广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3692号上诉人（原审被告）：广州市顺苗服饰有限责任公司，住所地：广州市海珠区新港西路118号首层（部位：自编号之一）。法定代表人：廖连标，职务：董事长。委托诉讼代理人：苏智勇，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州友谊物业经营有限公司，住所地：广州市越秀区环市东路369号自编1号楼十五楼。法定代表人：安卫东，职务：董事长。委托诉讼代理人：李明，该司员工。委托诉讼代理人：张一鸣，该司员工。上诉人广州市顺苗服饰有限责任公司（下简称顺苗公司）因与被上诉人广州友谊物业经营有限公司（下简称友谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人顺苗公司上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判顺苗公司无需承担145798.41元的违约金。事实与理由如下：顺苗公司是一家主要经营贸易与进出口业务的有限公司。2020年初，因新冠病毒疫情在全球肆虐，整体经济环境大滑坡，造成进出口业务基本处于瘫痪状态。顺苗公司的业务同样也因为本次疫情受到严重冲击，导致无力支付店铺租金。本次疫情属于无法预见的重大情况，继续履行双方之间的租赁合同对顺苗公司极其不公。按原审判决认定的标准计算至2021年1月，顺苗公司拖欠租金的总金额也只是315254.75元，顺苗公司作为承租人，已向友谊公司缴纳了145798.41元租赁保证金，此保证金完全可以作为租金进行抵扣，而抵扣后顺苗公司拖欠的租金也应相对扣减。原审判决顺苗公司支付145798.41元违约金，没有相关标准参照，也没有研判友谊公司的实际损失(145798.41元已经接近于4个月的店铺租金)，且超过顺苗公司拖欠租金总金额的46％，有失公平。被上诉人友谊公司答辩称：请求驳回顺苗公司的全部上诉请求。其一，针对疫情的影响，友谊公司已免除顺苗公司2020年2月及3月的租金，并减半收取2020年4月及5月的租金。友谊公司也曾建议顺苗公司，如疫情不能在短期内得到控制，其业务不能在短期内得到恢复，双方可以和平解约，但顺苗公司不同意。友谊公司已经告知，如顺苗公司坚持要求继续履行合同，2020年6月开始要正常交租。顺苗公司要求继续履行合同，却一直拖欠租金及电费至2020年10月，友谊公司才起诉要求解约。其二，履约保证金的作用是保证承租人及时履行合同，属于担保性质，租金是顺苗公司就使用商铺所需支付的对价，两者性质不同，不能相互冲抵。友谊公司于2020年10月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.友谊公司与顺苗公司签订的《租赁合同》（编号为：友物（新港西）租字【2018】第01号）于法院将本起诉状副本送达顺苗公司之日起正式解除；2.顺苗公司在《租赁合同》正式解除之日起7日内搬出并将商铺交还给友谊公司；3.顺苗公司向友谊公司支付2020年4月1日起至顺苗公司实际交还房屋之日止的租金（暂计算至2020年9月14日为204460.82元）；4.顺苗公司向友谊公司支付2020年4月1日起至2020年8月31日的电费2270.32元；5.顺苗公司向友谊公司支付迟延付款违约金（暂计算至2020年9月14日3915.44元）；6.顺苗公司向友谊公司支付合同解除违约金为430484.38元；7.由顺苗公司承担本案案件受理费。原审法院经审理查明，广州市海珠区新港西路118号首层的产权人为广州友谊集团有限公司。该产权人与友谊公司签订《广州友谊集团有限公司自有物业租赁合同》，将上述房屋出租给友谊公司。2018年2月7日，友谊公司（出租方、甲方）与顺苗公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：（1.1）承租方同意承租出租方拥有经营权的坐落于广州市新港西路118号首层之一，计租面积商铺为25.4平方米；（3.1）本合同租期为伍年，租赁期限为2018年4月8日至2023年4月7日止；（4.1）在租赁期内，承租方的租金按季度结算，每季度首月10日前（按自然年历法月为标准）应向出租方缴纳以下约定标准的季度租金即费用，其中：……第二年（2019年4月8日至2020年4月7日）月租金（含税）44475.40元；第三年（2020年4月8日至2021年4月7日）月租金（含税）45809.66元；租金在上一年的基础上递增3%；（4.2）上述租金承租方应于每季度首月10日前向出租方缴纳；（4.3）承租方应在本合同签订后5天内，向出租方缴纳租赁保证金145798.41元；（7.2）在租赁期内，如承租方不按时交纳租金、电费及其它应付费用，每逾期一日，出租方有权按当月应收租金及费用总额的2%收取违约金，如此类推；（7.3）符合下列情形之一时，守约方有权终止本合同，并有权要求违约方支付违约金；违约金以本合同有效期内尚未履约期间的租金总额的30%或租赁保证金全额的较高者计算，由违约方向守约方支付：1.承租方逾期支付租金等相关应付费用累计达到一个月及以上的……；（8.2）本合同租赁期满或合同提前解除之日起7天内，承租方必须依时迁出，并将属于承租方所有的物品搬走；等。2020年4月21日、8月31日，友谊公司与顺苗公司就上述合同先后签订两份《合同补充协议》，约定：因新型冠状病毒感染××带来的不利影响，友谊公司同意一次性减免顺苗公司租赁涉案商铺自2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金共计88950.80元、自2020年4月1日至2020年5月31日期间的部分租金共计45654元；等。2020年9月23日，顺苗公司向友谊公司支付8678元。顺苗公司已于2020年10月24日签收本案诉讼材料。本案于2020年11月19日开庭审理。友谊公司表示：顺苗公司已支付保证金145798.41元，同意抵扣租金。2020年12月10日，友谊公司与顺苗公司到原审法院接受询问。友谊公司表示：顺苗公司向友谊公司支付的8678元，先用于抵扣2020年9月至11月电费1150.48元，同时抵扣2020年4月至8月的电费2270.32元，两笔款项合计共3420.8元，剩余5257.2元作为2020年4月的租金。顺苗公司表示：对上述抵扣没有异议。经释明合同解除的诉讼风险后，顺苗公司仅表示：保证金是保证金、租金是租金，合同期限是五年，保证金应该退回给顺苗公司。原审法院认为，友谊公司与顺苗公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。上述合同履行期间发生新冠疫情，友谊公司与顺苗公司对疫情期间减免租金达成补充协议，则顺苗公司应及时履行支付剩余租金的义务。但，顺苗公司至今尚未支付2020年4月1日起的租金，故友谊公司要求顺苗公司继续支付租金的诉讼请求，合法有理，予以支持。根据合同约定的租金金额、计算时间以及补充协议中约定的免除租金的幅度，2020年4月1日至5月31日的租金应为44475.40元/月÷30日×7日（2020年4月1日至7日）+45809.66元/月÷30日×53日（2020年4月8日至5月31日）-45654元（减免部分）=45654元。顺苗公司曾支付8678元，其对友谊公司抵扣电费后剩余5257.2元作为2020年4月的租金没有异议，也予以确认。顺苗公司应支付的2020年4月1日至5月31日的租金为45654元-5257.2元=40396.8元。2020年6月1日起的租金，仍按原合同计算。因电费已在8678元中抵扣，则友谊公司关于顺苗公司支付电费的诉讼请求，不再支持。顺苗公司迟延支付租金已超过一个月，则友谊公司作为守约方提出解除合同，符合合同约定。顺苗公司已于2020年10月24日签收包含上述解除合同内容的起诉状等诉讼材料，则《租赁合同》应于此时解除，对此进行确认。上述合同已经解除，则友谊公司要求顺苗公司返还涉案房屋的诉讼请求，合法有理，予以支持。友谊公司基于顺苗公司迟延支付租金的同一行为同时主张解除合同的违约金和迟延支付租金的违约金有失公平，根据本案实际情况，原审法院仅对解除合同的违约金予以支持，其余违约金不予支持。友谊公司主张按照合同约定的“本合同有效期内尚未履约期间的租金总额的30%”计算违约金，本无不当，但该违约金的前提应为租金已经截止计算，而本案中无法确定最终返还房屋的时间则租金一直在产生，再按友谊公司主张从2020年10月起计算剩余租期的30%有失公平，综合本案的实际情况，原审法院将上述违约金金额调整为与租赁保证金金额一致，即145798.41元。友谊公司主张超出部分的解除合同的违约金，不予支持。经释明，顺苗公司未明确表示提前解除合同后租赁保证金如何处理，且顺苗公司尚未交还房屋、尚欠租金及违约金，租赁保证金是否抵扣租金或违约金应属于双方当事人自行协商的范畴，故本案不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年12月14日判决如下：一、广州友谊物业经营有限公司与广州市顺苗服饰有限责任公司签订的《租赁合同》已于2020年10月24日解除；二、广州市顺苗服饰有限责任公司在本判决发生法律效力之日起10日内将广州市海珠区新港西路118号首层之一、面积为25.4平方米的商铺返还给广州友谊物业经营有限公司；三、广州市顺苗服饰有限责任公司在本判决生效之日起10日内向广州友谊物业经营有限公司支付从2020年4月1日起至2020年5月31日止的租金40396.8元及从2020年6月1日起至实际返还房屋之日止的租金（按每月45809.66元计算，如2021年4月7日之后返还房屋，每年费用在上一年基础上递增3%）；四、广州市顺苗服饰有限责任公司在本判决生效之日起10日内向广州友谊物业经营有限公司支付违约金145798.41元；五、驳回广州友谊物业经营有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5105元、财产保全费3726元，均由广州市顺苗服饰有限责任公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，友谊公司向本院提交如下证据：1.2021年1月26日的照片，以证明：本案原审判决后，顺苗公司仍在涉案商铺正常营业；2.2021年2月5日顺苗公司要求将涉案商铺交还友谊公司的微信记录截图、2021年2月5日当天交还商铺的照片，以共同证明：顺苗公司于2021年2月5日提出将涉案商铺归还，友谊公司表示同意接收，涉案商铺实际交还友谊公司的时间为2021年2月5日晚上7时，即租金应当从2020年4月1日计至2021年2月5日止，顺苗公司拖欠友谊公司租金（场地占用费）合计413677.55元；3.2021年2月5日涉案商铺电表读数图片，以证明：2021年2月5日，顺苗公司将涉案商铺交还给友谊公司时的电表读数为20851度，截止至交还商铺时顺苗公司拖欠友谊公司电费合计1802.75元；4.涉案商铺一楼及二楼现状照片、2021年2月28日至同年3月1日顺苗公司与友谊公司员工之间的微信聊天记录截图，以共同证明：顺苗公司在2021年2月5日将涉案商铺交还友谊公司后至今尚未搬走其遗留的沙发、桌子等可移动物品，顺苗公司曾于2021年2月28日约友谊公司于当晚8点半前来搬走，友谊公司要求顺苗公司于正常工作期间搬走，但顺苗公司予以拒绝。顺苗公司发表质证意见如下：对友谊公司提交的证据的三性均无异议，确认在2021年2月5日交还商铺给友谊公司，双方在该日办理交接手续，电费欠费金额也无异议。二审庭询后，双方一致确认，顺苗公司已于2021年4月14日将商铺内遗留物品搬迁完毕。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是顺苗公司是否需向友谊公司支付违约金145798.41元。依据本案已查明的事实，顺苗公司自2020年4月开始即拖欠租金及电费，直至友谊公司于2020年10月10日提起本案诉讼，顺苗公司仍未支付完毕，故顺苗公司的行为已构成违约。依据双方在2018年2月7日签订的《租赁合同》的约定，友谊公司有权主张解除合同，并要求顺苗公司按尚未履行期间的租金总额的30%或租赁保证金中的较高者支付违约金。原审法院根据本案实际情况，最终判决顺苗公司按租赁保证金的标准支付违约金，符合双方合同约定，可予维持。顺苗公司以其自2020年年初开始即受新冠疫情影响无法正常经营为由，上诉认为其并非故意拖欠租金，但友谊公司已基于新冠疫情的发生与顺苗公司签订《合同补充协议》对顺苗公司在2020年2月至同年5月期间的应付租金进行了减免，故顺苗公司再次以新冠疫情影响其经营为由对其欠租行为进行抗辩，缺乏充分理据。顺苗公司以其支付的租赁保证金可用于抵扣部分欠租为由，上诉认为按租赁保证金的标准计付违约金过高，但租赁保证金的功能在于担保顺苗公司正常履行合同义务，在租赁合同未解除的情况下，顺苗公司主张用租赁保证金抵扣部分租金，与双方约定不符，故顺苗公司已付租赁保证金的事实不能作为免除其逾期交租违约责任的正当事由。另，双方已对顺苗公司逾期交租导致合同解除的违约金标准作出明确约定，顺苗公司主张该约定标准明显过高，但未充分举证证明该约定标准明显高于友谊公司因此而遭受的实际损失。综上，在原审已根据本案实际情况对合同约定的违约金标准进行调整的情况下，顺苗公司以过高为由上诉提出异议，缺乏充分理据，本院不予采纳。鉴于双方已在本案原审判决后的2021年2月5日办理涉案商铺的交接手续，友谊公司亦主张租金应计至该日止，同时双方确认顺苗公司已于同年4月14日将遗留物品全部搬离涉案商铺，故原审判决第二项无需再履行，第三项租金亦应计至2021年2月5日止。鉴于双方已办理完毕租赁物的交接手续，为减少当事人诉累，彻底解决双方纠纷，应对租赁费用进行清理。因友谊公司在原审中表示同意用顺苗公司已付的租赁保证金145798.41元抵扣相应费用，故本院认定顺苗公司已付租赁保证金用于冲抵顺苗公司应付友谊公司的违约金，即原审判决第四项无需执行。另，双方在二审中确认顺苗公司截止2021年2月5日拖欠电费1802.75元，故本院据实加判顺苗公司向友谊公司支付电费1802.75元。综上所述，上诉人顺苗公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于原审判决后发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28910号民事判决第一、五项及案件受理费的决定；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28910号民事判决第二、四项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28910号民事判决第三项为：广州市顺苗服饰有限责任公司在本判决生效之日起10日内向广州友谊物业经营有限公司支付从2020年4月1日起至2020年5月31日止的租金40396.8元及从2020年6月1日起至2021年2月5日止的租金或占用费（按每月45809.66元计算）；四、广州市顺苗服饰有限责任公司在本判决生效之日起10日内向广州友谊物业经营有限公司支付电费1802.75元。本案二审案件受理费3216元，由上诉人广州市顺苗服饰有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年四月二十七日法官助理王文杰书记员唐颖琪