广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6770号上诉人（原审原告）：广州市富鸿房地产中介有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区普晖十一街17号104房。法定代表人：邓小动，该公司总经理。委托诉讼代理人：文帅华，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔鑫，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈秀芳，女，1973年5月27日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：钟煜，广东一粤律师事务所律师。上诉人广州市富鸿房地产中介有限公司（以下简称富鸿公司）因与被上诉人陈秀芳居间合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初8312号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。富鸿公司于2020年7月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.陈秀芳向富鸿公司支付欠款303800元；2.陈秀芳向富鸿公司支付利息（以303800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日起计至实际履行之日止）；3.陈秀芳承担本案诉讼费。一审法院于2020年11月9日判决如下：驳回广州市富鸿房地产中介有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2929元，财产保全费2039元，由广州市富鸿房地产中介有限公司负担，负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。判后，富鸿公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富鸿公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈秀芳承担。主要理由：一、一审法院认定本案为居间合同纠纷错误，本案应属于委托合同纠纷。富鸿公司系受佛山市金璟投资咨询有限公司（以下简称金璟公司）的委托，作为独家代理方代理出售涉案房屋，金璟公司对涉案房屋约定了一个最低出售价格，富鸿公司如能高于此价格出售则高于最低出售价的部分归富鸿公司所有。陈秀芳有意购买涉案房屋，与富鸿公司协商达成了一致协议，约定涉案房屋价格分为两部分，一部分显示在与金璟公司签订的买卖合同中，由陈秀芳直接支付给金璟公司；另一部分以向富鸿公司出具欠条的形式显示，由陈秀芳直接支付给富鸿公司。因此，本案案由应为委托合同纠纷。二、富鸿公司向陈秀芳收取的欠条中所载款项不属于代理费，而是涉案房屋房价的一部分，在房屋买卖合同履行完毕后，陈秀芳应按照三方之间的约定向富鸿公司支付该部分房款。三、陈秀芳与金璟公司签订的房屋买卖合同中约定的房价远低于市场价，不符合常理，加上欠条中所载的款项才是符合当时市场行情的价格。四、涉案卖方实际为富鸿公司，买方为陈秀芳，本案应为买卖合同关系。双方当时约定的价格为每平方米14000元，其中包括欠条中的价款，该约定为双方真实意思表示，合法有效，应予支持。一审判决违反《中华人民共和国民法典》第六条规定的公平原则。综上，富鸿公司请求二审法院依法改判。被上诉人陈秀芳二审辩称，一、无论是富鸿公司还是邓小动个人，均不是产权人也不是卖方，在任何情况下均无权收取和享有购房款，只有金璟公司才有收取房款的权利。二、从富鸿公司提交的《独家代理委托书》也无法得出富鸿公司或邓小动可以收取房款、享有房款的结论。《独家代理委托书》中并无“金璟公司同意将部分房产转让款给富鸿公司（或邓小动），由富鸿公司（或邓小动）享有”的内容或约定，也没有“溢价归富鸿公司”的意思表示。三、陈秀芳不是《独家代理委托书》签约方，不受《独家代理委托书》的约束。如果富鸿公司与金璟公司存在相关纠纷，应由富鸿公司与金璟公司协商或诉讼解决，与陈秀芳无关。四、金璟公司与陈秀芳从未约定将房款的一部分支付给邓小动。即使有相关约定，在陈秀芳不支付的情况下也应由金璟公司起诉主张而非富鸿公司或邓小动主张，富鸿公司或邓小动无权提起本案诉讼。五、就涉案房屋事宜，三方已在一审法院主持下达成调解且一审法院已作出民事调解书。陈秀芳与金璟公司先后进行了三次诉讼，最终才以新的交易条件达成民事调解，历时两年，且实际交易价格、交易条件与原签署的《房地产买卖合同》约定的条件发生了重大变更。在长达两年的诉讼中，陈秀芳不仅花费了诉讼费、律师费、保全费、保全担保费等，还因一次性付款损失了此前已缴纳的按揭服务费。富鸿公司亦是上述诉讼的参与人，在法院作出民事调解书中明确了各方权利义务以调解书为准，现调解书已履行完毕，不存在陈秀芳还需向富鸿公司再支付一笔房屋转让款的说法。六、陈秀芳已支付完毕全部房款且金璟公司也已配合将涉案房屋办妥房产证过户至陈秀芳名下。七、富鸿公司作为涉案房产交易的中介方，向陈秀芳在房款价格之外索要“送礼钱”毫无事实和法律依据，邓小动将其违法骗取的“送礼钱”以银行转账的方式退还给了其他购房人，系以自己实际还款行为确认与陈秀芳等购房人的费用事宜已经了结，邓小动及富鸿公司不得再以任何理由索要“送礼钱”或其他名目的任何费用。八、根据相关法律法规和诚实信用原则，房地产中介机构不得索取居间费以外的酬金或差价。九、无论富鸿公司还是邓小动均不是产权人也无权享有购房款，富鸿公司提交的独家代理委托书也无法证明其享有收取购房款的权利。综上所述，陈秀芳恳请二审法院驳回富鸿公司的全部上诉请求。本院二审经庭审调查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，金璟公司与陈秀芳曾于2017年12月5日签订《补充协议书》，约定解除《房地产买卖合同》等。陈秀芳于2018年1月15日向一审法院提起诉讼，请求撤销该《补充协议书》。一审法院于2018年12月6日作出（2018）粤0112民初452号民事判决，判决：撤销陈秀芳与金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》。金璟公司不服该判决，提起上诉。本院于2019年4月11日作出（2019）粤01民终2481号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。随后，陈秀芳于2019年6月11日提起诉讼，请求金璟公司协助办理涉案房屋过户手续。经一审法院调解，双方达成自愿调解协议：一、由陈秀芳向金璟公司支付购房全款115万元及税费补偿款12万元；二、金璟公司收齐上述房款及税费补偿款当天，配合陈秀芳办理涉案房屋过户手续；等等。一审法院于2019年11月1日出具（2019）粤0112民初6368号民事调解书予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、本案法律关系性质的认定；二、富鸿公司诉请陈秀芳支付303800元及利息能否成立。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，本案法律关系性质认定的问题。依照双方所举证据及一审法院查明认定的事实来看，金璟公司、富鸿公司签订《独家代理委托书》由金璟公司委托富鸿公司出售包括涉案房屋在内的物业，明确约定了出售价格、委托期限，并载明全权委托富鸿公司在上述售价代金璟公司向客户适当收取定金等。金璟公司（卖方）、陈秀芳（买方）、富鸿公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》亦约定买卖双方分别独家委托经纪方就买卖涉案房屋提供中介服务，……经纪方向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成该物业的买卖。陈秀芳向富鸿公司出具的《买卖代理费支付承诺书（买方）》亦载明“贵司（富鸿公司）为本人（陈秀芳）提供了详尽的房地产咨询，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费……”。据此，富鸿公司是接受金璟公司、陈秀芳的委托，为双方提供居间合同服务，并非普通的委托合同关系，一审认定涉案法律关系为居间合同关系，并无不妥。另外，即使富鸿公司接受金璟公司的委托出售涉案房屋，但委托合同的受托人办理委托事务时，相应的法律后果仍应由委托人承担，富鸿公司促成买卖双方签订《房地产买卖合同》，并未取得卖方的法律地位和卖方的权利。富鸿公司主张其与陈秀芳之间为房屋买卖合同关系，于法不符。二、关于争议焦点二，富鸿公司诉请陈秀芳支付303800元及利息能否成立的问题。富鸿公司主张其促成金璟公司、陈秀芳签订房屋买卖合同，陈秀芳出具《欠条》同意向邓小动支付房款差价303800元，富鸿公司据此有权收取该款项及利息。对此，本院认为：（一）从富鸿公司与陈秀芳之间的法律关系分析。第一，陈秀芳出具《欠条》载明的收款主体是邓小动并非富鸿公司，富鸿公司并非适格的收款主体。第二，富鸿公司、陈秀芳之间不存在借贷法律关系，《欠条》所载款项并非真实存在的欠款。第三，富鸿公司主张其与陈秀芳委托合同关系为陈秀芳提供居间服务促成交易而收取该款项，但陈秀芳已经依照三方房地产买卖合同及《买卖代理费支付承诺书（买方）》的约定向富鸿公司支付了房地产咨询和代理费。依据公平原则和有偿等价原则，富鸿公司就其提供的居间服务已经收取对价。第四，富鸿公司作为房地产经纪机构要求陈秀芳出具欠条的方式收取居间费以外的酬金或溢价款，违反《房地产纪纪管理办法》的相关规定，也有违诚实信用以及公序良俗。（二）从富鸿公司与金璟公司之间的法律关系分析。金璟公司作为涉案物业产权人，其与富鸿公司签订《独家代理委托书》委托富鸿公司出售房屋，但金璟公司作为房屋买卖合同关系的卖方，是唯一享有房屋对价收取购房款的合法主体。富鸿公司并未提供证据证明出售价格高于委托售价的，超出委托售价部分归富鸿公司所有，即使富鸿公司认为其和金璟公司存在溢价收益的约定，对陈秀芳并不具有约束力。（三）综合涉案房屋买卖合同履行过程来看，陈秀芳最终以诉讼方式在法院主持下，通过一次性付款、增加税款补偿款等条件与金璟公司达成调解，取得涉案房屋产权。该调解过程中，金璟公司认可调解协议中约定的出售价格，陈秀芳亦因诉讼额外支付了费用及其他诉讼成本等，富鸿公司再以《欠条》为依据向陈秀芳主张权利，显失公平。故如前文所述，富鸿公司作为居间方，在未取得金璟公司明确授权其收取房款差价和获得权利让渡的情况下，不享有收取涉案房屋溢价款和利息的权利。一审法院在此基础上作出判决，驳回富鸿公司的诉请，并无不当，且理由阐述充分，本院予以维持。综上所述，富鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5857元，由上诉人广州市富鸿房地产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年四月二十九日书记员  纪惠敏黄晶晶