山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终342号 上诉人（原审原告）：马桂霞，女，汉族，1972年12月14日出生，居民，住莘县。 委托诉讼代理人：曹国锐，山东莘莘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔祥水，山东莘莘律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张秀云，女，汉族，1979年10月5日出生，居民，住莘县。 被上诉人（原审被告）：张丁红，男，汉族，1978年4月19日出生，居民，住莘县。 上诉人马桂霞因与被上诉人张秀云、张丁红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2020）鲁1522民初5051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 马桂霞上诉请求:1.撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉求；2.如法院最终认定上诉人与被上诉人之间的合同无效，则请判决被上诉人返还涉案房屋；3.本案一、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，一审判决错误。一、上诉人与被上诉人签订的《分期付款购房协议》系双方真实意思表示，合法有效。2010年10月9日，上诉人和被上诉人签订协议，将莘县城镇建设综合开发公司用以抵账的莘县大安街西首的大安公寓**楼****房源转让于被上诉人，并约定了房屋价格以及按月分期付款的方式，债权债务关系明确。依据物权法第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，虽此处房产未登记，但不影响合同的效力，上诉人据此针对该房产享有债权请求权。《分期付款购房协议》经双方签字，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，且协议签订后，上诉人即按约定将涉诉房屋交付被上诉人，被上诉人实际占有使用至今，同时按照协议约定已累计支付给上诉人房款本息170092.8元，上诉人与被上诉人已履行部分合同义务，故此协议合法有效，双方当事人均应按约履行。一审法院认定双方当事人签订的《分期付款购房协议》无合同效力于法无据，与事实不符。二、一审法院认定上诉人无涉案房屋处分权属认定法律关系错误。涉案房屋系双方当事人签订协议后由上诉人交付给被上诉人，且被上诉人一直占有使用至今。上诉人转让给被上诉人的涉案房屋系莘县大安公寓项目开发商抵顶上诉人施工账款，实为该项目开发商与上诉人之间的债权转让，故上诉人虽不享有该房产登记的物权所有权，但享有对该涉案房产的处分权。此案法律关系实属债权债务关系，一审法院以上诉人未取得涉案房屋的物权所有权从而否认债权的真实存在，属于认定法律关系错误。三、一审法院以协议书未加盖莘县城镇建设综合开发公司的印章而否认莘县城镇建设综合开发公司以涉案房屋抵债的事实理由不充分，事实认定不清。涉案房屋工程项目开发商莘县城镇建设综合开发公司与项目施工方莘县莘城建设有限公司签订的《工程施工合同》、莘县城镇建设综合开发公司与莘县莘城建设有限公司及上诉人签订的抵顶建设工程款《协议书》载明：涉案房屋工程项目系上诉人和莘县莘城建设有限公司共同施工，开发商所欠工程施工款以四套房屋(除涉案房屋外，还有同单元三套房屋)抵顶。两份合同所述事实清楚，虽由于案外原因致使开发商盖章不符，但两份合同甲方打印名称均为莘县城镇建设综合开发公司，加盖印章均为莘县现代市建设综合开发有限公司，两份合同所涉工程款项近300万元，《工程施工合同》和三方签订的《协议书》真实有效，且均己实际履行，所涉工程早已于2010年9月实际竣工，四套房屋钥匙等均由开发商交于上诉人。另施工方莘县莘城建设有限公司也对涉案房屋抵顶账款事实给予了佐证。一审法院置基本事实于不顾，仅以盖章不符的表象而推定上诉人无涉案房屋的处分权，实属事实认定不清。退一步讲，即使开发商与莘县莘城建设有限公司、上诉人之间有施工款项纠纷，也属开发商和施工方之间的建设工程施工合同纠纷，不属本案审查范围，需另案处理。四、退一步讲，如法院最终认定上诉人对涉案房屋无处分权，上诉人与被上诉人签订的《分期付款购房协议》无效，请法院依法判决上诉人返还被上诉人已支付的房款，被上诉人返还上诉人涉案房屋。综上所述，一审法院对上诉人无涉案房屋处分权，双方当事人签订的《分期付款购房协议》无合同效力的认定无视案件基本事实，事实认定不清，适用法律不当，做出的民事判决完全错误，为维护上诉人合法权益，请二审法院依法支持诉请。 张秀云、张丁红辩称，马桂霞没有房子的所有权更没有处分权，我是跟莘县城镇建设综合开发公司签的合同，房子是在该公司购买的，要求维持原判。 马桂霞向一审法院起诉请求：依法判令张秀云、张丁红支付所欠房款及利息134347.60元。 一审法院查明事实：张秀云、张丁红为夫妻关系。2010年10月9日，马桂霞与张秀云签订《分期付款购房协议》，内容如下：甲方：马桂霞,135××××7324,乙方：张秀云，159××××7545，甲乙双方经自愿协商，就楼房分期付款购房事宜达成如下协议：一、因莘县城镇建设综合开发公司欠甲方工程款，将位于莘县大安街西首的大安公寓××号楼××单元××号房××室××号××所有权转让与甲方。现乙方自愿向甲方购买该商品房，该房屋建筑面积为123.13平方米，地下室面积为25.8平方米，总建筑面积计__平方米。二、按建筑面积计算，商品房单价为每平方米1960元，地下室单价为每平方860元，购房款共计263522.8元。三、乙方已向甲方支付首付款113522.8元，剩余房款15万元按年贷款利息5厘计算，每月向甲方分期付款，并按实际剩余房款计算每月付款数额，乙方并向甲方提供一担保人，保证合同的顺利执行。四、付款方式：乙方每月20号前向甲方指定的银行：马桂霞：6223191506319834甲方所述账户分期支付房款，如若每月月底前有三次未按时向银行支付当月应付房款，则甲方有权利对剩余房款按贷款年利息6厘计算，乙方仍有违约逾期怠于支付房款现象，甲方有权与乙方解除合同，并将房屋所有权收回，乙方向甲方支付两万元之违约金后，甲方将乙方已付房款无息返还。五、关于商品房质量问题及基础设施、配套设施方面的问题，由该商品房的开发商莘县城镇建设综合开发有限公司负责及维护。六、乙方办理房产证时，甲方配合莘县城镇建设综合开发有限公司为乙方办理房产手续，但办理完房产手续后，乙方向甲方付清全部购房款前，乙方应当将房产证用于抵押担保，并报莘县房管局备案，将房产证交由甲方保管。乙方付清全部房款后，甲方无条件将房产证给付己方。七、楼房经验收合格后，乙方向开发商领取房屋全部配套钥匙。八、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，经双方签字、按手印后成立生效。甲方：马桂霞，乙方：张秀云，担保人：张丁红，2010年10月9日，甲方：马桂霞，乙方：张秀云，代15万每月还1590.98，10年还清。 另查明，马桂霞在庭审中提供协议书一份，协议书载明内容如下：甲方：莘县城镇建设综合开发公司，住所地莘县××路××号。法定代表人：陈训民。乙方：莘县莘城建设有限公司，住所地莘县××路××首。法定代表人：李红生。丙方：马桂霞，身份证号231022197212××××。经三方协商，现就“莘县大安公寓”建设项目工程款等事宜达成一致意见，特将协议列名（明）如下以便各方共同遵照执行。甲方开发建设“莘县大安公寓”项目，与乙方签订《建设工程施工合同》，该项目工程由乙方安排丙方具体施工。现“莘县大安公寓”项目已经竣工验收并交付甲方实际使用，因甲方所欠乙方的工程款，三方协商采用以房顶账（顶工程款）方式，由甲方用该协议约定的如下房产抵顶所欠的工程款，具体约定方式如下：一、甲方将莘县大安公寓小区2号楼如下房产交付并将产权登记给丙方：3单元202号、301号、601号、602号，视为甲方清偿对乙的工程欠款，乙方对此无异议。二、自协议生效之日起，上述“莘县大安公寓”小区2号楼3单元202号、301号、601号、602号房产归丙方所有，甲、乙方均同意。三、各方确认甲方所欠乙方工程款__元（大写：______元整）（该款不包含质保金）。自甲方将上述房产交付丙方，丙方接受上述房产时，视为甲方对乙方工程款的支付完毕，甲方乙方就“莘县大安公寓”项目的债权债务终止。四、甲方与丙方于年月日前办理房屋交付手续，甲方应将钥匙、物业等相关手续一并交付丙方。五、对本协议第三条的特别约定：如莘“县大安公寓”小区2号楼3单元202号、301号、601号、602号房产后期需要办理相关产权登记手续时，甲方应当积极提供相关资料协助丙方办理。六、双方无其他争议。七、本协议自各方盖章、签字即可生效，共一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。未议事项须经三方协商一致后达成书面补充协议，书面补充协议与本协议具有同等法律效力，如补充协议与本协议由不同之处，以补充协议内容为准，除书面补充协议外其他方式一律无效。甲方（盖章）：莘县城镇建设综合开发公司，乙方（盖章）：莘县莘城建设有限公司，丙方（签字）：，签约日期：年月日，以下无正文。但莘县城镇建设综合开发公司未在甲方（盖章）处加盖其印章，该处加盖了莘县现代城市建设综合开有限公发有限公司的公章，莘县莘城建设有限公司在公章加盖处加盖其印章，丙方（签字）处无签字仅有捺印。原告质证时述称，捺印是其夫杜之义代表其本人所捺，莘县城镇建设综合开发公司、莘县现代城市建设综合开发有限公司实际控制人均为陈训民，莘县现代城市建设综合开发有限公司已注销，陈训民可以代表莘县城镇建设综合开发公司追认原告取得涉案房屋的事项。马桂霞以上述证据及陈述主张：其出卖涉案房屋时已经取得涉案房屋的所有权及处分权。 一审法院认为：当事人对自己提出的主张应当提供证据。马桂霞提供的协议书未加盖莘县城镇建设综合开发公司的印章，马桂霞也未提供其他证据证明：莘县城镇建设综合开发公司自愿以涉案房屋抵债的事实。因此，双方当事人签订《分期付款购房协议》时，马桂霞未取得涉案房屋的所有权及处分权。另马桂霞亦未能证明莘县城镇建设综合开发公司事后对马桂霞处分涉案房屋的追认。因此，马桂霞并无涉案房屋的处分权，双方当事人签订的《分期付款购房协议》并无合同效力，相关条款对双方并无法律效力。综上，马桂霞的诉讼请求，无事实和法律依据，故法院依法驳回。马桂霞可待证据充分后，另行主张权利。张丁红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，依法对其缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十条规定，判决：驳回原告马桂霞的诉讼请求。案件受理费2986元，减半收取计1493元，由原告马桂霞负担。 二审中，张秀云提交网络长让其填写的“燕塔街道未办证购房户名单”，拟证实其从莘县城镇建设综合开发公司购买的案涉房屋。上诉人质证意见：此证据与本案无关联性。双方之间签订的购房合同合法有效，应按合同履行；此证据系莘县有关部门让该涉案小区办理房产证所发的购房名单，和本案房产买卖无关。本院认为，双方对案涉房屋未办理房产证的事实无争议，该证据与本案争议的事实缺乏关联性，本院不予采信。 二审中，张秀云称：双方当事人签订过分期付款协议，在不知情的情况下一共交付马桂霞17万多了，一开始以为马桂霞是售楼处的办公人员，当时她说她是开发公司的人；把钱也是打在她的账户上，后来知道她没有这个房子的所有权后，就没再给她钱。这个房子取得是依据和公司的合同，签订的具体时间不是很清楚了。签订这个合同之后，就这份合同的价款我没有支付过任何钱，也没有交给开发商钱，当时签订这份合同是因为买房子要签合同。这个房子是马桂霞给我的，我认为首付我是把钱给马桂霞了，就是这份合同的首付钱，她把钥匙交给我了。马桂霞称：莘县城镇建设综合开发公司系莘县住建局下属国有企业。2002年前总经理为翟守东，副经理有陈训民等；2002年该公司总经理调整为陈训民。同年，翟守东与陈训民等注册成立了莘县现代城市建设开发公司，翟守东任总经理，陈训民等人任副经理，2008年莘县现代城市建设开发公司由于其他原因注销。但该公司公章未收回，一直由陈训民掌控。案外人沈章文长期挂靠上述两家公司从事房地产开发项目建设。据网上信息显示，涉案工程项目土地于2009年2月由莘县城镇建设综合开发公司以出让方式取得【莘政字(208)51号】，但实际由案外人沈章文实际开发，沈章文与陈训民系同学关系。在涉案项目开发过程中，因沈章文与莘县城镇建设综合开发公司之间利益约定不明，故就涉案项目名义上的开发商莘县城镇建设综合开发公司与施工方莘县莘城建设有限公司签订的《工程施工合同》、莘县城镇建设综合开发公司与莘县莘城建设有限公司与马桂霞签订的抵顶建设工程款《协议书》这两合同中，甲方打印名称均为莘县城镇建设综合开发公司，但所盖章均为莘县现代城市建设开发公司，造成打印名称与盖章不符的主要原因实为名义开发商莘县城镇建设综合开发公司与“实际开发商”案外人沈章文之间的矛盾所致，与上诉人马桂霞无关。《施工合同》与《协议书》均已实际履行，涉案房屋也由开发商交付于上诉人马桂霞，并由马桂霞于2010年10月按照与被上诉人张秀云签订的《购房分期付款协议》交付于被上诉人，且被上诉人张秀云在交付首付款的基础上、又向上诉人马桂霞按约定分期支付了两年多房款。 本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第四十六条规定，本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释。本案中，双方签订的《分期付款购房协议》明确载明了案涉商品房系马桂霞由莘县城镇建设综合开发公司抵账而来，房款交付给马桂霞，马桂霞配合莘县城镇建设综合开发公司为张秀云办理房产手续。协议签订后，马桂霞向张秀云交付了案涉房屋，张秀云也依约定向马桂霞支付了部分购房款，故根据上述法律规定，上述购房协议有效，在张秀云未提出解除上述协议的情况下，其应依约定支付剩余的购房款。一审在无其他权利人出现的情况下，以无权处分认定合同无效，将引发返还或赔偿等问题，使双方已经确立的权利义务，产生出现不确性风险，本院对此予以纠正。张秀云提交的其与莘县城镇建设综合开发公司签订的《商品房买卖合同》系复印件、无签订日期、无卖方法定代表人签字盖章或代理人签字，未约定付款方式，不能否定《分期付款购房协议》的效力。 马桂霞主张的张秀云已付款56570元，未说清其中包括多少本金、多少利息，与约定的至2012年9月17日近两年的应分期付款数额不符，也未兑现一审开庭后三日内对此回复法庭的承诺，故对其主张的欠款数额如何得出不清楚，故一审判决驳回其诉讼请求、让其待证据充分后、另行主张权利，结果并无不当。 综上所述，马桂霞关于《分期付款购房协议》效力方面的上诉请求成立，应予支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律均有误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2987元，由上诉人马桂霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭召勇 审 判 员 孔繁奎 审 判 员 孙久强 二〇二一年四月九日 法官助理 王 蕾 书 记 员 刘琦萌