山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终609号 上诉人（原审被告）：临清市老赵庄镇五股道村村民委员会，住所地：山东省临清市老赵庄镇五股道村。 负责人：宋玉华，书记。 委托诉讼代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康孟入（曾用名康孟禄），男，1963年6月8日出生，汉族，农民，户籍所在地：山东省临清市，现住山东省临清市。 委托诉讼代理人：林树智，山东鲁风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张孟松，山东鲁风律师事务所律师。 上诉人临清市老赵庄镇五股道村村民委员会（以下简称五股道村村委会）因与被上诉人康孟入土地租赁合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初4616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 五股道村村委会上诉请求：1.依法撤销临清市人民法院（2020）鲁1581民初4616号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：涉案租赁合同，属无效合同。即使有效，也已经合法解除，一审判决继续履行合同无事实及法律依据，认定事实错误、证据不足，适用法律错误，判决错误。一、涉案租赁合同签订时未经村民会议讨论决定，应属无效合同，一审法院未予审查涉案合同效力即进行认定判决，判决错误。涉案租赁合同租赁物土地为临清市老赵庄镇五股道村全体村民所有，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的规定，涉案租赁合同租赁五股道村村集体所有的土地，但未经村民会议讨论，应属无效合同。一审未予查明涉案合同效力，即判决继续履行合同，判决明显错误。二、即使涉案租赁合同有效，涉案租赁合同也已合法解除。根据上诉人与被上诉人2019年3月11日签订的《租赁土地协议书》的约定，被上诉人负有于每年的三月十五日前一次性交清全年租费的义务，且未经上诉人同意，被上诉人不得对外出租，如被上诉人有违反该协议约定，上诉人有权提前终止合同，并责令被上诉人清除地上建筑物。另，《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”结合上诉人一审提交的证据，可以认定被上诉人在履行涉案合同的过程中存在迟延履行支付租金的义务等违约事实。根据上述合同约定及法律规定，上诉人按合同约定的解除合同的条件，即被上诉人有违反该协议约定的迟延履行支付租金的义务等违约事实出现时，经多次催告无果后，依法向被上诉人进行了合同解除的通知，符合合同约定及法律规定，涉案合同已于合同解除的通知到达被上诉人时合法解除。三、一审判决认定本案存在被上诉人主张的租赁数额争议，并且认为在该争议未协商一致的情况下不交纳租赁费属合理理由，无事实及法律依据，明显错误。首先，被上诉人主张本案存在租赁费数额争议，但被上诉人未提交证据证明向上诉人提出过租赁费数额异议，综合一审证据及认定事实，仅可认定存在墙体拆除的事实，但该事实的存在并不能直接证明上诉人与被上诉人因此对租赁费数额存在争议，更不能证明被上诉人在应交纳租赁费前就该争议向被上诉人提出的异议。对此，被上诉人负有举证责任，无法提供证据证实的，应由被上诉人承担不利后果。其次，退一步讲，即使存在争议，按被上诉人主张也仅是对其中2亩的租赁费存在争议，而涉案租赁土地为12亩，涉案合同也明确约定了每亩租金的数额，被上诉人也应先按合同约定，就无争议的10亩租赁费予以履行，而不应在上诉人多次催告后，仍对全部租赁费不予履行。2亩租赁费的争议明显不应是被上诉人不履行全部租赁费交纳义务的合理理由。一审判决在最后也认为原告应当及时交纳土地租赁费，租赁费的金额在双方未协商一致前仍应按照合同约定计算，结合上述事实，被上诉人违约事实明确，一审判决认定错误。四、一审判决认为的合同解除的要件以及“被告的单方意思表示不能产生解除合同的效力”明显错误。合同法明确规定了合同解除不仅包括法定解除，还包括约定解除。上诉人向被上诉人送达的合同解除通知，虽系上诉人的单方发出的通知，但上诉人是依据双方签字的合同约定内容行使的解除权，并非仅是上诉人的单方意思表示，一审判决适用法律、认定事实均有错误。 被上诉人康孟入辩称：一、租赁土地合同合法有效。涉案土地的租赁原起始于1994年，康庄棉厂租赁土地建棉站。后来，转由答辩人与村委会几经签订合同延续至今。对此，上诉人及五股道村民均知情，从来没有提出异议，且租赁合同没有违背法律、行政法规的强制性规定及公序良俗的情形。据此，双方签订的土地租赁合同合法有效。二、上诉人解除合同的条件不成立。一是租赁合同签订后，租赁的土地发生了变化，即涉案土地因西墙拆除减少土地两亩，租赁费应当相应减少，去年又突发新冠疫情，也应当酌情减少租赁费。二是在租金支付的基础发生变化后，双方曾自行协商及通过司法所进行调解，在调解未果的情况下，答辩人暂时不支付租金的理由正当；三是答辩人为切实履行合同，在协商调解过程中，曾主动向上诉人支付租金，但因上诉人的个别负责人不让收取，故主动支付未果；四是涉案合同已履行多年，仅因个别人的意思就恶意解除合同，不符合鼓励交易，促进经济发展的原则等。所以，答辩人未如期支付租赁费，事出有因，不属于违约。上诉人解除合同的条件不成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 康孟入向一审法院提出诉讼请求：判决被告继续履行与原告于2019年3月11日签订的《土地租赁合同书》。 一审法院认定事实：1994年5月9日，康庄棉厂与五股道村村委会签订《租赁土地协议书》。2008年，原告康孟入（禄）与被告签订《租赁土地协议书》，约定原告使用租赁土地至2038年。2019年，被告为贯彻上级党委固本增收工作，原、被告双方于2019年3月11日签订《土地租赁合同书》。该合同约定，租赁土地面积12亩；租赁期限10年：从2019年3月11日起至2029年3月10日止；租赁费每年每亩1300元，合计15600元；租赁费每年3月15日前一次性交清，逾期康孟入（禄）承担日千分之五的滞纳金。康孟入租赁土地后，分三部分将土地转租，收取租金。 2019年5月份，因租赁土地西侧围墙占用河道，五股道村村委会根据河务局要求，通知康孟入拆除，康孟入自行拆除该侧围墙。 2020年5月18日，老赵庄镇人民调解委员会向康孟入送达调解通知书，对原、被告间的土地租赁费争议进行调解。2020年5月30日，被告作出书面催缴租赁费的通知书。2020年7月12日被告作出解除土地合同通知书和关于与康孟入同志解除土地租赁合同书的决定，并在村委会公示栏张贴该决定书。2020年7月23日，五股道村村委会通过老赵庄镇政府干部王利军、高立华向康孟入送达解除土地租赁合同通知书。 2020年8月28日，五股道村村委会通过竞争性谈判与本村村民耿键签订土地租赁合同书，将涉案土地租赁给耿键。 一审法院认为，本案的争议焦点是涉案土地租赁合同应当解除还是应当继续履行。被告以原告经催收后拒不交纳土地租赁费，已构成严重违约为由，向原告发出解除租赁合同通知书。原告提出抗辩的理由为，由于租赁土地西侧墙体拆除，导致租赁土地面积减少，原告要求减少租赁费，因而与被告就租赁费问题产生争议，原告并未构成严重违约，原告要求被告继续履行合同。 判断合同是否应当解除的实质要件是，一方的违约行为是否导致不能实现合同目的。本案中，根据原、被告提供的证据，可以证实原、被告对租赁费问题产生了争议。被告虽然在庭审后补充新证据，拟证明原告从未对因拆除墙体引发的租赁费提出异议，该部分证据主要为书面证人证言，除证人康某出庭作证外，其他证人均未到庭质证，康某当庭否认其书写的证言系其真实意思表示，因此被告所举证据不能证明其主张。原、被告就租赁费问题产生争议，应当进行协商，原告在双方未协商一致的情况下不交纳租赁费，有合理的理由，未影响合同目的的实现。被告经催收租赁费后作出解除合同的通知，影响了原告的合同权利，被告的单方意思表示不能产生解除合同的效力。鉴于原、被告土地租赁关系持续多年，且于2019年重新签订合同，保持合同的稳定性符合市场经济原则和双方的利益。因此原告要求继续履行合同符合法律规定和合同目的。但原告应当及时交纳土地租赁费，租赁费的金额在双方未协商一致前仍应按照合同约定计算。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决：被告临清市老赵庄镇五股道村村民委员会与原告康孟入继续履行于2019年3月11日签订的《土地租赁合同书》。案件受理费减半收取50元，由被告临清市老赵庄镇五股道村村民委员会负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，案涉《土地租赁合同书》是由1994年康庄棉厂与五股道村委会签订的《租赁土地协议书》发展而来，双方的合同已履行多年，《土地租赁合同书》非康孟入与五股道村委会之间的首个土地租赁合同，现五股道村委会主张案涉合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。康孟入未缴纳租赁费系因租赁土地发生变化而产生的租赁费争议，即租赁物变更导致合同内容不确定，双方曾经人民调解委员会调解，能够认定双方就租赁费问题产生争议。五股道村委会认为康孟入应对无争议的土地缴纳租赁费，但康孟入租赁土地时是一个整体，减少数量是否会对其使用产生影响均不确定，在双方未解决争议的前提下，难以仅依据租赁亩数计算租赁费，康孟入暂不支付租赁费不属于合同法规定的迟延履行主要债务，康孟入不构成根本违约。五股道村委会以康孟入未缴纳租赁费为由发出的解除租赁土地合同通知书，不能产生解除合同的效力，一审判决并无不当。 综上所述，上诉人五股道村委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人临清市老赵庄镇五股道村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  郭召勇 审 判 员  孔繁奎 二〇二一年四月二十七日 法官助理  李志新 书 记 员  王倩倩