广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0109民初273号 原告：张朝炎，男，1992年10月14日出生，汉族，户籍所在地广西横县。 委托诉讼代理人：伍群芳，女，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄权，男，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 被告：广西墩煌房地产开发有限公司（曾用名：广西兆锐房地产开发有限公司），住所地南宁市邕宁区龙华路与平云路交叉路口处锐公馆销售中心，统一社会信用代码91450100MA5L5B6A2N。 法定代表人：罗玉瑜，该公司经理。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2021年1月12日 开庭日期：2021年3月4日 当事人到庭情况：原告张朝炎及其委托诉讼代理人伍群芳到庭参加诉讼，被告广西墩煌房地产开发有限公司（以下简称墩煌公司）经本院依法送达合法传票传唤 -2- ，无正当理由逾期拒不到庭参加诉讼。 原告张朝炎的诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年3月3日签订的《“锐公馆”投资合作建房协议》；2.判令被告向原告返还建房款87974元并支付违约金32990.25元（219935＊15%）及利息4411.33元（利息计算方式：以120964.25为基数，按照中国人民银行一年期ＬＰＲ贷款利率3.85%，自2020年1月1日暂计至2020年12月7日，此后利息计至被告偿还全部债务为止）；3.本案诉讼费由被告承担。2021年3月4日即庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：确认原告与被告签订的《“锐公馆”投资合作建房协议》无效；变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告返还建房款87974元并利息4411.33元（利息计算方式：以87974元为基数，按照中国人民银行一年期ＬＰＲ贷款利率3.85%，自2018年3月3日暂计至2020年12月7日，此后利息计至被告偿还全部债务为止）。事实与理由：被告曾用名为广西兆锐房地产开发有限公司，2020年6月18日更名为现名。被告因“锐公馆”住宅项目资金困难，于是向不特定对象要约投资合作方。2018年3月3日，原告与被告签订《“锐公馆”投资合作建房协议》，协议约定：一、项目名称：锐公馆。二、项目地址：南宁市邕宁区（地号：450101201750074），该地块为南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡五队准三产用地，用地面积13154.64平方米，土地规划用途为第三产业用地。三、项目来源：甲方（被告）已通过协议方式取得前述三产用地40年的开发经营权利。四、项目内容：本项目占地8.82亩，共一栋，地下两层，地上二十层，地上一层至四层为商场，五层至二十层为公寓，总建筑面积36293.61平方米，其中商业6467.16平方米，公寓16800.11平方米，地车车库3541.24平方米。五、项目年限：土 -3- 地使用期限为四十年，自2018年1月1日至2058年1月1日。六、被告采用自营、联营、与第三方合作等方式运营和管理本项目，被告有权通过自主经营、合作建设、招商的方式对本项目进行投资、经营。七、乙方（原告）合作建房的利益分配：本项目竣工并具备交付条件后，乙方有权利获得投资回报，即乙方的投资回报为“锐公馆”公寓6层15号房，建筑面积48.45平方米的使用权，使用期限至2058年1月1日止。八、乙方投资合作建房款为每平方米人民币4539.40元，投资总额为人民币219935元。付款方式：协议签订3日内支付合作建房款的40%作为首期合作建房款87974元（定金转为首期款），第二期付款为项目施工至2层15日内，乙方投入建房款的30%，即65981元，第三期付款为项目施工至封顶后15日内，乙方投入建房款的20%，即43987元，第四期付款为剩余建房款的10%，即21994元，在工程竣工验收合格交付前3天内支付，前述款项全部转入甲方指定的账户。九、项目工期：甲方负责完成该项目的全部施工过程并达到竣工验收条件，并在2019年12月31日前将房屋交付给乙方。十、违约责任：1、甲方如不能按期完成施工任务，造成交房延期，甲方需依照合同总价的万分之二按日向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过180天的乙方有权解除合同；2、如因甲方中止合同或违约导致本协议解除，甲方除返还乙方已投入的投资合作建房外，还应按照乙方合同总价的15%作为违约金支付给乙方。十一、如双方发生纠纷，由项目所在地人民法院管辖。双方还对本协议项下各方权利义务、工程质量等做了明确约定。2018年2月3日，原告分4次向被告指定账户转账30000元，2018年3月3日，原告分2次向被告指定账户转账57974元，共计87974元，被告于2018年3月3日出具《收款收据》一份。原告认为，双方签订的《协议》实质为商品房预售合同，被告未取 -4- 得涉案房屋的预售许可证明，也迟迟未动工建设涉案房屋，已经违反了相关法律规定，《协议》应属无效，原告所付合作建房费用应当予以退还。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告墩煌公司未到庭参加诉讼，在法定答辩期内亦未提交书面答辩意见。 本院查明事实：2018年3月3日，原告与被告签订了《“锐公馆”投资合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》）（编号：8000769），《合作建房协议》主要约定了房屋状况、付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等内容。 2018年2月3日，原告向被告支付了定金30000元；《合作建房协议》签订当日，原告向被告支付了57974元。原告向被告支付首付款共计87974元，被告向原告出具了收款收据。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。目前涉案房屋尚处于地基施工阶段。约定的交房期限届满后，被告未按约定交付房屋给原告。2021年1月12日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。 从目前本院已受理的涉被告的多起同类案件材料中，另查明：1.涉案房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第五村民小组的集体建设用地，该村民小组于2017年7月6日取得《建设用地规划许可证》、于2018年12月13日取得《不动产权证》、于2019年7月8日取得《建设工程规划许可证》、于2019年9月5日取得《建筑工程施工许可证》。但在签订《合作建房协议》前，涉案房屋尚未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件。涉案地块的权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为其他商服用地。被告的经营范围没有房地产开发经营的资质，至今亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。2.2019年6月10日，南宁市邕宁区人民政府发布的邕宁区农民 -5- 产业用地项目手续办理情况公告（第一批），载明被告建设的“锐公馆”项目因未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌违法建设、销售。3.2020年6月18日，被告的企业名称由广西兆锐房地产开发有限公司变更为广西墩煌房地产开发有限公司，法定代表人由刘伟雄变更为罗玉瑜，公司类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。 本院意见： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告墩煌公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证权利，相应的不利法律后果应由其承担。 关于原告与被告墩煌公司签订的《合作建房协议》的效力问题。第一，涉案房屋在双方签订《合作建房协议》时尚未建成，从目前本院已受理的涉被告墩煌公司的多起同类案件来看，被告墩煌公司系向不特定的公众销售房屋,意图以此获取利益,故房屋的性质应定性为商品房,被告墩煌公司的预售行为应受相关法律之调整。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，涉案项目的土地使用权为划拨性质，不能办理预售证。实际上，被告墩煌公司亦未取得预售证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告墩煌公司在签订《合作建房协议》时、起诉前均未取得商品房预售许可证明，故《合作建房协议》应认定为无效。第二，涉案项目所使用的土地为农民产业用地，取得“四证”（不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）只表明该房地产开发建设行为通过了行政审批，但按照国家关于城乡规划的规定 -6- ，在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发，即所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证。可见，国家对销售涉案房屋持否定性评价，且违法销售涉案房屋规避了国家对城乡规划体系、房地产交易市场等系列行为的监管，损害了国家利益和社会公共利益。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”因此，被告墩煌公司违反法律规定，为销售涉案房屋而与原告签订的《合作建房协议》应认定为无效。综上，原告主张确认《合作建房协议》无效，于法有据，本院予以支持。 关于原告诉请被告墩煌公司返还购房首付款及支付利息的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，《合作建房协议》无效，被告墩煌公司因《合作建房协议》取得的涉案购房款87974元应予以返还给原告。对于原告主张的利息，本院认为，原告向被告墩煌公司支付购房首付款87974元，确实遭受一定损失，但并未提交证据证明其损失。原告主张从2018年3月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，但全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起用，在2019年8月19日之前应适用中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率。故对于被告逾期退款造成的利息损失，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价 -7- 利率（2019年8月20日起）予以计算。综上，被告墩煌公司应向原告支付利息，具体利息计算方法为：从2018年3月3日起，以尚欠购房首付款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至本案款项清偿之日止。 判决结果： 依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告张朝炎与被告广西墩煌房地产开发有限公司于2018年3月3日签订的《“锐公馆”投资合作建房协议》(编号：8000769)无效； 二、被告广西墩煌房地产开发有限公司返还原告张朝炎购房首付款87974元； 三、被告广西墩煌房地产开发有限公司支付原告张朝炎利息（利息计算方式为：从2018年3月3日起，以尚欠购房首付款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至本案款项清偿之日止）。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 -8- 案件受理费2580元（原告已预交），由被告广西墩煌房地产开发有限公司负担。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 申雨鑫 二〇二一年四月七日 法官助理 李丽名 书 记 员 吕小圆