河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终970号 上诉人（原审原告）：宁福中，男，1961年9月21日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 上诉人（原审原告）：唐凤萍，女，1965年8月21日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李绍辉，河北厚博律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宗世平，女1976年1月1日出生，汉族，户籍地天津市静海县开发区，现住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：谌业明，河北博典律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：涿州市坤实房地产经纪有限公司三分公司，住所地河北省涿州市高铁新城鸿坤理想湾**楼**，统一信用代码91130681MA0928M59U。 负责人：马新星，该公司经理。 上诉人宁福中、唐凤萍因与上诉人宗世平、被上诉人涿州市坤实房地产经纪有限公司三分公司房屋合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初5224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人宁福中、唐凤萍的委托诉讼代理人李绍辉、上诉人宗世平的委托诉讼代理人谌业明到庭参加诉讼。被上诉人涿州市坤实房地产经纪有限公司三分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁福中、唐凤萍上诉请求：1.依法改判河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初5224号民事判决关于逾期违约金部分的认定，请求按照以80万元为基数，自2020年10月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，计算至给付完毕之日止（逾期付款违约金差额暂定：截止2020年12月30日计20790元）；2.一审、二审诉讼费由宗世平负担。事实和理由：一审法院已经查明事实，结合上诉人提交的证据作出了公正判决，属于认定事实清楚，适用法律正确，对此无异议，但关于违约金部分的判定，上诉人认为一审法院应当遵循合同法意思自治原则，不应当主动进行调整，上诉人与被上诉人签订的《存量房屋买卖合同》中第十七条第（二）项约定逾期付款违约金为日万分之五，折合成年利率为18%，属于合理预定，不存在违约金标准过高情形，虽然一审法院在判决中采取2020年8月20日最高院发布新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中提出“全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率”这一标准，但应当参考该规定中有关逾期利率的指导意见，即下调违约金标准至一年期贷款市场报价利率的四倍为宜，毕竟违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。上诉人在一审中已经举证证实涉案房产的不动产权证书协商领取时间为2020年9月29日，即经过10个工作日后于2020年10月20日被上诉人就应当支付剩余房屋尾款80万元，一审法院判决被上诉人自2020年11月16日起算违约金与实际约定不符。 宗世平辩称，对上诉人宁福中、唐凤萍违约金的陈述和请求不同意，宗世平不同意支付违约金，没有违约，不承担违约责任。 宗世平上诉请求，1.撤销（2020）冀0681民初5224号民事判决；2.一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。原审法院认定上诉人和被上诉人之间的房屋买卖合同关系，从而认定了上诉人违约，拒绝履行合同。上诉人在涿州已有两套住房，按照涿州市人民政府于2017年3月1日发布涿政发（2017）14号文件第二项规定：对非本市户口居民家庭限购**商品住房（含二手房），且首付比例不低于30%。该文件之规定可以证实上诉人签订的购房合同涉案房产存在不可抗力无法过户的情形，导致上诉人不能进行房产权过户，其原因是房屋中介涿州市坤实房地产经纪有限公司三分公司的业务员末尽到告知义务。2020年9月22日上诉人主动联系被上诉人宁福中商议支付房屋尾款及过户事宜，中介告知无资质过户。又联系了中介邢涛及其爱人康惠，还有坤实房地产的胡雄威，多次协商沟通，均未有结果。所以“被上诉人提出2020年9月，原告所出售的房屋取得不动产权证，随后与被告联系，双方曾约定于2020年9月29日上午8点去涉案房屋所在物业公司领取不动产权证书”为不正确表述。上诉人于12月23日收到（2020）冀0681民初5224号判决书便第一时间积极主动与被上诉人取得联系，被上诉人告知取得不动产权证书不足一周。因此，上诉人按照购房合同约定不存在违约，故判决宗世平自判决生效之日起十日内支付逾期尾款违约金不符合客观事实。上诉人从未变更过联系方式，与被上诉人存在联系，而起诉书被送达天津（身份证信息地址），导致上诉人无法获取开庭信息，不能出庭作证阐述，造成法官不能正确掌握案涉房屋政策，被上诉方存在隐瞒客观事实的主观故意。恳请二审法院查明案件事实后依法予以改判，维护上诉人权益。请法院撤回判决，解除原购房合同，返还上诉人已支付的房款68万元和中介佣金2万元。 宁福中、唐凤萍辩称，第一，我方对宗世平的身份产生怀疑，在双方签订合同之后，又签订补充协议，通过补充协议的内容显示，宗世平并不要求及时过户，反而是要求公证，要求两年后再过户，其在购房时，完全了解涿州房产交易市场的规则和政策，其购房的主要意图是投资，且宗世平在上诉状中也明确其在涿州有两套住房，其作为非涿州本地人，购买多套住房不可能不清楚房地产市场相关政策，即使如宗世平所言，涉案房屋存在不能过户的情形，宁福中、唐凤萍在本次交易中不存在过错，也不属于不可抗力的情形。宗世平迟迟不交付尾款，主要原因就是涿州楼市价格下降，宗世平实现不了预期的投资收益。第二，宗世平与宁福中主动联系，双方协商与2020年9月29日上午8时共同到涉案房屋所在地的物业公司领取不动产证书，当日宗世平返回未露面，宁福中在索要房产证书时物业公司要求补交拖欠的物业费，宁福中拒绝支付之后，房本没有及时领取，房屋已经卖给了宗世平，在一审开庭前，宁福中迫于无奈才为宗世平补交物业费领取房本，但不影响不动产权证书下来的时间，是2020年9月29日。第三，宁福中不存在故意隐瞒宗世平联系方式的情形，一审法院在邮寄应诉手续和判决书时，均使用的是我方提供的联系方式和联系地址，既然宗世平能够及时收到判决书，证明我方提供的联系方式和联系地址不存在过错，综上一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回宗世平的上诉。 涿州市坤实房地产经纪有限公司三分公司未到庭参加诉讼，其在本案上诉期间提交了书面答辩意见，1.同意原审判决，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。2.2018年8月21日经答辩人居间服务，上诉人双方签订了《存量房屋买卖合同》，交易房屋地址为k2狮子城涿州住宅小区三期3幢1单元103号房屋。房屋成交价格148万元，其中定金20万元，首付款50万元，尾款78万元。购买方依约支付了购房定金及首付款，但答辩人未见购买方依约支付剩余购房款。3.签约时上诉人双方曾就能否顺利办理房屋过户手续及购买方可能将房屋另行出售给其他人等情况达成一致意见，故在买卖合同最后手写补充“经甲乙双方协议一致，出卖人同意等不动产权证下来之后配合做公证手续（两年之后过户），且出卖人不得再追加相关费用。”4.涿州市相关购房政策已于多年前颁布，上诉人双方均应且已经清晰了解。 宁福中、唐凤萍向一审法院起诉请求：1.请求依法判令宗世平支付原告购房尾款80万元及逾期付款违约金(自2020年10月20日起按日万分之五计算至实际给付完毕之日止)；2.诉讼费用由宗世平承担。 一审法院认定事实：宁福中、唐凤萍系夫妻关系。2018年8月21日，经第三人涿州坤实房地产经纪有限公司三分公司居间服务，宁福中、唐凤萍与宗世平签订《存量房屋买卖合同》一份。合同约定，宗世平购买宁福中所有的位于涿州市房屋一套，该房屋建筑面积81.21平方米，房屋总价款为148万元。双方约定，定金为人民币20万元、首付款50万元，买受人签署该协议后，不动产权证书下达后10个工作日内直接支付尾款。关于房屋的交付，出卖人应当在收齐定金和首付后将该房屋交付给买受人；第十三条约定买方向居间方支付居间服务费2万元；另补充约定，经甲乙双方协商一致，出卖人同意待不动产权证下来之后配合做公证手续（两年之后进行过户），且出卖人不得再追加相关费用。上述合同签订后，宗世平于2018年8月21日向宁福中转账支付280000元，于2018年10月31日向宁福中转账支付400000元，累积支付购房款680000元，尚欠800000元未付；宁福中、唐凤萍将房屋及可视对讲、水电卡、门禁卡、购房合同、购房发票一并交给了宗世平。2020年9月，宁福中、唐凤萍所出售的房屋取得了不动产权证书，随后与宗世平联系，双方曾约定于2020年9月29日上午8点去涉案房屋所在物业公司领取不动产权证书，但宗世平没有去，最后称其因无法过户不再继续履行合同。 另查眀，涿州市人民政府于2017年3月1日发布涿政发（2017）14号文件第二项规定：对非本市户口居民家庭限购**商品住房（含二手房），且首付比例不低于30%。该文件可以证实宗世平购买的涉案房产不存在无法过户的情形。 再查明，涿州市不动产登记局2020年12月15日出具的不动产登记资料查询结果证明显示，宁福中所出售房产无不动产查封登记、无不动产抵押登记、无不动产预告登记、无不动产异议登记。 一审法院认为，宁福中、唐凤萍与宗世平经第三人涿州坤实房地产经纪有限公司三分公司居间服务，所签订的《存量房屋买卖合同》，是双方真实意思的表示，合同约定的内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。双方所签合同已经明确约定，对于购房尾款由买受人签署该协议后，不动产证下来后十个工作日内直接给付出卖人。现宁福中、唐凤萍已经于2020年9月取得涉案房产的不动产权证书，合同约定宗世平作为买受人支付购房尾款的条件已经成就，经原告通知，宗世平未支付购房尾款属违约行为，应依法承担违约责任。宁福中、唐凤萍的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院应当予以支持；但双方约定的逾期付款违约金标准过高，依法应当予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，一审法院缺席判决：“被告宗世平自判决生效之日起十日内向二原告支付购房尾款800000元及逾期付款违约金（违约金以800000元为基数，自2020年11月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，计算至给付完毕之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由被告负担。” 本院二审期间，宗世平提交了以下证据：证据一，不动产登记查询结果，证明宗世平在涿州已经有两套住房，按照涿州限购政策，2017年3月之后不能再购买其他住房；证据二，房屋产权证（证号:涿房居**），证明宗世平是房主;证据三，2012年12月15日宗世平与北京华油房地产开发有限公司涿州分公司签订房屋买卖合同书（编号冀Ｆ-×××××-0171），证明是其住房；证据四，宗世平与宁福中的微信聊天记录，证明宁福中不予答复过户手续；证据五，宗世平与刘冬梅的微信聊天记录、宗世平与王思闳微信聊天记录、宗世平与邢涛微信聊天记录、宗世平与胡雄威聊天记录，证明目的，证明房屋不能过户的事实，中介公司知道此事。宁福中、唐凤萍质证称，对证据一、证据二真实性无异议，但与本案无关；对证据三，因是复印件，对真实性不认可；对证据四，无法显示是与宁福中的聊天，不能证明宗世平的证明目的；对证据五，属于复印件没有原始载体无法核实聊天人员信息，真实性不认可，且并不能体现案涉房屋交易过程当中宁福中存在任何过错。因宁福中、唐凤萍对证据一、证据二真实性无异议，本院对该证据予以确认。宗世平未提供证据三原件、证据四和证据五微信打印件的原始载体，宁福中、唐凤萍对其真实性不予认可，本院对该证据不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宗世平在涿州市（不动产权证号为03××11号，房屋所权证号为涿房居字第××号）和开发区涿邑大街平安小区Ｄ区5号楼2-1802室（不动产权号为38108号）两套住房。案涉房屋产权证书显示登记机构于2020年4月29日发放该房屋产权证书。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，宁福中、唐凤萍与宗世平签订的案涉合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该合同合法有效。 在本案中，双方签订案涉合同虽在涿州市政府限购政策之后，但双方在诉讼中均未主张解除该合同。为此，案涉合同应继续履行。宁福中、唐凤萍于2020年9月取得涉案房产的不动产权证书，依据合同约定宗世平支付购房尾款的条件已经成就，宁福中、唐凤萍向其主张到期款项，并无不当。宗世平虽主张受限购政策限制不能办理产权过户，但合同约定办理过户的起始日期为宁福中、唐凤萍取得不动产权证书两年之后进行过户。依据该约定，宁福中、唐凤萍于2020年9月取得涉案房产不动产权证书，双方应于2022年9月开始办理产权过户，案涉房屋现在过户条件尚未成就，且宁福中、唐凤萍已将房屋交给了宗世平，双方在诉讼中亦未证实限购政策的截止期限，到2022年9月是否能够办理过户尚不能确定，若案涉房屋办理过户条件成就时，仍受限购政策限制导致合同不能履行，双方可依法另行主张权利。故此，本院在本案中对宗世平不能办理过户的抗辩理由不予支持。 经本院审查一审卷宗（电子卷宗），一审法院依据宁福中、唐凤萍提供的地址和联系电话于2020年11月27日向宗世平邮件送达应诉通知书、起诉书、举证通知书、告知书、传票、证据等相关诉讼文书，邮寄地址为天津市静海县开发区宇纬路盛世华庭8号楼3门601室，联系电话为186××××0663号，法院专递邮件详情单回执单显示宗世平拒收，其未参加诉讼的原因是拒收一审法院的诉讼文书，放弃了诉讼权利，故对其主张起诉书被送达天津地址，导致其无法获取开庭信息，不能出庭作证阐述，造成法官不能正确掌握涉案房屋不能过户的事实，宁福中、唐凤萍存在隐瞒客观事实的主观故意的上诉理由，本院不予采纳。 宁福中、唐凤萍二人在上诉状中称，一审法院已经查明事实，结合其二人提交的证据作出了公正判决，属于认定事实清楚，适用法律正确，对此无异议，但其二人又认为一审法院不应该调整违约金，不认可一审法院判决支付违约金的起始时间，明显属于前后矛盾。案涉房屋产权证书显示登记机构发放该证时间为2020年4月29日，宁福中、唐凤萍二人主张与宗世平约定2020年9月29日到涉案房屋所在物业公司领取不动产权证书，宗世平对此不予认可，其二人在诉讼中提供的证据也不足以证实其主张的日期，一审法院以受理本案之日为宗世平支付违约金起始之日并无不当。故此，本院对其诉讼理由不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，不存在其他应适用民法典的情形，依法应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，宁福中、唐凤萍、宗世平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人宁福中、唐凤萍交纳的二审案件受理费320元，由宁福中、唐凤萍二人负担；上诉人宗世平交纳的二审案件受理费11800元，由宗世平负担。 本判决为终审判决。 审判长  李舒淼 审判员  郑金梁 审判员  王洪月 二〇二一年四月十六日 书记员  张 杨