山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁16民终1076号 上诉人（原审原告）：滨州速喜主题酒店有限公司，住所地滨州市市中办事处黄河二路703号。 法定代表人：吴卫东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邴希武，山东法之名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付永红，山东法之名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：路海滨，男，1988年1月20日生，汉族，居民，住河北省沧州市盐山县。 被上诉人（原审被告）：路吉广，男，1974年2月4日生，汉族，居民，住河北省沧州市盐山县。 被上诉人（原审被告）：张永刚，男，1976年4月21日生，汉族，居民，住河北省沧州市盐山县。 三被上诉人委托诉讼代理人：张伟，上海兰迪（济南）律师事务所律师。 三被上诉人委托诉讼代理人：王亚楠，上海兰迪（济南）律师事务所律师。 上诉人滨州速喜主题酒店有限公司（以下简称速喜酒店公司）因与被上诉人路海滨、路吉广、张永刚房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 速喜酒店公司上诉请求：1.依法撤销滨城区人民法院作出的(2020)鲁1602民初4493号民事判决第一项、第三项、第四项及第五项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费等费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，理由如下：1.涉案租赁协议不应当适用延长4.5个月租赁期的情形。上诉人与三被上诉人签订《宾馆租赁经营协议书》，协议约定的租赁期限为三年，自2019年4月12日起至2022年4月11日止，租金为每年60万元。三被上诉人在第一年租赁期即将届满前并未按照协议约定的期限支付第二年的租金，上诉人多次催要仍然迟迟不予支付，后上诉人无奈起诉，在上诉人8月27日立案被上诉人收到法院传票后跑路，双方从未协商解除合同。另：涉案酒店系上诉人承租的滨州市路达置业有限责任公司(以下简称“路达置业公司”)的，2018年11月15日上诉人与路达置业公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年11月15日至2021年11月14日，因遭遇疫情，2020年4月20日双方达成协议，路达置业公司通过延长租赁期限的方式履行对上诉人的减免措施，即原合同租赁期限变更为2018年11月15日至2022年3月29日。该项措施的履行是在租赁关系存续期间，对合同约定的最终的租赁期限延长了4.5个月，且现在疫情仍未结束，如果被上诉人继续履行该租赁协议，租赁期满三年，那么可以为其延长租赁期限4.5个月，但现在被上诉人擅自退租，实际租赁期限仅一年，原审判决将三年租赁期限延期的4.5个月全部适用于被上诉人一年的租赁期，明显是不公平的。2.原审判决第七页认定的“三被告在2020年9月初提出解除合同请求，速喜酒店公司并未提出异议，但双方未办理交接，速喜酒店公司在2020年9月23日缴纳水电费的行为应视为已接手酒店，从而确定双方协议书的解除时间为2020年9月22日”是错误的。首先本案是因被上诉人擅自跑路，不履行协议约定的义务，上诉人才无奈起诉，被上诉人从未向上诉人提出过解除合同的请求，双方并未就解除合同进行过协商，直至一审庭审双方协议也并未解除；其次涉案酒店在经营期间水电费一直都是由上诉人垫付后，再由被上诉人将相应的费用支付给上诉人，原审判决以上诉人于2020年9月23日缴纳水电费的时间作为协议解除的时间节点，没有事实和法律依据，请求法院依法予以纠正。3.原审判决对于租金及违约金的确定是错误的。涉案协议并未实际解除，三被上诉人应当按照协议约定履行相应的支付租金的义务。另涉案租赁协议第八条明确约定“在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退包或未按时支付租金或有其他合同中规定的违约行为，乙方应按协议总租金的30%向甲方支付违约金”，该条款的约定是双方的真实意思表示，三被上诉人未按照合同约定支付租金，已经是严重的违约行为，应当承担相应的违约责任。违约金是对合同当事人任何一方出现违约行为的一种惩罚，有约定按约定，但原审判决却认定依照拖欠租金金额的30%计算违约金，上诉人不清楚原审判决如此认定的依据是什么，原审判决对此也并未作出释明。合同是双方自愿签订的，合同的内容对双方都有约束力，被上诉人的行为已经严重违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。即使法院有自由裁量权，也不能违反双方签订合同时的真实意思，不能违反公平原则。4.原审判决认定上诉人返还被上诉人履约保证金及物品折价款的行为超出了上诉人的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则。首先，上诉人在一审时提出的诉讼请求仅是要求被上诉人支付租金及违约金，承担诉讼费等费用，但是原审判决第三项及第四项却判令上诉人返还被上诉人履约保证金及物品折价款，这明显超出了上诉人的诉讼请求范围。其次，原审判决第三项及第四项的内容明显是属于被上诉人主张的权益问题，虽然被上诉人在一审庭审中提到过相应的内容，但被上诉人并未按照法定程序提起反诉，《民事诉讼法》第十三条规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，在被上诉人对上述内容并未提起反诉的情况下，原审判决所谓“为减少诉累”而作出的上述判决内容违反了“不告不理”原则。最后，对于物品折价款，被上诉人所提到的为经营酒店而购置的办公用品及客房用品，是被上诉人自身因经营需要所采购的，与上诉人无关，上诉人并未要求其采购也没有要求其留下这些物品，若被上诉人不想继续租赁，那么这些采购的物品被上诉人完全可以带走或自行处理，被上诉人无故退租跑路，是被上诉人的过错导致，原审判决却要求上诉人对这些物品进行折价赔偿，没有任何事实与法律依据，对上诉人而言明显是不公平的。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，因此为维护上诉人合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院依法裁决。 路海滨、路吉广、张永刚辩称，上诉人上诉无事实和法律依据，请求依法查明事实，驳回上诉人上诉请求。一、上诉人诉称涉案租赁协议不应当适用延长4.5个月租赁期的情形，与事实严重不符，于法无据。首先，上诉人诉称，被上诉人未按协议约定支付第二年租金，多次催要仍不予支付，双方从未协商解除合同，与事实严重不符。第一年租赁期限自2019年4月12日至2020年4月11日，在此期间遭遇新冠肺炎疫情，疫情及疫情防控措施给予酒店经营致命打击，酒店处于停业状态，直接导致原被告之间的合同不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。另，双方签订的《租赁协议》第八条违约责任第6款也规定，如遇不可抗力，合同自动解除。被上诉人自2020年4月初多次向上诉人明确表示第一年租赁期限届满，不再继续租赁酒店，上诉人却以种种理由推脱不予办理酒店交接手续。直至2020年9月4日，上诉人与被上诉人达成解除合同合意，被上诉人全面履行了通知、协助等义务后，于2020年9月6日合法合理退出经营，不存在上诉人诉称的跑路。其次，上诉人诉称，被上诉人租赁期满三年，才可以为其延长租赁期限4.5个月，这显然不符合滨州市国资委下发的《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》第一条严格落实疫情防控期间房产租金减免的各项政策措施“对承租房屋所有权属于国有企业的经营性房产的租户（包括租户不直接与房屋所有权属企业签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户）免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金”之精神规定。原审法院的判决符合法律规定和公平原则。二、原审判决认定2020年9月23日为双方协议解除时间，符合事实和法律规定，请求依法予以维持。上诉人诉称，被上诉人从未向上诉人提出过解除合同的请求，与事实严重不符。实际上被上诉人自2020年4月初就多次向上诉人明确表示第一年租赁期限届满，不再继续租赁酒店，上诉人以父亲住院等种种理由推脱，迟迟不予办理交接手续，违约在先。2020年9月4日，被上诉人与上诉人的法定代表人吴卫东的通话录音可以证实上诉人同意被上诉人缴清电费后即可交接，双方达成解除合同之合意。另，2020年9月6日起，该酒店也一直由上诉人实际经营管理，2020年8月30日至2020年9月6日的酒店美团平台营销款也全部由上诉人支取。上诉人种种行为表明，其已认可双方解除合同的事实。三、上诉人诉称被上诉人应按照协议约定履行支付租金及总租金30%的违约金义务无事实及法律依据。首先，自2020年4月起，被上诉人多次向上诉人明确表示，第一年租赁期满不再继续经营酒店，上诉人予以认可，但迟迟不予办理交接手续，上诉人违约在先，被上诉人全面履行了通知、协助义务且没有给上诉人造成任何实际损失，并不存在违约行为。其次，即使存在上诉人所述的迟付租金违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，结合到本案，被上诉人遵循诚信、公平原则，按照约定全面履行了通知、协助等义务，上诉人自被上诉人退出酒店经营之日也实际接手经营酒店，并未对其造成大的实际损失。原审法院判决以实际损失为基础，根据公平和诚信原则作出判决，合情、合理、合法，请求依法予以维持。四、上诉人诉称，原审判决其返还被上诉人履约保证金及物品折价款违反不告不理的原则，于法无据，违背法院减少诉累，尽可能一次性解决纠纷的精神。首先，被上诉人缴纳的5万元履约保证金，是针对租赁标的物支付的，目的是为了担保双方之间全面、依约履行合同，是主合同必不可少的一部分，现双方之间合同已然解除，被上诉人全面履行了通知、协助等义务，并无违约行为，上诉人也实际接手经营酒店，表明已具备押金返还条件，原审法院判决返还合理合法。其次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，尽可能地一次性解决纠纷。被上诉人为酒店购置的办公用品及客房用品，上诉人至今仍在使用，被上诉人再行取回，并无任何使用价值，折价给酒店物尽其用、合情合理。原审判决符合公平原则，于法有据。综上，上诉人所诉无事实及法律依据，请求贵院依法查明事实，驳回上诉人的诉讼请求。 速喜酒店公司向一审法院起诉请求：1.请求判令三被告支付原告租金60万元及违约金54万元；2.本案诉讼费、保全费等其他费用全部由三被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月9日，速喜酒店公司（甲方）与被告路海滨、路吉广、张永刚（乙方）签订宾馆租赁经营协议书，原告将其酒店租赁给三被告经营使用，协议约定：租赁期限共三年，自2019年4月12日至2022年4月11日；租金为每年60万元；第一年租金在协议签订之日支付40万元，2019年6月12日前再支付20万元，其余年度租金由乙方按年一次提前支付，在上一年度租赁期届满前一个月付清下一年全年租金，乙方如未按乙方如未按上述约定期限支付租金超出约定日期，本协议自动解除，乙方应立即主动将酒店交回甲方并承担违约责任，否则甲方有权强制收回酒店；乙方应向甲方交纳5万元，作为本协议履约保证金和宾馆全部布草、设施、设备押金；乙方自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与酒店经营相关的费用；在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议：••••••(6)逾期未交纳租金或按约定应当由乙方交纳的费用；因不可抗力因素导致协议无法履行或者无法完全履行时，甲、乙双方协助商一致，可以变更或者解除协议；乙方不得单独与滨州市公路局养护处接触，水电等需要联系的事项由甲方代为处理，否则视为违约；在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退包或未按时支付租金或有其他合同中规定的违约行为，乙方应按协议总租金的30%向甲方支付违约金。同日，三被告向速喜酒店公司交纳履约保证金5万元，速喜酒店公司向三被告出具了收条。合同签订后，三被告依约向速喜酒店公司交纳了第一年的租金60万元，并取得了速喜酒店的经营权。2019年5月17日，三被告为酒店添置空调、单门展示柜花费5000元，同年5月22日添置消防对讲机花费1290元，同年10月20日添置办公桌花费2400元。三被告经营酒店期间添置被罩、床单、床垫花费6450元。以上合计支付15140元。为因应新冠肺炎疫情给经济社会发展造成的影响，2020年4月8日，滨州市国资委下发《关于严格落实省的通知》,要求严格落实疫情防控期间房产租金减免的各项政策措施，对承租房屋所有权属于国有企业的经营性房产的租户（包括租户不直接与房屋所有权属企业签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户）免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。滨州市路达置业有限责任公司依据该通知减免了包括速喜酒店公司在内的各租户4个半月的租金，以延长原租赁合同的租赁期限的方式履行该项减免措施。2020年9月4日，路海滨与速喜酒店公司法定代表人吴卫东通话，明确提出解除租赁合同，请求公司尽快盘点接手，吴卫东同意三被告在交清电费后即可盘点交接。后原被告未能进行盘点交接，三被告撤离酒店。2020年9月23日，速喜酒店公司向滨州市路达置业有限责任公司经营管理分公司交纳酒店6月份水电费10645.9元，同年10月25日向滨州市路达置业有限责任公司经营管理分公司交纳酒店7-8月份水电费26718元。另查明，滨州市路达置业有限责任公司将速喜酒店出租给速喜酒店公司，速喜酒店公司将该酒店转租给三被告。 一审法院认为，三被告在租赁经营速喜酒店期间遭遇疫情，根据最高人民法院相关司法解释和公平原则，三被告亦应享受到滨州市路达置业有限责任公司出台的优惠措施，即延长租赁期限4个半月，三被告在2020年9月提出不再租赁经营速喜酒店，第一年租赁期满后应延长4个半月，即第一年租赁期限自2019年4月12日至2020年8月26日。三被告在2020年9月初提出解除合同请求，速喜酒店公司并未提出异议，但双方未办理交接，速喜酒店公司在2020年9月23日缴纳酒店水电费的行为应视为已接手酒店，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，确定当事人签订的宾馆租赁经营协议书的解除时间为2020年9月22日。三被告未按合同约定缴纳租金和水电费，已构成违约，应当承担违约责任。宾馆租赁经营协议中约定的违约金过高，依法予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合本案实际情况，确定按三被告拖欠租金金额的30%计算。对于速喜酒店公司垫付的水电费37363.09元，三被告应支付给速喜酒店公司。三被告提出该水电费系与联通公司共用，但未提交相关证据，三被告可另行主张权利。对于三被告提出的租赁给滨州市公路局两间客房的租金45000元应在租金中扣除，但未提交相关证据，即使属实，因该租金涉及案外人，本案不作处理。为减少诉累，三被告缴纳的履约保证金及押金5万元应予退还，三被告为经营酒店购置的办公用品及客房用品，综合考虑该物品用途和折旧，确定按80%的比例折价补偿给三被告。综上所述，对于速喜酒店公司的诉讼请求，部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告路海滨、路吉广、张永刚于本判决生效后十日内支付原告滨州速喜主题酒店有限公司租金45000元及违约金13500元；二、被告路海滨、路吉广、张永刚于本判决生效后十日内支付原告滨州速喜主题酒店有限公司水电费37363.09元及利息（以37363.09元为基数，自2020年10月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、原告滨州速喜主题酒店有限公司于本判决生效后十日内返还被告路海滨、路吉广、张永刚履约保证金5万元；四、原告滨州速喜主题酒店有限公司于本判决生效后十日内支付被告路海滨、路吉广、张永刚物品折价款12112元；五、驳回原告滨州速喜主题酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7530元，财产保全费5000元，由原告滨州速喜主题酒店有限公司负担7327元，被告路海滨、路吉广、张永刚负担5203元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院查明，一、在三被上诉人经营涉案酒店期间，酒店的水电费一直由上诉人速喜酒店公司先行缴纳后，再与三被上诉人进行结算。二、2020年12月1日速喜酒店公司将涉案酒店出租给案外人，合同约定租金为每年50万元。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，第一，三被上诉人路海滨、路吉广、张永刚经营涉案酒店期间，酒店的水电费一直由上诉人速喜酒店公司先行缴纳后，再与三被上诉人进行结算。因此，一审法院认定“速喜酒店公司在2020年9月23日缴纳酒店水电费的行为应视为已接手酒店”并“确定当事人签订的宾馆租赁经营协议书的解除时间为2020年9月22日”不当，应予纠正。鉴于三被上诉人在2020年9月初提出解除合同请求，上诉人虽未提出异议，但三被上诉人自认于2020年9月6日撤出，双方未进行交接；而后，2020年12月1日，上诉人才将涉案酒店另行出租给案外人。三被上诉人、上诉人的上述行为表明双方不再履行涉案《宾馆租赁经营协议书》，三被上诉人未按合同约定缴纳租金和水电费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，本院确定当事人签订的宾馆租赁经营协议书的解除时间为2020年12月1日。三被上诉人应当支付租金至2020年12月1日。 第二，上诉人上诉主张，其与三被上诉人签订的涉案《宾馆租赁经营协议书》不应适用延长4.5个月租赁期的情形。本院认为，依据2020年4月8日滨州市国资委下发的《关于严格落实省的通知》，滨州市路达置业有限责任公司通过延长租赁期限的方式履行对上诉人速喜酒店公司的租赁费用减免义务，是针对2020年一、二季度的租赁费用减免；上诉人速喜酒店公司对三被上诉人进行租赁费用减免同样也应是针对2020年一、二季度。因此上诉人速喜酒店公司主张因三被上诉人未履行完毕三年租赁期，所以不应适用延长4.5个月租赁期的情形，理由不充分，不予支持。 第三，上诉人上诉主张，原审判决对于租金及违约金的确定是错误的；其主张应当按照涉案《宾馆租赁经营协议书》约定，以总租金的30%计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，一审法院确定违约金按三被上诉人拖欠租金金额的30%比例进行计算符合法律规定。上诉人该项上诉主张理由及证据不充分，不予支持。 第四，对于履约保证金及物品折价款的问题，首先，履约保证金在三被上诉人违约的情况下，应优先从履约保证金中予以扣除违约金，不足再由三被上诉人进行支付，一审法院判决上诉人返还三被上诉人5万元履约保证金不当，应予纠正。三被上诉人拖欠租金为159452.05元（自2020年8月26日计算至2020年12月1日），对应违约金为47835.62元（159452.05元×30%），总计207287.67元，扣除50000元履约保证金后为157287.67元。其次，一审法院直接判令三被上诉人为经营酒店购置的办公用品及客房用品由上诉人折价80%进行补偿不当，上诉人并未主张继续使用上述用品，在合同解除的前提下，应当由上诉人向三被上诉人返还上述用品；若不能返还，可按物品用途和折旧折价80%向三被上诉人进行补偿。 综上所述，上诉人速喜酒店公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4493号民事判决第一、三、四、五项及诉讼费分担部分； 二、维持山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4493号民事判决第二项； 三、被上诉人路海滨、路吉广、张永刚于本判决生效后十日内支付上诉人滨州速喜主题酒店有限公司租金及相应违约金共计157287.67元； 四、上诉人滨州速喜主题酒店有限公司返还被上诉人路海滨、路吉广、张永刚为经营酒店购置的办公用品及客房用品，若不能返还则上诉人滨州速喜主题酒店有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人路海滨、路吉广、张永刚物品折价款12112元； 五、驳回上诉人滨州速喜主题酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取7530元，财产保全费5000元，由上诉人滨州速喜主题酒店有限公司负担10801.22元，由被上诉人路海滨、路吉广、张永刚负担1728.78元；二审案件受理费2712.24元，由上诉人滨州速喜主题酒店有限公司负担2338.03元，由被上诉人路海滨、路吉广、张永刚负担374.21元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 黄跃江 审 判 员 王正真 二〇二一年四月二十九日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 崔玮琦