辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1138号上诉人（原审原告）：王立伟，男，198X年X月X日出生，汉族，住址辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜艳，辽宁滳盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祖杰，辽宁滳盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连金万科置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。法定代表人：周旭升，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小宇，辽宁智库律师事务所律师。上诉人王立伟因与被上诉人大连金万科置业有限公司（以下简称“金万科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王立伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.案涉房屋漏水原因系房屋存在严重质量问题。上诉人在一审庭审时已提交甘井子城市发展服务中心质量监督部出具的《关于尽快开展八栋墅小区房屋渗漏等质量问题进行维修的函》、大连市甘井子区住房和城市建设局出具的《信访事项答复意见书》、被上诉人公示的维修公告、照片、视频、录像、录音等证据对此予以证明，且一审法院也于2020年10月14日与被上诉人代理人及地产相关人员、案涉小区业主到现场查看了案涉房屋情况，并在现场肯定了房屋至今存在漏水现象及漏水原因系被上诉人设计施工的问题导致。但是一审法院在判决中却不结合上诉人提供的证据及现场实际情况，而依被上诉人举证的《竣工验收备案表》就认定该房屋已经验收合格，不存在质量问题，这是极其片面的。《竣工验收备案表》的取得是被上诉人及其他公司综合验收取得的，其效力并不能抵抗甘井子城市发展服务中心质量监督部及大连市甘井子区住房和城市建设局关于案涉房屋存在漏雨质量问题的认定。2.一审判决认为被上诉人在合同约定期限内通知上诉人收房便履行完交房义务，因此驳回上诉人诉讼请求。但是上诉人认为房屋交付应当具备开发商通知收房、房屋交付与业主对房屋质量验收、书面确认四个基本环节，而并非被上诉人单纯将房屋交付给上诉人，上诉人就必须被迫强制接受。上诉人作为买受人倾其全家的积蓄动辄几百万来购买案涉房屋，至少有权利对房屋进行质量验收。案涉房屋存在漏雨的质量问题，上诉人通过前述证据已经可以充分证明。这种漏雨的房屋在没有解决漏雨问题前，是无法进行装修入住的，因此被上诉人的行为对上诉人造成了巨大损失，应对上诉人赔偿。3.一审法院认为案涉房屋存在漏水的质量问题，而被上诉人按照《住宅质量保证书》履行相应的保修责任即可，但《住宅质量保证书》只约定了保修范围及质保时间，而案涉房屋从交付至今都存在漏水的质量问题，被上诉人一直都在维修，且由于被上诉人的维修也导致了上诉人无法装修入住，案涉房屋至今仍未维修好，一审法院对该期间造成的损失不予支持，显失公平。被上诉人对于房屋漏水何时修好，至今没有明确的答复及维修方案，而质保期中约定漏水的保修时间为5年，若5年后被上诉人仍未维修好，上诉人如何主张权利。4.一审法院不支持上诉人向被上诉人主张物业费、采暖费的请求，但根据上诉人提供的证据足以证明案涉房屋系被上诉人原因造成的无法入住，因而无法享受物业及采暖服务，对上诉人造成了实际损失，因此该损失应由被上诉人承担。5.根据案涉《商品房买卖合同》第十六条第一、三款，被上诉人作为开发商理应对房屋质量问题负责，被上诉人怠于行使职责，应当将上诉人房屋彻底维修直至验收合格具备装修入住条件。上诉人的举证已经达到高度盖然性的证明标准，依照日常生活经验法则并结合上诉人拍摄的渗漏发生时的具体情况，可认定案涉房屋质量与渗漏存在因果关系，故一审法院认为上诉人提交的证据不足以证明案涉房屋漏水的具体原因缺乏事实依据。二、一审法院适用法律错误。一审法院没有阐明法律的具体适用，只是简单的附列了《合同法》、《民事诉讼法》，就将上诉人的请求驳回。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上诉人因房屋质量问题造成渗漏已严重影响上诉人正常居住使用，致使上诉人无法收房，由此产生的银行贷款利息、物业费、采暖费，均属上诉人的损失，上诉人有权要求被上诉人进行赔偿。另，原告在未收房期间产生的实际损失远高于原被告约定的违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《合同法》第114条的规定，上诉人请求增加违约金，调整到总房款的日万分之一点七五，即按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍支付违约金，应予以支持。金万科公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，具体理由如下：一、案涉房屋已在案涉合同约定的交房日期即2019年7月10日前具备合同第八条所约定的交付标准，符合法律规定的交付条件，上诉人以案涉房屋不具备交房标准为由拒绝收房并据此主张逾期交房违约金，无任何事实与法律依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，《建设工程质量管理条例》第三条及第十六条规定，以及案涉《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋所在工程于2018年12月28日已经大连市甘井子区城市建设管理局出具竣工验收备案表。即案涉房屋所在工程于2018年12月28日前即已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，具备合同约定的交付条件。由此可知，案涉房屋在合同约定的交房日期2019年7月10日前已具备合同第八条所约定的交付标准，具备交付使用条件，上诉人以案涉房屋存在质量问题为由拒绝收房，缺乏基本事实依据。二、案涉房屋渗漏水问题，属于被上诉人保修范围，并非质量瑕疵，上诉人称案涉房屋无法实现居住使用功能，缺乏基本事实依据。1.2019年8月，因超强台风利奇马致案涉房屋发生渗漏水，属于不能预见、不能克服、不能避免的不可抗力，被上诉人因此免责。2.根据《商品房买卖合同》第九条及第十三条约定，上诉人所主张的渗漏水问题，非主体结构质量问题，根本不影响上诉人的正常居住使用，上诉人称案涉房屋无法实现居住使用功能，以此为由拒绝收房，没有任何事实及法律依据。3.大连市甘井子区住房和城乡建设局《信访事项答复意见书》及甘井子区城市发展服务中心质量监督部《关于尽快开展对八栋墅小区房屋渗漏等问题进行维修的函》，均要求被上诉人作为开发商，承担质量保修责任，进一步说明相关质量监督部门亦认可案涉房屋渗漏水问题，非严重影响居住使用的质量问题，上诉人无权以此为由拒绝收房。三、根据案涉合同约定，被上诉人已于2019年7月10日通知上诉人收房，上诉人应自行至被上诉人售楼处领取房屋钥匙，其拒收房屋的，视为案涉房屋已经交付，因此造成的逾期收房的责任，应由其自身承担，与被上诉人无关。四、参照其他人民法院生效裁判文书，对于以渗漏水问题为由拒绝收房，进而主张逾期交房违约金的，均认定开发商不构成逾期交房，判决驳回购房者逾期交房违约金的诉请。王立伟向一审法院起诉请求：被告赔偿因房屋没有达到入住标准，使原告无法按期收房造成的损失41,899元（以房款2,930,000元为基数，按照日万分之一标准，自2019年7月10日起计算至2019年11月30日止）。在一审庭审时变更为：1.被告按总房款日万分之一点七五给付违约金(自2019年7月10日起暂计算至实际收房之日止，为73,323.25元)；2.被告从实际交房后起算原告实际收房后的取暖费、物业费、车位管理费。3.被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告王立伟（买受人）与被告金万科公司（出卖人）于2017年10月26日签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买行政街号甘井子区商城花园北街X号X号楼X单元X跃X层X号房屋，建筑面积140.04平方米，按套计算该商品房总价款2,930,000元。出卖人应当在2019年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付使用的商品房的装饰设备标准应符合双方约定附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照出卖人先行修复，如不能修复，则以同等品质的材料设备代替方式处理。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。原告自述被告于2019年7月1日通知原告交房，原告认为房屋漏水、没有楼梯而拒收房屋。另查，大连市甘井子区城市建设管理局于2018年12月28日出具房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表记载，甘井子区华东路26号宗地项目1#-14#楼、CK1#-CK3#楼工程竣工验收备案文件已收讫。一审法院认为，原告王立伟与被告金万科公司于2017年10月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。按照该《商品房买卖合同》约定，被告将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用，被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。案涉房屋于2018年12月28日经竣工验收备案，也就是说，案涉房屋在合同约定的交付时间2019年7月10日前已达到合同约定的交付条件。原告自述被告于2019年7月1日通知原告交房，由此可见，被告已在合同约定的交房期限前通知原告交付符合合同约定条件的房屋，系原告拒收而产生延迟接收房屋，故原告要求被告给付逾期交房违约金及要求被告从实际交房后起算原告实际收房后的取暖费、物业费、车位管理费，没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。关于原告提出房屋存在漏水等问题，被告辩称漏水系因遭遇超强台风所致，并非被告责任。原被告目前提交的证据均不足以证明案涉房屋漏水的具体地确定性原因，鉴于庭审中原被告均确认，被告已进行了相应的维修，由此可见，无论是何原因漏水，被告已履行了《商品房买卖合同》中的义务。关于原告提出房屋没有安装室内基础楼梯一节。合同中所附房屋平面图标示的是室内楼梯间所在位置，原被告签订的《商品房买卖合同》与附件《八栋墅叠拼交付标准》中，均没有被告应向原告交付楼梯以及楼梯的具体材质、规格的明确约定。庭审中，被告表示为维护开发商和业主的友好关系，出于共建和谐美好小区的社会效果，被告已经沟通协调施工单位于2019年9月完成楼梯搭建。现原告以被告没有交付楼梯而主张被告违约，一审法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：案涉商品房买卖合同的附件四补充协议第九条关于商品房交付（补充合同第十一条）约定“……出卖人送达通知后，除非有合法理由，买受人超过通知规定的时间15日内未来办理房屋交接手续，视为出卖人已按期交付。房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理：(1)主体结构以外的质量问题；(2)装修和设备标准与合同约定不一致；(3)设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》的约定，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付之日或者视为交付之日起由买受人承担。”一审时，王立伟提交的拟证明房屋有渗漏水质量问题的十七张照片，其中显示时间的照片所显示时间系在2019年7月10日后，其提交的《信访事项答复意见书》及视频、《关于尽快开展对八栋墅小区房屋渗漏等质量问题进行维修的函》等材料亦显示2019年8月相应单位接到投诉，走访发现房屋漏水问题，同时王立伟认可2019年9月时房屋室内楼梯已搭建。本院确认上述事实有商品房买卖合同、一审庭审笔录、二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，结合现已查明事实以及王立伟在一审、二审审理期间陈述来看，王立伟和金万科公司均认可案涉房屋在2019年8月存在渗漏水质量问题及室内无楼梯，后金万科公司于2019年9月搭建室内楼梯且对渗漏水问题进行维修施工。现双方当事人争议焦点为：王立伟以案涉房屋有漏水问题以及无室内楼梯为由拒绝接收房屋的理由是否成立，王立伟要求金万科公司承担逾期交房违约责任的请求应否支持。针对该焦点问题，本院认为，首先，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。……”第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”根据上述规定，备案机关在收到建设单位提交的包括工程竣工验收报告在内的全部备案文件后应签署“已收讫”。现因案涉商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2019年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格……”系合同双方当事人王立伟和金万科公司对交房期限和交房条件的真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，故应当认定该约定合法有效。又因金万科公司已提交大连市甘井子区城市建设管理局于2018年12月28日出具的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，载明案涉房屋所在工程竣工验收备案文件已收讫，可以证明案涉房屋在该日期前已取得竣工验收报告，且王立伟对该备案表的真实性无异议，故应当认定案涉房屋已在合同约定的交房期限届满前具备了房屋交付条件，且王立伟亦认可金万科公司在2019年7月1日通知收房；其次，根据案涉商品房买卖合同补充协议第九条约定“房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理：(1)主体结构以外的质量问题；(2)装修和设备标准与合同约定不一致；(3)设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》的约定……”，除房屋主体结构以及其他严重质量问题致使影响正常居住使用外，王立伟应依约接收房屋，但有权依约就主体结构以外的质量问题等向金万科公司主张权利。从王立伟在一审时提交的照片、《信访事项答复意见书》及《关于尽快开展对八栋墅小区房屋渗漏等质量问题进行维修的函》显示内容来看，房屋渗漏水问题发生在2019年8月，无法直接证明在案涉合同约定交房时间2019年7月10日亦存在渗漏水问题。即使当日存在房屋渗漏水问题，亦不属于案涉合同及附件约定的拒收房屋情形。故王立伟以此为由拒收房屋，于法无据；再次，王立伟在二审时自认除案涉商品房买卖合同附图显示房屋内有楼梯以及购房参观的样板间内有楼梯外，商品房买卖合同、补充协议及附件中未有关于房屋内楼梯的约定内容。尽管王立伟购买的案涉房屋系二层跃三层的住宅，但因双方未在商品房买卖合同、补充协议及附件中明确约定二层至三层的室内楼梯系应由出卖人金万科公司在交房前建设完成，故王立伟以此为由拒收房屋，亦于法无据。基于以上，王立伟诉请金万科公司承担逾期交房违约责任及自实际交房日起算物业费、取暖费及车位管理费，无事实和法律依据，一审法院驳回其此项诉请并无不当。关于王立伟上诉称其已在一审时提交证据证明案涉房屋有渗漏水质量问题，根据商品房买卖合同第十六条第一款、第三款约定，金万科公司怠于行使职责，应当维修案涉房屋直至验收合格、具备装修入住条件等上诉理由一节，本院认为，案涉商品房买卖合同第十六条第一款“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，第三款“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”系约定出卖人金万科公司的质量保修责任，王立伟有权依该条约定要求金万科公司承担质量维修义务。从一审、二审庭审情况来看，金万科公司已对案涉房屋进行了维修，王立伟亦对此认可。加之，前有详述案涉房屋已竣工验收合格，故王立伟要求金万科公司维修至验收合格，于法无据。因此，王立伟的此项上诉理由，本院不予采纳。关于王立伟上诉称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，因房屋渗漏水的质量问题严重影响正常居住使用，致使其无法收房，由此产生的贷款利息、物业费、采暖费，均属于上诉人损失，该损失远远高于合同约定违约金（总房款日万分之1），上诉人请求增加违约金标准为以总房款日万分之1.75计算等一节，本院认为，如前所述，王立伟诉请金万科公司承担逾期交房违约责任于法无据，故其诉请提高违约金标准，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费848元，由王立伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年四月二十三日书记员  张 鑫