湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2224号原告：陈紫，女，1987年5月5日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：何亚芳，湖南祁安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建平，湖南祁安律师事务所律师。被告：长沙后湖奥普利文化旅游发展有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道天马路麓枫和苑****。法定代表人：熊满喜，系公司执行董事。委托诉讼代理人：何奎，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珍，湖南金厚律师事务所实习律师。原告陈紫诉被告长沙后湖奥普利文化旅游发展有限责任公司（以下简称“奥普利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员谭佳担任法庭记录。原告陈紫的委托诉讼代理人何亚芳，被告奥普利公司的委托诉讼代理人何奎、王珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈紫向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月18日解除；2.判令被告双倍返还原告已经交纳的保证金及租金495304元；3.判令被告支付原告装修损失、主张权利的损失及合同解除前的经济损失共计136014元；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》约定：第一条被告将位于长沙市岳麓区××栋号××房屋编号）的房屋出租给原告，房屋租赁总面积为885平方米。第三条1.房屋租赁期限为15年，自2019年8月15日起至2034年8月14日止。2.双方同意本协议签订之日交付租赁房屋，被告保证交付房屋已经满足通水通电、达到交付后能即可进入装修标准。第四条1.甲乙双方商定本房屋租赁保证金为第一年一个月即61065元整，在本合同签订后3日内随同首年前3个月租金一并支付。第八条1.被告保证其对出租房屋的权利不存在任何第三方权利限制，出租房屋符合政府相关部门要求，租赁期内，被告保证原告正常的租赁权利不受影响，否则原告可按被告无故终止合同追究被告违约责任。第十条1.被告应当按双方协商的时间交付所租赁房屋及办理好重新报建手续，逾期交付租赁房屋及重新报建手续的，每逾期一日承担当月租金的万分之五的违约金，超过30日，原告有权单方终止合同，被告双倍返还原告已交纳的保证金及租金。8.被告不得无故提前终止合同，若被告需提前终止合同，被告应提前三个月以书面形式通知原告并赔偿原告全部装修损失，主张损失的权利及解除合同前一年的月销售额的三倍的经济损失，且原告不负责还原房屋现状。2019年8月15日签订《房屋租赁合同》后，原告于2019年8月16日将保证金61913元、2019年8月15日至2019年11月14日的租金185739元，共计247652元转账至被告公司账户。原告积极履行合同义务，为了酒店的成立，原告到外地调研，并聘请专业的设计师对租赁场地进行设计和规划，花费了332001余元。合同签订后，原告多次催促被告提供报建相关手续，但是被告一直未提供，无奈，原告于2019年10月21日以书面形式向被告提出重新设计方案要求被告提供房屋报建相关手续，但是被告一直拒不提供，也未向原告交付租赁房屋。2019年11月28日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的函》，通知被告解除原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告签收后未提出任何异议，但被告以公司没有资金为由不与原告协商善后事宜。2019年12月15日，原告向被告发出《关于解除合同事宜的函》，通知被告如被告在2020年2月13日之前双倍返还原告已经支付的押金及租金，原告愿意放弃其他索赔请求，但是被告未按通知履行义务。被告至今未能与原告就解除合同的赔偿事宜达成一致。基于上述情况，为维护原告的合法权益，现依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求依法裁决。被告奥普利公司辩称：原告在起诉状中陈述的并非事实，被告已经如约履行《房屋租赁合同》约定的所有义务，原告以被告违约为由要求解除《房屋租赁合同》、双倍赔偿定金及押金没有法律依据也不符合合同约定，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、《房屋租赁合同》签订后，被告已经将房屋交付给原告。涉案房屋位于长沙市岳麓区××，原为城中村的老旧民居。2015年9月，岳麓区启动了后湖景区综合整治工程，将该园区作为重点合作创作类项目进行打造，被告接受后湖景区综合整治工程项目部的委托，负责为园区38栋民宅进行整体招商运营。在此背景下，2016年10月13日，被告与该房屋所有权人周明燕签订《房屋租赁合同》，获得了该房屋的合法转租权。2019年8月，陈紫与其男友来到后湖景区经实地考察后与被告谈好可初步租赁房屋的意向，决定租用该房屋，之后双方就公司设立、房屋改造等问题进行了商讨，被告亦协助原告设立公司开具了各种证明，在一切事宜谈妥后，双方最终于2019年8月15日签订了《房屋租赁合同》，并于当天将房屋交付给原告。从房屋的外观照片可以看出，涉案房屋并无屋顶及门窗，因此无需像正常房屋一样需要进行钥匙交付等过程。合同签订当天，被告即依照园区其他房屋交付的惯例，将房屋实际交付给原告占用及控制。从双方之后的聊天记录可以得知，原告方在8月至11月之间一直与被告工作人员沟通关于房屋的改造及公司注册等事宜，并且由陈紫担任法定代表人的“长沙漫居尚品酒店管理有限公司”（现已更名为湖南万讯商务咨询服务有限公司）也是刚好于2019年8月30日即租赁合同签订后的半个月注册成立，公司注册地为湖南省长沙市岳麓区××街道××栋即本案租赁房屋。如果如原告所说被告未向其交付房屋，原告不可能将公司注册在此，之后的两个月也不会与被告工作人员正常沟通，从未在聊天记录中询问过房屋交付事宜。二、被告已经按照合同约定为原告报送了房屋设计方案，但是因原告方出具的方案内容违规被指挥部驳回，原告在起诉状中所述被告拒绝提供报建手续与事实不符。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁面积为885平方米，对于房屋报建手续的责任分配，合同第三条第二款明确约定“免租期内乙方提供岳麓区后湖片区综合整治征拆建设指挥部认可的设计及施工方案后七个工作日内，甲方应负责办理好相关报建手续。”据此可见双方约定的房屋报建流程应当是陈紫提供合规的设计及施工方案，被告在收到方案后的七个工作日内将其提交给指挥部。但是实际情况是，原告提供的设计方案中改造后的房屋面积远远超过双方在《房屋租赁合同》中约定的885平方米，被告对此屡次进行提醒并且向原告展示过由指挥部于2019年5月8日下发的《岳麓山国家大学科技城（后湖艺术园）房屋有机改造审批负面清单》，其中明确规定在园区房屋改造中“房屋改造面积不超过合同租赁面积”，但是原告执意要求被告为其提交该方案。被告于2019年10月22日收到原告寄来的方案，于2019年10月28日向指挥部提交了《关于园区9＃栋方案送报审批报告》并附上该报告，至此被告即已经完成了合同中约定的报建手续，在收到方案的七个工作日内将其报送至指挥部。之后，指挥部于2019年11月5日回复原租赁面积885平方米，上报方案面积远超出该面积，请按指挥部相关规定调整上报方案。该方案被驳回后，被告立刻联系了陈紫要求其重新调整方案，但是陈紫此时因股东内部矛盾、资金撤出等问题已经无力继续建造预期中的酒店，对于被驳回来的方案也采取置之不理的态度。为挽回为建造酒店投入的前期资金，陈紫便将因个人原因导致租约不能履行的责任推卸给被告，要求被告双倍返还其支付的押金与租金。对于这种既不合法也不合乎双方合同约定的无理请求，被告断然拒绝，没有理会。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年10月13日，被告奥普利公司（乙方）与案外人周明燕（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由案外人周明燕将涉案位于长沙市岳麓区××栋房屋出租给被告，总建筑面积885.1㎡。租赁期限自2016年10月13日至2026年12月31日，共计10年。房屋租金单价按人民币20元／㎡·月，租金自第二年起在上一个租金年度的基础上每年递增5%。甲方向乙方交付房屋之日起7个工作日内，乙方一次性向甲方支付第一个周期租金（即一年的租金）212424元。甲方允许乙方根据运营需要，在不减少现有房屋面积、不损坏房屋主体结构的情况下可以进行全面改造，申报手续由乙方负责，甲方配合。2019年8月15日，原告陈紫（乙方，承租方）与被告奥普利公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方同意将位于长沙市岳麓区××栋房屋出租给乙方，房屋租赁总面积为885平方米。房屋租赁期限为15年，自2019年8月15日起至2034年8月14日止。双方同意于本协议签订之日交付租赁房屋，甲方保证交付房屋时已经满足通水通电、达到交付后能即刻进行装修标准，场地交接后甲方给予乙方6个月作为免租期以便乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作。免租期内乙方提供岳麓区后湖片区综合整治征拆建设指挥部认可的设计及施工方案后7个工作日内，甲方应负责办理好相关报建手续，保证乙方能正常重建施工。房屋每平方米日租金单价为2.3元，按租赁面积885平方米计算，乙方按周期（每365日为一个周期）向甲方支付租金，首期租金共计742958元，每一周期租金以上一周期租金为基数按百分之五递增，支付方式以双方签订的租金计算表为准。从第二个周期开始，乙方租金按半年一周期向甲方支付（182日为一个周期），乙方应于每个周期开始前七日内一次性付清该周期租金。房屋租赁保证金为第一年一个月的租金61065元，由乙方在本合同签订之日后3日内随同首年前3个月租金一并支付。保证金可用于抵扣乙方拖欠的租金、维修费用等其它乙方依照本协议应当承担的相关费用，保证金扣除上述费用后不足部分乙方予以补足。乙方因使用需要，需拆除原房屋结构和设备，乙方负责向甲方提供岳麓区后湖片区综合整治征拆建设指挥部认可的拆除后重建的设计方案及施工方案，由乙方负责办理相关施工手续并承担相关规划报建手续费用，重建及装修费用由乙方承担。甲方负责办理土建主体工程报建相关手续及费用，并协助乙方办理经营、装修发生的规划、环保、第二次消防、城管或者其他国家规定的申请报批手续。甲方应当按双方协商的时间交付所租赁房屋及办理好重新报建手续，逾期交付租赁房屋及重新报建手续的，每逾期一日承担当月租金的万分之五的违约金，超过30日，乙方有权单方终止合同，甲方双倍返还乙方已交纳保证金及租金。乙方应当按照当月租金的万分之五向甲方承担违约金。乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。上述租赁合同签订后，原告于2019年8月16日向被告支付了保证金61913元及2019年8月15日至2019年11月14日的房屋租金185739元。2019年9月30日，长沙漫居尚品酒店管理有限公司注册成立，注册地址为湖南省长沙市岳麓区××街道××栋，原告陈紫系该公司的法定代表人。合同履行过程中，原告为经营涉案长沙漫居尚品酒店管理有限公司聘请上海陈伟建朝建筑设计工作室为其进行酒店设计，其签订的设计咨询合同中约定的设计建筑面积为1500平方米。另，原告以该酒店的名义与案外人阙华明签订《建设工程设计合同》，将酒店的钢架结构施工设计委托给案外人阙华明，该设计合同中约定的建筑面积为1872平方米。后原告方将酒店设计方案及酒店效果图上报给被告奥普利公司，被告于2019年10月28日向后湖景区综合整治工程项目指挥部提请奥普利发[2019]010号《关于园区9#栋方案送报审批报告》，该报告载明：“后湖景区综合整治工程项目指挥部：我园区入驻企业长沙漫居尚品酒店管理有限公司（法人代表陈紫），已与我司签订租赁合同，承租园区内9#栋房屋，该企业根据自身的业态定位和发展需求，完成9#栋方案及施工图设计，于2019年10月22日提供正式文本，现报审后湖景区综合整治工程项目指挥部予以审检。”2019年11月5日，岳麓区后湖片区综合整治征拆建设指挥部在该审批报告中批注：“原租赁面积约885㎡，上报方案远超该面积，请按指挥部相关规定调整上报方案。”2019年11月18日，原告向被告发出《关于解除的函》，该份函件载明：“长沙后湖奥普利文化旅游发展有限责任公司：自2019年8月15日签订《租赁合同》之后，我为积极履行合同之义务，交付保证金人民币247652元。聘请专业设计公司对租赁房屋进行全面设计和规划，并于2019年10月21日向贵公司以书面形式提出重建设计方案要求贵公司提供报建相关手续，时至今日，贵公司没有做出任何回复。根据《租赁合同》约定，贵公司应当在签订合同后向我交付租赁物并负责重建方案的回复报建情况。严重耽误了我的投资计划，致使《租赁合同》无法履行，现向贵公司提出解除双方的《租赁合同》。请贵公司收到本函后与我商议解除合同后的相关事宜。此函！顺祝商祺！”因被告未予以明确回复，原告于2019年12月19日向被告发送《关于解除合同事宜的函》，该份函件中载明：“长沙后湖奥普利文化旅游发展有限责任公司：我于2019年11月18日向贵公司发出《关于解除与的函》，至今已经一个多月，贵公司虽然没有提出任何异议，但是总以现在公司没有资金为由不予与我协商善后事宜。鉴于双方友好协商的前提，为确保双方利益不受进一步损失，现我方提出贵公司如果在2020年2月13日之前双倍返还我方所支付的押金及租金，我方同意放弃其他索赔请求，如贵公司未在2020年2月13日之前双倍返还我方已支付的押金及租金，为维护我方合法权利，我方将依法采取措施，向贵公司主张全部损失包括但不限于返还已支付的款项、违约损失、可得利益、实现权利的律师费用等。此函！顺祝商祺！”此后，因被告并未按照原告要求向其双倍返还押金及租金，双方就解除合同等事项未协商一致，原告诉至本院。另查明：1.根据岳麓区后湖片区综合整治征拆建设指挥部的《岳麓山国家大学科技城（后湖艺术园）房屋有机改造审批负面清单》中规定：房屋改造面积不得超过合同租赁面积。实际改造面积中的差额部分不得采用永久性建、构筑形式。按原建筑高度改造，最高不超过12米。对于未达到D及危房标准的房屋，不得实施拆除性改建。建筑改造方案须经后湖艺术家委员会审核同意后方可实施。2.根据湖南湘建检测有限公司于2019年9月18日出具的A2019-N1-0477《危房鉴定报告》显示，涉案房屋的危险性综合评级可评定为D级，建议对该房屋进行整体拆除处理。3.被告已将涉案房屋另行出租，租赁时间为2020年7月25日至2038年3月19日。涉案房屋现已被部分拆除。上述事实，有双方当事人的到庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、收据及转账记录、《关于解除的函》、《关于解除合同事宜的函》及邮寄记录、涉案房屋照片、长沙漫居尚品艺术酒店工程设计咨询合同、建设工程设计合同；被告提交并经庭审质证的被告与案外人周明燕签订的《房屋租赁合同》、原告与被告签订的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、长沙漫居尚品酒店管理有限公司的工商登记信息、《关于园区9#栋方案送报审批报告》、A2019-N1-0477《危房鉴定报告》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同约定享有合同权利并履行合同义务。本案的争议焦点为：一、租赁房屋的交付问题；二、行使合同解除权的问题。关于租赁房屋的交付问题。根据原、被告双方于2019年8月15日签订《房屋租赁合同》约定，双方同意于协议签订之日交付租赁房屋。原告也于2019年8月16日向被告支付可房屋押金以及2019年8月15日至2019年11月14日的租金，并委托了设计公司对涉案房屋进行了重建装修设计工作。另，原告于2019年8月30日注册成立了长沙漫居尚品酒店管理有限公司，注册地址为涉案房屋所在地。上述事实，均可体现原告已实际对涉案房屋进行占有使用。可以认定被告于2019年8月15日向原告交付了租赁房屋。关于行使合同解除权的问题。本案中，原告于2019年11月18日、2019年12月19日向被告发出的函件中明确提出要求解除租赁合同，其理由是被告未向其交付租赁物以及负责重建方案的回复报建情况。如前所述，本院已依法认定被告于2019年8月15日向原告交付了租赁房屋，对于原告主张的回复报建情况，并非合同约定的解除合同的条件。原告主张《房屋租赁合同》于2019年11月18日解除，缺乏法律依据。而按照合同约定，原告负责向被告提供岳麓区后湖片区综合整治征拆建设指挥部认可的拆除后重建的设计方案及施工方案，由被告负责办理相关施工手续并承担相关规划报建手续费用。本院结合岳麓区后湖片区综合整治征拆建设指挥部在奥普利发[2019]010号《关于园区9#栋方案送报审批报告》上的批注内容，认为合同没有继续履行的原因系原告提交的设计方案建筑面积远超租赁面积，未通过岳麓区后湖片区综合整治征拆建设指挥部的认可。原告主张系因被告承诺改建后的面积可以大于租赁合同约定面积，而后制作的设计方案，综合租赁合同中当事人约定的实际租赁面积，以及租金的计算等因素，本院认为，原告举证不足以证明其主张，本院不予采信。鉴于被告于2020年7月25日将涉案房屋出租给他人，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无法再继续履行，故本院认定《房屋租赁合同》于2020年7月25日解除。按照合同约定，原告向被告所支付的保证金，应先抵扣拖欠的租金。经核算，被告无须向原告返还租金和保证金。因被告并未构成违约，原告主张被告双倍返还保证金及租金，并赔偿损失，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、确认原告陈紫与被告长沙后湖奥普利文化旅游发展有限责任公司于2019年8月15日签订《房屋租赁合同》于2020年7月25日解除。二、驳回原告陈紫的其他诉讼请求。本案受理费减半收取5057元，由原告陈紫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年四月二十五日法官助理龚雪娟书记员谭佳