山西省运城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）晋08民特9号 申请人（仲裁被申请人）：山西丽锦园房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：吴雷建。 被申请人（仲裁申请人）：霍军艳。 申请人山西丽锦园房地产开发有限公司（以下简称丽锦园公司）因与被申请人霍军艳申请撤销仲裁裁决纠纷一案，不服运城仲裁委员会于2021年2月4日作出的（2020）运仲裁字第66号裁决书，向本院提起诉讼，请求撤销裁决。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 丽锦园公司申请：一、撤销运城仲裁委员会（2020）运仲裁字第66号裁决第二项，即：“本裁决生效后十日内，丽锦园公司退还霍军艳商品房因房屋面积误差多收取的房屋价款66608元”的裁决；二、撤销运城仲裁委员会（2020）运仲裁字第66号裁决“本案仲裁费用7894元，由丽锦园公司负担”的裁决；三、霍军艳负担本案诉讼费。 事实与理由：一、仲裁裁决查明的关键事实错误，没有证据证明，导致裁决错误、不公。（一）裁决查明：“2010年6月13日，双方关于商品房买卖事宜经口头协商，当日，霍军艳按商品房面积175.25平方米，以每平方米单价3932元，交付购房总价款690144.4元”。该部分认定错误，与事实不符。根据双方所签合同，涉案房屋单价2000元，并不是3932元，霍军艳没有提交证据证明双方约定单价3932元。本案事实是：2010年6月13日，霍军艳欲购买涉案房屋，双方仅就房屋总价款进行了初步约定和估算，没有对房屋单价和总价款进行最终确定。（二）裁决查明“丽锦园公司没有向霍军艳提供涉案房屋变更平面图和相关变更情况，只提出房屋面积变更误差只是公摊部分，不影响霍军艳正常使用。”该部分认定错误与事实不符，自相矛盾。首先，丽锦园公司在涉案房屋面积出现变化时，第一时间通知霍军艳面谈合同变更事宜，在面谈时，丽锦园公司工作人员清晰明确地告知霍军艳，涉案房屋面积变化的具体情况并出示了重新测绘图纸。第二，裁决一方面认为：“霍军艳提出房屋面积变更误差只是公摊部分”，一方面又说“没有提供涉案房屋变更平面和相关变更情况”，自相矛盾。涉案房屋面积发生变化的只有公摊面积减少，“霍军艳提出房屋面积变更误差只是公摊部分”，已经充分说明丽锦园公司在与霍军艳沟通时，明确告知了房屋的变更情况。（三）裁决查明：“事实是2015年后、2016年、2017年双方曾多次协商，2020年8月底还在联系丽锦园公司指定的耿姓员工协商。”该部分认定错误，与事实不符。首先，丽锦园公司在仲裁庭庭审中明确陈述，“2015年间，丽锦园公司集中办理房产证时，与霍军艳多次协商，最后是霍军艳以“不着急办理房产证为由”拒绝与丽锦园公司协商，因此变更合同、办理房产证的事情才搁置下来。直到2020年，霍军艳提起仲裁时，四至五年时间内，双方没有进行过任何沟通和协商。第二，霍军艳称：“2020年8月底，其与丽锦园公司耿姓员工通电话”，但通话的内容是什么？是办理房产证？还是协商变更？还是要求退还房款？是否与本案有关？不得而知。仲裁委仅凭通话记录和霍军艳的自述，认为2015年后、2016年、2017年双方多次协商，2020年8月底还进行过协商，过于偏颇。（四）裁决查明：“2019年底，由于疫情原因，承租人无法将涉案房屋转租出去，才将涉案房屋交给霍军艳，霍军艳在与物业、承租人共同进行费用交接时，才得知房屋建筑面积变更的真实情况，随后取得了房屋分幢平面图复印件，才明确得知所购房屋的实际建筑面积是158.58平方米”。该部分认定是运城仲裁委仅以霍军艳的自述为据做出，上述认定与事实不符，无证据证明。首先，在第一次仲裁审理时，霍军艳的代理人就房屋分幢平面图复印件的来源时，陈述“霍军艳是在与丽锦园公司协商变更合同，从丽锦园公司员工处拍照而来”，说明霍军艳早已知道房屋的变更的真实情况。第二，仲裁委在裁决书事实查明中载明：“丽锦园公司只提出房屋面积变更误差只是公摊部分”，充分说明，2015年丽锦园公司在与霍军艳面谈时，已经明确告诉她房屋面积发生变化，霍军艳在2015年时已经明确知道自己权利受到侵害。 二、仲裁裁决对双方争议焦点认定错误、相互矛盾，与法无据。根据霍军艳的陈述得出结论，并没有得到丽锦园公司的认可。（一）关于第一个争议焦点：双方所签的书面《商品房买卖合同》是预售合同还是正式合同。仲裁裁决在认可合同中“建筑面积约定不一致”、“房屋单价约定不一致”、“实际履行交接房屋时间约定不一致”的基础上，认为这三大关键事项的约定不明不影响合同的整体效力，进而认定合同是正式合同，与法无据。首先，根据《合同法》规定，商品房买卖合同的核心条款包括“房屋位置、房屋面积和房屋单价”，而本案中，双方所签合同，除房屋位置确定无异议之外，房屋面积和房屋单价的约定均与实际不相一致。在此情况下，这份合同应属于约定不明的合同。第二，2010年6月13日，霍军艳交纳款项后，丽锦园公司开具的仅是收据，不是正式发票。收据仅能证实丽锦园公司收取了霍军艳预付的款项，结合双方一直处于协商状态的事实，该合同应属于预售类合同，或者是说双方就涉案房屋买卖达成的草协议，并不是正式合同。第三，因为双方所签合同中面积和单价存在与事实不符的情况，这样一份合同是无法在房产部门进行备案的，一份无法备案的合同不能成为法律意义上正式的合同。（二）关于第二个争议焦点：丽锦园公司是否应退还因规划设计变更、涉案房屋建筑面积减少而多收的购房款。仲裁裁决以诚实信用原则为由，认为丽锦园公司应当按霍军艳已实际交付的每平方米价格计算房价，退还多收的16.94平方米建筑面积的房价款。这一认定过于片面和偏颇，违反《民法总则》自愿和公平原则。首先，根据双方所签合同中关于房屋单价的约定，每平方米价格是2000元，除此之外，双方再无房屋单价的任何约定。在此情况下，丽锦园公司是否多收取房款，多收取了多少房款无从确定。第二，涉案房屋建筑面积发生变化的，并不是规划设计的原因，而是涉案房屋使用为商铺，测绘标准发生变化，在商铺不与小区相通的情况下，不公摊整幢楼的公摊面积，按商铺的测绘标准重新测绘后面积发生变化。第三，仲裁裁决仅考虑诚实信用原则，没有考虑民事交易中的公平原则。商品房的建筑面积包括套内面积和公摊面积，房价是由套内面积的价格和公摊面积的价格相加组成。具体到本案中，涉案房屋面积的减少，仅限于公摊面积，按照计算规则，丽锦园公司退还的也仅是公摊面积的价格，而不能一概计算。现仲裁裁决不区分套内面积和公摊面积，简单自行计算退还标准，将导致丽锦园公司的利益受到严重损害，违背民事交易的公平原则。第四，涉案房屋面积的变更，并不是霍军艳一户，而是整幢一百多户全部变更，丽锦园公司本着诚实信用原则，与各家各户均达成变更合同，并根据变更合同为各家各户办理了房产证。在与霍军艳协商中，丽锦园公司明确提出，如霍军艳不同意变更，可以解除合同。现霍军艳不尊重丽锦园公司的意愿，强行要求丽锦园公司变更合同，退还房款，已违背民事交易自愿原则。（三）关于第三个争议焦点：丽锦园公司是否应当为霍军艳办理备案登记和办理产权证书。仲裁裁决中认定“霍军艳已将需提供的备案登记资料提供给了丽锦园公司”，这一认定与事实不符。自霍军艳签订合同预交房款后，丽锦园公司就一直积极联系霍军艳为其办理备案登记和产权证书。但办理登记除霍军艳个人资料外，最重要的资料就是符合法律规定的购房合同，仲裁庭也认可双方签定的合同中关于关键事实的约定与实际不一致。凭借着这样一份合同无法办理备案登记。只有双方重新签订一份与实际相符的合同后才能备案登记，而霍军艳一直不予配合变更合同，才致使相关程序不能进行。因此，真正影响的进度是霍军艳，而不是丽锦园公司。（四）关于第四个争议焦点：霍军艳申请仲裁是否超过诉讼时效。仲裁裁决认定“丽锦园公司没有按合同约定，在有关部门批准同意之日10日内，书面通知霍军艳，也没有向霍军艳提供测绘变更后的房屋建筑面积平面积，使霍军艳一直对所购房屋及变更的具体情况处于不清楚的状态，并不知道自己的权利受到损害”。这一认定与事实不符，与法无据。虽然双方所签合同中约定“需书面通知”，但丽锦园公司以面对面方式，告知霍军艳涉案房屋面积变更的具体情况。霍军艳也承认曾多次与丽锦园公司协商过此事，并与丽锦园公司的法人代表面谈过此事。从法律效力上讲，面谈的效力要远大于书面通知。霍军艳早在2015年时就已经知道面积变更的具体情况。霍军艳自2015年开始就已经按变更后的面积158.58平方米交纳物业费等费用，不存在不清楚的情况。本案明确的事实是：霍军艳在2015年明确知道房屋面积发生变化的情况下，面对丽锦园公司多次主动协商，拒不回应。随后，在长达近五年的时间内，不与丽锦园公司协谈。2020年9月，霍军艳才提出仲裁申请，早已超过诉讼时效。裁决称，“丽锦园公司只是要求霍军艳交回原合同变更合同，并无对房屋建筑面积误差退还多交购房款一事进行协商”，与常理不符。如果霍军艳不知道建筑面积有误差，在丽锦园公司要求交回原合同时就不会不交。按常理，在丽锦园公司要求变更合同时，任何一个购房者都会详细询问变更情况和后果，况且，小区内存在与霍军艳相类同的业主已经变更合同并办理房产证，霍军艳不可能不知道变更原因和结果。因此，裁决这一认定与事实不符，过于偏颇。 三、仲裁存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第六项规定的情形，即：仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为。本案审理中，运城市仲裁委存在徇私和枉法裁判情形。（一）运城市仲裁委对双方的调取证明申请区别对待。在审理中，丽锦园公司向运城市仲裁委递交调取证据申请书，请求仲裁委到管理涉案房屋的运城市盐湖区西益家苑物业管理有限公司调取霍军艳从2015年开始交纳物业费的情况，以此证实，霍军艳应当知道权利受到侵害的时间节点，进一步证实霍军艳的请求已经超过仲裁时效。同时，霍军艳也递交申请，请求运城仲裁委到房产局盖公章。面对两份申请，运城市仲裁委的对待完全不同。对丽锦园公司的申请，仲裁委以该证据是丽锦园公司应当提供的为由拒绝调取，而对霍军艳的申请，仲裁委是欣然前往进行了调取。丽锦园公司提出的调取物业费交纳的申请属于本案关键性证据，再加上存放证据的是第三方公司，作为丽锦园公司及代理人无法调取，故申请仲裁委依法调取。丽锦园公司的申请完全符合法律规定，仲裁委却无故拒绝，并且，在裁决中认定“丽锦园公司没有相关证据证明霍军艳的仲裁请求超过诉讼时效”。丽锦园公司不是没有证据，而是相关证据被运城仲裁委强行拒绝。（二）面对霍军艳对案件事实两次完全不同的陈述，运城仲裁委没有仔细研判，而是果断采信对霍军艳有利的陈述。仲裁第一次庭审中，丽锦园公司的代理人对案件事实进行完整陈述，该次陈述与丽锦园公司的陈述完全吻合。在此次陈述中，关于涉案房屋面积变更后图纸的来源和时间，霍军艳的代理人清楚陈述是在与丽锦园公司员工协商过程中拍摄，而在第二次庭审中，面对可能超过诉讼时效的不利情况，霍军艳的代理人推翻第一次庭审陈述的情形，将明知的时间改为2019年底，以此规避诉讼时效问题。对霍军艳两次完全不同的陈述，仲裁委采取趋利避短的方法，一方面拒绝给丽锦园公司调取证据，一方面采信霍军艳第二次的陈述，认定“霍军艳在2019年底之前一直不清楚面积变更情形”。仲裁裁决中出现的大量错误认定，都是仲裁委仅凭借霍军艳一面之词，在没有任何证据证明的情况下做出的认定。鉴于以上情形，丽锦园公司有理由认为，仲裁委存在明显徇私情形。整个仲裁过程，除第一个庭审外，其余几次庭审内容，完全是为霍军艳利益进行的调查，完全不理会丽锦园公司的合理抗辩和本案的客观事实。 四、关于涉案房屋单价的确定以及涉案房屋合同的变更。丽锦园公司作为房产开发商，自霍军艳预购房屋以来，虽然双方对房屋单价和合同变更一直没有达成一致协议，但丽锦园公司一直秉持诚信、公平的原则，没有单方面解除合同，收回房屋，而是等待霍军艳的回心转意，双方能够协商变更。直到现在，丽锦园公司仍然愿意与霍军艳协商变更合同，但前提是公平、合理。丽锦园公司请求，参照涉案房屋周边房屋的单价合理、公平的确定单价，在此基础上计算房屋总价款。 五、仲裁裁决超过规则规定的审理期限，违反法定程序，应当予以撤销。运城仲裁委员会仲裁规则第五十六条规定：“仲裁庭审理案件的期限为三个月，因特殊情况需要延长的，经仲裁庭报本会主任批准，可以适当延长。前款所述审理期限是指从仲裁庭组成后的次日起到裁决书、调解书作出之日。”本案中，运城仲裁委员会仲裁庭组成时间是2020年10月22日，按仲裁规则仲裁委应在2021年1月22日之前作出裁决，但本案仲裁委作出裁决的时间是2021年2月4日，已超过规定的期限。综上，仲裁裁决不客观、不公正，与事实不符，与法无据，严重不公平、公正，请求依法予以撤销。 霍军艳辩称：本案不存在仲裁撤销情形。丽锦园公司陈述的事实，不属于撤销事由。丽锦园公司说，仲裁委徇私枉法，没有证据。双方多次调解，因赔偿数额不一致，没有达成调解协议。仲裁审理期限未超出规则规定的期限。丽锦园公司申请撤销是为了拖延时间。请求维持仲裁裁决。 霍军艳向仲裁委员会请求：一、依法裁决丽锦园公司为霍军艳购买的商品房办理不动产权证书；二、依法裁决丽锦园公司向霍军艳退还因房屋面积误差多收取的房屋价款66608元；三、丽锦园公司负担全部仲裁费。 仲裁委员会认定事实：2010年6月13日，霍军艳与丽锦园公司协商，丽锦园公司将商品房出卖给霍军艳。当日，霍军艳交付购房款690144.4元。2010年6月22日，双方签订《商品房买卖合同》。当日，双方签订《补充协议》。 仲裁委员会认为：双方2010年6月22日签订的《商品房买卖合同》《补充协议》及6月13日双方口头商定的房屋建筑面积、每平方米价格、购房款总额属合同组成部分，合法有效。本案双方所签书面格式《商品房买卖合同》不属于“预售合同”，合同具备商品房买卖合同的实质要素。霍军艳要求丽锦园公司按合同约定办理涉案房屋备案登记和不动产权证书的请求，予以支持。本案没有超过诉讼时效。 仲裁裁决：一、丽锦园公司于裁决生效之日起三十日内将办理权属登记时需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助霍军艳办理商品房取得不动产权证书；二、本裁决生效后十日内，丽锦园公司退还霍军艳商品房因房屋面积误差多收取的房屋价款66608元。 根据申请及答辩，本案争议焦点有三项：一、仲裁是否存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第六项规定的情形，即：仲裁员在仲裁该案时有徇私舞弊，枉法裁决行为？二、仲裁超过审理期限，是否构成《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第三项所规定的“仲裁程序违反法定程序”？三、仲裁裁决认定的事实是否错误？丽锦园公司应否退还霍军艳66608元？仲裁费应否由丽锦园公司负担？ 一、针对仲裁是否存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第六项规定的情形，即：“仲裁员在仲裁该案时有徇私舞弊，枉法裁决行为”的争议。丽锦园公司申请主张，仲裁委存在徇私和枉法裁判情形；运城市仲裁委对双方的调取证明材料的申请区别对待，丽锦园公司请求仲裁委调取霍军艳交纳物业费情况，以证实本案诉讼时效问题，但是仲裁委拒绝调查；霍军艳对案件事实两次陈述完全不同，仲裁委采信对霍军艳有利的陈述。霍军艳反驳主张，仲裁不存在徇私舞弊，枉法裁决的情形。查明：针对该项争议，丽锦园公司未提供相关的生效刑事法律文书或者纪律处分决定。 针对该项争议，丽锦园公司在审理中提供了《运城仲裁委员会通知》复印件一份；拟证明：丽锦园公司请求仲裁委委员会调取霍军艳2015年至2019年期间的物业费票据，以证明霍军艳已经知道自己权利受到侵害，因丽锦园公司无法调取证据而申请仲裁委调取，但仲裁委员会2020年11月20日却通知不予准许丽锦园公司提出的调取票据申请，相反,仲裁委同意了霍军艳的调查取证申请。霍军艳质证意见：仲裁程序合法。 二、针对仲裁是否超出审理期限的争议。丽锦园公司申请主张，仲裁庭组成时间是2020年10月22日，但裁决作出时间是2021年2月4日，超过规定的三个月期限。霍军艳反驳主张，仲裁时多次调解，程序合法。 针对该项争议，丽锦园公司在审理中提供以下证据： 1.《撤销仲裁裁决申请书》复印件一份；落款时间：2020年9月9日； 2．《运城仲裁委员会仲裁庭组成通知书》复印件一份；记载：落款时间：2020年10月22日； 3.《运城仲裁委员会仲裁规则》复印件一份；其中，第五十六条规定：“仲裁庭审理案件的期限为三个月，因特殊情况需要延长的，经仲裁庭报本会主任批准，可以适当延长。前款所述审理期限是指从仲裁庭组成后的次日起到裁决书、调解书作出之日。但当事人变更仲裁请求或反请求、提出反请求、请求延期举证、延期开庭、回避或更换仲裁员以及公告、鉴定、庭外和解及中止仲裁的期间不计算在内。当事人双方合意要求尽快结案的，仲裁的审理可以不受程序和期限的限制。” 4.运城仲裁委员会（2020）运仲裁字第66号《裁决书》复印件一份；落款时间：2021年2月4日； 以上证据，拟证明：运城仲裁委员会超期裁决。 霍军艳质证意见：对上列证据的真实性没有异议；仲裁申请是2020年9月15日提交，仲裁申请书落款日期是当事人签署日期；仲裁规则是运城仲裁委员会出具，不属仲裁法第58条规定规定的程序违法；本案在仲裁时，调解仲裁员做了大量调解工作；本案没有违反规定。 本院认为：根据当事人主张的民事法律关系的性质，依据最高人民法院《民事案件案由规定》第445条的规定，本案案由为申请撤销仲裁裁决纠纷。一、关于“仲裁员在仲裁该案时是否存在徇私舞弊，枉法裁决行为”的问题。《最高人民法院关于审理仲裁司法审查案件若干问题的规定》第十八条规定：《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第六项和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第二款第六项规定的仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为，是指已经由生效刑事法律文书或者纪律处分决定所确认的行为。丽锦园公司在诉讼中未提供相关的生效刑事法律文书或者纪律处分决定。申请人丽锦园公司称，运城仲裁委员会（2020）运仲裁字第66号裁决存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第六项所规定的“仲裁仲裁员在仲裁该案时是否存在徇私舞弊，枉法裁决行为”的情形，理据不足。二、关于本案仲裁是否超出仲裁审理期限的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二十条规定：“仲裁法第五十八条规定的‘违反法定程序’，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。”《运城仲裁委员会仲裁规则》第五十六条虽然规定，“仲裁庭审理案件的期限为三个月”，但同时还规定，“因特殊情况需要延长的，经仲裁庭报本会主任批准，可以适当延长。”以上规定说明，“未在期限内结案”，不属“可能影响案件正确裁决的情形”。丽锦园该项主张，不属《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第三项所规定的“仲裁程序违反法定程序”的情形。三、关于丽锦园公司申请提出的其他主张，不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的撤销仲裁裁决的情形。综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条之规定，裁定如下： 驳回山西丽锦园房地产开发有限公司撤销运城仲裁委员会（2020）运仲裁字第66号裁决的申请。 案件诉讼费400元，由申请人山西丽锦园房地产开发有限公司负担。 审判长  毛松伟 审判员  路志杰 审判员  卫文学 二〇二一年四月二十七日 书记员  续亚茹