河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4136号上诉人（原审被告）：郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组，住所地郑州市。负责人：张凯，组长。委托诉讼代理人：谷焕贞，河南法学汇信律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆阳，河南法学汇信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州博安电子产品有限公司，住所地郑州市。法定代表人：王清亮，执行董事。委托诉讼代理人：张国伦，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺霖，河南天基律师事务所实习律师。上诉人郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组（以下简称东韩砦村民组）因与被上诉人郑州博安电子产品有限公司（以下简称博安公司）合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人东韩砦村民组的委托诉讼代理人谷焕贞、被上诉人博安公司的委托诉讼代理人张国伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东韩砦村民组上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回博安公司的诉讼请求，或者发回重审；2.由博安公司承担上诉费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。地上一层、地上二层商铺自2018年7月4日至2019年4月2日租金损失，与东韩砦村民组无关，东韩砦村民组不承担责任。一审判决直接依据原判决认定月租金110583元，认定事实错误。东韩砦村民组自2018年5月起停止了对涉案商铺的占用、使用，没有妨害博安公司的使用，不应对该部分承担责任。博安公司诉请东韩砦村民组排除妨害、承担租金损失，应当首先提供证据证明其租金损失是由东韩砦村民组造成，双方具有因果关系，但博安公司并未提供任何证明。博安公司的租金损失与东韩砦村民组无关。博安公司辩称，1.东韩砦村民组称2018年5月起即停止对涉案商铺占有使用明显是虚假陈述，无事实和法律依据，与原审法院查明事实亦严重不符。2.一审判决东韩砦村民组依法应当赔偿博安公司租金损失1103341元有事实和法律依据。博安公司向一审法院起诉请求：1.判令东韩砦村民组赔偿博安公司金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地上一层商铺自2018年5月21日至2019年4月2日租金收益损失1105830元；赔偿地上二层商铺自2017年1月1日至2019年4月2日租金收益损失1222000元；返还地下一层租金收益（2017年12月1日至2019年4月1日）226665.6元；赔偿地下一层租金收益损失（2017年1月1日至2017年11月30日）141668元（暂定，待鉴定结果出来予以变更）；2.本案诉讼费由东韩砦村民组承担。一审法院认定事实：2010年4月28日，东韩砦村民组（甲方）与案外人加华公司（乙方）签订《商铺买卖合同》一份，约定甲方以出让方式取得位于东明路××××路北，编号为JSL－270－37地块临街商铺及商铺所在小区1、2号楼的土地使用权。土地使用权出让合同为008414816，建设用地规划许可证号为（2006）郑城规管许字（0010）号。乙方购买的商铺为1号楼临街（临红专路）共四层。该商铺的用途为商业，属框架结构，建筑层数为地下一层、地上三层，建筑面积4000平方米。由于甲方在建房屋暂未办理建筑许可证、建筑工程施工许可证等文件，致使甲方无法为乙方顺利办理房产证，为此，乙方愿意为该商铺及该商铺所在小区1号楼、2号楼住宅办理完善各项报建手续，并为1号楼、2号楼的216套住宅的各户户主办理房产证，以上所需相关费用全部由乙方承担等。2012年11月5日，东韩砦村民组出具产权证明一份，载明：位于郑州市××与××路北，金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下一层、地上三层，共四层房产，产权所有人为加华公司。2013年1月1日，案外人加华公司（甲方）与案外人王慧萍（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于郑州市金水区××与××路交叉口向西100米路北、东韩砦小区红专路临街房屋（地上二层、地下一层）出租给乙方使用，该房屋建筑面积为3600平方米，房屋现状为毛坯房。租赁期限自2012年12月31日至2022年12月29日止等。加华公司（甲方）与博安公司（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于郑州市××与××路北、编号为JSL－270－37地块1号楼临街商铺，地下一层，地上一、二层出售给乙方。房屋建筑面积3600平方米，（以实际测量为准）。房屋转让价款为4100万元，鉴于甲方在本协议签订之前向乙方借款4100万元，甲方所欠乙方的借款可以冲抵房屋的总房款。合同解除，甲方在本合同签订之日起至2014年6月1日止，甲方返还乙方购房款4100万元，并向乙方支付717.5万元的违约金后，享有本合同的单方解除权。自本合同签订之日起至2014年6月1日止，若甲方不能满足本合同第八条第一款约定的条件，则不能单方解除本合同等。2017年9月6日，东韩砦村民组（甲方）与案外人陈龙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：租赁房屋位于郑州市金水区××与××路交叉口向××砦小区××路地下车库，面积约1000平方米，乙方租用该房屋为菜市场经营所用。租赁期内共有10年，甲方从2017年12月1日将出租房屋交付给乙方使用，至2027年11月30日，合同到期，同等条件下，乙方具有优先续租权，5年后房屋年租金按10％递增。租金每月14166元，年租金170000元，每季度缴纳一次，金额42500元，每季度提前10天缴纳房租。2018年4月2日，东韩砦村民组以加华公司为东韩砦村民组向该院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求判令解除双方签订的《商铺买卖合同》。该院于2018年12月26日作出（2018）豫0105民初6791号民事判决书，判决驳回了东韩砦村民组的诉讼请求。东韩砦村民组不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）豫01民终3480号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该二审判决已生效。2018年7月3日，博安公司以任志民、东韩砦村民组为被告向原审法院提起合同纠纷之诉，请求判令：1.判令任志民、东韩砦村民组立即停止妨害博安公司对金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下一层、地上一、二层商铺的占有、使用；2.判令任志民、东韩砦村民组赔偿博安公司金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下一层恢复原状；3.判令任志民、东韩砦村民组赔偿博安公司金水区红专路东韩砦小区临街1号楼底下一层、地上一层、二层商铺租金收益损失200万元（暂计算自2017年1月1日至2018年5月20日租金损失）；4.本案诉讼费由任志民、东韩砦村民组承担。原审法院于2018年12月29日作出（2018）豫0105民初17237号民事判决书，该判决查明以下事实：5.2013年5月8日，王清亮（博安公司法定代表人）与案外人任红利签订《房屋租赁合同》一份，约定：王清亮将位于郑州市金水区红专路东韩砦社区1号楼1号房屋共计260平方米出租给任红利，租赁期限10年，自2013年5月10日起将出租房屋交付承租人使用至2023年5月10日，租金每月41666.67元，按季度支付租金，后签订《补充协议》将房屋租金调整为120000元／季。如因房屋所有权纠纷问题，给承租人造成的损失，由出租人赔偿等。丁健魁与郑州中道鑫茂资产管理有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》约定承租中道鑫茂公司房屋开办服装店，每月支付租金3万元。2016年4月26日，查新莲与博安公司签订《租赁合同》约定承租博安公司120平方米商铺，每年支付租金223000元。2016年8月26日，王慧萍与李向阳签订《房屋租赁协议》约定承租博安公司商铺每月租金12000元。2016年8月26日，邹鸽与王慧萍签订《房屋租赁协议》约定承租博安公司商铺150平方米，每月支付租金10000元。累计每月租金110583元。9.2017年3月7日，东韩砦村民组（甲方）与丁健魁（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于郑州市金水区××与××路交叉口向西100米路北东韩砦小区红专路临街门面房出租给乙方，房屋面积200平方米，租赁期限2年，从2017年3月1日至2019年2月28日，年租金30万元等。11、2018年8月6日，东韩砦村民组出具情况说明，载明：房屋现状为1楼原商户与我们签订租赁合同，2楼、3楼现在均空着，保持原状，负一楼由我们另外招的商。另查明：王慧萍与王清亮系夫妻关系，二人于1987年3月24日登记结婚，2014年12月26日离婚。王清亮系博安公司法定代表人，王慧萍系郑州市中道鑫茂资产管理有限公司法定代表人。该判决认为：东韩砦村民组与案外人加华公司签订的《商铺买卖合同》；加华公司与博安公司签订《房屋买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原审法院予以确认。虽然东韩砦村民组与案外人加华公司签订《商铺买卖合同》时合同中涉及的临街商铺并未依法取得权属证书，但东韩砦村民组对上述商铺享有实质上的处分权，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条之规定，加华公司依据双方真实意思表示订立买卖合同并占有上述商铺，其已依法取得对上述商铺使用、收益、处分的权利。加华公司依据上述权利又与博安公司签订《房屋买卖合同》将部分临街商铺即案涉商铺以4100万元的价格出让予博安公司并交付占有，博安公司也依法取得了案涉商铺占有、使用、收益的权利，原审法院对此予以确认。加华公司与东韩砦村民组，加华公司与博安公司均在合同履行的过程中产生争议并诉至法院，但在未经法院生效判决确认合同撤销或解除及双方当事人自愿撤销或解除合同的情形下，上述《商铺买卖合同》、《房屋买卖合同》均合法有效，博安公司基于合法有效的买卖合同取得的占有系有权占有，应受物权法第二百四十五条之保护，任何人未经法律程序采用私力妨害占有权人占有、使用房屋的行为均属违法行为。经审理查明，2016年12月19日，东韩砦村民组强行将案涉商铺上锁，致使正常经营的商户无法经营，迫使部分商户重新与其签订商铺租赁合同，并向其交纳房租，其行为已违反合同及法律规定，应承担排除妨碍并赔偿损失的责任。故对博安公司要求任志民、东韩砦村民组立即停止妨害博安公司对金水区红专路东韩砦小区1号楼底下一层、地上一、二层商铺的占有、使用的诉讼请求，原审法院予以支持。关于博安公司要求任志民、东韩砦村民组将案涉商铺地下一层恢复原状的诉讼请求，依据上述理由，任志民、东韩砦村民组依法应恢复案涉商铺原状并将商铺交由博安公司占有使用，但地下一层现已由东韩砦村民组另行招商出租，为维护公共利益，保护承租人的合法权益，原审法院判令自本判决生效之日起，案涉商铺地下一层的房屋租金由博安公司收取。关于博安公司请求任志民、东韩砦村民组赔偿博安公司案涉商铺租金损失200万元的诉讼请求，原审法院认为，任志民作为东韩砦村民组的组长，其是村民组意志的执行者，其强行将涉案商铺上锁并代表东韩砦村民组与承租人签订租赁合同，均是代行村民组意志，系职务行为，故对博安公司要求任志民承担赔偿商铺房租损失责任的诉讼请求原审法院不予支持。博安公司提交《房屋租赁合同》6份，证明案涉商铺在东韩砦村民组强行锁门之前正常出租，每月租金累计110583元，因东韩砦村民组强行锁门，致使商户无法正常经营，截至起诉之日止，给博安公司造成租金损失共计206万元，故对博安公司要求赔偿租金损失200万元的诉讼请求，原审法院予以支持，高出部分不予支持。判决如下：一、任志民、郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组于判决生效后十日内立即停止妨害郑州博安电子产品有限公司对金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下一层、地上一、二层商铺的占有、使用；二、任志民、郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组于判决生效后将金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下室一层恢复原状或将商铺租金交由郑州博安电子产品有限公司收取；三、郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组于判决生效后十日内赔偿郑州博安电子产品有限公司租金损失200万元。东韩砦村民组、任志民不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）豫01民终4593号民事判决书，该判决认为：该院（2019）豫01民终3480号民事判决书已依法确认郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组与河南省加华投资有限公司签订的《商铺买卖合同》合法有效，博安公司基于其与河南省加华投资有限公司的《房屋买卖合同》取得对涉案房屋的使用、收益、处分的权利，且已经实际占有使用该房产。任何人未经法律程序采用私力妨害合法占有权人占有、使用房屋的行为均属违法行为。一审法院根据房屋租赁人发出的律师函、情况说明、案外人证人证言及东韩砦村民组的情况说明等证据认定东韩砦村民组的妨害侵权的事实并判决东韩砦村民组赔偿给博安公司造成的租金损失200万元并无不当，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决已于2019年4月2日生效。2019年4月19日，博安公司向原审法院申请执行东韩砦村民组、任志民合同纠纷一案，执行案号为（2019）豫0105执8187号。2019年11月1日，原审法院向各租户作出通告，告知金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下室一层所有商户，今日起由博安公司收取日后租金。当日，原审法院对陈龙所作执行询问笔录，再次告知其从今日起以后的房租要交给博安公司，陈龙在接受询问时陈述2019年4月19日博安公司申请执行后其将房租交给了被执行人东韩砦村民组，交费票据从2019年5月份-10月共两次，每次42500元。2020年4月3日，原审法院作出（2019）豫0105执8187号情况说明，主要内容为：（2018）豫0105民初17237号民事判决书第一项和第三项于2019年6月5日前执行完毕。判决第二项任志民、东韩砦村民组于判决生效后将金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下室一层恢复原状或将商铺租金交由博安公司收取；2019年11月1日原审法院以通告形式告知被执行人需把租金交由申请人收取，规定期限内被执行人未按照通告履行，原审法院依照被执行人与第三人签订租赁合同每年租金为17万元。于2020年4月1日将被执行人东韩砦村民组名下存款从2019年3月至2020年3月的房租17万元扣划至原审法院，该案执结。2019年7月9日，博安公司的委托代理人李伟（甲方）与案外人李方州、沈彦庆、刘松江（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将位于郑州市金水区东明路与红专路口西路北1号楼临街商铺二层出租给乙方，房屋出租面积约1130平方米，甲方给予乙方75天装修期，租赁期从2019年7月25日至2039年10月10日止，押金为10万元，交纳时间为2019年7月9日，年租金为564000元，交纳时间以补充协议为准。同日，甲、乙双方签订《补充协议》一份，主要内容为：每五年一个递增10％，第一年房租为季度（3个月）付款，第二年起每半年付一次房租等。2020年7月16日，该院就博安公司起诉陈龙房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）豫0105民初9996号民事判决书，判决陈龙向博安公司支付租金14166元（该租金自2020年4月10日起计算至2020年5月9日，2020年5月10日起的租金按照每月14166元的标准向博安公司支付至实际退还房屋之日止）。该判决已生效。2020年11月25日博安公司提起本诉。一审法院认为，关于博安公司与任志民、东韩砦村民组之间就案涉金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下一层、地上一、二层商铺所产生的纠纷，已经生效的（2018）豫0105民初17237号民事判决书、（2019）豫01民终4593号民事判决书予以认定，任志民、东韩砦村民组应当履行立即停止妨害博安公司对案涉商铺的占有、使用，将案涉商铺地下室一层恢复原状或将商铺租金交由博安公司收取，并赔偿截至该案起诉之日（2018年7月3日）止给博安公司造成的租金损失200万元的判决义务。上述二审民事判决已于2019年4月2日生效。从原审法院作出的（2019）豫0105执8187号情况说明显示，（2018）豫0105民初17237号民事判决书第一项和第三项于2019年6月5日前执行完毕，关于判决第二项任志民、东韩砦村民组于判决生效后将金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下室一层恢复原状或将商铺租金交由博安公司收取，2019年11月1日原审法院以通告形式告知被执行人需把租金交由申请人收取，规定期限内被执行人未按照通告履行，原审法院依照被执行人与第三人陈龙签订租赁合同每年租金为17万元，已于2020年4月1日将被执行人东韩砦村民组名下存款从2019年3月至2020年3月的房租17万元扣划至原审法院，该案件已经执结。本案中，博安公司要求东韩砦村民组赔偿其案涉地上一层商铺自2018年5月21日至2019年4月2日的租金收益损失1105830元、地上二层商铺自2017年1月1日至2019年4月2日的租金收益损失1222000元、地下一层商铺自2017年1月1日至2017年11月30日的租金收益损失141668元并返还地下一层自2017年12月1日至2019年4月1日的租金收益损失226665.6元，因生效判决已认定案涉商铺在东韩砦村民组强行锁门之前正常出租，每月租金累计110583元，截止2018年7月3日东韩砦村民组给博安公司造成的案涉商铺租金损失共计206万元，对于博安公司诉请的200万元商铺租金损失予以支持，现博安公司主张2018年7月3日之前案涉商铺的租金损失，原审法院不予支持。生效判决经博安公司申请法院执结，原审法院作出的（2019）豫0105执8187号情况说明中确认生效判决判令任志民、东韩砦村民组停止妨害博安公司对案涉商铺的占有、使用的判决内容于2019年6月5日前执行完毕，东韩砦村民组庭审中虽称其从2018年5月起就不再采取锁门等妨害行为，却未提交充分有效的证据证明其实际停止妨害行为的时间，故对其所持异议，原审法院不予采纳。关于博安公司主张的案涉商铺地下一层自2018年7月4日至2019年4月1日期间的租金收益损失，原审法院已经依照东韩砦村民组与陈龙签订租赁合同每年租金为17万元，从东韩砦村民组名下存款中扣划从2019年3月至2020年3月的房租17万元，故对于博安公司的该项诉求，原审法院支持租金损失自2018年7月4日起按年租金17万元标准计算至2019年2月28日，为111780元（17万元／年÷365天×240天＝111780元）。博安公司主张案涉地上一层、二层商铺自2018年7月4日至2019年4月2日期间的租金收益损失，并无不妥，原审法院参照生效判决认定的月租金收益110583元，计算该期间地上商铺租金收益损失为991561元。主张参照其与李方州、沈彦庆、刘松江之间《房屋租赁合同》的租金收益计算地上二层商铺的租金损失，依据不足，原审法院不予采纳。以上商铺租金损失共计1103341元（111780元＋991561元＝1103341元）。博安公司申请对案涉商铺地下一层2017年1月1日至2017年11月30日、地上二层房产2017年1月1日至2019年4月1日的月租金收益价值进行鉴定，理由不足，原审法院不予采纳。引起本案纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，应适用当时的法律法规。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组于判决生效后十日内赔偿郑州博安电子产品有限公司租金损失1103341元；二、驳回郑州博安电子产品有限公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14185元，由郑州博安电子产品有限公司负担8380元，郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组负担5805元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。双方的争议焦点是东韩砦村民组是否应对涉案商铺损失承担赔偿责任。经查，已经生效的（2018）豫0105民初17237号民事判决书以及（2019）豫01民终4593号民事判决书确认，东韩砦村民组将涉案的一楼商铺和通往二楼的大门锁了……，正常经营的商铺被东韩砦村民组强行锁门……，故作出任志民、东韩砦村民组应当履行立即停止妨害博安公司对案涉商铺的占有、适用，将案涉商铺地下室一层恢复原状或将商铺租金交由博安公司收取，并赔偿相应损失的判决。上述二审民事判决已于2019年4月2日生效。可见东韩砦村民组称相应商铺自2018年7月4日至2019年4月2日租金损失与其无关，其不应承担赔偿责任的意见不能成立。至于东韩砦村民组关于一审判决其审判租金损失的意见，如前所述，因东韩砦村民组的妨害行为导致博安公司未能收取其合法商铺租金收益，东韩砦村民组对此损失应当承担责任。一审判决确认月租金110583元，是依据（2018）豫0105民初17237号生效民事判决查明的事实，亦无不当。而地下室以每年17万元租金的标准是依据东韩砦村民组与地下室承租人陈龙的租赁合同确定，因此原审认定该租金标准具有事实依据。综上所述，郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28369元，由郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年四月一日书记员  阎 严