天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终303号上诉人（一审被告）：天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路**。法定代表人：刘发，总经理。委托诉讼代理人：白筱靖，女，该公司职员。被上诉人（一审原告）：巢双凤，女，1957年7月27日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：高原，北京禾午律师事务所律师。一审被告：深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司，住所地天津市河**南京路**金皇大厦**。主要负责人：金治国，总经理。委托诉讼代理人：刘鉴贤，男，该公司员工。一审被告：深圳市房多多网络科技有限公司，住所地，住所地深圳市南山区科技园中区科苑路**科兴科学园******iv>法定代表人：李建成，总经理。上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生珠江公司）因与被上诉人巢双凤、一审被告深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司（以下简称房多多天津分公司）、一审被告深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称房多多公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初5735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人合生珠江公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回巢双凤一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由巢双凤负担。事实与理由：合生珠江公司与巢双凤之间是商品房买卖合同关系，合生珠江公司与房多多天津分公司之间是合作关系，房多多天津分公司与巢双凤之间的服务关系与合生珠江公司无关。1.房多多天津分公司与巢双凤之间签署的《会员增值协议》是该二主体之间的自由商事行为，二者之间是信息咨询服务关系，该协议与合生珠江公司作为房屋销售方之间没有关联性。2.合生珠江公司与房多多天津分公司之间并无代理关系，双方虽签署了《委托代理合同》。但该份合同没有实际履行。合生珠江公司与房多多天津分公司之间约定的销售佣金从未支付过。3.房多多天津分公司没有以合生珠江公司的名义实施民事法律行为，是其以自身名义实施了信息服务、签约、收款，不符合代理行为的法律要件。被上诉人巢双凤辩称，不同意合生珠江公司的上诉请求，同意一审判决。一审被告房多多天津分公司述称，同意合生珠江公司的上诉请求。一审被告房多多公司没有发表陈述意见。巢双凤向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除巢双凤与合生珠江公司于2018年6月23日签订的《xx新城东部项目认购书》及《商品房认购协议书》；2.判令合生珠江公司返还巢双凤购房款252339元；3.判令房多多天津公司返还巢双凤会员服务费60000元；4.判令合生珠江公司、房多多公司对第三项诉讼请求承担连带责任；5.合生珠江公司、房多多天津分公司、房多多公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2018年6月23日巢双凤与合生珠江公司签订了《xx新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》，购买xxxxx园x-1xxx号商品房。《xx新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》约定了房屋的价款、面积、单价及付款方式等，该房屋建筑面积55.43平方米，套内面积45.04平方米。《xx新城东部项目认购书》第二条：单元价格该房地产原价格为552339元，乙方选择嘉园AC区小户型按揭付款方式，获8.91折优惠，优惠后总房价为492339元，建筑面积单价为8882.18元。第四条：付款计划1.乙方于签署本认购书时交付定金20000元；签署认购书之日起15日内交付首付款，即房款的30%（147702元）及第三条所述综合费用；2.乙方于2018年9月21日前交付104637元（总房价的21.5%）余款240000元由乙方申请商品房担保贷款的方式向甲方支付。双方签订协议后，巢双凤按照《xx新城东部项目认购书》的约定于2018年6月23日缴纳了定金20000元，及购房款127702元，于2019年4月23日缴纳购房款104637元。《商品房认购协议书》第二条：买受人因受户口或贷款问题限于限购政策暂不具备商品房网上签约备案条件，现承诺将在2020年9月10日前达到网上签约备案条件。经买受人申请，鉴于买受人实际情况，双方同意先行签订本认购协议，待买受人具备签订商品房网上签约备案条件再行签订正式的《商品房买卖合同》，作为明确双方权利义务的依据。第五条签订网上备案合同第二款如在本协议签订24个月内，买受人仍不具备签约备案所需条件时，买受人可以申请退房，买受人提出退房申请并经出卖人同意后，双方按照下列原则处理：商品房未交付买受人，买受人提出退房的，买受人应当向出卖人缴纳总房款10%作为违约金。签订认购协议当日，巢双凤在售楼现场与房多多天津分公司签订了《房多多会员增值服务协议》，在缴纳了60000元增值服务费后，成为房多多天津分公司的会员，在购买该房屋时享受60000元的优惠。双方签订认购协议后，巢双凤未能取得在津购房资格，双方未能签订《商品房买卖合同》。一审法院另查，本案为系列案件之一，在本案一审庭审结束后，一审法院审理的其他买受人与合生珠江公司、房多多天津分公司商品房预售合同纠纷案件中，巢双凤向一审法院提供了在合生珠江公司销售现场张贴的《xx新城项目房地产代理销售合同》照片的打印件，一审法院组织各方当事人对该证据进行了质证，巢双凤、房多多天津分公司、房多多公司对该合同未提出异议，合生珠江公司认为该合同真实存在但并未实际履行，并提交了销售现场张贴的合生珠江公司销售人员照片及姓名等，说明销售人员为合生珠江公司职员，而非房多多天津分公司的人员，但对销售现场张贴《xx新城项目房地产代理销售合同》的行为不能作出合理的解释。一审法院认为，现场张贴的销售人员的照片及销售人员与买受人的微信聊天截图等不足以证明该合同未实际履行，且将合同内容张贴于销售现场的目的就是要向买受人明示双方的关系，故对该合同的真实性一审法院予以采信。合同约定甲方为合生珠江公司，乙方为房多多天津分公司。主要内容为：1.4乙方代销房屋建筑范围：代理期限范围内取得销售许可证的所有房屋。2.1甲方委托乙方进行本项目全程独家代理销售，并以甲方的名义销售，甲方不再自行销售或另行委托第三方代理销售。2.2双方约定本项目代理期限自本合同签订之日起至2018年12月31日。4.1佣金结算方式。乙方佣金为销售提成，每月按套结算。每个月代理费点位按照同比例回款金额计提。5.1.4甲方享有本项目销售房屋价格、数量及对外销售资料审核确认权，但甲方不干涉乙方的正常销售秩序。甲方在收到乙方递交的推广计划、营销方案或专业意见时，应在7日内给予反馈意见。如未有反馈意见的，则视甲方未审核通过。5.2.1乙方应根据本项目的开发进度和销售目标，组织市场调研、产品策划、销售执行等工作，并在甲方规定日期内无偿向甲方提交相关报告方案。5.2.2常驻案场之专业销售团队由乙方派驻。5.2.3未经甲方书面同意，乙方不应变更甲方提供的合同文本、另行与购房人达其他协议或超越甲方授权向购房人作出任何额外承诺或虚假陈述，否则由此给甲方或任何第三方造成的经济损失由乙方自行承担。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。巢双凤与合生珠江公司签订的《xx新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，未违反有关法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的陈述和质证认证情况，一审法院对各方的以下争议焦点分析评判如下：一、巢双凤与合生珠江公司签订的《xx新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》是否应当解除、购房款如何返还。巢双凤与合生珠江公司签订的《商品房认购协议书》中记载内容表明，签订认购书时双方均知晓买受人巢双凤不具备在津购房的条件，并约定了巢双凤取得购房资格的期限及逾期不能取得购房资质的处理条款。可见合生珠江公司在签订合同时即已预见到巢双凤不能取得购房资格的后果。现巢双凤因不具有在津购房资格，无法签订《商品房买卖合同》，签订认购书的合同目的无法实现，对其提出解除《xx新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》及返还购房款的请求，一审法院予以支持。合生珠江公司主张如解除合同，巢双凤需按照合同约定支付总房款10%的违约金。在双方签订认购书时，合生珠江公司作为房地产开发公司显然比买受人更了解本地区的房地产限购政策，在明知巢双凤不具有购房资质的情况下，仍与其签订认购书，并在合同中约定买受人在签订认购书后24个月不能取得购房资格，买受人可以提出退房申请，但应支付总房款10%的违约金，该约定显然对买受人不公，因此合生珠江公司要求买受人支付10%违约金的主张一审法院不予支持。合生珠江公司应返还巢双凤已付定金、购房款共计252339元。二、房多多天津分公司是否应返还巢双凤增值服务费。根据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的相关规定。房多多天津分公司在代理合生珠江公司对外销售房屋过程中，除向合生珠江公司收取佣金外，不得另行收取费用。房多多天津分公司明知自己为合生珠江公司代理销售房屋，仍通过与巢双凤签订《房多多会员增值服务协议》的形式收取增值服务费，违反了上述规定，房多多天津分公司应将收取的巢双凤增值服务费60000元予以退还。三、合生珠江公司是否应对房多多天津分公司返还增值服务费承担连带责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”。合生珠江公司与房多多天津分公司为代理销售关系，双方签订的《xx新城项目房地产代理销售合同》明确约定常驻案场销售团队由房多多天津分公司派驻，其销售方案由合生珠江公司审核确认，并约定房多多天津分公司未经合生珠江公司书面同意不得与购房人达成其他协议。可见买受人在销售现场与房多多天津分公司签订的《房多多会员增值服务协议》，合生珠江公司应当知晓并同意。合生珠江公司明知且放任房多多天津分公司违规收取增值服务费行为的发生，其应对房多多天津分公司返还增值服务费承担连带责任。四、房多多公司是否应对房多多天津分公司返还增值服务费承担连带责任。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。由此可见，法律规定法人对其分支机构的民事责任承担补充责任。巢双凤要求房多多公司对房多多天津分公司返还增值服务费承担连带责任的主张，于法无据，一审法院不予支持。房多多公司经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，一审法院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决：一、解除巢双凤与天津合生珠江房地产开发有限公司签订的《xx新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》；二、天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还巢双凤购房款252339元；三、深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司于判决生效之日起十日内返还巢双凤服务费60000元；四、天津合生珠江房地产开发有限公司对深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司应返还巢双凤增值服务费60000元承担连带责任。五、驳回巢双凤其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入一审法院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052********）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5986元，减半收取计2993元（巢双凤已预交），由天津合生珠江房地产开发有限公司负担2500元、深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司负担493元（给付时间同上）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。合生珠江公司提交：另案（2020）津0115民初6330号案件中购房人提供的微信截图，证明服务费不是合生珠江公司的员工向购房人收取的。巢双凤质证意见：对该份证据的真实性不予认可。房多多天津分公司不发表质证意见。房多多公司未发表质证意见。本院认证：该份微信聊天记录未显示聊天的主体，根据合生珠江公司的陈述无法判断聊天主体与本案具有关联性，该份证据亦非二审期间的新证据，故对于合生珠江公司提交的证据，本院不予采纳。经审查，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，《xx新城东部项目认购书》《商品房认购协议书》是否应予解除以及购房款是否应返还给巢双凤；第二，合生珠江公司是否应就房多多天津分公司返还增值服务费承担连带责任。关于争议焦点一，涉案《xx新城东部项目认购书》《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且记载合生珠江公司知晓买房人巢双凤不具备在津购房条件，现巢双凤仍不具备在津购房资格，无法签订《商品房买卖合同》，签订认购书的目的无法实现，故巢双凤主张解除《xx新城东部项目认购书》《商品房认购协议书》并由合生珠江公司返还购房款一节，应予支持。合生珠江公司关于不应解除和返还购房款的主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，合生珠江公司与房多多天津分公司签订了《xx新城项目房地产代理销售合同》，约定房多多天津分公司未经合生珠江公司书面同意不得与购房人达成其他协议，而买房人在销售现场与房多多天津分公司签订《房多多会员增值服务协议》，合生珠江公司对此应知晓并同意。合生珠江公司明知且放任房多多天津分公司对买房人收取增值服务费，其应对房多多天津分公司返还增值服务费承担连带责任。合生珠江公司主张代理销售合同没有实际履行，双方不构成代理销售关系一节，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人合生珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5985元，由上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年四月八日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……