湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初6880号原告：王国强，男，1981年2月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：黄森，湖北楚义君律师事务所律师。被告：袁露，女，1982年10月12日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，被告：徐友娣，女，1956年2月11日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告王国强与被告袁露、徐友娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法适用普通程序独任审理，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告王国强的委托诉讼代理人黄森到庭参加诉讼。被告袁露、徐友娣经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告王国强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还剩余租金77,500元（扣减了2,500元三个月的租金）；3、判令被告向原告支付相应的违约金24,000元（租赁本金的30%）；2.本案诉讼费、律师费、保全费、因办理保全而支出的保险费等均由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年10月23日签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告将其名下的房屋一套（位于武汉市武昌区白沙洲街新鑫佳苑小区******，建筑面积107.29平米）出租给原告，租赁期限为8年零3个月，从2019年10月23日至2028年1月23日，其中前三个月为免租期。总计租金为80,000元。合同签订后，原告依约将80,000元的租金全部支付至被告的指定银行账户内。合同约定原告有权转租上述房屋。被告将上述房屋钥匙交付原告后，原告便开始将上述房屋转租使用。但被告于2020年4月底却强行撬锁，将原告的租户赶出，更换新锁并强行霸占不愿继续出租。后经过多次沟通协商，被告表示其不愿继续出租上述房屋，准备卖掉该房屋，然后归还租金。但因与原告协商违约金事宜未能达成一致意见。原告认为，被告出租后又强行收回，并明确表示不再履约的行为已经构成违约，故原告遂诉至法院，请求判如所请。被告袁露、徐友娣未进行答辩，亦未提交证据。原告王国强围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、出租委托协议书、不动产权登记信息查询单、银行转账记录、律师催告函、快递物流单号、张贴律师催告函、聊天记录与短信截图的照片、律师费的支付记录与委托代理合同、刘雄（转租后的租户）的身份信息、联系方式、王国强与刘雄签订的租赁合同、刘雄向王国强支付租金的凭证、刘雄与王国强的微信聊天记录、王国强与袁露的微信聊天记录等证据，本院依职权调取了房屋交易资料，被告袁露、徐友娣未到庭质证，视为放弃质证、举证权利。以上证据均经庭审查证属实，本院予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下：2019年10月23日查询的位于武昌区白沙洲街丰收村2号新鑫佳苑小区17栋4单元3层1室房屋登记在袁露、徐友娣名下，双方按份共有，各占50%的份额。2019年10月23日，袁露、徐友娣与王国强签订房屋租赁合同载明：“甲方袁露、徐友娣，乙方王国强，约定甲方将位于在武汉市武昌区新鑫佳苑小区17栋4单元301室的房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为107平方米。甲、乙双方约定，甲方于2019年10月23日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2019年10月23日起至2028年1月23日止，期限为8年3月。总租金为8万元。租赁期间，使用该房屋的物业管理费由甲方承担。所发生的水、电、煤、网线费、有线电视费用由乙方承担。除上述费用外，其他非乙方所用的费用，均由另一方承担。租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，可与接受转租方订立的书面转租合同。租赁期内，乙方有权在此房屋内，对此房屋做出转让，分租，办公，经营等一切合法事宜。甲方无权反对。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，需承担总租金30%的违约责任金，乙方所增加的房屋内设施物品及装修，需额外按市场价赔偿，以票据为证。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商解决不成的，双方同意选择当地管辖的人民法院解决纠纷，律师费、诉讼费、保全费由违约方承担”。另该合同8-4条约定，甲方提前解约，未使用完的租金全额退款，此外以未使用完的租金为基数，向已使用的时间长度为标准，每天按万分之五向乙方支付资金占用费。该合同的补充条款上写明该条无效。王国强表示因袁露觉得万分之五的标准太高了，要求把该条划掉，故写明约定无效。同日，袁露、徐友娣与王国强、黄佳斌签订关于该房屋的出租委托协议书，载明：“本协议委托期限自2019年10月23日至2028年1月23日。王国强、黄佳斌可根据市场行情自行调整租金。无须通过其他形式通知袁露、徐友娣，由王国强、黄佳斌全权负责，代收房款，代办安装室外安保设施等其他设备及合理收取费用”。同日，王国强通过建行尾号6317的银行账户分别转账袁露尾号1542的银行账户7万元、1万元。当日，王国强收到房屋钥匙一套，并对房内物品进行了清点。2019年11月16日，王国强与刘雄签订房屋租赁合同，约定将诉争房屋出租给刘雄，租期1年，自2019年11月16日起将出租房屋交付使用，至2020年11月15日收回。月租金2,200元，3月付一次，保证金为一月租2,200元。同日，王国强的银行账户收入8,800元，附言房屋租金押一付三，对方账户62×××54刘雄。2020年5月8日，刘雄与王国强的微信聊天记录显示：“是王总吗？急事！五一期间突然住进了自称是房东亲戚的人。我说我是租户，对方还不给搬，昨晚发生了点小冲突，去了趟派出所，搞的很晚。”并表示：“王总，这个房子我不租了。需要我办什么手续，我直接签字吧。去派出所签字也可以，占着房子那个人不讲道理，我就不和他们扯了”。2020年5月12日，王国强与湖北楚义君律师事务所签订《委托协议》，约定因与袁露、徐友娣等房屋租赁合同纠纷一案的法律事务，指派黄森律师担任其代理人。律师服务费1万元。委托期限自本协议订立之日起至审判结束时。2021年1月11日，黄森收到王国强转账1万元。2020年5月15日，湖北楚义君律师事务所出具《关于王国强向徐友娣、袁露发出的就继续履行问题的律师催告函》，载明：“你好，受王国强先生的委托，就其和你签订的《房屋租赁合同》继续履行的相关问题，委托湖北楚义君律师事务所黄森律师，特向你发出此函。你和王国强先生于2019年10月23日签订了《房屋租赁合同》一份，约定你（出租人）将你名下的诉争房屋出租给王国强（承租人），租赁期限为八年零三个月，从2019年10月23日至2028年1月23日。总计租金为80,000元。王国强先生依约将租金80,000元全部支付至你的指定银行账户内。王国强先生在准备使用该房屋时，发现该房屋却被其他人撬锁并入住。经查实发现，因你在2019年2月份（后核实为笔误，实为2020年5月）已经将上述房屋长期出租给了其他人，故其他人已经派人强行占用了该房屋，造成王国强先生无法使用该房屋一直至今。因你的一房二租行为，造成迟迟不能交付房屋给王国强先生。王国强先生与你沟通至今仍未果。本律师认为，合同中，你明确承诺了该房屋不存在任何形式的租售关系，但现如今却因你的一房二租行为，造成无法向王国强先生交付房屋，故你的行为已经构成违约，同时也违反了《合同法》的关于出租人应当向承租人依照约定交付租赁物的法律规定。现正式催告如下，1、请自本律师函通知之日起五日内将上述房屋及相关配套设施一起交付给承租人王国强，并自实际交付之日起依据合同向后顺延相应的租期。2、如仍不履行合同义务，本律师根据王国强的委托将依法对你提起诉讼，届时因你的违约行为产生的违约金，以及王国强因维权产生的诉讼费、律师费、保全费、执行费等全部损失均将由你承担。”并通过邮寄的方式发送至袁露。同时，也将催告函张贴至诉争房屋门口。2020年5月21日，黄森向袁露发送短信，载明：“你好，袁露女士。我是受王国强先生委托处理和你之间房屋租赁合同事宜的黄律师。之前已经通过律师函催告过你，而且我打电话给你被你拒接。现短信告知你，限你在三日之内和王国强或者本律师联系，向王国强交付房屋或者退还租金并协商处理违约赔偿事宜。否则我将依法起诉，一切法律后果有你自行承担。请慎重对待”。袁露回复：“你看何时有时间，大家约见面谈一下吧”。5月24日，黄森向袁露发送微信：“你好，袁女士，请尽快给个准确意见。谢谢？”，袁露回复：“不好意思，搞完了，我们这边商量了一下，也咨询了律师意见，这边我们接受的是国家法定规定贷款利息赔付违约金，您看您和您这边委托人也商量一下，本来这个也是协商。就是银行贷款利息赔付违约金”。黄森：“如此的话，那只能抱歉了，协商不了，只能诉讼处理”。另查，据武汉市江天公证处（2019）鄂江天内证字第4589号公证书载明：“诉争房屋系钟义生前遗留的个人合法财产，袁露系钟义的妻子，钟剑琳系钟义父亲，徐友娣系钟义母亲，钟剑琳表示放弃诉争房屋的继承权，故诉至房屋由袁露、徐友娣二人共同继承”。2019年11月19日，孙小春与徐友娣、袁露、钟剑琳签订《武汉市存量房买卖合同》，约定出售诉争房屋，总价50万元，该房屋于2019年11月20日登记至孙小春名下，不动产权证号鄂（2019）武汉市武昌区不动产权第0048647号。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案被告的违约行为发生时间早于民法典施行前，故本案关于房屋租赁合同的履行情况引起的纠纷适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告双方签订的涉案房屋租赁合同不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照该合同履行。本案两被告违反诚实信用原则，未合格履行合同约定的交付出租房义务，导致原告的合同目的无法实现。两被告存在根本违约行为，原告请求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告解除合同的通知到达两被告之日起合同即解除，本案中，本院确认诉争合同于本案起诉状副本到达之日解除。合同解除后，已经履行的租金部分，原告有权要求退还。根据次承租人刘雄与王国强的聊天记录，本院确认原告实际使用诉争房屋时间为2019年10月23日-2020年5月1日。因合同未能履行完毕的原因系被告违约造成，故对于原告主张按合同约定执行3个月免租期，本院照准，被告应退还原告租金为80,000-（10,000元*365天*99天）=77,287.67元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据双方合同中提前收回该房屋需承担总租金30%的违约责任金的约定，原告主张24,000元的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告签订的合同约定律师费、诉讼费、保全费由违约方承担。本案因两被告的违约事实，原告王国强委托湖北楚义君律师事务所律师黄森处理本案纠纷，支付律师费1万元，该费用为实现债权的必要费用，依合同约定，该律师费1万元应由两被告承担。关于原告主张的保全费、保险费，因该费用未实际发生，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王国强与被告袁露、徐友娣之间的《房屋租赁合同》已解除；二、被告袁露、徐友娣于本判决生效之日起十日内向原告王国强退还租金77,287.67元；三、被告袁露、徐友娣于本判决生效之日起十日内向原告王国强支付违约金24,000元；四、被告袁露、徐友娣于本判决生效之日起十日内向原告王国强支付律师费1万元；五、驳回原告王国强的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,330元，公告费560元，由被告袁露、徐友娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  徐晶二〇二一年四月九日书记员  余意