广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终300号 上诉人（原审原告）：陈毓山，男，1940年9月14日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：广西嘉泰房地产有限公司，住所地贺州市建设东路80号12楼。文书送达地址确认为贺州市八步区滨泰二路2号绿洲家园C区C1号楼综合部。 法定代表人：何庆东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张莎，广西司善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西司善律师事务所律师。 上诉人陈毓山、上诉人广西嘉泰房地产有限公司（以下简称嘉泰公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月21日开庭进行了审理，上诉人陈毓山的委托代理人岑思易、上诉人嘉泰公司的委托代理人张莎、张凝凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈毓山上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审判程序违法，事实不清，实体处理违反法律规定。一、本案中上诉人与被上诉人在客观事实上签有《商品房买卖合同》，一审判决也综合全案证据认定双方签订有《商品房买卖合同》的事实，基于该基础事实产生的当事人权利义务及违约责任、损失数额人民法院应根据合同约定和法律规定进行评判确定。二、被上诉人违约造成上诉人经济损失应以司法鉴定意见为基础，一审法院未据上诉人鉴定申请启动鉴定程序，审判程序违法。涉案房屋交付不能造成上诉人损失首先应当确定该房屋市场价格，后再减除合同价款和合同约定逾期付款违约责任的差价即为上诉人的经济损失。故此，上诉人在诉讼请求时暂以30万元先行请求并注明以鉴定结果再行变更诉求，同时提交了司法鉴定申请书，请求法院对涉案房屋价值组织鉴定机构进行司法鉴定，以确定房屋价值，查明案件待证基本事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定”、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条“当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用”的法律规定，人民法院应当依法启动鉴定程序，并根据鉴定意见结合案件事实最终确定上诉人损失。据此涉案房屋价值与上诉人损失具有直接的关联关系，一审法院未准许亦未启动鉴定程序不符合上述法律规定，审判程序违法。一审法院酌定以343890元初始价格确定损失不具有事实与法律依据。一审法院未启动鉴定程序同时剥夺上诉人变更诉求的诉讼权利，也导致上诉人不能在二审程序直接增加赔偿数额。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”之规定，二审法院应当撤销一审判决，发回重审。三、涉案绿洲家园《商品房买卖合同》均为格式条款合同，当事人权利义务及违约责任承担方式应以合同条款确定。本案中被上诉人庭审中一直否认与上诉人签订有《商品房买卖合同》的事实，同时也承认从未通知解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》的事实，一审法院也认定双方存在《商品房买卖合同》事实，在此情形下双方合同权利义务和违约责任应按照合同约定处理，即根据绿洲家园小区《商品房买卖合同》第六、七、八条的约定，被上诉人应履行交付涉案房屋的义务；上诉人应向被上诉人履行给付购房款287209元义务；上诉人过错责任即为逾期付款不解除合同继续履行按应付款日万分之一计算违约金的违约责任（至起诉时止共56379.12元），而非一审判决按房屋初始价的比例确定。但由于被上诉人在未解除合同情况下私自另行销售涉案房屋，造成合同履行不能，其应对违约行为造成上诉人经济损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”的规定，本案上诉人损失应以涉案房屋现市值确定（不低于100万元），在评估鉴定后减除应付购房款和承担的违约金余值。一审判决以343890元确定损失并以过错责任作出判决显然于法无据，违反合同违约责任承担方式规定。 嘉泰公司辩称，一、陈毓山主张一审法院程序违法、实体处理违反法律规定无事实及法律依据。因为涉案房屋的现价值不能作为本案认定损失的依据，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第121条的规定，一审法院对陈毓山的鉴定申请不予准许是合法合理的。二、陈毓山认为一审法院认定事实不清，主张以鉴定涉案房屋现价值作为损失依据，该主张无事实及法律依据。嘉泰公司与陈毓山并未建立商品房买卖合同关系，也未签订过商品房买卖合同，一审法院对该事实认定错误。 嘉泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人提起的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人主张其于2010年向贺州市机关事务管理局交纳涉案房屋的报名费40000元选购房屋并与上诉人签订《商品房买卖合同》不是事实，该费用收款主体为贺州市机关事务管理局并非上诉人，上诉人与被上诉人并未就涉案房屋的交易达成合意，更未签订过任何合同，上诉人在收到被上诉人2019年11月18日的自行转账后立即将该款项退还给被上诉人，且被上诉人在一审中提交的全部证据均是其单方主张，未有上诉人的书面确认，一审法院在此情况下仅依据被上诉人的职务资格、单方出具的声明等材料推定双方已签订了合同，显属认定事实错误。1.被上诉人在一审主张其于2010年向贺州市机关事务管理局交纳涉案房屋报名费40000元，之后与上诉人签订合同不是事实。该费用的收款主体是贺州市机关事务管理局并非上诉人，上诉人至今未收到该款项，也未与被上诉人就涉案房屋交易达成合意。2.双方未就涉案房屋签订过任何合同，且被上诉人也未能举证证明双方存在涉案房屋的合同关系，依法应承担举证不能的不利后果。本案中，上诉人仅提供了“广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据”、“房屋平面图”、“关于购房合同签订时间的声明”、《商品房买卖合同》作为证据证明其与上诉人存在合同关系，但其中“广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据”收款主体是贺州市机关事务管理局，上诉人未收该款，故与上诉人无关，“房屋平面图”及“关于购房合同签订时间的声明”均是被上诉人单方作出，并无上诉人盖章，故与上诉人无关，《商品房买卖合同》更是购买车位的合同，故与本案所涉房屋无关。正如前文所述，双方并未就涉案房屋签订过合同，同时，被上诉人未提交任何证据证明双方签订过合同，应由被上诉人承担举证不能的不利后果，本案应认定为双方未签订涉案房屋《商品房买卖合同》。3.2019年11月18日被上诉人在未与上诉人沟通的情况下,擅自转账287209元到上诉人账户，因该笔款项没有收取的依据，故上诉人在收到后立即原路退回到被上诉人的付款账户，由此可知，双方并未建立涉案房屋的合同关系。二、一审法院对于贺州市机关事务管理局与嘉泰公司的主体地位认定不清，导致一审查明认定事实错误。一审法院混淆了嘉泰公司、陈毓山、贺州市机关事务管理局三者之间的法律关系，第一，关于贺州市机关事务管理局与陈毓山之间的关系。陈毓山向贺州市机关事务管理局支付报名费，贺州市机关事务管理局有义务向其提供一个购房资格，二者因此建立了法律关系，但不能以此证明陈毓山与嘉泰公司建立了合同关系。第二，关于贺州市机关事务管理局与嘉泰公司之间的关系。二者之间是协议关系，并非代理关系。贺州市机关事务管理局到嘉泰公司处团购房屋，最终合同的签订交易的完成必须由业主与嘉泰公司最终确定，一审法院将贺州市机关事务管理局收取的陈毓山的报名费视为嘉泰公司收取的房款，将贺州市机关事务管理局与嘉泰公司的关系认定为代理关系，显然错误。第三，关于嘉泰公司与陈毓山之间的法律关系。二者之间不存在任何合同关系。因为合同关系的建立，需合同主体对合同内容协商一致，双方签字盖章后方可生效。本案中，嘉泰公司与陈毓山对合同内容并未协商一致，更未盖章确认，且陈毓山未能在一审中提供双方签字盖章的合同文本，显然双方并未订立合同，另外根据陈毓山一审中提交的绿洲家园团购情况说明及绿洲家园团购房统计表、不动产登记资料查询结果证明及房产登记信息查询情况说明，贺州市机关事务管理局统计的涉案11号楼情况为总户数40、团购户数40、剩余户数零，状态为均已备案，而涉案房屋从始至终均未备案至陈毓山名下，显然陈毓山在贺州市机关事务管理局便丧失了购房资格，也就是说贺州市机关事务管理局从未认可其购房资格，陈毓山更不可能与嘉泰公司订立合同。三、关于本案损失责任承担的问题，一审法院适用法律错误。双方并未签订涉案房屋的合同，未建立合同关系，上诉人不存在任何合同义务，一审根据《中华人民共和国合同法》第六十条判决上诉人未依约履行义务并承担过错责任显属适用法律错误。陈毓山在本案中的损失与嘉泰公司无关，嘉泰公司不应承担任何赔偿责任。陈毓山将报名费支付给贺州市机关事务管理局，由贺州市机关事务管理局提供一个购房资格给陈毓山，陈毓山最终未能实现其购房目的，理应找其收款主体也就是贺州市机关事务管理局主张损失赔偿，嘉泰公司在未收取任何费用的情况下，还要对陈毓山的损失承担赔偿责任，显然一审判决无事实及法律依据且非常不合理。 陈毓山辩称，一、陈毓山的上诉状已经回应嘉泰公司的上诉意见。二、嘉泰公司的上诉意见、补充意见回避了绿洲家园小区为贺州市公务员小区团购的特殊性和整个流程的事实性。三、嘉泰公司也忽略了本案的合同存在着前期履行的事实过程。根据绿洲家园小区团购的流程，在缴纳贺州市机关事务管理局报名费取得报名资格之后，按照级别职称确定选房的先后顺序，选房的户型，具体摇选的房号是由嘉泰公司组织实施的，陈毓山也参与了嘉泰公司所组织的摇号并且摇中了涉案房屋，嘉泰公司根据陈毓山摇中的涉案房屋也已经将房屋的平面图交付给陈毓山，因此结合公务员小区购房属性和整个流程的特殊性，结合嘉泰公司出具给陈毓山摇中房屋的涉案房屋平面图，系列材料都已经证实了双方客观事实的合同关系已经成立，并且已经先行履行。四、按照整个商品房团购的流程而言，在签订正式的商品房买卖合同当时，都只是要求购房者先在购房合同上签字，而嘉泰公司的印章是未盖的，根据嘉泰公司的要求在签完合同以后全部收回，由公司统一盖完章以后再交付给具体的每一个购房人。本案也是如此，在签订完合同以后嘉泰公司已经将以陈毓山方所签订的合同收回，但其盖章之后一直未交付陈毓山，导致双方对交房交款所产生的逾期违约责任产生分歧，嘉泰公司要求陈毓山承担逾期交房款的十多万元违约责任方同意交付正式的商品房合同给陈毓山收执，并且要求陈毓山出具书面承诺该违约金是陈毓山自愿同意支付，而陈毓山根据合同的约定只能够按照日万分之一承担逾期交款的违约责任，于是双方对逾期交款违约责任产生分歧，并且经过多次协商以后未能达成一致意见，在此情形之下陈毓山方将购房款的余款转进嘉泰公司的银行账户，而该银行账户也是由嘉泰公司在签订合同时交给购房户的，从这一系列的行为来看，一审法院根据民事证据高度盖然性认定双方已经签订正式的商品房买卖合同，是符合整个公务员小区的客观事实。其次违约责任，公务员小区所签订的正式商品房买卖合同都是格式合同，所约定的违约责任都是一样的，根据一审庭审过程中嘉泰公司一直强调和承认的是从来没有通知过陈毓山交款和交房的事实，双方的违约责任应当按照合同的约定承担，而嘉泰公司在未通知解除双方合同的情形之下，将涉案的房屋另行销售他人，所造成的损失应当按照市场的价格来进行评估确认，而不应当参照嘉泰公司另行销售房屋他人的合同价格来作为陈毓山损失的计算标准。嘉泰的上诉理由不能够成立，以及一审判决所认定损失额度以及责任的分担方式不符合合同的约定与法律的规定。 陈毓山向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告经济损失300000元（暂定，以评估价值为准）；2.案件受理费、评估费由被告承担。 一审法院认定事实：1.原告提交的发票，能够证实原告向贺州市机关事务管理局交纳了绿洲家园团购房的报名费40000元的事实，也能够证实原告具备绿洲家园房屋购买资格及拥有一个购房指标的事实，对此该院予以认定；2.原告提交的《房屋平面图》、《关于购房合同签订时间的声明》、两份《商品房买卖合同》，以及贺州市机关事务管理局出具的《绿洲家园团购情况说明》、《绿洲家园团购房统计表》，均能够证实绿洲家园的房屋属于单位团购房，原告通过摇号选中了绿洲家园X区X号房，结合其团购房的性质，同批次购房户签订合同时间具有统一性，确实存在签订合同后将合同原件收回，待业主交完购房款后再交付合同原件的可能，再结合原告已于2017年3月15日以业主资格购买了绿洲家园车位的事实，从证据的高度盖然性分析，对于原告提交的该份声明，该院予以认定，对于其陈述于2015年6月29日与被告签订了《商品房买卖合同》的事实，该院予以确认；3.原告提交的《温馨提示》，能够证实被告明确了购房款交纳方式和期限等条件，超期将产生违约金，在业主交付全部购房款后，待合同在房产局备案后再由业主到被告处领取合同及交易确认书的事实，同时亦能证实双方签订的合同会交由被告处办理备案，业主在此期间不持有合同的事实，对此该院予以认定；4.原告提交的《不动产登记资料查询结果证明》，能够证实涉案的绿洲家园X区X号房屋首次登记时间为2018年5月23日，权利人为被告嘉泰公司，2019年10月21日转移登记为贺州市晟苑物业管理有限公司，2020年1月10日转移登记为案外人杨碧玉，2020年2月25日变更登记为杨碧玉、刘良育的事实；5.被告提交的《商品房买卖合同（现售）》、《楼宇交接书》等材料，能够证实被告于2019年4月15日将涉案房屋以343890元的价格出售给贺州市晟苑物业管理有限公司的事实，随后该公司又将涉案房屋转卖给案外人杨碧玉。 一审法院认为，第一，绿洲家园的房屋是为了解决贺州市市级公务员住房问题而推出的团购房，不同于一般的商品房买卖，购房对象具有特定性。综合本案审理查明的事实和证据认定，原告具备绿洲家园房屋的购房资格，其交纳了报名费，选中涉案房屋，并与被告于2015年6月29日签订了《商品房买卖合同》，随后合同被收回。且根据团购房的特殊性，涉案的《商品房买卖合同》为格式条款，同一小区房屋的合同内容差别不大。因此，被告关于双方并未签订《商品房买卖合同》，不成立合同关系的抗辩，该院不予采信。原告与被告已就涉案的绿洲家园X区X号房屋成立了房屋买卖合同关系。第二，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原告与被告成立房屋买卖合同关系，双方均应依照合同约定履行各自义务，原告应履行交付全部购房款的义务，被告应履行交付房屋的义务。在双方签订《商品房买卖合同》后，原告应当及时将涉案房屋的剩余购房款交付给被告，但原告未及时交付，造成涉案房屋存在逾期付款的情况。经被告再次通知原告交付购房款时，原告亦未能及时将剩余购房款交付被告。因原告自身原因未能及时履行交付义务，致使被告将涉案房屋转卖他人，原告自己要承担相应的过错责任。而被告未及时将书面的《商品房买卖合同》交付原告，且在与原告未能就逾期付款违约金达成一致意见时，就将涉案房屋转卖他人，致使双方的合同实际履行不能，被告在本案中亦应承担相应的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告与被告均未能依约履行自己的义务，各自均应当承担相应的过错责任。因原告与被告的《商品房买卖合同》已实际履行不能，原告应自行承担70%的过错责任，被告应承担30%的过错责任。第三，因被告将涉案房屋转卖他人，原告与被告之间的《商品房买卖合同》已经不能继续履行，原告无法取得涉案房屋权属，实际丧失了对涉案房屋享有的相关权益，也造成了原告的经济损失。但原告向该院申请对涉案房屋现在的市场价值进行评估，以确认其损失，该院认为涉案房屋具有购房主体的特定性和特殊性，不同于一般的商品房买卖，不应以双方现在无法继续履行合同，而主张以涉案房屋现有的市场价值为损失评定依据，因此，对于原告的申请，该院不予准许。同时，被告关于其不应承担赔偿责任的主张，该院亦不予采信。综合本案案件实际情况以及庭审查明事实，该院酌定以被告转卖他人的房价款343890元为原告主张的损失依据，结合双方各自应承担的责任，被告应赔偿原告的损失为103167元（343890元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告广西嘉泰房地产有限公司应赔偿原告陈毓山经济损失103167元。案件受理费6454元（原告已预交3227元），由原告负担4554元，被告负担1900元。 二审期间，陈毓山未向本院提交有新证据，嘉泰公司向本院提交证据：《贺州市绿洲家园商品房团购协议书》一份，拟证明1.贺州市机关事务管理局与嘉泰公司系团购房协议关系，并非代理关系；2.涉案楼盘的购房人（包括陈毓山）与贺州市机关事务管理局之间系中介服务关系，即贺州市机关事务管理局收取购房人的报名费后为其提供一个购房机会；3.合同第二条约定，涉案楼盘由贺州市机关事务管理局组织具体购房人与嘉泰公司签订商品房买卖合同，并于签订合同当日由购房人向嘉泰公司交纳首期购房款；4.合同第六条约定，贺州市机关事务管理局组织的购房人如不能与嘉泰公司签订商品房买卖合同，视为购房户自动放弃购买权，嘉泰公司有权另行处理；5.综上，嘉泰公司最终并未与陈毓山签订涉案商品房买卖合同，陈毓山也未向嘉泰公司交纳任何房款，双方并未建立合同关系，陈毓山购房目的最终未能实现，应向其收款主体贺州市机关事务管理局主张损失赔偿，与嘉泰公司无关。经质证，陈毓山对该证据认为：第一，不属于新证据，根据民事诉讼法相关规定，有权不予质证，二审法院也不应当作为定案依据。其次，团购协议书恰恰能够说明绿洲家园团购房的特殊性质。贺州市机关事务管理局组织协调购房户购房，在购房的流程以及交易形式上均有一定的特殊性，与其他的购房存在区别。购房关系实际上是购房者与嘉泰公司形成的，而不是贺州市机关事务管理局，贺州市机关事务管理局仅起到统筹作用。第三，对该证据的证明内容也不予认可。嘉泰公司认为双方未签订书面协议，但正是基于团购房以及绿洲家园购房主体的特殊性，在签订合同后，为避免契税问题才会产生本案，其做法也同样适用于其他团购房户。对证据的三性由法院认定。 本院对嘉泰公司所提交证据的分析、认定：《贺州市绿洲家园商品房团购协议书》加盖有嘉泰公司、广西新桂置业有限公司以及贺州市机关事务管理局的公章，并无相反证据予以推翻，故对该证据真实性予以认定，该证据能够反映嘉泰公司与贺州市机关事务管理局之间相关约定，与案件基本事实有关，虽然嘉泰公司在二审中提交该证据属逾期提交，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条关于“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳”的规定，本院对该证据予以采纳。 综合全案证据及双方当事人的意见，本院经审理查明，一审除认定2015年6月29日陈毓山与嘉泰公司签订了《商品房买卖合同》的事实有误外，认定的其他事实清楚，本院予以确认。 另查明，2011年12月19日，以嘉泰公司、广西新桂置业有限公司为甲方与以贺州市机关事务管理局为乙方签订《贺州市绿洲家园商品房团购协议书》，就绿洲家园商品房团购事宜达成相关协议。《贺州市绿洲家园商品房团购协议书》第二条约定“2.付款方式团购商品房付款方式分为现金付款和按揭付款两种方式。（1）现金付款方式：①甲方取得《预售房屋许可证》后，由乙方在约定时间协调组织购房户与甲方签订《商品房买卖合同》，确认双方权利义务。……购房者应于签订《商品房买卖合同》时，向甲方支付首期的购房款，首期购房款数额为所购房款总额的30%；……（2）按揭付款方式：“由乙方在约定时间协调组织购房户与甲方签订《商品房买卖合同》，确认双方权利义务……购房户在签订《商品房买卖合同》时，按贷款的要求，应向甲方支付首期30%的房款，并在十个工作日内，提交办理按揭贷款的相关资料，由甲方协助购房户办理按揭手续……”，第六条违约责任约定“3.乙方组织的购房户如不能在甲方取得预售许可证二十个工作日内与甲方签订《商品房买卖合同》，视为购房户自动放弃购买。乙方在二十个工作日内另行组织购房户购买，逾期没有人购买的，则该套商品房由甲方自行全权处理。” 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.双方当事人是否订立涉案房屋的商品房买卖合同；2.嘉泰公司是否应承担本案赔偿责任。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，虽涉案房屋购买系以团购方式进行，但其仅为购买方式的不同，仍为普通的商品房买卖，应遵守一般的交易方式和惯例。关于双方当事人是否订立涉案房屋的商品房买卖合同问题。根据陈毓山一审所举证据，虽可证明其参与了团购报名、摇号、选房的过程以及有前往签订涉案商品房买卖合同的事实，但根据其陈述，在其签订涉案商品房买卖合同时，合同上嘉泰公司并未加盖公章。而根据陈毓山一审所提交的案外人订立的同团购项目的《商品房买卖合同》中约定“本合同自双方签订之日起生效”，故即使如陈毓山陈述，因嘉泰公司并未在涉案《商品房买卖合同》加盖公章或以其他方式进行确认，该《商品房买卖合同》并未成立生效。现有证据并不能证实嘉泰公司有与陈毓山签订《商品房买卖合同》，一审推定认为双方当事人订立了涉案房屋的《商品房买卖合同》属认定事实错误，本院予以纠正。关于嘉泰公司是否应承担本案赔偿责任的问题。因双方未订立正式的商品房买卖合同，陈毓山请求嘉泰公司承担赔偿责任不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，本院不予支持。而关于正式商品房买卖合同未能订立的原因，《贺州市绿洲家园商品房团购协议书》为贺州市机关事务管理局作为涉案团购项目的团购方代表与嘉泰公司就商品房团购事宜签署的协议，《贺州市绿洲家园商品房团购协议书》的约定应及于贺州市机关事务管理局所组织的包括陈毓山在内的购房户。按照《贺州市绿洲家园商品房团购协议书》第二条第2款中关于付款方式的约定，无论购房者是采取现金付款还是按揭付款方式，都应于签订《商品房买卖合同》时，向甲方支付首期的购房款，首期购房款数额为所购房款总额的30%。则嘉泰公司与购房者订立商品房买卖合同的前提，应是购房者在签订《商品房买卖合同》时向其支付所购房款总额的30%的首付款。根据查明的事实，陈毓山在组织签订团购房屋买卖合同时并未向嘉泰公司交付任何购房款，嘉泰公司以此拒绝与陈毓山订立合同并无不当。导致涉案房屋的商品房买卖合同未能订立的原因在于陈毓山未依约交付首期购房款，嘉泰公司对此并不存在过错行为，嘉泰公司于2019年4月将涉案房屋销售他人，距陈毓山所称其签订涉案房屋商品房买卖合同已逾四年，期间陈毓山并未向嘉泰公司支付过任何购房款项，也未有证据证实此期间双方当事人有继续签订涉案房屋商品房买卖合同的合意，现陈毓山基于商品房买卖合同要求嘉泰公司承担将涉案房屋销售他人的赔偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于陈毓山向贺州市机关事务管理局支付的40000元报名费，因收取主体并非嘉泰公司，陈毓山可另行与贺州市机关事务管理局协商解决。 综上所述，上诉人陈毓山的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人嘉泰公司的上诉请求成立，应予支持。一审认定陈毓山与嘉泰公司订立有涉案房屋的《商品房买卖合同》错误，判决嘉泰公司承担将涉案房屋转卖他人的违约责任不当，本院予以纠正。因嘉泰公司二审逾期提交证据，导致一审认定事实错误，其二审所缴纳的诉讼费用由其自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1978号民事判决； 二、驳回上诉人陈毓山的诉讼请求。 一审案件受理费6454元（上诉人陈毓山已预交3227元），二审案件受理费4726元（上诉人陈毓山已预交2363元，上诉人广西嘉泰房地产有限公司已预交2363元），合计11180元，由上诉人陈毓山负担8817元，上诉人广西嘉泰房地产有限公司负担2363元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二一年四月二十五日 法官助理 傅 媛 书 记 员 白桂妹