江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终286号上诉人（原审原告、执行案外人）:聂志华，男，1978年5月14日生，汉族，住江西省吉安市青原区。上诉人（原审原告、执行案外人）:田小波，男，1963年10月15日生，汉族，住江西省吉安市青原区。上诉人（原审原告、执行案外人）:彭卫生，男，1960年6月1日生，汉族，住江西省吉安市青原区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：曹文勇，江西贝壳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）:江西铜锣湾装饰装修工程有限公司，住所地江西省吉安市吉州区阳明东路******，统一社会信用代码913608003146273082。法定代表人:童大昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹远明，江西钧略律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:吉水县城关房地产开发有限公司，住所，住所地江西省吉水县城龙华中大道一路**房**社会信用代码91360822746075308N。法定代表人:文小雪，该公司总经理。委托诉讼代理人：萧然，男，1983年12月10日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，该公司员工。上诉人聂志华、田小波、彭卫生因与被上诉人江西铜锣湾装饰装修工程有限公司（以下简称铜锣湾公司）、原审第三人吉水县城关房地产开发有限公司（以下简称吉水城关公司）执行异议之诉一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人聂志华、田小波、彭卫生上诉请求：一、撤销一审判决，判令停止对吉安市青原区财富广场A栋10栋A1027-A1047共计21套房产的执行。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以上诉人并未按照认购书的要求依照《商品房销售管理办法》第16条的规定与原审第三人签订吉安市商品房买卖合同，也未到相关部门办理备案或预告登记为理由排除执行异议，即认定上诉人没有排除执行的权利，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的第(一)项条件。上述规定第28条第一项条件是:在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。青原区人民法院是2019年10月22日查封了涉案房产青原区财富广场A栋10栋A1027-A1047共计21套房产。上诉人与原审第三人在2015年6月25日签订的青原区财富广场公寓认购书和补充协议完全属于订了合法有效的书面买卖合同。青原区财富广场项目的商品房对外预售的时间为2013年12月30日。该时间节点项目取得了商品房预售许可证，该事实是没有争议的。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第23条规定:房地产开发企业应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，对每套房产的位置、价格、户型、所在物业公司等内容均必须在销售中心显著的位置予以公示、公开，让参与购房者明明白白消费，一户一价，商品房买卖合同的示范文本必须报备且公示，原审第三人实际在对外销售时均予以公示、公开，且已报房管局备案。2015年6月25日签订的公寓认购书和补充协议的内容具备了商品房买卖合同中的必备条款，有当事人名称、住所、商品房的位置、楼层、房号等基本情况，商品房的销售方式、商品房的总价款、付款方式、付款时间、有违约责任等内容，具备商品房买卖合同的必备条款。对于公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、解决争议的方法、交付使用条件和日期等诸多详细内容在原审第三人销售中心的显著部位区域公示、公开的商品房买卖合同示范文本中均有。因此，上诉人所签订的认购书和补充协议应认定为已经签订商品房买卖合同，但不是示范文本的商品房买卖合同。如果按一审判决认定上诉人签订了吉安市商品房买卖合同，该合同是备案合同，是开发商公示的示范文本才属于签订商品房买卖合同。这错误地曲解了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第(一)项中的书面买卖合同的真实含义。如果到相关部门办理了备案或预告登记则已经确权归属于上诉人。正是因为没有办理备案或预告登记才有上述第28项规定的司法解释。尤其是2020年6月29日青原区人民法院对涉案的房产已经通过审判程序确权归属，确认了涉案所有房产归属于上诉人仅仅只有没有签订商品房买卖合同的示范文本，没有在房管局办理备案登记、预告登记。该(2020)赣0803民初536号民事调解书已经生效，并且没有被撤销，又是通过审判程序进行确认。因此，涉案房产的买卖合同已经认定为已经签订，该买卖合同是合法有效，是对2015年6月25日签订的青原区财富广场公寓认购书和补充协议真实性、合法性的认定，是对具备买卖合同的主要条款的确认。二、一审认定原告至今未付清房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第28条第(三)项条件，也是造成未办理过户登记的原因之。对此该一审认定错误曲解了该司法解释规定第(三)项条件的法律概念。一审已经查明，上诉人所购买涉案房产的总价款为4374891元，原审第三人出具收到上诉人支付的房款为3781169.00元。该支付房款占总房款比例86.42％，该支付合理对价是真实的、合法的，虽未全部支付完，但完全符合上述司法解释规定第(三)项的规定，即按照合同约定支付部分价款(占86.42％)且同意按青原区人民法院(2020)赣0803民初536号调解书确认的内容或执行机构的要求交付。对于未办理过户登记不是其根本原因和主要原因，未办理过户完全是原审第三人作为出卖人的原因。对于未付房款尾款，上诉人随时同意按照青原区法院的要求支付。因此，本案的上诉人已经支付房款占总房款86.42％，并同意按青原区法院要求支付尾款，应该符合上述规定中的第三项要求。对一审法院已经认定上诉人在人民法院封之前已经合法占有该不动产符合第(二)项条件和非因买受人原因未办理过户登记，符合(四)项条件。对于第(四)项条件，青原区人民法院执行局非常清楚，对已生效法律文书包括一审判决书、二审判决书共有86个案件涉及几百户业主至今都无法办理过户登记手续，该主要原因是原审第三人未缴清已售房款的税款;还有青原区房产交易所房产登记机构自2018年起就暂时停办过户登记，这些均非上诉人所能控制的原因而不能办理，加上各级法院对原审第三人的房产冻结、银行账户冻结。综上所述，上诉人对涉案房产享有排除执行的权利。望二审依法改判。被上诉人铜锣湾公司辩称：一审判决认定事实清楚，所做判决正确。上诉人的上诉没有事实依据。1、本案上诉人作为本案提起人，主体并不适格，上诉人提交的所有证据，没有任何证据能够证明其可以作为适格诉讼主体。2、即使上诉人能够作为适格主体，那么上诉人与第三人没有签订合法有效的书面合同，销售管理办法明确规定了商品房买卖合同应当具备的内容，就应当满足，而不是可以具备。本案中，上诉人与第三人只有一个认购协议及补充协议，两份协议只是双方的意向协议，并非有效商品房买卖合同，只是初步的意向，意思表示我方相信是真实意思表示，但是并不具备这些条件。一审认为上诉人与第三人未签订合法有效的买卖合同是正确的。3、本案涉案房产未做出备案，是因为上诉人未交清房款，到现在为止，上诉人还欠第三人40万房款。上诉人没有付清房款，不可能会办过户登记。而且这么多年过去，上诉人没有向第三人主张过过户登记的权利。未办理过户登记的过错是上诉人，并非第三人。4、上诉人声称合法占有了房产，但是从上诉人一审提交的证据来看，并不能证明其主张。合法占有需要合法的移交，对方也没有任何证据证明第三人移交给了上诉人。从一审证据来看，使用主体也不知道是谁。是不是三个上诉人的占有，证据无法体现。并不能证明上诉人合法占有的事实。5、结合执行异议复议规定28、29条，人民法院查封之前要签订合法有效的书面商品房买卖合同。对方并不存在合法占有的前提，也没有交清所有价款，未办理过户登记的过错是三上诉人方。四个条件，上诉人并没有满足任何一个。原审第三人吉水城关公司既未到庭，也没有提交书面答辩。聂志华、田小波、彭卫生向一审法院起诉请求：1、判令被告停止对吉安市青原区财富广场A栋10楼A1027-A1047共计21套房产的执行要求；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月25日，原告与吉水城关公司签订了青原财富广场公寓认购书，约定原告认购吉水城关公司开发的青原财富广场A栋10层。同日，原告与吉水城关公司签订青原财富广场公寓补充协议，约定，原告购买财富广场A栋10层(整层)，建筑面积1080.22平米(实际面积以房管局最终测绘为准)。价格每平米4050元，总价款为4374891元。原告在签定该协议当天支付定金5万元，在该协议签定后10个工作日内支付总价款的50％2187446元。吉水城关公司施工队欠古安市青原区大地环保建材有限公司加气混凝土砌块货款约63万元(实际价格以甲方施工队核定为准)可在首付款50％中抵扣。2015年6月25日至2016年7月6日吉水城关公司吉安分公司出具收到聂志华A栋10层部分房款3781169元的收款收据。从2015年10月30日开始，聂志华先后与承租人焦坤等签订了青原区财富广场A栋10楼整层的房屋租赁合同。2019年12月21日，田小波、聂志华交纳了青原区财富广场A栋10楼物业费4万元。与国网江西省电力公司吉安供电公司签订了A座10楼的电费结算协议。向吉水城关公司吉安分公司交纳A栋10层一层装修管理费、卫生管理费、电梯管理费、电费。向河南协力消防实业有限公司吉安分公司支付木门款工程款。2016年7月2日，支付沙发床款。2016年7月15日，支付马桶等卫浴材料货款。2015年12月30日，向吉安市吉州区吉美居装饰设计工程公司支付财富广场10楼装修工程款。向电信公司支付宽带电话费。2019年10月22日，青原区人民法院查封了案涉房产财富广场A栋10楼A1027-A1047共计21套房产。2020年元月20日，被告申请执行（2019）赣0803民初1458号民事判决确定的内容：被告吉水城关公司支付铜锣湾公司工程款471.41503万元及利息（以471.41503万元为基数，按年利率6%自2019年10月8日计算至实际付清款项之日止），限在本判决生效后10日内付清。.....案件受理费51800元，财产保全费5000元，共计56800元，由被告吉水城关公司负担。聂志华、田小波、彭卫生向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2020）赣0803执异6号执行裁定书，裁定驳回原告告聂志华、田小波、彭卫生的异议请求。原告不服该裁定，故诉至一审法院。另查明，2020年6月29日青原区法院作出的（2020）赣0803民初536号民事调解书载明：……本案审理过程中,经一审法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、原、被告在2020年8月31日前签订案涉房屋（其中A1030-A1035、A1037、A1039归属聂志华；A1044-A1047归属田小波；A1027-A1029、A1036、A1038、A1040-A1043归属彭卫生）的商品房买卖合同并办理备案手续，本案所涉房屋面积以实测面积为准；二、被告吉水城关公司在2020年9月15日之前提供案涉房屋办证的相关资料（含购房款正式发票、公司办证申请资料等）并协助三原告办理案涉房屋的不动产登记证；三、原告聂志华、田小波、彭卫生在2020年7月8日前支付购房款250000元用于被告吉水城关公司办理开发资质延期及社保欠款补交相关事宜，该款转入法院执行账户中；四、原告聂志华、田小波、彭卫生在被告吉水城关公司办理案涉房屋欠缴税费时一并支付剩余购房款343723元。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告要对案涉房产享有排除执行的权利，必须同时满足上述四个条件，缺一不可。原告虽然与被执行人吉水城关公司签订了公寓认购书及补充协议，但是在案涉房产查封之前，原告并未按照认购书的要求依照《商品房销售管理办法》第16条的规定与被执行人签订吉安市商品房买卖合同，也未到相关部门办理备案或预告登记。被执行人吉水城关公司出具收到聂志华A栋10层房款3781169元的收款收据。也是总房款4374891元的一部分，未支付全部房款。原告至今未付清房款，也是造成未办理过户登记的原因之一。原告虽然在一审法院就案涉房产进行了确认之诉，但是其确认之诉时间在查封之后生效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。综上所述，原告请求判令被告停止对吉安市青原区财富广场A栋10楼A1027-A1047共计21套房产的执行要求的诉讼请求，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告聂志华、田小波、彭卫生的诉讼请求。案件受理费44520元，由原告聂志华、田小波、彭卫生负担。二审中，双方均没有提交新证据。本院经审理查明，聂志华、田小波、彭卫生应付购房款中抵扣吉水县城关房地产开发有限公司应付工程进度款金额为610520元。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为：根据当事人各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：聂志华、田小波、彭卫生对本案诉争标的享有的实体权利是否足以排除强制执行？本案系聂志华、田小波、彭卫生与吉水城关公司签订认购书和补充协议购买公寓用于经营，而吉水城关公司尚欠铜锣湾公司的工程款未支付，铜锣湾公司申请执行聂志华、田小波、彭卫生购买的公寓而引发的执行异议之诉。因聂志华、田小波、彭卫生购买的公寓并非一套，也非用于居住，故聂志华、田小波、彭卫生提出的诉请能否得到支持，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，聂志华、田小波、彭卫生与吉水城关公司于2015年6月25日签订了购买吉水城关公司开发的案涉房产的认购书和补充协议，内容涉及当事人名称和身份信息、商品房的位置、楼层、房号、面积、单价、总价、付款时间、付款方式、违约责任等商品房买卖合同的主要条款。认购书和补充协议签订后，聂志华、田小波、彭卫生按照约定向吉水城关公司支付购房款3781169元，虽然有部分房款没有直接付至吉水城关公司的公司账户内，但除610520元是抵扣吉水城关公司欠付的工程进度款款外，其余均是按照吉水城关公司的指示付款，之后，吉水城关公司也向聂志华、田小波、彭卫生出具了收款收据进行确认，据此应认定吉水城关公司已经按照约定收取购房款3781169元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应认定案涉房产在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。2015年10月30日，聂志华、田小波、彭卫生开始对部分案涉房产进行装修供自己经营使用，将案涉房产的另一部分先后出租给焦坤等人以收取租金，并缴纳了物业费、电费、电梯管理费等，对案涉房产实现了合法占有，且合法占有的时间先于人民法院查封的时间。在支付购房款方面，虽然聂志华、田小波、彭卫生没有按照补充协议的约定如期付清全部购房款，但吉水城关公司涉案多起，公司资产和账户被人民法院查封冻结是导致聂志华、田小波、彭卫生没有付清剩余购房款主要原因。聂志华、田小波、彭卫生作为购房者，在得知吉水城关公司涉案多起，公司资产和账户均被人民法院查封冻结后，为保护自身权益而停止支付剩余购房款合乎情理。同时，聂志华、田小波、彭卫生在起诉状、上诉状、庭审过程中均表示愿意按照人民法院的要求将剩余购房款交付执行。就案涉房产未办理过户登记的原因问题，因办理过户登记需缴纳相关的税款，而吉水城关公司涉案多起，无力缴纳办理过户所需的税费，且案涉房产已被人民法院查封，因此，案涉房产未能办理过户登记原因在于吉水城关公司，而非聂志华、田小波、彭卫生所致。综上所述，上诉人聂志华、田小波、彭卫生的请求排除强制执行的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江西省吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1432号民事判决；二、立即停止对吉安市青原区财富广场A栋10楼A1027-A1047共计21套房产的强制执行。一审案件受理费44520元，二审案件受理费44520元，共计89040元，由上诉人聂志华、田小波、彭卫生负担44520元，由被上诉人江西铜锣湾装饰装修工程有限公司负担44520元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  胡 婧审判员  刘 静二〇二一年四月九日法官助理刘文彪书记员张杰