广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初6435号原告：何野。原告：彭成。两原告共同委托诉讼代理人：潘婳，广东恩典律师事务所律师，执业证号14403201411064983。被告：深圳瀚联鑫实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道城东社区东门中路**江南大厦1501，统一社会信用代码914403007691932198。法定代表人：袁亦安，总经理。委托诉讼代理人：刘堂水，广东法方律师事务所律师，执业证号14403200910703394。委托诉讼代理人：王惠文，广东法方律师事务所律师，执业证号14403201911158914。原告何野、彭成与被告深圳瀚联鑫实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告何野、彭成及其委托诉讼代理人潘婳，被告深圳瀚联鑫实业有限公司委托诉讼代理人刘堂水、王惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何野、彭成向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房屋租赁合同》；二、判令被告按履行保证金840000元的标准对两原告进行违约赔偿；三、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：两原告与被告于2018年5月9日签订了《房屋租赁合同》，由被告将位于深圳市罗湖区铺租给原告使用，双方约定:租赁期限自2018年6月1日起至2025年7月20日止;第一、第二年租金280000元／月，管理费16800元／月，租赁保证金为三个月租金数额840000元;一方对另一方解除合同的通知有异议，应当在收到该通知的20个工作日内提出;租用期间，任何一方要求解除本合同，均需提前3个月书面通知对方，经双方协商一致后签订解除通知书，在解除合同书签订前，本合同仍然有效，双方必须继续履行本合同。两原告承租涉案房屋后，将房屋予以转租经营。目前101-102的商铺的承租方为深圳格伦菲尔口腔管理有限公司（以下简称“格伦菲尔公司”）、钟伟辉（经营红荔村肠粉店，以下简称“红荔村店”）。2020年4月，格伦菲尔公司以疫情影响为由迟延交付租金，并申请房租减免，两原告遂向被告申请租金减免，被告接到原告请求后尚未出具相关答复。2020年4月30日，被告向两原告发函催交租金，2020年5月6日被告突然发函以两原告拖延支付租金为由要求与两原告解除租赁合同。两原告无奈，只好筹集租金，于2020年5月10日向被告足额支付2020年4月租金、管理费，并于2020年5月16日向被告足额支付2020年5月租金、管理费。被告收取两原告的租金后，仍然书面要求两原告的租客清场。话虽如此，但是，被告从未停止供应过格伦菲尔公司的水电供应，却停止了红荔村店的水电供应，因为格伦菲尔公司向被告支付了租金（据格伦菲尔公司另案诉称:公司通过其他人向被告支付了租金），而红荔村店当时属于合同免租金期，无须支付租金，故被告停止供应红荔村店的水电。两原告分别于2020年5月29日和6月2日两次书面通知要求被告继续履行合同，要求恢复水电供应，且在水电恢复供应前，两原告停止支付租金、管理费直至被告履行合同为止。因红荔村店没有水电供应，红荔村要求解除与两原告的租赁合同，随后，红荔村继续在向两原告承租的店铺中营业，拒绝向两原告支付租金，并称，其己经与被告签订了租赁合同，直接向被告支付租金。两原告经营承租的涉案房屋，为招揽租客、管理租客花费了大量的金钱、时间、精力，并且承担着租客拖租欠租的风险。被告与格伦菲尔公司意图越过两原告直接签订租赁合同，故格伦菲尔公司一方借口疫情影响拖欠租金，被告另一方则以两原告拖欠租金为由突然解除租赁合同，随后格伦菲尔公司却能把向两原告支付的租金直接向被告支付，换取被告允许其在原承租铺位上继续经营。红荔村店起初没有妥协，但由于被告停供其水电，最后，红荔村店妥协，与被告签订租赁合同，直接向被告支付租金，红荔村店继续在原承租铺位上经营。由于被告这种违法剥夺两原告承租权的行为，不单止导致两原告经营收益受损，还致使格伦菲尔公司、红荔村店分别起诉两原告解除合同、退租赁保证金、赔付违约金，两原告不得不委托律师代理诉讼，处理与格伦菲尔公司、红荔村店的纠纷，产生了极大的损失。两原告认为，根据合同约定，一方提出解除合同，另一方有权在20个工作日内提出异议，两原告己经如约提出异议，因此，两原告与被告之间的《房屋租赁合同》尚未解除，但是被告以直接明确地方式不向原告履行租赁合同，其行为已经构成了违约。被告与原告约定了84万元的履行保证金，被告现在的行为已经构成了严重违约，原告认为，被告应当按照84万元履约保证金向原告进行赔偿。被告辩称，一、原告拖欠租金等应缴费用超过30天，已经符合《房屋租赁合同》约定解除的条件，被告解除合同的行为并无不当。首先，根据当时实施的《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，而原、被告签订的《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”）第九条第二款已明确约定“乙方（原告）拖欠甲方（被告）租金等应缴费用超过5天，甲方有权停水、停电；超过30天，甲方有权收回租赁房屋并终止合同，视为乙方违约，同时甲方有权处理乙方遗留物品及设施”，第十条第二款约定“乙方违约终止合同或因乙方违约导致甲方解除合同，乙方已交付的履约保证金不予退回……”，据此，原、被告双方己约定了被告解除合同的条件，即原告拖欠租金等费用超过30天的，视为违约，被告可以单方解除原合同，且不予退回保证金。本案中原告拖欠租金等应缴费用己超过30天，违约事实清楚，根据原合同的约定，被告有权解除原合同，并没收全部保证金。其次，根据《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，据此，解除权人的解除合同通知一经送达对方即发生解除合同的法律效力。被告于2020年5月6日向原告邮寄及微信送达了《解除合同通知书》，并同日在原告承租的101、102号铺张贴了《解除合同通知书》，至此，原合同于2020年5月6日正式解除。再者，原告是得知被告与101号铺新承租人曾桓于2020年5月10日上午签订了新租赁合同后，见形势不妙，自知理亏，才马上于当日下午支付了拖欠许久的4月份租金。即便如此，原告在原合同解除后才补交拖欠的租金，该行为不属于原告免于承担违约责任的事由，不具有消灭被告合同解除权的法律效力。最后，被告于2020年5月10日将101号铺出租并实际交付给了新承租人曾桓，于2020年6月17日将102号铺出租并实际交付给了新承租人吴云香，两名新承租人已依约支付履约保证金、水电保证金、各月租金及水电费等租赁费用，新租赁合同一直正常履行至今。原告与被告签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的可能性。二、原告对合同解除虽有异议，但异议不影响合同解除的效力，且原告未在约定的异议期限内请求人民法院确认解除合同的效力，因此原合同应自解除通知到达原告时即2020年5月6日解除。首先，原告向被告提出异议不当然导致原合同不能解除。原合同第九条第三款约定“一方对另一方，解除合同的通知有异议，应当在收到该通知的20个工作日内提出”，该条虽然赋予了原告对合同解除提出异议的权利，但是，原告向被告提出异议并不当然导致原合同不能解除，合同是否可以解除，应以解除合同的理由是否符合双方的约定作为判断依据。根据答辩状第一点的说明可知，原、被告双方约定原告拖欠租金等费用超过30天的，被告可以单方解除原合同。而事实上，原告拖欠租金等费用确已超过30天，故被告解除原合同的理由是合法有据的。况且，从法理上说，合同解除权属于形成权，形成权的特点是只凭权利主体单方的意思表示便可改变、终止法律关系而无须相对方的同意。原、被告双方约定解除合同的条件成就时，享有解除权的被告有权直接解除合同，解除合同通知自到达原告时合同解除。其次，原告行使异议权，应当及时向人民法院提出而非向被告提出，原告向被告提出异议，无法产生阻止合同解除的效果。根据《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，因此，原告异议权的行使方式必须符合法定要求，即须以提起诉讼或仲裁的方式主张，但原告在收到被告发出的解除通知后，并未在异议期内依法向法院提起确认之诉，故原告的行为不发生异议的效力。最后，原告在双方约定的异议期限届满后才向法院起诉，其主张依法不应得到支持。根据当时实施的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持……”根据双方的合同约定，异议期为自收到解除通知之日起20个工作日内，而解除通知于2020年5月6日送达原告，但原告却直至2021年1月25日才向法院提起确认之诉，其异议期己届满，异议权已丧失，其主张不应得到支持。三、减租并非被告的法定义务，原告要求被告减租没有依据。况且原告在被告大幅度减免其2、3月份租金的情况下，仍旧故意拖欠租金以要求被告继续减免其4月份租金，原告明知违约而为之，应为此承担相应后果。被告未减租并不能成为原告拖欠租金的合法理由，因为减租并非被告的法定义务。广东省人民政府颁布实施的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第九项规定“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金”以及《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条规定“……积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金”，可见，强制性减租仅适用于国有资产类经营用房，并非所有承租的经营性房屋都满足减免租金的政策条件，地方，地方政府也仅是鼓励个人业主自行减免经营者的租金强制性要求。虽然减租并非被告的法定义务，但被告充分体谅原告，原告理应每月支付租金28万元及管理费16800元，但在疫情最严重的2月份，被告主动将原告的租金减半收取，并减免管理费6800元。3月份疫情相对缓解，经济已经开始恢复，被告仍主动将原告的租金减半收取，并减免管理费6800元。被告自身承担着巨大经济压力的情况下，在2、3月份共减免了原告近30万元的租赁费用。然而，被告给予原告减免租金的优惠力度高达50%，原告一直要求被告体谅他，自己却不能同等对待次承租人，反而利用疫情趁机赚取差价。在4月份社会已经全面复工复产的情况下，原告仍旧贪得无厌，故技重施，企图通过继续拖欠租金的方式要求被告减免4月份租金，被告在背负巨大经济负担的情况下，忍无可忍，只好依法解除原合同。四、被告与次承租人串通勾结的事实根本不存在。原合同依法解除后，被告有重新选择房屋承租对象的权利和自由。原合同解除的根本原因是原告逾期支付租金，但原告却混淆视听、颠倒黑白，一直在强调被告企图越过原告直接与次承租人签约，意图将过错归咎于被告以掩饰自身的违约行为。试问，原告若与次承租人串通勾结，为何又要对次承租人采取断水断电措施，致使他们无法正常营业产生重大损失呢？原告的说法完全是不符合常识的。被告对101号铺次承租人格伦菲尔公司没有采取停水停电措施，是因为101号铺新承租人曾桓主动要求由其自行处理格伦菲尔公司后续清场事宜，遂被告才来对格伦菲尔公司进行停水停电，并不存在被告与次承租人串通勾结的事实。况且，被告认为，原合同依法解除后，被告有权将房屋重新出租，且有选择房屋承租对象的权利，原告的次承租人亦有参与市场交易的自主权，原告与其次承租人之间的关系，无论好坏，都不应成为限制被告与原告次承租人签约的条件。综上所述，原告未依约支付租金，被告解除合同，于法有据；原告向被告提出异议并不当然导致原合同不能解除，且原告未在约定的异议期限内请求人民法院确认合同是否解除，其异议行为不产生法律效力；减租并非被告的法定义务，原告要求被告减租，无法无据；被告与次承租人串通勾结的事实根本不成立，被告有重新选择房屋承租对象的权利和自由。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告为罗湖区东门中路江南大厦**的权利人。被告（甲方、出租方）与两原告（乙方、承租方）于2018年5月9日签订了《房屋租赁合同》，约定两原告向被告承租江南大厦南座第一层房屋101-102号铺，建筑面积约为690平方米。甲方同意乙方在租赁期内分租、转租、转让。租赁期限自2018年6月1日起至2025年7月20日；2018年6月1日至2018年7月2日为免租期，2018年7月21日至2020年7月20日期间租金为每月28万元，物业管理费为每月16800元。除首月租金外，乙方应于每月5日前，将当月租金和管理费、水电费一次性付至甲方指定的收款账户。乙方应向甲方支付履约保证金84万元。乙方拖欠甲方租金等应缴费用超过5天，甲方有权停水、停电；超过30天，甲方有权收回租赁房屋并终止合同，视为乙方违约，同时甲方有权处理乙方遗留物品及设施。一方对另一方解除合同的通知有异议，应当在收到该通知的20个工作日内提出。收款方在收款前3天要善意提示付款方。乙方违约终止合同或因乙方违约导致甲方解除合同，乙方已交付的履约保证金不予退还。合同还约定了其他事项。二、上述《房屋租赁合同》签订后，被告向两原告交付了涉案房屋，两原告向被告支付了84万元履约保证金。两原告此后对涉案房产进行了转租，101号商铺的次承租人为深圳格伦菲尔口腔管理有限公司、102号商铺的次承租人为钟伟辉(实际经营红荔村肠粉店)。三、2020年初新冠肺炎疫情发生后，被告对两原告2020年2月的租金减半收取，管理费予以免收，两原告实际于2020年3月6日支付2020年2月份租金。2020年3月份租金被告继续减半收取，管理费减免6800元，两原告实际于2020年3月31日支付2020年3月份租金。2020年4月30日，被告工作人员刘壮鑫通过微信向两原告发函催交租金；2020年5月6日，被告工作人员刘壮鑫又通过微信向两原告发送《解除合同通知函》，主张两原告已逾期支付租金超过30天，构成违约，原被告间的租赁合同自2020年5月6日解除。2020年5月10日，两原告向被告支付了2020年4月租金，2020年5月16日，两原告向被告支付了2020年5月租金。2020年5月29日，两原告向被告发出《通知》，2020年6月2日，两原告向被告发出《关于的复函》，对被告解除合同通知提出异议，并主张租赁合同尚未解除。四、被告提交了其与案外人曾桓于2020年5月10日签订的《房屋租赁合同》，约定被告将江南大厦南座第一层房屋101号铺出租给案外人曾桓，租赁期限为2020年5月10日至2025年4月30日。曾桓已于2020年5月10日向被告支付了租赁保证金并自2020年5月10日起向被告支付租金。101号铺目前仍为格伦菲尔口腔诊所。被告提交了其与案外人吴云香于2020年6月17日签订的《房屋租赁合同》，约定被告将江南大厦南座第一层房屋102号铺出租给案外人吴云香，租赁期限为2020年6月15日至2025年7月31日。合同的乙方（承租方）签字处除吴云香的签名和指印外，还盖有深圳市红荔村中康餐饮有限公司的印章。深圳市红荔村中康餐饮有限公司已于2020年6月18日向被告支付了租赁保证金，自2020年7月21日起向被告支付租金。102号铺目前仍为红荔村肠粉店。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，两原告与被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应严格履行各自的合同义务，被告已经依约向原告提供租赁房屋，两原告应按时足额交纳租金。根据双方合同约定，两原告应于每月5日前支付当月租金，考虑疫情影响，被告已经减免了两原告2、3月份的部分租金和管理费，且未就两原告的迟延支付提出异议。对于2020年4月份租金，两原告应在2020年4月5日前支付，经被告于4月30日催告后，截至5月6日仍未支付，两原告逾期支付租金已超过30天，根据双方约定，被告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，双方间的租赁合同自2020年5月6日两原告收到被告的微信通知时解除。涉案租赁合同解除后，被告已于案外人另行签订租赁合同并已实际履行，因此，本院对两原告要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。被告在合同履行过程中不存在违约情形，两原告要求被告支付违约赔偿金无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告何野、彭成的诉讼请求。案件受理费6100元，由两原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 乾二〇二一年四月十九日书记员 尹丹荔