贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1850号上诉人（原审原告）：张捷，男，1976年8月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：易飞，贵州观合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云环路**贵阳恒大城******。统一社会信用代码：915201136629891887。法定代表人：刘长波，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，522422198510056013，住重庆市渝**。上诉人张捷与被上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张捷上诉请求：一、依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》中明确约定按照每日万分之一的标准计算逾期办证违约金，该计算方式没有违反法律法规的效力性强制规定甚至低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院应当按照法律规定，尊重当事人自愿原则，不应对违约金的计算方式进行调减。二、根据案涉合同对转移登记的约定，被上诉人应当在约定的具体期限之内配合上诉人向相关职能部门提交相应的商品房转移登记手续，且该职能部门认为所提交手续完善符合受理的条件，才能视为被上诉人巳履行了合同约定的义务。时至今日上诉人仍然办理不了商品房转移登记，因此被上诉人主张计算到通知之日，违背客观事实。因此一审判决认定事实错误，适用法律错误。广聚源房产公司答辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚应予以维持。双方签订的商品房合同第22条第3款仅约定逾期办证超过60日后的违约责任上诉人有权退房，但并未约定上诉人不退房合同继续履行的情况下被上诉人应承担的违约金的标准，一审判决即结合双方的履行情况认定日万分之零点五的违约金标准是合理的；第二被上诉人已经将案涉房屋交付给上诉人使用，双方的合同目的已经实现，根据相关司法解释的规定，本案上诉人的实际损失不能确定，而且在办证损失较小的情况下结合上诉人已经可以办证的情况、被上诉人违约程度较轻、双方的合同目的已经实现，并结合当地的经济状况，一审的判决符合公平原则，请求予以维持。张捷向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将办理商品房转移登记有关文书交付原告；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记违约金人民币43103.24元（暂计算至2020年5月1日），并以666482元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之一计算至交付办理商品房转移登记文书止；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原、被告于2014年3月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，被告于2018年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，逾期按日支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已支付购房款643332元。2019年12月12日，被告在《贵阳晚报》刊登《关于贵阳恒大城项目办理产权手续费通知》，通知原告办理产权手续。一审法院认为，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。被告未按约定为交付商品房转移登记文书，已构成违约，应承担违约责任。原告主张的每日万分之一的违约金过高，一审法院根据本案的客观实际情况，将违约金调整为每日万分之零点五。对于产权手续的办理，原、被告双反均负有协助配合的义务。被告在2019年12月12日刊登办理产权手续的通知，已通知买房人提交相关资料办理产权手续，故应以该时间作为违约期间的截止时间。违约期间为2018年7月1日至2019年12月11日共529天，违约金为17016.13元（643332元×0.00005×529天）。根据合同的约定，被告负有交付办理商品房转移登记文书的义务，故被告应依照约定履行该合同义务。关于被告主张的按补充协议承担违约金的抗辩意见。因补充协议不当减轻被告的责任，根据格式条款的法律规定，补充协议中关于违约金的条款应认定为无效。故对被告该抗辩意见一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日向原告张捷交付办理商品房转移登记的有关文书；被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张捷逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金人民币17016.13元；三、驳回原告张捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币878元，由被告贵州广聚源房地产开发有限公司负担439元，原告张捷负担439元（原告已预交）。二审审理中，张捷向本院提交的证据为：第一组：案号为(2020)黔0113民初3164号一案的上诉人薛彦姝一户的不动产登记书证明和贵州产权不动产登记通知单，显示通知单上的时间是11月26日，不动产权证的颁发时间是11月27日，证明在一审庭审时上诉人得知已经能够办理不动产登记后上诉人多次找到被上诉人，被上诉人均不能向上诉人交付办理商品房转移登记相关文书，截止2020年11月16日，被上诉人才将办理商品房转移登记有关文书交付于上诉人，也因此本案逾期办证期限的截止点至少在2020年11月，且就只有这一家办理了产权证，其他的还在办理中。广聚源房产公司的质证意见为：对受理通知单的三性不予认可，因为是打印件无法核实来源；对不动产权证书的真实性予以认可，但达不到证明目的，被上诉人已通知上诉人办证，在具备办证条件并通知后选择什么时候办证取决于上诉人，而且办证还需要上诉人缴纳相关费用，因此上诉人主张的时间截止点无事实依据。第二组：白云区法院针对米兰春天楼盘的纠纷作出的民事判决书对逾期办证违约金的计算标准是按照合同来认定，相同情形应当相同处理。广聚源房产公司的质证意见为：判决的真实性请法院核实，达不到证明目的，第一判决书不能作为本案的证据使用，第二上诉人与被上诉人双方签订的合同并未约定逾期办证违约金，和上诉人提交的判决书不同，该判决与本案无关。本案查明的其他事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：一审认定涉案房产转移登记的违约金计算标准是否妥当。案涉《商品房买卖合同》对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限进行了明确约定，因广聚源房产公司未能按约履行义务，应当承担逾期协助办理涉案房产转移登记的责任。上诉人主张一审对案涉房产转移登记的违约金的计算标准应当按照合同约定的每日万分之一的标准进行计算，同时认为计算违约金的截止时间应当计算至办理产权证为止。本院认为，广聚源房产公司承担的逾期办理涉案房产转移登记的违约责任应当根据双方约定及实际履行情况等因素综合确定。一审判决综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,兼顾社会效果与法律效果，对违约金标准酌定调整为按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5计算；同时因广聚源房产公司提供证据证实其于2019年12月12日已经通过在报纸上刊登公告的方式告知买受人办理产权手续，故认定应当视为上诉人已经通过公告的方式向买受人履行了告知及交付办理产权证书的义务，违约金计算至2019年12月12日。一审认定并无不妥。故上诉人所提之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1756元，由上诉人张捷负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二一年四月十二日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦