甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2021）甘05民终182号上诉人（原审原告）：孙某，男，汉族，住天水市。委托诉讼代理人：郑某，甘肃本心律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏某，甘肃本心律师事务所律师。上诉人（原审被告）：甘肃东煜房地产开发有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区聚宝盆小区6号楼。法定代表人：李某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某2，男，该公司职工。委托诉讼代理人：何某，男，该公司职工。上诉人孙某因与上诉人甘肃东煜房地产开发有限公司（以下简称东煜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初2936号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙某及其委托诉讼代理人郑某、魏某，上诉人东煜公司的委托诉讼代理人李某2、何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某上诉请求：1.撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初2936号民事判决，依法改判支持孙某一审的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由东煜公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。首先，涉案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。一审中双方对合同效力没有提出异议，应按照合同约定来判断双方是否存在违约行为及如何承担违约责任。其次，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，孙某应与东煜公司共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权登记，孙某应在商品房交付之日起730日内取得商品房房屋所有权证书。但孙某至今没有接到东煜公司要求去办理房屋所有权转移登记的任何形式的通知，相反孙某多次催促东煜公司去办理转移登记，东煜公司以房屋正在办理验收，等待有关部门通知为由，一直将此事拖延至今。一审判决认定“东煜公司的义务是在一定期限内向产权登记机关提交办理房产证所需要的相关资料，使该房屋符合办理产权证的条件，具体办理事宜应由孙某自己前往产权登记机关办理，而不是由东煜公司代替孙某办理”，该认定背离了双方当事人意思自治原则，违背了双方商品房买卖合同的约定，排除了东煜公司为孙某办理所有权转移登记的义务，加重了孙某办理房屋所有权证书的义务。2.涉案商品房买卖合同对于孙某逾期支付购房款违约责任的承担与东煜公司逾期办理房屋所有权证书违约责任承担的约定存在权利义务不对等。首先，涉案合同第八条逾期付款责任中认定，在孙某逾期付款的情况下，孙某按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，第二十条房屋登记中约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得商品房的房屋所有权证书的，东煜公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，由此可见，东煜公司承担的违约金仅仅是孙某承担的违约金的十分之一，双方权利义务存在严重不对等；其次，涉案合同是东煜公司单方制定的，并没有与孙某就违约责任承担的条款进行协商，该条款属于格式条款，只是在签订合同时让孙某签字而已，并没有就该条款给孙某作出说明或提示，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，可以看出东煜公司在双方违约责任的承担上明显加重了孙某的责任，排除了孙某的主要权利，应属无效条款。对于东煜公司未按合同约定给孙某办理房屋所有权证书的情况，应按照权利义务相一致的原则，即按照日万分之一的标准计算逾期办理产权证的违约金；最后，关于违约金的计算期限，根据涉案合同第二十条，双方对于期限有明确的约定，即“自买受人应当完成房屋所有权登记的期间届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”，但一审法院却认定违约金计算至初始登记完成之日止，与合同约定不符。东煜公司辩称，东煜公司在2018年7月份交了罚款之后一直在申请办理竣工备案，直到2021年1月26日，富春居住宅小区建设工程备案已经完成，东煜公司正在积极办理房屋产权证书的初始登记。关于孙某主张的违约金请求，应当严格按照合同约定执行。故孙某的上诉请求不能成立，应予驳回。东煜公司上诉请求：撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初2936号民事判决，改判驳回孙某一审诉讼请求。事实和理由：1.本案虽然存在迟延办理产权证的事实，但迟延办证的原因系政府相关部门对东煜公司的项目没有办理竣工验收备案所致，东煜公司主观上不存在过错，该项目早已具备竣工验收条件，因此由于政府的原因造成项目不能如期办证，对东煜公司而言属于不可抗力，东煜公司对此不承担责任。2.孙某没有证据证明迟延办证给其造成实际损失，违约责任属于赔偿责任，即使存在违约行为，根据损失赔偿的填补原则，孙某没有实际损失就不应获得赔偿，且一审判决赔偿至房产初始登记完成时止也是错误的，不能因为没有办理房屋产权证的情况持续存在就认为在持续给孙某造成损失。孙某辩称，东煜公司确实存在迟延办证的事实，通过一审判决认定的事实，涉案房屋没有办证的根本原因是东煜公司私自变更规划设计、容积率，导致涉案房屋不能通过相关部门的验收，根本原因在于东煜公司；其次，孙某购买涉案房屋是以全款购买的，虽然没有办理商业银行贷款，但是其手头并无如此多的现金，需要从他处筹借，因此会产生相应的利息，房产证没有及时办理，导致孙某等人不能按期归还借款，给其造成了损失，这是一种可预见的、实际存在的损失。孙某向一审法院起诉请求：1.判令东煜公司在判决生效之日起30日内给孙某办理房屋所有权证书；2.判令东煜公司向孙某支付违约金102170.46元（暂从2018年5月2日计算至2020年7月2日，共792天，以中国人民银行同期贷款年利率4.75%为标准计算，剩余违约金支付至房屋所有权证书办理出来之日止）；3.案件受理费由东煜公司负担。一审法院认定事实：2016年3月10日，孙某与东煜公司签订《商品房买卖合同》，约定孙某从东煜公司处购买位于天水市秦州区成纪大道东煜开发公司富春居住××区房屋1套，建筑面积100.13平方米，商品房单价为9900元/㎡。东煜公司应在2016年5月1日前向孙某交付该商品房，东煜公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人，出卖人不承担违约责任等。签订本合同前，孙某已以向东煜公司支付购房款991287元。庭审中，孙某认为房屋交付的时间均早于签订《商品房买卖合同》的时间，但对于具体时间记不清楚，东煜公司也无法确定房屋的交付时间，且双方均未提供证据证明。一审法院认为，孙某与东煜公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。孙某与东煜公司签订《商品房买卖合同》，孙某向东煜公司交纳了购房款，东煜公司向孙某交付了房屋，但截止起诉时孙某尚未取得房产证。本案中，未取得房产证的原因系东煜公司在“富春居住宅小区”项目中未按照原规划审批内容建设，存在擅自移动红线位置、增加建筑面积的违规行为导致，系合同约定的因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的情形，故东煜公司应承担相应的违约责任。关于孙某要求判令东煜公司在判决生效之日起30日内给孙某办理房屋所有权证书的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”本案中,孙某与东煜公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，孙某按照合同约定全额交纳了购房款，东煜公司交付了房屋，但未按照合同约定在房屋交付使用后730日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。经查，东煜公司没有按时完成报备的原因是工程建设过程中房屋容积率等发生变化所致，责任在东煜公司，其应当继续履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。东煜公司在缴纳了土地出让金后，也积极向有关部门申请竣工验收，市长也就此事作出了批示，天水市住房和城乡建设局和天水市自然资源局也就此事于2020年7月10日作出了报告，表示会尽快进行规划竣工验收。东煜公司还应当继续关注，按照发证机关的要求协助发证机关完成房屋所有权证的办理，让孙某能够早日取得房屋所有权证。至于孙某要求判令东煜公司在判决生效之日起30日内给孙某办理房屋所有权证书的诉请，经查，在孙某、东煜公司签订的《商品房买卖合同》中并无孙某委托东煜公司办理产权证的约定，双方并无此项委托关系，故东煜公司的义务是在一定期限内向产权登记机关提交办理房产证所需要的相关资料，使该房屋符合办理产权证的条件，具体办理事宜应由孙某自己前往产权登记机关办理，而不是由东煜公司代替孙某办理，且办理房产证是产权登记机关的职能,是行政机关的审查权，东煜公司无权为孙某办理房屋所有权证。故孙某的该诉请不能成立，一审法院不予支持。关于孙某要求东煜公司按年利率4.75%，支付自2018年5月2日起至所有权证书办理完毕之日的违约金的诉讼请求。一是违约金的计算标准，孙某认为双方约定的违约金过低，明显低于孙某的实际损失，应按照中国人民银行同期贷款利率即年利率4.75%计算，东煜公司认为应按照双方合同约定的日万分之0.1计算。一审法院认为，孙某与东煜公司签订的《商品房买卖合同》已经生效并大部分履行，双方在该合同第二十条关于房屋登记中对出卖方原因未能取得房屋所有权证而买受人要求继续履行合同不退房的情形下违约责任承担有明确约定，双方均应从其约定，即按日万分之0.1支付违约金。孙某诉请双方约定的违约金明显低于其实际损失，现孙某未举证证明其实际损失的情况，而且房屋已经交付，由孙某居住使用，未办理房屋产权证未影响孙某的居住权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，才按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本案中双方在合同中对于违约金有明确约定，显然不属于参照中国人民银行贷款利息计算违约金的情形，故孙某要求按照年利率4.75%计算违约金的诉讼请求不能成立，应按照双方约定的日万分之0.1计算违约金；二是违约金的起算时间，双方签订的《商品房买卖合同》约定违约金起算时间为买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日，而买受人应当完成房屋所有权登记的期限为该商品房交付之日起730日内，现孙某认为房屋交付的时间均早于签订《商品房买卖合同》的时间，但对于具体时间记不清楚，东煜公司也无法确定房屋的交付时间，且双方均未提供证据证明，故一审法院将双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间确定为房屋实际交付时间，本案中双方约定的房屋交付时间为2016年5月1日，故违约金的起算时间为2018年5月2日（2016年5月1日+730天）；三是违约金计算期限，孙某主张计算至房屋产权证交付之日，一审法院认为，按照《中华人民共和国合同法》规定,转移标的物所有权于买受人是出卖人应负的义务。我国的不动产物权变动采取的是交付加登记模式，不动产所有权的转移必须办理所有权登记手续,取得权属证书。权属证书的取得，首先应由买受人申请，出卖人应提供协助并提供必要的证明文件，即出卖人应在约定或法定的期限内提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属的初始登记的备案义务；其次,买受人在约定和法定的期限内向登记部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，应按合同约定或法定期限内提供相关的证明材料。由此可见，出卖人所负有办证义务具体表现为，出卖人应在约定或者法定的期限内完成房屋权属的初始登记的备案，并在买受人申请办理权属证书时，能够提供权属证书登记的相关证明。本案中，《商品房买卖合同》也约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，所以办理房屋产权登记系孙某、东煜公司双方的义务，如果东煜公司已经完成了初始登记，已履行了其义务，东煜公司在房屋产权登记中应履行的义务即已完成，故违约金应计算至初始登记完成之日。关于东煜公司辩称其迟延办证系政府行为导致，属于不可抗力的问题，一审法院认为，政府之所以未进行竣工验收，主要原因是东煜公司在“富春居住宅小区”项目中，未按照原规划审批内容建设，存在擅自移动红线位置、增加建筑面积的违规行为，不符合竣工验收的条件，故至今未办理产权登记手续，是因为东煜公司的违规行为导致，并非政府行为，不属于不可抗力，东煜公司的该辩称理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、甘肃东煜房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向孙某支付迟延办证违约金，按房屋总价款991287元的日万分之0.1，自2018年5月2日起计算至初始登记完成之日止；二、驳回孙某的其他诉讼请求。案件受理费1170元，由孙某负担1000元，甘肃东煜房地产开发有限公司负担170元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：东煜公司二审提交涉案房屋所属的“富春居住宅小区”项目《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，拟证明东煜公司未能按合同约定办理房产证的原因属于不可抗力。孙某对该份证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可。本院认为，该份证据仅能证明富春居住宅小区（1#-9#）楼于2021年1月由建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格后，报送有关部门进行备案，天水市建设局于2021年1月26日完成备案登记，与东煜公司拟证事实之间缺乏关联性，故对其证明目的不予采纳。二审对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，根据一审法院依职权调取的天水市号文件和天水市自然资源局天自然资源函[2020]272号文件精神，由于东煜公司在“富春居住宅小区”项目中，未按照原规划审批内容建设，存在擅自移动红线位置、增加建筑面积的违规建设行为，导致涉案工程未能进行竣工验收。2018年，东煜公司缴清超出规划许可部分建筑面积土地出让金后，向原天水市规划局申请竣工验收，2021年1月10日，该工程已按规定进行了竣工验收，并验收合格。2021年1月26日，天水市建设局对“富春居住宅小区”（1#-9#）楼完成竣工验收备案。本院认为，本案的争议焦点为：1.孙某未能在合同约定的商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的原因是否系因出卖人东煜公司造成，东煜公司是否应承担违约责任并赔偿违约金？2.违约金应按何标准计算，应从2018年5月2日起计算至涉案房屋初始登记完成之日还是房屋所有权登记完成之日？关于第一个争议焦点问题。孙某与东煜公司签订的商品房买卖合同第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如果买受人不要求解除合同，则出卖人应按日以全部房价款万分之0.1计算违约金。经一、二审审理查明，孙某未能在商品房买卖合同约定的期限内取得房屋所有权证书，系东煜公司在“富春居住宅小区”项目中存在未按照原规划审批内容建设，擅自移动红线位置、增加建筑面积等违规建设行为，导致政府相关部门未对涉案工程如期进行竣工验收，属于商品房买卖合同第二十条约定的“出卖人的原因”，东煜公司在合同约定期限内未完成房屋权属的初始登记备案，违反合同义务，构成违约，应承担违约责任赔偿违约金，东煜公司上诉认为该事实是由于政府行为导致，并不是由于出卖人原因导致的主张不能成立。关于第二个争议焦点，即违约金的计算标准及计算期限的问题。第一，关于违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”涉案商品房买卖合同系孙某与东煜公司双方真实的意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务，如违约则需按合同约定承担相应的违约责任。孙某上诉认为涉案商品房买卖合同中约定的违约责任的承担存在权利义务不对等，并且约定的违约金低于造成的损失。本院认为，商品房买卖法律关系中，买受人支付购房款、出卖人交付房屋是双方应履行的主要义务，根据涉案商品房买卖合同的约定，合同中对于买受人逾期支付购房款的违约责任与出卖人逾期交付房屋的违约责任，均约定按日以全部房价款的万分之一计算违约金，计算标准相同，且本案中，孙某已支付了购房款，东煜公司已将涉案房屋进行了交付，商品房买卖合同的主要义务已基本完成，对于出卖人承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，约定为按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金是对逾期办证违约责任的计算标准的约定，亦是双方的真实意思表示，孙某主张该约定存在权利义务不对等的理由不能成立；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”孙某虽然陈述是从朋友处借钱一次性支付了购房款，朋友按银行贷款计息，其准备用房产证进行抵押贷款后给朋友还款，因房产证一直未办理下来，导致不能给朋友偿还借款本息，产生了实际损失，但一、二审中，孙某对于向案外人借款以支付购房款并承担利息均未举证予以证明，应当承担举证不能的责任，因此，孙某上诉请求以中国人民银行同期贷款年利率4.75%为标准计算违约金的主张不能成立。此外，关于孙某上诉认为涉案合同是东煜公司单方制定的，未经协商、提示、说明，应属格式条款不应适用的问题，本院认为，涉案商品房买卖合同虽为打印件，但并不存在东煜公司免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，不存在权利义务不对等、违背公平原则的情形，双方均应按合同约定履行。第二，关于违约金的计算期间问题。根据我国不动产物权公示模式，办理房屋所有权证转移登记系出卖人、买受人双方义务，即先由出卖人东煜公司在产权交易中心完成房屋产权初始登记的备案手续后，通知买受人携带相应材料与东煜公司共同向房屋登记机构申请办理涉案房屋所有权转移登记。因房屋所有权转移登记手续需要买受人配合东煜公司共同办理，且将相关材料递交房屋登记机构进行办理。故一审法院认定初始登记完成之时就视为出卖人东煜公司已履行了合同约定义务，违约金应从2018年5月2日计算至初始登记完成之日并无不当。综上所述，孙某、东煜公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4680元，由孙某负担2340元，甘肃东煜房地产开发有限公司负担2340元。本判决为终审判决。审判长 丁建文审判员 石 岚审判员 张碧霞二〇二一年四月八日法官助理 徐瑞杰书记员 张海闻