河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1048号上诉人（原审被告）：宝丰县盛源房地产开发有限公司，住所地宝丰县迎宾大道中段南侧，统一社会信用代码91410421562465651D。诉讼代表人：史向东，管理人负责人。委托诉讼代理人：马文阁，管理人工作人员。被上诉人（原审原告）：王国军，男，1972年1月10日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：王德洲，河南碧野律师事务所律师。上诉人宝丰县盛源房地产开发有限公司（以下简称宝丰盛源公司）因与被上诉人王国军破产债权确认纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2020）豫0421民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝丰盛源公司的委托诉讼代理人马文阁、被上诉人王国军的委托诉讼代理人王德洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝丰盛源公司上诉请求：一、请求撤销宝丰县人民法院（2020）豫0421民初3052号判决书；依法改判驳回王国军诉讼请求。二、本案一审、二审案件受理费由王国军承担。事实和理由：一、原判决事实及法律关系认定不清。一审法院认定事实部分错误，宝丰盛源公司虽然与王国军签订过《房屋认购协议书》，但该份协议书的签订的真实意图及事实基础及是否履行并没有查明。宝丰盛源公司与王国军之间存在原始的借款法律关系。本案中王国军提供的《房屋认购协议书》是宝丰盛源公司在暂时无力偿还王国军借款的情况下给其签订的，目的是为了对借款债权人（王国军）债权的实现予以保障，并没有真实的购房意图。并且宝丰盛源公司没有法定商品房销售资格，其所签订的所有关于商品房销售的协议都应是无效的，应回归到原始的借款法律关系。退而言之，即便《房屋认购协议书》是有效的，该协议书也是基于借款法律关系转化而来，是基于抵债而签订。王国军并不符合真实购房者的身份要求。借鉴《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的相关叙述“对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设定的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非出于经营或者抵债等其他原因。”故，基于以上，王国军债权应归为抵债而非真实购房，其债权也应为普通债权。二、原判决适用法律错误。原判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百五十二条之规定进行判决适用法律错误。本案案由虽为破产债权确认之诉，但其事实和法律关系没有查清的情况下而适用商品房买卖合同纠纷相关法律规定错误。另外判决依据的其它法律中并没有关于实体法的运用，而单单运用了程序法来审理实体实属不当，属于法律适用的错误。王国军辩称，1.本案法律关系属商品房买卖关系，王国军向法庭提供商品房买卖合同及房款收据予以证实。2.王国军申报债权时宝丰盛源公司经其实际控制人史便的确认，已经财务核对向王国军出具了普通债权确认书，证明宝丰盛源公司已经收取了王国军款项，证明王国军已经履行了合同付款义务。3.宝丰盛源公司与王国军签订的商品房买卖合同是有效的，双方签订协议时虽然宝丰盛源公司没有取得商品房预售许可，但已经符合交房条件。根据司法解释只有房产企业没有取得商品房预售许可同时没有达到交房标准时，可以认定协议无效。本案不符合这种情况，而同样的购房人，宝丰盛源公司已经确认了一批商品房买卖合同。王国军向一审法院起诉请求：1．判令王国军对宝丰盛源公司开发的“世纪佳园”小区3号楼1单元15层1501号房产享有优先受偿债权，限额724961元；2．诉讼费用由宝丰盛源公司承担。一审法院认定事实：2015年12月14日，盛源房地产公司作为甲方，和作为乙方的王国军签订《世纪佳园认购协议书》，约定王国军购买世纪佳园3号楼1单元15层01号的商品房（单价5039元／㎡，面积143.87㎡，房款724961元）。盛源房地产公司加盖盛源房地产公司合同专用章，王国军签字并按指印，史便在担保人处签字。盛源房地产公司出具收据，并加盖财务专用章。2018年8月23日，平顶山市中级人民法院做出（2018）豫04破申31号民事裁定书，认为盛源房地产公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，具备破产原因，裁定受理葛继红对盛源房地产公司的破产清算申请。并于同日做出决定书，指定河南世纪通律师事务所为管理人。王国军向该管理人河南世纪通律师事务所申报债权时，该债权被认定为普通债权。一审法院认为，王国军已向宝丰盛源公司交付了房款，并签订《世纪佳园认购协议书》，则案涉房屋具有特定性，有别于其他房屋和普通债权，王国军对宝丰盛源公司开发的世纪佳园小区3号楼1单元15层1501号房屋享有优先受偿债权，故王国军的诉讼请求成立，予以支持。关于宝丰盛源公司辩称，案涉合同没有备案，并非真实的购房合同，而是借款的担保，应按照民间借贷认定为普通债权。法院认为，案涉房屋虽未备案，但宝丰盛源公司除和王国军签订《世纪佳园认购协议书》，还出具了收据，二者能够印证案涉款项的性质为购房款，使该房屋有别于其他房屋；且宝丰盛源公司未提供案涉款项是借款、案涉房屋系案涉款项担保的证据。故其辩称不予采信。综上，王国军的诉讼请求成立，法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决：确认王国军对宝丰县盛源房地产开发有限公司开发的世纪佳园小区3号楼1单元15层01号房屋享有优先受偿债权（限额724961元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11050元，由宝丰县盛源房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审另查明,在审理李小月诉宝丰县盛源房地产开发有限公司与破产有关的纠纷一案中，河南省宝丰县人民法院作出（2019）豫0421民初3399号民事判决，判决：确认李小月对宝丰县盛源房地产开发有限公司享有普通破产债权1528658元。后宝丰县盛源房地产开发有限公司不服上诉，本院作出（2020）豫04民终1330号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已生效。除此外，二审认定的事实与一审相一致。本院认为，本案的争议焦点是一审判决王国军请求对宝丰盛源公司开发的“世纪佳园”小区3号楼1单元15层1501号房产享有优先受偿债权是否有事实及法律依据。法律对具有消费者身份的房屋买受人予以优于金钱债权人的特殊保护，是法律基于生存权至上考虑所做的规定；而对房屋买受人是否属于消费者购房人的严格认定，则是基于对破产法对广大债权人公平清偿的价值取向。本案中，王国军是否具有对特定房屋的优先受偿权，关键是对其消费者购房人能否认定的问题。一审审理中，王国军提交了《世纪佳园认购协议书》、收据，用以证明其缴纳了诉称的房款，宝丰盛源公司认可上述证据的真实性，但辩称双方之间的基础法律关系是民间借贷，签订房屋认购协议和收据是作为不能债务的担保。宝丰盛源公司在认购协议书、收据上加盖印章，可视为对双方之间债权债务关系的确认。除协议书、收据之外，王国军不能提供购房款转账凭；王国军在一审称其用现金缴纳购房款，但又不能提供证据对其购房款来源的事实进行印证。对于双方购房款等大额资金交易，不符合正常购房资金流转的交易惯例，王国军提供的证据未能形成完整的证据链条，不能证实其向宝丰盛源公司付款是基于购买房屋的真实意图，不能认定王国军为消费者购房人。王国军与宝丰盛源公司签订认购协议书目的是用以房抵债的方式清偿金钱债权，如若对此以物抵债行为予以支持，将损害破产案件中其他债权人的权益。故应从本质上认定宝丰盛源公司与王国军为借贷关系，王国军不具有对特定房产的优先受偿权。本院类案生效判决对同类事实所涉法律关系也作出了与本案一致的判断。宝丰盛源公司的上诉请求本院予以支持。而王国军已向宝丰盛源公司管理人申报债权，管理人也已作出审核认定，对其诉讼请求，应予驳回。综上所述，宝丰县盛源房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持；王国军的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚,但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省宝丰县人民法院（2020）豫0421民初3052号民事判决；二、驳回王国军的诉讼请求。一审案件受理费11050元、二审案件受理费11050元，均由王国军负担。本判决为终审判决。审判长 谢磊审判员何炜审判员高媛媛二〇二一年四月二十八日法官助理刘梦飞书记员张露云