福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽0502民初1890号 原告：泉州鲤城鑫龙物业管理有限公司，住所地泉州市鲤城区金龙街道办事处机关大院。 法定代表人：杨龙志，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：苏思雅、傅绩斌，福建君宇律师事务所律师。 被告：吴家知，男，汉族，1944年7月17日出生，住泉州市鲤城区。 原告泉州鲤城鑫龙物业管理有限公司(下称鑫龙物业公司)与被告吴家知物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司的委托诉讼代理人苏思雅及被告吴家知到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令吴家知支付拖欠的物业管理费、公摊水电费等合计人民币19117元及滞纳金人民币3055元，总计22172元（滞纳金暂计至2020年10月31日）；2.本案诉讼费由吴家知承担。事实与理由：泉州市浮桥房地产开发有限公司（以下简称“浮桥房地产公司”）是鲤城区后坑安置小区的开发商，该小区未成立业主委员会，浮桥房地产公司于2014年7月1日与鑫龙物业公司签订一份《物业服务合同》，约定将上述后坑安置小区委托鑫龙物业公司实行物业管理，约定受益人为物业管理区域内的全部业主，合同期限自2014年7月1日至2017年6月30日。合同对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定：其中住宅物业服务费收费标准为1.1元/㎡/月（不含水电公摊费），商业物业物业服务费收费标准为1.3元/㎡/月（不含水电公摊费）水电公摊费按建筑面积分摊，地下车位每个月50元。吴家知应于每月5日前向鑫龙物业公司支付物业服务费。另根据《物业服务合同》第七条第一款第四项的约定逾期缴纳物业管理服务费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每天按总欠费用的3‰的比例交纳滞纳金等事项。合同期满前浮桥房地产公司未选聘新的物业服务企业，故鑫龙物业公司按原合同约定继续为小区提供物业服务，费用标准不变。吴家知系后坑安置小区1#1604号房产、3#1202号房产、3#1603号房产、3#05号店面和A68号车位的业主，上述房产建筑面积共计303.32平方米，店面面积53.47平方米，吴家知有义务按期缴纳物业管理费、公摊水电等费用。截至目前，吴家知拖欠的物业管理服务费17030元（其中1#1604号房产拖欠6864元，3#1202号房产拖欠1016元，3#1603号房产拖欠2060元，3#05号店面拖欠3640元，A68号车位拖欠3450元）及公摊电费2087元（其中1#1604号房产的公摊电费为1398元，3#1202号房产的公摊电费为261元，3#1603号房产的公摊电费为428元）。依物业服务合同的约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每天按总欠费用的3‰向鑫龙物业公司交纳滞纳金。现鑫龙公司自愿按年利率6%计息自逾期之日起至实际还款之日止的滞纳金，暂计至2020年10月31日的滞纳金为3055元。 吴家知辩称，停车位都没有使用，店面漏水很厉害，造成店内的物品损坏，鑫龙物业公司的工作人员同意不用交物业费。1#1604号和3#1603号房屋都没有装修，吴家知有对外出租，鑫龙物业公司的人员有去找租户收取物业费。3#1202号房屋有部分没有交物业费，因鑫龙物业公司没有来收取，所以就没有去交。 鑫龙物业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，吴家知对其真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在下文说理部分综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、址在泉州市鲤城区后坑安置小区系泉州市浮桥房地产开发公司所开发。2014年7月1日，鑫龙物业公司与浮桥房地产公司签订一份《物业服务合同》，约定鑫龙物业公司为泉州市鲤城区后坑安置小区提供物业服务，期限自2014年7月1日至2017年6月30日，约定高层住宅的物业服务费每平方米1.1元，业主应于每月5日前支付物业管理费及相应的公摊水电费，逾期交纳则从逾期之日起每天按总欠费用的千分之三交纳滞纳金等。鑫龙物业公司依该合同约定进驻后坑安置小区提供物业服务。合同期限届满后，后坑安置小区未成立业主委员会，鑫龙物业公司继续提供物业服务至2020年8月30日。 2、吴家知系泉州市鲤城区后坑安置小区1＃1604号房产、3＃1202号房产、3＃1603号房产、3＃05号店面和Ａ68号车位的业主。其中1＃1604室房产建筑面积94.25平方米，3＃1202室房产建筑面积115.03平方米，3＃1603室房产建筑面积94.04平方米，3＃05号店面的建筑面积53.47平方米。 3、吴家知于2014年9月19日出具一份《承诺书》给浮桥房地产公司，同意接受鑫龙物业公司对泉州市鲤城区后坑安置小区的前期物业实施的合法管理，承诺按时支付一切有关费用。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。鑫龙物业公司与浮桥房地产公司签订的《物业服务合同》主体合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。吴家知在交房时也出具了《承诺书》给浮桥房地产公司，明确接受鑫龙物业公司对后坑安置小区的前期物业管理，故鑫龙物业公司与浮桥房地产公司签订的《物业服务合同》对吴家知具有约束力，吴家知应依该合同的约定支付鑫龙物业公司的物业服务费。吴家知并未举证证明鑫龙物业公司的工作人员同意免除其3#05号店面的物业费，也未举证证明交纳了鑫龙物业公司所主张的1#1604号和3#1603号房屋尚欠的物业费，其主张没有使用停车位，不应缴纳该停车位的物业费理由不能成立，故鑫龙物业公司主张吴家知尚欠其案涉房产、店面和停车位的物业费共计17030元的事实本院予以认定。鑫龙物业公司对其主张的公摊电费提供了相关的证据予以证实，其主张吴家知尚欠的案涉三套房产尚欠的公摊电费共计2087元的事实，本院也予以认定。鑫龙物业公司与浮桥房地产公司签订的《物业服务合同》约定，业主应于每月5日前向鑫龙物业公司支付物业费及相应的公摊水电费，逾期交纳的，应从逾期之日起每天按总欠费的千分之三交纳滞纳金，现鑫龙物业公司自愿调整为按年利率6%计算自逾期之日起的滞纳金，本院予以支持。鑫龙物业公司请求吴家知支付截止至2020年10月31日的滞纳金3055元，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、吴家知应于本判决生效之日十日内，支付泉州鲤城鑫龙物业管理有限公司物业服务费17030元、公摊电费2087元； 二、吴家知应于本判决生效之日十日内，支付泉州鲤城鑫龙物业管理有限公司的逾期付款滞纳金3055元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费354元，减半收取177元，由吴家知负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张德福 二〇二一年四月二十九日 书记员  黄愈金 速录员  林海峰 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。