河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1013号 上诉人（原审被告）：凌娟，女，1976年8月30日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王进，河北言复律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：保定市拓信物业服务有限公司，住所地河北省保定市横滨路****楼****，统一信用代码91130605MA07LYYFXA。 法定代表人：霍东欣，该物业公司总经理。 委托诉讼代理人：刘雯雯，河北秉航律师事务所律师。 上诉人凌娟因与被上诉人保定市拓信物业服务有限公司（保定市拓信物业服务有限公司以下简称：拓信公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人凌娟及其委托诉讼代理人王进、被上诉人拓信公司的法定代表人霍东欣及其委托诉讼代理人刘雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人凌娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：1.一审法院证据采信不合法。被上诉人未提交证据原件，伪造关键证据原件，伪造关键证据，且关键证据互相矛盾，不能作为认定事实的依据。（1）被上诉人的所有书证均无原件，应当承担举证不能的不利后果。（2）被上诉人提交的《授权委托书》与起诉他人卷宗中的同一证据互相矛盾。（3）被上诉人没有能够证明《授权委托书》中签名是委托人真实签名的有效证据，反倒是此签名错误百出，《委托授权书》纯系伪造。2.一审法院对于《物业服务合同》效力的认定不合法。合同效力应是无效，包括合同主体资格无效、授权无效等。（1）被上诉人的选聘未经业主大会或双过半业主同意，合同乙方主体资格无效。与物业签合同的业主，没有任何人的任何授权，合同甲方主体资格亦无效。（2）被上诉人伪造《授权委托书》，以合法形式掩盖非法目的，未经业主大会或双过半业主合法选聘和审议合同，违反了《中华人民共和国物权法》的法律规定，违反了国务院《物业管理条例》的行政法规规定。所以，合同无效。3.《物业服务合同》经一审法院判决，确认对上诉人不具有约束力，就不应该判决上诉人再按此合同交费。一审判决前后认定矛盾，适用法律错误。自2017年，上诉人就多次向物业要求查看合同和授权，但直到一审诉讼才第一次看到这两个的复印件。因此，上诉人用多次交涉和拒绝缴费明确表示对物业的服务有异议，且一审期间上诉人提交了相关证据用以证实对物业的服务有异议，其次，上诉人的第一次交费，是被上诉人找到上诉人爱人单位闹事，扬言授权已达70%以上，其各项手续都合法......而且，不交费不给门禁卡，在被上诉人掩盖事实真相的故意欺诈和闹事威胁、出行受限的情况下，才造成的错误认识下的错误行为，不等于就认可物业的收费和物业就有收费的权限。另外，上诉人房子三年空置，在实际生活中根本未接受物业的服务。因此，一审法院判决上诉人交纳2017年5月15至2019年5月14日以及2019年5月15日《物业服务合同》到期后至2020年11月15日的物业费，既没有合同规矩，也没有法律依据。4.被上诉人的物业收费标准没有合法的价格审批文件，而且，一直违反着他们自己制定的《物业服务合同》中的多项条款。 拓信公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果合法合理，应当驳回上诉，维持原判。1.答辩人与文化小区业主代表签订的《物业服务合同》合法有效且对全体业主具有约束力。首先，因文化小区建设年代久远，建设单位无法签订前期物业服务合同，且小区未成立业委会，故在经过小区双过半业主的授权下,我方2016年4月5日与文化小区9名业主代表签订《物业服务合同》。根据《物业管理条例》第十一条及第十二条的规定，选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据一审我方提交的证据可知小区双过半业主委托业主代表与我方签订《物业服务合同》，该合同系小区内大多数业主的真实意思表示，且不存在法律规定的无效事由，故合同合法有效，对全体业主具有约束力。其次，《物业服务合同》签订后，我方一直持续为小区提供完善的物业服务，被答辩人作为小区业主，事实上也予以接受并享受了我方提供的物业服务,且2016年5月至2017年5月被答辩人已向我方缴纳过物业费，视为对合同的追认。再次，根据《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中有按时交纳物业服务费用的义务”，可知被答辩人按时交纳物业服务费不仅是履行合同义务，而且也是履行其法定义务。2.被答辩人提出的对物业服务不满意、房屋空置等理由无相应证据且不构成其拒缴物业费的合法理由。答辩人在合同履行期间，已经按约积极履行了相应的物业服务项目(包括对物业共有设施设备的维护、绿化清洁、公共秩序、安保等),被答辩人作为业主，也应当履行缴纳物业服务费的义务。《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》的相应规定，应当同案同判。答辩人此前已有相似案件，经高院审理后支持我方的诉请，详见我方提交的河北省高级人民法院的2020冀民申7394号民事裁定书。 拓信公司向一审法院起诉请求：1.要求凌娟给付物业费4110.16元（自2017年5月15日至2020年11月15日,每月每平米0.65元），违约金是7839元（自2017年5月15日起至2020年11月15日止每天千分之三计算）,之后的违约金不再主张；2.诉讼费由凌娟承担。 一审法院认定事实：2016年4月5日《物业服务合同》约定，由原告对保定市文化小区进行管理，同时该合同约定了原告应提供的服务包括房屋建筑共用部位的维修、公共设施的维修、公共绿地的养护、公共环境卫生、车辆管理、公共秩序等职责，物业服务费0.65元/平米/月，业主逾期不缴纳物业管理费用，按日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，委托服务期限自2016年5月15日起至2019年5月14日止。朱永兰等九名业主在该合同中签名。 同时查明，2019年1月16日朱永兰等十名业主在“物业服务补充协议”中签名，该协议的内容为：“保定市拓信物业服务有限公司为保定市文化小区服务到期后，继续服务至业主委员会成立”。 另查明，2017年2月8日原告出具收据一份，内容为“今收到1-3-301凌娟交来物业费2016年5月15日-2017年5月14日实收1125，人民币壹仟壹佰贰拾伍元整”。落款处由拓信公司盖章，凌娟签字。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，原告提交的证据无法显示其是由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主选聘，故原告与朱永兰等九名业主签订的《物业服务合同》对被告不发生约束力。但原告自2016年5月15日至今一直为文化小区提供物业服务，被告享受了该服务，且至本案诉讼前从未对原告对小区物业服务提出过任何异议，并按照《物业服务合同》中所规定的物业服务费标准缴纳了2016年5月15日至2017年5月14日期间的物业服务费，因此本院认为被告在实际生活中已经接受原告的物业服务并认可该缴费标准，故原告要求被告按照0.65元/平米/月交纳2017年5月15日至2020年11月15日期间的物业费4110.16元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金7839元，因被告并未在《物业服务合同》中签字，该合同所规定的违约条款并不适用于被告，故对原告该主张本院不予支持。被告辩称原告无权要求被告支付物业费，且物业费过高，未提供相应的证据，本院不予支持。被告辩称原告有侵害业主利益的行为，可以另行起诉另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，判决“一、被告凌娟于本判决生效后十日内给付原告保定市拓信物业服务有限公司物业服务费4110.16元（2017年5月15日至2020年11月15日）；二、驳回原告保定市拓信物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元，由被告凌娟负担。” 本院二审期间，凌娟提交了2020年9月30日保定晚报A05版刊登“文化小区”（案涉小区）不能及时清运垃圾照片的报纸和该小区物业群微信聊天记录打印件，用于证实该小区垃圾不能及时清理，物业服务不到位。拓信公司对该报纸质证称，对这种投稿的证据真实性、合法性、关联性均不认可，无法反应真实的拍摄时间和地点，也不知道拍摄人的信息，其次，物业服务清理垃圾，是每日定点清理，不可能全天24小时不清理，并且这只是物业服务的小瑕疵，垃圾桶的外溢，是随着业主持续性的倾倒垃圾所造成的,无法达到上诉人所讲的脏乱差地步；拓信公司对该小区物业群微信聊天记录打印件质证称，对其真实性、合法性、关联性存有异议，其只是提交了微信聊天记录打印件，未提供原始载体，并且聊天记录的人员身份无法核实，反应的也是小瑕疵，楼道的杂物是业主制造的，物业只能做到定期清理，物业服务人员也是积极答复，聊天记录达不到上诉人的证明目的。因“文化小区”清运垃圾不及时的问题被保定晚报刊登曝光，本院对其真实性予以确认。凌娟提交的该小区物业群微信聊天记录为打印件，未提供原始载体，且亦未提供证据证实相关人员的身份信息，本院对其不予以确认。二审庭审中，凌娟要求拓信公司出示一审证据原件，拓信公司出示《物业服务合同》原件后，凌娟对该合同不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：拓信公司因清运垃圾不及时存在服务瑕疵的问题，保定晚报于2020年9月30日在A05版刊“文明不文明，你我都来拍”栏目曝光。另查明，凌娟于2005年入住案涉小区，2017年8月搬离该小区后，其于2020年11月搬回该小区居住。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，第一，拓信公司在一审中虽提交了《物业服务合同》、《授权委托书》、照片、《保定市物业管理办法》、凌娟交付物业费收据等5组复印件证据，但一审法院在判决本案时，依据凌娟认可交付物业费的事实，除采用物业费收据证据外，并未采用其他证据。故此，对凌娟提出一审法院证据采信不合法，拓信公司提交的证据不能作为认定事实依据的主张，本院不予支持。 第二，一审法院作出案涉《物业服务合同》对凌娟不具有约束力的认定后，拓信公司对此未提起上诉，故应视为拓信公司对该认定的认可。《物业服务合同》虽对凌娟不具有约束力，但凌娟于2005年入住该小区，拓信公司于2016年5月15日至今在该小区进行物业服务，在此期间凌娟虽对其服务质量存有异议，但未拒绝拓信公司的服务，双方存在实质上的服务与被服务的物业服务关系。 第三，凌娟在本案中虽主张其交纳2016年5月15日至2017年5月14日的物业费用，是在拓信公司掩盖事实真相、故意欺诈、闹事威胁、出行受限的情况下交纳的，不等于其认可物业的收费和物业就有收费的权限，但其在诉讼中所提交的证据不足以证实其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，其应承担举证不能的法律后果。 第四，拓信公司对案涉小区进行物业管理后，应认真履行职责和义务，因其在物业服务中存在的问题被保定晚报在A05版刊“文明不文明，你我都来拍”栏目曝光。故此，本院对其存在服务瑕疵的事实予以确认。 第五，物业服务除清洁服务外，还包括共用部位设施、设备、管道、线路的维修、养护等多项管理工程和保安方面服务。案涉房屋虽空置3年多时间，但凌娟实质上享受上述服务。故此，对凌娟提出其房屋在空置期间，在实际生活中未享受物业服务的主张，本院不予支持。凌娟享受了拓信公司物业服务，其理应支付相应的物业费用。本院基于拓信公司物业存在服务瑕疵的事实、凌娟交纳2016年5月15日至2017年5月14日物业费用的事实和其他业主交纳物业费标准的事实，酌定凌娟按拖欠物业费数额的80%交纳物业费用3288.13元（4110.16元×80%）。 第六，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，不存在其他应适用民法典的情形，依法应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，一审法院认定事实基本清楚。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初2027号民事判决第二项即“驳回原告保定市拓信物业服务有限公司其他诉讼请求”； 二、变更河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初2027号民事判决第一项即“被告凌娟于本判决生效后十日内给付原告保定市拓信物业服务有限公司物业服务费4110.16元（2017年5月15日至2020年11月15日）”为“上诉人凌娟于本判决生效后十日内给付被上诉人保定市拓信物业服务有限公司2017年5月15日至2020年11月15日物业服务费3288.13元。” 三、驳回被上诉人保定市拓信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费49元，由上诉人凌娟负担；二审案件受理费98.73元，由上诉人凌娟负担78.4元，由被上诉人保定市拓信物业服务有限公司负担20.33元。 本判决为终审判决。 审判长  李舒淼 审判员  郑金梁 审判员  翟乐光 二〇二一年四月十二日 书记员  张 杨