陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2021）陕06民终843号 上诉人（原审原告）：马成福，男，汉族，1952年2月8日出生，延安市宝塔区人，现住延安市宝塔区。委托诉讼代理人：张海燕，陕西嘉岭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王世德，男，汉族，1962年8月18日出生，陕西省子长市人，现住延安市宝塔区。被上诉人（原审被告）：高延峰，男，汉族，1976年4月5日出生，陕西省延川县人，现住延安市宝塔区马家湾大修厂平房。上诉人马成福、王世德均因与被上诉人高延峰房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2020）陕 0602民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人马成福及其委托诉讼代理人张海燕、上诉人王世德、被上诉人高延峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马成福上诉请求：1、依法改判宝塔区人民法院（2020）陕0602民初3375号民事判决书第一项结果为“被上诉人王世德与判决生效后一次性退还上诉人马成福购房款1286667元以及至实际退还之日止的利息（以1286667元为基数按照中国人民银行同类同期贷款基准利息计算）”；2、依法判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：被上诉人隐瞒房屋系违章建筑的事实，隐瞒签订合同当日政府部门向其下发限期拆除通知书的事实，仍然收取上诉人白万余元的资金，其行为存在严重的欺诈和过错。根据《合同法》的相关规定，过错方应当对无过错方的损失承担赔偿责任，上诉人主张的利息是客观存在的最低额损失，该损失被上诉人理应承担。王世德辩称，我没有隐瞒房屋即将拆迁的事实，我不应该承担任何损失，即便承担也是向高延峰承担。2018年6月1日，政府已经下达了拆迁通知，马成福在明知政府要求拆迁的情况下，还与高延峰达成了买卖合同，政府在房子上喷了“拆”，马成福对于房子要拆迁是知道的，马成福就在附近住着了。政府关于拆迁的通知就张贴了好几次。是马成福联系的我要卖房子，我把高延峰给马成福介绍的。高延峰辩称，马成福对于房子要拆迁的事实是知情的，在合同上也写明了这个房子是没有房产证和土地证的。其他的观点与王世德说的一样。王世德上诉请求：1、请求贵院依法撤销延安市宝塔区人民法院（2020）陕0602民初3375号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人马成福对原告的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审人民法院认定事实错误，上诉人并非《房屋买卖合同》当事人，仅仅是见证人，即被上诉人马成福将上诉人在一审中列为被告的被诉主体错误。一审法院将上诉人王世德与被上诉人高延峰之间的债权债务关系与被上诉人马成福与高延峰之间的《房屋买卖合同》关系混淆。一审判法院认定与判决结果前后矛盾，且适用法律也与结论不符。《合同法》五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院仅引用了该条的前半句判决上诉人返还被上诉人马成福购房款，对于被上诉人马成福的重大过错及返还财产责任却未判决如何承担。一审判决诉讼费由上诉人与被上诉人高延锋共同承担，实属不妥，上诉人不是涉案合同当事人，与北山故事人马成福没有关系，依法不应当承担诉讼费。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。马成福辩称，原审庭审的时候王世德当庭就说房子是他的，高延峰就是担了一个名，一审的时候王世德说有什么事他承担，与高延峰没有关系，上诉的时候王世德又说房子不是他的，相互矛盾，卖房的钱也是王世德拿走了。是王世德给我打的电话，是他和高延峰商量好的，把我叫过来买的房子。收条上写着王世德是卖房人，高延峰是中间人，一审的时候王世德也说高延峰是中间人。王世德认为他不应当向马成福返还钱款是错误的，王世德是实际卖房人，并且卖房款也都由王世德收取，高延峰一分都没有收取，所以应当由王世德退款。高延峰辩称，房子确实是我从王世德手上买的，我卖给马成福的，要承担责任，王世德也没有必要把钱退给我，由我再退给马成福，王世德直接退给马成福就行了。马成福向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与高延峰签订的《房屋买卖合同》无效；2、判决二被告双倍返还原告支付的购房定金50万元以及实际返还之日的利息（以定金25万元为基数，从2018年11月2日起按照全国银行业拆借中心公布的贷款利率计算）；3、判决二被告共同返还原告支付的购房款111万元以及实际返还之日的利息（从2018年11月5日起按照全国银行业拆借中心公布的贷款利率计算）；4、判决二被告向原告支付违约金423000元；5、判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月29日，宝塔区桥沟镇杨家湾村民委员会与榆林银州房地产开发有限公司签订合作协议书，约定双方合作在杨家湾延惠渠覆盖修建二层瓜果市场。2014年12月27日，王世德与李某某、杨顺平签订合作合同书，以榆林银州房地产开发有限公司为合作方的名义修建杨家湾延惠渠覆盖修建二层瓜果市场，王世德分得位于XX房XX号为16#、17#上下四间的涉案房屋。2017年11月16日，被告王世德与被告高延峰签订房屋买卖合同，约定王世德将涉案16#房屋出售给高延峰；2018年5月18日，被告王世德与被告高延峰又签订房屋买卖合同，约定王世德将涉案17#房屋出售给高延峰。2018年11月2日，原告马成福、被告王世德、被告高延峰三方签署收条，载明：收到马成福买王世德杨家湾16#、17#门面房上下四间，交定金25万元，房款141万元，合同签订后十日内付清所有房款，当天就签合同，还约定了违约责任，并记载此房是王世德卖给高延峰，高延峰只是中间人；当日，原告与被告高延峰签订房屋买卖合同，将高延峰从王世德手中购买的涉案16#、17#房屋出卖给原告，原告将房款支付给王世德，房款付清后高延峰与王世德的合同终止；由于涉案房屋存在承租人张某某的租赁权，合同约定房屋出卖给原告后，租赁期间不能要求张某某交房，只能向张某某收取租金，王世德以证明人的名义在合同上签名，合同载明房屋系宝塔区桥沟镇杨家湾村民委员会与榆林银州房地产开发有限公司合作开发，没有房产证、土地证。原告2018年11月2日通过蒋文媛向被告王世德支付定金25万元，于2018年11月4日通过马延岐向被告王世德支付45万元，原告支付59万元，合计129万元。2018年11月2日被告王世德向原告出具一份收条，载明被告王世德收到原告136万元，2018年11月4日，马成福出具收到杨家湾门面房16#、17#租金73333元，由王世德代收。2018年11月 2日、11月3日，宝塔区城市管理执法局以涉案房屋为违章建筑为由责令拆除，并于2018年11月12日进行催告，涉案房屋现已拆除。以上事实有当事人陈述、合作协议书、合作合同书、房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、限期整改通知书、履行行政决定催告书等在卷佐证，本院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、2018年11月2日签订的房屋买卖合同的当事人是谁；二、2018年11月2日签订的房屋买卖合同的效力；三、本案合同的法律责任。对于本案2018年11月2日的房屋买卖合同，尽管合同载明甲方为被告高延峰、乙方为原告马成福，被告王世德为证明人，但该合同中第七条为王世德设定了权利义务，第八条约定三方签订后合同才生效，据此，可以认定该合同对王世德具有形式上约束力，王世德为该房屋买卖合同的当事人，应承担该合同的法律责任。对于2018年11月2日的房屋买卖合同的效力，由于涉案房屋杨家湾门面房16#、17#，被行政机关认定为违章建筑，对于违章建筑买卖合同的法律效力，虽法律、行政法规、司法解释没有明确规定，根据举轻以明重的解释规则，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按建设规划许可证的规定建设，一审辩论终结前未取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设，本案2018年11月2日的房屋买卖合同为无效合同。由于2018年11月2日的房屋买卖合同为无效合同，双倍返还定金、支付违约金均以合同有效为前提，对原告主张双倍返还定金、支付违约金的要求，本院不予支持。对于本案合同无效后的结果，由于房屋被行政机关以违章建筑拆除，原告无法返还，也不应承担折价补偿、赔偿损失的责任。对于原告支付的购房款，原告实际向被告王世德支付129万元购房款，尽管原告明知涉案房屋没有土地证、房产证，对合同的无效具有严重的过错，但合同法五十八条明确规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，对原告请求被告返还购房款（包括定金部分）的请求，本院予以支持，但对于原告明知违章建筑仍予购买的行为，本院亦持否定态度，故对原告要求被告支付利息的主张，本院不予支持。对于从张某某处获取的租金73333元，原告主张从被告王世德领取3333元，7万元用于折抵购房款，王世德主张其给付了原告，但结合王世德给原告出具的136万元收条，可以认定从张某某处获取的租金73333元，王世德占有7万元，原告占有3333元，由于合同无效，原告无权获得占用的租金3333元，应当返还给被告，该款可以从被告应返还的购房款中予以扣除。至于返还原告购房款的责任主体，被告王世德系基于2018年11月2日签订的无效房屋买卖合同，从原告处获得购房款，故亦应承担因该合同无效向原告返还购房款的责任，被告高延峰也是2018年11月2日签订的无效房屋买卖合同的当事人，也应基于无效合同的法律规定承担合同无效的法律后果，对原告主张的返还购房款与被告王世德承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决： 一、被告王世德于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告马成福购房款1286667元。二、被告高延峰对本判决第一项承担连带责任。三、驳回原告马成福的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23398元，原告已预交，实际由原告马成福承担11699元，被告王世德、高延峰承担11699元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人王世德将属于违章建筑的涉案16#、17#门面房出售给被上诉人高延锋，又出面协调使高延峰与上诉人马成福达成房屋买卖合同，将涉案房屋再次出售给上诉人马成福，各方签订的房屋买卖合同均无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案房屋买卖合同的双方虽是上诉人马成福和被上诉人高延峰，但上诉人王世德是中间人，又是门面房的最初出售人和房款的直接收取人，故上诉人王世德基于无效的房屋买卖合同取得的购房款依法应当予以返还。上诉人王世德主张其非本案房屋买卖合同的相对人，无向上诉人马成福返还房款的义务的主张不能成立。上诉人王世德主张上诉人马成福对于合同无效存在重大过错责任，一审认定合同无效后，未判决上诉人马成福返还房屋或不能返还的折价补偿房屋损失错误。对该主张，本院认为，涉案房屋不能返还的原因是被行政机关认定为违章建筑并强行拆除，该门面房的灭失并非上诉人马成福的过错，上诉人王世德将违法建筑予以出售，应当承担被拆除的法律后果，故上诉人王世德的该主张不能成立。上诉人马成福主张其购买涉案房屋时并不知道房屋系违章建筑和政府部门下发限期拆除的事实，上诉人王世德存在欺诈的过错，应当对无过错的上诉人马成福的损失承担赔偿责任。对该主张，本院认为，上诉人马成福与被上诉人高延峰2018年11月2日签订的房屋买卖合同第五条明确载明涉案房屋没有房产证，没有土地证，上诉人马成福应当知道此类无证房屋依法不得买卖，买卖后会存在不利的法律后果，且合同签订前的2018年6月至11月，延安市宝塔区XX市场作出了限期整改通知书和限期拆除通知，并在违法建筑区域内进行了张贴，上诉人马成福对于其所购门面房是否手续齐全，是否可以合法购得有必须了解的义务，其在明知涉案房屋不具备买卖条件的情况下购买，对于买卖合同无效的后果存在过错，故其主张上诉人王世德在返还房款的同时支付银行同期贷款利率，不能得到支持。一审根据各方当事人应承担的过错责任判决各方负担一定的诉讼费并无不当，上诉人王世德对诉讼费承担提出的异议不能成立。综上所述，王世德、马成福的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17430元，由上诉人马成福负担1050元，上诉人王世德负担16380元。本判决为终审判决。 审  判  长   霍雨枫审  判  员   牛  菲审  判  员   贾玉玉 二〇二一年四月二十五日（院 印）法官法 官 助 理   王  慧书  记  员   张  良 1