上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9180号原告：杨安平，男，1984年9月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：城城不动产管理有限公司(原：三彩家房屋租赁有限公司)，住所地陕西省。法定代表人：张智军，总经理。原告杨安平与被告城城不动产管理有限公司(以下简称：城城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨安平到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨安平向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年12月6日签订的《精装改造15天房屋托管合同》；2.判决被告立即搬离位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋返还给原告；3.判决被告支付2020年9月20日到实际返还房屋之日止的租金(按每月15,500元标准计算)，以及因为疫情期间分摊2020年2月份未付的租金总计7,045元；4.判决被告支付未及时支付租金的违约金按六个月租金计算，总计93,000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年12月6日签订《精装改造15天房屋托管合同》约定原告将位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)托管给被告，托管期为2018年12月6日至2021年12月20日，免租期为2018年12月6日至2018年12月20日，每月租金15,500元，付款方式月付，被告于每月25日提前支付下个月的租金。2020年7月28日，被告在明知自身资金链紧张的情况下，刻意隐瞒和欺骗原告和租客，采取长收短付的方式，向租客按每月租金15,500元一次性收取10个月的租金和1个月押金，并向租客承诺租期为12个月。2020年9月20日以后，虽经原告多次催讨,但被告至今未付租金。2020年2月租金15,500元，被告按11个月分摊，每期支付1,691元，被告实际支付5期共计8,455元，剩余7,045元未付。故被告至2020年11月20日总计拖欠租金38,045元。现原告根据托管合同第12条第3款以及补充协议中被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的、拖欠各项费用达10,000元的，原告可以收回房屋解除合同的约定起诉来院，要求判如所请。被告城城公司庭后书面辩称，被告与原告签约后，与他人签订了房屋租赁合同，将系争房屋出租给他人实际使用，若解除涉案合同将直接影响他人的合法权益，故不同意解除合同；要求法院根据相关证据及案件事实确认被告欠付租金的金额；被告一直按照合同约定向原告支付租金及押金，2020年9月受疫情影响，被告经营出现困难，无法按照合同约定日期向原告支付租金，根据双方签订的合同，合同期限内被告每年享有一个月免租期，并在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此在计算欠付租金时应免除被告所有免租期内租金，还应将押金折抵欠付的租金；原告主张的违约金数额过高，远高于被告违约造成的原告损失，加之受疫情影响，被告无力支付高额违约金，故恳请法院依法调整。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了房产证、《精装改造15天房屋托管合同》《补充协议》，被告付款记录，经庭审质证，被告未到庭提出异议，视为放弃了对原告提供证据的质证权利。因原告提交的证据具有真实性、关联性及合法性，能够证明其主张的签约、被告欠付原告2020年2月租金7,045元以及2020年9月20日以后的租金的事实，本院对此依法予以确认。另查明，《精装改造15天房屋托管合同》约定：合计托管期限3年15天；免租期为：经原、被告双方协商，每年春节1个月租金作为管理费，首次改造期15天;被告有非原告原因导致被告不支付或不按照约定支付租金达30日的、二次以上拖欠各项费用达1万元的，原告要求解除合同，被告应按6个月租金的违约金支付给原告。审理中，原告确认：涉案《精装改造15天房屋托管合同》未约定过押金，被告也未向原告支付过押金。本院认为，原告与被告签订的《精装改造15天房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。该合同名为托管，实为房屋租赁。现被告拖欠原告租金的行为显已构成违约，原告有权解除合同。因相关的诉状副本由被告于2021年1月24日签收，故《精装改造15天房屋托管合同》于该日解除。合同解除后，被告应结清应付的租金，向原告返还系争房屋，逾期则应承担房屋占有使用费，现原告按照合同约定的租金标准，要求被告承担租金、房屋占有使用费，于法有据，本院照准。2021年1月的租金，根据合同约定应作为原告应付被告的管理费而免收，但被告自2020年9月以后经营出现困难，陷入停摆、停付租金，未能提供相应的服务，原告亦无需支付相关的管理费，故合同解除前2021年1月的租金被告仍应承担。涉案房屋租赁合同因被告的过错导致解除，被告理应承担相应的违约责任，因被告辩称合同所约定的违约金标准过高，故本院根据原告的损失情况，按照公平原则，酌定被告支付原告违约金46,500元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告杨安平与被告城城不动产管理有限公司签订的《精装改造15天房屋托管合同》于2021年1月24日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋搬离，并将该房屋返还原告杨安平；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨安平2020年2月剩余租金7,045元，并按每月15,500元标准，支付原告自2020年9月20日起至实际返还上述房屋之日止的租金、房屋占有使用费；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨安平违约金46,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,208元，减半收取计1,604元，由被告城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年四月九日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。