江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1631号上诉人(原审被告、反诉原告）：徐州市云龙区彭城街道户部社区户部商都商城业主联谊会，住所地江苏省徐州市云龙区建国东路415号户部商都4层48号。负责人：黄惠生，该联谊会会长。委托诉讼代理人:赵晶，女，该联谊会秘书长。委托诉讼代理人：佟辉，江苏维维律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：天成润华集团有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区彭城路382号。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。上诉人徐州市云龙区彭城街道户部社区户部商都商城业主联谊会（以下简称户部商都联谊会）因与被上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院作出的（2019）苏0303民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人户部商都联谊会负责人黄惠生及该联谊会委托诉讼代理人赵晶、佟辉，被上诉人天成公司委托诉讼代理人李育松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。户部商都联谊会上诉请求：1.撤销原判，发回重审或查明事实后依法改判；2.一、二审案件受理费由天成公司承担。事实和理由:一、一审认定事实不清。1.户部商都联谊会与天成公司系委托合同关系，并非租赁合同关系。户部商都联谊会是依法设立的非营利性社团法人，代表户部商都120余产权人对相关产权进行管理。户部商都联谊会的工作人员均系产权人，日常主要收入依靠从租金收入中提取的5%管理费，租金缴纳税金后的剩余部分按各自产权面积分配给各产权人。户部商都联谊会与天成公司没有签订书面委托代理合同或授权委托书，但双方就委托事项达成了口头协议，户部商都联谊会接受天成公司派驻人员参与管理。天成公司系120余户产权人中的一员。2.户部商都联谊会仅需向天成公司支付扣除相关税费后的剩余收益。户部商都联谊会系非营利性社团法人，对天成公司的财产进行管理，户部商都联谊会仅有将已获得收益移交天成公司的义务，并不承担相关商业风险，因此双方并非一般的商业租赁合同关系。3.一审对天成公司应得收益数额计算错误。从2015年9月至2016年9月，户部商都联谊会应得涉案房屋租金收入为1973774元，天成公司应得收益为882079.60元(已经扣除未收回的租金97227.56元)，再扣除税、费后数额为688022.09元。4.关于12万元费用的扣除问题。虽然《聘用人员协议书》系案外人之间的协议，但天成公司的法定代表人孙**铭在该协议书上签字承诺从租金中支付该费用。王庆月(2020年4月去世)和王惠玲系该协议书的签订方，分别是户部商都联谊会的原会长和副会长，该二人同意将收款权利让与户部商都联谊会，户部商都联谊会的反诉行为即可体现二人的意思表示，户部商都联谊会也认可这一转让行为，故在计算天成公司所得收益时应扣减12万元相关聘用人员费用。5．关于天成公司一审提交的证据效力问题。天成公司提交的《联谊会关于集团公司租金说明》系户部商都联谊会内部工作文件的复印件，不是向作为相对方的各产权人（即委托人）提供的证明文件，且天成公司无法说明合法来源，不能作为证明天成公司主张费用的依据。二、一审程序违法。综上，一审裁判错误，请二审法院予以纠正。被上诉人天成公司辩称：户部商都联谊会主张其与天成公司存在口头委托合同，且相关商业风险应由天成公司承担，该主张天成公司不予认可。关于12万元相关聘用人员费用问题，《聘用人员协议书》系天成公司与案外人签订，与本案无关。关于《徐州户部商都商城业主联谊会关于天成租金说明》，户部商都联谊会已认可为其内部文件，如果该证据由户部商都联谊会控制且无正当理由拒不提供，则其应当承担不利的法律后果，如果户部商都联谊会认为该证据不真实，应提交原件来证明其主张。天成公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令户部商都联谊会返还租金164458.92元;2、诉讼费由户部商都联谊会承担。事实与理由：户部商都联谊会是云龙区彭城街道户部社区户部商都商业主依法成立的社会团体，与天成公司分别享有位于徐州市房屋的所有权。2014年2月，户部商都联谊会经天成公司同意与徐州宏传商业管理有限公司（以下简称宏传公司）签订《房屋租赁协议书》一份，约定户部商都联谊会将位于徐州市房屋整体出租给宏传公司使用。涉案房屋的出租面积共6382.13平方米，其中2852平方米属于天成公司所有。2016年10月11日，户部商都联谊会向天成公司出具《关于天成租金的说明》，根据该说明，截止至2016年10月，按照面积分摊后，天成公司应享有的租金为464458.92元,但户部商都联谊会仅返还30万元，剩余164458.92元至今未付。在此期间，天成公司多次向户部商都联谊会主张房屋租金，但户部商都联谊会始终回避。因此诉至法院，请求支持天成公司的诉讼请求。户部商都联谊会向一审法院提出反诉请求：请求判令天成公司返还多支付的租金167990.52元。事实和理由：户部商都联谊会接受天成公司的委托，并接受天成公司派驻的人员，对天成公司2852平米的商铺进行管理。从2015年9月起至2016年9月，户部商都联谊会对管理的涉案房屋获得租金收入为1973774元，天成公司应获得的收益882079元，是总收入的44.69%。扣除各项费用后，天成公司多得167990.52元。户部商都联谊会认为，天成公司多收取的款项没有事实和法律依据，依法应予以返还。请求支持反诉请求。一审法院认定事实：户部商都联谊会系云龙区彭城街道户部社区户部商都商城业主依法成立的社会团体法人，户部商都联谊会和天成公司分别享有位于徐州市云龙区的房屋所有权。2014年，经天成公司同意，户部商都联谊会与徐宏传公司签订《房屋租赁协议书》，约定出租方为户部商都联谊会（甲方），承租方为宏传公司（乙方）。协议载明乙方自愿向甲方承租其合法拥有所有权的房屋用于商业性经营。乙方知悉租赁物的权属性质为全体个人业主及天成公司开发所有并全部授权给户部商都联谊会，乙方不与任何个人业主及天成公司产生经济关联，甲方承诺所有个体业主放弃直接向乙方追索租金或者赔偿的权利，所有业主的所有权益全部由户部商都联谊会承担。双方约定租赁物为位于徐州市云龙区电动车商铺、拆迁户和外围店铺）合计产证面积为6381.96平方米的房屋。装修开业免租期6个月，经营免租期9个月。租赁期为房屋交接书签订之日起15年，即2014年6月1日至2029年5月31日。起始月租金标准为242520元，每四年递增5%（上浮12126元/月），即第五至八年月租金为254647元，此后租金以此类推。房屋交接书签订时，甲方负责一至四层坡道电梯及中央空调的整修保养调试，确保可以正常运行，并按约定的交付时间内完成。租赁期内，如因中央空调系统电梯设施本身质量问题而无法使用，由甲方修理，如因乙方原因使用不当或疏于管理造成上述设施设备损坏，则由乙方负责维护或者赔偿，在租赁期内甲方应负有商场中央机电系统及电梯大修维修一次，除此之外由乙方负责经营区域内设施设备的管理维护。双方还约定了其他事项。2016年10月11日，户部商都联谊会向天成公司出具《徐州户部商都商城业主联谊会关于天成租金说明》，内容为：自2015年9月免租期过后，截止至2016年10月1日，徐州宏传商业公司应支付租金和保证金共为2647624.00元，实际支付2580064.00元，欠款67560.00元用于消防维修等费用。该资金2580064.00元含保证金242516.00元，甲方共收租金2337548.00元。支配：1、支付中介租金363774.00元，剩余全部租金1973774.00元，其中根据面积分摊之后天成租金1028537.07元，业主租金916517.27元。2、天成租金1028537.07元，扣除5%管理费51426.85元，17%税费174851.3元，孙总批复的赞助管理费15000.00元，联谊会垫付的物业设备维修资金322800.00元，剩余464458.92元（其中设备维修资金见附件，支出清单）。截止2016年10月集团剩余租金为464458.92元。后附的原礼品城设备维修各支出清单中列明了中央空调维修、电梯维修、水电维修、等共计21项，金额共计322800元。双方一致确认，出租房屋的面积共6382.13平方米，其中2852平方米属于天成公司所有。户部商都联谊会收取租金后向天成公司转付300000元。一审庭审时，户部商都联谊会提供了《户部商都商城业主联谊会关于管理费用的申请》，内容为:天成公司孙总，户部商都商城业主联谊会代表全体业主积极工作，在2013年对商城进行艰难的清场后，于2014年初与徐州宏传公司签订了商城的租赁合同，礼品城（现九州文博宫古玩城）经历了装修及开业，并营业了一年多时间，联谊会付出了极大的心血和精力。按照联谊会与业主签订的约定，所收租金的5%提取作为联谊会管理费用，但由于前期的商场清理及物业维修等工作已经严重超出该提取部分，况且目前由于市场经济的下滑，联谊会为了维持商场的经营，又迫不得已向宏传公司下浮租金近40%，管理费用的计提不足以维持联谊会的正常运转，我们考虑各方经济困难，不再要求2014年6月1日之前开办方面的经济待遇，但从2014年6月1日开始计提费用之后，我们请求天成集团公司给予我们适当的补贴，该费用前期也提请过相关申请。现特向集团再次申请，从本年6月份开始从贵公司的租金中每月提出3万元作为管理费用和补贴。请求批复。申请下方加盖户部商都商城业主联谊会印章，时间为2016年6月20日。申请下方，手写“同意补5000元/月。孙8.3再增加5000元/月。”“以上费用从租金中支付，另外，在天成公司前两年分得租金提取10%（税后）费用奖励业委会。”签名为孙11.17。户部商都联谊会另提供《聘用工作人员协议书》一份，该协议载明：甲方，徐州何瑞华物业资产经营管理有限公司，乙方，王惠玲、王庆月。甲方委托乙方就参与甲方名下的天成国贸大楼负一层加层（原丽人街）的启动招商工作，经双方协商，达成以下协议：一、甲方同意在一年委托工作期间，暂定向乙方每月支付工资壹万元（10000元，每人5000元）。乙方从2015年5月1日起开始计算工资时间。二、在乙方的努力协助下，自聘之日起，开业成功后，甲方同意一次性奖励乙方人民币叁拾万元整。1、组织协调目前的业主筹备会，履向正轨。2、组织筹备会，将全体业主的授权及业主资料档案建立工作圆满完成。3、自受聘之日起一年内开业成功……六、乙方的工资由天成集团公司和瑞华资产管理公司支付。协议下方甲方处加盖徐州何瑞华物业资产经营管理有限公司合同专用章。乙方处王惠玲、王庆月签字。另协议的左侧手写“同意总计支付壹拾贰万元孙11.17在天成应分租金中支付”。户部商都业主委员会陈述上述手写部分均是天成公司董事长孙**铭所书写。天成公司称经向董事长核实，时间长记不清是否为本人所签。一审法院认为，户部商都联谊会经天成公司同意，与案外人宏传公司签订《房屋租赁协议书》，将位于徐州市房屋整体出租给2公司使用。双方一致确认该房屋中天成公司占有面积比例44.69%。根据户部商都联谊会向天成公司出具的说明，截止至2016年10月份，扣除各种费用后，天成公司应获得的租金为464458.92元。之后户部商都联谊会转付天成公司300000元，仍有164458.92元未付。户部商都联谊会提供的天成公司负责人孙**铭签字的《管理费用的申请》中，孙**铭同意每月补5000元，后又同意每月再加5000元。并同意在天成公司前两年分得租金中提取10%（税后）奖励业委会。户部商都联谊会在计算天成公司应得租金时，已扣除15000元管理费，还应再扣除25000元（自2016年6月1日至9月30日，应扣除的管理费为40000元），天成公司应分得租金中，扣除10%作为奖励，数额为43545.89（464458.92元-25000元）×10%，扣除以上费用后，户部商都联谊会还应当支付天成公司租金95931.03元（464458.92元-300000元-25000元-43545.89元）。户部商都联谊会主张的《聘用工作人员协议书》中孙**铭签字承诺的费用也应当扣除，因该协议签订方为案外人，其也不是该协议约定的权利主体，故其无权主张。综上，对于天成公司主张的租金164458.92元，支持95931.03元，户部商都联谊会主张的返还多支付的租金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，徐州市云龙区彭城街道户部社区户部商都商城业主联谊会支付天成润华集团有限公司租金95931.03元；二、驳回徐州市云龙区彭城街道户部社区户部商都商城业主联谊会的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3589元，反诉案件受理费1830元，由徐州市云龙区彭城街道户部社区户部商都商城业主联谊会负担3830元，天成润华集团有限公司负担1589元。本案二审期间争议焦点为：1.户部商都联谊会与天成公司之间是否存在租赁合同关系。2.一审对天成公司主张的租金数额认定是否正确。3.一审对12万元聘用人员费用的处理是否正确。二审中，上诉人户部商都联谊会提交如下证据材料：1、天成公司向颜庭安、刘毅出具的《授权委托书》一份（复印件），证明天成公司派员参与户部商都业主管理委员会的日常工作，天成公司与户部商都联谊会之间系委托关系，并非租赁关系。2、户部商都联谊会起诉宏传公司的民事诉状（复印件）；户部商都联谊会副会长和孙**铭的短信记录（打印件），证明户部商都联谊会基于天成公司法定代表人孙**铭的许可，向宏传公司索要欠付的租金。3、案外人王惠玲出具的《声明》（附王惠玲的身份证复印件），证明《聘用人员协议书》中12万元相关聘用人员费用应从户部商都联谊会应付天成公司租金中支取，王惠玲同意该12万元欠付款在本案中解决。天成公司质证意见:关于证据1，天成公司作为业主有权参与户部商都业主管理委员会，天成公司委托颜庭安、刘毅参加户部商都业主管理委员会，不违反法律规定，不能以此证明天成公司与户部商都联谊会之间存在委托合同关系。证据2中涉及的相关诉讼与本案没有直接关联。在法院未作出生效裁判前，不能以诉状作为认定事实的依据。对证据3声明的形式真实性认可，对内容真实性有异议。王惠玲并非该12万元费用的唯一权利人，该声明并没有相应的法律效力。二审中，被上诉人天成公司未提交新证据。本院对户部商都联谊会二审提交的证据1-3真实性予以认定。一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为：一、关于户部商都联谊会与天成公司之间是否存在租赁合同关系问题户部商都联谊会与天成公司之间仅存在口头协议，对双方之间合同为委托合同关系还是租赁合同关系，双方各执一词。根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案天成公司将其所有的房产交由户部商都联谊会统一向案外人出租，且户部商都联谊会提交给天成公司的相关材料中也明确了向天成公司支付的租金数额。根据现有证据，应认定户部商都联谊会、天成公司之间成立租赁合同法律关系。当然，本案双方租赁合同关系存在特殊性，如双方均认可户部商都联谊会可以从天成公司租金中扣除相关管理费用等，故户部商都联谊会、天成公司之间的租赁合同还存在非典型租赁合同的特点。户部商都联谊会陈述天成公司以外的120余户产权人均与其签订了授权委托书，但天成公司并未与户部商都联谊会签订委托书。天成公司系户部商都业主，天成公司派人参与户部商都业主管理委员会，系其基于业主身份享有的权利，不能以此为由认定双方存在委托合同关系。综上，根据现有证据，天成公司与户部商都联谊会达成口头协议，天成公司将其所有的房屋交由户部商都联谊会向案外人出租，户部商都联谊会收取案外承租人租金，并向天成公司分配租金收益。故户部商都联谊会、天成公司之间的合同关系符合租赁合同关系的特征。二、关于一审对天成公司租金数额的认定是否正确问题天成公司主张的租金数额是以2016年10月12日户部商都联谊会出具的《徐州户部商都商城业主联谊会关于天成租金说明》为依据。天成公司提交的《徐州户部商都商城业主联谊会关于天成租金说明》系复印件。户部商都联谊会主张该说明系其内部工作文件，户部商都联谊会二审也陈述“户部商都联谊会确实有关于天成租金说明这样一个材料，但我们的文件是加盖红章的，我们回去找一下”，说明户部商都联谊会认可存在相关证据，但户部商都联谊会经释明并未提交该证据。考虑到该证据中详细记载了免租期、租金及保证金数额，并扣除支付中介佣金、扣除5％管理费、扣除17％税费、物业设备维修资金等内容，符合通常情况下相关租赁费用的计算方法，故对《徐州户部商都商城业主联谊会关于天成租金说明》的真实性应予认定。根据《联谊会关于集团公司租金说明》，天成公司在扣除部分管理费等费用后，剩余租金为464458.92元，一审法院根据上述户部商都联谊会确认的天成公司租金数额，再行扣减其他应予扣除费用及已付款，最终认定户部商都联谊会还需支付天成公司租金95931.03元，一审对相关天成公司租金数额的认定并无不当。三、关于12万相关聘用人员费用问题《聘用人员协议书》签订方均为案外人，该协议并未约定户部商都联谊会的权利义务，户部商都联谊会也不是该协议约定的权利主体，故一审对12万相关聘用人员费用的处理并无不当。综上所述，上诉人户部商都联谊会上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2198元，由上诉人徐州市云龙区彭城街道户部社区户部商都商城业主联谊会负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年四月二十八日书记员 金宇婷