辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3352号上诉人（原审原告）：马学明，男，1971年12月30日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：吴碧希、陈驰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：杨权学，男，1972年8月29日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：毕丽晶，沈阳市辽中区蒲东街道办事处法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告)：沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司，住所地沈阳经济技术开发区彰驿站镇彰驿村。法定代表人：常兴东，该公司经理。被上诉人（原审被告）：常飞，男，1989年10月14日出生，汉族，现于辽宁省沈阳造化监狱服刑。上诉人马学明因与杨权学、沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司、常飞案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2019）辽0115民初5329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后进行了审理。本案已审理终结。马学明上诉请求：1、依法撤销(2019)辽0115民初5329号民事判决书，发回重审或依法改判。2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、马学明已经将全部价款支付完毕且对房屋形成了稳定的占有关系，一审判决对相关事实认定不清、适用法律有误。马学明已经与房屋所有权人形成房屋买卖合同关系，而且马学明已经将全部房屋价款支付完毕。马学明已经对房屋形成了稳定的占有关系。马学明购买案涉房屋后，将个人物品放置于案涉房屋内，而且相关票据也能侧面反映出马学明对案涉房屋的使用情况。二、案涉房屋并非不能买卖，一审判决适用法律有误。案涉房屋的土地性质为“商业用地”，土地性质并非宅基地，案涉房屋的转让并不受宅基地的限制。对于案涉房屋而言，可以依法进行买卖。一审判决仅以土地性质来否定房屋买卖的可行性，属于适用法律有误。杨权学辩称：同意一审判决。沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司、常飞未答辩。马学明向一审法院起诉请求：请求依法判决停止沈阳市辽中区人民法院（2019）辽0115执52号执行程序中，对彰驿站村房产（房证号：沈开房权证2012字第××号）的评估拍卖程序，并解除对该房屋的司法查封，房屋价值150万元。一审法院认定事实如下：案外人辽宁坤霖资产管理有限公司辽中分公司与被告常飞、沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司借款合同纠纷一案，本院（2018）辽0115民初3427号民事调解书已经发生法律效力，后辽宁坤霖资产管理有限公司辽中分公司向本院申请执行，2019年3月12日，本院作出（2019）辽0115执52号执行裁定书变更本案被告杨权学为该案的申请执行人。因在诉讼阶段本院于2018年11月7日依法查封了被告沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司所有的位于沈阳市经济技术开发区的房产一处（建筑面积594.09平方米，房证号为沈开房权证2012字第××号），现已进入评估、拍卖程序。后原告向本院提出执行异议，以该房屋为其所有为由要求停止执行。本院于2019年10月24日作出了（2019）辽0115执异115号执行裁定书驳回了原告执行异议请求。故原告于2019年10月31日向本院提起本案诉讼。另查，原告因与被告常飞存在经济纠纷，双方于2016年3月9日发生肢体冲突，该案经沈阳市公安局经济技术开发区分局彰驿派出所处理，后原告与被告沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司于2017年1月10日签订“房屋抵账协议”，约定“甲（即沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司）、乙（即马学明）双方就甲方向乙方借款150万元（壹佰伍拾万元）用于甲方公司生产经营，因借款到到期后甲方无力偿还，甲方同意作为债务人承担该笔借款的还款义务，并以其名下所有房屋以抵账方式转让给乙方，以借款债权抵消购房款相关事宜，经双方协商，达成以下协议，以资共同遵守：一、甲方作为乙方借款债权的债务人，将其享有所有权的的房屋以抵账方式转让给乙方，经甲方股东会决议通过，该决议应同意乙方以借款债权抵消购房款。二、甲方同意以坐落于沈阳市铁西区，建筑面积594.09平方米（房产证号：沈开房权证2012字第××号）网点转让于乙方，购房款以甲方欠付乙方的借款抵消，超出欠款部分的购房款，乙方另行支付。三、甲方保证所转让的房屋，已经以合法程序获得共有权人同意（如存在共有权人），且不违反法律的强制性规定，否则，由甲方承担违约责任及其他一切责任。四、房屋价款：房屋单价为每平方米2777.36元，房款共计165万元整（大写壹佰陆拾伍万元整），甲方按照房屋价款数额为乙方开具收款发票……十、担保条款：沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司的实际经营权人常兴辉为该协议债务履行的担保人……”该协议由原告、沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司法定代表人常兴东及担保人常兴辉分别签字、捺印，并加盖了沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司公章。同日，由常兴东向原告出具了收条载明“今收马学明购买彰驿农副产品批发市场有限公司门市三层差价款人民币30万元（叁拾万元整），（马学明购买门市三层其余款项由常飞欠马学明150万元抵债）。”后双方到彰驿派出所撤案。另，沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司股东为常飞、常兴东。原告马学明的户籍地为沈阳市铁西区。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告虽然签订了“房屋抵账协议”，但因涉案房屋用地为集体土地，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，而原告并非该房屋所在地集体组织成员，且原告在签署该协议时已经明知涉案房屋为集体土地上所建，也未经房屋共有权人同意的情况下进行抵顶，且原告与被告常飞之间的债权债务未结算、双方之间的债权数额无法确定、常飞对抵顶协议未追认的情况下，不能确定该抵顶协议有效，也不能确定原告支付了全部价款；虽然原告主张其已经实际占有房屋，但在本院执行过程现场勘查，房屋并无人使用，仅凭原告提供的物业费和水、电费票据并不能证明其实际占有的事实；在原告明知涉案房屋所在土地为集体性质的情况下仍然与被告签订抵账协议，故其对涉案房屋无法过户存在过错，应由其承担不利后果。故，对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告马学明的诉讼请求。案件受理费18300元由原告马学明承担。二审中，上诉人向本院提交以下证据：证据1.一张支票。证明沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司在2015年11月将一张面值为50万元的支票交付马学明，用于归还沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司对马学明的欠款，但是该支票并不能兑付，彰驿公司在2015年11月仍对马学明有大量欠款没有归还；证据2.录像。证明：2017年1月10日，马学明与沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司在沈阳市公安局经济技术开发区分局彰驿派出所警官的见证下对以房抵债的相关事宜达成协议书，沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司以案涉房屋及6亩土地抵销马学明对沈阳彰驿农副产品批发市场有限公司的债权。马学明债权为150万元，房屋及土地作价180万元，马学明已经在彰驿派出所见证下将差价支付完毕；证据3.4张照片。证明：2017年1月10日，协议书签订后，马学明就对案涉房屋进行了实际的占有和使用；证据4.限制高消费令；证据5.彰驿公司工商经营情况文件。证明：彰驿公司在2016年已经被沈阳市经济开发区法院强制执行、限制高消费，后于2020年被沈阳市铁西区市场管理局吊销营业执照。本案是因彰驿公司原因导致没有办理过户登记;证据6.民事判决书。证明：本案被上诉人杨权学涉嫌虚假诉讼行为，杨权学控制的辽宁坤霖资产管理有限公司与常飞、彰驿公司之间的民事调解书不真实、涉嫌虚假诉讼。被上诉人质证意见为：对证据1-4真实性关联性合法性均有异议，与杨权学本人无关，对证据5没有异议，证据6与本案无关，此案正在审理当中。本院结合案件的有关事实和其他证据认定案件事实。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为上诉人（案外人）马学明就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案上诉人在2017年1月10日签订以“房屋抵账协议”方式约定了案涉房屋抵偿债务。因该房屋下的土地为集体土地的性质。根据国家房地一体的相关规定，抵账协议下的房产转移登记过程中必然涉及房产下的土地问题。2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定了集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。国家明确了集体土地是可以通过法律规定的程序办理出让后的转让问题的。但是本案并没有证据证明上诉人在2017年1月10日签订房屋抵债协议之后，2018年11月7日法院查封前，已经开始办理房产转移登记的相关手续事宜。因此，本案不符合上述规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的情形。综合上述事实，上诉人的上诉请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除执行。综上所述，上诉人马学明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人马学明负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年四月二十六日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。