吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终2030号上诉人（原审被告）：吉林诺达房地产开发有限公司，住所地长春市净月开发区郁金香街与柳莺西路交汇长春恒大净月公馆销售中心****。法定代表人：潘浩，总经理。委托诉讼代理人：高鹤，公司法务。被上诉人（原审原告）：宁晓飞，女，1986年4月19日生，汉族，住吉林省东辽县。上诉人吉林诺达房地产开发有限公司（以下简称诺达公司）因与被上诉人宁晓飞合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。诺达公司上诉请求：1、请求撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初1595号民事判决并依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由宁晓飞负担。事实及理由：1.案涉房屋曾出现返潮、部分壁纸脱落、踢脚线变形等问题，但均为装饰装修质量瑕疵，并非严重质量问题，不影响房屋正常居住功能。即便一定程度上影响居住质量，但不足以导致宁晓飞外出租房，故相应的租金不应由诺达公司承担。即便宁晓飞确实在某些时段无法入住，其未入住的时间仅应为房屋室内整体施工期间。即2020年10月初至2020年10月18日，工期为18天左右。2019年诺达公司对阳台防潮层增设施工，但该公司为室外施工，不影响室内居住。原审认定无法入住期间为两年错误，应为室内整体施工期间；2.宁晓飞损失系诺达公司为其进行室内整体装修导致无法入住造成的损失，其因无法入住导致的损失标准应参照商品房买卖合同及补充协议第七条关于逾期交房违约金的约定标准类推计算，具体为最高以不超过总房款2%的标准计算。原审认定标准错误，应予纠正。综上，原审适用法律错误，请求依法改判，维护合法权益。宁晓飞二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宁晓飞向原审法院提出诉讼请求：1.判决诺达公司赔偿因其至今不履行对宁晓飞购买的恒大净月公馆第8幢101室房屋、地、地下停车位质量问题成宁晓飞不能入住（从2018年6月15日起至2020年6月14日止）的经济损失人民币12万元，及从2020年6月15日至2021年6月14日的损失6万元；2.判决诺达公司免除未入住期间的全部物业费等费用；3.本案的案件受理费、保全费和诉讼费用由诺达公司承担。原审法院经审理查明：宁晓飞、诺达公司于2016年8月22日签订《商品房买卖合同》一份，约定宁晓飞购买诺达公司开发的长春恒大净月公馆8幢1单元101号精装修房屋，建筑面积131.08平方米，房屋总价款1585064元，合同第八条约定诺达公司应于2017年11月30日前向宁晓飞交付房屋。2017年1月10日，宁晓飞购买诺达公司开发的长春恒大净月公馆4、6、8号车库E344号停车位，车位总价款16万元。2017年底，诺达公司向宁晓飞交付了上述房屋。2018年5月，宁晓飞入住上述房屋，入住后宁晓飞发现房屋存在返潮、墙皮长毛及脱落等问题。2019年7月25日，诺达公司委托案外人吉林省跻强建工集团有限责任公司承建宁晓飞房屋阳台增设防潮层工程，2019年8月6日开工，2019年10月23日竣工验收。2020年10月，案外人金碧物业有限公司长春分公司（宁晓飞房屋的物业公司）委托案外人上海全筑装饰集团股份有限公司对宁晓飞房屋室内进行拆除墙纸、贴墙纸、拆木地脚线、拆背景墙木饰线等室内装修，2020年10月18日完工。2018年6月15日，宁晓飞与案外人赵允签订《租房合同》一份，约定宁晓飞租赁案外人赵允位于长春市枫丹白露二期十五栋701房屋，租赁期自2018年6月15日至2019年6月15日，年租金6万元。2019年6月15日，宁晓飞与案外人赵允再次签订《租房合同》一份，租赁期限自2019年6月15日至2020年6月15日，其他同2018年6月15日《租房合同》。上述事实，有商品房买卖合同、停车位使用合同、照片、视频、租赁合同、工程委托书、工程竣工报验单及原、诺达公司当庭陈述等证据在卷为凭，足以认定。原审法院认为，关于宁晓飞主张的租金损失问题。结合本案双方当事人的举证和陈述可知，案涉恒大净月公馆第8幢101室房屋确实存在壁纸返潮、墙皮长毛及脱落等情况，宁晓飞就上述问题曾多次与小区物业公司及诺达公司工作人员进行协商，诺达公司在2019年、2020年对案涉房屋进行了防潮层的增设和室内重新装修等维修工程施工。诺达公司提供的房屋存在上述问题并予维修，实际影响到宁晓飞对该房屋的正常使用，就此期间宁晓飞所产生的合理租房损失，诺达公司应予赔偿。关于损失赔偿数额，根据现场照片及施工时间来看，宁晓飞主张三年的房屋租金时间过长，扩大损失部分不应予以支持，但鉴于发现房屋存在问题直至2020年10月18日长达近两年时间诺达公司才将宁晓飞房屋修缮完毕，结合本地租房实际，酌定诺达公司向宁晓飞赔偿租金损失5万元。关于宁晓飞要求诺达公司免除其未入住期间物业费用的问题。首先，宁晓飞并未明确其诉请数额；其次，物业费用的免除主体系物业公司而非诺达公司；最后，物业费用系宁晓飞向物业公司缴纳的服务费用，无论是否实际入住或使用房屋，接收房屋及车位后均应按物业合同约定缴纳相关费用。物业费用并非宁晓飞经济损失，宁晓飞的此项诉请没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、吉林诺达房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿宁晓飞租金损失人民币5万元；二、驳回宁晓飞的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取为1350元，由宁晓飞负担787.5元，由吉林诺达房地产开发有限公司负担562.5元。本院二审查明的案件事实与一审基本相同。本院认为：购买案涉房屋后，买受人宁晓飞已于2018年5月办理入住。后发现案涉房屋出现返潮、渗水、墙体长毛等质量问题并找物业及地产诺达公司协商、处理解决。宁晓飞主张因上述质量问题及维修需要，导致其无法正常居住，故其已于2018年6月另行承租房屋居住。诺达公司对此不予认可，上诉主张案涉房屋质量问题属于一般性的装饰装修瑕疵，并不影响房屋正常居住使用功能，宁晓飞另行租赁房屋居住不属于因质量问题导致的必然结果。但通过2019年6月恒大净月公馆物业服务中心维保修部出具的维修方案及诺达公司外委维修工程签证单（编号为CCJYGG190808000001）记载的内容可看出，案涉房屋确实存在墙体持续返潮、全屋壁纸返潮、踢脚线长毛、地、地板缝大等质量问题些问题以及后续的维修工作势必会影响买受人对案涉房屋的正常居住使用，故宁晓飞另行承租房屋产生的费用属于因案涉房屋质量及后续维修导致无法正常居住使用产生的直接损失，诺达公司对此应当承担给付责任。另，诺达公司主张即使存在房屋无法入住的情况，该期间仅应为房屋室内整体施工期间即2020年10月初至2020年10月18日共计18天左右，并非原审认定的两年。对此，宁晓飞主张的租房损失系入住后发生质量问题及后续维修导致。发现质量问题后，物业公司、诺达公司先后陆续进行维修，直至2020年10月18日维修完毕，宁晓飞签字确认，此期间远超出诺达公司主张的室内整体施工期间，故诺达公司此项上诉理由不成立，本院对此不予支持。关于损失计算标准一节。诺达公司上诉主张应参照双方签订的买卖合同及补充协议关于逾期交房违约金的约定即最高不超过总房款2%计算。因案涉房屋已于2018年5月交付完毕，而宁晓飞主张的损失系交房后因房屋质量及后续维修导致无法入住而产生的租房损失，其与逾期交房违约金不能完全等同。且根据案涉房屋实际情况、维修期间，并结合本地租房正常标准，宁晓飞因此而产生的实际损失明显高于双方合同约定逾期交房违约金的数额，故宁晓飞主张按照实际损失数额由诺达公司赔偿损失符合法律规定，本院予以支持。原审法院酌定宁晓飞因此产生的租房实际损失金额为5万元适宜，应予维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人诺达公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人吉林诺达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 管 莉审判员 李 迪审判员 冯红红二〇二一年四月九日书记员 张佳楠