浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终635号 上诉人（原审被告）：葛岚，女，1968年5月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 被上诉人（原审原告）：浙江志勤光学科技有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道城店路****楼****。 法定代表人：柳明。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江杰正律师事务所律师。 上诉人葛岚因与被上诉人浙江志勤光学科技有限公司（以下简称志勤公司）排除妨害纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初13242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 葛岚上诉请求：1.撤销原判，并依法改判驳回志勤公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由志勤公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误。一、葛岚基于代物清偿协议合法占有案涉房屋。一审法院认定葛岚未提供相应证据予以证实属于事实认定错误。1、本案中葛岚已提供与浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称丰臻公司）老板刘玉中、老板娘武爱萍之间的录音证明双方达成了代物清偿协议。录音证据属于电子数据并不属于证人证言，录音对象是否出庭作证并不影响真实性的认定，对录音证据的真实性认定应当从形式上的原始性和完整性、内容上的真实性和可辩性予以确认。一审法院以该份录音系葛岚与案外人之间的通话录音，因志勤公司对其真实性有异议，而案外人又未到庭作证，来否定该份录音证据的真实性属法律适用错误。根据录音内容可以认定双方已就代物清偿达成一致意见，一审法院认定事实错误。2、葛岚与丰臻公司已实际履行了代物清偿协议。葛岚与丰臻公司达成代物清偿协议后丰臻公司收取了葛岚装修押金并交付电卡，葛岚于2017年9月入住。若双方之间代物清偿协议不存在，那么丰臻公司就不存在收取装修押金并交付电卡的法律基础。一审法院未予审查这一事实，径行认定葛岚无证据证明双方达成了代物清偿协议，属于认定事实不清。3、一审法院片面认为葛岚与丰臻公司于2014年6月1日签订的《房屋租赁协议书》被已生效的（2015）金义民初字第3206号民事判决书所确认无效，故葛岚无权对案涉房屋占有使用。属于以偏概全，房屋的合法占有并不必然以存在有效的房屋租赁合同为前提，葛岚基于与丰臻公司此后达成的代物清偿协议也可以依法享有占有、使用案涉房屋的权利。二、葛岚占有案涉房屋的情况志勤公司自参与竞买时即已知晓，对房屋瑕疵情况应予承受。案涉房屋的拍卖公告已写明房屋由葛岚占有、使用的实际情况，志勤公司参与竞买时对案涉房屋的相关情况已完全了解，其以低于市场价的价格拍得案涉房屋应当对房屋的瑕疵情况予以承受，无权要求葛岚腾退房屋。此外，志勤公司对未达成代物清偿和解协议的相同情况租户都作出愿意赔付百分之四十五租金款的承诺，说明志勤公司愿意承受房屋瑕疵，若志勤公司能够赔付葛岚执行款项、装修损失，葛岚愿意腾退房屋。三、一审法院判决葛岚赔偿志勤公司租金损失有违公平原则。志勤公司进入园区后采取暴力停水停电等方式强迫葛岚搬迁，对葛岚及看管案涉房屋的葛岚家人造成了严重损害。一审法院未予考虑葛岚一方的损失情况判决葛岚赔偿租金损失有违公平原则。四、退一步说，即便志勤公司有权主张租金损失，原审法院判决葛岚赔偿志勤公司自2020年4月26日起按每月每平方米13元计付至实际腾空之日止的房屋租金损失缺乏事实依据。1、葛岚与丰臻公司达成和解协议，约定参照2014年双方达成的《房屋租赁协议书》价格继续履行，故应按照2014年《房屋租赁协议书》的租金标准每月每平方米7.2元计算。此外，目前同种类房屋租金市场价约每月每平方米9元左右。2、一审法院认定的房屋租金损失起算时间有误。志勤公司在一审中未提供证据证明其在2020年4月15日在葛岚房屋外张贴了《告知书》要求葛岚腾空房屋，法院在无证据证明的情况下就对此项事实予以确认，属于事实认定错误。租金损失应从葛岚知晓无权占有案涉房屋之日即判决生效之日起计算。二审中，葛岚补充提出：1、丰臻公司一开始明确表达了退回其20年的租金，再重新租赁给其房屋20年。其与丰臻公司达成和解协议后，签了装修协议书并支付装修押金，领了丰臻公司给的电卡装修入住，且其每月都按时交纳电费、收到收款收据。2、淘宝拍卖公告书管理人员明确注明了其在房屋居住的事实瑕疵，并且在公告书明确说明了不负责替志勤公司清理，系因其住在该房屋中事出有因，其的执行款未能到位，默认其跟与丰臻公司达成的和解协议，又默许其在此房屋中居住长达两年。故志勤公司在拍卖前已经知道其居住在该房屋的瑕疵，志勤公司也接受该瑕疵的，让志勤公司拍卖后再予协商解决这件事的。3、丰臻公司让其将执行款抵房屋租金的详细经过递交管理员登记，还让其把债权申报成现在住的房子。因为执行款已抵消了房子的租金，其就写成申请书模式并予以递交。此后两年，管理人员并未认定其占有涉案房屋系不合法并清理出去。如果他们认为其是非法占有，则应将执行款给其，但认可其居住的长达两年的时间使其错过了追索执行款的最佳时间，该损失应由志勤公司赔偿。如果志勤公司要求其搬离此房屋，则要赔偿其装修款36万元和义乌法院判决的（2016）浙0782执7639号强制执行原房东要给其的执行款，或者参照原判决书上丰臻公司所提的退其20年的租金，并让其继续租赁20年房屋的权利。 志勤公司辩称：葛岚的上诉请求与本案无关，葛岚应另案起诉，请求驳回葛岚的全部上诉请求。1、葛岚已向案外人丰臻公司申报了债权，申报的债权本金及利息与葛岚起诉的（2015）金义民初字第3206号民事判决书的金额一致，该判决书也不存在所谓的和解及代物清偿的情况，而且从其一审提供的录音可以看出，录音双方未达成和解的合意，无非在说这个事情，当时破产管理人已入场，刘玉中只是丰臻公司的高管，并没有权利代表丰臻公司作任何的决定，葛岚占用涉案房产没有任何依据。2、拍卖公告已明示葛岚系占用且将腾空，并不存在葛岚所谓的知晓瑕疵并不用腾空的情况。且拍卖公告中也明确表示对以租代售的租户在配合腾空的情况下将对装修进行补偿，如果不配合不作补偿。志勤公司已与配合的17户类似情况的租户进行了和解，对不配合的葛岚，志勤公司不承担补偿义务。3、葛岚非法占用志勤公司的合法财产，应对志勤公司的损失进行赔偿，一审认定从2020年4月26日计算租金及租金的价格认定合情合理。综上，请求驳回葛岚的上诉请求。 志勤公司向一审法院起诉请求：1、判令葛岚立即将其侵占的志勤公司所有的位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××楼××室××楼××室（因原所有人在标号楼层时将4楼直接标注为5楼，实际楼层为1202、1203）房屋腾空并返还给志勤公司；2、判令葛岚按市场价格（租金每平方米每月18元，物业费每平方米每月2元）支付志勤公司从2020年4月7日至腾空并返还房屋之日的租金及物业费。 一审法院认定事实：2014年6月1日，葛岚、董琳娜与丰臻公司签订《房屋租赁协议书》一份，约定葛岚承租丰臻公司位于义乌市××路××号××幢××单元××楼层××号××房，建筑面积118.76平方米；租赁房房款为每平方米3500元，合计415450元；租赁套房使用期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准。嗣后，葛岚向丰臻公司交付了415450元。2015年11月26日，葛岚、董琳娜向义乌市人民法院提起诉讼要求判决确认其与丰臻公司签订的《房屋租赁协议书》无效，并退还415450元及利息。经审理，该院于2016年6月15日作出（2015）金义民初字第3206号民事判决，判决确认葛岚、董琳娜与丰臻公司于2014年6月1日签订的《房屋租赁协议书》无效，判令丰臻公司于判决生效后十日内返还葛岚、董琳娜415450元及赔偿利息损失。该判决生效后，葛岚、董琳娜于2016年8月3日向该院申请强制执行，但该案件至今执行未果。2018年1月2日，依据债权人浙江省浙商资产管理有限公司申请，义乌市人民法院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻公司的破产清算案件。同年3月30日，葛岚向丰臻公司破产管理人申报债权，申报债权数额为415450元及利息。且在申报债权时，葛岚承认现所居住的房屋与2014年6月1日签订的房屋租赁的房屋是一致的。在丰臻公司破产清算过程中，志勤公司在淘宝网司法拍卖网络平台上以12720万元最高价竞得丰臻公司所有的坐落于浙江省义乌市××路××号的房地产。2020年4月7日，义乌市人民法院作出（2017）浙0782破51-18号民事裁定书，裁定位于浙江省义乌市××路××号房地产的所有权即相应的其他权利归买受人志勤公司所有。2020年4月15日，志勤公司在葛岚占有使用的××号楼××单元××楼中1302室、12楼西1303室房屋门口张贴《告知书》，告知葛岚志勤公司已成为案涉房屋的所有人，并要求葛岚十日内搬离腾空该房屋。但葛岚未搬离，仍继续占有使用至今。2020年5月11日，志勤公司取得上述案涉房屋的浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书。一审庭审中，葛岚承认位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××楼××室××楼××室是其在占有使用，理由是因丰臻公司未履行（2015）金义民初字第3206号民事判决书所确定的给付义务，丰臻公司与葛岚达成代物清偿的和解协议，由葛岚继续占有使用上述房屋。董琳娜是其女儿，在国外上学。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依据义乌市人民法院已生效的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书和浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书，原丰臻公司所有的坐落于浙江省义乌市××路××号的不动产业已归志勤公司所有，志勤公司系该不动产的所有权人。而葛岚与丰臻公司于2014年6月1日签订的《房屋租赁协议书》业已被已生效的（2015）金义民初字第3206号民事判决所确认无效，合同无效则自始没有法律约束力，故葛岚无权对案涉房屋占有使用。葛岚虽称其与丰臻公司达成代物清偿的和解协议，但并未提供相应证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，葛岚应承担举证不能的法律后果；而且，葛岚业已以（2015）金义民初字第3206号民事判决书为依据向丰臻公司破产管理人申报了债权。故葛岚称依和解协议其有权继续占有使用案涉房屋依据不足，该院不予采信。志勤公司要求葛岚腾空案涉房屋的诉请，于法有据，应予支持。因案涉房屋被葛岚侵占，作为案涉房屋所有权人志勤公司有权要求葛岚赔偿，故志勤公司主张葛岚赔偿侵占期间的租金损失合理合法，应予支持，租金参照同类似的案件酌定按每平方米13元计付，并从志勤公司告知腾空期限届满后即2020年4月26日起开始计付至实际腾空之日止。志勤公司主张租金自2020年4月7日按每平方米每月18元及物业费按每平方米每月2元计付，因依据不足，不予采信。在拍卖公告中，对案涉房屋被葛岚占有使用现状的描述系对竞买人房屋瑕疵的告知，但该告知并不等于确认葛岚占有使用是合法的，故葛岚辩称志勤公司已知房屋被其占用仍参与竞买应对其占有使用予以承受系理解错误，不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条规定，判决：一、葛岚于判决生效后十日内腾空义乌市城店南路778号××号楼××单元××楼中1302室、12楼西1303室房屋并交付给浙江志勤光学科技有限公司；二、葛岚赔偿浙江志勤光学科技有限公司自2020年4月26日起以上述房屋建筑面积118.76平方米按每月每平方米13元计付至实际腾空之日止的房屋租金损失；三、驳回浙江志勤光学科技有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（已减半），由葛岚负担。 二审中，葛岚向本院提交以下证据：1、装修管理协议书二页和装修押金单一页、交纳的电费收据及两张电卡，证明其与丰臻公司达成和解协议后，其有租赁此房屋的权利。2、葛路林的义乌市中心医院预防患者坠床跌倒告知书、义乌中心医院门诊病历各一页，证明其要求向志勤公司索赔其哥哥葛路林的各项损失。葛路林在对方暴力停水、停电长达将近3个月的时间，在高温酷暑没有空调的房屋下，整夜睡不成觉，最后血液粘稠、血压升高，在心情抑郁的情况下，最后一天还因摸黑撞到了门口，导致中风偏瘫住院长达两个月，此后还需要长期吃药并护工护理。3、淘宝拍卖公告书一份，证明管理人员明确注明了其在房屋居住的事实瑕疵，并且在公告书明确说明了不负责替志勤公司清理其，说明管理人员知道其并非无缘无故居住在涉案房屋，而是默许并让志勤公司拍卖后让双方私下协商解决该事宜，志勤公司是知道并接受该瑕疵。 志勤公司质证认为：对证据1三性有异议，不能证明葛岚的证明目的。因为所有非法占用志勤公司的房屋的租户都有电卡和交纳水电费，并不能有上述这些材料就证明是合法占用的；对证据2三性有异议，与本案无关；对证据3三性无异议，但认为不能证明葛岚的证明目的。根据拍卖公告瑕疵说明中第2小点中的表述，葛岚应当配合搬离，如果不配合搬离，相关的买受人可以申请强制执行。 本院认为，关于证据1，该证据不能证明其有租赁涉案房屋的权利，其证明目的不能实现；关于证据2，涉及案外人权利，该证据与本案缺乏关联性，不予采纳；关于证据3，对该拍卖公告的真实性予以认定，其证明目的结合下文一并阐述。 志勤公司未向本院提交新证据。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于葛岚是否有权继续占有涉案房屋，经查，葛岚经向义乌市人民法院起诉，已确认其与丰臻公司签订《房屋租赁协议书》无效，该判决已生效。合同无效则自始无效，葛岚无权对案涉房屋占有使用。当事人对自己的主张应当提供证据进行证明，葛岚虽称其与丰臻公司达成代物清偿的和解协议，但不能提供相应证据予以证实，应当承担举证不能的后果；且葛岚业已以（2015）金义民初字第3206号民事判决书为依据向丰臻公司破产管理人申报了债权。故葛岚所主张的依和解协议其有权继续占有使用案涉房屋依据不足。而志勤公司根据合法程序已取得原丰臻公司所有的坐落于浙江省义乌市××路××号的不动产业并办理产权证书，其对葛岚腾空案涉房屋的主张符合法律规定。二、关于葛岚是否应赔偿志勤公司租金损失及租金计算问题。因葛岚和丰臻公司之间不存在租赁关系，亦无证据证明存在其他足以对抗志勤公司的权利，一审认为葛岚无权占有使用涉案房屋，并判令葛岚赔偿占用期间的租金损失，并无不当。葛岚所提志勤公司在竞拍时即知道涉案房屋租赁情况，故应对该房屋瑕疵情况予以承受的抗辩，经查，拍卖公告虽提示“该房屋仍由葛某占有使用”的瑕疵，但并不排除权利方可申请强制执行并要求占有使用人腾空，故其就此所提抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据2020年4月7日所作的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书，涉案房地产的所有权及相应的其他权利即归买受人志勤公司所有，后志勤公司在葛岚占有使用的××号楼××单元××楼中1302室、12楼西1303室房屋门口张贴《告知书》，告知葛岚志勤公司已成为案涉房屋的所有人，并要求葛岚十日内搬离腾空该房屋，一审自腾空期满之日起算葛岚应支付的房屋租金，且参照同类案件酌定租金损失并无不当。三、葛岚所提要志勤公司赔偿其装修款、原房东要支付给其的执行款或退还租金并继续租赁房屋等主张，未经一审审理，本院不予处理。 综上，葛岚的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由葛岚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 黄 晖 审 判 员 王玲雅 二〇二一年四月八日 代书记员 施金金 12-