广西壮族自治区河池市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）桂12行终618号 上诉人（一审原告）中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区天桃路27号。统一社会信用代码91450000715182514C。 法定代表人黄福加，副总经理。 委托代理人张晓姝，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人莫晓寒，广西君桂律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）南丹县不动产登记局，住所地：南丹县城关镇民生路27号。统一社会信用代码11451221MB0406596J。 法定代表人林玉琴，局长。 委托代理人黎祖周，广西周道律师事务所律师。 委托代理人石琳琳，广西周道律师事务所律师。 一审第三人韦雪东，男，壮族，1975年9月20日生，住南丹县。 一审第三人潘柳萍，女，壮族，1979年12月6日生，住南丹县。 上诉人南丹县不动产登记局因房屋所有权登记一案，不服南丹县人民法院（2020）桂1221行初780号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2021年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司广西分公司）的委托代理人张晓姝、莫晓寒，被上诉人南丹县不动产登记局的法定代表人林玉琴及其委托代理人黎祖周、石琳琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 2 一审判决查明，原告企业名称原为“中国长城资产管理公司南宁办事处”，2016年12月20日变更为“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”。被告南丹县不动产登记局于2015年10月23日依法成立，成立文件规定“将分散在国土资源、住房和城乡建设、林业、水产畜牧和农经等部门承担的土地、房屋、林地、河道（滩涂）等不动产登记职责统一划入不动产登记局。”2016年6月28日，南丹县人民政府在其门户网站发布《关于在全县范围内实行不动产统一登记的公告》：决定自2016年6月29日起在全县范围内实行不动产统一登记，自2016年6月23日至6月29日，县国土资源局停止受理土地使用权登记业务，县住房保障局和房产管理局停止受理房屋所有权登记业务，2016年6月23日前受理的土地、房产登记业务，仍按原有工作程序依法颁发权属证书和权利证明；2016年6月29日起，各类不动产登记业务统一由县不动产登记局受理，依法依规办理不动产登记业务、核发不动产权证书、不动产登记证明。2013年12月9日，原告（买方）与兴业银行股份有限公司南宁分行（卖方）、广西百舜集团有限公司（借款人）、百舜南丹分公司（抵押人）签订《债权转让协议》，约定了原告以壹亿元的买价有偿取得兴业银行出让的债权等内容。该转让协议还载明了转让的债权是卖方与借款人分别于2013年5月29日、2013年11月18日签订《委托贷款借款合同》所形成的两笔债权，该两笔债权当时均依法办理了抵押登记手续，抵押担保权利凭证编号分别是丹房建他字第××号、丹房建他字第××号；截止本协议签订日，借款人结欠卖方借款本金壹亿元整，且借款项下的担保持续有效，因借款人未按约定归还贷款本息，卖方拟通过转让方式处置上述《委托贷款借款合同》项下资产；借款人、抵押人均接受并认可本次资产转让，承诺并保证在资产转让后，向买方履行债务偿还及担保责任等。转让协议中陈述的抵押担保权利相关材料记载了抵押物的抵押情况。同日，原告与广西百舜集团有限公司签订的《抵押合同》，约定广西百舜集团有限公司将位于广西南丹县城关镇丹东路的“南丹·百舜建材城”项目在建工程126739.32㎡（附件《抵押财产清单》）抵押给原告。百 3 舜南丹分公司在合同附件《抵押财产清单》上盖章确认。此后，《抵押合同》当事人到南丹房管所办理抵押权登记，南丹房管所颁发给原告的丹房建他字第××号《在建工程抵押权登记证明》载明：抵押权人为原告，抵押人为百舜南丹分公司，债权数额为壹亿元整，抵押物（在建工程）坐落南丹县城关镇丹东路铁路桥北，登记时间2013年12月11日，债权数额壹亿元，抵押清单另见明细表。2016年6月22日，原告（甲方）与广西百舜集团有限公司（乙方）签订《抵押合同》约定广西百舜集团有限公司将位于广西南丹县城关镇丹东路的“南丹·百舜建材城”项目在建工程14313.71㎡（附件《抵押财产清单》）抵押给原告。百舜南丹分公司在合同尾部落款“乙方”栏及其合同附件《抵押财产清单》上盖章确认。2016年6月28日，南丹房管所在原告持有的前述《在建工程抵押权登记证明》“附记”栏签注“追加抵押139套，建筑面积14313.71平方米，具体见附表”并盖章。上述《在建工程抵押权登记证明》明细表、附表上载明的房地产包括当事人争议的房产。2013年6月25日，百舜南丹分公司与第三人签订《商品房买卖合同》，约定以银行按揭款支付方式由百舜南丹分公司将其所有的在建上述涉案房产作为商品房预出售给第三人。在卷的丹房预南丹字第××号《预购商品房预告登记证明》载明：南丹县城关镇丹东路百舜建材城3幢1-701号商品房的预告登记权利人为韦雪东、潘柳萍，预告登记义务人为百舜南丹分公司，登记时间2013年11月12日等。2019年9月4日，被告向原告出具《广西百舜集团有限公司抵押物清单、房屋产权办理情况及查封清单》，该清单记载了涉案房产坐落、面积、原抵押权人（原告）、新产权证号、新产权人、有无二次抵押及查封等情况。另查明，2015年4月14日，南丹房管所给原告出具《证明》称：经查档案记录，百舜南丹分公司于2013年12月11日抵押的1236套商品房，抵押权人为中国长城资产管理公司南宁办事处。抵押物于2014年解押住宅30套，2014年11月4日解押商铺46套。全部抵押物中，至2015年4月14日止住宅已进行买 4 卖合同备案33套(其中3套未解押)。其余抵押物的抵押状态无变化，未办理商品房买卖备案，无二次抵押、无查封。2015年9月17日，南丹房管所在前述《证明》上签注“以上抵押物无变化”。2016年9月23日，南丹房管所又出具《证明》(简称9.23《证明》)称：经查档案记录，百舜南丹分公司于2013年12月11日抵押的1236套商品房，2016年6月28日追加抵押的139套房屋，抵押权人为中国长城资产管理公司南宁办事处。9.23《证明》叙述了上述抵押物的解押情况后，还称“其余的抵押物抵押状态无变化，未办理商品房买卖备案，无二次抵押、无查封”。2016年10月27日，2017年1月19日、2月27日、3月22日、4月27日、5月27日，南丹房管所分别在前述9.23《证明》上签注“标的物无变化”或者“标的无变化”。从百舜南丹分公司持《商品房预售许可证》向社会公开出售南丹·百舜建材城的商品房至今，已出售的房屋中，大部分商品房买受人已办理《房屋所有权证》。 一审判决认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级以上人民政府不动产登记机构办理…”的规定，南丹房管所原是南丹县人民政府依法设立的不动产登记机构之一，其对南丹·百舜建材城的房地产办理抵押登记、产权登记等登记以及颁发相应的产权证(包括本案诉争的《房屋所有权证》、证明等，其行政执法主体资格合法；同时，被告依法成立并行使了南丹房管所的不动产登记职责后，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，其应是本案的适格被告，依法应对南丹房管所所为的不动产登记行政行为承担责任。被告关于本案诉争的颁证行为是南丹房管所在其成立之前实施，该颁证行为后果不应由其承担，其不是适格被告的辩称，没有法律依据，不予采信。2016年12月20日，原告企业的名称由“中国长城资产管理公司南宁办事处”依法变更登记为“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”，原告以“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”的名义提起本案诉讼，其诉讼主体资格合法，即对被告关于原告主体不适格的辩称，不予采纳。被告以原告是否还实际对百舜公司享有债权和该债权是否尚在 5 诉讼时效内，以及被告已经就百舜公司负责人在本案的商品房买卖以及办理在建工程抵押过程中，是否涉嫌违法犯罪已经向南丹县公安局报案，原告的抵押权无效为由，辩称应追加百舜公司南丹分公司为本案第三人并中止审理。本案不动产登记机关向原告颁发《在建工程抵押权登记证明》和向第三人颁发《房屋所有权证》，是同一行政机关实施的不同的行政行为，本案审理的是原告所诉的不动产登记机关向第三人颁发《房屋所有权证》行政行为的合法性，登记机关颁发的在建工程抵押登记证明是否因为百舜公司负责人涉嫌犯罪、原告是否实际对百舜公司享有债权及债权是否尚在诉讼时效内、在建工程抵押权无效而不具有合法性，均不属本案的审理范围；同时，涉案《房屋所有权证》载明的权利人并非被告所主张追加的第三人，且目前没有生效法律文书否定原告的债权和在建工程抵押权效力，故对被告上述关于应追加百舜公司南丹分公司为第三人参加诉讼并中止审理的辩称，因缺乏事实和法律依据，不予支持。原告的诉讼请求是确认被告颁发给韦雪东、潘柳萍证号为丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法。根据当事人所举证据，本案没有证据证明丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》记载的涉案房产所有权人是韦雪东、潘柳萍。丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》载明的房产所有权人是案外人，并不是韦雪东、潘柳萍。因此，目前无证据证明丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》记载的所有权人是韦雪东、潘柳萍，即原告主张的登记机关颁发给韦雪东、潘柳萍丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》之事实不成立，故对原告关于确认被告颁发给韦雪东、潘柳萍证号为丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法之诉讼请求，因没有事实根据和法律依据，不予支持。而且，在诉讼过程中，原告取得被告提交的证据材料后，也没有对诉讼请求作出相应变更。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。 上诉人长城公司广西分公司上诉称，因本案人数、案件量众多，导致上诉人在 6 一审起诉状中的涉案房产证编号上存在笔误，即起诉状中“确认被告颁发给第三人证号为丹房权证字第××号《房屋所有权证》违法”的诉请，与一审第三人实际的《房屋所有权证》编号4508900016793不一致。一审法院在庭审过程中未就房屋实际产权证编号等事实予以查清，更未就房产证号有误的问题对上诉人依法进行释明、询问，故一审判决驳回上诉人的诉请，属认定事实不清、证据不足。请求二审法院撤销一审判决，确认南丹县不动产登记局颁发给一审第三人证号为“丹房权证南丹字第××号”的房屋所有权证的行政行为违法。 被上诉人南丹县不动产登记局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经审查，一审判决据以定案的证据可作为二审定案的依据。 本院查明，2013年6月25日，百舜南丹分公司与一审第三人韦雪东、潘柳萍签订《商品房买卖合同》，约定以银行按揭款支付方式由百舜南丹分公司将其所有的百舜建材城3幢1单元701号房屋作为商品房预出售给韦雪东、潘柳萍。2013年11月12日，南丹县房地产管理所为韦雪东、潘柳萍办理丹房预南丹字第××号《预购商品房预告登记证明》，载明：南丹县城关镇丹东路百舜建材城3幢1单元701号房屋的预告登记权利人为韦雪东、潘柳萍，预告登记义务人为百舜南丹分公司。2013年12月9日，长城公司广西分公司与百舜集团有限公司签订《抵押合同》，将韦雪东、潘柳萍已经购买并办理了预告登记的涉案房屋（百舜建材城3幢1单元701号房屋）抵押给长城公司广西分公司，并于2013年12月11日由南丹县房地产管理所登记在长城公司广西分公司持有的丹房建他字第××号《在建工程抵押权登记证明》上。南丹县不动产登记局于2019年9月4日作出的《广西百舜集团有限公司抵押物清单、房屋产权办理情况及查封清单》上记载：“百舜建材城3幢1单元701号房屋的新产权人为：韦雪东、潘柳萍，新产权证号为：4508900016793。”2020年8月25日，长城公司广西分公司以南丹县不动产登记局将涉案房产（百舜建材城3幢1单元701号房屋）转移登记给韦雪东、潘 7 柳萍，侵犯其已取得的抵押权为由，向一审法院提起行政诉讼，请求确认南丹县不动产登记局颁发给韦雪东、潘柳萍证号为“丹房权证南丹字第××号”《房屋所有权证》的行政行为违法。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，一审第三人韦雪东、潘柳萍向百舜南丹分公司购买涉案房屋并于2013年11月12日取得房屋的预购商品房预告登记。2013年12月9日，长城公司广西分公司与百舜集团有限公司签订《抵押合同》，将百舜南丹分公司已出售给韦雪东、潘柳萍的涉案房屋抵押给长城公司广西分公司，其抵押权登记时间晚于韦雪东、潘柳萍取得预购商品房预告登记的时间，上述抵押属于未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的行为。另外，上诉人在一审诉讼中请求确认违法的丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》所载明的房产并非本案诉争房产，房产所有权人亦不是本案一审第三人韦雪东、潘柳萍。在二审诉讼中，上诉人虽将其诉讼请求变更为请求确认南丹县不动产登记局颁发丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法，但是由于上诉人的抵押权登记时间晚于一审第三人取得预购商品房预告登记的时间，该抵押权不具有对抗一审第三人在先取得的不动产物权登记的效力。综上所述，上诉人请求确认被上诉人颁发丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》给一审第三人的行政行为违法的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人长城公司广西分公司负担。 本判决为终审判决。 8 审 判 长 谭凌云 审 判 员 申国毅 审 判 员 梁海亮 审 判 员 韦荷嫩 审 判 员 寇四清 二〇二一年四月十八日 法官助理 牙鹏程 书 记 员 罗海浪 附：本判决所适用的法律、法规依据 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 9 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。