成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初4326号 原告：成都山海物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区邛崃山路********。 法定代表人：邱向阳，系公司总经理。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王家东，四川品森律师事务所律师，特别授权。 被告：严达志，男，汉族，1973年5月31日出生，住成都市天府新区。 原告成都山海物业管理有限公司（以下简称山海物业）与被告严达志物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日受理后，按照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告山海物业的委托诉讼代理人徐芳秀，被告严达志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告山海物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告拖欠物业费、水费、垃圾费总计7720.93元及利息（以7720.93元为基数，自起诉之日起按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息。）；2、请求判决诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与成华区《东方新城二期》第二届业主委员会于2019年6月26日签订了物业服务合同，被告系东方新城二期4栋2单元203号房屋与7栋2单元1101号房屋业主，合同约定由原告提供相关物业服务，被告按约定向原告支付物业服务费。现原告已按合同约定无瑕疵的履行了合同约定的物业服务，但被告拒绝支付物业费、水费、垃圾费，截止2020年9月，被告尚欠费用合计7720.93元，原告多次催要，被告仍拒绝支付相关费用。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉请。 被告严达志辩称，原告在实际服务中存在很多瑕疵：1、小区公共区域以及电梯无监控。2、公共区域的收益未公示。3、水费、垃圾清运费强行与物业费捆绑收费。4、服务面积与服务人员不配比。5、物业随意停水停电，物业保安收礼才给我们开水开电。我们的要求是公布公共收益，并成比例配备服务人员，不捆绑收费。我们只是暂缓交物业费，并不是不交。本小区是拆迁小区，政府相关部门选聘了原告物业公司，但我认为该物业公司服务确实很差，我作为业主该享有的权益得不到保障。原告未经同意擅自增加出租房物业费标准（每平方米增加了2元），当时我对该标准有异议，如果不接受该标准，物业强行断水断电，小区有一个通道不让业主通过；大部分业主不交物业费的原因是因为安全得不到保障，小区内长期没有监控，我也受到过吸毒人员的伤害，这和物业公司的服务管理存在漏洞有很大的关系；第一届、第二届业主委员会都没有经过业主大会选举，后经过街道办、社区1年的协商最终选了新一届的业主委员会；物业公司捆绑收费的行为不合法；原告长期侵占业主公共收益、电梯广告、停车场公共收益、共有房屋出租的费用长期不公示；我所在的10栋1单元的电梯多年不维修，因为业主的长期投诉最终才恢复电梯；物业公司没有成立业主群为我们服务；物业费不是不交，只是暂缓缴纳。 经审理本院认定事实如下： 2009年11月10日，成都市征地事务中心（委托方，甲方）与山海物业（受托方、乙方）签订《前期物业管理服务合同》，物业基本情况：“东方新城二期征地农民安置小区”，该合同载明：第三条委托管理期限自接收房屋起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。 2019年6月26日，成华区《东方新城二期》第二届业主委员会（甲方）与山海物业（乙方）签订《物业服务合同》，约定：物业项目名称《东方新城二期》；履行期限为2018年3月19日起至2023年3月18日止；收费标准为每平方米每月1.59元，被征地农民享受失地补贴每平方米每月1.09元，自行承担每平方米每月0.5元。 严达志系案涉《东方新城二期》小区4栋2单元203号和7栋2单元1101号住宅的业主，203号房屋建筑面积约77.88平方米,1101号房屋建筑面积约78.06平方米。山海物业在案涉《东方新城二期》小区提供物业服务至今。 庭审中，山海物业提供的《缴费通知单》、《水表读数》及催收照片，证明案涉203号房屋自2018年4月1日起至2020年8月31日止未缴纳的物业费77.88㎡×0.5元×29个月＝1129.26元、生活垃圾处置费8元×29个月＝232元；2018年3月5日起至2020年8月份的水费1224.12元。案涉1101号房屋自2017年3月1日起至2020年8月31日止未缴纳的物业费78.06㎡×0.5元×42个月＝1639.26元、生活垃圾处置费8元×42个月＝336元；2017年2月5日起至2020年8月份的水费3160.29元。以上共计7720.93元。 以上事实由原被告身份信息、前期物业服务合同、《物业服务合同》、房屋信息查询记录、《缴费通知单》、《水表读数》、催收相关照片、当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，案涉小区第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应按约履行。严达志作为该小区的业主，上述合同对于严达志具有约束力，应按合同约定行使权利履行义务。故原告要求严达志支付欠缴的物业费、生活垃圾处置费、水费，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。 至于严达志提出的案涉小区第二届业主委员会系违规设立的意见，应由严达志另行诉讼解决。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若严达志认为山海物业管理有限公司未履行合同义务给其造成损失，可通过另案诉讼解决。故严达志拒绝交纳物业费的意见，理由和证据均不充分，本院不予支持。关于利息问题，因原告确实垫付了水费和生活垃圾处置费，故本院只针对此部分的资金占用利息予以支持。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典实施之前的法律处理。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告严达志于本判决生效之日起五日内向原告成都山海物业管理有限公司支付截止于2020年8月31日的物业服务费2768.52元、生活垃圾处置费568元，截止于2020年8月的水费4384.41元，以上合计7720.93元； 二、被告严达志于本判决生效之日起五日内向原告成都山海物业管理有限公司支付资金占用利息（以4952.41元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2021年3月12日起至4952.41元付清之日止）； 三、驳回原告成都山海物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告严达志承担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 徐 佐 二〇二一年四月二十二日 书记员 范明雪