广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0229民初298号原告：广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司,营业场所：广东省翁源县×××××××××××翁江新城（四期）11栋101房。法定代表人：谢肇傑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司经理。委托诉讼代理人：罗杰，男，该公司经理。被告：李伟，男，1986年6月8日出生，汉族，住广东省翁源县××××××××××××××××××。原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司(以下简称“德馨物业公司”)与被告李伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告德馨物业公司的委托诉讼代理人刘学求、罗杰，被告李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德馨物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付2017年9月至2020年12月所欠物业服务费8399.60元，滞纳金5250.17元，合计13649.77元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登费、公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实和理由：原告是翁源县××××××物业服务企业，被告是翁江新城物业业主，原告于2017年7月1日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2017年9月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）13649.77元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。被告李伟向法庭提交书面答辩称，不同意原告德馨物业公司所有诉讼请求，具体答辩理由如下：一、原告是强行进驻翁江新城、霸占小区的物业劳务，从未与被告（包括小区业委会）签订任何物业服务合同，是非法物业。原告无权主张收取被告的物业费。二、翁江新城业主委员会于2018年6月4日和2018年11月27日发函给被答辩人：明确小区全体业主依法选聘广东虹景物业管理有限公司为小区的物业服务企业，从2019年1月1日开始实行，要求被答辩人退出小区的服务，如不退出从2019年1月1日以后产生的一切物业服务费用都不予承认，小区业委会这一依法依规的行为应该得到法院支持。三、本案2018年1月之前的物业管理费用已经超过诉讼期限，人民法院应该依法驳回这一主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告德馨物业向法庭提交了下列证据：1.欠费明细表，证明被告欠物业费情况；2.催缴通知书图片、催缴欠费公告，拟证明原告已经以书面形式进行催缴管理费；3.关于翁江新城项目物业管理的委托书、业主委员会回复德馨物业公司函、住建局情况说明、物业公司合同备案申请表、前期物业服务合同备案证明，证明原告在小区的管理合法性；4.前期物业服务合同，证明原告与开发商签订服务协议；5.前期物业管理服务协议，拟证明双方就物业服务费支付等问题达成协议；6.业主收楼验收表，拟证明业主已经收楼；7.被告身份证复印件，拟证明被告身份；8.韶关市中级人民法院（2020）粤02民终1955号民事判决书，拟证明原告收取物业费是合法的事实。对原告提交的证据，被告李伟质证意见如下：证据1三性有异议，不承认非法物业的强行服务，因此该证据不具法律效力；证据2有异议，德馨物业是非法物业、强行服务，且（2019）粤02民终2083号《民事裁定书》及（2020）粤02民终1955号《民事判决书》已经判定德馨物业是非法物业，要从翁江新城小区退出；证据3有异议，委托书是没有法律效力的，2016年7月23日已经成立翁江新城业主委员会，应由业委会代表业主与业主大会决定选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同，因此委托书没有法律效力；回复函是小区业委会本着善意态度对德馨物业进行沟通，但德馨物业单方面终止与业委会的洽谈，绕过业委会与开发商签订“前期物业服务合同”，造成对被答辩人的强制服务，是蔑视法律法规的违法行为；情况说明是非法物业为了逃避法律责任的行为表现，是非法物业糊弄大家采用的卑劣手法，无法律效力；申请表和备案证明是非法物业蒙蔽政府办理的备案，无法律效力，非法物业进驻不是与涉案业主大会签订物业服务协议，而是与开发商签订所谓的前期物业服务合同是无效合同，行政机关出具的申请表和备案证明不能对抗《物权法》和《物业管理条例》；证据4有异议，德馨物业绕过业委会与开发商签订“前期物业服务合同”，该前期物业服务合同没有法律效力；证据5有异议，该协议是当事人与开发商购房时签订的协议，开发商组建的翁江新城前期物业已于2017年6月30日退出翁江新城小区物业，小区物业管理服务应由翁江新城业主委员会依法选聘，因此《前期物业管理服务协议》是没有法律效力；证据6、7有异议，与本案无关；证据8无异议。被告李伟围绕其答辩意见，向法庭提交了下列证据：1、业主委员会备案证明，拟证明涉案小区翁源县翁江新城业主委员会于2016年8月23日完成备案。2、韶关市中级人民法院民事判决书（2020）粤02民终1955号、韶关市中级人民法院民事裁定书（2019）粤02民终2083号，拟证明（1）翁江新城业主委员会的合法性，（2）德馨物业服务有限公司为非法物业。3、翁源县人民法院（2020）粤0229民初184号民事判决书，拟证明德馨物业服务有限公司为非法物业。4、告知函，5、关于通知贵公司撤出翁江新城并做好物业工作移交的函、照片，6、物业服务确认函，7、关于与虹景物业公司签订物业服务合同及相关问题的公告，证据4-7拟证明（1）小区业主委员会分别于2018年6月4日和2018年11月27日发函要求德馨物业服务有限公司退出翁江新城小区的物业管理，（2）翁江新城小区业主和业主委员会依法依规办事，（3）德馨物业严重蔑视和践踏法律的行为。8、关于德馨物业服务有限公司强行进驻翁江新城小区的说明，拟证明2019年4月1日涉案小区业主委员向有关部门反映德馨物业违法进驻严重蔑视和践踏法律的事实。9、翁江新城物业服务委托合同，拟证明2019年1月小区业主委员会依据业主大会决议已与广东省虹景物业管理有限公司签署物业服务合同。同时证明翁江新城小区业主和业主委员会会依法依规办事。对被告提交的证据，原告德馨物业公司质证意见如下：对证据1无异议，对证据2、3无异议，但是对证明的事实不予认可，韶关市中级人民法院民事判决书（2020）粤02民终1955号第二十一页第二条明确我方收取物业费是合理合法的。对证据4、5、6、7、8、9不予认可，我方从来没收到、看到证据中的函、通知、照片等，且对证明的事实不予认可，这些都是业主委员会违规暗箱操作，在没有得到政府主管部门的认可下操纵选举的结果，且到目前为止，一审、二审法官要求被告提供原始的选票，被告都不能提供，足以证明业委会的违法行为。在庭审时本院组织原、被告进行了举证、质证。本院综合认证如下：对原告提交的能证实被告拖欠物业管理费的证据，本院予以确认，其他与本案无关的证据，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县×××××××××××，由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告系小区7栋1101房的业主。2017年7月1日，开发商与原告德馨物业公司签订《前期物业服务合同》，由原告对该小区实施前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1.包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：多层住宅：1.50元/月/平方米；高层住宅：1.50元/月/平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）……。第七条：业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10号前（每次缴费的具体时间）前交纳。合同签订后，2017年9月12日，翁源县住房和城乡规划建设局出具翁物备【2017】第003号《前期物业管理服务合同备案证明》，对该合同予以备案。备案有效期2年。2019年9月11日，翁源县住房和城乡规划建设局在《前期物业管理服务合同备案证明》上载明：同意延长备案两年。另查明，小区业主委员会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2019年1月20日，翁源县翁江新城业主委员会与广东虹景物业管理有限公司签订了《翁江新城物业服务委托合同》，将翁江新城小区委托广东虹景物业管理有限公司实行物业管理。被告李伟在翁江新城7栋1101房的房屋住房面积为139.99平方米，其除将2017年7、8月的物业管理费向原告缴交外，自2017年9月至2020年12月未向原告缴纳物业管理费。又查明，广东省韶关市中级人民法院于2020年12月21日作出的（2020）粤02民终1955号民事判决书，已判决广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司限在判决发生法律效力之日起三十日内退出翁源县翁江新城物业服务区域。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。就本案，德馨物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》时，涉案小区虽然已成立业主大会，并选举产生了业主委员会，但是业主委员会当时并未选聘物业服务企业，对此，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定可知，开发商与德馨物业公司签订《前期物业服务合同》并不违反《物业管理条例》的有关规定。一、关于被告应否交纳物业管理费的问题。德馨物业公司自2017年7月1日起为翁江新城小区的业主提供了物业服务。在翁江新城业主委员会选聘到物业服务企业后，新选聘的广东虹景物业管理有限公司因德馨物业公司未退出，亦没有实际履行其与业主委员会签订的合同，德馨物业公司与翁江新城的业主形成了事实上的物业服务合同关系，原告为被告提供了服务，被告亦实际上接受了原告提供的物业服务，且被告拖欠原告的物业管理费已经原告书面催收，被告仍未交纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”、第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应向原告交纳物业管理费。被告房屋的住房面积为139.99平方米，其应向原告交纳的物业管理费为8399.40元（139.99平方米×1.5元/平方米/月×40个月）。原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费于法有据，本院予以支持，但其主张8399.60元，计算有误，本院支持8399.40元，超出部分本院不予支持。二、关于原告诉请被告支付滞纳金的问题，由于《前期物业服务合同》没有滞纳金的约定，加之韶关市中级人民法院已生效判决已经判令原告应退出涉案小区的物业服务区域，被告并非无故拒绝缴纳物业管理费,故原告主张被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。三、关于原告主张的物业管理费用是否超过诉讼期限问题。被告认为2017年12月前（含12月）的物业管理费已超过诉讼时效。对此，原告为催收涉案小区业主尚欠的物业管理费，曾先后以张贴和登报的方式向尚未缴纳物业管理费的业主书面催收，并同时将《管理费催缴通知书》张贴在尚欠物业管理费的业主家门口；其中原告于2020年5月20日在被告李伟家门口张贴了《管理费催缴通知书》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定可知，原告已明确向被告提出了履行的请求，诉讼时效依法应重新计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定可知，被告李伟并没有提交相关的证据证明原告主张的2017年12月之前的物业管理费用已经超过诉讼时效，故其辩称的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对其成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李伟应于本判决生效之日起五日内支付物业管理费8399.40元给原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司。二、驳回原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70.62元（原告已预交），由原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司负担15.62元，被告李伟负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  陈卫平二〇二一年四月二日书记员  曾 萍