吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终581号上诉人（一审原告）：齐红，女，1956年10月2日出生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：林宝华，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吉林宏桥建筑集团有限公司，住所地：吉林省延吉市新民南街460号。法定代表人：刘凤吉，该公司总经理。被上诉人（一审第三人）：延边农村商业银行股份有限公司，住所地：吉林省延吉市友谊路185号。法定代表人：周万利，该行董事长。委托诉讼代理人：焦成栋，该公司职员。委托诉讼代理人：刘伟利，该公司职员。原审第三人：延边农村商业银行股份有限公司图们支行，住所地：吉林省图们市图们大路1180号。负责人：孙光哲，该行行长。原审第三人：王世彬，男，汉族，1960年8月8日出生，户籍所在地吉林省延吉市。上诉人齐红因与被上诉人吉林宏桥建筑集团有限公司（以下简称宏桥公司）、延边农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行），原审第三人延边农村商业银行股份有限公司图们支行（以下简称农商银行图们支行）、王世彬之间商品房房屋买卖合同及侵权（侵害他人合法债权）纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐红上诉请求：1、撤销吉林省延吉市人民法院民事判决书(2020)吉2401民初4447号判决第二项，确认二被上诉人的抵押无效，撤销抵押登记。2.请求协助办理过户手续。3.由被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：2004年9月17日，齐红与宏桥公司签订房屋买卖协议，约定齐红以50万元购买位于延吉市新民南街460号的延边金桥建筑有限公司（宏桥公司前身）综合楼南侧第七套1-2层门市房一套，并在门市房交付后一年内为齐红办理房照。齐红交付全部购房款后一直占有、使用至今，但经多次请求办理过户手续，宏桥公司始终以种种借口推诿，并在2019年10月30日以为孙明霞贷款名义将齐红房屋在内的多套房屋一并抵押给延边农村商业银行贷款400万元人民币，并办理了抵押登记。宏桥公司明知自身并非实际权力人，房屋的登记状态与实际状态不符，仍然恶意抵押；延边农村商业银行作为专业金融机构应尽到合理注意义务，但其在明知真实的贷款人是宏桥公司，贷款抵押人就是贷款实际使用人，且贷款用途与合同约定不符的情况下，违反银行贷款调查相关规定，既没有按照商业贷款工作流程规定对涉案房屋进行实际查勘，对房屋实际状态及居住情况未履行审慎审查义务，违反诚实信用原则，涉嫌恶意串通，其行为不符合善意取得的要件，不能认定为善意第三人。同时，本案从形式上看房屋买卖合同与抵押合同并非同一法律关系，但确定抵押无效是办理房屋过户登记的前提，为了减轻当事人诉累也应当并案处理。因此，二被上诉人的行为不但侵犯了上诉人的合法权益，而且恶意危害了稳定的社会秩序和市场交易秩序，其性质恶劣，手段卑鄙，上诉人为维护自身合法权益，特提起上诉，请求人民法院扶善抑恶，维护作为弱者的原告的合法权益，依法公正判决，支持上诉人诉请。宏桥公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其理由不成立。上诉人一审的诉讼请求，一是要求确认房屋买卖合同效力问题；二是要求确认抵押（担保）合同效力问题；三是办理房屋产权证。基于买卖合同和担保合同是两个不同的法律关系，不能再在本案中合并审理。据此，4447号判决书认定事实清楚，适用法律正确，并无不当之处，二审应维持原判。农商银行辩称，农商银行与宏桥公司之间不存在恶意串通，双方之间签订的房屋抵押合同是双方真实意思表示。本案上诉人的几项诉讼请求，不是同一法律关系，不应当合并审理。综上，农商银行基于物权、抵押权优于债权，所以上诉人的诉请不能对抗农商银行的抵押权，请法院驳回上诉人的诉请。（详见答辩状）农商银行图们支行未到庭陈述。王世彬未到庭陈述。齐红向一审法院起诉请求：1、确认齐红与宏桥公司签订的房屋买卖合同有效；2、确认宏桥公司与农商银行签订的抵押合同无效，宏桥公司与农商银行协助撤销涉案房屋抵押权登记；3、宏桥公司、农商银行立即协助齐红办理位于延吉市新民南街460号房屋产权登记手续；4、本案诉讼费由宏桥公司承担。一审法院认定如下事实：2004年经王世彬介绍，齐红购买延边金桥建筑有限责任公司（以下简称为金桥公司，后更名为宏桥公司）开发的房屋，2004年9月17日，齐红向金桥公司支付房屋预售款50万元，由金桥公司出具收据。2005年11月2日，金桥公司（甲方）与齐红（乙方）签订房屋销售合同，约定：甲方将坐落在延吉市新民南街460号，建筑面积约200平方米的门市房出售给乙方；双方议定的房屋成交价格为50万元，乙方于2004年9月17日前将购房款分次付清给甲方，剩余房款在交付使用前一次性付清；办理房照、土地使用证的费用甲、乙双方各承担50%。该合同中另手写，位置：延边金桥建筑有限公司综合楼南侧第七套1-2层门市房。签订合同后，金桥公司向齐红交付了房屋，现该房屋位于延吉市新民南街460号1007号，不动产权证号为0XXXX，建筑面积为197.9平方米。2010年6月24日，龙井市大洋贸易有限公司（徐琴个人出资设立）与龙井市龙城农村信用合作社签订借款合同，借款金额为3300万元。同日，金桥公司与龙井市龙城农村信用合作社签订抵押合同，以位于延吉市新民南街460号、不动产权证号为2XXXX、面积为5371.98平方米房屋（包括涉案房屋）和刘凤吉名下的延吉市公园路源泉小区4-2-29房屋作为借款担保，已办理抵押登记。2011年7月26日，金桥公司名称变更为宏桥公司，2012年12月将金桥公司名下的不动产权证号为2XXXX房屋变更为宏桥公司名下不动产权证号为544433。宏桥公司又将不动产权证号为544433房屋进行分户，其中一、二层面积为3728.18平方米的房屋不动产权证号为5XXXX。2015年12月18日，龙井市大洋贸易有限公司对3300万元贷款申请转贷为2670万元，与延边农村商业银行股份有限公司龙井支行签订流动资金借款合同。同日，宏桥公司与延边农村商业银行股份有限公司龙井支行签订抵押合同，以位于延吉市新民南街428号、不动产权证号为5XXXX、面积为3728.18平方米房屋（包括涉案房屋）作为借款担保，已办理抵押登记。2018年4月25日，宏桥公司申请对不动产权证号为5XXXX房屋进行分户，分户为19户，其中包括本案涉案房屋。2018年11月1日，孙明霞与延边农村商业银行营业部签订个人经营借款合同，借款金额为400万元。同日，宏桥公司与延边农村商业银行营业部签订抵押合同，以涉案房屋在内的不动产权证号为0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0010127房屋作为借款担保，已办理抵押登记。2019年10月30日，偿还旧贷的借款用途，双方签订借款期限为2019年10月30日至2020年10月29日的个人担保借款合同，作为借款抵押的房屋没有变更，宏桥公司作为担保人盖章。2019年10月30日，延边求是房地产估价有限公司出具房地产抵押估价报告，对上述六套房屋的抵押价值评估为6768720元。另查，齐红与金桥公司签订房屋销售合同前，金桥公司已办理涉案房屋在内的面积为5371.98平方米房屋产权证，并向交通银行延边分行进行抵押。2019年6月5日，徐琴与农商银行图们支行签订个人担保借款合同，借款金额为437万元，宏桥公司作为担保人盖章并以宏桥公司名下包括涉案房屋在内的12套房屋作为借款担保，已办理抵押登记。农商银行图们支行在开庭审理中陈述并未向徐琴发放贷款，抵押已解除。2005年11月开始齐红占有、管理涉案房屋，现由延吉市车管家汽车修配厂租赁。一审法院认为：涉案房屋购房收据和房屋销售合同中权利人均为齐红。宏桥公司虽主张实际购房人为王世彬，但未提供相应证据予以证明。支付购房款的日期早于签订购房合同的日期，但该事实并不能否认双方已形成房屋买卖关系，宏桥公司收取购房款后交付房屋，齐红占有、管理至今的事实，宏桥公司也自认涉案房屋已出售，故双方签订的房屋销售合同为商品房买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉案房屋现状照片和房地产抵押评估报告中的照片比较齐红占有、管理的房屋与涉案房屋属同一房屋。宏桥公司将出售的涉案房屋作为担保与农商银行签订担保合同，该合同的效力及是否予以撤销的问题与本案不是同一法律关系，故齐红对该项的诉讼请求，本案中不予审理。涉案房屋已办理抵押登记，无法立即协助齐红办理房屋产权证，故齐红要求宏桥公司立即协助办理位于延吉市新民南街460号房屋产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、2005年11月2日，原告齐红与被告吉林宏桥建筑集团有限公司签订的房屋销售合同有效。二、驳回原告齐红的其他诉讼请求。案件受理费8800元（原告齐红已预交），减半收取4400元，由被告吉林宏桥建筑集团有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：一、关于撤销抵押登记应否一并审理的问题。齐红作为预售商品房购房人已支付全部购房款，并已实际占有使用所购房屋长达十几年之久。2018年4月25日，在具备为齐红办理商品房分户（转移）登记之条件时，宏桥公司作为商品房出卖人本应当按照合同约定为齐红办理案涉房屋的商品房分户（转移）登记，却以隐瞒真实交易情况的欺诈手段，恶意将房屋的分户登记办理至自己名下并又恶意设立抵押。因涉案争议房屋在销售后又被宏桥公司恶意抵押给农商行，齐红作为购房人要求宏桥公司履行协助为其办理商品房分户（转移）登记的合同义务的权利行使存在法律障碍，故其要求撤销案涉房屋上的抵押登记以便办理商品房转移登记的请求，具有诉讼利益。一审判决认为涉案争议房屋的抵押登记应否撤销问题与本案无关而不予审理，属适用法律错误，应予纠正。二、齐红所享有的权利的性质问题。首先应当明确的是，齐红是“已支付全部价款、已实际占有房屋、非因自身原因（即非怠于行使要求办理房屋过户手续的权利，虽然其在签订购房合同前该楼盘已存在房屋大照抵押的情形，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关规定的精神，对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，在此基础上，即使购房人明知所购买的房屋有抵押权负担，也应该优先保护购房人的利益。故不能因此而认为作为商品房预售购房人的齐红对此有过错）而未能办理转移登记”的预售商品房购房人。对于齐红所享有的权利的性质，目前学说上主要有物权期待权说、债权说之争论。如采物权期待权说，那么出卖人开发商再次将具备前述条件的预售商品房进行买卖、抵押等处分的，最高法院的部分相关司法判例认为此时出卖人之处分行为无权处分，即将三方的物权争议按物权的内部关系争议与外部关系争议进行区别处理。对于不动产的登记物权人与真实权利人之间因内部关系发生的争议，真实权利人可以通过不动产确权诉讼或执行异议之诉等主张权利，人民法院应当依据不动产物权变动的基础法律关系来确认物权的最终归属。但在外部关系上，即使不动产登记（簿）记载的物权状态被证明与真实权利状态不符，真实权利人仍有可能因第三人构成善意取得而最终丧失不动产物权及相关权利。按此说，因出卖人属无权处分行为，对于与之交易的第三人来讲，善意无过失是其权利受法律保护之前提；如采债权说，即认为符合前述条件的预售商品房购房人的权利仍然属于债权请求权，即使出卖人开发商再次处分符合前述条件的已销售商品房也仍属有权处分，并无适用善意取得制度来评价抵押权是否善意取得之余地。对于现实存在的商品房预售购房人的合同债权与合法设立的抵押权的抵押权人之间的权利冲突，按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，只有交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利才优先于已合法设立的抵押权，而对于商品房消费者以外的一般的房屋买卖合同的买受人，其享有的权利的性质仍属于债权请求权，并不能优先于已合法设立的抵押权。当然这种权利间的冲突，均是以抵押权人的抵押权是合法有效取得（设立）为前提的。因为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，依法律行为取得（设立）不动产物权的，除需按法律规定办理不动产物权登记外，还需满足物权交易的原因行为合法的要求。如果物权交易的原因行为不合法，即使已办理了物权登记，也会因物权交易的原因行为不合法而被撤销登记。反之，则因是依法取得（设立）物权而不能撤销已办理的物权登记。但无论采何说，纯粹属于司法裁判过程中法官如何理解和适用实体法法律规定的法律适用问题。既不能也不会因对具体的法律适用有不同的理解和争议，而拒绝裁判。三、涉案抵押登记应否撤销及相关问题。具体到本案来说，如按物权期待权说，宏桥公司在其已将涉案房屋销售齐红多年，并在具备办理商品房分户（转移）登记条件时，恶意隐瞒真实交易情况欺诈登记机关将自己登记为已销售房屋的名义权利人，并又为他人借款恶意设立抵押的行为，明显属于恶意无权处分真实权利人齐红的财产的无权处分行为。一般来讲，金融机构在接受商业开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，审查房屋实际销售情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要。农商行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对宏桥公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目的房屋早已建成发售十几年，用于抵押的房屋也已为齐红所实际占有、使用十几年，且早在多年前已在农商行所属分支机构多次办理过该楼盘的房屋大照抵押。在此情况下，农商行不仅应当知道用于抵押的案涉房屋存在业已售出的可能，而且完全有能力了解到该房屋已经售出的客观事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条的规定，齐红关于其是涉案房屋的真实权利人，农商行非属善意取得抵押权的主张，有事实和法律依据。已办理的抵押权登记应予撤销；如按债权说，因齐红并非商品房消费者，其所享有的权利的性质仍为商品房房屋买卖合同的一般买受人所享有的债权请求权，其权利并不能天然地优先于已合法设立的抵押权人的担保物权。其要求撤销涉案房屋的抵押登记的诉请能否得到支持，完全取决于已办理的抵押登记的原因行为是否合法，即抵押权是否已合法设立（取得）。如果抵押权设立的原因行为合法，因商品房一般购房人所享有的债权请求权不能优先于抵押权人的担保物权，则不能撤销已办理的抵押登记。反之，则会因抵押权设立的原因行为不合法，导致抵押权未能依法设立，而应予撤销已办理的违法的抵押登记。本案中，齐红对于其购买的已交付使用多年的涉案房屋未能办理产权证并无任何过错，其作为商品房购房人所享有的合法债权依法应予以保护。宏桥公司与齐红之间签订的商品房买卖合同有效，且涉案房屋已具备办理商品房分户（转移）登记之条件，故宏桥公司应当按照双方间的商品房买卖合同的约定，履行协助为齐红办理商品房过户转移登记手续的合同义务。依法成立并生效的债权属于债权人合法的财产权益，受法律保护，任何人不得随意侵犯。债权债务关系之外的第三人，如知道或者应当知道债权债务关系存在，且违反以保护该债权为目的的法律、法规及其他规范性法律文件或违背公序良俗，造成债权人合法权益受到损害的，应当依法承担民事责任。宏桥公司恶意办理商品房分户登记及恶意设立抵押行为的违法性，自不待言。如前所述，农商行作为抵押权人不仅应当知道用于抵押的涉案房屋存在业已售出的可能，而且完全有能力了解到该房屋已经售出的客观事实，但为满足一己私利，放任宏桥公司实施欺诈行为、配合其恶意设立抵押，损害了包括齐红在内的不特定的预售商品房购房人的合法权益。因设立抵押的双方当事人都存在明显的故意或间接故意损害他人合法债权的情形，故在此情况下所设立抵押的行为，属于侵害齐红的合法债权的侵权行为。权利人齐红有权要求侵权人承担排除妨碍即撤销该违法办理的抵押登记的民事责任。如果认为该故意或间接故意损害他人合法债权的设立抵押行为合法，显然有违法律初衷。因农商行与宏桥公司就涉案房屋设立抵押的行为属于具有违法性的侵权行为，侵害了他人的合法债权，故该已办理的抵押登记因设立原因行为不合法而应予撤销。这也符合社会一般之公平观念以及民法之公平、合法、遵守公序良俗原则之要求。既然涉案诉争房屋的抵押登记已因设立（取得）的原因行为不合法而被予以撤销，故齐红对于农商行与宏桥公司之间所签订的抵押担保合同的合同效力问题并无诉讼利益，且其二审中也放弃了该要求确认抵押合同无效的诉讼请求，故本院对此不予置评。综上，无论采用何种学说，涉案房屋的抵押登记均应予以撤销。另，为维护法律适用的统一及防止规避国家税收，不论齐红是涉案争议房屋的真实权利人还是一般买受人，鉴于涉案争议房屋属已销售的预售商品房依法应予办理转移登记，故不宜直接判决确认齐红对涉案争议房屋有所有权而判令办理房屋的更正登记，应予办理房屋转移登记。综上所述，齐红的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十三条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4447号民事判决第一项；二、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4447号民事判决第二项；三、撤销延边农村商业银行股份有限公司与吉林宏桥建筑集团有限公司对不动产权证号为0XXXX的房屋（位于延吉市新民南街460号1007，建筑面积为197.9平方米）所设立的抵押登记；四、吉林宏桥建筑集团有限公司于本判决生效之日起十五日内协助为齐红办理位于延吉市新民南街460号1007不动产权证号为0XXXX的房屋的不动产转移登记手续；五、驳回齐红的其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，二审案件受理费8800元，合计13200元，由吉林宏桥建筑集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张新颜审判员 张 丽审判员 战明宇二〇二一年四月二日书记员 安丽莲