湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1126民初585号原告：宁远萨维尔物业管理有限公司，地址：宁远县舜陵街道九嶷南路159号。法定代表人：付爱民，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：李薇，湖南云虹律师事务所律师。被告：李国辉，男，1988年4月11日出生，汉族，湖南省宁远县人。委托诉讼代理人：王癸中，湖南舜源泽律师事务所律师。原告宁远萨维尔物业管理有限公司（以下简称萨维尔公司）诉被告李国辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告萨维尔公司的委托诉讼代理人李薇，被告李国辉及其委托诉讼代理人王癸中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萨维尔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月1日至2020年9月30日物业管理费5317元；2.判令被告向原告支付欠缴物业管理费的违约金（从2017年1月1日暂计算至2020年9月30日为1834元，之后仍按每日万分之五计算至欠缴费用付清之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，原告与宁远金泰置业有限公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》，约定：由原告向被告所居住的“宁郡华府”小区提供物业服务；收费标准为高层住宅按每月1.1元/平方米收取；小区业主欠缴物业费，原告有权从欠缴之日起从应付物业费为基数按每日千分之三计算违约金。被告系“宁郡华府”小区*栋*单元***室业主，该户业主房屋面积为118.15平方米。现被告按物业合同约定应向原告缴纳2017年1月1日至2020年9月30日的物业费5317元，但被告拒不履行缴费义务。被告李国辉辩称，一、答辩人与原告没有签订任何合同，原告不是本案适格的主体，其诉请应依法予以驳回。2016年8月23日，因当时的“宁郡华府”未成立业主委员会，答辩人与永州市泰丰物业管理有限公司（以下简称“泰丰公司”）签订了一份《前期物业委托服务合同》。根据该合同第三十三条的约定，本合同期限自甲方通知入伙之日起到业主委员会成立日止。自该份合同签订之后，答辩人就再未与其他任何的物业管理公司签订新的合同。到目前为止，泰丰公司也未书面通知答辩人该合同已经解除。而且，即使是原告与金泰公司签订了物业服务合同，在泰丰公司未与答辩人解除合同之前，答辩人与泰丰公司签订的合同也是应当先予以履行。否则，这两份合同就存在冲突。毕竟与泰丰公司签订该份物业合同，答辩人也是应金泰公司的要求才与泰丰公司签订的。因此，在本案中有权向答辩人收取物业服务费用的只有泰丰公司，本案原告无权向答辩人收取物业服务费用。根据合同相对性原则，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系。因此，只有合同关系当事人之间才能相互提出请求。非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向当事人提出请求或提出诉讼。合同相对性是合同的重要原则。我国《民法典》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该规定确立了合同相对性原则在合同法上的地位。而本案中，答辩人应金泰公司的要求与泰丰公司签订了物业服务合同，因此，根据上述法律条文的规定，该公司是有权向答辩人提出请求或提出诉讼的特定主体。而原告在答辩人与泰丰公司并未解除合同的情况下，并非是合同相对人，其当然无权向答辩人提出请求支付物业费的要求。二、原告未履行合同约定的义务，依法应当不能要求答辩人支付物业管理费。退一万步而言，即使是根据相关司法解释的规定，原告与金泰公司签订的合同对答辩人有约束力。但是根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。小区内设施不齐全、垃圾随处可见、卫生情况糟糕，原告根本没有尽到物业管理的义务。尤其是原告雇请的工作人员多次无故挑起事端和殴打答辩人，造成答辩人遭受巨大的精神损害，原告完全没有履行物业管理的义务，原告存在严重违反合同约定的情况。既然原告未履行合同约定，原告就依法不能要求答辩人支付物业管理费，而且答辩人有足够的理由要求其承担违约责任。三、原告要求答辩人承担违约金，明显缺乏事实依据和法律依据。第一，原告没有提供任何证据证明答辩人存在违约行为的事实。答辩人只是应金泰公司的要求与泰丰公司签订了物业管理合同，至于金泰公司与原告签订了物业管理合同的情况，答辩人一概不知情，原告也一直没有将上述情况告知答辩人，导致答辩人客观上无法及时缴纳物业管理费。因此，答辩人不存在欠缴物业管理费的违约行为。第二、答辩人与泰丰公司签订的物业管理合同第三十一条规定的违约金明显不明确，只是规定按日千分之三的标准计算违约金，并没有明确按什么标准计算违约金。因此，原告要求答辩人承担违约金明显是缺乏事实依据和法律依据。综上所述，答辩人与泰丰公司所签订的物业管理合同系合法有效的合同，且泰丰公司也未书面告知答辩人该合同已经解除，故原告并非本案适格主体。尤其是原告未履行合同约定的物业管理义务，依法不能请求支付物业费。因此，恳请依法公正判决，驳回原告的诉请，以维护答辩人的合法权益和法律的公平正义。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对有争议的证据，本院认定如下：原告的证据金水湾.宁郡华府收楼程序确认、房屋交付验收表，本院认可被告是宁郡华府小区*栋*单元***房业主的事实；原告的证据金水湾.宁郡华府前期物业委托服务合同及证明，本院对其真实性予以认可；原告的证据欠费统计表，结合庭审调查，本院对其真实性予以认可；被告的证据前期物业委托服务合同，本院对其真实性予以认可；被告的证据情况汇报及回复意见，该项证据载明的事实发生在原告提供物业服务之前，且不能证实与原告方有关，故本院不予采信；被告的证据照片、欧阳春证言、王时胜证言，本院认可被告与原告雇请的保安发生肢体冲突的事实。根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件基本事实：被告李国辉购买了宁远金泰置业有限公司开发的金水湾.宁郡华府小区*栋*单元***号房屋，面积118.15平方米。2016年7月25日，宁远金泰置业有限公司向被告交付房屋。2016年7月25日，被告李国辉与永州市泰丰物业管理有限公司宁远分公司签订《金水湾.宁郡华府前期物业委托服务合同》，约定李国辉按1元/月/平方米交纳物业服务费用，按年交纳，每年首月5号前交完；业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应当按每日3‰的标准向永州市泰丰物业管理有限公司宁远分公司支付违约金，如拖延迟交物业服务费用超过一个月，永州市泰丰物业管理有限公司宁远分公司可向人民法院提起诉讼处理。2017年1月1日，宁远金泰置业有限公司委托原告为该小区提供物业管理服务，双方签订了《金水湾.宁郡华府前期物业委托服务合同》，约定服务期限为2年，原告按1.1元/月/平方米收取住宅（高层）物业服务费用；物业服务费按年交纳，每年首月15日前交完这些费用，业主或物业使用人责无旁贷履行交纳义务；业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应当按每日3‰的标准向萨维尔公司支付违约金，如拖延迟交物业服务费用超过一个月，萨维尔公司可向人民法院提起诉讼处理。当日，原告将该合同在宁远县房产局物业管理中心备案。2019年1月1日，双方再次签订《金水湾.宁郡华府前期物业委托服务合同》，约定服务期限为3年，原告按1.1元/月/平方米收取住宅（高层）物业服务费用；物业服务费按年交纳，每年首月15日前交完这些费用，业主或物业使用人责无旁贷履行交纳义务；业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应当按每日3‰的标准向萨维尔公司支付违约金，如拖延迟交物业服务费用超过一个月，萨维尔公司可向人民法院提起诉讼处理。合同签订后，原告一直对金水湾.宁郡华府小区提供物业服务。因被告拒付2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业管理费，原告遂诉至本院。另查明，金水湾.宁郡华府的住宅房屋业主是按1元/月/平方米交纳物业服务费，另0.1元/月/平方米物业服务费由宁远金泰置业有限公司交纳给原告方。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，本案原告与建设单位宁远金泰置业有限公司签订的二份《金水湾.宁郡华府前期物业委托服务合同》，合法有效，对原、被告均具有约束力。原告依约提供了物业服务，被告亦应当依照合同约定交纳相应的物业服务费。原告诉请要求被告支付自2017年1月1日至2020年9月30日未交纳的物业管理费5317元，经计算，该诉请没有违反合同的约定，本院予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。本案原告方在提供物业服务期间，其雇请的工作人员与被告产生矛盾后发生了肢体冲突，故原告方在本案中有一定的违约行为，对此本院不予支持。被告答辩提出“金水湾.宁郡华府小区内设施不齐全、垃圾随处可见、卫生情况糟糕，原告根本没有尽到物业管理的义务”，但被告未提供证据证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告李国辉于本判决生效之日起十日内，支付原告宁远萨维尔物业管理有限公司自2017年1月1日至2020年9月30日的物业管理服务费5317元；二、驳回原告宁远萨维尔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁远萨维尔物业管理有限公司负担7元，被告李国辉负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 乐小宁二〇二一年四月二十一日法官助理 李 伟书 记 员 徐 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。