贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1940号上诉人（原审原告）：贵阳园成置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路**大西南?富力中心****。法定代表人：黄皓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王大红，男，1985年5月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：胡磊，贵州谦明律师事务所律师。上诉人贵阳园成置业有限公司（以下简称园成置业）、王大红商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初10564号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人园成置业上诉请求：1.撤销原判决第三项、第四项并依法改判；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院以约定违约金过高，上诉人不存在如此之大的损失为由，酌情将违约金调整为总房款的6%，属于认定事实错误。王大红与上诉人签订合同后，依约支付首期楼款，但剩余款项未按合同约定的时间支付。王大红逾期已近3年，一审查明王大红经两次催告仍未履行付款义务，对上诉人造成的损失，以总房款的6%计算违约金不足以填补。且王大红未就违约金过高提供证据证明。2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第114条对违约金进行调整，属于适用法律错误。本案中上诉人不存在违约情形，且多次正式函告要求王大红履行付款义务，而王大红逾期付款最终导致合同无法履行。一审法院调整违约金并未考虑综合因素，也未考虑违约金的双重性，将违约金调整为总房款的6%属法律适用错误；上诉人按照合同约定主张违约责任有合同和法律依据。3.一审法院已作出的其他判决，并未认定按照未付款20%标准计算违约金过高，《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》也对统一裁判尺度问题进行了规定，本案中王大红未提供证据证明违约金过高，因此一审法院不应对违约金进行调整。王大红答辩称，1.答辩人并无违约行为，无需承担任何违约责任。签订《商品房买卖合同》的具体时间不会早于2019年4月2日，根据《认购书》可知，签订《商品房买卖合同》的前提是王大红缴纳完案涉房屋维修基金；买卖合同生效及成立时间在2019年4月2日之后；矛盾的付款时间应属法律规定的“约定不明”情形，从合同的付款时间来看，答辩人在签约之日合同约定的前三期付款时间早已经过，根据《中华人民共和国合同法》116条规定，本案所涉全部购房款应在交付房屋时支付，故答辩人并无违约行为；付款时间约定不明系双方均未尽到合理的注意义务所致，不能全部归责于答辩人；四期付款构成一个完整的支付行为，在第二、第三期不能明确的情况下，第四期也不具备履行条件。2.即使答辩人构成违约，违约金的标准应控制在合理范围。根据相关法律规定，答辩人承担的违约金应控制在给被答辩人造成实际损失30%范围内，合同约定的违约金过高，一审判决以总房款的6%计算同样过高。另外，答辩人也只是构成第四期付款的逾期，应当以第四期应付款作为计算基数。但答辩人认为被答辩人并未产生任何经济损失，反之其是获利方。王大红上诉请求：1.撤销原判第三项、第四项，依法改判；2.本案一审、二审案件受理费由园成置业承担。事实和理由：一审法院认定上诉人存在逾期付款行为，应承担相应违约责任，但上诉人并无违约行为，不应承担任何违约金，一审事实认定错误。1.双方商定的付款方式并非分期支付，实为按揭付款。虽认购书载明案涉房款分四期支付，但在签订认购书时，双方口头约定由上诉人支付部分款项，剩余款项由上诉人按揭贷款方式支付，但因园成置业原因无法办理按揭手续。至2019年5月31日，园成置业要求上诉人将签约日期倒签至2018年8月30日。2.案涉《商品房买卖合同》对支付房款时间的约定属于法定“约定不明”，上诉人不应承担违约责任支付违约金。通过上诉人支付各项款项，如维修基金、定金、首付款等支付时间，结合认购书第4条约定，以及商品房交易习惯，可以确定上诉人实际签订买卖合同的时间不会早于2019年4月2日；合同约定的前三期付款时间在合同生效时早已经过，两者互相矛盾，分期付款应属“约定不明”的情况，根据《中华人民共和国合同法》116条，本案所涉全部购房款应在交付房屋时支付，上诉人并无违约行为。3.即使法院认定上诉人存在违约行为，违约金亦不应以总房款为计算基数。一审已认定补充协议系格式条款，第4条变更了原买卖合同约定的违约金计算标准，加重上诉人的责任为无效条款。根据买卖合同第29条约定，补充协议中关于以总房款为基数计算违约金的约定应属无效内容。一审将总房款作为违约金计算基数无事实及法律依据；即使认定上诉人违约，按照买卖合同约定，第二、三期在合同生效时付款时间已经经过，实属约定不明，约定明确的仅为第四期，即上诉人应在2019年6月30日前支付第四期房款。至园成置业向人民法院提起诉讼的时间，上诉人仅逾期了140天，如按合同约定的未付款金额20%计算违约金，明显过高。根据相关法律规定，上诉人认为本案应以逾期应付款为违约金计算基数。4.上诉人已支付的总房款为4400192元，一审法院认定的已付款金额有误，支付给贵阳天天来客网络科技有限公司（以下简称：天天公司）以及湖南客多多房地产经纪有限公司（以下简称：客多多公司）的资金属于购房款，上述公司属于园成置业的包销公司，一审未通知天天公司、客多多公司参与诉讼违反法定程序。园成置业答辩称，一、关于分期付款的问题。1.双方合同明确约定付款方式为分期付款，期限为一年，合同签订系双方真实意思表示，王大红对于合同条款应有完全的认知；2.双方并未口头或书面协议变更付款方式，王大红主张按揭付款没有事实依据，也无法举证证明其主张；3.案涉楼盘其他业主的按揭手续都正常办理，王大红所述案外其他购房人不能办理按揭，亦无事实依据。二、关于合同签订时间问题。1.王大红于2018年6月支付定金，同年8月30日支付首付款，与合同约定的付款时间一致，在2018年已经支付首付款的情况下，王大红所述合同签订时间为2019年5月31日，显然不符合常理。维修基金的缴纳一般在交房之前，其缴纳的时间并不能够代表商品房合同签订的时间；2.在双方签订合同以后，园成置业已将合同等相关材料提交给相关部门办理备案登记，若备案前双方未签订合同，园成置业不可能提供出双方签字盖章的合同文本；3.合同对于支付房款的时间约定明确，王大红事实上部分履行了义务。根据合同第八条第二款，第一期款应在合同签订之日缴纳10%，王大红在合同签订当日即2018年8月30日交纳了10%购房款，综上足以证明合同签订的时间。本案并不属于对付款时间约定不明，王大红应当承担相应的违约责任。三、关于违约金标准。王大红仅仅支付了合同约定的10%，总欠付房款高达3600多万，且欠付时间超过两年，给公司造成了巨大的经济损失。房屋未交付系王大红违约，园成置业并不能因此对房屋进行转售或出租，未交付只是客观事实，并不会降低公司遭受的损失。因此，本案应当按照合同约定的标准计算违约金。四、王大红向天天公司支付的费用与王大红和园成置业的合同关系系两个不同的民事法律关系，其向天天公司支付的款项与本案解除合同的事实无关，王大红也无法举证证明其向天天公司的支付行为是在园成置业的指导下进行。园成置业向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告向原告支付违约金153，916元。一审法院认定事实，2018年5月30日，被告王大红（乙方）向原告园成置业（甲方）认购位于贵阳市观山湖区，认购总价款为769580元，同时双方签订了《贵阳富力新天地商品房认购书》（编号：7775630），认购书第二条约定，原告于签订认购书之日支付定金50000元，余款分四期支付，第一期26958元于2018年8月30日前支付；第二期76958元于2018年11月30日前支付；第三期230874元于2018年12月30日前支付；第四期384790元于2019年6月30日前支付。同时认购书第四条约定：“1、在与乙方交清本条第5款中所列的有关税费及房屋维修资金（即：签订合同时需交付税费及房屋维修资金）后，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。2、若乙方支付定金之日起七天内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金；若乙方签署《商品房买卖合同》后的按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则甲方有权对乙方作违约处理，并按《商品房买卖合同》有关条款执行。......8、该售价未包含房屋维修资金，乙方必须在签署《商品房买卖合同》时将房屋维修资金存入甲方指定的账户。”。签订认购书之后，由于被告王大红同时向原告认购了20套房屋，被告王大红总计应当向原告支付的全部20套购房款总额为40002520元，该20套房屋的认购书虽因总价值不同而导致每期付款约定额度不同，但是付款时间一致、定金额度一致。经核算，签订认购书之时，即2018年5月30日，被告王大红应当向原告支付定金总计1000000元、第一期购房款总计3000192元；2018年11月30日前，被告王大红应当向原告支付第二期购房款总计4000192元；2018年12月30日前，被告王大红应当向原告支付第三期购房款总计12000756元；2019年6月30日前，被告王大红应当向原告支付第四期购房款总计19759944元。原告于2018年6月1日向被告王大红出具《预收款凭证》（编号：0026658）证实其收到了被告王大红支付的定金；于2018年8月30日向被告王大红出具《预收款凭证》（编号：0032643）证实其收到了被告王大红支付的第一期购房款。本案的审理过程中，被告王大红向本院出具了银行流水、付款凭证、收款收据等证据，证实其向被告付款的事实，并称自己所有的付款行为都是在原告的销售处发生，经本院核查，被告王大红主张的付款事实有以下四次：第一次，2018年4月28日，被告王大红通过自己的建设银行账户向湖南客多多房地产经纪有限公司（编号：898430115203555）支付了100000元。第二次，2018年6月1日，被告王大红通过自己的建设银行账户向贵阳天天来客网络科技有限公司（编号：898520148160474）支付了400000元；同日，同一账户被告王大红向贵阳园成置业有限公司（编号：113520115200044）支付了900000元；被告王大红提交了两张收据证实向贵阳天天来客网络科技有限公司的付款，第一张收款收据（0434338），首部开具时间为2018年9月3日，品名为服务费、单位万元／个、数量15、单价2万元／个、总金额为300000元，并加盖有“贵阳天天来客网络科技有限公司财务专用章”字样印，核准“卢金成（手写）”；第二章收款收据（0027845），首部开具时间为2018年4月28日，载明“今收到王大红（手写）交来：富力新天地7号栋诚意金（手写）金额（大写）壹拾零万零千零佰零元零角零分（数字手写）￥100000.00元（数字手写）”，并加盖有“贵阳天天来客网络科技有限公司财务专用章”字样印，经手人“卢金成（手写）”。第三次，2018年8月30日，被告王大红用自己的某一建设银行账户通过ＰＯＳ机向贵阳园成置业有限公司（编号：30570107013Ｃ005）支付了1970000元，又用另一建行卡通过ＰＯＳ机向贵阳园成置业有限公司（编号：30570107013Ｃ005）支付了670000元。第四次，被告王大红使用自己的工商银行借记卡通过ＰＯＳ机向贵阳园成置业有限公司（编号：30570107013Ｃ005）支付了360252元。原告在对被告王大红提交的银行流水、付款凭证、收款收据等证据进行质证时，承认其支付给原告账户的相关款项，对银行流水显示并非原告账户的交易，原告拒绝承认收到相关款项。原告提交的证据显示，原被告按约签订了《商品房买卖合同》（编号：富力合7栋-104）及相关补充协议，约定被告向原告购买前述涉案房屋，该房屋建筑面积33.46平方米，套内建筑面积29.99平方米，按套内建筑面积计算每平方米单价25661.22元，总价款769580元。合同第八条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第2种方式付款。......2、分期付款。买受人应当在／前分期支付房价款。预付款：／元。第一期楼款，须于本合同签订之日按成交价的10%缴付，金额（人民币）76958元。第二期楼款，须于2018年11月30日前按成交价的10%缴付，金额（人民币）76958元。第三期楼款，须于2018年12月30日前按成交价的30%缴付，金额（人民币）230874元。第四期楼款，须于2019年06月30日前按成交价的50%缴付，金额（人民币）384790元。”合同第十条约定了逾期付款责任：“买受人未能按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，并于实际支付应付款之日起即日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起即日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起即日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同尾部并未写明签订时间。合同附件十二为补充协议，补充协议第四条约定：“4、双方同意将本合同第八条付款方式变更及补充如下：4.1认购定金人民币5万元，买受人已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，买受人选择【分期】付款，并按以下选择条款时间付清首付款项，均以人民币为计算货币。4.1.1第一期楼款，须于本合同签订之日按成交价的10%缴付，金额（人民币）76958元。4.1.2第二期楼款，须于2018年11月30日前按成交价的10%缴付，金额（人民币）76958元。4.1.3第三期楼款，须于2018年12月30日前按成交价的30%缴付，金额（人民币）230874元。4.1.4第四期楼款，须于2019年06月30日前按成交价的50%缴付，金额（人民币）384790元。......4.7如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之伍计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期60天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》并要求买受人支付房屋总价20%的违约金，买受人所交的购房款在扣除违约金后予以无息退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办妥注销合同备案等取消交易的手续，因办妥相关手续所支付的费用由买受人承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办妥交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办妥交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无须承担任何违约责任。”补充协议尾部载明签订时间为2018年8月30日。2019年4月2日，被告王大红向贵阳市住房和城乡建设局（维修资金缴费2）账户分20次汇入维修资金，共计400025.2元，具体到本案，维修资金为7695元，截止当日，在本案中被告王大红共向原告支付购房款76958元（含定金转为房款50000元）。2019年4月26日，原告向被告发出《催款函》，称被告逾期付款，应当向原告承担违约责任。上述事实，有当事人陈述、《贵阳富力新天地商品房认购书》（编号：7775630）、付款凭证、银行流水、收款收据（0434338）、收款收据（0027845）、《预收款凭证》（编号：0026658）、《预收款凭证》（编号：0032643）、《商品房买卖合同》（编号：富力合7栋-104）及补充协议、《催款函》等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，《商品房买卖合同》（编号：富力合7栋-104）及补充协议为原被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有三：一、合同的签订时间；二、被告的付款金额；三、被告是否应当承担违约责任。关于合同的签订时间，原告主张签订的时间为2018年8月30日，被告称实际时间是2019年5月30日，补充协议中载明的“2018年8月30日”的签订时间是倒签的。一审法院认为，关于《商品房买卖合同》及其补充协议的签订时间，应当结合认购书签订时间、付款时间等商品房预售交易中的关键时间节点综合认定。在本系列案件中，可知被告王大红的付款时间皆在2018年，抛去有争议的付款事实，原告王大红最早的付款时间在2018年6月1日，正是签订认购书后的第二日，可知至少在签订认购书后的第二日被告王大红就已经按照认购书的约定履行付款义务。根据认购书第四条的约定：“在与乙方交清本条第5款中所列的有关税费及房屋维修资金（即：签订合同时需交付税费及房屋维修资金）后，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”，可知缴纳维修资金与签订《商品房买卖合同》应当同时进行，该约定亦符合房屋交易主管部门对交易流程的规范，但被告王大红缴纳维修资金的时间为2019年4月2日，若原告的主张属实，那么原被告早在2018年5月30日就签订了《商品房买卖合同》及补充协议，却在近一年后的2019年4月2日才要求被告王大红缴纳维修资金，显然既不符合认购书的约定，也不符合商品房预售合同交易的习惯。同时原告已经在2018年6月1日、2018年8月30日两次向被告王大红出具收据，表明他收齐了王大红支付的定金和第一期购房款，在已经收取定金和第一期购房款的前提下长期未缴纳维修资金，不合常理，故一审法院认为，即便被告并无直接证据证实《商品房买卖合同》及补充协议的具体签订时间，但是结合被告支付定金与第一期购房款的时间，与缴纳维修资金的时间，一审法院认为原被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的时间最早不早于2019年4月2日，原告主张双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的时间为2018年8月30日的意见一审法院不予支持。关于被告的付款金额，原告认可支付至其账户的款项，即2018年6月1日的900，000元、2018年8月30日的1，970，000元与670，000元、2018年9月1日的360，252元，共计3，900，252元。不认可2018年4月28日支付至湖南客多多房地产经纪有限公司的100，000元，与2018年6月1日支付至贵阳天天来客网络科技有限公司的400，000元。一审法院认为，被告王大红除提交银行流水与付款凭证外，再未提交相关证据显示支付至湖南客多多房地产经纪有限公司的100，000元与本案的交易有关联；关于支付至贵阳天天来客网络科技有限公司的400，000元，结合两份收款收据（0434338）、（0027845）来看，在收款收据（0027845）中，注明被告王大红缴纳的100，000元为“富力新天地7号栋诚意金”，且两份收款收据的经办人都是“卢金成”，但是收款收据（0434338）的出具时间为2018年9月3日、收款收据（0027845）的出具时间为2018年4月28日，结合银行流水中被告王大红向贵阳天天来客网络科技有限公司支付400，000元的时间为2018年6月1日。故现有证据不足以认定被告王大红向湖南客多多房地产经纪有限公司支付的100，000元、向贵阳天天来客网络科技有限公司支付的400，000元与涉案房屋的购房款有关，故被告王大红称该笔款项属于购房款的意见一审法院不予支持。原告在审理中称自己已经收齐了被告王大红支付的全部定金和第一期购房款共计4，000，192元，构成自认，该意见一审法院予以采纳。关于被告是否违约，需要厘清违约条款的适用问题。根据《商品房买卖合同》及补充协议，无论是合同第八条，还是补充协议第四条，皆一致沿袭了认购书关于付款时间的约定，即第一期购房款（含定金）在合同签订当日支付，第二期在2018年11月30日前付清，第三期在2018年12月30日前付清，第四期在2019年6月30日前付清，那么在《商品房买卖合同》及补充协议的时间最早不早于2019年4月2日的情况下，关于第二期、第三期付款时间的约定就与合同相矛盾。截止2019年4月2日，被告王大红除付清第一期购房款（含定金）外，就全部20套房屋的交易仅多付了四十万元左右，距离付清第二期或第三期房款尚远，但原告亦与被告王大红签订了20套房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，虽然在同一时间段原告亦向被告王大红发出《催款函》，但催款函并无因被告王大红逾期支付第二期、第三期购房款而要求解除合同，可知在签订《商品房买卖合同》及补充协议，即便此时被告王大红逾期支付第二期、第三期购房款，但是原告依然愿意与被告王大红继续交易。但王大红逾期付款在前，《商品房买卖合同》及补充协议签订时间在后，本案中原告主张适用《商品房买卖合同》及补充协议关于逾期付款的违约责任条款认定王大红逾期支付第二期、第三期购房款的责任，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”及第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可知合同约定的违约责任条款应当适用于合同成立生效后合同相对人的违约行为，在本案中，《商品房买卖合同》及补充协议成立前，原被告系按照认购书的约定履行，《贵阳富力新天地商品房认购书》（编号：7775630）亦为原被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，在认购书并未约定第二期、第三期购房款的逾期付款责任的情况下，原告向被告主张被告逾期支付第二期、第三期购房款一审法院不予支持。被告不同意解除合同，但被告未按约支付第四期购房款，第四期购房款占总房款的50%，被告长期未履行合同的付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条约定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：富力合7栋-104）及补充协议一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告亦有义务退还被告相关购房款。关于违约金，一审法院认为，被告逾期付款，构成违约，应当按照合同约定向原告承担违约责任。补充协议第四条的约定变更了《商品房买卖合同》第八条的约定，一审法院认为，补充协议系被告自行制作附于《商品房买卖合同》其后，但相关条款原告未使用明显的方式提醒被告注意，亦未使用足以引起被告注意的文字、字体等特别标识，并对该条款予以说明，可知补充协议的约定符合《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，系格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议约定以房屋总价款为基数计算违约金，变更了原有《商品房买卖合同》第八条的约定，系加重了购房人的责任，该条款无效，若以《商品房买卖合同》第八条：“按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金”的标准计算违约金，考虑到涉案房屋截止本案开庭审理之前尚未交付，且原告并不存在如此之大的损失，故逾期应付款20%的标准计算违约金依然过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”一审法院酌情调整违约金计算标准为总房款的6%。涉案房屋总价款为769，580元，违约金为769，580元×6%=46，174.8元，原告超出部分的诉请一审法院不予支持。同时因合同解除后原告向被告负有返还价款、配合被告领回维修资金的义务，被告有配合原告办理涉案合同备案登记撤销手续的义务，经一审法院向双方当事人释明后一审法院一并处理，故在扣除违约金后原告应向被告返还76，958元-46，174.8元=30，783.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳园成置业有限公司与被告王大红签订的《商品房买卖合同》（编号：富力合7栋-104）及补充协议；二、被告王大红于本判决生效后三日内配合原告贵阳园成置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：富力合7栋-104）的备案登记撤销手续；三、原告贵阳园成置业有限公司在本判决书第二项履行完毕之日起三日内向被告王大红返还扣除违约金46，174.8元后的剩余购房款30，783.2元，并配合被告王大红领回维修资金为7，695元；四、驳回原告贵阳园成置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，789元（原告预交），由原告贵阳园成置业有限公司负担1，431元，由被告王大红负担358元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。园成置业提交案涉房屋《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，拟证明双方在2018年8月30日签订合同后，园成置业将相关材料交至相关部门办理备案手续，2018年11月30日备案表下来，但由于王大红一直没有交付双方合同约定的第二期房款，园成置业于同年12月份撤销了备案。王大红质证意见，我不清楚对方是否去备案，只是对方确实于2018年12月左右通知我去签字，我也配合办理了，但是并不能证明合同签订的时间是2018年8月30日。王大红提交备案表和房屋状态查询表。拟证明：1.案涉房屋的网签时间为2019年2月22日，并非园成置业主张的2018年；2.案涉房屋仅办理了网签，未办理备案登记手续，撤销网签的具体时间为2019年7月18日；3.该表载明合同签约时间为2018年11月30日，故案涉房屋可能存在多份签署时间不一的合同；同时也证明双方撤销的网签合同与园成置业在本案中提交的合同不一致。4.经向房产交易中心了解，房屋网签只需园成置业一方在筑房网申请即可完成，无需提交签约的正式合同，结合认购书关于签订正式合同的约定及交易惯例和王大红缴纳维修基金的时间，案涉合同的签订和生效应当在2019年4月2日之后，而不是合同载明的2018年8月30日签订。园成置业质证意见，备案表载明的合同签订时间2018年11月30日与王大红提供的房产交易中心出具的文件内容一致；正常的交易流程系在合同签订，支付首付款后才网签备案，因此合同签订的时间一定是在网签备案之前；该证据载明的合同签约日期虽为2018年11月30日，因为办理备案需交足20%的首付，而王大红在2018年8月30日合同签订的当日，仅支付了10%的款项，第二期10%约定于2018年11月30日支付，所以在相关部门的系统上显示签约时间为2018年11月30日；由于王大红一直未支付第二期10%款项，网签未能成功办理，因材料已提交，撤回申请又需要合同双方共同进行，王大红迟迟不予配合，导致最终撤销的时间较晚；该证据恰好能够证明，合同签订的时间一定是在2018年11月30日前，结合王大红根据合同约定支付第一期首付款的情况，本案合同签订的时间应为2018年8月30日。二审查明其余事实与一审查明事实一致，本院予确认。本院认为，关于一审认定王大红已付房款是否正确及一审是否漏列当事人的问题，王大红主张天天公司、客多多公司系园成置业的包销公司，应追加其为当事人。王大红系将400,000元、100,000支付至天天公司、客多多公司帐户，且出具收据的也并非园成置业，现有证据不能充分证明上述款项系园成置业委托天天公司、客多多公司收取，王大红可另行向天天公司、客多多公司主张权利。一审认定王大红已付园成置业款项金额为4,000,192元并无不当。关于王大红是否应当承担违约责任的问题，王大红主张虽然双方合同约定的是分期付款，之后付款方式变更为按揭贷款，对此并无证据提交，对其辩解不予采信，其逾期未付款应承担违约责任。关于一审判决违约金是否适当的问题。虽然补充协议第4.7条的约定变更了《商品房买卖合同》第十条的约定，但该条款符合《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，系格式条款。园成置业并未举证证明已对该条款尽了提示义务，且补充协议约定以房屋总价款为基数的20%计算违约金，变更了原有《商品房买卖合同》第十条以未付款为基数的20%计算违约金的约定，系加重了购房人的责任，一审认定该条款无效并无不当。关于案涉合同签订时间的问题，王大红于2018年6月支付定金，同年8月30日支付首付款，与认购书、合同约定的交付定金与首付款时间一致，在2018年已经支付首付款的情况下，王大红所述合同签订时间为2019年5月31日，不符合常理。至于维修基金的缴纳按生活常理，一般在交房之前，其缴纳的时间并不能够代表商品房合同签订的时间。且根据园成置业、王大红在二审中提交的备案登记表及其他资料，可以印证双方合同于2018年就已签订，对王大红主张案涉合同系于2019年5月31日签订的辩解不予采纳。本案中虽然王大红存在逾期付款的违约行为，但园成置业在合同约定的房屋交付时间亦不具备交房条件，直至一审开庭前尚不具备，考虑到园成置业并不存在如此大的损失，且王大红未付款金额如此巨大，如果按主合同未付款的20%计算违约金明显过高。一审法院综合园成置业的实际损失，兼顾双方合同的履行情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，酌情调整违约金计算标准为总房款的6%适当，符合当事人之间的利益平衡，本院予以维持。另外，因园成置业、王大红均认可案涉房屋的备案登记已经注销，一审再行判决王大红配合办理注销登记手续错误，本院予纠正。综上所述，上诉人园成置业、王大红的上诉请求均不能成立，应予驳回。因双方均认可无需履行原审判决第二项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初10564号民事判决第一项、第四项；二、撤销贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初10564号民事判决第二项；三、变更贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初10564号民事判决第三项为：贵阳园成置业有限公司在本判决书生效之日起三日内向王大红返还扣除违约金46，174.8元后的剩余购房款30，783.2元，并配合王大红领回维修资金为7，695元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，789元，由贵阳园成置业有限公司负担1，431元，由王大红负担358元；二审案件受理费3，578元，由贵阳园成置业有限公司负担2,862元，王大红负担716元。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二一年四月二十六日书记员  蒲美君