湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘民终46号上诉人（一审原告，申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道976号。负责人：柳庆红，单位负责人。委托诉讼代理人：李康裕，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（一审被告，执行案外人）：田国华，男，1964年10月25日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。一审第三人（被执行人）：常德市新邦置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处柳菱社区常德大道火车站美食文化传播中心AB座左四。法定代表人：丁时杰，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人田国华及一审第三人常德市新邦置业有限公司（以下简称新邦公司）执行异议之诉一案，常德市中级人民法院于2020年3月23日作出（2019）湘07民初155号民事判决，华融公司不服向本院提起上诉，本院于2020年8月17日作出（2020）湘民终1129号民事裁定，发回重审。常德市中级人民法院于2020年12月16日作出(2020)湘07民初96号民事判决，华融公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：撤销常德市中级人民法院（2020）湘07民初96号民事判决，依法改判准许执行湖南省常德市武陵区××路××小区××号地下车位,并由田国华承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，而应适用该法27条，本案涉及的是车位，车位与商品房是两个概念，本案需要解决的争议问题是华融公司对车位的抵押权与田国华作为买受人之间的权利顺位问题。二、田国华不具有排除华融公司对案涉车位实现抵押权的权利。本案执行标的物并非是满足生存需要的商品房住宅，而是属于高消费的车位，车位与商品房在市场交易中从来都不是捆绑销售，并不是商品房的附属部分，故一审法院把已设置抵押权的车位赋予田国华强制执行的权利没有依据。三、一审法院的判决系对担保物权法律制度的破坏，与《物权法》《担保法》赋予担保物权人优先受偿的规定相悖。田国华辩称：其于2013年3月18日购买了“新邦壹品”小区4栋1106号商品房，并于2016年8月31日购买了案涉车位，付清了全部款项，且实际已经占有使用了案涉车位，法院查封案涉的时间是2019年7月31日，田国华对案涉车位享有排除强制执行的权利。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新邦公司未发表意见。华融公司起诉请求：判决准许执行湖南省常德市武陵区××路××小区××号地下车位。一审法院认定事实：2013年3月18日，田国华与新邦公司签订商品房买卖合同，田国华购买新邦公司4栋1106号商品房,2019年11月7日办理产权登记。2016年8月31日，田国华与新邦公司签订车位使用权转让协议，约定新邦公司向田国华转让新邦壹品小区编号为3-047号车位使用权，价款为70000元，田国华当即支付12000元。新邦公司向田国华开具收取3-047号车位款7万元的收据。2016年9月6日，田国华向新邦公司指定的收款人汪育明转款58000元。2017年8月20日，田国华在新邦壹品小区物业公司办理了收房装修手续，于2019年6月已实际占有和使用涉案地下车位。2014年6月20日，新邦公司因欠中国建设银行股份有限公司常德市分行（以下简称建行常德分行）贷款，与建行常德分行签订《最高额抵押合同》，以其位于湖南省常德市武陵区××路××室（在建工程，面积26484.85㎡）作为抵押。2014年7月14日，新邦公司对该在建工程办理抵押登记。此后，建行常德分行因与新邦公司、丁时杰、毛恩友、曹茜金融借款、抵押、保证合同纠纷一案诉至一审法院。2015年10月19日，该院作出（2015）常民二初字第15号民事判决，新邦公司于该判决生效后十日内向建行常德分行偿还借款本金3794万元，并按双方合同约定的利率支付利息至借款本金清偿之日止；丁时杰、毛恩友、曹茜承担连带清偿责任；丁时杰、毛恩友、曹茜承担保证责任后，有权向新邦公司追偿。建行常德分行以新邦公司位于湖南省常德市武陵区××道××段的两宗国有土地使用权［抵押土地证号均为：常国用（2008）转第23号］、位于湖南省常德市武陵区××路××室（在建工程，面积26484.85平方米），在扣除办理抵押登记之后至该判决发生法律效力之前已销售或转让的该国有土地使用权上建筑物（或房屋）、该地下室已销售或转让的地下车库（或车位、杂物间）以及应分摊的国有土地使用权面积以后折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。上述判决发生法律效力后，建行常德分行向一审法院申请执行。后因建行常德分行将该债权转让给华融公司，案件申请执行人变更为华融公司。2019年7月31日，一审法院作出（2019）湘07执恢8号之五执行裁定，裁定查封新邦壹品小区包含案涉车位在内的85个地下车位。田国华以对涉案车位享有排除执行的权利向一审法院提出执行异议，该院于2019年9月28日作出（2019）湘07执异84号执行裁定，裁定中止对湖南省常德市武陵区××路××小区××号地下车位的执行。华融公司遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为田国华对涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。华融公司受让建行常德分行对新邦公司的债权，因新邦公司为保证债权的实现在案涉车位上设立了抵押，基于担保物权的从属性，华融公司取代建行常德分行，成为案涉车位的抵押权人。田国华是购买新邦公司商品房及车位的消费者。因此本案需要解决的是消费者的物权期待权与抵押权的顺位问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条之立法目的，旨在保护消费者的居住权，要求所购房屋因直接用于满足买受人的生活居住需要。故涉及不动产的权利优先性的顺位是消费者的物权期待权优于建设工程价款优先受偿权，上述两项权利又优于抵押权。本案中，案涉车位虽不属于商品房，但田国华购买新邦公司的商品房用于居住，并对案涉车位作为商品房的配套设施一并购买用于停放车辆，其目的都是为了满足居住、出行等生活需要。随着人民生活水平的提高，汽车已经进入寻常百姓家，成为基本生活资料。消费者为了生活便利，往往在购买商品房时将有无车位作为购房的重要参考条件。因此消费者购买商品房及车位均成为日常生活的刚需，商品房与车位已经成为主物与从物的关系，对于物权期待权的保护应当及于车位。由于案涉车位田国华支付了全款，无法办理产权登记非田国华的原因造成，田国华在一审法院查封之前已经对案涉车位实际占有使用，故田国华对于案涉车位的物权期待权应当优于抵押权。综上所述，华融公司的诉讼请求不能成立，应不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，一审法院判决：驳回华融公司的诉讼请求。案件受理费100元，由华融公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：田国华对涉案车位是否享有排除强制执行的权利。根据现有法律规定，涉及不动产权利的优先性顺位是商品房消费者的物权期待权优于建设工程价款优先受偿权，上述两项权利又优于抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，对“商品房消费者”的范围，仅限定为所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋的买受人，该条所称“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需，系为保护消费者生存权而作出的例外规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述法律规定结合本案事实分析，首先，本案的诉争标的物为车位而非商品房，也非商品房的从物，虽然车位主要是供小区内的业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能被认定为居住性用房，故田国华就所购案涉车位而言不属于“商品房消费者”的范畴。其次，案涉车位所在的新邦壹品地下室已于2014年7月14日办理了在建工程抵押登记，抵押权成立的时间早于车位使用权的转让时间和法院查封时间，也即抵押权成立在先。再次，田国华购买案涉车位前，已有生效判决确认建行常德分行就案涉车位所在的地下车库优先受偿，田国华在生效判决作出后仍然购买，且大部分车位款并未支付到新邦公司特定的监管账户或特定的购房款账户，而是付给了新邦公司指定的收款人汪育明，其本身具有一定的过错。此外，田国华与新邦公司通过签订案涉车位使用权转让协议获得车位的使用权，但车位的使用权并非法定的用益物权，亦不同于以转移所有权为目的的物权期待权，使用权与所有权的分离并不能阻碍抵押权人实现抵押权。综上分析，华融公司对地下车位享有的抵押权优先于田国华对车位所享有的权益，田国华对案涉车位不具有排除实现车位抵押权的执行行为。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销湖南省常德市中级人民法院(2020)湘07民初96号民事判决；二、准许执行湖南省常德市武陵区××路××小区××号地下车位。本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，均由田国华负担。本判决为终审判决。审判长  孙元清审判员  覃开艳审判员  唐雨松二〇二一年四月十六日法官助理侯超书记员吕晶