北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4192号上诉人（原审原告）：北京嘉缘休闲健身有限公司，住所地北京市顺义区首都机场南路西里13楼西侧原18号锅炉房（首都机场内）。法定代表人：孙广友，执行董事。委托诉讼代理人：王可威，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丹卉，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京大鹏物流服务有限责任公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号楼。法定代表人：宋怡达，执行董事。委托诉讼代理人：王剑涛，北京市嘉佑律师事务所律师。上诉人北京嘉缘休闲健身有限公司（以下简称嘉缘休闲公司）因与被上诉人北京大鹏物流服务有限责任公司（以下简称大鹏物流公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉缘休闲公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持嘉缘休闲公司的全部诉讼请求；一审、二审案件诉讼费用由大鹏物流公司承担。事实与理由：1.在催收通知上签字的“杨金星”并非嘉缘休闲公司人员，嘉缘休闲公司也从未收到过任何书面通知，大鹏物流公司解除协议的行为不满足形式要件，一审判决未查明“杨金星”身份便直接认定嘉缘休闲公司已经被要求支付租金不符合事实及法律要求。2.大鹏物流公司存在违约行为且违约在先，嘉缘休闲公司迟延给付租金不构成违约，大鹏物流公司无权解除协议。大鹏物流公司提供办理经营许可所需要的盖章土地、房屋使用权证及相关文件的义务为主给付义务，在大鹏物流公司未履行该义务的情况下，嘉缘休闲公司迟延支付租金的行为不构成违约，一审认定其为协助义务，且嘉缘休闲公司以此为由迟延交付租金，属无正当理由不支付租金缺乏事实及法律依据。大鹏物流公司作为违约方无权解除协议，一审判决认定其有权解除协议不符合法律规定。大鹏物流公司辩称：不同意嘉缘休闲公司的上诉请求。大鹏物流公司向一审法院起诉请求：1.请求确认大鹏物流公司解除《场地租赁协议》的行为无效；2.请求判令大鹏物流公司继续履行双方签订的《场地租赁协议》；3.请求判令大鹏物流公司返还错误收取的场地占用费、违约金共计189700元；4.请求判令大鹏物流公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月20日，大鹏物流公司（出租方、甲方）与嘉缘休闲公司（承租方、乙方）签订《场地租赁协议》，内容如下：场地租赁协议甲方（出租方）：为执行一中院（2011）一民终字第5282号《民事判决书》和海淀法院（2011）海民执字第7425号《强制执行裁定书》，甲乙双方在执行过程中达成和解，并就乙方在甲方院内西南角自建房屋所占用甲方场地遗留问题达成如下租赁协议。在此双方确认：1.甲方享有租赁场地的出租权，并已将与本协议项下乙方所租场地的权属、用途等情况全面、如实地告知了乙方。在此情况下，乙方同意租赁该场地。2.本协议签订时，乙方已经实际占用该场地，地上建筑物于2010年3月前业已存在，双方签订本协议系为执行法院判决，连带将遗留问题一并综合处理。第一条、租赁范围。乙方承租由甲方享有出租权的位于北京市顺义区（县）天竺镇岗山路（路/街）42号院内西南角乙方自建房屋所占用的场地共约2900平米。乙方保证不占用租赁场地以外周边的任何其他场地。第二条、租赁用途。乙方自行决定租赁场地的用途，并保证合法经营、安全使用，若有需要取得行政许可的经营项目应依法取得行政许可，手续由乙方办理，费用由乙方承担。甲方有义务提供所持有的土地使用权证及其他相关资料。第三条、租赁期限。租赁期限为15年，自2014年6月1日起至2029年5月31日止。第四条、租金。每年年租金为人民币30万元。第五条、付款方式。本合同签订之日，乙方应付甲方的前三年租金计90万元（自2014年6月1日至2017年5月31日），已从甲方依法院判决应付乙方赔偿案款中抵扣。以后年度的租金采取上付方式逐年支付，即每个租赁年度开始前一个月，交付下一年度租金30万元，以现金或支票支付。甲方应于乙方租金到账后三个工作日内向乙方开具正规发票。双方不再另行约定租赁保证金。第六条、其他费用。1.租赁期间租赁场地上所发生的水、电及排污、垃圾清运等费用由乙方自行承担。若乙方逾期未交并经甲方通知后超过3个工作日仍未缴纳的，甲方有权停止水电供应。2.若乙方正常缴纳水电费用，甲方负责乙方在租赁期内所需水、电的供应并保证水电及排污畅通使用。3.租赁期间，因乙方使用需要或因政府相关部门要求所发生的乙方租赁场地内的水、电、管网等市政配套、升级、建设等费用由乙方承担。第七条、双方的权利和义务。（一）甲方责任：1.甲方对乙方所租赁的场地有管理和监督的权利。2.甲方保证乙方在租赁期内所需水、电的供应。3.甲方有义务为乙方办理经营许可提供所持有的土地、房屋使用权证（产权人盖章）及其他相关资料。并且在乙方书面提出后15日内提供给乙方。4.租赁期内，乙方因经营所需进入甲方院内，甲方必须同意乙方进入。5.甲方保证为乙方提供安装电话及互联网等通讯设施时甲方所持有的相关手续资料。所需费用由乙方承担。（二）乙方责任：1.乙方保证在租赁场地内合法经营、安全使用，乙方对该租赁场地上的自建房屋可自主经营或转租。转租合同须报甲方备案，转租年限不得超过本协议约定的租赁期限，即2029年5月31日止。2.乙方保证按本合同第四条、第五条、第六条的约定向甲方支付租金和支付水电及相关费用。3.乙方保证安全用电，安全管理，如因乙方自身原因造成事故及纠纷由乙方承担全部责任。第八条、租赁场地的交付及返还。1.甲乙双方确认，本合同签订时，乙方已经实际占用租赁场地。2.租赁期满或双方自愿提前解除本合同后，乙方应在三日内无条件将租赁场地及全部地上建筑物、构筑物按现状交付甲方，甲方不向乙方支付任何经济补偿。逾期未交，甲方拥有自行收回租赁场地并对该地上建筑物、构筑物和乙方遗留的其他财物全权处置的权利。第九条、地上建筑物的维护。租赁期内，租赁场地上的任何建筑物均由乙方自行负责管理并承担维护、维修费用。第十条、安全责任。租赁期内，租赁场地上的所有建筑物、构筑物及附属设施设备由于乙方自身原因造成安全事故，所有责任及经济损失等均由乙方全部承担，甲方不承担任何责任和经济赔偿。因此给甲方造成损失的，乙方也应负责赔偿。第十一条、合同的解除、终止。1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2.因不可抗力因素致使本合同无法继续履行，本合同因此终止的，双方均不承担违约责任。3.租赁期内，遇政府规划拆迁，乙方应积极配合，涉及拆迁补偿，土地的补偿归甲方所有，乙方所交租金未使用部分应退还乙方；地上建筑物、构筑物的补偿，若在租期前8年（含第8年）内遇拆迁的，补偿归乙方所有；在租期后7年内遇拆迁的，按甲方30%、乙方70%计算补偿。其他经营、装修损失等补偿全部归乙方。第十二条、违约责任。1.除上述第六条第1项约定的事项发生和政府行为以及故障应急维护维修外，甲方不得停水、停电。系甲方故意行为因此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。2.若乙方延迟缴纳租金，每延迟一日，按应缴而未缴租金的千分之一支付违约金；甲方书面通知乙方后超过十日仍未支付的，甲方有权解除本合同，并继续保留向乙方追缴欠付租金和违约金的权利。3.租赁期限内，乙方在租赁场地内违法经营，或从事任何违法活动，或存储任何危险物品，或占用租赁场地以外周边的任何其他场地，在甲方通知乙方并限时责令整改，如乙方拒不改而产生的所有违法责任和处罚由乙方全部承担。4.在合同期内，因甲方违约致使本合同无法履行，甲方应退还乙方所交租金未使用部分，乙方自建房屋归乙方所有，甲方赔偿因此给乙方造成的全部经济损失。因乙方违约致使本合同无法履行，甲方已收租金不退，乙方自建房屋无偿归甲方所有，乙方赔偿因此给甲方造成的全部经济损失。第十三条、不可抗力。由于地震、台风、暴雨、火灾、战争、地区瘟疫、政府行为、法律变化以及其他不可预见，并且对其发生后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而影响任何一方不能履行本合同或不能按本合同约定的条款履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报或传真或其他书面方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及本合同不能履行，或部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机构出具，按该不可抗力事件对履行本合同的影响程度，由双方协商决定是否解除、变更本合同，或者延期履行本合同。第十四条、合同争议的解决。本合同项下发生的争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向租赁场地所在地人民法院起诉。第十五条、其他。1.若本合同的部分条款根据法律规定成为无效、违法或不能执行，则本合同其他条款的有效性、合法性和可执行性应不受影响，任何一方仍需履行本合同其他条款。2.凡有关本合同的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式，并采用挂号邮寄或专人送达或传真、发送电子邮件方式传递至本合同之首所列双方地址。3.未尽事宜双方另行协商，本合同补充协议及附件与本合同具有同等法律效。4.本合同经双方签字、盖章后生效。本合同一式二份，甲乙双方各执壹份。5.本合同签订生效后，原甲乙双方于2013年11月20日所签《协议书》以及双方签署的任何其他文件中涉及该租赁场地及地上物的处置等与本合同约定不一致之处，以本合同为准。已办结和处理完的事项双方均不再追溯。上述协议签订后，双方按照约定履行，但2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金，嘉缘休闲公司没有按照约定时间支付。大鹏物流公司表示，其公司于2019年9月2日向嘉缘休闲公司发送了《关于催收嘉缘公司所欠款项的通知》，内容为：嘉缘休闲公司：2014年5月20日，我公司与贵公司签订《场地租赁协议》。根据《场地租赁协议》第五条、第十二条约定，贵公司应于2019年5月20日前支付我公司2019年6月1日至2020年5月31日年度租金，贵公司未按约支付，已构成违约。请贵公司接到通知后于2019年9月5日前支付所欠我公司租金30万元。否则，我公司将通过法律途径追究责任。该通知显示，杨金星于2019年9月2号签收，但嘉缘休闲公司当庭表示，杨金星不是其公司员工，嘉缘休闲公司从未收到该通知。2019年11月26日，嘉缘休闲公司员工田素学持支票到大鹏物流公司表示要交房租，但要求按照大鹏物流公司按照合同约定提供手续，在交谈中，大鹏物流公司人员问交还是不交？田素学表示：交，你给我出手续我就交，我没说我不交，每年我也没差过你们钱。双方谈到了房屋问题和提供手续问题，大鹏物流公司表示就关心今年的租金问题。最终田素学表示回去汇报，再联系。2020年5月27日，嘉缘休闲公司孙丽萍持支票到大鹏物流公司，要交租金，因大鹏物流公司表示账户被封没有交付。2020年7月2日，孙丽萍电话联系大鹏物流公司人员，双方没有达成一致意见。以上过程嘉缘休闲公司均进行了录音。2020年7月2日，大鹏物流公司向嘉缘休闲公司邮寄了关于解除《场地租赁协议》的通知。2020年7月8日，嘉缘休闲公司向大鹏物流公司邮寄了《关于【关于解除《场地租赁协议》的通知】的回函》，内容如下：我公司于7月3日收到贵公司的关于【关于解除《场地租赁协议》的通知】的函件，得知贵公司以我公司未按约定支付2019年6月1日至2020年5月31日年度租金为由，通知我公司解除2014年5月20日与你公司签订的《场地租赁协议》后，我公司感觉很诧异：自2019年5月开始，我们双方一直在协商交涉贵公司由于承租方弘升公司违法被抓事件的发生，从而停止提供办理经营许可的相关文件一事的解决方案。按照合同约定贵公司有义务为我公司办理经营许可提供所持有的土地、房屋使用权证（产权人盖章）及其他相关资料。之后我公司负责人和财务多次携支票至贵公司支付租金，但贵公司一直以各种原因和理由不收取，致使我公司一直无法支付租金至今，就在7月2日我公司负责人还在打电话要去交租金，但贵公司还是回复说由于拆迁在搬家找不到财务，但第二天我公司就接到了上述解除通知函。很显然贵公司是故意造成我公司表面上违约，造成我公司未按约定时间支付年度租金的假象，以达到贵公司解除《场地租赁协议》的真实目的。针对贵公司的行为，我公司将会全力维护自身权利。现我公司郑重告知：请你公司于3日内提供书面的支付租金的途径，我公司会于3日内按照你公司提供的方式支付全部租金。否则一切违约责任和由此产生的法律后果由你公司承担。大鹏物流公司于次日收到该回函。并于当月以嘉缘休闲公司为被告诉至法院，要求：1.确认原、被告签订的《场地租赁合同》于2020年7月3日解除；2.判令被告将租赁场地及全部地上建筑物、构建物交付原告；3.判令被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日的场地租金300000元及2020年6月份的场地租金25000元；4.判令被告向原告支付自2020年7月1日起至被告向原告交付租赁场地之日止，按每月25000元计算的场地占用费；5.判令被告向原告支付违约金124425元（暂计至2020年7月15日，按被告实际拖欠租金的时间计算违约金数额）。嘉缘休闲公司提出反诉，请求判令反诉被告继续履行双方签订的《场地租赁合同》。诉讼中，大鹏物流公司于2020年8月28日向法院提出撤诉申请，称因本诉案件相关的证据材料已被国家审计机关及顺义区公安局调取，暂时无法向法院提交，申请撤诉。嘉缘休闲公司因大鹏物流公司撤回本诉，认为反诉没有实质意义，申请撤回反诉。法院均予以准许。2020年8月31日，嘉缘休闲公司向大鹏物流公司转账支付60万元。2020年9月1日，大鹏物流公司向嘉缘休闲公司发送《关于费用结算扣除以及限期交付场地的声明函》，内容如下：嘉缘休闲公司：我公司与贵公司于2014年5月20日签订了《场地租赁协议》。因贵公司违反约定义务延迟缴纳租金，故我公司按照《场地租赁协议》的约定和法律规定，于2020年7月2日向贵公司发出了关于解除《场地租赁协议》的通知，该通知已于2020年7月3日送达贵公司。因贵公司至今未向我公司交付场地及贵公司于2020年8月31日向我公司账户转款600000元等事宜，我公司向贵公司致函并郑重声明如下：一、我公司已经依法行使合同解除权，我公司与贵公司签订的《场地租赁协议》已于2020年7月3日依法解除；二、如第一条所述，因《场地租赁协议》已经解除，故贵公司2020年8月31日向我公司账户转款的行为不产生《场地租赁协议》继续履行的后果。我公司坚决、明确拒绝贵公司关于继续履行《场地租赁协议》的要求。三、因贵公司欠付我公司《场地租赁协议》解除之前的租金并应支付我公司违约金，且在《场地租赁协议》解除后贵公司仍占用场地未向我公司交付故应支付场地占用费，所以我公司在结算前述相关费用后，对贵公司2020年8月31日的600000元转款进行相应扣除，余款85300元退回贵公司账户。费用结算扣除详情如下：1.2019年6月1日至2020年5月31日的场地租金300000元；2.2020年6月份的场地租金25000元；3.2020年7月份与8月份的场地占用费，每月按25000元计算，计为50000元；4.因贵公司延迟支付2019年6月1日至2020年5月31日的场地租金及2020年6月份的场地租金，贵公司应向我公司支付的违约金139700元（计至2020年8月31日）；以上费用扣除共计514700元。四、请贵公司于接收本函件之日起7个自然日内，将场地交还我公司占有、使用。嘉缘休闲公司于2020年9月7日向大鹏物流公司发送了针对《关于费用结算扣除以及限期交付场地的声明函》的回函，内容如下：大鹏物流公司：我公司对贵公司《关于费用结算扣除以及限期交付场地的声明函》中所称《场地租赁协议》（下称“《协议》”）于2020年7月3日解除、2020年8月31日转款不产生协议继续履行《协议》的后果以及费用结算扣除计算情况等均不认可。一、贵公司违约在先，无权解除协议，《关于解除的通知》不产生解除协议的效力，协议应当继续履行。我公司与贵公司于2014年5月20日签订《场地租赁协议》，之后我公司一直依约履行义务，但贵公司自2018年9月起一直未能依约履行合同义务，违约在先。在多次协商后，贵公司一直无法确定履行义务的时间，我公司为防止自身权益遭受进一步的损失，暂缓支付场地租金，双方进入协商解决阶段，一直未能达成一致意见。后考虑到双方前6年的良好合作关系，且合同期尚有9年未履行完毕，我公司主动联系贵公司，要求支付租金，但贵公司一直以各种理由推脱，不接受场地租金。甚至在我公司电话要求支付租金的第二天，贵公司便突然发出《关于解除的通知》（下称“《通知》”），以我公司违约为由，要求解除协议。我公司随即回函，明确表明我公司态度，要求继续履行协议。随后贵公司又将我公司诉至法院，我公司提出反诉请求，在双方互诉的情况下，贵公司主动联系我公司，经双方私下协商，双方各自撤诉。我公司认为，《协议》系双方真实意思表示，且尚在有效期内，双方应当据此履行。在履行过程中，贵公司违约在先，我公司不存在违约行为，贵公司作为违约方，发送的《通知》不发生解除协议的效力，协议应当继续履行。二、我公司于2020年8月31日支付的60万元系场地租金。2020年8月31日，我公司将场地租金60万元（2019年6月1日至2021年5月31日）支付给贵公司。2020年9月2日，我公司接到贵公司《关于费用结算扣除以及限期交付场地的声明函》（下称“《声明函》”），称《协议》已于2020年7月3日解除，2020年8月31日转款不产生协议继续履行的后果，并对我公司转入的60万元进行所谓的“费用扣除”。我公司认为，《协议》尚在履行过程中，我公司支付的60万元为场地租金，贵公司在《声明函》中作出的声明缺乏事实和法律依据。针对贵公司违反协议约定、违背诚实信用原则的行为，我公司郑重声明：《协议》未解除，贵公司应当按照协议约定履行义务；2020年8月31日我公司支付的60万元系《协议》约定的场地租赁费用；贵公司应当保障我公司继续使用场地的权利。同时贵公司的行为对我公司造成了极大的损失，我公司保留追究贵公司法律责任的权利。诉讼中，双方认可场地内的建筑物已经被拆除，拆除时间为2020年8月底9月初。现在场地空置。大鹏物流公司另案起诉嘉缘休闲公司要求：确认双方签订的《场地租赁协议》于2020年7月3日解除；嘉缘休闲公司将租赁场地交付；判令嘉缘休闲公司支付自2020年9月1日起至实际交付租赁场地之日止，按每月25000元计算的场地占用费。一审法院认为：大鹏物流公司与嘉缘休闲公司为执行一中院《民事判决书》和海淀法院《强制执行裁定书》，在执行过程中达成和解，并就嘉缘休闲公司在大鹏物流公司院内西南角自建房屋所占用大鹏物流公司场地遗留问题达成租赁协议，为执行法院判决，连带解决遗留问题一并处理签订的《场地租赁协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同约定的义务。就双方签订的《场地租赁协议》内容看，大鹏物流公司的合同义务主要是提供场地，嘉缘休闲公司的主要义务是交纳租金。关于嘉缘休闲公司诉讼中提出的合同第七条中关于大鹏物流公司有义务为嘉缘休闲公司办理经营许可提供所持有的土地、房屋使用权证（产权人盖章）及其他相关资料，并且在嘉缘休闲公司书面提出后15日内提供给嘉缘休闲公司。该义务为协助义务，应当在保证合法经营、安全使用的范围内行使，且不履行该义务不足以作为不支付租金的抗辩，嘉缘休闲公司不能以此理由迟延交付租金。按照合同约定，嘉缘休闲公司迟延支付租金，大鹏物流公司应当书面通知后方可有权解除合同。大鹏物流公司提交了杨金星签字的通知，嘉缘休闲公司否认杨金星为其公司员工。从嘉缘休闲公司提交的证据的可以看出，嘉缘休闲公司于2019年11月26日派员工持支票找大鹏物流公司，因大鹏物流公司提供手续问题而没有交租金，以后2020年5月27日、7月2日均未交租金，而此时已经拖欠2021-2022年度租金。在大鹏物流公司于2020年7月3日发送解除《租赁场地协议》通知时，嘉缘休闲公司的回复意见是：“自2019年5月开始，我们双方一直在协商交涉贵公司由于承租方弘升公司违法被抓事件的发生，从而停止提供办理经营许可的相关文件一事的解决方案。按照合同约定贵公司有义务为我公司办理经营许可提供所持有的土地、房屋使用权证（产权人盖章）及其他相关资料。之后我公司负责人和财务多次携支票至贵公司支付租金……”，依然在强调大鹏物流公司停止提供相关资料。综合上述因素，法院认为在嘉缘休闲公司迟延支付租金，已经被要求支付的情况下，依然没有正当理由不支付租金，大鹏物流公司有权行使解除权，解除双方的《场地租赁协议》。嘉缘休闲公司要求确认解除《场地租赁协议》的行为无效，判令继续履行双方签订的《场地租赁协议》的请求，法院难以支持。由于嘉缘休闲公司违约，按照合同约定，嘉缘休闲公司还应当承担相应的违约责任，大鹏物流公司扣减相应费用，并无不当。嘉缘休闲公司请求返还错误收取的场地占用费及违约金的请求，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：驳回北京嘉缘休闲健身有限公司的诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方在执行过程中达成和解，就嘉缘休闲公司在大鹏物流公司院内西南角自建房屋所占用大鹏物流公司场地遗留问题达成租赁协议，为执行法院判决，连带解决遗留问题一并处理签订的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于嘉缘休闲公司主张大鹏物流公司无权解除合同，要求继续履行合同并返还错误收取的场地占用费、违约金的问题。根据查明的事实，首先，嘉缘休闲公司没有按照双方协议约定时间支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金。其次，2020年5月27日、7月2日在双方沟通过程中，嘉缘休闲公司仍未交纳租金，而此时嘉缘休闲公司实际上亦已经拖欠了2021-2022年度的租金。再次，根据双方《租赁场地协议》约定的内容，在嘉缘休闲公司迟延支付租金且已被要求支付的情况下其仍未支付租金，嘉缘休闲公司主张大鹏物流公司有提供相关资料等义务故其未按期支付租金没有依据，因协助义务应当在保证合法经营、安全使用的范围内行使，且该理由不足以作为其不支付租金的抗辩，综上，大鹏物流公司有权解除双方签订的《场地租赁协议》，嘉缘休闲公司要求继续履行合同没有依据，一审法院不予支持并无不当。因嘉缘休闲公司构成违约，依据双方协议约定，嘉缘休闲公司应承担相应的违约责任支付违约金及场地占用费，大鹏物流公司扣减相应费用并无不当。嘉缘休闲公司的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，嘉缘休闲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4094元，由北京嘉缘休闲健身有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年四月三十日法官助理 张 立书 记 员 席 颖