辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1611号原告（案外人）：刘军，男，1964年1月9日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：张建光，辽宁邦之律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国光大银行股份有限公司沈阳浑南新区支行，住所地辽宁省沈阳市浑南新区华园东路6-34号。负责人：徐韵蓬，该支行行长。委托诉讼代理人：刘加康，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：董营营，辽宁卓政律师事务所实习律师。被告（被执行人）：辽宁金沣建设工程有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中山路70号1204室。法定代表人：刘继宽，该公司经理。委托诉讼代理人：鲍菲菲，女，1990年3月20日出生，满族，住辽宁省辽中区。被告（被执行人）：锦州乐麦佳商业有限公司，住所地辽宁省锦州市经济技术开发区富海街锦绣蓝湾E3号。法定代表人：王文兴，该公司经理。委托诉讼代理人：侯冰，辽宁陆安律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁东一投资集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中山路70号（1218）。法定代表人：刘继宽，该公司经理。委托诉讼代理人：侯冰，辽宁陆安律师事务所律师。被告（被执行人）：刘继宽，男，1957年5月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：侯冰，辽宁陆安律师事务所律师。被告（被执行人）：刘鑫，男，1984年4月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被告（被执行人）：徐玉环，女，1959年12月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被告（被执行人）：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中山路70号。法定代表人：黄兴武，该公司经理。委托诉讼代理人：侯冰，辽宁陆安律师事务所律师。原告刘军与被告中国光大银行股份有限公司沈阳浑南新区支行（以下简称“光大银行浑南支行”）、辽宁金沣建设工程有限公司（以下简称“金沣建设”）、锦州乐麦佳商业有限公司（以下简称“锦州乐麦佳”）、辽宁东一投资集团有限公司（以下简称“东一集团”）、刘继宽、刘鑫、徐玉环、辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称“东一房地产”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘军及其委托诉讼代理人张建光，被告光大银行浑南支行的委托诉讼代理人刘加康、董营营，被告金沣建设的委托诉讼代理人鲍菲菲，被告锦州乐麦佳、东一集团、刘继宽、东一房地产的共同委托诉讼代理人侯冰到庭参加诉讼。被告刘鑫、徐玉环经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军向本院提出诉讼请求：1.依法解除对锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾B19-49住宅楼（以下简称“案涉房屋”）的查封；2.请求法院判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月11日，原告从东一房地产处购买其开发的锦绣蓝湾房屋十户，由于当时不具备出售条件，双方签订了购房协议书，原告委托案外人李博代办相关手续，并将钱打到李博账户，由李博转到东一房地产的账户上，完成了交易行为。2019年4月27日，原告购买的房屋能够办理网上备案，因此双方签订商品房买卖合同并重新书写收款收据，到锦州市不动产登记中心办理了网上备案。2020年6月初，原告发现自己购买并备案的房屋被沈阳市中级人民法院司法查封，并向锦州市不动产登记中心送达（2019）辽01执保217号协助执行通知书，查封了东一房地产名下位于锦州市锦绣蓝湾的房屋及项下土地，包括已备案及未备案的所有房屋，查封期限三年，该查封涵盖了原告购买且包括案涉房屋在内的十套房屋。原告向法院提交异议申请，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01执异1023号执行裁定，驳回了原告的异议请求。首先，原告购买案涉房屋的时间是2018年5月11日，签订商品房买卖合同和网上备案时间是2019年4月27日，而沈阳市中级人民法院的查封时间是2019年11月5日，且案涉房屋尚不具备办理不动产登记的条件；其次，因案涉房屋所在的在建工程并未竣工，故未办理入住手续，并非系因原告过错所致，请求人民法院判令解除对案涉房屋的司法查封。被告光大银行浑南支行辩称，一、原告提交的付款证据中，付款人并非刘军，付款金额与商品房买卖合同无法对应，且房屋价格远低于市场价格，其购买行为显然不合常理；二、原告从未实际占有使用案涉房屋。综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，原告的诉讼请求不应支持。被告金沣建设辩称，同意东一房地产的意见。被告锦州乐麦佳、东一集团、刘继宽、东一房地产辩称，首先，本案事实是东一房地产于2018年5月11日从原告处借款150万元，原告刘军委托李博向东一房地产分七笔共计汇款150万元。为防止东一房地产无力偿还，原告提出以两套别墅作为担保，故双方签订了D3和D25-1两套别墅的商品房买卖合同，并进行了网签备案。由于别墅价格明显高于借款金额，且两套别墅上均存在第三人合法权益，东一房地产经与原告协商，双方合意以十套住宅置换上述两套别墅。2019年1月，原告刘军委托李博在《承诺》上签字，并在4月27日确定了案涉十套住宅，东一房地产配合办理了网签手续，但原告刘军未依照约定配合东一房地产办理撤销两套别墅的网签备案；其次，原告“购买”案涉十套房屋的顺序明显违背交易习惯。原告先向东一房地产转款150万元，后确定“购买”案涉十套房产。同时，从原告提供的十份商品房买卖合同来看，不论房屋面积、楼层及户型的具体情况如何，每套房屋总价款均为十五万元，明显不符合商品房交易常理。综上，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”本案中，原告与东一房地产签订的十份商品房买卖合同均是为借款合同提供的担保，原告虽取得房产部门的网签备案，但网签备案不等同于不动产登记簿，案涉房屋仍归东一房地产所有，原告并非案涉房屋的合法产权人，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人刘鑫、徐玉环未出庭进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：光大银行浑南支行诉金沣建设、东一集团、刘继宽、刘鑫、徐玉环、东一房地产金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案。案件审理期间，光大银行浑南支行申请财产保全，本院作出（2019）辽01民初1134号保全裁定。本院于同年11月1日立案保全执行，案号为（2019）辽01执保217号。同年11月5日，本院作出（2019）辽01执保217号协助执行通知书，查封了东一房地产名下位于锦州市锦绣蓝湾所有已备案及未备案的房屋及项下土地，该查封包括备案在原告刘军名下的案涉房屋在内。原告刘军对此提出执行异议申请，本院于2020年8月24日作出（2020）辽01执异1023号执行裁定，驳回了刘军的异议请求。刘军对该裁定不服，遂提起本案诉讼。2020年6月28日，本院作出（2019）辽01民初1134号民事调解书，对当事人达成的调解协议予以确认：一、被告金沣建设于2020年6月30日偿还贷款本金38,990,696.51元的利息、罚息及复利，上述利息按照《流动资金贷款合同》及《借款展期合同》约定的利率计算利息、罚息及复利，利息截至2020年6月30日；二、被告金沣建设于2020年12月31日偿还贷款本金38,990,696.51元，及该贷款本金自2020年7月1日起至贷款本金偿还之日止的利息、罚息及复利（计算方式同前）；三、本案的保全费、减半收取的诉讼费由被告金沣建设负担，于2020年12月31日前支付；四、被告锦州乐麦佳、东一集团、刘继宽、刘鑫、徐玉环、东一房地产就上述款项承担连带保证责任。2018年5月11日，原告刘军委托李博分七笔将150万元汇入东一房地产的银行账户，付款用途为借款。原告刘军与东一房地产签订了D3和D25-1两套别墅的商品房买卖合同，并进行了网签备案。而后东一房地产与原告刘军协商，双方同意以十套住宅置换上述两套别墅。2019年4月27日，东一房地产与原告刘军签订了《商品房买卖合同》约定购买案涉房屋，东一房地产配合原告办理了案涉房屋的网签备案手续并出具了15万元的收款收据。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为原告刘军与东一房地产之间是否存在真实的商品房买卖关系，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，2018年5月11日，原告刘军委托李博向东一房地产的银行账户共计转款150万元，原告主张转款为预付的购房款，但转款凭证上明确记载的付款用途为借款；其次，从原告提交的十份商品房买卖合同来看，房型及房屋面积不完全相同，但房屋总价款均为每套15万元，显然与商品房买卖的交易习惯及常理不合；最后，由于案涉房屋及所在楼体并未经竣工验收，东一房地产也未向原告刘军办理入住手续，故原告刘军在人民法院查封前并未合法占有使用案涉房屋。综上可见，原告刘军与东一房地产之间不存在真实的商品房买卖关系，原告刘军不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘军的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告刘军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十一日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。