新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新2301民初1127号 原告：新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国西路199号。 负责人：李晓毅，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘良琼，女，该公司员工。 被告：朱永新，男，1993年11月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市北京南路街道玫瑰园D区。 原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司诉被告朱永新商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司的委托诉讼代理人刘良琼到庭参加诉讼，被告朱永新经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方在2017年6月13日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并且原告收回房屋（合同总价429,492元）；2.被告五日内办理房屋产权预告登记解除手续或房屋产权过户及相关手续；3.判令被告支付违约金69,712.9元（原告垫付被告银行贷款348,564.52元×20%）；4.判令被告承担原告因此产生的损失费用保险费500元，合计：499,704.9元；5.判令被告承担本案保全费。事实与理由：2017年6月13日原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的商品房一套（位于昌吉市玫瑰园D区33-2-802号）。2017年8月10日原告、被告及乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行签署个人住房（商业用房）借款合同，并由昌吉回族自治州公证处做了赋予强制执行效力的公证。以上合同履行中，因被告长期拖欠银行贷款、严重违约，也未履行还款义务，由原告作为担保人持续清偿被告在银行的所有贷款本息及罚金。根据合同约定，原告要求解除合同并由被告支付违约金。综上，原告为保护自己的合法财产权益，诉至法院，支持原告的诉讼请求！ 被告朱永新未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司举证，本院认证如下： 证据一、商品房买卖合同一份、补充协议一份、公证书一份、住房贷款担保及回购协议书一份，拟证实2017年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于昌吉市北京南路46号小区玫瑰园D区33-2-802室的房屋一套，合同价款为429,492元，被告向原告支付定金10,000元，首付款79,492元，剩余房款由被告贷款支付，合同对双方的违约责任进行了约定。原、被告双方及乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行三方共同签订了《借款合同》、《住房贷款担保及回购协议书》，约定由原告作为担保人，被告作为借款人，向乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行贷款340,000元用于支付购房款。 证据二、债权转让通知书两份、还款凭证两页、债权转让协议一份、公证书一份、明细账单一张，拟证实原告向银行代偿房款348,564.52元，乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行将对被告的债权转让给原告，按照合同及补充协议约定，原告有权解除合同并收回房屋，被告应承担垫付房款20%的违约金，另案外人邱瑞龙将其对被告的债权转让给原告。 证据三、房产证一份，拟证实原告按照合同约定为被告办理房屋产权证，因被告欠房款造成原告回购房屋，回购房屋产生的税费由被告承担。 证据四、诉讼费票据一份、保全费票据一份、保险费发票一份，拟证实因被告欠房款原告申请保全支付保全费2,668元，保险费500元。 被告未到庭，未对上述证据发表质证意见。原告提交的上述证据均出示原件，本院对上述证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的昌吉市46区3丘33幢2单元802室，房屋建筑面积102.26平方米，单价4,200元，计价款429,492元，被告（买受人）于2017年6月13日预付定金10,000元（2017年6月15日被告实际交付定金5,000元），首付款79,492元于2017年6月16日付清，剩余房款340,000元办理银行按揭贷款支付。同日原、被告又签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定双方就商品房买卖合同未尽事宜，达成如下补充协议，其中第五条内容为：因乙方（被告）连续（三个月）或累计（六个月）不按贷款合同的约定偿还贷款而造成甲方（原告）回购房屋的，甲方（原告）代乙方（被告）清偿银行或公积金贷款本息后，甲方（原告）有权解除《商品房买卖合同》并收回乙方所购房屋，对此乙方完全接受和同意，乙方（被告）还须按甲方（原告）垫付资金的20%作为违约金赔付甲方（原告），并承担因乙方（被告）违约而造成的银行罚息，乙方（被告）室内装修部分无偿归甲方所有。2017年8月10日，原、被告及案外人乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行签订一份《个人住房借款合同》及《住房贷款担保及回购协议书》，约定被告向乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行借款340,000元用于支付购昌吉市46区3丘33幢2单元802室，借期240个月，自2017年8月10日至2037年8月10日，由原告作为保证人，对借款进行担保，承担连带保证责任。上述合同签订后乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行将被告贷款340,000元发放至原告账户。被告按借款合同约定偿还部分贷款。2018年3月23日、2018年6月27日原告分别代被告向乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行偿还贷款本息共计348,564元。2020年12月16日，乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行将原告代偿被告房屋贷款本息348,564.52元的债权转让给原告。 2017年6月19日，被告因向原告购买位于昌吉市46区3丘33幢2单元802室房屋向案外人邱瑞龙借款84,492元，双方就该借款进行公证。2018年1月25日，案外人邱瑞龙将被告向其借款84,492元打入原告账户。2021年3月20日案外人邱瑞龙将被告向其借款84,492元加利息合计107,473.82元的债权转让给原告。现原告以被告未按约定偿还贷款，故原告诉来本院请求解除双方的商品房买卖合同。 另，2017年11月6日被告入住所购房屋，2019年10月30日，该房屋登记所有权人为被告朱永新。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容合法有效，双方当事人应按约履行。被告在签订合同后，未能按期偿还贷款，导致原告向银行偿还贷款本息348,564.52元。按照原、被告签订的补充协议第五条约定：甲方（原告）代乙方（被告）清偿银行贷款本息后，甲方（原告）有权解除合同并收回乙方所购房屋。因被告未能按时支付按揭贷款，导致原告为被告垫付按揭贷款。现原告提出解除合同符合双方合同约定的条件，故本院对原告请求解除二份合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状。因此房屋已在房产登记部门登记所有权人为被告朱永新，双方合同解除后，房产登记情况应恢复到订立合同之前的状态，即变更登记房屋所有人为原告，故本院对原告要求被告办理房屋产权变更登记的诉讼请求予以支持。对于变更登记税费，并未实际发生，原告可待实际发生后另行主张，故在本案中本院不予支持。原告替被告偿还全部按揭贷款348,564.52元事实存在，因被告逾期还贷款导致合同解除，按补充协议约定被告应承担垫付款20%的违约金，即69,712.9元（348,564.52元×20%）。原告要求被告支付违约金69,712.9元的请求符合双方补充协议的约定，本院对原告的此项请求予以支持。关于原告主张被告承担保险费500元及保全申请费2,668元，本院认为，该保全申请费是原告合理且必须支出，被告应当承担。关于保险费500元是原告为履行担保义务支出，应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司与被告朱永新于2017年6月13日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告朱永新于本判决生效后十日内向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司交付昌吉市46区3丘33幢2单元802室房屋； 三、被告朱永新于本判决生效后十日内协助原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司办理昌吉市46区3丘33幢2单元802室房屋产权变更登记手续； 四、被告朱永新于本判决生效后十日内给付支付原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司违约金69,712.9元； 五、被告朱永新于本判决生效后十日内支付原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司保全费2,668元； 六、驳回原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8,796元，减半收取计4,398元，由被告朱永新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邱桂文 二〇二一年四月一日 书记员  甘贵婷