安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终406号 上诉人（原审被告）：张洪，男，1973年5月18日出生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：孙国祥，安徽华冶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马鞍山富美商业管理有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇工业集中区。 法定代表人：陈华津，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯小妹，安徽姑城律师事务所律师。 上诉人张洪因与被上诉人马鞍山富美商业管理有限公司（以下简称富美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张洪上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项、第五项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由富美公司承担。事实和理由：一、富美公司各项诉讼请求已经超过三年的诉讼时效。案涉《商铺租赁合同》中第二条第三款约定，租金及市场管理费于签订本合同当日一次性付清。该合同的签订日期是2017年5月7日，富美公司递交的民事起诉状落款时间是2020年9月8日，已经超过诉讼时效。一审判决第四项判令张洪支付自2017年5月7日起至实际还款之日的违约金，表明一审法院认定富美公司的诉讼时效期间自2017年5月7日起计算，一审法院认定未过诉讼时效不妥。二、即使认定富美公司的诉讼请求未过诉讼时效，一审法院按照一年租期计算租金也没有事实和法律依据。案涉《商铺租赁合同》中第二条第一款约定，如开业日期晚于上述起租日，以开业日为计租起始日期，合同到期日相应顺延。张洪的店铺开业日期为2019年9月28日，但是在2020年1月份富美公司擅自锁住张洪租赁商铺的大门，以致无法经营，所以计算租金只能计算至2020年1月份左右。张洪于2017年5月7日向富美公司支付了20000元，应当从应付的租金中扣除。三、一审判决的第四项对民间借贷的利率泛化，不具有可执行性。案涉《商铺租赁合同》为富美公司提供的格式合同，其中关于违约金的约定，富美公司没有尽到提示和解释说明的义务，应当认定该部分条款无效。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第五十条规定，认定约定违约金是否过高，应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。国家关于实施贷款市场报价利率的时间是2019年8月20日，一审判决第四项判令按照一年期贷款市场报价利率的四倍15.4%，支付自2017年5月7日起至实际还款之日的违约金，没有依据。四、一审判决支持律师费10000元没有依据。案涉《商铺租赁合同》中关于律师费的约定属于格式条款，应属无效。该合同中关于律师费约定的条款中存在涂改，该涂改处没有张洪的签字，不应发生法律效力，且张洪不存在违约行为，不应承担律师费。律师费的计算方式一般都应按照诉讼标的进行计算，一审判决仅支持富美公司约60000元的诉讼请求，即使支持富美公司的律师费主张，也应按照比例双方分摊。五、2017年富美公司以免收租金的条件邀请张洪代理“马可波罗”瓷砖入驻富嘉美建材市场，双方签订了合同，至今张洪已经在富嘉美建材市场亏损了140余万元。 富美公司辩称，一、本案没有超过诉讼时效，直至起诉之日前，案涉合同还在履行中，张洪多次提出会及时付清房租，但因为装修资金周转不开，所以未支付房租，故诉讼时效应当中断。张洪的合伙人修凯也出具过一份还款计划，并认可了所欠租金的事实。二、一审法院按照一年租期计算租金没有事实和法律依据。一审判决认定合同约定的租金170637元系三年期租金，因张洪享有合同期内租三免二的租金优惠，张洪应支付一年租金是错误的，请求二审法院核实张洪、修凯是否为案涉《商铺租赁合同》共同的相对方，重新认定租赁期租金标准，支持富美公司一审中提出的违约金请求。三、一审法院不应当调整富美公司依据合同约定主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的数额，只有在当事人请求调整，并确实低于或过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能调整。张洪主张案涉《商铺租赁合同》系格式条款的理由不能成立。张洪在一审开庭时经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当视为其放弃相关诉讼权利，不能对张洪庭后所作的辩解意见予以采纳。四、结合案件实际情况，违约条款和律师费用是为了保障富美公司的租金能够及时到位，张洪提出的调整律师费的请求无事实与法律依据。五、张洪的陈述前后矛盾，双方的合作是基于自愿的基础之上的。 富美公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认起诉之日，富美公司与张洪签订的租赁合同解除；2.判令张洪支付租金169857元及未按时支付租金的违约金122000元；3.判令张洪立即结清水电费用，搬离涉案房屋，按合同约定将案涉房屋返还给富美公司并自合同解除之日起，按照每日500元的标准支付实际占用案涉房屋期间的占有使用费；4.判令张洪支付未依约开门营业的违约金1000元；5.判令张洪支付律师费10000元；6.案件诉讼费用由张洪承担。 一审法院认定事实：2017年5月7日，富美公司作为出租方与张洪作为承租方签订了《商铺租赁合同》，约定：富美公司将位于当涂县铺位出租给张洪；承租方的经营范围为陶瓷，商品种类及品牌为马可波罗；租赁期自2017年5月7日至2020年5月7日，租金合计170637元；如开业日期晚于起租日，以开业日计租起始日期，合同到期日相应顺延；租金及市场管理费于签订本合同当日一次性付清；承租方向出租方交纳综合保证金14220元；约定承租方逾期支付租金、水电费等，每逾期一日，应向出租方支付100元违约金；承租方未经出租方同意，连续7日未开门营业，视为违约行为，需支付违约金1000元。同时双方以合同附件的形式约定，在合同期内出租方给予承租方租金及市场管理费的优惠，即租三免二，也就是合同约定三年期只需要交纳一年租金。2017年5月7日，张洪向富美公司交纳了20000元，富美公司以综合保证金的名义收取张洪14220元，以装修押金的名义收取5000元，余款780元作为租金。 一审法院认为，富美公司与张洪签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应当履行自己的义务，富美公司作为出租方，其主要的合同义务是将约定的物业交给张洪使用，而张洪主要的合同义务是支付租金及相关费用。因此，在富美公司履行其合同义务且在张洪占有使用案涉房屋的情况下，张洪应当按约支付租金。合同约定的租金170637元，系三年期租金，因张洪享有合同期内租三免二的租金优惠，故张洪应支付一年租金，扣减张洪支付的租金780元，实际应支付56099元。富美公司要求解除合同并要求张洪搬离、返还案涉房屋的诉讼请求，具有事实及法律依据，予以支持。双方在合同履行过程中，约定承租方向出租方交纳综合保证金，富美公司认为该综合保证金系作为承租方违反合同的一个惩罚措施，故对富美公司诉请张洪自合同解除之日起，按照每日500元的标准支付实际占用案涉房屋期间的占有使用费、张洪支付未依约开门营业的违约金1000元，不予支持。对富美公司诉请张洪以每日100元的标准支付违约金，因该标准过高，不予支持，可调整为以一年期贷款市场报价利率的四倍。对富美公司诉请张洪结清水电费用，因其未提供张洪所欠水电费的相关证据，故不予支持。对富美公司诉请张洪支付律师费10000元，因有合同约定及相关证据，予以采纳。对张洪提出的富美公司的诉请已过诉讼时效的抗辩意见，因无事实依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除富美公司与张洪于2017年5月7日签订的《商铺租赁合同》；二、张洪腾空坐落于当涂县商铺，并向富美公司交付房屋；三、张洪向富美公司支付租金56099元；四、张洪以56099元为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍支付自2017年5月7日起至实际还款之日的违约金；上述二、三、四项于判决生效之日起十日内履行；五、张洪支付富美公司律师费10000元；六、驳回富美公司其他诉讼请求。案件受理费2921元，由富美公司负担2320元，张洪负担601元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1.张洪提交微信截屏一份，对其真实性不予认定；2.张洪提交照片一张，对其真实性不予认定，与本案也没有关联性，达不到张洪的证明目的，不予认定；3.富美公司提交还款计划和微信截图各一份，与本案没有关联性，不予认定；4.富美公司提交案外人马鞍山富嘉美置业有限公司的文件一份，与本案没有关联性，达不到富美公司的证明目的，不予认定；5.富美公司提交富嘉美招商部客户申请表一份，与本案没有关联性，达不到富美公司的证明目的，不予认定；6.富美公司提交微信聊天记录一份，与本案没有关联性，达不到富美公司的证明目的，不予认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 二审另查明，富美公司与张洪签订的《商铺租赁合同》附件一第二条租金支付方式中约定，张洪于2017年5月7日支付租金及市场管理费20000元，2017年6月1日前支付34539元，2017年9月1日前支付50000元，2018年1月30日前支付85318元。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.富美公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效；2.一审法院对于综合保证金及装修押金的处理是否正确，一审法院判令张洪自2017年5月7日起至实际还款之日，按一年期贷款市场报价利率的四倍15.4%支付违约金是否正确；3.一审法院判令张洪支付富美公司律师费10000元，依据是否充分。 本院认为，对于第一个争议焦点，张洪与富美公司签订的《商铺租赁合同》约定了租金的分期付款时间与金额，双方约定最后一期付款时间为2018年1月30日，故本案的诉讼时效期间应当自2018年1月30日起计算三年，而本案一审起诉的时间为2020年9月11日，没有超过诉讼时效期间。对于第二个争议焦点，张洪上诉称，其商铺开业日期为2019年9月28日，且富美公司于2020年1月份将其商铺大门锁住影响其经营，案涉房屋租金应从2019年9月28日计算至2020年1月份，但其并未提供充分的证据予以证明，故对其该上诉意见不予采纳。2017年5月7日，张洪向富美公司交纳了20000元，富美公司以综合保证金的名义收取14220元，以装修押金的名义收取5000元，余款780元作为租金。因双方在合同中约定富美公司有权以综合保证金充抵租金，所以该14220元应当从租金中予以扣除，一审法院对该14220元综合保证金的性质认定有误，应予以纠正。另，双方的合同并未约定要交纳5000元装修押金，故该5000元也应从租金中予以扣除。这样，张洪实际应支付的租金应为36879元。张洪主张富美公司约定的违约金过高，要求予以降低。本院认为，一审法院认定张洪支付的违约金的计算方式存在瑕疵，考虑到本案的实际情况，可调整为：以36879元为基数，自2017年5月7日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的四倍计算违约金；自2019年8月20日至实际偿还之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金。对于第三个争议焦点，虽双方在案涉《商铺租赁合同书》的第十一条第三款对支付律师费问题有所涉及，但是该合同中关于律师费的约定存在涂改，而涂改处没有张洪签字确认，且张洪对此不予认可，故该合同中关于支付律师费的约定不明确，不予认定。一审法院判令张洪支付富美公司律师费10000元，依据不足。 综上，张洪的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初3339号民事判决第一项“解除马鞍山富美商业管理有限公司与张洪于2017年5月7日签订的《商铺租赁合同》”、第二项“张洪腾空坐落于马鞍山市当涂县商铺，并向马鞍山富美商业管理有限公司交付房屋”； 二、变更安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初3339号民事判决第三项“张洪向马鞍山富美商业管理有限公司支付租金56099元”为“张洪向马鞍山富美商业管理有限公司支付租金36879元”、第四项“张洪以56099元为基数，按一年期贷款市场报价利率四倍支付自2017年5月7日起至实际还款之日的违约金；上述二、三、四项于本判决生效之日起十日内履行”为“张洪以36879元为基数，自2017年5月7日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍支付违约金；自2019年8月20日至实际偿还之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍支付违约金；上述二、三、四项于本判决生效之日起十日内履行”； 三、驳回马鞍山富美商业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回张洪的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2921元，由马鞍山富美商业管理有限公司负担2560元，张洪负担361元；二审案件受理费1452元，由马鞍山富美商业管理有限公司负担730元，张洪负担722元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  王红伟 二〇二一年四月二十日 法官助理陈婷婷 书记员蒋丽芹