上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2028号上诉人(原审原告)：吴永法，男，1952年10月2日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审原告)：谭夏芳，女，1953年5月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审原告)：吴刚，男，1979年3月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审原告)：吴燕，女，1978年1月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：马建权，上海融势成律师事务所律师。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：李星，上海融势成律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姜小菊，女，1967年12月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被上诉人(原审被告)：谭淤龙，男，1992年10月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：史明生，上海明生律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：谭福强，男，1961年10月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕因与被上诉人谭福强、姜小菊、谭淤龙农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初23586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕共同的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕一审诉请。事实与理由：1、一审遗漏认定事实：吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕以自行建造的方式取得上海市青浦区金家村XXX号宅基地使用权及其地上房屋(以下简称“系争房屋”)所有权，并于1991年12月7日取得“上海市农村宅基地使用证”。谭夏芳与谭福强为亲姐弟关系，1990年底，谭福强与姜小菊新婚无房居住，谭夏芳将系争房屋无偿无限期借给谭福强使用。1991年4月17日，吴永法与谭福强订立《关于吴永法房屋出售给谭福强等有关事项协议书》，该协议并未实质履行。谭福强、姜小菊、谭淤龙未按约支付购房款，双方也始终未办理权属变更登记。2009年2月8日，因谭福强、姜小菊、谭淤龙选择放弃购买系争房屋，改为自行申请宅基地自建新房，谭福强、姜小菊、谭淤龙与吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕订立《建房协议》，将系争房屋恢复至最初的借用关系，谭福强、姜小菊、谭淤龙并承诺“房屋建成之后，将会搬出金家76号，归还吴永法”。金家村村委会经调查核实，确认《2009建房协议》真实、合法、有效，以谭福强、姜小菊、谭淤龙在新房建成后返还系争房屋为前提条件，依据一户一宅的法律规定，同意谭福强、姜小菊、谭淤龙的建房申请并向上级转递材料。谭福强、姜小菊、谭淤龙成功申请金家村XXX号宅基地并自建房屋后即对外出租，同时一直占有系争房屋，拒不返还给吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕。2、《1991房屋出售协议》只在当事人之间产生债权债务关系，并不产生物权变动效力，因双方未实质履行该协议，吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕自始至终仍为系争房屋所有权人，谭福强、姜小菊、谭淤龙充其量只是通过协议的方式取得了系争房屋的占有。3、根据《2009建房协议》，谭福强、姜小菊、谭淤龙自金家村XXX号建成之日起即构成对系争房屋的无权占有，依法律规定，吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕有权要求谭福强、姜小菊、谭淤龙腾退并返还系争房屋。吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕提交的《2009建房协议》虽然为复制件，但该复制件自金家村村委会档案资料复制而来，且协议内容及相关事实既有金家村村委会出具的《情况说明》证明，又有时任村干部张兴坤(主管建房)当庭作证，应该被认定真实有效。目前，吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕一家生活困难，居无定所，而谭福强、姜小菊、谭淤龙一家既强占系争房屋，又同时将金家村XXX号对外出租营利，严重背离宅基地制度的立法目的。谭福强、姜小菊、谭淤龙共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕共同向一审法院提出诉讼请求：1．确认吴永法与谭福强于1991年签署的《关于吴永法房屋出售给谭福强等有关事项协议书》无效；2．判令谭福强、姜小菊、谭淤龙腾退系争房屋，并将系争房屋返还给吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕。一审审理中，吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕撤回第一项诉请。一审法院经开庭审理查明，认定事实如下：吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕与谭福强、姜小菊、谭淤龙属同一村集体组织成员。吴刚、吴燕系吴永法、谭夏芳的儿子、女儿。系争房屋位于上海市青浦区夏阳街道金家村XXX号。1979年吴永法获批建房，并于1985年获批建造灶批间一间，1991年12月7日获颁上海市农村宅基地使用证，土地使用权人为吴永法。1999年经吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕申请并由谭福强、姜小菊、谭淤龙在拆除原有小屋的基础上建造了两间小屋。1991年4月17日，吴永法与谭福强签订《关于吴永法房屋出售给谭福强等有关事项协议书》，约定：吴永法现有楼房一座三下二上附灶间一间、小屋一间(南面一间)、水泥场地一块作价人民币(以下币种均为人民币)15，000元卖给谭福强；去年底，谭福强结婚时尚欠吴永法600元；上述二次款合计15，600元，谭福强分四年全部偿还清，91年底还4，000元整，92年还4，000元整，93年还4，000元整，94年还款3，600元整；屋内原装自来水费用根据村规定应付600元整，已由吴永法支付，谭福强应在95年付给吴永法600元整。2009年2月8日，吴永法及姜小菊、谭福强签订《建房协议》，内容为：青浦区夏阳街道金家6队谭福强一家，自1991年结婚以来一直借居在金家9队76号吴永法家，故申请批房位建房，房屋建成之后，将会搬出金家76号归还吴永法。后谭福强一家宅基地申请获批，现门牌号为金家村XXX号，房屋建造完成后现用于出租，姜小菊等至今仍居住在系争房屋内。自1991年起，谭福强一家居住在系争房屋内。对双方争议的事实一审法院认定如下：吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕表示只收到4，000元的房款，谭福强、姜小菊、谭淤龙表示已经付清了全部的房款，为此提供了7份收条。鉴于双方对1991年的买卖关系不持异议，是否付清购房款并非本案的争议焦点，故本案对购房款的是否支付不予置评，由当事人另行解决。一审法院认为，案涉1991年协议书是双方当事人的真实意思表示，是对系争房屋买卖事宜之约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。系争房屋宅基地使用权虽登记在吴永法一家名下，但谭福强一家已经通过协议的方式取得了系争房屋。吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕表示2009年签订的建房协议系解除了1991年双方签订的协议书。对此谭福强、姜小菊、谭淤龙不予认可，表示其为获得新的宅基地而签署的文件，并非双方当事人的真实意思。对此法院评判如下：首先，就建房协议的内容来看，只是简单的表示在取得新的宅基地时将系争房屋返还给吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕，对就返还的时间以及是否需要支付对价，如何支付相应的对价均未约定；然在1991年双方签订的协议书中明确约定了宅基地房屋的价格及支付方式，在宅基地价值大幅增值的情况下，对相应的对价未进行约定不合常理。其次，吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕无法提供该建房协议的原件，虽庭审中表示因居民楼发生爆炸而遗失，但并未提供证据予以证明，法院不予采信，故法院认定该建房协议来源为金家村村民委员会；另建房协议签订的时间与谭福强、姜小菊、谭淤龙取得新申请的宅基地使用证的时间接近。综上，吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕表示的2009年签订的建房协议系解除了1991年双方签订的协议书的观点，法院难以采信。综上，谭福强、姜小菊、谭淤龙基于《关于吴永法房屋出售给谭福强等有关事项协议书》对系争房屋的占有，在本案中尚不足以直接认定为无权占有，吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕要求谭福强、姜小菊、谭淤龙腾退系争房屋，并将系争房屋返还给吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕的诉请，法律依据不足，法院亦难以支持。一审法院据此判决：驳回吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕的全部诉讼请求。二审中，吴永法等提交相关新闻报道资料，表示由于2009年其居住的房屋所在建筑发生爆炸事故，屋内财物灭失，故无法提交2009年相关协议。姜小菊等表示认可发生事故的事实，但不能证明存在相关协议原件及灭失的事实。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，如一审判决所述，1991年协议书具有法律效力，本案中双方当事人对此均无异议，因此可以认定姜小菊等对系争房屋的占有系基于履行该协议的交付行为。本案中，吴永法等主张2009年协议对1991年协议产生解除的效力，但如一审判决所述，即使在可以认定相关证据真实性的情况下，2009年协议中的表述缺乏对1991年协议解除后相应已付房款等问题的约定，加之该协议中“借居”而非“购买”系争房屋的用词，均导致法院难以推导出2009年协议系基于双方就解除1991年协议已经达成合意的基础上所签订的结论。在此情况下，吴永法等关于1991年协议已经解除的主张，依据不足，本院难以采信。综上所述，一审法院鉴此认定吴永法等请求姜小菊等腾退系争房屋的诉讼请求，依据不足，并无不妥。需要指出的是，本案中吴永法等在撤回合同无效的诉请之后并未提出解除1991年协议的诉讼请求，故姜小菊等是否已按约付清应付房款以及该节事实是否足以导致合同解除后果，不属于本案审查范围。同理，吴永法等所主张的姜小菊等因违反“一户一宅”的强制性规定而导致1991年协议无法继续履行，以及该情况是否足以导致协议可以解除，亦不属于本案审查范畴。综上所述，一审判决结果并无不妥，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 皿审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二一年四月二十七日法官助理  朱丹丹书 记 员  张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……