河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5176号原告刘明,女,1979年10月30日出生,汉族,住河南省郑州市金水区。委托代理人杨雅雅，北京德恒（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘莹，北京德恒（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告郑州泽龙置业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号。统一社会信用代码：9141010055315646XQ。法定代表人林挺，总经理。委托代理人朱晓龙，河南成务律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人李保明，河南成务律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告刘明与被告郑州泽龙置业有限公司（以下简称：“泽龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘明的委托代理人刘莹，被告郑州泽龙置业有限公司的委托代理人朱晓龙、李保明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明诉称，原被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的位于郑州高新技术产业开发区××大道××号房××套，被告应交付符合约定的房屋，因被告违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告泽龙公司支付原告租金损失568386元（自2019年12月5日起，按照43722元/月的标准计算至2021年1月4日，实际请求计算至实际交付之日止）；2、本案诉讼费由被告泽龙公司承担。被告泽龙公司辩称：1、被告泽龙公司根据与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，以临时电为替代条件，应当认为满足交付条件；2、涉案商铺已于2015年9月16日完成交付，原告不可撤销的委托第三方公司代为接收了商铺；3、涉案商铺于交付后投入实际招租和运营，业主依约取得租金，没有证据证明造成损失，原告的诉讼请求不应得到支持；4、泽龙公司已于2020年6月28日与郑州又一城商业管理有限公司（以下简称“又一城公司”）通知原告交还房屋，原告已收到该通知，2020年6月28日之后的租金损失。原告无权主张；5、原告主张的租金损失过高；6、刘明以案外合同约定的租金标准要求泽龙公司承担违约责任或赔偿损失，没有事实和法律依据。经审理查明：2012年9月10日原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套，用途为商业服务，房屋价款6146115元。2、被告应当于2014年6月30日前向原告交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用用条件，供水方式为市政网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：原告同意被告提供替代条件，使用费用按地域行业标准由原告承担直至满足本合同约定的交付配套标准；被告在六个月内完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给原告造成的直接经济损失，原告应对直接经济损失提供法定有效证据；若政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，被告不承担违约责任。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。原告与案外人又一城公司签订《商业合作合同书》约定：1、原告将涉案商铺的独立使用权在本合同约定期间让渡给又一城公司，原告明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归又一城公司，作为又一城公司与原告合作应得的收益；原告同意在本条款约定期间，该商铺实际使用权人向又一城公司实缴租金超过本条又一城公司保证原告租金收益部分归又一城公司所有；2、原告让渡给又一城公司的该商铺独立使用权期自本合同签订生效并由原告办理该商铺的接房手续之日起满36个月止（具体起算日期以接房日期为准，原告委托又一城公司办理接房手续）。涉案商铺所在的4号楼于2015年9月16日取得了建设工程竣工备案登记。2018年7月7日梧桐办事处向升龙又一城AB区业主发出一封信，载明雪莲变工程虽受大气污染防治影响，但进展平稳有序，预计11月份可以安装交付。2019年2月份以前可以完成调试正式投入运行。被告泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签订《高压供用电合同》，约定供电时间为用电人受电装置已验收合格，业务相关费用已结清且本合同和有关协议均已签订后，供电人应即依本合同向用电人供电。本合同经双方签署并加盖公章或合同专用章后成立，合同有效期五年，自2020年1月9日起至2025年1月8日止。2020年6月28日，泽龙公司向原告刘明发出泽龙公司与又一城公司共同签章的《告知函》，该函载明：涉案商铺此前已由又一城公司根据原告授权办理交房手续，因项目整体招商进度等原因，该商铺一直处于闲置状态。原告与又一城公司《商业合作书》合作期间也已届满。请原告在接到本函后，于2020年7月3-4日17:00分前往项目交接、查看房屋并洽谈、商讨后续商业发展合作事宜。2020年8月8日又一城公司出具交付证明，证明涉案房屋已于2015年9月16日进行交付。以上事实由《商品房买卖合同》、河南增值税普通发票、《商业合作合同书》、竣工验收备案表、梧桐办事处致广大业主的一封信、《高压供用电合同》、《告知函》、交付证明等在案佐证。本院认为双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定，被告于2014年6月30日前向原告交付符合约定条件的商品房，其中供配电设施达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。泽龙公司称其于2015年9月16日按照双方签订的《商品房买卖合同》及与案外人又一城公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付了房屋，但涉案商铺在交付时不符合合同约定交房条件。2020年6月28日泽龙公司及案外人郑州又一城商业管理有限公司向业主寄送告知函后，可以认定泽龙公司已向刘明履行了交付房屋的通知义务，刘明收到通知函后的租金收益损失不应再支持。关于租金损失赔偿标准，因《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋用途为商业服务，其价值并非居住，而是用于出租或者营利，被告作为房地产企业应当预见逾期交房的行为必然造成原告的租金损失，按照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照其他业主与被告所属商业公司签订的返租合同中约定的收益标准，结合新冠肺炎疫情对房屋租赁市场的影响，被告应当以已付房款6146115元为基数，自2019年12月5日至2020年6月30日按照年利率7%的标准向原告支付租金损失，故泽龙公司应支付原告刘明租金损失为248576.21元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘明租金损失248576.21元；二、驳回原告刘明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9484元，减半收取4742元，由原告刘明负担2668元，由被告郑州泽龙置业有限公司负担2074元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年四月二十九日书记员 凡文丽