广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1715号上诉人（原审原告）：伦炳财，男，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：唐荣徽，广东君信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司，住所地：广东省广州市天河区。负责人：卢智明，经理。委托诉讼代理人：徐利梅，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏伟，广东金爵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东省第一建筑工程有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：谭国辉，董事长。委托诉讼代理人：肖锦添，该司员工。委托诉讼代理人：白湘华，国信信扬律师事务所律师。上诉人伦炳财因与上诉人广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司（下简称省一建城建分公司）、上诉人广东省第一建筑工程有限公司（下简称省一建公司）商品房预售合同纠纷一案，各方均不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26077号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人伦炳财代理人唐荣徽、董月玲，上诉人省一建城建分公司代理人徐利梅，被上诉人省一建公司代理人白湘华、肖锦添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伦炳财上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判省一建城建分公司于判决发生法律效力之日起10日内向伦炳财返还购房款人民币951，802.1l元；2.请求撤销一审判决第三项，依法改判省一建城建分公司于判决发生法律效力之日起10日内向伦炳财支付赔偿金人民币951，802.11元；3.请求撤销一审判决第五项；4.依法判令省一建城建分公司向伦炳财支付购房款资金占用期间的利息损失（以人民币951，802.11元为本金，按中国人民银行同期同类（五年以上）贷款利率标准计算，自1996年4月3日起计至购房款还清之日止，暂计至起诉之日即2018年9月30日为人民币1，480，356.4元）；5.依法判令省一建城建分公司向伦炳财赔偿广州市天河区体育东路羊城国际商贸中心西塔16楼05单元自2008年1月1日起计至2018年9月20日的预期租金收益损失人民币810，088.65元以及评估费用损失人民币6，000元；6.依法判令省一建公司对省一建城建分公司的上述债务以及一审判决判项债务承担共同清偿责任；7.本案一、二审诉讼费全部由省一建城建分公司、省一建公司承担。事实和理由：一、一审判决对伦炳财实际支付的购房款以及相当于一倍房款的赔偿金数量及币种认定错误，应当予以改判。一审判决认定，伦炳财已向省一建城建分公司支付了案涉房屋前五期购房款共计港币87l，591元，该认定涉及的实际支付购房款币种及数量，均为错误。根据5份《正式收据》上所显示的款项，伦炳财及亲友向省一建城建分公司支付购房款时，是按照14份《房屋预售合同》及6份《认购书》所约定以港币计价，但实际都是以人民币进行实际支付（按当期港币汇率换算而来）。伦炳财就案涉房屋向省一建城建分公司实际支付的购房款应为951，802.11元人民币。因此，作为需返还的购房款，应当以实际支付款项币种和金额即人民币951，802.11元为准，省一建城建分公司应向伦炳财返还购房款为人民币951，802.11元，其应当向伦炳财支付相当于已付购房款一倍的赔偿金也应是人民币95l，802.11元。二、一审判决对伦炳财损失认定错误。（一）省一建城建分公司不但恶意不交付案涉房屋，而且私自出租牟利，导致伦炳财的预期租金收益损失已实际发生。一审判决已认定“省一建城建分公司作为案涉房屋所在大楼的开发商，其清楚案涉房屋何时符合交付条件，但其一直未向伦炳财发出收楼通知，未将案涉房屋交付给伦炳财，反而将案涉房屋另行出租收益，该行为主观恶意明显，严重违反合同约定”，且省一建城建分公司一审时也自行提交了案涉房屋的租赁合同证明其严重违反案涉合同并存有私自将案涉房屋出租牟利的主观恶意，说明伦炳财自案涉房屋达到交付条件时原本可得的预期租金收益损失已实际产生，省一建城建分公司扣除合理的管理费后应当全额支付给伦炳财以弥补伦炳财的预期租金收益损失。一审法院对于伦炳财实际应得的但被省一建城建分公司恶意占为己有的租金收益损失置之不理是完全错误的。（二）对于省一建城建分公司的恶意违约，伦炳财在一审法院所提起的利息损失、预期租金收益损失及评估费损失、等额于已付购房款的赔偿金的诉请符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确立的惩罚性赔偿原则精神，不属于重复主张。一审判决认为伦炳财的上述诉请存在重复主张，该认定未考虑省一建城建分公司、省一建公司对案涉合同解除存在故意拒不履行、恶意违约等重大过错，不具有公平合理性，应依法改判并支持伦炳财有关全部损失的主张。具体理由如下：首先，省一建城建分公司恶意占用伦炳财已付购房款长达二十多年，加上通货膨胀以及货币贬值等因素，伦炳财已造成了巨大的资金占用损失，根据公平原则以及《合同法》第五十八条、第九十七条规定，省一建城建分公司应以人民银行同期贷款利率为标准就已付购房款资金占用期间的利息损失向伦炳财支付赔偿金。其次，如上所述，《房屋预售合同》因省一建城建分公司根本违约而解除，伦炳财对案涉房屋出租获利等商业投资目的无法实现，信赖利益以及预期投资收益严重受损，根据公平原则以及《合同法》第一百一十三条规定，省一建城建分公司应按评估租金标准赔偿伦炳财预期可得利益损失。另需特别指出的是，省一建城建分公司在案涉房屋2008年通过规划验收具备使用条件本可以通知伦炳财交付使用，其非但没有通知伦炳财收楼，反而开始就将案涉房屋私自对外出租收取租金收益，不断谎称案涉房屋不具备交付条件。该租金收益属于省一建城建分公司恶意违约所得，这些收益本应属于伦炳财，应当等额赔偿给伦炳财，用于弥补伦炳财预期可得利益损失。第三，如前所述以及一审判决查明的事实，省一建城建分公司隐瞒案涉房屋具备交付条件的事实，私自将案涉房屋出租牟利，且经伦炳财催告后仍拒绝交付房屋，省一建城建分公司在合同履行过程中存在明显的恶意，省一建城建分公司对《房屋预售合同》解除存在重大过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条确立的惩罚性赔偿原则精神，要求被伦炳财已付购房款一倍的赔偿金标准赔偿，并主张购房款利息、赔偿伦炳财损失属于可并行的赔偿主张，不构成重复主张。综上所述，伦炳财请求二审法院依法予以改判。省一建城建分公司、省一建公司二审答辩称其答辩意见与其上诉意见一致。省一建城建分公司、省一建公司上诉请求：1.改判驳回伦炳财的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由伦炳财承担。事实和理由：一、对于伦炳财是否向省一建城建分公司、省一建公司支付了购楼款的问题。伦炳财未能完成已经支付购房款的举证责任，应当适用谁主张谁举证的证据规则，承担举证不能的法律后果。（一）伦炳财未按照《房屋预售合同》第一条双方特别约定“以银行本票支付，并指明收款人为省一建城建分公司”的付款方式支付购楼款。（二）伦炳财提出因为个人用银行本票支付不方便，所以他和省一建城建分公司协商，按照省一建城建分公司的指示付款至省一建城建分公司指定的另一个账户，但是未能提交证据证明他是如何和省一建城建分公司协商改变支付方式以及省一建城建分公司如何对其指示另外付款账号的。（三）伦炳财提交的5份《正式收据》上既没有加盖省一建城建分公司、省一建公司的公章也没有工作人员签字，其真实性存疑。（四）对于5份《正式收据》能否证明省一建城建分公司己收到了相应的购房款的问题。一审判决认为省一建城建分公司、省一建公司的抗辩意见有违诚信原则不予采纳，该认定不是事实，实际情况是：（2007）粤高法审监民再字第110号民事判决书查明的事实是省一建城建分公司、省一建公司的合作方刘超英曾使用过一枚“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”，在刘超英失踪后，刘志雄用另一枚假的印章伪造收据，拟证明己支付购房款。该枚刘超英使用过的印章在刘超英失踪后，被广州市中级人民法院整体查封在羊城国际商贸中心的办公楼内，后由于该案一审中省一建城建分公司、省一建公司申请鉴定，才由天河区人民法院去查封的办公楼内取出该枚印章，鉴定完后，天河区人民法院并未将该枚印章交给省一建城建分公司、省一建公司。由于天河区人民法院的经办人离职，该枚印章至今下落不明。由于该枚印章由刘超英使用，不是省一建城建分公司、省一建公司使用，且现在下落不明，无法鉴定，所以省一建城建分公司、省一建公司表述无法确认其真实性是认真负责的态度，不存在有违诚信一说。关于天河区人民法院与本案同一名主审法官审理的（2016）粤0106民初4427号和（2016）粤0106民初5293号两案，从法院调取的庭审笔录和证据来看，是陈锦荣和谭广超收楼之后提起的办理房产证之诉。由于在陈锦荣和谭广超收楼之前，省一建城建分公司已经确认其支付购房款的事实，所以在办理房产证之诉中确认《正式收据》的真实性是确认他们已经支付购房款的事实，而不是对该枚印章的确认。结合伦炳财从签订购房合同起长达20多年的时间里，从未向省一建城建分公司、省一建公司主张过权利来看，其行为不合常理。综上分析，伦炳财提交的5份《正式收据》的真实性存疑，不能证明省一建城建分公司、省一建公司已经收取了购房款。（五）一审判决认为5份《正式收据》上所显示的款项实际为伦炳财等人支付14份《房屋预售合同》及6份《认购书》所约定的购房款，该认定错误。佛山市禅城区杏头化工商行的工商档案资料显示为集体所有制，2016年9月7日禅城区南庄杏头经联社注销，未发现有伦炳佳、伦炳财等人挂靠该商行进行经营的相关资料。该份内档资料不完整，缺乏重要的涉及本案付款期间1994-1996年的年审资料，没有财务账册、年审数据、银行付款凭证等证明伦炳财的购房款通过杏头化工商行支付。关于佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社出具的《证明》，从形式到内容均不合法。首先从形式上看，该《证明》只有单位盖章没有法定代表人的签名，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第一百一十五条的规定，该证据法定形式上存在瑕疵，不宜作为定案依据。其次从内容上看，该《证明》第二段末“通过我社杏头化工商行向开发商指定的‘广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部’账户汇出相关购房款。”与事实不符，省一建城建分公司、省一建公司从未向伦炳财指定过上述账户作为付款账户，伦炳财也未提交证据证明省一建城建分公司、省一建公司向其指定过上述付款账户，从一审法院发出的《律师调查令》所调查的结果来看，也不存在名为“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户；该证明第三段“注销前对杏头化工商行经营期间的债权债务（包括伦炳佳等人挂靠的经营往来款项）、人员工资等已经全部完成了结清和清理”，说明南庄杏头经联社在注销杏头化工商行的过程中保留了原杏头化工商行的财务原始凭证，故此，省一建城建分公司、省一建公司曾请求一审法院向南庄杏头经联社调取涉案代付款凭证，以核实本案的关键事实，但一审法院未予支持，是明显错误的。综上，佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社在毫无事实及证据的基础上出具的该《证明》，从形式到内容均不合法，不能作为定案的依据。伦炳财由始至终都没有提交出支付购楼款的银行流水等付款凭证，从一审法院发出的《律师调查令》所调查的结果来看，仅有1994年3月16日和1995年9月20日南海杏头化工商行支付给南方国际新闻大厦筹建指挥部的两张银行回单，该两笔款项和5份《正式收据》的时间、金额均不相吻合。综上所述，伦炳财未能完成已经支付购房款的举证责任，承担举证不能的法律后果，但一审法院错误使用证据规则，属于滥用法官的自由裁量权；本案标的只是一套价值不到一百万元的商品房，但是一审法院却确认了共1700多万元付款的真实性，属于严重超范围审理案件。二、关于时效问题。伦炳财的诉请已经超过了最长诉讼时效20年，丧失了胜诉权。一审法院认为伦炳财依据合同约定选择等待继续交楼未超过诉讼时效是错误的，因为合同约定即使伦炳财选择继续等待交楼也应当书面通知省一建城建分公司、省一建公司，伦炳财从合同约定的交楼时间即1996年6月30日至2018年8月15日向省一建城建分公司、省一建公司发出第一封律师函要求交付房屋，已经超过22年，不仅超过通知的合理期限，而且超过了民事诉讼的最长保护时效20年，其选择权早已消灭。况且既然伦炳财选择继续等待交楼，那么从他选择继续等待交楼之日起同样适用于诉讼时效的规定，也超过了民事诉讼的最长保护时效20年。（一）《商品房预售合同》第三条约定“甲方应在1996年6月30日之前将房屋交付乙方”，那么从伦炳财应当知道权利被侵害之日即1996年6月30日起算，至今己20多年，超过了法律保护的最长诉讼时效20年，丧失了胜诉权。一审期间，伦炳财提交伦炳佳的《情况说明》拟证明其委托伦炳佳一直向省一建城建分公司、省一建公司主张权利。伦炳佳在《情况说明》里的陈述与事实不符，省一建城建分公司要求其出庭接受质询，但伦炳佳没有正当理由拒绝出庭，故其出具的书面《情况说明》不能作为证据适用。（二）伦炳财解除合同适用除斥期间。伦炳财单方可以解除合同的解除权自双方约定的交楼时间即1996年6月30日发生，除斥期间一年届满即告消灭。故伦炳财的解除权已经在1997年6月30日消灭，其于2018年9月19日发出解除合同律师函不产生解除合同的法律效果。（三）一审法院认为依据《商品房预售合同》第四条约定，伦炳财具有选择权，可以选择解除合同或者继续等待交楼，但是该第四条约定伦炳财的选择权必须以书面方式行使；虽然合同没有约定选择权的具体期限，但是伦炳财应当在合理的期限内作出选择并书面通知省一建城建分公司、省一建公司，但是伦炳财从合同约定的交楼时间即1996年6月30日至2018年8月15日向省一建城建分公司发出第一封律师函要求交付房屋，已经超过22年，超过合理时间及民事诉讼的最长保护时效20年，其选择权早已消灭。（四）即便伦炳财可以用默示的行为方式选择等待交楼，也超过最长时效的保护。三、一审法院一方面认定省一建城建分公司、省一建公司恶意不通知收楼，一方面又认定涉案房屋因为法院查封存在履行障碍，伦炳财因此得以解除合同，属于自相矛盾，且与事实严重不符。由于历史原因，羊城国际商贸中心的销售由合作方刘超英具体操作，后刘超英失联，造成很多业主资料缺失，省一建城建分公司曾于1996-1999年在羊城国际商贸中心大厦张贴公告要求购房者向省一建城建分公司提交购房合同和付款凭证原件以确定购房者身份及权益，但伦炳财从未向省一建城建分公司提交过相关文件，因此省一建城建分公司、省一建公司不存在恶意不通知收楼的情形。关于在1999年天河区法院对羊城国际商贸中心整体查封统筹执行后，小业主能否办理房产证的问题。实践中，羊城国际商贸中心的小业主均是先向天河区法院提出执行异议之诉，法院解封后，再提起确权之诉，拿法院作出的确认产权的生效判决或者裁定到广州市国土及房屋管理局历史遗留问题窗口办理房产证。法院调取的（2016）粤0106民初4427号和（2016）粤0106民初5293号两案庭审笔录也证实了这点。上述两案原告陈锦荣、谭广超均是通过此种方式办理了房产证，因此天河区法院于1999年对羊城国际商贸中心的整体查封，不会影响到小业主办理房产证，不构成合同不能履行的事实障碍，伦炳财不得因此解除合同。四、一审法院判令省一建城建分公司赔偿一倍购房款没有法律依据。一审法院证实涉案房屋无办理预告登记（预售合同备案）、抵押及不动产权登记信息；没有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条规定之情形，不应赔偿一倍购房款。即使省一建城建分公司违约，没有在合同约定的时间内交楼，依据《合同法》第119条，伦炳财不得就扩大的损失请求赔偿。省一建城建分公司出租房屋减少损失没有恶意，且省一建城建分公司也不是从2008年开始一直对外出租的，只是零散短期出租，一审法院认定省一建城建分公司从2008年开始出租涉案房屋没有事实和证据支持。关于延期交楼和解除合同的违约金支付方式，《房屋预售合同》第四条均有明确约定，按照中国银行活期储蓄利率计算。一审法院认为合同没有约定属于认定事实错误。即便法院认定诉讼时效未过，那么违约金的起算点也应该从伦炳财2018年8月15日第一次发律师函给省一建城建分公司要求交楼之日起倒推三年。至于伦炳财主张的其他损失，没有证据支持。综上，省一建城建分公司、省一建公司请求二审法院依法予以改判。伦炳财二审答辩称:一、省一建城建分公司与省一建公司就案涉购房款所提出的上诉事由均与事实不符，伦炳财已按合同约定完成案涉购房款支付。（一）就案涉购房款的支付，伦炳财已按约完成支付的事实清晰且有相应的、充分的证据予以证实。在省一建城建分公司与伦炳财签订案涉合同之后，双方就案涉合同在广东省公证处办理了公证[《公证书》编号：(94)粤公证经字第0430号]。完成合同公证后，伦炳财及其他三名亲友通过伦炳佳挂靠经营并担任负责人的南海市杏头化工商行，向省一建城建分公司指定账户汇付了包括案涉购房款在内的相关购房合同约定款项。省一建城建分公司收取上述款项后开具了收款收据。上述事实有多份证据予以充分证实，证据材料相互印证，且形成完整的证据链条，足以证实伦炳财已充分、有效地履行案涉合同项下购房款支付义务。（二）就案涉购房款的收款，省一建公司就此所提出上诉理由牵强、与事实严重不符，也不能提出任何相反证据佐证，不应予以采纳。1.就购房款的支付方式。虽然省一建城建分公司倾向于本票方式收款，并不代表伦炳财的其他付款方式不构成有效付款。伦炳财认为，只要伦炳财实际已完成付款，且省一建城建分公司在收到款项后开具《正式收据》确认收到款项，即视为其完全认可伦炳财的付款方式。2.就《正式收据》的真实性。首先，在该五份收据上印有“广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司”的落款处，省一建公司除了加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”外，每一份收据上均有“收款人：梁洁灵”字样的签字。其次，刘超英为时任省一建城建分公司负责人，伦炳财作为善意的第三人完全有理由相信刘超英有权代表省一建城建分公司出具收款收据，根据《民法典》第六十一条、第五百零四条的规定，刘超英的行为后果应由省一建城建分公司承担。最后，在当时没有明显的相反证据情况下，伦炳财作为善意的第三人完全有理由相信省一建城建分公司负责人所掌握、使用的印章就是完全代表省一建城建分公司的，而且，省一建公司在一审法院审理期间既未就此申请司法鉴定，也未提出其他相反证据佐证，充分证实其有关收款及收据真实性的抗辩意见仅凭其主观推断，并无相应的事买依据。3.就省一建公司在其上诉状所提起的其他事由，因该等事由均无相应的事实证据支撑无法成立。（三）省一建公司既无法否认经公证签署的案涉合同，也无法提供与该合同相关的包括付款、收款、物业交付等合同履行的任何资料，根据民事诉讼的高度盖然性原则以及双方现有证据，省一建公司不能完成其举证责任，应承担举证不能的法律后果。二、省一建公司就本案诉讼时效所提起的上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。（一）伦炳财已按约完成购房款支付的合同主要义务，取得相应物业的物权请求权，在案涉合同解除之前要求省一建公司交付案涉房屋，不适用诉讼时效。（二）案涉合同因省一建公司的原因不能确定履行期限，且在合同持续期间内省一建公司既不主动向伦炳财告知房屋何时具备交付条件，也不同意伦炳财所提出的房屋交付要求，致使案涉合同解除，本案诉讼时效应从案涉合同解除之日起算。（三）在伦炳财已完成案涉购房款支付的主要合同义务情况下，省一建公司有义务、且有相应条件去推动合同继续履行，但其却持续隐瞒事实及拖延履行、拒绝交付，省一建公司对案涉合同解除存在明显过错，其有关诉讼时效的抗辩及上诉理由，违反公平合理的民法基本原则，应当予以驳回。三、案涉购房合同因省一建公司的恶意隐瞒而导致伦炳财的合同目的无法实现，一审法院认定合同解除正确，应予维持。首先，案涉房屋因省一建公司自身原因违约未向伦炳财进行交付，且在伦炳财等待交付期间省一建公司有义务、有相应条件推动交付却选择恶意隐瞒事实及擅自将案涉房屋出租牟利。案涉房屋并非住宅，而是经营性房产，伦炳财基于商业投资的目的而购买，但经过多年的等待案涉房屋法定使用年限已经过一大半，案涉房屋价值已不断贬值。但是，直至伦炳财于2018年8月15日发出《律师函》催促履行合同义务后，省一建公司仍拒绝履行，案涉合同已失去继续履行的基础，伦炳财的合同目的无法实现，省一建公司已构成根本违约。其次，在省一建公司收到伦炳财于20l8年9月19日发出的《解除房屋预售合同及认购书通知函》后，省一建公司既未主动联系伦炳财继续履行房屋交付义务，也未就合同解除事宜提起诉讼，根据《民法典》第五百六十五条规定，案涉合同自省一建公司收到伦炳财解除通知之日起解除。四、省一建公司对案涉合同解除具有重大过错，且因合同解除致使伦炳财遭受严重经济损失，省一建公司针对合同解除赔偿额的上诉事由不成立，应予驳回。首先，案涉合同为省一建城建分公司提供的格式条款合同，该合同第四条有关按银行活期利率计算违约金，经过二十多年的时间该违约金标准连基本的通货膨胀损失都难以弥补，该标准对伦炳财明显不具有公平合理性。根据《民法典》第四百九十六条规定，案涉合同有关违约金标准的约定不应成为合同的内容。其次，省一建公司恶意占用伦炳财已付购房款长达二十多年，加上通货膨胀以及货币贬值等因素，已给伦炳财造成了巨大的资金占用损失，根据公平原则以及《民法典》第五百八十五条规定，省一建公司应以人民银行同期贷款利率为标准就已付购房款资金占用期间的利息损失向伦炳财支付赔偿金。第三，省一建公司隐瞒案涉房屋具备交付条件的事实，私自将案涉房屋出租牟利，且经伦炳财催告后仍拒绝交付房屋，省一建公司对案涉房屋解除存在明显的恶意和过错。案涉合同因省一建公司根本违约而解除，伦炳财对案涉房屋出租获利等商业投资目的无法实现，信赖利益以及恶意违约所得，这些收益本应属于伦炳财，因此伦炳财主张按评估租金标准赔偿预期可得利益损失具有相应的事实依据。第四，一审判决根据公平原则判令省一建城建分公司赔偿一倍购房款具有事实和法律依据，但该赔偿额未充分考虑合同履行的情况、合同解除的原因以及伦炳财的损失等情况，尚不足以弥补伦炳财损失，预期投资收益严重受损，根据公平原则以及《民法典》第五百八十四条规定，省一建城建分公司应向伦炳财赔偿相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。省一建城建分公司在2008年开始就将案涉房屋私自对外出租收取租金收益，该租金收益属于省一建城建分公司。综上所述，伦炳财认为省一建城建分公司、省一建公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。伦炳财于2018年10月16日向一审法院起诉请求：1.确认伦炳财与省一建城建分公司签订的《房屋预售合同》（编号：0141）已解除；2.省一建城建分公司向伦炳财返还案涉房屋的购房款人民币951802.11元；3.省一建城建分公司向伦炳财支付购房款资金占用期间的利息损失【以人民币951802.11元为本金，按照中国人民银行同期同类（五年以上）贷款利率标准计算，自1996年4月3日起计至购房款还清之日止】；4.省一建城建分公司向伦炳财赔偿案涉房屋的租金损失人民币810088.65元以及评估费用损失人民币6000元；5.省一建城建分公司向伦炳财支付相当于已付购房款一倍的赔偿金人民币951802.11元；6.省一建公司对省一建城建分公司的上述全部债务承担共同清偿责任；7.本案的全部诉讼费由省一建城建分公司、省一建公司承担。一审法院认定事实：省一建城建分公司是省一建公司属下的非独立法人分支机构。1994年，省一建城建分公司经有关部门批准取得《预售商品房许可证》和《广州市商品房外销许可证》，开发建设、销售广州市体育东路羊城国际商贸中心（原称南方国际新闻大厦）。1994年1月15日，省一建城建分公司（卖方/甲方）与伦炳财（买方/乙方）签订《房屋预售合同》（编号：0141），约定甲方将案涉房屋出售给乙方；本合同以港币为计价货币，上述物业合计港币917463元，该款交付办法为签约首期（含订金）实缴港币183493元、1994年9月30日实缴港币183493元、1995年3月30日实缴港币183493元、1995年9月30日实缴港币183493元、1996年3月30日实缴港币137619元、尾款或银行按揭贷款实缴港币45872元（注：上述金额均应以银行本票支付，并指明收款人为“广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发公司”，倘若乙方以其他方式支付致使甲方实收金额不足，乙方应予补足）；内装修完成有入伙纸（有关部门验收合格证明书）后，乙方接甲方通知书十天内，即应一次付清尾款，或由甲方代乙方申请银行按揭贷款，若银行贷款不足支付尾款时，其差额乙方即应一次付清；甲方应于1996年6月30日之前将该房屋交付乙方；（第四条）如甲方不能在1996年6月30日之前将房屋交付使用（因人力不可抗拒的原因致使延期者除外），乙方有权在下列处理方式中作出选择，并书面通知甲方：1.终止合约，并要求甲方将已收之全部款项（不包括合同公证费、律师费）并加计利息偿还乙方；利息应自交付款项之日起，计至清偿本息之日止，按结算时中国银行活期储蓄之利息（下称活期利率）计算；2.继续等待交付房屋，并要甲方偿还房屋延期交付期内乙方所付房屋款之利息，利息按中国银行活期利率计算；乙方预购本房屋之产权登记事项，乙方同意委托甲方或甲方指定的代理人全权统筹申报登记，乙方应在指定日期内无条件配合办理各项有关之手续等。1994年3月16日，广东省公证处对上述《房屋预售合同》进行了公证并出具了（94）粤公证经字第0430号《公证书》。另，伦炳财还与省一建城建分公司另外签订了4份《房屋预售合同》，分别约定伦炳财向省一建城建分公司购买广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号06、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币917463元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号11、建筑面积为90.52平方米的房屋（港币1380100元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号12、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币954162元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号13、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币954162元）；伦炳财还与省一建城建分公司另外签订了6份《羊城国际商贸中心大厦认购书》（下简称《认购书》），分别向省一建城建分公司购买广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心-1层6个车位（每个车位优惠后总价均为港币294000元）。案外人关志南与省一建城建分公司签订5份《房屋预售合同》，分别约定关志南向省一建城建分公司购买广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号01、建筑面积为90.52平方米的房屋（港币1328984元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号02、建筑面积为71.41平方米的房屋（港币1048418元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号04、建筑面积为90.52平方米的房屋（港币1277869元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号09、建筑面积为71.41平方米的房屋（港币1088742元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号10、建筑面积为71.41平方米的房屋（港币1088742元）。案外人伦元锡与省一建城建分公司签订4份《房屋预售合同》，分别约定伦元锡向省一建城建分公司购买广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号03、建筑面积为71.41平方米的房屋（港币1048418元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号07、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币917463元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号08、建筑面积为90.52平方米的房屋（港币1380100元），广州市天河区体育东路南方国际新闻大厦羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号14、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币954162元）。伦炳财购买的5套房产及6个车位、关志南购买的5套房产、伦元锡购买的4套房产价格共计港币17020248元。另，上述《房屋预售合同》及《认购书》均对相应购房款的分期支付时间、金额进行了约定。2018年8月15日，伦炳财等人委托律师事务所向省一建公司、省一建城建分公司发出《律师函》，要求省一建公司、省一建城建分公司在收到函件之日起七日内与伦炳财等人协商确定交付案涉房屋等物业及办理产权登记的方案，并向伦炳财等人赔偿损失。省一建公司、省一建城建分公司确认收到该函件。2018年9月19日，伦炳财等人委托律师事务所向省一建公司、省一建城建分公司发出《解除房屋预售合同及认购书通知函》，表示解除伦炳财等人与省一建城建分公司签订的多份《房屋预售合同》及《认购书》。省一建公司、省一建城建分公司确认收到该函件。现伦炳财提起诉讼，要求确认其与省一建城建分公司签订的《房屋预售合同》（编号：0141）已解除，省一建城建分公司向其返还案涉房屋购房款及利息、赔偿租金损失及评估费、支付相当于已付购房款一倍的赔偿金，并要求省一建公司对上述债务承担共同清偿责任。一审诉讼过程中，伦炳财主张其已向省一建城建分公司支付了前五期购房款，并提交了5份《正式收据》等证据。一、5份《正式收据》均显示加盖了“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”，分别确认收到“南海市杏头化工商行”支付的人民币3844193元（应收港币写字楼3051250元、车位6个352800元，合计港币3404050元，兑换人民币以1:1.1293算，系付N西塔16F全层20%、车位20%）、人民币3768964元（应收港币3404050元，兑换人民币以1:1.1072算，系付N西塔16F全层20%、车位20%第二期楼款）、人民币3717223元（系付车位6个港币352800元、N西塔16F全层3051250元，按1:1.092折人民币）、人民币3293824元（应收港币3051250元，兑换人民币以1:1.0795算，系付N西16F全层第四期楼款）、人民币2758554元（应收港币2553035元，兑换人民币以1:1.0805算，系付N西16F全层、车位6个第五期楼款）。二、佛山市禅城区杏头化工商行（下简称杏头化工商行）的《企业机读档案变更登记资料》，显示企业目前状态为注销，投资者名称为禅城区南庄杏头经济联社。省一建城建分公司、省一建公司认为证据一上加盖的印章不是其公司的印章，收款人也不是其公司的员工，所以对其真实性不予确认；每张收据显示的付款人均为南海市杏头化工商行，并非伦炳财。省一建城建分公司、省一建公司对证据二的真实性予以确认，但认为该证据显示的名称与证据一上显示的付款人名称不一致，且该企业已被注销。伦炳财提交了《证明》，以证明伦炳财及亲友通过登记负责人为伦炳佳共同挂靠经营的杏头化工商行向省一建城建分公司汇出购房款的事实。该《证明》显示由佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社于2019年3月8日出具，内容为该社于1991年5月开办集体企业“南海县杏头化工商行”，在撤县改市后更名为“南海市杏头化工商行”，并在2003年期间因该社所在的南庄镇划归禅城区管辖而相应更名为“佛山市禅城区杏头化工商行”，工商注册号为440602000063186；在杏头化工商行开办后至2009年11月期间，该社村民伦炳佳、伦炳财等人因业务需要挂靠该社杏头化工商行进行在南庄镇××××等地进行经营，并由伦炳佳担任杏头化工商行负责人；在1994年至1996年期间，伦炳佳、伦炳财、伦元锡、关志南四人因购买位于广州体育中心附近的南方国际新闻大厦商业物业（后更名为羊城国际商贸中心大厦）需要，通过该社杏头化工商行向开发商指定的“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户汇出相关购房款；2016年9月，该社基于管理需要在工商部门注销了杏头化工商行，并在注销前对杏头化工商行经营期间的债权债务（包括伦炳佳等人挂靠的经营往来款项）、人员工资等已经全部完成了结清和清理，无历史遗留。省一建城建分公司、省一建公司对《证明》的真实性不予确认，认为该《证明》的内容“通过我社杏头化工商行向开发商指定的‘广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部’账户汇出相关购房款”与事实不符，省一建城建分公司、省一建公司从未向伦炳财指定过“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户作为付款账户，伦炳财也未提交证据证明其向伦炳财指定过上述付款账户，客观上根本不存在名为“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户。伦炳财提交了（2007）粤高法审监民再字第110号民事判决（复印件），以证明省一建城建分公司存在“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”收款印章的事实。省一建城建分公司、省一建公司对该证据的真实性予以确认，但认为该印章是刘超英使用的，并非其使用。伦炳财提交了杏头化工商行的工商档案资料，以证明杏头化工商行在1991年至2009年期间由伦炳佳担任负责人及挂靠经营的事实，且由于行政区域调整，“南海市杏头化工商行”自2004年起更名为现名“佛山市禅城区杏头化工商行”。省一建城建分公司、省一建公司对该证据的真实性予以确认，但认为该工商档案资料不完整，没有财务账册和数据证明伦炳财的购房款通过杏头化工商行支付；该商行从设立到注销均是集体所有制企业，企业的盈亏处理及分配形式由杏头化工厂负责，资料中根本没有伦炳佳挂靠经营的证据。伦炳财提交了伦炳佳于2019年3月8日出具的《情况说明》，以证明伦炳财及亲友通过伦炳佳挂靠经营的杏头化工商行支付购房款，并委托伦炳佳作为代表持续与省一建城建分公司进行联系及追索。省一建城建分公司、省一建公司对该证据的真实性不予确认。伦炳财的委托律师持一审法院出具的《律师调查令》向广州银行股份有限公司进行调查如下问题：1994年1月1日至1996年12月31日期间，广州市城市信用社（具体经办网点为广州市北京街城市信用合作社，后更名为广州银行股份有限公司北京支行，于2019年7月1日注销）账户名为南方国际新闻大厦筹建指挥部的账户与账户名为南海市杏头化工商行的账户之间的银行流水记录、账户名为广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司或其曾用名广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部与账户名为南海市杏头化工商行的账户之间的银行流水记录。广州银行越秀支行提供了国际新闻大厦筹建处1998年3月10日至2000年12月21日流水、南方国际新闻大厦筹建指挥部1994年3月16日、1995年9月20日填送的广州市城市信用社送款单（金额分别为2080499元、155000元），并回复称该行仅可提供自1998年3月10日起建立电脑记账系统之后的银行账户流水记录，在此之前的相关纸质流水账册以及一审法院要求调查的账户名为南方国际新闻大厦筹建指挥部的银行流水记录，因原北京街城市信用合作社机构合并注销，人员流动等历史原因，无法查询及提供完整的1994年至1998年3月9日期间的流水记录。伦炳财主张《房屋预售合同》是省一建城建分公司提供的格式合同，该合同约定按照银行活期利率计算违约金的违约金标准过低，经过二十多年的时间该违约金标准连基本的通货膨胀损失都难以弥补，该标准对伦炳财明显不仅有公平合理性，应为无效约定；省一建城建分公司、省一建公司恶意占用伦炳财已付购房款长达二十多年，加上通货膨胀以及货币贬值等因素，给伦炳财造成了巨大的资金占用损失，根据公平原则，省一建城建分公司、省一建公司应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算其应赔偿给伦炳财的利息损失。伦炳财主张省一建城建分公司在2008年就开始将案涉房屋私自对外出租收取租金收益，该租金收益属于省一建城建分公司恶意违约所得，这些收益本应属于伦炳财，省一建城建分公司应当等额赔偿伦炳财。另，伦炳财提交了广州德高价格评估有限公司作出的穗德价估[2018]0410号《评估报告书》，以证明案涉房屋在2008年1月1日至2018年9月20日的租金总额为810088.65元。省一建城建分公司、省一建公司对该证据的真实性不予确认，认为该证据是伦炳财单方委托评估公司作出的评估报告，不具有客观公正性，且评估价格明显偏高。为予反驳，省一建城建分公司提交了其与案外人上海仪真分析仪器有限公司于2018年8月29日签订的《房地产租赁合同》，以证明案涉房屋的租金标准约98元/月/平方米，伦炳财委托机构评估的120元/月/平方米的租金标准明显偏高，不应采信。伦炳财对该证据的真实性予以确认，但认为应以同地段同类型房屋市场平均租金标准判定因省一建城建分公司恶意出租案涉房屋造成的租金损失。对于省一建城建分公司、省一建公司提出的诉讼时效抗辩，伦炳财表示其及三名亲友多次前往省一建城建分公司、省一建公司的办公地点及羊城商贸项目现场进行联系协商，经沟通了解，省一建城建分公司因其负责人刘超英出境失联，开发商内部诉讼纠纷等诸多原因而使得羊城商贸项目烂尾，不能按时向业主交楼；其后，伦炳财及其亲友多次与省一建城建分公司的经理余玉玲、职员林驰新、律师陈镇慧等联系，催促尽快履行交楼义务，但省一建城建分公司都以各种理由推诿；案涉房屋因省一建城建分公司、省一建公司的原因而被查封，且案涉房屋何时具备交付条件只有省一建城建分公司、省一建公司清楚，伦炳财无法知道可以交付的确切时间，在伦炳财善意等待要求继续履行《房屋预售合同》交付案涉房屋的期间，不应起算诉讼时效。另，伦炳财表示《房屋预售合同》约定“甲方应于1996年6月30日之前将该房屋交付乙方，如甲方不能在该期限前将房屋交付使用（因人力不可抗拒的原因致使延期者除外），乙方有权在下列处理方式中作出选择，并书面通知甲方：1.终止合约，并要求甲方将已收之全部款项（不包括合同公证费、律师费）并加计利息偿还乙方；利息应自交付款项之日起，计至清偿本息之日止，按结算时中国银行活期储蓄之利息（下称活期利率）计算；2.继续等待交付房屋，并要甲方偿还房屋延期交付期内乙方所付房屋款之利息，利息按中国银行活期利率计算。”由此可见，在初定交付日期到时，伦炳财有权选择终止合约，该权利是伦炳财的选择权，并非其必须履行的义务，双方当事人并没有约定明确的解除权行使起算日。而且，在实际履行中，伦炳财选择了“继续等待交付房屋”的处理方式，该解除权除斥期间并未起算。因此，在初定交付日期届满而伦炳财选择继续等待交付房屋的情况下，双方当事人已经以实际行为变更了案涉房屋的交付履行期限，而双方当事人对于变更后的合同履行期限并未明确约定，故解除权除斥期间的起算时间应以伦炳财向省一建城建分公司、省一建公司提出不再继续等待交楼时予以确定。因此，本案诉讼时效应从伦炳财给予省一建城建分公司、省一建公司履行义务的宽限期届满之日（即2018年8月22日）起计算。另，在一审法院审理的（2016）粤0106民初4427号及（2016）粤0106民初5293号案件中，该两案的原告均提交了多张加盖了“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的《正式收据》证明支付购房款的事实，省一建城建分公司、省一建公司在上述案件中均确认上述《正式收据》的真实性。又，一审法院向广州市国土资源和规划委员会调查案涉房屋的权属情况，该委员会函复一审法院称，南方国际新闻大厦（原羊城国际商贸中心）所在用地以人民日报社和省一建城建分公司名义办理了穗国土建用字[1993]第419号《建设用地批准书》，未办国土证；已核发19940007号预售许可证，申报单位为省一建城建分公司；根据一审法院提供地址的关键字“体育东路南方国际新闻大厦N西塔第16楼编号05单元”、“羊城国际商贸中心N西塔第16楼编号05单元”查询，暂无该地址办理预告登记（预售合同备案）、抵押及不动产权登记信息；该项目16层目前被一审法院以（1999）天法民初字第301号之二《协助执行通知书》查封。一审法院认为：伦炳财与省一建城建分公司签订的《房屋预售合同》（编号：0141）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。作为购买方的伦炳财应按约定向省一建城建分公司支付购房款，而作为出售方的省一建城建分公司应将案涉房屋交付给伦炳财使用，并协助伦炳财办理案涉房屋的房地产权证。现伦炳财主张由于省一建城建分公司的违约导致《房屋预售合同》解除，要求省一建城建分公司承担违约责任，省一建城建分公司对此不予同意。对于双方当事人的各项争议问题，一审法院作如下分析：一、对于伦炳财是否已向省一建城建分公司支付了购房款的问题。伦炳财主张其已向省一建城建分公司支付了前五期购房款，省一建城建分公司对此予以否认。对此，一审法院认为，（一）根据伦炳财提供14份《房屋预售合同》及6份《认购书》显示，伦炳财、关志南、伦元锡共向省一建城建分公司购买14套房屋及6个车位，价格总计港币17020248元。而根据伦炳财提交的5张《正式收据》显示，南海市杏头化工商行共支付了港币15816435元。结合上述《正式收据》所注明的付款项目及《房屋预售合同》《认购书》约定的各笔购房款支付期限及金额，一审法院可确认上述款项即为14份《房屋预售合同》所约定的前五期购房款及6份《认购书》所约定的第1、2、3、5期车位购房款。（二）对于5份《正式收据》能否证明省一建城建分公司已收到了相应的购房款的问题。虽然省一建城建分公司、省一建公司否认上述5份《正式收据》的真实性，但根据（2007）粤高法审监民再字第110号民事判决所查明的事实，一审法院所审理的（2016）粤0106民初4427号案、（2016）粤0106民初5293号案中省一建城建分公司、省一建公司所确认的事实，以及一审法院发出的《律师调查令》所调查的结果，显然在案涉房屋所在的南方国际新闻大厦的售楼过程中，确实存在向购房人开具加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的《正式收据》确认收取的购房款的事实，因此，省一建城建分公司、省一建公司的抗辩缺乏依据，有违诚信原则，一审法院不予采纳。伦炳财提交的上述5份《正式收据》可证明案涉房屋购房款支付的事实。（三）对于5份《正式收据》能否证明伦炳财已支付了案涉房屋购房款的问题。伦炳财已提交了杏头化工商行的工商档案资料，证明了该商户的原名称为南海市杏头化工商行，该商户已被注销，投资者为禅城区南庄杏头经济联社。伦炳财又提交了佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社出具的《证明》，以证明伦炳佳、伦炳财等人挂靠该社杏头化工商行进行在南庄镇××××等地进行经营，在1994年至1996年期间，伦炳佳、伦炳财、伦元锡、关志南四人因购买广州体育中心附近的南方国际新闻大厦商业物业（后更名为羊城国际商贸中心大厦）需要，通过该社杏头化工商行向开发商指定的“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户汇出相关购房款。上述证据，可以证明5份《正式收据》上所显示的款项实际为伦炳财等人支付14份《房屋预售合同》及6份《认购书》所约定的购房款。综上，一审法院可确认本案中案涉房屋的购买人伦炳财已向省一建城建分公司支付了前五期购房款共计港币871591元。二、对于伦炳财的诉讼请求是否已超过诉讼时效问题。《房屋预售合同》第四条约定，“如甲方不能在1996年6月30日前将房屋交付使用（因人力不可抗拒的原因致使延期者除外），乙方有权在下列处理方式中作出选择，并书面通知甲方：1.终止合约，并要求甲方将已收之全部款项（不包括合同公证费、律师费）并加计利息偿还乙方；利息应自交付款项之日起，计至清偿本息之日止，按结算时中国银行活期储蓄之利息（下称活期利率）计算；2.继续等待交付房屋，并要甲方偿还房屋延期交付期内乙方所付房屋款之利息，利息按中国银行活期利率计算。”据上约定，在省一建城建分公司未按照合同约定在1996年6月30日前将案涉房屋交付给伦炳财使用时，伦炳财有权选择是解除合同还是继续等待。伦炳财并未选择与省一建城建分公司解除《房屋预售合同》，而是继续等待交付房屋。但是，省一建城建分公司在此后并未将案涉房屋交付给伦炳财，而且直至伦炳财于2018年8月15日委托律师事务所向省一建城建分公司发出《律师函》催促省一建城建分公司履行合同义务后，省一建城建分公司仍未能履行交付房屋的义务。在此情况下，伦炳财才于2018年9月19日委托律师事务所向省一建城建分公司发出函件要求解除《房屋预售合同》。因此，伦炳财于2018年10月16日提起本案诉讼，要求省一建城建分公司、省一建公司承担合同解除的违约责任的诉讼请求并未超过诉讼时效，省一建城建分公司、省一建公司的诉讼时效抗辩缺乏依据，有违诚信原则，一审法院不予采纳。三、对于伦炳财的各项诉讼请求的处理问题。（一）如上分析，省一建城建分公司未按照合同约定期限将案涉房屋交付给伦炳财，该行为已构成违约。但伦炳财并未选择与省一建城建分公司解除《房屋预售合同》，而是按照《房屋预售合同》第四条的约定选择继续等待交付房屋。然而，直至伦炳财于2018年8月15日委托律师事务所向省一建城建分公司发出《律师函》催促省一建城建分公司履行合同义务后，省一建城建分公司仍未能履行义务。而且，案涉房屋所在的第16层被法院查封，《房屋预售合同》存在事实履行障碍。因此，伦炳财于2018年9月19日委托律师事务所向省一建城建分公司发出《解除房屋预售合同及认购书通知函》，要求解除包括《房屋预售合同》（编号：0141）在内的多份预售合同及认购书，该行为符合法律规定，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，上述《房屋预售合同》自省一建城建分公司、省一建公司收到上述《解除房屋预售合同及认购书通知函》时解除，故伦炳财要求确认案涉房屋的《房屋预售合同》（编号：0141）已解除的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。（二）《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，省一建城建分公司未能在1996年6月30日前交付案涉房屋的情况下，伦炳财选择继续等待交付房屋，但省一建城建分公司并未将符合交付使用条件的案涉房屋交付给伦炳财使用，而是自行将案涉房屋进行出租收益，该行为已构成违约；另外，由于省一建城建分公司的原因，案涉房屋所在的16层全层房屋被法院查封，《房屋预售合同》的履行存在事实障碍导致伦炳财最终解除《房屋预售合同》。因此，省一建城建分公司应对《房屋预售合同》的解除承担违约责任。基于上述分析，一审法院对伦炳财的诉讼请求作如下处理：1.《房屋预售合同》已解除，省一建城建分公司无权继续占用伦炳财支付的购房款，故伦炳财要求省一建城建分公司返还案涉房屋购房款的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。而根据已查明的事实可知，伦炳财支付了案涉房屋的购房款金额为港币871591元，故省一建城建分公司应向伦炳财返还该款项。2.对于伦炳财要求省一建城建分公司支付利息损失、租金损失及评估费用损失、支付相当于已付购房款一倍的赔偿金等诉讼请求。（1）如上分析，由于省一建城建分公司的违约导致《房屋预售合同》解除，省一建城建分公司应承担违约责任。（2）省一建城建分公司作为案涉房屋所在大楼的开发商，其清楚案涉房屋何时符合交付条件，但其一直未向伦炳财发出收楼通知、未将案涉房屋交付给伦炳财，反而将案涉房屋另行出租收益，该行为主观恶意明显，严重违反合同约定。（3）《房屋预售合同》约定，如省一建城建分公司不能在1996年6月30日前将房屋交付使用，伦炳财有权选择终止合约，并要求省一建城建分公司将已收的全部款项并加计利息偿还伦炳财；伦炳财也可以选择继续等待交付房屋，并要求省一建城建分公司偿还房屋延期交付期内伦炳财所付房屋款的利息。但是，《房屋预售合同》中并未约定伦炳财选择继续等待交付房屋的情况下，由于省一建城建分公司的责任导致合同存在履行障碍，并最终导致《房屋预售合同》解除时省一建城建分公司应承担的违约责任。（4）对于省一建城建分公司出租案涉房屋的租金收益金额，伦炳财提交了评估报告以证明案涉房屋自2008年1月1日至2018年9月20日的租金总额为810088.65元。而省一建城建分公司作为出租人理应能提供相关租赁合同等证据予以证明，但其仅提交了一份租赁合同（租赁期限为2018年8月29日至2020年8月28日期间），其依法应自行承担举证不能的法律责任。（5）自伦炳财于1994年购买案涉房屋以来，至今已长达20多年，案涉房屋的市场价格已有较大幅度的增长，但由于省一建城建分公司的违约而导致《房屋预售合同》解除，给伦炳财造成了房屋价格差额的损失。（6）虽然在省一建城建分公司未能按照合同约定的期限交付案涉房屋后，伦炳财根据《房屋预售合同》第四条的约定而选择继续等待省一建城建分公司交付案涉房屋，但其后在省一建城建分公司仍未交付案涉房屋的长达20多年的时间内，伦炳财并未要求解除《房屋预售合同》，而是直至2018年9月20日才委托律师事务所向省一建城建分公司发出函件表示解除《房屋预售合同》，伦炳财对《房屋预售合同》解除而给其造成的损失亦应承担一定的责任。而且，伦炳财要求省一建城建分公司支付利息损失、租金损失及评估费损失、等额于已付购房款的赔偿金的诉讼请求存在重复主张的问题。综合上述分析，一审法院根据公平原则及综合本案案情，对于伦炳财要求省一建城建分公司支付等额于其已付购房款的赔偿金的诉讼请求予以支持，对伦炳财的其他诉讼请求不予支持。但如上分析，伦炳财已付购房款金额为港币871591元，故省一建城建分公司应支付的赔偿金亦应相应调整为该金额。省一建城建分公司为省一建公司下属的不具有独立法人资格的分支机构，在省一建城建分公司的自身资产不足以清偿伦炳财上述债务时，依法应由省一建公司承担补充清偿责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告伦炳财与被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司签订的《羊城国际商贸中心大厦房屋预售合同》（编号：0141）已解除；二、被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告伦炳财返还购房款港币871591元；三、被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告伦炳财支付赔偿金港币871591元；四、被告广东省第一建筑工程有限公司对被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司的上述债务承担补充清偿责任；五、驳回原告伦炳财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币39220元，由原告伦炳财负担人民币18420元，被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司负担人民币20800元、被告广东省第一建筑工程有限公司承担补充清偿责任。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、伦炳财是否按照合同约定已履行了支付购房款的义务？二、伦炳财要求解除案涉1605房的购房合同，返还购房款是否已超过诉讼时效？三、在伦炳财前项主张没有超过诉讼时效的情况下，省一建城建分公司是否应当返还伦炳财已付的购房款？该款应以港币还是应以人民币计付？四、省一建城建分公司未履行交房义务，应当承担的违反责任的方式是什么？包括是否应计付一倍购房款作为赔偿金？是否应计付已付购房款占用期间的利息损失？是否应计付2008年至2018年间的预期租金收益？五、省一建公司是否应当对省一建城建分公司前述义务承担共同清偿责任？针对前述争议焦点，本院认定如下：关于焦点一、本案省一建城建分公司与省一建公司对伦炳财与案外人一起签订《房屋预售合同》、《认购书》购买包括案涉1605房在内的房产不持异议，但否认收到伦炳财等人支付的购房款。伦炳财为证实其依约支付了包括1605房在内的购房款，一审诉讼中提交了5张《正式收据》予以证明。省一建城建分公司、省一建公司对前述5份《正式收据》的真实性虽不予确认，但根据（2007）粤高法审监民再字第110号民事判决所查明的事实及省一建城建分公司、省一建公司在一审法院所审理的（2016）粤0106民初4427号案、（2016）粤0106民初5293号案中所确认的事实，以及一审法院发出的《律师调查令》所调查的结果，可认定在案涉房屋所在的南方国际新闻大厦的售楼过程中，确实存在向购房人开具加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的《正式收据》确认收取购房款的事实。结合前述《正式收据》所注明的付款项目及《房屋预售合同》《认购书》约定的各笔购房款支付期限及金额，一审法院确认前述《正式收据》显示由南海市杏头化工商行共支付了港币15816435元即为14份《房屋预售合同》所约定的前五期购房款及6份《认购书》所约定的第1、2、3、5期车位购房款并无不妥，本院予以认可。再从伦炳财提交杏头化工商行的工商档案资料及佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社出具的《证明》，可证实伦炳佳、伦炳财等在1994年至1996年期间，伦炳佳、伦炳财、伦元锡、关志南四人因购买广州体育中心附近的南方国际新闻大厦商业物业（后更名为羊城国际商贸中心大厦）需要，通过挂靠的社杏头化工商行向开发商指定的“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户汇出了相关的购房款。为此，前述证据与5份《正式收据》形成证据链，可证明南海市杏头化工商行支付的款项实际为伦炳财等人支付14份《房屋预售合同》及6份《认购书》所约定的购房款。综上，一审法院确认本案中案涉房屋的购买人伦炳财已向省一建城建分公司支付了前五期购房款无误。关于焦点二、根据双方签署的《房屋预售合同》第四条的约定，在省一建城建分公司未按照合同约定在1996年6月30日前将案涉房屋交付给伦炳财使用时，伦炳财有权选择是解除合同还是继续等待。双方在合同中对继续等待交付房屋的期限并为作任何限定，本案伦炳财并未选择与省一建城建分公司解除《房屋预售合同》，而是继续等待交付房屋。而直至伦炳财于2018年8月15日委托律师事务所向省一建城建分公司发出《律师函》催促省一建城建分公司履行合同义务后，省一建城建分公司仍未能履行交付房屋的义务。省一建城建分公司长期未履行交付房屋的义务，已构成违约，伦炳财于2018年9月19日委托律师事务所向省一建城建分公司发出函件要求解除《房屋预售合同》于法有据。基于省一建城建分公司构成违约，且该司已无合理理由占有伦炳财已付购房款，一审认定伦炳财于2018年10月16日提起本案诉讼，要求省一建城建分公司、省一建公司承担合同解除违约责任的诉讼请求并未超过诉讼时效并无不当。本案省一建城建分公司、省一建公司提出有关诉讼时效的抗辩有违诚信，一审法院不予采纳正确，本院予以认可。关于焦点三、如前所述，伦炳财提起本案诉讼并未超过诉讼时效。根据前述5份《正式收据》显示，当时合同约定计价的港币均已换算成了人民币收取，且当年港币汇率较高，依公平原则，本院认为伦炳财上诉主张应以换算人民币951802.11元认定其已付购房款合理合法，应予采纳。一审法院仍以合同约定币种认定伦炳财已付购房款港币871591欠妥，本院予以纠正。关于焦点四、根据一审查明的事实，案涉房屋所在的16层全层房屋在90年代被法院查封，该合同存在履行的障碍属省一建城建分公司自身原因导致，省一建城建分公司就此应对《房屋预售合同》的解除承担责任。如上所述，因省一建城建公司长期未交付房屋，已构成违约，伦炳财发函要求解除《房屋预售合同》于法有据，且省一建城建分公司已无权继续占用伦炳财已付购房款的合理理由，伦炳财要求省一建城建分公司返还案涉房屋购房款人民币951802.11元的诉讼请求合理合法，应予支持。至于伦炳财主张省一建城建分公司支付等额于已付购房款的赔偿金、利息损失、租金损失及评估费损失。根据《房屋预售合同》约定，如省一建城建分公司不能在1996年6月30日前将房屋交付使用，伦炳财有权选择终止合约，并要求省一建城建分公司将已收的全部款项并加计利息偿还伦炳财；伦炳财也可以选择继续等待交付房屋，并要求省一建城建分公司偿还房屋延期交付期内伦炳财所付房屋款的利息。但是，前述《房屋预售合同》中并未约定伦炳财选择继续等待交付房屋的情况下，由于省一建城建分公司的责任导致合同存在履行障碍，并最终导致《房屋预售合同》解除时省一建城建分公司应承担的违约责任。而伦炳财虽然在省一建城建分公司未能按照合同约定的期限交付案涉房屋后，根据《房屋预售合同》第四条的约定而选择继续等待省一建城建分公司交付案涉房屋，但其后在省一建城建分公司仍未交付案涉房屋的长达20多年的时间内，伦炳财并未向本院提交证据证实其及时向查封法院提出了异议，通过司法途径向省一建城建分公司主张权利，而是直至2018年9月20日才委托律师事务所向省一建城建分公司发出函件表示解除《房屋预售合同》，为此，一审认定伦炳财对本案《房屋预售合同》解除而给其造成的损失亦应承担责任正确。综上，一审法院仅支持伦炳财要求省一建城建分公司支付等额于已付购房款的赔偿金，对伦炳财的其他诉求损失不予支持并无不当，本院予以维持，该赔偿金亦应以人民币951802.11元计付。关于焦点五、因省一建城建分公司是省一建公司下属的不具有独立法人资格的分支机构，一审认定在省一建城建分公司的自身资产不足以清偿伦炳财上述债务时，依法应由省一建公司承担补充清偿责任正确，本院予以认可。综上所述，伦炳财上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。省一建城建公司、省一建公司的上诉请求均不成立，应予驳回。《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人人共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26077号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26077号民事判决第五、四项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26077号民事判决第二项为：广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司于本判决送达之日起10日内，向伦炳财返还人民币951802.11元；四、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26077号民事判决第三项为：广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司于本判决送达之日起10日内，向伦炳财支付赔偿人民币951802.11元；五、广东省第一建筑工程有限公司对广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司的上述债务承担补充清偿责任；六、驳回伦炳财其他上诉请求；七、驳回广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司、广东省第一建筑工程有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费48983元，由伦炳财负担6250.56元，由广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司、广东省第一建筑工程有限公司共同负担42732.44元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年四月二十八日书记员  吴浩正徐毅敏