北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6291号上诉人（原审被告）：北京宣泰置地房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区枣林前街******。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：乐祥立，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京昊科教育科技集团有限公司，住所，住所地北京市西城区广义街****2-1006div>法定代表人：万美英，董事长。委托诉讼代理人：田静，北京市东方律师事务所律师。原审第三人：北京市钢铁设计研究总院有限公司，住所地，住所地北京市西城区白广路**iv>法定代表人：岳文彦，总经理。委托诉讼代理人：王云霞，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妤潇，北京天驰君泰律师事务所实习律师。上诉人北京宣泰置地房地产经纪有限公司（下称宣泰公司）与被上诉人北京昊科教育科技集团有限公司（下称昊科公司）、原审第三人北京市钢铁设计研究总院有限公司（下称北钢院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。宣泰公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回昊科公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院没有正确查明昊科公司退租申请书中的事实和理由是否成立。昊科公司已经交纳2020年2月至7月的租金，并不存在其在2020年2月26日、3月19日提出的《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给与减免租金申请书》（下称申请书一）、《关于受新型冠状肺炎疫情影响请求给予退还租金申请书》（下称申请书三）所写的不能交纳租金的情况。2.我公司与北钢院的合同纠纷正在北京市西城区人民法院审理中，所以一切处于未定状态。昊科公司辩称：同意一审判决，不同意宣泰公司的上诉请求和理由。针对宣泰公司的上诉，昊科公司辩称：我公司的答辩意见同我公司的上诉理由和请求。我公司按时足额给付租金给宣泰公司，是我公司遵守合同约定、恪守契约精神的体现，这不能成为宣泰公司恶意拒绝减免房租和退租的理由。宣泰公司至今还坚持认为我公司在疫情期间无享受减免租金权利的行为让人费解，宣泰公司才是真正不遵守契约精神的违约者。在北钢院一审明确表示疫情期间租金可减免的政策后，我公司才知道自己交给宣泰公司的租金并未被其交给真正的产权人。产权人减免政策的发布即使滞后，但减免的也是疫情期间的租金，而这期间正是我公司的承租期间。根据教育部的相关规定，我公司系校外培训机构，受疫情影响不能复课，属于因不可抗力导致不能实现合同目的，具备行使法定解除权的条件。在一审审理中，我公司也提交了充分的证据。我公司起初也是希望宣泰公司能按国家政策减免相应的租金，在得到其各种推诿和拒绝后，我公司无奈只能与其解除合同，我公司履行了提前通知解除的义务，并于2020年4月16日将涉案房屋退还给宣泰公司。补充一点，我公司在行使法定解除权和约定解除权后，双方之间的合同已经于2020年4月16日解除，宣泰公司后续的各种行为与我公司无关。北钢院述称：同意一审判决。昊科公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与宣泰公司之间的BF-2013《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令宣泰公司退还租赁合同的押金5000元；3.判令宣泰公司退还2020年4月17日至6月22日，共66天的租金15327.84元，并支付逾期利息损失（自2020年4月17日起，以15327.84元为基数，按年利率6%计算）；4.判令宣泰公司退还昊科公司2020年2月1日至4月16日，共计76天的减免租金17650.24元。一审法院认定事实：2019年7月1日，宣泰公司（甲方出租方）与昊科公司（乙方承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定昊科公司承租房屋坐落于北京市西城区白广路负一层B区，总建筑面积89.2平方米（下称涉案房屋），房屋租赁用途为库房。租赁期限自2019年6月23日至2020年6月22日，租金标准为每年85000元，乙方应于2019年7月1日一次性向甲方支付年租金85000元及押金5000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，租金等承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。合同第八条约定，在租赁期内，如遇洪水、地震、火灾、地震国家政策，动迁或土地征用等，合同自动解除，互不追究责任及赔偿。合同第十条约定，因不可抗力因素导致本合同不能履行的，本合同自行解除。合同第十一条约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方退还相应的剩余租金。上述合同签订后，昊科公司向宣泰公司支付了2019年6月23日至2020年6月22日的租金85000元及押金5000元，宣泰公司向昊科公司交付了涉案房屋。审理中，昊科公司主张，其于2020年2月26日向宣泰公司发出了申请书一，请求宣泰公司免收昊科公司2020年2至4月租金，并请求对于2020年5至6月份租金减半。其于2020年3月6日向宣泰公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求退还租金与押金申请书》（下称：申请书二），请求减免相应房租。昊科公司提交微信通信记录，以证明其通过微信向宣泰公司发送上述申请。宣泰认可上述微信通信记录的真实性，但认为宣泰公司并未同意昊科公司的减免申请。2020年3月19日，昊科公司向宣泰公司发出申请书三，表示无法按合同约定交纳租金，申请减免2020年2月的租金，并申请立刻退租A区办公区域。2020年4月13日，宣泰公司向昊科公司发出《复函》，表示双方的租赁合同尚未到期，如昊科公司解约，租期最低履行至2020年7月1日，并且押金不予退还，同时应补交租赁期间使用的停车位、库房及免租期40天应交纳的租金及费用。2020年4月16日，宣泰公司出具交割单，其内容为：乙方于2020年4月16日自愿将租赁在北京市西城区白广路4号钢设总院888、地下库房、、地下库房**A给甲方。室内所有余留物品视为放弃，甲方负责清理。费用由乙方承担。乙方交回电卡3张，钥匙若干。审理中，宣泰公司与昊科公司均确认，该交割单中的乙方即昊科公司，甲方即宣泰公司。审理中，昊科公司与宣泰公司均确认，昊科公司承租涉案房屋作为库房存放教具使用。至本案审理终结，北钢院未减免宣泰公司2020年1月24日至2020年4月16日期间的房屋租金。宣泰公司认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，但宣泰公司认为疫情对于昊科公司的经营行为并不构成不可抗力，并没有相关法律规定宣泰公司必须减免昊科公司的房屋租金，昊科公司并不具有单方解除权，昊科公司属于违约解除涉案房屋租赁合同。另查，2015年12月14日，昊科公司与宣泰公司签订房屋租赁合同，约定昊科公司承租北京市西城区白广路4号钢设总院四层AB区，房屋建筑面积1726.5平方米，租期5年。2019年7月1日，昊科公司与宣泰公司签订房屋租赁合同，约定昊科公司承租北京市西城区白广路4号原钢设总院四层AB区888室，房屋建筑面积98平方米，租期一年。昊科公司承租上述房屋开展教育培训类经营活动。又查，受新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案《北京市房屋租赁合同》系昊科公司与宣泰公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2020年4月16日，宣泰公司与昊科公司办理房屋交接，昊科公司将涉案房屋交付宣泰公司。本案审理中，宣泰公司亦认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，对此法院不持异议，现昊科公司起诉要求确认涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，于法有据，法院予以支持。新冠肺炎疫情发生以来，为保护公众健康政府采取了一系列的防控措施，其中包括停止线下教育培训活动。在此期间，昊科公司作为线下教育培训机构，疫情防控措施会影响昊科公司的线下教育培训业务，疫情及防控措施对昊科公司而言构成不能预见、不能避免、且不能克服的不可抗力。但昊科公司与宣泰公司均确认昊科公司租赁涉案房屋作为库房使用，虽然疫情及防控措施属于不可抗力，但并不导致本案房屋租赁合同无法履行。因此昊科公司并不能够因新冠肺炎疫情取得本案房屋租赁合同的单方解除权，昊科公司亦从未以新冠肺炎疫情导致本案房屋租赁合同无法履行为由通知宣泰公司解除涉案房屋租赁合同。现涉案房屋租赁合同尚未到期，昊科公司单方要求解除合同，属于违约解除。宣泰公司虽于2020年4月16日与昊科公司就涉案房屋办理交接手续，但由于宣泰公司不认可昊科公司可单方解除涉案房屋租赁合同，因此宣泰公司办理房屋交接的行为仅是为了不扩大双方损失的行为，不能直接视为宣泰公司与昊科公司就涉案房屋租赁合同的解除协商一致。因昊科公司实际使用涉案房屋至2020年4月16日，现昊科公司要求宣泰公司退还已支付的2020年2月1日至4月16日的房屋租金，无事实及法律依据，法院不予支持。因涉案房屋租赁合同已于2020年4月16日解除，且涉案房屋已返回宣泰公司，现昊科公司要求退还宣泰公司退还2020年4月17日至2020年6月22日的房屋租金，于法有据，且其主张的金额不超过合同约定标准，法院予以支持。宣泰公司不同意退还房屋上述房屋租金，无事实及法律依据，对宣泰公司的辩称意见，法院不予采信。因昊科公司违约解除涉案房屋租赁合同，按合同约定应使用押金折抵昊科公司应向宣泰公司支付的违约金，因此昊科公司要求宣泰公司退还押金的诉讼请求，法院不予支持。昊科公司要求宣泰公司给付利息损失，但涉案房屋租赁合同系因昊科公司违约解除，故法院对其该项诉讼请求不予支持。昊科公司要求宣泰公司负担本案律师费的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月23日判决：一、确认北京昊科教育科技集团有限公司与北京宣泰置地房地产经纪有限公司关于北京市西城区白广路4号负一层的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京宣泰置地房地产经纪有限公司退还北京昊科教育科技集团有限公司2020年4月17日至2020年6月22日的房屋租金15327.84元；三、驳回北京昊科教育科技集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审补充查明事实：1.申请书一，内容为：“近期我国发生新型冠状病毒疫情，为应对疫情，国家、政府发布了相关措施，如《关于延长2020年春节假期的通知》《关于延迟企业复工和学校开学的通知》等。该疫情及管控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。为此北京市人民政府办公厅发文《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，促进中小微企业持续健康发展的若干措施【2020】7号》，要求切实减免中小微企业房租。为此，我公司提出申请，我公司与贵物业签署的租赁合同，受此疫情及管控措施的影响，在疫情期间，我们无法按照合同约定履行缴纳租金的义务，将出现不能履行或延期履行的情形，根据我国相关法律法规及合同中关于不可抗力的约定，希望贵物业能减免相应房屋的租赁租金。疫情当前，共克时艰，特向贵方申请减免我方租金：一、请求免收我公司2020年2-4月租金；二、请求对2020年5-6月份租金减半收取。以上请求望贵方同意，在此，真诚致谢！”；2.申请书二，内容为：“近期我国发生新型冠状病毒疫情，为应对疫情，国家、政府发布了相关措施，如《关于延长2020年春节假期的通知》《关于延迟企业复工和学校开学的通知》等。该疫情及管控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。为此北京市人民政府办公厅发文《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，促进中小微企业持续健康发展的若干措施【2020】7号》，要求切实减免中小微企业房租。受此疫情及管控措施的影响，我公司无法复工，企业经营困难。2020年2月26日，我公司向贵物业提交了《请求给予减免租金申请书》，现我公司再次申请退租（钢设总院4层A区、B区、888室、B1库房，详见租赁合同），同时退还我公司已交房屋的租赁租金和押金，具体要求如下：请求全额退还我方已交的2020年2-7月份租金及押金共计人民币1731982.75元，大写金额为：壹佰柒拾叁万壹仟玖佰捌拾贰元柒角伍分。以上请求望贵方恢复，在此，真诚致谢！”；3.申请书三，内容为“近期我国发生新型冠状病毒疫情，为应对疫情，国家、政府发布了相关措施，如《关于延长2020年春节假期的通知》《关于延迟企业复工和学校开学的通知》等。该疫情及管控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。为此北京市人民政府办公厅发文《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，促进中小微企业持续健康发展的若干措施【2020】7号》，要求切实减免中小微企业房租。受此疫情及管控措施的影响，我公司无法复工，企业经营困难。2020年2月26日，我公司向贵物业提交了《请求给予减免租金申请书》，我公司申请在疫情期间，我公司与贵物业签署的租赁合同，我方无法按照约定履行缴纳租金的义务，根据我国相关法律法规及合同中关于不可抗力的约定，我公司希望贵物业减免2020年2月全额租金，并因经营困难，请求申请即刻退租A区办公区域。若贵物业同意退还租金，我公司承诺：在收到退还租金5日内腾退相应房屋。以上请求望贵方同意，在此，真诚致谢！”。本院认为：宣泰公司与昊科公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，上述租赁合同中约定昊科公司承租涉案房屋的用途为库房，故疫情对其实现租赁目的没有严重影响，昊科公司以疫情影响为由的单方合同解除权不成立，其要求提前解除合同，属于违约行为。经查，宣泰公司与昊科公司于2020年4月16日就涉案房屋办理了交接手续，故一审法院认定该日为双方租赁合同解除之日，事实依据充分，本院予以维持。昊科公司要求宣泰公司退还租赁合同解除后其已交纳的2020年4月17日至2020年6月22日涉案房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。宣泰公司关于不同意退还上述期间租金的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，宣泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183元，由北京宣泰置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年四月二十九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪