安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1703号 上诉人（原审被告）：安徽大诚明置业有限公司，住所地安徽省灵璧县经济开发区，统一社会信用代码913413235770786897。 法定代表人：许利群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜文，安徽杜文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周东东，安徽杜文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方利，女，1988年3月5日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审原告）：陆士明，男，1988年5月6日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：武彩华，安徽鸿才律师事务所律师。 上诉人安徽大诚明置业有限公司因与被上诉人方利、陆士明商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2021）皖1323民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽大诚明置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.方利、陆士明一审诉讼请求办理案涉房屋不动产登记证书不应得到支持。该请求不是民事诉讼的受理范围，属于行政行为。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋不动产登记证书的办理系双方共同向房屋登记机构申请，安徽大诚明置业有限公司只有自方利、陆士明提供相关手续后，方可向房屋登记机构申请办理产权登记。安徽大诚明置业有限公司仅有协助办理义务，并没有办理房产登记的权利，方利、陆士明未提供相关证据证明其已向安徽大诚明置业有限公司递交相关产权办理手续。2.合同约定的交房时间为2018年12月31日，交房通知书送达时间是2018年12月25日，安徽大诚明置业有限公司已提前告知交房时间的变更，方利、陆士明按照变更后通知接受房屋已认可变更后的交付时间，不应支持该请求。3.方利、陆士明一审要求逾期办证违约金过高，方利、陆士明未按合同约定提交相关手续，导致房屋产权登记不能办理，存在一定过错。 方利、陆士明答辩称，一审查明事实清楚，证据充分，应当予以维持。1.方利、陆士明是依照商品房买卖合同约定，向安徽大诚明置业有限公司主张承担案涉房屋办理不动产权证书的，是以其民事合同约定行使其权利。安徽大诚明置业有限公司称其仅是协助义务，方利、陆士明应当向上诉人提供办证的相关手续，方可办理不动产权证书。但根据双方的商品房买卖合同以及安徽大诚明置业有限公司向方利、陆士明发出的交房费用明细均能够证明案涉房屋的相关办证费用代办证费用移交安徽大诚明置业有限公司，因此办证责任在安徽大诚明置业有限公司一方。2.方利、陆士明认为根据房产销售合同的一般规定，以及生活常识来看开发商应当在交房前的一定期限内，书面通知购买人交房具体期限以及地点。这一程序是为保障购买人的知情权，以及收房的准备期限。案涉的交房通知书显示的交房期限显然与双方的商品房买卖合同约定的交房时间不同，安徽大诚明置业有限公司存在违约。该通知是变更合同，但根据民法典之规定，当事人关于合同内容可以协商变更，而本案交房通知是安徽大诚明置业有限公司单方制作且无方利、陆士明等签字，不被方利、陆士明所认可的变更合同。3.方利、陆士明根据双方的商品房买卖合同约定主张的违约金，安徽大诚明置业有限公司认为违约金过高，应当提供证据予以证明。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。 方利、陆士明向一审法院起诉请求：1、判令安徽大诚明置业有限公司为其办理涉案房屋不动产登记证书；2、判令安徽大诚明置业有限公司支付逾期交房24天的违约金1418元(自2019年1月1日起,按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金计算至2019年1月25日止)；3、判令安徽大诚明置业有限公司支付逾期办证的违约金35705元(自2019年4月1日起，按日计算向方利、陆士明支付全部房价款万分之一的违约金,暂计算至起诉之日,剩余计算至办证之日止)；4、本案的诉讼费用由安徽大诚明置业有限公司负担。 一审法院认定事实：2018年5月8日，方利、陆士明与安徽大诚明置业有限公司签订《商品房买卖合同》,约定以按揭方式购买安徽大诚明置业有限公司开发的位于灵璧县东侧日月星城（湖郡）商品房18幢2403室，该商品房单价为每平方米人民币5176元,总价款为人民币591151元。合同第十一条约定2018年12月31日前交付该商品房。第十二条约定:逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定：房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，进行了商品房购销合同登记备案，方利、陆士明依约向安徽大诚明置业有限公司缴纳了全部购房款。2018年12月26日，安徽大诚明置业有限公司向方利、陆士明送达“日月星城交房通知书”，告知方利、陆士明于2019年1月25日至2019年1月31日至项目部现场办理交房手续。方利、陆士明按照通知要求，完成了房屋交付手续，但与合同约定的交付时间逾期24天。另查明，方利、陆士明购买的房屋至今没有办理房屋不动产权证书。 一审法院认为：方利、陆士明与安徽大诚明置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。方利、陆士明向安徽大诚明置业有限公司支付了购房款，安徽大诚明置业有限公司应当按照合同约定交付房屋、办理产权转移登记手续。案涉房屋逾期交付24天，应当按照合同约定承担违约责任，即24天×（591151元×0.0001）=1418元。安徽大诚明置业有限公司至今没有办理产权转移登记，构成违约，除继续为方利、陆士明办理房屋产权证书外，还应承担违约责任。案涉房屋产权证书在2019年4月1日交付，安徽大诚明置业有限公司至今未办理房屋产权证书，应支付违约金即按日计算购房款的万分之一，自2019年4月1日起至办证之日止。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、安徽大诚明置业有限公司于判决生效后三十日内为方利、陆士明办理日月星城（湖郡）18幢2403室不动产权登记证书；二、安徽大诚明置业有限公司于判决生效三十日内支付方利、陆士明逾期交房违约金1418元；三、安徽大诚明置业有限公司应于判决生效后三十日内支付方利、陆士明逾期办证违约金35705元（自2019年4月1日起，按日59.11元计算至起诉之日即2021年1月11日。剩余违约金按日59.11元计算至办证之日止）。案件受理费减半收取364元，由安徽大诚明置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、双方当事人是否达成变更交房时间的一致意见，方利、陆士明的逾期交房违约金诉求应否得到支持；2、方利、陆士明要求办理房屋不动产登记证书的诉求应否得到支持；方利、陆士明对逾期办证是否存在过错，一审判决逾期办证违约金是否过高。 （一）关于双方当事人是否达成变更交房时间的一致意见，方利、陆士明的逾期交房违约金诉求应否得到支持的问题 安徽大诚明置业有限公司与方利、陆士明签订的《商品房买卖合同（预售）》约定安徽大诚明置业有限公司于2018年12月31日前向买受人交房。但其向方利、陆士明下发《日月星城交房通知书》载明的交房时间晚于合同约定的交房时间，并于2019年1月25日向方利、陆士明交付了案涉房屋。安徽大诚明置业有限公司通知延期交房时间的行为系单方作出，不能提供证据证明延期交房经方利、陆士明同意。故，安徽大诚明置业有限公司未按合同约定的期限交付房屋，一审按合同约定支持方利、陆士明的逾期交房违约金诉求并无不当。安徽大诚明置业有限公司以方利、陆士明按变更后通知接收房屋为由，上诉称购房人已认可变更后的交付时间的理由不能成立，本院不予采纳。 （二）关于方利、陆士明要求办理房屋不动产登记证书的诉求应否得到支持；方利、陆士明对逾期办证是否存在过错，一审判决逾期违约金是否过高的问题 方利、陆士明已按合同约定支付了全部购房款，安徽大诚明置业有限公司代为收取了契税、维修基金，工本费、测绘费，应按合同约定为方利、陆士明办理房屋所有权转移登记。而该公司至今仍未为方利、陆士明办理产权登记，且认可案涉房产因规划改变等原因至今仍不具备办理产权登记的条件，故可以认定系因出卖人安徽大诚明置业有限公司原因导致买受人方利、陆士明未取得房屋所有权登记证书。该公司构成违约，双方约定的违约金亦不违反法律规定，一审按双方约定判决支持方利、陆士明要求办理房屋不动产登记证书及支付违约金的诉求并无不当。安徽大诚明置业有限公司上诉称方利、陆士明对未能办理产权登记存在过错，称是政府原因致其规划调整导致逾期办证，均不能提供相关证据，本院不予采纳。安徽大明诚置业公司上诉称逾期办证违约金过高，亦不能提供证据证明，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费728元，由安徽大诚明置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  戴宝琴 审判员  张虹良 二〇二一年四月二十日 法官助理孙中英 书记员王登丽 附：本判决适用的法律依据 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。