湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终740号 上诉人（原审被告）：华耀城（衡阳）有限公司。 法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申龙龙，男。 被上诉人（原审原告）：汪钰钦，男。 委托诉讼代理人：邹伟军，湖南溥天律师事务所律师。 上诉人华耀城（衡阳）有限公司因与被上诉人汪钰钦商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华耀城（衡阳）有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回汪钰钦的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由汪钰钦承担。事实和理由：1.华耀城（衡阳）有限公司与汪钰钦约定因不可抗力或政府限制性行为导致工期延误的，交付期限可以据实顺延。由于2018年7月至2019年12月，衡阳雨天增多，案涉工程的工期延误，恶劣天气属于不可抗力，故应按合同约定顺延工期。2.政府发函要求暂缓案涉工程的绿化施工导致工期延误，该因素属于政府限制行为，华耀城（衡阳）有限公司应予免责。3.按全部房价款日万分之三的标准计算违约金过高。经核查，案涉房屋同地段同类房屋租金标准为每平方米12元每月。而且，案涉工程完成竣工验收后即交付，工期延误系因恶劣天气及政府限制性行为导致，华耀城（衡阳）有限公司并无主观过错，违约金标准应当适当降低。 汪钰钦辩称，华耀城（衡阳）有限公司已逾期交房。因为汪钰钦购买的房屋为上下楼层，故提出增设楼梯，汪钰钦从未声明可以不装楼梯便接受交房。华耀城（衡阳）有限公司主张施工期间天气恶劣并不属实。汪钰钦与华耀城（衡阳）有限公司签订的案涉合同日期为2018年11月，政府于2018年4月1日就下函暂缓绿化施工，且该函仅叫停绿化施工，并未要求暂缓整个建筑施工。所以，华耀城（衡阳）有限公司的上述理由不成立。汪钰钦未缴纳房屋维修基金不得作为开发商不交付房屋的理由。一审判决的违约金标准不高。 华耀城（衡阳）有限公司向一审法院起诉请求：1.华耀城（衡阳）有限公司向汪钰钦交付满足使用功能要求的房屋；2.华耀城（衡阳）有限公司向汪钰钦支付逾期交房违约金 161920.4元（暂按购房款的万分之三从2018年12月31日开始计算至2020年8月31日，后段违约金继续计算至交付满足使用功能房屋时止）；3.诉讼费由华耀城（衡阳）有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年11月2日，汪钰钦、华耀城（衡阳）有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖补充协议》，其主要内容为：1.汪钰钦购买华耀城（衡阳）有限公司位于衡阳华耀城72#116室（商品房平面图见附件），建筑总层数为地上3层，其预测建筑面积共123.45平方米，其中套内建筑面积为121.5平方米，总价款为人民币884811元；2.汪钰钦应当在2018年10月28日前全额支付购房款给华耀城（衡阳）有限公司，华耀城（衡阳）有限公司应在2018年12月31日向汪钰钦交付商品房；3.办理交付手续前，汪钰钦有权对商品房进行查验，华耀城（衡阳）有限公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为汪钰钦查验和办理交付手续的前提条件；4.逾期60日交付房屋，汪钰钦有权选择解除合同或继续履行合同。汪钰钦要求继续履行合同的，华耀城（衡阳）有限公司按日向汪钰钦支付全部房款万分之三的违约金；5.如遭遇不可抗力的特殊原因，需要延期交房，华耀城（衡阳）有限公司在不可抗力发生之日起60日内告知汪钰钦，或因国家法律、法规、政策改变等导致工期延误的，华耀城（衡阳）有限公司可据实予以延期；6.双方签订合同后，华耀城（衡阳）有限公司按照法定程序变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，应当在变更确立之日起十日内书面通知汪钰钦，华耀城（衡阳）有限公司在规定期限内未通知汪钰钦的，汪钰钦有权解除合同。合同签订当日，汪钰钦依约向华耀城（衡阳）有限公司支付全部房款884811元。而华耀城（衡阳）有限公司因未完成五金机电交易中心工程竣工验收备案，在2018年12月31日未向汪钰钦交付房屋。2019年12月31日华耀城（衡阳）有限公司完成了五金机电交易中心工程竣工验收备案，但未向汪钰钦送达交房通知，亦未书面通知汪钰钦交纳物业专项维修资金，目前汪钰钦也未交存物业专项维修资金。汪钰钦到其购买的铺面现场进行查验，发现其116号铺面与相邻（背靠背）107号铺面未做隔断，中间有门连通，116号铺面也没有楼梯可供上下通行，遂于2019年8月25日向华耀城（衡阳）有限公司出具一份申请书，载明“本人汪钰钦于2018年3月9日购买华耀城（衡阳）有限公司M6-72-116号铺面，现申请对已购买商铺内的隔墙的建筑形态及结构包括但不限于房屋基础、承重结构、内外墙。现要求（72栋116与107增加隔墙，116增加楼梯，116楼顶增加一个天窗，116增加一个卫生间与排水）。”华耀城（衡阳）有限公司收到申请书后未予以书面回复，并以通道是按照业主双方要求建设为由，一直未隔断116号与107号房屋通道，酿成纠纷，汪钰钦诉至该院。 一审法院认为，汪钰钦、华耀城（衡阳）有限公司于2018年11月2日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对双方当事人有约束力，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。汪钰钦已履行支付购房款义务。华耀城（衡阳）有限公司应该交付符合合同约定条件的铺面。华耀城（衡阳）有限公司辩称汪钰钦拒收房屋，但其提供的证据不足以证实曾向汪钰钦送达收房通知，汪钰钦依据双方签订的《商品房买卖合同》到房屋现场查验，发现房屋与双方约定的交付条件不符，即向华耀城（衡阳）有限公司提出申请要求华耀城（衡阳）有限公司依合同约定隔断116号房屋与107号房屋通道并增设楼梯，但华耀城（衡阳）有限公司至今仍未按照合同约定完善标的物存在的116号房与107号房无隔断及116号房无楼梯的问题。华耀城（衡阳）有限公司答辩中提出“汪钰钦与华耀城（衡阳）有限公司签订商品房买卖合同时候，口头向华耀城（衡阳）有限公司申请无需楼梯，愿意与背靠的107号商铺共用楼梯”，华耀城（衡阳）有限公司仅提交汪钰钦的申请书予以佐证，该申请书的主要内容是要求华耀城（衡阳）有限公司增加72栋116与107增加隔墙，116增加楼梯，116楼顶增加一个天窗，116增加一个卫生间与排水。该申请书不能证明116号与107号房屋间的通道及106号房无楼梯是应汪钰钦的要求形成的。华耀城（衡阳）有限公司的该项辩解意见，该院不予采纳。关于本案是否存在可以顺延交房期限事由。华耀城（衡阳）有限公司在诉讼中提交了衡阳市气象局关于衡阳市2018年至2020年4月降水证明和衡阳市石鼓区华耀城项目指挥部2018年4月1日“关于全力配合惜香路建设的函”，以证明其可以顺延交房期限。该院认为，衡阳市气象局的降水证明无出证人的签名，形式上不符合证据要求，同时，其证明内容也只能证明衡阳市近三年自然降雨情况，而不能证明在合同履行期间发生了合同约定的不可抗力事由。而华耀城项目指挥部“关于全力配合惜香路建设的函”，落款时间为2018年4月1日，早于2018年11月2日双方当事人签订的合同存在，华耀城（衡阳）有限公司应当预见惜香路建设对合同标的物交付的影响。故惜香路建设亦不能成为华耀城（衡阳）有限公司延期交房的事由。而华耀城（衡阳）有限公司提出因汪钰钦未缴纳物业维修资金，华耀城（衡阳）有限公司可不交房的答辩意见有悖双方当事人《商品房买卖合同》中约定的“华耀城（衡阳）有限公司不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为汪钰钦查验和办理交付手续的前提条件”，故本案不存在华耀城（衡阳）有限公司可以顺延交房期限的事由。关于合同约定的违约金是否过高，是否应当适当减少。该院认为，华耀城（衡阳）有限公司延期交付合同标的物已超过60天，且标的物不符合合同约定的要求，依据双方签订的合同，华耀城（衡阳）有限公司应按日支付全部购房款万分之三的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”诉讼过程中，汪钰钦、华耀城（衡阳）有限公司均没有就延期交付房屋给汪钰钦造成的损失提出证据。该院根据违约金兼具补偿性、惩罚性的双重属性，并结合中国人民银行公布的一年期贷款利率，在超出一年贷款利率30%部分适当减少双方约定的违约金计算标准。该院确定违约金计算标准为“按每日万分之二计算全部购房款违约金”。综上，华耀城（衡阳）有限公司在汪钰钦全面履行合同约定的义务后未按约定的时间和标准履行交付合同标的物义务，应承担继续履行和支付违约金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决：一、华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内按照2018年11月2日与汪钰钦签订的《商品房买卖合同》约定的标准向汪钰钦交付衡阳华耀城72#116室房屋；二、华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内，以购房款884811元为基数，按每日万分之二向汪钰钦支付自2019年1月1日至上述第一项房屋交付之日的违约金；三、驳回汪钰钦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1769元，由华耀城（衡阳）有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，综合华耀城（衡阳）有限公司的上诉意见和汪钰钦的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、汪钰钦拒收华耀城（衡阳）有限公司交付的房屋有无事实和法律依据；二、华耀城（衡阳）有限公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素；三、合同约定的违约金是否过高。分别评析如下： 一、汪钰钦拒收华耀城（衡阳）有限公司交付的房屋有无事实和法律依据。华耀城（衡阳）有限公司主张房屋已经于2019年12月31日完成竣工验收备案，符合法定的和约定的交付条件，经查，汪钰钦购买的房屋之间未进行有效隔断并增设楼梯，且华耀城（衡阳）有限公司没有证据证明汪钰钦提出申请不需要进行隔断并增设楼梯，故通知交房时房屋现状不符合合同约定，汪钰钦拒收符合法律规定。 二、华耀城（衡阳）有限公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素。华耀城（衡阳）有限公司主张因为天气因素、政府限制性行为影响可以顺延交房期限或者不交房。关于这一上诉理由，一审判决在说理部分已经详细阐述，理据充分，本院不再赘述。另外，华耀城（衡阳）有限公司以汪钰钦未缴纳维修基金为由不交付房屋是否正当。华耀城（衡阳）有限公司认为，汪钰钦未缴纳案涉房屋维修基金，故其有权不将案涉房屋交付给汪钰钦。本院认为，汪钰钦与华耀城（衡阳）有限公司签订的《房屋买卖合同》，当中有约定华耀城（衡阳）有限公司不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为汪钰钦查验和办理交付手续的前提条件，华耀城（衡阳）有限公司的该主张有悖于双方约定。即使在案涉合同中另有约定汪钰钦未按规定交存物业维修资金的，其不得将房屋交付汪钰钦，但是华耀城（衡阳）有限公司并未提供证据证明其有通知汪钰钦缴纳物业维修资金，故汪钰钦不存在拒不缴纳物业维修资金的行为。鉴于上述理由，对华耀城（衡阳）有限公司的该主张不予采纳。 三、合同约定的违约金是否过高。华耀城（衡阳）有限公司主张与案涉房屋同地段同类房屋的租金标准为每平方米每月12元，在一审时提供了位于华耀城101号商铺的租赁协议作为证据。根据案涉商铺所在地段的租金标准，酌情考虑被上诉人的实际损失，对华耀城（衡阳）有限公司主张在一审判决的基础上进行调整的请求予以适当考虑，酌情将违约金标准调整为“按日支付全部购房款万分之一点二”为宜。 综上所述，华耀城（衡阳）有限公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1114号民事判决第一项； 二、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1114号民事判决第三项； 三、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1114号民事判决第二项为：华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内，以购房款884811元为基数，按每日万分之一点二向汪钰钦支付自2019年1月1日至上述第一项房屋交付之日的违约金； 四、驳回汪钰钦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3538元，减半收取1769元，二审案件受理费3538元，合计5307元，由华耀城（衡阳）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 宏 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年四月八日 法官助理  彭 斌 书 记 员  陈 浅