广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8107号上诉人（原审被告）：港联不动产服务（中国）股份有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路29号16层B室。法定代表人：鲁军，总经理。委托诉讼代理人：陈楠，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东万银投资担保有限公司。住所地：广州市天河区龙口西路77号815房。法定代表人：林宏润，董事长。委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。上诉人港联不动产服务（中国）股份有限公司（以下简称港联公司）与被上诉人广东万银投资担保有限公司（以下简称万银公司）物权保护纠纷一案，因上诉人港联不动产服务（中国）股份有限公司不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初29690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人港联公司的委托诉讼代理人陈楠以及被上诉人万银公司的委托诉讼代理人林俏龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。港联公司上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求依法改判为驳回万银公司全部诉讼请求；三、判令本案的全部诉讼费用由万银公司承担。事实和理由：一、本案是物权保护纠纷，适用过错责任原则，万银公司应举证证明港联公司存在侵权行为，否则承担举证不能法律后果，现万银公司未举证证明，一审判决未查明港联公司存在任何侵权行为或本案存在任何侵权事实，一审法院在未查明全案事实的情况下，直接认定港联公司存在侵权行为缺乏依据。本案案由为物权保护纠纷，应适用《物权法》《侵权责任法》等法律规范，根据《侵权责任法》第六条规定，万银公司主张的侵权赔偿应适用过错责任原则，即万银公司有责任举证证明港联公司存在侵害其物权的行为，否则应依法承担举证不能的法律后果。港联公司在庭审中已多次表示，在万银公司主张期间内没有使用过涉案的楼梯，没有对万银公司的物权造成侵犯；在万银公司提交的证据中也没有体现港联公司侵犯其物权的内容，因此本案不存在侵权事实，一审法院认定港联公司侵权，没有事实和法律依据。二、一审法院在未查明侵权事实的情况下，以他案已判决港联公司赔偿万银公司为由，推定本案港联公司也需赔偿，没有事实和法律依据。在万银公司主张的期间内，港联公司不存在侵权行为，如万银公司认为港联公司侵权，则应举证证明，而非由港联公司自证没有侵权，令港联公司自证没有使用案涉楼梯，是加重港联公司的举证责任，一审法院关于举证责任和事实的认定、法律的适用存在错误。减轻或免去万银公司举证责任的行为，这种缺乏法律和事实依据的举证责任认定方式是错误的。三、港联公司不是本案的适格当事人，港联公司不是案涉房屋二楼的权属人，也未从案涉房屋一楼楼梯获得任何利益，不是本案适格主体。该房屋产权证登记为广州宜利房地产开发有限公司，房屋作为业主活动中心所有权属于全体业主，本案一审法院应依法追加宜利公司及小区全体业主作为诉讼参与人参加本案诉讼，一审法院未追加必须共同进行诉讼的当事人参与本案诉讼程序，也未审查港联公司在答辩中提出的意见，属事实不清，依法二审法院应撤销一审判决。四、一审法院将基于历史原因形成的相邻关系认定为港联公司对万银公司的侵权行为，属于事实认识错误。万银公司在购买案涉房屋一楼时己知晓楼梯存在，表明其认可并接受历史遗留的通行现状，现万银公司仅为相邻关系提供通行便利，并不影响其完整占有、使用案涉房屋一楼的权利，且在其主张期限内无人使用楼梯，是其自身不主动将案涉房屋一楼上锁，放任其空置，本案不存在任何侵权事实，万银公司就此不存在损失。五、一审法院以商业租金为标准按房屋租金总价计算涉案房屋占用费用存在错误。1.案涉房屋所在地段商业用房的租金参考价在2018年时，仅为220元，一审判决适用万银公司主张的2017年标准计算2018年至2019年期间的占用费错误。2.一审法院未查明双方获利情况，判决有失公平原则。案涉房屋二楼、三楼为业主活动中心，全体业主对此享有所有权、使用权，同时其出租所得作为小区公共收益均用于小区的管理、修缮，万银公司作为业主相应获利，而港联公司作为小区物管单位，将案涉房屋二、三楼部分区域出租所得纳入小区公共收益，未从出租中获利，该部分公共收益每月约为16299元，远少于法院判决的每月20070元或18900元的费用，双方利益失衡。故即使存在占用费，也应综合港联公司、万银公司的获利情况考虑，现万银公司从一楼楼梯的通行权中获利，而港联公司没有获利甚至亏损，理应根据公平原则，减轻港联公司的责任，平衡港联公司与万银公司的利益关系。3.万银公司在购买房屋之时己知晓房屋状况，仅需提供必要的通行便利，却以商业用房租金参考价主张占用费，该主张明显不合理、不公平。六、一审法院认定的90平方米占用面积已远远超过楼梯实际面积23．4948平方米，达到楼梯所在场地的一半面积，即使港联公司需要支付占用费，也应根据楼梯实际面积酌定占用的面积。根据一审中港联公司提交的证据1《房屋面积报告书》显示，案涉房屋一楼的楼梯面积为23.4948平方米，而万银公司主张的占用面积却多达90平方米，差值多达66.5052平方米。另据万银公司称，楼梯所在场地才186平方米，万银公司主张的90平方米的面积己占场地一半。即使存在占用费，也应从楼梯的实际面积考虑，酌定合法合理的占用面积，减轻港联公司的责任。综上，一审法院判决事实不清，证据不足，举证责任分配错误，以此做出的判决存在错误，二审应予改判。万银公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。港联公司的上诉事实和理由均不成立，该案事实已经过多起案件审判已经认定，应当以生效的裁判文书认定的事实做为依据，关于租金参考价在2018年仅为220元的问题，事实上，之前法院已经委托了广州市安衡价格事务所做了评估，涉案房屋从2014年10月10日至2014年12月31日，每月每平方租金220元，2015年1月1日至2017年3月23日，每月每平方租金223元，一审法院以2019年广州市房屋租金参考价来作为判决标准，没有体现到该承租物的地理位置的独特性，事实上，在计算租金时的计算方式是不利于我方的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。万银公司于2020年10月22日向一审法院起诉请求：1.判令港联公司向万银公司赔偿2018年10月11日至2019年6月30日期间的房屋占用费173940元（按每月每平方米223元×90平方米计算）；2.判令港联公司向万银公司支付逾期付款损失：自2019年6月30日起以173940元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算至实际清偿之日止（暂计至2020年9月11日为：32217.5元）；3.判令港联公司承担本案受理费和保全费。一审法院经审理查明：据房地产权记载：广州市海珠区xx路2-4号首层房屋登记的权属人是万银公司，登记时间为2009年6月17日，该屋建筑面积429.48平方米，套内建筑面积411.84平方米；规划用途为商业。万银公司于2012年向一审法院起诉广州宜利房地产开发有限公司、港联公司，要求该两公司停止侵害、排除妨碍，将非法侵占的位于广州市海珠区xx路2-4号首层朝南的两间商铺返还给万银公司。一审法院于2012年10月31日作出（2012）穗海法民三初字第862号民事判决书，判决：一、港联公司在本判决生效之日起十日内，将广州市海珠区xx路2-4号首层朝南的两间商铺交还给万银公司；二、驳回万银公司的其他诉讼请求。广州市中级人民法院以（2013）穗中法民五终字第620号民事判决，维持该案原判。2014年10月13日，经一审法院执行，由港联公司将涉案商铺大门的其中一把钥匙交给了万银公司。万银公司表示该案已执行完毕。万银公司于2016年10月10日向一审法院起诉港联公司，要求港联公司赔偿妨碍其使用商铺期间的损失。一审法院作出（2016）粤0105民初8128号民事判决书，判决港联公司向万银公司支付房屋占用费（从2014年10月10日起至2017年3月23日止，按照有资质的评估机构参照与广州市海珠区xx路2-4号首层房屋同地段同类型的房屋租金标准，以90平方米计算）。广州市中级人民法院以（2017）粤01民终13044号民事判决书，维持原判。在该案执行过程中，一审法院委托广州市安衡价格事务所有限公司评估，涉案房屋2014年10月10日至2014年12月31日的每月每平方租金为220元、2015年1月1日至2017年3月23日的每月每平方米租金为223元。万银公司表示该案已执行完毕。万银公司于2018年向一审法院再次起诉港联公司，要求港联公司赔偿妨碍其使用商铺期间的损失。一审法院作出（2018）粤0105民初18766号民事判决书，判决港联公司向万银公司支付房屋占用费（从2017年3月24日起至2018年10月10日止，按照每月每平方米223元的标准，以90平方米计算）。该案另查明，经工商部门核准，2017年6月28日港联物业（广州）有限公司变更名称为广州港联不动产服务股份有限公司，2018年8月30日广州港联不动产服务股份有限公司变更名称为港联不动产服务（中国）股份有限公司。广州市中级人民法院以（2019）粤01民终16678号民事判决书，维持原判。万银公司表示该案判项已执行完毕。另查，据广州市房地产租赁管理所公布的《2019广州市房屋租金参考价》显示，海珠区上渡路商业用房的租金参考价为210元/建筑面积平方米?月。本案诉讼中，港联公司表示，因通道于2019年6月25日已经封闭，故即使支付占用费，占用费应截止至2019年6月25日。万银公司表示，同意占用费支付至2019年6月25日。另外，经一审法院询问，万银公司表示不申请对涉案房屋诉争期间的使用费标准进行鉴定。一审法院认为，因涉案房屋的占用费问题，万银公司万银公司与港联公司港联公司之间已经发生多次纠纷，生效的判决已经确认万银公司确因港联公司的阻扰导致无法对涉案房屋行使完整的使用和收益权益而遭受损失，港联公司应向万银公司赔偿相应损失，并酌定按90平方米计算占用费，一审法院对此不再赘述。现港联公司表示其司已封闭涉案房屋一楼通过二楼的出入口，万银公司同意占用费支付至2019年6月25日止，故一审法院对该意见予以准许。关于占用费标准，鉴于万银公司不申请对诉争期间的占用费标准进行鉴定，故一审法院参考涉案房屋所在地段商业用房的租金参考价及生效判决所确定的内容，酌情确定2019年1月1日至2019年6月25日期间按每月每平方210元计付、其余期间按每月每平方223元计付占用费。关于逾期付款损失，双方并未约定且本案诉讼中才确认相关的费用，故万银公司要求港联公司向其支付该逾期付款损失的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十七条、第三十九条之规定，于2021年1月12日判决如下：一、港联不动产服务（中国）股份有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向广东万银投资担保有限公司支付从2018年10月11日起至2019年6月25日止的房屋占用费（以90平方米计算，其中2018年10月11日至2018年12月31日期间按每月每平方米223元的标准、2019年1月1日至2019年6月25日期间按每月每平方米210元的标准计付）；二、驳回广东万银投资担保有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2196元和保全费1551元，由广东万银投资担保有限公司负担受理费452.5元，港联不动产服务（中国）股份有限公司负担受理费1743.5元和保全费1551元。上述受理费已经由广东万银投资担保有限公司预交，广东万银投资担保有限公司同意由港联不动产服务（中国）股份有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广东万银投资担保有限公司。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，港联公司为证实涉案商铺所在地段在2018年的商业用房租金参考价为每月每平方米220元，提交了2018年广州市商业用房租金参考价（节选）。万银公司没有提交新证据。经本院组织证据交换及质证，万银公司表示对2018年的商业用房租金参考价（节选）真实性无异议，但对证明内容有异议，认为一审法院认定的每月每平方米223元租金标准与2018年广州市商业用房租金参考价每月每平方米220元相差不大。二审庭审中，港联公司表示在2018年10月11日至2019年6月25日期间，涉案商铺的现状与2018年10月11日之前没有变化，二楼一部分是小区业主活动中心，一部分是作为商铺使用出租，出租所得纳入小区业主账户，用于小区修缮和管理；2014年10月13日已经归还一把钥匙给万银公司，在生效判决后没有再使用涉案商铺中的楼梯，而是通过修缮紧急通道、走火梯通往二楼。万银公司表示虽然港联公司在2014年给了一把钥匙给万银公司，但港联公司仍持有钥匙，一直使用涉案商铺中的楼梯通过二楼。再查明，港联公司为证实涉案房屋二楼出租收益均作为小区公共收益存入指定账户，用于小区的管理与修缮，在一审期间向一审法院提交了公共收益明细表、公共收益账户的银行对账单及租金发票、公共收益账户用于管理、修缮小区的合同和发票（包括：电梯检测费、海琴湾装饰装修工程、ABC座电梯厅翻新公司费用、海琴湾一期围墙重建工程费用）、公共收益账户流水。万银公司对上述证据的质证意见为：对其中的发票真实性确认，其他证据真实性无法确认；上述证据可证明港联公司并非基于全体业主委托而将二、三楼出租获利，港联公司作为物业管理公司，小区的管理和修缮是其经常性支出，其获利是收到的租金扣除小区开支。在（2016）粤0105民初8128号案诉讼中，港联公司答辩提出由于争议房屋的楼梯后面有大厦的公共管道、消防排污、电闸等，故必须保证随时可以进行检查。（2017）粤01民终13044号民事判决认为：依据港联公司持有涉案房屋钥匙的事实，结合港联公司有关涉案房屋及楼梯性质及用途的陈述，万银公司主张其要求对涉案房屋进行独立排他使用时遭受港联公司的阻挠符合常理。（2018）粤0105民初18766号案诉讼中，港联公司辩称：港联公司持有涉案商铺的钥匙是经执行法院、万银公司同意的，且该钥匙已于2017年5月丢失；双方发生争议后，港联公司未对万银公司就涉案房屋的使用进行阻挠；二楼是其接受全体业主的委托出租，收益归委托人所有。（2018）粤0105民初18766号民事判决认定：港联公司提出其已丢失涉案房屋钥匙，其在2017年3月24日后未阻挠万银公司使用涉案房屋，故无需支付占用费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳；港联公司称其受全体业主委托出租大厦二楼，收益归委托人所有，但未提供证据予以证明，故该抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。（2019）粤01民终16678号民事判决记载，港联公司上诉主张：一审法院认定楼梯占用面积错误，涉案房屋一楼的楼梯面积为23.4948平方米。该判决认定：在（2016）粤0105民初8128号案诉讼中，万银公司起诉要求港联公司停止侵害、排除妨碍、返还涉案商铺、赔偿损失等，港联公司则答辩提出由于争议房屋的楼梯后面有大厦的公共管道、消防排污、电闸等，故必须保证随时可以进行检查。本院生效的（2017）粤01民终13044号民事判决认定港联公司持有涉案房屋钥匙，万银公司确因港联公司的阻挠导致无法对涉案房屋行使完整的使用及收益的权益而遭受相应的损失，据此对万银公司诉请港联公司予以赔偿的请求予以支持；现港联公司无确切证据证实上述生效判决作出后至2018年10月10日期间，其需利用涉案房屋内通往二楼的楼梯的事实状况发生变化，加之港联公司在本案中承认二楼已对外出租，该情形亦影响万银公司对涉案房屋行使完整的使用及收益的权益；关于赔偿的面积基数问题，（2016）粤0105民初8128号、（2017）粤01民终13044号民事判决已认定按照涉案楼梯及公用通道所占用的面积酌情以90平方米计算，现港联公司上诉主张单独按照广州市房地产测绘所测量的楼梯面积23.4948平方米作为计算基数，理由不成立，本院不予采纳。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。依当事人的诉辨意见，本案二审的争议焦点为：1.港联公司是否应当向万银公司赔偿2018年10月11日至2019年6月25日期间的房屋占用费；2.港联公司主张2018年10月11日至2018年12月31日期间的房屋占用费应按每月每平方米220元计算，理由是否成立。对此，本院分析如下：关于港联公司是否应当向万银公司赔偿2018年10月11日至2019年6月25日期间的房屋占用费的问题。（2016）粤0105民初8128号案诉讼中，港联公司答辩提出由于争议房屋的楼梯后面有大厦的公共管道、消防排污、电闸等，故必须保证随时可以进行检查。港联公司上诉主张其在生效判决作出后，港联公司没有使用涉案楼梯。但是，在（2013）穗中法民五终字第620号民事判决判令港联公司将涉案商铺交还给万银公司后，（2017）粤01民终13044号民事判决、（2019）粤01民终16678号民事判决均认定港联公司利用涉案房屋内通往二楼的楼梯的事实，影响了万银公司对涉案房屋行使完整的使用及收益的权益，即生效判决认定港联公司的侵权行为处于持续中。本案中，港联公司确认在2018年10月11日至2019年6月25日期间涉案房屋内楼梯的现状与此前没有发生变化，但其主张未利用涉案房屋内的楼梯通往二楼，而是通过修缮紧急通道、走火梯通往二楼，但港联公司对此并未举证证实，本院对其该主张不予采信。在港联公司未举证证实其需利用涉案房屋内通往二楼的楼梯的事实状况发生变化的情况下，结合涉案商铺二楼由港联公司出租的事实，可以认定2018年10月11日至2019年6月25日期间港联公司仍利用涉案房屋内的楼梯通往二楼的事实，该事实客观上导致万银公司因无法对涉案房屋行使完整的使用及收益的权益，从而遭受相应的损失。因此，一审法院判决港联公司赔偿万银公司2018年10月11日至2019年6月25日期间的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。港联公司上诉主张二楼出租收益均作为小区公共收益存入指定账户，用于小区的管理与修缮，为此，港联公司虽在一审期间提交了公共收益账户的银行对账单及租金发票、公共收益账户用于管理、修缮小区的合同和发票、公共收益账户流水等，但上述证据无法证实租金收益最终归业主所有，且港联公司作为涉案物业的物业管理公司，对物业的管理及修缮费用一般应为物业管理公司的经营支出，港联公司未举证证实其与全体业主约定业主在支付物业管理费之外，相关的管理及修缮费用支出仍应由业主承担，故港联公司以租金收益归业主为由主张无需承担损失赔偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于2018年10月11日至2018年12月31日期间的房屋占用费计算标准问题。虽然涉案商铺所在地段在2018年的商业用房租金参考价为每月每平方米220元，但该标准是广州市房地产租赁管理所为加强广州市房屋租赁市场管理，引导房屋租赁双方公平合理议定租金，结合广州市房屋租赁市场的实际情况公布的房屋租金参考价，即仅对租赁双方议定租金提供参考，而非对具体涉案房屋租金标准的认定。在万银公司未对涉案房屋的租金标准在一审期间申请评估的情况下，一审法院酌情按照生效判决执行过程中以涉案房屋2015年1月1日至2017年3月23日的每月每平方米223元的租金标准计算2018年10月11日至2018年12月31日期间的房屋占用费，并无明显不当，且一审法院酌情认定的标准与上述租金参考价中的220元/月/平方米的标准仅相差3元/月/平方米，该认定不会导致当事人利益失衡，符合公平合理原则，故本院予以维持。港联公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。对港联公司有关按23.4948平方米计算占用费的上诉主张，（2019）粤01民终16678号民事判决已对此作出认定，本院不再累述，对港联公司的该主张不予采纳。综上所述，港联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3575.4元，由港联不动产服务（中国）股份有限公司负担。审判员  白小云二〇二一年四月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳