重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1065号上诉人(原审被告)：袁洪群，女，汉族，1965年8月17日出生。委托诉讼代理人：蒋晓兵，重庆市綦江区文龙法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：杨刚，男，汉族，1972年9月18日出生。委托诉讼代理人：程卫锋、程清清，重庆格林威律师事务所律师。上诉人袁洪群与被上诉人杨刚房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁洪群上诉请求：撤销原判，改判驳回杨刚的诉讼请求，一、二审诉讼费由杨刚承担。事实和理由：一审认定事实不清，判决中关于袁洪群身份信息的记载与真实情况不符。一审混淆了“终止协议”和“解除协议”的概念，将合同约定的“终止协议”认定为“解除协议”并作为判决依据错误。合同终止情形为法定终止，合同解除只是导致合同终止的情形之一，二者不能等同，双方约定的合同终止本意是指合同期满的情形，不能理解为解除合同。本案中没有出现合同法定终止或约定终止的情形，袁洪群从未收到过杨刚关于终止《门面租赁协议》的要求。双方《门面租赁协议》没有约定合同期内解除的事项，也没有出现法定解除的情形，杨刚于2020年1月29日单方向袁洪群短信告知解除《门面租赁协议》，袁洪群并未同意，杨刚要求确认《门面租赁协议》于2020年1月25日解除没有事实依据。虽然新冠疫情是客观存在的事实，但相关政府部门是否要求杨刚停止营业，杨刚没有提供证据。袁洪群对于新冠疫情的爆发没有过错，新冠疫情的影响不能成为杨刚解除《门面租赁协议》的理由。其他受新冠疫情影响的租赁合同纠纷，一般是通过减少租金的方式减少损失，不应该直接判决解除合同。经袁洪群查看，租赁门面的现状是杨刚拆除卷闸门后没有恢复，二楼被隔离后未恢复，导致无法使用且存在安全隐患，不符合解除合同完成交接的条件。杨刚欠付租金构成违约，不应当退还履约保证金。一审超过法定审理期限，程序违法。杨刚辩称，袁洪群一审中提交的答辩状中自己提供了错误的身份信息，一审法院之后已裁定对判决中的笔误进行了补正。一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，要求维持原判。杨刚向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告、被告签订的《门面租赁协议》于2020年1月25日解除；2、请求法院判令被告向原告退还租金43336元，保证金12000元，共计54336元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告杨刚（乙方，承租方）与被告袁洪群（甲方，出租方）签订《门面租赁协议》，约定：一、甲方将位于巴南区某路18号15幢附6号门面租赁给乙方作经营使用，租期从2018年5月2日起至2021年3月1日止。二、租金和交纳时间及保证金收取:1、2018年5月2日起至2019年5月1日止，每月租金为人民币12000元;2019年5月2日起至2020年5月1日止，每月租金为人民币12960元;2020年5月1日起至2021年2月28日止，每月租金为人民币14000元。2、租金按照先缴后租的原则，由乙方于当季度最后一个月的10号前交清下季度租金，租金直接汇入甲方工商银行(户名:梅秀平，卡号:********)，如乙方未按时交付租金拖欠租金五个工作日后，按违约处理，甲方有权收回门面。3、保证金:向甲方交纳保证金12000元。待租赁到期，乙方交回该门面及附属设施完好，乙方无任何违约行为并完清各项手续后，甲方应在一个月内凭乙方的保证金收据，无息退还保证金本金。四、在租赁期内如装修房屋，应事先告知甲方，并在确保安全前提下进行，不得改变房屋结构。协议终止时，乙方不得拆除或损坏装修，按房产证上的结构交还甲方。七、乙方应保证所租房屋及附属设施(含水、电表、门窗等)完好，若有损坏或影响使用，由乙方自行更换或修复。八、租赁期内，若乙方需提前终止协议，应提前30日通知甲方，完清各项手续及费用后，方可终止。十、任何一方未履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任方承担。十二、双方如因本协议发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。2017年10月15日，梅秀平出具收据一份，载明“交款单位：杨刚；人民币：12000元；收款事由：门面某路18号15幢附6号门面租房保证金......”。2020年1月23日，原告向被告支付了2020年2月2日至2020年5月1日的租金38880元。2020年1月25日，重庆市巴南区食品药品安全委员会办公室《关于暂停有关宴会的通告》：大市民及各餐饮经营单位，因近期新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，为切实维护人民群众生命健康安全，根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》《突发公共卫生事件应急条例》等法律法规和《重庆市突发公共卫生事件专项应急预案》《巴南区突发公共卫生事件专项应急预案》要求，从2020年1月25日起，决定暂停婚庆、祝寿、吊丧、团年等大型宴会活动，恢复时间视疫情另行通知，请广大市民及各餐饮经营单位自觉遵守。2020年1月29日，原告向被告发送短信告知“袁洪群：由于近期发生的新型冠状病毒疫情的影响，本店四季漂香酒楼位于巴南区某路18号15栋附6号门面已无法继续经营，因此向您提出，停租归还解除租赁合同，望理解和支持，门市的钥匙已交到小区物管处，定于2020年2月1日上午9点在门市处现场办理交接手续。四季漂香负责人：杨刚，冯仙。”审理中，原告称首先是因为疫情解除合同，也符合合同约定的解除条件，在本案中依据合同约定解除。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案中，双方在租赁协议中对原告提前终止协议进行了约定，即：“租赁期内，若乙方需提前终止协议，应提前30日通知甲方，完清各项手续及费用后，方可终止”。根据该约定，原告在租赁期内可以提前终止协议，但应提前30日通知被告。原告于2020年1月29日，通过手机向被告发出了解除租赁合同的短信，虽内容显示为由于疫情原因而要求解除合同，而非要求终止协议，但根据合同法规定，解除合同是合同终止的原因之一，解除合同的目的即为终止合同的履行，故原告依据该规定主张与被告解除合同，符合双方约定，应予以支持。根据双方租赁协议的租赁期限及支付租金的约定，原告于2020年1月23日向被告支付的38880元应为2020年2月2日至2020年5月1日的租金。根据合同约定，原告解除合同应提前30日通知被告，故2020年1月30至2月29日期间的租金，原告仍应支付被告，合同应自2020年3月1日解除，故其后的租金被告应退还原告。综上，被告应退还原告两个月（2020年3月2日至5月1日）的租金25920元。关于保证金的退还问题，因双方对租赁合同解除后，是否应当对案涉房屋恢复原状问题存在较大的争议，故该保证金是否应当退还无法确定，为及时解决纠纷，对保证金的问题暂不予处理，由双方另行解决。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告杨刚与被告袁洪群就位于巴南区某路18号15幢附6号门面签订的《门面租赁协议》于2020年3月1日解除；二、被告袁洪群退还原告杨刚租金25920元；三、驳回原告杨刚的其他诉讼请求。上述第一项，限被告于本判决生效之日起10日内履行，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1158元，减半收取579元，由原告杨刚负担303元，被告袁洪群负担276元（案件受理费已由原告垫交，被告负担的部分应在支付上述款项时一并支付原告），本院预收的案件受理费不做清退。本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，案涉《门面租赁协议》中约定合同双方当事人均有权提前终止合同，而解除合同属于终止合同的法定事由之一，故杨刚提出解除合同系正当行使合同权利，一审认定案涉《门面租赁协议》于2020年3月1日解除有充分的事实和法律依据，本院予以采纳。合同解除后，袁洪群应当将多收取的租金退还。一审对于判决书中笔误已作补正，经审查，一审程序并无错误。综上所述，袁洪群的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由上诉人袁洪群负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 舟审 判 员  段晓玲审 判 员  陈 华二〇二一年四月八日（院印）法官助理  陈 莹书 记 员  余文韬