内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终1100号上诉人（原审原告）：包头市富润房地产开发有限公司。法定代表人：凌民军，执行董事。委托诉讼代理人：刘伟，内蒙古彦坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫嘉琦，内蒙古彦坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张鹏，男，1990年6月27日出生，住内蒙古自治区包头市。被上诉人（原审被告）：付迎春，女，1980年2月3日出生，住内蒙古自治区包头市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张艳，内蒙古广博律师事务所律师。上诉人包头市富润房地产开发有限公司因与被上诉人付迎春、张鹏商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初5904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。包头市富润房地产开发有限公司上诉请求：1．请求撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初5904号民事判决第三、四项内容，依法发回重审或者改判被上诉人向上诉人支付房屋总价款10％的违约金；2．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律不当，依法应当撤销，被上诉人依约应当以房屋总价款的10％支付违约金82848元。2019年9月30日，上诉人与被上诉人签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0006754）及补充协议，约定被上诉人购买上诉人开发的位于包头市东河区东富力院士廷一期10-203房屋一套，房屋总价款共计人民币828480元。被上诉人于合同签订当日支付首付款168480元，其余房款采用贷款方式支付。被上诉人支付首付款后，剩余房款一直未支付，按揭贷款一直没有办理。上诉人曾多次发送函件要求被上诉人限期办妥贷款且确保贷款到达上诉人账户或一次性支付未付清的购房款，并支付相应违约金。但截止起诉之日，上诉人仍未收到剩余房款，也未收到被上诉人的任何书面说明或申请。根据《补充协议》第一条约定，被上诉人一直未按合同约定支付剩余房款的，上诉人有权解除合同，同时被上诉人应当支付合同总价款10％的违约金。上诉人向包头市昆都仑区法院起诉，要求与被上诉人解除合同并配合办理房屋注销登记等相关手续；要求被上诉人支付违约金82848元并承担诉讼费。昆都仑区人民法院审理后作出判决，将违约金调整为总房款的5％即41424元，该判项减少违约金缺少合同和法律依据，应予以撤销。综上，特向包头市中级人民法院上诉，请求查明事实，撤销包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初5904号民事判决书第三、四项内容，依法发回重审或者改判被上诉人向上诉人支付房屋总价款10％的违约金82848元。付迎春、张鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。包头市富润房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》；2.判令被告在合同解除后立即配合原告办理退房相关手续；3.判令被告向原告支付违约金82848元（房屋总价款的10％）；4.本案所产生的一切费用由被告负担。一审法院认定事实：2019年9月30日，原告与二被告签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0006754），约定原告购买被告开发的位于包头市××区以北、北梁一路以西、石桥街以南、井湾路以东富力院士廷一期10-203房屋一套，总价款为828480元，其中首付款为168480元，贷款660000元，其余价款办理贷款。合同附件五一第1条约定，买受人选择银行按揭贷款方式应在签署买卖合同之前向银行确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的贷款资料，若因买受人原因导致付款方式不可行，则买受人必须变更付款方式，否则按买受人自动放弃该套商品房的购买权处理，出卖人可另行出售。买受人应于签署合同之日起7日内提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件。如逾期超过三十日，则出卖人有权解除买卖合同，买受人应按照出卖人书面通知所指定的时间将合同总价款10％作为违约金一次性支付给出卖人。合同签订后，被告向原告交付了首付款168480元，剩余660000元至本案庭审时仍未办理贷款，亦未依约向原告支付。2020年1月17日，原告向被告发送《催款、逾期则解除合同的通知》，要求被告于2020年1月23日前向原告一次性付清未付房款及违约金，如在该期限未履行，则从该期限届满之日起原告即解除与被告的买卖合同。被告当庭认可于2020年1月17日收到原告邮寄的上述通知。截止庭审日，被告未履行交付剩余房款的义务。一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方应依约履行。被告在合同签订后，至今仍未办理完毕贷款手续，未履行全部付款义务，已超过合同约定的期限，被告已构成违约，原告有权解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》。因被告的违约行为导致合同解除，故被告应当承担相应的违约责任。法院综合考虑类似案件的裁判情况，结合合同履行具体情况、原告的实际损失等，适当将违约金调整为总房款的5％即41424元（828480元×5％）。合同解除后，原告应当向被告退还被告已支付的首付款168480元。综上，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告包头市富润房地产开发有限公司与被告张鹏、付迎春签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0006754）；二、被告张鹏、付迎春于判决生效后三十日内协助原告包头市富润房地产开发有限公司办理网签合同注销手续；三、被告张鹏、付迎春向原告包头市富润房地产开发有限公司支付违约金41424元；四、原告包头市富润房地产开发有限公司退还被告张鹏、付迎春首付款168480元；上述三、四项及诉讼费折抵后，原告包头市富润房地产开发有限公司应退还被告张鹏、付迎春125184元，于判决生效之日起三十日内付清。案件受理费1872元（原告包头市富润房地产开发有限公司已预交），由被告张鹏、付迎春负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充合同系合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。现被上诉人张鹏、付迎春未按照合同约定期限付款，已经构成违约，应当承担违约责任。虽然双方当事人在补充合同中约定了违约金的计算方式，但上诉人包头市富润房地产开发有限公司并未提供相应证据证明其实际损失数额。一审法院按照张鹏、付迎春的请求，结合本案中合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，将本案中违约金的计算标准适当降低，并无不当，符合法律规定。综上所述，包头市富润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1872元（包头市富润房地产开发有限公司已预交），由包头市富润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬 二〇二一年四月二十六日法官助理 王 婷书记员 张慧敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法（2017）》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。