新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初619号 原告（反诉被告）：曹学峰，男，1957年10月23日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：覃章华，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵红梅，女，1973年5月22日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：牛建国，沙依巴克区正中律师服务所法律工作者。 原告（反诉被告）曹学峰与被告（反诉原告）赵红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曹学峰的委托诉讼代理人覃章华、赵红梅及其委托诉讼代理人牛建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曹学峰向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行《房地产买卖合同》，协助原告办理乌鲁木齐市天山区文艺路106号恒福大厦1002室房产的过户手续；2．本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2020年7月4日，原被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其名下位于乌鲁木齐市天山区文艺路106号恒福大厦1002室、建筑面积为157.76平方米的房产转让给原告，房屋转让总价1,850,000元。截至目前，原告已向被告支付购房款140万元整。由于被告向原告提供的银行卡号异常，以及乌鲁木齐市疫情防控原因，导致原告无法支付剩余购房款。被告以此为由，拒绝办理房产过户手续。原告认为，双方之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告已按合同约定支付购房款140万元整，已履行了绝大部分的付款义务。因被告的原因及疫情不可抗力，导致剩余购房款无法按期支付，其责任不在原告。涉案《房地产买卖合同》具备继续履行的条件。被告拒绝协助办理过户手续的违约行为已严重损害原告的合法权益。依据民事诉讼法相关规定，故诉至法院。 被告（反诉原告）赵红梅辩称：我方认为原告的诉讼请求不能成立，双方之间买卖合同没有完全履行完毕。原告要求我方过户，没有法定事由，原告至今还拖欠被告的购房款，只向我方交付了110万元，剩余的钱是付款期限终止之后汇入我方银行账户，但是最终支付金额没有达到合同约定的总房款185万元。疫情对支付房款未产生影响，其以疫情为由不支付房款不是法定事由，不是不可抗力的因素。原告未依约付款的原因为，其要出售其名下房屋以支付案涉购房款，但其要出售的房屋迟迟未能及时办理房产证，其在2020年10月22日才办理完毕房产证，故导致其支付第二笔购房款违约。双方合同付款期限至2020年10月1日届满，违约方不是被告而是原告，被告有权解除买卖合同、向原告主张违约金，应当驳回原告的诉讼请求，支持我方的反诉请求。 被告（反诉原告）赵红梅向本院提出诉讼请求：1．请求确认解除反诉人赵红梅与被反诉人曹学峰2020年7月4日签订的房地产买卖合同；2．请求确认被反诉人按2020年10月1日时涉案房屋市场价格的百分之三十向反诉人支付违约金（或被反诉人向反诉人支付房地产转让价格的百分之三十即按现在市场价格计算违约金的百分之三十），数额为55.5万元；3．本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：双方于2020年7月4日签订《房地产买卖合同》，对付款期限进行了明确约定，被反诉人未按约定支付第二笔购房款，截止合同履行期限届满，我方仅收到110万元购房款，至今仍未能支付完毕第二笔购房款。被反诉人已经明确表示不能在合同期限届满前支付完毕合同款项剩余购房款，其单方违约行为已致使合同目的不能实现。双方合同约定的履行期限已届满，被反诉人无权要求继续履行合同，且被反诉人的违约行为致使合同目的未能实现，反诉人亦有权解除合同并要求被反诉人支付违约金。综上，被反诉人请求继续履行合同没有事实根据，反诉人请求合法有据，请求驳回被反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）曹学峰辩称：反诉人的诉讼请求不能成立，涉案合同不符合法定解除的条件。2020年8月25日，经双方协商一致，涉案合同项下付款方式变更为疫情封闭措施解除后支付20万元。剩余部分等房屋贷款下来后一次性付清，反诉被告在疫情解封后，即2020年9月7日向反诉原告支付20万元，且房屋贷款2021年2月才办下来，反诉被告的行为不构成违约。截至目前，我方已支付了140万元购房款，已经履行了总价款75%以上的付款义务。反诉被告同意一次性支付购房款的情形下，不存在合同目的无法实现的法定情形，反诉原告要求解除合同没有事实及法律依据。反诉被告不应该支付违约金，反诉被告在合同履行中不存在违约行为，不存在承担违约责任的基础，反诉原告主张的违约金数额没有事实依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：坐落于乌鲁木齐市天山区文艺路106号恒福大厦1002室的房产登记为由赵红梅单独所有，证号为乌房权证天山区字第XXXX号，建筑面积为157.76平方米。2020年7月4日，赵红梅与曹学峰签订《房地产买卖合同》，约定将案涉房产转让于曹学峰，赵红梅积极协助曹学峰办理产权登记。转让价款185万元，曹学峰于2020年6月30日前支付900,000元，定金冲抵房款；于2020年8月31日前支付500,000元，于2020年10月1日前支付尾款450,000元。曹学峰交付完尾款后，赵红梅为其办理房屋过户手续，交付使用前已经产生的水、电、暖以及等相关费用由曹学峰负担；赵红梅有义务无偿协助曹学峰办理房地产过户手续，个税由卖家承担，契税由买家承担。双方均不得擅自违反或解除合同，否则应当向守约方承担总转让款30%的违约金，不足以弥补守约方实际损失时，违约方继续承担赔偿责任。违约金的计算方法为，如违约时房屋市值高于购买价格，则以违约时的市场价计算违约金。双方订立买卖合同之前，曹学峰与赵红梅就案涉房屋系租赁关系，交付租金截至2021年1月31日，现该房屋由曹学峰占有使用。 2020年6月19日，曹学峰向赵红梅支付购房款550,000元；2020年6月29日，曹学峰向赵红梅支付购房款300,000元；2020年6月29日，曹学峰向赵红梅支付购房款50,000元；2020年9月7日，曹学峰向赵红梅支付购房款200,000元；2020年11月26日，曹学峰向赵红梅支付购房款100,000元；2020年12月9日，曹学峰向赵红梅支付购房款100,000元；2020年12月10日，曹学峰向赵红梅支付购房款100,000元。 2020年3月10日，曹学峰向案外人张卫东出具授权委托书，授权张卫东办理案涉房屋相关买卖事宜。2020年8月25日，张卫东与赵红梅通过电话沟通房屋买卖事宜。张卫东称，我方房产证没办下来，贷款还没有下来，等疫情结束了先支付200,000元，然后剩余等房产证下来后把贷款办了，一次性给你付清，因为疫情隔离耽误了办房产证进程，办理完贷款估计要到十月中旬，前面已经付了95万元，我方凑些钱再支付20元，剩余70万元等贷款下来一次性给付。赵红梅回复，好吧，因为疫情大家都能理解。2020年12月9日，张卫东通过微信与赵红梅沟通，称我方在周五之前把650,000元付到位，因为你方同意等房屋办完手续尾款一次性付清，如果着急曹学峰可以从亲戚那里借钱。赵红梅回复，其只收到100,000元，并要求对方按合同办事，房子不卖了，周末退款。张卫东回复称，其方只是付款晚了，已经过赵红梅同意，11月26日支付100,000元时，赵红梅也没有拒绝。2020年12月10日13时34分，张卫东通过微信告知赵红梅账号异常，无法打款，要求赵红梅重新提供收款卡号，赵红梅未予同意，坚决要求解除合同。赵红梅收款账号异常，无法汇入款项，2021年2月9日，曹学峰将剩余应付购房款存为个人定期存单，并在本案审理期间向公证机构申请办理提存房款业务，公证机构未予受理，其多次联系本院要求将剩余房款交至法院。庭审中，曹学峰表示同意继续支付剩余房款履行合同，且已将未付房款450,000元交至本院。 本院认为，案涉商品房买卖合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，为合法有效合同。双方应当按照约定全面履行各自合同义务。截至2020年12月10日，曹学峰已向赵红梅支付购房款1,400,000元，占约定总价款的75.68%。其中，于2020年6月30日前支付款项合计900,000元，于2020年9月7日支付200,000元系双方按照合同约定，以及按双方在沟通交流中变更给付期限后进行的给付，此部分款项的支付符合双方约定。此后，因疫情封闭措施，双方在就付款事宜沟通中，赵红梅于2020年8月25日表示同意等待至2020年10月中旬收取后续房款，赵红梅明确知晓曹学峰需以自有房产办理房产证、获取贷款为给付后续房款的前提条件，且其亦于2020年11月26日收取了曹学峰支付的100,000元购房款，且未对延期付款提出异议，至此时，曹学峰已付房款为1,200,000元，占总价款的64.86%。在2020年12月9日、12月10日曹学峰继续支付购房款200,000元时，赵红梅提出曹学峰未按期付款，要求解除合同。本院认为，对于分期付款的买卖合同，买受人迟延付款比例达到全部价款20%，出卖人需对买受人继续付款进行催告，给予其合理的付款期限，而不应直接提出解除合同主张，且在案涉房屋买卖交易中，赵红梅对曹学峰需办理自有房屋产证进行贷款为付款前提的事宜明确知晓，其应对在合理期限内无法及时取得后续购房款有所预期。在2020年12月10日后，系因赵红梅收款账户异常致曹学峰无法继续支付房款，在曹学峰已支付大部分购房款的情况下，曹学峰同意继续支付房款，且其已将剩余450,000元购房款交至本院，案涉合同存在继续履行的条件，继续履行合同并不会导致赵红梅合同目的无法实现，案涉购房合同应当继续履行，赵红梅应协助曹学峰办理案涉房屋的过户手续，本院对赵红梅要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。赵红梅可在该判决生效后至本院领取曹学峰交付的剩余450,000元购房款。 双方合同约定支付完毕房款的最后期限为2020年10月1日，后双方沟通的付款完毕期限为2020年10月中旬，因疫情封闭措施及曹学峰自身办理贷款迟延等因素，导致赵红梅迟延收取后续房款为客观事实，曹学峰应向赵红梅支付迟延付款的违约金。在2020年10月15日前，曹学峰付款总额为1,100,000元，剩余未付款项为750,000元，至2020年12月10日，因赵红梅提供账户异常，其拒绝接收房款，致使曹学峰无法继续向赵红梅付款，本院确定赵红梅应对2020年12月10日之后无法及时收取房款的损失负担责任。故，本院确定，曹学峰应就未付款项750,000元，按照贷款市场报价利率向赵红梅支付2020年10月15日至2020年12月10日期间的迟延付款违约金。2020年10月15日至2020年11月25日，曹学峰欠付购房款金额为750,000元，期间的利息为3,243.5元（750,000元×3.85%÷365天×41天）。2020年11月26日至2020年12月8日，曹学峰欠付购房款金额为650,000元，期间应付利息891.3元（650,000元×3.85%÷365天×13天）。2020年12月9日至2020年12月10日，曹学峰实际欠付购房款550,000元，期间利息金额为116元（550,000元×3.85%÷365天×2天）。2020年12月10日，曹学峰实际欠付购房款金额为450,000元，该日利息金额为47.5元（450,000元×3.85%÷365天×11天）。以上合计，曹学峰应支付赵红梅利息4,298.3元（3,243.5元＋891.3元＋116元＋47.5）。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十四条、第五百九十二规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）赵红梅继续履行与原告（反诉被告）曹学峰签订的《房地产买卖合同》，被告（反诉原告）赵红梅在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）曹学峰办理完毕坐落于乌鲁木齐市天山区11号恒福大厦1栋10层A单元1002房屋的产权过户手续； 二、原告（反诉被告）曹学峰支付被告（反诉原告）赵红梅违约金4,298.3元； 三、驳回原告（反诉被告）曹学峰的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）赵红梅的其他诉讼请求。 上述款项，曹学峰须于本判决生效后十日内向赵红梅付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21,450元，减半收取10,725元（曹学峰已预交），由赵红梅负担。反诉案件受理费9,300元，减半收取4,650元（赵红梅已预交10,725元），由曹学峰负担36.34元，由赵红梅负担4,613.66元，剩余案件受理费6,075元，由本院退还赵红梅。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 麦 祖 义 二〇二一年四月十三日 书记员 买日比也