福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终117号 上诉人（一审原告、反诉被告）：永安市大展建材有限公司，住所地福建省永安市尼葛工业园****。统一社会信用代码：91350481158219483Q。 法定代表人：陈瑞臻，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张昌忠，福建福民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王露，福建福民律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：张育良，男，1975年2月25日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张诗琦，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：莆田市群力环境有限公司，住，住所地福建省莆田市城厢区荔园路与学园路交叉口东南侧水木春华****一社会信用代码：91350300M0001G1Y4E。 法定代表人：黄少阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 上诉人永安市大展建材有限公司（以下简称大展公司）因与上诉人张育良、被上诉人莆田市群力环境有限公司（以下简称群力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2019）闽0481民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大展公司的委托诉讼代理人张昌忠、王露，上诉人张育良与被上诉人群力公司的共同委托诉讼代理人郑文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大展公司上诉请求：1.撤销福建省永安市人民法院（2019）闽0481民初3805号民事判决第二项，并依法改判张育良、群力公司支付2019年6月14日至2019年9月15日厂房占用费81504元，并从2019年9月15日起以54336元/月的标准继续支付厂房占用费至张育良、群力公司将厂房腾空并修复原样将厂房交付大展公司之日止；2.一、二审诉讼费用由张育良、群力公司承担。事实和理由：一审关于合同解除后厂房占用费的认定有误。大展公司诉请张育良、群力公司从2019年9月15日起按照大展公司租赁厂房给另一租户叶春龙租金标准双倍向大展公司支付厂房占用费合情合理。1.张育良、群力公司违约在先，在腾空宽限期届满时仍拒不搬离易燃废弃物，加重了大展公司的精神和经济负担。案涉厂房在谈判租金标准时，大展公司考虑到张育良、群力公司租期较长、承租使用用途为非重型设备生产，且张育良、群力公司承诺会爱护厂房，若有损坏照价赔偿等多种因素，大展公司才给出低于另一租户叶春龙标准的租金，每年租金仅256999元（21417元/月）。但因张育良、群力公司严重违约，导致合同提前终止，且严重损坏案涉厂房，先前租金优惠的条件已丧失。另因张育良、群力公司堆放在承租厂房内物品是供给福建华电永安发电有限公司作为燃料的废弃物。该废弃物堆积在厂房散发浓烈的刺鼻气体，给厂房周边环境造成严重污染。且这些废弃垃圾又是极具安全隐患的易燃品，受堆压和高温天气的影响极有可能自燃。又因张育良、群力公司暴力使用租赁厂房，将厂房内原有配套的六个消防设施尽数掩埋在废弃物中使其彻底丧失消防功能。尤其是张育良、群力公司在合同解除后的三个月腾空宽限期拒不腾空，继续霸占厂房，加剧了安全隐患。大展公司担心发生火灾厂房毁于一旦，整日忧心忡忡、夜不能寐，并迫使大展公司强化厂房外围巡视等措施。况且大展公司出租给张育良、群力公司的厂房是大展公司投入近千万元建设的崭新的标准厂房。张育良、群力公司超数量堆积废弃物，造成钢结构厂房承载墙、柱鼓包，加速缩短了厂房使用年限，即便原样修复也无法达到原使用年限。张育良、群力公司的违约行为加重了大展公司的精神和经济负担。2.张育良、群力公司默示接受2019年9月15日之后的逾期厂房占用费（54336元/月）。大展公司在2019年6月29日向张育良、群力公司送达了《关于给张育良先生并群力公司履约善后事宜的告知函》，该函第3条第1款第1项告知张育良、群力公司“从合理性、公平性、及人性化角度考虑，我方给予贵方租赁厂房内废弃垃圾搬迁、清理及租赁厂房原样修复完毕三个月（含节假日）的期限。该期限，至贵方收到我方律师函之日起算至2019年6月11日止”。该函第3条第1款第3项告知张育良、群力公司“若，如上三个月搬迁、清理、修复期届满，贵方还占用我方厂房，从逾期之日起至贵方将租赁的厂房（损毁、损失原样修复后）腾空交还我方之日止，我方向贵方收取逾期交还厂房（实际占用厂房面积3396平方米，按实际占用天数计算）的逾期占用厂房费每平方米16元”。张育良、群力公司收到告知函后未作出任何答复。大展公司发告知函的时间是2019年6月29日，函告搬迁腾空期至2019年9月12日，给予张育良、群力公司充分的搬迁腾空及厂房修复期，但张育良、群力公司在函告三个月腾空期内没有搬迁、腾空、修复，并将厂房交还给大展公司。搬迁腾空期届满后，仍然霸占厂房，对于霸占厂房占用费怎么计算也没有作出回复意见，其行为足以表明已接受大展公司函告张育良、群力公司应承担的逾期厂房占用费。根据有关默示的法律规定，张育良、群力公司对大展公司2019年6月29日告知函未用语言或者文字明确表示意见，但其行为如上所述表明已接受，足以认定张育良、群力公司默示接受2019年9月15日之后的逾期厂房占用费每平方米16元/月（占用厂房面积3396平方米为54336元/月）。 张育良、群力公司在答辩期内没有提交书面答辩意见，在庭审中口头辩称，大展公司的上诉请求没有事实和法律依据。1.双方租赁合同已约定租金标准，且合同到期是2020年6月14日。即便租赁到期也是参照合同约定的租金计算。大展公司要求按照双倍租金计算没有任何事实和法律依据。2.大展公司主张的默示也是违背法律规定。法律并未明确规定沉默即视为认可。张育良、群力公司对大展公司不合理的要求没有回应不代表认可。 张育良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回大展公司一审诉讼请求，并支持张育良一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决程序违法。本案一审于2019年9月12日立案受理，适用简易程序审理，未能在法律规定的三个月内审结，超审限于2020年4月9日裁定将本案转为普通程序，但未能根据法律规定在六个月内审结。显然，一审判决程序不当。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定《土地和厂房租赁合同》于2019年6月12日解除是错误的。根据前述合同约定，大展公司或张育良应提前三个月以书面或手机信息、微信的方式告知对方，90天满届时本合同终止。张育良于2019年5月25日向大展公司发出不予租赁的通知，故租赁合同应为2019年9月1日终止，而非2019年6月12日。一审判决认定因张育良是违约方，其提出于2019年9月1日解除合同的理由不能成立，显失公平。即便张育良违约，也不当然丧失解除合同的权利。2.一审判决认定张育良于2019年4月10日支付的半年租金128500元和履约保证金2万元归大展公司，并认定张育良还应支付2019年6月15日至2019年12月14日期间的租金，明显错误。3.一审判决认定合同解除后的厂房占用费标准按27842元/月计算是错误的。租赁合同原期限为2018年6月15日至2020年6月14日，即便合同提前终止，厂房占用费标准也应按合同约定的租金支付。一审判决以合同约定租金标准外再加上30%的违约金作为厂房占用费没有事实和法律依据。此外，一审判决张育良支付2019年6月15日至2019年9月14日的厂房占用费81504元，还判决张育良从2019年6月15日起按27842元/月的标准继续支付厂房占用费，不知是何道理。4.一审判决未认定张育良已于2020年6月12日将租赁物交还大展公司，进而判决张育良继续支付厂房占用费至张育良将厂房腾空并修复原状交付大展公司之日止是错误的。张育良于2020年6月12日通知大展公司交还租赁物，该通知合法有效，故厂房占用费只能计算至该日。至于厂房损坏部分，系正常使用租赁物所造成的小部分损耗，且张育良本欲进行修复但遭到大展公司阻扰，因此，大展公司不能以厂房存在损坏为由拒绝接收租赁物。即便存在损坏，大展公司完全可以依据租赁合同第八条第5点约定，如张育良未履行修复、清理、清扫等义务，未承担上述费用，由大展公司代为修复、清理、清扫等，所产生的费用由大展公司代为支付后另加总额30%的违约金向张育良追偿，而不能不予接收租赁物。若损坏程度严重影响到租赁物的使用，也应该有合理的修复期限。一审判决在没有证据证明厂房存在损坏及损坏程度的情况下，错误认定厂房存在损坏，且无视合同关于租赁物损坏的处理约定，简单片面认定张育良应将厂房修复后交付大展公司，导致张育良在腾空厂房并通知交还大展公司厂房的情况下，仍需继续支付厂房占用费，丧失公平公正原则。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决张育良应支付大展公司2019年6月15日至2019年9月20日的违约金为24451元，以及从2019年9月21日以27842元/月为基数的30%计算的违约金，显然违法，并且显然超高。而且一审判决还将张育良支付的半年租金128500元和保证金2万元认定为大展公司所有，亦属于违约金性质。2.一审判决认定张育良承担大展公司支出的律师费2万元，没有事实依据。租赁合同并未约定律师费的承担，仅仅是大展公司发出的函件提及，一审判决竟以有合同的相关规定为由予以支持，是错误的。3.一审判决群力公司是租赁合同的一方当事人是错误的。 大展公司辩称，一、一审判决认定案涉《土地和厂房租赁合同》于2019年6月12日解除是正确的。张育良主张该合同为2019年9月1日解除没有事实依据。根据案涉租赁合同约定，张育良未按合同约定支付租金合同即终止，自然解除效力。2019年3月15日，租赁合同已经终止。大展公司基于与张育良的合作关系，向张育良催告履约，督促其足额交清下一年租金，但张育良没有按时足额交付租金。对此，大展公司自行以及委托律师向张育良发函，告知张育良必须在2019年6月12日至2019年9月11日腾空、修复、交还厂房。即2019年6月12日合同终止，2019年6月12日至2019年9月11日为腾空、修复、交还厂房期。二、一审判决张育良已支付的半年租金和履约保证金2万元归大展公司所有具有事实依据，是正确的。租赁合同第7条第1款对此有明确约定，张育良完全撇开合同约定，不能成立。三、一审判决认定合同解除后的厂房占用费按27842元/月计算，张育良认为应按合同约定的租金计算于情于理于事实无据。对于合同解除后的厂房占用费一审判决从2019年6月14日起至2019年9月15日为81504元是正确的，但从2019年9月15日起应以54336元/月标准支付，大展公司已经就此提起上诉。四、张育良上诉称其于2020年6月12日将租赁物交还给大展公司根本不是事实。张育良破坏性使用承租厂房，超数量堆积废弃物，造成钢结构厂房承载墙柱鼓包，厂房安全性受到巨大损坏。张育良从2020年6月中旬陆续将堆积在厂房内的物品搬离后，居然拒绝履行厂房修复原样交还的合同义务。五、一审判决适用法律正确。张育良认为一审判决违约金超高不能成立。一审判决张育良承担大展公司支出的律师费2万元是正确的。该损失系因张育良违约引起，是大展公司损失的一部分，一审判决由张育良承担有合同依据。一审判决认定群力公司是租赁合同一方当事人是正确的。群力公司在租赁合同上盖章，又作为投保人为承租厂房投保，且租金由群力公司法定代表人黄少阳转账支付，足以认定群力公司是租赁合同一方当事人。群力公司对一审判决没有提起上诉，说明群力公司对于一审判决结果没有异议。综上，请求二审判决驳回张育良上诉。 群力公司同意张育良的意见。 大展公司向一审法院起诉请求：1.判令张育良、群力公司向大展公司支付2019年3月15日至2019年6月12日租金64250元。2.张育良、群力公司向大展公司支付2019年6月12日至2019年9月11日大展公司给张育良、群力公司搬迁、修复厂房期间厂房占用费81504元，2019年9月12日至张育良、群力公司将厂房腾空并修复原状将厂房交还大展公司之日厂房占用费（按每月54336元计算）。3.张育良、群力公司向大展公司支付违约金，按张育良、群力公司应付给大展公司拖欠租金及厂房占用费30%计算，从2019年3月15日计至张育良、群力公司将厂房腾空并修复原状之日，暂计至2019年9月20日违约金43726元。4.张育良、群力公司维修承租期间损坏的厂房，恢复厂房原状。5.张育良、群力公司交付给大展公司的履约保证金2万元及逾期交付给大展公司的租金128500元归大展公司所有。6.张育良、群力公司承担大展公司主张权利所支出的律师费2万元。以上各项合计：317982元。7.张育良、群力公司与大展公司于2018年6月8日签订的《土地和厂房租赁合同》于2019年6月12日解除。8.本案的诉讼费用由张育良、群力公司承担。一审诉讼中，大展公司保留第4项诉请，即对张育良、群力公司维修承租期间损坏的厂，恢复厂房原状的诉权，另案起诉维权。 张育良向一审法院提出反诉请求：1.判决确认张育良与大展公司于2018年6月8日签订的《土地和厂房租赁合同书》已于2019年9月1日解除；2.大展公司退还张育良履约保证金2万元。 一审法院查明的事实： 1.2018年6月8日，大展公司与张育良、群力公司签订编号为永展租赁字（2018）6-2号的《土地和厂房租赁合同书》二份（其中一份乙方落款为张育良个人签名，另一份落款为张育良个人签名、群力公司盖章，二份合同的内容完全一致），合同约定（部分主要条款摘录）：甲方：大展公司。乙方：张育良。一、租赁物基本情况：乙方租赁甲方厂房地址，坐落在永安市尼葛工业园****，面积约3396平方米（附图红线内，含该厂房所占土地、甲方空坪内配制一部小车位）。2、甲方的厂房及生产、生活配套设施按现状租赁给乙方。三、租赁期限：1、乙方租赁甲方厂房期限为2年（12个月为壹年）。即自2018年6月15日起至2020年6月14日止；4、本合同租赁期内，若甲方提前收回乙方向甲方租赁的厂房或乙方提前不予租赁甲方的厂房，甲、乙方均应提前三个月（90天，含节假日）以书面或手机信息、微信的方式告知对方，90天满届时本合同终止、视为同本合同期限届满，甲方收回乙方向甲方租赁的厂房或乙方退还甲方租赁的厂房。对此，除依照本合同约定乙方应向甲方缴交的租金、水、电费及租金、水、电费的违约金外，甲、乙方均不为此承担任何的法律责任（包括：不承担本合同约定的违约赔偿责任；不承担任何经济、民事等的赔偿责任）。四、租金和水电费、门卫工资分摊费及支付方式：1、在租赁期内，厂房租金按年计算租金，租金为256999元／年。2、租金、水电费支付方式：乙方支付甲方租金，按每年支付一次。在本合同生效之日，乙方支付给甲方第一年的租金，此后在次年的3月15日前支付甲方下一年的租金。4、如乙方不能按上述约定的方式和期限支付甲方租金，从乙方不能支付甲方租金之日起算，甲方加收乙方所欠租金总额30%的违约金。6、乙方应支付甲方的租金、水电费、违约金、租赁保证金等，乙方直接汇入甲方指定的银行账户（开户行：农业银行；户名：陈瑞臻；账号：6228××××8372），如该账户有变动甲方另行书面通知乙方。五、租赁保证金：1、在本合同生效日，乙方支付甲方租赁保证金人民币2万元（该保证金不计息），此款由乙方直接汇入甲方指定上述银行账户。六、甲方权利义务：1、甲方有权收取本合同约定的租金、租赁保证金等及本合同约定应得的全部收益。七、乙方的权利义务：2、依照本合同约定按时缴、付租金和水电费等费用。4、乙方的生产和经营，必须符合国家和政府相关部门的安全、用电、环保、消防、除尘、排污等各个方面的规范和要求，如乙方的生产经营不符合上述规范和要求，乙方自行负责和整改，所需费用乙方自理，由此给甲方造成的一切经济损失（包括：本合同约定期限内甲方的全部租金收益、违约金、因诉讼所产生的诉讼费、律师费）等，由乙方负责全额支付或赔偿。6、依法、依规生产和经营，若有违法、违规行为，乙方自行承担一切责任，并承担支付或赔偿本合同约定的全部租金、水、电费、违约金等甲方的一切损失（包括：违约赔偿责任及本合同第七条全部约定的损失赔偿）。八、其他约定：5、在租赁期届满或本合同终止之日，乙方应将租赁甲方的厂房清理、清扫干净后交还甲方。如有损坏的厂房、设施、设备等（包括：自然灾害损坏和人为损坏）未原样修复完好，乙方自行承担费用。如乙方未履行修复、清理、清扫等义务、未承担支付上述费用，由甲方代为修复、清理、清扫等，所产生的费用甲方代为支付后另加总额30%的违约金向乙方追偿。并视为乙方构成违约。九、合同终止：在本合同有效期内，乙方发生下列情形之一，本合同终止，自然解除效力，视为乙方自动放弃本合同的全部权益，乙方缴付给甲方的租金、履约保证金等不予退还乙方并归甲方所有。甲方还有权采取封闭厂房大门和强行无偿收回租赁给乙方的厂房，留置在甲方厂房内的全部物品由甲方扣押，甲方有权将该扣押物品拍卖所得净值折抵甲方的损失。由此，造成乙方的损失由乙方自行承担；甲方不承担任何责任。同时，乙方还要承担赔偿甲方全部损失和支付违约赔偿金。对此，乙方没有异议。1、乙方未按本合同的约定支付租金、租赁保证金、费、水电费等费用。2、乙方未经甲方书面同意擅自对租赁的厂房进行改建、扩建、新建，或乙方在租赁期内改建、扩建、新建造成建筑物、设施、供水和供电管网、线网等损坏未原样修复完好。3、依本合同约定或乙方租赁期届满在本合同终止之日，乙方未能将租赁厂房归还甲方；未将租赁甲方的厂房清理、清扫干净后交还甲方或损坏的厂房、设施、设备等（包括：人为损坏）未能原样修复完好。5、乙方违反本合同约定、构成违约或其他损害甲方权益实现的情形。十、违约责任。1、本合同生效后，甲、乙双方应无条件履行本合同的全部约定，如甲、乙双方，其中一方违反本合同全部约定的其中一个条款，即构成违约。构成违约一方，除依照本合同约定处理外，还要按国家合同法有关规定赔偿对方损失。十一、本合同生效后，甲、乙双方如发生争执或争议友好协商解决，协商不成向永安市法院诉讼解决。十三、附则。1、本合同甲、乙双方标注的住所、联系地址、联系电话，为甲、乙双方文书、通知、手机信息、微信、网络信息等往来文件的送达地，如送达地有变更，需在变更后3日内书面通知对方；否则，文件送至送达地，即视为对方已收到。2、甲、乙双方所有书面往来文件，只能采用专递方式，专递人员将文件送达对方住所或联系地址之日（时）视为送达；或采用手机信息、微信、网络信息发送文书、通知的方式，发送手机信息、微信、网络信息方发送当日视为送达。 2.2018年8月2日，群力公司在中国人民财产保险股份有限公司三明市分公司作为投保人为被保险人大展公司出租的厂房投保的保险总额为1000万元。保险期间为12个月，从2018年8月3日零时起至2019年8月2日二十四时止。 3.合同签订后，张育良、群力公司向大展公司支付2018年6月15日至2019年6月14日的租金256999元/年及保证金2万元，于2019年4月10日群力公司法定代表人黄少阳转账支付半年租金128500元给大展公司的法定代表人陈瑞臻。 4.依照合同约定张育良、群力公司次年租金需在2019年3月15日前支付，但张育良、群力公司在缴付次年租金期限届满前并未交付，为此大展公司的法定代表人陈瑞臻从2019年3月30日起至2019年6月29日间，通过微信的方式向张育良，群力公司法定代表人黄少阳发信息催告对方按合同约定支付租金、商谈履行合同事宜及因违约应承担相应的违约责任等信息，但张育良、群力公司均未有回应。仅于2019年4月10日向大展公司支付半年的租金128500元，大展公司又多次反复向张育良、群力公司催告，张育良、群力公司仍未履行合同约定的支付租金尾款的义务。大展公司还分别于2019年4月23日、4月30日、2019年6月29日向张育良、群力公司通过书面函件及微信的方式向张育良、群力公司发送了永展租责字（2019）001号《大展公司关于催计土地和厂房租金及其相关事宜的法律意见书》、永展租责字（2019）003号《大展公司关于再次催讨土地和厂房租金余额及其商谈解决合同约定相关事宜的函》、永展租责字（2019）004号《大展公司关于给张育良先生并群力公司履约善后事宜的告知函》，要求张育良、群力公司在收到函件十五日内向大展公司承担大展公司诉请主张的各项违约责任。但张育良、群力公司均未予以回复或应答。 5.大展公司委托福建福民律师事务所张昌忠、王露律师于2019年6月10日向张育良、群力公司送交（2019）福民函字第078号《律师函》，应承担违反《土地和厂房租赁合同》而产生的相关违约责任，并告知张育良、群力公司与该律师协商履约善后事宜，如果在接到本函之日起十五日内若达不成一致意见，将诉诸法律解决。 6.2019年5月25日，张育良通过微信向大展公司发出通知，通知内容为“永安市大战（应为大展）建材有限公司：本人与你签订〈土地和厂房租赁合同书〉，合同期限至2020年5月14日。现本人因经营情况发生变化，决定提前终止租赁合同。为此，根据合同第三条第4点的约定，本人正式通知你司，本人将于2019年9月1日解除合同，腾空并向你司交还租赁物。自特此通知”。 7.2020年6月12日，张育良通过微信向大展公司发出通知，内容为：“本人于2018年6月8日与你公司签订《土地和厂房租赁合同书》，约定本人承租你司所有的座落（应为坐落）于永安市尼葛工业园南区886号的厂房。2019年5月25日，本人因经营情况发生变化，通知你司于2019年9月1日解除合同。2019年9月1日，上述《土地和厂房租赁合同书》解除。现上述租赁物已腾空，同时本人拟对损坏部分进行修复，但遭到你司的阻扰。为此，特正式通知你司，现将本人所租赁厂房（永安市尼葛工业园南区886号）交还给你司。请你司立即予以接收。”2020年1月19日至2020年6月14日期间，大展公司向张育良、群力公司发送了永展租责字（2020）001－010号共10份告知书及《通知》复函，均要求张育良、群力公司按租赁合同的约定尽快腾空搬出厂房，并原样修复后经大展公司验收合格后交还大展公司，如未按要求履行相关义务，张育良、群力公司应承担相应的违约责任。 一审法院认为，大展公司与张育良、群力公司签订编号为永展租赁字（2018）6-2号的《土地和厂房租赁合同书》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。因群力公司有在合同上盖章，且群力公司又作为投保人为大展公司出租的厂房进行投保，且群力公司的法定代表人黄少阳也向大展公司转账支付租金，如果仅是为了投保而在合同上盖章，其不是承租人，为何要为张育良承租的厂房投保并由其法定代表人向大展公司支付租金，这种行为也有悖常理，故上述事实反而可以证实群力公司是合同一方的当事人，与张育良一起作为本案的共同被告可以认定。对群力公司辩称其并非合同当事人，依法不承担合同责任的意见，没有事实和法律依据，不予支持。 大展公司主张与张育良、群力公司于2018年6月8日签订的《土地和厂房租赁合同》于2019年6月12日解除的诉请，因其有向张育良、群力公司书面告知合同解除时间，且也符合双方签订的合同的解除条件，故对此项诉请予以支持。对张育良提出《土地和厂房租赁合同书》于2019年9月1日解除合同的主张，因其是违约方，其提出于2019年9月1日解除合同的理由不能成立，不予支持。 《土地和厂房租赁合同书》签订后，大展公司将出租的土地和厂房交付张育良、群力公司生产经营，张育良、群力公司仅按约支付从2018年6月15日至2019年6月14日的一年租金，对合同约定第二年租金应于2019年3月15日前支付2019年6月15日至2020年6月14日的租金，由于张育良、群力公司在缴付次年租金期限届满前，仍没有支付，在大展公司催告下，张育良、群力公司于2019年4月10日仅向大展公司支付了半年的租金128500元，大展公司多次反复向张育良、群力公司催告，张育良、群力公司仍未履行合同约定的支付租金的义务，构成了违约，依法应承担相应的违约责任，但是张育良、群力公司已支付2018年6月15日至2019年6月14日的租金256999元/年，对第一年的租金张育良、群力公司并未违约，此条约定只是对第二年租金的交付起约束作用，不在该期限内履行义务只能对合同未履行的部分产生法律效力，对已按合同约定履行完毕的义务不产生约束力，故大展公司要求张育良、群力公司向大展公司支付2019年3月15日至2019年6月12日64250元租金的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。 大展公司请求2019年6月12日至2019年9月11日张育良、群力公司将厂房腾空后该三个月期限张育良、群力公司应当按照大展公司租赁给叶春龙租金标准，8元/平方米计算向大展公司支付该期间厂房占用费81504元（8*3396*3）要求支付厂房占用费，因合同中并未约定合同解除后的厂房占用费标准，但如果仅按合同约定的租金标准来计算予以支付厂房占用费，显然又相当于是合同没有解除而是继续履行的情况，因合同有约定违约金是按应支付租金的30%计算，故一审法院认为合同解除后的厂房占用费按原租赁合同约定的租金再加上30%的违约金合计的标准来计算，即厂房占用费＝256999元÷12月+256999元÷12月×30%＝27842元/月，约为每平方8.2元/月，大展公司自愿按每平方8元的标准要求张育良、群力公司支付81504元的厂房占用费的诉请，没有超出合理的范围，予以支持。对大展公司主张从2019年9月12日后按16元每平方米（按每月54336元计算）的标准计算厂房占用费，其认为根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”，从该解释中有明确要有对方的行为表明其已接受的，因本案张育良、群力公司并没有作出任何行为表示其已接受大展公司的权利要求，大展公司也没有提供证据证明张育良、群力公司已接受其提出的民事权利的要求，故对大展公司要求张育良、群力公司从2019年9月12日起按双倍即16/平方米的标准计算资金占用费的诉请，没有事实依据且不符合相关法律的规定，不予支持。此外，因张育良、群力公司按约履行合同的时间点应算至2019年6月14日（即2018年6月15日至2019年6月14日第一年的房租张育良、群力公司已按约履行完毕），虽然合同解除的时间可以认定为2019年6月12日，但大展公司主张从2019年9月12日后计算的厂房占用费的时间点应从2019年6月15日起算，并按月27842元的标准计算支付至张育良、群力公司将厂房实际交付给大展公司时止，对大展公司超出部分的诉请不予支持。 依据租赁合同约定，张育良、群力公司向大展公司支付违约金，按张育良、群力公司应付给大展公司拖欠租金30%计算，从2019年3月15日计至张育良、群力公司告将厂房腾空并修复原状之日，暂计至2019年9月20日的违约金为43726元（64250元×30%﹢81504元×30%＝43726元）。对此项诉请，一审法院认为因第一年的租金张育良、群力公司有按约交付，故大展公司主张从2019年3月15日至2019年6月12日的租金64250元不予认定，因张育良、群力公司交付第一年的租金并没有违约，故违约金应从2019年6月15日起开始计算（因2016年6月12日该合同已解除，但张育良、群力公司交付的一年租金256999元的有效期限应延长至2019年6月14日，根据合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失），违约金计算时间从2019年6月15日起算，因此时合同已解除，原合同的权利义务中止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，故违约金的计算方式为：按大展公司自认的时间期限从2019年6月15日暂计算至2019年9月20日的违约金及基数计算为81504元×30%＝24451元。对大展公司要求张育良、群力公司应支付的违约金从2019年3月15日起至2019年6月14日的违约金64250元×30%＝19275元，没有事实和法律依据，不予支持。对从2019年9月21日之后至张育良、群力公司实际交付腾空修复后的厂房给大展公司之日止的违约金计算应按月27842元厂房占用费为基数的30%计算。对张育良提出厂房占用费应计算至2020年6月12日其告之大展公司已搬出厂房之日止的辩称主张，因张育良并未按合同的要求将损坏的厂房修复后交付给大展公司，也没有相关证据证明大展公司存在阻扰张育良修复厂的事实，也未有证据证明大展公司于2020年6月12日接收了讼争厂房，故对此辩称不予支持。 张育良、群力公司在大展公司催告下仅于2019年4月10日支付半年租金128500元而非一年租金256999元，而不是在合同约定的2019年3月15日交付第二年的全年租金，张育良、群力公司的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，同时按照租赁合同第九条约定的“在本合同有效期内，乙方发生下列情形之一，本合同终止，自然解除效力，视为乙方自动放弃本合同的全部权益，乙方缴付给原告的租金、履约保证金等不予退还乙方并归甲方所有”，故大展公司主张将张育良、群力公司已支付的半年租金128500元及履约保证金2万元归大展公司所有的诉请符合合同的约定并未违反相关法律规定，予以支持。 大展公司请求张育良、群力公司承担大展公司因主张权利所支出的律师费2万元，有合同的相关约定，予以支持。 诉讼中因出租的厂房损坏的情况及相关损失的数额暂无法确定，故大展公司向一审法院提出保留对张育良、群力公司维修承租期间损坏的厂房，恢复厂房原状的诉权，另案起诉维权，是对自己享有的权利所作的处分，予以支持。 对张育良辩称要求驳回大展公司的全部诉请的主张没有事实及法律依据，不予支持。对张育良在诉讼中提出的反诉请求：一、判决确认张育良与大展公司于2018年6月8日签订的《土地和厂房租赁合同书》已于2019年9月1日解除；二、判决大展公司退还张育良履约保证金2万元的诉请。因张育良本身是违约方，其于2019年5月25日向大展公司提出的于2019年9月1日解除合同的主张没有合同依据及相关法律规定，不予支持；对其要求退还2万元保证金的诉请，因其未按合同的约定履行支付租金的义务已构成违约，并依据合同的约定应归大展公司所有，故对此项诉请，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、大展公司与张育良、群力公司签订编号为永展租赁字（2018）6-2号的《土地和厂房租赁合同书》于2019年6月12日解除；二、张育良、群力公司应于判决生效后十日内向大展公司支付从2019年6月15日至2019年9月14日的厂房占用费81504元，并从2019年6月15日起按27842元/月的标准计算继续支付给大展公司厂房占用费至张育良、群力公司将承租厂房按合同约定的条件实际交付给大展公司之日止；三、张育良、群力公司应于判决生效后十日内向大展公司支付违约金，按张育良、群力公司应付给大展公司拖欠租金30%计算，从2019年6月15日暂计至2019年9月20日止的违约金为24451元（81504元×30%＝24451元），并从2019年9月21日起张育良、群力公司以27842元/月厂房占用费为基数的30%标准计算的违约金，继续支付至其将承租厂房按合同约定的条件实际交付给大展公司止；四、张育良、群力公司逾期交付给大展公司的租金128500元及履约保证金2万元归大展公司所有；五、张育良、群力公司应于判决生效后十日内支付大展公司为主张权利所支付的律师代理费2万元；六、驳回大展公司的其他诉讼请求；七、驳回张育良的反诉诉请。案件受理费8940元，财产保全费3020元，由张育良、群力公司负担。反诉案件受理费300元，由张育良负担。 一审判决后，一审法院于2020年10月20日作出（2019）闽0481民初3805号民事裁定书，将一审判决主文第二项第3行中“2019年6月15日”补正为“2019年9月15日”。 二审中，大展公司、张育良、群力公司对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，大展公司提交以下证据材料： 1.《大展公司给张育良并群力公司的函》，拟证明大展公司就厂房修复事宜发函给张育良和群力公司。 2.《大展公司对张育良并群力公司的复函》，拟证明大展公司继续催促张育良和群力公司处理厂房修复事宜。 3.《大展公司对张育良并群力公司再次的复函》，拟证明大展公司再次催促张育良和群力公司处理厂房修复事宜，但对方至今未履行修复原状交还厂房的合同义务。 经质证，张育良、群力公司对收到函件的事实没有异议，但函件内容与事实不符。这些函件是在张育良发出要求大展公司接收租赁物后，大展公司想继续索要占用费发出的函件，且函件中租赁物严重损坏不是事实。这些证据不能对抗张育良要求大展公司接收租赁物的事实。 本院认证认为，大展公司所举示的证据材料，系大展公司的陈述意见，属于民事诉讼法关于证据规定中的当事人的陈述，因张育良、群力公司不予认可，故不予采信。 张育良提交视听资料一份，拟证明大展公司阻拦张育良修复厂房的事实。 经质证，大展公司认为该证据明显经过剪辑，断章取义，不具有连贯性、客观真实性，没有证据效力。群力公司对张育良提交的证据没有异议。 本院认证认为，张育良提交的视听资料未提供原始载体，且无法确认视频中当事人的身份以及具体的时间和地点，无法确认证据的真实性和关联性，不予采信。 二审中，根据双方的诉辩主张，本案争议的问题为：1.一审判决程序是否违法；2.案涉《土地和厂房租赁合同书》解除的时间如何认定；3.张育良、群力公司支付厂房占用费的计付标准如何确定；4.张育良、群力公司支付的违约金如何确定；5.张育良支付的租金128500元及履约保证金2万元如何处理；6.大展公司支出的律师代理费2万元是否应由张育良、群力公司承担。 一、关于一审判决程序是否违法的问题 本院认为，一审法院于2019年9月12日立案受理本案，并适用简易程序进行审理。一审法院于2020年4月9日作出（2019）闽0481民初3805号民事裁定书，将本案转为普通程序审理。一审法院未在审理期限届满前作出裁定，违反了有关程序规定，确有不当。一审法院在本案转为普通程序审理后，未在法定审理期限内审结本案，亦存在不当。一审法院在适用简易程序开庭审理后，发现本案案情较为复杂，转为适用普通程序后再次开庭进行审理，保障了当事人的诉讼权利，虽违反时限和审限规定，但不属于严重违反法定程序的情形，本案不需要发回重审。 二、关于案涉《土地和厂房租赁合同书》解除的时间如何认定的问题 本院认为，大展公司在张育良、群力公司未在约定的2019年3月15日前支付第二年租金后多次催促张育良、群力公司支付租金并告知因违约应承担的违约责任。2019年6月10日，大展公司委托福建福民律师事务所向张育良、群力公司发送《律师函》，载明了终止合同履行，并给予张育良、群力公司三个月搬迁期的内容。张育良、群力公司于2019年6月12日收到《律师函》。因张育良、群力公司未按租赁合同约定按时足额交纳租金构成违约，大展公司提出解除租赁关系符合租赁合同的约定，故一审判决确认案涉《土地和厂房租赁合同书》于2019年6月12日解除，并无不当。张育良主张根据租赁合同第三条约定提出解除合同的问题。租赁合同约定了双方均可以提前解除合同，但应当提前三个月告知对方，因此，张育良可以提前解除合同。张育良在2019年5月25日发函要求解除合同，并认为租赁合同于2019年9月1日解除，亦不违反租赁合同的约定，但一审法院已经确认租赁合同于2019年6月12日解除，故无需再次解除。况且，从租赁合同的约定以及实际履行来看，张育良交纳了2019年6月15日至2019年12月14日期间半年的租金，本案租赁合同不论是确定为2019年6月12日解除，还是2019年9月1日解除，对于租赁合同解除后的法律后果没有实质性影响。 三、关于张育良、群力公司支付厂房占用费的计付标准如何确定的问题 本院认为，案涉《土地和厂房租赁合同书》约定租赁期限从2018年6月15日至2020年6月14日止，租金为256999元/年。因此，在租赁期限内租金标准为256999元/年，即使租赁合同提前解除，解除后的厂房占用费仍应按照该租金标准计付。一审判决在原租金标准的基础上加收30%作为厂房占用费的计付标准，没有事实和法律依据，予以纠正。 四、关于张育良、群力公司支付的违约金如何确定的问题 本院认为，案涉《土地和厂房租赁合同书》约定，张育良、群力公司未按约定方式和期限支付租金，从不能支付租金之日起算，大展公司加收所欠租金总额30%的违约金。张育良、群力公司未按约定的时间足额交付租金，违约时尚欠租金为128499元，故违约金为38549.7元。本案租赁合同约定租金一年支付一次，不是每月支付，一审判决按照每月张育良、群力公司尚欠租金的数额乘以30%作为违约金不符合租赁合同约定，而且判决至厂房交付之日亦存在不当。案涉租赁合同解除后，张育良、群力公司仅需支付厂房占用费，不存在再支付违约金的问题。 五、关于张育良支付的租金128500元及履约保证金2万元如何处理的问题 本院认为，案涉《土地和厂房租赁合同书》虽约定张育良、群力公司未按约支付租金，张育良、群力公司缴付的租金、履约保证金等不予退还张育良、群力公司并归大展公司所有，但该约定的意思应当是张育良、群力公司承租或占用土地和厂房期间的租金不予退还，而非张育良、群力公司缴付的租金因其违约行为被大展公司没收并重新缴付租金，因此，张育良支付的128500元在租赁合同解除前应认定为支付租金，租赁合同解除后应认定为支付厂房占用费。关于履约保证金2万元，因张育良、群力公司未按约支付租金，一审判决履行保证金2万元不予退还张育良、群力公司，符合租赁合同约定，并无不当。 六、关于大展公司支出的律师代理费2万元是否应由张育良、群力公司承担的问题 本院认为，案涉《土地和厂房租赁合同书》没有明确约定由张育良、群力公司承担引起诉讼时产生的律师费用，一审判决由张育良、群力公司承担该费用，没有事实依据，予以纠正。 综上，大展公司与张育良、群力公司签订的《土地和厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。因张育良、群力公司未按约支付租金，案涉《土地和厂房租赁合同书》于2019年6月12日解除。张育良交纳128500元视为支付2019年6月15日至2019年12月14日期间的厂房占用费。张育良提交的证据尚不足以证实其已按租赁合同约定的条件交还厂房给大展公司，故从2019年12月15日起至张育良、群力公司交还土地和厂房之日止，张育良、群力公司应按256999元/年标准继续支付厂房占用费。张育良、群力公司应向大展公司支付违约金38549.7元。大展公司无需返还张育良、群力公司交纳的2万元履约保证金。大展公司为本案诉讼支出的律师费2万元由其自行承担。群力公司未对本案提起上诉，张育良提出群力公司不是租赁合同一方当事人、不承担责任的上诉请求，二审中不予审查处理。 综上所述，大展公司的上诉请求不能成立，不予支持。张育良的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定本案基本事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省永安市人民法院（2019）闽0481民初3805号民事判决第一项、第七项； 二、撤销福建省永安市人民法院（2019）闽0481民初3805号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项； 三、张育良、莆田市群力环境有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向永安市大展建材有限公司支付厂房占用费（从2019年12月15日起至张育良、莆田市群力环境有限公司交还土地和厂房之日止按256999元/年标准）； 四、张育良、莆田市群力环境有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向永安市大展建材有限公司支付违约金38549.7元； 五、张育良、莆田市群力环境有限公司交付给永安市大展建材有限公司的履约保证金2万元不予退还； 六、驳回永安市大展建材有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8940元，财产保全费3020元，由张育良、莆田市群力环境有限公司负担。反诉案件受理费300元，由张育良负担。二审案件受理费8940元，由永安市大展建材有限公司负担4470元，张育良、莆田市群力环境有限公司负担4470元。 本判决为终审判决。 审判长  吴朝生 审判员  吴振泉 审判员  阙 斌 二〇二一年四月七日 书记员  舒乔弘 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。