广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初74号 原告：桂林锦辉物业服务有限公司，住所地：桂林市铁西12栋1-4-1号。 法定代表人：李天发。 委托诉讼代理人：杨小龙，该公司员工。 委托诉讼代理人：廖志干，该公司员工。 被告：唐林，男，1982年10月22日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林锦辉物业服务有限公司(以下简称锦辉公司)与被告唐林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告锦辉公司的委托诉讼代理人杨小龙、廖志干，被告唐林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费人民币1806.83元，物业费滞纳金756.38元，小区公摊费212.5元，合计2775.71元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系桂林市叠彩区站前路22号金河大厦4单元302号房业主。2019年1月13日，被告通过该小区的业主委员会与原告签订《桂林金河大厦物业委托合同》，由原告提供物业服务，被告需每月向原告缴纳106.25元物业服务费、12.5元公摊费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务，但被告自2019年2月1日至今未向我司交纳过物业服务费，无故拖欠原告物业服务费：自2019年2月1日至2020年6月30日共17个月物业费1806.83元，17个月小区公摊费212.5元，合计2019.33元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但其仍未缴纳。原被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的滞纳金为每日千分之三共756.38元。依据相关法律规定，原告诉至法院。 被告唐林辩称，现在金河大厦物业和我们原来的物业公司是不是一家，被告不清楚。这个物业合同不是被告签的。被告这套房子因为被告破产了，2018年还是2019年被法院查封，2020年就被法院拍卖了，现在房子应该是谁的就应该谁交物业费。被告有捐助小区一些公共建设项目。装修房子的保证金也没有退给被告，当初是交给物业的，被告的房子是2018年装修的。后期物业进来跟被告没有直接关系，被告是没有法律责任的。物业费滞纳金不应该给。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2019年1月13日，桂林市叠彩区金河大厦业主委员会（甲方）（以下简称金河大厦业委会）与原告（乙方）签订《桂林金河大厦物业委托合同》，双方对服务管理事项、管理期限、双方权利义务等作出了规定，约定：第二条、物业类型：金河大厦小区；第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体产权人和物业的使用人，本物业的甲、乙双方及受益人均应履行本合同并承担相应的责任；第四条、综合管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的物业服务管理；第十七条、物业委托期限自2019年2月1日起至2021年4月30日止；第二十条、收费标准及方式：2、物业服务费收费标准：电梯房：1.2元/㎡、普通住宅：0.8元/㎡、商业类：1.5元/㎡、小区公摊费用：150元/户/年物业服务费含物业员工各类福利待遇、小区公共设施小修500元以下单项单次维修、电梯电费、公共场所公摊等；3、收费方式：物业服务费用由乙方向业主或使用人收取，由业主或使用人直接到乙方收费处交纳。业主或使用人可采取按月或季度等方式缴费；第三十条、业主或使用人违反本合同约定形成欠费，乙方有权按日向业主或物业使用人收取3‰违约金。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务。被告的房号为金河大厦1栋4-3-2号，建筑面积88.57㎡。2020年4月22日，原告在被告的房屋门上张贴催费通知单，向被告催缴物业费。因被告未向原告交纳2019年2月1日至2020年6月30日的物业费、小区公摊费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告认可原告起诉的物业费、小区公摊费的时间段，被告是涉案房屋的产权人。 另查明，涉案房屋因被告与案外人的其他纠纷被本院依法查封。本院于2020年5月14日在阿里拍卖上公布涉案房屋的拍卖公告中特别提示：拍卖标的物可能存在的欠缴水、电费、物业费等由买受人自行负责解决。2020年6月15日该房屋拍卖成交。本院于2020年7月6日将房屋移交给买受人。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案所涉《桂林金河大厦物业委托合同》是否有效，对被告是否有法律约束力；2、原告要求被告支付2019年2月1日至2020年6月30日的物业费、小区公摊费及滞纳金有无事实依据和法律依据。 关于争议焦点1，被告认为其不清楚物业合同，也没有和原告签订过合同。本院认为，《桂林金河大厦物业委托合同》是原告与金河大厦业委会自愿协商后签订，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，被告作为金河大厦小区的业主，原告与金河大厦业委会签订的《桂林金河大厦物业委托合同》对本案被告具有法律约束力。被告认为其2018年交纳装修保证金给物业公司，但事后物业公司没有退还保证金给被告，本院认为，原告进驻小区时间为2019年2月1日，被告的辩解事由应另行向收款人主张。 关于争议焦点2，被告认为虽然其是房屋产权人，但房屋拍卖时拍卖公告上备注有物业费由买受人自行承担解决，因此本案所涉物业费应由买受人承担。本院认为，拍卖公告中的内容为“拍卖标的物可能存在的欠缴水、电费、物业费等由买受人自行负责解决”，并未明确由买受人负担或自行负担、承担。故被告的辩解不成立，本院不予采信。涉案房屋在2020年7月移交买受人，被告作为涉案房屋的登记产权人，其仍应对房屋移交前的欠缴物业费、小区公摊费承担给付责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告住房的建筑面积为88.57平方米，按照合同约定的物业服务费每月每平方米1.2元，小区公摊费每月12.5元计算，被告应交纳2019年2月1日至2020年6月30日的物业费1806.83元、小区公摊费212.5元，故对原告要求被告支付物业费1806.83元、小区公摊费212.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，实为逾期付款违约金，虽然合同中约定“业主或使用人违反本合同约定形成欠费，乙方有权按日向业主或物业使用人收取3‰违约金”，但被告认为违约金约定过高，本院认为，原、被告约定的违约金明显过高，同时原告没有证据证实除利息损失外还有其他损失，故本院酌情按被告所欠付物业管理服务费的10%计算违约金，即被告应向原告支付违约金202元（2019.33元×10%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告唐林给付原告桂林锦辉物业服务有限公司2019年2月1日至2020年6月30日的物业费1806.83元、小区公摊费212.5元； 二、被告唐林给付原告桂林锦辉物业服务有限公司违约金202元； 三、驳回原告原告桂林锦辉物业服务有限公司的其它诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本案案件受理费50元（原告原告桂林锦辉物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告唐林负担，另25元由本院退回给原告桂林锦辉物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  唐晓莹 二〇二一年四月二日 书记员  廖代玲