广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5120号上诉人（原审原告）：广东上城建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，董事长兼总经理。上诉人（原审原告）：广州市万茂房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街朱村大道东72号。法定代表人：李金虎，董事长。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾备，男，1981年11月15日出生，汉族，身份证住址湖南省新邵县。委托诉讼代理人：刘珍，女，1983年2月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区，系曾备的配偶。上诉人广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）、广州市万茂房地产有限公司（以下简称万茂公司）与上诉人曾备关于商品房预售合同纠纷一案，各方均不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初7342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人上城公司、万茂公司的共同委托诉讼代理人陈美娟、陈晓航，上诉人曾备的委托诉讼代理人刘珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上城公司、万茂公司上诉请求判令：一、曾备以340000元为基数，按照每日0.05%的标准向上城公司支付逾期付款违约金（违约金按照前述标准自2019年12月16日暂计至2020年12月30日为64600元，实际计算至曾备付清340000元之日为止）；二、本案一、二审诉讼费由曾备承担。事实和理由如下：一、一审判决未完全查清事实真相，事实认定错误。因涉案商品房销售、装修事宜是一并协商的，形成一个交易整体，因此本案中《无忧安居家装整合服务协议》（以下简称《家装协议》）中约定的装修服务费，实际为涉案房屋交易对价的一部分。曾备逾期支付装修服务费，该行为己构成违约，应当支付违约金。一审法院认为上城公司、万茂公司自行更换《家装协议》的第三、四页而未获得曾备同意，违背诚实信用原则，故不将曾备未支付剩余装修服务费的行为视为违约。实际上，上城公司、万茂公司己在本案一审庭审中陈述，《家装协议》第三页、第四页确实经过重新打印，但改动的协议位置只有交楼时间，其他协议内容与原服务协议一致，且当时销售人员联系曾备修改交房时间时，曾备是认可的，但曾备并未重新签名及捺印。此外，曾备于2018年3月11日向上城公司、万茂公司提交了由其签名捺印的《销售事务申请记录表》，该表中亦明确载明款项的分期付款时间，即曾备应当于2019年12月15日支付“第四期装修分期款”340000元，证明上城公司、万茂公司并未擅自对装修服务费的支付时间、支付数额作出任何修改，且曾备对分期付款的时间是完全知悉的。虽《家装协议》无效，但该《家装协议》约定的装修服务费支付时间、支付数额为当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，仍然有效。因曾备的逾期价款实际为涉案房屋交易对价的一部分，而预售合同中已对逾期付款违约金的计算标准进行约定，预售合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守合同约定。一审法院片面认为上城公司、万茂公司擅自更换了《家装协议》第三、四页，但忽略了对于上城公司、万茂公司并未更改装修服务费的支付金额与支付时间这一事实，而据此认定上城公司、万茂公司违背诚实信用原则，属于对事实作出了错误认定。二、一审判决适用法律错误。违约金条款除具有弥补损失作用外，更具有惩罚性作用，上城公司、万茂公司与曾备约定的违约金支付标准，并没有违反法律的强制性规定，且因曾备的违约行为导致上城公司、万茂公司资金迟迟无法回笼，在本案曾备存在明显过错情况下，应当承担合同约定的违约金。根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，一审法院己将《家装协议》项下约定装修服务费认定为购房款的一部分，而预售合同中己对逾期支付购房款的违约责任作出了明确约定，合同各方应当恪守履行。在支付时间及支付数额约定明确的情况下，一审法院不根据《合同法》第114条的规定支持逾期款项的违约金，显属适用法律错误。此外，曾备逾期支付欠付款项已逾一年有余，导致了上城公司、万茂公司的资金被占用，对涉案房屋的各项工程运作均造成一定程度的阻碍，给上城公司、万茂公司造成了巨大损失。一审法院不支持本案的逾期付款违约金，严重违背了公平、合理原则，无疑为曾备的违约行为减低了风险及成本，亦将有损房地产市场的公平、健康秩序。曾备辩称：上城公司、万茂公司与曾备签订《家装协议》，但上城公司、万茂公司单方面修改合同，因此属于无效合同，不存在滞纳金的问题。根据《合同法》第42条的规定，应该给对方必要的准备时间，且本案曾备还额外支付了4692元。曾备上诉请求：改判曾备减少支付4692元给上城公司、万茂公司。事实和理由：一审判决认定曾备已付款2578353元，曾备还额外支付了4692元的装修款，请求二审改判曾备减少支付4692元。上城公司、万茂公司辩称：不同意曾备的上诉请求，其没有证据证明4692元是多支付的装修款。上城公司、万茂公司于2020年8月25日向一审法院起诉请求判令：一、曾备向上城公司、万茂公司支付欠付的购房款340000元；二、曾备向上城公司、万茂公司支付违约金50100.28元（以总服务费1368860元为本金，按每日0.02%的标准自2019年12月15日起计算至付清之日止）；三、曾备承担本案的全部诉讼费。一审法院经审理查明：2018年3月30日，万茂公司（甲方、卖方）与曾备（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：曾备向万茂公司购买位于广州市增城区XX街XX号XX幢XX房。上述合同还约定以下内容“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售……总金额（人民币）1549493元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。合同附件七约定“本合同补充协议：……九、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%……”。2018年3月11日，曾备向上城公司、万茂公司提交《销售事务申请记录表》，申请事由为“本人于2018年3月11日认购4#303单位，因资金问题申请延期至2018年3月20日前付30万首期（含定金），余下首期款于2018年3月30日前付清并签约。原价3096349，申请折扣0.998*0.98减11万，折后价2918353，合同价1549979，首付4成629979，剩余92万采用银行按揭贷款；装修款1368374，分4期付款（2018.6.15付348374；2018.12.15付340000；2019.6.15付340000；2019.12.15付340000），如若未能按照上述约定时间缴纳房款及签约，开发商有权收回折扣或将该单位挞定另售。”。同日，曾备付款30000元。2018年3月30日，曾备（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）签订《无忧安居家装整合服务协议》。上城公司与曾备所持有的两份《无忧安居家装整合服务协议》有所不同，经核查，上城公司持有的上述合同第一、第二、第三、第四页均没有曾备的骑缝签名，第五页有曾备的骑缝签名；曾备持有的上述合同中的第一、第二、第五页有曾备的骑缝签名，第三、第四页没有曾备的骑缝签名。双方持有的上述合同第三、第四页内容为：“……第二条服务概况：鉴于乙方的品牌价值、先进的技术、设计理念、装修设计施工的难度及良好的配套增值服务等因素，双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为￥1368860元，该价格包括但不限于装修款、材料款、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式：甲方按下列第2种方式支付服务款（下称该款项），乙方于收款时间向甲方出具收据。……2.分期方式付款……除首期款外，剩余该项款金额￥1368860元，分4期支付，2018年6月15日前支付该款项的/%，金额￥348860元。2018年12月15日前支付该款项的/%，金额￥340000元。2019年6月15日前支付该款项的/%，金额￥340000元。2019年12月15日前支付该款项的/%，金额￥340000元。……第四条逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的……甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金……．如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条房屋交付：乙方承诺于2020年6月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用……”。2018年3月20日，曾备付款270000元；2018年3月30日，曾备付款169493元。之后曾备向中国农业银行股份有限公司广州开发区支行申请按揭，用于支付1080000元。2018年6月15日《收款回执》，标注：购房人：曾备；收款内容：广州春风十里园一期增城区XX街XX号XX幢XX房；款项性质：装修款；金额：348860元。2018年12月17日《收款回执》，标注：购房人：曾备；收款内容：广州春风十里园一期增城区XX街XX号XX幢XX房；款项性质：装修款；金额：340000元。2019年7月15日，上城公司向曾备发出《逾期付款催告函》，催告曾备收到该函之日起30日内支付《无忧安居家装整合服务协议》约定的第四期服务费340000元及对应违约金。2019年10月31日《收款回执》，标注：购房人：曾备；收款内容：广州春风十里园一期增城区XX街XX号XX幢XX房；款项性质：装修款；金额：340000元。同日《收款回执》，标注：购房人：曾备；收款内容：广州春风十里园一期增城区XX街XX号XX幢XX房；款项性质：滞纳金；金额：4692元。2020年4月21日，曾备以上城公司为被告、万茂公司为第三人诉至一审法院，请求判令：一、变更曾备与上城公司于2018年3月30日签订的《无忧安居家装整合服务协议》第二、第三条的约定；调整曾备因委托上城公司装修位于XX街XX号XX幢XX房应付给上城公司总服务费（装修费）339559.76元；二、上城公司、万茂公司共同退还693992.24元给曾备；三、诉讼费由上城公司、万茂公司负担。经审理，一审法院于2020年7月17日作出（2020）粤0118民初3862号《民事判决书》，认为：该案为商品房预售合同纠纷。曾备与万茂公司就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同时，曾备与上城公司就涉案房屋又签订《无忧安居家装整合服务协议》，从该协议的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。根据曾备在起诉状中陈述“万茂公司与上城公司共同胁迫曾备将房屋交上城公司承包装修……理由是现房价政府规定不允许高价出售，就是另行签订装修合同，变相提高购房价”的陈述，以及上城公司确认涉案《无忧安居家装整合服务协议》约定的装修款实际为购房款的一部分。故可认定曾备与万茂公司、上城公司的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的《无忧安居家装整合服务协议》。该协议所约定的服务费实际属于曾备购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，曾备与上城公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》为虚假意思表示，应为无效合同。至于《无忧安居家装整合服务协议》约定的价款是否清晰问题，根据曾备签名确认的《销售事务申请记录表》，总房价为2918353元，拆分为合同价1549979元，装修款1368374元。而双方签订的《广州市商品房预售合同（预售）》约定总价款为1549493元，《无忧安居家装整合服务协议》约定的装修款1368860元，合计为2918353元。两者总房款相一致，只是在具体签订合同的时候对真实房价款拆分的金额发生变动。因此，《无忧安居家装整合服务协议》约定的价款是确定的。曾备关于《无忧安居家装整合服务协议》中总价款约定不明的陈述，与事实不符，一审法院不予采纳。如上文论述，因上述装修款是房价款的一部分，并非装修款，因此曾备以上述款项为装修款而申请对涉案房屋的装修价值进行评估并调整装修款金额，理据不足，一审法院不予采纳。在上述前提不能成立的情况下，曾备要求退还多支付的装修款，依据不足，一审法院不予支持。综合以上分析，上述民事判决书判决驳回曾备的全部诉讼请求。案件受理费8560元，由曾备负担。曾备不服上述民事判决，上诉至广州市中级人民法院。经曾备申请，一审法院于2020年11月2日作出（2020）粤0118民初7342号《民事裁定书》，裁定本案中止诉讼。2020年11月23日，广州市中级人民法院就（2020）粤0118民初3862号案件的上诉作出（2020）粤01民终22489号《民事判决书》，认为：一审法院认定曾备与上城公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》为虚假意思表示，应为无效合同并无不当。而曾备、万茂公司、上城公司虚假意思表示隐藏的民事法律行为应为曾备以总房价2918353元向万茂公司购买涉案房屋，曾备为与万茂之间发生交易行为而签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，明确了买卖双方的权利义务，确定的部分购房款，均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规相关规定，并非无效。《无忧安居家装整合服务协议》约定的装修款是购房款的一部分，并非装修款，故曾备以该款项为装修款而申请对涉案房屋的装修价值进行评估并调整装修款金额缺乏依据。在上述前提不能成立的情况下，曾备要求退换多支付的装修款于法无据。综合以上分析，上述民事判决书判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17120元，由曾备负担。据此，本案恢复诉讼。本案审理过程中，上城公司、万茂公司陈述：《无忧安居家装整合服务协议》第三页、第四页是其重新打印了，但改动的地方只有交楼时间，其他协议内容与原服务协议一致，当时销售联系曾备修改交房时间曾备是认可的，但曾备没有重新签名及捺印。曾备陈述：《无忧安居家装整合服务协议》第三页、第四页改动的不只有交楼时间，上城公司、万茂公司单方修改合同没有通知曾备，曾备多次要求拿取《无忧安居家装整合服务协议》，上城公司、万茂公司都不愿意给。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。万茂公司与曾备就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及上城公司与曾备签署的《无忧安居家装整合服务协议》的效力、两份合同之间的关系以及双方的真实合意为曾备以两份合同约定的总价款2918353元向万茂公司购买涉案房屋的认定，在（2020）粤0118民初3862号《民事判决书》及（2020）粤01民终22489号《民事判决书》中已作论述，本案不另赘述。对于尚欠的购房款的付款时间问题，因上城公司、万茂公司自行更换了《无忧安居家装整合服务协议》的第三页及第四页而未得到曾备确认，且曾备不认可更换后的第三页及第四页的协议内容，故对于付款时间应视为未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，当事人就履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案曾备已付款2578353元，尚欠购房款340000元，故上城公司、万茂公司主张曾备支付欠付的购房款340000元，理据充分，一审法院予以支持。关于上城公司、万茂公司主张的违约金问题，因上城公司、万茂公司未经曾备同意擅自更换了《无忧安居家装整合服务协议》的第三页及第四页是导致本案纠纷的主要原因，其行为严重违背诚实信用原则，故曾备未予支付剩余购房款的行为不宜认定为违约，上城公司、万茂公司据此主张曾备承担违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年12月10日作出判决如下：一、曾备于本判决发生法律效力之日起十日内向广东上城建设有限公司、广州市万茂房地产有限公司支付购房款340000元；二、驳回广东上城建设有限公司、广州市万茂房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3576元，由广东上城建设有限公司、广州市万茂房地产有限公司负担465元，由曾备负担3111元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明，上城公司、万茂公司二审庭审中表示《无忧安居家装整合服务协议》之前有曾备签名的协议已经销毁，无法提交。本院认为：本案二审争议的焦点在于曾备是否需要支付上城公司、万茂公司逾期付款违约金以及剩余购房款是否应当扣减4692元。关于曾备是否需要支付上城公司、万茂公司逾期付款违约金的问题。根据一审法院查明的事实，上城公司、万茂公司自行更换了《无忧安居家装整合服务协议》的第三页及第四页。上城公司、万茂公司虽主张改动的地方只有交楼时间，且修改时销售人员已联系并取得曾备认可，但上城公司、万茂公司没有提交证据予以证实，且曾备不予确认，本院对其上述主张不予采信。上城公司、万茂公司上诉认为曾备于2018年3月11日向其提交《销售事务申请记录表》，该表中明确记载款项分期付款时间，但该《销售事务申请记录表》的签订日期在《无忧安居家装整合服务协议》签订之前，在上城公司、万茂公司存在单方修改《无忧安居家装整合服务协议》内容的情况下，不能仅凭《销售事务申请记录表》的记载认定双方已经对购房款的付款时间存在明确的约定。综合上述分析，一审法院关于双方对于付款时间应为未作约定，上城公司、万茂公司未经曾备同意擅自更换《无忧安居家装整合服务协议》部分内容的行为严重违背诚实信用原则，上城公司、万茂公司要求曾备承担违约金理据不足的认定并无不当，本院予以确认。关于曾备还需支付的剩余购房款340000元是否应当扣减4692元的问题。根据一审查明的事实，曾备在收到上城公司于2019年7月15日发出的《逾期付款催告函》后于2019年10月31日共支付344692元。因《逾期付款催告函》已经明确曾备需要支付的款项为服务费340000元及对应违约金，即曾备知晓其支付的344692元中包含违约金4692元，因此，上城公司认为上述4692元的款项性质为滞纳金合理，本院予以采信。在此前已经知晓4692元的款项性质并已经实际支付的情况下，曾备上诉主张用上述4692元抵扣其应当支付的剩余购房款340000元依据不足，本院不予支持。综上所述，上城公司、万茂公司和曾备的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1465元，由广东上城建设有限公司、广州市万茂房地产有限公司负担1415元，曾备负担50元。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年四月二十七日书记员  林臻灏区敏儿