北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3415号上诉人（原审被告）：郭爱飞，男，1976年7月6日出生，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审原告）：张海涛，男，1977年10月29日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：康岩（张海涛之妻），1986年5月24日出生，住北京市通州区。上诉人郭爱飞因与被上诉人张海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112初27635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭爱飞与被上诉人张海涛委托诉讼代理人康岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭爱飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方签订的租赁合同无效。事实和理由：依据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同应属无效。张海涛辩称，同意一审判决，不同意郭爱飞的上诉请求。张海涛一审诉讼请求：1.请求判令郭爱飞给付违约金8.944万元；2.诉讼费由郭爱飞负担。一审法院查明的事实：2008年2月，张海涛与祖燕（北京）室内设计有限公司签订《租赁协议》，张海涛将位于北京市通州区宋庄镇高辛庄村村东路南的3亩院子和房屋出租给该公司，租赁期限自2008年3月1日至2017年3月1日。2016年6月21日，张海涛（出租方甲方）与郭爱飞（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市通州区宋庄镇高辛庄村东临86号院出租给乙方使用，租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日，租金按年支付，第一年的年租金为16万元、第二、三年的年租金为18万元、第四、五年的年租金为20万元；本合同生效后，除本合同有明确约定或者法律有明确规定外，非经双方协商一致，任何一方不得擅自单方解除合同，否则，违约方应向对方支付一年的租金为违约金；租赁期内，如果租赁厂房所在区域因为基础设施建设、土地综合整理、国家政府拆迁、旧村改造或者非双方所能抗拒的其他因素，租赁房屋需要被拆除时，甲方补偿乙方5万元，作为乙方搭建院内钢结构及各种设施建设的一次性补偿，院内所有建筑、树木归甲方所有，合同到期没有遇到国家政府、集体拆迁，甲方不作任何补偿；如果租赁厂房所在区域因为基础设施建设、土地综合整理、旧村改造或者非双方所能抗拒的其他因素，租赁房屋需要被拆除时，在甲方向乙方发出通知后，乙方不再享受任何补偿，无条件搬走，本合同自行终止，双方均不承担违约责任；本合同终止，属乙方投入的设施、设备归乙方所有，装饰装修按照届时原状无条件交给甲方；因甲方违约导致本合同提前终止的，甲方应赔偿乙方装饰装修费用扣除折旧后的金额；因乙方责任导致本合同提前终止的，则乙方投入的固定装修应完好的移交甲方，甲方不做任何补偿。2018年3月6日，郭爱飞在《房屋租赁合同》背面出具《协议》承诺，“由于乙方原因导致本合同不能履行，经双方友好协商，乙方申请的锅炉补助款在5万元以上，甲方占80%、乙方20%；如果5万元以下，乙方占有1万、剩下甲方所有，定于3月10日前搬完。”《协议》出具后，郭爱飞从案涉房屋中搬出，终止了《房屋租赁合同》的履行。2020年6月3日，北京市通州区宋庄镇人民政府向祖燕（北京）家具有限公司发放拆改补助款11.18万元。庭审中，张海涛称，出租给郭爱飞的房屋、院落属于高辛庄村工业大院，该村工业大院均无规划手续，郭爱飞承租后用于生产家具、存放木材，《协议》签订后，家具厂也从承租的房屋、院落内搬走，主张的违约金系提前解除合同的违约赔偿金。郭爱飞称，是祖燕（北京）家具有限公司承租的房屋、院落，该公司没有授权我与张海涛签订《房屋租赁合同》，我转让股权时也未向受让人吕玉崑声明。另查，祖燕（北京）室内设计有限公司现已注销，股东分别为郭爱飞、陈燕。祖燕（北京）家具有限公司成立于2008年9月22日，郭爱飞、缑福智系该公司股东。2018年8月14日、12月3日，郭爱飞、缑福智分别将其在祖燕（北京）家具有限公司持有的股份转让给吕玉崑、赵长法。祖燕（北京）家具有限公司于2019年12月23日变更为自然人独资公司，投资人为吕玉崑。祖燕（北京）家具有限公司的住所地为北京市通州区宋庄镇高辛庄村委会东500米。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人经协商一致，可以解除合同。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。衡量合同效力除需要就合同内容是否违法进行审查外，还应当就法律所保护的利益进行考量，既要考察所要保护的法益是否超过合同自由这一法益，也要考察违法行为的法律后果；既要考察是否涉及交易安全的保护，也要考虑到合同是否已经履行。本案中，张海涛据以出租的房屋、院落未取得相应的建设工程规划许可证，与郭爱飞所签订的《房屋租赁合同》合同内容违法，但根据郭爱飞与张海涛自愿订立《房屋租赁合同》并履行，直至由于郭爱飞的原因，合同不能继续履行等因素考量，该合同内容的违法瑕疵，因双方自愿订立并实际履行直至解除而治愈，在该情形下过分强调合同内容的违法，有违合同订立的诚实信用原则，故法院对于郭爱飞关于《房屋租赁合同》无效的辩解意见不予采信。现郭爱飞在《房屋租赁合同》解除后，承诺因中途解除合同给张海涛造成的损失进行违约赔偿，且张海涛不持异议，该《协议》系对《房屋租赁合同》解除后果的约定，双方应当依约履行。根据《协议》内容的约定，《协议》是对赔偿款给付数额及给付时间的约定，张海涛有理由相信郭爱飞的上述承诺，而与由谁实际领取该补贴无关，且郭爱飞当时亦系祖燕（北京）家具有限公司的股东之一，其转让股份以及不披露其承诺的行为系其与祖燕（北京）家具有限公司之间的关系，与张海涛无关。根据合同的相对性，郭爱飞为《房屋租赁合同》的承租人，且就《房屋租赁合同》的解除与张海涛签订《协议》，现郭爱飞再以祖燕（北京）家具有限公司系《房屋租赁合同》承租人的辩解意见，依据不足，法院亦不予采信。判决：郭爱飞给付张海涛违约赔偿款8.944万元，于判决生效后七日内执行清。二审审理中，郭爱飞提交祖燕（北京）家具有限公司出具的《声明书》，主要内容为该公司委托前股东郭爱飞向张海涛交纳租金，但未授权郭爱飞与张海涛签订其他合同，该公司与张海涛之间的租赁手续未正式解除，政府部门给予该公司相关补贴费用，未经该公司允许，任何人无权私自处置等，欲以此证明祖燕（北京）家具有限公司此前与张海涛之间的租赁尚未解除，因此自己以个人名义与张海涛签订的涉案租赁合同无效。张海涛不认可上述证据的真实性及证明目的。经询问，双方认可合同履行期间系通过郭爱飞个人名下账户通过网银转账支付租金。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，郭爱飞以个人名义与张海涛签订涉案《房屋租赁合同》，并通过个人账户向张海涛支付租金，其以张海涛与此前承租人签订的租赁合同尚未解除为由要求确认涉案《房屋租赁合同》无效缺乏法律依据。但涉案《房屋租赁合同》所涉出租房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可，故上述合同因违反国家法律、行政法规的强制性规定无效。涉案《协议》系在承租方郭爱飞要求提前退租的情况下，双方就违约责任进行的约定，与前述《房屋租赁合同》在效力上具有直接关联性，在《房屋租赁合同》无效的情况下，《协议》亦应属无效。无效的合同自始不具有法律效力，张海涛依据上述无效《协议》要求郭爱飞支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。一审对此判决有误，本院予以改判。综上所述，郭爱飞上诉请求成立，本院改判予以支持。依照《最高人民法院关于适用民法典时间效力的司法解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》（法释【2009】11号）第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初27635号民事判决；二、驳回张海涛全部诉讼请求。一审案件受理费1018元，由张海涛负担509元（已交纳），由郭爱飞负担509元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2036元，由郭爱飞负担1018元（已交纳），由张海涛负担1018元（郭爱飞已预交，张海涛于本判决生效后七日内给付郭爱飞）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  赵 霞审 判 员  薛 妍二〇二一年四月二十八日法官助理  杨俊逸法官助理  眭 立