福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽02民终1127号 上诉人（原审被告）：陈文华，男，1989年8月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王天成，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市安兜自来水有限公司，住所地厦门市湖里区安兜社1218号。 法定代表人：孙李鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：兰伟，福建懿茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏为涛，福建懿茂律师事务所实习律师。 原审被告：陈清海，男，1964年6月1日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王天成，福建旭丰律师事务所律师。 原审第三人：厦门市百车堂贸易有限公司，住所地厦门市湖里区枋湖路340号店面。 法定代表人：廖鸿忠。 上诉人陈文华因与被上诉人厦门市安兜自来水有限公司（以下简称安兜自来水公司）、原审被告陈清海、原审第三人厦门市百车堂贸易有限公司（以下简称百车堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初5312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 陈文华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安兜自来水公司的全部一审诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误、认定违约责任错误，具体如下：一、一审判决认定安兜自来水公司违法解除讼争《店面租赁合同》，应依约承担违约责任，因此根据合同7.3违约责任条款约定，陈文华有权收取并不予退还讼争剩余租金和保证金。1.安兜自来水公司于2019年6月底未与陈文华协商一致、擅自提前且违法解除讼争《店面租赁合同》，已构成严重违约，应承担违约责任。安兜自来水公司在租赁期限尚未届满且未与陈文华协商一致的情况下，于2019年6月突然告知要立即提前解除讼争《店面租赁合同》，并且没有依约将店面恢复原状就径行暴力搬迁，于2019年7月初将满是装修建材垃圾的店面留给陈文华自行清理。陈文华认为，安兜自来水公司在租赁合同履行期限内单方搬离租赁店面、无理通知出租人自行处置的恶意违约行为，属于合同法第94条第2款规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，根据上述规定，本案仅限守约方即陈文华享有法定解除权，安兜自来水公司作为违约方不享有法定解除权，同时其也未与陈文华协商一致或享有约定解除权，因此安兜自来水公司单方通知解约属于违法解除，不具备合法解除的效力。鉴此，安兜自来水公司拒不履行、违法解除的行为已构成严重违约，依法应按照合同约定承担违约责任，一审判决对此认定正确。2.根据讼争《店面租赁合同》7.3条违约责任约定，安兜自来水公司擅自提前解约的，陈文华有权收取并不予退还讼争剩余租金和保证金。讼争《店面租赁合同》7.3条（详见安兜自来水公司证据第14页）违约责任条款约定：“合同有效期内，乙方（安兜自来水公司）如需提前解约，应向甲方（陈文华）一次性缴清合同期限内剩余的租金，甲方有权不退还保证金。”结合本案，陈文华已于2019年1月3日预收合同期限内剩余的租金和保证金，现因安兜自来水公司擅自提前、违法解约，根据上述合同违约责任条款约定，陈文华有权收取并不退还讼争剩余租金和保证金。安兜自来水公司在违法解除的违约行为发生后，本应依约承担上述违约责任，一审判决在认定安兜自来水公司存在违约的事实基础上，却没有判令安兜自来水公司按照合同约定承担违约责任，存在错误。 二、陈文华为了防止损失扩大，无奈解除讼争《店面租赁合同》，将讼争店面尽快出租给案外人，但并不因此减免安兜自来水公司的违约责任，根据九民纪要第48、49条规定，安兜自来水公司应按合同约定承担违约责任。陈文华在被迫接收满是装修建材垃圾的店面后，为了防止损失扩大，立即自费聘请工人清理店面，之后将讼争店面另行出租给百车堂公司法定代表人廖鸿忠，从2019年8月10日才开始收取租金，且租金标准（每月3万元）远低于安兜自来水公司依约履行讼争《店面租赁合同》后可以获得的利益，陈文华因安兜自来水公司的违约行为产生了较大的经济损失。陈文华认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，简称九民纪要）第48、49条的规定，安兜自来水公司作为违约方不享有单方解除合同的权利，然而鉴于双方已形成合同僵局，继续履行对双方都不利，为了防止损失扩大，陈文华无奈解除讼争《店面租赁合同》。但是根据上述规定，安兜自来水公司作为违约方本应当承担的违约责任不因解除合同而减少或者免除；合同解除时，一方依据合同中有关违约金等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。 三、即使认定违约责任过高应予调整，也应以陈文华的损失为基础，兼顾安兜自来水公司的显著过错以及陈文华预期可以获得的利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，强化对守约者诚信行为的保护力度，打击违约者的不诚信行为，提高违法违约成本，综合考虑作出裁决。安兜自来水公司的违约行为存在较大恶性，在没有与陈文华协商沟通的情况下就擅自暴力搬迁，将满是垃圾的店面留给陈文华，完全没有对合约的诚信态度，事后又将陈文华及时另行出租挽回部分损失作为其不承担违约责任的理由，完全不遵从道德法律和商业规则。陈文华避免损失扩大的行为反倒成为安兜自来水公司主张不存在损失的借口，一审判决认定安兜自来水公司的违约责任过低，进而使得安兜自来水公司从陈文华的及时止损中获得不当利益，是对陈文华诚实守信的价值否定，对守约者造成了情感创伤，助长了违约者肆无忌惮的违约行为和对合同诚信的不屑。鉴此，请求法院打击违约者的不诚信行为，提高违法违约成本，综合考虑作出裁决。综上所述，安兜自来水公司的一审诉讼请求和理由缺乏事实和法律依据，请求改判驳回安兜自来水公司的全部一审诉讼请求。 安兜自来水公司辩称，其作为涉及社会公共服务的企业，系因业务规划调整搬迁新址才协商解除了本案讼争租赁合同，不具有所谓的主观“较大恶性”，即使认定存在违约行为也是轻微违约，陈文华主张“没收剩余租期租金和保证金”的违约赔偿标准明显违反“损失填补原则”，在安兜自来水公司提出违约金过高的情形下，人民法院有权予以调整，因此，一审判决适用法律正确，应维持原判。具体如下：一、一审法院已经查明安兜自来水公司于2019年6月底搬离了租赁场所，且陈文华于2019年8月9日找到新的承租人，故其实际损失仅为2019年7月1日-2019年8月9日期间房屋空置损失67928.82元（52658元/月*1.29月=67928.82元）。然其主张的违约责任标准是没收剩余租期的租金和保证金，共计465948元，该违约责任标准远超其实际损失。 二、即便按照一审判决的分析，安兜自来水公司除应支付上述房屋空置损失67928.82元外，还需支付与百车堂公司租金差额11万左右，及陈文华主张所谓的清理费用1万元（陈文华没有任何证据），损失总额为18万元，陈文华主张的违约金标准仍过分高于损失。1.本案陈文华的履行利益损失不能直接以前后两份租赁合同的租金差价（11万）来认定。百车堂公司承租的价格达不到安兜自来水公司承租价格的70%，参考《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，百车堂公司承租的价格已经可以视为不合理低价。结合双方合同约定长达5年的租期来看，明显是陈文华牺牲短期收益为获取长期的稳定租金收益而与百车堂公司签订这份合同，故陈文华并不存在相应的履行利益损失。2.陈文华自述其为案涉租赁物的清理支出打扫清理费1万余元，但是对于该主张其并未提供任何证据予以证明，根据《民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”，陈文华应当承担相应举证不能的责任，其主张的清理费损失不应予以认定。 三、诚如前述，即便按一审判决认定陈文华的损失为18万元，一审判决安兜自来水公司需要承担的违约责任包含保证金15万元及2019年7月份的租金52658元，共计202658元，该违约责任的承担标准也已经超额填补陈文华的损失（超出比例约为12.59%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，一审法院已经以陈文华的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，充分根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，判决安兜自来水公司承担超出陈文华实际损失的违约责任，完全足以填补其损失。综上，安兜自来水公司认为一审判决正确，请求维持一审判决，驳回陈文华的全部上诉请求。 陈清海述称，同意陈文华上诉请求。 百车堂公司未作陈述。 安兜自来水公司向一审法院起诉请求：判令陈清海、陈文华向安兜自来水公司返还租金315948元及押金150000元，合计465948元。 一审法院认定事实：陈文华系厦门市湖里区枋湖路340号房屋的所有权人。陈清海系陈文华的父亲。 陈清海作为出租人、安兜自来水公司作为承租人，双方于2016年1月1日签订《店面租赁合同》，主要约定：安兜自来水公司租赁址于枋湖路340号宏伟大厦一层（即案涉租赁物）用于自来水营业缴费，面积233平方米，每月每平方米租金160元，每月租金37280元；租赁期限两年，自2016年1月1日至2017年12月31日；租金每半年支付一次；合同签订时安兜自来水公司无息支付保证金15万元，合同终止时，陈清海扣除应缴的费用后将保证金无条件退还；合同有效期内，安兜自来水公司如需提前解约，应向陈清海一次性缴清合同期限内剩余的租金，陈清海有权不退还保证金。合同签订前，安兜自来水公司已转账支付陈清海房屋租金373680元。合同签订后，安兜自来水公司于2016年1月1日支付保证金（押金）15万元给陈清海。 2017年12月31日，陈文华作为出租人、安兜自来水公司作为承租人，双方签订《店面租赁合同》，主要约定：安兜自来水公司承租案涉租赁物，每月每平方米租金226元，每月租金52658元；租赁期限两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租赁用途为自来水营业缴费；租金每年支付一次，支付时间为每年1月的前7日内；合同有效期内，安兜自来水公司如需提前解约，应向陈文华一次性缴清合同期限内剩余的租金，陈文华有权不退还保证金。合同签订后，安兜自来水公司于2018年1月4日转账支付陈文华租金631896元，于2019年1月3日转账支付陈文华租金631896元。 安兜自来水公司自述其于2019年6月初通知陈文华解除合同，并于2019年6月底返还案涉租赁物。陈文华自述安兜自来水公司于2019年7月初交还案涉租赁物钥匙，其打扫清理支出一万余元。 陈清海与百车堂公司的法定代表人廖鸿忠于2019年7月15日签订《店面租赁合同》，约定陈清海将案涉租赁物出租给廖鸿忠，租赁期限自2019年8月10日至2024年8月9日止，第一年每季度租金为90000元，第二年、第三年每季度租金为95000元，第四年、第五年每季度租金为10万元。百车堂公司确认其于2019年8月初搬入案涉租赁物，并按时支付租金。 一审法院认为，陈清海与安兜自来水公司签订的租赁合同约定的租赁期限届满后，由案涉租赁物的权属人陈文华与安兜自来水公司签订了租赁合同，由安兜自来水公司继续承租案涉租赁物，则陈文华与安兜自来水公司之间存在合法有效的租赁合同关系。陈清海与陈文华系父子关系，陈清海、陈文华确认陈清海系代陈文华出租案涉租赁物和收取款项，在安兜自来水公司与陈文华直接签订租赁合同后，陈清海基于前一份租赁合同收取的保证金转为后一份合同项下的保证金。安兜自来水公司因自身原因提前解除合同，根据合同约定，安兜自来水公司应一次性缴清合同期限内剩余租金，且陈文华有权不退还保证金，按此约定，安兜自来水公司因提前解除合同应赔付陈文华465948元。根据陈文华的陈述，安兜自来水公司提前解约给其造成的损失主要是清理费一万余元、2019年7月至2019年12月期间的租金收入损失，因陈文华于2019年8月10日起至2019年12月31日按每月租金30000元标准向百车堂公司收取租金，与其依据与安兜自来水公司的租赁合同可收取的租金总额相差11万元左右，加上清理费用和2019年7月1日至2019年8月9日期间的租金，损失总额约18万元左右，安兜自来水公司依据合同约定应支付的赔偿款总额过分高于陈文华的实际损失，一审法院依法予以调整，酌定陈文华可没收保证金15万元，另收取2019年7月租金52658元，陈文华需返还2019年8月至12月租金263290元给安兜自来水公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：一、陈文华于判决生效之日起七日内返还2019年8月至2019年12月期间租金263290元给厦门市安兜自来水有限公司。二、驳回厦门市安兜自来水有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，陈文华与安兜自来水公司就讼争房屋签订《店面租赁合同》，安兜自来水公司于双方约定的租赁期限届满前要求提前解约并搬离讼争房屋，已构成违约。虽然安兜自来水公司辩称其作为涉及社会公共服务的企业，系因业务规划调整搬迁新址才提前解除合同，但合同违约责任系采取严格责任的归责原则，故安兜自来水公司理应承担相应的违约责任。讼争合同约定安兜自来水公司如需提前解约，应一次性缴清合同期限内剩余的租金，陈文华有权不退还保证金。该条款系关于安兜自来水公司提前解约的违约责任的约定。一审中安兜自来水公司抗辩称该违约金标准过高，请求依照合同法的相关规定予以调减。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。因此，在承租方安兜自来水公司已构成违约的情况下，陈文华作为承租方亦负有法定的减损义务，否则不得就其扩大的损失要求赔偿。根据本案查明的事实，陈文华之父陈清海在安兜自来水公司搬离后，与百车堂公司就讼争房屋签订《店面租赁合同》并收取相应租金。该节事实应当纳入确定安兜自来水公司所应承担违约金数额的考量范畴。违约金数额的确定，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审根据陈文华所述安兜自来水公司提前解约给其造成的清理费及租金差额损失等，酌情确定陈文华收取2019年7月前租金并不予退还保证金，并无明显不当。 综上所述，陈文华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5249元，由陈文华负担。 本判决为终审判决。 审判员  颜映红 二〇二一年四月八日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。