湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终648号上诉人（原审原告）：刘亚鹏，男，1992年7月8日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人:廖石龙，湖南湘杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:邓旭艳，男，1967年4月23日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：刘望喜，女，1968年2月21日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：曹国强、姚小波，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。上诉人刘亚鹏因与被上诉人邓旭艳、刘望喜房屋租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7736号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。刘亚鹏上诉请求：1、请求二审法院依法撤销岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初7736号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“....转租后门面外观、经营内容及人员均发生显著变化，…，原告作为涉案门面产权人多次经过门面不可能对于门面经营状况漠不关心，结合二被告所举证人胡某的证言，本院对于原告自2018年8月理应知晓涉案门面转租的事实予以采信…”系认定事实错误。涉案门面转租的事实，上诉人确实今年9月份才知晓，一审中被上诉人提供的证据存在明显虚假，一审判决推定上诉人应当自2018年8月理应知晓门面转租的事实明显不能成立。二、被上诉人擅自转租涉案门面，收取租金与租金差价等无事实和法律依据，且违反公序良俗，上诉人要求赔偿损失请求正当。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实、适用法律均有明显错误，请二审人民法院依法査明事实后，予以改判，支持上诉人一审全部诉讼请求。被上诉人邓旭艳、刘望喜答辩认为，一审处理正确，请求二审予以维持。理由如下：一、答辩人转租门面符合双方约定，已获得被答辩人认可。1、被答辩人父亲在合同中特别备注“不得转让产权”字样，被答辩人处于出租人的优势地位，如果不是被答辩人同意转租，被答辩人父亲没有必要特意备注不得转让产权。而事实上也是在被答辩人父亲在代理门面转租事宜时口头上承诺可以转租的情况下，答辩人与被答辩人签订的《门面租赁合同》。而被答辩人在一审中也未否认过这一事实，且在实际租赁期间，被答辩人父亲在门面转租两年多的期间内也从未提出过不同意转租。2、本案在一审的举证质证环节中，答辩人提供了证人胡某所出具的书面证明，并且证人出庭作证以及2018年8月10日答辩人就涉案门面电改实名登记催被答辩人提交房产证复印件的微信聊天记录等证据可以充分证明被答辩人父亲刘先斌在2018年8月询过门面转租事宜，对门面转租的事实是清楚的，是认可了门面转租的。3、答辩人经营门面时是经营的化妆品店，店铺名称是“玫瑰女人”，门头是纯红色的。第一次转租后，门面是经营的水果生意，门头变成纯绿色的“果唯依”。而现在经营的是奶茶店，门头与之前有非常明显的不同。从门头及店铺经营的情况就可以清晰辩别店铺经营已经发生变化。而被答辩人父亲刘先斌与答辩人多次约定在涉案门面正对面的春和茶楼收取租金，被答辩人父亲作为涉案门面利益相关人员多次经过门面不可能对门面经营状况毫不知情，不可能不会过问门面经营情况。被答辩人方主张不清楚门面转租，明显是掩耳盗铃的说法，明显不符合基本的逻辑。由此也可以清楚的看出，被答辩人是同意转租且已于2018年8月知晓涉案门面转租事实的。二、答辩人转租门面及获取收益符合法律规定。被答辩人主张答辩人系擅自转租涉案门面不符合客观事实，被答辩人要求解除合同、赔偿损失的请求不符合法律规定，不应获得人民法院支持。答辩人与被答辩人的《门面租赁合同》租赁期限自2017年11月1日起至2026年10月31日止，半年付款一次:答辩人承租门面期间如约支付了租金，被答辩人基于《合同法》第二百一十二条收取租金的权利已经得到有效实现。《合同法》第二百二十五条规定:在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。答辩人的转租行为在出租人同意转租的情况下是个人商业行为，是承租人使用租赁物获得收益的行为，因此答辩人收取转租租金是有事实及法律依据的，是不违反任何法律规定的。上诉人刘亚鹏向一审提出诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告签订的门面租赁合同，并责令二被告立即返还位于岳阳市××街××大厦××号门面（产权证号为岳房权证岳阳楼区字第3××6号）；2、判令二被告赔偿原告经济损失320000元（被告转租收取房租至2021年1月6日）；3、判令二被告承担本案诉讼费用。一审查明的事实，判决的理由及结果：2016年，原告刘亚鹏购得位于岳阳楼区××路××路社区的涉案门面，并办理了不动产权证，产权证号为岳房权证岳阳楼区字第3××6号。在此之前，涉案门面即由被告邓旭艳、刘望喜夫妇承租并经营化妆品生意，2017年7月9日，原告刘亚鹏的父亲刘先斌与被告邓旭艳订《门面租合同》，约定原告将涉案门面出租给被告，租赁期限自2017年11月1日至2026年10月31日止，在合同期间如被告需转租须经原告同意，否则原告有权解除合同;租金每月9000元，半年一收;原告不得无故终止合同，否则须承担违约责任、赔偿被告损失；原告对被告经营不得干涉，但有监督权;被告承担水电费、税费等，与原告无关;被告不得转让该门面。同时，刘先斌在上述合同最后一条后面书写“（不得转让产权）”的字样。被告邓旭艳、刘望喜夫妇自行使用上述门面至2018年初，后将门面转租给案外人罗伟经营水果店并签订了书面租赁合同，双方约定年租金24万元，租期至2022年1月7日，此外，合同明确约定“如果乙方需要甲方出面的，甲方也可以配合[对外或店长员工说门面时甲方乙方共同投资经营的]”。罗伟与其合伙人杨军在租期未到后又于2020年6月将门面转租给案外人孔小玲，现涉案门面实际由孔小玲使用用于经营奶茶店，二被告又重新与孔小玲签订租赁合同，年租金亦为24万元。在诉讼过程中，被告邓旭艳、刘望喜提交证人胡某（涉案门面的物业管理人员）的证言，证人陈述2018年8月上旬电改时经刘先斌询问其告知刘涉案门面已转租给罗伟的事实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。具体到本案，涉案门面登记于原告刘亚鹏名下，其父亲刘先斌代理原告与被告邓旭艳、刘望喜夫妇签订《门面租赁合同》并实际处理门面租赁具体事宜，刘先斌代理行为的法律后果应归属于原告刘亚鹏，原告刘亚鹏与被告邓旭艳、刘望喜之间成立租合同关系，双方均应恪守履行各自义务。本案原、被告对于涉案门面自2018年初经二被告转租给案外人的事实均无争议，双方争议焦点为原告刘亚鹏是否知晓或应否知晓涉案门面转租的事实。原告刘亚鹏以二被告擅自转租为由要求解除租赁合同，但二被告自2018年初持续转租涉案门面至今已有两年有余，转租后门面外观、经营内容及人员均发生显著变化，原告父亲刘先斌亦承认多次到涉案门面对面茶楼收取租金，原告作为涉案门面产权人多次经过门面不可能对于门面经营状况漠不关心，结合二被告所举证人胡某的证言，一审法院对于原告自2018年8月理应知晓涉案门面转租的事实予以采信。因原告未在知晓门面转租事实后六个月内提出异议，现原告再以二被告擅自转租为由要求解除租赁合同，对其诉讼请求不予支持。关于原告刘亚鹏要求二被告赔偿经济损失320000元的诉讼请求，经询间原告明确该损失为二被告将其门面转租给外人罗伟、孔小玲收取的租金与其收取的租金差价，一审法院认为因原告未在知晓门面转租事实后六个月内提出异议，且原告与二被告签订的租赁合同关于租金的约定具体、明确，二被告已按合同约定交付租金至2020年11月1日，原告主张上述差价作为其经济损失缺乏事实与法律依据，不予支持。但结合庭后调解过程中二被告关于愿意适当增加租金的调解意见，因原告刘亚鹏系涉案门面的产权人，二被告承租原告门面后又转租给案外人收取远超过约定租金的转租费用，与双方租赁合同关于租金标准的约定悬殊较大，原、被告可另行友好协商变更租金标准以消除双方矛盾。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘亚鹏的全部诉讼请求。案件受理费3050元，由原告刘亚鹏负担。本院二审期间，被上诉人邓旭艳、刘望喜提供了其转租后第三方水果店、奶茶店的营业执照，拟证明上诉人通过第三方营业执照的变更，足以知晓转租事实的成立。该证据上诉人质证认为，不能达到被上诉人的证明目的。对此，本院认为该证据不能达到证明刘亚鹏早已知道转租的事实。上诉人刘亚鹏也提供了新的证据，即长达56页的刘亚鹏父亲刘先斌与被上诉人刘望喜的微信打印件，拟证明刘亚鹏对邓旭艳、刘望喜转租一事并不知情。对此，被上诉人邓旭艳、刘望喜质证认为，不能达到证明目的。本院认为，根据2020年春节前后双方的微信记录，特别是2020年9月12日23时16分左右的两条微信记录，能够证明被上诉人刘望喜刻意掩盖转租事实，2020年9月14日的微信记录能够证明上诉人刘亚鹏在确定转租事实后开始提出异议。2020年9月26日上诉人刘亚鹏诉至一审法院。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争执焦点在于：一、上诉人刘亚鹏是否早已知道门面转租的事实，且没有提出异议。根据前述，从双方的微信记录来看，上诉人刘亚鹏直到2020年9月14日才确认争讼门面已被转租的事实，并当即提出异议，且于2020年9月26日向一审法院提起了诉讼。因此，一审法院仅以胡某的证言、店面变化推断刘亚鹏知道或者应当知道门面转租事实，且在六个月内未提出异议而判决驳回上诉人刘亚鹏的全部诉讼请求错误。二、上诉人刘亚鹏诉请的320000元经济损失应否支持。根据一、二审查明和确认的事实，刘亚鹏与邓旭艳、刘望喜的租赁合同约定，每月租金为9000元，至刘亚鹏起诉之日，邓旭艳、刘望喜并未拖欠一分租金，依据租赁合同，刘亚鹏并无损失。另，租赁合同只约定了擅自转租，甲方有权解除合同，并未约定要赔偿转租租金与出租租金的差额，故此，上诉人要求赔偿损失的请求没有依据，本院不予支持。但被上诉人邓旭艳、刘望喜根据租赁合同应予支付的租金应当支付至双方租赁合同解除时为止。综上所述，原审认定事实及处理均有不妥，应予纠正；上诉人刘亚鹏上诉理由部分成立，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7736号民事判决；二、解除上诉人刘亚鹏与被上诉人邓旭艳、刘望喜之间的《门面租赁合同》；三、驳回上诉人刘亚鹏的其他诉讼请求。一审案件受理费3050元，由上诉人刘亚鹏承担1050元，由被上诉人邓旭艳、刘望喜承担2000元；二审案件受理费6100元，由上诉人刘亚鹏承担2100元，由被上诉人邓旭艳、刘望喜承担4000元。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  程 鹏审判员  王欣辉二〇二一年四月七日书记员  方晶晶