重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0151民初22号原告：李远芬，女，汉族，1965年12月24日出生，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：苏元波，重庆巴岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡青青，重庆巴岳律师事务所律师。被告：陈湄莉，女，汉族，1978年9月22日出生，住重庆市重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。被告：重庆倍亿房产经纪中心，住所重庆市铜梁区东城街道迎春街239号，统一社会信用代码91500224MA60PP555R。投资人：卢永锋。被告：卢永锋，男，汉族，1994年5月19日出生，住重庆市重庆市铜梁区。被告重庆倍亿房产经纪中心、卢永锋的共同委托诉讼代理人：冷利，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。原告李远芬与被告陈湄莉、卢永锋、重庆倍亿房产经纪中心（以下简称“倍亿经纪中心”）定金合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李远芬的委托诉讼代理人苏元波、胡青青，被告陈湄莉的委托诉讼代理人陈朝东，被告卢永锋、重庆倍亿房产经纪中心及共同的委托诉讼代理人冷利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李远芬向本院提出诉讼请求：１、被告陈湄莉、倍亿经纪中心、卢永锋双倍返还原告李远芬定金10万元；2、案件受理费由三被告负担。事实和理由：2020年11月2日，原告李远芬与被告陈湄莉协商一致，约定以80.5万元购买被告陈湄莉所有位于重庆市铜梁区房屋，先支付定金5万元。签订房屋买卖合同后，再支付购房款25.5万元，其余50万元以按揭贷款方式支付。被告陈湄莉委托其代理人被告倍亿经纪中心、卢永锋向原告李远芬收取定金5万元后，拒不与原告签订商品房买卖合同将约定的房屋出售给原告，原告多次要求被告双倍返还定金未果。综上，被告收受原告定金作为订立商品房买卖合同的担保，后拒不与原告订立商品房买卖合同，将约定房屋出售给原告，应当双倍返还原告定金。根据《担保法》、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，诉至贵院。庭审中，李远芬明确，本案基础法律关系是定金合同，定金性质为立约定金，陈湄莉拒绝签订房屋买卖合同应承担双倍定金返还责任，卢永锋、倍亿经纪中心作为中介人应对陈湄莉的债务承担连带清偿责任。陈湄莉辩称，李远芬只与卢永锋订立及履行买卖合同关系，其与李远芬之间并无合同关系，不应承担返还责任。买卖合同未能订立的原因在于李远芬不愿意签订买卖合同，应当驳回李远芬的诉讼请求。其与李远芬之间没有关于房屋买卖合同的联络，卢永锋、倍亿经纪中心居间介绍双方的房屋买卖。双方虽双方没有正式签订书面房屋买卖合同、居间合同，但都有房屋买卖的意向。其与本案没有关系，只收到了卢永锋的转款。卢永锋、倍亿经纪中心辩称，其系陈湄莉与李远芬之间的中介人，并非买卖合同相对方，无权与李远芬签订房屋买卖合同，应当驳回李远芬的诉讼请求。诉讼中，卢永锋、倍亿经纪中心陈述，其支付给李远芬的13000元包括自李远芬处收取的中介费5000元、自陈湄莉处收取的中介费8000元；若法院判决陈湄莉向李远芬支付定金款，则同意将其中的8000元抵扣陈湄莉应支付的定金款。本院经审理认定事实如下：倍亿经纪中心成立于2019年12月25日，登记性质为个人独资企业（私营），投资人为卢永锋，经营项目包括住房租赁、非居住房产租赁、销售代理等。陈湄莉为出售其位于重庆市铜梁区房屋，委托倍亿经纪中心对外出售该房屋，并通过其姐姐陈×与倍亿经纪中心接洽相关事宜。该房屋存在抵押登记，系陈湄莉以555406元的价格购买。其中，388000元的购房款来源于陈湄莉以该房屋作抵押的贷款。2020年11月1日，卢永锋与陈×的微信聊天记录的主要内容为：卢永锋告知房屋买卖的流程为，卖方解除抵押、买方同时办理申请按揭手续、办理房屋过户及水电、买方办理抵押登记、支付房款；随后，卢永锋要求陈湄莉核实房屋尚欠按揭款金额、如何预约解除房屋抵押登记及如何领取房屋产权证等情况，陈×说道“要得，兄弟，那你就安排那个大姐定金先打过来嘛”。2020年11月2日，李远芬为购买陈湄莉的房屋而支付定金50000元。倍亿经纪中心、卢永锋代为收取该定金，并向李远芬出具《定金/房款书款收据》一张。收据载明：“收款人陈湄莉，委托代理人卢永锋。兹收到李远芬购买位于重庆市铜梁区的以下款项：购房定金，金额50000元。注：定金由中介方代收，待确定卖方无问题后，转交给卖方”。卢永锋在收据下方收款人处签名并加盖倍亿经纪中心的印章。2020年11月2日，卢永锋与陈×的微信聊天记录主要内容为：陈×根据卢永锋的要求发送了案涉房屋购房贷款合同、抵押贷款合同的图片，卢永锋随后表示已收到定金，陈×接着提供了陈湄莉的银行账户信息；卢永锋写道“我现在去把定金转过来，扣除中介费8000，一共转你们42000”，陈×认为中介费应于房屋成交时支付，并说道“这个中介费说好的事情，哪里会少你们的，这个定金就是定金，你这个样子搞是不对的，这个程序”；卢永锋说道“定金给了嘛，就是房子成交了撒。我们都是交定金的时候就收中介费，因为我们要交给公司，客户那边我们也是收了的，这个你放心嘛”，“客户定金都交了，他不可能5万块不要了撒，是不是嘛”，“而且客户那边都已经去筹首付款去了，相当于他首付款可能也会很快的就打过来了，到时你们就预约解压，这个事情跟着我办起走就是了”；卢永锋将42000元的款项转入陈湄莉的银行账户，并附言“定金”；陈×要求查看房屋买卖合同，卢永锋说道“今天没写合同，只写了个定金的收据，因为你们没有在。如果你们没签字的话，那个合同也没得撒子用的。那些事情都是在电话里面都说好了，不会有啥子变化。到时候这样吧，合同的话，我只有过两天或者是说那个客户下回来的时候，他签个字，然后给你看下，我把合同写起。因为今天只写了个定金的收据，还没有写合同”。2020年11月4日，卢永锋与李远芬的微信聊天记录主要内容为：李远芬表示下周才能支付中介费，卢永锋说道“那个首付款的话，你有着落没得嘛，我好给业主说一声”，李远芬说道“现在你先不忙着讲嘛，我要凑个大致了，我跟你讲嘛”。2020年11月6日，李远芬向卢永锋支付了中介费5000元。2020年11月7日，卢永锋与李远芬的微信聊天记录为：卢永锋说道“姐，你们娃儿他们现在商量时间没得嘛，回来的时间，我的意思说尽量回来快点，请个假呀，请个一两天就够了，回来先办到起，因为你们现在钱也交了，我也想跟你们办快点这个事情”。2020年11月10日，卢永锋与陈×的微信聊天主要内容为：卢永锋向陈×发送《房地产买卖及居间合约》的图片，陈×要求催促购房者尽快准备首付款；陈×表示，时间越久需要支付的按揭款利息越多；卢永锋表示，其已经催促对方且只要对方准备好首付款，陈湄莉一方就可以回来办理解除抵押及签字；陈×要求明确准备首付款的期限，卢永锋表示会向对方明确期限。2020年11月11日，卢永锋与李远芬的微信聊天记录为：卢永锋说道“李姐，刚刚我问了一下银行的朋友，你这里首付款准备好了过后，你就跟我说，我可以让业主先回来签字，只是跟他包个一两百的红包，喊他帮个忙，这种就要稳当点，反正花的钱也不多”，李远芬说道“要的，小卢，谢谢”，卢永锋说道“这种就要稳当得多，让业主回来先把字签了，这种就稳当了撒，你们娃儿后头回来再来签字都得行。只是这个首付款要先打过去，她才回来。主要是打过去先让她解押，解押的时候回来把这些字都签了，这种就稳当了撒”，李远芬说道“主要是我们娃儿没回来得不得行哟。要的呀，我在想办法呀，这个东西有这么多的嘛”。2020年11月15日，陈×在与卢永锋的微信聊天中再次要求确认首付款的期限。2020年11月22日，陈×在与卢永锋的微信聊天中表示，若购房者在月底前未备齐首付款，其应多承担两个月的利息。陈×说道，“千万莫影响我们的那个工作，对不对？因为原先价格谈好了，是考虑到一个时间问题，其他一些超出部分的利息都没有考虑进去。你现在那些意外情况价格压下去了，意外情况都发生了。这个肯定是要他来承担”。2020年11月27日，卢永锋通过微信向李远芬发送了《房地产买卖及居间合约》的图片。2020年11月27日，卢永锋与李远芬儿媳蒋×的微信聊条记录主要内容为：卢永锋要求确认首付款到账的时间；蒋×表示，因为等待建筑公司拨款，需要等到下个月5号才能确定具体时间。2020年11月29日，卢永锋与陈×的微信聊天主要内容为：卢永锋表示，客户要等到下个月5号才能确定首付款期限，元旦左右可以回来办理按揭手续；陈×说道，“如果他办不了的话，这个月底，这个交易应该要取消了，他们已经违约了”。2020年11月29日，倍亿经纪中心工作人员陈强在与李远芬儿媳蒋×的微信聊条中说到：“业主预约解押银行也是催了两三次了，业主说这个月底打首付款解押。再等到下个月的话，她这边要涨一万块钱”。2020年11月30日，倍亿经纪中心工作人员陈强与李远芬儿媳蒋×的微信聊条主要内容为：蒋×说道“涨价我就不要了。你们就凭我交了定金没得保障，肆意威胁。昨天都已经说了。你们一会这一会那。到底是要啷个”，陈强说道“那你要这样理解我也不晓得啷个跟你解释了”，蒋×说道“把钱退给我。我不要了”。2020年11月30日，卢永锋在与陈×的微信聊天中说道“姐，这个客户现在凑不出来首付，你妹妹又要涨一万，要不大家就算了。把定金退给客户，有别的客户我再推这个房子”。2020年11月30日，卢永锋将自陈湄莉处收取的居间费8000元、自李远芬处收取的居间费5000元，共计13000元支付给了李远芬。卢永锋向陈×、李远芬发送的《房地产买卖合同及居间合约》主要载明：卖方为陈湄莉，买方为李远芬，经纪方为优居重庆特许加盟商；房屋坐落重庆市铜梁区，房屋状态为抵押无查封；双方同意注销抵押登记的方式为，由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用，不足部分由卖方自行负担；房屋成交价格为805000元，买方付款种类为商业贷款；第一部分房款即定金款为50000元，买方在签约当天一次性支付卖方，并转为购房款；第二部分房款即首期款为255000元，买方同意在房管部门过户递交并出具受理单当天或卖方解押时30日内办理按揭前支付给卖方；第三部分房款即尾期款为500000元，由银行直接放款给卖方；卖方支付居间服务费佣金8000元，买方支付居间服务费佣金8000元。该合同上没有陈湄莉、李远芬的签名，也没有倍亿经纪中心的盖章。庭审中，各方当事人均认可，倍亿经纪中心系案涉房屋买卖合同的中介人。以上事实有各方当事人的陈述，李远芬举示的工商信息查询档案、定金收据，陈湄莉举示的陈×与卢永锋的微信聊天记录，卢永锋、倍亿经纪中心举示的房地产买卖及居间合同、购房抵押贷款合同、陈×与卢永锋的微信聊天记录、倍亿经纪中心工作人员陈强与李远芬儿媳的微信聊天记录、卢永锋与李远芬的微信聊天记录、卢永锋与李远芬儿媳的微信聊天记录、建设银行账户交易明细、微信转账记录等证据证实，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，倍亿经纪中心作为中介人于2020年11月2日以陈湄莉的名义向李远芬收取定金50000元，故陈湄莉与李远芬之间的定金合同于2020年11月2日成立并生效。虽卢永锋通过微信向陈湄莉、李远芬发送了《房地产买卖合同及居间合约》图片，但发送时间是在定金交纳之后且陈湄莉、李远芬并未在合同中签字，结合定金收据中载明的“注：定金由中介方代收，待确定卖方无问题后，转交给卖方”的内容来看，该定金是陈湄莉、李远芬为今后正式订立房屋买卖合同而专门订立的定金，其性质应认定为立约定金。关于本案是否应适用定金罚则。本案案涉房屋系抵押房屋，根据中介人与房屋买卖合同双方当事人的微信聊天记录来看，李远芬支付房屋首付款是解除房屋现有的抵押登记及办理后续过户的前提。陈湄莉与李远芬之间并未明确约定签订房屋买卖合同的期限，李远芬经数次催告后因资金困难未能确定首付款的支付期限，陈湄莉在房屋买卖合同签订之前单方面提高房屋的价格，双方对最终未能签订正式的房屋买卖合同均存在过错。故虽然陈湄莉与李远芬未签订房屋买卖合同，但本案不适用关于立约定金罚则的规定，陈湄莉作为收受定金的一方应当按照实际金额退还定金。因倍亿经纪中心已将自陈湄莉应收取的50000元定金中扣留的8000元中介费返还李远芬，且其同意在人民法院判决陈湄莉向李远芬支付定金款时，将该8000元抵扣陈湄莉应支付的定金款，故陈湄莉实际应退还的定金为42000元。综上，本院依法支持由陈湄莉退还李远芬定金42000元，对李远芬超出部分的诉讼请求不予支持。关于倍亿经纪中心、卢永锋是否应承担连带清偿责任。本案中，李远芬基于定金合同提起诉讼，倍亿经纪中心作为陈湄莉、李远芬买卖合同的中介人，其仅负有向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务的义务，卢永锋作为倍亿经纪中心的投资人也并非买卖合同的相对方，李远芬请求倍亿经纪中心、卢永锋承担连带清偿责任缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规》第一条第二款的规定，判决如下：陈湄莉于本判决生效之日起十日内退还李远芬定金42000元；驳回李远芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由李远芬负担667元，由陈湄莉负担483元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  朱晨君二〇二一年四月六日书记员  王莹艳