江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终810号上诉人（原审被告）：胡慧琴，女，1979年10月24日生，汉族，户籍地江西省吉安市吉安县，现住江西省吉安市井开区。被上诉人（原审原告）：吉安市鑫田化肥农药有限公司，住所地江西省吉安市井冈山经济技术开发区，统一社会信用代码913608057239033180。法定代表人：梁小艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋璐，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：代路路，江西奋翼律师事务所实习律师。上诉人胡慧琴因与被上诉人吉安市鑫田化肥农药有限公司（以下简称鑫田化肥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安县人民法院（2021）赣0821民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡慧琴、被上诉人鑫田化肥公司的委托诉讼代理人宋璐和代路路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡慧琴上诉请求：⒈一审判决认定事实错误，判决不当，应撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；⒉一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：⒈被上诉人关于租金交付的诉请只主张租金计算至退还房屋日，且至起诉日为18,233.7元，一审判决上诉人在判决书生效起十日内支付租金35,600元，该判决与诉请不符，一审有误。⒉一审认定被上诉人在未确保优先购买权的前提下未构成侵权错误。一审判决不构成侵权的理由是案涉房屋无法与其他房产分割，不符合同等条件，该判决不符合实际且无法律依据。案涉房屋是临街店铺，在现实中店铺可以自由出售。而且与店铺相接其他房产完全可分开处置，一审判决显然违背该项基本事实，该裁判理由没有法律依据。总之，上诉人认为被上诉人如今解除合同的基础是其将案涉店铺出售给了第三方，但该出售方式是没有通知上诉人，没有保证上诉人优先购买权，出售方式违法侵权。被上诉人诉请解除是建立在违法侵权基础上，一审判决错误，应予撤销，恳请二审重新裁判。鑫田化肥公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决事实认定清楚，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。⒈一审判决上诉人应支付给被上诉人的大厅租金35,600元与被上诉人就涉案大厅的一审租金诉请一致。⑴被上诉人的一审诉请第二项为请求判令上诉人向被上诉人支付房屋租金至上诉人将房屋交还被上诉人时止，暂计算至起诉之日为18,283.7元并赔偿被上诉人逾期付款的利息……，该18,283.7元仅仅是被上诉人暂计至一审起诉时的暂定金额，并非全部诉请金额，全部诉请租金金额应计算至上诉人将涉案房屋交还被上诉人为止；⑵一审判决上诉人应于判决生效起十日内支付的35,600元租金是截止至2021年2月28日，此后的租金自2021年3月1日起至房屋腾退之日止的租金按合同约定计算，且应在交付租赁物时一并支付给被上诉人；⑶一审判决的35,600元，是上诉人应支付的2020年3月1日至2021年2月28日为止的大厅租金75,600元，核减上诉人已支付的租金40,000元，而得出拖欠的租金。⒉被上诉人没有侵犯上诉人的优先购买权，一审判决分析正确。⑴上诉人对其承租的房屋以及被上诉人变卖的全部房屋均不享有优先购买权。双方签订的《房屋租赁合同》第8条约定，如果被上诉人变卖房产，上诉人应无条件终止合同。换言之，当被上诉人变卖涉案房产时，上诉人应当无条件配合并自愿放弃基于租赁关系产生的包括优先购买权在内的一切权利，因此，上诉人主张的该权利其在签订合同时就已经自愿放弃；⑵优先购买权是对租赁物本身在同等条件下的优先购买。被上诉人是将土地面积10000平方米、建筑面积为10625.86平方米的全部房屋以整体打包的方式变卖，而上诉人承租的房屋仅是其中的一部分，面积仅为450平方米且不具有独立产权，因此本案并无同等条件可言，更谈不上对被上诉人出售的全部房屋享有优先购买权；⑶根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》内容可知，承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权，应结合房屋的使用功能和承租人承租的部分房屋面积是否超出全部房屋面积的一半以上两个方面进行综合考虑。从房屋的使用功能来看，上诉人承租的房屋与整体建筑物的其他房屋使用功能相互独立并无整体性，即使上诉人享有优先购买权也仅仅只是及于其承租的房屋部分，对全部房屋并无优先购买权；从承租房屋所占面积来看，上诉人承租的房屋面积仅为450平方米，涉案全部房屋面积为10625.86平方米，承租的面积占比远远达不到一半，因此上诉人对全部房屋并无优先购买权；从优先购买权的立法本意来看，承租人的优先购买权并非是对所有权人的占有、使用、收益、处分之物权设置限制或者例外条款，由于涉案全部房屋无法进行产权分割，故被上诉人整体出售全部房屋是基于利益最大化及商业判断合理行使处分权的行为，上诉人没有权利要求被上诉人就涉案全部房屋分割处置、分别出售。综上，一审判决事实认定清楚，判决正确公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。鑫田化肥公司向一审法院起诉请求：⒈请求判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；⒉请求判令被告向原告支付房屋租金直至被告将房屋交还给原告时止，暂计算起诉之日为18,283.7元并赔偿原告逾期付款的利息（以实际欠付租金为基数，从起诉之日起按照同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；⒊请求判令被告支付原告水电费4,191元；⒋本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告系吉安市鑫田化肥农药有限公司办公大楼第四号门面（140㎡）、二层北四号单间及吉安市高新区大厅（450㎡）的所有权人。2016年1月1日，原告将其办公大楼第四号门面（140㎡）及二层北四号单间出租给被告胡慧琴，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁时间为壹年（2016年1月1日至2016年12月31日）。租金标准门面为每月1400元，单间每月为100元，每月计租金额1500元。交付租金时间为每半年度前1-3号交付各项费用。水、电费支付方式为按水表、电表上的实际用量数，按开发区的收费标准计算收取费用。其它如闭路电视、宽带网等用户费用自理。乙方在办理租房手续时，应该交缴租房保证金600元，确保租房内的设施不得损坏，否则照价赔偿。合同同时对合同终止条款等进行了约定。上述合同期满后，原、被告就上述二层北四号单间未再签订书面的房屋租赁合同，被告实际按照上述《房屋租赁合同》约定的条款继续租赁二层北四号单间。2017年3月1日，原告（甲方）将吉安市高新区大厅（450㎡）出租给被告胡慧琴（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁时间为2017年3月1日至2022年2月28日。租金标准为租金第一、二、三年每月13元／㎡，第四年每月14元／㎡，第五年每月15元／㎡，第一年租金额70200元（不开税票）。交付租金时间为合同签订时半年收一次。水、电费支付方式为按水表（2.8元／吨）、电表（1元／度）上的实际用量数，按开发区的收费标准计算收取费用。电路接通费用由乙方承担。乙方在租用期间内必需做到院内安全防盗、防火措施，共同抓好安全防范工作。如有违反或者参预，根据情节轻重交司法部门处理。如遇甲方变卖或政府收购甲方房产，乙方无条件终止合同。乙方不得转租。2020年6月18日，原告将其座落于吉安市井开区君山大道南拓展大道西侧的土地使用权及土地上的六幢建筑物［国有土地使用权证号为：吉高用（2004）第工作049号，房屋产权证号为吉市高字第（Ａ00068号），不动产权证号为吉市高字第（Ａ00138号）］全部转让给案外人吉安市名峰环保设备有限公司，六幢建筑物的登记面积为10625.86㎡，价款为10500000元。2020年9月27日和2020年12月2日，被告分别向案外人吉安市名峰环保设备有限公司支付水电及物业管理费5631.8元、2252.8元。2019年12月21日、2019年12月26日、2019年12月31日、2020年2月20日，被告分别向原告支付房屋租金5000元、5000元、26000元、4000元，合计40000元。截止2021年2月28日，按照合同约定的14元／㎡租金计算，被告尚欠原告租金35600元。本案立案后，被告已向原告支付了拖欠的水电费4191元。一审法院认为，综合原、被告的辩论意见及庭审查明，本案存在两个争议焦点：一、原告能否提前终止其与被告签订的两份房屋租赁合同；二、原告是否侵犯被告的优先购买权。关于争议焦点之一，原告能否提前终止其与被告签订的两份房屋租赁合同。原告与被告签订的两份房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2016年1月1日签订的租赁合同到期后，原、被告继续按照该合同条款之约定由被告使用北四号单间，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”之规定，2016年1月1日签订的房屋租赁合同为不定期租赁合同，原、被告均享有任意解除权。根据原、被告于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》之约定，如原告变卖或政府收购原告房产，被告应无条件终止合同。该合同系附解除条件的合同，条件成就时，合同自动失去效力。本案中，原告于2020年6月18日将其面积为10625.86㎡的六幢建筑物整体出售给案外人吉安市名峰环保设备有限公司，租赁合同约定的解除条件已成就，原、被告之间于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》终止。原告诉请要求解除与被告签订的两份房屋租赁合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。被告应当返还租赁物，故对原告诉请被告将租赁房屋腾空并交还原告的请求，予以支持，但应考虑给予被告合理的腾退期限。关于争议焦点之二，原告是否侵犯被告的优先购买权。本案中，原告是以整体打包的方式将案涉房屋在内的六幢建筑物（面积为10625.86㎡）及土地使用权一并出售，被告承租的163号大厅（面积为450㎡）及二层北四号单间不足全部房屋面积的一半，故其无权对全部房屋主张优先购买权。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条第一款，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”判断原告的转让行为是否侵犯被告对案涉房屋所享有的优先购买权，关键是判断本案是否符合同等条件的情形。鉴于案涉房屋无法进行分割，且使用功能无整体性，被告基于部分房屋的承租权主张案涉商铺的优先购买权，限制了原告对其六幢房屋的整体处分权，不符合同等条件的情形。故原告整体出售房屋，未侵害被告的优先购买权。鉴于本案立案后，被告已向原告支付了拖欠的水电费4,191元，且双方对水电费付款日期未进行约定，故原告诉请被告支付拖欠的水电费及逾期付款利息，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十六条第一款、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告吉安市鑫田化肥农药有限公司与被告胡慧琴之间签订的两份房屋租赁合同；二、被告胡慧琴应于本判决生效之日起一个月内将其占用的房屋腾空后返还给原告吉安市鑫田化肥农药有限公司；三、被告胡慧琴应于本判决生效之日起十日内向原告吉安市鑫田化肥农药有限公司支付租金35,600元（此后的租金自2021年3月1日起至房屋腾退日止的租金按合同约定计算，且应在交付租赁物时一并支付给原告）；四、驳回原告吉安市鑫田化肥农药有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，减半收取181元，由被告胡慧琴负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，上诉人胡慧琴租赁吉安市高新区大厅450平方米，按照双方当事人2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》约定，2020年3月1日至2021年2月28日的租金，按每月14元／平方米计算，该租赁期的租金为75600元，上诉人胡慧琴已交40000元，尚欠35600元未交纳。2021年2月28日至今，上诉人胡慧琴仍继续租赁该大厅，租金未交纳。2020年6月18日，被上诉人鑫田化肥公司将其所有的座落于吉安市井开区君山大道南拓展大道西侧的土地使用权及土地上的六幢建筑物全部转让给案外人吉安市名峰环保设备有限公司，六幢建筑物的登记面积为10625.86平方米。上诉人胡慧琴租赁的吉安市高新区大厅450平方米为其中一幢建筑物的大厅。2020年10月，被上诉人鑫田化肥公司与案外人吉安市名峰环保设备有限公司办理了产权过户登记。2021年3月1日，一审法院作出（2021）赣0821民初243号民事判决。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：⒈一审判决上诉人胡慧琴支付租金35,600元是否与被上诉人鑫田化肥公司在一审起诉请求不相符？⒉被上诉人鑫田化肥公司整体转让房屋，是否侵害了上诉人胡慧琴的优先购买权？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方当事人因房屋租赁合同纠纷发生在民法典施行前，处理本案可适用当时的法律、司法解释的规定。关于第一个争议焦点即一审判决上诉人胡慧琴支付租金35600元是否与被上诉人鑫田化肥公司在一审起诉请求不相符的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定胡慧琴租赁鑫田化肥公司所有的吉安市高新区大厅450平方米，租赁期限为2017年3月1日至2022年2月28日。租赁期间，胡慧琴已交纳2017年3月1日至2020年2月28日前三年的租金和2020年3月1日至2021年2月28日的部分租金40000元。鑫田化肥公司向一审法院诉请第二项为请求判令胡慧琴向鑫田化肥公司支付房屋租金至胡慧琴将房屋交还鑫田化肥公司时止，暂计算至起诉之日为18283.7元。一审法院判决胡慧琴向鑫田化肥公司支付租金35600元，此后的租金自2021年3月1日起至房屋腾退日止的租金按合同约定计算。该判决与鑫田化肥公司向一审法院诉请主张相符合。胡慧琴上诉主张一审判决其支付租金35600元与鑫田化肥公司在一审起诉请求不符，缺乏事实依据，不予支持。关于第二个争议焦点即被上诉人鑫田化肥公司在上诉人胡慧琴租赁期间整体出售房屋，是否侵害了上诉人胡慧琴的优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依据法律规定，承租人的优先购买权系指对租赁物本身在同等条件下的优先购买，也就是说承租人在同等条件下享有的优先购买权，仅及于其承租的房屋，而不能及于出租人的其他房屋，而且该优先购买权应在法定条件下享有和行使，并非对所有权人的物权设置限制。本案中，上诉人胡慧琴租赁的吉安市高新区大厅450平方米，属于被上诉人鑫田化肥公司整体转让土地使用权及土地上的六幢建筑物中的一幢建筑物的大厅。从使用功能看，上诉人胡慧琴承租的大厅和整幢房屋是一个整体，不可分割；从承租的部分房屋占全部房屋的比例看，上诉人胡慧琴承租大厅面积450平方米，仅是被上诉人鑫田化肥公司整体转让房屋面积10625.86平方米的一部分，且双方当事人在2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》第8条约定，如遇鑫田化肥公司变卖或政府收购鑫田化肥公司房产，胡慧琴应无条件终止合同，鑫田化肥公司可单方终止合同，收回房屋。鑫田化肥公司整体转让房屋，应认定是所有权人遵循自身利益最大化及商业判断合理行使处分权的行为，胡慧琴以其部分承租主张及于全部的优先购买权，不具有同等条件的可适用性，不符合法律规定。所以，胡慧琴上诉主张鑫田化肥公司整体转让房屋侵害了其优先购买权，缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。综上所述，胡慧琴的上诉请求不能成立，依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人胡慧琴负担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 肖建文审判员 刘 静二〇二一年四月二十九日书记员 傅雅婷