广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2617号上诉人（原审原告）：卓小玲，女，1971年12月30日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：汤群，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏苏秦国际贸易有限公司，住所地江苏省南京市玄武区板仓街290号403室。法定代表人：魏新霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘平，国信信扬律师事务所律师。上诉人卓小玲因与被上诉人江苏苏秦国际贸易有限公司（以下简称苏秦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初19628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人卓小玲上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判支持卓小玲一审全部诉请。事实理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定出租人应当履行租赁物的维修义务。房屋和设备完好无损是业主在出租房屋时的义务。由于案涉房屋在出租前存在部分设备损坏的情形，因此双方在《补充协议》第3条约定，甲方应于2019年12月1日前完成物业室内的墙纸更换，天花板扇灰修复、门、窗、柜子、水箱门、室内灯、沐浴室花洒及灯、水龙头等设备的部件维修，并深度清洁房屋。该《补充协议》是与租赁合同同时签订的，要求苏秦公司限时维修更换部分设备，显然是卓小玲承租房屋的前提条件。该补充协议是在中介公司协调下达成，并由中介公司组织签署。如果未经苏秦公司同意，中介公司绝不会将协议内容写进合同条款当中，也不会安排双方签署合同。因此，合同文本的内容是双方真实意思的表示，苏秦公司在签署时擅自划掉部分内容明显违反诚实信用。卓小玲在2019年11月19日签约，苏秦公司在2019年11月26日签约，然后才将合同寄回广州。但此时已经进入合同履行期，合同已经实际履行，苏秦公司擅自删除协议内容的行为，实质就是要逼迫卓小玲免除其合同义务。一审判决虽然不支持苏秦公司擅自删除部分内容的行为，但却将被删除的内容视为双方未达成一致意见，认定错误。二、卓小玲入住案涉房屋后，苏秦公司不仅拒绝按补充协议的约定修复更换破损的设施，而且在随之出现卫生间漏水无法使用的情况下，至今仍拒绝维修。并且在小区业委会和管理处的书面告知函催促下，苏秦公司不断推诿和拖延，拒绝维修，其行为明显违反法定义务，理应承担全部违约责任。一审法院认定卓小玲不配合维修卫生间，应当承担20％的违约责任，查明事实不清。卓小玲以不菲的租金承租案涉房屋，并且入住前花费数万元清洁翻新地板，就是为了在三年的租赁期内得以舒适的居住环境，现在卫生间漏水无法使用，尤其是凿开地板后臭气熏天，卓小玲作为漏水的直接受害者，在情理上不可能不配合维修，事实上也没有不配合维修。卓小玲不仅积极向苏秦公司反映并催促苏秦公司及时维修，而且积极向管理处反映并配合管理处和苏秦公司派来的工程人员检查。案涉房屋的小区管理处对外来人员进入小区的管理非常严格，每次前来检查漏水原因，无论是管理处的工程人员还是苏秦公司安排的工程人员，管理处都有派员跟随并拍照记录。因此，对于卓小玲是否有不配合检修漏水的行为，管理处可予证明。卓小玲在一审为举证证明案涉房屋漏水的处理过程，申请管理处出具证明或派人出庭作证，但管理处要求卓小玲出具法院的调查令。卓小玲为此向一审法院提出调查令的申请，但被一审法院拒绝。一审法院未接受卓小玲调查令的申请，未全面查明事实，仅以微信中的只言片语认定卓小玲拒绝履行配合修改，并承担20％的违约责任，存在错误。三、苏秦公司拒绝按照补充协议约定的期限修复更换门窗、柜子、冰箱门、室内灯、淋浴室花洒及灯、水龙头等设备；拒绝依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定履行租赁物的维修义务，同时又提前要求解除合同，构成违约事实。根据《租赁合同》第六条的约定，苏秦公司应当向卓小玲支付相当于押金金额的违约金。一审法院驳回卓小玲诉请缺乏事实和法律依据。四、卓小玲为承租案涉房屋支付中介费11250元，同时投入39180元翻新维护案涉房屋，由于苏秦公司严重违约并要求提前解除合同，房屋正常使用功能不足二个月，导致卓小玲的投入造成实际损失，苏秦公司应予赔偿。五、至于租赁合同解除前的租金，一审判令卓小玲根据公平原则和等价有偿原则按每月18000元标准支付租金，相当于约定租金额的80％，显失公平。六、卓小玲入住案涉房屋后，按照管理处的收费规则一并支付了2019年10月1日至2020年2月29日的公摊电费，其中2019年10月1日至2019年11月30日期间并不在租赁期内，卓小玲没有义务承担，卓小玲垫付的该笔公摊电费理应予以退还。另外卓小玲在向供电局缴付电费的同时代苏秦公司缴付了苏秦公司欠缴的2019年11月电费115.24元，卓小玲并无义务承担该笔电费，苏秦公司亦应予归还。综上，卓小玲上诉请求二审法院依法改判。被上诉人苏秦公司二审答辩称：一、一审法院不支持卓小玲要求免除租金、管理费、电费的请求及要求支付中介费、租赁物翻新维护费、搬迁费的请求事实清楚、证据确凿、适用法律正确。二、一审法院对于卓小玲押金及违约金的诉讼请求只判决退还押金，不支持违约金诉请，涉及（2020)粤0106民初13293号案件中苏秦公司要求卓小玲承担违约责任的问题。苏秦公司认为，卓小玲未按时支付租金、物业管理费、水电费等，已造成实质性违约。苏秦公司已在另案中主张卓小玲承担违约责任。至今为此，卓小玲已经欠付14个月的租金，数额巨大，同时其配偶林战辉处于失信状态，苏秦公司有理由担心卓小玲的支付能力。苏秦公司未就本案提起上诉是希望尽快解决问题，减少损失，但不表明放弃自己的权利。三、关于解除合同应承担责任划分的问题，一审法院并未考虑房屋由卓小玲控制使用，苏秦公司远在江苏南京的事实，苏秦公司承担的责任过重，请求二审法院予以改判由卓小玲承担全部诉讼费用。卓小玲于2020年6月12日向一审法院起诉，请求判令：1.解除卓小玲、苏秦公司之间签署的《房屋租赁合同》；2.免除卓小玲自2020年2月1日至合同解除之日的租金（按月租金22500元计）、管理费（每月1085.54元）、退回2019年10月1日至2019年11月30日公摊电费266.16元、2019年11月1日至11月30日电费115.24元；3.苏秦公司退回卓小玲45000元押金，并向卓小玲支付45000元违约金；4.苏秦公司承担卓小玲支付的中介费11250元，租赁物翻新、维护费用共39180元及搬迁费10000元；5.苏秦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：苏秦公司系案涉房屋产权人。苏秦公司（出租方）、卓小玲（承租方）及中介方广州信礼房地产销售代理有限公司签订《合同》，约定经中介方促成，出租方与承租方于2019年11月16日签订本合同；出租方将案涉房屋出租给承租方，建筑面积约244.07平方米；（第二条第一款）租期自2019年12月1日至2022年11月30日止，免租期自2019年11月15日至2019年11月30日，出租方交付房屋给承租方使用之日为2019年12月1日；（第二条第二款）押金45000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金22500元/月；物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月1日前向出租方支付当月租金；承租方应于每月30日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用；（第四条第三款）出租方承担该物业主体结构及承重结构之维修责任；（第五条第一款）承租方应合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；（第五条第二款）承租方应按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过十五日，出租方有权解除合同收回物业、没收押金，且不作任何赔偿；（第六条第一款）除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；（第六条第二款）除本合同另有约定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；（第六条第三款）合同提前解除，承租方应即时迁出物业，否则视为承租方放弃该物业内物品所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按当期月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费，如合同提前解除系出租方违约导致，承租方亦应即时迁出物业，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任；（第十三条第二款）甲方在维修房屋期间内承担物业管理费、水电费、煤气费等实际发生的费用；（第十三条第三款）此租金不包含任何税费，如产生税费则由承租方承担等。2019年11月26日，苏秦公司出具委托书，委托魏新霞代为出租案涉房屋、签署合同、收取押金租金及处理与房屋有关的一切事宜等。卓小玲当天向苏秦公司支付押金45000元及租金22500元。同日，苏秦公司（甲方）与卓小玲（乙方）签订《补充协议》（卓小玲签名时间为2019年11月19日），约定：经甲乙协商一致，就案涉房屋达成租赁合同并做以下补充1.乙方承租该物业后不得作会所使用……3.甲方应于2019年12月1日前完成该物业室内的墙纸更换，天花板扇灰修复，门、窗、柜子、冰箱门、室内灯、淋浴室花洒及灯、水龙头等设备的部件维修，（该部分被手写划掉）并深度清洁房屋；4.关于押金支付的补充说明：甲方于合同签名盖章后应及时寄出，乙方在收到甲方签名（盖章）合同后3个工作日内支付等额于一个月租金作为定金，该定金在合同生效后直接转为房屋押金，乙方应于待房屋修缮完成后1个工作日内再支付等额于一个月租金作为押金；5.……本协议甲乙双方签字、签章生效；6.门框、冰箱门、室内射灯、淋浴室花洒、水龙头等设备部件会尽快维修。（第1-5条为打印文字，第6条为手写文字）。庭审中，卓小玲称魏新霞对第3条、第6条的手写改动未经其认可，苏秦公司则称是经过卓小玲协商同意的，并称其提交的证据中其与中介公司、卓小玲的微信聊天记录（显示魏新霞与中介就手写改动有达成一致意见，且魏新霞曾在微信群聊中发送过该改动后的补充协议照片，但未见卓小玲对此作出回应）可予以证明。经质证，苏秦公司无法出示该微信记录的原始手机载体；卓小玲认可真实性，但认为聊天记录不完整，不能反映客观情况，且卓小玲是2019年12月2日才加入该聊天群。2020年2月20日，苏秦公司微信通知卓小玲，因卓小玲拒不付租，苏秦公司按照合同于2月16日解约，要求卓小玲尽快搬离并结清房租，若查出漏水是卓小玲造成的，损失由卓小玲承担。2020年3月30日，卓小玲收到苏秦公司向其发出的《搬离房屋通知书》，主要内容为卓小玲自2020年2月起无理由拒付房租，苏秦公司此前已依据合同第六条第2、3款约定微信通知房屋合同于2020年2月16日解除，要求卓小玲尽快搬离并支付房租、赔偿违约金及因卓小玲阻止维修造成的损失等。卓小玲为证明其支付了中介方11250元，提交了广州信礼房地产销售代理有限公司2020年3月4日出具的三张收款收据。苏秦公司对其真实性、合法性、关联性军不认可，认为双方签约是2019年11月16日，合同约定当日支付中介费，卓小玲是以支付中介费为由要求中介出具歪曲事实的《情况说明函》。卓小玲为证明其支出翻新、维护费用，提交了以下证据：1.2019年11月19日签订的案涉房屋《石材养护施工合同》（显示工程款32400元）及2019年11月26日出具的服务单（显示金额32400元）；2.2019年11月30日的收据（显示广州宏宾装饰工程有限公司收到案涉房屋木地板更换工程款4000元）；3.2019年12月8日的收据（显示广州某某信息技术有限公司收到系统调试改线费用600元）及微信聊天记录（显示卓小玲向魏新霞反映买了个灯花了600元让厂家来调模板才可以亮）；4.2019年12月13日的收据（显示收到案涉房屋安装铝合金窗2180元）。苏秦公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。卓小玲为证明其与中介人员有敦促苏秦公司履行协议修缮房屋，提交了原、被告与中介人员的聊天群及中介人员与魏新霞的微信聊天记录，显示2019年11月30日中介人员向魏新霞反映客户在追问冰箱门什么时候修，魏新霞称冰箱门没有现货；2019年12月2日至12月4日期间，卓小玲反映了冰箱、微波炉和插座面板存在问题，魏新霞称冰箱厂家没有配件、微波炉咨询厂家使用方法即可、插座面板是贴墙纸时现场没管理好；卓小玲还反映主人房阳台玻璃门把手、洗手间柜门铰链、马桶盖坏了；魏新霞询问还有多少个灯，让工程人员报价，这样可以一起维修完，并要求量冰箱门胶条尺寸；2019年12月17日中介人员向魏新霞反映房子的灯、马桶盖、冰箱、微波炉等问题尚未解决；2020年1月2日卓小玲告诉魏新霞已经入住一个月了，冰箱、厕所板、灯和其他坏的设备还没修好，要求尽快维修；魏新霞称已经联系一段时间了，最近应该能解决，还称阳台门把手和镜子铰链通知工程换，灯也换，并要求卓小玲交租；卓小玲称魏新霞按照协议把该修理的地方弄好就付房租；2020年1月6日、7日魏新霞称冰箱厂家答复说还没有门换；各方就维修问题未能达成一致意见；魏新霞要卓小玲测量门锁和马桶尺寸；2020年1月8日魏新霞称要收到房租后才能修复；2020年1月16日魏新霞称管家说房屋热水器关了楼下还是漏水，要卓小玲和楼下确认；卓小玲称已经和楼下沟通，这几天公卫不用水，观察下楼下漏水情况并要求维修冰箱；魏新霞称没时间讲这事，因为漏水问题饭吃不好、觉睡不好；2020年2月23日魏新霞称暂时没有能维修的东西，门把手和浴室镜铰链卓小玲说她找人修理后魏新霞付钱……苏秦公司对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。卓小玲为证明案涉房屋漏水后双方的沟通过程，提交了其与魏新霞的微信聊天记录，显示2020年1月13日魏新霞向卓小玲询问漏水是怎么回事，卓小玲表示不清楚；因尚未排查出漏水原因，2020年1月16日晚上卓小玲表示师傅基本确定是公共卫生间漏水；2020年1月17日中午魏新霞称公共卫生间不能用水，因楼板开裂把防水破裂，楼板不属于私家财产，是和楼下公用的，让卓小玲公共卫生间不用水，并询问是否用水直接撒到地面；晚上卓小玲表示热水管漏水已经测清楚，要安排修缮，不然公共卫生间长时间不用会严重影响其日常生活；魏新霞称测漏就是为了维修，测到漏点立刻修复；2020年1月19日魏新霞询问打磨大理石是否有可能堵塞沉池下水口，并称有堵墙在卓小玲用房之前从未潮过，刚住进去就堵塞；之后双方发生分歧；2020年2月1日卓小玲要求魏新霞处理好渗漏问题才能付房租，要求抓紧修缮；2020年2月2日魏新霞称是卓小玲不配合才导致检测施工无法完成；2020年2月20日卓小玲称其于1月18日停止使用公共卫生间、2月18日停止使用客房卫生间、2月20日更迟人员告知主卧卫生间亦不可使用，严重影响日常生活，要求尽快维修并赔偿；魏新霞称房屋交付给卓小玲才出现漏水问题，并询问卓小玲二次装修地板、大理石、卫生间是否破坏到水管等。苏秦公司对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。卓小玲为证明案涉房屋漏水原因鉴定情况，提交了广东建准检测技术有限公司于2020年8月19日出具的《房屋完损性鉴定报告》（复印件，显示广东自由贸易区南沙片区人民法院委托该司对案涉房屋进行鉴定，主要检查情况综述为“X房顶板有局部开裂、渗水痕迹”，鉴定结论为“根据上述检查情况分析：X房图示A点位置渗水原因是X房公共卫生间沉池的二次排水管道端部的厚铁网曾被陶粒及泥沙堵塞，沉池的水满后通过地板的砂浆层渗漏至A点位置，水再通过楼板的裂缝及楼板与梁接位处渗下引起；X房图示B点位置木板有变形渗水痕迹是图示A点位置的水沿着吊顶渗下引起；X房图示C点位置木地板有轻微渗水、发霉痕迹是图示B点位置的水沿着地板流到儿童房木地板引起。X房漏水点是公共卫生间沉池二次排水管端部的厚铁网曾被陶粒及泥沙堵住造成渗水”）。苏秦公司对该证据真实性、合法性无异议，关联性不确认，认为证实因卓小玲对案涉房屋地面打磨，破坏大理石表面防水膜，又在公共卫生间干区为多只狗洗澡，水短时间大量渗入沉池无法及时排出，渗漏到楼下，应承担全部赔偿责任。苏秦公司为证明其多次联系维修人员上门检修，但因卓小玲阻拦导致维修无法完成，提交了其与维修人员、物管人员、卓小玲的微信聊天记录，显示2020年1月13日至2020年3月20日期间，魏新霞数次联系维修人员上门检测，部分人员因卓小玲认为不符合防疫要求无法进入案涉房屋；从聊天记录中无法直接反映案涉房屋漏水原因。经质证，苏秦公司无法出示该微信记录的原始手机载体；卓小玲认可真实性，但认为聊天记录不完整，不能反映客观情况。关于案涉房屋交付给卓小玲时的状态，苏秦公司称墙纸扇灰都按照要求更新，不存在漏水现象，后期对相应设备进行了维修，至今只剩下冰箱胶条没有更换；卓小玲不认可苏秦公司的陈述，称冰箱只能更换整个冰箱门，其要求更换维修的东西均是普通的、日常使用的物品，苏秦公司至今未修。苏秦公司为证明其主张，提交了《家私家电清单》（2019年11月26日签订，显示交接电器、钥匙和业主卡情况）。卓小玲认可该清单真实性，但认为清单只反映电器情况，不是整个房屋的状况。关于案涉房屋的电费、管理费缴纳情况，双方均提交了相应证据。卓小玲为证明已缴纳电费及管理费，提交了缴纳电费手机截图（打印件，均未显示具体地址、对应的费用期间，其中有一张2020年1月9日14:07之前的未显示具体日期的电费金额为115.24元）、案涉房屋电费电子发票2张（第一张显示电费0.04元、2019-10-01至2020-1-31电费公摊115.9元；第二张显示2019-10-01至2020-05-01电费公摊850.55元）、案涉房屋管理费电子发票3张（第一张显示2019年12月费用1085.54元；第二张显示2020年1、2月费用2171.08元；第三张显示2020年3-6月费用4342.16元）。苏秦公司对上述证据真实性、合法性无异议，关联性不认可。苏秦公司为证明卓小玲拖欠电费及物管费，提交了电费查询单（打印件，显示案涉房屋2019年12月1日至2020年3月31日电费1551.93元未缴清）、收费通知单明细（打印件，显示公摊电费504.87元、2020年3、4月管理费2171.08元）。卓小玲认可上述证据真实性、合法性，但认为其没有欠费。一审庭审中，双方均确认案涉房屋现仍有卓小玲控制使用。卓小玲认为双方租赁合同尚未解除，其同意解除合同，但不同意交还案涉房屋，并表示清楚若因此导致损失扩大的后果，过错方需承担不利后果；苏秦公司称双方租赁合同于2020年2月16日其发出解除通知时已解除，同意与卓小玲交接案涉房屋。一审法院认为：《合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。双方对于《补充协议》手写改动部分存有争议。从签署时间看来，卓小玲签名在先，苏秦公司签章在后，苏秦公司虽辩称其改动经过卓小玲同意，但在卓小玲明确否认的情况下，苏秦公司未能充分举证证明其主张（其提交的微信聊天记录未反映卓小玲对该改动表示同意），需承担举证不能的不利后果，故一审法院对苏秦公司该意见不予采纳，应认定双方对门、窗、柜子、冰箱门、室内灯、淋浴室花洒及灯、水龙头等设备的部件维修问题未达成一致意见。苏秦公司作为出租人对案涉房屋交付给承租人时的状态负有举证责任，其未能对此充分举证证明（其提交的《家私家电清单》未反映房屋天花、墙纸、门窗、水龙头等装饰装修及设施设备的具体状态），应承担举证不能的不利后果。从本案查明事实看来，双方在签订租赁合同时苏秦公司承诺对房屋内门锁、冰箱、灯、浴室柜门铰链等设施设备进行维修（对于维修时限未达成一致意见），但直至2020年2月下旬仍未维修完毕，且案涉房屋在2020年1月中旬发生漏水情况，双方就物品维修及漏水检修等问题发生分歧且一直未能达成一致处理方案，卓小玲遂以苏秦公司未完成修缮义务为由暂不支付2020年2月1日租金至今，故而引发本案纠纷。关于卓小玲第一项诉请，一审法院认为，苏秦公司作为出租人负有向承租人交付符合使用要求的租赁物的义务，卓小玲作为承租人以出租人未履行房屋修缮义务为由暂不支付租金，系行使不安履行抗辩权，合理合法，苏秦公司认为其有权按照合同约定在卓小玲逾期交租超过十五日时行使解除权且其已实际于2020年2月16日解除合同的主张，一审法院不予支持。鉴于卓小玲表示同意解除合同，一审法院判令解除双方就案涉房屋签订的租赁合同。合同解除后，卓小玲应将案涉房屋交还给苏秦公司。至于合同解除的责任，一审法院认定如下：第一，本案系因苏秦公司交付的房屋中部分物品、设施设备有瑕疵却未能及时修缮才引发双方争执。第二，苏秦公司称是卓小玲不当使用才导致漏水，但未能提交充分证据证明卓小玲确实存在不当使用问题，且苏秦公司在微信聊天时自认案涉房屋楼板破裂，即案涉房屋主体本身存有瑕疵。鉴定报告亦未直接反映漏水是使用人使用不当造成的。因此，现有证据不足以证明漏水是因卓小玲不当使用导致的。第三，房屋瑕疵影响了卓小玲的正常使用，但从双方微信沟通过程看来，卓小玲确实存在不配合漏水维修的行为，阻碍了问题的解决。综上，一审法院认定苏秦公司对合同解除承担80%的过错责任，卓小玲承担20%的过错责任。关于卓小玲的第二项诉请，卓小玲作为承租人，支付租金是其主要合同义务。但苏秦公司交付的房屋存有瑕疵，已影响卓小玲的正常使用，一审法院基于公平原则及等价有偿原则并综合房屋损坏情况对租金标准进行酌减，卓小玲应按每月18000元的标准向苏秦公司支付自2020年2月1日至交还房屋之日的租金及占用费。卓小玲实际使用案涉房屋，亦应依约支付管理费。卓小玲要求免除其自2020年2月1日之后的租金、管理费，一审法院不予支持。至于电费，从卓小玲提交的证据可显示其缴纳了2019年11月1日至2020年1月31日公摊电费115.9元，因双方实际于2019年11月26日签署交接清单，且均确认在房屋交付前苏秦公司对案涉房屋墙纸、天花进行维修，按照《合同》第十三条第二款约定，对于该维修期间的实际发生的费用应由苏秦公司负担，因上述期间公摊电费无法区分具体月份、日期，一审法院基于公平原则酌情认定由苏秦公司向卓小玲退还公摊电费32.4元。而卓小玲提交的证据不足以证明其支付了2019年11月份电费115.24元，其要求退回该费用，缺乏事实依据，不予支持。关于卓小玲的第三项诉请，因一审法院已判令合同解除且认定苏秦公司对于合同解除负有较大责任，卓小玲要求苏秦公司退回押金45000元，合法有理，应予支持。但因卓小玲亦对合同解除负有部分责任，其要求苏秦公司支付违约金，缺乏理据，一审法院则不予支持。关于卓小玲的第四项诉请，因中介费、搬迁费属于卓小玲为履行合同而自行支出的费用，双方租赁合同已正常开始履行，现因双方均有过错而导致合同解除，其主张由诉请公司赔偿中介费11250元、搬迁费10000元，缺乏理据，一审法院不予支持。至于租赁物翻新、维护费用，因卓小玲未能充分举证证明案涉房屋在交付前存在其所主张的需翻新、维护的问题，且未能证明该翻新、维护经苏秦公司同意，亦未见双方就此达成一致意见，故一审法院对卓小玲主张的该项费用39180元亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年11月13日判决如下：一、解除原告卓小玲与被告江苏苏秦国际贸易有限公司就广州市天河区X路X号X房签订的《房屋租赁合同》；二、被告江苏苏秦国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卓小玲退还公摊电费32.4元；三、被告江苏苏秦国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卓小玲退还押金45000元；四、驳回原告卓小玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12519元，由原告卓小玲负担3189元，被告江苏苏秦国际贸易有限公司负担9330元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，一、卓小玲提交：1.关于协商解决星汇云锦X栋X房漏水到X房沟通记录（案涉房屋物业管理中心就案涉房屋漏水问题向楼下X房业主出具的维修协调工作报告），拟证明：苏秦公司拒绝履行法定维修义务，将维修责任推卸给开发商，是导致案涉房屋漏水部位一直不能展开施工的唯一原因；卓小玲一直都在积极配合维修，从未有过阻挠行为。2.星汇云锦X栋业主群聊微信记录截图，拟证明卓小玲积极处理X房漏水问题，并且表态愿意垫付维修费，以便尽快维修，却遭到苏秦公司拒绝而无法进行，苏秦公司不断以各种借口拖延推诿导致X房业主无法正常生活。3.卓小玲、X房业主及管理处协调检测漏水群微信记录截图，拟证明卓小玲在疫情期间积极配合苏秦公司维修，但疫情肆虐期间政府对健康通行码有严格的规定，苏秦公司为省钱找到没有规范健康证明的农民工前来检修，这不仅危及卓小玲，而且将危及整幢楼房的住户健康，卓小玲拒绝没有规范健康证明的外来人员入屋检查，不等于拒绝配合苏秦公司维修检查，拟证明一审判决认定事实不清。4.X房、X房业主及管理处协调漏水修缮群微信记录截图，拟证明苏秦公司在与X房业主和物业管家协调维修事项的微信群中亲口表示，漏水是开发商施工不当造成的，是开发商的责任，但苏秦公司在一审中隐瞒证据，谎称卓小玲在洗手间给宠物狗洗澡以致狗毛堵塞排水孔造成漏水，显属捏造事实。苏秦公司质证称：对证据1、2的真实性无法核实，但聊天内容的确与漏水相关，对关联性不予认可；对证据3的真实性予以确认，但对关联性不予认可；对证据4的真实性无法确认，但可以确认漏水的部位是在X房屋内的过道，不是在卫生间内，对该证据证明内容的关联性不予认可。二、苏秦公司提交：1.案涉房屋电费缴费查询单；2.苏秦公司法定代表人魏新霞询问管家案涉房屋的物业管理费缴纳情况的微信聊天记录，拟证明一审判决作出至今，卓小玲仍占有使用案涉房屋，并非卓小玲声称的房屋臭气熏天无法居住，而是可以正常使用。卓小玲质证称：苏秦公司提交的证据1与本案无关，不是本案争议所在，不是违约事实证据，且该证据没有原件，对其真实性、合法性不予确认；证据2没有原件，对其真实性也不予确认。三、卓小玲向法院提交了申请证人吴某（涉案租赁合同中介公司员工）、翁某（案涉房屋楼下X房业主）出庭作证。（一）吴某陈述称：我方公司与卓小玲、苏秦公司三方签订的租赁合同的条款及补充协议是基于双方达成一致意见签订的，案涉房屋是由苏秦公司委托我方出租的，我方找到卓小玲这位租户，当时房屋内有较多设施需要修缮，我方受卓小玲委托与苏秦公司法定代表人进行沟通，合同上的条款及补充协议的细则是我方与双方沟通后拟定的，合同是我方公司提供的文本，补充协议是双方达成一致后我方拟定的，合同拟定后是卓小玲先签名，然后我方将租赁合同及补充协议邮寄给苏秦公司法定代表人签名盖章，苏秦公司签名盖章给我方邮寄回来的补充协议上已删除了第三条的部分内容，且手写了第六条的内容，我方收到删改过的补充协议后也提交给了卓小玲，卓小玲当即提出异议，我方也与苏秦公司法定代表人表示补充协议是双方协商的条款，不能随意更改，苏秦公司法定代表人表示不能在2019年12月1日前完成全部的维修，如果卓小玲先支付租金也可以先入住房屋，要求我方告知卓小玲请她放心，一定会修缮所有待修缮的设施设备；订金是卓小玲在2019年11月16日签订租赁合同当天支付的，当时订金是先转给我们，租赁合同也是在2019年11月16日签订的，租赁合同及补充协议都是我方在11月16日寄出给苏秦公司的，我方在11月16日卓小玲签订租赁合同及补充协议的当天下午将押金转给苏秦公司的法定代表人；当时是苏秦公司的法定代表人无法到现场，才会通过邮寄的方式签约，当时苏秦公司法定代表人也在微信上确认收到了订金，我方有通过邮寄方式给苏秦公司法定代表人寄送收据，收据是我方拟好条款后邮寄给苏秦公司法定代表人签名，该收据是中介方员工梁小定手写的，收据上的日期是苏秦公司法定代表人写的等。（二）翁某陈述称：X房漏水是在过道，卫生间没有漏水，也不是直接滴水，是渗水，X房暂停使用卫生间时漏水情况有改善，但后面恢复使用卫生间的时候漏水情况又出现了，物业公司打开X房卫生间沉池发现很多积水；后来物业公司打开卫生间抽出沉池积水、停用卫生间后房屋没有再渗水，房屋也没有作出维修，我不清楚房屋漏水的具体原因是什么。X房的租客曾两次表示愿意垫资维修，第一次是在2020年1月12日左右，第二次是在春节之后漏水非常严重，天花板都发霉了，这时候X租户也主动提出愿意维修，愿意垫资，但后来不知道是什么原因又没有对漏水问题进行维修。当时对方提出的维修方案我不清楚，但表示愿意出钱。苏秦公司质证称：我方在收到补充协议文本前并未就补充协议与中介公司进行过商讨，中介公司也没有给我们看过补充协议中的内容；我方认为吴某证人证言存在虚假陈述，不应当采纳；对于翁某的证人证言予以认可。卓小玲质证称：我方认为吴某的证言证实了双方当事人的房屋租赁合同以及补充协议是双方协商一致的结果，苏秦公司签名时擅自删除了补充协议的内容，是违反诚信的无效行为，而不是协商未达成一致。四、卓小玲向法院提交依职权调查取证申请书，请求法院依职权向广州市越秀物业发展有限公司星汇云锦服务中心调查取证，以查实是出租人拒绝维修还是承租人不配合维修案涉房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《补充协议》手写改动部分效力的认定；二、租赁合同解除责任的认定；三、卓小玲诉请苏秦公司返还租金、管理费、公摊电费、电费应否支持；四、卓小玲诉请苏秦公司退还押金45000元并支付违约金45000元的问题；五、卓小玲诉请苏秦公司支付中介费、搬迁费、房屋翻新、维护费用等能否成立的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，《补充协议》手写改动部分效力认定的问题。对于这个问题，双方存在争议，一审法院综合双方所举证据认定苏秦公司对《补充协议》手写改动部分未经卓小玲同意，双方对门、窗、柜子、冰箱门、室内灯、淋浴室花洒及灯、水龙头等设备的部件维修问题未达成一致意见。苏秦公司主张其对《补充协议》手写改动部分经过卓小玲同意，未能充分举证证明，应承担举证不能的不利后果。苏秦公司作为出租人对案涉房屋交付给承租人时的状态负有举证责任，其未能对此充分举证证明（其提交的《家私家电清单》未反映房屋天花、墙纸、门窗、水龙头等装饰装修及设施设备的具体状态），应承担举证不能的不利后果。从本案查明事实看来，双方在签订租赁合同时苏秦公司承诺对房屋内门锁、冰箱、灯、浴室柜门铰链等设施设备进行维修（对于维修时限未达成一致意见），但直至2020年2月下旬仍未维修完毕，且案涉房屋在2020年1月中旬发生漏水情况，双方就物品维修及漏水检修等问题发生分歧且一直未能达成一致处理方案。卓小玲二审申请证人到庭所作陈述存在前后矛盾情形，不予采信。卓小玲二审所举证据均不能推翻一审法院认定的事实，不足以证明其上诉主张。二、关于争议焦点二，租赁合同解除责任认定的问题。因苏秦公司作为出租人负有向承租人交付符合使用要求的租赁物的义务，卓小玲作为承租人以出租人未履行房屋修缮义务为由暂不支付租金，系行使不安履行抗辩权，可予采纳。苏秦公司认为其有权按照合同约定在卓小玲逾期交租超过十五日时行使解除权且其已实际于2020年2月16日解除合同的主张，依据不足。鉴于卓小玲表示同意解除合同，一审法院判令解除双方就案涉房屋签订的租赁合同。合同解除后，卓小玲应将案涉房屋交还给苏秦公司。如前文所述，因苏秦公司交付的房屋中部分物品、设施设备有瑕疵却未能及时修缮才引发双方争执。苏秦公司所举证据不足以证明案涉房屋漏水系卓小玲使用不当所致。从双方微信沟通过程看来，卓小玲确实存在不配合漏水维修的行为，卓小玲二审申请证人所作证言亦不足以推翻前述事实。卓小玲二审申请法院调查取证已经超过举证期限的要求，本院不予接纳。一审法院综合具体案情认定双方对于合同解除均有过错，苏秦公司承担80%的责任，卓小玲承担20%的责任，公平合理。三、关于争议焦点三，卓小玲诉请苏秦公司返还租金、管理费、公摊电费、电费应否支持的问题。卓小玲作为承租人，支付租金是其主要合同义务。由于苏秦公司交付的房屋存有瑕疵，影响卓小玲的正常使用，一审法院基于公平原则及等价有偿原则并综合房屋损坏情况对租金标准进行酌减，认定卓小玲按每月18000元的标准向苏秦公司支付自2020年2月1日至交还房屋之日的租金及占用费，公平合理。卓小玲诉请解除案涉租赁合同，并认为房屋瑕疵对其居住使用存在严重影响，却不及时将案涉房屋交还给苏秦公司，其主张苏秦公司免除前述租金，缺乏充分依据。至于管理费的问题，因卓小玲实际占用案涉房屋，应依约支付管理费。卓小玲要求免除其自2020年2月1日之后的管理费，亦不能成立。至于电费的问题，双方实际于2019年11月26日签署交接清单，且均确认在房屋交付前苏秦公司对案涉房屋墙纸、天花进行维修，按照《合同》第十三条第二款约定，对于该维修期间的实际发生的费用应由苏秦公司负担，因上述期间公摊电费无法区分具体月份、日期，一审法院基于公平原则酌情认定由苏秦公司向卓小玲退还公摊电费32.4元，并无不妥，卓小玲所举证据不足以证明其支付了2019年11月份电费115.24元，其要求退回该款项，缺乏事实依据。四、关于争议焦点四，卓小玲诉请苏秦公司退还押金45000元并支付违约金45000元的问题。因一审法院判令合同解除且认定苏秦公司对于合同解除负有主要责任，卓小玲要求苏秦公司退回押金45000元，合法有据。苏秦公司未对此提起上诉，其二审主张没收该押金，不予支持。至于违约金的问题，因卓小玲亦对合同解除负有部分责任，其诉请苏秦公司支付违约金，不予支持。五、关于争议焦点五，卓小玲诉请苏秦公司支付中介费、搬迁费、房屋翻新、维护费用等问题。因中介费、搬迁费属于卓小玲为履行合同而自行支出的费用，双方租赁合同已正常开始履行，现因双方均有过错而导致合同解除，卓小玲诉请由苏秦公司赔偿中介费11250元、搬迁费10000元，不能成立。至于租赁物翻新、维护费用，因卓小玲未能充分举证证明案涉房屋在交付前存在其所主张的需翻新、维护的问题，且未能证明该翻新、维护经苏秦公司同意，亦未见双方就此达成一致意见，其诉请苏秦公司支付39180元，本院不予支持。综上所述，卓小玲上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3189元，由上诉人卓小玲负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年四月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶