新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终456号 上诉人(原审原告、反诉被告）：阿瓦提县东旭物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿瓦提县光明中路民乐购物中心后门**板房。 法定代表人:王纪营,该公司经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：阿瓦提县蓝盾保安服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿瓦提县团结西路**财政局楼**。 法定代表人:余滕花,该公司经理。 委托诉讼代理人:杨恒,新疆奉强律师事务所律师。 上诉人阿瓦提县东旭物业服务有限责任公司(以下简称东旭物业公司)因与被上诉人阿瓦提县蓝盾保安服务有限责任公司（以下简称蓝盾保安公司）租赁合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区阿瓦提县人民法院（2020）新2928民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后,依法组成合议庭,于2021年4月7日进行了调查,充分询问和听取了双方当事人的意见，未开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人东旭物业公司上诉请求：请求撤销一审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、根据《中华人民共和国物权法》第73条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定,位于阿瓦提县金桥超市前的停车场的所有权属于全体业主，东旭物业公司对该停车场的管理权和经营权是基于业主的委托。一审法院开庭时,东旭物业公司当庭将合同纠纷变更为确权纠纷，一审法院没有准许，程序违法。东旭物业公司享有管理权和经营权无需向蓝盾保安公司支付任何租金,一审法院判决东旭物业公司支付停车场使用费29,150.68元错误；二、一审法院以反诉程序审理双方当事人之间的阿瓦提县中山医院停车场租赁合同属程序不合法。东旭物业公司一审的本诉没有涉及位于阿瓦提县中山医院前的停车场合同。中山医院前的停车场纠纷属于另外一个诉讼,与本诉没有关系,不应作为反诉受理。三、2012年阿瓦提县金鼎房地产开发有限公司以出让方式从阿瓦提县人民政府获得位于阿瓦提县文化艺术中心旁边的面积为8241.6平米的土地的使用权,包括了阿瓦提县光明中路金桥超市前面的停车场。阿瓦提县金鼎房地产开发有限公司和东旭物业公司签订长期物业管理委托服务合同，将该面积8241.6平米开发的上层超市和下层出租房屋物业及前面停车场的经营权全部委托给东旭物业公司管理。2019年1月24日，阿瓦提县住房和城乡建设局发文将属于阿瓦提县金鼎房地产开发有限公司名下的共有部分的停车场的管理权委托给蓝盾保安公司经营的行为严重侵犯了东旭物业公司对停车场的管理权。 被上诉人蓝盾保安公司辩称，东旭物业公司不是阿瓦提县光明中路金桥超市门前停车场的产权人，没有权利要求将停车场的管理权确权到其名下。一审法院受理反诉审理本案,程序合法,因为双方当事人订立的租赁合同包含了两个停车场，本诉和反诉基于同一事实。请求驳回东旭物业公司的上诉请求。 东旭物业公司向一审法院起诉请求：依法判令蓝盾保安公司管理的位于阿瓦提县光明中路民乐购物中心前停车场的承包权继续由东旭物业公司承包。 蓝盾保安公司向一审法院反诉请求：1.判令东旭物业公司从阿瓦提县中山医院停车场、金桥超市前停车场搬离,将上述停车场交还蓝盾保安公司；2.判令东旭物业公司支付租赁期届满后继续占用停车场的使用费29,150.68元(参照年租金35,000元计算，自2020年2月11日至2020年12月11日,35,000元÷365天×304天)。 一审法院认定事实：2016年5月1日,东旭物业公司与阿瓦提县金鼎房地产开发有限公司签订物业管理前期委托服务合同约定：“委托方(甲方)：阿瓦提县金鼎房地产开发有限公司，受托方(乙方)：东旭物业公司。第二条委托管理事项第三款为：本物业规划红线内物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理；第四款为：本物业规划内的属配套服务设施的维修、养护和管理；第六款为：交通、车辆商业区域内的管理行驶及停泊。第四条甲方的权利和义务：1.与物业管理公司议定年度管理计划、指导物业服务公司提高服务质量；2.对乙方的管理实施监督检查,如因乙方管理不善,造成重大损失和管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同,乙方赔偿损失；3.委托乙方对违反物业管理法规政策及公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取拒售水、电等催缴催改措施。第五条乙方的权利和义务：1.根据有关法律、法规、政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则、自助开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主的合法权益,获取不当利益；2.本物业的收费标准以政府部门批准文件为准；3.负责编制房屋及附属设施、设备年度养护计划和修方案，经双方议定后由乙方组织实施。4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约及物业管理法规政策的行为报请有权管理部门处理；5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人”。 2015年8月28日,东旭物业公司与阿瓦提县住房和城乡建设局签订为期一年的合同,东旭物业公司承包金桥超市前面停车场，承包费10,000元已缴纳，该合同2016年8月27日已到期；东旭物业公司承包涉案的阿瓦提县中山医院前停车场,承包期限一年，承包费15,000元已缴纳，该合同2016年2月20日已到期。 2019年1月24日,阿瓦提县住房和城乡建设局下发瓦建字（2019）4号文件要求：“2019年2月15日开始至目前在县城经营的12所收费停车场的经营权移交给蓝盾保安公司,阿瓦提县住建局和现经营户签订的经营合同终止”。2019年2月11日,东旭物业公司与蓝盾保安公司签订停车场租赁合同约定：“出租方（以下简称甲方）：蓝盾保安公司,承租方（以下简称乙方）：东旭物业公司。第一条：出租场地，停车场位于中山医院停车场（团结中路和光明路），金桥超市前停车场（光明中路），停车位共133个；第二条：租赁期限,租赁期为壹年,自2019年2月11日至2020年2月10日止；第三条：租金交纳方式,1.年租金为人民币35,000元整。2.租金每年交付一次。自合同签订之日起,一次性将租金费用及押金合计人民币37,000元整支付给甲方,合同方可生效；第四条甲方的责任：1.甲方应按本合同规定的时间向乙方提供租赁场地。2.租赁期间,如甲方确需收回场地,必须提前通知乙方,剩余租金以剩余租期内实际天数计算返还租金。3.甲方向乙方免费提供对讲机使用,乙方承担通信费用。4.租赁期间甲方要确保合同的执行完整性；第五条乙方的责任：1.乙方依约交付租金,如延迟交付租金,甲方有权收回出租场地。2.乙方不得私自改变合同使用用途。3.乙方无权将该场地转租给第三方。4.合同期满,如甲方的场地需继续出租，乙方享有优先续租权”。 2020年7月22日,蓝盾保安公司给东旭物业公司以短信及发函的方式，要求东旭物业公司于2020年7月28日前将金桥超市前停车场设备全部拆除。东旭物业公司至今仍未将金桥超市前停车场设备拆除。 一审法院认为,本案争议焦点为：1.东旭物业公司要求继续承包蓝盾保安公司管理的位于阿瓦提县光明中路民乐购物中心前停车场有无法律依据；2.东旭物业公司是否应当从阿瓦提县中山医院停车场、金桥超市前停车场搬离，将上述停车场交还蓝盾保安公司；3.东旭物业公司是否应当支付租赁期届满后继续占用停车场期间的使用费29,150.68元。 东旭物业公司要求继续承包蓝盾保安公司管理的位于阿瓦提县光明中路民乐购物中心前停车场的诉讼请求违反自愿原则，其不得将继续承包停车场的意志强加给蓝盾保安公司,东旭物业公司要求继续承包蓝盾保安公司管理的位于阿瓦提县光明中路民乐购物中心前停车场的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。 蓝盾保安公司对涉案停车场管理出租权来自阿瓦提县住房和城乡建设局下发文件,双方当事人签订的停车场租赁合同合法有效，应按照约定严格履行义务。该合同一年期限届满后未续订租赁合同,蓝盾保安公司于2020年7月22日通过短信通知东旭物业公司将金桥超市前停车场设备全部拆除,对蓝盾保安公司要求东旭物业公司从阿瓦提县中山医院停车场、金桥超市前停车场搬离的反诉请求予以支持。东旭物业公司在2020年2月10日租赁期满后未从阿瓦提县中山医院前停车场、金桥超市前停车场搬离，应当支付占用停车场期间的使用费29,150.68元［304天×（35,000元÷365天）］。东旭物业公司称阿瓦提县中山医院、金桥超市前停车场的管理权不属于蓝盾保安公司，属于金桥超市全体买房业主的辩解意见于法无据,不予采纳。判决：一、阿瓦提县东旭物业服务有限责任公司于判决生效后五日内从阿瓦提县蓝盾保安服务有限责任公司管理的位于阿瓦提县中山医院停车场、金桥超市前停车场搬离；二、阿瓦提县东旭物业服务有限责任公司给付阿瓦提县蓝盾保安服务有限责任公司2020年2月11日至2020年12月11日占用停车场期间的使用费29,150.68元，此款于判决生效后三日内付清；三、驳回阿瓦提县东旭物业服务有限责任公司的诉讼请求。 本院二审期间,双方当事人没有提交新的证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为,本案二审双方当事人争议的焦点为,东旭物业公司和蓝盾保安公司哪一方具有阿瓦提县光明中路金桥超市门前及阿瓦提县中山医院前的停车场的管理权和经营权。东旭物业公司称该停车场是开发商红线范围内土地，其对阿瓦提县光明中路金桥超市门前停车场的管理权和经营权是基于2016年5月1日开发商阿瓦提县金鼎房地产开发有限公司与其订立的物业管理前期委托服务合同以及全体业主的委托。但事实上,在此之前的2015年8月28日东旭物业公司与阿瓦提县住房和城乡建设局签订为期一年的合同承包经营该停车场。阿瓦提县住房和城乡建设局于2019年1月24日下文将包含该停车场在内的12个停车场的经营管理权交由蓝盾保安公司。东旭物业公司也按文件要求和蓝盾保安公司订立了租赁合同。在阿瓦提县住房和城乡建设局文件仍然有效的情况下,该停车场应由蓝盾保安公司管理。现东旭物业公司提出阿瓦提县光明中路金桥超市门前停车场属于全体业主共有,该事由不属于本案租赁合同审理的范畴。双方当事人在2019年2月11日订立的租赁合同内容既包含阿瓦提县金桥超市门前停车场,也包含了阿瓦提县中山医院前的停车场,具有关联性,一审法院适用反诉审理两个停车场的租赁问题,程序合法。 综上所述,东旭物业公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费529元,由上诉人阿瓦提县东旭物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐建如 审 判 员 曹燕燕 审 判 员 张 振 二〇二一年四月十九日 法官助理 马 妮 书 记 员 罗丽莎