长春新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0193执异13号案外人：秦迪，女，汉族，1974年7月9日生，住吉林省辽源市。委托代理人：孙佳斌，吉林亨和律师事务所律师。申请执行人：王铁成，男，回族，1955年2月5日生，住吉林省伊通满族自治县。被执行人：吉林帝豪房地产开发有限公司，住所：长春市硅谷大街3355号。法定代表人：赵辉宇，经理。本院在执行申请执行人王铁成与被执行人吉林帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人秦迪对本院执行的帝豪房地产公司开发，坐落于高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪.巴赫丽舍5栋5××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人秦迪称，案外人秦迪与亲属秦斌、秦双林共同购买帝豪巴赫丽舍小区房屋，秦迪购买5栋5××室，秦斌购买4栋15××室，秦双林购买2栋8××。2019年，秦迪与被执行人帝豪房地产公司签订房屋定购协议，购买5栋5××室，面积为126.33平方米，单价为6800元，总价859044.00元，后经双方核实，该房屋存在面积误差，在2019年12月25日时秦迪与帝豪房地产公司签订正式的房屋买卖协议时纠正了5栋5××室面积为126.3平方米，单价仍为6800元，合计858840.00元。案外人秦迪与亲属秦斌、秦双林共同向帝豪房地产公司支付了全部价款。案外人秦迪按照帝豪房地产公司的要求办理了入住手续，并实际占有该房屋至今。案外人在居住期间按期交纳了物业费、水电费及煤气费用，履行小区业务义务，是5栋5××室房屋的实际权利所有人。长春新区人民法院（2021）吉0193执310号裁定书查封了案外人所有的5栋5××室，侵害了案外人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人在人民法院查封之前已经签订书面买卖合同，并合法占有该不动产，已支付全部价款，未办理过户并非案外人的原因所致。异议请求人民法院解除对上述房屋的查封并终止执行。申请执行人辩称，一、案外人的执行异议申请书没有载明具体的异议请求；二、案外人没有阻却执行的权利，首先案外人与被执行人帝豪房地产公司签订的房屋买卖合同为无效合同，因案涉房屋自始未取得房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，帝豪房地产公司与案外人签订的房屋买卖合同应当认定无效，不属于在人民法院查封前签订合法有效书面买卖合同。其次，现有证据无法证明帝豪房地产公司收到了案外人支付的款项，案外人将购房款打入刘某、张某个人账户，帝豪房地产公司出具《证明》不能证实刘某、张某为其职工。最后，案外人对无法办理过户登记存在过错，案外人在与帝豪房地产公司签订房屋买卖合同时，明知房屋无房屋预售许可的情况下与其签订房屋买卖合同，其存在一定的过错。综上，案外人的主张不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋不享有阻却执行的权利。被执行人帝豪房地产公司称：我单位将帝豪巴赫丽舍小区5栋5××室出售给秦迪（220402××××××××××××），并收到了秦迪的全部购房款。被执行人同时向本院提供了张某在帝豪房地产公司的工资表和发放工资的银行账户流水。本院查明，王铁成与帝豪房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月17日作出（2020）吉0193民初4111号民事调解书：“一、被告吉林帝豪房地产开发有限公司于2020年12月31日前一次性向原告王铁成支付购房款568485元及利息（利息自2017年6月30日至实际给付之日止按年利率14%计算）；二、原告王铁成不再主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条之规定的赔偿权利；三、双方无其他争议。”法律文书生效后，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2021年3月2日立案执行，执行案号为（2021）吉0193执310号。在诉讼过程中，根据申请执行人王铁成的保全申请，本院于2020年12月9日保全查封了被执行人帝豪房地产公司开发的坐落于高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪.巴赫丽舍5栋5××室住宅，并现场张贴了（2020）吉0193民初4110号查封公告，查封期限自2020年12月9日起至2023年12月8日止。2019年9月9日，帝豪房地产公司（甲方）与秦迪（乙方）签订《房屋定购协议书》，乙方定购甲方开发的帝豪丽舍小区5栋5××室，房屋面积为126.33平方米，6800元/平方米，房屋总价款为859044.00元，付款方式为乙方预付定金500000元，其余尾款在甲方交房时结清。2019年12月25日，帝豪房地产公司（甲方、出卖人）与秦迪（乙方、买受人）签订《帝豪.巴赫丽舍内部认购协议书》，协议约定：乙方认购的商品房位于高新区硅谷西街与佳园路交汇帝豪.巴赫丽舍5栋5××号（住宅），建筑面积126.3平方米，商品房房屋单价6800元/平方米，总房款为8588840元整，乙方于2019年12月25日前付清该房屋全部房款。2019年9月4日，秦斌通过其尾号2355银行账户向刘某尾号7717银行账户转款120万元，附言备注“购房预付款”。2019年9月9日，秦斌通过其尾号2355银行账户向刘某尾号7717银行账户转款30万元，附言备注“巴赫丽舍房子尾款”。秦斌证实，其向刘某支付的150万元系三套房屋的首付款，（1、秦迪购买巴赫丽舍小区5栋5××室，2、秦斌购买巴赫丽舍小区4栋15××室,3、秦双林购买巴赫丽舍小区2栋8××），每套房屋的首付款均为50万元，因秦斌、秦迪、秦双林系亲属关系，故通过秦斌账户统一支付首付款合计150万。2019年9月9日，帝豪房地产公司向秦迪出具收款收据：今收到秦迪交来帝豪.巴赫丽舍5栋5××购房定金50万元，经手人刘某。2019年12月25日，秦迪通过其尾号4347银行账户向张某尾号6786银行账户转款453296元，附言备注“房屋款”。秦迪自述，该笔房款为秦迪购买帝豪巴赫丽舍小区5栋5××室和秦斌购买秦斌购买巴赫丽舍小区4栋15××室的两套房屋的尾款（其中秦迪购买帝豪巴赫丽舍小区5栋5××室尾款359044元，秦斌购买巴赫丽舍小区4栋15××室尾款94252元），因2019年12月25日签定的《帝豪.巴赫丽舍内部认购协议书》与2019年9月9日签定的《房屋定购协议书》面积差0.03平方米，帝豪房地产公司向案外人退回了204元。2019年12月25日，帝豪房地产公司向秦迪出具收据（交款单位为秦迪，收款事由帝豪.巴赫丽舍5栋5××室房款，总金额为858840元整）。2019年12月25日，秦迪交纳了帝豪.巴赫丽舍5栋4单元508室的物业管理费、生活垃圾处理费、公共照明费、建筑垃圾清运费、预存水费合计2420元。本院另查明，帝豪房地产公司就案涉房屋尚未取得商品房预售许可。本案争议的焦点问题是：案外人对帝豪.巴赫丽舍小区5栋5××室房屋享有的权利能否阻却执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于案外人与被执行人帝豪房地产公司签订的《帝豪.巴赫丽舍内部认购协议书》是否有效的问题。本院认为，协议明确了房屋坐落、单价、总价等内容，系双方当事人真实的意思表示，内容并不违反法律规定，本院予以认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该解释第二条的规定系为防止开发商未取得商品房预售许可销售房屋而损害广大消费者的利益。在案外人异议过程中，案外人作为普通购房者，基于其与开发商签订的购房协议主张权利，并不当然因开发商未取得商品房预售许可而致使购房协议无效，否则有悖于司法解释保护消费者的初衷。其次，关于案外人是否有效支付房款的问题。从秦斌与案外人秦迪银行转账流水和帝豪房地产公司出具的收据、情况说明、张某的工资表、工资发放的银行转款流水来看，可以证实张某、刘某系被执行人帝豪房地产公司职工，案外人已经支付了全部购房款。再次，就案外人未办理过户登记是否存有过错的问题，该房屋因开发商原因没有办理产权登记，也就无法办理过户登记，现亦无证据证明房屋未办理过户登记系因案外人的原因所致。案外人在本院查封之前已经合法占有了案涉房屋。综上，对案外人的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止（2021）吉0193执310号执行案件对吉林帝豪房地产开发有限公司开发的帝豪.巴赫丽舍5栋5××室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  呼均雷审判员  李 爽审判员  王庆岐二〇二一年四月十六日书记员  杜坤鸿