贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2294号上诉人（一审原告）：李付琴，女，1974年6月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘燮，贵州观合律师事务所律师。上诉人（一审原告）：罗媛，女，1999年8月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘燮，贵州观合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州新运房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市乌当区新光路4号。法定代表人：唐冰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜之翔，贵州证衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘友琴，贵州证衡律师事务所律师。上诉人李付琴、罗媛因与被上诉人贵州新运房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2020)黔0112民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李付琴、罗媛上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李付琴、罗媛一审诉求；2.本案一、二审诉讼费由新运公司承担。事实和理由：一、双方签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》第五条约定新运公司保证在2018年4月30日之前网签《商品房买卖合同》，如未能签订则退还全部款项。至今双方未网签《商品房买卖合同》，李付琴、罗媛依约享有解除权。二、一审判决以李付琴、罗媛收取了案外人贵州鼎基伸座资产管理有限公司（以下简称鼎基伸座公司）的房租为由，认定新运公司向李付琴、罗媛交付了房屋明显错误。新运公司至今尚未向李付琴、罗媛交付房屋，且新运公司2020年7月30日才取得建设工程规划许可证，因此新运公司不可能交付房屋；其次即便新运公司违法交付房屋，李付琴、罗媛依据合同享有的解除权也不必然消灭；最后，李付琴、罗媛收取鼎基伸座公司的租金，是李付琴、罗媛与鼎基伸座公司的合同关系，根据合同相对性原则,与新运公司无关。三、一审判决已经查明新运公司开发的案涉房屋是在2018年4月30日之后取得预售许可手续，具备网签条件，显然超过了合同约定的网签时间，构成违约。同时一审判决还认定新运公司针对案涉房屋进行重新规划，变更了合同主要义务，给李付琴、罗媛造成影响，构成根本性违约，李付琴、罗媛依法享有法定解除权。新运公司辩称，一、李付琴、罗媛主张合同解除权应当在知道或者应当知道之日起一年内行使，超过这一期间解除权消灭。二、李付琴、罗媛从签订买卖合同之后收取了相应的租金，视为房屋已经交付，李付琴、罗媛的权利得到保障。三、新运公司因为按照业主要求申请做规划调整，于2020年5月取得了修改后的预售许可证，销售行为合法并且房屋也能交付并且办证。四、房屋在签订买卖合同之时已经告知李付琴、罗媛用于经营电影院，而且直至现在电影院装修完成未能经营，但是仍然还在支付租金，李付琴、罗媛所诉的四五层之间隔层拆除是在签订合同就已经处于拆除状态，后期根据回购协议可以恢复，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。李付琴、罗媛向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告于2017年10月29日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告退还首期购房款149899元，并支付原告资金占用利息19461.89元、赔偿经济损失20000元（资金占用利息以首期购房款149899元为基数，按同期银行贷款利率从2017年10月29日起计算至首期款全部退还为止；经济损失以同地段商铺增值情况酌情主张20000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年10月29日，原告李付琴、罗媛（乙方）与被告新运公司（甲方）签订《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》（合同编号ＸＴＧＪ160），约定原告购买被告位于贵阳市乌当区,房屋总价款为人民币279899元，建筑面积为12.45㎡，并约定2018年12月30日前交房。对于违约责任，合同第五条约定“甲方保证在2018年4月30日前按照本合同约定的价格正式网签《商品房买卖合同》。并按照本合同所约定的价格售给乙方，若乙方在开盘前需退款放弃认购的，须向甲方支付总房价的百分之三十作为违约金。开盘时甲方必须提前通知乙方，乙方在接到甲方开盘通知的10天内，携带本合同与收款收据主动到新天国际营销中心与甲方签订正式《商品房买卖合同》。如到时未能网签，甲方退还乙方所交全部款项。”、第九条约定“甲方承诺于2018年12月30日前交房，如甲方未按时交房，按照国家相关法律条款规定赔付乙方违约金0.05%／天。”。合同签订后，原告按约于2017年10月29日支付了首付款149899元，但合同约定的正式网签《商品房买卖合同》时间届至后，由于被告自身原因未能进行网签《商品房买卖合同》，原告遂向一审法院提出本次诉讼，要求解除其与被告于2017年10月29日签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》并要求被告赔偿其相关资金占用利息及经济损失。另查明，2017年10月29日，原告与案外人鼎基伸座公司就案涉房屋签订了《商铺租赁及经营管理合同》，约定原告将案涉房屋委托该公司统一出租经营管理，双方约定租赁期限自2018年4月1日起至2028年3月31日止，共计十年，鼎基伸座公司已将2018年4月1日至2019年12月31日期间的租金支付给原告。还查明，2019年7月31日，被告已取得贵阳市住房和城乡建设局案涉房屋所在项目的《贵阳市商品房屋预售许可证》，有效期起始日期为2018年12月27日。因案涉房屋所在项目4层、5层方案调整，贵阳市自然资源和规划局于2020年4月30日对外公示，公示期满后于2020年7月30日向被告换发了《建设工程规划许可证》，被告于2018年12月3日取得的案涉房屋所属项目《建设工程规划许可证》已被2020年7月30日贵阳市自然资源和规划局颁发的《建设工程规划许可证》取代，且原审批的附图已作作废处理。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同具有商品房预约合同的性质，虽然原、被告在签订该合同时被告尚未取得商品房预售许可证，但在履行合同过程中，被告取得了贵阳市住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》已具有法律效力，对双方当事人均具有约束力。案涉房屋买卖合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首付款，并与案外人鼎基伸座公司签订了《商铺租赁及经营管理合同》，且依据该合同收取了案涉房屋的租金，应视为被告已通过租赁方式向原告交付了案涉房屋，故原告对于该房屋预期可以获取的收益已经实现，其权益并未受到损害。本案中，原告以被告私自变更规划、设计图纸，改变房屋主体结构，双方不能网签，已经构成违约诉请解除合同，而被告针对案涉房屋已经进行重新规划，房屋所在项目4层、5层的调整方案已通过贵阳市自然资源和规划局的审批，并于2020年7月30日取得了该局颁发的《建设工程规划许可证》，案涉房屋已经可以办理《商品房买卖合同》的网签手续。一审法院认为，合同解除的条件是违约方的行为构成根本性违约，本案中，原告与被告签订房屋买卖合同的目的是购买房屋，虽然被告未按《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》约定时间与原告网签《商品房买卖合同》构成违约，但其违约行为已经补正，原告的购房目的能够实现，且其在庭审中提交的证据不能证明因不能网签《商品房买卖合同》造成其经济损失。因此，原告诉请解除其与被告签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》并要求被告退还首期购房款、支付资金占用利息及赔偿经济损失的诉请，一审法院均不予支持。一审法院判决：驳回原告罗媛、李付琴的诉讼请求。案件受理费2044元，由原告罗媛、李付琴负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2020年4月30日贵阳市自然资源和规划局《出具关于贵州新运房地产开发有限公司“新添国际”建设项目4层、5层方案调整批前公示》，该公示主要内容是针对新添国际项目4层、5层方案调整，将原审批方案4层、5层（影城）调整为商业，现按建设单位申请，影城4号厅及5号厅为动感小厅，不需要中空层高，5层部分增设楼板面积较原审批方案增加约150平方米。再查明，鼎基伸座公司已于2019年4月8日注销。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：案涉的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》是否应予解除。根据双方签订的《新天国际·壹号公馆房屋买卖合同》第五条“甲方保证在2018年4月30日前按照本合同约定的价格正式网签《商品房买卖合同》，并按照本合同所约定的价格售给乙方，若乙方在开盘前需退款放弃认购的，须向甲方支付总房价的百分之三十作为违约金。开盘时甲方必须提前通知乙方、乙方在接到甲方开盘通知的10天内（通知方式为：贵阳晚报为准），携带本合同与收款收据主动到新天国际营销中心与甲方签订正式《商品房买卖合同》。如到时未能网签，甲方退还乙方所交全部款项”的内容，双方约定2018年4月30日前网签《商品房买卖合同》，如果未能网签，新运公司退还李付琴、罗媛所交全部款项，即双方解除合同。2018年4月30日前双方并未网签合同，属于新运公司违约，那么从此时起李付琴、罗媛享有合同约定的解除权，双方合同中未对解除权的行使约定期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，李付琴、罗媛最迟应在2019年4月30日行使解除权，但李付琴、罗媛直至2020年7月提起本案诉讼已超过1年的解除权期限，应当视为李付琴、罗媛已经放弃了该项权利，故而李付琴、罗媛人依法已经丧失了本案所涉房屋买卖合同的解除权。另，李付琴、罗媛主张案涉房屋因规划变更导致其合同目的不能实现，以此为由要求解除合同。对此本院认为，根据《贵阳市自然资源和规划局关于贵州新运房地产开发有限公司“新添国际”建设项目4层、5层方案调整批前公示》内容，案涉房屋所在4层的确存在调整，但李付琴、罗媛接收房屋并从2018年4月1日开始收取租金后，房屋一直正常使用，现有证据不能证明该规划调整影响李付琴、罗媛对房屋的实际使用，导致合同目的不能实现。同时，李付琴、罗媛主张鼎基伸座公司注销致使合同目的落空，因系另一法律关系，李付琴、罗媛可另行主张。综上，本案并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形。另一方面，李付琴、罗媛已经长期占用案涉房屋并取得收益，如果解除合同亦不利于交易的稳定。李付琴、罗媛要求解除合同的主张不能成立，对该主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4088元，由李付琴、罗媛共同负担。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年四月九日书记员 曾凡青