广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0109民初456号 原告：黄婉君，女，1996年2月12日出生，汉族，住广西桂平市。 原告：覃美君，女，1993年3月19日出生，壮族，户籍所在地广西桂平市，现住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：庞东，广西润庆律师事务所律师。 被告：广西传胜投资有限公司，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村那桂坡20号，统一社会信用代码91450109MA5N25FE1F。 法定代表人:莫声波，该公司执行董事兼总经理。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2021年1月18日 开庭日期：2021年3月16日 原告诉讼请求：1.确认原告与被告于2020年7月15日签订的《合作建房合同（商业）》无效；2.判令被告返还原告支付的购房款44870元及利息719.7元（利息计算方法：自2020年7月13日起，以44870元为基数，按银行贷款市场报价利率3.85%计算，暂计至2020年12月13日止，以后计付至实际还清之日止）；3.判令被告向原告赔偿一倍已付购房款44870元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2020年7月15日，原、被告签订《合作建房合同（商业）合同编号WXSHSY11212》，约定：“原告向被告购买其开发建设的位于南宁市邕宁区龙岗大道西面的“五象世豪公馆”小区第2栋1单元首层B253a号房，建设面积5.19平方米，单价14409.25元/平方米，总价74784元”。原告在2020年7月13日已向被告支付定金10000元，合同签订当日又向被告支付首付款34870元，两次共向被告支付44870元。二、原、被告双方签订的《合作建房合同（商业）》的性质是名为合作建房合同实为房屋买卖合同，应认定无效。1、合同签订后，经原告了解，案涉项目的土地（三产用地）使用权性质为划拨性质，不能办理预售许可证。而从原、被告签订的《合作建房合同（商业）》所约定的相关内容看，原告既不共享利润，也不共担风险，原被告双方并不存在合作建房的事实，原告所支付的资金最终目的是取得房屋的所有权；被告则用该资金建房后交付原告，并承诺办理相关证件，固此，在原、被告之间设立的权利义务完全符合商品房买卖合同的本质特征，实为商品房买卖合同。因被告至今未实际取得预售证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定原、被告签订的《合作建房合同》无效。2、被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定，其未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等手续；在案涉项目土地上建设房屋向不特定的社会公众宣传和销售，其行为违反了上述法律效力性强制性规定。3、因被告存在以上过错，导致双方签订的《合作建房合同》无效，其应赔偿原告受到的利息损失。三、被告在订立《合作建房合同（商业）》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，被告应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。4.因为双方签订的合同应该认定为商品房买卖合同，根据最高院的相关规定及城市商品房预售管理办法第九条规定，被告应该出示商品房预售许可证，但是原告在签订合同和缴纳定金时，被告未向原告出示，其存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，因此被告应承担赔偿一倍已付购房款的责任（当庭补充）。综上，为维护原告合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二、九十七条规定及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，特提起诉讼，请人民法院依法支持原告诉请。原告起诉时原请求利息的计算方法为自2020年7月13日起，以44870元为基数，按银行贷款市场报价利率3.85%基础上加收50%即5.775%计算，庭审中原告当庭变更诉讼请求，即利息按银行贷款市场报价利率3.85%计算。 原告提供证据：1.《合作建房合同（商业）》；2.收款收据；3.微信聊天记录截图12页。 被告提交答辩状称：一、双方不存在房屋买卖合同关系，即双方自始不存在以转移房屋所有权为交易标的的意思表示，不符合买卖合同关系的本质特征，更不是商品房预售合同关系。对这一交易性质与目的，被告在合同签订前，已明确向原告阐明，并在合同首页特别注明，并请原告手写签名签字确认，完全不存在利用交易优势地位欺瞒。故此，本案中双方进行三产房交易的意思表示，真实自愿且清晰无误。二、本案双方交易的标的物是合法的，即土地权属清晰，获得建设用地及工程规划许可及施工许可，与市场上证照不全的“三产房”存在本质区别。希望人民法院区别对待，具有开创精神，为诚实守信的市场行为保驾护航，而不是先入为主一刀切，以免误伤三产房市场中，坚守法律底线、合法开发，诚信经营的房产商。三、双方交易的标的也是合法的，体现在三点：1、双方本质上是农村建设用地使用权及地上建筑物的合法流转。该流转已经得到试点地方政府平台的许可，在一定区域具有完全的合法性及规范性。2、该流转虽然在当下还没有成熟的明确的法律规定，但是从2020年6月30日中央深化改革委员会第十四次会议通过的《深化农村宅基地制度改革试点方案》确定的“三不原则”，即土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。以及2020年4月9日，党中央、国务院发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中“深化农村宅基地制度改革试点，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策，为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障”的表述看，是完全符合国家当下乡村振兴与城乡融合发展的经济战略与产业导向的。3、农村建设用地入市，自由流转，是必须趋势，也是乡村振兴、城乡一体的必然结果，未来也必将出台相关立法，推动合法三产房具备与商品房一样自由流转的属性与功能。希望人民法院能发挥司法的预见性与创新性，为农村经济的振兴，作出历史贡献。综上，双方签订的本案协议，是双方的真实意愿、成立即应效，无约定或法定理由，不应轻易认定合同无效，导致合同非正常终止，造成物质资源浪费。事实上，本案协议没有损害农村、农民的合法权益，没有违反房地产方面的禁止性规定，也没有违反国家的政治方向与产业导向，更没有证据显示将损害包括原告在内的所有业主的合法权益。相反，如将这协议认定为无效，导致资金断链，经营困难，进而导致工程项目不能顺利完工交付，那才将不可挽救的损害绝大数业主的利益。恳请人民法院从大局出发，综合考虑，注意全局利益平衡，以发展的眼光看待问题，以历史担当及开创精神处理问题。 被告未向本院提供证据。 本院认证意见：经庭审举证，本院认为原告提供的证据能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的依据。 本院查明事实：2020年7月13日，原告覃美君、黄婉君向广西传胜投资有限公司（以下简称传胜公司）支付10000元，被告出具一张收据（№0003139），载明“今收到覃美君、黄婉君交来五象·世豪公馆（商业邻里汇）2-B253a合作建房定金10000元”。2020年7月15日，被告传胜公司（甲方）、原告覃美君、黄婉君（乙方）签订一份《合作建房合同（商业）》（合同编号：WXSHSY11212）。合同第一条“关于合作建房的声明”约定：1.甲方通过协议方式获得南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第3村民小组（以下简称“天坛坡”）的国有划拨第三产业用地的合作开发权，由甲方筹集合作建房，天坛坡不承担合作建房费用。……2.乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与天坛坡的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按合同约定土地、房屋在约定年限内，按本合同约定使用房屋及对所使用房屋享有合法的使用权、收益权，放弃所有对扣除合作建房综合成本后结余的代建费的诉讼权利主张、利益分配请求，乙方对此清楚、明白并且确认。第二条“合作建房的土地基本情况”：甲方以筹集、出资合作建房方式取得天坛坡坐落于邕宁区龙岗大道西面的第三产业用地的建设资格。该土地面积为9360.24平方米，规划用途为商业服务业设施用地，土地使用年限为53年，自2018年10月1日起至2071年9月30日，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名五象世豪公馆，项目地址为：南宁市邕宁区龙岗大道西面。第三条“合作建房的房屋基本情况”：该房屋位于合同第二条约定项目中：2栋首层B253a号房。该房屋合同约定的建筑面积为5.19平方米。第四条“计价方式与价款”：该房屋合作建房抵扣乙方第一年委托经营保底收益后，单价为14409.25元/平方米，合计该房屋合作建房总价为74784元，甲乙双方确认按此价格结算。第五条“双方的权利及义务”中“乙方的权利及义务”：1.乙方对其出资合作建房之房屋享受使用权和收益权，使用年限自交房之日起至2071年9月30日止。2.如该项目所在集体第三产业用地可以依照国家相关政策变更为国有建设用地，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应协助乙方办理相关手续。具体费用及变更事宜以届时有关部门的规定为准，甲方不承担任何变更费用。3.乙方在使用该房屋期间可以自营、出租及转让该房屋的使用权获取收益，但不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构以及擅自接驳水电、网络等。第十二条：本合同为合作建房，甲乙双方对此均有清晰认识，双方均不得以此为无效理由提出解除本合同。该合同还约定了付款方式及期限、逾期付款违约责任、交付期限及交付条件、逾期交房违约责任等条款。合同签订当日，两原告向被告支付34870元，被告出具一张收据（№0009274），载明“今收到覃美君、黄婉君交来五象·世豪公馆（商业邻里汇）2-B253a合作建房首付款34870元”至此，两原告一共向被告支付了44870元。2021年1月18日，原告以双方签订的《合作建房合同（商业）》实为房屋买卖合同，应属无效为由向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 本院意见： 关于《合作建房合同（商业）》的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。从本案《合作建房合同（商业）》约定的内容看，两原告提供资金但不承担经营风险，放弃所有对扣除合作建房综合成本后结余的代建费的权利主张、利益分配请求，只分配固定的房屋。由此可见，双方当事人的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然合同约定两原告对房屋享有使用权，但因提供资金的两原告是以受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利为目的，被告亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的商铺交付于两原告，并承诺“如该项目所在集体第三产业用地可以依照国家相关政策变更为国有建设用地，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应协助乙方办理相关手续”，则当事人之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故案涉合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。两原告交纳的合作建房首付款44870元实际上是购房款。缔约双方意图借“合作建房”、“使用权转让”的名义掩盖其真实目的，变换基础法律关系，不受法律保护。 关于《合作建房合同（商业）》的效力问题。第一，涉案房屋在双方签订诉争合同时尚未建成，从目前本院已受理的涉被告的多起同类案件来看，被告系向不特定的公众销售房屋,意图以此获取利益,故房屋的性质应定性为商品房,被告传胜公司的预售行为应受相关法律之调整。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，涉案项目的土地使用权为划拨性质，不能办理预售证。实际上，被告亦未取得预售证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，被告在签订诉争合同时、起诉前均未取得商品房预售许可证明，故诉争合同应认定为无效。 涉案项目所使用的土地为农民产业用地，虽然被告辩称土地权属清晰，已获得建设用地及工程规划许可及施工许可，但取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，只表明该房地产开发建设行为通过了行政审批，按照国家关于城乡规划的规定，在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发，也就是说所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证。可见，国家对三产用地用于商品住宅开发和销售的行为持否定性评价，且该行为规避了国家对城乡规划体系、房地产交易市场等系列行为的监管，损害了国家利益和社会公共利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告签订的《合作建房合同（商业）》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 关于被告应否返还购房款及支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告签订的《合作建房合同（商业）》无效，被告收取的购房款44870元应返还给两原告，同时，还应赔偿两原告占用44870元期间的利息损失，利息损失的计算方法为：以44870元为基数，自2020年7月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告实际还清购房款之日止。 关于被告应否赔偿一倍已付购房款。《合作建房合同（商业）》第一条“关于合作建房的声明”第2点约定：“乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与天坛坡的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按合同约定土地、房屋在约定年限内，按本合同约定使用房屋及对所使用房屋享有合法的使用权、收益权，放弃所有对扣除合作建房综合成本后结余的代建费的诉讼权利主张、利益分配请求，乙方对此清楚而且明白。”两原告在特别签字位置签字并按指印，说明在签订合同时对案涉项目的性质是知情的。涉案项目所使用的土地为农民产业用地，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发，也就是说所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证。被告未取得案涉项目的商品房预售许可证，两原告提交的微信聊天记录中被告的工作人员亦向原告表明了案涉项目没有预售证，故被告不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形，原告据此主张被告赔偿一倍购房款的诉讼请求，无事实根据，本院不予支持。 判决主文： 一、原告覃美君、黄婉君与被告广西传胜投资有限公司于2020年7月15日签订的《合作建房合同（商业）》（合同编号：WXSHSY11212）无效； 二、被告广西传胜投资有限公司向原告覃美君、黄婉君返还购房款44870元； 三、被告广西传胜投资有限公司向原告覃美君、黄婉君支付资金占用期间的利息损失（计算方式为：以44870元为基数，自2020年7月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告实际还清购房款之日止）； 三、驳回原告覃美君、黄婉君其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。 诉讼费：案件受理费1357元（案件适用简易程序减半收取，两原告已预交），由原告覃美君、黄婉君负担508元，被告广西传胜投资有限公司负担849元。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 梁 哲 二〇二一年四月十三日 书记员 梁敏婕