广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终26号上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市悦美文化传播有限公司。住所地：广东省韶关市武江区××××××××××××××××。法定代表人：骆文静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范绿叶，该公司员工。委托诉讼代理人：郭明，广东宜方律师事务所律师。被上诉人：（原审被告、反诉原告）：何程，男，1968年9月25日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区翠山峰景6街19号。委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信（始兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。上诉人韶关市悦美文化传播有限公司（以下简称悦美公司）因与被上诉人何程房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人悦美公司的法定代表人骆文静及其委托诉讼代理人范绿叶、郭明、被上诉人何程的委托诉讼代理人刘练鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦美公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.判令何程退还合同保证金50000元；3.判令何程赔偿悦美公司剩余租赁期内装饰装修残值损失1131156元（悦美公司对租赁房屋添附性装修投入价值1432797.15元，按照合同期限内使用期114个月分摊，剩余租赁期90个月，折算装修残值损失为1131156元）；4.一、二审诉讼费由何程负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审法院认定悦美公司未举证证明因未取得消防验收对其经营产生的影响，加重了悦美公司的举证责任。悦美公司租赁何程的房屋用于经营，而且是作为公众聚集场所使用。由于涉案房屋一直没有通过消防验收，何程所出租的房屋在法律上是禁止使用的，故悦美公司无法合法使用涉案租赁房屋，利用房屋开展经营活动更是无从谈起。因涉案房屋未经消防验收，必然会影响悦美公司的经营，两者的内在因果关系明显，且该影响是消极的事实，一审法院要求悦美公司证明该消极事实无疑加重了悦美公司的证明责任。况且，一审法院也认定了悦美公司负责人于2019年10月12日与何程就涉案租赁物消防验收问题，催促何程解决的微信聊天记录，证明消防问题对悦美公司使用房屋有重大影响，悦美公司要求何程予以解决的事实。若悦美公司认为消防问题对其经营没有影响，也不必催促何程办理相关事宜，显然，何程出租未经消防验收的房屋不但违法，也致悦美公司无法使用涉案租赁物开展经营活动。（二）一审法院认定悦美公司于合同签订之初即知晓涉案租赁物尚未取得消防验收合格缺乏依据，与事实不符。悦美公司在一审时已表明，其知晓涉案租赁物未经消防验收是在租赁合同签订之后，对房屋进行装修办理二次消防需要一次消防验收合格证时，其要求何程提供，何程才告知一次消防正在办理，并称很快能办理好。导致悦美公司在何程承诺很快办好一次消防问题的回复中，“非法使用”涉案租赁物近两年。一审法院认定悦美公司自始知晓涉案租赁物未经消防验收，属于偏信何程的一面之词，缺乏依据。至于一审法院所依据的《关于出租场所消防验收及调整租金事宜的协商函》，双方签订的《房屋租赁合同》已经约定何程应当提供消防合格证，何程当时表示已经办理好且可以提供，由于何程的妻子是悦美公司的股东，并参与该租赁合同的签订过程，悦美公司相信何程短期内能够提供涉案租赁物的消防验收合格材料，而非悦美公司知晓何程无消防合格证但相信其短期内能够办理。（三）一审法院对合同解除责任分担的认定明显与当事人的过错严重不符，显失公平。悦美公司提起本案诉讼要求解除合同，主要理由是涉案租赁物未经消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，悦美公司主张解除合同完全是何程提供的房屋不符合法律、行政法规强制性规定的使用条件所致。何程作为涉案租赁物的所有人，明知涉案租赁物未经消防验收，存在消防隐患和风险，仍置法律规定和公众安全于不顾，利用其妻子的身份将涉案租赁物出租给悦美公司，致使合同目的无法实现，何程对此应承担完全或主要责任。而悦美公司作为承租人处于被动和次要位置，属于受害方，不应当承担或只承担次要责任。一审法院判决悦美公司承担主要责任不符合法律规定，责任分担显失公平。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院认定何程对合同的解除存在过错，但未依法判令其承担相应的赔偿责任，明显与法律规定不相符。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，尽管悦美公司不认可一审法院对于双方过错责任的划分，但即使按照一审法院确认的过错责任比例，涉案租赁物剩余租赁期间内的装饰装修残值损失，应由双方当事人根据各自承担的过错责任比例进行分担。（二）一审法院将悦美公司的保证金按照违约责任分配与法律规定不符。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，既然一审法院认定双方对合同的解除均有过错，相互应当无须支付违约金。但本案中，一审法院将悦美公司所有的保证金50000元，按照其认定的过错责任比例分担，致使何程不但没有承担任何损失，反而还获得了42500元款项，一审法院的该判决毫无事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，二审法院应当查明事实依法予以改判，支持悦美公司的上诉请求。何程辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽然一审法院未能支持何程的全部反诉请求，但何程秉着息事宁人、以和为贵的态度，未就一审判决提起上诉。一、一审判决认定事实清楚。（一）悦美公司对涉案租赁物所在大厦的消防情况由始至终均知情且无异议。根据悦美公司出具的《关于出租场所消防验收及调整租金事宜的协商函》可知，悦美公司自认在签订合同时就已知悉涉案租赁物的消防未进行验收。根据《消防工程施工合同》第六条第6.2款的约定，悦美公司的前任法定代表人代表悦美公司装修涉案租赁物时，对涉案租赁物的消防未经验收的情况亦知情且未提出异议。悦美公司称其系在涉案租赁物装修完成后得知涉案租赁物所在大厦存在消防未通过验收的问题，但是悦美公司系在涉案租赁物装修完成近一个月才成立，其既知晓消防问题，仍然登记设立，足以说明其接受涉案租赁物的现状。直至2020年1月中旬，悦美公司从未向何程就涉案租赁物所在大厦的消防问题提出异议。且在一审法院作出判决前，韶关市住房和城乡建设管理局于2020年6月28日出具了《关于湘商大厦工程项目建设工程的消防验收意见》，确认涉案租赁物所在大厦消防验收合格，证明涉案租赁物的消防工程不存在问题。（二）何程并未对涉案租赁物的消防验收作出过承诺。涉案租赁物所在大厦的消防工程没有问题，只是因与相邻建筑物间距过近，致使该大厦未能通过整体消防验收，该问题何时能解决并非何程一人所能决定。因此，何程不可能对此进行承诺，悦美公司称何程对消防验收作出了承诺显然不符合常理，也没有证据予以支持。且根据《房屋租赁合同》第四条的约定，因该大厦的消防设施本身没有问题，何程已经向悦美公司提供“水、电、消防、空调管道设施到现场”的合同义务。悦美公司将该约定曲解为何程应当提供消防验收合格的证件，显然不符合合同原意，也与事实不符。（三）悦美公司没有证据证明其因消防问题导致无法开展经营活动，何程提交的证据及悦美公司在一审庭审时的陈述，足以证实悦美公司在本案争议发生前一直在经营，不存在合同目的无法实现的情形。悦美公司一直正常使用涉案租赁物进行经营活动，但因其产品定位、经营理念未能很好的契合市场需求，且其股东内部存在矛盾，导致其经营持续亏损，进而致使其原法定代表人及部分股东退股。在案外人愿意承租涉案租赁物时，悦美公司仍然坚持继续经营，不愿意退租或者转租。2019年4月，案外人拟用包括涉案租赁物在内的湘商大厦5层物业经营酒店，且愿意补偿悦美公司1000000元让其退租或转租，悦美公司股东内部出现分歧，分歧持续5个月，最终以赞成退租或转租的股东退股收场。直至2020年1月初，悦美公司均认可需向何程交纳租金，并向何程表达不能及时交租的歉意及原因。之后因悦美公司的股东决定解散公司，故其在2020年2月向何程发函，以湘商大厦消防未验收为借口，试图达到逃避支付租金的义务及违约责任，以及将其经营损失转嫁给何程的目的。综上所述，悦美公司主张因消防验收问题导致无法开展经营活动与证据及事实不相符，一审法院未予支持属于认定事实清楚。二、一审判决适用法律正确。（一）何程无需对涉案租赁物剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，本案中，合同的解除是基于悦美公司单方面的主要过错责任违约所致，并非《房屋租赁合同》约定的何程提前收回租赁物的违约情形，因此，悦美公司无权要求何程赔偿剩余租赁期内的装修残值损失。且涉案租赁物原规划设计用作酒店使用，悦美公司将其装修用于女子学堂，何程已不能继续利用，要求悦美公司恢复原状，为此，悦美公司要求何程承担剩余租赁期内装饰装修残值损失的赔偿没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确。对于合同解除的责任问题，一审法院认定何程应承担15%的责任，并根据该责任比例判令悦美公司向何程以每月14000元的标准支付2020年1月1日至实际腾退租赁物之日止的租金、场地占用费。对于涉案合同约定的租金标准，一审法院判决结果已降低50%，且何程在一审时反诉请求悦美公司将涉案租赁物恢复原状，并主张悦美公司支付逾期支付租金、场地占用费的违约金，一审法院对此均未支持。若按照一审法院划分的责任比例来计算，悦美公司才是获益的一方，其未整体恒定双方当事人所承担的损失赔偿责任，仅以不利于自身的判决内容片面地认为一审法院适用法律错误，并以此主张一审法院未判决何程承担相应的损失赔偿责任和将保证金按责任比例分担属于适用法律错误，没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回悦美公司的上诉请求，维持何程的合法权益。悦美公司向一审法院起诉请求：1.解除悦美公司、何程签订的《房屋租赁合同》；2.判令何程返还合同保证金50000元；3.判令何程赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失1291966元（添附性装修价值1432797.15元，合同期限内使用期234个月，按剩余租赁期211个月计算装修残值损失1291966元）；4.判令何程负担本案全部诉讼费用；上述诉讼标的合计1341966元。何程向一审法院反诉请求：1.判令悦美公司向何程支付从2020年1月起的房屋租金，租金以28000元/月的标准，从2020年1月计算至悦美公司将涉案房屋恢复原状之日止，暂计至2020年5月为140000元；2.判令悦美公司支付逾期支付租金的违约金，逾期支付租金的违约金按应付租金的月利率2%从应付未付之日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年5月10日止为5600元；3.确认悦美公司违约解除租赁合同，悦美公司已付给何程的50000元保证金无需返还；4.判令悦美公司将涉案房屋恢复原状；5.反诉案件受理费由悦美公司负担。一审法院认定事实：2017年10月26日，悦美公司作为乙方、何程作为甲方签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将位于新华南路40号湘商大厦八楼整层办公楼出租给乙方经营使用，房屋面积922平方米，保证金50000元。租赁期限从2017年11月1日至2027年10月31日止，6个月免租期从2017年11月1日至2018年4月30日，从2018年5月1日至2021年10月30日止，月租金28000元……每月10日前交房租，逾期按租金的千分之二收取滞纳金，拖欠房租6个月以上，甲方有权收回房屋，保证金不退还。本合同生效后甲方提供水、电、消防、空调管道设施到现场，合同期内，甲方在乙方没有违约责任的情况下，不得提前收回房屋，否则必须按乙方装修费用的总额按每年折旧百分之十以后的金额进行赔偿，装修费用的多少以乙方与装修公司结算金额为依据进行赔偿。乙方在经营中遇到困难需提前解除本合同，满五年后在不影响甲方损失的情况下或提前半年以上通知甲方，并缴清水、电、物业、工商、税收、缴清工人工资等费用，取消工商注册后，甲方无息退回保证金给乙方终止本合同。何程未取得涉案房屋的房屋权属证明，仅有韶关市××××××建设项目有限公司出具的《物业证明》，载明：“兹证明何程，身份证号430××××××××××××934，为我公司位于武江区新华南路40号湘商大厦项目801室、802室的业主”。一审庭审中，悦美公司、何程确认合同签订后，悦美公司有按时支付租金至2019年12月31日，且50000元押金也于2017年10月20日实际支付，悦美公司承租何程房屋作女子学堂使用。悦美公司陈述其从2020年1月份开始因为疫情没有继续经营，何程则表示悦美公司没有继续经营的原因是没有新课程推进。何程明确包括湘商大厦八楼在内的湘商大厦未能取得消防验收合格证。何程表示悦美公司在签订合同时即已知晓湘商大厦消防未经过验收合格；悦美公司表示其于2018年5、6月份知晓消防情况。悦美公司确认其未因消防问题被相关部门处罚或责令整改，未举证证明因未取得消防验收对其经营产生的影响。悦美公司提交微信聊天记录显示2019年10月12日悦美公司人员向何程发送语音询问消防情况，何程回复：“消防我听商会的讲已验收过，证在办还没有下来”、“我问了几次都讲好快办下来。范总，我给你商会阿娟和会长电话问问”；悦美公司人员回复：“何总，打电话阿娟不接，你问好了回我吧，毕竟这是业主应该提供的基本条件，我们这边尽力做好按时交租，你这边也要配合我们能够办好相关证件，我也好向股东们交待。辛苦何总啦”；何程回复：“我可以问，这是所有业主都在问的事”、“不过，你们在那里比较好问的，商会办公室在顶楼，我这段时间都没在韶关”。悦美公司的企业信用信息公示报告显示该公司经营范围为：文化艺术交流策划，艺术培训（不包括高等教育、中等教育中的文化艺术教育，不包括交谊舞、国标舞的培训，不包括学生课外文化艺术辅导），文学、舞蹈、绘画艺术、雕刻艺术、书法篆刻、工艺美术的创作服务，会务服务，舞台设计、布置，展览展示服务，企业形象策划，设计、代理、发布各类广告；工艺品（象牙及其制品除外）、字画（除文物）、乐器、珠宝首饰的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2020年1月19日，悦美公司向何程发出《关于出租场所消防验收及调整租金事宜的协商函》载明：“……签订合同时，由于您太太是公司第二大股东，公司相信了您会在短期内提供出租场所消防验收合格的承诺。但至今两年多过去了，您仍未能向公司提供……公司现向您提出如下建议方案：1.2020年6月30日前，希望您能办理好出租场所消防验收，向公司提供租赁场所消防安全验收合格资料。2.在提供租赁场所消防安全验收合格资料前，公司暂不缴纳租金，期限内取得消防安全验收合格证，双方则继续按原租赁协议履行。3.从2020年7月1日起直到取得消防安全验收合格证，租金调整为10000元/月，并另签订协议……”2020年2月25日，何程回复：“……双方应按照合同的约定全面履行义务。按时足额缴纳租金，是承租方的主要义务，因此我不同意贵公司暂缓交纳租金和降低月租金”。2020年4月14日，何程签收本案应诉材料。2020年6月28日，韶关市住房和城乡建设管理局作出韶市消验字[2020]第0011号《关于湘商大厦工程项目建设工程的消防验收意见》，载明：“韶关市××××××建设项目有限公司：根据……我局对你公司报送的湘商大厦工程项目建设工程组织了消防验收。湘商大厦工程项目建设工程位于……二层为餐厅，三层为管道夹层，四至六层为旅馆，七至二十六层为办公，属于一类高层民用建筑……根据《市住建管理局关于湘商大厦项目工程消防设计审查的意见》（韶市消审字[2020]第0006号），经现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该栋建筑物消防验收合格。二、该工程项目存在消防登高操作面不满足《建筑防火设计规范》（GB50016-2014）相关要求的安全隐患，请建设单位具备整改条件时应及时整改。三、对不涉及二次装修的消防设施、消防系统，你公司应加强建筑消防设施维护保养，保障完好有效。请你公司建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。四、该工程如需扩建，改建（含室内装修、用途变更）等，请你公司或使用方应依法重新申请建设工程消防设计审核及验收”。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。悦美公司、何程在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，悦美公司按约支付了定金及部分租金，何程也向悦美公司交付了租赁物，悦美公司同时于租赁物内开设女子学堂对外经营，但该租赁物并未通过消防验收，租赁合同处于非法履行状态。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，悦美公司诉请解除涉案合同并拒绝支付租金，以其行为表明不履行主要债务，何程于2020年4月14日签收本案应诉材料，即2020年4月14日悦美公司的解除合同通知到达何程，故该院确认悦美公司与何程于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除。至于合同解除的责任问题。由悦美公司2020年1月19日出具的《关于出租场所消防验收及调整租金事宜的协商函》可知，悦美公司于合同签订之初即知晓涉案租赁房屋尚未取得消防验收合格证。悦美公司在明知涉案租赁物未能通过消防部门验收的情形下，仍与何程签订《房屋租赁合同》，也没有积极主动要求何程针对存在问题认真加以整改，而是直接以女子学堂名义对外经营，并在未有任何部门因消防问题进行处罚或责令整改的情形下主张解除《房屋租赁合同》，存在明显过错，应对合同的解除承担主要责任。由韶关市住房和城乡建设管理局于2020年6月28日作出的韶市消验字[2020]第0011号《关于湘商大厦工程项目建设工程的消防验收意见》可知，湘商大厦总层高为26层。何程在明知租赁物未能通过消防部门的验收，不具备出租条件的情形下，仍将涉案租赁物出租给悦美公司，同样存在过错，应承担相应的过错责任。综合双方的过错程度，考虑到涉案租赁物已于2020年6月28日经消防验收合格，本院认定悦美公司、何程对合同解除应承担的责任比例为85%、15%。综上，对于悦美公司主张何程返还合同保证金50000元的诉讼请求，本院根据双方责任，认定何程应返还合同保证金7500元给悦美公司。对于何程主张2020年1月起至将房屋恢复原状之日止的租金问题。悦美公司承租前即已知晓涉案房屋消防情况，在悦美公司未因消防问题被相关部门处罚或责令整改，且悦美公司未举证证明未取得消防验收对其经营产生影响的情况下，悦美公司应当继续支付租金。至于租金数额，在未通过消防验收的情况下，悦美公司向何程发函督促消防整改、降低租金，何程未能正视租赁物存在的问题，积极协商，致使双方未达成一致意见，该院酌情确定2020年1月1日至解除合同之日即2020年4月14日租金为14000元/月。至于2020年4月14日之后的租金，悦美公司确定未继续经营、租赁物为闲置状态，何程以无法继续利用租赁物装饰装修为由未接收房屋，对于租赁物的返还及装修拆除问题，双方在合同终止后应积极协商妥善处理，而不能以此为由扩大双方的损失，故该院对于何程要求悦美公司支付实际占有房屋期间的租金，同样按照14000元/月支付至实际接收房屋之日止。对于悦美公司主张房屋装修残值及何程主张将涉案房屋恢复原状的问题。《房屋租赁合同》约定何程赔偿装修损失的情况为提前收回房屋，现租赁合同解除的主要责任在悦美公司，悦美公司主张何程赔偿装修残值无事实与法律依据，该院不予支持。悦美公司应自行拆除可利用装修物并搬离涉案租赁房屋。至于何程主张将涉案房屋恢复原状，何程对于悦美公司的租赁用途清楚知悉，其未能提供消防验收合格的租赁物予悦美公司，且在悦美公司发函协商时态度强硬，未留协商余地，其对合同解除同样存在过错，故对于涉案房屋装修的不可利用部分，何程应自行拆除恢复房屋原状。对于何程主张悦美公司承担逾期支付租金的违约金问题。双方确定悦美公司支付租金至2019年12月31日，悦美公司于2020年1月份因涉案租赁物消防问题向何程发出协商函，何程未能就消防问题作出答复，故何程本身对悦美公司未继续支付租金应承担一定责任，何程主张悦美公司承担逾期支付租金违约金，该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，于2020年7月30日作出（2020）粤0203民初691号民事判决：一、确认韶关市悦美文化传播有限公司与何程于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除；二、韶关市悦美文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向何程以每月14000元的标准支付2020年1月1日至实际腾退房屋之日止的租金、场地使用费；三、何程应于判决生效之日起十日内退还韶关市悦美文化传播有限公司保证金7500元；四、驳回韶关市悦美文化传播有限公司的其他诉讼请求；五、驳回何程的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16877.69元，由韶关市悦美文化传播有限公司负担。反诉案件受理费4212元，减半收取计2106元，由何程负担831元，韶关市悦美文化传播有限公司负担1275元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦美公司向本院提交了以下证据：1.洽谈引进合作项目的工作照片，拟证明悦美公司在租用涉案租赁物时，多次积极与相关单位洽谈引进项目，但经营前提是必须有消防建设，由于涉案租赁物没有通过消防验收而无法达成合作，项目无法推进。2.授匾工作照，拟证明确有合作项目因场地消防原因，最终无法落实。3.微信聊天记录，拟证明涉案合同解除后，2020年8月20日，何程已实际控制租赁物，悦美公司无法支配涉案租赁物。4.（2013）民申字第1672号民事裁定书，拟证明最高人民法院有案例，认定租赁物未经消防验收，出租方应承担合同解除的80%责任。何程质证称：1.对证据1-2的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据仅能反映悦美公司的人员与前往悦美公司参观的人员进行了合照，但无法达到其证明目的。2.对于证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，无法确认聊天对象是否为何程，且该证据也无法知晓对话的前后内容，不能证明悦美公司无法支配涉案租赁物。事实上，涉案租赁物的大门钥匙一直由悦美公司的人员进行保管，何程无法控制悦美公司对涉案租赁物的使用，也未禁止悦美公司人员进入涉案租赁物。且根据何程提交的证据可知，由于悦美公司没有及时缴纳电费、物业费等费用，导致涉案房屋无法正常使用经营，故该证据无法证明何程已支配涉案租赁物。3.对证据4的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该裁定书反映的事实与本案事实存在根本上的差异。本案中，悦美公司明确表示在其经营期间，未因消防问题被相关部门处罚或责令整改，且悦美公司在使用涉案租赁物过程中，其经营并未收到影响。故该证据无法达到悦美公司所主张的证明目的。何程向本院提交了微信聊天记录，拟证明悦美公司未能在涉案租赁物进行经营的原因，系其未按时缴纳物业费和电费所致，与何程无关，悦美公司声称何程不允许其进入涉案租赁物进行经营的主张不属实。悦美公司质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据并非聊天当事人提供，显示的内容只是个人发表的观点，当事人未出庭作证，故该证据不具有证据效力。且该证据只是谈到涉案租赁物所欠水电费、物业费等，并不否认何程在一审判决作出后禁止悦美公司人员进入涉案租赁物的事实。何程阻止悦美公司进入涉案租赁物与悦美公司请求解除合同无关。对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：1.对于悦美公司提交的证据1-2，该证据无法证实悦美公司所称相应项目未能达成合作的具体原因，故本院不将该证据作为认定案件事实的依据。2.对于悦美公司提交的证据3，无法确定聊天人员的身份，且何程对该证据不予认可，故本院不将该证据作为认定案件事实的依据。3.对于悦美公司提交的证据4，因何程对该证据的真实性、合法性无异议，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。4.对于何程提交的证据，该证据无法确定聊天人员的身份，且悦美公司对该证据不予认可，故本院不将该证据作为认定案件事实的依据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，一审开庭时，对于在租赁期间是否进行了经营，悦美公司称：“做了一些经营活动。因为悦美公司开展的活动比较广泛和复杂，比如如果要与其他合作的话会提出需要消防验收，所以会导致合作不成。而且就算悦美公司使用了租赁物也只是物理上的使用。”本院二审庭询时，悦美公司明确表示不同意继续履行涉案合同。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的《中华人民共和国合同法》等法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕悦美公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、导致涉案合同解除的过错责任如何认定；二、悦美公司要求何程全额退还保证金及赔偿涉案租赁物剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张应否支持。一、关于导致涉案合同解除的过错责任如何认定的问题。悦美公司、何程签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，上述合同签订后，悦美公司、何程均按照约定履行了自己的合同义务。现悦美公司以涉案租赁物未通过消防验收严重影响其经营为由，诉请解除涉案合同，并要求何程承担违约责任。但从已查明的事实可知，悦美公司已实际使用涉案租赁物开展了经营活动，其亦明确认可其并未因消防问题受到相关部门的处罚或责令整改，且一审审理期间，涉案租赁物所在大厦已由韶关市住房和城乡建设管理局确认消防验收合格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，在悦美公司未提交充分证据证实涉案租赁物未通过消防验收严重影响了其经营的情况下，其主张解除合同的理由不能成立。虽然何程明知涉案租赁物未通过消防验收仍对外出租，但是悦美公司在2019年10月前均未对此提出异议，何程的该行为并非导致涉案合同解除的原因。现有证据无法证实何程存在违约行为，悦美公司单方要求解除合同，并从2020年1月起拒不支付租金，其行为已构成违约，本院二审审理期间，悦美公司仍坚持解除合同，故，导致涉案合同解除的过错方为悦美公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，悦美公司应当按照涉案合同的约定向何程支付合同解除前的租金及解除后的场地占用费，考虑到何程并未提起上诉，故对于一审法院判决双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除，及悦美公司以每月14000元的标准支付2020年1月1日至实际腾退房屋之日止的租金、场地占用费，本院予以维持。二、关于悦美公司要求何程全额退还保证金及赔偿涉案租赁物剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张应否支持的问题。如前所述，悦美公司的违约行为导致涉案合同解除，现其要求何程全额退还保证金及赔偿涉案租赁物剩余租赁期内装饰装修残值损失，对此，本院认为：（一）关于保证金的问题。保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。因悦美公司违约，何程本无需退还合同保证金，但在一审法院判决何程返还保证金7500元给悦美公司后，何程并未提起上诉，应视为其认可一审判决，故本院对此予以维持。（二）关于涉案租赁物剩余租赁期内装饰装修残值损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”的规定，何程明确表示不愿利用悦美公司对涉案租赁物的装饰装修，故悦美公司作为违约方，要求何程赔偿涉案租赁物剩余租赁期内装饰装修残值损失缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，悦美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17980.4元，由韶关市悦美文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  梁晓芳审判员  毛文芳二〇二一年四月四日书记员  林子峻