河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2020号上诉人（原审被告）：马德贵，男，汉族，1959年5月19日出生，住卧龙区。被上诉人（原审原告）：南阳市卧龙区城郊供销合作社，住所地卧龙区蒲山镇政和路。法定代表人：孙守国，任经理职务。委托诉讼代理人：高泽云，系该社员工。委托诉讼代理人：岳庆恒，系该社员工。上诉人马德贵因与被上诉人南阳市卧龙区城郊供销合作社（以下简称城郊供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初9563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马德贵上诉请求：撤销卧龙区人民法院（2020）豫1303民初9563号判决书，改判驳回被上诉人的诉求。事实和理由：1、上诉人自2002年起便承租被上诉人房屋经营副食品店至今，时间将近20年，在蒲山电厂附近形成了稳定的客户群及营业利润，被上诉人解除租赁合同，致上诉人一家生活无着，违反公平原则。2、根据双方签订的租赁合同第6条规定，租赁合同到期后，在对外租赁同等条件下上诉人有优先权，现被上诉人并未对外租赁；同时约定上诉人继续使用，应额外交纳房租租金的20％作为滞纳金；上诉人愿意交纳房屋租金及滞纳金以期续租。被上诉人解除合同的行为违反合同约定，应当赔偿上诉人的损失。3、本人经营的副食店现有存货数十万元，无法在短期时间内销售完毕。补充上诉理由：1、上诉人还想继续租赁房屋，2、被上诉人应赔偿上诉人的损失，给上诉人时间处理货物。3、如果出租赁费，上诉人也只能出两间门面房的租赁费。4、信用社的主任曾承诺给上诉人三间门面房给我经营。南阳市卧龙区城郊供销合作社辩称，一、原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，租赁合同已经到期，不存在合同“解除”的问题。二、本案不存在上诉人所称的租赁优先权的问题，合同已经到期，双方租赁关系已经终止。上诉人无权在合同已到期的情况下，以各种理由不搬离。三、上诉人没有依法提出反诉，其主张损失赔偿毫无根据。南阳市卧龙区城郊供销合作社向一审法院起诉请求：判令马德贵立即腾空位于蒲山××路蒲山镇供销社电厂院的门面房2间（3个门）、二层11间房屋及其院内的全部物品，立即将上述租赁物返还，并赔偿经济损失（按照年租金14000元，自2020年12月1日起计算至马德贵腾空房屋前）；本案诉讼费由马德贵承担。一审法院认定事实：2019年11月25日，城郊供销社作为甲方，马德贵作为乙方签订房屋租赁合同一份，主要内容：1．甲方将位于蒲山镇电厂路蒲山供销社电厂院门面房2间、二层11间、院落一处租给乙方使用。2．租期自2019年12月1日至2020年11月30日，租金￥14000元，大写壹万肆仟元整，乙方必须一次性交清全年租金。3．租赁期间乙方改造装修必须经甲方同意后方可进行，费用由乙方承担，甲方不做任何补偿。4．乙方在使用期间一切工伤事故、水、火、盗等及第三方造成的损失均由乙方自行承担，并由此造成的甲方损失由乙方全额赔偿，使用期间房顶漏水由乙方自行承担费用，甲方不做任何补偿。5．乙方在使用期间，发生的一切费用（包括应缴纳的各种费用、个人工资及其他有关费用）均由乙方承担，乙方必须按国家法律、法规办理证照及相关手续，合法经营，否则造成的损失由乙方承担。6．合同签订后，乙方使用甲方房屋，不得随意转让他人，如需转租，乙方必须报甲方同意后方可转租，否则造成损失由乙方补偿。7．合同到期前三日内，在同等条件下优先乙方。乙方必须在三日内，按本合同约定年租金，全额一次交清。逾期不缴纳的，三日内搬空房屋。若想继续使用者，应额外交纳总房租金额20％的滞纳金。8．在合同期内，如有不可抗力（如小城镇规划、扩路拆迁等），甲方应及时通知乙方，乙方应无条件搬出房屋，甲方退还余下房租。9．本合同一式两份，双方签字盖章后生效。甲方南阳市卧龙区城郊供销合作社（印章）乙方马德贵（签字）2019年11月25日。2019年12月1日，马德贵向城郊供销社交付租金14000元，城郊供销社工作人员徐恩林向马德贵出具收款收据一份：今收到电厂马德贵房租壹万肆仟元整，￥14000.002019.12.1日—2020.11.30日。收款人：徐恩林（签字）。城郊供销社将上述房屋交于马德贵使用，合同到期后，双方未续签合同，马德贵至今未搬离房屋并返还租赁物，城郊供销社诉至法院。审理中，马德贵提出反诉，请求判令城郊供销社赔偿马德贵各种损失10万元。马德贵未在法院指定期限内交纳反诉费。一审法院认为，双方于2019年11月25日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违背国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，马德贵向城郊供销社全额支付了租赁费，城郊供销社将案涉房屋交付马德贵使用，双方均依约履行了合同义务。现租赁期限已届满，马德贵未向城郊供销社返还租赁物，虽双方在合同中约定了“合同到期前三日内，在同等条件下优先乙方”，但至今双方未就续签合同事宜达成一致意见，马德贵继续占有使用租赁物，无法律依据。城郊供销社请求马德贵腾空并返还房屋，符合法律规定，法院予以支持。马德贵一直占用所租赁的房屋，现城郊供销社请求马德贵按照每年14000元支付自2020年12月1日起至腾空房屋前的损失（房屋占用费），因该期间是马德贵占用城郊供销社房屋使用期间，根据双务合同等价有偿原则，马德贵应支付占用适用城郊供销社房屋期间的相应对价，城郊供销社该请求法院予以支持。马德贵在审理中提出反诉，但未在法院指定期限内交纳反诉费，对其反诉请求本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条规定，判决如下：一、判决生效后三十日内，马德贵将租赁南阳市卧龙区城郊供销合作社的位于南阳市卧龙区蒲山镇电厂路蒲山镇供销社电厂院的门面房2间（3个门）、二层11间房屋及院落腾空，并返还给城郊供销社。二、判决生效后三十日内，马德贵向南阳市卧龙区城郊供销合作社支付自2020年12月1日起至腾空房屋止的房屋占用费（按照每年14000元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（已减半收取），由马德贵负担。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、原判对案涉租赁关系的处理是否正确？2、上诉人是否享有优先租赁的权利？3、被上诉人是否应当赔偿上诉人造成的损失？首先，关于原判对案涉租赁关系的处理是否正确的问题，本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已经到期，而上诉人与被上诉人之间未再签订租赁合同，一审法院据此认定双方的租赁关系已经终止并无不当。因此，原判对案涉租赁关系的处理是正确的，上诉人的该上诉理由不能成立。关于上诉人是否享有优先租赁的权利的问题，案涉租赁合同的第六条约定合同到期前三日内，在同等条件下有优先租赁权，虽然上诉人称被上诉人让其腾房时，其就已经向被上诉人主张了优先租赁权，但是上诉人却未能提供证据予以证明，且本案的客观事实是上诉人并未在合同到期前三日内一次性支付下一年的房租，因此，其主张优先租赁权利无事实依据，该上诉理由不能成立。关于被上诉人是否应当赔偿上诉人损失的问题，一方面，上诉人虽然在一审时就赔偿损失的问题提出反诉，但是却未在法院指定的期限内支付反诉费，视为其放弃了让被上诉人赔偿损失的权利。另一方面，案涉的房屋租赁合同已经到期，上诉人因为自己未及时搬离而造成的损失让被上诉人赔偿，缺乏事实和法律依据。上诉人称城郊供销社的主任承诺租给其三间门面房，他才未及时搬离，被上诉人对此不予认可，上诉人也不能提供相应的证据进行证明。因此，被上诉人不应当赔偿上诉人损失，上诉人的该上诉理由不能成立。综上所述，马德贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马德贵负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二一年四月二十六日书记员 周            罡