北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5784号上诉人（原审被告）：王丽，女，1977年5月9日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，总经理。上诉人王丽因与被上诉人北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）既不是涉案小区建设单位，也不是建设单位选聘的物业服务企业，无权代替业主与第三方物业公司签订物业委托合同。北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）股东会决议属内部文件，不具备对外效力，现无证据证明博龙公司与石龙公司存在转让物业管理事宜的意思表示或达成合意。石龙公司在未发生任何业主公约约定条件且未经全体业主的共同认同的情况下，多次变更物业公司，随意签订物业委托合同，其违约在先。一审法院勘查记录仅能证明其勘查时间点的行为，无法证明金鹏顺发公司主张的持续时间段的事实。金鹏顺发公司所谓催费单是伪造的，王丽任何时候未收到过任何形式的催费单。北京东光博龙物业管理有限公司是在涉案小区实施物业管理的公司，金鹏顺发公司从未在小区存在，一审认定事实不清。金鹏顺发公司向一审法院起诉请求：1.判令王丽支付拖欠的2014年10月17日至2018年1月7日止的物业费7457.7元；2.判令王丽支付拖欠的2014年10月17日至2018年1月7日的生活垃圾费96.74元；3.依法判令王丽支付逾期利息，以7554.44元为基数，自2020年9月1日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；4.本案诉讼费由王丽承担。一审法院认定事实：王丽系坐落于北京市丰台区小屯路2号院博龙家园小区5号楼1单元602室房产的所有权人。房屋建筑面积为112.05平方米。王丽入住后签署《物业合同书》及相关附件《业主公约》。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。一审庭审中，金鹏顺发公司主张：1.其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日退出小区，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》，北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具的《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》等证据。其中，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请金鹏顺发公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》中载明金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2.其公司多次向王丽进行催缴；3.物业费标准为1.72/平方米/月，生活垃圾费标准为30元/户/年。王丽向一审法院提交举报材料、政府信息告知书及业主交费票据等证据，证明金鹏顺发公司并未实际进入小区，未实际进行管理。业主缴费的票据均为北京东光物业管理有限公司出具。另查，金鹏顺发公司曾起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷，2017年9月6日，一审法院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。2017年12月26日一审法院出具（2017）京0106民初18871号民事判决书。2018年4月27日北京市第二中级人民法院出具（2018）京02民终2232号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向王丽收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此法院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。王丽在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求王丽交纳2014年10月17日至2018年1月7日期间物业费7457.7元，于法有据，法院予以支持。关于生活垃圾费，因业主公约中对垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求王丽给付生活垃圾费96.74元，法院予以支持。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，法院对王丽称已过诉讼时效的答辩意见，不予采信。因双方未约定利息，故对金鹏顺发公司主张利息的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、王丽于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司2014年10月17日至2018年1月7日的物业费7457.7元；二、王丽于判决生效之日内七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司2014年10月17日至2018年1月7日的生活垃圾费96.74元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王丽提交考勤表、照片、员工奖励表、入职登记材料、离职登记材料及供暖协议等证据，主张金鹏顺发公司未提供物业服务。金鹏顺发公司未发表质证意见。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。结合金鹏顺发公司与涉案小区业主多起物业服务合同纠纷所认定的事实及处理情况，一审法院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务，并根据约定、履行等本案实际情况对诉争物业费、生活垃圾费所做处理，并无不当。王丽上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，王丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年四月三十日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静