浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0681民初740号原告：周革利，男，1978年6月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。原告：刘藕琴，女，1980年8月14日出生，汉族，住浙江省诸暨市。两原告的共同委托诉讼代理人：寿银萍,浙江杭明律师事务所律师。被告：诸暨盛建置业有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道十里牌兴达家居城内。法定代表人：王伟锋。委托诉讼代理人：张立旺，男，1995年5月1日出生，汉族，住天津市北辰区。系公司员工。原告周革利、刘藕琴与被告诸暨盛建置业有限公司（以下简称“盛建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告周革利、刘藕琴的共同委托诉讼代理人寿银萍、被告盛建公司的委托诉讼代理人张立旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周革利、刘藕琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告盛建公司支付自2020年4月1日起至通知交房之日止的违约金17656元；2.判令被告盛建公司为原告的房屋进行修理、更换、重做直至维修符合标准，或向原告支付维修费；3.判令被告赔偿原告实际交付房屋与样板房不一致的部分装饰装修价值损失（天花板、双开窗、厨房的天然气管道等）；4.判令被告赔偿原告自2020年9月1日起至修复完毕之日止原告未使用房屋的经济损失。审理中，原告周革利、刘藕琴变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告以已付房款为基数自2020年4月1日起至2020年12月20日止按日万分之一计算（期间扣除疫情影响40天）的逾期交房违约金；2.判令被告将窗户更换为双开窗，并赔偿原告吊顶维修损失25000元；3.判令被告赔偿原告以已付房款为基数自2020年9月1日起至2020年12月19日止按日万分之一计算原告未使用房屋的经济损失。事实和理由：2018年4月20日，原告周革利、刘藕琴为购买坐落于悦珑府16幢2单元401室精装修房屋与被告盛建公司签订了《商品房买卖合同》，商品房买卖合同编号：×××80，建筑面积121.13平方米，商品房款合计1576492元，包括全装修部分，合同中另约定了交房条件、时间、违约责任及装修使用的材料等内容。其中合同第九条约定了交付期限及条件，出卖人应在2020年3月31日前将包括但不限于符合用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用基本条件的商品房交付给买受人使用。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行;逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十一条约定，经设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更的，被告应在有关部门批准同意之日起十日内通知原告。合同第十四条约定，出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任。附件八第十条的规定，商品房应当使用合格的建筑材料配件和设备、装置，装修装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方的约定标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：（1）及时更换修理；（2）买受人在交楼日，如对装饰设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理更换重做，并在30日内解决。后原告支付了涉案全部房款。2020年3月部分业主发现房屋存在质量问题，选择与被告协商处理，与会上被告承诺进行保修及补偿，后回复业主代表无权代表各业主，搁置协商。2020年8月31日，原告收到被告邮寄的收楼通知书。经查看，原告所购房屋存在诸多问题：墙体空鼓、石材裂缝、缺角、墙纸翘起、发霉，木地板松起伏不平冒灰、新风系统无法正常运行；墙纸的污染、割补、破裂，踢脚线的缝差大、色差、磕伤、松动；吊顶涂料裂纹、污染、磕伤，燃气阀门没法关闭等问题。2020年9月，被告工作人员在质监站自认上述质量问题，并承诺于30日内完成小区维修工作。然，被告未妥善履行修复义务，截至2020年12月，被告还在全屋维修涉案房屋的地板，墙面瓷砖、地面瓷砖空鼓等问题，上述情况严重影响原告入住。期间原告及诸暨市恒大悦珑府各业主积极维权，包括但不限于向质监站投诉，信访部门举报，均无果。此外，被告授权的物业部门强制交物业费，否则不交付钥匙，导致至今未收房。原告认为，被告于2020年3月即被告知涉案小区房屋存在质量问题，拒绝协商或者补偿，并在通知交房后的几个月又怠于履行保修义务，导致原告房屋空置损失。被告盛建公司辩称，对第1项诉请，逾期交房违约金的事实无异议，对金额有异议，逾期交房的违约金应当为17814.36元，即以房屋总价为基数自2020年4月1日起至通知收房日2020年8月31日止（扣除因疫情影响40天）按日万分之一计算的违约金；对第2项诉请，被告同意将窗户更换为双开窗；同意支付吊顶维修损失，认可损失为10000元，具体金额由法院确定，不要求鉴定；对第3项诉请，没有相关事实及法律依据，故不予认可。原告周革利、刘藕琴为证实其诉讼主张向本院提供证据材料如下：1.商品房买卖合同；2.业主收楼流程表；3.杨栋视频；4.会议纪要；5.楼宇情况反馈表；6.质检站被告方项目经理张宪的发言视频；7.住宅质量保证书；8.信访回复函；9.涉案房屋维修现状照片；10.微信聊天记录；11.租房合同、收据、土地使用权证。经质证，被告对证据1的真实性无异议，认为合同第23、24、25页已经表明除因房屋主体质量问题外，不影响房屋的交付；证据2，原告已收楼；证据3，视频中的人是杨栋，物业公司的负责人，杨栋代表的是物业公司的意见，并不完全代表被告意见；证据4上没有被告的签字，业主也没有签字，故对其真实性不予认可；证据5的真实性无异议，被告已进行积极维修；证据6,该份证据仅证明小区整体装修有些瑕疵，但是对交付使用没有影响；证据7是为方便验收流程，是由被告先盖章，业主后签字的形式生效，被告已通知业主于2020年8月31日办理收房手续，其中申领钥匙、验房等也应在该日前办理完毕，又因商品房买卖合同中约定除房屋主体质量问题外，买受人不得以其他理由拒绝收房，逾期未收房的，收楼通知书上载明的收楼日期视为收楼日期；证据8的真实性由法院核实，与本案无关联性，被告一直在积极履行维修义务；对证据9的真实性无异议；证据10中对方身份无法核实，对证据三性有异议，被告与金螳螂装修公司签订合同上的联系人不是此人；证据11中房屋所有权证由法院核实，租房协议、收据的证据三性均不予认可，被告认为是虚假的租赁关系。本院对证据1、2、3、5、6、7、8、9的真实性予以确认；对证据4的真实性难以确认，故不予采纳；证据10涉及案外人，其身份难以确认，故不予采纳；证据11，鉴于协议涉及案外人，且原告陈述租金是现金方式交付，其真实性无法确认，故对该组证据的证明力不予采纳。被告盛建公司为证实其抗辩主张向本院提供绍市建设【2020】52号文件，经质证，原告对其真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。本院经审理查明事实如下：原告周革利、刘藕琴与被告盛建公司于2018年4月20日签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告盛建公司将悦珑府16幢020401室的房屋出卖给原告周革利、刘藕琴，房款为1576492元；出卖人应当在2020年3月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另查明，原告周革利、刘藕琴已付清房款。被告盛建公司于2020年8月31日向原告周革利、刘藕琴发送收楼通知，但是由于必须先缴纳物业费才可收楼的原因，原告周革利、刘藕琴被拒绝收房。后两原告在缴纳物业费后于2020年12月21日领取到涉案房屋钥匙。本院认为，原告周革利、刘藕琴与被告盛建公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认有效。本院对原告的诉讼请求作如下评判：1.判令被告支付原告以已付房款为基数自2020年4月1日起至2020年12月20日止按日万分之一计算（期间扣除疫情影响40天）的逾期交房违约金。对该项诉请分析如下：被告辩称原告需先缴纳物业费才可接收涉案房屋。本院认为，开发商基于与买受方签订的商品房买卖合同，负有向买受方在一定期限内交付房屋的合同义务；物业服务合同关系系形成于业主方与物业公司之间，换言之，商品房买卖合同与物业服务合同系两种法律关系，如商品房买卖合同中对预缴物业费无特别约定，则买受人收房时无须先行缴纳物业费，开发商以此拒绝交房造成买受人迟延收房的，应由开发商承担逾期交房的违约责任。结合到本案，《商品房买卖合同》未约定预缴物业费系交房的前提条件，被告要求先缴纳物业费后交房违反合同约定的交房程序，原告有权拒绝，由此产生的逾期交房违约金责任应由被告承担。违约金的计算方式应按照合同约定即按日万分之一计算。据此，本院认为，第1项诉请于法有据，本院予以支持，确定为违约金35155.77元。2.判令被告将窗户更换为双开窗，并赔偿原告吊顶维修损失25000元。对该项诉请分析如下：审理中，原、被告均陈述：双开窗由被告更换，吊顶由被告支付维修损失，且不同意鉴定，由法院酌情确定损失金额，但是原、被告对吊顶维修损失金额持不同意见，原告认可25000元，被告认可10000元，本院根据本案实际情况酌情确定为16000元。3.判令被告赔偿原告以已付房款为基数自2020年9月1日起至2020年12月19日止按日万分之一计算原告未使用房屋的经济损失。本院认为，原告要求支付截至2020年12月19日未使用房屋的经济损失，鉴于本院已支持原告的第1项诉讼请求（逾期交房违约金），该请求与第1项诉讼请求存在重复计算的情形，故对截至2020年12月19日止的未使用房屋的经济损失的诉请不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条规定，判决如下：被告诸暨盛建置业有限公司应支付原告周革利、刘藕琴逾期交房违约金35155.77元，款限本判决生效之日起十五日内付清；被告诸暨盛建置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将悦珑府16幢020401室的房屋窗户更换为双开窗；被告诸暨盛建置业有限公司应支付原告周革利、刘藕琴吊顶维修损失16000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；驳回原告周革利、刘藕琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1733元，依法减半收取866元，由原告周革利、刘藕琴共同负担294元，被告诸暨盛建置业有限公司负担572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二一年四月十六日书记员 谢周成3