北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初87874号原告：解庆伟，男，1965年11月19日出生，汉族，住山西省汾阳市。委托诉讼代理人：严盼，北京方宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳跃亮，北京方宏律师事务所律师。被告：何鹏，男，1985年6月2日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏新，北京市公衡律师事务所律师。被告：王丽萍，女，1991年12月1日出生，汉族，住黑龙江省庆安县。被告：王凌，女，1985年5月20日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。原告解庆伟与被告何鹏、王丽萍、王凌返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。解庆伟之委托诉讼代理人严盼、柳跃亮，何鹏及其委托诉讼代理人魏新，王丽萍，王凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。解庆伟向本院提出诉讼请求：判令何鹏按照每月18000元的标准支付谢庆伟2019年9月1日至2019年12月10日期间的房屋占有使用费；王凌按照每月8000元的标准支付谢庆伟2019年9月1日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费；王丽萍按照每月12000元的标准支付谢庆伟2019年9月1日至2020年1月31日期间的房屋占有使用费。事实和理由：2019年2月26日，由北京XXXX房地产顾问有限公司作为居间人，解庆伟与案外人田某签署了《房屋租赁合同》，解庆伟将其所有的北京市朝阳区百子湾东里314号楼1层107之商铺（以下简称涉案房屋）出租给田某使用，租赁期限自6年零40天，自2019年3月1日起至2025年4月9日止。月租金为4万元，租金支付方式为押二付三，每三个月支付一次。《房屋租赁合同》第8.2条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：8.2.1乙方未经甲方同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租；8.2.2乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构；8.2.3乙方利用房屋存放危险品或进行违法活动；8.2.4因以上原因双方解除合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；8.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的千分之三作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。2019年7月1日，田某开始拖欠解庆伟房租。经解庆伟多次催告，田某仅于2019年8月支付部分房租。近期，解庆伟发现田某伪造解庆伟的授权委托书，与何鹏、王丽萍、王凌分别签署了《房屋租赁合同》，将涉案房屋交给何鹏、王丽萍、王凌使用。2019年9月5日，解庆伟发函告知上述三人，拒绝追认何鹏、王丽萍、王凌与田某签署的租赁合同，该合同自始无效。现该房屋由何鹏、王丽萍、王凌实际占有和使用，导致解庆伟合法权益遭受损害，因与各方协商不成，现诉至贵院，请求判如所请。何鹏辩称，不同意解庆伟的全部诉讼请求。何鹏跟解庆伟未签署协议，双方无任何法律关系，解庆伟应该与田某存在法律关系。何鹏从田某处承租涉案房屋，何鹏当时具有谢庆伟出具的授权委托书及房产证材料。现解庆伟陈述该委托书系假的。田某帮助何鹏、王丽萍、王凌都注册了公司，在注册公司时工商部门需向解庆伟的核实确认，所以解庆伟知道且认可田某将房屋转租给何鹏、王丽萍、王凌的情况。田某代表解庆伟和何鹏签署合同，签署合同的过程属于表见代理行为，无论解庆伟是否知情，解庆伟与何鹏应具有合同关系。现解庆伟否认合同关系，则本案是解庆伟与田某之间的合同关系，解庆伟起诉何鹏、王丽萍、王凌没有合同依据，解庆伟可以向田某主张房屋占有使用费。现解庆伟绕过田某，向何鹏、王丽萍、王凌收取房屋占有使用费，属于侵权。无论田某的行为是否构成表见代理，何鹏都保留向解庆伟主张违约责任或者侵权责任的权利。合同租金已经支付至2020年4月30日。如果法院认定构成表见代理，解庆伟应退还何鹏多缴纳的租金；若法院不认为构成表见代理，则解庆伟与田某存在合同关系，解庆伟应向田某主张权利。现何鹏认为本案已构成表见代理。何鹏认为田某存在诈骗行为，已经报案，公安机关尚未正式立案。何鹏签署的租期为五年，何鹏已支付了一年的房租和相当于两个月租金的押金，租金支付至2020年4月。解庆伟外甥女、中介罗某某跟何鹏交涉，在何鹏店面门上张贴材料表明要出售房屋，导致何鹏的超市无法继续经营。法院给何鹏送达诉讼材料，店员也看到了。店员认为涉案房屋存在问题，故店员也离开了。2019年12月10日，何鹏将涉案房屋内的物品搬走。何鹏已将房租交付田某，何鹏也是受害人。针对涉案房屋，何鹏投入了加盟费、装修费等，何鹏目前也没有钱，所以何鹏不同意支付费用，何鹏也会向田某追究责任。王丽萍辩称，王丽萍签署房屋租赁合同的租赁期限自2019年8月1日至2021年7月31日，王丽萍已支付了半年的租金和相当于两个月房租的押金，租金已经支付到了2020年2月1日。2020年2月1日之后的租金，王丽萍直接支付给了解庆伟。对于解庆伟主张的房屋占有使用费，王丽萍不同意再支付。其他答辩意见同何鹏的答辩意见。王凌辩称，王凌于2019年4月20日与田某签署房屋租赁合同，从2019年5月1日开始起算租金。当时田某拿着解庆伟的产权证及委托书，自称系解庆伟的哥，所以王凌直接支付了一年的租金和相当于两个月租金的押金，租金支付至2020年4月30日，王凌也是受害人。之后的租金直接支付解庆伟。对于解庆伟主张的房屋占有使用费，王凌不同意承担。对于其他的答辩意见，同何鹏的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区百子湾XXXXX（以下简称涉案房屋）登记于解庆伟名下。2019年2月26日，解庆伟（路某代）作为出租方（甲方）、田某作为承租方（乙方）、北京XXXX房地产顾问有限公司作为居间方（丙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积为119.02平方米，租赁期限为6年40天，自2019年3月1日起至2025年4月9日止，免租期自2019年3月1日止2019年4月9日。每月租金4万元，包括物业费及取暖费，不包括房租发票，递增方式：第一年和第二年不递增，第三年和第四年的递增8%，第五年和第六年的递增8%。租金每三月支付一次，应于付款月起租日10天前支付下一次租金。押金相当于两个月租金即8万元。乙方在承租期内不得将其承租区域转租、转借第三方；如需转租、转借需经得甲方书面同意。乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋；或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，甲方有权解除本合同。与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的经营地址；挂号寄出7日或送达日（以较早为准）视为文件已被送达。甲方对乙方发出的通知可送至承租房屋所述的地址。补充条款：在租赁期限内，甲方同意乙方在不影响房屋主体结构的前提下，对房屋内外进行装修改造；甲方同意乙方在租期内与其他第三方承租人合租等方式，但乙方须承担第三方的全部债权债务关系；租赁期内房租付款日期为每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日。2019年4月10日，何鹏向田某转账36000元；2019年4月17日，何鹏向田某转账房租50000元；同日，案外人王某某向田某转账支付166000元。2019年4月18日，田某以解庆伟的名义与何鹏签订《租赁合同》，约定何鹏承租涉案房屋内约80平方米的面积，租赁期限自2019年4月20日至2024年5月4日，免租期自2024年4月20日至2024年5月4日，租金标准为每月18000元，押金相当于两个月的租金为36000元。经询，何鹏表示其已向田某支付了一年的房租，租金已经支付至2020年4月19日。2019年5月14日，何鹏在涉案房屋设立卿晨（北京）商贸有限公司的营业执照。2019年4月17日，田某代解庆伟与王凌签订《租赁合同》，约定王凌承租涉案房屋约30平方米，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日，免租期自2019年4月18日起至2019年4月30日止。租金标准为每月8000元，押金为相当于两个月租金为16000元。2019年7月12日，王凌在涉案场地设立了北京淯美镡业健康管理有限公司的营业执照。针对租金支付，王凌当庭提交了收条照片两张，载明于2019年4月25日向田某支付16000元和96000元。庭后，王凌提交的收条原件载明田某于2019年4月17日收到王凌支付的房屋定金16000元；于2019年4月20日收到王凌的房屋定金40000元。解庆伟表示王凌前后提交的收条内容不一致，且未提交转账凭证，故对收条不认可。2019年7月8日，田某代解庆伟与王丽萍签订《商铺租赁合同》，约定王丽萍承租涉案房屋二层整层约120平方米的面积。租赁期限自2019年8月1日至2021年7月31日，免租期自2019年7月9日至2019年7月31日，租金标准为每月12000元，押二付六，房租租金每六个月支付一次，房屋租金自合同期第二年起每年递增5%。押金为相当于2个月租金，共计24000元。同日，王丽萍分别向田某转账支付房租50000元和46000元，王丽萍表示已经支付了半年的租金，租金支付至2020年1月31日。2019年7月19日，王丽萍在涉案场地设立了北京瑜美人瑜伽健身有限公司的营业执照。2019年9月2日，解庆伟在涉案场地张贴清退通知，载明因田某拖欠租金超过一个月，且严重违反合同约定，私自更改房屋结构，伪造授权委托书将房屋分组给三户租户使用，擅自收取三方租金、押金，上述几项事实已严重违反双方签署的租赁协议，故解庆伟行使合同权利，与田某解除租赁合同，并限田某于2019年9月7日前清退房屋并完好交还解庆伟。解庆伟将继续要求田某支付欠缴租金并追究田某的法律责任。2019年9月5日，解庆伟向田某在合同中留存打电话号码139XXXXXXXX发送的短信，要求田某于2019年9月10日前清退房屋并完好交还解庆伟，其他内容与2019年9月2日张贴的清退通知内容一致。同日，解庆伟分别向田某的户籍地和涉案房屋地址邮寄律师函，邮寄至户籍地的律师函被退回，邮寄至涉案房屋的律师函于2019年9月7日经他人代收（何鹏表示系其员工代收，但何鹏通知田某领取材料，田某未予以领取），该律师函主要内容为田某应于2019年7月1日向解庆伟支付房屋租金12万元，田某于2019年8月陆续支付4万元，截止本函发出之日，田某仍拖欠房屋租金8万元；2019年7月，田某未经解庆伟同意，制作虚假授权委托书，将涉案房屋拆分出租给王凌、何鹏、王丽萍；田某的上述行为已经严重违反合同约定，故自2019年9月1日起，解除与田某签署的《房屋租赁合同》，田某立即支付拖欠的2019年7月、8月的房屋租金80000元，押金因田某违约不予退还，于2019年9月10日前清退房屋，并将房屋交还解庆伟等。同日，解庆伟分别给何鹏、王丽萍、王凌邮寄律师函，该律师函均已签收，上述三份律师函内容一致，主要为解庆伟拒绝追认何鹏、王丽萍、王凌与田某签署的租赁合同，请何鹏、王丽萍、王凌于2019年9月20日前将房屋清退，并将房屋交还给解庆伟，如未按期清退，自2019年9月1日起，解庆伟将以40000元/月的标准计算房屋占有使用费直至完全清退房屋之日止；如继续租赁房屋，请于2019年9月10日前，与解庆伟协商，签署租赁协议等。2019年12月10日，罗某某代解庆伟向何鹏收回涉案房屋，何鹏于当日清退涉案房屋。2020年2月1日起，王丽萍直接向解庆伟交付租金，王丽萍继续使用涉案房屋。2020年5月底，王凌与解庆伟就涉案房屋重新签订房屋租赁合同。解庆伟表示，因涉疫情，其对王凌减免了部分租金，故在本案中仅主张截止至2020年4月30日的房屋占有使用费。庭审中，何鹏向本院提交解庆伟的委托书（载明解庆伟委托田某办理关于涉案房屋的出租、装修、工商注册等一切相关事项，委托期限为2019年1月1日至2028年12月31日）、解庆伟的身份证复印件（注明仅用于办理涉案房屋租赁）、田某的身份证复印件，涉案房屋房产证复印件、北京市门牌编号证明信复印件、建设工程规划许可证复印件及路某于2019年3月7日出具的证明（证明规划许可证所述项目、北京市门楼牌编号证明信所述项目与涉案房屋为统一地址），表示上述材料系田某提供给何鹏，证明田某代表解庆伟全权出租涉案房屋，完全符合表见代理的特征；同时何鹏提交了2019年8月18日的短信记录（对方名备注为工作解庆伟百子湾房东，主要内容为您好！田先生已经支付了拖欠的部分租金，剩余房租他会在我们约定的时间内支付，所以你们安心经营，祝您生意兴隆），表示上述短信接受人实际为罗某某，在何鹏联系不上田某后，系罗某某首先与何鹏交涉，其自称为房东。针对上述证据，解庆伟表示委托书系伪造的，解庆伟并未委托田某签署租赁合同，租赁合同上亦非解庆伟本人签字，解庆伟仅委托罗某某收房，没有委托罗某某其他事项。对于何鹏的证明目的均不认可。王凌、王丽萍亦向本院递交了房产证复印件、授权委托书复印件、解庆伟及田某的身份证复印件。但王凌提交的委托书复印件与何鹏提交的委托书复印件的一致。王丽萍提交的授权委托书复印件与何鹏提交的委托书复印件的内容不一致，其中委托期限为2019年3月1日至2025年4月9日，且“解庆伟”的笔体与王凌、何鹏提交的委托书中“解庆伟”的笔体明显不同。经询，何鹏、王凌、王丽萍均表示在签署房屋租赁合同时未与解庆伟本人联系。何鹏、王丽萍表示田某自称其为解庆伟的哥，且田某出具了解庆伟的授权委托书、房产证复印件及解庆伟的身份证复印件，且身份证复印件上注明了用于办理涉案房屋的租赁事宜，故认为田某有权出租涉案房屋。诉讼中，本院向公安机关调取委托书、房屋租赁合同上解庆伟是否系本人签字的鉴定报告，公安机关提供了王丽萍的租赁合同的鉴定报告，显示上述的解庆伟并非本人签字。公安机关表示何鹏、王丽萍、王凌报案表示其被诈骗，尚未正式立案，也无法找到田某。何鹏、王丽萍、王凌对鉴定报告的真实性认可。何鹏表示是否是解庆伟本人签字不影响合同的效力。另查，解庆伟以田某为被告，以房屋租赁合同纠纷为案由，向本院提起诉讼。2020年12月31日，本院作出（2019）京0105民初87873号民事判决书，判令：一、确认解庆伟与田某双方之间签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年九月七日解除；二、田某于本判决生效之日起七日内向解庆伟支付二〇一九年八月十一日至二〇一九年九月七日期间的房屋租金三万六千元及滞纳金（以三万六千元为基数，按每日万分之三的标准，自二〇一九年七月十一日起计算至实际履行完毕之日止）；三、田某于本判决生效之日起七日内向解庆伟支付二〇一九年九月八日至二〇一九年九月十日期间的房屋使用费四千元及滞纳金（以四千元为基数，按每日万分之三的标准，自二〇一九年七月十一日起计算至实际履行完毕之日止）；四、驳回解庆伟的其他诉讼请求。案件诉讼费及公告费由田某负担。该民事判决书于2021年3月24日发生法律效力。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，解庆伟否认出具过委托书，何鹏、王丽萍、王凌提交的委托书复印件上“解庆伟”的笔迹不一致，从公安机关调取的王丽萍的租赁合同上“解庆伟”的笔迹鉴定报告亦显示“解庆伟”并非解庆伟本人签字，故本院对于解庆伟并未出具的委托书的事实予以采信。何鹏、王丽萍表示田某自称为解庆伟的哥，但未出具身份证明材料，何鹏、王丽萍、王凌亦未向解庆伟进行追认，根据何鹏、王丽萍、王凌提交的现有证据，本院认为尚不足以认定何鹏、王丽萍、王凌有理由相信田某具有代理权，故田某代解庆伟同何鹏、王丽萍、王凌签署的租赁合同不对解庆伟发生法律效力，应由田某承担责任。针对房屋占有使用费的主张，本院认为，谢庆伟与田某之间的房屋租赁合同已经生效判决确认于2019年9月7日解除，且该生效判决书确认了田某应答支付谢庆伟2019年9月7日之前的房屋租金及2019年9月7日至2019年9月10日期间的房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，一方面，解庆伟主张的房屋使用费标准与王丽萍、何鹏、王凌签署的租赁合同标准一致，且总额少于每月4万元。另一方面，王丽萍自2020年2月1日起已直接向解庆伟支付租金；王凌已于2020年5月底与解庆伟重新签订房屋租赁合同，解庆伟仅主张至2020年4月30日期间的房屋占有使用费；何鹏已于2019年12月10日腾退涉案房屋。故本院认为解庆伟根据王丽萍、何鹏、王凌实际使用涉案房屋的情况分别计算房屋占有使用费具有事实及法律依据，本院予以支持，但房屋占有使用费的起算时间应当以逾期腾退之日即2019年9月11日为准。针对何鹏、王丽萍、王凌存在的经济损失，可向田某另行主张。综上，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条，第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告何鹏于本判决生效之日起七日内支付原告解庆伟二〇一九年九月十一日至二〇一九年十二月十日期间的房屋占有使用费五万四千元；二、被告王凌于本判决生效之日起七日内支付原告解庆伟二〇一九年九月十一日至二〇二〇年四月三十日期间的房屋占有使用六万一千三百三十三元；三、被告王丽萍于本判决生效之日起七日内支付原告解庆伟二〇一九年九月十一日至二〇二〇年一月三十一日期间的房屋占有使五万六千元；四、驳回原告解庆伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3980元，由原告解庆伟负担297元（已交纳），由被告何鹏负担1150元、被告王丽萍负担1200元、被告王凌负担1333元（原告解庆伟均已预交，被告何鹏、被告王丽萍、被告王凌于本判决生效之日起七日内交付原告解庆伟）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 阳审判员 高 磊审判员 张玉倩二〇二一年四月二十八日书记员 王丽娜