安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖17民终316号 上诉人（原审原告）：刘和荣，女，1979年2月13日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 上诉人（原审原告）：张安平，男，1974年12月11日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 共同委托诉讼代理人：江曙辉，安徽青华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：池州市亿达房地产开发有限公司，住所地青阳县蓉城镇。 法定代表人：胡桂挺，执行董事。 管理人：安徽天贵律师事务所。 委托诉讼代理人：方海峰，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李孜梦，安徽天贵律师事务所实习律师。 上诉人刘和荣、张安平因与被上诉人池州市亿达房地产开发有限公司（下称简称亿达公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2020）皖1723民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 刘和荣、张安平上诉请求：1、请求二审法院依法撤销青阳县人民法院(2020)皖1723民初1973号民事判决书，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：1、2016年6月29日，被上诉人与两上诉人订立《商品房买卖合同》约定：被上诉人将其开发的青阳县蓉城镇亿达广场四幢1501室房屋出卖给两上诉人所有；房屋价款为649000元；首付款349000元由上诉人于2016年6月29日支付，余款300000元于2016年7月16日通过按揭付清。《商品房买卖合同》签订的当天，双方共同办理了商品房网上签约并缴纳了契税。两上诉人向被上诉人出具了尚欠购房款320000元的欠条，用于被上诉人与案外人安徽超洋青阳装饰工程有限公司之间的工程款抵扣，被上诉人向两上诉人开具了购房首付款349000元的增值税发票。2、上诉人向被上诉人出具320000元的欠条，应当视为上诉人支付了涉案购房款，购房欠款已转化为债权。且根据上诉人、被上诉人及案外人安徽超洋青阳装饰工程有限公司的三方约定，上诉人无须偿还该320000元，欠条只作为被上诉人与案外人安徽超洋青阳装饰工程有限公司之间工程款抵扣的凭证。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定，上诉人有权请求确认其对涉案房屋享有使用权以及要求被上诉人交付涉案房屋、办理不动产权登记的权利。 亿达公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、上诉状所述部分事实与客观事实不符，不应予以认定。1、上诉人称已经缴纳了契税，与事实不符。因上诉人刘和荣原系亿达公司销售人员，通过职务便利在未实际付款的情况下开具了首付款发票。但是，因为并未付清全部房款，未取得全额发票，无法缴纳房屋产权登记所需要缴纳的契税。2、上诉人称出具了尚欠购房款320000元的欠条，与事实不符。截止目前，被上诉人并未发现有所谓的尚欠购房款320000元的欠条。3、上诉人称，320000元欠条用于被上诉人与案外人安徽超洋青阳装饰工程有限公司之间的工程款抵扣，与事实不符。安徽超洋青阳装饰工程有限公司申报工程款债权时，只字未提该工程款抵扣房款事宜，且全额申报了债权，并未进行所谓的抵扣。三、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同已经依法解除。正如一审判决本院认为第一部分，因上诉人存在支付房款违约行为、对于已付房款未超过50%的购房户不予确认购房户权利等，根据《企业破产法》第十八条规定，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同已经依法解除。上诉人要求人民法院确认其对涉案房屋享有所有权无事实及法律依据。四、上诉人已经丧失破产债权确认之诉的权利。上诉人对债权表记载的债权有异议，但是并未依法在债权审查结束后15日内依法提起债权确认之诉。综上，上诉人提出的上诉事实与理由均不能成立，上诉请求不应支持。一审判决应予以维持。 刘和荣、张安平向一审法院起诉请求：依法确认刘和荣、张安平与亿达公司双方于2016年6月29日订立的商品房买卖合同及池州市亿达湖滨花园地下储藏室使用权转让协议合法有效；依法确认刘和荣、张安平对青阳县蓉城镇亿达广场四幢1501室房屋享有所有权以及4幢-107号储藏室享有使用权；本案诉讼费用由亿达公司承担。 一审法院认定事实：刘和荣、张安平系夫妻，刘和荣原是亿达公司房产销售员。2016年6月29日，刘和荣与亿达公司订立商品房买卖合同，约定亿达公司将其开发的青阳县蓉城镇亿达湖滨花园四幢1501室房屋出售给刘和荣；房屋价款为649000元；首付款349000元于2016年6月29日支付，余款300000元于2016年7月16日通过按揭付清；合同还约定购买方逾期超过60日付款，出售人有权解除合同。同时，刘和荣与亿达公司订立亿达湖滨花园地下储藏室使用权转让协议，约定亿达湖滨花园四幢第-107号储藏室使用权以17000元的价格转让给给刘和荣。当日，刘和荣办理了商品房网上签约并交纳了契税，亿达公司向刘和荣开具了购房首付款349000元的增值税发票，但刘和荣只支付房款24000元、储藏室款17000元。2017年5月8日，刘和荣、亿达公司及安徽超洋青阳装饰工程有限公司（以下简称超洋公司）签订房屋抵工程款协议。该协议约定超洋公司同意亿达公司于2016年6月29日与刘和荣签订的商品房买卖合同抵付亿达公司与超洋公司于2015年12月26日签订的亿达广场一期公共部分精装修合同所欠部分工程款。亿达公司以商品房抵付超洋公司部分工程款为刘和荣办理房屋买卖手续；超洋公司同意亿达公司以亿达湖滨花园四幢1501室，总价款649000元，刘和荣已支付款29000元，余款620000元抵付刘和荣购房款620000元；工程款结算不足抵扣房款时，超洋公司、刘和荣在15日内现金补足房款等等。2017年12月15日，亿达公司与超洋公司就工程款进行了决算。2018年1月8日，亿达公司因负债率达99.9%，不能清偿到期债务，申请本院破产重整，本院指定安徽天贵律师事务所为亿达答的管理人。2018年10月22日，本院依法裁定宣告亿达公司破产。刘和荣、张安平向亿达公司管理人申报涉案债权时，亿达公司管理人对其以房抵债不予认可。超洋公司向亿达公司管理人申报债权时，其与亿达公司、刘和荣三方协议以工程款所抵的房款作为超洋公司的债权申报，该三方协议实际未履行。2019年12月10日，亿达公司管理人书面通知刘和荣、张安平，案涉房屋买卖合同及储藏室使用权转让协议已经根据《企业破产法》第十八条规定视为解除。2019年12月18日，刘和荣收到该通知。 另查明，亿达公司管理人将涉案房屋委托安徽德盈资产评估有限公、安徽建工房地产资产评估有限公司分别进行了评估，估价日期分别为2019年11月18日、2019年11月18日-27日，市场价值评估分别为1257280元、1254309元。 一审法院认为，原告刘和荣与被告亿达公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。合同签订后,刘和荣应在约定付款的时间内支付首付款34.9万元及办理按揭贷款，但庭审查明有证据证实的及亿达公司认可的是其只支付首付款2.4万元，由于其原系亿达公司销售员，对亿达公司财务开出的购房税票载明的34.9万元，不能说出合理的理由，故本院对其诉称已支付首付款34.9万元不予认定。由于刘和荣未按房屋买卖协议履行付款义务，存在违约行为，在亿达公司被宣告破产清算后，亿达公司管理人已于2019年12月10日，通知刘和荣解除双方的房屋买卖合同及附属储藏室使用合同，该解除合同的行为符合法律规定，本院予以确认；另根据破产法相关规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的,可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。故刘和荣、张安平请求确认双方的房屋买卖合同及附属储藏室使用合同合法有效不符合规定，也无必要。刘和荣、亿达公司与超洋公司签订的房屋抵工程款协议的履行问题。本院认为，刘和荣与亿达公司签订的房屋买卖合同时间为2016年6月29日，而该协议签订是在2017年5月18日，超洋公司与亿达公司工程款结算是在2017年12月15日，该协议签订后，亿达公司并未按协议开具相应的以工程款抵房款发票，由此可见，在亿达公司被宣告破产清算时，该协议并未实际履行，且超洋公司向亿达公司管理人申报债权时，将三方协议以工程款所抵的房款，作为超洋公司的债权申报，故刘和荣诉称以超洋公司工程款抵其购房款与事实不符，本院依法不予认定。根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）债权人会议确认的购房户权利认定规则，对于已付购房款超过50%的住宅购房户，予以确认要求交付房屋、办理不动产权登记的权利。刘和荣、张安平仅付房款3.69%,不符合购房户权利确认条件。故其主张确认刘和荣、张安平对青阳县蓉城镇亿达广场四幢1501室房屋享有所有权以及4幢-107号储藏室享有使用权，不符合法律规定，本院不予支持，其相关债权可依法另行申报。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十八第三款；《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘和荣、张安平的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由刘和荣、张安平负担。 上诉人张安平二审向法院提出书面申请：要求被上诉人向法院提供2016年6月29日其出具的320000元欠条一张。2021年4月6日，被上诉人陈述亿达公司财务资料迄今为止没有该欠条。由于上诉人未提供被上诉人控制该320000元欠条书证的根据，故本院对该申请不予支持。当事人双方二审均未提交新证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，上诉人刘和荣与亿达公司订立青阳县蓉城镇亿达广场四幢1501室房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效，合同双方应依约履行合同。根据合同约定，房屋总价为649000，首付款349000元上诉人应于2016年6月29日支付。根据一审查明的事实，上诉人刘和荣仅支付首付款2.4万元；二审上诉人诉称其向被上诉人出具了尚欠购房款320000元的欠条，并提出书面申请要求被上诉人向法院提供该欠条，但被上诉人明确表示财务资料没有该欠条，上诉人亦未提供被上诉人控制该书证的证据，本院对该上诉理由不予采纳，故一审法院对上诉人诉称已支付34.9万不予认定并无不当。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)的第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”在上诉人的34.9万得不到认可的前提下即不构成上诉人已支付全部或大部分房款，上诉人诉称依据上述法条有权确认其对涉案房屋享有所有权的理由不能成立，一审法院对此不予支持亦无不当。 综上，刘和荣、张安平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由上诉人刘和荣、张安平承担。 本判决为终审判决。 审判长  阮敬东 审判员  余 玮 审判员  康启林 二〇二一年四月九日 法官助理张金虎 书记员包亚平