广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1423民初80号原告：何瑜，女，1989年4月2日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：刘孟清，江西求正沃德律师事务所律师。被告：梅州四维蓝天投资有限公司，住所地：广东省丰顺县汤坑镇206国道边（原粤东商贸城）E城11栋2楼，统一社会信用代码：9144142359582899XQ。法定代表人：罗佳斌。委托诉讼代理人：陈靖华，丰顺县汤坑镇法律服务所法律服务工作者。原告何瑜与被告梅州四维蓝天投资有限公司（以下简称“梅州蓝天公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何瑜的委托诉讼代理人刘孟清及被告梅州蓝天公司的委托诉讼代理人陈靖华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何瑜向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告出示《房屋竣工验收合格验收备案表》、《测绘报告》、《质量保证书》、《房屋使用说明书》；2.判令被告向原告支付从2020年1月1日起至起诉之日（2020年11月11日）止共316日逾期交房违约金17041.88元，并按照53.93元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告何瑜申请撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2018年10月4日，原告与被告梅州蓝天公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以539336元的价格购买被告开发的丰顺县XXXXXX葫芦地丰顺蓝天城A3栋602号房屋，被告应按照购房合同约定于2019年12月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，承担违约责任。合同签订后，原告于2018年10月4日支付首付款169336元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2019年3月1日前将370000元按揭贷款全额支付给被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。原告为此诉至法院，请求支持其全部诉讼请求。被告梅州蓝天公司辩称：并非因为被告自身原因违约，是因为疫情的因素影响延误工期，属于不可抗力的因素，故不同意承担违约责任。本院经审理认定事实如下：原告何瑜与被告梅州蓝天公司于2018年10月4日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于丰顺县XXXXXX葫芦地丰顺蓝天城A3栋602室的商品房，约定建筑面积为105.69平方米，商品房总价款为539336元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该房屋。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”2018年12月17日，原告向被告支付了首期房价款169336元。2019年1月26日，原、被告及中国农业银行股份有限公司丰顺县支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原告向中国农业银行股份有限公司丰顺县支行贷款370000元用于购买上述商品房，利率按基准利率上浮25%，被告作为贷款保证人。中国农业银行股份有限公司丰顺县支行于2019年3月1日按约发放贷款370000元并支付给被告。因被告梅州蓝天公司未在合同约定时间即2019年12月31日前向原告交付商品房，原告联合其他42名业主于2020年10月30日向被告发出了“律师函”，主要内容：“上述业主与贵公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，符合我国法律的相关规定，合法有效。双方应严格遵守，业主已完全按照合同的约定履行自己的义务。但遗憾的是，时至今日该房屋未达到收房条件却要业主收房，且未承担逾期交房的违约责任。本着友好协商、尽早入住、避免产生延期交房的相关责任、避免事态扩大的原则，请贵方及时按本《律师函》涉及上述问题，高度重视并尽快让该房屋达到收房条件，并承担逾期交房的违约责任。请贵方收到此函后十日内解决上述问题，委托人保留继续追究贵方违约责任的全部合同权利”。被告于2020年11月1日收到律师函后未予回复。后原告于2021年1月8日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。再查明，被告梅州蓝天公司于2012年5月10日成立，经营范围为：房地产投资开发、旅游投资开发、酒店旅业投资、园林种植等。被告于2018年7月13日取得了涉案丰顺蓝天城（A栋）商品房预售许可证（丰商预[2018]023号）。被告至今尚未取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件。又查明，2020年1月，我国暴发新冠肺炎疫情，广东省新冠肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月23日决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷，原告与被告于2018年10月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。根据合同约定被告应当于2019年12月31日前向买受人交付房屋，但涉案房屋至今尚不具备合同约定的交付条件，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。现被告已逾期超过90日，但原告愿意继续履行合同，且其诉请被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一即53.93元/日的违约金符合双方的约定，本院予以支持。对于被告提出因疫情导致逾期交房的抗辩意见，本院认为，案涉商品房逾期交房的事实虽发生在新冠肺炎疫情暴发前，但确因新冠肺炎疫情暴发，广东省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，各级政府部门主抓疫情防控工作，其他正常工作相应停顿，施工人员也无法返工，扩大了被告逾期交房时间，故省突发公共卫生事件一级响应期间共31天可在被告逾期期间中予以扣除。因此，被告逾期交房天数从2020年1月1日起计至原告起诉之日止，扣除省突发公共卫生事件一级响应期间31天，逾期天数共362天，逾期交房违约金按合同约定以53.93元/日计算共19522.7元；之后违约金按53.93元/日计算至交付经竣工验收合格的房屋之日止。对于原告申请撤回第1项诉讼请求的诉请，是当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，且不违反法律法规的禁止性规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第五百九十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告梅州四维蓝天投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何瑜支付计至2021年1月8日的违约金19522.7元，自2021年1月9日起的违约金按53.93元/日计算至交付经竣工验收合格的房屋之日止；二、驳回原告何瑜的其他诉讼请求。如果被告梅州四维蓝天投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取计113元（原告已预交），由原告何瑜负担13元，被告梅州四维蓝天投资有限公司承担负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张淑婷二〇二一年四月七日书记员  邱文科附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第五百九十条第一款当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。