湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4697号上诉人（原审被告）：袁正雄，男，汉族，1971年2月23日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王顺珍，女，汉族，1971年5月7日出生，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向巧玲，女，汉族，1966年6月6日出生，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：向世斌，湖北泽深律师事务所律师。上诉人袁正雄、王顺珍因与被上诉人向巧玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。袁正雄、王顺珍上诉请求：撤销一审判决，驳回向巧珍的一审诉讼请求，并由向巧珍承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案并不属于房屋买卖合同纠纷，一审法院认为本案是房屋买卖合同纠纷属于定性错误。2014年7月21日，袁正雄与向巧玲签订《房屋购买资格转让合同》时，并没有取得涉案房屋的所有权，也没有通过与开发商签订房屋买卖合同的方式取得涉案房屋的合同产权，故双方并不存在房屋买卖合同关系，一审法院认为本案为房屋买卖合同纠纷属于定性错误，从而导致适用法律错误。二、袁正雄私自向向巧珍转让涉案房屋购房资格的合同是无效合同。理由如下：1．涉案房屋为南车集团长江公司的政策性福利房，2011年2月，原武昌车辆厂（后合并至南车集团长江公司）从武昌主城区搬迁至江夏区大桥新区，为了解决职工上下班过远的问题，通过当地政府低价出让土地、政策性减免税收、政府补贴等方式，通过开发“长江花园”楼盘并分配给武昌车辆厂职工。通过政策性减税和补贴之后，此楼盘的均价不到三千元，而当时当地新房的市价近六千元，此楼盘不到市价的一半。袁正雄为原武昌车辆厂职工，取得了政策性购房资格，在未经单位同意且没有告知妻子王顺珍的情况下，私自将涉案房屋的购房资格转让给向巧珍。因本案所属房屋属于政策性减税并给与政策性补贴的房屋，此政策性优惠只有南车长江公司的职工才享有，袁正雄并没有通过转让购房资格牟利，但向巧珍并非为该单位职工却因本案购房资格的非法转让，以欺骗的方式享受了其不应享有的国家的政策性补贴和税收减免，从而损害了社会公共利益，根据我国合同法第52条的规定，双方所签的购房资格转让合同因损害了社会公共利益而属于无效合同。2．袁正雄与向巧玲签订《房屋购买资格转让合同》时，作为妻子的王顺珍并不知情，事后知道真实情况后也是坚决反对袁正雄的私自转让购房资格的行为，故袁正雄私自转让购房资格给向巧珍的行为，不但损害了社会公共利益，也损害了作为房屋共有人的合法利益，属于无效行为。3．开发商武汉领军置业有限公司并没有认可向巧珍的购房资格，实际买卖合同是袁正雄与开发商签订，而且袁正雄、王顺珍还自己出资缴纳了契税、维修基金、手续费。向巧珍的购房资格自行失效。另外，袁正雄、王顺珍认为本案遗漏了卖方主体，一审法院认为是房屋买卖合同，作为袁正雄是买房方，仅凭袁正雄、王顺珍一方是不能完成过户手续的，所以袁正雄、王顺珍认为一审法院遗漏了作为卖方的主体。向巧珍辩称，一、双方房屋购买资格转让合同的性质实际就是买卖合同，并且是附条件的买卖合同，因为在合同里约定待甲方取得房产证之后再办理过户手续。二、关于主体的问题，因为袁正雄、王顺珍已经私下了办理了房屋所有权证，鉴于合同是双方签订，与开发商无关，也不需要该公司协助，所以并没有遗漏主体。三、根据双方的合同的第六条约定，袁正雄、王顺珍自行办理房产证的费用应当是袁正雄、王顺珍自行承担，只是过户的税费是由向巧珍承担。四、向巧珍有理由相信对方夫妻对案涉转让合同是知情的，因为双方是夫妻关系，该房屋是袁正雄单位的福利房，向巧珍支付完毕购房款项之后，向巧珍已经选定了案涉的房屋并且予以了装修，时间长达7年之久，物业费也是由向巧珍缴纳，另外根据在一审中提供的双方聊天与通话记录足以证实王顺珍对出售房屋是知情的，所以依据相关法规，向巧珍认为对房屋出售的袁正雄、王顺珍是知情的，该合同是双方真实意思表示，应该真实有效，加上向巧珍支付的是合理的对价，所以应受法律保护。一审法院认定事实清楚，适用法律清楚。请求驳回上诉请求，维持一审判决。向巧玲向一审法院起诉请求：1．袁正雄、王顺珍继续履行于2014年7月21日与向巧珍签订的《房屋购买资格转让合同》2．袁正雄、王顺珍共同协助向巧珍将位于武汉市江夏区大桥新区办事处红旗村南车长江花园G15幢2单元4层4室房屋的不动产权属登记过户给向巧珍。3．诉讼费全部由袁正雄、王顺珍承担。一审法院认定事实：2014年7月21日，袁正雄（甲方）与向巧玲（乙方）、见证方明三毛、陈敬东签订《房屋购买资格转让合同》，约定第一条、甲方自愿放弃购买南车长江车辆有限公司定向开发的南车长江花园商品房，并将购买南车长江花园商品房的资格转让乙方。甲方所有房屋坐落于武汉江夏区经济开发区大桥新区南车长江花园小区十五幢二单元四层四号房，为钢混结构，用途为住宅，建筑面积90.55平方米，房屋所有权和土地使用权证暂未办理。第二条、甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为贰拾陆万贰仟伍佰玖拾伍元整。购买本商品房的购房款由乙方承担。第三条、付款方式约定：购买本商品房的购房款由乙方一次性付款（选房当日乙方将全额房款通过银行转账到甲方袁正雄工行卡上，再由袁正雄工行银行卡直接转账给开发商，袁正雄工行卡卡号62×××77）。房款交清后，房屋所有权归乙方所有。第四条、本合同签订后，无论市场房价涨跌，双方均不得反悔及违背本合同的规定，乙方如违反本合同的约定，甲方有权追究乙方违约责任，其责任为本合同标的的50%违约金。第五条、甲方如违反本合同的约定，甲方应退还乙方所有购房费用，并承担本合同标的50%违约金。第六条：选择楼层及朝向时，甲方须征得乙方同意，甲方与开发商签订的购房合同，开发商开具的购房发票及房屋管理部门办理的房屋所有权证、土地所有权证等原始资料，甲方应及时交由乙方保管。待甲方取得房屋所有权证、土地所有权证并具有房屋自主转让资格后，应立即与乙方积极配合完成过户手续。在办理过户过程中所产生的一切费用由乙方承担。第七条、乙方以甲方名义交清房款等手续，双方另立据备查。第八条、本合同签订后，甲方不得将此次购房资格转让他人。合同落款处甲方由袁正雄签字，乙方由向巧玲签字，第三方由明三毛、陈敬东签字。当日，袁正雄（甲方）签署《立据》：根据甲方袁正雄将南车花园购房资格转让给乙方的协议，甲方已协助乙方完成了南车花园选房、签订合同及一次性交款工作，乙方实际上已以甲方名义购买了南车花园15栋2单元4层4户型的住房一套，房屋面积90.5平方米，每平方米单价2900元，总价262595元。乙方已将扣除第三方已交的壹万元购房押金后的该房屋购房总价款252595元汇入了甲方工行卡（壹万元购房押金由乙方支付给第三方），且已与开发商办清了一次交款购房手续。至此，该房屋所有权归乙方所有，其他约定仍按甲乙双方签订的购房转让协议执行。特立此据，以资证明。2014年7月15日，向巧玲向陈敬东支付1万元，9月18日，向巧玲向袁正雄支付26万元整。2014年9月22日，袁正雄与武汉市领军置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定袁正雄购买该公司开发的南车花园第G15幢2单元4层4号房屋。后向巧玲领取了案涉房屋钥匙，对房屋进行装修后入住至今，并交纳了物业管理服务费。案涉房屋已于2018年10月26日取得鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0043043号不动产权证书，登记为袁正雄及其妻王顺珍共同共有。一审法院认为，本案争议焦点为向巧玲与袁正雄于2014年7月21日签署的《房屋购买资格转让合同》（以下简称合同）的效力问题。案涉房屋系袁正雄、王顺珍夫妻二人共同共有，合同甲方亦为袁正雄、王顺珍，但在合同上签字的仅有袁正雄本人，王顺珍未在合同上签字是否导致合同无效，需结合合同签订和履行情况综合认定。首先，袁正雄与王顺珍系夫妻关系，王顺珍知晓袁正雄自其工作单位取得带有福利性质的案涉房屋之事实，该房屋系夫妻双方共同财产，对该房屋的处置行为系家庭重大事项，需要二人提供身份证、户口簿、双方结婚证等证件原件并予以配合。袁正雄与向巧玲就案涉房屋买卖事宜进行协商、签订协议、收取购房款及购房资格转让费、选定并交付房屋、办理房屋不动产权证书等一系列交易行为历时四年有余，在此期间，王顺珍作为袁正雄的妻子有足够的时间和充分的机会知晓案涉房屋交易这一家庭重大财产处分行为，但王顺珍对此始终未提出异议，表明其已对袁正雄上述行为予以默认。在2018年10月案涉房屋不动产权证书登记权利人为袁正雄、王顺珍之后至向巧玲于2020年8月起诉至本院期间，王顺珍亦未以合法有效的方式对袁正雄代理其处分案涉房屋及合同效力提出异议、主张权利。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，王顺珍辩称其对袁正雄出售案涉房屋完全不知情与常理和法律不符，本院不予采纳。综上所述，向巧玲在签订合同时有理由相信袁正雄出售案涉房屋系袁正雄、王顺珍夫妻二人的共同意思表示，袁正雄有权代理王顺珍进行房屋转让，对案涉房屋具有完全处分权。向巧玲与袁正雄签订的《房屋购买资格转让合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。案涉房屋已经交付向巧玲居住使用，但不动产权属登记在袁正雄、王顺珍名下，二人仍有配合向巧玲办理房屋不动产权过户的附随义务需要履行。向巧玲主张袁正雄、王顺珍配合办理案涉房屋不动产权过户手续的诉请，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项之规定，一审法院判决：由袁正雄、王顺珍于判决生效之日起十日内配合向巧玲将位于武汉市江夏区大桥新区办事处红旗村南车花园G15幢2单元4层4号房屋（不动产权证书编号：鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0043043号）的不动产权过户登记至向巧玲名下，相关税费由向巧玲负担。案件受理费500元，减半收取250元，由袁正雄、王顺珍负担。二审中，袁正雄、王顺珍提交证据一：购房专刊，拟证明南车长江车辆有限公司的员工才有资格购买案涉房屋。证据二：收据、完税证明、产权登记证，拟证明袁正雄、王顺珍以自己的名义办理了房产证而且缴纳了契税、维修基金和其他手续费。经质证，向巧玲对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据二的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院经审查认为，证据一、证据二均与本案争议事项无关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据案涉《房屋购买资格转让合同》中的约定，待袁正雄取得房屋所有权证、土地所有权证并具有房屋自主转让资格后，应立即与向巧玲积极配合完成过户手续。从该条约定来看，案涉房屋的转让流程实为由向巧玲向袁正雄支付房款，袁正雄在取得案涉房屋的两证后再将该房屋过户给向巧玲。故袁正雄、王顺珍以袁正雄在签订上述转让合同时尚未取得案涉房屋的合同产权或所有权为由，主张本案不属于房屋买卖合同纠纷，以及一审法院遗漏开发商的卖方主体，于法无据，本院不予支持。关于《房屋购买资格转让合同》的效力问题。王顺珍虽未在该合同签名，但一审法院已就此做了充分的阐述及论证，认定该合同效力及于王顺珍。本院对此予以确认，不再赘述。袁正雄、王顺珍还主张向巧玲以欺骗方式享受了其不应享有的国家政策性补贴和税收减免，损害了社会公众利益。因案涉房屋的转让系从袁正雄处过户至向巧玲，并非由向巧玲直接从开发商处购买，该转让行为并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对袁正雄、王顺珍该主张，本院不予支持。综上所述，袁正雄、王顺珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由袁正雄、王顺珍负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二一年四月二十八日法官助理李健伟书记员李炎