台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初5182号原告：浙江新东港房地产开发有限公司，住所地台州市椒江区解放南路83号。法定代表人：王云富。委托诉讼代理人：姚毅琳，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雨晴，浙江天册律师事务所律师。被告：台州金证投资管理有限公司，住所地台州市椒江区解放南路16弄201室-2号。法定代表人：李迎庆。委托诉讼代理人：侯立国，浙江海贸律师事务所律师。原告浙江新东港房地产开发有限公司（以下简称新东港公司）与被告台州金证投资管理有限公司（以下简称台州金证公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月22日、2021年1月20日两次公开开庭进行了审理。原告新东港公司的委托诉讼代理人雷雨晴，被告台州金证公司的委托诉讼代理人侯立国两次均到庭参加诉讼。审理中，原、被告曾共同申请本案先行庭外和解，但届期和解不成。本案现已审理终结。新东港公司向本院提出诉讼请求：1.确认新东港公司与台州金证公司双方编号为2016042601的房屋租赁合同已于2020年7月20日解除。2.判令台州金证公司向新东港公司支付拖欠的房屋租金共计294000元；此外，对于2018年5月1日至2019年4月30日的年租金132300元，台州金证公司应自2018年4月1日起至实际付清之日止按照每日1‰支付逾期违约金；2019年5月1日至2020年4月30日的年租金132300元，台州金证公司应自2019年4月1日起实际付清之日止按照每日1‰支付逾期违约金；2020年5月1日至2020年7月20日的租金29400元，台州金证公司应自2020年4月1日起至实际付清之日止按照每日1‰支付逾期违约金。3.判令台州金证公司按15元每日每平方米的标准向新东港公司支付自2020年7月21起至实际腾退返还房屋之日止的违约金。4.判令台州金证公司立即腾退椒江区解放南路16弄201室-1号房屋。诉讼过程中，新东港公司将第3项诉讼请求变更为“判令台州金证公司按1.5元每日每平方米的标准向新东港公司支付自2020年7月21日至2020年12月22日的违约金56595元”，并不再主张第4项诉讼请求。事实和理由：新东港公司与台州金证公司于2016年4月26日签订了编号为2016042601的房屋租赁合同，约定新东港公司向台州金证公司出租位于台州市椒江区××路××弄××号××房，租期3年，自2016年5月1日至2019年4月30日。该合同第四条约定每年租金为132300元，先付后用，承租后第二年及后续租金均应在当年度4月1日前付清。合同第九条第2款约定“乙方（被告）如逾期付款的，每逾期一日，向甲方（原告）支付欠付租金千分之一的违约金”，第九条第3款约定“租赁期限届满，双方未续签合同或房屋转让后，新买受人不愿续租的，乙方应按约定腾房，否则，每迟延一日应向甲方支付原10倍租金的违约金，直至赔偿对方损失”。上述合同签订后，新东港公司依约将房屋交付给台州金证公司使用，然而台州金证公司自2018年5月1日至2019年4月30日期间租金至今拖欠未予支付，合同到期后台州金证公司继续使用租赁房屋且继续拖欠使用期间的房屋租金。根据合同法第二百三十二条及第二百三十六条规定，原租赁合同期限自2019年5月1日转为不定期，新东港公司有权在合理期限通知后随时解除合同。新东港公司屡次催付房租无果后，于2020年7月13日向台州金证公司现场送达并张贴《浙江新东港房地产开发有限公司函》，要求解除涉案房屋租赁合同，并要求台州金证公司在接函后七日的合理期限内腾退房屋，应当视为《房屋租赁合同》于2020年7月20日已解除。2020年12月22日，新东港公司收回涉案房屋。台州金证公司的违约行为已造成新东港公司重大经济损失。台州金证公司辩称，对于新东港公司所称的双方签订并履行了房屋租赁合同的事实没有异议，但新东港公司称台州金证公司在2020年期间还在使用租赁房屋与事实不符，实际上台州金证公司在2018年4月第三个租期开始之前已经腾退了租赁房屋，双方之间的房屋租赁合同关系此时已经解除。根据双方之间的约定，台州金证公司单方解除合同，确实需要向新东港公司支付违约金，但标准是按一个月租金11025元计算，并且保证金不予退还。房屋租赁合同第九条第5款对单方解除合同的违约金也进行了约定。新东港公司主张按照房屋租赁合同第九条第2款的约定支付违约金，但该标准为月利率3%，超过了法律规定的标准。新东港公司又主张台州金证公司应按照房屋租赁合同第九条第3款的约定，要求支付租期届满后未腾退房屋期间的违约金，尽管标准变更为按每天每平方米1.5元计算，但该标准仍然过高，况且违约金的赔偿以损失为前提，台州金证公司实际在2018年就腾退了房屋，新东港公司可以将租赁房屋出租，并没有证据证明新东港公司存在损失。综上，新东港公司主张的违约金标准均不应得到支持，台州金证公司按照房屋租赁合同第九条第五款约定的标准再赔偿新东港公司违约金11025元即可。本院经审理认定事实如下：新东港公司为坐落于台州市椒江区解放南路16弄201室房屋的所有权人。台州市绿叶物业管理有限公司（以下简称绿叶物业公司）为该房屋所在小区的物业服务公司。叶伟青为台州金证公司的股东之一。2016年4月26日，新东港公司作为甲方与作为乙方的台州金证公司签订编号为2016042601的房屋租赁合同，约定甲方将台州市椒江区解放南路167弄201-1号（金色港湾小区营业房）、建筑面积为245平方米（以产权证为准）的商业用房出租给乙方使用；租期为3年，自2016年5月1日至2019年4月30日；租金按每日每平方米1.5元计算为132300元，租赁房屋先付后用，第一年租金由乙方在签订本合同之日一次性付清，后每年租金乙方应提前一个月支付，即每年4月1日前付清；乙方应在签订本合同之日向甲方交纳保证金2600元，该款项待租赁届满后，乙方无出现违反本合同条款及拖欠相关费用的，甲方无息返还。合同第八条第3款第3项第(6)点约定，乙方拖欠房租1个月以上，甲方有权解除合同,收回出租房屋。合同第九条“违约责任”条款约定：“……2、乙方如逾期付款的，每逾期一日，向甲方支付欠付租金千分之一的违约金；逾期付款超过一个月的，甲方可终止本合同。3、租赁期限届满，双方未续签合同或房屋转让后，新买受人不愿续租的，乙方应按约定腾房，否则，每延迟一日应向甲方支付原10倍租金的违约金，直至赔偿对方损失。……5、在租赁期限内，乙方无故单方终止合同的，除已付的租金及保证金甲方不予退回外，还应承担1个月租金的违约金，直至赔偿甲方经济损失。”合同签订后，新东港公司向台州金证公司交付了租赁房屋，台州金证公司向新东港公司支付了截至2018年4月30日的租金。之后,台州金证公司停止支付相应租金。新东港公司的员工在2020年5月至7月期间通过微信联系台州金证公司的叶伟青，要求台州金证公司支付欠付新东港公司的租金，叶伟青要求降低房租，新东港公司未予同意。2020年7月13日，新东港公司在涉案房屋的门口张贴函，通知台州金证公司解除双方之间的房屋租赁合同，要求台州金证公司在七日内搬空腾退合同项下的租赁房屋，并向新东港公司支付自2018年5月1日起至接函后七日内所欠租金及相应的欠付租金的违约金。2020年12月22日，本院组织双方当事人进行了现场勘查并制作了现场勘查笔录，新东港公司的委托诉讼代理人雷雨晴，台州金证公司的委托诉讼代理人侯立国，以及绿叶物业公司金色港湾小区物业项目经理杨绍科到场，现场勘查情况如下：在杨绍科将坐落于台州市椒江区解放南路16弄201室房屋断电的情况下打开玻璃门进入该房屋，发现房屋内部除窗帘、个别桌椅外，其余办公设备等可移动财产均已搬空。现场勘查时，杨绍科表示，之前绿叶物业公司不掌握进入涉案房屋的电子密码，且业主在门口有一把U型挂锁，2020年10月份以后业主不锁U型挂锁，只是挂在一个门把手上，绿叶物业公司只有在业主同意断电的情况下才可以进入房屋，平时绿叶物业公司无法也不会进入房屋。现场勘查时，新东港公司确认2020年12月22日为台州金证公司交付涉案租赁房屋的时间。台州金证公司确认房屋内的窗帘、桌椅等物品不再要求拿回。同日，本院询问了杨绍科并制作了询问笔录，杨绍科称，台州市椒江区解放南路16弄201室房屋有两个叫“金证”的公司承租，水电费、物业费都是分开支付的；2020年10月底两家公司搬走，2020年10月之前“金证”公司上班的时间和人数都很正常，国庆之后上班的人越来越少，10月20日绿叶物业公司进行消防检查时房内的办公设备都在，但只有几个人在上班；“金证”公司的水费交到了2019年12月，电费交到了2020年9月，2019年的物业费已经交清，2020年的物业费需要核实；绿叶物业公司与“金证”公司的财务负责人叶伟青对接交费、消防检查等事宜；“金证”公司搬走没有通知绿叶物业公司，是在2020年10月20日后分几个晚上搬走的；“金证”公司搬走后，绿叶物业公司没有进去涉案房屋，也无法进去。绿叶物业公司向本院提供的金色港湾商铺用户电费情况及收款收据显示，台州金证公司支付了涉案房屋截至2020年8月份的电费。上述事实有新东港公司提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、企业信用信息，本院对绿叶物业公司金色港湾小区物业项目经理杨绍科所做的询问笔录、现场勘查笔录，以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，新东港公司与台州金证公司签订的涉案房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效，对双方均具有法律拘束力。涉案房屋已由新东港公司收回,新东港公司据此不再主张其诉请中的腾退还房的请求，本院予以采纳。本案双方的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同于何时解除；二、台州金证公司是否存在拖欠租金及逾期腾房等违约行为；三、新东港公司主张各项违约金的合理性问题。对此，本院评析如下：一、关于涉案房屋租赁合同于何时解除的问题。新东港公司主张涉案房屋租赁合同已于2020年7月20日解除，台州金证公司则主张该合同已于2018年4月份解除。本院认为，台州金证公司的主张缺乏证据证实，不予采纳。涉案房屋租赁合同约定租赁期限于2019年4月30日届满，但根据新东港公司提供的微信聊天记录及本院对绿叶物业公司金色港湾小区物业项目经理杨绍科所做的询问笔录、相关物业费、水电费支付情况等，可以确认台州金证公司在该合同届满后仍在继续使用租赁房屋，新东港公司也未提出异议，因此原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。新东港公司以台州金证公司拖欠租金为由，在2020年7月13日以函告方式通知台州金证公司解除涉案房屋租赁合同，并给予了台州金证公司7日腾空租赁房屋的时间。本院认为，新东港公司的主张解除涉案房屋租赁合同符合该合同的约定，故确认涉案房屋租赁合同已于2020年7月20日解除。二、关于台州金证公司是否存在拖欠租金及逾期腾房等违约行为的问题。本院认为，台州金证公司未提供证据证明其已向新东港公司支付2018年5月1日至2020年7月20日的租金，故可以确认台州金证公司拖欠租金的事实。新东港公司发函要求台州金证公司在2020年7月20日前腾退租赁房屋，但台州金证公司未予腾退而继续使用租赁房屋，故可以确认台州金证公司逾期腾房的事实，台州金证公司需向新东港公司支付拖欠的租金共计294000元（2018年5月1日至2019年4月30日租金132300元+2019年5月1日至2020年4月30日租金132300元+2020年5月1日至2020年7月20日的租金29400元）。此外，新东港公司主张按每日每平方米1.5元标准支付台州金证公司2020年7月21日至2020年12月22日占有使用涉案租赁房屋的占用费56595元（1.5元/天/平方米×154天×245平方米）。本院认为，台州金证公司未提供证据证明其向新东港公司交付了涉案租赁房屋，新东港公司以2020年12月22日作为台州金证公司交付租赁房屋的时间合理，故对于新东港公司按租金标准主张台州金证公司占有使用涉案租赁房屋期间的占有使用费的诉请，本院予以支持。三、关于新东港公司主张各项违约金的合理性问题。新东港公司主张以欠付租金为基数按每日1‰标准计算违约金，台州金证公司认为该标准过高，本院认为，该标准过分高于新东港公司的实际损失，酌情调整为2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准计算、2019年8月20日及之后按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。新东港公司又主张在4月1日计算下一年的租金的违约金，本院认为，2018年5月1日至2019年4月30日的租金违约金按此起算符合房屋租赁合同的约定。但是，2019年5月1日以后的租金，因房屋租赁合同的租赁期限已变为不定期，再按照先付后用的合同约定已不合理，应按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定支付，即2019年5月1日至2020年4月30日的租金应当在2020年4月30日支付，2020年5月1日至2020年7月20日的违约金应当自2020年7月20日支付，拖欠租金的违约金应当分别在2020年5月1日、2020年7月21日起算。新东港公司主张违约金算至台州金证公司实际付清之日止合理，本院予以确认。因此，台州金证公司应向新东港公司支付拖欠租金的违约金（其中，2018年5月1日至2019年4月30日的拖欠租金的违约金以132300元为基数自2018年4月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准计算，2019年5月1日至2020年4月30日拖欠租金的违约金以132300元为基数自2020年5月1日起、2020年5月1日至2020年7月20日的拖欠租金的违约金以29400元为基数自2020年7月21日起按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算，违约金均计算至实际付清之日止）。综上，新东港公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告浙江新东港房地产开发有限公司与被告台州金证投资管理有限公司签订的房屋租赁合同于2020年7月20日解除；二、被告台州金证投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告浙江新东港房地产开发有限公司支付2018年5月1日至2020年7月20日的租金294000元，并支付逾期支付租金的违约金（其中，2018年5月1日至2019年4月30日的拖欠租金的违约金以132300元为基数自2018年4月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准计算，2019年5月1日至2020年4月30日拖欠租金的违约金以132300元为基数自2020年5月1日起、2020年5月1日至2020年7月20日的拖欠租金的违约金以29400元为基数自2020年7月21日起按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算，违约金均计算至实际付清之日止）；三、被告台州金证投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告浙江新东港房地产开发有限公司支付2020年7月21日至2020年12月22日的房屋占有使用费56595元；四、驳回原告浙江新东港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4555元（已减半，原告浙江新东港房地产开发有限公司已预交），由原告浙江新东港房地产开发有限公司负担1065元，被告台州金证投资管理有限公司负担3490元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王建华二〇二一年四月七日法官助理 樊明忠代书记员 盛晓悦