广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初601号原告（反诉被告）：梁嘉婷，女，1991年9月27日出生，汉族，住广东省中山市，被告（反诉原告）：闵敏，女，1973年7月21日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：方少翔、陈本燊，分别为广东法则明律师事务所律师、实习律师。原告梁嘉婷诉被告闵敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告以及被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年6月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告退还押金8200元；3、判令被告向原告支付违约金8200元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由:2020年6月6日，被告作为出租方、原告作为承租方、广州旺家房地产咨询代理有限公司作为居间人共同签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其广州市海珠区金湾街8号402房出租给原告，建筑面积为68.21平方米，租赁期自2020年6月15日2021年6月14日，租金为每月4100元，押金为8200元（租赁期满或合同解除后应向原告退还）。同时，违约责任部分约定如被告违约，应按月租金的200%（即8200元）向原告支付违约金。2020年12月18日，被告微信通知原告不再出租涉案房屋给原告居住使用，并要求2021年1月16日进行交接，期间，被告曾同意向原告赔付违约金以及返还押金。2021年1月7日，被告再次通知原告于1月8日下午2点对房屋办理交接。2021年1月8日被告在未经原告同意的情况下，带上数个无关人员进入房屋，并进行与本次房屋交接无关的拍摄。当日，被告离开房屋后又通知原告房屋继续出租，不再进行交接。原告认为，被告的上述行为已构成严重违约，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。另外，2021年1月8日交接过程中，被告要求在押金中扣减4000元作为原告处理其沙发的损失费，但实际上原告于2020年6月10日己微信告知被告其沙发有异味，影响居住，而被告回复原告“处理掉”，随后，原告将《房屋租赁合同》第十页“沙发”选项划掉，并告知了被告及居间人，被告未提出异议，居间人也回复可以，故被告无权扣减原告的押金。被告答辩及反诉称：同意解除租赁合同，但由于原告拒绝按照约定的时间交付房屋，且没有签订书面合同，双方当初口头达成的解除合同的初步意向不具有约束力，原告无权要求支付违约金。原告没有将房屋钥匙交付给被告，房屋没有交付因此租赁合同仍在继续履行，在2020年1月15日前原告仍应交付新一期的租金，但原告没有交付应承担违约责任，原告交付的押金已冲抵违约金无须返还。被告为避免损失的继续扩大，不得已于2021年1月30日采取换锁方式收回房屋，进入房屋后发现原配置的窗帘已无影无踪，且原告没有支付2021年1月的物业管理费及到期日前的水电费、燃气费。据此被告反诉请求：1、判令原告支付2021年1月15日-2021年1月30日房屋租金2050元；2、判令原告赔偿窗帘费用300元；3、判令原告支付租赁房屋未结清2021年1月1日至2021年1月30日期间物业管理费174.50元、2020年8月至2020年12月水费90.83元；4、判令原告赔偿被告开锁换锁费用720元；5、本案诉讼费用由原告承担。在庭审过程中，被告明确不主张有关电费及燃气费用。原告对被告反诉答辩称：被告的反诉请求的租金是在被告违约之后的时间，原告在2021年1月8日并没有拒绝交接房屋，而是被告无故离开，故不同意支付该期间的租金；合同中交割清单没有窗帘，不同意支付；水电费、燃气费已经全部交清，物管费要欠也只是2021年1月1日至1月8日期间的物管费，因为当时没有单据所以没有缴纳，可以核实后补交，该费用被告可以在押金中扣除，但被告并没有安排协商；关于换钥匙费用，是被告无故离开，原告也多次在微信中联系通知被告，被告则不予理会，原告才无法将钥匙交至被告，故不同意支付。综上，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：被告是海珠区金湾街8号402房的权属人。2020年6月6日，被告（甲方，出租方）、原告（乙方，承租方）、广州旺家房地产咨询代理有限公司（丙方，居间人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其广州市海珠区金湾街8号402房出租给乙方，建筑面积为68.21平方米，租赁期自2020年6月15日2021年6月14日；甲方应于2020年6月15日前将房屋按约定条件支付给乙方；《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及交付押金后视为交付完成；租金为每月4100元，租金按照月支付，各期租金支付日期：每月15号前；押金人民币8200元，随第一笔租金支付；租金期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的水费、电费、电话费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担；(第十条合同解除)（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。5、签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的；(第十一条违约责任)（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金……（二）租赁期内，若双方协议一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的0%向对方支付违约金；等。2020年12月18日，被告在微信中对原告称：“房子要自用提前收回，到时我过去拿钥匙和你办交接吧”，在后续微信协商过程中，被告曾于12月19日表示“按合同对你进行补偿，1月16号我过去和你交接”“按合同赔偿2倍租金”，原告表示“大家尽快清理赔偿金额，不然到16号还没付租金变成我违约”，后制作了《提前解除房屋租赁合同协议书》并发给原告，12月23日被告表示“不能用，中介有协议”。12月24日原告与被告就解除合同和赔偿问题通过微信电话进行沟通，原告进行了录音录像，其中原告表示“你微信上提出的那个提前解约，那你这边麻烦现在跟我确认一下，是不是赔偿两倍房租8200元作为违约金，以及返还两个月押金8200元，总金额16400元”被告回复“赔偿我是同意的，但是押金要等我看完房子以后再确定”原告表示“可以。那现在我大概1月10号或之前可以交房，那交房那天我会交还钥匙给你，那你那一天是赔付和返还押金以转账方式给我吗？”被告回复“到时候我看了以后我一起把钱给你吧”。2021年1月3日原告在微信中表示“8号那天2-4点吧……提前交房你也可以早点收房子”。被告1月7日表示“明天我大概2点30左右到办交接”，原告回复“房子已经清理干净，明天2点30左右可以办理房子交还手续。以下为清理后房子的视频”。2021年1月8日下午双方均到涉案房屋，但未能交接。随后原告在微信中表示“阁下在没有本人同意的情况下带上一批人员并对房子进行与该次交房安排无关的拍摄，并在没有完成交房，赔付违约金和返还押金的情况下离开。由于阁下不能于上述的交房时间完成处理房屋交还，就解除相关租赁合同付清违约金人民币8200元正和返还押金人民币8200正，签订解约协议以解除相关租赁合同，阁下有可能需要因此为所有相关责任和损失负责。请知悉就阁下提出解约要求日始，无论上述事宜处理完成与否，于本人已付租金涵盖日后即2021年1月14日后，就相关租赁合同对本人收费或罚款一概无效和与本人无关。”被告回复“没办交接合同继续履行”，原告则回复“大家按法规办事就是了，我也已经搬出，请按法规赔偿就是”“合同是你单方解除的，我们已经按照要求交接的时间前搬家，之后风险将由你承担，请在这两天赔付两个月违约金8200元和等额两个月押金8200元。”2021年1月30日被告在微信中对原告称“房租只交到2021年1月14日，2021年1月15日开始至30号没有交房租，也拒不与房东进行交接，扣着房屋房卡和钥匙，依据合同规定，现在我收回我的房屋，所产生的费用和法律后果由你自行承担，如果你的私人物品丢失，房东概不负责”。庭审中，原告出具了交清水电费、燃气费截图证明，显示原告于2021年1月8日14时许已充值缴费了电费、燃气费和8月、10月、12月的水费，原告表示上述费用惯例是被告提供账号给其登录缴费，被告对上述缴费惯例予以确认。本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。原告已搬出涉案房屋，被告也自述通过换锁方式收回房屋，双方庭审中一致同意合同解除，故本院确认涉案的《房屋租赁合同》已经解除。从原、被告之间的微信记录可见，被告在租赁期满前便要求收回房屋，并同意向原告支付违约金，且已于2021年1月8日到涉案房屋准备收回房屋，故解除合同的责任在于被告，原告按合同约定及被告的承诺要求被告退还保证金、支付相当于2个月租金金额的违约金，合法有理，本院予以支持。被告反诉要求原告支付2021年1月15日-2021年1月30日房屋租金2050元，根据查明的事实，被告先提出解除合同，原告在协商过程中亦同意解除合同，双方最后明确约定房屋于2021年1月8日交接并都到了现场，原告亦已提前对房屋进行清理，并于当天支付了房屋的水电费、燃气费，被告并未及时收回涉案房屋，应自行承担责任，其要求原告支付上述时间段的租金以及换锁费用的诉讼请求无理，本院不予支持。被告反诉要求原告支付2021年1月1日至2021年1月30日期间的物业管理费174.5元，但双方约定2021年1月8日进行房屋交接，原告亦表示已搬离涉案房屋，故结合上述查明的事实，酌情认定原告应承担的物业管理费为46.5元。被告反诉认为其收回房屋后发现窗帘丢失，要求原告支付窗帘费用300元，但交付房屋交割清单中并无窗帘选项或者进行手写加注，故该项反诉请求依据不足，本院予以驳回。被告反诉要求原告支付的水费的催缴通知单为2021年1月7日出具，未缴的水费为2020年8、10、12月份，而原告提交的证据显示其已于2021年1月8日14时许按照惯例充值缴费了上述月份的水费，故该项反诉请求依据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告梁嘉婷与被告闵敏于2020年6月6日签订的《房屋租赁合同》中的租赁关系已经解除。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还押金8200元，并向原告支付违约金8200元。三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付物业管理费46.5元。四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费156元，由被告负担。反诉费25元，由原告负担元。上述受理费已由原告预缴，反诉费已由被告预缴，原、被告同意在履行本判决时由对方将其应负担的受理费、反诉费直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韦晓明二〇二一年四月十三日书记员  郑家悦庄钊豪