山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1398号 原告：刘先枝，女，1966年1月5日出生，汉族，住济南市历城区。住湖北省仙桃市。 委托诉讼代理人：黄栋栋，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：刘树柏，男，1963年1月28日出生，汉族，住济南市历城区。住济南市历城区。 委托诉讼代理人：苏延华（系刘树柏姐夫），男，1948年12月7日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：姚发芳，男，1959年8月19日出生，汉族，住济南市历城区。 原告刘先枝与被告刘树柏、姚发芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人黄栋栋，被告刘树柏及其委托诉讼代理人苏延华到庭参加诉讼，被告姚发芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘先枝向本院提出诉讼请求：1.判令刘树柏与姚发芳签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告与姚发芳共同所有的董家街道虞麓花园Bx-x-xx02的房屋；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告姚发芳经人介绍认识并于2016年12月16日在济南市历城区民政局登记结婚，婚后原告与被告姚发芳共同居住的房屋因被列入城中村改造范围，2017年6月25日被告姚发芳作为户主签订了《郭董片区城中村改造拆迁安置补偿协议(房屋安置)》，该协议严格按照济政办(2015)16号等文件为原告与被告姚发芳每人分配47平方米共计94平方米的安置房权益，后经被告姚发芳摇号选得虞麓花园Bx-x-xx02号安置房，房屋面积为94平方米。原告与被告姚发芳登记结婚刚开始，两人感情尚好。但随着时间的推移，两人经常因性格不合而争吵，导致无法正常生活，原告于2018年年底回湖北老家。直至听说被告姚发芳将其两人共有的房屋出售给其他人，原告才赶回济南。经到董家街道姚家庄村委会了解得知，被告姚发芳未经原告同意擅自将两人共有的虞麓花园Bx-x-xx02号安置房以57万元的价款出售给被告刘树柏。两被告签订的《房屋买卖合同》，系在原告不知情的情况下签署的，且原告不同意将该房屋进行出售，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，该《房屋买卖合同》自始无效。涉案房屋系在农村集体所有土地上建造的小产权房，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定以及我国房地产管理法规定，该因《房屋买卖合同》违反法律的强制性规定而无效。 刘树柏辩称，2020年7月，刘树柏经同村同学姚景治介绍，同村村民姚发芳要出卖拆迁安置房。经协商一致，于2020年7月29日，卖方姚发芳作为甲方，买房刘树柏作为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》。村委成员姚学勇、姚维勇、李秀花在场作为证明人签字，并加盖村委会公章。合同签订后，姚发芳当即把房屋钥匙与房屋所有权证交给了刘树柏。同日，刘树柏通过邮政储蓄银行转给姚发芳定金12万元。即日起刘树柏对该房屋入住，占有和使用。2020年11月5日，刘树柏又通过农业银行转账给姚发芳购房款45万元。这样，购房款57万元全部付清。姚发芳于同日给刘树柏出具《收款条》一张。一、作为涉案房屋是由于拆除姚发芳的老宅子平方而置换所得。姚发芳、刘树柏同属于姚家村集体经济组织成员，且经过村委会同意进行转让。依据法律、法规和政策的相关规定，集体经济组织成员内部之间的房屋转让是允许合法的。二、刘树柏、姚发芳虽然是同一个村的村民，但一个住村北头21号、一个住村南头450号。刘树柏常年在市里打工，早出晚归，又不是一个家族，故两人见面甚少，家庭情况、经济状况、工作情况互不了解，作为户主姚发芳提供了房产证明，由村委会三大成员在场，并承诺在合同上签字盖章。因此，刘树柏全权相信姚发芳对涉案房屋有处分权。刘树柏的买房属于善意取得。二是涉案房屋是拆迁安置房，位于虞山阴山脚下，小区周围皆是空地，交通不变，地理位置不佳。每平方米6千多元，在同时期同地段同结构的市场价格范围内，价格真实合理。再者刘树柏买房目的不是炒。三是涉案房屋转让已经得到村委会同意，在村委会办理了变更登记手续，并通知了物业，刘树柏在2020年7月29日已经入住，占有和使用涉案房屋。据此请求法院驳回刘先枝的诉讼请求。 姚发芳未作答辩。 本院经审理认定事实如下：姚发芳与刘树柏同为济南市历城区董家镇姚家庄村民。刘先枝和姚发芳于2016年12月26日登记结婚，2017年2月13日，刘先枝将户口迁至姚家庄，2020年7月21日，姚发芳向本院提起离婚诉讼，理由为双方均再婚，婚后未生育子女，刘先枝于2018年底回湖北老家长期不回家，且刘先枝整日游手好闲，麻将成瘾，日常生活中从不过问姚发芳的生活和健康状况，导致姚发芳对婚姻生活失去信心；2020年7月29日，本院作出不准姚发芳与刘先枝离婚的判决。 2017年6月25日，姚发芳与济南市历城区人民政府董家街道办事处城中村改造项目建设指挥部、济南市历城区董家街道姚家村民委员会签订《郭董片区城中村改造拆迁安置补偿协议（房屋安置）》，内容为：一、安置补偿方式分为房屋安置和货币安置两种方式，每个安置家庭户只能选择一种安置方式。安置方式一经选择，今后不得更改……二、以一个集体建设用地使用证为一个安置主体，一个家庭为一个安置分体，房屋安置和货币安置只能选择一种安置补偿方式。乙方家庭安置人口为2人，符合购买条件的人口为0人，合计2人。选择户型为……94㎡1套……三、依据2013年计提土地确权登记时测绘数据及2017年1月17日区政府发布冻结通告后调查摸底测绘数据，经核实，需拆除乙方住宅面积187.98平方米，按地上人均40平方米折扣剩余房屋建筑面积为107.98元，补偿费为86384元；其他地上附着物补偿费为13751.2元；加减部分面积为0平方米。需拆除补助为0元，合计100135.2元……2020年7月，姚发芳与刘先枝根据上述拆迁安置补偿协议经抽签分得一94平方米的拆迁安置房，即位于济南市历城区董家街道虞麓花园B7-1-1002室。 2020年7月29日，姚发芳（作为甲方）与刘树柏（作为乙方）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在济南市历城区董家街道虞麓花园Bx-x-xx02所拥有的房产94平方（没有附属物）。甲方承诺并保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产状况，如交接后出现任何纠纷，由甲方承担全部法律责任，乙方无任何法律责任。二、1、上述房产的交易价格总价为：人民币570000元整，大写伍拾柒万元整。2、甲乙双方同意以银行转账的方式付款，并约定在2020年7月29日支付定金壹拾贰万元给甲方，剩余房款肆拾伍万元，乙方于新增人口补偿款下达之日付清全款后交付使用。房产交付后如需向相关部门登记，变更备案，甲方应无偿予以配合，并不得拖延，所有费用由甲方承担;3、违约责任，甲乙双方签订合同后，如任何一方违约，违约方应向对方赔偿拾万元违约金。违约协议不包括不可抗拒原因（第一，新增人口补偿取消；第二，政府不让买卖）……甲方姚发芳在甲方处签名并捺印、刘树柏在乙方处签名并捺印、姚学勇、姚维勇及李秀花在证明人处签名并捺印。该《房屋买卖合同》还加盖有历城区董家镇姚家村人民调解委员会公章。 对上述《房屋买卖合同》的签订经过，刘树柏陈述，2020年7月，刘树柏在涉案房产小区碰见同学姚景治，刘树柏向姚景治说起想买房子，姚景治就介绍了姚发芳；姚景治与姚发芳系同村同小组，姚景治将姚发芳的刘树柏和姚发芳进行了联系并看了房，最终双方就购房款57万元达成一致，故双方共同去了姚家村委会，在姚家村委会的见证下签订了涉案房屋买卖合同；因为姚发芳出具了房屋抽签时抽取的红条，刘树柏认为其系户主，有权出售房屋，且是在村委见证下签订的合同，刘树柏就未过多询问涉案房屋的其他情况；该合同与该小区的其他房屋买卖合同一样也加盖了村委调解委员会的公章；姚发芳与刘树柏在村委就涉案房屋办理了更名登记手续，刘树柏也在小区物业办理了水电等更名手续，现已装修并实际入住。刘先枝认可刘树柏在小区物业就涉案房屋办理了水电的更名手续。 2020年7月29日，刘树柏通过中国邮政储蓄银行转账至姚发芳账户12万元，2020年11月5日，刘树柏通过中国农业银行转账至姚发芳账户45万元。2020年11月5日，姚发芳给刘树柏出具收款条1份，内容为刘树柏已经付清涉案房产的全部购房款。 另查明，姚发芳向刘树柏交房时，涉案房屋系裸房，现刘树柏已装修并入住。 本院认为，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋系姚发芳与刘先枝夫妻共同共有的房屋，虽然涉案房屋买卖合同刘先枝主张其不知情，但刘先枝无证据证明刘树柏系与姚发芳恶意串通损害刘先枝的利益而签订的涉案房屋买卖合同，结合刘树柏对房屋买卖过程的陈述，刘树柏应属于善意购买；结合同地段同类型的房屋市场情况，刘树柏购买涉案房屋支付了相对合理的对价；刘树柏与姚发芳系同村村民，购买涉案房屋不违反法律、行政法规的强制性规定，且刘树柏已将涉案房屋在村委和物业更名到自已名下且已实际装修入住，符合善意取得的法律规定。综上，刘先枝主张涉案房屋买卖合同为无效合同并要求返还房屋，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条规定，判决如下： 驳回刘先枝的诉讼请求。 案件受理费9500元，减半收取4750元，由刘先枝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇二一年四月十四日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏