广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0681民初352号 原告：黄培健，男，1997年2月21日出生。京族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 被告：广西鸿蓝房地产开发有限公司，住所地：东兴市东兴镇兴东路东兴市自来水厂办公楼**。统一社会信用代码：91450600566773512X。 法定代表人：邹容,执行董事。 委托诉讼代理人：许桂慧，女，1977年7月11日出生，汉族，户籍住址广西防城港市防城区，系公司员工。 委托诉讼代理人：唐琳，女，1993年8月23日出生，汉族，户籍住址广西合浦县，系公司员工。 委托诉讼代理人：简洪丽，女，1992年10月7日出生，汉族，户籍 2 住址广西防城港市港口区，公民身份号码4506021992××××××××。系公司员工。 原告黄培健与被告广西鸿蓝房地产开发有限公司（以下简称鸿蓝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告黄培健的委托诉讼代理人蔡始军、被告鸿蓝公司的委托诉讼代理人许桂慧、唐琳、简洪丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄培健向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付逾期交房违约金18304元给原告（违约金计算方式：自合同约定交房的次日即2017年10月1日至被告通知交房之日即2019年12月28日止，按已付房价款的日万分之二计算）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“鸿蓝山水文园”的3幢1单元7层701号房屋。原告已按合同约定支付了购房款223768元给被告。合同约定，被告应当于2017年9月30日前将验收合格的房屋交付给原告。但被告于2019年10月9日向“鸿蓝山水文园”的业主发出《公告》，于2019年12月28日向原告交房。按合同出卖人逾期交房违约责任约定，被告应支付违约金人民币18304元给原告。 被告鸿蓝公司辩称：1、原告诉称支付违约金无事实和法律依据，被告未逾期交房，双方交房时间不应以商品房买卖合同第十一条约定时间交房，应以原告在购买房屋时向被告提交的鸿蓝山水文园客户特殊请求申请表所记载的，以实际公告的交房时间为准；2、涉案房屋是税务机关、住建机关等单位的限价保障性住房，签订有认购商品房协议书，约定以2300-2400元不等的价格低于成本销售给相关机关单位人员，该房屋的购买需要有特定的身份条件，严 3 格上只有机关人员可以购买，不得对外转让，而本案原告并无机关单位的条件，不具备购买涉案房屋的主体资格，致使所签订的商品房买卖合同违反规定而无效，团购方违反组团认购商品房协议书，按团购合同约定，被告取得预售许可证后，团购方需要缴纳剩余的购房款，被告于2015年1月19日取得商品房预售许可证，但团购方并未缴纳相关房款，按约定构成违约，被告有权没收定金并收回房屋；3、2016年后因团购方违约，无力缴纳相关购房款，团购方与原告共同提出申请将房屋买受人变更为原告，被告出于好心并未作出没收定金和收回房屋的措施，同时同意帮助原告与团购方变更购房主体，但因团购方逾期缴纳购房款的行为影响施工期，出于公平合理的考虑，被告同意变更购房主体的前提是交房时间以被告公告的时间为准；4、2017年签订合同时，东兴市房屋的建筑成本加土地成本约在2500元左右，而被告与原告签的商品房买卖合同均价在2300-2400元，原告本不是获得保障性住房的主体，但在原告取得房屋后，一方享受低于成本价的房屋，另一方又违反诚实信用与公平原则，否认双方交房时间应以公告时间为准的约定。综上，被告认为原告声称被告逾期交房却未将房屋购买背景、过程及原告所获得的利益陈述清楚，严重不诚信，诉请无事实和法律依据。5、在施工过程中存在台风、降雨的不可抗力导致施工缓慢，因台风、降雨是法律上的不可抗力，实际上也是造成施工停工，交房可以延长。6、合同约定违约金为日万分之一或日万分之二，考虑到原告低价获得房屋情况下，违约金约定显然过高，应予以调整。 经审理查明：2011年3月2日，机关工作人员祝先宇与被告鸿蓝公司签订了组团认购限价商品房协议书。2017年1月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“鸿蓝山水文园”的3幢1单元7层701号房屋，商品房单价为每平方米2380元，总价款为223768元，原告于2017年1月5日支付给被告3277元，2017年1月16日支 4 付给被告123768元，2017年1月17日支付给被告10万元整，共计支付给被告227045元房款。在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，但遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内或交房时将导致交房时间延误的累计结果告知买受人，出卖人可具时予以延期，交房时间相应顺延，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人，逾期未超过60天的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人需按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后原告依约付清购房款，被告出具收据。2015年1月11日至2019年11月24日中级以上降水天数及受台风影响天数共306天，总计受不可抗力因素影响42天。涉案商品房于2019年12月28日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2019年10月9日，被告鸿蓝地产公司发出交房公告，交房的时间为2019年11月28日，原告于2019年11月28日收房。 上述事实，有组团认购书、商品房买卖合同、贷款合同、商品房预售许可证、客户特殊要求申请表、气象咨询资料建设工程质量竣工验收意见书、支付凭证、收据、交房公告、业主入住情况表、东兴市住建局关于要求审定东兴市限价商品房建设方案的请示等证据及庭审笔录，足以证实。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后原告依约履行支付房款的义务，被告未按合同约定将商品房按期交付给原告使用构成违约，应承担违约责任。关于被告提出违约金过高的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规 5 定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”对违约金的调整，在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑违约金产生的实际损失，合同履行情况，当事人的过错程度等因素，且涉案房屋是有关机关的限价团购商品房，价格明显低于市场价格，《商品房买卖合同》约定的违约金明显过高，不符合公平原则，综合考虑本案的合同履行情况，本院依法酌定违约金按每日万分之零点六赔付。合同约定交房日期为2017年9月30日，《公告》通知的实际交房时间为2019年11月28日，实际逾期天数789天，扣除因不可抗力因素影响天数42天为747天，故本案逾期交房的违约金数额为10029元（取整）[违约金计算方式：223768元×0.00006×747]。 被告辩称，交房时间以实际交房公告为准，被告未逾期交房，原告不具备购买涉案房屋的主体资格，致使原被告双方签订的商品房买卖合同违反规定而无效，被告辩称无法律依据，本院不予采信。 依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，判决如下： 一、被告广西鸿蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄培健逾期交房的违约金10029元（取整）。 二、驳回原告黄培健的其他诉讼请求。 如果未按本案生效判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的 6 债务利息。 案件受理费258元，减半收取129元（原告已预交），由被告广西鸿蓝房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  唐上裕 二〇二一年四月七日 书记员  苏珊珊