内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）内04民终686号上诉人（原审被告、反诉原告）：李银华，女，1979年8月15日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李敏，内蒙古三易律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋艳鹏，男，1977年1月21日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王桂民，女，1964年5月6日出生，蒙古族，职员，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人李银华因与被上诉人王桂民房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初8005号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李银华上诉称：一、一审判决认定的尾款应给付时间错误。李银华与案外人赵某之间关于龙山鸿郡房屋的《房屋买卖合同》签订于2017年11月4日，与被上诉人王桂民之间涉本案房屋的《房屋买卖合同》签订于2017年11月13日，且是同一家中介公司办理，王桂民对李银华与案外人赵某之间《房屋买卖合同》完全知情。虽然李银华与王桂民之间《房屋买卖合同》的补充协议中首先约定“自更名之日支付尾款”，但最后又约定了“李银华龙山鸿郡尾款到位付王桂民200000元”，这个协议中在后的条款很显然才是双方最终既明确了资金来源、又变更了在前约定的尾款给付期限的附条件的给付尾款最终约定，那么依此最终约定，李银华龙山鸿郡尾款贷款是在2020年12月4日才到李银华账上，所以李银华并不存在违约行为更不应支付违约金。二、李银华被上诉人王桂民之间签订的《房屋买卖合同》是双务合同，王桂民至今未履行交付合同内约定的车位之义务，根据合同相对性原则，基于王桂民未依约履行义务李银华有权不给付尾款。即使法院认为存在违约，也应当自2020年12月5日之后计算，违约金计算基数也应将王桂民未履行交付车位给李银华造成的损失及车位款自200000元扣除后计算。综上，请求撤销一审，依法改判或将本案发回重审。被上诉人王桂民答辩称：一审判决公平合理，应予维持。被上诉人王桂民一直积极履行合同义务，上诉人李银华当时是通过赤峰龙鼎房产中介公司经多次实地验看，对王桂民所出售房屋和车位做了充分了解后，签订了涉本案房屋的《房屋买卖合同》，约定2017年11月25日支付775000元购房款，剩余购房款200000元，更名之日支付给被上诉人。2017年11月25日，王桂民在收到李银华给付的775000元购房款时，将房屋和车位交付给了李银华。应李银华的再三要求和保证，2017年12月7日，王桂民为李银华办理完成了买卖房屋和车位的更名手续并于2017年12月7日将更名后的网签《房屋买卖合同》交给了李银华。上诉人自此后，一直实际使用着涉案房屋和车位，其享受了购房款的优惠却又至今未付清购房款，这给被上诉人带来了巨大的经济损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人王桂民向一审法院起诉请求：请求判令李银华给付王桂民房屋尾款200000元及违约金107667元，合计307667元。上诉人李银华向一审法院反诉请求：判令王桂民交付购房收据。一审法院认定事实：王桂民将其自赤峰万利丰房地产开发有限责任公司处购买的位于赤峰市××区车位出售给李银华，双方于2017年11月13日签订《房屋买卖合同》。合同成交价格约定：房产价格935000元，车位90000元；定金交纳约定：李银华须向王桂民交付定金50000元作为购房担保，剩余未缴房款为975000元；付款方式约定：李银华采用A种（全款）付款方式付款，王桂民应于全款到账将房屋交接给李银华；补充协议约定：“1、王桂民两个月之内包更名；2.3.……；4.经双方协商此房屋付款在2017年11月25日前支付给王桂民775000元，剩余200000元房款200000元于更名之日支付给王桂民，如王桂民不能在2个月内办理更名，需全额退还李银华购房款775000元；5.王桂民包车库更名；6.李银华龙山红郡尾款到位付王桂民200000元”。合同签订后，李银华向王桂民交付定金50000元，于2017年11月25日向王桂民交付购房款775000元，并为王桂民出具200000元借据一枚。王桂民于2017年11月25日将涉案房屋交付给李银华使用，并于2017年12月7日在赤峰万利丰房地产开发有限责任公司处为李银华就上述房屋办理签订网签备案合同及车位更名手续。现王桂民持有赤峰万利丰房地产开发有限责任公司出具的金额为828679元的房款专用收据及金额为90000元的车位收款专用收据、车位认筹单，姓名均载明为李银华。李银华尚欠王桂民房款200000元未付。以上事实有王桂民提举李银华对真实性无异议的房屋买卖合同、借据一枚、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司出具的房屋及车位收款收据二枚、车位认筹单、短信截图等证据予以佐证，一审法院经审查予以采信。一审法院认为，王桂民与李银华签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务、行使各自的权利。本案中，对于双方争议的房屋尾款200000元应于何时支付的问题，一审法院认为，在涉案房屋并未办理房屋产权证书的情况下，王桂民作为房屋出售方已于2017年11月25日向李银华交付房屋并于2017年12月7日完成其协助李银华办理房屋网签备案登记手续，其已完成交付房屋及变更登记的义务，李银华作为买受人就应履行交付房款的义务，虽然双方合同约定付款方式为分期付款，但合同同时约定李银华应自更名之日支付王桂民上述尾款，现李银华至今未付其行为已构成违约且应承担逾期付款的违约责任，一审法院对王桂民主张李银华支付房屋尾款200000元的诉讼请求予以支持。对王桂民主张的违约金，双方虽未予以明确约定，一审法院在李银华逾期支付尾款给王桂民造成的实际损失的基础上，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定李银华以200000元本金为基数支付违约金至款项实际付清之日止，违约金标准按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类借款基准利率自2017年12月7日起至2019年8月19日计算的利息及按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2020年12月24日的利息，合计26951.94元，一审法院对王桂民要求李银华支付违约金中的合理部分，予以支持。对李银华主张的双方约定以李银华位于龙山红郡尾款到后予以支付的约定系附期限合同约定，而该项约定仅能约束李银华出售其房屋所得的房款作为支付王桂民尾款的来源，并不能成为其逾期付款的合理理由，且在其另行出售其房产时与他人产生的合同关系，不能约束本案合同相对方即本案原告王桂民向其主张支付尾款的权利，且在双方合同已明确“自更名之日支付尾款”的约定，一审法院对该抗辩意见不予采信。反诉中，王桂民作为出售方应当按照约定或者交易习惯向买受人李银华交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，但需在李银华完成全部付款义务后方可继续履行，一审法院结合本诉中王桂民主张李银华支付尾款的诉讼请求中一并予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、李银华于本判决生效后十日内向王桂民支付房款200000元，并支付违约金26951.94元（暂计至2020年12月24日），以上款项合计226951.94元；二、上述判项履行完毕后，反诉被告王桂民立即向反诉原告李银华交付位于赤峰市××区车位的收款专用收据二枚；三、驳回王桂民的其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人李银华主张其不存在违约，不应支付违约金。对此，因李银华与被上诉人王桂民对于涉案房屋的《房屋买卖合同》的补充协议中出现了两条均可以被理解为对于双方之间就本案所涉房屋买卖的购房款，特别是就本案双方争议的尾欠购房款200000元的给付期限的相关约定内容，分别是 “4、经双方协商此房屋付款在2017年11月25日前支付给王桂民775000元，剩余200000元房款200000元于更名之日支付给王桂民，如王桂民不能在2个月内办理更名，需全额退还李银华购房款775000元；”和“6、李银华龙山红郡尾款到位付王桂民200000元”。对于这两条约定条款，本院认为，因在房屋买卖的生活实践中，房屋买卖合同双方多以办理房屋产权登记相关变更手续（在本案中系为更名）为交付尾欠购房款的条件，故应以补充协议“4、经双方协商此房屋付款在2017年11月25日前支付给王桂民775000元，剩余200000元房款200000元于更名之日支付给王桂民，如王桂民不能在2个月内办理更名，需全额退还李银华购房款775000元；”之约定确定购房尾款给付期限更为符合常理。而补充协议“6、李银华龙山红郡尾款到位付王桂民200000元”系以王桂民、李银华房屋买卖合同之外的，李银华与他人之间房屋买卖价款的到位与否这一无具体、明确给付期限的约定作为约束李银华在王桂民、李银华房屋买卖合同中应履行义务的期限条件，有损于王桂民、李银华房屋买卖合同中王桂民的利益，不能仅因该约定条款位于合同约定的在后位置即以此条款确定购房尾款给付期限。据此，一审法院关于李银华应自更名之日支付王桂民购房尾款，现王桂民已完成交付房屋及变更登记的义务，李银华作为买受人应履行交付房款的义务，李银华至今未付，行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任的认定正确，上诉人李银华的上诉主张不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4704.00元，由上诉人李银华负担。本判决为终审判决。   审判长 雷   蕾审判员 麻 秋 野    审 判 员 张 淑 丽 二〇二一年四月十五日 书记员 顾亚春