山西省五台县人民法院民事判决书（2021）晋0922民初380号原告：徐果云，男，1954年8月6日生，汉族，五台县人，农民。委托诉讼代理人：白某1，山西杰昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某2，山西杰昌律师事务所律师。被告：周付全，男，1970年7月4日生，汉族，五台县人，农民。委托诉讼代理人：祁某，女，1968年6月1日生，汉族，五台县人，农民，系被告之妻。原告徐某诉被告周某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年3月17日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告徐某及委托诉讼代理人白某1、白某2,被告周某及其委托诉讼代理人祁某到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告退还原告剩余房租1万元。2、请求依法判令被告支付原告违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年9月27日原告徐某与被告周某达成协议，以每年10万元租金承租被告周某位于山西省五台山风景区台怀镇东庄村10间房屋5年，用于民宿经营，并于2020年9月27日徐某将10万元定金支付给被告周某（于协议签订当日将定金存于被告周某信用社账户）。2020年11月被告周某电话告知原告徐某租金上涨，并约定见面细谈，见面后被告周某提出又有两间房即将盖好，要求原告徐某一起承租，并提出12间房一年18万元租金,原告徐某认为房租较贵与被告周某协商12间房一年16万元。2021年3月双方签订第二次协议并于当日原告徐某支付被告周某19万元。2020年3月11日原告徐某出于装修需要钉钉子，被告周某闯入要求停止钉钉子并提出再钉钉子就走人，后被告周某将28万元退还，并要求原告徐某走人。原告徐某认为被告周某应当全额退还租金29万元和10万元违约金，遭到被告周某拒绝，并于2020年3月14日将原告徐某密码箱、被褥等从租住处扔出，原告徐某报警，经公安调解无效。为维护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求依法判令被告退还原告剩余房租1万元并支付原告违约金10万元，共计11万元。被告周某辩称,一、关于退还租赁费10000元，房屋租赁事实属实，但是被答辩人称答辩人要求被答辩人停止钉钉子并走人与事实不符，2021年3月11日双方确实因被答辩人在未和答辩人打招呼的前提下钉钉子一事发生争执，但是当时并不是答辩人要求被答辩人走人的，在争吵过程中被答辩人一再要求答辩人将租赁费退还被答辩人，并且对答辩人破口大骂，答辩人认为身在佛门圣地，应与人为善，才将租赁费退给被答辩人，租赁费28万元经答辩人亲自核实后当即去银行进行了存储。协议是从2020年9月27日签定，至被答辩人单方毁约已近半年之久，期间被答辩人也用于经营，答辩人扣除10000元房租合理合法，故剩余10000元租金不予退还。二、关于违约金，双方签订的协议第七条明确约定，“如果出现任何一项违约都是违约”，协议所约定内容答辩人均未违反，答辩人不存在违约行为，要执意说是违约，也是被答辩人违约在先，被答辩人在未知会答辩人的前提下钉钉子毁坏墙体，并为此再三要求退还租赁费，构成违约。后答辩人同意退还租赁费，并于当天晚上将租赁费28万元退还被答辩人，视为双方同意解除合同。双方虽未签订任何书面解除合同或协议，但首先解除合同是被答辩人提出的，其次被答辩人并如数接受了答辩人返还的租赁费28万元，默认为被答辩人同意解除合同，故不存在违约。现因五台山因大范围拆迁被答辩人再也找不到合适的房源，后悔至极才诉至法院的。三、关于被答辩人的东西，答辩人确实于2021年3月14日将答辩人的东西搬了出去，而不是扔，答辩人认为既然双方已经解除合同，并且留有足够的搬家时间，但是被答辩人拿走租金（2021年3月11日当晚将租金要走）却迟迟不搬，严重影响到答辩人将房屋另行出租，故经打电话通知被答辩人后将东西搬出屋内。综上所述，答辩人不存在违约，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据原告的起诉、被告的答辩、庭审双方当事人陈述及原被告方提供的证据、证人证言，经庭审质证，审理查明事实如下：2020年9月27日原告徐某与被告周某订立《房屋租赁协议》，协议内容为：“甲方周某、乙方徐某，双方协商，乙方徐某承租甲方宾馆客房5年，每年租金10万元，共50万元整。1、交款方式：合同正式生效之日起，首付20万元整，每年10万元，四年付清（合同生效日为期限）；2、甲方负责室内设施、床单、被罩、枕头套、除后期有的基础上，再备用各一套、床、被子、枕头、拖鞋、电水壶、电视机、床头柜、卫生间设施、刷牙一切洗刷用具等地方。3、甲方必须把院子全部棚顶，院墙内外全部粉刷，大门安装要像前后任人家一样；4、登记身份证的机器甲方负责一切费用，带安装，乙方帮助；5、办证，甲方配合乙方办证提供一切证件；6、乙方付甲方定金十万元整；7、违约责任：如果出现任何一项违约都是违约，违约则赔偿五万元；8、如遇景区各种不确定因素关门，从关闭之日起到开门。在此期间的租金甲方退还乙方，如遇拆迁甲方应退还乙方租金，按银行存款利息结；9、从2020年9月27日至2020年12月27日三个月期间，必须各项完工，交于乙方；10、甲方负责把二层楼道盖小房做服务室，放被套；11、甲方水电保证畅通；12、乙方在租房期间，爱护一切东西，如有损坏照价赔偿；13、本协议一式两份，双方各执一份，签字盖章生效。如有补充可签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。14、（补签）经双方协商，乙方承租甲方宾馆，租期5年，租金每年壹拾陆万元，总共12间客房，2021.5.1日到营业前不动，交款写合同日起交20万，2021年年底再交18万元，4年底全部付清。”2021年3月5日，原被告双方再次签订协议，主要内容：“出租方（甲方）周某，承租方（乙方）徐某，甲乙双方协商乙方承租甲方宾馆12间房屋，租期5年，自2021年4月15日至2026年4月15日，租金每年16万元，共计80万元，分四年付清，现已付定金10万元，签协议时再付20万元，2021年底付18万元，剩余租金在租期的第4年底付清，现经甲乙双方协商，在租房期间，应严格遵守以下规定：1、甲方负责提供室外的监控设施设备及客房内的一切设施设备（其中床单、被套、枕头套各提供2件）；2、甲方负责宾馆内外墙壁粉刷；3、甲方负责登记身份证机器的安装费等一切费用，乙方协助办理；4、甲方配合乙方办理宾馆的一切手续及证照；5、如遇景区各种不确定因素，致使宾馆不能正常营业，从停止营业之日起至正常营业期间的租金，甲方应无条件退还给乙方；6、租期内，如遇拆迁，甲方除应退还乙方剩余期限内的租金本金外，应给付乙方本金的利息（按银行同期定期）；7、甲方负责四月底前建好还未完工的2间客房并提供完善的室内设施；8、甲方负责保障宾馆的水电暖运行正常，乙方负责缴纳电费、暖气费。暖气费的补贴款归乙方；9、租房期内，乙方应全力保护好房屋内的一切实施，如有损坏，由乙方赔偿、修理；10、违约责任：在租房期间，甲、乙双方如有毁约，毁约方应支付违约金10万元；11、租赁期满后，乙方的自备财产、由乙方带走；12、本协议，自签订协议之日生效，落款署名时间为：2021年4月15日。”上述协议签订后，原告徐某分别于2020年9月27日、2021年3月5日分别支付被告租金10万元一次，19万元一次，共计29万元。2021年3月5日，原告开始准备进行接管租赁房屋、打扫清理垃圾、准备经营前的工作，2021年3月11日，原告在准备租赁的被告出租房屋内因钉钉子一事，与被告发生口角争执，据原告称：“因钉钉子发生争吵后，我觉的不能干了，于是向被告提出要房屋租赁费，当时被告给说给了钱就搬走，后来被告一直未给钱就没搬。”被告辩称：“当时并不是要求原告走人，是争吵过程中原告一再要求将租赁费退还与他，且对他破口大骂，后于2021年3月11日将租赁费28万元退还与原告。”2021年3月14日据原告称，被告将宾馆内原告的东西扔出去。被告称是2021年3月12日晚往出搬的东西，原告为此报过警，认为是民事纠纷，没有处理下个结果。对于未支付10000元租金一事被告称：“2021年3月5日-2021年3月11日期间原告在宾馆多次住人，所以不予退还。”原告称：“当时说下12间房只用了10间，还有2间未正式交付，期间总共住了六晚上，约七、八个客人。”庭审中，原告就其主张事实与理由提供了原被告双方分别于2020年9月27日、落款时间为2021年4月15日签订的租赁协议二份，及被告搬原告租赁房屋内东西的视频资料及照片。被告对上述二份协议的内容均予以认可，对往外扔原告东西不予认可，称原告原先说好拿走租赁费就搬走东西，由于原告迟迟不搬，我才搬，不是扔。被告庭审中提供其小姨子祁喜萍出庭作证称：“给原告租金的前一天下午，我在宾馆见，是原告主动提出不租了，将28万元退给租房的人，我进去他们两正争吵这个事，租房人原告讲，这么大价钱租上你的房还不让钉个钉子，嫌他们（被告）难相处，不干了，要求退租金。”对此原告称：“我们没有商量好，已将东西拉上去了，购置了好多东西。要钱是因为买了个相框需要钉个钉子，被告方不让钉，我说这是不包给我了，那把我的钱给我，后被告才给了28万元，应该给我29万元。”对于落款时间2021年4月15日签订的协议，原告称，当时商量于4月15日将2间房腾出协议正式生效，所以3月5日才提前写为4月15日。另庭审中被告称，愿退还原告剩余1万元租金，违约金未构成违约，分文不赔。以上即为本案基本事实。本院认为，合同是民事主体之间设立变更、终止民事法律关系的协议，本案原被告双方签订的《房屋租赁协议》，第一份协议双方于2020年9月27日签订，从协议内容上看，该协议第9条明确约定：从2020年9月27日至2020年12月27日三个月期间，必须完工，交于乙方，也就是说原告承租的房屋，被告方须在2020年9月27日至2020年12月27日三个月期间按合同条款由被告方（甲方）负责的事项完工，交于原告（乙方）开始租赁经营，也就是说2020年12月27日之前，原告尚未实际租赁被告房屋经营使用，后双方又于2021年3月5日签订了一份落款为2021年4月15日签订的协议,其中租赁期明确约定2021年4月14日至2026年4月15日；第10条明确约定的违约责任为:在租赁期间，甲乙双方如有毁约，毁约方应支付违约金10万元。第二份协议是在第一份协议的基础上变更和补充完善，但第二份协议从内容上看，也说明在2021年3月5日双方签订协议时，原告也尚未实际开始租赁被告租赁的出租房屋开始经营使用，不存在租赁期间的违约情形。2021年3月5日在双方租赁关系尚未真正生效履行之前，由于原告方在被告出租房屋内做经营前的准备工作钉钉子时与被告发生口角，原告认为是被告不包给他了，提出退还租金，后被告方将28万元退还原告后，尚欠1万元，被告以原告已在宾馆住过一段时间客人为由，不予退还，并由此双方再次产生纠纷，被告将原告宾馆屋内的东西搬了出去。综上，从原告钉钉子，原被告双方发生争吵、后原告收到被告交付的租金28万元情形来看，意味着双方租赁合同关系的解除，只是就剩余1万元租金的退还产生争议，但原告主张请求被告支付其10万元租金，从两份协议内容及协议正式生效时间及双方退还收取28万元租金等相关情形来看，原告主张由被告方支付违约金10万元，事实与理由不足，本院依法不予支持。原告主张被告退还剩余1万元租金，因合同已无法如期得到履行，其请求合理合法，应退还与原告承收。故依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第五百零二条第一款、第七百零三条之规定，判决如下：一、被告周某自本判决书生效之日起三日内一次性退还原告徐某房屋租金10000元。二、驳回原告徐某要求被告周某支付违约金10万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1250元，由被告负担112.5元，原告自行负担1137.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判员 杨振华 二〇二一年四月六日书记员 张美霞