北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5512号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐国平，男，1984年2月4日出生，汉族，农民，住北京市房山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈新，男，1953年4月22日出生，汉族，无业，住北京市房山区。上诉人徐国平因与被上诉人陈新租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。徐国平上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回陈新要求我支付房屋使用费及房屋拆除补助费的诉请；反诉的一、二审诉讼费由陈新负担。事实和理由：1.我所承租的房屋因陈新的虚假承诺、帮拆行为、擅自出租等行为被拆除，我自2018年开始就未能正常使用租赁物，不应向陈新支付2020年1月1日起的租金。根据涉案租赁合同之约定，我在租赁期间可以对所租赁房屋进行改建、新建。陈新承诺其可以利用其社会关系获得相关部门的新建审批手续，并收取我公关费用，但是陈新未将审批手续办理下来，违背承诺，导致新建房屋被认定为违建而被拆除。陈新于一审中所提交的2017、2018年拆除通知等写明的被通知人为陈新，陈新在租赁场地旁边亦新建有房屋，亦无审批手续，故拆除通知应是针对陈新所建房屋的拆除。陈新为自保，引导相关人员将我新建房屋予以拆除，特别是在2019年的拆除中，陈新主动向政府提出帮拆，直接导致我新建的房屋又被拆除。至于2020年的拆除，经与拆迀人员核实，是本案租赁物所有权人北京石楼资产经营公司因陈新未经其同意擅自出租，进而收回租赁物予以拆除。陈新上述一系列行为直接导致我未能正常使用租赁物，还承担着对其他租客的违约损失（我已经被多名租客提起诉讼），我不应再向陈新支付租金，陈新应当向我赔付因其前述行为所造成的损失。2.我与陈新在2019年9月26日签署的补充协议中约定房屋拆迀补偿款全部归我所有，一审法院认定2020的房屋拆除补助费中有陈新的部分，判令我向陈新支付10万元补助费，显属错误。二审庭审中，徐国平表示要求增加上诉请求，请求法院改判支持其一审全部诉讼请求，并驳回陈新一审全部反诉请求。但徐国平明确表示无法补交诉讼费，亦不符合诉讼费减免条件。陈新辩称，不同意一审判决，但未提出上诉。不同意徐国平的上诉请求及理由。2020年1月1日至2021年2月6日涉案租赁场地及房屋始终由徐国平占有，除居住、存放物品外，徐国平还在涉案场地内进行养殖、生产加工活动，还有部分房屋对外出租收取高额租金利益，一审法院判处的租金数额远低于我的实际损失。关于徐国平所述的2019年拆迁问题，涉案租赁合同明确约定乙方在租赁期内应符合国家法律法规要求，如果因违法行为被查处则与甲方无关。我并未向徐国平进行任何承诺，徐国平自己说他租的厂房场地，有权利拆除，有权利加盖，违法建设系徐国平自行决定所为，与我无关；拆除如果未经徐国平同意，亦不可能实现，徐国平称政府下达的拆除通知并不针对徐国平，那么徐国平为什么实际进行了拆除。徐国平所述的租户起诉问题，系徐国平失信所致，诉讼费等费用系法院依法认定的。徐国平所述的补充协议的签订时间为6月28日，并非徐国平所述的9月26日，系针对2019年6月18日拆违补偿的明确，与2020年的拆除行为并无关联。至于2020年的拆迁补偿款，一审法院依据涉案租赁合同之约定，因被拆除房屋由我建设，只有屋顶系徐国平改造，故法院认定补偿款归我和徐国平共有符合事实。一审法院判令我补偿徐国平拆除补偿款缺乏依据，但我未在上诉期内提出上诉。徐国平向一审法院起诉请求：1.请求判令陈新向徐国平返还收取租金210000元；2.请求判令陈新向徐国平支付因土地新建部分建筑物被拆除产生的土建损失3056936.25元；3.请求判令陈新向徐国平支付因建筑物被拆除而产生的租金损失1442500元（2020年6月至2023年5月期间）；4.请求判令徐国平自2020年1月1日起至2024年12月31日止不向陈新支付任何租金。5.鉴定费用、诉讼费全部由陈新承担。陈新向一审法院反诉请求：1.判令解除陈新与徐国平2016年10月30日前的《租赁合同》。2.判令徐国平腾退北京市房山区XX镇XX场院给陈新；3.判令徐国平支付陈新2020年1月1日至2020年12月31日租金17万元，并支付滞纳金20400元；4.判令徐国平按照每日489元（年租金178500元/365天）支付陈新自2021年1月1日起至徐国平实际腾退场院之日止使用占用费；5.判令徐国平赔偿陈新房屋被拆除经济损失170万元；6.判令房屋拆除补助费10万元归陈新所有；7.诉讼费用由徐国平负担。后陈新撤回关于第五项判令徐国平赔偿陈新房屋被拆除经济损失170万元的反诉请求。一审法院认定事实：2000年1月1日，北京市石楼资产经营公司（出租方、甲方）与陈新（承租方、乙方）签订场地租赁合同，约定甲方将所属场地6750平方米，折合10.12亩，租赁给乙方。租赁期限20年，自2000年1月1日至2019年12月31日。租赁费每年4万元，并对其他事项进行了约定。2003年12月30日，双方签订补充协议，约定延长租赁期5年，至2024年12月31日止。2016年10月30日，陈新（甲方）与徐国平（乙方）签订租赁合同，约定甲方将房山区XX镇XX北侧原XX厂，面积约17亩，院内全部房屋租赁给乙方。用途工业生产。租期二十年，自2017年1月1日至2036年1月1日。每年租金17万元，每四年为一租金计算缴费期。甲方现有地上物乙方可根据自身需要进行改造，如果拆除，方案需报甲方一份备案，其中拆除甲方地上物，乙方按照现有的价值折合成比例维护甲方的权益。乙方在租赁期间应符合国家法律法规要求，如果因违法行为被查处与甲方无关。甲方租赁的土地在合同期满后应负责继续与石楼镇政府订立土地使用协议，新的协议内容中除租金外新增加的条款由乙方履行。并对其他事项进行了约定。租赁合同签订后，陈新交付场地房屋，徐国平对租赁房屋进行了改造，并新建钢结构厂房、水泥活动房屋，但所建房屋未取得乡村建设规划许可证、临时乡村建设规划许可证。后徐国平将房屋对外出租。2017年7月7日，北京市房山区石楼镇人民政府作出石政停字【2017】第26号责令停止建设通知书（以下简称石楼镇政府），责令陈新立即停止建设。同日，石楼镇政府作出石政限拆字【2017】3号限期拆除通知书，责令陈新接到通知书后15日内自行拆除违法建设并接受复查。2018年4月27日，石楼镇政府作出石政限拆字【2018】12号限期拆除通知书，责令陈新接到通知书后7日内自行拆除违法建设并接受复查。后徐国平自行拆除部分钢结构厂房及水泥活动房。2019年3月28日，石楼镇政府作出石政改字【2019】1号限期改正通知书，责令陈新接到通知书7日内按乡镇乡村建设规划改正违法建设，并接受复查。改正内容：限7日内自行拆除。2019年6月18日，陈新向石楼镇政府提交申请，申请石楼镇政府协助其和各商户对厂房及房内物品进行清理和帮拆。同日，石楼镇政府组织人员对租赁场地钢结构厂房进行了拆除，未给予补偿。拆除后的钢材由徐国平自行进行了处理。后徐国平向北京市房山区人民政府申请行政复议。2019年11月18日，北京市房山区人民政府作出房政复字【2019】384号驳回行政复议申请决定书，驳回徐国平的行政复议申请。2019年12月3日，就北京市房山区石楼镇人民政府“关于查询陈新在石楼镇XX东，XX西侧，建设的钢结构房屋，建筑面积约4500平方米，是否经过规划许可的函”，北京市规划和自然资源委员会房山分局作出规（房）执函【2019】1101号案件协查复函：“我分局未对陈新在石楼镇XX东，XX西侧建设的建筑物核发过《乡村建设规划许可证》《临时乡村建设规划许可证》”。2020年9月3日，徐国平诉至法院。诉讼中，徐国平申请对原XX厂内钢架结构及地面工程造价进行鉴定。2020年9月28日，北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司出具造价鉴定意见书（征询意见稿），鉴定结果：（1）按定额计价鉴定结果为：3026140元；（2）部分工程项目参照徐国平主张单价计价鉴定结果为：2471482元。陈新不予认可提出异议。2020年11月20日，北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司出具造价鉴定复议意见书，调整结果，不确定项。1.按定额计价鉴定结果为：3026140元；（1）2018年拆除钢结构厂房费用为：801350元，其中安全文明施工费13326元、施工垃圾场外运输费3032元、企业管理费27487元；（2）水泥活动房费用为：540979元，其中安全文明施工费8091元、施工垃圾场外运输费1932元、企业管理费41256元；（3）2019年拆除钢结构厂房费用为：1743812元，其中安全文明施工费28999元、施工垃圾场外运输费6598元、企业管理费59814元；（4）拆除材料残值回收：-60000元。2.部分工程项目参照徐国平主张单价计价鉴定结果为：2471482元。（1）2018年拆除钢结构厂房费用为705841元，其中安全文明施工费3002元、施工垃圾场外运输费683元、企业管理费6193元；（2）水泥活动房费用为：500574元，其中安全文明施工费1728元、施工垃圾场外运输费485元、企业管理费10669元；（3）2019年拆除钢结构厂房费用为：1325068元，其中安全文明施工费8438元、施工垃圾场外运输费1920元、企业管理费17405元；（4）拆除材料残值回收：-60000元。徐国平交纳鉴定费47100元。经核实，造价鉴定复议意见书内附30-41页，水泥活动房买卖协议、XX厂水泥活动房土建施工合同、XX厂厂房土建施工合同、XX厂厂房（二）土建施工合同，未经陈新质证。2020年12月7日，陈新明确变更反诉请求。2020年12月10日，徐国平明确变更诉讼请求。诉讼中，双方均认可徐国平租金交纳至2019年12月31日。另查，2020年8月至11月，徐国平、陈新对租赁场地内剩余库房及其他房屋自行拆除，石楼镇政府按照每平方米100元予以补助。徐国平领取补助款项21万余元。2020年11月9日，石楼镇政府出具证明“2019年6月18日下午镇政府工作人员在拆违现场重申了市区坚决拆违和清退散乱污企业的精神。当时陈新和徐国平一起都在现场，徐国平没有向镇政府工作人员说厂房是他出资建的，对陈新的意见没有提出任何异议和补充……”。对有争议的事实，法院认定如下：徐国平认为实际租赁场地面积少于合同约定，要求陈新退还多收租金，并参照鉴定报告要求陈新赔偿建筑物拆除损失及租金损失。徐国平自认在租赁场地现放置汽车一辆，压力罐一个、葡萄树一颗，但认为陈新系租赁关系违约方，不同意解除合同、腾退场地，认为因租赁场地内房屋被拆除，租赁厂院已无价值，不同意支付2020年1月至12月的租金及截止腾退日的使用占用费。2020年11月租赁场地内剩余房屋系陈新自行拆除，不认可存在拆迁补助费事实。2019年房屋拆除面积，徐国平诉状主张3500平方米，其提交2019年新建厂房报价单显示为3240平方米。陈新不予认可，自认2019年房屋拆除面积实际为3000平方米，认为2020年拆除的库房及其他房屋属于其所有，徐国平仅对房屋屋顶进行改造，拆除补助费21万元由徐国平代为领取应予返还；认为租金并非按照面积收取，仅自认于2019年申请政府帮拆，且徐国平自建房屋系违法建筑，应予全部拆除，不同意赔偿拆除损失和租金损失。对于造价鉴定复议意见书，陈新不予认可，认为2018年钢架结构厂房及水泥活动房屋系徐国平自行拆除，与其无关。2019年拆除的钢架结构厂房鉴定结果依据徐国平个人主张单价出具，且徐国平提交的施工合同未经其质证，该鉴定意见依据明显不足。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合石楼镇政府责令停止建设通知书、限期拆除通知书、限期改正通知书、2019年12月3日北京市规划和自然资源委员会房山分局案件协查复函，可以认定涉案房屋未取得规划许可，系违法建设。徐国平、陈新对此虽均不认可，但未能提交租赁房屋所有权证或租赁房屋取得建设规划许可证明，故徐国平与陈新签订的房屋租赁合同应属无效。徐国平承租租赁房屋进行经营，应按租金标准支付使用费。因租金（使用费）按承租房屋确定，而非按照面积收取，故徐国平以面积不够为由要求陈新退还多收租金（使用费）的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。租赁合同约定甲方现有地上物乙方可根据自身需要进行改造，如果拆除，方案需报甲方一份备案，其中拆除甲方地上物，乙方按照现有的价值折合成比例维护甲方的权益。乙方在租赁期间应符合国家法律法规要求，如果因违法行为被查处与甲方无关。徐国平承租期间所建厂房、房屋未经《乡村建设规划许可证》《临时乡村建设规划许可证》，属于违法建设，即使不存在陈新提交帮拆申请，亦理应拆除。结合【2019】384号驳回行政复议申请决定书，能够认定陈新向石楼镇政府申请帮拆，但该申请行为仅证明发生于2019年6月。徐国平主张2018年亦系陈新原因导致房屋被拆除，未能提交证据予以证明，法院不予采信。2018年租赁场地违法建设系徐国平自行拆除，其要求陈新赔偿损失，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。结合2020年11月9日石楼镇政府的证明，可以认定2019年陈新申请政府帮拆时，徐国平亦在现场，并未提出异议，且因涉案房屋系违法建设，依照相关政策房屋应予拆除，系属徐国平应尽法定义务，故其要求陈新承担房屋建设损失、经营损失，无事实和法律依据。造价鉴定复议意见书内附材料未经陈新质证，鉴定结论仅凭徐国平单方所交材料作出，该鉴定意见书鉴定结论明显依据不足，法院不予采纳。陈新对鉴定意见书所提异议，符合实际情况，异议合理部分，法院予以采信。但考虑徐国平承租场地期间，陈新作为出租人，应保证徐国平合理使用租赁物。陈新对徐国平在承租院内的违法建设房屋行为未及时出面制止并协助办理相关合法手续存有一定过错，应对徐国平2019年度房屋被拆除给予一定补偿，补偿标准参照石楼镇政府2020年每平方米100元拆除补助标准、陈新自认2019年拆除钢架结构厂房面积情况、双方过错程度，酌情予以确定陈新补偿徐国平经济损失30万元。2018年房屋系徐国平自行拆除，要求陈新赔偿损失，于法无据，法院不予支持。徐国平要求过高部分，法院不予支持。诉讼中，双方均认可徐国平租金（使用费）交纳至2019年12月31日，法院不持异议。2020年8月起双方陆续开始拆除租赁场地剩余库房、厂房，且徐国平自认承租院内放置有个人汽车、压力罐、葡萄树等财物，可以认定双方尚未就租赁腾退事宜办理交割手续，徐国平继续占有部分租赁场地房屋，应支付陈新相应使用费。徐国平要求自2020年1月1日起不向陈新支付任何租金的请求，无事实依据，法院不予支持。关于反诉，因租赁房屋涉及违法建设已被拆除，且陈新与徐国平签订的场地租赁合同无效，故双方租赁合同已履行不能，合同目的已无法实现，徐国平继续占有陈新场院已无依据且无必要，陈新反诉主张腾退场院并支付徐国平占用使用费的请求，于法有据，法院应予支持。对于涉案场院腾退日期、占有期间使用费支付起止日期及数额，考虑徐国平场院物品置放情况、以往租金标准、租金已付情况、租赁场地房屋拆除时间等因素，法院酌情予以确定。租赁合同约定甲方现有地上物乙方可根据自身需要进行改造，如果拆除，方案需报甲方一份备案，其中拆除甲方地上物，乙方按照现有的价值折合成比例维护甲方的权益。2020年房屋拆除补助费用21万元，结合各自陈述及合同约定，法院酌情确定为陈新、徐国平共同共有，现徐国平已领取拆除补助，应返还给陈新相应拆除补助，陈新要求徐国平返还拆除补助10万元反诉请求，并无不当，法院予以支持。陈新反诉要求过高部分，法院不予支持。徐国平承租期间对原有房屋进行改造，陈新知晓并默许，陈新反诉要求徐国平赔偿房屋拆除经济损失、滞纳金的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、陈新于判决生效之日起十日内给付徐国平房屋拆除补偿款300000元。二、徐国平于判决生效之日起十日内腾退位于北京市房山区XX镇XX北原XX厂场院。三、徐国平于判决生效之日起十日内支付陈新房屋使用费50000元、房屋拆除补助费100000元。四、驳回徐国平的其他诉讼请求。五、驳回陈新的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另庭审中，徐国平提供录音一份，称通话时间为2019年6月18日，为徐国平与陈新的通话，证明政府拆除时徐国平并不在场，陈新并未告知徐国平拆除系陈新申请的；陈新对该证据的真实性不予认可，称从未有过该通话。徐国平另提供2019年6月28日其与陈新签订的协议书一份，欲证明2020年拆迁补偿款归徐国平；陈新质证称认可真实性，但与其在本案中主张分割的补偿款无关，该协议系针对2019年6月18日的拆除补偿问题。徐国平另提供授权委托书一份，证明其对外出租并收取房屋并非违法行为，因陈新申请拆除，其有权主张赔偿；陈新不认可该授权委托书的真实性，并非其签署，亦不知情。徐国平另提供环保处罚等证明陈新无法经营后将涉案租赁标的出租给了徐国平；陈新称上述证据与其无关，其将涉案租赁标的出租给徐国平前，亦为对外出租使用，且经营多年，不存在违法情况。另，庭审中陈新主张徐国平已于2021年2月28日将涉案租赁标的内的物品清空，没有办理交接手续。徐国平称其2020年8月即已搬走，但并未与陈新办理交接手续，又称“现在我也不认可，我也不可能退地”。经询，双方一致确认徐国平承租涉案租赁标的时即存在地上物，徐国平承租后将部分厂房拆除重建，对部分原有厂房进行了加固或维修。本院认为，根据本案现已查明的事实可见，双方未能就涉案租赁标的中的地上物建设提供建设工程规划审批手续，且根据相关政府部门出具的责令停止建设通知书、限期拆除（改正）通知书等，可以认定所涉地上物为违法建设，一审法院据此认定涉案租赁合同无效，处理正确。关于合同无效的后果，一审法院根据本案实际情况，对双方所提诉请分别予以处理，未见明显不妥之处。徐国平上诉称地上物被拆除的责任在陈新，徐国平作为改建主体，在未取得相应规划审批手续的情况下自行建设，应当对改建后果合理认知并按照法律规定承担相应的责任，一审法院根据拆除时间的不同，已分别就拆除原因及责任进行了阐述，本院不再赘述。对于2020年房屋拆除补助费，一审法院根据本案查明事实查明情况，确认由徐国平、陈新共有，将该部分补助费酌情予以分割，未见明显不妥。徐国平以其与陈新存在拆迁补偿款归其所有的约定为由提出上诉，但根据本案查明的事实可见，陈新主张分割的21万元为徐国平、陈新对租赁场地内剩余库房及其他房屋自行拆除所获得的拆除补助，其以协议为由主张该笔费用归其个人所有，依据不足。综上所述，徐国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由徐国平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年四月二十九日法官助理 辛明明书 记 员 孙春玮