湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终564号上诉人（原审被告）：湖北烜豪建筑工程有限公司，住所地宜昌市伍家岗区胜利二路3号。法定代表人：李绍森，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明华，湖北民基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉致盛物业管理有限责任公司宜昌分公司，住所地宜昌市西陵区发展大道97号。负责人：彭华丽。委托诉讼代理人：沈向伟，湖北立丰（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽梅，湖北立丰律师事务所律师。上诉人湖北烜豪建筑工程有限公司（以下简称烜豪公司）因与被上诉人武汉致盛物业管理有限责任公司宜昌分公司（以下简称致盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人烜豪公司委托诉讼代理人王明华，被上诉人致盛物业公司委托诉讼代理人沈向伟、李丽梅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烜豪公司上诉请求：一、依法撤销宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初2477号民事判决，并依法改判驳回致盛物业公司的诉讼请求。二、判令致盛物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、因案涉房屋存在质量问题，依据《商品房买卖合同》第十一条第一款的规定，买受人烜豪公司有权拒绝收房，2016年9月28日至2020年9月27日期间，案涉房屋开发商并未将案涉房屋完成交房手续，房屋买受人烜豪公司也并未入住。二、一审法院认定烜豪公司拒绝收房存在恶意，实际上是对烜豪公司与案涉房屋开发商之间的房屋买卖合同进行了审理，且不论烜豪公司是否构成恶意拒收，一审法院在物业服务合同纠纷案件中审理房屋买卖合同纠纷，即已属不当。三、案涉《物业管理合同》第六条第1项约定空置房的物业管理费是按收费标准的50%收取。假设烜豪公司应交纳物业费，因案涉房屋在2016年9月28日至2020年9月27日期间烜豪公司未入住，实际处于空置状态，烜豪公司按合同约定也只应按50%比例交纳物业费，一审法院判令烜豪公司全额交纳物业费，存在不当。致盛物业公司辩称：1.案涉房屋开发商依约履行了交房通知义务，并针对烜豪公司提出的房屋外墙皮涂刷不匀等瑕疵问题，进行了整改，烜豪公司仍拒绝查看房屋，拒绝收房。且在致盛物业公司为案涉房屋提供物业服务前，烜豪公司已经就案涉房屋办理了产权证。故应视为烜豪公司在2016年9月28日至2020年9月27日期间已经收房，理应交纳物业费。2.如前所述，烜豪公司未收房的责任在于其本身，致盛物业公司并无过错，不能因烜豪公司的责任而减少致盛物业公司的合法利益，烜豪公司关于减半交纳物业费的理由不能成立，一审判决其全额交纳物业费并无不当。致盛物业公司向一审法院起诉请求：1.烜豪公司向致盛物业公司支付2016年9月28日至2020年9月27日期间的物业管理费88321元、违约金34003.59元。2.烜豪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月14日，烜豪公司与开发商宜昌企业总部经济园投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定烜豪公司购买位于发展大道97号的“三峡企业总部基地”北区第18栋房屋，合同第九条约定出卖人应在2013年9月28日前交房，合同附件六第二条对房屋交接特别约定为“出卖人只需采取合同签订时买受人提供的地址采用挂号信方式、报纸公告方式、电话手机短信等任意一种方式通知买受人交接收房的，出卖人即履行了交房通知义务”。2013年9月24日，开发商在《三峡晚报》刊登交房公告。2013年9月26日，开发商通知烜豪公司办理房屋交付手续，但烜豪公司以质量问题不同意收房。烜豪公司在《整改申请书》中列举下列意见“1、外墙油漆刷涂不均、色差明显；2、外墙贴砖不整齐、弯曲不直；3、边瓦勾缝不到位、存在空隙；4、房屋四周散水太薄；5、钢构生锈；6、外墙需要全面清洗；7、将该栋房屋大门更改为西南角方向”。2014年7月，该房屋办理产权证、土地证。2015年3月12日，开发商给烜豪公司发函称“对烜豪公司提出的质量整改事项，开发商整改后多次通知烜豪公司到场查验，但烜豪公司至今未到场”。2015年3月31日，开发商再次给烜豪公司发函称“房屋已经有关部门验收合格，虽有个别问题需要整改，但不属于房屋主体结构质量，且已整改完毕，但烜豪公司拒不到场验收”。2015年4月3日烜豪公司给开发商回函称“整改未落实，有权拒收房屋”。2015年10月30日，开发商给烜豪公司发函称“因烜豪公司拒收房屋，导致开发商给物业公司垫付物业费3万元，要求烜豪公司支付该费用”。2015年11月2日，烜豪公司回函称“房屋整改未落实，由此一切损失由开发商承担”。因烜豪公司与开发商就质量问题相互僵持，该房屋截止一审判决时仍属空置毛坯状态，房屋钥匙由开发商交予致盛物业公司保管。2016年9月28日，致盛物业公司入驻园区提供物业管理服务。致盛物业公司与园区开发商签订《三峡企业总部基地物业服务合同》，约定烜豪公司所购房屋按3.5元/月/平米标准收取物业费，合同期限自2016年9月28日至2021年9月27日，合同第七条约定业主应在入伙通知之日起交纳物业费。致盛物业公司自2016年9月28日起依约提供物业服务，但烜豪公司至今未付物业费。因致盛物业公司催收未果，故提起本诉。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，致盛物业公司与开发商所签的《三峡企业总部基地物业服务合同》属前期物业合同，对业主具有约束力。本案争议的焦点在于烜豪公司是否已收房？应否交纳物业费？一审法院认定烜豪公司已收房，应交纳物业费。理由如下：1.《商品房买卖合同》附件六第二条对房屋交接进行了特别约定，本案中开发商采取报纸公告并无不妥，且从烜豪公司与开发商之间的函件交涉内容可知，开发商曾多次通知烜豪公司收房，但烜豪公司知晓后均不予配合，可见开发商已履行了交房通知义务。2.烜豪公司辩称房屋存在质量问题未达到交房条件，但从与开发商的交涉函件可知，即使开发商整改后通知烜豪公司，烜豪公司仍不配合到场查验，可见烜豪公司恶意阻止条件成就，造成未交房的事实。3.烜豪公司所购房屋已经建设主管部门验收合格，这与烜豪公司所述存在质量问题相悖。烜豪公司当庭举证的视频，也不足以证明房屋存在无法使用的质量问题。烜豪公司举证的电话录音，仅表明房屋钥匙目前由致盛物业公司持有，但这是开发商移交给致盛物业公司保管，并非致盛物业公司拒绝让烜豪公司入驻。4.物业服务合同是一种集体合同，维护园区清洁、绿化、安全等公共集体利益，单一业主不能以不需要、未享受而拒交，只要是园区的业主，均应交纳物业费。而依据《物业管理条例》第六条，房屋所有权人即是业主。依据《三峡企业总部基地物业服务合同》第七条，业主应于入伙通知之日起交纳物业费。烜豪公司自2013年9月开发商发出交房通知后，反复以质量问题搪塞，恶意阻止条件成就，应推定为收房，推定已办理园区入伙手续。5.关于烜豪公司辩称的房屋存在质量问题无法使用，与本案不属同一法律关系，若属实，烜豪公司可另案向开发商索赔。如前述，2016年9月28日至2020年9月27日期间物业费计算为88321元（产权面积525.72×3.5×12×4）。另，致盛物业公司诉称的逾期违约金，因《三峡企业总部基地物业服务合同》中未约定逾期交费的违约责任，故该项请求无法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告湖北烜豪建筑工程有限公司应在一审判决生效后十五日内，向原告武汉致盛物业管理有限责任公司宜昌分公司支付自2016年9月28日至2020年9月27日的物业费88321元；二、驳回原告武汉致盛物业管理有限责任公司宜昌分公司的其他诉讼请求。如果被告未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1373元、保全申请费1131.6元，由被告烜豪公司负担。本院二审期间，致盛物业公司依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。致盛物业公司提交《前期物业服务管理协议》，拟证明2021年1月18日烜豪公司与致盛物业公司签订《前期物业服务管理协议》，确认烜豪公司入户时间为2013年9月26日，同时拟证明案涉房屋无严重质量问题及烜豪公司应付物业费。烜豪公司质证称，对该证据的真实性无异议，但一审法院已经查明在该《前期物业服务管理协议》签订前，烜豪公司确实没有入住。本院综合全案证据经过审查认为，该《前期物业服务管理协议》系双方当事人于2021年1月18日签订，烜豪公司在协议中确认其入户时间为2013年9月26日。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.致盛物业公司（乙方）与园区开发商（甲方）签订《三峡企业总部基地物业服务合同》第六条约定“本物业管理区域物业服务费由乙方按本合同约定及物价部门批准的收费标准向业主收取物业服务费。1.未出售或未在物业办理交房手续的房产，其物业服务费由甲方按本合同约定及物价部门批准的收费标准的50%按季向乙方交纳，以上物业费用甲方在当季度8日前向乙方支付。……；2.服务费用标准。物业服务资金由业主按其拥有的建筑面积预先交纳，具体标准如下：2.1独栋办公楼：3.5元/平方米（5-70栋独体）；……”。2.2014年7月，烜豪公司在案涉房屋开发商的协助下，办理并取得了案涉房屋的房产证及土地证。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否视为交付并应当交纳物业费？二、物业费如何计算？评析如下：一、案涉房屋可视为已经交付，烜豪公司应当交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2014年7月份，烜豪公司已经取得了案涉房屋的房产证和土地证，案涉房屋产权已经登记到了烜豪公司名下，其何时办理入住手续，系对自有物业的自由处分，与致盛物业公司无关。2016年9月28日，致盛物业公司入驻案涉房屋所在园区，为园区内业主提供物业服务，烜豪公司作为业主实际享受了致盛物业公司提供的物业服务，依法应当向致盛物业公司支付物业费。至于烜豪公司与开发商之间的房屋质量纠纷，不能成为向致盛物业公司拒交物业费的理由，烜豪公司可另寻法律途径进行解决。二、烜豪公司无权按照50%的比例交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《三峡企业总部基地物业服务合同》系开发商与物业服务企业致盛物业公司签订的前期物业服务合同，对业主烜豪公司具有约束力。该合同第六条首先对物业费的交纳、收费主体进行了原则性约定，即物业费由致盛物业公司向向业主收取。其次分别对开发商交费标准、业主交费标准进行了细化约定，第六条第1项约定未出售或未在物业办理交房手续的房产，物业费由致盛物业公司按照业主交费标准的50%向开发商收取；第六条第2项约定了业主的物业费交费标准。烜豪公司是否应按照业主交费标准的50%比例交纳案涉物业费，涉及到对合同条款的理解问题。根据期房购买人通常先行收房，待收房后才能办理产权证的一般情况，同时结合合同条款体系解释的原则。本院认为，前述物业服务合同第六条第1项约定开发商按照50%的比例交纳物业费的前提条件为：开发商未将房屋对外出售或已对外出售房屋，但该房屋购买人没有接收房屋，亦未办理产权证，该房屋客观上尚完全处于开发商控制下。而本案中，案涉房屋购买人烜豪公司早在2014年7月即已取得了案涉房屋的产权证，登记为房屋所有权人，此时案涉房屋在法律上已经处于其占有、使用、经营和处分之控制下，不符合适用前述服务合同第六条第1项，按照50%比例交纳物业费的前提条件，一审法院判令烜豪公司根据前述服务合同第六条第2项约定的业主交费标准交纳物业费，没有违反合同约定，并无不当。综上所述，湖北烜豪建筑工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2008.03元，由上诉人湖北烜豪建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二一年四月二十二日法官助理张俊保书记员熊芳园