湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终511号上诉人（原审被告）：湖北博海置业有限公司。住所地：湖北省云梦县城关。法定代表人：杨金平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李汉池，男，1966年2月16日出生，汉族，系博海公司员工，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：杨小峰，湖北瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施爱平，男，1968年9月20日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：李建刚，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪莹，湖北维思德律师事务所律师。上诉人湖北博海置业有限公司（以下简称博海公司）因与被上诉人施爱平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2020）鄂0923民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。博海公司上诉请求：1.撤销原一审判决，驳回施爱平一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.判令施爱平承担本案一审、二审诉讼费用。上诉理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决违反处分原则。本案中施爱平仅仅诉请博海公司支付逾期办理商铺相关权证应承担的利息，并未提出违约金的诉讼请求。一审法院超出施爱平诉讼请求，判令博海公司向施爱平支付违约金的诉讼请求，违反民事诉讼法第二百条规定，应依法予以撤销。2.博海公司和施爱平在2016年10月18日重新签订了商品房买卖合同并办理了备案登记，该合同晚于2016年9月27日的调解书，属于对商品房买卖的重新约定。根据我国法律的规定，应该以后签订合同的约定为准，该合同第十五条对产权登记进行了重新约定，约定由博海公司提供资料报产权登记机关备案，并没有约定由博海公司办理产权证书，故办理产权证由施爱平自行去不动产中心办理。同时，施爱平没有提供任何不能办理产权证是由于博海公司的原因导致的证据，应该承担举证不能的责任，博海公司依法不应承担违约责任。由于网签合同的效力优于调解书，施爱平和一审法院均以调解书作为本案的起诉和判决依据，显然错误。3.施爱平的商铺未办理不动产证，其主要原因是自己怠于办理。众所周知，办理不动产证需要施爱平自己携带本人的身份证，带上全部资料去房产中心核对拍照办理，博海公司只是协助办理或者提供资料。由于施爱平既没有给博海公司授权委托书，委托博海公司办理，施爱平自己也不去办理，导致没有办证。即使办证需要博海公司配合，施爱平在三年多时间内未提出请求，却起诉要求博海公司承担违约利息，没有事实基础也没有法律依据，同时也有违诚实信用原则，其主张不应支持。4.一审判决认定事实错误且适用法律错误。《宏博花园2号楼商铺补充合同》（以下简称《补充合同》）是在法院调解书的基础上签订的和解协议，已脱离原来房屋买卖的法律关系，并已对甲方未办理权证的处理作出约定，乙方诉讼的依据是《补充合同》，不是原来的房屋买卖合同。一审法院不应再援引相关司法解释作出判决，引用该条款的基础不存在，一审判决程序违法、适用法律错误，应依法撤销。5.根据(2016)鄂0923民初874号民事调解书，双方签订宏博花园2号楼商铺补充合同，在甲方没有按约定办理商铺产权证，双方应当协商处理，这属于合同有约定并不是没有约定，一审不应该按照司法解释第十八条第二款的规定适用法律。施爱平没有履行协商义务积极解决问题，且三年没有主张权利，放任所谓“损失”产生，应当承担相应过错责任。6.博海公司实际转移了房屋的占有给施爱平，施爱平已经自愿对外出租多年取得实际收益，没有办理房产证对施爱平来说没有任何损失，在房产局已经对商品房买卖合同备案登记的情况下，施爱平已经拥有对该房屋的占有、使用、收益、处分的所有权利。博海公司二审提供新证据证明涉案房屋已经租赁，办不办证不影响施爱平的使用，施爱平没有任何损失，博海公司不应该承担责任。即使有所谓“损失”，法院不能简单推定，应当由施爱平承担举证责任。7.一审法院在开庭审理过程中,在博海公司代理人到庭(忘记携带授权委托书，当庭请求庭后补或者回去拿公章过来盖)的情况下，一审法院不允许博海公司代理人出庭，按照博海公司缺席审判，显然对博海公司不公平,属于诉讼程序违法。由于博海公司的代理人不是律师，庭后补手续也是司法惯例，缺席判决对博海公司不公平，也不利于解决纠纷和矛盾，另，施爱平的代理人的代理手续也是有缺陷的(公民代理的代理人和施爱平不属于同一社区),应该按照自动撤诉处理。鉴于以上事实，特提起上诉,望依法裁判。施爱平二审答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。施爱平与博海公司于2016年9月29日签订《宏博花园2号楼商铺补充合同》(以下简称《补充合同》)，该《补充合同》第四条第1项约定博海公司办理案涉商铺权证的最后期限为2017年7月1日。该条第2项明确博海公司逾期办理商铺产权证的违约责任为“计息”。然而时至今日，案涉商铺的产权证仍因博海公司原因未能办理，博海公司已构成违约。一审法院在查明施爱平与博海公司之间关于案涉商铺买卖关系以及博海公司逾期办证等违约行为的基础上，判决博海公司向施爱平支付逾期办证的违约金，有事实及法律依据。二、博海公司的上诉理由不能成立。（一）一审判决并未违反处分原则。一审中，施爱平的诉讼请求为要求博海公司“支付逾期办理商铺相关权证应承担的利息”，博海公司逾期办理权证已违反《补充合同》第四条之约定，而该条对逾期办证后应当“计息”的约定，则为博海公司承担此违约责任的具体方式，根据合同法第一百一十四条之规定，《补充合同》中的逾期利息就是违约金，一审判决即为施爱平一审所请，未超出施爱平的诉讼请求。(二)网签备案的《商品房买卖合同》与《补充合同》并不矛盾，施爱平与博海公司仍应按照《补充合同》的约定履行。《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期交房的处理方式应按照“双方签订的商铺补充合同执行”。可见《补充合同》与《商品房买卖合同》之间关于商铺逾期办证的约定不仅不冲突，反而明确了应以《补充合同》的条款为准。此外，施爱平购买博海公司开发的房屋，交易的实质是房屋所有权的转移，而将案涉商铺办证至施爱平名下，该所有权的转移才算完成，否则施爱平对案涉房屋享有的仅为债权而非物权。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，办理房屋产权证属于出卖人的法定义务。因此，无论是根据交易核心还是法律规定，将案涉商铺的产权办理至施爱平名下都是博海公司的义务，而博海公司违反了该义务就应当承担支付利息的违约责任。(三)《补充合同》是施爱平与博海公司针对商铺买卖达成的补充意见，而双方未能就该协议第四条“计息”的标准另行协商一致，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是买受人在相应期限届满未能取得房屋权属证书，而出卖人应当承担违约责任的情形，故一审法院适用该法条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，判决博海公司承担相应的违约金，于法有据。博海公司辩称，房屋已交付给施爱平使用，与其未能办理商铺产权证所应承担的违约责任并不冲突。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(二)项之规定，房屋是否交付不属于出卖人逾期办证违约责任的豁免情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，博海公司的上诉理由人为割裂《预售协议》《补充合同》《商品房买卖合同》之间的关系，对于其作为出卖人所应承担的办理产权证等法定义务认识不清，其上诉理由无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回博海公司的上诉请求。施爱平向一审法院起诉请求：1.博海公司向施爱平支付逾期办理商铺相关权证应承担的利息2422920元（以商铺和房产总价值17947523元，按年利率6%，自2017年7月1日起计算至2020年10月30日）；2.博海公司承担诉讼费用。一审法院认定事实，2016年7月，施爱平与博海公司商品房预售合同纠纷一案在云梦县人民法院主持调解下，双方于2016年9月27日达成调解协议，协议内容为：一、根据双方2013年11月29日签订的预售协议，乙方（施爱平）购买甲方（博海公司）宏博花园2号楼三层商铺，按照房管局实测面积为2751.2平方米。其中一楼905.77平方米，单价12000元/平方米，二楼923.65平方米，单价3500元/平方米，三楼921.78平方米，单价3500元/平方米。三层商铺合计总价款为1732.82万元。二、乙方已于2014年8月前分期支付甲方购房款1400万元，双方同意按年利率10%（税后）计算乙方的资金成本，计算资金成本的截止日为2016年5月31日。具体计算为：自交款之日至2014年12月31日止，资金成本为130.56万元；2015年1月1日至2015年12月31日止，资金成本为140万元；2016年1月1日至2016年5月31日止，资金成本为58.33万元，乙方同意该期让利20万元，让利后实际资金成本计算为38.33万元。上述三个年度资金成本合计为308.89万元。三、双方协商同意乙方另购买甲方宏博花园2号楼2单元8楼804号住房一套，面积为183.34平方米，单价为3378元/平方米，计购房款为61.9323万元。该购房款以甲方应给付乙方的资金成本冲抵。四、综上，乙方应付甲方购买商铺款1732.82万元及购买住房款61.9323万元，合计1794.7523万元，乙方已付1400万元，还应付394.7523万元；甲方应付乙方资金成本308.89万元。二者相互冲抵后乙方尚应付甲方85.8623万元，该款于双方签订购买商铺补充合同后三个工作日内由乙方一次性现金支付给甲方。五、乙方付清款项后，甲方向乙方开具销售商铺及商品房发票，乙方同时向甲方开具收取资金成本的收据。六、甲方须于2017年7月1日前为乙方办理好商铺产权证，乙方给予积极配合，办证费用由乙方承担；如甲方因其自身原因未能在2017年7月1日前办理好商铺相关权证，则自2017年7月1日后双方另行协商计息。另查明，2016年9月27日施爱平与博海公司商品房预售合同纠纷一案在法院调解结案；2016年9月28日，博海公司向施爱平出具了一张金额为332.82万元的收款凭条；2016年9月29日，博海公司与施爱平签订了《宏博花园2号楼商铺补充合同》，约定权证办理等同法院调解书内容。2016年10月，博海公司陆续就所购商品房与施爱平签订了21份《商品房买卖合同》并登记备案。2017年7月1日后，博海公司仍未办理商铺产权证，但双方未能另行协商利息。一审法院认为，施爱平与博海公司签订的调解协议书、补充合同等，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人均应依约定全面履行自己的义务。关于博海公司辩称未重新协商利息的意见，按时交房、按时办证，是博海公司应承担的法定义务。博海公司不履行调解协议和补充合同的约定，不与施爱平重新协商利息，也不能逃避其办证的法定责任。虽然双方未重新约定利息，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率以及2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，依职权确定年利率按4.05%计算逾期办证违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：博海公司应给付施爱平逾期办证违约金2420896元（以购房款17947523元为基数，自2017年7月1日按年利率4.05%计算至2020年10月30日）。上述应付款项，限判决生效之日给付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26183元，由博海公司负担。二审期间，双方当事人均向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。博海公司提交证据：证据一、预售协议。拟证明：博海公司与施爱平在2013年签订了预售协议，双方约定了权利义务关系。证据二、调解书。拟证明：博海公司与施爱平商品房买卖合同的总价款是1732.82万元，与一审判决书的结算总额不一致。证据三、补充合同。拟证明：博海公司与施爱平在2016年9月29日签订补充合同，对办证进行了新的约定。证据四、商品房买卖合同。拟证明：博海公司与施爱平在2016年10月18日签订新的商品房买卖合同并在云梦县房地产进行备案登记，合同对办证事宜进行了新的约定。证据五、统计表。拟证明：商品房的总价是1732.82万元。证据六、照片。拟证明：博海公司没有办理产权证书实际上没有任何损失，其商铺目前继续在出租。施爱平的质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议。需要说明该金额只包括商铺买卖的总款是1732.85万元，不包括两套住宅的价款。对证据三的真实性、合法性、关联性无异议。对证据四的真实性、合法性、关联性无异议。需要说明，该合同第15条关于逾期办证的约定仍应按照补充合同执行。证据五是博海公司单方制作，对真实性不予认可。对证据六的照片无异议，但对证明目的有异议。因为案涉商铺无法办理产权证，导致施爱平无法用商铺进行买卖或融资，且因无法办证导致相应的承租人大幅压低租金，已经给施爱平造成了较大的经济损失。施爱平提交证据：证人证言两份。拟证明：案涉商铺所在小区因博海公司原因整体无法办证。博海公司的质证意见：1.对证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议。两位证人在刚才陈述中均用的仿佛、好像，他们也不清楚怎么办理房产证，该向谁、哪个机关办理房产证。他们主张的办证机关是物业，但物业不属于博海公司经营。2.办证是购买人的法定义务，不是博海公司的法定义务，博海公司只负责交资料，两位证人均向法庭出示了买卖合同。买卖合同第15条约定，博海公司只是在登记机关提交资料，办证属于购买方的法定义务，两位证人向某申请办证是错误的，其证言不能达到施爱平的证明目的。郭中英的房屋是还建的房屋，由惠民医院为郭中英负责办证。本院对博海公司提交证据的认证意见：施爱平对证据一、二、三、四、六真实性无异议，本院对真实性确认。证据五系博海公司单方制作，本院不予采信。本院对施爱平提交证据的认证意见：两位证人对案涉房屋未办证的原因并未清楚陈述，该证人证言不足以达到欲证目的，本院不予采信。二审中，施爱平申请法院到云梦县住房保障和房屋管理局调查由博海公司开发建设的宏博花园房屋无法办理不动产权证书的原因。对此博海公司认为，该申请应在一审提出，二审提出不符合规定，应予驳回。本院认为，该证据属于当事人举证的事项，不属于人民法院调查取证的范围，本院不予准许。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。二审争议焦点：1.一审程序是否违法；2.博海公司应否向施爱平支付逾期办证的相关损失。关于焦点一，本院认为，施爱平起诉请求博海公司支付逾期办证的利息，一审虽然判决博海公司支付逾期办证违约金，但该违约金亦是按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的，故没有超出施爱平的诉讼请求。因一审庭审时，到庭人员未提交博海公司出具的授权委托书，其无权代理博海公司参与一审庭审活动，一审法院缺席审理本案符合法律规定。至于施爱平的代理手续，博海公司并未举证证明社区的推荐书不符合法律规定，故其称一审应按自动撤诉处理之理由，本院不予采信。综上，一审程序合法。关于焦点二，本院认为，2016年9月29日，双方签订《宏博花园2号楼商铺补充合同》，该合同系当事人自愿签订，内容合法有效，合同约定博海公司须于2017年7月1日前为施爱平办理好商铺权证，若因博海公司原因未办好权证，双方另行协商计息。本案中，博海公司至今仍然没有为施爱平办理产权登记，其也未提供证据证明案涉房屋具备办证条件以及未办证非因博海公司自身原因所致，故应向施爱平承担逾期办证的违约责任。因双方此后未协商确定计息标准，一审遂依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，确定按年利率4.05%计算逾期办证违约金，不违反法律规定，本院予以确认。博海公司上诉称，双方于2016年10月18日签订了商品房买卖合同，对产权登记进行了重新约定，只约定博海公司提供资料报产权登记机关备案，没有约定由博海公司办理产权证书之理由，与事实不符，本院不予采纳。据此，一审判决认定事实清楚，实体处理得当，本院予以维持，上诉人博海公司的上诉请求，本院依法驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26183元，由上诉人湖北博海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 红审判员 汪书力审判员 张杨玉二〇二一年四月二十二日书记员 毛雅婷