文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1311民初1549号原告:张念念，女，1991年10月24日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：王明，江苏宏亮律师事务所律师。被告：范素芳，女，1987年6月5日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：江苏好房多房产经纪有限公司帝景豪苑分公司，统一社会信用代码:91321311MA1PY1958Y，住所地江苏省宿迁市宿豫区帝景豪苑5、8幢商铺107室。法定代表人：侍奔。被告：江苏好房多房产经纪有限公司，统一社会信用代码:91321302MA1PC11E0M，住所地江苏省宿迁市宿城区金田湖畔春天商业街C104。法定代表人：许凌坤。原告张念念与被告范素芳、江苏好房多房产经纪有限公司帝景某分公司（下称好房多帝景某分公司）、江苏好房多房产经纪有限公司（下称好房多公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告张念念及其委托诉讼代理人王明、被告范素芳到庭参加诉讼，被告好房多帝景某分公司、好房多公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张念念向本院提出诉讼请求：1、被告1继续履行二手房买卖合同，被告将二手房买卖合同中所截留给原告的物品（真皮沙发三个、玻璃面金属腿茶几一个、实木办公桌1个、格兰仕微波炉1个、立式风扇2个、木质椅子2把、床一张）返还给原告，如不能返还，给付折价款16500元，被告2、3予以协助；2、被告双倍返还原告购房定金40000元并承担中介费5000元；3、被告向原告支付违约金（以558000元为基数，按照日利率0.3%的标准，从2021年1月23日计算至实际交付之日止）；4、被告向原告支付律师费用2500元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一诉求，要求被告1承担房租损失7500元。事实和理由：2020年10月18日，原告和第一被告通过居间方好房多帝景某分公司签订二手房买卖合同，合同约定原告向被告购买宿豫区阳光大厦小区C1203房屋，合同第二条约定房款558000元，第五条约定了违约责任，第十三条约定了房屋内部分物品归原告所有，并在合同最后附物品清单。合同签订后，原告已经按照合同约定将全部购房款支付与被告范素芳，并且三方约定将其中一万元作为交房押金存在被告2处，待原告验房无误后由被告2再支付与被告1。之后，原告在验房时发现，被告1将房屋内按照合同约定的属于原告的物品拿走。后来，原告找被告2索要交房押金，但被告2表示已经支付给被告1。原告就此事多次找三被告维权并报警，均无果。为维护自身权益，故提出诉讼。范素芳辩称:我和原告签订的合同并未约定我保留什么牌子的室内物品，原告只是要求我有这些东西就行，这些东西我都保留了，只是不是原来的，被我更换成其他牌子型号的了。好房多帝景某分公司、好房多公司未到庭未做答辩。经审理本院查明如下事实：被告范素芳将其名下的位于宿迁市宿豫区产委托被告好房多公司景某分公司对外出售。2020年10月16日，原告经盈联地产中介介绍至被告处看案涉房屋。10月18日，被告（甲方）、原告（乙方）、好房多公司景某分公司（丙方）共同签订《二手房买卖合同》（下称合同），合同约定：一、甲方将案涉房屋出售于乙方，含装修设施为简单装修。室内物品见物品清单。二、房产成交价558000元。甲方支付的物业维修基金、水、电、燃气初装费、面积误差等包含在房价内。三、乙方于签订合同当日支付甲方购房定金2万元，甲方收到定金后不得以任何理由不按合同约定出售此房屋，否则甲方违约；乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此房屋，否则乙方违约。违约方向守约方赔偿定金的双倍作为违约金，违约方代守约方支付丙方佣金及自己的佣金，共计该房屋成交价的2%。甲方同意保留定金1万元整由丙方暂为保管，在甲乙对该房产进行验看、清点、确认无误，该房屋水、电、煤气、物业等结清后，甲方将该房地产交付乙方，双方签订房屋交接书。同时丙方将尾款转付给甲方。四、付款方式…、五、违约责任。1、本合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，乙方已支付的购房定金归甲方所有。甲方中途违约，应书面通知乙方，并在违约之日起三日内将双倍定金返还乙方。2、乙方违约的按未付甲方房款的0.3%每日支付甲方违约金至付清日止，甲方违约的按乙方已付房款的0.3%支付乙方违约金至付清日止。3、…。4、因违约方违约行为引发诉讼，诉讼费用、保全费、差旅费、律师代理费用等相关费用均由违约方承担。六、不可抗力…。七、甲方收到乙方全部房款后10日内将房屋及房屋内的设施交付给乙方，并于交付房屋后30日内将户口迁出，如有逾期按已付房款的0.3%每日支付乙方违约金至交付之日止。八、…。十一、鉴于中介方提供的信息服务、店面服务、网络服务最终促成甲乙双方签订本合同。甲乙双方中介费分别为总房款的1%，甲乙双方不得以任何理由拒绝支付佣金给中介方，中介方负责相关房地产过户手续和按揭贷款手续的全程协助办理，并监督本合同的履行，如有任何一方违约，中介方有权利和义务协助守约方追索违约方责任。十二、其他费用…。十三、补充约定：房东带走一台客厅空调一个鱼缸以及私人物品，其余不带（详见清单）。            物品名称              数量              品牌              型号              备注              物品名称              数量              品牌              型号              备注                  电视机              1                                                           沙发              3                                                               风扇              2                                                           茶几              1                                                               洗衣机              1                                                           电视柜              1                                                               电冰箱              1                                                           办公桌              1                                                               空调              1                                                           衣橱              2                                                               热水器              1                                                           床              1                                                               油烟机              1                                                           餐桌椅              1                                                               煤气灶              1                                                           鞋柜              1                                                               微波炉              1                                                           储藏室                                                                              水卡              1                                                           水表读数                                                                              电卡              1                                                           电表读数                                                                  合同签订当日，原告向被告范素芳、好房多帝景某分公司交付购房定金2万元。2020年11月26日向范素芳交付购房款148000元。2020年12月23日被告范素芳将案涉房屋办理至原告名下。随之原告将案涉房屋办理了抵押借款，原告在贷款发放后于2021年1月6日将房屋尾款39万元支付与被告范素芳。庭审中，被告范素芳自认被告好房多帝景某分公司于房屋过户后已将购房定金2万元转付与自己。后甲乙及双方中介约定2021年1月12日中午12时验房交房。被告范素芳委托王瑞将房屋钥匙交于原告方某联地产中介工作人员李某，原告在验房时发现室内物品与清单不符：缺办公桌一张、椅子两把、茶几一条；沙发三把更换成木质沙发二把、床及微波炉更换另外品质型号。原告未接收房屋钥匙并对上述问题提出异议，协商未果后原告于2021年1月16日向公安机关报警，公安建议向法院诉讼处理。后原告向本院提出诉讼，本院立（2021）苏1311诉前调763号委托人民调解组织进行调解，2021年2月23日经人民调解员调解未成。原告于该次调解后二日内从中介盈联地产中介工作人员李某处领取了案涉房屋的钥匙。庭审中，被告自认室内物品是在与原告签订《二手房买卖合同》后取走及更换。案件审理中，被告于2021年4月12日将更换的物品搬出，并将原搬走的物品归还与原告，原告就诉讼第一项请求于同日向本院申请撤回。另外，原告就本案委托江苏宏亮律师事务所作为本案的诉讼代理人，原告为此支出律师费用2500元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告的各项诉求本院评判如下：一、关于原告主张的物品缺少及更换问题，被告对沙发、床、微波炉更换事实无异议，但认为双方签订的并无约定保留什么品牌的物品，认为其更换物品并未违反合同。本院认为，根据《合同》十三条“房东带走一台客厅空调一个鱼缸以及私人物品，其余不带”的约定，被告不带的应是合同签订时案涉房屋内的物品，故此，被告辩解不成立，被告应承担继续履行上述物品的责任。因在诉讼中，被告已将上述物品归还于原告，原告就其主张被告返还的诉求已经得以解决原告就该项诉求也已经申请撤回，故此被告无需再承担继续履行给付上述物品的义务，但是被告在房屋交付前，将上述物品进行更换，违反了合同第七条款的约定，应承担相应的违约金。但该合同约定的违约金计算标准偏高，本院结合涉案合同原告并不存在过错、违约金的惩罚功能和对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素，并具体考虑本案中被告更换物品的价值及返还情况等因素，酌定被告承担该项违约金为1500元。二、对于原告主张双倍返还购房定金并承担中介费的主张，因被告已与原告签订了房屋买卖合同，且合同已经履行，该定金罚则不再适用，原告该项主张本院不予支持。三、对于原告主张的律师费用问题，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。案涉《合同》约定，违约方应承担因违约引发诉讼产生的诉讼费、保全费、律师代理费等费用，该约定系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，应属合法有效。被告在履行合同中存在违约，故应承担违约责任。原告主张的律师费用并无不当，本院予以支持。四、原告主张的租金损失问题。按照合同约定，被告应在原告付清全部房款后十日内将房屋及房屋内的设施交付与乙方，被告收到尾款的时间为2021年1月6日，也就说，被告应在2021年1月17日前将符合规定的房屋交付给原告，被告在交付时，将房屋内的部分设施进行了更换，导致原告并未收到符合合同约定的房屋内的物品。但从原被告陈述的更换及缺少的物品看，上述物品的更换及缺少并不影响案涉房屋的居住使用功能，且就上述物品问题本院已经支持了违约金，故就原告的该项诉求本院不予支持。五、原告庭审中，要求撤回被告范素芳继续履行二手房买卖合同、被告2、3予以协助的诉求，系对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告范素芳于本判决生效后十日内向原告张念念支付违约金1500元；二、被告范素芳于本判决生效后十日内向原告张念念支付律师费用2500元；三、驳回原告张念念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取444元，由原告张念念负担419元，被告范素芳负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  姜丽娜二〇二一年四月十五日书记员  冯春梅