湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1322民初183号原告肖本素，男，1985年11月14日出生，汉族，农村居民，住湖南省新化县。被告曾凤志，女，1984年7月21日出生，汉族，农村居民，住湖南省新化县。委托诉讼代理人曾姝婷，女，2000年7月5日出生，汉族，农村居民，住湖南省新化县，系被告曾凤志的侄女。原告肖本素与被告曾凤志租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖本素，被告曾凤志的委托诉讼代理人曾姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、判令被告赔偿因被告违法解除租赁合同给原告造成的误工费和其他经济损失7000元；2、判令被告因违法解除租赁合同后拒绝交房，给原告造成房租损失3733元；3、判令被告退房后，房屋内设备和垃圾没有清理干净的卫生费搬运费等1200元；4、判令被告在租赁期间把房屋及屋内设施设备损坏和弄丢的经济损失总计26456元；5、判令被告补交在租赁期间拖欠的物业费和水电费总计1344元；6、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于东方城市广场3栋2805房，租期2年，从7月1日起租，每月租金3000元，房屋押金10000元。由于被告前期资金周转困难，双方私下协商，前几个月可以按月交房租，但是每次租金需提前一个月交付，押金两个月内补齐10000元，并于6月19日双方当面看房验房以后，6月22日签订租赁合同，23日原告正式将房屋交与被告使用，如到期不租了，被告需把房屋按原样交还给原告。2020年7月中旬，被告以空调陈旧达不到营业效果为由，强行要求原告更换大空调，后双方协商，每月加200元租金，原告给被告更换了4台大空调。按照合同和私下约定，被告需提前一个月交付房租，至8月31日，被告应交纳房租至10月份，但被告仅交至9月份，同时提出解除合同。后双方协商，只要被告将9、10月份的房租一并交纳，原告亦同意解除合同，但被告至今未交纳10月份的房租。2020年9月底，被告在没与原告协商的情况下，单方违约退房，并一直不让原告收房导致原告房屋无法继续出租，造成房租损失3733元。原告要求与被告当面收房，但被告一直拒绝让原告收房，原告无奈于10月5日在物业工作人员的陪同下进入出租房收房，但房屋内客厅窗帘不见了，且到处都有被告留下的没收走的设备和垃圾，卧室地板、墙面、扫脚线、卫生间空调浴霸、净水器龙头等都有损坏，给原告造成经济损失，包括：客厅窗帘3216元，卧室地板18600元，扫脚线600元，墙面修复3200元，卫生间空调浴霸660元，净水器龙头180元，设备垃圾清理和卫生费1200元，修复房间地板和墙面期间导致不能继续出租的房租损失费2000元，由于被告违约导致原告需再次发布出租信息，带客户看房等等所造成的其他经济损失5000元。同时，被告在租赁期间拖欠物业费1046元，水电费288元。综上，因被告单方违约并一直不让原告收房，房屋内设施设备有损坏和丢失，给原告造成经济财产损失和精神损失，故诉至法院。被告曾凤志答辩要点：1、房屋租赁合同系双方合意解除，不存在原告所述被告违约情形；2、被告搬离涉案房屋后即通知原告验收房屋，但原告多次推脱，故原告延迟收房期间的责任和损失由原告自身承担；3、被告退房时打扫了房屋，确认房屋整洁、地面干净、设施完好才搬离，并留有视频为证，原告称被告租赁期间损坏房屋纯属凭空捏造；4、关于物业费，房屋租赁合同中并未约定应由被告承担，关于水、电、燃气费用，被告入住期间一直积极缴纳，如被告于9月30日搬离房屋时的剩余数额低于入住时租赁合同中记载的数额，被告愿意补齐，但如果大于，原告应当退还被告。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2020年10月23日，本院立案受理曾凤志诉肖本素房屋租赁合同纠纷一案，在该案中曾凤志向本院提出诉求：1、判令依法解除双方签订的《租赁合同》，肖本素退还曾凤志租房押金10000元整；2、依法判令肖本素赔偿曾凤志违约金6400元；3、依法判决赔偿曾凤志误工费与其他经济损失5000元。同年12月3日本院作出（2020）湘1322民初4105号生效民事判决，并确认如下法律事实：2020年6月22日，原告肖本素与被告曾凤志签订书面《房屋租赁合同》，被告曾凤志租赁原告肖本素所有的位于新化县东方××广场××室，合同主要内容为：“经双方协商一致，出租人将位于东方城市广场3栋2805室租房出租给承租人，并将相关事项签订如下：一、本合同约定租赁期为2年，租赁日期从公历2020年7月1日至2022年6月30日止，租金为3000元每月，交付方式为季付，每次租金需提前一个月交付。二、出租人收取承租人水、电及房屋内的设施押金壹万元整，并约定在合同到期之日交付房屋给出租人验收，需保证水、电费用交清、房屋门窗、灯、龙头及室内家具没有实质性的损坏，出租人应把押金无息退回给承租人，如有人为损坏的，应照价赔偿。……”合同签订后，被告曾凤志搬入所租房屋开始经营。经营后不久，因原告肖本素更换了新空调，双方协商将租金增加至3200元每月。至2020年8月31日，被告曾凤志向原告肖本素支付了3个月房租及押金10000元。同日，双方因租金交付时间发生分歧，被告曾凤志提出从11月份开始不租了，原告肖本素同意但要求被告当即将房租交至10月份，被告同意承担10月份的房租，但提出如果原告在9月份没有将房子重新租赁出去再交10月份的房租，原告认为如果重新租出去了再将多收的房租退给被告，因此，双方就10月份房租的支付时间问题未达成一致。2020年9月20日，原告肖本素到被告曾凤志所租房屋处，要求被告立即搬离该房屋，被告认为自己已交房租至月底，不同意立即搬离，双方因此发生口角。之后，被告腾清了房屋内的物品，于2020年9月30日电话通知原告收房，原告未来收房，被告随即搬离该房屋，房屋钥匙交至小区物业处。另，肖本素抗辩称，曾凤志腾退房屋后双方未对房屋进行验收，在使用房屋过程中造成房屋地板损坏、屋内物品缺失，给肖本素造成了一定的经济损失。本院向其释明是否提起反诉，肖本素明确表示不提起反诉，其另行诉讼主张权利。本院依据上述查明的事实认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，对双方均有约束力。合同签订后，被告曾凤志按照合同约定向原告肖本素支付押金10000元，租赁期间，双方因租金交付时间问题发生分歧，经协商，双方一致同意从2020年11月开始解除租赁合同，租金支付至2020年10月，但双方未就10月份租金的支付时间达成一致。尽管双方未就租金、押金进行结算，但双方就解除合同已达成合意，且原告肖本素之后又去催促被告曾凤志搬离，被告亦在2020年9月30日搬离了该出租房，双方用实际行动表示同意解除租赁合同，故本院对曾凤志要求解除与肖本素签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。关于押金的退还问题，根据双方提交的证据及庭审陈述，尽管被告曾凤志在2020年9月30日就搬离了诉争租赁房屋，但其未与原告肖本素对房屋进行验收，且原告未在9月份将房屋另行出租，根据双方约定，被告应向原告支付10月份的房租，从其所交押金中扣除，经计算，原告还应退还被告押金6800元。被告曾凤志主张原告肖本素强行加租，违反合同约定，应向其支付违约金6400元，根据双方提交的证据及庭审陈述，每月增加200元房租，系在双方协商一致同意的情况下增加的，且被告曾凤志按该标准予以实际履行，被告主张原告强行加租证据不足，不予支持。对于被告曾凤志要求原告肖本素赔偿其误工费及其他经济损失5000元的诉讼请求，亦无证据佐证，本院不予支持。故作出如下判决：一、解除曾凤志与肖本素签订的《房屋租赁合同》；二、由肖本素在本判决生效后三日内退还曾凤志押金6800元；三、驳回曾凤志其他诉讼请求。该案判决后，因肖本素在该案中未对其抗辩的曾凤志租赁其房屋期间造成房屋损失等提起反诉，故于2021年1月7日向本院提起本案诉讼。在本案审理过程中查明，涉案房屋于2017年年底装修，原告肖本素自行居住1年多后另出租他人用于开办公司一年，于2020年7月1日再出租给本案被告曾凤志，曾凤志于2020年9月30日退租，后肖本素于2020年11月10日再次将房屋出租他人居家、办公。双方在庭审中认可，曾凤志退租时电费余额为130元，双方在《房屋租赁合同》在注明：“气表：17.74，水表：133，电表236.”。二、双方当事人有争议的事实被告曾凤志出租原告肖本素房屋期间是否造成原告诉称的房屋及屋内设施设备损坏、丢失的事实，及损失的认定。原告认为，被告在承租期间造成其房屋卧室地板、墙面、扫脚线、卫生间空调浴霸、净水器龙头等都有损坏，给原告造成经济损失，包括：客厅窗帘3216元，卧室地板18600元，扫脚线600元，墙面修复3200元，卫生间空调浴霸660元，净水器龙头180元，以上共计26456元。并向法庭提交了微信聊天记录、现场拍摄的视频及照片、水龙头收据、送货单等证据证明。被告认为，原告所述上述设施设备损坏均不属实，被告在搬离涉案房屋时确认了相关设施设备完整，且原告无证据证明其房屋的损失系被告所致。并向法庭提交了现场拍摄的视频证据证明。本院认为，根据原告提交的相关证据，涉案房屋确存在部分木质地板小面积损坏、墙面小面积污损、地脚线部分损坏、瓷砖部分损坏、卫生间浴霸损坏、净水器水龙头损坏、客厅窗帘丢失的事实。被告抗辩其退租时房屋设施完好并提交视频证据，但视频仅拍摄客厅部分未涉及其它。被告未提出原告主张的相关房屋损坏在原告租赁给被告前即存在的抗辩并提出证据，双方在《房屋租赁合同》中第二条对承租人人为损坏房屋内设施设备应照价赔偿进行了约定，双方未就已有的房屋损坏问题进行特别约定，亦可知房屋在交付被告使用时不存在重大设施设备损坏的情形，根据合同约定，被告对原告房屋的设施设备损坏、丢失应当照价赔偿。原告根据2020年11月6-7日的收据、送货单主张，净水器龙头180元，客厅窗帘3216元，卧室地板18600元，扫脚线600元，墙面修复3200元，卫生间空调浴霸660元，以上共计26456元，明显过高。且现有双方提供的证据都无法确认房屋腾退时的客观情况，均系因原、被告在腾退房屋时未进行交接引发，对此原、被告均有过错，本院在认定原告损失时会一并予以考虑。故本院支持情况如下：客厅窗帘，参考送货单单价和同类尺寸、用途的窗帘价格，酌情认定2000元；卫生间空调浴霸、净水器龙头根据原告使用时间、类似用品质保期限和安装使用多年的实际情况，本院酌情认定500元；地板、扫脚线、墙面修复费三项，根据损害面积较小、原告装修年份以及租赁物使用过程中的正常磨损的客观事实，参考普通市场行情标准，本院酌情认定1500元，以上共计4000元。判决的理由与结果本院认为，根据法律规定及原告肖本素与被告曾凤志签订的《房屋租赁合同》约定，被告在租赁原告房屋期间造成房屋损坏，应当予以照价赔偿，如前所述，本院认定被告在租赁原告房屋期间造成房屋设施设备损坏、丢失造成原告经济损失4000元，被告应当予以赔偿。关于原告的第一、二项诉求，本院在审理（2020）湘1322民初4105号案件中，已经查明双方解除合同系双方协商达成的合意，不存在原告诉称的违法解除，故对原告造成的误工等损失，无请求被告承担的法律前提；同时在该案判决中已经判决补偿原告一个月即2020年10月份的房租，涉案房屋在同年11月10日即已另行出租，亦不存在原告诉称的房租损失；故对原告的第一、二项诉求均不予支持。关于原告主张的第三项诉求，根据双方拍摄的现场视频看，被告退租时确有部分物品及家电未清理出房屋，但卫生状况基本可以达到一般腾房标准，清理房屋内该少部分遗留物品用去1200元家政费明显超出市场行情，且原告仅有微信转账凭证，无其他证据佐证，本院不予支持，予以酌情认定卫生清理费200元。关于原告的第五项诉求，原告主张被告拖欠水、电费，双方在庭审在认可被告搬离时电费余额为130元，低于租赁合同中载明的236元，根据合同约定应由被告补交106元给原告。关于原告主张的被告拖欠物业费，因物业费系房屋产权人应向物业管理公司交纳的费用，同时双方在租赁合同中并未约定物业费由承租人负担，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告曾凤志自本判决书生效之日起十日内赔偿原告肖本素经济损失4000元；二、由被告曾凤志自本判决书生效之日起十日内支付原告肖本素卫生费200元；三、由被告曾凤志自本判决书生效之日起十日内支付原告肖本素电费106元；四、驳回原告肖本素的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费793元，因适用简易程序减半收取396.5元，由原告肖本素负担200元，由被告曾凤志负担196.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 员  曾 铮二〇二一年四月六日法官助理聂俊代理书记员  曹玉婷附相关法律条文：对《中华人民共和国民法典》的适用第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。