西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初1637号 原告：西安紫薇物业管理有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4044。法定代表人：闫小龙，董事长。委托诉讼代理人：穆启林，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：路镕博，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告：李章红，男，1978年11月27日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：周新贤，陕西同州律师事务所律师。原告西安紫薇物业管理有限公司（以下简称“紫薇物业公司”）与被告李章红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫薇物业公司的委托诉讼代理人穆启林、路镕博，被告李章红的委托诉讼代理人周新贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫薇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2011年12月至2020年8月期间的物业服务费202875.06元，并支付违约金40575.02元（按照欠费额的20%计算，自2011年12月16日开始，暂计算至2020年8月30日）；2、判令被告支付2011年11月至2020年8月生活垃圾费30607.79元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其公司系紫薇风尚一期商铺物业服务企业，被告系紫薇风尚一期9号楼10102、10103、10104号商铺的业主。根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，其公司向被告提供物业服务，自开发商通知被告入住之日起，被告应于每月15日前向其缴纳当月物业管理服务费用（包括物业费、垃圾费、电梯费等）。但被告自2011年12月开始便拒绝缴纳物业费，至2020年8月30日，被告已欠付物业服务费202875.06元，生活垃圾费30607.79元。被告拖欠物业管理服务费的行为已构成违约，根据协议约定，其有权要求被告按照每日千分之一向其支付违约金，计算至2020年8月30日，共计40575.02元。其为维护自身合法权益，故诉至法院，请求贵院依法裁判。被告李章红辩称，其在紫薇风尚小区购买了四套商铺，原告所诉的物业费是被告购买的其中三套商铺。第一，原告所请求缴纳的物业费起止时间有误，计算数额也有误；第二，违约金被告不应承担，该涉案房产从2016年开始就发生了争议，被多家法院查封，被告并未在实际使用房屋；第三，陕西万事通公司认为其购买的四套商铺于2016年3月24日出售给了他们并已经交付。2017年7月12日及2018年7月12日大荔县法院将被告购买的**商铺拍卖并过户于案外人。被告购买的四套商铺开发商分别是2011年交付了两间，于2016年交付了两间，具体房号其不清楚。另外，陕西万事通公司也在未央法院另案诉讼了其，请求确认万事通公司和被告之间的买卖合同有效，并且确认房屋所有权，该案尚未审结。涉案房屋的产权现状尚不明确，原告起诉的物业管理费是否应该缴纳也是本案争议的焦点。另辩称，涉案房产的物业费起始时间应从2012年9月13日开始计算，2016年3月以前应按照空置房标准收取物业费。涉及到本案的103号商铺其交的押金原告并未退还，应在物业费中予以扣除。原告向其主张的物业费已超过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年9月13日，原告（甲方：物业管理单位）与被告（乙方：购房人）就位于西安市未央区XX栋XX单元XX层XX号商铺（建筑面积259.04平方米）、第9栋1单元1层03号商铺（建筑面积225.72平方米）、第9栋1单元1层04号商铺（建筑面积259.58平方米）分别签订《前期物业服务协议》各一份，约定由甲方向案涉商铺提供相关物业管理服务，乙方向甲方每月15日前交纳当月物业管理服务费，乙方出租或转让房屋时，应事先书面通知甲方，并与承租方或受让方向甲方办理相关手续，告知受让方与甲方签订物业服务协议；上述协议还约定商业物业按建筑面积每月每平方米4元收取，生活垃圾处理费商业用户按国家相关规定执行，如乙方不按照约定足额缴纳物业管理服务费用的，甲方有权从逾期之日起按拖欠额每日千分之一的标准收取违约金。上述协议签订后，原告于2012年9月26日收取了案涉9栋1单元1层02号商铺及9栋1单元1层03号商铺自2012年9月至2012年12月期间的垃圾处理费、物业管理服务费。自2015年12月8日至2017年8月18日期间，原告又陆续收取了案涉9栋1单元1层03号商铺及9栋1单元1层04号商铺的部分物业管理服务费及垃圾处理费。就原告收取的上述物业管理服务费及垃圾费，原告出具了相应收款收据，收款收据中载明垃圾处理费按照商铺建筑面积计算，每平方米单价0.6元。2016年1月11日，原告收取案涉9栋1单元1层03号商铺装修质保金3000元。2017年7月12日，陕西省大荔县人民法院出具（2017）陕0523执恢218号执行裁定书，裁定将本案被告名下的案涉9幢10104号商铺（房产证号112XXXXXXX-7-1-9-10104-1）过户至申请执行人忽卫刚名下，原房产证作废。2018年7月12日，陕西省大荔县人民法院分别出具（2017）陕0523执恢144号之三执行裁定书和（2017）陕0523执恢144号之二执行裁定书各一份，裁定将本案被告名下的案涉9幢10103号商铺（房产证号112XXXXXXX-7-1-9-10103-1）、案涉9幢10102号商铺（房产证号112XXXXXXX-7-1-9-10102-1）均过户至申请执行人张某某名下，原房产证均作废。现原告认为被告未依约向其支付相应物业管理服务费及生活垃圾费，侵犯了其合法权益，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方未达成一致，致调解未果。本院认为，因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。本案中，原告主张的案涉9幢10104号商铺于2017年7月12日发生了所有权变更，案涉9幢10102号商铺、9幢10103号商铺于2018年7月12日亦发生了所有权变更，原、被告之间的物业服务合同自案涉商铺所有权变更后未实际履行，故原告主张被告支付案涉商铺自所有权变更后产生物业服务费及生活垃圾费，于法无据，应予以驳回。其次，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被告提出诉讼时效抗辩，原告起诉主张被告支付案涉9幢10104号商铺截止2017年7月12日（该商铺所有权变更时）之前的物业服务费、生活垃圾费与案涉9幢10102号商铺和案涉9幢10103号商铺截止2017年10月15日之前的物业服务费、生活垃圾费，而其提供的证据不足以证明此期间诉讼时效中断，故原告主张的上述期间的物业服务费及生活垃圾费的诉讼请求，已经超过诉讼时效，依法不予支持。至于案涉9幢10102号商铺和案涉9幢10103号商铺自2017年10月16日至2018年7月12日（该商铺所有权变更时）期间的物业服务费、生活垃圾费，并未超过诉讼时效,被告并未举证其已支付，故被告应当依约履行。经核算，被告应当支付原告的物业费用计算如下：1、案涉第9幢10102号商铺（建筑面积259.04平方米）：自2017年10月16日至2018年7月12日期间物业管理服务费计为9221.82元、生活垃圾费计为1383.27元；2、案涉第9栋10103号商铺（建筑面积225.72平方米）：自2017年10月16日至2018年7月12日期间物业管理服务费计为8035.63元、生活垃圾费计为1205.35元；以上合计19846.07元，对于被告辩称应按照空置房屋标准计算物业费用，证据不足，本案不予采信。第三，被告未按期向原告支付物业费，构成违约，被告应支付原告违约金，原告主张按照欠费额的20%标准计算，并无不妥，故被告应支付原告违约金19846.07元×20%=3969.21元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李章红于本判决生效之日起十日内向原告西安紫薇物业管理有限公司支付位于西安市未央区XX幢XX号商铺、XX幢XX号商铺自2017年10月16日至2018年7月12日期间的物业管理服务费及生活垃圾费共计19846.07元。二、被告李章红于本判决生效之日起十日内向原告西安紫薇物业管理有限公司支付违约金3969.21元。三、驳回原告西安紫薇物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元，原告已预交，由原告承担4932元，由被告承担478元，于支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   康  璐   二〇二一年四月八日  书  记  员   宋  琛