辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6022号上诉人（原审被告）：沈阳天下乐实业有限公司，住所地法库县龙山东路8号。法定代表人：陈世竹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓彬，系辽宁大领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴，系辽宁大领律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡希鹏，男，1980年10月24日出生，汉族，陶瓷城工人，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：王卓莹，系辽宁观策律师事务所律师。原审第三人：辽宁金茅商贸有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区和平街。法定代表人：李秀生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪君，男，1962年8月30日出生，系该公司员工，住辽宁省抚顺市顺城区。上诉人沈阳天下乐实业有限公司（以下简称“天下乐公司”）因与被上诉人胡希鹏、原审第三人辽宁金茅商贸有限公司（以下简称“金茅公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服法库县人民法院（2020）辽0124民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2020）辽01民终14361号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。法库县人民法院重审后作出（2021）辽0124民初92号民事判决，天下乐公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天下乐公司上诉请求：一、请求撤销(2021)辽0124民初92号民事判决，改判驳回原告诉讼请求。二、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间并不存在商品房销售合同关系，上诉人天下乐与被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的并非将案涉房屋出售给被上诉人，而是为向案外人即出借人辽宁金茅商贸有限公司借款，按出借人要求，上诉人才与被上诉人签订《商品房买卖合同》，但将案涉房屋备案至被上诉人名下，并非建立房屋买卖关系，只是借款担保行为。被上诉人并未向上诉人支付购房款，上诉人也未收到其交付的购房款，上诉人向其开具《天下乐交款确认单》是为了办理相关备案手续，并非用以确认收到其交付的购房款。二、被上诉人主张分3笔向案外人张冶支付购房款，其中2笔分别通过自己账户和于洪运账户转账118,000元和100,000元，另外1笔128,000元以现金形式支付。首先，被上诉人并无证据证明其向案外人的转款是用于购买案涉房屋。其次，大额的现金交付已经是不符合通常交易习惯的，更何在有转账支付的情况下，将金额最大的1笔以现金形式交付，显然也是不符合客观事实的，并且对此被上诉人并未进行充分合理的说明，亦未提供其他证据进行佐证，不能证明被上诉人实际支付了该笔款项。三、在购买房屋时并非是善意的，并且上诉人也未为其办理商品房预售登记，被上诉人购买案涉房屋并不符合《物权法》关于善意取得的规定。首先，如按被上诉人所述，其在上诉人的售楼处购买房屋并支付购房款，那么其理应直接向上诉人支付购房款，而不是将购房款支付给了案外人张冶。被上诉人从上诉人处购买房屋，却将购房支付给案外人张冶的行为，显然并不是正常的购买行为，能够说明被上诉人在购买房屋时明知并非从上诉人处购买房屋，而是在案外人张冶处够买的上诉人用于借款提供的抵押房产。结合庭审中第三人所述，购房者均系案外人张冶的朋友，能够进一步说明被上诉人在购买案涉房屋时并非是善意的。其次，上诉人并未为被上诉人办理商品房预告登记。上诉人虽然按照第三人指示将案涉房屋备案至被上诉人名下，但备案登记仅房地产管理部门的一种行政管理措施并非预告登记，不具有预告登记的效力，不能产生物权效力，被上诉人并未取得案涉房屋的所有权。综上，一审法院事实审查错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人胡希鹏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。我方交付的款项结合第三人提供的证据可以证明上诉人已经实际收到了我方的购房款，上诉人主张让予担保但并未提供任何让予担保的合同，不能够证明让予担保成立，并且被上诉人对此并不知情，被上诉人在交付购房款后收到了与上诉人之间形成的购房合同，并且上诉人对于被上诉人交付的购房款进行了确认，且将房屋备案于被上诉人名下，被上诉人有理由相信张冶所卖的房屋是得到上诉人认可的，因此被上诉人是善意的购房人。原审第三人金茅公司述称，上诉人于2017年9月4日与我方签订了1,000万元的银行借款合同，用我方作为借款主体，因为上诉人是开发公司，银行不给贷款，所以找到的我们作为借款主体办理银行贷款业务。办理时间最少也得45个工作日，第二天天下乐公司负责人孙俊华在天下乐售楼处找到我公司李秀生说，现场农民工闹事，急需现金130万元解决此纠纷，如果等贷款下来，此事就来不及了，现在只能用现有的房屋直接变现卖房，当时在场的有法库的朋友张冶（李秀生的朋友，电话158××××9232）。张冶和孙俊华说，现在是烂尾楼，没有门也没有窗户，只能找好朋友来卖房，价格只能1,500元/平方米左右，你们要是同意，我就联系买房人，马上办理网签手续，并到时给我朋友办理进户、产权等各种手续。李秀生说，我也不认识买房人，如果你们没有异议，买房人就直接和天下乐公司孙俊华看房并办理相关手续，我就不介入了。但是张冶说，要是这样的话我不放心，必须通过李秀生把钱转给你们，否则这事就做不了，张俊华当即表示同意张冶的意见。后来张冶把钱转给李秀生，李秀生分四次转给孙俊华130万元，金茅公司与天下乐公司借款协议自始至终没有履行，金茅公司李秀生在本案中只起到中间人的作用。此后，天下乐孙俊华消失一年多。2017年9月7日胡希鹏向张冶转账支付购房款11.8万元，于洪运向张冶转账支付购房款10万元，购房款12.8万元是一审原告以现金形式在天下乐公司售楼处支付给张冶，上述合计336,000元。该房屋在办手续、给现金过程中全是天下乐公司财务和胡希鹏直接交换的。因为当时孙俊华有些事背着我公司去做的，他们没有直接跟我公司说，因此，自始至终我公司没有介入此事。请求维持原判。胡希鹏向一审法院起诉请求：1.要求被告天下乐公司交付案涉房屋；2.要求被告支付原告逾期交房违约金，自2017年10月1日起至实际交付时止；3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2017年9月4日，胡希鹏（买受人）与天下乐公司（出卖人）在天下乐公司售楼处签订《商品房买卖合同》，约定胡希鹏购买由天下乐公司开发的位于法库县房屋，建筑面积115.66平方米，总价款346,980.00元。交付期限，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1条件（1.该商品房经验收合格。），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（0.01%）的违约金，胡希鹏签字并按捺手印，天下乐公司法定代表人陈世竹按印，并加盖被告天下乐公司合同专用章。2017年9月6日，天下乐公司为胡希鹏出具《天下乐交款确认单》（0000969号），载明：交款日期：2017年9月6日，客户名称胡希鹏，房号5#2-15-1（5#为施工编号），购房面积115.66平方米，房屋总价346,980.00元，付款方式为一次性，职业顾问齐洋、销售经理张欣欣、营销部林小颖签字，并加盖天下乐公司收款专用章。2017年9月7日，胡希鹏向张冶主张支付购房款118,000元、于洪运向张冶转账支付购房款100,000元，购房款128,000元原告以现金形式在被告售楼处支付给张冶，上述合计336,000元。2017年9月4日，被告天下乐公司（借款方）与第三人金茅公司（出借方）签订《借款合同》，约定借款方向出借方借款人民币10,000,000元，期限6个月，月利息2%，借款方用可备案房屋进行抵押，住宅按1,500元每平方米进行抵押，出借方安排代理人张冶备案至代理人名下，作为按期归还的担保物。借款人天下乐公司法定代表人陈世竹按印并加盖天下乐公司合同专用章、出借人金茅公司法定代表人李秀生按印并加盖金茅公司公章。第三人金茅公司为案外人张冶出具《授权委托书》，载明：特此授权办理备案业务，委托张冶处理待办事项。委托人在权限范围内签署一切有关文件，均承认，受委托方可再委托他人办理，由此造成的一切责任均由委托方承担。委托单位金茅公司法定代表人李秀生按印并加盖金茅公司公章，受委托人张冶签字。2017年9月6日，天下乐公司与金茅公司签订《补充说明》载明：根据双方借款合同内容，因抵押房源备案需要，需按合同金额开收款确认单，因借款方并未实际收此购房款，本收据及备案房源仅作抵押之用，不作付款、借款凭证，撤销备案时予以退回。出借方金茅公司法定代表人李秀生按印并加盖金茅公司公章，借款方天下乐公司法定代表人陈世竹按印并加盖天下乐公司合同专用章。第三人金茅公司法定代表人李秀生分别于2017年9月6日、2017年9月7日、2017年9月8日、2017年9月26日，向天下乐公司经理孙俊华转账500,000元、400,000元、100,000元、300,000元，上述款项合计1,300,000元。一审法院于2020年9月23日作出（2020）辽0124民初1697号民事判决书，天下乐公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院。2020年11月24日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终14361号民事裁定书，裁定发回法库县人民法院重审。2020年12月2日，辽宁省公安局法库县刑事侦查大队责任区一中队受理孙俊华被诈骗案。一审法院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。一审法院认为，本案的争议焦点为胡希鹏与天下乐公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。根据庭审查明的事实，胡希鹏与案外人张冶于2017年9月4日在天下乐公司售楼处签订了《商品房买卖合同》，约定胡希鹏向天下乐公司购买由天下乐公司开发的案涉房屋，后胡希鹏向张冶支付购房款336,000元，天下乐公司亦为胡希鹏出具了加盖天下乐公司公章的《天下乐交款确认单》，还为胡希鹏办理了商品房备案登记，且庭审中天下乐公司对《商品房买卖合同》及《天下乐交款确认单》中天下乐公司公章的真实性没有异议并承认交款确认单中签字的职业顾问齐洋、销售经理张欣欣、营销部林小颖系被告员工。天下乐公司辩称，胡希鹏系向第三人金茅公司代理人张冶处购买案涉房屋，天下乐公司与第三人系抵押担保关系，张冶系第三人代理人，胡希鹏与天下乐公司不存在商品房买卖合同关系，房屋备案系被告在网络进行操作并非现场办理，并提交了《借款合同》《补充说明》《授权委托书》、备案房源明细表、商品房销售合同等证据。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”、《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，可见满足表见代理需要满足三个要件，一是无权代理人没有获得本人的授权；二是无权代理人同相对人之间的民事行为具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征，即行为人具有有代表权的客观表象；三是相对人主观上善意无过错。本案中，胡希鹏与张冶系在天下乐公司售楼处签订了加盖天下乐公司公章的《商品房买卖合同》并交付了购房款，还取得了加盖天下乐公司公章及工作人员签字的《天下乐交款确认单》，且天下乐公司已经为胡希鹏办理了商品房预告登记，商品房预告登记的方式并不影响预告登记的效力，胡希鹏有理由相信张冶的在天下乐公司售楼处销售房屋的代理行为属于代理权限内的行为，即案外人张冶系代表被告出售案涉房屋。另，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，本案中，胡希鹏在天下乐公司售楼处签订《商品房买卖合同》、开具《天下乐交款确认单》及办理商品房备案手续的行为已经充分尽到了受让人的注意义务。且天下乐公司未提交相关证据证明受让人胡希鹏不构成善意，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”；第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，应由天下乐公司承担不利后果，故对天下乐公司的辩称不予认可。综上，本案符合上述三个要素，案涉《商品房买卖合同》合法有效，胡希鹏以此合法取得案涉房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故天下乐公司应当按照《商品房买卖合同》约定将案涉房屋交付胡希鹏。关于胡希鹏要求天下乐公司支付违约金的主张，根据《商品房买卖合同》约定：出卖人（被告）应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人（原告）使用。出卖人逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（0.01%）的违约金。胡希鹏要求被告自2017年10月1日起至实际交付时止，按已交付房款（336,000元）按每日万分之壹（0.01%）支付违约金的请求并无不当，予以支持。关于天下乐公司提交的调取第三人金茅公司法定代表人李秀生银行流水的申请，一审法院认为本案的争议焦点为胡希鹏与天下乐公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，天下乐公司申请法院调取的证据与本案待证事实及争议焦点无关，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”，故对天下乐公司的申请不予准许。关于天下乐公司辩称将本案移交公安机关处理。一审法院认为，被告与第三人的其他法律关系并非本案争议焦点，本案中善意相对人胡希鹏在张冶表见代理的外观下，善意购买了案涉房屋并支付了购房款，即善意取得了房屋的所有权，天下乐公司若认为第三人侵害其权利应当另行主张。综上所述，关于胡希鹏要求沈阳天下乐实业有限公司交付案涉房屋及支付违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十五条，判决：一、被告沈阳天下乐实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将法库县房屋交付给原告胡希鹏；二、被告沈阳天下乐实业有限公司每日按336,000.00元的0.01%向原告胡希鹏支付逾期交房违约金（自2017年10月1日起至房屋实际交付时止）；三、驳回原告其他诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力后30日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682.00元，由被告沈阳天下乐实业有限公司负担二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于胡希鹏提出请求判令天下乐公司交付房屋及支付逾期付款违约金的主张，经查，胡希鹏主张与天下乐公司之间为商品房买卖关系，提交了《商品房买卖合同》《天下乐交款确认单》及向张冶支付购房款的转账凭证。天下乐公司并不否认《商品房买卖合同》及《天下乐交款确认单》的真实性，但主张天下乐公司向金茅公司借款，按出借人金茅公司要求将案涉房屋备案至胡希鹏名下，仅是对民间借贷行为的担保，并提供天下乐公司与金茅公司签订的《借款合同》《补充说明》《授权委托书》《备案房源明细表》及《商品房买卖合同》。综合全案事实，在天下乐公司与金茅公司签订《借款合同》及金茅公司出具《授权委托书》的同日，案外人张冶将案涉房屋备案至胡希鹏名下。即便胡希鹏主张其与天下乐公司形成真实的商品房买卖合同关系，请求天下乐公司按照《商品房买卖合同》约定交付房屋，胡希鹏亦应履行支付全部购房款的合同义务。根据《商品房买卖合同》约定，案涉房屋单价3,000元/平方米，总房款346,980元。而胡希鹏提供的两份向张冶的转账记录合计金额仅为218,000元，虽胡希鹏主张其余128,000元以现金形式交付，但未能提供任何证据予以证明。且根据天下乐公司与金茅公司签订的《补充说明》载明“根据双方借款合同内容，因抵押房源备案需要，需按合同金额开收款确认单，因借款方并未实际收此购房款，……不作付款借款凭证”，故仅凭天下乐公司在胡希鹏实际支付房款之前即2017年9月6日出具的《天下乐交款确认单》，不能认定胡希鹏履行了支付全部购房款的合同义务。结合金茅公司陈述，张冶联系买房人，价格每平方米1,500元左右；天下乐公司提供的其他备案买房人出具的证人证言记载“从天下乐买房单价1,800元/平方米，经金茅公司委托人张冶办理了备案手续，房款汇款给张冶”。综上，胡希鹏提供的现有证据不足以证明其履行了支付全部购房款的合同义务，且商品房买卖合同备案登记并不产生物权变动效力，对于胡希鹏提出判令天下乐公司交付房屋的主张，本院无法支持。另，胡希鹏未向天下乐公司提供明确地址及联系方式，也未提供证据证明曾向天下乐公司主张过权利，故对其要求天下乐公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人沈阳天下乐实业有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销法库县人民法院（2021）辽0124民初92号民事判决；二、驳回胡希鹏的诉讼请求。一审案件受理费682元，二审案件受理费682元，合计1,364均由胡希鹏负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。