辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2540号上诉人（原审被告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：王景全，男，196X年X月X日生，汉族，住大连市金州区。被上诉人（原审原告、案外人）：孙欣玲，女，197X年X月X日生，汉族，住址同上。原审被告（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地大连市金州区。法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）因与被上诉人王景全、孙欣玲、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华集团上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，系事实认定错误。1.被上诉人提供的“商品房买卖合同”是后补或伪造的，不能作为证据证明该合同形成于人民法院查封之前。一审开庭时，被上诉人提交的合同与执行异议阶段提交的合同是两份不一样的合同。执行异议阶段的合同已经存档在卷，因为该合同没有签订时间，被上诉人没有证据证明合同是在人民法院查封之前签订，因此执行异议阶段，人民法院根据《执行异议与复议若干问题的规定》第29条驳回了被上诉人的执行异议请求。一审庭审中被上诉人提交了与执行异议阶段完全不同版本的合同且新提交的合同出现了日期，且无法给出合理解释。被上诉人提交的《商品房买卖合同》互相矛盾，且一审诉讼阶段提交的合同明显是为了弥补执行异议阶段提交的合同没有签订日期的瑕疵，所以该合同不具有证据的真实性和合法性的特征，不能作为审理案件的依据。同时，既然被上诉人主张合同是在执行异议裁定下达之后补的，并非在人民法院查封之前签订，则不符合在人民法院查封之前签订的条件。2.被上诉人提交的“商品房买卖合同”不符合“合法有效”的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第52条规定和《物权法》第191条第2款规定，宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该“商品房买卖合同”是效力待定的合同(或者说是不合法的合同)，不是合法有效的合同，不符合《执行异议与复议若干问题的规定》第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。二、一审法院未查明被上诉人是否支付购房款，属于认定事实不清，而被上诉人的证据不能证明其已支付购房款。被上诉人为证明其向宝林集团缴纳了购房款，提交了一份特约商户签购单及发票，该证据不能证明被上诉人王景全、孙欣玲向宝林集团支付了购房款。1.特约商户签购单及发票无法代替银行交易明细，不能证明“王景全、孙欣玲”向“宝林集团”支付了“购房款”。如果被上诉人确实通过刷卡向宝林集团付款，那么应提供银行交易明细，否则应承担举证不能的法律后果。2.特约商户签购单存在两点不确定问题，一是银行卡的持卡人和签购单上签名人未必是同一人，二是本案“辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司”可以由pos机使用者自由设置，因此签购单上显示宝林集团并不一定是宝林集团收款。故该特约商户签购单不能代替银行交易明细流水单。综上，被上诉人的诉请缺乏事实和法律依据，请求撤销一审判决，发回重审或改判。王景全、孙欣玲辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。宝林集团未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。王景全、孙欣玲向一审法院起诉请求：1.确认王景全、孙欣玲为金州区站前街道金港路X号X单元X层3号房屋的所有权人；2.停止对金州区站前街道金港路X号X单元X层X号房屋强制执行；3.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华集团将宝林集团诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令宝林集团支付宜华集团剩余工程款46547216元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林集团提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令宝林集团于判决生效后15日内支付宜华集团剩余工程款46547216元，于判决生效后10日内返还宜华集团工程质量保证金7009440元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套。一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。另查，王景全、孙欣玲与宝林集团签订《商品房买卖合同》，王景全、孙欣玲购买宝林集团的案涉房屋，宝林集团向王景全、孙欣玲出具了时间为2013年3月27日的销售不动产统一发票，发票金额为491745元。双方签订的《商品房买卖合同》，其中的一份时间为2012年12月29日，另一份无日期。王景全、孙欣玲除案涉房屋外，在本辖区内没有用于居住的房屋。2019年1月16日，王景全、孙欣玲向一审法院提出执行异议。同年9月12日，一审法院作出(2019)辽0213执异88号执行裁定，驳回王景全、孙欣玲的异议请求。王景全、孙欣玲不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。再查，案涉房屋在建时，已被宝林集团在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告的诉讼请求方可得到支持。本案中，原告与被告宝林集团签订的《商品房买卖合同》，虽然其中的一份时间为2012年12月29日，另一份无日期，但不足以认定签订时间为2012年12月29日《商品房买卖合同》系伪造的。原告与宝林集团签订《商品房买卖合同》时间、宝林集团向原告出具的销售不动产统一发票记载时间早于人民法院查封时间，且案涉房屋为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。因案涉房屋在建时，已被宝林集团在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记，原告确认其为大连市金州区站前街道金港路X号X单元X层X号房屋所有权人的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项规定,一审法院判决：一、停止对大连市金州区站前街道金港路X号X单元X层X号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、驳回原告王景全、孙欣玲确认其为大连市金州区站前街道金港路X号X单元X层X号房屋所有权人的诉讼请求。诉讼费9240元(其中案件受理费8680元、公告费560元，原告王景全、孙欣玲已预交)，由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。王景全、孙欣玲提交两组证据：一是孙欣玲在中国工商银行的个人客户业务申请书复印件（卡号：62×××94）；二是该卡号在2012年12月27日银行流水原件，共同证明其在2012年12月27日向宝林集团转账31.2万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：宜华集团对王景全、孙欣玲提交的前述证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。本院补充查明：一审时，王景全、孙欣玲提交的两张POS特约商户签购回单显示，2012年12月27日孙欣玲通过中国农业银行及中国工商银行分别向宝林集团转款162745元及312000元，孙欣玲在该两张POS特约商户签购回单上签名。二审中，王景全、孙欣玲提交情况说明称在一审时其交纳公告费560元后，申请办理300元公告费的退款，实际支付公告费为260元。本院确认上述事实有一审庭审笔录、POS特约商户签购单、中国工商银行的个人客户业务申请书及银行流水、情况说明、二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为王景全、孙欣玲对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，王景全、孙欣玲享有的权利是否足以排除宜华集团享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查王景全、孙欣玲的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，尽管王景全、孙欣玲提交的两份书面商品房买卖合同，一份在落款处无签订时间，一份在落款处后补签订时间，但是结合王景全、孙欣玲提交的其向宝林集团支付购房款的特约商户签购回单（2012年12月27日）及宝林集团出具的销售不动产统一发票（2013年3月27日）来看，一审法院认定王景全、孙欣玲与宝林集团在人民法院查封之前已签订书面的商品房买卖合同，有事实和法律依据，并无不妥。并且，王景全、孙欣玲提交的不动产登记中心的查询结果显示，案涉房屋是王景全、孙欣玲在大连地区唯一住房，其名下再无其他房屋。关于王景全、孙欣玲是否支付案涉房屋价款一节，根据王景全、孙欣玲已经提供的证据显示，其于2012年12月27日通过POS机转账方式共向宝林集团转账房款474745元，王景全、孙欣玲称剩余房款以现金方式支付。对于上述款项，宜华集团提出不认可王景全、孙欣玲以转账及现金方式支付全部购房款的意见。本院认为，王景全、孙欣玲提供的两张特约商户签购回单及中国工商银行流水可以与宝林集团出具的全部房款发票相互印证，而且仅从王景全、孙欣玲提供的转账付款金额474745元来看，已经超过案涉房屋总价款491745元的百分之五十，符合上述司法解释第二十九条“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的法定要件。在宜华集团未提供证据反驳前述证据的证明力及证明事项的情况下，一审法院认定王景全、孙欣玲符合该法定要件，并无不当。因此，王景全、孙欣玲提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除执行的权益，一审法院支持王景全、孙欣玲提出的停止执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担。综上所述，宜华集团的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8680元，公告费260元，合计8940元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担；二审案件受理费8680元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年四月十三日书记员  杜玉洁