河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5481号原告闫成辉，男，1985年10月12日出生，汉族，住河南省通许县。委托代理人杜成功，河南智言律师事务所律师。被告河南锦雍置业有限公司,住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。委托代理人梁孟萌，河南成务律师事务所实习律师。原告闫成辉诉被告河南锦雍置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人杜成功，被告委托代理人王永康、梁孟萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年6月13日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于姚桥路北、××西××单元××房屋××套，被告应于2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付买受人使用；逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，但被告未按照合同约定交付房屋，直到2020年9月23日才收到交房通知。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护其合法权益，请求法院依法判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金92348.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告已经于2020年9月18日取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已经于2020年9月21日通知原告办理交房手续。原告未按照被告的通知及时办理交房手续，至2020年10月25日才办理房屋交接手续，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，视为涉案房屋已经于2020年9月21日交付；二、原告逾期支付购房款9日，交房时间应当据实顺延；三、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，属于合同约定的据实顺延交房的事由，被告不应当承担违约责任;四、因疫情及疫情防控措施致被告逾期交房，被告不应当承担违约责任，被告受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，且受疫情的持续影响被告的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延；五、自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，被告交房时间亦应酌情顺延。六、即使按照原告的主张，合同约定违约金标准过高，应当予以降低。经审理查明：2019年6月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于郑东新区××、××西××单元××房，单价14693.37元/平方米，总金额1735875元。约定金额：525875元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年6月13日；约定金额：121万元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年7月13日。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、买受人未按本合同及补充协议约定付清房款或其他费用的，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四：合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定1、贷款方式为【商业性贷款】【住房公积金贷款】，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于签订合同的同时向【贷款方】【出卖人】提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。2、因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期依照《商品房买卖合同》第七条处理，八、双方其他约定，买受人采用按揭贷款付款方式的，买受人应在商品房买卖合同签订之日起商业贷款30日内、公积金贷款60日内办理完毕贷款和放款所需要的全部手续，否则，按本补充协议第三条执行。2019年7月22日，原告向被告支付121万元按揭贷款。2019年12月4日，被告发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。《竣工验收备案表》显示，涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。被告于2020年9月21日通过EMS向原告邮寄收房通知，原告称其于2020年9月23日收到该通知。以上案件事实由房屋买卖合同、《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》、竣工验收备案表、邮寄单、收房通知、银行业务凭证及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于交房时间，被告主张已向原告邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且原告已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，被告单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明原、被告已经对合同主要内容的变更达成合意，故该主张本院不予采信。关于违约金标准，纵观本案案情，被告逾期交房确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.02%调整为日0.01%。关于被告逾期交房的天数，被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者大部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，本院不予采信。但鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，本院对被告逾期交房天数酌情扣减40天。原告于2020年9月23日签收被告邮寄的《收房通知》，即2020年9月23日为收房日期。自2019年12月31日至2020年9月23日计267天，逾期交房时间为267-40=227天，产生违约金39404.36元（即227天*0.01%*1735875元）。关于逾期付款，被告辩称因原告逾期支付贷款，交房时间应据实顺延9天，但贷款申请及支付需出卖人、买受人及贷款银行三方共同配合完成，该过程存在诸多买受人无法控制的客观因素，且未有证据表明逾期付款系原告个人原因导致。涉案《商品房买卖合同》虽约定买受人未按合同约定付清房款，出卖人有权推迟交付房屋，但原告于2019年7月22日付清房款，而涉案房屋于2020年9月18日竣工验收合格并于2020年9月21日向原告邮寄交房通知书，原告的逾期付款行为与被告的逾期交房行为没有实质的因果关系，且本院已酌定扣除被告的逾期交房天数且将其违约金标准降低，故被告该项辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告闫成辉逾期交房违约金39404.36元；二、驳回原告闫成辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2109元，减半收取1055元，由原告闫成辉负担662元，被告河南锦雍置业有限公司负担393元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年四月二十一日书记员  毕 倩