湖南省张家界市永定区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0802执异11号案外人（异议人）：田慈球，女，1973年8月16日出生，土家族，户籍地：湖南省张家界市永定区。现住张家界市永定区。申请执行人：张家界祥瑞典当有限责任公司，住所地张家界市永定区天门路88号。法定代表人邓谊，该公司董事长。被执行人：张家界正兴商贸有限公司，住所地湖南省张家界市永定区陵园路35号。法定代表人朱建军，执行董事。本院在执行申请执行人张家界祥瑞典当有限责任公司与被执行人张家界正兴商贸有限公司民间借贷纠纷执行一案中，案外人（异议人）田慈球对本院（2020）湘0802执恢613号之三执行裁定拍卖被执行人张家界正兴商贸有限公司坐落于湖南省张家界市永定区××居委会房产（1栋1-502号，权证号码：7××2，建筑面积98.13平方米）不服，请求中止拍卖执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人（异议人）田慈球提出异议称，一、异议人田慈球与张家界正兴商贸有限公司签订的购房合同合法有效，异议人对涉案房屋有合法所有权和使用权。2011年异议人与张家界正兴商贸有限公司签订购房合同，合同约定张家界正兴商贸有限公司将涉案房屋出售给异议人，总价款13.3万元。合同签订后，异议人履行了支付房款义务。2012年6月30日签订住宅交付协议，该住宅自该日起由异议人合法占有使用。因张家界正兴商贸有限公司的原因至今未办理产权登记手续，在双方签订房屋买卖合同时涉案房屋没有设定其他权利负担。依据民法规定，未办理物权登记不影响合同效力。故异议人应为涉案房屋的所有权人。二、2011年11月28日异议人与张家界正兴商贸有限公司签订房屋买卖合同及交纳房款和占有使用涉案房屋时间，均在张家界正兴商贸有限公司与张家界祥瑞典当有限责任公司办理房屋抵押登记（2015年8月5日）及法院评估行为之前，异议人未进行房产登记并非异议人自身原因所致。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院应中止对涉案房屋的拍卖。申请执行人张家界祥瑞典当有限责任公司称，一、（2020）湘0802执恢613号之三执行裁定拍卖涉案房屋没有违反法律规定。二、案外人（异议人）田慈球提出的排除执行理由不能成立。第一，异议人不是普通商品房消费者，不能对抗抵押优先权；第二，异议人为一般房屋买受人，没有支付房屋价款，系以房抵债，属于普通债权，普通债权不能对抗抵押权；第三，异议人并未合法占有该涉案房产，而申请执行人一直占有该涉案房产，并对该房屋进行了装饰装修。综上，案外人（异议人）田慈球提出的执行异议与事实不符，其未按合同约定支付购房款，也未将剩余的购房款支付给法院，也未占有涉案房屋，案外人（异议人）田慈球异议主张不能成立，请求法院驳回案外人（异议人）田慈球执行异议请求。被执行人张家界正兴商贸有限公司在异议审查期间没有提出意见。本院审查查明，2011年12月28日，案外人（异议人）田慈球与张家界正兴商贸有限公司签订《购房合同》约定，田慈球以总价133000元购买张家界正兴商贸有限公司位于张家界市××路××号××楼××单元××号房屋。2012年6月30日案外人（异议人）田慈球与张家界正兴商贸有限公司签订住宅交付协议书，在该协议书中约定：一单元502号住宅总房款156000元及其他费用共计178946.48元，田慈球实交9万元；其他逾期交房违约金、工资报酬、投资利润共计88946.48元，抵减后双方全额结清，张家界正兴商贸有限公司即日起将一单元502号房屋交付给田慈球使用。2015年8月5日，张家界正兴商贸有限公司向张家界祥瑞典当有限责任公司借款600000元，同日张家界正兴商贸有限公司自愿以其所有的崇文办事处凤湾居委会四套房屋为此笔借款提供抵押担保，并在张家界市房地产主管部门办理抵押登记，他项权证号为张房他证崇字第5××1号，四套房屋权证号码分别为7××9、7××2、×××73、7××4。2017年11月张家界祥瑞典当有限责任公司对涉案502号房屋进行装修，2018年1月张家界祥瑞典当有限责任公司职员张宇在涉案502号房屋居住生活至今。另查明，张家界祥瑞典当有限责任公司与张家界正兴商贸有限公司民间借贷纠纷一案，2016年9月19日，业经本院主持调解，双方达成协议如下，一、张家界正兴商贸有限公司偿还张家界祥瑞典当有限责任公司借款本金600000元及利息（利息计算：自2015年8月4日起按月利率2%给付利息至借款还清之日止），并于2016年10月19日前还清；二、若张家界正兴商贸有限公司未按约还款，张家界祥瑞典当有限责任公司对抵押的四套房屋（位于张家界永定区××居委会综合商店1-401、1-502、1-601、1-602，房屋所有权证为7××9、7××2、×××73、7××4）享有优先受偿权。调解后，张家界正兴商贸有限公司没有按调解协议履行，张家界祥瑞典当有限责任公司遂向本院申请强制执行。本院在执行中于2021年1月23日作出（2020）湘0802执恢613号之三执行裁定书，裁定：拍卖被执行人张家界正兴商贸有限公司所有的位于张家界市永定区××居委会的三套房产（1栋1-502，权证号码7××2，建筑面积98.13平方米；1栋1-601，权证号码×××73，建筑面积103.69平方米；1栋602号，权证号码7××4，建筑面积98.13平方米）。案外人（异议人）田慈球知道后不服，遂提出执行异议。本院认为，法院对案外人提出排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人；该权利的合法性及客观性；该权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人（异议人）田慈球与被执行人张家界正兴商贸有限公司就涉案不动产在本院执行前虽签订有书面买卖合同，即使已支付全部价款，但并未实际占有，也没有办理房产登记。故本案案外人（异议人）田慈球提出执行异议的情形不符合上述法定情形，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，本院对其异议主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人（异议人）田慈球的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 彭 宁人民陪审员 李 斌人民陪审员 田际波二〇二一年四月二十六日书 记 员 胡耀之附法律条款：中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。