山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁04民终803号上诉人（原审原告）：山东民生城市资产经营有限公司，住所地山东省枣庄市市中区建华路42号，统一社会信用代码91370400661367213E。法定代表人：刘隽臣，总经理。委托诉讼代理人：王岩，山东法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立江，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：满利芳，女，1970年7月19日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：满孝峰，男，1968年8月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：徐川，男，1983年2月16日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：丁力，男，1990年2月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：尹超，男，1986年7月15日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：许猛，男，1989年9月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：贺慧，女，1984年5月4日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：周升伟，男，1971年10月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。上述八被上诉人共同委托诉讼代理人：周传生、周转转，山东至宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宗睿鹏，男，1998年8月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：宗兆法，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨青，女，1986年2月13日出生，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：杨海（杨青之父），住址同上。被上诉人（原审被告）：单秀云，女，1962年8月3日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：杨海（单秀云之夫），住址同上。被上诉人（原审被告）：田明，男，1990年4月5日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：田传贤（田明之父），住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：于凤霞，女，1962年10月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：于凤銮，女，1960年10月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：于泳霖，男，2000年6月19日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：庄新龙，男，1986年11月23日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：金志豪，男，1988年10月16日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：孙泉，男，1962年9月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：董秀英，女，1979年2月8日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：任晓梅，女，1973年9月7日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：王坤，男，1982年9月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：蒋政，男，1989年7月22日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：付冠华，男，1999年2月17日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：韩芳，女，1982年6月8日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：赵德鑫，男，1963年7月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：刘维维，女，1990年11月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：陈向军，男，1972年1月26日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：周路平，女，1968年3月8日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：冯向辉，男，1984年3月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：尚维维，女，1989年10月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：管庆苗，男，1989年8月6日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：叶香玲，女，1972年3月15日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：郑江，男，1982年9月22日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：张茂星，男，1977年3月25日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：谷露露，女，1989年7月26日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：王嘉雯，女，1988年9月7日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：杨在盛，男，1973年3月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：张金峰，男，1986年9月18日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：杨国威，男，1989年6月28日出生，汉族，住枣庄市市中区。原审第三人：枣庄东湖置业有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路92号，统一社会信用代码913704005522347538。法定代表人：王荣柯，经理。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。上诉人山东民生城市资产经营有限公司（以下简称民生公司）因与被上诉人满利芳、满孝峰、丁力、徐川、尹超、于凤霞、许猛、于泳霖、单秀云、庄新龙、金志豪、孙泉、于凤銮、董秀英、任晓梅、王坤、蒋政、田明、付冠华、韩芳、宗睿鹏、赵德鑫、周升伟、刘维维、陈向军、杨青、周路平、冯向辉、尚维维、管庆苗、叶香玲、郑江、张茂星、谷露露、王嘉雯、杨在盛、张金峰、杨国威、贺慧、于凤銮、杨青及原审第三人枣庄东湖置业有限公司（以下简称东湖公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初4138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。民生公司上诉请求：1.依法撤销枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初4138号民事判决书，依法改判支持上诉人原审的诉求；2.本案一、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，适用法律错误，民生公司对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行。1、原审判决认为民生公司与第三人东湖公司之间并不因抵债协议、商品房买卖合同的形成而改变该债权的普通债权性质，债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不能对抗标的物变价的执行的观点是错误的，理由如下：第一，本案中对抗标的物变价的执行的基础是来自法律的特别规则，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定本身就是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，排除执行与“以房抵债”不改变普通债权的性质并不是非此即彼的对抗关系。第二，本案中民生公司与第三人东湖公司经协商一致终止借款关系，建立商品房买卖关系，是在难以清偿债务时，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律的禁止性规定，本着应当尊重当事人变更法律关系的一致意思表示，贯彻合同自由原则的应有之意，且一审法院也已查明该合同签订时间是在查封之前，本案中的商品房买卖合同是在人民法院查封之前签订的合法有效的书面买卖合同。第三，本案中由于债权额高于标的物价值，在这里借款本息转为已付购房款，所以民生公司已经支付全部价款，是商品房买卖合同中的买受人，是排除执行特别规则的适格主体。第四，原审法院把民生公司与第三人东湖公司之间定义为金钱债务关系，是对基本事实错误的认定。金钱之债是支付一定货币为给付标的的债，本案中在通过以房抵债变更为买卖关系之前为金钱之债，变更之后标的由请求对方支付金钱变更为了请求交付物和请求协助办理标的物的变更登记手续，显然并非单纯的金钱之债。上诉人提交的发票、财务凭证等相关证据，证实上诉人与东湖公司办理以房抵债协议后，相应的债权债务关系已经消灭。综上，原审法院认定的事实存在错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中明确规定排除执行就是在形成商品房买卖合同的基础上，很显然，原审法院的观点与法律明文规定相悖。2、原审法院判决以涉案房产进行合同网签备案但并未办理物权转让登记不产生物权期待权为由主张不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定（以下简称“该规定”）于法无据，于理不通，请求二审法院不予支持。首先，法律对于排除执行适用该规定的前提是权利能够排除执行，而不是规定为前提是具有物权期待权，我国法律对于物权期待权并没有一个明确的规定。关于此处其权利能够排除执行应理解为案外人的权利来源为合法有效、善意的即可，此理解与规定的四个要件是具体对应的，原审法院认为本案民生公司享有的权利不足以优先于一般债权的权利，但法律并没有规定必须优先于一般债权，该规定就是因没有物权的买受人排除执行设置的。退一步讲，我们肯定物权期待权的是排除执行的要件之一，物权期待权是指案外人对涉案房屋虽不具有《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权）。本案中，民生公司签订的为预售商品房合同，根据相关政策规定，应当进行网签备案，上诉人已经进行了网签备案，也未违反相关限购政策，也符合该规定中的四个要件，排除执行后不存在阻却过户登记的事由，民生公司的物权期待权成立，应当对民生公司的权利予以保护。3、原审判决民生公司提供的证据形式单一，被上诉人提供的照片显示截至到2020年8月24日案涉房产无人占有、使用，房屋交接单并不足以充分证明案涉房产在査封之前已经被民生公司实际控制、占有是错误的，认定事实不清，对于证据的采纳不符合法律规定。法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。第一，民生公司与第三人东湖公司在《以房抵债协议书》中约定自第三人东湖公司将钥匙交付民生公司后，标的房产归民生公司所有，由民生公司占有、使用、收益和处分。在交接时，钥匙已经完成交付，按照约定以及实际情况，案涉房产己经处于民生公司的实际管控之中。第二，房屋交接单的签收证据证明房屋己由第三人东湖公司交付给民生公司，不能因为证据形式的单一就不具有证明力，不能起到证明作用，且业主签署人为民生公司具体对接的工作人员并无不妥。第三，对于被告提供的证据的真实性没有进行查证，且未实际使用的原因是因被法院查封所致。4、原告判决因民生公司未提出过办理过户的积极行为不予认可民生公司非因自身行为未办理过户登记是法官的个人臆断，请求上级法院支持上诉人未办理过户登记非因自身原因的诉讼主张。本案案涉房屋的商品房买卖合同签订时间和办理网签备案时间、交付时间为2019年2月。原审法院2019年3月8日即查封了涉案房屋。因此，涉案房屋在不具备办理过户条件的情况下即被一审法院查封，该司法查封行为既是上诉人无法对涉案房屋进行实际使用的原因，也是上诉人不能办理房屋过户登记的原因，因此，涉案房屋未能及时办理过户登记完全系一审法院对涉案房屋采取司法查封措施所致。上诉人提出执行异议的目的就是为了排除一审法院对涉案房屋的查封和强制执行行为，以实现对涉案房屋的管理使用和办理过户登记，原审判决不予认定未能办理过户登记非因上诉人自身的原因，显然认定事实错误。补充上诉理由：民生公司的民事权益的性质，不属于普通债权，是以物权变动为内容的债权，该权利正在接近物权，未来将过渡为物权，该民事权益属于物权期待权。房屋交接单的签收证据证明房屋已由东湖公司交付给民生公司，业主签署人为民生公司具体对接的工作人员并无不妥，民生公司提供的以房抵债协议、网签备案材料、房屋交接单、发票等足以证实涉案房产在查封前已被民生公司实际控制占有。涉案房产未能过户完全系一审法院查封所致，并非因民生公司原因。民生公司对涉案房产享有的权益足以排除强制执行。满孝峰、满孝芳、丁力、徐川、尹超、周生伟、贺慧、许猛辩称，一、上诉人与第三人之间的商品房买卖关系建立在以借款抵购房款的基础上，其真实目的是为了消灭债权，而不是获得物权，以房顶借款不等同于实际支付了购房款。二、上诉人与第三人的实际控制人均为枣庄市市中区城市资产运营中心，上诉人对第三人因逾期办证被大量业主起诉及案涉房产签订协议时不具备办证条件均明知，双方在签订协议后，也未办理预告登记，上诉人未获得案涉房产所有权，系其自身原因所致。三、上诉人与第三人的借款形成于2015年，第三人被大量起诉后，上诉人与其签订以物抵债的协议，目的是为了帮助第三人转移财产、逃避债务。请求驳回上诉，维持原判。宗睿智辩称，上诉人与第三人的以房抵债协议，因损害第三方的权益应认定为无效。上诉人一审时明确陈述，签订以房抵债协议时明确知晓案涉房产不能办理过户，本案不存在排除执行的相关情形。上诉人上诉无理，应予驳回。单秀云、庄新龙、金志豪、董秀英、田明、刘维维、杨青、叶香玲、张茂星、谷露露、张金峰辩称，一、上诉人与东湖公司将案涉房产用于抵偿普通金钱债务，不能改变该债权系普通债权的性质，不能对抗标的物的执行。二、网签备案是一种行政管理行为，是为了防止开发商一房二卖，不发生物权变动效力，不能对抗第三人，上诉人的房屋网签备案行为没有形成物权期待权，不能对抗其他债权。三、被上诉人已举证证明案涉房产在查封前一直处于无人占有、使用的状态，东湖公司一直将案涉房产张贴对外销售，足以认定案涉房产一直在东湖公司名下。四、上诉人签订以房抵债协议时对无法办理产权转移登记是明知的，在能够办理产权登记时也未向东湖公司提出过办理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周路平、杨国威、王嘉雯、于凤霞、蒋政、尚维维、管庆苗、于凤銮、王坤、韩芳、付冠华、郑江、冯向辉、杨在盛、于泳霖、陈向军、赵德鑫、孙泉未答辩。东湖公司述称，一、第三人与上诉人签订的商品房买卖合同明确载明上诉人是买受人，且已经网签备案，上诉人已将借款转为购房款并进行会计记帐处理，双方也进行了标的物交接，上诉人对案涉房产具有物权期待权。二、被上诉人申请法院查封前，上诉人与第三人之间的商品房买卖合同已基本履行完毕。三、案涉房产查封前，上诉人已实际控制占有案涉房产。四、一审法院已对案涉房产进行查封，致使案涉房产无法办理过户登记，一审法院错误地将不能办理转移登记的原因归咎于上诉人。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。民生公司向一审法院起诉请求：1.不得执行湖西景苑A区第1号、第2号、第3号、第4号、第6号、第7号、第8号、第9号、第10号、第11号、第12号、第17号、第18号、第19号、第21号门市房屋；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：因本案宗睿鹏、周路平、杨国威、王嘉雯、于凤霞、任晓梅、蒋政、尚维维、管庆苗、于凤銮、田明、杨青、单秀云、尹超、周升伟、贺慧、丁力、许猛、王坤、韩芳、徐川、满孝峰、满利芳、郑江、金志豪、付冠华、冯向辉、谷露露、杨在盛、张金峰、于泳霖、叶香玲、陈向军、刘维维、张茂星、董秀英、庄新龙、赵德鑫、孙泉诉第三人东湖公司商品房销售合同纠纷等33起案件，一审法院自2019年3月15日起陆续分别作出（2019）鲁0402民初1072号、（2019）鲁0402民初962号、（2019）鲁0402民初742号、（2019）鲁0402民初736号、（2019）鲁0402民初741号、（2019）鲁0402民初745号、（2019）鲁0402民初739号、（2019）鲁0402民初737号、（2019）鲁0402民初743号、（2019）鲁0402民初744号、（2019）鲁0402民初615号、（2019）鲁0402民初612号、（2019）鲁0402民初609号、（2019）鲁0402民初611号、（2019）鲁0402民初614号、（2019）鲁0402民初541号、（2019）鲁0402民初543号、（2019）鲁0402民初616号、（2019）鲁0402民初613号、（2019）鲁0402民初318号、（2019）鲁0402民初542号、（2019）鲁0402民初491号、（2019）鲁0402民初498号、（2019）鲁0402民初481号、（2019）鲁0402民初480号、（2019）鲁0402民初482号、（2019）鲁0402民初496号、（2019）鲁0402民初478号、（2019）鲁0402民初479号、（2019）鲁0402民初493号、（2019）鲁0402民初494号、（2019）鲁0402民初499号、（2019）鲁0402民初490号等33份民事判决书，均判决东湖公司向上述39名被告支付逾期办证违约金，上述判决均已生效。经39名被告申请，自2019年3月8日起，一审法院作出（2019）鲁0402执保43-45、48、65、67、110-180号《民事裁定书》，裁定：“查封枣庄东湖置业有限公司位于市中区的门市，位于市中区，B区23号楼1单元2502室的房产。查封期限为三年。在查封期限内不得买卖、转让、抵押、办理过户等。”在作出上述裁定后一审法院即在不动产登记部门对上述房产进行了查封。后因33起商品房销售合同纠纷案件生效后，因第三人东湖公司拒不履行已生效的裁判文书义务，一审法院对上述案件立案执行。在执行过程中，民生公司作为案外人对上述39名被告提起执行异议，主张法院查封上述涉案房产错误。我院执行局组织了原、被告进行听证。2020年6月19日，我院作出（2020）鲁0402执异118号执行裁定书，裁定驳回民生公司的执行异议申请。民生公司对该裁定书不服，现向我院提起案外人执行异议之诉。民生公司提交的记账凭证、收据、中国建设银行的电汇凭证证实2015年12月17日，民生公司通过中国建设银行向第三人东湖公司转账45,000,000元，东湖公司的收据中载明收款事由为“收到借款”，民生公司记账凭证中载明“借款2015.12.17银行存款/建行振兴办148517”。2019年1月31日，民生公司（甲方）与第三人东湖公司（乙方）签订协议《以房抵债协议书》，主要内容约定：因乙方欠甲方借款无力偿还，乙方自愿以自有房产抵偿所欠甲方部分欠款。依据《中华人民共和国合同法》等法律规定，双方经平等协商，自愿达成如下协议：一、甲方同意乙方以湖西景苑17套房产（具体房号、面积、金额见附件折抵湖西景苑A区第1号、第2号、第3号、第4号、第6号、第7号、第8号、第9号、第10号、第11号、第12号、第17号、第18号、第19号、第21号、第34号、第35号门市。）抵偿所欠甲方人民币24,872,831元。剩余欠款的偿还方式另行商议。二、乙方保证抵债房产属于乙方所有、享有完全处分权，未被查封、抵押或出售，协议生效后即可办理商品房预售网签备案。三、本协议生效后，双方即签订《商品房买卖合同》并进行网签备案。备案后十日内办理房产交接手续。自乙方将标的房产钥匙交付甲方后，标的房产即归甲方所有，由甲方占有、使用、收益和处分。待符合办理不动产登记条件时，乙方应协助甲方办理不动产登记。四、房产交接后，双方财务进行帐目处理。甲方应为乙方开具收款收据，扣减乙方本协议约定的欠款金额。乙方在甲方办理不动产登记时，为甲方开具发票。由此产生的税费依法由双方各自承担等内容。民生公司于2019年2月20日与东湖公司共同签订了15份《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》（A34、A35号门市房并不包含在内），民生公司提交了2019年2月27日、2019年2月28日签订的15份《湖西景苑房屋交接单》（A34、A35号门市房并不包含在内），用以证明其已实际占有案涉房产。2019年2月15日，东湖公司对上述15份商品房买卖合同均进行了网签备案。民生公司主张湖西景苑小区A区自2019年11月30日可以办理转移登记手续。山东民生城市资产经营有限公司的股东是枣庄市市中区城市资产运营中心（大股东、实际控制人，持股比例为60%）、枣庄市市中区国有资产管理局（持股比例为40%）。枣庄东湖置业有限公司股东为山东中汇建设集团有限公司（持股比例为100%），而山东中汇建设集团有限公司的股东是枣庄市市中区城市资产运营中心（持股比例为100%）。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的主要目的在与通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，人民法院需要审查案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。执行异议之诉实质上是案外人与被执行人对该执行标的权属纠纷和案外人对执行标的所享有权益与申请执行人的请求权的优先效力纠纷。故本案的争议焦点是：民生公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，民生公司应对其主张的对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于本案法律规定的适用问题上，民生公司依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。故本案不适用上述法律规定。综合审查本案证据和事实，民生公司对宗睿鹏、周路平、杨国威等39名被告的民事权益并不具有优先性，不能够排除本案强制执行。主要理由如下：一、关于民生公司民事权益的性质认定上，以房抵债首先是以消灭金钱债务为目的，以房抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。本案中民生公司与东湖公司之间签订的商品房买卖合同系对以房抵债协议的实际履行，当事人之间通过以房抵债的方式抵偿也仅为民生公司对东湖公司享有的债权，以房抵债的权利基础仍为普通债权、一般金钱之债，并不因抵债协议、商品房买卖合同的形成而改变该债权的普通债权性质，不能对抗对标的物变价的执行。二、关于案涉房产物权转移问题上，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”登记是不动产物权转移的法定公示方式。案涉房产虽然进行合同网签备案但并未办理物权转移登记，案涉房产的所有权依然归东湖公司所有，民生公司并未取得案涉房屋的所有权，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而受让不动产的民生公司，在完成不动产法定登记之前，其以房抵债协议以及网签备案的行为均不足以形成优先于一般债权的权利，不能据此产生针对不动产的物权期待权。三、关于民生公司是否在查封之前实际合法占有案涉房产的问题上，是否实际占有案涉房产应根据实际控制的原则进行判断。民生公司庭审中仅提交了房屋交接单，证据形式单一，且15份房屋交接单中均载明业主签署人为何庆伟，民生公司并未举证证明何庆伟与其公司之间系何种关系，且被告提交的照片显示截止到2020年8月24日案涉房产并无人占有、使用，民生公司并未提交其他证据相佐证，房屋交接单并不足以充分证明案涉房屋在查封之前已经被民生公司实际控制、占有。四、从未能办理转移登记的原因分析，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，可以认定非因买受人自身原因未办理过户登记，民生公司自认签订以房抵债的协议时已经知晓案涉房产不能办理产权转移登记手续，其应当能预见到不能办理产权转移登记手续的凤险，但在2019年11月已具备办理过户条件的情况下，民生公司也没有提交证据证明其向房屋登记机构或向出卖人提出过办理过户的积极行为。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告山东民生城市资产经营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费83,082元，由原告山东民生城市资产经营有限公司负担。本院二审查明的事实与一审事实一致。本院认为，民生公司提起执行异议之诉，请求对案涉房产排除执行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，民生公司应就其对案涉房产门市享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。民生公司提出其与东湖公司达成以房抵债的协议后，签订了商品房买卖合同，办理了网签备案，并于一审法院查封前合法占有了案涉房产，民生公司主张其于一审法院查封前占有案涉房产门市的证据为：审计报告、民生公司财务凭证、《湖西景苑房屋交接单》。审计报告系徐州华兴会计师事务所有限公司接受民生公司委托后作出，依据的是民生公司的财务资料；财务凭证中库存商品明细账、记账凭证均系民生公司单方制作，在被上诉人提出异议的情况下，本院对审计报告及财务凭证的证明力不予确认。《湖西景苑房屋交接单》记载的交接日期为2019年2月27日、28日，均晚于本案39名被上诉人向东湖公司提起诉讼的时间。东湖公司在知晓大量业主已对其提起诉讼的情况下，与民生公司协商以房抵债并交接15间房产门市，理应采取谨慎注意的态度，而从《湖西景苑房屋交接单》来看，仅对“灯具、开关、插座”进行了勾选，没有记载交接情况；且在一审法院对案涉房产门市进行查封时，案涉房产门市均处于无人占有使用的状态，没有任何民生公司已实际控制占有案涉房产门市的外观表现。综上，民生公司仅以房屋交接单，主张在一审法院查封前已实际占有了15间案涉房产门市，证据证明力明显不足。综上所述，民生公司提供的证据不能证明其已在一审法院查封前占有了案涉15间房产门市，其要求不得执行案涉房产门市的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83082元，由山东民生城市资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  王 丹审判员  张 硕二〇二一年四月九日书记员  杨 丽