河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初7931号原告(反诉被告)李霞，女，1986年1月26日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托代理人胡延顺，北京市盈科(郑州)律师事务所律师。委托代理人王团结,北京市盈科(郑州)律师事务所律师。被告(反诉原告)河南锦雍置业有限公司,住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师委托代理人王朋飞，河南成务律师事务所实习律师。被告焦作锦隆建开置业有限公司,住所地焦作市太行中路261号。法定代表人翟四田，总经理。委托代理人王梦倩,河南成务律师事务所律师.原告(反诉被告)李霞诉被告(反诉原告)河南锦雍置业有限公司（以下简称锦雍公司）、被告焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称焦作建开）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，李霞及其委托代理人胡延顺、王团结，锦雍公司委托代理人佘陈平、王朋飞及焦作建开委托代理人王梦倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李霞诉称，其与锦雍公司签订《商品房买卖合同》，合同约定其购买锦雍公司开发的位于姚桥路北、××房屋××套，锦雍公司应于2019年12月31日前向原告交付房屋。锦雍公司逾期交房的应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向李霞支付已付房价款的万分之二的违约金，锦雍公司现因自身原因至今未按合同约定向李霞交付房屋。另锦雍公司的股东为焦作建开，根据《中华人民共和国公司法》的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。为维护其合法权益，请求法院依法判决：1、锦雍公司向李霞支付逾期交房违约金55898元（暂计算至2020年9月23日，后续违约金按已付房款的日万分之二计算至实际交付合同约定的房屋之日止）；2、焦作建开对李霞的上述请求承担连带责任；3、本案诉讼费用由锦雍公司与焦作建开承担。锦雍公司辩称，一、锦雍公司已经于2020年9月18日取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已经于2020年9月21日通知李霞办理交房手续。李霞未按照锦雍公司的通知及时办理交房手续，至2021年1月27日才办理房屋交接手续，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，视为涉案房屋已经于2020年9月21日交付；二、李霞逾期支付购房款156日，交房时间应当据实顺延；三、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，属于合同约定的据实顺延交房的事由，锦雍公司不应当承担违约责任；四、因疫情及疫情防控措施致被告逾期交房，锦雍公司不应当承担违约责任，锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，且受疫情的持续影响被告的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延；五、自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。六、河南省高级人民法院发布的《河南法院涉疫情房地产十大典型案例》中案例五与本案案情相似，商品房买卖合同均约定的为2019年12月底交房，法院酌定环保管控措施影响交房天数为114天（影响程度50%）,扣除新冠疫情对施工的影响55天，共计扣除违约天数169天，对本案具有参考价值。且先行房地产市场不景气，经济形势不佳，扬尘管控、疫情对房地产市场产生巨大影响，若忽视扬尘管控、疫情对企业的影响判令锦雍公司承担巨额违约责任，将造成企业经营困难，可能造成更大的社会问题；七、即使按照李霞的主张，合同约定违约金标准过高，应当予以降低。焦作建开辩称，1、公司股东对公司债务承担有限责任是公司法的基本原则，本案涉案标的小，锦雍公司不存在丧失偿债能力导致债权人权利受到严重损害的情形，更不存在锦雍公司利用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的可能性；2、锦雍公司人员独立、财务独立以及资产独立，与锦雍公司不存在人格、财产混同，综上，应依法驳回李霞对焦作建开的全部诉讼请求。锦雍公司诉称，2018年12月22日，锦雍公司与李霞签订《商品房买卖合同》，约定李霞购买锦雍公司开发的位于郑州市郑东新区××、××西××单元××号房屋，总价款为1050718元。合同第六条第三款约定，李霞应当于2018年12月22日前以现金方式支付450718元，于2019年1月22日前以公积金贷款方式支付60万元；截止2019年6月27日，李霞才将60万元支付给锦雍公司，李霞应按照《商品房买卖合同》及承诺书的约定向锦雍公司支付逾期付款违约金。为维护其合法权益，请求法院依法判决：1、李霞向锦雍公司支付逾期付款违约金32970.7元；2、李霞承担本案的全部反诉诉讼费用。李霞辩称，1、购房合同对于买受人来说是格式条款，买受人不能对所谓的支付按揭贷款的时间进行改变，必须以开发商提供的合同为准。但贷款中可能存在的其他因素如：贷款流程、贷款进度、放款时间、贷款额度等作为买受人均无法控制，因此该格式条款应当作出对提供格式条款一方的不利解释；2、本事件的发生是因案外人放款银行的审批流程引起的，不是买受人的主观行为，作为买受人对该事件无法控制，让买受人承担违约责任有违合同法的公平原则；3、根据《商品房买卖合同》附件四第三项第1款的约定，贷款银行是锦雍公司指定的银行且业主应当无条件进行接受，业主需向锦雍公司缴纳贷款所需的费用。因此贷款银行的选择，业主受锦雍公司的控制且业主向锦雍公司缴纳了委托办理贷款的代理费，因此业主不应当承当相应的违约责任；4、本案开发商在约定的应交房时间至实际交房时间逾期违约将近270天，这270天的逾期交房期间对于购房者来说，不仅要按时支付按揭贷款，同时也需要支付房租等因无房可住而支出其他成本，因此对于弱势的购房者来说损失更为严重；5、作为开发商的锦雍公司在自身存在逾期交付房屋的情况下却拿原本自己就知道的政策来为自己推责，合同约定的交付时间是锦雍公司的自行选择。锦雍公司作为合同主导者与业主约定了对业主不利的付款时间条款，普通公众都知道能不能批下来贷款、符不符合标准、贷款审批流程都是业主本身无法控制的，作为开发商自身更是明知。这两个知道一对我们发现“一方面锦雍公司想用自己已经知道的事由为自己推责，一方面又想用自己知道的让别人担责”，综上，应当驳回锦雍公司的诉讼请求。焦作建开述称，无异议。经审理查明：2018年12月22日，李霞与锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李霞购买锦雍公司位于郑东新区××、××西××单元××房，单价11738.55元/平方米，总金额1050718元。约定金额：450718元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年12月22日；约定金额：60万元，付款方式：公积金贷款，约定付款时间：2019年1月22日。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。锦雍公司应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、买受人未按本合同及补充协议约定付清房款或其他费用的，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四：合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定1、贷款方式为【商业性贷款】【住房公积金贷款】，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于签订合同的同时向【贷款方】【出卖人】提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。2、因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期依照《商品房买卖合同》第七条处理，八、双方其他约定，买受人采用按揭贷款付款方式的，买受人应在商品房买卖合同签订之日起商业贷款30日内、公积金贷款60日内办理完毕贷款和放款所需要的全部手续，否则，按本补充协议第三条执行。2019年6月26日，李霞向锦雍公司支付60万元按揭贷款。2019年12月4日，锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知李霞商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知李霞商品房延期至2020年7月31日前交付。《竣工验收备案表》显示，涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。锦雍公司于2020年9月21日通过EMS向李霞邮寄收房通知，李霞于2020年9月23日签收。以上案件事实由房屋买卖合同、《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》、竣工验收备案表、邮寄单、银行业务凭证及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，李霞已支付了房屋购房款，锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给李霞使用，构成违约，应当承担违约责任。关于交房时间，锦雍公司主张已向李霞邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且李霞已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，锦雍公司单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明双方已经对合同主要内容的变更达成合意，故该主张本院不予采信。关于违约金标准，纵观本案案情，锦雍公司逾期交房确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.02%调整为日0.01%。关于锦雍公司逾期交房的天数，锦雍公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但锦雍公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者大部分发生在签订合同之前，即锦雍公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对锦雍公司该辩称，本院不予采信。但鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使锦雍公司无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，本院对锦雍公司逾期交房天数酌情扣减40天。李霞于2020年9月23日签收锦雍公司邮寄的《收房通知》，即2020年9月23日为收房日期。自2019年12月31日至2020年9月23日计267天，逾期交房时间为267-40=227天，产生违约金23851.30元（即227天*0.01%*1050718元）。关于李霞诉请焦作建开就支付涉案违约金与锦雍公司承担连带清偿责任，经查，焦作建开为锦雍公司的一人股东，根据公司法的相关规定，焦作建开未提供有效证据证明其与锦雍公司之间财产独立，故该项诉请本院予以支持。关于锦雍公司主张李霞支付逾期付款违约金，因贷款申请及支付需出卖人、买受人及贷款银行三方共同配合完成，该过程存在诸多买受人无法控制的客观因素，且未有证据表明逾期付款系李霞个人原因导致，故对锦雍公司该项主张，不予支持。对于锦雍公司辩称李霞未按合同约定付清房款应顺延交房时间，涉案《商品房买卖合同》虽约定买受人未按合同约定付清房款，出卖人有权推迟交付房屋，但李霞于2019年6月26日付清房款，而涉案房屋于2020年9月18日竣工验收并于2020年9月21日向李霞邮寄交房通知书，李霞的逾期付款行为与锦雍公司的逾期交房行为没有实质的因果关系，且本院已酌定扣除锦雍公司的逾期交房天数且将其违约金标准降低，故对锦雍公司该项辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付李霞逾期交房违约金23851.30元；二、焦作锦隆建开置业有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回李霞的其他诉讼请求。四、驳回河南锦雍置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1197元，减半收取599元，由李霞负担401元，河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司负担198元。反诉费312元，由河南锦雍置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年四月二十一日书记员  毕 倩