上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2255号上诉人(原审原告)：庞某某，男，1963年12月6日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：仲徐惠，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：丁某1，男，1957年8月23日出生，汉族，户籍地浙江省。被上诉人(原审被告)：王某2，女，1960年1月13日出生，汉族，户籍地浙江省。被上诉人(原审被告)：陈2，男，1977年1月9日出生，汉族，户籍地浙江省。被上诉人(原审被告)：丁某2，女，1982年1月13日出生，汉族，户籍地浙江省。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：郭立涛，上海创远律师事务所律师。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：丁兴峰，上海创远律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司上海市西支行，住所地上海市长宁区。负责人：刘艳，行长。委托诉讼代理人：陈雄健。委托诉讼代理人：王强。原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市静安区。负责人：陈磊，行长。委托诉讼代理人：陈佳。委托诉讼代理人：汪欣。原审第三人：中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市徐汇区。负责人：吴文新，行长。委托诉讼代理人：何益德，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：施敏浩，上海才富律师事务所律师。上诉人庞某某因与被上诉人丁某1、王某2、陈2、丁某2、原审第三人中国光大银行股份有限公司上海市西支行(以下简称光大银行)、中国工商银行股份有限公司上海市静安支行(以下简称工商银行)、中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称中国银行)共有纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初58476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。庞某某上诉请求：1．撤销一审判决，改判确认上诉人庞某某享有上海市静安区中华新路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室五套房屋(以下分别简称101室房屋、102室房屋、103室房屋、104室房屋、105室房屋，或合并简称系争五套房屋)中50％的产权份额；2．改判上诉人庞某某取得上述101、102、104三套房屋或者103、105两套房屋或者相当于50％份额的房屋，被上诉人协助办理产权变更登记手续；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、系争五套房屋是被上诉人丁某1原先统一租赁的房屋，后因产权人有意变卖，丁某1才到处找人合作买房。从上诉人在一审提交的谈话录音中也可以看出，系争五套房屋的来源是一个整体，也是作为一个整体来协商处置的，因为贷款的原因才将部分房屋登记到陈2、丁某2名下。被上诉人在一审第一次审理中表示，系争五套房屋的购买手续、出资等均由被上诉人丁某1办理，家里人对具体的细节并不知情，名义上的权利人只是在相关手续上配合签字。被上诉人陈2、丁某2在最后一次法庭审理中陈述101、102、104三套房屋系两人为了离父母近一点而实际购买，被上诉人的陈述存在互相矛盾。故系争五套房屋应均属于庞某某名下的财产。二、被上诉人丁某1与上诉人合作买房时，双方约定：首付款人民币(以下币种均为人民币)80万元由上诉人先出资，丁某1今后归还其中的40万元，后续的购房手续及贷款、房屋出租等事宜均由丁某1办理，双方各享一半房产收益。根据现有证据显示，系争五套房屋的首付款总计84万余元，上诉人已经提供证据证明自己出资80万元，而被上诉人未提供房屋首付款来源的任何证据，故系争五套房屋的首付款绝大部分来源于上诉人。系争五套房屋的收益已完全可以覆盖房屋的贷款和管理成本。即使被上诉人陈2、丁某2实际使用其中的房屋，也是丁某1对于其自身合作权益的处置，不能以此认定陈2、丁某2是相关房屋的真实权利人。上诉人提交的录音证据及证人证言也印证，上诉人应享有系争五套房屋50％以上的份额比例。三、被上诉人主张曾归还上诉人20万元并非事实，该20万元系丁某1与他人之间的款项往来，与本案无关。且上诉人与被上诉人丁某1之间约定，首付款虽由上诉人前期出资，但丁某1仍需承担一半的首付义务。因此即使存在后续款项往来，也是丁某1需要承担的义务，并不能抵消上诉人可以依约享有的一半的分配权益。系争房屋购买后在长达十多年的时间内，虽然丁某1及其家人对房屋进行了管理，但房屋的所有管理收益也由其占有使用，系争五套房产的管理收益，也属于双方的合作收益，应当予以分配。一审法院以贷款资格、装修、管理、还贷等作为被上诉人方的贡献，有失偏颇。丁某1、王某2、陈2、丁某2辩称，一、一审中的现有证据不能充分证明上诉人与被上诉人丁某1之间存在合作买房关系。一审的证人都是听说的情况，不具有相关的证明效力。被上诉人丁某1已经没有办法清晰地进行意思表示，对上诉人提供的谈话录音的真实性没法确认，且从谈话内容中更像是基于朋友义气，当时为了营救上诉人而准备卖房筹钱，但最终并未对房屋进行处置。即使谈话录音是真实的，双方并未给予房屋达成一致的处分意见，也证明不了双方合作买房和上诉人占系争房屋一半份额的事实。二、被上诉人陈2、丁雅琴购买101、102、104室房屋与丁某1购买103、105室房屋的时间相隔了近一年。根据被上诉人丁某1的陈述，上诉人的出资已经全部用于103、105室房屋的首付、中介费等。上诉人对101、102、104室房屋的出资没有任何贡献。上诉人也没有证据证明其与陈2、丁雅琴有过买房的约定，陈2、丁雅琴的购房是独立的行为。上诉人主张被上诉人陈2、丁雅琴名下的房屋包含在上诉人与被上诉人丁某1合作买房的范围内，没有任何根据。系争五套房屋产权分别登记在被上诉人名下，由被上诉人持有产证，占有、管理、使用房屋，系被上诉人的财产。上诉人以一张收条主张其对系争五套房屋占有一半的产权份额应承担举证责任。三、鉴于被上诉人没有上诉，故对一审中认定被上诉人丁某1与上诉人合法买房的事实予以认可。但根据上诉人的陈述，其出资最多是40万元，占103、105室两套房屋购房款的30％左右，只占105室房屋购房款的59.9％。故一审法院判决105室房屋给上诉人，并由被上诉人偿还剩余贷款，已经充分地保护了上诉人的利益。请求驳回上诉，维持原判。光大银行述称，请求法院依法判决。工商银行述称，请求法院依法判决。中国银行述称，请求法院依法判决。庞某某向一审法院起诉请求：1．确认庞某某为系争五套房屋的共有人，庞某某享有上述房屋各50％的份额；2．依法分割上址房屋，庞某某要求分得103室房屋、105室房屋；3．丁某1、王某2、陈2、丁某2协助办理产权变更登记手续。一审法院认定事实：庞某某与丁某1为同乡，曾共同经营“地平线手机市场”，庞某某为董事长，丁某1负责市场招商。王某2、丁某2分别为丁某1妻子、女儿，陈2为丁某2丈夫。系争五套房屋中，101室、104室房屋产权人为陈2，102室房屋产权人为丁某2，103室房屋产权人为王某2，105室房屋产权人为丁某1。2004年6月22日，丁某1出具《收条》一份，其上载明：“今收到庞某某人民币柒拾叁万元正”。2004年7月1日，案外人许某1(甲方)分别与丁某1(乙方)和王某2(乙方)就105室房屋、103室房屋各签订一份《上海市房地产买卖合同》，分别约定丁某1以667，288元的价款购买105室房屋(房屋建筑面积83.62平方米)、王某2以584，136元的价款购买103室房屋(房屋建筑面积73.2平方米)。此外，丁某1于签约时支付甲方房款201，287元、于银行发放贷款后的5个工作日内支付甲方房款466，000元；王某2于签约时支付甲方房款176，136元、于银行发放贷款后的5个工作日内支付甲方房款408，000元。两份合同均约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内至上海市闸北区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于乙方支付第一笔房款当日将该房屋交付乙方使用。2004年9月2日，105室房屋产权变更登记至丁某1名下，抵押权人登记为光大银行，债权数额为428，000元。次日，103室房屋产权变更登记至王某2名下，抵押权人登记为光大银行，债权数额为373，000元。2005年3月10日，案外人许某2(甲方)和许某1(甲方)的共同代理人分别与陈2(乙方)、丁某2(乙方)就101室、102室、104室房屋各签订一份《上海市房地产买卖合同》。该三份合同分别约定，陈2以52万元的价款购买101室房屋(房屋建筑面积57.68平方米)，丁某2以53万元转让价款购买102室房屋(建筑面积58.43平方米)，陈2以48万元转让价款购买104室房屋(建筑面积52.87平方米)。三份合同均约定，甲、乙双方自本合同签订之日起的20日内共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。“补充条款”均约定，甲方收到乙方的全部房款，甲方方可把房屋交给乙方，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲方进闸北房地产交易中心办理房屋过户手续的当日补足该不足部分的金额。“付款协议”分别约定，乙方于2005年3月10日支付6万元(104室房屋合同项下为5万元)作为各自购买房屋的定金、于2005年3月15日前支付10万元，于2005年3月31日前支付36万元(102室房屋合同项下为37万元，104室房屋合同项下为33万元)。“租赁情况”均载明，已租赁给乙方。2005年7月22日，101室、102室房屋产权人分别变更登记为陈2、丁某2，抵押权人均登记为工商银行，债权数额均为31万元。同年7月29日，104室房屋产权人变更登记为陈2，抵押权人登记为中国银行，债权数额为22万元。之后，庞某某因涉嫌犯罪被羁押。2006年10月14日，庞某某妻子庞青兰及庞青兰弟弟庞联法、叔叔庞尧学、庞某某朋友罗某某(以下简称庞某某方)共同至丁某1家中，与丁某1、丁福星夫妻就庞某某被羁押后庞某某办公室被占事宜、庞某某公司股份处理事宜、以及是否出售系争五套房屋以筹钱帮助庞某某等事宜进行协商。该次协商过程中，庞某某方曾提出出售系争五套房屋的主张。对此丁某1表示，因贷款办不下来，有两套房屋产权登记在陈2名下，目前未满两年无法交易，且即使此时售房亦未必能起到“救人”的作用，而若保留房屋则可为庞某某出狱后其家人的生活提供基本保障。此次谈话关于售房问题，庞某某方最终未坚持主张。而整个谈话过程中，双方均未提及庞某某在房屋中所占份额比例问题。庞青兰就该次协商过程进行了录音，并在审理中向法庭提供该份录音资料，以证明系争五套房屋为庞某某与丁某1合作购买，庞某某至少占有一半以上的产权份额。之后，庞某某被判刑。2009年前后，丁某1因中风丧失语言能力。2018年庞某某出狱后，几次找丁某1夫妻及其子丁福星商谈分割系争五套房屋事宜，未成，遂诉至法院。截至2020年10月30日，105室房屋已还贷款本息合计537，653.81元，尚余115，847.62元，2020年11月20日当期应还本息合计2，636.88元；103室房屋已还贷款本息合计272，068.09元，尚余100，931.91元，2020年11月20日当期应还本息合计2，298.02元。一审审理中，庞某某向法庭提供了一组经公证的《调查笔录》，记录了庞某某本案委托诉讼代理人向案外人陈某1、王某1、余某某、罗某某了解庞某某与丁某1合作购房情况的谈话过程。其中，陈某1称，其在地平线通讯市场负责保安和物业管理，当时市场的人大多数都知道庞某某和丁某1合作买房的事，两人之间如何约定其不太清楚，买下房屋后丁某1住在那，其去过一次，谁在管理其不清楚。王某1称，其和庞某某、丁某1都是天台在上海的流动党支部成员。丁某1曾向其提出一起合作买房，其考虑大家拼在一起不合适而没有答应。过了一段时间，丁某1说房子已经和庞某某一起买好了，之后的情况不清楚。2018年其曾参与协调庞某某和丁某1的事，去了房屋现场，房屋在出租，丁某1自己也有在用的。当时蔡显杰提出庞某某起码要拿到700余万元，丁某1的儿子丁福星意思最多出300万元，双方没谈拢。余某某称，其是地平线手机市场的财务。2004年左右，丁某1称其手头有房子但是没有钱，希望以其出钱、丁某1出资源的方式合作买下，首付80余万元，其他交易费用等零星费用另算。当时其去看了房子但没有看中，故未与丁某1合作。之后了解到的情况是丁某1找到了庞某某，庞某某付了80万元和丁某1一起买下了该五套房屋，买下后都在出租。2006年庞某某出事，房屋事宜就拖下来了。2009年起，丁某1就脑溢血半身不遂了，家里的事基本由儿子丁福星接管。2018年，其和蔡显杰一起找丁福星商谈此事，当时丁福星称愿意出300万元解决此事，后来又变卦称只愿意出200万元。罗某某称，其是地平线通讯市场的党支部书记，庞某某是天台上会的常务会长。2004年，丁某1得知承租的房屋要卖，就找到其称自己一分钱也没有，提议首付80多万元，剩下的按揭，两人合作买。因其家人不同意，其就和丁某1一起到庞某某办公室说有房子可以投资，当时庞某某没有去现场看就决定与丁某1合作买房，并开了支票给丁某1，丁某1拿这个钱付给了房东。当时庞某某在上海有很多房子，也有银行贷款，不便再贷款，所以系争五套房屋的银行贷款都做在了丁某1及其孩子名下。当时其提醒过庞某某把手续做好，但庞某某认为自己是老大，手下人不会翻脸，没有写字据。房子买下后，丁某1一直在经营出租，庞某某没有再出钱，也没有拿到过一分钱。2006年上半年，庞某某投资亏损后，欠了朋友100多万元，庞某某想把系争五套房屋卖掉，丁某1称过户需要很多钱所以不想卖。不久，庞某某出事进了监狱，于是庞某某妻子等人一起到丁某1家中商谈，最终未出售房屋。对该组证据，丁某1方表示真实性不予认可，证人应到庭接受质证。一审审理中，庞青兰、庞联法、庞尧学、罗某某到庭作证。其中，庞青兰称，从庞某某出事到丁某1患病期间，丁某1每年会给其2-3万元，由其出具收条，其认为该款就是丁某1将系争五套房屋出租并还贷后剩余的钱。购房时庞某某、丁某1之间的钱款往来情况其不清楚，所以该款也要等双方自行结算。罗某某到庭所述与其书面陈述一致，但其表示丁某1向其提议时称一人一半份额，但丁某1和庞某某两人之间如何约定份额其不清楚，一开始说需要80万元，后来具体用了多少其不清楚。庞联法、庞尧学均称其知晓两人合作购房是在庞某某出事后听说的。庞联法并称其在丁某1办公室听丁某1亲口告诉其与庞某某一人一半。对证人证言，丁某1方表示，此前几年给庞青兰的钱就是丁某1向庞某某偿还的借款的一部分。此外，庞某某曾给过丁某173万元事宜可能确实存在，是用来购房的，2005年6月，陈2曾应丁某1要求打了20万元进去，丁某1曾表示该款是给庞某某的。所以，这些款项往来也能证明庞某某所谓的80万元中至多只有40万元是其个人的出资。对该20万元还款一节，庞某某表示未曾收到过该款。对此丁某1方向法庭提供了相关银行流水和录音资料作为参考，庞某某表示收款方并非庞某某，录音资料不完整，无法证明庞某某曾认可收取该笔款项。庞某某还称，一开始其与丁某1约定，房屋做在丁某1名下，后因丁某1自己也买房了，所以也无法全部登记在丁某1名下，需要由其他有经济收入的人的名义来办理贷款。由于不懂法律，而且当时关系好，所以没有在房屋上加上名字。王某2称，其曾出资18万元购房，其余出资情况不清楚，是丁某1操作的。丁某2、陈2称，其夫妻曾出资6万元购房，其余出资情况不清楚，是丁某1操作的。一审审理中，关于庞某某、丁某1合作购房及庞某某占系争五套房屋产权比例问题。庞某某称，当时双方约定三套房屋登记在庞某某名下，两套登记在丁某1名下，但因庞某某名下已有五、六套房屋上有贷款，其无法再向银行贷款，所以只能登记在丁某1方名下，双方约定一人一半，丁某1的家人也只是挂名产权人。丁某1称首付款为80万元，双方各半承担，但其手头没钱，先由庞某某垫付40万元，之后归还，但之后丁某1并未归还该40万元，故庞某某认为首付款的80万元均是由其出资的，丁某1并未出资。房屋买下后均用作对外出租，租金收益均由丁某1收取并用于归还银行贷款，因此丁某1对房屋并无实际出资，出资均为庞某某的贡献，丁某1仅负责了房屋的管理。关于73万元收条的付款凭证，由于相关银行后来经过了合并和数据升级，故查询多次均无法查得当时的任何记录，现无法提供相关证据。从2006年的谈话录音中也能看出，系争五套房屋为一个整体，庞某某至少占有一半份额，否则，双方不必协商将五套房屋全部出售而仅需出售其中几套即可。因此，庞某某的份额至少在一半以上。2018年5月庞某某出狱后找丁某1一起吃饭时，丁某1的身体已经不好了，但仍可以点头摇头，思路是清楚的，只是不能说话，对当时庞某某提出的以任何方式兑现其权利的要求，丁某1也是点头同意的，只是当时还不知道房屋的价格，所以没有谈到具体价格。之后丁某1儿子丁福星曾找过两个中间人代表双方谈判，但无果。对此，丁某1、王某2、陈2、丁某2则称，庞某某提供的73万元《收条》系2004年6月22日出具，即使其中40万元为庞某某投资款，则同年7月1日丁某1购买的105室、王某2购买的103室两套房屋，使用资金(首付款、中介费、税费等)已近60余万元，因此庞某某的出资在该两套房屋中已使用完毕。2005年3月10日，陈2、丁某2夫妇购买101、102、104室三套房屋，此时已过去了七个多月，合同金额共计153万余元，首付款及其他费用80余万元，该笔款项与庞某某并无关联，而是其家庭资金，即使陈2、丁某2购买上述三套房屋时接受了丁某1的资助，性质也是父母对子女的赠与行为，而非与庞某某的共同投资行为。即使按照庞某某所述，庞某某的出资款也只有40万元，另40万元为庞某某对丁某1的借款。而且，当时系争五套房屋的价格近280万元，实际因贷款审批金额不足买卖合同中约定的金额，故实际首付款金额共计已逾114万余元，加上税费、中介费等，总的购房成本远超过280万元；房屋购得后亦并非如庞某某所称均用于出租收益，而仅在一段期间内有部分房屋曾用于出租，收益并不能覆盖贷款金额，而庞某某并未参与任何贷款的还款；而且，庞某某也承认对系争五套房屋仅有最初的出资，其余的贷款资格、装修、管理、还贷等贡献都是由丁某1方作出的。因此，庞某某认为所有购房出资均为其是不属实的，房屋产权应综合考虑对房屋的贡献。2018年后确曾有过中间人代表双方谈判多次，但由于庞某某找人威胁丁福星，双方就谈不下去了。关于房屋使用情况。丁某1方称，房屋购买之前原来有一部分是由其承租的，想要开棋牌室后来没开成。购买后，2007年101室房屋空置，2007年装修并自住，直至2016年开始对外出租，租金由丁某2收取；102室房屋2007年给员工住不收租金，之后的租金由丁某2收取；104、105室房屋在2009年之前的租金由丁某1收取，2009年丁某1患病后由丁某2收取。关于该节，庞某某表示不清楚。一审审理中，丁某1方表示，如果法院将系争五套房屋中的一套确认归庞某某所有，其自愿结清该套房屋剩余贷款，并配合庞某某办理注销房屋上抵押登记、将房屋产权过户登记至庞某某名下的手续，期间产生的税费同意各方依法承担。一审法院认为，根据本案查明的事实、在案证据情况以及各方当事人审理中的陈述，一审法院有理由相信，庞某某与丁某1之间就购买房屋事宜确曾有过合作关系；但五套房屋中除103室、105室之外，其余三套确未登记在丁某1夫妇名下，而是登记在当时已成年的陈2、丁某2名下。现陈2、丁某2对曾与庞某某存在合作购房关系、自庞某某处取得购房款、登记为房屋权利人仅为代持等事实，均表示否认。一审法院认为，从在案证据来看，庞某某主张系争五套房屋均为其和丁某1两人合作购买的主张，依据确有不足。现一审法院结合庞某某提供的73万元收条及审理中丁某1自认庞某某曾出资53万元用于购房(其中部分为对丁某1的借款)一节、庞某某向法庭提供的录音资料、证人证言、103室房屋和105室房屋购房合同的签署情况，以及审理中丁某1方自认双方确曾就如何处理房屋进行协商一节，确认庞某某为103室、105室房屋的共有人。鉴于庞某某主张在本案中对五套房屋直接进行分割，且分割方案为对房屋进行实物分割，由其分得上述两套房屋，对此一审法院根据公平原则，综合考虑庞某某的出资情况、房屋购得后的使用、收益情况，以及贷款偿还情况、丁某1曾向庞某某支付若干款项等各因素，酌情确认105室房屋归庞某某所有，双方均不必再就该两套房屋购买、共有期间发生的借款、使用、收益、还贷、折价款等各项费用另行结算。被告在审理中表示愿意清偿一套房屋上的剩余贷款，一审法院认为尚属合理，予以认可。丁某1应及时清偿105室房屋上剩余贷款，并和光大银行一同完成撤销105室房屋上抵押登记的手续、配合庞某某将该房屋产权人变更登记至庞某某名下的手续(期间发生的税费由双方依法承担)。一审法院判决，一、确认上海市静安区中华新路XXX号XXX室房屋归庞某某所有；二、丁某1应于判决生效之日起十日内结清上址房屋上剩余贷款；三、丁某1、中国光大银行股份有限公司上海市西支行应于丁某1完成上述第二项主文义务之日起三日内，办理注销上址房屋上抵押登记的手续；四、丁某1应于上址房屋上抵押登记注销后三日内，配合庞某某办理将上址房屋产权人变更登记为庞某某的手续(期间产生的税费，由庞某某与丁某1依法承担)。一审案件受理费117，800元、财产保全费5，000元(庞某某均已预缴)，由庞某某与丁某1各半承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审法院根据本案在案证据认定庞某某与丁某1之间就购买房屋事宜确曾有过合作关系，现各方当事人对该节事实均不持异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为庞某某系争五套房屋所占产权比例问题。一审法院结合上诉人提供的收条及双方在庭审中的陈述，对上诉人对房屋的出资进行了认定，根据出资情况、系争房屋的购买时间及产权登记情况等因素，认定庞某某为103室、105室房屋的共有人，并据此对系争房屋所作处理尚妥，理由亦已作充分阐述，本院不再赘述并予以维持。上诉人上诉要求撤销一审判决并予以改判，但并未提出新的事实和理由，本院对上诉人的上诉请求，难以支持。综上所述，上诉人庞某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币117，800元，由上诉人庞某某负担。本判决为终审判决。审判长 翁 俊审判员 熊 燕审判员 王江峰二〇二一年四月二十六日书记员 乔 艺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……