广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6697号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙庆玲，女，1972年10月15日出生，汉族，身份证登记住址湖北省监利县。委托诉讼代理人：唐海红，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：管小丹，女，1974年10月7日出生，汉族，身份证登记住址浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：何丽国，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓敏，广东佰仕杰律师事务所实习人员。上诉人孙庆玲、管小丹因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初29938号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。孙庆玲于2020年7月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除孙庆玲、管小丹于2018年6月11日签订的《租赁协议》；2.管小丹支付自2020年2月起至实际搬离涉讼房屋之日止的租金（按每月35000元的标准计算）。管小丹反诉请求法院判令：孙庆玲返还押金70000元。一审法院经审理于2020年12月16日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告管小丹向原告孙庆玲支付租金52612.90元；二、驳回原告孙庆玲的其他诉讼请求；三、驳回被告管小丹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取1725元，由原告孙庆玲负担765元，被告管小丹负担960元；反诉受理费减半收取775元，由原告孙庆玲及被告管小丹各负担387.50元。上诉人孙庆玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙庆玲一审全部诉请。事实和理由：因疫情发生，管小丹可以通过正常途径决定承租还是不承租涉讼商铺，但管小丹既不交租亦不清空店铺内物品退铺，对本案纠纷存在过错。一、2020年2月至4月30日期间的租金，一审法院酌情认定按50%的标准计付，孙庆玲同意接受。二、2020年5月1日至8月26日期间的租金，一审认定管小丹仅需要支付租金的40%，有失偏颇，加重了孙庆玲的责任和负担。双方约定店铺物业管理费用及水电费均是由管小丹缴纳的，管小丹一直拒绝交付物业管理费用，亦不办理交铺手续，导致店铺持续空置，理应承担相应责任。孙庆玲在此过程中，不存在过错，也无法强行清场收回店铺。三、2020年8月27日至10月29日期间，虽然管小丹称放弃店铺内的物品，但同时也安排了搬运工前来搬物品，事实上也有一个搬运工过来，说明管小丹并没有真正放弃店铺内的物品。在管小丹没有搬走物品，且案件正在法院审理过程中，孙庆玲没有更好的止损方式的情况下，一审法院认定应由孙庆玲承担全部责任，对孙庆玲显失公平。此外，本案纠纷是由于管小丹既不交租也不退铺所导致，故租赁押金不应退还。综上所述，孙庆玲请求二审法院依法改判。针对孙庆玲的上诉主张，管小丹二审答辩称：一、管小丹于2020年12月16日收到判决书，于12月29日提起上诉，而孙庆玲的上诉状载明日期为2021年1月1日，若孙庆玲与管小丹同一天收到一审判决书，孙庆玲的上诉可能超过法定上诉期间，请二审法院审核。二、管小丹不同意孙庆玲的上诉请求、事实和理由。（一）双方在无法协商一致减租事宜后，孙庆玲明确要求管小丹搬走，并于2020年3月7日对外招租，管小丹也明确接受不再租用、搬走的意见，双方在2020年3月7日协商一致解除租赁协议。（二）由于物业公司对涉讼商铺换锁，且孙庆玲一直都不同意放行，我方无法搬离店铺中的物品，不应当视为我方继续占用商铺，实际上从2020年2月起我方就一直没有使用过涉讼商铺，2020年3月7日后的损失，应由孙庆玲自行承担。（三）涉讼店铺内的物品由于长期被锁已经发霉，无法使用，我方安排搬运工只是为了履行清场的义务，并非想取回任何的物品，最终的结果也是搬运工无法进场清场，故我方放弃了店内的所有物品，不应认为我方继续使用了商铺。其余意见与我方上诉一致。上诉人管小丹上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认管小丹、孙庆玲之间的《租赁协议》自2020年3月7日起解除；3.孙庆玲向管小丹返还押金70000元；4.本案诉讼受理费等全部诉讼费用由管小丹承担。事实和理由：一、一审法院认定涉讼双方《租赁协议》于2020年8月26日解除属于事实认定错误，该协议应自2020年3月7日解除。2020年3月7日，管小丹向孙庆玲表示不再承租涉讼商铺，而孙庆玲也自述当时已在涉讼商铺张贴“本店出租”的告示，故双方租赁协议于2020年3月7日解除。即使不认定2020年3月7日解除，涉讼《租赁协议》也是孙庆玲起诉时即2020年4月8日解除，而非一审法院认定的2020年8月26日解除。二、管小丹自始至终本着积极协商的态度，而孙庆玲一直要求管小丹必须缴清所有管理费才能将货物搬走，从双方聊天记录中可以证明前述事实。一审法院忽略双方在此纠纷上的态度，认定管小丹有过错，判决管小丹承担2020年3月8日至8月26日期间40%的租金十分不合理。三、一审法院认定2020年8月26日双方之间的《租赁协议》解除，却又忽略双方《租赁协议》已于2020年8月31日到期的事实，判决没收50%的租赁押金有违公平合理原则。一审法院对违约责任的认定未能实现平衡调节双方利益的问题，显失公平。管小丹上诉请求二审法院依法改判。针对管小丹的上诉主张，孙庆玲二审答辩称：不同意管小丹的上诉意见。一、管小丹称双方于2020年3月7日已经结束租赁合同关系与事实不符。管小丹一直使用涉讼商铺，在店铺内也一直存有管小丹的各种物品，管小丹既没有与我方达成钥匙退回、物品搬走的合意，还一直占用涉讼商铺。二、管小丹一直没有缴纳租金及物业管理费，导致物业公司将涉讼商铺换锁，该后果是管小丹造成的，管小丹应当按照正常合理程序缴纳其应当缴纳的费用后，将店铺内物品搬走，才能够主张不再支付租金，但本案中管小丹并没有这样做。管小丹提出的没有使用商铺是不符合事实的，涉讼商铺一直由管小丹占有使用。三、管小丹所称店铺内物品发霉，该情况孙庆玲并不知情，孙庆玲只知道店铺内有管小丹的物品未搬走，物品状况如何无法知晓，也没有义务去了解。从管小丹安排搬运工的行为来看，说明管小丹是要取走店铺内其存放的物品，管小丹代理人认为叫搬运工到场只是配合清场的说法，不符合事实。由于管小丹安排搬运工到场搬运店内物品，说明管小丹有意愿搬走店铺内个人物品，也能够说明管小丹仍在使用商铺，只是因为在搬运工到场当天无法出示管小丹授权的书面材料，也没有管小丹本人或是代理人在场，导致双方当天无法协商一致。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。各方二审均未提交新证据。另查明，孙庆玲于2020年12月17日签收一审判决书，并于2021年1月4日向一审法院提交本案上诉状；2021年1月1日为元旦节，1月2、3日分别为周六、周日。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、合同解除时点的认定；二、涉讼商铺租金（占用费）计付的问题；三、租赁押金应否全部退还的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，合同解除时点的认定。虽疫情于2020年2月对管小丹正常使用涉讼商铺经营及资金周转、营业收入造成一定影响，但国内疫情于2月底得到有效防控，各行各业陆续复工复产。双方租赁协议至2020年8月31日期限届满，疫情因素并不直接导致孙庆玲、管小丹之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。本案中，双方未能就疫情期间租金减免问题协商一致，管小丹遂于2020年3月7日向孙庆玲提出“既然你不同意我的协商，那就按你的意思不租了，那我就搬走”，孙庆玲虽答复管小丹需付清租金才能搬走并自认已在涉讼商铺张贴“本店出租”，但管小丹并不享有合同解除权，也未实际将商铺腾空交还给孙庆玲，因此，该解约行为并不发生法律效力。同时，因疫情影响，管小丹欠付租金并非恶意违约，孙庆玲亦不具有合同解除权，其于2020年4月8日向法院起诉进入诉前联调阶段请求解除合同，亦不发生合同解除的法律后果。管小丹上诉请求确认双方《租赁协议》于2020年3月7日或4月8日解除均不能成立。由于双方在诉讼过程中，均表示不再继续履行合同，且管小丹于2020年8月26日明确告知孙庆玲“我放弃商铺内物品”，自此，孙庆玲作为涉讼商铺的产权人，其可自行收回商铺或及时采取其他合法措施避免损失扩大。因此，一审法院认定孙庆玲、管小丹之间的租赁合同于2020年8月26日解除，理据充分。二、关于争议焦点二，涉讼商铺租金（占用费）计付的问题。（一）2020年2月1日至2020年4月30日的租金计付问题。因疫情影响，一审法院酌情认定期间按原租金标准的50%即17500元/月计付，公平合理。（二）至于2020年5月1日至2020年8月26日期间的租金计付。依照一审法院查明的事实，孙庆玲、管小丹均未完全尽到及时止损的审慎注意义务，故双方对于造成涉讼商铺2020年3月8日起至2020年8月26日期间的租金损失均存在过错。但鉴于涉讼商铺由管理处换锁，且搬离涉讼房屋内的物品亦需取得孙庆玲的同意，一审法院结合双方当事人的过错程度，酌情认定管小丹按照合同约定租金的40%向孙庆玲计付2020年3月8日起至2020年8月26日期间的租金，公平合理。虽双方对此提起上诉，但无充分证据推翻一审认定的事实，均不能成立。（三）2020年8月27日之后的租金计付问题。诉讼中，管小丹于2020年8月26日明确告知孙庆玲“我放弃商铺内物品”，孙庆玲应及时收回涉讼商铺。一审认定孙庆玲未能及时收回涉讼商铺造成损失扩大应自行承担相应后果，不支持其要求管小丹支付租金或占用费的诉请，并无不妥。三、关于争议焦点三，租赁押金应否全部退还的问题。因管小丹在不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同导致合同解除，构成违约，应承担相应违约责任。一审法院基于疫情因素的影响，减免了管小丹提前解除合同的部分责任，酌情认定其应承担没收50%租赁押金并无不妥。虽双方合同于2020年8月31日期间届满，但疫情影响势必造成双方的损失，综合全案案情而言，一审法院该判决结果体现了疫情期间风险共担、共渡难关的原则，亦公平保障了双方的合法权益，可予维持。管小丹上诉请求孙庆玲返还其全部押金，不能成立。另外，关于孙庆玲是否在上诉期内提起上诉的问题，因孙庆玲于2020年12月17日签收一审判决书，十五天上诉期届满日为2021年1月1日，而1月1、2、3日为法定节假日和双休日，孙庆玲顺延至2021年1月4日向法院提起上诉，并未超过法定上诉期限。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人孙庆玲、管小丹的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由上诉人孙庆玲负担765元，管小丹负担960元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年四月二十九日书记员  纪惠敏黄晶晶