辽宁省海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初1679号原告:北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，统一社会信用代码91210381MA0U1TW7XB,地址海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人：杜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾佳，该公司工作人员。被告：曲雷，男，汉族，自由职业，地址海城市。原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下简称金地公司）诉被告曲雷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人顾佳、被告曲雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与上海城一期业主委员会签订了《辽宁省物业服务合同》，取得了上海城小区的物业服务经营权，原告按照《辽宁省物业服务合同》的约定为上海城小区的全体业主提供物业服务。被告曲雷于2014年购买了71商铺号房屋(面积：84.42㎡)，并于2015年1月19日办理了入住手续，缴纳物业费至2018年3月31日。按照《辽宁省物业服务合同》的约定，物业费收费标准为2.5元/平米/月，截止2020年12月31日，被告已欠缴费用累积达6964.65元(欠费期间：2018年4月1日至2020年12月31日），计算方式为2.5元/平米/月×84.42平方米×33个月，共计6964.65元。期间经原告多次书面和口头催，被告仍未交纳，被告的行为己严重损害了原告和全体业主的权益。为维护原告的合法权益，原告现向贵院提起诉讼，请求判令被告支付拖欠物业费6964.65元，并承担本案诉讼费用。被告曲雷辩称，一、原告所出示的《海城上海城（一期）物业服务合同》签订程序违法，不能作为收费依据。首先原告不是上海城小区业主大会选聘的物业服务企业，因此小区业主委员会没有权利与之签订物业服务合同。其次，合法的物业服务合同在签订之前应当经过公示，并充分听取业主意见，之后再提交业主大会通过。但上述物业服务合同并未履行以上程序，制定程序违法，显然不能作为原告据以收取物业费的依据。二、原告物业费收取标准不合法，明显偏离市场价格，对包括答辩人在内的相关业主而言显示公平。首先原告对上海城小区门点的收费标准是其单方制定，并未与相关业主协商，更未征得业主同意，订立程序不合法，其次，每平2.5元的物业费标准明显超高，与小区内普通住宅业主相比，普通住宅业主能享受到小区内全部的物业设施和服务，其收费标准是每平1.4元，与之相反，门点业主因为没有门禁无法进入小区，根本享受不到小区内部的设施与服务，反而需要缴纳每平2.5元的物业费，接受的服务少反而要多拿钱，无论怎么说都不合情理，存在明显不公平。再对比海城市内档次接近的其他小区，如新东方门点的物业费是每平1元，百汇香山是每平0.9元，显然海城地区每平2.5元的收费标准是一个让人无法理解也无法接受的天价。原告所陈述的欠费时间属实，对收费标准有异议，认为价格过高，我同意按照每平不超过2元缴纳。经审理查明：被告曲雷系上海城一期（C地块）小区71号商铺业主，该商铺建筑面积84.42平方米。辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司（以下简称芸绮物业公司）于2014年5月19日签订《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，协议约定：芸绮物业公司为涉案小区物业服务管理单位，为上海城一期（C地块）提供物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止，协议还对其他相关条款进行了约定。原告金地公司（丙方）与芸绮物业公司（甲方）、上海芸绮物业管理有限公司海城分公司（乙方）（以下简称芸绮物业海城公司）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲、乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协助丙方进行相关事宜的交接。2、甲、乙方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给丙方。3、丙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲、乙方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持1份，自各方签字盖章之日起生效”。原告金地公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订了《海城上海城（一期）物业服务合同》，主要内容：原告为物业服务管理单位，为上海城一期（C地块）提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，每次交费具体时间为物业服务到期当月的15日前，逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金，协议还对其他相关条款进行了约定。2019年4月1日及2020年4月1日金地公司与沈阳亿欧物业管理有限公司分别签订《海城上海城清洁服务承包合同》《海城上海城绿化外包合同》由沈阳亿欧物业管理有限公司提供清洁、绿化等服务。涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外。被告曲雷未交纳2018年4月1日至2020年12月31日期间物业费。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：《海城上海城（一期）物业服务合同》、《上海城一期（C地块）前期物业服务合同》、《海城上海城前期物业费债权转让协议》、催费通知书、沈阳市电梯日常维护保养合同、海城上海城清洁承包合同、海城上海城绿化外包合同各1份，服务照片1组。被告提供的证据有照片1组。以上证据，经庭审质证和本院审查,所证事实足资认定，本院依法采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。辽宁上海城置业有限公司与芸绮物业公司签订的《上海城一期（C地块）前期物业服务合同》，芸绮物业公司与原告签订的《海城上海城前期物业费债权转让协议》和上海城一期业主委员会与原告签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，因此金地公司系本案适格原告，其依法享有向被告主张物业费的权利。关于被告应交纳物业费金额的问题，本院根据庭审情况结合其他关联案件审理情况，确认涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到被告实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取为宜，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告支付2018年4月1日至2020年12月31日的物业管理5571.72元（84.42平方米×2.5元/平方米/月×33个月×80%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曲雷于本判决生效后七日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业管理费5571.72元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元，由被告曲雷承担。此款原告已垫付，被告曲雷在履行前项义务时加付25元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  刘明志二〇二一年四月二十六日书记员  严慧春