辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5746号上诉人（原审被告）：李娜，女，汉族，1976年8月22日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：石卫军，辽宁化腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：程锐，辽宁化腾律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李翥，男，汉族，1966年8月10日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：石卫军，辽宁化腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：程锐，辽宁化腾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沈阳钰海国际置业开发有限公司，住所沈阳市浑南区浑南西路10甲-6号201室。法定代表人：喻浜，该公司总经理。委托诉讼代理人：林璐，辽宁春明律师事务所律师。上诉人李娜、李翥因与被上诉人沈阳钰海国际置业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初6874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李娜、李翥上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.关于年剩余租金以及违约金问题。上诉人依据《房屋租赁合同》第九条第一款的约定，上诉人已经于当年度合同期满前三个月向被上诉人提出退租，上诉人在2019年10月15日撤离了案涉房屋，双方已经协商同意解除了合同，不存在违约，故不应缴纳年度剩余租金和采暖费。另，案涉房产在供暖期前就已经交割给了被上诉人，交割后的采暖费不应由上诉人承担。2.一审未对上诉人所交押金5万元未予审查和扣减，属于遗漏必要事实。对于价值30余万元的电梯和20万左右的厨房设备，也没有从判项中予以扣除。此外，上诉人已交纳2019年2月1日至2020年1月31日的物业费，合同协议解除后，被上诉人应返还上诉人剩余物业费或者予以扣减。3.2019年8月26日，被上诉人向上诉人转款29493元用于支付房屋租金，一审法院对被上诉人交纳的最后一笔房租并没给予确认。二、一审适用法律错误。1.一审不应在协商一致的情况下再判决上诉人给付违约金。2.依据《民法典》及相关司法解释，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。2019年各法院针对年利率已经做出调整，即按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利率，并规定了利息上限。本案中违约金按20%计算有违公平，最高上限应该不超过15%。一审认定的违约金比例超过法定。3.2016年9月12日，上诉人向被上诉人支付押金5万元，被上诉人撤离租赁房屋后，不仅没有造成房屋任何损坏，还为被上诉人留下了价值30余万元的电梯和20万左右的厨房设备。法院不应当在不退押金5万元的基础上，既要求上诉人支付剩余租金，又要求上诉人支付高达年租金20%的违约金104000元。沈阳钰海国际置业开发有限公司辩称，请求维持原判。沈阳钰海国际置业开发有限公司向一审法院起诉请求：1.二被告支付租金270000元、逾期缴纳租金违约金104000元及采暖费6999元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2016年9月12日，原告与被告李娜、李翥签订《房屋租赁合同》一份，约定原告出租位于沈阳市浑南新区6门房屋，租期10年（2017年2月月1日至2027年1月31日）；租金及支付方式：租金520000元/年，前三年不变；第四年起每年以上年基准递增5%。被告应在2016年9月30日前支付第一年租金520000元，以后租金每年支付一次，于租金期满前一个月支付；租赁期间相关费用：租赁期间被告应按时交纳自行负担的费用，如物业费、煤气费、电费、采暖费、水费等市政相关部门收取的费用；合同的变更、解除与终止：双方可以协商变更或终止本合同；房屋的交付及回收的验收：被告交还原告房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置；被告违约责任：租赁期间被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用，每逾期一天，则应按以上所诉费用的总额的50%支付甲方滞纳金。被告李娜、李翥在合同乙方处签名。合同签订后，因李娜经营管理不善导致火锅店无法正常经营，于2019年8月26日退出租赁场地，被告李娜、李翥在退租时店内的装修及电梯没有进行拆卸。2019年2月1日至2020年1月31日的合同年度被告尚欠租金270000元。被告承租房屋期间，原告代被告缴纳采暖费6999元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，均是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，原告已经交付案涉房屋，被告应当履行相应的付款义务，而被告未履行该义务，属违约行为，应承担继续履行即支付租金及滞纳金的法律责任。被告李翥主张根据合同相对性原则与本人无关，被告李翥在房屋租赁合同乙方处签字，视为认同被告李娜签订合同的民事法律行为，属于对夫妻共有财产的管理，故被告李翥应当承担支付原告租金及滞纳金的连带责任。原告要求违约金为年租金20%即104000元，不违反法律法规约定，一审法院予以支持。因被告提供的证据不能证明原告与被告签订的租赁合同已解除，故对原告要求被告承担租赁房屋2019年度采暖费6999元的请求予以支持。一审法院判决：一、被告李娜、李翥于判决生效之日起十日内给付原告沈阳钰海国际置业开发有限公司尚欠租金270000元（2019年2月1日至2020年1月31日的合同年度）；二、被告李娜、李翥于判决生效之日起十日内给付原告沈阳钰海国际置业开发有限公司违约金104000元；三、被告李娜、李翥于判决生效之日起十日内给付原告沈阳钰海国际置业开发有限公司代缴的采暖费6999元。案件受理费6910元，由被告李娜、李翥承担。二审中，上诉人提供证据如下：证据1.钰海员工展示板，证明上诉人于2019年9月14日就告知将搬离租赁房屋，被上诉人知晓此事，并告知上诉人，公司将通过法务部协调此事。上诉人于2019年10月15日搬出承租房屋。因此，2019年10月15日以后的房租不应计算；证据2.情况说明，证明2019年8月26日，被上诉人向上诉人转款29493元用于支付房屋租金，一审法院对被上诉人交纳的最后一笔房租并没给予确认，该费用应当进行扣减；证据3.李翥与被上诉人单位的员工财务刘经理2020年12月28日《录音》，证明2016年9月12日，上诉人向被上诉人支付押金5万元，被上诉人撤离租赁房屋后，不仅没有造成房屋任何损坏，还为被上诉人留下了价值30余万元的电梯和20万左右的厨房设备。依据民法典等相关司法解释，租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，租赁期满需要返还。上诉人在租赁期间并未对房屋及室内设施造成损害，因此被上诉人应当返还原告5万元押金或抵顶上诉人所欠的房屋租金；证据4.网银电子回单，房屋第三年的租赁期是2019年2月1日至2020年1月31日，由于上诉人已于2019年10月15日搬离房屋，因此，上诉人实际应交纳的房租为1425元/天×256天=364800元，由于上诉人已交纳房屋租金279493元，因此，上诉人实际欠付租金为85307元；证据5.押金收据；证据6房屋租赁合同，证明1.双方按照该协议第九条第一款协商变更和终止合同，结合证据一的录音和《情况说明》本案上诉人不应给付违约金。2.该协议约定的违约金过高，依据《民法典》及相关司法解释，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.2019年各法院针对年利率已经做出调整，即按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利率，并规定了利息上限。本案中违约金按20%计算有违公平，最高上限应该不超过15%。被上诉人质证意见如下：证据1.真实性有异议，钰海置业与钰海物业是两个独立个体；证据2.真实性有异议，刘涛、贾长旭并非被上诉人员工且根据情况说明形式来看属于证人证言，上诉人应申请证人出庭作证，否则证言不予采信；证据3.真实性没有异议，但关联性有异议，刘总没有明确说明上诉人是几月份撤场，刘总个人录音仅能代表个人，可以申请出庭作证，划线内容是阅读上诉人提交的书面内容，根据双方合同约定补充协议第三条上诉人如解除合同需提前三个月书面通知；证据4.真实性没有异议，但不是租金，是物业费，29493元物业费是被上诉人代收的，合同租赁面积722.86，乘以3.4元物业费，一审提交发票。另外四张回单不在一审判决数额内；证据5.押金收据已经一审质证，不是新证据，认可收到押金但不退回；证据6.真实性没有异议，但关联性有异议，低于合同约定，每日1424元，已经折算。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，上诉人未按合同约定给付租金系违约行为，应承担违约责任，故一审对被上诉人要求上诉人给付租金及采暖费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张其依据《房屋租赁合同》约定已于当年度合同期满前三个月向被上诉人提出退租，上诉人在2019年10月15日撤离了案涉房屋，双方已经协商同意解除合同，不存在违约，故不应缴纳年度剩余租金和采暖费的问题，因上诉人并无证据显示其明确向被上诉人提出解除合同，亦无证据证明被上诉人同意解除合同，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张押金应予扣除的问题，因本案仅涉及2019年2月1日至2020年1月31日欠付租金270000元问题，合同仍在履行过程中，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张其2019年8月26日向被上诉人转款29493元用于支付房屋租金，一审法院对该最后一笔房租未予确认的问题，因从被上诉人提交的物业公司出具的收据可以看出上述费用系被上诉人替物业公司代收的物业费，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人主张的违约金标准过高，最高上限应该不超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮15%的问题，因被上诉人主张的是逾期给付租金违约金，被上诉人主张的违约金标准与其实际损失相比明显过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按上诉人主张的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮15%确定违约金标准，对一审判决予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初6874号第一、三项；二、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初6874号第二项“被告李娜、李翥于判决生效之日起十日内给付原告沈阳钰海国际置业开发有限公司违约金104000元”为“李娜、李翥于本判决生效之日起十日内给付沈阳钰海国际置业开发有限公司违约金（以270000元为基数，自2019年2月1日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%计算）”；三、驳回沈阳钰海国际置业开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6910元，由上诉人李娜、李翥负担6000元，沈阳钰海国际置业开发有限公司负担910元。二审案件受理费6910元，由上诉人李娜、李翥负担6000元，沈阳钰海国际置业开发有限公司负担910元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。