浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初2353号 原告（反诉被告）：吕永杰，男，1979年9月9日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：吴淑萍、陈蔚,浙江拓思律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王某2，男，1984年3月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：施丽娜，女，1987年1月19日出生，汉族，住渐江省义鸟市。 被告：王某1，女，2013年4月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。 法定代理人：王某2，男，1984年3月9日出生，汉族，住浙江省义乌市，系王某1父亲。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陶旭明、杨文强,、实习律师。 原告吕永杰为与被告王某2、施丽娜、王某1合同纠纷一案，于2021年1月29日向本院提起诉讼，本院受理后，被告王某2、施丽娜于2021年2月7日提起反诉，本院予以准许。本案依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告吕永杰及其委托诉讼代理人陈蔚，被告王某2及三被告的共同委托诉讼代理人陶旭明、杨文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吕永杰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告于2019年9月2日签订的《置换权益转让合同》有效；2.判令三被告协助原告办理位于义乌市××镇××村××区高层楼房105平方米置换权益面积对应的权益凭证过户更名手续；3.判令三被告支付违约金（自2021年1月10日起按总房款万分之三计算至实际协助办理过户手续之日止）；4.判令三被告支付原告律师费20000元。庭后，原告申请撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：2019年9月2日，原告与被告王某2、施丽娜签订《置换权益转让合同》，约定被告将其获得的义乌市××镇××村××区高层楼房可置换权益面积630平方米中的105平方米权益面积以成交单价7100元／㎡、总成交价格745500元转让给原告，且约定应在权益凭证下发之日起三十个工作日内协助原告将上述置换权益面积对应的权益凭证过户更名至原告或原告指定的第三方名下。后被告借故拖延协助原告办理相关手续。原告认为，原、被告间的合同合法有效，被告应协助原告办理权益凭证过户更名手续，且被告行为已构成违约，原告亦有权要求被告承担支付律师费及不配合办理权益凭证过户更名手续的违约金的民事责任。特提起诉讼。 被告王某2、施丽娜、王某1共同辩称，请求驳回原告的诉讼请求，原、被告签订协议之后，在协议约定期限内政府没有下发权益证，根据协议的约定，已经解除，被告也在期限到了之后通知原告方解除，并且也退还了定金15万元，根据民法典第565条的规定，当事人只能对一方提出解除行为的效力进行确认而不能主张继续履行合同。我方认为解除已经履行了通知义务，已经通知原告并且退还了定金，本诉原告的诉讼没有法律依据。王某1是未成年人，虽然她的行为由父母亲决定，但是在处置权益的时候，从保护未成年人权益的角度出发，应当对未成年人份额予以保留，家庭在没有明确未成年人份额保留的情况下处置财产是损害王某1的权益，原、被告之间的转让行为侵害了未成年人的利益，应当属于无效的合同。 反诉原告王某2、施丽娜向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告解除反诉被告双方于2019年9月2日签订的《置换权益转让合同》的行为有效；2.判令反诉被告支付反诉原告律师代理费20000元。事实与理由：反诉原告王某2、施丽娜系夫妻关系。2019年9月2日，二反诉原告与反诉被告签订《置换权益转让合同》一份，约定将二反诉原告参加旧村改造获得的义乌市佛堂镇王宅村高层社区105平方米的安置权益面积转让给反诉被告，并约定合同签订之日起因政府政策原告导致甲方（反诉原告）在15个月内无法取得权益证的情况下，合同解除，甲方（反诉原告）退还乙方（反诉被告）购买定金。2020年11月，反诉原告按要求缴纳了保证金，但至今未取得权益证。2020年12月3日，因政府原告反诉原告未能在15个月内取得权益证，反诉原告王某2电话通知反诉被告吕永杰解除合同，并要求反诉被告提供账户退还定金。在反诉原告与反诉被告的后续沟通中，反诉原告也一再和反诉被告明确解除合同退还定金，并于2021年1月26日将15万元定金全部转回反诉被告的银行账户。反诉原告认为，反诉原告和反诉被告在合同补充条款中约定了合同解除条件，现在解除条件成就，反诉原告也已经明确通知反诉被告解除合同，反诉原告与反诉被告签订的《置换权益转让合同》已经解除。 反诉被告吕永杰辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实与法律依据，双方签订的转让合同系双方的真实意思表示，应认定为合法有效。补充协议约定的解除条件不成就，反诉原告单方解除行为无效。本案在2020年8月份村里就已通知可以交钱做证，当时政策就允许做证，是被告自己不及时配合办理，达不到协议约定的解除条件，其在2020年12月3日以及2021年1月26日单方通知解除行为均无效，反诉被告在电话及短信均明确不同意解除合同，关于定金反诉被告也是不同意退的，是反诉原告自己私自原路退回。反诉原告接到办证通知未及时办理以及单方发出解除通知的行为均已均成违约，反诉原告系违约方，按合同第八条的约定，律师费用应由违约方即反诉原告自行承担。综上，反诉原告诉请没有法律依据，请依法予以驳回。 原告（反诉被告）为证明其本诉诉讼请求及支持其反诉抗辩，向本院提供如下证据： 一、《置换权益转让合同》一份，证明：原告与第一、第二被告于2019年9月2日签订的《置换权益转让合同》，约定三被告将其获得的义乌市××镇××村××区高层楼房可置换权益面积630平方米中的105平方米权益面积以成交单价7100元／㎡，总成交价格745500元转让给原告，三被告应在权益凭证下发之日起三十个工作日内协助乙方将上述置换权益面积对应的权益凭证过户更名至原告或原告指定的第三方名下，且三被告不配合办理权益凭证或过户更名手续，每逾期一日，三被告应按总房款万分之三向原告支付违约金以及约定守约方因主张权利而支出的律师费等有关费用由违约方违约的事实。 二、收款收据一份，证明：原告于2019年9月2日支付150000元至第一、第二被告处的事实。 三、录音及通话录音文字整理材料、通话详单各一份，证明：第一被告不配合原告办理权益凭证以及权益凭证过户更名手续，构成违约的事实。 四、关于××镇××层权益面积放开交易的函复印件一份，证明：义乌市××镇××村××区高层楼房权益面积交易自2021年1月10日起放开交易的事实。 五、委托合同及发票各一份，证明：原告因主张权利花费律师费20000元的事实。 被告（反诉原告）质证认为，对置换权益转让合同的真实性没有异议，但对合法性有异议，本案原告在被告村里跟数十户人购买了指标，违反了相应的行政法规，该协议约定了定金以及高额的赔偿费用，该约定违反了民法典588条的规定，该协议也是极不公平的，交了10万元定金，现在向每个农户主张数十万元或是七、八十万元的赔偿。对收款收据的真实性没异议，收到了该定金，我方于2021年1月26日已经退还给本诉原告。对录音及通话录音文字整理材料、通话详单本身没有异议，确实有这个通话，但我方的意见一直表达是与本诉原告解除了合同，而且通知他们定金退还的依据，对方没有告知我方原路退回去。对关于××镇××层权益面积放开交易的函的真实性没有异议，但与本案合同的履行没有关联性。对委托合同及发票形式上的真实性没有异议。对关联性有异议，我方没有违约，我方是依据双方的约定解除合同，并且退还了定金，该损失不应由我方承担。 被告（反诉原告）为支持其本诉抗辩及证明其反诉诉讼请求，向本院提供如下证据： 一、录音光盘、录音文字资料各一份，证明：因合同约定的解除条件成就，2020年12月3日，反诉原告王某2电话通知反诉被告吕永杰解除双方于2019年9月2日签订的《置换权益转让合同》。 二、短信截图打印件一份，证明：反诉原告王某2在与反诉被告的短信沟通中再次明确了解除合同。 三、银行转账记录打印件一份，证明：2021年1月26日反诉原告通过银行转账的方式将15万元定金返还给反诉被告。 四、浙江省义乌市政府非税收入缴款单打印件一份，证明：反诉原告已按要求缴纳了保证金10万元。 五、王宅村群聊天记录截图一份，证明：因政府工作安排，反诉原告王某2所在的王宅村第三、四组，第一批权益证在2021年1月18日发放，但王某2户并不在第一批名单中，也可以证明权益证的发放是按村小组分批发放的，王某2未取得权益证是政府政策原因。 六、委托代理合同、增值税普通发票各一份，证明：反诉原告支付律师代理费20000元的事实。 原告（反诉被告）质证认为，对录音光盘、录音文字资料的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，在15个月内政策已经允许做证，协议约定的解除条件不成就，录音当中反诉被告没有同意其解除要求，其单方解除行为无效，该录音同时可以证明反诉原告在录音中明确不准备履行合同义务，可以证明其违约行为。对证据二、三的真实性没有异议，但对证明目的有异议，在十五个月内政策已经允许做证，协议约定的解除条件已不存在，短信中反诉被告明确不同意解除，反诉原告单方解除行为无效，银行转账记录当中的定金反诉被告没有同意退回，是反诉原告自作主张按原路径退回，反诉被告收到后曾与反诉原告联系，反诉原告说让我们不要退回，退回还要转回，所以我方没有再次转账。短信记录当中的最后一段，合同版本是中介提供并非我方提供，且补充协议第一条约定的是政策不能办的处置方式，不包括其他人为因素。对浙江省义乌市政府非税收入缴款单真实性没有异议，但对证明目的有异议，反诉原告确实缴纳了，但反诉原告没有严重按合同约定缴纳，村里在8月份通知缴纳费用，但反诉原告到11月份才缴纳。从这份缴款单可以看出，缴款时间也是在15个月内，说明15个月内政府政策已经允许做证，也可以说明双方补充协议约定的解除条件已经不存在了。对王宅村群聊天记录截图的真实性不清楚，对证明目的有异议，即使该群聊内容真实，也只能证明在2021年1月18日当天群里发了领证通知，至于该证是何时登记何时下发第几次通知以及这些村民是第几组均无法看出，这些均不是政策原因，无法达到其证明目的。对委托代理合同、增值税普通发票的真实性没有异议，本案反诉原告系违约方，律师费应由其自行承担。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告（反诉被告）提供的证据中，对证据一的真实性予以确认，可以证明原告与第一、第二被告于2019年9月2日签订涉案《置换权益转让合同》。对证据二的真实性予以确认，可以证明原告已向被告支付购房定金15万元。对证据三的真实性予以确认。对证据四的真实性予以确认，可以证明××镇××层权益面积交易自2021年1月10日放开交易的事实。对证据五的真实性予以确认，可以证明原告因本案支出律师费用20000元的事实，但是否属于被告履约赔偿范围需另行认定。 被告（反诉原告）提供的证据中，对证据一、证据二、证据三的真实性予以确认，但反诉原告该解除行为的效力如何应结合全案证据另行评价。对证据四的真实性予以确认，可以证明反诉原告于2020年11月26日缴纳王宅村集聚安置所需的保证金的事实。证据五系微信群聊天记录截图，不能仅凭该证据达到反诉原告的证明目的。对证据六的真实性予以确认，可以证明反诉原告因本案支出律师费用20000元的事实，但是否属于反诉被告赔偿范围需另行认定。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 被告王某2、施丽娜系夫妻关系，被告王某1系二人之女。2019年9月2日，原告吕永杰（乙方）与被告王某2、施丽娜（甲方）签订《置换权益转让合同》一份，约定：甲方所在村庄进行旧村改造参加义乌市城乡新社区集聚建设，甲方因此获得义乌市××镇××村××区的高层房屋可置换权益面积630平方米，经共有权人协商一致，将其中的105平方米权益面积转让给乙方；甲乙双方同意，上述置换权益面积的成交单价为7100元／㎡，总成交价格为745500元，上述置换权益面积对应的房产的建造成本，过户产生的费用由乙方承担；甲方应积极配合有关部门办理权益凭证，积极配合有关部门签字，提交办理证件所需的有关材料，交纳建房保证金等有关费用，是否积极配合的考核标准为政府相关部门通知可以办理相关手续7天内是否配合办理有关手续，未及时配合办理即视为甲方违约；甲方应在权益凭证下发之日起三十个工作日内协助乙方将上述置换权益面积对应的权益凭证过户更名至乙方或乙方指定的第三方名下；甲方不配合乙方办理权益凭证或不配合办理权益凭证过户更名手续的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同，要求甲方支付总房款30%的违约金并赔偿乙方损失；乙方应在签订本合同时支付150000元作为购买新社区集聚建设权益面积的定金；守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费、差旅费、公证费等有关费用概由违约方承担。合同亦约定了双方其他权利义务事宜。合同上另手写补充协议：1.本合同签订之日起因政府政策原因导致甲方在15个月内无法取得权益证的情况下，本合同解除，甲方退还乙方购房定金，到期之日起7个工作日内退还给乙方；2.甲方在办理权益证时交纳的保证金最终归属甲方；3.就本合同第四条第一款中约定的时效，如因政府政策原因不能配合办理相应手续，甲方不算违约。合同及补充协议落款处均有原告吕永杰与被告王某2、施丽娜签字、捺印。同日，被告施丽娜向原告吕永杰出具收款收据一份，载明：今收到吕永杰交来购买佛堂镇王宅村拆迁改造高层集聚房屋置换权益面积105平方米的定金150000元。2020年11月26日，被告王某2向义乌市佛堂镇人民政府缴纳王宅村集聚安置所需的保证金100000元。2020年12月3日，被告王某2电话通知原告吕永杰解除合同。2021年1月26日，第一、第二被告通过中国工商银行掌上银行按原路径将150000元退回至原告吕永杰银行账户，并附言“权益证定金退还”，后被告王某2通过短信通知原告吕永杰双方约定的权益证买卖时效已经超出15个月，其已通过原路径将150000元定金退回。另查明，三被告已于2021年2月9日取得位于佛堂·金谷里安置区块的权益面积420平方米的权益凭证【权益证号：100（2021）Ｊ001444】，其中可转让高层公寓面积330平方米，不可转让高层公寓面积90平方米；上述权益证中包括双方在本案中交易的面积部分。涉案房屋权益面积所在的佛堂·金谷里安置区块高层权益面积自2021年1月10日放开交易，已可办理相关权益面积转让过户手续。再查明，原、被告均为本案支出律师费用20000元。 本院认为，原告吕永杰与被告王某2、施丽娜、王某1签订的《置换权益转让合同》及补充协议系双方真实意思表示，经双方签字、捺印确认，内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形。涉案位于佛堂·金谷里安置区块的105平方米权益面积系由三被告共同审批获得，为三被告共同共有。涉案合同签订时被告王某1为无民事行为能力人，原告有理由相信被告王某2、施丽娜作为其监护人能够代表其签订上述合同，且被告王某1作为未成年人无独立经济能力和收入来源，后续实际获取房屋权益证过程中所需缴纳的有关费用亦由被告王某2、施丽娜承担，同时双方的交易价格未明显损害被告王某1的权益，三被告共获取420平方米权益面积，本案中仅转让105平方米，可通过家庭内部调剂实现对被告王某1作为未成年人的权益平衡，三被告仅以涉案合同侵害未成年人利益为由抗辩合同无效，本院不予支持。涉案合同既为合法有效，合同双方均应按约履行。现原告已按约支付购房定金150000元，在当前可办理相关权益面积转让过户手续的情况下，三被告亦应按约协助原告办理涉案105平方米权益面积的变更登记手续，对原告第二项诉讼请求，本院予以支持。被告王某2于2020年12月3日以电话方式通知原告吕永杰解除合同，明确表示其不再履行合同义务，已构成违约，原告主张由三被告承担其因主张权利所支出的律师费用，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。二反诉原告所称已通过通知反诉被告并返还定金的方式解除涉案合同的主张，本院不予支持，理由如下：1、合同约定甲方应积极配合办理权益证，提交办证所需资料，缴纳建房保证金等，并明确是否积极配合的考核标准为政府相关部门通知可以办理相关手续7天内是否配合办理有关手续，未及时配合视为违约；本案中，二反诉原告在庭审中自认通知缴纳保证金的时间为2020年9月14日（村委会证明载明实际为2020年8月31日），但实际缴纳保证金的时间为2020年11月26日，已违反合同约定；从二反诉原告的行为来看，其以对权益面积的造价费存在异议为由消极缴纳保证金，其主张通知并未明确缴纳保证金的截止日期，但在取得权益证并无客观障碍的情况下，二反诉原告消极缴纳保证金的行为导致解除条件成就的期间经过，系恶意促成合同解除条件成就，应视为解除条件不成就，二反诉原告并不享有约定解除权，其解除合同的行为不产生相应效力。2、双方补充协议中约定“因政府政策原因导致甲方在15个月内无法取得权益证的情况下，本合同解除”，可见涉案合同系附解除条件的合同，此处的合同解除条件应理解为客观上无法取得权益证。二反诉原告仅以微信聊天记录截图证明未按时取得权益证系政府政策原因导致，其庭后补充提供的证据系案外人的有关情况，无法确认与本案的关联性，本院不予采信。另需说明的是，“合同约定解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，若违约方违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，人民法院不予支持”，此系在一方违约时，守约方是否可以约定解除条件成就为由解除合同的判断标准；举重以明轻，本案中反诉被告并无违约情形，在有关部门已于2020年8、9月份通知缴纳权益证保证金情形下，获得权益证已能够明确预期，即使实际发证时间有所延迟亦不足以影响双方合同目的实现，基于维护交易稳定及诚信原则，反诉原告要求解除合同的诉请亦不应予以支持。二反诉原告所主张由反诉被告承担其因主张权利所支出律师费用的诉讼请求，亦不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。另，按照合同约定，原告应在变更登记当日付清转让尾款，为避免诉累和一次性解决矛盾纠纷，本院在本案中一并处理，因三被告已于2021年1月26日将150000元定金退还给原告，故原告应在本判决生效之日起三日内向三被告支付该150000元，余款595500元于权益面积变更登记完毕当日支付给三被告。综上，原告诉讼请求于法有据，本院予以支持；对反诉原告诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、原告吕永杰与被告王某2、施丽娜、王某1于2019年9月2日签订的《置换权益转让合同》有效。 二、原告吕永杰于本判决生效之日起三日内向被告王某2、施丽娜、王某1支付其已退还的定金150000元；被告王某2、施丽娜、王某1于本判决生效之日起十日内协助原告吕永杰办理位于佛堂·金谷里安置区块105平方米高层公寓权益面积【权益证号：100（2021）Ｊ001444】的变更登记手续；原告吕永杰于变更登记完毕当日支付被告王某2、施丽娜、王某1权益面积转让余款595500元。 三、被告王某2、施丽娜、王某1于本判决生效之日起十日内支付原告吕永杰为实现本案债权支出的律师费用20000元。 以上第二、三项中双方互负的金钱债务可相互抵扣。 四、驳回反诉原告王某2、施丽娜的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5748元，由原告吕永杰负担48元，被告王某2、施丽娜、王某1负担5700元；反诉案件受理费5728元，由反诉原告王某2、施丽娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 凯 二〇二一年四月七日 法官助理  倪淑萍 书 记 员  颜虹英