辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5056号上诉人（原审原告）：沈阳市城乡建设事务服务中心，住所地沈阳市沈河区北站路138号。法定代表人：张雪松，该中心主任。委托诉讼代理人：陈爽，北京隆安(沈阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙微，北京隆安(沈阳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈艳静，女，1967年11月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳金港汽车维修有限公司，住所地沈阳市皇姑区新安江街18号4门。法定代表人：刘春辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘家欢，辽宁品行律师事务所律师。上诉人沈阳市城乡建设事务服务中心（以下简称“城乡建设中心”）因与被上诉人陈艳静、沈阳金港汽车维修有限公司（以下简称“金港公司”）所有权确认纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初11598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。城乡建设中心上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判二被上诉人立即支付从2018年6月1日至实际返还房屋之日的房屋占用费（具体标准以评估数额为准）或发回重审；3.二被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定多处事实存在错误。（一）原审判决认定“上诉人与被上诉人陈艳静未实际解除买卖协议”的事实错误。（二）原审判决认定“因被上诉人陈艳静基于买卖协议取得案涉房屋的使用权，其将案涉房屋出租给被上诉人沈阳金港汽车维修有限公司，无需授权，租赁合同合法有效”、“陈艳静有权将案涉房屋进行出租，并取得收益，被上诉人陈艳静与沈阳金港汽车维修有限公司对案涉房屋的占用使用有合同依据”的事实错误；二、二被上诉人应支付占用案涉房屋被占用期间的房屋占用费。被上诉人私自打开并使用案涉房屋的行为，严重损害了上诉人的合法权益，并造成了国有资产流失。经上诉人追缴，被上诉人陈艳静已缴纳房屋占用费120,000元，上诉人已将上述费用上交纪委。一审时，二被上诉人均认可金港公司只向陈艳静缴纳了2018年6月1日至2019年5月31日的租金120,000元，2019年6月之后的租金并未向陈艳静支付。另，上诉人在一审时提交了《评估申请书》，请求一审法院依法委托评估机构对案涉房屋的占用费进行评估，并同意按照评估数额扣除被上诉人已缴纳的占用费。但是，一审法院并未准许上诉人的申请委托评估。因此，请求二审法院委托评估，按照评估机构确定的占用费标准计算被上诉人占用案涉房屋期间的房屋占用费。综上，请求人民法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。陈艳静、金港公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。城乡建设中心向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告立即返还位于沈阳市皇姑区5门的房屋；2.请求判令二被告立即支付从2018年6月1日至实际返还房屋之日的房屋占用费，暂定150,000元/年，计算至实际给付之日止（以评估金额为准，扣除陈艳静已付的120,000元）；3.请求判令诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2008年9月1日，沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室（甲方）与被告陈艳静（乙方）签订《协议书》一份，约定甲乙双方就购买沈阳市皇姑区5门网点一事，经平等协商，达成如下协议：一、甲方将沈阳市皇姑区5门网点卖给乙方，价格为2，500，000元（人民币）。二、乙方可以分期付款，但首次付款不得低于500,000元（人民币），余额应当于2009年10月31日前付清。三、待上一款实施后，甲方负责给乙方办理产权手续，费用由双方共同承担。四、乙方在首次付款后，对其房屋有使用权，但是不得从事违法活动，如乙方违反本规定，甲方有权将房屋收回。五、在房屋使用期间所发生的水电等费用由乙方自行承担。六、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。七、本协议自双方盖章、签字之日起有效。甲方盖章，乙方签名。上述协议签订后，被告陈艳静向被告沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室支付首付款50万元，并拿到案涉房屋钥匙，占有使用案涉房屋，并进行了装修。在三个月后，沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室提出不能将案涉房屋进行买卖，对房产收回，但对被告陈艳静支出的装修费用未予解决。2017年9月28日，沈阳市城乡建设委员会会计核算中心退回给被告陈艳静518,702.50元（购房款50万元及利息）。2018年6月，被告陈艳静与被告沈阳金港汽车维修有限公司签订《不动产租赁合同》，将案涉房屋租给沈阳金港汽车维修有限公司，约定租赁期8年，2018年6月1日至2026年6月1日，每年租金12万元。每年5月1日支付下期租金。沈阳金港汽车维修有限公司已支付给被告陈艳静2018年6月1日至2019年6月1日期间租金12万元。2018年9月12日，被告陈艳静与被告沈阳金港汽车维修有限公司签订《不动产租赁合同（附属合同）》一份，约定，因甲方提出的特殊原因，沈阳金港汽车维修有限公司暂停经营3个月，停业损失由甲方承担等。被告陈艳静收取的12万元租金已于2019年3月1日上交给沈阳市城乡建设委员会。沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室于2009年更名为沈阳市建筑企业管理站。2018年8月，根据沈委办发[2018]57号文件，沈阳市建筑企业管理站等15家单位进行整合，成立原告沈阳市城乡建设事务服务中心。原告以所有权确认纠纷诉讼来院。本案诉讼后，被告沈阳金港汽车维修有限公司于2020年9月23日将案涉房屋钥匙交给原告，并声称未能取走的东西可任意处置。一审法院认为，原告系本案适格主体，在整合之前，沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室与被告陈艳静签订了关于案涉房屋的买卖协议，被告陈艳静支付首付款50万元后，依据协议书约定取得案涉房屋使用权，原告对案涉房屋进行了装修。之后，沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室称案涉房屋不能进行买卖，但对对陈艳静的装修支出未作出补偿，也未退还陈艳静已支付的50万元购房款，案涉房屋也未予收回。双方未实际解除买卖协议。2017年9月，沈阳市城乡建设委员会会计核算中心退回给被告陈艳静518,702.50元（购房款50万元及利息），但对陈艳静的装修支出仍未解决。陈艳静于2018年6月将案涉房屋出租给沈阳金港汽车维修有限公司，并取得2018年6月1日至2019年6月1日一年的房租金12万元。2019年3月1日，陈艳静将取得的12万元租金交付给沈阳市城乡建设委员会，系其自愿行为。原告诉讼后，被告沈阳金港汽车维修有限公司于2020年9月23日将案涉房屋钥匙交给原告，并声称未能取走的东西可任意处置。现案涉房屋已经返还，本院无需判决。原告坚持索要房屋占用费，因被告陈艳静基于买卖协议取得案涉房屋的使用权，其将案涉房屋出租给被告沈阳金港汽车维修有限公司，无需授权，租赁合同合法有效。根据陈艳静与沈阳金港汽车维修有限公司双方确认的《不动产租赁合同（附属合同）》约定沈阳金港汽车维修有限公司不欠陈艳静房租金。原告与被告陈艳静就案涉房屋因买卖协议不能继续履行，没有协商解除，陈艳静有权将案涉房屋进行出租，并取得收益，被告陈艳静与被告沈阳金港汽车维修有限公司对案涉房屋的占有使用由合同依据，故原告主张案涉房屋占用费的诉求，本院不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决如下：驳回原告全部的诉讼请求。案件受理费26,488元（原告已预交），减半收取为13,244元，由原告承担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室与陈艳静签订的《协议书》是否已实际解除的问题。通过本案庭审调查及陈艳静的自认可知，沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室将案涉房屋出卖给陈艳静之后，又表示该房屋不能进行买卖，虽双方就此问题并未签订解除协议，案涉房屋亦未被收回，但在2017年9月，城乡建设中心向陈艳静提供的个人账户中返还了购房款50万元及利息18,702.50元，此举表明双方已实际解除了案涉买卖协议，故一审法院认定双方未实际解除买卖协议不当，应予纠正。本院对城乡建设中心的该项上诉主张予以支持。关于城乡建设中心要求给付2018年6月1至2020年9月23日期间的房屋占有使用费的诉请能否得到支持的问题，本院认为，如前所述，因双方业已通过各自的行为实际解除了案涉买卖协议，而在此情况下，陈艳静理应腾退房屋。但其于2018年6月1日又擅自将该房屋出租给他人，侵犯了城乡建设中心的合法权益，故城乡建设中心要求其给付房屋占有期间的使用费的诉请应当予以支持。关于房屋占有使用费的标准应如何认定的问题，一方面，因陈艳静将案涉房屋出租给金港公司，约定租期8年，每年租金为12万元。而事后，陈艳静将从金港公司收取的2018年6月1日至2019年6月1日期间的租金12万元又实际支付给城乡建设中心，且城乡建设中心对此租金标准并未提出异议，视为城乡建设中心对该租金标准的认可；另一方面，庭审中，城乡建设中心主张应按每年15万元的租金标准给付房屋占有使用费，但城乡建设中心就其该项主张并未提供相应加以证明。故为减少当事人诉累，切实化解当事人之间的矛盾纠纷，本院酌定陈艳静应按12万元的年租金标准给付2018年6月1至2020年9月23日期间的房屋占有使用费为宜。据此计算，该期间的房屋占有使用费数额应为277,807元（2*120,000元+115天*120,000元/365天），扣除已付的120,000元，尚欠157,807元。本院对城乡建设中心的该项上诉主张部分予以支持。关于陈艳静提出的装修损失的抗辩意见，本院认为，因陈艳静在一审中就此问题并未提前反诉，本院不宜直接审理，陈艳静可就此问题另行告诉。本院对陈艳静的该项抗辩主张不予支持。综上所述，城乡建设中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初11598号民事判决；二、被上诉人陈艳静于本判决生效之日起十日内给付上诉人沈阳市城乡建设事务服务中心2018年6月1至2020年9月23日期间的房屋占有使用费157,807元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费26,488元，减半收取13,244元，由上诉人沈阳市城乡建设事务服务中心负担6,622元，由被上诉人陈艳静负担6,622元；二审案件受理费26,488元，由上诉人沈阳市城乡建设事务服务中心负担13,244元；由被上诉人陈艳静负担13,244元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年四月二十九日法官助理刘冰青书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。