江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终956号上诉人(原审被告）：马健丁。被上诉人(原审原告）：张庆。委托诉讼代理人：李琴慧。上诉人马健丁因与被上诉人张庆房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初12063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。马健丁上诉请求：一、判令张庆向马健丁赔偿因其隐瞒房屋质量问题造成的损失25000元(实际以评估鉴定结果为准)或将房屋漏洞处做防水修复及墙面修复；二、判令张庆赔偿马健丁擅自取走的家具物品费用4040元；三、判令张庆支付房屋主卧、次卧维修期间无法居住导致必然产生的租房租金4800元(按照维修预计需要四次施工，施工时间约2月，参考同小区2室户租金水平2000-2800元/月，取中间值2400元/月计算，实际以评估鉴定结果为准)；四、判令张庆向马健丁交付房屋所有钥匙，包括但不限于入户房间钥匙、卧室、厨房、厕所等房间钥匙、信箱钥匙；并支付由于张庆拒不交钥匙导致张庆换锁产生的费用200元；五、判令张庆配合办理水、电、天然气、物业过户手续；六、判令张庆支付证人出庭作证的误工费、交通费(按200元/天/人标准计算)；七、判令张庆承担本案上诉费用。(以上诉请共计34040元)。事实和理由：马健丁在购买张庆的的昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园22号楼1901室房屋过程中，发现张庆隐瞒了房屋存在严重质量问题的事实。马健丁验收房屋过程中发现房屋存在以下问题需要整改：(1)主卧墙壁有洞需要对墙面进行维修；(2)次卧墙面防水棉脱落导致房屋朝东面墙壁漏水严重，需进行防水维修。维修费用经小区物业推荐的维修单位现场查看估计超过20000元，故本案中暂按25000计算预估，实际以鉴定结果为准。此外，张庆擅自从房屋中取走应归属于马健丁的物品，包括但不限于主卧婴儿床一张，市值约800元，次卧壁画一张，市值约3000元，房间所有接线板12个，市值共计12×20=240元。张庆另存在拒绝配合交房、拒绝办理公用事业费过户手续等违约行为，截止目前房屋所有钥匙、信箱钥匙、水电等仍未交付。一审判决无视马健丁提出的对房屋漏水情况进行鉴定的请求不当，一审判决马健丁应支付的29000元，是双方约定的质量保证金，在房屋没有任何问题的情况下才应支付。综上，一审认定事实不清，请求二审依法改判。张庆辩称，合同约定房款总价238万元，其实际收到235万元，尚余3万元尾款，马健丁应予支付，双方不存在质量保证金的约定。请求维持一审判决。张庆向一审法院起诉请求：。一审法院认定事实：2019年11月24日，张庆（出卖方、甲方）与马健丁（买受方、乙方)在昆山昆山双正房产（居间方）的居间下签订《昆山市存量房买卖合同》一份，约定：第一条：房屋基本情况。1.房屋坐落：昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园22号楼1901；5.产权登记建筑面积：141.25平方米；6.房屋性质：住宅。第二条：房屋其他情况。4.该房屋目前由(该小区物业)负责物业管理物业服务费交至2019年11月30日。5.随同该房屋同时转让给乙方的房屋附属设施和相关物品详见本合同附件一。第三条：房屋价款。该房屋(包括阁楼、车库、本合同附件一明确的房屋附属设施及物品等)成交总价为2380000元。第四条：付款方式。1.乙方于2019年11月24日给付甲方购房定金30000元(购房定金可冲抵购房款)。2.房屋价款支付方式约定为贷款支付：首付款支付方式为，乙方于2019年12月25日将首付款1230000元支付至甲方名下的账户。拟贷款金额为1150000元，乙方于银行放款后委托货款银行将上述款项支付至回甲方名下账户区甲乙双方约定的资金监管账户。乙方应于2019年12月25日前后前往贷款机构办理贷款申请手续，并按贷款机构要求提交和签署所需法律文书。第五条：乙方逾期付款违约责任。乙方未能按本合同第四条约定期限向甲方支付相应房屋价款的，按逾期时间，分别作如下处理(不作累加)：1.逾期不超过15天，自本合同第四条约定的应付期限之第二天起，至甲方实际收到逾期房款之日止，每逾期一天，乙方按天向甲方支付本合同第三条约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行；2.逾期超过15天后，甲方有权解除合同。自解除合同通知书到达之日起7天内，乙方将房屋退还给甲方，并按本合同第三条约定的房屋价款的20%或购房定金1倍向甲方支付违约金，经双方协商继续履行合同的，自本合同第四条的应付期限之第二天起至甲方实际收到逾期房款之日止，每逾期一天，乙方按天向甲方支付本合同第三条约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行。第六条：房屋交付。甲方应当于全款到腾空该房屋，并将上述房地产交付给乙方，在交付房屋时，应当履行下列第1.2.3.手续(可多选)：1.买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单、物业服务费缴纳等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该清单上所列物品。2.双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品、物业服务费缴纳、水电气费交纳清单上签字。3.移交该房屋钥匙。4.房屋里面东西都保留给买家。风险转移：房屋毁损、灭失的风险责任自房屋交付之日起由乙方承担。第八条：关于房屋及其附属设施、物品的承诺。房屋交付时，凡已纳入本合同的房屋及其附属设施、物品被损坏或灭失的，甲方应按照损坏或灭失部分的(协商或评估)价值向乙方支付赔偿金。第九条：如因甲方对房屋的保证情况失实，致使本合同生效之后发生房屋基本情况或其他情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷的，甲方按本合同第三条约定房屋总成交价款的20%向乙方支付违约金；造成乙方其他损失的，甲方另行赔偿。第十三条：关于交易税费和其他相关权益的约定。2.房屋验收交接时，甲、乙双方应共同办理物业服务及相关配套设施等过户手续。第十六条：其他未尽事宜，可由甲、乙双方在本合同附件二内协商约定补充条款，补充条款不得与本合同内容相抵触。该合同后《附件一》为房屋附属设施及物品清单；《附件二》为合同补充条款：6.乙方确认于签订合同前已对该物业初步验看，乙方同意甲方将该物业按现状交付即可。但甲方必须保证该物业内的管道畅通以及该物业附属设施的正常使用。甲方在签订本合同时应将该房屋已经发现的影响房屋正常使用的房屋重大质量问题(包括但不限于房屋漏水、墙体破坏等)如实告知乙方，并在房屋交付前负有修缮责任以确保房屋正常使用并交付乙方。双方还于同日签订《补充协议》一份，对《昆山市存量房买卖合同》中的部分内容予以明确。上述合同及补充协议签订当日，马健丁向张庆支付定金30000元。双方确认马健丁已将案涉的30000元房款以外的全部购房款支付完毕。对于案涉3万元房款的性质，张庆认为该3万元系购房尾款，马健丁则认为，该3万元系质保金，仅在房屋验收合格后马健丁才负有支付义务，马健丁收房后发现涉案房屋存在质量问题，故不同意支付该3万元款项。马健丁就此提供首付款收据一份（内容为“首付款收据，甲方张庆，乙方马健丁，现甲方张庆收到乙方马健丁转账271875元，此笔费用为鑫苑国际城市花园22号楼1901房屋首付款尾款，至此，乙方首付款已全额支付给甲方张庆，合计120万元，3万元为交房时物业验收时支付的费用”，该收据由张庆签字）。张庆质证后，对该首付款收据的真实性认可，但对于其中的表述有异议。马健丁陈述，2019年11月24日签约前，其去房屋现场看过两次，两次看的都比较匆忙，2020年3月底左右房屋过户，过户前除了涉案的三万元费用其他都付清了，付款时其想再看一次房屋，张庆以时间不允许为由不同意，马健丁有理由怀疑张庆故意隐瞒房屋质量问题，2020年4月18日马健丁验房时才发现张庆隐瞒了房屋质量问题，问题主要包括：1、主卧朝东的墙有个洞，未通到外面，直径大概四五厘米，下雨的时候会潮湿。马健丁就此提供其在验房当天拍摄的主卧照片。马健丁称，看房时未发现异常，验房当天发现墙上有个鼓包，物业公司找的第三方来检查原因，他们用手抠了一下就出现了一个洞。张庆质证后，对照片真实性认可，是交房时出现的，如果不破坏是不会出现的，仅系轻微瑕疵。2、次卧朝东的墙面有一个洞，长大概有四十厘米，宽大概三厘米，墙面的损害范围直径约四五十厘米，墙壁漏水。马健丁就此提供次卧墙壁漏水照片。马健丁称，这个洞是在次卧的衣柜里面，衣柜靠墙的柜体并非木板，而是张贴看似木板的墙纸，墙纸撕开就可以看到洞，由于看房时张庆拒绝让打开柜子，故看房时并未发现，后来中介和物业参与协调，物业提出找第三方看一下，这个洞也是他们发现的。张庆质证后认为，对照片真实性不清楚。马健丁陈述，2020年4月18日房屋验收时，双方因上述房屋存在的问题产生争议，马健丁要求张庆将墙体维修好，张庆不仅不同意，还要将马健丁轰走，钥匙也不给马健丁，后来马健丁报警，警察来了后看了房屋产证，认为这个房子属于马健丁，建议马健丁换锁，后来马健丁就自己换了锁；据其了解，墙体修复费用是2万5千元左右，如果张庆不认可，要求鉴定。张庆对此认为，双方交易的房屋本身就是二手房，且马健丁在购房过程中不止一次看房，对房屋现状已经进行了充分的了解，又主动强行接收房屋，说明其接受房屋现状，在交接之后再发生的一切质量问题张庆概不负责，故不同意鉴定；交房当天，张庆通过物业推荐的第三方修理方对涉案房屋的瑕疵进行过确认，当场判断没有漏水迹象，马健丁提出需要误工费等无理条件导致没有调解成功；交房后几个月内张庆多次通过中介联系马健丁希望能与之协商，马健丁一直都不予理睬(不接电话和微信)；开庭后张庆多次通过中介表达协商调解意愿，也通过中介表达要带人进行房屋内对房屋修复问题进一步落实以便了解修复的大概费用，但马健丁不予配合，使该程序无法进行；马健丁所称墙体上的洞并非严重的问题，即使存在问题并非是由张庆故意破坏造成，张庆买房几年来从未发现房屋质量或者异常情况，更不存在故意隐瞒的情况，无须对该问题承担责任；故马健丁以房屋有瑕疵为由拒绝支付尾款，给张庆造成非常大的麻烦和精神伤害，但本着妥善解决双方纠纷的目的，自愿对马健丁进行补偿1000元整。后双方就房屋余款的支付产生纠纷，故张庆诉至一审法院。一审法院另认定：一审审理中，张庆为证实双方的沟通过程，提供微信聊天记录一份，马健丁对其真实性予以认可，但认为记录不完整。马健丁就此亦提供微信聊天记录一份（是双方当事人及中介公司业务员王慧的经理项正华的聊天记录）。因双方当事人提供的聊天记录能够大致匹配，一审法院均依法予以认定。聊天记录显示：2019年11月25日，马健丁告知居间方“项总，昨天因为纠缠合同太晚了，导致我们在房子里罗列物品清单的时间很短。房屋内除窗套、被单等所有家具家电全部是要留下来的，我们当时已经达成一致，并且都拍照和拍视频了，但是清单我们现在发现漏了次卧的一个鞋架，还有主卧的一个婴儿床，这个昨晚都明确沟通，都是他们答应留给我们的，王慧也是听到了的。麻烦你帮忙明确下，因为昨晚房东老婆对着合同一再纠缠提出无理诉求，所以我们担心未来交房会再有纠缠”，居间方回复“视频跟交接为准一样”，马健丁回复“视频跟照片为准?现在就是清单里漏了”，“昨天房东老婆太刻薄了，一直有些无理取闹，沟通合同时如果不是王慧中间说好话，我们不止一次想走了。关于交房的物品清单这些是昨晚明确的，一样一样沟通好的交房的物品，如果交房时跟视频和照片对比少了什么，最后的三万块钱咱们得按市场价格扣除，这个我们不会退让。麻烦项总跟房东老婆打个招呼”；2020年4月15日，经居间方询问，马健丁确定周六交房，并明确“需要时间交接物业办理过户，还有检查室内是不是有家居缺少、损坏或者不能正常使用”，“请他预留好时间，我要检查家具家电”，“交房是最后一个步骤，我200多万的钱全付了，如果后面收到房子发现里面有什么硬伤，某个家居或者家电无法使用，那就无处说理了。所以我肯定会好好检查的。需要时间，理所应当吧”，“周六，早一点，到时候把家电都开一下，看看是不是正常的”；2020年4月19日，居间方人员催促双方当事人尽快办理房屋交接，马健丁回复“他隐瞒了房屋质量问题，我们下午一点多请他提个方案解决这个事情，下午物业先后来过4个人，修墙师傅来过1个，你同事2个，警察2个，换锁师傅2个，那家男的自始至终连句“我给你把墙修好，你看能不能接受”都不愿意说，还说自己买的二手房，有问题很正常，说我买房时没检查问题就跟他没关系，他昨天不给我钥匙，我要了三次装作听不见，一点交房的态度都没有。我是当着警察同志的面换的锁，两位警察同志表示房子是我的，如果有任何人在我不在的时候动我的房子我都可以追求他的违法责任。你那位男同事还有物业的人来了之后已经劝了那家人一遍又一遍，你同事说“我给你找个师傅，修一下也没几百块，修完卖家出修墙钱，人家就接受了，你看行不行”，然后那个男的就不说话了。这种态度从下午1点半搞到晚上7点，不是我不讲理，正常人都应该知道是谁不讲理吧，当着警察的面，说房子是她的要哄我们走。我已经跟警察同志说了，他们家实在不讲道理的话，我准备起诉了，我昨晚就找律师朋友打听了。昨天当着物业、中介、警察同事、换锁师傅的面已经交接了，只有剩余问题还没解决。房子是我的，他对我造成的影响，他需要道歉负责”；居间方遂对马健丁进行劝解，马健丁则回复“本来是小事，我能接受最简单的方案，结果那个男的就是不愿意解决。拖了我整整半天，跟我吵还哄我走，我只能找法院说理了吧”，居间方遂回复“没必要较真，就这样，我来弄，简单处理”，“我叫师傅过来看看维修”，马健丁则回复“还是一码说一码吧，犯错的人没有解决问题的态度肯定不行啊，要解决也是他们来负责，并且昨天要哄我走，对着我们骂街这件事需要写道歉书，这是我对他们的诉求。昨天修墙师傅来了，说至少需要修四次，因为要做防水层，最后还不能保证修完不漏，所以这个问题并不小，昨天事情可以最小化，我就希望他提个方案尽快消化这件事，他们就死活让我自己承担损失自己修理，我能答应这个?欺人太甚了，还有天地墙等等与结构相关的部位如果有隐瞒的问题的话，卖家是要承担违约责任的”，“调解可以，如果修墙要修四五次，我要计算误工费、往返路费、道歉书。第二个方案，起诉”，居间方遂要求马健丁定个时间，让张庆过来协商，马健丁回复“我今天找师傅评估了一下，那个屋子半面墙都有渗水问题，只是脱落了一部分，这个问题说严重也很严重，我准备起诉了”；5月12日，居间方将张庆发给马健丁的一封信函微信转发给马健丁，并告诉马健丁“这是张庆让我转交给你的，你电话一直不接，微信也不回。沟通都沟通不了，看到信息回个信息”；2020年4月20日，马健丁向居间方询问张庆地址，并明确“传票需要地址”，居间方则进行劝解，并告知马健丁“这边你的问题列出来，能解决我找房东给你谈吧”，马健丁则回复“就按两位警察同事在现场的时候说好的方案办吧，那个张庆老婆拉着警察问法院地址，坚持要起诉我。我觉得可以。我诉讼证据已经准备了一半了，拿了我200多万，隐瞒墙面问题。我当天一再退让，都表示接最简单的方案，他有说一句人话吗?收了我200多万，在我家赶我出门，有这个道理吗”。一审另认定：马健丁陈述，张庆未能按照约定提供房屋内品，并就此提供物品照片。马健丁称，该照片是看房时拍摄的，也即2019年11月24日拍摄的。张庆质证后，对照片的真实性没有异议，但认为交接物品以交接清单为准，对于清单外物品没有交接义务，婴儿床和画作等物件并未在交房物件清单内。以上事实有存量房买卖合同、收据、微信聊天记录、情况说明、照片及一审法院庭审笔录所证实。一审法院认为：双方签订的房屋买卖合同，系各方真实意思表示，双方均应依约履行。现虽然双方在房屋交付过程中产生争议，但马健丁已取得涉案房屋，涉案房屋的产权也已登记至马健丁名下，故马健丁理应按约付款。关于张庆要求马健丁支付房屋剩余款项30000元的主张，结合合同约定的房屋总价款及双方确认的马健丁已付款金额，张庆该主张符合规定，一审法院依法予以支持。关于张庆要求马健丁支付逾期付款违约金的主张，因本案中双方就房屋墙体存在的瑕疵产生争议，进而引发款项支付争议，马健丁并无违约故意，故一审法院对张庆主张的逾期付款违约金不予支持。关于马健丁抗辩提出的涉案房屋墙体存在的质量问题及损失赔偿事宜，一审法院认为，马健丁系完全民事行为能力人，购买房屋系重大的交易行为，马健丁理应负有审慎的注意义务；现马健丁购买的系二手房屋，且马健丁在房屋交付过户前已多次查看房屋现状，涉案房屋最终也系现状交付，故马健丁主张房屋存在质量问题并据此抗辩剩余房款的支付及主张赔偿，欠缺依据，一审法院依法不予支持。一审审理中，张庆自愿就此补偿马健丁1000元，一审法院依法予以认定。关于马健丁抗辩要求扣除的张庆欠缴的涉案房屋2020年上半年物业费1271.28元，因马健丁未能提供其代张庆支付物业费的凭证，故一审法院依法不予支持。关于马健丁抗辩称，涉案房屋内遗失包括主卧婴儿床(市值800元)、次卧壁画(市值3000元)、全屋墙面插线板12个(市值20元/个)等物品，一审法院认为，案涉买卖合同的标的物是房屋，现马健丁主张张庆交付其他屋内附随物品或赔偿相关物品损失，但未能提供证据证实双方已就此做出明确约定，故一审法院对马健丁的该抗辩意见依法不予采信。综上，扣除张庆自愿补偿马健丁的1000元，马健丁尚应支付张庆剩余房款29000元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、马健丁支付张庆剩余房款29000元，于判决生效后十五日内履行完毕。二、驳回张庆其他诉讼请求。案件受理费562元，减半收取281元，由马健丁负担。二审中马健丁提供以下证据：证据一，聊天记录5页，2020年4月2日至4月18日期间马健丁与张庆以及中介方王慧微信群的聊天记录，证明验房当日张庆未准时到达，验房时发现墙体破损问题，中介方和张庆拒绝回复，拒绝提供解决方案。证据二，录音一份，证明2019年11月24日双方签订买卖合同当日约定交房以拍照和清单记载的物品为准，同时证明定金3万元已于当日支付给张庆。证据三，2020年4月18日录音一份，证明交接的物品以视频和照片为准，同时证明看房时约定留给马健丁的婴儿床遗失以及次卧墙上有一个洞，损坏很严重。证据四2019年11月24日视频一份，证明双方签订房屋买卖合同当日的房屋状态，当时屋内有一张婴儿床。证据五2020年4月18日双方验房当日的视频一份。证明婴儿床遗失，以及主卧墙壁上发现有个洞，次卧墙壁上也有一个洞，且墙壁漏水。张庆质证认为：对证据一聊天记录真实性未持异议，验房当日其是准时到达的，验房的时候马健丁认为墙面有鼓包、婴儿床没有了。关于主卧墙面鼓包的问题，我们当时叫了物业，物业说已经过了保质期，后来物业叫了第三方来维修。交房时确认了清单里面是没有婴儿床的。马健丁所称的以视频为准，其并不知道。证据二录音中对定金的确认，其没有异议。马健丁的姐姐表示要到房屋里面拍个照，列个清单，把房屋的设施固定下来，此后我们就房屋的物品列了清单，应该是以清单为准。对证据三，当时物业现场确认过，没有漏水风险，马健丁对此事没有发表任何意见。案涉房屋其曾经居住过半年，从未发现过漏水，也并未刻意隐瞒质量问题。对证据四和证据五，其从未有收到过婴儿床要留下来的要求，关于墙面上的洞的问题，马健丁第一次验房的时候没有提过主卧有洞的问题，次卧也不存在重大的质量问题。张庆对上述证据真实性均未持异议，本院予以认定。二审中马健丁还向本院提交了墙体破损样本及相关视频资料，证明案涉房屋墙体破损处有维修使用的防水聚氨酯凝胶，可以证实案涉房屋存在漏水问题，且前任业主就墙壁漏水问题进行过维修。张庆质证认为，对证据合法性不持异议，但对真实性和关联性不予认可，不认可马健丁的证明目的。张庆称，案涉房屋是其2012年左右从开发商处购置的毛坯房，其自行装修后居住过一段时间，之后空关，定期维护，案涉房屋从未发生过漏水问题。针对次卧墙壁的鼓包，验收当日双方当事人及物业人员均现场确认过，并未发现鼓包缝隙处有黄色的防水聚氨酯凝胶。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人签署的《昆山市存量房买卖合同》约定房屋价款为2380000元，双方当事人一致确认，除本案争议的30000元外，其余款项均已支付完毕。根据张庆签署的首付款收据，案涉3万元应于交房验收时支付。马健丁主张该3万元的性质为质量保证金，支付的前提是房屋验收不存在问题。本院认为，张庆签署的首付款收据中仅对该款支付的时间进行了明确，并未明确约定该款的性质系质量保证金，马健丁主张该款系质量保证金，依据不足。双方在签署《昆山市存量房买卖合同》的同时亦签署了一份物品交接清单，马健丁主张的婴儿床、壁画等物并未列入双方确认的清单之内，张庆对马健丁称交接的物品应当以视频、照片为准的主张亦未予确认，故马健丁要求张庆交付婴儿床、壁画等物品，依据不足，本院不予支持。综上，案涉房屋已经登记至马健丁名下，马健丁现也已实际占有使用案涉房屋，张庆要求马健丁支付尾款，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于马健丁的其他上诉请求，均超出一审范围，马健丁一审中亦未就此提起反诉，故二审中不予理涉。关于房屋质量问题，如马健丁认为张庆交付的房屋存在质量问题，可另行起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费562元，由上诉人马健丁负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二一年四月九日书记员  陈闵悦