广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6608号上诉人（原审被告）：广州颜美生物科技有限公司，住所地：广东省广州市白云区太和镇南岭工业区南路13号3楼（自主申报）。法定代表人：胡道州，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄爱静，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐林青，广东红棉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：彭海艳，女，1986年6月10日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，委托诉讼代理人：朱慧嘉，广东惠法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳玲，广东惠法律师事务所实习律师。上诉人广州颜美生物科技有限公司（以下简称颜美公司）因与被上诉人彭海艳租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人颜美公司委托代理人黄爱静、徐林青、被上诉人彭海艳委托代理人朱慧嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。颜美公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为颜美公司无需退还彭海艳保证金25500元；2.撤销一审判决第二项，改判为颜美公司无需向彭海艳给付装修、搬迁损失合计42000元；3.本案一审、二审诉讼费用均由彭海艳承担。事实和理由：（一）彭海艳交纳的保证金25500元已用来抵销其使用案涉厂房的占用费，故颜美公司无需将其退还。即便双方签订的《厂房租赁合同》无效，自签订之日起至2020年5月25日，彭海艳一直持续占用案涉厂房，彭海艳也应当向颜美公司支付使用案涉场地期间的占用费及水电费。截止至今，彭海艳仍有2020年2-3月、5月租金及水电费未付，2020年4月水电费未付，合计26824.575元。至于彭海艳提出因疫情原因而要求减免租金的主张，因案涉厂房是颜美公司向案外人承租，案外人并未减免颜美公司租金，故颜美公司只能要求彭海艳依约交租。颜美公司认为，保证金费用应用来抵销彭海艳拖欠的租金及水电费，故无需退还。（二）彭海艳在未提前知会颜美公司、未经颜美公司同意的情况下，私自对案涉厂房进行装修改造，该费用应当由彭海艳自行承担，同时给颜美公司造成损失的，应当向颜美公司承担赔偿损失的责任。彭海艳提交的《装修清单》注明的时间是2020年3月13日，彭海艳起诉状也表明案涉场地是在疫情期间进行的装修，同时彭海艳向案外人转账装修款项记录亦可以证明案涉装修是在疫情期间进行的。彭海艳一方面以“没钱”为由恶意拖欠租金，另一方面在未经颜美公司同意的情况下加大对案涉厂房的装修投入，其明显是存在过错的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，未经出租人同意的装饰装修所产生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。据此，案涉厂房的装修费用应由彭海艳自行承担。再根据该法第九条的规定，本案中未经颜美公司同意下的装饰装修，颜美公司也未表示同意接收利用彭海艳的装修装饰。至于颜美公司签收的《交接证明书》，是经彭海艳制作后要求颜美公司签字的，签字的原因是彭海艳长期恶意不交租及体谅彭海艳疫情期间经济困难。从彭海艳提交的聊天记录可知，在彭海艳要求继续租用案涉房屋时，颜美公司也积极与一手房东沟通，但因彭海艳恶意拖欠租金，房东才将案涉房屋转租他人。彭海艳事后恶意诉讼要求颜美公司支付装修费，一审法院对此予以支持对颜美公司显属不公平。综上，恳请二审法院判如所请。彭海艳二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、颜美公司主张保证金已用来抵销彭海艳使用案涉厂房的占用费及水电费，无事实依据。其一，关于水电费。双方从没有就保证金抵扣占用费、水电费达成过协商一致的意见。颜美公司没有证据证实其已为彭海艳代缴过水电费，也不存在经过彭海艳核对无误的水电费缴费金额和度数。另，颜美公司亦未举证证实其有向一手房东支付过案涉厂房的占有费。2020年2月至3月因受新冠××疫情影响，应国家的要求停工停产。各村内的园区均不能营业，即便4月后营业也没有什么生意。其二，颜美公司没有在一审时提出反诉请求，现颜美公司提出上诉请求，属于新的请求，不应在本案处理。颜美公司收到一审法院诉讼材料后无正当理由不到庭应诉，却在二审中提出以保证金抵销案涉厂房占用费及水电费的理由，颜美公司显然是滥用诉讼权利，浪费司法资源。因此，彭海艳认为不应在本案中处理占用费及水电费问题，否则将变相鼓励或放纵不守诚信的当事人滥用二审程序。二、颜美公司主张彭海艳未经其同意私自装修案涉厂房，无需赔偿装修损失，没有事实和法律依据。其一，关于颜美公司装修同意与否及是否同意利用的问题。2020年3月20日至2020年3月29日，彭海艳曾多次就装电、吊顶等装修事项与颜美公司的经理金克品微信沟通，颜美公司均持配合态度，从未提出异议（见彭海艳一审当庭提交的与颜美公司经理金克品的微信聊天记录）。2020年5月24日，颜美公司在《交接证明书》上签章确认收回场地（含装修），应视为颜美公司同意利用案涉厂房的装饰装修。2020年10月15日，彭海艳代理人前往案涉场地取证，发现颜美公司收回场地后仍保留了彭海艳的装修（见2020年10月15日拍摄的现场照片）。另，颜美公司的注册地及实际经营地址为广州市白云区xx镇xx工业区xx路xx号3楼，与案涉厂房相邻，其不可能不知晓彭海艳对案涉厂房进行装修的事实。在此基础上，颜美公司从未提出异议，应视为其同意彭海艳对案涉厂房进行装饰装修。其二，颜美公司主张因彭海艳恶意拖欠租金导致房东将案涉厂房转租他人与事实不符。首先，“一手房东”收取租金的相对人是颜美公司，如颜美公司按其所述已经依约向“一手房东”缴纳租金，为何会出现因拖欠租金而导致“一手房东”转租他人的情况？可见，颜美公司的陈述前后矛盾。其次，由一审证据5可知，颜美公司的经理胡某伟早在2020年5月18日早上11:45已经收到其房东通知一星期内搬离的信息，原因是已经转租给他人，并未显示是因为彭海艳恶意拖欠租金所致。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，彭海艳经颜美公司同意装饰装修，且颜美公司保留了彭海艳原有的装修，颜美公司应赔偿彭海艳的装修损失。彭海艳于2020年8月21日向一审法院起诉请求：1.判令颜美公司退还保证金25500元；2.判令颜美公司赔偿搬迁费245元；3.判令颜美公司赔偿装修损失88000元；4.判令颜美公司赔偿员工宿舍押金损失2700元；5.诉讼费由颜美公司承担。一审法院认定事实：彭海艳向颜美公司承租白云区太和镇南岭村南业南路14号部分厂房作办公用途，双方签订了《厂房租赁合同》，保证金25500元，租赁期限自2019年7月1日至2023年6月30日，至2020年6月30日每月租金8500元，之后每年递增10%。对于保证金给付情况，彭海艳举证了2019年7月16日、30日、31日四次转账记录，收款人是胡道州，总金额为33387元，彭海艳称该款包含了合同约定的保证金和其他货款。为了证明装修损失情况，彭海艳举证了与案外人广州优点装饰工程有限公司（以下简称优点公司）签订的《装修清单》一份以及与优点公司法定代表人赵某文的微信聊天记录、转账记录，并申请了赵某文出庭作证。《装修清单》显示，施工项目包含砖墙开门洞、天花喷油漆、装电、大门换五金件、定制墙布等，总费用预计92430元，经结算实际费用为88000元，已付46000元，未付42000元。转账记录显示，彭海艳于2020年3月14日、5月10日、5月12日分别转账26000元、10000元、10000元合计46000元给赵某文。赵某文到庭陈述，优点公司在2020年3月份至白云区xx镇xx村xx路xx号厂房为彭海艳装修，月底完工后彭海艳仅支付了46000元，尚欠42000元。庭审过程中，彭海艳确认案涉厂房内的可拆卸物已经搬离，花费运输费245元，提交了订单支付记录打印件为证；《装修清单》涉及的项目均为已形成附合的装饰装修，无法拆除，且已被再次出租给他人使用，并提交了与颜美公司职员胡某伟的微信聊天记录为证，胡某伟告知彭海艳称房东已经将案涉厂房另行出租。2020年5月24日，彭海艳、颜美公司签订《交接证明书》，记载：应颜美公司要求，彭海艳在2020年5月24日将所租赁的厂房交还给颜美公司，颜美公司确认收回（含装修）。另，彭海艳举证了与案外人陈玉仔签订的《租赁合同》两份及转账记录和《租赁收据》，租赁合同显示彭海艳向陈玉仔承租501房、405房，租期至2020年10月，押金分别是1200元、1500元，彭海艳在2020年4月8日和19日分别向微信备注名“房东”的人转账1900元、2800元，《租赁收据》备注经手人为“陈”。以上事实，有《厂房租赁合同》《交接证明书》《装修清单》、微信聊天记录、转账记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，颜美公司将没有取得建设工程规划许可的建筑物出租给彭海艳做商业用途，双方签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。无效合同自始不发生法律效力，案涉场地已由颜美公司收回，彭海艳诉请颜美公司退还收取的保证金25500元，合理合法。虽然彭海艳并没有提交直接的证据证实保证金给付情况，但是彭海艳主张的保证金金额与《厂房租赁合同》约定相符，亦提交了合同签订后转账给颜美公司法定代表人的记录，颜美公司没有到庭否认收取保证金的事实，按照日常经验法则，出租方在收取保证金后方交付租赁物给承租人实际使用符合交易规则，故一审法院采信彭海艳已交付保证金25500元给颜美公司的陈述，并支持其要求颜美公司返还保证金的诉讼请求。对于彭海艳主张的损失赔偿问题，彭海艳在签约时没有对租赁物的合法性进行审查，对于合同无效亦负有过错，故原颜美公司应按照过错比例承担彭海艳实际发生的损失。彭海艳提交的《装修清单》、转账记录、证人证言已经形成完整的证据链，足以认定彭海艳在案涉租赁厂房内进行了装修，需支付装修费88000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”颜美公司于2020年5月24日确认收回了案涉厂房且确认包含彭海艳的装修，应视为颜美公司同意利用，颜美公司理应按照上述法律规定分担已形成附合的装饰装修物现值损失，但并非依照彭海艳所主张的原装修价值赔偿。彭海艳主张的搬迁费245元，证据充分，一审法院予以采信。彭海艳主张的押金损失，因彭海艳并未举证证实该押金收取人不同意退回，暂不能作为损失主张。根据以上对于损失情况的分析，结合彭海艳、颜美公司过错程度，一审法院根据公平合理原则，酌情确定颜美公司应赔偿彭海艳因合同无效造成的装修、搬迁损失合计42000元。颜美公司经一审法院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，视为对己方抗辩权利的放弃，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年11月19日判决如下：一、于判决生效之日起三日内，广州颜美生物科技有限公司退还彭海艳保证金25500元；二、于判决生效之日起三日内，广州颜美生物科技有限公司给付彭海艳装修、搬迁损失合计42000元；三、驳回彭海艳的其他诉讼请求。一审案件受理费1314.45元，由彭海艳负担552.45元，广州颜美生物科技有限公司负担762元并于判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：一审期间，彭海艳提供其与颜美公司股东金克品2020年3月期间的微信聊天记录，其中反映双方沟通装修以及拆改电路等事宜。颜美公司确认微信聊天人员身份，但认为微信对话内容仅能证实彭海艳告知其在装修，但不能证实已经过颜美公司同意。颜美公司二审主张彭海艳拖欠2020年2、3、5月份的租金以及2020年4、5月的水电费未支付。彭海艳确认其未缴纳上述费用，但认为由于疫情原因双方通过微信沟通减免2、3月的租金，而水电费没有进行结算也没有缴纳费用依据，故不同意在保证金中直接抵扣上述费用。另颜美公司确认其通知彭海艳搬迁是因案涉房屋被上一手房东另行出租给他人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.颜美公司主张以保证金抵扣彭海艳所欠租金、水电费是否成立；2.颜美公司是否应当向彭海艳赔偿装修费、搬迁费损失。关于颜美公司主张以保证金抵扣租金、水电费问题。本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》已被确认为无效合同，颜美公司自应承担保证金返还责任。颜美公司二审主张彭海艳拖欠租金、水电费，但其一审并未就此提起反诉，而双方是否达成减免部分租金的协议以及水电费用核算等问题尚需双方进一步确认，故在该部分费用金额不明确的情况下，颜美公司要求予以抵扣，理据不足，本院不予认定。关于颜美公司是否应赔偿彭海艳装修费、搬迁费损失问题。彭海艳所提供《装修清单》、转账记录等证据足以证实其对场地进行装修并已实际支付装修费46000元的事实，另根据彭海艳提供的微信聊天记录，在彭海艳告知颜美公司股东金克品有关场地装修事宜后，颜美公司从未就此提出异议，且在双方于2020年5月24日签署场地《交接证明书》时，颜美公司确认带装修收回场地。故颜美公司上诉主张彭海艳系私自进行厂房装修改造，明显有悖于事实，本院不予采纳。颜美公司收回场地时已注明“含装修”，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定并结合场地实际使用情况，酌情确定颜美公司整体赔偿装修、搬迁费损失42000元，符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，颜美公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1488元，由广州颜美生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年四月二十五日法官助理杨希书记员谢金泽