湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初1119号 原告：粟攀宇，男，1995年12月31日出生，汉族，住洪江市。 委托诉讼代理人：罗晓玲，湖南启沃律师事务所律师。 被告：怀化金圆房地产开发有限公司，住所地怀化市舞水路。 法定代表人：杨志明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。 原告粟攀宇与被告怀化金圆房地产开发有限公司（以下简称金圆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告粟攀宇的委托诉讼代理人罗晓玲、被告金圆公司的委托诉讼代理人洪建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粟攀宇向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付延期交房违约金50764元(暂从2018年1月1日计算至2021年1月31日止),2021年2月1日之后的违约金按每日45.0835元计算,支付至被告向原告出示《竣工验收备案表》及交付住宅质量保证书和住宅质量说明书给原告时；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月21日,原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:H201612130012),合同约定,原告购买被告东方名邸(二期)15栋5层504号房,建筑面积128.81平方米,实际总房款450835元(网签合同总房款611250元,单价4745.26元,首付款122250元)。合同第11条约定“出卖人应当在2017年12月31日前,按照国家和地方人民政府的有关规定,将本合同约定的商品房交付买受人使用，……”；第12条约定“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……，所购的商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交付责任由出卖人承担。……由于出卖人的原因,未按本合同第11条约定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:……(2)逾期180天的,……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人逾期交房的违约责任。自本合同第11条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。原告购买的是住宅,被告不仅应向原告出示《竣工验收备案表》,还应向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,否则,原告有权拒绝收房。原告已按合同约定履行支付购房款等义务,被告至今未向原告交付符合约定的住房,原告多次找被告协商解决违约金事宜,被告以各种理由拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告金圆公司辩称：一、原告主张自2018年1月1日至2018年2月1日的延期交房违约金诉讼时效已经超过；二、被告已经于2019年7月25日取得竣工验收备案表，达到合同约定的交房条件，原告主张2019年7月25日之后的违约金没有事实和法律依据。 经审理查明：2016年12月25日,粟攀宇（买受人)与金圆公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：粟攀宇购买金圆公司开发的位于怀化市鹤城区金海路南侧东方名邸二期项目中的第15幢5层504号房，商品房预售许可证号为2016-0144；该商品房建筑面积为128.81平方米，单价为每平方米4745.36元，总房价为611250元，首付款（含定金）122250元于2016年12月12日支付，剩余房款489000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2017年12月31日前,按照国家和地方人民政府的有关规定,将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于出卖人的原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，粟攀宇依约向中国银行股份有限公司怀化分行申请住房贷款489000元，并以所购住房予以抵押担保，2017年1月9日，中国银行股份有限公司怀化分行将贷款全部发放到位。2017年3月，赵文彬（粟攀宇表姐夫）代粟攀宇作为甲方与金圆公司东方名邸二期项目部作为乙方签订一份《还款协议》，双方将上述《商品房买卖合同》中购房单价调整为3500元/平方米，实际成交价调整为450835元，并约定在签约之日交首付款156元，剩下房款以银行全部贷款贷出，贷款金额为489000元，另包括总房款的8.5%贷款作为每月的还款额（金额38321元），此笔多贷出来的金额作为粟攀宇按揭贷款每月的还款额，由金圆公司从还贷第一月转入粟攀宇的还款账号。金圆公司给粟攀宇开具了两份共计450835元的购房发票。2019年7月25日，涉案商品房楼栋取得《竣工验收备案表》，但粟攀宇以未收到交房通知为由至今没有收房，金圆公司陈述在其取得《竣工验收备案表》当天，通过东方名邸二期小区物业管理公司电话通知粟攀宇前来办理收房，并提交了怀化鑫旺物业管理有限公司出具的证明一份。 上述事实，由当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、贷款放款回单、《还款协议》、购房发票、《竣工验收备案表》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《还款协议》系双方真实意思表示，双方对于合同价款的变更，存在给金融机构的贷款管理产生一定影响，但并不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，双方当事人仍应依约定全面履行合同义务。原告已支付全部购房款，但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，其行为已构成违约。原告要求被告按照已付房款的日万分之一承担逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于计算逾期交房违约金的起止时间，被告提出原告请求2018年1月1日至2018年2月1日的延期交房违约金已超过诉讼时效的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告提出逾期交房违约金只能计算至2019年7月25日止的主张，虽然被告至2019年7月25日已满足约定的交房条件，但被告提交的怀化鑫旺物业管理有限公司的证明系孤证，且存在利害关系，该证据不足以证实被告已履行通知原告收房的事实，故对被告该主张，因证据不足，本院不予支持。当然，被告在开庭时明确原告可以收房，视为已履行通知收房的义务，即逾期交房违约金的截止时间本院确定为2021年3月11日，被告应向原告支付的逾期交房违约金为51125元[450835元×0.0001×1134天（2018年2月2日至2021年3月11日]。原告请求超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告怀化金圆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告粟攀宇支付逾期交房违约金51125元； 二、驳回原告粟攀宇的其他诉讼请求。 案件受理费1069元，减半收取为534.5元，由被告怀化金圆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇二一年四月二十七日 代理书记员  陶丽如 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。