天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1898号上诉人（一审被告、反诉原告）：张秋容，女，1985年8月6日出生，汉族，天津市红桥区秋容酱货店个体工商户，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王恒，天津典一律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津六建中达房地产开发有限公司，住所地天津市静海县开发区春曦道西侧。法定代表人：王芸，总经理。委托诉讼代理人：刘健祺，男。上诉人张秋容因与被上诉人天津六建中达房地产开发有限公司（以下简称六建中达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初5444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张秋容上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．被上诉人没有依法履行合同，违约在先，侵害上诉人合法权益，造成上诉人经营困难。2．被上诉人自认延迟供电，是给上诉人造成经济损失的主要原因。3．一审法院适用法律错误。没有减免上诉人疫情期间的房屋租金。4．被上诉人诉讼主体不清，房屋地址不详。六建中达公司辩称，上诉人在一审阶段提出不同意解除合同，要求续租并交纳租金。在签订合同的时候因案外因素，当时没有正式用电，但自2020年7月下旬，现场正式恢复用电。被上诉人坚持要求上诉人交纳年度租金后，给上诉人办理正常用电切改工作。疫情期间属于正常经营，被上诉人没有要求商铺关闭，上诉人一直经营。至于地址问题，是经主管部门的同意，变更了道路名称。综上，请求驳回上诉，维持原判。六建中达公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告2019年6月26日签订的租赁合同；二、判令被告腾空坐落于天津市红桥区××路××号××＃商铺，并交还原告；三、判令被告支付原告2020年9月1日至2020年10月30日租金16586元；四、本案的诉讼费用由被告承担。张秋容向一审法院反诉请求：1．依法判令双方履行租赁合同，租赁日期向后顺延十四个月；2．反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：原、被告于2019年6月26日签订《房屋租赁合同》，六建中达公司将坐落于天津市红桥区××路××号-3、4号商铺，按照现状出租，建筑面积84.03平方米，租赁用途为经营使用，合同约定租期自2019年9月1日至2022年8月31日止。双方约定租金支付方式为，一年为一个付款期，预付租金，每年8月份内，将下一年度租金一次性全部付给甲方，不得逾期，若逾期，房屋滞纳金按自逾期之日起每日按应交付折合日租金的20%向甲方支付违约金，逾期超过20天，甲方有权解除合同。双方约定2019年9月1日至2020年8月31日的租金为96615元，2020年9月1日至2021年8月31日租金为99513元，2021年9月1日至2022年8月31日租金为102498元。合同约定，租赁合同签订日期为2019年9月1日，即商铺改造完工日期，若改造未完成产生延期的情况，租赁日期相应向后顺延至完工日期。张秋容于签订合同当日交纳房屋保证金及水电押金4000元，及2019年9月1日至2020年8月31日的房屋租金96615元。诉争房屋产权登记在案外人天津六建建筑工程有限公司（以下简称“六建公司”）名下，产权证上载明地址为红桥区××庄××路，经原告申请，法院向天津市规划和自然资源局红桥分局调查了解，2008年经市地名主管部门同意，将陵园路顺接龙悦路两路合并为一条街，统称为龙悦路。六建公司系本案原告六建中达公司的上级单位，其于2019年5月15日出具授权委托书，委托六建中达公司在红桥区××路××号从事包括但不限于地块的整理、招商、租赁管理、法务诉讼等管理工作。双方一致认可，签订租赁合同时，六建中达公司对诉争房屋进行土建等工程改造，六建中达公司在双方起租日前将诉争房屋交给张秋容使用，交房时，未接入正式供电，张秋容使用诉争房屋期间一直借用居民用电经营。六建中达公司自认，2020年7月供电局已经恢复对诉争房屋的正式供电，但未实际接入张秋容商铺电表分表，张秋容目前尚不能使用正式供电。2020年8月，六建中达公司要求张秋容按照合同约定交纳下一年度租金，张秋容以诉争房屋没有正式供电，系六建中达公司未完成工程改造的违约行为，且因疫情影响，要求六建中达公司顺延合同租期，六建中达公司不予认可，故成讼。案经调解，双方各执一词。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．未能向租赁户正式供电是否属于双方合同约定的未完成商铺改造的情形，双方的合同是否应予延期。因六建中达公司作为出租方，并非供电部门，是否能够实际供电，确非六建中达公司商铺改造的内容，且双方签订合同以及交接房屋之时，张秋容对诉争房屋无正式供电的情况是明知的，双方亦在合同中约定按照现状出租，故，诉争房屋是否正式供电并非双方合同约定的商铺改造之内容，双方的合同不存在约定延期的情形。2．张秋容是否符合疫情期间减免租金的法定情形。承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，应当结合案件实际情况进行分析。本案中，被告抗辩主张因疫情影响经营要求减免租金，但原告对此不予认可，且被告自认，疫情期间并未接到停止营业的通知，被告亦未举证证明其因疫情导致经营困难、收入明显减少，故本案不符合因疫情减免房屋租金的法定情形。3．张秋容欠交租金，是否符合解除租赁合同的约定情形，六建中达公司是否有权主张解除租赁合同。根据双方的合同约定，张秋容应于2020年8月交纳2020年9月1日至2021年8月31日的租金，但结合本案案情，张秋容未交纳租金是因为反诉被告未能为其租赁的房屋提供正式用电所致。从六建中达公司庭上自认可知，诉争房屋自2020年7月底已经具备正式供电的条件，但六建中达公司要求只有在张秋容交纳下一年度房租的情况下，方可给予接通正式供电，该行为显与六建中达公司在接待租户时向租户承诺的“尽最大力度争取早日恢复正式电”的表态不符，张秋容欠付租金可视为对六建中达公司具备向其租赁商铺提供正式用电而拒不通电的行为的抗辩，亦属于双方对合同履行进行协商的过程，不能仅依据合同约定，认定张秋容存在欠租事实，并赋予六建中达公司合同解除权。故六建中达公司解除合同依据不足，不予支持。双方应本着诚实守信、合作共赢的原则，充分协商，六建中达公司应履行出租方的义务，尽早为张秋容租赁的商铺接入正式供电，而张秋容既然表示想继续租赁诉争商铺，亦应按照双方合同约定的租金标准，及时交纳2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金，并配合六建中达公司接入正式供电。现六建中达公司要求张秋容支付2020年9月1日至2020年10月30日的租金16586元，于法有据，予以支持。一审法院判决：一、张秋容于本判决生效之日起十日内一次性给付天津六建中达房地产开发有限公司2020年9月1日至2020年10月30日的房屋租金16586元；二、驳回天津六建中达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张秋容的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，减半收取107.5元，反诉费40元，由天津六建中达房地产开发有限公司负担40元，由张秋容负担107.5元。（于本判决书生效之日起十日内交纳）二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于涉案商铺的用电问题。由于签订合同时，因案外人因素的影响，涉案商铺没有正式用电，系现状交付，上诉人对此是明知的。上诉人自行接线，借用居民用电经营，其经营未受明显影响。现被上诉人表态，在上诉人交纳2020年9月1日至2021年8月31日的租金后，会配合上诉人办理正式供电。上诉人亦要求继续履行合同。因此一审判决没有判决解除合同，并无不当。合同的履行需要上诉人积极配合。上诉人应当按照合同约定，及时交付相应年度的租金。上诉人据此要求租赁合同延期十四个月，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的因疫情受影响，要求减免租金的问题。因上诉人在疫情期间一直处于经营状态，被上诉人对上诉人的经营亦没有进行任何限制。上诉人没有提供证据证实因疫情导致经营困难，收入明显减少，因此一审法院根据实际情况没有减免租金并无不当。关于上诉人主张的地址不详的问题。由于双方对涉案房屋的坐落地点均无异议，道路名称仅系当地行政主管部门的调整变更问题，并不影响本案合同确定的权利义务内容，因此本案不予涉及。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费255元，由张秋容负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年四月二日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……