辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3511号上诉人（原审原告）：沈阳众恒广告传媒有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区洪滨路5-7号。法定代表人：吴强，该公司经理。委托诉讼代理人：李永强，辽宁方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁星宇光电有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔街小羊安村。法定代表人：白波。被上诉人（原审被告）：白波，男，1978年10月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原审第三人：沈阳满融土地整理有限公司，住所地沈阳市浑南新区世纪路15号668室。法定代表人：张宏安，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓溪，辽宁同方律师事务所律师。原审第三人：沈阳希贵集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市方家栏路51-1号楼3门商铺。法定代表人：刘希贵，该公司董事长。上诉人沈阳众恒广告传媒有限公司（以下简称“众恒公司”）与被上诉人辽宁星宇光电有限公司（以下简称“星宇公司”）、白波、原审第三人沈阳满融土地整理有限公司（以下简称“满融公司”）、沈阳希贵集团有限公司（以下简称“希贵公司”）房屋租赁合同纠纷，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。众恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审必须确认《东陵区满融标准化厂房出租协议书》的伪造行为人，即本案的责任人没有予以确定；庭审中两个第三人明确表示该《东陵区满融标准化厂房出租协议书》非出自己方，基于该伪造的协议书获益的相对人十分清晰；二、不能鉴定的责任不能归责于上诉人。上诉人立案时间是2019年，并书面申请了证据保全与鉴定，但最后还是陷入证据未被保全的困境。在两个第三人催逼下，上诉人不得不搬离承租厂房；上诉人在搬迁过程中对厂房进行了全面录像，且被上诉人没有相反证据证明上诉人证据有瑕疵，应当采信上诉人的证据。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。星宇公司、白波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。满融公司辩称，与我方无关。我方没有主张过租金，我方对承租事实不清楚。我方对上诉人使用案涉房屋及辽宁星宇光电有限公司转租案涉房屋的事实不清楚，所以没有主张租金。希贵公司经本院依法传唤，未出庭发表答辩意见。众恒公司向一审法院起诉请求：1.人民法院依法确认原、被告之间签订的库房租赁合同无效；2.判令被告返还原告已交付的房屋租金170,000元；3.判令被告赔偿因此给原告造成的实际损失132,479.9元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月21日，原告众恒公司（乙方）与被告星宇公司、白波（甲方）就坐落于三环下河湾高速口辽宁星宇光电科技产业园内共三层，建筑面积4500平方米厂房（含四层电梯间）签订《库房租赁合同》一份，约定“租期五年，自2018年12月1日至2023年12月1日止，年租金330,000元；本合同签署后10月25日，乙方应向甲方支付定金10万元，待甲方正式将该厂房交付乙方使用后，乙方应在1月25日交付7万元人民币；5月25日交付8万人民币；8月25日交付8万人民币……”。庭审中，原、被告均认可“原告已支付170,000元租金及2020年原告从涉案厂房搬离”的事实。一审法院另查明，2010年5月14日，沈阳市东陵区工业公司（甲方）与希贵公司（乙方）签订《东陵区满融标准化厂房出租协议书》载明：“……由东陵区政府授权，甲方将位于东陵区标准化厂房出租给乙方，乙方用于投资建设辽宁希贵光电科技产业园项目……租赁期限5年，即2010年10月至2015年10月……”。一审庭审中原、被告对于“同日乙方为星宇公司《东陵区满融标准化厂房出租协议书》系伪造”的事实均予以认可，均表示事先不知情。2010年12月17日，希贵公司出具《授权书》载明，“希贵公司将位于沈阳市和平区族盛路19号的9号楼标准化的厂房及星宇公司交由白波全权管理，希贵公司不再干涉任何事务。白波须在三年内向希贵公司支付投资款400万元人民币，即第一年支付50万元，第二年支付150万元，第三年支付200万元。特此说明。”一审法院再查明，2012年11月30日，满融公司就坐落于东陵区71,252平方米的国有土地使用权设定抵押，抵押权人中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行。2016年2月3日，满融公司就坐落于东陵区19-1号至19-10号，合计46,140.76平方米的房屋设定抵押，抵押权人中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行。2018年11月7日，本院作出（2018）辽01民初676号民事判决，判决如下：“……二、原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行在83,401,590元限额内就被告满融公司设定抵押的案涉抵押物（位于沈阳市东陵区土地，土地证号：东陵国用（2009）第07150572号、东陵国用（2009）第07150573号，他项证号：和浑他项（2012）第0007号；位于沈阳市东陵区房产：沈阳市东陵区19-1号，建筑面积4607.11平方米；19-2号，建筑面积4607.11平方米；19-3号，建筑面积4607.11平方米；19-4号，建筑面积5948.71平方米；19-5号，建筑面积3243.70平方米；19-6号，建筑面积3243.70平方米；19-7号，建筑面积4796.47平方米；19-8号，建筑面积4796.47平方米；19-9号，建筑面积4796.47平方米；19-10号，建筑面积5493.91平方米，他项证号：沈房他证中心字第××号，抵押面积46140.76平方米）就上述第一项沈阳万融现代建筑产业有限公司的债务享有优先受偿权……”。2019年5月15日，本院发布（2019）辽01执479号《公告》，载明：“……本院作出的（2018）辽01民初676号民事判决书已经发生法律效力。在诉讼阶段，一审法院依法保全查封了被执行人沈阳万融现代建筑产业有限公司名下位于沈阳市浑南区胜利南街677-1号……保全查封被执行人满融公司位于沈阳市东陵区民族路19-1号至19-10号共计10套房产。进入执行阶段后，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，一审法院依申请人申请拟对上述房产及房产使用范围内所对应的土地使用权进行评估、拍卖……”。现涉案厂房已经拍卖，和平区国资委取得。案件审理中，原告申请对涉案厂房装修损失及搬迁、拆迁费用进行司法鉴定。2020年8月18日，辽宁中科华资产评估有限责任公司出具《退鉴函》载明：“……委托鉴定项目中房屋内设备已经全部拆除，并已经完成了搬迁。致使评估现场勘查程序无法进行，无法对设备拆除费用及搬迁费用进行准确评估。鉴于上述原因，致使评估工作无法进行，故我公司提出退鉴。”一审法院认为，2010年5月14日，希贵公司依据其与沈阳市东陵区工业公司签订的《东陵区满融标准化厂房出租协议书》取得承租权，并向白波出具《授权书》，全权委托白波管理厂房及公司，尽管乙方为星宇公司的《东陵区满融标准化厂房出租协议书》系伪造，但白波对此事先并不知情。其依据该份租赁期限至2020年10月的协议书与原告签订《库房租赁合同》出租给原告，原告交纳租金，后进住、装修及设备调试，历经一年有余，双方租赁厂房的意思表示真实，且合同已实际履行，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。租赁关系中，被告向原告提供厂房，原告应就其实际占用期间向被告支付租金，庭审中原、被告对于“租金标准年330,000元、原告已支付170,000元租金及2020年原告从涉案厂房搬离”的事实均予以认可，现原告要求返还已交付的170,000元租金无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张的装修损失及搬迁、拆迁费用，本案中，在租赁合同履行过程中，因案涉厂房涉及司法拍卖等案外因素无法继续履行，原告对此无任何过错。关于其主张的装修损失及搬迁、拆迁费用，原告虽提供了装修项目清单及2018年11月至2019年7月间微信转账记录，但不足以证明其诉讼主张，且在装修项目重要事实方面原被告双方存在严重分歧，被告不予认可；2020年8月18日,评估公司就房屋内设备已经全部拆除，并已经完成了搬迁，评估现场勘查程序无法进行等情况业已作出《退鉴函》，故原告主张依据不足，一审法院暂不支持。待证据完善后，再行主张。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳众恒广告传媒有限公司的诉讼请求。案件受理费2919元（减半收取），由原告沈阳众恒广告传媒有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，本案重点应审查被上诉人星宇公司及白波是否享有案涉房屋的转租权及《库房租赁合同》是否有效的问题，经查，案涉房屋的原所有权人满融公司庭审中自认，2010年5月14日，沈阳市东陵区工业公司与希贵公司之间签订的《东陵区满融标准化厂房出租协议书》合法有效，租赁期限5年，从2010年10月至2015年10月。其他各方亦均认可该份协议书的效力。2010年12月17日，希贵公司出具的《授权书》载明，“希贵公司将位于沈阳市和平区族盛路19号的9号楼标准化的厂房及星宇公司交由白波全权管理，希贵公司不再干涉任何事务。……”庭审中查明，希贵公司的董事长系被上诉人白波的岳父，故在没有证据足以推翻该份十年前作出的《授权书》的前提下，不宜轻易否认该份《授权书》的效力。综上，白波合法取得案涉房屋的管理使用权。因现有证据未能证明沈阳市东陵区工业公司与希贵公司之间签订的《东陵区满融标准化厂房出租协议书》已经解除，且案涉房屋持续由星宇公司及白波使用，出租人并未收回案涉房屋，故从2015年11月1日开始其二者之间的租赁合同转为不定期租赁合同，即白波仍有权管理使用案涉房屋。在租赁合同的有效期内，2018年10月21日，上诉人众恒公司与被上诉人星宇公司、白波之间签订的《库房租赁合同》系基于各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其次，本案应审查是否有其他主体阻碍上诉人众恒公司行使对案涉房屋的承租使用权，经查，结合上诉人众恒公司的起诉状、一审提交的证据、二审庭审中发表的意见及庭后提交的代理意见等内容表明，其并未提交相关证据以证明有案外权利人向其主张权利导致其无法使用案涉房屋。案涉房屋的原所有权人满融公司庭审中亦自认，其对于转租事实不清楚，亦没有主张权利。最终导致上诉人众恒公司搬离案涉房屋的直接原因是本院于2019年5月15日作出的（2019）辽01执479号公告，其中载明：“……本院依申请人申请拟对上述房产及房产使用范围内所对应的土地使用权进行评估、拍卖。自本公告张贴之日起七日内，如以上房产的占有人、使用人、利害关系人对本院公告持有异议，应以书面形式到本院立案庭立案提出执行异议。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”结合公告告知的权利及该条立法规定，上诉人众恒公司应以其享有合法的承租使用权为由向执行法院提起执行异议来主张合法权益，且我国合同法中也有关于“买卖不破租赁”的明确规定。上诉人众恒公司在一审庭审中亦自认，本院执行局要求其不得再向任何人交付租金，而应向本执行局交付租金，但并未阻碍其行使承租使用案涉房屋的权利。综合对以上事实的分析研判可知，上诉人众恒公司与被上诉人星宇公司、白波之间签订的《库房租赁合同》合法有效，在合同有效期内并未有案外权利人向上诉人主张权利并导致其无法承租使用案涉房屋。在本院发布执行公告后，上诉人亦未提出执行异议及执行异议之诉来主张其合法权益，而是自行搬离案涉房屋，现有证据不足以证实被上诉人星宇公司、白波对上诉人承租使用案涉房屋的权利造成侵害，上诉人众恒公司可在完善相关证据后另行主张合法权益。在租赁合同有效的前提下，对其已交纳的租金亦不应予以退还。综上，一审判决结果并无不当之处。综上所述，上诉人众恒公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5838元，由上诉人沈阳众恒广告传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月二十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；