湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2269号上诉人（原审被告)：池鹤飞，男，1968年1月8日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：朱建敏，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程勉，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨玲艳，女，1966年6月19日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：郑叠旺，湖北仁义律师事务所律师。上诉人池鹤飞因与被上诉人杨玲艳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初3707号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。池鹤飞上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回杨玲艳的全部诉讼请求；二、如果二审法院支持杨玲艳解除合同，将合同解除时间确定为判决生效之日，按照合同约定认定租金标准，以此为基础确定退租金额；三、本案一审、二审诉讼费均由杨玲艳负担。事实与理由：一、一审法院判决解除合同没有事实和法律依据。（一）涉案合同不存在法定解除、约定解除或协议解除的情形或条件，违约方不享有单方解除合同的权利。（二）本案不符合违约方起诉解除合同的要件。（三）杨玲艳起诉解除合同不符合最高人民法院关于审理涉新冠××疫情民事案件两个指导意见对适用不可抗力解除合同的规定。二、即使法院认为违约方可以解除涉案合同，合同解除时间应综合认定为判决生效之日。三、一审法院关于租金标准的认定与当事人约定不一致，应予纠正。杨玲艳答辩称，一审认定事实基本清楚，遗漏了我方依据合同所享有的解除权的事实，我方已经完成了房屋腾退交接的事实，一审判决结果基本公平公正，我方依据涉案合同应补偿池鹤飞10万元，一审法院依据公平原则判决我方多承担了四个月租金约11.8万元，我方没有提出上诉，服从一审判决，请求驳回上诉、维持原判。池鹤飞向一审法院起诉请求：1.请求确认杨玲艳与池鹤飞签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月15日解除；2.判令池鹤飞向杨玲艳退还租金1542097元及资金占用费（以1,542,097元为基数，自本案起诉立案之日起至付清之日止，按年利率6%的标准计算）；3.判令本案诉讼费用由池鹤飞承担（包括但不限于案件受理费、保全费、财产保全保险费等）。一审法院查明，武汉市武昌区户部巷7号房屋，由池鹤飞向武汉市武昌区房地产公司承租。2014年9月5日，池鹤飞（甲方）与杨玲艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：“双方就甲方位于武昌区户部巷7号门面房的租赁事宜达成协议如下：一、租赁期限，2015年5月1日至2018年4月30日共计三年。二、每年租金35万元，三年合计105万元。在本合同签订时乙方租金一次性付清。三、该门面装修应与户部巷整体风格保持一致，……九、合同期间内，如遇不可抗力或政府拆迁，本合同自行终止。甲乙双方若因其他原因需改变或终止合同，则需提前三个月通知对方，并赔偿对方10万元作为经济补偿。十、本合同到期即合同终止。乙方自行清退房屋交付甲方，或另行签订续租合同……。”合同还对乙方经营期间的权利义务进行了约定。同日，杨玲艳向池鹤飞指定的银行账户转账支付租金35万元。2015年1月21日，杨玲艳向池鹤飞尾号8130的银行账户转账支付租金70万元。2015年2月21日，池鹤飞出具的收条载明：收到杨玲艳户部巷7号房租105万元。2015年4月17日，池鹤飞在《房屋租赁合同》背面手书：因其他原因，双方协商本合同多签两年，至2020年4月30日止，后两年租金定为78万元，于2018年1月8日支付给甲方。同日，池鹤飞出具了收到杨玲艳装修费等共计6万元的收条。2017年12月4日，杨玲艳分三笔向池鹤飞尾号3190的银行账户转款支付租金共计114万元。同日，池鹤飞在《房屋租赁合同》背面手书：收到杨玲艳续租户部巷7号2018年5月1日至2021年4月30日租金114万元。2018年6月21日，杨玲艳向池鹤飞尾号8511的银行账户转款支付租金100万元。同日，池鹤飞在杨玲艳持有的《房屋租赁合同》背面手书收条，载明：收到杨玲艳2018年5月1日至2024年4月30日租金已收。同日，池鹤飞另出具收条，载明：收到杨玲艳提前续租户部巷7号2021年5月1日至2024年4月30日租金100万元整，至2024年4月30日前，杨玲艳租金全部付清。一审法院另查明，为了迎接军运会的召开，户部巷特色街区从2019年4月22日起至2019年8月底进行封巷改造升级，改造期间户部巷老巷商户全部歇业。2020年1月24日，湖北省启动了重大突发公共卫生一级响应，户部巷封巷至同年5月1日解封。2020年5月14日，杨玲艳向池鹤飞邮寄发出《律师函》，载明：“合同到期后双方未能达成续租协议，租赁关系转化为无固定期限，一方面我方可因无固定期限解除合同，另一方面可以在军运会管制期和武汉疫情期间户部巷长期封巷属不可抗力为由，要求解除租赁合同……我方于2020年5月14日，单方面宣布解除案涉《房屋租赁合同》，你方应退还我方预付的租金1425433元、因军运会及疫情封巷期间租金损失116664元……”等内容，并附有承租门面腾退相关照片。池鹤飞于翌日签收。同时，杨玲艳通过微信向池鹤飞发送“……本人已于2020年5月13日腾退门面并委托湖北仁义律师事务所全权处理有关事宜，具体解约详细请收阅《律师函》……”等内容，并附律师函及相关腾退照片的电子数据版。池鹤飞回复“多说无益，法庭上见。”杨玲艳在庭审中自述于2020年5月13日自行搬离案涉房屋，此后未在此经营。但未与池鹤飞办理交接手续，亦未将房屋钥匙交还给池鹤飞。一审法院认为，对本案争议焦点分析认定如下：一、关于案涉《房屋租赁合同》的租赁期限和租金标准的认定。杨玲艳主张合同到期后双方未签订续租协议，租赁合同转化为无固定期限，实付租金为3年105万，推定租赁合同的年租金标准为35万元。一审法院认证，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。2014年9月5日，池鹤飞与杨玲艳签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2018年4月30日共计三年，每年租金35万元，在合同签订时租金一次性付清。在该合同租赁期间届满之际，2015年4月17日，池鹤飞在《房屋租赁合同》背面手书“双方协商本合同多签两年，至2020年4月30日止，后两年租金定为78万元，于2018年1月8日支付给甲方”、2018年6月21日，池鹤飞在杨玲艳持有的《房屋租赁合同》背面手书“收到杨玲艳2018年5月1日至2024年4月30日租金已收”。与之相印证，杨玲艳于2017年12月4日向池鹤飞支付租金共计114万元、2018年6月21日向池鹤飞支付租金100万元，上述证据之间已经形成了一个不相矛盾、能够互相印证且能够证明案件事实的完整的证据链。一致性的证明指向，双方当事人在2018年4月30日租赁期间届满之际及其后，采用书面形式对租赁期限进行了变更，且各方已经履行主要义务对方接受，即池鹤飞提供了出租房屋、杨玲艳支付了租金，双方续租六年至2024年4月30日，租金共214万元。杨玲艳的主张与本案证据所显现的事实相悖，一审法院不予采信。二、关于案涉《房屋租赁合同》解除时间的认定。杨玲艳主张案涉《房屋租赁合同》属无固定期限，可随时主张解除合同，杨玲艳已于2020年5月15日通知池鹤飞解除该合同。一审法院认证，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。据此，首先，我国合同立法关于租赁期限，规定的是“不定期”，所谓“无固定期限”适用于我国劳动合同法的范畴，在本案租赁合同纠纷中并不适用该概念；其次，如前所述，案涉《房屋租赁合同》双方已采用书面形式约定了续租期限和租金标准，杨玲艳主张可随时主张解除合同，与前述法律规定相悖。再者，虽然杨玲艳解除案涉合同通知于2020年5月15日到达池鹤飞，但是，合同解除权为形成权。当事人关于形成权的纠纷，即为形成之诉。形成权的行使必须基于权利人的意思表示，并且于该意思表示为相对人了解或者到达相对人时发生效力。因此，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》指出，“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除”。《中华人民共和国合同法》第八条虽然确立了合同必须严守的原则，但合同有效成立后，因主客观情况的变化，有时会使合同的履行成为不必要或不可能。于此情形下，如果仍然固守合同的拘束力，不让一方或双方当事人从已经无法实现缔约目的的合同拘束力中及时获得解脱，不但于当事人没有任何实益，于社会整体利益亦无任何益处可言。故通过法律手段让业已陷入僵局的合同提前了结并及早完成清算善后事宜，诚属必要。基此考量，《中华人民共和国合同法》创立了合同解除制度，并分别第九十三条第二款和第九十四条就合意解除、约定解除和法定解除几种种情形作出规定。本案双方当事人显然并未合意解除案涉合同，约定解除，是指“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；案涉《房屋租赁合同》规定“合同期间，如遇不可抗力或政府拆迁，本合同自行终止”，虽然因武汉市发生了新冠病毒××疫情，湖北省于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级应急响应即武汉市“封城”，但武汉市于2020年4月8日“解封”，湖北省于2020年5月2日将重大突发公共卫生事件应急响应一级级别调整为二级，在此期间，杨玲艳、池鹤飞均未按照该条款主张权利，根据双方当事人的交易习惯与行为特征，应理解为合同仍在继续履行。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。据此，杨玲艳主张确认与池鹤飞签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月15日解除的诉求，一审法院不能支持。但是，新冠病毒××疫情对经济社会确实产生了重大影响，受疫情或疫情防控措施直接影响，法院要立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一。考虑到杨玲艳自述已于2020年5月13日自行腾退了案涉房屋，杨玲艳已无履行合同的意愿和能力，案涉合同已不可能继续履行，即因主客观情况的变化而使案涉合同的履行成为不必要和不可能，双方当事人又不能重新协商继续履行的方式方法，当事人期待通过合同达到的交易目的已不能实现，现杨玲艳以提起民事诉讼的方式请求判令解除合同，我国现行合同法对于解除权意思表示的方式未作特别限定，故无论是裁判外抑或裁判中的意思表示，书面的抑或口头的意思表示均无不可。池鹤飞未反诉请求人民法院确认解除合同的效力，故案涉《房屋租赁合同》可以予以解除。根据本案的实际情况，综合各方面因素考虑，既然杨玲艳自述已于2020年5月13日自行腾退了案涉房屋，但并未采取积极措施与池鹤飞办理交接手续，池鹤飞于2020年7月31日收到一审法院送达的本案起诉状副本之后，已明知杨玲艳解除合同的行为及意思表示，也没有采取积极措施避免扩大的损失，故酌情可以从庭审之日即2020年10月14日确认合同解除时间。三、关于池鹤飞向杨玲艳退还租金金额的认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，池鹤飞应当返还杨玲艳已预付的合同解除次日2020年10月15日以后的租金。根据前述武汉市因疫情原因“封城”的实际情况，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项的规定之精神，可以参照有关租金减免的政策结合案件的实际情况，根据公平原则对租金进行适当减免，考虑到户部巷因疫情原因封闭三月有余，一审法院酌定减免1.5个月。但武汉市召开军运会期间所采取的相关管制措施，既不属于法定的不可抗力情形、也不属于法定的情势变更情形，武汉市相关职能部门对该期间租金减免也未出台具体的相关政策指引，一审法院对该期间的租金不予减免。据此，池鹤飞本应当按照双方约定的月租金标准返还剩余期限的租金，返还租金金额计算如下：214万÷六年÷12个月=每月租金29722元，但杨玲艳主张的月租金标准为29,166元，低于前述标准，系对其自身权利的处分，没有损害池鹤飞的利益，一审法院予以照准。2020年10月15日至2024年4月30日共计剩余42.5个月租期加减免的1.5个月，租金为29166元×44个月=1,283,304元，池鹤飞应予返还。杨玲艳诉请按年利率6%的标准计算资金占用费，没有合同依据，一审法院不予支持。案涉《房屋租赁合同》对提前终止合同的违约责任进行了约定，但池鹤飞就此未提出反诉请求，也没有反诉主张要求赔偿损失，如果池鹤飞有证据证明杨玲艳解除案涉合同给其造成了其他经济损失，可以另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条，判决：一、解除杨玲艳与池鹤飞签订的《房屋租赁合同》；二、池鹤飞于判决生效之日起十日内返还杨玲艳租金1283304元；三、驳回杨玲艳其他诉讼请求。一审案件受理费18679元，由池鹤飞负担16350元，杨玲艳负担2329元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，池鹤飞向本院提交一份2015年4月20日杨玲艳与王杰签订的《房屋租赁合同》，证明杨玲艳将案涉房屋于2015年4月20日至2020年4月份转租给案外人王杰。杨玲艳质证认为合同当事人未到庭，真实性无法核实，关联性及证明目的均有异议，仅能证明杨玲艳在以往中有转租事实，即使是转租，也是依据原合同规定转租，池鹤飞应当另案处理。本院经审查认为，该证据的证明目的已超出二审审理范围，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在原合同租赁期间届满之际及其后，协商一致并通过合同背面书写的形式对租赁期限进行了变更，明确房屋续租期限及租金标准，此后池鹤飞提供了出租房屋、杨玲艳支付了房屋全部的续租期租金，那么双方均应按照变更后的租赁合同全面履行各自义务。后因在合同继续履行过程中，武汉市爆发新冠病毒××疫情，武汉市“封城”，考虑到疫情及疫情防控措施确对经济社会产生了重大影响，且受疫情及疫情防控措施直接影响，杨玲艳已于2020年5月13日搬离租赁房屋并发出了解约通知，虽然双方并未办理房屋交接手续，但房屋租赁合同实际上已陷入履行僵局，租赁合同无法继续履行。在结合本案的实际情况，综合各方面因素后，一审法院认定房屋租赁合同可以通过法律手段以提起民事诉讼的方式请求解除，并酌情认定双方合同于一审庭审之日2020年10月14日确认解除，未违反法律规定，也能平衡各方利益，本院依法予以维持。关于合同解除后池鹤飞应退还的已预付租金金额，应充分尊重当事人协议约定的租金标准予以认定，即租期2020年10月15日至2021年4月30日的租金按（114万元÷3年÷12个月）=31667元/月退还，租期2021年5月1日至2024年4月30日的租金全额退还，故池鹤飞应返还杨玲艳已预付的合同解除次日2020年10月15日以后的租金以及减免疫情期间1.5个月租金合计（6.5个月×31667元/月+100万元+1.5个月×31667元/月）=1253336元，一审法院关于退还租金的计算标准有误，本院予以纠正。综上所述，池鹤飞关于合同解除的上诉请求不能成立，应予驳回；关于应退租金额的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但就退还租金的标准未按当事人约定分段计算，存在瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初3707号民事判决第一项，即解除杨玲艳与池鹤飞签订的《房屋租赁合同》；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初3707号民事判决第三项，即驳回杨玲艳其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初3707号民事判决第二项为：池鹤飞于判决生效之日起十日内返还杨玲艳租金1253336元；四、驳回杨玲艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18679元，由池鹤飞负担16350元，由杨玲艳负担2,329元。二审案件受理费18,679元，由池鹤飞负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年四月二十五日法官助理严洁书记员何瑛