山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁04民终1085号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚成向，男，汉族，1974年8月26日出生，住枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：宋方磊，枣庄市中鑫永安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：枣庄市台儿庄区龙河谷物种植专业合作社。住所地枣庄市台儿庄区张山子镇赵圩子村。法定代表人：刘文新，主任。委托诉讼代理人：闫振国，山东贺成柱律师事务所律师。上诉人龚成向因与被上诉人枣庄市台儿庄区龙河谷物种植专业合作社（以下简称龙河合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚成向上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部反诉请求或者依法发回重审；二、一审、二审诉讼费用、反诉费用由被上诉人全部承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“从被告(反诉原告)在2019年5月15日交付2019年3月至2020年2月租金来看，其对合法约定租金采用先付后使用的支付方式及租赁金额并无异议。”错误。本案为土地租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同合法有效，双方应予遵守。一审法院本末倒置、断章取义的抛开合同内容，单凭上诉人在2019年5月15日向被上诉人支付了四万元租金，认定上诉人对合同约定租金采用先付后使用的支付方式及租赁金额并无异议没有事实和法律根据。合同第三条(一)2、明确约定“按期收取土地、设施租金和电费，若乙方拖欠超过一年，甲方有权收回土地和设施，并追索欠款。”可以看出即使上诉人拖欠租金，只要未拖欠超过一年，被上诉人无权解除合同。一审法院认定被上诉人要求解除合同于法有据错误。租赁合同约定：上诉人租赁被上诉人土地13亩以及地上设施(养殖棚二个，料房及生活房棚一个)从事养殖经营使用，被上诉人负责建设100立方沼气池一处。合同签订后，被上诉人仅给付上诉人土地3.7亩、养殖棚一个、料房棚半个是事实，上诉人之所以支付40000元租金是因为被上诉人承诺在收到租金后完全履行合同约定，但是上诉人支付40000元租金后被上诉人并未完全履行合同约定。一审法院认定被上诉人已将另外一个大棚交付上诉人、只是未建造沼气池、上诉人认可被上诉人未建造沼气池的行为错误。退一步说，即使另外一个大棚因政策原因被拆除，根据公平原则，也应当相应的减少租金。上诉人未继续支付租金事出有因。被上诉人未按照合同约定标准给付上诉人土地和养殖棚，未建设沼气池，租金应减为每年15000元。双方签订合同后，上诉人给付被上诉人土地租金40000元，被上诉人应返还上诉人租金25000元，并支付违约金4000元。在双方就减少租金问题上未达成一致情况下，上诉人才未继续支付租金。另外，被上诉人多次给上诉人停水停电，给上诉人造成巨大经济损失客观存在。一审法院未支持上诉人的反诉请求错误。二、一审判决认定事实错误，导致其适用法律错误。龙河合作社辩称，上诉人的上诉无事实及法律依据，上诉人主张拖欠租金未超过一年没有依据，一审开庭中双方提供的证据来看，付租金的方式为每年9月30日之前付清当年租金（先付后使用），9月30日前应付清下一年度租金，下年度是当年的9月30日到下年的9月30日，与合同的时间是一致的，被上诉人通过登报的方式及通过公安部门报警多次通知上诉人，因其拖欠费用要求解除合同，被上诉人解除合同的请求符合法律规定，应予支持。2、上诉人主张被上诉人未交付设施的问题，其中一个大棚已经交付给上诉人，从一审提供的证据可以看出，上诉人将该大棚出租给他人，并收取了租金，虽然其未使用，但不能认定为被上诉人未交付。3、关于沼气池，我方提供的录音来看，上诉人已经认可在公安机关双方谈话的真实性，包括不再建设沼气池的问题，这是上诉人认可的，上诉人在2019年5月15日交付的从2019年3月至2020年2月租金来看，其交付了全额租金四万元，此行为可以看出，上诉人对双方履行合同是认可的，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龙河合作社向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告间的农村土地使用权交易合同关系，被告返还租赁原告的13亩土地及地上设施并恢复原状；2.判令被告给付原告租金、电费等及利息3万元；3.诉讼费用由被告承担。龚成向提出以下反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同，将合同约定的土地四至范围内的其他土地整理好交付反诉原告使用，并建造100立方米的沼气池；2.判令土地和设施租金减为每年15000元；3.判令反诉被告返还反诉原告租金25000元，并支付违约金4000元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告损失20000元；5.诉讼费、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年9月19日，原被告签订农村土地使用产权交易合同书，约定原告（反诉被告）将其所使用的位于枣庄市台儿庄区张山子镇赵圩子村土地13亩，以及地上附属的养殖棚两个、料房及生活房棚一个出租给被告（反诉原告）使用，原告（反诉被告）负责建设100立方的沼气池一处，合同承包时间为2018年9月30日起至2042年9月30日止，土地和设施租金为40000元/年，每年9月30日之前付清当年租金（先付后使用），若被告（反诉原告）拖欠租金超过一年，原告（反诉被告）有权收回土地和设施等条款。合同签订后，龚成向将其中一个大棚用于养殖，另一个大棚出租给郑浩使用并收取租金。2019年5月15日，龙河合作社出具收条，收到龚成向2019年3月至2020年2月的租金40000元整；2019年9月18日，原告（反诉被告）在枣庄日报刊发解除合同通知。2019年11月，原租赁给郑浩的大棚被认定为违章建筑由原告（反诉被告）拆除；2020年8月11日，因被告（反诉原告）拖欠水电费，原告（反诉被告）停水停电，双方多次报警处理。2020年11月16日，原告（反诉被告）向法院提起诉讼，要求解除原被告的农村土地使用权交易合同。关于本诉部分，一审法院认为，原告与被告之间签订的土地租赁合同合法有效，双方应予遵守。从被告（反诉原告）在2019年5月15日交付2019年3月至2020年2月租金来看，其对合同约定租金采用先付后使用的支付方式及租赁金额并无异议。现被告（反诉原告）未及时足额支付租金，原告（反诉被告）要求解除合同、支付拖欠租金的请求于法有据，应予支持。关于要求支付拖欠电费等主张无证据证明，不予支持。关于反诉部分，反诉原告认为反诉被告没有按照合同约定交付沼气池以及其中一个大棚而构成违约，该院认为，反诉被告未交付沼气池以及拆除一个大棚事实存在，但从龚成向收取郑浩租金能够证明反诉被告已将该大棚实际交付给反诉原告，系因政策原因该大棚被拆除；反诉被告足额支付全部租金亦可证实其在合同履行中对反诉被告未建造沼气池的行为予以认可。故反诉原告的主张与查明的事实不符，不予认可。对其主张的减少租金、支付违约金、赔偿损失的请求无相关证据证明，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）枣庄市台儿庄区龙河谷物种植专业合作社与被告（反诉原告）龚成向于2018年9月19日签订的农村土地使用权交易合同；二、被告（反诉原告）在本判决生效之日起十日内将租赁的土地和附属建筑物返还给原告（反诉被告）；三、被告（反诉原告）在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）支付自2020年3月1日起至起诉之日即2020年11月16日止按照年租金4万元支付租金；四、驳回原告（反诉被告）和被告(反诉原告)的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，反诉费1400元，减半收取700元，共计975元，由被告（反诉原告）龚成向负担。本案二审期间，龚成向提交了：1、十张照片，拍摄于上诉人的种植地，证明该养殖基地杂草丛生，不适合养殖，也没有养殖棚。2、上诉人与被上诉人实际控制人周士水微信聊天九页，证明周士水违约，并将上诉人承包的土地在合同期限内已经转租给案外人郑浩。3、周士水与朱服伦于2018年5月19日签订场地租赁协议一份，约定将上诉人租用的养殖场地租赁给朱服伦，构成违约。龙河合作社质证认为，此三份证据不属于法律规定的新证据，上诉人在一审中可以提交并未提交。1、照片在一审中已经提交，不能证明上诉人的证明目的，双方签订的合同是土地使用权合同，包括部分设施，总面积是13亩，不可能13亩上都有土地，具体内容详见合同书，上诉人的主张没有任何依据。2、聊天记录一审中提交了部分，无法证实没有删减版的。被上诉人主体是专业合作社，之前的实际经营者是周士水，后周士水将该合作社经营权转移给郑浩，双方转移的是整个合作社，周士水并不是将上诉人租赁的土地转租给郑浩，这是两个概念，周士水告知上诉人以后交纳租金不要交给他，交给郑浩。3、对协议不认可，是复印件，甲方是周士水，土地所有权是合作社，协议签订时间是2018年5月19日，假如协议真实，也是在上诉人承租土地之前，上诉人已经实际使用了涉案标的物，该协议不能证明上诉人的目的。本院认为，龚成向在二审中提交的证据与本案的待证事实没有关联性，不能作为二审新证据使用。二审查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，2018年9月19日龙河合作社与龚成向签订的农村土地使用产权交易合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应确认为有效合同。该合同约定：土地和设施租金为40000元/年，每年9月30日之前付清当年租金（先付后使用）。龚成向从2020年3月份起未及时足额支付租金，龙河合作社要求解除合同、支付拖欠租金的请求于法有据，应予支持。龙河合作社未交付沼气池以及龚成向在租赁合同履行中其承租的一个大棚因政策原因被拆除的事实客观存在，鉴于上述情形，本院酌定龚成向应从2020年3月1日起应向龙河合作社交纳土地和设施租金为20000元/年，龚成向减少租金的反诉请求有事实依据，本院予以支持。龚成向其他反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，龚成向的上诉请求部分成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初2526号民事判决第一、二、四项及诉讼费用部分，即“一、解除原告（反诉被告）枣庄市台儿庄区龙河谷物种植专业合作社与被告（反诉原告）龚成向于2018年9月19日签订的农村土地使用权交易合同；二、被告（反诉原告）在本判决生效之日起十日内将租赁的土地和附属建筑物返还给原告（反诉被告）；四、驳回原告（反诉被告）和被告(反诉原告)的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，反诉费1400元，减半收取700元，共计975元，由被告（反诉原告）龚成向负担”;二、撤销山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初2526号民事判决第三项，即“三、被告（反诉原告）在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）支付自2020年3月1日起至起诉之日即2020年11月16日止按照年租金4万元支付租金”；三、龚成向在本判决生效之日起十日内向枣庄市台儿庄区龙河谷物种植专业合作社支付自2020年3月1日起至其将所租赁的土地和附属建筑物返还给枣庄市台儿庄区龙河谷物种植专业合作社之日止、按照年租金2万元标准的租金”。二审案件受理费1950元，由龚成向、枣庄市台儿庄区龙河谷物种植专业合作社各负担975元。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  王 锋审判员  杨丽娜二〇二一年四月二十七日异书记员  吴 凡