新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终193号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王提北，男，1964年1月15日出生，住新疆维吾尔自治区布尔津县。 委托诉讼代理人：宋继忠，新疆法爱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：哈巴河县白哈巴村村民委员会，住所地新疆维吾尔自治区哈巴河县铁热克提乡白哈巴村民主路。 法定代表人：马合沙提塔勒哈提，该村委会主任。 委托诉讼代理人：易晓玲，新疆新津律师事务所律师。 上诉人王提北因与被上诉人哈巴河县白哈巴村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院（2020）新4324民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王提北及委托诉讼代理人宋继忠、被上诉人村委会的法定代表人马合沙提塔勒哈提及委托诉讼代理人易晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王提北上诉请求：撤销一审判决，支持王提北的诉讼请求，即村委会向王提北返还租金10万元，支付违约金62万元；驳回村委会的反诉请求，即王提北向村委会支付52万元租金及赔偿损失。事实和理由：一、一审未对村委会是否存在违约行为进行审查，认定事实不清。王提北起诉村委会要求返还租金10万元和支付年租金两倍违约金诉请，请求法院审查村委会是否全面履行合同义务，是否存在违约行为，即村委会是否办理了营业执照、是否保证了水电供应使乙方能够正常从事经营管理活动。是否协助乙方调处在租赁场所合法经营管理活动中与他人发生的矛盾纠纷。一审法院虽然已审查村委会存在未全面履行合同行为，但未认定村委会违约，未对违约后果予以裁判。二、一审审查单方解除合同还是双方解除合同认定有误，且未对王提北释明。王提北主张解除合同，返还租金，实际是要求法院审查2019年7月已经解除租赁合同，多收取的租金应当退回。村委会同意解除租赁合同，应审查是单方解除合同还是双方解除合同及解除合同的时间。并需向王提北释明是否将解除合同主张变更为确认解除合同效力主张。解除合同的时间影响租金的数额，一审未向王提北释明解除合同的效力和后果，影响了王提北的实体权利。三、一审认定解除合同的时间错误。一审认定王提北支付2019年6月8日至2020年6月7日的租赁费没有依据，村委会对2019年7月27日王提北单方解除合同是同意的，王提北解除合同后便没有使用租赁物。四、2020年1月至3月发生新冠肺炎疫情，政府采取了疫情防控措施，属于不可抗力，应当部分或者全部免除责任，一审认定租金数额未考虑不可抗力因素。 村委会辩称，一、一审对于合同履行情况作了明确的审查，并不是没有查明。二、关于未办理营业执照是否导致合同根本违约，王提北未因没有营业执照而影响其正常经营。三、王提北上诉认为一审没有审查单方解除合同还是双方解除合同，没有对王提北释明。对于解除合同，一审认定2020年6月8日王提北向村委会提出解除合同，村委会一审表示同意解除，并且做了明确的认定和回应。四、王提北提出的释明权没有明确法律规定，王提北是起诉解除合同，没有提出变更申请。五、一审认定解除合同的时间错误，一审认定王提北2020年6月8日向村委会提出解除合同，尽管王提北没有合同解除权，但是基于其长期迟延支付租金，导致村委会不能实现合同目的，基于此，村委会在一审庭审时同意解除合同。那么，一审认定租金计算至2020年6月8日没有错误。如果村委会不同意解除合同，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，应当算到2020年9月10日村委会收到起诉状时。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王提北向一审法院提出诉讼请求：1．解除王提北与村委会之间签订的《农村集体资产租赁合同》；2．村委会偿还王提北租金100,000元，支付王提北租赁资产年租金2倍违约金。 村委会向一审法院提出反诉请求：1．王提北支付租金520,000元；2．王提北赔偿损失，按照欠付租金的同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年11月1日为20,449元5,937元［100,000元×4.75％×（15个月÷12个月）年］＋6,095元［110,000元×4.75％×（14个月÷12个月）］＋1,088元［100,000元×4.35％×（3个月÷12个月）年］＋798元［110,000元×4.35％×（2个月÷12个月）年］×1.3。 一审法院认定事实：2019年6月18日，村委会（甲方）与王提北（乙方）签订《农村集体资产租赁合同》，将白哈巴旅游巴扎2019-2023年五年经营权出租给乙方使用，包括16间摊位及过道，用于开展旅游经营，约定租赁价格310,000元/年，租赁期限五年即2019年6月8日至2024年6月7日，付款方式为每年5月31日付款10万元，7月31日付款10万元，8月31日付款11万元。甲方权利义务包括：1．负责按照合同约定，如期足额向乙方收取租金；2．负责办理营业执照，保证水电供应，使乙方能够正常从事经营管理活动，协助乙方调处在租赁场所合法经营管理活动中与他方发生的属甲方责任范围内的矛盾纠纷；3．负责监督、检查乙方使用集体资产的合理性、合法性、安全性，及时制止乙方损害集体资产安全完整和不法经营等行为；4．合同到期后，及时收回集体资产，确保集体资产的安全不受损失。乙方的权利义务包括：1．负责按照合同约定，及时足额向甲方缴纳租金；2．负责租赁期内租赁资产的安全维护、设施修缮，并承担维护修缮费用；3．负责租赁期限内因生产经营活动与他方发生矛盾纠纷的处理，甲方有参与义务的，及时与甲方联系，请求甲方参与协调，做到及时稳妥，维护社会稳定，不得激化矛盾，引发恶性事件，并承担矛盾纠纷的调处费用；4．乙方在租赁资产场所内的经营管理活动必须合理合法，安全稳定，不得开展违法经营活动，扰乱公共秩序，由此产生的法律后果，均由乙方承担。合同约定有下列情形之一者，均属违约：1．没有征得对方同意，单方面擅自终止合同的；2．乙方未按合同约定时间缴纳租金，逾期超过三个月的；3．乙方未征得甲方同意私自转包转让合同的；4．乙方未经甲方许可，擅自改变租用资产既定用途的；5．乙方未经甲方同意私自改造租用资产或在租用资产场所内搭建新建建筑设施的；6．乙方的经营活动属违法行为的。任何一方违约，都应承担违约责任，属甲方违约的，给乙方造成的经济损失，由甲方承担，并处甲方租赁资产年租金2倍的违约金；属乙方违约的，给甲方造成的经济损失由乙方承担，并处乙方租赁资产年租金2倍的违约金，触犯法律的，由司法机关依法惩处。一审法院认为，村委会与王提北签订《农村集体资产租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当依照约定履行自己的合同义务。庭审中，双方均同意解除上述合同，予以准许。关于本诉部分，王提北要求村委会返还租金的诉讼请求，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王提北已经实际经营租赁物并开展旅游经营，因此，应当支付实际租赁经营期间的租赁费。对于王提北认为因村委会没有办理营业执照而造成自己无法经营的意见，因本案是租赁合同纠纷，村委会已经将租赁物交付给王提北，且根据行政机关出具的证明，王提北并没有因为没有营业执照而影响其正常经营，对王提北的该项主张不予支持。关于王提北认为由于马队的影响造成自己无法经营，并要求村委会赔偿损失的意见，因马队是他人经营且无证据证明受影响损失，王提北可以另行处理。对王提北要求村委会返还租赁费并支付违约金的诉讼请求不予支持。关于反诉部分，根据村委会与王提北签订的《农村集体资产租赁合同》，王提北租赁期限自2019年6月8日至2024年6月7日。王提北于2020年6月8日向村委会提出解除合同，村委会在庭审过程中表示同意解除合同，王提北应当支付2019年6月8日至2020年6月7日一年期间的租赁费，减王提北已经支付的10万元，王提北仍需支付租赁费21万元。因双方对利息没有约定，对村委会要求王提北支付租金利息的诉讼请求不予支持。综上，王提北要求村委会返还租赁费并支付违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。村委会要求王提北支付租赁费21万元的诉讼请求，证据确实充分，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除王提北与哈巴河县铁热克提乡白哈巴村村民委员会于2019年6月18日签订的《农村集体资产租赁合同》；二、王提北于判决生效之日起十日内给付哈巴河县铁热克提乡白哈巴村村民委员会租赁费21万元；三、驳回王提北的其他诉讼请求；四、驳回哈巴河县铁热克提乡白哈巴村村民委员会的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由王提北负担；反诉案件受理费9,204元，减半收取4,602元，由王提北负担1,570元，由哈巴河县铁热克提乡白哈巴村村民委员会负担3,032元。 本院二审期间，村委会没有提交新证据。王提北围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。王提北提供2021年3月17日与秦贵成的电话录音光盘，拟证明2019年7月27日租赁合同已解除，并送达村委会。村委会对该证据不认可。该录音不是原始载体，证人未出庭作证，不能确认真实性，本院不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王提北2020年6月8日解除合同通知简要内容：合同约定村委会负责办理营业执照，但未办理，造成王提北无法正常营业和严重损失，已达到法定解除条件。 本案争议焦点：一、关于解除合同及租金的认定；二、关于违约责任的认定。 本院认为，一、关于解除合同及租金的认定。2020年6月8日王提北向村委会送达解除合同通知书，村委会一审庭审中同意解除，一审认定2020年6月8日为解除合同的时间，并确定实际租赁期限为2019年6月8日至2020年6月7日，王提北还应当向村委会支付租金21万元，村委会未提出上诉，一审对此认定并无不当，本院予以确认。王提北上诉认为2019年7月27日已通知、并且村委会同意解除合同，但其没有提供该通知已送达村委会及村委会同意解除的证据，该上诉意见不予采纳，其要求退还租金10万元的主张亦不予支持。王提北上诉认为一审应当向其释明是否将解除合同的主张变更为确认解除合同效力的主张，无法律依据，不予采纳。二、关于违约责任的认定。1．关于未办理营业执照的问题。村委会不是办理证照的权力机关，合同约定的负责办理营业执照，应当理解为协助办理营业执照。王提北作为经营者应当首先提出申请及并提供相关证件及字号，而后由村委会协助办理。实际履行合同中，王提北未积极行使该项权利，并在签订合同仅一个多月时便以该理由向村委会提出解除合同，村委会作为协助履行办证义务一方，未尽到及时督促并协助办理的义务，双方均存在违约行为。且办理营业执照属于可以整改的事项，并不导致合同目的不能实现；2．关于水电供应的问题。合同约定村委会应当保证水电供应，但履行合同中，租赁房屋水电设施不完善，村委会存在过错。王提北作为承租人进行了相应的补救措施，自行进行了修缮，关于该部分费用，王提北虽在一审中提出主张，但未交诉讼费，一审因此未予审理。王提北关于修缮费用并不明确，不易作为抗辩主张在本案中进行审理，其有权就相关费用另行主张权利；3．王提北作为承租人，未按照合同约定的期限履行给付租金的义务，也存在一定的过错。综上，村委会与王提北在出现纠纷、发生争议时应积极进行协商解决，但双方未通过协商处理导致合同最终解除，均存在过错，不能按照合同约定确定违约责任。王提北要求村委会承担年租金2倍违约金的上诉主张不予支持。鉴于王提北亦存在一定的过错，其要求减免租金的请求不予支持。 综上所述，王提北的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,300元，由上诉人王提北负担。 本判决为终审判决。 审判长 郝   建   军 审判员 胥   彩   霞 审判员 努尔古丽吾伦别克 二〇二一年四月八日 书记员 米拉马  斯库特