辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终555号上诉人（原审原告）殷冬梅，女，汉族，1980年5月11日出生，住台安县。委托诉讼代理人：宋树桓，辽宁安成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘仲丹，男，汉族，1962年9月15日出生，住台安县。被上诉人（原审被告）：鞍山市正元房产开发有限公司，住所地鞍山市立山区自由街54栋3-16。法定代表人：侯忠实。被上诉人（原审被告）：黄庆达，男，汉族，1965年10月22日出生，住台安县（身份证登记地址）。委托诉讼代理人：陈德巍，辽宁同方律师事务所律师。上诉人殷冬梅因与被上诉人刘仲丹、鞍山市正元房产开发有限公司（以下简称正元公司）、黄庆达案外人执行异议之诉纠纷一案，不服台安县人民法院（2019）辽0321民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。殷冬梅上诉请求：1、请求判决撤销台安县人民法院于2019年11月28日作出的(2019)辽0321民初第798号民事判决，并依法改判，支持殷冬梅的诉讼请求；2、判由正元公司、刘仲丹、黄庆达承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决驳回我方的解除查封，停止拍卖执行标的的诉讼请求是错误的。1、根据最高人民法院民诉法司法解释第三百一十二条的规定，驳回对案外人提出的执行异议之诉的理由，就是“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的”，而不是涉案房屋所以权没有转移，本案驳回殷冬梅诉讼请求的理由是无法律依据的。涉案房屋的所有权是否发生转移，不是能否阻却执行的法定理由，而案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，才是唯一法定的阻却执行的理由。2、原判认为，殷冬梅与正元公司虽然签订了商品房买卖合同、收款收据，但不足以证明其交付购房款，这一观点明显错误，卖方没有收到购房款，为什么还要开具收款收据，收款收据的用途，就是用来证明出具该收据一方已经收到该收据上记载的款额。没有收款，为什么要交付房屋。3、刘仲丹的辩解，在没有任何证据佐证的情况下，不应当作为本案的证据，更不影响商品房买卖合同、收款收据的合法性，以及法律效力。4、房屋未办理过户，是正元公司和刘仲丹的过错导致的，殷冬梅无任何过错，房屋是否过户，并非是驳回对案外人提出的执行异议之诉的的法定理由。二、原审判决驳回殷冬梅的诉讼请求无事实和法律依据。最高法院民诉法司法解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院审理，按照下列情形分别处理(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”在原审判决中记载：经审理查明：“2016年10月14日，正元公司与殷冬梅签订了商品房买卖合同办理网签，约定殷冬梅购买学府嘉园小区2号楼1单元16-2号房屋，单价每平方米3891.8元，总价款37万元。2019年2月28日办理1C卡水表使用及供水合同。2019年2月27日，殷冬梅缴纳物业费、2019年2月28日，殷冬梅缴纳水费。”原审判决既然确认了上述事实，就应当依法支持殷冬梅的“对涉案标的解除查封，停止拍卖”的诉讼请求，因为上述事实完全符合最高法院民诉法司法解释第三百一十二条规定的阻却执行的法定条件，其认定的事实，已经足以证明，本案殷冬梅就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。1、殷冬梅购买涉案房屋在先，法院查封及查封的法律依据均在此后；2、殷冬梅已经在房产管理部门办理了商品房预售登记的网签；3，已经签订了《商品房买卖合同》；4、殷冬梅购买时，已经付清购房全款；5、殷冬梅购买后，涉案房屋已经交付殷冬梅占有和使用至今；6、没有办理涉案房屋所有权转移，是本案正元公司造成的(手续不全），并且，现在整个“学府嘉园小区”都无法办理产权，7、殷冬梅购买涉案房屋无任何过错，交易合法，商品房预售登记的网签合同及签订的《商品房买卖合同》均合法有效，应当受到法律的保护。以上事实足以证明，本案殷冬梅就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。三、原审判决驳回殷冬梅的诉讼请求，有悖相关法律法规和司法解释的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权：户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”殷冬梅购买的房屋，已经支付全部价款并实际占有和使用多年，但未办理过户登记手续的，是正元公司的原因造成，整个“学府嘉园”都无法办理产权证，殷冬梅对此没有任何过错，据此，法院查封涉案房屋违背了该规定。四、原审法院的执行行为，违背了公平原则，完全是为了关系人讨债，不惜损害殷冬梅的合法权益。1、涉案房屋没有办理所有权转移，是正元公司(被执行人）造成的，并且，目前整个“学府嘉园小区”都无法办理产权，按本案的判决理由，即房屋产权没有转移，法院都有权进行查封执行，现在仅查封执行殷冬梅的房屋，显示公平；2、本案的正元公司（被执行人）还在经营之中，也还有其他资产存在，并没有破产或注销，本案黄庆达的债权，还有许多救济途径，为何非要抓住殷冬梅购买的房屋不放呢？3、为了实现执行申请人的债权，法院不惜采取破坏另一合法的房屋买卖合同关系，去执行案外人合法购买的房屋，其执行的合法性有待于商榷；4、法院的执行程序，是息诉止争最后一关，应当做到严格依法执行，既要到达良好的法律效果，还应当到达良好的社会效果，不能侵害第三方的合法权益，更不能以执行的结果息诉止争了一起纠纷，再因执行侵害了第三方（案外人）的合法权益，引起了新的纠纷和诉讼。5、此案之所以出现这样的结果，完全是原审法院有关人员，为了关系人的利益，为其讨债的造成的，因为黄庆达的哥哥就是原审法院的副院长。五、同样的案件事实，原审法院却作出截然不同的判决结果。2019年10月21日，原审法院作出（2019）辽0321民初699号民事判决书，判决“不得执行学府嘉园2号楼1单元2602室房屋”，原告张龙（主审法官周志坚)，被告黄庆达、被告刘仲丹，被告正元公司，案件当事人和案件事实与本案完全一样，据说同样的判决还有原告刘影（主审法官肖德亮）等人。原告于园园购买了两套房屋，另一套房屋的执行异议之诉，由原审周志坚法官主审，也是判决“不得执行”殷冬梅购买的房屋，由此可见，原审法院不同的法官对同样的案件事实，其判决结果是截然相反的。请求二审法院撤销原审判决并依法改判，支持其诉讼请求。黄庆达辩称，一、殷东梅未能举证证明其享有排除强制执行的民事权益。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条或第29条规定的是一般房屋买受人的物权期待权或房屋消费者物权期待权，是基于生存权至上的考虑而设置的，特别规定。1、正元公司没有出售涉案房屋的真实意愿，涉案商品房买卖合同系无效合同。刘忠丹在2015年2016年期间因资金需要代表正元公司签订了大量的房屋买卖合同，本案合同系其中之一。后刘仲丹因涉嫌骗取贷款罪，合同诈骗罪被逮捕。公安机关在侦查过程中查明合同中加盖的正元公司印章系伪造形成。因此正元公司不具有出售涉案房屋的真实意愿。2、殷东梅在人民法院查封之前未合法占有案涉房屋。殷冬梅提供的水费、物业费收据均产生于涉案房屋的查封时间之后，而且殷冬梅未提供证据证明正源公司向其交付了涉案房屋。同时按照2019全国法院民商事审判工作会议纪要的精神，因涉案房屋未竣工验收，殷冬梅即使占有涉案房屋，不属于合法占有，属于违法占有。3、因冬梅未能提供充分有效的证据证明其实际向正源公司支付了37万元的购房款。二、殷冬梅不属于通常意义上的房屋买受人，其权力来源不能排除强制执行。通过法庭调查可知，刘中单明确陈述该房屋买卖合同是从陆军处借款用作抵押的房屋，可见刘仲丹与陆军已经约定未能偿还借款时，抵押物归债权人所有。应该约定属于流押约定，应无效。殷冬梅系通过陆军且基于流押条款形成房屋买卖合同，该种情形明显不能排除强制执行。即使基于以物抵债形成的房屋买卖合同，亦不能排除强制执行。以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，不应由于另一个金钱之债。房屋权属未变更之前，债权人不能基于房屋买卖合同排除强制执行。三、黄庆达享有的权益明显优于殷冬梅的权益。黄庆达于2014年2015年承建学府家园楼盘，但发包人未按约定支付建设工程价款，黄庆达享有的建设工程价款具备优先受偿权。刘仲丹、正元公司未到庭，未答辩。殷冬梅向一审法院起诉请求：要求解除对涉案房屋的查封并停止拍卖。一审法院认定事实：学府嘉园小区系正元公司开发，刘仲丹系实际开发者。2016年10月14日，殷冬梅、正元公司签订商品房买卖合同办理网签，约定原告购买学府嘉园小区2号楼1单元16-2号房屋，单价为3891.8元，总价款37万元。原告于2019年2月28日办理IC卡水表使用及供用水合同，2019年2月27日缴纳物业费、2019年2月28日缴纳水费。现该房屋为清水房。原告依法提起执行异议，法院驳回原告的异议申请。现原告诉至本院，要求解除对涉案房屋的查封并停止拍卖。一审法院认为:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告与正元公司虽签订了商品房买卖合同、收款收据，但不足以证明其交付购房款且刘仲丹辩称因学府嘉园向他人借款时用涉案房屋提供抵押，因未能偿还借款用涉案房屋抵顶借款而形成的商品房买卖合同及收款收据，房屋未办理过户，故原告提供的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的权益，因此，对于原告的诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中国人民共和国物权法》第九条、《依据最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回殷冬梅的诉讼请求。案件受理费6850元，由殷冬梅承担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。二审查明，台安县人民法院于2018年8月查封案涉争议房屋。本院认为，本案争议的焦点是殷冬梅对案涉争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，殷冬梅就案涉争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，要求满足法定要件。本案中，殷冬梅提供了其与正元公司签订的房屋买卖合同。殷冬梅认可刘仲丹系实际开发商，刘仲丹在一审庭审中陈述此房是学府家园从陆军处借款用作抵押的房屋。刘仲丹亦称其与殷冬梅的妹妹及妹夫陆军有债权债务关系，房子抵给殷冬梅的妹妹及陆军的可能性极大。买卖合同要求双方有买卖的合议，现从房屋出售方的陈述看，其否认房屋系出售给殷冬梅，其认为是用作抵押或债务抵顶。故殷冬梅持有的房屋买卖合同是出于双方真实的买卖意思表示证据不充分。从款项的交付看。就支付房屋合理对价问题，殷冬梅仅提交了收款收据，既没有提供正规购房发票亦没有提交任何支付凭证或取款凭证说明资金来源及是否实际交付款项。殷冬梅辩称其系用英镑兑换人民币后支付的现金，但未提供任何证据，仅是其单方陈述。且殷冬梅同时“购买”了两套房屋，需支付房款70余万元，以现金方式交付大额款项，且没有其他旁证予以证明亦不合常理。另，殷冬梅没有提供其与开发商或刘仲丹交接房屋的相关证据，没有充分证据证明其在法院查封前即合法占有房屋。故殷冬梅没有充分证据证明其在法院查封前签订合法有效的房屋买卖合同、交付全部价款，合法占有房屋。故其不符合排除强制执行的法定条件，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，殷冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由殷冬梅负担。本判决为终审判决。审判长 朱 安审判员 王 瑶审判员 秦长虹二〇二一年四月二十六日书记员 张小婵