新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新2301民初381号 原告：高晓琴，女，1973年6月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被告：新疆新安基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市31区1丘2栋1-401、402、403。 法定代表人：马军，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：周立军，男，系西域集团公司法律顾问。 原告高晓琴与被告新疆新安基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高晓琴，被告新疆新安基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周立军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 高晓琴向本院提出诉讼请求：1．判令被告限期办理（昌吉市海棠小镇二期）昌吉市92区2丘28栋104室房屋及车库的不动产产权登记证书；2．判令被告支付原告因不能在合同规定期限内取得不动产产权证书的违约金1,424.9元；3．判令被告支付原告因逾期交付房屋及车库违约金16,077.2元（2015年6月30日至2016年3月8日，218天×0.00005）。事实与理由：2014年12月16日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，原告缴纳了1,276,979.6元全款购买被告开发的昌吉市海棠小镇二期昌吉市92区2丘28栋104室房屋，并按揭了该房屋所属的车库，该车库已交款198,000元。房屋及所属车库于2016年6月8日交付原告，合同约定该房屋及车库在交付后90日内办理不动产产权登记，逾期被告承担总房款0.1％的违约金。被告还违反合同约定逾期交付房屋及车库达218天。可时至今日，原告多次要求被告办理产权登记手续，但是被告都拒不履行合同义务，被告的违约行为，已经侵害原告的合法权益。 新疆新安基房地产开发有限公司辩称：被告对原告的第一项诉讼请求的意见是：房屋不动产权证上半年在办理当中，计划在年底前可以办理，涉案土地涉及法院的查封，最近正在解决当中，房屋没有涉及抵押。车库的不动产权证因为政策发生变化，昌吉市对于车库的房屋产权证的全部停办，原因是按照商业算还是住宅算，政策尚不明确。被告对原告的第二项诉讼请求同意按合同执行。被告对原告的第三项诉讼请求主张的违约金不认可，不是被告逾期交付。被告发出交付公告后，原告迟迟没有办理入住手续，并不是被告不向原告交付房屋，过错在原告，是原告没有办理入住，合同约定交付时间2015年6月30日，我方发布交付公告的时间在2015年7月25日，根据合同约定逾期交房不超过30天被告不承担违约责任，故被告不承担逾期交房的违约责任。 原、被告围绕着诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行质证。原告提交的商品房买卖合同、补充协议、车库买卖协议双方当事人质证后对证据认可。本院对证据真实性予以确认。 针对双方当事人有争议的证据，本院认证如下： 原告提交的1.光盘3张，通话录音整理材料3份，系原告于2019年5月6日在被告公司售楼部现场与被告的工作人员对话录音以及2019年5月6日原告打110报警民警到达现场后的录音2段，证实不是被告不收房，是被告不交商铺，原告报警。被告质证后对证据不认可，录音是在公共场合录的，具体谁说的不清晰，对原告证明的问题不认可。本院认为，因不能确定该录音内容具体那一位工作人员陈述的情况，故本院对证据的关联性不予采纳。 2.微信聊天记录截屏打印件3页、费用清单1份、房屋概况照片打印件1份、2015年10月30日交房通知书照片打印件1份、2016年3月9日房屋移交表1份，证实在业主群内的聊天记录，房屋逾期了折物业费，其他业主告诉原告不交物业费的原因。被告质证后对微信聊天记录不认可，对其他证据没有异议。本院认为，对双方当事人无异议的证据予以确认，对被告有异议业主群内聊天记录，与本案不具关联性。 3.照片打印件9页、交房通知书1张、信访件基本信息1页、不予受理告知书1份（复印件）、查封公告1份（复印件）、查封清单1张（照片打印件），证实因为信访问题、房产证问题，原告去找过闫局长、高部长好多次，因为商铺没有交房原告去上访。被告质证后对证据均不认可。本院认为，上述证据均为复印件，本院综合全案证据进行认定。 4.委托代理合同1份、收据1张、授权委托书1份（复印件）、微信聊天截屏打印件，证实在本案在调解阶段原告的委托代理人和被告的微信聊天记录，被告公司在调解的过程中是承认违约金的。被告质证后对证据不认可。本院认为，原告提交的证据不能证实与本案有关联性。 被告提交1.竣工验收备案表1份（复印件），证实涉案房屋竣工时间2015年7月16日，备案时间2020年9月14日，竣工之后因本公司欠施工单位工程款，施工单位未交付工程资料，导致备案时间到2020年。原告质证后对证据不认可，并认为在2020年10月消防尚未验收合格。本院认为，因无原件核对，本院不予确认。 2.公告1份（复印件），证实被告在昌吉日报通过公告的方式告知本案原告在内的业主房屋交付时间是2015年7月15日。原告质证后不认可。本院认为，合同约定以书面方式通知买受人，被告未按合同约定的方式向原告通知交付。 3.执行裁定书1份，证实涉案房屋土地使用权被法院查封。原告质证后对证据的真实性不认可。本院综合全案其他证据予以认定。 经审理查明：2014年12月16日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于昌吉市92区2丘28栋104号房，建筑面积为161平方米，单价每平方米7,931.55元，总计价款为1,276,979.6元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2015年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。第九人出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理。（1）逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条约定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。签订合同的同时，双方还签订了附件五：合同补充协议。该补充协议第十条约定：如出卖人不能在第七条或者第八条约定期限内将房屋交付买受人，则房屋交付期限顺延，具体交接时间出卖人另行书面通知，并适用《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，顺延期在30天以内的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。签订合同同日，原、被告签订一份购买车库的商品房买卖合同，约定原告购买92区2丘28栋1层04号房的附带车库，建筑面积为22.89平方米，价款198,000元。合同中除交付时间为空白外，其他条款与前份《商品房买卖合同》内容一致。 2015年7月6日原、被告签订一份《补偿协议》，约定依据双方签订的《商品房买卖合同》，因出卖人逾期交付该商品房，经双方协商达成以下补偿协议：一、原设计图纸地下室至三层的钢楼梯为用户自理，现本公司全部制作完毕，每户费用共计12,000元。二、原设计图纸中地下室无暖气，现我公司为客户全部将地暖盘管及分水器施工完毕，每户费用共计3000元。三、2015年免收半年物业费，2016年全年减半收取物业费。四、本协议签订生效后，因出卖人逾期交房造成买受人的损失视为一次性补偿完毕，《商品房买卖合同》继续履行。五、本协议自双方签字或盖章之日生效。 合同签订后原告交清了全部房款及车库款。原、被告于2016年3月8日办理房屋及车库交接手续。 原告购买的房屋及车库至今未办理不动产权登记，原因是涉及土地使用权被法院查封。 本院认为，原、被告签订的关于住房及车库的买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。原告要求被告限期办理昌吉市海棠小镇二期昌吉市92区2丘28栋104室房屋及车库的不动产产权登记证书，因该房屋涉及的土地被查封，目前无法办理不动产产权登记。故本院对原告的此项请求不予支持。原告要求被告支付，因不能在合同规定期限内取得不动产产权证书的违约金1,424.9元，原告提交的合同载明未取得不动产产权证书，应按合同约定支付已付房价0.1%支付违约金，原告已付房款为1,276,979.6元，车库款为198,000元，合计1,474,979.6元，故原告主张被告支付1,424.9元的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。原告主张被告支付逾期交付房屋及车库违约金16,077.2元。被告不予认可。本院认为因双方在办理住房交付前，对逾期交住房造成的损失已签订协议处理，故本院对原告再次主张住房违约金的诉讼请求不予支持。关于车库违约金，因合同中没有约定交付时间，车库已交付原告，故本院对原告的此项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告新疆新安基房地产开发有限公司应于本判决书生效后十日内支付原告高晓琴逾期办证违约金1,424.9元； 二、驳回原告高晓琴其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费238元，减半收取119.00元，由高晓琴承担94元，由被告新疆新安基房地产开发有限公司承担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐文琳 二〇二一年四月十六日 书记员  杜雅楠