浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终2207号 上诉人（原审被告）谢柏水，男，1954年3月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人吴荣发，浙江启金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）徐炳先，男，1961年4月26日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）方志华，女，1962年10月17日出生，汉族，住杭州市萧山区。 以上二被上诉人委托代理人徐芳，身份信息同下，系其女儿。 被上诉人（原审原告）徐芳，女，1988年10月28日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）徐条英，女，1928年1月23日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人徐芳，身份信息同上，系徐条英孙女。 原审第三人项玲娣，女，1978年4月17日出生，汉族，住杭州市萧山区。 上诉人谢柏水因与被上诉人徐炳先、方志华、徐芳、徐条英，原审第三人项玲娣确认合同效力纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初11598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人谢柏水的委托代理人吴荣发、被上诉人徐芳（同时系徐炳先、方志华、徐条英的委托代理人）到庭参加了诉讼，原审第三人项玲娣经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，徐条英系徐炳先的母亲，徐炳先与方志华系夫妻，婚后生育一女即徐芳。1997年7月，因杭州萧山国际机场征迁安置需要，萧山区人民政府将位于××镇××村××村××共计365亩农村集体土地向上级人民政府申报转化为建设用地，该申请获得浙江省政府的同意和批准，该地块的土地性质由农用地转化为国有划拨土地。因杭州萧山国际机场征迁，方志华户原有的老宅被拆除，因此获得上述地块内（即现在的新凉亭社区）安置地基一处，核准安置在册人口为徐炳先、方志华、徐芳、徐条英。后经抽签公示确定，徐炳先户安置地基座落地址为新凉亭一路5号。同时，与该地基相邻的座落地址为新凉亭一路6号的地基由案外人朱幼明户安置。2000年1月30日，徐炳先及案外人朱幼明先共同作为甲方与作为乙方的谢柏水签订《宅基座园地转让协议》一份，约定：甲方因机场拆迁在国庆安置区分到宅基地及座园地一块，因甲方另有商品房，不到安置区建房，故需转让，经与乙方协商一致，甲方愿意将宅基地座园一并转让给乙方建房；宅基地位置：新凉亭居民村李妙生宅基西、周柏坤宅基东；宅基地连座园价格：一次性贰万元整（二户肆万），款清交地。徐炳先收款后，即将讼争地基交付给谢柏水。此后，谢柏水将上述协议所涉的两块地基一并转让给第三人项玲娣，第三人项玲娣在该两块地基上出资建造了四间三楼半的楼房一幢，该楼房每层四间房屋均相通，仅设置有一条楼梯通行。2020年9月1日，徐炳先、方志华、徐芳、徐条英向原审法提交诉讼材料，要求确认《宅基座园地转让协议》无效，并返还案涉宅基地和房屋腾退。法庭辩论终结后，徐炳先、方志华、徐芳、徐条英向原审法院申请撤回上述返还宅基地和房屋腾退的诉请。另查明，徐炳先与谢柏水签订《宅基座园地转让协议》转让案涉地基并未经杭州市规划和自然资源局萧山分局批准，讼争地基及其上房屋未办理权属登记。 原审法院认为，关于案涉合同的效力问题，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定无效。本案中，依据徐炳先、方志华、徐芳、徐条英提供的证据以及原审法院依法调取的《萧山市建设用地呈报表》，可以证实案涉土地系国有划拨建设用地，故在徐炳先未经萧山区人民政府批准，与谢柏水签订合同转让划拨土地使用权的情况下，双方于2000年1月30日签订的《宅基座园地转让协议》中关于徐炳先部分无效。法庭辩论终结后，徐炳先、方志华、徐芳、徐条英申请撤回第二项诉请，虽谢柏水对此表示不同意，但原审法院认为，当事人有权在法律许可的范围内处分自己的民事诉讼权利，故对于徐炳先、方志华、徐芳、徐条英提出撤回第二项诉请，原审法院予以准许。据此，依照法官联席会议讨论结果及《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：朱幼明、徐炳先与谢柏水于2000年1月30日签订的《宅基座园地转让协议》中有关徐炳先的部分无效。案件受理费80元，减半收取40元，由谢柏水负担。 宣判后，谢柏水不服，向本院提起上诉称：一、本案实质是拆迁安置权益的转让，《宅基座园地转让协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。徐炳先在2000年时已经有商品房，而上诉人一直属于坎山镇永新4组成员，2000年时与徐炳先系同一农村集体经济组织成员，徐炳先与上诉人签订《宅基座园地转让协议》实质是拆迁安置建房权益的转让，法律并未禁止同村村民之间通过合法方式转让拆迁安置建房权益。在(2015)浙金民终字第147号、(2019)浙07民终7148号、(2020)浙0782民初3595号、(2020）浙07民终653号案例中，案情相似、事实与诉求极为相似，双方就拆迁安置土地买卖协议是否有效产生纠纷，法院认为案涉土地买卖系双方真实意思表示，拆迁安置建房权益的转让不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉土地转让协议应认定有效。相似案例还有(2019)浙0782民初20402号、(2019)浙0782民初21447号、(2019)浙0782民初21014号、(2020)浙0782民初472号、(2019)浙0782民初22066号、(2014)温苍民初字第893号等，法院同样以上述理由判决双方土地转让协议有效。案涉土地作为宅基地，根据土地管理法第九条第二款规定，宅基地属于农民集体所有，徐炳先、方志华、徐芳、徐条英已非农业户口，不属于集体经济组织成员，无权获得宅基地使用权，其要求上诉人退还宅基地依据不足。且被上诉人作为居民户口已经在其它处拥有宅基地，其要求本案宅基地返还违反一户一宅的规定。二、一审认定的事实有误，案涉土地并非国有划拨建设用地，本案不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条。根据原审调取的《萧山建设用地呈报表》显示，包括案涉土地在内的杭州萧山国际机场征迁坎山安置区，建设性质为“集体”、“申请征拨、使用(收回)土地总数”为“集体土地365亩”，由此可知案涉土地的性质应当为集体土地，而划拨土地属于国有土地，因此案涉土地并非划拨土地，并不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”因此被上诉人请求确认协议无效的请求，法院应当不予支持。三、徐炳先于2000年1月30日与谢柏水签订《宅基座园地转让协议》为其真实的意思表示，现又毁约请求法院判决协议无效，违反了诚实信用原则。上诉人购买案涉土地使用权支付了合理价款，徐炳先也已收取该款项，双方就该事项达成一致，可以认定该交易行为系双方真实意思表示，交易自愿、平等；同时《宅基座园地转让协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗。因此合法有效。朱幼明收取转让款、将案涉土地使用权转让了二十年后，突然反悔，违反了诚实信用原则，于法于理不应得到支持。四、若《宅基座园地转让协议》被判为无效，则案涉土地的使用权和该土地地上房屋的所有权将被分为不同人所有，既与法律精神相悖，又不利于社会稳定。《民法典》中有“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”、“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”等规定，我国法律体系中的多个部门法均从不同角度确立了“房地一体主义”原则，若《宅基座园地转让协议》被判为无效，则案涉土地的使用权和该土地地上房屋的所有权将被分离，这与法律精神相悖；此外，徐炳先将案涉土地使用权转让后，原审第三人已经在该土地上建造房屋并生活了二十年，现被上诉人突然言而无信想要反悔，向法院申请判决《宅基座园地转让协议》无效，当原审第三人得知自己将失去生活了二十年的土地的使用权时，对其来说无异于晴天霹雳。并且，土地使用权和房屋所有权分离后，无论是以后的房屋改造，还是房屋拆迁，都会产生更多的纠纷，因此原审法院的判决不利于社会稳定。综上，上诉人谢柏水请求二审法院撤销原判，依法改判驳回徐炳先、方志华、徐芳、徐条英的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人徐炳先、方志华、徐芳、徐条英负担。 被上诉人徐炳先、方志华、徐芳、徐条英答辩称：建房呈报表和拆迁协议上明确写明案涉土地系被上诉人所有，转让协议订立时系徐炳先一人处理，其他几位被上诉人不知情，上诉人知道徐炳先已经结婚也没有通知其他被上诉人，其明知该情况而订立转让协议，应属无效。原审第三人并未在案涉房屋生活20年。被上诉人并非不诚信，而是在知晓该事实后无法接受故而起诉。 原审第三人项玲娣未作答辩。 上诉人谢柏水与原审第三人项玲娣在二审期间均未向本院提交新证据。 被上诉人徐炳先、方志华、徐芳、徐条英在二审期间向本院提交以下证据材料：1、评估申请书一份，申请对案涉土地上整体房屋进行造价评估（以2020年1月23日为节点）；２、证据保全申请书一份，申请对案涉土地上的房屋阻止项玲娣进行突击性装修。 对被上诉人徐炳先、方志华、徐芳、徐条英二审提交的证据材料，上诉人谢柏水认为均超过举证期限，证据保全缺乏事实依据，本案也不涉及房屋转让，故证据保全申请与本案无关，房屋评估申请一审中上诉人已经提出后又放弃，二审中不应准许。原审第三人项玲娣未发表质证意见。本院认为，本案系要求确认《致基地座园地转让协议》效力的案件，且上诉人与被上诉人均确认该协议订立、履行时土地上未有房产，而上述两项申请均系针对后续建造的地上房屋，故与本案缺乏关联性，本院不予准许。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，一审根据徐炳先、方志华、徐芳、徐条英提交的有效证据以及一审法院依职权调取的《萧山市建设用地呈报表》认定案涉土地系国有划拨建设用地并无不当，谢柏水上述主张该土地系集体土地缺乏依据，本院不予支持。因徐炳先与谢柏水签订案涉《宅基座园地转让协议》时未经当地政府批准，故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，其中涉及徐炳先部分应为无效。综上，谢柏水的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由谢柏水负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年四月六日 书记员 万丹丹