舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0903民初253号 原告：王某，女，1981年4月2日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告：刘某，男，2005年9月23日出生，汉族，住舟山市定海区。 法定代理人：王某，女，1981年4月2日出生，汉族，住舟山市定海区，系原告刘某之母。 委托诉讼代理人（特别授权）：应王雷，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：芮秀珠，女，1958年12月4日出生，汉族，住舟山市普陀区。 被告：袁桂康，男，1958年4月21日出生，汉族，住舟山市普陀区。 被告：袁舟雷，男，1981年3月30日出生，汉族，住舟山市普陀区××街道××路××弄××号。 委托诉讼代理人（特别授权）：马狄，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师，系三被告共同委托诉讼代理人。 原告王某、刘某与被告芮秀珠、袁桂康、袁舟雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，根据原告申请，依法对被告根据集体土地房屋征收与补偿协议，可安置的位于夏新未来社区79户型安置房及在舟山市普陀区智创城西开发建设有限公司可领取的房屋征收补偿款予以保全（已冻结货币金额为831368.12元）。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人应王雷、被告芮秀珠、被告袁舟雷及其共同的委托诉讼代理人马狄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 二原告诉讼请求：1、依法判令被告芮秀珠、袁桂康、袁舟雷返还原告王某、刘某房屋购买款90000元；2、三被告赔偿二原告经济损失1699663.25元。事实与理由：2004年5月16日，原告王某以二原告名义与被告签订卖房协议书一份，约定芮秀珠、袁桂康将其所有的位于舟山市普陀区××街道××弄村××房××幢××饭间出卖给王某，建筑面积107.26平方米，该协议还约定，在权证未变更期间，王某拥有的以土地证为准的该房产和宅地如被征用等所获得的所有款项，芮秀珠、袁桂康无权享受或提出异议，但有义务协助办理相关手续。协议签订后，二原告向被告支付9万元房款，被告芮秀珠、袁桂康也将案涉房屋交付给了二原告。后因种种原因未能办理产权变更登记手续。2006年，原告对购买的房屋进行了修理，并搭建铁皮屋一间，玻璃棚二只，花费十万余元，2007年对房屋进行了装修，花费三十万元。该房一直由原告居住。但房产在2016年1月仍被登记至芮秀珠名下。2020年涉案房屋纳入国家拆迁范围，评估机关对涉案房屋及附属物进行了评估，经征收方计算：房屋所有权人可得拆迁利益1789663.25元。三被告得知拆迁后，不顾诚信，向普陀区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。2020年11月，一审法院判决房屋买卖合同无效，原告将房屋腾退返还给三被告。但房款返还与赔偿一节没有处理，告知原告可另行主张。后原告不服提起上诉，二审维持原判。原告认为，民法典第157条规定：“民事法律行为（无效）、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”原、被告房屋买卖合同在前案被法院判决无效后，被告将9万元房款返还给原告自不在话说；本案损失包括原告装修、维修房屋的花费及可信赖利益的损失，具体数额为可得拆迁利益与购房款的差额1699663.25元。关于过错问题，按照买卖合同的性质：出卖人负有保证出卖物没有权利瑕疵的责任，现农村房屋为限制买卖物，存在权益瑕疵，故导致合同无效的责任在被告。另外、被告在房屋将要拆迁的情况下进行诉讼，明显缺乏诚信，不具有合理性，故原告的损失应由被告全额赔偿。为此，原告诉于贵院，望法院支持原告的诉讼请求。 审理中，原告对当初购房事实作如下补正：当初购房人为王某公公周信平和婆婆许再娣，2006年，重写一份卖房协议书，把购房人更换成媳妇王某和孙子刘某，日期没改，其中的一张7.5万元收条由芮秀珠、袁桂康重写，付款人姓名调整为王某。 原告向本院提供如下证据材料： 1.原告身份证，拟证明原告主体资格； 2.被告身份证，拟证明被告主体资格； 3.房屋买卖协议，拟证明原、被告房屋买卖事实； 4.收条，拟证明房屋买卖价格为9万元； 5.证明，拟证明原告已尽到注意义务，没有过错； 6.杂项工程建设申请表及装修照片，原告购买房屋后修理、装修过房屋； 7.一审民事判决书，证明法院确认房屋买卖合同无效； 8.二审民事判决书，证明法院确认房屋买卖合同无效； 9.评估报告装修附属物评估单，证明房屋及附属物价格； 10.房屋征收货币补偿计算表，拟证明原告损失及赔偿依据； 补充证据：1.普陀区集体土地房屋征收产权调换和货币补偿协议，拟证明被告就案涉房屋与沈家门街道办事处签订补偿协议，选择实物安置与货币安置的事实； 11.集体土地上房屋征收补偿产权调换和货币补偿相结合计算表，拟证明根据被告选择的安置方式可获得的补偿利益的事实； 12.集体土地上房屋征收货币补偿计算表，拟证明案涉房屋若选择货币补偿，可获得总计1789663.25元的事实； 13.照片，拟证明案涉房屋外部、内部、顶部及附属物等情况，均系原告在购买之外修缮、装修、搭建的事实。 三被告答辩如下：一、被答辩人刘某主体资格不适格，无权参加本案诉讼。根据舟山市普陀区人民法院【（2020）浙0903民初1996号】民事判决书审理查明的事实，被答辩人刘某在本案所涉“卖房协议书”于2004年5月16日签订时尚未出生（注：刘某于2005年9月23日出生），其名字系被答辩人王某事后所添加，故刘某并非所涉“卖房协议书”的合同当事人之一。因此，被答辩人刘某作为本案原告参加诉讼，显然主体不适格。二、本案所涉“卖房协议书”无效，答辩人一方和被答辩人一方均存在过错，且过错程度相当，即各承担50%责任。首先，从案涉房屋的买卖原因来分析。当时答辩人一家因答辩人袁桂康**意失败，导致债务缠身，为履行借款、还款承诺，答辩人一家经商量后只能含泪忍痛将自己亲手建造的唯一住房折价转卖。也就是说，答辩人一家转卖涉案房屋实属无奈。其次，从案涉“卖房协议书”的签署过程来分析。被答辩人明知双方系不同村集体经济组织成员，不能互相购买农房，但其仍愿意出资购买不排除当时被答辩人看到答辩人因急于变价转卖还债，相对于周边同类房价要低10%-20%左右这一主要因素。同时，从协议书内容也可以看出，对案涉“卖房协议书”的效力问题，被答辩人也应当心知肚明，否则其又何必在协议上增加有关协议无效后拆迁补偿条款。第三，从事后多次要求回购房屋行为来分析。考虑到身体、居住问题，案涉“卖房协议书”签署后二至三年左右，答辩人就曾多次联系被答辩人王某，要求互相返还购房款及房屋，但均遭到拒绝。虽然最后因为被答辩人的多次拒绝，导致房屋回购未成，但这也可以间接佐证，答辩人在协议书签订不久即以自己的行动在积极弥补之前协议无效的过错，努力争取让合同双方损失降至最低。三、涉案房屋的征收安置补偿权益分割，除考虑上述过错因素外，尚需考虑征收安置补偿费费用组成及双方当事人生活、居住现状等因素。首先，根据《集体土地上房屋征收货币补偿计算表》显示，房屋的征收安置补偿权益主要分为五项：一是原房补偿；二是搬迁费、临时安置费、奖励；三是其他补助；四是整体签约奖；五是8%购房补助。而根据房屋征收安置补偿项目的性质，搬迁费、临时安置费、搬迁腾空奖可以由作为实际居住在被拆迁房屋的被答辩人享有。其次，通过答辩人提供的“最低生活保障证、××人证、不动产登记查询证明”等证据材料可以看出，因各种客观原因现答辩人三人名下均无房产，居无定所，同时答辩人袁桂康因身患××，加上家庭困难，现正接受政府提供的最低生活保障政策补助。因此，在综合考虑征收安置补偿费费用组成及双方当事人生活、居住现状及各自过错程度等因素的情况下，除搬迁费、临时安置费、搬迁腾空奖可以由作为实际居住在被拆迁房屋的被答辩人享有外，其他部分则应当由双方按各50%比例分割。综上，答辩人认为：本案案涉“卖房协议书”无效，过错并非全在答辩人一人，而是双方均存在同等过错责任，故对于涉案房屋的征收安置补偿权益扣除应由被答辩人单独享有部分外，剩余部分应按五五比例分割。为此，垦请法庭在核实本案事实情况后，依法驳回被答辩人要求答辩人承担全部过错责任的诉讼请求，并支持被答辩人的上述诉请。 审理中，三被告对原告补正的购房事实基本予以认可，但提出购房协议书和7.5万元收条是王某预先拟好的，芮秀珠和袁桂康只是在上面签名，刘某的名字系王某事后自己添加。 三被告向本院提供如下证据材料： 1.最低生活保障证，拟证明被告袁桂康身体××生活困难的事实； 2.不动产登记查询证明，拟证明三被告名下除涉案宅基地外无其他房产的事实。 被告对原告证据质证意见：证据1，刘某出生的年龄晚于买房协议书，主体不适格；证据2无异议；证据3，买房之前原来也有协议，有王某的婆婆，后来王某提出听说可以做产权证就临时加了未出生的小孩名字。真实性没有异议，该证据可以印证被告急于还贷，房价低于周边的房子，涉案房屋合同价45000元，实际支付了9万元，买房协议的效力王某非常清楚；证据4收条，真实性没有异议，房屋买卖价格与实际价格都不相同；证据5证明，真实性没有异议，可以反向来证明原告对涉案买房协议无效完全明了；证据6，证据载体本身没有异议，关联性有异议，申请理由漏水、外墙厨房修缮，但是没有相应的票据提供，根据2006年建筑行业市场价，修理费用不可能达30万元；证据7、8真实性没有异议，可以证明刘某不是当事人，诉讼主体不适格；证据9评估报告真实性没有异议；证据10计算表真实性没有异议，关联性有异议，计算表仅证明权益的综合，并非是原告的损失。补充证据1、2、3没有异议，补充证据4与证据6质证意见一致。 原告对被告证据质证意见：证据1真实性无异议，关联性有异议，本案是房屋买卖合同涉及的损失赔偿。证据2真实性无异议，与本案无关联性，房屋原告购买，一直居住将近20年，安置人应当是原告。 本院经审理确认如下事实：2004年5月16日，被告芮秀珠、袁桂康与原告王某的公公周信平及婆婆许再娣就涉案房屋签订了卖房协议书，购房款9万元均由周信平、许再娣支付，被告芮秀珠单独或与袁桂康一起出具给周信平、许再娣收条共二张，双方办理了房屋交接。2006年，周信平、许再娣要求被告芮秀珠、袁桂康重新签订卖房协议书，把购房人更换成媳妇王某，被告芮秀珠、袁桂康同意，遂由王某与芮秀珠、袁桂康签订卖房协议书，协议内容和落款时间没有变更。此外，其中的一张7.5万元收条重写，付款人姓名调整为王某。卖房协议书显示：芮秀珠、袁桂康将其所有的位于舟山市普陀区××街道××弄村××房××幢××饭间出卖给王某与刘某，建筑面积107.26㎡；在权证未变更期间，该房产和宅地如被征用、理赔、补偿、转卖等所获得的所有款项均归买受人，芮秀珠、袁桂康无权享受或提出异议，但有义务协助办理相关手续。后因各种原因，双方一直未办妥相关产权的变更登记手续。原告购房后，曾对该房屋进行修缮和装潢。案涉房屋原地址为舟山市普陀区××街道××弄村××组××户，现更名为舟山市普陀区××街道××路××弄××号。2020年涉案房屋列入征收拆迁范围。同年10月12日，芮秀珠、袁桂康、袁舟雷向本院起诉王某、刘某，要求确认双方之间卖房协议书无效并返还房屋。本院于同年11月11日以王某、刘某与芮秀珠、袁桂康不属于同一农村集体经济组织成员、案涉农村房屋买卖所涉的宅基地流转未经政府管理部门批准等为由，判决确认双方之间卖房协议书无效并由王某、刘某在判决生效后30日内腾退返还房屋。王某、刘某不服判决上诉，舟山市中级人民法院于2021年1月18日判决驳回上诉维持原判。期间，征收拆迁部门对涉案房屋装修及附属物等价值进行了评估。王某、刘某即提起本案诉讼。2021年2月2日，舟山市普陀区人民政府沈家门街道办事处与被告以及舟山市普陀区智创城西开发建设有限公司签订了《普陀区集体土地房屋征收补偿协议》，协议约定:被征收的被告房屋座落在舟山市普陀区××街道××路××弄××号，建筑面积107.26㎡，其中63.20㎡选择产权调换，44.06㎡选择货币补偿。若全部选择货币补偿，从征收拆迁部门提供的《集体土地上房屋征收货币补偿计算表》显示，总共可补偿1789663.25元，其中：1、原房货币补偿款1076354元；2、原房屋补偿款10%鼓励奖107635.4元；3、原房全部选择货币补偿300元／㎡奖励32178元；4、装修及附属物补偿款245464元；5、搬迁费2145.2元；6、临时安置费14158.32元；7、签约奖107260元；8、搬迁腾空奖42904元；9、低于1.2容积率土地补助款11100元；10、整体签约奖64356元；11、8%购房补助86108.33元。2021年3月底前，原告实际腾空房屋并由征收拆迁部门直接接收。 本院认为，一、关于原告刘某主体是否适格问题。原告方主张卖房协议书中刘某名字与王某同时写上，并非王某后补。卖房协议书正文第一段显示，填写买受人的空格为2格，其格式是专门为2个人设计，分别填上“王某”与“刘某”，说明当时已明确买受人为上述两人。被告主张刘某名字为王某事后擅自添加，未提供任何证据证明，对此本院不予采纳，刘某原告主体应为适格。二、关于三被告返还和赔偿原告问题。本院（2020）浙0903民初1996号民事判决书判决原、被告之间签订的卖房协议书无效，该判决现已生效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”第九次全国民事审判工作会议纪要规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。如在小产权房因征收而能获得巨额补偿的情况下，一些出卖人就向法院提起诉讼，请求确认有关小产权房的买卖无效，其目的均在于试图通过合同无效获益，对于此种不诚信的做法，人民法院要通过合理分配利益来平衡当事人的利益，既做到依法认定合同无效，又维护并促进诚信社会的构建。本案原、被告之间房屋买卖已逾16年，买卖协议中明确约定今后所有拆迁利益均归买受人享有，在涉案房屋列入征收范围将被拆除时，被告要求确认买卖无效并返还房屋，虽然未违反法律规定，但与拆迁利益密切相关，缺乏诚信。被告应返还原告购房款等相应款项，对双方之间的无效买卖行为承担主要过错责任并对原告损失作出相应赔偿。涉案房屋征收能获得货币补偿11项共计1789663.25元，被告实际签约系部分产权调换和部分货币补偿，其所获利益不少于纯粹货币补偿，为方便计算和确定金额，原、被告双方均同意按纯粹货币补偿款处理本案。审理中被告同意返还原告购房款9万元，在辩称意见中提出搬迁费、临时安置费、搬迁腾空奖可以由作为实际居住在被拆迁房屋的原告享有，对此本院予以采纳。对于装修及附属物补偿款，应认定系原告实际装修添附后所获得，被告应赔偿原告相应的损失。对于原房货币补偿款等其他7项在扣除9万元购房款后合计为1394991.73元，酌情由被告按所得利益78%的比例赔偿给原告为宜，为1088093.55元。综上，被告除应返还原告购房款9万元外，还应赔偿原告的金额为245464元＋2145.2元＋14158.32元＋42904元＋1088093.55元＝1392765.07元。据此，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，判决如下： 一、被告芮秀珠、袁桂康、袁舟雷返还原告王某、刘某房屋购买款90000元； 二、芮秀珠、袁桂康、袁舟雷赔偿原告王某、刘某经济损失1392765.07元。 上述款项合计1482765.07元，限三被告于本判决生效后三日内支付二原告831368.12元（已保全），三个月内支付651396.95元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10559.5元，由二原告承担1487元，三被告承担9072.5元；保全费5000元，由三被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  俞 辉 二〇二一年四月十三日 法官助理  臧超静 代书记员  李 妮