广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1973民初2694号原告：刘令，女，1987年3月18日出生，汉族，住湖北省大悟县××××××××××××××，公民身份号码：420××××××××××××620。委托诉讼代理人：黎桂波，广东宏尚律师事务所律师。被告：陈嘉英，女，1981年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××047。被告：李增强，男，1979年8月12日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××210。第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××。法定代表人：何某1。原告刘令与被告陈嘉英、李增强、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘令的委托诉讼代理人黎桂波、被告陈嘉英到庭参加诉讼。被告李增强、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘令向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还购房款28030元及利息（利息基数为28030元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日计算至实际付清之日）；2.两被告向原告支付违约金247600元；3.两被告连带赔偿原告中介佣金损失25200元；4.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年6月3日，原告、被告、东莞市春晓房地产顾问有限公司三方签订《房地产买卖居间合约》，由东莞市春晓房地产顾问有限公司作为居间人，原告购买被告位于东莞市×××××××瑞兴阁9D住房，转让价款为人民币1238000元。《房地产买卖居间合约》附件第二条第5项第5点约定，（1）被告应于收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；（2）被告同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门或不动产交易中心办理注销抵押及归档手续。原告已按照合约约定向被告支付了50000元定金，并且银行出具同贷书后按照约定支付部分首期款128000元。原告多次要求被告按照合同约定提前还贷，并且办理解除案涉楼房抵押手续及过户手续。但是被告以各种理由拒绝提前还贷并且没有按合同约定解除案涉楼房抵押手续。经过多次催促，被告提出解除合同，没经过原告同意情况下，直接转回原告149970元。原告认为，被告经过多次催促仍然拒绝履行合同已构成违约，应当返还原告购房款，并应当按照合约约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请法院依法判决。被告陈嘉英辩称，1.陈嘉英并没有表达不同意卖房，被告配合去银行办理了贷款手续，后续交易是因为介绍人雷贵文没有办理后续手续；退款也是雷贵文给原告退的，退了多少钱被告不清楚。2.因为被告欠雷贵文借款，房子抵押给了雷贵文，赎楼需要雷贵文跟被告一起办理，但是后续雷贵文没有联系被告，后来雷贵文通知被告说房子没法赎楼，雷贵文就说退款给原告。被告李增强未作答辩。第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司未作陈述。本院经审理查明认定事实如下：2020年6月3日，原告、被告、第三人三方签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定：被告向原告出售位于东莞市×××××××瑞兴阁9D的物业，成交价1238000元，建筑面积111.22平方米，该物业是抵押状态，卖方应在签署本合约后15日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件托管至经纪方处作为办理过户手续之用；买卖双方同意交付物业给买方日期为收齐全额楼款当日；买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿；付款方式：1.定金50000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方；2.部分首期128000元，买方需在银行出同贷书当日自行支付卖方；卖方收到定金7日内提供材料协助买方申请银行贷款，买方在签署本合约7日内签署银行按揭文件；3.卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷；在银行接受提前还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明资料后7日内到房管部门办理注销抵押及归档手续；4.银行经审批同意贷款后，首期楼款200000元买方应在房管部门办理产权登记手续当天支付卖方；5.楼价余款860000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方；买方向经纪方支付中介费25200元，如买卖双方任一方违约，守约方已支付的中介费经纪方不予退回，应由违约方赔偿守约方；卖方陈嘉英、李增强自行赎楼，所产生的的担保赎楼费由卖方自行承担。位于东莞市×××××××瑞兴阁9D的物业产权人为陈嘉英、李增强，陈嘉英、李增强为夫妻关系，产权证号为粤房地权证莞字第2900010761号、粤房地权证莞字第2900010760号。该房屋抵押权人为崔守春，后于2020年2月10日被东莞市第二人民法院查封，申请执行人李廷基；原告刘令申请查封案涉房屋，本院于2021年2月4日进行查封。2020年5月30日原告向第三人支付定金50000元、中介费25200元，2020年6月13日陈嘉英出具定金收据。2020年7月1日中国银行东莞横沥支行出具了原告购买案涉房屋的同意贷款意向书；2020年7月2日原告向陈嘉英支付部分首期款128000元。2020年7月28日，被告陈嘉英将购房款149970元退回原告账户。原告于2020年9月1日、2020年9月11日向被告发送律师函。原告还通过第三人的员工黄嘉伟于2020年9月10日向被告陈嘉英微信发送律师函。原告主张被告逾期办理赎楼手续、退还购房款、不办理过户手续构成根本违约。被告陈嘉英认为当时并没有见到原告，是雷贵文和第三人的谭小姐将合同空白文本给其签名，银行卡和钱都是给雷贵文收着，钱也是雷贵文退的，陈嘉英本人并没有表示不卖房。对于被告是否构成违约，对此分析如下：1.案涉《房地产买卖居间合同》上有两被告的签名，系合同双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当根据合同约定全面履行权利义务。2.被告在收取原告的定金和部分首期款后，没有根据合同的约定在收取定金7日内向抵押银行办理提前还贷手续，也没有办理注销抵押登记手续，导致案涉交易无法进行；3.被告将部分购房款149970元直接退回原告，属于以自己的行为明确表示不继续履行合同；4.被告抗辩其本人没有表示不卖房，退钱及不卖房都是雷贵文的意见。由于被告陈嘉英为合同相对方，雷贵文并非合同相对方，陈嘉英将自己的银行卡交给雷贵文保管是其个人行为，其同意将银行卡的处理权交给雷贵文，也应当承担雷贵文处理银行卡资金导致的法律后果，而且陈嘉英事实上也没有办理申请还贷等赎楼手续。综上，两被告逾期办理赎楼手续、退回购房款、不办理交易过户手续，构成根本违约。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告李增强、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，应当承担由此导致不利的法律后果。两被告根本违约，应当承担由此产生的违约责任。原告作为守约方，有权请求解除合同并退还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告向被告支付定金及购房款合计178000元，被告向原告退还149970元，尚有28030元没有退还。原告请求两被告退回购房款28030元，本院予以支持；由于双方已经约定了违约金，原告请求了违约金的情况下，再主张购房款逾期返还利息依据不足，本院不予支持。根据《房地产买卖居间合同》第十条的约定，买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿，原告请求两被告按照合同成交价1238000元的20%承担违约金247600元，合法有据。对于原告主张的中介费，双方在居间关系第二条约定：如买卖双方任一方违约，守约方已支付的中介费经纪方不予退回，应由违约方赔偿守约方，原告请求两被告赔偿中介费25200元，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈嘉英、李增强于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告刘令购房款28030元；二、被告陈嘉英、李增强于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告刘令违约金247600元；三、被告陈嘉英、李增强于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告刘令中介费25200元；四、驳回原告刘令的其他诉讼请求。本案受理费2906元、保全费2024元，由被告陈嘉英、李增强负担。原告已预交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张利宝二〇二一年四月十九日法官助理 钟小敏书 记 员 丁建乐附主要法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。