陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2021）陕01民终2852号 上诉人（原审被告）：西安市阎良区鼎盛汽车服务有限公司，住所地西安市阎良区。法定代表人：张学满，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊玮，陕西尊知律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁宇锋，陕西尊知律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安市阎良区融胜汽车贸易有限公司，住所地西安市阎良区。法定代表人：郭国平，该公司经理。委托诉讼代理人：黄猛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。上诉人西安市阎良区鼎盛汽车服务有限公司（以下简称鼎盛公司）因与被上诉人西安市阎良区融胜汽车贸易有限公司（以下简称融胜公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院(2020)陕0114民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。鼎盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费用由融胜公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，未考虑因疫情防控导致的不可抗力情形。新冠肺炎疫情，尽管其具有阶段性，最终能够被攻克，但在特定的时期内仍然符合不可抗力的构成要件，应当认定为不可抗力。二、鼎盛公司不能按时支付租金主要是因为新冠疫情防控导致经济效益下降，不属于根本违约的情形。2018年4月22日，鼎盛公司与融胜公司签订案涉《租赁协议》，协议约定鼎盛公司承租融胜公司的汽车展厅用于经营汽车销售事宜，第一年租金120000元，以后每年150000元。合同签订后，鼎盛公司即向融胜公司支付第一年房屋租金120000元，次年房屋租金鼎盛公司依约向融胜公司全额支付，不存在争议。本次诉争2020年5月1日至2021年5月1日期间的房租按约应于2020年4月30日支付，但由于今年新冠疫情爆发，政府对案涉市场实行封闭管理，无法正常营业，直至2020年4月中旬才恢复营业，停业期间鼎盛公司无营业收入，暂时无财力支付出租人的资金。因新冠疫情导致的租金支付迟延，不属于根本违约的情形，不能适用《合同法》第九十四条第四项。三、本案的合同可以继续履行，合同目的仍然可以实现。2020年年初，新冠疫情爆发，因疫情防控导致的逾期支付租金不可不能归责于鼎盛公司，鼎盛公司不存在任何过错。鼎盛公司自2010年即从事汽车销售行业，客户资源丰富，新冠疫情防控措施解除后，假以时日，鼎盛公司的销售业绩即可恢复往常水平，案涉的租金自然可以如数支付，鼎盛公司仍愿意继续承租案涉融胜公司的房屋继续经营汽车销售业务，因此，本案的合同目的仍然可以实现。综上所述，鼎盛公司因为疫情防控原因导致的无法经营，暂时无财力支付融胜公司的资金，鼎盛公司完全可待疫情防控解除，经济效益出现好转后，补交租金，合同目的仍然可实现，故融胜公司不能以此为由解除房屋租赁合同，因疫情防控导致的违约不可归责于承租人，此时也不能要求鼎盛公司承担违约责任。一审判决未认定疫情导致的鼎盛公司支付租金困难，错误适用法律进而导致错误判决，请求撤销一审判决，发回重审。融胜公司辩称，涉案房屋系融胜公司从房主宋清轩处承租，鼎盛公司违约导致融胜公司对房主违约。宋清轩是否强行关门与融胜公司无关，况且他们之间的矛盾是代卖车辆的个人纠纷，与本案无关联性。鼎盛公司逾期支付租金于疫情无关。鼎盛公司自称无力交纳租金的原因是另一起涉及二手车出卖的刑事案件，导致其资金断裂。鼎盛公司连房主宋庆轩代卖车辆的卖车款都挪用了，双方发生矛盾，足以证明鼎盛公司未支付租金原因是资金断裂。一审认定事实正确，判决公正，应予维持。融胜公司向一审法院起诉请求：1.解除融胜公司、鼎盛公司2018年4月22日签订的《租赁合同》；2.判决鼎盛公司腾出租赁融胜公司位于阎良区XX村XX组汽车展厅（XX环XX村十字路口东北角）；3.判决鼎盛公司按照年租金150000元支付自2020年5月1日至实际腾房之日的房屋租金（暂计算至2020年8月1日计37500元）；4.判决鼎盛公司支付融胜公司违约金45000元；5.诉讼费由鼎盛公司承担。一审法院认定事实：2018年4月22日，融胜公司与鼎盛公司签订《租赁协议》一份，约定由（甲方）融胜公司将位于阎良区XX村XX组（XX环XX村十字路口东北角）的展厅一层（除总经理办公室、财务室及保险室外）出租给（乙方）鼎盛公司经营汽车类业务，房屋租赁期为5年，自2018年5月1日至2023年4月30日止，年租金为150000元，乙方应于每年4月30日之前付清，超过缴纳时间五天甲方有权终止合同。后鼎盛公司在租金交纳期限届满后，未能按照合同约定交纳2020年5月1日至2021年5月1日的租金，时至庭审之日，鼎盛公司未能支付剩余租金。后经本院现场勘验并经双方确认，鼎盛公司在融胜公司的租赁展厅中放置以下物品：一楼大厅：汽车座位4个、小沙发12个、白凳子100个、小茶几1个、货架（白）2套及附属汽车用品、消毒柜1个、装潢货架4套及附属汽车装饰品、橙色货架1个、展架2个、凳子4把、吧台2个、形象墙1个、展示架7个、木制展示架1个、汽油桶1个、接电源箱1个、炮弹装饰箱1个、易拉宝架3个、广告航架3个、跑步机1个、360°航空软包1个、玻璃水40箱、电脑2台、打印机1个；一楼经理室：写字台2个、打印机1个、电脑1台、文件柜3个、凳子3个；一楼厨房：格兰仕空调1个、kinghome冰箱1个、饮水机1套、雅典娜冰箱1个、餐桌大小共11个、餐椅29个、蒸箱1个、货架1个、灶1个；二楼：1、办公室：志高空调1个、写字台1个、沙发1个、文件柜1个、转椅1个、办公桌1个、字画5幅；2、会议室：会议桌1个、凳子17个、沙发2个、茶几2个、茶海1套；前二楼（大厅前）：1、综合办公室：铁皮书柜2个、木制书柜1个、格子办公桌1套、打印机2个、电脑1台、打印机1个；2、总经理办公室：红木家具8件套、写字台1个、皮转椅1个、书柜1个、衣架1个、皮沙发1个、皮凳1个、风扇1个、“源远流长”画1幅、“鼎诚兴盛有融则胜”字画1幅；3、办公室外：沙发8个、茶几2个。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，鼎盛公司承租融胜公司的展厅后，未能按照合同约定按期向融胜公司支付房屋租金已构成违约。故融胜公司请求判令解除其与鼎盛公司于2018年4月22日签订的《租赁协议》并要求鼎盛公司向其支付自2020年5月1日起至实际腾房之日的租金，于法有据，一审法院予以支持。又因双方未在合同中明确约定逾期支付租金责任的承担，故融胜公司要求鼎盛公司向其支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十四条第（四）项、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告西安市阎良区融胜汽车贸易有限公司与被告西安市阎良区鼎盛汽车服务有限公司于2018年4月22日签订的《租赁协议》；二、被告西安市阎良区鼎盛汽车服务有限公司于本判决生效之日起10日内按照勘验现场所确定的物品搬离原告西安市阎良区融胜汽车贸易有限公司位于西安市阎良区XX村XX组（XX环XX村十字路口东北角）的展厅；三、被告西安市阎良区鼎盛汽车服务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告西安市阎良区融胜汽车贸易有限公司支付2020年5月1日至2020年8月1日的租金37500元及自2020年8月2日起至实际腾房之日止按照双方签订的《租赁协议》中约定的租金计算房屋占有使用费；四、驳回原告西安市阎良区融胜汽车贸易有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2394元，由被告鼎盛公司负担，因原告融胜公司已预交，故被告鼎盛公司应于本判决生效后10日内向原告融胜公司支付。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，鼎盛公司与融胜公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。一审法院查明，鼎盛公司承租融胜公司的展厅后，未能按照合同约定按期向融胜公司支付房屋租金，认定已构成违约，一审法院遂对融胜公司诉请判令解除其与鼎盛公司于2018年4月22日签订的《租赁协议》及鼎盛公司支付自2020年5月1日起至实际腾房之日的租金予以支持，并无不当。一审法院因双方未在合同中明确约定逾期支付租金责任的承担，对融胜公司要求鼎盛公司向其支付违约金之诉请不予支持，亦无不当。鼎盛公司上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4788元，西安市阎良区鼎盛汽车服务有限公司已预交，由西安市阎良区鼎盛汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年三月十五日 书 记 员   段      蓓1