吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终68号上诉人（原审原告）：王海燕，女，1983年4月5日生，汉族，住吉林省通化市二道江区。上诉人（原审原告）：曾凡伟，男，1983年4月30日生，汉族，住吉林省通化市二道江区。上列二上诉人诉讼代理人：靳丰凯，吉林辰德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利（通化）房地产开发有限公司，住所：吉林省通化市光明路**。法定代表人：刘祥海，总经理诉讼代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。诉讼代理人：迟海峰，吉林卓昂律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：保利地产投资顾问有限公司通化分公司，，住所：吉林省通化市东昌区丽园小区办公楼负责人：刘爽，经理。上诉人王海燕、曾凡伟因与被上诉人保利（通化）房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）、保利地产投资顾问有限公司通化分公司（以下简称保利投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海燕、曾凡伟上诉请求：1.撤销（2020）吉0502民初2757号之八民事判决；2.依法改判支持王海燕、曾凡伟的全部诉讼请求；3.一二审诉讼费用由保利房地产公司、保利投资公司承担。事实和理由：一、一审法院未正确采信王海燕、曾凡伟当庭出示及提交的证据，事实认定错误。一审中，王海燕、曾凡伟当庭提交了其与保利房地产公司经理、销售人员进行沟通的通话录音、微信聊天记录、视频音频，可以证明保利房地产公司、保利投资公司以涉案房屋系通化市第十三中学、江南小学学区房为由欺诈王海燕、曾凡伟购买案涉房屋的事实。二、一审法院适用法律错误，导致判决结果错误。1.一审法院认定双方签订的《补充协议》有效错误，该《补充协议》的内容不是由双方协商确定，而是保利房地产公司单方提供、重复使用的格式条款协议。法律明确规定，格式条款协议中免除责任、加重责任内容没有法律效力。保利房地产公司虽然在格式条款中用黑体字标明部分内容，但该行为不能改变《补充协议》无效的法律事实。因为《补充协议》的本质就是免除保利房地产公司在保利罗兰香谷小区销售时虚假宣传、欺诈销售等违法行为的法律责任，依法应认定为无效；2.一审法院认为王海燕、曾凡伟要求撤销《房屋买卖合同》没有法律依据错误，保利房地产公司直接参与并指使其销售人员通过虚假宣传和承诺，对王海燕、曾凡伟进行欺诈销售，使王海燕、曾凡伟错误相信其开发及销售的房房属于通化市第十三中学学区房屋，从而以远高于市场同类房屋的价格向保利房地产公司购买了案涉房屋。无论是从保利房地产公司欺诈销售的行为导致合同的签订，还是从保利房地产公司的虚假宣传而导致重大误解，都符合撤销《房屋买卖合同》的法律规定。保利房地产公司二审辩称，王海燕、曾凡伟一审提供的证据不能证明《房屋买卖合同》中约定案涉房屋为学区房，也不能证明案涉房屋不属于十三中学学区及小区内适龄学生无法去十三中学就学的事实。王海燕、曾凡伟没有证据证明保利房地产公司存在违约行为，二审应驳回王海燕、曾凡伟的上诉，维持原判。保利投资公司二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。王海燕、曾凡伟向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除王海燕、曾凡伟与保利房地产公司之间签订的《房屋买卖合同》；2.保利房地产公司返还王海燕、曾凡伟购房款907132元；3.保利房地产公司赔偿至返还全部购房款之日造成的各项经济损失81120.21元，（暂定契税、印花税24969.44元，律师费5000元，商业贷款利息损失8722.85元，首付款按年利率6%计算利息损失42427.92元，首付款及商业贷款利息损失暂计算至2020年7月7日）；4.保利房地产公司承担违约责任，双倍返还原告定金20000元；5.保利房地产公司根据《消费者权益保护法》按已交付房屋总价款的20%赔偿给王海燕、曾凡伟181426.40元；6.诉讼费用由保利房地产公司承担。庭审中，王海燕、曾凡伟对第一项诉讼请求变更为撤销双方签订的《商品房买卖合同》。事实和理由：2019年7月，因保利房地产公司的售房广告及售楼工作人员宣传，王海燕、曾凡伟相信了保利房地产公司开发的住宅小区保利罗兰香谷二期属于通化市第十三中学的重点学区住宅。为了子女今后教育考虑，2019年7月8日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，王海燕、曾凡伟购买保利房地产公司开发的保利罗兰香谷二期A15号楼3单元2层201号，建筑面积144.11平方米，房屋总价款907132元。其中购房合同第七条约定：付款方式为商业贷款。王海燕、曾凡伟于2019年7月8日前支付首期房价款707132元，余款人民币20万元申请贷款支付。合同签订后，王海燕、曾凡伟按合同约定履行了义务。2020年5月，王海燕、曾凡伟了解到案涉房屋不是通化市第十三中学学区房，且保利房地产公司拒绝给予合理解决。王海燕、曾凡伟购买案涉房屋的根本目的是考虑十三中学的教育质量及教育口碑，现购买案涉房屋的根本目的不能实现，保利房地产公司存在欺诈行为。保利房地产公司一审辩称，本案《商品房买卖合同》不具备可撤销事由，王海燕、曾凡伟的主张没有事实基础及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。一、双方签订的《商品房买卖合同》并未对学区内容进行约定，王海燕、曾凡伟主张的学区房不构成合同内容，以此主张撤销合同无事实基础。1.双方签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》中对特定学区的内容没有任何约定，王海燕、曾凡伟购房时，保利房地产公司对购房注意事项作出了明确的书面温馨提示，王海燕、曾凡伟了解认可并签字确认。提示中明确，为了避免销售人员工作中的疏漏及理解上的分歧，一切以现场公示、合同约定及政府最终批复为准；对销售人员超出合同约定做出的口头或书面承诺，出卖人不予认可。并且双方在补充协议中，再次明确对合同订立及房屋价格有重大影响的因素，均在合同及补充协议中约定，不存在遗漏情况，甲乙双方人员超出合同书面约定以任何口头或书面及其他形式表达或提供的信息都不作为双方权利义务及甲方承诺的依据，不构成合同内容，双方均不受其约束。在补充协议中双方又以黑体字突出约定，合同中的文字表述是双方唯一的约定，任何与文字约定不一致或文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承诺，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。以上内容，双方都已明确认可并共同签字确认，在双方理解并不存在分歧的基础上，原告以合同中未约定的学区房内容主张被告存在欺诈行为，严重违背客观事实，其诉求的基础事实没有证据支持。2.退一步讲，即使双方合同中约定了学区房内容，王海燕、曾凡伟所在的罗兰香谷二期小区的所有适龄学童，均能到十三中学就读，也根本不存在合同目的不能实现的责任后果，王海燕、曾凡伟以此主张合同撤销或解除，没有任何根据。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传房屋及相关设施必须在出卖人商品房开发规划范围之内，而本案的学校并不在该小区楼盘的开发规划范围之内，不符合司法解释的构成条件。同时，王海燕、曾凡伟主张违约的事由，也并不是基于保利房地产公司对房屋及相关设施的允诺没兑现引发。王海燕、曾凡伟诉求的学区主张不构成合同要约内容，保利房地产公司不存在违约情形。二、本案不具备合同可撤销事由，王海燕、曾凡伟主张无法律依据。本案中，双方合同中并没有学区的约定，且至今教育主管部门也没有明确的书面盖章公示，即案涉房屋不属于十三中学学区以及小区内适龄学童不能上十三中学就学的告知，王海燕、曾凡伟主张欺诈等没有依据，本案不具备合同可撤销事由。保利投资公司一审述称，本案是合同纠纷，该公司非合同主体，应驳回王海燕、曾凡伟对保利投资公司的起诉。一审法院经审理认定事实如下：2019年7月8日，王海燕、曾凡伟与保利房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，由王海燕、曾凡伟购买保利房地产公司开发的金厂保利罗兰香谷二期A15号楼3单元2层201号，建筑面积144.11平方米，房屋总价款907132元。王海燕、曾凡伟于2019年7月8日前支付首期房价款707132元，余款人民币20万元申请贷款支付。补充协议，约定：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲、乙双方均已在主合同及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况，甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同、附件及本协议的约定为准，甲方员工、甲方代理人、销售人员或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、宣传片、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据，不构成合同内容，双方不受其约束。合同及补充合同中的文字表述是出卖人和买受人唯一的约定，任何与文字约定不一致或者文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承认，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。合同签订后，王海燕、曾凡伟按合同约定向保利房地产公司支付了全部购房款。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，内容合法。《商品房买卖合同补充协议》载明：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲、乙双方均已在主合同及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况，甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同、附件及本协议的约定为准，甲方员工、甲方代理人、销售人员或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、宣传片、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据，不构成合同内容，双方不受其约束。合同及补充合同中的文字表述是出卖人和买受人唯一的约定，任何与文字约定不一致或者文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承认，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。该协议表明，经双方协商一致，合同及补充合同中的文字表述是出卖人和买受人唯一的约定，约定应当优先适用，相关广告宣传材料等已被排除于《商品房买卖合同》之外，不能作为案涉房屋是江南小学、十三中学的学区房要约或承诺的依据。上述协议并未免除保利房地产公司责任，加重王海燕、曾凡伟责任，排除王海燕、曾凡伟主要权利。王海燕、曾凡伟主张协议无效没有法律依据。王海燕、曾凡伟主张保利房地产公司在向其销售房屋时存在欺诈行为，以该楼盘为江南小学、十三中学的学区房为由承诺王海燕、曾凡伟，其提供的证据不足以证明，其要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》及相关其他诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，遂判决：驳回王海燕、曾凡伟的诉讼请求。案件受理费7753元，由王海燕、曾凡伟负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据查证的事实，案涉《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，王海燕、曾凡伟主张《补充协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《补充协议》内容可知，保利房地产公司的宣传广告及相关销售人员的承诺，并未构成双方房屋买卖合同的内容，对保利房地产公司无法律上的约束力。《商品房买卖合同（预售）》不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销的情形，王海燕、曾凡伟主张撤销《商品房买卖合同（预售）》，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，王海燕、曾凡伟主张返还房款、赔偿相应损失的诉讼请求，无法律依据，本院亦不予支持。综上所述，王海燕、曾凡伟的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15507元，由上诉人曾凡伟、王海燕负担。本判决为终审判决。审判长 吴兴彦审判员 修 勇审判员 王立武二〇二一年四月十三日书记员 李 妍