辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2811号上诉人（原审被告）：姜岩，女，1965年5月21日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：董晓军（姜岩丈夫），男，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连鼎润物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区张前路535号2单元8层1号。法定代表人：杨宇飞，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：宗宇，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人姜岩因与被上诉人大连鼎润物业服务有限公司（以下简称“鼎润物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初7225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜岩上诉请求：撤销一审判决，依法改判鼎润物业、我同时履行物业管理委托合同各自的义务，即鼎润物业履行漏雨、渗水房屋的修缮义务，我缴纳物业费义务。主要事实与理由：一审判决在认定事实及我与鼎润物业在权利义务关系上存在错误。一、鼎润物业不履行《物业管理委托合同》所确定的义务，鼎润物业违约在先，我不交物业费在后，我不交物业费与鼎润物业不履行《物业管理委托合同》确定的义务存在因果关系。1、鼎润物业在接管本小区之初，我就向鼎润物业告知房屋存在漏雨、渗水的问题，要求进行维修。鼎润物业时至今日仍不作为，不履行《物业管理委托合同》约定的内容。鼎润物业不履行合同确定的义务，是我暂时不交物业费的直接原因。2、鼎润物业提供物业服务存在瑕疵，给我造成较大的财产损失。鼎润物业违约在先，要求我全额支付物业费并不公平，没有根据收取费用与服务质量相适应的原则。鼎润物业亦应当承担相应的违约责任。3、现消火栓管道中完全没有水，如果发生火灾，后果不堪设想，给我们生活造成极大的安全隐患，违反《消防法》第十八条、第二十九条的规定。二、我在一审中提供照片、光盘只想证明房屋漏雨、渗水事实的存在，以此要求一审法院判令鼎润物业履行《物业管理委托合同》确定的义务，并明确表示对房屋漏雨、渗水进行维修、我补交全部物业费。我不是主张鼎润物业进行损害赔偿，一审法院在审理过程中出现的认识偏差，与我的主张不符。三、案涉《物业管理委托合同》第八章第二十八条约定合同正本连同附件共八页，但鼎润物业只提供了四张，其余四张附件未提供，使得合同内容不完整，让业主无法判断物业公司服务的标准，损害了业主的切身利益。被上诉人鼎润物业辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鼎润物业向一审法院起诉请求：姜岩支付2019年度物业管理服务费3655.44元及违约金（截至2020年4月10日的违约金41.22元，自2020年4月11日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。一审法院认定事实，2019年1月18日大连市沙河口区星海·甲天下住宅小区业主委员会（甲方）与鼎润物业（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将星海甲天下小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限为4年，自2019年1月1日至2022年12月31日止；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生的清洁卫生及垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取物业管理服务费；业主和物业使用人无正当理由不交物业费超过一年的，乙方有权诉诸法院，并要求欠费者承担诉讼费和违约金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积203.08平方米，姜岩系该房屋所有权人。姜岩未交纳该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3655.44元（203.08平方米×1.5元/平方米/月×12月）。一审法院认为，大连市沙河口区星海·甲天下住宅小区业主委员会与鼎润物业签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，对鼎润物业及小区全体业主均具有约束力，姜岩作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。现姜岩尚欠自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费3655.44元，鼎润物业主张其交纳的诉讼请求合理，一审法院予以支持。姜岩虽以物业服务不达标为由拒交物业费，但其提供的13张照片证据均形成于2020年，无法证明诉请物业费对应的2019年度鼎润物业物业服务的整体状况。物业服务有着服务群体的广泛性和差异性、服务事项的综合性和长期性等特点，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费不仅影响了交费业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，故姜岩以此拒绝交纳物业服务费，显系不妥。鼎润物业与姜岩应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾和纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。庭审中，姜岩还提供照片及视频证据主张案涉房屋漏雨，但本案系物业服务合同纠纷，与财产损害赔偿纠纷并非同一案由，在鼎润物业当庭表示维修过案涉房屋的情况下，现有照片、视频证据不足以充分证明案涉房屋漏雨的成因、现状、损害后果等内容，该节内容不宜在本案中一并处理，权利人可另行主张权利，姜岩以此拒交物业费的抗辩意见一审法院不予采纳。关于违约金，《物业管理委托合同》未对违约金给付标准进行明确约定，且姜岩未交纳物业费系其对事实及法律关系认识存在偏差，并非无故拒绝交纳物业费，故对于鼎润物业该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姜岩于判决生效之日起十日内给付原告大连鼎润物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3655.44元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担，给付时间同上。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，姜岩应按照鼎润物业与业主委员会订立的案涉合同行使权利、履行义务。结合已经查明的事实，鼎润物业已经基本履行了案涉合同约定的维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，姜岩应按约定及时支付物业费。一审法院判决姜岩支付讼争期间的物业费3655.44元正确，本院予以确认。对于姜岩提出的鼎润物业未及时维修房屋漏雨、渗水一节，一方面，该事宜可能属于房屋质量问题、并不在物业服务范围；另一方面，如系鼎润物业对房屋共有部位未及时维修导致该现象的发生也系其履行合同存在的瑕疵，不足以构成业主缓交、拒交物业费或者减免物业费的正当理由。因此，姜岩以鼎润物业违约在先、其享有同时履行抗辩权为由拒绝履行交费义务依据不足，本院不予支持。况且，姜岩要求鼎润物业维修房屋并未在一审中提出反诉，鼎润物业在二审中对此也不同意调解，本院不予处理，姜岩可另行起诉。姜岩提出的消防管道无水、存在安全隐患，即使属实也属于鼎润物业履行合同存在的瑕疵，姜岩亦不能以此拒交物业费。另外，虽鼎润物业未提供案涉合同附件，但并不能据此推定其未履行合同义务，亦不能否定其实际提供物业服务的事实，因此，姜岩该节上诉理由亦得不到本院支持。综上，姜岩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（姜岩已预交），由姜岩负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年四月三十日书记员  连亚妮