湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3809号上诉人（原审原告、反诉被告）：龙贲子，男，1977年10月16日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李艳燕，女，1962年12月10日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：覃敏，湖南科云律师事务所律师。上诉人龙贲子因与被上诉人李艳燕租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初9557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙贲子向本院提出上诉请求：1.发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，一审法院适用法律错误。在签订案涉协议时，被上诉人明显存在欺诈行为，一审法院查实上诉人的相关经营用的设备在店面未搬离，而案涉协议约定按照现状返还房屋，该约定显失公平，一审法院认为属于“来修去丢”，显然与该原则的真实含义不符。2.本案的一审诉讼请求为撤销协议纠纷，因此本案的争议焦点为案涉协议在签订时是否有可以撤销的情形，因此无论上诉人是否存在违约行为，都与本案没有必要的联系。在签订协议时，上诉人尚欠被上诉人的租金，且上诉人刚对店面进行装修，投入了高额成本，根据餐饮行业的惯例，店面转让会收取相应的转让费，因此必然是被上诉人同意上诉人的某种条件，上诉人才会签订案涉协议，结合双方聊天记录可以看出在签订协议时，被上诉人是同意上诉人将案涉房屋进行转让。案涉协议的内容也非上诉人的真实意思表示，内容显示公平。3.被上诉人的反诉请求不应当得到支持，反诉的目的是为了抵消、吞并本诉，使本诉失去意义。本案本诉是撤销合同，无论被上诉人的反诉请求是否成立，都不能抵消或者吞并本诉。被上诉人李艳燕辩称：案涉房屋租赁合同是双方当事人在平等自愿的前提下签订的，上诉人多次欠租后，被上诉人也多次通过电话、微信等方式催交，被上诉人也是经多次催交租金后与上诉人达成了终止合同的意愿，上诉人在违约的前提下于2019年12月底私下转租，收取租金16.8万元，此款却未用于向被上诉人交纳租金，上诉人的行为构成根本违约，双方租赁合同并未终止，因此，被上诉人有权解除合同，并可要求上诉人搬离案涉租赁场所。龙贲子向一审法院起诉请求：1.撤销龙贲子、李艳燕之间签订的《租赁合同终止协议书》；2.由李艳燕承担本案诉讼费用。李艳燕向一审法院提出反诉请求：1.龙贲子支付李艳燕房屋租金共计198520元；2.龙贲子支付李艳燕房屋占用使用费648元；3.龙贲子支付李艳燕违约金1000元；4.龙贲子承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月30日，龙贲子（乙方、承租方）与李艳燕（甲方、出租方）签订《门面租赁合同》，约定李艳燕将其位于长沙市雨花区××小区××号商铺出租给龙贲子经营，租赁期为五年，从2018年1月10日起至2023年1月10日止，租金至2019年1月10日为每月13200元，从2019年1月11日起每月租金为18000元，2020年1月10日起每年递增8%，租金每三个月支付一次，第一次在签订本合同时一次性支付，以后必须提前15天支付下三个月租金。乙方对门面装修，应报批开工手续，装修必须符合消防建筑、治安安全要求，不得影响门面的主体结构并与市场门面整体外貌特征保持协商一致，经甲方和有关部门验收后方可投入使用，合同期满按“来修去丢”的原则由乙方将门面腾空交甲方。乙方不得擅自将门面转租他人，否则甲方有权单方面将门面无偿收回。乙方向甲方支付押金1万元，如乙方违约，押金不予退还，如甲方提前收回门面，按合同所剩门面租期计算租金作为补偿金给乙方。合同签订后，龙贲子租赁该门面经营餐饮。因龙贲子自2019年起，未按期给付租金且欠付租金。李艳燕通过微信方式多次向龙贲子催收租金，其中龙贲子在2020年8月13日经微信回复李艳燕“关于拖欠房租的解决办法：1、时限：在2020年9月10日前；2、如不能交付，房东收回门面进行转让以抵拖欠房租。”2020年9月2日，李艳燕亦在通过微信明确表示鉴于龙贲子严重违约，即日将解除合同，并要求龙贲子立即离场。当日，龙贲子（承租方、乙方）与李艳燕（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同终止协议书》，约定如下：1、因乙方多次拖欠租金，截止2020年8月31日乙方拖欠租金共计217800元，已严重违约，甲乙双方协商一致，同意提前终止双方于2017年8月30日签订的《长沙市雨花区××小区××号商铺租赁合同》。2、乙方在签订该协议后，于2020年9月9日前，按照现状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方不得损坏甲方现在房屋装修现状，如有破损，修复费用由乙方承担。甲方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，乙方之前的债权债务由乙方自己承担与甲方无关。3、乙方必需于2020年10月9日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续。4、双方签字生效后乙方在天内将铺位退回甲方。如乙方不按时退租，每逾一天，需向甲方支付壹仟元的违约金。5、乙方需交清物业、水电费等一切费用，退租时原有水、电等应该保持正常。6、乙方承诺在其承租期间没有用其所租门面抵押担保给任何三方，如果甲方发现乙方承租期间有前述抵押担保行为，一切法律后果包括经济责任均由乙方承担。协议签订后，龙贲子于2020年9月10日停止经营该餐馆。随后，李艳燕将涉案商铺上锁。龙贲子认为其与李艳燕签订终止协议的前提是，李艳燕同意其转让涉案商铺，现双方协议终止，龙贲子退租后，李艳燕又拒绝其转让，双方签订终止协议书存在欺诈和显失公平，遂诉至该院。另查明，龙贲子、李艳燕一致确认，自2019年10月至2020年9月10日，龙贲子欠付李艳燕租金共计198520元。龙贲子于2009年12月10日起租赁李艳燕的案涉商铺，2017年8月30日签订的《门面租赁合同》属于续签合同。2009年初次签订租赁合同时，龙贲子向李艳燕交纳了10000元的保证金，双方未对保证金进行结算。2019年年底，龙贲子对案涉商铺进行了翻修。龙贲子停止营业后，涉案商铺内用于经营的相关设施设备等并未搬离。2019年12月6日，龙贲子将案涉商铺的隔间部分（约9平方米）转租给案外人周罗丰，租期三年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，租金为4000元／月。随后，周罗丰支付了龙贲子门面转让费120000元，并预交一年租金48000元。李艳燕表示对龙贲子转让事宜并不知情。一审法院认为：民事法律行为从成立时起具有法律约束力，非依法律规定不得擅自变更或者解除。龙贲子主张其与李艳燕签订的终止协议书存在欺诈和显失公平，应当撤销。该主张是否成立，应当根据行为发生时，即协议签订时的客观情况进行判断。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条、第72条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，龙贲子在签订终止协议书时，拖欠李艳燕租金19万余元，已经违约，李艳燕作为出租方有权解除租赁关系。同时，在双方的微信聊天记录中，龙贲子明确表示过在2020年9月10日前支付拖欠租金，如不能交付，由李艳燕收回门面进行转让以抵拖欠房租。上述查明事实，与双方在终止协议中载明的终止原因系因龙贲子拖欠租金、已严重违约的内容相符。同时，协议内容为龙贲子预留了合同的腾退期间，且载明“龙贲子于2020年9月9日前，按照现状返还房屋及其附属物品、设备设施。”与租赁合同中约定的“来修去丢”原则一致。因此，龙贲子主张双方签订的终止协议存在欺诈及显失公平，应予撤销，依据不足，该院不予支持。关于反诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一、二款之规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，龙贲子、李艳燕的诉讼请求基于双方之间的租赁关系，故李艳燕提起的反诉可以与本诉一并审理，对于龙贲子主张李艳燕反诉应予驳回的意见，该院不予采纳。关于租金。双方在庭审中，确认截止到2020年9月10日，龙贲子拖欠李艳燕房屋租金共计198520元，因此，对于李艳燕要求龙贲子支付拖欠的房屋租金198520元，该院予以支持。关于房屋占用费。终止协议书约定，龙贲子应于2020年9月9日前返还房屋及其附属物品、设备设施。龙贲子于2020年9月10日停业，之后未再继续经营，李艳燕主张龙贲子的欠付租金已经计算到该日，因此，李艳燕主张龙贲子支付648元房屋占用费，属于重复计算，该院不予支持。关于违约金，终止协议书约定，如龙贲子不按时退租，每逾一天，需向李艳燕支付1000元的违约金。根据终止协议书，龙贲子应于2020年9月9日退租，其实际延迟了一天退租，因此，李艳燕主张龙贲子支付违约金1000元，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条、第七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一、二款之规定，原审判决如下：一、龙贲子于本判决生效之日起15日内支付李艳燕房屋租金198520元及违约金1000元；二、驳回龙贲子的诉讼请求；三、驳回李艳燕的其他反诉请求。本案受理费因适用简易程序减半收取40元，由龙贲子负担；反诉费2151元，由龙贲子负担2132元，李艳燕负担19元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同终止协议书》是否具有法定可撤销的情形；二、龙贲子应否承担违约责任。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，案涉《商铺租赁合同终止协议书》系双方当事人在《门面租赁合同》约定的租赁期限届满前所签订，亦为双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，该协议书合法有效。关于上诉人龙贲子提出签订该协议书存在欺诈和显失公平的问题，经审查，上诉人龙贲子在该协议书签订时因未按《门面租赁合同》支付租金的违约行为致使被上诉人李艳燕的租赁合同目的无法实现，作为守约方的李艳燕依法享有租赁合同解除权，而《商铺租赁合同终止协议书》的内容能与龙贲子违约的事实、《门面租赁合同》相印证，且龙贲子提交的证据并不足以证明《商铺租赁合同终止协议书》存在法定或者约定的可撤销情形，故上诉人龙贲子的该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二。案涉《门面租赁合同》《商铺租赁合同终止协议书》均合法有效，双方当事人均应秉着诚实信用原则严格履行合同义务，李艳燕作为案涉房屋出租人在交付租赁房屋使用后，作为承租人的龙贲子应按约定如期足额交付租金，龙贲子的欠租行为构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院根据双方确认的欠租数额及《商铺租赁合同终止协议书》约定的违约责任承担方式，判决上诉人龙贲子承担向被上诉人李艳燕支付租金198520元及违约金1000元，符合双方约定及法律规定，其处理并无不当。综上所述，上诉人龙贲子的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费80元，由上诉人龙贲子承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年四月二十日法官助理周政国书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。