湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2629号原告:丁楠,男,1986年4月16日出生,汉族,住。委托诉讼代理人:郁智明,男,1970年3月25日出生,汉族,住长沙市岳麓区。系原告舅舅。被告:张金春,男,1985年12月16日出生,汉族,住。委托诉讼代理人:邓云龙,上海市海华永泰(长沙)律师事务所律师。委托诉讼代理人:田曦芳,上海市海华永泰(长沙)律师事务所实习律师。原告丁楠诉被告张金春房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁楠的委托诉讼代理人郁智明，被告张金春及其委托诉讼代理人邓云龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告丁楠提出如下诉讼请求：1、被告张金春租赁使用原告海林馨香雅苑3栋1203房屋期间因维护不当损坏房屋复合地板及漏水至楼下等经协商赔偿部分经济损失计3200元（经济损失达万余元另加楼下损失协商赔偿3600元）,欠缴物业费785.75元,（计算至2020年8月3日）;2、被告与原告签订的《海林馨香雅苑的租赁合同》解除,判令被告支付租金及物业管理费至合同解除日（按合同每月租金2400元,每月物业费157.15元暂计算到2020年11月18日共8950元）;3、被告张金春按租房物品清单返回并恢复海林馨香雅苑3栋1203房屋原貌（墙上多处钉钉胶贴广告ＫＴ板、两台空调损坏、一台燃气灶损坏,洗漱台盆及电热水龙头等损坏）;修复费用计1800元。4、被告张金春承赔偿租房违约金2200元;5、被告张金春赔偿原告实现债权费用1800元。6、被告张金春赔偿电话威胁恐吓原告代理人郁智明精神损失费1000元（已由原告丁楠垫付慰问）,被告张金春书面道歉。7、本案的诉讼费用由被告张金春承担。事实和理由:2018年5月3日起,被告张金春一直租赁原告海林馨香雅苑3栋1203房屋使用（卓高美缝长沙服务中心）,2020年6月25日凌晨被告租住房楼下业主发现楼上漏水后立即上门叫醒租住的李祥瑞（被告岳父）关阀并清理积水（有视频为证）,楼下业主后经物业联系通知原告漏水损失情况,原告立即委托代理人郁智明积极联系被告张金春处理,被告张金春表面答应处理实际推诿拖延,多次以合同到期未续签纸质合同为由拒绝承担责任,原告代理人出示微信被告自愿续租一年的聊天记录并主动减轻被告赔偿金额,被告承诺因漏水事故由被告承担3500元损失,但被告又单方面在未交接房屋及屋内物品、未终止租赁合同的情况下搬离,跑路之后被告电话联系迫使原告接受只赔付1500元,本着大事化小小事化了息事宁人的态度,原告及代理人要求被告转账1500元了结此事,被告又要求原告先开一个3200元的收条再转账,原告及代理人认为几年来的租金一直都是转账结算并未开具收条,被告系故意刁难耍赖拖延,多次电话及短信息要求被告支付,被告均不接听不回复信息,即使接通电话也是装作听不见迅速挂断,最后竟然回复原告代理人约当面支付给收条的微信:“对不起,你起诉吧”后拉黑玩失踪。原告代理人辗转打听找到被告张金春的岳父李祥瑞（合同期间实际租住使用人）搬离后重新注册的长沙市岳麓区卓高美缝建材商行（长沙市岳麓区咸嘉湖街道西大门社区居民三组枫林二路296-2号,电话136××******）,李祥瑞竟声称是给被告打工的联系不上被告张金春,被告张金春得知原告代理人在其岳父处找其追偿债权时,竟然电话威胁恐吓原告代理人（有电话录音为证）。社区司法调解员出面调解时,被告仍不配合调解,称去法院告我好了。原告方认为被告从头至尾不愿承担责任,出尔反尔,毫无诚信,浪费司法资源,现依法向贵院提起诉讼,请求法官判如所请。被告张金春辩称：本案房屋造成的损失应由原告自行承担,对原告诉请,一、关于2020年8月3日之前的房租,被告已全部支付完毕。且不欠物业费。二、被告于2020年7月13日已搬离涉案房屋,并于2020年7月15日告知原告不再租赁该房屋。7月15日原告到该房屋查验,已明知被告已搬离该房屋。三、损失原告没有提供任何证据,也不应由被告来承担。四、赔偿房屋违约金,没有任何依据。需说明的是原告尚欠被告房屋押金2200元。第五、六项没有任何法律依据。对于原告未退被告的押金及2020年7月15日到2020年8月3日租金，被告保留诉请请求原告退还的权利,请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：2018年4月30日，原告丁楠的舅舅郁智明代替丁楠（甲方）与被告张金春（乙方）签订了《租赁合同》，将原告名下海林馨香雅苑栋房租赁给被告使用，合同约定租用费为每年28800元。按先交租金后使用的原则每季度交一次，同时缴纳财产及水、电押金人民币2200元。乙方如停租或续租须提前两个月通知甲方，交房时按原样完好交给甲方。如乙方违反上述任一条款甲方可解除合同，停电锁门收回房屋并向乙方追缴费用且所余租金及押金转为违约金收取不退。本合同从2018年5月3日至2020年5月3日止。合同期满后，原、被告于2020年5月12日通过微信约定将租期续租一年。每个季度租金7000元。2020年6月25日，涉案房屋洗漱台下方出现水管爆裂，导致自来水蔓延至房间，并渗水至楼下。造成了房屋木地板大面积受损以及楼下损失。2020年7月15日，被告搬离涉案房屋。因原、被告双方就漏水产生的损失未能协商一致，原告诉至本院。另查，原告收取了被告支付的押金2200元；被告已向原告交纳房租至2020年8月3日。物业费交纳至2020年2月29日，每月物业费为157.15元。上述事实，有当事人当庭陈述，原告丁楠提交并经庭审质证的租赁合同、交房确认书、微信聊天记录，被告张金春提交并经庭审质证的照片、微信聊天记录、物业费收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告订立的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同期满后，双方当事人于2020年5月12日通过微信聊天约定，被告在2020年5月3日租期满后续租一年。该约定符合以书面形式订立租赁合同的法定要件，本院对此予以认定。本案的争议焦点在于：1、关于漏水的损失责任承担问题；2、合同是否应予解除。关于漏水造成的损失承担问题。涉案房屋于2020年6月25日出现洗漱台下水管爆裂漏水，造成了原告房间地板以及楼下渗水。鉴于被告对漏水原因并无过错，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。原、被告双方对于漏水原因均无争议，且原告并未能举证证明被告造成了损失扩大，故其主张被告承担因漏水造成的房屋地板损坏以及楼下渗水造成的经济损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告按照交房确认书内容返还物品并恢复房屋原貌，但原告并未能举证证明物品受损系因被告不合理使用房屋导致，原告要求被告支付修复费用1800元，理据不足，本院不予支持。关于租赁合同是否解除的问题。被告于2020年7月15日通过微信方式向原告明确“房子到期就不租了，店子搞不下去了”，庭审中，被告抗辩认为因为漏水造成被告没有办法继续营业，只能搬走。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。鉴于原告在房屋漏水后，并未能积极履行维修义务，造成了被告无法继续使用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故被告要求于2020年7月15日解除合同，合理有据，本院予以支持。原告要求被告承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。被告已向原告缴纳租金至2020年8月3日，交纳物业费至2020年2月29日。其无须再向原告支付租金。但还须向原告支付物业费707.18元（157.15元×4.5月）。应在被告已缴纳的押金2200元中予以扣除。对于原告主张被告赔偿实现债权费用以及精神损失费并书面道歉，原告举证不足以支持其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十八条、第二百二十条之规定，判决如下：驳回原告丁楠的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取147元，由原告丁楠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年四月二十三日法官助理龚雪娟书记员谭佳