广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终715号上诉人（原审原告）：顾耀宏上诉人（原审原告）：魏健委托诉讼代理人：杨尚东，广东信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市兆鑫房地产开发有限公司法定代表人：陈钦创，董事长。委托诉讼代理人：胡剑波，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓红，广东君言律师事务所律师。上诉人顾耀宏、魏健因与被上诉人深圳市兆鑫房地产开发有限公司（以下简称兆鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初30286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人顾耀宏、魏健上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.改判兆鑫公司按1比1.5的比例向顾耀宏、魏健补偿安置房屋的建筑面积，即向顾耀宏、魏健补偿建筑面积为126.95平方米、套内面积不少于97.75平方米的安置房屋；3.改判兆鑫公司向顾耀宏、魏健支付临时安置补助费的违约金822元（违约金应计至兆鑫公司付清临时安置补助费差额之日止，现暂计至2019年4月30日，暂为822元）；4.改判兆鑫公司向顾耀宏、魏健支付装修费、签约费、搬迁费和搬家损失费共计55118.12元及违约金28094元（违约金以55118.12元为基数，从2014年12月5日起计至兆鑫公司付清全部装修费、签约费、搬迁费和搬家损失费为止，按每日万分之三计算，现暂计至2019年7月31日，暂为28094元）；5.判令兆鑫公司向顾耀宏、魏健支付临时安置补助费差额154872.9元及相应逾期违约金（逾期违约金以154872.9元为基数，按每日万分之三计算，从起诉之日起计至兆鑫公司付清临时安置补助费差额之日止）；6.本案一审、二审诉讼费由兆鑫公司承担。上诉事实和理由：一、一审法院未根据顾耀宏、魏健提出的调查取证申请，调查收集有关证据，亦未告知顾耀宏、魏健不予调取收集证据的决定和具体理由，严重违反法定程序，并因此导致本案未能查明事实真相，进而做出错误判决。《深圳市罗湖区深圳酒店区域拆迁补偿安置协议》第十一条第4款约定，如最终公布或后面业主所签的赔偿比例、临时安置费、装修费、搬迁费比已签协议高，则以最终、最高方案为准。要履行前述约定，兆鑫公司则必须要公布与所有业主签订的赔偿标准方案，或者至少要向顾耀宏、魏健披露与后面业主约定的赔偿标准，以让顾耀宏、魏健知悉其他业主的赔偿标准，确保顾耀宏、魏健能依约按最终、最高方案获得赔偿标准。否则，顾耀宏、魏健的合同权利将得不到保障，前述合同的约定也变得没有任何意义。然而，兆鑫公司并未披露与其他业主约定的赔偿标准。在此情况下，顾耀宏、魏健不得不自行调查其他业主赔偿标准，并在本案起诉前，得到兆鑫公司员工以及其他业主的口头证实，确认兆鑫公司与2016年3月份之后签约的其他业主所约定的赔偿标准高于顾耀宏、魏健。但因客观原因，顾耀宏、魏健自身确实无法收集到相应证据，遂在一审立案时依法向一审法院递交了《调取证据申请书》，申请一审法院调取兆鑫公司与深圳市罗湖区南华路工商银行南华街住宅楼其他业主签订的《深圳市罗湖区深圳酒店区域拆迁补偿安置协议》、《补充协议》以及其他相关补充文件，以证明，兆鑫公司与其他业主约定的赔偿比例为1比1.5,临时安置补助费为100元/平方米起，高于申请人的赔偿标准。然而，一审法院不仅未予调取，亦未告知顾耀宏、魏健不予调取收集证据的决定和具体理由。二、顾耀宏、魏健在一审阶段提供的录音、名片等证据，足以证明，兆鑫公司谈判代表写给顾耀宏、魏健的书面赔偿标准,才是双方约定的真实赔偿标准，一审判决未采纳该书面赔偿标准证据，没有依据。被上诉人兆鑫公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回顾耀宏、魏健的上诉请求。1.兆鑫公司无须按1：1.5的比例向顾耀宏、魏健补偿安置房屋的建筑面积。2.兆鑫公司无须按100元/平方米向顾耀宏、魏健支付临时安置补助费，亦不存在临时安置补助费差额及违约金问题。3.兆鑫公司依据合同约定，无须向顾耀宏、魏健支付装修费、签约费、搬迁费和搬家费，无须承担违约责任顾耀宏、魏健向一审法院起诉请求：1.判令兆鑫公司按1比1.5的比例向顾耀宏、魏健补偿安置房屋的建筑面积，即向顾耀宏、魏健补偿建筑面积为126.95平方米、套内面积不少于97.75平方米的安置房屋；2.判令兆鑫公司向顾耀宏、魏健支付临时安置补助费的违约金822元（违约金应计至兆鑫公司付清临时安置补助费差额之日止，现暂计至2019年4月30日，暂为822元)；3.判令兆鑫公司向顾耀宏、魏健支付装修费、签约费、搬迁费和搬家损失费共计55118.12元及违约金28094元（违约金以55118.12元为基数，从2014年12月5日起计至兆鑫公司付清全部装修费、签约费、搬迁费和搬家损失费为止，按每日万分之三计算，现暂计至2019年7月31日，暂为28094元）；4.判令兆鑫公司向顾耀宏、魏健支付临时安置补助费差额154872.9元及相应逾期违约金（逾期违约金以154872.9元为基数，按每日万分之三计算，从起诉之日起计至兆鑫公司付清临时安置补助费差额之日止）；5.本案诉讼费由兆鑫公司承担。一审法院认定事实：一、顾耀宏、魏健系夫妻关系。涉案的位于深圳市罗湖区房屋是顾耀宏、魏健1992年10月15日购买的市场商品房，建筑面积为71.01平方米。二、2014年9月26日，顾耀宏、魏健与兆鑫公司签订《建设路深圳酒店区域拆迁补偿安置协议书》，约定：顾耀宏、魏健被拆除收的房屋位于深圳市罗湖区，房地产权证为深房地字第××号，经双方确认建筑面积为84.63平方米，用途为住宅，使用年限70年，红本，为三室二厅，兆鑫公司补偿给顾耀宏、魏健安置房屋的建筑面积为112.83平方米；顾耀宏、魏健选择房屋产权以调换的补偿方式，同意就地回迁，兆鑫公司补偿给顾耀宏、魏健安置房屋的建筑面积为112.83平方米，套内面积不少于86.88平方米（即建筑面积乘77%的积）；顾耀宏、魏健选择自行过渡安置，兆鑫公司补偿顾耀宏、魏健临时安置补助费的期限自顾耀宏、魏健搬出被拆除房屋至兆鑫公司将作为产权调换的安置房屋支付给顾耀宏、魏健使用时止，兆鑫公司向顾耀宏、魏健每月支付临时安置补助费的标准为顾耀宏、魏健被拆除房屋建筑面积×60元／平方米，即每月人民币5077.8元，支付时间为兆鑫公司应于顾耀宏、魏健搬出被拆除房屋后三日内向顾耀宏、魏健一次性支付24个月的临时安置补助费，二年后，兆鑫公司每隔半年支付一次给顾耀宏、魏健，四年内按期交付房屋，如不能按期交付房屋从第五年开始，每年递增20%的临时安置补助费；兆鑫公司应于顾耀宏、魏健将其被拆除房屋的房地产权证等项房屋产权文件交付给兆鑫公司后三日内，向顾耀宏、魏健一次性支付搬迁费5000元；兆鑫公司如不按协议规定的日期向顾耀宏、魏健支付各项费用（包括临时安置费、装修费、搬迁费），每逾期一日，应按所欠款项的万分之三向顾耀宏、魏健支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。同日，顾耀宏、魏健、兆鑫公司还签订了一份《〈深圳市罗湖区深圳酒店区域拆迁补偿安置协议〉补充协议》，约定：兆鑫公司向顾耀宏、魏健赠送一个固定停车位给顾耀宏、魏健使用；兆鑫公司承诺在顾耀宏、魏健回迁房入伙之日起6年内免收该安置房屋的物业管理费；自房屋拆除之日起，若兆鑫公司在三年内无法交付安置房屋给顾耀宏、魏健，则临时安置补助费增加至100元／平方米，第四年未交付安置房屋，安置费在此基础上每年上浮5%，第六年起上浮20%;自顾耀宏、魏健按清房要求注销水电燃气移交房屋给兆鑫公司之日起，兆鑫公司一次性向顾耀宏、魏健支付三年的临时安置补助费；根据顾耀宏、魏健的要求，兆鑫公司交付给顾耀宏、魏健的回迁房屋分成两套两房一厅，共计建筑面积122.83平方米，套内面积不低于94.58平方米；顾耀宏、魏健被拆除房屋目前处于银行抵押状态，拆除该房屋时兆鑫公司负责垫资还清顾耀宏、魏健在银行的抵押款约16.4万元；顾耀宏、魏健对本补充协议负有保密义务，未经兆鑫公司书面许可，不得向任何单位和个人传阅、复制和披露本协议的任何细节和文本，否则应向兆鑫公司承担违约责任，并赔偿兆鑫公司由此而遭受的损失。随后，顾耀宏、魏健、兆鑫公司均按照上述协议的约定履行了各自的义务，顾耀宏、魏健交付了被拆迁的房屋及相关产权证书，兆鑫公司亦支付了临时安置补助费、搬迁费等费用。涉案的工商银行住宅楼在2017年8月8日被拆除。三、顾耀宏、魏健提交了一份据其所称为兆鑫公司谈判代表写给顾耀宏、魏健的赔偿标准的证据材料，但该材料上既无兆鑫公司的公章也无任何人员的签名，兆鑫公司对该证据不予认可，故对该证据的真实性一审法院不予认可。一审法院认为，顾耀宏、魏健、兆鑫公司双方签订的《建设路深圳酒店区域拆迁补偿安置协议书》和《〈深圳市罗湖区深圳酒店区域拆迁补偿安置协议〉补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照协议的约定严格履行自己的义务。顾耀宏、魏健按照上述协议的约定履行了交付被拆迁房屋及相关产权证书的义务，兆鑫公司亦按时支付了临时安置补助费、搬迁费等费用。现顾耀宏、魏健要求兆鑫公司按1比1.5的比例向顾耀宏、魏健补偿安置房屋的建筑面积并赔偿相关各项费用及支付违约金，但顾耀宏、魏健仅提交了一份据其所称为兆鑫公司谈判代表写给顾耀宏、魏健的赔偿标准的证据材料来证明自己的主张，但该材料上既无兆鑫公司的公章也无任何人员的签名，兆鑫公司对该证据不予认可，一审法院对该证据的真实性亦不予认可，顾耀宏、魏健提交的其他证据也无法证明自己的上述主张，对此顾耀宏、魏健应当承担不利的法律后果，兆鑫公司的行为没有违反协议约定和相关法律规定，顾耀宏、魏健的诉求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、驳回顾耀宏、魏健要求兆鑫公司按1比1.5的比例向其补偿安置房屋的建筑面积的诉讼请求；二、驳回顾耀宏、魏健的其他诉讼请求。一审案件受理费2442元，由顾耀宏、魏健负担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，一、顾耀宏、魏健于本案二审期间提交录音光盘（并有录音内容文字整理资料），据此主张该录音为其与兆鑫公司法定代表人陈钦创的对话，用以证明兆鑫公司员工覃超华出具的赔偿标准系涉案双方真实意思表示。兆鑫公司对该录音资料的真实性、合法性、关联性均不予认可。经查，该录音内容显示：顾耀宏称“我们是100块的。是我经手，当时和小覃谈好，按南园新村的方案来谈，小覃同意，底稿现在还在我那里是小覃写的，86块钱租金一平方。”对话人称“不可能”。二、顾耀宏、魏健于本案二审期间提交公告通知和回迁安置房抽签选房实施方案的截图打印件、回迁房1B栋F单元的平面图打印件，拟证明兆鑫公司存在按1:1.5比例向其他业主赔偿的情形。兆鑫公司对前述证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。经查，前述证据材料系打印件，且即便内容属实，其内容并未表明其他业主的房产与本案房产系同等情形、兆鑫公司于此情形下按1:1.5比例向其他业主赔偿。三、顾耀宏、魏健上诉称兆鑫公司与案外人张静云、黄卫民、谭炳才、许顺玲、邓刚、黄国儒、林旭明签约的赔偿标准高于本案标准，兆鑫公司于二审提交其与案外人张静雯和韩柏春、黄卫民和李力、谭炳才和杜宝贤、邓刚和王坚、黄国儒和彭文瑛、林旭明和江惠兴签订的拆迁补偿安置协议及补充协议，并提供协议原件供核对。兆鑫公司称签约业主中未有“张静云”、“许顺玲”，“张静云”应为张静雯。顾耀宏、魏健质疑前述协议及补充协议的真实性，认为兆鑫公司提交的协议复印件与其提供的协议原件存在合同落款处签章位置不一致的情形，且前述协议未有后附律师见证书，而本案协议及补充协议均有后附律师见证书。兆鑫公司对此称，因前述协议及补充协议均存在一式七份即有七份原件的情况，因此各份原件会存在签章位置不一致情形；且因前述业主签约时间晚于本案签约时间，后来签约的业主不存在律师见证。经查，前述协议及补充协议均有载明“本协议一式七份”，且协议及补充协议内容均未表明案外人受偿标准高于本案标准。四、本案二审期间，经本院调解，涉案双方终未能就涉案纠纷达成一致调解意见。五、兆鑫公司向本院提交《同意书》，表示同意自2016年3月起至2020年8月7日止，按照70元/平方米/月的标准向顾耀宏、魏健支付临时安置补助费（上述期间已按照协议约定支付的临时安置补助费的，相应扣减）。之后的临时安置补助费的支付，按照协议及补充协议的相关约定执行。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。依《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，顾耀宏、魏健主张兆鑫公司应按1:1.5比例向其补偿安置房屋的建筑面积，并应按100元/平方米/月的标准向顾耀宏、魏健支付临时安置补助费，且另需支付装修费、签约费、搬迁费和搬家损失费。顾耀宏、魏健就其前述主张提交了如下证据材料，本院分析如下：首先，关于顾耀宏、魏健提交的其所称由兆鑫公司员工覃超华书写的赔偿标准材料。该份赔偿标准材料即便确由覃超华书写，本案中并未有证据表明覃超华已取得兆鑫公司的授权可予承诺涉案赔偿标准。故此，顾耀宏、魏健主张兆鑫公司应按照该赔偿标准材料载明内容支付前述临时安置补助费、装修费、签约费、搬迁费和搬家损失费，依据不足，本院不予采纳。其次，关于顾耀宏、魏健提交的录音资料及公告通知和回迁安置房抽签选房实施方案的截图打印件、回迁房1B栋F单元的平面图打印件。本院认为，即便前述证据材料内容属实，其内容不能反映兆鑫公司曾承诺以86/平方米/月或100元/平方米/月的标准向顾耀宏、魏健支付临时安置补助费，亦不能证明兆鑫公司按1:1.5比例向同等房产的业主赔偿。据此，顾耀宏、魏健主张兆鑫公司应按100元/平方米/月的标准支付临时安置补助费并应按1:1.5比例补偿安置房屋建筑面积，理据不足，本院不予采纳。再次，顾耀宏、魏健于本案中申请调取兆鑫公司与案外人签订的拆迁补偿安置协议及补充协议，因兆鑫公司已就此提供其与相关业主（即顾耀宏、魏健上诉提及的黄卫民、谭炳才、邓刚、黄国儒、林旭明等人）的协议和补充协议，故本院对顾耀宏、魏健前述调查取证申请不予准许。顾耀宏、魏健虽以签章位置不一致、未有律师见证为由质疑前述协议和补充协议真实性，但依本案查明事实，兆鑫公司对此已作合理解释，本院予以采信。前述协议和补充协议内容并未表明案外人受偿标准高于本案顾耀宏、魏健的受偿标准，故顾耀宏、魏健据此主张兆鑫公司应按100元/平方米/月的标准支付临时安置补助费并应按1:1.5比例补偿安置房屋建筑面积，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上，顾耀宏、魏健就其关于拆迁补偿面积、临时安置补助费、装修费、签约费、搬迁费、搬家损失费的主张未能提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张难予采纳。截至顾耀宏、魏健提起本案诉讼，兆鑫公司均依约足额支付临时安置补助费，故顾耀宏、魏健诉请违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。本案二审期间，兆鑫公司表示同意自2016年3月起至2020年8月7日止，按照70元/平方米/月的标准向顾耀宏、魏健支付临时安置补助费。兆鑫公司该意见于法不悖，应视为其对自身民事权利的处分，本院予以照准。据此，自2016年3月至2020年8月7日，兆鑫公司应支付临时安置补助费：84.63平方米×70元×（53个月+7/31）=315339.84元。依本案查明事实，兆鑫公司已依约按60元/平方米/月的标准支付临时安置补助费至2019年10月，故兆鑫公司已支付2016年3月至2020年8月7日期间临时安置补助费：84.63平方米×60元×44个月=223423.2元。综上，兆鑫公司尚需向顾耀宏、魏健支付2016年3月至2020年8月7日期间临时安置补助费91916.64元。综上，顾耀宏、魏健的上诉请求部分成立，就其成立部分，本院予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，仅因兆鑫公司二审期间同意按70元/平方米/月标准支付2016年3月至2020年8月7日期间临时安置补助费、本案事实发生变化，本院据此对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初30286号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初30286号民事判决第二项；三、深圳市兆鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向顾耀宏、魏健支付2016年3月至2020年8月7日期间临时安置补助费91916.64元；四、驳回顾耀宏、魏健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2442元（顾耀宏、魏健已预交），由顾耀宏、魏健负担1221元，深圳市兆鑫房地产开发有限公司负担1221元；二审受理费4884元（顾耀宏、魏健已预交），由顾耀宏、魏健负担2442元，深圳市兆鑫房地产开发有限公司负担2442元；深圳市兆鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向顾耀宏、魏健迳付诉讼费用3663元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年四月二十七日书记员 陈晓莹（兼）