浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终818号 上诉人（原审被告）：王军岳，男，1972年4月12日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：孙丽巧、吕晶莹，浙江福田律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：季文浩，男，1986年10月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：季慎智，男，1973年10月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴俊、柯炜康，浙江嘉图律师事务所律师。 原审被告：义乌市一九七零酒店，住所地：浙江省义乌市稠江街道稠关一街一号。 投资人：王伟荣。 上诉人王军岳因与被上诉人季文浩、季慎智及原审被告义乌市一九七零酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初11208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王军岳上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：1.王军岳从租赁开始，支付给季文浩、季慎智的租金总共达到了108.65万元。根据合同约定，第一年的租金总共为53.2万元，第二年二楼及以上部分为42.25万元，一楼约定不明。第二年度一楼租金王军岳已实际支付13.2万元。季文浩、季慎智起诉时认为王军岳第二年一楼租金仅支付11.2万元，是从13.2万元里扣除了2万元押金，这个是错误的。由于义乌市一九七零酒店是从前一手承租人华商宾馆老板郭瑞东处转让过来后重新装修而来，由于前一手承租人曾支付2万元押金给季文浩、季慎智，在宾馆转让时，郭瑞东、王军岳及季文浩、季慎智三方协商好，该2万元押金直接转为王军岳的押金，季文浩、季慎智无需退还郭瑞东押金，由王军岳与郭瑞东在宾馆转让中自行结算。换言之，王军岳已经支付了2万元的押金。对此，在一审庭审中，季文浩、季慎智也是认可的。因此，一审判决在已支付的13.2万元租金中扣除2万元错误。2.根据东阳市衡信价格事务所有限公司股价报告书，评估标的在评估基准日的评估价格为255472元。但该评估是以土地使用权面积133.9平方米作为评估面积，即四间的标准。一楼租金以该面积计算不符合事实。一楼格局是四间，但靠菜市场的一间，大部分被电梯和楼梯占用，实际能使用的面积仅4.18平方米左右。在签订房屋租赁合同时，双方约定这4.18平方米不计算租金。虽然季文浩、季慎智对此不认可，但在王军岳提供的录音证据中季文浩、季慎智提到：“我没有四万四一间给你过，你这个话永远是错的，我只有说这个半间多少钱给你。”由此可见，当时租赁的时候，小的这间也最多只能按半间计算，即一楼应该以3.5间来支付租金。按照评估价格折算，一楼的租金应该为255472÷4×3.5=223538元。3.2020年初，全国疫情严重，对酒店行业造成致命打击，王军岳所经营的酒店也因此停业2个月多。根据《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》第六条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租金或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。由于义乌市一九七零酒店是2019年9月份才装修好开始试营业，没多久就遇上疫情，且停业2个月，至2020年4月1日才恢复营业。酒店营业收入惨淡，一楼租金在上一年度的基础上，若根据评估结论翻了近2倍，确实给酒店造成了重大的困难，因此，在一审中，王军岳多次提出希望根据相关政策给予2个月租金的减免，但一审却丝毫未考虑国家政策，对王军岳而言实在无法承受，酒店很难继续存续。因此，希望二审法院能考虑疫情原因，结合省高院的意见，减免2个月的租金。4.一审判决要求王军岳承担租金的利息损失依据不足。王军岳从租赁开始，一直按合同约定及时支付租金。根据合同约定，每年的1月1日支付一次租金，7月1日支付一次租金，王军岳从未延迟支付，甚至在第二年度，在季文浩、季慎智提出急用钱希望提早支付租金时，王军岳在自身非常困难的情况下，向他人周转资金，提早支付，即于2020年6月21日就支付了租金。本案之所以诉讼，就是因为双方对一楼的租金约定不明造成，租金都不确定的情况下，王军岳不知道要支付多少租金，王军岳按照第一年度的标准已经先行支付，至于争议部分肯定是要明确了之后才能支付。为此，王军岳并未违约，不应承担利息损失。5.鉴定费5000元不应由王军岳承担。根据《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位。本案鉴定费是季文浩、季慎智为了举证证明一楼房屋租金的多少而产生的费用。因此，应该由季文浩、季慎智承担鉴定费用。 季文浩、季慎智答辩称：1.对于王军岳说的2万元押金的问题予以认可，是一审判决存在疏漏，没有计算进去，应当在一审的款项中予以扣除。2.关于价格评估问题，价格评估单位所出具的评估价格包含了疫情对租金所带来的影响，且所得出的结果明显低于实际的租金价格，因为季文浩、季慎智另外四间店面去年的租金在有疫情的情况下是四十多万元，今年的租金比去年还要高，也就是说，评估价格已经考虑了疫情所带来的影响。王军岳要求参照正常的评估价格的基础上按照疫情的影响再进行扣除，是双重扣除款项，这不合理。3、房屋面积的问题，评估人员是到现场查看了实际情况、使用面积得出的结论，最后得出的评估结果无论是从店面的间数或者说从使用的平方数，实际上对本案的最终评估没有影响。王军岳提出承担租金利息损失问题，该问题有法律明确规定，应当从合同约定支付租金的时间计算支付利息损失。4.关于鉴定费用，鉴定费属于案件的诉讼费用的其中之一，理所当然应当由败诉方来进行承担，王军岳已经承担了自己未受一审支持的这部分案件的受理费。 义乌市一九七零酒店未发表答辩意见。 季文浩、季慎智向一审法院起诉请求：判令王军岳、义乌市一九七零酒店支付季文浩、季慎智义乌市稠江街道稠关一村一街一号一楼北面四间店面房屋2020年1月31日至2021年1月30日的未付租金428000元及利息损失（其中158000元利息损失自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率（LPR）计付至实际履行之日止，另270000元自2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率（LPR）计付至实际履行之日止）。 一审法院认定：季文浩、季慎智系兄弟关系。2018年12月下旬，季文浩、季慎智与王军岳签订《房屋租赁合同》，合同约定：季文浩、季慎智将义乌市稠江街道稠关一村一街一号二楼及以上包括二楼和一楼北面店面136平方租赁给王军岳经营酒店用途，租期十年，自2019年1月31日至2029年1月30日止；租金支付方式和期限：2019年1月31日至2020年1月30日楼上客房租金为40万元；2020年1月31日至2021年1月30日楼上客房租金为42.25万元；2021年1月31日至2029年1月30日楼上客房的房租每年在前一年的基础上递增2%；2019年1月31日至2020年1月30日楼下店面租金为13.2万元；2020年1月31日至2029年1月31日楼下店面租金以双方协商为准，南半面的店面房租多少则北半面的房租也多少；租房押金2万元，合同期满或其他情况解除后，双方结清相关费用，季文浩、季慎智将租房押金无条件归还王军岳（不计利息）；租金以半年为一个支付周期，王军岳先付后用在每期计租首日前的30日向季文浩、季慎智一次性付足本期租金。合同签订五个工作日内，王军岳首期租金押金交付季文浩、季慎智。合同签订后，王军岳支付季文浩、季慎智房屋租金及押金，装修设立了“义乌市一九七零酒店”。2019年7月30日，酒店投资人王伟荣变更登记为王军岳。2019年8月9日，酒店投资人王军岳变更登记为王伟荣。2020年2月间，季文浩、季慎智南面两间店面租赁价格上涨，季文浩、季慎智多次联系王军岳按南面店面的租赁价格为参考调整房租事宜未果。截至2020年7月24日止，王军岳除按照合同约定支付二楼及以上房屋的租金外，并支付了一楼店面租金112000元。本案诉讼过程中，一审法院委托东阳市衡信价格事务所有限公司对案涉的义乌市稠江街道稠关一村一号一楼北面四间店面房2020年1月31日至2021年1月30日的租金作市场价格评估。价格评估结论为：评估标的在评估基准日的评估价格为人民币255472元。 一审法院认为：季文浩、季慎智与王军岳签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，季文浩、季慎智依约将案涉房屋交付给王军岳使用，履行了合同中约定的本方义务。作为王军岳未按合同约定支付租金，仅支付2020年1月31日至2021年1月30日期间二楼的租金422500元、一楼的部分租金112000元。鉴于案涉的《房屋租赁合同》未对2020年1月31日至2021年1月30日期间的租金作明确约定，现双方均表示继续履行《房屋租赁合同》，故一审法院按评估价格255472元计付租金。季文浩、季慎智要求王军岳支付所欠租金143472元及利息损失，其诉请一审法院应予支持。义乌市一九七零酒店并非房屋租赁合同的当事人，季文浩、季慎智要求其共同承担支付租金于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第五百七十七条之规定，判决：一、王军岳于本判决生效后十日内向季文浩、季慎智支付义乌市稠江街道稠关一村一街一号一楼北面四间店面房屋租金（2020年1月31日至2021年1月30日）143472元及利息损失（其中基数为15736元的利息损失自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率（LPR）计付至实际履行之日止，另基数为127736元的利息损失自2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率（LPR）计付至实际履行之日止）。二、驳回季文浩、季慎智的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4122元，由季文浩、季慎智负担1585元，王军岳负担2537元。鉴定费5000元，由王军岳负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的“截至2020年7月24日止，王军岳除按照合同约定支付二楼及以上房屋的租金外，并支付了一楼店面租金112000元”变更为“截至2020年7月24日止，王军岳除按照合同约定支付二楼及以上房屋的租金外，并支付了一楼店面租金132000元”，对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，对于王军岳已支付的租金，季文浩、季慎智认可王军岳已支付的132000元款项中不包括2万元押金，故一审法院对于王军岳已支付的租金数额认定存在错误，本院予以纠正。对于一楼北面四间店面房屋2020年1月31日至2021年1月30日租金标准的问题，鉴定机构系根据公开市场价值标准确定租金价格，其已经考虑了房屋结构和疫情对于房屋租金价格的影响，故王军岳要求根据房屋结构和疫情因素再次调整租金，本院不予认可。因双方在《房屋租赁合同》对于2020年1月31日至2021年1月30日期间的租金并不明确，王军岳也已按照前一年度租金标准支付了132000元，对于剩余租金王军岳未能及时支付不可完全归责于王军岳，故本院确定从季文浩、季慎智一审主张之日即2020年8月3日起计算利息损失。对于鉴定费的负担问题，因该鉴定系因双方租金约定不明导致，故本院确定由双方各半负担。综上，王军岳的上诉请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初11208号民事判决； 二、王军岳于本判决生效后十日内向季文浩、季慎智支付义乌市稠江街道稠关一村一街一号一楼北面四间店面房屋租金（2020年1月31日至2021年1月30日）123472元及利息损失（自2020年8月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率（LPR）计付至实际履行之日止）； 三、驳回季文浩、季慎智的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4122元，由季文浩、季慎智负担1722元，王军岳负担2400元；鉴定费5000元，由季文浩、季慎智负担2500元，由王军岳负担2500元。二审案件受理费5074元，由季文浩、季慎智负担274元，王军岳负担4800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 王玲雅 审 判 员 黄 晖 二〇二一年四月二十九日 代书记员 罗 婧