上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2355号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海颜岭实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严志清，执行董事。委托诉讼代理人：宋**，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海柔品教育科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李勇为，执行董事。委托诉讼代理人：黎霞，北京龙佑律师事务所律师。上诉人上海颜岭实业发展有限公司(以下简称“颜岭公司”)因与上海柔品教育科技有限公司(以下简称“柔品公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初14518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜岭公司的上诉请求：1．撤销一审判决第三、四、五、七、九项，发回重审或者依法改判为：(1)柔品公司支付自2020年2月1日至2020年6月30日止拖欠的租金共计人民币(以下币种均为人民币)200，054元；(2)柔品公司支付2020年7月1日至2020年9月4日止之占用费440，118.8元；(3)柔品公司支付自2020年2月1日至至2020年9月4日止拖欠的物业费142，019.32元；(4)柔品公司支付违约金583，939.58元(包含租赁保证金、三个月租金以及三个月物业费)；2．判令诉讼费由柔品公司承担。事实与理由：1、颜岭公司与柔品公司之间合同的解除并非因不可抗力，而是柔品公司违约。柔品公司一直拖欠上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号楼301、310、311商铺(以下简称“系争商铺”)租金、物业管理费等相关费用，颜岭公司多次催告无果，才行使法定解除权。2、解除合同前提下，出于减损义务原则，双方均应采取有效措施避免对方损失扩大。截至2020年6月30日止，柔品公司一直占有使用系争商铺，并未实际交付，系争商铺仍在其控制中，并持续产生电费。至2020年9月4日，柔品公司才将相关遗留物搬走。合同约定商铺恢复原状后返还颜岭公司的义务，柔品公司至今未履行。3、一审判决对颜岭公司具体主张的各项金额计算标准不当。2020年2月1日起至2020年6月30日止的租金，柔品公司承租系争商铺时，颜岭公司已给予2020年1月1日起至2020年3月31日止七折租金优惠。2020年4月1日起至2020年5月31日时间段，颜岭公司仍按照七折给予柔品公司优惠，直至6月份租金恢复正常标准收取。2020年7月1日起至2020年9月4日止的房屋使用费，根据柔品公司与颜岭公司之间2020年4月29日的函件和“关于《结算函》的回函”中明确2020年6月30日前完成撤场，而柔品公司至今未完成恢复原状的义务，应当按照合同约定承担责任。颜岭公司自2020年2月1日起至2020年5月31日止，确实给予柔品公司物业管理费一定的折扣(10元／月)，但自2020年6月份开始物业管理费用恢复正常收取。根据租赁合同第11.3条约定，柔品公司违约的情况下，租赁保证金作为违约金颜岭公司有权不予退还。柔品公司书面答辩称：一审法院认定涉案合同系双方合意解除，但柔品公司认为合同解除原因系新冠疫情导致，属于不可抗力导致合同目的无法实现，请求二审法院予以纠正。在此情况下，柔品公司享有合同解除权，且对无法实现合同目的期间的相应租金应予退还。柔品公司对于合同解除已经尽到及时通知义务，然而颜岭公司却直至柔品公司提起本案诉讼后于2020年7月15日才表示同意解除合同，导致柔品公司原于6月30日之前撤场的表示客观上已无法实施。之后，颜岭公司又阻碍柔品公司搬出系争商铺内的物品，直至在一审法院介入的情况下柔品公司方能取出，故所谓柔品公司“占用”系争商铺客观上是颜岭公司自身导致，相应后果应由其自行承担。柔品公司向一审法院提出的诉讼请求：1．确认柔品公司与颜岭公司就系争商铺签订的《宝山龙湖北城天街租赁合同》于2020年2月1日解除；2．颜岭公司返还柔品公司履约保证金200，000元，2020年2月、3月租金200，054元，2020年2月、3月物业管理费55，905.72元，合计455，959.72元。颜岭公司向一审法院提出的反诉请求：1．确认颜岭公司与柔品公司就系争商铺签订的《宝山龙湖天街租赁合同》于2020年6月30日解除；2．柔品公司将系争商铺恢复原状并返还给颜岭公司；3．柔品公司支付颜岭公司自2020年4月1日起至2020年6月30日止的租金200，054元；4．柔品公司按照合同约定租金标准的一倍即200，054元／月的标准支付颜岭公司自2020年7月1日起至实际返还系争商铺之日止的房屋使用费；5．柔品公司支付颜岭公司截至2020年6月30日止欠付的物业管理费19，026.74元，并按照合同约定物业费标准的一倍即55，905.72元／月的标准计算自2020年7月1日起至实际返还系争商铺之日止的物业管理费；6．柔品公司支付颜岭公司拖欠的水、电费6，983.5元；7．柔品公司支付颜岭公司违约金583，939.58元(包括租赁保证金200，000元、三个月租金300，081元、三个月物业费83，858.58元)。一审庭审中，颜岭公司将第六项诉请变更为要求柔品公司支付颜岭公司拖欠的水、电费867.5元。一审法院根据查明的事实，认定事实如下：系争商铺登记权利人为颜岭公司。颜岭公司与柔品公司曾就系争商铺签订《宝山龙湖北城天街租赁合同》，该份合同载明，颜岭公司(甲方、出租方)将系争商铺出租给柔品公司(乙方，承租方)，租赁期限自2020年1月1日起至2024年7月31日止，乙方经营项目为婴幼儿早教，系争商铺的租金和物业管理费自2020年1月1日起计付，租金先付后用，合同并约定了租金和物业管理费的支付标准。乙方向甲方支付租赁保证金200，000元。乙方应在合同解除后将系争商铺恢复原状后返还给甲方。合同另约定了双方的违约责任。合同12.3条约定，租赁期间如出现不可抗力致使商铺灭失或租赁合同无法履行的，任何一方可以提前终止本合同，双方互不承担违约责任。合同签订后，案外人北京睿博信德教育科技有限公司于2020年1月19日向颜岭公司转账500，031.28元，备注显示为“代龙湖付房租、租赁押金、物业费及电费”。2020年1月19日，颜岭公司向柔品公司出具收据，确认收到系争商铺租赁合同押金200，000元。2020年4月20日，颜岭公司向柔品公司出具租金付款通知单，要求柔品公司支付截至2020年5月31日止的租金合计100，027元。该份通知单载明2020年2月1日起至2020年3月31日止的租金金额为-40，010.8元，备注为“参照《抗疫期间租金减免公告》”。2020年4月1日至2020年5月31日租金为140，037.8元，备注为“减免后租金”。2020年5月18日，颜岭公司再次向柔品公司出具催款通知函，要求柔品公司支付截至2020年5月31日止的租金合计100，027元。2020年5月29日，颜岭公司向柔品公司出具付款通知函，要求柔品公司支付截至2020年6月30日止的物业费19，026.74元。其中2020年2月1日至2020年3月31日的金额为-32，415.92元，备注为“疫情期间扶持政策”。2020年4月1日至2020年5月31日的金额为23，489.8元，备注为“疫情期间扶持政策”。2020年6月1日至2020年6月30日的金额为27，952.86元。2020年2月24日起，颜岭公司向柔品公司出具多份付款通知单，要求柔品公司支付水、电费合计6，983.5元。2020年4月29日，柔品公司向颜岭公司出具一份《公司函》，柔品公司在该份函件中表示因受疫情影响，要求自2020年2月1日起解除双方签订的《宝山龙湖北城天街租赁合同》，要求颜岭公司返还租赁保证金200，000元、租金200，054元、物业服务费55，905.72元。2020年5月4日，颜岭公司向柔品公司回函，表示颜岭公司已经减免了部分租金和物业费，不同意解除租赁合同，亦不同意返还租赁保证金、租金和物业管理费。2020年6月4日，柔品公司致函颜岭公司，表示柔品公司自2020年1月底开始就没有使用过系争商铺，其后亦无法正常开展经营，故要求自2020年2月1日起解除双方签订的租赁合同，并要求退还租赁保证金、租金和物业管理费。柔品公司另申请于2020年6月30日进行撤场工作。2020年6月11日，颜岭公司向柔品公司出具《结算函》，载明颜岭公司不同意解除双方签订的租赁合同，如柔品公司坚持解除合同，属于违约，应承担相应的违约责任，并将系争商铺恢复至毛坯状态返还给颜岭公司。颜岭公司另要求柔品公司支付拖欠的租金、物业费。2020年6月12日，柔品公司针对《结算函》向颜岭公司回函，表示对于《结算函》不予认可，并将向法院起诉。柔品公司另申请于2020年6月18日开始撤场，6月30日前完成撤场并与颜岭公司交接。2020年7月15日，颜岭公司致函柔品公司，表示同意双方签订的租赁合同于2020年6月30日解除。该函件中另载明，截至颜岭公司发函，柔品公司并未与颜岭公司交接撤场事宜。2020年8月20日，柔品公司从系争商铺中搬离物品，颜岭公司出具物品出入登记表。柔品公司工作人员通过微信向颜岭公司工作人员刘传鹰表示：“……我们这边在8月20日撤场了，里面还有一台打印机是第三方会来拿，其他的东西都是我们不要了。”2020年9月4日，柔品公司再次从系争商铺中搬离物品，颜岭公司出具物品出入登记表，该登记表中载明物品名称为“打印机”。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月23日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发通知，要求各培训机构和托育机构担负起社会责任，从即日起至2月29日暂缓开展线下服务(若有延长将另行告知)2020年2月28日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发《关于培训机构、托育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》，通告要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行通知。2020年5月18日，上海市教委发布通知，本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应要求，并报服务场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。2020年5月9日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由二级响应调整为三级。一审庭审中，颜岭公司表示自2020年9月4日柔品公司搬离打印机之后，系争商铺由颜岭公司上锁并进行管理。颜岭公司与柔品公司一致确认北京睿博信德教育科技有限公司向颜岭公司转账的500，031.28元系代柔品公司支付的租赁保证金200，000元、首期三个月房租210，056.7元、首期三个月物业管理费83，858.58元及预付的水电费6，116元。关于首期三个月的租金，颜岭公司与柔品公司均确认按照合同约定租金标准的70％即70，018.9元／月计算。颜岭公司另表示，后因发生疫情，对于2020年2、3月的租金，颜岭公司再次调整为按照合同约定标准的50％即50，013.5元／月计算，故2020年4月20日的租金付款通知单中显示2020年2月1日至2020年3月31日的租金金额为-40，010.8元。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。柔品公司与颜岭公司均要求解除双方就系争商铺签订的租赁合同，法院对此予以确认。关于合同解除权和解除时间，因发生新冠疫情，2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别已由一级调整为二级。新冠疫情背景下，相应的防控措施等为短期影响，作为出租方与承租方应当在公平、诚信的原则下相互沟通、友好协商、共担风险，柔品公司以新冠疫情防控措施导致经营困难要求解除合同并返还租金等费用，法院难以支持。鉴于颜岭公司要求确认合同于2020年6月30日解除，法院酌情确认合同于2020年6月30日解除。关于房屋返还问题。鉴于柔品公司已经搬离系争商铺，且表示系争商铺内即使有其他物品也同意由颜岭公司处分，颜岭公司亦确认2020年9月4日之后系争商铺由颜岭公司上锁并进行管理，鉴于目前系争商铺已经由颜岭公司实际控制、管理，故对于房屋返还问题法院不再处理。关于颜岭公司要求柔品公司将系争商铺恢复原状，柔品公司虽辩称其无力恢复、颜岭公司亦可自行恢复，但根据合同约定，合同解除后，柔品公司应将系争商铺恢复至毛坯状态，故法院对颜岭公司该项诉请予以支持。关于系争商铺的租金、占有使用费及物业费。颜岭公司与柔品公司一致确认柔品公司已经支付了2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金210，056.7元、物业管理费83，858.58元，法院对此予以确认。颜岭公司自认2020年1月的租金按照合同约定的标准的70％计算，法院对此予以确认。至于2020年2月1日起至2020年6月30日止的租金，鉴于颜岭公司曾按照合同约定标准的50％向柔品公司催收2020年2月、3月的租金，考虑到柔品公司确实未能正常使用系争商铺开展经营，法院酌情确定柔品公司支付颜岭公司2020年2月1日起至2020年6月30日止的租金250，067.5元，扣除柔品公司已经支付的租金，柔品公司还应支付颜岭公司租金110，029.7元。关于房屋占有使用费，鉴于颜岭公司于2020年9月4日实际控制系争商铺，酌情确定柔品公司支付颜岭公司2020年7月1日起至2020年9月4日止的房屋使用费100，027元。关于物业管理费，鉴于颜岭公司曾按照11，744.9元／月的标准向柔品公司催收2020年2月1日起至2020年5月31日止的物业管理费，故酌情确定柔品公司支付颜岭公司自2020年2月1日起至2020年9月4日止的物业管理费93，959.2元，扣除柔品公司已经支付的物业管理费83，858.58元(含2020年1月的物业管理费)，柔品公司还需支付颜岭公司物业管理费38，053.48元。鉴于柔品公司与颜岭公司合同签订后已经按照合同约定支付了租赁保证金、首期租金、物业管理费并已经预付了水电费，柔品公司后续未支付租金、物业管理费确实受到新冠疫情防控措施的一定影响，综合本案案情，颜岭公司主张柔品公司违约而解除合同的观点法院不予采纳。对于颜岭公司要求柔品公司支付违约金的诉请，不予支持。对于柔品公司支付的租赁保证金，颜岭公司应予以返还。关于水、电费。颜岭公司要求柔品公司支付水、电费867.5元，柔品公司亦同意支付，法院对此予以确认。一审法院据此判决：一、上海柔品教育科技有限公司与上海颜岭实业发展有限公司就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号楼301、310、311商铺签订的《宝山龙湖北城天街租赁合同》于2020年6月30日解除；二、上海柔品教育科技有限公司于判决生效之日起十日内将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号楼301、310、311商铺恢复原状；三、上海柔品教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海颜岭实业发展有限公司自2020年2月1日起至2020年6月30日止的租金110，029.7元；四、上海柔品教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海颜岭实业发展有限公司自2020年7月1日起至2020年9月4日止的房屋使用费100，027元；五、上海柔品教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海颜岭实业发展有限公司自2020年2月1日起至2020年9月4日止的物业管理费38，053.48元；六、上海柔品教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海颜岭实业发展有限公司水、电费867.5元；七、上海颜岭实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海柔品教育科技有限公司租赁保证金200，000元；八、驳回上海柔品教育科技有限公司其余诉讼请求；九、驳回上海颜岭实业发展有限公司其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同解除原因、解除时间、相应后果处理等问题所作的分析认定，并无不妥，本院予以认同，不再重复。如一审判决所述，本案合同解除涉及新冠疫情，考虑到柔品公司租赁房屋的用途及疫情对其经营活动所导致的影响程度，一审法院酌情判定了相应柔品公司应付租金及相应占用费金额，符合公平原则，并无明显不妥之处，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，021元，由上诉人上海颜岭实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 江审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二一年四月二十七日法官助理  朱丹丹书 记 员  胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……