广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3731号上诉人（原审被告）：陈楚文，男，1976年8月29日出生，汉族，住广东省陆丰市。上诉人（原审被告）：广州曜一城物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路721号202自编Z02房。法定代表人：陈楚文，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：武亚眉，广东天穗（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑汉武，男，1979年11月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张豫侃，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美姗，广州金鹏律师事务所律师。上诉人陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司（以下简称曜一城公司）因与被上诉人郑汉武房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初13114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈楚文、曜一城公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，将违约金基数1925532元本金依据事实改判为1825532元本金，对该项判决其他内容无异议予以保留；2.二审诉讼费由郑汉武承担。暂计至2020年9月16日，上诉不服金额为1935元（为10万元团购优惠金的利息，年利率3.85%，共计6个月）。事实和理由：合同约定的违约金基数为陈楚文、曜一城公司收取的购房款，一审法院已经查明合同约定陈楚文、曜一城公司收取的购房款为1825532元，10万元团购优惠金为中介服务费用，由案外第三人收取，有收据为证，不属于合同约定的购房款性质。陈楚文、曜一城公司同意赔付该10万元团购优惠金，但是判决团购优惠金属于合同购房款并判令陈楚文、曜一城公司承担该项违约金没有合同和法律依据。郑汉武二审书面答辩称，（一）陈楚文、曜一城公司与郑汉武约定逾期办理商品房过户导致合同解除的，陈楚文、曜一城公司应承担的违约金基数为其已收房价款。（二）一审法院查明认定陈楚文、曜一城公司共收取郑汉武的房价款为1925532元，包括1825532元及认购支付的团购优惠金10万元。团购优惠金10万元是房价款的组成部分，郑汉武支付10万元团购优惠金的基础是购买涉案房屋，且是基于陈楚文、曜一城公司明确该款项可直接抵减20万元房价款的承诺。至于收取该款项的主体，此仍是陈楚文、曜一城公司自己的安排，郑汉武完全是按陈楚文、曜一城公司的指示和要求在现场通过银行刷卡机刷卡支付，这并不影响该款项的性质。因此，郑汉武支付的房价款应为1925532元，而非1825532元，陈楚文、曜一城公司主张其中的10万元团购优惠金是中介服务费没有任何事实和法律依据，应驳回陈楚文、曜一城公司的上诉请求。郑汉武向一审法院起诉请求：1.陈楚文、曜一城公司连带一次性返还郑汉武1983910元，并支付违约金（违约金分两段计算：2019年12月12日至2020年1月11日，以1983910元为基数，按每日万分之二计算利息；2020年1月12日至清偿之日，以1983910元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息）；2.陈楚文、曜一城公司连带承担本案的诉讼费；3.确认双方签署的《内部买卖协议》及《委托经营管理合同》已于2020年1月15日解除。一审法院认定事实：2018年12月26日，陈楚文（甲方、出售方，委托代理人为曜一城公司）与郑汉武（乙方、购买方）签订《内部买卖协议》，约定：乙方购买广州市天河区天河北路曜一城广场地下一层自编号*商品房（以下简称涉案商铺），建筑面积14.71平方米，其中套内建筑面积7.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.65平方米，房价总金额1825532元。2018年12月26日前支付全部房价款的52%（包含定金）961612元，2019年5月13日前支付全部房价款的48%（包含定金）863920元。甲方（或其委托代理人）应当于2018年12月31日前，以书面形式通知乙方办理该商品房的交付手续，并按本协议约定的装修标准将该商品房交付乙方使用。在乙方向甲方付清全部房价款之日起计150个工作日内，由甲乙双方共同向广州市不动产登记中心申办该商品房的交易过户手续。乙方须在申请办理《不动产权证书》手续前，向甲方交清认购书约定的综合办证费、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用（税费以政府部门最终核算收取的为准），因乙方未交付或延迟交付上述款项、税、费，视为乙方未履行办理产权证的相关义务，则甲方有权暂缓或延迟申办该商品房的交易过户手续，由此产生的责任及相关费用全部由乙方承担。甲方如未按本协议规定的时间申办该商品房的交易过户手续，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理【即下列（1）、（2）两点不合并执行】（1）逾期30日之内，自本协议约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.2‰的违约金，本协议继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除本协议。若乙方解除本协议的，甲方应当自乙方解除本协议通知到达且乙方配合甲方办理完毕协议解除后续事宜之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金等。同日，郑汉武（委托方）与广州宇拓物业管理有限公司（以下简称宇拓公司）签订《委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方经营管理涉案商铺等。2018年5月24日，郑汉武分别向曜一城公司、深圳百睿通投资管理有限公司（以下简称百睿通公司）各转账支付100000元。百睿通公司出具的收据显示：收到优惠金100000元，G63铺10万抵20万。2018年5月29日，郑汉武分三次向曜一城公司各转账支付500000元、35691元、2100元。2018年6月12日，郑汉武向曜一城公司转账支付385128元。2018年12月26日，曜一城公司出具收据三份，分别显示收到涉案商铺款项（含定金100000元）961612元，收到税费56278元，收到办证服务费2100元。2019年5月13日，郑汉武向曜一城公司转账支付860991元，曜一城公司出具收据二份，分别显示收到涉案商铺部分楼款2929元，收到涉案商铺部分楼款860991元。2019年10月23日，曜一城公司向郑汉武发出《广州【天河金街】项目告知函》，称预计将于2019年12月举办项目新闻发布会及商家签约活动等；计划从11月起将分批为客户按新规定采用个人名义办理网签过户手续；将于2019年12月31日前为已完成内部认购的客户办理网签过户，若出现逾期，认购户有权单方面取消内部认购合同，项目出售方将全额退还认购方之前所交付的款项，并且按照双方签订的《内部买卖合同》中约定的违约金条款执行。2020年1月15日，郑汉武向曜一城公司的委托律师刘*芳发送微信表示解除《内部买卖协议》和《委托经营管理合同》，并通过EMS邮政快递向曜一城公司、陈楚文发出《解除及的通知》（其中邮寄至广州市越秀区环市东路339号广东国际大厦*附楼（该地址为刘*芳微信提供）的邮件于2020年1月16日妥投，邮寄至曜一城公司注册地址的邮件于2020年1月21日退回）。通知称：郑汉武已按合同约定支付全部款项，但曜一城公司至今未按约定办理交付及过户手续。现通知，《内部买卖协议》自本通知送达之日解除。请接到本通知之日5日内，办理《内部买卖协议》、及本人与曜一城公司指定的宇拓公司签订的《委托经营管理合同》的解除手续，并按《内部买卖协议》约定返还全部已付购房款及违约金。陈楚文、曜一城公司表示对该通知真实性无异议，但《委托经营管理合同》并非与其签署，会配合郑汉武解除合同。2020年4月7日下午15:58，曜一城公司的委托律师刘*芳通过微信向郑汉武发出消息：“按财务提供的数据，您支付购铺款1825532元，预缴税款56278元，团购优惠金10万”。2020年4月13日，郑汉武通过EMS邮政特快专递向曜一城公司、陈楚文发出律师函，催促退还购房款及支付违约金。2020年4月20日，郑汉武通过EMS邮政特快专递向宇拓公司发出《关于已解除的通知》，称：已于2020年1月15日书面通知出售方解除《内部买卖协议》，并要求其一并办理解除《委托经营管理合同》的手续；因出售方严重违约行为，导致本人至今无法登记成为该商品房的产权人，现《内部买卖协议》已解除，《委托经营管理合同》因无法履行也一并解除。2020年4月24日，郑汉武提起本案诉讼。郑汉武另提交照片，拟证明涉案商铺所在场地处于关闭状态，并没有经营。曜一城公司、陈楚文对此无异议。关于合同没有继续履行的原因，曜一城公司、陈楚文表示：涉案商铺所在的项目原来规划是车库，后来政府批准为商业用途，但商铺的小确权一直没有办妥。郑汉武表示：我方与曜一城公司、陈楚文交涉时，工作人员都是这样说，但我方不清楚真实情况。一审法院认为：关于涉案商铺，陈楚文与郑汉武签订的《内部买卖协议》虽名为内部协议，但从协议内容看已具备房屋买卖合同的主要条款，该房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。虽曜一城公司在该合同上系陈楚文的代理人身份，但签约后曜一城公司以自身名义收取购房款项，实际履约过程中曜一城公司与郑汉武直接确认相关收款金额及直接沟通解约等事宜，本案中曜一城公司、陈楚文共同答辩，并未提出曜一城公司作为被告的主体不适格，因此可认定曜一城公司与陈楚文为共同卖方。合同约定“在乙方向甲方付清全部房价款之日起计150个工作日内，由甲乙双方共同向广州市不动产登记中心申办该商品房的交易过户手续”。甲方如未按约定办理交易过户手续，逾期30日之内，自本协议约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.2‰的违约金，本协议继续履行；逾期超过30日后，乙方有权解除本协议。若乙方解除本协议的，甲方应当自乙方解除本协议通知到达且乙方配合甲方办理完毕协议解除后续事宜之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金。本案中，按查明的事实，合同签订后郑汉武向百睿通公司转账支付团购优惠金100000元，向曜一城公司转账支付涉案商铺款项（含定金100000元）961612元、税费56278元、办证服务费2100元、楼款2929元、楼款860991元，上述款项合计1983910元，最后一期楼款的付款时间为2019年5月13日，郑汉武已履行完自身付款义务。本案中陈楚文、曜一城公司亦确认上述付款事实。按此，陈楚文应在2019年12月16日前为郑汉武办理涉案商铺的交易过户手续，但事实上至今仍未办理，陈楚文显属违约。在此情况下，郑汉武于2020年1月15日通过微信向曜一城公司作出解除《内部买卖协议》的意思表示，并寄出《解除及的通知》。本案中曜一城公司、陈楚文确认《内部买卖协议》于2020年1月15日解除，一审法院予以确认。合同解除后曜一城公司、陈楚文应退还郑汉武上述1983910元。关于违约金。合同约定，若乙方解除本协议的，甲方应当自乙方解除本协议通知到达且乙方配合甲方办理完毕协议解除后续事宜之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金。本案中，郑汉武解除合同的通知于2020年1月15日送达曜一城公司、陈楚文，且郑汉武2020年4月13日向曜一城公司、陈楚文发函要求退还房价款及支付违约金。因此，曜一城公司、陈楚文应自2020年1月15日起60日内即2020年3月16日前退还已支付的全部房价款。综合本案案情，违约金的计算，应以购房款1925532元（1825532元+团购优惠金100000元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月16日起计至实际清偿之日止。违约金总额以不超过本金为限。《委托经营管理合同》为郑汉武与案外人签署，与本案不属于同一法律关系，本案不予调处。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2020年8月26日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司退还郑汉武1983910元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司向郑汉武支付违约金（以1925532元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月16日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限）；三、驳回郑汉武的其他诉讼请求。本案受理费22862元，由郑汉武负担50元，由陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司负担22812元。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人同意本案书面审理。再查明，一审期间，郑汉武提供了《内部认购计价纸》，载明的G63单位“原价为2591011元，团购优惠100000元（10万抵20万）2391011，前三年投资收益430382元，付款折扣优惠0.99%×0.99%，内部认购成交价1921612元＋10万，认购定金100000元（将于首期款中扣减）”等，拟证明郑汉武在签订涉案合同前已经支付了20万元，其中10万元用途是10万元抵20万元的团购优惠金，未体现在内部认购成交价中，另外10万元用途是认购定金，有体现在内部认购成交价中。陈楚文、曜一城公司一审经质证对上述证据的真实性予以认可。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，郑汉武、陈楚文、曜一城公司因涉案《内部买卖协议》、《委托经营管理合同》履行以及解除问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和陈楚文、曜一城公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：团购费应否作为郑汉武支付的购房款并计算违约金。陈楚文、曜一城公司主张该10万元团购费系郑汉武为取得涉案商铺所支付的中介服务费，陈楚文、曜一城公司并无证据证明郑汉武系基于中介机构居间服务促成之下购买涉案商铺，本院对陈楚文、曜一城公司的该主张不予采信。根据本案查明事实和现有证据，郑汉武向百睿通公司支付10万元团购费的目的是为了在购买涉案商铺时享受“10万抵20万”的优惠，系郑汉武为取得涉案商铺产权所支付的对价，一审法院认定该10万元属于购房款的一部分并无不当，本院予以认同。郑汉武为取得涉案房屋的产权共支付了1925532万元购房款，现涉案《内部买卖协议》因陈楚文违约而解除，郑汉武要求陈楚文、曜一城公司按照购房款总额1925532元支付违约金理据充分，陈楚文、曜一城公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈楚文、广州曜一城物业发展有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年四月二十八日书记员 贾 妍苏劲丹