辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3480号上诉人（原审原告、案外人）：营口港房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈区港房地产综合楼。法定代表人：杨军，该公司总经理。委托诉讼代理人：万双，辽宁瀛桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人)：中国民生银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市和平区南京北街65号。负责人：程清亮，该行行长。委托诉讼代理人：许振海，辽宁正元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德巍，辽宁正元律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人)：李帅，男，1978年5月22日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被上诉人（原审第三人、被执行人)：李强，男，1979年5月23日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被上诉人（原审第三人、被执行人)：白彦，女，1983年4月20日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。被上诉人（原审第三人、被执行人)：沈阳戎谷生态农业科技发展有限公司，住所地辽宁省辽中县刘二堡镇刘北村。法定代表人：李帅，该公司经理。上诉人营口港房地产开发有限责任公司（以下简称营口港房地产）因与被上诉人中国民生银行股份有限公司沈阳分行（以下简称民生银行沈阳分行）、李帅、李强、白彦、沈阳戎谷生态农业科技发展有限公司（以下简称戎谷生态公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。营口港房地产上诉请求：一、请求撤销（2020）辽0102民初4386号民事判决；二、请求在查清事实的基础上，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审法院判决认定事实错误。李帅提出了退房申请，上诉人也退回购房，双方用行为表明了解除《商品房买卖合同》，均是真实意思表示达成合意。原审法院仅凭不符合行业规则来否认双方解除商品房买卖合同有效性错误。作为本案关键证据的“房产证明”，在整个程序中未见到证据原件，原审法院据此认定错误。李帅为办理贷款提供购房，仅能证明其有能力购买涉案房屋。李帅与上诉人并无物权关系。二、原审法院适用法律错误。原审法院查封应当是被执行人实际占有房屋，向出卖人支付剩余价款或开发商办理房屋的初始登记，法院才可以查封扣押冻结。实际上涉案房屋李帅并未实际占有。被上诉人也并未向上诉人支付购房款，上诉人也并未李帅办理初始登记。原审查封涉案房屋与法无无据。民生银行沈阳分行辩称，一、原审法院认定事实正确。《商品房买卖合同》系上诉人与李帅签订，退房款应由上诉人退还，上诉人提供的付款单位并不是上诉人，而是案外人。并且退款用途为差旅费，而不是退房款。并且《商品房买卖合同》签订并支付房款后无任何法定理由退款，并且不支付任何违约金根本不符合法律规定及行业规则。对于上诉人提到的房产证明原件，答辩人在一审过程中已经向人民法院出示证据原件并质证，上诉人所说未见到原件不符合事实。房产专用章是否伪造不是上诉人能确定的，该证据是由李帅贷款时提供给答辩人，现在受损失的也是答辩人，答辩人不会伪造该证明骗取自己发放贷款。李帅在贷款过程中向答辩人提供《商品房买卖合同》及相关证据证明其有归还贷款的能力，这是答辩人放款的重要审查依据，答辩人在放款时都会对借款人资信进行综合审核评价，再确定是否放款，因此，不能说李帅购房与答辩人无关。二、原审法院适用法律正确。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”。根据该规定，答辩人有权对被执行人购买的由异议申请人开发的两处诉争房产申请预查封。预查封并不属于正式查封，如果房屋登记在李帅名下后，预查封可转为正式查封，这完全符合法律规定，因此上诉人的抗辩无法律依据。李帅、李强、白彦、戎谷生态公司未答辩。营口港房地产向一审法院提起诉讼请求为：1.确认辽中县房为原告所有，并解除查封强制措施,不得执行上列房屋；2.判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：第三人李帅为购买原告开发建设的位于辽中县两处门市，分别于2013年6月26日各交纳30万元认购金，原告的三分公司出具营口港务集团专用收款（结算）收据，收据编号分别为0147851、0147852；2013年10月25日第三人李帅交纳1号门市购房款196180元，交纳2号门市购房款184200元，原告的三分公司出具营口港务集团专用收款（结算）收据，收据编号分别为0147703、0147704，同日交纳1号门市房屋维修基金6069元，交纳2号门市房屋维修基金5872元，原告的三分公司出具收据，编号分别为2033347、2033346。原告在诉讼中确认收到第三人李帅两处门市的房款总计980380元，维修基金11941元。2013年10月15日，第三人李帅与原告签订关于购买上列两处门市的《商品房买卖合同》，约定1号门市（建筑面积151.71平方米），单价每平方米6500元，付款方式为首付款496180元及贷款49万元，房屋交付期限为2014年12月31日之前等；约定2号门市（建筑面积146.80平方米），单价每平方米6500元，付款方式为首付款484200元及贷款47万元，房屋交付期限为2014年12月31日之前等。2014年1月25日，第三人李帅、李强、白彦、戎谷生态公司（借款人，甲方）与被告民生银行沈阳分行（贷款人，乙方）签订《综合授信合同》，第三人李帅同时向民生银行沈阳分行提供了上例两份《商品房买卖合同》及交纳房款的收据和交纳维修基金的收据，用于证明偿还能力。2015年1月22日，李帅、李强、白彦、戎谷生态公司向民生银行沈阳分行申请支用贷款，借款金额100万元，借款期限为2015年1月22日至2016年1月22日。民生银行沈阳分行如约发放贷款后，因借款人李帅、李强、白彦、戎谷生态公司未按约定履行还款义务，民生银行沈阳分行诉至本院。在诉讼过程中，民生银行沈阳分行申请财产保全，本院依法作出（2016）辽0102民初9377号民事裁定书，查封了李帅购买的上列两处门市。本院于2016年12月26日作出（2016）辽0102民初9377号民事判决书，判决如下：“一、解除原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行与被告李帅、李强、白彦、沈阳戎谷生态农业科技发展有限公司于2014年1约25日签订的《综合授信合同》；二、被告李帅、李强、白彦、沈阳戎谷生态农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国民生银行股份有限公司沈阳分行借款本金857963.94元，利息及逾期罚息55334.29元……”上列判决生效后，民生银行沈阳分行向本院申请执行,执行案号为（2017）辽0102执2939号。在执行过程中，案外人营口港房地产提出书面异议，请求法院撤销（2017）辽0102执2939号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。理由为：李帅已申请退房，营口港房地产已退款。本院依法作出（2020）辽0102执异79号执行裁定书，裁定驳回营口港房地产的异议请求。营口港房地产不服，提起诉讼。原告向法庭提供了2015年12月4日第三人李帅的退房申请，及2015年12月11日银行流水（国内支付业务付款回单），载明付款人为营口港务集团有限公司，收款人李帅，转款980170元，用途载明差旅费。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。被执行人李帅于2014年1月25日与申请执行人即本案被告民生银行沈阳分行签订《综合授信合同》时，向民生银行沈阳分行提供了其与开发商于2013年10月15日签订的涉案房屋的两份《商品房买卖合同》，及已交纳百分之五十以上房款、房屋维修基金的收款收据，促成民生银行沈阳分行对借款人李帅的还贷能力产生信赖而依约发放了贷款。原告作为开发商在与李帅签订两份《商品房买卖合同》并约定2014年12月31日前交付房屋的情况下，称李帅于2015年12月4日申请退房，于2015年12月11日即完成全额退款（扣除手续费210元），这种解除《商品房买卖合同》的程序不符合行业规则。且原告提供的银行流水证据，付款人并非原告，用途也非退房款而是差旅费，无法证明退款的真实性。关于两份《商品房买卖合同》的履行及解除、违约责任等，均需要依法确认。原告既然不能证明退款的真实性，也就不能当然单方否定李帅基于向民生银行沈阳分行提供的两份《商品房买卖合同》及所支付款项而对涉案房屋产生的合同权利。综上，原告提供的证据并不能证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告营口港房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费22263元（原告已预交），由原告营口港房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人未提交证据。上诉人与李帅签《商品房买卖合同》购买两套房总款额为1940380.00元。上诉人在一审法院提交营口港务集团有限公司2020年3月9日的《证明》一份，载明：营口港房地产开发有限责任公司是隶属于营口港务集团有限公司的全资子公司。由于营口港务集团有限公司实行资金管控，下属公司资金都归集到营口港务集团有限公司账户中进行统一收付款管理。对外付款时付款人名称和付款账号。在付款单上显示的是营口港务集团有限公司的信息。实际付款单位营口港房地产开发有限责任公司的信息，在付款单下面进行标注。上诉人向法院提交的2015年12月银行转款支付汇款单显示，付款人为营口港务集团有限公司，金额为980170元。收款人为李帅。名义付款人为营口港房地产，用途为差旅费。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为营口港房地产提起的案外人执行异议之诉。营口港房地产之所以提起执行异议是由于民生银行沈阳分行与各被上诉人之间经生效法律文书确定的债权债务关系而查封了案涉房产的原因。案涉房产是否能够作为被执行标的前提需要审查被执行人李帅对案涉房产是否享有物权或物权期待权。依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，应当办理登记手续，否则不发生物权效力。对于未办理房产登记的房屋买受人物权期待权的认定，《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案上诉人营口港房地产与李帅之间就案涉房产确实签订有二套房屋的《商品房买卖合同》，房款总价为1940380元，李帅交付房款为980380元，但营口港房地产并未将交易房产交付与李帅。从该事实看，李帅并未占有案涉房产、并未交付全部房款、并未办理房屋权属初始登记。李帅对案涉房屋不具备上述法律规定的物权确定的条件，也不构成物权期待权成立的事实基础。在此情况下，营口港房地产与李帅商品房买卖合同也只能是设立了债权而没有形成物权。因此，案涉房产并不归属李帅作为可执行的标的。对于营口港房地产与李帅之间《商品买卖合同》是否解除并不影响本案上述焦点问题的认定。关于民生银行沈阳分行以其向李帅贷款是基于上述的二份商品房买卖合同、李帅已缴纳百分之五十以上房款、及房屋维修基金的收款收据的事实，对借款人李帅的还贷能力产生信赖而依约发放了贷款为理由确定案涉房产具备可执行的房产。民生银行沈阳分行就该贷款的发生，是其与李帅之间仅为借贷关系，其在借款中未将案涉房屋作为法律界面的担保，而对房产不享有担保物权。在这点上民生银行沈阳分行作为金融机构明晰且知晓。作为债权人并不能以借款时的信赖理由作为案涉房屋抵押或物权界定的条件。民生银行沈阳分行该主张没有法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下:一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初4386号民事判决；二、不得执行位于辽中县房屋;三、驳回营口港房地产开发有限责任公司其他上诉请求。沈阳市和平区人民法院作出的（2020）辽0102执异79号执行裁定书于本判决生效时自动失效。一审案件受理费22263元，二审案件受理费22263元，由李帅负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  丁广昱审判员  曹 岩二〇二一年四月二十三日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照以下情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。