北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6057号上诉人（原审被告）：苏林，男，1970年11月27日出生。委托诉讼代理人：闫国强，北京首熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙洪卫，男，1980年10月20日出生。委托诉讼代理人：王超，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：董璇，北京市京兴律师事务所实习律师。上诉人苏林因与被上诉人孙洪卫房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初5953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏林上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回孙洪卫的诉讼请求。事实与理由：一审判决适用法律错误，涉案房屋拆除腾退与合同无效是两个不同的法律关系，苏林是被拆除腾退人，其基于拆除腾退补偿协议取得的补偿款与孙洪卫无关。关于建房手续问题，孙洪卫是明知的，苏林对于合同无效的后果并无过错，无需赔偿对方由此受到的损失。孙洪卫因合同无效所受到的损失应以实际损失为限，与涉案房屋因拆迁腾退所取得的补偿款无关。孙洪卫为证明其在涉案房屋中有建设行为提交了大量的收据、发货单、销售订单等材料，均无法证明与涉案房屋之间存在关联，一审判决基于这些证据认定孙洪卫存在加固和增建行为并逐项支持孙洪卫的主张，支持的数额大于证据显示金额。一审判决认定事实不清，对于孙洪卫欠缴的电费未予处理。涉案房屋腾退补偿款各组成部分有明确计算标准，06-09年拆除费属于拆除建筑年代在2006-2009年期间建筑物所支付的补偿，孙洪卫2015年11月起开始承租涉案房屋，即使存在增建行为，增建部分也不能产生补偿款。资源节约及垃圾减量补助费、拆除腾退补助费、搬迁补助费等补偿均与孙洪卫的损失无关。孙洪卫诉讼请求“场地一次性停产停业综合补助费59997.6元”，一审判决68620元，超出了诉讼请求金额。孙洪卫辩称：不同意苏林的上诉请求和理由，请求驳回其上诉。孙洪卫向一审法院起诉请求：1、请求依法判决确认孙洪卫与苏林签订的租赁协议无效；2、判令苏林给付孙洪卫06-09年拆除费143182元、装修设备及附属物补偿款521465.08元、房屋一次性停产停业综合补助费303010元、场地一次性停产停业综合补助费59997.6元、拆除腾退补助费303010元、资源节约及垃圾减量补助费303010元、搬迁补助费30301元、设备迁移补助款15560元、以上共计1679535.68元；3、请求依法苏林向孙洪卫支付租金38082.2元（2017年6月15日至2017年11月11日）；4、诉讼费由苏林承担。一审法院认定事实：2015年11月12日，苏林（出租方、甲方）与孙洪卫（承租方、乙方）签订了房屋土地租赁合同，合同约定：甲方将其位于北京市大兴区黄村镇后辛庄北渠路住房柒间，厂房面积约280平米房屋出租给乙方使用，及其院落归乙方使用。租赁期限为5年，自2015年11月12日至2020年11月11日止。租金及支付方式：该租金的支付方式为年付：前叁年为10万元每年，后贰年为每年12万元（自2015年11月12日至2020年11月11日自签订合同之日起共5年，共计54万元）。每年11月11日前交付。甲方应于合同签订之日起，将现有房屋交给乙方使用，乙方验收合格后可以进行使用。本合同约定自2015年10月12日将出租房屋交付予乙方。因不可抗力事由出现导致合同无法履行时，双方均不承担违约责任，但遭遇不可抗力的一方应向对方提供相关部门出具的有效证明。承租期间，若遇国家政府征用占用上述房屋场地，乙方应予腾退。同时相关补偿款中，给该土地使用权、甲方所出租房屋的补偿款项归甲方所有，国家经营补偿归乙方所有。合同签订后，苏林将涉案土地及房屋交付孙洪卫使用，孙洪卫交纳了两年租金至2017年11月11日。2017年10月31日，北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司（以下简称：大兴城建公司）、北京兴业富民置业有限公司（以下简称：兴业富民公司）发出致广大被拆除腾退人的一封信，告知：感谢您对大兴新城西片区非住宅拆除腾退工作的大力支持。本项目将在“公开、公正、公平、阳光”的原则下进行，并将于2017年11月1日正式启动拆腾签约工作。签约奖励期限为60天，自2017年11月1日起至12月30日止。请您尽快到新城西片区拆除腾退指挥部办理相关手续。逾期签约您将无法享受各项补助及奖励。按照签约腾退工作流程，我们将立刻对签约并办理完交房手续的房屋及地上物进行拆除。本项目范围内的水、电、供暖、道路等都难免受到影响，请您提前安排好各项工作，避免对您的生产、生活造成不便。2017年11月20日，拆除公司出具涉案房屋及院落的交房条。本案在审理过程中，根据孙洪卫的申请，法院向兴业富民公司调取涉案院落的拆迁档案（含测绘报告、评估报告、平面图、拆除腾退补偿协议等），该资料显示：2017年的情况说明写明：苏梅承租后将所租场地转租给苏林，苏林与李明忠合作经营，苏梅、苏林、李明忠同意苏林作为被拆除腾退人处理拆除腾退手续，签订补偿协议。2018年8月30日，兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与苏林（被拆除腾退人、乙方）签订大兴新城西片区（棚户区改造）非住宅拆除腾退项目拆除腾退补偿协议，协议约定：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇后辛庄村，房屋、建筑物、简易建筑物面积1286.15平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积675.41平方米，场地经营面积582.51平方米。甲方应支付乙方补偿款共计3615045元，其中1、经评估公司评估被拆除腾退重置成新价728867元；拆除费143182元；装修设备及附属物补偿价747258元，设备评估价值及设备迁移费0元，苗木补偿补助费0元。2、经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费337705元；场地一次性停产停业综合补助费291255元；腾退补助费643075元；资源节约和垃圾减量补助费643075元；搬迁补助费64308元；设备迁移补助费16320元。2018年1月10日，兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与苏林（被拆除腾退人、乙方）签订大兴新城西片区（棚户区改造）非住宅拆除腾退项目拆除腾退补偿款预付协议，协议约定：鉴于乙方在拆除腾退之前需要关闭业态清退承租商住户，乙方提出需要支付已预收的租金、提前解约的违约赔偿金、装修损失补偿和偿还投资建设形成的贷款等资金，为了保障拆除腾退工作的顺利推进，甲方同意向乙方预先支付部分拆除腾退补偿款预付款人民币150万元，在领取预付款之前乙方须按规定提供相应的票据。孙洪卫提出接收房屋时就是合同上的厂房280平米和住房7间，关于被拆迁房屋的建设情况如下：拆除腾退平面图8号跟我没有关系，9号我从苏林的外墙搭的5间住房，内有卫生间、隔断、淋浴、花洒、蹲便，还有筒子楼和超市，11号当时四面墙和顶子，我打了两个砖混结构的隔断，是三间门脸房。第一间房屋是足疗店，分成7、8间小屋，第二间房屋出租给修车的。第三间房屋一直空置。所有地砖、刮墙、刮白、吊顶，都是我做的，每间房屋都有卫生间和隔断。12号之前有一间小房子，我把原来的棚子拆除，重新建的，卫生间、隔断、地砖、刮墙、刮白、吊顶、上下水都是我建的，新建之后是4间房屋。13号原来是胡同，我加盖的顶子，作为锅炉房。9号和11号的正南水泥地面都是我做的。以上都是2015年底到2016年初我建的。建好之后8、9、12号作为公寓。申请证人杨某、盛某出庭作证，同时提供以下证据：证据1、网上留言截图，证明涉案场地已经拆除；证据2、短信记录、聊天记录3张，用以证明孙洪卫一直在配合苏林进行拆除腾退工作，清登时候帮助苏林上报其漏登项目；证据3、建房装修证据，包括销售订单、工程款收据共27张票据；证据4、给装修工人购买工具和报销餐费的证据共11张票据；证据5、铺设地砖和角线的证据，包括发货单8张；证据6、建造房屋隔断的证据、包括购买红砖收据和发货单共7张；证据7、安装水暖管道电缆暖气的证据，包括发货单和收据共16张；证据8、安装太阳能热水器、锅炉、淋浴的证据，票据1张；证据9、安装空调、摄像头、天线、卫星电视的证据，票据3张；证据10、安装电视、洗手池、家具柜子证据，票据3张；证据11、配备电表、床上用品证据，票据3张；证据12、安装门窗、防盗门的证据，票据6张；证据13、安装灯泡、球阀、用电保护设施、明盒的证据，票据4张；证据14、安装门锁的证据，票据2张；证据15、安装电源保护器的证据票据2张；证据16、安装床、毛巾架的证据票据2张；证据17、安装吧台、水龙头、空调的票据3张；证据18、经营超市的证据包括广告牌、电子秤、租金的票据3张；证据19、经营公寓的证据4张；证据20、安装无线网的证据6张。苏林提出双方签订合同时候双方关系很好，只写了主要的7间住房和280平米厂房。拆除腾退平面图9号当时修好了主体，按照院落面积算的。11、12、13号面积加起来和280平方厂房面积差不多。按照我们当地的习惯大的叫库房，小的叫住房。大库房截成4间，中间用砖隔开的，地板砖，顶是石膏板，隔断砖和石膏板两种。外房是一开始是彩色石棉瓦后来换成彩钢瓦。装修花费28万，包工包料，2012年3月签订合同，4月入场，装修和施工3个多月，包工头是顾建勇。8号是2004年建的，11号2007年建的，12号2012年建的，13号是2007年建的。9号认可孙洪卫搭的棚子，苏林修的主体，孙洪卫借我的墙建的9号。对证据及证人证言的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可；同时提供以下证据：营业执照、银行查询缴费凭证、清税证明、地图截图、施工总包合同复印件、电费收据。孙洪卫对上述证据真实性和证明目的均不认可。双方当事人均认可涉案房屋没有办理准建手续。一审法院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。孙洪卫与苏林就涉案房屋及院落签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋被纳入大兴新城西片区（棚户区改造）非住宅拆除腾退项目内，苏林基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，应就孙洪卫的合理损失予以补偿。孙洪卫现依据与苏林签订的租赁合同提起的损失赔偿的诉讼，关于06-09年拆除费143182元的诉讼请求，考虑双方合同签订合同的时间及合同期限、关于出租“住房柒间，厂房面积约280平米”的约定、孙洪卫提供的盖房票据及证人证言、拆腾补偿的拆除费给付标准为06-09年建房的费用，综上，争议的拆除腾退平面图中9、11、12号房屋系在签订租赁合同之前即有，但是在孙洪卫承租后有一定的加固和增建行为，法院酌情予以确定43000元。关于装修设备及附属物补偿价521465.08元的诉讼请求，因双方均提出对涉案的房屋进行了装修及添附，但是苏林未提供证据予以证明，考虑上述拆除费确定的理由，故根据双方的陈述，法院酌情予以确定孙洪卫的损失为350000元。关于房屋一次性停产停业综合补助费303010元、场地一次性停产停业综合补助费59997.6元的诉讼请求，考虑拆除腾退补偿标准，因涉案房屋苏林主要用于出租，故上述一次性停产停业综合补助费在孙洪卫和苏林之间进行合理分配为宜，法院酌情确定孙洪卫房屋一次性停产停业综合补助费34230元、场地一次性停产停业综合补助费68620元。关于拆除腾退补助费303010元的诉讼请求，考虑腾退补偿标准，综合双方房屋的建设情况，双方签订的租赁合同的剩余年限，法院酌情确定为64695元。对于资源节约及垃圾减量补助费303010元的诉讼请求，根据该费用的计算标准及双方建设的房屋建设面积、双方签订的租赁合同的剩余年限，法院酌情确定孙洪卫上述损失为64695元。对于搬迁补助费30301元、设备迁移补助费15560元的诉讼请求，考虑双方均实际搬离涉案场地，均产生一定的费用，法院酌情确定孙洪卫搬迁补助费30301元、设备迁移补助费7690元。因双方均认可孙洪卫租金交至2017年11月11日，现孙洪卫并未将涉案房屋及院落交还苏林，2017年10月31日发出致广大被拆除腾退人的一封信，且该房屋已经于2017年11月20日拆除，故对孙洪卫要求苏林返还租金38082.2元（2017年6月15日至2017年11月11日）的诉讼请求，法院酌情确定苏林返还孙洪卫未使用的占有使用费612元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认苏林与孙洪卫于2015年11月12日签订的租赁合同无效；二、苏林于判决生效后十日内给付孙洪卫各项损失即06-09年拆除费43000元、装修设备及附属物补偿价350000元、房屋一次性停产停业综合补助费34230元、场地一次性停产停业综合补助费68620元、拆除腾退补助费64695元、资源节约及垃圾减量补助费64695元、搬迁补助费30301元、设备迁移补助费7690元；三、苏林于判决生效后十日内返还孙洪卫未使用的占有使用费（房租）612元；四、驳回孙洪卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，苏林提交证据1.北京世元建筑材料厂工商登记信息，以证明苏林在涉案房屋设立独资企业一直存续经营，拆迁补偿款中经营性补偿款均是苏林所有，与孙洪卫无关；证据2.施工合同，以证明在2012年苏林对涉案房屋进行翻建改造，形成了最终格局，孙洪卫2015年承租后未对涉案房屋面积及结构进行改变。孙洪卫质证称，关于证据1，不属于新证据，不认可其真实性、关联性及证明目的，且无法看出注册地址与涉案拆迁院落是同一位置；关于证据2，不属于新证据，不认可其真实性、关联性及证明目的，孙洪卫2015年承租后未对涉案房屋面积及结构进行改造与事实不符，可以调取涉案院落的航拍图予以查明。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，孙洪卫与苏林就涉案房屋及院落签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，一审法院据此认定涉案合同无效，本院予以确认。涉案房屋属于大兴新城西片区（棚户区改造）非住宅拆除腾退项目范畴。孙洪卫基于无效租赁合同实际占有使用了涉案被拆除腾退的房屋，并向苏林支付了相应的费用；孙洪卫在占有使用涉案房屋期间，对房屋进行了加建、装修，并在此实际经营。苏林基于该房屋取得了拆迁腾退补偿款，故苏林应就孙洪卫的合理损失予以补偿。苏林提出依据拆除腾退补偿协议取得的补偿款与孙洪卫无关的上诉主张，没有法律依据，本院不予采信。一审法院综合考虑涉案无效租赁合同的签订时间、约定期限、租赁范围、房屋建设及装修情况、建设面积、腾退补偿标准、各类别补偿款项的计算方式、双方实际经营状况等因素，酌情确定孙洪卫应取得的06-09年拆除费、装修设备及附属物补偿价、房屋一次性停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费的具体数额，事实及法律依据充分，本院不持异议。孙洪卫实际占有使用了涉案被拆除腾退的房屋，并在此实际经营，苏林提出的资源节约及垃圾减量补助费、拆除腾退补助费、搬迁补助费等补偿与孙洪卫无关的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。需要说明的是，孙洪卫起诉主张场地一次性停产停业综合补助费59997.6元，一审判决对该项诉讼请求的处理结果有误，本院予以调整。依据本案查明事实，孙洪卫实际交纳租金至2017年11月11日，法院依据拆迁腾退的具体情况酌情确定苏林返还孙洪卫未使用的占有使用费612元，并无不妥。关于苏林提出的孙洪卫欠缴电费一节，因苏林在一审期间并未提出反诉，本案对此未予处理，苏林可另行主张权利。综上所述，苏林的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初5953号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初5953号民事判决第二项为：苏林于判决生效后十日内给付孙洪卫各项损失即06-09年拆除费43000元、装修设备及附属物补偿价350000元、房屋一次性停产停业综合补助费34230元、场地一次性停产停业综合补助费59997.6元、拆除腾退补助费64695元、资源节约及垃圾减量补助费64695元、搬迁补助费30301元、设备迁移补助费7690元；三、驳回苏林的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20258元，由孙洪卫负担9826元（已交纳），由苏林负担10432元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费10438元，由孙洪卫负担300元（于本判决生效后七日内交纳），由苏林负担10138元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇二一年四月二十七日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇