贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终507号上诉人（原审被告）：田铭，男，1987年9月18日出生，土家族，住贵州省印江自治县。被上诉人（原审原告）：陈国强，男，1970年11月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：陈国肖，男，1973年8月25日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：斯旭阳，男，1990年2月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李林芳，贵州森黔律师事务所律师。原审被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区大凹村。法定代表人：苟继熊，该公司董事长。原审被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司，住所地贵州省铜仁市印江自治县龙津街道河滨北路北侧。负责人：金生华，该公司总经理。上诉人田铭因与被上诉人陈国强、陈国肖、斯旭阳、原审被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司（以下简称炎夏公司）、贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司（以下简称炎夏印江分公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人田铭及被上诉人陈国强、陈国肖、斯旭阳的共同委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼，炎夏房开公司及炎夏房开印江分公司经本院传票传唤后无正当理由未到庭。本案现已审理终结。田铭上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）炎夏印江分公司将其与上诉人签订的《租赁协议》中的部分权利擅自转让给被上诉人，其转让行为对上诉人没有效力。案涉《租赁协议》是上诉人与炎夏印江分公司签订，根据合同相对性原则，合同中权利义务只能由合同的相对方享有和承担。按照合同法的规定，合同一方转让其权利义务应经另一方同意，享受权利同时也应承担义务。炎夏印江分公司与被上诉人擅自转让合同权利的行为是无效的。（二）本案的程序不合法。本案中，被上诉人“获得”收取租金的权利是基于炎夏印江分公司擅自转让合同权利的行为，而不是基于与上诉人具有同等法律关系。炎夏印江分公司既是本案中的权利人，又是义务人。本案不符合民事诉讼法关于起诉的规定。（三）一审判决计算的租期和租金错误。1.《租赁协议》第二条第2款规定租赁期为五年，给予经营户第一年第二年免租期的优惠政策。第三年交3个月，第四年交4个月，第五年交5个月，五年共交12个月。《租赁协议》第一条第2款约定：“租赁期为五年，从2016年12月30日至2021年12月29日止。双方择好日子开业而定、自商贸城正式开业之日起计算。2.上诉人的开业时间是2017年7月1日，合同约定租期从开业之日起计算，本案的租期应从2017年7月1日起计算。根据协议约定租期及租金的计算方法应当是从2017年7月1日至2019年7月1日前两年免交租金；从2019年7月1日至2020年7月1日即租期的第三年，只交3个月的租金，即33,066元。而一审法院对于这一特别约定没有查清和认定，这对上诉人显然不公平。（四）炎夏印江分公司未履行合同义务，支付租金的条件不成就。炎夏印江分公司未履行合同义务，影响了商场的经营，为此，给上诉人等商家造成了极大的经济损失。炎夏印江分公司在未履行合同义务的情况下，被上诉人却要求上诉人支付租金，极不公平合理。综上所述，一审判决认定事实不清，程序错误，判决不当。为此，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈国强、陈国肖、斯旭阳二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法得当，请求驳回上诉，维持原判。原审被告炎夏公司、炎夏印江分公司未作二审答辩。陈国强、陈国肖、斯旭阳向一审法院起诉请求：1.判决田铭、炎夏公司、炎夏印江分公司共同支付房屋租金132,266.4元及利息，利息从2019年1月1日起以132,266.4元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至房屋租金全部付清之日止；2.案件受理费由田铭、炎夏公司、炎夏印江分公司负担。一审法院查明事实：（一）2016年9月，炎夏印江分公司与陈国强、陈国肖、斯旭阳分别签订《商品房买卖合同》，约定将位于贵州省铜仁市印江县房屋出售给斯旭阳，2层2-113、2-114号房屋出售给陈国强、陈国肖。2017年10月26日，以炎夏印江分公司为甲方、田铭为乙方，双方签订《租赁协议》，甲方将位于铜仁市印江县房屋共计314.92㎡出租给田铭使用，租金为租金132266.4元，租赁期间期限为五年，即从2016年12月30日起至2021年12月29日止（双方择好日子开业而定、自商贸城正式开业之日起计算），租金按35元／㎡／月，租赁期五年，给予经营户第一年、第二年免租期的优惠政策，第三年交三个月、第四年交四个月、第五年交五个月，五年共交十二个月，选定商铺时每户需求面积在200㎡左右及以下，交保证金10000元，300--500㎡交保证金20000元，500㎡以上交30000元（所交保证金可抵租金），甲方交房给乙方装修时，乙方应付清第三年租金，500㎡以上的大面积商户可协商分两次付，第二次交付时间为2017年6月1日前，第四年的租金在2017年12月31日前交付，第五年的租金在2018年12月31日前交付，同时约定甲方只负责给乙方商户与商户之间的隔墙砌砖和内外粉刷，其余装修由乙方自负。租赁协议签订后，炎夏印江分公司将房屋交付给了田铭使用，田铭于当日交纳保证金5000元，后又于2017年4月19日交纳订金10000元，共计交纳15000元。（二）2018年7月1日，陈国强、陈国肖、斯旭阳与炎夏印江分公司签订《商品房交付协议》，约定陈国强、陈国肖、斯旭阳认可田铭与炎夏印江分公司签订的《租赁协议》，所租赁房屋产生的租金收益全部归陈国强、陈国肖、斯旭阳所有，相关租户不交纳租金的责任由炎夏印江分公司承担，炎夏印江分公司前期收取的租金由炎夏印江分公司支付给陈国强、陈国肖、斯旭阳。当日，炎夏印江分公司与陈国强、陈国肖、斯旭阳一起在商场多出显眼位置张贴《温馨告知》，告知众多承租人案涉房屋“已正式交付给购房客户，《租赁协议》依旧有效，但租金收益全部归购房客户所有，公司前期收取的租金会支付给购房客户，如承租人有购买商品房或者续租等事宜，直接与购房客户商谈。”至今，炎夏印江分公司未将已收取田铭的保证金及订金共计15000元交付给陈国强、陈国肖、斯旭阳，田铭亦未按照《租赁协议》及《温馨告知》的约定向陈国强、陈国肖、斯旭阳支付租金。（三）田铭租赁的案涉商铺由田铭自行完成了隔墙砌砖和粉刷并负担费用，于2017年7月1日已正式开业，至今仍在正常营业。案涉商品房未取得不动产权属证书，经印江县人民法院组织调解，炎夏印江分公司自愿赔偿陈国强、陈国肖、斯旭阳逾期交房及逾期办证违约金共计3000元，并自愿于2022年3月31日前将房屋不动产转移登记至陈国强、陈国肖、斯旭阳名下，并交付不动产权属证书。炎夏印江分公司系炎夏公司设立的分公司。一审法院认为：（一）依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照合同约定履行义务。炎夏房开印江分公司与陈国强、陈国肖、斯旭阳签订《商品房买卖合同》，合同签订后，炎夏印江分公司未按照约定时间交房及办理转移登记，陈国强、陈国肖、斯旭阳为此将炎夏印江分公司诉至法院，经人民法院调解，陈国强、陈国肖、斯旭阳与炎夏房开印江分公司就逾期交房及逾期办证违约责任及办理不动产权证书达成调解协议，并经人民法院确认，该调解协议即系对《商品房买卖合同》的进一步确认。炎夏印江分公司将案涉商铺出售给陈国强、陈国肖、斯旭阳，又将案涉商铺出租给田铭，后陈国强、陈国肖、斯旭阳与炎夏印江分公司签订《商品房交付协议》，并确认《租赁协议》继续有效，该《商品房交付协议》的实质即为债权转让，炎夏印江分公司在商场多处显眼位置张贴《温馨告知》，告知租户《租赁协议》的租金权利、义务归陈国强、陈国肖、斯旭阳，向债务人履行了告知义务，该合同转让符合《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，应属合法有效，并对债务人（租户）产生法律效力。债务人（即租户）应当按照《租赁协议》向陈国强、陈国肖、斯旭阳履行租金支付义务。田铭提出其与陈国强、陈国肖、斯旭阳没有租赁关系，陈国强、陈国肖、斯旭阳不具备本案诉讼主体资格，无权要求其支付租金的辩解意见，不符合《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”的规定，不予采信；田铭提出未支付租金系因炎夏印江分公司未完善消防设施和按照《租赁协议》为其隔墙砌砖、粉刷，其自行因安装地板砖、吊顶、仿瓷、孔灯和消防安装、监控、隔墙等花去20,759元，该费用应当从租金中扣除的辩解意见，经庭审查明，《租赁协议》约定的隔墙砌砖、粉刷确系田铭自行完成并负担费用，但田铭提供的浙江商贸城各品牌门头、隔墙面积统计表费用中包含了田铭除隔墙、粉刷以外的其他应由其自行负担的装修费用，且分割不出隔墙砌砖、粉刷费用的具体费用金额，结合田铭租赁商铺的面积314.92㎡，庭审中陈国强、陈国肖、斯旭阳认可扣除隔墙砌砖、粉刷费用5,000元的事实，对田铭隔墙砌砖和粉刷的费用酌情支持8,000元为宜，该费用应当从租金中予以扣减。炎夏印江分公司已将债权转让给陈国强、陈国肖、斯旭阳并以公告方式向众多租户履行了告知义务，该合同转让对众多租户均有效，陈国强、陈国肖、斯旭阳依法有权依照《租赁协议》向田铭主张租金。《租赁协议》签订后，田铭仅支付保证金及订金共计15,000元，庭审中，炎夏印江分公司认可该15,000元转为租金，结合前述酌情支持的隔墙砌砖和粉刷费用8,000元，田铭应当支付租金为132,266.4元-15,000元-8,000元=109,266.4元。再结合《商品房交付协议》和《租赁协议》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”和《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，炎夏公司应当将已经收取田铭的15,000元交付给陈国强、陈国肖、斯旭阳，田铭应当向陈国强、陈国肖、斯旭阳支付租金109,266.4元。关于炎夏房开公司、炎夏印江分公司与田铭支付责任如何分担的问题。炎夏印江分公司在《商品房交付协议》中承诺“相关租户不交纳租金的责任由炎夏房开印江分公司承担”，该承诺应视为系炎夏印江分公司自愿对租户不交付租金的后果承担连带支付责任，该约定系炎夏印江分公司的意思自治，不违反国家法律法规的规定，应予尊重。故炎夏公司对案涉租金109,266.4元应当承担连带支付责任，炎夏公司承担支付责任后，有权向田铭追偿。关于利息问题。《租赁协议》并未约定逾期支付租金需承担利息，陈国强、陈国肖、斯旭阳主张逾期支付租金利息既无事实依据，亦无法律依据，故对支付利息的请求，不予支持。一审法院判决：一、田铭与贵州炎夏房地产开发有限责任公司于判决生效之日起15日内连带支付陈国强、陈国肖、斯旭阳租金109,266.4元，贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担支付责任后，有权向田铭追偿;二、贵州炎夏房地产开发有限责任公司于判决生效之日起15日内将已收取田铭的租金（订金）15,000元支付给陈国强、陈国肖、斯旭阳；三、驳回陈国强、陈国肖、斯旭阳本案的其他诉讼请求。案件受理费3,122元，已减半收取计1,561元，由陈国强、陈国肖、斯旭阳负担139元，由田铭、贵州炎夏房地产开发有限责任公司各负担711元。在二审中，各方均未提交新的证据。对一审查明事实，二审予以确认。同时，关于二楼过道地砖实际由谁装修的问题，经查，在一审中承租户田铭提供二楼过道地砖装修后的照片，用以证明该地砖是由承租户装修完成，对此陈国强、陈国肖、斯旭阳及炎夏公司和炎夏印江分公司质证称“房开公司只负责隔墙的分隔，其他的方面并不属于房开公司的责任”，然而根据双方租赁合同第三条的约定“铺好公共通道的地砖”属于开发商的义务。据此，本院认定，开发商未按合同约定完成案涉二楼过道地砖的铺设义务，该地砖由相应承租户实际铺设。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1.陈国强、陈国肖、斯旭阳是否享有主张案涉房屋租金的权利，是否具有原告的诉讼主体资格；2.一审对案涉租赁期的确定及租金的计算是否正确；3.出租方履行租赁合同是否符合合同约定，租金支付条件是否成就，应否抵扣租金。本院认为：（一）关于陈国强、陈国肖、斯旭阳是否享有主张案涉房屋租金权利的问题。炎夏印江分公司与陈国强、陈国肖在签订《商品房交付协议》，约定炎夏印江分公司将案涉房屋的租金权利转让给陈国强、陈国肖、斯旭阳享有。并且，炎夏印江分公司已在商贸城过道等公共位置张贴了载明权利转让内容的《温馨告知》，应视为其已将权利转让的事实通知了租户，因而该权利转让协议合法有效，对租户具有法律拘束力。因而，陈国强、陈国肖、斯旭阳有权要求田铭向自己支付租金，其具有原告的诉讼主体资格。然而，陈国强、陈国肖、斯旭阳取得的权利，仅限于炎夏印江分公司的原有权利。承租户田铭针对租赁合同享有的抗辩权，及于炎夏印江分公司和陈国强、陈国肖、斯旭阳；并且，鉴于合同的相对性，炎夏印江公司不能以“房屋已经出让或权利已经转让”为由，对抗承租户田铭提出的租赁合同抗辩。因此，田铭所称“案涉权利转让协议对其不产生法律效力，从而主张陈国强、陈国肖、斯旭阳的起诉不符合规定、本案程序不合法”的意见，不能成立。（二）关于租期及租金的计算问题。虽然案涉租赁合同约定五年的租赁期限从2016年12月30日至2021年12月29日止，但同时还约定租期由双方择好日子开业而定，自商贸城正式开业之日起计算。田铭主张开业时间为2017年7月1日，炎夏印江分公司对此予以认可，因而案涉房屋的实际租赁期限应为2017年7月1日至2022年6月30日。根据合同约定，出租方优惠后田铭总共只需支付12个月租金，按每平方米每月35元计算12个月租金应为132,266.4元。因此，一审对五年租金数额的计算正确；但对租赁期限的认定不当，二审予以纠正。（三）关于租金的支付条件是否成就以及租金的减扣问题。案涉租赁合同约定交房装修时付清第三年租金，第四年租金在2017年12月31日前交付，第五年租金在2018年12月31日前交付。炎夏印江分公司交付案涉房屋后，田铭已实际占用使用，且双方约定的租金支付期限已经届满，为此田铭应当支付相应租金。田铭主张“根据合同的约定，应当在开发商完成公共设施的建设后，才交第三年的租金，因而租金支付条件尚未成就”，经查双方租赁合同约定的是“……承租户验收后才可以进场装修，才交第三年的租金”，由于在本案中承租户已实际进场装修和使用房屋，因此田铭的该主张缺乏合同依据，本案的租金支付条件已经成就，承租户的抗辩理由不能成立。然而，在双方履行合同的过程，由于炎夏印江分公司未履行合同约定的装修义务，导致原本应由其负责的商户间的隔墙砌砖和内外粉刷，以及公共通道地砖铺设等设施的完善，实际由租户集体出资完成，从而产生了额外的装修费用，该费用应当在相应租金中予以扣减。在一审中，田铭主张其花费装修费为20,759元，由于该费用包括按合同应当承租户自己承担装修费用的部分，故一审根据炎陈国强、陈国肖、斯旭阳对“隔墙费装修费为5,000元”的自认，对田铭的租金扣减8,000元。此扣减方法及金额，而未能将租户完善公共通道地砖铺设等设施所产生的费用予以适当扣减，明显不当，对此二审予以纠正。案涉商贸城的商户间隔墙以及二楼过道地砖等公共设施，系因开发商未按合同约定完成装修，后由租户集体出资进行完善；在双方均不能提供证据证明每户出资金额，且难以区分每户投入成本的情况下，结合商贸城的现状、造成该后果的原因以及双方的举证责任，综合确定田铭支付的应由开发商承担的装修费为15,000元（隔墙8,000元+公共部分7,000元），并在租金中予以减扣较为合适。因此，田铭租赁五年产生的租金为132,266.4元，扣减已支付的保证金、订金15,000元及装修费用15,000元后，还应支付租金102,266.4元。另外，根据权利转让协议的约定，炎夏印江分公司应将已收取田铭的15,000元保证金及订金交付给陈国强、陈国肖，并对田铭的租金支付义务承担连带责任。因炎夏印江分公司系炎夏公司设立的分公司，其民事责任应由炎夏公司承担，一审据此作出由“炎夏公司向陈国强、陈国肖支付保证金及订金15,000元，并对田铭的租金支付义务承担连带责任”的处理，并无不当。综上所述，上诉人田铭的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定主要事实清楚，部分事实有误，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2559号民事判决主文第一项内容为“田铭于判决生效之日起15日内支付陈国强、陈国肖、斯旭阳租金102,266.4元，贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担连带支付责任，其实际支付后有权向田铭追偿。”二、维持贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2559号民事判决主文第二项、第三项及案件受理费负担决定。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2,785元，由上诉人田铭负担2,000元，由贵州炎夏房地产开发有限责任公司负担392.5元，由陈国强、陈国肖、斯旭阳负担392.5元。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  向 前二〇二一年四月十六日法官助理丁雄书记员张祝红