天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民再9号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：天津水滴怡园商务酒店有限公司，住所地天津市河西区体院北道北侧36号。法定代表人：李秀贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洪军，男。委托诉讼代理人：沈健，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：天津津滨时代置业投资有限公司，住所地天津市西青区李七庄街秀川路10号秀川国际A区408号。法定代表人：于志丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：苑萌，天津泰达（南开）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢立攀，天津泰达律师事务所律师。一审第三人：盛大融信（天津）实业发展有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街75号602-11。法定代表人：郑香芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑册册，女。一审第三人：天津七建建筑工程有限公司，住所地天津市和平区西康路72-74号云翔大厦。法定代表人：王国扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：饶宝利，男，该公司经理。再审申请人天津水滴怡园商务酒店有限公司（以下简称水滴怡园公司）因与被申请人天津津滨时代置业投资有限公司（以下简称津滨时代公司）、一审第三人盛大融信（天津）实业发展有限公司（以下简称盛大融信公司）、天津七建建筑工程有限公司（以下简称七建建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）津02民终743号民事判决，向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2020年11月26日作出（2020）津民申341民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人水滴怡园公司的委托诉讼代理人刘洪军、沈健，被申请人津滨时代公司的委托诉讼代理人苑萌、邢立攀，一审第三人盛大融信公司的委托诉讼代理人郑册册，七建建筑公司的委托诉讼代理人饶宝利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水滴怡园公司再审请求，1.依法撤销（2019）津02民终743号民事判决第二、三项，维持天津市河西区人民法院（2016）津0103民初11017号民事判决；2.两审诉讼费用由津滨时代公司承担。事实与理由：1.一审中双方提交的证据足以证明津滨时代公司对租赁物的实际建筑面积早已知情，仍愿意履行合同，未提出异议，二审法院对于双方提交的能够证明津滨时代公司知情的证据置之不理，认定水滴怡园公司应当部分退还租赁费系错误判决，应予以纠正；2.本案不应按照建筑面积计算租金,二审法院以合同约定的租赁物建筑面积与建筑物的实际面积差距较大为由，基于公平原则，判令水滴怡园公司退还部分租赁费是严重错误的，水滴怡园公司与津滨时代公司在租赁合同中并无按照建筑面积收取租金的约定，本案的租赁物为整体租赁；3.本案适用法律错误，在一审中津滨时代公司提出水滴怡园公司涉嫌欺诈，要求解除合同返还租金，应适用合同法相关规定，而非公平原则，二审法院基于公平原则所作出的判决，是错误判决，该判决对于水滴怡园公司非常不公平；4.合同中所述的“3400平方米”系津滨时代公司起草，水滴怡园公司并无恶意隐瞒租赁物实际面积的行为；5.本案早已超过除斥期间，二审法院判令水滴怡园公司返还自2010年3月1日至2016年2月28日的租赁费，无法可依；6.津滨时代公司寻找条款瑕疵提起无理之诉，意图解除合同退还租金，规避违约责任，望贵院明察秋毫。津滨时代公司辩称，二审判决适用法律正确，请求驳回水滴怡园公司的再审请求，维持二审判决。关于水滴怡园公司陈述的津滨时代公司早已知晓涉案房屋的建筑面积是2600平方米的说法是错误的，根据双方租赁合同约定，涉案房屋建筑面积是3400平方米，水滴怡园公司所陈述的津滨时代公司各部门去测绘建筑面积，实际上是双方依据签订的租赁合同补充协议来测量实际的供热面积，根据补充协议的约定，涉案房屋供热费是由津滨时代公司根据房屋的实际供热面积，也就是套内面积给付，2016年津滨时代公司经测量是2600平方米，管理层的理解就是套内面积。关于房屋是否整体出租的问题，津滨时代公司认为无论涉案房屋是否是整体出租，其租赁价格应该是符合市场公允，涉案房屋在体院北一个四层砖混结构，按照二审法院查清的面积2600平方米计算，2014年涉案房屋租金高达3.5元每平方米每天，这个租金高于同地段的写字楼2元每平方米每天，水滴怡园公司存在严重过错，没有如实告知津滨时代公司面积，应承担相应的法律后果，二审法院判决双方按照各50%的责任承担过错比例是公允的。本案核心焦点是涉案房屋面积是否与合同一致，根据双方签订的租赁合同第1条约定，根据七建建筑公司向津滨时代公司出具的承诺函记载建筑面积是3400平方米，津滨时代公司才相信涉案房屋面积就是3400平方米，而且涉案房屋产权证是不记载房屋面积，水滴怡园公司刻意隐瞒，导致津滨时代公司错误判断，本案二审过程中，调取了涉案房屋的数据，经双方认可，涉案房屋面积为2600平方米，该数据与双方合同数据差异巨大，水滴怡园公司应该承担责任，水滴怡园公司陈述3400平方米包含停车场面积不正确，津滨时代公司对于停车场的使用是无偿的，二审法院对租赁费的构成认定准确，津滨时代公司提出的返还多收取租金的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效，津滨时代公司已为自己未尽到审慎的审查义务承担了过错责任，二审法院的判决结果公允、公平。盛大融信公司述称，尊重事实，听从法院判决。七建建筑公司述称，同意一审判决。津滨时代公司向一审法院起诉请求：1.津滨时代公司与水滴怡园公司在2014年1月15日签订的租赁合同及2014年1月16日签订的房屋租赁合同补充协议于2018年4月15日解除；2.水滴怡园公司退还2010年3月1日至2016年2月28日的租赁费4437363.81元及押金100000元；3.水滴怡园公司退还2010年3月1日至2016年2月28日供热费36618.48元；4.本案诉讼费用由水滴怡园公司承担。一审法院认定事实：2009年11月，七建建筑公司与水滴怡园公司就天津市河西区体院北道北侧36号内四层办公楼（面积3000平方米，不包括水滴怡园酒店）租赁事宜签订了房屋租赁协议。2010年2月10日，七建建筑公司向津滨时代公司书面承诺：“我公司系体院北道北侧36号房产的产权人，就贵公司承租该房产一事，我公司承诺如下：一、我公司同意天津水滴怡园商务酒店有限公司将其承租的上述房产转租给贵公司或贵公司之关联公司，范围是：房地产权证（证号：房地证津字第1××2号，地号：XXXX－（XX）－XXX字）所载东侧办公楼，主体结构四层，建筑面积3400平方米及附属场院”。2010年2月11日，水滴怡园公司作为出租方与作为承租方的津滨时代公司签订房屋租赁合同，合同第1条约定，将“位于天津市河西区××道××号，房地产权证地号：0××-（15）-069字，所载东侧办公楼，主体结构四层，建筑面积3400平方米（见附件一）”出租给天津津滨时代置业投资有限公司作为经营、办公场所使用。合同第2条显示，租赁期限自2010年3月1日起至2014年2月28日止。关于租赁费，合同第3条载明，“租赁费由房租和酒店物业管理费构成”，房租每年均为1500000元，酒店物业管理费分别为896600元、791000元、854300元及919600元。2014年1月15日，津滨时代公司与水滴怡园公司再次签订房屋租赁合同，合同期限6年，从2014年3月1日至2020年2月28日，每年房租1500000元，酒店物业管理费1744000元。合同4.3条载明，承租方向出租方交纳押金100000元，合同到期终止或提前解除，验收交接完毕之日5个工作日之内，出租方向承租方返还押金。2010年11月25日津滨时代公司与水滴怡园公司签订《补充协议》，约定供热范围是“主合同之租赁物：天津市河西区体北道36号Ｄ座办公楼”。关于费用结算，合同4.1条明确，因房屋出租方自行配套供热，供热费价格参照天津市现行价格测算，即实际供热面积乘以现行价格（2614.70平方米×36元）。2014年1月16日双方续签《补充协议（供热协议）》，约定每个采暖年该租赁物供热费合计104588元（2614.70平方米×40元）。津滨时代公司租金交至2016年2月，此后因每月应付租金数额等原因与水滴怡园公司存在争议，未再交纳租金。2018年4月20日津滨时代公司向水滴怡园公司邮寄告知函：天津水滴怡园商务酒店有限公司、盛大融信（天津）实业发展有限公司，我司已搬离所使用的位于天津市河西区××道××号××楼，请有权单位接到本函后五日内来办理接收工作。当月21日水滴怡园公司收到告知函，并回函称，在双方未正式交接完毕之前，体院北道36号东侧办公楼及其场所的安全和管理问题应仍由津滨时代公司负责，交接办公楼不代表单方或双方解除合同，出于对水滴怡园公司财产的保护，同意接收，并要求按照租赁合同约定，交接时津滨时代公司应把2016年以来欠付的房屋租赁费、违约金及单方提前终止合同造成的损失费等一并拿出初步解决方案，对办公楼、设备设施及相关配套物品进行现场评估和查验等。2018年4月27日津滨时代公司书面回复，交接可以清点查验，据实结算水电费并签署交接手续，不接受水滴怡园公司提及的任何附条件的交接等提法。最终津滨时代公司、水滴怡园公司未在5日内办理交接，实际在2018年8月30日津滨时代公司将承租房屋交付给水滴怡园公司，交付房屋过程中对水电表读数进行了记录，对租赁物内物品损坏、缺失等情况进行了汇总，其他事项未予处理。本案一审诉讼过程中，经询问，水滴怡园公司表示，除本案纠纷外，与津滨时代公司还有租金问题，将另行解决，不要求在本案中予以处理。一审法院认为，当事人合法的民事权益应予保护。本案中，津滨时代公司与水滴怡园公司之间的房屋租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合同成立生效。关于合同解除问题，诉讼过程中，2018年8月30日津滨时代公司将承租房屋交还给水滴怡园公司，因为作为房屋租赁合同标的物的房屋已经返还出租人，所以应视为津滨时代公司与水滴怡园公司在2014年1月15日签订的租赁合同及2014年1月16日签订的房屋租赁合同补充协议于2018年8月30日解除。关于退还租赁费、供热费问题，2009年11月七建建筑公司与水滴怡园公司就天津市河西区体院北道北侧36号内四层办公楼租赁事宜签订的房屋租赁协议显示，不包括水滴怡园酒店，面积3000平方米，津滨时代公司与水滴怡园公司签订的房屋租赁合同显示的租赁物面积为3400平方米，供热协议显示的面积为2614.70平方米，现津滨时代公司按照单方测量的2454.09平方米（含16.09平方米雨罩面积）要求返还租赁费、供热费，依据不足。且津滨时代公司并未支付2016年2月以后的房屋租金。对退还租赁费、供热费的诉讼请求一审法院不予支持。关于押金问题，由于存在租赁物内部分物品损坏、缺失等情况，津滨时代公司、水滴怡园公司不能证明初始交付时的房屋情况，对损坏、缺失的责任及损害金额也不能予以证实，基于公平考虑，对该项诉讼请求在本案中不予支持。一审法院判决：“一、天津津滨时代置业投资有限公司与天津水滴怡园商务酒店有限公司在2014年1月15日签订的租赁合同及2014年1月16日签订的房屋租赁合同补充协议于2018年8月30日解除；二、驳回原告天津津滨时代置业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费43471.86元，由原告天津津滨时代置业投资有限公司负担43391.86元，被告天津水滴怡园商务酒店有限公司负担80元。”津滨时代公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持津滨时代公司的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由水滴怡园公司承担。二审审理期间，经水滴怡园公司申请，本院至天津市河西区房地产管理局调取七建建筑公司地籍资料。经本院二审组织质证，各方当事人对于上述证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议，且各方当事人均认可该份地籍资料中《房屋面积成果表》中房屋编号11为本案涉案房屋，该房屋建筑面积为2637.60平方米。本院二审认证意见，对上述证据的真实性、合法性、关联性本院均予以确认。本院二审经审理查明，津滨时代公司承租水滴怡园公司办公楼的建筑面积为2637.60平方米。本院二审经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，予以确认。本院二审认为，本案因津滨时代公司主张水滴怡园公司向其出租的租赁标的物的约定租赁面积与实际租赁面积不符为由提出本次诉讼，并主张依法享有合同解除权。津滨时代公司与水滴怡园公司于2010年2月11日及2014年1月15日签订的《房屋租赁合同》中，均约定租赁标的物为“天津市河西区××道××号，房地产权证号：0××-（15）-069字，所载东侧办公楼，主体结构四层，建筑面积3400平方米（见附件一）”，同时约定“租赁期内承租方独家无偿使用位于办公楼北侧红线内停车场（见附件一图示）”。水滴怡园公司虽主张双方约定的建筑面积包括办公楼及停车场的全部面积，并据此确定的租金标准，但并未就其所主张的事实提供充分证据予以佐证，且与双方合同约定相悖，故水滴怡园公司应承担举证不能的不利后果。根据本院二审期间所查明的事实，津滨时代公司实际承租使用的办公楼建筑面积为2637.60平方米，与双方合同约定的办公楼建筑面积3400平方米相差762.4平方米，故基于公平原则，对于津滨时代公司主张水滴怡园公司退还已支付的超出实际使用面积部分的租赁费的诉讼意见，应予支持。对于是否应将超出实际使用面积部分所支付的租赁费全部返还的问题，本院二审认为，双方在两份租赁合同的签约过程中，水滴怡园公司作为出租方，并未就租赁标的物的实际面积进行测量确认并如实告知承租方，津滨时代公司作为承租方，对于其实际承租的租赁标的物的建筑面积亦未尽到谨慎的审查义务，且在合同履行期间亦未就租赁面积存在差异的问题在合理期限内提出异议并及时行使权利。故双方对于合同约定租赁面积与实际使用面积存在差异的后果，均存在过错，双方对此各应承担50%的责任。对于租金标准问题。合同约定租赁费由房租和酒店物业管理费构成，津滨时代公司主张上述两笔费用均为租金，水滴怡园公司主张仅房租部分为租金，酒店物业管理费为其他费用。因双方均认可除涉案租赁合同外，双方另存在其他物业管理合同关系，租赁双方亦无法就租赁费用的具体洽商过程及租赁费用的构成作出具体明确解释，根据证据优势原则，确认合同约定的租赁费用应为双方确认的租金。水滴怡园公司抗辩仅租赁费用中的房租部分为租金的意见，不予采信。因各方当事人对于津滨时代公司自2010年3月1日至2016年2月28日期间已交纳的租赁费数额不持异议，经计算，自2010年3月1日至2014年2月28日止，津滨时代公司于该合同期内已交纳的租金为9461500元，以合同约定的建筑面积3400平方米为基数计算，每平方米建筑面积四年的租赁费面积单价合计为2782.79元。鉴于租赁标的物实际建筑面积与合同约定的租赁建筑面积相差762.4平方米，故津滨时代公司于2010年3月1日至2014年2月28日期间多支付的租赁费为2121599元（2782.79元×762.4平方米）。自2014年3月1日至2016年2月28日止，津滨时代公司于该期间已交纳的租金为6488000元，以合同约定的建筑面积3400平方米为基数计算，每平方米建筑面积此期间的租赁费面积单价合计为1908.24元，鉴于租赁标的物实际建筑面积与合同约定的租赁建筑面积相差762.4平方米，津滨时代公司于2014年3月1日至2016年2月28日多支付的租赁费为1454842.18元（1908.24元×762.4平方米）。综上，津滨时代公司多支付的租赁费共计3576441.18元。根据双方过错责任，水滴怡园公司应退还上述多支付租赁费的50%即1788220.59元。对于供暖费退还一节，因津滨时代公司对于供热面积已经其实际测量并予以确认，并按照此供热面积交纳供热费用，故应认定其已充分知晓并认可补充协议中所约定的供热面积作为供热费的计算依据，故津滨时代公司现主张返还供热费，依据不足，不予支持。对于合同解除的时间点问题，津滨时代公司因与水滴怡园公司就合同约定的租赁面积与实际使用的租赁面积存在差异产生争议并提起诉讼，如前所述，对于此争议的产生双方均有过错，在双方争议尚未解决前，津滨时代公司尽管主张已搬离租赁标的物并将此情形以函件形式告知水滴怡园公司，但因双方存在尚未解决的争议而导致未办理交接手续。且彼时津滨时代公司是否享有合同解除权尚处于不确定状态，故其所发函件并未产生合同解除的法律效力。据此，一审法院认定双方交接的时间为合同解除的时间节点并无不当。对于押金退还一节，因双方在交接过程中存在部分物品损坏、缺失等情况，津滨时代公司对此未提出异议，双方亦未提交证据证明初始交付时的房屋状况，故一审法院根据合同中对于押金的约定对于津滨时代公司主张返还押金的诉讼请求未予支持，并无不当。本院二审判决：“一、维持天津市河西区人民法院(2016)津0103民初11017号民事判决第一项；二、撤销天津市河西区人民法院(2016)津0103民初11017号民事判决第二项；三、本判决生效之日起十日内，被上诉人天津水滴怡园商务酒店有限公司退还上诉人天津津滨时代置业投资有限公司2010年3月1日至2016年2月28日的租赁费1788220.59元；四、驳回上诉人天津津滨时代置业投资有限公司的一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43471.86元，由上诉人天津津滨时代置业投资有限公司负担26517.86元，由被上诉人天津水滴怡园商务酒店有限公司负担16954元。二审案件受理费43392元，由上诉人天津津滨时代置业投资有限公司负担26469.12元，由被上诉人天津水滴怡园商务酒店有限公司负担16922.88元。”再审期间，各方当事人对于原一、二审认定的事实均无异议。水滴怡园公司称双方签订租赁合同前，津滨时代公司的董事长率相关人员进行了实地考察，当时就是整体出租，并未涉及面积问题。津滨时代公司称当时的董事长已经去世，经办人亦离职，只能依据当时的书面文件进行审查，合同中约定面积为3400平方米，无论是整体出租还是按照面积出租，租金应公允，不能高于市场价格。无法确认是整体出租还是按照面积出租。再审期间，水滴怡园公司补充提交了委托物业服务协议、停车场面积测量视频以及房屋租赁合同附件三，证明津滨时代公司对房屋建筑面积早已经知情，且房屋建筑面积与停车场的面积之和为3400平方米。津滨时代公司认为七建建筑公司给出的承诺中面积是3400平方米，所以合同约定面积为3400平方米。盛大融信公司对水滴怡园公司提交的证据不发表意见。七建建筑公司无异议。本院对一、二审判决认定的事实予以确认。本院再审认为，双方当事人争议焦点在于涉案租赁房屋属于当事人双方认可的特定房屋，还是需要依据租赁合同约定的面积确定具体范围的房屋。如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，则不应支持；如果租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，要求承租人承担减付相应租金等违约责任的，则应予以支持。依据现有证据，水滴怡园公司与津滨时代公司先后签订了两份《房屋租赁合同》，从合同约定看租赁房屋范围明确、停车场四至清晰，无需依据合同约定面积来确定租赁物范围。且合同约定的租金标准为固定数额，并非根据租金单价与租赁面积计算所得。合同正文虽约定租赁房屋面积为3400平方米，但合同附件二“附属设备、设施清单”、附件三“甲方与产权人的租赁协议复印件”等所体现的房屋面积均非3400平方米。水滴怡园公司交付房屋、停车场后，津滨时代公司与水滴怡园公司共同对租赁房屋面积进行了实地测量，确认供热面积为2614.7平方米，该面积与本院二审期间调取的地籍资料中记载的房屋建筑面积相当，此时津滨时代公司即应知道房屋的面积，但直至第一份《房屋租赁合同》约定的四年租期履行完毕，津滨时代公司未对租赁房屋面积提出过异议，其又与水滴怡园公司续签了第二份《房屋租赁合同》，并已经正常履行两年有余，纵观双方合同签订及履行情况看，虽然合同中表述了房屋面积3400平方米，但合同所附水滴怡园公司与七建建筑公司签订的合同中表述为3000平方米，尽管七建建筑公司出具的承诺函中有3400平方米的表述，也不足以改变双方合同的约定；且双方共同对房屋面积测量以及津滨时代公司对房屋进行装修等，均应对房屋的面积知晓，其从未提出过异议。水滴怡园公司在诉讼中始终主张系以房屋及附属设施整体出租，而津滨时代公司认为双方系以面积确定租金的主张理由不足。一审判决结果正确，水滴怡园公司的再审请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）津02民终743号民事判决；二、维持天津市河西区人民法院（2016）津0103民初11017号民事判决。二审案件受理费43392元，由天津津滨时代置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵立新审判员  褚 竞审判员  王业香二〇二一年四月二十日法官助理张春颖书记员李佳琳