湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘民终121号上诉人（一审被告、申请执行人）：娄底市城市发展集团有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区建设街建设大厦4楼。法定代表人：梁巨伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭小羽，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘兀群，湖南人和律师事务所律师。上诉人（一审被告、被执行人）：湖南九鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区××街166号。法定代表人：颜四初，该公司董事长。委托诉讼代理人：阎新清，湖南华章律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雄克，湖南宇能律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：易泽群，男，1952年1月17日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：李朝红，湖南泰涟律师事务所律师。委托诉讼代理人：严建林，湖南泰涟律师事务所律师。上诉人娄底市城市发展集团有限公司（以下简称发展公司）、湖南九鼎房地产开发有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人易泽群案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2020）湘13民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人发展公司的委托诉讼代理人谭小羽、刘兀群，上诉人九鼎公司的法定代表人颜四初及委托诉讼代理人阎新清、刘雄克，被上诉人易泽群及委托诉讼代理人李朝红、严建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。发展公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回易泽群的诉讼请求，一、二审诉讼费由易泽群负担。事实与理由：第一，发展公司与九鼎公司签订了《抵押借款缴纳税费合同》，就案涉不动产办理了抵押登记，发展公司对案涉不动产享有抵押权。第二，一审法院认定易泽群对案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益，属认定事实不清，适用法律错误。1.《九鼎公司资产内部处置合同》《退股协议》没有原件可供核对，真实性存疑，且案涉车库的所有权人为九鼎公司，易泽群与邱月雄签订协议处分九鼎公司财产，属于无权处分，损害公司债权人利益，案涉合同属无效合同。2.案涉合同不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款规定的买卖合同。3.没有证据证明易泽群在人民法院查封之前合法占有案涉不动产。4.没有证据证明易泽群已经向九鼎公司支付对价。九鼎公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回易泽群的诉讼请求。事实与理由：1．案涉车库的所有权人是九鼎公司，邱月雄与易泽群签订《九鼎公司资产内部处置合同》，将九鼎公司的资产转让给易泽群，不符合法律规定。2．按照《退股协议》，是邱月雄受让易泽群的股份，应由邱月雄支付股权转让款，各方约定以九鼎公司资产折抵邱月雄应支付的股权转让款，不符合法律规定。3．易泽群在经营九鼎公司期间，收取房屋买受人二百多万元的契税未交至税务部门，还欠缴其他税费、工程款等，导致房屋买受人无法办理房屋产权证，在此情况下，股东之间约定处分九鼎公司资产，明显违反公司法的规定，损害九鼎公司及其他债权人的利益。4．易泽群在人民法院查封之前没有合法占有案涉车库，且未向九鼎公司支付转让对价。综上，易泽群对案涉车库不享有足以排除强制执行的民事权利，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款规定的情形。易泽群辩称：第一，邱月雄以案涉资产抵付易泽群的退股金，合法有效。九鼎公司系湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称金鼎集团）全资子公司，九鼎公司开发山水绿城项目的资金由金鼎集团投入，且大部分资金由股东邱月雄出借，金鼎集团遂以九鼎公司资产（包括案涉车库）抵付邱月雄债务。易泽群于2013年4月1日与金鼎集团签订3份《九鼎公司资产内部处置合同》，并于2013年6月13日与邱月雄签订《退股协议》，至此，易泽群通过转让自己所持金鼎集团股份的形式获得案涉资产。各方还约定抵债资产以九鼎公司名义出售。九鼎公司认可易泽群是案涉车库的所有权人，之后九鼎公司以自己名义销售相应车库，并将销售款支付给了易泽群。2014年3月9日金鼎集团与颜四初签订《公司转让合同》，明确约定案涉车库已归易泽群所有。第二，易泽群在人民法院查封之前已经合法占有案涉车库。2013年4月1日易泽群与金鼎集团签订《九鼎公司资产内部处置合同》时，所附资产明细表列明了案涉车库，之后易泽群对相应资产进行销售并实际交付买受人占有使用。第三，案涉车库超高、超容积率，属于违法建筑，无法办理产权证，案涉车库未办理登记不是易泽群的原因所致。第四，发展公司对案涉车库不享有抵押权。因案涉车库没有办理初始登记，抵押登记应无效。九鼎公司恶意将已销售的资产用于抵押贷款，发展公司对此是明知的，因此发展公司在办理抵押贷款过程中存在严重过错。案涉不动产登记证明上载明抵押期间为2016年9月29日至2017年9月28日止，发展公司主张抵押权已超过抵押期间。第五，易泽群受让的房产和土地等共有260余套/宗，且已对外出售180套/宗，如不能排除执行，将影响社会稳定。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，易泽群对案涉财产享有足以排除执行的民事权益。易泽群向一审法院起诉请求：1．判决解除湖南省娄底市娄星区××街南面山水绿城小区4栋101、102、103、104、105、106、107、109、112、120；5栋102、103、104、108、111、114、115、118、120、121、123、124、130、131；6栋101、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115；8栋117、118、120、121、126、127、128、129、130、131、133、134、140；10栋102、119；12栋112号共计53个车库的查封并停止执行；2．由发展公司、九鼎公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月29日，发展公司（出借人）与九鼎公司（借款人）签订《抵押借款缴纳税费合同》。该合同约定：合同项下借款仅用于借款人已经竣工的房地产开发项目，或因开发企业未缴纳相关税费及物业维修基金造成不能办理联合竣工验收手续和不动产登记证的项目，借款金额为4,213,029元，借款期限为1年，自2016年9月29日至2017年9月28日止。借款不直接支付给借款人，税金直接支付给对应的税务部门，规费直接支付给财政非税部门，代收但未缴纳的契税和物业维修基金分别支付给对应的税务和房产部门。借款人应真实准确提供其公司及股东名下的全部资产状况，出借人有权对本合同项下用于抵押担保的房产进行查询和核实；在本合同项下的抵押物办理完抵押登记且出借人取得不动产登记证明后7个工作日内，足额发放借款，并由借款人及所有股东按出借人要求办理好借款手续。抵押物详见娄底市房地产业专项行动领导小组办公室房产评估小组出具的评估意见书中的明细清单（九鼎公司拥有产权的位于扶青南路东侧金鼎城中丽舍4栋、5栋车库，位于涟滨西街南侧山水绿城2、4-8、10、12栋车库）。借款人未按约定偿还借款及超过借款期限应付利息，出借人有权直接采取资产抵债追回借款，在借款尚未获得清偿的情况下，借款人有权直接行使对抵押物的权利，并有权处置抵押物并将所得价款直接用于偿还借款及所产生费用。案涉车库系九鼎公司开发，已为发展公司的上述借款提供抵押担保。2019年6月28日，娄底仲裁委员会就发展公司与九鼎公司借款合同纠纷一案作出娄仲裁字〔2018〕200号裁决书。该裁决主要内容为：九鼎公司在收到裁决书之日起七日内向发展公司偿还借款本金353.3029万元及相应利息。该裁决书生效后，九鼎公司未履行裁决确定的义务，发展公司向一审法院申请强制执行。一审法院对该案立案执行，案号为（2019）湘13执583号。2019年8月2日，一审法院作出（2019）湘13执583号执行裁定，裁定冻结（或划拨）九鼎公司银行存款450万元，或查封（扣押、冻结）其同等价值的其他财产。2020年3月18日，一审法院作出（2020）湘13执123号执行裁定，裁定对九鼎公司名下位于娄底市娄星区××街南面山水绿城4、5、6、8、10、12栋共69个车库进行拍卖（包含案涉车库）。易泽群不服，向一审法院提起异议，一审法院于2020年6月1日作出（2020）湘13执异119号执行裁定。易泽群仍不服，向一审法院提起执行异议之诉。2003年11月17日至2013年6月28日易泽群系金鼎集团的股东，该公司的另一股东为案外人邱月雄。2012年5月23日至2013年6月28日期间易泽群在金鼎集团占股比例为43.68%，邱月雄占股56.32%。2014年3月28日，九鼎公司的股东由金鼎集团和湖南金鼎建材微粉有限公司变更为颜四初。九鼎公司曾经是金鼎集团的全资子公司，其于2011年投资开发山水绿城项目，大部分开发资金由金鼎集团投入，且该开发资金主要来源于该公司股东邱月雄。2013年4月1日易泽群与金鼎集团针对山水绿城项目未销售资产、城中丽舍项目未销售资产、山水绿城项目未开发的第二期土地使用权分别签订了3份《九鼎公司资产内部处置合同》，双方约定将上述标的物转让给易泽群，并以九鼎公司的名义进行销售。其中山水绿城项目未销售资产包括案涉车库在内的173个车库。金鼎集团时任股东邱月雄与易泽群均在上述协议上签名并加盖金鼎集团公章。2013年6月13日甲方邱月雄与乙方易泽群签订《退股协议》，其中约定：“2.2013年4月1日金鼎集团与乙方所签关于山水绿城项目未销售资产、山水绿城项目未开发的第二期土地使用权、城中丽舍项目未销售资产共三份资产内部处置合同依旧有效（合计价款2,368万元人民币），乙方通过该三份合同所获得的资产和权益从此协议签订日始转为本次退股时公司资产权益分配给乙方，作为乙方的工资、费用及经济补偿……”邱月雄与易泽群均在该协议上签名。2014年3月9日，甲方金鼎集团与乙方颜四初、丙方易泽群签订《公司转让合同》，约定甲方将九鼎公司的全部股权和公司整体资产全部转让给乙方。其中约定：“3-1本合同生效之日前，九鼎公司的一切债权享受，债务、税费及工程款的承担，依据2013年4月1日甲方与丙方签订的三份《资产内部处置合同》和2013年6月13日《退股协议》、2013年8月30日《退股补充协议》的内容分配……”金鼎集团时任法定代表人邱月雄与邱建军、颜四初、易泽群均在该协议上签名。易泽群受让上述车库之后将部分车库以九鼎公司名义对外销售并实际交付买受人，九鼎公司予以配合，如在销售合同上加盖公章、以公司名义开具收据等。另查明，2012年10月30日娄底市规划局作出的娄规罚决字（2012）第46号行政处罚决定书，认定山水绿城一期小区车库超高，属于违法建设。2016年10月24日娄底市不动产登记中心出具湘（2016）娄底市不动产证明第0××5号不动产抵押权登记证明，抵押权所涉财产包括案涉车库。2020年11月17日娄底市不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》，认定案涉的车库在2016年10月24日以前无产权登记结果信息。一审法院认为，本案争议的焦点为易泽群对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行，非因买受人自身的原因未办理过户登记的情形，买受人对执行标的所享有的民事权益能够排除人民法院的强制执行。1．关于不动产转让所依据的债权合同的效力问题。本案中，易泽群原是金鼎集团的股东，占股比例为43.68%，另一股东邱月雄占股56.32%。九鼎公司曾是金鼎集团的全资子公司，于2011年投资开发山水绿城项目，开发资金由金鼎集团投入，且大部分资金是由股东邱月雄所出。金鼎集团为偿还邱月雄借款，以九鼎公司名下包括案涉车库在内的相关资产抵付给邱月雄。2013年4月1日易泽群与金鼎集团签订3份《九鼎公司资产内部处置合同》，并在2013年6月13日与邱月雄签订了《退股协议》，易泽群通过转让自己在金鼎集团所占股份的形式获得邱月雄在九鼎公司抵付借款所得包括案涉车库在内的173个车库等相关资产，并约定以九鼎公司的名义进行销售。2014年3月9日金鼎集团与受让方颜四初签订的《公司转让合同》，将九鼎公司进行转让并在合同中明确约定案涉车库已归易泽群所有。上述协议均系当事人真实意思表示且已实际履行，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2．关于价款是否足额交付的问题。从本案的资产内部处置合同、退股协议及公司转让合同可以看出，本案应属通过退股的形式受让案涉资产，同时根据易泽群向一审法院提交的关于金鼎集团、娄底市金鼎建材微粉有限公司、九鼎公司的内资企业登记基本情况表等相关证据，可以认定易泽群于2013年6月28日退出其在金鼎集团出资4,391万元占股43.68%的股份，因此，易泽群通过退股方式受让案涉资产的事实客观真实，可以认定易泽群获得案涉车库已支付了相应对价。3．关于易泽群在人民法院查封之前是否已合法占有案涉车库的问题。本案中，2013年4月1日易泽群与金鼎集团签订资产内部处置合同时，针对处置的资产向易泽群交付了资产明细表，合同见证人李某在该资产明细表上签名。根据易泽群向一审法院提交的相关山水绿城车库买卖合同、收据、银行转账凭证等证据，易泽群在2013年-2014年间将其受让的部分山水绿城车库进行了销售并已实际交付给买受人占有使用，故易泽群对案涉车库的占有具有事实依据，且其占有的时间是在一审法院对案涉车库进行查封之前。因此，本案应当认定易泽群在人民法院查封之前已合法占有案涉车库。4．关于案涉车库未办理过户登记是否系因易泽群自身的原因所致的问题。根据2012年10月30日娄底市规划局作出的娄规罚决字（2012）第46号行政处罚决定书，山水绿城一期小区车库超高，属于违法建设。案涉车库未达到办证规定标准，属于不能办证的情形，易泽群对不能办证的原因无任何过错，故本案属于非因易泽群自身原因未能办理过户手续的情形。综上，易泽群对执行标的享有的民事权益能够排除人民法院的强制执行，其主张解除案涉车库的查封并停止执行的诉讼请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：不得查封湖南省娄底市娄星区××街南面山水绿城4栋101、102、103、104、105、106、107、109、112、120；5栋102、103、104、108、111、114、115、118、120、121、123、124、130、131；6栋101、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115；8栋117、118、120、121、126、127、128、129、130、131、133、134、140；10栋102、119；12栋112号共计53个车库。案件受理费80元，由发展公司、九鼎公司承担。本院二审期间，九鼎公司和易泽群向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.九鼎公司提交证据九鼎公司提交了以下证据：证据1九鼎公司的公司章程，证据2九鼎公司的股东会议决议（2009年7月11日），证据3娄底龙兴联合会计师事务所龙兴验字2009［09Ａ01286］号《验资报告》，证据4九鼎公司（账号：4300××××2881）企业活期明细信息。以上证据拟证明九鼎公司原股东为金鼎集团和娄底市金鼎建材微粉有限公司，金鼎集团作为股东应当缴纳货币出资600万元，实物出资1400万元，股东出资后立即将款项转走，属抽逃出资。经质证，易泽群对上述证据形式真实性没有异议，但认为各股东均已出资到位，之后支付工程款属正常支出，并非抽逃出资，且九鼎公司股东是否抽逃出资，与本案不属同一法律关系。发展公司未对上述证据提出异议。经审查，本院认为九鼎公司是否实际出资到位，是否抽逃出资，与本案待证事实没有关联性，不影响本案处理结果，故对上述证据均不予采信。2.易泽群提交证据易泽群提交以下证据：证据1娄底市城市建设投资集团有限公司发文处理笺、娄底中心城区房地产业“解难题、促发展、保稳定”专项行动工作领导小组办公室函件，以及照片一张，拟证明发展公司在抵押贷款过程中存在重大过错，九鼎公司系故意将已售资产进行抵押贷款。证据2《山水绿城二期合作开发合同》，拟证明颜四初从易泽群处受让山水绿城项目二期土地，该合同得到九鼎公司认可；证据3《山水绿城（车库、杂物间）买卖合同》，拟证明九鼎公司已将173个车库出售给易泽群；证据4照片，拟证明多名业主购买车库后已经占有、使用车库；证据5，车库钥匙，拟证明九鼎公司2013年4月向其交付了车库。经质证，九鼎公司称：证据1是复印件，没有原件可供核对，对真实性不认可，即使当时注意到以车位作为抵押物存在争议，也不影响抵押权的效力。证据2与本案没有关联性。证据3没有原件可供核对，对真实性不予认可。证据4与本案没有关联性，也无法与其他证据相佐证。证据5不能证明九鼎公司实际交付车库。发展公司质证称：证据1中娄底市城市建设投资集团有限公司内部发文函件，易泽群不能说明合法来源，对合法性不予认可，从内容看，当时公司领导误认为抵押物是车位，不可以办理抵押权登记，故作了风险提示。后确定案涉抵押物是车库，才根据娄底中心城区房地产业“解难题、促发展、保稳定”专项行动工作领导小组办公室的指示发放贷款，发展公司并无与九鼎公司恶意串通的行为。对照片和函件的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据3真实性不了解。其他同意九鼎公司的质证意见。经审查，证据1系复印件，且易泽群不能提供该证据的合法来源，故对该证据真实性、合法性均不予确认；证据2系易泽群与吴熙灿、颜四初就山水绿城二期项目签订的合作开发合同，与各方对案涉车库的权利没有关联性；证据3系复印件，没有原件供核对，故对真实性不予确认；证据4系车库照片，未体现具体位置与房号以及占有时间，故对关联性不予确认。综上，对上述证据，本院不予采信。经询问，九鼎公司不能提供案涉车库的钥匙，故本院推定易泽群提供的钥匙（证据5）对应案涉车库，但钥匙本身不能证明房屋的占有时间，该证据能否证明易泽群对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，需综合全部事实予以认定。另易泽群向本院提交了《九鼎公司资产内部处置合同》《退股协议》原件供核对，九鼎公司和发展公司不认可合同真实性，但未提供证据推翻上述证据的真实性。本院二审审理查明：根据易泽群向一审法院提交的九鼎公司内资企业登记基本情况表，2014年3月28日之前九鼎公司股东为金鼎集团和娄底市金鼎建材微粉有限公司，并无证据证明九鼎公司曾经是金鼎集团的全资子公司。另因金鼎集团、九鼎公司是关联公司，易泽群、邱月雄均系金鼎集团股东，在各方均没有提供九鼎公司、金鼎集团、邱月雄就山水绿城项目投资达成相应协议，或者签订借款协议，或就双方往来进行结算的证据的情况下，仅凭易泽群的陈述，金鼎集团出具的书面说明，以及各方之间资金往来的银行转账凭证（大部分标注用途为“往来”），尚不足以证实九鼎公司山水绿城项目的开发资金主要来源于邱月雄。综上，一审判决认定“九鼎公司曾经是金鼎集团的全资子公司，其于2011年投资开发山水绿城项目，大部分开发资金由金鼎集团投入，且该开发资金主要来源于该公司股东邱月雄”依据不足，本院对该事实不予确认。对一审查明的其他事实，本院予以确认。另查明：发展公司提交的《不动产登记证明》载明“债务履行期限：2016年09月29日起至2017年09月28日止”。庭审中，易泽群认可处置九鼎公司包括案涉车库在内的资产时，“（九鼎公司）还有其他的债务，九鼎公司的资产也不多了”，并陈述知道车库超高不能办理产权证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据发展公司和九鼎公司的上诉请求及相应事实和理由，本案争议焦点如下：易泽群对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。易泽群主张案涉车库已经归其所有，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益。发展公司则主张其对案涉车库享有抵押权，应当优先受偿。对此，应综合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，以及关于不动产所有权与抵押权的规定进行分析。第一，关于易泽群对案涉车库是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条第二款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。依照上述规定，除法律另有规定的情形，不动产物权的变更、转让，均须经登记才发生物权变动的效力。案涉车库并未变更登记至易泽群名下，易泽群亦未提供证据证明本案属于《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定的法律另有规定的情形。易泽群主张依据其与金鼎集团签订的《九鼎公司资产内部处置合同》，与邱月雄签订的《退股协议》，以及与金鼎集团、颜四初签订的《公司转让合同》，案涉车库已归其所有，没有法律依据，本院不予支持。第二，关于发展公司对案涉车库是否享有抵押物权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。经审查，2016年10月24日娄底市不动产登记中心出具《不动产登记证明》，记载发展公司对相应房地产享有抵押权，所附清单载明抵押物包括案涉车库，现并没有证据推翻该不动产登记证明的效力。且从发展公司与九鼎公司的抵押借款过程来看，发展公司系在娄底市房地产业专项行动领导小组处理案涉项目遗留问题时，向发展公司提供借款用于九鼎公司缴纳相关税款或物业维修基金，以办理竣工验收手续和不动产登记权证，相应抵押物在娄底市房××组××室出具的评估意见书所附明细清单中，并没有证据证明发展公司存在与九鼎公司恶意串通损害案外人利益的情形。易泽群还提出案涉《不动产登记证明》上载明抵押期间为2016年9月29日至2017年9月28日止，发展公司主张抵押权已超过抵押期间。经审查，案涉《不动产登记证明》记载有“债务履行期限：2016年09月29日起至2017年09月28日止”，并未载明抵押期间。易泽群该项主张没有事实依据。综上，现有证明足以证明发展公司对案涉车库享有抵押物权，易泽群主张发展公司对案涉车库不享有合法抵押权的依据不足。第三，关于不动产买受人的权利与抵押权的关系问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条亦规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”依照上述规定，抵押权人对抵押财产享有优先于其他债权人受偿的权利，除非法律另有明确规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，符合第二十八条规定的四个条件，且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持买受人提出的执行异议请求。何种情况下，不动产买受人的权利能够排除抵押人对抵押物的执行，应结合各自权利的性质具体分析。不动产买受人对于出卖人享有的权利为要求出卖人向其交付不动产并办理不动产转移登记的权利，该权利在法律性质上属于债权请求权。原则上物权具有优先性，但法律为追求实质公平和实质正义的目的，在特定债权人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予特定债权人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，如交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，不得随意扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。对此，《全国法院民商审判工作会议纪要》第一百二十五条、第一百二十六条亦予以明确。根据该两条规定的精神，只有符合条件的商品房消费者的物权期待权才可以优先于抵押权人的抵押权。本案中执行标的物是车库，易泽群系主张其通过折抵退股金的方式受让大量车库，易泽群显然不属于商品房消费者，其对案涉车库的权利亦不属于满足其生存权的范畴，本案不涉及生存利益的考量，因此，易泽群主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除对案涉车库的执行，依据不足。第四，在不考虑发展公司的抵押权的情况下，本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的问题。上述规定均要求买受人与被执行人签订合法有效的买卖合同，并且实际支付价款，且对未能办理过户登记手续没有过错，才能排除人民法院的执行。经审查，易泽群虽持有案涉车库的钥匙，但其提供的证据尚不足以证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并实际支付价款。其一，依照《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。九鼎公司作为企业法人，依法享有法人人格独立以及法人财产权。易泽群并未提供其与九鼎公司就案涉车库签订的书面买卖合同原件。无论是《九鼎公司资产内部处置合同》《退股协议》，还是《公司转让合同》，合同当事人均不是九鼎公司。九鼎公司的股东，或金鼎集团的股东，均无权以自己名义直接处分九鼎公司的财产。况且，根据庭审查明的情况，上述合同签订时，九鼎公司仍对外负有债务，而除上述合同约定的处置给易泽群的财产外，九鼎公司已无其他财产可用于清偿债务。九鼎公司的股东金鼎集团，与金鼎集团的股东易泽群、邱月雄，在明知九鼎公司对外负有债务的情况下，未经清算，直接将九鼎公司的财产处分给易泽群，不能视为易泽群与九鼎公司签订了合法有效的书面买卖合同。其二，易泽群系主张以其退出金鼎集团所占股份的形式获得邱月雄通过抵债取得的包括案涉车库在内的资产，依据不足。易泽群并未提供邱月雄与九鼎公司之间的借款协议，或者邱月雄与九鼎公司之间关于债权债务的结算协议。因易泽群、邱月雄是金鼎集团的股东，金鼎集团又是九鼎公司的股东，各方之间存在利害关系，故相应主体之间的资金往来凭证，以及金鼎集团出具的书面说明尚不足以证实邱月雄对九鼎公司享有债权以及债权的具体金额。即易泽群主张九鼎公司以包括案涉车库在内的公司资产抵偿邱月雄债务的证据不足。其三，根据易泽群提供的3份签订于2013年4月1日的《九鼎公司资产内部处置合同》，金鼎集团系将包括案涉车库在内的资产转让给易泽群，由易泽群支付相应对价，现有证据并未体现金鼎集团将相应资产抵偿邱月雄的内容。之后，易泽群并未支付合同约定的对价。至2013年6月13日，易泽群又与邱月雄签订《退股协议》，约定上述资产作为易泽群退出金鼎集团时公司资产权益分配给易泽群，作为易泽群的工资、费用以及经济补偿。但是，易泽群并未提供证据证实金鼎集团履行了公司法所规定的退股手续，并证实公司仍有可分配利润可向易泽群分配，以及易泽群可以获得的资产收益或者工资、费用以及经济补偿的具体金额。因此，现有证据并不能证实易泽群支付了案涉车库的相应价款。根据上述分析，现有证据尚不足以证实易泽群与九鼎公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并实际支付对价。易泽群主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足。此外，易泽群还主张其已经以九鼎公司的名义将其受让的车库出售给他人，如不支持其排除执行的请求，将影响社会稳定。对此，各买受人如认为其对案涉车库享有可排除执行的权利，可依法向人民法院主张，由人民法院根据各买受人的具体情况，依照法律规定予以判定。易泽群以已出售部分车库为由主张排除执行，理由不能成立，不予支持。综上，易泽群主张其对案涉车库享有的权益足以排除人民法院对案涉车库的强制执行，理由不成立。发展公司和九鼎公司的上诉请求，应予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省娄底市中级人民法院（2020）湘13民初174号民事判决；二、驳回易泽群的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由易泽群负担。本判决为终审判决。审判长  曾志红审判员  肖 芳审判员  张赛红二〇二一年四月二十一日书记员  余亚澜