山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1244号上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地德州经济技术开发区104国道南。法定代表人：文爱武，董事长。委托诉讼代理人：徐国栋，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，山东高行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周成，男，1988年11月27日出生，汉族，住德州市。委托诉讼代理人：徐林，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。上诉人德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）因与被上诉人周成商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大壮公司上诉请求：1.依法变更原审判决第一项为，判令德州大壮实业有限公司支付周成逾期交房违约金10166.88元（与一审判决差额35062.4元）；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未能正确认定2016年7月17日系被上诉人实际入住案涉房屋之日，属于认定事实错误。并且，逾期交房违约金应当计算至实际交付之日。一审中，为证实被上诉人的实际入住时间，上诉人提交用水清单作为证据，一审法院对前述证据的真实性均予以认可。用水清单显示，自2016年7月17日以来，案涉房屋持续发生用水，该证据足以证实在2016年7月17日，被上诉人就已实际入住案涉房屋，一审法院仅认定自2016年7月17日至2020年12月4日案涉房屋发生持续用水，并未认定被上诉人已于2016年7月17日就已实际入住案涉房屋，属于认定事实错误。根据案涉合同第八条的约定，案涉房屋交付时需经四方验收，但房屋交付时未经四方验收并非导致视为房屋未交付，而是被上诉人享有拒绝交付的权利，在被上诉人拒绝交付的情况下，逾期交房违约金应当继续计算，直至实际交付之日。在案涉房屋未经验收但已经实际交付的情况下，不能以此约定作为否定交付房屋这一客观事实的依据。计算逾期交房违约金仍以案涉合同第九条的约定为准，即计算至实际交付之日。因此，本案逾期交房违约金的计算时间段应为2014年11月2日至2016年7月17日，由此计算违约金总额应为43084.56元（公式：691566*0.01%*623=43084.56元），减去上诉人已经实际支付的32917.68元后，剩余违约金金额应为10166.88元，一审法院认定违约金时间段为2014年11月2日至2017年12月6日，并以此计算违约金总额为78146.96元，进一步认定上诉人应支付的违约金为45229.28元系适用法律错误。二、退一步讲，即使法院认定逾期交房计算至四方验收合格之日，因被上诉人实际入住案涉房屋在先，案涉房屋竣工验收在后，必然对案涉房屋的竣工验收造成一定影响，客观上加重了上诉人的履约成本，且被上诉人自2016年7月17日至今持续占有使用案涉房产，被上诉人亦因实际占有使用房屋获益，依据损益相抵原则以及《民法典》第五百八十五条的规定，在被上诉人因实际占有使用房屋获益并且加重了上诉人的履约成本的情况下，应适当减轻上诉人的违约责任。德州市中级人民法院（2018）鲁14民终1393号、（2020）鲁14民终1006号两份民事判决书也持有相同观点。三、以日为单位累计计算的逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，属于继续性债权，本案逾期交房违约金应当以每日为单位分别适用诉讼时效。一审法院将本案逾期交房违约金认定为一项整体权利，且认为被上诉人可随时向上诉人主张权利系对诉讼时效制度的错误理解，同时也缺乏法律支持，属于适用法律错误。最高人民法院认为“如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”本案中，被上诉人于2020年11月23日向一审法院提起诉讼，故自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间，因此2017年11月24日之前的违约金已经超过诉讼时效，被上诉人受保护的违约金起算时间为2017年11月24日。综上所述，恳请贵院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。周成辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判决。一、商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需要出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等；本案上诉人至今也未向被上诉人签署房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，截至今日尚未完全履行其交房义务。首先，转移占有是一种事实上的交付，并不能因此认定上诉人完全履行了交付房屋的义务，商品房是一种特殊的商品，关乎当事人重大切身利益甚至公共安全，商品房的竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程只有经竣工验收合格后，始具备法定交付使用的条件，亦即建设工程经验收合格是商品房交房条件的最低要求。具体而言，被答辩人作为房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务在相关法律法规中有明确规定，此项义务并不因当事人的约定而免除或者改变。根据《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”质量合格的房屋是交付使用的法定条件，此为法律所规定的最低交付标准，系为保障购房者基本居住权利之必需，被答辩人应当交付经竣工验收合格的房屋。故，本案答辩人在房屋未经竣工验收之前接收房屋的，不构成商品房的有效交付，而应以该房屋通过竣工验收的日期为有效交付日期，即2017年12月6日。另，被答辩人不但逾期交房而且至今也未完成合同第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺---达到使用条件1、水电自交付之日起正常使用；2、----”约定的义务；答辩人只是于2016年7月17日代替被答辩人开始完成合同第十四条的合同义务，并未实际入住，案涉房屋的水、电、燃气的接入安装都是由答辩人自己出资完成，恳请法庭审理此案时对此综合考察，以彰显公平，答辩人保留追究被答辩人因此而给答辩人造成损失的权利。二、需要强调的是，违约方是被答辩人，而非答辩人。答辩人接收房屋完全是为了解决实际的居住需要，否则，答辩人不得不继续在外租房居住，而且，因为被答辩人逾期交房，答辩人已经产生了一大笔租赁费用，被答辩人却说答辩人因此使用房屋而受益，简直就是颠倒黑白。三、逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。故，一审法院将本案逾期交房违约金认定为一项整体权利认定事实、适用法律正确。综上，为维护答辩人的合法权益，请贵院依法查清事实，驳回被答辩人上诉请求，依法维持原审判决。周成向一审法院起诉请求：1.判令大壮公司支付逾期交房违约金78147元（自2014年11月1日至2017年12月6日，共1130日，每日按照已付房款691566元的万分之一计算）；2.判令大壮公司支付延期办理产权登记违约金50元，并为周成办理产权登记；3.判令大壮公司向周成提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.本案案件受理费及其他诉讼费用由大壮公司承担。一审法院认定事实：2013年6月20日，大壮公司作为出卖人与周成作为买受人签订合同编号为大壮201300044的《德州市商品房买卖合同》，部分内容为：“第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第55栋一单元4层402号房……该商品房建筑面积共114.00平方米……附属用房：储藏室面积13.89平方米，单价1600元/平方米，总价22224元。第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款：该商品房单价为每平方米4710元，总金额536940元。附属用房单位售价为每平方米1600元，总金额22224元。第五条、面积确认及面积差异处理：1、双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房管局最终测绘的产权登记面积为准，据实核算，多退少补，并在买受人接房前结清。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，据实结算房价款。第八条、交付期限：出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：……按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、买受人未按照出卖人的书面通知及时办理房产证的，出卖人有权决定是否解除本合同、收回房屋、并要求买受人按合同总价款的0.01%支付违约金”，最后，该合同出卖人（签章）处盖有大壮公司合同专用章，买受人（签章）处有周成的签字捺印。2013年8月13日，大壮公司作为出卖方与周成作为买受人签订《补充协议五》，载明：“外海江南水郡55号楼1单元402室，买受人周成于2013年8月13日购买48号地下车库，套内建筑面积20.01平方米，金额13万元/套”，最后盖有大壮公司公章，并有周成的签字捺印。2019年9月20日，大壮公司作为出卖人与周成作为买受人签订《车位补充协议》，载明：“1、买受人购买江南水郡48号车库，价款130000元，2019年9月20日前买受人将车位总价款一次性全部付给出卖人。2、本协议为买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》的附件，买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》中约定违约条款适用于本协议。3、本协议自买受人签字、出卖人盖章之日生效”，最后出卖人（签章）处盖有大壮公司公章，买受人（签章）处有周成的签字捺印。周成向大壮公司支付了上述房屋、储藏室、车库价款。2019年9月19日，大壮公司向周成开具山东增值税普通发票，载明：“价税合计691566.00元，备注：江南水郡55号楼1单元402号，实测住宅114.51㎡，总价539342元，储藏室13.89㎡，总价22224元，车库20.01㎡，总价130000元。”另查明，大壮公司已向周成支付逾期交付涉案房产违约金32917.68元，周成予以认可。又查明，2017年12月6日，外海江南水郡四组团55#楼由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位共同组成的验收组验收合格，并出具竣工工程质量验收报告。再查明，2016年7月17日至2020年12月4日，江南水郡55-1-402持续发生用水。一审法院认为，大壮公司与周成签订的《德州市商品房买卖合同》《补充协议五》《车位补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自的权利义务。关于周成请求大壮公司支付逾期交房违约金78147元（自2014年11月1日至2017年12月6日，共1130日，每日按照已付房款691566元的万分之一计算）的诉讼请求。大壮公司抗辩称，1.周成早在2016年7月17日实际占有使用涉案房产，该房已完成转移占有，商品房实际转移占有之日，即为商品房交付之日，是否经四方验收不影响房屋交付事实的认定，大壮公司逾期交房的期限应计算至周成实际占有使用之日；2.周成于2020年11月23日向贵院提起诉讼，违约金自实际交付之日截止，其主张的违约金已经全部超过诉讼时效；3.即使本案逾期交房违约金应计算至四方竣工验收之日，因周成已提前入住，应适当减轻大壮公司的违约责任；4.大壮公司已向周成支付一定金额的违约金，该部分应在调整减少后的违约金总额内予以扣减；5.周成的诉讼请求为逾期交房违约金，同时商品房买卖合同第四条明确规定商品房的价款为536940元，因此应当以商品房的价款为计算违约金的依据，不应以发票所载明的金额为依据。关于涉案房产交付时间。本案中，大壮公司与周成于2013年6月20日签订的《德州市商品房买卖合同》中第八条约定：“出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。”涉案房产于2017年12月6日经四方验收合格。大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。虽大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房产于2016年7月17日已实际产生用水，但此时涉案房产不符合双方签订的《德州市商品房买卖合同》中约定的上述房屋交付条件，大壮公司亦未举证证实向周成交付房屋钥匙等能够证实有房屋交付行为的具体时间，因此，以涉案房产经四方验收合格之日即2017年12月6日为实际交付之日并以此为标准计算违约金符合本案实际且较为合理。关于诉讼时效。一审法院认为，首先，上述商品房买卖合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：……按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”从该约定内容看，买受人主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，买受人可以在该项整体权利没能实现时提出主张，不应将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权并分别起算诉讼时效；其次，本案中双方当事人在合同中约定的按日计算违约金仅是计算方法，并未约定违约金的支付期限；对于没有支付期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；最后，就本案的实际情况而言，要求买受人在房屋交付前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，不符合社会公众在日常生活中所遵循的生活经验法则。据此，对大壮公司关于周成主张的违约金已经全部超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予支持。关于计算违约金所依据的价款。本案中，首先，大壮公司与周成于2013年6月20日签订的《德州市商品房买卖合同》中约定“该商品房建筑面积共114.00平方米……附属用房：储藏室面积13.89平方米……该商品房单价为每平方米4710元，总金额536940元。附属用房单位售价为每平方米1600元，总金额22224元……第五条、面积确认及面积差异处理：1、双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房管局最终测绘的产权登记面积为准，据实核算，多退少补，并在买受人接房前结清。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，据实结算房价款……第九条、出卖人逾期交房的违约责任：……按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”；其次，大壮公司作为出卖方与周成作为买受人于2013年8月13日签订《补充协议五》，于2019年9月20日签订《车位补充协议》，该《车位补充协议》载明“本协议为买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》的附件，买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》中约定违约条款适用于本协议”，且在该协议左上角印有“合同附件五”字样，该车库亦应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的期限予以交付；再次，庭审过程中，大壮公司发表答辩意见时称“案涉商品房价值为691566元”；最后，2019年9月19日，大壮公司向周成开具的山东增值税普通发票载明：“价税合计691566.00元，备注：江南水郡55号楼1单元402号，实测住宅114.51㎡，总价539342元，储藏室13.89㎡，总价22224元，车库20.01㎡，总价130000元”，据此，本案中计算逾期交房违约金所依据的房价款应为691566元。关于违约金数额。大壮公司作为出卖人与周成作为买受人签订的《德州市商品房买卖合同》中约定“第八条、交付期限：出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”，大壮公司应按照上述约定，自最后交付期限的第二天即2014年11月1日起至2017年12月6日止，以周成已付房款总额691566元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。故大壮公司应给付周成逾期交房违约金78146.96元（691566元×0.01%×1130天），扣除大壮公司已向周成支付的逾期交房违约金32917.68元，大壮公司还应给付周成逾期交房违约金45229.28元（78146.96元-32917.68元）。关于是否应适当减轻大壮公司的违约责任。本案中，即使周成实际入住涉案房产，亦不是减轻大壮公司违约责任的法定理由，故对大壮公司提出的因周成已提前入住，应适当减轻大壮公司的违约责任地抗辩意见，一审法院不予支持。关于周成请求大壮公司支付延期办理产权登记违约金50元，并为其办理产权登记的诉讼请求。大壮公司提出同意赔偿延期办理产权登记违约金50元，但是大壮公司仅负有协助周成办理产权登记的义务的抗辩意见。本案中，大壮公司同意赔偿周成延期办理产权登记违约金50元，故对周成请求大壮公司支付延期办理产权登记违约金50元的诉讼请求，一审法院予以支持。大壮公司作为出卖人与周成作为买受人签订的《德州市商品房买卖合同》中约定“第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人未按照出卖人的书面通知及时办理房产证的，出卖人有权决定是否解除本合同、收回房屋、并要求买受人按合同总价款的0.01%支付违约金”，从该约定内容看，大壮公司并非可以单方独立办理产权登记，而是负有协助周成办理产权登记的义务。待涉案房产具备办理产权登记条件时（如周成交纳契税、出具相关手续等），大壮公司应及时协助周成办理涉案房产产权登记。故周成请求为其办理产权登记的诉讼请求，一审法院不予支持。关于周成请求大壮公司向其提供涉案房产的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求。大壮公司同意交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，故对周成的该诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周成逾期交房违约金45229.28元；二、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周成延期办理产权登记违约金50元；三、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周成交付涉案房产的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、驳回原告周成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取877元，由原告周成负担412元，由被告德州大壮实业有限公司负担465元。本院二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决大壮公司支付的逾期交房违约金是否正确。对于上诉人主张的逾期交房违约金计算至2016年7月17日的问题，双方当事人在商品房买卖合同中约定商品房交付买受人使用的条件为“经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”,2016年7月17日上诉人并没有完成合同约定的验收，此时交付也不符合规定，故2016年7月17日并不存在合法有效且符合合同约定的实际交付，上诉人主张交房违约金计算至该日显然依据不足，不应支持。对于上诉人主张的适当减轻上诉人违约责任的问题，通过本案查明的事实可知，未能按合同完成约定的验收并交付符合合同约定的房屋，责任在于上诉人一方，该方面的违约责任并不在被上诉人一方，上诉人虽然主张被上诉人存在减轻上诉人违约责任的事由，但缺乏充分有效证据证明，该主张依据不足，显然不能成立，本院不予支持。对于上诉人针对诉讼时效提出的上诉主张。双方当事人签订的商品房买卖合同对违约金计算的约定为：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，对于权利人来说，逾期交房违约金是双方在合同中所确立的一个整体的合同权利，上诉人的违约行为是持续存在的，合同未明确约定违约金的支付期限，按日认定逾期交房违约金诉讼时效依据不足，故上诉人针对逾期交房违约金在诉讼时效方面提出的主张缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。根据以上认定，一审判决大壮公司支付的逾期交房违约金正确，应予支持。综上所述，上诉人德州大壮实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676.5元，由上诉人德州大壮实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王善文审判员  郑卫华审判员  高世民二〇二一年四月二十七日法官助理刘立琛书记员陈艳