湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终714号上诉人（原审第三人）：陈琳霞，女，1992年10月7日出生，汉族，住武冈市。上诉人（原审第三人）：陈立军，男，1969年1月28日出生，汉族，户籍地武冈市，住武冈市。委托诉讼代理人：张晔，湖南湘锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许美霞，女，1985年10月5日出生，汉族，住武冈市。委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴琪，湖南云山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司，住所地武冈市水西门办事处商三街曾晟家**。法定代表人：胡小见，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾忠清，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：曹友佳，武冈市武强法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：唐让，男，1976年12月2日出生，汉族，住武冈市。委托诉讼代理人：唐小立，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。上诉人陈琳霞、陈立军因与被上诉人许美霞、武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司（以下简称鸿建公司）、唐让房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈琳霞、陈立军上诉请求：1.撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2796号民事判决；2.改判驳回许美霞一审的全部诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由许美霞、鸿建公司、唐让承担。事实与理由：案涉房屋系违法建筑，不是商品房，本案的房屋买卖合同系无效合同。鸿建公司未取得售房主体资格。《合伙建房协议书》系陈琳霞、陈立军与鸿建公司签订，无需鸿建公司追认。陈琳霞与鸿建公司签订的《合伙建房协议书》时，房屋刚开始修建，双方的真实意思表示是合伙建房，非房屋买卖。而许美霞与鸿建公司签订的《合伙建房协议书》时房屋已经建成，不存在需合伙建房的可能，其合同应视为商品房买卖合同，该合同因违法应认定无效。陈琳霞与鸿建公司签订合同的时间早于许美霞，且对案涉房屋进行了装修，已实际控制了案涉房屋。鸿建公司也为陈琳霞办理水电开户。综上，原审事实认定错误，从而导致适用法律错误，最终导致判决错误。许美霞、鸿建公司均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。唐让辩称，一审认定事实错误，适用法律错误，应予以改判。许美霞向一审法院起诉请求：1.确认许美霞与鸿建公司、唐让于2016年2月7日签订的《合伙建房协议书》有效；2.确认鸿建公司、唐让与陈琳霞于2015年10月10日签订的《合伙建房协议书》虚假无效；3.判令陈立军停止侵权、排除妨碍，立即搬离许美霞房屋并赔偿许美霞门锁损失10000元；4.本案诉讼费用由鸿建公司、唐让承担。一审法院认定的事实：2015年4月7日，案外人许佰龙、许毓勇、许毓武、许毓青作为甲方，与乙方李建军、阳建红签订《房屋拆除补偿合同》，约定甲方拆除位于原武冈市××路的房屋后，将面积600余平方米的住宅地作为入伙股金出资与乙方合作修建住宅楼；住宅楼层数与层高由乙方根据设计需要决定，并由乙方承担房屋设计、建房承包方案、工程验收、材料的采购以及房屋修建等一切事宜，甲方不得干涉；乙方补偿甲方3个门面（面积合计约165平方米）、11套房屋（每套含公摊面积约130平方米）以及地下室停车位4个，其余房地产的所有权与使用权归乙方所有、管理和使用，甲方不得干涉；甲方的房地产必须无条件过户给乙方，套房的房产证由乙方办至甲方名下，有关费用由乙方负责，乙方在套房售出90%以上方可办理各户房产证件，等等。2015年7月13日，李建军、阳建红以甲方武冈市××路××号地工程的名义与乙方鸿建公司签订《工程施工承包合同书》，约定的主要内容为：甲方将武冈市××路××号地砖混10层的建筑工程发包给乙方，由乙方全额垫资承包施工并向甲方交押金200000元；在房屋修建至三层时，甲方退还乙方押金；工程承包价款按建筑面积每平方米718元计算，材料采购价按实签证；在工程全部完成竣工后3个月内甲方付清乙方工程款的80%，再过3个月付清工程的18%，其余的2%的质保金在无质量问题3年内付清，不计利息。在李建军、阳建红将工程发包给鸿建公司后，阳建红作为甲方、鸿建公司作为乙方，于2016年1月25日签订《合作建房项目股份转让合同》，约定的主要内容为：甲方将该项目所拥有的40%股份转让30%的股份给乙方，转让股份后，甲方占该项目10%的股份；乙方给甲方的转让费：乙方无条件将该项目新建住宅楼的9楼补偿甲方不少于148平方米的套房一套；甲、乙双方共同承担房屋设计、施工队的确定，共同办理政府有关部门的一切手续，共同管理财务、售楼、工程验收、材料采购等修建工程的一切事宜；如一方违约，造成的一切经济损失由违约方赔偿给守约方。鸿建公司在武冈市××路××号工地承建房屋过程中，同时向社会不特定人员以合伙建房的形式公开出售套房。2015年10月10日，唐让作为鸿建公司的委托代理人以鸿建公司名义与第三人陈琳霞签订《合伙建房协议书》，约定的主要内容为：乙方（陈琳霞）自愿与甲方（鸿建公司）合伙建房，并按其所住在不同的楼层的价格发包给甲方统一承建，不管市场材料价格及人工工资变化如何，与乙方无关；乙方自选5楼Ｂ号住宅，建筑面积为168平方米；单价为每平方米2280元，总金额383000元；乙方向甲方于2015年10月10日支付定金100000元；甲方应在2016年8月30日前将经验收合格的房屋交付乙方使用。第三人陈琳霞在签订合同当天按约支付房款100000元，2017年4月8日支付房款190000元。2016年2月7日，许美霞与鸿建公司签订《合伙建房协议书》，约定的主要内容为：乙方（许美霞）自愿与甲方（鸿建公司）合伙建房，并按其所住在不同的楼层的价格发包给甲方统一承建，不管市场材料价格及人工工资变化如何，与乙方无关；乙方自选5楼住宅，建筑面积为168平方米；乙方向甲方于2016年2月9日支付定金100000元；甲方应在2016年9月30日前将经验收合格的房屋交付乙方使用。许美霞在签订合同当天按约支付房款100000元，2017年1月26日支付房款249840元。鸿建公司的法定代表人胡小见于2017年1月26日在许美霞《合伙建房协议书》合同尾页备注：2017年1月26日许美霞交来房款金额计贰拾肆万玖仟捌佰肆拾元（249840元），余款伍万元（50000元）交房产证一次付清；并加盖鸿建公司公章。2017年5月，鸿建公司将涉案房屋入户门钥匙交付给许美霞，因尚未通水电，许美霞未对该房屋装修与居住使用。2019年8月22日，许美霞以陈立军（陈琳霞之父）在其购买的房屋内搞装修要求陈立军停止侵权，排除妨碍，立即搬离许美霞房屋为由诉至一审法院。一审法院于2019年10月25日作出（2019）湘0581民初2654号民事裁定书，以许美霞起诉的被告主体资格不符，裁定驳回许美霞的起诉。后许美霞及第三人陈琳霞均未能在该房屋内装修、居住，许美霞现再次诉至一审法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点为：许美霞与鸿建公司，陈琳霞与鸿建公司分别签订的《合伙建房协议书》的效力问题。许美霞与鸿建公司，陈琳霞与鸿建公司分别签订的《合伙建房协议书》，虽名为合伙建房，但一方仅按约定支付价款，不参与合伙建房事务与合伙分红，亦不承担合伙建房的亏损，故双方实为房屋买卖合同关系。唐让作为鸿建公司的委托代理人于2015年10月10日以鸿建公司名义与陈琳霞签订《合伙建房协议书》时，鸿建公司仅为涉案房屋的工程承建方，并未取得出售房屋的主体资格，在签订合同时该合同属于效力待定状态，事后鸿建公司在取得售房主体资格后也未对唐让与陈琳霞签订的《合伙建房协议书》的有效性进行追认，庭审中亦明确不予认可，应视为唐让以鸿建公司名义与陈琳霞签订的购房合同自始未生效，即自始无效。唐让在与陈琳霞就涉案套房签订《合伙建房协议书》后，鸿建公司又与许美霞就涉案房屋签订了《合伙建房协议书》，许美霞在不知情的情况下，已按约支付房款，鸿建公司亦向许美霞交付了约定的房屋，双方之间签订的合同是双方当事人的真实意思表示且已基本履行完毕，许美霞该购房行为应视为善意，系有效合同。陈琳霞虽提供了其早于许美霞签订的《合伙建房协议书》，因事后缺乏鸿建公司追认的意思表示，该《合伙建房协议书》始终处于无效状态。无论鸿建公司与唐让实际对两份《合伙建房协议书》知情与否，鸿建公司与唐让客观上对陈琳霞的损失存在一定缔约过失责任，陈琳霞因此产生的损失，可另行主张权利。许美霞要求陈立军停止侵权、排除妨碍并赔偿门锁损失10000元的诉请，因许美霞未提供充足证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：（一）确认许美霞与武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司于2016年2月7日签订的《合伙建房协议书》有效；（二）确认第三人陈琳霞与武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司于2015年10月10日签订的《合伙建房协议书》无效；（三）驳回许美霞的其他诉讼请求。一审案件受理费350元，由武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司负担。本院二审期间，许美霞向本院提交了如下证据：证据1，《房屋拆除补偿合同》与许佰龙、许毓青、许毓勇的调查笔录及身份信息，拟证明2015年4月7日签订《房屋拆除补偿合同》联合建房及阳建红转让部分股份给鸿建公司的事实；证据2，许佰龙、许毓勇、许毓青、许毓武的土地登记信息，拟证明涉案房屋土地系国有出让土地的事实；证据3，《工程施工承包合同书》，拟证明2015年7月13日鸿建公司取得涉案房屋工程施工承包权，形成施工承包关系。证据4，《合作建房项目股份转让合同》，拟证明鸿建公司取得阳建红转让的30%股份，取得合伙建房合伙人资格。证据5、李夏钱诉陈立军一案的民事起诉状、诉讼费票据、财产保全申请书、武冈市人民法院（2021）湘0581民初11号民事裁定书，拟证明陈立军在同一项目第7层A号住宅采取同一手段、方式强行侵占导致诉讼，同时购买两套房屋不符合常理。陈琳霞、陈立军的质证意见为对证据1、4的真实性、关联性有异议，对证据2的真实性、证明目的有异议，对证据3的真实性、关联性无异议，对证据5无异议。鸿建公司对上述证据均无异议。唐让的质证意见为对证据1、2的真实性有异议、对证据3的关联性有异议，对证据4的证明目的有异议，对证据5的关联性有异议。本院经审查认为，一审法院认定的事实已对证据1《房屋拆除补偿合同》、证据3《工程施工承包合同书》、证据4《合作建房项目股份转让合同》予以认定，故本院不再作为新证据予以认定；证据5与本案处理不具有关联性，本院不予认定；证据2显示，案涉房屋的土地使用权仍登记在许佰龙、许毓勇、许毓武、许毓青名下，本院对此予以认定。本院经审理查明，案涉房屋的土地使用权现仍登记在许佰龙、许毓勇、许毓武、许毓青名下。鸿建公司在建设房屋时，未办理建设工程规划许可证及办理商品房预售许可证。本院经审理查明的其他的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是案涉两份《合伙建房协议书》的效力应当如何认定。许美霞与鸿建公司于2016年2月7日签订的《合伙建房协议书》、陈琳霞与鸿建公司于2015年10月10日签订的《合伙建房协议书》，均系唐让加盖鸿建公司的公章分别与许美霞、陈琳霞签订，鸿建公司在诉讼过程中对两份合同上公章的真实性均予以认可。许美霞、陈琳霞分别与鸿建公司签订的《合伙建房协议书》，虽名为合伙建房协议，但从合同约定的主要内容看，双方对房屋面积、房屋单价进行了明确的约定，一方仅按约定支付价款，不参与合伙建房事务与合伙分红，亦不承担合伙建房的亏损，另一方负有按时交房的义务。这些约定内容具有房屋买卖合同的属性，具备房屋买卖合同的实质要件，故该合同属房屋买卖合同，原审认定双方实为房屋买卖合同关系正确。鸿建公司在建设房屋过程中，以公开方式向社会公众销售房屋，故案涉两份房屋买卖合同属商品房预售合同。案涉房屋的土地现仍登记在许佰龙、许毓勇、许毓武、许毓青名下，鸿建公司并未取得该宗土地的使用权，同时鸿建公司在建设房屋时，既未办理建设工程规划许可证，亦未办理商品房预售许可证，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第一项、第二项、第四项关于商品房预售，应当“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定。鸿建公司未经许可违法销售案涉房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，其与许美霞、陈琳霞签订的《合伙建房协议书》均属无效合同。原审认定鸿建公司于2016年2月7日与许美霞签订《合伙建房协议书》时具有出售房屋的主体资格，判决确认许美霞与鸿建公司签订的《合伙建房协议书》有效错误，本院予以纠正。原审适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定认定鸿建公司于2015年10月10日与陈琳霞签订的《合伙建房协议书》无效虽存在瑕疵，但裁判结果正确，本院在纠正该瑕疵后予以维持。综上所述，上诉人陈琳霞、陈立军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：一、维持湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2796号民事判决第二项；二、撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2796号民事判决第一、三项；三、驳回许美霞的其他诉讼请求。一审案件受理费350元，由许美霞负担200元，由武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司负担150元；二审案件受理费350元，由陈琳霞、陈立军负担150元，由武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  何 芳审 判 员  莫佩华审 判 员  宁少军二〇二一年四月二日法官 助理  张红丽代理书记员  唐佳丽附相关法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。