广西壮族自治区南丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1221民初1365号 原告：广西三匹虎自治区级自然保护区管理中心，地址：南丹县城关镇民行街296号，办公地址：南丹县城关镇民行中路222号，统一社会信用代码：12451200200971135J。 法定代表人：邓福敏，该中心主任。 委托诉讼代理人：陈永刚，南丹县新城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴仁宏，男，1967年2月19日出生，广西三匹虎自治区级自然保护区管理中心党支部书记，住南丹县。 被告：苏某森，男，1968年6月5日出生，汉族，原南丹县现代医院经营者，住南宁市。 被告：蔡某华，男，1952年5月26日出生，汉族，原南丹县现代医院经营者，住福建省莆田市城厢区。 原告广西三匹虎自治区级自然保护区管理中心（以下简称三匹虎管理中心）、被告苏某森、被告蔡某华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告三匹虎管理中心的委托诉讼代理人陈永刚、吴仁宏到庭参加诉讼，被告苏某森、蔡某华经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三匹虎管理中心向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2019年7月至2019年12月的房屋租金60000元给原告，并按日租金的2倍支付滞纳金61332.72元；判令被告支付2020年1月至2020年5月的房屋租金50000元给原告，并按日租金的2倍支付滞纳金20666.46元给原告；二、判令被告支付2019年1月至2019年8月的水电费15394.08元，并以15394.08元为基数按每日3%计算支付滞纳金124692元（15394.08元×3%×270天）给原告。事实和理由：2010年4月1日，蔡某华以南丹丹阳医院经营者身份和苏某森以个人身份与原告签订了《房屋租赁合同》，合同第五条约定，该房屋第一年租金为10万元，之后每年按上一年租金递增5%至合同5年期，后五年租金根据行情另定。房屋租金支付方式为现金或转账支付，支付时间为每年4月10日前支付上半年租金，10月1日前支付下半年租金。2010年3月31日蔡某华注销南丹丹阳医院；2011年3月31日，苏某森注册成立南丹县现代医院，并与原告于2015年4月20日签订《房屋租赁合同补充协议书》，苏某森作为法定代表人在补充协议书上签名。补充协议书确定原合同后五年期租金为60万元即每年12万元。2010年4月1日至2019年6月31日期间，被告蔡某华与南丹现代医院按时共同支付租金。2019年7月2日，两被告以现代医院名义向原告递交《关于要求延长房屋租赁的请示》，要求继续履行房屋租赁合同至2030年，原告因自然保护区总体规划问题不同意延长房租租赁期限。同时向原告提交了《现代医院展示大厅和手术室装修工程施工图》，因施工图的施工方案要改变房屋结构状况，影响到房屋安全，原告不同意其施工，但被告仍装修，原告于2019年7月16日向被告发去《责令整改通知书》，要求被告做好房屋整改工作。2020年5月31日，租赁合同期限届满后，被告既不支付租金，又不腾出房屋归还原告使用。依照《房屋租赁合同》约定，被告拖欠2019年下半年租金60000元、拖欠2020年上半年租金50000元，原告多次催缴无果。依据该合同第十二条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日则按日租金2倍支付滞纳金。到2020年8月31日止，被告共逾期336天，被告应当支付拖欠的2019年下半年租金的滞纳金为111998.88元（336天×333.33元/天×2倍）；被告应当支付拖欠的2020年1-5月的租金是143天，滞纳金应为95332.38元（143天×333.33元/天×2倍）。现代医院水电费均由原告先行缴纳再由现代医院交到原告账户。被告2019年1月至8月份欠缴的水电费为15394.08元，原告多次催缴未果，依据租赁合同第十二条第四款的约定每逾期一日按上述费用总额的3%支付滞纳金。截止2020年5月31日，被告逾期缴纳水电费9个月合计270天，被告应当支付的违约金为124692元（15394.08元×270天×3%）。为维护原告的合法权益，特提起本次诉讼。 原告三匹虎管理中心为其诉讼请求，向本院递交如下证据： 1、事业单位法人证书、机构编制委员会办公室文件、医疗机构执业证及其法定代表人身份证复印件，拟证明：（1）原告及被告为本案适格诉讼主体；（2）原告单位名称于2019年9月30日由广西三匹虎自治区级自然保护区管理处更名为广西三匹虎自治区级自然保护区管理中心；（3）南丹现代医院承租原告位于南丹县城关镇民行街296号房屋，被告苏某森是其经营者及法定代表人等事实。 2、《房屋租赁合同》、房屋所有权证复印件，拟证明：原、被告于2010年4月1日签订了《房屋租赁合同》，约定南丹丹阳医院承租原告所有的位于南丹县城关镇民行街296号房屋，租赁房屋面积共计1080平方米，合同详细约定了租金计算方式、递增比例、租金支付方式、违约责任、违约计算方法等事项；《房屋租赁合同》合法有效，被告拖欠原告的租金的行为已构成违约等事实。 3、《房屋租赁合同补充协议书》复印件，拟证明原合同约定后5年的租金为60万元，即年租金为12万元的事实。 4、水电费银行转账回单，拟证明承租人（被告）转账支付了2016年至2018年的水电费的事实。 5、《关于要求延长房屋租赁的请示》、《关于要求延长房屋租赁的批复》、文件签收单复印件，拟证明二被告以南丹现代医院名义向原告提交延长房屋租赁期限请示，原告因总体规划正在编制原因不同意延长的事实。 6、《现代医院展示大厅和手术室装修工程施工图》、《责令整改通知书》、《缴费通知》、《责令拆除通知书》、《关于清理承租房屋内物品及恢复房屋原状结构的函》、文件签收单、快递送达回单复印件，拟证明二被告向原告提交装修工程施工图，因该方案要改变房屋结构状况，影响到房屋结构安全，原告不同意；但被告仍自装修破坏房屋结构状况，原告遂向被告发出责令整改通知的事实。同时证明合同期满，被告既不支付租金，又不腾出房屋归还原告，被告已违约的事实。 7、南丹县现代医院2019年度水电用量抄见单复印件，拟证明南丹县现代医院在2019年度的水电用量；被告逾期缴纳水电费9个月270天，应支付滞纳金124692元（15394.08元×3%×270天），该项费用已经由原告代被告支付的事实。 8、全国企业信息公示报告、注销登记通知书、税务事项通知书、电脑咨询单，拟证明南丹现代医院企业性质为个体工商户，其被注销后，南丹现代医院的债权债务应由其经营者蔡某华、苏某森承继，蔡某华、苏某森作为被告主体适格的事实。 9、民事裁定书，拟证明原告于2020年1月曾经提起诉讼后又撤回起诉的事实。 被告苏某森、蔡某华经本院公告传唤没有到庭参加诉讼，没有向本院递交民事答辩状，亦无书面的证据材料递交。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告苏某森、蔡某华没有到庭参加诉讼，没有提交书面的证据和质证意见，视为其放弃举证、质证的权利。原告提交的证据，本院予以采信，在卷佐证。 根据原告的起诉，结合全案证据，本院确认的法律事实如下： 被告蔡某华是原南丹县丹阳医院的经营者。2010年4月1日，蔡某华以南丹丹阳医院名义与原告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告三匹虎管理中心为（出租人）甲方，被告蔡某华为（承租人）乙方，租赁期限从2010年6月1日起至2020年5月31日；第一年租金为10万元，之后每年按上一年租金递增5%至租期5年，五年后的租金根据行情另定，租金支付方式为现金或转账支付，每年4月10日前支付上半年租金，10月1日前支付下半年租金；租房用途为医疗卫生服务使用，未经原告同意不得转租、转借承租房屋。合同约定乙方的违约责任：拖欠房租累计一个月以上的，乙方按照合同总租金的5%向甲方支付违约金；在租赁期间，乙方逾期缴纳合同约定的应由乙方负担的费用的，每逾期一天，按照该费用总额的3%支付滞纳金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的2倍支付滞纳金。 2010年9月14日，南丹县丹阳医院注册成立，登记经营者为蔡某华，经营场所为南丹县城关镇民行街的三匹虎管理处原告之房产，南丹县丹阳医院使用的印章和执有的医疗机构执业证名称均为“南丹丹阳医院”。 2011年3月25日，南丹县卫生局（现为南丹县卫生健康局）向南丹现代医院颁发医疗机构执业证，准予其执业，有效期为2010年8月10日至2011年8月9日。 2011年3月29日，被告苏某森根据经营需要，欲租用南丹丹阳医院原承租的原告房产。因蔡某华将注销南丹丹阳医院，三匹虎管理中心遂在合同尾部注明“同意乙方蔡某华与苏某森合租此房屋”，苏某森在《房屋租赁合同》乙方处补签其姓名。 2011年3月31日，被告蔡某华注销南丹丹阳医院。同日，南丹县现代医院注册成立，经营者登记为苏某森，经营场所为原南丹丹阳医院租用的原告处，南丹县现代医院使用的印章和执有医疗机构执业证名称皆为“南丹现代医院”。 2015年4月20日，南丹现代医院与原告签订了《广西三匹虎自治区级自然保护区管理处南丹办事处房屋租赁合同补充协议书》，该协议书确定原南丹丹阳医院与原告签订的房屋租赁合同第五条第一款补充为“原合同后五年期租金为60万元，即年租金为12万元，补充合同为原合同不可分割的一部分，具有同等法律效力”。苏某森作为南丹现代医院的法定代表人，在该协议书上签名。 2019年7月1日，市场监督管理部门依南丹县现代医院申请，同意并注销南丹县现代医院。 2019年7月2日，南丹现代医院向原告发送《关于要求延长房屋租赁的请示》《现代医院展示大厅和手术室装修工程施工图》，要求继续租用原告房产至2030年并拟装修。2019年7月18日，原告复函不同意延长租赁期限。因被告未经同意擅自装修，原告于2019年7月16日向被告发去《责令整改通知书》，要求被告做好房屋整改工作。 另查明，2010年4月1日至2019年上半年的租金，被告已支付。2019年下半年租金60000元和2020年上半年的租金60000元被告尚未支付。原告在起诉状中关于2020年上半年的租金，其只主张50000元。 又查明，原告代南丹现代医院垫付了2019年1月至8月的水电费共15394.08元。广西三匹虎自治区级自然保护区管理处在2019年9月30日更名为广西三匹虎自治区级自然保护区管理中心。 再查明，南丹县现代医院人员已经撤离。被告蔡某华、苏某森经本院邮寄送达、直接电话联系均无法送达和通知，经公告，二被告没有到庭参加诉讼。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条规定，本法自2021年1月1日起施行，《中华人民共和国合同法》同时废止。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案争议的房屋租赁合同之签订和履行均在民法典施行前，故本案适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定。根据原告的起诉和本案的证据，本院综合评判如下： 关于本案管辖的问题。本案是房屋租赁合同纠纷，租赁物是原告依法所有的位于南丹县城关镇民行街的房产，租赁物标的是不动产，依据法律规定，房屋租赁合同按不动产纠纷确定管辖，不动产纠纷案件由不动产所在地人民法院专属管辖。故本案两被告虽为自然人且户籍所在地不在南丹县，但本院依法对本案具有管辖权。 关于本案当事人的主体问题。南丹丹阳医院和南丹现代医院的企业类型均为个体工商户，前者的经营者为蔡某华，后者之经营者为苏某森。根据法律规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。因南丹丹阳医院、南丹现代医院均已注销，其已无诉讼主体资格，故原告不列上述两个起字号的个体工商户为当事人，其以经营者为被告主张权利，符合法律规定，蔡某华、苏某森作为本案的被告之诉讼主体适格。 关于南丹丹阳医院与原告的房屋租赁合同、南丹现代医院与原告的补充协议之效力及性质问题。房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。结合本案，南丹丹阳医院以租用原告三匹虎管理中心的房产从事医疗卫生服务为由，与原告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。从《房屋租赁合同》内容来看，该合同当事人是南丹丹阳医院与原告三匹虎管理中心，约定租赁期限为10年。在租赁期间，因被告蔡某华注销了南丹丹阳医院，被告苏某森则注册成立了南丹现代医院，原告在《房屋租赁合同》尾部备注“同意乙方蔡某华与苏某森合租此房屋”，同意“合租”。本院认为，南丹现代医院经营者苏某森在《房屋租赁合同》的签字及出租人备注“合租”之行为，实质为南丹丹阳医院在其合同租赁期间将租赁物转租给南丹现代医院的民事法律关系。根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。原告在《房屋租赁合同》上的备注，实为同意蔡某华将租赁物转租给南丹现代医院。故南丹丹阳医院与原告签订房屋租赁合同后，南丹现代医院经营者苏某森在合同上签字并与原告签订补充协议的行为，属转租的民事法律关系，原《房屋租赁合同》继续有效。综上，本案争议的房屋租赁合同的出租人为三匹虎管理中心，承租人为南丹丹阳医院，南丹现代医院则为次承租人。承租人应按照约定的期限及时支付租金，现已构成违约，出租人请求承租人与次承租人支付拖欠的租金，于法有据，应当予以支持。故南丹丹阳医院、南丹现代医院的经营者蔡某华、苏某森应支付拖欠的租金给三匹虎管理中心。 关于租金、违约金及滞纳金的问题。原告诉称被告已经支付2010年4月1日至2019年上半年的房屋租金。依据补充协议，承租人2019年下半年应交的租金是60000元，2020年上半年应交的租金是60000元。关于2020年上半年的租金60000元，原告只主张50000元，属于放弃自己的权利，本院予以支持。故被告应当支付租金110000元（60000元+50000元）给原告。《房屋租赁合同》第十二条第一点第四项约定了逾期支付租金的违约金计算方式，约定为“乙方应按合同总租金的5%支付违约金”。本案房屋租赁合同约定的前五年租金每年是10万元，即5年×100000元/年合计500000元；补充协议书约定后五年租金每年是12万元，即5年×120000元/年合计600000元；故依据合同约定，被告应支付的逾期违约金为（500000元+600000元）×5%＝55000元。《房屋租赁合同》第十二条第4点虽约定逾期租金的滞纳金收取，但仍属于违约金条款，属于重复约定，应以上述条款为准，原告关于按日租金的2倍支付滞纳金的诉讼请求，本院不予以支持。 关于水电费及滞纳金的问题。原告诉称其垫付了南丹现代医院在2019年1月至8月经营期间的水电费15394.08元的事实，因被告没有到庭参加诉讼，亦无书面的答辩意见和证据材料递交，应负担不利的法律后果，本院对上述事实予以确认。故原告关于被告支付其垫付的水电费15394.08元的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》第十二条第2点约定了“逾期支付其他费用的，则应按上述费用总金额的3%支付违约金”。故依据该约定，被告逾期支付水电费属于租金之外的其他费用，确已构成违约，应按约定支付违约金。则其他费用的违约金为15394.08元×3%＝462元。故原告关于被告支付其垫付的水电费滞纳金的诉讼请求，本院部分予以支持。 关于其它问题。原告起诉时请求终止《房屋租赁合同》和补充协议，因房屋租赁合同及其补充协议书约定的合同期限已届满，经释明，原告撤回该项诉讼请求。原告起诉时提出了修复、腾房及违约金等诉讼请求，在庭审过程中其自愿撤回上述请求，本案不予审理。 综上所述，南丹丹阳医院、南丹现代医院承租三匹虎管理中心的房屋，应当支付租金、水电费及相应违约金给出租人。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第五十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款之规定，判决如下： 一、由被告蔡某华、苏某森于本判决生效之日起十日内支付租金110000元及违约金55000元，以上合计165000元给原告广西三匹虎自治区级自然保护区管理中心； 二、由被告蔡某华、苏某森于本判决生效之日起十日内支付水电费15394.08元及违约金462元，以上合计15856.08元给原告广西三匹虎自治区级自然保护区管理中心； 三、驳回原告广西三匹虎自治区级自然保护区管理中心的其他诉讼请求。 本案案件受理费6591元（原告已预交)，由被告蔡某华、苏某森负担案件受理费5000元及公告费560元，原告广西三匹虎自治区级自然保护区管理中心负担案件受理费1591元。 上述债务，义务人应于本判决规定的履行期间履行完毕，如果义务人未按指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长 陈龙祯 审 判 员 黄曾珍 审 判 员 吴函芮 二〇二一年四月二十八日 法官助理 谭道航 书 记 员 岑先觉 本案适用法律及其条文： 《中华人民共和国民法典》 第一千二百六十条本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。 第五十九条委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。 授权委托书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。 侨居在国外的中华人民共和国公民从国外寄交或者托交的授权委托书，必须经中华人民共和国驻该国的使领馆证明；没有使领馆的，由与中华人民共和国有外交关系的第三国驻该国的使领馆证明，再转由中华人民共和国驻该第三国使领馆证明，或者由当地的爱国华侨团体证明。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。 第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号） 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。