上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1621号上诉人（原审原告）：上海紫远包装材料有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇金闻路12号2幢2层229室。法定代表人：梁丹，执行董事。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚佳民，上海合勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上海联洲工艺品有限公司，住所地上海市奉贤区泰顺经济园区。法定代表人：孙怀桂，执行董事。委托诉讼代理人：姚强，上海知愚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李锡伟，男，1972年1月3日生，汉族，住广东省潮安县古巷镇水美村三房区。委托诉讼代理人：陈妤霞，上海逾驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈文林，男，1973年9月2日生，汉族，住广东省潮州市潮安区。被上诉人（原审被告）：苏俊声，男，1972年4月20日生，汉族，住广东省汕头市金平区。被上诉人（原审被告）：詹丹雷，男，1979年6月5日生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。被上诉人（原审被告）：陈源桂，男，1981年1月14日生，汉族，住广东省潮州市潮安区。被上诉人（原审被告）：詹英逵，男，1981年6月12日生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。上诉人上海紫远包装材料有限公司（以下简称紫远公司）因与被上诉人上海联洲工艺品有限公司（以下简称联洲公司）、李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵排除妨害纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初11080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫远公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持紫远公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、联洲公司及李锡伟等人的租赁行为发生于涉案房屋抵押登记之后，且在签订租赁合同时已知晓涉案房屋被抵押和查封的事实，故属“买卖不破租赁”的例外情形。二、无论是权利查封还是事实查封，均属于人民法院的司法查封，联洲公司与李锡伟等人之间形成的租赁关系对紫远公司不具有法律上的约束力。三、抵押权和司法查封具有公示性，联洲公司、李锡伟等人在明知房屋有查封的情况下仍签订租赁合同，系其自愿承担因抵押权实现及司法处置而产生的返还房屋的风险。四、拍卖公告中有关涉案房屋权利负担的信息披露属于客观描述，法院委托的评估机构的评估报告也未提及租赁，无证据证明执行法院进行了实质性审查，并认可该租赁合同可以对抗抵押权并由买受方负担出租人的义务。紫远公司通过网络公告知悉拍卖信息后参与竞买，无论对租赁关系是否明知，都不能以此推断为认可房屋上的租赁关系继续有效，亦无证据证明紫远公司自愿接受该租赁合同关系。五、抵押后的租赁合同，执行法院应予涤除后拍卖，不得带租约拍卖。即便涉案房屋是带租约拍卖的，亦仅意味着紫远公司作为买受人，对法院不涤除租赁权的执行行为不提出异议，不能因此认定租赁合同是受保护情况下进行拍卖的。六、紫远公司作为所有权人拥有返还原物请求权，联洲公司及李锡伟等人作为无权占有人不具备合法的抗辩权。司法拍卖的买受人作为所有权人行使物权的法定权能依法有据，无论是否为含瑕疵买受，标的物的瑕疵及执行障碍并不构成物权完整权能的缺陷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，查封在先租赁在后的承租人，不得依据租赁合同约束买受人，故联洲公司不得将执行阶段法院自身职责的表述作为抗辩。联洲公司辩称：不同意紫远公司的上诉请求及事实理由。涉案厂房原来是空置的，债权人是银行，为了偿还相应债务，债权人认可将房屋出租以租金抵偿借款本金。涉案厂房拍卖时明确是带租约的，紫远公司拍卖成功后，联洲公司欲将租金支付给紫远公司，但紫远公司不接受。联洲公司租赁涉案厂房是合法的，有拍卖公告、拍卖合同、租金支付凭证等为依据。要求驳回上诉，维持原判。李锡伟辩称：同意联洲公司的答辩意见。另案中法院已判决李锡伟等人向联洲公司支付租金，紫远公司直接向李锡伟等人主张租金没有依据。要求驳回上诉，维持原判。陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵未作答辩。紫远公司向一审法院起诉请求：判令联洲公司、李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵腾空并返还紫远公司坐落于上海市奉贤区XX路XX号X-X幢工业厂房，并赔偿房屋占用损失（以租赁场所建筑面积26,294.09平方米按每日每平方米0.704元为标准，从2017年9月8日起计算至实际返还房屋之日止）。一审法院认定事实如下：上海A有限公司原系坐落于上海市奉贤区XX路XX号X-X幢工业厂房的权利人。该处厂房的建筑面积为26,294.09平方米。2014年10月，上海A有限公司将上述厂房抵押给上海农村商业银行南汇支行。2015年期间，因上海A有限公司存在相关债务纠纷，上述厂房被司法机关查封。2016年9月25日，上海A有限公司与联洲公司签订《厂房租赁合同》，约定将建筑面积为26,294.09平方米的涉案厂房出租给联洲公司使用，租赁期限从2017年4月1日起至2027年3月31日止，第一、二年的年租金为360万元，第三、四年的年租金为380万元，第五、六年的年租金为400万元，第七、八年的年租金为420万元，第九、十年的年租金为440万元，上述租金不含税，租金每半年支付一次，先付后用，保证金为100万元，联洲公司知悉该厂房目前处于查封状态，如需配合事项应积极配合。2016年12月6日，联洲公司与李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵签订《厂房租赁合同》，约定将建筑面积为25,200平方米的涉案厂房出租给李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵使用，租赁期限从2017年2月1日起至2027年1月31日止，第一、二年的年租金为460万元，第三、四年的年租金为480万元，第五、六年的年租金为520万元，第七、八年的年租金为560万元，第九、十年的年租金为600万元，上述租金不含税，租金每半年支付一次，先付后用，押金为383,000元，李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵知悉该厂房目前处于查封状态，如需配合事项应积极配合。2017年4月，相关案件进入执行阶段后，原审法院委托上海大雄房地产估价有限公司对涉案厂房进行评估。2017年4月24日，上海大雄房地产估价有限公司出具《估价报告》，确认上述厂房总价为7,021万元。嗣后，原审法院对涉案厂房委托长江国际拍卖有限公司进行拍卖，拍卖公告中明确本标的按现状带租约整体拍卖，并将《厂房租赁合同》和租金支付情况（租金已向上海A有限公司付至2018年3月）及存在转租的情况予以告知，同时通知买受方需自行通过合法途径解决标的物交接事宜。紫远公司拍得该厂房且成交价为7,050万元。2017年9月8日，原审法院出具（2017）沪0120执2826号执行裁定书，确认涉案厂房归紫远公司所有。2017年9月12日，原审法院向联洲公司出具《协助执行通知书》，要求联洲公司将涉案厂房从2018年4月1日起的相关租金支付给紫远公司。2018年3月30日，因紫远公司拒收租金，联洲公司将2018年4月1日至2018年9月30日的租金180万元支付至上海市奉贤区公证处进行公证提存。2018年4月8日，紫远公司取得涉案厂房的房地产权证。2019年4月2日，紫远公司以联洲公司、李锡伟、汤某、郑某为被告及以上海A有限公司为第三人提起诉讼，要求终止租赁合同并确认租赁合同对其不具约束力、返还租赁场所并支付使用费。在上述案件审理期间，上海科东房地产土地估价有限公司根据法院委托出具《估价报告》，确认涉案厂房从2017年9月8日起至2018年12月17日止的租金标准为每日每平方米0.7元，该报告的使用期限至2020年1月15日，同时上海东方投资监理有限公司出具《鉴定意见书》，确认涉案厂房内的围墙、搭建的房屋、X-X幢的装修、附属物等的工程审价为5,862,446.87元，其中由联洲公司完成的金额为4,903,792.91元，其余由承租人王秀武等完成。2020年1月2日，联洲公司以李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵为被告提起诉讼，案件案号为（2020）沪0120民初417号，要求李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵支付租金、物业管理费、水电费及滞纳金，李锡伟则提起反诉要求解除合同等。2020年3月20日，原审法院出具（2019）沪0120民初7845号之二民事裁定书，驳回紫远公司的起诉。嗣后，紫远公司要求移交涉案厂房未果，以致涉讼。另查明，在联洲公司与李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵的《厂房租赁合同》履行期间，2017年8月5日双方约定减少租赁面积1,675平方米，2019年11月30日25,200平方米的租赁场所中1,222.65平方米的大棚和246.76平方米的办公室因涉违建被相关政府部门拆除。在审理期间，紫远公司确认：未曾切断第X幢即X号楼的电源，目前该幢楼空置属实；对涉案厂房是否实际查封还是权利查封并不清楚；拍卖公告中未记载租赁事宜，因此不接受租赁关系，也不同意继续租赁，所以当时确实拒绝接收租金；即使拍卖公告中明确有租赁，也未强制要求紫远公司继受该租赁关系，拍卖成交后未移交厂房；由于现状系联洲公司、李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵共同占有使用，故要求联洲公司、李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵承担共同责任，坚持排除妨害的案由。联洲公司确认：李锡伟等系内部合伙，不影响此前所签订合同的履行；涉案厂房为权利查封，不影响正常使用；租赁场所有装修和扩建，部分扩建因无证而被拆除；2018年3月31日前的租金已付清；拍卖时紫远公司对于带租约整体拍卖是明知和同意的。李锡伟确认：与联洲公司签订合同系作为整体一方签订；涉案厂房为权利查封，不影响正常使用；租赁场所有装修和扩建，部分扩建因无证而被拆除；拍卖时紫远公司对于带租约整体拍卖是明知和同意的；同意将厂房返还给联洲公司，希望尽快办理交接。经一审法院释明，紫远公司坚持以排除妨害为案由提起本案诉讼。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，同时应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押权且因抵押权人实现抵押权发生所有权变动和房屋在出租前已被人民法院依法查封的，或者当事人另有约定的除外。本案中，涉案厂房原权利人上海A有限公司于2016年9月25日与联洲公司签订《厂房租赁合同》，此后联洲公司又将部分厂房转租给李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵，上述合同的签订均在涉案厂房抵押和查封之后，但无证据证明联洲公司、李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵对厂房的实际使用违反相关查封的规定。涉案厂房在司法拍卖时，拍卖公告明确系按现状带租约整体拍卖，并将《厂房租赁合同》和租金支付情况及存在转租的情况予以了告知，因此紫远公司参加拍卖时对此情况是明知并视为同意，嗣后紫远公司经拍卖取得涉案厂房成为新的权利人，联洲公司此后也在接到将从2018年4月1日起的租金支付给紫远公司的通知后要求履行部分付款义务，双方之间实则就原租赁合同的继续履行达成合意，紫远公司理应接受相关合同的约束，现紫远公司认为其不应受相关合同的约束并认为联洲公司、李锡伟、陈文林、苏俊声、詹丹雷、陈源桂、詹英逵侵权而要求排除妨害，同时基于排除妨害而要求支付占用损失依据不足，难以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回上海紫远包装材料有限公司的诉讼请求。案件受理费129,038元，财产保全费5,000元，计134,038元,由紫远公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，涉案厂房之租赁合同对经由司法拍卖取得该房屋所有权的新权利人紫远公司是否具有约束力，紫远公司得否基于返还原物请求权要求承租人联洲公司及次承租人李锡伟等人搬离并返还该房屋。首先，联洲公司及李锡伟等人占有使用涉案厂房属于有权占有，而非无权占有。联洲公司系与涉案厂房的原产权人上海A有限公司签订《厂房租赁合同》，取得了房屋的租赁权，然后又与李锡伟等人签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房转租给李锡伟等人，故联洲公司及李锡伟等人系通过合法途径有权占有使用涉案厂房。不可否认，在签订《厂房租赁合同》之前，上海A有限公司因债务关系已将涉案厂房抵押给上海农村商业银行南汇支行，且在诉讼过程中该房屋已被人民法院查封，即《厂房租赁合同》签订于抵押查封之后，但法律并不禁止对抵押查封房屋的出租，从实际的经济效用角度考虑，也应该准许抵押查封房屋的出租使用，故抵押查封的限制措施不影响上海A有限公司与联洲公司签订的《厂房租赁合同》的有效性，联洲公司及李锡伟等人据此取得租赁权而占有使用涉案厂房当属有权占有。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“买卖不破租赁”原则的例外规定不适用于本案。根据该条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。由此可见，租赁合同签订于抵押查封之前还是之后，在房屋所有权发生变动时存在区别，签订在前的，适用“买卖不破租赁”原则，签订在后的，则不适用“买卖不破租赁”原则。但是，该条款关于“买卖不破租赁”之例外情形的规定，是人民法院执行过程中对抵押查封财产进行司法处置时除去在后租赁权的法律依据，而非通过司法拍卖程序取得拍卖财产的拍定人主张权利的法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述规定，对于抵押查封在先、租赁在后的情形，人民法院在拍卖财产时，可依申请执行人的请求，除去被执行人在抵押查封财产上设定的租赁权，以保障在先的担保物权或者其他优先受偿权的充分实现，避免因租赁权的存在影响拍卖财产的价格，故对于承租人而言，就已经抵押查封的房屋签订租赁合同的，可能面临该房产因司法处置而产生租赁合同解除的风险。但是，对于通过拍卖程序取得拍卖财产的拍定人而言，其是根据人民法院拍卖公告中明确的拍卖条件参与竞买，对人民法院委托拍卖机构所设定的拍卖条件并无置喙之余地，亦无权要求人民法院在拍卖过程中先行除去拍卖房屋上所设定的租赁权，即使该租赁权设定于抵押查封之后。在实际的执行过程中不乏此种情形，即在先的担保物权人或其他优先受偿权人对设定在后的租赁合同并不要求除去后再行拍卖，在此情况下，人民法院基于权利人未主张权利和实际的经济效用考虑，自无必要在拍卖之前一定除去该等租赁合同。再次，涉案厂房是按现状带租约整体拍卖的，该房屋上所设定的租赁合同对拍定人紫远公司具有约束力。在涉案厂房的拍卖公告中明确“本标的按现状带租约整体拍卖”，执行法院还委托拍卖公司将租赁合同、租金支付及转租情况予以告知，同时通知买受方需自行通过合法途径解决标的物交接事宜，拍卖成交后，执行法院又向联洲公司出具《协助执行通知书》，要求其将后续租金支付给紫远公司。由此可见，涉案厂房的拍卖条件是带租约的整体拍卖，所带租约即联洲公司的租赁合同及相关的转租合同，该拍卖条件的设定对竞买人具有法律约束力，并非只是对拍卖财产的客观描述。紫远公司作为参与司法拍卖的竞买人，系基于对拍卖公告所确定的拍卖条件的认可和接受而参与竞买的，一旦竞买成功，拍卖公告中的拍卖条件即成为拍卖合同之主要内容，故紫远公司无权在取得拍卖财产后，又否定拍卖公告中的“本标的按现状带租约整体拍卖”的条件，要求人民法院除去该拍卖财产上的租赁权，此无疑是自相矛盾的。据此，本院认定，联洲公司与原产权人上海A有限公司签订的《厂房租赁合同》及相关转租合同对拍定人紫远公司具有约束力，紫远公司要求承租人联洲公司及次承租人李锡伟等人搬离并返还房屋，不符合拍卖条件及法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人紫远公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币129,038元，由上诉人上海紫远包装材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  潘春霞审判员  寻增荣二〇二一年四月十四日书记员  吴 晔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……