广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0703民初579号原告：汪国华，男，1966年9月4日出生，汉族，住湖南省衡东县×××××××××，公民身份号码430××××××××××××116。委托诉讼代理人：梁杜文、谢福金，均系广东典纬律师事务所律师。被告：罗结民，男，1972年2月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××538。委托代理人：黄勇，系广东五邑律师事务所律师。原告汪国华诉被告罗结民订造厂房协议纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告汪国华的委托诉讼代理人梁杜文，被告罗结民的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪国华诉称：原、被告于2018年5月26日签订《订造厂房协议》，签订合同后，被告将已建造好的厂房私自卖给第三方，之后向原告退回已付订金100000元，但拒绝按协议约定向原告支付违约金100000元。经原告多次催收，被告至今未向原告支付上述违约金。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金人民币100000元；二、本案的诉讼费用由被告承担。汪国华在举证期限内提供的证据有：订造厂房协议，证明原告和被告签订订造厂房协议。被告罗结民辩称：被告不是涉案厂房和宿舍的权利人，被告作为本案被告不适格。2018年4月2日，被告与案外人高志斌签订《合作协议》，由被告为高志斌建造涉案厂房和宿舍，被告于2018年10月初完工后交付给高志斌。被告长期从事房地产中介服务，2018年4月，被告应高志斌要求，代其出租在建的涉案厂房和宿舍。2019年1月25日，因原告与高志斌无法就具体的租赁事宜达成一致意见，经原告确认《订造厂房协议》无效。被告向原告指定的账户退回100000元。由于被告不是涉案订造厂房协议的当事人，无需承担涉案合同的权利义务。双方已解除《订造厂房协议》，被告也已退回100000元，被告对原告不再负有任何义务。二、原告明知被告不是涉案厂房和宿舍权利人的事实。2018年8月-10月期间，原告多次向被告了解涉案厂房的建设情况，并催促被告抓紧时间完工，便于其与业主签订正式订造厂房协议。对此，被告也多次向原告转达高志斌的意见，即待完工并计算准确的租赁面积后，再与原告签订订造厂房协议。涉案厂房和宿舍完工前后，被告也多次提醒原告要与高志斌协商正式订造厂房协议，并积极协助和配合原告与高志斌协商签署订造厂房协议相关事宜，这在被告提供的《微信聊天记录》中可见，如：2018年8月14日，被告告知原告“我前两天跟高老板已谈过这个事情，他说要我把这个厂房建好”“高老板那边他是这样说的，他现在那个方数按收方的那个来算你，他不确定的话没办法写那个合同…。”由此，原告对被告不是涉案厂房和宿舍的权利人以及其对业主的情况是明知和了解的。三、原告未能与业主签订正式订造厂房协议的原因与责任与被告无关。经了解，2018年10月初，被告通知原告涉案厂房和宿舍已建成，通知原告与业主签订订造厂房协议。但由于原告在与高志斌签署合同前，擅自使用厂房和施工，破坏了建筑物地基，导致高志斌不满意。同时，在协商过程中，原告认为租金过高，且未经业主同意已转租他人，导致原告与高志斌未就订造厂房协议的具体事宜达成一致意见。因此，原告无法使用涉案厂房和宿舍的原因和责任与被告无关。四、原告要求被告支付违约金100000元，缺乏事实和法律依据。被告在本案中不存地违约或侵权行为。原告也明知涉案厂房和宿舍不属于原告所有。被告在得知原告与业主高志斌无法签署正式合同后，多次通知原告表示退款。但原告均以有事、等搭档一起等理由未能前来办理退款。原告已将涉案厂房和宿舍转租他人，原告不存在任何经济损失。原告未能举证证明其因被告有造成其100000元的损失。综上，被告不是涉案订造厂房协议的当事人,对涉案订造厂房协议不享有权利,不负有义务,涉案订造厂房协议产生的债权、债务与被告无关,应当由原告与涉案厂房和宿舍的业主之间进行解决，请求驳回原告的诉讼请求。罗结民在举证期限内提供的证据有：1、合作协议，证明被告与高志斌于2018年4月2日签署协议，由被告为高志斌建设涉案厂房和宿舍，即涉案厂房和宿舍的权利人不是被告而是高志斌；2、营业执照、结婚证、身份证，证明被告长期从事房地产中介服务，并受高志斌的委托，将在建的涉案厂房和宿舍出租给原告的事实；3、微信聊天记录，证明原告对被告不是涉案厂房和宿舍的权利人和高志斌才是案涉厂房和宿舍的权利人的事实非常清楚。2018年8月-10月期间，被告多次提示原告与业主签订订造厂房协议，并积极协助配合原告，原告也自行和业主高志斌联系和协商签订正式的订造厂房协议等。由于原告未经同意擅自进场破坏建筑物的基础，高志斌要求原告停止施工，原告表示同意，同时，原告认为租金过高，并已转租给他人，最终未与业主高志斌就订造厂房协议协商一致等事实；4、委托书，证明原告与被告于2019年1月25日协商一致，双方解除2018年5月26日签订的《订造合同协议书》，并委托被告退回100000元至指定账户的事实；5、情况说明；6、出让土地合同书，以上证据证明涉案厂房和宿舍的权属以及是否报建的情况。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告汪国华与被告罗结民于2018年5月26日签订《订造厂房协议》，主要约定：“甲方：罗结民，乙方：汪国华。现罗结民将位于为民天字号建造9米高的钢构厂房及三层宿舍楼给汪国华，面积约为5000㎡（按实际交付为准），租金为12元/㎡，每月交一次租金。电费按每度加收0.1元，自签协议之日，乙方先付人民币100000元给甲方，交付使用后，原订金转为厂房押金。租金每三年递增10%，免租期为45天。违约方面：如甲方不出租乙方（政府政策除外），应赔偿乙方人民币100000元，订金退回，如乙方不租厂房，订金不给予退回…落款甲方签名：罗结民，乙方签名：汪国华。”原告于2019年1月25日出具《委托书》，载明：“现罗结民与汪国华经友好协商一致达成协议，将订造厂房（为民天字号）订金退回汪国华…落款书写‘此委托书钱（100000元）到账立即生效，原2018年5月26日签订合同无效，此委托书只限到2019年1月30日止’，落款委托人签名：汪国华。”在庭审中以及开庭后，被告陈述涉案厂房和宿舍所在的土地为被告等人于2005年1月12日向蓬江区荷塘镇为民村委会承租，被告已付清相关款项。2018年4月2日，被告将上述土地中约15.41亩转租给高志斌，因承租权人变更，被告没有申报后续的涉案厂房和宿舍的报建手续，被告对高志斌是否办理涉案厂房和宿舍的报建手续不知情，对为民村委会是否协助高志斌办理报建手续的情况不知情。同时，经本院询问以及责令举证，原、被告至今未能提供涉案土地及厂房、宿舍的权属证明以及该厂房、宿舍在建设时已取得建设工程规划许可证等证据材料。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实。关于原告汪国华与被告罗结民是否存在租赁合同关系的问题。依据原、被告签订的《订造厂房协议》，其双方均确认上述协议上其签名或印章的真实性，其双方约定被告将坐落于江门市荷塘镇为民天字号地段厂房及宿舍交给原告，面积约为5000㎡，租金为12元/㎡，每月交一次租金等内容，即原、被告就为民天字号地段厂房及宿舍的承租事宜达成协议，其双方之间签订的上述协议符合租赁合同的构成要件，由此，可以认定原告与被告之间建立租赁合同关系。对被告认为其不是上述厂房及宿舍的权属人，其受业主高志斌的委托与原告签订上述协议，原告与高志斌仍需签订正式的租赁合同，故其与原告不存在租赁合同关系，其不受上述协议的约束等的意见，被告虽提供了《合作协议》，但未提供其他证据予以证明该《合作协议》是否实际履行以及高志斌有委托被告与原告签订前期租赁协议，后续仍需高志斌与原告签订租赁合同等事实，同时，被告虽提供了《微信聊天记录》，但其双方或原告与罗永铨之间的聊天内容也未直接显示上述事实情况，而原告又予以否认，另外，在被告未提供相关证据证明其受高志斌委托与原告签订上述协议或跟进本案租赁事宜等的情况下，被告与高志斌之间的关系属另一法律关系，该关系在法律上并不影响原告与被告之间已签订上述协议引起相关法律后果的性质认定，且被告是否为上述租赁物的权属人或权利人，不构成认定不存在合同关系以及合同效力的要件，因此，被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。关于原、被告签订的《订造厂房协议》的效力如何认定的问题。因在其双方签订上述协议时，双方约定出租的厂房及宿舍尚开始建设，故双方签订协议后，被告作为出租一方，应将准备出租给原告的厂房及宿舍办理相关报建审批手续等，而目前厂房及宿舍已建成，但经本院责令举证，原告或被告至今均未能提供上述为民天字号地段厂房、宿舍的权属证明以及该厂房、宿舍建设已取得规划许可或已经相关部门审批同意等证据材料，因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋订造厂房协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告与被告签订的《订造厂房协议》应认定为无效合同。原告认为被告退款的时间不符合其出具的《委托书》约定的条件，上述协议应继续履行等的意见理据不足，本院不予采信。关于原告主张的违约金如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，在庭审中，原、被告均确认被告已向原告退回原告为履行上述协议而支出的订金100000元，即被告已向原告返还其因合同取得的财产。虽被告作为出租人应保证其提供的厂房具备法律规定可以出租的要件，而被告至今未能举证证明其提供的厂房已具备上述要件，故导致本案合同无效过错的一方在于被告，但原告未能举证证明其因被告的原因导致合同无效，双方的合同目的无法实现有造成原告的损失以及损失的具体金额或情况等，因此，原告要求被告支付违约金100000元的请求缺乏相关依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋订造厂房协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汪国华的诉讼请求。本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告汪国华全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨丽燕二〇二一年四月一日书记员  梁淑云