北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6465号上诉人（原审被告）：张静静，女，1988年7月4日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王旭东，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡英帅，北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王干标，男，1975年7月12日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：牛贵铭，北京市中闻律师事务所律师。上诉人张静静因与被上诉人王干标房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初19793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人张静静及其委托诉讼代理人王旭东，被上诉人王干标之委托诉讼代理人牛贵铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张静静上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王干标一审全部诉讼请求；由王干标承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审判决认定双方就北京市东城区X507室（以下简称涉案房屋）所签《房屋租赁合同》于2010年2月12日解除，属于认定事实错误。双方在合同中约定，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，双方协商后签订终止协议，此前租赁合同继续有效。涉案房屋因违法群租及扰民问题被属地街道办及城管部门联合清退，整改后居住人数减至6人。王干标认为租金压力太大，才提出解除合同，但双方未能就终止合同达成一致，其也未将钥匙交还给我，直至2020年6月14日，我都未取得涉案房屋的控制权。此期间合同仍为有效状态，王干标搬离只是其自行放弃租住的权利。2.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，属适用法律错误。该法第九十四条赋予守约方合同解除权，王干标并非不履行主要债务，且未达到不能实现合同目的的程度，因此不能适用该条第二项、第四项的规定，双方之间合同未解除。本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条关于双方协商一致解除合同的规定，认定为双方协商解除。在双方未能达成一致意见的情况下，双方之间《房屋租赁合同》仍然有效，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后的补救及赔偿的规定。王干标辩称，同意一审判决，不同意张静静的上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。王干标向一审法院起诉请求：判令张静静退还我2020年2月12日至2020年6月14日期间的租金53300元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月21日，张静静作为甲方与乙方王干标签署《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的涉案房屋用于居住使用；租赁期限自2019年6月15日至2020年6月14日，月租金标准为13000元，乙方提前15天付款，2019年5月21日付款78000元，2019年12月1日付款78000元；电表剩167元，煤气自225度起；房屋租赁期间，乙方负担水电费、煤气费、电话费、物业管理费；租赁期间，任何一方提前终止合同，需要提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。上述合同签署后，双方依约履行。王干标已如约支付租金至2020年6月14日。因为王干标使用涉案房屋期间涉及群租和扰民问题，2020年1月9日有关部门要求张静静整改。2020年2月初，王干标向张静静提出解除合同。2月11日，张静静以微信聊天方式询问王干标“你人都搬完了吗？你给我录个视频别跑一趟又白跑……”“然后你们去物业把水费结一下，你们住那么多人，肯定欠不少水吧。”同时，张静静微信告知王干标：“你把卫生打扫干净，归置干净，不行找个保洁也行，那柜门掉了，该修的修修，你弄完了给我录个视频，我要觉得没啥问题我就过去好吧。”“跟你说了，你找人也行，我找人也行，咱们重新找人租是吧，剩下钱都退给你”。2月12日，王干标微信告知张静静房屋打扫干净了、物品损坏也维修完毕，并向张静静发送了涉案房屋室内情况。张静静认可视频显示涉案房屋已经腾空，回复王干标：“咱们还是往外租吧，租出去了退，你剩下的钱我一分不扣你的，你非要退的话，中途退我只能退你押金，房租没法退。”根据双方微信沟通记录显示，2月12日之后双方就是否退还租金问题进行沟通，王干标承认提前解约违反合同约定，所以沟通中表示同意扣1个月租金，但不同意张静静提出的仅退还押金的方案，同时提出“1月9日房子我们就给你腾空了，也告诉你情况了，应该从9号开始算，没交接，是你故意拖延收房”。2月14日，张静静告知王干标：2月14日至6月14日，你还有4个月租金、1个月押金，共计5个月的钱，我扣2个月，退还你剩余3个月。如果房子没有什么问题，就退还3个月的钱，如果有什么问题双方再联系。一审审理中，张静静主张之后双方协商达成一致：一起找新租户，待新租户签约后，新租户签约日期后剩余租金和押金其同意退还王干标。王干标对此不予认可，并主张张静静同意退还3个月租金，其余已付款项作为解约违约金，但双方就退钱时间未能协商一致，故双方就如何退款最终未能达成一致意见。张静静对其上述双方协商一致的陈述主张未举证。王干标主张2020年1月9日已经将涉案房屋腾空了，并将该情况告知张静静，但张静静要求其先打扫卫生、维修房屋并结清水电。张静静否认王干标所述于1月9日腾空涉案房屋，并主张王干标被要求整改后，只是将居住人数降至6人，并未腾空房屋。王干标就其在2020年1月9日腾空涉案房屋未举证。王干标还主张其于2020年2月12日发送涉案房屋视频当天通知张静静收房，并告知张静静涉案房屋钥匙1把放置于门前地垫下，1把放置其公司前台，后来张静静通知中介公司人员去前台取走钥匙。张静静否认王干标通知其收房，但认可中介公司曾向其核实涉案房屋是否对外出租，其告知中介公司涉案房屋准备另行出租，中介公司可去找王干标取钥匙并带人看房。6月14日，张静静进入涉案房屋亦通过中介公司开的房门。另，张静静提交的合同文本原件中载明“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金。”王干标对违约金比例不予认可，并提交了合同文本复印件，其上违约金比例未填写。张静静主张涉案房屋墙纸污损、主卫右侧1扇窗户无法关闭、主卧3扇衣柜门和次卧2扇衣柜门损坏、主卫的进水管和主卫洗脸盆损坏、客卫洗脸盆损坏，并提交了6月14日之后涉案房屋照片和视频以及其与案外人北京雅光东方装饰有限公司签署的《装修装饰合同》以及该公司出具的收据。一审法院认为，双方签署《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，民事法律行为有效，双方均应依约履行。本案中，王干标单方提出解除合同并实际搬离涉案房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其行为不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，双方租赁合同应予解除，王干标对合同提前解除应承担违约责任。在王干标提出提前解除合同后，于2020年2月12日按张静静要求将涉案房屋腾空后的视频发送给张静静，结合张静静要求王干标打扫卫生、维修房屋、并告知中介公司可以带人看房等行为以及双方已经就合同解除后退款问题进行协商的事实，法院认定双方租赁合同关系于2020年2月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，双方就合同解除后如何退款最终未能达成一致意见。现王干标租金已经付至2020年6月14日，故其要求张静静退还合同解除之后的租金，于法有据，该项诉讼请求法院予以支持。因张静静在本案未提起反诉，其主张物品损失问题法院不予处理，就王干标违约问题，张静静可另行主张。据此，一审法院判决：张静静于判决生效后七日内退还王干标租金53300元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。王干标称因合同原件已丢失，其在一审中提交的就是《房屋租赁合同》复印件，该合同在违约金一栏是空白，且经当庭质证，张静静认可该证据的真实性，庭后，张静静才提供《房屋租赁合同》原件，违约金标准填写的是年租金100%。王干标称其在本案中并未主张退还押金。张静静认可王干标于2020年1月就向其提出解除合同，但双方对退款未能达成一致；其在与王干标签署《房屋租赁合同》时知晓王干标租赁涉案房屋系用于员工宿舍，并主张双方口头约定居住人数为6-8人，且如果王干标提前解除合同需要等找到下家继续承租，但未就其所述双方已达成口头约定提供证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应依约履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案王干标与张静静签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应依约履行各自的合同义务。双方对于一审判决认定王干标不享有合同解除权均表示认可，本院对此不持异议。根据双方提供的证据并结合双方陈述意见，可以确认：王干标于2020年1月就已向张静静提出解除合同，随后搬离涉案房屋，并于2020年2月12日向张静静发送视频证实其已将涉案房屋腾空。王干标虽不享有合同解除权，但其以自己的行为表明不再履行租赁合同。张静静对于合同提前解除并未明确表示不同意，双方仅就合同解除的责任承担及善后事宜存在争议。张静静称王干标未将涉案房屋钥匙向其交还，但王干标主张其已经将钥匙存放位置告知张静静，其中1把钥匙放置在公司前台，张静静通知中介公司人员前去取走钥匙，张静静亦认可其通过中介公司开门进入涉案房屋，故本院对张静静认为王干标未向其交还钥匙的主张不予采信。在此情况下，一审法院考虑承租人不愿继续履行租赁合同且已实际腾退涉案房屋，认定双方所签《房屋租赁合同》于2020年2月12日解除，并确认王干标对合同提前解除应承担违约责任，并无不当。张静静坚持认为双方所签《房屋租赁合同》尚未解除，依据不足，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的终止履行。王干标要求张静静退还剩余期间的租金，请求合理，应予支持。一审判决确认的张静静应退还租金数额正确，本院予以支持。张静静不同意返还剩余期间的租金，缺乏事实及法律依据。应当指出，张静静在明知王干标已腾退涉案房屋的情况下，仍拒绝接收房屋，有放任损失扩大之嫌。本案中王干标并未主张张静静返还其押金；而张静静虽主张涉案房屋内物品损坏，但并未提起反诉要求王干标赔偿损失，故双方均可就此另行主张，本案不予涉及。综上所述，张静静的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1132元，由张静静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年四月二十八日书记员  刘荧