文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0153民初662号原告：重庆市先辉物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道学院路**，统一社会信用代码91500226753079438B。法定代表人：周阳，总经理。被告：陈国容，女，1944年1月29日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：辜良华，男，1966年9月14日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市先辉物业管理有限公司（以下简称先辉物业）与被告陈国容、辜良华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告先辉物业的法定代表人周阳到庭参加了诉讼，被告陈国容、辜良华经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。先辉物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠2012年5月至2020年12月期间的物业管理费8647元；2、判令被告按照人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款的违约金至款项全部结清为止，截止2020年12月31日应付违约金1953元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系荣昌区“启昌·财富广场”居民小区的物业服务企业，被告系该小区X-X-X-X房屋的产权所有人，系小区的业主之一。2011年1月21日，小区建设单位重庆启昌实业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，原告作为物业服务企业为小区提供物业服务至今，并依照荣昌县发展和改革委员会核发《关于核定启昌·财富广场小区物业服务收费标准的通知》（荣发改发【2014】269号）文件标准，即多层住宅物业服务费0.60元/平方米·月，日常养护费0.10元/平方米·月向小区业主收取物业服务费用。在原告服务期间，被告自2012年5月起至2020年12月持续拖欠物业服务费至今未交，原告经多次催收均被被告拒绝，故诉至法院。陈国容、辜良华未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区“启昌·财富广场”居民小区的物业服务企业，被告系该小区X幢X单元X-X房屋（建筑面积为101.54㎡）的产权所有人，该房屋系陈国容、辜良华共有。2011年1月20日，小区建设单位重庆启昌实业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》。合同与本案有关的约定为：第六条：本物业管理区域的物业服务收费选择以下第一种方式：1、包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算，按发改委审核标准收费）多层住宅0.60元/月·平方米；日常维修养护费多层0.10元/月·平方米；公共能源费12.50元/月·户。第八条约定：物业服务费用按季交纳，物业使用人应在每季前二十日内履行交纳义务。第三十五条约定：本合同期限为三年，自2011年1月21日起至2014年1月20日止。第四十二条约定：物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2014年5月6日，原荣昌县发展和改革委员会以荣发改发[2014]269号文件对前述收费标准予以了确认。原告先辉物业为小区提供物业服务至今。在原告服务期间，被告拖欠自2012年5月起至2020年12月期间的物业服务费、日常维修养护费以及2012年11月至2020年12月期间的公共能源费未交，原告经多次催收被告仍未交纳。庭审中，原告陈述，违约金请求系以被告当年欠费总金额为基数，从次年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，根据合同违约金条款约定，实际有所降低。以上事实，有原告举示的《前期物业服务合同》、《荣昌县发展和改革委员会关于启昌财富广场小区物业服务收费标准的批复》、房屋登记信息查询证明、外来人员进出登记表、保安巡逻签到表、工程问题处理表、工程问题保修材料明细表、小区服务照片、催费通知及原告方陈述可以证实，本院依法予以确认。本院认为，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法有效，该服务合同对被告依法具有约束力。原、被告双方均应当按照合同约定履行相应的义务。前期物业服务合同到期后，原、被告虽未再签订书面合同，但原告继续为被告所在小区提供物业服务至今，被告的房屋位于物业服务范围内，实际接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告支付相关费用，标准可参照前期物业服务合同。原告请求被告支付自2012年5月至2020年12月期间应缴纳的物业管理费共计8647元，根据及参照原前期物业服务合同，被告应向原告交纳的物业服务费为6336.10元、日常维修养护费1056.02元、公共能源费（2012年11月至2020年12月）1225元，合计8617.12元。故本院对原告的该项诉讼请求，依法支持为被告应当向原告支付2012年5月至2020年12月期间的物业服务费、日常维修养护费及2012年11月至2020年12月期间的公共能源费共计8617.12元。关于原告请求被告按照同期同类银行贷款利率支付违约金至款项付清为止的诉讼请求，原告陈述系按照被告每年欠费总金额从次年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，因被告违约未按时缴纳物业服务费，原告请求的违约金标准不违反法律规定，但前期物业服务合同于2014年1月20日到期后，原、被告双方并未重新签订物业服务合同，原告并未举示证据证明2014年1月21日至2020年12月双方有关于违约金的书面约定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院根据原告主张的违约金计算方式支持为被告应当以其所欠2012年物业服务相关费用593.62元为基数，从2013年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付违约金至2013年12月31日，以截止2013年12月31日所欠物业服务费用共计1596.56元为基数，从2014年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付违约金至2014年12月31日，以截止2014年1月20日所欠物业服务费共计1650.48元为基数，自2015年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付违约金至2020年8月19日，并从2020年8月20日起按照同期一年期贷款市场报价利率向原告支付违约金至款项付清之日止。被告陈国容、辜良华未到庭，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃抗辩权利。为此，本院依照《中华人民共和国民法典》第二百九十七条、第三百条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈国容、辜良华在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市先辉物业管理有限公司2012年5月至2020年12月期间的物业服务费、日常维修养护费及2012年11月至2020年12月期间的公共能源费共计8617.12元，并以所欠2012年物业服务相关费用593.62元为基数，从2013年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告重庆市先辉物业管理有限公司支付违约金至2013年12月31日，以截止2013年12月31日所欠物业服务费用共计1596.56元为基数，从2014年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告重庆市先辉物业管理有限公司支付违约金至2014年12月31日，以截止2014年1月20日所欠物业服务费共计1650.48元为基数，自2015年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告重庆市先辉物业管理有限公司支付违约金至2020年8月19日，并从2020年8月20日起按照同期一年期贷款市场报价利率向原告重庆市先辉物业管理有限公司支付违约金至款项付清之日止；二、驳回原告重庆市先辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈国容、辜良华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计31元，由被告陈国容、辜良华负担并直付原告重庆市先辉物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二一年四月九日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋