山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终1285号上诉人（原审原告）：德州天狮汽车销售服务有限公司，住所地德州经济开发区晶华大道（中冀斯巴鲁汽车销售公司南临）。法定代表人：张宇，总经理。委托诉讼代理人：白云鹏，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州易威汽车销售服务有限公司，住所地山东省德州市经济技术开发区宋官屯街道办事处百得路1267号（德州起祥工贸有限公司院内2号车间）。法定代表人：刘璐瑶，总经理。委托诉讼代理人：宋宝苹，女，1991年10月6日出生，汉族，住山东省德州市德城区，系公司员工。上诉人德州天狮汽车销售服务有限公司（以下简称天狮公司）因与被上诉人德州易威汽车销售服务有限公司（以下简称易威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天狮公司上诉请求：1.依法改判(2020)鲁1491民初2060号民事判决，解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》；2.依法改判被上诉人应支付上诉人违约金918000元；3.依法改判上诉人不应承担防水工程的费用92243.885元；4.依法改判被上诉人因拖欠房产税产生的截止2020年8月11日的滞纳金7979.43元，并支付2020年8月11日之后至房产税交清之日的滞纳金；5.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误。一是按照双方合同约定，被上诉人应在2020年4月1日前十日内交纳2020年4月1日至2021年3月21日的房租，但上诉人未按合同约定及时交纳租金构成根本违约，上诉人按照合同“第6条2款中约定及第6条2款7项规定”，有权单方解除合同，要求被上诉人按总租金的30%承担违约赔偿责任。2020年5月22日，上诉人向被上诉人邮寄送达《房屋租赁违约通知书》明确通知：被告在7日内缴纳租金60万元，房产税61706.32元，逾期上诉人将解除与被上诉人的房屋租赁合同。但是被上诉人在接到上诉人的通知后，置之不理，应视为已解除租赁合同。二是上诉人将房屋租赁给被上诉人后，进行了整体交接，交付后被上诉人并没有向上诉人反馈房屋需要维修，应视为房屋交付合格；其次在上诉人向被上诉人邮寄《房屋租赁违约通知书》后，被上诉人也未向上诉人反映房屋有问题，需要维修，上诉人在下达通知后被上诉人仍不履行合同的情况下，被迫提起诉讼进行维权，在此期间，被上诉人仅仅是给上诉人的法定代表人张宇手机发了一个短信，在此之前，没有其他证据证明上诉人知晓被上诉人维修房屋，也没有证据证明上诉人同意其进行维修。三是即使被上诉人以房屋修缮理由搪塞，按照约定这是被上诉人应承担的费用。被上诉人在一审中提供的证据及证人均不能证明是被上诉人维修的内容和应支付的款项，该笔费用是被上诉人单方面承包，单方面支付，违背了合同约定，无证据证明上诉人知晓该工程的实施，所以上诉人不应承担该笔房屋防水工程费用。四是被上诉人一直答辩称，因进行维修房屋，所以没有支付房屋租赁费，这是完全不符合逻辑的，混淆法律关系，同时，被上诉人在一审中并没有提起反诉，一审法院应按照法律规定，在本案中不应处理。五是被上诉人不按时缴纳房屋租赁费，不能因房屋维修进行抗辩，其不缴纳房屋租赁费导致上诉人不能按时缴纳房产税，进而因支付拖欠房产税产生的滞纳金，按照双方达成的约定，滞纳金应由被上诉人承担。二、一审法院适用法律严重错误。一是一审法院在双方有协议约定各自义务的情况下，认定上诉人有“过错”，这是严重违反《合同法》原则的。二是违约金数额是合同约定，被上诉人不按照约定及时支付租金，并以种种理由拖欠租金，已严重构成违约，支付违约金合理合法。三是本案被上诉人已迟延履行主要债务，上诉人已经履行通知义务，被上诉人已严重违约，应认定解除合同。三、被上诉人答辩中称原告与被告约定的违约金过高，但是被上诉人并没有证据予以佐证，同时，上诉人与被上诉人对违约责任及违约金数额均有约定，被上诉人应按照合同约定的违约金数额对上诉人进行赔偿。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，切实保障上诉人的合法权益。易威公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。答辩人暂未交纳房租的原因已经说明，系因抵扣所作防水费用，未交房产税是因合同未写明交纳时间，税务局向被答辩人下发交纳房产税的通知时，被答辩人也未告知答辩人，一审中，答辩人也于第一时间将所有房产税汇至被答辩人账户。答辩人在履行合同中未有明显过错，原审认定事实清楚。二、一审法院判决适用法律正确，应予维持。因本案事实不符合法定的解除合同条件，根据双方的举证质证情况，一审法院适用合同法及民诉法相关规定，并无不当。基于以上事实与理由，答辩人恳请维持原判。天狮公司向一审法院起诉请求：1.解除天狮公司、威马公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.威马公司向天狮公司返还租赁的房屋；3.威马公司向天狮公司支付2020年4月1日至实际返还房屋之日的租金；4.威马公司向天狮公司支付违约金918000元；5.威马公司向天狮公司支付2019年4月至2020年6月的房产税79706.32元；6.威马公司向天狮公司支付因拖欠房产税产生的截止2020年8月11日的滞纳金7979.43元，并支付2020年8月11日之后至房产税交清之日的滞纳金；7.威马公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年2月26日，天狮公司与威马公司签订《房屋租赁合同》，约定“一、租赁物基本概况1.本合同设定的租赁物坐落于德州市经济开发区，面积6600平方米（其中，房屋建筑面积2400平方米、场地面积4200平方米）。二、租赁性质及用途1.乙方（威马公司）承租租赁物将作为威马新能源专营店经营使用，未经甲方（天狮公司）书面同意，乙方不得变更经营用途。租赁期限1.租赁期限自2019年4月1日起至2024年3月31日止，共计5年。三、租金、保证金、税金及支付方式1.总租金3060000元（大写：叁佰零陆万元整），具体明细如下:第一年即2019年4月1日到2020年3月31日，租金600000元；第二年即2020年4月1日到2021年3月31日，租金600000元；第三年即2021年4月1日到2022年3月31日，租金600000元；……2.租金支付应按年度支付，除首次租金在租赁合同签订时支付外，其余租金应由乙方在年度租期开始前10日支付给甲方。己方收取乙方租金后，应出具收款收据。租金价格为不含税价格，乙方需要租赁发票的，应当补交税金。3.签订本合同时，乙方需要向甲方支付履约保证金100000元，待合同期满且无违约责任时，甲方将保证金无息退还给乙方。乙方出现违约情况的，保证金将转为同等数额的违约金或赔偿金。4.承租期间，乙方因使用租赁物所产生的（包括但不限于水、电、暖、通信、燃气、物业费及房产税、土地税等）税费一概由乙方承担。六、违约责任与救济方式……2.承租方构成违约的情形包括：（1）未按合同约定履行交付租金及税费等义务的；……(7)承租方作出影响出租方权益的其他行为。若出现上述情形，出租方可采取的救济措施包括：（1）要求承租方在合理时间内弥补过错行为，可单方面终止或解除合同；（2）情节严重的，可要求承租方按总租金的30%承担违约赔偿责任，可提前终止或解除合同，且不退还已交付未到期的租金。”天狮公司自2019年4月1日至2020年6月30日的房产税款金额为80344.9（15426.58+15426.58+15426.58+16065.16+36000-18000）元。威马公司对涉案房屋做防水工程支付184487.77元。另，2019年3月20日，德州威马汽车销售服务有限公司变更为易威公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天狮公司、威马公司于2019年2月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。本案双方当事人诉争焦点为：1.天狮公司、威马公司签订的《房屋租赁合同》是否应予解除；2.天狮公司要求威马公司支付租金、违约金、房产税、滞纳金有无事实和法律依据。一、关于《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。庭审中，结合双方当事人陈述和庭审调查情况，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本案中，《房屋租赁合同》约定第二年即2020年4月1日到2021年3月31日的租金应于2020年4月1日租期开始前10日支付；第六条违约责任与救济方式约定“2.承租方构成违约的情形包括：（1）未按合同约定履行交付租金及税费等义务的；。若出现上述情形，出租方可采取的救济措施包括：（1）要求承租方在合理时间内弥补过错行为，可单方面终止或解除合同；（2）情节严重的，可要求承租方按总租金的30%承担违约赔偿责任，可提前终止或解除合同，且不退还已交付未到期的租金。”威马公司虽未按时支付租金，但其始终同意支付，其抗辩未按时支付系因天狮公司提供的房屋漏水导致无法使用，找天狮公司协商处理，天狮公司未予答复，故威马公司对涉案房屋做了防水处理，双方未就防水工程花费的184487.77元达成一致意见。房屋漏水非双方合同约定的日常修缮及装修改造，天狮公司亦未提交房屋适租的相应证据；天狮公司、威马公司在该房屋租赁合同的履行中均存在过错，且威马公司未及时支付租金的程度显著轻微，并不能影响合同目的实现，根据诚实信用原则以及鼓励交易的原则，继续履行合同更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，故对天狮公司要求解除《房屋租赁合同》及返还租赁的房屋的诉求不予支持；二是天狮公司要求威马公司支付租金、违约金、房产税、滞纳金有无事实和法律依据。关于租金，根据《房屋租赁合同》约定，威马公司应于2020年4月1日前支付租金600000元，且威马公司认可，故对天狮公司要求威马公司支付租金的诉求予以支持；关于违约金，因双方均存在过错，威马公司未按时支付租金的行为并不符合合同约定“情节严重的，可要求承租方按总租金的30%承担违约赔偿责任”的情形，且违约金按总租金3060000元的30%承担违约赔偿责任明显过高，综合考虑威马公司的过错程度及天狮公司的实际损失等因素，根据公平原则，一审法院酌定违约金以600000元为基数，从2020年4月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于房产税及滞纳金，《房屋租赁合同》第三条第四款约定“承租期间，乙方（威马公司）因使用租赁物所产生的（包括但不限于水、电、暖、通信、燃气、物业费及房产税、土地税等）税费一概由乙方承担。”本案中，天狮公司要求威马公司给付2020年4月1日至2020年6月30日的房产税79706.32元,提交了税务事项通知书，按照合同明确约定由威马公司承担，故对天狮公司要求威马公司给付2020年4月1日至2020年6月30日的房产税79706.32元，一审法院予以支持；在《房屋租赁合同》的履约过程中，虽双方约定房产税由威马公司负担，但在纳税人的确定中应由房产的所有权或土地使用权的单位或个人缴纳，天狮公司、威马公司在合同中约定由威马公司缴纳，这个是商业行为不是法律行为，对税务机关的执行没有执行力，故根据法律规定，依法缴费的纳税主体应为天狮公司，天狮公司可以向税务机关缴纳后，再向威马公司收取。本案中产生的滞纳金系因天狮公司未履行法定的缴费义务，税务机关作出的惩罚措施，法定缴纳主体系天狮公司，而非威马公司，故对天狮公司要求威马公司承担滞纳金的诉求，不予支持。关于因房屋漏水所作防水工程的费用184487.77元，天狮公司未提交房屋适租的证据，威马公司虽称与天狮公司协商房屋漏水事宜并通知作防水工程，但亦未提交证据予以证明，双方均存在过错，根据公平原则及诚实信用原则，对防水工程的费用一审法院一并处理，酌定天狮公司、威马公司对防水工程的费用184487.77元各负担92243.885元。综上，扣除防水费用，威马公司共向天狮公司支付租金、房产税587462.435（600000+79706.32-92243.885）元。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变更而不履行合同义务。”2019年3月20日，德州威马汽车销售服务有限公司变更为易威公司，其公司名称变更不影响民事权利义务的承受，故易威公司应承担上述款项。综上所述，对天狮公司合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、被告易威公司于本判决书生效后十日内给付原告天狮公司租金、房产税587462.435元及违约金（以600000元为基数，从2020年4月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告天狮公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6926元，由原告天狮公司负担2880元，被告易威公司负担4046元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交上诉人法定代表人与被上诉人法定代表人的微信聊天记录，证明上诉人按合同约定督促被上诉人支付租赁费时间是2020年3月17日，张宇通过微信通知刘璐瑶交纳房租，刘璐瑶收到通知回复让给宽裕一下。2020年4月2日，张宇又向刘璐瑶通知催交房租费，5月23日刘璐瑶向张宇回复微信证明收到张宇公司向被上诉人邮寄的房屋租赁违约通知书，同时刘璐瑶仍要上诉人减免租赁费，一直到6月8日刘璐瑶回复要求减免税费和延期交租，要张宇向集团申请。6月29日张宇明确告知刘璐瑶集团不同意减免，一旦起诉没有和解的可能性。被上诉人质证意见为：对真实性无异议，对证明目的有异议，根据聊天内容可以看出被上诉人始终积极配合协商缴纳房租事宜，与此同时公司法务也与对方协商抵扣防水事宜。2020年4月2日至2020年5月18日中间双方没有联系，私下就是在协商抵扣防水事宜。当时租金数额不确定。是否抵扣防水也不确定，才一直没有交纳租金。被上诉人提交一份浙商银行的电子回单，证明房产税交给了上诉人。上诉人对上述证据予以认可。对于二审证据，本院认证如下：1.对上诉人提交的微信聊天记录，被上诉人认可真实性，本院对该证据的真实性予以采信；2.对被上诉人提交的银行电子回单予以采信。根据二审提交的微信聊天记录显示，当事人双方针对疫情期间租金是否减免问题进行交流沟通。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人争议的焦点问题为：一、上诉人关于解除案涉房屋租赁合同的上诉请求是否应予支持。二、上诉人关于改判被上诉人支付违约金及滞纳金的上诉请求是否应予支持。三、上诉人关于不应承担防水工程费用的上诉请求是否应予支持。对于第一个焦点问题，本院认为，经营类房屋租赁合同进入履行阶段后，租赁方一般经营投入较大，合同对双方后期经营规划也会产生较大影响，若无合法的必要解除因素，应鼓励租赁关系维持，慎用合同解除制度。本案中，被上诉人承租案涉房屋用于车辆销售，双方当事人纠纷的发生主要是因被上诉人延迟支付租金引起，纠纷是否导致合同解除的法律后果，关键在于被上诉人延迟支付租金的行为是否达到了合同必须解除的严重情形。对于合同解除，分为约定解除和法定解除两种情形，具体到本案，双方虽将“未按合同约定履行交付租金及税费等义务”列为承租人的违约行为，但这并不意味着被上诉人存在未及时支付租金或税费的行为即必须解除。因为，被上诉人虽未及时支付租金，但其并不是拒付，其延迟支付确实有防水维修费用租赁双方如何分担及分担多少未协商一致的原因，并非毫无理由的一味延迟支付租金。且根据诉讼中的证据可知，双方纠纷发生之时，恰逢新冠××疫情蔓延之际，案涉租赁房屋是用于经营，疫情或疫情防控措施高度可能导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，这种情况下，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》提出的指导意见，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的，人民法院不应支持。结合以上事实，被上诉人虽然存在未及时支付租金及房产税的行为，但尚达不到约定解除或法定解除的程度，结合被上诉人已实际投入经营的事实，合同解除也不利于维护社会和经济秩序，容易造成资源浪费，因此，一审判决未支持上诉人关于解除案涉房屋租赁合同的请求并无不当，上诉人二审针对解除合同提出的上诉请求不应予以支持。对于第二个焦点问题，本院认为，违约金方面，双方签订的《房屋租赁合同》在此方面的约定是“情节严重的，可要求承租方按总租金的30%承担违约赔偿责任”。根据对第一个焦点问题的认定可知，被上诉人延迟支付租金及房产税的行为尚达不到情节严重需承担总租金30%违约金的程度，且案涉总租金数额达3060000元，而截至上诉人提起本案诉讼之日，被上诉人延迟支付租金只有几个月时间，上诉人即主张被上诉人承担918000元的违约金，明显过高。这种情况下，上诉人再主张被上诉人对违约金过高进行充分证明，显然是缺乏依据的，本院不予支持。因此，一审判决根据公平原则认定的违约金并无不当，上诉人关于被上诉人支付918000元违约金的主张缺乏依据，不应支持。滞纳金方面，双方签订的《房屋租赁合同》虽约定房产税由被上诉人承担，但被上诉人应是向上诉人履行支付义务，根据规定，向税务机关承担法定交税义务的主体为上诉人，上诉人应依法及时向税务机关交清税费，再向约定的义务主体即被上诉人主张，此时，若被上诉人存在不符合约定的逾期，上诉人可对逾期责任提出主张，而上诉人不应以被上诉人尚未向其支付作为其不向税务机关履行法定纳税义务的前提，故一审判决未支持上诉人要求被上诉人承担滞纳金的诉求并无不当。房产税方面，本判决生效前被上诉人已支付的相应案涉房产税，可在履行判决时相应扣除。对于第三个焦点问题，本院认为，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，被上诉人作为承租人承担的是“租赁物日常修缮”。通过被上诉人诉讼中的举证及双方陈述可知，被上诉人进行防水维修施工及支付施工费用的事实足以认定，且支付数额达184487.77元之多，明显超过了“日常修缮”的范畴，也不属于合同约定的装修改造。被上诉人针对防水费用问题提出了抗辩，因均系金钱债务，且在法律关系上均属房屋租赁合同纠纷，故一审法院在本案民事诉讼中将防水费用从租金中予以抵销并无不当，上诉人关于不应承担防水工程费用的上诉请求不应支持。需要特别强调的是，基于本案的基本事实，上诉人解除合同的诉讼请求未被支持，但被上诉人应及时向上诉人付清案涉欠付的租金等费用，而且，最新一年度的租金也已到交纳时间，若无其他正当理由，被上诉人不应再在本案诉讼结束后持续的拖欠租金或迫使上诉人针对欠付的案涉租金提出强制执行申请；否则，上诉人基于新的违约事实，仍然可以对合同解除等提出主张。综上所述，天狮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13964元，由上诉人德州天狮汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王善文审判员  郑卫华审判员  高世民二〇二一年四月二十七日法官助理刘立琛书记员陈艳