辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3167号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路212号。法定代表人：陈快主，该公司董事长。委托诉讼代理人：张京，该公司员工。委托诉讼代理人：徐洪亮，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁谢氏餐饮管理有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工西一街28号233。法定代表人：谢长余，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳商业城股份有限公司因与被上诉人辽宁谢氏餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2871号，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法由审判员田丽担任审判长（并主审），与审判员刘春杰、贺新发共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沈阳商业城股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回原审法院重审。本案起诉费、反诉费、上诉费、鉴定费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误根据一审法院作出的(2020)辽0103民初2871号判决中，本院认定事实中认定“原告依法申请消防验收时，消防及人员到场核查并确认该场地无法通过消防验收，向原告下发了书面通知，未通过验收的理由为安全疏散不符合规范要求。因此原告多次口头、书面与被告沟通，要求被告配合原告整改，被告未予配合整改并让原告正常经营。99并在本院认为部分认定“被告向原告提供的租赁场地安全疏散不符合规范要求，未能通过消防验收，而后在原告多次要求被告配合整改解决消防不合格问题是，被告却置之不理，导致租赁物使用过程中存在重大安全隐患。消防验收不合格的主要原因是租赁场地安全疏散不符合规范要求，该问题是租赁场地自身原来就存在的缺陷而非谢氏餐饮租赁后装修过程中造成的缺陷”。针对该判决部分上诉人认为首先上诉人于2013年就已消防验收合格，并向一审法院提交了消防验收合格的相关证据，上诉人依约将消防验收合格的场地交付被上诉人，不存在违约行为。被上诉人租赁位置上一家为百奇源美食广场，同样为美食广场业态，百奇源已消防验收合格，不存在消防问题。根据合同第4.1/4.4/4.5条约定，上诉人将场地交付后，因被上诉人自身将租赁场地装修、改造，擅自拆改原有消防设施，导致其消防未通过的责任应由被上诉人承担，与上诉人无关。其次，被上诉人一审中提交的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》系沈河区公安消防大队针对被上诉人出具，不是向上诉人出具。说明租赁场地消防问题系被上诉人装修、改造造成，非上诉人原因。在被上诉人提交的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》中，消防大队明确告知被上诉人消防不合格应停用的情况下，被上诉人仍继续经营，根据合同第4.5、4.6条约定，上诉人有权要求被上诉人承担违约金，并限期整改，损失由应当由被上诉人承担。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》明确规定，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。更何况，商业城消防已验收合格。最后，上诉人在合同履行中均按照合同约定履行合同义务，如上所述，上诉人不存在根本违约情形，相反，系被上诉人单方解除合同，其要求上诉人承担违约金、退还保证金等无事实依据及法律依据。被上诉人在商业城没有违约的情况下，向上诉人主张单方解除合同，并擅自撤场，且在上诉人多次发函要求按照合同约定交纳违约金的情况下，被上诉人均未履行。根据合同第4.4条约定，装修费用系被上诉人自行承担。在上诉人无违约、被上诉人提前违约撤场的情况下，装修损失由被上诉人自行承担。一审中上诉人已就上诉事实提交过与本案相同情况的判决(2019)辽01民终7059号判决及最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》供一审法院参考。二、评估报告存在违法性，应当予以排除针对辽宁隆丰土地房地产于资产评估有限公司出具的辽隆评报字【2020】1829号上诉人已经提交相关异议材料，上诉人认为无论是图纸还是相关材料均为评估的重要材料依据，应当附录评估报告当中，但该报告仅附录配套项目合同及施工合同，无论是图纸、材料品牌清单还是相关票据均未有体现，该报告评估结果不具备相应基础，真实性、准确性有待考证。并且该评估机构的评估方法严重违法，根据《中华人民共和国资产评估法》第26条的规定，应选择两种以上的评估方法，本评估报告的评估方法只有一种成本法。违反了法律的规定，并且违反了该评估报告中《资产评估报告声明》第六条不具备合法性，同时根据《资产评估职业准则―-资产评估方法》(中评协【2019】35号)第24条“资产评估报告应当对评估方法的选择及其理由进行披露。因适用性受限而选择一种评估方法的，应当在资产评估报告中披露其他基本评估方法不适用的原因；因操作条件受限而选择一种评估方法的，应当对所受的操作条件限制进行分析、说明和披露。故该评估报告不应作为认定依据，应当予以排除。在上诉人针对该评估报告提出异议的情况下一审法院并未组织评估机构进行出庭解答相应问题，该评估报告不应作为定案依据，应当依法排除。被上诉人辽宁谢氏餐饮管理有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。1.对方所称的2013年的消防验收文件，系商场建筑主体幢楼施工完成后的消防验收程序，属于综合验收的组成部分，即消防一验。商场竣工验收后各商铺档口经出租及装修后在营业前，还需要对该档口的另行装修进行消防验收，即消防二验。本案属于消防二验不符合合格规范，导致消防验收未通过。2.上诉人提出的租赁场地的前一个租赁户百奇缘美食广场通过了消防验收的事实不存在，该美食广场也未通过消防验收。3.关于上诉人提出的消防验收与合同效力的相关问题与本案无关，本案涉及的是合同解除及相关的返还和赔偿。4.一审中的司法鉴定程序合法有效，对于租赁物内无法拆除的装修残值，鉴定单位的土建、水电等专业鉴定人员及双方代表经过现场测量、计数已确认无误并经各方签字，现场的工程量是以测量为准，我方提供的图纸仅作为参考，因此鉴定结论合法准确。综上请求维持一审判决。原告辽宁谢氏餐饮管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告3日内支付因被告根本违约而导致原告解除合同的违约金239972.04元；2、判令被告3日内返还原告缴纳的保证金170000元；3、判令被告3日内赔偿原告对租赁物添附投入的已装修设施损失700000元；4、判令3日内返还多收取原告的电费83063元；5、判令被告开具原告缴纳的全部租金数额的发票；6、请求判令我方于2019年9月24日发出的解除合同通知合法有效7、本案诉讼费、鉴定费等一切费用由被告承担。事实与理由：2017年5月，原被告双方签署书面《配套项目租赁合同》（合同文本系被告方的固定文本），被告将沈阳商业城负一层的一块区域场地租赁原告，由原告承租经营美食广场，名称为“阳光嘉宴美食广场”。租赁面积1421.53平方米，租期8年，自2017年6月1日至2025年5月31日，租金标准为固定租金，缴纳方式为月缴，原告承担装修及设施投入，水电费按市政标准由原告自行承担但须交由被告代缴，原告还须向被告缴纳17万元的租赁保证金，原告已缴纳完毕。其它具体权利义务详见合同约定。2017年6月，原告依约进场并开始对美食广场进行装修及设备添置、招商、配置工作人员等筹备工作，总计装修投入即达120余万元。装修等筹备完成，原告依法申请消防验收时，消防及人员多次到场核查并确认该场地无法通过消防验收，向原告下发了书面通知，未通过验收的理由为安全疏散不符合规范要求。一是安全出口数量不够；二是一个消防分区最远点距安全出口超过30米。该两问题系租赁物的建筑结构问题，属被告原因，因此原告多次口头、书面沟通原告配合整改，原告均称改不了，并告知原告正常经营吧，没人来查你，查你我们也能搞定。原告考虑到投入巨大，也知晓被告的能量，便在消防验收未通过的情况下开展了承租经营。自原告承租至合同解除之日，原告均按月足额向被告缴纳租金，然被告收到原告二十几个月的租金却未向原告开具过一次租赁发票，造成原告每月的大额租金钱款支出无发票对应，财务不合规、税务不合法；而被告收到租金后不开发票，所收租金也全部逃税。原告多次要求被告开具，被告均置之不理，恶意持续违约。除上所述外，被告还存在如下诸多违约事实：招商时承诺给予原告在地铁口处的广告位至今未提供，原告自行制作后被告又给予拆除；不定期给予美食广场进行广告宣传至今未履行；承诺被告员工在美食广场消费就餐但很快又单方叫停；承诺在负一层引进超市且于2017年10月开业但却在2019年才引入，引入后反而超市里也有美食广场性质的餐饮业态，造成原告损失惨重；招商时承诺的给予原告10个停车位至今未兑现；原告美食广场档口预升级改造，如亮化牌匾、增加品类等但被告却坚决禁止；合同约定租赁期间的电费由原告按市政标准自行承担但由被告代收代缴，然被告代缴后不仅未向原告交付合法收据却还超标准收取，市政标准电费最高不超过1.2元/度，但被告却按1.5元/度向原告收取，多收份额至少为25%等等。上述被告行为不仅是违约更是有悖诚信的欺诈。基于以上事实，原告于2019年9月24日向被告发出解除合同通知并于2019年9月30日撤出租赁场地，但无法拆除以及拆除后丧失价值的装修物留在租赁物上，随后被告将租赁场地收回控制。因被告根本违约，原告解除合同，被告应依据合同中的对等原则向原告支付违约金；原告缴纳给被告的17万元租赁保证金亦应返还原告；另外，原告在租赁物上投入了大量的装饰装修设备，对于无法拆除的添附装修物，被告依法应当予以补偿，考虑到折旧问题，原告主张数额为70万元（具体以鉴定评估数额为准）；另被告至少多收原告25%份额的电费应当返还原告。综上，原告无奈提起诉讼，请求法院依法主持公义，维护原告的合法权益。反诉原告沈阳商业城股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令反诉被告立即支付所欠提前解除合同违约金239972.04元；2、判令反诉被告立即支付前述款项自应付之日起至反诉被告实际返还之日至按每日1‰计算逾期付款利息；3、判令反诉被告保证金170000元不予退还；4、判令反诉被告支付场地占用费1104528.81元（暂计算至2019年4月27日，请求判令至反诉被告实际恢复、返还场地之日止）5、判令反诉被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：原被告双方曾签订《配套项目租赁合同》，合同约定，原告为被告提供租赁场地用于阳光家宴美食广场项目，并约定了租赁建筑面积、租赁期限及租金等。2019年9月25日我司接到辽宁谢氏餐饮管理有限公司《解除合同通知》。2019年9月29日，经原告工作人员发现，在原告未同意被告提前撤场的情况下，被告已停止租赁档口的营业并且对部分餐饮档口的设备进行拆除。被告以实际行动说明已单方与原告提前解除合同。同时根据双方签订的《配套项目租赁合同》第10.2条约定；合同期内，乙方（被告，下同）若提前解除合同，应提前三个月书面通知甲方（原告，下同）并不影响甲方租赁场地的持续不间断经营。同时，乙方应于撤场前5日向甲方支付相当于当时租赁年度三个月租金作为违约金，租赁保证金不予退还。如未按期支付违约金的，则甲方有权选择继续履行合同或每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰向甲方支付逾期利息。”上述违约金共计239972.04元，同时被告需按日1‰支付逾期付款利息，原告曾多次向被告发函催缴，但被告无任何回复，也未及时缴纳欠款，无奈之下原告起诉恳请法院依法维护原告上述合法权益。一审法院认定事实：2017年5月，原、被告双方签署书面《配套项目租赁合同》，被告将沈阳商业城负一层的一块区域场地租赁给原告，由原告承租经营美食广场，名称为“阳光嘉宴美食广场”。租赁面积1421.53平方米，租期8年，自2017年6月1日至2025年5月31日，租金标准为固定租金，缴纳方式为月缴，原告承担装修及设施投入，水电费按市政标准由原告自行承担但须交由被告代缴，原告还须向被告缴纳17万元的租赁保证金。其它具体权利义务详见合同约定。2017年6月，原告依约进场并开始对美食广场进行装修及设备添置、招商、配置工作人员等筹备工作。装修等筹备工作完成后，原告依法申请消防验收时，消防及人员到场核查并确认该场地无法通过消防验收，向原告下发了书面通知，未通过验收的理由为安全疏散不符合规范要求。因此原告多次口头、书面与被告沟通，要求被告配合原告整改，被告未予配合整改并让原告正常经营。自原告承租经营至双方合同解除之日，原告均按月足额向被告缴纳租金，但被告收到原告二十几个月的租金但却未给原告开具过发票。基于以上原因，原告于2019年9月23日向被告发出解除合同通知，被告同月26日即给予回函，而后在9月30日双方已经办理了交接手续，原告撤出租赁场地，被告随即将租赁场地收回并张贴了封条。但无法拆除以及拆除后丧失价值的装修物留在租赁场地。原告向被告索要押金、违约金及经济赔偿，双方协商未果，故起诉来院。一审法院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《配套项目租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应遵照履行。现被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提供的租赁场地安全疏散不符合规范要求，未能通过消防验收，而后在原告多次提出要求被告配合整改解决消防不合格的问题时，被告（反诉原告）却置之不理，导致租赁物使用过程中存在重大的安全隐患。消防验收不合格的主要原因是租赁场地安全疏散不符合规范要求，该问题是租赁场地自身原来就存在的缺陷而非谢氏餐饮承租后装修过程中造成的缺陷。关于原告（反诉被告）辩称，2013年就已通过消防验收的辩解，其提供的《沈公消沈（2013）第0010号建设工程消防设计审核意见书》仅是对商业城二期扩建工程地下一层至地上六层总体装修工程的消防设计进行审核，认为消防设计合格但尚有诸多问题应在施工中进行完善，合格后方可提出消防验收申请，消防验收合格后方可投入使用，该审核意见书并非是消防验收合格的最终认定结论。另外，关于被告辩称该租赁场地上一家“百奇源”美食广场已消防验收合格不存在消防问题的意见，其并未提供相关证据，故对被告的辩解本院不予采信。故原告（反诉被告）要求提前与被告（反诉原告）解除租赁合同的请求，有事实依据，并非原告无故提前解约，不能认定原告（反诉被告）违约。合同解除后，被告应返还原告（反诉被告）租赁保证金并赔偿原告装修设施损失。关于原告要求的解除合同违约金及要求被告返还多收取的电费的问题本院不予支持。关于原告要求确认解除合同合法有效的诉讼请求，因双方已经以实际行动解除了合同无需法院再予确认。关于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付提前解除合同违约金的请求，因反诉被告提前解除合同系因反诉原告（被告）存在过错所致，不能认定其违约。故对该项请求本院不予支持。关于场地占用费，因反诉被告（原告）于2019年9月23日向反诉原告（被告）发出解除合同通知后反诉原告（被告）同月26日即给予回函，而后在2019年9月30日双方已经办理了交接手续，收回并实际控制场地，且随即对租赁场地张贴了封条。故不存在反诉被告应再支付场地占用费的问题，故对反诉原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）保证金170000元；二、被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）装修物损失276958元；三、驳回原告（反诉被告）辽宁谢氏餐饮管理有限公司的其他诉讼请求及被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司的抗辩和反诉请求。如被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15537元、由被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司负担8004元，由原告（反诉被告）辽宁谢氏餐饮管理有限公司负担7533元，反诉费7449元由反诉原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司自行负担，鉴定费9902元由被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审认定事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案争议焦点是：上诉人应否返还被上诉人保证金170000元，赔偿被上诉人装修物损失276958元。被上诉人要求上诉人返还保证金170000元并赔偿装修物损失276958元的理由为上诉人向其出租的场地不符合消防验收要求，未能通过消防验收。而上诉人则主张未能通过消防验收系被上诉人原因造成。本院认为，根据沈阳市沈河区公安消防大队于2017年10月25日出具的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，案涉租赁场地未能通过消防验收系安全疏散不符合规范要求，该问题是租赁场地自身原来就存在的缺陷而非被上诉人承租后装修过程中造成的缺陷，现因上诉人原因致使案涉合同目的不能实现，上诉人应承担返还保证金和赔偿装修损失的责任。至于上诉人提供的《沈公消沈（2013）第0010号建设工程消防设计审核意见书》，该意见书仅是对商业城二期扩建工程地下一层至地上六层总体装修工程的消防设计进行审核，认为消防设计合格但尚有诸多问题应在施工中进行完善，合格后方可提出消防验收申请，消防验收合格后方可投入使用，该审核意见书并非是消防验收合格的最终认定结论。上诉人主张前手承租人消防验收合格不存在消防问题的意见，其并未提供相关证据，只能由其承担举证不能的后果。故一审法院据此认定上诉人应向被上诉人返还保证金并赔偿装修物损失并无不当，本院予以确认。至于上诉人应向被上诉人返还保证金金额和赔偿装修物损失的金额认定问题。双方对保证金额为17万元并未提出异议，故本院予以认定。对于赔偿装修物损失的金额认定问题，一审法院依据辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司出具的辽隆评报字[2020]1829号认定装修物损失为276958元，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人沈阳商业城股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15537元，由上诉人沈阳商业城股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 丽审判员 刘春杰审判员 贺新发二〇二一年四月二十八日法官助理李国楠书记员刘思本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。