北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4723号上诉人（原审原告、反诉被告）：王干标，男，1975年7月12日出生，汉族，户籍地安徽省太和县。委托诉讼代理人：牛贵铭，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周由芳，女，1983年1月23日出生，汉族，户籍地杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：侯庆泽，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京华泰鸿业经贸有限公司，住所地北京市东城区东花市北里中区8号楼一层。法定代表人：郝金明，执行董事。委托诉讼代理人：王朝晖，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐媛媛，北京金诚同达律师事务所律师。上诉人王干标因与被上诉人周由芳、北京华泰鸿业经贸有限公司（以下简称华泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初19024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。王干标上诉请求：判决双方签订的《北京市商铺租赁合同》于周由芳收到起诉状副本之日起解除，撤销一审判决第三项、第四项、第五项，依法改判周由芳退还租金及押金共计986221.10元，改判周由芳赔偿装修费用208581元及房屋门头装修部分损失，改判周由芳赔偿餐厅内物品损失9145元，诉讼费用由周由芳负担。事实和理由：根据《民法典》规定，双方签订的《北京市商铺租赁合同》应已于周由芳收到起诉状副本之日起解除了。双方合同解除的原因系周由芳违约，她既没有按照合同约定将租赁房屋自有的营业执照转让给我使用，还因为与华泰公司的法律纠纷，导致涉案房屋被锁门，无法经营。我未支付租金是由于周由芳违约及疫情不可抗力的发生，而非自身过错，故我并没有违约。合同因周由芳违约而解除，故其应当退还我未实际使用的租金及押金，并赔偿我为餐厅正常经营而装修的费用。一审判决认定周由芳打开房门让我统计物品的行为是其把房屋交付给我继续使用的行为，属事实认定错误，我是因为法庭的要求才去统计物品的，在这之前，周由芳并未表示要把房屋交付给我使用。周由芳辩称，不同意王干标的上诉请求。本案是在《民法典》施行前的法律事实引起的纠纷，应适用当时的法律规定。合同解除的根本原因是王干标违约不交纳租金且不同意继续履行，营业执照过户的办理与否，并不构成合同解除事项，我方也从未参与过锁门事件，涉案房屋一直由王干标占有使用，故一审判决合理，王干标上诉请求不能成立。华泰公司辩称，同意一审判决。王干标向一审法院起诉请求：1.要求解除我与周由芳签订的《北京市商铺租赁合同》；2.要求周由芳退还我2020年1月24日至2020年4月15日的租金636221.10元；3.要求周由芳退还我押金35万元；4.要求周由芳赔偿我装修损失；5.要求周由芳赔偿我物品损失9145元；6.要求周由芳返还我营业执照过户费6800元；7.要求华泰公司对上述第二、三、四、五项诉讼请求承担连带责任。周由芳向一审法院反诉请求：1.判令王干标向我支付2020年4月16日至2021年4月15日期间的房屋租金1977250元；2.判令王干标按照每日1000元的标准向我支付自2020年3月16日至足额支付租金之日的违约金；3.判令王干标向我支付物业费27000元。一审法院认定事实：2015年3月17日，华泰公司（甲方）与龙潭宾馆（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市东城区左安溪园小区1号楼，建筑面积2280.22平米的商业用房出租予乙方使用。租赁期限自2015年4月16日至2025年4月15日。乙方承诺未经甲方书面同意，不得转借承租、整体转租房屋，否则甲方按乙方违约解除合同。甲方同意乙方可以分租。龙潭宾馆成立于2015年，周由芳时任法定代表人及股东。此后龙潭宾馆法定代表人及股东经多次变更，2018年12月26日，股东变更为北京兴华达远商贸有限公司与周由芳，法定代表人变更为向士俊。2018年10月19日，周由芳（甲方）与王干标（乙方）签订《北京市商铺租赁合同》，约定，甲方从华泰公司处租赁北京市东城区左安门内大街溪园1号，华泰公司同意甲方将部分分租给乙方，乙方承租面积为地上640平方米，地下327平方米。房屋租赁用途为商业用房。租赁期间自2018年10月20日至2025年4月15日。本租赁合同没有免租期和装修期。甲方在收到乙方首期租金及押金的次日将房屋交付乙方使用。租金标准为：自2018年10月20日至2019年4月15日，地上租金7.15元/平米/天，地下3.15元/平米/天。甲方收取租金的标准分四个阶段，每阶段递增5%。第一阶段自2018年10月20日至2020年4月15日，年租金为204.5万元；第二阶段自2020年4月16日至2022年4月15日，年租金为214.725万元……支付方式为押二付六。每期租期届满前30日最迟不迟于届满前25日，乙方向甲方支付下一期租金。乙方逾期缴纳租金超过10日的，本合同不再具有法律效力（甲方可书面通知乙方解除合同，如乙方愿意继续合同的，甲方同意后乙方支付滞纳金，合同继续履行），甲方不承担违约责任。滞纳金按逾期每日人民币1000元整执行。押金35万元。在合同正常执行完毕且乙方搬出后15天内，乙方凭相关材料办理押金退还手续。因乙方原因导致合同无法正常执行完毕的，押金不予退还。按乙方需要进行的房屋装修费用及招牌灯箱费用由乙方承担。物业费由甲方按小区物业管理公司收费标准按照乙方承租面积收取，收费标准为2.5元/平米/月。甲方在合理范围内为乙方提供办理营业手续所需要的相关证明文件。乙方承诺妥善、爱护使用甲方出租房内的设施设备及装修，如需更换，需在甲方同意后方可进行。乙方按合同约定对承租房屋进行装修、装饰时，甲方给予必要协助。甲方同意将该房屋目前自有国家五钻酒楼营业执照无偿转让给乙方经营使用，待双方合同结束时，乙方须无债务、无纠纷、无偿将营业执照转回甲方。如发生合同非自然终止，如属甲方责任，甲方按乙方实际交纳保证金总额赔偿乙方违约金。如属乙方责任，乙方须赔偿甲方相当于三个月租金标准的违约金。如给对方造成其他损失的，按实际损失赔偿。庭审中，王干标提交2018年10月19日由案外人郭朝帅与王干标签订的《转让协议》，载明郭朝帅将涉案房屋及北京金昌盛餐饮管理有限公司左安门分公司经营使用权转让给王干标；转让起始时间为2018年10月19日，转让费150万元，该房屋押金35万元，剩余租金937291元，即乙方应支付甲方总费用2787291元……乙方负责办理营业证照变更负责人手续，甲方负责配合提供相应材料，变更所需一切费用由乙方自行承担。经质证，周由芳表示在王干标承租涉案房屋前，该房屋的承租人确为郭朝帅，但对转让协议内容并不清楚。租赁合同履行期间，王干标交纳了押金35万元，并足额交纳了2020年4月15日之前的租金，此后租金仅支付了17万元。王干标表示受疫情影响，自2020年1月起就停止营业。关于涉案房屋锁门情况，王干标称郝金明于2020年8月底9月初将涉案房屋上锁，锁门前王干标一直未营业。11月23日，王干标从周由芳宾馆工作人员处取钥匙，对涉案房屋内物品进行了清点，当时，涉案房屋前后门均被上锁。清点完后，王干标又将钥匙返还宾馆工作人员。周由芳表示不清楚具体锁门时间，但2020年10月26日，涉案房屋进行消防检查，周由芳联系王干标要求开门配合检查，王干标称其在外地，故周由芳将涉案房屋房门打开配合检查。检查完消防设施后，又将涉案房屋上锁。11月23日，王干标确实到周由芳经营宾馆处取钥匙清点物品，清点完后，周由芳欲将钥匙给王干标，但王干标拒收，将钥匙扔到前台就走了。对此，周由芳提交11月23日宾馆前台监控录像予以佐证。华泰公司表示因郝金明不知道实际使用人是谁，看到有人搬东西，就将房门锁了。锁门时间应该是在2020年8月底，2020年10月27日开锁。涉案房屋为临街商铺，郝金明锁的是临街的门，该房屋还有一个后门可出入。王干标表示后门亦锁闭，不可出入。诉讼中，法院询问周由芳是否同意将钥匙交付王干标，周由芳表示因其主张继续履行合同，同意向王干标交付钥匙。关于涉案房屋装修一节，王干标表示装修主要是从郭朝帅处承接来的，在王干标承租后，为经营需要安装了排风抽烟系统及新风系统，地上电线挖槽，王干标装修前曾口头告知过周由芳。周由芳表示郭朝帅承租涉案房屋前的承租人也经营餐饮，郭朝帅承租时，室内有装修，郭朝帅仅更换了门头。涉案合同并未约定免租期及装修期，周由芳不允许王干标装修，王干标亦未告知过周由芳装修事宜，周由芳不知情不同意。王干标对于其上述主张，提交1.装饰工程施工合同，施工内容为地面开槽、地插、布线改造，楼上传菜间改造，空调电缆凉菜间改造，大厅拆除改造，一楼阁楼储藏间，工程造价122800元；2.排烟系统设备购销合同书，合同金额为40400元；3.低空油烟净化设备购销合同书，合同金额为45381元；4.购买空调发票及安装费发票，购买方为北京通合志城餐饮管理有限公司；5.案外人凌娜向案外人李佰卿转账的电子回单，王干标称系装修款，排烟系统安装及材料费收据、油烟低空净化设备安装及材料费收据、装修款收据。经质证，周由芳对上述证据一、二、三、五的真实性均不认可，对于证据四的真实性认可，对上述证据的关联性及证明目的均不认可。周由芳表示王干标装修并未经过其同意，且王干标自行购买的排烟系统设备、低空油烟净化设备及空调等，周由芳不同意利用，王干标可以自行拆除。华泰公司对上述证据一、二、三的真实性亦均不认可，对于证据四的真实性认可，关联性不认可。另，王干标未对其装修损失及具体装修内容进行进一步举证，且表示无法明确损失数额，要求对装修损失进行评估。周由芳表示不同意评估，按合同约定，王干标装修应经过周由芳同意，但周由芳并不知情，其装修损失应自行承担。因王干标无法证明其装修的具体内容，周由芳亦不认可，不具备评估条件，故对于王干标的评估申请，法院未予准许。关于物品损失一节，王干标表示其承租涉案房屋用于经营餐饮，物品损失主要为食材损失，对此王干标提交其自行统计的物品清单及照片予以佐证。经质证，周由芳对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可，且表示王干标不存在自行处置其物品的障碍。关于周由芳转让营业执照给王干标一节，王干标表示其向周由芳支付营业执照转让费6800元，但周由芳并未将营业执照过户给王干标，王干标系租赁他人营业执照经营。周由芳表示，王干标确实向其支付了6800元，但周由芳已经将该款项支付给代办人员了。最初营业执照登记的法定代表人是郭朝帅，后变更为周由芳。周由芳原打算过户给王干标，但郝金明不同意过户。现王干标确实使用其他营业执照经营，但卫生许可证、烟草证等证照均系使用周由芳的。关于物业费，周由芳表示其按照合同约定，按每月每平米2.5元收取，按900平米计算，要求王干标支付自2020年1月1日至12月31日期间的物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，按照合同约定，王干标应于2020年3月15日支付2020年4月16日至2020年10月15日期间的租金，但王干标租金足额交纳至2020年4月15日，此后租金仅支付了17万元。王干标虽称其受疫情影响一直未营业，但在2020年7月北京市降低疫情防控等级后，王干标已具备营业条件，但王干标仍未交纳租金。王干标拒不支付租金的行为构成根本违约。诉讼中，法院询问王干标是否同意继续履行合同，王干标明确表示不同意继续履行，且不同意支付租金。根据王干标违约情形并考虑其履约能力，继续履行合同，合同目的无法实现，故涉案合同应予解除。合同解除前王干标欠付租金应予支付，但鉴于2020年8月底至11月23日期间，涉案房屋房门被郝金明及周由芳上锁，王干标无法正常使用，此间的租金不应由王干标负担。2020年11月23日王干标清点货物之后，周由芳将涉案房屋钥匙交付王干标，但王干标拒收，故此后王干标未能正常使用涉案房屋并非周由芳原因所致，11月23日之后至合同解除之日的租金王干标应予支付。关于王干标应支付租金具体数额，法院将结合疫情期间王干标已足额支付的租金情况，王干标违约情形、周由芳实际损失等，并考虑疫情因素，按照公平原则予以酌定。王干标要求周由芳退还租金并要求华泰公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。合同约定王干标租赁期间的物业费由王干标承担，故周由芳要求王干标支付物业费的诉讼请求于法有据，法院予以支持。对于物业费的支付数额，参照租金支付标准予以确定，不再赘述。关于周由芳主张的滞纳金一节，合同约定王干标逾期缴纳租金超过10日的，本合同不再具有法律效力（周由芳可书面通知王干标解除合同，如王干标愿意继续合同的，周由芳同意后王干标支付滞纳金，合同继续履行），甲方不承担违约责任。综上，按照合同约定，双方系在继续履行合同的情况下，由承租方承担逾期支付租金的滞纳金责任。鉴于涉案合同予以解除，周由芳要求王干标承担滞纳金责任的反诉请求，依据不足，法院不予支持。周由芳可就因王干标违约导致合同解除的法律后果另行主张。另鉴于押金系承租人用于保证其依约履行债务而提供的担保，涉案合同因王干标违约解除，双方尚未对合同解除后王干标应支付费用及应承担的违约责任进行处理，暂不具备退还押金的条件，故王干标要求周由芳退还押金并由华泰公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。关于王干标主张装修损失一节，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。鉴于本案系因王干标违约解除，且根据现有证据无法证明王干标装修的具体内容，王干标亦不能明确其损失数额，且周由芳不同意利用，故王干标要求周由芳赔偿装修损失并要求华泰公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。根据现有证据亦无法证明王干标所受物品损失的具体数额及与周由芳的关联性，故王干标要求周由芳赔偿物品损失并要求华泰公司承担连带责任的诉讼请求，亦缺乏依据，法院不予支持。根据合同约定周由芳应将该房屋目前自有国家五钻酒楼营业执照无偿转让给王干标经营使用，现双方均认可王干标向周由芳支付了相关办照费用，但周由芳并未向王干标转让其营业执照，故上述费用，周由芳应予退还。周由芳所称其已经将上述费用支付给代办人员，不同意退还的意见，缺乏依据，法院不予采信。据此，一审法院于2021年1月28日判决如下：一、解除王干标与周由芳签订的《北京市商铺租赁合同》；二、周由芳于判决生效后七日内退还王干标营业执照过户费6800元；三、王干标于判决生效后七日内支付周由芳2020年4月16日至2020年8月31日期间的租金126946元，并按照年租金2147250元的标准向周由芳支付2020年11月23日至合同解除之日的租金；四、王干标于判决生效后七日内支付周由芳物业费14388元；五、驳回王干标的其他诉讼请求；六、驳回周由芳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王干标与周由芳签订的《北京市商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同解除问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据查明的事实，2020年4月15日之后的房屋租金王干标仅支付了17万元。王干标虽称其受疫情影响一直未营业，但在北京市降低疫情防控等级后王干标已具备营业条件，王干标仍未交纳租金。王干标拒不支付租金的行为构成根本违约。本案中王干标作为违约方本无权解除合同，在诉讼中经一审法院询问王干标是否同意继续履行合同，王干标明确表示不同意继续履行，且不同意支付租金。因此一审法院根据王干标违约情形并考虑其履约能力，如继续履行合同，则合同目的无法实现，故判决解除合同并无不当。王干标上诉所提应当以周由芳收到解除合同诉讼请求之日作为合同解除日期的主张，因王干标作为违约方并无解除合同的权利，因此王干标此节上诉主张本院不予支持。关于合同解除的违约责任问题，本案合同解除的原因是王干标明确表示不同意继续履行且不同意支付租金，如继续履行合同则合同目的无法实现，因此王干标应当承担解除合同的违约责任。关于王干标所提根据租赁合同约定，“甲方同意将该房屋目前自有国家五钻酒楼营业执照无偿转让给乙方经营使用，待双方合同结束时，乙方须无债务、无纠纷、无偿将营业执照转回甲方”，现周由芳并未提供国家五钻酒楼营业执照，因此周由芳构成违约的上诉主张，经查，在合同履行过程中周由芳的确并未按照约定将自有国家五钻酒楼营业执照无偿转让给王干标经营使用，但是自2018年10月至2020年1月王干标所承租的房屋处于营业状态，且王干标自认其系租赁他人营业执照经营。根据上述事实，虽然周由芳具有未按照约定履行提供国家五钻酒楼营业执照之合同义务，但是周由芳未提供营业执照的行为并未导致合同目的无法实现。因此王干标所提周由芳应当承担合同解除违约责任的主张本院不予支持。对于王干标所提要求周由芳退还2020年1月24日至2020年4月15日租金的诉请以及周由芳所提要求王干标支付2020年4月16日至2021年4月15日期间租金的反诉主张，王干标租金交付至2020年4月15日，关于2020年4月16日至2020年8月31日期间租金问题，一审法院考虑到疫情期间王干标已足额支付的租金情况、王干标违约情形、周由芳实际损失并考虑疫情因素，按照公平原则予以酌定王干标支付2020年4月16日至2020年8月31日期间126946元并无不当。关于2020年8月底至2020年11月22日期间租金问题，因上述期间涉案房屋房门被上锁，王干标无法正常使用，故此期间的租金不应由王干标负担。关于2020年11月23日至合同解除之日租金问题，根据查明的事实，首先，2020年11月23日王干标清点货物之后，周由芳将涉案房屋钥匙交付王干标，但王干标拒收，故此后王干标未能正常使用涉案房屋并非周由芳原因所致。其次，王干标诉讼请求中包含解除合同的诉请，在此情况下王干标理应及时将涉案房屋腾空并交还给周由芳。综合上述事实，一审法院判决王干标按照合同约定的租金标准支付2020年11月23日之后至合同解除之日的租金并无不当。对于周由芳所提要求王干标支付滞纳金的反诉主张，因周由芳此项诉请是基于租赁合同继续履行的前提下所提，鉴于本案双方租赁合同予以解除，因此周由芳要求王干标承担滞纳金责任的诉请本院不予支持。王干标所提要求周由芳退还押金的主张，鉴于押金系承租人用于保证其依约履行债务而提供的担保，涉案合同因王干标违约解除，双方尚未对合同解除后王干标应支付费用及应承担的违约责任进行处理，暂不具备退还押金的条件，故王干标要求周由芳退还押金主张，本院不予支持。关于王干标所提要求周由芳赔偿装修损失、物品损失的主张，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案租赁合同系因王干标违约解除，且根据现有证据无法证明王干标装修的具体内容，王干标亦不能明确其损失数额，且周由芳不同意继续利用原有装修，故王干标要求周由芳赔偿装修损失的主张本院不予支持。关于物品损失，因王干标亦未能提供证据证明物品损失的具体数额，故王干标要求周由芳赔偿物品损失的主张亦缺乏依据，本院不予支持。周由芳所提要求王干标支付物业费的反诉主张，双方租赁合同中约定租赁期间的物业费由王干标承担，故周由芳要求王干标支付物业费的诉讼请求本院予以支持。王干标所提要求周由芳退还营业执照过户费6800元的诉请，在诉讼中双方均认可王干标向周由芳支付了相关办照费用，但周由芳并未向王干标转让其营业执照，故上述费用周由芳应予退还。王干标所提要求华泰公司承担连带责任的主张，因与王干标签订租赁合同的相对方是周由芳，根据合同相对性原则，王干标无权要求华泰公司承担连带责任。综上，王干标的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20128元，由王干标负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年四月十四日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡