山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终140号 上诉人（原审原告）：吴玲玲，女，1978年05月19日出生，汉族，住张店区。 上诉人（原审原告）：李东，男，1974年02月02日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：姜文静，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张迎春，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淄博庄园房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区世纪路333号。统一社会信用代码：9137030373724339XE。 法定代表人：张百文，执行董事兼经理。 上诉人吴玲玲、李东因与被上诉人淄博庄园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴玲玲、李东上诉请求：一、请贵院依法撤销一审判决书第四项，依据查明的事实，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案《御景国际定房协议》是预约合同，属于事实认定错误和法律适用错误，且违反“同案同判”原则。该合同系被上诉人与上诉人在签订定金购房协议之后，由被上诉人提供的格式合同。该合同明确约定了合同主体、商品房位置、建筑面积、房号等基本状况、商品房单价、总价款、付款方式及付款时间等核心条款，具备了商品房买卖合同的实质性及主要内容。该合同中，被上诉人不仅收受了定金，也收受了部分购房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该合同不应该认定为预约合同，应当被认定为商品房买卖合同。二、涉案楼盘工程于2020年9月17日已竣工验收，涉案房屋已具备交付条件，且上诉人已对涉案房屋采取查封保全措施，业主已陆续装修入住。上诉人向被上诉人交付剩余购房款，被上诉人拒收，后上诉人不得不办理提存。一审法院不应该做出对被上诉人恶意违约行为的支持和维护的判决。综上，请二审法院查明事实，依法支持上诉人上诉请求。 被上诉人淄博庄园房地产开发有限公司辩称，房子已经无法交付，我们愿意承担违约责任。 吴玲玲、李东向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告订立的御景国际定房协议成立且有效；2.依法判令被告继续履行御景国际定房协议；3.依法判令被告立即为原告办理淄博市张店区御景国际5号楼3单元1001号房屋的网签备案；4.依法判令被告竣工验收合格之日向原告交付使用淄博市张店区御景国际5号楼3单元1001号房屋；5.依法判令被告交付使用之日起60日内将淄博市张店区御景国际5号楼3单元1001号房屋所有权转移登记至原告名下；6.依法判令被告交付使用时对淄博市张店区御景国际5号楼3单元1001号房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息返还原告，对面积误差比超过3%部分的房价款双倍返还原告；7.本案诉讼费、保全费、保险费、提存费等一切费用由被告承担。 一审法院认定事实：2006年10月21日，李东（乙方）与淄博庄园房地产开发有限公司（甲方）签订御景国际定房协议一份，协议约定原告向被告购买御景国际5号楼3单元10层01号房屋，该套房屋建筑面积145.4平方米，该套房屋价格为2641元每平方米，已经缴纳认购金人民币伍万元，冲抵78888元总房款。房屋总房款为人民币355113元，乙方承诺向甲方缴纳30%首付款，甲方给予乙方9.9折优惠，优惠后该套房屋总房款为人民币351,562元；同时约定乙方缴纳补足首付款人民币55562元，此定购协议一式三份，买卖双方签字后生效，在买卖双方签署正式合同之日起本认购协议失效。后李东将吴玲玲加入买受人，并在其与被告签订的御景国际定房协议左上角书写“我同意将吴玲玲51340119780519802x加入买受人”字样并签名捺印，淄博庄园房地产开发有限公司的法定代表人张百文在下方书写“同意”字样并签名捺印，同时吴玲玲在御景国际定房协议下方的“买受人签字”处签名捺印并书写其身份证号码。原告于2006年05月01日向被告支付50000元，于2006年10月21日向被告支付55562元，后于2020年06月09日向公证处提存剩余购房款246000元，上述款项共计351562元。（2019）鲁03民终4137号民事判决书认定，被告于2015年设计新的施工图纸，涉案5号楼由三单元改为四单元。涉案房屋规划设计变更后，原、被告双方并未重新签订定房协议或商品房买卖合同。本案庭审过程中，吴玲玲、李东对涉案房屋的规划设计变更明确表示接受。另查明，吴玲玲、李东在提起本案诉讼前，于2020年06月08日以淄博庄园房地产开发有限公司为被申请人，向一审法院申请诉前财产保全，案号为（2020）鲁0303财保910号，缴纳申请费5000元，并支付保全保险费2000元。吴玲玲、李东因向公证处提存剩余购房款246000元支付提存费3740元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收受购房款。本案中，吴玲玲、李东虽已于2006年05月01日向被告支付50000元，于2006年10月21日向被告支付55562元，后于2020年06月09日向公证处提存剩余购房款246000元，但双方签订的御景国际定房协议仅对所售房屋的房号、建筑面积、认购金、单价、总房款、首付款补足等内容进行了约定，对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。同时结合涉案双方签订的御景国际定房协议中关于“在买卖双方签署正式合同之日起本认购协议失效”的约定，表明双方当事人对于今后另行签订商品房买卖合同的意思表示是一致且明确的，因而应当认定涉案御景国际定房协议系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。 本案吴玲玲、李东与淄博庄园房地产开发有限公司签订的御景国际定房协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因而对于吴玲玲、李东要求依法确认双方订立的御景国际定房协议成立且有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。该协议自成立时对原、被告即具有法律约束力，双方均应积极全面履行协议所确定的义务。虽然原告选购的房屋所在楼座的规划设计发生了变化，但原告表示对该规划设计变更予以接受，庭审时淄博庄园房地产开发有限公司未到庭应诉，本案双方签订的御景国际定房协议约定的涉案房屋为御景国际5号楼3单元10层01号房屋，吴玲玲、李东向一审法院申请的案号为（2020）鲁0303财保910号的诉前财产保全案件中，保全的房产亦是同样房号，且涉案房屋的备案房产档案查档证明显示该房屋未网签备案，原、被告双方亦未就规划设计发生变化后是否继续认购房屋的事宜作出变更，现原告已于2006年05月01日向被告支付购房款50000元，于2006年10月21日向被告支付购房款55562元，后于2020年06月09日向公证处提存剩余购房款246000元，被告亦应按照御景国际定房协议的约定向原告履行协议义务，因而对于吴玲玲、李东要求被告继续履行双方签订的御景国际定房协议的诉讼请求，一审法院依法予以支持。 《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。据此，商品房买卖合同的订立应当建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，系双方当事人合意的结果。依法有效的预约合同，对预约合同各方均有约束力，对预约合同未尽事项，应由双方当事人通过自愿协商方式签订补充合同或条款，实现缔结本约的目的。本案原、被告双方签订的御景国际定房协议为预约合同，且该协议仅对所售商品房的房号、建筑面积、认购金、单价、总房款、首付款补足等内容进行了约定，对涉案房屋的网签备案、交付使用条件及日期、办理产权登记事宜等事项均未作出明确约定。涉案房屋的网签备案、交付使用、办理产权登记等预约合同未尽事项有待于双方在继续履行御景国际定房协议过程中或在签订正式的商品房买卖合同时进行协商约定。在双方签订的御景国际定房协议对涉案房屋的网签备案、交付使用及办理产权登记事宜没有明确约定且双方尚未就涉案房屋在平等、自愿、协商一致的基础上达成合意并签署正式的商品房买卖合同的情况下，吴玲玲、李东要求被告立即为其办理淄博市张店区御景国际5号楼3单元1001号房屋的网签备案、要求被告竣工验收合格之日向原告交付使用淄博市张店区御景国际5号楼3单元1001号房屋及要求被告交付使用之日起60日内将淄博市张店区御景国际5号楼3单元1001号房屋所有权转移登记至原告名下的诉讼请求依据不足，一审法院依法不予支持。 关于吴玲玲、李东主张的房屋面积差赔偿问题，原告在本案庭审中表示对涉案房屋的规划设计变更予以接受，要求被告继续履行御景国际定房协议，且双方在涉案房屋的规划设计变更后并未重新签订定房协议或者商品房买卖合同。在涉案房屋的规划设计发生变更的情况下，涉案房屋面积事宜有待于双方当事人在继续履行御景国际定房协议过程中或在签订正式的商品房买卖合同时协商约定并达成合意。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理”的规定，买受人主张房屋面积差赔偿的前提应为出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，在双方签订御景国际定房协议后，涉案房屋的规划设计发生变化，原告对涉案房屋的规划设计变更予以接受，要求继续履行双方签订的御景国际定房协议，且双方亦未就涉案房屋在平等、自愿、协商一致的基础上达成合意并签署正式的商品房买卖合同的情况下，吴玲玲、李东要求被告交付使用时对淄博市张店区御景国际5号楼3单元1001号房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息返还原告，对面积误差比超过3%部分的房价款双倍返还原告的诉讼请求依据不足，一审法院依法不予支持。 淄博庄园房地产开发有限公司未按御景国际定房协议的约定向原告履行协议义务，构成违约，吴玲玲、李东因此支出的保全保险费2000元，应由被告承担。关于吴玲玲、李东主张的提存费3740元，在原告要求被告继续履行御景国际定房协议，且双方并未就涉案房屋在平等、自愿、协商一致的基础上达成合意并签署正式的商品房买卖合同的情况下，通过提存方式支付剩余购房款并非原告必须或者唯一的选择，因而对于吴玲玲、李东要求被告承担提存费3740元的诉讼请求，综合本案事实，一审法院依法不予支持。淄博庄园房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视其自愿放弃相关诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告吴玲玲、李东与被告淄博庄园房地产开发有限公司签订的御景国际定房协议成立且有效；二、被告淄博庄园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内继续向原告吴玲玲、李东履行御景国际定房协议约定的义务；三、被告淄博庄园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴玲玲、李东保全保险费2000元；四、驳回原告吴玲玲、李东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3287元（已减半）、申请费5000元，合计8287元，由被告淄博庄园房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1：（2019）鲁0303民初2451号、（2019）鲁03民终4137号（简称：牛淑娟案）、（2019）鲁03民终4238号、（2019）鲁03民终4353号类案裁判文书，上述案件与本案事实相似，同样购买涉案楼座，采用基本同样格式合同，事实上牛淑娟案的《御景国际定房协议》比上诉人约定还少定金、后续付款和优惠政策条款，其他条款约定均一致。牛淑娟案一、二审均认定《御景国际定房协议》为商品房买卖合同，且在该案中，《御景国际定房协议》为商品房买卖合同不是双方争点。一审法院违反审判标准一致性、同案同判原则，造成相同境遇的当事人遭受不公平待遇。证据2：工作联系单复印件一张、涉案楼盘入住照片一宗（拍摄时间：2021年1月17日），证明2020年9月17日，涉案楼座已通过竣工验收。被上诉人已向其他业主交付涉案楼座其他房屋，部分业主已入住。被上诉人质证认为对证据1真实性无异议，但是在一审中类似的情况判处了好几种结果，对方只是提供了和他这个相似的，还有其他的，有些案件我们已经提起了再审，正在再审审理过程中。对证据2认为楼盘虽能交付，还没有完成全部备案，还没办理正式交房手续，但是已经有人住了，且涉案的房子已经卖给别人了。本院认为，被上诉人主张涉案房屋已经卖给其他人，但没有提交任何证据予以证实，对于其房屋已经另行出售的主张本院不予采信。其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的御景国际订房协议为预约合同还是商品房买卖合同，以及上诉人一审的各项诉讼请求能否得到支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人与被上诉人签订的《御景国际订房协议》约定了房屋位置、面价、总价款等，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人已经按照约定收受了购房款，并取得了预售许可证，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，对于一审法院关于预约合同的认定本院予以纠正。双方应当按照协议约定履行。因上诉人仅按照购房协议的约定支付了房屋预付款，对于剩余房款的交付时间和给付方式，以及房屋的交付时间并未进行约定。上诉人虽然在2020年6月9日将剩余房款进行了提存，但根据上诉人提交的《领取提存物通知书》，“请你公司在二〇二〇年十月十日之前，同李东签订关于出售以上订房协议约定房屋的网签合同，并在房地产管理部门办理该合同的备案登记后，持本通知书等到我处领取”等内容，被上诉人可以领取提存物的时间已经超期，且上诉人设置了领款条件，被上诉人不能够随时领取提存款，双方在《御景国际订房协议》并未约定缴纳剩余房款的条件，因此上诉人将房款提存不能视为履行了《御景国际订房协议》缴纳房款的义务，其要求上诉人向其交付房屋的请求不能成立。双方在合同中并未约定办理网签等事项，上诉人要求办理网签等事项亦不能成立，因此，上诉人的上诉请求不应得到支持。一审判决应予维持。 综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6573.00元，由上诉人吴玲玲、李东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 孙德啟 审 判 员 苏晓宇 二〇二一年四月八日 法官助理 宋 戈 书 记 员 荆惠苒