云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初780号原告：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心1幢15层，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：陆绍芬，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾愿霖，云南精益律师事务所实习律师。被告：廖建雄，男，1962年12月20日生，汉族，云南省武定县人，大专文化，退休职工，住云南省楚雄市。原告楚雄州建华物业管理有限公司(以下简称：建华物业公司)与被告廖建雄物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建华物业公司的委托诉讼代理人陆绍芬、被告廖建雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业综合管理服务费6963.7元、生活垃圾代运费512元、水费24元，共计7499.7元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》。服务合同到期后，受永盛花园小区业主委员会的委托，一直为永盛花园小区业主提供物业服务至2019年4月30日。期间，垫资为业主支付城市生活垃圾代运费、水费等其他费用。被告作为永盛花园小区的业主，接受了原告提供的物业服务。理应主动履行缴纳物业综合管理服务费等费用的义务。同时，对原告垫资支付的城市生活垃圾处理费、水费理应及时支付原告。但被告未主动向原告缴纳相关费用，至原告服务期满，尚欠原告物业综合管理服务费6963.7元、生活垃圾代运费512元、水费24元，共计7499.7元。在原告反复催收下，被告以各种理由拖延缴纳。被告廖建雄辩称，根据永盛花园小区物业服务委托合同《委托管理服务事项》规定：第四条：委托管理服务事项1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：多层住宅的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、停车场等；4.共用绿地、花木、建筑景观等的养护与管理；第六条：在物业管理服务区域内，本合同特别约定的物业管理服务事项为：小区公共部分的道路、绿化、消防、房屋、设备设施等的小修以外维修费由全体业主共同承担，部分业主共用部位的维修费由部分共用业主承担，小区收取的车辆场地占用费，10％用于在全体业主共用部位的维修和改造费用支出。保修期内房屋、设备、道路、消防等出现质量问题由开发商负责，保修期满后出现的质量问题由业主、部分业主和全体业主自行承担。如符合使用维修基金的按相关规定和程序申请使用维修基金处理。以上是部分条款内容。一、作为业主我家的房屋顶漏水、墙面浸水、屋顶各家太阳能管道漏水应该是物业管理范围，多次反映没有人员来服务过，（浸水的屋内痕迹现在还保存着）实在熬不过去了只好自己请工程队来重新做屋面。二、由于17栋3单元的门锁在使用过程中损坏了，已及时向物业反映并且登记在录，可是拖了几个多月才来维护、修理，期间导致我家遭入户盗窃，损失在4万元左右，向物业反映，让我们报警，此事开发区公安局有记录，并上门勘察过，物管没有见人来了解过，至今没有结果；三、私人拥有的摩托车、自行车被盗，是物管的责任，向物业反映就石沉大海了，现场就在保安值班室旁边，值班保安就捡到一把被破坏的锁，与值班保安和保安队长询问，承认事实，但是没有任何人表态怎么处理；四、物业在发生管理失误后为免于赔付，竟以全体业主的公共绿化地，以应允可以占用的字据私授他人）之前，我家每年主动交纳物管、水、电、卫生清运费用、不会拖欠，仅凭以上出现的问题，物业没有认真的为我服务过，也没有解决过任何一桩事件，你让我对物管还有什么信任、还有什么期望，建华物业公司一贯的管理理念就是“进驻收费、管理为零”，在整个楚雄地区已经形成共识，如果仅仅如此，没有服务行为和服务实质内容，你凭什么收费？整个协议中，没有明确的物业负责条款，协议中规定出现质量问题由开发商负责，出费用由业主、部分共用业主自行承担，那物业管什么呢？完全一个霸王条款。建华物业公司起诉我没有可靠、实际的理由，物业服务合同对服务内容约定很明确，公共场所小修费用由全体业主共同承担，停车费收入由全体业主共有，小区内小修没有用收入来支付，房顶漏水我多次反映，没人管，我自己出钱找人维修，17栋3单元门锁损坏了，我多次找物业反映，保安记录了之后好几个月没人处理，在此期间我家被盗，保守估计损失400元，我家摩托车被盗，保安也承认事实，但是没有人给我处理，小区内公共绿化地被业主占用，建华公司还给这些业主开证明，以上问题物业从没给我处理过，建华物业公司只知道收费，管理为零，整个楚雄由建华物业公司管理的小区都是这样，开发商的问题物业公司不能以此为由推脱责任。原告建华物业为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》《委托书》；2.《永盛花园小区物管费、车位费、生活垃圾代运费收缴台账》、催收通知；3.照片。被告廖建雄针对其辩解向本院提交：1.物管费收据；2.收款收据、收据；3.发票；4.收条；5.2016年12月1日报警三联单。本院认为，原告建华物业提交的证据1、2能够证实被告差欠物管费、生活垃圾清运费的事实，本院予以采信；证据3能够证实原告对永盛花园小区进行物业管理服务的事实，本院予以采信。被告廖建雄提交的证据1、2能够证实被告支付物管费的事实，本院予以采信；证据3、5能够证实被告摩托车丢失的事实，本院予以采信；证据4能够证实永盛花园小区物业管理存在瑕疵，被告支付维修费的事实，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2013年12月25日，原告建华物业公司与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：原告对永盛花园小区提供物业管理服务，期限为四年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止；住宅物业管理综合服务费为0.55元/平方米/月，物业综合服务费包含代收全年公共设施用电、用水费，但不包含自来水二次供水加压电费、电梯使用费（电梯年审费、电梯每年的维护和维保费、运行电费）和设备维修材料费、更换设备费，由产权所有人和使用人据实分摊和按相关规定执行。合同签订后，原告依照合同约定为该小区提供物业服务。2017年12月20日，永盛花园小区业主委员会出具了关于《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复载明：双方签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》将于2017年12月31日到期，鉴于小区目前第二届业主委员会的换届工作正在按程序有序进行中，为了小区的安定团结、和谐稳定，决定将2013年12月25日签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》有效期限顺延至第二届业主委员会成立，并按规定程序选聘新的物业公司与新的物业公司签订《物业服务委托合同》时终止。2019年1月28日、2019年3月31日永盛花园小区第二届业主委员会分别出具《委托函》，委托原告继续为永盛花园小区提供物业管理服务至2019年4月30日与新选聘的物业服务公司做好相关移交手续后撤出永盛花园小区。被告廖建雄系永盛花园小区17幢3单元602室房屋业主，房屋面积197.83平方米。自2014年1月1日起至2019年4月30日止，被告尚欠原告物业管理费6963.7元、生活垃圾代运费512元，2019年3月6日至2019年4月25日止，被告尚欠水费6元，以上共计7481.7元。经原告多次催要，被告未支付物业费、生活垃圾代运费、水费。另查明，原告建华物业在为永盛花园小区提供物业服务期间，被告户出现房屋漏水问题、财物被盗情况，向原告反映，均未得到有效解决。本院审结的原告建华物业诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对永盛花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、生活垃圾乱丢、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。本案原告建华物业公司与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订的《楚雄永盛花园小区物业管理服务委托合同》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。被告未按约定缴纳物业服务费，显属违约，应承担相应的违约责任。原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。本案原告提供的物业服务虽有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费6963.7元的75％计5223元，对于原告要求被告支付的生活垃圾代运费512元系原告先行垫付，本院予以支持。被告关于水费一直按底数交纳，不存在差欠的辩解，本院结合原、被告提交的证据材料，能够看出被告交至2019年3月5日至的水表底数为489方，2019年9月16日收款收据中载明2019年5月1日的底数为491方，中间尚存在2方水费未付，对原告要求被告支付其水费24元的主张，本院调整按3元/方支持2方，共计水费6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告廖建雄于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄州建华物业管理有限公司物业综合管理服务费5223元、生活垃圾代运费512元，款交本院；二、由被告廖建雄于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄州建华物业管理有限公司水费6元，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄州建华物业管理有限公司负担6元（已交），由被告廖建雄负担19元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二一年四月十三日书记员  孙加有