山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1033号上诉人（原审被告）：济南嘉居房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：牛嘉鑫，总经理。上诉人（原审被告）：牛嘉鑫，男，1991年3月16日出生，汉族，住山东省定陶县。上诉人（原审被告）：李晓敏，女，1993年10月13日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：王喜鹏，山东舜尧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷萍，女，1983年5月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵峰，山东科创律师事务所律师。上诉人济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫、李晓敏因与被上诉人雷萍财产损害赔偿纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由雷萍、李晓敏承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、错误，适用法律错误。第一、济南嘉居房地产经纪有限公司与雷萍系委托出租房屋的委托代理关系，并非房屋租赁关系，济南嘉居房地产经纪有限公司不应赔偿涉案房屋的损失。2017年11月20日，济南嘉居房地产经纪有限公司与雷萍签订《济南市房屋出租委托合同》。委托合同约定“因甲方(雷萍)事务繁忙特将第一条地址(济南市历下区国熙台小区10-1-1103)的房屋出租事宜全权委托给济南嘉居房地产处理，并就房屋出租委托的有关事宜达成协议如下”；委托合同第四条委托权限“乙方的具体委托权限为：以甲方名义出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租方收取租金；监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务”。雷萍出具的房屋委托代理书济南嘉居房地产经纪有限公司的代理权限为“对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同，代为收取租金的一切房屋租赁事宜”。委托合同第七条佣金“出租委托期内，其中30日作为乙方工作期，具体日期为2017.11.25-2017.12.24，工作期内的租金收入作为乙方的佣金，甲方自动放弃”。从上述委托合同的具体条款及委托合同的整体内容可知，雷萍委托济南嘉居房地产经纪有限公司代理出租涉案房屋，雷萍向济南嘉居房地产经纪有限公司支付佣金，雷萍与济南嘉居房地产经纪有限公司系委托出租房屋的代理关系，并非房屋租赁关系。济南嘉居房地产经纪有限公司基于雷萍的委托授权，即作为雷萍的代理人，于2019年6月10日以雷萍的名义与李晓敏签订《济南市房屋租赁合同》。根据《民法总则》第一百六十二条的规定，济南嘉居房地产经纪有限公司作为雷萍代理人以其名义与李晓敏签订租赁合同，该租赁合同对其发生效力。因此，雷萍与李晓敏系房屋租赁关系，并非济南嘉居房地产经纪有限公司承租涉案房屋后又转租给李晓敏。李晓敏作为涉案房屋承租人，应当按照约定安全使用房屋。涉案房屋因其未安全使用空调引发火灾导致涉案房屋损毁。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，李晓敏应当承担因使用不当损坏涉案房屋的赔偿责任。济南嘉居房地产经纪有限公司作为雷萍代理人完全履行了代理职责，对涉案房屋的损毁不存在过错，不应承担赔偿责任。第二、牛嘉鑫是作为济南嘉居房地产经纪有限公司的主管代替公司签字，并非以担保人的身份签字，其不应承担赔偿责任。济南嘉居房地产经纪有限公司留存的委托合同第四页落款处载明“主管：牛嘉鑫”，并不是担保人牛嘉鑫。因此，一审法院认定牛嘉鑫为担保人并让其承担赔偿责任，属认定事实错误。第三、涉案房屋租金损失应由李晓敏承担，济南嘉居房地产经纪有限公司不应承担赔偿责任；一审法院认定涉案房屋租金损失期限为八个月(2019年8月28日至2020年4月28日)时间过长。李晓敏因使用空调起火导致涉案房屋损毁，其作为承租人及实际致害人应当对涉案房屋进行修缮。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，李晓敏作为涉案房屋承租人，应当按照约定支付租金。涉案房屋发生火灾后，牛嘉鑫与雷萍多次协商，让李晓敏修缮涉案房屋，最终协商未果。雷萍应当知晓李晓敏以自己的行为表明不履行修缮义务，雷萍就应尽快修缮涉案房屋，以减少损失的扩大。截止本案庭审结束其未修缮涉案房屋，因此产生的扩大损失，其应当自行承担。第四、涉案房屋评估报告价格评估结论书认定的107526元损失包括房屋装修损失、室内设施(水电、地暖、新风系统)损失、室内物品损失及房屋连廊损失。房屋连廊所有权不属于雷萍，该损失雷萍不享有主张赔偿的权利。一审法院未将该项损失扣减，属认定事实错误。第五、涉案房屋评估报告房屋火灾损坏修复费用评估明细表(第五页)21隔断门534元、24木床740元、25铁架桌111元、26电脑桌163元、(第六页)39晾衣架444元、57全自动波轮洗衣机293元，共计2285元。上述物品属于济南嘉居房地产经纪有限公司所有，雷萍且予以认可。一审法院未扣减该损失金额，属认定事实错误。第六、涉案房屋起火空调系雷萍安装的已使用近十年的二手空调，并且内机与外机不是同一品牌，存在安全隐患，与涉案房屋起火存在因果关系，涉案房屋的损失其应担承担一定的责任。一审法院只判决济南嘉居房地产经纪有限公司、李晓敏共同承担涉案房屋的全部损失，却未让雷萍承担相应责任，属于认定事实不清，实属不公。二、根据《委托合同》约定“涉案房屋因火灾造成损失”济南嘉居房地产经纪有限公司不承担赔偿责任。《委托合同》第十条(第三页)合同的解除第(二)项有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.……2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁、灭失或造成其他损失的。涉案房屋因火灾造成损失，根据该条约定，济南嘉居房地产经纪有限公司不应承担赔偿责任。李晓敏辩称，济南嘉居房地产经纪有限公司与雷萍之间的关系是转租关系，请法院依法审查。从一审的庭审笔录中可以看出，济南嘉居房地产经纪有限公司及牛嘉鑫认可，在李晓敏承租后多次要求对空调进行维修，牛嘉鑫与济南嘉居房地产经纪有限公司也认可至少三次上门，至于本庭当庭所述没有及维修，说明其怠于履行责任，从火灾发生的结果来看，牛嘉鑫与济南嘉居房地产经纪有限公司没有进行有效地维修，违反了30天以内由其维修的合同责任。火灾事故发生在李晓敏承租该房屋30多天不到40天，可以看出李晓敏承租该房屋短期内即已发生空调故障，责任不在李晓敏。李晓敏签署的物品交接清单，仅能证明交接房屋时有空调存在，不能证明空调无质量问题。李晓敏作为自然人无法从外观上判断会发生火警危险，但火灾的引起明确是空调内部自燃，完全可以说明空调存在严重质量问题。作为空调所有者的雷萍和空调维修者的济南嘉居房地产经纪有限公司，具有不可推卸的责任。雷萍辩称，双方签订的是租赁合同，而非委托代理合同，合同约定租金每月3300元，每3个月支付一次，租赁期限为2017年11月25日至2020年11月24日，按合同约定，无论济南嘉居房地产经纪有限公司是否将涉案房屋出租，均应按3300元/月，按季度向雷萍支付租金，李晓敏与济南嘉居房地产经纪有限公司为转租关系，合同主体为李晓敏与济南嘉居房地产经纪有限公司。在雷萍与济南嘉居房地产经纪有限公司的租赁合同中，落款处明确载明担保人牛嘉鑫，因此牛嘉鑫应当承担连带责任。涉案房屋起火后，到雷萍主张的租赁费截止期限为涉案事故调查期间和房屋损失鉴定期间，该期间无法进行装修和出租，并非雷萍怠于履行义务，因此租金损失应由济南嘉居房地产经纪有限公司承担。损失是由火灾造成，雷萍已经对损失部分进行了修复，有权主张进行赔偿。不存在空调内外机不一致的情况，火灾的发生及损失的造成是李晓敏使用空调不当且未采取任何扑救措施造成的。李晓敏上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判由雷萍、济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫承担火灾损失；一审、二审诉讼费用由雷萍、济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案着火的空调并没有经过李晓敏验收，没有证据显示符合交验条件。一审中雷萍提交的物品交接清单中，虽然李晓敏对房屋内物品签字确认，但仅能证实物品存在，李晓敏没有能力，也不可能通过肉眼观察便确认所有物品的使用功能都正常。李晓敏入住涉案房屋后，对涉案空调开始使用时才发现该空调存在故障，也多次向济南嘉居房地产经纪有限公司提出，并经过后者多次维修后仍存在如此严重的故障，不能认定李晓敏在租房时，涉案空调符合交验条件。一审法院认定上诉人“发现空调右下角出现微小火苗，未采取断电、灭火措施，而是用手机拍摄发微信圈”也属于认定事实错误。李晓敏一开始发现空调右下角只是发红，未见火苗，空调外壳是塑料制品，根据常识如果出现火苗应伴随黑烟产生，而雷萍举证根本无法证明火苗存在。李晓敏在发现空调发生故障后第一时间切断了空调电源，而一审法院仅依据雷萍没有证据支持的口头陈述就认定李晓敏未采取断电、灭火措施明显是草率的。且火灾后李晓敏也没有就火灾拍摄视频发微信圈，一审法院作此认定毫无依据。本案属于普通侵权案件，不应适用过错推定，雷萍认为李晓敏有过错应当承担举证责任，在其没有完成举证义务或者没有证据支持的情况下，应由其承担不利的法律后果，一审法院无视民事诉讼法的证据原则，仅凭雷萍口头陈述即作出李晓敏有过错的认定是错误的。二、雷萍过错明显，一审法院认定李晓敏对损失承担全部责任是错误的。涉案着火的空调是雷萍所有的，从该空调内部自燃的事实可以看出存在严重的质量问题，其将这样的空调安装在房屋内出租给他人使用，放任安全事故的发生，存在明显的过错。且本次火灾是空调内部自然引起的，火灾的起因完全在于空调，李晓敏发现故障即采取了断电措施，火灾的责任完全在房屋的出租方，退一步讲，即使李晓敏应对火灾不当，也只是补救措施的问题，顶多承担次要责任，而不应将火灾的全部责任归咎于李晓敏。实际上，李晓敏是房屋的租客，支付租金即应享受安全租住服务，遭受出租方提供的空调引发火灾本身就是受害者。一审法院无视上述事实，判定李晓敏承担火灾的全部责任明显是本末倒置、避重就轻，严重损害了李晓敏的合法权益。三、济南嘉居房地产经纪有限公司对空调多次维修后仍存在严重质量问题并引发火灾，存在过错，应在其责任范围内承担独立的赔偿责任。李晓敏入住涉案房屋后，在使用空调过程中发现空调存在质量问题，即时通知济南嘉居房地产经纪有限公司并要求其维修。在本次火灾事故发生前，济南嘉居房地产经纪有限公司也多次对空调进行维修，在没有排除故障的情况下交由李晓敏使用，最终该空调自燃，导致火灾发生，存在明显的过错。一审法院无视上述事实，认定李晓敏承担全部责任，而仅以济南嘉居房地产经纪有限公司作为保证人承担共同责任是错误的，该公司在本次火灾中存在过错，应承担独立的赔偿责任。四、雷萍不是公共区域的所有人，一审法院判令李晓敏对其赔偿公区损失是错误的。根据我国相关法律规定，小区公共区域归该小区的全体业主所有，雷萍个人并不是小区公共区域的所有人。一审法院委托山东德惠价格评估有限公司对本次火灾造成损失评估的价格为107526元中，包含了公共区域的损失，该损失的索赔主体应是涉案房屋所在小区的业主委员会或其授权单位，而不应该是雷萍。在没有业主委员会授权或对该损失进行赔偿的前提下，雷萍没有资格主张公区的损失。一审法院判令李晓敏对雷萍赔偿公区损失是错误的。五、一审法院判令电梯损失由李晓敏承担是错误的。涉案火灾发生后，该小区物业公司工作人员应对火灾使用电梯不当，按照通常的电梯火灾应急处理规程，电梯管理人员应在意识到火灾发生时第一时间启动电梯消防返回基站功能，在发生水淹时通知配电室值班人员切断电梯电源，以最大程度减少人员伤亡和财产损失。本案中，物业工作人员在意识到火灾发生后仍乘坐电梯至火灾楼层，导致电梯烟熏受损，存在明显过错。雷萍对电梯的赔偿属于其与物业公司的合意，免除的物业公司责任不应由李晓敏承担。一审法院判令李晓敏赔偿电梯损失，将物业工作人员的过错判由李晓敏承担，明显不合理。雷萍辩称，雷萍与济南嘉居房地产经纪有限公司签订租赁合同时间是2017年11月20日，截止火灾发生时已接近两年，期间空调一直正常使用，李晓敏从未告知空调有故障，所以交接给济南嘉居房地产经纪有限公司时没有任何问题，后来济南嘉居房地产经纪有限公司转租给李晓敏，李晓敏签字了交接单，雷萍对此完全不知情，从李晓敏拍摄视频，只要正常的成年人，均可以看出，发生小火苗，采取适当措施足以扑灭火苗，阻止发生。无论电梯损失还是其他公共区域的损失，都是由李晓敏的行为造成的，应当承担侵权责任。济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫辩称，一、李晓敏说其已经在房屋交接清单上已经签字验收，说明在租房子时已经全部试用，李晓敏说中途济南嘉居房地产经纪有限公司上门维修，实际上没有去上门维修过，只是上门看了一下，帮助清洗了一下过滤网，所以没有产生任何维修费。二、火灾是李晓敏租赁了房屋超过30天以后发生的火灾，租赁合同中有约定，超过30天的出租方不承担维修，所以应当由李晓敏承担。李晓敏明知道空调有问题的情况，还继续使用，导致火灾的发生，所以应当由李晓敏承担责任。牛嘉鑫只是公司的主管人，并不是担保人牛嘉鑫。雷萍向一审法院起诉请求：1.请求法院判令济南嘉居房地产经纪有限公司、李晓敏共同赔偿雷萍财产损失107,526元；2.请求法院判令济南嘉居房地产经纪有限公司、李晓敏共同赔偿雷萍租金损失26,400元；3.判令牛嘉鑫对雷萍的财产损失和租金损失承担连带赔偿责任；4.诉讼费、鉴定费、评估费等由李晓敏、济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫共同承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于济南市历下区解放路77号国熙台小区10号楼1-1103室，不动产权证为鲁（2018）济南市不动产权第0119705号，权利人雷萍单独所有。2017年11月20日，雷萍作为甲方与济南嘉居房地产经纪有限公司作为乙方签署了《济南市房屋出租委托合同》，委托租赁期限为2017年11月25日至2020年11月24日，租金标准为3300元/月，租金总计118,800元，乙方自2017年11月25日起开始按季通过恒丰银行向甲方支付租金，合同中记载涉案房屋装修为中等装修，室内设施包含空调三部，交付时空调是正常使用的。双方约定出租委托期内该房屋及其附属设置的维修责任是甲方负责自然损坏的，乙方负责人为损坏的。委托方处有雷萍的签名捺印，受托方处有济南嘉居房地产经纪有限公司加盖的公章并注明主管：牛嘉鑫，牛嘉鑫在担保人处签名。2019年6月10日，李晓敏与济南嘉居房地产经纪有限公司签订《济南市房屋租赁合同》，约定租住该涉案房屋的客厅，租赁期自2019年6月10日至2019年12月9日，租金标准为1500元/月，合同第八条约定，李晓敏入住房屋时应仔细检查室内物品及设施，如需维修应及时通知济南嘉居房地产经纪有限公司，室内物品自签订合同之日起30日内由济南嘉居房地产经纪有限公司维修，30天后由李晓敏自行维修。房屋交割清单记载交房时李晓敏签字确认，对空调已经验收，认为符合交验条件。2019年7月28日早晨，李晓敏在使用空调中发现空调右下角出现微小火苗，李晓敏未采取断电、灭火措施，而是拿手机拍摄发微信圈，亦未拨打119报警，后被告李晓敏离开现场到楼下继续拍摄视频，期间时间长达十几分钟。直至物业发现火灾拨打119报警。火灾致使涉案房屋及室内设施、公共电梯及上下业主房屋受损。济南市公安消防支队历下区大队出具的济消历下消火认字（2019）第0016号火灾事故认定书，认定该涉案房屋发生火灾，火灾造成该户及部分公共区域受损，过火面积约为15平方米左右，火灾未造成人员伤亡。认定起火事件为2019年7月28日8时20分左右，起火原因是该涉案房屋客厅空调室内挂机内部起火引发火灾。另，火灾发生当日，李晓敏即搬离涉案房屋，目前该房屋仍不具备出租条件。雷萍于2019年8月26日委托一审法院进行损失评估鉴定，山东得惠价格评估有限公司DHJG（JN2019）第0208号价格评估结论书评定：在价格评估基准日2019年12月25日，因失火造成的位于济南市历下区解放路77号国熙台小区10号楼1-1103房屋装修损失、室内设施（水电、地暖、新风系统）损失、室内物品损失及屋外连廊损失价格为107,526元，其中电梯（含门框）修复费用评估值为39,714元。雷萍为此支出评估费用8700元。济南嘉居房地产经纪有限公司、李晓敏对该评估报告真实性均无异议，但济南嘉居房地产经纪有限公司辩称评估报告中损失有部分物品是其提供的（床、桌子、隔断门、晾衣架、全自动洗衣机，价值共2300元），该部分费用应从中抵扣。李晓敏对评估报告中电梯的维修费用不予认可，辩称实际的维修费用为3.8万元左右。另查明，火灾导致电梯损坏，雷萍与济南嘉居房地产经纪有限公司共同垫付维修电梯费用38,426元，其中1.5万元由济南嘉居房地产经纪有限公司支付。另查明，济南嘉居房地产经纪有限公司为一人有限责任公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，济南嘉居房地产经纪有限公司与雷萍签订的房屋出租委托合同有效，且在该合同中双方约定济南嘉居房地产经纪有限公司可以将涉案房屋转租给第三人，故济南嘉居房地产经纪有限公司作为承租人将涉案房屋转租给李晓敏，双方之间的合同亦合法有效。在租赁合同期内，济南嘉居房地产经纪有限公司曾对空调进行过维修。本案起火原因系空调室内挂机内部起火，李晓敏作为空调实际使用人，在空调外部发红未见火苗时，应及时切断电源，其作为成年人，即使无法预见到空调内部会起火，也应在发生明火后采取相应措施，如切断电源、及时拨打119等，而李晓敏在未采取任何措施下仅自己从单元门走出，对租赁物造成的损失应承担全部赔偿责任。济南嘉居房地产经纪有限公司作为承租人，对因第三人（即李晓敏）对租赁物造成损失的，应当承担共同赔偿责任。济南嘉居房地产经纪有限公司辩称评估报告中损失有部分物品因是其提供的，该部分费用应从中抵扣，一审法院认为，济南嘉居房地产经纪有限公司并未提交相关证据予以证实，故一审法院对此不予采信。对李晓敏辩称评估报告中电梯的维修费用不予认可，辩称实际的维修费用为3.8万元左右，一审法院认为，评估报告中的该项评估价格包含了电梯的含门框修复费用，雷萍提交的实际修复发票显示金额并未包含门框修复费用，故对李晓敏的辩称一审法院不予采信。结合山东得惠价格评估有限公司作出的因失火造成的雷萍房屋装修损失、室内设施（水电、地暖、新风系统）损失、室内物品损失及屋外连廊损失价格为107,526元，扣除济南嘉居房地产经纪有限公司已支出的1.5万元电梯维修费用，一审法院认定李晓敏、济南嘉居房地产经纪有限公司共同向雷萍赔偿92,526元。另雷萍主张济南嘉居房地产经纪有限公司、李晓敏共同赔偿雷萍租金损失26,400元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。济南嘉居房地产经纪有限公司作为房屋承租人，在发生火灾导致涉案房屋毁损后，未对房屋进行修缮致使房屋无法继续对外出租，给原告造成经济损失，应对该损失进行赔偿，且根据其与雷萍签订的房屋委托出租合同中明确约定了租赁期限及租金，故雷萍向其主张租金损失的该项请求一审法院予以支持。雷萍要求李晓敏对该项损失承担共同赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。雷萍主张济南嘉居房地产经纪有限公司、李晓敏共同赔偿评估费8700元，因该费用系雷萍的合理支出，故一审法院予以支持。另雷萍主张牛嘉鑫对以上损失承担连带赔偿责任，一审法院认为，牛嘉鑫在与雷萍签订房屋出租委托合同中的担保人处签字，能够表明其自愿承担该合同项下所产生一切损失的法律后果，故其应当对上述损失承担连带赔偿责任，综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李晓敏、济南嘉居房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内共同向雷萍支付财产损失92,526元、评估费8700元，共计101,226元；二、济南嘉居房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日向雷萍支付租金损失26,400元(自2019年8月28日起至2020年4月28日，按照每个月租金3300元计算)；三、牛嘉鑫对上述第一款、第二款项承担连带清偿责任，于判决生效之日起十日内履行；四、驳回雷萍的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1490元，由李晓敏、济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫提交委托出租合同一份，证明牛嘉鑫非公司担保人，合同为委托合同，并非出租合同。经质证，雷萍对证据真实性无异议，合同一式二份，雷萍持有的合同有担保人牛嘉鑫和手机号码，且是牛嘉鑫本人书写。李晓敏认为对证据形成过程不清楚，请法院依法审查。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。即在违约责任和侵权责任竞合的情况下，当事人可择一主张权利。雷萍向一审法院的诉讼请求中包括基于侵权责任和违约责任两种责任承担方式，应择一主张。本院认为，本案案由为财产损害赔偿纠纷，综合雷萍向一审法院提起诉讼的请求以及事实和理由来看，雷萍向济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫、李晓敏主张的主要是因火灾造成的财产损失和租金损失，其在二审审理期间提交《情况说明》亦载明：“原告基于李晓敏与济南嘉居房地产经纪有限公司共同侵权的行为主张相关赔偿及租金损失”，据此，本案应按照侵权责任相关法律适用规则裁判。关于雷萍主张的财产损失数额问题。上诉人上诉主张室外连廊所有权不属于雷萍，该损失雷萍不享有主张赔偿的权利。本院认为，根据山东得惠价格评估有限公司对火灾造成的财产损失进行的评估鉴定，位于室外走廊的损失包含电梯（含门框）修复费用及电井门、吸顶灯等维修费用，结合一审查明的事实，雷萍与济南嘉居房地产经纪有限公司共同垫付了电梯维修费用，且涉案室外连廊损失系因本案火灾引起，应由侵权人承担赔偿责任，一审法院将室外走廊损失计算为雷萍的财产损失，并无不当。一审法院认定因火灾造成雷萍财产损失107526元，本院予以确认。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。现各方当事人均无证据证明火灾系因李晓敏和济南嘉居房地产经纪有限公司共同侵权引起，一审法院认定李晓敏、济南嘉居房地产经纪有限公司共同承担涉案财产损失的赔偿责任，无法律依据，本院予以纠正。各方当事人应当按照各自过错大小承担法律责任。关于承担责任主体以及承担责任的比例问题。首先，雷萍作为出租人，对出租房屋的适租性负责，并且应当对出租房屋进行安全检查，及时发现和排除安全隐患。雷萍二审期间自述，涉案空调系2011年购买，2017年从原来家里拆装到涉案房屋。涉案事故发生于2019年7月28日，参照《家用电器安全使用年限第3部分：房间空气调节器》（T/CHEAA0011.3-2020）第4.4条和第4.6条规定，空调器的安全使用年限为10年，空调器经非生产者（制造商）指定的人员进行安装、移机、维修，则安全使用年限将在安装、移机、维修时终止。现涉案空调使用年限达到8年，在发生事故前，曾多次维修，极大增加空调安全隐患，雷萍作为出租人，未尽到审慎的注意义务，根据其举证情况，涉案事故的发生不能完全排除由于空调自身故障或质量等方面的原因造成，综合考虑涉案事故形成原因及过程、当事人履行义务情况、过错等因素，雷萍对本次火灾事故造成的损失应自行承担相应责任。其次，根据雷萍与济南嘉居房地产经纪有限公司签订的《济南市房屋出租委托合同》第九条第一项规定，出租委托期内该房屋及其附属设施的维修责任：甲方（雷萍）负责自然损坏的，乙方（济南嘉居房地产经纪有限公司）负责人为损坏的，且济南嘉居房地产经纪有限公司曾对空调进行过维修，其没有证据证明济南嘉居房地产经纪有限公司已妥善尽到维修义务或排除安全隐患。济南嘉居房地产经纪有限公司在接到李晓敏微信通知空调起火的视频后，作为专业经纪公司，未采取报警、告知李晓敏断电等措施，致使火灾扩大，济南嘉居房地产经纪有限公司对涉案财产损失应根据其过错大小承担相应责任。李晓敏作为租客，其作为事故现场第一人，在发现空调出现火苗后，未及时断电、报警，且在离开现场到楼下继续拍摄视频，客观上导致了火灾损失的扩大，其对涉案财产损失应负相应责任。本院综合考虑事故形成原因、当事人过错等案件实际情况，酌情确定雷萍对涉案财产损失承担50%责任，济南嘉居房地产经纪有限公司对涉案财产损失承担40%责任李晓敏对涉案财产损失承担10%责任。承前所述，因火灾造成雷萍财产损失为107526元，李晓敏应向雷萍赔偿财产损失10752.6元（107526元×10%），济南嘉居房地产经纪有限公司应向雷萍赔偿43010.4元（107526元×40%），扣除其已支出的1.5万元电梯维修费用，济南嘉居房地产经纪有限公司应向雷萍赔偿财产损失28010.4元（43010.4元－15000元）。雷萍因本案支出评估费8700元，由李晓敏赔偿870元（8700元×10%），济南嘉居房地产经纪有限公司赔偿3480元（8700元×40%）。关于涉案租金损失。根据雷萍与济南嘉居房地产经纪有限公司签订的《济南市房屋出租委托合同》第六条第二款第一项，甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方支付租金。双方之间成立房屋租赁合同关系，济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫上诉主张其与雷萍之间系委托代理关系，无事实依据，本院不予采纳。涉案侵权行为造成雷萍租金损失，一审法院根据雷萍与济南嘉居房地产经纪有限公司之间签订的合同约定的租金标准和实际损失情况，认定由济南嘉居房地产经纪有限公司承担租金损失，并无不当。关于牛嘉鑫应否承担连带责任问题。牛嘉鑫在与雷萍签订房屋出租委托合同中的担保人处签字，能够表明其自愿承担该合同项下所产生一切损失的法律后果，故其应当对济南嘉居房地产经纪有限公司承担赔偿责任部分承担连带赔偿责任。综上所述，济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫、李晓敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3468号民事判决第二项；二、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3468号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费部分；三、济南嘉居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向雷萍支付财产损失28010.4元、评估费3480元，共计31490.4元；四、牛嘉鑫对上述第一项、第三项判决确定的济南嘉居房地产经纪有限公司应承担责任部分承担连带清偿责任，于判决生效之日起十日内履行；五、李晓敏于本判决生效之日起十日内向雷萍支付财产损失10752.6元、评估费870元，共计11622.6元；六、驳回雷萍的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1490元，由雷萍负担745元，济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫负担596元、李晓敏负担149元。二审案件受理费5960元，由雷萍负担2980，由济南嘉居房地产经纪有限公司、牛嘉鑫负担2384元、李晓敏负担596元。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年四月九日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰