广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6696号上诉人（原审被告）：郑文，男，1983年3月8日出生，土家族，身份证登记住址湖北省来凤县。委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈象，男，1971年5月4日出生，汉族，身份证登记住址广东省电白县。委托诉讼代理人：计红，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈银莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州浩钰商务服务有限公司，住所地广东省广州市荔湾区东沙紫荆道63号自编之二二楼。法定代表人：郑文，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。上诉人郑文因与被上诉人陈象、原审第三人广州浩钰商务服务有限公司（以下简称浩钰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10919号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人郑文上诉请求：撤销一审判决，改判郑文无需支付2020年2月至8月租金112000元。事实和理由：一、2020年1月至3月属于疫情暴发时期，导致相关部门要求郑文的棋牌室全面停业，郑文不但没有收入，还需要支付工人工资，更加无力承担租金。因疫情属于不可抗力，郑文未实际营业，该段期间的租金应当全部免除。二、在2020年3月后，郑文的棋牌室经得同意可以开业经营，但因陈象在未提前通知郑文的情况下，直接同意广州市荔湾区人民政府将广州壹壹商务酒店有限公司（以下简称壹壹酒店）作为隔离酒店使用，导致整个物业完全处于封闭状态，任何人都无法进入（除隔离工作人员），直至8月份，涉案物业才从后面（消防门）可以进入，至今壹壹酒店仍作为隔离酒店使用，对郑文的影响是巨大的。而壹壹酒店是否作为隔离酒店，陈象完全具有自主选择权，并不是政府的强制性要求，且陈象自3月份后均收取了隔离人员的费用，不但毫无影响，反而还正常营业收取费用，与郑文的状况完全相反。因此一审对于郑文无法经营并非直接因陈象而起的认定存在错误，陈象应当免除其作为隔离酒店期间的租金并向郑文赔偿损失。综上，在2020年1月至3月疫情暴发属于不可抗力，该段期间的租金应当免除。且按照双方的合同约定，陈象作为出租方未提供可使用物业属于违约行为，其无权收取3月后至壹壹酒店解除隔离之日的租金。被上诉人陈象二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、郑文应向陈象支付涉讼期间的租金。（一）《物业租赁合同》对于双方权利义务作出明确约定。郑文理应依约向陈象支付物业租金240000元和滞纳金24600元。（二）疫情期间，原出租方广州天德美合商业发展有限公司对陈象没有减免租金，陈象足额支付了涉案物业2020年2月至8月的租金。（三）本案是由于壹壹酒店被广州市荔湾区人民政府征用而引起，二楼承租方如认为壹壹酒店被征用影响其经营收入，应当向征用酒店的政府提出相关诉求，没有理由向陈象和壹壹酒店提出诉求。陈象在壹壹酒店被征用作为集中医疗观察酒店时没有任何正当理由拒绝。壹壹酒店位于四楼至八楼，与二楼、三楼分开经营，且二楼、三楼可以从另外一个大门，经步梯可以到达，不影响二楼、三楼通行，二楼是可以营业的。二、陈象不同意郑文提出的第二项上诉请求，本案二审案件受理费应由郑文负担。原审第三人浩钰公司二审陈述称：同意郑文的上诉意见。陈象于2020年9月17日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.郑文向陈象支付2020年3月1日至2020年8月31日止的物业租赁租金240000元（每月40000元）；2.郑文向陈象支付2020年3月1日至2020年8月31日止的租金滞纳金（以40000元为本金，每月为一期，自每月6日起算至支付之日止，按每日0.01%标准计算，暂计至2020年8月31日滞纳金24600元）；3.陈象与郑文于2020年10月8日解除《物业租赁合同》；4.郑文承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，广州市荔湾区XX道X号房屋（建筑面积17164.8638平方米、共六座）的产权人是案外人广州市荔湾区XX村民委员会（广州市荔湾区XX股份合作经济联合社的前身）。案外人广州天德美合商业发展有限公司向广州市荔湾区XX股份合作经济联合社承租该房屋经营，租赁期限从2012年6月1日起至2026年5月31日止。2017年2月24日，陈象向广州天德美合商业发展有限公司承租广州市荔湾区XX道X号广州XX国际酒店用品城X栋X区X号商铺以及副楼2楼的物业用作经营及办公用途，租赁期限从2017年3月1日起至2027年2月28日止。2019年4月26日，郑文（乙方）与陈象（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区X道X号广州XX国际酒店用品城自编之二X区X楼共1000平方米出租给乙方用于经营棋牌室茶艺馆，租期从2019年5月1日起至2027年2月28日止；乙方应于2019年4月30日向甲方支付转让费72万元，在2019年8月至10月向甲方支付押金8万元，乙方遵守本合同至期满不再续约的，甲方应自本合同期满之日起十个工作日内将押金无息退还给乙方，押金退还时扣除20000元递增租金(即到期只退还60000元押金)；2019年5月1日至2021年4月30日期间的月租金为40000元、2021年5月1日至2023年4月30日期间的月租金为43200元等；自2019年6月1日起，乙方须于每月五日前向甲方缴交当月租金(此当月租金指当月1日至月底时段内自然月的租金)；乙方必须依本合同约定的金额和期限缴交租金。若逾期缴交的，每逾期一日，由甲方按逾期缴交租金金额的1%向乙方收取滞纳金；物业管理费，乙方租赁期间免除缴纳物业管理费及停车费及电梯维保维修费用；拖欠租金、水电费两个月以上的，甲方有权决定单方是否解除本合同，如合同解除，甲方出具解除合同通知书到达乙方，本合同即时解除，乙方不得有异议。乙方所缴交的押金不予退还，并有权追缴乙方欠缴的有关费项；等等。上述合同签订后，郑文以案外人甘庆群的名义向陈象支付了房屋押金，陈象将涉案房屋交付给郑文使用，郑文于2019年5月24日设立了浩钰公司，在此经营棋牌室。郑文以甘庆群的名义向陈象支付租金至2020年2月，于2020年3月7日支付2月租金40000元。之后，因发生新冠疫情，壹壹酒店在3月28日被荔湾区政府征用为隔离酒店。郑文认为涉案房屋无法经营使用，要求减免租金，双方就涉案房屋的租金支付标准或是否应支付租金产生争议。郑文于2020年9月19日向陈象支付了9月租金40000元，于2020年10月11日向陈象支付了2-9月份水电费及杂费18594.5元，于2020年10月14日向陈象支付了10月租金40000元，于2020年11月10日向陈象支付11月租金33324元（转账用途注明：扣除10月份停车费6676元）。陈象是壹壹公司的法定代表人。壹壹公司向出租人广州天德美合商业发展有限公司支付了2020年2月至8月期间的租金。因郑文没有支付租金，陈象向郑文发出多份催收函。2020年10月8日，陈象向郑文发出《解除租赁合同通知书》，载明：郑文拖欠其租金及水电费，其与郑文的《物业租赁合同》于2020年10月8日解除，并要求郑文七日内搬离涉案房屋。庭审中，郑文向一审法院提供了证据：消防通道照片4张，证明陈象在证据中所表述政府没有征用涉案物业，陈象作为出租方，应当按照双方合同第4条第1款、第5条的约定，有为郑文提供没有纷争、可以合法合理使用的物业的义务，因为陈象的壹壹酒店作为隔离酒店使用，整栋物业都处于封闭状态，从2020年8月份开始后面的消防门经允许可以进出，郑文根本无法使用涉案物业，而这从8月份才开始开放的消防通道，也不能作为第三人商业性质的使用。因此，郑文认为从3月份开始至壹壹酒店解除隔离期间的租金，因为陈象没有给郑文提供可使用的物业，该期间的租金应当予以免除；录音3份（光盘），证明在2020年8月28日，郑文致电三楼的租客何生，询问其是否开业，对方告知是2020年8月4日才开业，此前大楼一直处于封闭状态，现也只能从后面进入（即消防门）。这完全可以说明该物业的2、3楼在壹壹酒店做隔离酒店期间根本无法经营；视频2份、照片4张（光盘），证明现如今陈象的壹壹酒店仍作为隔离酒店使用，大门仍旧未开。该物业一共是三个消防门，均处于关闭状态，且贴上了“禁止入内”的警示语；补充证据：1.微信聊天记录图片6张，证明自从2020年9月份郑文经得陈象同意重新开业以来，因为壹壹酒店作为隔离酒店，客户跟郑文公司人员都只能从消防门楼梯进入，严重影响了浩钰公司经营。陈象质证认为，对真实性、合法性确认，证明内容有异议。该物业大楼侧面的消防通道可以通行，没有上锁，如有需要，可以从该消防通道通行。其次，因商务酒店是被政府征用作为医学观察所，壹壹酒店没有任何正当理由予以拒绝，作为出租方天德美合公司没有减免租金，我方也足额支付了2-8月租金，故郑文也应当支付2-8月租金。再次，壹壹酒店位于4-8楼，与郑文经营的棋牌室是分开经营的，且2楼可以从另一个消防通道到达，不影响2楼通行，所以2楼是可以营业的。如果郑文经营的棋牌室认为壹壹酒店被征用影响其收入，其应当向征用酒店的政府提出，而没有理由不向我方支付租金。2020年8月5日，郑文、浩钰公司以疫情为由，要求陈象减免租金，一审法院以（2020）粤0103民初8303号案立案。该案在庭审中，双方当事人确认涉案大楼除了有正门外，还有侧门，消费者可以通过侧门的消防梯进入二楼等区域。该案办案人员于2020年10月20日到涉案大楼勘查，发现壹壹酒店的大门外部空地十多米处设置了围栏，只留下一缺口可以进入空地范围，酒店的大门和后部均有保安人员执勤，不得随意进入；大楼的侧面有一扇消防门，呈打开状态，可以经过该处的消防楼梯进入到二楼的棋牌室；酒店大门围闭的范围距离侧面消防门大约有30米；大楼的后侧有一消防门呈关闭状态，门上贴有禁止通行的字条。2020年11月13日，一审法院作出（2020）粤0103民初8303号民事判决书，判决：一、浩钰公司、郑文无须向陈象支付2020年2月租金28000元、3月至7月期间的租金各20000元，共128000元。二、驳回浩钰公司、郑文的其他诉讼请求。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年5月9日0时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。一审法院认为，郑文与陈象签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案双方产生纠纷是因2020年1月底发生新冠疫情引起，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。鉴于政府采取的防控措施对双方的生产经营均产生了影响，参照上述规定，一审法院作出的（2020）粤0103民初8303号民事判决书，明确郑文无须向陈象支付2月租金28000元、3月至7月期间的租金各20000元，即郑文需向陈象支付2月租金12000元、3月至7月期间的租金各20000元，8月之后的租金按40000元/月的标准支付。对郑文未付的2020年3月至2020年8月的租金应按上述判决的租金标准支付，郑文已支付（认定无需支付）的28000元2月租金可在欠租中抵扣，故郑文应向陈象支付2020年3月至2020年8月的租金为112000元（20000元×5+40000元-28000元）。至于陈象主张的滞纳金问题，如前述原因，案涉房屋租金的拖欠不可归责于郑文，故对于陈象要求郑文支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。对《物业租赁合同》的解除问题。如前述原因，案涉房屋租金的拖欠不可归责于郑文。郑文曾拖欠了陈象的水电费，郑文已于2020年10月11日向陈象支付了2-9月份水电费及杂费18594.5元，拖欠水电费虽属违约，但郑文亦已清偿，该违约行为显著轻微，并不导致《物业租赁合同》的解除，故陈象要求确认《物业租赁合同》于2020年10月8日解除，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条规定，一审法院于2020年11月30日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郑文向原告陈象支付2020年3月至2020年8月的租金112000元（已扣减被告2月无需支付的租金28000元）；二、驳回原告陈象的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2673元，由原告陈象负担1563元，被告郑文负担1110元（原告已预交受理费，一审法院不作退回，由被告迳付给原告）。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。各方二审均未提交新证据。另外，一审法院作出（2020）粤0103民初8303号民事判决，浩钰公司、郑文不服该判决提起上诉，本院于2021年4月13日作出（2021）粤01民终1754号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：郑文上诉主张其无须向陈象支付2020年2月至8月的租金能否成立。对此，本院认定如下：郑文与陈象签订的《物业租赁合同》为合法有效合同，对双方具有约束力。因2020年初疫情暴发对各行各业造成不同程度的影响，对本案双方的经营亦产生影响。一审法院根据本案事实，结合涉诉期间本市其他隔离酒店的防控隔离措施实行力度，考虑大楼出入口关闭是疫情防控所需并非陈象的原因导致及政府疫情响应级别期间、涉案商铺疫情期间经营恢复情况等因素，综合具体案情适用公平原则，酌情减免郑文2020年2月租金28000元、3月至7月期间的租金各20000元，认定2020年8月之后按40000元/月的标准计付租金，即郑文应付2020年2月至8月租金为152000元，扣除郑文已支付的2月份租金40000元，郑文仍需向陈象支付涉诉期间租金112000元。一审法院认定既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。郑文上诉主张其无须支付前述租金，理据不足，本院不予支持。另外，陈象并未对一审判决提起上诉，其二审答辩主张郑文应向其支付2020年3月1日至8月31日期间租金240000元及滞纳金24600元，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人郑文的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人郑文负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年四月二十九日书记员  纪惠敏黄晶晶