广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5122号上诉人（原审被告）：王彦彦，男，1965年9月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告）：罗嘉栋，男，1985年12月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：涂鸿程，广东兆鹏律师事务所律师。上诉人王彦彦因与被上诉人罗嘉栋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人王彦彦，被上诉人罗嘉栋及其委托诉讼代理人涂鸿程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彦彦上诉请求：撤销一审判决，驳回罗嘉栋的诉讼请求。事实和理由：一、王彦彦与罗嘉栋签订的《房屋场地租赁合同》是双方真实意思表示，且并无违反法律禁止性规定，应受法律保护。虽然涉案房屋没有办理房产证，但所租赁的房屋场地是在荔城镇XX工业加工区范围内，是一手房东在三十年前就己建设的工业厂房，且并没有被有关部门认定为违法建设，该工业厂房并非法律意义上的城镇房屋，罗嘉栋在签订合同前已经清楚是没有房地产证的工业厂房，并且一直使用都没提出任何异议，到2018年9月因经营不善无法交纳租金才自行搬走，罗嘉栋拖欠租金达二十多万元，现罗嘉栋以所租赁的房屋场地无房产证为由提出合同无效，显然是“恶人先告状”，不能受到法律的保护。一审判决不考虑这一实际情况和历史原因，单纯考虑王彦彦没有房产证就认定该《房屋场地租赁合同》无效，显然是有失公平，也不合理。二、《房屋场地租赁合同》签订后，除篮球场是经王彦彦同意进行改造外，其余装修都是未经同意擅自装修的，即使《房屋场地租赁合同》无效，该部分装修费用也是罗嘉栋本身过错造成的，理应由其自行承担。一审判决认定该部分装修费用由王彦彦承担百分之五十没有道理和依据。三、罗嘉栋一直没按要求支付租金，至2018年9月仍欠二十多万元的租金。由于其经营不善，罗嘉栋于2018年9月初就已关门停业，并搬离所租赁的场地。即使所签的《房屋场地租赁合同》无效，罗嘉栋也已自行终止这种无效行为，其后果也理应由其承担，但一审判决却不问理由，反倒认定王彦彦为罗嘉栋承担过错责任，明显不合理和不公平，没有法律依据。综上所述，一审判决有失公平合理，且适用法律错误，请依法改判。罗嘉栋二审辩称：一、罗嘉栋与王彦彦签订的《房屋场地租赁合同》应属无效。一审中，王彦彦承认涉案房屋没有房产证，亦没有提供涉案房屋的建设工程规划许可证或建设工程规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《房屋场地租赁合同》应属无效，王彦彦应向罗嘉栋退回所收保证金5万元。二、一审判决王彦彦承担50％的过错责任是合理合法的。依据《房屋场地租赁合同》第八条第5点：“乙方（罗嘉栋）在承租期限内可以自行装修、装饰，但不得擅自破坏房屋结构，确保其正常使用和安全”。故罗嘉栋对涉案房屋进行装修是得到王彦彦许可的，不存在擅自进行装修的行为。另外，王彦彦明知涉案房屋没有房产证、没有取得规划许可或报建手续，还对外出租盈利，并且在出租的过程中没有向罗嘉栋告知上述事实，对合同无效后果存在主要过错。涉案房屋出租后，王彦彦不配合提供相关产权证明和规划登记证明、偷偷撕毁城管贴在涉案场地的《拆除通知书》，令罗嘉栋没有办法从正常途径知悉涉案场地是违建的事实，损害了罗嘉栋的合法权益，因此一审法院认定王彦彦承担50％的过错责任是正确的。三、罗嘉栋在使用涉案房屋期间一直按时支付租金。直至2018年9月，王彦彦向罗嘉栋告知涉案房屋因违建要被城管拆除，罗嘉栋不得不停止营业，同时停止支付租金。王彦彦所称罗嘉栋仍拖欠二十多万元的租金，却无法提供相应证据支持，罗嘉栋对此不予认可。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。罗嘉栋于2020年3月2日向一审法院起诉请求：一、请求判令双方于2016年6月5日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、请求判令王彦彦向罗嘉栋退还保证金5万元，赔偿损失817633元，以上合计867633元；三、请求判令王彦彦承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年6月5日，王彦彦（甲方，出租方）与罗嘉栋（乙方，承租方）签订《房屋场地租赁合同》约定：一、甲方愿意将位于增城区荔城街XX工业开发区XX路XX号的房屋场地（面积为长84米，宽32米，合2688平方米，具体以甲方提供相关权利证明为准）及房屋场地内所有设备、设施（详见清单），以每平方12元的价格，出租给乙方作体育场地使用。二、租用期限为十年，自2016年6月1日开始至2026年5月30日止。三、租金：从2016年6月1日至2018年5月30日，每月租金31000元，以后每年以上一年度每月租金为基础，以3%的基准递增。四、租金缴交：每月3日为交纳租金日，合同经签订，三天内乙方需交5万元给甲方作为保证金……。同日，王彦彦向罗嘉栋出具《收据》记载收到房屋场地租赁合同押金5万元。2016年7月5日，罗嘉栋（甲方，发包方）与广州市冠誉装饰设计有限公司（乙方，承包方）签订《装饰工程施工合同》约定：工程地址增城区荔城街XX路XX号；日期从2016年7月5日起至2016年9月5日；工程总预算造价553823元。《工程结算表》记载：做防水220平方米合计4400元；卷闸门（包含电机）合计4500元；平房内部翻新油ICI650平方米合计13000元；球场围墙内部扇灰油ICI1260平方米合计41580元；侧门铁棚和护栏合计7500元；木工部分（前台、货架、储物柜、板凳）合计16500元；工程管理费（工程造价的5%）合计26373元。2020年9月23日，广州德高价格评估有限公司出具《评估报告书》载明：评估基准日2018年11月1日；成新率77.74%；有争议部分重置价格155879元；无争议部分重置价格484710元。另外，评估明细表记载有争议部分为：天花扇灰面积265平方米；墙面扇灰面积460.52平方米；防水面积214平方米；木门4扇；广告布60平方米；不锈钢护栏11.5米；铁棚24.75平方米；透明瓦59.5平方米；地面抬高18.9立方米；锌瓦片239.4平方米；电动卷闸门22平方米；管理费6748元；税费14171元。无争议部分重置价格为：地面砖6768元；墙面砖28903元；踢脚线175元；不锈钢门4500元；蹲便器1560元；冲水箱1200元；排气扇2400元；大理石洗手台2228元；大理石洗手盆880元；砌墙8789元；外墙漆22834元；铝合金窗450元；不锈钢防盗网216元；混凝土地面63000元；地坪漆、地胶（两个硅PU、一个丙烯酸）144655元；LED灯珠（3灯芯）（聚捷、亚明）9680元；招牌5805元；打拆工程（含清运）32000元；水电改造工程58870元；标准篮球架24750元；管理费（5%）20983元；税费（10%）44064元。王彦彦向一审法院提供原增城县国土局于1987年12月31日颁发的《土地使用证》载明：用地单位（人）增城县工业区开发公司；建设项目工业厂房；土地所有制性质国有；用地面积151386平方米；土地属境荔城XX、XX村XX岭（土名）。罗嘉栋认为该《土地使用证》记载是大证，无法证明涉案场地和房屋的合法所有权。罗嘉栋提交的2张《照片》显示篮球架与地面已形成附合。审理中，罗嘉栋陈述以下：1.签订合同时不清楚有没有房产证，但王彦彦称是合法的；2.双方租赁的标的物除了房屋，还有水龙头水管，没有其他了；3.罗嘉栋已预交鉴定费50375元。王彦彦陈述以下：1.涉案厂房是一手房东建设，没有报批报建，没有房产证，现在出租给供销社，不同意利用罗嘉栋的装饰装修物；2.装饰装修物价值大约40万元；3.签订合同时已告知涉案房屋没有房产证；4.双方租赁的标的物就是厂房，四周有围墙。一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。《房屋场地租赁合同》虽是王彦彦和罗嘉栋的真实意思表示，但王彦彦自认涉案房屋没有房产证，亦未向一审法院提供涉案房屋的建设工程规划许可证或建设工程规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，该《房屋场地租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，王彦彦应将收到的5万元保证金退还给罗嘉栋，故罗嘉栋主张《房屋场地租赁合同》无效及返还保证金5万元，于法有据，一审法院予以支持。关于罗嘉栋主张装饰装修损失的问题。对于有争议部分，一审法院认为，第一，罗嘉栋向一审法院提供《工程结算表》证明做防水220平方米合计4400元、卷闸门（包含电机）合计4500元，一审法院予以采纳。第二，《工程结算表》另外记载平房内部翻新油ICI650平方米合计13000元、球场围墙内部扇灰油ICI1260平方米合计41580元、侧门铁棚和护栏合计7500元，一审法院认定罗嘉栋对上述部分进行装修，但由于金额大于《评估报告书》所记载的，且王彦彦对此有异议，故一审法院认定天花扇灰9275元、墙面扇灰16118元、不锈钢护栏1495元、铁棚3713元。第三，《工程结算表》记载木工部分（前台、货架、储物柜、板凳）合计16500元，未包含木门，且王彦彦对此有异议，故罗嘉栋主张装饰装饰损失包括木门的损失，一审法院不予采纳。第四，罗嘉栋主张有争议部分的其他装饰装修损失，理据不足，一审法院不予支持。对于无争议部分，根据《评估报告书》的记载，一审法院认定未形成附合的装饰装修物有LED灯珠（3灯芯）（聚捷、亚明）9680元和排气扇2400元，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，王彦彦不同意利用，可由罗嘉栋拆除，罗嘉栋主张上述两部分损失，一审法院不予支持。另外，《工程结算表》未记载包括税费，故一审法院认定装饰装修损失不包括税费。综上，关于已形成附合的装饰装修（包括有争议和无争议部分），经核算，价值合计447084元，再加上工程管理费22354.2元（447084元×5%）计得装饰装修费469438.2元，再乘以成新率77.74%后，得出罗嘉栋的装饰装修损失为364941.26元。一审法院结合已查明的事实，认定导致《房屋场地租赁合同》无效的罗嘉栋和王彦彦各占50%的过错责任，故王彦彦应向罗嘉栋赔偿装饰装修损失182470.63元，罗嘉栋主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年10月27日作出判决如下：一、确认罗嘉栋与王彦彦于2016年6月5日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、王彦彦于本判决生效之日起十日内向罗嘉栋返还保证金5万元；三、王彦彦于本判决生效之日起十日内向罗嘉栋赔偿装饰装修损失182470.63元；四、驳回罗嘉栋的其他诉讼请求。案件受理费6240元，由罗嘉栋负担3845元，王彦彦负担2395元；鉴定费50375元，由罗嘉栋负担31045元，王彦彦负担19330元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明，涉案评估明细表记载有争议部分的具体重置价格为：天花扇灰面积265平方米9275元；墙面扇灰面积460.52平方米16118元；防水面积214平方米6420元；木门4扇1200元；广告布60平方米480元；不锈钢护栏11.5米1495元；铁棚24.75平方米3713元；透明瓦59.5平方米8925元；地面抬高18.9立方米7182元；锌瓦棚123.69平方米27212元；锌瓦片239.4平方米47880元；电动卷闸门22平方米5060元；管理费（5%）6748元；税费（10%）14171元。王彦彦二审庭审中主张罗嘉栋在承租涉案场地后存在转租的情况，对于除篮球场之外的其他装修没有经过其批准也没有告知其，因此其不予认可篮球场之外的装修损失。对此，罗嘉栋不予确认。王彦彦二审庭审后提交以下证据：1.土地使用证（与一审提交的一致）；2.证明，内容为增城市工业区开发总公司于2008年5月28日出具证明，证明增城市荔城街工业加工区第十七栋（地块）是其司开发的位于荔××村XX村XX岭（土名），土地使用证号为府国土证字（1987）第53号加工区其中之第十七号地块，该证明并加盖“增城市公安局雁塔派出所”章；3.证明两份，内容为增城市工业区开发总公司分别于2008年5月26日、6月26日出具证明，证明其司在增城市荔城街XX工业区第十七幢，已建厂房一幢一层，该建筑物是1995年前兴建完工，用作纸箱生产，请供电、消防等相关部门给予办理有关手续等；4.建筑工程消防设计的审核意见书以及建筑工程消防验收的意见书，内容为增城市公安局消防大队向增城市振业房地产开发公司出具审核意见书和消防验收意见书，认为建筑工程基本符合消防安全要求；5.房屋场地租赁合同，显示王彦彦与增城市振业房地产开发公司签订房屋场地租赁合同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的《中华人民共和国合同法》的规定。本案二审争议的焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否有效；二、王彦彦是否应当退还罗嘉栋保证金并支付装修损失。关于涉案房屋租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王彦彦主张罗嘉栋在承租涉案房屋时知悉涉案房屋没有房产证，且在使用过程中没有提出异议，故不能以场地无房产证为由提出合同无效。但罗嘉栋在承租涉案房屋时是否知悉涉案房屋没有房产证，不影响涉案租赁合同因未取得建设工程规划许可证而无效的认定。本案中，王彦彦提交的证据不足以证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证。据此，一审法院认定涉案房屋租赁合同无效，合法有据，本院予以维持。关于王彦彦是否应当退还罗嘉栋保证金并支付装修损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，一审法院认定王彦彦退回保证金5万元符合法律规定，本院予以维持。关于装修损失。王彦彦主张罗嘉栋存在转租行为，转租部分的装修没有经过其同意，因此不认可篮球场之外的装修损失。但王彦彦没有提交证据证实罗嘉栋存在转租行为，且租赁期内也没有对涉案场地的装修提出异议，王彦彦的上述主张依据不足，本院不予采信。关于装修损失的金额，一审法院根据评估结论，并结合罗嘉栋提交的《装饰工程施工合同》、《工程结算表》对损失金额364941.26元如何认定进行了充分且合理的说明，本院不再赘述。关于赔偿的责任比例问题。王彦彦作为出租人未提供合法建筑给罗嘉栋使用，而罗嘉栋作为承租人对建筑物的合法性亦未善尽谨慎审查义务，故一审法院认定王彦彦、罗嘉栋对合同无效存在同等过错并无不当，本院予以维持。关于王彦彦提出的罗嘉栋拖欠租金的问题。因王彦彦一审时并未提出反诉请求，本院在本案中不予调处，双方可自行协商或另寻法律途径解决。综上所述，王彦彦的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4787元，由王彦彦负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年四月十四日书记员  林臻灏区敏儿