上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3527号上诉人(原审被告)：尔间(上海)酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈晓明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵婉璐，上海融孚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海众银汇实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李刚，执行董事。委托诉讼代理人：赵俊，上海叶诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈剑波，上海叶诚律师事务所律师。上诉人尔间(上海)酒店管理有限公司(以下简称“尔间公司”)因与被上诉人上海众银汇实业有限公司(以下简称“众银汇公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初41227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尔间公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五、六项，改判尔间公司与众银汇公司就上海市静安区共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)订立的《房屋租赁合同》继续履行；尔间公司无需承担违约责任；一、二审诉讼费由众银汇公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。尔间公司承租系争房屋从事酒店服务业，因新冠疫情影响，尔间公司经营的酒店遭受重创，客源急剧减少，营业收入呈断崖式下跌。在此特殊形势下，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第五款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据上述规定，众银汇公司以尔间公司没有依约支付租金为由请求解除房屋租赁合同并要求尔间公司承担违约责任，一审法院不应予以支持。因此，一审判决解除《房屋租赁合同》并要求尔间公司承担违约责任系适用法律错误。二、一审法院没有考虑尔间公司经营困难的事实，罔顾公平原则。酒店服务业与旅游业息息相关，而旅游、出行不是保障民计民生的必备选项，且在疫情形势下有扩大疫情风险的可能，因此受国家管控措施及旅游市场大范围暂停经营活动的影响，尔间公司因新冠疫情造成的持续性影响相比其他行业周期更长、程度更深。尔间公司在受疫情影响期间，营业收入锐减，除房屋租金、公共事业费、物业费外，还需要支付包括员工工资、社保、公积金等人力成本，互联网预订房屋平台佣金、宽带费、通讯费、水电费、消耗品采购、商业推广等运营成本以维持酒店持续运营，因此资金压力巨大，恢复正常支付能力需时较长。虽然众银汇公司对尔间公司减免了一个月的房租，但仍无法使众银汇公司走出资金困境，如按照合同约定全额支付租金及违约金，恐使尔间公司资金链彻底断裂导致破产倒闭、员工失业等困境。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第6款第2项的规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据上述规定，结合尔间公司的实际经营困难，尔间公司在一审中请求法院根据公平原则对尔间公司的欠付租金进行适当减免。然一审法院不但没有酌情调减租金、变更合同，反而直接判决解除系争房屋租赁合同并判决尔间公司承担违约责任，将疫情影响下的双方损失过度向尔间公司倾斜，造成明显不公。三、请求二审法院在特殊情形下平衡双方利益、尽力保护商事发展。尔间公司因疫情影响欠付租金后，多次与众银汇公司积极沟通租金减免或变更租金交付期限与方式，以获取有能力继续经营从而恢复正常支付租金的可能，然而众银汇公司未给予协商的机会，反而在未予通知尔间公司的情况下带他人看房，寻求新的承租人。需要说明的是，尔间公司与众银汇公司的租期从2015年至2025年共十年，在新冠疫情之前，尔间公司的履约情况一直良好，从未拖欠房租。尔间公司也从未有恶意逃避履约责任的意图，因此在双方就租金减免未能达成一致意见的情况下，尔间公司在经营状况有了些许好转之后，根据自身的实际支付能力积极、尽力补缴欠付租金，为继续履行合同付出最大的诚意。新冠疫情毫无疑问对尔间公司与众银汇公司都造成了经济损失，但尔间公司作为经营实体遭受的重创更深。请求支持尔间公司的上诉请求。众银汇公司未向本院提供书面答辩意见。众银汇公司向一审法院起诉请求：1．判令众银汇公司、尔间公司之间签订的《房屋租赁合同》于2020年9月28日(即诉状副本送达之日)解除；2．判令尔间公司腾空并返还系争房屋；3．判令尔间公司按照每月人民币(以下币种均为人民币)244，967.92元标准支付房屋占有使用费自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止；4．判令尔间公司支付2020年4月1日起至同年9月30日期间租金合计389，903.76元(122，483.96元／月×6个月-已付115，000元／月×3个月)、物业管理费66，744元(11，124元／月×6个月)；5．判令尔间公司支付解约违约金244，967.92元(即两倍月租金标准)；6．判令尔间公司支付的履约保证金226，142元、公共事业费押金18，120元归众银汇公司所有；7．判令尔间公司支付律师费58，000元；8．本案诉讼费用由尔间公司负担。一审法院认定事实：1．房屋权属性质及其状况。众银汇公司为上海市静安区共和新路XXX-XXX号XXX室房屋权利人。2．众银汇公司、尔间公司租赁合同的缔约过程及约定内容。2015年5月，案外人上海尚友物业管理有限公司(甲方，出租方，以下简称“尚友物业公司”)与上海宏土酒店管理有限公司(乙方，承租方，以下简称“宏土酒店公司”)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为座落在本市共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室，出租面积约为777平方米，租赁期自2015年5月8日起至2025年12月31日；履约保证金为118，170元，公用事业费押金为9，324元，自2015年5月8日起至2018年5月7日止月租金为59，085元，自2018年5月8日起至2021年5月7日止，月租金为62，630元，自2021年5月8日起至2024年5月7日止，月租金为66，388元，自2024年5月8日起至2025年12月31日止，月租金为70，371元，采用先付后用的原则，每2月支付一次，除首期租金外，之后每年的1月1日、3月1日、5月1日、7月1日、9月1日、11月1日的前5个工作日内要支付下2个月的租金；物业管理费由乙方承担，并由乙方直接向甲方或甲方指定的物业管理公司支付，自2015年5月8日起至2018年5月7日止，月物业管理费为2，331元，自2018年5月8日起至2025年12月31日止，月物业管理费为4，662元；甲乙双方同意，有下列情形之一的，视为一方违约，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按月租金的2倍支付违约金，给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(9)租期内乙方逾期支付租金累计超过15日的；……(11)若乙方拖欠物业管理费、公共事业费、保证金、公用事业费押金、装修押金及其他按本合同约定应当支付的费用超过15日的；……(16)乙方违反本合同约定，经甲方书面提示后15日内或书面提示要求的时间内仍未改善的。……；逾期支付租金违约责任：无论乙方是否已支付该房屋的公用事业费、物业管理费，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金后，在不影响甲方行使其它权利的前提下，乙方应：……(3)支付甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。……；因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。合同另对其他内容进行了约定。2017年9月26日，尚友物业公司(甲方，出租方)与宏土酒店公司(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为座落在本市共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室，出租面积约为516平方米，租赁期自2017年10月1日起至2025年12月31日；履约保证金为75，422元，公用事业费押金为6，192元，自2017年10月1日起至2019年3月17日止，月租金为40，728元，自2019年3月18日起至2022年11月17日止，月租金为43，578.96元，自2022年11月18日起至2025年12月31日止，月租金为46，629.49元，采用先付后用的原则，每2月支付一次，除首期租金外，之后每年的2月1日、4月1日、6月1日、8月1日、10月1日、12月1日的前5个工作日内要支付下2个月的租金；物业管理费由乙方承担，并由乙方直接向甲方或甲方指定的物业管理公司支付，具体金额为每月5，160元；其他约定同前合同。2017年10月27日，上海天道房地产开发有限公司(甲方，出租方，以下简称“天道公司”)、尚友物业公司(乙方，原出租方)与宏土酒店公司(丙方，承租方)共同签订两份《协议书》，约定：自2017年11月1日起(包括2017年11月1日)《租赁合同》中出租方变更为甲方，乙方作为出租人享有的权利和义务全部转让给甲方，丙方同意继续按照《租赁合同》约定的权利义务向甲方完全履行，甲方与丙方后续租赁合同关系与乙方无关。《租赁合同》其他条款不变由甲丙双方继续履行。变更协议书与《租赁合同》中有不一致的条款的，以变更协议书为准。甲乙丙三方同意，乙方无需返还丙方支付给乙方的房屋履约保证金。丙方同意，上述房屋履约保证金转为丙方承租甲方房屋的履约保证金。甲乙丙三方同意，乙方无需返还丙方支付给乙方的房屋公用事业费押金。丙方同意，上述房屋公用事业费押金转为丙方承租甲方房屋的公用事业费押金。协议另对其他内容进行了约定。2017年12月，天道公司(甲方，出租方)与宏土酒店公司(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为座落在本市共和新路XXX-XXX号XXX-XXX室，出租面积约为217平方米，租赁期自2017年12月1日起至2025年12月31日；履约保证金为32，550元，公用事业费押金为2，604元，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，月租金为16，275元，自2021年1月1日起至2023年12月31日止，月租金为17，252元，自2024年1月1日起至2025年12月21日止，月租金为18，287元，采用先付后用的原则，每2月支付一次，除首期租金外，之后每年的1月1日、3月1日、5月1日、7月1日、9月1日、11月1日的前5个工作日内要支付下2个月的租金；物业管理费由乙方承担，并由乙方直接向甲方或甲方指定的物业管理公司支付，具体金额为每月1，302元；其他约定同前合同。3．租赁关系的履行情况。2020年3月31日，众银汇公司向尔间公司发送《租金付款通知单》，要求尔间公司支付2020年3月物业管理费。2020年7月10日，众银汇公司向尔间公司发送《律师函》，写明：自2020年初开始，贵司(尔间公司)开始拖延支付委托人(众银汇公司)租金。鉴于遭受疫情影响的客观原因并考虑贵司的困难处境，委托人已在自身可承受范围内积极响应国家政策，对贵司的租金进行了适当减免，并于2020年3月31日向贵司出《租金付款通知单》，同意减免贵司承租的共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的2020年3月1日至3月31日的租金共计122，483.96元，物业费未予以减免；后贵司按照通知单结清了2020年3月份之前的相关费用。……经核算，现贵司已拖欠委托人2020年4月至7月的租金及物业费共计534，431.84元。……委托人有权单方解除租赁合同、收回房屋，并要求贵司承担违约责任。……特此函告，望贵司慎重考虑，以免诉累。4．其他情况。2018年2月6日，宏土酒店公司名称变更为尔间公司；2018年11月22日，天道公司名称变更为众银汇公司。众银汇公司为解决本案纠纷，聘请上海叶诚律师事务所律师，并支付律师费58，000元。一审庭审中，尔间公司确认：(1)系争房屋每月租金合计为122，483.96元，物业管理费合计为11，124元；(2)未支付2020年4月至9月租金和物业管理费；(3)分别于2020年8月、9月、10月每月向众银汇公司支付租金115，000元，合计共支付345，000元。众银汇公司确认：分别于2020年8月、9月、10月每月收到尔间公司支付租金115，000元，共计345，000元。一审审理中，鉴于众银汇公司坚持解除房屋租赁合同，尔间公司则希望继续履行合同，致使双方调解不成。一审法院认为，众银汇公司、尔间公司之间签订的房屋租赁合同和协议书系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。一审庭审中，尔间公司确认未支付2020年4月至9月租金，而支付租金系尔间公司作为承租人的合同主要义务，违反该义务将导致合同目的无法实现，因此尔间公司之欠付租金行为已构成违约，众银汇公司有权要求解除合同，其以尔间公司收到诉状副本之日即2020年9月28日为合同解除之日，亦属合理，法院予以确认。尔间公司辩称，因受新冠疫情影响致使营业收入锐减导致无力支付租金，然众银汇公司已基于共担风险、共度难关的精神主动免除尔间公司一个月的租金，故尔间公司之辩称，缺乏事实和合同依据，法院不予采信。合同解除后，尔间公司继续占有使用系争房屋已无依据，故应予腾空并搬离。关于各项费用，法院分析如下：(1)关于租金和物业管理费，一审庭审中尔间公司确认系争房屋每月租金为122，483.96元，物业管理费为11，124元，确认未支付2020年4月至9月租金和物业管理费。众银汇公司依据合同主张尔间公司支付上述期间内的租金389，903.76元(已扣除尔间公司支付的租金345，000元)和物业管理费66，744元，与法有据，法院予以支持。(2)关于房屋占有使用费，众银汇公司主张尔间公司按照月租金的两倍计244，967.92元为标准支付房屋占有使用费，尔间公司认为标准过高应予以调整，法院综合考虑周边房屋租赁市场价值、新冠疫情影响、尔间公司履约情况、实际经营情况等，酌情认定按照每月租金122，483.96元为标准计付自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止。(3)关于没收履约保证金、公共事业费押金和支付解约违约金，在实际履约过程中，尔间公司拖欠租金等费用不付，违反了双方合同约定，显属不当，故尔间公司除应及时向众银汇公司支付拖欠费用外，还应承担相应的违约责任。由于违约金兼具惩罚性和补偿性，法院综合考虑尔间公司欠付租金的主观恶意、违约时间的长短、对众银汇公司造成的实际损失、后续经营状况缓解后的付款行为以及当前房屋租赁市场的状况等因素，尔间公司同意众银汇公司没收履约保证金和公共事业费押金之辩称，尚属合理，法院予以采信。(4)关于律师费，众银汇公司根据合同约定，主张尔间公司支付因本案发生的聘请律师费用，并提交了相应的证据材料，具有合同和事实依据，法院予以支持。判决：一、上海众银汇实业有限公司与尔间(上海)酒店管理有限公司就上海市静安区共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋订立的房屋租赁关系于2020年9月28日解除；二、尔间(上海)酒店管理有限公司应于判决生效之日起六十日内搬离上海市静安区共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，并清空其在上址房屋内的可移动可拆卸物品；三、尔间(上海)酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海众银汇实业有限公司2020年4月1日起至2020年9月28日期间的房屋租金389，903.76元和物业管理费66，744元；四、尔间(上海)酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海众银汇实业有限公司房屋占有使用费(按照每月122，483.96元为标准计算自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止)；五、尔间(上海)酒店管理有限公司支付的履约保证金226，142元和公共事业费押金18，120元归上海众银汇实业有限公司所有；六、尔间(上海)酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海众银汇实业有限公司律师费58，000元；七、驳回上海众银汇实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，尔间公司上诉主要理由系因新冠疫情影响造成其欠付租金，但付租系承租人的主要合同义务，在众银汇公司已基于共担风险、共度难关的精神主动免除其一个月租金的情况下，尔间公司仍然未按约按时支付相应租金等费用，已构成违约。现众银汇公司要求解除合同，一审法院予以支持，并无不当。一审法院其余处理亦无不当。尔间公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15，905元，由上诉人尔间(上海)酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年四月二十一日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……