北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3270号上诉人（原审原告、反诉被告）：康丽梅，女，1979年7月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张颖，女，1984年10月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蒋浩，北京市两高律师事务所律师。上诉人康丽梅因与被上诉人张颖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初41803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康丽梅上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回张颖的一审反诉请求；2.判令张颖支付2019年5月1日前房租欠款25849.54元、取暖费欠款13620元、物业费欠款5992.8元、制冷费欠款13620元，共计51101.55元；3.判令张颖支付2019年5月6日前房租欠款滞纳金32938.57元，取暖费滞纳金19340.4元，物业费滞纳金755.09元，制冷费欠款滞纳金817.2元；4.判令滞纳金按照合同第13条13.1款约定计算至实际给付日；5.判令张颖支付超面积存放物品的仓储费用平均4个月累计约5000元；6.诉讼费用由张颖承担。事实与理由：1.张颖迟延支付租金，根据合同第13条13.1款应按100元/日支付滞纳金。在康丽梅屡次催缴后，2019年3月15日张颖交纳26000元，扣除首期租金欠款10000元及因违约123天所产生的滞纳金12300元，结余3700元。根据合同约定，2019年2月1日，张颖应交纳2019年2月27日至2019年5月26日租金86400元。2019年3月15日所结余3700元按照违约42天计算，1094.37元用于抵扣因2019年2月1日未付房租所产生的滞纳金，2605.23元用于抵扣租金，剩余应付未付租金为83794.37元。2019年3月18日张颖交纳84020元，按照违约45日计算，26075.17元用于抵扣截至当日所产生的滞纳金，57944.83元用于抵扣租金，剩余应付未付租金为25849.54元。2019年5月6日前张颖欠付租金滞纳金为32938.57元。2.张颖未按约定时间交纳取暖费、物业费、制冷费，根据合同第13条13.1款，张颖应支付滞纳金。3.张颖在康丽梅库房存放物品应支付存储费用。张颖辩称，同意一审判决，不同意康丽梅的上诉请求。加上免租期，首期租金涵盖的租赁期限应当顺延。康丽梅在履约过程中有违约行为。康丽梅向一审法院起诉请求：1.判令张颖支付2019年5月12日至2019年11月11日房租172800元；2.判令张颖支付2019年5月1日前房租欠款25849.54元、取暖费欠款13620元、物业费欠款5992.8元、制冷费欠款13620元，共计51101.55元；3.判令张颖支付2019年5月6日前房租欠款滞纳金32938.57元、取暖费滞纳金19340.4元，物业费滞纳金755.09元，制冷费欠款滞纳金817.2元；4.判令滞纳金按照合同第13条13.1款约定计算至实际给付日；5.诉讼费由张颖负担。诉讼过程中，康丽梅变更诉讼请求为：1.判令张颖支付2019年5月12日至2019年5月31日房租18936.99元及2019年6月1日至2019年6月7日期间的占有使用费6627.95元；2.判令张颖支付2018年11月3日至2019年4月30日期间的房租欠款25849.54元、取暖费欠款13620元、物业费欠费5992.8元，此项费用共计37481.55元；3.判令张颖支付2019年5月6日前房租欠款滞纳金32938.57元，取暖费滞纳金19340.4元，物业费滞纳金755.09元；4.判令滞纳金按照合同第13条13.1款约定计算至实际给付日；5.判令张颖支付仓储费用5000元；6.由张颖负担诉讼费用。张颖向一审法院反诉请求：1.判令双方的房屋租赁合同于2019年5月31日解除；2.判令康丽梅双倍返还房屋租赁保证金57600元；3.判令康丽梅向张颖退还已付但未使用的房屋租金79532.63元（自2019年6月1日至2019年8月23日，共计84天）；4.判令康丽梅向张颖退还2019年1月27日至2019年5月31日期间的前台区域使用费12388元（每月房屋租金含3000元前台区域使用费）、制冷费13620元（2019年6月1日至2019年8月23日）、电费1171.24元；5.判令康丽梅向张颖赔偿装修费6415元、被清退所产生的搬运费2820元、仓储费2880元；6.判令康丽梅向张颖支付公证费1440元；7.由康丽梅承担诉讼费用。诉讼过程中，张颖放弃第一项诉讼请求；变更第二项诉讼请求为：判令康丽梅返还房屋租赁保证金28800元；变更第五项诉讼请求为：判令康丽梅向张颖赔偿装修费6415元、被清退所产生的搬运费5860元、仓储费7520元；增加诉讼请求为：判令康丽梅向张颖赔偿因场地搬迁产生的学员退费损失95899.52元。一审法院认定事实：2018年10月26日，齐某通过微信向康丽梅付款1000元。2018年10月29日，康丽梅（甲方、出租方）和张颖（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：第一条租赁物业及用途：1.1甲方将海淀区安宁庄西路9号院地下一层02号商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方。1.2该商铺共占四间教室及一间更衣室，……建筑面积共计227平米。1.3甲方确认已告知该商铺情况，且在本合同签署时保证该商铺状况具备法律允许出租条件，同意由于在乙方未承租前房主及甲方等其他原因导致的后续租赁中断由甲方承担相应赔偿。1.4该商铺为商业用途，乙方承租用于经营体能、跆拳道、武术、散打、搏击、体适能培训，未经甲方书面同意不得变更经营项目。第二条租赁期限：2.1该商铺租赁期限共5年0个月，自2018年11月12日起至2023年11月11日止。第三条交付：3.1双方签署本合同，甲方于2018年11月12日前将该商铺交付乙方使用，乙方合同签订后三日内向甲方支付一个月的房租押金及三个月房屋租金，自2019年5月12日起，支付方式变更为向甲方支付一个月的房租押金及六个月房屋租金。乙方未履行相关义务，甲方有权将该房屋收回二次转租。……3.3甲方应按照乙方所提供装修设计图参照整栋楼宇装修风格统一装修，如遇特殊要求导致使用特殊材料装修乙方须补差价。第四条租金及相关费用：4.1无装修免租期。4.2租金为28800元/月。该房租为净租金不含水电物业暖气及税费，水电费按照水电表实际消耗的表数计算，物业费每月为499.4元，水费每吨9.6元，电费每度1.8元，暖气每采暖季为13620元，制冷费每制冷季13620元。公摊水电按面积比例分摊。……4.3首次租金按季（指公历月）支付，自2019年5月12日起租金按半年支付。乙方须于每季/半年第一月1日前以现金或银行转帐方式将该季度/半年租金按上述支付方式分别支付至甲方指定的如下账户：……4.5乙方于签署本合同后3天内预付首次租金，首次租金为2018年11月12日至2019年2月11日租金。4.6物业管理费及水电暖气费由甲方代收，乙方应按时向甲方缴纳物业管理费及水电暖气费。……第五条租赁保证金：5.1保证金，双方签订本合同后当天，乙方须以转账或现金的形式支付一个月租金总额合计28800元给甲方作为租赁保证金。租赁保证金支付至甲方康丽梅名下帐户内。5.2在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。……第七条装修和改建：7.1如乙方需二次装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方同意，同时取得政府有关部门许可（如有法律要求）后方可进行，费用由乙方承担。……第十二条合同终止与续期：12.1本合同终止日起十日内，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。如乙方逾期搬离（包括因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形），应每日按月租金5%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。……12.3本合同终止，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权扣除房屋保证金。……第十三条违约责任：13.1乙方逾期交纳租金、水电气暖等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过10日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。13.2甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，并退还已付未使用租金。13.3乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。合同签订当日，张颖向康丽梅汇款28800元。2018年11月1日，张颖向康丽梅汇款51556元，向北京木铎英客教育科技有限责任公司（以下简称木铎公司）付款24000元。2019年1月25日，北京百利嘉商贸有限公司（以下简称百利嘉公司）管理处发出《当代教育综合楼暖气费收取通知》，通知各租户将于2019年1月25日至2019年1月31日收取2018至2019年度的冬季取暖费，收费标准为每平米60元。2019年3月14日，张颖向康丽梅汇款26000元。2019年3月18日，北京天瑞勃然体育文化发展有限公司（以下简称天瑞公司）向康丽梅分别汇款40000元和44020元。2019年3月17日，百利嘉公司发出《关于交纳物业费的通知》，通知各租户交纳物业费。2019年3月19日，百利嘉公司向天瑞公司发出《房租及采暖费催缴通知书》，内容为：“经查实，从2018年11月12日起至2019年3月14日止，贵司欠本物业房租1万元123日，依照贵司与本物业签署合同第十三条第13.1款，产生按日计算百分之一的违约金12300元。房租及违约金费用共计22300元。2019年3月15日，贵司交纳本物业26000元，扣除上述壹万元房租欠款及12300元违约金，结余3700元。……2019年3月15日交纳费用结余3700元，用于抵扣2605元租金及对应违约金1094.37元。即截止2019年3月18日，贵司尚需支付房租83794.37元，违约金37707.47元。合计121501.8元。……房租、房租拖欠违约金、取暖费、取暖费拖欠滞纳金，共计59546.25元。”同日，天瑞公司发出《关于房租及采暖费催缴通知的回复》，内容为：“北京快乐天使幼儿园（百利嘉公司）：……1.我方与贵司负责人康丽梅老师签订房屋租赁合同，于2018年11月1日支付三个月房租和一个月押金，共计应缴115200元。因当时幼儿园仍处于建设期，不具备营业条件，故我方欠缴房屋租金壹万元，实际共支付105200元。2.2018年11月1日，我方与贵公司负责人康丽梅老师在微信上已经达成共识，其承诺‘11月30日如果没有开业，延了多少天我们就给你们延多少天的免租期。’幼儿园于2019年2月25日正式以书面形式下发开业通知，我方确认并签收回执，遂我方免租期为11月30日-2月25日。3.2019年3月18日，我方已全额缴纳2019年2月27日-5月26日房租共计86400元，并补缴之前所欠缴壹万元租金。关于房租问题，基于贵司承诺的免租期，我方不应承担任何额外费用。4.我方已于3月18日全额交齐2018-2019年度供热取暖费共计13620元。”2019年4月20日，百利嘉公司管理处发出《当代教育综合楼制冷费收取通知》，通知各租户将于2019年4月20日至2019年4月30日收取2019年度夏季制冷费，收费标准为每平米60元。2019年4月29日，康丽梅向张颖发出《房租及采暖、制冷费催缴通知书》，要求张颖支付房租、房租拖欠违约金、取暖费、取暖费拖欠滞纳金共计72936.67元、2019年制冷费13620元、2019年5月12日至2019年11月11日房租172800元。同日，天瑞公司发出《关于房租及采暖费催缴通知的回复》，内容为：“北京快乐天使幼儿园（百利嘉公司）：……1.……房屋租赁合同中约定首次租金为2018年11月12日-2019年2月11日，因其中包含87天免租期，实际首次租金期应为2018年11月12日至2019年5月23日。2.2019年3月18日，我方提前缴纳了第二租期5月24日至8月23日三个月的房租，共计86400元。……3.我方已于3月18日全额交齐2018-2019年度供热取暖费共计13620元，不存在3月18日至4月28日期间取暖费拖欠滞纳金。4.贵司发来催收2019年5月12日至2019年11月11日房租，因我公司尚有87天免租期，免租期顺延，我方下季度交房租日期应为2019年8月1日。”2019年4月30日，天瑞公司向康丽梅汇款13620元。2019年5月18日，张颖签署《库房物品交接表》，显示张颖于当日领走椅子、地毯、桌子、地垫。2019年5月31日，康丽梅向张颖发出《限期搬离通知》，内容为：“张颖女士：介于你公司长期违约，不按《租赁合同》交纳租金。现限你方于2019年5月31日15点前将房屋内属于你方的一切财物搬走，届时我方将会收房，采取更换门锁及清理房屋内物品等措施。你方未按时清理的物品，我方将统一归置，三天内无人认领则视为你方主动放弃财物所有权，我方有权将其作为废弃物处理。”同日，天瑞公司向康丽梅发出《关于限期撤离通知的回复》，内容为：“康丽梅女士：你公司发来关于限时撤离的通知，称我公司未缴纳房租。我公司不存在欠缴房租。我方已全额支付所有房屋租金。我方房租下一次房租缴纳日期应为2019年8月1日，其中包含贵公司康丽梅承诺的免租期87天。我方尚未到房租缴费期，我方不应该撤离。并我方处于营业状态，学生课程如无法正常进行，因你方原因造成的一切损失，全部由你方承担。”，该通知落款处还有“负责人齐某”手写签字。2019年6月1日，张颖发出《关于房屋问题的回复》，回复内容基本同2019年4月29日天瑞公司发出的回复内容，同时回复如下内容：“5、关于限期清退事宜，基于以上事实，我方不应撤离。但因遭遇你公司强行清退，我方物品已被强行搬离。因我方尚处于营业状态，所以因贵公司行为所造成的我公司一切损失，你方承担全部赔偿责任。”另查，木铎公司、百利嘉公司、北京快乐天使幼儿园与康丽梅存在关联关系，天瑞公司与张颖存在关联关系，齐某为天瑞公司的法定代表人。庭审中，双方确认《租赁合同》于2019年5月31日解除。张颖于2019年6月1日腾空涉案房屋，并2019年6月7日通过邮寄方式将涉案房屋的钥匙邮寄给康丽梅。双方当事人对于违约及损失的事实存有争议。第一，关于违约。康丽梅向法院提交如下证据：监控视频，显示齐某和康丽梅方的工作人员于2019年5月2日上午进行的谈话，内容涉及租期起算日、租金、滞纳金、取暖费等。经质证，张颖的质证意见为：该视频是截取的，没有完整反映双方协商过程，当时齐某是在和康丽梅方针对空调、通风等设备问题进行沟通，当时齐某答应按照之前的合同约定交纳房租是有具体前提条件的，就是处理好空调、通风等设备，但康丽梅方并没有对此进行处理，且该视频只能反映双方协商内容。经确认，该视频内容是监控的两个片段。法院对该证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。张颖向法院提交如下证据：1.《快乐教育综合楼完工通知》（以下简称《完工通知》）及微信记录，其中《完工通知》的内容为：“尊敬的各位租户：快乐教育综合楼主体改造工程于2018年3月启动，2018年12月完工，由于当代城市家园小区整体消防系统瘫痪原因，无法满足验收，故2018年12月开始，我们独立建设了快乐教育综合楼消防联动系统，现已全面完工，具备营业条件。特通知各租户，自2019年2月25日起开始计算租金及物业费，请各租户根据消防局、建委、工商管理局等部门相关规定，完备自身经营资质，合法经营，互惠互利。”，该通知的落款单位为“百利嘉公司”和“快乐教育综合楼项目部”，落款时间为“2019年2月25日”；其中微信内容显示：张颖方的工作人员于2019年2月25日将上述通知发给张颖，并表示要签字，张颖答复先放着。2.《关于通风窗及电路修改问题的催告函》（以下简称《催告函》）及快递记录，其中《催告函》的内容为：“北京快乐天使幼儿园（百利嘉公司）：2019年3月18日，我公司缴纳2019年2月27日-5月26日房租时，与贵公司负责人康丽梅经过协商，双方达成一致，将我方电表箱内公共区域用电线路进行改造，至2019年4月4日，仍未能进行改造，对我方正常用电造成一定影响，请贵司尽快配合做好改电工作。从一层楼梯间至我方场地间通风窗的改造问题，我方与贵公司负责人多次反映情况并已协商达成解决方案，但至今未能解决。截至4月4日，我方已收到多位学员家长投诉通风及楼内气味问题，并已出现退费要求。已经严重影响我方正常经营。为避免重大损失、我方急需解决，望贵司尽快配合处理。”，该函的落款单位为“天瑞公司”，落款时间为“2019年4月4日”；其中邮寄记录显示：寄件人为张颖，收件人为康丽梅，邮寄时间为2019年4月4日，签收时间为2019年4月5日，签收人为“本人收”。3.公证书，公证内容为齐某与康丽梅的微信记录，其中：2018年10月30日的对话内容为：“康丽梅：嗯，您问。齐某：1.注册的事，什么时候能给我注册地址？2.我们做的儿童培训，关于地下一层如果涉及到检查，有没有处理方案。3.限定11月30日开业正式对外营业，如无法正常营业如何解决？4.楼下进门处楼道是否可以做粉刷（墙面粉刷成黄色）我们粉刷。5.楼下通往地下停车场的楼梯还未安装玻璃等防护栏，什么时候完工，这个涉及到一个孩子安全问题。就这5个问题。康丽梅：1随时找何老师注册。2相关预案是您需要考虑的问题。3未能按时开业则顺延免租期。4应该可以，具体位置让我看看。5地下车库不开放。”、2018年11月1日的对话内容为：“齐某：还有三个事宜和你这边沟通一下：1.开业时间定在11月30日，如果不能正常开业是如何算免租期？还是如何安排？2.我们计划11月8日进场，公共区域照明，洗手间正常使用，两个门的安装，三个房间内的新风和空调管道，独立电表，最晚什么时候能安装完毕。3.对于安全和消防检查等，如果对我们这个没有通过，不让开业，该如何处理！不好意思，这些我需要和你确认一下。康丽梅：1.11月30日如果没有开业，延了多少天我们就给你们延多少天免租期。2.最晚11月5日，这几天在和投资商谈判，没能盯着，已经约了电工。3.你问的是什么意思。”经质证，康丽梅的质证意见为：对证据1，认可真实性，但不认可证明内容，该通知是发给楼上租户的，不是发给张颖的，双方已互相承认自2018年11月起租；对证据2，真实性不认可，没有收到过；对证据3，真实性认可，但不认可证明内容。法院对上述证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。第二，关于损失。张颖向法院提交如下证据：1.发票、收据及照片，其中发票显示天瑞公司支付公证费1440元；其中收据显示天瑞公司在2019年5月20日向百利嘉公司支付电费1000元；其中照片显示电表读数分别为1735.31和650.69。2.订货单，显示：订单内容为银镜，金额为5000元。3.《客户服务确认单》、收据、支付记录、《北京裕民搬家有限公司搬运合同单》（以下简称《搬运合同单》），显示：张颖于2019年6月1日与北京首仓科技有限公司（以下简称首仓公司）签订《客服服务确认单》，约定仓位编号为E1021和E1022，使用期限为2019年6月1日至2019年6月30日，仓位押金为2880元、仓位使用总租金为2880元，张颖于当日通过微信支付5760元；张颖于2019年11月11日再次与首仓公司签订《客户服务确认单》，约定仓位编号为E1022转E5005，使用期限为2019年11月1日至2019年12月31日，仓位总服务费为1760元，并在备注中注明“1.最先租用E1021+1022，租期2019年6月1日至2019年6月30日，预付租金2880元，押金2880元。2.E1021于2019年6月12日退仓，剩余租期18天转移至E1022，且押金2880元转为E1022租金后，E1022租期延长至2019年9月18日。3.客户于2019年8月14日转为小仓E5005，月租金880元。故客户转为小仓后的租期延长至2019年10月8日。4.因与我公司合作宣传，赠送租期至2019年10月31日。于2019年10月31日止，客户所有租金及押金使用完毕。之后续交E5005租金880元/月。”；张颖于2019年5月31日、6月1日、6月20日共支付搬运费5860元。4.《天瑞体育会员注册表》、退费申请表、收据、客户回单，显示：因当代校区当场无法使用，搬迁无法继续上课，已注册的22名学员申请退费，共退费95899.52元。经质证，康丽梅的质证意见为：对证据1，真实性认可，但对于电表的剩余电量不予认可，张颖搬离后未进行交接，商铺闲置至今，期间未对电表进行任何操作，现电表显示电量为零；对证据2，关联性不认可，是张颖个人行为；对证据3和4，关联性不认可，张颖违约，康丽梅也向张颖发送清退通知书，相关损失应由张颖自行承担。经询问，张颖表示：1.电表的读数650.69的时间为2019年5月31日；2.装饰装修为现值，且除了安装镜子外，还有粉刷1000元、通风管购置和安装415元；3.新租赁的场所较小，无法放置原来搬离的所有物品，故一直存放在仓位中，后自行逐步清理。法院对上述证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的《租赁合同》合法有效，可以作为确认双方权利义务的依据。结合双方诉请内容，本案的争议焦点为：一、张颖违约行为的认定；二、康丽梅单方解除权是否成立；三、各项费用的核算与负担。一、关于争议焦点一，法院认为：首先，根据双方《租赁合同》的约定内容，张颖应在合同签订后三日内向康丽梅支付一个月的押金及首期三个月的租金，结合双方的签约时间，张颖最晚付款日应为2018年11月1日，付款金额应为115200元，而根据本案查明的事实，张颖在相关回复函中自认欠付10000元，并实际于2019年3月18日补齐，其行为已构成违约。其次，根据双方《租赁合同》的约定内容，张颖应在2019年2月1日、2019年5月1日前支付第二期租金和第三期租金，但根据张颖所提交的经公证的微信记录，可以证明双方在签约后的2018年10月30日、2018年11月1日均确认若未能在2018年11月30日开业则顺延免租期，再根据张颖提交的《完工通知》和微信记录，亦可以证实张颖收到了康丽梅方送达的通知，且在该通知中明确“自2019年2月25日起开始计算租金及物业费”，此可以说明双方在签约后所约定的免租期条件已成就，即2018年12月1日至2019年2月24日为免租期。康丽梅虽主张上述《完工通知》并非系发给张颖，但未就此提交相应证据，且其所提交的监控视频，内容并不完整，不能全面反映双方的协商过程及最终意见，该证据不能证明双方在2019年5月2日时点就免租期等内容达成了一致意见，且从双方的有关房租等费用的催缴通知及回复情况来看，双方在该时点之前对于免租期一直存有争议，也并未达成过一致意见。因此，双方在实际履约过程中变更了原有合同所约定的免租内容，相应的每期租金的期限及应付租金日期均应予以顺延，即第一期租金期限为2018年11月12日至2019年5月8日，故张颖未在合同约定的时点交纳相应租金不构成违约。再次，根据康丽梅于2019年1月25日向张颖发出的有关取暖费的交费通知，张颖应于2019年1月25日至2019年1月31日期间交纳取暖费，但张颖实际于2019年3月18日交纳，其行为已构成违约。最后，根据康丽梅于2019年3月17日向张颖发出的有关物业费的交费通知，张颖应于2019年3月24日前交纳，现张颖虽未交纳物业费，但如前所述，该费用与免租期相关联，而双方对于免租期存有争议，故张颖未按通知确定的时间内交纳物业费，不构成违约。二、关于争议焦点二，法院认为，根据双方《租赁合同》的约定内容，康丽梅在张颖逾期付款超过30日时享有单方解除权。现如前所述，张颖并未存在逾期未交纳第二期、第三期租金的违约行为，其虽存在未交全第一期租金、未按期交纳取暖费的违约行为，但其已补交了租金、取暖费，且双方在履约过程中对于免租期一直存有争议，故张颖的上述违约行为的违约程度显著轻微，并不影响双方合同目的的实现。因此，康丽梅于2019年5月31日以张颖长期违约、不按合同交纳租金为由行使单方解除权，不能成立。三、关于争议焦点三，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法院结合双方诉请内容分别论述：第一，关于租金：结合前述内容，张颖于2019年3月14日和18日支付的款项所对应的租期应为2019年5月9日至2019年8月8日，故不存在欠付2019年5月12日至2019年5月31日期间的租金的事实，且张颖已在2019年3月18日补齐第一期租金所欠付的10000元租金，故其亦不存在欠付2018年11月3日至2019年4月30日期间的租金的事实，同时，因双方确认于2019年5月31日解除合同，则张颖已交付而未使用的2019年6月1日至2019年8月8日期间的租金，康丽梅应当予以返还，数额为65280元。第二，关于取暖费，张颖于2019年3月18日交纳了取暖费13620元，故其不存在欠付2018年11月3日至2019年4月30日期间的取暖费的事实。第三，关于物业费，根据《完工通知》的内容，涉案房屋自2019年2月25日起算物业费，同时结合双方《租赁合同》所约定的每月499.4元的物业费标准，截至2019年4月30日，张颖应交纳的物业费为1098.68元。第四，关于滞纳金：首先，结合前述有关付款内容，张颖欠付租金10000元的期限为2018年11月2日至2019年3月18日、欠付取暖费13620元的期限为2019年2月1日至2019年3月18日；其次，双方《租赁合同》所约定滞纳金标准为日1%，该标准过分高于实际损失，法院予以调整，结合上述拖欠期限，调整为按中国人民银行同期（一年以内）贷款基准利率计算。因此，上述拖欠费用相应的逾期滞纳金分别为164.33元、74.06元。第五，关于租赁保证金，如前所述，张颖虽有违约行为，但其违约行为显著轻微，康丽梅应当将租赁保证金退还。第六，关于占有使用费：首先，关于康丽梅所主张的占有使用费，根据双方《租赁合同》的约定内容，张颖作为承租人应在合同终止后10日内搬离租赁房屋，逾期才计算占有使用费，且本案系康丽梅单方清退，张颖在2019年6月1日已完全搬离租赁房屋，康丽梅作为主动清退方，有条件及能力实际控制房屋，张颖后期邮寄钥匙行为，并不对此产生影响，故张颖无需承担2019年6月1日至6月7日的占有使用费；其次，关于张颖所主张的占有使用费，张颖虽主张双方经协商后确认在2019年1月27日开始不再使用前台区域，但康丽梅对此不予认可，而张颖亦未就此提供充分证据予以证实，故康丽梅无需退还前台使用费。第七，关于制冷费，根据本案查明的事实，张颖已交纳制冷费13620元，且张颖实际搬离完成时间为2019年6月1日，租赁房屋在该时点尚未提供冷气，故该费用应由康丽梅予以退还。第八，关于电费，康丽梅虽否认张颖所提交的照片中所显示的电表读数，并主张相应读数为零，但其作为现有电表的控制方，未就此提供相应证据，且根据张颖所提交的收据证据，可以显示其在2019年5月20日还交纳了电费1000元，而其搬离租赁房屋的时间为2019年6月1日，从其使用时间及程度来看，必然还留有电量，故张颖陈述其搬离时剩余电量为读数为650.69，具有合理性，法院予以确认，同时，根据双方合同所约定的电费单价1.8元，相应金额为1171.24元，该费用应由康丽梅予以退还。第九，关于装修损失，张颖虽提交了订货单，但仅能显示镜子的金额，不能证明其他装饰装修的费用，且其装修后已实际使用，应当核算相应的装饰装修的现值，而非装修时的装修成本，故相应装饰装修损失的数额，由法院综合张颖的装修时间、使用情况、租赁期限等因素酌情判定，判定为4000元，该费用应由康丽梅予以赔偿。第十，关于搬运费和仓储费：首先，关于康丽梅主张的仓储费，根据本案查明的事实，张颖虽有存放物品的事实，但因双方合同并未就此作出约定，且康丽梅亦无证据证明存放物品的收费依据，故张颖无需承担该费用；其次，关于张颖主张的搬运费和仓储费，根据张颖所提交的《客户服务确认单》《搬运合同单》等证据，可以证实张颖因腾退租赁房屋中的物品而产生了仓储费7520元和搬运费5860元，该费用与康丽梅的违约行为具有因果关系，系张颖的合理损失，应由康丽梅承担赔偿责任。第十一，关于公证费，根据张颖所提交的发票，可以证实张颖因保全证据产生了公证费1440元，且根据本案争议的事项，张颖所保全的证据系本案的关键证据，故该费用系张颖的合理损失，应由康丽梅承担赔偿责任。第十二，关于学员退费损失，根据张颖所提交的证据，虽能证明其搬离租赁房屋导致部分学员退费，但上述费用未核算其利润，不属于损失范围，康丽梅无需就此承担赔偿责任。综上所述，对于康丽梅要求张颖支付租金、占有使用费、取暖费、物业费滞纳金、仓储费的诉讼请求，法院不予支持；对于康丽梅要求张颖支付物业费、租金滞纳金、取暖费滞纳金的诉讼请求，法院予以支持，具体数额以法院认定内容为准；对于张颖要求康丽梅返还租赁保证金、租金、制冷费、电费，并赔偿装饰装修费用、搬运费、仓储费、公证费的诉讼请求，法院予以支持，其中租金、装修费用以法院认定内容为准；对于张颖要求康丽梅返还前台使用费并赔偿学员退费损失的诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张颖于本判决生效后七日内向康丽梅支付物业费1098.68元、欠付租金滞纳金164.33元、欠付取暖费滞纳金74.06元；二、康丽梅于本判决生效后七日内向张颖返还租赁保证金28800元、剩余租金65280元、制冷费13620元、电费1171.24元；三、康丽梅于本判决生效后七日内向张颖赔偿装修费用4000元、搬运费5860元、仓储费7520元、公证费1440元；四、驳回康丽梅的其他诉讼请求；五、驳回张颖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，2018年10月29日，康丽梅与张颖签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应依照该协议行使权利，履行义务。双方确认《租赁合同》于2019年5月31日解除，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据在案证据及双方诉辩称情况，本院总结如下争议焦点：一、康丽梅应否返还张颖租金；二、张颖应支付康丽梅的物业费数额以及是否欠付取暖费、制冷费；三、张颖应支付的滞纳金数额；四、康丽梅应否返还租赁保证金、制冷费及电费；五、康丽梅应否赔偿张颖搬运费、仓储费、公证费及装修费用以及张颖应否支付康丽梅仓储费用。一、康丽梅应否返还张颖租金。2018年10月29日康丽梅与张颖签订的《租赁合同》约定租赁期限自2018年11月12日至2023年11月11日。张颖承租期间为2018年11月12日至2019年5月31日。在合同履行中双方对免租期的期间存在争议。在微信记录中康丽梅表示若未能在2018年11月30日开业则顺延免租期。《完工通知》亦明确自2019年2月25日起开始计算租金及物业费。因此，根据《完工通知》及微信记录可以确定双方在签订合同后所约定的免租期条件已成就，2018年12月1日至2019年2月24日为免租期。因双方在实际履行过程中变更了原合同所约定的免租内容，相应的每期租金的期限及应付租金日期均应予以顺延。根据《租赁合同》约定，张颖应于2018年11月1日前向康丽梅支付一个月的房租押金28800元及三个月房屋租金86400元，共计115200元，首期租金对应租期为2018年11月12日至2019年2月11日。根据《租赁合同》约定，张颖应于2月1日前支付第二期房屋租金86400元，对应租期为2019年2月12日至2019年5月11日。如前所述，2018年12月1日至2019年2月24日为免租期，由此首期租金对应的租期顺延为自2018年11月12日至2019年5月8日，进而推出张颖应支付第二期租金的时间由2019年2月1日前变更为2019年5月1日前。且第二期租金86400元对应的租期相应顺延为自2019年5月9日至2019年8月8日。康丽梅上诉主张张颖2019年3月14日、2019年3月18日交纳的款项优先抵扣逾期交纳租金的滞纳金后尚欠租金，要求张颖支付2019年5月1日前房租欠款25849.54元。对此本院认为，根据查明事实，2019年3月14日，张颖向康丽梅汇款26000元。2019年3月18日，天瑞公司向康丽梅分别汇款40000元和44020元。2019年3月共支付康丽梅110020元，该数额恰为张颖交纳的取暖费13620元和第二期租金86400元及补交首期租金余款10000元的总和，故110020元款项的性质应认定为取暖费和租金，而非滞纳金。综上，张颖已足额支付康丽梅2018年11月12日至2019年8月8日期间的租金。因双方确认于2019年5月31日解除合同，张颖亦于2019年6月1日腾空涉案房屋，故张颖已交付而未使用的2019年6月1日至2019年8月8日期间的租金，康丽梅应予返还。一审法院判决康丽梅向张颖返还剩余租金65280元正确，本院予以维持。康丽梅的上述主张无事实及法律依据，本院不予支持。二、张颖应支付康丽梅的物业费数额以及是否欠付取暖费、制冷费。根据《租赁合同》约定，物业费标准为每月499.4元。《完工通知》明确自2019年2月25日起开始计算租金及物业费。一审法院确认截至2019年4月30日张颖应交纳的物业费为1098.68元并无不当，本院予以确认。康丽梅上诉主张张颖支付物业费欠费5992.8元，无事实依据。关于取暖费，张颖于2019年3月18日交纳取暖费13620元，故张康丽梅主张张颖支付取暖费欠款13620元不成立。关于制冷费，张颖已交纳制冷费13620元，康丽梅上诉要求张颖支付制冷费欠款13620元超出其一审诉讼请求，本案不予处理。三、张颖应支付的滞纳金数额。其一，关于租金滞纳金，根据《租赁合同》约定张颖应于2018年11月1日交纳首期租金，其实际于2019年3月18日补齐余款10000元，故应支付2018年11月2日至2019年3月18日期间的滞纳金。其二，关于取暖费滞纳金，根据《当代教育综合楼暖气费收取通知》张颖应于2019年1月31日交纳取暖费13620元，其实际于2019年3月18日交纳，故应支付2019年2月1日至2019年3月18日期间的滞纳金。其三，关于康丽梅上诉要求张颖支付制冷费滞纳金817.2元，超出其一审诉讼请求，本案不予处理。其四，关于物业费滞纳金，张颖虽未交纳物业费，该费用与免租期相关联，而双方在合同履行中对于免租期存有争议，故张颖未按通知确定的时间内交纳物业费不构成违约，康丽梅上诉要求张颖支付物业费滞纳金755.09元缺乏依据，本院不予支持。关于前述租金滞纳金、取暖费滞纳金，合同约定的滞纳金标准为每日按逾期总额的1%，该标准过分高于实际损失，一审法院结合上述拖欠期限，将标准调整为按中国人民银行同期（1年以内）贷款基准利率，计算得出上述拖欠费用相应的逾期滞纳金分别为164.33元、74.06元亦为合理，本院予以维持，对康丽梅主张的滞纳金的不合理部分本院不予支持。四、康丽梅应否返还租赁保证金、制冷费及电费。康丽梅上诉主张不应返还租赁保证金，对此本院认为，张颖虽存在未按时足额支付第一期租金、未按期交纳取暖费的违约行为，但其在承租期间已进行补交，且双方在履约过程中对于免租期存有争议，张颖的违约行为显著轻微，并不影响双方合同目的的实现，康丽梅应当返还张颖租赁保证金28800元。关于制冷费，因张颖于2019年6月1日搬离涉案房屋，租赁房屋在该时点尚未提供冷气，制冷费并未实际发生，故一审法院判决康丽梅返还张颖制冷费13620元正确，本院予以维持。关于电费，张颖于2019年5月20日交纳电费1000元，2019年6月1日搬离涉案房屋。一审法院结合在案证据、使用时间及程度，对张颖主张的剩余电量读数予以采纳，具有合理性，一审法院判决康丽梅返还张颖电费1171.24元正确，本院予以维持。二审庭审中，康丽梅表示对电费数额无异议，本院不持异议。五、康丽梅应否赔偿张颖搬运费、仓储费、公证费及装修费用以及张颖应否支付康丽梅仓储费用。本案中，张颖在合同履行中的违约行为显著轻微，并不影响双方合同目的的实现，康丽梅不享有合同解除权。康丽梅于2019年5月31日向张颖发出《限期搬离通知》不发生解除合同的法律后果，其要求张颖限期搬离的行为构成违约，应承担相应的违约责任。康丽梅应赔偿张颖因腾退涉案房屋中的物品而产生的仓储费、搬运费，以及因保全本案关键证据所支出的公证费的合理损失。故一审法院支持张颖要求康丽梅赔偿搬运费5860元、仓储费7520元、公证费1440元的反诉请求正确，本院予以维持。关于装修损失，一审法院综合张颖的装修时间、使用情况、租赁期限等因素酌定康丽梅赔偿张颖装修费用4000元并无不当，本院予以维持。另，康丽梅上诉要求张颖支付仓储费用5000元，无合同依据，本院不予支持。综上所述，康丽梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2659元，由康丽梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘秋燕审 判 员  刘 磊二〇二一年四月二十八日法官助理  李 想书 记 员  杨梓薇