台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初5236号原告：占爱瑶，女，1984年11月15日出生，汉族，住衢州市柯城区。原告：张伟明，男，1985年10月27日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：占爱瑶（张伟明妻子），女，1984年11月15日出生，汉族，住衢州市柯城区。被告：浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司，住所地：台州市经济开发区白云山中路198号。代表人：朱铁伟。委托诉讼代理人：余威，男。委托诉讼代理人：白洁，浙江鑫湖律师事务所律师。被告：台州市方远国强房地产开发有限公司，住所地：台州市椒江区海门街道海正大道399号。法定代表人：曹冬富，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑冰清，浙江平正律师事务所律师。原告占爱瑶、张伟明与被告浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司（以下简称开元物业台州公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。考虑到本案的处理可能与台州市方远国强房地产开发有限公司（以下简称方远国强房产公司）有法律上的利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。本院于2020年12月28日对本案公开开庭进行了审理。原告张伟明的委托诉讼代理人暨原告占爱瑶，被告开元物业台州公司的委托诉讼代理人余威、白洁，第三人方远国强房产公司的委托诉讼代理人贺国清到庭参加诉讼。2021年3月5日，原告占爱瑶、张伟明申请追加方远国强房产公司为被告，并变更了诉讼请求。被告方远国强房产公司解除了与贺国清的委托关系，另行委托陈建平、郑冰清为本案诉讼代理人。本院于2021年3月22日再次对本案公开开庭进行了审理。原告张伟明的委托诉讼代理人暨原告占爱瑶，被告开元物业台州公司的委托诉讼代理人余威、白洁，被告方远国强房产公司的委托诉讼代理人陈建平、郑冰清到庭参加诉讼。本案纠纷发生后，本院曾委托鉴定机构对案涉房屋漏水原因进行鉴定。本案现已审理终结。占爱瑶、张伟明向本院提出诉讼请求：1.判令开元物业台州公司及时修复占爱瑶、张伟明次卫卫生间里的公用下水管道；2.判令开元物业台州公司赔偿占爱瑶、张伟明次卫卫生间修复费用10495.60元。事实与理由：交房时，占爱瑶与开元物业台州公司签订了住宅前期物业服务协议。根据协议规定，开元物业台州公司对物业公共部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，且物业管理服务标准不低于台州市普通住宅小区物业管理服务等级标准里的一级标准。2020年5月13日，海景名苑15幢1单元1202室业主（以下简称1202室业主）联系占爱瑶、张伟明，称其书房、餐厅墙面出现渗水，卫生间两侧横梁湿的，装修公司对房屋内水管线路、空调冷凝管等进行了排查，未发现渗漏水情况，推测是1302室卫生间积水渗漏所致。后占爱瑶、张伟明停止使用相应卫生间。2020年5月20日、31日，1202室业主联系占爱瑶、张伟明，称墙面浸湿面积扩大，建议打孔查看积水情况。2020年6月6日上午，占爱瑶、张伟明与物业公司代表、开发商公司代表、1202室业主及装修公司代表进行打孔，快接近底部时发现有积水。2020年7月24日，占爱瑶、张伟明请人员检查，发现漏水点为公共下水管道，物业公司派人进行了确认。2020年7月30日，物业公司及开发商代表再次进行检验，确定为公共下水管道漏水。经业委会沟通帮忙，开发商代表认为管道已超过保修期，只同意更换管道、不同意对损失进行赔偿。物业公司则认为与其无关。占爱瑶、张伟明房屋装修过程中，物业公司没有通知要预留检修口，装修及入住以来物业公司没有巡查过检修口是否正常。开元物业台州公司没有尽到相关查验及巡查义务，导致公用管道漏水没有被发现，应承担相应的责任。审理中，占爱瑶、张伟明将诉讼请求变更为：1.判令开元物业台州公司、方远国强房产公司连带赔偿占爱瑶、张伟明次卫卫生间修复费用8667元；2.判令开元物业台州公司、方远国强房产公司连带承担鉴定费用35000元。开元物业台州公司辩称，案涉公用管道漏水是占爱瑶、张伟明进行密封装修、没有预留检修口所致，管道位于占爱瑶、张伟明房屋专有区域内，不是物业服务合同约定的共用或公共设施。开元物业台州公司的巡查义务是对整个小区物业外部的公用设施或者公共设施部分进行巡查。公共管道漏水原因的鉴定结论已经出来，是公用管道的密封圈安装不当所致，而不是物业服务质量有问题。综上，请求驳回占爱瑶、张伟明的诉讼请求。针对占爱瑶、张伟明变更后的诉讼请求，开元物业台州公司辩称，开元物业公司与方远国强房产公司承担连带责任没有法律依据，根据鉴定报告，开元物业公司并非侵权主体，不应该承担本案的损失。方远国强房产公司作为第三人时陈述称，案涉房屋在2017年9月份进行分户验收，2018年3月份房屋进行了集中交付。交房过程中各方都进行了确认。至于提到的检修口问题，方远国强房产公司交房时是毛坯房，管道裸露在外，如果有渗漏水，肯定能检查到。因此，不排除装修过程是否有人检查后没拧紧的可能，但与方远国强房产公司无关。针对占爱瑶、张伟明变更后的诉讼请求，方远国强房产公司辩称，方远国强房产公司主体不适格，本案案由是物业服务合同纠纷，方远国强公司不是合同当事人，如果占爱瑶、张伟明觉得案涉房屋的给排水管道质量有问题，应当另案起诉。占爱瑶、张伟明所称的公用下水管道已经过了保修期。案涉房屋所在的15号楼于2017年12月15日竣工、于2018年3月12日交房。交房前，方远国强公司给住户的住宅质量保证书中明确给排水管道的保修期为交付用户使用之日起两年，即2020年3月12日到期。前述约定也符合房屋建筑工程质量保修办法的规定。业主于2020年5月13日反映出现漏水现象，已经超过给排水管道保修期2个月。方远国强房产公司交付房屋时，不存在排水管检修口封盖安装不当的现象。占爱瑶于2018年3月12日对案涉房屋进行验房并签字确认。案涉房屋全屋，包括及排水管道、检修口翻盖，经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位以及业主本人确认验收，并未存在任何安装不当的现象。方远国强公司对案涉房屋漏水不存在过错。占爱瑶、张伟明于2018年5月6日向开元物业台州公司申请装修报备，确认已经收到装修须知。并且，占爱瑶于2018年5月4日签字确认了海景名苑装修装饰装修服务管理协议。根据协议约定，占爱瑶、张伟明在装修房屋前需要检查上下水管，且应当预留检修口。但装修期间，占爱瑶、张伟明从未提出过给排水管道存在安装不当或者漏水的现象，且鉴定结论也不能证明是方远国强房产公司原因或者交房时给排水管道检修口封盖没有安装到位。业主进行装修前是需要检查上下水管道是否通畅并做闭水试验，不能排除占爱瑶、张伟明装修前对排水管道进行检修时打开过检修口封盖、拧回时安装不当的可能性。若占爱瑶、张伟明按照装修管理协议的约定，预留检修口，漏水现象早就能够发现且不会扩大损失。本案漏水的过错人应当为占爱瑶、张伟明。综上，请求驳回对方远国强房产公司的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：占爱瑶、张伟明系椒江区海景名苑15幢一单元1302室（以下简称1302室）不动产的权属人。方远国强房产公司系椒江区海景名苑小区的开发商，1302室房屋在2017年9月22日分户验收合格。2018年3月6日，方远国强房产公司出具住宅质量保证书，对1302室住宅作出具体的质量保证和承诺。其中，给排水管道的保修期为2年。开元物业台州公司系椒江区海景名苑小区物业服务企业，与占爱瑶签订有住宅前期物业服务协议，约定开元物业台州公司对物业共用部位、共用设施设备等进行维护、修缮、服务与管理等。占爱瑶、张伟明购买1302室房屋后进行了装修。占爱瑶与开元物业台州公司签订了装饰装修管理服务协议，约定，装修施工人员应做好共用部位、共用设施的保护，对因装修造成相邻业主或共用部位、共用设备损失的，业主方需作出赔偿、修复并承担连带责任；装修时应注意预留检修口，确保物业公司的维修人员能方便地检查、维修通过业主室内的共用设施。装修过程中，占爱瑶、张伟明将次卫公共排水立管进行砌筑装修，未留有检修口。2020年5、6月份，1302室房屋发现存在渗漏水现象。经排查，发现1302室次卫公共排水立管检修口渗水。排查过程中，破坏了1302室次卫的装修。本案纠纷发生以后，为查明公共排水立管检修口的漏水原因，本院委托嘉兴市建设工程质量检测有限公司（以下简称嘉兴质检公司）对本案进行了鉴定。嘉兴质检公司经鉴定后出具司法委托鉴定报告，记载，1302室房屋次卫公共排水立管检修口存在的渗水现象的原因是检修口封盖安装不当导致密封圈变形失效、失去密封效果，因此渗水现象与该卫生间排水立管检修口封盖安装不当存在因果关系。占爱瑶、张伟明支付了鉴定费35000元。2020年12月28日庭审后，开元物业台州公司将1302室次卫公共排水立管检修口的盖板、密封圈进行了更换。2021年3月22日庭审中，对占爱瑶、张伟明主张次卫卫生间修复费用8667元，开元物业台州公司、方远国强房产公司均予以认可。上述事实有占爱瑶、张伟明提供的不动产权证书、住宅前期物业服务协议、照片、视频、司法委托鉴定报告、鉴定费发票，开元物业台州公司提供的装饰装修管理服务协议，方远国强房产公司提供的台州市住宅工程质量分户验收记录、住宅质量保证书以及各方的庭审陈述等证据证实。本院认为，占爱瑶、张伟明起诉时要求开元物业台州公司修复次卫渗漏的公共管道，诉讼中开元物业台州公司进行了修复，占爱瑶、张伟明陈述修复后不再漏水并减少了该项诉请，本院予以准许。关于本案案由问题，占爱瑶、张伟明提起本案诉讼时明确要求开元物业台州公司承担未尽到物业服务义务的违约责任，本院立案时确定案由为物业服务合同纠纷妥当；诉讼过程中，占爱瑶、张伟明认为方远国强房产公司对水管渗漏有过错而要求其承担责任，实际上是要求开元物业台州公司和方远国强房产公司对水管渗漏造成的损失承担赔偿责任，本案的案由应为财产损害赔偿纠纷。至于各方对于案涉水管渗漏以及所造成的损失是否存在过错，争议较大，本院具体分析如下：本案水管渗漏的原因经鉴定为检修口封盖安装不当导致密封圈变形失效、失去密封效果，检修口封盖的安装一般是在商品房建造过程中、商品房交付业主前完成。因此，检修口封盖安装不当造成的损失应由开发商方远国强房产公司承担。方远国强房产公司抗辩，不能排除占爱瑶、张伟明装修过程进行闭水试验时打开检修口封盖、拧回时不当操作所致。本院认为，方远国强房产公司没有提供证据证实占爱瑶、张伟明打开过检修口封盖，根据日常生活经验，未出现管道异常情况时业主打开检修口封盖可能性不大，本院对方远国强房产公司的上述抗辩不予采纳。方远国强房产公司关于案涉管道已超过保修期问题，本院认为，保修期是指期限内发生的质量问题由承担保修责任一方承担赔偿责任，并不意味着保修期届满后出现的问题不再承担责任。本案水管渗漏水的原因系封盖安装不当导致，方远国强房产公司应当承担由此造成的损失。占爱瑶、张伟明主张的损失主要是为查找漏水原因对次卫进行破坏性损坏所造成，对于不能及时发现漏水原因，开元物业台州公司和占爱瑶、张伟明均有过错。案涉水管系公共管道，开元物业台州公司作为海景名苑小区的物业服务企业对小区的公共设施有维护的义务，对业主是否按照装饰装修管理服务协议装修也有检查落实的义务，但本案中没有证据表明开元物业台州公司已全面尽到上述义务，存在一定的过错；占爱瑶、张伟明作为业主，对通过其专有部分的公共管道，在装修时未设置必要的检修口，也存在过错。根据各方的过错程度，本院酌情确定占爱瑶、张伟明的损失，包括水管渗漏造成的次卫修复费用以及漏水原因鉴定支出的鉴定费，由方远国强房产公司、开元物业台州公司各承担40%、30%。经计算，方远国强房产公司需赔偿17466.80元，开元物业台州公司需赔偿13100.10元。占爱瑶、张伟明要求方远国强房产公司与开元物业台州公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十六条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、被告台州市方远国强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿给原告占爱瑶、张伟明次卫修复费用、鉴定费共计17466.80元；二、被告浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司于本判决生效后十日内赔偿给原告占爱瑶、张伟明次卫修复费用、鉴定费共计13100.10元；三、驳回原告占爱瑶、张伟明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半，原告占爱瑶、张伟明已预交31元），由原告占爱瑶、张伟明负担8元，被告台州市方远国强房地产开发有限公司负担9元，被告浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇二一年四月十三日法官助理  樊明忠代书记员  盛晓悦