山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民再3号上诉人（原审被告）：张加仁，男，1957年8月26日出生，汉族，居民，户籍登记住址五莲县，现住五莲县。委托诉讼代理人：李永良，山东莲信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张晖，女，1987年5月14日出生，汉族，居民，户籍登记住址五莲县，现住五莲县。委托诉讼代理人：李永良，山东莲信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑斗坤，男，1956年11月8日出生，汉族，居民，户籍登记住址五莲县，现住五莲县。委托诉讼代理人：王文轩，山东德与法（日照）律师事务所律师。上诉人张加仁、张晖因与被上诉人郑斗坤房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省日照经济技术开发区人民法院（2020）鲁1191民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张晖及其与张加仁共同的委托诉讼代理人李永良，被上诉人郑斗坤及其委托诉讼代理人王文轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晖、张加仁上诉请求：撤销日照经济技术开发区人民法院（2020）鲁1191民再1号民事判决，改判驳回郑斗坤的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系，原判决认定事实错误。涉案房屋购买于2007年8月，为张晖所有。因郑斗坤于2008年从五莲县调到日照市工作，张加仁将该房屋暂时借给郑斗坤居住。原审中证人证言与事实不符，其中郑明法、李乃才是郑斗坤的同乡亲戚；王育田是郑斗坤的同事，张加仁从没与他们同桌喝酒时说过卖房子的事。2、涉案房屋由张加仁于2008年下半年装修完毕，郑斗坤主张其于2008年春天居住于该房屋与事实不符。提供证人汤某、李某书写的证明材料，二人证明于2008年9月份、11月份装修过涉案房屋。3、房屋买卖合同应当采取书面形式订立，原判决认定张加仁系表见代理属适用法律错误。被上诉人郑斗坤辩称，一审法院认定事实正确，双方之间成立买卖合同关系。1、上诉人未提交任何证据证明房屋是借用。郑斗坤向张加仁交付40万元房款的事实清楚，上诉人陈述相互矛盾且不合常理。2、张晖于2006年1月工作，月工资1000余元且工作时间不足两年，无经济能力购买住宅，涉案房屋实际由张加仁购买。3、汤某、李某出具的证明属于证人证言，证明装修过涉案房屋。两份证明形成于2019年7月份，并非新证据，也达不到上诉人的证明目的。郑斗坤向一审法院起诉请求：1、张加仁、张晖协助办理位于日照经济技术开发区的房屋产权过户手续；2、诉讼费用由张加仁、张晖承担。一审法院原审认定事实：2007年，郑斗坤与张加仁经协商达成口头合同，将登记在张晖名下的位于兴业春天花园18幢1单元401号房以40万元价格转让给郑斗坤，张加仁将张晖与日照兴业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200708310032）原件及房屋钥匙等交付给郑斗坤，郑斗坤对房屋进行了装修，并于2008年春季搬入该房屋居住至今。2008年3月4日，郑斗坤安排其女儿郑霞通过日照银行向张加仁账户存款40万元。一审法院原审判决：一、张晖于本判决生效之日起10日内协助郑斗坤办理兴业春天花园18幢1单元401号房的不动产转移登记手续[产权证号：20090324065，土地使用权证号：日国用（2012）第002238号]；转移登记费用由郑斗坤负担。二、驳回郑斗坤的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费2520元，由张晖负担。一审法院再审认定事实：一、关于郑斗坤提交的案涉房屋《商品房买卖合同》。张加仁、张晖对其真实性提出异议，张晖同时否认其在该合同上签名捺印，认为系郑斗坤自己制作。该合同为原件，加盖案涉房屋出卖人日照兴业房地产开发有限公司的合同专用章及法定代表人丁杰印章，且合同编号与张晖提交的《商品房买卖合同补充协议》的合同编号一致，该证据形式上真实，张晖作为该合同的相对方未提交《商品房买卖合同》等证据以证实郑斗坤提交的合同是不真实的，因此，对张加仁、张晖的异议不予采信，该证据内容真实，与本案待证事实存在关联性，应作为定案依据，能够认定郑斗坤持有案涉房屋购房合同的事实。二、关于郑斗坤提交的户名为张加仁的日照银行储蓄专用存款凭条、户名为郑霞的日照银行储蓄专用取款凭条、户名为郑霞的日照银行储蓄存单。郑斗坤提交的该组证据能够与张加仁、张晖到日照银行调取的证据相互印证，对其真实性予以确认，且与本案存在关联性，应作为定案依据。根据该组证据并结合张加仁、张晖调取的证据以及张加仁提交的账号为37×××40储蓄存单能够认定，2008年3月4日，郑斗坤之女郑霞从其日照银行账号为37×××33的账户取出5万元，从其日照银行账号为37×××55的账户取出35万元，当天存入郑霞为张加仁代开的日照银行账号为37×××40的账户内。以上存取款凭证后附有张加仁、郑霞身份证复印件。张加仁于2008年3月17日将上述储蓄存单内的40万元取出。三、关于郑斗坤提交的2008年2月5日山东省五莲县兴业房地产开发有限公司出具的收条。该证据能够与张加仁、张晖提交的山东省五莲县兴业房地产开发有限公司于2008年3月4日出具的两份收款凭证相印证，内容真实，予以认定，能够认定该款系郑斗坤交纳的购买位于五莲县苑小区的房屋款，进而能够认定上述40万元款项与该东苑小区房屋无关。张加仁、张晖主张其提交的上述两份收款凭证与40万元存单存在关联性，即该40万元系郑斗坤交纳的购买位于东苑小区的房屋款，因该两份收据金额与40万元不符，且未提交其他证据佐证其主张的关联性，对其该主张，不予采信。四、关于张加仁、张晖提交的山东省五莲县兴业房地产开发有限公司出具的张晖工作证明、工资单。郑斗坤对其真实性提出异议，但未提交相反证据佐证，对该证据的真实性予以认定。该证据能够认定张晖自2006年1月在山东省五莲县兴业房地产开发有限公司工作的事实，但因未提交其他证据佐证，不能认定案涉房屋购房款是否为张晖本人交纳。五、关于张晖提交的其与日照兴业房地产开发有限公司于2008年2月29日签订的《商品房买卖合同补充协议》。该证据内容真实，予以认定。六、关于原审中对郑明法、李乃才、王育田、徐金翠、崔平娜的调查笔录。郑明法、李乃才、王育田在调查笔录中的陈述相互印证，能够认定郑斗坤与张加仁进行磋商并购买案涉房屋的事实。徐金翠、崔平娜系案涉房屋邻居，在调查笔录中的陈述相互印证，能够认定郑斗坤自2008年春搬入案涉房屋并一直居住的事实。另，根据当事人陈述和经审查确认的证据，还能够认定如下事实：张加仁与张晖系父女关系。2007年8月31日，张晖与日照兴业房地产开发有限公司签订合同编号为200708310032的《商品房买卖合同》，张晖购买位于日照市房屋一套，房屋建筑面积138.77平方米，储藏室面积24.54平方米，房屋总价款398404元。2008年2月29日，双方签订《补充协议》，确认最终产权面积和价款，确认该房屋建筑面积138.55平方米，储藏室面积24.66平方米，房屋总价款397955元。张晖于同日交纳垃圾清运费、太阳能、公共维修基金、物业费等。张晖于2009年2月23日缴纳房屋契税11938.65元，于2009年4月16日办理《房屋所有权证》，产权证号20090324065，登记产权人张晖，于2012年3月6日办理《国有土地使用证》，不动产权证号日国用（2012）第002238号，登记权利人张晖。张晖于2014年11月18日交纳土地证费218元。同时查明，原审诉讼过程中，郑斗坤提出诉讼财产保全申请，日照经济技术开发区法院于2018年10月12日作出（2018）鲁1191民初1543号民事裁定，查封了案涉房屋一套。郑斗坤为此支出保全费2520元。一审法院再审认为，一、关于郑斗坤与张加仁、张晖之间是否存在房屋买卖合同关系、该合同是否成立并生效问题。首先，关于房屋买卖合同关系是否存在。根据2008年3月4日郑斗坤安排其女儿郑霞通过日照银行向张加仁账户存款40万元的事实，结合郑明法等人的证言，郑斗坤关于原价购买案涉房屋等陈述，以及郑斗坤持有《商品房买卖合同》原件及房屋钥匙、自2008年春搬入案涉房屋居住至今并交纳物业费的事实，能够认定郑斗坤与张加仁就案涉房屋买卖进行了磋商，张加仁将张晖的《商品房买卖合同》原件交予郑斗坤，并以张晖的名义与郑斗坤订立口头房屋买卖合同，将案涉房屋以40万元价款出售给郑斗坤。张加仁称，该40万元款项是其为郑霞完成存款任务，由其将款项转至郑霞名下，后郑霞将该款项以张加仁的名义出具存单。根据查明的案件事实，该款项均来源于郑霞名下存款，张加仁亦未提交其他证据佐证，故对张加仁的该辩解，不予采信。张加仁称其将案涉房屋出借给郑斗坤居住，与其收取40万元款项的事实不符，且未提交其他证据佐证，对其辩解不予采信。其次，关于房屋买卖合同是否成立并生效。《商品房买卖合同》由张晖签订且房屋产权登记在张晖名下，郑斗坤未与张晖本人就房屋转让事宜进行协商，张晖否认其授权张加仁出售案涉房屋且不认可张加仁与郑斗坤口头订立的房屋买卖合同。因此，张加仁的行为是否构成表见代理是案涉房屋买卖合同是否生效的依据。表见代理是指行为人虽然没有代理权，但是第三人在客观上有理由相信其有代理权而与其实施法律行为，该法律行为的后果由本人（被代理人）承担的代理。本案中，第一，张晖否认其授权张加仁与郑斗坤订立房屋买卖合同，郑斗坤亦未提交证据证实张加仁与其订立合同时系受张晖委托，即张加仁无代理权。第二，郑斗坤基于张加仁与张晖系父女关系，且张加仁持有案涉房屋的《商品房买卖合同》原件及房屋钥匙等事实，而订立房屋买卖合同，即存在郑斗坤相信张加仁具有代理权的事实。第三，郑斗坤基于其与张加仁平时熟悉等事实，并未审查张加仁是否接受张晖授权，且张晖亦未提交证据证实郑斗坤出于恶意，明知张加仁无权代理仍订立合同，同时结合郑斗坤已支付合理的购房款等事实，能够认定郑斗坤主观上并无恶意且在缔约过程中不存在重大过失。第四，郑斗坤与张加仁之间订立口头房屋买卖合同的行为，不违反法律规定，且不损害社会公共利益，具备民事行为的有效要件。综上，张加仁的行为构成表见代理，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”案涉口头房屋买卖合同成立并生效，该合同直接约束张晖，郑斗坤和张晖是案涉房屋买卖合同的主体。二、关于张加仁、张晖是否应协助郑斗坤办理案涉房屋产权转移登记手续问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已经查明的案件事实，能够认定案涉房屋转让价款为40万元，郑斗坤以安排其女郑霞向张加仁账户存款40万元的方式向张加仁支付了购房款，即郑斗坤已经依约履行了支付购房款义务，张晖作为案涉房屋登记所有权人应当协助郑斗坤办理产权转移登记手续。双方没有约定办理产权转移登记所需的费用的承担方式，且在诉讼过程中，郑斗坤明确同意自行承担转移登记过程中产生的税费，对此，一审法院予以认定。一审法院再审判决：维持日照经济技术开发区人民法院（2018）鲁1191民初1543号民事判决。原审案件受理费100元，财产保全费2520元，由张晖负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋由张加仁进行装修，装修费用由张加仁自己承担。2019年之前，上诉人未曾要求郑斗坤腾退房屋。上述事实由双方当事人在原审法院再审过程中的陈述、本院二审过程中的陈述予以证实。二审认定其他事实及证据与原审法院再审一致。本院认为，郑斗坤持有涉案房屋购买人张晖与房地产公司的房屋买卖合同原件，主张其与张晖之父张加仁有口头买卖合同，且其于2008年向张加仁交付了40万元款项，结合其已在涉案房屋居住十余年，张晖、张加仁未要求其腾退房屋的事实，应认定郑斗坤与张晖之间的房屋买卖合同成立并生效。张加仁的行为构成表见代理。原审关于涉案房屋由郑斗坤装修的事实认定错误，予以纠正。因房屋由谁装修并不影响买卖合同有效的基本事实，原审判决结果正确，适用法律亦无不当。上诉人张晖、张加仁关于案涉房屋系出借给郑斗坤、未出卖房屋的上诉理由缺乏证据证明，不能成立。其二人的上诉请求，本院不予支持。综上，经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持山东省日照经济技术开发区人民法院（2020）鲁1191民再1号民事判决。二审案件受理费100元，由上诉人张晖、张加仁负担。本判决为终审判决。审判长  申法奎审判员  王东坤审判员  姚 艳二〇二一年四月十九日书记员  刘 静