湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4674号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉智援法律咨询服务有限公司，住所地武汉经济技术开发区东风大道**附**厂房****A106。法定代表人：潘玲华，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳丁文，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡硕，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴宇航，男，1997年4月10日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。委托诉讼代理人：李想，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉智援法律咨询服务有限公司（以下简称智援公司）因与被上诉人吴宇航房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。智援公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判吴宇航向智援公司支付违约金50,000元，并退还押金8,000元、未使用的房租15,640元，赔偿智援公司的经营损失、经营设施损失20,000元，赔偿智援公司的装修损失150,000元，赔偿智援公司的律师代理费15,000元，以上各项共计258,640元；三、本案一、二审诉讼费用由吴宇航负担。事实和理由：一、一审法院认为承担违约责任的主体为智援公司属于事实认定错误。第一，涉案商铺属于临街一楼商铺，受新冠疫情的不可抗力影响，商铺租赁合同在武汉市封禁期间即2020年1月23日至4月8日无法继续履行，智援公司无法获得营业收入，智援公司基于不可抗力无法按合同约定的金额支付租金，应当免责。第二，吴宇航于2020年4月15日通过微信向智援公司发出解除合同的通知，要求智援公司次日搬离，于2020年5月9日将涉案商铺上锁，使得涉案商铺无法继续使用，其以实际行为表示解除商铺租赁合同。智援公司一直积极主动与吴宇航协商解决矛盾，2020年4月18日智援公司法定代表人潘玲华带着装修师傅及现金与吴宇航协商支付争议期间的租金及还原毛坯、房屋交接事宜，吴宇航逃避并不予协商，吴宇航长期逃避、不予理睬，应属违约在先。第三，吴宇航同意减免智援公司一个半月房租，智援公司的房租已缴纳到2020年3月30日，智援公司的房租到2020年5月15号才使用完毕，吴宇航于2020年5月9日将涉案商铺上锁属于违约在先。综上，吴宇航违约在先，应当承担违约责任，支付违约金50,000元，退还押金8,000元、退还未使用的房租15,640元，并赔偿智援公司的经营损失和经营设施损失20,000元、装修损失150,000元、律师代理费15,000元。二、一审法院适用法律错误，案件受理后，在一审法院的主持下智援公司腾退了房屋，一审法院责令装修附着物不得拆除，智援公司将装修附着物退还给了吴宇航，应当视为吴宇航同意利用。在吴宇航违约的情况下，吴宇航应当赔偿智援公司装饰装修残值损失，即使是智援公司违约，在吴宇航同意利用的情况下，也应当对智援公司进行补偿。一审法院未对装饰装修残值损失进行处理，属于法律适用错误。三、一审法院程序不合法，智援公司提交了证人证言文字版，并向一审法院申请了证人出庭作证，但一审法院并未提供证人出庭作证的机会。吴宇航辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。智援公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令吴宇航支付合同违约金50,000元；3、判令吴宇航退还押金8,000元、未使用的房租15,640元；4、判令吴宇航赔偿经营损失、经营设施损失20,000元；5、判令吴宇航赔偿装修损失150,000元；6、判令吴宇航承担本案诉讼费、律师代理费。吴宇航向一审法院反诉请求：1、判令确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年6月22日解除并责令智援公司立即腾退房屋；2、判令智援公司支付合同违约金50,000元；3、判令智援公司支付拖欠的房租和物业、水费共计23,450元（其中房租22,400元，物业、水费1,050元）；4、判令智援公司支付吴宇航为维护权利所支出的律师费15,000元；5、本案诉讼费用由智援公司承担。一审法院认定事实：吴宇航为武汉经济技术开发区创业路摩根空间2号楼1单元1层2号商铺（以下简称涉案商铺）登记所有权人。2019年3月15日，（甲方、出租方）吴宇航与（乙方、承租方）智援公司签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，建筑面积79平方米；房屋租赁为10年，自2019年3月15日起至2029年3月15日止；租金采用预交制，基本月租7,000元/月，每6个月交纳；本合同签订时，乙方按合同约定支付租金以外，应向甲方支付房屋租赁履约保证金为8,000元；租赁合同到期终止时，履约保证金抵扣乙方所欠付的费用（包括但不限于租金、水费、电费、物业管理费及相关费用）以及乙方应承担的其他责任款，剩余部分需全部无息退还乙方；乙方需遵守物业管理及相关规章制度，承担并按照缴纳物业管理费、水电费及相关费用。水电管理及收费模式，根据商铺实际水电配套设施由乙方自行缴纳，如不及时缴纳，产生后果由乙方自负。若乙方不按时交纳上述费用的，甲方有权要求乙方承担由此给甲方造成的一切损失、有权解除合同；乙方不支付或不按照约定支付租金达十五日的，甲方有权单方解除合同收回房屋，且履约保证金不予退回；甲方不按照约定交付符合法律法规要求的房屋，中途收回房屋要求中止本合同，甲方应当无条件退还乙方已经支付的租金和保证金并承担乙方所有投入成本及违约金伍万元等内容。上述合同签订后，智援公司已向吴宇航支付第一期租金42,000元、履约保证金8,000元、12个月的物业管理费3,332元。吴宇航已将涉案商铺交付智援公司使用，并由智援公司对涉案商铺进行装修。2019年9月30日，智援公司向吴宇航支付第二期租金42,000元。2020年1月23日，武汉因新冠疫情封城，涉案商铺因防疫政策管控原因停止经营。2020年4月15日，吴宇航通过微信联系智援公司法定代表人潘玲华，告知其同意减免一个月房租，并希望智援公司交纳余下房租，智援公司未予同意。2020年5月9日，智援公司报警要求与吴宇航就房租减免事宜进行协商，双方未能协商一致，吴宇航于当日将涉案商铺上锁。2020年6月20日，吴宇航向智援公司发送《关于解除商铺租赁合同的通知函》，以智援公司未依约支付后续租金为由解除了双方签订的《商铺租赁合同》。智援公司于2020年6月22日签收前述通知函。2020年7月21日，涉案商铺所在小区物业公司出具《缴费通知单》，载明：智援公司应缴纳水费32元（2019年11月15日抄表），2020年3月1日至2020年6月20日止需缴纳物业费1，018元。此后，智援公司未交纳房租、水费及物业费。双方因房屋租赁事宜协商无果，向法院起诉。一审法院另查明，本案一审庭审时吴宇航同意减免智援公司疫情防控期间一个半月的租金。2020年8月13日本案一审庭审结束后，吴宇航即将涉案商铺上增加的门锁拆除。2020年8月24日，智援公司从涉案商铺中腾退完毕。吴宇航因本案争议聘请律师支出律师费15,000元。一审法院认为，根据双方的诉讼请求及答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案《商铺租赁合同》是否已解除？解除的原因及过错方？2、房租、物业费、水费、履约保证金的结算问题。关于第一个争议焦点，根据《商铺租赁合同》约定的租金及支付方式，智援公司应于2020年3月15日前支付后续六个月租金，但智援公司未依约支付租金，应当承担相应违约责任。同时，《商铺租赁合同》还约定智援公司不支付租金达十五日的，吴宇航有权单方解除合同收回房屋，且履约保证金不予退回。吴宇航于2020年6月20日向智援公司发送《关于解除商铺租赁合同的通知函》以智援公司未依约支付后续租金为由解除了双方签订的《商铺租赁合同》，符合双方合同约定，且未违反相关法律规定，一审法院予以确认。因智援公司于2020年6月22日签收前述通知函，故智援公司与吴宇航于2019年3月15日签订的《商铺租赁合同》已于2020年6月22日起解除。吴宇航要求智援公司从涉案商铺中腾退的反诉请求，因智援公司已于2020年8月24日从涉案商铺中腾退完毕，该请求一审法院不予支持。关于第二个争议焦点费用结算：1、房屋租金问题，2020年5月9日至2020年8月13日期间因吴宇航对涉案商铺上锁，造成该期间智援公司未能实际使用涉案商铺，故吴宇航对上述期间房租的请求，一审法院不予支持。又因吴宇航同意减免智援公司疫情防控期间一个半月的房租，故从2020年3月15日起至2020年8月24日智援公司腾退完毕之日止，在扣减上述期间租金后，智援公司还应支付房租4,900元（7,000元/月÷30天×21天）；2、物业费及水费问题，因2020年7月21日涉案商铺所在小区物业公司出具《缴费通知单》，载明：智援公司应缴纳水费32元（2019年11月15日抄表），2020年3月1日至2020年6月20日止需缴纳物业费1,018元。根据双方签订的《商铺租赁合同》，物业费及水费应由智援公司承担，故吴宇航的该请求，一审法院予以支持；3、履约保证金问题，因《商铺租赁合同》约定智援公司不支付租金达十五日的，吴宇航有权单方解除合同收回房屋，且履约保证金不予退回，故智援公司要求吴宇航退还履约保证金的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。智援公司要求吴宇航退还未使用的房租的请求，智援公司系因新冠疫情防控原因未能使用涉案商铺，并非由于吴宇航原因造成，其要求吴宇航退还2020年3月14日前未使用房屋期间房租的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。智援公司要求吴宇航支付违约金、赔偿经营损失、经营设施损失、赔偿装修损失150,000元的请求，因本案系智援公司未依约支付房租引起的纠纷，本案中承担违约责任的主体应为智援公司而非吴宇航，智援公司的上述请求均无事实及法律依据，一审法院均不予支持。吴宇航要求智援公司承担违约金50,000元的反诉请求，因吴宇航未就智援公司的违约行为给其造成的损失金额提供相应证据，同时吴宇航于2020年5月9日对涉案商铺上锁的行为亦加剧了双方矛盾的激化。综合考虑智援公司的过错程度，故一审法院对吴宇航要求智援公司支付违约金的请求不予支持。吴宇航要求智援公司支付律师费15,000元的请求，因吴宇航未能就律师费支出的必要性、合理性提供相应证据，该请求一审法院亦不予支持。综上，智援公司与吴宇航于2019年3月15日签订的《商铺租赁合同》已于2020年6月22日起解除；智援公司应支付吴宇航房租4,900元、水费32元、物业费1,018元。驳回智援公司的其他诉讼请求。驳回吴宇航的其他反诉诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉智援法律咨询服务有限公司与吴宇航于2019年3月15日签订的《商铺租赁合同》已于2020年6月22日起解除；二、武汉智援法律咨询服务有限公司应本判决生效之日起5日内向吴宇航支付房租4,900元、水费32元、物业费1,018元；三、驳回武汉智援法律咨询服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回吴宇航的其他反诉诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取计2,474元，由武汉智援法律咨询服务有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计1,006元，由吴宇航负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。智援公司提交委托代理合同及发票，拟证明其为维护自身权益花费律师费。吴宇航质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。经质证，本院认为，智援公司主张的律师费用并不是诉讼必然发生的费用，其向吴宇航主张也没有合同依据，对该证据，本院不予采信。吴宇航提交的证据一为三张照片，拟证明智援公司在疫情期间正常开展业务并留有咨询电话，却以疫情为借口拒不缴纳房租，系严重违约；吴宇航的证据二为五张照片，拟证明智援公司腾退时将屋内部分设施损坏，给吴宇航造成了损失。智援公司质证认为，证据一取得时间在一审审理之前，应当在一审提交，对关联性和证明目的均不予认可，无法确定该证据的具体拍摄时间，案涉商铺是临街商铺一楼，在疫情期间不可能正常使用；证据二所拍摄图片不完整，无法确定关联性，对于证明目的不认可，在腾退房屋时，吴宇航未主张智援公司造成了损坏。经质证，本院认为，吴宇航所提交的证据一并不能证明疫情未对智援公司的经营产生不利影响；证据二无法确定拍摄的时间与对象，不能达到证明智援公司腾退房屋时造成了损坏的目的，对吴宇航提交的上述两份证据本院不予采纳。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉房屋租赁合同合法、有效，该合同租赁期限尚未届满，智援公司起诉请求解除合同，吴宇航一审反诉请求确认案涉合同已解除，一审判决后，双方均未对合同解除提出上诉意见，案涉合同于2020年6月22日解除。本案二审的争议焦点为：一、智援公司违约还是吴宇航违约；二、装修装饰残值的处理。关于智援公司违约还是吴宇航违约的问题。智援公司承租房屋，负有按合同约定支付租金的义务。一是案涉合同期限自2019年3月15日始，智援公司实际缴纳租金至2020年3月15日，其所称实际已缴纳租金至2020年3月30日的意见，与事实不符，本院不予采信；二是吴宇航同意减免一个半月房租是双方协商的过程中的意思表示，以智援公司按时缴纳租金为前提，实际情况是智援公司一直未再缴纳租金，智援公司关于房租至2020年5月15日才使用完毕的意见，与查明的事实不符；三是吴宇航2020年5月9日将案涉商铺上锁的行为因智援公司违约引起，智援公司认为此属吴宇航违约的主张，本院不予采纳；四是智援公司自2020年3月15日起未支付租金，按照案涉合同“乙方不支付或不按照约定支付租金达十五日的，甲方有权单方解除合同收回房屋，且履约保证金不予退回”的约定，吴宇航有解除权，吴宇航在催收租金未果的情形下向智援公司发函解除合同，符合双方合同的约定和法律的规定。智援公司未按照约定履行支付租金的合同义务，应当承担违约责任。智援公司因武汉新冠××疫情期间受影响无法获得营业收入，无法按合同约定的金额支付租金属不可抗力，不属于违约的主张，无法律依据，本院不予采纳，对于智援公司基于不可抗力应当免责的主张，一审法院按照一个半月的房租费用予以减免，符合公平原则，并无不妥，本院予以尊重。综上，智援公司关于吴宇航违约在先、应承担违约责任的主张不成立，智援公司请求的违约金、押金、经营和经营设施损失、装修损失，以吴宇航违约承担责任为前提，本院均不予支持。关于房屋装修残值的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，承租人智援公司违约导致案涉合同解除，智援公司亦未提供证据证明吴宇航同意利用案涉房屋装修残值，对其要求吴宇航补偿装修残值的主张，一审法院未予支持，并无不妥，本院予以维持。一审审理过程中，智援公司于2020年7月21日签收《举证通知书》，根据该通知书所载，申请证人作证，应当在一审举证期限届满前提出，举证期限自一审开庭前届满，智援公司未向一审法院申请延期举证。本案一审开庭时间为2020年8月13日，智援公司于2020年8月20日向一审法院申请证人出庭，晚于一审开庭时间，在未申请延期举证的情况下，一审法院处理并无不妥，智援公司关于一审法院程序不合法的主张，没有依据，本院不予采信。综上所述，智援公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,810元，由武汉智援法律咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年四月三十日法官助理胡海洲书记员徐星