浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 ? （2020）浙0681民初15365号 原告（反诉被告）：浙江千里眼商业发展集团有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区仓基新村6号204室。 法定代表人：李树林。 委托诉讼代理人：马洪涛，德恒上海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨含，德恒上海律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：诸暨唐韵置业有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道暨东路38号。 法定代表人：楼丁校。 委托诉讼代理人：寿雪女,浙江道策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周建春,浙江道策律师事务所律师。 原告浙江千里眼商业发展集团有限公司(以下简称千里眼公司)与被告诸暨唐韵置业有限公司(以下简称唐韵公司)委托合同纠纷一案，本院受理后，被告唐韵公司在答辩期内提出反诉，本院经审查后，予以受理。本案依法适用简易程序,由审判员许诸德独任审判，于2020年11月2日、2020年11月30日二次公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为适用普通程序并组成合议庭，于2021年3月26日第三次公开开庭进行了审理。原告千里眼公司的委托诉讼代理人马洪涛、被告唐韵公司的委托诉讼代理人周建春、寿雪女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告千里眼公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违法解除合同的违约金人民币1000万元;2.判令被告向原告支付逾期支付物业所导致的违约金，按照合同约定的人民币10000元/日的标准，从2019年6月15日起暂时计算至2019年10月8日，共计116日，违约金为人民币1160000元。事实和理由:原告与被告于2018年7月16日签订了《项目委托经营管理服务合同》（以下简称“委托经营合同”)，约定被告委托原告对被告已拥有且已开发的浙江省诸暨市唐韵广场（原案名，现案名为唐韵缤谷项目)（以下简称“委托项目”)的商业物业进行全权委托经营管理，具体委托事宜有：进行第三方招商租户经营管理服务、第三方租户租金及相关费用收取、第三方租户持续招租、项目物业管理、项目企划宣传及品牌推广等工作事宜。委托经营合同约定合作期限为10年，自2018年7月16日起至2028年12月31日截止。原告和被告于2019年7月16日就委托经营合同履行相关事宜签订了《唐韵广场委托经营补充协议》（以下简称“补充协议”)。委托经营合同和补充协议签订后，原告积极履行合同义务，大力招商引资，但被告于2019年10月8日向原告出具了《解除合同通知函》，以原告未按照委托经营合同约定将收取的租金支付到被告指定账户为由，单方面解除了原、被告之间的委托经营合同。被告单方解除的行为违反了双方合同的约定,按约应承担违约责任。 被告唐韵公司答辩并反诉称：1.《项目委托经营管理服务合同》的解除系原告根本违约所致，被告按合同的约定行使解除权，程序合法。2.被告不存在逾期交付物业的情形,原告的第二项请求缺乏事实依据。原、被告签订的补充协议明确确认2019年6月14日为交付日。3.被告发出合同解除通知书后,原告自知理亏,自行离场。故原告的本诉请求应予驳回。由于原告未按约完成招商任务，未按约支付收到的租金，构成根本违约，导致唐韵广场长达一年闲置，遭受巨大经济损失。为此，提出反诉请求：1.判令反诉被告因根本性违约导致反诉原告合同目的无法实现应支付反诉原告约定违约金计450万元(暂定)；2.判令反诉被告因未能在2019年10月1日前完成签约50%的合同义务应支付反诉原告约定违约金50万元；3.判令反诉被告支付约定租金收益等共计277324.20元，并承担自2019年8月28日起至实际付清日止按月息1%计算的逾期付款利息。 反诉被告千里眼公司答辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求，1.解约的原因是因为被告单方违约，责任不在原告；2.违约金450万元没有任何依据；关于支付违约金的50万元是要根据双方的违约情况综合认定；3.关于第三项诉请，我方没有看到任何相关证据，不知道如何计算的，包括利息的计算，也没有任何依据。 为叙述方便,以下至判决主文前仍以本诉的原、被告为称呼。 原告为证明自己的主张向本院提供以下证据，被告质证如下： 1.项目委托经营管理服务合同，证明双方权利义务的约定，以及原告提出违约金的依据。被告对证据真实性无异议。 2.唐韵广场委托经营补充协议，证明双方明确物业交付时间为2019年6月14日之后。被告对证据真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，2019年6月14日应是整体交付完成日。 3.解除合同通知函，证明被告单方违法解除了双方的协议。被告无异议，并称该合同收到之日，合同已解除。 4.诸暨缤谷商业管理有限公司2019年的银行流水，证明收取的租金250219元用于招商、运营，并且按补充协议属于减免的款项。被告对证据真实性无异议。 被告为证明自己的主张向本院提供以下证据，原告质证如下： 1.项目委托经营管理服务合同，证明双方合作的权利义务的约定，其中约定了租金收入分配及应当支付的时间。原告无异议。 2.授权经营管理委托书，系合作协议的附件。原告无异议 3.唐韵广场委托经营补充协议（2019年5月15日），证明双方对合作具体事项的约定。原告无异议，但认为与本案无直接关联性。 4.唐韵广场委托经营补充协议，证明双方确认合作标的物实际于2019年6月14日交付，并约定了分阶段的招商目标。原告无异议。 5.函，证明被告敦促原告提交设计方案。原告无异议，但认为与本案无直接关联性。 6.唐韵广场交付通知书，证明被告敦促原告办理物业移交手续。原告无异议，但认为与本案无直接关联性。 7.2019年6月2日的函件，证明被告敦促原告解决招商滞后的问题。原告无异议，但认为与本案无直接关联性。 8.2019年7月21日的函件，证明被告再次敦促原告加快招商进度。原告无异议，但认为与本案无直接关联性。 9.2019年8月6日的会议纪要及签到表，证明原告招商不力。原告无异议，但认为与本案无直接关联性。 10.提示函，以证明被告告知原告实际招商滞后，提示如果无法完成招商目标，应承担的违约后果。原告无异议，但认为与本案无直接关联性。 11.2019年9月9日的函件，证明被告告知原告没有经被告同意、经设计单位确认，违规施工的后果，该函件下半部分，原告也认可了违法施工的情况。原告无异议，但认为与本案无直接关联性。 12.2019年9月27日告知函，证明被告催告原告对于收到的租金应当在10个工作日内支付。原告无异议。 13.公证书，证明证据12的寄送过程。原告无异议。 14.2019年10月7日关于支付违约金的告知函，证明被告告知原告因招商不力，要承担的违约金。原告认为未收到。 15.解除通知函，证明解除委托关系的事实。原告无异议。 16.终止物业管理通知书，证明因原告根本性违约，并经通知后仍未履行义务，所以通知原告方解除合同。原告对该证据不认可，认为与本案无关。 17.2019年6月3日的钥匙交接明细、2019年5月23日的钥匙交接明细、2019年5月31日的资料交接清单，证明交接情况。原告对该证据不认可，系被告与案外人交接。 唐韵广场项目资料的交接清单，以证明2019年6月14日被告向原告交付了竣工验收备案表。原告对该证据不认可，系被告与案外人交接。 解除合同通知函的签收凭证，以证明签收解除合同通知函的时间。原告对该证据不认可，系被告与案外人交接。 华叶军的参保证明、华叶军与楼伟甫的聊天记录、2018年8月及2020年10月千里眼公司的招聘信息、2019年原告向被告发送的函、千里眼公司的官网截图、公证书二份及光盘，证明原告签收文书人员的身份。原告对华叶军的参保证明、华叶军与楼伟甫的微信聊天记录无异议，但对关联性不认可，该证据不能说明华叶军有权代表公司作出决定。其余证据的三性均不认可。 工行汇款凭证，证明资溪面包店负责人缴纳租金的事实。原告对证据真实性无异议。 对原、被告无异议的证据本院予以确认，并收集在卷。对被告提供的原告有异议的证据，针对的是签收人是否是原告方的工作人员。为此，本院认为，被告提供的证明相关人员身份的证据，均为原告单位在网上对外公开公布的内容，除去他人冒用外，原告应对真实性负责，现无证据证明存在假冒的情形，其证据的真实性应予确认。至于其工作人员签收相关文书的效力，则需综合其他证据予以确认。 经审理查明：诸暨唐韵文化创意有限公司（甲方）与浙江千里眼商业管理有限公司（乙方）于2018年7月16日签订了《项目委托经营管理服务合同》，约定甲方委托乙方对甲方已拥有且已开发的浙江省诸暨市唐韵广场(原案名，现案名为唐韵缤谷项目)的商业物业进行全权委托经营管理，具体委托事宜有：甲方全权委托乙方对本项目进行经营管理，招租并决定租赁本商铺的第三方租户及合作条件签订租赁合同，但租赁期限和内容不得突破本合同期限和约定。双方约定2019年5月1日开业，乙方承诺开业时完成90%铺位招商开业。乙方享有合法权利收取第三方租户所应缴交费用的收取权，及因第三方租户履行合同所须支付的保证金的收取权，但所收取的费用根据本合同约定双方分配比例需支付给甲方的费用在收到款项的7个工作日之内缴入甲方指定帐户。甲方同意将物管服务交由乙方旗下物业服务企业进行管理，相关《物业服务合同》由乙方旗下物业服务企业与第三方招商租户之间签署，如发生任何纠纷由乙方及乙方旗下物业服务企业承担责任，并不得损害甲方任何权益；如未来纠纷判定甲方仍需承担责任的，则该责任均有乙方及乙方旗下物业服务企业承担……。委托经营合同约定合作期限为10年，自2018年7月16日起至2028年12月31日截止。甲乙双方共同认可按《项目租金收益测算表》范围收取租金，税后收入双方分配标准，甲方80%、乙方20%，甲乙双方各自收益税费自行承担。甲、乙双方约定移交为2019年1月1日前，否则，每迟延一天，甲方应按每天一万元标准向乙方支付违约金。一方严重违反本合同规定(包括但不仅限于乙方己收取租户款项情况下，按约定未向甲方全额支付租金款项超过7个工作日的)并在对方发出书面通知十（10）日后仍未进行实质性补救或确信已无法补救时，另一方可单方解除合同，解除合同的应书面通知对方。除上述约定以外，双方均无权行使任意解除权。双方约定，针对本经营管理服务合同，双方均无权行使任意解除权。如有发生一方需求解除本经营管理服务合同的情况，必须由双方签字同意的书面确认，但以一方违约行为导致的合同解除除外。任何一方违约，违约方应对守约方承担违约责任，项目开业前双方共同认可违约金为1000万元等内容。 2019年5月15日甲方为唐韵公司（原诸暨唐韵文化创意有限公司）与乙方千里眼公司签订补充协议（一）一份，载明，为便于乙方对唐韵广场项目的经营管理，乙方于2018年8月10日注册成立诸暨缤谷商业管理有限公司，甲方予以认可等内容。2019年5月22日被告致函原告于2019年5月23日办理房屋交接手续。 2019年7月16日，原、被告又签订了《唐韵广场委托经营补充协议》，约定，甲、乙双方约定以取得《项目竣工备案表》之日作为物业交付日，即2019年6月14日，双方合作的期限调整为2018年7月16日至2029年6月15日；考虑到招商情况，乙方开业前期投入费用、招商发布会、开业仪式均需支出，甲方综合给予乙方100万元补助，具体支付第一年2020年6月15日结算日减少租金50万元，第二年度上半年度租金中减少50万元。但合同期内涉及的日常开支、发布会、开业等所有费用由乙方自理。广场开业时间最晚不得迟于2019年12月24日，届时乙方需完成90%以上商铺招商并开业；如乙方未能在2019年10月1日前完成签约50%商铺，乙方承担违约金人民币50万元；未能在2019年12月1日完成签约80%商铺，承担违约金50万元；乙方未能在2019年12月24日完成约定开业，作乙方违约论处等。 2019年8月6日原、被告召开协调会，讨论解决因招商进展缓慢，商户不落位，招商方无法向甲方提供正确铺位区域分隔图，商户供电量、排烟量、下水管道位置及空调布置图等，造成甲方无法进行公区装修的问题。 2019年9月9日，被告函告原告催促尽快招商。2019年9月17日，浙江资溪面包有限公司向诸暨缤谷商业有限公司账户汇入租金、保证金250219元。2019年9月27日，被告在诸暨市公证处公证下，向原告寄送告知函，内容为：两家已签订租赁合同的商户租金未到账，尽快催促缴纳；资溪面包店交纳的租金250219元，按约应支付给被告的207324.20元汇入其账户。收件人为浙江千里眼商业发展集团有限公司李航，地址萧山区××路××号××公馆×幢×单元×层。该函已签收。 2019年10月8日，被告书函给原告，因原告未按约支付收入租金给被告，已严重违约解除双方的委托经营合同，并于次日由原告工作人员签收。后原告撤离。 另:2019年10月18日,案外人周锋向诸暨缤谷商业有限公司交纳商铺租赁定金70000元。 本院认为，原告千里眼公司与被告唐韵公司于2018年7月16日签订的《项目委托经营管理服务合同》及之后签订的补充协议,未违反法律法规的强制性规定,应属有效。双方本应按合同约定行使权利、履行义务，然而合同履行过程中，双方产生分歧致合同解除。由此产生本案的焦点： 解除合同后的责任。原告认为，被告无理由单方解除合同，责任在被告。被告则认为，原告存在未将被告应得的租金及时汇入被告账户，未按约达到签约指标属根本违约，被告有权解除合同。本院认为，2019年9月17日浙江资溪面包有限公司汇入原告为管理本案所涉项目而设立的诸暨缤谷商业有限公司250219元（其中租金为214474元，履约保证金35745元）事实。而按合同约定由原告收取的租金，按原、被告8：2的比例分配，原告在收取租金及押金7个工作日内将租金汇入被告账户，该笔款项原告至今未将被告应得部分汇入被告账户。原告解释称，因双方补充协议，被告承诺给予原告100万元租金的补助，第一年为50万元，该款尚未达到补助的租金。但2019年7月16日补充协议就补助租金的约定内容为“考虑到招商情况，乙方开业前期投入费用、招商发布会、开业仪式均需支出，甲方综合给予乙方100万元补助，具体支付第一年2020年6月15日结算日减少租金50万元，第二年度上半年度租金中减少50万元”。也即补助租金的基础为前期投入费用、招商发布会、开业仪式，支付补助租金的时间为2020年6月15日结算时，并未同意或授权原告可直接从租金等收益中扣除。至合同解除时尚未到2020年6月15日的结算日，也未举行过开业仪式。故在这点上原告确存在违约行为。虽然原告存在逾期未将租金转付给被告的行为，且被告已以公证的方式送达催告书，而未按约转付租金系双方约定解除合同的条件；但所涉的额度较小，未转付租金可以作为解除合同的理由，然而未达到严重违反合同约定的程度。鉴于被告向原告发出解除合同通知后，原告不久后退出，也未在三个月内提出异议，可视为双方已同意解除。本院对原告要求被告支付1000万元违约金，及被告要求原告支付违约金450万元的请求不予支持。 物业交付逾期违约金。虽2018年7月16日委托合同约定物业交付的时间为2019年1月1日，但2019年7月16日原、被告签订的补充协议第一条明确载明“甲、乙双方约定以取得《项目竣工备案表》之日作为物业交付日，即2019年6月14日”，也即双方已明确2019年6月14日物业已交付，并由此对合作期限作了延后调整。况且，以签订时间在后的合同约定在前的物业交付也不合理。故原告以2019年6月15日作为被告逾期交付物业的起算日，要求被告支付违约金显然不当，本院不予支持。 被告主张的未完成签约义务的违约金。2019年7月16日的补充协议约定，广场开业时间最晚不得迟于2019年12月24日，届时乙方需完成90%以上商铺招商并开业；如乙方未能在2019年10月1日前完成签约50%商铺，乙方承担违约金人民币50万元；未能在2019年12月1日完成签约80%商铺，承担违约金50万元；乙方未能在2019年12月24日完成约定开业，作乙方违约论处等。按该约定原告需在2019年10月1日前完成签约50%商铺，但原告未能提供已完成该指标的证据，且现有证据证明只有一家交纳了租金，被告以此要求原告支付违约金，符合双方的约定，本院予以支持。 被告主张的租金收益分配277324.20元。原告主张的该费用组成为资溪面包有限公司交纳的250219元及之后周锋缴纳的70000元。本院认为，原、被告签订的合同约定，甲乙双方共同认可按《项目租金收益测算表》范围收取租金，税后收入双方分配标准，甲方80%、乙方20%。原告已收取资溪面包有限公司租金250219元，双方无异议，按约原告应在收取该款后应在7个工作日内将被告所享有的80%，计200175.20元,汇入原告账户,但至今未付,被告要求原告支付该款及自2019年8月28日起至实际付款日止的利息,本院对本金部分予以支持，利息部分调整为自2019年9月27日起至款付清日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息。另一笔款项70000元系被告通知解除协议后，由承租人周锋交入，该款在原告提供的银行流水中明确显示，该部分的80%即56000元，原告也应支付给被告，利息起算的时间应为2019年10月30日，标准同上。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第三百九十六条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十四条之规定，判决如下： 一、反诉被告（本诉原告）浙江千里眼商业发展集团有限公司应支付反诉原告（本诉被告）诸暨唐韵置业有限公司违约金50万元； 二、反诉被告（本诉原告）浙江千里眼商业发展集团有限公司应支付反诉原告（本诉被告）诸暨唐韵置业有限公司租金等收益款256175.20元，并支付以200175.20元为基数自2019年9月27日起至款付清日止、以56000元为基数自2019年10月30日起至款付清日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息； 上述款项限本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回本诉原告浙江千里眼商业发展集团有限公司的诉讼请求； 四、驳回反诉原告诸暨唐韵置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费88760元，反诉诉讼费48690元，合计137450元;由浙江千里眼商业发展集团有限公司负担94650元,诸暨唐韵置业有限公司负担42800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  许诸德 审 判 员  周 晶 人民陪审员  蒋培南 二〇二一年四月三十日 书 记 员  楼 榕