山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终954号上诉人（原审被告）：董荣华，女，1978年1月10日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：刘书月，山东德衡（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史洪锋，山东德衡（德州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：位丽娟，女，1982年11月25日出生，汉族，住山东省陵县。委托诉讼代理人：邱英明，山东家硕律师事务所律师。上诉人董荣华因与被上诉人位丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初5675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。董荣华上诉请求:一、依法撤销山东省德州市德城区人民法院作出的(2020)鲁1402民初5675号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)一审法院认定的事实错误。(1)根据上诉人与被上诉人签订的《乾城品牌折扣行转租协议》第三项，转租装修及物品价格与支付方式：价格为人民币3.18万元，包括以下内容：品牌折扣行的经营权及房租、衣服、店内装修设施、货架物品、儿童摇摇车、监控设备的拥有权。乙方在签订本协议时需将转租款及押金4000元一同支付给甲方，共计3.18万元。被上诉人签订合同后，转给上诉人的10000元包括押金4000元。一审法院认定的10000元转租费及4000元押金的事实存在错误。(2)转租协议中品牌折扣行的经营权、衣服、店内装修设施、货架物品、儿童摇摇车、监控设备、工商营业执照属于上诉人个人所有，上诉人有权依法转让，而一审判决对此事实未予认定，属于认定事实错误。2.上诉人有将房屋转租的权利，合同合法有效。(1)2016年7月28日上诉人与韩滨(房东)签订的《沿街门市租赁合同》第5条，有不得转租的格式条款，但在备注条款中明确写明“转同类服装经营可行”的手签条款。(2)2018年7月31日上诉人与韩滨(房东)签订的《沿街门市租赁合同》第5条涉及不得转租的格式条款，同样在备注条款中手写“转同类服装经营可行”。(3)2019年8月2日签订的《沿街门市租赁合同》第5条同样是不得转租的格式条款，但备注中手写“可转服装只限女装”的条款。以上备注条款是对第5条不得转租格式条款的补充，其真实意思表示是可以转租给同类服装行业，不得转租其他行业。(4)2018年7月24日上诉人与韩滨签订的《沿街门市租赁合同》第5条不得转租的格式条款虽然没有备注可转业、水、电等)也是由被上诉人缴纳。本案中房东知情且没有提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经过其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。未经出租人同意主张合同无效的主体是出租人而不是次承租人。本案中被上诉人是次承租人，因此被上诉人主张转租协议无效于法无据，而一审判决依据被上诉人主张转租协议无效认定转租协议属于无效合同，适用法律不当。综上所诉，一审法院认定事实不清，适用法律不当，为了维护上诉人的合法权益，特请二审法院依法撤销一审判决，改判或发回重审。位丽娟辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，应当驳回被答辩人的上诉。答辩人与被答辩人于2016年2月1日签订了乾城品牌折扣行转租协议，被答辩人将房屋转租给答辩人，房屋租赁期限从2019年2月1日至2016年7月31日，答辩人按合同约定将3.18万元交付给被答辩人，被答辩人按合同约定将房屋及钥匙交付给答辩人，答辩人开始经营乾城品牌折扣行门店。但被答辩人与房屋所有人签订的租赁合同期限从2018年8月1日至2019年7月31日，合同约定被答辩人无权将涉案房屋转租，并且在2009年4月20日，被答辩人擅自将乾城品牌折扣行工商登记予以注销，导致答辩人无法正常经营。一审法院判决被答辩人返还答辩人转让费1万元及押金2000元的判决，认定事实清楚，判决正确，应当驳回被答辩人的上诉，本案的诉讼费应当由被答辩人承担。本案是被答辩人在无转租权的情况下擅自将房屋转租给答辩人，被答辩人隐瞒真相，擅自将品牌虔诚品牌折扣行工商登记予以注销，造成答辩人无法实际经营，给答辩人造成时间上和经济上的损失。综上，一审判决事实清楚、判决正确，应当驳回被答辩人的上诉，本案的诉讼费由被答辩人承担。位丽娟向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还原告押金款4000元；2、依法判令被告退还原告转让费10000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月24日，房屋所有权人韩滨为甲方，被告董荣华为乙方，双方签订了一份《沿街门市租赁合同》，甲方将自己所有的坐落在天衢办事处乾城便民市场2-3号两层门市出租给乙方使用但不得转租，期限为2018年8月1日至2019年7月31日止，双方于2019年8月2日又续签了该协议至2020年7月31日止。2019年2月1日，被告董荣华为甲方，原告为乙方，双方签订了一份《乾城品牌折扣行转租协议》，约定被告将位于天衢办事处乾城便民市场2-3号的乾城品牌折扣行内所有货品及物品等转让给原告，转让费31800元，押金4000元。合同签订后，原告实际支付给被告转让费10000元和押金4000元。在合同履行期间由于原告和被告签订的转让合同无法履行，由此产生纠纷，原告于2020年10月12日向一审法院提起诉讼，要求判令被告退还原告押金款4000元及转让费10000元等。以上事实有原、被告提供的《乾城品牌折扣行转租协议》及《沿街门市租赁合同》、收条等证据和庭审笔录等附卷证明属实。一审法院认为，原、被告提供的《乾城品牌折扣行转租协议》及《沿街门市租赁合同》等证据，经庭审质证，一审法院依法认定为合法有效证据。只有房屋的所有权人才拥有对房屋的占有、使用、收益、处分的权利，被告在合同期间只有在符合合同约定的条件后，才取得对原房主房屋限制范围内的占有、使用权。由于被告与房主签订的是不得转租的《沿街门市租赁合同》，被告所取得的使用权无权再转租，因此其与原告签订的《乾城品牌折扣行转租协议》属于无效合同。至于被告辩称的原告对此知情，并不影响协议的有效或无效，这只是有无过错进而影响到责任承担比例的因素。我国合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告因双方之间的无效的转租协议所取得的10000元转租费应返还给原告，至于损失的4000元的押金，双方均有过错，原、被告各承担50%。判决：被告董荣华返还原告位丽娟的转让费10000元及押金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，原告承担15元，被告承担60元。本院二审期间，上诉人提交证据一、其与房东韩滨在2018年7月31日签订的沿街门市租赁合同一份，拟证明合同中备注条款“转同类服装经营可行”系双方当事人在签订合同时手写，且在合同签章处均有双方当事人的签章按印，是7月24日签订合同之后上诉人要进行工商登记，又和房东韩滨重新签了一份合同。证据二、2019年2月1日上诉人与被上诉人微信转账记录一份，拟证明上诉人与被上诉人签订合同后，上诉人收到被上诉人的微信转账1万元，而不是14000元的事实。证据三、德州市德城区腾彩服装店营业执照复印件及国家企业信用公司公示系统查询的公示报告各一份，拟证明上诉人在2020年4月21日注销的信息是德州市德城区腾彩服装店的事实。本院组织双方进行证据交换和质证，被上诉人质证认为，对证据一合同的真实性有异议，合同中备注条款“转同类服装经营可行”没有出租方与承租方的签名和捺印，不能证实“转同类房转同类服装经营可行”系沿街门市租赁合同的条款。对证据二转账1万元的真实性无异议，对证明的目的有异议，转账合同约定是31800元，被上诉人微信转账1万元给上诉人，给付敏支付宝转账21800元。被上诉人已经按照合同约定将上述31800元，全部支付完毕。对证据三的真实性无异议，合同中约定了品牌折扣行的经营权及房租等，被上诉人拥有的是经营权，被上诉人注销工商登记造成被上诉人无法经营。本院对上述证据认定如下，对于证据一，被上诉人不予认可，且与一审中被上诉人提交的2018年7月24日韩滨与董荣华签订的沿街门市租赁合同备注条款的内容不同，间隔几天又重新签订合同不合情理，不予认定；对于证据二、三，被上诉人认可其真实性，可以证明被上诉人向上诉人及付敏转账情况、沿街门市的工商登记及注销情况，本院予以认定。被上诉人庭后提交说明一份，内容为：“乾城品牌折扣行”门店月租金1900元，一次性支付是22000元，2019年8月1日至2020年7月31日的租金22000元一次性支付给了房屋所有人韩滨。另查，付敏与韩滨系夫妻，“乾城品牌折扣行转租协议”的甲方是董荣华和付敏，乙方是位丽娟，双方约定的转让价格3.18万元包括品牌折扣行的经营权。2019年2月1日双方签订协议时位丽娟给董荣华转账10000元，同时向付敏支付宝转账21800元，给董荣华的10000元中包含4000元押金款。2019年7月31日转租协议到期后双方未再签订书面协议。乾城品牌折扣行工商登记注册名称是德州市德城区腾彩服装店，经营者董荣华，2020年4月21日董荣华注销了该店的工商登记，位丽娟一直经营至2020年7月31日关门停业。一审中上诉人提交的微信聊天记录显示：2020年4月被上诉人向上诉人表达不想干的想法，上诉人告知被上诉人自己与房东签合同，上诉人就不牵涉了；4月21日上诉人告知被上诉人营业执照注销成功了，被上诉人可以办了，被上诉人回复：好的。2020年7月30日被上诉人告知上诉人，明天来店里解除一下合同吧，上诉人回复：好的。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，双方争议的焦点问题是，一、双方签订的乾城品牌折扣行转租协议是否有效；二、上诉人是否应当返还被上诉人转让款10000元及押金4000元。关于第一个焦点问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案被上诉人系与上诉人及房东付敏签订的转租协议，被上诉人也将部分租金交付给付敏，且转租协议到期后双方在未签订书面协议的情况下，被上诉人已将租金交付给房东韩滨，并实际租赁经营乾城品牌折扣行至2020年7月30日双方解除合同时。房东付敏和韩滨对于转租协议自始知情且未提出反对意见。虽然2019年7月31日后双方未签订书面转租协议，但一直实际履行，故应认定为双方签订了不定期的转租协议。该转租协议不违反法律法规的强制性规定，是各方真实意思表示，应当认定合法、有效。被上诉人作为转租协议的承租人，其一直在该店实际经营，其主张转租协议无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，虽然双方签订的转租协议中约定转让费3.18万元，但被上诉人将2.18万元转给了房东付敏，该款应系房租；双方均认可被上诉人交付上诉人的10000元中包含押金4000元，上诉人也就押金单独出具了收据，应当认定10000元中的6000元为转让款，4000元为押金，故被上诉人主张上诉人返还其转让款10000元缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。转租协议约定被上诉人享有乾城品牌折扣行的经营权，被上诉人经营至2020年4月向上诉人表示不想干了，此后上诉人注销德州市德城区腾彩服装店的工商登记，对此被上诉人知情并未提出不同意见，双方还于2020年7月30日协商解除合同，故注销工商登记及解除合同应系双方的合意。被上诉人已经实际经营乾城品牌折扣行至双方协议解除合同时，其再以转租无效及上诉人注销工商登记导致其损失为由主张退还转让款，本院不予支持。合同解除后，上诉人在没有证据证明有其他损失的情况下占有被上诉人的押金4000元亦缺乏法律依据，故应予退还被上诉人。综上所述，董荣华的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定基本事实不清，判决结果欠妥。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十四条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初5675号民事判决；二、上诉人董荣华返还被上诉人位丽娟押金4000元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回被上诉人位丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由上诉人董荣华负担；二审案件受理费100元，由被上诉人位丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 马丽华审判员 王晓丽二〇二一年四月二十五日法官助理刘冬书记员张晨晨