西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书 （2021）陕0103民初529号 原告：陕西金基瓷艺有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：吴溪芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹晓东，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巧莉，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：汉中祥盛商业运营有限公司，住所地：汉中市汉台区。负责人：陈功进，系该公司执行董事。被告：陈功进，男，1979年5月25日出生，汉族，汉中祥盛商业运营有限公司执行董事，住汉中市汉台区。共同委托诉讼代理人：马彦力，陕西汉京律师事务所律师。原告陕西金基瓷艺有限公司（以下简称金基瓷艺公司）与被告汉中祥盛商业运营有限公司（以下简称汉中祥盛公司）、陈功进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金基瓷艺公司委托诉讼代理人王巧莉，被告汉中祥盛公司、陈功进委托诉讼代理人马彦力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠付房屋租金1178532元；2、判令被告立即向原告支付欠付物业管理费389271.3元；3、判令被告立即向原告支付欠付空调费283106.4元；4、判令被告立即向原告支付房屋占用费693610.62元；5、判令被告向原告支付迟延履行违约金暂计1063998.24元（以2544520.32元为基数，按照人民银行发布的一年期的LPR的二倍从2015年6月30日暂计算至2020年11月5日，计算至全部清偿完毕之日止）；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年7月19日，原告与被告汉中祥盛公司签订《金基瓷艺茶城商铺租赁合同》，合同第一、二条约定被告汉中祥盛公司租赁原告所有的位于碑林区XX路XX城XX楼建筑面积1179.61平方米的商铺，租金每平方米100元/月，合计年租金1415532元，租赁时间为2012年10月1日至2018年9月30日。前两年租一年送一年，第三年根据市场行情涨幅最高每平方米不得超过100元/月，第四年开始每年在第三年租金基础上递增10%。合同签订后，被告汉中祥盛公司未按照合同约定按期向原告支付租金及管理费、空调费，经原告多次催交后，被告仍屡屡拒绝支付。原告于2014年2月10日向被告汉中祥盛公司发出解除合同通知，通知原、被告之间的租赁合同于2014年2月20日解除。被告直至2015年6月30日才清场退出。此后，二被告向原告出具还款承诺，但二被告至今仍未付清应付款项。为维护合法权益，原告提起本案诉讼。被告汉中祥盛公司、陈功进辩称，1、原告将陈功进列为被告不适格，陈功进是代为履行汉中祥盛商业运营有限公司的职务行为；2、原、被告于2012年7月19日签订的商铺租赁合同并未生效，属于效力待定，因此合同对被告汉中祥盛商业运营有限公司不产生法律效力；3、原、被告于2012年7月19日签订合同之后，原告改变业态，擅自装修，导致被告无法正常进行经营，并于2014年2月底强制被告前期招商的商户搬离；4、自2014年3月1日起截止今日，本案已超过法定诉讼时效。关于原告主张的房屋租金、物业管理费及空调费，因原、被告租赁合同效力待定，所以不能按照合同约定的全部面积收取，应按照被告实际使用的面积参照合同租金、物业管理费及空调费价格进行实际计算；2014年2月21日原告已经将被告所有商户驱离，所以不存在房屋占用费及延迟履行违约金。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年7月19日，原告（甲方）与被告汉中祥盛公司（乙方）签订《金碁瓷艺茶城商铺租赁合同》，约定XX城XX楼建筑面积1179.61㎡商铺。租赁期限：起租时间从2012年10月1日至2018年9月30日，为期6年；租金每平方米100元/月，合计年租金为1415532元。前两年租一年送一年，第三年根据市场行情涨幅最高每平方米不得超过100元/月，第四年开始每年在第三年租金基础上递增10%。租赁期内管理费每平方米10元/月、空调费每平方米10元/月（每年收8个月），即年费用为235922元。以后公司若调整此费用，应与市场商户同步。此费用为每六个月交付一次，与租金同时交纳。租金缴纳时间：合同签订五日内交年租金50%，以后每年2月29日前和8月30日前各交年租金50%。同时交纳管理费及空调费。合同签订五日内乙方给甲方交付保证金捌万元人民币，合同到期后乙方将全部租赁范围的房屋完整的交给甲方后10日内，甲方将保证金退还给乙方（不计利息）。乙方如逾期支付租金及相关费用时，除应全额缴纳所欠费用外，每逾期一日，则乙方须按1%的利率向甲方支付滞纳金，逾期达到30日，视为乙方违约，甲方有权终止本合同并收回商铺，乙方须按合同剩余期限的年限金额度向甲方进行赔偿，保证金不退。租赁期满，乙方应在期满当日交还该商铺，逾期归还的，则每逾期1日应向甲方支付原日租金5倍的罚金，逾期达到30日的，甲方有权强制收回该商铺，由此引起的一切后果由乙方承担。租赁期满前，乙方需继续租赁的，应当在租赁期满前90日内书面通知甲方。如甲方在租赁届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。若在租赁到期前30日，甲、乙双方未能就续约达成一致，则视为乙方放弃续约。按本合同相关条款规定解除本合同。该合同签订后，被告汉中祥盛公司于2012年9月3日按照合同约定向原告支付保证金8万元，原告向被告汉中祥盛公司交付了租赁房屋，被告汉中祥盛公司对开始经营使用承租房屋。2012年7月19日，被告陈功进向原告出具《金碁茶城商户租金缓缴情况说明》，载明：“现因祥盛公司租赁XX城XX层铺位总面积（1179.61㎡），资金周转困难，导致租金人民币1415532元、物业管理费及空调费471844元无法一次性缴清（前两年租金、物业费及空调费）。特申请延缓缴纳两年租期内租金及物业空调费，提出如下租金缴纳方案：首次合同签订时，缴纳租金（100元/月/㎡）、管理费（10元/月/㎡）、空调费（10元/月/㎡）合计人民币100000.00元。第二次付款，时间为（2013-1-20）前，缴纳租金（100元/月/㎡）、管理费（10元/月/㎡）、空调费（10元/月/㎡）合计人民币595792.00元。第三次付款，时间为（2013-6-28）前，缴纳租金（100元/月/㎡）、管理费（10元/月/㎡）、空调费（10元/月/㎡）合计人民币595792.00元。第四次付款，时间为（2013-1-20）前，缴纳租金（100元/月/㎡）、管理费（10元/月/㎡）、空调费（10元/月/㎡）合计人民币595792.00元。如该商户逾期未缴，按欠款金额每日1%罚取滞纳金，甲方有权停止乙方营业，终止本合同，收回铺位、滞留货物并有权处理滞留货物。”原告对被告陈功进的缓交申请认可并同意。但因被告未按照上述情况说明承诺按期支付商铺租金及管理费、空调费，2014年2月10日，原告向被告发出《通知》，通知被告双方签订的租赁合同于2014年2月20日终止。次日，被告陈功进签收了该《通知》。2014年9月11日，被告陈功进向原告出具《欠条》，载明：“由于本人经营西安陕南茶城不善，欠陕西金碁瓷艺有限公司款壹佰柒拾壹万元整。还款计划：2015年底壹拾伍万元；2016年底贰拾万元；2017年底贰拾伍万元；2018年底伍拾万元；2019年底还清余款。”被告未按上述承诺支付欠款，2016年3月6日，被告陈功进再次向原告出具《欠条》，载明：“由于2015年未能按2014年9月11日所打欠条还款，经与吴溪芳商议还款计划如下：2016年底还款叁拾伍万元整；2017年底还款伍拾万元整；2018年底还款捌拾陆万元整。”2017年10月9日，被告陈功进作为保证人向原告出具《保证书》，该《保证书》载明：“汉中祥盛商业运营有限公司欠陕西金碁瓷艺有限公司租金169.9万元（壹佰陆拾玖万玖仟元整），我保证尽快支付。”此后，原告负责人吴溪芳通过微信多次向被告陈功进催促支付欠款，被告陈功进2020年1月23日向原告支付商铺租金2万元后未再支付欠款，原告提起本案诉讼。庭审中，原告为证明其主张的房屋占用费合理性，提交同期同地段的场地租赁协议，并以该同地段商铺租金的30%计算确定房屋占用损失。被告对于其所述原告擅自改变业态，擅自装修，导致被告无法正常进行经营，并于2014年2月底强制被告前期招商的商户搬离的事实申请与其存在转租关系的经营人作为证人到庭予以证实，证人称其店面遭到原告强拆，但亦称其实际经营至2014年2月，此后原告下发通知强制其搬离经营场所。庭审中，原告对于其主张的各项诉讼请求数额确定如下：1、房屋租赁费。根据合同约定确定被告截止2014年2月20日应支付其一年的房屋租金1415532元，减去被告累计向其支付的租金23.7万元，确定被告欠付其的租金为1178532元；2、房屋占用费。被告是2015年6月30日退场，房屋占用费根据其提供的同期同地段120元/月/平方米的30%为标准自2014年2月20日计算至2015年6月30日，确定为693610.62元；3、物业费、空调费。根据合同约定自2012年10月1日计算至2015年6月30日，分别确定为389271.3元、283106.4元。被告对原告主张的欠付房屋租赁费不予认可，称其累计支付租金总额为33.7万元，并提交2012年9月3日至2013年8月16日原告出具的收据五张，载明收款金额共计25.7万元，原告质证对以上票据均认可；被告陈功进表示2020年1月23日向原告支付商铺租金2万元，原告提交的转账回单可以显示；被告还表示向原告支付过6万元现金付款，原告对此不予认可，被告未能提交证据证明其所述现金付款6万元的事实。此外，原告对于其所述被告实际于2015年6月30日退场的事实亦未能举证证明。以上事实，有原、被告提交证据及庭审笔录存卷为证。本院认为，原告与被告汉中祥盛公司签订的《金碁瓷艺茶城商铺租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按照合同约定向被告汉中祥盛公司交付租赁场地,此后在合同履行过程中，被告汉中祥盛公司未按照合同约定缴纳租赁费、物业费、空调费等，在向原告申请延期交纳后，仍未按照承诺履行付款义务，已构成违约。原告因此于2014年2月10日向被告发出《通知》，通知被告双方签订的租赁合同于2014年2月20日终止。故原告与被告汉中祥盛公司签订的合同已于2014年2月20日解除。现原告要求判令被告汉中祥盛公司立即向其支付欠付房屋租金、物业管理费、空调费于法有据，依法应予支持。对于原告主张的各项诉讼请求具体数额分别确定如下：1、关于欠付房屋租金数额，被告抗辩称累计支付租金总额为33.7万元，期中包括6万元现金付款，但未能提交证据证明相应现金付款，应根据原、被告提交的证据确定的付款总额为27.7万元确定被告欠付房屋租金金额，经核算被告实际欠付租金金额为1138532元；2、对于原告主张的物业管理费、空调费，原告主张根据合同约定计算至被告实际搬离之日即2015年6月30日，但原告未能提交证据证明被告实际于2015年6月30日搬离，其主张计算至2015年6月30日无事实依据，根据原告提交的《通知》结合到庭证人到庭陈述的事实，此两项费用计算至2014年2月20日为宜，根据合同约定，经计算确定物业管理费为1179.61㎡×10元/㎡/月×16.67月=196640.99元；空调费每年收8个月，经计算确定空调费为1179.61㎡×10元/㎡/月×16.67月×（8/12）=131094.00元。3、对于原告主张被告房屋占用费的诉讼请求，根据上述关于被告实际搬离时间的认定，原告主张自2014年2月20日计算至2015年6月30日的房屋占用费没有事实依据，故依法不予支持。4、对于原告主张被告向其支付迟延履行违约金的诉讼请求，原告的计算标准未超过合同约定，但应以上述确定的被告欠付原告款项合计数为基数，自原告请求的起始时间即2015年6月30日计算至全部清偿完毕之日止。关于原告要求被告陈功进承担付款责任的诉讼请求，因被告陈功进曾作为保证人向原告出具《保证书》，保证被告汉中祥盛公司欠原告公司租金其尽快支付，应当认定被告陈功进已向原告明确表示愿意加入被告汉中祥盛公司债务，故原告要求被告陈功进与被告汉中祥盛公司连带承担付款责任，依法亦予以支持。对于被告称原告诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，因被告曾向原告多次出具延期支付申请，申请延期支付至2018年年底，且被告陈功进还于2017年10月9日作为保证人向原告出具《保证书》保证还款，上述行为均构成诉讼时效中断，原告诉讼请求未超过诉讼时效，被告的此抗辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告汉中祥盛商业运营有限公司支付原告陕西金基瓷艺有限公司房屋租金1138532元；二、本判决生效之日起十日内，被告汉中祥盛商业运营有限公司支付原告陕西金基瓷艺有限公司物业管理费196640.99元、空调费131094.00元三、本判决生效之日起十日内，被告汉中祥盛商业运营有限公司支付原告陕西金基瓷艺有限公司以1466266.99元为基数，按照中国人民银行发布的一年期的贷款市场报价利率（LPR）的二倍从2015年6月30日计算至全部清偿完毕之日止）；四、被告陈功进对上述被告汉中祥盛商业运营有限公司付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告陕西金基瓷艺有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费35668元，减半收取17834元，由原告陕西金基瓷艺有限公司负担7134元，被告汉中祥盛商业运营有限公司、陈功进负担10700元（以上款项原告已交纳，被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    员    李新元                                二○二一年四月九日                          法  官  助  理     孟  娇书    记    员     曲一铭   1