北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5820号上诉人（原审原告）：步长江，男，1958年3月21日出生。上诉人（原审被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所律师。上诉人步长江因与上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。步长江上诉请求：撤销一审判决，依法改判爱家营公司按合同支付步长江全年房屋租金84492元。事实与理由：双方签订的涉案合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，对双方当事人均具有约束力；就减少损失方面，步长江不存在过错，爱家营公司坚持涉案合同无效，未采取任何措施，造成损失系爱家营公司故意所为。爱家营公司辩称：不同意步长江的上诉请求和理由，请求驳回其上诉。爱家营公司上诉请求：依法改判驳回步长江的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：步长江作为涉案房屋产权人的出租委托代理人，非本案的适格主体，一审判决认定步长江属于本案租赁合同的出租人属于事实认定错误；步长江非合同相对方，因无法提供合法的授权手续导致合同未生效，又拒绝收房，无权主张扩大部分的租金损失；步长江在签署涉案合同后未补交代理手续，属于无权代理，一审判决认定涉案合同不必然无效，属于适用法律错误。步长江辩称：不同意爱家营公司的上诉请求和理由，请求驳回其上诉。步长江向一审法院起诉请求：1.请求法院判令爱家营公司支付2019年6月24日至2020年7月23日期间的房屋租金84492元；2.本案诉讼费由爱家营公司承担。一审法院认定事实：黄定芾与王维禧系夫妻关系，双方于1975年6月12日登记结婚。北京市西城区×号房屋的产权登记在王维禧名下。2015年3月5日，黄定芾出具委托书：“委托人：黄定芾受托人：步长江我与王维禧共同所有的房屋位置房产一处位于西城区×室。现丈夫王维禧已经去世，房产没有处理分割。我在世期间及去世之后遗产分割之前，全权委托受托人管理、维修、出租、使用、主张权益。委托人：黄定芾（签名）2015年3月5日”。步长江持上述委托书、案涉房屋产权证书于2015年、2018年先后两次与爱家营公司签订《北京相寓资产管理服务合同》，上述合同的甲方均为产权人王维禧，步长江在代理人处签字，该合同履行期间，房屋出租的相关事宜一直由步长江负责处理，爱家营公司亦将租金转入步长江个人账户中。上述合同到期后，步长江与爱家营公司于2019年6月6日再次签订《北京相寓资产管理服务合同》，该合同抬头处甲方仍为王维禧，乙方为爱家营公司，合同约定：第一条、标的资产基本情况及用途：（一）、基本情况：标的房屋坐落于西城区×门401；（二）、产权证明：签约时甲方须向乙方提交该标的的资产权属证明、产权所有人及委托代理人身份证明文件的原件，乙方保留复印件；（三）、租赁用途：该标的资产用于居住，居住人数不得多于5人。二、资产管理服务期限及标的资产收益：（一）、资产管理服务期限为2019年6月24日至2020年7月23日止。若甲方晚于本合同约定的交付时间将标的资产交付乙方，则资产管理服务期限应顺延相应天数；（二）、预计甲方租金收益：经双方评估后一致认为，标的资产预计租金收益为7106元/月；（四）、资产管理服务费：鉴于乙方为甲方提供资产管理服务，每个资产管理周期甲方向乙方支付等于20天预计租金收益的资产管理服务费；（五）、空置保障服务费：在资产管理服务期限内，因为寻找客户、客户更换空档期等原因导致的空置保证服务费甲方给乙方首个资产管理周期10天，次个资产管理周期起每个资产管理周期10天的约定空置保障服务费；（八）、甲方应得租金收益结算：双方认可自2019年6月24日始计算租金收益，并以月付的支付周期方式向甲方转付；（十）、支付方式：第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期开始后7个工作日内转付甲方。甲方同意乙方从应向甲方第2次转付的资金收益中扣除相应的服务费，剩余租金收益转付给甲方，如果租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期租金收益中扣除。合同下方甲方签字盖章除未填写姓名，亦无人员签字，步长江在委托代理人处签字，合同乙方签字盖章处有打印字体的爱家营公司名称，并加盖了爱家营公司的公章。上述合同签订后，爱家营公司要求步长江提供王维禧的死亡证明和步长江与王维禧的关系证明，因步长江未能提供该材料，爱家营公司以步长江签订《北京相寓资产管理服务合同》未得到产权人或其继承人的追认为由，主张合同无效，爱家营公司因此拒绝向步长江支付租金并要求步长江收回房屋。步长江以双方签订的合同合法有效为由，不同意收房。此后，该房屋一直由爱家营公司控制，2020年8月，步长江收回了案涉房屋。步长江在庭审中陈述其于2019年6月出京，2019年11月回京后一直联系爱家营公司，但问题一直未得到解决。现步长江诉至法院，要求爱家营公司支付2019年6月24日至2020年7月23日期间的租金84492元并承担本案诉讼费。爱家营公司以其答辩意见，不同意步长江的诉讼请求。一审法院认为，案涉房屋为王维禧与黄定芾的夫妻共同财产，黄定芾向步长江出具了授权委托书，委托步长江管理、出租案涉房屋并主张权益，因此，步长江有权以其个人名义对外出租案涉房屋。爱家营公司拟定的合同文本未将黄定芾或步长江列为出租人，而是将登记的房屋产权人王维禧列作出租方，但王维禧从始至终并未参与合同的履行，因此，王维禧并非案涉合同的相对方，步长江虽然在合同代理人处签字，但从双方历次签订、履行合同的情况看，步长江实际为房屋出租人的地位，应为案涉合同的相对方。步长江虽然未能出具王维禧的授权或与王维禧的关系证明、王维禧的死亡证明，从王维禧或其继承人未委托步长江出租案涉房屋的角度看，步长江可能存在无权出租的情形，但根据现行的法律规定，步长江无权出租案涉房屋的行为并不必然导致案涉合同无效的法律后果。爱家营公司关于合同无效的抗辩主张，缺乏法律依据，法院不予采纳。步长江与爱家营公司签订的案涉合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉合同签订后，爱家营公司拒绝履行支付租金的义务，构成违约，其应承担相应的违约责任。爱家营公司在其违约后虽然通知了步长江收房，但在步长江未接收房屋的情况下，爱家营公司未采取积极措施防止损失加大，对房屋租金损失扩大的后果负有不可推卸的责任。步长江作为守约方，亦负有减少损失进一步扩大的义务。事实上，步长江在与爱家营公司交涉无果后，未采取积极的止损措施，收回房屋，而是任由损失扩大，步长江亦存在过错。对于步长江要求爱家营公司支付租金的请求，法院根据合同约定的剩余租期、爱家营公司的违约情节、双方当事人的过错程度等因素，酌情判决爱家营公司向步长江支付6个月的租金，对步长江超出该数额的请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、自本判决生效之日起七日内，北京爱家营企业管理有限公司给付步长江租金42636元。二、驳回步长江其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。在本案二审审理期间，本院核实了黄定芾的身份信息；步长江陈述，其与黄定芾之间存在亲属关系。本院认为：依据本案查明的事实，涉案租赁房屋登记在王维禧名下，系王维禧与黄定芾的夫妻共同财产，黄定芾委托存在亲属关系的步长江对该房屋进行管理，并无不当，亦不违反法律规定。爱家营公司在明知涉案房屋产权人是王维禧的情况下，依然于2015年、2018年先后两次与步长江签订《北京相寓资产管理服务合同》，说明爱家营公司对步长江有权处理涉案房屋的租赁事宜是予以认可的；并且，因该两份合同均已实际履行完毕，亦证明步长江具备就涉案房屋设置租赁关系并实际承担合同义务的条件。在2015年、2018年两份合同均已履行完毕的情况下，双方于2019年6月6日再次签订《北京相寓资产管理服务合同》后，爱家营公司以步长江未得到产权人或其继承人追认为由主张合同无效，事实依据及法律依据均不充分。一审法院认定步长江实际为房屋出租人，并无不当，本院不持异议。需要说明的是，步长江不是涉案租赁房屋的产权人，爱家营公司作为合同一方当事人，有权利要求步长江提供房屋产权关系的相关证明。步长江在未能提供产权人死亡证明等必要材料的前提下，在爱家营公司明确要求其收回房屋后，未采取积极有效措施予以应对，故步长江对损失扩大的后果存在过错，应承担相应的责任。鉴于爱家营公司实际占用房屋至2020年8月，其应当按照2019年6月6日所签合同的约定标准向步长江支付相应期间的房屋租金。一审法院认定双方均未采取有效措施致使损失扩大，并根据本案实际情况及公平原则，酌情判定爱家营公司向步长江支付6个月的租金，并无不当，本院予以确认。综上所述，步长江、爱家营公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1912元，由步长江负担956元（已交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担956元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇二一年四月十九日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇