广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终270号 上诉人（原审原告）：深圳市中深建装饰设计工程有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉莲大厦二层，统一社会信用代码91440300715212445L。 法定代表人：林孚孺，董事长。 委托诉讼代理人：胡倚墨，广东润鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐家琪，广东润鹏律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈良茂，男，1951年3月15日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被上诉人（原审被告）：韦丹，女，1983年6月23日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：陈良茂，男，1951年3月15日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原审第三人：广西梧州国龙房地产开发有限责任公司，住所广西梧州市奥奇丽路12号四楼，统一社会信用代码91450400715116736B。 法定代表人：郭家万，董事长。 委托诉讼代理人：莫国胜，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁涛，广西正立律师事务所律师。 上诉人深圳市中深建装饰设计工程有限公司（以下简称“中深建公司”）与被上诉人陈良茂、韦丹、原审第三人广西梧州国龙房地产开发有限责任公司（以下简称“国龙公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中深建公司的委托诉讼代理人胡倚墨、徐家琪，被上诉人陈良茂（被上诉人韦丹的委托诉讼代理人），原审第三人国龙公司的委托诉讼代理人梁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中深建公司的上诉请求：1.撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1339号民事判决书；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求，准许执行梧州市商务公寓；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、本案属于买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定进行审查而不是适用第二十八条规定审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定调整的是一般的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的情形，而第二十九条规定调整的是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的特别情形。根据特别法优于一般法的原则，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。不能依据买受人的选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。两被上诉人陈良茂、韦丹提供的证据证实其是将涉案物业用于出租，并非其唯一住房，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，被上诉人陈良茂、韦丹不能排除上诉人中深建公司对涉案物业的执行。二、被上诉人陈良茂、韦丹提出的异议同样不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。案涉物业未办理过户登记完全是因买受人自身原因所致，被上诉人陈良茂未付清尾款，违反涉案《商品房买卖合同》及其补充协议的付款义务，导致未能办理涉案房屋的过户手续，而非因疫情原因。故本案不符合“不属于非买受人原因未能办理过户”的条件。涉案《商铺租赁合同》以及物业管理费收据也不能认定被上诉人陈良茂、韦丹在法院查封之前已合法占有涉案物业。被上诉人陈良茂未付清全款的情形下，依据涉案《商品房买卖合同》及其补充协议不能取得包括占有、收益等在内的所有权。涉案《商铺租赁合同》中并无承租方按时支付租金的凭证。且物业管理费收据不能证明是由被上诉人陈良茂、韦丹缴纳物业费，物业费发票开具的主体与被上诉人陈良茂、韦丹也无关。涉案房屋也没有经签署的房屋交接单，故被上诉人陈良茂、韦丹未合法占有涉案物业。综上，请求判如所请。 被上诉人陈良茂、韦丹辩称，一审认定的事实清楚，适用法律依据正确，应予以维持。 原审第三人国龙公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。上诉人中深建公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 上诉人中深建公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）桂0405执异24号执行裁定书；2.准许执行梧州市商务公寓；3.本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月24日，第三人国龙公司（出卖人）与被告陈良茂、韦丹（买受人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定：一、被告陈良茂、韦丹向第三人国龙公司购买位于梧州市，建筑面积共115.76平方米，商品房预售许可证号为梧房售字2012第××号；二、单价为7930.2元，总金额为91.8万元。补充协议中约定：买受人选择按揭方式付款的，须在签订合同之日起三天内缴交契税，并将契税发票第三联交给出卖人办理预告登记……买受人以银行贷款支付的按揭款，应于出卖人通知买受人领取合同次日起六十天内付清。若买受人怠于办理按揭贷款手续或按揭申请未能获得银行批准，买受人须于银行或出卖人通知之日起15日内以现金方式一次性付清全部款项。 2014年10月21日、11月8日、11月18日，第三人国龙公司分别出具收据，确认收到陈某（被告陈良茂儿子）交来国龙财富中心24层2408、2409号商铺首期款5万元、35万元、6.8万元，合计46.8万元。2014年10月22日、11月9日、11月19日，第三人国龙公司的账户分别收到49921元、349921元、67921元（银行凭证显示消费金额为5万元、35万元、6.8万元，手续费为79元）。2014年11月25日，第三人国龙公司向被告陈良茂、韦丹开具金额为46.8万元的购买梧州市的发票。2017年12月14日，第三人国龙公司向被告陈良茂开具金额为45万元的购买梧州市的发票。2020年1月8日，被告陈良茂通过其妻子何佩婷将48万元转账支付至某公司的账户内，电子回单备注：国龙商务楼2408、2408房款（陈良茂）。2020年1月13日，第三人国龙公司将45万元的发票交付给被告陈良茂。2018年7月13日、10月18日、11月19日、12月18日，广西梧州国龙物业管理有限责任公司出具收据，确认收取了梧州市商务公寓2018年7月、8-10月、11月、12月的物业费580元、1308.8元、660.4元、578.1元。2019年12月6日，被告陈良茂的妻子何佩婷与案外人韦杰签订《商铺租赁合同》，约定将梧州市商务公寓出租给韦杰使用，租赁期限从2019年12月10日起至2020年12月9日止。第三人国龙公司至今并未协助被告韦丹、陈良茂办理梧州市商务公寓的预告登记及不动产权证。因原告中深建公司向一审法院申请执行与第三人国龙公司装饰装修合同纠纷一案，一审法院于2020年2月19日作出（2018）桂0405执恢72号之三执行裁定，裁定查封被执行人国龙公司所有的梧州市。另外，案外人易杨生申请执行与第三人国龙公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2020年2月19日作出（2017）桂0405执1号之十执行裁定，裁定查封被执行人国龙公司所有的梧州市。在执行过程中，被告陈良茂、韦丹作为案外人向一审法院提出书面异议，要求解除梧州市商务公寓的查封。一审法院于2020年7月17日作出（2020）桂0405执异24号执行裁定，裁定中止对梧州市商务公寓的执行。2020年8月19日，原告不服该裁定诉至法院成讼。在庭审过程中，被告陈良茂陈述，一、被告根据国龙公司的口头指定，于2020年1月8日向某公司支付其余房款45万元、违约金3万元。二、第三人国龙公司在2014年被告支付首付房款后，就向被告交付了商铺，物业费一直由租户交纳。三、原告之所以还没办理产权证，是因为被告尚未支付全部房款，等被告于2020年1月支付全部房款时又因疫情一直未办理过户手续。第三人国龙公司代理人陈述，一、第三人在2018年初之前为业主统一开具了发票，等被告支付全部房款后才向其交付发票。二、因第三人和某公司存在债务关系，故第三人让被告支付房款给某公司。三、当时第三人为了国龙财富中心能统一开业，所有的业主均支付了首付房款后，第三人即交付商铺，包括被告在内。商铺物业费一直由被告的租户交纳。 一审法院认为，原告中深建公司向一审法院申请执行诉国龙公司装饰装修合同纠纷一案中，国龙公司作为被执行人，未提出反对申请执行人请求，陈良茂、韦丹作为案外人提出执行异议后，原告不服（2020）桂0405执异24号执行裁定书，在法定期限内提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”的规定，陈良茂、韦丹是本案适格的被告，国龙公司作为被执行人在本案中为第三人。原告作为申请执行人，申请执行与国龙公司装饰装修合同纠纷一案，虽然一审法院作出的（2018）桂0405执恢72号之三执行裁定书只查封了梧州市，但案外人易杨生申请执行与第三人国龙公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出的（2017）桂0405执1号之十执行裁定书，同时裁定查封了被执行人国龙公司所有的梧州市。上述两套商铺均登记于被执行人国龙公司名下，一审法院作出（2020）桂0405执异24号执行裁定书，已裁定中止对梧州市商务公寓的执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起……”的规定，原告有权对梧州市提起申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为：两被告对梧州市是否享有足以排除强制执行的民事权益？对此一审法院认为，首先，关于本案是否应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查执行异议的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对比上述两条规定可以看出，第二十八条系对不动产买受人提出异议、对抗阻却其他金钱债权执行的一般性规定。而第二十九条则是对买受人系商品房购买者，且所购房屋系其唯一住房情形的特殊规定，体现的是对唯一住房买受人生存权益的特别保护。因此，第二十九条可以理解为系对第二十八条的特别规定、补充性规定，其目的在于赋予购买唯一住房的不动产买受人相对于普通不动产买受人一种获得特殊保护的权利，而不是限制或剥夺该商品房买受人依据第二十八条规定主张维护自身权益的权利。本案中，被告陈良茂、韦丹作为商品房的买受人，可以自主选择适用第二十八条或者第二十九条的规定，以无过错不动产买受人或唯一住房买受人的身份提出执行异议，而不能因为其购买房地产开发企业名下的商品房，就要求其当然且仅能适用第二十九条的规定，从而剥夺其作为一般不动产买受人主张阻却执行的权利。原告提出本案应适用第二十九条审查被告的执行异议，混淆了该两条规定的适用条件及逻辑关系，一审法院不予采纳。其次，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告陈良茂、韦丹主张排除对登记在第三人国龙公司名下商铺的执行，应当符合上述法律规定的条件。第一、两被告在一审法院查封之前，即于2014年11月24日与第三人国龙公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。第二、第三人出具的物业管理费收据，以及被告陈良茂妻子何佩婷与他人签订的商铺租赁合同，可以证明两被告在一审法院查封之前已合法占有该不动产。第三、两被告于2014年向第三人国龙公司支付首期房款46.8万元，有第三人国龙公司出具的收据为证。而被告陈良茂妻子何佩婷于2020年1月8日向某公司支付48万元，电子回单注明属于陈良茂支付国龙商务楼2408、2409号房款，而第三人国龙公司已确认要求被告陈良茂支付房款给某公司，证明两被告已经支付其余房款。两被告合计向第三人支付94.8万元，在法院查封商铺前已支付全部价款。第四、两被告因2020年1月8日才支付其余房款，并受今年疫情原因，至法院查封商铺前尚未办理商铺的不动产权证，两被告对此并无过错。原告对上述事实并未提供相反的证据予以推翻。综上，两被告作为买受人，其提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对梧州市享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，一审法院判决：驳回原告中深建公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告中深建公司负担。 二审期间,各方当事人均没有向本院提交新证据。 经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人陈良茂、韦丹对于涉案房屋是否具有排除强制执行的民事权益。 涉案梧州市房屋为登记在原审第三人国龙公司名下的商品房，现被上诉人陈良茂、韦丹作为购房人对该房屋提出执行异议，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“登记在被执行人名下的不动产”以及第二十九条规定的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形。故被上诉人陈良茂、韦丹在对涉案房屋请求排除强制执行时，可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定进行处理。一审法院根据被上诉人陈良茂、韦丹的主张，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行裁判，并无不当。上诉人中深建公司主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定进行裁判，缺乏理据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人陈良茂、韦丹虽然在人民法院查封之前已经与原审第三人签订了《商品房买卖合同》并支付了相应购房款，且占有、使用涉案房屋，但根据查明的事实，涉案房屋在2018年底已经具备办理产权登记的条件，而被上诉人陈良茂、韦丹由于未能及时向原审第三人国龙公司付清购房款，导致涉案房屋一直未能办理产权过户登记。故涉案房屋未能办理过户登记是由于被上诉人陈良茂、韦丹自身的原因所致。基于上述事由，被上诉人陈良茂、韦丹提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。上诉人中深建公司主张被上诉人陈良茂、韦丹对涉案房屋不具有排除强制执行的民事权益，理据充分，本院予以采纳。一审判决认定被上诉人陈良茂、韦丹对于涉案房屋具有排除强制执行的民事权益不当，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1339号民事判决； 准许执行梧州市商务公寓。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元（上诉人深圳市中深建装饰设计工程有限公司已预交），由被上诉人陈良茂、韦丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 周松贤 审 判 员 黄 俊 二〇二一年四月十九日 法官助理 冯 潇 书 记 员 刘 莉 附本判决适用的法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。