北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5553号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鼎盛博远农业科技开发有限公司，住所地北京市大兴区宏福路3号院1号楼4层401。法定代表人：李敏，经理。委托诉讼代理人：仵琼，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓彬，北京英淇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京兴恒基物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇九龙山庄生活小区8号楼2层。法定代表人：武杰，总经理。委托诉讼代理人：裘丽婷，女，1964年5月3日出生，汉族，北京兴恒基物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张生贵，北京安朗律师事务所律师。上诉人北京鼎盛博远农业科技开发有限公司（以下简称鼎盛博远公司）与上诉人北京兴恒基物业管理有限公司（以下简称兴恒基公司）合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人裘丽婷、张生贵，被上诉人委托诉讼代理人仵琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎盛博远公司上诉请求：1.判决《库区物业服务协议》无效；2.撤销一审判决第一项，改判兴恒基公司退还鼎盛博远公司2020年1月26日至2020年6月17日期间费用169625元（是该期间房屋租赁费、物业服务费339250元的50%）；3.撤销一审判决第二项，改判兴恒基公司退还鼎盛博远公司全部押金135700元；4.撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判驳回兴恒基公司的全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。涉案纠纷应当定性为房屋租赁合同纠纷。二、一审判决认定事实错误。1.涉案房屋未取得建筑工程规划许可，系违法建筑，当事人双方之间涉案房屋租赁合同内容无效。一审法院仅以规划图纸认定涉案房屋属于合法建筑，缺乏依据。2.受疫情影响，涉案房屋自2020年1月26日到2020年7月5日之间，只实际使用了十天，符合不可抗力的认定标准。在涉案房屋不能正常使用期间，兴恒基公司并未提供物业服务，兴恒基公司应当与鼎盛博远公司共同承担相应的房屋租赁费用、物业服务费用，各承担百分之五十。综上，涉案房屋未取得规划许可，涉案房屋租赁合同无效，涉案物业服务合同无效，合同无效后，违约条款无效，涉案的押金应当如数退还。因为疫情防控原因，涉案房屋未实际使用，鼎盛博远公司已经预交的房屋租金和物业服务费用，鼎盛博远公司应当予以返还，考虑双方各自过错程度，各百分之五十负担为宜。兴恒基公司辩称，不同意鼎盛博远公司的上诉请求，坚持兴恒基公司的上诉请求、事实和理由。兴恒基公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回鼎盛博远公司的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判鼎盛博远公司支付兴恒基公司违约金135700元；3.撤销一审判决第三项，改判鼎盛博远公司支付兴恒基公司2020年6月18日至2020年7月5日期间合同费40152.42元；4.诉讼费由鼎盛博远公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.鼎盛博远公司擅自改变租赁用途，兴恒基公司不应当为其违反合同使用目的的约定买单。2.一审法院对合同起止时间事实认定错误，涉案合同从2020年3月17日起，一审判决从2020年1月26日退费，毫无依据。3.鼎盛博远公司并未提交证据证明使用库房合同解除后退费和疫情有何因果关系。同时，鼎盛博远公司还在疫情爆发期间续签合同，可见疫情并未影响其经营，现又以疫情为借口要求退费，缺乏依据。二、一审法院适用法律错误，鼎盛博远公司以“新冠疫情”为由主张不可抗力、退回租金，缺乏证据支撑。三、兴恒基公司提起反诉部分，一审认定错误。合同既然认定合法有效，当事人就应当全面履行，鼎盛博远公司单方面解除，应当承担违约责任，一审法院认定构成违约却判决退费，前后矛盾。鼎盛博远公司辩称，不同意兴恒基公司的上诉请求，坚持鼎盛博远公司的上诉请求、事实和理由。鼎盛博远公司向一审法院起诉：1.兴恒基公司退还鼎盛博远公司房屋租赁押金82400元、物业服务押金53300元，共计135700元，并支付资金占用期间的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月27日起至实际支付完毕之日止）；2.兴恒基公司退还鼎盛博远公司五个月（2020年1月26日至2020年6月18日）的房屋租赁费用206000元、物业服务费用133250元，共计人民币339250元，并支付资金占用期间的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的资款市场报价利率计算，自2020年7月27日起至实际支付完毕之日止）；3。诉讼费用由兴恒基公司承担。兴恒基公司向一审法院反诉请求：1.鼎盛博远公司承担违约金135700元（该费用系鼎盛博远公司向兴恒基公司缴纳的押金，兴恒基公司不予退回）；2.鼎盛博远公司给付拖欠的物业服务费15770.958元和库房使用费24381.369元（2020年6月18日至2020年7月5日），共计40152.42元；3.诉讼费由鼎盛博远公司承担。一审法院查明：鼎盛博远公司原名称为北京鼎盛博远商贸有限公司，后于2020年6月30日变更为鼎盛博远公司。兴恒基公司与鼎盛博远公司自2016年2月18日开始就位于北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街西北12号院签订《库区物业服务协议》，后又于2019年及2020年进行了续签。其中2020年签订的《库区物业服务协议》约定：甲方物业服务给乙方地址位于北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街，西北12号院，面积730.15平方米；物业服务期为壹年，从2020年02月18日至2021年02月17日止；服务内容为：库区保安、保洁、维修维护、停车服务、垃圾外运、下水（污水排放）、绿化（日常维护）、大门口保洁卫生、代收代缴服务、供暖、上水、电等；物业服务费：1.20元/天。㎡，26650元/月，319800元/年（均为税后），地上物使用费：1.86元/天。㎡，41200元/月，494400元/年（均为税后），两项费用合计67850元/月，814200元/年（均为税后）；付款方式押2付1，本协议签订后3日内乙方给付甲方2个月两项费用合计的押金135700元，同时缴纳1个月两项费用合计67850元，否则协议无效；乙方每个月18日前付清当月物业服务费及地上物使用费，协议期满结清所有应交费用、电话费结清（乙方自行申请的电话）后，押金如数退回，否则押金不退；甲方不得在乙方租期未满途中将房屋租赁给他人或强行停止乙方租用，要保证乙方租赁期满，如甲方原因造成合同不能履行，甲方承担2个月（两项费用合计）违约金，如乙方在租赁期因甲方物业服务不到位，可文字及时通知甲方；如乙方原因造成合同不能履行，乙方承担2个月（两项费用合计）违约金；合同终止时，如乙方未按合同约定交纳物业服务费及地上物使用费超出30日，甲方有权单方终止合同，造成一切损失、法律责任均由乙方承担；如乙方不能按双方约定缴纳应交的服务费、代收的能源等应交的费用，逾期甲方将按每日收取2％滞纳金，超出一个月（30日）协议自动终止，造成的一切经济损失、法律责任均由乙方自负；发生下列情况之一时，可解除协议：(1)甲、乙双方协商同意；(2)因自然灾害、战争不可抗力因素使协议无法履行；(3)如因服务区使用权发生变更，甲、乙双方应按以下两条执行：A.协议随使用权人变更，B.双方终止合同，任何一方不承担对方损失；(4)因政府政策性规划拆迁（以甲方文字通知为准），其它以国家政策为准。因以上四条解除协议使一方遭受损失时，除依法可兔除责任外，任何一方不承担对方的经济损失；协议期满后，甲乙双方不再签定库区物业服务协议，协议终止三日内乙方搬出物业服务区含地上物，超出三日后，每日乙方要支付高于本协议物业服务费20%的费用（不足一个月按一个月计算）。关于上述合同签订时间，合同上显示签订于2020年2月15日，鼎盛博远公司主张签订于2020年2月17日，兴恒基公司主张签订于2020年3月17日。鼎盛博远公司于2019年2月21日支付兴恒基公司合同押金135700元，并支付物业服务费、地上物使用费至2020年6月17日。兴恒基公司财务负责人于2020年4月17日向鼎盛博远公司法定代表人的爱人陈磊发送微信，内容为：“陈总，这个月的房租这两天能打上来不，这次只需要交54280元就好啦（因为两个月的房租打9折，共计优惠13570元）。”鼎盛博远公司2020年4月20日支付兴恒基公司54687.88元，低于其他月份支付的金额67850元，兴恒基公司主张上述费用中包含水费407.88元，并扣除2020年3月、4月享受的优惠折扣。鼎盛博远公司在上述北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街西北12号院开设足疗馆，其主张因疫情影响，按相关部门要求，除2020年6月1日至2020年6月10日开门经营外，2020年1月26日开始至2020年6月18日其他时间均未经营。2020年6月18日，鼎盛博远公司向兴恒基公司提交《退租申请》，内容为：“我公司（北京鼎盛博远商贸有限公司）在甲方（兴恒基公司）租赁的位于北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街，西北12号院，因北京新发地新冠病毒疫情影响，并且西红门地区为中风险地区，我公司从2020年2月至今，其中只有6月1日到6月10日正常经营10天，亏损严重，现在已经没有能力继续交租，现恳请兴恒基公司领导同意我方退租，同时减免违约金，因租赁位置紧邻新发地，是中风险地区，目前没有办法搬离房屋内物品，所以恳请贵公司给予一定时间搬离，等西红门地区降为低风险地区，我公司及时搬离。望贵公司领导批准！”兴恒基公司经研究在上述《退租申请》上回复决定：“鼎盛博远公司合同内容是物业服务及库房使用，并非人员密集型行业，不受疫情影响，此前已经减按百分之九十优惠费用，合同完全能够继续履行，不同意解除，可以延长使用期方式妥处。如对方坚持解约，可按提前解除违约的条款处理，扣除押金作为违约金。以上意见请财务执行。以交房钥匙时间为准！”。双方均认可鼎盛博远公司2020年7月5日从北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街西北12号院搬离。另兴恒基公司主张本案所涉房屋经由相关行政主管部门审批，取得规划许可，属于合法建筑，双方订立合同合法有效，并提交了1997年9月29日加盖有“北京市大兴县城市规划管理局许可证专用章”的规划图纸。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。鼎盛博远公司与兴恒基公司签订的《库区物业服务协议》，既约定有库区保安、保洁、维修维护、停车服务、垃圾外运、下水（污水排放）、绿化（日常维护）、大门口保洁卫生、代收代缴服务、供暖、上水、电等物业服务内容，也约定有地上物使用即房屋租赁等相关内容，约定的费用既包含有物业服务费，也包括地上物使用费，上述协议应为综合性合同。据此，法院认定本案案由为合同纠纷。兴恒基公司主张本案所涉房屋经由相关行政主管部门批准建设，并提交了1997年9月29日加盖有当时“北京市大兴县城市规划管理局许可证专用章”的规划图纸，考虑到当时的历史情况，法院对此予以采信。鼎盛博远公司与兴恒基公司签订的《库区物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，双方均应按照合同约定履行相应义务。鼎盛博远公司主张因新冠肺炎疫情及防控措施影响，兴恒基公司应退还五个月（2020年1月26日至2020年6月18日）的房屋租赁费用206000元、物业服务费用133250元，共计339250元，考虑鼎盛博远公司在所涉场地经营业务为足疗馆，所处区域确受疫情及防控措施影响，法院酌定兴恒基公司按3个月时间范围内并按每月费用总额67850元的30%标准对鼎盛博远公司受疫情影响期间的费用予以减免，经核算，减免费用金额为61065元。鼎盛博远公司已支付费用至2020年6月17日，因兴恒基公司已对鼎盛博远公司该期间的费用减免13570元，故兴恒基公司尚应退还鼎盛博远公司2020年1月26日至2020年6月17日疫情影响期间费用（包含物业服务费、地上物使用费）47495元。鼎盛博远公司主张兴恒基公司支付上述退还费用资金占用期间的利息，缺乏依据，法院对此不予支持。鼎盛博远公司主张因受疫情影响，依据合同第六条，发生“因自然灾害、战争不可抗力因素使协议无法履行”，可解除协议，于2020年6月18日向兴恒基公司提出退租申请，解除双方所签的《库区物业服务协议》。鼎盛博远公司自2016年2月18日即开始与兴恒基公司签订《库区物业服务协议》，在合同约定的场地经营，直至2020年双方亦在疫情期间续签合同。根据鼎盛博远公司经营的业务，疫情可能会使其经营受到影响，结合双方系长期合作而非临时签约的具体情况，鼎盛博远公司提交的证据不足以证明疫情对其影响足以达到其所主张的不可抗力，合同目的无法实现，且兴恒基公司亦因疫情影响已向其减免部分费用。据此，鼎盛博远公司在合同未到期前单方提出解除合同，缺乏合同及法律依据，根据合同约定需承担相应违约金。合同约定的违约金为2个月费用（两项费用合计）135700元，但考虑鼎盛博远公司的经营业务及所涉场地确受疫情及防控措施的影响，尤其是所处区域受2020年6月北京疫情的具体影响，并考虑双方合同的已履行情况，法院酌定鼎盛博远公司应承担的违约金为100000元，并从鼎盛博远公司支付的押金中予以抵扣，剩余押金35700元，兴恒基公司向鼎盛博远公司退还。鼎盛博远公司要求兴恒基公司支付押金占用期间的利息，无合同及法律依据，法院对此不予支持。鼎盛博远公司费用交纳至2020年6月17日，其于2020年6月18日向兴恒基公司提出解除合同，并主张因疫情影响，至2020年7月5日搬离，兴恒基公司主张鼎盛博远公司支付此期间的物业服务费及地上物使用费。考虑鼎盛博远公司2020年6月18日已提出解除合同，并告知兴恒基公司因租赁位置紧邻新发地，是新冠疫情中风险地区，房屋内物品给予一定时间搬离，故2020年6月18日至2020年7月5日提出解除合同至搬离期间，鼎盛博远公司仅是物品尚在涉案房屋内存放，不足以证明其尚需提供物业服务，故该期间的费用，法院酌定根据双方合同中约定的地上物使用费标准进行核算。兴恒基公司主张此期间的地上物使用费为24381.369元，不高于法院核算数额，法院不持异议，予以确认（具体金额按24381.37元进行确认）。综上所述，一审法院判决：一、北京兴恒基物业管理有限公司于判决生效后十日内退还北京鼎盛博远农业科技开发有限公司2020年1月26日至2020年6月17日期间费用47495元；二、北京鼎盛博远农业科技开发有限公司向北京兴恒基物业管理有限公司承担违约金100000元，抵扣上述违约金后，北京兴恒基物业管理有限公司于判决生效后十日内退还北京鼎盛博远农业科技开发有限公司押金35700元；三、北京鼎盛博远农业科技开发有限公司于判决生效后十日内支付北京兴恒基物业管理有限公司2020年6月18日至2020年7月5日期间费用24381.37元；四、驳回北京鼎盛博远农业科技开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京兴恒基物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鼎盛博远公司与兴恒基公司签订的《库区物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。鼎盛博远公司所提涉案房屋未取得建筑工程规划许可系违法建筑，双方签订的合同应属无效合同的上诉主张，经查，在一审审理中兴恒基公司主张涉案房屋经由相关行政主管部门批准建设，并提交了1997年9月29日加盖有当时“北京市大兴县城市规划管理局许可证专用章”的规划图纸，一审法院考虑到当时的历史情况认定双方签订的合同系有效合同并无不当，因此鼎盛博远公司此项上诉主张本院不予支持。鼎盛博远公司另提本案涉案合同性质为租赁合同的上诉主张，鼎盛博远公司与兴恒基公司签订的《库区物业服务协议》，既约定有库区保安、保洁、维修维护、停车服务、垃圾外运、下水（污水排放）、绿化（日常维护）、大门口保洁卫生、代收代缴服务、供暖、上水、电等物业服务内容，也约定有地上物使用即房屋租赁等相关内容，约定的费用既包含有物业服务费，也包括地上物使用费，根据上述合同内容一审法院认定本案案由为合同纠纷是正确的。鼎盛博远公司此项上诉主张本院亦不予支持。关于合同解除问题，鼎盛博远公司主张因受疫情影响，依据合同第六条，发生“因自然灾害、战争不可抗力因素使协议无法履行”，于2020年6月18日向兴恒基公司提出退租申请，解除双方所签的《库区物业服务协议》。关于鼎盛博远公司是否享有解除权，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务，任何人不得随意变更或解除。2020年突发的新冠肺炎疫情，虽然会给公司经营造成一定影响，但任何一方并不因此就当然享有单方解除合同的法定解除权。本案中，鼎盛博远公司自2016年2月18日即开始与兴恒基公司签订《库区物业服务协议》，在合同约定的场地经营，直至2020年双方亦在疫情期间续签合同。虽然鼎盛博远公司经营的业务，可能会受到疫情影响，但是结合双方系长期合作而非临时签约的具体情况，鼎盛博远公司提交的证据不足以证明疫情对其影响足以达到其所主张的因不可抗力致使合同目的无法实现，且兴恒基公司亦因疫情影响已向其减免部分费用。据此，鼎盛博远公司在合同未到期前单方提出解除合同，缺乏合同及法律依据。鉴于双方均认可鼎盛博远公司已于2020年7月5日从涉案场地搬离，因此2020年7月5日双方之间的合同事实上已经解除。因合同解除原因是鼎盛博远公司在合同未到期前单方提出解除合同，因此鼎盛博远公司应当承担合同解除的违约责任。兴恒基公司所提鼎盛博远公司承担违约金135700元（该费用系鼎盛博远公司向兴恒基公司缴纳的押金，兴恒基公司不予退回）的反诉主张，因合同解除系鼎盛博远公司违约行为所致，鼎盛博远公司理应承担相应违约责任。双方合同约定违约金为135700元，但考虑鼎盛博远公司的经营业务及所涉场地确受疫情及防控措施的影响，尤其是租赁物所处区域受2020年6月北京疫情的具体影响，一审法院考虑双方合同的已履行情况，酌定鼎盛博远公司应承担的违约金为100000元，并从鼎盛博远公司支付的押金中予以抵扣，剩余押金35700元兴恒基公司向鼎盛博远公司退还并无不当。兴恒基公司要求鼎盛博远公司支付违约金135700元的上诉主张本院不予支持。对于鼎盛博远公司要求全额退还押金的上诉主张本院亦不予支持。兴恒基公司所提要求鼎盛博远公司支付2020年6月18日至2020年7月5日期间物业服务费和库房使用费的反诉主张，考虑鼎盛博远公司2020年6月18日已提出解除合同，并告知兴恒基公司因租赁位置紧邻新发地，是新冠疫情中风险地区，房屋内物品给予一定时间搬离，故2020年6月18日至2020年7月5日提出解除合同至搬离期间，鼎盛博远公司仅是物品尚在涉案房屋内存放，不足以证明其尚需提供物业服务，故该期间的费用，一审法院酌定根据双方合同中约定的地上物使用费标准进行核算并无不当。兴恒基公司要求鼎盛博远公司支付全部物业管理费和地上物使用费的上诉主张本院不予支持。关于鼎盛博远公司所提要求兴恒基公司退还2020年1月26日至2020年6月17日的房屋租赁费、物业服务费的诉请，考虑到鼎盛博远公司在所涉场地经营业务为足疗馆，所处区域确受疫情及防控措施影响，一审法院酌定兴恒基公司按3个月时间范围内并按每月费用总额67850元的30%标准对鼎盛博远公司受疫情影响期间的费用予以减免并无不妥。经核算，减免费用金额为61065元。鼎盛博远公司已支付费用至2020年6月17日，因兴恒基公司已对鼎盛博远公司该期间的费用减免13570元，故兴恒基公司尚应退还鼎盛博远公司2020年1月26日至2020年6月17日疫情影响期间费用（包含物业服务费、地上物使用费）47495元。鼎盛博远公司主张兴恒基公司支付上述退还费用资金占用期间的利息，缺乏依据。综上，对于鼎盛博远公司要求再行予以减免物业服务费、地上物使用费的上诉主张本院不予支持。对于兴恒基公司不同意减免物业服务费、地上物使用费的上诉主张本院亦不予支持。综上所述，兴恒基公司、鼎盛博远公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6195元，由北京鼎盛博远农业科技开发有限公司负担4137（已交纳），由北京兴恒基物业管理有限公司负担2058元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二一年四月二十八日法官助理  董 红书 记 员  刘芯怡