杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0111民初347号原告：杭州科技职业技术学院，统一社会信用代码：12330100470131064X，住所地：杭州市西湖区文一西路37号。法定代表人：许淑燕，院长。委托诉讼代理人：江斌,浙江宏昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文静,浙江宏昊律师事务所律师。被告：杭州大基互联网络科技有限公司，统一社会信用代码：91330183321874518T，住所地：杭州市富阳区富春街道高科路198号（创新创业产业园9楼905、906、907室）。法定代表人：於承析，总经理。委托诉讼代理人：林浓,浙江杭联律师事务所律师。原告杭州科技职业技术学院（以下简称：杭州科职院）诉被告杭州大基互联网络科技有限公司（以下简称：大基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序由审判员何建胜独任审判，于2021年2月4日、3月16日两次公开开庭进行了审理。原告杭州科职院的委托诉讼代理人王文静和被告大基公司的委托诉讼代理人林浓到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告杭州科职院起诉请求：1、判令被告将位于杭州市富阳区××街道××路××号××楼××室房屋（建筑面积422.697平方米）腾退归还给原告；2、判令被告将位于杭州市富阳区××街道××路××号××楼××室房屋（建筑面积469.708平方米）腾退归还给原告；3、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按0.74元／日／平方米的标准计算，暂计算至2020年11月30日为：469.708平方米×0.74元／日／平方米×700天＝243308.74元，之后另计）;4、判令被告向原告支付自2018年1月1日至实际付清租金之日止的违约金（按日利率0.3％的标准计算，暂计算至2020年11月24日为：469.708平方米×0.74元／日／平方米×0.3%×365天×1059天＝403060.05元，上述3,4项费用暂合计646368.79元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月15日，被告与原告签订《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议》，约定由被告承租杭州市富阳区××街道××路××号××楼××室房屋（建筑面积422.697平方米）租赁期限共36个月，自2015年8月15日起至2018年8月14日止。租赁期限到期后，被告并未将租赁房屋归还给原告，而是用于堆放物品。2015年，被告与原告签订《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议》，约定由被告承租杭州市富阳区富春街道高科路198号创业10楼1005-1008室房屋（建筑面积469.708平方米）仅作为办公、科技研发使用；租赁期限共36个月，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。期满后，2018年1月1日，被告与原告签订《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议（续租）》，约定由被告承租杭州市富阳区富春街道高科路198号创业10楼1005-1008室房屋（建筑面积469.708平方米）仅作为办公、科技研发使用；租赁期限共36个月，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租金第一年按照0.74元／天／平方米收取，第二年租金标准与第一年相同，若原告在2019年12月31日前对租金进行了重新评估，第三年房租根据新的评估标准，若未进行评估将按照前两年的标准。支付方式按每12个月为一周期进行支付。租赁期内分三次支付，第一次支付日为签订合同当日。被告在租赁期限内，使用的水费（按5元／人／月计算），电费（照明用电按电表计费收取，中央空调用电按同一楼层租户租赁面积平摊，电费单价按照原告规定收取）由被告自理。如被告未按本合同约定的时间支付租金，每逾期一天，按逾期金额0.3％向原告支付违约金。不按照规定按时缴纳物业管理费、房屋租赁费、水电费及其他服务费用的，原告有权解除本合同，收回该房屋，由此而造成原告损失的，被告应予以赔偿。双方履行合同过程中发生争议可向该房屋所在地人民法院起诉。在上述协议履行过程中，被告一直存在拖欠租金、水电费、物业费等违约行为。2019年1月1日，被告提交《退租申请》，载明因被告实际情况需提前退租，中止时间为2019年1月1日。但此后被告并未将租赁房屋归还给原告，而是用于堆放物品。原告曾多次与被告联系，催促被告缴纳房屋租金、水电费、物业费等，但被告仅于2020年5月6日支付物业费5636元。2020年6月28日，原告向被告邮寄律师函，要求被告腾退并支付房屋租金、占有使用费、水电费及逾期付款违约金。2020年11月24日，被告仅向原告支付126868.13元及50512.70元，其余费用未支付。综上，原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定及双方合同约定，被告未按合同约定支付租金、水电费费用，且提前退租、未将租赁房屋腾退归还等行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。鉴此，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判决。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、不动产权证一份，证明原告对案涉房屋享有所有权的事实。2、《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议》一份，证明被告与原告就杭州市富阳区××街道××路××号××楼××室房屋签订协议，并约定权利义务的事实。3、《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议》、《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议（续租）》一份，证明被告与原告就杭州市富阳区××街道××路××号××楼××室房屋签订协议，并约定权利义务的事实。4、退租申请一份，证明被告于2019年1月1日提交《退租申请》的事实。5、照片一份，证明被告仍占用案涉房屋的事实。6、微信聊天记录、微信主体信息、交款通知书、电费缴款通知单一份，证明被告租金、水电费欠款情况。7、关于催缴欠费的函、律师函、EMS面单、快递一份，证明原告向被告催缴欠款的事实。8、微信聊天记录一组，证明《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议（续租）》中止后被告多次要求原告通电，进入案涉房屋内使用案涉房屋，原告没有收到被告交还的案涉房屋钥匙，无法进入案涉房屋的事实。被告大基公司答辩称：1、双方之间存在房屋租赁关系是客观事实。被告己经于2019年1月1日申请提前终止了租赁合同，原告也己经予以认可。2、原告起诉称被告未腾退房屋，一直占用不符合事实。被告在提出终止合同时，与原告也是明确说明的，房屋原告随时可以对外出租。被告的一些固定装修及办公用具等，如果新的承租户需要的，可以适当折价处理，以减少被告投入的装修损失。对此原告也是同意的，况且双方在合同终止时，原告就己经对房屋采取断电断网的措施，被告也从未进入过房屋进行任何办公，所以不应当计算占用期间的使用费。3、关于原告诉请中的违约金，被告认为不应该支付，理由如下：(1)、双方在2019年1月1日终止合同时进行了关于费用的结算，总计金额为183016.13元，己经包括了全部的费用，被告也己经全部支付完毕。原告当时并未特别提出迟延支付房租的违约金。(2)、如果要计算违约金，原告提出0.3％每日的标准也过高，超过了法律规定的上限，应当按照LPR的标准即年利率3.85%进行计算，金额为14151元。综上所述，恳请法院查明事实，依法驳回原告诉请。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、微信聊天记录一组（於承析与孙海涛之间），证明被告征得原告同意，将财产暂存放于案涉房屋，如第三方需要，可折价处理。2、发票一组，证明被告已结清所欠租金等款项。对原告提供的上述证据，被告质证表示：证据1、2、3、4无异议，故本院予以认定。证据5，被告在案涉房屋尚存放一些办公桌、电脑、红木家俱等的真实性无异议，但认为原告不能主张占用损失，被告除值钱的红木家俱外，其他财物已明确不要了，原告方可自行处理，如后续承租人需要这些财产，可协商转让价格，可以适当折价处理，以减少被告投入的装修损失。本院审核认为，该证据对被告的部分财产尚存放在案涉房屋内的事实具有证明力。证据6、7，真实性无异议，认为被告已于2020年11月24日付清案涉房租、物业费、水电费，不存在拖欠原告费用。证据8，微信聊天记录的真实性和合法性无异议，但对证明目的有异议，认为被告仅仅是临时有事要处理，在征得原告同意后才使用，电子门禁遥控器在2019年1月1日解除合同时就交还给原告。本院经审查后对证据6、7、8的真实性予以确认，至于能否达到原告的证明目的，本院结合其他证据在下方详述。被告提供的上述证据，原告对其形式的真实性无异议，但认为不能达到其待证目的。本院经审查后对该证据的真实性予以确认，至于能否达到被告的证明目的，本院结合其他证据在下方详述。根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，杭州科职院作为甲方（出租方）与大基公司作为乙方（承租方）签订《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议》一份，约定：一、房屋的座落、面积及装修、设施。1、甲方将其合法拥有的杭州科技职业技术学院创业园出租给乙方使用。2、甲方出租给乙方使用的该房屋位于富阳市××街道××路××号××楼××室，建筑面积共469.708平方米。3、乙方自行负责租赁房屋装修；装修方案须经甲方确认方予以实施，否则不得实施。二、租赁用途。1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公、科技研发使用。2、在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途，也不得转租给第三方使用。三、租赁期限。1、该房屋租赁期共36个月，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，重新签定租赁合同。乙方在同等条件下有优先租赁权。四、租金及支付方式：1、租金第一年按0.55元／天.平方米收取（免收一个月装修期的房租），从第二年起房租以前一年租金为基数（第一个月装修期减免的租金应计入基数）逐年上浮10%。支付方式按12个月为一周期进行支付，租赁期内分三次支付；第一次支付日为签订合同当日，第二次支付日为2015年11月30日前，第三次支付日为2016年11月30日前。2、支付时乙方转账汇入甲方以下指定银行账户（开户银行：中国农业银行富阳营业中心，收款单位名称：杭州科技职业技术学院，银行账号：1906××××0086），并将转账凭证复印件交甲方，甲方收到转账凭证复印件并核对到账后开具通用机打发票（其他服务业）交乙方。五、其他费用。1、乙方在租赁期限内，使用的水费（按5元／人？月计算）、电费（照明用电按电表计费收取，中央空调用电按同一楼层租户租赁面积平摊），电话及网络的使用及安装、维护由乙方自理，物业管理费5636.00元（大写：伍仟陆百叁拾陆元整）（物业管理费双方约定按照1元／平方米？月计算上交物业公司），租金税费（自理）等费用，由乙方按有关规定自行承担。2.乙方一次性向甲方缴纳房屋租赁保证金，金额为4715.00元（大写：肆仟柒佰壹拾伍元整）。该租赁保证金不是乙方预付的租金、水、电费等费用，仅是乙方履行本合同约定义务之保证。甲方收取保证金后应向乙方开具资金往来结算票据。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭乙方出具的资金往来结算票据无息归还乙方，如有不足，甲方仍有权追索。……七、解除合同的条件。1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的，租金按实际使用天数计算（未到期限部分的租金予以退还，但已交的房产税、营业税等税费不子退还）；（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、或电等正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（5）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律法规禁止的非甲方责任的其他情况。2、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动提前30天向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同第七条第1款第（4）、（5）点可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。八、乙方的责任。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违规经营活动的；（4）不按照规定按时缴纳物业管理费、房屋租赁费、水电费及其他服务费用的；（5）未严格履行《校企合作协议》中双方约定的合作内容；（6）不遵守甲方相关管理规定的；（7）单位商业信誉差的；（8）乙方来按本合同约定的时间支付租金，每逾期一天，按逾期金额0.3%向甲方支付违约金。合同还对其他条款进行了约定。2015年8月15日，被告与原告签订《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议》，约定由被告承租杭州市富阳区富春街道高科路198号创业10楼1016、1015、1014、1013室房屋（建筑面积422.697平方米）租赁期限共36个月，自2015年8月15日起至2018年8月14日止。租金第一年按照0.45元／天／平方米收取，被告一次性向原告缴纳房屋租赁保证金3471元。其他格式条款同上。上述双方于2015年1月1日签订的合同期满后，2018年1月1日被告与原告签订《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议（续租）》一份，约定由被告承租杭州市富阳区富春街道高科路198号创业10楼1005-1008室房屋（建筑面积469.708平方米）仅作为办公、科技研发使用；租赁期限共36个月，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租金第一年按照0.74元／天／平方米收取，第二年租金标准与第一年相同，若原告在2019年12月31日前对租金进行了重新评估，第三年房租根据新的评估标准。若未进行评估将按照前两年的标准。支付方式按每12个月为一周期进行支付。租赁期内分三次支付。第一次支付日为签订合同当日，第二次支付日为2018年12月31日，第三次支付日为2019年12月31日。被告在租赁期限内，使用的水费（按5元／人／月计算），电费（照明用电按电表计费收取，中央空调用电按同一楼层租户租赁面积平摊，电费单价按照原告规定收取）由被告自理。如被告未按本合同约定的时间支付租金，每逾期一天，按逾期金额0.3％向原告支付违约金。不按照规定按时缴纳物业管理费、房屋租赁费、水电费及其他服务费用的，原告有权解除本合同，收回该房屋，由此而造成原告损失的，被告应予以赔偿。2019年1月1日，被告向原告提交《退租申请》，载明：“我公司于2018年1月1日与贵校签订租赁协议，租赁创业园1005-1008室，租期截止日为2020年12月31日，现因公司实际情祝，需提前退租，中止时间为2019年1月1日。”原告收到退租申请后，即对案涉租赁房屋断网断电。2019年10月28日，原告向被告发出《关于催缴欠费的函》，告知被告截止2019年1月1日累计欠费（房屋租金、物业管理费、水电费）共计金额183016.83元，并要求被告支付至其指定帐户。2020年6月28日，浙江宏昊律师事务所接受原告委托，向被告发出《律师函》，除主张上述欠款外，还要求被告支付原告房屋占用使用费及逾期支付房租的违约金等。事后，被告于2020年11月24日付清所欠房屋租金、物业管理费、水电费。但被告的部分办公桌、电脑、红木家俱等财产至今尚存放在案涉房屋内。原告曾通过微信等方式与被告联系要求腾空，被告以室内固定装修及办公用具等，如果新的承租户需要，可以适当折价处理，以减少被告投入的装修损失等为由置之不理，双方遂形成纠纷。本院认为，杭州科职院与大基公司签订的《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议》及《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议（续租）》系签约双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，签约双方理应按约履行各自义务。本案的争议焦点在于：一、原告主张被告支付房屋占用使用费是否合理？二、被告是否应当履行房屋腾退义务？三、被告迟延支付房租，其违约责任如何承担？关于争议焦点一。本院认为，被告于2019年1月1日向原告提交《退租申请》，明确告知原告根据其公司实际情祝，需提前退租。原告对此予以接受，并随即对案涉租赁房屋断网断电，因此双方已明显达成了解除合同的合意。此后，被告未使用案涉租赁房屋，原告也得以实际控制该房屋，现原告仍要求按合同约定的房租计算标准主张由被告支付房屋占有使用费，理由不当，本院不予支持。关于争议焦点二。本院认为，2019年1月1日双方解除合同后，被告的部分财产至今尚存放在案涉房屋内，影响了原告对外出租及正常使用，应予腾退。因此，原告要求被告履行房屋腾退义务，理由正当，本院予以支持。关于争议焦点三。本院认为，2018年1月1日原告与被告签订的《杭州科技职业技术学院创业园租赁协议（续租）》第四条的约定租金“支付方式按每12个月为一周期进行支付，租赁期内分三次支付：第一次支付日为签订合同日当日”，被告应于2018年1月1日向原告支付租金126868.13元（469.708平方米×0.74元／天／平方米×365天）,但被告直到2020年11月24日才支付该笔租金，显系违约，应承担相应的违约责任。虽然合同第八条约定“如乙方未按本合同约定的时间支付租金，每逾期一天，按逾期金额0.3％向甲方支付违约金“，但该约定的违约金支付标准明显过高，本院酌情按日万分之五的标准予以调整。经本院核算，以人民币126868.13元为基数，自2018年1月1日至2020年11月24日按日万分之五的标准计算的违约金为67113.24元。综上，原告之诉请，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、杭州大基互联网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内将其存放在杭州科技职业技术学院所有的位于杭州市富阳区××街道××路××号××楼××室××室房屋内的所有财物搬离。二、被告杭州大基互联网络科技有限公司支付原告杭州科技职业技术学院逾期支付房租的违约金67113.24元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告杭州科技职业技术学院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10264元，减半收取5132元，由原告杭州科技职业技术学院和被告杭州大基互联网络科技有限公司各半承担。原告杭州科技职业技术学院于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州大基互联网络科技有限公司于本判决生效之日起七内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 何建胜二〇二一年四月二日代书记员 詹 娟