新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新21民终193号 上诉人（原审被告）：马俊锋，男，1967年11月15日生，汉族，河南周口市人，现住新疆吐鲁番市高昌区。 委托诉讼代理人：万义忠，新疆万义东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆亿鸿达房地产开发有限公司，住所地新疆吐鲁番市高昌区新编九区幸福路南侧综合住宅楼695号。 法定代表人：潘兴红。职务：总经理。 委托诉讼代理人：孟德胜，新疆胜坤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）马俊锋因与被上诉人（原审原告）新疆亿鸿达房地产开发有限公司（以下简称：亿鸿达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法院（2020）新2101民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马俊锋及其委托诉讼代理人万义忠，被上诉人亿鸿达房产公司的委托诉讼代理人孟德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马俊锋上诉请求：1．依法撤销高昌区人民法院（2020）新2101民初561号民事判决书有关马俊锋需支付亿鸿达房产公司欠款360,000元及逾期付款利息45,600元的判决，依法改判马俊锋不予支付亿鸿达房产公司欠款360,000元及逾期付款利息45,600元，并且撤销商铺买卖协议，或者将本案发回到高昌区人民法院重新审理；2．本案一审、二审的诉讼费用由亿鸿达房产公司承担。事实和理由：一、马俊锋申请二审法院将该商铺买卖协议撤销，马俊锋将该涉案商铺退还给亿鸿达房产公司。理由如下：马俊锋本系高昌区光明路58号的拆迁户。在2016年政府组织的征收安置中，马俊锋实际得到置换房屋2套（120㎡和100㎡。）、用作超市门面的地下室200㎡、40万元现金。关于地下室200㎡用作超的市门面，在2016年2月4日亿鸿达房产公司出具给马俊锋的承诺中，写到：“我公司赔付给拆迁户马俊锋光明路光明华庭小区地下室使用面积200平方米，位于进口两侧，地下室业态为超市…。以上条件如不能保证，在同等条件下给一楼200平米商铺。”实际上该200平米地下室商铺是属于人防工程，是不能进行办证和买卖的。那么，亿鸿达房产公司就该履行承诺给马俊锋一楼200平米的商铺。但在实际的操作过程中，由于亿鸿达房产公司的诱导，马俊锋将这200平米的店铺以每平方米3,000元，总计600,000元，部分折抵了亿鸿达房产公司价值2,354,181.4元的位于一楼面积186．94平米商铺（3-105号）的首付款。这对马俊锋无疑显失公平的。亿鸿达房产公司在向马俊锋销售位于光明华庭3-105的商铺的过程中，存在诱导行为，致使买卖合同显失公平。并且马俊锋签订该商铺购买合同时，并没有取得妻子鲍玉文的同意，属于单方的无权处分。一审法院并没有查清楚以上事实，请二审法院查明该事实，撤销该商铺买卖协议。 二、关于逾期付款利息45,600元的问题，马俊锋是不应当承担该费用的。原因如下：1．首先，如上所说，关于3-105商铺的买卖，对马俊锋来说是显失公平的，马俊锋因为该房屋置换买卖的事情，与妻子发生了巨大的矛盾，并且分居三年之久，马俊锋为此事存在巨大的委屈和不满，是没有动力也没有能力去付这个款项的。2．该商铺交付后，地暖和屋顶都漏水严重，以致商铺不能正常出租经营。马俊锋多次找亿鸿达房产公司维修，但是亿鸿达房产公司搁置了一个月才处理好。而此时，马俊锋为了留住该商铺的租客，将租金从每年的160,000元降到140,000元，并且签订的是四年的合同。3．马俊锋为3-105商铺，倾尽了所有家庭积蓄，并将拆迁得来的置换房屋2套（120㎡和100㎡）、地下室200㎡、400,000元补偿金，全部以直接或间接的方式投入了该商铺，包括现在还欠银行的按揭款470,000元，以及欠被一审法院认定的欠款360,000元。至今马俊锋一家人还租住在出租房内，没有拥有自己的房屋，孩子在外地上大学，需要大量的经济支持。马俊锋作为退伍伤残军人，要支撑整个家庭生活运转以及债务偿还，实在是被逼上了穷途末路。造成眼前马俊锋这种困境固然是由于马俊锋的正直、忠诚、甚至是愚钝、对人毫无防范，但其中也有亿鸿达房产公司的存在的欺瞒和误导行为。 亿鸿达房产公司辩称，原审的所有事实均有书面协议佐证，原审认定没有错误之处，马俊锋根据双方签订的买卖合同取得了房屋所有权并出租使用，依法应当履行付款义务，原审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 亿鸿达房产公司向一审法院起诉请求：1．判令马俊锋立即支付拖欠的购房款360,000元；2．判令马俊锋支付逾期付款利息45,600元，上述两项合计：405,600元；3．本案诉讼费用由马俊锋承担。 一审法院认定事实：法院经审理认定事实如下：被告系拆迁安置户，2017年7月17日原告（甲方）、被告（乙方）达成一份《欠款协议》，约定：乙方为拆迁安置户，根据甲乙双方签订拆迁安置协议赔偿乙方200平方米的地下室，现甲方以每平方米3,000元的价格回购，共计600,000元，此房款抵扣为乙方购买的甲方开发的光明华庭3-105铺房款。3-105铺原价为2,354,181.4元，抵扣后总房款为1,754,181.4元（大写：壹佰柒拾伍万肆仟壹佰捌拾壹元肆角元整）。首付款1,084,181.4元（已付首付款404,181.4元，2号楼2单元602号房抵款320,000元），欠甲方360,000元首付款。670,000元为银行按揭方式支付甲方。甲乙双方经过友好协商，就对乙方欠甲方360,000元一事达成以下协议：一、2016年2月4日乙方与吐鲁番市房屋征收与补偿管理办公室签订的“房屋征收补偿安置协议书（合同）”中安置给乙方2-2-602号房产权归甲方所有；二、还款时间：1.2018年12月31日前还款200,000元；2.2019年8月20日前还款160,000元；三、逾期付款的约定：逾期还款，买受人按月向出卖人支付逾期应付款百分之一点五的违约金。落款处有原告盖章、被告签名、捺印及联系方式。2017年7月18日双方又签订了一份《补充协议》，约定：一、乙方为拆迁安置户，甲方于2016年2月4日给乙方出具的承诺书的内容，补偿乙方200平方米的地下室；二、现乙方购买甲方开发的光明华庭3-105铺，面积186.94㎡，单价12,593.25元，总价2,354,181.4元。现甲方以每平方米3,000元的价格将补偿给乙方200平方米的地下室回购，共计60万元，此款项抵扣为乙方购买甲方开发的光明华庭3-105铺房款。抵扣后总房款为1,754,181.4元（大写：壹佰柒拾伍万肆仟壹佰捌拾壹元肆角元整）；三、乙方同意，甲方于2016年2月4日给乙方出具的承诺书作废。落款处有原告盖章及被告签名、捺印。2017年8月7日双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1．本案涉诉房产为3XXXX号铺；2．该商品房的房产测绘机构为吐鲁番经纬测绘有限公司，其预测建筑面积共186.94平方米；3．该商品房按照建筑面积计算，每平方米9,383.66元，总价1,754,181.4元；4．付款方式：买受人应当于2017年8月7日前支付首期房价款884,181.4元，余款870,000元申请贷款支付等。合同签订后，原告向被告交付了本案涉诉商铺，被告亦已将该商铺出租，但双方2017年7月17日签字认可的欠款协议中的360,000元，被告至今未付，故成讼。 一审法院认为，原、被告双方签订的《欠款协议》《补充协议》及《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，对双方均具有法律约束力。《商品房买卖合同》对前述《欠款协议》《补充协议》进行了追认和履行。而2017年7月17日双方签订的《欠款协议》中对案涉商铺的位置、付款方式及欠款的由来、支付时间、逾期付款违约责任等均进行了约定，被告未按时支付购房款的行为，显属违约，故原告要求被告支付欠款及逾期付款利息的诉请，法院予以支持。被告辩称原告公司在拆售涉诉商铺时存在欺诈行为，但未向法庭提供证据予以证实，法院无法采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告马俊锋于判决生效后十日内一次性向原告新疆亿鸿达房地产开发有限公司支付欠款360,000元及逾期付款利息45,600元，合计405,600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,384元，减半收取3,692元，由被告马俊锋负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：马俊锋是否应当给亿鸿达房产公司支付欠款360,000元及逾期利息45,600元。因双方签订的《欠款协议》《补充协议》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，都属有效合同，双方均应全面履行。亿鸿达房产公司按双方签订的《商品房买卖合同》的约定，给马俊锋交付了3XXXX号商铺，马俊锋应按约定的时间给亿鸿达房产公司支付房款。马俊锋未按约定时间给亿鸿达房产公司付清购房款，至今仍欠亿鸿达房产公司房款360,000元的行为，属违约行为，一审判决马俊锋支付欠款360,000元及逾期付款产生的利息损失45,600元正确，本院予以确认。马俊锋上诉认为，亿鸿达房产公司在拆售涉诉商铺时存在欺诈行为，但其在一二审均未向法院提供证据予以证明，故本院不予采信。 综上所述，马俊锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7384元，由马俊锋负担（马俊锋获准免交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 鑫 审 判 员  常昳华 审 判 员  王纳新 二〇二一年四月二十六日 法官助理  祖白达 书 记 员  吴玉朋