陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终61号上诉人（原审原告）：王博，男，1989年10月14日出生，汉族，汉中市南郑区人，居民身份证号码XXXXXXXXXX********，住汉中市汉台区。委托诉讼代理人吴永超，汉中市148法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人余前忠，汉中市148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陕西大旺房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区，统一社会信用代码9161000056377187XM。法定代表人：熊国友，该公司总经理。委托诉讼代理人赖姿羽，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人王博因与被上诉人陕西大旺房地产开发有限公司（以下简称陕西大旺）商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人王博上诉请求:1.撤销汉台区人民法院（2020）陕0702民初1607号民事判决第二项，改判每日按已付房款万分之1.5支付逾期交房违约金至房屋验收合格之日止；2.撤销汉台区人民法院（2020）陕0702民初1607号民事判决第三项，改判按照房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算；3.本案诉讼费由被告承担。理由：1.一审法院对逾期交房违约金的判处不当。被上诉人提供的证据不足以证明双方约定的违约金过高。双方既已约定违约金计算方式，应该按照约定计算。一审法院调整违约金数额无法律事实上的依据。2.一审法院对于逾期办证违约金的法律适用不当，双方的约定并没有时间的约定，应属于约定不明，在此情形下，应按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被上诉人陕西大旺答辩称原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人逾期交房并不是被上诉人的原因，上诉人购买房屋的目的是自住，逾期交房给上诉人带来的损失就是租金，双方虽然约定了逾期交房的违约金计算方式，但该约定的违约金过高，原审法院予以调整是合理的。关于逾期办证的违约责任，双方在合同中已明确约定，被上诉人同意按照合同约定承担违约责任。上诉人王博向一审法院请求：1、判令被告继续履行合同义务，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报送汉中市产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权证书；2、判令被告支付逾期交房违约金人民币（下同）97554.37元（以总房款356363元为基数，按每日万分之1.5向买受人支付违约金，自2015年5月31日起至验收合格时止，暂计算至2020年5月31日止）；3、判令被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金人民币52867.16元（以总房款356363元为基数，按年利率4.75%上浮50%为标准，从2018年5月1日暂计算至2020年5月31日，直至办理房屋产权证书止）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2013年10月11日，原告王博与被告陕西大旺签订商品房预售合同，合同主要载明：一、买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的光辉社区D1区第3号楼2301室房屋一套，建筑面积127.5平方米，总价款356363元；二、出卖人应于2015年5月30日前将合同约定的商品房交付买受人，交付条件为：1.该商品房经验收合格。2.买受人必须交清总房价款、车库、契税、专项维修基金、天然气初装费、有线电视初装费等税费。3、因政府相关部分等原因导致验收滞后，出卖人可据实延期。三、逾期交房不超过90日的按照买受人已付房款的每日万分之一计付违约金，超过九十日的按照买受人已交房款的每日万分之一点五计付违约金。四、双方进行验收交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示或出示不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；五、出卖人需在商品房交付使用后365个有效工作日内将办理权属登记的相关资料向登记机关备案，因出卖人原因致买受人未能办理登记的，出卖人按已付房款的万分之三%向买受人支付违约金。另双方在合同附件五补充约定载明：1、本合同签订的交付日期有两个月的谅解期，出卖人在合同约定交付日期后两个月交付，买受人不追究出卖人违约责任；2、交房后，买受人在付清各项交款项后，出卖人应当为买受人办理房屋权属登记手续。合同签订后，原告按照约定付清购房款，被告至2017年5月1日向原告交付案涉房屋，双方签署了房屋交接验收表，但交付时未向原告提供住宅使用说明书及住宅质量保证书。现原告以被告交付房屋不符合合同约定及有关规定，应持续向原告按已付房款的日万分之1.5赔偿逾期交房违约金。并自2018年5月1日起向原告以已付房款为基数，按央行贷款基准利率上浮50%计付逾期办证违约金为由提出前述诉讼请求。另查明，光辉社区限价商品房建设用地使用权限价出让办法显示，项目方案报批、前期报建、勘察设计、施工图设计、住宅房屋销售由项目办统一实施。汉中市住房和城乡建设局2019年5月13日第2次会议纪要显示，光辉社区D1区前期“五证”手续齐全，大旺公司于2017年9月25日组织了勘察、设计、施工、监理、建设五大责任主体的验收工作，参与验收的五方负责人均在验收报告上签署了验收合格意见。但由于勘察、设计单位因二期勘察、设计费纠纷而不予加盖公章。在大旺公司补正相关印证资料后，由工程质量监督部门实行容缺办理。被告陕西大旺提交的租赁合同显示相近区XX社区XX区XX平米已装修房屋年租金约7000元。一审法院认为，依法成立的买卖合同对合同当事人均具有约束力。本案双方对商品房买卖合同效力及逾期交房、办证的事实均无异议，庭审中争议焦点集中在：一、逾期交房原因是否属于合同第九条所约定政府相关部门造成的免责情况；二、原告对逾期交房和逾期办证的违约金计算是否符合法律规定；三、被告交房时不具有竣工备案表及未交付质量保证书、使用说明书，是否成就法律意义上的房屋交付。关于争议焦点一，经查，光辉社区的勘察、设计等事项虽在光辉项目办参与下统一推进，但项目办并非一般意义上的政府相关部门。根据合同相对性原则，与原告签订合同的系被告陕西大旺，因逾期交房产生违约损失的赔偿主体自然为被告陕西大旺。如他人对被告违约负有责任，被告可依据事实及法律向他人主张权利。根据被告提交的证据民事诉状、司法鉴定申请书，证实其正以该方式在另案起诉中。故对被告辩称违约是因为政府相关部门原因造成的，属免责事由的意见不予采纳。关于争议焦点二，逾期交房的违约金计算双方在签订合同时有明确约定，被告负有承担违约金的合同责任。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。现被告答辩原告主张违约金9万余元过高，提交并认可同地段90平方米左右房屋对外租金为8000元每年。原告质证认为其房屋面积大于被告举证房屋面积，租金价格不具有可比性。综合考虑被告逾期交房的年度期间及原告房屋面积，酌情认定同地段相似面积房屋月租金为1000元。并以该价格上浮30%作为计算逾期交房违约金的基数。关于被告逾期提交办理产权证书资料的违约责任。双方在国家住建部及工商管理局提供的合同范本上，对该项违约责任记载了按已付房款的万分之三计算的内容。原告不认可该约定，请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银规定的计收逾期贷款利息的标准计算。经查，该规定为没有约定逾期办理产权登记违约金时方可适用。该案中已作出了约定，不符合该条款的适用。如原告认为约定的违约金过低，应在提交实际损失证据的前提下，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定主张增加。本案中原告未提交相关损失证据，故对原告主张的逾期办理产权登记的违约金计算方式不予支持，应按照原告已付房款万分之三的金额予以确认。原告不认可被告辩称的合同十六条2项万分之三约定内容之后，范本合同固有的%号未删去属于笔误，认为属于约定不明。经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，仅对质量问题的违约责任约定不明，可以参照该法第六十一条、第六十二条的规定予以确定，其他情况下的违约责任认定适用约定责任或适用损失赔偿责任。故对原告该意见不予支持。关于争议焦点三，被告向原告交房的行为是否符合约定的交付条件。经查，被告向原告交房时虽未同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交付行为具有一定的瑕疵性，但原告并未行使合同第十二条赋予的拒绝交接的权利。双方约定的交付条件为该商品房经验收合格。首先，原告王博在2017年5月1日的房屋交接验收表上对房屋验收各项签字确认。其次，对被告提交的汉中市住建局会议纪要记载的2017年9月25日，五大责任主体已在验收报告上签署验收合格的证据真实性不持异议。其三，原告未提交证据证明已接收的房屋不符合居住属性及约定的质量标准。原告诉状所自认的逾期办证违约金起算时间，亦是合同第十六条约定的自商品房交付使用后365日后，即2018年5月1日开始。足见其对房屋已于2017年5月1日交付是内心认可的，故对原告主张房屋仍未交付的意见不予支持。综合全案事实，综合认定案涉房屋交付时间为2017年9月25日。综上，被告陕西大旺未按照约定向原告履行交付房屋及提交办理产权登记资料的合同义务，应承担相应违约责任及继续履行合同的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陕西大旺房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内将办理案涉房屋产权登记需由其提供的资料提交产权登记机关，并协助原告王博办理光辉社区D1区3号楼2301室的产权登记（房屋代码197184）。二、被告陕西大旺房地产开发有限公司按照月标准1300元自2015年6月起向原告王博计付逾期交房违约金至2017年9月，即35100元（1300元×27月）。三、被告陕西大旺房地产开发有限公按照原告王博已付房款356363元的万分之三向原告计付逾期办理产权登记违约金106.9元（356363元×0.0003）。上述金钱给付义务限本判决生效后十五日内给付清结。四、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费3408元，由被告陕西大旺房地产开发有限公司负担1200元，原告王博自行负担2208元。二审期间，上诉人王博提交了一份案外人张某某与张某甲《租赁协议》及微信截图，欲证实相近区域已装修房屋租赁价格为每月1800元。被上诉人陕西大旺公司经质证，对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，该租赁合同不能代表市场平均价格水平，故不予采信。经审理，对于原审判决认定的案件事实，本院依法予以确认。本院认为,上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行。本案二审争议焦点为:1.一审法院对案涉房屋交付时间的认定是否适当；2.一审法院对逾期交房违约金计算标准的调整是否适当；3.逾期办证违约金应否调整。关于焦点一，按照合同约定，案涉房屋交付条件为该商品房经验收合格。被上诉人在交付房屋时虽未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但上诉人并未拒绝接收，且未举证证明其接收的房屋不符合居住属性及约定的质量标准，从其主张逾期办证违约金的起算时间看，其对房屋已于2017年5月1日交接也是认可的。结合上诉人王博在房屋交接验收表上对房屋验收签字确认以及汉中市住建局会议纪要记载的2017年9月25日五大责任主体已在验收报告上签署验收合格的事实，一审法院综合认定案涉房屋交付时间为2017年9月25日并无不当。关于焦点二，被上诉人作为商品房预售合同的提供方,在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位,双方在合同中对于违约金计算方法进行了明确约定，一审中被上诉人在违约的情况下又以违约金约定过高为由请求人民法院调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被上诉人作为合同的提供方及违约方，其应当对于违约金过高承担举证责任。而被上诉人一审仅提交了光辉社区D1区精装修的房屋年租金6000-8000元的物业管理公司证明，显然并不能证明其约定违约金过高，且高于上诉人因逾期交房而受到损失的30%的主张。本案中，双方约定逾期交房不超过90日的按照买受人已付房款的每日万分之一计付违约金，超过九十日的按照买受人已交房款的每日万分之一点五计付违约金，相当于年利率分别为3.65%和5.48%，不存在约定违约金过高的情形，双方约定符合法律规定。同时违约金的性质不仅具有补偿性,而且具有惩罚性,本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,认为应当按照合同的约定来计算违约金,支付2015年6月1日至2017年9月25日共计848天的违约金45329.37元（356363×0.00015×848）。一审法院参照被上诉人提交的租金证明来计算违约金不当,本院予以纠正。关于焦点三，在商品房买卖合同中，买受人向出卖人支付房屋价款，出卖人向买受人交付商品房是合同的主给付义务。买受人要求出卖人办理房产证属物权请求权，物权请求权性质上是保障物权实现的从属性权利，出卖人办理或协助办理权属证书则是从给付义务。出卖人逾期办证是合同的次要义务没有履行，其违约程度与迟延付款、迟延交房相比，过错责任较轻，且上诉人并未就其因逾期办证而造成的损失进行举证，故上诉人请求调整逾期办证违约金的理由不能成立，一审法院不予调整适用法律正确。综上，原判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初1607号民事判决第一、三、四项；二、撤销汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初1607号民事判决第二项；三、被上诉人陕西大旺房地产开发有限公司支付上诉人王博逾期交房违约金45329.37元。上述金钱给付义务在本判决生效之日起15日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2646元，由上诉人王博承担2382元，被上诉人陕西大旺房地产开发有限公司承担264元。本判决为终审判决。审 判 长 郭建军审 判 员 张小娟审 判 员 王 伟二〇二一年四月七日法官助理 袁 媛书 记 员 白植元1