江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1733号上诉人（原审原告）：苗成玉，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陈永，徐州市铜山区汉王法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：徐州大昌房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区经济技术开发区新区商业街综合楼。法定代表人：张冠中，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。上诉人苗成玉因与被上诉人徐州大昌房地产开发有限公司（以下简称大昌公司）物权确认纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初475号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苗成玉的委托诉讼代理人陈永、被上诉人大昌公司的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人苗成玉上诉请求：依法确认位于铜山区营业房归上诉人所有,并判令被上诉人协助上诉人办理产权证书;被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由:原审法院认定事实错误。1.上诉人与案外人王继明合作开发徐州市铜山区蓝*花园,由王继明挂靠被告公司开发。2011年6月24日,上诉人与王继明对蓝溪花园剩余房产权属进行了分配,并形成说明一份。涉案营业房权属为上诉人。2012年7月5日双方以网签的方式将涉案房产登记在上诉人儿子苗先超名下,铜山区法院以(2017)苏0312民初3246号民事判决的方式确定涉案的网签合同未能成立,涉案蓝*花园*-101室营业房产权属上诉人所有,上诉人多次要求被上诉人协助办理产权证书等手续未果,上诉人为证明其观点,向法院提供了案外人王继明与被上诉人签订的挂靠协议书、上诉人与案外人王继明的合伙协议、商品房分配方案(在被上诉人办公室且现场有被上诉人单位工作人员)、上诉人缴纳土地出让金、上诉人出资等等相关证据。上诉人对涉案房屋拥有所有权是显而易见的,所以,上诉人与被上诉人之间是挂靠与被挂靠人的法律关系。而原审法院认定上诉人与王继明、被上诉人之间是债权债务法律关系仅享有债权请求权,而非物权请求权,明显的违背了现有书面证据所反映的客观事实。原审法院认定错误,故,判决结果错误,应当予以纠正。2.上诉人与案外人王继明合伙,共同挂靠被上诉人单位,共同出资开发涉案房屋所在的蓝*花园项目,所用的名称只能以被上诉人单位的名义,而非上诉人或王继明,所有的手续也只能以被上诉人的名义。对于挂靠开发的房产被上诉人作为被挂靠人不享有实体物权,其只有形式上的权利。上诉人与案外人王继明完成开发的房地产后对合伙开发的房屋(蓝*花园房屋)进行分割并签订了财产分割协议。对于分割协议中分配给上诉人的房屋,被上诉人已经网签在上诉人的儿子苗先超名下,而非被上诉人名下,由此可以看出,涉案房屋的所有权就应当确认归上诉人所有,被上诉人不应当享挂靠开发房屋的实体权利，不享有所有权。上诉人认为对涉案房屋办理产权证书已具备成熟条件,要求被上诉人协助办理相关手续理所当然,同时也符合相关法律规定。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实错误，从而导致适用法律错误，特提出上诉，请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人大昌公司辩称：一、上诉人的诉讼请求没有法律上的依据，被上诉人答辩意见同一审判决书第六页和第七页载明的说理。二、根据一审法院对王继明的调查，王继明否认和上诉人合伙开发该项目，并且已经将上诉人投入的资金退还给了上诉人，所以上诉人的起诉也没有事实依据。三、上诉人起诉所依据的分房协议，是一份不合法的协议，这个我们从三个方面来进行阐述。1.根据相关的法律规定，如果是合伙，首先应该清欠债务，在债务没有清欠的情况下，不能进行财产分配。2.上诉人和王继明之间对房屋的分配，没有征得所有权人大昌公司的同意。3.根据3246号判决书，已经认定本案这套房屋所涉及的买卖合同不成立，在买卖合同不成立的情况下，房产由大昌公司开发建造。故房产的所有权只能归属于大昌公司所有，而不能归属于上诉人所有。四、上诉人主张其和王继明共同挂靠大昌公司没有事实依据。这个项目在一开始是王继明个人挂靠大昌公司，大昌公司根本不认识上诉人苗成玉，和上诉人之间也没有任何的意思联络和意思表示。在项目进行到后期，王继明因为涉及到相关的债务和案件，将本项目的工程弃之不问。为了维护社会的安定，为了解决购房户的实际问题，大昌公司又投入了数千万元将项目完成，缴纳相关税收，所以实际上大昌公司在这个项目里边有大量的投入，而目前大昌公司也是因为找不到王继明，现在和王继明没有清算。苗成玉主张其和王继明之间有协议，按照商事外观主义的原则，是属于苗成玉和王继明之间的内部协议，而且他对于大昌公司并没有进行披露，所以在这个项目上大昌公司只是和王继明有法律上的关系。综上，请求维持一审判决，驳回上诉请求。一审苗成玉诉请：依法确认位于铜山区营业房归原告所有，并判令被告协助原告办理产权证书；案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2007年8月15日，大昌公司（乙方）与案外人徐州旭阳房地产开发有限公司（以下简称旭阳公司）（甲方）签订《2006-9地块转让协议》，就甲方2006-9地块转让达成如下协议：该宗土地坐落在铜山县琅溪河东侧的2006-9地块；该宗地块使用权为市场竞价所得，出让金已缴760万元，尚欠540万元；该块土地用途为房地产开发用地。另双方对土地使用权变更、款项支付及违约责任进行了约定。甲方处盖有旭阳公司公章，乙方处盖有大昌公司公章，王继明在大昌公司处签字。2007年8月16日，案外人王继明（乙方）与大昌公司（甲方）签订《协议书》，约定：2006年11月27日，旭阳公司中标铜山县挂牌土地2006-9号，因其他原因，该块地是以王继明所得土地及经营权。经甲乙双方协商，由王继明挂靠大昌开发该地块，由此双方达成如下协议：1、土地转入大昌公司后，由乙方自筹资金，自行组织建设，自行办理各种手续，自行定价销售。2、乙方在组织建设、销售中的资金出入必须全部经过甲方账户。3、乙方在建设、销售中手续完备，守法经营，不拖欠各种法定税费或工程款，并依照售房合约履行售房手续。4、乙方拖欠工程款或者其它资金，甲方有权扣留偿还资金。5、甲方对乙方大力支持，协助办理建设、销售中的各种相关手续。6、乙方在建设或者经营中的事故或经济责任由乙方自行承担。7、乙方支付甲方管理及手续费五十万元，于2009年12月30日前付清。该协议尾部甲方处盖有大昌公司公章，乙方处有王继明签名。2007年10月18日，原告苗成玉与王继明签订《协议》，内容为：王继明、苗成玉两人合作干棠张地块，股份为王继明51%，苗成玉49%，合作开发，共同投资。王继明、苗成玉在协议下方签字确认。2011年6月24日，王继明与苗成玉就蓝溪花园小区部分房屋进行分配，其中苗成玉分得包括涉案7-101室的门面房12套、住房29套。2017年4月7日，大昌公司以苗先超为被告（苗成玉与苗先超系父子关系）要求解除蓝*花园小区*-101室门面房的《房屋商品房买卖合同》。一审法院经审理认为，蓝*花园小区7-101室门面房的《房屋商品房买卖合同》未成立，作出（2017）苏0312民初3246号民事判决，驳回了大昌公司的诉讼请求。另查明，蓝*花园小区土地使用权证书载明土地使用权人为大昌公司，建设规划许可证书载明用地单位为大昌公司，用地项目名称为“蓝*小区”住宅项目，*花园项目建筑工程施工许可证载明建设单位为大昌公司，蓝*花园小区商品房预售许可证载明开发建设单位为大昌公司。关于蓝*花园项目的开发，被告大昌公司陈述，被告大昌公司和王继明的挂靠协议已经终止，前期是王继明投资的，后期大昌公司接手了，后续的水电、消防、税、违约责任等都是大昌公司负责的，包括后续的投资、违约等扫尾工作，大昌公司需要拿出大约3000多万元。案外人王继明因涉嫌非法吸收公众存款罪现被羁押在上海市黄浦区看守所。为查明案件事实，一审法院至上海市黄浦区看守所就本案涉案证据及案件事实向王继明询问，王继明对苗成玉提供的挂靠协议、合伙协议及分房说明真实性不持有异议，但其陈述：本来我想把蓝*花园大昌公司的地买过来，和苗成玉合作，地没有买过来，苗成玉出钱也不及时，后来我个人就把钱退给苗成玉了，苗成玉就说干点活吧，他干活也是从承包方分包的一点活，和大昌公司不搭边，所以我和苗成玉合伙协议不成立，他没有投钱；大昌公司后期就不让我干了，还有三分之一没有动，我干到2010年，苗成玉就更不能干了，大昌公司接管了，后期的水电、道路、税等大昌公司得投入四五千万；后期分房子是当时苗成玉做的钢窗钱，我个人有债务，当时大昌公司欠我工程款，里面有我的钱，房子抵钱，就想把房子押给苗成玉，这分房协议是我个人写的，和大昌公司没有关系。大昌公司后期把有合同的款都付清了，所以我和苗成玉分房子就不成立了，大昌公司就付双重了，就不愿意了；苗成玉是和我个人关系，和大昌公司没有关系，如果苗成玉要清算和我清算，和大昌公司靠不上，我现在出不去没有办法对账怎么清算，原告现在出具的都是他给我打钱，我给他出的收条，我给他打的钱也有，但是我没有办法对，我出不去。一审法院认为：本案系所有权确权纠纷。根据原告的诉称及被告的答辩，本案争议焦点为：苗成玉是否享有蓝*花园*101室营业房的权属。本案中，苗成玉认为其与王继明合伙开发蓝*花园小区，其基于和王继明签订的分房协议取得蓝*花园*101室物权。一审法院分析如下：首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该法规定，不动产物权变动未经登记的情况下，虽然可能导致不动产物权变动的原因并不必然无效，但该行为尚不足以发生不动产物权变动的法律效力，即当事人不能因此取得不动产物权。本案中，关于分房的原因，王继明陈述是个人欠苗成玉工程款将房子押给苗成玉，苗成玉认为房屋系其与王继明合伙开发而对开发房产进行的分配。但不论是以房抵债还是合作开发房地产关系，苗成玉享有的仅为债权请求权，而非物权请求权，在权属未依法变更登记为苗成玉所有的情况下，原告直接请求法院对房屋进行确权，缺乏法律依据。其次，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发所有权证书。另外，法律还明确规定商品房的建造必须取得相应土地使用权和土地规划、建设规划、建设施工等许可证书，不动产登记部门亦是以土地使用权等上述证书记载的主体作为建造房屋合法取得房屋所有权的初始登记主体。由此可见，房地产合作开发不等同于共同建造，蓝溪花园小区的国有土地使用权证书、规划许可证、施工许可证、商品房预售等证书等记载的权利人均为大昌公司，且诉争不动产产权已经登记在大昌公司名下的情况下，即使苗成玉与王继明合作开发房地产的主张成立，亦不符合原始取得蓝*花园项目物权的法定条件。故，原告依照合法建造行为原始取得诉争房屋的物权，亦缺乏法律依据。故，原告认为其取得蓝*花园7-101室物权并要求大昌公司协助过户的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第一百四十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苗成玉的诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：上诉人要求享有案涉房屋的所有权有无事实和法律依据。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。本院认为，首先，需要明确法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。其次，上诉人主张基于其与王继明合伙关系，王继明挂靠被上诉人开发的涉案小区房屋，因此其对涉案房屋享有所有权的主张不成立。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依法应当根据法律规定登记。不动产权的设立、变更、转让和消灭依法登记的发生法律效力，未登记的，不发生效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房的建造必须取得相应的土地使用权和土地规划、建设规划、建设施工等许可证书，不动产登记部门亦依据上述证书记载的登记主体作为建造房屋合法取得房屋所有权的初始登记主体。本案中，上述证书的登记主体均为被上诉人，且涉案小区房屋以被上诉人为初始登记权利人已经进行了登记。故，被上诉人为涉案房屋的所有权人。上诉人主张的合伙建房行为系合同行为，依据该行为产生债权债务关系，与法律规定的因合法建造、拆除房屋等事实行为发生物权效力不同。况且，上诉人亦未提供证据证明其与被上诉人之间存在合同关系。因此，上诉人主张基于其合资合作建房的行为取得涉案房屋所有权的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人苗成玉的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费3307元，由上诉人苗成玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  苏 团审 判 员  崔金城二〇二一年四月二十八日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷