江西省九江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣04民终276号 上诉人（原审原告）：九江大洪钢铁有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区新港镇城东港区陶埠大道路**，统一社会信用代码：91360402051614790P。 法定代表人：张凤利，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄长木，男，汉族，1972年10月15日出生，住九江市濂溪区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：闻良兵，男，汉族，1979年8月15日出生，住九江市湖口县，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：杨彬，男，汉族，1981年7月21日出生，住江西省九江市浔阳区。 委托诉讼代理人：肖麟，江西仰景律师事务所律师。 上诉人九江大洪钢铁有限公司（以下简称：大洪公司）因与被上诉人杨彬租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初2693民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 大洪公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人被上诉人之间的租赁合同并没有解除，一审法院对该事实的认定错误。履行通知义务是法律规定合同双方行使合同解除权的必经程序，而《（2号）仓库租赁合同》的双方当事人一直都没有通知相对方解除合同，况且《合同法》第九十四条规定只是赋予了上诉人在被上诉人以他的行为表明不履行主要债务时，可以解除合同的权利，事实上，上诉人一直都没有行使合同的解除权。2、在对本案2号仓库租金及使用费计算的第2点上，以无隙摆放来计算22间岗亭的占用面积，一审法院的这种认定不符合常理。被上诉人的22间岗亭现在占用面积为884㎡，一审法院要求上诉人将22间岗亭按实际面积389.6㎡摆放，这项要求对上诉人是一种苛求，这不符合常理。3、在对本案2号仓库租金及使用费的计算的第3点上，一审法院的计算方式对上诉人也是不公平的。一审法院判决2016年7月1日-2020年10月16日期间的仓库使用费由上诉人与被上诉人各承担一半，是要求上诉人为被上诉人单方面的违约行为承担责任，显然是偏袒被上诉人。 杨彬辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果维护了双方的基本合法利益。1、杨彬已在双方履行合同过程中明确表示了对岗亭的遗弃，上诉人也事实上在杨彬撤离场地之前就开始停电，可见双方达到了行为上的认可。2、从上诉人移动杨彬的废弃岗亭事实来说，上诉人也知晓杨彬不再对岗亭有申索权，其移动和码放是其自行处置行为。3、所谓的占用空间，是上诉人码放不齐整造成的空间占用，只能以无间隙的码放计算占用场地，且上述行为在一审庭审中均有签字反映，上诉人经办人在实际测量时已签字认可，故双方对占地面积这一基础事实无争议。一审判决结果对双方相对公平，故请求二审驳回上诉，维持原判。 大洪公司一审起诉请求：1、判令被告向原告支付租金705,738.07元；2、判令被告向原告支付自2015年6月1日起至生效判决实际履行之日的利息。（自2015年6月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍暂计算至2020年8月31日的利息为165,983.5元，具体详见附表）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、房屋租赁合同签订情况。2014年11月10日杨彬（丙方）与大洪公司（甲方）、程庆武（乙方）签订《三方协议》，约定由被告杨彬租赁原先由程庆武在大洪公司租赁的2号仓库（案涉的争议仓库）及其他店铺，程庆武原先支付给中天钢铁有限公司的10万元租赁定金转让给杨彬，大洪公司同意杨彬按主合同约定将定金用于冲抵免租期后的租金。之后，被告杨彬在大洪公司（甲方）与程庆武（乙方）于2014年3月6日签订的《（2号）仓库租赁合同》（编号：DH-ZL-2014004-01）乙方处补签名。该合同主要内容：一、仓库面积：2252.25㎡。二、租赁期限为5年，自2014年5月1日至2019年4月30日止。在合同期内，商户能遵守合同条款并及时缴纳各项费用的，在租赁期满后自动续租3年。租赁期限届满后，若乙方需要继续承租，须于租赁期限届满前2个月向甲方书面提出申请，经甲方同意后，双方重新签订仓库租赁合同。乙方如未在此期限内书面提出，或虽然在此期限内书面提出了，但在收到甲方对于续租的具体要求的书面通知后15天仍未回复同意的，则视为乙方放弃续租的权利，甲方将不再征求乙方的同意而有权将店铺另行出租。三、本合同所述的“年度”，是指双方租赁的12个月周期，如第1年度，是指2014年5月1日至2015年4月30日止（免租期包括在内），以此类推。四、租金的支付。甲方以十二个月为仓库租金的一个支付年度，第一年度为2014年5月1日至2015年4月30日，租金标准为10元/月/㎡；第一年度甲方给予乙方免收2014年5月1日至2015年4月30日仓库租金的优惠，优惠期限届满，按本合同相关条款递增后第二个支付年度2015年5月1日至2016年4月30日的仓库租金标准为10.5元/月/㎡。五、甲方在本协议签署后三日内向乙方预收2015年5月1日至5月31日1个月的仓库租金。乙方应在2015年6月1日前7日内将2015年6月1日至2015年11月1日（即5个月）的仓库租金一次性交付给甲方；此后甲方在每半年期限届满前15日通知乙方续缴租金，乙方应在接到甲方通知后10日内将下半年度的仓库租金缴纳给甲方。乙方逾期支付仓库租金，应向甲方支付违约金，违约金金额计算方式为乙方每逾期一天，按所欠缴仓库租金总额的1%加收取违约金。乙方逾期未支付仓库租金的，甲方有权从逾期之日起留置乙方仓库内的财产，如逾期30日乙方仍然拒绝支付租金的，甲方有权依法拍卖该留置财产偿还全部欠款，并有权单方解除合同，乙方需要承担由此产生的一切合法费用，租赁保证金不予退还。六、在正常的租赁期间，未经对方书面同意，甲乙双方均不得提前终止本合同，如确需要提前解约，须提前2个月书面通知对方，且协商处理相关事宜。由于甲方经营不善，市场商户两年后达不到50户以上的，乙方有权退租。七、2014年5月1日至2015年4月30日执行公司新招商政策，甲方给予免租。 上述合同签订后，被告杨彬自2015年6月1日开始未再向原告大洪公司交纳租金。 二、2号仓库租赁合同履行情况。2号仓库系敞开式钢结构厂房，被告杨彬租赁该仓库用于岗亭加工和存放。本案在一审审理过程中，原、被告共同测量确认：被告杨彬在2号仓库内岗亭共22个，根据岗亭摆放现状（包括空隙）占地面积884㎡；如将岗亭无缝隙摆放，岗亭实际占地面积389.6㎡。 原告大洪公司当时经办人员刘君证实：自2016年1月以后，被告杨彬就没派人来上班。2016年1月-6月，被告杨彬陆续把东西拖走，到了2016年6月份开始就不再来市场拖设备了，也没派人来过，刘君认为杨彬不再使用该仓库了，但是东西还是会要的，因为岗亭比较贵重。原告大洪公司从2017年1月就将该仓库的电停了。2015年12月，大洪公司还给杨彬邮寄过催缴租金函。从2016年至2017年1月刘君陆陆续续给杨彬打电话催讨租金，当时杨彬的电话打不通，无法联系他本人。2018年1月30日，原告大洪公司找到被告杨彬，被告杨彬作出书面承诺书，承诺因钢材市场行情不景气，放弃2015年1月4日已交纳的1栋30-33、35-36商铺租赁保证金5万元及2#-3#室内仓库租赁保证金45,045元。同时，原告大洪公司要求被告杨彬把余下岗亭尽快移走，但没有向杨彬催讨租金事宜。后来杨彬也一直未来搬走岗亭。 2018年2月1日，原告大洪公司将2号仓库的一半出租给九江恒鑫保温建材有限公司（以下简称九江恒鑫公司），九江恒鑫公司将其租赁的仓库四周封闭建设。2019年5月10日大洪公司与恒鑫公司关于2号东面仓库续签《仓库使用权租赁合同》，双方约定租金6.5元/㎡/月。2018年5月7日，大洪公司与山东源腾石化安装工程有限公司九江分公司（以下简称源腾公司）签订《仓库使用权租赁合同》，双方约定仓库6元/㎡/月，且仓库为封闭式。 自2016年7月1日起，大洪公司对仓库租金统一从10元/月/㎡调整为6元/月/㎡，并且享有4个月免租期，每年租金递增5%。之前协议所缴保证金允许冲抵租金，2016年7月1日前租金按原合同租金计算，之后执行新合同标准。 一审法院认为，程庆武与原告大洪公司签订的《（2号）仓库租赁合同》是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。被告杨彬在该合同上补签字，并与原告大洪公司及程庆武签订《三方协议》，被告杨彬系案涉《（2号）仓库租赁合同》继受人，是本案适格主体，应依据合同约定履行支付租金的义务。被告杨彬租赁该仓库进行岗亭加工和存放，与该钢铁市场一直处于萧条状态，无因果关系，故被告杨彬关于自行解除合同的辩解意见，于法无据，一审法院不予采信。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因双方合同约定的租金价格相比周围市场明显偏高，且参照2019年5月10日大洪公司与九江恒鑫公司关于2号东面仓库续签的《仓库使用权租赁合同》及2018年5月7日大洪公司与源腾公司签订的《仓库使用权租赁合同》约定的租金单价，故本案中继续履行合同约定的月租金10.5元/㎡并逐年递增，对被告杨彬显失公平，应予调整降低。 根据原告大洪公司经办人员刘君证实，自2016年1月以后至今，杨彬就没派人来上班，2016年1月-6月，杨彬陆续把东西拖走，到了2016年6月份开始就不再来拖设备了，也没派人来过。刘君认为杨彬不再使用该仓库了，但是东西还是会要的，因为岗亭比较贵重。大洪公司从2017年1月就将该仓库的电停了。一审法院认为，综合上述情况，杨彬自2016年6月开始以自己的行为表明不再履行合同，大洪公司经办人刘君亦认为杨彬不再使用该仓库，并且大洪公司于2017年1月就将该仓库的电停了，故原、被告之间签订的《（2号）仓库租赁合同》于2016年6月开始事实上已经解除了。解除之后，因为租赁物具有一定的价值，被告杨彬未明确表示弃置租赁物，故被告杨彬应自2016年7月1日开始支付仓库使用费。被告杨彬的委托诉讼代理人庭审表明该岗亭自始就是杨彬弃置不要的，但未向法庭提交证据，一审法院不予采信。 关于本案仓库租金及使用费，一审法院根据实际情况分三部分计算如下： 1、2015年6月1日--2015年12月31日的租金，仓库租赁价格按6元/㎡/月计算，租金单价固定。理由为：根据一审法院（2019）赣0402民初2167号民事判决书证实，案涉市场一直处于萧条状态，未如其宣传的建成集钢铁建材交易、加工、仓储、配送、信息与金融服务于一体的综合性钢铁建材市场。同期周边市场租金相对较低，且2号仓库为敞开式，并非封闭式仓库，参照市场内2018年-2019年仓库租金单价，故对于2015年6月1日-2015年12月31日的月租金按照固定单价6元/㎡计算合理，以2号仓库2252.25㎡计算，租金为：2252.25㎡×6元/㎡×7个月=94,594.5元； 2、2016年1月1日--2016年6月30日的租金，自2016年1月开始，被告杨彬未再派人进场工作，只是陆续将设备运出市场，仅仅使用该仓库仓储货物，该期间租金按照22间岗亭实际面积（无缝隙摆放）计算合理，为：6元/㎡×389.6㎡×6个月=14,025.6元。 3、2016年7月1日--2020年10月16日（起诉日）的使用费。参照大洪公司对钢材市场仓库租金统一调整为6元/㎡/月标准，按照22间岗亭实际面积（无缝隙摆放）计算合理。双方租赁合同事实解除后，收回仓库既是大洪公司的权利也是其义务，原告未能积极履行收回仓库义务，故原、被告双方对于涉案仓库未能交还和收回均有过错，对于该期间的仓库使用费，由原、被告各承担一半。该期间的使用费为：6元/㎡×389.6㎡×51.5个月×50%=60,193.2元。 综上，原告大洪公司要求被告杨彬支付租金及使用费的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。2015年6月1日至2020年10月16日的租金及使用费共计168,813.3元，抵扣程庆武转的保证金100,000元，被告杨彬尚应支付原告大洪公司仓库租金及使用费68,813.3元。 关于原告大洪公司要求被告杨彬支付逾期付款利息的诉讼请求，一审法院认为，原告大洪公司长时间怠于行使权利，根据本案实际情况，一审法院对原告大洪公司该诉讼请求不予支持。 被告杨彬的辩解意见，无事实及法律依据，一审法院不予采信。判决：一、被告杨彬于本判决生效之日起十日内支付原告大洪钢铁有限公司68,813.3元；二、驳回原告大洪钢铁有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费减半收取6,257元，由被告杨彬承担760元，由原告大洪钢铁有限公司承担5,497元。 二审期间，双方均未向本院提交证据材料。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、大洪公司与杨彬之间签订的《（2号）仓库租赁合同》是否解除？二、杨彬应支付大洪公司的租赁费用（或使用费）应如何计算？ 一、关于大洪公司与杨彬之间签订的《（2号）仓库租赁合同》是否解除的问题。经查，大洪公司与杨彬签订《（2号）仓库租赁合同》后，自2015年6月1日起杨彬未按照约定支付租金，经大洪公司催讨后杨彬仍未履行其合同义务，大洪公司有权解除合同。一审法院以杨彬自2016年6月起以自己的行为表明不再履行合同为由，认定双方涉案合同于2016年6月解除属适用法律不当，杨彬作为迟延履行债务方，不应享有合同的法定解除权，大洪公司于2017年1月起将杨彬租赁的仓库停电，以其实际行动表明了对双方租赁合同关系的解除，故双方的合同于2017年1月解除，杨彬应按照合同约定支付2015年6月至2016年12月的仓库租金。在涉案合同解除后，杨彬一直将货物放在大洪公司仓库内未予以清理，给大洪公司造成了一定的经济损失，应按照市场价格自2017年1月起支付相应的仓库使用费。杨彬虽辩称其已向大洪公司表态弃置货物，但既未提交证据证实，亦在其于2018年1月30日向大洪公司出具的《承诺函》中未有明确表示，故对其答辩意见不予采纳。 二、关于杨彬应支付大洪公司的租赁费用（或使用费）应如何计算的问题。本问题应根据实际情况分两部分计算： 1、关于2015年6月至2016年12月的租金，一审法院依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定双方合同约定的租金价格过高为由而将合同内租金酌情调整为6元/㎡。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，仅当当事人请求人民法院变更时，人民法院才能根据公平原则予以变更。本案一审中，杨彬在两次庭审中及其代理人提交的代理词中，均未请求人民法院对于租金进行变更，一审法院擅自调整租金违背了民事诉讼不告不理的原则，属适用法律不当，应予纠正。依据双方签订的《（2号）仓库租赁合同》约定，2015年6月1日至2016年4月30日的租金应为10.5元/㎡/月，租金计算应为：10.5元/㎡/月×2252.25㎡×11个月=260,134.9元。按照双方合同“租金每年上涨5%”的约定，2016年5月1日至2016年6月30日的租金应为11.03元/㎡/月，租金计算应为：11.03元/㎡/月×2252.25㎡×2个月=49,684.6元，由于大洪公司在起诉时自愿将2016年7月1日以后的租金调整为6元/㎡/月，应以当事人自认为准，故2016年7月1日至2016年12月31日的租金计算应为：6元/㎡/月×2252.25㎡×6个月=81,081元。 2、关于2017年1月1日至2020年8月31日（即上诉人诉讼请求计算的截止日）仓库使用费的计算，本院认为，（1）关于使用费标准，一审法院根据当地同期实际情况，酌定按照6元/㎡/月标准计算使用费并无不当，予以维持。（2）关于占用面积，2017年1月双方合同解除后，双方并未对仓库的占用面积进行约定，杨彬应对其实际占用面积承担举证责任。而由于杨彬并未提交证据证实其实际使用面积为389.6㎡，应承担举证不能的后果，一审法院按照22间岗亭无缝隙摆放标准计算占用面积为389.6㎡没有事实和法律依据，大洪公司诉称应按照实际占用的884㎡计算使用费于法有据，予以支持。（3）双方合同解除后，大洪公司既未及时向杨彬追讨仓库使用费，亦未能积极履行仓库的整理、回收义务，致使损失扩大，一审法院据此判决由大洪公司、杨彬各承担一半的仓库使用费并无不当，应予维持。故2017年1月1日至2020年8月31日的使用费为：6元/㎡/月×884㎡×44个月÷2=116,688元。由于大洪公司怠于行使权利，一审法院驳回大洪公司关于要求支付逾期付款利息的诉讼请求并无不当，予以维持。 综上所述，杨彬应向大洪公司支付的租金总额为：260,134.9元＋49,684.6元＋81,081元＋116,688元=507,588.5元。抵扣已支付的保证金100,000元，杨彬应向大洪公司支付仓库租金、使用费合计407,588.5元。大洪公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初2693民事判决； 二、被上诉人杨彬于本判决生效之日起十日内向上诉人九江大洪钢铁有限公司支付仓库租金、使用费407,588.5元。 三、驳回上诉人九江大洪钢铁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费18,775元，由上诉人九江大洪钢铁有限公司负担9,996元，被上诉人杨彬负担8,779元。 本判决为终审判决。 审判长  张再生 审判员  陈小江 审判员  曹 琛 二〇二一年四月八日 法官助理桂桂 书记员郑筱楠