嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3137号原告（反诉被告）：嘉兴杉恒商业管理有限公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区杉禾生活广场1-505～509。统一社会信用代码：9133040134397072X5。法定代表人：鲍肖**，执行董事。委托诉讼代理人：闻倩玉、徐伟，浙江导司律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区杉禾生活广场1幢2层11室。统一社会信用代码：91330401MA2BA51U06。法定代表人：陶忠民。被告：陶忠民，男，1981年11月17日出生，汉族，住嘉兴市嘉善县。上列本诉二被告和反诉原告的共同委托诉讼代理人：张光炤，浙江工品律师事务所律师。原告嘉兴杉恒商业管理有限公司（以下简称杉恒公司）与被告嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司（以下简称嘉尚公司）、陶忠民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案于2020年10月15日转为普通程序进行审理。审理过程中，嘉尚公司提起反诉，经审查，本院依法予以受理并决定与本诉合并审理。本案先后于同年12月14日和2021年4月15日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告（反诉被告）委托诉讼代理人闻倩玉、本诉两被告的共同委托诉讼代理人暨反诉原告委托诉讼代理人张光炤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杉恒公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、解除原告与嘉尚公司签订的租赁合同；2、判令被告嘉尚公司立即腾退、返还其承租的位于嘉兴市××路××路“杉杉ＩＮ象·嘉兴”2Ｆ-11的租赁场地；3、判令嘉尚公司将其承租的上述租赁场地恢复原状或赔偿原告恢复原状的损失20683元；4、判令嘉尚公司向原告支付2020年1月1日至2020年3月31日拖欠的租金56872.12元、物业管理费7765.70元（以上已扣除2月份租金和半个月的物业管理费），并应继续按照租赁合同的约定标准支付租金及物业管理费至租赁合同解除之日；5、被告嘉尚公司向原告支付自租赁合同解除之日次日起至实际腾退之日止按照2944.88元／天向原告支付占有使用费；6、判令被告嘉尚公司向原告支付违约金85308.17元；7、判令嘉尚公司将租赁场地上登记注册的“嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司”迁出或注销；8、判令被告陶忠民就嘉尚公司第3项至第6项诉讼请求所列的债务向原告承担连带清偿责任；9、判令由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与案外人桑祥坤签订了一份租赁合同，约定案外人桑祥坤向原告承租位于浙江省嘉兴市××路××路“杉杉ＩＮ象·嘉兴”2Ｆ-11的租赁场地，并就租金、物业管理费的支付、违约责任等达成一致协议。2018年4月20日，原告与案外人桑祥坤、被告陶忠民签订了一份三方协议书，约定案外人桑祥坤将租赁合同项下承租人的全部权利义务一并转让给被告陶忠民。2018年9月5日，原告与被告嘉尚公司、陶忠民签订了一份三方协议书，约定被告陶忠民将租赁合同项下承租人的全部权利义务一并转让给嘉尚公司，被告陶忠民为嘉尚公司在租赁合同项下应承担的义务承担连带保证责任，保证期限是嘉尚公司就租赁合同项下应履行义务期限届满之日起2年。上述协议签署后，自2020年1月开始嘉尚公司拖欠原告租金、物业管理费未予支付。原告分别于2020年3月8日与2020年3月20日向嘉尚公司发送催款函与律师函，催促支付拖欠款项，但仍未完全支付该拖欠款项。截止2020年3月31日，嘉尚公司已拖欠原告租金、物业管理费共计人民币64662.82元，其行为已经构成违约。根据原告与嘉尚公司、陶忠民签署的三方协议书的约定，陶忠民应为嘉尚公司在租赁合同项下应承担的义务向原告承担连带保证责任。遂成讼。被告嘉尚公司、陶忠民答辩称，一、关于诉讼主体，本案原告主体不适格，租赁合同必须以原告对租赁物享有租赁权为前提，本案原告不是租赁房屋的所有权人，亦没有提供任何可以证明其对租赁物享有租赁权的证据；二、关于诉讼请求，1、解除合同的诉讼请求已经没有任何意义。首先，原告提供的通知函明确于2020年4月3日向被告寄送了《合同解除通知函》，解除合同的意思表示清楚；其次，原告对嘉尚公司侵权停电，嘉尚公司因不能继续经营而没有依法对原告的解除合同通知书提出异议，被迫同意解除合同，在反诉中也明确合同于5月底实际解除；2、房屋已经全部腾退；3、嘉尚公司装修时没有改变房屋内的任何结构和设施，只是基于展示需要而在房屋内做了些展品陈列安装，在腾退房屋后已经拆除搬走，如有遗留物品，根据合同第14条约定，由原告自行处置，不存在恢复原状的事实；4、不存在拖欠租金的事实，基于原告服务能力欠缺的事实，从2019年起嘉尚公司就租金金额和支付方式做出变更，每个季度减免一个月房租，且由合同3.6条约定的保证金先垫付，然后再补足保证金，已经形成惯例，已实际履行一年以上时间；另外因疫情原因，根据合同第11条约定，双方就因免租金的金额还在协商中，同时在4月初的时候，嘉尚公司的保证金还能足够抵扣房租及管理费，故该条诉请的金额还需继续协商扣减不可抗力免租金额才能确定；5、合同解除后，因为原告扣押嘉尚公司存放在屋内的物品，要求争议解决后才能取回，并不是嘉尚公司占用该房屋，无须支付房屋占有使用费，如果有也应由原告自行承担，原告还应支付嘉尚公司扣押期间的贬值费用；6、本案因原告停电而导致合同最终解除，是因为原告侵权履约引起，是原告违约，原告应支付嘉尚公司违约金，并承担诉讼费用；7、关于公司迁出，已在10月底至11月底迁出。三、关于事实：原告陈述的事实错误，因为被告有充足的保证金可以履行合同义务，而且当时应当缴纳实际租金等费用因还要免除不可抗力期间的金额，还需要最后协商确定，所以被告不存在任何拖欠租金的事实。因为原告物业管理水平欠佳，人流减少，生意环境差，缴纳租金的时间和金额已在2019年做了实质变更，为每个季度只交两个月租金，包括被告在内的几乎所有商户都是后缴纳，是2019年形成的惯例；四、因原告服务差等，导致商业氛围差，双方根据实际情况减免租金和变更支付租金方式完全符合法定的情势变更原则；五、承租人租用该房屋的目的不在于房屋的使用价值，而在于商业价值，原告认为只要满足使用价值就应按原合同约定作出判断的认识是错误的，等等。反诉原告嘉尚公司向本院提出反诉请求（变更后）：1、确认本案因反诉被告违约导致合同自2020年6月1日起解除，并按对等原则赔偿反诉原告三个月的违约金89573.58元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告2020年4月20日到5月31日因断电造成的营业损失20000元（按疫情期间每月1.5万元收益计算）；3、判令反诉被告赔偿剩余租赁期限的装修费损失140000元；4、判令反诉被告赔偿其从2020年6月13日计算到10月31日扣押反诉原告426848.16元物品，按月5%计算的贬值损失费94040.84元；（上述各项赔偿金额总计为345614.42元）；5、反诉原告支付的履约保证金85308.17元应予以退回；6、判令反诉被告承担本案各项受理费。事实和理由：本案的房屋租赁合同履行过程中，因反诉被告招商不力及管理失当，导致商业氛围差，到现在2楼以上超过60%以上的门面关门歇业，反诉被告从2019年起就每季度免除一个月房租才勉强挽留住现有租户。反诉原告经营家居业务也只是艰难维持，因此和该区域所有经营户一样，都是由反诉被告先扣除履约保证金，然后再根据合同约定后续补足保证金，已形成这种交付费用的惯例。2020年元旦后就是春节，家装业务因时节特性基本停滞，春节后又受严重疫情影响，反诉原告除了零星收回一些前期货款，基本上没有新增业务，所以资金特别紧张。因合同有不可抗力免租约定，而反诉被告始终没有就免租金额确定下来，所以双方就应补足多少保证金一直在协商之中。在此艰难时刻，反诉被告违反政府帮助经营者渡过难关的倡导，不与大家共赴时艰，而是不择手段地逼迫经营户交房租，甚至不经任何通知就无理于4月20日截断了反诉原告店面的供电，直接导致反诉原告无法继续经营。反诉原告按照合同约定提出先从保证金中扣除费用，或者先交部分租金供电的合理建议，反诉被告居然以保证金被没收，不交齐全部费用绝对不供电为由拒绝，直接导致反诉原告的店面不能继续经营的后果，经反复协商无果，反诉原告只能提出解除合同，并从6月份开始逐步拆除和搬离店内设施，然反诉被告于2020年6月13日以争议还没有解决为由，居然在反诉原告部分货物已经装车的情况下，阻止反诉原告搬离物品，强行要求反诉原告将物品搬回店内，并加装门锁，扣押了反诉原告426848.16元物品（2020年10月25日报警后，反诉被告才同意到10月31日前搬走）。因反诉被告不同意扣除费用后退还剩余保证金的解约方案，坚持要诉讼，反诉原告本着息事宁人的态度同意了争议解决后再取回物品。但反诉被告在违约的情况下变本加厉，居然在诉讼后一再增加诉讼请求，甚至提出要反诉原告支付店面占用费，对此反诉原告实在不能再忍受，只好提起反诉。反诉原告认为，根据合同约定，反诉被告收取的85308.17元保证金就是为了在暂时困难时抵扣各项费用的，而且双方也一直是这样履行合同的。特别是今年疫情影响严重，所有经营户都面临着巨大的经营困难，更应该先用保证金抵扣费用。在反诉原告当时的保证金完全可以抵扣费用的情况下，反诉被告以断电的方式迫使反诉原告缴纳租金等费用是违约和侵权的，因断电导致反诉原告不能继续履行合同而解约的后果应该由反诉被告承担。特别是非法扣押反诉原告的物品更是侵权，应当承担赔偿责任，遂成讼。反诉被告杉恒公司答辩称：一、反诉原、被告间并未就租赁合同中关于履约保证金的条款作出任何变更约定，仍按照租赁合同的约定执行。根据现行《合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此，当事人间未以明确意思表示表明需要变更合同条款，应认为合同条款未予变更。根据案涉租赁合同第3.6条约定，在反诉原告发生不支付租金等任何违约行为时，反诉被告可以从履约保证金中予以扣除，履约保证金的全部或一部分被扣除时，反诉原告应收到反诉被告的书面通知后5个工作日内支付差额。若按照本合同其他条款计算的违约金金额低于履约保证金的，嘉兴杉恒有权选择以直接扣除全部履约保证金方式要求承担违约责任。因此，反诉原、被告并未就租赁合同中关于履约保证金的约定进行变更，根据租赁合同的约定，是否需要从履约保证金中扣除反诉原告的拖欠费用或违约金属于反诉被告的权利，反诉被告有权决定是否行使。而反诉原告提供的所谓“形成交付费用的惯例”的证据仅仅能证明反诉原告一直未按照租赁合同约定的期限支付费用，存在多次、长期违约的情形。并且，仅截至2020年6月30日，拖欠的费用已经达到162280.62元，反诉原告缴纳的履约保证金85308.17元远远不足以抵扣支付的费用；二、反诉被告未违反租赁合同的任何条款，不应向反诉原告承担任何违约责任。1、根据租赁合同第7.7条的规定，反诉被告有权在反诉原告延迟缴纳租金、综合管理服务费、物业管理费、能源费用等费用时，经过书面催告，仍不缴纳的，暂停反诉原告租赁场地的部分或全部能源供应，直至履行相关付款义务为止。反诉被告于2020年4月8日向反诉原告邮寄了“暂停能源供应函尚品宅配”，反诉原告于2020年4月14日收到。因此，反诉被告在反诉原告拖欠租赁、物业管理费等费用的前提下，经过提前书面催告，仍未履行付款义务，反诉被告有权对租赁场地暂停部分或全部能源供应；2、反诉被告并未扣押反诉原告的任何物品，且物品已搬离租赁场地。反诉原告在未付清拖欠费用、未履行租赁场地的交接义务，在反诉被告不知情的情况下将租赁场地内所有物品搬离、拆除，给商场的经营造成了恶劣影响。双方经过协商，确定在争议解决之后再取回物品，且反诉原告实际上已于2020年10月末至2020年11月初期间将其物品搬空；三、反诉被告并未给反诉原告造成任何损失。1、反诉被告并未违反租赁合同的约定，反诉原告作为租赁合同的违约方，未能按约履行剩余租赁期间，应当自行承担其装修装饰的损失。根据涉案租赁合同的约定，租赁期限自2018年1月15日至2023年1月14日，因反诉原告违约导致租赁合同提前解除，其应自行承担未能履行的租赁期间的装修装饰损失，同时应当向反诉被告承担剩余租赁期间的租金预期收入损失。并且，反诉原告仅提供了一份由桑祥坤与嘉兴市嘉禹装饰设计有限公司的装修施工合同，从此份合同上面看不出项目的地点或者与本案的任何关联性，也没有提供装修款项支付的证据，无法证明装修装饰费用实际发生的金额；2、反诉原告主张的贬值损失费没有任何事实与法律依据。首先，提供的“被扣押物品清单”是其单方制作的文件，其所列文件的品名、数量以及单价的真实性均无法确定；其次，“被扣押物品清单”上所列的物品均为柜子、椅子、枕头等物品，并不是生鲜物品或化学药品等在短期内极易贬值的物品，反诉原告认为上述物品可以在短短4个月内产生94040.84元的贬值损失简直荒谬至极；四、反诉被告在租赁合同期间已对反诉原告进行了租金、物业管理费的减免，且反诉原告已于2020年2月24日申请复工复产，具备继续履行租赁合同的条件，理应支付租赁期间的费用。1、关于不可抗力的定义，根据《合同法》第一百一十七条的规定，“不可抗力”是指因发生不能预见、不能避免并不能克服的客观情况导致一方不能履行合同的情形。因此，判断不可抗力的重要标准是发生的客观情况是否导致合同无法履行。如果阻却一方履行合同的情形已经消失，则说明不可抗力的情形已经消失；2、关于不可抗力当事人一方的通知义务，根据《合同法》第一百一十八条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。反诉被告从未收到反诉原告关于因为不可抗力无法履行合同的通知或者证明；3、反诉原告已经减免了疫情最严重期间的2020年2月份整月的租金以及2020年2月份半个月物业管理费。根据浙江省高院于2020年2月10日发布的关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》的通知第7条，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。因此，反诉被告已经按照政府的要求、合同的约定进行了扶持政策；4、根据嘉兴市政府发布的复工复产文件，全市的商贸综合体从2020年1月30日开始已经恢复正常营业，反诉原告也已于2020年2月25日提交了复工申请恢复营业。因此以上证据均表明反诉原告从2月底开始继续使用租赁场地进行营业，理应支付相应费用。综上所述，反诉被告并未违反租赁合同的任何约定，也未给反诉原告造成任何的损失，反诉原告的反诉请求没有任何的事实及法律依据，请求驳回。杉恒公司为证明自己的主张，向法院提交以下证据：证据1，《租赁合同》一份。证明：杉恒公司与案外人桑祥坤签订租赁合同的事实。证据2，《三方协议书》一份。证明：案外人桑祥坤将租赁合同项下承租人的全部权利义务一并转让给陶忠民的事实。证据3，《三方协议书》一份。证明：租赁合同项下承租人的全部权利义务一并转让给嘉尚公司，陶忠民承担连带保证责任的事实。证据4，商户结算单、催款函（尚品宅配）、律师函一份。证明：嘉尚公司截止2020年3月31日拖欠费用64637.82元，未收2月份租金和半个月物业费，给了疫情期间扶持政策的事实。证据5，照片三张。证明：嘉尚公司至今仍有大量物品、装饰物堆放在租赁场地内，应履行腾退、返还义务的事实。证据6，《嘉兴杉杉IN象商铺拆除协议》一份。证明：若嘉尚公司不履行租赁场地恢复原状的义务，杉恒公司将产生租赁场地恢复原状的损失20863元的事实。证据7，嘉兴市市场监督管理局、嘉兴市商务局《关于全市农贸市场、商贸综合体、大型商场（超市）营业时间的通告》。证明：租赁场地所在的商场已于2020年1月30日开始恢复正常营业的事实。证据8，嘉尚公司复市复业报备表一份。证明：嘉尚公司于2020年2月25日具备了重新营业的条件，并申请复工的事实。证据9，暂停能源供应通知函尚品宅配一份。证明：根据租赁合同第7.7条的约定，尚品宅配未按约支付租金等费用的，杉恒公司有权采取暂停能源供应的措施，直至尚品宅配付清全部费用为止，已向尚品宅配发送通知。证据10，照片11张。证明：尚品宅配已将物品腾空、搬迁，搬迁完毕之后没有履行合同约定将租赁场地及配套设施以完好状态交还给原告的义务，将自己的物品搬离的同时造成租赁场地天花板、屋顶大面积损毁，甚至没有履行最基础的清洁、整理工作导致地面污损，给杉恒公司造成损失，产生恢复原状的费用。证据11，委托经营管理协议1份。证明：原告享有租赁场地的出租权利。嘉尚公司质证认为，对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4商户结算单的计算有异议，认可2020年1月1日至1月31日部分，自2020年3月1日至3月31日期间存在疫情，是否支付存在争议，结算单还少了2月份的租金，根据惯例，每季度只收2个月的房租，根据原告出示的证据，2020年4月3日解除合同，4月以后至6月30日的租金主张不成立，物业管理费4月以后也是不成立的，杉恒公司实际上履行的是物业管理行为，对催款函和律师函，已收到，但对内容有异议。对证据5的真实性无异议，证明目的有异议，证明有扣押的事实。对证据6的真实性有异议，不存在拆除金额，所以不成立。对证据7的真实性无异议，但与本案无关。对证据8的真实性无异议，嘉尚公司在2020年2月24日开始复工，自2020年1月23日到2月24日的租金及物业管理应免除。对证据9的真实性无异议，其已收到，但停电是违法侵权行为。对证据10的真实性无异议，能证明嘉尚公司报警后才取回物品。对证据11，认为房屋实际主体不是协议中的甲方，原告权利没有依据。嘉尚公司为证明自己的主张，提交以下证据：证据12，2019年四季度付款凭证一份。证明：因杉恒公司管理区域商业氛围差，经营艰难，嘉尚公司在内的所有经营户都是由杉恒公司先扣除履约保证金，再根据合同约定补足保证金，已形成这种交付费用的惯例的事实。证据13，2020年付款凭证一份。证明：同上。证据14，2019年前五个月收入统计表一份。证明：疫情前嘉尚公司月均业务量达36万元左右，按照15%的利润计算，每月收益为5.4万元左右，虽然艰难维持，但扣除工资等费用仍能全额补足保证金的事实。证据15，2020年全部收入统计表一份。证明：年后只有17笔收入，多半是收回已经交付货物的尾款，月均10万左右，利润1.5万左右，扣除工资等费用，根本无力补足保证金的事实。证据16，嘉尚公司与杉恒公司姚经理的聊天记录一份。证明：杉恒公司违约于2020年4月20日前断电，违约拒绝从保证金中扣除费用，拒绝先补交部分保证金供电营业的事实，嘉尚公司因断电不能营业而提出解除合同的事实。证据17，经营户群聊天记录一份。证明：所有经营户都是先用保证金支付费用，然后再逐步补交保证金的惯例，5月份还在协商免租期限，没有确定应补交多少的事实。证据18，《浙江省嘉兴市装饰装修施工合同》一份。证明：嘉尚公司店面装修费用的金额。证据19，被扣押物品清单。证明：杉恒公司扣押嘉尚公司物品的内容及金额。证据20，货拉拉运费凭证。证明：嘉尚公司于2020年6月13日搬离物品，但杉恒公司拒绝强行扣押的事实。证据21，照片两张。证明：杉恒公司强锁店面，扣押嘉尚公司物品的事实。证据22，证人证言。曹佳奇出庭佐证称，从2019年开始一直延后交的，因为商场人流量不多，很多商户经营困难，商场也是这么操作的，付款方式也可以体现。当时给商场押金有8至9万左右，相当于以前一个季度的押金，延后不够的在押金里再补足。证据23，根据嘉尚公司的申请，本院依法向嘉北派出所取证后，该派出所出具的《报警证明》1份。证明：合同解除后杉恒公司非法扣押嘉尚公司物品，嘉尚公司不应支付占有费；扣押行为造成的财产损失已在反诉请求中主张。杉恒公司质证认为：对证据12、13的真实性予以认可，证明目的不认可，反而能够证明嘉尚公司未按照季度支付租金和物业管理费，存在多次长期违约，双方从未达成履约保证金变更的协议。对证据14、15的真实性不予认可，由嘉尚公司单方制作。对证据16的真实性予以认可，证明目的不认可，根据合同约定，要支付所有费用才可以恢复能源供应。对证据17的真实性和关联性不予认可，只能看出商场在催交拖欠商户的费用。对证据18的关联性不予认可，没有载明装修地点，且嘉尚公司应自行承担自身违约行为导致合同无法履行产生的损失。对证据19、20、21的真实性和关联性不予认可，清单所列均是单方陈述，杉恒公司事实上没有扣押，嘉尚公司应自行承担搬运的费用。对证据22的证人证言，该证人是嘉尚公司的主要负责人，存在利害关系，证明力度不符合，相反，证人认可了2019年拖延支付租金，2020期间没有足额缴纳租金和物业费，认可了租赁场地目前的情况。对证据23，杉恒公司对真实性无异议，当时情况应该是因为嘉尚公司拖欠租金双方产生了争议，当时协商结果是争议解决后再取回物品，后来嘉尚公司前往场地要求搬离，杉恒公司咨询律师后也是放行了。本院经审查核实，认为：嘉尚公司对杉恒公司提供的证据4中金额的承担有异议，根据双方签订的租赁合同，本院对该结算单予以确认，是否由嘉尚公司承担，将在下文予以论述；证据6非已实际发生的损失，且涉及案外人利益，故本院不予认定；证据11，形式合法、内容真实，并与本案具有关联性，故本院予以认定；嘉尚公司对杉恒公司提供的其余证据的真实性无异议，故本院予以确认。杉恒公司对嘉尚公司提供的证据14、15、19的真实性和关联性有异议，且系嘉尚公司单方制作，故本院不予认定；对证据12、13的真实性无异议，故本院予以认定，但仅凭该证据仅能证明嘉尚公司未按合同约定按期支付租金和物业费，无法直接证明双方已就租金支付方式进行了变更；对证据16的真实性无异议，故本院予以认定；对证据17，从聊天内容看，仅能看出有其他承租人亦未结清当年第一季度的租金，且有承租人称“免一季度一个月还让我们签个协议”，因此，该证据无法证明嘉尚公司的证明目的。对证据18，涉及案外人利益，本院无法认定其真实性。证据20、21，仅凭该证据无法证明与本案的关联性，故本院不予认定。对于证据22，因证人系嘉尚公司的员工，与嘉尚公司存在利害关系，仅凭该陈述，且无相关佐证的部分即有关租金支付方式已对租赁合同进行过变更的陈述，本院不予确认。证据23，双方对证据的真实性无异议，故本院予以认定。根据以上确认的证据、当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：原告杉恒公司与案外人桑祥坤签订《租赁合同》一份，双方约定：租赁场地位置：浙江省嘉兴市××路××路“杉杉ＩＮ象·嘉兴”2Ｆ-11；租赁面积：519.38平方米；租赁期限：期限为5年，2018年1月15日至2023年1月14日；装修免租期为2017年10月15日至2018年1月14日，装修免租期结束之日的次日起计租，第1至2年，租金1.8元／平方米／月，计341232.66元／年，第3至4年，租金1.89元／平方米／月，计358294.30元／年，第5年为租金1.98元／平方米／月；租金按合同季度计算，首次租金应于开业日的1个月前支付，每合同季度最后一个月结束前15日一次性缴付下一季度租金；物业管理费：3116.28元／月，且应与租金同期缴纳；第3.6条约定交纳履约保证金85308.17元，该履约保证金自合同终止并且承租方完全履行本合同项下的义务经出租方确认后20个工作日后，扣除有关费用后予以无息返还，且承租方不支付租金等任何违约行为时，出租方可以从履约保证金中予以扣除，履约保证金的全部或一部分被扣除时，承租方应于收到书面通知后5个工作日内支付其差额，若按照本合同其他条款计算的违约金金额低于履约保证金的，出租方有权选择以直接扣除全部履约保证金方式要求承担违约责任；第7.7条约定承租方迟延缴纳租金、综合管理服务费、物业管理费、能源费用或其他应付费用，未能按期配合出租方进行结算的，经过书面催告，仍不缴纳的，出租方可以对租赁场地暂停部分或全部能源供应，直至履行相关付款业务为止；第11条约定，在本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务在不可抗力发生期内暂时中止履行，双方不必为此承担任何责任，出租方亦不得主张此期间的租金。第14条约定，承租人在合同提前终止或期满终止之日将租赁场地及出租方提供的配套设施以完好状态交还出租方，如损坏需按价赔偿，若承租方未按约定日期交还，出租方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由承租方承担，承租方留存于房屋内的财物将被视为其放弃所有权，出租方可任意处置且无需承担法律责任，承租方如逾期交还，应按日租金标准三倍支付逾期占用费，以及实际使用量及损耗量的能源费；关于违约责任，第15.2条约定，承租方应当按时结算、缴纳租金等各项费用，否则，每逾期一日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金，若逾期超过15天的，则出租方有权解除合同，要求承租方支付3个月的月租金（月租金按照解除当日所在月进行计算）作为违约金，并且赔偿一切经济损失；第18.7条约定，合同任何一方没有或迟延行使合同项下的权利或补救措施，不构成对这种权利或补救措施的放弃，也不构成对任何其他权利的放弃；关于送达，第18.13.2条约定以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日；等等。2018年4月20日，杉恒公司、案外人桑祥坤、被告陶忠民共同签订《三方协议书》，将上述租赁合同项下的全部权利义务一并转让给陶忠民；2018年9月5日，杉恒公司、陶忠民与嘉尚公司签订《三方协议书》，约定将上述租赁合同项下的全部权利义务一并转让给嘉尚公司，其中第四条约定嘉尚公司作为原租赁合同主体继续履行合同，陶忠民为嘉尚公司在原租赁合同项下应承担的义务承担连带保证责任，保证期限是嘉尚公司就原租赁合同项下应履行义务期限届满之日起2年。2020年1月30日，嘉兴市市场监督管理局和嘉兴市商务局发布通告，即日起商贸综合体等按原营业时间营业，嘉尚公司于2020年2月24日申请复市复业。2020年3月8日，杉恒公司向嘉尚公司发出《催款函》，称尚欠租金56872.12元、物业费7765.70元共计64637.82元，要求收函后3日内支付，否则将保留解除合同和采取暂停部分/全部能源供应的权利。3月18日，杉恒公司将2季度账单邮寄给嘉尚公司，后该邮件被退回。3月26日，杉恒公司就上述拖欠租金和物业费金额向嘉尚公司发出《律师函》，并称3日内未收到上述费用将追究嘉尚公司的违约责任。经查，上述2020年1月至3月31期间的租金已扣除1个月租金和物业管理费1583.14元。4月8日，杉恒公司向嘉尚公司发送“暂停能源供应通知函尚品宅配”，其中载明：嘉尚公司截至3月31日已拖欠租金和物业管理费64662.82元，其已于2020年4月3日向嘉尚公司发出《合同解除通知函》，为防止造成更大的损失，其依据《租赁合同》第7.7条约定，将在2020年4月10日10点之后中断商铺水源/电力供应，由此造成的损失，全部由嘉尚公司承担。该邮件于4月14日被退回。经查，杉恒公司于4月3日发出的《合同解除通知函》，已按合同约定地址寄送，且嘉尚公司也确认已收到，且认可邮件到达快递柜的时间即2020年4月4日为收到的时间。4月21日，嘉尚公司要求先支付一部分租金送电，杉恒公司“姚经理”未同意等，24日，“姚经理”表示已走诉讼程序，费用要求嘉尚公司结清等。另查明，在本案审理过程中，嘉尚公司于2020年10月31日已从案涉房屋处腾退，但未清理地面垃圾等，后又将地面垃圾予以清理；且嘉尚公司在案涉租赁房屋注册的公司已从该地址迁出。本院认为，案涉《租赁合同》和《三方协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行各自义务。本诉部分关于第1项诉讼请求，经查，嘉尚公司尚未缴纳2021年1月1日起至3月31日期间的租金及物业管理费共计64637.82元，按照《租赁合同》约定的支付时间，应在合同季度最后一个月结束前15日一次性缴纳下一季度租金，即嘉尚公司逾期交纳租金等已超过15天，且经杉恒公司催告后，嘉尚公司仍未缴纳，其行为已构成违约，根据《租赁合同》第15.2条的约定，杉恒公司有权解除上述《租赁合同》和《三方协议书》，经查，杉恒公司也已向嘉尚公司发出《合同解除通知函》，且嘉尚公司也称已于4月4日收到，故上述《租赁合同》和《三方协议书》已于2020年4月4日解除，杉恒公司再行要求解除，本院不再支持。关于第2、3项诉讼请求，根据《租赁合同》第14条的约定，合同提前终止后，返还的房屋应为完好状态，并非杉恒公司所称的白坯状态，经查，嘉尚公司已于2020年10月31日腾退并将房屋返还给杉恒公司，考虑到吊顶的破洞系因嘉尚公司搬离空调等设施之需并非故意导致，嘉尚公司也已在审理过程中将地面垃圾予以清理，因此，根据本案的实际情况，本院对杉恒公司要求腾退返还的诉讼请求不再支持，对要求恢复原状或赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于第4项诉讼请求，合同解除后，嘉尚公司应继续支付杉恒公司拖欠的4月1日至4月4日的租金3739.54元（341232.66元÷365天×4天）、物业管理费415.50元（3116.28元/月÷30天×4天）。因此，嘉尚公司共应支付杉恒公司2020年1月1日至4月4日的租金和物业管理费共计68792.86元。关于第5项诉讼请求，根据《租赁合同》第14条的约定，合同提前终止后，嘉尚公司逾期交还房屋的应按日租金标准的三倍支付逾期占用费，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，该计算方式明显过高，因此，结合合同解除后至案涉房屋腾退返还期间的租金的实际损失、嘉尚公司的违约事实、双方关于物品能否搬离产生的纠纷、当事人过错等实际情况，根据诚实信用原则和公平原则综合衡量后，本院酌定按358294.30元/年的标准计算70天的占有使用费，经核算，应为68713.98元（358294.30元÷365天×70天）。关于第6项诉讼请求，根据上文，案涉合同系因嘉尚公司未按约支付租金和物业管理费违约导致解除，故杉恒公司有权按照《租赁合同》第15.2条的规定，要求嘉尚公司支付3个月的租金，因此杉恒公司主张85308.17元具有合同依据，本院予以支持。关于第7项诉讼请求，经查，嘉尚公司的注册地已从该案涉租赁场地迁出，故对该项诉讼请求，本院不再支持。关于第8项诉讼请求，杉恒公司主张陶忠民就上列第3项至第6项中嘉尚公司的债务承担连带清偿责任，符合《三方协议书》的约定，故本院予以支持。审理过程中，杉恒公司同意将嘉尚公司交纳的履约保证金85308.17元抵扣拖欠的费用及违约金。反诉部分根据上述论述，案涉合同系因嘉尚公司违约行为导致解除，因此，本院对嘉尚公司要求确认其因杉恒公司违约导致6月1日解除，并要求杉恒公司赔偿3个月违约金、赔偿因断电造成的损失、剩余租赁期限的装修费损失、返还履约保证金等嘉尚公司第1至3、5项诉讼请求不予支持；同时嘉尚公司第4项诉讼请求，要求按月5%计算426848.16元物品的贬值损失，系其单方陈述，亦未能提供充分证据证明，故本院亦不予支持。虽嘉尚公司以2020年之前其并未按照合同约定时间和金额支付租金，认为双方已就租金支付方式和金额作出变更，但杉恒公司并未认可，本院认为，在嘉尚公司未能提供书面变更协议等充分证据证明的情况下，其仅以未按合同履行的行为推定双方变更了租金金额和支付方式，缺乏法律依据，本院不予支持，若按其推论，则将市场主体之间的合同约定陷于不稳定状态，受合同约束的当事人利益必将落空。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）嘉兴杉恒商业管理有限公司租金及物业管理费68792.86元；二、被告（反诉原告）嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）嘉兴杉恒商业管理有限公司占有使用费68713.98元；三、被告（反诉原告）嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）嘉兴杉恒商业管理有限公司违约金85308.17元；以上金额，扣除已缴纳的履约保证金85308.17元，（反诉原告）嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司尚应支付137506.84元。四、被告陶忠民对被告（反诉原告）嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告嘉兴杉恒商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3713元，保全费1373元，合计5086元，由原告嘉兴杉恒商业管理有限公司负担987元，被告嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司负担4099元；反诉案件受理费减半收取3867元，由反诉原告嘉兴市嘉尚善品智能家居有限公司负担；上述费用于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，依法追究刑事责任。（后附页）审 判 员  徐东文人民陪审员  高文静人民陪审员  邱金凤二〇二一年四月二十三日法官 助理  孙雨莲书 记 员  陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。28-