辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7671号上诉人（原审第三人）：沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室，住所地沈阳市沈河区南通天街29号。法定代表人：王德志，该办公室主任。委托诉讼代理人：唐宁，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓溪，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：井钢，男，1972年11月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：林锦，辽宁群英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。诉讼代表人：王珩，该公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：肖清华，辽宁盛恒（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雷，辽宁盛恒律师事务所实习律师。原审第三人：沈阳盛豪房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街6号。法定代表人：刘英，该公司经理。上诉人沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室（简称置换办公室）因与被上诉人井钢、沈阳东森房地产开发有限公司（简称东森公司）、原审第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司（简称盛豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。置换办公室上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判驳回井钢的诉讼请求，判决被上诉人东森公司为上诉人办理沈阳市沈河区市府大路256-1号15幢2-20-3商品房不动产权证书；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、诉争房屋已经办理房屋初始登记，且因被上诉人已经进入破产程序，故一审判决以诉争房屋未办理房屋初始登记且处于查封状态为由驳回上诉人诉讼请求，属于认定事实错误、适用法律错误；二、一审判决未对被上诉人东森公司是否基于真实意思表示与被上诉人井钢签署商品房买卖合同进行审查，仅以公章真实即认定该合同有效，属于事实查明不清、适用法律错误；三、一审判决未对被上诉人井钢是否实际支付购房款予以查明认定，事实认定不清；四、根据被上诉人井钢及东森公司于一审中主张的关于购房款陈述及其提交的证据可以认定，被上诉人井钢并未实际向东森公司支付诉争房屋购房款，在该种情况下，上诉人作为订立合同在先且已经支付全部购房款的买受人，应当判决向上诉人办理诉争房屋不动产权证书。被上诉人井钢答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持原判。东森公司一房二卖上诉人应另寻他途，另行主张权利不能以我方未办理房证而获取房屋，其诉讼目的及法律关系均错误，上诉人陈述事实一审已明确裁判。被上诉人东森公司答辩：上诉状中事实认定及法律适用我方意见同一审意见。盛豪公司未答辩。井钢向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2014年6月30日签订的房屋买卖有效；2.判令被告履行合同，协助原告办理位于沈阳市沈河区的房屋的不动产权证书，为原告提供办理房屋产权权属证书所需全部资料包括不限于商品房销售发票；3.本案一切诉讼费用由被告承担。置换办公司向一审法院起诉请求：判决被告东森公司为答辩人办理房屋权属证书。一审法院认定事实：2008年12月4日，被告东森公司与第三人盛豪公司签订《商品房买卖合同》一份，约定第三人盛豪公司购买被告东森公司出售的位于沈河区商品房一处，总价款为345755元。同时约定出卖人应当在2009年10月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2008年12月1日被告东森公司向被告盛豪公司出具入住通知书，并于2008年12月4日将案涉房屋备案至第三人盛豪公司名下。2011年5月25日，第三人置换办公室（甲方）与被告东森公司（乙方）签订《代被拆迁居民整体购房协议书》，协议约定，甲方代被征收居民团购乙方“东森总部商务广场”（东至市政府，西至三经街，南至市府大路，北至铁岭路）建设项目中的住宅房屋，建筑面积约11629.43平方米（以乙方提供的经沈阳市房产局测绘部门确认的建筑面积为准），甲方按均价每平方米8600元价格团购乙方的商品住宅，其总价款为100013098元，地下车位按每个250000元价格计，其总价款为29500000元，合计总价款为129513098元。2011年5月25日，沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室向被告东森公司转款129513098元，被告东森公司出具了相应的《收款收据》。2014年6月30日，原告与被告东森公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告东森公司出售的位于沈河区商品房一处，总价款894000元，付款方式为一次性付款。同时约定出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年6月8日，被告东森公司以第三人盛豪公司为被告向一审法院提起诉讼，一审法院依法作出（2018）辽0103民初768号民事判决书，判决盛豪公司协助东森公司办理撤销包括案涉房屋的备案登记手续，该判决现已生效。2018年10月24日，本院作出（2018）辽01破申68号民事裁定书，受理朱大为对东森公司的破产清算申请。2020年12月28日，沈阳市不动产登记中心出具的案涉房屋的《不动产电子登记查询证明》载明，该房产有合同备案，有司法查封登记，有预查封登记。备案买受人为盛豪公司。2020年6月29日，一审法院向沈阳市不动产登记中心出具（2016）辽01执21号协助执行通知书，协助继续查封被执行人东森公司位于沈阳市市府大路256-1号15#楼房产73套（含案涉房产）。查封期限：2020年6月30日至2023年6月29日。截至2021年2月5日，案涉房产尚未取得房产初始登记。在庭审中，原告提交了2017年3月27日沈阳建邦物业服务有限公司为原告出具的电梯费卡工本收款收据；2018年11月22日用户名为原告井钢的供暖收费收据。一审法院认为，关于原告主张的确认原、被告于2014年6月30日签订的房屋买卖（《商品房买卖合同》）有效的问题。我国法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因被告东森公司在庭审中认可案涉合同上的公章系该单位公章，虽其抗辩案涉合同签订时间为其法定代表人被羁押期间，公章失控，但其亦未能提供相关证据否定该公章的效力性，故依法其应承担举证不能的不利后果，一审法院对于原告该主张予以支持。关于原告主张被告履行合同，协助原告办理位于沈阳市沈河区的房屋的不动产权证书，为原告提供办理房屋产权权属证书所需全部资料包括不限于商品房销售发票的问题。因《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”商品房作为不动产，初始登记和变更登记，都是对房屋物权进行处分的行为，而该处分行为的前提是处分权人依法享有物权。本案案涉房产尚未取得初始登记且处于查封状态，此时原告基于房屋买卖合同要求被告协助办理案涉房屋的不动产权证书等主张不符合法律规定，一审法院不予支持。关于第三人沈河区置换办要求被告为其办理案涉房屋产权证书的问题。因案涉房产尚未取得初始登记且处于查封状态，故第三人该主张，一审法院亦不予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十三条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、原告井钢与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的沈阳市沈河区（建筑面积89.4平方米）《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告井钢的其他诉讼请求及第三人沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室的诉讼请求。案件受理费18484元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担12740元，由第三人沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室负担5744元。公告费400元，由第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张井钢与东森公司之间签订的沈阳市沈河区（建筑面积89.4平方米）《商品房买卖合同》为无效合同的问题。置换办公室该项主张的依据为一审时东森公司陈述“井钢所出示的商品房买卖合同所标注时间樊旭宏涉嫌羁押，公司基本停止经营，公章失控，东森公司的财务账册中也没有找到涉案房屋销售给井钢的信息，也没有收到原告的购房款，现管理人两次到现场调查，涉案房屋均无人居住状态”。东森公司对于公司公章失控的主张并未提供公安机关已经立案的证据，东森公司在一审审理中认可沈阳市沈河区（建筑面积89.4平方米）《商品房买卖合同》上加盖的公章为该单位的公章，且东森公司在二审中陈述其对于一审法院认定的事实并无异议，则井钢在一审中提交的电梯费卡工本收款收据及供暖收费收据可以证明井钢于2017年开始居住于案涉房屋，故在上诉人及东森公司并未提供证据否定案涉《商品房买卖合同》上加盖的公章效力的情况下，应认定井钢与东森公司之间成立案涉《商品房买卖合同》，该合同未违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。关于上诉人主张由东森公司办理案涉房屋的不动产权证书的问题。上诉人主张的该项前提条件为案涉房屋具备“办证条件”，现上诉人及东森公司均未举证上述证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证实其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故在此应由上诉人承担举证不充分的法律后果，则一审法院未予支持上诉人的该项请求并无不当。综上所述，沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18484元，由上诉人沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年四月二十八日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。