贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5487号 原告：靳艳红，女，1977年6月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付甜（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩永（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所实习律师。 原告靳艳红诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳恒通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年3月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告靳艳红，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人付甜、韩永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、请求判令被告贵州碧阳恒通置业有限公司立即办理碧阳国际城第xx号商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告居世贵、靳艳红；二、请求判令被告立即支付原告涉案商品房逾期办证违约金暂计人民币25543.28元（具体数额以236610.00元为基数，从2019年3月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准计算；从2019年3月18日起至至被告交付之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算）；三、本案诉讼费用由被告负担。 本院查明如下案件要素：2013年7月8日，原告及案外人居世贵与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积49平方米，套内建筑面积为37.37平方米，房屋总价款为236610.00元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月30日前。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2013年9月10日，涉案房屋实际交付。2020年5月19日，涉案楼幢具备办理转移登记的条件。2020年6月28日，被告向原告发送短信通知原告提交办证所需资料。涉案商品房尚未取得《不动产权证书》。 另查明，2019年9月原告未按时向银行偿还按揭贷款，被告的保证金账户被扣收了15590.64元，2021年3月17日，经贵州省毕节市七星关区人民法院《民事调解书》调解原告靳艳红与案外人居世贵从2021年4月17日起每月17日前支付被告碧阳恒通公司代偿款5606.84元直至款项支付完毕之日止。 再查明，2020年7月17日，经贵州省大方县人民法院调解并出具《民事调解书》，原告靳艳红与案外人居世贵离婚，涉案房屋归原告所有，按揭款由案外人居世贵负责偿还。 上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《发票联》、《委托书》等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办证违约金的问题,被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2013年9月10日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2014年9月5日前为原告办理商品房转移登记。截止2014年9月5日，被告仍未为原告办理房屋产权证书，自2014年9月5日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告向本院立案之日（即2021年3月19日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年3月19日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。原告主张从2019年3月18日起开始计算违约金，是对自己诉讼权利的处分，本院从其所愿。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2019年3月18日开始，不再赘述。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告于2020年5月19日，涉案楼幢具备办理转移登记的条件。2020年6月28日，被告向原告发送短信通知原告提交办证所需资料。故违约金应计算至2020年6月28日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。原告主张违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准计算，无事实及法律依据，本院不予支持。故违约金计算为:11073.35元（236610.00元×0.0001×468日）。 被告碧阳恒通公司就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务。但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 在案证据显示，原告于购买房屋时已经按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告所辩称其因原告逾期归还按揭贷款而导致被告保证金账户被扣划，是另外的法律关系，被告已通过生效的《民事调解书》主张自己的权利，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司应于原告靳艳红缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告靳艳红办理毕节市商品房不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告靳艳红逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金11073.35元； 三、驳回原告靳艳红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费219.00元，由原告靳艳红负担124.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担95.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年四月十六日 书记员  郑 丹