贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终1581号上诉人（原审原告）：贵阳创艺房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区青云路1号创意时代主城3层1号。法定代表人：尹肖莹。委托诉讼代理人：彭源渊，贵州听和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：迟晓旭，男，1985年1月21日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。被上诉人（原审被告）：安新，男，1991年3月27日出生，朝鲜族，住河北省唐山市路南区。委托诉讼代理人：杨靖，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳丰胜千里餐饮有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区青云路1号创艺时代主城3层1号。上诉人贵阳创艺房地产开发有限公司（以下简称创艺房开公司）因与被上诉人迟晓旭、安新、贵阳丰胜千里餐饮有限公司（以下简称丰胜千里公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2020）黔0102民初10294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行独任审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳创艺房地产开发有限公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决第五项并改判支持上诉人关于经济损失209520元的主张；二、诉讼费用由被上诉人共同承担。理由是，1.案涉租赁合同虽约定了“履约保证金”及“违约金”，但二者的含义和设立目的不同，一审法院仅以被上诉人支付的100000元履约保证金由上诉人所有，而未支持上诉人主张的209520元经济损失，严重损害上诉人的合法权益；2.案涉房屋月租金为58200元，自被上诉人2020年6月撤离至今近半年，房屋仍处于空置状态，故上诉人单方解约行为给上诉人造成的租金损失已超300000元。按合同约定，上诉人可主张的违约金为当年100%租金，即698400元，但考虑疫情因素，上诉人仅按30%的比例主张违约金，即209520元，低于上诉人的实际损失；3.上诉人在一审时申请财产保全，冻结了被上诉人安新名下账户，账户余额有四五十万元，可见，被上诉人是具备继续经营条件的，其是滥用疫情因素解除合同，规避自身经营风险，但这给上诉人造成了巨大的损失。被上诉人安新答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求无事实依据，请求维持原判。被上诉人贵阳被上诉人迟晓旭、贵阳丰胜千里餐饮有限公司答辩称，支持南明区法院一审判决，请求维持原判。贵阳创艺房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、原告与被告安新签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；2、三被告共同偿还原告2020年2月20日至6月5日期间的房屋租金203700元、物业管理费10185元，共计213885元,并支付逾期付款违约金（按月息2%标准，从2020年2月5日起计算至全部款项付清之日止，暂计至2020年7月5日为21389元）；3、三被告共同赔偿因提前解除合同给原告造成的经济损失209520元（按约定赔偿的30%标准）；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等费用由三被告承担。一审法院认定事实，2018年11月15日，原告创艺房开公司与被告迟晓旭签订《房屋租赁合同》，原告将其位于本市南明区房屋出租给被告迟晓旭经营使用，合同约定装修期至2019年2月19日，租赁期限为8年，租金从2019年2月20日起至2021年2月19日按58200元／月标准计付；物业管理费从计租之日起按2910元／月缴纳；合同签订时支付第一季度租金174600元、物业管理费8730元，第一年度租金和物业管理费按季度支付，从第二年起，按半年支付，每次支付时间应在上一次交付期满前提前十五天交纳；签订合同之日承租方需交纳合同履约保证金10万元，如承租方在合同期限内单方解除合同或因承租方违约出租方选择解除合同，则丧失保证金；未经出租方同意，承租方单方解除合同或因承租方违约出租方选择解除合同的，承租方应赔偿所造成的损失，并按当年全年应交纳租金总额的100%支付违约金，保证金丧失；因承租方违约给出租方带来的经济损失包括但不限于因承租方追偿所支付的律师代理费、取证费、保全费等全部费用。2019年6月5日，原告与三被告（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定经双方一致同意，上述原合同承租人由迟晓旭变更为迟晓旭、安新、丰胜千里公司共同承租，本合同所有承租人共同享有、承担原合同全部权利和义务；原合同与本协议不一致的，以本协议为准，其他条款仍按原合同执行。2020年5月23日，被告迟晓旭向原告发出《解除租赁合同并交还房屋通知》，主张由于被告原因决定关闭门店解除合同，并承诺在2020年5月25日前腾空房屋，所欠房租、水电等在2020年6月1日前结清。双方均认可事实如下：被告支付租金、物业管理费至2020年2月19日，被告迟晓旭已付履约保证金10万元；原告于2020年5月23日收到被告发出的解除合同并返还房屋通知，6月5日开始腾房，6月9腾空并交还房屋。审理中，（一）原告称2020年3月17日政府下发复工复产通知，3月18日通知被告开业，但一直没有开业；被告迟晓旭称主动找原告减免租金被拒，4月10日左右才复工。原告主张疫情期间曾通知被告租金减免，减免前提是被告继续承租，免除一个月，4至6月减半收取，有原告公司员工王茂康与被告迟晓旭的电话及短信沟通记录为证。被告迟晓旭认可收到短信，是口头商量过，如果继续承租，才给相关优惠，4月开业一段时间，实在经营不下去了，原告房开公司称要转租，是（新的）租房人看到房屋还没有搬，被告才向原告发出解约通知。（二）被告迟晓旭提交《股权分配协议》及2019年7月16日《个人股份转让协议书》、11月12日《股权转让协议》，证明该被告持有被告公司股权20%，已将其股份的2%、13%分别转让，因股权已全部转让，不是公司股东，故不承担责任。（三）原告提交委托代理合同及增值税发票、银行付款凭证、平安诉讼财产保全责任保险保单主张被告承担律师费10000元、担保费1320元。被告均不予认可。另，2020年1月30日，贵州省人民政府办公厅下发《关于延迟省内企业复工复产的通知》，通知省内各企业不早于2月9日24是前复工复产。2020年2月8日，贵阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发《关于全面实行城乡居民日常生活用品定点配送工作的通知》，通知自即日起全市范围内非涉及居民生活必需品的服务型经营场所一律停止或继续暂停营业，开业时间视疫情防控情况另行通知。2月11日，贵阳市人民政府办公厅下发《关于切实加强疫情防控按期有序推进企业复工复产的通知》，通知从2020年2月10日起分类有序推进全市企业复工复产；同日下发的《关于疫情防控期间支持企业稳定发展若干问题措施的通知》载明：“……九、对全市受疫情影响生产经营困难的中小微企业及个体工商户减免租金。对承租市区两级国有企事业单位经营性房产的，给予2020年2至3月房租免收、4至6月房租减半，鼓励中央和省属国有企事业单位参照执行；对租用社会经营用房的，由行业主管部门组织房地产协会、商协会等引导业主（房东）主动为租户减免租金，共商互惠、共渡难关。”2020年3月17日，贵阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发《关于调整部分疫情防控措施的通告》，载明“在继续鼓励外卖送餐的同时，除学校内部餐饮产生外的餐饮场所（含餐饮夜市、咖啡馆、茶馆等）可恢复堂食，进入人员须佩戴口罩、扫描“贵州健康码”，分散就餐，避免聚集。”一审法院认为，根据原告创艺房开公司与被告安新、迟晓旭、丰胜千里公司签订的《房屋租赁合同补充协议》约定：经双方一致同意，《房屋租赁合同》的原合同承租人由迟晓旭变更为迟晓旭、安新、丰胜千里公司共同承租，本合同所有承租人共同享有、承担原合同全部权利和义务，原合同与本协议不一致的，以本协议为准，其他条款仍按原合同执行。原告系案涉房屋的出租人，三被告为共同承租人，被告安新作为共同承租人之一，与其是否为公司股东无关，故案涉房屋租赁合同及补充协议在原告与三被告之间产生约束力，各方均应恪守合同义务。合同履行中，被告承租案涉房屋经营餐饮并实际支付租金、物业管理费至2020年2月19日，期间，因新型冠状病毒感染肺炎疫情爆发，影响到被告的餐饮经营。根据《民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”、《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，新冠疫情防控属于不可抗力，但是否构成免责事由，应结合合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系大小等因素综合考虑，同时兼顾公平原则。具体到本案中，新冠疫情防控对被告经营餐饮必然产生一定的影响，但尚未达到合同不能履行的程度，随着疫情的有效防控、原被告协商减免租金以继续履行租赁合同的情况下，合同均可以继续履行，合同目的是可以实现的，被告无权仅以疫情防控为由主张解除合同。被告单方面通知解除合同，原告虽于2020年6月5日实际接收被告腾退房屋，但不能免除被告应承担的责任，双方之间的租赁合同自原告实际接收房屋之日解除，但非因被告通知解除合同而解除。原告接收房屋后应给予被告一定的合理腾房期限，被告应支付租金及物业管理费至原告实际接收被告腾退房屋之日，参照贵阳市政府关于疫情防控政策精神，结合原被告双方协商减免租金的事实，本院酌情认定减免1.5个月期间租金及物业管理费为宜。经核实，被告应支付租金及物业管理费（58200元+2910元）×2个月=122220元。关于履约保证金及经济损失，如前所述，被告单方面终止租赁合同构成违约，原告在同意减免租金情况下对合同不再履行依法不承担责任，根据《房屋租赁合同》关于“签订合同之日承租方需交纳合同履约保证金10万元，如承租方在合同期限内单方解除合同或因承租方违约出租方选择解除合同，则丧失保证金”之约定，双方约定的履约保证金，在性质上为履约担保，兼具违约金性质；根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，违约金应当与实际损失相当。根据《合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据租赁合同关于“未经出租方同意，承租方单方解除合同或因承租方违约出租方选择解除合同的，承租方应赔偿所造成的损失，并按当年全年应交纳租金总额的100%支付违约金，保证金丧失”约定，双方对违约损失的计算方法为“所造成的损失、当年租金总额的100%、保证金不予退还”。就本案而言，原告的实际损失包括被告不按期支付租金及物业服务费产生的银行贷款利息及剩余未履行合同期限的期待租金。根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告终止履行合同在一定程度上系疫情防控的不可抗力因素所致，原告在接收房屋后基于诚信原则亦应积极采取适当措施避免损失的进一步扩大。综上所述，履约保证金与违约金不得重复计算，并以不超过实际损失为限；兼顾疫情防控的不可抗力因素、合同实际履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定被告迟晓旭缴纳的履约保证金不予退还（抵扣），且被告应自原告接收其腾还房屋之次日即2020年6月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准，向原告支付逾期付款违约金。关于律师代理费，被告未按合同约定支付租金等费用存在违约，根据租赁合同关于“因承租方违约给出租方带来的经济损失包括但不限于因承租方追偿所支付的律师代理费、取证费、保全费等全部费用”约定，原告为此聘请律师提供法律服务支付的合理费用，亦属于违约方给守约方造成的损失，原告主张被告支付律师费10000元，参照贵阳市律师协会公布的贵阳市律师服务收费平均价格的收费标准，本院予以支持。原告超高部分的租金、物业管理费及经济损失，本院均不予支持。关于保全保险费，诉讼保全并非强制保全，原告自愿选择向保险公司投保为本案提供诉讼保全担保，由此产生的保费，由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、贵阳创艺房地产开发有限公司于2018年11月15日与被告迟晓旭签订的《房屋租赁合同》、于2019年6月5日与安新、贵阳丰胜千里餐饮有限公司、迟晓旭签订的《房屋租赁合同补充协议》，均于2020年6月5日解除；二、迟晓旭、安新、贵阳丰胜千里餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付贵阳创艺房地产开发有限公司租金、物业管理费共计122220元；三、迟晓旭、安新、贵阳丰胜千里餐饮有限公司于上项同时支付贵阳创艺房地产开发有限公司逾期付款违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准，以122220元为基数，从2020年6月6日起计算至全款款项付清之日止）；四、迟晓旭、安新、贵阳丰胜千里餐饮有限公司于上项同时支付贵阳创艺房地产开发有限公司律师代理费10000元；五、驳回贵阳创艺房地产开发有限公司其余的诉讼请求。案件受理费3986元、保全费2743元，由贵阳创艺房地产开发有限公司负担3559元，迟晓旭、安新、贵阳丰胜千里餐饮有限公司负担3170元（该费用已预交，在支付上述款项时一并支付给）。二审中，上诉人提交了新证据：案涉房屋新签订的一份租赁合同以及相关费用的发票（5张）和支付凭证，拟证明，案涉房屋于2021年1月重新出租，安设防无空置时间超过半年，按上诉人与被上诉人原租赁合同约定，该房屋月租金近6万元，上诉人的实际租金损失达到36万元。被上诉人安新质证意见：1.对于房屋租赁合同真实性由法院合适，但无关联性，达不到证明目的，有一张943621元的增值税发票没有还款凭证佐证，对真实性不予认可。2.被上诉人与2020.6.5已将案涉房屋交还给上诉人，已经积极采取措施将上诉人的损失降到最低，而上诉人是否将该案涉房屋进行处理是其的权利，与办案无关，因此达不到证明目的。被上诉人迟晓旭、贵阳丰胜千里餐饮有限公司质证意见与上述一致。本院认定，该份证据可证实案涉房屋重新出租的时间为2021年1月，可说明因被上诉人提前解约退房致使上诉人重新招租而造成房屋空置近6个月，期间所造成的租金损失可作为认定本案被上诉人违约赔偿范围的参考，本院予以认定。二审查明其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，对于上诉人诉请被上诉人承担相关解约违约金的问题。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方《房屋租赁合同》第八条规定“为确保本合同的顺利履行，双方签订本合同之日，乙方向甲方交纳合同履约保证金人民币壹拾万元整（￥100000.00元）（不计息）作为双方合法、诚信履行合同的担保，如乙方在合同期内单方解除合同或因乙方违约甲方选择解除合同，则丧失保证金。”以及第二十四条第（二）项规定“未经甲方同意，乙方单方解除合同或因乙方违约甲方选择解除合同的，乙方应赔偿给甲方造成的损失，并按当年全年应交纳租金总额的100%支付甲方违约金，保证金丧失。”可知，双方当事人约定的承租人违约责任包括赔偿损失、支付一年租金标准的违约金及丧失保证金，据已查明事实，被上诉人在承租案涉房屋期间因自身原因单方提前解除合同，显然已构成违约，依法应按照合同约定向上诉人承担违约责任。现上诉人已举证证明因被上诉人提前解约的行为，导致其重新招租所造成的店面空置期达6个月之久，故按原合同租金标准计算（58200元/月），其空置期的租金损失已达349200元左右（58200×6=349200）。而其主张的违约金698400×30%=209520元，加上出租人已收扣的保证金100000元，总计309520元，仍低于被上诉人违约给上诉人造成的实际损失。故被上诉人无权主张返还100000元保证金后，还需另行支付上诉人违约鑫209520元。综上所述，上诉人贵阳创艺房地产开发有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十四条、五百八十五条第一款、第二款、第五百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10294号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10294号民事判决第五项；三、迟晓旭、安新、贵阳丰胜千里餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付贵阳创艺房地产开发有限公司违约金209520元；四、驳回贵阳创艺房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3986元、保全费2743元，由贵阳创艺房地产开发有限公司负担2893元，迟晓旭、安新、贵阳丰胜千里餐饮有限公司负担3836元。二审案件受理费4442元，由贵阳创艺房地产开发有限公司负担1442元，迟晓旭、安新、贵阳丰胜千里餐饮有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二一年四月十五日法官助理钟钦书记员李雪然