湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初704号原告：周菁，女，1958年1月10日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市天心区，现住湖南省长沙市天心区，确认送达地址：湖南省长沙市天心区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告周菁与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告周菁到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周菁向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告张家界大成公司足额支付拖欠原告（2013年10月13日至2021年2月28日）房屋租金、装修改造折旧返还欠款232640元、违约金2364元，共计235004元；2.判决张家界山水公司对上述房屋租赁欠款及装修改造折旧款返还欠款、违约金计235004元承担连带还款责任；3.判决两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年10月13日，原告与被告签订《商品房现房买卖合同》一份，原告以总房价198640元购买被告开发的位于张家界市××庄××座××号房屋，建筑面积49.66平方米，合同签订当日，原告将房款全额付清至被告账上，并同时签订了该《商品房买卖合同》的两个附件合同，《房屋委托装修合同》及《房屋租赁合同》。《房屋委托装修合同》约定：甲方委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理；在委托期内改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，由甲方支付该房屋装修改造款347620元，按房屋委托装修改造款总额10%按月返还，计人民币2897元，《房屋租赁合同》约定：房屋租赁期限内，乙方支付给甲方租金标准为每月1655元，房屋租赁款及装修改造款返还合计每月4552元。被告于2013年10月签订合同后，即开始擅自少发或停发租金及折旧返还款，损害原告利益，被告应向原告支付租金、折旧款合计232640元，违约金2364元。原告认为：原告与被告依法签订的上述合同应受法律保护，被告的上述违约已经严重损害了原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。被告张家界大成公司、张家界山水公司未作答辩。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2013年10月13日，周菁与张家界山水公司签订《商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》各一份。合同约定周菁向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店山水座5层531号房屋，该商品房总价款为198640元。补充合同约定周菁将531号房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理。合同签订当天，周菁向张家界山水公司交纳531号房的购房款198640元。2.签订《商品房预售合同》当天，周菁（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订《房屋委托装修合同》一份。该合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店山水座5层531号房，建筑面积49.66平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一管理经营；甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，单价每平方米7000元，共计347620元；双方协商同意该物业的委托装修改造期限为10年；委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，按月给甲方返还委托装修改造折旧款2897元；乙方按月向甲方返还委托装修改造折旧款，在每月28号之前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户；本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外；丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订当天，周菁向张家界大成公司交纳531号房的装修改造款347620元。3.2013年10月13日，周菁（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店5层531号房，建筑面积49.66平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理；甲乙双方协商同意该物业的租赁期限为10年；本合同租赁期限内，甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的租金标准为1655元；乙方按月向甲方支付租金收益，在每月28号之前，乙方将当月租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外；丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。4.至2021年2月28日止，张家界大成公司下欠周菁租金和装修改造折旧共计232640元。上述事实，有原告周菁的陈述及原告周菁提交的《商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、收据、中信银行交易明细等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告周菁与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》及原告周菁与被告张家界山水公司签订的《商品房现房买卖合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成公司未按照合同约定向原告周菁支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当承担向原告周菁支付下欠的租金、装修改造折旧款和支付违约金等违约责任。2020年2月发生的新型冠状肺炎疫情，符合不可抗力的情形，对酒店行业的冲击较大，根据××发生的时间及对被告张家界大成公司经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金和装修改造折旧款为宜。因此，原告周菁要求被告张家界大成公司支付自2013年10月13日至2021年2月28日下欠租金及装修改造折旧款228088元（232640元－4552元）的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。《房屋委托装修合同》约定被告张家界大成公司逾期超过3个月未向原告周菁支付装修改造折旧款，应向原告周菁支付违约期内应支付的装修改造折旧款的1%作为违约金，《房屋租赁合同》约定被告张家界大成公司逾期3个月未向原告周菁支付租金收益，就应向原告周菁支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，现原告周菁要求被告张家界大成公司支付违约金2364元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告张家界大成公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告周菁不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告周菁有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司、张家界大成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第二百一十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告周菁支付2013年10月13日至2021年2月28日期间的租金及装修改造折旧款共计228088元，支付违约金2364元；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业承担连带清偿责任；三、驳回原告周菁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4826元，减半收取2413元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任，审判员  夏赞忠二〇二一年四月七日法官助理田谷杨书记员田星附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。