安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初1960号 原告：江振鑫，男，汉族，1963年8月14日出生，住六安市金安区。 委托诉讼代理人：李登宏，安徽嘉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈道红，安徽嘉树律师事务所实习律师。 被告：安徽成功置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区皖西路阳光威尼斯**楼，统一社会信用代码91341500784924585Y。 法定代表人：朱启龙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汤国良，安徽智星律师事务所律师。 原告江振鑫与被告安徽成功置业有限公司（下称“成功置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江振鑫及其特别授权委托代理人李登宏、被告成功置业特别授权委托代理人汤国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江振鑫向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行经营房交付义务（将位于36号楼西7一、二层联体经营房交付给原告，对应的为36号楼152、252铺），判令被告找补原告面积差价款及2009年9月17日之后的逾期交付房屋导致原告的房屋租金损失合计人民币548400元（面积差价款、租金损失均暂计，待鉴定后再最终确定，后续租金计算至结算交付房屋时止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原有170m左右的经营及住宅房屋位于六安市民惠路，原告前述房屋位于被告拆迁建设范围，2008年3月18日原告将被拆迁房交付被告拆除，原告取得编号为0004299的房屋拆迁搬迁证；搬迁证安置房屋分别位于六安市由被告投资开发的阳光威尼斯二期25#-605室（67.76＋跃层)、25#楼西8经营房(68平方米)。就前述回迁安置事宜，原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》(以下简称安置协议)）双方在安置协议中约定安置房的交房时间为2009年9月17日，并对安置经营房的面积、位置等相关事宜予以明确。安置协议签订后，被告迟迟未建成交付，原告与被告沟通询问何时能交房过程中，被告告知原告，根本不存在安置协议约定的25#楼，故无法向原告交付25#-605室(67.76+跃层)、25#楼西8经营房，原告一家在外长期租房将近10年工作、生活极度不便，只能被动接受调整并按照被告要求向被告交付住宅回迁房调房申请，被迫接受被告安置的阳光威尼斯37#楼601号房，2017年6月24日原告同被告完成阳光威尼斯37#楼601号房结算手续，但对于被告调整的36#西7号经营房结算交房事宜，双方存在争议未能达成一致意见至今。据原告了解，被告拟交付原告安置的36#西7号经营房面积实测面积仅为56.81平方米，一层面积短少11.19平方米，该经营房经济价值大大降低，且被告拖延交付应于2009年9月17日的经营及安置给被告的经营房近12年，该安置经营房的经济价值已严重贬值，均严重损害了原告合法权益。交付期限有明原告认为，原、被告在安置协议中对于回迁经营房确约定(2009年9月17日)）被告依法依约均应信守约定，被告仗着自己是开发商、拆迁人的经济强势地位，肆意毁约，对于应于2009年9月17日交付的房屋长期拖延交付，造成原告对于案涉经营房长期不能使用收益。鉴于被告约定安置给原告的经营房存在测绘面积远远低于约定安置面积的事实，被告在履行前述安置协议过程中存在严重过错。 成功置业辩称，1．本案系拆迁安置合同纠纷，并非是房屋买卖纠纷，双方无房屋买卖合同关系，只有拆迁安置合同关系。因此，应该依据拆迁安置协议及其拆迁安置方案等约定和规定，审理本案。2．被答辩人诉请答辩人履行交房义务。即将被答辩人所选36号楼西7一、二层联体经营房交付被答辩人。答辩人在2021年1月1日己具备交付条件，并且于2021年1月14日在皖西日报公告通知了包括被答辩人在内的业主。由于被答辩人不满意答辩人给予本案争议的处理方案，故而拒绝领取该7号经营房，并非答辩人不予交付涉案房屋。被答辩人为达到诉讼标的之目的，向金安区政府重点局信访办投诉，2021年2月4日，答辩人向金安区重点局信访办出具了《情况说明》。被答辩人显然是不满意答辩人的解决方案，遂提出本案诉讼。3．被答辩人原有被拆迁的房屋，系位于六安市民惠路，私产自建的住宅，面积166.56平方米，混合结构。经六安市房地产管理局在2009年5月19日予以确权。在2008年3月18日，答辩人就和被答辩人及其父亲江深签订了一份《协议》，约定面积以确权书为准，按照六安市建拆（2007）18号文计算附属物款、搬家费、临时过渡费，结算方式按照《阳光威尼斯二期拆迁补偿安置方案》执行，答辩人提供25号楼西8户一、二层联体经营房68平方米，产权面积以房产证为准，差价按照阳光威尼斯二期拆迁补偿方案执行。在补充条款约定：该户打包处理，待乙方确权证书下来后进行结算，如果乙方需付给甲方款，甲方放弃，如甲方付乙方款，据实结算。协议签订后，被答辩人和其父亲江深进行了分户，2010年12月14日，答辩人后来分别与他们签订房产局印发的制式《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定2009年9月17日交房。自行过渡期18个月。2017年5月18日，被答辩人书面申请，将原定回迁住宅从25#楼605室调整到37#楼601室，并重申68平方米回迁经营房。后双方确定68平方米经营房回迁从25#楼西8户调整到36#楼7号。2021年1月16日，双方交付该经营房结算时，该36#楼7号一、二层联体实测面积为56.81平方米，比合同约定68平方米少了11.19平方米。产生这种面积差原因是，设计图纸计算的面积是按主体结构轴线计量，而办理房屋产权证测量面积扣除了门前带顶的宽大走廊，导致产权证面积小于约定的面积。对于减少的面积答辩人同意按每平方米6500元约定价格补给被答辩人。对于晚于合同约定的交房期限时间，答辩人也愿意从18个过过渡期满后，按照每平米每月8元的过渡费给予被答辩人。这些是按照合同约定的合理补偿，答辩人认为双方均应严格执行合同约定来化解纠纷。4．被答辩人诉请房租损失缺乏事实和法律依据，也有悖合同约定，应该予以驳回。诉请差额面积3％以外双倍返还并不是双方合同约定，这一规定系商品房买卖合同中的条款，并不适用于本案的拆迁安置协议关系。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2007年3月20日，六安市政府下发建拆[2007]18号文件，公布了六安市2007年度拆迁房屋货币补偿基准价及相关补偿价格。2007年4月10日，被告成功置业下发成功[2007]011号文件，依据上述政府文件，制定并公布了阳光威尼斯（二期）地块房屋拆迁补偿安置方案。因原告江振鑫及其父亲江深共有的房屋位于被告成功置业拆迁建设范围内，2008年3月18日，江振鑫、江深与成功置业签订《协议》，由成功置业提供25号楼西8户一、二层联体经营房及21号楼401室、25号楼2单元604室给原告及其父亲，正式拆迁补偿安置协议待原告及其父亲房屋确权证书下发再行签订，并就搬迁日期、补偿方案等进行了约定。当日，原告及其父亲将房屋交由成功置业拆除，江振鑫领取NO.004299房屋拆迁搬迁证，载明安置房地点为67.76㎡的25#-605室、68㎡的25#西8经营房。2009年5月19日，六安市房地产管理局填发2009196308141017号城市拆迁房屋权属登记证，载明房屋权利人为江振鑫，房屋坐落中市民惠路，房屋为混合结构住宅，建筑面积166.56㎡。2009年7月28日，成功置业下发阳光威尼斯小区沿明惠路经营、住宅房置换处理意见，载明增购上下联体营业房综合单价6500元/平方米。2010年12月14日，江振鑫和成功置业签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定江振鑫98.56㎡的住宅房置换68㎡的经营房，两套回迁房安置在阳光威尼斯二期25#（后涂改为36#7经营房、37#601室），交房日期为2009年9月17日，过渡方式为自行，过渡期限18个月及补偿数额，并注明“本协议安置面积属甲方暂定，实际面积以房管部门实测为准，多退少补”。2017年5月18日，江振鑫手写《申请》一份交由成功置业，载明因回迁房25#605室至今未盖其申请将该房换为37#601室，成功置业负责人批注同意。2017年6月24日，成功置业与江振鑫完成37#601室交房结算手续，并出具阳光威尼斯37#楼回迁房交房结算表一份。2021年1月14日，成功置业在皖西日报刊载公告通知业主36#、42#楼已具备交付条件，2021年1月16日，成功置业出具阳光威尼斯36#楼回迁交房结算表给江振鑫，载明36#152/252铺，协议安置面积68㎡，实测面积56.81㎡，实测面积差11.19㎡，因实测面积差过大，江振鑫拒绝办理结算手续并向金安区重点局信访办投诉。2021年2月4日，成功置业下发成功[2021]06号文件，就面积差过大问题给出解决方案，后双方协商未果，原告遂于2021年3月22日向本院提起诉讼。另，被告认可其所提供经营房面积差为11.19㎡，逾期交房136个月，但赔偿标准未能与原告达成合意。 本院认为，原告江振鑫与被告成功置业签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋现已建成随时可以交房，被告对此予以认可，故原告主张被告履行交房义务，合理合法，本院予以支持。根据约定，原告68㎡的回迁经营房应当在2009年9月17日交房，但被告2021年1月14日才通知交房，且提供的经营房实测面积为56.81㎡，实测面积差11.19㎡，被告应当承担赔偿原告损失的违约责任，故原告主张被告支付面积差价及逾期交房损失，合理合法，被告亦不持异议，本院予以支持。 1．关于面积差价的计算，本院认为，原告主张按照10000元/平方米来计算不合情理，根据被告下发的置换处理意见，应按6500元/㎡计算为宜。参照相关法律法规及司法解释，面积误差比在3%以内的有68㎡×3%=2.04㎡，面积误差比在3%以外的有11.19㎡-2.04㎡=9.15㎡，这部分面积差价被告应当双倍返还，故被告应当赔偿的面积差价为2.04㎡×6500元/㎡+9.15㎡×6500元/㎡×2倍=132210元。 2．关于逾期交房损失的计算，本院认为，原告原有98.56㎡的住宅房已经置换为68㎡的经营房，应当依据六安市政府下发的建拆[2007]18号文件，以经营用房停产停业损失费来计算，被告主张按照住宅性质支付每月8元/平方米过渡费显失公平。上述文件规定经营用房停产停业损失费按每月20元/平方米计算，自2009年9月17日起至2021年1月14日，共计136个月。故被告应当支付的逾期交房损失为184960元（20元/㎡/月×68㎡×136月）。 综上所述，原告江振鑫诉求合理部分，本院予以支持；不合理的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告安徽成功置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于阳光威尼斯二期36#楼152/252铺的门面交付给原告江振鑫； 二、被告安徽成功置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔付给原告江振鑫上述门面面积差价132210元、逾期交房损失184960元，共计317170元； 三、驳回原告江振鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。 本案受理费9390元，依法减半收取4695元，由被告安徽成功置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  杨效成 二〇二一年四月二十九日 书记员  李伟龙 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。