江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初977号原告（反诉被告）：房艳飞，男，1973年6月24日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：郭强，江苏金华星律师事务所律师。被告（反诉原告）：睢宁县树人高级中学，统一社会信用代码52320324771502121K，住所地睢宁县八一西路。法定代表人：陈松，该学校校长。委托诉讼代理人：刘柏，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。被告：朱述庆，男，1985年7月20日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：刘柏，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)房艳飞与被告（反诉原告）睢宁县树人高级中学、被告朱述庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法由审判员梁云适用简易程序独任审判，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）房艳飞及其委托诉讼代理人郭强、被告（反诉原告）睢宁县树人高级中学、被告朱述庆的共同委托诉讼代理人刘柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房艳飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的综合楼转让合同书；2、判令被告将综合楼返还原告；3、判令被告支付违约金171万元，赔偿损失70万元（7000平方，每平方每年40元，自2018年3月1日至2020年9月1日，合计241万元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月1日，原被告签订综合楼转让合同，约定原告将位于睢宁县树人高级中学西南角在建的综合楼转让给被告，转让费用总计伍佰柒拾万元，双方对预付款也做了明确约定，同时也约定了违约责任，后被告并未按照约定支付任何款项，按照合同约定，付款金额违约达到50%以上，原告可以解除合同，后原告多次通知被告解除合同并返还财产赔偿损失，被告均不予理会，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告睢宁县树人高级中学辩称，法院确定本案立案案由错误，案由是法院确定案件审判思路的依据，案由错误将导致审判思路错误。本案的案由应当改为返还原物纠纷，因为原告的诉讼请求中，主要诉讼请求是返还涉案综合楼，而不是买卖合同纠纷案。返还原物的请求权基础是所有权或者合法占有，原告既不是综合楼的所有权人，亦未合法占有综合楼。原告要求被告返还综合楼的诉讼请求没有事实和法律依据。由于综合楼的建设在租赁的集体土地上，至今未经征用，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，涉案综合楼是违法建筑，结合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案合同应属无效。房艳飞诉求第一项是解除合同，解除合同的前提是合同有效，无效合同谈不上解除。因此原告解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据。由于涉案合同因违反法律强制性规定而导致无效，合同中关于违约金的约定随之无效，原告依据无效合同的约定要求支付违约金和赔偿损失同样没有事实和法律依据。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，其诉讼请求不应得到法院的支持。被告朱述庆辩称，因主合同无效，那么担保合同也随之无效。同时在2018年3月1日合同中担保人是一般保证，一般保证人有先诉抗辩权。反诉原告睢宁县树人高级中学向本院提出反诉请求：1、请求确认2016年6月、2016年8月23日、2018年3月1日原被告之间签订的三份合同中关于反诉被告将自己对反诉原告的出资转让给陈松之外的其他约定全部无效；2、判令反诉被告返还反诉原告因三份合同取得食堂租金、综合楼购房款、工资共计49.48万元；3、判令反诉被告承担本诉、反诉全部诉讼费。事实和理由：2016年6月，反诉原告睢宁县树人高级中学（以下简称树人高中）与反诉被告房艳飞签订《协议书》，约定：树人高中将西南角在建的综合楼转让给房艳飞，用以冲抵树人高中欠房艳飞借款约360万元；双方各自支付占用土地租金等。2016年8月23日，树人高中与房艳飞签订《协议》，约定：（一）树人高中将食堂转让给陈桂芝，用以冲抵树人高中欠付陈桂芝自2015年11月至2016年7月的全部借款；（二）树人高中将西南角在建的综合楼转让给房艳飞，用以冲抵树人高中欠付房艳飞的全部借款；（三）陈桂芝将食堂转让给房艳飞，房艳飞将自己对树人高中的出资转让给案外人陈松；（四）乙方占用的土地由乙方各土地使用权人另行签订租赁合同并缴纳相应的租金；（五）树人高中每月给房艳飞支付工资2000元；（六）以前签订的协议的内容与本协议内容不一致的，以本协议为准等。2018年3月1日，树人高中与房艳飞签订《综合楼转让合同书》，约定：（一）房艳飞将西南角在建的综合楼转让给树人高中，转让费570万元分期支付完毕；（二）树人高中每月给房艳飞支付工资3000元。（三）乙方占用的土地由乙方和土地使用权人另行签订租赁合同并缴纳相应的租金；（四）以前签订的协议内容与本协议内容不一致的，以本协议为准等。经查，树人高中成立于2005年2月4日，校舍的建设用地是租赁睢宁县金城街道苏源社区居委会（原睢宁县睢城镇岗头村）的集体土地，至今未办理土地征用手续，校舍的建设未取得建设工程规划许可证书。三份合同签订后树人高中未将综合楼交给房艳飞，亦未将食堂交付给陈桂芝，陈桂芝更未将食堂交付给房艳飞，食堂、综合楼一直是树人高中使用，从未转移占有。房艳飞未与睢宁县金城街道苏源社区居委会签订土地租赁合同，亦未向睢宁县金城街道苏源社区居委会缴纳土地租金。房艳飞及其妻子陈丽为和树人高中建立劳动关系亦未提供过任何劳动，房艳飞及其妻子累计从树人高中取得食堂租金、综合楼购房款及“工资”共计49.48万元。综上，树人高中认为，原被告之前签订的三份合同因违反法律强制性规定而无效，因无效合同取得财产应当返还，房艳飞不是综合楼的所有权人，亦从未占有综合楼，无权要求树人高中返还综合楼。食堂一直是树人高中使用，从未转移占有。现树人高中依据相关法律规定具状法院提起反诉，请求依法判决。针对睢宁县树人高级中学的反诉，反诉被告房艳飞辩称，1、双方之间本诉的基础法律关系是在2018年3月1日签订的协议，按照法律规定被告反诉应该基于同样法律关系提起，所以被告反诉内容超出本案本诉审理的法律关系之外的应该另案起诉，不属于本案反诉受案范围。2、被告反诉依法不能成立。理由是双方之间的协议书没有任何条款提及的涉案建筑物的权属问题，被告对于涉案建筑物不能办理产权证的事实是明知的，所以双方之间的协议书并不涉及所有权的转让，只是对涉案建筑物占有使用的权利，不涉及任何处分的权利。这种占有和使用，不需要基于建筑物的产权证书存在，或者有合法的建设手续。原被告之间签署这份协议，被告之所以将占有使用权利转让给原告，其目的是冲抵被告欠原告的款项，这一行为不违法我国法律强制性规定，是双方对于自己合法权利的行使，所以该份协议是合法有效的，并且双方在协议中明确约定了合同解除条件及违约金具体数额，所以被告的反诉不能成立，原告本诉应该得到法院支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2018年3月1日，被告睢宁县树人高级中学作为甲方与原告房艳飞作为乙方签订《综合楼转让合同书》一份，约定：第一条乙方将位于树人高中西南角的在建综合大楼转让给甲方，……第二条转让费用总计人民币伍佰柒拾万元。付款时间按照下列顺序执行：2018年8月底前支付乙方150万元；2019年8月底前甲方支付乙方200万元；2020年8月底前甲方支付乙方220万元。如果甲方无力在2018年8月底支付乙方150万元，则不得少于100万元。如果甲方没有按照约定的时间付款，则余款自逾期之日起按照月息百分之二计息，但余款逾期不得跨年度（最迟阴历年前应付清）。第三条如果甲方付款时间、金额违约程度达到百分之五十以上，乙方有权提前三个月通知甲方解除本合同。造成损失的，由违约方承担损失的百分之三十违约金。第六条本合同签订后，甲方在法律顾问办公室为乙方提供一张办公桌，每月发放乙方工资3000元，直至本合同第二条履行完毕之日止。第七条以前签订的合同如与本合同相抵触，以本合同为准，本合同各方签字后生效。合同落款处甲方由陈桂芝签名捺印并加盖睢宁县树人高级中学的公章，乙方处由房艳飞签名捺印，担保人处由被告朱述庆签名捺印，保证方式为一般保证。合同签订后，被告未按合同约定支付合同款项，本案成讼。庭审中，被告提交租用土地合同书三份、睢宁县政府办公室处理请示批办单一份，旨在证明涉案综合楼的建设用地系租用睢宁县金城街道苏源社区居委会的集体土地，未取得建设工程规划许可，至今睢宁县树人高级中学还在向苏源社区支付土地租金。被告另提供被告睢宁县树人高级中学作为甲方与原告房艳飞于2016年6月签订的《协议书》一份及陈桂芝作为甲方、房艳飞作为乙方、睢宁县树人高级中学作为丙方于2016年8月23日签订的《协议》一份，2016年6月签订的《协议书》约定：一、学校将位于西南角的在建大楼转让给房艳飞，转让费用以学校欠房艳飞借款（360万元）抵扣。……2016年8月23日签订的《协议》约定：一、丙方将食堂所有权转让给甲方，作为冲抵丙方欠甲方的2015年11月至2016年7月底的欠款（食堂内的全部设施设备归丙方所有）。……丙方有权继续使用该食堂，使用日期至2017年8月31日。如果以后丙方继续使用食堂，乙方同意以出租的方式提供给丙方使用，出租期限为2017年9月1日至2019年8月31日，食堂租金每年为食堂承包费的百分之四。乙方将食堂租给丙方期间，丙方除支付租金外，每月向乙方发放工资不低于人民币2000元。二、丙方将自有的西南角的新建的综合楼所有权转让给乙方，作为冲抵丙方欠乙方的全部欠款，之前乙方对丙方的全部债权结清，乙方不再是丙方的出资人，不再参与丙方的管理。乙方负责清理综合楼的遗留问题。……被告另提供食堂租金、综合楼购房款领取明细、工资明细各一份，旨在证明原告已领取食堂租金、购房款合计38万元，原告及其妻子陈丽在未给树人高中提供劳务的情况下从树人高中领取工资11.48万元。原告对涉案综合楼的土地性质无意义，称涉案综合楼虽未取得规划许可证，但不影响占有使用的权利。原告认为2016年6月签订的《协议书》及2016年8月23日签订的《协议》早已履行完毕，协议内容与本案无关。领取的租金、工资等系履行相关协议，与本案无关。庭审中，经本院释明，本院就原告是否同意本案恢复到基础法律关系向被告主张权利，原告不予同意。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告房艳飞与被告睢宁县树人高级中学签订的《综合楼转让合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。合同虽然有效，但涉案综合楼未取得建设工程规划许可，未进行产权登记，更无法进行产权变更登记。所以，无论是原告与被告睢宁县树人高级中学签订的《协议书》，先将在建的综合楼的使用权转让给原告，用于抵偿被告树人高级中学欠付原告的欠款，还是后来又签订的《综合楼转让合同》，又将在建的综合楼作价570万元转让给被告树人高级中学，双方均没进行实际交付，涉案综合楼一直由被告睢宁县树人高级中学占有并使用至今，双方虽有多个约定，但至今无法对涉案综合楼产生物权变动的效力。故涉案《综合楼转让合同书》不具备履行基础，无法实现合同目的，原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。关于原告主张的被告将涉案综合楼返还原告并支付违约金的诉讼请求，本院认为，因涉案综合楼未进行产权登记，原被告之间的以房抵债行为、买卖房屋行为均不能产生物权变动的效力，即双方对涉案综合楼的处置行为自始没有履行也不能履行，故原告主张被告返还综合楼的诉讼请求，本院不予支持。因涉案《综合楼转让合同书》不具备履行基础，故原告因被告不履行合同约定支付购房款而要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据本案的实际情况，双方应恢复到基础的法律关系之中去，原告可基于基础的债权债务法律关系另行向被告主张权利。关于反诉原告的反诉请其求，本院认为，2016年6月签订的《协议书》及2016年8月23日签订的《协议》均不在本案本诉的审理范围内，反诉原告要求确认上述两份合同无效及要求反诉被告返还因两份合同取得的租金、购房款、工资等超出了本诉的审理范围，不属于本案的受理范围，被告已向原告支付的款项，可依基础法律关系另行处理。关于原告与被告睢宁县树人高级中学签订的《综合楼转让合同书》，系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故反诉原告主张确认该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告房艳飞与被告睢宁县树人高级中学于2018年3月1日签订的《综合楼转让合同书》；二、驳回原告房艳飞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告睢宁县树人高级中学的反诉请求。本案案件受理费减半收取25850元，反诉费4361元，合计30211元，原告房艳飞负担25000元；被告睢宁县树人高级中学负担5211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  梁 云二〇二一年四月十九日法官助理  朱容萱书 记 员  李 莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。