江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2265号上诉人（原审原告）：卞成慧，男，1963年8月11日出生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：邹正美，江苏锐智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆宝顺，男，1949年7月9日出生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：张辉（系陆宝顺之女婿），男，1974年10月31日出生，汉族，住盐城市亭湖区。原审第三人：凌一千，男，1981年8月3日出生，汉族，住盐城市亭湖区。原审第三人：王静，女，1983年7月22日出生，汉族，住盐城市亭湖区。上诉人卞成慧因与被上诉人陆宝顺，原审第三人凌一千、王静房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卞成慧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人返还搬迁费、停产停业损失及装潢费用合计415447元；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实和判决理由自相矛盾，查明事实是拆迁时在租赁期内，判决时又认定租赁期已届满。双方合同约定：“租借期限届满后室内外装潢不得拆除，装潢均无偿属于陆宝顺所有”，该约定的前提是“租赁期限届满后”，上诉人与被上诉人的该轮租赁合同期限是2016年11月15日至2019年11月15日止，租赁期限届满日期应为2019年11月15日，房屋征收拆迁日期是2019年6月，被上诉人与征收部门签订的《房屋征收补偿协议》日期为2019年7月13日，拆迁发生在租赁期限内，此时的财产权尚属上诉人所有。合同约定“租赁期间如遇拆迁，本合同自然终止，双方互不承担违约责任”，该条款约定是基于整个合同约定双方权利义务，互不追究违约责任。双方实际终止合同的时间是2019年8月10日，租金亦计算到2019年的8月10日，被上诉人退还上诉人的租金是8月10日至11月15日的96天的租金6900元。而拆迁协议签订日期为2019年7月13日，事实证明拆迁时仍在租赁期内，财产权属仍属上诉人所有。2.拆迁补偿的依据是《房屋征收估价分户结果报告》，本案的报告明确载明了补偿总费用清单，上诉人享有的拆迁补偿项目清楚，上诉人的诉求有事实依据。上诉人租赁房屋达15年之久，因上诉人租赁该房屋用于经营社区卫生服务站，首先必须符合卫生部门对社区卫生服务站的装饰装潢卫生要求，并经验收才能发证经营并每年年检。故上诉人每隔两年即对该房屋进行装修改造一次。因此租赁期内拆迁，装饰装潢费用，理应由上诉人享有。被上诉人已实际支付3500元搬迁费用，被上诉人以其行为确认了拆迁补偿项目中的搬迁费亦应属上诉人搬迁而归上诉人享有。涉及经营增加的补偿即是停产停业损失，首先是上诉人经营的社区卫生服务站，被上诉人从未在讼争房屋内经营，其次拆迁时上诉人提供了自2005年至目前的经营的一切合法手续，征收部门正是基于社区卫生服务站的经营行为才在评估报告中增加“涉及经营增加的补偿”。这是对上诉人的经营进行的补偿，该项费用理应由上诉人享有。本案涉及经营增加的补偿的数额即是按“停产停业损失”，按房屋评估价的10％进行的补偿。《八十间三期间周边棚户区地块改造项目房屋征收补偿方案》中对停产停业损失补偿费的计算，其中一项即是按评估价10％的补偿，与《房屋征收估价分户结果报告》中总费用清单项一致。“涉及经营增加的补偿”即是按评估价10％标准计算，证明该项费用就是停产停业损失。陆宝顺辩称，1.双方共签订四份租赁合同，前三份合同租期都已满。2.上诉人认为一审判决错误认定租赁期已届满，上诉人的理解是错误的，一方面，双方签订了四份租赁合同，前三份已合同期满，期满的合同均有约定，租赁期满时承租人的装修归出租方所有；另一方面，上诉人在最后一份合同租赁期限内对房屋未有任何装潢，因此房屋拆迁时上诉人对房屋装潢不再享有任何权利。3.上诉人认为拆迁时合同未期满，财产权归上诉人所有，上诉人对拆迁房屋不再享有任何的权利。4.上诉人称其每隔两年对房屋装修改造一次，这一说法与事实不符，同时上诉人也未提交任何证据加以证实。5.上诉人主张停产停业损失无事实根据和法律依据，在被上诉人签订拆迁协议时并无该项费用。6.上诉人与被上诉人之间是房屋租赁关系，上诉人无权突破合同的相对性，以被上诉人与拆迁部门签订的协议作为上诉人主张权利的依据。7.涉案房屋拆迁时，房屋内部墙面、顶面均为涂料，地面为被上诉人若干年前做的水磨石地面，门窗均为被上诉人原先的老式门窗，包括两卫生间的马桶均是被上诉人留下的，上诉人仅在2005年安装了玻璃门和不锈钢扶手，按合同约定早已归被上诉人所有，但在拆迁时玻璃门及不锈钢扶手均被上诉人自行拆除。请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人凌一千、王静未发表陈述意见。卞成慧向一审法院起诉请求：1.判令陆宝顺返还拆迁搬迁费2252元、停产停业损失189791元及装饰装潢费223404元，合计415447元；2.诉讼费用由陆宝顺承担。一审法院认定事实：2005年11月5日起，卞成慧（乙方）承租盐城市亭湖区建新巷47号101室、102室房屋，并与陆宝顺（甲方）签订房屋租赁合同四份。其中双方于2013年9月11日签订的房屋租赁合同，载明“一、甲方将建新巷47号101室、102室两套住房除去101室东南侧房间一间及其南侧门面房一间（即除去花店承租房）以外的住房租赁给乙方作为八十间社区卫生服务站用房，建筑面积约150平方米左右。二、租赁期限：叁年，即从2013年11月16日起至2016年11月15日止。三、租金：每年26000元整，租金给付实行先付租金后用房的原则，乙方于2013年11月16日付清第一年的租金，第二年至第三年的租金分别于2014年11月16日、2015年11月16日前一次性付清全年租金。四、乙方按时交纳水、电、有线电视费用。五、乙方必须爱护房屋及相关设施，做好日常维护工作，如有损坏修复原样（自然损坏除外）；乙方不得私自改变房屋的结构，如需重新装潢必须将具体方案征得甲方同意，租赁期限届满后室内、外装潢不得拆除，装潢均无偿属于甲方所有，乙方所装空调归乙方所有……九、在租赁期间如遇拆迁或不可抗力，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。”2016年9月23日，陆宝顺（甲方）与卞成慧（乙方）签订房屋租赁合同一份，载明“一、甲方将建新巷47号101室、102室两套住房除去101室东南侧房间一间及其南侧门面房一间（即除去花店承租房）以外的住房租赁给乙方作为八十间社区卫生服务站用房，建筑面积约150平方米左右。二、租赁期限：叁年，即从2016年11月15日至2019年11月15日止。三、租金：每年26000元整，租金给付实行先付租金后用房的原则，乙方于2016年11月16日付清第一年的租金，第二年至第三年的租金分别于2017年9月15日、2018年9月15日前一次性付清全年租金。四、乙方按时交纳水、电、有线电视费用。五、乙方必须爱护房屋及相关设施，做好日常维护工作，如有损坏修复原样（自然损坏除外）；乙方不得私自改变房屋的结构，如需重新装潢必须将具体方案征得甲方同意，租赁期限届满后室内、外装潢不得拆除，装潢均无偿属于甲方所有，乙方所装空调归乙方所有……九、在租赁期间如遇拆迁或不可抗力，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。”2019年7月13日，被征收人陆宝顺等人与征收部门盐城市亭湖区住房和城乡建设局、征收实施单位盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处、盐城市天湖房屋征收服务中心签订了涉及建新巷47号101室的房屋征收补偿协议书（产权调换），载明“装饰装修补偿113964元，附属设施补偿87458元，搬迁补偿费4077元，停产停业损失补偿费无，其他（涉及经营增加补偿）104956元。”同日，被征收人凌一千、王静与征收部门盐城市亭湖区住房和城乡建设局、征收实施单位盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处、盐城市天湖房屋征收服务中心签订了涉及建新巷47号102室的房屋征收补偿协议书（货币补偿），载明“装饰装修补偿109440元，附属设施补偿53593元，搬迁补偿费1675元，停产停业损失补偿费无，其他（涉及经营增加补偿）84835元。”另查明，2019年6月18日，江苏永衡房地产土地资产评估有限公司对盐城市区建新巷47号101室、102室房地产作出房屋征收估价分户结果报告，其中101室附属设施工作量确认表注明柜式空调1台，壁挂式空调3台。102室附属设施估价结果明细表注明柜式空调1台，拆装费350元，壁挂式空调2台，拆装费500元。2019年8月10日，卞成慧出具收条两份，分别载明“收到陆宝顺同志搬家费叁仟伍佰元整（3500元）”、“收到陆宝顺同志退剩余房租陆仟玖佰元整，清账”。案涉建新巷47号102室房屋登记在凌一千、王静名下，陆宝顺是房屋的实际权利人，拆迁补偿费由凌一千领取后已支付给陆宝顺。一审庭审中，证人姚某出庭作证陈述，其系盐城市天湖征收服务中心职工，负责建新巷47号101室房屋的拆迁，102室房屋拆迁由其同科室人员负责。两份房屋评估报告中装饰装潢补偿费、附属设施补偿费、搬迁费、涉及经营增加补偿项目都是对房屋产权人的补偿。两个房屋中的空调拆装费包含在附属设施项目中，拆装费标准相同。一审法院认为，卞成慧与陆宝顺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方于2013年9月11日和2016年9月23日签订的两份房屋租赁合同第五条均约定“租赁期限届满后室内、外装潢不得拆除，装潢均无偿属于陆宝顺所有，卞成慧所装空调归卞成慧所有。”第九条均约定“租赁期间如遇拆迁，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。”故合同到期或终止后，卞成慧仅对案涉房屋内的空调享有财产权益。案涉房屋的估价报告中对空调进行了拆装费的补偿，该部分补偿费用应由卞成慧享有，因卞成慧未主张该费用，一审法院不予理涉。卞成慧主张返还拆迁搬迁费2252元、停产停业损失189791元及装饰装潢费223404元，经查，案涉房屋的征收补偿费中无停产停业损失的补偿，搬迁补偿费是对房屋产权人按房屋面积进行的补偿，陆宝顺已支付卞成慧搬迁补偿费3500元，租赁合同对租期届满房屋装潢处置已作了无偿属于陆宝顺所有的约定，且卞成慧未能举证于2016年11月15日双方签订租赁合同后，对案涉房屋进行过装潢，故对卞成慧的诉讼请求，依法不予支持。一审法院判决：驳回卞成慧的诉讼请求。案件受理费7532元，由卞成慧负担。二审审理过程中，卞成慧提交一组收据、收条，拟证明在签订第四份租赁合同之后对房屋进行了装潢。陆宝顺质证意见为，上述证据不属于民诉法规定的新证据，有四张单据是2016年11月15日之前的，不属于2016年11年15日之后装潢的收据，对这四张单据不予质证。对另外两张单据，空调拆装费1200元不属于装潢装饰费。对2900元的收条真实性无法确定，不予认可。本院认定意见为，四张单据发生在2016年11月15日之前，对空调拆装费并非租赁期间的装潢费，2900元的收条的出具人并未出庭作证，仅凭该收条无法确认该笔费用已实际发生，故对上诉人提交的证据均不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人主张被上诉人应向其返还装潢装饰费、搬迁费、停产停业损失费有无依据。自2005年11月5日起，就案涉房屋卞成慧与陆宝顺先后共签订四份房屋租赁合同。双方于2013年9月11日、2016年9月23日签订的两份房屋租赁合同均约定：租赁期限届满后室内、外装潢不得拆除，装潢均无偿属于陆宝顺所有，卞成慧所装空调归卞成慧所有；租赁期间如遇拆迁，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。由此可见，双方对于租赁期限届满后的室内外装潢以及如遇拆迁时租赁合同如何处理等事宜作了明确约定。关于装潢装饰费。2013年9月11日签订的合同于2016年11月15日到期，根据双方的约定，即使双方此后达成续租合意，但该合同到期时的室内外装潢除空调之外，其余已归被上诉人所有。对于2016年11月15日之后的装潢费，由于房屋拆迁时双方之间签订的最后一份租赁合同期限未届满，上诉人主张在此期间产生了装潢费，但其提交的证据不足以证明该事实的成立，应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人依据征收部门与被上诉人之间达成的征收补偿协议书主张装潢装饰费，缺乏依据，一审判决未予支持，并无不当。关于搬迁费。案涉房屋租赁合同已于2019年8月10日终止履行，陆宝顺向卞成慧返还了剩余租金并支付了3500元搬迁费，上诉人依据征收部门与被上诉人之间达成的征收补偿协议书主张搬迁补偿费，缺乏依据，本院不予支持。关于停产停业损失费。上诉人认为该补偿费体现在征收补偿协议书“其他”项目中，该项目对应的是“涉及经营增加补偿”，鉴于被上诉人未实际经营，而是上诉人经营的事实，该补偿费应返还给上诉人。经查，案涉房屋的征收补偿协议书中无停产停业损失补偿费，根据双方之间的租赁合同约定，合同在拆迁时即终止，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，因房屋拆迁而产生的停产停业损失的补偿对象应为房屋产权人，除非出租人和承租人对此有明确约定，但案涉租赁合同未对房屋拆迁时产生的相关补偿费用归属作出约定。因此，上诉人提出的关于停产停业损失费的上诉理由，于法无据。综上，卞成慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7532元，由卞成慧负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  荀玉先二〇二一年四月二十七日书记员  袁佳丽