辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1324民初166号原告：喀左县兴建物业管理有限公司，住所地喀左县大城子镇青年街3号。法定代表人：张庆伟，总经理。委托诉讼代理人：刘海旭，男，1990年6月25日出生，汉族，公司员工，住喀左县。被告:刘小芳，女，1981年5月21日出生，蒙古族，个体工商户，喀左县。原告喀左县兴建物业管理有限公司与被告刘小芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喀左县兴建物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘海旭、被告刘小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喀左县兴建物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判决被告给付物业服务费2773元，并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是原告服务范围内的业主，其居住在河畔新村B2区9号楼5单元2层东户，建筑面积为93.05平方米，按服务费收费标准计算，（每年收费标准为：0.4元×93.5㎡×12个月=446.64元)，2012年11月20日至2020年11月20日物业服务费3573元，其仅交付800元，剩余2773元，经原告多次催要仍未交付。被告刘小芳辩称，原告起诉的金额不对，2019-2020年被告将房屋租给郝金娜，她已经交了两年的物业服务费给姓周的，2019年交了200元有收据，2020年也交了200元，收据当时没开。小区卫生服务不到位，地下室卫生从未打扫，调解第二天小区有人打扫了；违建太多，拆过又建；私占小区公共部分；小区防盗门门铃从来没好用过，一直报修但是也没好用；主管道年年都堵，一堵被告家地板就被泡，因为疏通不及时造成被告家损失。被告可以交物业费，但是原告做的不达标。本院经审理认定事实如下：被告刘小芳居住喀左县东户，建筑面积为93.05平方米。2010年12月1日，原告与案外人喀左县兴建房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定：根据《物业管理条例》有关规定，经兴建房地产开发有限公司兴建物业管理有限公司协商，确定前期小区物业管理合同内容：一、保洁：1.楼道无明显灰尘和烟头杂物，每星期拖一到二次，每天保证清洁2次；2.及时清扫庭院、停车场、自行车棚，地面无明显杂物、纸屑、垃圾等物；3.冬季及时清除庭院内的积雪，如遇特大雪灾，委员会发动全员扫雪，夏季及时清扫道路的积水。二、保安：1.保证24小时值班，提供保安服务，时时监控电子防盗系统；2.加强外来人员出入管理，禁止叫买叫卖乱贴广告；3.非业主车辆禁止停放院内，公有车辆停放院内，按停放期限向物业管理公司交纳停车费，夜间10点后至凌晨5点前，出入小区的车辆要按指定的位置停放。4.协助公安机关搞好小区公共秩序及安全巡查预防工作；5.协助有关部门管理好周边噪音污染，中午休息时间控制儿童玩耍，减小噪音，最大限度为居民创造正常的生活、休息的安静环境；6.东西大门关闭时间以高中学生下自习时间为准，庭院灯晚10点关闭。三、公共管理：1.及时对主下水道、化粪池进行检查、清掏，保证畅通无阻；2.电器设备出现故障，能够及时通知相关部门进行维修；3.协助供水、供暖部门及时排除上下水，供暖设施出现的故障;四、绿地管理：1.及时养护和管理，适时按季种植花草、草坪、绿化带无枯枝败叶，果核杂乱物质。五、收费账目公开：1.收费是按朝阳市物价局收费标准执行三级收费0.3-0.5元。(河畔新村B2区物业费每平方米执行0.4元/㎡/月，网点物业费执行0.5元/㎡/月)，每年公开两次，每半年公一次。2015年10月31日，被告所在河畔新村B2区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同约定:一、甲方（河畔新村B2区业主委员会）责任：1.维护业主的合法权益，确保业主、产权使用人依法享受物业公司提供的各项服务，如保安、保洁、庭院、绿化、路面维修等。2.制定委员会章程，代表业主，产权使用人听取物业服务工作汇报，提出服务工作意见和要求。3.负责监督房屋维修资金的使用。4.监督物业(房屋和配套设施)共用设施设备的合理使用。5.听取产权人的意见和合理建议，监督物业企业的服务活动。6.按《物业管理条例》协助物业企业落实各项管理工作，协助物业企业收缴物业服务费和有关费用，业委会做出的决定，要遵着有关法律法规，规章制度的执行文件，不得违反业主委员大会的决定，维护居民公共利益。二、乙方（喀左县兴建物业管理有限公司）责任：在房屋保质期内的维修，乙方负责协调和通知开发单位按报修条款进行维修，乙方督促维修，保质期以外的维修如：屋面防水，上下水主管线，供电，供水，供热设施的更换，由甲方拟定启用房屋维修资金，乙方进行维修。1.充分发挥物业企业资源优势，为业主、产权使用人提供卓有成效地服务，为业主和产权使用人制造舒适、和谐、平安、祥和的生活工作环境。要经理负责制，对小区每周巡查两次，发现问题要及时解决。2.生活垃圾的收集和环境的保洁，要及时清理个别户乱堆乱放杂物和门点摆摊占道问题，达到服务标准和目标管理，楼道、楼梯、扶手保洁，每周要达到两次，院内每天要随时清扫，不留死角。3.维护院内的公共秩序和进出车辆的管理，做好防盗监控系统的维修、使用，发挥其应有的效能。值班室要有人值班、值岗，对来往行人、车辆进行监管，保安人员要着装，在院内每天不定期巡逻，车辆限高、限速，禁止小商小贩进小区叫买叫卖，值班人及时发现及时驱除，确保小区的秩序。4.负责公共设施设备的维修和共用部位的维修。如：电子对讲门，感应灯、路灯，楼道楼梯扶手等共用部位设施，对损坏的灯泡、灯罩及时更换。5.做好小区植树、种花、种草绿化美化环境及公共设施的管理，落实目标化管理的职责定期向甲方汇报工作。6.收取物业服务费的标准按喀左县物价局评定三级收费标准执行，多层物业费每平方米/每月收取0.4元。四、合同期限为五年自2015年10月27日至2020年10月27日。2020年10月27日被告所在小区河畔新村B2区业主委员会与原告签订《物业服务合同》。《物业服务合同》第一条约定乙方应当提供的物业服务包括：1.制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2.小区共用设施设备的日常维修、养护和管理。3.公共绿地、景观的养护。4.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。5.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。6.协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。7.消防服务，包括公共区域设施的维护及消防管理制度的建立等。8.对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。9.制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件后急迫性维修的具体内容。10.设立服务监督电话，并在物业区域内公示。第三条约定：物业服务期限为5年，自2020年10月27日至2025年10月27日。第五条约定：物业管理费收费标准为：[多层住宅]0.4元/平方米/月；[商业网点]0.4元/平方米/月。合同签订后，原告按合同约定为被告提供物业服务。自2012年11月20日至2020年11月20日被告应交物业服务费3573元，现被告已交物业服务费1000元，余欠2573元。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》2份、各小区维修工程量结算单、发票、一般小型维修通知单复印件、照片3张，被告提交的照片8张、收据及原、被告的陈述等证据在卷证实，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告先与案外人喀左县兴建房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，后又与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，并实际提供了物业服务，被告作为该小区业主，接受了原告为其提供的物业服务，故其有缴纳物业服务费的义务。原告作为物业服务企业应该接受业主的监督,倾听业主的需求,不断改进物业服务水平,及时解决业主反映的问题。被告辩称小区卫生脏乱差、服务不到位，物业服务存在问题等，但被告并未向业主委员会或有关物业行政管理部门反映，其仅凭照片，不足以反应物业服务的全过程，且原告提交了相应的证据证明其对该小区物业服务进行了投入，故被告的该意见不能成为拒交物业费的正当理由。关于小区内违建、改建、乱堆乱放等问题，均系个别业主违反相关规定，应由有关行政管理部门依法处理，不能作为拒交物业费的正当理由。关于被告辩称主管道堵塞返水造成原告财产损失的问题，与本案不属于同一法律关系，可另行主张权利。综上，原告请求被告给付物业服务费2573元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条，第九百四十四条，《物业管理条例》（2018修订）第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》（2020）第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定，判决如下：被告刘小芳于本判决生效后十五日内给付原告喀左县兴建物业管理有限公司2012年11月20日至2020年11月20日欠缴的物业服务费2573元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘小芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  刘洋二〇二一年四月六日法官助理相文宇书记员于美华