山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3379号 上诉人（原审被告）：青岛百通城阳置业有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：王龙生，该公司董事。 委托诉讼代理人：姚文秀，山东兆基律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛经济技术开发区。 主要负责人：姜涛，总经理。 委托诉讼代理人：张晓梅，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨广宏，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈凤，女，1976年11月8日出生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人青岛百通城阳置业有限公司（以下简称百通置业公司）因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称北京均豪青岛分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 百通置业公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，依法应予以改判（一）原审法院认定陈凤在涉案房屋交付时，就向上诉人提出要求解决房屋渗水问题，该问题一直没有实际得到解决故未接收房屋是错误的。1.涉案房屋于2007年10月22日经分期综合验收合格备案，上诉人通知被上诉人交房时间为2007年11月1日，被上诉人在无任何证据的情况下陈述2007年开始房屋存在漏水、滲水、墙壁裂纹等质量问题故没有接收钥匙，却没有提交任何证据，该陈述显然与客观情况相违背。实际情况是，在2007年至2017年长达十年期间，上诉人从未收到陈凤关于涉案房屋存在漏水、渗水、墙壁裂纹等质量问题的反馈，原审法院就该焦点问题进行审理时，无正当理由不支持上诉人提出的房屋质量问题鉴定申请，也未让陈凤提交任何证据，而是径行通过房屋2020年的现状即简单推定涉案房屋交付时即存在上述质量问题并持续至今，是明显错误的，违反了以事实为依据的原则。2.对于房屋的屋面防水工程，国家明确规定了5年的保修期，明显区别于地基基础、主体结构按结构设计使用期限的保修期规定，该规定也从侧面说明，房屋屋面防水工程经过一定的年限可能会出现渗漏等问题。本案的实际情况是，陈凤从2007年11月交付涉案房屋时至2017年从未就涉案房屋提出过质量问题，而涉案房屋就屋面防水工程的保修期截至2012年11月。造成房屋渗漏的原因是多样的，原审法院在无任何鉴定和陈凤没有证据证明此前涉案房屋存在质量问题的情况下，根据陈凤的单方与事实完全矛盾的陈述，推定涉案房屋从交付时即存在质量问题，完全是法官的个人推定，与上诉人提交的竣工验收备案表记载的客观内容相矛盾，是明显错误的。（二）原审法院认定关于上诉人代替陈凤交纳物业费及不解决房屋渗水问题的认定没有任何依据，据此推断处涉案房屋没有实际交付的直接原因是由被上诉人造成的是错误的。1。上诉人并无代替陈凤交纳物业费的意思表示。2007年至2013年期间上诉人向被北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司垫付了包括涉案房屋在内几十户业主的空置费，是因为上诉人应物业公司的要求，考虑到前期物业公司收取物业费的不易，对于已交付未入住的部分房屋及未出售的房屋，由上诉人先行垫付空置费，待物业公司向业主收取物业费后再进行冲抵返还，并非仅垫付了陈凤一家。上诉人从未承诺给逾期未交纳物业费的业主缴纳物业费，也没有义务缴纳。2.如前所述，上诉人在2007年至2017年十年间从未收到陈凤关于房屋存在渗漏以及要求维修等问题的反馈，上诉人在2007年向陈凤交付涉案房屋后十几年，不可能再去查看涉案房屋状态，且涉案房屋的钥匙也并未存放在上诉人处，原审法院关于房屋存在渗水以及上诉人不解决该问题的认定是明显错误的。3.陈凤无任何证据证明涉案房屋在2007年交付时存在质量问题，其拒绝受领涉案房屋完全是自身过错，根据法律规定和合同约定，涉案房屋已经交付给陈凤。（三）涉案房屋已于2007年11月1日交付给陈凤，根据《前期物业管理服务合同》第七条和《物业管理条例》第四十一条之规定，涉案房屋的物业费应由陈凤缴纳，故应驳回对上诉人的诉讼请求。1.《青岛市商品房预售合同》第十条“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、经分期综合验收合格。”第十一条“甲方定于2007年11月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”以及补充条款第四条“关于交付入住的补充约定1、交付的解释：甲方取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸书面公告交付通知，则交付通知约定的交付日起之次日即视为房屋已交付，房屋风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给么方，但应属甲方保修责任之内的保修事项，从交付之日起应按规定由甲方负责保修（本补充条款第四条第4款情形除外）。2.交付通知的送达：商品房具备购房合同约定的交付条件后，甲方须至少提前5天通过报纸书面公告方式或书面告知方式通知么方办理交付手续，乙方同意甲方按此两种方式中任一方式通知即为送达。4.乙方逾期办理入住如乙方未在交付通知规定的时间内办理入住手续，则视公告或书面告知的房屋交付之日为么方入住之日，自该日起房屋风险责任由甲方转移给乙方，甲方委托的前期物业管理公司按照本补充条款规定的物业管理服务收费标准，自该日起计收乙方的物业管理费，日后乙方办理入住手续时，乙方须交清因逾期办理入住手续所欠缴的物业管理费，逾期30天未办理入住手续的，甲方有权要求解除合同，乙方应向甲方支付总房价1%的违约金”，服务期限自甲方公告的房屋交付之日起，至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时为止。”2。上诉人开发建设的百通。香溪庭院xx号楼业经竣工验收备案，涉案房屋符合《青岛市商品房预售合同》第十条约定的交房条件，且房屋在交付时不存在质量问题。2007年10月25日，上诉人在半岛都市报发布交房公告，告知购房人涉案房屋已通过竣工验收，具备交房条件，将于2007年10月31日办理交房手续，业主逾期办理交房手续的，交房时间以本公告发布的交房时间为准。3。上诉人与陈凤签订的《商品房预售合同》合法有效，合同中明确约定了房屋交付时间及交付入住的补充约定，上诉人在涉案房屋满足交房条件时，按约定通知购房人办理交付手续。根据《青岛市商品房预售合同》之约定，交付通知约定的交付日起之次日即视为房屋已交付，故涉案房屋已于2007年11月1日交付给陈凤。根据《前期物业管理服务合同》第七条“业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用：业主未按期办理房屋交付手续的，以甲方发布交房公告约定的交付时间为准交纳物业费。”和《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，涉案房屋物业费应由陈凤交纳。综上，原审判决认定事实错误，应依法予以改判。 陈凤、北京均豪青岛分公司答辩称：一审判决正确。 北京均豪青岛分公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令百通置业公司向北京均豪青岛分公司支付自2015年1月1日至2019年12月31日欠缴的物业费32388.6元；2.判令百通置业公司向北京均豪青岛分公司支付至实际给付物业费之日的逾期付款违约金；3.本案诉讼费用由百通置业公司承担。 原审法院认定事实： 2006年10月18日，百通置业公司选聘北京市均豪物业管理有限责任公司对百通?香溪庭院提供前期物业服务，并签订《前期物业管理服务合同》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅的收费标准为2.3元/月/平方米；物业服务费用提前交纳，每三个月为一期；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付款项0.05%的标准由违约方支付违约金；合同期限自2007年5月1日起至首户业主入住一年止，但在合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期限届满，业主大会尚未成立的，则延长合同期限，未提出书面异议的视为双方延长一个合同期，合同各项条款继续有效。 2017年1月1日，青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会与北京均豪青岛分公司签订《百通香溪庭院小区物业服务合同》，约定由北京均豪青岛分公司为百通香溪庭院小区提供物业服务，服务期自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的收费标准为2.3元/平方米/月；物业服务费应提前交纳，物业服务费按半年预交一次，业主可根据意愿交纳，但最低不能低于三个月，未按时足额交纳物业服务费，应当按每日千分之三的标准支付违约金。 2007年8月25日，陈凤与百通置业公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买该公司开发的位于在青岛市城阳区香溪庭院xx区xx号楼xx户住宅一处，约定交房时间为2007年11月1日前；该合同补充条款第四条“关于交付入住的补充约定1、合同第十五条变更为以下约定：交付的解释：甲方取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸书面公告交付通知，则交付通知约定的交付日起之次日即视为房屋已交付，房屋风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，但应属甲方保修责任之内的保修事项，从交付之日起应按规定由甲方负责保修（本补充条款第四条第4款情形除外）。2.交付通知的送达：商品房具备购房合同约定的交付条件后，甲方须至少提前5天通过报纸书面公告方式或书面告知方式通知乙方办理交付手续，乙方同意甲方按此两种方式中任一方式通知即为送达。4.乙方逾期办理入住：如乙方未在交付通知规定的时间内办理入住手续，则视公告或书面告知的房屋交付之日为乙方入住之日，自该日起房屋风险责任由甲方转移给乙方，甲方委托的前期物业管理公司按照本补充条款规定的物业管理服务收费标准，自该日起计收乙方的物业管理费，日后乙方办理入住手续时，乙方须交清因逾期办理入住手续所欠缴的物业管理费，逾期30天未办理入住手续的，甲方有权要求解除合同，乙方应向甲方支付总房价1%的违约金”；第六条“关于前期物业管理的约定：1.物业管理公司前期物业管理公司由甲方选聘北京均豪物业管理有限公司提供物业管理服务，服务期限自甲方公告的房屋交付之日起，至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时为止。3.物业管理费用前期物业管理费收费为每平方米（建筑面积）2.30元/月，入住前物业管理公司按照上述规定的收费标准及物业主管部门规定预收取一定期限的物业管理费，乙方应及时如数缴纳。” 2007年9月7日，青岛市不动产登记中心将上述房产权利人登记为陈凤，确认房屋建筑面积为234.7平方米。2007年10月25日，百通置业公司在《半岛都市报》刊登交房公告，通知百通?香溪庭院业主办理交房手续，其中陈凤购买的房屋所在的xx号楼将于2007年10月31日办理交付手续。 2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司名称变更为北京市均豪物业管理股份有限公司。 2019年3月1日，北京均豪青岛分公司与北京均豪物业管理股份有限公司签订《债权转让协议》，约定北京均豪物业管理股份有限公司拥有对城阳区xx路xx号香溪庭院小区业主及使用人收取物业服务费的权利，自提供物业服务以来，多户小区业主无正当理由，拒不缴纳物业服务费，因此北京均豪物业管理股份有限公司享有要求小区欠费业主及相关使用人缴纳物业服务费的权利，现达成如下协议：自本协议签订之日起，北京均豪物业管理股份有限公司将其拥有的上述债权无偿转让给北京均豪青岛分公司，北京均豪青岛分公司由此替代转让方取得对债权所享有的所有权属和相关权益，与债权相关的全部风险，自转让之日起，全部转让给北京均豪青岛分公司，由北京均豪青岛分公司承担。该协议所附《债权转让明细》中载明“6、陈凤xx号楼xx户，面积234.70平方米，欠费期间2007年11月1日至2016年12月30日，欠费金额59379.10元”。2019年4月26日，北京均豪通过EMS向被告发出《债权转让通知书》，次日，被告签收该通知书。 庭审中，陈凤称，接到开发商即百通置业公司看房通知后，陈凤按照通知的时间到现场查看其所购买的房屋，发现房屋有渗水问题，随即向百通置业公司提出应当解决渗水问题，开发商陈述的渗漏原因是防水层没有做好，造成房屋渗漏。漏水的房屋不止被告一家，还有很多业主的房屋都存在渗漏问题。因为渗水问题一直没有解决，因此，陈凤一直未与百通置业公司办理涉案房屋的交付手续，涉案房屋钥匙现在北京均豪青岛分公司处，陈凤也一直未交纳涉案房屋的物业管理费。 对于百通置业公司代替业主（陈凤）向物业公司缴纳物业费用的问题，百通置业公司在庭审中的陈述是：2007年至2013年百通置业公司向北京均豪青岛分公司垫付了包括xx-xx户房屋在内的几十户业主的物业费。因为双方之间的约定是百通置业公司先行垫付，待北京均豪青岛分公司向业主收取该物业费后予以返还或冲抵。而不仅仅是垫付了陈凤一家。同时物业费并不是由百通置业公司承诺缴纳，而只是先行垫付。 对于房屋交付问题，百通置业公司在庭审中的陈述是：百通置业公司通知业主来拿房屋钥匙，但是业主一直不来拿，现在钥匙在北京均豪青岛分公司处。而且通过（2019）鲁02民终8302号判决书中认定的事实为陈凤知道钥匙在北京均豪青岛分公司处，也去拿过钥匙打开过涉案房屋。第十条约定了房屋交付的条件为经分期综合验收合格，被告证据2证明已经经过验收备案，合同第11条约定2007年11月1日前交付给乙方，也就是实际业主。在合同的补充条款第4条中，约定了何为交付，在2007年10月25日根据合同约定在半岛都市报公告，通知业主收房。所以该被告并不清楚法庭所述的实际交付是何概念。 对于陈凤陈述的房屋存在渗水问题，百通置业公司的解释是：本案中百通置业公司并未收到陈凤向百通置业公司发出的报修反馈。涉案房屋在2007年10月竣工验收完毕并备案向买受人进行交付，此后直至2015年从未收到xx-xx户房屋关于漏水的登记。此时房屋已过5年质保期。陈凤单方陈述自房屋交付时就开始渗漏，没有任何证据，事实上房屋交付时仅距离房屋竣工验收不到一个月。不可能发生渗漏。现渗漏问题已过质保期，百通置业公司没有义务进行解决。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：百通置业公司是否应向北京均豪青岛分公司支付自2015年1月1日至2019年12月31日欠缴的物业费？陈凤于2007年8月25日购买了涉案房屋即位于青岛市城阳区户房屋，且该房屋已经被行政部门登记在陈凤名下，但陈凤自房屋交付时开始，就向百通置业公司提出要求解决房屋渗水问题，因该问题一直没有实际得到解决，陈凤一直未接收该房屋钥匙，该房屋一直未实际使用。且自2007年至2013年的物业费用一直由百通置业公司向物业公司缴纳。在陈凤与百通置业公司签订《青岛市商品房预售合同》约定的房屋保质期5年时间届满后，百通置业公司即停止继续向物业公司缴纳物业费用。由此可见，陈凤拒绝接收房屋的原因在于房屋存在渗水问题，该问题本应由百通置业公司在5年保修期内予以解决，但百通置业公司宁愿代替陈凤缴纳5年的物业服务费用，也不想办法解决房屋渗水问题，涉案房屋没有实际交付的直接原因是由百通置业公司造成的，根据相关规定，“因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。”因此，北京均豪青岛分公司要求百通置业公司缴纳自2015年1月1日至2019年12月31日欠缴的物业费32388.6元（2.3元×234.7平方米×60个月），证据充分，符合法律规定，原审法院予以支持。对于北京均豪青岛分公司主张的判令百通置业公司向北京均豪青岛分公司支付至实际给付物业费之日的逾期付款违约金的诉讼请求，原审法院认为，因双方对违约金没有约定，且双方对应当由谁承担缴纳物业服务费用一直存在争议，在该争议没有生效法律文书确认的情况下，不应存在支付违约金的问题。因此，对北京均豪青岛分公司的该项诉请，原审法院不予支持。对于百通置业公司陈述的北京均豪青岛分公司要求百通置业公司支付物业管理费已过诉讼时效的陈述意见，因双方一直对应当由谁承担缴纳物业服务费用存在争议，对该被告的该意见原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、百通置业公司支付北京均豪青岛分公司物业服务费32388.6元，于判决生效后10日内付清。二、驳回北京均豪青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，由百通置业公司负担。 二审查明，生效的（2019）鲁02民终8302号判决确认：涉案房屋因陈凤与开发商关于房屋质量争议，没有实际交付，房屋钥匙现在北京均豪青岛分公司处。2007年10月25日，本案争议房屋涉及的开发商百通置业公司于2007年10月25日，在《半岛都市报刊》登交房公告，要求包括涉案房产在内的六户业主与当月29至31日前往指定地点办理交房手续。至今涉案房产没有实际交付。山东省高级人民法院（2021）鲁民终再字348号民事，维持山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终8302号判决。 二审中，百通置业陈述：物业费应由业主陈凤承担。 北京均豪青岛分公司陈述：我方在（2019）鲁02民终8302号案件中向陈凤主张2007年10月1日至2017物业费，该判决驳回了我方的诉讼请求。在本案中向百通置业公司主张支付2015年至2019年物业费。我方在本案原审中申请追加陈凤是为了查明事实，在本案中我方没有要求陈凤承担物业费的支付责任。 本院审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，百通置业公司应否向北京均豪青岛分公司缴纳物业费的问题。本案中，生效的（2019）鲁02民终8302号判决确认百通置业公司未向陈凤交付房屋，故依据《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的规定，北京均豪青岛分公司向百通置业公司主张物业费的诉请应予支持。百通置业公司以已于2007年11月1日向陈凤交房为由，主张物业费应由陈凤承担无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费610元，由上诉人北京均豪青岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年四月十四日 书记员  翟国媛