江苏省泰州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2021)苏12行终49号 上诉人（原审原告）陈如荣，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人汪亮，性别，住江苏省南京浦口区，系上诉人女婿。 委托代理人顾浩，江苏苏源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）兴化市自然资源和规划局，住所地江苏省兴化市长安南路**。 法定代表人方晓春，局长。 参与诉讼负责人钮扣华，副局长。 委托代理人杨雨明，江苏兴华人律师事务所律师。 原审第三人王荣善，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人张鑫辉，江苏天庭律师事务所律师。 上诉人陈如荣因房屋所有权登记一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2020)苏1202行初191号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 原审查明，2005年1月8日甲方（卖方）陈如荣与乙方（买方）王荣善签订房地产买卖契约，载明：甲方已收到乙方预付的购房定金1万元，甲方自愿将座落在兴化市临城乡东五里村121号的房地产（房屋建筑面积212平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为65000元，乙方由2005年2月5日前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2005年2月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。本契约一式三份，甲乙双方各执一份，送兴化市昭阳镇房地产交易管理所（处）。未尽事宜，需经甲乙双方议定一致后，订补充协议，与本契约一起执行。2005年2月3日，甲方（卖方）陈如荣与乙方（买方）王荣善签订购房补充协议，明确经甲乙双方协商同意，将2005年1月8日双方签订房地产买卖契约中房地产成交价65000元增加65300元，总共合计为130300元。甲方将与该房相关的北附属房一幢、前、后、东空地、东小平顶一间、简易房一大间、南天井一处的产权和使用权一起与五间正房转移交给乙方。本补充协议与原房地产买卖契约一起生效执行。 王荣善持有的村镇房屋所有权证系由兴化市人民政府颁发，填发日期为2004年9月10日，所有权人为王荣善，房屋座落为昭阳镇五里村，所有权性质私有，，地号1-（6）-132020年8月26日兴化市东兴房屋征收服务中心出具证明，称在东五里二期基础设施薄弱地段集体土地征收及房屋搬迁工程项目补偿工作中，被征收人王荣善（征收号A174）与征收服务中心于2020年7月19日签订征收搬迁（安置）补偿协议，于2020年7月19日腾空，交付了坐落于兴化市××××村的被征收房屋（征收号A174），该房屋现已拆除。 陈如荣在起诉状中诉称，2004年左右，陈如荣因经济困难私自做主将上述房屋售于王荣善，售价13.6万元。当时没有签订买卖合同，陈如荣只是将相关产权证交付王荣善，王荣善将购房款交付陈如荣。不久陈如荣家人知道后都不同意，陈如荣也后悔，但陈如荣认为王荣善不是东五里村人，没有权利购买涉案房屋，肯定过户不了，等王荣善要陈如荣协助办理房产过户时，陈如荣再提出解除房屋买卖关系的问题。但王荣善一直没有找过陈如荣，事情一直放着。2020年6月陈如荣得知东五里村将征收，找到征收指挥部了解情况，才得知在2004年9月10日，原昭阳镇建设管理服务站就已为王荣善办理房产登记，兴化市人民政府已向王荣善颁发证号为2520011098的村镇房屋所有权证。陈如荣认为王荣善非东五里村村民，没有资格购买讼争房屋。同时，转让不动产应当由转让双方共同申请办理登记手续，而陈如荣与王荣善没有签订买卖合同，陈如荣也没有提出登记申请，更没有到登记机关签字。故行政机关为王荣善办理房屋登记和向王荣善颁发村镇房屋所有权证违法。现陈如荣提起本案诉讼，请求法院判决撤销登记机关于2004年9月10日发放给王荣善的编号为2520011098的村镇房屋所有权证。在原审审理过程中，陈如荣申请一并解决民事争议，并于2020年9月22日提起民事诉讼，请求判决确认陈如荣与王荣善2005年1月8日签订的房地产买卖契约、2005年2月3日签订的购房补充协议无效。 原审另查明，在（2020）苏1202民初4027号案件庭审中，陈如荣陈述：涉案房屋由其夫妻在八十年代所建，建成后领取了房产证、土地证，均已交付王荣善，陈如荣前往登记部门调档时仅有地籍调查表，无原登记房产证、土地证档案；陈如荣户籍原在临城乡东五里**，九十年代转到兴化市上真庙桥巷5-4号，2012年左右转至南京；涉案房屋于2005年售于王荣善，王荣善给付13万余元，其将房产证、土地证交付王荣善；同时陈述:陈如荣记不清有无跟王荣善一起去过昭阳镇房产部门，协议是陈如荣签订，但房产证其没有跟王荣善一起去办理过，其所持有的房屋证件系拿到钱后给王荣善的，钱怎么给的也记不清了，只记得13万余元；房屋交接时间也记不清了。王荣善陈述：王荣善购买涉案房屋前明确说过自己是城市户口，但要过户，陈如荣讲没有问题，如果不信可以先交定金把房产证过户到王荣善名下，当时约定好在王荣善拿到过户好的房产证后双方签订合同以及付款，第一次过户时王荣善给付陈如荣1万元，过户系陈如荣、王荣善到昭阳镇房产部门签字的，后又分两次付款。在2005年2月3日陈如荣出具了8万元收条，也就是最后一笔尾款。涉案房屋买卖实际是分期付款，先付定金，付好定金后办理过户，再付余款，与两份协议约定的履行方式并不一致，是基于节省税金的考虑。 原审法院认为，为及时解决行政争议，避免行政管理秩序长期处于不稳定状态，法律明确了公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应在法定期限内进行。本案争议焦点是陈如荣的起诉是否超出法定的起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。但对于知道或者应当知道行政行为内容的起诉期限，根据原《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”。 本案涉及起诉期限计算起点中对于“知道或者应当知道”的程度之要求。所谓“程度”并非要求知道或者应当知道行政行为的所有内容，而仅需知道或者应当知道必要的内容即可。所谓“知道”应当是指有充分证据证明，当事人知道作出行政行为的时间；所谓“应当知道”，是指遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验，根据相关证据，推定当事人知道作出行政行为的时间。根据本案查明的事实，陈如荣主张的涉案登记行为发生在2004年9月10日，该登记行为的时间显然在两份买卖合同签订之前，与王荣善陈述的先付定金办理转移登记后签订买卖合同的内容相符。陈如荣在起诉时虽然否认买卖合同的存在，但亦自称系2004年左右出售涉案房屋，可见涉案买卖合同虽然签订于2005年，但双方在此前已进行协商买卖及交易。同时，陈如荣在诉讼中对于是否前往办理过户登记、何时交付房屋等关键事实都表示记不清了。陈如荣诉称不知道王荣善如何办理涉案产权登记，其一直在等待王荣善要协助办理过户时再提出解除房屋买卖关系等主张，明显不符合常理。尽管无直接证据证明该登记行为作出后，陈如荣即“知道”行政行为内容。但陈如荣亦认可买受人全额支付了价款，其将原持有的涉案房屋证件交付买受人的事实，可见对于将涉案房屋出售并过户给王荣善是陈如荣的真实意思表示，对此事实陈如荣亦无法否认。综上，根据现有证据，可以推定陈如荣在2005年签订买卖合同时，陈如荣应当知道王荣善办理涉案村镇房屋所有权登记的事实，故陈如荣于2020年8月提起行政诉讼，显然已经超过上述法律规定的起诉期限。故陈如荣的起诉不符合受理条件，应当不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。另外，陈如荣直至买卖合同十五年后，涉案房屋被征收拆除才提起本案诉讼，其诉讼目的明显不具有正当性。综上，原审法院遂依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第二项、第十项的规定，裁定如下驳回陈如荣的起诉。 陈如荣不服，向本院提起上诉，请求法院撤销原审裁定，并依法改判或者依法确认被诉行政行为无效。理由如下：1.上诉人之前一直认为王荣善并非村集体经济组织成员，房产登记部门不会为其办理房屋所有权证。直至2020年6月案涉房屋被拆迁时，上诉人在向拆迁部门主张拆迁利益时才得知案涉房屋被登记在王荣善名下。上诉人于2020年8月提起本案行政诉讼并未超过起诉期限；2.案涉房屋属于集体土地上的房屋，王荣善根本不可能取得案涉房屋的所有权，所以原登记机关为王荣善办理房屋产权登记属于重大且明显违法的行为。依据行政诉讼法的相关规定，案涉登记行为属于无效行政行为。无效行政行为自始无效，不受起诉期限的限制。 被上诉人兴化市自然资源和规划局在二审中答辩称，案涉登记行为发生于2004年9月10日，系在两份买卖合同签订之前。结合陈如荣和王荣善的陈述，足以认定陈如荣的起诉已超过起诉期限，且不具有正当性。原审裁定认定事实清楚，说理充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原裁定。 原审第三人王荣善陈述称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。理由如下：根据原审已查明的事实可知，上诉人已经在（2020）苏1202民初4027号案件庭审中对案涉房屋买卖合同的签订及过户事宜进行了详述，上诉人当时对案涉登记行为是明知的。上诉人于2020年才提起本案诉讼显然已超过起诉期限；其次，行政行为都应当受起诉期限的限制，上诉人认为该行政行为无效而不受起诉期限的限制于法无据。 本院经审理确认一审查明的事实。 本院认为，行政诉讼的起诉期限是法定起诉条件之一。法律设置起诉期限制度的目的在于充分保障并督促当事人及时行使诉讼权利，在维护社会秩序和功法秩序的稳定及权利保护之间达成一定的平衡，超过起诉期限的，行政诉讼将丧失进入实体审理的程序权利。被诉登记行为发生于2004年9月10日，当时有效的《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，原告应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提起诉讼；当时有效的《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。 在提起诉讼的当事人否认自己“知道”行政行为的情况下，对于起诉期限的起算点，应当以当事人“应当知道”行政行为之日起计算。所谓“应当知道”，即当事人不承认“知道”，但结合相关证据足以证明其“知道”。在判断是否属于“应当知道”时，应当结合案件的相关事实以及相关法律规定，运用逻辑推理，结合生活经验、生活常识进行综合判断。陈如荣另案陈述，双方于2005年签订了买卖房屋协议，待王荣善将买房款付清后，陈如荣便将其名下房屋的产权证及土地证交给王荣善，但案涉房屋并未进行变更登记。若案涉房屋变更登记的时间晚于2005年，还存在王荣善携买卖房屋协议及原陈如荣名下的房屋产权证去登记机关完成变更登记的可能，但案涉房屋登记于王荣善名下时间为2004年，明显早于陈如荣所述的协议签订时间及房屋交付的时间。王荣善在另案庭审时陈述：因为其是城市户口，担心房屋无法完成房屋登记。陈如荣表示可以先付定金进行房屋登记，再将剩余款项付清。在支付了1万定金后，双方去昭阳镇房产部门签字后，王荣善又分两次付清房款。王荣善的陈述能合理解释为何登记行为早于买卖协议签订时间，且整个过程的阐述逻辑自洽，符合一般人的认知。故，结合双方的陈述可以推定陈如荣当时是先配合王荣善完成了房屋登记，再签订协议完成房屋交付。故，陈如荣于2004年已经知道了案涉被诉行政行为，其于2020年才提起本案诉讼，明显超过起诉期限，本院依法裁定驳回起诉。 其次，上诉人认为案涉登记行为系重大且明显的违法行为，不受起诉期限的限制，请求法院依法确认无效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十二条规定，公民、法人或者其他组织对2015年5月1日之前作出的行政行为提起诉讼，请求确认行政行为无效的，人民法院不予立案。故，若上诉人申请确认案涉登记行为无效，法院依法应当不予立案，已经立案的，法院亦应当裁定驳回起诉。 综上，原审法院裁定驳回上诉人的起诉正确，本院依法予以维持；上诉人的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本案不需缴纳诉讼费用。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 顾金才 审 判 员 刘春生 审 判 员 蔡 鹏 二〇二一年四月九日 法官助理 冯 露 书 记 员 秦 檑 附：本案适用法条 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；