吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终276号上诉人(一审被告)：马东亮，男，1962年10月26日出生，汉族，住长春市亚泰杏花苑10栋4门510。上诉人(一审被告)：吕亚杰，女，1962年9月11日出生，汉族，住长春市亚泰杏花苑27栋2单元505。委托诉讼代理人：陈伟，吉林风林律师事务所律师。上诉人(一审被告)：董兆文，男，1952年11月26日出生，汉族，住长春市亚泰杏花苑27栋2单元505。委托诉讼代理人：李晓雪，吉林盛冠律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：崔希建，男，1957年10月25日出生，汉族，住长春市九台区团结街长居小区6栋1单元401室。委托诉讼代理人：崔晓薇(系崔希建女儿)，女，1982年4月28日出生，汉族，住长春市九台区团结街临街委5组。委托诉讼代理人：薛文忠，长春市德瀚法律服务所法律工作者。上诉人马东亮、吕亚杰、董兆文因与被上诉人崔希建确认合同效力纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马东亮、吕亚杰、董兆文上诉请求：1.撤销长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初103号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定“马东亮、吕亚杰将涉案房产转卖给董兆文的行为属于恶意串通，损害第三人崔希建利益的行为”属事实认定错误，应当依法改判。1.马东亮、吕亚杰与董兆文之间借款系真实存在。马东亮与吕亚杰原系夫妻关系，因吕亚杰2004至2006年患血液病，每隔几年就复发一次，均需住院治疗，故于2004年5月8日、2012年6月18日、2012年7月23日分别向董兆文借款2万、10万、8万；因马东亮的工程上需要资金周转，于2010年7月8日向董兆文借款22万，以上合计42万元。以上事实有董兆文记事本、董兆文名下中国银行及中国农业银行交易流水、马东亮出具的《欠条》、吕亚杰在吉林大学中日联谊医院的出院诊断书证明。2.本案房屋转让价格合理且支付了相应价款《房屋买卖协议书》约定的：“甲方（马东亮）室内物品不在购房款内（另算与董兆文、马东亮在一审庭审中陈述“房屋价款45万元，不存在其他款项”并不矛盾。因涉案房屋建于1993年，房龄长，远离城市并且处于二道区三道煤矿塌陷区，市场价约为45万左右。马东亮、吕亚杰与董兆文于2014年8月5日签订了《房屋买卖协议书》，约定马东亮、吕亚杰将房屋转让给董兆文，房屋价款45万元。因马东亮、吕亚杰尚欠董兆文借款42万元，在董兆文支付了差价款3万元后，马东亮出具了45万元的《收条》，并于当日将涉案房屋交付给了董兆文。以上事实有2014年8月5日《房屋买卖协议书》和《收条》证明。另外，虽然《房屋买卖协议书》约定了：“甲方室内物品不在购房款内（另算），但因董兆文并未受让马东亮房屋的室内物品，室内物品均由马东亮取走，故该房屋价款确实只有45万元，不存在其他款项，故协议的内容与董兆文、马东亮的陈述“房屋价款45万元，不存在其他款项”并不矛盾。一审认定董兆文、马东亮的陈述与协议内容不符错误。3.涉案房屋于2014年8月5日交付给董兆文，2014年至2016年房屋闲置，此期间董兆文对房屋进行了维修，2017年房屋出租给赵树华。涉案房屋是马东亮于1993年自建的二层楼房，附近的居民都知道此事实。20多年的房龄，房屋老化情况严重，需要维修之后才能出租。故自房屋于2014年8月5日交付给董兆文之后，董兆文将房屋进行了多处维修后，于2017年4月23日将房屋出租给赵树华夫妇，并与赵树华签订了《房屋租赁合同书》。以上事实有《房屋租赁合同书》、董兆文《电费收据》证明，赵树华及妻子勾丽娇均能出庭作证说明情况。赵树华妻子勾丽娇对《房屋租赁合同书》内容不详，其在2019年向执行法院工作人员回答该房屋为从马东亮处承租的录音录像，一审法院不应当采信。4.在时间顺序上，涉案房屋转让行为在先，据以执行的生效文书在后。申请，维持（2019）吉0102执异259号执行裁定。两级法院均认为涉案房屋登记在董兆文名下，南关区法院查封异议人董兆文的房屋的执行行为并不符合法律规定。案涉房产的转卖系有效行为，2014年8月5日的《房屋买卖协议书》和2015年9月25日签订的《长春市房屋转让合同》合法有效。崔希建辩称，马东亮、吕亚杰于2015年9月25日与董兆文签订的《长春市房屋转让合同》损害了其权益，应认定无效，且南关区人民法院判决的投资款及材料款715650元由刘彤、谷晓伟、马东亮、长春建工集团对崔希建承担连带给付责任，且该工程款尚未执行完毕。马东亮将其房屋低价转让给董兆文，必将损害债权人利益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。崔希建向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认三被告于2015年9月25日签订的《长春市房屋转让合同》无效；2.诉讼费、律师代理费、交通费等费用由被告负担。一审法院认定事实：（一）2014年崔希建以长春建工集团吉汇建设有限公司、刘彤、谷晓伟、马东亮为被告，吉林三鸣经贸有限公司为第三人提起建设工程施工合同纠纷诉讼，长春市南关区人民法院于2015年4月3日作出（2014）南民初字第1501号民事判决，判决：刘彤、谷晓伟、马东亮于判决生效后立即连带给付崔希建投资款及材料款715650元及利息（自2002年6月9日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；长春建工集团吉汇建设有限公司对上述款项承担连带给付责任。驳回崔希建其他诉讼请求。后马东亮对上述判决不服提起上诉，长春市中级人民法院于2015年9月14日作出（2015）长民一终字第331号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后崔希建向长春市南关区人民法院申请执行，案号为（2015）长南法执字第761号执行案件，又于2019年恢复执行，案号为（2019）吉0102执恢21号，在（2019）吉0102执恢21号执行案件执行过程中，长春市南关区人民法院于2019年9月4日查封了董兆文名所有的坐落于长春市二道区三道镇一委三组，权利证号201509280422号，丘地号：8-2／32-10-0，建筑面积236.88平方米房屋房籍。后董兆文向长春市南关区人民法院提出异议，长春市南关区人民法院于2019年10月26日作出（2019）吉0102执异259号执行裁定，裁定：撤销（2019）吉0102执恢21号查封案外人董兆文所有的坐落于长春市二道区三道镇一委三组，权利证号201509280422号，丘地号：8-2／32-10-0，建筑面积236.88平方米房屋的产籍的执行裁定书。（二）2015年9月25日，董兆文与马东亮、吕亚杰签订长春市房屋转让合同一份，约定，马东亮、吕亚杰将本案争议房屋转让给董兆文，房屋转让价格450000元，付款方式为2015年9月25日前一次性将购房款支付，并约定于2015年9月25日前交付房屋。依据上述合同，董兆文在2015年9月28日取得了本案争议房屋的房屋所有权证。针对上述房屋更名事项，长春市地方税务局出具税收缴款书，载明本案争议房屋的契税计税金额或销售收入为667931元。庭审中，董兆文提供了其与马东亮、吕亚杰签订的针对本案争议房屋的房屋买卖协议书一份，该协议书载明的落款日期为2014年8月5日，协议书内容为：甲方（马东亮、吕亚杰）自愿将其位于长春市二道区三道镇一委三组住宅一套（建筑面积236.88㎡）卖给乙方（董兆文），该房屋的交易价格为人民币肆拾伍万元整；乙方保证该房屋的买卖征得财产共有人同意，且该房屋无产权纠纷、抵押、担保等行为，并且该房不欠任何费用；甲方室内物品不在购房款内（另算）；甲方必须无偿协助乙方办理更名过户手续，不得以任何借口拒绝更名办理，所产生的费用由乙方负担。2016年6月3日，马东亮与吕亚杰在民政部门登记离婚。（三）崔希建提供2019年8月29日南关区人民法院在执行过程中到本案争议房屋处询问相关人民的影像资料一份，该视频中询问一名女性人员其租的是谁的房子，该人陈述“租的马东亮的”，问租了多长时间了，其陈述“挺长时间了”。董兆文针对该份视听资料质证认为“录像中的人确实是租住涉案房屋的人，证明问题有异议，首先是录像中的人随便说的，没有法律效力，我们是和录像中人的爱人签订的合同，录像中的人不清楚事实”。（四）1.马东亮陈述“我前妻吕亚杰生血液病从董兆文处借款，前期借款4万元，后来又借8万元，后来我的工程赔了，我又和董兆文借钱22万，妻子病复发又借款10万元，然后我妻子看我外债太多而感情不和要求离婚，董兆文向我要钱，2014年就把房子抵账给董兆文了。签订协议那天又给了3万。之前借款一直没有还过。我和董兆文借钱是四次分别是4万、8万、22万、10万。第一次不是4万了，是2万，是2004年借的。2012年借22万，10万是2012年之后接的，8万具体借款时间记不清了是借钱看病和2012年时间不远。我前妻2004年至2006年生病，2006年又复发了，每三年犯病一次，在长春中日和北京市的北京同仁堂治疗的，原告知道我爱人生病。2004年-2014年总共我借了总计42万元，期间一直没有还过钱。2012年我工程赔了因为给农民工钱我借了22万，22万元是现金给我的，全部是现金。所有我借的钱都是给我的现金。”2.董兆文陈述“他（马东亮）借我钱有银行流水。买房是他借钱没还我之后是2014年，他向我借钱时间是2004年5月8日的2次、2010年7月8日的22万、2012年12月6日的10万、2012年7月23日的8万元，以上均是有银行流水。2014年我用钱，他没有钱还，然后我俩把房子交易了，房子交易总共是45万元。后来协议之后我又付给他三万元，总共是45万元。这个房子总共就是45万元，没有再额外的钱。此房子交给我以后房屋漏水，他要是有钱我不要这个房子。我和马东亮是亲属关系，是亲的连桥关系，我爱人和马东亮的爱人是亲姐妹。后来我给他付三万是协议之后，这三万是现金给的，这三万包括在45万元之内，他欠我42万元，我又给他3万”。3.关于本案争议房屋的交付过程董兆文陈述“协议签订之后房子已经交付，2014年8月15日签协议之后房屋就交付了。房屋交给我之后我就出租了，出租时间是2017年4月23日开始的。2017年之前不归我，我是2017年4月23日和租房户签订的协议。2017年之前房屋是不归我管。我房屋是2017年租给小赵。2017年之前的房屋是空着的，2017年之前房屋没有交给我，2014年8月15日之后房子交给我的。2014年至2017年之间房屋是租给修车的了。2014年至2017年房屋也出租了，租给租户了，租给的是赵淑华了，也是我出租的，2014年至2017年也是我出租给赵淑华了。以前我不管，到我手之后我就出租了，租金是一年三万，收租金是从2017年4月23日。房子我是从2014年开始就租给赵淑华了，租金是一年三万。2014/2015/2016年三年没有签过合同。2014年8月15日房子正式归我，2014年8月15日之后我出租了。2015年、2016年房子空着呢。房子我是2014年收到的，2015-2016年房子不行得收拾，且这期间有很多人讯问。我和租户签的合同是2017年开始的。我是在外面打工，在建筑行业，包了点活，是瓦工。我现在有钱。”4.庭审中询问马东亮“依据原告提供的你本人的五份银行交易流水，在2010-2014年之间你本人名下有多笔存款，为何会在此期间存在你方所主张的向董兆文借款存在”，答“施工需要钱多，我那还出了二条人命，甲方垫付了220万，我施工没有给钱。吕亚杰治血液病需要钱。2014年我账上也就四五万、十万八万的，那是军安小区来回周转卖房子的钱。钱是今天存完，明天付给别人的”。一审法院认为本案争议焦点为：崔希建的诉讼请求应否得到支持。本案争议房屋的原登记所有权人为马东亮，2015年9月25日，马东亮、吕亚杰夫妻作为转让方，董兆文作为受让方，签订了长春市房屋转让合同，将该房屋以45万元价格进行转让，并据此办理了更名过户手续，该份合同留存于长春市房产档案馆。崔希建以该份合同无效提起本案诉讼，马东亮和董兆文主张该份合同所载明的交易时间与双方实际交易情况不符，并提供了一份双方于2014年8月5日签订的房屋买卖协议书，主张双方实际交易时间为2014年8月。崔希建对于马东亮、吕亚杰与董兆文2014年8月5日签订的房屋买卖协议书真实性提出异议。经查，该份协议书中载明的房屋价款为45万元，但依据马东亮与董兆文的陈述，房屋价款并未实际支付，系马东亮自2004年、2010年、2012年分几次陆续向董兆文借款，由于一直没有偿还，以本案争议房屋抵顶欠款，但是马东亮与董兆文并未提供证据证明双方之间借款事实的存在，仅提供了董兆文在上述时间内的取款记录，无法证明董兆文与马东亮之间借款事实的存在，另依据该份房屋买卖协议书的内容，房屋内物品需要另算价格，但庭审中董兆文、马东亮均陈述房屋价款45万元，不存在其他款项，与协议内容不符。关于房屋交付，马东亮主张在2014年即将争议房屋交付给了董兆文，但在庭审中董兆文对于何时交付房屋其又是如何使用本案争议房屋的陈述前后矛盾，董兆文本人的陈述无法前后达成一致，而在2019年租用本案争议房屋的承租人对于从何处承租房屋的陈述为从马东亮处，虽然董兆文对于承租人的陈述不予认可，但是若2014年已经将房屋交付给董兆文，而董兆文又系本人将房屋出租给承租人，那么常理上承租人应当不会知道马东亮的存在更不会在询问时答出马东亮为出租人的情况，基于以上事实，无法认定2014年8月5日房屋买卖协议双方主要权利义务的履行情况，故对于马东亮、董兆文依据该份《房屋买卖协议书》主张双方房屋买卖发生在2014年8月的事实不予确认。马东亮、吕亚杰与董兆文于2015年9月25日签订房屋转让合同并办理更名过户手续，此时根据生效判决已经确认了马东亮与崔希建之间的债权债务关系，此时马东亮夫妻与董兆文之间的特殊关系进行房屋转让交易不能排除合理怀疑其存在恶意串通损害债权人利益的情况，故马东亮、吕亚杰将其所有的坐落于长春市二道区三道镇一委三组，丘地号：8-2／32-10-0，建筑面积236.88平方米房屋转卖给董兆文的行为属于恶意串通，损害第三人崔希建利益的行为，崔希建诉请确认马东亮、吕亚杰、董兆文于2015年9月25日签订的长春市房屋转让合同（编码：FD2015092535699D1）无效，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：马东亮、吕亚杰、董兆文于2015年9月25日签订的长春市房屋转让合同（编码：FD2015092535699D1）无效。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证人赵树华和勾丽娇出庭作证。证人赵树华和勾丽娇（2020）吉01执复53号案件中执行法官执法记录仪录像和执行询问笔录中的陈述与本案二审出庭表述内容前后不一，故该证人证言在二审庭审中的证人证言本院不予采信。本院认为，关于马东亮、吕亚杰与董兆文于2015年9月25日签订的《长春市房屋转让合同》的效力问题。马东亮主张案涉房屋的交易时间为2014年8月5日，房屋价款支付方式是以借款抵顶。鉴于马东亮与董兆文的价款关系并无充分证据予以证明，房屋并未于2014年交付董兆文占有使用，且马东亮与董兆文之间有亲属关系，故双方于2014年8月5日即完成房屋交易证据不足。同时，结合案涉房屋的转租情况，案涉房屋的承租人勾丽娇在执行法官执法记录仪录像和执行询问笔录中表示案涉房屋的出租人为马东亮，可见，截止2019年，马东亮对案涉房屋仍享有管理权利，法院不能排除马东亮与董兆文恶意串通损害第三人合法权益的可能，故原审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，马东亮、吕亚杰、董兆文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人东亮、吕亚杰、董兆文负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 王 卓二〇二一年四月六日书记员 于闰康