山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1121民初866号 原告：葛平刚，男，1982年7月3日出生，汉族，住山东省五莲县。 委托诉讼代理人：李云娥，山东阳尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘加玺，山东阳尔律师事务所实习律师。 被告:五莲县恒力置业有限公司，住所地山东省日照市五莲县城解放路117号，统一社会信用代码91371121564080106P。 法定代表人：伊良善，总经理。 委托诉讼代理人：刘兆志，该公司法律顾问。 原告葛平刚与被告五莲县恒力置业有限公司（以下简称恒力置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛平刚委托诉讼代理人李云娥、刘加玺，被告恒力置业公司委托诉讼代理人刘兆志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛平刚向本院提出诉讼请求：1.判决被告恒力置业公司向原告葛平刚支付逾期办证违约金43986元（自2017年8月20日起至2020年8月21日止）；2.案件受理费、邮递费等费用由被告恒力置业公司承担。事实和理由：2012年5月24日，原告葛平刚与被告恒力置业公司签订商品房买卖合同。合同约定：“原告葛平刚购买被告恒力置业公司开发的位于五莲县。”合同签订后原告葛平刚依约履行了合同义务，被告恒力置业公司却未按照合同约定给原告葛平刚办理涉案商品房的不动产权证书。为保护原告合法权益，现诉至贵院，请求贵院依法判决，支持原告诉求。 被告恒力置业公司辩称，1.本案已经超过法律规定的诉讼时效，2012年5月24日，原告葛平刚与被告恒力置业公司签订商品房买卖合同，从支付之日起计算已经过去9年的时间；2.2020年8月20日，被告恒力置业公司已办理涉案商品房不动产权证书并交付给原告葛平刚；3.被告恒力置业公司不存在违约行为，不应当承担违约责任；4.对原告葛平刚主张的违约金，被告恒力置业公司不予认可。综上所述，请求法庭查明案件事实后，依法驳回原告诉讼请求。 原告葛平刚围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同复印件、不动产权证书（编号No37008253519）复印件、收款凭证复印件、中国建设银行个人贷款对账单、西班牙风情街来访情况（加盖五莲县人民法院档案室骑缝章）等证据。被告恒力置业公司未提交证据。本院依法组织进行了证据交换和质证。原告葛平刚提供的上述证据，真实、合法、与本案有关联，本院予以采纳。综合以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2012年5月24日，作为买受人的原告葛平刚与作为出卖人的被告恒力置业公司签订商品房买卖合同。合同约定：“买受人购买出卖人开发的位于五莲县，建筑面积99.8平方米，购房款253891元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，根据合同约定单价结算房款，多退少补；出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用；买受人逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金的约定协商处理，办理证件所产生的费用由买受人承担。” 2012年4月23日，被告恒力置业公司收取原告葛平刚房款83891元。2012年6月8日原告葛平刚从中国建设银行股份有限公司五莲支行贷款170000元将剩余购房款付清。 2014年1月8日，被告恒力置业公司将涉案合同约定的商品房交付原告葛平刚。2020年8月21日，五莲县自然资源和规划局向原告葛平刚颁发了位于五莲县城解放路157号滨河花园016幢02单元602号房的不动产权证书（编号为No.37008253519），即涉案商品房的不动产权证书。被告恒力置业公司未提供相关证据证实在交房后360日内将办理涉案商品房权属登记所需资料报产权登记机关备案。 原告葛平刚主张，违约金以房款253891元为基数，按照起诉时一年期银行贷款市场报价利率3.85%上浮50%，自2017年8月20日计付至2020年8月20日，违约金数额共计43986元。被告恒力置业公司不同意原告葛平刚违约金的计算方式。 原告葛平刚主张，多次催促被告恒力置业公司办理不动产权证书，并多次去信访部门反映情况。被告莲县恒力置业有限公司主张，信访局出具的证明缺乏经办人或负责人签字，并未加盖单位公章，不符合证据形式要件。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告葛平刚与被告恒力置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告葛平刚请求被告恒力置业公司支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。双方签订的商品房买卖合同约定，被告恒力置业公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告恒力置业公司提供的资料报产权登记机关备案。原告葛平刚房屋交付时间为2014年1月8日，诉讼时效应当自2015年1月4日开始计算。原告葛平刚提供的西班牙风情街来访情况不足以证实诉讼时效发生中断。 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。原告葛平刚与被告恒力置业公司签订的商品房买卖合同系由被告恒力置业公司提供的格式合同。商品房买卖合同中关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金的约定协商处理”的条款，明显与被告恒力置业公司逾期办证的违约行为不对等，系明显减轻其责任。恒力置业公司没有证据证实在订立合同过程中尽到了提示和说明义务。因此，原告葛平刚可以主张该条款不成为合同的内容，不能以此为据确定被告恒力置业公司的违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。庭审中，原告葛平刚未能提供证据证实其损失数额，原告葛平刚的损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%。因原告葛平刚提供的证据不能证明诉讼时效中断，所以本院仅支持近三年的利息，即自2018年3月10日起至2021年3月9日止。故本案房款年利率3.85%上浮50%为5.775%。自2018年3月10日起至2020年8月20日止共计894天，以253891元为基数按照年利率5.775%计算损失金额为35912.36元（即：253891元×5.775%÷365×894=35912.36元）。综上，本院对原告葛平刚主张的35912.36元逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百一十五条规定，判决如下： 一、被告五莲县恒力置业有限公司支付原告葛平刚逾期办证违约金35912.36元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告葛平刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，已减半收取计450元，由原告葛平刚负担101元，由被告五莲县恒力置业有限公司负担349元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王友明 二〇二一年四月二十七日 法官助理吴洁 书记员刘学