广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初3463号原告：刘海芹，女，1994年2月28日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：汪利萍，女，1972年7月18日出生，汉族，住广州市海珠区，原告刘海芹与被告汪利萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘海芹、被告汪利萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘海芹向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；2、被告五日内返回原告支付的购房款39万元；3、被告赔偿原告已支付的不动产登记费160元、按揭费3000元，税费25400元；以上合计28560元；4、被告退还原告全部购房相关款项十日内协助原告将位于海珠区广州大道南翠馨街19号1309房的权属登记变更至被告名下，由此产生的相关费用由被告承担；5、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2020年10月29日，原告从朋友处获知被告在放售其位于海珠区广州大道南翠馨街19号1309房的房产（房地产权证号码：32××65），后与被告通过微信及电话沟通，现场看房，于2020年11月12日达成购房意向，双方签订《存量房买卖合同》，房屋总价127万，首付款39万，按揭款88万。签订房屋买卖合同当天付给被告10万元定金。双方于12月17日办理房产过户，当天交付20万首付款，过户次日交清剩余首付款9万，截至2020年12月18日，首付款39万元已交清给被告。原告于2020年12月22日无意中通过网络信息获知，该房屋曾于2013年4月25日晚发生过凶杀碎尸案。得知此消息后，原告及家人犹如晴天霹雳。由于原告未婚，房子是年迈的父母及姐妹、亲戚凑钱买下，下一步准备作为婚房的，按照原告及家人的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到非常恐惧和忌讳，是完全无法接受购买一套“凶宅”的。原告赶紧去房子周边走访，中介和附近的居民都表示该房子确实曾经发生过凶杀碎尸案。中介表示由于这个原因，他们是不会带客人去看的，所以原告也不会在中介放盘，原告家人于2020年12月22日晚上约被告当面沟通此事，被告承认此房屋确实发生过凶杀案，但由于她认为这些事不会造成大的影响，所以没有告知原告。此事给原告及家人造成极大的心理负担，严重影响原告一家人的工作和生活。原告认为根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告认为屋内发生过凶杀碎尸，属于社会公德缺失。由于原告一直认为该房屋是正常房屋，并不清楚房屋曾经发生过凶杀碎尸案，如果知道，是万万不会购买的。这是属于重大误解，严重违背真实意愿订立的合同。被告明知屋内曾经发生过凶杀案碎尸案，却没有告知原告，违背了诚实信用的原则。被告汪利萍答辩称：同意原告诉请的第1、2、4项，不同意第3项诉讼请求，被告不承担这28560元费用，被告只实收39万元，其它费用应由原告自己承担；也不同意第5项诉讼请求，因为诉讼费用被告认为应由原、被告两人共同承担。被告只要求将涉案房屋过户回被告名下，其它费用不承担，因为买卖房屋时双方约好127万元成交房子，其它的所有费用都由原告承担，现在被告愿意配合原告把房子过户到被告名下，也愿意把收到的39万元退回去，但是被告觉得发生命案是因为原告没有问被告所以被告就没说，原告问被告时被告才想起来，综上，不应该由被告承担费用。经审理查明，2020年11月12日，原告刘海芹与被告汪利萍签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定原告向被告购买位于广州市海珠区广州大道南翠馨街19号1309房的房屋，房屋成交价格为1270000元。签订合同后，原告向被告支付购房款共39万元。2020年12月19日，原、被告办理了房屋所有权登记手续，将案涉房产登记至原告名下。同日，原告为涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人中国农业银行股份有限公司广州北秀支行。原告支付了不动产登记费160元、按揭服务费3000元、房屋买卖契税12700元、个人所得税12700元。原告提交了《广州存量房买卖合同》、微信聊天截屏、转账记录、收款收据、税收完税证明、增值税发票用于证明买卖涉案房屋的事实及其支付相关费用的情况。另查明，中国农业银行股份有限公司广州北秀支行于2021年2月22日出具《涂销证明》，载明：刘海芹以海珠区广州大道南翠馨19号1309房的房屋作抵押向我行申办个人按揭贷款。现我行同意涂销该笔贷款的房屋抵押登记（房地产他项权证的编号：粤（2020）广州市不动产证明第03404409号，登记字号：20登记08611424），并委托抵押人刘海芹自行办理上述房屋抵押权涂销的相关手续；等。诉讼过程中，原告已于2021年3月20日自行向广州市海珠区不动产登记中心申请办理涉案房屋的抵押权注销登记。庭审中，原、被告均确认涉案房屋未交付给原告。被告确认其知晓涉案房屋发生过命案，但被告不在意有没有发生过命案，也未向原告告知发生命案的情况。本院（2014）穗海法民一初字第162号案经审理查明2013年4月25日晚上涉案房屋内发生故意杀人事件，被害人被杀害分尸。广州市中级人民法院于2014年5月7日作出（2013）穗中法刑一初字第321号刑事判决书，判决被告人犯故意杀人罪、等；广东省高级人民法院于2014年12月12日作出（2014）粤高法刑一终字第282号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告自愿就买卖涉案房屋签订《广州存量房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同已依法成立生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。现原告以涉案房屋发生过非正常死亡事件为由，要求撤销房屋买卖合同，并要求被告返还购房款及相关税费等费用，故本案的争议焦点在于被告是否构成欺诈。判断被告是否构成欺诈，应当考虑以下若干要素：涉案房屋内发生命案是否属于重大瑕疵，被告对相关信息是否有披露义务，以及被告未披露的情况下原告购买涉案房屋是否违背其真实意思。首先，涉案房屋内曾发生故意杀人的犯罪事实，已由本院（2014）穗海法民一初字第162号民事判决书、广州市中级人民法院（2013）穗中法刑一初字第321号刑事判决书及广东省高级人民法院（2014）粤高法刑一终字第282号刑事裁定书审查认定，本院予以确认。从社会生活的一般常识和常理推断，发生杀人分尸事件已达到普通民众认知中的“横死”等严重情况。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括恐惧、忌讳等而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。其次，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。被告在出售涉案房屋时，负有信息披露义务，应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是能够影响买卖合同订立及履行的重大事项充分告知原告，促使原告做出正确的意思表示。对重大事项的披露是出卖人的义务，不能因买受人未主动询问而免除。最后，原告在起诉理由中表明如果知道房屋发生过凶杀碎尸案，是万万不会购买的，这是属于重大误解，严重违背真实意愿订立的合同。原告的心理认知符合普通大众对“凶宅”的认识评判，对原告表示其是在违背真实意思情况下订立合同的主张，本院予以采信。综上，本案中，被告不能仅以自己的主观心理感受认定房屋发生命案无须在意，而应以普通民众的认知对发生非正常死亡事件予以披露。被告未披露涉案房屋内发生非正常死亡事件，违反诚实信用原则，构成欺诈。故对于原告要求撤销合同的诉讼请求，本院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同因被告的过错被撤销，原告主张被告应返还原告已支付的购房款390000元并赔偿原告已支付的办理产权登记费、按揭服务费、税费，合法有据，本院予以支持。被告向原告返还购房款的同时，原、被告应共同办理涉案房屋的产权过户登记手续，将涉案房屋的产权登记至被告名下。对原告要求被告承担由过户产生的相关费用的请求，因过户税费属于行政调处范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告刘海芹与被告汪利萍签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；二、被告汪利萍在本判决生效之日起10日内向原告刘海芹返还购房款390000元；三、被告汪利萍在本判决生效之日起10日内向原告刘海芹支付不动产登记费160元、按揭服务费3000元、税费25400元；四、原告刘海芹与被告汪利萍在本判决生效之日起10日内，共同办理广州市海珠区广州大道南翠馨街19号1309房的产权过户登记手续，将产权登记至被告名下；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8115元，由被告汪利萍负担。上述受理费8115元已由原告刘海芹预缴，被告在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费8115元直接缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈心萍二〇二一年四月十四日书记员  陈慧云