天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终696号上诉人（原审被告）：王瑞华，女，1968年1月4日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人（原审被告）：张陆民，男，1966年4月8日出生，汉族，住天津市河**。上诉人（原审被告）：天津市黑八桌球俱乐部，住所地天津市河**黄纬路二马路**。投资人：张陆民。被上诉人（原审原告）：张赛娥，女，1953年6月23日出生，无职业，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：高月，天津允善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，天津允善律师事务所律师。上诉人王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部因与被上诉人张赛娥房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初4570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部上诉请求：撤销原判，改判驳回张赛娥一审诉请，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由张赛娥承担。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误。第一，王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部等在涉案房屋已经租赁二十二年之久，在租赁期间张陆民等为涉诉房屋装修，支付装修费用。第二，2020年1月开始国家在疫情期间，王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部无法正常经营，按照国家相关规定，张赛娥不应收取租金。第三，王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部在合法租赁期间内，张赛娥将涉诉房屋水电全停，导致房屋无法正常使用，为此给使用人造成经济损失。张赛娥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张赛娥向一审法院起诉请求：1．依法判令王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部将张赛娥名下的位于天津市河北区××路××路××号××楼二层、中楼二层、南楼一层楼梯间，面积约890平方米）房屋立即腾空并返还张赛娥；2．依法判令天津市黑八桌球俱乐部支付张赛娥自2020年1月1日起至2020年7月3日止的房屋租金71309元及自2020年7月4日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按照月租金11690元计算）；3．依法判令天津市黑八桌球俱乐部支付张赛娥至实际腾房之日止的水、电费；4．如天津市黑八桌球俱乐部财产不足以清偿债务时由张陆民以其个人其他财产进行清偿；5．本案诉讼费由王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部承担。一审法院认定事实：坐落河北区黄纬路二马路39号房屋系登记在张赛娥名下的私产房屋，张赛娥于2007年10月16日取得该房屋产权证。嗣后，张赛娥将上述房屋中的南楼二层、中楼二层、南楼一层楼梯间，面积约890平方米房屋出租给天津市黑八桌球俱乐部用于经营。之后双方多次签订《房屋租赁合同》，最后一次签订《房屋租赁合同》的时间为2017年12月25日，该合同主要内容为：出租方：张赛娥（以下简称甲方），，地址：天津市河**黄纬路二马路**承租方：黑八桌球俱乐部（以下简称乙方），法定代表人或负责人：张陆民、王瑞华，电话：182××******，地，地址：天津市河**××路××号份证号：12010519********。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条：房屋基本情况：甲方将坐落于天津市河北区黄纬路二马路39号，位于****、中楼**、南楼一层楼梯间，房屋结构为砖混，建筑面积约890余平方米之厂房（见附图），出租给乙方。第二条：房屋用途：该房屋用途为商业经营。第三条：租赁期限：租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。第四条：租金：该房屋年租金为￥140280元（大写人民币壹拾肆万零贰佰捌拾元整），月租金均为￥11690元（大写人民币壹万壹仟陆佰玖拾元整）。第五条：付款方式：（一）乙方应于本合同签订之日向甲方支付房屋租赁保证金上期合同已交押金15000元整，保证金不得冲抵租金。租金每季度支付一次，合同签订之日即付当季租金，下季租金于上季租期结束前提前十天支付。乙方所交保证金于租赁期满双方解除合同并乙方无违约情形时由甲方无息退还。（二）甲方收取租金后，向乙方开具收款收据。开具正式发票所需税费由乙方自愿承担。如发生有关部门收取税金等事宜均由乙方承担。第六条：甲方对房屋的承诺：甲方保证所出租房屋属甲方所有，无任何产权纠纷。同时合同还对，租赁期间房屋修缮、维修养护及安全责任；装修和改变房屋结构；房屋租赁期间的有关费用；提前终止合同；违约责任等相关事宜进行了约定。该合同履行期间，双方均无争议。上述《房屋租赁合同》履行期限届满后，双方没有续签，天津市黑八桌球俱乐部继续使用涉案房屋，但自2020年1月1日起未再交纳过租金。另查，2020年7月4日，张赛娥给张陆民、王瑞华、天津市黑八桌球俱乐部发出《通知书》，上载明：“张陆民、王瑞华、天津市黑八桌球俱乐部：因你、你单位承租我名下的位于天津市河北区××路××路××号××楼二层、中楼二层、南楼一层楼梯间，建筑面积约890平方米）房屋已于2019年12月31日到期。合同到期后我通知你、你单位立即腾空房屋并将房屋返还给我，但你、你单位至今仍拒绝腾房，现我正式书面通知你、你单位，限你、你单位七日内将承租房屋腾空并返还给我，如七日内你、你单位仍未能将上述房屋腾空并返还给我，我将采取法律途径维护我的合法权益，同时我将即刻断掉你、你单位非法占用我房屋的水电供应，由此产生的一切后果均由你、你单位全部承担。特此通知。通知人：张赛娥（盖章），2020年7月4日。”现张赛娥以诉称理由起诉来院，望判如所请。庭审中，王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部以抗辩理由表示，不同意张赛娥的诉讼请求，同时要求张赛娥减免2020年2月至7月的房屋租金。上述事实，有张赛娥提供的有关证据材料及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，张赛娥与天津市××桌球俱乐部系多年的房屋租赁合同关系，双方于2017年12月25日最后一次签署的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。鉴于张赛娥及王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部均认可，在履行上述《房屋租赁合同》期间无任何争议，故对此一审法院不予置疑。因张赛娥与天津市××桌球俱乐部于2017年12月25日所签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后，双方未再续签，并且张赛娥于2020年7月4日就向王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部发出了腾房《通知书》，所以应认定张赛娥与天津市××桌球俱乐部的房屋租赁关系于2020年7月4日解除。现王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部继续占有使用涉案房屋并无合法依据，故对于张赛娥要求王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部将坐落河北区黄纬路二马路39号（南楼二层、中楼二层、南楼一层楼梯间，面积约890平方米）房屋立即腾空并返还给其的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于张赛娥要求天津市黑八桌球俱乐部支付其自2020年1月1日起至2020年7月3日止的房屋租金71309元一节，张赛娥该项请求并无不当，但考虑到天津市黑八桌球俱乐部的经营性质及疫情因素，2020年2月1日至2020年5月31日期间的房屋租金应适度予以减免，减免标准为以交纳半费为宜，故2020年1月1日至2020年7月3日的租金金额应为47929元（71309元-11690元／月×4个月÷2＝47929元）。对于张赛娥要求天津市黑八桌球俱乐部支付自2020年7月4日至起至实际腾房之日止的房屋使用费（按照月租金11690元计算）一节，在张赛娥与天津市××桌球俱乐部房屋租赁合同解除后，天津市黑八桌球俱乐部至今仍继续使用涉案房屋，因此张赛娥要求天津市黑八桌球俱乐部按照双方于2017年12月25日所签订的《房屋租赁合同》的租金标准，向其支付房屋使用费的诉讼请求，属合理主张，一审法院依法予以支持。对于张赛娥要求天津市黑八桌球俱乐部支付其至实际腾房之日止的水、电费一节，该项请求系双方合同约定事项，亦属合理主张，故一审法院依法予以支持。对于张赛娥要求如天津市黑八桌球俱乐部财产不足以清偿债务时由张陆民以其个人其他财产进行清偿一节，张赛娥的该项请求，符合相关法律规定，故一审法院亦予以支持。综上所述，当事人的合法民事权益受法律保护，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，判决：一、本判决生效后三十日内，王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部将坐落河北区黄纬路二马路39号（南楼二层、中楼二层、南楼一层楼梯间，建筑面积约890余平方米房屋腾空并返还张赛娥；二、本判决生效后十日内，天津市黑八桌球俱乐部支付张赛娥2020年1月1日至2020年7月3日房屋租金47929元（71309元-11690元/月×4个月÷2=47929元）；三、天津市黑八桌球俱乐部自2020年7月4日起至实际腾房之日止按照每月11690元标准向张赛娥支付房屋使用费；四、天津市黑八桌球俱乐部向张赛娥支付至涉案房屋实际腾房之日止的水费、电费；五、如天津市黑八桌球俱乐部财产不足以清偿债务时由张陆民以其个人其他财产进行清偿；六、张赛娥的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元，由天津市黑八桌球俱乐部承担。二审中，王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部提交照片，证明张赛娥将案涉房屋停水停电，给王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部造成损失。张赛娥未提供新证据。经质证，张赛娥认为该证据与本案无关。本院经审查认为，该证据不构成王瑞华等人拒还房屋的正当理由，对该证据本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，张赛娥与天津市××桌球俱乐部于2017年12月25日最后一次签署的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定之处，当属有效。该租赁合同约定租赁期限为自2018年1月1日起至2019年12月31日止，期满后，双方未再续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条规定，案涉合同自2019年12月31日租赁期满后，租赁期限为转为不定期，依照法律规定，当事人可以随时解除合同。张赛娥于2020年7月4日向王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部发出了腾房《通知书》，一审法院认定张赛娥与天津市××桌球俱乐部的房屋租赁关系于2020年7月4日解除并无不妥。王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部继续占有使用涉案房屋并无法律依据，一审法院判令王瑞华等将案涉房屋腾空并返还张赛娥、天津市黑八桌球俱乐部支付房屋租金及房屋使用费、水电费及张陆民在天津市黑八桌球俱乐部财产不足以清偿债务时以其个人其他财产进行清偿并无不当。关于王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部主张自2020年1月疫情开始后张赛娥不应收取租金一节，2020年3月15日《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》（津政办发［2020］1号））（以下简称《若干措施》）第7条规定：“给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。”《市国资委关于贯彻落实＜天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知＞的通知》载明：“《若干措施》第七条规定的国有资产类经营用房，产权持有者应为市管、市管国有独资、国有全资企业及所属国有法人独资、天津国有全资企业。”因案涉房屋产权持有者张赛娥不属于该规定所列明的产权持有者，王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部相关主张于法无据，本院无法支持。关于王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部上诉主张装修费用一节，案涉《房屋租赁合同》第八条约定：“合同届满日，乙方进行的任何改造、装修无偿归甲方所有，如需恢复原状，由乙方按甲方要求恢复并承担一切费用。乙方就此等改造装修不向甲方要求任何经济补偿。”王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部相关上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部上诉主张张赛娥将案涉房屋停水停电，致使房屋无法被正常使用，给使用人造成损失一节，本院认为，无论张赛娥是否自2020年12月2日起将案涉房屋停水停电，该情况不构成王瑞华等人拒还房屋的合法理由，王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部如认为自己因此产生了损失，可另行解决。综上所述，王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费998元，由王瑞华、张陆民、天津市黑八桌球俱乐部负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 王 晶审判员 刘 睿二〇二一年四月八日书记员 刘熙钰