文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁16民终1008号上诉人（原审被告、反诉原告）：李芳然，男，1964年10月19日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张鹏，山东纵横家律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建军，山东纵横家律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：滨州神奇大药房有限公司，住所地：滨州市滨城区黄河二路渤海九路以东1号楼657号沿街商铺二层。法定代表人：王鹏飞，执行董事。委托诉讼代理人：李东东，山东小又小律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天晗，山东小又小律师事务所律师。上诉人李芳然与上诉人滨州神奇大药房有限公司（以下简称神奇大药房）因房屋租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初5448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李芳然上诉请求：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回神奇大药房一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用均由神奇大药房承担。事实与理由：2020年3月17日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定上诉人将位于滨州市滨城区××路××号，面积200平方米的房产一处出租给被上诉人用于商业经营。合同第三条第3.2项约定租赁期限自2020年4月1至2023年3月31日，租期3年。合同签订之后上诉人即交付房屋供被上诉人经营。在合同正常履行期间，被上诉人向上诉人非法送达终止《房屋租赁合同》的通知，理由是“滨城金芳店经营不善持续亏损”,但上诉人经调查研究后查明被上诉人并非是因为经营不善持续亏损，而是想单方终止合同，系违约行为。本案经过一审审理，认定被上诉人违约行为成立，并向上诉人承担违约责任。但一审判决解除双方之间的房屋租赁合同认定事实和适用法律均错误，上诉人认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案房屋租赁合同应当继续履行。神奇大药房辩称，李芳然的上诉请求无事实和法律依据，依法应当驳回。上诉人神奇大药房上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：确认原被告双方2020年3月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除。2.撤销一审判决第二、三项。改判为：被告向原告返还房屋租赁费216666.7元、被告向原告支付自2020年9月16日起至实际返还房租之日止的利息损失(以216666.7元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)、被告向原告赔偿诉讼保全保险担保费1000元。3.案件受理费、财产保全费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决列举的上诉人税收情况、搬离后另行租赁店铺、滨州范围内店铺数量的事实，均不能推断出神奇大药房在涉案的金芳店经营不困难的结论。税收状况，只能证明上诉人按照国家税收政策的纳税数额，2020年1月至6月的税款系根据上年度数额预交的数额，且税款额是全部店面合计总额，不能反映金芳店真实的纳税状态；搬离后另行租赁店铺，只能证明涉案房屋的租金大大高于同样位置的其他房屋；滨州范围内店铺数量，可证实上诉人为滨州人民能够方便快捷地购买药品尽心竭力。2.一审判决对已经解除的合同判决解除无事实和法律依据。双方均没有要求“解除合同”。房屋租赁合同自神奇大药房2020年6月15日依照合同约定通知李芳然后于2020年9月15日已解除，且李芳然没有在2020年9月15日之前请求法院确认上诉人解除合同无效，故《房屋租赁合同》已于2020年9月15日解除。《房屋租赁合同》第6.1.3条明确、具体的约定了“租赁期间内若上诉人出现经营困难可提前三个月向被上诉人提出终止合同，被上诉人可自上诉人提出终止合同之日起张贴转租通告，双方互不视为违约”，这是上诉人行使解除权的合同依据。3.神奇大药房依法依约行使解除权，李芳然为了自己继续获取高额租金的利益，不正当地阻止上诉人行使解除权，该事实虽无书面证据，但从李芳然出具的《答复函》及其要求继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，均可证实上述事实。一审判决既然已于2021年1月15判决解除《房屋租赁合同》，我方缴纳一年租金的截止日期是2021年3月31日的事实也非常明确，又枉顾我方返还租金的诉讼请求，认为“关于返还房屋、租金等事项，相关权利人可另行主张，本案不作处理”属于认定事实错误且适用法律错误。4.上诉人主张的诉讼保全保险担保费1000元是因我方起诉产生的损失，系为维护合法权益所支出的必要费用，李芳然应当负担。5.神奇大药房无违约行为，上诉人解除合同的行为符合《房屋租赁合同》及《合同法》的规定，被上诉人于2020年11月9日提起的反诉已经超过《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定的通知到达之日起三个月的异议期间，依法不应支持。李芳然拒不配合办理交接手续、不退还租金违约，其反诉主张的20000元违约金，于法无据,不应支持。李芳然辩称，1.一审判决认定神奇大药房违反合同约定，构成违约事实清楚，适用法律正确。神奇大药房为在市场竞争中取得优势，提出收购李芳然经营的金芳大药房的请求，并给李芳然开出了较为理想的收购条件，在股权转让协议中，就约定了承租方要长期租赁涉案商铺，当时李芳然报价房租每年60万元，神奇大药房承诺长期使用，并聘任李芳然作为公司经营顾问。要求李芳然优惠，双方商定年租金40万元，在这样的背景之下，双方于2017年7月26日签订股权转让协议，2017年7月29日签订《房屋租赁合同》。首期三年的房屋租赁合同合作比较顺利，李芳然的社会保险也是在神奇大药房公司缴纳。2020年3月17日，双方续签了《房屋租赁合同》，合同约定李芳然将涉案房产继续出租给神奇大药房用于商业经营。合同第三条第3.2项约定租赁期限自2020年4月1至2023年3月31日，租期3年。合同签订不久，神奇大药房在无任何合同依据、事实依据的情况下向李芳然送达了终止《房屋租赁合同》的通知，理由是“滨城金芳店经营不善持续亏损”，李芳然随即于2020年6月16日给神奇大药房送达答复函，要求神奇大药房严格按照法律规定和合同约定履行合同义务。李芳然申请一审法院调取了神奇大药房自2020年1月至6月的企业所得税纳税记录，其缴纳企业所的税达261734.25元，且在滨州已经设立了80多家的店面用于药品经营，还在陆续开设分店，其主张的经营困难不存在。神奇大药房称金芳店经营困难，但是签订租赁合同的是李芳然与滨州神奇大药房有限公司，并非神奇大药房“金芳店”。神奇大药房在签署合同房屋租赁之后，立即表示违约，一审法院认定神奇大药房违约，判决其承担合同约定的违约金2万元正确。2.本案不符合合同解除的法定条件，神奇大药房不享有单方解除权。涉案房屋至今都在神奇大药房的控制和使用中，房屋的使用权和收益权均在神奇大药房，双方的租赁合同仍然在继续履行。一审判决应当驳回神奇大药房解除合同的诉讼请求。神奇大药房向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方2020年3月17日签订的房屋租赁合同于2020年9月15日解除；2.判令被告返还房屋租赁费216666.70元；3.判令被告支付自2020年9月16日起至实际返还房租之日止的利息损失（以216666.70元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令被告向原告赔偿诉讼保全保险担保费1000元；5.本案案件受理费、保全申请费由被告承担。李芳然提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行房屋租赁合同；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金20000元；3.本案的本诉、反诉费用均由反诉被告承担。一审法院认定事实：滨州市金芳医药连锁有限公司于2000年3月29日成立，住所地为滨州市××路××号。李芳然曾担任该公司法定代表人。2016年11月，李芳然将滨州市金芳医药连锁有限公司股权转让给神奇大药房，并于2019年1月2日注销滨州市金芳医药连锁有限公司。自2017年4月1日起至2020年3月31日止，神奇大药房租赁滨州市金芳医药连锁有限公司住所地滨州市××路××号的房屋，使用面积200平方米，全年房租400000元。上述合同到期履行完毕后，李芳然（甲方）与神奇大药房（乙方）于2020年3月17日签订房屋租赁合同，约定：承租房屋位于滨州市滨城区××路××号，使用面积200平方米；租期自2020年4月1日至2023年3月31日，租赁期三年；房屋租金：全年房租含税计400000元；房租全年分一次支付，时间为2020年3月17日，以后的付款时间及金额分别为合同期内每年的3月1号支付房费；租赁期间，若乙方出现经营困难可提前三个月向甲方提出终止合同，甲方可自乙方提出终止合同之日起张贴转租通告，双方互不视为违约；双方有下列行为之一的构成违约，承担违约责任：因甲方抵押、转让及不能移交本合同所约定面积的全部房屋等原因致使乙方不能正常租用房屋的，为甲方违约，甲方应赔偿乙方装修、搬迁、经营损失并承担违约责任；乙方不按期缴纳房屋租金，为乙方违约；甲、乙双方任何一方违约，由违约方支付守约方违约金贰万元，给对方造成经济损失的，由违约方承担赔偿责任。神奇大药房于2020年3月24日向李芳然支付租金200000元，于2020年3月25日向李芳然支付租金186000元，并以为李芳然缴纳社会保险的形式支付租金14000元，共计支付400000元。2020年6月15日，神奇大药房向李芳然出具关于终止滨城金芳店房屋租赁合同的通知，载明“尊敬的李芳然总经理（甲方）：滨州神奇大药房有限公司（乙方），因滨城金芳店经营不善持续亏损，经董事会研究，决定依据甲、乙双方于2020年3月17日所签《房屋租赁合同》的第六项，乙方的权利、责任及义务（6.1.3）之规定，现正式书面通知贵方终止金芳店（山东省滨州市滨城区渤海七路582号）房屋租赁合同。自即日起，贵方可对外张贴宣传广告，重新出租该房屋。本公司于6月30日前完成搬迁。贵方可根据本公司房屋实际使用时间，于10月1日前退还给本公司未使用期间的租赁费贰拾万元整。望接到本通知后，双方本着友好协商解决的原则，及时处理善后事宜”。2020年6月16日，李芳然向神奇大药房出具关于滨州神奇大药房有限公司“终止滨城金芳店《房屋租赁合同》的通知”答复函，载明“尊敬的滨州神奇大药房有限公司王鹏飞经理：贵公司送达我方的“关于终止滨城金芳店《房屋租赁合同》的通知”，我方已经收悉，经我方研究后向贵公司答复如下：2020年03月17日贵公司与我方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定我方将位于滨州市滨城区××路××号，面积200平方米的房产一处出租给贵公司用于商业经营。合同第三条第3.2项约定租赁期限自2020年4月1至2023年3月31日，租期3年。我方已交付房屋供贵公司经营，在合同正常履行期间，贵公司向我方送达终止《房屋租赁合同》的通知，理由是“滨城金芳店经营不善持续亏损”，但我方经调查研究后认为，贵公司的终止合同通知，不符合《房屋租赁合同》的约定，更不符合法律规定。贵公司在租赁房屋以北50米另行租赁房屋经营“神奇大药房”，种种迹象表明，贵公司并非是因为经营不善持续亏损，而是想单方终止合同，系违约行为。我方认为，根据《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。我方与贵公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，对我方与贵公司均具有法律约束力。贵公司的行为已涉嫌违约。希望贵公司严格遵守法律规定及合同约定，全面履行合同义务，切勿触碰法律底线导致承担违约责任，希望我方与贵公司继续合作愉快。”审理过程中，神奇大药房陈述于2020年6月30日前搬离涉案房屋，部分货架及药品未搬离，没有办理交接手续，并主张搬离房屋时李芳然进行非法阻挠，钥匙交给了李芳然，但对其上述主张没有书面证据提交。李芳然陈述神奇大药房把药品搬走了，钥匙一直在神奇大药房手里，没有和李芳然办过交接手续，药品货架完好无损，神奇大药房搬走药品就锁门走了。根据李芳然申请，一审法院依法向国家税务总局滨州市滨城区税务局调取神奇大药房自2020年1月至6月纳税情况，载明神奇大药房2020年1月至6月入库税款共261734.25元。审理过程中，神奇大药房主张神奇大药房滨城金芳店在2019年4月至2020年6月期间持续亏损，要求解除合同。一审法院另查明，神奇大药房在滨州设立的分店80余家，近期开业分店10余家。神奇大药房已在涉案租赁房屋以北50米左右另行租赁房屋进行经营。一审法院认为，一、本诉部分：承租方神奇大药房与出租方李芳然协商签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。李芳然已依照约定向神奇大药房交付房屋，神奇大药房主张已向李芳然交付2020年4月1日至2021年3月31日租金400000元，李芳然认可已收到，双方对此事实无争议，予以确认。关于房屋租赁合同是否应予解除的问题。双方约定租赁期限自2020年4月1日至2023年3月31日止，在租赁期尚未过半，被告未有违约情形的情况下，原告以经营困难为由要求解除合同。根据已查明的事实来看，神奇大药房自2020年1月至6月入库税款共261734.25元，且在自行搬离后又在涉案租赁房屋附近另行租赁房屋进行经营，原告在滨州已设立80余家店面进行药品经营，还有分店陆续开业，其以经营困难为由解除合同，缺乏事实及法律依据，故原告在租赁期限内自行要求解除合同，本不应予以支持。原告要求确认双方于2020年9月15日解除合同，于法无据，不予支持。合同履行过程中，虽然神奇大药房于2020年6月15日向李芳然出具关于终止滨城金芳店房屋租赁合同的通知，但李芳然于2020年6月16日明确答复，李芳然向神奇大药房出具关于滨州神奇大药房有限公司“终止滨城金芳店《房屋租赁合同》的通知”答复函不同意解除合同，虽然神奇大药房的该行为不符合法定解除的条件，依据合同约定其也不具有约定解除权。但客观上，神奇大药房已于2020年6月自行搬离，已在他处另行租赁房屋进行经营，属于以自己的行为明确表示不履行租赁合同，强行要求神奇大药房继续履行合同，对双方均无好处，且对今后房屋的管理、维护、租金的收取均带来不利，也达不到物尽其用的目的，涉案房屋已不适于强制履行，致使不能实现合同目的。为充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维护社会经济秩序，在本案租赁合同不宜强制履行的情况下，涉案合同应予以解除，但不影响神奇大药房违约责任的承担。关于原告主张返还房租及利息损失的主张。合同解除后，原告应及时腾空房屋，通知被告办理交接手续，并结清租金。被告在收到原告办理交接手续后，应及时验收、接收房屋。2020年6月份原告搬离涉案房屋，但部分物品至今仍在涉案租赁房屋内，并未进行腾空，且原告主张涉案房屋钥匙已交付被告，亦提交证据予以证实，被告不予认可。因神奇大药房一直未与李芳然办理租赁物交接手续，导致李芳然无法对租赁物使用并收益，具体时间尚不能确定，相应租金等具体数额亦不能确定，故租赁合同解除后，关于返还房屋、租金等事项，相关权利人可另行主张，本案不作处理。原告要求被告返还租金及利息损失的诉讼请求，本案中不予支持。原告主张搬离房屋时被告进行非法阻挠未腾空房屋，未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。关于原告主张的诉讼保全保险担保费1000元。因原、被告之间并未明确约定该费用系为维护其合法权益所支出的必要费用，原告的该项主张，缺乏合同依据及法律依据，不予支持。二、反诉部分：如上所述，涉案合同已不能实现合同目的，李芳然要求继续履行合同的主张，依法不予支持。由于李芳然坚持要求继续履行合同，本案中未就合同解除的后果主张权利，李芳然可另行主张。关于反诉原告以反诉被告单方终止合同构成违约为由主张违约金20000元。神奇大药房未依约履行合同，构成违约，应承担违约责任。结合原告主张及法律规定，反诉原告的该项主张，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、解除原告滨州神奇大药房有限公司与被告李芳然于2020年3月17日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告滨州神奇大药房有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告滨州神奇大药房有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告李芳然违约金20000元；四、驳回反诉原告李芳然的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4565元，减半收取计2283元，财产保全费1620元，反诉案件受理费150元，合计4053元，由滨州神奇大药房有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》不应判决予以解除。理由是：神奇大药房主张合同解除的依据是涉案《房屋租赁合同》约定：“租赁期限自2020年4月1至2023年3月31日，租期3年。租赁期间，若乙方出现经营困难可提前三个月向甲方提出终止合同，甲方可自乙方提出终止合同之日起张贴转租通告，双方互不视为违约。”本案合同双方是神奇大药房和李芳然，滨城金芳店不是合同当事人，按照合同约定，神奇大药房如果出现经营困难可以提出解除合同，滨城金芳店是否出现经营困难对合同履行不构成影响。根据一审查明事实，神奇大药房在滨州设立的分店80余家，近期开业分店10余家。且在其向李芳然提出解除合同期间，其已在涉案租赁房屋以北50米左右另行租赁房屋进行经营。又，根据一审法院向国家税务总局滨州市滨城区税务局调取的神奇大药房自2020年1月至6月纳税情况，神奇大药房该期间入库税款共261734.25元。通过上述事实，神奇大药房并不存在经营困难，其单方提出解除合同不符合合同约定，构成违约，一审判决解除双方之间的《房屋租赁合同》属适用法律错误，本院予以纠正。李芳然请求继续履行本院予以支持。综上所述，上诉人李芳然的上诉请求成立，应予支持；上诉人神奇大药房的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初5448号民事判决第三项；二、撤销滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初5448号民事判决第一项、第二项、第四项；三、上诉人李芳然与上诉人神奇大药房于2020年3月17日签订的《房屋租赁合同》继续履行；四、驳回上诉人神奇大药房的诉讼请求。一审本诉案件受理费4565元，减半收取计2283元，财产保全费1620元，反诉案件受理费150元，合计4053元；二审案件受理费9130元，均由上诉人滨州神奇大药房有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 景晨光审 判 员 王 杰审 判 员 张 雷二〇二一年四月二十日法官助理 宋蕾蕾书 记 员 张 霞