湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0524民初480号原告（反诉被告）：邓向阳，男，1976年10月11日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗平初，男，1962年2月15日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。委托诉讼代理人：李华菊，湖南鎏芳律师事务所律师。原告（反诉被告）邓向阳与被告（反诉原告）罗平初合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，被告（反诉原告）罗平初开庭前当庭提起反诉，现依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）及其特别授权的委托诉讼代理人周立君，被告（反诉原告）罗平初及其特别授权的委托诉讼代理人李华菊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓向阳向本院提出诉讼请求：1、判决被告罗平初将隆回县××镇××路××纺公司仓库罗平初等5人合伙建房第1层01房）及房屋产权登记证交还给原告；2、判决被告支付原告从2015年4月8日起至2021年4月7日止的场地占用费120000元，2021年4月6日以后的场地占用费按54.79元每天进行计算；3、判决被告承担违约金300000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月8日，原告邓向阳与黄云华、邓雪峰、邓秋芬、被告五人在隆回县公证处的公证下签订了一份《家居房承建协议》，协议第一条约定以上五人在原百纺公司家属楼地基上修建房屋，房屋由被告承建建筑层数为五层，五层以上不分摊土地使用权证，房产权归被告，五层以上建筑所需的费用由被告承担；协议第二条约定被告承建房屋必须按设计院图纸施工，修建期间原告等人委托专人督查质量，如发现有违反设计院图纸的行为，必须照图返工.……水电必须安装到户，安装费用、材料费由被告承担……；协议第三条约定原告等人按建筑面积850元每平方米的价格付给被告（包括办理建房手续、过户手续房屋设计费、正负零以下所有费用），在原基地挑出部分按实际面积850元每平方米计算，罚款挑出部分由原告等人负担每层2000元，由被告办理好房产证、土地使用证，办理建房主各项手续费用由原告等人每户分担付给被告15000元，交房产证时付清，其余由被告承担；协议第五条约定被告必须在二年内（以公证日期为准）完成工程，将房屋交给原告使用，每延误一天由被告付给原告违约金按整栋工程总造价的1%支付；协议第六条又强调约定被告包工包料必须按图施工……国家各部门应收的各种建房费用及修建过程中如发生安全事故的经济损失，全部由被告承担，原告等人不承担任何经济责任，与此公证协议书同一天签订的还有一份《合伙修建住宅楼房协议书》。合同签订之后，被告着手修建房屋，但被告从未给原告等人看过设计院设计的图纸，且在2014年9月18日，被告违反合同约定，向原告发来催款通知，在原告已交清所有款项的基础上还要原告交纳费用89679元，原告遂提出异议，被告一直要求原告多交钱并拒绝将房屋交给原告，双方僵持至今，前不久，原告才知，被告在2014年房屋建成后与原告为钱僵持的时间，就一直将原告的房屋据为己有现在竟然还已将房屋出租或出售，被告肆无忌惮地侵占他人房屋并获取不当得利，为维护权益，原告特向法院提起诉讼，望人民法院明辨是非，判如所请。被告（反诉原告）罗平初答辩并反诉称，1、请求法院依法判决确认被反诉人邓向阳丧失隆回县原百纺公司仓库家属楼合伙建房权(即丧失购房权)；2、请求法院依法判决反诉人返还被反诉人11.2万元的地基款和购房款。事实与理由：反诉人与被反诉人于2013年4月8日签订了《合伙修建住宅楼房协议书》，由反诉人承包隆回县原百纺公司仓库家属楼的修建工程。反诉人在该工程竣工后经验收合格后，向被反诉人索要剩余房款，但被反诉人在支付3.2万元地基款和8万元房款后，就拒不支付剩余房款和相关钱款。因被反诉人不履行合同义务，按照协议约定：整栋房屋竣工验收合格后按实际建房面积计算金额，修房方应在建房方办好一切手续后3天之内结清所有房款，如修房方任何一户在3日内未付清此款，则视该户自动放弃建房权。因此，被反诉人邓向阳因拒不支付剩余房款和相关钱款，视为被反诉人邓向阳自动放弃建房权，据此，为维护反诉人的合法权益，根据中华人民共和国相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持反诉人的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于原告是否已交清所有款项的问题。原告提出被告在其已交清所有款项的基础上还要原告交纳费用89679元，遂提出异议，但未提供证据证明，且原告在收到被告的催收通知后交了50000元，被告限原告余款五日内交清，被告一直没有与原告结算，也无书面异议，致被告拒绝将房屋交给原告，双方僵持至今，应认定原、被告尚有未结款项；2、关于被反诉人邓向阳自动放弃建房权的问题，公证书第四条约定整栋房屋竣工验收合格后按实际建房面积计算金额，修房方应在建房方办好一切手续后3天之内结清所有房款，如修房方任何一户在3日内未付清此款，则视该户自动放弃建房权。被告（反诉原告）罗平初据此主张被反诉人邓向阳因拒不支付剩余房款和相关钱款，视为被反诉人邓向阳自动放弃建房权，但因该房用地系企改购买原百纺公司仓库作为职工安居房用地，是在原县百纺公司家属楼地基所建家居房工程，且被反诉人邓向阳已交清大部分房款，该项条款因违反法律规定应认定为无效，被告（反诉原告）罗平初主张被反诉人邓向阳为自动放弃建房权本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年4月8日,原告邓向阳与被告罗平初及案外人黄云华、邓秋芬、邓雪峰因企改购买原百纺公司仓库120平方米的职工安居房用地，邓向阳、黄云华等4户(甲方)与罗平初(乙方)签订《合伙修建住宅楼房协议书》,后在隆回县公证处的公证下在《合伙修建住宅楼房协议书》的基础上签订了一份《家居房承建协议》，主要内容包括:一、黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬、罗平初拟建家居房位于原县百纺公司家属楼地基，占地总面积约240平方米(以国土测绘为准）。由黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬、罗平初合伙修建此地总面积的二分之一的住宅楼(套间)。建筑层数一至五层，五层以上不分摊土地使用权证.房产权归乙方所有，甲方(黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬）无权干涉，甲方（黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬）不用承担五层以上建筑所需一切费用。二、甲方以包工包料、砖混结构方式将家居房包给乙方承建：乙方必须按设计院图纸施工，修建期间甲方（黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬)委托专人督查质量，如发现有违反设计院图纸的行为，必须照图返工，前面外墙贴瓷砖，楼梯间贴1米高的瓷砖，钢材使用涟钢生产的钢材，窗户必须用1.2mm铝材，主电线必须用金杯牌铜线做主线及雄塑产或联塑产的PPR水管，水电必须安装到户，安装费、材料费由乙方承担，电力落户1个总表费用由乙方负责，其它分表安装到户。天然气、网线、有线电视线、电话线布线由乙方安装到户，开通费用由甲方承担。三、该楼建筑甲方按建筑面积850元/㎡付给乙方(包括办理建房手续、过户手续、房屋设计费、正负零以下所有费用）。在原基地（见合伙修建楼房协议复印图）挑出部分按实际面积850元/㎡计算，罚款挑出部分由甲方（黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬）负担每层2000元，由乙方办好建房落户及房产证、土地使用证。办理建房各项手续费用由甲方（黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬）每户分担付给乙方1.5万元，交房产证时付清。其余由乙方承担。维修资金由甲方自负(以房产局的收据为准）。四、按工程进度分批预付工程款，工程开工时，由乙方电话通知甲方，甲方应在3日之内每户付给乙方5万元，如甲方未按时付款，乙方于3日后将原交的地基款（4.2万元）不计息退还给甲方并视该户自动放弃建房权。第二层打完混凝土后3日内电话通知甲方每户付2万元给乙方，如甲方任何一户在3日内未付清此款，视该户自动放弃建房权，第三层打完混凝土后3日内电话通知甲方每户付1万元给乙方，如甲方未按时付款，乙方于3日后将原交的地基（4.2万元）和所交修房款不计息退还给甲方。整栋竣工按规划验收合格后按房产局所测量的图纸面积计算金额，3天之内结清所有房款。如甲方任何一户在3日内未付清此款，视该户自动放弃建房权，乙方于3日后将原交的地基（4.2万元）及所交的修房款项不计利息退还给甲方。五、乙方必须在二年内（以公证日期为准）完成工程，将房屋交给甲方使用。如每延误一天由乙方付给甲方(黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬）违约金按整栋工程总造价的1%支付。六、乙方包工包料砖混结构，乙方必须按图施工、修建期间甲方（黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬)委托专人监督质量，如有违反设计图行为，必须照图返工，返工费用由乙方承担，国家各部门应收的各种建房费用及违反国家政策的建房超高、超面积等各种罚款、税收、各种纠纷以及修建过程中如发生安全事故的经济损失，全部由乙方承担，甲方（黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬）不承担任何经济责任。协议签订后，在黄云华作为专人监督下，被告（反诉原告）罗平初修建了每户155㎡的房屋及完成相关必要附属工程，工程竣工经验收合格后，黄云华、邓秋芬按合同交清了所有的房款（含附属工程款和罚款）；2014年10月3日，邓向阳与黄云华、邓秋芬、罗平初、邓雪峰签了《家居房共同遵守协议》一、一楼的路灯和门铃所用的电费在一楼安装一个分表，由二至七楼分摊电费，另加5元一户手续费(计30元）。二、楼顶不准私自打棚，种花、种菜、养家禽、堆放杂物，只能晒衣物、乘凉、公共使用。三、每一层的防漏、防水由自己负责，如造成损失由上一层负责赔偿损失。四、下水道、化粪池维修费用由七户共同平摊。五、此协议一式五份，签字生效。因原告（反诉被告）邓向阳未结清包括附属工程款和罚款在内的所有房款，2014年11月4日，被告（反诉原告）罗平初向原告（反诉被告）邓向阳发出通知，主要内容为：邓向阳、邓雪峰、邓秋芬、黄云华、罗平初五人合伙建房，现已竣工，已通过规划验收，地面、天然气、水、电已落好户；现书面和短信再次通知你们，限你们在2014年11月6日内把建房所欠款捌万陆仟零柒拾玖元交清，否则责任自负，属自动放弃建房权，房屋将另做处理，原合伙已交款项请提供银行帐号，三天内退还并附清单1份。2014年11月8日，原告（反诉被告）在收到被告的催收通知后转了50000元给被告（反诉原告）罗平初，被告（反诉原告）罗平初于2014年11月12日出具了收条，原告（反诉被告）邓向阳拒绝交清有余下的39679元款项，2014年11月12日，罗平初向邓向阳发出通知，主要内容为请你们五日内交清房款分房；交清房款和其它费用的优先选房、逾期后果自负。2015年4月2日，在梨子园社区副主任刘德权的监督下，已交清房款的邓秋芬、黄云华、罗平初通过抓阄分房，对未全部交清的邓向阳、邓雪峰，黄云华代表邓向阳抽到一楼，被告（反诉原告）罗平初将房屋交给黄云华、邓秋芬使用。2016年5月30日，被告（反诉原告）罗平初依合同给原告（反诉被告）邓向阳办理了房权证和土地使用权证，登记的房屋建筑面积是139.57㎡；对余下的39679元房款，因原告（反诉被告）邓向阳一直在外地，其岳父和妻子多次与被告（反诉原告）罗平初协商未成，一直拖延至今未交清余款，被告（反诉原告）罗平初未将房屋交给原告（反诉被告）邓向阳使用，故酿成纠纷。本院认为：本案为合同纠纷。《家居房承建协议》除第四条约定如修房方任何一户在3日内未付清此款，则视该户自动放弃建房权因违反法律规定而无效，其余均为有效，双方应按协议继续履行。原告诉请判令判决被告罗平初将隆回县××镇××路××纺公司仓库罗平初等5人合伙建房第1层01房）及房屋产权登记证交还给原告，本院予以支持；原告诉请判令被告承担违约金300000元归原告所有,因双方协议约定的是乙方必须在二年内（以公证日期为准）完成工程，将房屋交给甲方使用。如每延误一天由乙方付给甲方（黄云华、邓向阳、邓雪峰、邓秋芬）违约金按整栋工程总造价的1%支付，被告罗平初在协议约定的时间内完成了工程，并且交付了甲方的黄云华、邓秋芬使用，没有交付原告邓向阳使用是因为原告邓向阳未交清款项，故不能认定被告罗平初延迟交房,原告诉请判令被告承担违约金300000元本院不予支持；原告诉请判令被告支付原告从2015年4月8日起至2021年4月7日止的场地占用费120000元，2021年4月6日以后的场地占用费按54.79元每天进行计算，原告虽提交了视频证明被告将原告的房屋交他人使用，但无其他证据佐证，不能确定具体的使用人、使用时间及被告获得利益的情况，原告该诉请计算依据不充分,本院不予支持，原告可另案起诉；反诉被告罗平初请求法院依法判决确认被反诉人邓向阳丧失隆回县原百纺公司仓库家属楼合伙建房权（即丧失购房权），因该房是在原县百纺公司家属楼地基所建家居房工程，且被反诉人邓向阳已交清大部分房款，该项条款因违反法律规定应认定为无效，反诉被告罗平初的该项反诉请求本院不予支持；同理反诉被告请求法院依法判决反诉人返还被反诉人11.2万元的地基款和购房款，本院亦不予支持；反诉被告（原告）提出反诉原告（被告）在其已交清所有款项的基础上还要原告交纳费用89679元，遂提出异议，但未提供证据证明，且原告在收到被告的催收通知后交了50000元，反诉原告（被告）限反诉被告（原告）余款39679元五日内交清，反诉被告一直没有与反诉原告结算，也无书面异议，反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）交清下欠余款39679元本院予以支持；反诉原告（被告）与反诉被告（原告）有其他未尽事项由双方协商确定，协商不成，反诉原告可另案起诉；对于协议中无争议的办理建房各项手续费用、维修资金的交付，反诉被告（原告）应按协议约定履行。综上,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗平初在本判决生效后五日内将位于隆回县××镇××路××纺公司仓库罗平初等5人合伙建房第1层01房）及房屋产权登记证及土地使用权证交还给原告（反诉被告）邓向阳;二、原告（反诉被告）邓向阳在本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）罗平初下欠的房款39679元；三、原告（反诉被告）邓向阳应按协议约定履行对合同中无争议的其它内容办理建房各项手续费用、维修资金双方继续按合同约定履行;四、驳回原告（反诉被告）邓向阳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗平初的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3800元，由原告（反诉被告）邓向阳负担3404元，被告（反诉原告）罗平初负担396元；反诉费减半收取计3800元，由被告（反诉原告）罗平初负担3404元，原告（反诉被告）邓向阳负担396元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  陈杰军二〇二一年四月九日法官助理龙良碑书记员罗娴附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。