浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初5630号 原告（反诉被告）：孙盛，男，汉族，1976年4月5日出生，住所地：上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：钱莉琴，浙江银湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：戴亚华，女，汉族，1972年1月6日出生，住所地：浙江省长兴县。 委托诉讼代理人：戴建，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙盛与被告（反诉原告）戴亚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理，依法由审判员黄剑适用简易程序审理。戴亚华在管辖权异议期间提出管辖权异议，本院依法作出驳回申请的裁定后，戴亚华向湖州市中级人民法院提起上诉，湖州市中级人民法院于2021年1月21日作出裁定维持原裁定。戴亚华于2021年2月28日向本院提起反诉，本院审查后予以受理。本院于2021年3月11日第一次公开开庭进行审理，孙盛及其委托诉讼代理人钱莉琴，戴亚华及其委托诉讼代理人戴建到庭参加诉讼。第一次庭审中，孙盛当庭增加诉讼请求，戴亚华申请延长答辩期限，本院予以准许。本院于2021年3月31日第二次公开开庭进行审理并当庭宣告判决。孙盛及其委托诉讼代理人钱莉琴，戴亚华及其委托诉讼代理人戴建到庭参加诉讼。 孙盛起诉称：孙盛于2020年6月9日在淘宝阿里拍卖平台拍得位于湖州××路××号商业房地产，并于2020年7月24日完成交接手续，拍卖确认书中明确写明：拍卖成交且与管理人完成交接手续后产生的租金由竞买人向承租方收取。戴亚华于2019年6月18日己做过询问笔录，也签字确认了拍卖成交后产生的租金按照约定需支付给竞买人。孙盛向戴亚华收取租金并出示拍卖成交确认书和法院执行通知书，但多次催缴其一拖再拖不履行交纳租金义务。戴亚华结欠租金的行为已构成违约，2020年12月16日，孙盛向戴亚华发出了解除合同通知书，在其在场的情况下在其承租的涉案房屋内进行了张贴、告知。现为维护自身的合法权益，请求法院判令：1.确认双方之间的房屋租赁合同于2020年12月16日解除；2.戴亚华立即停止使用并腾空返还房屋；3.戴亚华支付自2020年7月24日起至实际返还房屋之日止的房屋租金，并自2020年7月24日起按年租金每日8‰计付逾期付款违约金至实际清偿日止；4.由戴亚华承担本案诉讼费。 戴亚华答辩称：戴亚华与吴兴金濠房产中介所（以下简称金濠中介）签订租赁协议后，后续与产权人湖州兴合能源有限责任公司（以下简称兴合能源公司）重新签订过租赁合同，此后兴合能源公司破产，戴亚华又与破产管理人就租赁合同关系达成新的合意，但未约定租金的支付期限。依照法律规定，双方未约定租赁期限的，租金支付方式应当为“现租后付”，故2020年度的租金应付期限为2021年8月31日。孙盛在2021年1月7日对戴亚华承租商铺拉闸断电，致使戴亚华无法使用商铺，系其违约在先。戴亚华付款期限尚未届至，不存在延期支付租金的违约行为，故孙盛主张的解除合同的条件不成就。综上，请求驳回孙盛的全部诉讼请求。 戴亚华反诉称：湖州××路××号一楼新姚记馄饨店房屋原由案外人黄英从金濠中介处承租并从事餐饮经营。2017年底，黄英经金濠中介同意将上述店面以30万元转让费的价格转让给戴亚华，后戴亚华与金濠中介签订房屋租赁合同，对上述房屋的使用范围、租赁范围、租金以及相关费用等内容进行了约定。2018年年中，戴亚华欲将上述店面转让给他人并联系金濠中介，但该中介告知因兴合能源公司破产清算，在此期间该房屋无法转让，故戴亚华继续自行经营。2020年8月，孙盛口头告知上述房屋已由其通过法院拍卖程序竞买取得，要求戴亚华支付租金。戴亚华告知其并非租赁合同的相对方，且因兴合能源公司破产而产生重大损失，并提出协商解决，在房屋转租取得转让费后结算。2020年11月，戴亚华收到孙盛起诉的相关诉讼材料；2020年12月，孙盛向戴亚华发出解除合同通知书，戴亚华同日回函。2021年1月7日，孙盛单方对涉案房屋进行拉闸断电处理，双方就纠纷在吴兴区公安分局朝阳派出所调解未果，但事后孙盛亦未恢复供电，戴亚华无奈停止经营至今。戴亚华认为，涉案房屋原所有权人兴合能源公司的破产清算造成戴亚华巨大损失，孙盛明知涉案房屋存在租赁关系拍得房屋，应当对该公司造成戴亚华的损失承担赔偿责任；另孙盛单方面拉闸断电，导致无法经营产生相应的损失，应当由其承担赔偿责任。综上，特反诉请求：1.孙盛赔偿戴亚华损失285821元；2.诉讼费由孙盛承担。 针对戴亚华的反诉请求及答辩意见，孙盛在庭审中口头答辩如下：转让费与租赁合同无关联性，戴亚华的反诉请求无事实及法律依据，请求驳回其全部反诉请求。关于双方租金的支付期限，应当按照2017年合同的约定，该合同明确约定每半年支付一次租金，现付后用。即使按照戴亚华的陈述，2020年度前半年度的租金已至付款期限。故合同解除的条件已成就，戴亚华抗辩无事实及法律依据。 孙盛为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据： 1.拍卖成交确认书、不动产登记证明（照片打印件）、交接确认书、吴兴区人民法院民事裁定书和协助执行通知书、不动产预告登记证明，证明孙盛系湖州市××路××号房屋所有权人，自2020年7月24日起接管案涉房产并享有占有、使用及收益等权利； 2.兴合能源公司破产管理人向承租户作询问笔录（盖破产管理人章复印件），证明破产管理人明确告知承租人涉案房屋启动司法拍卖及成交后向新买受人交付租金，戴亚华明确同意，对原出租人等予以确认； 3.房屋租赁合同（盖破产管理人章复印件），证明戴亚华与金濠中介签订了房屋租赁合同，约定：承租案涉房产用于营业使用，年租金17万元，付款方式为租金半年收取一次，每次提前一个月支付费用，如逾期则承担违约责任及解除合同等； 4.微信聊天记录截图，证明孙盛向戴亚华催讨租金的事实； 5.电子视频，证明2020年12月16日孙盛向戴亚华提交解除合同通知书，并在其承租的店里进行张贴，戴亚华本人在场； 6.2021年1月5日湖州市公安局吴兴公安分局朝阳派出所调解电子录音，证明：1.戴亚华明知孙盛7月23日进场，对其作为新的出租主体无异议；2.孙盛明确告知戴亚华再不支付租金即采取停电等措施，戴亚华明确表示自身不打算继续经营，不再备货，不存在经营损失。 戴亚华为支持其本诉答辩意见及反诉诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.房屋租赁合同两份、案涉房屋的房屋产权证复印件，证明戴亚华承租案涉房屋过程，系在不知情的情况下签订合同，在2017年10月1日与案涉房屋原所有权人兴合能源公司签订的房屋租赁合同，涉案房产当时实际所有权人兴合能源公司； 2.营业执照以及食品经营许可证，证明戴亚华承租案涉房屋从事餐饮经营； 3.收条，证明戴亚华在2017年8月底承租案涉店面时向前一承租人黄英支付案涉店面转让费30万元； 4.发票、微信账单（截图）、汇款明细、聊天记录，证明孙盛私自对涉案房屋停电对戴亚华造成损失； 5.律师函及邮寄单，证明戴亚华向孙盛发送律师函，对其单方强行停电并通知解除合同提出异议； 6.拍摄于2021年3月30日的照片，证明孙盛在涉案房产张贴招租告示，自行处置租赁房产。 对各方提交的证据，结合对方的质证意见，本院审查认证如下：对孙盛提交的拍卖成交确认书、不动产登记证明以及本院裁定书、协助执行通知书等，能够证实其通过司法拍卖的途径受让涉案房产及其具体时间等；管理人询问笔录可以证实兴合能源公司破产管理人征询涉案房产承租人带租转让的意见并与其确认租赁期限、租金以及后续租金支付等事宜；戴亚华对微信聊天记录的截图真实性不予认可，且未能提交原件，本院无法审查对话双方身份，对其证明力不予确认；电子视频结合戴亚华提交的律师函以及双方庭审中的陈述，能够证实孙盛于2020年8月催讨租金以及2020年12月16日当面向戴亚华送达解除合同通知书；戴亚华对录音证据的真实性无异议，可以证明双方就租房事宜在湖州市公安局吴兴公安分局朝阳派出所进行协商。戴亚华提交的2017年8月30日租赁合同能够证实其与金濠中介签订租赁协议，并约定相关合同权利义务；对2017年10月1日其与兴合能源公司签订的协议，结合焦点在下文予以论述；营业执照能够证实戴亚华在涉案房产从事餐饮经营；转让费收据及机打发票等与本案无关联性，本院对其证明力不予确认；2021年3月30日照片，结合孙盛庭审中的陈述，能够证实孙盛自该日起接管涉案房产。 本院经审理，认定事实如下：2017年8月30日，戴亚华（乙方）与湖州金濠房产中介（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方自愿将坐落于湖州市××路××号××楼新姚记馄饨店的房屋出租给乙方使用，租赁期限为四年，自2017年9月1日至2021年8月30日，租金为每年17万元，甲方向乙方收取出租房年租金10%的押金即17000元，租金半年收取一次，乙方每次提前一个月支付租金；如逾期一日，由甲方按年租金每天8‰向乙方加收违约金，并以实际逾期天数累计，逾期15天仍不付清租金及本合同款项下约定的其他费用，甲方有权提前解除合同终止租赁关系。另合同约定：任何一方未能履行合同约定的条款或有关法律规定，另一方有权提前解除合同，并要求对方承担责任。2017年10月1日，兴合能源公司（甲方）与戴亚华（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日，租金为1万元一年。合同另约定了双方其他权利及义务。戴亚华承租涉案房屋后，于2017年10月20日登记设立个体工商户，字号为吴兴戴姚记馄饨店，经营场所为湖州市吴兴区龙溪南路****西面**。后戴亚华在上述店面进行餐饮经营等。承租后，戴亚华于2017年期间向金濠中介支付第一年度租金17万元。 因兴合能源公司进入破产清算程序，2019年6月18日，管理人国浩律师（杭州）事务所与戴亚华在内的9户涉案房产承租户作询问笔录并对相关事项进行确认，具体确认如下事项：戴亚华等9人系龙溪南路318号房产的实际承租人，戴亚华经营该房产一楼新姚记馄饨店，租期为4年（2017年9月1日至2021年8月30日），年租金17万元；实际出租人为兴合能源公司，金濠中介是该公司的名义公司或工具公司；破产管理人拟对涉案资产启动带租司法拍卖，承租人同意带租拍卖，并同意在成交后产生的相应租金按照约定支付至新的买受方；买受方买受后承租人继续享有租赁合同约定的承租权，租赁到期后由承租人与买受人协商续租事宜。2020年6月9日，孙盛在淘宝网阿里拍卖破产清算平台参与公开拍卖活动，并竞价拍得兴合能源公司名下位于湖州市××路××号的商业房地产。2020年7月23日，孙盛与兴合能源公司管理人签订拍卖成交确认书，双方对标的物及其价款、付款方式等进行约定。2020年7月24日，孙盛与兴合能源公司破产管理人签订不动产等资产交接确认书，双方确认：自确认书签订日起，由接收方接管标的物的占有、使用及收益的权利，并承担标的物资产的全部毁损、灭失等风险。2020年10月27日，孙盛就上述房产办理产权登记，并取得不动产产权证。 孙盛受让上述房产后，于2020年8月期间向戴亚华催讨自2020年7月24日起的租金，催讨未果后，孙盛于2020年12月16日至戴亚华经营的涉案商铺送达解除合同通知书；并于2021年1月上旬其就涉案房产做停电处理。后双方就租金支付、合同解除等事宜协商未果，以致纠纷成诉。 另查明，2021年1月期间，戴亚华对涉案商铺内相应厨房设备等进行处置并着手腾空涉案房屋，至2021年3月30日腾空涉案房屋；孙盛于2021年3月30日起在涉案商铺并张贴招租告示等。 再查明，按照年租金17万元的标准计算，2020年7月24日至2020年12月16日的租金为67534.25元，2020年12月17日至2021年3月30日的占有使用费为47972.60元。 本院认为：本案争议的焦点为：一、租赁合同解除条件有无成就？二、如解除条件尚未成就，出租人有无违约行为并导致承租人损失，具体损失情况如何？ 戴亚华与金濠中介于2017年8月签订的房屋租赁合同，明确约定了租赁期限、租金支付、违约责任等，合同签订后，戴亚华亦按照该合同的约定支付租金并在涉案房产进行餐饮经营。金濠中介虽非该房产的所有权人，但原所有权人兴合能源公司其破产管理人通过与戴亚华等9名租户作询问笔录、签订确认书等，双方确认的租赁期限、租金价款及支付方式等与原金濠中介签订的租赁合同相一致，并确认双方依照原合同租赁期限继续履行；且双方确认实际出租人为兴合能源公司，金濠中介系该公司的名义公司或工具公司。本院认定双方签订确认书并作询问笔录，系兴合能源公司破产管理人与承租人对原租赁合同及项下权利义务的确认，亦系兴合能源公司破产管理人对租赁合同的追认。该租赁合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。兴合能源公司与戴亚华于2017年10月1日签订的租赁合同，其租赁期限及租金支付等重要条款，均与2017年8月合同及后续与破产管理人确定的不一致，本院认定其并非双方之真实意思表示，具体合同条款以2017年8月合同为准。戴亚华抗辩认为，戴亚华与兴合能源公司破产管理人达成新的合意或对原租赁合同进行变更，与本院认定不符，本院对该节不予采信。 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现孙盛依法受让涉案房产，原租赁合同在其及戴亚华之间继续有效，对双方具有约束力。按照合同约定，承租人支付租金半年收取一次、每次提前一个月支付租金。戴亚华自认孙盛自2020年8月催讨租金，戴亚华未能按期支付，显属违约。依照双方合同约定，逾期支付租金超过15日，出租方有权解除合同并支付逾期付款违约金。现戴亚华未能按期履行合同，合同解除条件已成就，孙盛于2020年12月16日书面通知其解除合同，符合合同约定，本院确认双方合同于2020年12月16日解除。合同的权利义务终止的，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方就租赁关系存续期间的租金，应当按照合同约定计算。即2020年7月24日至2020年12月16日租赁合同存续期间的租金，依照合同约定计算，具体数额以本院查明为准。合同解除后，双方就合同解除事宜未能达成一致意见，进行房屋的腾退并办理交接手续，后续戴亚华仍占有涉案房屋直至2021年3月30日，就上述期间，本院认定由戴亚华支付涉案房屋占有使用费，标准参照租赁合同约定。对逾期付款的违约金，因孙盛未能举证证明其损失情况，本院在合同约定基础上酌情调整按年利率12%计算。对应当支付租金的付款时间节点，因本案涉案房产通过破产程序转让，在转让过程中，承租人无法得知具体的受让人，应当以受让人催讨租金的时间为准。戴亚华在反诉中自认，孙盛于2020年8月口头催讨租金，故本院认定租金应当自2020年9月1日起计算违约金。庭审中，双方确认戴亚华已于2021年3月30日腾空涉案房屋，故孙盛要求戴亚华腾空涉案房屋的请求，本院不予支持。戴亚华反诉称，孙盛违约致使其产生相应损失，与本院认定事实不符，本院对其反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、确认2017年8月30日签订的房屋租赁合同于2020年12月16日解除； 二、被告戴亚华应支付原告孙盛租金67534.25元，房屋占有使用费47972.60元，合计115506.85元，并以67534.25元为基数、按照年利率12%计算支付自2020年9月1日起至实际清偿日起的违约金，限于本判决生效之日起七日内清偿； 三、驳回孙盛的其他本诉请求； 四、驳回戴亚华的全部反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3596元，减半收取1798元；由原告孙盛负担98元，由被告戴亚华负担1700元；反诉受理费2794元，由反诉原告戴亚华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉物并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黄 剑 二〇二一年四月七日 法官助理  吴晨悦 书 记 员  金子昂