北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5803号上诉人（原审原告）：孙莹，女，1970年9月1日出生。委托诉讼代理人：石志勇，北京敦德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙仲祥，男，1946年9月24日出生。委托诉讼代理人：韩春龙，男，住天津市西青区，由天津海泰数字版权交易服务中心推荐。被上诉人（原审被告）：王艳，女，1956年12月22日出生。被上诉人（原审被告）：王涛，男，1958年4月20日出生。被上诉人（原审被告）：王颖，男，1960年10月18日出生。被上诉人（原审被告）：王红，女，1962年1月28日出生。被上诉人（原审被告）：王锐，女，1963年9月5日出生。上述五被上诉人之共同委托诉讼代理人：王志农，北京市中盾（上海）律师事务所律师。上诉人孙莹因与被上诉人孙仲祥、王艳、王涛、王颖、王红、王锐确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙莹上诉请求：1.撤销一审判决，改判孙莹与王志成于2001年1月8日签订的《房屋转让协议》无效；2.王艳、王涛、王颖、王红、王锐承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.确认合同的效力，应当以合同成立时的法律为依据。案涉《房屋转让协议》因违反《合同法》第五十二条及《土地管理法》第六十三条规定，应为无效协议。2.一审认为诉争房屋所在土地性质已变更为国有土地，故认定《房屋转让协议》有效是错误的。房屋所属集体土地使用权于2019年7月1日被村集体收回，且于2019年7月6日房屋被拆除，之后土地性质的变化与本案没有任何关联性。3.法院就同一案件应该作出一致的裁判，不应该作出相互矛盾或截然相反的裁判。孙仲祥辩称，一审适用法律错误。无效的协议不能因后续情况的变化而有效。王艳、王涛、王颖、王红、王锐辩称，案涉房屋并非农村宅基地上的房屋，而是集体建设用地上的房屋，我国法律对于此类转让行为并无禁止性规定，孙莹主张合同无效法律依据不足。土地性质已经发生变化，合同无效的客观原因已不存在。孙莹向一审法院起诉请求：1.依法确认孙莹与王志成于2001年1月8日签订的《房屋转让协议》无效；2.王艳、王涛、王颖、王红、王锐返还孙莹所有的北京市丰台区×××23号房产；3.王艳、王涛、王颖、王红、王锐承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：孙仲祥系孙莹叔叔。王志成与韩玉瑛系夫妻关系，生育子女五人，即王艳、王涛、王颖、王红、王锐。2007年4月，王志成死亡。2017年9月，韩玉瑛死亡。1993年9月2日，孙莹（乙方）与×××二分公司（甲方）签订《购房协议书》，载明：甲乙双方经过充分协商达成如下购房协议，条款如下：一、现座落在北京市丰台区×××23号一个院面积长19.5米，宽17.5米，总计341.25平方米（此面积只包括将盖房必须退出自来水管道部位米数）现地上建筑物简易工棚房屋统统归甲方所有。经甲方双方商定乙方以人民币12.8万元购得此院，现面积的使用权和地上建筑物的所有权。二、乙方同意一次性将款以汇票方式一次付清。三、乙方购得该地使用权（永久使用权）和该地建筑物所有权后，将原建筑全部拆除按双方商定认可的A-93-8.28号图纸，重新翻盖，甲方负责办妥一切该房重新翻盖的手续，并给予乙方施工时提供一要方便。四、甲方确认该地由乙方拥有永久使用权，该地翻盖后的房屋产权归建房者所有。五、本协议一式两份，双方各执壹份。六、本协议双方盖章后生效。1994年，北京市丰台区卢沟桥乡人民政府×××村公所出具《房产证明》一张，载明：座落北京市丰台区芦沟桥乡×××23号一个院，面积长19.5米、宽17.5米，总计面积341.25平方米，经村政府同意后已将旧房翻盖后（图纸A93-828）。现证明翻盖后的房屋捌间产权归购房者孙莹所有。院内使用权归孙莹使用。2001年1月8日，孙莹（甲方）与王志成（乙方）签订《房屋转让协议》，载明：甲乙经过充分协商达成如下房屋转让协议：一、现座落在北京市丰台区×××23号一个院，面积长19.5米、宽17.5米，总计面积341.25平方米，甲方1993年购得该院及原旧房后，经过×××二分公司报村政府同意后，将原旧房全部拆除，按照甲方与×××二队（二分公司）的协议条款所认定的A-93-828图纸重新翻盖。翻盖后的捌间房（折合拾间，有二间里外套间），×××二分公司报请村政府同意后确认此房产权归购房者所有，院内使用权归购房者使用。二、现甲方同意以原成本价人民币叁拾万元转让给乙方，乙方同意一次性将款以汇票方式一次性付清。三、甲方同意将甲方原购房时的原始资料全部转给乙方。四、乙方转让得此房后，如需办理变更等有关手续，甲方同意大力协助办理应办的有关手续。五、如本房遇到拆迁等事宜，仍需甲方出面解决的甲方一定将手续办妥，拆迁所得（或是货币还迁或是房屋还迁）的一切结果统统归乙方所有。六、本协议一式两份，双方各执壹份，具有同等法律效力。七、本协议双方盖章后生效。此协议落款处有孙莹的印章及王志成签名。此协议签订后，王志成一家即在此居住使用。2006年3月29日，北京市丰台区×××村村民委员会曾向孙莹发出《告知函》，告知其所使用的×××二分公司的房屋属违法建筑，经×××村村民代表大会讨论通过决议予以拆除，望其在收到本函后七日内将上述房屋自行拆除，逾期责任自负。2019年7月1日，北京市丰台区卢沟桥乡×××村经济合作社、北京金鹏天润置业投资管理公司出具的《卢沟桥乡北京金鹏天润置业投资管理公司（北京市丰台区卢沟桥乡×××村经济合作社）收回集体土地使用权告知书》，载明：丰台区×××23号：……位于丰台区卢沟桥乡×××23号的房屋，占用集体土地341.25平方米，虽经乡、村两级组织反复动员，至今仍未签订补偿安置协议，拒不交出所占集体土地的使用权，致使×××城乡一体化建设严重受阻，并对集体经济组织造成了巨大的经济损失，严重影响了×××乃至地区的和谐稳定。实施集体土地腾退是改善×××生态环境、提高×××可持续发展能力的重要举措，是一项功在当代、利在千秋的事业。你户超出现有政策，提出不合理的安置补偿要求，既违背了全村绝大多数股东的意志，也损害了全体股东的根本利益。为了有效地推动本区域的城乡一体化建设，切实维护集体经济组织和广大股东的利益，保持×××的长期稳定与发展，根据《北京金鹏天润置业投资管理公司第一届股东代表大会第47次全体会议（暨北京市丰台区卢沟桥乡×××村经济合作社）决议》等规定，现将有关事项告知如下：一、收回位于丰台区卢沟桥乡×××23号的房屋所占的集体土地的使用权。二、因位于丰台区卢沟桥乡×××23号的房屋存在产权争议，待产权人明确后按照相关搬迁补偿安置办法的规定予以补偿。另查，现座落在北京市丰台区×××23号院用地位于丽泽金融商务区北区B1地块建设及综合治理项目征地范围内。目前，丽泽金融商务区北区B1地块建设及综合治理项目已于2020年10月2日取得市政府批复。因用地单位尚未向北京市规划和自然资源委员会提交领取征地批复所需资料，故该项目征地批复并未正式下发。根据规定，该项目已取得市政府批复，土地性质确认为国有土地。再查，现涉诉房屋已被拆除。孙莹系天津市城镇居民，王志成、韩玉瑛、王艳、王涛、王颖、王红、王锐均系北京市城镇居民，均非北京市丰台区卢沟桥乡×××村集体经济组织成员。一审法院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。孙莹与王志成签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，该协议的买卖标的虽系农村集体土地房屋，且王志成、孙莹均不是该集体土地成员，但该房屋所在的土地性质已变更为国有土地，故孙莹与王志成签订的《房屋转让协议》应为有效协议。故对孙莹要求确认孙莹与王志成于2001年1月8日签订的《房屋转让协议》无效并要求王艳、王涛、王颖、王红、王锐返还孙莹所有的北京市丰台区×××23号房产的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2021年1月判决：驳回孙莹的全部诉讼请求。二审诉讼中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系孙莹与王志成签订的《房屋转让协议》效力如何认定。行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的民事法律行为方为有效。根据相关法律，在没有特别规定情况下，农村集体土地未经批准不得转让。本案中，孙莹与王志成签订《房屋转让协议》的时间为2001年1月8日。审查该转让协议成立后的效力，《房屋转让协议》所涉标的为丰台区×××23号院落，系农村集体土地房屋，上述协议所涉土地入市流转未经批准，故双方签订的《房屋转让协议》因违反了法律规定，应属无效。案涉土地经市政府批准已确认为国有土地，因该项目征地批复未正式下发，可以认为征地手续正在办理过程中，而目前案涉土地上的房屋已被拆除，标的物灭失。虽然合同在补齐相关要件后可以补正效力，但在标的物已灭失情况下，对双方买卖合同而言，土地性质已转为国有土地已非确认合同有效的要件，且土地性质的改变并非必然引起合同效力的变化。因此，一审法院认为双方所签《房屋转让协议》有效不妥，应予纠正。综上所述，孙莹的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下，一、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4188号民事判决；二、孙莹与王志成签订于2001年1月8日签订的《房屋转让协议》无效。一审案件受理费5800元、二审案件受理费5800元，均由王艳、王涛、王颖、王红、王锐负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元由王艳、王涛、王颖、王红、王锐负担（孙莹已预交，王艳、王涛、王颖、王红、王锐于本判决生效之日起七日内给付孙莹）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 陈 妍审 判 员 霍翠玲二〇二一年四月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 刘欣欣