广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5100号上诉人（原审被告）：广州市三联塑料制品公司,住所地广州市海珠区新港路五凤村凤岗脚16号。法定代表人：莫俊豪，职务：总经理。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭志毅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东华侨房产开发公司，住所地广州市越秀区环市东路450号-452号。法定代表人：尹健,职务：总经理。委托诉讼代理人：廖育强，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锴垸，广东连越律师事务所实习人员。原审被告：潘金成，男，1942年11月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘翠兰，女，1975年10月12日出生，汉族，住广州市越秀区，系潘金成女儿。上诉人广州市三联塑料制品公司（以下简称三联公司）因与被上诉人广东华侨房产开发公司（以下简称华侨房产公司）、原审被告潘金成物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭,于2021年4月8日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。三联公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或依法查明事实后，依法改判驳回华侨房产公司全部诉讼请求；二、本案一、二审受理费由华侨房产公司承担。事实和理由：一、三联公司依据拆迁安置协议合法使用涉案房屋，双方系拆迁安置合同法律关系，三联公司并非无权占有，也并非是基于租赁关系而取得涉案房屋使用权，一审对双方法律关系认识错误，法律适用错误，请求二审依法查明事实，发回重审。即使双方在《房屋拆迁安置协议》中约定回迁后需按照公房标准支付租金，该约定也只是基于双方拆迁安置补偿合同法律关系而产生，该租赁关系从属于《房屋拆迁安置协议》，支付租金仅系该协议的从属义务。上述协议并没有终止期限，在未解除的情况下，不能收回房屋。二、被拆迁的X路X号房屋原归三联公司合法所有，三联公司并非被拆迁房屋的租户，双方在《房屋拆迁安置协议》中作了永久使用的特别约定，对涉案房屋的使用也没有约定终止期限，只要协议未解除，华侨房产公司无权收回房屋。而且签订《房屋拆迁安置协议》时合同法尚未施行，当时法律对租赁期限并没限制，本案不应适用合同法有关租赁期限的限制性要求。三、就回迁房屋租金标准问题，一审适用“公平原则”按市场租金参考价计付，违反了合同约定和当事人意思自治原则，认定事实不清，适用法律错误。本案即使需要支付租金（或房屋使用费），也应按合同约定的公房租金标准计付。此外，《房屋拆迁安置协议》第十条特别约定，涉案房屋实际系用作职工宿舍，具有政策性、福利性的特点，与一般市场租赁房屋有区别，涉案房屋使用费不应按照市场租金参考价计付。四、本案符合《民法典》有关“居住权”的规定，三联公司与华侨房产公司在拆迁安置协议中明确约定涉案房屋由三联公司安置职工（潘金成）居住，双方在该协议中设立了居住权，三联公司及潘金成对华侨房产公司的住宅享有居住权，因此，本案应适用《民法典》有关居住权的规定，华侨房产公司无权收回涉案房屋。五、X路X号房屋是三联公司合法占有、使用的房屋，只是无产权证，三联公司享有X路X号房屋的一切权利，相当于准物权，但在拆迁时，华侨房产公司却未对三联公司及潘金成进行任何补偿，仅安置至涉案房屋内居住，该居住关系显然具有拆迁补偿性质，有别于一般的房屋租赁合同关系。而且根据协议约定，入住后仅按公房租金标准交纳租金，据此也足以证实涉案房屋具有拆迁补偿性质，是用于保障三联公司及潘金成的基本居住权。潘金成现已79岁，无其他房屋居住，在此情况下，华侨房产公司要求腾空返还房屋，有违拆迁安置协议的约定和保障群众基本居住权的原则。六、虽然现无证据证明X路X号房屋属于三联公司，但拆迁安置协议记载了X路X号房屋是无主房，根据当时施行的《广州市国家建设征用土地和房屋拆迁管理若干补充规定》（穗府[1993]16号）第二十一条：“没有产权证明文件属无主产业房屋的，由市房管局依法代管”的规定，即使三联公司无法证实自己是被拆迁房屋的产权人而获得补偿，涉案房屋也应当交由广州市房管局代管，华侨房产公司并不能基于拆迁而取得被拆迁房屋所对应的产权补偿，其并不是房屋的产权人，也不能基于拆迁取得涉案房屋的管理权、处分权。据此，在房管部门没有要求三联公司和潘金成腾退的情况下，华侨房产公司无权要求腾空、收回涉案房屋。而且，根据当时施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（1992年1月6日施行）第十七行规定，相关拆迁协议及安置情况应当交房管部门鉴证、备案。但是，涉案拆迁安置协议上并没有房管部门的鉴证章，据此，华侨房产公司应该没有将涉案拆迁安置协议交给房管部门鉴证、备案，且华侨房产公司将本应交给房管部门代管的涉案房屋据为己有，显属“不当得利”，涉嫌刑事犯罪，请求法院依法将有关线索移交侦查机关调查处理，并根据“先刑后民”的原则，中止本案审理或驳回华侨房产公司的诉讼请求。华侨房产公司辩称，一、根据生效的（2018）粤0104民初3245号民事判决书，华侨房产公司是涉案房屋的产权人，依法对房屋享有占有、使用、收益等权利。三联公司多年来使用房屋，未按照约定签订租赁合同，也未曾向华侨房产公司支付过租金，三联公司严重侵犯了华侨房产公司对涉案房屋的合法权益。二、三联公司无权永久使用被拆迁房屋，华侨房产公司已经全面履行了拆迁安置义务。首先，三联公司仅为原拆迁地址X路X号房屋的使用人并非房屋的所有权人。其次，自1996年3月三联公司被安排入住涉案房屋后，至今已超过20年，华侨房产公司已经全面履行了拆迁安置义务，如果三联公司认为其符合拆迁安置条件的，应当向政府部门进行申请。再者，房屋拆迁安置协议签订后，双方应该按照协议约定签订租赁合同，三联公司应当与华侨房产公司签订租赁合同并支付租金，三联公司严重侵犯了华侨房产公司的合法权益，华侨房产公司有权收回案涉房屋。三联公司如果与华侨房产公司存在事实租赁关系，三联公司按拆迁安置协议回迁涉案房屋的租赁期限也不应该超过20年，超过20年部分无效。根据相关的法律规定，双方应该视为不定期的租赁关系，华侨房产公司有权随时主张解除租赁关系，收回涉案房屋。三、关于租金标准问题。首先涉案房屋并非公租房性质的房屋，华侨房产公司也不符合公租房的申请条件。其次，三联公司占有案涉房屋已经超过20年，所以三联公司主张按照公房标准支付租赁费用缺乏事实与法律依据。四、三联公司主张其应该按照民法典居住权的规定享有涉案房屋的居住权，没有法律依据。居住权是需要进行登记的，但是本案中三联公司跟潘金成都没有在涉案房屋上登记居住权，其根本就不符合民法典关于居住权的相关的规定。五、三联公司占有房屋是基于租用关系，而不是其认为的具有类物权或者是其他居住权的权利。房屋拆迁安置协议已清楚写明，乙方是该物的使用人，承租面积由三联公司及潘金成承租使用，而不是三联公司所说的其有类物权的规定。六、被拆迁的房屋应当视为无主房，但是三联公司取得使用房屋是通过承租的方式而取得，在拆迁安置协议当中也同样是通过租赁的方式跟华侨房产公司签订租赁合同，双方签订的房屋拆迁安置协议实际上已经是履行完毕，只剩下租赁关系而已，因此双方之间是租赁关系。七、三联公司说华侨房产公司存在涉嫌违法侵占案涉房屋，没有法律上的依据。涉案房屋已经通过广州市越秀区人民法院的生效判决确认属于华侨房产公司所有。三联公司所说的违法犯罪行为，完全是子虚乌有。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。潘金成述称，一、希望二审法院撤销一审判决，公正处理本案。二、按照双方签订的有法律约束的且经过公证的拆迁安置补偿协议，双方均应受到该协议的约束，因为该协议对双方有效，任何一方都不可以违反该协议的约定及相关法律。拆迁安置补偿协议已经约定了潘金成永迁到涉案房屋，而且是通过街道去处理这个问题，华侨房产公司违反了拆迁安置协议的内容及法律责任、法律义务。希望二审法院驳回华侨房产公司的所有诉讼请求，撤销一审判决。三、原址房屋是华侨房产公司用了潘金成单位的无主房，拆迁安置补偿协议中约定了双方应当签订租赁协议，但是华侨房产公司从未用实际行动来与潘金成签订租赁协议，就是因为他们违反了房屋拆迁的有关文件，华侨房产公司并无产权，所以无法对抗潘金成这种永迁户。潘金成等永迁户多次要求华侨房产公司签订租赁协议，但是华侨房产公司坚决不同意。1999年的时候，广州市房改的最后一年，单位发了通知给潘金成，让潘金成与华侨房产公司协商把涉案房屋卖给潘金成，但是华侨房产公司的所有领导都不知所踪，无人与潘金成协商，最后都没有人通知潘金成。所以，涉案房屋应该是潘金成的。2017年4月，华侨房产公司现在的法人代表及工作人员找到潘金成，潘金成告知其房屋是潘金成的，但是华侨房产公司不配合市政府做好关于职工房改的工作，没有把原址房屋卖给我们单位。2018年潘金成才知道华侨房产公司的违法行为。华侨房产公司在2018年才通过打官司取得大部分永迁户的产权，所以在产权不属于华侨房产公司的情况下，华侨房产公司不可能把这些房屋出售，这些行为都是违法的。另外，2011年华侨房产公司挑动一帮人来扰乱我们的生活，连续十多天进入我们拆迁户的房屋，一直在闹事，让我们把房子卖给他们，后来我们说要报警，他们就都跑掉了。潘金成当时写了一份信给华侨房产公司，华侨房产公司还回复了一封信给我们。本案的纠纷之所以会产生，就是因为华侨房产公司没有按照房屋拆迁安置的文件去办事。潘金成同意三联公司的主张，潘金成名下无房产，年纪也非常大了，有权居住在涉案房屋内。华侨房产公司于2020年1月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、三联公司、潘金成立即腾空广州市越秀区X街X号X房，并将该房屋交还给华侨房产公司；2、判令三联公司向华侨房产公司支付广州市越秀区X街X号X房的房屋使用费（按对应年份广州市租金参考价标准，自本案起诉之日往前计算三年，此后按照上述标准计算至三联公司、潘金成将房屋交还给华侨房产公司之日止）。一审法院认定事实如下：1996年3月27日，华侨房产公司（甲方、拆迁人）与三联公司（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆许字145号房屋拆迁许可证批准，拆除X路X号的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，承租面积34.44平方米，职工宿舍。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：三、永迁办法：1.甲方应于一九九六年三月三十日前，在XX公路XX花园（第X幢X)第X层（XXX），产权属于（公）有的套间，使用面积46.78平方米安置给乙方永迁居住。2.甲方应提前一个月以书面形式通知乙方永迁，乙方必须依期永迁。在永迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。如乙方逾期十天仍不永迁的，甲方则按广州市城市房屋拆迁管理有关法规、规章的规定处理。十、其它事项：（一）乙方使用X路X号作职工宿舍，该房屋是无主房，乙方使用该房已经使用37年，该房使用面积34.44平方米，现安置永迁XX花园。（二）安置乙方永迁XX公路XX花园X幢X房，使用面积46.78平方米继续作职工宿舍。（三）乙方入住后，向甲方承租全部安置的房屋使用面积并交纳租金（公房租金）等。1996年3月30日，华侨房产公司安置三联公司永迁涉案房屋。2017年4月19日，华侨房产公司与广州市华宇建设开发公司（以下简称华宇公司）签订《XX花园未办理产权的房屋明细表》，其中记载：X路X街X房，面积62.641平方米。2018年1月23日，华侨房产公司向一审法院提起诉讼请求：判令华宇公司立即为华侨房产公司办理广州市X路X街X号305、306、605、701、801、805、806房及广州市X路X街X号306、506、605、705、706、706-1、805、806房共15个单元的房地产权证书。一审法院于2018年9月13日作出（2018）粤0104民初3245号民事判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市华宇建设开发公司为广东华侨房产开发公司办理广州市X路X街X号305房、306房、605房、701房、801房、805房、806房及广州市X路X街X号306房、506房、605房、705房、706房、706-1房、805房、806房（合同地址：广州市白云区X路X花园X座320房、620房、722房、822房、820房、317房、517房、616房、716房、717房、816房、817房）的不动产权证。该判决已经发生法律效力。2019年8月14日，广东连越律师事务所送达《通知》，其中内容为：X花园X号楼X室住户：你好！位于广州市X街X花园X号楼X房是广东华侨房产开发公司的物业。该物业目前由贵住户占用。为依法妥善处理因贵住户占用上述物业而存在的纠纷，广东华侨房产开发公司委托广东连越律师事务所代表其代理人，全权处理上述物业目前存在的纷争。为此，请贵住户在接到本通知三个工作日内，向我们提供目前房产的实际居住人员信息，该等人员居住在上述房屋的依据等基本材料。若贵住户对继续使用该有任何想法或要求的，也可一并向我们当面提出，我们将根据贵住户提供的相关信息及要求，综合各方意见,在法律允许的范围内，依法处理上述房屋目前存在的纷争。若贵住户在收到本通知的三个工作日内，没有向我们提供相关信息，我们将采取必要的法律途径解决。届时，若贵住户不仅可能面临居住的房屋被收回的风险，还可能需承担因此而增加的额外费用。请贵住户慎重考虑，以做出明确的决定等。潘金成陈述：涉案房屋现由我夫妻及女儿潘翠兰、潘翠亮共4人居住，没有其他房屋可供搬迁。华侨房产公司与三联公司、潘金成既没有签订租赁合同，也没有交收租金。一审法院认为，三联公司将其职工潘金成安排租住在X路X号房屋，后因该房由华侨房产公司拆迁，于1996年3月被安排入住涉案房屋。三联公司及潘金成使用该房屋至今超过二十年，可见华侨房产公司已基本履行了拆迁安置义务。虽然《房屋拆迁安置协议》约定华侨房产公司安置回迁时应与迁入住户签订新的租赁合约，但潘金成入住涉案房屋后，双方当事人并没有就涉案房屋签订租赁合同，三联公司、潘金成至今也未交纳过租金，而从华侨房产公司于2019年8月14日送达的《通知》显示，华侨房产公司曾向潘金成主张过租金，且双方在拆迁前系租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”之规定，租赁期限最长不得超过二十年。三联公司和潘金成仅为原被拆迁地址的使用人，依法其按拆迁安置协议回迁涉案房屋的租赁期限也不应超过二十年，现三联公司、潘金成使用涉案房屋超过二十年后，双方当事人并不能就涉案房屋的继续租赁协商达成一致，但涉案房屋仍由潘金成继续使用，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方之间应视为不定期的租赁关系，当事人可随时主张解除该租赁关系。因潘金成目前没有其他房屋可供搬迁，涉案房屋可让潘金成暂住一段时间，暂住期内，潘金成应另寻房屋，以便期限届满将房屋腾空交回给华侨房产公司。根据公平合理原则，三联公司应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向华侨房产公司交纳房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院于2020年9月15日判决如下：一、潘金成应于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区X街X号X房，暂住期一年，暂住期满，被告广州市三联塑料制品公司、潘金成（含同住人员）应将上述广州市越秀区X街X号X房腾空交回给广东华侨房产开发公司；二、广州市三联塑料制品公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2017年1月17日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区X街X号X房的租金（其中2017年1月17日起至2017年12月31日，每月按62.641平方米×18元/平方米=1127.54元计算；2018年1月1日起至2018年12月31日，每月按62.641平方米×19元/平方米=1190.18元计算；2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日每月按62.641平方米×19元/平方米=1190.18元计算）一次性支付给广东华侨房产开发公司；本判决发生法律效力之次日起，广州市三联塑料制品公司应按每月1190.18元的标准逐月向广东华侨房产开发公司支付房屋使用费至将上述房屋腾空交回给广东华侨房产开发公司时止；三、驳回广东华侨房产开发公司的其他诉讼请求。一审受理费854元，由广州市三联塑料制品公司负担。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点如下：一、三联公司对涉案房屋是否享有永久使用权，华侨房产公司是否有权要求三联公司腾空交还涉案房屋；二、三联公司应否向华侨房产公司支付涉案房屋的房屋使用费及房屋使用费的标准。对此，本院分析如下：一、根据涉案《房屋拆迁安置协议》记载的内容，三联公司是原X路X号房屋的使用人，将该房屋用作职工宿舍，该房屋系无主房。三联公司在本案中主张，其占有使用X路X号房屋从未支付过租金，表明三联公司是以X路X号房屋的永久使用权与广州市X街X号X房的永久使用权进行置换。三联公司并未能提交其对X路X号房屋拥有产权的证据，即便X路X号房屋属于无主财产，由三联公司长期使用，也仅能证明该无主房产属于代管公产房，三联公司对该房产也仅享有使用权。故三联公司的该项主张理由不能成立。根据已经发生法律效力的（2018）粤0104民初3245号民事判决，华侨房产公司是广州市X街X号X房的权利人。X路X号房屋被华侨房产公司拆迁后，华侨房产公司提供该涉案房屋安置三联公司及其职工，三联公司自1996年安排其职工潘金成入住、使用该房屋至今已超过二十年，可见华侨房产公司已基本履行了拆迁安置义务。虽然三联公司接收涉案房屋安排潘金成作为职工宿舍入住后并没有与华侨房产公司签订租赁合同，三联公司和潘金成至今也未交纳过租金；但根据《房屋拆迁安置协议》的约定，三联公司在安置入住涉案房屋时应向华侨房产公司承租房屋，并按公房租金标准交纳租金；可见双方在签订《房屋拆迁安置协议》时已有租赁涉案房屋的意思表示。一审法院认定华侨房产公司与三联公司存在租赁关系，并无不当，本院予以确认。由于双方的租赁关系一直延续至今，双方争议的事实又发生在《民法典》施行前，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条和二百三十二条的规定认定华侨房产公司和三联公司之间的租赁关系在超过二十年后为不定期租赁关系，依法可随时解除，并无不妥。现华侨房产公司与三联公司、潘金成均不能就涉案房屋的继续租赁事项协商达成一致，但涉案房屋现仍由潘金成使用。一审法院结合华侨房产公司的诉请，综合考虑潘金成暂无其他房屋可供搬迁的客观情况，判决潘金成可在涉案房屋暂住一年，暂住期满后三联公司、潘金成及其同住人员应将涉案房屋腾空交还给华侨房产公司，合法合理，本院予以维持。二、如前所述，三联公司安排其职工潘金成使用涉案房屋超过二十年，在双方就继续租用涉案房屋未能达成一致的情况下，一审法院判决三联公司自2017年1月17日起参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价支付相应使用费，并无不妥，本院予以维持。三联公司上诉认为一审判决剥夺其永久使用涉案房屋的权利，华侨房产公司将涉案房屋据为己有涉嫌刑事犯罪，要求中止本案审理，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。三联公司在占用房屋超过二十年后仍主张按公房租金标准支付相应租赁费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，三联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费854元，由广州市三联塑料制品公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年四月二十七日书记员  陈婷婷