广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终421号上诉人（一审被告）：珠海横琴钜联实业有限公司，住所珠海市横琴新区×××××××××-52473（集中办公区）法定代表人：吴春玉，董事长。委托诉讼代理人：蒋联平，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：詹旭清，男，1954年10月6日出生，汉族，住址广东省广州市花都区×××××××××××××××，公民身份号码：432××××××××××××117。委托诉讼代理人：史泽锐，北京观稻中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉良，北京观稻中茂（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：珠海庆智缘房地产营销策划有限公司，住所珠海市横琴新区×××××××××-56541（集中办公区）。法定代表人：郑某1。上诉人珠海横琴钜联实业有限公司（以下简称横琴钜联公司）因与被上诉人詹旭清、珠海庆智缘房地产营销策划有限公司（以下简称庆智缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2020）粤0491民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。横琴钜联公司上诉请求：一、撤销一审判决中第四项、第六项判决，并依法改判驳回詹旭清诉讼请求；二、一、二审全部诉讼费由詹旭清承担。事实和理由：一、詹旭清违约在先，詹旭清无权要求解除合同，要求横琴钜联公司承担违约责任是错误的。一审法院已查明，詹旭清没有按照合同的约定于2018年11月18日前支付全部价款，截至一审庭审之日，詹旭清尚有88万元房款未支付，詹旭清逾期付款的行为已构成违约。双方在合同中有明确约定，詹旭清未付清全款的，横琴钜联公司有权不向买受人交付房屋。这也符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定。即使如一审判决说理部分，认为合同已经不具备继续履行的条件，为平衡利益而支持解除合同的主张，也不应当支持詹旭清的违约金诉求。詹旭清没有按照合同约定支付全部购房款，已经构成了违约，但是一审却在判决中支持了詹旭清要求违约金的诉讼请求，在詹旭清先违约的情形下，还支持其违约金诉求是错误的。既然横琴钜联公司有权在詹旭清未缴清款项前不向詹旭清交付房屋，那么，横琴钜联公司不交付房屋就不构成违约，不应当承担违约责任。退一步讲，即使认为双方违约，那么也应当对违约金进行调整和冲抵。二、一审法院判决认定事实错误，判决横琴钜联公司对团购费承担连带返还责任没有事实和法律依据。1.团购费的本质是居间报酬。团购费是第三方收取，横琴钜联公司与庆智缘公司既没有合同关系，也没有和庆智缘公司共同受益。庆智缘公司怎么收取，收取多少，横琴钜联公司均不知情。即使退还，团购费也与横琴钜联公司无关，要求横琴钜联公司承担连带责任没有法律依据。2.横琴钜联公司与詹旭清在《商品房买卖合同》中并无团购费的相关约定，团购费不属于房屋价款。詹旭清是向庆智缘公司支付的团购费，庆智缘公司向詹旭清出具收款收据。横琴钜联公司并未享受该15万元团购费的任何收益，根据合同相对性原则，横琴钜联公司不应承担连带责任，该款项与横琴钜联公司无关。3.一审判决横琴钜联公司对庆智缘公司退还团购费承担连带责任，势必导致横琴钜联公司承担退款责任，但是横琴钜联公司退款后，却面临无法向庆智缘公司追讨。出现的结果是庆智缘公司收取了费用，享有了收益，连诉讼费都无需承担，却要横琴钜联公司承担全部责任，这对横琴钜联公司是不公平的。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误。詹旭清违约在先，横琴钜联公司不应承担违约责任，要求横琴钜联公司连带返还团购费没有事实和法律依据。詹旭清答辩如下：一、詹旭清基于不安抗辩权未付剩余房款不构成违约。即使一审法院认为詹旭清构成违约，也不影响一审法院认定横琴钜联公司构成违约以及房屋预售合同已不具备继续履行条件的事实。一审法院判决解除《商品房买卖合同（预售）》，要求横琴钜联公司承担违约责任符合法律规定。詹旭清是基于横琴钜联公司的工程已经严重滞后，长期处于停工状态，根本不可能按照合同约定按期交付房屋的判断，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条关于不安抗辩权的相关规定，才未按合同约定支付剩余房款。至于詹旭清是否需要承担违约责任，与一审争议事实没有关联。且在一审过程中，横琴钜联公司也未对詹旭清需承担违约责任提出主张。一审法院业已查明相关事实，并认定横琴钜联公司未在合同约定期限内具备交付条件，构成违约，目前合同也已不具备继续履行的条件。因此，一审法院判决解除合同并要求横琴钜联公司承担相应的违约责任合理合法。二、詹旭清是在横琴钜联公司的售楼处缴纳的团购费，已尽到谨慎义务，也有理由相信该笔团购费是由横琴钜联公司收取。横琴钜联公司的上诉理由不能抗辩对外责任，横琴钜联公司仍应与庆智缘公司共同对返还团购费承担连带责任。首先，从团购费的性质来看，明显属于横琴钜联公司的销售手段，詹旭清只有缴纳该笔费用才能在购房中享受相应优惠。因此，团购费应当作为购房款的一部分，横琴钜联公司在合同解除后向詹旭清返还该笔费用并无不当。其次，从团购费交易过程来看，庆智缘公司没有在收取团购费时明确告知收款的主体和性质，该笔团购费是詹旭清在横琴钜联公司售楼处缴纳的，詹旭清有足够理由相信该笔团购费是缴纳给横琴钜联公司的。至于团购费的性质、横琴钜联公司与庆智缘公司之间有无合同关系、横琴钜联公司与庆智缘公司有无共同受益等，属于横琴钜联公司与庆智缘公司之间的纠纷，与本案争议的事实无关，詹旭清对此也无从得知。因此，横琴钜联公司不能以此抗辩承担返还团购费的连带责任。综上所述，詹旭清认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，而横琴钜联公司提出的上诉请求均缺乏事实依据和法律依据，应予以驳回。詹旭清一审诉讼请求：一、解除詹旭清与横琴钜联公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、横琴钜联公司向詹旭清退还定金200000元、团购费150000元、购房款2084831元，并支付詹旭清累计已付购房款3%的违约金73044.93元（以2434831元为基数计算）；三、横琴钜联公司向詹旭清退还物业维修基金6930元、办证费555元、律师服务费1200元；四、横琴钜联公司承担詹旭清支出的律师费20000元；五、横琴钜联公司承担本案诉讼费、财产保全费等费用；六、庆智缘公司对团购费150000元承担连带支付义务。一审法院认定事实如下，2018年9月25日，詹旭清与横琴钜联公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1801027857），约定詹旭清购买横琴钜联公司开发售卖的横琴新区七色彩虹路699号3030商铺，预测建筑面积69.3平方米，总价款为3164831元。合同第七条付款方式及期限约定，詹旭清采取一次性付款方式，应当于2018年11月18日前支付该商品房全部价款。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，詹旭清未按照约定时间付款的，按《补充协议》第三条处理。合同第十一条交付时间和手续约定，横琴钜联公司应当在2019年12月31日前向詹旭清交付商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，横琴钜联公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付詹旭清的，按《补充协议》第七条处理。《补充协议》第三条约定，（一）詹旭清逾期付款未超过60日（含），自《买卖合同》约定的应付款期限之第二日起，至詹旭清实际付清全部房价款及相关费用之日止，詹旭清应按日向横琴钜联公司支付应付房款万分之一的逾期违约金，《买卖合同》继续履行；（二）詹旭清逾期付款超过60日不超过90日（含）的，则自《买卖合同》约定的应付款期限之第二日起，至詹旭清实际付清全部房价款及相关费用之日止，詹旭清应按日向横琴钜联公司支付未付应付房款万分之二的逾期违约金，且横琴钜联公司有权延迟交付商品房。除此之外，詹旭清不再承担其他违约责任。（三）詹旭清逾期付款超过90日，横琴钜联公司有权解除《买卖合同》，《买卖合同》自横琴钜联公司书面通知詹旭清之日起解除，且詹旭清同意横琴钜联公司无须通知即有权将商品房另行出售。同时，詹旭清应向横琴钜联公司承担相应违约责任……（四）双方一致确认，以下行为构成逾期付款：1.詹旭清未按约定的时间、金额支付房款。……《补充协议》第六条约定，（一）横琴钜联公司按《买卖合同》约定的期限（含本补充协议约定应当顺延的期限）将该商品房所属的单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程等）竣工验收合格，并交付给詹旭清使用。（二）商品房具备交付条件后，詹旭清未按本补充协议约定支付全部购房款或未按本补充协议约定履行义务时，横琴钜联公司有权不向詹旭清交付该商品房并保留对该商品房的所有权，且无须承担违约责任。（三）交付期限相应顺延的特殊原因：“特殊原因”是指除“遭遇不可抗力”（即：海啸、地震、洪水、台风、战争、罢工、暴乱、政变等）外，还应包括以下情况：1）施工期间出现台风、大雨或以上等恶劣天气（以气象资料为准）。2）施工期间发生连续24小时或以上的停水停电。3）大规模传染病或流行病爆发。4）政府等非横琴钜联公司原因导致的规划、设计调整或变更。5）政府或公共事业部门延迟批准相关文件或申请【包含但不限于市政配套（如永久性水、电等）设施及安装、审批等】，所导致的停工或竣工验收延误。6）高考、中考前期和期间的施工停止。7）为响应政府举办的各类大型社会公共活动等而导致的停工。8）詹旭清未按约支付购房款或相关费用、违约金的。9）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其它延误等。如遇上述“特殊原因”时，横琴钜联公司可以据实延迟交付该商品房且无须承担违约责任。《补充协议》第七条约定，除本《补充协议》约定或法律规定可延期的情形外，若横琴钜联公司未按约定期限将商品房交付给詹旭清使用，视为横琴钜联公司违约，应按逾期时间分别作以下处理（不作累加）：……（二）逾期超过60日，詹旭清有权在横琴钜联公司交房前选择继续履行《买卖合同》或者解除《买卖合同》。1.若詹旭清选择继续履行《买卖合同》的，则《买卖合同》应继续履行。自《买卖合同》第十一条约定的最后交付期限（含本《补充协议》约定应当顺延的期限）的第二日起至实际交付之日止，横琴钜联公司按日向詹旭清支付已付房款万分之二的违约金，但该违约赔偿金总额不得超过詹旭清已付房款的百分之二，除此之外，横琴钜联公司不承担其它责任。2.若詹旭清选择解除《买卖合同》的，《买卖合同》自詹旭清书面解除通知送达横琴钜联公司之日起即解除。同时，横琴钜联公司应向詹旭清支付累计已付房款百分之三的违约金，詹旭清必须自《买卖合同》解除通知送达之日起15个工作日内协助横琴钜联公司办理完毕撤销网签《买卖合同》、注销预告登记、抵押权预告登记及其它相关备案手续（包括但不限于办理银行提前还贷手续等）否则应承担由此给横琴钜联公司造成的损失。横琴钜联公司在收到詹旭清的解除通知且双方依法办理完毕上述手续后15个工作日内，在扣除违约金（若詹旭清也存在违约情形时）及将詹旭清尚未归还的银行按揭贷款本金支付给按揭银行后剩余的房款，按银行同期存款利息结付退还给詹旭清，有关按揭贷款所产生的供楼利息及办理提前还贷所产生的相关费用如罚息、手续费等将由詹旭清自行向按揭银行支付，同时横琴钜联公司有权将该商品房另行出售而无须通知詹旭清，且横琴钜联公司已代詹旭清或詹旭清自行支付给相关单位的办证费、公证费等，横琴钜联公司无退还义务。詹旭清于2018年9月18日向横琴钜联公司支付定金200000元，于2018年9月25日支付房款1384831元、团购费150000元、物业维修基金6930元、办证费555元，于2018年11月27日、2019年2月27日分别支付房款100000元、600000元，横琴钜联公司就前述已付房款、物业维修基金、办证费出具收据，庆智缘公司就前述团购费亦出具了收据。剩余880000元房款詹旭清尚未支付。詹旭清庭审中述称，其在签订合同并支付部分款项后，由于发现横琴钜联公司实际出售房屋与广告宣传及销售人员向其声称的用途不一致，存在虚假宣传，遂向一审法院提起诉讼，在该案件尚未判决，詹旭清认为可以暂停支付房款，待该案判决作出后，詹旭清发现横琴钜联公司的工程严重滞后，处于停工状态，横琴钜联公司不可能按照合同约定的时间交付房屋，便按照合同法关于不安抗辩权的相关规定，未按合同约定支付房款。上述合同约定的交付期限届满，横琴钜联公司未能向詹旭清交付涉案商铺。庭审中，横琴钜联公司表示钜星汇商业广场预计于2020年年底完工，目前尚未取得竣工验收报告。横琴钜联公司主张以下原因导致涉案商铺应顺延交付，包括：1.暴雨黄色预警84天；2.2019年高考及中考的考试时间5天；3.2019年为迎接建国70周年珠海市安监部门发出暂停施工的通知3天；4.珠海市住房和城乡建设局发出为迎接澳门回归20周年暂停施工的通知6天；5.珠海横琴新区管理委员会建设环保局发出的做好2019年横琴马拉松赛事期间暂停施工的通知2天；6.新冠疫情至少5个月。根据横琴钜联公司提交的珠海市气象资料查询报告显示，2019年1月1日至2019年12月31日期间，横琴新区无橙色以上台风及红色暴雨预警。另，横琴钜联公司认为，詹旭清应按照合同约定在2018年11月支付全部购房款，至今已逾期近2年时间，詹旭清没有依约及时足额支付全部购房款已经首先构成违约，按照合同约定横琴钜联公司有延迟的交房的权利。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。特殊情况下有白色预警信号。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”再查明，詹旭清于2019年9月26日以横琴钜联公司存在虚假宣传、隐瞒房屋重要事实为由，向一审法院提起诉讼，请求撤销《商品房买卖合同（预售）》并要求横琴钜联公司退还定金、房款等已付费用，一审法院于2019年12月16日作出（2019）粤0491民初1917号民事判决书，判决驳回詹旭清的诉讼请求，詹旭清不服该判决，向珠海市中级人民法院提出上诉，詹旭清称其没有到庭，二审按撤诉处理，一审法院作出的上述判决已发生法律效力。一审法院认为，詹旭清与横琴钜联公司订立的《钜星汇商业广场认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。詹旭清、横琴钜联公司双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。根据各方的诉辩意见及提交的证据，本案争议的焦点是：一、《商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除的问题；二、詹旭清诉求返还房款、利息及赔偿违约金问题。关于焦点一。《商品房买卖合同》第十一条约定的交付期限为2019年12月31日，补充协议第七条约定横琴钜联公司逾期超过60日的，詹旭清有权在横琴钜联公司交房前选择继续履行合同或解除合同。现詹旭清主张因横琴钜联公司逾期交房要求解除合同，横琴钜联公司辩称涉案商铺存在合同约定顺延期限的情形且詹旭清未按合同约定时间支付全部购房款，已构成违约，横琴钜联公司有权不向詹旭清交付涉案商铺。对此一审法院认为，首先，庭审查明，詹旭清没有按照合同的约定于2018年11月18日前支付全部价款，截至本案庭审之日，詹旭清尚有88万元房款未支付，詹旭清逾期付款的行为已构成违约；其次，关于涉案商铺交付期限是否可顺延的问题，1.虽然合同约定了高考、中考前期和期间停止施工以及为响应政府举办各类大型社会公共活动导致停工等特殊原因交付期限可顺延，但高考、中考每年均会进行，横琴钜联公司在与詹旭清签订合同时是能预见到该情况的，因此，对横琴钜联公司主张中考、高考可顺延5天，一审法院不予采纳；2.根据中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》的规定，橙色和红色以上台风预警、红色暴雨预警是属于可停工天气，横琴钜联公司将暴雨黄色预警作为可延期的天数予以扣除，一审法院对此不予采纳。经核查横琴钜联公司提交的珠海市气象资料查询报告，2019年1月1日至2019年12月31日期间，横琴新区无橙色以上台风及红色暴雨预警，故对横琴钜联公司主张的因天气原因可顺延84天一审法院不予采纳；3.经审查珠海市安监部门、珠海市住房和城乡建设局、珠海横琴新区管理委员会建设环保局通知内容，一审法院认为，横琴钜联公司可顺延的天数为国庆3天、澳门回归3天、横琴马拉松1天，合计7天。故横琴钜联公司应在2019年1月8日前向詹旭清交付涉案商铺；第三、本案中，詹旭清逾期付款构成违约的行为，是否有权要求解除合同。根据《补充协议》第六条第（二）款的约定，涉案商铺在具备交付条件后，詹旭清未按约定支付房款的，横琴钜联公司有权不向詹旭清交付涉案商铺及不承担违约责任，涉案商铺直至本案庭审结束，仍不具备交付条件，故横琴钜联公司以詹旭清逾期付款为由主张其有权延迟交付涉案商铺没有合同约定。横琴钜联公司应在2019年1月8日前具备交付条件，但其未在该期限前具备交付条件，已构成违约。《补充协议》第七条约定横琴钜联公司未按约定期限将商品房交付给詹旭清使用，逾期超过60日，詹旭清有权在横琴钜联公司交房前选择继续履行《买卖合同》或者解除《买卖合同》。鉴于涉案商铺的交付期限尚不明确，在詹旭清与横琴钜联公司均违约的情况下，詹旭清继续履行合同所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，为平衡双方当事人利益及解决合同矛盾纠纷，对于詹旭清依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定请求提出解除合同的主张，一审法院予以支持。关于焦点二。一、关于定金、购房款、物业维修基金、办证费。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，詹旭清向横琴钜联公司支付的200000元定金、2084831元购房款、6930元物业维修基金、555元办证费用，合计2292316元，横琴钜联公司应予返还；二、关于团购费。詹旭清向庆智缘公司支付的150000元团购费，该费用虽名为团购费，但詹旭清在庭审中述称，该笔费用是在横琴钜联公司的售楼处缴纳，横琴钜联公司对此不持有异议，且没有证据证明庆智缘公司在收取该费用时向詹旭清明确告知收款的主体和性质，对于詹旭清而言，主观上是向卖方即横琴钜联公司缴纳的购房款，故在合同已解除的情况下，庆智缘公司收取该笔费用没有依据，应向詹旭清返还，横琴钜联公司对庆智缘公司返还的150000元亦应承担连带责任；三、关于律师服务费和律师费。詹旭清支出的1200元律师服务费，收取方为广东中晟律师事务所，詹旭清主张横琴钜联公司予以返还，没有事实与法律依据，一审法院不予支持；对于詹旭清为本案支出的律师费20000元，我国未实行律师民事诉讼强制代理制度，律师费不是詹旭清必然支出的合理费用，且双方在合同中亦未约定律师费的负担情况，故詹旭清请求判令横琴钜联公司承担律师费于法无据，一审法院亦不予支持；四、关于违约金。詹旭清主张依据《补充协议》第七条第二款之约定，按已付房款3%主张违约金，该请求有事实依据，一审法院予以采纳，即横琴钜联公司应向詹旭清支付的违约金为73044.93元（2434831元×3%）。至于詹旭清因违约而需承担的违约责任，因横琴钜联公司在本案中未提出主张，一审法院不作处理，横琴钜联公司可另循法律途径解决。综上所述，詹旭清诉请有理部分，一审法院予以支持；庆智缘公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦没有提交答辩状及证据，视为其放弃抗辩的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除詹旭清与横琴钜联公司于2018年9月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1801027857）；二、横琴钜联公司于判决发生法律效力之日起十日内向詹旭清返还购房款2284831元；三、横琴钜联公司于判决发生法律效力之日起十日内向詹旭清返还物业维修基金6930元、办证费555元；四、横琴钜联公司于判决发生法律效力之日起十日内向詹旭清支付违约金73044.93元；五、庆智缘公司于判决发生法律效力之日起十日内向詹旭清返还团购费150000元；六、横琴钜联公司对庆智缘公司上述第五项承担连带责任；七、驳回詹旭清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16786.25元，由詹旭清负担86.25元，横琴钜联公司负担16700元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于横琴钜联公司是否应当承担违约责任的问题，本院认为，横琴钜联公司至二审调查时仍不具备交房条件，致使不能实现詹旭清购买房屋的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，詹旭清可以要求解除合同。横琴钜联公司在合同约定的交付期限届满后合理期内仍无法交付房屋，构成根本违约，应承担导致合同解除的违约责任。一审法院对此判决正确，本院予以维持。至于横琴钜联公司要求詹旭清承担违约责任的问题，因其在一审未提出反诉，故本院不予审处。二、关于团购费的问题，一审判决庆智缘公司对团购费承担返还责任，庆智缘公司也未提出上诉，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。团购费是詹旭清购买涉案房屋的支出，横琴钜联公司应予赔偿。一审判决横琴钜联公司也应承担责任正确，本院予以维持。三、横琴钜联公司对一审判决第一、二、三项未提出上诉，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费4646元，由珠海横琴钜联实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二一年四月十九日书记员  陈瑞祥