四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终387号 上诉人（原审原告）：王**，男，1994年7月26日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：王成伟（系王**父亲），住四川省广安市前锋区。 被上诉人（原审被告）：广安颐园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：易明元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：奉全生，四川爱众律师事务所律师。 上诉人王**因与被上诉人广安颐园房地产开发有限公司（以下简称颐园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2021）川1603民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王**上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判颐园公司退还水、电、气上户费10,000元；3.改判颐园公司承担逾期办理房屋产权登记违约金15,000元；4.改判颐园公司退还维修基金5,264元，并从收取之日起计算同期银行贷款利率至款项付清；5.一、二审费用由颐园公司承担。事实和理由:1.根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条约定，案涉房屋水电气均应由颐园公司负责安装并承担相关费用，且即便应当由王**承担，王**与颐园公司也仅约定水电气上户费用由颐园公司代收，并未明确具体金额，现颐园公司未提交证据证明产生了水电气上户费，其应当向王**退还上述费用。2.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，案涉逾期办证违约金的诉讼时效应从颐园公司明确表示不履行义务之日起计算，而颐园公司在一审前未明确表示不履行义务，故案涉逾期办证违约金不存在诉讼时效届满的问题。颐园公司于2018年12月27日与王**签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的行为应视为其同意履行，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。一审判决认为逾期办证违约金问题已过诉讼时效且颐园公司取得了诉讼时效抗辩权，属认定事实不清、适用法律不当。3.双方于2018年12月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与双方于2011年1月12日签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计算标准不一致，请求人民法院参考《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准每月500.054元减半计算，颐园公司应向王**支付5年逾期办证违约金15,000元。4.颐园公司于2011年1月12日收取维修基金5,264元的资金占用利息应从颐园公司收取维修基金之日起按中国人民银行2011年1月12日正在执行的五年以上贷款年利率6.4%计算至款项付清之日止，一审判决从起诉之日起计算利息没有依据。 颐园公司辩称，1.根据双方的合同约定以及颐园公司于2013年8月29日在前锋镇调解委员会见证下与小区业主代表达成的协议，案涉水电气上户费应当由王**承担，且王**现在主张退还该费用已经超过诉讼时效。2.根据合同约定，王**主张的逾期办理产权证违约金亦已超过诉讼时效，应予驳回。3.合同明确约定由王**委托颐园公司代收维修基金，并未约定如代收后未及时缴纳的违约责任，且上级主管部门也没有文件确定代收维修基金后何时存入专户，故颐园公司同意退还维修基金，不同意按照王**的主张支付利息。 王**向一审法院起诉请求：1.判令颐园公司如数退还王**缴纳的水、电、气上户费共计10,000元；2.判令颐园公司承担违约金15,000元；3.判令颐园公司承担建筑面积超过3%的房款8,120.41元；4.判令颐园公司承担本案诉讼的一切费用。诉讼中，王**增加诉讼请求要求颐园公司退还维修基金5,264元，并从缴纳之日起按银行同期贷款利率计算利息至付清之日止。 一审法院认定事实：2011年1月12日，王**作为买受人与颐园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王**购买颐园公司开发的位于广安市××镇××幢××层××号房屋，建筑面积为96.46平方米，房屋单价为每平方米2,728.45元，总房款263,186元。合同第十一条约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测数据）。建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，根据实测建筑面积结算房价款。合同第十二条约定买受人同意委托出卖人代缴维修基金、契税、水电气开户费，并在签订合同时交给出卖人。第十七条约定由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书的，出卖人应当在2015年6月30日起至实际取得权属证明之日止，每月按已付款千分之二向买受人支付违约金。 2011年1月12日，王**向颐园公司支付维修基金5,264元、水电气上户款10,000元，2013年8月30日向颐园公司支付水电气（电梯）330元。颐园公司于2013年8月30日向王**交付了该套房屋。 因办理房屋产权需要提供网签合同，王**、颐园公司于2018年12月27日对案涉房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。王**提供的该网签合同显示合同系整体合同，合同主文及附件共计31页，且页码连续，房屋分户图在合同主文后。王**在合同主文尾部第24页及房屋分户图上签名捺印，未在附件上签名。合同第四条第（五）款载明该商品房的预测建筑面积共100.99平方米。合同第十四条约定：实测面积与本合同第四条第（五）款载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照广安市房屋测绘大队认定的实测建筑面积为准，并按照本合同约定的成交价格进行结算，多退少补。合同十六条约定：供水、供电、燃气、有线电视由出卖人负责安装并承担相关费用。第十八条约定：出卖人在2013年6月30日前向买受人交付房屋。第二十七条约定：双方同意商品房按合同第十八条约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，从逾期之日起到买受人取得权属证明止，出卖人按照每月总房款的万分之一向买受人支付违约金，买受人不得解除合同、退房。附件十三补充协议第七条约定：本项目所售房屋为住宅的：其水、电、气、有线电视上户及安装费由买受人承担。以上款项均未包含在房价款内。经一审法院走访，广安市房地产交易中心称网签备案合同的格式由四川省住建厅统一制作，除画横线的内容可作填充外，合同上已有的其他内容不能修改。广安市房地产交易中心提供四川省住建厅制作的网签合同模板一份，经对比该合同模板第十六条关于水、电、气、有线电视上户及安装费用的内容与王**、颐园公司于2018年12月27日签订的合同内容一致，属于不可以更改的内容。四川省住建厅制作的合同模板中包含附件。王**、颐园公司签订的合同中的房屋分户图和附件十三系是双方自由约定的内容，不包含在模板中。2019年11月15日，颐园公司为王**所购房屋办理了不动产权证书，不动产权证登记的房屋面积为102.33平方米。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、王**主张逾期办证违约金是否过诉讼时效；2、王**主张建筑面积超过3%的房款是否应由颐园公司承担；3、王**、颐园公司于2018年12月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条关于水、电、气、有线电视上户费用的约定是否是双方真实意思表示；4、王**主张维修基金的资金利息的起算时间是否合理。 关于第一个争议焦点，王**、颐园公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方于2013年8月30日办理了房屋交接手续，依双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定应当在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书，颐园公司为王**办理房屋权属证书的期限为2014年8月30日前，即王**从2014年8月31日起就应当知道其权利受到侵害。截至2018年12月27日双方补充签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，王**主张的逾期办证违约金已过诉讼时效。即使按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应于交付使用之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，颐园公司最迟也应于2015年8月30日前为王**办理房屋权属证书，王**的相应权利自逾期之日即最迟于2015年8月31日起受到损害。颐园公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的行为并非对已过诉讼时效的债务作出同意履行的意思表示。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。…”的规定，王**主张颐园公司迟延办理权属证书的诉讼时效最迟应自2015年8月31日起计算。民法总则于2017年10月1日起施行，王**的权利受到损害的事实发生在民法总则实施之前，应当依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定确认诉讼时效期间，即王**请求颐园公司支付迟延办理权属证书违约金的诉讼时效在2017年8月31日前已届满，颐园公司已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。据此，王**要求颐园公司支付迟延办理权属证书违约金的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间，且王**也未举证证明其在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故对王**该项诉讼请求，不予支持。 关于第二个争议焦点，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，王**对签订该合同的事实无异议。王**在与颐园公司签订的《商品房买卖合同》中虽约定了房屋建筑面积以及房屋总价款，但在房屋交付之后，王**又与颐园公司签订了新的《四川省商品房买卖合同（预售）》，《四川省商品房买卖合同（预售）》对房屋建筑面积以及总价款的约定，视为双方对合同内容的变更，对变更后的合同约定，双方签字认可，合同成立并生效。对生效后的合同，双方应履行合同约定义务。王**所购的房屋，其权属证书登记的建筑面积比变更后双方合同约定的面积增加1.34平方米，建筑面积误差比在3%以内，故对王**要求颐园公司承担建筑面积超出3%的房款的主张，不予支持。 关于第三个争议焦点，虽然王**未在附件上签名，但合同与房屋分户图、附件的页码具有连续性，三者系一个整体，且根据四川省住建厅制作的网签合同模板，附件也是合同的一部分，故附件对合同双方具有约束力。王**、颐园公司于2018年12月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是四川省住建厅制作的格式合同，该合同第十六条的内容是固定的，双方无法自由更改，且该条款内容与双方在附件十三补充协议第七条自由约定的内容相互矛盾，故《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条非双方的真实意思表示。王**按照《商品房买卖合同》约定已将水、电、气及有线电视上户费用交由颐园公司代收，现在要求颐园公司退还该款项既无事实和法律依据，又有违诚信原则，故对王**主张退还水、电、气及有线电视上户费用的诉讼请求，不予支持。 关于第四个争议焦点，颐园公司对退还王**维修基金5,264元无异议，予以确认。王**要求颐园公司承担自维修基金收取之日起的资金利息，由于双方于2011年1月12日达成的《商品房买卖合同》中约定由颐园公司代收维修基金，后在颐园公司无法代为缴纳的情况下作出愿意退还的意思表示，故对王**主张的维修基金的资金利息，一审法院认为从王**起诉之日起即2021年1月15日起按年利率6%计算至实际履行之日止为宜。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决：一、颐园公司向王**退还维修基金5,264元及利息（利息以5,264元为基数，从2021年1月15日起，按照年利率6%计算至款项付清之日止）；二、驳回王**的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市前锋区人民法院申请执行。案件受理费314元，由王**负担289元，由颐园公司负担25元。 二审中，王**为证明其主张向本院提交了金融机构人民币贷款基准利率（2015年8月26日更新）网页截图，拟证明案涉维修基金的利息应当从收取之日（2011年1月12日）起按照年利率6.4%计算。 颐园公司质证意见：该证据与本案没有直接关系，不应适用于本案，且双方并未约定维修基金的违约责任。 颐园公司为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《颐园房产公司商品房买卖合同补充协议》、《费用报销单》，拟证明双方就水电气安装立户费的争议以及延期交房违约责任进行了处理，该次协商后，王**领取了4,000多元。2.案涉小区的水电气安装费用发票，拟证明案涉小区电安装立户费共计3,207,040元，户数为533户，每户应当按照6,016元收取；水安装立户费共计1,019,053元，户数为533户，每户应当按照1,911元收取；天然气安装立户费共计2,181,712元，户数为442户，每户应当按照4,936元收取。因此，案涉小区水电气平均安装费用为12,851元。 王**质证意见：1.颐园公司并未将《费用报销单》中的钱向王**支付，是在王**未交的5%房屋尾款里面扣的。《颐园房产公司商品房买卖合同补充协议》是业主委员会签字，业主委员会不能代表每家每户，且王**的签字是王成伟代签。2.对水电气安装费用发票的真实性予以认可，但部分电的立户费发票与工程编号不一致，且没有楼盘名称，不予认可，气的立户费发票没有楼盘名称，不予认可。 本院认证意见：王**提交的金融机构人民币贷款基准利率（2015年8月26日更新）网页截图与本案没有关联性，达不到王**的证明目的，本院不予采信。颐园公司提交的《颐园房产公司商品房买卖合同补充协议》虽在一审中出示过，不是新证据，但一审法院并未对此进行认定，且该补充协议与费用报销单能够证明颐园公司与王**就水电气立户安装以及逾期交房违约金问题进行了协商处理，本院予以采信。颐园公司提交的水电安装费用发票能够证明案涉小区每户应承担的水电费安装费用超过了10,000元,本院予以采信。 本院二审查明，颐园公司为案涉小区533户住户代交了电安装立户费3,207,040元、水安装立户费1,019,053元，同时为422户住户代交了天然气安装立户费2,181,712元。2013年8月29日，颐园公司与案涉小区相关业主在前锋镇调解委员会的见证下签订了《颐园房产公司商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第二条约定：关于水电气安装立户费的争议处理办法：安装水电气（有远程遥控器）每户按10,000元每户缴纳费用。王**在该协议书上签字确认。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、颐园公司是否应向王**退还水电气安装费10,000元；二、王**主张的逾期办理产权登记违约金是否已经超过诉讼时效；三、维修基金资金占用利息的计算标准应如何认定。 关于焦点一。王**与颐园公司于2011年1月12日签订的《商品房买卖合同》、2013年8月29日签订的《颐园房产公司商品房买卖合同补充协议》以及双方于2018年12月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》均是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。虽双方于2018年12月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定由颐园公司承担水电气的安装费，但该合同的附件同时约定水电气的安装费由王**承担，结合王**与颐园公司之前签订的《商品房买卖合同》、《颐园房产公司商品房买卖合同补充协议》中水电气安装费由王**承担的约定以及《四川省商品房买卖合同（预售）》的签订目的，应当认定水电气的安装费由王**承担是双方的真实意思表示。现颐园公司提交的证据能够证明其代交的水电气安装费超过了双方约定的10,000元，故王**要求颐园公司向其退还水电气安装费10,000元的主张无事实依据，本院不予支持。 关于焦点二。诉讼时效期间应当从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案不管是依照《商品房买卖合同》的约定，还是依照《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，王**主张逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼时效期间均已经经过，一审法院对此已进行了充分阐述，本院不再赘述并予以确认。王**认为应当依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，从颐园公司明确表示不履行义务之日起算诉讼时效期间。本院认为，该条规定系对在不能确定履行期限的情形下如何认定诉讼时效起算时间的规定，本案履行期限是明确的，不应适用该条规定。王**认为颐园公司在2018年12月27日与其签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的行为应视为颐园公司同意履行义务，不得再以诉讼时效届满为由抗辩。本院认为，该合同虽在2018年12月27日签订，但该合同系因办理房屋产权登记的需要而签订，且该合同并未对办理房屋产权登记的时间以及相应的违约责任进行变更，颐园公司亦未在该合同中明确表示其愿意履行支付逾期办理房屋产权登记违约金的义务或是愿意放弃诉讼时效的抗辩，故颐园公司签订该合同的行为不能视为其愿意继续履行违约金支付义务并放弃诉讼时效的抗辩。综上，王**要求颐园公司向其支付逾期办理房屋产权登记违约金15,000元的诉请，本院不予支持。 关于焦点三。虽王**依照合同约定向颐园公司缴纳了由颐园公司代缴的维修基金5,264元，但双方并未约定颐园公司应在何时代交以及未代交应承担何种违约责任，王**亦未提交证据证明颐园公司未及时代交维修基金给其造成的实际损失，故一审法院酌情认定该维修基金的资金占用利息自王**主张之日起即2021年1月15日其按照年利率6%计算至付清之日之并无不当，本院予以维持。王**主张从其缴纳之日起按照6.4%计算，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费557元，由上诉人王**负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年四月九日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲