河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1407号 上诉人（原审被告）：保定盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地保定市三丰中路986号南关街道办事处前卫生活广场403室。 法定代表人：王振庄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘敏，河北虹天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈冬冬，河北虹天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛广辉，男，1990年1月3日出生，汉族，住河南省襄城县。 委托诉讼代理人：雷珊，河北方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王园，河北方圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼8层2单元120907。 法定代表人：徐忠华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司，住所地保定市莲池区南大园乡西马池村。 负责人：刘华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所实习律师。 上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称保定盈峰天佑公司）因与被上诉人薛广辉、北京盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称北京盈峰天佑公司）、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司（以下简称北京盈峰天佑保定分公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保定盈峰天佑公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人不承担任何责任或发回重审；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人既不是合同相对方，也不是合同无效的责任承担主体，本案非损害责任赔偿，上诉人不应承担返还责任。首先，上诉人并非《南湖春晓国际社区订购协议书》（以下简称《订购协议书》）相对方，非实际收款人，与各被上诉人之间没有任何法律关系。一审法院已查明被上诉人薛广辉与北京盈峰天佑公司签订《订购协议书》，首付款转入北京盈峰天佑保定分公司，协议主体只有被上诉人，上诉人未参与协议协商、签订、收款等各环节，也没有委托、代表、代理等法律关系，不存在任何突破合同相对性的法定情形，一审判决严重违反合同相对性原则，上诉人不应承担任何返还责任。其次，上诉人依据政府部门合法成为南湖春晓项目建设单位，并不是北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司权利义务的承继主体，无需对其二公司的行为承担责任。2019年6月5日河北保定经济开发区经济发展局作出《关于南湖春晓项目立项变更建设单位的回复》是对北京盈峰天佑公司作出的回复，内容是原则同意项目建设单位变更为上诉人，对北京盈峰天佑公司作出建设单位变更后出现任何问题由其自行承担的要求，该回复中没有任何关于权利义务承继的内容，对建设单位变更后产生的问题明确要求由北京盈峰天佑公司承担。上诉人与北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司不是关联公司，不存在法人分立、合并等权利义务承继的情形，上诉人于2019年变更为项目建设单位，没有任何上诉人承继北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司权利义务的法定情形。一审法院在没有任何事实和法律依据的情况下，仅以上诉人为变更后的建设单位就认定上诉人共同承担首付款返还义务是严重认定事实不清，无法律依据，上诉人没有共同返还首付款的义务。合同无效，返还财产的主体是合同当事人，而非合同外第三人，上诉人不是《订购协议书》当事人，没有承担返还责任的事实及法律依据。合同无效意味着双方当事人之间不存在合同关系，应让双方财产状况恢复到没有签订合同时的情形，对已交付对方的财产有返还请求权，已接收财产的当事人有返还财产的义务。上诉人不是《订购协议书》当事人，没有代收首付款，未取得任何利益，对合同签订不存在任何过错，即使《订购协议书》无效，返还财产的主体也应是合同当事人、受益方，而非上诉人。《订购协议书》是2017年签订，上诉人成为项目建设单位是2019年，签订协议是北京盈峰天佑公司违反行政管理规定进行的商品房销售行为，被上诉人薛广辉知该公司存在违法销售行为仍签订协议书，因此北京盈峰天佑公司、薛广辉对对协议无效均存在过错，法律后果应由作为合同双方的被上诉人承担。本案系确认合同无效纠纷，非侵权责任纠纷，《合同法》对合同无效返还财产的主体及返还范围有明确规定，不存在承担共同偿还责任或连带偿还的情形，一审法院依据无效合同让上诉人承担返还责任无事实、证据及法律依据。 薛广辉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人已经全面承接南湖春晓开发承接工作，其为实际受益人，应该承担返还购房款的责任。首先，上诉人现在为南湖春晓《订购协议书》的相对方，也为南湖春晓项目的实际受益人。一审中薛广辉已经提交其他业主与上诉人的重新签订的订购协议书，说明上诉人承接南湖春晓项目后，其已成为该项目的实际控制人，实际受益人。上诉人已经通知所有业主去进行换签手续，同时包括薛广辉，因为薛广辉想退房，所以没有与上诉人进行换签合同。同时，上诉人换签合同的目的是让广大业主贷款交付房款，从银行贷款的款项直接转入上诉人的账户。其次，上诉人依据政府部门合法成为南湖春晓项目的承接主体，并未只负责承建工作。一审中，北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司提交相关证据，南湖春晓项目的五证即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均登记在上诉人名下，上诉人并非只是建设单位，而是南湖春晓项目的承接单位。薛广辉的购房款交于原审被告后，原审被告将款项用于项目开发及承建，现上诉人依据政府部门合法承接项目后，继续负责该项目的开发、承建工作，并收取其他业主的购房款和出售房屋。上诉人将购房款退回薛广辉后，其还可继续出售，并不实际影响上诉人的任何利益。一审法院是依据本案事实认定上诉人负有返还责任，并未认定上诉人系原审被告的承继主体。薛广辉积攒半生积蓄购买房屋，没想到遇到无良开发商，更换主体，抽逃收取的购房款，幸亏政府将上诉人的账户进行监管，但至今使薛广辉的血汗钱无从追讨。一审法院立足于本案实际情况，结合法律规定，认为薛广辉签订合同时存在过错，并未支持薛广辉主张利息的诉求，使双方的权利均得到了维护。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人为南湖春晓项目的承接方、受益方应承担返还购房款责任。 北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司辩称，1、认可一审判决认定的事实。2、2020年12月24日保定市莲池区政府针对本案项目成立专门工作组，于12月30日进驻项目，全面接管驻厂工作。上诉人与被上诉人北京盈峰天佑公司之间是通过股权转让的方式将南湖春晓项目开发建设主体进行了变更，实质上二者之间的关系是该项目的权利义务转让承继关系。 薛广辉向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；2、请求法院依法判令被告返还原告房屋首付款389,600元（利息自2017年6月21日起按银行同期贷款利率计算至全部款项还清之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告薛广辉与被告北京盈峰天佑公司于2017年6月21日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，购买了位于保定市房屋，并于当日交付了首付款389600元，首付款刷卡转入了被告北京盈峰天佑保定分公司的银行账户，被告北京盈峰天佑保定分公司为被告北京盈峰天佑公司的保定分公司。2018年8月31日，河北保定经济开发区经济发展局作出经发局核字［2018］3号《河北保定经济开发区经济发展局关于南湖春晓项目核准的批复》，同意建设南湖春晓项目，项目建设单位为北京盈峰天佑公司，并就建设地点、建设内容、项目总投资及招标事项等内容作出了规定。2019年6月5日，河北保定经济开发区经济发展局作出《关于南湖春晓项目立项变更建设单位的回复》，同意南湖春晓项目立项变更建设单位（由原北京盈峰天佑公司变更为保定盈峰天佑公司）。2020年5月21日，保定盈峰天佑公司与保定市住房和城乡建设局、保定市莲池区人民政府签订《雍和佳苑小区重房户安置协议书》，就安置雍和佳苑小区重房户是保定盈峰天佑公司办理南湖春晓项目施工许可的前置条件等问题达成协议。另查明，涉及南湖春晓项目的国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证中的用地、建设、销售方均为保定盈峰天佑公司。原告购买的上述房屋至今未取得房屋预售许可证书，被告也未将房屋实际交付于原告。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》中，约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况等信息，并且原告支付了首付款389600元，故认定原告与被告北京盈峰天佑公司签订的订购协议书为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告北京盈峰天佑公司签订《南湖春晓国际社区订购协议书》，约定原告向被告北京盈峰天佑公司购买保定市房屋，原告向被告北京盈峰天佑保定分公司支付了首付款389600元，但被告所开发建设的保定市利民路南湖春晓国际社区至今未取得房屋预售许可证明，故原告起诉要求确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效，予以支持。对于原告交付的首付款389600元，应由合同相对方北京盈峰天佑公司，实际收款人北京盈峰天佑保定分公司，承接了南湖春晓项目的保定盈峰天佑公司三方共同承担还款责任。原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《商品房订购协议书》第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续”，可以看出，原告在与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书时，明知该房屋并未取得商品房预售许可证明，但原告仍与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书，对于该协议书的订立存在过错，应当承担相应责任，故原告要求被告支付利息的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、原告薛广辉与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；二、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同返还原告薛广辉购房首付款398600元；三、驳回原告薛广辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7144元，简易程序减半收取3572元，由被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司与保定盈峰天佑房地产开发有限公司共同承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2021年3月10日“莲池区处置南湖春晓项目遗留问题工作领导小组关于工作进展情况的通报”，用以证明因南湖春晓项目涉及刑事案件，2021年2月8日北京盈峰天佑公司实际控制人管迎被刑事拘留，目前正在侦查过程中，本案应该中止审理，等待刑事案件审理完毕后再决定是否进行民事案件审理。薛广辉质证称，认可证据真实性，但刑事案件与本案没有任何关联性，其他涉嫌刑事案件的被害人的业主已经到公安机关进行询问，该刑事案件与我方所买房屋无关，不符合中止审理的条件。北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司质证称，真实性无异议，但是与本案没有关联性。薛广辉提交1、河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀06民初4309号民事判决书一份及该判决书陈田芳在一审判决书下发后，保定盈峰上诉期间，保定盈峰又与陈田芳进行换签合同并该有保定盈峰的合同专用章；2、保定市莲池区人民法院（2020）冀06民初4455号民事判决书一份及该判决书刘海燕在一审判决书下发后，保定盈峰上诉期间，保定盈峰又与刘海燕进行换签合同并该有保定盈峰的合同专用章。证明该案与保定盈峰具有实际的买卖合同关系。上诉人质证称，对上诉两份证据的真实性认可，证明目的不认可，上述两份合同及判决书与本案无关，不应作为本案审理的证据。北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司质证称，对证据的三性没有异议。北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司提交股权收购框架协议及补充协议各一份，用以证明证保定盈峰设立支付的实际出资人和北京盈峰总公司的实际出资人是一个人，前期运作资金的融资问题，总公司的控制人与保定盈峰现任的实际控制人签订了股权转让框架协议，双方通过向政府有关部门申请将南湖春晓项目变更到了保定盈峰公司名下。保定盈峰对南湖春晓是对北京总公司的权利和义务的完全承继关系。上诉人质证称，根据北京盈峰提供的股权框架协议之补充协议，可知股权进行转让是有偿转让，北京盈峰应当承担其违法签订预售合同的相关责任，不应当由保定盈峰承担。上诉人支付了合理对价，北京盈峰与薛广辉签订购房合同前并未取得预售。即使合同无效，也应当由北京盈峰承担返还购房款的义务。薛广辉质证称对证据三性认可。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。 本院认为，案涉《订购协议书》虽由被上诉人薛广辉与被上诉人北京盈峰天佑公司所签订、上诉人保定盈峰天佑公司并非最初的合同当事人，但案涉项目已整体转让给了保定盈峰天佑公司，变更建设单位后上诉人即为该项目责任主体及受益主体，且保定盈峰天佑公司未就其与北京盈峰天佑公司对已收房款如何约定进行举证，故保定盈峰天佑公司承接项目后又以非购房款收取主体为由否认责任，依据不足，一审法院认定保定盈峰天佑公司共同承担返还购房款的义务，并无不当。保定盈峰天佑公司要求中止审理的事由与《订购协议书》效力的认定并无关联，本案并非必须以刑事案件审理结果为依据，故保定盈峰天佑公司要求中止审理的理由亦不成立。 综上所述，上诉人保定盈峰天佑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,279元，由上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈道忠 审判员  黄俊学 审判员  于纪芳 二〇二一年四月二十八日 书记员  王路瑶