浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0328民初421号 原告：文成县商业企业国有资产经营有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇县前街中欧大厦五楼，统一社会信用代码913303287288971993。 法定代表人：厉碎武，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵国柱，浙江海昌（文成）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴豪，浙江海昌（文成）律师事务所律师。 被告：陈帆，女，1979年9月7日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：刘化章,浙江诚意律师事务所律师。 第三人：王俊坚，男，1992年7月18日出生，汉族,住浙江省文成县。 原告文成县商业企业国有资产经营有限公司（以下简称商业公司）与被告陈帆、第三人王俊坚房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年2月18日向本院起诉。本院于同日立案受理后，被告向本院申请追加王俊坚作为本案的第三人，本院依法于2021年3月2日通知其参加诉讼，并依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵国柱、被告陈帆及其委托诉讼代理人刘化章、第三人王俊坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈帆将坐落于文成县大峃镇栖云路13号A1仓库腾空并交还给原告；2.被告陈帆支付原告拖欠的租金34800元及违约金（以17400元为基数按年利率24%从2020年7月6日起计算至款项实际付清之日止）；3.被告陈帆支付原告逾期腾退占用费（从2021年1月1日起按日286元计算至实际腾空之日止）。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告陈帆、第三人王俊坚共同将坐落于文成县大峃镇栖云路13号A1仓库腾空并交还给原告。事实与理由：2017年12月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁协议书》一份，约定原告将坐落于文成县大峃镇栖云路13号A1仓库出租给被告使用，租期为3年（2018年1月1日至2020年12月31日）；保证金5000元；租金每半年支付一次，每半年度开始前的5日内交清年度租赁费，先交款后使用，否则，从逾期之日起按日收取3‰的滞纳金；租赁期间，乙方无权转租甲方仓库；乙方延迟或拒绝支付租赁费的，甲方有权按日向乙方收取3‰的滞纳金；租赁期满或中途终止协议，甲方须提前一个月通知乙方搬迁腾空房屋，如果乙方拖延拒不搬迁腾空房屋的，甲方以原租赁标准三倍计算向乙方按日收取违约金。被告支付租金至2019年12月31日，此后2020年度的租金34800元一直未支付。由于约定的滞纳金每日3‰过高，原告自愿降低按年利率24%主张。原告曾明确告知被告涉案仓库到期后不再续租，被告应按约定将涉案仓库腾空并交还给原告，但被告至今未履行该义务。 被告陈帆答辩称,1.本案原、被告签订租赁合同和被告与第三人口头约定的租赁合同，均合法有效。2017年12月25日原、被告签订租赁合同，约定租期为3年，2019年10月6日被告与第三人口头约定将涉案仓库转租给第三人，约定租期为合同的剩余期限，年租金为6万元，租金为每半年一付。2019年10月6日第三人转账给被告定金1万元，2020年1月5日转账给被告半年租金3万元。原告明知被告将涉案仓库转租给第三人，但其未在6个月内提出异议，故被告与第三人之间的转租合同有效，且为不定期租赁合同；2.租赁合同期满后，第三人负有腾退和支付逾期腾退占有使用费的义务。涉案仓库实际由第三人占有使用，应由第三人腾退和支付逾期腾退占有使用费；3.本案违约金和逾期腾退占有使用费过高。原告将违约金千分之三降至按年利率24%计算和逾期腾退占有使用费按日286元（租金的三倍）计算仍过高，且租赁期满原告未提前一个月通知被告腾退房屋，应予以调整；4.根据新型冠状病毒的疫情影响，且第三人未实际经营的情况，应当免除3个月的租金。 第三人王俊坚述称，2019年5月份第三人与被告方协商将涉案仓库转租给第三人经营酒吧，9月份双方达成口头协议，10月6日转账给被告1万元作为定金，10月21日转账给被告2000元，11月底被告将仓库清空实际交付给第三人，12月份第三人开始装修酒吧，2020年1月5日转账给被告租金3万元，剩余2.5万元租金由于被告没有提供相应的产权证等手续没有支付，之后第三人多次要求被告提供相关的证件，但被告一直未提供，导致第三人的酒吧至今仍无法经营而造成一定的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对各方提供证据的证明力认定如下:一、原告提供函及通知各一份，以证明原告已明确通知被告涉案仓库不再续租，到期后应及时予以腾退，并立即停止装修酒吧的事实。被告对其真实性无异议，但认为其转租给第三人的情况，原告系明知，且原告于2020年12月8日才告知被告，并没有在租赁期满提前一个月告知。第三人认为其并不知情，不予认可。本院经审查，对该证据的证明力予以认定。二、被告提供转账凭证二份，以证明被告将涉案仓库转租给第三人，第三人已将4万元款项转账给被告的事实。原告认为该证据与本案没有关联性。第三人对该证据无异议。本院经审查，对该证据的证明力予以认定。三、第三人提供以下证据：1.转账凭证三份，以证明其转账给被告款项4.2万元（其中定金1万元、租金3.2万元）的事实；2.微信聊天记录及电话录音文字记录各一份，以证明被告方将涉案仓库转租给第三人及剩余部分租金待被告提供相应的产权证材料，并办理工商营业执照之后再行支付的事实；3.装修照片一份，以证明涉案仓库的装修情况。原告认为该组证据与本案没有关联性。被告对转账凭证的真实性予以认可，但认为其中2000元系第三人购买电瓶车的款项，与本案无关，对其他证据的真实性不予认可。本院认为，该组证据可证实被告将涉案仓库转租给第三人，第三人已将4万元租房款转账给被告及涉案仓库已装修为酒吧且至今仍未开始经营的事实。 根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下： 2017年12月25日，原告商业公司作为甲方与被告陈帆作为乙方签订《租赁协议书》一份，约定原告将其坐落于文成县大峃镇栖云路13号A1仓库出租给被告使用，租期为3年（2018年1月1日至2020年12月31日）；租赁费每年34800元；保证金5000元；租赁费按半年度交纳，即在半年度开始前5日内交清年度租赁费，先交款后使用，否则，从逾期之日起按日收取3‰的滞纳金；租赁期间，乙方无权转租甲方仓库；乙方延迟或拒绝支付租赁费的，甲方有权按日向乙方收取3‰的滞纳金；租赁期满或中途终止协议，甲方须提前一个月通知乙方搬迁腾空房屋，如果乙方拖延拒不搬迁腾空房屋的，甲方以原租赁标准三倍计算向乙方按日收取违约金。2019年10月6日被告与第三人口头约定将涉案仓库转租给第三人。2019年10月6日第三人转账给被告定金1万元，同年12月份第三人开始装修酒吧，但至今仍未开始经营。2020年1月5日第三人转账给被告租金3万元。2020年1月21日原告以被告未经其同意而擅自改变涉案房屋结构用于装修酒吧并存在安全隐患问题为由通知被告立即停止装修。2020年12月8日原告通知被告涉案仓库不再续租，到期后应及时予以腾退。被告支付原告租金至2019年12月31日止，2020年的租金34800元至今仍未支付。2021年2月18日，原告诉至本院。 本院认为，原告与被告签订的《租赁协议书》，其内容合法，意思表示真实，双方当事人之间形成合法有效的房屋租赁合同关系，应按合同约定履行各自的义务。被告承租原告房屋后，应按合同约定的时间支付租金，现被告未按约履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据租赁协议约定，2020年1月1日至2020年12月31日期间被告应支付的租金为34800元，根据新型冠状病毒的疫情影响，且考虑本案第三人未实际经营的情况，予以免除3个月的租金即8700元，再扣除其保证金5000元，尚欠租赁费的数额为21100元（34800元-8700元-5000元）。另根据租赁协议约定，被告须于每半年度开始前的5日内交清年度租赁费及被告延迟或拒绝支付原告租赁费的，原告将按日向被告收取3‰的滞纳金，现原告虽主动将滞纳金调整为按年利率24%计算，但该计算标准仍过高，应调整为按2021年2月18日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍即年利率15.4%计算。对于原告主张的被告应支付其逾期腾退的占用费按日286元即原租金的三倍计算至实际腾空之日止，该计算标准显然过高，且租赁期届满时，原告未提前一个月通知被告腾退房屋，故该逾期腾退的占用费酌情调整为按每日123元计算。第三人王俊坚作为本案房屋租赁的次承租人即实际使用人，其与被告陈帆未签订房屋租赁合同，在原告与被告签订的《租赁协议书》已到期的情况下，也就不再享有租赁物的合法使用权，其对租赁物也负有腾空并返还的义务，故原告主张被告陈帆、第三人王俊坚共同腾退并交还房屋的诉请，符合法律规定，应予支持。 综上，原告之诉请部分于法有据,本院予以支持,对于其他部分诉讼请求,予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告陈帆、第三人王俊坚于本判决生效之日起三十日内将坐落于文成县大峃镇栖云路13号A1仓库腾空并交还给原告文成县商业企业国有资产经营有限公司； 二、被告陈帆于本判决生效之日起十日内支付原告文成县商业企业国有资产经营有限公司租金21100元及违约金（以17400元为基数按年利率15.4%从2020年7月6日起计算至款项实际履行完毕之日止）； 三、被告陈帆于本判决生效之日起十日内支付原告文成县商业企业国有资产经营有限公司逾期腾退占用费（从2021年1月1日起按日123元计算至实际腾空之日止）； 四、驳回原告文成县商业企业国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1198元，减半收取599元，由被告陈帆负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  姜达标 二〇二一年四月六日 书记员  夏中瑞