天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终701号上诉人（一审原告）：天津市恒诺商业管理有限公司，住所地天津市和平区南市街道庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场5-15-2。法定代表人：赵凤联，经理。委托诉讼代理人：陈哲，北京君泽君（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玲玲，北京君泽君（天津）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津优贝教育咨询有限公司，住所地天津市和平区南市街庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场**楼5-16、5-17。法定代表人：崔超，总经理。委托诉讼代理人：李士弟，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙学桦，天津金诺律师事务所律师。上诉人天津市恒诺商业管理有限公司（以下简称恒诺公司）因与上诉人天津优贝教育咨询有限公司（以下简称优贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初6862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒诺公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判优贝公司向恒诺公司支付自2020年6月10日至实际腾房之日止的房屋租金（场地占地费）108187.4元、违约金54431元（暂计算至2020年9月20日）；2．本案一审、二审诉讼费用由优贝公司负担。事实和理由：1．一审判决未查明双方当事人各自是否存在违约行为。优贝公司在我市疫情防控应急响应级别下调至二级甚至三级后，仍以未享受到减三免三政策为由拒绝支付租金，恒诺公司在2020年6月10日的断电行为系依据合同约定和法律规定行使的先履行抗辩权。2．优贝公司拒付租金的理由是恒诺公司违约，而非最高人民法院指导意见中的“资金周转困难或者营业收入明显减少”，亦未举证证实其主张。一审法院适用最高人民法院指导意见时，罔顾不可抗力免责的前提，对司法解释进行扩大解释，属于适用法律错误。3．双方当事人就涉案合同于2020年8月10日解除达成了一致意见，但至恒诺公司上锁前的18天内，优贝公司无任何腾房的意思表示，故对房屋的继续占用应支付相关费用。一审法院未支持恒诺公司的该部分主张存在错误，扩大了恒诺公司的损失，必然导致当事人另诉，不利于纠纷解决。优贝公司辩称，恒诺公司是国有企业，应适用租金减三免三的政策。优贝公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回恒诺公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由恒诺公司负担。事实和理由：恒诺公司是国有企业，应适用租金减三免三的政策。一审判决未支持优贝公司的该项主张，违背了相关法律和政策。恒诺公司辩称，恒诺公司的全资股东是全民所有制公司，不属于全民所有制企业，故恒诺公司不属于国有企业。涉案房屋系恒诺公司通过市场交易取得，涉案地块的使用权亦非以划拨方式取得，涉案房屋不属于国有资产类经营用房，不适用租金减三免三政策优惠。恒诺公司向一审法院起诉请求：1．优贝公司向恒诺公司支付2020年4月15日至2020年7月14日租金96339.48元；2020年7月15日至2020年8月10日租金28505.93元，共计124845元；2．优贝公司向恒诺公司支付迟延支付租金的违约金（2020年3月15日至2020年9月20日18305元、2020年4月15日至9月20日15318元、2020年5月15日至2020年9月20日12428元、2020年6月15日至2020年9月20日8380元，共计违约金54431元）；3．优贝公司向恒诺公司支付2020年8月11日至2020年9月20日场地占用费43287元；4．优贝公司向恒诺公司支付自2020年9月21日起至实际腾房之日止违约金（以124845为基数，每日千分之三计算）；5．优贝公司向恒诺公司支付自2020年9月21日（起诉之日）起至实际腾房之日止的场地占用费；6．优贝公司向恒诺公司腾退位于天津市和平区南市街道庆善大街与福安××街××广场××号楼××商铺；7．案件受理费等诉讼费用由优贝公司负担。一审法院认定事实：涉诉房屋为坐落于本市和平区庆善大街与福安××街××广场××号楼××商铺，产权人为原告。原、被告于2018年10月24日签订《天津市和平区金茂商业广场五号楼商业街商铺租赁合同》，约定原告将位于金茂广场5号楼5-16、5-17商铺租赁给被告用于经营东方爱婴-抱抱熊早教使用，租赁区域建筑面积422.31平方米，租赁期限为2018年10月15日至2023年10月14日，共计60个月，租期为5年，自2019年10月15日至2020年10月14日，租金标准为2.5元／天／建筑平方米，月租金32113.16元。租赁合同签订后，原告依约将租赁商铺交付给被告占有并使用，被告交纳房屋租金至2020年3月14日。后因年初新冠肺炎疫情影响，被告未按期交纳后续租金，双方故而发生矛盾。原告于2020年6月10日停止了涉诉房屋的用电供应。双方继续协商未果，原告于2020年8月10日向被告寄送《解约通知函》，通知被告因其未按约定支付租金，且经多次催告仍未履行租金支付义务。故双方租赁合同于2020年8月5日解除。并于2020年8月28日将被告租用房屋通道大门上锁。原告曾用名为天津市金茂商业管理有限公司。2020年5月20日，经天津市和平区市场监督管理局批准更名为天津市恒诺商业管理有限公司。原告为有限责任公司（法人独资），其股东为华宇华泰（天津）实业有限公司，企业类型为有限责任公司（法人独资）。一审法院认为，关于原告主张的租金问题，经庭审查明，双方因交纳租金问题协商未果，原告于2020年6月10日停止了涉诉房屋的电能供应。原告作为房屋的出租方理应保证承租方能够正常的使用租赁房屋，但原告的断电行为致使被告无法正常使用。且2020年8月28日，原告又将通往涉诉房屋通道的大门锁死，致使被告不能进入承租房屋。据此，2020年6月10日后因为原告的断电及锁门行为导致被告无法正常使用房屋，故其主张2020年6月10日之后的房屋租金无事实及法律依据，一审法院无法支持。考虑原告因疫情因素已经同意减免被告2020年3月15日至4月14日的房屋租金，已经尽到了企业义务，故2020年4月15日至6月9日的租金被告应予支付，金额为59944.6元。关于原告主张的迟延支付租金违约金一项（第2、4项诉讼请求），根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案事实情况符合上述指导意见规定，故对于原告的上述诉讼请求一审法院不予支持。关于原告主张的场地占用费一项（第3、5项诉讼请求），首先，原告于2020年8月10日发函解除了双方的租赁合同，应给予被告合理的腾房期限；其次，原告于2020年8月28日将通往涉诉房屋的通道门上锁至今，导致被告亦无法腾房，故基于上述事实原告主张场地占用费用有悖常理，亦无法律依据，故一审法院不予支持。关于原告主张被告腾房的诉讼请求，经询被告表示同意，故一审法院予以照准。一审法院判决：一、判决生效之日起十五日内，被告天津优贝教育咨询有限公司支付原告天津市恒诺商业管理有限公司2020年4月15日至6月9日房屋租金共计59944.6元；二、判决生效之日起三十日内，被告天津优贝教育咨询有限公司将坐落于本市和平区庆善大街与福安××街××广场××号楼××商铺腾空交还原告；三、驳回原告天津市恒诺商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费4638元，减半收取2319元，由被告天津优贝教育咨询有限公司承担631元，原告天津市恒诺商业管理有限公司承担1688元。（判决生效之日起十五日内被告自行给付原告）本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。优贝公司提交如下证据（均为复印件）：1-3．中国华宇经济发展有限公司、华宇华泰（天津）实业有限公司、恒诺公司等三公司的户卡材料，4．公证书一份，5．录音光盘一份，均用以证明恒诺公司是国有企业；6．律师函一份，用以证明优贝公司就租金减免事宜与恒诺公司多次沟通。经质证，恒诺公司对优贝公司提交的证据不予认可。经审查，对优贝公司提交的证据1-4、6的真实性，本院予以确认；证据5的真实性无法核实，不予确认。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。二审另查明，企业工商登记信息显示：中国华宇经济发展有限公司的投资人是中国核工业集团公司（共1个），企业类型是全民所有制；华宇华泰（天津）实业有限公司的股东是中国华宇经济发展有限公司，企业类型是有限责任公司（法人独资）；恒诺公司的股东是华宇华泰（天津）实业有限公司，企业类型是有限责任公司（法人独资）。本院认为，双方当事人均认可，涉案租赁合同已解除，优贝公司同意将涉案房屋腾空交还恒诺公司，本院对此不再置议。结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间及解除原因；二、优贝公司应向恒诺公司支付租金（场地占用费）、违约金的起止期限及数额。关于争议焦点一，本案系房屋租赁合同纠纷，纠纷的起因是2020年年初全球暴发新冠肺炎疫情及之后为应对疫情所采取的防控措施对经济社会造成的重大影响，对此应充分考虑疫情这一因素，并结合合同履行情况和案件实际，根据公平原则、法律规定和相关政策处理双方当事人之间的纠纷。涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行期间，优贝公司交纳租金至2020年3月14日，后双方当事人对租金应否适用减三免三政策出现争议，恒诺公司于2020年6月10日对涉案房屋采取断电措施，致优贝公司无法经营至今。房屋租赁合同是出租人将符合约定的租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故出租人的主要义务是提供符合约定的房屋，承租人的主要义务是支付租金。本案中，恒诺公司作为房屋出租人，因优贝公司欠付租金而对涉案房屋采取了断电措施，优贝公司自此无法继续使用房屋，合同目的在事实上无法实现。综合案情可知，优贝公司虽有欠付租金的行为，但未支付的原因是双方对疫情防控期间租金减免政策如何理解和适用存在分歧，且现无证据表明优贝公司在疫情暴发前就已存在长期或多次拖欠租金的违约行为，恒诺公司未充分考虑上述事实以及疫情对合同履行造成的重大影响，在优贝公司筹备复工复产之际，仅以合同约定为据，直接采取断电的极端措施，后续又跟进实施了通知解约、上锁等措施，对于双方矛盾激化、经济损失的产生及扩大、合同无法履行直至解除负有直接责任，故应认定恒诺公司在2020年6月10日的断电行为构成严重违约，而非合同先履行抗辩权的行使。恒诺公司作为合同违约方不应因其违约行为取得合同解除权，故在2020年8月10日向优贝公司寄送的《解约通知函》不发生解除合同的效力。根据法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。经核实另案卷宗材料，优贝公司于2020年8月12日以恒诺公司为被告，在一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，其诉讼请求包括解除涉案租赁合同、涉案房屋适用租金减三免三政策、退还保证金、赔偿经营损失、赔偿剩余租赁期装饰装修损失等内容，一审法院立案后于2020年8月19日向恒诺公司送达起诉状副本及通知应诉材料。根据法律规定并结合本案相关事实，本院认定涉案合同于2020年8月19日解除。关于争议焦点二，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。现有证据可以证实恒诺公司系全民所有制企业的全资子公司，优贝公司符合上述指导意见中的承租人，又因涉案房屋在2020年6月10日断电之后无法使用，故本院酌情减免优贝公司自2020年3月15日至2020年6月9日期间的租金。优贝公司的部分主张成立，本院予以支持；恒诺公司有关全民所有制公司不属于国有企业等主张，没有法律依据，本院不予支持。因2020年6月10日断电至今，恒诺公司实际控制着涉案房屋，而优贝公司未在涉案房屋开展经营活动，恒诺公司主张2020年6月10日之后的租金（场地占用费）和违约金，不能成立，本院不予支持。综上所述，天津市恒诺商业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；天津优贝教育咨询有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市和平区人民法院（2020）津0101民初6862号民事判决第二项、第三项；二、撤销天津市和平区人民法院（2020）津0101民初6862号民事判决第一项；三、驳回天津市恒诺商业管理有限公司的上诉请求；四、驳回天津优贝教育咨询有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费2319元，由天津市恒诺商业管理有限公司负担1623.3元，由天津优贝教育咨询有限公司负担695.7元；二审案件受理费4850元，由天津市恒诺商业管理有限公司负担4201元，由天津优贝教育咨询有限公司负担649元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  刘 锟二〇二一年四月八日法官助理蔡静宜书记员刘勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……