江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1550号上诉人（原审原告）：来琰蕙，女，1999年4月16日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：夏娜，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京鼎正置业有限公司，住所地南京市建邺区扬子江大道****。法定代表人：张修铨，该公司董事长。委托诉讼代理人:郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜文玉，江苏恒冠律师事务所实习律师。原审第三人：南京黎华铝业工程有限公司，住，住所地南京市溧水区东屏镇工业集中区/div>法定代表人：汤宏辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：水天鲲，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人来琰蕙因与被上诉人南京鼎正置业有限公司（以下简称鼎正公司）、原审第三人南京黎华铝业工程有限公司（以下简称黎华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初11371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。来琰蕙上诉请求：1、维持一审判决第一、二项;2、变更一审判决第三项为：南京鼎正置业有限公司于判决生效之日后十日内协助将南京市建邺区房屋所有权变更登记为来琰蕙所有;3、判令被上诉人向来琰蕙支付逾期办理南京市建邺区的建设用地使用权及房屋所有权转移登记的违约金（按100元／天的标准自2018年7月21日起计算至实际办结上述手续之日）；4、判令被上诉人向来琰蕙支付逾期交房违约金128482.26元（以4641840元为基数，按日万分之三标准计算自2018年9月1日至2018年11月30日止）；5、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实理由：一审判决驳回上诉人关于违约金的诉请，其判决逻辑与事实及法律规定不符，也违反了民事诉讼法关于辩论原则的规定。一、案涉三方就房款支付事宜有明确约定，即全部房款由黎华公司承揽的南京涵碧楼幕墙工程款中支付。虽因房屋面积测量原因导致最终购房款与《协议书》约定不一致，但本案诉讼前，该差额部分房款如何支付并不明确。本案所涉商品房买卖经过是，2017年7月13日上诉人之父与被上诉人鼎正公司、第三人黎华公司签订《协议书》，约定鼎正公司开发建设的涵碧楼Ｂ幢907＋908室作为工程款抵给黎华公司，黎华公司指定上诉人之父认购该房屋，房屋价款以黎华公司的工程款支付。后上诉人、鼎正公司、黎华公司又签订《协议书》，变更认购房屋为Ｂ幢2105＋2106，房屋总价款为4594680元，三方同意全部房款由黎华公司承榄的南京涵碧楼幕墙工程款中支付。2018年7月10日，上诉人与鼎正公司签订《南京市商品房现售合同》，约定上诉人购买鼎正公司开发的涵碧楼2105室房屋，总价款4641840元，上述房款差额系因房屋测量原因导致，且《南京市商品房现售合同》约定上诉人应于2018年5月13日前支付全部房款，该时间在合同签订日之前，故上诉人与鼎正公司在合同签订时明确房款已结清。因此，房屋差额部分的支付义务如何承担在本案审理前并不明确，上诉人自然也不具有迟延支付的过错。二、案涉房屋房款未足额给付与鼎正公司履行交房义务及办理产权证义务并没有合同约定或者法律上的逻辑关系，一审法院以此为由驳回上诉人关于违约金的诉请缺乏事实和法律依据。案涉《南京市商品房现售合同》约定，鼎正公司应于2018年8月31日前向上诉人交付该房屋，迟延交付的，应按照已收价款的万分之三／天计算，向上诉人支付迟延期间的违约金。合同还约定，合同签订后10日内，双方应当共同申请建设用地使用权及房屋所有权转移登记，逾期办理的，过错方应当按每迟延一天100元计算，支付违约金。可见，根据合同约定，鼎正公司履行交房义务及办理房屋所有权登记的义务并不以足额支付房款作为前提条件。事实上，鼎正公司也从未提及案涉房屋房款存在差额，更未要求上诉人支付该差额部分的房款，而且鼎正公司已于2018年11月30日向上诉人交付了案涉房屋，并未以上诉人未付清房款为由而拒绝交付。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。因此，根据相关行政法规和司法解释的规定，出卖人交房和办理房屋权属证书应当根据合同约定履行，而不以买受人支付全部房款为前提条件。一审法院以上诉人未付清房款为由，驳回上诉人关于违约金的诉请与案件事实及相关法律法规的规定严重背离。三、一审判决基于未经辩论的理由驳回上诉人关于违约金的诉讼请求违反了民事诉讼的辩论原则，剥夺了上诉人的诉讼权利。本案一审的审理过程中，鼎正公司从未主张其不办理房屋所有权转移登记系因房款未足额支付。一审法院以未经双方当事人辩论的观点作为驳回上诉人诉讼请求的裁判依据，违反了民事诉讼的辩论原则，剥夺了上诉人的辩论权利。鼎正公司辩称：1、根据双方签订的商品房现售合同第五条明确约定，在上诉人未付清房款前，被上诉人有权延期交房，且不承担逾期交房的违约责任。因此，上诉人认为交房、办理产权证与房款交付与否没有关系，其理由显然与双方合同的约定明显相违背。2、上诉人所称在一审中未提及房款未交付的问题，显然与庭审情况明显相违背。在一审中，鼎正公司主要的答辩观点就是认为鼎正公司至今未能收到上诉人的房款，所以才无法交房以及办理产权的移交手续。虽然一审法院认为鼎正公司与黎华公司在协议中约定的抵付工程款，已经完成了抵扣手续，但鼎正公司对这一观点并不认可，鼎正公司没有上诉，但认为所有房款都没有交付、抵偿。综上，上诉人的上诉理由明显与双方合同约定以及合同履行过程相违背，请依法驳回其上诉请求。黎华公司述称：关于房款支付问题，在本案三方协议书中已经有了明确约定。在相关案件中以及事实履行中，关于房款的支付问题，黎华公司都是予以认可，同意由鼎正公司直接抵扣，请法院查明事实依法判决。来琰蕙向一审法院起诉请求：1、判令鼎正公司向来琰蕙开具《商品房现售合同》（宁房现售合字Ｘ2018005449号）对应购房款金额的增值税发票；2、判令鼎正公司与来琰蕙共同申请坐落于南京市建邺区房屋的建设用地使用权及房屋所有权转移登记；3、判令鼎正公司向来琰蕙支付逾期办理南京市建邺区房屋的建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续的违约金（按100元／天标准自2018年7月21日起计算至实际办结上述手续之日止），暂计51000元；4、判令鼎正公司向来琰蕙支付逾期交房违约金128482.26元（以4641840元为基数，按日万分之三标准计算自2018年9月1日至2018年11月30日止）；5、判令鼎正公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月13日，来琰蕙父亲来云龙与鼎正公司、原审第三人黎华公司签订《协议书》，约定黎华公司承揽鼎正公司的南京涵碧楼综合开发项目的幕墙工程，该工程中的部分工程款以鼎正公司开发建设的南京涵碧楼B幢907+908室（系工程编号，现公安门牌号为907室，以下简称907室）作为工程款抵给黎华公司，且鼎正公司同意黎华公司指定来云龙签订上述房屋的购房合同。认购的房屋建筑面积137.25平方米，房屋总价款4803750元，认购房款由黎华公司承揽的南京涵碧楼幕墙工程款支付。后来琰蕙、鼎正公司、黎华公司又共同签订《协议书》，载明对2017年7月13日合同变更部分内容，变更为由来琰蕙认购鼎正公司开发的南京涵碧楼B幢2105+2106室，建筑面积合计127.63平方米，认购总价款为4594680元。三方同意全部房款由黎华公司承揽的南京涵碧楼幕墙工程款中支付。2018年5月24日，来琰蕙之父来云龙与黎华公司、案外人甘世坚签订《债务确认还款计划书》，因案外人甘世坚共欠来云龙借款445万元，黎华公司同意将南京涵碧楼公寓楼B2105+2106室（建筑面积127.63平方米，36000元/平方米，总价4594680元）的购房款中的245万元，作为甘世坚向来云龙的还款。剩余购房款2144680元，已由来云龙于2017年7月13日向黎华公司支付1995000元。另外购房149680元由来云龙同意在其指定人与涵碧楼开发商签订认购合同后三日内向黎华公司支付。另查明，2017年7月13日，黎华公司出具收条载明：今收到来云龙支付的全部购房款，其中199.5万元以上述本票支付，其余已由甘世坚代来云龙支付。2018年5月16日，黎华公司向来云龙出具收据载明：收到购房款149680元。2018年7月10日，来琰蕙与鼎正公司签订《南京市商品房现售合同》，约定来琰蕙购买鼎正公司开发的南京市建邺区房屋，建筑面积128.94平方米，单价36000元每平方米，总价款4641840元。约定来琰蕙于2018年5月13日前支付4641840元整（包括定金10万元），鼎正公司应当于2018年8月31日前交付该房屋。另查明，在南京市建邺区人民法院审理的另案原告黎华公司诉被告鼎正公司、第三人南京兆信物业管理有限公司建设工程合同纠纷一案中，2020年6月19日，法院作出（2019）苏0105民初7578号判决书，判决书中经审理查明部分载明：“黎华公司提供了一份黎华公司、鼎正公司、案外人来琰蕙三方签订的《协议书》予以证明，黎华公司、鼎正公司与案外人来琰蕙约定，由来琰蕙购买B2105+2106号房屋，购房款4594680元与鼎正公司应付给黎华公司的工程款相互冲抵，并称来琰蕙已向其缴纳全部款项，房屋现已交付来琰蕙，但尚未过户。鼎正公司质证称，对真实性予以认可，但不认可证明目的，1、协议中仅仅约定了从工程款中支付，但是在本案中已经初步查明的事实，黎华公司并没有工程款可以收取，因此该约定就无法履行；2、在本案开庭之前，黎华公司从未主张来琰蕙的房款是其工程款一部分直接冲抵，根据已经办理抵扣手续十套房屋的流程，办理冲抵手续需要黎华公司签署三方协议且需要另外向鼎正公司出具指令单。经法院审核查明，《协议书》6.1条有三方同意全部房款由黎华公司承揽的南京涵碧楼幕墙工程款中支付的约定，且十套房的抵房协议是黎华公司、鼎正公司间签订，与来琰蕙所涉房屋的流程并不相同，故认定该4594680元购房款可以与工程款相抵扣。”该案判决后，黎华公司提起上诉，鼎正公司未上诉。再查明，来琰蕙于2018年11月30日实际接收使用案涉房屋至今。一审法院认为，当事人应当按约履行合同。来琰蕙、鼎正公司签订的《南京市商品房现售合同》系双方真实意思表示，双方均应当按约履行。现售合同载明购房款总价为4641840元，此前来琰蕙、鼎正公司及黎华公司共同协商的以工程款抵扣的购房款数额为4594680元，对于差额部分47160元来琰蕙应当按约支付给鼎正公司，来琰蕙同意在本案处理中一并支付鼎正公司该47160元。来琰蕙要求鼎正公司开具《商品房现售合同》（宁房现售合字X2018005449号）对应购房款金额的增值税发票，符合双方约定，法院予以支持。来琰蕙要求与鼎正公司共同申请坐落于南京市建邺区房屋的建设用地使用权及房屋所有权转移登记，要求将案涉房屋所有权变更登记为来琰蕙所有，符合双方约定，法院予以支持。来琰蕙要求鼎正公司支付逾期交房违约金128482.26元（以4641840元为基数，按日万分之三标准计算自2018年9月1日至2018年11月30日止）的诉请。一审法院认为，依据双方合同约定，来琰蕙未付清房款逾期付款违约金前，鼎正公司有权延期交房且不承担逾期交房的违约责任。因来琰蕙尚有购房款余额47160元未能支付，故对来琰蕙的该诉请，一审法院不予支持。来琰蕙要求鼎正公司支付逾期办理南京市建邺区房屋的建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续的违约金（按100元／天标准自2018年7月21日起计算至实际办结上述手续之日止），一审法院认为，因来琰蕙尚有购房尾款未支付，所有权转移登记未能办理，来琰蕙、鼎正公司双方均有责任，故对来琰蕙的该诉请，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条之规定，一审法院作出判决：一、来琰蕙于判决生效后十日内支付南京鼎正置业有限公司购房款47160元；二、南京鼎正置业有限公司于来琰蕙履行完毕上述第一项义务后十日内向来琰蕙交付金额为4641840元的增值税发票；三、南京鼎正置业有限公司于上述一、二项义务履行完毕后十日内协助将南京市建邺区房屋所有权变更登记为来琰蕙所有；四、驳回来琰蕙其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。来琰蕙、鼎正公司于2018年7月10日签订的《南京市商品房现售合同》合法有效，当事人均应按照约定履行各自的义务。该合同约定购房总价款4641840元，与来琰蕙、鼎正公司、黎华公司共同签订的《协议书》中约定的抵扣工程款4594680元存在差额。来琰蕙主张其已支付完毕案涉房屋全部购房款，与法院查明的事实不符。结合黎华公司与鼎正公司在另案建设工程合同纠纷中关于工程款抵扣的争议，本院认为，案涉《南京市商品房现售合同》履行过程中，来琰蕙与鼎正公司就购房款的支付问题存在一定争议，来琰蕙曾向鼎正公司发出的律师函中主张其已实际支付完毕全部购房款，与事实不符，亦可印证来琰蕙并未就前述款项差额部分的处理与鼎正公司进行协商并取得一致意见。而鼎正公司已于2018年11月30日向来琰蕙完成案涉房屋的交付义务，有效避免了因双方争议而导致的损失扩大，故在此情况下，来琰蕙仍要求鼎正公司承担逾期交付房屋的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期办理权证及转移登记手续的问题，如前所述，来琰蕙并未履行完毕其支付案涉房屋购房款的义务，一审法院认定来琰蕙、鼎正公司双方对所有权转移登记未能办理均有责任，具有事实依据，对来琰蕙主张的该项违约金未予支持，亦无不当。一审法院已经对来琰蕙要求鼎正公司协助办理案涉房屋所有权变更登记的请求予以支持，本院予以维持。综上，来琰蕙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3890元，由来琰蕙负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 汪德全审判员 李任飞二〇二一年四月九日书记员 郭旭冬