北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4459号上诉人（原审原告）：杜辉，男，1989年10月29日出生，汉族，北京地铁线路分公司职员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：任红蕾，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梅，北京市中闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张振彪，男，1979年5月11日出生，汉族，北京华鼎凯宸置业有限公司经理，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：北京华鼎凯宸置业有限公司，住所地北京市大兴区天华大街**院**楼**1301。法定代表人：张文涛，经理。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：孙海波，北京喻雷和律师事务所律师。原审被告：北京智树湾教育科技有限公司，住，住所地北京市大兴区永大路****楼**101/div>法定代表人：杜宇，执行董事。委托诉讼代理人：安皓洁，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕，北京鹏凯律师事务所实习律师。上诉人杜辉因与被上诉人张振彪、北京华鼎凯宸置业有限公司（以下简称华鼎凯宸公司）、原审被告北京智树湾教育科技有限公司（以下简称智树湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜辉上诉请求：撤销一审判决第一、三项，维持第二项，依法改判，确认我与张振彪、华鼎凯宸公司签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》已于2020年5月6日解除，依法改判张振彪与华鼎凯宸公司共同将北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋违法建设（改建、扩建）部分拆除并恢复原状，依法改判张振彪、华鼎凯宸公司、智树湾公司交还北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋及附属的停车场区域。事实和理由：1．一审判决不予支持张振彪应承担相应责任的认定明显错误。2．一审判决驳回我主张张振彪、华鼎凯宸公司交还涉案房屋和停车场地的诉讼请求显属错误。3．一审判决认定涉案租赁合同解除的时间存在错误。张振彪辩称，同意一审判决，不同意杜辉的上诉请求。华鼎凯宸公司辩称，同意一审判决，不同意杜辉的上诉请求。智树湾公司述称，同意一审判决，不同意杜辉的上诉请求。杜辉向一审法院起诉请求：1．请求法院确认杜辉与张振彪、华鼎凯宸公司签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》已于2020年5月6日解除；2．请求法院判令张振彪、华鼎凯宸公司将北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋违法建设（改建、扩建）部分拆除并恢复原状；3．判令张振彪、华鼎凯宸公司支付杜辉违约金325000元，并赔偿杜辉租赁房屋闲置租金损失650000元；4．判令张振彪、华鼎凯宸公司、智树湾公司立即腾空、搬离北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋及附属的停车场区域并交还杜辉；5．判令张振彪、华鼎凯宸公司、智树湾公司按108333元/月的标准，向杜辉支付自2020年5月7日起至实际腾空并交还北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋及附属的停车场区域之日期间的占有使用费；6．本案诉讼费由张振彪、华鼎凯宸公司、智树湾公司依法承担。一审法院认定事实：2017年10月22日，杜辉（甲方、出租方）与张振彪（乙方、承租方）签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋的位置及面积：甲方将位于北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋（以下简称涉案房屋）有偿租赁给乙方使用，计建筑面积862．54平方米。甲乙双方对前述面积数据均无异议，不再另测按照项目规划，本房屋附属的停车场区域归乙方使用。二、承租期限：乙方承租本房屋共124个月，自2017年12月1日起至2028年3月31日止。三、经营范围及用途：乙方若改变经营用途或转租给第三方需经得甲方同意，且租金价格不得低于本合同租金，第三方需与甲方直接签约。四、租金及付款方式：1、租金标准：2017年12月1日至2018年3月31日为免租期，在此免租期内，乙方无需承担租金，但仍应当承担水、电、暖气等相关费用。2018年4月1日至2021年3月31日本房屋的租金标准为：本期年租金为人民币1300000元/年，但仍应当承担水、电、暖气等相关费用……2、本合同项下租金支付方式为：以6个月为一个支付期，乙方以转账形式支付租金，乙方应于每期开始前一个月内以转账方式向甲方支付下一周期租金总额……6、履约保证金：本合同签订之日起乙方向甲方一次性支付履约保证金人民币200000元整。合同期满，甲方无息退还保证金……六、乙方权利义务……2、乙方在房屋及相关公共区域不得有下列行为，否则一经发现，甲方有权立即要求乙方搬离，不退还已交费用，并赔偿损失：（1）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途、功能和布局……（4）违章搭建……3、乙方如将本房屋转租给第三人的，应提前10个工作日内书面告知甲方并经甲方书面同意，否则甲方有权解除合同、收回本房屋，乙方已交纳租金据实结算，保证金不予退回。4、租赁合同期满，乙方应于合同终止日前将所有物品搬出，并向甲方移交房屋。如房屋有装修或其他装修物品（包括但不限于屋顶装修，墙面装修，地面，地面装修及装修隔断等为乙方自动放弃并承担不利后果，甲方有权处置（包括作为垃圾抛弃或变卖等）……八、违约责任：1、合同期间，乙方未经甲方书面同意转让房屋或改变房屋用途的，甲方可直接解除本合同，并要求乙方承担相当于该解除月一个月度租金的违约金且不退还保证金；2、合同期间，因乙方不合理装修改造致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不修复或推延修复的，甲方可代为组织维修，所产生费用全部由乙方承担，并且甲方有权要求乙方承担相当于全部维修价款30%的违约金；3、合同期内，若乙方无故拖延支付本合同项下任何费用，每逾期一天应当按拖欠金额的1%向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除本合同；4、本合同履行过程中，任何一方违反本合同项下义务给另一方造成财产损失的，应根据未违约方所实际遭受的损失进行赔偿，实际损失无法计算的，按照2个月租金的金额承担违约金。九、特别约定：乙方特别确认，本房屋规划用途为停车管理，不具备办理不动产权证条件，不具备依租赁合同办理商铺地址及注册登记手续的条件，甲方已就前述事项充分披露并向乙方充分说明相关风险，乙方对此充分知悉且不持异议。乙方承诺，由此导致任何纠纷、损失或不利后果，均由乙方自行承担……十一、补充协议……2、允许乙方对该停车管理用房作为幼儿园进行合法经营，如租赁期内乙方改变经营项目需提前告知甲方。合同签订后，张振彪于2017年10月20日向杜辉支付50000元，10月23日支付100000元，10月24日支付50000元，10月31日支付500000元，11月1日支付150000元，以上总计850000元。张振彪（甲方、出租方）与吴宏（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，载明：一、房屋坐落、面积、装修、设施及交付条件：1-1．甲方出租涉案房屋及附属户外场地，其中房屋建筑面积862．54平方米，附属户外场地面积3000平方米。1-2．甲方对于出租的房屋享有依法出租的权利。甲方系房屋的转租权人，甲方保证其转租已获得所有/各个前房主/房东的同意。甲方确保房符合有关国家工程建设标准和相关消防、安全、用电、卫生、环保的要求，无安全隐患……1-4甲方增加建设项目：1-4-1甲方应负责完成如下项目，自行承担有关费用，并随房屋一并交付使用，增建项目无偿提供给承租方使用，期限与房屋租赁期限相同……二、使用用途：2-1．乙方使用房屋用于开办幼儿园……三、租用期限、租金及支付方式：3-1．该房屋乙方租期为10年，自2017年12月1日起至2028年3月31日止；3-2．本房屋为毛坯交房，房屋交付后至2018年3月31日为装修免租期，免租期不少于4个月；3-3．首年的租金为2200000元人民币；每三年递增5%……该《房屋租赁合同》落款处有张振彪、吴宏的签字和捺印。该合同存在附件一：合同主体变更协议，其所列主体为：甲方，出租方：张振彪；乙方，转让方：吴宏；丙方，受让方处为空白。在该附件尾部，张振彪及吴宏分别在甲方、乙方处签字，丙方处为空白。智树湾公司称吴宏系其公司的股东，签合同时智树湾公司还没有成立，房租由吴宏支付。智树湾公司成立后，房租由吴宏的另外一个公司即北京唯德教育咨询有限责任公司（以下简称唯德公司）代付。合同签订后，吴宏于2017年11月14日向张振彪支付1500000元，2019年3月13日，唯德公司向华鼎凯宸公司支付2200000元，2019年4月30日，唯德公司向华鼎凯宸公司支付752342元，2020年4月3日，唯德公司向张振彪支付1500000元。2018年9月5日，杜辉（甲方、出租方）与华鼎凯宸公司（乙方、承租方）签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，内容增加了第十一条第4款：应原该房屋租赁合同乙方要求，现将原乙方张振彪变更为华鼎凯宸公司，合同内容不变，按此合同执行，原合同失效。其他内容与2017年10月22日，杜辉与张振彪签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》一致。合同签订后，华鼎凯宸公司于2018年9月10日分三笔共向杜辉支付650000元，于2019年3月29日分三笔共支付650000元，于2019年10月8日分三笔共支付650000元，张振彪于2020年3月31日向杜辉支付250000元，于2020年4月3日向杜辉支付400000元。杜辉与张振彪、华鼎凯宸公司均认可涉案房屋租金支付至2020年9月30日。2019年4月20日，张振彪（甲方）、吴宏（乙方）、华鼎凯宸公司（丙方）、唯德公司（丁方）签订《房屋租赁合同》补充协议（增建部分），载明：甲乙双方签署有《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案房屋及附属户外场地，供乙方开办幼儿园使用。现甲方在出租房屋上增建部分面积并出租给乙方，双方就增建部分达成如下协议。1．甲方在出租房屋上增建如下面积，并出租给乙方，租金如下：东侧一层，面积119．88平米，305856元/年；东侧二层，面积119．88平米，305856元/年；西侧一层，面积55．12平米，140630元/年；西侧二层，面积55．12平米，0元/年，合计350平米，752342元/年……4．乙方委托丁方代为支付上述房租，甲方委托丙方代为收取上述房租……5．待乙方举办的幼儿园设立之后，本协议项下甲方的义务转移给幼儿园承担，甲方或甲方指定的公司与幼儿园另行签署租赁合同，但甲方或甲方指定的公司承担不可撤销的连带责任。张振彪在该补充协议落款处签名、吴宏在乙方处签名、丙方处盖有华鼎凯宸公司公章、丁方处盖有唯德公司公章。2020年5月5日，杜辉通过EMS快递的方式向张振彪、华鼎凯宸公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，载明：本人与张振彪先生于2017年10月22日签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，将涉案房屋及停车场区域租赁给张振彪先生。此后张振彪先生提出华鼎凯宸公司与本人签订《房屋租赁合同》，故本人于2018年9月5日与华鼎凯宸公司签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，合同内容除增加第十一条第4款外，其他条款内容一致。上述租赁合同履行期间，经北京市大兴区城市管理综合行政执法局（天宫院地区街道办事处）调查并确定，房屋和场地在租赁后发生违章搭建事实，被责令予以拆除。但本人委托人和行政机关多次要求华鼎凯宸公司、张振彪先生对违章搭建予以拆除，而至今拒绝拆除。另经本人了解，智树湾公司以房屋和场地的地址作为注册地址进行了工商登记并开展经营。本人认为，华鼎凯宸公司、张振彪先生严重违反《房屋租赁合同》的约定的行为构成根本违约，已致使合同目的无法实现。本人经慎重考虑，为了避免损失进一步扩大，特依据《房屋租赁合同》第三条；第六条第2款、第3款；第七条第1款；第八条第1款、第4款等约定及合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定明确如下：一、即日，本人与华鼎凯宸公司、张振彪先生解除上述《房屋租赁合同》；二、华鼎凯宸公司、张振彪先生应于收到本通知书后三日内拆除房屋和场地的违章搭建，将房屋和场地恢复原状；三、华鼎凯宸公司、张振彪先生应于收到本通知书后五日内将房屋和场地腾空并交还本人；四、华鼎凯宸公司、张振彪先生承担违约责任并赔偿本人损失，包括保证金20万元本人不予退还、已收租金不予退还；另需向本人支付相当于三个月租金的违约金325000元。若华鼎凯宸公司、张振彪先生逾期拆除违章搭建或迟延腾空交还房屋和场地的，本人将积极采取一切必要的手段和措施！庭审中杜辉提供了EMS邮件交寄单（收据）及邮件查询结果，其中寄至涉案房屋地址的邮件于2020年5月6日投递状态显示：已签收，他人代收：同事；寄至华鼎凯宸公司的注册地址的邮件2020年5月6日投递状态显示：已签收，他人代收：绿地东门便利超市菜鸟驿站代收。张振彪、华鼎凯宸公司在庭审中均表示未收到该《解除房屋租赁合同通知书》。2020年5月10日，杜辉向智树湾公司发送《腾房通知书》，载明：本人杜辉系涉案房屋及停车场区域的合法使用权人，根据本人与华鼎凯宸公司及张振彪签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》第三条“乙方（承租方）若改变经营用途或转租给第三方需经甲方同意，且租金价格不低于本合同租金，第三方需与甲方（出租方）直接签约”之约定，贵司未经本人同意并签署租赁合同而实际使用房屋和场地是违法的。鉴于华鼎凯宸公司与张振彪将房屋违法改建、扩建且拒绝拆除和恢复原状的行为，并结合将房屋和场地违法转租给贵司的事实，本人已于2020年5月5日发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书已于次日送达，《房屋租赁合同》已解除。本人正式函告贵司如下：一、请贵司于收到本函后2日内腾空并搬离房屋及场地，若仍有遗留物品，视为贵司放弃所有权，本人将直接处置且不承担任何责任；二、贵司若拒不腾空、搬离的，给本人造成的一切损失，包括但不限于搬家费、保管费、公证费、律师费、诉讼费、占用房屋资金损失、房屋闲置损失等一切费用由贵司承担。望贵司收函后采取积极措施，避免损失进一步扩大，否则本人将积极采取一切必要的手段和措施维护自身权益不受侵害！智树湾公司在庭审中表示未收到该《腾房通知书》。经询问，双方均认可涉案房屋的产权人是北京鑫苑万众置业有限公司（以下简称鑫苑万众公司），智树湾公司为涉案房屋的实际使用人。2020年5月22日，鑫苑万众公司（甲方，出租方）与杜辉（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》，就新冠疫情期间月减免租金事宜达成补充协议，其主要内容为，将2020年7月15日起至2020年10月14日止共3个月的租金，由原合同约定租金人民币157413．51元调整为人民币104942．34元，该条款仅限于疫情期间双方的特殊约定，不对原合同产生任何影响。2020年10月14日，北京市大兴区天宫院街道办事处出具《北京市大兴区天宫院街道办事处关于处置大兴区永大路1号院17号楼101室两侧建违法建设的函》，载明：鑫苑万众公司：经北京市规划和自然资源委员会大兴分局认定，位于北京市大兴区永大路**院**楼**两侧加建两层砖混结构违法建设，违法建设总面积353平方米，房屋整体存在较大安全隐患。根据《北京市城乡规划条例》相关规定，你单位作为房屋产权单位，要严格落实主体责任，依法处置出租房屋行为，立即停止对违法建设提供水、电等市政服务，自行消除违法建设，恢复房屋原貌，按照规划用途使用房屋及场地。请你单位高度重视并及时整改，于2020年10月16日前，函复大兴区天宫院街道办事处具体整改推进情况。2020年10月21日，鑫苑万众公司在涉案房屋张贴《北京鑫都汇项目17号楼101房屋换锁、拆除违章搭建告知函》，该函件载明：关于本公司与杜辉于2017年10月19日签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》已于2020年10月14日解除，本公司现正式通知：一、本公司将于3日后对涉案房屋换锁；二、本公司将于3日后自行或委托第三方拆除本房屋违章搭建的建筑物或设施设备等，所产生的全部费用由你们承担。请你们于3日内妥善处理本房屋内相关物品，否则由此产生的全部损失由你们自行承担。案件审理中，经询问，杜辉表示曾去涉案房屋查看，因门外栅栏处有锁未能进入，看不见室内具体情况，仅能确认当时并无人员走动；张振彪、华鼎凯宸公司称鑫苑万众公司于10月26日破锁进入；智树湾公司称于2020年10月27日将房屋腾空，将自己的东西搬走，腾退的情况也告知了张振彪，搬出后鑫苑万众公司另行加锁，室内物品如有遗留，智树湾公司均表示予以放弃。本案审理过程中，华鼎凯宸公司向法院申请撤回反诉请求，法院予以准许。另查明，法院在收到杜辉的起诉材料后，于2020年7月1日向华鼎凯宸公司送达了起诉书、证据等相关诉讼材料，华鼎凯宸公司于2020年7月6日签收。本案审理过程中,杜辉向法院递交申请书,申请撤回部分诉讼请求,并表示其对于撤回的诉讼请求将之后另行解决，确认诉讼请求为:1．请求法院确认杜辉与张振彪、华鼎凯宸公司2017年10月22日、2018年9月5日签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》已于2020年5月6日解除；2．请求法院判令张振彪、华鼎凯宸公司将北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋违法建设（改建、扩建）部分拆除并恢复原状；3．判令张振彪、华鼎凯宸公司、智树湾公司立即腾空、搬离北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋及附属的停车场区域并交还杜辉。一审法院认为：杜辉与华鼎凯宸公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，杜辉与张振彪于2017年10月22日签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》后，于2018年9月5日又与华鼎凯宸公司签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，并明确约定“现将原乙方张振彪变更为华鼎凯宸公司，合同内容不变，按此合同执行，原合同失效”，应视为三方已经就合同主体变更达成一致意见，且庭审中华鼎凯宸公司亦明确表示张振彪系职务行为，故关于杜辉要求张振彪承担相应责任的诉讼请求，以及要求解除关于杜辉与张振彪于2017年10月22日签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》的诉讼请求，法院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中根据《北京市大兴区天宫院街道办事处关于处置大兴区永大路1号院17号楼101室两侧建违法建设的函》，能够确认华鼎凯宸公司在使用租赁物时，违反了合同约定。且张振彪与吴宏之间签订了《房屋租赁合同》，张振彪、华鼎凯宸公司虽辩称其转租行为经过了杜辉的同意，但并未提供证据证明，故杜辉要求解除其与华鼎凯宸公司之间的合同的诉讼请求，法院予以确认。杜辉称其于2020年5月5日向张振彪及华鼎凯宸公司发送《解除房屋租赁合同通知书》并均于2020年5月6日签收，但双方签订的合同中，并未指定张振彪作为收件人，亦未确认收件地址，且张振彪及华鼎凯宸公司均称并未收到该邮件，故法院确认合同解除时间为华鼎凯宸公司收到法院送达的诉讼材料之日，即2020年7月6日。关于杜辉主张将涉案房屋违法建设（改建、扩建）部分拆除并恢复原状的诉讼请求，杜辉与华鼎凯宸公司均认可在未经过审批的情况下，在涉案房屋楼体的东西两侧进行了加建，且根据《北京市大兴区天宫院街道办事处关于处置大兴区永大路1号院17号楼101室两侧建违法建设的函》，亦可确认以上事实，华鼎凯宸公司辩称改建得到杜辉的同意，但其提供的证据不足以证明其主张，故对杜辉的该项诉讼请求，法院予以支持。关于杜辉主张涉案房屋腾退并返还的诉讼请求。本案审理过程中，考虑到鑫苑万众公司发送的相关函件，以及华鼎凯宸公司、智树湾公司的相关陈述，法院确认华鼎凯宸公司、智树湾公司已于2020年10月27日腾退完毕，且鑫苑万众公司已经表示接管涉案房屋，故对于杜辉该项诉讼请求法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、确认杜辉与北京华鼎凯宸置业有限公司签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》于2020年7月6日解除；二、北京华鼎凯宸置业有限公司于判决生效之日起十五日内将北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋违法建设（改建、扩建）部分拆除并恢复原状；三、驳回杜辉的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于杜辉要求张振彪承担相应责任的上诉意见，经查，杜辉与张振彪于2017年10月22日签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》后，于2018年9月5日又与华鼎凯宸公司签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，并明确约定“现将原乙方张振彪变更为华鼎凯宸公司，合同内容不变，按此合同执行，原合同失效”，应视为三方已经就合同主体变更达成一致意见，且庭审中华鼎凯宸公司亦明确表示张振彪系职务行为。故一审法院根据上述情形，对杜辉要求张振彪承担相应责任的诉讼请求未予支持。本院经审查认为，一审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。杜辉该项上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于杜辉主张交还涉案房屋和停车场地的诉讼请求。经查，一审法院系考虑到鑫苑万众公司发送的相关函件，以及华鼎凯宸公司、智树湾公司的相关陈述，确认华鼎凯宸公司、智树湾公司已于2020年10月27日腾退完毕，且鑫苑万众公司已经表示接管涉案房屋，故对于杜辉该项诉讼请求法院未予支持。本院经审查认为，一审法院的上诉处理符合本案的实际情况，并无不当。本院对杜辉该项诉请不予支持。另查，一审法院根据本案查明的事实及相关举证情况，确认合同解除时间为华鼎凯宸公司收到法院送达的诉讼材料之日亦并无不当，本院予以确认。杜辉上诉所提一审判决认定涉案租赁合同解除的时间存在错误的意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，杜辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13550元，由杜辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 琪二〇二一年四月二十日法官助理 王若净书 记 员 张 爽