广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3627号上诉人（原审原告）：刘耀崧，男，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：郑兵，广东民诚众信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓洋柳（曾用名：邓杨柳），女，住广东省广州市增城区。原审第三人：莫顺雄，男，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：莫东雄，与莫顺雄为兄弟关系。上诉人刘耀崧因与被上诉人邓洋柳（曾用名：邓杨柳）、莫顺雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人刘耀崧委托诉讼代理人郑兵，原审第三人莫顺雄本人及其委托诉讼代理人莫东雄到庭参加诉讼。被上诉人邓洋柳经本院合法传唤在规定时间没有到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人刘耀崧上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令莫顺雄对邓洋柳应付的违约赔偿款承担连带清偿责任；3.判令邓洋柳、莫顺雄在判决生效十日内向刘耀崧交付增城区朱村街富裕路二巷18号房屋；4.由邓洋柳承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院没有查清涉案房产使用的土地于1994年经朱村政府征收，规划为城镇建设用地，原作为第三、第四经济合作社经济发展用地，后来合作社将该地转让给增城市安利贸易有限公司，该公司将涉案房产的地块出售给了钟荣青，钟荣青于2004年2月9日对该地块办理了报建手续，于2005年6月11日将涉案房产的地块转让给莫顺雄，2006年8月邓洋柳及莫顺雄夫妇建造了涉案房屋的基本事实，认定事实不清。从上述事实可知，涉案房产的土地已经被依法征收属国有建设用地，涉案房产的建设办理了相关报建手续，涉案土地的转让得到了政府相关部门的认可和报建许可，不违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院对此没有查清和认定，属于认定事实不清。二、一审法院认为邓洋柳不是涉案房产的权利人属于适用法律错误。邓洋柳与莫顺雄因合法建造而取得涉案房产的物权，又因双方《离婚协议书》将涉案房产约定归属邓洋柳所有，因此，案涉房屋依法归邓杨柳所有，邓洋柳对案涉房产具有处分权。三、刘耀崧与邓洋柳签订的涉案《房屋买卖合同》合法有效，邓洋柳应当履行交付房屋的合同义务，刘耀崧享有要求无权占有人莫顺雄返还占有物的权利。本案刘耀崧的诉讼请求是诉请邓洋柳、莫顺雄交付涉案房产给刘耀崧，一审法院既然认为《房屋买卖合同》有效，并判决邓洋柳承担违约责任，没有任何法律规定禁止邓洋柳履行交付房产的合同义务，在合同有效又能履行的情况，那么邓洋柳就应当履行交付房屋的合同义务；根据邓洋柳和莫顺雄签订的《离婚协议书》第四条约定，涉案房屋出售后，莫顺雄既不享有继续占有使用的权利，莫顺雄至今还霸占涉案房，是无权占有人，因此应承担向权利人返还的义务。四、根据《离婚协议书》的约定，莫顺雄已经无权占有使用案涉房屋，其明知无权占有案涉房屋，仍然占有，具有明显的主观恶意，邓洋柳无法向刘耀崧交付房屋的原因就是莫顺雄无权占有涉案房屋，给刘耀崧造成的损失，莫顺雄存在明显的过错，因此应对刘耀崧承担连带清偿责任。五、刘耀崧为了购买涉案房产支付了80万元的对价，至今已近八年之久，但是刘耀崧的权利却一直没有得以实现，刘耀崧无论是在财产上还是精神上都因此受到严重损害。原审第三人莫顺雄述称：一、一审法院作出的(2014)穗增法民一初字第2145号民事判决书已经发生法律效力，应按照《离婚协议书》的约定，支持莫顺雄及其儿女对涉案房屋享有使用权、居住权。《离婚协议书》中约定案涉房屋归邓洋柳所有，案涉房屋未出卖前，莫顺雄及其儿女都可以居住。由于邓洋柳未举证证明该房屋已实际出卖。法院不能处理产权不明的财产归属，更不能加以分割。二、刘耀崧与邓洋柳签订的《房屋买卖合同》是恶意串通，损害第三人利益，应认定为无效。刘耀崧与邓洋柳恶意串通，损害第三人利益，且案涉房屋经法院向相关部门查证后为权属不明，既非村社集体用地，也非宅基地，邓洋柳不是该房屋的合法产权人。因此，邓洋柳对房屋的处分违背离婚约定，也违背法律规定。而且，刘耀崧对房屋权属现状及《离婚协议书》中约定的内容是清楚的，其不是房屋买卖中善意第三人。因此邓洋柳与刘耀崧订立的是一份损害第三人利益的房屋买卖合同。刘耀崧本与邓洋柳签订《房屋买卖合同》时也知道或应知道该房屋根本无法办理任何登记手续或相关的审批手续证明物权的变更，刘耀崧依然执意签订合同，其恶意行为损害莫顺雄的利益。三、倘若法院认为《房屋买卖合同》并无违反法律的强制性规定，买卖合同有效。邓洋柳依法理应按照合同约定履行向刘耀崧交付房屋的义务，但因为损害了莫顺雄及其儿女对案涉房屋的居住权而无法履行，而且邓洋柳所提供的证据不能证实其与刘耀崧签订《房屋买卖合同》前或至今取得案涉房屋的所有权或有权处分。该房屋权属不明，所有权不能发生转移，缺乏交付的条件。故此，请法院驳回刘耀崧要求交付房屋的请求。刘耀崧实则可以向邓洋柳主张解除合同并要求邓洋柳承担违约责任。四、莫顺雄与邓洋柳虽解除了婚姻关系，但对有生活困难的莫顺雄仍有一定的帮助责任。莫顺雄与邓洋柳生育的两个孩子在离婚时都协议由莫顺雄抚养，但从办理离婚登记手续至今，邓洋柳从未向莫顺雄支付过孩子的抚养费。莫顺雄一个人承担了两个孩子的生活费用及学习费用，经济压力甚大。涉案房屋是现在莫顺雄和父母以及两个小孩的唯一住房。邓洋柳自己有住处，却狠心把自己小孩赶出家门，未尽母亲责任。莫顺雄是家里的唯一经济来源，支撑家庭日常开支、生活拮据，完全没有能力另行购买住房给父母和小孩居住。故此，莫顺雄应该从另一方中获取一定的帮助。另外，因莫顺雄建造房屋时没有保留出资该房屋的相关证据，在当年的离婚诉讼期间，无法举证证明对该房屋有出资的事实，但是其确实有出资建造房屋被上诉人邓洋柳二审没有到庭，亦无提交书面答辩意见。刘耀崧于2020年9月18日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.邓洋柳、莫顺雄向刘耀崧交付广州市增城区朱村街富裕路二巷18号房屋；2.邓洋柳向刘耀崧支付违约金272000元（从2013年6月27日至2019年2月27日止以800000元为本金按月0.5%计算）；3.莫顺雄对邓洋柳上述第二项诉讼请求的违约金承担连带责任；4.本案的诉讼费用由邓洋柳、莫顺雄负担。一审法院认定事实：2013年6月17日，邓洋柳（甲方）与刘耀崧（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定“一、甲方自愿将其座落于增城市朱村街富裕路二巷18号楼房（包括地皮及两层楼房），框架结构房屋及其附属设施出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买，乙方一次性付清所有款项。二、甲乙双方商定成交价格捌拾万元整。三、甲方于2013年6月27日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将该屋腾空……四、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议；已判决归邓杨柳所有，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内；已取得其他共有人书面同意。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。……五、房屋过户。甲乙双方应积极配合过户手续。……十、本协议经双方签章后生效……”。同日，刘耀崧向邓洋柳支付购房款80万，邓洋柳向其开具收据为执。刘耀崧提供一份原增城市朱村街道办事处规划建设办公室出具的《情况说明》，内容为“增城市朱村街富裕路18号位于朱村街城区现状及规划用地范围内。该房屋于2004年2月9日在我街规划建设办办理报建手续，并缴交村镇基础设施配套费（见附件），并于同时核发《广东省乡（镇）村建筑许可证粤增（2004）建许字第0002号》（见附件）”。粤增（2004）建许字第0002号广东省乡（镇）村建筑许可证载明，“钟荣青：根据你的申请，经审查符合《广东省乡（镇）村规划建设管理规定》的有关规定，准许建设……”。一审另查，2013年5月21日，邓洋柳和莫顺雄签订《离婚协议书》。《离婚协议书》第二条约定，大女儿莫晓恩和小儿子莫嘉豪都归莫顺雄抚养，跟随莫顺雄生活。邓洋柳每月支付1000元抚养费，直至莫晓恩和莫嘉豪都年满18周岁止；第四条约定，座落于原××城市朱村街××社宅基地××地皮（即××城市××村街××路××号房屋）归邓杨柳所有，此房屋未卖之前，莫顺雄、莫晓恩（大女儿）和莫嘉豪（小儿子）都可以居住。一审再查，2014年，邓洋柳以莫顺雄为被告，诉至一审法院，案号为（2014）穗增法民一初字第2145号。2014年12月25日，一审法院作出（2014）穗增法民一初字第2145号民事判决书，认定如下，邓杨柳、莫顺雄自愿登记离婚当天签订的《离婚协议书》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。莫顺雄未举证证明其在签订该协议时受到威胁及欺骗而主张该协议无效，不予采信。为此双方应依据《离婚协议书》的约定进行履行。根据邓杨柳、莫顺雄在庭审中的确认，增城市朱村街富裕路18号房屋所使用的宅基地为双方婚姻存续期间以莫顺雄的名义购买，并在双方婚姻存续期间所建造，对此事实亦予以确认。关于莫顺雄主张增城市朱村街富裕路18号房屋属邓杨柳、莫顺雄、莫细林三方共同共有财产，根据莫顺雄提供的证据，该房屋所使用的土地并非增城市朱村街丹邱村所有，莫顺雄亦未能举证证明莫细林建造该房屋是否出资与增城市朱村街丹邱村民委员会和增城市朱村街丹邱村官田第三经济合作社之间有何关系，故增城市朱村街丹邱村民委员会和增城市朱村街丹邱村官田第三经济合作社并不能证明莫细林出资建造房屋的事实，其出具的《证明》缺乏关联性，不予认定；另莫细林的《声明书》仅是莫细林单方陈述，不足以证明其在建造涉案房屋中的出资及其性质；据此对莫顺雄的该项主张，不予采信。《离婚协议书》约定了增城市朱村街富裕路18号房屋归邓杨柳所有，但因该房屋未办理产权登记手续，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条的规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用；当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼”，邓杨柳应待增城市朱村街富裕路18号房屋取得完全所有权登记后依《离婚协议书》另行主张。邓杨柳另主张莫顺雄腾空增城市朱村街富裕路18号房屋，因《离婚协议书》约定该房屋未卖之前，莫顺雄可以居住，而邓杨柳未举证证明该房屋已实际出卖，邓杨柳的该项主张不符合《离婚协议书》的约定，不予支持。据此，判决驳回邓杨柳的诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。为查实涉案土地及地上建筑物的相关情况，一审法院向广州市规划和自然资源局、广州市增城区人民政府朱村街道办事处发函。其中广州市规划和自然资源局复函“一、经查询我局综合业务管理系统，未查询到位于增城区××村街××路××或××城区朱村街××社宅基地××号相关的土地登记记录。二、根据贵院提供的资料，未能查询到该土地地上建筑物的相关规划报建资料。三、由于1999年以前的原增城市的宅基地登记发证工作由镇街办理，登记发证档案资料也由镇街建立和保管。因此，建议贵院可向朱村街咨询上述土地房产有关情况，以镇街意见为准。”；广州市增城区人民政府朱村街道办事处复函“一、增城区朱村街富裕路二巷18号土地在90年代政府征收土地作为城镇建设用地范围内，根据属地村、社调查情况，该地属于90年代由政府征收土地后预留给合作社开发用地。二、增城区朱村街富裕路二巷18号地上有建筑物，地面108平方米，框架结构两层。经查暂无权属登记相关资料，该地址与朱村街三社一组四社宅基地无法证明是同一地址。”以及“经我街国土所向朱村村干部及朱村村第三、四经济合作社社长了解，位于朱村街××村村××路××号的土地情况，该土地于1994年经朱村政府征收（由于征地历史悠久，征地历史资料遗失）。但经向原土地权属的村社了解该土地在94年被征收，当时村社要求镇政府将朱村街富裕路二巷18号改变规划作为建设用地给予第三、四经济合作社作为经济发展用地，后来合作社将该地转让给增城市安利贸易有限公司。该公司将该土地分割多块出售给私人建房。因此，该土地不属于村社集体用地，也不属于宅基地。”。2019年3月29日，刘耀菘以邓杨柳为被告，莫顺雄为第三人，诉至一审法院，案号为（2019）粤0118民初3204号。2019年10月28日，一审法院作出（2019）粤0118民初3204号民事裁定书，裁定驳回刘耀菘的起诉。刘耀菘向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2020）粤01民终3126号。2020年4月11日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终3126号民事裁定书，裁定撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3204号民事裁定，指令广州市增城区人民法院审理。2020年7月2日，一审法院立案受理本案。在一审审理过程中，一、刘耀崧陈述以下，（一）其在签订《房屋买卖合同》时有看过莫顺雄和邓洋柳的《离婚协议书》。（二）诉请的违约金没有具体合同依据，但《房屋买卖合同》第四条有约定经济损失由邓洋柳赔偿。（三）其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼。二、邓洋柳陈述以下，（一）其与刘耀崧在涉案房屋交易前并不认识，刘耀崧得知邓洋柳有房屋出售才联系上邓洋柳。（二）其签订《房屋买卖合同》后想将房屋交付给刘耀崧，但莫顺雄进行阻挠；因房屋门锁已被更换，因此邓洋柳没有交付房屋钥匙给刘耀崧。（三）其与莫顺雄的两名子女均由莫顺雄抚养，邓洋柳曾支付过抚养费，但莫顺雄未出具收据，后来因莫顺雄阻挠交付房屋，邓洋柳后续就未支付抚养费。（四）签订《离婚协议书》后，涉案房屋就由莫顺雄及子女以及莫顺雄父母居住，根据《离婚协议书》显示离婚时莫顺雄没有其他居住房屋。（五）其同意支付违约金，但其是因莫顺雄的原因才导致违约，因此莫顺雄亦应承担连带赔偿责任。三、莫顺雄陈述以下，（一）签订《离婚协议书》后，涉案房屋就由莫顺雄及子女以及莫顺雄父母居住至今。莫顺雄没有其他居住房屋。（二）其拒绝搬离涉案房屋，原因是邓洋柳出售房屋一事，莫顺雄并不知情；且莫顺雄需要抚养两名子女，无力另行购置房屋；且宅基地是不能出售的。（三）涉案土地及涉案房屋均未取得相应权属证。一审法院认为，刘耀崧向一审法院提起诉讼要求交付涉案房屋并支付逾期交付房屋的违约金。刘耀菘请求的依据为与邓洋柳签订的《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》中“一、甲方自愿将其座落于增城市朱村街富裕路二巷18号楼房（包括地皮及两层楼房），框架结构房屋及其附属设施出售给乙方”的约定，可知刘耀崧与邓洋柳之间转让标的为涉案房屋以及房屋所在的土地使用权。根据广州市规划和自然资源局以及广州市增城区人民政府朱村街道办事处的复函内容，涉案房屋所在的土地使用权登记权属不明，无法明确涉案土地性质；涉案房屋没有报批报建手续，也没有相应的权属登记。因此，邓洋柳并非是《中华人民共和国物权法》所规定的不动产登记权利人。现涉案房屋及所在土地的性质无法明确能否转让的情形下，刘耀崧请求以判决方式强制邓洋柳履行合同交付房屋，一审法院不予支持。同时，刘耀崧基于房屋买卖关系提起本案诉讼，其现要求莫顺雄交付房屋，亦无依据，一审法院不予支持。至于刘耀崧主张的逾期交付房屋违约金。虽然《房屋买卖合同》中并未约定违约金，但邓洋柳自愿予以承担相应责任，属于自身权益的处分，未违反法律法规的规定，一审法院予以准许，但赔偿限额应以房屋总款的30%即240000元为宜。刘耀菘主张超出前述金额的部分，一审法院不予支持。至于刘耀崧要求莫顺雄对违约金承担连带责任的诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年12月2日作出判决：一、邓洋柳在判决发生法律效力之日起十日内向刘耀崧支付款项240000元；二、驳回刘耀崧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14448元，由刘耀崧负担11213元，邓洋柳负担3235元。诉前财产保全费4520元，由刘耀崧负担3165元，邓洋柳负担1355元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，刘耀崧陈述，一审法院已作出（2014）穗增法民意初字第2145号民事判决书，但本案一审法院没有查明涉案房屋的来源和涉案房屋的土地流转的过程，是查明事实不清，本案一审也没有认定《离婚协议书》的效力。莫顺雄认为：莫顺雄对刘耀崧与邓洋柳买卖房屋不知情，一审法院对事实已经进行了查明并作出了判决。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：刘耀崧要求邓洋柳、莫顺雄交付涉案房屋及莫顺雄对邓洋柳应负的赔偿款承担连带责任的上诉请求是否成立。已生效的（2014）穗增法民一初字第2145号民事判决书以《离婚协议书》约定了增城市朱村街富裕路18号房屋归邓杨柳所有，但因该房屋未办理产权登记手续，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条的规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用；当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼”，邓杨柳应待增城市朱村街富裕路18号房屋取得完全所有权登记后依《离婚协议书》另行主张等为由，驳回了邓洋柳要求确认涉案房屋归其所有及腾空交还的诉讼请求。邓洋柳在该案败诉后，亦无法履向刘耀崧履行交付房屋的义务。根据一审法院查明的事实，涉案房屋及所在土地至今并无办理登记手续，一审法院认定在涉案房屋及所在土地的性质无法明确能否转让的情形下，刘耀崧请求以判决方式强制邓洋柳履行合同交付房屋，不予支持，与生效的（2014）穗增法民一初字第2145号民事判决书的处理结果相一致，并无不当，本院予以认可。因此刘耀崧上诉请求邓洋柳交付房屋依据不充分，本院不予支持。刘耀崧系依据其与邓洋柳签订的《房屋买卖合同》提起诉讼，莫顺雄并非该合同的相对方，故刘耀崧请求莫顺雄交付房屋缺乏合同依据。至于一审判决邓洋柳向刘耀崧支付无法履行合同的损失赔偿240000元，邓洋柳没有上诉，系对其自身权益的处分。关于刘耀崧要求莫顺雄对该赔偿金承担连带责任的主张，同理莫顺雄并非合同相对方，故刘耀崧的该上诉请求亦缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘耀崧的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（2015年2月4日施行），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14160元，由上诉人刘耀崧负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年四月二十五日书记员 冯冠豪徐毅敏