广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤19民终1164号上诉人（原审原告，反诉被告）：广东光中智能设备有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441900MA53CMF930。法定代表人：钟叶英，该公司经理。委托诉讼代理人：陈润珊，广东德佐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东燕，广东德佐律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告，反诉原告）：广东乘乘科技有限公司，住所地：广东省深圳市南山区粤海街道麻岭社区麻雀岭工业区×××鑫腾达大厦1层，统一社会信用代码：91440300MA5FP5800T。法定代表人：刘昱，该公司总经理。委托诉讼代理人：林弦，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘昱，女，汉族，1988年1月17日出生，居民身份证住址为湖南省岳阳市岳阳楼区新站社区×委会袁家组，公民身份号码为430××××××××××××023。委托诉讼代理人：林弦，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。上诉人广东光中智能设备有限公司（以下简称“光中公司”）及上诉人广东乘乘科技有限公司（以下简称“乘乘公司”）因与被上诉人刘昱租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初4658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、限乘乘公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付光中公司占有使用费256450元；二、限乘乘公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付光中公司电费、水费、污水费、垃圾处理费共10106.91元；三、限乘乘公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付光中公司厂长工资24000元；四、限乘乘公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付光中公司中介费65000元；五、限光中公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付乘乘公司装修损失189800元；六、驳回光中公司的其他诉讼请求；七、驳回乘乘公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费5517元、保全费3020元，已由光中公司预交，由光中公司负担4341元，乘乘公司负担4196元；反诉受理费9927元，已由乘乘公司预交，由光中公司负担3204元，乘乘公司负担6723元。原审判决认定的事实及理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初4658号民事判决。光中公司不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判为乘乘公司、刘昱支付占有使用费人民币521000元；2.撤销原审判决第五项，依法改判为光中公司无需向乘乘公司支付装修损失189800元；3.本案的上诉费由乘乘公司、刘昱承担。事实与理由：一、乘乘公司、刘昱应按实际占有、使用租赁物时间支付占有使用费。1.案涉《物业租赁合同书》被确认无效，溯及既往即从合同成立之时即无效，包括免租期的约定也应属无效约定，否则会出现无效合同中部分条款有效、部分条款无效的不统一。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同无效后因合同取得的财产应予以返还，本案中乘乘公司、刘昱取得的财产利益应予以返还。3.光中公司基于信赖以及原租赁期限长达24个月的考虑才给予3个月免租期，但乘乘公司、刘昱承租6个月后便无故撤场，具有重大过错。光中公司无法获取原租期租金收益情况下，免租期的占有使用费也属于损失。本案应当结合原租赁期限、实际承租期限并结合乘乘公司、刘昱实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，以及房屋能否正常使用等合同履行状况，公平、合理地确定免租期内的房屋占有使用费，判由乘乘公司、刘昱承担2019年7月10日至2019年10月15日的占有使用费。二、乘乘公司、刘昱的占有使用费应计算至2020年2月底，原审判决占用使用费计算至2020年2月16日没有事实依据。光中公司已提交现场照片、视频等证据证明截至2020年2月29日，乘乘公司、刘昱仍未搬离案涉厂房。租赁物的返还应该以搬离全部物品、交还钥匙等移交作为标准。本案中，截至2020年2月29日乘乘公司、刘昱仍存有物品在案涉厂房，光中公司根本无法使用案涉厂房，乘乘公司、刘昱应当承担该期间的占有使用费。三、乘乘公司、刘昱对损失应当承担举证不能的后果，光中公司无需承担其装修损失189800元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，光中公司提交的《评估报告》是对厂房现状整体的评估，评估项目中仍包括了非承租人施工建设的项目、承租人未主张的项目（如工厂车间一层、二层、三层部分内容），因此不应以《评估报告》总价作为参考。四、乘乘公司与刘昱共同承租案涉厂房，应当由乘乘公司、刘昱共同承担责任。原审判决认定刘昱与光中公司签订的合同，其行为后果由乘乘公司承担没有法律和事实依据。乘乘公司亦不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判光中公司向乘乘公司返还已支付的保证金人民币350000元；3.依法改判光中公司赔偿乘乘公司装修损失共计1102268.53元；4.依法改判光中公司赔偿乘乘公司搬迁费用共计68590元；5.本案一、二审诉讼费由光中公司承担。事实与理由：一、原审判决就占有使用费认定事实错误，乘乘公司因光中公司严重违约被迫解除合同、搬离厂房，不应支付占有使用费。光中公司严重违约导致乘乘公司无法正常使用厂房，占有使用费应减半计算，且免租期不应计算占有使用费，乘乘公司发出书面解除合同通知并搬离厂房后，亦不应计算占有使用费。二、原审判决就装修损失认定事实错误，乘乘公司已经提交大量且充足的证据证明相应装修成本及损失情况。光中公司自行委托评估公司出具的评估报告不具有客观性，评估范围并非乘乘公司的损失，只是现有残值，原审判决以此为参照确定装修损失没有事实依据。三、原审判决就保证金、搬迁费认定事实错误，因光中公司严重违约行为导致乘乘公司完全无法使用厂房被迫搬离，其应返还保证金；乘乘公司提交的行程单与收款凭证载明的起点为厂房附近最为方便识别的明确地点，结合时间、地点、主体可以明确为搬迁费用。四、原审判决就中介费认定事实错误，光中公司仅提供了转账凭证，未提供任何合同，无法证明相应中介费用。且中介费是光中公司为达成自身交易而应支出的成本，租赁合同亦未约定乘乘公司需承担中介费，现认定合同无效情况下由乘乘公司承担中介费没有任何依据。五、原审判决就水电费、厂长工资等认定事实错误，乘乘公司于2020年1月15日即完全搬离，后续产生的上述费用不应由乘乘公司负担。针对光中公司的上诉，乘乘公司、刘昱向本院答辩称：1.乘乘公司是因为光中公司严重违约被迫解除合同、搬离厂房，不应支付占有使用费。即光中公司严重违约导致乘乘公司无法正常使用厂房，占有使用费应减半计算，且免租期不应计算占有使用费，光中公司要求免租期按照租金金额支付占有使用费没有依据。2.乘乘公司发出书面解除合同通知并搬离厂房后，不应计算占有使用费，光中公司认为占有使用费应计算至2月底没有任何依据。3.乘乘公司已经提交大量且充足的证据证明相应装修成本及损失情况，光中公司应承担全部装修成本及损失，其自行委托评估公司出具的评估报告不具客观性，评估范围并非乘乘公司的损失，只是现有残值。4.刘昱作为乘乘公司的法定代表人，无需与乘乘公司共同承担责任。刘昱作为乘乘公司的法定代表人，是以乘乘公司的名义签订合同，代表乘乘公司对外进行法律活动，相应法律行为的后果应由乘乘公司承担，光中公司要求刘昱与乘乘公司共同承担责任没有事实和法律依据。针对乘乘公司的上诉，光中公司向本院答辩称：1.案涉租赁合同经原审判决认定是无效合同，出租方有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要求承租方按实际占有租赁物时间支付占有使用费，在出租物业时，出租方已明确告知租赁物现状及产权情况，已在合同中作出明确约定，在承租方没有证据证明出租方存在重大过错且是承租方无故要求解除合同具有重大过错的情形下，承租方要求减半计算占有使用费没有事实和法律依据。2.关于免租期占有使用费的计算，出租方认为免租条款基于租赁合同无效而无效，参照整个合同租金标准的原约定期限为12年即144个月，免租期约3个月，承租人实际承租时间为7个月，按照实际占用时间以及原约定期限的比例，免租期折算至多为4天，如果在出租人半年时间里，承担三个月左右的免租期租金损失，有失公允。3.承租方是在发出解除函后陆续搬离租赁物业，也由于承租方没有全部搬离物品，致使出租方无法另行出租，出租方有权计算占有使用费到2020年2月底，根据诚实信用原则以及考虑整个租赁物面积约1万平方米所需要的搬迁时间计算至上述时间点符合常理。4.关于承租方主张装修损失没有事实法律依据。根据谁主张谁举证原则，承租方应对装修损失承担举证责任，本案中承租方在撤场时没有做证据保全，原审庭审中未申请鉴定，应承担举证不能的后果，出租方本着实事求是的态度自行委托第三方出具鉴定报告，但该报告总范围包含了不属于承租方装修或者承租方未做主张的内容，该内容应予以扣减，而双方确认的水处理房、卫生间、卸货平台、地坪漆、绿化为承租方装修范围，该部分价格合计230156元，可供法院参考，该计算也符合上述司法解释第九条按现值计算的规定。承租方主张装修投入计算损失没有法律依据，该些装修投入无法证明与本案有关联，详见原审质证意见。5.关于案涉保证金，事实上在原审判决已经作为占有使用费作相应冲抵，无需另行返还。6.原审判决认定出租方无需承担搬迁费68590元有事实依据，承租方无法证明搬迁费用为68590元，地点不是厂区地址，与本案不具关联性。7.中介费属于因合同无效出租方产生的损失费用，而且收据明确标识案涉厂房位置，与本案具有关联性，原审判定双方各承担50%并无不妥。8.水电费、厂长工资属于承租方应承担的费用，且承租方在原审中已确认该些费用金额，应予以维持。二审期间，各方均未向本院提交任何证据。经阅卷和询问当事人，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人光中公司、乘乘公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：一、关于占有使用费的认定；二、装修损失的认定；三、保证金是否应予以返还；四、是否应支持乘乘公司主张的搬迁费用。关于争议焦点一，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同为无效合同。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，关于合同中约定的免租期内的占有使用费，尽管合同中约定的免租期是基于合同预期的履行期限而约定，但在该期限内，光中公司作为出租人、乘乘公司作为承租人，均无法对该租赁物享有使用或收益的权利，且双方对导致合同无效均有过错，原审法院根据双方的过错程度，判定双方就该部分损失各承担50%的责任，较为合理。而关于占有使用费的支付起止时间，光中公司于2020年1月16日收到乘乘公司发出的“解除合同”的律师函，并表示将案涉租赁物同日退还光中公司。乘乘公司主张同日将租赁物退还给光中公司，但未提前通知光中公司，未给予光中公司一定的准备时间安排案涉租赁物的使用情况，进一步造成光中公司损失的进一步扩大，有违诚实信用原则。原审法院将占有使用费计至2020年2月16日，较为合理，本院予以维持。关于争议焦点二，对于装修损失，乘乘公司对案涉租赁物进行了装修，故装修损失已经实际产生，光中公司应按照过错责任赔偿乘乘公司的装修损失。乘乘公司对装修损失负有举证责任，原审法院在乘乘公司未充分举证证实其装修损失具体金额且又不申请鉴定部门予以鉴定的情况下，参照光中公司提交的鉴定结论认定装修损失，合法有据，本院予以确认。关于争议焦点三，合同无效后，因该合同取得的财产应依法予以返还。案涉租赁合同无效，光中公司本应返还收取的乘乘公司的保证金。但本案中，乘乘公司同时负有向光中公司支付占有使用费的义务，且乘乘公司的保证金不足以抵扣其应向光中公司支付的占有使用费，故原审法院直接予以计算抵扣的做法正确，本院予以维持。另外，关于乘乘公司主张的搬迁费用的损失，由于乘乘公司提交的证据无法证实搬迁地点在案涉租赁物所在的地点，原审法院根据举证责任，未支持其主张，于法有据，本院予以维持。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，上诉人没有新的事实与理由予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人光中公司、乘乘公司的上诉理由均不成立，本院依法均予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28095元，由广东光中智能设备有限公司负担8115元（广东光中智能设备有限公司已预交），由广东乘乘科技有限公司负担19980元（广东乘乘科技有限公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  邹凤丹审判员  罗艳艳二〇二一年四月二十三日书记员  邓绮琪附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。