北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6050号上诉人（原审原告、反诉被告）：李永君，男，1954年3月9日出生，汉族，黑龙江伊春林业局退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许东辉，男，1968年7月10日出生，汉族，北京佰聚浴池业主，住北京市大兴区。上诉人李永君因与被上诉人许东辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李永君之委托诉讼代理人赵素荣，被上诉人许东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永君上诉请求：同意一审判决第二、三、四项，撤销一审判决第一、五、六项，依法改判：1.许东辉支付2019年4月25日至2020年4月23日的房租237348.56元；2.许东辉支付自2020年4月24日至2020年5月15日止的房屋占有使用费29307.53元；3.许东辉向我支付2019年4月25日至2020年4月30日高压维护费14335.2元；4.许东辉向我支付拖欠房租、房屋占有使用费、物业费、高压维护费、电费的滞纳金（1.房租、物业费、高压维护费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2019年4月25日至实际支付之日止，具体金额以实际发生金额为准；2.房屋占有使用费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2020年4月25日至实际支付之日止；3.电费滞纳金按照日0.3%/日标准计算，自2020年5月29日至实际支付之日止）。事实和理由：1.一审判决认定“经过此次调解履行完毕后，2019年5月6日，许东辉支付20256.9元”的事实错误。上述20256.9元不是调解履行完毕后支付的租金，此笔租金是含在调解书内的。调解后许东辉截止到2019年5月6日交完20256.9元才全部履行完。故一审认定许东辉向李永君支付租金269056.9元是错误的。2019年4月25日至2020年4月23日期间租金，依据双方《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，许东辉应该支付486148.56元。而许东辉实际仅交纳租金248800元，尚欠租金237348.56元；许东辉占用房屋到2020年5月15日，占有使用费29307.53元；一共欠266656.09元。一审法官自由裁量权太大，随意以疫情为由酌减10余万元，仅判决许东辉支付160000元，判决结果明显不公平、不合理，既无合同依据更无法律依据。因疫情原因减免租金是针对国企和履约好的租户，是自愿达成的，不适用法官自由裁量权。我是个人，投资有银行贷款需要支付，租金收入不足以支付银行贷款，也需要维持生计，所涉及的不仅仅是许东辉一家租户，总计4千多平方米，二十多家商户都如此主张，我无法面对，我给了免租期，支付了中介费，成本已经非常高了，已经举步维艰，我相信法律是支持守约、诚信、公平、公正的，不会给不履约、不诚信之人买单。2.一审判决认定高压维护费是通过调解方式解决的，且双方签订的租赁合同中并未有此约定，不予支持。我认为一审判决不尊重事实，不以事实为根据，以法律为准绳。高压维护费是物业对许东辉承租面积内的设施、设备进行的维护，许东辉使用的不是民用电，是商业用电、动力电，而楼上的居民没有该项费用，许东辉使用动力电用于经营，是消耗性支出，双方合同约定许东辉自行承担相应的用水、电、空调等消耗性费用，此项约定写的非常明确，一审判决认定未有此约定，属于认定事实不清。在双方实际履行合同过程中我曾多次起诉要求支付高压维护费，虽都是经过调解处理的，但是九年来一直履行是事实。法院调解处理也是尊重事实进行调解的，不是没有依据的，也是依法受保护的。3.一审没有支持我主张的延迟履行滞纳金不合理，双方合同约定许东辉不履行约定交纳租金及向相关部门交纳实际发生的费用，应当支付滞纳金或赔偿损失，在诉讼中按0.3%主张，没有超出法律规定范畴。合同约定了支付方式，10年期间许东辉没有一期按照约定履行，无奈之下我派专人催缴租金，增加了人员成本和诉讼成本并遭遇资金周转困难等问题。滞纳金具有赔偿性质，有合同依据和法律依据，应受到保护。许东辉辩称：同意一审判决。不同意李永君的上诉请求和理由。我在租赁期间，涉案房屋漏雨将近10年，还有一些不合理的高压维护费等，我不但不应当交，李永君还应当赔偿我的损失。李永君向一审法院起诉请求：1.判决许东辉支付2019年4月25日至2020年4月23日的房租237348.56元；2.判决许东辉支付自2020年4月24日至2020年5月15日止的房屋占有使用费29307.53元；3.判决许东辉向李永君支付2019年4月25日至2020年4月30日的物业费13730.7元；4.判决许东辉向李永君支付2019年4月25日至2020年4月30日高压维护费14335.2元；5.判决许东辉向李永君支付2019年12月至2020年4月电费21099.2元；6.判令许东辉向李永君支付拖欠房租、房屋占有使用费、物业费、高压维护费、电费的滞纳金（1.房租、物业费、高压维护费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2019年4月25日至实际支付之日止，具体金额以实际发生金额为准；2.房屋占有使用费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2020年4月25日至实际支付之日止；3.电费滞纳金按照日0.3%/日标准计算，自2020年5月29日至实际支付之日止）；7.判决许东辉补交免租期租金54166元；8.判决许东辉支付律师费2万元。许东辉向一审法院反诉请求：1.判决李永君支付许东辉2016年8月因房屋漏水导致的房屋装修费共计161474.5元；2.判决李永君返还许东辉2010年至2020年2月9日期间的高压维护费共计269491.25元；3.判决李永君退还许东辉2010年2月26日所交押金27083元；4.判决李永君为许东辉开具2010年至2020年房屋租金的增值税专用发票（税费由李永君承担）。一审法院认定事实：2010年2月26日，李永君（出租方，甲方）与许东辉（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋地址北京市大兴区黄村时代龙和底商（下称涉案房屋），出租部位及面积租赁房屋二层西侧，面积575平方米，以房屋实际承租面积为准。乙方承租房屋用途为商用，待乙方拿到经营执照后，交甲方备案方可开业经营。若变更用途，需与甲方另行签订补充协议。租赁房屋期限自2010年2月23日至2020年4月24日，共计十年。装修免租期60天，自2010年2月24日起至2010年4月24日止（装修免租期间，乙方自行承担相应的用水、电、空调等消耗性费用）。起租日为2010年4月25日。在每应付租金的前十日支付租金。租赁房屋年租金为人民币叁拾贰万五千元。从合同期第三年起每合同年租金递增2%，即具体按如下租金执行：2010年4月24日至2011年4月24日年租金325000元；……2018年4月24日至2019年4月24日年租金为373322.75元；2019年4月24日至2020年4月23日年租金为380789.21元。租金支付方式：第一年合同年租金按季支付，即每三个月支付一次；从第二年开始合同年租金按半年支付一次，即每六个月支付一次；在每应付租金的前十日支付租金。押金：合同签订后乙方支付房屋押金参万元，如合同履行期内乙方无任何违约，则甲方在合同期满之日起十日内无息退还房屋押金，租赁期间押金不可抵租金。乙方除支付房租外，另行按期直接向当地的相关部门缴纳实际发生的应缴纳的各种税费，经营中的水费、电费、电话费、燃气费、卫生费、供暖费及物业等费用（乙方安装独立安装水表、电表等）。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。如乙方不按期缴纳上述各项费用，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿，赔偿金额包括但不仅限于实际损失，还包括诉讼费用及律师代理费等。违约及合同终止：1.如甲方违约提前解除合同，应向乙方付年租金20%作为违约金。2.乙方在发生以下情形时，甲方通过书面通知乙方即可解除本合同，甲方有权要求乙方承担年租金20%作为违约金，并且押金不予退还。（1）乙方擅自转租、转让租赁房屋的；（2）乙方无正当理由单方终止合同履行的；（3）乙方迟延支付租金超过15天的；（4）欠缴合同约定各项应缴费用超过3000元的。3.合同生效后，因乙方违约（包括但不限于欠租金、水、电、物业及供暖等费用），甲方除可以给乙方实际断水、断电外，每逾期一日加收欠费额的1%作为滞纳金，同时甲方有权提前解除合同。4.乙方违约造成提前解除合同，对乙方装修残值部分甲方不予补偿。5.合同履行期间，如乙方有违约行为，不享受免租期需支付免租期间的房屋租金54166元。2010年4月11日，李永君（甲方）与许东辉（乙方）签订补充协议，内容如下：一、在原租赁合同约定的面积的东侧再租赁133平方米（以实际面积为准）给甲方经营使用；二、增加面积房屋年租金为9万元整，从合同期第三年起每合同年租金递增2%；三、其他条款同原房屋租赁合同不变；以上补充协议与原房屋租赁合同具有同等效力甲乙双方各执一份。合同签订后，李永君向许东辉交付了涉案房屋，许东辉于2010年2月26日向李永君支付了押金27083元及当年应交租金。李永君曾因许东辉欠付租金等费用，多次于2012年、2013年、2015年、2019年诉至法院，经法院主持调解，全部通过调解解决，（2019）京0115民初949号民事调解书，达成如下协议：一、被告许东辉于2019年5月7日前给付原告李永君截止到2019年4月25日尚欠的房屋租金90645.26元、物业费13508.64元、高压维护费14103元；二、若被告许东辉未按上述期限履行，则应另行支付原告李永君滞纳金70865.56元；三、案件受理费1333元，由被告许东辉负担（于2019年5月7日前直接给付原告李永君）。经过此次调解履行完毕后，2019年5月6日，许东辉支付20256.90元；2019年5月26日，许东辉支付42000元；2019年6月26日，许东辉支付42000元；2019年7月25日，许东辉支付41800元；2019年9月21日，许东辉支付41000元；2019年11月20日，许东辉支付2万元；2019年12月16日，许东辉支付2万元；2020年1月3日，许东辉支付42000元，合计：269056.9元。一审法院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李永君与许东辉签订房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。虽然许东辉对李永君提供的委托书有异议，但是其并未提供充分的证据予以证明，对许东辉提出李永君不具备出租权利的答辩意见，法院不予采纳。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，根据李永君提供的（2019）京0115民初949号民事调解书，可以说明双方已经通过调解的方式已经解决了2019年4月25日之前租金等纠纷；现双方的租赁合同已经到期，且双方均认可许东辉已经腾退了涉案房屋，李永君提出许东辉2020年5月15日腾退房屋，虽然许东辉不予认可，提出其2020年4月已经将涉案房屋交还大房东，但是其并未提供充分的证据予以证明，法院对李永君提出许东辉的腾退时间予以确认。通过许东辉提供的交易明细显示自2019年5月6日起，已经向李永君支付了租金269056.9元，按照“2019年4月24日至2020年4月23日年租金为380789.21元”的合同约定及“增加面积房屋年租金为9万元整，从合同期第三年起每合同年租金递增2%”的补充协议约定，同时考虑受疫情影响的情况，法院酌情确定李永君支付2019年4月25日至2020年4月23日的房租及自2020年4月24日至2020年5月15日止的房屋占有使用费160000元。对于李永君要求支付2019年4月25日至2020年4月30日的物业费13730.7元的诉讼请求，许东辉同意支付，法院不持异议；对于李永君要求支付2019年4月25日至2020年4月30日高压维护费14335.2元的诉讼请求，虽然李永君提出在之前许东辉已经支付，但是之前双方通过调解方式解决之前的租金等纠纷，且双方签订的租赁合同中并未有此约定，现许东辉不同意支付，法院对此不予支持；对于李永君要求许东辉支付2019年12月至2020年4月电费21099.2元的诉讼请求，现李永君已经支付了该费用，法院对此予以支持；考虑合同的期限、履行情况及之前纠纷均为调解解决的情况，对以下双方的请求，综合分析，酌情处理如下：对李永君要求支付拖欠房租、房屋占有使用费、物业费、高压维护费、电费的滞纳金（1.房租、物业费、高压维护费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2019年4月25日至实际支付之日止，具体金额以实际发生金额为准；2.房屋占有使用费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2020年4月25日至实际支付之日止及电费滞纳金按照日0.3%/日标准计算，自2020年5月29日至实际支付之日止）的诉讼请求，虽然租赁合同有滞纳金的约定，但是李永君并未提供其存在实际损失的证据，且许东辉提出支付标准过高，故对李永君要求支付上述滞纳金的诉讼请求，法院不予支持，同时综合许东辉要求李永君返还押金27083元的反诉请求，考虑许东辉自2019年4月25日以来确实存在拖欠费用的情况，对许东辉的此项反诉请求，法院不予支持；对李永君要求许东辉支付律师费2万元的诉讼请求，符合双方的合同约定，法院予以支持；针对李永君要求许东辉补交免租期租金54166元的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同系十年期限，且双方的合同已经实际履行完毕，虽然李永君提出许东辉之前的租金等费用一直存在拖欠的情况，但是认可在此前的诉讼过程中，并未提出过此项诉讼请求，法院综合双方之前的租金等纠纷是通过调解方式解决，法院对此不予支持；对于许东辉要求李永君支付2016年8月因房屋漏水导致的房屋装修费共计161474.5元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持；对于许东辉要求李永君返还2010年至2020年2月9日期间的高压维护费共计269491.25元的诉讼请求，因此费用系双方通过调解解决，且已经实际履行完毕，故法院对此不予支持；对许东辉要求李永君开具2010年至2020年房屋租金的增值税专用发票（税费由李永君承担）的诉讼请求，并非法院受理范围，可另行解决。据此，一审法院于2021年1月29日判决：一、许东辉于判决生效后十日内支付李永君2019年4月25日至2020年4月23日的房租及自2020年4月24日至2020年5月15日止的房屋占有使用费共计160000元；二、许东辉于判决生效后十日内支付李永君2019年4月25日至2020年4月30日的物业费13730.7元；三、许东辉于判决生效后十日内支付李永君2019年12月至2020年4月电费21099.2元；四、许东辉于判决生效后十日内支付李永君律师费20000元；五、驳回李永君的其他诉讼请求；六、驳回许东辉的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，李永君称2019年5月6日，许东辉支付20256.9元，系支付的（2019）京0115民初949号民事调解书中欠付数额，并非此后的租金。许东辉对此不予认可。经本院查明，一审审理中，经法院询问，双方并未认可该笔费用为此后租金。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认为：李永君与许东辉签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。关于涉案房屋腾退时间问题。李永君称许东辉于2020年5月15日腾退，许东辉称其于2020年4月就已经将涉案房屋腾退给大房东，首先，双方未能就涉案房屋腾退办理交接手续，其次涉案房屋的腾退义务履行主体为许东辉，许东辉应承担相应的举证责任，现因许东辉未能就其上述主张提交相应证据予以证明，故一审法院采信李永君的上述主张，并无不当。关于应欠付租金、房屋占有使用费的问题。首先，一审法院将2019年5月6日许东辉支付的20256.9元认定为（2019）京0115民初949号民事调解书后的支付租金数额，本院对此查明事实后予以更正。其次，鉴于签订租赁合同时，双方约定租赁涉案房屋用途为商业，事实上许东辉承租涉案房屋后用以经营浴室，新冠疫情确实会对其实际经营造成一定程度的影响，故一审法院酌情确定许东辉应付欠付租金、房屋占有使用费数额为160000元，并无不当。李永君关于要求许东辉全额支付欠付租金、房屋占有使用费的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于是否应支付高压维护费的问题。虽在此之前，双方在历次诉讼中达成调解协议，约定许东辉支付该项费用，但在双方签订的租赁合同中对该项费用并未进行明确约定，故现在本次诉讼中，李永君要求许东辉支付该项费用的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。关于是否应支付滞纳金的问题。李永君未能就其实际损失提交相应证据予以证明，许东辉已主张滞纳金约定标准过高，且在一审法院认定许东辉已支付的押金27038元不予退还的情形下，该数额已足以弥补许东辉应承担的违约责任，李永君再主张滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，李永君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4522元，由李永君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年四月三十日法官助理 孙国栋书 记 员 陈 雪