湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂09民终561号上诉人（原审被告）：孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会。住所地:湖北省孝感市孝**新铺镇向新村郝徐路**。法定代表人：胡爱兵，该村委会主任。委托诉讼代理人：王巍，湖北名流律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余星星，男，1985年5月16日出生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：向磊，湖北自强律师事务所律师。上诉人孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会（以下简称向新村委会）因与被上诉人余星星租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。向新村委会上诉请求：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初164号民事判决第二、四项；二、依法改判驳回余星星的一审全部诉讼请求，向新村委会不承担违约责任（不支持违约金23140元、添附设施赔偿款65394元及鉴定费3000元）；并改判支持向新村委会的一审全部反诉请求（判决余星星承担违约责任并支付违约金23140元）；或者将本案发回重审；三、本案一、二审诉讼费用由余星星承担。事实和理由：一、余星星没有任何有效证据证明向新村委会有违约行为，也无任何证据证明其投入建设资产情况，一审判决向新村委会承担违约及赔偿责任没有事实和法律依据。1.余星星在一审本诉中主要依据的是一份“合同终止通知”。向新村委会从未对收回涉案场地采取任何强制收回措施，余星星即便在诉讼后仍一直占用涉案场地继续任由其转租人从事经营，直至一审判决下达之日才退出承租场地，因此，向新村委会根本没有按“合同终止通知”内容拒绝履约的实质行为。仅凭一份“合同终止通知”，余星星并不因此享有合同解除权，故一审判决认定向新村委会违约没有事实和法律依据。2.余星星在双方并未就合同终止或通知人是否有解除权达成合意，也就是说对有无终止权存在争议、又未达成合意的情况之下，余星星在未履行向新村委会提前通知义务以及余星星自身存在转租等违约行为的情况下直接于2019年11月18日即合同期限届满前向法院起诉要求解除合同，不仅不符合法律规定，更是以其行为表明是余星星自身明确拒绝履行合同，但一审法院竞认定是向新村委会单方明确拒绝履行合同并须承担违约、赔偿责任，显属错误。3.余星星无权要求向新村委会赔偿所谓的建设厂房财产损失。其一、对于余星星一审所诉的建厂投入问题，除诉讼中申请鉴定后、其口头对鉴定机构的陈述外，没有任何有效证据证明其投资情况。况且我方也举证证实:原承租户胡家来等人在本案所涉场地经营孝感市天源春食品有限公司承租涉案场地时遗留有大量固定资产，并非余星星所投资。但一审法院仍采信评估报告，并凭借毫无证明力的二位证人证言认定其中的全部项目及价值均由余星星投资所有，显属依据不足。其二、资产评估报告亦未对资产持有人进行明确，我方举证亦能证实原承租户遗留有大量资产且场地内还有其它市场主体的存在，一审判决确认是余星星所建设，要求对余星星给予设施赔偿更是没有事实依据。其三、根据双方合同第四条甲、乙双方的权利和义务中，明确指出，乙方“有责任保护维修教学楼、围墙等建设设施”、“乙方如在向新小学院内投资建设厂房等设施，须得到甲方及新铺镇规划许可方能动工”等。乙方（被上诉人）未经甲方（上诉人）同意及亦无规划办许可相关手续，属于违规违建，且擅自拆除、毁损我方所有的财物，由此产生的一切后果应由乙方承担。余星星不权无权要求向新村委会对其给予资产补偿，其提出的评估申请完全是多此一举，一审法院判决对其给予赔偿更是毫无依据。其四、一审法院就违约金和添附设施赔偿款同时作出判决认定，没有事实及合同依据。二、反诉部分。余星星自身根本违约，应依法向村委会承担违约金等相应的法律责任。余星星无视合同约定，在承租案涉场地后，充当“二房东”将场地分别转租给不同的经营主体，向新村委会提交的一系列证据以及证人证言均能证实:在承租场地内实际经营主体为彭超担任法定代表人的湖北一川纸箱包装有限公司和从事塑料粉碎以及制烟筒不明经营主体等人。余星星擅自将承租场地转租给他人从事经营后，在经营中产生极大的粉尘和噪音等环境污染，严重影响村民的身体健康和正常生活。2019年5月10日，环保部门就案涉承租场地下达《孝南区环境卫生突出问题交办通知书》，责令余星星五日内整改到位，并将整改结果以书面形式报政府相关部门。余星星转租以及污染承租场地等违约的事实客观存在，一审法院对上述事实予以全面否定，其判决结果错误。余星星辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。余星星向一审法院起诉请求：一、判令解除余星星与向新村委会签订的《租赁协议》；二、判令向新村委会向余星星支付违约金70920元；三、判令向新村委会赔偿余星星建设的厂房财产损失（待鉴定后另行变更）；四、本案的诉讼费、评估费由向新村委会承担。诉讼过程中，余星星将上述第三项诉讼请求变更为：判令向新村委会赔偿余星星建设的厂房财产损失98506元。向新村委会反诉请求：一、依法解除向新村委会与余星星签订的《租赁协议》；二、依法判令余星星腾退所租赁的向新小学；三、依法判令余星星立即支付自2019年11月26日起至其腾退租赁物之日止全部占用费17718元（暂计算到起诉日止，按协议约定租金基础上每年5%复式递增方式计算）；四、依法判令余星星向向新村委会支付违约金23140元；五、本案诉讼费用和其他费用均由余星星承担。一审法院认定事实：2013年11月25日，余星星与向新村委会和孝感市孝南区新铺镇胡陈村村民委员会（以下简称胡陈村委会）签订《租赁协议》一份，该协议第一、二、三条约定，甲方（即向新村委会和胡陈村委会）将两村共有的向新小学整体出租给乙方余星星，租期三年，即自2013年11月25日起至2016年11月25日止，租金共计105000元，由乙方在合同签订后一次性付清。该协议第五条第四款约定，乙方如在向新小学院内投资建设厂房等设施，需得到甲方及新铺规划办许可方能动工。该协议第六条约定，本协议租赁期满，如乡镇无建设规划，本租赁合同顺延二期（合同租赁时间三年一签，三年为一期），租金价格按照当时市场行情、物价水平每年5%复式递增。如乡镇有征地规划，本合同终止。协议签订后，余星星向向新村委会和胡陈村委会支付租金105000元，向新和胡陈两村村委会将向新小学整体交付余星星。之后，余星星于2014年初，投资在向新小学场地内进行了如下建设：为向新小学院内半成品厂房安装彩钢瓦屋面（含屋架）及铝合金窗户；搭建钢构厂棚；铺设混凝土地坪；安装供水、供电设施。上述租赁协议约定租期届满后，余星星与向新村委会和胡陈村委会于2016年11月26日续签一份《租赁协议》，该协议第一、二、三条约定：甲方（即向新村委会和胡陈村委会）将两村共有的向新小学整体出租给乙方余星星，租期三年，即自2016年11月26日起至2019年11月25日止，三年租金共计115700元（其中第一年租金为36700元、第二年租金为38500元、第三年租金40500元），由乙方在合同签订后一次性交纳50000元，一年后一次性交纳65700元。该协议第五条约定：本协议一经签订，即具有法律效力，在合同履行期间，任何一方违反协议的约定视为违约，违约方向另一方按合同总金额的20%支付违约金。该协议第六条约定：本协议租赁期满，如乡镇无建设规划，本租赁合同顺延二期（合同租赁时间三年一签，三年为一期），租金价格按照当时市场行情、物价水平每年5%复式递增。如乡镇有征地规划，本合同终止。此外，该协议还对余星星不得转包、转租、转让租赁资产、造成环境污染等事项作出了约定。上述协议签订后，余星星按照约定支付租金。2019年10月14日，向新村委会向余星星送达《终止合同通知书》，该通知书载明“兹因向新村村委为更好的发展本村村集体收入，现将租给贵公司的向新小学场地收回，进行升级改建，请贵公司做好到期后一个月内自行拆除，搬迁院内所有设备和设施。合同终止时间2019年11月25日，合同终止后，我村将不再与贵公司续签租赁合同，特此通知!”。此后，余星星与向新村委会未能就解除租赁合同事宜协议一致，以致成诉。另认定，2018年3月，向新村委会与胡陈村委会合并成立孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会（即本案本诉被告）。2019年3月7日，因余星星在向新小学场地内搭建的钢构厂棚未办理规划许可，孝感市孝南区新铺镇人民政府向向新村委会发出自行拆除通知书，责令向新村委会三日内自行拆除。本案诉讼过程中，一审法院根据余星星申请，委托湖北大成资产评估有限公司对向新小学场地内由余星星投资建设的彩钢瓦屋面（含屋架）、铝合金窗户、水泥地坪、钢构厂棚等项目资产价值进行鉴定。该鉴定机构于2020年8月10日作出鄂大成评报字[2020]第74号《资产评估报告书》，该评估报告采用评估基准日（2020年9月30日）的价格标准作为评估依据，认定：铝合金窗户净值为1646元、水泥地坪净值为14529元、钢构厂棚净值为33112元、下水管净值为496元、教学楼屋面防水净值为1274元、厂房彩钢瓦屋面（含屋架）净值为44134元、石棉瓦屋面净值351元、供水设施1320元、供电（含电路、灯）净值为1644元，合计98506元。余星星支出鉴定费3000元。截至本案辩论终结前，余星星仍未将向新小学场地及附属建筑物退还向新村委会。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。余星星与向新村委会和胡陈村委会于2016年11月26日续签的《租赁协议》（以下简称2016年租赁协议）系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，因而合法、有效，对合同当事人均具有法律约束力。由于向新村委会和胡陈村委会在上述合同签订后合并成立被告（反诉原告）向新村委会，故向新村委会、胡陈村委会所享有的合同权利和所应承担的合同义务依法由被告（反诉原告）向新村委会享有和承担。一审根据双方的诉辩意见，归纳本案当事人双方争议的焦点为：1.本案余星星和向新村委会之间谁违约？2.违约方应承担怎样的违约责任？对上述第一个争议焦点，一审法院认为，2016年租赁协议第六条约定“本协议租赁期满，如乡镇无建设规划，本租赁合同顺延一期（合同租赁时间三年一签，三年为一期）”，而向新村委会在本案不存在因乡镇建设规划需要须收回向新小学场地情形下，向余星星发出《终止合同通知书》明确拒绝与余星星续签租赁协议顺延租期的行为违反了上述合同约定，故向新村委会为本案违约方，依法应当承担违约责任。向新村委会关于余星星违反合同约定擅自将租赁物转租他人、造成污染环境属本案违约方的抗辩理由和反诉主张，因其提交的证据不足以证明余星星存在擅自将租赁物转租他人、造成污染环境的事实，依法不予采信。对上述第二个争议焦点，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可解除合同。本案中，续签租赁协议顺延租期是向新村委会主要合同义务之一，而向新村委会在未出现2016年租赁协议约定的不顺延租期情形下，明确拒绝与余星星续签租赁协议属不履行合同主要义务的行为，故一审法院对余星星请求解除2016年租赁协议的诉讼请求依法予以支持。同时，由于本案合同解除系向新村委会违约不履行主要合同义务造成，余星星依法有权要求向新村委会承担赔偿损失、采取补救措施及支付违约金等违约责任。关于余星星要求向新村委会支付违约金70920元的诉讼请求，依据2016年租赁协议第五条约定“违约方向另一方按合同总金额的20%支付违约金”，而该协议约定的租金总金额为115700元，故向新村委会应当支付违约金的金额应为23140元（115700元×20%）。关于余星星要求向新村委会赔偿损失98506元的诉讼请求，因余星星为有效利用租赁物在向新小学场地内添附了彩钢瓦屋面（含屋架）、钢构厂棚、混凝土地坪等设施，该部分设施经鉴定机构鉴定为98506元，而上述设施中除钢构厂棚（净值33112元）系余星星违规搭建应由其自行拆除外，其余设施（净值65394元）均不宜拆除返还，应当由向新村委会按照评估价予以补偿。余星星要求向新村委会承担本案评估费用3000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于向新村委会反诉要求余星星腾退所租赁的向新小学的诉讼请求，鉴于余星星已于2020年11月25日将向新小学场地及附属建筑物（包括经资产评估机构评估的全部资产）移交给向新村委会，余星星只需要将其违规搭建的钢构厂棚予以拆除。关于向新村委会反诉要求余星星支付自2019年11月26日起至其腾退租赁物之日止全部占用费（按协议约定租金基础上每年5%复式递增方式计算）的诉讼请求，因余星星在2016年租赁协议约定租期届满后（即2019年11月25日之后）仍实际占有租赁物的事实清楚，余星星理应向向新村委会支付自合同约定租赁期届满之日（即2019年11月26日起）至其将租赁物移交给向新村委会之日（即2020年11月25日）止的占用费。关于租赁物占用费的标准，一审法院采用2016年租赁协议约定的最后一年租金40500元/年，占用费金额经核算为40500元。关于向新村委会反诉要求余星星支付违约金23140元的诉讼请求，因本案解除合同系因向新村委会违约不续签租赁协议造成，依法不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决：一、解除余星星与孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会于2016年11月26日签订的《租赁协议》；二、孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会于判决生效后三十日内向余星星支付违约金23140元、添附设施赔偿款65394元及鉴定费3000元；三、余星星于判决生效后三十日内拆除其搭建在向新小学场地的钢构厂棚，并向孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会支付租赁物占用费40500元；四、驳回余星星的其他诉讼请求；驳回孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会的其他反诉请求。以上第二、三项给付金钱义务合并执行，由孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会向余星星支付51034元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3749元、反诉受理费411元，由余星星负担1781元，孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会负担2378元。二审诉讼过程中，向新村委会申请证人杨某出庭作证。证人杨某出庭作证称，村委会与余星星签订租赁合同后，余星星又将租赁场地转租给他人从事有污染的生产活动，造成污染后果很严重。余星星质证认为，对证人杨某证言“三性”均有异议。本院认为，证人杨某系向新村委会本村村民，与向新村委会有利害关系，其证言不予采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人诉辩意见，结合本案事实，本案二审争议的焦点是：1、向新村委会、余星星在履行案涉租赁合同中是否有违约行为；2、当事人是否有权解案涉租赁合同除。关于焦点1，本院认为，合同当事人于2016年11月26日签订的案涉《租赁协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定享受权利，履行义务。案涉租赁协议约定租赁期为三年，即从2016年11月26日至2019年11月25日止，表明案涉租赁协议权利义务终止时间在2019年11月25日。案涉租赁协议第六条约定：“本协议租赁期满，如乡镇无建设规划，本租赁合同顺延二期（合同租赁时间三年一签，三年为一期）”。从该约定来看，可以证明以下内容：第一，该条款约定的事项属于当事人预期条件，能否实现需要等待条件成熟时才能判断。第二，该条款没有约定合同到期后自动续约。第三，“合同租赁时间三年一签”，恰恰说明需要双方签约后合同才能成立。再者，根据双方当事人交易习惯分析，双方分别于2013年和2016年签订的租赁合同的主要内容大致相同，2013年租赁合同期满后双方重新签订了新的租赁合同，这个事实就足以表明在原合同到期后，双方需要重新签订租赁合同。这一事实进一步说明即使是租赁合同约定的预期条件成熟，也要当事人协商一致，续签租赁合同约定各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第三条、第四条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此当事人是否同意继续签订租赁合同，是当事人合法权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，2019年10月14日，向新村委会向余星星发出《合同终止通知》，明确表示，2016年11月26日签订的案涉《租赁协议》到期后，向新村委会不同意与余星星续签租赁合同。向新村委会该行为并无违反合同约定或者法律强制性规定行为，因此向新村委会在履行案涉租赁合同期间没有违约行为。向新村委会称余星星擅自将租赁物转租他人、造成污染环境的理由，因其提交的证据不足以证明余星星存在上述事实，本院依法不予采信。因此余星星在履行案涉租赁合同期间也没有违约行为。但是余星星在案涉租赁合同到期后，继续占用租赁场地到2020年11月25日，应当支付占用期间租赁费。关于焦点2，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项约定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可解除合同。该条款明确规定，当事人一方明确表明不履行主要债务，另一方可解除合同。本案中，2016年11月26日签订的案涉《租赁协议》已经履行完毕，合同当事人均没有违约行为，也没有不履行主要债务的情形，因此当事人申请解除合同没有事实和法律依据，依法不应支持。一审法院判令解除2016年11月26日签订的案涉《租赁协议》适用法律错误，二审依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初164号民事判决第三项，即余星星于本判决生效后三十日内拆除其搭建在向新小学场地的钢构厂棚，并向孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会支付租赁物占用费40500元；二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初164号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回余星星诉讼请求；四、驳回孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3748元，由余星星负担。一审反诉受理费411元，由孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会负担。二审案件受理费2593元，由孝感市孝南区新铺镇向新村村民委员会负担1093元，余星星负担1500元。本判决为终审判决。审判长 刘 汛审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二一年四月二十五日法官助理郭嘉华书记员李晨