湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0722民初956号原告：湖南锦阳建设投资有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳镇新街社区冯家湾组。法定代表人：杨力军，董事长。委托诉讼代理人：何刘敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。被告：刘炜，男，1994年12月15日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：谢飞，湖南辰龙律师事务所律师。原告湖南锦阳建设投资有限公司（以下简称锦阳公司）与被告刘炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦阳公司的委托诉讼代理人何刘敏、黄志明、被告刘炜的委托诉讼代理人谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦阳公司向本院提出诉讼请求：判令刘炜支付锦阳公司房屋面积差额款12392.41元。事实和理由：2014年11月1日，锦阳公司与刘炜签订了《商品房买卖合同》，该合同第5条约定“面积确认及面积差异处理的办法，即合同约定面积（预测面积）与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，还约定“面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款”。刘炜所购的10栋1304号房屋的预测面积为140.66平方米，每平方米价款为3824.82元，且按其面积付了房款。而实测面积即产权证登记面积为143.9平方米，产生差额为3.24平方米，即刘炜应向锦阳公司支付超出合同面积的差额款12392.41元。锦阳公司多次催讨，刘炜均以种种理由拒不支付，故锦阳公司诉至法院。刘炜辩称，根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。因此在交房前，锦阳公司就应已对房屋面积进行了测绘。而涉案房屋交房的时间是2015年9月28日至2015年10月15日期间，至今已有六年，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，权利人主张权利的诉讼时效是3年，锦阳公司在交房六年后向业主主张权利已超过诉讼时效，故应驳回锦阳公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人提交的证据本院认证如下：1.锦阳公司提交的《商品房买卖合同》、汉寿县房地产测量事务所出具的分户面积明细表及幢分摊说明书，来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，故均予以采信；2.刘炜提交的交房通知书，没有加盖公章，无法核实其真实性，故不予采信；3.刘炜提交的不动产权证，用以证明房屋面积不存在差异的情况，但是不动产权证上载明的房屋建筑面积、分摊建筑面积均与《商品房买卖合同》不一致，故对该证明目的不予采信；4.本院依刘炜申请调取的房屋面积实测表、商品房实测登记簿，来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，故均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日，锦阳公司与刘炜签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条载明：“该商品房合同约定建筑面积共140.66平方米，其中，套内建筑面积124.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.33平方米。”第四条载明：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米3824.82元……”第五条载明：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……”2019年8月26日，涉案房屋办理了产权证号为湘（2019）汉寿县不动产权第0××9号不动产权证书，该证书上载明房屋建筑面积143.9㎡，其中专有建筑面积124.33平方米，分摊建筑面积19.57平方米。本院认为，刘炜与锦阳公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法具有合同效力，双方应当按照合同各自履行义务。根据《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。刘炜与锦阳公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，涉案房屋的不动产权证书上登记的房屋建筑面积为143.9㎡，而《商品房买卖合同》约定的面积为140.66㎡，产权登记面积比合同约定面积多3.24㎡，面积误差比为2.3%[（3.24㎡÷140.66㎡）×100%]，没有超过3%，故刘炜应支付锦阳公司面积差额款12392.41元（3.24㎡×3824.82元/㎡）。关于刘炜主张的锦阳公司的起诉已超过诉讼时效的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，本案诉讼时效应以不动产权证书核发时间为起算点，而非刘炜辩称的对房屋面积进行测绘的时间，涉案房屋的不动产权证书核发时间为2019年8月26日，锦阳公司的起诉没有超过诉讼时效，故本院对刘炜关于锦阳公司起诉已超过诉讼时效的主张不予支持。综上所述，对锦阳公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《商品房销售管理办法》第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：刘炜在本判决生效后十日内支付湖南锦阳建设投资有限公司面积差额款12392.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计55元，由刘炜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  向阳二〇二一年四月二十五日法官助理谈春艳书记员符佳冕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝───────────────────×100%合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。