内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2021）内0291民初287号原告：郭文利，女，1968年9月22日出生，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：李松岩，内蒙古梵行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姝慧，内蒙古梵行律师事务所实习律师。被告：包头市千玺物业服务有限公司。法定代表人：王靖威。委托诉讼代理人：吴婷婷，内蒙古翰聚律师事务所律师。原告郭文利与被告包头市千玺物业服务有限公司（以下简称“千玺物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭文利的委托诉讼代理人李松岩、王姝慧及被告千玺物业公司的委托诉讼代理人吴婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭文利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，并依法判令被告承担违约责任；2.判令被告立即腾出位于××区南侧365平米的房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将包头稀土高新区金融广场D座12楼南侧365平米房屋出租给被告使用，租赁期为2019年8月1日至2020年7月31日共12个月，在此基础上双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定被告支付原告租金作为以租代购金，计入被告购置房屋金，冲抵总购房金，被告从租赁起一次性支付原告房屋购置金50万元，此后每月10号前支付原告房屋购置金20万元，直至达到购置金150万元止。协议有效期2019年8月1日至2020年7月31日，如被告违约，所受租金不予退还。被告在付款50万元后，未履行剩余付款义务，构成违约，且已超约定付款期限，按照补充协议约定，原告有权不予返还被告已付租金。2020年10月13日，原告向被告邮寄送达了催告函。被告的行为侵害了原告的合法权益，原告起诉至人民法院，请求依法判决。被告千玺物业公司辩称，1.原告违约，其不具备为被告办理过户的条件，不具有合同解除权，并非解除权人，应驳回原告的诉讼请求；2.原告行为系无处分权，其不具有让被告腾房的权利，被告也并未违约，被告依据不安履行抗辩权中止履行合同，暂停向原告支付剩余款项，符合法律规定。本院经审理查明认定事实如下：2011年5月5日，原告郭文利与包头市万龙房地产开发（集团）有限公司（以下简称“万龙公司”）签订《包头金融广场商品房买卖合同》，合同约定原告郭文利购买万龙公司开发的位于包头稀土高新技术产业开发区黄河大街98号金融广场1-D1201号房屋，房屋面积727.53平方米，房屋价款279.7353万元，被告千玺物业公司系为该项目服务的物业公司。2019年8月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，其中《房屋租赁合同》约定原告郭文利将包头稀土高新技术产业开发区金融广场1-D1201号房屋南侧365平米出租给被告千玺物业公司使用（合同中约定为D座12楼南侧），租赁期为2019年8月1日至2020年7月31日，共12个月，年租金10万元。《房屋租赁补充协议》约定：被告支付原告租金作为以租代购金，计入被告购置房屋金，冲抵总购房金；从租赁起，一次性向原告预付房屋购置金50万元，此后每月10号前预付20万元，直至达到购置金150万元止，原告将房屋过户给被告；协议有效期为2019年8月1日至2020年7月31日，如被告违约，协议自动失效，所受租金概不退还。原、被告双方均认可合同的性质为买卖合同关系，被告已经支付59.9万元房屋购置金。以上事实，有原告提供的《包头市金融广场商品房买卖合同》《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》、打款记录，被告提供的打款凭证等证据材料及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》内容为房屋租赁，双方均认可事实上为房屋买卖合同关系，即以签订租赁合同为虚假意思表示，实施的买卖合同民事法律行为，租赁合同应属无效。《房屋租赁补充协议》约定租金作为以租代购金计入房屋购置金、房屋购置金的交付数额及期限，同时约定超出付款有效期限“所受租金概不退还”。因没有发生租赁关系，涉及租赁关系的虚假意思表示无效，但是购房金额、付款期限、方式、违约责任等内容，为原、被告双方实现合同的目的，均为双方真实意思表示，该部分有效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力；部分无效的，其他部分仍然有效。民事法律行为无效，因该行为取得的财产应当予以返还。被告千玺物业公司购买的案涉房屋应当返还原告郭文利，原告取得的房屋购置金应当退还被告。民事法律行为无效，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告抗辩不予付款是原告没有案涉房屋所有权，被告行使不安抗辩权，被告在行使该权利时没有及时通知原告，且原告是否具有房屋所有权与买卖合同的履行并不冲突，被告该项抗辩，本院不予支持。被告千玺物业公司没有支付购房款具有过错，应当赔偿原告郭文利的损失，按照原告诉求，原告的损失可从“所受租金概不退还”的约定中得到赔偿。因双方租赁的意识表示无效，“所受租金”的约定无效。但是，被告应当赔偿原告房屋收益的损失，该损失可参考双方签订租赁合同时确定的数额。原告主张的购置金59.9万元为“所受租金”，证据并不充足。为减少诉累，本案将无效引发的房屋返还、购置金退还一并处理，但涉及房屋使用期间发生的其他费用，仍可另行诉讼。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、第一百五十五条、第一百五十六条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郭文利与被告包头市千玺物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》无效、《房屋租赁补充协议》部分无效；二、被告包头市千玺物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告郭文利的包头稀土高新技术产业开发区金融广场1-D1201号南侧房屋；三、被告包头市千玺物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告郭文利的包头稀土高新技术产业开发区金融广场1-D1201号南侧房屋的使用费，以年使用费10万元为基数，从2019年8月1日起计算至实际返还之日止。同时，原告郭文利所收被告包头市千玺物业服务有限公司房屋购置金59.9万元核减房屋使用费后，退还被告包头市千玺物业服务有限公司；四、驳回原告郭文利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元（原告已预交），减半收取计9150元，由被告包头市千玺物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二一年四月十日法官助理 王 欣书记员 于慧颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行