文书内容河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1831号上诉人（原审原告）：南阳市卧龙区蔬菜研究所。地址南阳市张衡路与仲景路交口。社会统一信用代码：12411303419047609M。负责人：程武森。委托诉讼代理人：翟小月，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关东饺子城。地址南阳市宛城区。社会统一信用代码：91411302MA44EY29B。委托诉讼代理人：杜泽斌，南阳市卧龙区梅溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：彭训功，男，汉族，1970年8月4日出生，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：杜泽斌，南阳市卧龙区梅溪法律服务所法律工作者。上诉人南阳市卧龙区蔬菜研究所因与被上诉人彭训功、关东饺子城租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初6979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭审理。上诉人南阳市卧龙区蔬菜研究所的委托诉讼代理人翟小月，被上诉人彭训功，关东饺子城的委托诉讼代理人杜泽斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳市卧龙区蔬菜研究所上诉请求：撤销原判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、原判认定事实错误，对相关证据采信错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定“房价随行就市”，上诉人可依据该条款要求增加房租。二、上诉人与被上诉人签订的合同属于情势变更。三、被上诉人不能享受国有资产房租“二免三减半”政策。彭训功、关东饺子城答辩称，一、被答辩人称“房价随行就市”系双方约定不属实。二、被答辩人称“上诉人与被上诉人签订的合同属于情势变更”系强词夺理。三、答辩人应当享受国有资产房租“二免三减半”政策。南阳市卧龙区蔬菜研究所向一审法院诉讼请求：1、解除双方租赁协议；2、判令关东饺子城、彭训功将承租房产恢复原状并返还；3、请求判令关东饺子城、彭训功支付欠付租金232776.6元，实际支付至房屋腾空交房为止，且按照日1％的违约金至该款项还清之日止；4、本案的诉讼费、律师费由关东饺子城、彭训功承担。一审法院查明事实：2017年9月30日，南阳市卧龙区蔬菜研究所（甲方）与彭训功（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方租赁甲方门面房7间，每间月租金1400元，年租金共计壹拾壹万柒仟陆佰元，租金每半年支付一次。若不能按时支付，应从违约之日起每日加收1％的违约金，直至解除协议。租赁期间拾年，即自2017年10月1日至2027年9月30日，乙方在租赁期间不经甲方同意，不能私下转让，若私下转让，本协议自动中止，乙方与第三方签订协议无效。该协议为打印协议，在签名处甲方南阳市卧龙区蔬菜研究所上方手写“房价随行就市”。2018年12月25日，南阳市卧龙区蔬菜研究所向各租赁户发出通知，自2019年1月1日起各门面房每月租金在原有基础上增加400元。庭审中，南阳市卧龙区蔬菜研究所称可以让彭训功继续租赁房屋，但是需要重新签订租赁合同，租金按照房屋面积329平方米，每平方米租金50.45元计算，每月租金16598.05元。2019年12月26日，南阳市卧龙区公有资产管理办公室向卧龙区农业农村局下发《国有资产使用违规问题整改通知书》，认为蔬菜研究所出租位于张衡路与仲景路口门面房329平方米房屋给彭训功违反了《卧龙区行政事业单位国有资产管理办法》，要求于2019年12月29日前终止原签订租赁合同，并委托资产评估机构对出租房屋进行租赁价值评估，以不低于评估值重新签订租赁协议，租赁期不得超过三年。2019年12月27日卧龙区蔬菜研究所向彭训功下发了《卧龙区蔬菜研究所关于彭训功所使用蔬菜研究所国有资产违规问题整改通知书》，通知彭训功原签租赁协议于2019年12月29日自动终止，待有关资产评估机构评估后，以不低于评估价值重新签订租赁协议，且租期不得超过三年。彭训功不同意解除租赁合同，且彭训功已经缴纳租金至2019年年底，目前租赁房屋开办的南阳关东饺子城仍在继续经营。房屋租金支付方式为南阳市卧龙区蔬菜研究所先向彭训功出具票据，彭训功依据票据向南阳市卧龙区蔬菜研究所缴纳房租。南阳关东饺子城的法定代表人是段冰果，彭训功是经营者之一，彭训功代表南阳关东饺子城与南阳市卧龙区蔬菜研究所签订租赁协议。2020年初，因新冠肺炎疫情封城停业给经济带来严重影响，2020年3月16日，南阳市财政局下发宛财资【2020】3号《关于贯彻落实市政府支持实体经济全面发展减免企业房租政策有关事项的通知》，对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，实行房租“二免三减半”政策，即免除2020年3月和4月承租方应交的房屋租金，减半征收2020年5月、6月、7月共三个月的房屋租金。2020年4月22日，南阳市卧龙区财政局下发宛龙财字［2020］56号《关于贯彻落实市政府支持实体经济全面发展减免企业房租政策有关事项的通知》，通知要求由承租方于2020年6月15日前向出租方提出减免房租的书面申请，并提交承租方法人代表身份证明、营业执照、租赁合同等相关材料。超出规定期限的减免房租申请，原则上不再受理。南阳关东饺子城、彭训功于2020年5月31日前向南阳市卧龙区蔬菜研究所提交减免房租申请。一审法院认为，南阳市卧龙区蔬菜研究所与彭训功签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的规定，该合同自签订之日起发生法律效力，双方应当按照合同约定履行。现南阳市卧龙区蔬菜研究所要求解除合同，因双方就解除合同未协商一致，该案的争议焦点为合同是否符合约定或者法定解除条件。一、合同约定解除条件是否成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。1、本案是否存在转租致使合同约定解除条件成就。南阳市卧龙区蔬菜研究所与彭训功签订的租赁协议约定不经南阳市卧龙区蔬菜研究所同意擅自转租的协议自动中止，南阳市卧龙区蔬菜研究所认为彭训功将房屋转租给关东饺子城，因此该协议应当解除。南阳市卧龙区蔬菜研究所于2017年9月和关东饺子城签订租赁补充协议，南阳市卧龙区蔬菜研究所对该协议真实性无异议，该租赁补充协议中关东饺子城的代表人为彭训功，关东饺子城自2017年9月20日成立，投资人即为段冰果，且关东饺子城也证明彭训功是股东，段冰果也认可是和彭训功一起投资开的关东饺子城，上述证据均能证明不存在彭训功将房屋转租给关东饺子城，因此合同约定的解除条件未成就。2、本案是否约定了租赁期间随行就市上涨租金。双方签订的合同条款中约定了租赁期限和租金，但在合同甲方签名处书写了房价随行就市，因该条款约定不明确，南阳市卧龙区蔬菜研究所称条款系签订合同时书写，经过彭训功同意，彭训功予以否认。根据合同法相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，因合同租期十年，按照交易习惯，如果房价随行就市，双方不必签订租期十年的合同，可签订短期合同便于随行就市调整租金，现双方签订了十年的租赁合同，彭训功基于此投入大量资金，南阳市卧龙区蔬菜研究所仅仅依据合同甲方签名处手写的“房价随行就市”上涨租金，不能依据该条款要求彭训功增加房租，解除合同。二、合同法定解除条件是否成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。1、关于本案是否属于彭训功不支付租金致使不能实现合同目的。本案中南阳市卧龙区蔬菜研究所违约在先，擅自要求上涨租金，彭训功同意按原租赁协议约定的租金及受疫情影响减免后的租金支付，但南阳市卧龙区蔬菜研究所不向彭训功开具票据，双方均认可租金支付方式为南阳市卧龙区蔬菜研究所先向彭训功开具交费票据，彭训功依据票据上的金额及账户向南阳市卧龙区蔬菜研究所支付租金，因南阳市卧龙区蔬菜研究所原因致使彭训功未能缴纳房屋租金，该行为并不属于彭训功故意迟延履行债务，故不能据此解除租赁合同。2、双方签订的租赁协议是否属于情势变更。南阳市卧龙区蔬菜研究所认为与彭训功签订的租赁合同违反政府文件规定，租金过低、租期过长，不能继续履行，但该行为并非在合同成立后，合同的基础条件发生了当事人无法预见、不属于商业风险的重大变化，不符合法律规定的其他可以解除合同的情形。三、关于南阳市卧龙区蔬菜研究所主张房租租金及违约金的问题。南阳市卧龙区蔬菜研究所与彭训功签订的租赁协议，约定年租金为117600元，即月租金为9800元，庭审中双方均已认可2019年租金已支付完毕。2020年的租金，因新冠肺炎疫情影响，根据政府相关文件要求，可以予以减免，即实行房租“二免三减半”政策，免除2020年3月和4月承租方应交的房屋租金，减半征收2020年5月、6月、7月共三个月的房屋租金。南阳市卧龙区蔬菜研究所称未在规定期限内收到彭训功减免房租申请并且双方签订的协议不合法，也不能减免。因彭训功在规定期限内向南阳市卧龙区蔬菜研究所提交了减免租赁房屋的申请，且南阳市卧龙区蔬菜研究所和彭训功签订的租赁协议不存在违反法律和行政法规的情形，因此彭训功应当享受房租减免政策，即应向南阳市卧龙区蔬菜研究所支付2020年拖欠租金83300元，2021年后租金，应按合同约定支付。南阳市卧龙区蔬菜研究所请求彭训功向其支付违约金，彭训功未能及时支付租金系南阳市卧龙区蔬菜研究所违约造成，故法院对该主张不予支持。南阳市卧龙区蔬菜研究所请求彭训功向其支付律师费，鉴于双方签订的租赁协议并未约定律师费用，故法院不予支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、南阳市卧龙区蔬菜研究所与彭训功于2017年签订的《租赁协议》有效；二、彭训功于判决生效后十日内向南阳市卧龙区蔬菜研究所支付2020年房屋租金83300元。如果彭训功未按指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回南阳市卧龙区蔬菜研究所的其他诉讼请求。案件受理费4792元，由南阳市卧龙区蔬菜研究所负担3078元，彭训功负担1714元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：案涉房租标准应当如何确定，被上诉人是否应享受房租“二免三减半政策”。针对本案争议问题，本院作评述如下：关于房屋租赁合同中出现的“房价随行就市”是否影响房租租赁价格。租赁合同中甲方签名处作了“房价随行就市”的标注，但该标注未写在合同正文，双方就该标注为何未作为合同主要内容未进一步释明，在出现纠纷后，双方当事人对于随行就市的理解不同，表明该标注属于约定不明的添加内容，依据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，理解该标注内容的真实意思应结合其他事实予以认定。双方在签订合同后的同年又签订租赁补充协议，该补充协议第三条约定“甲方保证乙方租房协议到期时，在同等条件下，乙方所租赁的7间门面房具有优先租赁权，随行就市，与其他相邻门面房同等待遇，不得特意加码加价和刁难。”该条明确约定租房协议到期后房屋租赁价格可以随行就市，该约定表明，“随行就市”并非可以任意变更合同，增加或减少租赁费，只是在租房协议到期后双方可以协议变更。且补充协议的其他条款也未就租赁期内房屋价格补充约定。一审未支持上诉人的意见符合《合同法》关于契约自由、保护交易的原则，故上诉人关于在协议租赁期内增加租金的主张，与双方约定不符，于法无据，本院不予支持。关于案涉租赁合同是否应当变更或解除。上诉人称案涉合同因南阳市卧龙区国有资产管理办公室的整改通知及正式文件规定致使合同履行过程中发生了情势变更。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，双方当事人在合同签订后均能够遵守诚信原则，严格履行合同，案涉合同继续履行并不会对一方当事人有明显不公或出现合同目的无法实现的后果。南阳市卧龙区国有资产管理办公室的整改通知，系对上诉人作为被管理人进行的管理措施，对被上诉人无约束力，就本案来说不属于法定的情势变更情形，合同不应因此发生变更或解除。上诉人该项上诉理由无法律依据，本院不予采信。关于被上诉人是否应享受房租“二免三减半政策”。上诉人诉称被上诉人因未提交申请、双方未签订减免房租的补充协议及被上诉人未按要求整改，导致不能享受房租减免政策。其一，一审期间，被上诉人举证其在规定期间内向上诉人提交了减免房租申请。因2020年双方存在租赁房屋的事实，上诉人应当按照程序受理并审核。其二，签订补充协议仅是房租减免的方式，未签订补充协议对执行房租优惠政策无实质性影响。其三，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”“承租国有企业、房屋以及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”依据上述规定，新冠肺炎疫情符合《民法总则》及《合同法》关于不可抗力的规定情形，关东饺子城作为饮食服务行业、小微企业，其经营必然受到影响，因疫情防控措施导致营业额明显降低，应当享受国家政策所给予的优惠措施。结合当地政府的优惠政策规定，其中市财政局宛财资﹝2020﹞3号规定，“凡是目前继续承租市直行政事业单位国有房产的中小微企业和个体工商户，均可按照宛政﹝2020﹞3号文件规定纳入减免租金范围”“各县、区财政局科结合本地区实际制定有关配套政策，做好本地区行政事业单位房租减免政策的监督执行。”故上诉人称被上诉人享受“二免三减半政策”的前提是完成整改的理由于法无据，也与国家的宏观政策相悖，本院不予采信。综上，南阳市卧龙区蔬菜研究所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4792元，由南阳市卧龙区蔬菜研究所负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年四月二十七日法官助理王秋争书记员尚志向