北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5269号上诉人（原审原告，案外人）：向云，女，1979年4月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张岩，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：北京大兴九银村镇银行股份有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街18号院3号。法定代表人：王远昕，行长。委托诉讼代理人：刘晓君，男，北京大兴九银村镇银行股份有限公司员工。被上诉人：（原审被告，被执行人）：肖锐，男，1971年3月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人向云因与被上诉人北京大兴九银村镇银行股份有限公司（以下简称大兴九银公司）、肖锐案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初7675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向云上诉请求：撤销一审判决，停止强制执行拍卖北京市朝阳区百子湾东里XXX房屋（以下简称涉案房屋）并解除查封。事实和理由：向云已证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”向云就该规定四点要素已尽到合理举证责任。其一，向云与肖锐于2015年12月5日签订关于涉案房屋的北京市存量买卖合同。大兴九银公司基于（2016）京0115民初13532号民事判决向一审法院申请强制执行并查封涉案房屋。向云与肖锐签订的北京市存量房屋买卖合同成立及生效时间早于法院查封涉案房屋时间，且该合同不存在无效、可撤销情形。其二，向云于签订存量房买卖合同时已经实际占有、使用涉案房屋，该占有是基于存量房买卖合同的合法占有，同时向云占有涉案房屋的时间远早于大兴九银公司向一审法院申请强制执行并查封涉案房屋的时间。其三，根据存量房买卖合同的约定，涉案房屋买卖成交价格为216万元，向云支付定金40万元作为购房款的一部分，且向云已于签订存量房买卖合同当日实际支付40万元。肖锐应于2016年3月12日之前向抵押权人大兴九银公司清偿抵押款项共计200万元后，向云向肖锐支付剩余解押款，由于肖锐未按照合同约定清偿抵押款，向云按照合同要求并不需要支付剩余解押款项。至此，向云已按照合同约定支付部分购房款，同时也向一审法院表明如能将所有查封问题解决，向云同意将剩余款项交纳至法院，以免发生既支付购房款又无法取得涉案房屋所有权的不利情形。其四，根据涉案存量房买卖合同约定，肖锐应于2016年3月12日前向抵押权人大兴九银公司清偿抵押款200万元，并在向云给付剩余房款后办理过户登记。但由于肖锐未严格履行合同约定的义务，方才导致涉案房屋未办理过户登记，而非因买受人向云自身原因未办理过户。大兴九银公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意向云的上诉请求，请求法院驳回其上诉，维持原判。向云提交的证据均系复印件，真实性存疑。大兴九银公司就涉案房屋享有抵押权，向云和肖锐买卖涉案房屋期间未通知抵押权人大兴九银公司，该买卖行为无效。肖锐未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。向云向一审法院起诉请求：1．停止强制执行涉案房屋并解除查封；2．大兴九银公司、肖锐承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：大兴九银公司与北京精锐正泰工贸发展有限公司、北京博宇盛通商贸有限公司、北京茂盛鹏达商贸有限公司、肖锐、黄琼莲、王**、王华、翟京伟、刘云涛金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年2月20日作出（2016）京0115民初13532号民事判决书，判决：“一、被告北京精锐正泰工贸发展有限公司于一审判决生效后十日内偿还原告大兴九银公司借款本金4500000元及利息、罚息562257．65元，并支付自2016年8月15日起至借款本金付清之日止的罚息（按合同约定计算）；二、被告北京博宇盛通商贸有限公司、被告北京茂盛鹏达商贸有限公司、被告肖锐、被告黄琼莲、被告王**、被告王华、被告翟京伟、被告刘云涛对上述债务承担连带保证责任。被告北京博宇盛通商贸有限公司、被告北京茂盛鹏达商贸有限公司、被告肖锐、被告黄琼莲、被告王**、被告王华、被告翟京伟、被告刘云涛承担保证责任后，有权向被告北京精锐正泰工贸发展有限公司追偿；三、驳回原告大兴九银公司的其他诉讼请求。”现该判决已经发生法律效力。肖锐未履行该判决确定的义务，大兴九银公司向法院申请强制执行。一审法院查封涉案房屋，查封时，该房屋登记在肖锐名下。向云对一审法院的执行提出书面案外人异议，一审法院于2020年3月4日作出（2020）京0115执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人向云的异议申请，向云不服诉至法院，即本案。现涉案房屋他项权证记载：房屋他项权利人为大兴九银公司，房屋所有权人肖锐，房屋所有权证号X京房权证朝字第XXXX号，最高额抵押，债权数额16250000元，登记时间2013年9月13日，X京房权证朝字第XXXX号、X京房权证丰字第XXXX号两套房屋共同担保主债权数额人民币16250000元整。向云主张其已经向肖锐购买涉案房屋，其支付了定金并实际占有使用。向云提交居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同、重要事项告知书、配偶同意出售房屋声明、房屋出入证、银行交易明细、生活缴费凭证、银行流水、网签合同等证据复印件证明。大兴九银公司不认可上述证据，认为上述证据系复印件，涉案房屋设立了抵押，转让行为无效。向云提交的2015年12月5日的居间服务合同记载的出卖人为肖锐，黄琼莲作为代理人签字，买受人为向云；2015年12月9日北京市存量房屋买卖合同记载出卖人为肖锐，黄琼莲作为代理人签字，买受人为向云，出卖房屋坐落为北京市朝阳区百子湾东里XXX室，成交价2160000元，定金400000元，该房屋已经设定抵押，抵押权人大兴九银公司，抵押数额2000000元，出卖人应于2016年3月12日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；出卖双方应于2016年3月30日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为1200000元，买受人于过户前支付出卖人购房款560000元。向云提交的网签合同记载房屋未设定抵押，房屋成交价格1500000元，买受人采取自行交割付款方式，贷款金额1200000元。向云提交的银行交易历史明细显示2015年12月5日向云向黄琼莲汇款50000元，2015年12月6日向云向黄琼莲汇款350000元。向云提交的配偶同意出售房屋声明记载黄琼莲系肖锐配偶，同意出售房屋。案件审理中，向云表示涉案房屋抵押权人不仅有大兴九银公司，如果能将所有查封解决，同意将剩余款项交到法院。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，肖锐经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请执行人大兴九银公司对涉案房屋享有抵押权，向云未提交证据证明肖锐转让抵押财产经过抵押权人的同意，向云提交的证据又均系复印件，向云仅说明其已支付定金400000元，大部分房款未支付，也未证明其非因买受人自身原因未办理过户登记，因此，向云对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，缺席判决如下：驳回向云的全部诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案系向云提起的案外人执行异议之诉，向云对其诉讼主张负有举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照上述规定，根据查明的事实，向云并未支付案涉房屋的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，向云亦未证明非因其自身原因未办理过户登记，加之向云提交的相关证据为复印件，故一审法院认定向云对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依据充分，并无不当。综上所述，向云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由向云由负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  王 楠审 判 员  李 楠二〇二一年四月十五日法官助理  张 翼书 记 员  崔亚楠