辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1319号上诉人（原审被告）：王海燕，女，1985年2月11日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：陈晓新，男，1969年4月13日出生，蒙古族，住朝阳市双塔区。上诉人王海燕因与被上诉人陈晓新房屋租赁合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2021）辽1302民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王海燕，被上诉人陈晓新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王海燕向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令上诉人不支付被上诉人一个月房屋租金8,750元，押金2,000元退还给上诉人。3、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一审判决事实认定错误，证据不足，依法应予撤销。1、一审法院认为双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限为2019年7月16日至2022年7月15日，按年付款，每年提前一个月付款。现上诉人在租赁期间届满前停止继续履行给付租金的义务，属于违约行为，上诉人应承担违约责任，属事实认定错误，证据不足。由于疫情原因，2020年6月15日上诉人向被上诉人表示2021年1月15日之后不再继续承租房屋，并向被上诉人支付2020年7月15日至2021年1月15日的租金，被上诉人对此并未提出异议并出具收款凭证。2020年12月份被上诉人要求上诉人2020年12月15日退房或者额外支付一个月的房屋租金，上诉人表示拒绝。本案即使上诉人没有租赁满三年构成违约，也不能重复评价。2,000元租金不予退还，已经承担了违约责任，再支付一个月的租金，属于同一行为进行两次评价，没有事实基础和法律依据，也超出了合同约定的违约范围和法律调整的范围。租赁合同中没有违约金的约定，被上诉人要求上诉人承担8,750元的租金损失，需要被上诉人举证受到了经济损失，否则一审法院认定承担该款项没有任何证据证明，不能支持。一审法院判决结果错误。本案中双方就提前终止合同已经达成合意，不属于违约行为，并且上诉人已经支付了2020年7月15日至2021年1月15日的租金，在此期间，上诉人就房屋享有相应权利。对于被上诉人提出2020年12月15日退房或者额外支付一个月租金的要求，缺乏合同和法律依据。2、一审法院认为根据合同约定，租赁期间内上诉人存在未按约定金额支付房屋年租金的情形，属于违约，认定事实错误。本案中上诉人已经提前一个月于2020年6月15日支付了2020年7月15日至2021年1月15日的租金，由于被上诉人就提前终止合同达成合议，仅支付半年租金，属于双方达成合意，对合同内容变更符合意思自治原则，不属于违反合同约定。综上，一审判决应予撤销。陈晓新答辩称，合同中约定了三年有效租期，租赁期间提前一个月交房租，否则构成违约，被上诉人有权提前一个月把房子收回，且押金不退。在上诉人不能继续交纳房租的时候，被上诉人明确跟上诉人表示要收回房屋，但被拒绝，其拖延一个月影响被上诉人租赁房屋，故损失一个月的房租钱。被上诉人已经为了照顾上诉人将一年的房租改为半年房租，且允许上诉人将房屋外兑并为上诉人减免了5,000元的房租，已经对上诉人给予了照顾，且因上诉人违约，造成被上诉人房屋未能继续出租，影响了三个月的房租，被上诉人并没有要求上诉人进行赔偿。陈晓新向一审法院提出诉讼请求：要求被告补交一个月房屋租金8,750元及押金2,000元不退给被告，被告负责本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月30日，原告陈晓新作为出租方（甲方）与被告王海燕作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于朝阳市双塔区房屋出租给被告使用，租赁期限为三年，自2019年7月16日至2022年7月15日，房屋租金为每年105,000元，按年付款，每年提前壹个月付款。甲乙双方约定租金为甲方净收租金，房屋租赁税由乙方自行承担。另付押金2,000元（贰仟元整），房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。合同另约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，且押金不退。（1）房屋租金每年提前壹个月付款，没有交清租金的；（2）……。上述《房屋租赁合同》还约定了其他事项。甲方陈晓新、乙方王海燕分别在该合同下方签字确认。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告依《房屋租赁合同》约定向原告支付了2019年7月16日至2021年1月15日期间的租金，后其在经营过程中欲将店铺转兑，但一直未能转兑，原告于2021年1月14日从被告处收回租赁房屋。现原告以要求被告补交一个房屋租金8,750元及押金2,000元不退给被告为由，诉至本院。上述事实有原、被告当庭笔录、《房屋租赁合同》等证据材料予以佐证，经本院审查及庭审质证，可以采信。对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以采信。一审法院认为，原告陈晓新与被告王海燕签订的《房屋租赁合同》因不违反法律禁止性规定，亦系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告应向原告履行给付租金的义务。双方签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期限为2019年7月16日至2022年7月15日，按年付款，每年提前壹个月付款”，现被告在租赁期限届满前停止继续履行给付租金的义务，属于违约行为，被告应当承担违约责任，原告要求被告多付一个月房屋租金8,750元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求押金2,000元不退给被告的诉讼请求，租赁合同明确约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，且押金不退。（1）房屋租金每年提前壹个月付款，没有交清租金的”，租赁期限最后一年被告仅交付了半年房租，未按合同约定全额支付房屋年租金，符合上述情形，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告王海燕提出合同没有约定提前一个月退房或补一个月房租及2,000块钱押金应该退还的辩解意见，本院不予采信。综上所述，原告陈晓新要求被告补交一个房屋租金8,750元及押金2,000元不退给被告的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，判决：被告王海燕于本判决生效后5日内给付原告陈晓新一个月房屋租金8,750元，押金2,000元不予退还被告。案件受理费25元（原告陈晓新预交，已减半收取），由被告王海燕负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：房屋租赁合同履行过程中，上诉人王海燕存在何种违约行为，应怎样承担违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》中第二条第1项约定：房屋租期为三年，自2019年7月16日起至2022年7月15日止。二审过程中，双方均认可上诉人实际租赁房屋的时间为2019年10月10日至2021年1月15日。故上诉人未按合同约定租满三年，构成违约，应承担违约责任。因双方未在合同中约定提前退租需承担怎样的违约责任，且上诉人已于2020年12月15日以微信的形式告知被上诉人“到期你就收（房子）吧”，即已提前一个月告知了被上诉人在租金到期后可以收回房屋，并未影响被上诉人向他人租赁房屋，被上诉人主张上诉人多付一个月的房屋租金，缺乏事实基础及法律依据，本院依法不予支持。现被上诉人主张不予退还2,000元押金，上诉人亦同意以该押金作为违约金，故本院亦认定被上诉人有权不予退还该押金。关于交纳租金的问题。合同第五条第1项规定：在租赁期内，乙方（即上诉人王海燕）有下列行为之一的，甲方（即被上诉人陈晓新）有权终止合同，收回房屋，且押金不退：1、房屋租金每年提前一个月付款，没有交清租金的本案最后一笔租金，即2020年7月16日至2021年1月15日的租金，上诉人因疫情原因主张先支付半年的房租，被上诉人自认该主张得到了其本人的允许且为上诉人进行了部分租金的减免，并为上诉人出具了收据，即双方对2020年7月16日至2021年7月16日的租金交纳达成了新的合意，由一次性交付一年的租金变更为暂付半年的租金，故上诉人仅交纳半年租金的行为不属于违约行为。被上诉人为上诉人出具的收据显示该笔租金交纳的时间为2020年6月12日，符合房屋租赁合同中的提前一个月交纳租金的约定，亦不存在违约情形，一审法院以“租赁期限最后一年被告仅交付了半年房租，未按合同约定全额支付房屋年租金”为由认定上诉人存在违约行为，认定不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人的上诉请求中合理的部分，本院予以支持。一审法院处理不当的部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2021）辽1302民初137号民事判决；二、被上诉人陈晓新收取的押金2,000元不予退还给上诉人王海燕；三、驳回被上诉人陈晓新的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由上诉人王海燕负担；二审案件受理费69元，由上诉人王海燕负担13元，由被上诉人陈晓新负担56元。本判决为终审判决。审判长  郭兴利审判员  王 阳审判员  袁 源二〇二一年四月二十八日书记员  张 雷