北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5574号上诉人（原审原告）：赵海燕，女，1980年10月19日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杜云峰，北京海征诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏科岑，北京海征诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京金阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村南150米。法定代表人：许广震，经理。委托诉讼代理人：孔天闻，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈明觉，国浩律师（北京）事务所律师。上诉人赵海燕因与被上诉人北京金阳置业有限公司（以下简称金阳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初7208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人赵海燕之委托诉讼代理人杜云峰、苏科岑，被上诉人金阳公司之委托诉讼代理人孔天闻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵海燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赵海燕起诉的全部诉讼请求。2.一二审案件受理费由金阳公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。赵海燕购买了金阳公司出售的房山区长阳18-02-09地块A10#住宅楼501号房屋（以下简称案涉房屋），金阳公司在出售房屋时做出了虚假宣传，自2016年5月至2019年5月三年里一直对外宣称案涉房屋配套小学为中关村一小。2019年5月，赵海燕及多名业主发现案涉房屋实际配套小学不是中关村一小，而是北京市第十二中学教育集团良乡小学铭品校区，实际配套幼儿园也不是北京军区空军蓝天宇锋幼儿园（以下简称蓝天幼儿园），而是五色土幼儿园。这时案涉房屋已经实际交付，赵海燕也已装修房屋并入住，如果选择主张解除合同，会造成不必要的浪费和损失，亦会给赵海燕带来更多的困难和不确定性，因此，赵海燕立即要求金阳公司承担违约责任。赵海燕购买案涉房屋是为了让自己的两个孩子上中关村一小，现该目的没法实现，是因金阳公司违约，故应当承担违约责任。金阳公司辩称，同意一审判决。1.案涉小学及幼儿园并不在金阳公司的商品房开发规划范围内，金阳公司只是代北京市房山区教育委员会（以下简称房山区教委）进行建设，商品房买卖合同司法解释第3条的规定并不适用本案。2.《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）明确约定金阳公司仅负责代建配套学校及幼儿园，配套学校及幼儿园并不是金阳公司的合同义务，且合同中同时约定相关宣传不构成购房合同的组成部分，金阳公司对相关条款进行了充分提示和说明，不存在遗漏。赵海燕的上诉没有道理，不应支持。赵海燕向一审法院起诉请求：1.要求金阳公司支付赵海燕违约金1366327.64元；2.案件受理费由金阳公司负担。一审法院认定事实：2013年，金阳公司获得案涉房屋所在地块使用权。该地块挂牌文件载明：本次出让宗地中托幼用地、小学用地及社会停车场库用地不出让，项目成交且区政府完成土地交付工作后，由竞得人出资建设上述用地并无偿移交相关主管单位。此后，金阳公司在开发案涉房屋项目铭品嘉苑过程中，曾试图引进中关村一小，但最终未成功。在该房产项目配套小学建成并由金阳公司于2018年7月移交房山区教委后，房山区教委协调将房山区良乡小学纳入北京市十二中教育集团管理体系，成立北京十二中教育集团良乡小学铭品校区。案涉房屋所在小区即在该小学招生范围内。同时，金阳公司还曾试图引入蓝天幼儿园教育资源，但最终亦未成功，双方于2016年6月30日解除了合作意向协议。此后案涉房屋项目引入了五色土幼儿园。在此期间，金阳公司曾委托北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）代为销售涉案项目房产。中原公司销售人员于2017年3月29日以视频直播方式在该房产项目售楼处现场介绍该房产项目过程中，宣称该项目自建配套小学为中关村一小。该直播视频在搜狐焦点网站刊载播放，直至2019年5月14日才被删除。同时，中原公司销售人员还曾宣传该小区配套幼儿园为蓝天幼儿园，相关视频于2015年9月8日上传至腾讯视频平台。2017年7月27日，赵海燕（买受人）与金阳公司（出卖人）签订编号为Yxxx的《预售合同》。合同约定：原告向被告购买位于北京市房山区长阳镇18-02-05、18-02-09地块18-02-09地块A10#住宅楼501的房屋；该商品房的用途为普通住宅；该商品房单价每平方米62941.2元，总价款共计6800797元；付款方式为一次性付款；第九条、商品房交付条件，……满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；……第十条、商品房相关设施设备交付条件，……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准），……幼儿园达到竣工备案，学校达到竣工备案；同时还约定了其他权利义务条款。该合同附件十二《补充协议》载明：特别提示（该部分条款字体均加黑）：1.双方确认，出卖人在签订合同之前已向买受人明示《预售合同》示范文本及其全部附件、《商品房预售许可证》《商品房预售面积测绘技术报告书》及共用建筑面积分摊情况说明、该房屋执行建筑节能标准情况等文件，同时按照买受人的要求作出了合理说明，买受人已知悉且无异议；2.买受人对该商品房周边环境、户型、结构形式、空间尺寸、朝向、日照标准表示认可；3.经对合同及补充协议的充分理解，并对商品房及其内外环境进行充分了解、评估后，买受人同意签订合同及本补充协议，出卖人已按照买受人的要求对相关条款予以充分说明，不存在遗漏；4.出卖人与买受人一致确认，《预售合同》及其附件以及本补充协议为出卖人与买受人平等协商达成，所有条款均经双方审慎考虑后认可，相关内容不存在《预售合同》第二十九条中所指“不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的”的情况；《预售合同》及其附件以及本补充协议构成双方关于买卖房屋的正式协议内容；《预售合同》及其附件及本补充协议如有未尽事宜，双方应按照有关法律、法规及平等互利、诚实信用之原则协商解决及确定，但《预售合同》及附件以及本补充协议之修改或补充，须由双方签署书面协议方为有效；第四条，商品房相关设施设备交付条件补充如下：4.出卖人与买受人一致同意，凡建于出让地块范围内或与该出让地块相邻的市政基础设施（包括但不限于市政道路、桥梁等）及其他设施（包括但不限于学校、幼儿园等），不属于《预售合同》及本补充协议约定的交用范围，出卖人仅负责建设，该等设施的交用以其接收方的具体安排为准，出卖人不就其向买受人承担任何形式的责任；第十七条，关于广告及宣传资料信息的约定，双方确认：出卖人为本项目销售制作之一切介绍、宣传及广告资料等（包括但不限于沙盘模型、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、建筑模型、样板间展示、售楼人员的相关介绍等）仅供买受人参考，不构成出卖人为本项目所作之任何承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以《预售合同》、附件及本补充协议为准。对与出卖人发布的广告和宣传资料中涉及但《预售合同》及其附件、补充协议未规定的事项，不作为交房标准，出卖人不受其内容约束。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，既不构成《预售合同》及其附件及本补充协议内容也不具有约束力，双方均以《预售合同》及其附件、本补充协议约定的内容为准。该《补充协议》每一页均有赵海燕签名。上述合同及其附件、《补充协议》签订后，赵海燕依约支付了购房款，金阳公司亦交付了房屋。2019年5月，涉案小区部分购房业主以该项目自建配套小学与金阳公司前期宣传不符为由向北京市房山区市场监督管理局（以下简称市场监管局）举报金阳公司虚假宣传。市场监管局在调查过程中，金阳公司明确表示：该公司确曾试图协调引入中关村一小，但在北京市教委于2017年3月26日出台“严禁校企联合办学”政策后未能实现，此后该公司的销售人员仍在宣传涉案小区配套自建小学为中关村一小。在调查期间，房山区教委向市场监管局出具复函。该复函载明：铭品嘉苑小区业主子女小学入学于良乡小学铭品校区，初中入学于北京十二中朗悦学校，铭品幼儿园优先满足该小区业主子女入园需求；金阳公司前期有意引进名校，但未能成功；区教委接收学校后协调将良乡小学纳入北京十二中教育集团管理体系，成立北京十二中教育集团良乡小学铭品校区；北京十二中和良乡小学都属于优质学校，不存在重点学校与非重点学校之别。2019年12月11日，市场监管局向金阳公司出具京房市监工罚（2019）1097号《行政处罚决定书》，认为：金阳公司在销售涉案项目房屋过程中，通过销售人员作虚假或引人误解的商业宣传，将带有不确定性的学校以确定的信息对外宣传，违法事实清楚；销售人员基于《北京市房山区理工大学7号地项目销售代理合同》的约定，代理金阳公司销售涉案项目房产，销售行为实质为职务代理行为，同时，金阳公司直接参与售楼处案场销售的管理，对直播视频宣传一事知晓并进行过签字确认，应当对违法行为负责；金阳公司的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，该局依法责令金阳公司停止违法行为，并作出罚款180万元的行政处罚决定。金阳公司不服提起复议，但被驳回。后金阳公司足额交纳了上述罚款。一审法院认为，赵海燕与金阳公司所签《预售合同》及其附件、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据查明的事实，金阳公司在委托案外公司宣传销售案涉房屋项目过程中，确实存在虚假宣传。但应注意的是，首先，《补充协议》明确约定：双方一致同意凡建于出让地块范围内或与该出让地块相邻的市政基础设施（包括但不限于市政道路、桥梁等）及其他设施（包括但不限于学校、幼儿园等），不属于《预售合同》及其附件及该补充协议约定的交用范围，金阳公司仅负责建设，不就上述设施向赵海燕承担任何形式的责任。同时，该《补充协议》还约定：关于广告及宣传资料信息的约定，双方确认金阳公司为案涉房屋项目销售制作之一切介绍、宣传及广告资料等（包括但不限于沙盘模型、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、建筑模型、样板间展示、售楼人员的相关介绍等）仅供赵海燕参考，不构成金阳公司为该项目所作的任何承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以《预售合同》、附件及该补充协议为准；对与金阳公司发布的广告和宣传资料中涉及但《预售合同》及其附件、补充协议未规定的事项，不作为交房标准，金阳公司不受其内容约束；双方在交易过程中口头表示的意向和信息，既不构成《预售合同》及其附件及本补充协议内容，也不具有约束力，双方均以《预售合同》及其附件、本《补充协议》约定的内容为准。由此可见，双方已通过《补充协议》对案涉房屋配套学校及幼儿园除建设外不属于金阳公司的合同义务以及案涉房屋相关宣传均不构成购房合同组成部分作出了明确约定。虽然该《补充协议》为格式合同，但是该《补充协议》开篇“特别提示”中即以字体加黑方式明确载明，金阳公司在签订合同之前已向赵海燕出示了《预售合同》示范文本及其全部附件等文件，并按照赵海燕的要求对相关条款作出了充分、完整地说明，赵海燕已知悉且无异议；赵海燕系在充分理解上述合同文件并了解商品房及其内外环境的基础上才签订了涉案合同、附件及该补充协议；双方亦一致确认《预售合同》及其附件以及本补充协议为双方平等协商达成，所有条款均经双方审慎考虑后认可。由此，法院认为，金阳公司在签约过程中已针对《预售合同》及其附件和《补充协议》涉及双方权利义务的条款向赵海燕作出了提示和释明。赵海燕作为完全民事行为能力人在《补充协议》每页均予签名，可视为其对此予以了确认。故上述条款亦应视为赵海燕的真实意思表示，其应受到约束。其次，虽然金阳公司实际引入的教育资源与其宣传不符，但亦可满足赵海燕等涉案小区业主子女就近入学的需求。最后，《预售合同》及其附件和《补充协议》均未明确约定金阳公司实际引入的教育资源与其宣传不符时应承担给付违约金的责任。综上，赵海燕以金阳公司虚假宣传为由要求金阳公司给付违约金，缺乏依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2020年12月判决如下：驳回赵海燕的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金阳公司提交新证据：证据一，本案所涉房地产项目的建设工程规划许可证。证据二，小学、幼儿园的建设工程规划许可证。称其是因赵海燕要求出示，同时也说明小学、幼儿园的建设不包括在房地产项目中，需要另行审批，所以不适用最高法院关于商品房司法解释第三条的规定。赵海燕的质证意见：对两份证据的真实性认可，但不认可证明目的。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及赵海燕上诉请求，本案的争议焦点为：金阳公司是否应当承担违约责任。根据已查明的事实，金阳公司向赵海燕销售案涉房屋期间，因涉及虚假宣传受到市场监管局行政处罚，故金阳公司在销售过程中存在未如实向赵海燕进行销售宣传的事实。后，金阳公司与赵海燕签订《预售合同》。该合同附件十二《补充协议》载明，第四条4.出卖人与买受人一致同意，凡建于出让地块范围内或与该出让地块相邻的市政基础设施（包括但不限于市政道路、桥梁等）及其他设施（包括但不限于学校、幼儿园等），不属于《预售合同》及本补充协议约定的交用范围，出卖人仅负责建设，该等设施的交用以其接收方的具体安排为准，出卖人不就其向买受人承担任何形式的责任；第十七条，关于广告及宣传资料信息的约定，双方确认：出卖人为本项目销售制作之一切介绍、宣传及广告资料等（包括但不限于沙盘模型、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、建筑模型、样板间展示、售楼人员的相关介绍等）仅供买受人参考，不构成出卖人为本项目所作之任何承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以《预售合同》、附件及本补充协议为准；对与出卖人发布的广告和宣传资料中涉及但《预售合同》及其附件、补充协议未规定的事项，不作为交房标准，出卖人不受其内容约束；双方在交易过程中口头表示的意向和信息，既不构成《预售合同》及其附件及本补充协议内容也不具有约束力，双方均以《预售合同》及其附件、本补充协议约定的内容为准。上述条款内容显示，金阳公司只负责建设学校、幼儿园，没有向赵海燕交付学校、幼儿园的义务。针对金阳公司在销售房屋期间所制作的宣传资料、发布的相关广告等是否属于合同内容，双方约定均不属于《预售合同》约定的内容，均以《预售合同》及其附件、本补充协议约定的内容为准。故上述条款约定应当视为双方对于金阳公司销售期间所作相关宣传内容是否属于《预售合同》内容所出的明确约定，即不属于《预售合同》内容。虽然上述条款为格式条款，但是该《补充协议》开篇“特别提示”中即以字体加黑方式明确载明，且赵海燕系在该协议中每一页均有签名，上述条款与赵海燕的签名距离亦较近，故一审法院认为，金阳公司在签约过程中已针对《预售合同》及其附件和《补充协议》涉及双方权利义务的条款向赵海燕作出了提示和释明。赵海燕作为完全民事行为能力人，其签名行为视为对协议内容的确认。故未支持赵海燕以金阳公司虚假宣传为由要求金阳公司给付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17096元，由赵海燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍二〇二一年四月三十日书记员 孙辰姝