河北省唐山市路北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0203执异49号 案外人：田务秋，男，1951年11月17日出生，汉族，住唐山市乐亭县。 委托代理人：武志崇，河北勤有功律师事务所律师。 委托代理人：程玲，河北勤有功律师事务所兼职律师。 申请执行人：江苏广宇建设集团有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区赵全营镇兆丰工业区280号，统一社会信用代码91110113760149318P。 法定代表人：展宏宇，公司经理。 被执行人：李宝林，男，1966年9月24日出生，汉族，住唐山市滦南县。 被执行人：乐亭县腾骥房地产开发有限公司，住所地唐山市乐亭县乐亭镇乐安家园151栋。 法定代表人：方国庆，公司执行董事。 被执行人：辛相玲，女，1955年7月12日出生，汉族，住唐山市。 被执行人：方国庆，男，1966年9月24日出生，汉族，住唐山市滦南县城区。 在唐山市中级人民法院执行江苏广宇建设集团有限公司北京分公司（以下简称广宇北京分公司）与李宝林、乐亭县腾骥房地产开发有限公司（以下简称腾骥公司）、辛相玲、方国庆债权债务概括转移纠纷一案中，案外人田务秋于2021年3月31日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人田务秋称，因腾骥公司与广宇北京分公司债权债务纠纷，法院判令腾骥公司承担还款责任，后广宇北京分公司以腾骥公司股东李宝林抽逃出资为由追加其为被执行人，而李宝林名下备案有盛世景湾Ｓ8-01、Ｓ8-02、Ｓ8-03商业房产（涉案房产），2019年11月28日贵院对涉案房产采取了查封措施。案外人因对涉案房产享有所有权，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，特提起执行异议申请，具体事实和理由如下：一、在人民法院查封涉案房产之前，案外人与腾骥公司之间的房屋买卖合同已有效成立。2018年7月田务秋与腾骥公司就购买涉案房产达成了一致意见，约定田务秋以880万元的价格购买腾骥公司开发的涉案房产，后双方签订《盛世景湾认购协议书》，该协议书确认田务秋购买的盛世景湾Ｓ8-01、Ｓ8-02、Ｓ8-03商业房产，建筑面积2940.9平方米，单价为2992.28元每平方米，总价880万元。该协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的买卖合同，对双方具有约束力。二、在人民法院查封之前，案外人已合法占有该不动产。2016年5月“兜兜豆豆幼稚园”依法设立后，即承租涉案房产作为经营场所。2018年10月因案外人已购买涉案房产，“兜兜豆豆幼稚园”即将当年租金交付案外人，后续2019年度、2020年度租金亦是向案外人进行交付，即自2018年10月份起案外人以房产所有权人身份间接占有涉案房产至今。三、案外人已支付全部购房款。案外人分多次共向腾骥公司支付880万元购房款，分别是：2018年8月2日前向腾骥公司付款580万元、2018年9月14日向腾骥公司付款92万元、2018年10月8日向腾骥公司付款108万元、2018年10月25日向腾骥公司付款100万元，案外人已付清全部购房款。四、非因买受人自身原因未办理产权登记。支付购房款后，案外人多次要求腾骥公司办理房屋产权登记，腾骥公司未予办理，直到2020年案外人诉请腾骥公司办理产权登记时，通过法院调查才确知涉案房产早于2017年10月份备案在腾骥公司监事李宝林名下，案外人了解到李宝林不是涉案房产真正权利人，但其因与腾骥公司纠纷不配合案外人办理不动产权登记，且该房产因另案纠纷已于2019年被唐山市中级人民法院查封，查封文号为（2019）冀02执异1124号之三执行裁定书及协助执行通知书，故案外人购买房屋至今未办理不动产登记手续并非案外人自身原因。五、李宝林、张子英（李宝林配偶）与腾骥公司签订的房屋买卖合同无效。经腾骥公司法定代表人方国庆证实，“腾骥公司开发的较多房产是先过户到公司股东、高管名下，然后再转卖给实际购房人”，2017年10月李宝林系利用其对腾骥公司的控制地位，将涉案房产备案在自己名下，并虚假支付购房款，完成合同备案后，立即取回全部购房款。李宝林、张子英与腾骥公司之间根本没有真实的买卖房屋的意思表示，所签订的房屋买卖合同当属无效。六、案外人田务秋与腾骥公司签订的房屋买卖合同合法有效。2018年7月为了解决公司税务欠款等资金周转问题，经全部股东同意，腾骥公司将涉案房出售给田务秋，田务秋是涉案房屋的所有权人，其与腾骥公司签订的房屋买卖合同合法有效，且已经实际履行，只待办理不动产权证。综上所述，案外人向法院提出如下请求事项：1、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求撤销（2019）冀02执异1124号之三执行裁定书并解除对李宝林名下坐落于乐亭县的查封；2、确认案外人田务秋与腾骥公司签订的房屋买卖合同合法有效；3、确认李宝林、张子英与腾骥公司签订的房屋买卖合同无效。 本院查明，广宇北京分公司与廊坊开发区文翔房地产开发有限公司、腾骥公司、乐亭县城市建设投资有限公司债权债务概括转移纠纷一案，河北省乐亭县人民法院受理后，于2017年10月10日作出（2017）冀0225民初1512号民事判决书，判决内容如下：一、被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司在判决生效后十日内给付原告江苏广宇建设集团有限公司北京分公司工程款7205092.15元及损失72万元，返还保证金200万元，以上合计9925092.15元，并自2014年6月21日起按照国家银行同期贷款利率支付该款至付清之日止的利息；二、驳回原告江苏广宇建设集团有限公司北京分公司其他诉讼请求。腾骥公司对该判决不服提起上诉，唐山市中级人民法院于2018年6月14日作出（2018）冀02民终89号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后申请执行人申请强制执行，2018年9月29日唐山市中级人民法院以（2018）冀02执16947号立案执行。案件执行过程中，唐山市中级人民法院应申请执行人的申请，依法追加方国庆、李宝林、辛相玲三名股东为本案被执行人。2019年11月28日唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执异1124号之三执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人李宝林名下多处房产，其中包括坐落于唐山市乐亭县商业楼，查封期限为三年，自2019年11月28日起至2022年11月27日止。 另查明，2018年12月28日案外人田务秋（乙方）与腾骥公司（甲方）签订《盛世景湾认购协议书》，约定：买受人所认购的商品房为出卖人所开发的位于乐亭县Ｓ8-01商业、Ｓ8-02商业、Ｓ8-03商业（现已开办兜兜豆豆幼儿园），预测建筑面积2940.9平方米，成交单价2992.28元每平方米，成交总价880万元。2018年12月12日腾骥公司出具证明：兹证明田务秋购买乐亭县腾骥房地产开发有限公司开发的盛世景湾项目Ｓ8商业楼，购楼款880万元整，分四次汇款到我公司。第一笔汇款580万元购楼款于2018年8月2日转账到我公司指定账号（王明航：6235826699000667441）；第二笔汇款92万元购楼款于2018年9月29日转账到我公司指定账号（王明航：6235826699000667441）；第三笔汇款108万元购楼款于2018年10月8日转账到我公司指定账号（张玉双：6217855000068964352）；第四笔购楼尾款于2018年10月25日现金缴纳100万元整给我公司。另，案外人为证明其异议请求向本院提交了腾骥公司出具的四张收据、银行转账凭证、乐亭盛世景湾小区配套幼儿园房屋租赁合同、乐亭县兜兜豆豆幼稚园的付款回单等证据复印件。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。案外人主张其是涉案房屋实际所有权人，以房屋出租收取租金的形式间接占有该不动产，但案外人提交的证据不能显示其收取的款项为租金，亦不能证明在法院查封前已合法占有该不动产。另，案外人陈述2017年10月腾骥公司与李宝林、张子英签订房屋买卖合同并办理网签备案手续，2018年12月腾骥公司又与案外人签订《盛世景湾认购协议书》将涉案房屋出售给案外人，涉及房屋买卖合同是否合法有效等实体权益的认定，案外人可通过执行异议之诉程序予以救济。综上，案外人提交的证据不足以证实其具有可排除强制执行的权利，案外人所提执行异议，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人田务秋的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 颖 审 判 员  徐庆海 人民陪审员  沈春伟 二〇二一年四月九日 法官 助理  李春英 书 记 员  苏 欣