贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终509号上诉人（原审被告）：甘文志，男，1976年2月26日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：斯旭阳，男，1990年2月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林芳，贵州森黔律师事务所律师。原审被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区大凹村。法定代表人：苟继熊，该公司董事长。原审被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司，住所地贵州省铜仁市印江自治县龙津街道河滨北路北侧。负责人：金生华，该公司总经理。上诉人甘文志因与被上诉人斯旭阳、原审被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司（以下简称炎夏公司）、贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司（以下简称炎夏印江分公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人甘文志及被上诉人斯旭阳的委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼，炎夏公司及炎夏印江分公司经本院传票传唤后无正当理由未到庭。本案现已审理终结。甘文志上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）炎夏印江分公司将其与上诉人签订的《租赁协议》中的部分权利擅自转让给被上诉人，其转让行为对上诉人没有效力。案涉《租赁协议》是上诉人与炎夏印江分公司签订，根据合同相对性原则，合同中权利义务只能由合同的相对方享有和承担。按照合同法的规定，合同一方转让其权利义务应经另一方同意，享受权利同时也应承担义务。炎夏印江分公司与被上诉人擅自转让合同权利的行为是无效的。（二）本案的程序不合法。本案中，被上诉人“获得”收取租金的权利是基于炎夏印江分公司擅自转让合同权利的行为，而不是基于与上诉人具有同等法律关系。炎夏印江分公司既是本案中的权利人，又是义务人。本案不符合民事诉讼法关于起诉的规定。（三）一审判决计算的租期和租金错误。1.《租赁协议》第二条第2款规定租赁期为五年，给予经营户第一年第二年免租期的优惠政策。第三年交3个月，第四年交4个月，第五年交5个月，五年共交12个月。《租赁协议》第一条第2款约定：“租赁期为五年，从2017年2月18日至2022年2月18日止。双方择好日子开业而定、自商贸城正式开业之日起计算。2.上诉人的开业时间是2017年7月1日，合同约定租期从开业之日起计算，本案的租期应从2017年7月1日起计算。根据协议约定租期及租金的计算方法应当是从2017年7月1日至2019年7月1日前两年免交租金；从2019年7月1日至2020年7月1日即租期的第三年，只交3个月的租金，即14,041.65元。而一审法院对于这一特别约定没有查清和认定，这对上诉人显然不公平。（四）炎夏印江分公司未履行合同义务，支付租金的条件不成就。炎夏印江分公司未履行合同义务，影响了商场的经营，为此，给上诉人等商家造成了极大的经济损失。炎夏印江分公司在未履行合同义务的情况下，被上诉人却要求上诉人支付租金，极不公平合理。综上所述，一审判决认定事实不清，程序错误，判决不当。为此，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人斯旭阳二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法得当，请求驳回上诉，维持原判。原审被告炎夏公司、炎夏印江分公司未作二审答辩。斯旭阳向一审法院起诉请求：1.判决甘文志、炎夏公司、炎夏印江分公司共同支付房屋租金56,166.6及利息，利息从2019年1月1日起以56,166.6元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至房屋租金全部付清之日止；2.案件受理费由甘文志、炎夏公司、炎夏印江分公司负担。一审法院查明事实：（一）2016年9月15日、17日，斯旭阳与炎夏印江分公司签订《商品房买卖合同》三份，约定炎夏印江分公司将位于印江自治县房屋出卖给斯旭阳。2016年12月10日，以炎夏印江分公司为甲方，以甘文志为乙方签订《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》。协议约定：一、交房时间与租赁期限。炎夏印江分公司将其开发的位于印江自治县浙江商贸城2层2－100、2－101、2－102、2-184、2-185、2-186、2-187、2-188号8间房屋出租给甘文志使用。甲方交房给乙方装修商铺时间为2016年12月15日前。租赁期限五年，即从2017年2月18日至2022年2月18日止（双方择好日子开业而定、自商贸城正式开业之日起计算）。二、租金价格及优惠政策。租金按35元／㎡／月按建筑面积计算。优惠政策约定租赁期五年，给予经营户第一年、第二年免租期，第三年交三个月，第四年交四个月，第五年交五个月，五年共交十二个月。每户面积在200平方米左右及以下，交保证金1万元，300－500平方米交保证金2万元，500平方米以上交3万元（所交保证金可抵租金）。甲方交房给乙方装修时，乙方应付清第三年租金，500平方以上的大面积商户可协商分两次付，第二次交付时间为2017年6月1日前。第四年的租金在2017年12月31日前交付，第五年的租金在2018年12月31日前交付。三、甲方交商铺给乙方装修标准。甲方只负责给乙方商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷，其余装修由乙方自负。协议对商场物业管理费、广告宣传费、双方的权利和义务作了约定。租赁协议签订后，炎夏印江分公司将房屋交付给了甘文志使用。（二）2016年12月10日，甘文志向炎夏印江分公司支付浙江商贸城二楼8间门面租金保证金10000元。炎夏印江分公司未按《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁合同》约定履行商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷。甘文志陈述其8间门面门头、吊顶、隔墙砌砖、内墙装修、粉刷支付41616元，其中涉及斯旭阳的三间门面为15606元，炎夏印江分公司仅认可其隔墙、门头费为5000元，斯旭阳也认可隔墙砌砖、内墙粉刷的成本为5000元。甘文志至今在管理使用所租赁的二楼门面。（三）2018年7月1日，以炎夏印江分公司为甲方，以斯旭阳为乙方签订《商品房交付协议》，约定：甲方将印江自治县等房屋正式交付给乙方，本协议签订之前，甲方与印江浙江商贸城二楼家居商场相关租户签订的《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议（合同）》，乙方认可。但上述商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担，甲方前期收取的租金，亦由甲方支付给乙方。当日，炎夏印江分公司在浙江商贸城过道、卫生间等处张贴《温馨告知书》，告知众多承租人案涉房屋“已正式交付给购房客户，《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议（合同）》依旧有效，但租金收益全部归购房客户所有，公司前期收取的租金会支付给购房客户。如承租人有购买商品房或者续租等事宜，直接与购房客户商谈，并留有购房客户的联系方式。时至今日，炎夏印江分公司未将已收取甘文志的保证金10000元交付给斯旭阳，甘文志至今也未向斯旭阳或炎夏印江分公司支付过租金。（四）甘文志租赁的商铺由甘文志自行完成了隔墙砌砖和粉刷并负担费用，于2017年7月1日已正式开业营业至今。甘文志租赁的8间商铺，其中涉及案涉商铺2－100号建筑面积为46.24㎡、2－101号建筑面积为46.24㎡、2－102号号建筑面积为41.25㎡，3间商铺合计的建筑面积为133.73㎡。案涉房屋的产权转移登记尚在办理过程中，尚未登记在斯旭阳名下。炎夏印江分公司系炎夏公司设立的分公司。一审法院认为：（一）合法的租赁关系依法应予保护。关于斯旭阳是否有权主张租金的问题。炎夏印江分公司将房屋出卖给斯旭阳，斯旭阳有权对案涉房屋行使权利。甘文志承租案涉房屋，理应由甘文志与斯旭阳签订租赁合同，炎夏印江分公司无权与甘文志签订租赁合同，但斯旭阳及炎夏印江分公司对该租赁协议并未否认且予以追认，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，该租赁协议对斯旭阳和甘文志产生法律效力。租赁协议对租赁物、租期、租金及租金的支付方式等作了详细约定，系双方的真实意思，双方均应履行租赁协议。同时根据炎夏印江分公司与斯旭阳签订的《商品房交付协议》中对租金收取等作出的约定和《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人的约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”的规定，该交付协议视为债权的转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，炎夏印江分公司将房屋出卖给斯旭阳后，通过在浙江商贸城过道等位置张贴温馨告知，已履行告知甘文志向斯旭阳支付租金的义务，该转让已发生效力，承租人甘文志应按租赁协议向斯旭阳履行支付租金的义务，故斯旭阳有权向甘文志主张租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定和租赁协议中关于第五年的租金应于2018年12月31日前支付的约定，案涉租金应于2018年12月31日前支付，现约定的租金支付期限已逾期，应由甘文志向斯旭阳支付尚欠租金。（二）关于尚欠租金金额的问题。根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁合同》的约定，案涉3间房屋面积合计为133.73㎡，租期五年，优惠后甘文志只支付12个月租金，按每平方米每月35元计算12个月租金应为56,166.6元。同时根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁合同》中保证金可以抵租金的约定，甘文志支付给炎夏印江分公司的10,000元保证金可以抵扣租金，故尚欠租金46,166.6元，炎夏印江分公司已收取的10,000元保证金应支付给斯旭阳。因炎夏印江分公司未履行《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁合同》中所约定的商户与商户间的隔墙砌砖、内墙粉刷义务，虽然甘文志陈述其承租案涉3件商铺后自行隔墙和装门头支付15,606元，但甘文志提供的浙江商贸城各品牌门头、隔墙面积统计表费用中包含了甘文志除隔墙以外的其他应由其自行负担的装修费用，且分割不出隔墙砌砖、内墙粉刷的具体费用金额，结合甘文志租赁商铺的面积为133.73㎡，炎夏印江分公司认可其案涉3间房屋隔墙砌砖、内墙粉刷为5,000元，斯旭阳也认可其隔墙砌砖、内墙粉刷为5,000元，酌情从案涉房屋尚欠租金46,166.6元中减除6,000元较为适当，甘文志现尚欠租金40,166.6元。（三）关于斯旭阳主张从2019年1月1日起以56,166.6元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至租金全部付清之日止的利息问题。租赁协议中未对逾期支付租金是否支付利息作出约定，故对支付利息的请求不予支持。（四）关于斯旭阳主张共同支付租金及利息的问题。案涉房屋的承租人系甘文志，根据合同相对性原则，应由甘文志支付租金。结合炎夏印江分公司与斯旭阳在《商品房交付协议中》约定“但上述商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担”，该约定系炎夏印江分公司为达成债权转移合同的承诺，债权转移后，其应对承租人不支付租金部分承担连带责任。炎夏印江分公司系炎夏公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，炎夏印江分公司不具有法人资格，其民事责任应由炎夏公司承担。炎夏公司承担支付责任后，有权向甘文志追偿。甘文志辩称炎夏印江分公司没有完成房屋隔墙砌砖、内外墙粉刷等义务，该辩解不能作为其不支付租金的理由,对其辩解意见不予采纳。一审法院判决：一、甘文志、贵州炎夏房地产开发有限责任公司于判决生效之日起15日内连带支付斯旭阳房屋（2－100号、2－101号、2－102号）的租金40,166.6元；贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担支付责任后，有权向甘文志追偿；二、贵州炎夏房地产开发有限责任公司于判决生效之日起15日内将已收取甘文志的租金（保证金）10,000元支付给斯旭阳；三、驳回斯旭阳本案的其他诉讼请求。案件受理费1,298元，减半收取计649元，由甘文志负担402元，由贵州炎夏房地产开发有限责任公司负担25元，由斯旭阳负担222元。在二审中，各方均未提交新的证据。对一审查明事实，二审予以确认。同时，关于二楼过道地砖实际由谁装修的问题，案涉商贸城其他承租户在另案一审中提供了二楼过道地砖装修后的照片，对此斯旭阳及炎夏公司和炎夏印江分公司质证称“房开公司只负责隔墙的分隔，其他的方面并不属于房开公司的责任”，且斯旭阳在二审中对“承租户铺设二楼过道地砖等公共装修”的问题也并未提出异议，加之租赁合同第三条的约定“铺好公共通道的地砖”属于开发商的义务。据此，本院认定，开发商未按合同约定完成案涉二楼过道地砖的铺设义务，该地砖由相应承租户实际铺设。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1.斯旭阳是否享有主张案涉房屋租金的权利，是否具有原告的诉讼主体资格；2.一审对案涉租赁期的确定及租金的计算是否正确；3.出租方履行租赁合同是否符合合同约定，租金支付条件是否成就，应否抵扣租金。本院认为：（一）关于斯旭阳是否享有主张案涉房屋租金的权利。炎夏印江分公司与斯旭阳在签订《商品房交付协议》，约定炎夏印江分公司将案涉房屋的租金权利转让给斯旭阳享有。并且，炎夏印江分公司已在商贸城过道等公共位置张贴了载明权利转让内容的《温馨告知》，应视为其已将权利转让的事实通知了租户，因而该权利转让协议合法有效，对租户具有法律拘束力。因而，斯旭阳有权要求甘文志向自己支付租金，其具有原告的诉讼主体资格。然而，斯旭阳取得的权利，仅限于炎夏印江分公司的原有权利。承租户甘文志针对租赁合同享有的抗辩权，及于炎夏印江分公司和斯旭阳；并且，鉴于合同的相对性，炎夏印江公司不能以“房屋已经出让或权利已经转让”为由，对抗承租户甘文志提出的租赁合同抗辩。因此，甘文志所称“案涉权利转让协议对其不产生法律效力，从而主张斯旭阳的起诉不符合规定、本案程序不合法”的意见，不能成立。（二）关于租期及租金的计算问题。虽然案涉租赁合同约定五年的租赁期限从2017年2月18日至2022年2月18日止，但同时还约定租期由双方择好日子开业而定，自商贸城正式开业之日起计算。甘文志主张开业时间为2017年7月1日，炎夏印江分公司对此予以认可，因而案涉房屋的实际租赁期限应为2017年7月1日至2022年6月30日。根据合同约定，出租方优惠后甘文志总共只需支付12个月租金，按每平方米每月35元计算12个月租金应为56,166.6元。因此，一审对五年租金数额的计算正确；但对租赁期限的认定不当，二审予以纠正。（三）关于租金的支付条件是否成就以及租金的减扣问题。案涉租赁合同约定交房装修时付清第三年租金，第四年租金在2017年12月31日前交付，第五年租金在2018年12月31日前交付。炎夏印江分公司交付案涉房屋后，甘文志已实际占用使用，且双方约定的租金支付期限已经届满，为此甘文志应当支付相应租金。甘文志主张“根据合同的约定，应当在开发商完成公共设施的建设后，才交第三年的租金，因而租金支付条件尚未成就”，经查双方租赁合同约定的是“……承租户验收后才可以进场装修，才交第三年的租金”，由于在本案中承租户已实际进场装修和使用房屋，因此甘文志的该主张缺乏合同依据，本案的租金支付条件已经成就，承租户的抗辩理由不能成立。然而，在双方履行合同的过程，由于炎夏印江分公司未履行合同约定的装修义务，导致原本应由其负责的商户间的隔墙砌砖和内外粉刷，以及公共通道地砖铺设等设施的完善，实际由租户集体出资完成，从而产生了额外的装修费用，该费用应当在相应租金中予以扣减。在一审中，甘文志主张其案涉三个门面装修费为15,606元，由于该费用包括按合同应当承租户自己承担装修费用的部分，故一审根据炎夏印江分公司和斯旭阳对“隔墙费装修费为5,000元”的自认，对甘文志的租金扣减6,000元。此扣减方法及金额，而未能将租户完善公共通道地砖铺设等设施所产生的费用予以适当扣减，明显不当，对此二审予以纠正。案涉商贸城的商户间隔墙以及二楼过道地砖等公共设施，系因开发商未按合同约定完成装修，后由租户集体出资进行完善；在双方均不能提供证据证明每户出资金额，且难以区分每户投入成本的情况下，结合商贸城的现状、造成该后果的原因以及双方的举证责任，综合确定甘文志支付的应由开发商承担的装修费为13,000元(隔墙6,000元+公共部分7,000元)，并在租金中予以减扣较为合适。因此，甘文志租赁五年产生的租金为56,166.6元，扣减已支付的保证金10,000元及装修费用13,000元后，还应支付租金33,166.6元。另外，根据权利转让协议的约定，炎夏印江分公司应将已收取甘文志的10,000元保证金交付给斯旭阳，并对甘文志的租金支付义务承担连带责任。因炎夏印江分公司系炎夏公司设立的分公司，其民事责任应由炎夏公司承担，一审据此作出由“炎夏公司向斯旭阳支付保证金10,000元，并对甘文志的租金支付义务承担连带责任”的处理，并无不当。综上所述，上诉人甘文志的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定主要事实清楚，部分事实有误，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2561号民事判决主文第一项内容为“甘文志于判决生效之日起15日内支付斯旭阳租金33,166.6元，贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担连带支付责任，其实际支付后有权向甘文志追偿。”二、维持贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2561号民事判决主文第二项、第三项及案件受理费负担决定。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1,054元，由上诉人甘文志负担600元，由贵州炎夏房地产开发有限责任公司负担227元，由斯旭阳负担227元。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  向 前二〇二一年四月十六日法官助理丁雄书记员张祝红