河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5531号原告孔坤亮，男，1995年9月28日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人张临帆，河南天基律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人边二漫，河南天基律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告刘昶麟，男，1986年12月4日出生，汉族，住河南省邓州市。委托代理人夏俊波，河南金杞律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告河南爱丁堡置业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区金梭路20号，统一社会信用代码：91410100356189262J。法定代表人常中华。原告孔坤亮与被告刘昶麟、河南爱丁堡置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告孔坤亮的委托代理人张临帆、边二漫，被告刘昶麟的委托代理人夏俊波到庭参加诉讼。河南爱丁堡置业有限公司（以下简称爱丁堡）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔坤亮诉称，1、请求确认原告与被告刘昶麟的房屋转让协议无效、原告与被告河南爱丁堡置业有限公司签订的《内部员工认购协议书》无效；2、请求法院依法判令被告刘昶麟退还原告购房款273987元、加价转让费50000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日），被告河南爱丁堡置业有限公司对273987元购房款承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告因家庭生活需要，2018年3月，经被告河南爱丁堡置业有限公司工作人员刘亚军介绍，原告购买被告刘昶麟位于高新区金梭路与合欢街交汇处西北角的“爱丁堡”项目1号楼2单元6层西604号的房屋一套，双方约定购房首付款为273987元，加价转让费为9万元。基于对介绍人刘亚军和刘昶麟的信任，2018年3月7日，原告让家人通过银行转账方式向被告刘昶麟支付了273987元房屋首付款和加价转让费9万。被告刘昶麟收款后，介绍人刘亚军出示了盖有被告河南爱丁堡置业有限公司公章的《内部员工认购协议书》，原告签字，该协议书记载了房屋具体位置及总价款、首付款、付款方式等内容。2018年9月底，原告加入业主群后才发现该工地因欠款已停工，并得知被告爱丁堡公司至今未取得《商品房预售许可证》，根本不具备售房资格。后原告找到介绍人刘亚军和被告刘昶麟协商，要求被告刘昶麟退还支付的房款及加价转让费。协商时原告才得知被告刘昶麟曾系被告爱丁堡公司的员工，但介绍人刘亚军当时介绍原告买房时称不认识被告刘昶麟，原告气愤之余只能找被告刘昶麟要求退款，目前被告刘昶麟只退还了原告40000元加价转让费，剩余5万转让费及购房首付款均未退还，原告已无财力再购买其他住房。现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘昶麟辩称，一、原告请求法院确认认购协议及房屋转让协议无效缺乏事实和法律依据；二、原告诉请被告刘昶麟返还购房款273987元及转让费50000元。原告和被告刘昶麟达成转让事宜后，被告刘昶麟积极配合原告与爱丁堡的更名手续，后原告明知爱丁堡无预售证又与其签署了新的认购协议，现因爱丁堡无预售证向法院主张无效，让被告刘昶麟返还全部购房款，对被告刘昶麟明显不公平，且购房款已经交至爱丁堡，在合同有效的前提下，被告刘昶麟不需承担任何责任，退一步讲，就算法院认定合同无效，购房款也应由爱丁堡返还。三、原告诉请的资金占用期间的利息，原告自愿受让尚未取得预售证的房屋，合同有效，不存在利息。被告爱丁堡未出庭。经审理查明：2018年3月7日，爱丁堡作为甲方，孔坤亮作为乙方签订《内部员工认购协议》一份，约定乙方购买甲方开发的位于高新区金梭路与合欢街交汇处西北角的“爱丁堡”项目1号楼2单元6层西604号房屋一套。孔坤亮向刘昶麟支付转让费90000元，同日孔建国向刘昶麟转账240000元，安丽洁向刘昶麟支付33987元。孔建国系孔坤亮父亲，安丽洁系孔坤亮配偶。另查明河南天和房地产经纪有限公司向孔坤亮出具收据载明收取孔坤亮按揭服务费1064元，后退还1014元；爱丁堡向孔坤亮出具收据收取购房首付款273987元。被告刘昶麟已返还孔坤亮转让费40000元，剩余50000元未返还。以上事实有原告提交的内部员工认购协议书一份，银行流水一份、户籍证明、收据、收到条及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告与被告爱丁堡签订的《认购协议书》中对于当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式等均有明确约定，具备《商品销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定支付了认购款，故该《认购协议书》约定认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告与被告爱丁堡所签订《内部员工认购协议书》中约定的位于郑州市高新区金梭路与合欢街交汇处西北角的爱丁堡项目1号楼2单元6层西604号的房屋，截止法庭辩论终结之日仍未取得商品房预售许可证明，故该认购协议书应认定为无效。该《认购协议书》因违反法律强制性规定而无效，被告爱丁堡基于该协议所收取的273987元，应予以返还。因该款项实际系由原告所承担，故就该273987元应由被告爱丁堡返还给原告。原告与被告刘昶麟达成口头房屋转让协议时涉案房屋并未实际交付，原告向被告刘昶麟支付转让款后，其虽已与被告爱丁堡签订了认购协议书，但作为基础法律关系的认购协议书已经确认无效，故原告与被告胡永康的口头《房屋转让协议》亦应属无效。被告刘昶麟基于该转让协议从原告处另收取转让费90000元，因该协议无效，其应将该费用返还给原告。开庭前被告刘昶麟已返还原告40000元转让费，故被告刘昶麟应返还原告转让费50000元。对于原告请求被告刘昶麟返还全部款项的诉讼请求，虽然被告刘昶麟提交的爱丁堡出具的收据为复印件，但结合《内部员工认购协议书》，可以确认被告刘昶麟已将原告支付的购房款交至爱丁堡，故对于原告请求被告刘昶麟返还全部款项的诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告刘昶麟按同期贷款利率标准向其支付利息损失。因原告自愿受让尚未取得预售许可证的房屋，其对此亦具有过失，故对其该利息请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告孔坤亮与被告河南爱丁堡置业有限公司签订的《内部员工转让协议》无效。确认原告孔坤亮与被告刘昶麟的口头房屋转让协议无效。被告河南爱丁堡置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告孔坤亮273987元；被告刘昶麟于本判决生效后十日内返还原告孔坤亮50000元；驳回原告孔坤亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6697元，减半收取3348.5元，由被告河南爱丁堡置业有限公司负担2550元，由被告刘昶麟负担798.5元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年四月十五日书记员 张志文