湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5054号上诉人（原审被告）:长沙冒炮儿餐饮管理有限公司,住所地长沙市岳麓区天顶街道环湖路1177号金茂汇3楼9号。法定代表人：李鸿彪。被上诉人（原审原告）：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。原审第三人:湖南德思勤投资有限公司,住所地长沙市雨花区井湾子中意路101号。法定代表人：龙固新。上诉人长沙冒炮儿餐饮管理有限公司（简称冒炮儿公司）因与被上诉人湖南德思勤商业管理有限公司（简称德思勤商业公司）及原审第三人湖南德思勤投资有限公司（简称德思勤投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冒炮儿公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决中关于冒炮儿公司支付德思勤投资公司装修期内经营管理费16060元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审对本案部分事实没有查清，即对双方有争议的案涉铺面实际交付时间没有查清，上诉人进场装修的时间和合同约定的计租时间是不一样的。被上诉人德思勤商业公司辩称：上诉人的上诉请求不能成立，案涉租赁合同第22.9条对合同的提前解除所适用的前提条件有明确的约定，上诉人是以实际行动且在欠租没有结清的情况下单方违约提前解除合同，按照约定，应当补交装修期免除的租金和经营管理费，一审对该部分的判决是正确的。原审第三人德思勤投资公司在二审中未陈述意见。德思勤商业公司向一审法院起诉请求：1.判令冒炮儿公司向德思勤商业公司支付拖欠经营管理费8830元及违约金1748.89元、物业服务费30250元及违约金598.95(违约金分段计算,每段暂计算一个月,后续违约金仍以前述拖欠经营管理费8830元及物业管理费30250元为基数、按照日万分之六的标准计至冒炮儿公司实际付清之日止)，以上几项费用共计120927.84元；2.判令冒炮儿公司向德思勤商业公司支付装修期经营管理费16060元,POS机违约金600元，恢复毛坯费用14300元,撤场垃圾清运费1650元,泔水费用120元,二次消防费用13200元,以上费用共计45930元；3.判令冒炮儿公司承担本案全部诉讼费用。以上费用共计166857.84元。一审法院认定事实：2017年7月12日，德思勤商业公司（丙方、管理方）与冒炮儿公司（乙方、承租方）、德思勤投资公司（甲方、出租方）签订《德思勤城市广场租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定：1.甲方是位于长沙德思勤城市广场内TASKINMALL的所有权人；2.甲方同意将德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L5-40、41号商铺出租给乙方使用。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；3.甲乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：（1）租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；（2）物业服务公司、商业管理公司：接受甲方委托，对包括该房屋在内的德思勤城市广场提供统一物业管理服务、设施商业运营管理的企业，就本合同而言是指丙方；（3）进场日：甲方移交、乙方进入该房屋之日。甲乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日；4.该房屋的套内建筑面积为110平方米。该面积即为本合同项下计租面积，计租面积为双方确认后的实测面积，不再调整；5.本合同项下租赁期限为3个租约年，自计租日开始计算，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止；6.装修期为进场日起算2个月。装修期内，乙方无需承担租金及经营管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；7.租金及经营管理费标准和支付方式：第一、二个租约年每月租金为16170元、经营管理费为8030元；第三个租约年每月的租金为17047.8元，经营管理费为8615.2元；8.合同项下的租金及经营管理费按月支付，首期为计租日起前一个月期间的租金及经营管理费。交纳第二期时截至日期调整至自然月度末。此后的租金及经营管理费均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方、丙方一次性足额支付下个月的租金及经营管理费；9.乙方在该房屋内经营品牌为冒炮儿，经营项目为餐饮（川菜、成都小吃）；10.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付72600元作为履约保证金；同时向丙方支付8250元作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22条规定情形且乙方按照24条规定履行了相关义务的，履约保证金和物业服务费保证金无息退还，乙方应同时退还收据原件；11.乙方应当在装修期届满次日，即2017年10月1日开业经营并开始计租；12.作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向丙方交纳该房屋的物业服务费；每月物业服务费计算标准为：物业服务费收费标准×计租面积；物业服务费收费标准为：每平方米每月25元，按月支付，首期物业服务费为计租日起前一个月期间的物业服务费。缴纳第二期物业服务费时截至日期调整至自然月度末。此后的物业服务费均按每个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个缴费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向丙方一次性足额支付下个交费期费用。首期物业服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，应交物业服务费2750元；13.乙方应在该房屋开业前向丙方支付10000元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止、各项费用结清且乙方按照24条规定履行了相应义务的365日后，丙方应将质量保证金余额（如有）无息退还给乙方；14.乙方延迟缴纳租金及经营管理费、物业服务费、公共事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或丙方可以对该房屋暂停能源供应、商业管理或物业服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（合同第22.4条）；15.本合同因乙方违约而提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下之履约保证金、物业服务费保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约金责任（包括迟延履行违约金等）并不免除；如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；16.如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤场后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担（合同24.4条）。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，德思勤商业公司和德思勤投资公司向冒炮儿公司交付了涉诉商铺；冒炮儿公司向德思勤商业公司和德思勤投资公司缴纳了履约保证金72600元、装修保证金10000元，共计82600元。在合同履行过程中，冒炮儿公司另陆续向德思勤商业公司和德思勤投资公司缴纳了租金56540元、物业服务费2750元、经营管理费8030元。就冒炮儿公司拖欠的费用，德思勤商业公司和德思勤投资公司多次发送《缴费通知单》予以催缴。2018年9月4日，冒炮儿公司向德思勤商业公司和德思勤投资公司提交《撤场申请书》，载有如下内容：“我是租赁贵公司五楼L40,L41场地小锦官成都名小吃商户，由于商场人流无法保证店面基本的经营需要，累积亏损较多，致使我现在确实难以维持商铺每月所需开销，实在难以为继，同时为配合商场招商，现正式向贵公司提出放弃继续租赁该场地，并于2018年9月30日前撤离该铺位。还望贵公司领导能实地考察一下我司的真实情况，切实了解和关切我们的具体状况，给予我们力所能及的最大帮助，我们诚惶诚恐，感激万分！”2018年9月30日，冒炮儿公司撤离承租的商铺。2019年7月15日，德思勤商业公司和德思勤投资公司按冒炮儿公司确认的地址，共同向冒炮儿公司邮寄发送了《关于合同终止及费用追缴函》，函件载明：冒炮儿公司自2017年10月开始欠付租金、经营管理费、物业费等费用，经德思勤商业公司多次催缴未果，鉴于此，德思勤商业公司和德思勤投资公司声明《租赁合同》自2018年9月30日起解除，并就2017年11月1日至2018年9月30日期间冒炮儿公司累计欠付的各项费用进行催缴。德思勤商业公司称冒炮儿公司撤场后未依约支付经营管理费等费用，也未将房屋恢复到毛坯，遂于2020年1月15日诉至法院，请求依法裁决。德思勤投资公司诉称冒炮儿公司未按照约定向其支付租金，于同日诉至该院，受理案号为（2020）湘0111民初1221号。一审法院认为，德思勤商业公司与冒炮儿公司、德思勤投资公司签订的《租赁合同》及附件系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1.关于拖欠经营管理费、物业服务费和违约金。冒炮儿公司承租涉案场地后于2018年9月30日撤场，根据合同约定，冒炮儿公司应向德思勤商业公司支付自计租日（2017年10月1日）至撤场日的经营管理费、物业服务费，冒炮儿公司辩称应自2017年10月27日起租，不符合合同约定且德思勤商业公司不予认可，该院不予采纳。扣除已支付部分，冒炮儿公司欠付经营管理费88330元（8030元/月×12月-8030元）、物业服务费30250元（2750元/月×12月-2750元），德思勤商业公司要求冒炮儿公司支付，该院予以支持。综上，冒炮儿公司应支付德思勤商业公司经营管理费及物业服务费合计118580元，因冒炮儿公司已向德思勤商业公司支付装修保证金10000元，《租赁合同》虽约定冒炮儿公司违约导致合同提前终止时，德思勤商业公司及德思勤投资公司有权没收相关保证金，但因冒炮儿公司承担了其他违约责任，故上述已交纳款项应在欠付款项中予以扣减，冒炮儿公司还应支付德思勤商业公司经营管理费和物业服务费为108580元（118580元-10000元）。德思勤商业公司主张的违约金系合同约定的延迟履行违约金，冒炮儿公司延迟支付经营管理费、物业服务费造成原告资金占用损失属实，但合同约定违约金标准明显过高且冒炮儿公司承担了其他违约责任，故该院酌情调整为按照日万分之二标准、以尚欠经营管理费和物业服务费为基数自起诉之日计算至清偿之日止，德思勤商业公司主张超出部分，该院不予支持。2.关于装修期内的经营管理费。《租赁合同》约定如冒炮儿公司原因导致本合同提前终止，冒炮儿公司应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费，该约定实为违约责任。《租赁合同》约定的租赁期限为3年，但冒炮儿公司在租赁届满前提交《撤场申请书》并撤场，以实际行动表明不再继续履行合同，且冒炮儿公司欠付费用属实，其未提交证据证明合同无法继续履行的原因在于德思勤商业公司，故应认定《租赁合同》系因冒炮儿公司原因提前终止，根据合同约定，冒炮儿公司应承担相应违约责任，即按第一个租约年的经营管理费标准补交装修期的全部经营管理费，具体计算为16060元（8030元/月×2月）。3.关于撤场垃圾清运费、泔水费、二次消防费用、恢复毛坯费用。（1）撤场垃圾清运费。德思勤商业公司主张其因清理诉争场地支付撤场垃圾清运费1650元，该主张虽有合同依据，但德思勤商业公司仅提供了商户进场施工手续注意事项复印件及进场装修施工缴费清单予以佐证，不能证明撤场垃圾清运实际情况，故该院不予支持。（2）泔水费。德思勤商业公司主张冒炮儿公司支付其2018年9月泔水费120元，但仅提供了该月泔水桶数汇总表，冒炮儿公司未签章确认且不予认可，故该院认为德思勤商业公司提供的上述证据不足以证明其主张，对德思勤商业公司的该项诉讼请求不予支持。（3）二次消防费用。德思勤商业公司主张冒炮儿公司应支付代其支付的二次消防费用13200元，但其提供的明细表格为自行制作，冒炮儿公司未签章确认；提供的进账单不能证明与冒炮儿公司相关，且双方对此未进行约定，冒炮儿公司亦不予认可，故该院对德思勤商业公司的该项诉讼请求不予支持。（4）恢复毛坯费用。德思勤商业公司主张冒炮儿公司应支付其恢复毛坯费用14300元，虽提供了与案外人的《毛坯恢复工程施工合同》及发票予以佐证，但该合同签订时间为2018年4月12日，发票的开票时间为2019年4月9日，与冒炮儿公司撤场时间即2018年9月30日的关联性不具有一致性，故该院对该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、冒炮儿公司于本判决生效后15日内支付德思勤商业公司经营管理费、物业服务费108580元及违约金（以108580元为基数,自2020年1月15日起按日万分之二的标准计至实际清偿之日止）；二、冒炮儿公司于本判决生效后15日内支付德思勤商业公司装修期内经营管理费16060元；三、驳回德思勤商业公司的其他诉讼请求。本案受理费3637元，因适用简易程序减半收取1818.5元，由冒炮儿公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人冒炮儿公司与被上诉人德思勤投资公司、原审第三人德思勤商业公司签订的《租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，冒炮儿公司在德思勤投资公司、德思勤商业公司多次催交租金、经营管理费等费用仍未按合同约定支付的前提下，向德思勤投资公司、德思勤商业公司发出《撤场申请书》，并于2018年9月30日撤离案涉租赁场地，一审法院认定冒炮儿公司提前单方面解除合同的行为构成违约，并根据三方合同约定判决冒炮儿公司应付德思勤投资公司、德思勤商业公司经营管理费、物业服务费及违约金，符合三方合同约定和法律规定，一审法院对此处理并无不当。关于冒炮儿公司应否支付装修期间的经营管理费问题。经审查，案涉《租赁合同》的提前解除系冒炮儿公司的违约行为所致，根据三方合同约定，冒炮儿应交纳装修期的全部经营管理费，一审判决认定冒炮儿公司应补交装修期间的全部经营管理费，符合三方合同约定和法律规定，其处理并无不当，冒炮儿公司的该项上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人冒炮儿公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费202元，由上诉人冒炮儿公司承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年四月二十五日书记员  李峻屹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。