河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民再189号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司，住所地：河南省郑州港区新港大道北段。法定代表人：沈立，该公司董事长。委托诉讼代理人：王术军，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑玉纯，河南国基律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：朱学伟，男，1978年11月6日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：蔡志军，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑茜，河南信行律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘建伟，男，1974年2月28日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州航空港区华豫之星酒店有限公司，住所地：河南省郑州航空港经济综合实验区遵大路与重英街交叉口隆港社区3号楼。法定代表人：吕新义，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡志军，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑茜，河南信行律师事务所律师。再审申请人郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司（以下简称建投公司）因与被申请人朱学伟、刘建伟、郑州航空港区华豫之星酒店有限公司（以下简称华豫之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终515号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年1月20日作出（2020）豫民申7966号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人建投公司的委托诉讼代理人王术军、郑玉纯，被申请人的朱伟及其委托诉讼代理人蔡志军、许淑茜，被申请人刘建伟，被申请人华豫之星公司的委托诉讼代理人蔡志军、许淑茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建投公司申请再审称，一、改判三被申请人支付申请人房屋使用费10137500元，自2019年3月15日起按约定租金标准向申请人支付房屋使用费至实际返还房屋之日止，并限期向申请人返还承租房屋和附属设施（如有损坏，按市场价赔偿损失）；二、改判三被申请人支付因拖欠房屋使用费给申请人造成的利息损失4982500元（自约定每笔房屋使用费应付之日起，暂计算至2019年1月15日，按照月利率2%计算）；三、本案一审、二审诉讼费、保全费等诉讼费用由三被申请人承担。事实与理由，1、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，对有关申请人过错责任的认定，严重背离客观事实。原一审判决认定，申请人应对案涉租赁合同签订后富士康人员入住未达成预期、被申请人拖欠租金后申请人未采取措施防止损失扩大、未取得建设规划许可证导致多次被有关部门勒令停业等承担主要过错责任，严重背离客观事实。案涉房屋的承租人持富士康公司的委托手续与申请人协商租赁房屋事宜，合同签订后，富士康入住人员是否达到承租人预期，与申请人毫无关系。被申请人拖欠租金，申请人两次发函催要，原审判决竟然认定申请人在案涉合同履行期间未能以“合同无效”为由采取措施避免房屋被长期占用，存在过错。关于案涉房屋使用，原审“查明”被申请人因未经消防验收擅自开业被责令停业整顿事实的相关责任也不应当由申请人承担。案涉房屋不属于依法必须进行消防验收的建筑物，被申请人利用承租房屋开办洗浴中心未经消防验收擅自使用，与申请人毫无关系。自租赁合同签订至今，案涉房屋从未因缺少建设规划许可手续被任何部门要求处理。二审过程中，为了证明一审法院认定的上述事实有误，申请人提交了“建投公司工作人员与朱学伟谈话录音”证据一份，在该录音证据中，被申请人朱学伟拒绝申请人收回案涉租赁房屋的建议，要求继续使用房屋。申请人递交的如此重要的可以证明案件基本事实的证据资料，二审判决未能依据事实作出合理裁判，本案依法应当重新审理。2、原一审判决认定基本事实所采信的证据未经开庭质证。富士康员工在锦绣枣园社区入住与退宿的证据、郑州市公安局航空港区分局治安管理服务大队、郑州市公安局航空港区分局出具的《治安管理通知书》《责令整改通知书》在法庭上没有经过质证，却作为查明事实的证据，程序严重违法。3、原判决适用法律明显错误。（1）原一审判决关于房屋使用费的计算标准严重违背司法解释的明确规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称房屋租赁司法解释）第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”至本案诉讼时，案涉租赁合同五年租赁期限已经届满。合同约定的租金标准为第一年15元／㎡/月，第二年25元／㎡/月，第三年35元／㎡/月，从第四年起45元／㎡/月，原审判决对房屋使用费的计算为“参照约定的第一年租金支付标准”计算63个月使用期租金，并未认定参照约定的年度租金递增标准计算使用租金，两种计算标准结果相差一倍还多。按租赁合同约定标准核算的租金总额为10137500元，原审判决被申请人仅支付1265000元租金，相当于约定租金标准的12.5%，严重违背司法解释规定的租赁合同无效处理原则。（2）二审判决判令朱学伟、刘建伟仅向建投公司支付40%的房屋使用费，是对法律规定的曲解。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，承租人对占有使用房屋期间财产性权益的返还，就是合同无效后的“折价补偿”，并非合同无效后的损失。（3）被申请人华豫之星公司是次承租人，一直占有使用房屋，二审判决驳回建投公司对华豫之星公司的诉讼请求，适用法律错误。4、原审判决认定案涉房屋使用费的计算期间截止到2019年3月31日，属于漏判。朱学伟辩称，一、原一审庭审询问中得知，建投公司认可在合同期限内从未向华豫之星公司要求解除合同，一直以来均是要求继续履行合同，建投公司应当对扩大的损失承担责任。1、原一审法院在2019年7月19日上午9：30分的开庭笔录中第19页显示，刘建伟向建投公司发问：建投公司有没有向朱学伟或者华豫之星公司主张过解除租赁关系的要求？建投公司回答：因为租赁合同在正常履行期间，虽然说华豫之星公司长期拖欠建投公司租金，但是建投公司没有提出解除合同的请求。建投公司只是要求华豫之星公司继续履行合同。2、《合同法》规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。对于当事人一方违反合同的，另一方不能任凭损失的扩大，在接到对方的通知后，应当及时采取措施防止损失扩大，即使没有接到对方通知，也应当采取适当措施；如果没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失部分请求赔偿。3、本案中，华豫之星公司在使用租赁房屋期间，多次因没有建筑规划许可证被消防、公安部门勒令停业整顿。在此情况下，华豫之星公司为了正常经营多次要求建投公司处理相关事项，建投公司在明知的情况下并未对此采取防止损失扩大的行为，而是任由事态的发展，至今仍然无法提供正常租赁的房屋。建投公司应当对此承担法律责任，同时无权就扩大的损失部分请求赔偿。二、原审认定事实清楚，适用法律正确，建投公司应当对其过错行为承担法律责任，请求驳回申请人的再审请求。刘建伟辩称，首先该案的案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条的规定应当认定本案的租赁合同为无效合同。该解释中第五条规定租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准交付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，本条规定中房屋的占有使用费应当由房屋的实际占有使用人支付，而不是无效合同中的签订主体。该案中案涉房屋的实际占有使用人应当是朱学伟和港区华豫之星公司，证据一、2013年10月31日朱学伟以个人的银行账户向建投公司交纳了30万元的房屋租赁押金，而不是使用河南华豫之星的公司账户。证据二、2016年11月8日朱学伟以个人名义与港区华豫之星公司的法人吕新义签订了《经营权转让合同》，将案涉房屋交由港区华豫之星使用，转让期限截至2018年12月9日，转让价为230万元，在占有和使用房屋期间，吕新义在2018年1月6日向建投公司转款10万元,并附租金。证据三、2019年3月6日朱学伟向刘建伟出具了一份《债务承担承诺书》，写明其隐瞒着刘建伟以河南华豫之星公司的名义与建投公司签订了租赁合同，其未将案涉房屋作为公司经营使用，房屋租金也由个人承担交纳，其承诺对建投公司主张的租金和利息承担责任，所有费用也由其个人承担。证据四、建投公司在二审中出具了一份录音证据中，朱学伟曾在建投公司明确表示河南华豫之星公司已经注销，拖欠的租金由朱学伟本人承担。综上，刘建伟在该案中既不是案涉房屋的实际占有使用者，又没有从该案涉房屋的经营中获取任何利益，所以不应当承担相应的法律责任。华豫之星公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回申请人建投公司的再审申请。本院再审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该解释明确规定了租赁合同无效之后对房屋占有使用费的处理规则。本案中，原审认定建投公司与河南华豫之星酒店管理服务有限公司（以下简称河南华豫之星公司）签订的《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》系无效合同，原河南华豫之星公司及股东朱学伟、刘建伟实际占有使用涉案房屋。是否应当参照合同约定支付房屋占有使用费应进一步查明。本案发回重审，重审时应对过错责任划分比例、华豫之星公司是否应承担责任及涉案房屋使用费的计算期间等问题予以查明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第二百零七条第一款规定，裁定如下：一、撤销本院（2020）豫01民终515号民事判决和河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初892号民事判决；二、本案发回河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院重审。审判长 刘 勇审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二一年四月二十二日书记员 张运云