上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1365号上诉人(原审原告)：彭聪，女，1985年11月29日出生，汉族，户籍所在地河南省郑州市。委托诉讼代理人：周哲，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张大新，男，1956年2月22日出生，汉族，户籍所在地浙江省余姚市。上诉人彭聪、上诉人张大新因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初6424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭聪上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持彭聪的一审第一、二、三项诉请。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，张大新多次明确表示不愿意协助彭聪办理营业执照，已构成违约。彭聪与张大新20**年1月21日签订的《房屋租赁合同》明确约定，张大新应当协助彭聪在其承租的上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上办理美甲店营业执照，即撤销该地址注册的上海深催贸易有限公司(以下简称“深催公司”)的营业执照并协助营业执照办理的后续事项。合同签订当晚，张大新在微信中承诺，注册前会到上海协助撤销系争房屋原注册的营业执照。2020年2月11日、12日，彭聪在微信上催促张大新到上海协助办理营业执照，张大新明确拒绝；2020年3月3日、3月9日在微信上通知张大新，目前到上海不需要隔离，且如果张大新实在不愿冒险，可以将材料邮寄到上海，彭聪自行办理，但张大新又明确拒绝。一审法院审查事实时，无视张大新上述明确表示不愿意履行合同义务的违约行为，仅以受新冠肺炎疫情影响，张大新不便来上海办理营业执照，认为该理由“具有一定的合理性”，且判决张大新对无法协助办理营业执照仅负“一定责任”而没有任何实质的违约后果。彭聪并没有一直强硬要求张大新必须本人到上海来协助其办理营业执照，提出过请张大新将所需材料邮寄到上海，但张大新均明确拒绝。综上所述，张大新的行为已经明确表示其不愿履行合同义务，构成违约，一审法院未认定其构成违约属于事实认定不清。二、一审法院判决不公正且于理不合，在张大新违约的情况下，应判决其承担违约责任，支付彭聪人民币(以下币种均为人民币)4，300元违约金。新冠肺炎疫情对张大新房屋租赁收益有影响，但对彭聪商业经营的影响更大。张大新不协助彭聪办理营业执照，并非仅由于新冠肺炎疫情的影响，疫情影响并没有造成张大新协助彭聪办理营业执照为客观不能，张大新完全可以将材料邮寄给彭聪，但无论彭聪提出任何解决方案，张大新均明确拒绝。张大新不履行合同约定的态度恶劣，但一审法院仅以双方当事人“应当互谅户让、共担风险”为由即免除了张大新合同违约的责任，完全没有兼顾彭聪基于《房屋租赁合同》享有的正当权益，以及受新冠肺炎疫情影响的商业损失。张大新多次明确拒绝协助彭聪办理营业执照的请求，已经构成违约，应按照合同约定支付违约金4，300元。一审法院没有判决张大新支付违约金，完全不考虑彭聪合理的合同权利，明显不公正且于理不合。综上，一审法院无视张大新多次明确表示不履行合同约定义务的违约行为，认定事实不清，且在张大新明显违约的情况下没有兼顾彭聪合理的合同权益以及商业损失，判决不符合法律规定。为此，彭聪请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，支持彭聪的上诉请求。张大新未作辩称。张大新上诉请求：1．判令彭**支付2019年1月22日起至2月14日止的租金3，462元；2．判令彭**支付2019年5月15日至6月5日止的租金3，074元；3．判令彭**支付违约金4，300元；4．判令彭**支付房屋租赁期间的水电费267.20元。事实和理由：一、一审判决存在错误。1．认定事实模糊，虽然判决认定“张大新将系争房屋交付彭聪”，但未认定明确的交付时间，直接影响了房租损失的计算。张大新于2019年1月22日已按合同约定实际交付了房屋给彭聪。虽然租赁时间从2019年2月15日起计算，但张大新考虑到一年的租期，才给了彭聪24天的免费使用期；如果彭聪只租赁45天，张大新不可能给予24天的免费使用期。2．解除合同理由、时间错误。“无法实现合同目的”的理由不成立，但本合同的合同期限为一年另24天。虽然房屋当时因疫情不能正常营业，但彭聪没有证据证明至2021年2月14日都不能正常营业，当时的疫情并不是解除合同的必然理由。现在的客观事实也证明，在整个租赁期间，是有时间可以正常营业的。合同解除的时间应由合同约定的条款来确定，或由法律规定来确定。彭聪单方通知张大新解除的时间不能作为解除时间，且判决认定合同无法继续履行的认定也是错误的。3．房租损失的认定是错误的。从彭聪2019年1月至3月租赁期间所使用的446度电和4吨水来看，彭聪绝不是作打扫之用，并且有证人看到彭聪曾出入频繁、向房屋内搬置行李、蔬菜、食品等。彭聪房屋使用期间应当自2020年1月22日张大新交付之日起至判决生效日来计算。二、房租和损失的计算。1．房屋租赁约定期限是2020年2月15日至2021年2月14日，鉴于彭聪租赁房屋期为1年，张大新于2019年1月22日将房屋交付给彭聪，同意彭聪免费使用至2月14日。由于彭聪单方提出提前终止合同，租满1年的前提已消失，24天免费使用期也不复存在，故彭聪应支付这24天的租金3，462元。2．房屋租赁合同签订之日，彭聪已按合同约定支付给张大新3个月(2019年2月15日至5月14日)租金共12，900元，但彭聪5月15日到6月5日22天(5月份17天、6月份5天)的房屋租金3，074元，至今尚未支付给张大新。3．按合同约定，彭聪未经张大新同意单方终止房屋租赁合同，需向张大新支付违约金4，300元。4．水电费267.20元为彭聪租用张大新房屋时发生的水电费用，按合同约定应由彭聪承担，但至今未支付给张大新。综上，彭聪应向张大新支付房屋租金6，536元、违约金4，300元、水电费267.20元，合计共11，103.20元。考虑到房屋租赁合同执行中遇到的不可抗因素(新冠肺炎疫情)，张大新同意减免彭聪2019年1月22日至2月24日24天租金3，462元的50％，实际只需支付给彭聪1，731元；减免彭聪拖欠张大新的2019年5月15日至6月5日止22天房屋租金3，074元的50％，实际只需支付给张大新1，537元；同意退还彭聪已交纳的2019年2月25日至5月24日三个月租金12，900元的50％，计6，450元。综上，经减免、退还后，彭聪从2020年1月22日到2020年6月5日租赁期间实际应向张大新支付租金9，718元、违约金4，300元、水电费267.20元，以上合计14，285.20元。2020年2月21日在双方签订《房屋租赁合同》当天，彭聪已向张大新支付三个月房屋租金12，900元(2020年2月25日至5月24日)、租赁保证金4，300元，合计已支付17，200元。经张大新同意减免、退还租金后，张大新需退还彭聪租金2，915元。综上所述，一审认定的事实错误导致判决不公，请求二审法院依法进行改判。彭聪未作辩称。彭聪向一审法院起诉请求：1．要求确认彭聪与张大新订立的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；2．要求张大新退还彭聪已支付的三个月房屋租金12，900元以及保证金4，300元；3．要求张大新向彭聪支付违约金4，300元；4．要求张大新承担律师费5，000元。一审法院认定事实：系争房屋权利人为张大新，房屋类型为办公楼，用途为办公。2020年1月21日，张大新(出租人、甲方)与彭聪(承租人、乙方)订立《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积总计47.98平方米；租赁期限为一年，自2020年2月15日至2021年2月14日；每月租金4，300元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2020年1月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；乙方同意支付给甲方租赁保证金4，300元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；租赁期内，水费、电费、宽带等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担；乙方应按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权单方解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任；本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍，若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿款，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准，若乙方违约，且乙方已按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方(第9条)。该合同手写补充条款如下：如甲乙双方有一方需提前终止本合同，必须提前30天通知另一方和中介方，征得另一方同意后，方可办理退租手续，如双方意见未达成一致的，则提出提前终止方需向守约方支付违约金4，300元，乙方的违约金可用履约保证金冲抵，守约方收到违约方违约金后，本合同终止；本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，需提前30天向甲方提出。同时甲方配合乙方办理营业执照注册公司。合同订立后，彭聪支付张大新20**年2月15日至2020年5月14日期间的租金12，900元以及租赁保证金4，300元，张大新将系争房屋交付彭聪。系争房屋门锁系密码锁，张大新在合同订立后将系争房屋密码锁告知彭聪，但彭聪无法修改密码。彭聪与张大新之间于2020年1月至3月期间的微信聊天记录显示：2020年1月21日，彭聪“之前营业执照什么时候注销”，张大新“你要注册前我来趟上海”；2020年2月11日，张大新“是我不肯来上海协助你办理营业执照吗，是疫情防控的问题……”，彭聪“只要营业执照不能下来，合同不能执行，都是你的问题”，张大新“你打听下这种非常时期，询问下办理部门能否通过委托等办法进行办理，或者等疫情过后再来上海补交资料……”；2020年2月12日，彭聪“刚问过，最新规定进一步延迟到三月份才给办理营业执照，可能还会继续延迟，而且这期间国家规定是不可以营业的，这是不可抗力因素，租金肯定要免掉的，您看要不你将押金退给我你再去找其他的租客”；2020年3月3日，彭聪“我又问了说可以进上海不用隔离”；2020年3月9日，彭聪“房屋平面图、上海不动产权证、产调，这些寄过来我自己去办”；2020年3月18日，彭聪“由于您未能配合办理营业执照，造成我这段期间未能开门营业，实际损失严重，现根据合同约定，请您在一周时间内配合我办理营业执照和房间管理员权限，如果在规定时间能未能完成视为您根本违约”；张大新直至2020年3月20日回复“经咨询和了解，情况如下：一、从宁波到上海，要挤公交、坐地铁、乘高铁，疫情还没结束，建议尽量不要出门也没必要出门，以降低被感染的风险，从内心说，我个人也不乐意冒风险，如果换位思考你肯定也会这样；二、至于公司注册，只要在窗口提交材料后，房东不在现场，通过视频就可以办理；三、注册所需要的相关资料，如房地产证等电子文档在拇指房产，随时可以去拿，如果你认为不方便，也可以和我联系；四、1914房以前曾注册过一个公司，现在只要申请监控或注销，也可以通过视频办理的，不影响新公司的注册”；2020年3月30日，彭聪“我今天去大楼看了一下，有一部分围栏开了，我进去拍了一下照片，房子一直是空的，并且今天正式告知您我们的租赁合同今天正式解除”；2020年4月27日，张大新“不同意你单方提前终止房屋租赁合同，你如坚持单方提前终止合同，需按约定承担相应违约金，你应承担的1月至3月水电费267.20元至今未支付，因供电部门催缴，我已垫付，请你支付给我(1月份电费45.6元，2月份电费129.50元，3月份电费72.10元，水费20元，1月份电费中的42元和水费中的10元，由前一租户承担的)。”一审法院另查明，深催公司成立于2018年4月23日，工商注册登记的住所地为系争房屋。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月30日，北京盈科(上海)律师事务所向彭聪开具了律师费发票5，000元。一审审理中，张大新申请证人张某到庭作证，张某陈述：其是上海拇指房地产经纪事务所的法定代表人，张大新委托其公司对外出租管理系争房屋并签订租赁合同，《房屋租赁合同》的甲方张大新的签名是其代签的，彭聪称系争房屋的使用目的是购置家具进行居住，如果办公也可以，签合同的时候提过办理营业执照的事情，张大新表示有时间来上海的话就配合彭聪办理营业执照，疫情期间其曾经看到彭聪进出系争房屋打扫卫生，承租人可以凭借租赁合同办理出入证进出大楼，每间房屋都贴了封贴，彭聪没有支付中介费用，系争房屋是密码锁，其将密码锁的密码告知张大新，张大新再告诉彭聪，彭聪无权更改密码，彭聪搬走没有和其办理交接手续等等。一审审理中，张大新要求在押金中扣除彭聪承租期间实际发生的水费、电费，为此提交相关凭证，其中水费20元，电费247.20元，合计267.20元。彭聪表示对于水、电费凭证真实性无异议，水、电费系其前往系争房屋内打扫卫生时产生，但不同意支付。一审法院认为，张大新与彭聪就系争房屋订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《房屋租赁合同》虽没有明确约定彭聪租赁系争房屋的用途为经营美甲店，但结合《房屋租赁合同》关于张大新配合办理营业执照的约定、系争房屋类型用途以及双方之间的微信往来记录，可认定彭聪租赁系争房屋的目的为经营用途，既然经营就必须至相关部门办理营业执照以获得合法经营权，张大新作为出租方在与彭聪订立合同前理应办妥前任承租人深催公司工商注册地址迁出系争房屋的相关事宜，以保障系争房屋再次出租后处于正常对外经营的适租状态，并且在合同订立后积极配合提供办理营业执照所需材料，因此张大新对于彭聪在租期开始后一个多月时间内无法办理营业执照负有一定责任。但法院注意到双方订立合同后不久，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，受新冠肺炎疫情影响，张大新以其身处外地不便来上海办理营业执照相关事项为由，该理由具有一定的合理性，因此不能将彭聪无法及时办理营业执照的责任完全归于张大新，作为出租人和承租人的张大新和彭聪面对疫情影响理应互谅互让、共担风险。现彭聪于2020年3月30日自行搬离了系争房屋并通过微信告知张大新，嗣后租赁合同客观上无法继续履行，为了防止双方损失进一步扩大，法院确定双方之间的《房屋租赁合同》于该日解除，而张大新对于合同的解除无明显过错，因此对于彭聪主张的违约金不予支持。合同解除后彭聪支付的租赁保证金，张大新应当按约予以返还，另，彭聪使用系争房屋期间发生的水、电费理应当由其承担，该费用从张大新应当退还的租赁保证金中予以扣除。至于彭聪支付的2020年2月15日至2020年5月14日期间的租金，2020年2月15日至2020年3月30日期间，虽然彭聪未实际经营，但客观上系争房屋由其占用控制，2020年3月30日彭聪搬离系争房屋后，因系争房屋门锁系密码锁且彭聪无法修改密码的情况，张大新在彭聪搬离系争房屋后可自行或委托他人及时收回房屋以减少损失扩大，综上，根据公平原则、诚实信用原则，综合考虑彭聪尚未实际经营、合同实际履行情况、房屋实际使用情况、张大新确有成本支出、新冠肺炎疫情影响等因素，酌情确定张大新退还彭聪房屋租金9，675元。至于彭聪主张的律师费，缺乏合同依据，不予支持。判决：一、确认彭聪与张大新订立的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；二、张大新应于判决生效之日起十日内退还彭聪房屋租金9，675元；三、张大新应于判决生效之日起十日内退还彭聪租赁保证金4，032.80元；四、驳回彭聪的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，彭**租赁系争房屋用以经营，需至相关部门办理营业执照，张大新作为出租方既负有在订立合同前迁出房屋内原有工商注册以保证房屋处于适租状态的义务，在签订合同后亦需积极配合提供办理营业执照所需材料，据此，一审法院认定张大新对彭聪在租期开始后一个多月时间内无法办理营业执照负有一定责任，并无不当。但鉴于双方合同签订后，既受到新冠肺炎疫情影响，张大新身处外地在一定时期内确不便来上海办理营业执照相关事宜，一审据此认定不能将彭聪无法办理营业执照的责任完全归责于张大新，亦无不当。彭聪于2020年3月30日自行搬离系争房屋并告知张大新，之后双方之间租赁合同客观上无法继续履行，为防止双方损失进一步扩大，一审法院确定双方租赁合同于2020年3月30日解除，并无不妥。鉴于张大新对合同解除并无明显过错，一审对彭聪要求张大新承担违约责任的诉请不予支持，并不无当。彭聪上诉仍要求张大新支付违约金4，300元，依据不足，本院不予支持。合同解除后，张大新应当退还彭聪租赁保证金，彭聪理应承担使用系争房屋期间的租金及产生的水、电费。彭聪已支付租金至2020年5月14日，故一审法院结合本案实际，根据公平原则、诚信原则，综合考虑合同实际履行情况、房屋实际使用情况、新冠肺炎疫情影响等因素，酌情确定张大新退还彭聪租金9，675元，并在抵扣彭聪应承担的水电费后退还彭聪租赁保证金4，032.80元，尚无不妥。彭聪要求张大新退还全部已支付的租金12，900元及租赁保证金4，300元，无事实与法律依据，对其主张本院不予采纳。张大新在一审审理中未提出任何反诉请求，现其二审请求彭聪承担2019年1月22日至2月14日、2019年5月15日至6月5日的租金，并要求彭聪承担违约责任，本院不予处理。彭聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币462元，由上诉人彭聪负担人民币231元，由上诉人张大新负担人民币231元。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二一年四月八日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……