贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终1858号上诉人（原审被告）：习晓华，女，1963年11月6日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人（原审原告）:贵阳华远房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南路**。法定代表人：欧阳腾平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人习晓华因与被上诉人贵阳华远房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5437号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。习晓华上诉请求：1、撤销原判第二项：上诉人向被上诉人支付违约金45242.10元；2、改判上诉人向被上诉人支付违约金按期应付款第五期、第六期的合计金额106452.00元为基数计算违约金；3、一、二审上诉费由被上诉人承担；事实及理由：合同第10页明确载明房款采用分期付款的方式支付，上诉人2019年6月13日、9月13日、12月13日分别支付了前三期房款。被上诉人于2020年9月9日起诉，即上诉人违约金额为第五期、第六期，所以应按这两期金额计算违约金。贵阳华远房地产开发有限公司答辩称：上诉人的付款方式为分期付款，其自2020年3月开始逾期缴纳应付款项，已经构成违约，应当承担违约责任。贵阳华远房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2019年3月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金66,532.5元；3、判令被告协助原告办理撤销《商品房预售合同备案登记》，并承担撤销登记的费用；4、判令被告支付律师代理费2,500元；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2019年3月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发建设的贵阳市白云区房屋，总价款1330650元，买受人应当在2019年3月13日前分期支付房价款，预付款266130元，定金10000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转为第一期楼款的一部分）；乙方应在2019年3月13日付款楼款266130元（含定金），余下楼款1064520元分20期支付，每三个月为一期，每期支付53226元，最后一期支付53226元，其中首期支付日期为2019年6月13日前，之后每期于该期限届满之日前支付。合同第十条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第二十九条约定，“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，仍以本合同为准……”。双方签订的补充协议（附件十二）第四条约定，买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的5%向出卖人支付违约金；第十六条约定，因买受人原因解除合同的，买受人应向出卖人支付总价款5%的违约金。合同签订后，被告无力支付剩余款项，庭审中被告也表述无法支付剩余904842元房款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定及时、全面履行自己的义务。本案原、被告签订商品房买卖合同后，被告未按期向原告支付剩余房款，庭审中也表示无法继续履行，因此原告根据合同法第九十四条的规定解除合同一审法院予以支持，合同解除后，被告有义务配合原告办理案涉房屋的《商品房预售合同备案登记》注销手续，注销备案登记所需费用由被告承担。关于违约金，双方签订的商品房买卖合同第十条约定的违约金为累计逾期应付款（即904,842元）的5%，补充协议约定的违约金为总房款的5%，因该合同是原告提供的格式合同，且合同第二十九条已约定补充协议不合理地加重买受人责任的仍以主合同约定为准，因此本案违约金因按累计逾期应付款（即904,842元）的5%计算为45,242.1元，应该主张按总房款的5%计付没有依据一审法院不予支持，对被告的该辩解意见一审法院予以采纳。虽被告未提起反诉主张原告退还已支付的房款，但根据合同法第九十七“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，为减少当事人诉累，一审法院对被告已支付的425,808元一并在本案中判决原告返还。关于律师费，原告虽聘请律师代理，但未提交证据证实律师费的金额，因此对原告在本案中诉请被告支付2,500元律师费一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳华远房地产开发有限公司与被告习晓华于2019年3月13日签订的《商品房买卖合同》；二、被告习晓华于本判决生效后十五日内向原告贵阳华远房地产开发有限公司支付违约金45242.1元；三、原告贵阳华远房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被告习晓华购房款425808元；四、被告习晓华于本判决生效后六十日内协助原告贵阳华远房地产开发有限公司办理撤销位于贵阳市白云区房屋的《商品房预售合同备案登记》，并承担撤销登记的费用；五、驳回原告贵阳华远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币763元（原告已预交），由原告贵阳华远房地产开发有限公司负担113元，由被告习晓华负担650元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案依法缔结的合同具有法律约束力，本案中案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。本案中双方约定首期款外的购房尾款1064520元分20期支付，每三个月为一期，每期53226元。而上诉人支付了前三期（2019年6月、9月、12月）共计159678元后，从2020年3月开始未再予以支付。原判认定系上诉人违约导致合同解除正确，本院予以维持。本案争议焦点为违约金计算基数应如何确定，根据《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项“……出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按累计逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款”的规定，本案中双方均认可上诉人从2020年3月第四期开始没再支付尾款，而被上诉人于2020年9月9日提起本案诉讼主张解除合同，可视为向买受人书面通知，而此时上诉人逾期未付的款项为第四期、第五期共计106452元，第六期（2020年9月13日）之后的款项还未到付款期限。故违约金应以106452元为基数计算，即106452元×5%=5322.6元。原判按全部剩余尾款计算违约金不当，本院予以纠正。鉴于本案合同解除系上诉人违约行为导致，故本院认为案件受理费由上诉人承担更为合适。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5437号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5437号民事判决第五项；三、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5437号民事判决第二项为：习晓华于本判决生效后十五日内向贵阳华远房地产开发有限公司支付违约金5322.6元；四、驳回贵阳华远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费763元，二审案件受理费931元，共计1694元，由习晓华负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年四月二十六日书记员  曹 然