湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终428号上诉人（原审被告)：徐增楼，男，1956年12月16日出生，汉族，京山市人，住京山市新市，委托诉讼代理人：冯凡，湖北达讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伦，湖北达讼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴明丽，女，1982年12月19日出生，汉族，京山市人，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：胡金华，湖北惠山律师事务所律师。上诉人徐增楼因与被上诉人吴明丽房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2020）鄂0821民初1170号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐增楼上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回吴明丽的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由吴明丽负担。事实和理由：一、一审审理程序违法。1.一审遗漏了案件重要当事人即共同被告原京山县粮食运输公司，导致案件审理事实不清。2.《购房合同书》中的合同乙方的主体应为“吴明丽”、“吴小亮”和“赵爱芳”，故吴小亮与赵爱芳亦应系本案的当事人。二、一审判决存在事实认定错误。1.一审判决歪曲了徐增楼与吴明丽签订购房合同书的主要内容，双方签订的《购房合同书》仅涉及房屋的买卖，并未对涉案房屋所占土地使用权的内容进行约定。双方当事人之间不存在《房地产买卖契约》。2.一审判决虚构了所谓“被告将建筑物范围内的土地使用权一并转让给原告”的事实。3.《购房合同书》约定的房屋交易价格为48140元，吴明丽也是按这个缴纳了购房款，但一审认定的交易价格为40000元。另外，签订合同之前，徐增楼已经明确询问吴明丽是单独办理房产证还是房产证和土地证一起办理，吴明丽为了节省资金，在合同中明确选择只办理房产证，不需要办理土地使用权证。因此，双方的交易价格远低于当时两证齐全的房屋价格，仅市场价格的一半左右。三、一审并未对案涉房屋项下土地由划拨性质变更为出让性质过程中，土地出让金的承担主体或责任进行审理和划分，既认为是否缴纳土地出让金不属于本案审理范围，又要求徐增楼直接为吴明丽协助办理不动产转移登记手续，是自相矛盾的。四、一审判决适用法律错误。一审法院引用物权法第一百四十七条的规定错误。五、本案涉及的土地所有权归属问题，应属于人民政府行政管理范畴，不属于人民法院民事案件的审理范畴，应当驳回吴明丽的起诉。吴明丽答辩称，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，适用法律准确。一、涉案房屋的出售主体为徐增楼，涉案房屋土地使用权证和房屋所有权证登记的均系徐增楼，与原京山县粮食运输公司没有关系。二、一审判决适用法律准确。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十条第二款，均规定了土地使用权随地上建筑物、其他附着物一并转让，与一审判决适用的《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定是一致的。三、房屋的买受人应以房产证和房屋所有权人的备案为准。吴明丽向一审法院起诉请求：判令徐增楼协助吴明丽办理位于京山××××街道绿林路粮食汽运公司院内的房屋的不动产权证，并由徐增楼承担本案诉讼费。一审法院查明，2001年10月11日，徐增楼与案外人彭文彬为乙方，原京山县粮食运输公司为甲方，签订了一份房屋出售合同书，约定该公司将其所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）出售给徐增楼和案外人彭文彬，并约定了房屋四至范围和出售价格等相关事项。2002年4月1日，徐增楼办理了上述座落于京山××××街道绿林路的房产项下土地的国有土地使用权证，土地性质为国有划拨，用途为住宅用地。2003年5月13日，徐增楼办理了建设工程规划许可证后，在上述土地上建造了一栋六层住宅楼。2004年2月17日，徐增楼办理了房屋所有权总证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）。2004年8月20日，徐增楼与吴明丽签订房地产买卖契约，约定徐增楼将案涉房屋以4万元的价格出售给吴明丽；房屋移交给吴明丽时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给吴明丽，并约定了违约责任及其它相关事项。2004年10月21日，吴明丽办理了案涉房屋的房屋所有权证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）。现吴明丽要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，徐增楼未与配合，故成诉。一审法院认为,本案所签房地产买卖契约系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”由此可见，我国对房地产适用“房地一体”的基本原则，即认为土地与土地上的建筑物不能成为独立的物权客体，建筑物与其项下的土地是一个整体，应当以房地产整体作为物权客体。因此，案涉房屋项下的土地使用权事实上在房屋交付时已经一并转让给吴明丽，况且，双方在房屋买卖契约中也明确约定“房屋移交乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移乙方”，故徐增楼认为其并未出售案涉房屋项下土地的理由不能成立，一审法院对徐增楼要求吴明丽按每平米300元另行补交购买土地、办理相关手续产生的费用的意见不予支持。现徐增楼仅协助吴明丽办理了案涉房屋的所有权证过户登记手续，继续协助吴明丽办理相应的土地使用权过户登记手续仍然是徐增楼应该履行的合同附随义务，现徐增楼拒不配合的行为已构成违约，应当承担立即协助吴明丽办理相关手续的违约责任。由于我国目前已实行不动产统一登记制度，不再单独办理房屋土地使用权证，故吴明丽要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权证的请求予以支持。关于案涉房屋土地出让金的缴纳问题，案涉房屋项下土地的性质为国有划拨，是否应当补缴土地出让金系相关行政主管部门职权范围，故不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十条规定，判决：徐增楼于判决生效之日起七日内协助吴明丽办理位于京山××××街道绿林路原京山县粮食运输公司院内的房屋（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）的不动产权转移登记手续。案件受理费800元，减半收取计400元，由徐增楼负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人均认可，吴明丽与徐增楼签订了《购房合同书》。吴明丽陈述，其没有持有《购房合同书》。二审庭审中，徐增楼主张《购房合同书》应由吴明丽举证，其对其持有的该《购房合同书》不作为证据提交。本案一、二审庭审中，徐增楼主张，《购房合同书》购房人处系“吴小亮”、“赵爱芬”和“吴明丽”三人签名，“吴小亮”系吴明丽的父亲。吴明丽陈述，“赵爱芬”系吴明丽的母亲，“赵爱芬”系赵艾芬的曾用名。“吴小亮”系吴晓亮的曾用名。一审第二次庭审笔录第6页载明，一审承办法官告知徐增楼，房管局调取资料显示，契约都有徐增楼的签名和捺印，若其对契约签名和捺印真实性有异议，可在庭审后五个工作日内提出鉴定，若未提交书面鉴定申请，相应后果自负。徐增楼回答听清楚了，对契约上签名捺印的真实性没有意见。另查明，吴明丽在一审中自述、二审中重申愿意承担划拨土地过户时需要缴纳的土地出让金。徐增楼因在案涉土地上开发、出售房屋，与陈加新等购房人有11个同类案件。其他事实与一审查明事实相同。本院认为，一、关于是否遗漏当事人的问题。1.徐增楼上诉认为本案遗漏了共同被告原京山县粮食运输公司。根据一、二审查明的事实，徐增楼从原京山县粮食运输公司处购买该公司所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）后，以自己的名义办理了上述房产项下土地的国有土地使用权证，后以原京山县粮食运输公司的名义办理了建设工程规划许可证，建造了案涉六层住宅楼，并以自己的名义办理了房屋所有权证，足以证实徐增楼为案涉房屋所有权人。本案现有证据中并无原京山县粮食运输公司的签章，即并无任何证据证实原京山县粮食运输公司就涉案房屋的买卖作出了意思表示。故原京山县粮食运输公司并非合同相对人，不存在遗漏当事人的问题。2.关于遗漏当事人“吴小亮”及“赵爱芬”的问题。本案双方当事人对徐增楼与吴明丽就涉案房屋订立房屋买卖合同关系，吴明丽付清购房款及涉案房屋转移登记至吴明丽名下等事实并无异议。但徐增楼上诉主张，房屋买受人应为“吴小亮”、“赵爱芬”和吴明丽三人，故应追加“吴小亮”及“赵爱芬”参加诉讼。吴明丽主张，该两人系系其父母，三人一致决定该房屋的所有权人为吴明丽。从本案证据看，《房地产买卖契约》的买受人系吴明丽，赵艾芬为吴明丽的委托代理人。涉案房屋所有权证载明的房屋所有权人亦为吴明丽。徐增楼在办理转移登记时亦未提出异议。可知，办理涉案房屋转移登记时，徐增楼对吴明丽为买受人并无异议。同时，吴明丽所主张的该事实符合一般传统习惯，亦符合一般人的经验判断。故徐增楼的该项上诉请求不能成立，不予采纳。二、关于本案的事实认定。徐增楼上诉认为吴明丽提交的《房地产买卖契约》系伪造，其并未与吴明丽约定土地使用权的内容，但认可与吴明丽签订了《购房合同书》。就本案查明的事实看，由卖方协助买方办理房屋产权证系《购房合同书》约定内容的应有之意，吴明丽也于2004年10月21日办理了案涉房屋的所有权证，即便《房地产买卖契约》是假的，也不影响吴明丽已经取得案涉房屋所有权证的事实。同时，我国立法采纳的“房地一体”原则，其内涵是土地权利处分时，该土地之上的房屋一并处分；地上房屋处分时，该房屋占用范围内的土地一并处分。即徐增楼协助吴明丽办理案涉房屋占用范围内的土地使用权过户登记手续系其应当履行的合同附随义务，一审判决徐增楼协助吴明丽办理案涉房屋的不动产权证并无不当。因案涉房屋项下土地为划拨性质，吴明丽同意在办理过户登记手续时自行支付土地出让金，至于是否补缴土地出让金以及具体数额应由相关行政部门确定，不属本案审理范围。综上所述，徐增楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人徐增楼负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二一年四月二十八日书记员 崔红红