山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终1047号 上诉人（原审被告）：张磊，男，1990年1月12日出生，汉族，居民，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王文辉，山东昌智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖福军，男，1982年2月9日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。 被上诉人（原审原告）：雷艳，女，1983年5月12日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：李宁，山东一衡律师事务所律师。 上诉人张磊与被上诉人肖福军、雷艳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张磊上诉请求：1.请求依法撤销(2020)鲁1602民初4071号民事判决第一项，并改判驳回肖福军、雷艳的一审诉讼请求；2.一审和二审的诉讼费均由肖福军、雷艳承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误，二审法院应予纠正。1.一审法院认定的“涉案房屋买卖三方协议及定金条均明确载明储藏室面积为24平方米，系双方当事人对储藏室面积的再次确认”内容与客观事实不符。房屋买卖三方协议和定金条均是2019年5月15日当天形成，且张磊本人并未在现场，涉案的房屋买卖三方协议和定金条均非张磊本人签署。一审已查明，合同系案外人刘佳斌代上诉人签署，上诉人本人在一审的陈述、中介公司出具的情况说明以及2019年12月29日双方的录音均可以证实上诉人对储藏室面积不完全知情的事实，毕竟上诉人所要出卖的为毛坯房，从未入住，这也在情理之中，更何况上诉人一直在外地工作。通过中介出具的证据、上诉人当庭陈述以及交易习惯，三方协议系由中介出具，当时上诉人表哥刘佳斌确实联系过上诉人本人，核实面积情况，但上诉人只记得主房面积，附房面积确实记不清。正因为各方均无法确定，应中介公司必须填写附房面积的要求，结合二手房市场其他附房面积由中介方任意写了24平方米，但因上诉人一方拿不准面积，才特意备注了“以房产证为准”的内容，当时肖福军、雷艳对面积不确定这一事实是知晓的。以上全部是买卖房屋的事实过程。一审认定的内容明显有偏颇。定金条仅作为收到款项的收款凭证，不能作为认定房屋面积的依据。涉案的定金收条与三方买卖协议系同一天几乎同时形成，并非是对不确定的附房面积的重新确认，仅能证明上诉人的受托人代为收取了房屋定金，收取定金是合同履行内容的一部分，定金条附属于合同，是对合同内容履行的顺延，对附房面积应以“以房产证面积为准”的约定为准。2．对于一审判决认定“协议中附房面积以24平方米为准”的内容，不符合合同的本意，上诉人对此从未进行追认，一审法院在无证据证实上诉人自认或追认储藏室面积24平方米的情形下，判决上诉人承担相关责任缺乏事实和法律依据。“以房产证面积为准”属于特别约定的一种方式，更是对买卖双方交易保护的体现，该约定的初衷就是防止不确定因素给任一方造成不必要的损害。作为中立第三方的房产中介也对此进行了说明，该约定应为合法有效的约定。一审中被上诉人捏造上诉人和受托人自认附房面积25平方米，而实际情况是上诉人和受托人从未宣称过储藏室面积有25平方米。无论是上诉人还是上诉人的受托人刘佳斌均为普通民事主体，在民商事交易中善意的相信合同中对相关面积的约定就是以实际产权面积为准，毕竟此时产权证尚未办理。上诉人从未自认或追认约定的实际面积就是24平方米，在2019年10月29日的录音对话中，肖福军、雷艳一方虽催告我方是否追认附房面积24平方米的内容，但上诉人一直事实求实的回答，对其谎称的内容予以否认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，因涉案三方协议及定金条并非上诉人本人签署，对储藏室面积24平方米的内容不予追认。因一审中上诉人也未认可，一审判决明显错误。3.上诉人出售的虽为毛坯房，但是属于个人与个人之间买卖交易的存量现房，其不同于商品房。存量房交易市场大多按套估价和出售，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，本案根据交易习惯和交易规则，上诉人按套出售105万元，合情合理，且合同明确载明以产权证面积为准。而整套的价格也是经过中介估价以及买卖双方讨价还价后的价格，符合市场规律。因此，上诉人不存在违约的情形。4.被上诉人在2019年10月28日办理合同更名手续，此时，上诉人已经与房地产开发公司解除合同，而被上诉人也与房地产公司重签订了商品房买卖合同，合同中约定了附房的实际面积，被上诉人与房地产开发公司重新签订商品房买卖合同应视为其对附房面积的认可，也未提出异议，上诉人可善意相信其认可“以房产证面积为准”，而在最终办理产权登记后由反悔，明显违反诚信原则。 肖福军、雷艳辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，证据确实充分，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。事实在2019年5月15日三方签订买卖合同时，上诉人表哥刘佳斌代上诉人与被上诉人肖福军、雷艳签订合同，一审中上诉人对刘佳斌的代理行为予以认可，签订合同时肖福军、雷艳反复追问刘佳斌附房面积是多少，刘佳斌陈述25平方米，是大的储藏室，但是在签订合同时实际写明24平方米。2019年10月28日上诉人与肖福军、雷艳办理更名房屋买卖合同手续，仅是由上诉人变更为雷艳，上诉人与开发商滨州市双泰置业有限公司签订的房屋买卖合同中的其他内容没有任何变化，且上诉人与开发商签订的房屋买卖合同上诉人已经支付购房款，其中附房购房款为29800.1元，面积为7.79平方米，该事实在上诉人与开发商签订的合同中非常明确，因此上诉人辩称其不知道出售给肖福军、雷艳附房的面积不属实，不符合客观情况，综上，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。 肖福军、雷艳向一审法院起诉请求：1.判令张磊返还肖福军购房款106086.3元及至起诉之日的利息1691.72元和张磊付清之日的利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；2.请求本案诉讼费用由张磊承担。 一审法院认定事实：2019年5月15日，案外人刘佳斌代张磊（甲方）与肖福军（乙方）经亿鸿二手房中心居间介绍签订房屋买卖三方协议，约定肖福军、雷艳购买张磊所有的位于滨州市滨城区××路××号楼××单元××室房屋一套，房屋建筑面积136.44平方米，储藏室24平方米（房产证面积为准），甲方负责将该房产的合同更名到乙方名下（更改合同费用由甲方承担）房屋解押款由乙方承担；双方协商上述房地产按套计算成交价格105万元。合同对双方权利义务进行了约定。三方看房时，只看了主房，并未看储藏室。 同日，肖福军、雷艳支付定金10000元。刘佳斌出具定金条，载明：今收到肖福军交来购房定金10000元，该房屋坐落于滨州市××号楼××单元××室，面积136.44平方米，储藏室24平方米。 2019年10月28日，双方办理了更名手续。肖福军、雷艳（买受人）与开发商滨州市双泰置业有限公司（出卖人）签订的商品房买卖合同载明，买受人购买的商品房是第1幢2单元1701号房，建筑面积136.64平方米，附属物93号，面积7.79平方米；按建筑面积计算，商品房总价662977.28元，附属物价格为29800.10元。 2019年12月，肖福军、雷艳办理了涉案房产的不动产权登记手续，取得（2019）滨州市不动产权第0××8号不动产权登记证书，载明从属物为1号楼93号7.79平方米。 2019年12月29日，肖福军与张磊通话，询问张磊涉案房产的储藏室面积，张磊说应该是大的，具体面积忘记了，自己也没有去看过。最后，肖福军表示储藏室面积差十好几平，希望通过中介协商处理。 另，张磊一直未向肖福军、雷艳交付储藏室钥匙，肖福军、雷艳取得产权证书后自行开锁进入储藏室。 诉讼过程中，肖福军、雷艳申请对涉案储藏室2019年5月15日的每平方米市场价值进行鉴定。 一审法院认为，本案的争议焦点是，是否存在储藏室面积差。肖福军、雷艳提交房屋买卖三方协议及定金条，欲证明双方约定储藏室面积为24平方米；张磊提出买卖三方协议载明储藏室以房产证面积为准，且房产系按套出售。一审法院经审查认为，涉案房屋买卖三方协议及定金条均明确载明储藏室面积为24平方米，系双方当事人对储藏室面积的再次确认。协议中储藏室面积后的括注“以房产证面积为准”，按一般房产交易惯例理解，该括注应理解为双方均认可储藏室实际面积与该约定面积可能存在稍许误差，而非最终指向储藏室面积以房产证面积为准。从双方的通话中也可以看出，张磊一直认为其储藏室为“大储藏室”。协议中约定，“上述房产按套计算成交价格105万元”，协议中的上述房产应为合同第一条约定的主房及24平方米的储藏室。张磊交付的房产储藏室面积为7.79平方米,不符合合同约定。张磊应退还其多收取的16.21平方米的储藏室款。张磊购买涉案房产，储藏室价格为每平方米3825.43元。依据公平原则及二手房交易惯例，一审法院酌定以此价格确定，张磊应退还其多收取的16.21平方米的储藏室款，计62010.22元。肖福军、雷艳申请对储藏室单价进行司法鉴定，因涉案房产系二手房交易，房产价格系双方当事人以自身因素考量确定，具有较大的个体差异，评估结果不具有直接适用性，对该鉴定申请一审法院不予准许。张磊提出肖福军、雷艳在知晓储藏室面积后未提出异议应视为其对张磊交付储藏室的认可的辩解意见，无法律依据，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、张磊于本判决生效之日起十日内退还肖福军、雷艳购房款62010.22元；二、驳回肖福军、雷艳的其他诉讼请求。案件受理费2456元，减半收取1228元，由肖福军、雷艳负担521元，张磊负担707元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，张磊购买涉案房产时，已向开发商按面积7.79平方米交付附房购房款29800.1元。 本院认为，案外人刘佳斌代张磊（甲方）与肖福军（乙方）经亿鸿二手房中心居间介绍签订房屋买卖三方，张磊认可刘佳斌的代理行为，且三方协议已实际履行，故张磊上诉主张其并未对三方协议中储藏室面积的约定内容予以认可，无法律依据，本院不予支持。一审依据三方协议载明“储藏室24平方米（房产证面积为准）”的内容，结合双方录音中张磊一直认为其储藏室为“大储藏室”的陈述，按一般房产交易惯例理解“房产证面积为准”，应为双方认可储藏室实际面积与约定面积可能存在稍许误差，从而认定三方协议约定储藏室面积为24平方米，并无不当。根据已查明的事实，张磊认可其购买涉案房产时，已向开发商按面积7.79平方米交付附房购房款29800.1元，因此，张磊上诉主张其出售涉案房屋时对储藏室面积并不完全知情，与事实不符，本院不予支持。一审根据三方协议约定储藏室面积为24平方米的内容，结合张磊交付房产储藏室面积为7.79平方米的实际情况，按张磊向开发商的实际购房价格，判令张磊向肖福军、雷艳返还储藏室面积差价62010.22元并无不当。张磊上诉主张肖福军、雷艳与开发商重新签订商品房买卖合同应视为其对储藏室面积为7.79平方米的认可，张磊不存在违约行为，无法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人张磊的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2456元，由上诉人张磊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 贾恒武 审 判 员 赵慧莲 审 判 员 张魁海 二〇二一年四月二十八日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 王 楠