宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初4055号 原告（反诉被告）：宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91330211713309577J，住所地宁波市镇海区庄市街道光明村王大路。 法定代表人：郑敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：俞艳霜，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞雄，浙江同舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李仲亚，男，1985年3月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被告（反诉原告）：韩平平，女，1986年4月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：姚善挺，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴伟，浙江红邦律师事务所律师。 原告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司（以下简称华通公司）与被告李仲亚、韩平平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月28日公开开庭进行了审理，原告华通公司的委托诉讼代理人俞艳霜，被告李仲亚、韩平平的委托诉讼代理人姚善挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2014年8月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号×××41）；2.判令被告李仲亚、韩平平协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记的注销手续；3.判令被告李仲亚、韩平平向原告支付《商品房买卖合同》约定的解除合同违约金303401.9元；4.判令原告有权在应返还被告的购房款中扣除本应由被告支付的按揭贷款本息计684863.83元（截止2019年11月22日），由原告直接向中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行代为支付；5.被告李仲亚、韩平平承担本案的全部诉讼费及律师费。审理中，原告撤回要求注销商品房预告登记的请求。 事实和理由：2014年8月31日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》（附补充协议）一份，合同约定由二被告向原告购买原告开发的华通金色荣湾项目中的第502幢四单元04，Ｇ-1号商品房一套，商品房总价款为3034019元。合同约定付款方式为商业贷款方式支付，即被告应在2014年8月29日之前付清购房总价款的30%首付款，剩余款项212万元由被告向中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行（以下简称农业银行镇海支行）申请按揭贷款，原告为被告按揭贷款提供担保。合同附件补充协议第四条第5款约定，买受人申请出卖人为其按揭贷款提供担保，为保障按揭银行和出卖人的合法权益，买受人同意在该房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关追溯或出卖人被按揭银行追究担保责任的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同、并同意配合办理撤销备案（或预告）登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从已付房款中扣除相当于房价10%的违约金和出卖人因此遭受的损失（包括但不限于银行贷款本息、罚息、诉讼费用、保全担保费用、律师费用及催讨费用），并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款；如买受人采用的是按揭付款方式的，买受人同意在该商品房按揭抵押贷款合同签订之日起10日内，出卖人或按揭贷款银行有权办理预抵押预告登记；买受人应在本合同签订的同时提交预抵押预告登记的全部资料，否则视为买受人付款违约。2014年8月29日，因被告资金有困难无法按时付清首付款，原告与被告签订《延期付款协议》一份，约定被告先向原告支付304019元，剩余的61万元先由原告垫付，还款期限为2014年11月29日。当日，被告李仲亚向原告出具一张《收条》，载明其收到原告的借款61万元，并由被告韩平平承担全部担保责任。2014年9月10日，二被告由原告提供阶段性担保与农业银行镇海支行签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：×××03）一份，约定农业银行镇海支行借给二被告212万元。在二被告未办理房屋所有权抵押登记前，由原告提供阶段性连带责任担保；在办理房屋所有权抵押登记后，以二被告购买的房屋抵押担保。合同签订后，二被告授权农业银行镇海支行按合同约定将贷款212万元划入原告账户。自2015年6月12日起，因二被告未按期偿还按揭贷款，银行要求原告承担保证责任，原告代被告共计还款684？863.83元。农业银行镇海支行将李仲亚、韩平平、华通公司诉至镇海区人民法院，案号为（2020）浙0211民初731号，要求原告对此承担连带保证责任。 被告李仲亚、韩平平答辩称：原告主张的解除权不能成立，被告并不存在未全额支付首付款的事实，61万元系借款，已经用于支付首付款。原告承担阶段性担保责任是由于原告未将房屋初始登记给被告导致，过错在于原告。原告提起诉讼，隐瞒破产的事实，并且没有法律依据，应驳回原告诉讼请求。 反诉原告李仲亚、韩平平向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告交付华通金色荣湾项目第502住宅幢四单元04，G-1号商品房初始登记的《土地使用权证书》、《房屋所有权证》，并协助反诉原告办理商品房所有权转移登记和房屋交付手续；2.判令反诉被告支付因延期交房而产生的违约金2591216.06元（暂时自2014年9月30日起按2434019元为基数以日万分之五的标准计算至2020年6月30日，最终要求计算至房屋交付日止）；3.判令反诉被告支付因迟延交付《土地使用权证书》、《房屋所有权证》而产生的违约金1509568.44元（暂时自2014年11月30日起以2434019元为基数按日万分之三的标准计算至2020年6月30日，最终要求计算至交付之日止）；4.本案诉讼费、保全费及律师费由反诉被告承担。 事实与理由：反诉被告华通公司系宁波市镇海区“华通金色荣湾项目（水岸青城）”的开发商。2014年8月31日，反诉原告和反诉被告签署了《商品房买卖合同》一份，约定反诉被告向反诉原告出售华通金色荣湾项目第502住宅幢四单元04，G-1号的商品房，该商品房屋的建筑面积为353.36平方米，总价为3034019元。该合同还约定，反诉被告应在2014年9月30日前将符合各项条件的商品房交付给反诉原告，且反诉被告应在2014年11月30日前取得该房屋的初始《土地使用权证书》和《房屋所有权证》并交付给反诉原告，以便反诉原告及时办理房屋产权证，并与银行办理他项权证。该合同同时约定：如反诉被告未在2014年9月30日前交付房屋，则反诉原告有权要求继续履行合同，且反诉被告应自约定交房之日起按已交付房款的日万分之五标准支付违约金至房屋交付日止；该合同约定如反诉被告未能在约定期限内交付权属证书，则反诉原告有权自约定日起按已付房款金额的日万分之三标准要求反诉被告支付违约金至实际交付权属证书之日。后因反诉被告未按约交付房屋及按约交付初始的《土地使用权证书》、《房屋所有权证》导致纠纷的发生，继而直接导致反诉原告的房产证至今未能及时办理，并间接导致银行的他项权证未能办理等其他诸多纠纷。 反诉被告答辩称：按照双方签订的《延期付款协议》，2014年8月29日支付首付款91万元只是为办理银行按揭的走账行为。61万元的支付时间双方另行做了约定，被告没有按照约定履行，未归还银行按揭贷款，故导致讼争房屋未办理房产证，未过户。应驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方对真实性无异议的证据，本院对真实性予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年8月31日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号×××41），约定二被告购买原告预售的金色荣湾第502住宅幢四单元04，Ｇ-1号房，房屋的总价款为3034019元。约定付款方式为按揭付款，签约时首付房款91万元，剩余首付款4019元在2014年9月1日前付清，余款212万元，由买受人在签订合同前向符合条件的银行申请按揭贷款。第八条约定买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第九条约定交付期限及条件，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、房地产开发交付备案书。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……因买受人未及时付清房款的，如出卖人同意继续履行合同的，出卖人有权推迟交付的，最后交付期限为买受人实际付清全部房款及逾期付款违约金之日起的第30个工作日。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任。第十六条约定产权登记…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。商品房买卖合同中补充协议第四条第5项约定，买受人申请出卖人为其按揭贷款提供担保，为保障按揭银行和出卖人的合法权益，买受人同意在该房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购房屋被司法机关追溯或出卖人被按揭银行追究担保责任的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同，并同意配合办理撤销备案（或预告）登记和注销房屋权证；买受人同意出卖人直接从其已付的房款中扣除相当于总房价10%的违约金和出卖人因此遭受的损失。 2014年8月29日，原告（甲方、出卖人）与被告李仲亚（乙方、买受人）签订《延期付款协议》，载明：鉴于甲乙双方于2014年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买甲方所开发的华通金色荣湾项目中的第502幢04单元4号房。乙方已向甲方支付购房款人民币/元。经乙方申请，并由甲方审核同意后，双方就该《商品房买卖合同》的付款期限重新约定如下：一、根据商品房买卖合同，乙方应在2014年8月29日之前付清总房价的30%首付款，由于乙方在资金上有所困难，向甲方支付人民币304019元首付款后，剩余的61万元整，由甲方先行垫付，并及时办理按揭手续；二、甲方同意乙方将前述付款期限延期至2014年11月29日止；三、若乙方付款违约，双方同意自《商品房买卖合同》约定的付款之日起至实际付款之日止，乙方应按逾期未付款金额每日千分之5向甲方支付违约金，违约金与延期支付的购房款同时支付给甲方；四、如本协议第一条约定期限届满，乙方仍未能支付延期购房款及相应违约金的，甲方有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，将该合同向下物业另行出售，并且甲方还有权按《商品房买卖合同》的有关约定追究乙方违约责任。甲方解除《商品房买卖合同》的，如该合同已办理备案，则乙方必须无条件配合甲方注销备案手续，否则由此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任；五、甲方在该物业另行出售后，从乙方已付房屋价款中扣除乙方应承担的违约金及损失赔偿，如有余额，则退还给乙方。被告韩平平在担保人处签字。同日，被告李仲亚、韩平平向华通公司出具收条一张，载明：本人李仲亚已于2014年8月29日收到原告借给本人的61万元。还款按照本人与华通公司签署的延期付款协议相关条款执行。担保人愿为借款人的上述借款承担连带保证责任，无论前述借款的相关协议是否有效，担保人均愿承担全部担保责任。李仲亚在借款人处签名，韩平平在担保人处签名。 李仲亚自认收到华通公司银行转账61万元，并且在2014年8月29日刷卡支付给华通公司91万元、2014年9月1日向华通公司汇款4?019元。华通公司在2014年8月31日、9月1日分别向李仲亚、韩平平开具两张金额分别为91万元、4019元的发票，款项性质为预售购房款。 2014年9月10日，被告李仲亚（借款人）、韩平平（抵押人）、华通公司（保证人）与农业银行宁波镇海支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，以借款人购买的位于庄市街道××（水岸青城）502幢04室，Ｇ-1号房产为抵押，借款212万元，借款期限为360个月，原告华通公司提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发生之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。农业银行镇海支行于2014年9月10日发放贷款，向华通公司账户汇款212万元。之后，由于被告没有按约归还按揭贷款，华通公司从2015年6月12日起代被告归还按揭贷款，至2019年11月22日止，共计归还684863.83元。2020年3月23日，农业银行镇海支行向我院起诉李仲亚、韩平平、华通公司要求立即归还贷款本金、利息等，案号为（2020）浙0211民初731号。经过调解，双方达成调解协议如下：一、李仲亚、韩平平于2020年7月31日之前共同归还农业银行镇海支行借款本金1945379.05元，支付2019年11月11日起至实际履行日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；二、李仲亚、韩平平于2020年7月31日之前共同支付农业银行镇海支行律师代理费10000元、财产保全申请费5？000元；三、华通公司对上述第一、二项所确定的李仲亚、韩平平的还款义务承担连带清偿责任；四、若李仲亚、韩平平、华通公司不按约履行上述第一、二、三项，农业银行镇海支行可就上述款项一并申请强制执行。现在农业银行镇海支行已经依据该调解书申请强制执行。 讼争房屋所在小区于2014年10月13日完成竣工验收备案，并且于2014年11月11日完成初始登记，登记房屋所有权人为华通公司。 2020年7月16日，华通公司向本院申请破产重整，本院已经裁定受理，现在华通公司处于破产重整程序中。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。李仲亚、韩平平因未按约归还银行按揭贷款，致使农业银行镇海支行要求华通公司承担阶段性保证责任，华通公司依据《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，享有单方解除合同的权利。对于被告提出原告承担阶段性保证责任，是由于原告自身过错未将房屋转移登记给被告导致的抗辩意见，本院并不认同，理由如下：第一，双方在2014年8月29日签订的《延期付款协议》中，载明双方就该《商品房买卖合同》的付款期限重新约定，付款期限延期至2014年11月29日，并且还约定李仲亚未按约支付延期的款项，华通公司可以单方解除合同。从双方签订的协议内容来看，61万元的款项性质并非华通公司借钱给被告支付房款，实为延期支付的首付款。在签订《延期付款协议》同日出具的收条中，载明还款按照延期付款协议执行，故虽然该收条中出现了借款及借款人的表述，但是并不能改变61万元系延期支付的首付款的性质。第二，根据《商品房买卖合同》第九条约定买受人未及时付清房款的，如出卖人同意继续履行合同的，出卖人有权推迟交付，最后交付期限为买受人实际付清全部房款及逾期付款违约金之日起的第30个工作日。《延期付款协议》约定延期购房款履行时间为2014年11月29日，原告有权在被告付清首付款之后再交付房屋。第三，讼争房屋在2014年11月11日完成初始登记，并不存在不能交付及办理商品房转移登记的情况。《商品房买卖合同》约定的交付土地、房屋权属证书的时间为2014年11月30日前，晚于《延期付款协议》约定的61万元的支付时间，在被告未按照约定先付清房款的情况下，原告有权不办理商品房转移登记。综上，本院认为讼争房屋没有交付及办理产权转移登记是由于被告的违约行为导致，原告承担保证责任是因为被告方不归还银行按揭贷款导致，此过错并不能归咎于原告方，故对被告的以上抗辩意见不予采纳。原告诉请要求与被告解除合同、要求被告协助办理撤销合同备案登记手续，并支付代偿款684863.83元，均有合同根据和法律依据，本院均予以支持。被告在2014年即出现违约行为，但是双方一直没有对后续问题进行处理，现讼争房屋的市场价值与双方签订《商品房买卖合同》时相比存在较大上涨，被告虽然违约，但合同解除后给原告带来相应的利益，原告也并未举证证明其存在其他损失，故对原告主张的违约金，本院不予支持。被告提出的反诉请求，无事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司与被告李仲亚、韩平平于2014年8月31日签订的合同编号为×××41的《商品房买卖合同》； 二、被告李仲亚、韩平平协助原告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司办理涉案商品房买卖合同备案注销手续，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告李仲亚、韩平平支付原告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司代偿按揭款684863.83元，于本判决生效之日起十日内履行完毕，此款可在原告应退还的购房款范围内予以扣除； 四、驳回原告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李仲亚、韩平平的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费13682元，减半收取6841元，由原告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司承担2041元，由被告李仲亚、韩平平承担4800元，于本判决生效之日起七日内缴纳本院；反诉案件受理费19803元，由反诉原告李仲亚、韩平平负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 万婷婷 二〇二一年四月十六日 代书记员 胡丹丹