湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2390号上诉人（原审原告）：郑汉雄，男，1984年1月28日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会，住所地湖北省武汉市洪山区三家店特1号。负责人：高健，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。上诉人郑汉雄因与被上诉人武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3093号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑汉雄上诉请求：撤销一审判决，改判支持郑汉雄一审全部诉讼请求，责令红霞村承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、红霞村在自有土地上开发建设华中城出售商铺行为违法。二、郑汉雄与红霞村所签《武汉市存量房屋买卖合同》依法应予保护。三、红霞村先后测绘房屋面积差异较大，应当依法承担违约责任。四、红霞村强制要郑汉雄交纳出让金行为违法，应当判决撤销。五、一审判决适用法律彻底错误。举证责任张冠李戴，认定存量房买卖面积不适用司法解释，支持销售商铺强收土地出让金，认定红霞村未违法不担责，均是违法袒护红霞村。红霞村答辩称，一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。一、双方的房屋买卖是存量房买卖，不是商品房买卖，经过洪山区人民政府审批后允许城中村为了解决资金的问题对外出售1221间商铺的份额。该土地在买卖时上诉人是知晓该买卖的土地系划拨用地，在买卖过程中不存在胁迫欺诈等合同无效的情形，土地出让金退还、不交的理由不能成立。二、关于上诉人主张的面积差，一审认定的以第二次测量的面积为准，该认定正确。1、测量是洪山区房产部门官方的测量结果。2、该测量的过程和结果，双方无法阻扰或改变。3、第二次测量的房屋结果是作为办理不动产产权证的依据。4、对于面积差，最终的受益人是上诉人。我方认为不应将一个并非上诉人或我方的过错要求我方承担，该面积差并不适用商品房买卖合同司法解释14条的规定。三、关于评估费退还问题，我方认为上诉人的理由不能成立。评估是由第三方收取费用，并且根据武汉市商业房屋的过户，必须要有二手房评估的报告作为收件材料。上诉人向我方缴纳的相关款项，我方也都如实支付给了评估机构，评估机构出具了相应的评估报告，该项费用实际发生，不存在退还，且评估的行为也可以由上诉人自行找评估公司，我方仅仅起代收代付的作用。郑汉雄向一审法院起诉请求：1、判决郑汉雄与红霞村所签《武汉市存量房买卖合同》继续履行；2、判令红霞村立即协助郑汉雄办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》转移过户手续；3、判令红霞村赔偿郑汉雄逾期不协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的损失346747.5元。按华中城商铺面积租金50元/平/月计算，暂自2016年1月2日起至2019年10月28日，以实际支付完毕之日止；4、判令红霞村承担本案受理费。一审法院查明，2012年，红霞村在自有土地上开发建设华中江南木材综合大市场（以下简称华中城），建成后将其中商铺进行出售。郑汉雄与红霞村曾于2013年7月29日签订《华中江南建材物流市场内部预定协议书补充协议》（以下简称补充协议），协议约定商铺购买单价为9000元/平方米，且协议第二条约定“因签订本次内部预定协议时项目正在办理土地变性申请，项目目前的用地性质为划拨用地，将来要变更为出让用地，后期所办产权证为出让用地性质的产权证，因此本单价为变性前的单价，后续变性成功后，项目将在领得商品房预售许可证的情况下，甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》的时候，每平方米单价须作相应上调，每平方米单价上调额度计算公式为（单价上调额度=甲方交纳的土地出让金总额÷项目总建筑面积）”。郑汉雄与红霞村于2013年9月26日签订《武汉市存量房买卖合同》，合同明确约定郑汉雄向红霞村购买坐落于武汉市青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城4栋1层17号的商铺，该商铺经武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队（以下简称测绘队）于2013年9月6日测绘，确定该面积为154.11平方米。双方约定商铺交易价格为1386990元，同时还约定了交房日期、付款方式、办证时间、违约责任等内容。郑汉雄已支付了上述1386990元房款。后商铺被分割成4栋1层17-1室、4栋1层17-2室、4栋1层17-3、4栋1层17-4室。2015年6月，测绘队对分割后的商铺进行第二次测量，确定四套商铺建筑面积分别为44.93平方米、44.93平方米、44.09平方米、44.09平方米，共计178.04平方米。一审法院另查明，郑汉雄至今未付清差异面积房款及土地出让金。一审法院认为,《武汉市存量房买卖合同》及补充协议均为双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，双方均应按照合同约定履行义务。在补充协议中，郑汉雄与红霞村双方明确约定房屋单价为9000元/平方米，因测绘队在第一次测绘时将商铺面积确定为154.11平方米，郑汉雄与红霞村才在《武汉市存量房买卖合同》将交易价格约定为1386990元。在第二测绘时，测绘队将商铺权属建筑面积变更为178.04平方米，郑汉雄称两次测绘面积出现差异，是由于红霞村违法所致，因未提交证据予以佐证或提交的证据无法达到其证明目的，一审法院不予认可。且双方在签订合同时已明确该商铺买卖属存量房买卖而非商品房买卖，因此不应如郑汉雄所称适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。既已确定案涉商铺权属建筑面积为178.04平方米，该面积也将为该商铺办理不动产权证时登记的房屋建筑面积，差异面积的收益由买受人即郑汉雄所得，郑汉雄应为此支付相应的对价。同时，根据补充协议第二条“因签订本次内部预定协议时项目正在办理土地变性申请，项目目前的用地性质为划拨用地，将来要变更为出让用地，后期所办产权证为出让用地性质的产权证，因此本单价为变性前的单价，后续变性成功后，项目将在领得商品房预售许可证的情况下，甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》的时候，每平方米单价须作相应上调，每平方米单价上调额度计算公式为（单价上调额度=甲方交纳的土地出让金总额÷项目总建筑面积）”的约定可知，双方已明确土地出让金由郑汉雄承担，且在双方签订的《武汉市存量房买卖合同》中所确定的房屋价格并未包含土地出让金的价格，根据郑汉雄提交的证据不足以证明其已经付清所有房款及土地出让金，因此红霞村以郑汉雄未付清房款且未支付土地出让金为由，拒绝配合郑汉雄办理国有土地使用权证和房屋所有权证的抗辩事由，一审法院予以采纳。对于郑汉雄主张继续履行合同并让红霞村支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回郑汉雄的诉讼请求。一审案件受理费20473元，由郑汉雄负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑汉雄向本院提交如下证据：第一组证据、公证书一份，证明被上诉人非法封盖天井及过道，违法增加公摊面积。第二组证据、武汉市不动产权登记信息查询单；武汉市房屋测绘合同、武汉市房产测丈表（7页）等四份；武汉华中江南木材综合大市场总平面图；湖北省地方标准《房产测绘技术规程》第18页；武汉市房产测绘实施细则第39页。共同证明被上诉人将本是一间的商铺无故变更为多间商铺，非法获利。第三组证据、武汉市存量房买卖合同范本，证明被上诉人提供的存量房买卖合同有重大瑕疵。第四组证据、律师函（四份），证明上诉人依法取证，证据合法。红霞村向本院提交郑汉雄签订的商铺租赁合同一份，证明：协议是按第二次测量面积签订的，上诉人对第二次测量面积认可。经质证，红霞村对于郑汉雄提交证据的意见为：对第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。面积的测量是官方出具，并不存在违法增加公摊面积的情形。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。一、办证并非是我方单方可以决定的，上诉人购买的商铺办理不动产证、是否决定分割，是经过上诉人同意后的结果，并且将一间商铺变为多间商铺是根据买受人向我方反映一间商铺办证面积太大，对未来转手会造成困难，分多个便于转手，办多个证可以方便办理贷款时灵活运用，因此并不存在将一间商铺变多间商铺非法牟利的情形。二、办一间商铺和办多间商铺的产权证的面积相等，不存在面积不一致的情况。对第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。一、范本仅起到交易过程中参考的作用，最终以双方签订的协议为准，不能因为签订的协议与范本有不一致就认定涉案合同存在重大瑕疵。二、如所有交易都要按照范本签订合同，那么违背了民法的意思自治原则。对第四组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。该证据是上诉人的委托代理人在调取证据时向相关部门要求调取证据的调查函，与本案的事实没有直接关联，对上述从相关部门调取的证据，我方已经发表质证意见。郑汉雄对红霞村提交的证据的意见为：真实性、合法性、关联性均有异议，对证明目的不认可。本院认为，对于郑汉雄向本院提交的公证书及武汉市不动产权登记信息查询单，因该两份证据不能证明系红霞村为了增加公摊面积而将案涉房屋进行人为分割，本院对证明目的不予确认。对于武汉市房屋测绘合同、武汉市房产测丈表，因不能证明系红霞村为了增加案涉房屋面积而换两个单位进行测绘，本院对证明目的不予确认。对武汉华中江南木材综合大市场总平面图因不能证明系红霞村违反设计最初方案从而增加案涉商铺面积，本院对该证据的证明目的不予确认。对湖北省地方标准《房产测绘技术规程》以及武汉市房产测绘实施细则，因双方的争议事实为红霞村是否对案涉商铺进行人为分割并导致增加商铺面积，该证据与本案争议事实缺乏关联性，本院对该证据不予采信。对武汉市存量房买卖合同范本，因其为格式文本并无法达到证明本案存量房买卖合同有重大瑕疵的证明目的，本院对该证据不予确认。对律师函，因与本案的事实没有直接关联，本院不予确认。对于红霞村向本院提交的租赁合同，对房屋面积进行了约定，可证明郑汉雄认可第二次测量面积，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，红霞村、郑汉雄签订的《武汉市存量房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于两次测绘的面积差价款的支付问题。因补充协议签订在先，约定商铺购买单价为9000元/平方米，而测绘队在第一次测绘时确定商铺面积为154.11平方米，故双方才在之后签订的《武汉市存量房买卖合同》中约定成交价格为1386990元。现测绘队在第二次测绘时确定商铺面积为178.04平方米，郑汉雄办理案涉商铺不动产权证时亦以该面积为最终登记面积，郑汉雄在本案中并未提交充分的证据证明系因红霞村的行为导致两次测绘面积出现差异，而且案涉商铺出卖人红霞村并非房地产开发企业，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”规定，案涉《武汉市存量房买卖合同》不属于该司法解释所称的商品房买卖合同，不应适用该司法解释之规定，故一审法院认定郑汉雄应向红霞村支付面积差价款并无不当。关于土地出让金的支付问题。因双方在补充协议第二条约定“因签订本次内部预定协议时项目正在办理土地变性申请，项目目前的用地性质为划拨用地，将来要变更为出让用地，后期所办产权证为出让用地性质的产权证，因此本单价为变性前的单价，后续变性成功后，项目将在领得商品房预售许可证的情况下，甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》的时候，每平方米单价须作相应上调，每平方米单价上调额度计算公式为（单价上调额度=甲方交纳的土地出让金总额÷项目总建筑面积）”，即双方签订的《武汉市存量房买卖合同》中约定的房屋成交价格并不包含土地出让金，办理变更出让用地所需交纳的土地出让金应由郑汉雄支付。现郑汉雄并未向红霞村支付面积差价款以及土地出让金，一审法院据此驳回郑汉雄关于合同继续履行，红霞村协助郑汉雄办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》转移过户手续以及红霞村赔偿郑汉雄逾期不协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，郑汉雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20473元，由郑汉雄负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年四月二十五日法官助理严洁书记员何瑛