湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘04民终273号 上诉人（原审被告）：华耀城（衡阳）有限公司。 法定代表人：杨贤辉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：申龙龙，男，华耀城公司法务。 被上诉人（原审原告）：朱久花，女。 委托诉讼代理人：刘秋林，湖南蒸阳律师事务所律师。 上诉人华耀城（衡阳）有限公司(以下简称华耀城公司)因与被上诉人朱久花房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 华耀城公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回朱久花的诉讼请求，一、二审诉讼费用由朱久花承担。事实与理由：案涉房屋的交付条件应以《补充协议》的第1.3条为准，即主体结构质量以外的质量瑕疵不影响交付；案涉房屋之所以未交付，系因朱久花拒绝接收，应以华耀城公司发出可交付通知函的时间作为交付时间，且合同约定的违约金计算标准过高，应予核减。 朱久花答辩称，《补充协议》中关于存在主体工程外的质量问题可以交付的约定是格式条款，应为无效，案涉房屋有质量问题，华耀城公司未按约定交付符合交付条件的门面；朱久花虽办理了产权，但并不代表朱久花认可案涉房屋的质量，不能视为已交付；华耀城公司以必须交纳物业费为由未向朱久花交付案涉门面，事实上未交付；一审对违约金已经进行了调整，没有再行调整的必要。 朱久花向一审法院起诉请求：1、判令华耀城公司向朱久花交付房屋并支付违约金223352元（自2018年11月1日至2020年4月12日），后段违约金另行计算（自2020年4月13日起至实际交房时止）；2、华耀城公司现应无条件交房给朱久花；3、诉讼费由华耀城公司承担。 一审法院查明：朱久花、华耀城公司于2018年7月24日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HY2018044728），约定由朱久花购买华耀城公司开发的位于衡阳市107室(以产权证登记为准，以下简称案涉107复房屋)，总价款为713130元；合同第十一条约定出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，合同还约定了商品房交付条件、交付手续、逾期交付责任等，其中第十一条（三）项约定“1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起10日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞……”。第十二条“逾期交付责任”中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。同日，双方还签订了一份《商品房买卖补充协议》，补充协议第一条1.3项为“交接验收时及其后发现的主体结构（指：是基础、梁、板、柱、砼墙、楼梯工程）质量以外的质量瑕疵，甲方依照法律规定的保修范围和保修期及时承担保修责任，但不影响交付。若乙方以此为由拒收该商品房，则甲方不承担逾期交房责任，视为商品房已按期交付乙方”。2018年8月19日，朱久花、华耀城公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HY2018051540）及《商品房买卖补充协议》，约定由朱久花购买华耀城公司开发的位于衡阳市106室(以产权证登记为准，以下简称案涉106复房屋)，总价款为713130元；合同第十一条约定出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房，其余约定与前一合同及补充协议一致。2019年9月18日，华耀城公司向朱久花邮寄《催收房通知书》，朱久花已签收。双方因房屋质量问题发生争议，故一直未办理交收房手续。2020年4月21日，朱久花拟前往收房，双方再次因房屋质量、物业费用等问题发生纠纷。另查明，2018年11月份左右，华耀城公司已将上述二房屋的产权登记于朱久花名下并办理了不动产权证，产权证登记为衡阳市40栋106复、107复。朱久花取得产权后，已用于抵押贷款。 一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。朱久花、华耀城公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议,未违反国家强制性法律法规的规定,系双方当事人真实意思表示,应当依法认定为有效。根据合同约定的内容,华耀城公司应当在2018年9月30日、10月31日前将经过竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付朱久花，华耀城公司虽提出其于2018年11月7日、2019年1月4日向朱久花发函催促办理交房手续而朱久花拒收的意见，但其提供的证据仅为内部资料及邮寄单，不能证明邮寄内容及已交付邮局、朱久花拒收的事实；2019年9月18日华耀城公司向朱久花邮寄《催收房通知书》，但朱久花、华耀城公司因房屋质量问题发生争议，故一直未办妥交收房手续；2020年4月21日，朱久花前往收房时，双方再次因房屋质量、物业费用等问题发生纠纷。华耀城公司虽已将案涉房屋的产权登记至朱久花名下，但朱久花至今尚未实际占有案涉房屋，华耀城公司亦未向朱久花移交房屋控制权，故该院认为案涉房屋尚未实际交付。朱久花、华耀城公司双方虽在补充协议中对原合同的交付条件进行了变更，但该补充协议属于格式条款，补充约定变更了原合同内容的地方，华耀城公司未提请朱久花特别注意且协议中“主体结构”内容不明确，故该院对“视为已交付”不予认可。朱久花、华耀城公司双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方式为按已交房款日万分之三的标准计付，鉴于本案华耀城公司无恶意违约且产权已登记至朱久花名下，朱久花对产权证已予使用等事实，故该院酌情调减违约金为万分之二。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后五日内将坐落于衡阳市40栋106复、107复房屋交付给朱久花；二、华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后五日内向朱久花支付坐落于衡阳市40栋106复房屋逾期交房的违约金（以房款713130元为基数按日万分之二从2018年11月1日计算至实际交房日止）；三、华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后五日内向朱久花支付坐落于衡阳市40栋107复房屋逾期交房的违约金（以房款713130元为基数按日万分之二从2018年10月1日计算至实际交房日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2325元（已减半收取），由华耀城（衡阳）有限公司负担。 本院二审期间，华耀城公司围绕上诉请求提交了5份新证据：证据1.案涉106复、107复房屋的不动产登记证明，拟证明朱久花于2019年4月即取得上述房屋的所有权并为其贷款办了抵押登记；证据2-4.2020年7月23日、9月18日、12月17日的催告函及邮寄送达材料，拟证明华耀城公司已多次书面催促朱久花收房，朱久花故意拖延；证据5.案涉106、107复房屋的钥匙交接书以及房屋移交确认书，拟证明朱久花直至2020年12月19日才接收案涉房屋。朱久花提交1份新证据：案外人唐国强(朱久花丈夫)与案涉房屋的物业办事人员的谈话录音光盘一张，拟证明朱久花不交物业费华耀城公司则不允许朱久花收房。本院组织双方当事人进行了质证，朱久花对华耀城公司提交证据1无异议，对证据2-4有异议，对证据5真实性没有异议，对证明目的有异议。华耀城公司对朱久花提交证据的真实性与证明目的有异议。本院对当事人无异议的证据予以确认。对有争议的证据和事实，因所提交证据拟证明目的即是本案的争议焦点，本院将结合本案其他事实在说理部分予以综合认定。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合华耀城公司的上诉请求和朱久花的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、案涉106复、107复房屋的交付时间应如何认定。二、合同约定的违约金是否过高。本院分别评析如下： 一、案涉106复、107复房屋的交付时间应如何认定。 关于朱久花办理交房手续时间认定的问题。华耀城公司在二审中提交案涉106复、107复房屋的不动产登记证明以及持续催告朱久花收房的函件以及钥匙交接及房屋移交确认书，本院认为，华耀城公司二审提交的不动产登记证明及钥匙交接及房屋移交确认书的证据，朱久花对真实性不持异议，本院予以认可；对华耀城公司在二审提交的持续催告朱久花收房的函件，因与一审已提交相应更早时间的通知函件重复，对二审提交的上述证据不予采信。华耀城公司主张其于2018年11月7日、2019年1月4日即通过书面方式向朱久花发出收房通知函，在一审中提交填写“通知函”并寄往朱久花所留地址的回执以及华耀城公司关于交付及催办产权的《情况说明》。回执注明朱久花在华耀城公司预留的送达地地址及电话、送达文件的名称以及送达日期，庭审中朱久花亦陈述，在2018年11月即配合华耀城公司办理案涉106复、107复房屋不动产权过户登记，案涉房屋系已竣工验收备案，符合交房条件的现房，根据上述事实，说明朱久花已经知晓案涉房屋可交付并配合华耀城公司办理了产权，且不动产权证载明，自2018年10月17日朱久花即以案涉房屋办理抵押贷款，朱久花作为所有权人，已对案涉房屋行使处分物权；华耀城公司提交的上述证据相互佐证，足以证明其于2018年11月7日、2019年1月4日已向朱久花书面通知交付。关于朱久花是否可以案涉106复、107复房屋存在质量问题作为抗辩理由拒绝收房的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可拒绝接受标的物或解除合同。朱久花主张案涉106复、107复房屋有质量问题，拒绝接受案涉房屋。朱久花庭审陈述称，在其办理贷款后看房时，因下雨才发现案涉房屋有漏水现象，并提交照片及微信聊天记录以及工程报修汇总表作为存在质量问题的证据。本院认为，上述证据中微信聊天记录未确认系华耀城公司工作人员的身份且聊天记录未就质量问题做出表述，工程报修汇总表未有华耀城公司签字盖章，上述证据不足以证明，案涉106复房屋、107复房屋不符质量要求不能实现居住目的，朱久花以此作为拒绝收房的理由，事实依据不足。且在2018年11月，朱久花便配合华耀城公司办理产权过户及贷款手续，朱久花以质量问题作为抗辩事由拒绝收房，缺乏事实证明，本院不予支持。朱久花如认为案涉房屋存在质量问题要求华耀城公司承担其他违约责任，可另行主张权利。关于朱久花主张华耀城公司要求其交纳物业费导致其未收房的问题。朱久花在二审中提交录音光盘一张，拟证明华耀城公司向朱久花表示不交物业费即不允许朱久花收房。本院认为，上述证据无法确定录音中人员为华耀城公司工作人员，无法确定真实性，对上述证据不予采信。根据查明的事实，双方签订的《前期物业服务合同》系《商品房买卖合同》的附件之一，华耀城公司要求朱久花交纳前期物业费系合理要求，朱久花关于因华耀城公司要求其交纳物业费的原因未收房的抗辩理由不能成立，本院不予支持。朱久花因其自身原因未收房，应自行承担自华耀城公司向其发回书面通知函后未收房的损失。朱久花于2020年12月19日已办理收房手续，一审判决第一项可不予变更。综上，案涉107复、106复房屋的交付时间分别为2018年11月7日、2019年1月4日，华耀城公司未在合同约定时间内交付案涉房屋，应在超出时间内承担相应的违约责任。 二、合同约定的违约金是否过高。华耀城公司主张与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为每平方米每月12元，在一审时提供了位于华耀城101号商铺的租赁协议作为证据。根据案涉商铺所在地段的租金标准，酌情考虑朱久花的实际损失，对华耀城公司主张在一审判决的基础上进行调整的请求予以适当考虑，酌情将违约金标准调整为“按日支付全部购房款万分之一点二”为宜。 综上所述，华耀城公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本案系二审采信新的证据改判，一审判决不属于错判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初458号民事判决第一项； 二、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初458号民事判决第二项为“华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后五日内向朱久花支付坐落于衡阳市40栋106复房屋逾期交房的违约金（以房款713130元为基数按日万分之一点二从2018年11月1日计算至2019年1月4日止）”； 三、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初458号民事判决第三项为：“华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后五日内向朱久花支付坐落于衡阳市40栋107复房屋逾期交房的违约金（以房款713130元为基数按日万分之一点二从2018年10月1日计算至2018年11月7日止）”； 四、驳回朱久花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2325元，二审案件受理费4650元，共计6975元，由朱久花负担5580元，由华耀城（衡阳）有限公司负担1395元。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 宏 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年四月九日 法官助理  许晓华 书 记 员  谢倩茜