山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3229号 上诉人（原审被告）：杨玲，女，1974年8月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张艳丽、赵晓红，北京市隆安（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司，住所地青岛市黄岛区。 主要负责人：夏洁，总经理。 委托诉讼代理人：姜雪，山东金彩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘荣霞，山东金彩律师事务所实习律师。 上诉人杨玲因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初20696号民事判决，向本院提起上诉本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 杨玲上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：青岛市龙嘉置业有限公司与重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司签订了《龙湖原山前期物业服务合同》，该合同约定，由被上诉人向上诉人所居住的青岛市黄岛区xx路xx号龙湖原山小区提供物业服务。被上诉人从未向上诉人书面催交过物业服务费，虽一审开庭时提交了一份律师函，但并未提交上诉人确已收到该律师函的证据，被上诉人应当承担举证不利的法律后果。被上诉人未经书面催交径直起诉至法院，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。书面催交是物业服务企业诉请缴纳物业服务费的法定前置条件，因此法院应当裁定驳回被上诉人的起诉。二、原审法院在未考虑龙湖原山小区分期交付导致小区各项设施延期达到约定标准、物业服务未完全履行合同义务并存在违规盈利性经营的情况下，即做出要求上诉人全额支付物业费的判决，属认定事实不清，理应被纠正。1.上诉人自2014年入住以来，开发商及物业公司一直在不间断的施工、分期交付龙湖原山小区内的其他房屋，部分配套设施、道路迄今尚未完善，根据相关规定，物业费应当减免。根据《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知》第二条第三款规定“因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。”导致龙湖原山II期联排住宅区管理混乱、垃圾不能及时清理、监控及消防设施不能正常使用、车辆乱停放问题严重，且被上诉人对在住宅违法开办幼儿园的行为不予制止，导致小区外来人员随意出入，并占用小区公共设施为幼儿园使用，严重损害了上诉人的利益。一、原审法院无视上诉人关于诉讼时效的抗辩及相关法律规定，仍判定上诉人支付2015、2016、2017年度的物业费属认定事实不清，适用法律错误。1.《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案2015年10月1日至2017年11月1日的物业费已过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。而物业服务合同履行中发生的交纳物业费的债务，为定期给付之债，并非同一债务分期履行。本案前期物业合同已明确约定物业费是按月产生、按季收取，只要每一季度交费期届满，即形成独立债务，因此诉讼时效应从各期债务履行期限届满之日分别计算。前后不一，存在合同转让之嫌。根据《物业管理条例》第三十九条：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司将龙湖原山小区的全部物业管理一并委托给重庆新龙湖物业服务有限公司黄岛分公司，违反了法律法规的强制性规定，故《龙湖。原山前期物业服务协议》存在无效情形。 龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司答辩称：一审判决正确。 龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令杨玲给付物业服务管理费人民币73713.42元；2.判令杨玲给付违约金20234.33元；3.判令由杨玲承担本案全部诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。 1.杨玲购买了青岛龙嘉置业有限公司开发的青岛市黄岛区xx路xx号xx小区xx栋xx户，房屋建筑面积227.16平方米。前期物业管理服务合同约定的物业费收费标准为：联排住宅物业费按建筑面积5.5元/平方米/月计收。该合同还约定：物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，业主应按此交房时间办理交房手续，并从次月起开始向甲方支付物业服务费等相关费用。 2.龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司主张的物业费系2015年10月1日至2020年8月31日期间杨玲欠付的物业费，共计73713.42元。龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司起诉前，就杨玲欠缴的物业费进行了书面催缴。 3.青岛龙嘉置业有限公司委托重庆新龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司服务有限公司对龙湖原山项目提供物业服务。重庆新龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司服务有限公司黄岛分公司于2016年7月4日变更名称为龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司。 4.杨玲主张龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司未尽到物业管理责任，收费标准过高，并提交照片等证据予以证明。龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司对该宗证据不予认可。 原审法院认为，龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司受小区开发商青岛龙嘉置业有限公司的委托对龙湖原山小区提供物业服务，杨玲系该小区业主应按前期物业管理服务合同的约定交纳物业服务费。本案审理中，杨玲辩称龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司未尽到物业管理责任，但其提交的证据不足以证明龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司全部物业服务行为均持续性地存在提供物业服务不到位的情况，应当承担举证不能的法律后果。根据前期物业管理服务合同，可以认定杨玲未缴纳自2015年10月1日至2020年8月31日期间的物业服务费共计73713.42元。龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司主张杨玲支付该部分物业费，于法有据，原审法院予以支持。关于龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司主张的违约金，根据杨玲答辩及提交的证据，综合涉案小区内其他业主对龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司诉请物业服务费的答辩及提交的证据，可以认定龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司存在一定的物业服务瑕疵系杨玲迟延缴纳物业费的因素之一，杨玲并非恶意拖延缴纳物业费，故对龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司主张的违约金请求，原审法院不予支持。关于杨玲提出的诉讼时效抗辩，龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司作为提供物业管理服务的一方，其向涉案小区提供的服务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用履行期限届满之日起计算三年，龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司本案中所主张的最后一期物业费为2020年8月，龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司于2020年10月提起本案诉讼，并未超出诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨玲于本判决生效之日起十日内向龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司支付自2015年10月1日至2020年8月31日期间的物业服务费共计73713.42元；二、驳回龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2148元，减半收取1074元，由杨玲负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点是：杨玲应否缴纳物业费。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，涉案的《前期物业服务合同》合法有效，对包括杨玲在内的全体业主均具有约束力，故原审依据合同约定判决上诉人支付物业费、违约金符合法律规定。上诉人杨玲以龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司的物业服务不规范为由，主张不支付物业费无事实及法律依据，本院不予采信。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案的前期物业服务合同尚在法定履行期限内，业主应交纳的物业服务费属于同一债务的分期履行，因此，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起算。杨玲关于本案超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1643元，由上诉人杨玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年四月十四日 书记员  翟国媛