云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初1197号原告：胡红林，男，1973年9月29日生，汉族，初中文化，四川省华蓥市人，建筑工人，户籍地：四川省华蓥市，现住楚雄市。原告：唐秀珍，女，1974年2月16日生，汉族，小学文化，四川省华蓥市人，无业，现住，系胡红林的妻子。二原告共同委托诉讼代理人杨锦玉，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：云南华野房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇东兴东路东兴社区5楼，注册号：532300100011454。诉讼代表人：云南华野房地产开发有限公司管理人。负责人：张晓山。委托诉讼代理人钟佳，云南凌云律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人王茂琳，云南凌云律师事务所实习律师。原告胡红林、唐秀珍与被告云南华野房地产开发有限公司（以下简称：华野公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告胡红林、唐秀珍及其委托诉讼代理人杨锦玉，被告华野公司管理人的委托诉讼代理人钟佳、王茂琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡红林、唐秀珍向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告对被告华野公司享有的1000000元的债权性质为优先债权，并有权在破产程序中以东钰苑商住小区S110号、S111号、S112号、S113号商铺的折价或者以拍卖、变卖所得的价款在1000000元的范围内优先受偿；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》两份，购买东玉苑商住小区S110号、S111号、S112号、S113号商铺，原告全额付了购房款1000000.00元，并且办理了商品房买卖合同备案登记。2020年11月，被告向楚雄市人民法院申请破产清算，原告依法申报了债权。2021年1月8日，第一次债权人会议召开后，破产管理人将原告的债权确认为普通债权，原告对2021年1月8日《债权表》记载的债权提出异议，2021年2月2日，原告收到破产管理人的《债权异议复核通知单》，管理人对原告债权异议不予确认，仍将原告的债权性质确认为普通债权。原告与被告云南华野房地产开发有限公司之间并不存在借款关系，涉案的《商品房购销合同》也不是原告与华野公司因存在借款关系而形成的房屋买卖合同。双方签订的《商品房购销合同》合法有效，原告己全额支付购房款，华野公司向原告开具了合法的购房发票，并于签订《商品房购销合同》当日完成了合同备案登记，原告对涉案的四间商铺享有合法的权利。管理人在《债权审核》中认定“原告与华野地产存在借款关系，房屋买卖系让与担保行为”，却未能提供华野公司与原告签订的借款协议或其他证据，是对原告债权的错误审查，严重侵害了原告的合法权益。请判如所请。审理中，原告将事实和理由变更为：2015年4月23日，被告的实际控制人林官民向原告借款1000000.00元，于当日向原告出具《借条》一份：“今有借款人林官民，现向出借人胡红林、唐秀珍借款人民币1000000.00元，借款期限为9个月（2015年4月23日至2016年1月23日），经双方协商每月利息为30000.00元，每月23日前付清当月利息。如到期2016年1月23日之前借款人无能力偿还本金，本人愿意用楚风苑大门北侧、楚雄东钰苑商住小区A区的一楼商铺、房号为S110、S111、S112、S113面积共计198.05平方米作为抵押，抵押给出借人。”同时当日被告与原告签订了《商品房购销合同》两份，约定由原告购买东钰苑商住小区S110、S111、S112、S113商铺，被告向原告开具了全额的购房发票，并且办理了商品房买卖合同备案登记。原告于4月23日向林官民转账440000.00元、4月22日取现金60000.00元支付给林官民、4月24日向林官民汇款380000.00元、4月25日取现金120000.00元并转入林官民账户，以上款项合计1000000.00元，原告己完成《借款协议》中的出借义务。但林官民及被告在借款期限届满后并未按约归还借款。2020年11月，被告向楚雄市人民法院申请破产清算，原告依法申报了债权。2021年1月8日，第一次债权人会议召开后，破产管理人将原告的债权确认为普通债权，原告对2021年1月8日《债权表》记载的债权提出异议，2021年2月2日，原告收到破产管理人的《债权异议复核通知单》，管理人对原告债权异议不予确认，仍将原告的债权性质确认为普通债权。本案中原、被告系因存在借款关系而形成房屋买卖合同，房屋买卖的真实意图系为被告的借款提供担保，被告用案涉四间商铺为借款提供担保的意思表示真实明确，双方签订了《商品房购销合同》，且在房地产管理部门办理了网签备案登记，被告也已向原告交付了案涉四间商铺，原、被告之间成立让与担保，且原告已完成了财产权利变动的公示，因此原告请求参照民法典关于担保物权的规定在破产程序中以涉的四间商铺的折价或者以拍卖、变卖所得的价款在1000000.00元的范围内优先受偿，请求贵院依法确认原告对被告享有的债权性质为优先债权。请判如所请。被告华野公司辩称，一、原告与被告签订房屋买卖合同的合意并非建立房屋买卖关系，其真实意图系为借款提供担保。2015年4月22日，案外人林官民向原告胡红林借款6万元，并出具借条一张，双方约定此借款随要随还，同日原告胡红林自中国建设银行取款6万元出借给案外人林官民。2015年4月23日，案外人林官民与原告胡红林、唐秀珍签订《借款协议》，该协议约定：林官民向胡红林、唐秀珍借款100万元，借款期限为9个月，2015年4月23日至2016年1月23日，月利息为人民币3万元，每月23日前付清当月利息；如到期林官民无能力偿还本金，愿将楚雄“东钰苑”商住小区A区一楼房号为S110、S111、S112、S113的四间商铺抵押给胡红林、唐秀珍。原告于2015年4月23日向案外人林官民转账44万元，4月24日转账38万元，4月25日转账12万元，三次转账金额与前述2015年4月22日借款数额合计100万元。林官民依据借款协议约定于2015年5月26日、2015年6月27日支付借款利息每月3万元，胡红林出具收条证明收到每月3万元的借款利息、资金占用费。结合楚雄天赢会计师事务所工作底稿及债务人情况说明，上述借款实际是由被告用作“东钰苑”商住小区建设资金，原告与被告间系借款关系。为保障债务清偿，2015年4月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》各两份，涉及的商品房为楚雄东钰苑商住小区A区第1单元第1层S110、S111、S112、S113号商铺，同日，被告向原告胡红林出具金额为526700.00元、473336.50元的两张发票，共计1000036.50元，但原告并未实际支付该笔购房款，原告提供的证据中四份《付款流水》均为其向案外人林官民出借款项的转账凭证，且原、被告在《合同补充协议》第一条中明确约定：“本合同仅为甲方向乙方借款的抵押物合同”。综上所述，原告与被告签订《商品房购销合同》的真实意图系以该四间商铺为被告的借款提供担保，原被告之间系借款关系，而非买卖合同关系。二、原告申报的债权不具备优先受偿性。根据《企业破产法》第109条的规定，在破产程序中，只有对破产人特定财产享有担保权的权利人对该财产享有优先受偿权，原告与案外人林官民签署的《借款协议》约定：若到期林官民无能力偿还本金，愿将楚雄“东钰苑”商住小区A区一楼房号为S110、S111、S112、S113的四间商铺抵押给胡红林、唐秀珍及原、被告在《合同补充协议》第一条约定：“本合同仅为甲方向乙方借款的抵押物合同”，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第68条之规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持”，《全国法院民商事审判工作会议纪要》71.让与担保“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”本案中存在的所谓“房屋买卖”即属于上述“让与担保”情形，但原告并未完成相应财产权利变动的公示，其担保物权并未设立，因此原告不能就案涉商铺折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。三、原告主张其债权应认定为优先债权的诉求于法无据。根据《企业破产法》及相关法律法规的规定，破产债权的清偿顺序为：消费者购房人的优先权、建设工程优先权、担保物权的优先权、破产费用和共益债务、职工债权、社保及税收债权、普通债权、劣后债权。首先，本案原告的债权不属于建设工程优先权、破产费用、共益债务、职工债权、社保债权或税收债权；其次，原、被告签订《商品房购销合同》的真实目的并非建立房屋买卖关系，而是为被告借款提供担保，但如前所属，因原告未完成相应的财产权利变动的公示，其担保物权并未设立，不能就案涉商铺折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；再次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”，因此，原告债权基于借贷关系产生，而应属于普通债权；最后，即使原被告间存在真实的房屋买卖关系，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但案涉商品房均为商业用途，而非用于居住，原告不属于享有消费者购房人优先权的债权人。综上所述，原告的诉讼请求无事实与法律依据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：1、商品房销售合同两份、付款流水、购房发票两份；2、华野公司破产清算第一次债权人会议材料、债权表审核意见反馈表；3、债权审核、债权异议复核通知单；4、商铺租赁合同。经质证，被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但对证明目的不予认可，被告提供如下证据：1、华野公司营业执照正副本、楚雄市法院民事裁定书、楚雄市法院决定书、楚雄市法院关于成立管理人工作组的批复；2、借条、借款协议、银行转账凭证、收条（上述证据均为复印件）、情况说明、商品房购销合同、合同补充协议、债务人异议反馈表、债权人异议复核确认通知单、债权审核。经质证，原告对被告提供给的证据的三性予以认可，证据2中的复印件没有原件与之核对，不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告提供的证据2中的借条、借款协议、银行转账凭证、收条，虽无原件与之核对，但在法庭调查阶段，原告认可原告与林官民存在1,000,000元的借款，签订《商品房购销合同》是为该笔借款提供担保，故对被告提供的证据2，本院予以采信。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认本案法律事实如下：2015年4月22日，原、被告双方认可的华野公司原实际控制人林官民（同时也是华野公司法定代表人胡龙梅的丈夫）向原告出具“借条”一份，内容为:“今有林官民向胡红林借款现金人民币陆万元正（￥60000.00元），此借款随要随还，至少1天”。当天，胡红林取款后将款项交付林官民。2015年4月23日，原告胡红林、唐秀珍为出借人，林官民为借款人，双方签订“借款协议”，内容为：“今有借款人林官民，身份证号：5129231971××××××××，现向借款人胡红林、唐秀珍借款人民币1000000.00元（大写壹佰万元正），借款期限为9个月（2015年4月23日至2016年1月23日），经双方协商每月利息为人民币30000.00元（大写叁万元整），每月23日前付清当月利息。如到期2016年1月23日之前借款人无能力偿还本金，本人愿意用楚风苑大门北侧、楚雄东钰苑商住小区Ａ区的一楼商铺、房号为Ｓ110、Ｓ111、Ｓ112、Ｓ113面积共计198.05平方米作为抵押，抵押给出借人”。2015年4月23日当天，二原告转账440000元到林官民账户，2015年4月25日，二原告再次转账120000元、30000元到林官民账户。2015年4月23日，被告华野公司（甲方）与二原告（乙方）针对楚雄东钰苑商住小区A区S110、S111、S112、S113分别签订了2份《商品房购销合同》，并办理了“商品房买卖合同登记备案表”。《商品房购销合同》的“合同补充协议”第一条约定：“付款方式及期限：乙方可选择一次性或银行按揭方式来支付购房款。本合同仅为甲方向乙方借款的抵押物合同”。同日，被告向原告出具2张购房款发票，金额分别为473336.50元、523700.00元2015年5月26日，原告胡红林出具收条，内容为“今收到林官民付给胡红林利息30000元（叁万元正）”。2015年6月27日，原告胡红林出具收条，内容为“今收到林官民付来资金占用利息（2015年6月23日——7月23日）30000元（叁万元正）”。2020年6月18日，胡红林与案外人涂小军签订了一份“商铺租赁合同”，胡红林将楚雄东钰苑商住小区A区S110、S111号商铺租赁给涂小军使用；2020年9月14日，胡红林与案外人罗才华签订了一份“商铺租赁合同”，胡红林将楚雄东钰苑商住小区A区S112、S113号商铺租赁给罗才华使用。2020年11月16日，本院作出（2020）云2301破申3号民事裁定，裁定受理华野公司的破产清算申请，并指定云南凌云律师事务所担任华野公司管理人。2021年1月25日，华野公司管理人向申报人胡红林、唐秀珍出具“债权审核”书，结论为：依据《企业破产法》第四十四条、第四十六条等规定，认定申报人债权金额为1000000元。其中本金1000000元，利息0元，债权性质为普通债权。胡红林、唐秀珍提出异议，管理人作出“债权异议复核通知书”，复核意见为：“债权人与2021年1月8日对‘债权表’记载的债权提出异议，但债权人未按期提交债权异议的相关证据材料，管理人对债权人债权异议不予确认”。双方争议的焦点为：原告是否享有对楚雄东钰苑商住小区A区S110、S111、S112、S113商铺的折价或者以拍卖、变卖的价款在1000000元范围内的优先受偿权。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释（2015）18号]第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持”。本案中原、被告均认可双方签订合同登记号为CX201505052560、CX201505052562的2份《商品房购销合同》是基于为原告胡红林、唐秀珍对被告华野公司享有的民间借贷债权提供担保即设立让与担保的意思表示，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权予债权人的方式担保债权的实现，未违反物权法定原则，也不为法律、法规所禁止，但原、被告至今未就案涉房屋办理所有权转移登记，仅办理了商品房预售合同登记备案，《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，该制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段，不具有《中华人民共和国物权法》规定的物权预告登记的公示效力。原告认为被告已经将楚雄东钰苑商住小区A区S110、S111、S112、S113商铺交付自己，但本院受理被告的破产清算申请时，楚雄东钰苑商住小区A区未竣工验收，不具备交房条件，原告自述因楚雄东钰苑商住小区烂尾，部分业主通过自救方式解决烂尾后占有部分房屋，原告也是通过该种方式占有S110、S111、S112、S113商铺。根据上述分析，被告未提供证据证实其享有对楚雄东钰苑商住小区A区S110、S111、S112、S113商铺的折价或者以拍卖、变卖的价款在1000000元的范围内优先受偿权。被告管理人在被告破产程序中将原告享有的1000000元债权认定为普通债权，符合《中华人民共和国企业破产法》的规定，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件使用法律若干问题的规定》[法释（2015）18号]第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡红林、唐秀珍的诉讼请求。案件受理费减半收取6900元，由原告胡红林、唐秀珍负担（已交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  李世芸二〇二一年四月二十七日书记员  吴静娴