北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3552号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴石，男，1968年3月26日出生，汉族，国家电网公司纪委检修公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张茜（吴石之妻），住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：闫晓波，男，1979年6月25日出生，汉族，无业，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：董山呼，北京京航律师事务所律师。上诉人吴石因与被上诉人闫晓波房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴石上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判闫晓波支付房屋占有使用费21000元；2.撤销一审判决第三项，改判驳回闫晓波要求赔偿装修损失的诉讼请求；3.或将本案发回重审。事实和理由：1.同意一审法院对于第一期使用费18000元的认定，对于租赁到期后的使用费标准有异议。闫晓波从10月10日到10月28日共延迟交房18天，此期间应当按照市场价每月5000元的标准支付占有使用费，18天共计3000元。2.关于装修损失。闫晓波就装修花费数额未与吴石协商，吴石对此并不知情，且闫晓波的装修投入在转租中已经收回，闫晓波在免租期内对房屋进行装修并提前完成，提前将房屋出租并取得了利润，闫晓波并不存在装修损失。3.根据房屋租赁合同司法解释第9条第二款，在合同无效后已形成附合的装饰装修，应当由双方按照过错分担现值损失。一审法院要求吴石赔偿闫晓波装修的全部现值显失公平。闫晓波辩称，1.装修损失应当由吴石全部承担。首先，吴石明知涉案房屋为小产权房还将房屋进行出租，导致租赁合同无效，吴石具有全部的过错。其次，闫晓波支出了全部装修费用，该费用是闫晓波的损失，吴石收回房屋后可以从装修中获利，不存在损失。所以吴石应当将全部的装修现值支付闫晓波。2.虽然双方的租赁合同无效，但合同中已经对于装修问题进行了约定，说明签订合同时吴石即同意闫晓波装修。同意一审判决，不同意吴石的上诉请求及理由。吴石向一审法院起诉请求：1.判令闫晓波支付所欠租金18000元；2.判令闫晓波支付延期交房一个月租金3000元。闫晓波向一审法院反诉请求：1.判决吴石与闫晓波2016年4月9日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2.判令吴石赔偿闫晓波37060元（涉案房屋室内装修现值价格，以评估报告为准）；3.判令被吴石承担房屋评估费用6000元。一审法院认定事实：2016年4月9日，吴石（出租人、甲方）与闫晓波（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定“房屋坐落于北京市昌平区。房屋租赁期限自2016年4月10日至2019年4月9日，共计3年6个月。甲方应于2016年4月10日前将房屋按约定条件交付乙方。租金标准及支付方式：3000元/月。租金总计108000元。支付方式：银行汇款，押一付六，租期三年6个月，免租6个月。押金无”。双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。庭审中，吴石与闫晓波均认可租赁房屋为北京市昌平区XXX号房屋（以下简称涉案租赁房屋）；闫晓波未支付押金，没有约定第一笔租金交付时间及每期租金支付时间；涉案租赁房屋出租时为毛坯状态，经过吴石的同意，闫晓波对房屋进行了装饰装修。经闫晓波申请，法院对涉案租赁房屋室内装修现值进行了评估，2020年8月26日，北京市京价价格评估有限公司作出京价（民）字〔2020〕0042号《价格评估报告》，评估结论为“经评估，评估标的于评估基准日的评估价格为37060元”。该评估价格包含装饰装修工程（含水电改造）34300元及物品2760元。为此，闫晓波支付评估费6000元。吴石与闫晓波均认可评估意见及评估费用。关于租期，吴石称租期为2016年4月10日至2019年10月9日；闫晓波称2019年4月份，吴石同意改水改电顶一个月房租，2019年10月12日双方发生纠纷警察到场后，吴石当着警察的面说可以顶一个月房租，只是吴石的妻子张茜没有同意。张茜称其与吴石私下聊天时吴石是想同意，但是自己不同意。关于免租期，吴石称签订合同后6个月免租期，闫晓波用来装修。闫晓波称6个月免租期没有约定从什么时间开始计算。关于涉案租赁房屋腾退时间，闫晓波称其承租房屋后又将房屋转租了，和次承租人租期到2019年10月27日，其没有收回房屋，是吴石和中介私自交接的。吴石称在2019年10月30日，其看见房屋没有上锁就将房屋收回了。关于第一笔18000元占有使用费，闫晓波称是在白各庄新村西二区16号楼3单元1002房屋其与吴石口头协议合同租期是3年6个月，半年装修期，签完合同就交半年房租，自己就交了18000元现金，并提交了短信聊天记录，证明吴石在2016年10月29日给了其银行账号。吴石不认可闫晓波交付了18000元现金，认可其在2016年10月29日发了银行账号。吴石称其主张的延迟交房一个月租金是租赁合同到期后的租金。另查明，北京市昌平区XXX房屋无建设规划审批手续。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故吴石与闫晓波于2016年4月9日通过签订《北京市房屋租赁合同》形成的房屋租赁合同法律关系无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于第一笔占有使用费18000元的支付问题，闫晓波未提供充足证据证明其已支付。本案综合考虑合同免租期的约定、闫晓波装饰装修时间、双方合同中对租金支付方式的约定等因素，认定闫晓波未向吴石支付第一笔占有使用费18000元，对闫晓波的辩论意见法院不予采信。故吴石要求闫晓波支付所欠占有使用费18000元的诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于双方租期延期问题，法院认为闫晓波未提交充足证据证明吴石同意以改水改电抵租期届满后一个月占有使用费，故闫晓波应向吴石支付租赁期满后的占有使用费。本案根据双方约定的占有使用费标准及吴石认可的其接收房屋的日期，确定租赁期满后的占有使用费金额为2000元。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。本案中，闫晓波对涉案房屋进行了装饰装修，法院根据闫晓波装饰装修项目、各项目金额及房屋现使用状态，从经济环保角度考虑，认为装饰装修由吴石使用为宜，但吴石应支付闫晓波对应的折价款。法院根据评估报告结论，认定吴石应赔偿闫晓波装饰装修损失37060元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴石与闫晓波于2016年4月9日形成的房屋租赁合同法律关系无效；二、闫晓波于判决生效后七日内支付吴石房屋占有使用费20000元；三、吴石于判决生效后七日内赔偿闫晓波损失37060元；四、上述二、三项折抵后，吴石给付闫晓波17060元，于判决生效之日起七日内给付；五、驳回吴石的其他诉讼请求；六、驳回闫晓波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴石向本院提交两份新的证据：1.闫晓波的承租人王靖的个人笔记，记录了闫晓波与其之间租金的数额、租期以及付款的时间等内容；2.王靖与张茜的微信记录，显示王靖表示其承租房屋的租期自2016年5月27日开始。两份证据用于证明闫晓波出租房屋获益的事实。闫晓波对上述两份证据的真实性、关联性均不认可。主张王靖系案外人，身份无法核实，且微信记录是在本案诉讼后发生的，内容亦不应采信。审理中，经本院询问，吴石表示不同意利用闫晓波对房屋所作装修，但亦认可其收房后未将原装修拆除。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，因涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院确认吴石与闫晓波于2016年4月9日签订的《北京市房屋租赁合同》无效正确，本院予以确认。吴石作为出租人，明确知晓房屋未取得建设工程规划许可证，仍与他人签订房屋租赁合同，而承租人闫晓波亦未尽到审查核实的注意义务，故双方对于房屋租赁合同无效，均存在过错。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，吴石向闫晓波交付房屋，闫晓波应当按照约定标准支付其实际占有使用房屋期间产生的占有使用费。吴石上诉主张2019年10月10日至2019年10月28日期间，房屋使用费标准应当按照市场价格每月5000元计算，但该项主张与其一审所主张的租金标准不一致，且并无充分事实与法律依据，故本院对此不予采纳。一审法院参照双方约定的租金标准、闫晓波实际占有使用房屋期间，确定闫晓波应当支付原约定租期届满后的房屋占有使用费2000元并无不当，本院不持异议。关于房屋内装修损失的赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，闫晓波经过吴石同意对房屋进行装饰装修，且已经形成附合，吴石表示不同意利用装饰装修物，故双方应当按照对于合同无效的过错分担装饰装修的现值损失。一审法院确定装饰装修由吴石使用，并判令吴石应支付闫晓波装饰装修对应的全部价款，等同于强制要求吴石接受全部装修，未体现双方主观过错对于装修损失的分担，与上述规定不符，本院对此予以更正。关于装饰装修现值损失的具体分担方案，本院在考虑双方主观过错程度的基础上，同时考虑房屋已由吴石收回的状态，以及吴石虽表示不同意利用装修但亦认可房屋装修目前仍未拆除，吴石客观上亦受有相应利益的因素，酌情确定吴石赔偿闫晓波房屋装饰装修现值损失26000元。综上所述，吴石的部分上诉理由成立；对其上诉请求中的合理部分，本院予以支持。一审判决适用法律有误，本院予以更正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初363号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初363号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；三、吴石于本判决生效后七日内赔偿闫晓波损失26000元；四、驳回吴石的其他诉讼请求；五、驳回闫晓波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费用6000元，由吴石负担3000元（本判决生效后七日内交纳），由闫晓波负担3000元（已交纳）。一审本诉案件受理费325元，由吴石负担15元（已交纳），由闫晓波负担310元（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费1230元，由吴石负担615元（本判决生效后七日内交纳），由闫晓波负担615元（已交纳）。二审案件受理费751.5元，由吴石负担533.5元（已交纳），由闫晓波负担218元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二一年四月二十九日法官助理  王 伟书 记 员  侯顺淼