广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3617号上诉人（原审被告）：刘立光，男，1973年11月3日出生，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：杨兴国，浙江研墨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州黄埔古村旅游开发有限公司，住所地广州市海珠区黄埔村北码头28号之三（仅限办公用途）。法定代表人：马泽槟。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所律师。上诉人刘立光因与被上诉人广州黄埔古村旅游开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。刘立光上诉请求：1.撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28446号民事判决，将案件发回重审或依法改判；2.驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审程序严重违法，应当发回重审。首先，上诉人在规定时间内补充递交的证据7、证据8、证据9均能证实出租给被上诉人的是2100平方米的土地，而不是被上诉人主张的2078平方米的房屋的事实。因此，一审认定事实错误。其次，原审判决对原、被告双方的证据、证明对象、双方的质证意见均未提，也未对原、被告双方的证据进行采信，更未对证据采信的事实与理由进行说明。而且，本案事实争议很大，不适用简易裁判文书，因此原审判决严重违反法定程序。再次，原审严重违反权利告知的法定义务，剥夺了上诉人的知情权和回避申请权。原审法院从未告知本案审判组织有廖钺铃书记员，也未告知上诉人是否需要对廖钺铃书记员申请回避。因此，原审严重违反法律程序，剥夺被上诉人的诉权，应当予以撤销，发回重审。二、原审判决认定事实错误。上诉人的证据7《租金的银行转账凭证》能够证实被上诉人支付给上诉人的月租金是147000元，即依据上诉人的证据3《物业租赁合同》中第四条2100平方米*70元／月·平方米=147000元／月，而不是被上诉人所称按照房屋面积2078*70元／月·平方米=145460元／月。三、原审判决认定事实不清。首先，原审被上诉人并未举证（2020）粤0105执10485号案系（2018）粤0105民初16028号案的执行案，原审法院也未对该证据依职权进行审查。其次，16028号案中，判决被上诉人赔偿案外人的装修损失为736580.31元。但是，案件受理费11999元、保全费3457元、鉴定费13500元，三项合计28956元系被上诉人怠于履行赔偿义务所发生的款项，不属于被上诉人的损失，与本案无关。四、原审适用法律错误。上诉人出租给被上诉人的是土地，而不是违章建筑。黄埔第八经合社的《确认和声明》和上诉人的《场地转租授权书》均已载明，授权被上诉人对场地进行转租和分租，这再次印证了上诉人出租的场地。因此，原审判决引用《合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条的规定属于法律适用错误。五、原审判决明显不公。首先，即便《物业租赁合同》无效，也不是全部条款无效。上诉人告知了被上诉人违章建筑无产权证和约定用途为旅游不能视为无效。在未经上诉人同意的情况下，被上诉人私自将旅游用途改为办公对外出租的损失以及私自转租违章建筑的损失，系被上诉人扩大的损失，应由被上诉人自行承担。再次，即便《物业租赁合同》无效，但双方对转租责任的约定不能视为无效，而应按约定执行。综上所述，恳请贵院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。广州黄埔古村旅游开发有限公司辩称：上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉请求。一、一审适用简易程序合法。上诉人主张一审未告知合议庭组成人员及申请回避没有依据。根据一审庭审笔录，庭审时已经明确告知本案适用简易程序，告知审理案件的审判员和书记员，也询问了当事人双方是否申请回避。上诉人已经确认不申请回避，且记录在庭审笔录，故上诉人主张未告知无事实依据。根据双方陈述及本案证据，本案事实清楚，争议不大，可以适用简易裁判文书，且一审针对争议焦点，详尽阐述裁判理由，简繁得当，因此上诉人以此为由主张程序违法无事实依据。二、上诉人未经法院准许在一审审理结束后违法提交证据，该证据未被法院接纳，一审程序合法。关于上诉人主张补充提交的证据7-9，已经超过民诉解释规定的一审举证期限，上诉人在一审举证期限届满前也未申请延长举证期限并经法院准许，上诉人提交的证据7-9均是一审庭审前就已经存在的证据且不影响本案实质审理，该证据未被采纳程序合法。另外，一审法院在庭审中明确要求上诉人在庭审后三日内补充提交涉案租赁物业报建的相关证据，逾期提交承担举证不能的后果，但上诉人没有提交与涉案租赁物业报建相关的证据。第二，被上诉人与上诉人约定的租赁标的是地块及上盖房屋，而非上诉人声称的土地，一审法院认定事实清楚。经被上诉人核实，双方实际先签订租赁物业面积为2078平方米的合同，后双方对面积重新确认后，将原合同作废，并签订2100平方米的租赁合同即涉案租赁合同。两份合同除面积及租赁面积引起租金变化外其他部分均一致。但一审被上诉人误将2078平方米的合同提交，双方实际按照2100平方米的合同履行，双方对租赁物业面积为2100平方米无异议，且该面积认定不影响案件实质审理。根据《物业租赁合同》第一条，上诉人在租赁黄埔第八经合社地块后，自行出租该物业，该面积为2100平方米，根据双方提交的合同及附件集体土地产权证，还有成交确认书，以及上诉人和黄埔第八经合社签订的租赁协议等证据，上诉人承租的标的为位于黄埔村新港公路的空地，面积953平方米。与上诉人主张的2100平方米的土地相差极大。根据合同约定月租金金额，租金标准以及合同约定的物业建筑面积的关系，可知月租金等于建筑面积2100平方米*租金标准70元每月每平方米，一审认定租金标的为地块及上盖房屋事实清楚。第三，上诉人并未对被上诉人就涉案租赁物业的实际情况履行告知义务，上诉人主张导致租赁合同无效的主要责任在被上诉人，其无需承担责任无依据。上诉人主张通过三资平台取得黄埔第八经合社953平方米土地且有产权证情况，但上诉人在未依法办理相关报建手续情况下擅自在其租赁的集体土地上违法建设涉案租赁物业。在签订涉案合同时，上诉人明确告知被上诉人租赁物业正在办理相关手续，物业属于合法建筑，从未告知被上诉人涉案租赁物业为上诉人私自违法建设。租赁合同第6条第三款也明确约定上诉人保证有履行合同的合法资质并拥有合法租赁的权限，因本租赁合同而产生的任何纠纷和责任由上诉人承担。上诉人辩称申报了报建手续，但是其无法向一审法院补充提交相关资料，进一步证明被上诉人受上诉人欺骗才签订合同。而且上诉人恶意隐瞒物业在2016年12月8日前已经被行政部门要求责令限期拆除的事实，并保证物业合法租赁，导致被上诉人在不知情下与之签订涉案合同。被上诉人直到物业拆除才得知该事实。如果上诉人在合同签订前如实告知涉案物业违法建筑的事实，被上诉人作为理性商业主体肯定不同意承租物业并花费大量资金装修，因此上诉人应当对被上诉人损失承担相应赔偿责任。上诉人无视被上诉人在一审提交的证据材料，且违背物业租赁合同的目的，恶意曲解合同约定和相关法律条文，企图逃避法律责任，严重违背诚实信用原则，造成司法资源严重浪费，一审法院已经查明被上诉人阐述的上述事实，且涉案租赁物业属于违法建设的事实已经被（2018）粤0105民初16028号案件生效判决确认，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上，上诉请求没有事实及法律依据，恳请法院依法驳回上诉人全部诉讼请求，维持原判。广州黄埔古村旅游开发有限公司向一审法院起诉要求：1、确认广州黄埔古村旅游开发有限公司与刘立光于2016年12月8日签订的《物业租赁合同》无效；2、刘立光向广州黄埔古村旅游开发有限公司赔偿物业改造投入损失40772元；3、刘立光向广州黄埔古村旅游开发有限公司赔偿因刘立光过错导致广州黄埔古村旅游开发有限公司与第三方租赁合同无效产生的损失765536.31元；以上诉讼请求合计金额为806308.31元；4、刘立光承担诉讼费用、保全费等。一审法院经审理查明：2016年12月8日，广州黄埔古村旅游开发有限公司与刘立光签订《物业租赁合同》，约定：刘立光将位于广州市海珠区x号物业（建筑面积2078平方米）出租给广州黄埔古村旅游开发有限公司，该物业为二层混凝土结构（无产权证）；租赁期限为2016年12月16日至2026年8月31日，免租期为2016年12月16日至2017年2月15日；前2周年月租金为145460元，之后每2年递增；广州黄埔古村旅游开发有限公司需向刘立光交纳租赁保证金290920元。签约后，广州黄埔古村旅游开发有限公司向刘立光交纳了租赁保证金290920元，对租赁物业进行了装修改造。广州黄埔古村旅游开发有限公司表示增设了门牌××广告牌、改造电缆、对外墙渗水进行维修等，累计投入40772元。之后，广州黄埔古村旅游开发有限公司将该物业分成两部分对外分租：（1）、2017年6月30日，广州黄埔古村旅游开发有限公司与天懿公司签订《办公租赁合同》，将租赁物业中的780平方米（自编101单元）出租给天懿公司。天懿公司承租后，投入资金对其承租的部分物业进行了装修。2017年12月1日，广州黄埔古村旅游开发有限公司、天懿公司与东昭公司签订《合同权利义务转让三方协议》，由东昭公司承接承租自编101单元物业，并承担合同项下的权利义务。（2）、2017年3月24日，广州黄埔古村旅游开发有限公司与嗨咔狮公司签订《办公租赁合同》，将租赁物业中1300平方米（自编102单元）出租给嗨咔狮公司。嗨咔狮公司承租后，投入资金对其承租的部分物业进行了装修。2018年6月25日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局向刘立光送达《强制拆除在建抢建违法建设决定书》（穗综海强拆字[2018]琶0967号），表示执法机关已于2016年10月27日作出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》（穗综海责拆字[2016]琶0256号），责令刘立光在2016年10月27日前拆除涉案租赁物业，但是刘立光并未自行拆除等。2018年6月25日，涉案租赁物业被广州市城市管理综合执法局海珠区分局依法强制拆除。之后，东昭公司、嗨咔狮公司分别向广州市海珠区人民法院起诉广州黄埔古村旅游开发有限公司，要求广州黄埔古村旅游开发有限公司赔偿上述次承租人的损失。东昭公司提起诉讼后，2019年10月24日，一审法院作出（2018）粤0105民初16028号民事判决书，认定双方签订的合同基于租赁物属于违章建筑而无效，其中判决广州黄埔古村旅游开发有限公司需向东昭公司赔偿装修损失736580.31元，负担案件受理费11999元、保全费3457元、鉴定费13500元，（合计765536.31元）。嗨咔狮公司提起诉讼的（2019）粤0105民初32255号案现尚在审理中。本案诉讼中，广州黄埔古村旅游开发有限公司提交了广州市海珠区人民法院（2020）粤0105执10485号《结案通知书》及缴款收据，证明广州黄埔古村旅游开发有限公司已履行完上述（2018）粤0105民初16028号民事判决中所确定的全部义务，履行金额是1016492元。广州黄埔古村旅游开发有限公司还提交了工程报价单、发票、银行回单证明承租后为增设门牌××广告牌（2112元）、改造电缆（19460元）、对外墙渗水进行维修（19200元）等，累计投入40772元。一审法院认为：关于诉求一。广州黄埔古村旅游开发有限公司与刘立光签订的《物业租赁合同》约定刘立光将建筑面积2078平方米的二层混凝土结构建筑物出租给广州黄埔古村旅游开发有限公司，并整体计算租金，显然双方约定的租赁标的是地块及上盖房屋，刘立光辩称仅出租土地及收取土地租金的意见，理据不足，不能采信。由于租赁物没有合法产权，并因此而被城管部门强制拆除，故双方签订的合同应为无效。广州黄埔古村旅游开发有限公司、刘立光对于合同无效的责任，宜按照各方平分确定。关于诉请二。广州黄埔古村旅游开发有限公司主张承租后增设了门牌××广告牌、改造电缆、对外墙渗水进行维修等，故要求赔偿物业改造投入损失40772元。根据《最高人民法院》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，对于门牌××广告牌2112元，因并非附合物，且已拆除，故不予支付。对于改造电缆费用19460元、外墙渗水维修费19200元，因租赁物已拆除，不存在可利用问题，且属于广州黄埔古村旅游开发有限公司为自身经营所投入的费用，也使用了有一段时间，故宜由广州黄埔古村旅游开发有限公司自行承担，其要求刘立光赔偿，不予支持。关于诉求三。经法院生效判决认定广州黄埔古村旅游开发有限公司在分租涉案物业给案外人具有过错，并因此需赔偿装修损失736580.31元，负担案件受理费11999元、保全费3457元、鉴定费13500元，合计765536.31元，广州黄埔古村旅游开发有限公司亦举证证明已履行了该判决义务，此项属于广州黄埔古村旅游开发有限公司的实际损失，按照责任比例计算，应由刘立光向广州黄埔古村旅游开发有限公司赔偿382768.16元（765536.31元÷2）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条的规定，作出如下判决：一、广州黄埔古村旅游开发有限公司与刘立光于2016年12月8日签订的《物业租赁合同》无效。二、刘立光在本判决生效之日起10日内，向广州黄埔古村旅游开发有限公司赔偿损失382768.16元。三、驳回广州黄埔古村旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5932元，由广州黄埔古村旅游开发有限公司负担3116元，由刘立光负担2816元。上述受理费已由广州黄埔古村旅游开发有限公司预交，广州黄埔古村旅游开发有限公司同意由刘立光在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给广州黄埔古村旅游开发有限公司。二审期间，刘立光提交一审补充提交的证据7-9：证据7.租金银行转账凭证，拟证明：月租金147000元，不是145460元，月租金是以实际出租场地2100平方米*70元/平方米=147000元。证据8.刘立光出租地块的情况说明及自己画的测绘图，拟证明：1.仅有的土地上搭建两层2100平方米的构筑物是不可能的事情，占地面积就有1100平方米。2.上诉人出租给被上诉人土地是2100平方米，其中935平方米土地有产权证，其他没有属于历史遗留问题。证据9.上诉人租赁前的照片，拟证明：1.上诉人取得案涉土地时的状况；2.案涉土地现状；3.案涉土地实际面积也是2100平方米。广州黄埔古村旅游开发有限公司对上述证据发表意见如下：三份证据是一审庭审前掌握在上诉人手中的证据，上诉人没有在举证期限内提交证据，一、二审法院不应当予以采纳。对于证据7，真实性予以认可，月租金147000元，与合同约定的物业2100平方米、租金标准为70元每月每平方米约定相符，但是该证据不能证明上诉人主张的租赁标的是2100平方米的土地。对于证据8-9，三性不予认可，该两份证据是上诉人自行制作，且没有任何依据。关于一审认定事实。在二审期间，广州黄埔古村旅游开发有限公司提出一审判决认定双方签订《物业租赁合同》约定的涉案物业的面积“建筑面积2078平方米”及“月租金145460元”有误，涉案物业的建筑面积应为2100平方米及月租金14700元，并解释称双方在签订合同过程中先后签订两份书面合同，第一份是租赁物业面积为2078平方米的合同，月租金为145460元（每平方米70元*2078平方米），后双方对面积重新确认后认定房屋面积为2100平方米，遂将原合同作废，并改签面积为2100平方米的租赁合同，月租金为14700元（每平方米70元*2100平方米）即涉案租赁合同。两份合同除面积及租赁面积引起租金变化外其他部分均一致，在一审时广州黄埔古村旅游开发有限公司因疏忽误将2078平方米的合同提交，双方实际是按照2100平方米的合同履行的，双方对租赁物业面积为2100平方米无异议。刘立光确认涉案租赁合同面积为2100平方米并按该面积交纳租金14700元。经查，在一审期间，广州黄埔古村旅游开发有限公司提交的《物业租赁合同》中约定的面积为2078平方米，租金为145460元，而其起诉书起诉的事实则是陈述物业合同约定的面积为2100平方米，按147000元交纳租金，与此同时，刘立光在一审期间提交了涉案《物业租赁合同》，该合同即与广州黄埔古村旅游开发有限公司所述签订的第二份合同一致，从上述事实来看，可将刘立光在一审提交的《物业租赁合同》作为本案事实认定，即涉案房屋面积为2100平方米，月租金为14700元。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：1.一审审理的程序是否严重违法；2.租赁的标的物；3.合同无效责任的承担及范围。一、关于一审的程序问题。刘立光以一审并未组织对刘立光提交的新证据进行质证、一审法院未告知刘立光是否对书记员廖钺铃申请回避、一审不应适用简易裁判文书，进而认为一审程序严重违法。经查，一审法院在法庭辩论后，刘立光提交了租金银行转账凭证（补充证据7）、刘立光本人书写出租地块的情况说明及自己画的测绘图（补充证据8）、涉案房产的现场照片（补充证据9）。经审查上述证据，补充证据7能证实涉案合同租金数额，但并不能证实其主张出租标的物为土地而非房屋的事实，且证据证明交租金数额的事实不影响本案的处理结果，一审未对该证据组织质证，并不属于程序严重违法的情形；补充证据8系刘立光单方陈述、补充证据9的现场照片根本无法显示土地面积的情况，上述证据逾期举证且无法证明其主张，故一审未重新开庭组织质证，程序并无不当。关于申请书记员回避的问题，根据一审庭审笔录，一审法院在开庭时已明确告知审理案件的审判员和书记员，也依法告知了相关回避的权利，上诉人刘立光已明确表示不申请回避，其辩称的意见与查明事实不符。关于一审文书的样式，一审法院根据简易程序选择适用文书样式未违反相关法律规定，至于未就刘立光庭后提交的证据在文书中进行论述亦并不属于程序不合法的情形，综上，刘立光认为一审审理程序严重违法需发回重审的意见，缺乏事实和法律依据，均不予采纳。二、关于涉案租赁合同所租赁的标的物。刘立光辩称仅是出租土地而非地上建筑物的意见，经查，根据刘立光在一审提交的《物业租赁合同》第一条“租赁物概况”中表述“租赁物业位于黄埔村××××之十八，物业产权方为黄埔村第八经济合作社，刘立光在海珠区资平台取得该出租物业使用权后，由刘立光出资建设该物业，物业建筑面积为2100平方米。为二层混凝土结构建筑物（无产权证）。刘立光按建设完成现状交付给广州黄埔古村旅游开发有限公司，广州黄埔古村旅游开发有限公司对该物业2100平方米实际情况已充分了解并知晓，由广州黄埔古村旅游开发有限公司自行出资后期装修改造”，从上述条款可清晰知道刘立光出租的标的为二层建筑物，合同的履行亦是按2100平方米的面积，70平方米/月的租金标准即14700元进行交租；广州黄埔古村旅游开发有限公司承租后将涉案房屋分租给第三人，分租合同及生效判决亦证实了相关事实，且土地和地上房屋是不可分离的，刘立光辩称其仅是出租地块而非地上房屋的意见，与查明事实不符亦不符合逻辑，不予采纳。三、关于合同无效责任的承担及范围。刘立光作为涉案租赁物的出租人，理应对涉案物业没有合法报建承担责任，广州黄埔古村旅游开发有限公司作为承租人对涉案物业无产权证亦是知晓的，一审判令双方各承担一半的责任并无不当，广州黄埔古村旅游开发有限公司赔偿给第三人装修损失、案件受理费、保全费、鉴定费等，均系因涉案物业无规划报建手续导致分租合同无效而产生的实际损失，一审判令刘立光按比例承担并无不当，本院予以维持。刘立光在二审提交的一审逾期提交的证据，关于银行转账凭证，该证据能证实涉案物业的租金标准的事实，可予以采纳，但对于其主张能证实涉案合同标的物为土地而非房屋的意见，不予采纳。对于其他证据由于不属于新证据，且不足以证实其主张，本院均不予采纳。综上所述，原审判决适用法律正确，处理恰当，应予以维持。刘立光的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5932元，由刘立光负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年四月二十九日书记员 钟丹霞王日平