江苏省镇江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏11民终583号 上诉人（原审原告、案外人）：司剑平。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：丹阳市新桥镇华厦农民资金互助合作社。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：姚纪发。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：陈风（凤）孝。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：何耀华。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：郭卫平。 上诉人司剑平因与被上诉人丹阳市新桥镇华厦农民资金互助合作社（以下简称华厦合作社）、姚纪发、陈风孝、何耀华、郭卫平案外人执行异议之诉一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2020）苏1181民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，华厦合作社与姚纪发、陈风孝、何耀华、郭卫平民间借贷纠纷一案，该院于2014年7月30日作出(2014)丹后民初字第955号民事判决：一、姚纪发于本判决生效后5日内偿还华厦合作社借款本金1000000元，并按月利率支付2013年8月13日起至本判决确定给付之日的利息，同时给付华厦合作社律师代理费35000元；二、陈风孝、何耀华、郭卫平对姚纪发的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回华厦合作社的其他诉讼请求。并判决案件受理费7109元（减半收取），保全费5000元，合计12109元，由姚纪发、陈风孝、何耀华、郭卫平负担。该判决发生法律效力后，根据华厦合作社的申请，该院于2014年12月17日立案强制执行，案号为（2014）丹执字第3523号。 在该案执行过程中，该院依法作出（2014）丹执字第3523号在执行裁定书：查封被执行人姚纪发、陈风孝所有的位于丹阳市的不动产（含无证部分，丹房权证界牌字第××号）。案外人司剑平提出执行异议后，该院于2020年4月20日作出（2020）苏1181执异35号执行裁定书，驳回司剑平的异议请求。 原告司剑平向该院提出诉讼请求：1、中止对位于丹阳市丹阳市凯华实业有限公司大门北侧由南向北第三间门面房（一间三层）的强制执行，并解除对该房屋的查封。2、确认上述门面房（一间三层）归司剑平所有；3、案件受理费由被告华厦合作社承担。事实与理由：该院在执行华厦合作社与姚纪发、陈风孝等民间借贷纠纷一案过程中，于2020年2月28日作出（2014）丹执字第3523号执行裁定，查封被执行人姚纪发、陈风孝位于丹阳市的不动产（丹房权证界字第××号）。该产权证下共有十间房屋，可以分割独立使用。姚纪发、陈风孝将房屋分别抵债给6个债权人，其中由南向北第三间于2013年5月27日抵给了司剑平。司剑平提出的执行异议被驳回。华厦合作社是普通债权人，不是抵押权人，对涉案房屋不享有优先受偿权。仅以建设用地抵押的，抵押权及于其上的建筑物。但涉案房产产权人与土地使用权人并不相同，丹阳市凯华实业有限公司以土地使用权设定的抵押属于物权处分，应属无效。该院在查封涉案房产前，司剑平有合法有效的以房抵债协议，合法占有了该房屋，支付了价款。因土地证和房产证没有分割，司剑平无法领取房屋产权证，并非是司剑平原因未办理房屋过户登记。综上，司剑平是涉案房屋的所有权人，足以排除该院强制执行。为此，现依法提起诉讼。 被告华厦合作社辩称，司剑平的起诉没有事实和法律依据，请求该院驳回司剑平的诉讼请求。 第三人姚纪发、陈风孝、何耀华、郭卫平未应诉答辩，也未提交证据。 又查明，司剑平与姚纪发存在借贷往来，2013年5月27日双方签订还款协议书一份，载明姚纪发于2009年8月24日、2010年9月2日向司剑平借款共计200万元，双方达成如下还款协议：1、姚纪发将位于丹阳市丹阳市凯华实业有限公司大门起由南向北第三间街面房（一间三层），用于抵还所欠司剑平的部分债务，房屋价格由双方协商确定，或由双方认可的评估机构确定……；2、姚纪发有义务继续向司剑平偿还所欠债务余额，直至还清全部债务，双方商定每年偿还债务金额不低于30万元；3、如姚纪发还清司剑平全部债务，则司剑平应将用于抵偿的街面房归还，自协议签字后，在姚纪发还清司剑平全部债务期间，该街面房房屋产权、使用权归司剑平所有，房屋租金由司剑平收取。司剑平在该协议落款甲方处签名，姚纪发、陈风孝在该协议落款乙方处签名。2013年6月1日姚纪发（甲方）、司剑平（乙方）、张峰（丙方）签订补充协议一份，约定涉案房屋产权、使用权已属于司剑平所有，由司剑平将该房屋继续出租给张峰使用，今后租金由司剑平收取。 另查明，涉案房屋房产证号为丹房权证界牌字第××号，登记所有人为姚纪发，共有人为陈风孝，房屋建筑面积1480平方米。 一审法院认为，2013年5月27日司剑平与姚纪发、陈风孝签订的还款协议，虽存在以房抵偿的意思表示，但协议对抵偿金额这一主要条款并没有确定，故双方的以房抵偿并不成立。且根据协议第三条约定，涉案房产在债务人清偿债务后应当返还，该约定更符合抵押担保性质。现司剑平主张涉案房屋归其所有，证据不充分，该院不予支持。司剑平不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求中止对相应房产的强制执行，该院亦不予支持。第三人经该院传票传唤未到庭，该院依法可缺席作出判决。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，该院判决：驳回原告司剑平的诉讼请求，案件受理费8800元，由原告司剑平负担。 上诉人司剑平的上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持司剑平一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人华厦合作社负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审判决认定以房抵债不成立，与事实不符，违背了协议双方当事人即司剑平与姚纪发、陈风孝的真实意思表示。一审判决认定司剑平与姚纪发、陈风孝签订的还款协议书第3条的约定，更符合抵押担保的性质，属主观臆断，与事实不符，与抵押担保的相关规定不符，更违背了双方当事人的真实意思表示。2013年5月27日司剑平与姚纪发、陈风孝在签订的还款协议书中虽然没有约定抵债房屋的具体价格，但在该协议书第1条中双方当事人约定了定价方式即房屋价格由双方协商确定或由双方认可的评估机构确定，也就是说房屋价格随时都可以确定，故本案依法应对抵债房屋缺少抵债价格进行补救，而不是随意以此否定以房抵债的事实。事实上司剑平收到一审民事判决书后，与姚纪发一起委托评估机构对涉案争议房屋进行评估，评估机构亦出具了评估报告，根据评估报告该房屋的价格明显低于姚纪发欠司剑平债务的金额，故双方当事人签订的以物抵债协议未约定抵债房屋价格，不影响以物抵债协议的效力；2、本案司剑平的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原审法院应中止对涉案争议房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2013年5月27日司剑平与姚纪发、陈风孝签订的还款协议书，证明在原审法院查封该房屋之前司剑平就与姚纪发、陈风孝签订了合法有效的以房抵债协议。2013年6月1日司剑平与姚纪发、张峰签订的补充协议，证明在原审法院查封该房屋之前司剑平就合法占有了该房屋。2013年5月27日司剑平与姚纪发、陈风孝签订的还款协议书和2020年9月30日评估机构对该房屋的评估报告，证明抵债房屋价格明显低于姚纪发欠司剑平的债务金额，足以证明司剑平已支付全部价款。姚纪发、陈风孝拥有该房屋的合法的房产证，但房屋对应的土地登记在丹阳市凯华实业有限公司名下，导致该房屋无法过户至司剑平名下，故该房屋未过户登记至司剑平名下，司剑平不存在过错。 被上诉人姚纪发答辩称，当时姚纪发因个人需要向司剑平借款200万元，后来姚纪发无力偿还，姚纪发就与司剑平签订了以房抵债协议，姚纪发妻子陈风孝对该以房抵债协议是认可的。一审民事判决错误，贵院应支持司剑平的一审诉讼请求。 本院二审查明，在一审判决后，姚纪发、司剑平委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对涉案争议房屋进行市场价值评估。2020年9月30日该评估机构出具了苏佳房估（咨）DY2020929001号《估价报告书》，载明估价时点2020年9月29日该房屋的市场价值为36.56万元。 本院认为，本案的争议焦点为案外人司剑平对执行标的即涉案的争议房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据2013年5月27日司剑平与姚纪发、陈风孝签订的还款协议书和2013年6月1日司剑平与姚纪发、张峰签订的该协议的补充协议，应认定截止2013年6月1日司剑平与姚纪发、陈风孝达成了涉案争议房屋以房抵债的意思表示。根据该协议姚纪发、陈风孝是用该房屋抵偿姚纪发欠司剑平的部分债务，但在该协议中双方当事人并未约定该房屋的具体价格，未明确姚纪发、陈风孝用该房屋抵偿姚纪发欠司剑平的部分债务的具体金额，且该协议中载明的司剑平与姚纪发之间200万元借款的到期债权债务关系，司剑平和姚纪发虽认可，但其他证据并不充分，该债权债务亦未经生效法律文书确认，故不应认定司剑平与姚纪发、陈风孝达成以房抵债的意思表示为双方当事人在原审法院查封涉案争议房屋之前，已签订合法有效的书面买卖合同。本案案外人司剑平对执行标的即涉案争议房屋主张实体权利，不符合上述司法解释的规定，案外人司剑平对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回司剑平的诉讼请求，并无不当。虽然在一审判决之后，姚纪发、司剑平委托评估机构对涉案争议房屋的市场价值进行了评估，明确了该房屋的市场价值，但该评估机构评估的是该房屋于估价时点2020年9月29日的市场价值，并非当初司剑平与姚纪发、陈风孝达成以房抵债意思表示时的市场价值，这不代表司剑平与姚纪发、陈风孝在达成以物抵债意思表示时就约定了该房屋的具体价格，就明确了姚纪发、陈风孝用该房屋抵偿姚纪发欠司剑平的部分债务的具体金额，故该评估报告不影响本案的处理，不能推翻一审判决。 综上所述，上诉人司剑平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人司剑平负担。 本判决为终审判决。 审判长 于  竞 审判员 章 晓 东 审判员 司马仲华 二〇二一年四月二十九日 书记员 覃 嘉 茜