湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终498号上诉人（原审被告）：刘欢欢，男，1985年1月14日出生，汉族，住湖南省攸县。委托代理人：文雅，女，1987年9月2日出生，汉族，住湖南省攸县。系刘欢欢配偶。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：株洲市蓝腾贸易有限公司。住所地：株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居建材广场二楼216号。法定代表人：丁祥晓，系该公司执行董事。委托代理人：杨艳平，湖南天隆律师事务所律师，代理权限：特别授权。原审第三人：上海红星美凯龙品牌管理有限公司株洲分公司。营业场所：湖南省株洲市天元区规划25区。负责人：张宇峰，系该公司总经理。委托代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限：一般代理。上诉人刘欢欢因与被上诉人株洲市蓝腾贸易有限公司（以下简称蓝腾公司）及原审第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司株洲分公司（以下简称红星美凯龙株洲分公司）物权保护纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘欢欢上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蓝腾公司的诉讼请求。事实和理由：案涉展位刘欢欢与红星美凯龙株洲分公司每年签订租赁合同，期限至2021年3月31日。刘欢欢不清楚展位的产权人，蓝腾公司未向刘欢欢直接送达《告知函》。刘欢欢向红星美凯龙公司支付了租金，一审判决向蓝腾公司支付租金不符合事实。蓝腾公司辩称：一审判决正确。红星美凯龙株洲分公司述称，同意刘欢欢的意见。蓝腾公司向一审法院起诉请求：1．刘欢欢立即撤离蓝腾公司的房产（位于株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居家居建材广场，展位编号：10147-AF01-T8-65204，展位位置：综合馆F1A9126号，面积为430.84平方米，经营品牌为欧神诺），停止妨碍蓝腾公司行使物权；2．刘欢欢因侵权行为向蓝腾公司赔偿损失共计85044.64元，其中：向蓝腾公司赔偿占用房产的损失84444.64元（自2020年4月1日起，按照98元/平方米/月的单价，以430.84平方米的面积，暂计算至2020年5月31日止），2020年5月31日以后的按98元/月/平方米赔偿，直至全面停止侵权之日止；向蓝腾公司赔偿因公证维权支出的费用600元。一审法院认定事实：2011年1月1日，案外人株洲新安居置业有限公司（以下简称“新安居置业公司”，乙方）与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”，甲方）签订了一份《合作合同》，合同约定：乙方拟与甲方设立项目公司建设的经营物业位于株洲市天元区××路××路××西北角地块处约45亩地块上，系由甲乙双方设立的项目公司投资建设，其中，家居商场规划建设面积约110000㎡，共地上5层，地下1层，经营物业包括上述项目公司提供的用于经营家居建材的房屋建筑物及其附属的设备、设施、停车场等。乙方在签订合同或三个月内完成合同所涉经营物业的土建工程后，将物业的装修装饰工程委托甲方按照“红星美凯龙”家居商场的标准和要求，自行推荐或指定第三方工程单位以完成经营物业装饰。在本合同签订后15日内，乙方与甲方共同出资注册项目公司，由项目公司替代本合同所涉经营物业投资、开发和所有者的“乙方”履行本合同，且项目公司应在完成设立后按前述约定向甲方出具相应的确认书作为本合同附件。甲乙双方分别拥有10％和90％的股权。由甲乙双方设立的项目公司提供本合同约定的经营物业，由管理公司独立经营物业进行品牌经营和管理，由甲方委派优秀的经营管理团队独立负责管理公司的日常经营管理，并同意将该经营物业作为甲方集团管理成员之一在经营、企业标识系统、培训及相关商业资源等方面进行统一管理。2011年1月10日，甲乙双方按照合同约定设立了新的项目公司株洲红星新安居实业有限公司（以下简称“新安居实业公司”），其中，红星美凯龙家居集团股份有限公司占股10％。此后，新安居实业公司向红星美凯龙家居集团股份有限公司出具了一份《合同权利义务接受确认函》，确认新安居实业公司系红星美凯龙公司与新安居置业公司根据合作合同的约定设立的项目公司，并确认接受合同约定的权利义务转让给新安居实业公司，与新安居置业公司同等受到有关条款的约束。此后，案涉物业株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居建材广场经竣工验收后登记在新安居实业公司名下（包括案涉一楼商铺101、106、107、108、115号房）。红星美凯龙株洲分公司为案涉房产的品牌运营和管理方。2019年4月1日，刘欢欢（承租方）与红星美凯龙株洲分公司（管理方）、新安居实业公司（出租方）签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定的主要内容有：出租方新安居实业公司将展位出租给承租方，并由红星美凯龙株洲分公司基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜。由刘欢欢承租综合馆F1A9126的10147-AF01-T8-65204展位，经营欧神诺品牌建材、瓷砖。租赁期限为：2019年4月1日至2020年3月31日；计租面积为430.84平方米；付款周期为一个月；租金单价为33.5元/平方米；推广费单价为24.79元/平方米；管理费单价为8.71元/平方米。根据出租方和红星美凯龙此前签订的委托建设装饰和经营合同，出租方授权红星美凯龙株洲分公司工作人员代为收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至红星美凯龙株洲分公司账户。水电费、空调费等，由承租方另行按实支付。上述合同到期后，2020年4月1日，刘欢欢（承租方）与红星美凯龙株洲分公司（管理方）、新安居实业公司（出租方）再次签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同对展位编号、用途、租金、管理费、市场推广费、租赁期限等内容的约定与前述合同基本一致。合同到期日为2021年3月31日。2019年7月18日，蓝腾公司法定代表人丁祥晓在株洲市中级人民法院于淘宝网开展的“株洲市天元红星美凯龙金鼎新安居家居建材广场101、106-108、115号房地产”司法拍卖项目中，以26248000元最高价格买受被执行人株洲红星新安居实业有限公司名下位于株洲市天元区××路××号××广场××号房产。2019年12月17日，蓝腾公司通过株洲市中级人民法院（2019）湘02执恢19号之二《执行裁定书》办理了上述房屋的不动产权证书，共计5本产权证，在证建筑面积共计4114.19平方米，其中本案所涉及的房屋为101房产的一部分，101房产于2019年12月17日登记的不动产权证号为：湘（2019）株洲市不动产权第0××0号，面积为1047.43平方米，专有建筑面积：596.29平方米，分摊建筑面积451.14平方米，并附有分户图。2019年12月30日，蓝腾公司向红星美凯龙株洲分公司发出书面告知函，明确告知蓝腾公司是案涉房产的所有权人，红星美凯龙株洲分公司不得采取任何行为影响产权人行使完整物权，否则将依法追究侵权责任。如红星美凯龙株洲分公司有意向对案涉房产进行运营管理，请及时致电联系，并就相关条款进行协商、签署书面合同。2020年4月27日，蓝腾公司法定代表人丁祥晓与株洲市国信公证处公证人员刘某、钟某到株洲市天元区湘山路红星美凯龙全球家居生活广场一楼悬挂“欧神诺陶瓷”招牌的商铺送达了《告知函》，该告知函的主要内容为：1、占用人的行为已经侵犯了蓝腾公司的合法物权；2、占用人自本告知函送达之日起立即无条件地腾空并交还所侵占的房地产，撤离现展位；3、占用人应赔偿因其侵占行为给蓝腾公司造成的房地产占用费损失及其他损失。房地产占用费损失按照同地段同性质的商铺标准，自侵占之日起计算至腾空并交还之日止；4、占用人如拒绝腾空并交还所侵占的房地产，撤离现展位，赔偿损失，蓝腾公司将通过法律程序，请求司法机关追究占用人承担包括民事侵权责任在内的一切应承担的法律责任。届时，所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费等）将由占用人承担。2020年4月30日，湖南省株洲市国信公证处出具了一份（2020）湘株国证内字第3580号《公证书》，对上述内容进行了公证。蓝腾公司为此系列产权维权所作证据保全所作公证共计花费公证费6600元，平均分配每一个租户名下的金额为600元。蓝腾公司多次与红星美凯龙株洲分公司及刘欢欢协商未果，遂酿成本案纠纷，请求判如所请。另查明：2020年1月15日，经蓝腾公司与红星美凯龙株洲分公司协商一致，双方就案涉商铺的租金收益达成了一致《租金收益付款协议》，协议约定的主要内容有：鉴于蓝腾公司暂未与红星美凯龙株洲分公司签订相关委托管理协议，所以此次付款金额只是一个暂估金额。待双方签订完相关协议后，根据协议内容再具体核算，多退少补。此次暂付商场1楼101、106、107、108、115号铺面2019年7月至12月，合计6个月的租金。根据租金结算明细表显示，上述商铺2019年7月至12月期间的租金共计685249.32元。2020年4月，红星美凯龙株洲分公司先后分十四笔将上述款项如数支付至蓝腾公司指定账户。刘欢欢已经将2020年4月至2020年7月共计四个月的租金、管理费及市场推广费交至红星美凯龙株洲分公司，每个月各项费用合计28866.28元，其中月租金按照双方的合同约定为14433.14元。还查明：案涉红星美凯龙新安居家具建材广场由案外人新安居实业公司于2011年开发建设，根据测绘报告记载，共计6层，其中地上5层，地下1层，总建筑面积为106973.01平方米。案涉商铺位于商场一楼，总建筑面积为20763.80平方米，套内面积为11820.61平方米。根据2012年8月13日的《株洲市房产测绘报告》记载以及现场勘察，株洲红星美凯龙天元商场1楼101、106、107、108、115铺面分层分户现状与测绘报告载明的分户平面图基本一致。蓝腾公司就株洲红星美凯龙天元商场1楼101、106、107、108、115铺面所涉及的其他商家均诉至一审法院，合计有11个商家（含本案刘欢欢的综合馆F1A9126号展位）。经一审法院向蓝腾公司释明，其明确表示在本案中仅要求刘欢欢向蓝腾公司支付有关费用和损失，而不要求红星美凯龙株洲分公司承担。并且，蓝腾公司还表示即便蓝腾公司自行经营或者对外另行出租涉案商铺，也会按照整个市场的模式统筹使用和服从商场的统一运营管理。一审法院认为：本案系物权保护纠纷。本案的争议焦点为：一、刘欢欢是否存在侵害蓝腾公司物权的行为，蓝腾公司要求刘欢欢立即撤离的诉讼请求是否有事实和法律依据？二、蓝腾公司要求刘欢欢按照98元/㎡/月的标准自2020年4月1日起支付占用房产的费用及600元的公证费是否具有事实及法律依据。现综合分析如下：一、关于第一个争议焦点。物权是一种支配权，具有绝对性和排他性。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何个人和单位不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。蓝腾公司系案涉房产的合法产权人，案涉房屋的产权证明明确记载了物业的专有面积、公摊面积，且经现场察看，不同的商铺之间确有明确隔断，具有构造上和利用上的独立性，能够明确予以区分。故此，刘欢欢及红星美凯龙株洲分公司抗辩案涉商铺系产权式商铺，不能分割和独立使用，与客观事实不符。蓝腾公司在依法向刘欢欢及红星美凯龙株洲分公司告知其系合法产权人并说明有关权利的情况下，刘欢欢及红星美凯龙株洲分公司既未与蓝腾公司达成新的租赁和管理协议，也未将相关费用交给蓝腾公司，刘欢欢继续使用案涉铺面并将有关费用交给红星美凯龙株洲分公司的行为损害了蓝腾公司的合法权益。尽管刘欢欢及红星美凯龙株洲分公司于2020年4月1日签订了一份新的租赁及管理合同，但因为未经物业新的产权人（即本案蓝腾公司）签字或盖章，也未经蓝腾公司事后追认，上述协议，对蓝腾公司不产生法律拘束力。故此，蓝腾公司要求刘欢欢从案涉商铺撤离、停止妨碍的诉讼请求，有事实及法律依据。但基于目前多数大型商业广场产权所有人与管理人分离的现状，由管理人对物业进行统一运营和管理是行业习惯，且蓝腾公司在竞拍案涉房产时对商场系由红星美凯龙株洲分公司统一运营及管理的现状是明知的，为维护商场经营秩序和最大限度激发市场主体活力，保障全体业主的合法权益，彰显司法温度和人文关怀，蓝腾公司行使物权应当有所制约，即不论是蓝腾公司自主经营还是租赁给他人经营，均应自觉遵守商场统一规划布局和经营管理，不得损害他人或全体业主的合法权益，同时，不宜径行判决刘欢欢立即撤离。故此，综合当事人双方和红星美凯龙株洲分公司的缔约地位、商铺经营状态及投资成本、行业习惯等因素，一审法院酌情判决由刘欢欢于本判决生效之日起90日内从蓝腾公司的商铺撤离。二、关于第二个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”蓝腾公司系案涉房产合法产权人，刘欢欢及红星美凯龙株洲分公司在明知蓝腾公司继受取得案涉房产产权的情况下，刘欢欢仍将承租商铺的相关费用交给红星美凯龙株洲分公司，该行为损害了蓝腾公司的合法权益。因此，本案刘欢欢占有并使用蓝腾公司的商铺进行经营，应当向蓝腾公司支付相应费用。经一审法院依法向蓝腾公司释明后，蓝腾公司明确表示坚持要求刘欢欢向其支付有关费用、赔偿有关损失。刘欢欢虽已向红星美凯龙株洲分公司支付了使用商铺有关费用，但该费用收取主体非蓝腾公司，不能成为刘欢欢在本案中不予赔偿有关损失的法定抗辩理由。刘欢欢及红星美凯龙株洲分公司之间的合同系另一法律关系，不属于本案审理范畴，刘欢欢及红星美凯龙株洲分公司可另寻合法途径解决。庭审中，蓝腾公司向法院提交的案外人之间签订的门面租赁合同，不足以证明案涉商铺租金的市场价格达98元/㎡/月。一审法院认为，案涉商场内的商铺形式、管理方式、运营模式均区别于临街独立门面，结合刘欢欢近年实际缴纳租金情况，并参考案涉商场其他楼层的商铺租金支付标准，一审法院酌情确定由刘欢欢按照54元/㎡/月的标准，向蓝腾公司支付占有并使用商铺期间的费用，直到刘欢欢撤离之日止。自2020年4月1日暂计算至2020年5月31日止的费用为46530.72元（430.84㎡×54元/㎡/月×2个月）。对于蓝腾公司超出上述标准部分的主张，一审法院依法不予支持。另，蓝腾公司主张的公证费600元，一审法院认为，该费用确系蓝腾公司因正当维权需要进行公证而产生，并提供了相应的票据，属于因刘欢欢的侵权行为给蓝腾公司造成的合理损失，故，对于蓝腾公司该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限刘欢欢于本判决生效之日起九十日内从蓝腾公司株洲市蓝腾贸易有限公司所有的位于株洲市天元区××路××号××广场××楼××号综合馆Ｆ1Ａ9126号展位撤离【产权证号为：湘（2019）株洲市不动产权第0××0号】；二、限刘欢欢于本判决生效之日起十日内向蓝腾公司株洲市蓝腾贸易有限公司支付暂计算至2020年5月31日止的商铺占有使用费46530.72元（此后的费用自2020年6月1日起以430.84㎡为基数，按照54元／㎡／月的标准计算至刘欢欢撤离之日止）；三、限刘欢欢于本判决生效之日起十日内向蓝腾公司株洲市蓝腾贸易有限公司支付公证费600元；四、驳回蓝腾公司株洲市蓝腾贸易有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1926元，减半收取963元，财产保全费1020元，合计1983元，由蓝腾公司株洲市蓝腾贸易有限公司负担892元，由刘欢欢负担1091元。二审中，红星美凯龙株洲分公司向本院提交了以下证据：证据一、会议纪要。拟证明2020年11月29日，针对本案引起的信访，株洲市政府支持维护红星美凯龙株洲天元商场的统一经营。证据二、业主、商户签名表，拟证明除蓝腾公司外的其他商户全体表决支持统一经营模式。刘欢欢质证意见：对证据一、二的三性无异议。蓝腾公司质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议。政府也不能违法去干涉归属和经营问题。对证据二的真实性、关联性有异议，无法核对真实性。本院认证：该两份证据与本案没有直接关联，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是蓝腾公司的物权保护请求是否能够得到支持。依据法律规定，物权人享有排除妨害的权利。蓝腾公司取得案涉商铺的所有权，并向刘欢欢送达了告知函，多次与刘欢欢及红星美凯龙株洲分公司协商未果。上诉人租赁案涉商铺所签订的《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》已经到期，未能与新的所有权人即蓝腾公司签订案涉商铺的租赁合同，而继续占用案涉商铺，侵害了蓝腾公司的合法权益，蓝腾公司要求刘欢欢搬离案涉商铺并赔偿占用期间的损失符合法律规定。一审根据本案实际情况酌情责令上诉人于判决生效之日起90日内撤离案涉商铺，并原租赁合同约定的租金标准支付占有案涉商铺期间的费用并无不妥。公证费系蓝腾公司保护物权发生的费用，由刘欢欢承担并无不当。另刘欢欢与红星美凯龙株洲分公司的租赁合同纠纷，不影响本案的处理，刘欢欢可以另行诉讼解决。综上所述，刘欢欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978元，由刘欢欢负担。本判决为终审判决。审判长 羊 敏审判员 卢飞虎审判员 曹 阳二〇二一年四月二十七日法官助理陈河书记员暨紫君