湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0302民初193号原告：李程华，女，汉族，1960年10月出生，住湖北省十堰市郧阳区。委托代理人：张冬霞，女，汉族，1981年11月出生，住湖北省十堰市茅箭区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。委托代理人：朱川川，湖北典岳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰郧阳师专校产置业有限公司。住所地：湖北省十堰市北京南路18号。法定代表人：刘家寿，该公司董事长。委托代理人：汪浩，湖北献真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。被告：十堰春华秋实文化传播有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区凯旋大道188号890文化科技园。法定代表人：聂敏，该公司经理。委托代理人：李忠华、何子懿，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。原告李程华诉被告十堰郧阳师专校产置业有限公司（下称师专校产置业公司）、被告十堰春华秋实文化传播有限公司（下称春华秋实文化传播公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李程华的委托代理人张冬霞、朱川川、被告师专校产置业公司的委托代理人汪浩和被告春华秋实文化传播公司的委托代理人李忠华、何子懿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李程华提出以下诉讼请求：1.解除李程华和师专校产置业公司签订的《商品房买卖合同》，判令师专校产置业公司返还李程华购房款29万元、房屋维修基金752.4元、办证费550元及上述款项截止2020年11月28日的利息22684.53元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付2020年11月29日至清偿之日的利息；2.解除李程华与春华秋实文化传播公司签订的《大学星城商铺委托经营管理协议》《大学星城商铺差额补偿协议书》（该协议是由春华秋实文化传播公司委托湖北星驰商业运营有限公司与李程华签订），判令春华秋实文化传播公司退还李程华购房定金45000元及截止2020年11月28日的利息3621.42元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付2020年11月29日至清偿之日的利息；3.被告承担诉讼费用。事实和理由:2018年底，师专校产置业公司在上海路开展门面商品房宣传促销活动，并提出售后包租的营销模式。2018年12月28日，李程华与春华秋实文化传播公司委托的湖北星驰商业运营有限公司（下称星驰商业运营公司）签订《大学星城电商定购书》，约定李程华定购大学星城物业项目，定购房号为一层1-137号，建筑面积12.54平方米，原房价608785元，李程华参加4.5万元抵10万元活动（4.5万元不含在成交价内），优惠后成交价为508785元；前五年租金一次性返回后，成交价为29万元。定购书签订后，李程华分别于2018年12月28日、2019年1月6日向星驰商业运营公司交纳定金5000元和4万元。2019年1月29日，李程华和师专校产置业公司在签订了《商品房买卖合同》，购买师专校产置业公司将上述房屋以29万元的价格出卖给李程华，在2019年9月1日前向李程华交付房屋，交付后24个月内为李程华办理房屋产权手续。合同中还约定：出卖人对该商品房享有合法权利，没有出售给买受人以外的其他人、没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率计算给付利息。该合同补充条款中约定：出卖人通过春华秋实文化传播公司（春华秋实文化传播公司有权委托第三方星驰商业运营公司打理物业）统一招租、统一经营、统一管理，买受人交齐房款后，将所买物业统一交给春华秋实文化传播公司使用，师专校产置业公司只负责办理不动产权证，返租和差价补偿由春华秋实文化传播公司负责。合同签订当日，李程华缴纳房款29万元，并根据师专校产置业公司的要求，向十堰美之家物业公司交纳维修基金7524元、办证费550元。李程华又与星驰商业运营公司签订《大学星城商铺委托经营管理协议》《大学星城商铺差额补偿协议书》，李程华将所购商铺出租给星驰商业运营公司，由其租赁经营管理10年（2019年1月29日至2029年1月28日）。合同签订后，李程华听说所购房屋无法办理产权登记，遂向政府主管部门咨询，得知该房屋不允许分割拆零销售，李程华无法获得产权登记。李程华认为，师专校产置业公司在签订合同时故意告知虚假情况，将不允许分割销售的房屋出售给李程华，致使李程华无法取得产权登记；春华秋实文化传播公司明知师专校产置业公司出售的房屋无法取得产权登记，仍委托星驰商业运营公司对外虚假宣传，诱骗李程华与师专校产置业公司签订买卖合同、收取定金并承诺对李程华所购商铺经营管理，春华秋实文化传播公司应对星驰商业运营公司的代理行为承担责任；师专校产置业公司和春华秋实文化传播公司的行为已构成根本性违约，致使李程华的合同目的无法实现。被告师专校产置业公司辩称：一、师专校产置业公司已将案涉商铺出售给春华秋实文化传播公司，春华秋实文化传播公司与李程华订立了商品房预订认购书，可以证明房屋的实际出售人为春华秋实文化传播公司，师专校产置业公司签订商品房买卖合同只是用于办理房产证，房屋买卖合同中标的物价格等主要条款均是由春华秋实文化传播公司和李程华商定。因此，李程华主张师专校产置业公司承担责任无事实依据。二、合同约定的办证最后期限是在2029年9月1日，李程华在没有到期之前主张办证不能得到支持。三、师专校产置业公司已履行了协助办证义务，未能办证是因为李程华拒不提供有效证件。综上，李程华的诉讼请求应予驳回。此外，案涉房屋是由谁出卖给李程华需经另案即春华秋实文化传播公司与师专校产置业公司买卖合同纠纷案的审理结果未依据，而该案尚未审理终结，从程序上，本案中止审理。被告春华秋实文化传播公司辩称：春华秋实文化传播公司未收到李程华的定金，请求依法驳回李程华对春华秋实文化传播公司的诉讼请求。经审理查明：2018年12月8日，师专校产置业公司（甲方）与春华秋实文化传播公司（乙方）签订《商铺购买合同》。双方约定：购买合同标的为大学星城一楼约900平方米的商业面积（最终实现的建筑面积以设计完成及政府部门核准面积为准），乙方于6个月内分期付清900平方米款项（每平方米22000元），即1980万元；乙方购买本商铺是用于向第三方出售，甲方应提供（包括但不限于）相关合同手续等所有协助之帮助；乙方向第三方出售时，销售款由甲方收取，甲方给第三方开具足额发票，甲方将收取销售款的10%返还给乙方；根据实际销售情况，甲方按比例向乙方交付商业管理权和已销售租金部分，由乙方指定商业运营管理公司对租赁商户进行租金收取（不包括物业管理费）；乙方购买物业款项付清后，所有物业权属（包括房屋回购与返租部分）及商业管理责任、业主纠纷等与甲方无关，乙方有权安排第三方公司打理相关物业；甲方全权负责大学星城相关房屋产权手续的办理。上述合同签订后，师专校产置业公司将自己所建售楼部交与春华秋实文化传播公司使用。该售楼部为内外套间，外间由春华秋实文化传播公司委托的星驰商业运营公司:代为销售并收取定金，师专校产置业公司在内间收取房款并与买受人签订《商品房买卖合同》。师专校产置业公司和春华秋实文化传播公司在《商铺购买合同》中约定的房屋坐落于茅箭区二堰街办上海路66号，在产权登记机关登记为12个商铺，总面积为899.44平方米。上述12个商铺事实上被分割为69个面积从12.54平方米到14.19平方米不等的69个商铺用于销售。2018年12月28日，李程华与星驰商业运营公司在师专校产置业公司的售楼部签订《大学星城电商定购书》。双方约定：李程华定购“大学星城”一层1-137号、建筑面积12.54平方米的商铺（下称涉案商铺），该商铺原价608785元，李程华参加“4.5万元抵10万元”活动（4.5万元不含在成交价内），优惠后成交价为508785元，前五年租金一次性返还后买卖合同总价29万元；李程华需按星驰商业运营公司通知签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》合同签订后，定购书自行终止。当日，李程华向星驰商业运营公司支付定金5000元。2019年1月6日，李程华又支付定金4万元。2019年1月29日，师专校产置业公司和李程华签订《商品房买卖合同》（编号为d201901290001）。双方约定：师专校产置业公司将涉案商铺以29万元的价格出售给李程华；买受人应当在2019年1月29日前支付全部价款；出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房，应当在买受人交付该商品房后24个月内为买受人办理房屋产权手续。合同第三条约定：房屋权利状况承诺，出卖人对该商品房享有合法权利，该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率计算给付利息；给买受人造成损失的，由出卖人支付全部损失的赔偿金。合同第十五条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起420日内取得不动产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。合同附件三约定：该商品房未抵押。在补充条款中，双方约定：由于出卖人通过春华秋实文化传播公司（春华秋实文化传播公司有权委托第三方机构星驰商业运营公司打理物业）统一招租、统一经营、统一管理，买受人交齐房款后，将所买物业统一交给春华秋实文化传播公司使用，租期内春华秋实文化传播公司对买受人的商铺及附属设施享有使用权、收益等权利，并且在保证买受人产权商铺在非重大灾害及未破坏主体结构安全前提外不灭失情况下，春华秋实文化传播公司有权根据商场整体经营需要自主决定商铺招租、格局变更，商铺的合并拆分，商铺的装饰装修及后期经营管理等事项，买受人对此无异议；师专校产置业公司只负责办理不动产权证，返租和差价补偿由春华秋实文化传播公司负责，若发生纠纷事件，买受人和春华秋实文化传播公司协商解决。涉案商铺包含在上述被分割的69个商铺范围内。李程华当日还与星驰商业运营公司签订《大学星城商铺差额补偿协议书》《大学星城商铺委托经营管理协议》。《大学星城商铺差额补偿协议书》中，双方约定：李程华可享受所购物业升值增值差额补偿，按《商品房买卖合同》全款到账时间之日起计算10年，即2028年12月28日起30个自然日内，李程华有权以书面形式要求星驰商业运营公司履行承诺；若李程华采取十年享受差额补偿，即表示自愿以享受差额补偿的方式将该物业所有权转让与星驰商业运营公司，星驰商业运营公司应在李程华提出书面申请之日起30日内配合李程华办理差额补偿相关事宜，采取并将按该物业销售优惠活动前的总价上浮20%的比例计算回购款支付与李程华，即回购款为730542元；李程华必须在约定时间内书面提出要求办理差额补偿事宜，逾期则视作放弃要求星驰商业运营公司享受差额补偿的权利，星驰商业运营公司有权拒绝给予差额补偿。在《大学星城商铺委托经营管理协议》中，双方约定：李程华将涉案商铺出租给星驰商业运营公司，期限自2019年1月29日至2019年1月28日。合同签订当日，李程华向师专校产置业公司支付房款29万元，并向师专校产置业公司委托的美之家物业公司交纳维修基金752.4元、办证费用550元。2020年11月3日，师专校产置业公司向李程华发出《办理不动产权证的通知》，要求李程华在收到通知后7日内到师专校产置业公司办理产权手续，提交身份证、户口簿、结婚证等证件，支付契税，并表示逾期后果自负。李程华了解到所购商铺的房号、房屋面积是被拆分后的信息，与不动产管理机关登记系统信息不符，登记机关不能按其合同约定办理独立不动产登记。李程华由此未按师专校产置业公司要求提供证件、缴纳契税，并向本院起诉，引起诉讼。师专校产置业公司为主张《商铺购买合同》的权益，以春华秋实文化传播公司为被告向本院起诉，该案现在审理过程中。本院认为：李程华与师专校产置业公司订立的《商品房买卖合同》虽然与另案的合同有一定的联系，但两个案件所依据的合同相互独立，师专校产置业公司与春华秋实文化传播公司之间的合同对合同外其他买受人无约束力，本案无须以师专校产置业公司与春华秋实文化传播公司之间的合同纠纷案件审理结果为依据。因此，师专校产置业公司主张本案应中止审理的理由不能成立，不应支持。师专校产置业公司和李程华签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，应认定为有效。师专校产置业公司是李程华的合同相对人，应当对李程华承担该合同中约定的义务。师专校产置业公司出售给春华秋实文化传播公司的12个商铺被分割为69个商铺后，分割后的商铺房号、面积均与登记信息不一致，按现行规定，师专校产置业公司不能为李程华办理独立的权属登记手续。李程华与其他买受人既不具有家庭关系，也无合伙关系，不具有共有的基础，为其办理共有产权不符合李程华订立合同的本意。因此，师专校产置业公司不能为李程华办理独立权属登记手续属于合同目的不能实现的情形，李程华主张解除与师专校产置业公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，应予支持。星驰商业运营公司受春华秋实文化传播公司委托与李程华订立《大学星城商铺委托经营管理协议》《大学星城商铺差额补偿协议书》，相应的民事责任应由春华秋实文化传播公司承担。《商品房买卖合同》是上述合同订立的基础，《商品房买卖合同》解除后，上述合同事实上已不能履行，李程华主张解除亦应予以支持。《商品房买卖合同》解除后，李程华主张师专校产置业公司返还该公司收取的购房款29万元及其委托美之家物业公司代收的契税、办证费用和春华秋实文化传播公司返还其委托星驰商业运营公司收取的45000元应予支持。李程华对上述合同解除没有过错，主张师专校产置业公司和春华秋实文化传播公司承担利息损失也应予以支持。综上所述，师专校产置业公司应返还李程华交纳的房款及办证费用共计291302.4元，并自2019年1月29日起向李程华计付利息至清偿之日止，其中2019年8月19日之前按同期人民银行同类贷款基准利率计付，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；春华秋实文化传播公司应返还李程华定金45000元，并计付利息截止清偿之日止，5000元基数部分从2018年12月29日起计付，4万元部分从2019年1月6日起计，其中2019年8月19日之前按同期人民银行同类贷款基准利率计付，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告李程华与被告十堰郧阳师专校产置业有限公司签订的编号d201901290001《商品房买卖合同》，被告十堰郧阳师专校产置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李程华291302.4元，并以该金额为基数向原告李程华计付2019年1月29日至清偿之日止的利息，其中2019年8月19日之前按同期人民银行同类贷款基准利率计付，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；二、解除原告李程华与被告十堰春华秋实文化传播有限公司之间的《大学星城商铺差额补偿协议书》《大学星城商铺委托经营管理协议》，被告十堰春华秋实文化传播有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李程华45000元并向原告李程华计付至清偿之日止的利息，基数5000元部分从2018年12月29日起算，4万元部分从2019年1月6日起算，其中2019年8月19日之前按同期人民银行同类贷款基准利率计付，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6732元，减半收取3366元，被告十堰郧阳师专校产置业有限公司负担2916元，被告十堰春华秋实文化传播有限公司负担450元，退还原告李程华3366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二一年四月二十三日书记员  彭苗苗