安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终842号 上诉人（原审原告）：蚌埠邦嘉物业服务有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道与环湖西路交汇处特步天湖国际售楼处，统一社会信用代码91340300051478979Q。 法定代表人：王国明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：白月红，女，1955年5月23日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市禹会区。 上诉人蚌埠邦嘉物业服务有限公司（以下简称邦嘉物业公司）与上诉人白月红均不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初3773号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月2立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 邦嘉物业公司上诉请求：撤销蚌埠市蚌山区人民法院作出的（2020）皖0303民初3773号民事判决，改判支持邦嘉物业公司的一审诉讼请求；一二审诉讼费用全部由白月红承担。事实与理由：一、2015年6月20日，邦嘉物业公司与白月红签订《前期物业服务协议》，对物业服务费及电梯运行电费的标准、支付期限等进行约定，该协议系双方真实意思表示，具有法律效力，白月红作为业主，应当严格按照约定支付物业服务费及电梯运行电费。而白月红的商品房为xx小区xx号楼xx单元xx号，建筑面积为102.08㎡，根据上述协议的第五条第二款第（二）项及第六条第一款，白月红应按照1.05元/㎡/月交纳物业费服务费，并应当按照12元/月交纳电梯运行电费；根据上述协议的第五条第二款第（三）项及第六条第三款，白月红交纳物业服务费及电梯运行电费的周期为十二个月，且应在每周期的10日之前缴付下周期的费用。但白月红至今未交纳2016年6月20日以来的物业服务费及电梯运行电费，邦嘉物业公司要求白月红支付2016年6月20日至2019年6月19日期间的物业服务费及电梯运行电费，具有充分的法律及事实依据，应当予以支持。然而，一审法院却直接酌减为3218元，没有任何依据，有违案涉《前期物业服务协议》，明显违背意志自由原则及诚信原则，存在适用法律错误。二、白月红一直未支付2016年6月20日以来的物业服务费及电梯运行电费的事实清楚，白月红也予以认可，根据双方签订的《前期物业服务协议》，白月红已明显违约，其应当承担违约责任，向邦嘉物业公司支付违约金。根据《前期物业服务协议》第十三条第四款，白月红未按约交纳费用的，邦嘉物业公司有权要求白月红从逾期之日起每天按3‰交纳违约金，而白月红在一审按照月2%诉请违约金已自行适当酌减，依法依理均应当予以支持。至于白月红辩称的不交纳物业费是因为房屋漏水，明显没有依据，依法不能支持，房屋漏水属于房屋内部的质量问题，与物业服务单位无关，不影响白月红支付物业服务费及电梯运行电费的义务，况且白月红也未提供证据证明案涉房屋从2016年6月20日起至今一直存在漏水问题。而且，一审法院以外墙问题认定邦嘉物业公司存在未尽到其合同义务的情况，明显不当：首先，外墙的保修期为五年，在保修期内，外墙开裂等问题均属于房屋施工单位的保修范围，邦嘉物业公司是无法启动公共维修基金予以修复的；其次，邦嘉物业公司已多次将外墙相关情况向施工单位安徽三建有限公司（以下称“三建公司”）反映，但三建公司迟迟不履行修复责任，邦嘉物业公司也反映到蚌埠市住建局等部门，但至今仍未得到解决，邦嘉物业公司已积极履行自身义务，外墙问题未获得解决，实在非邦嘉物业公司责任；最后，外墙开裂从何时出现、应当由哪方承担修复责任等情况，一审法院未依法予以调查。因此，一审法院认定邦嘉物业公司未尽到合同义务，明显存在认定事实不清、适用法律错误。三、假设邦嘉物业公司存在未尽服务义务的情况，一审法院酌减物业服务费用及电梯运行电费，也没有任何法律或合同上的依据，即便可以酌减白月红应交纳的物业服务费等，一审法院直接酌减25%的比例也缺乏依据，且明显过高，而本案虽只对白月红产生法律效力，但是判决结果势必会影响整个小区业主的费用交纳，特别是对于已按约交纳费用的业主，将会产生很大的冲击，事实上如业主都要求按照75%的比例交纳费用，邦嘉物业公司将没有能力保障或进行正常物业服务。因此，一审法院直接将物业服务费用及电梯运行电费酌减25%，明显不当。 白月红答辩称：邦嘉物业公司经理在诉讼之前答应物业费折抵房屋质量赔偿违约金，但是没有书面证据，请求驳回邦嘉物业公司的上诉请求。 白月红上诉请求：免除一审判决白月红支付邦嘉物业公司的物业费及电梯费3218元。事实与理由：根据物业法第四十一条第二段规定，已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。白月红的房子从2015年6月20日拿到手就存在严重的质量问题，前后维修将近两年时间，为什么这段时间产生的物业费由我来交，我很冤枉。现在天湖要破产了，物业公司起诉我从2016年6月20日—2019年6月20日的物业费，我觉得不合理，因非业主的原因造成的断裂物业费用由建设单位交纳，这实际上可以理解为一种债务抵销。白月红拿房交了一年的物业费、电梯费加上开发商转入的赔偿费560余元，这是每家每户都有的，维修两年不算收房。2015年6月20日—2017年6月20日，白月红拿房交的费用向后推，我也不欠费。 邦嘉物业公司答辩称：1、白月红的上诉状及其在一审期间已自认，在2015年6月20日已经拿房的事实，应该从此时间起支付物业费及电梯运行费；2、白月红称质量问题与邦嘉物业公司无关，不影响给付物业费及电梯运行费的义务；3、白月红诉称邦嘉物业公司工作人员滥用职权不属实，没有依据；4、延迟交房违约金与邦嘉物业公司无关，是白月红与开发商之间的纠纷，白月红称剥夺业主的知情权没有依据，且不影响其支付物业费及电梯运行费的义务。 邦嘉物业公司向一审法院起诉请求：白月红支付拖欠的2016年6月20日至2019年6月19日期间的物业服务费3858元、电梯运行电费432元及违约金（以欠付的物业费及电梯运行电费为基数按月利率2%自2016年6月20日暂计算至2020年11月19日3432元，之后的违约金计算至实际付清之日止）；本案诉讼费由白月红承担。 一审法院认定事实：2015年6月20日，双方签订的《前期物业服务协议》约定：白月红购买的xx小区xx号楼xx单元xx室商品房，由邦嘉物业公司提供前期物业服务，该房屋建筑面积为102.08平方米；物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生的维护和管理、公共治安秩序等；住宅物业服务费1.05元每平米每月；白月红需向邦嘉物业公司预交一年以上物业服务费，在此之后，白月红向邦嘉物业公司预交物业服务费周期至少为十二个月，白月红应在每结算周期的10日前向邦嘉物业公司缴付下周期物业服务费用；电梯运行电费2-5层为12元/户/月；若白月红未按时交纳物业费，邦嘉物业公司有权要求白月红补交所欠费用，并从逾期之日起每天按3%交纳违约金。白月红签订物业服务协议后，仅交纳物业费至2016年6月20日，后因其房屋漏水等问题不再交纳物业费。 一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，合法有效。邦嘉物业公司为案涉小区提供物业管理服务，白月红作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同约定按时交纳物业管理费。因物业服务系针对全部业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，白月红如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。但考虑到白月红所居住楼栋房屋确实存在大面积的外墙开裂问题一直未妥善解决，物业公司就此确实存在未尽到其合同义务的情况，故一审法院对邦嘉物业公司诉请的违约金不予支持。关于邦嘉物业公司诉请的物业费及电梯运行费，一审法院结合本案案情酌减为3218元。白月红关于其房屋渗水的维修责任应由物业公司承担的抗辩无事实和法律依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：一、白月红于本判决生效之日起十日内给付蚌埠邦嘉物业服务有限公司自2016年6月20日起至2019年6月19日止的物业费及电梯运行费共计3218元；二、驳回蚌埠邦嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由白月红负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 二审期间，双方均对一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。另查明，邦嘉物业公司向本院提交的装修许可证，证明白月红在2015年6月20日已经拿房并办理装修手续。白月红对该证据的真实性没有异议，认可接收房屋事实。 本院认为，白月红于2015年6月20日接收了案涉房屋，并于当日与邦嘉物业公司签订了《前期物业服务协议》，故双方应当按约互尽义务，邦嘉物业公司提供了物业服务，白月红应当按约交纳物业费用。依据案涉事实，白月红因装修该房屋发现渗漏水质量问题，通过向相关部分维权，案涉房屋已经获得维修。白月红现仍认为未完全修复，可另行向相关义务人主张权利。邦嘉物业公司在白月红就案涉房屋报修过程中，对业主报修问题未完全尽到相关协助义务，一审法院酌情减免白月红欠付的部分物业费并无不妥。白月红认为其虽然拿到房屋并进行了装修，但其因房屋渗漏水问题主张装修、维修期间的物业费应由建设单位承担，但白月红对该项主张既未能举证证实其与邦嘉物业公司及案外人有此项约定，亦未举证证明邦嘉物业公司已免除其欠付物业费的事实，因此，本院对白月红提出要求邦嘉物业公司免除物业费3218元的请求，依法不予支持。 综上，邦嘉物业公司和白月红的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由蚌埠邦嘉物业服务有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  唐红旭 审判员  王朝霞 审判员  张 青 二〇二一年四月二十六日 法官助理祁克轩 书记员王婷婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。