重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0104民初228号 原告：重庆中交物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区双龙路****1-1，统一社会信用代码915001045520142835。 法定代表人：黄广中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李欣浓，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴春霞，该公司员工。 被告：杨安秀，女，1990年2月22日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：晋国庆(被告杨安秀丈夫)，住重庆市大渡口区杨渡路**中房那里**XX-X。 原告重庆中交物业管理有限公司(以下简称“中交物业公司”)诉被告杨安秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中交物业公司的委托诉讼代理人李欣浓、吴春霞，被告杨安秀及委托诉讼代理人晋国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中交物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、被告杨安秀立即向原告支付2017年6月1日起至2020年9月30日止的物业服务费4820元、2018年5月1日起至2020年9月30日止的公摊水电费119.61元及违约金4820元，合计9759.61元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与重庆中交物业管理有限公司双方签订了《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》，对本临时管理规约予以书面承诺，表示认可本临时管理规约的内容。业主和物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按日承担应付金额3‰的逾期违约金，物业服务企业可依据合同，向违约业主提起诉讼。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。被告系上述物业中房那里X栋XXXX的业主，物业建筑面积67.99平方米，按约定每月应支付物业管理费122.4元，公摊费3-6元(每月根据实际情况分摊)。但自2017年6月1日开始，被告一直未履行以上缴款义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 被告杨安秀辩称，业主应缴纳物业费，未缴纳存在原因。过道顶板出现破损，因报修后未及时维修，被告自行维修垫付680元；因保安不开车库门发生冲突，被告将车库停车杆损坏，后经派出所调解扣除1000元被告装修违约金，对此不服；房屋漏水，原告也未妥善解决；原告服务不到位，安保不到位，发生肢体冲突。 本院经审理认定事实如下：重庆市大渡口区杨渡路639号X幢XX-X房屋，建筑面积为68.52平方米，使用用途为住宅，被告系该房屋业主。 2014年10月17日，案外人重庆中房嘉汇房地产开发有限公司作为甲方与重庆中交物业管理有限公司作为乙方签订《重庆市前期物业服务合同》，主要约定：1、物业名称为中房那里，坐落位置为重庆市大渡口区西郊路，四至：东至：九龙坡区物资回收站，南至：金仕达汽修厂，西至：西郊路，北至：杨渡二村；2、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)方式，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算），住宅：1.8元/月·平方米；3.共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月住宅按户、商业按使用建筑面积方式向业主分摊计收；4.业主应于中房那里商品、商业房买卖合同约定交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；5.物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；6.本合同期限暂定为三年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止（具体起止时间以甲方正式书面通知为准）。本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同继续履行至业主大会成立并与重新选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；7.甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 另查明，2015年12月26日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》及《公用事业费用缴费协议》，《前期物业服务协议》主要约定乙方接受甲方的物业管理服务，物业费用的标准为高层住宅按照1.8元/㎡建筑面积计算等内容；《公用事业费用缴费协议》主要约定乙方须自行承担的单元内公用事业费用项目及分摊的物业公用区域公用事业费项目、费用计算方法等内容。同日，被告签署《业主收楼书》确认接房，并签署了《确认书》及《物业服务确认书》。《确认书》主要载明被告已收悉《业主手册》；《物业服务确认书》主要载明被告作为业主，已全文阅读《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的条款，理解、认同条款内容，同意严格遵守，确认从即日起接受前期物业服务，享有权利并履行义务。 再查明，直至庭审案涉房屋所在小区“中房那里”尚未成立业主大会，原告一直在为该小区提供物业管理服务。2017年6月1日至2020年9月30日，被告未向原告交纳物业管理费；2018年5月1日至2020年9月30日，被告未向原告交纳公共能耗费。原告通过催收函、邮寄律师函等方式催收，被告仍未交纳上述费用。 上述事实，有原、被告陈述、《重庆市前期物业服务合同》、《中房那里前期物业服务协议》、《业主手册》、《确认书》、《物业服务确认书》、《业主收楼书》、《公用事业费用缴费协议》、1-32-6的欠费清单(物管费和公摊水电费)、催费通知书、邮件快递单及查询单、照片、业主沟通记录表、业主报事记录、《治安调解协议书》（大公[钢]调字[2016]第1号）、重庆市大渡口区不动产登记中心登记信息查询结果等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。本案中，原告与建设单位中房嘉汇房地产开发有限公司签订了《重庆市前期物业服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力，应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。被告所提垫付过道顶板破损维修费，损坏车库停车杆赔偿直接从装修保证金扣除且费用过高，房屋漏水均系另一法律关系，应另案处理。被告所提其他问题，并未举示证据予以证明。综上，被告未举示证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为，其提出的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。结合被告的房屋建筑面积，根据《前期物业管理服务合同》、《中房那里前期物业服务协议》约定的计算标准，原告主张被告应向其支付2017年6月1日起至2020年9月30日止的物业服务管理费4820元，2018年5月1日起至2020年9月30日的公摊水电费119.61元，总计4939.61元，本院予以支持。对于原告主张的违约金，被告未交纳物业费系因与原告沟通不畅所致，非恶意拖欠，故本院对原告关于支付违约金4820元的诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、杨安秀于本判决生效之日起十日内向重庆中交物业管理有限公司支付2017年6月1日起至2020年9月30日止的物业服务管理费4820元，2018年5月1日起至2020年9月30日的公摊水电费119.61元，总计4939.61元； 二、驳回重庆中交物业管理有限公司的其他诉讼请求。 若杨安秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，减半收取计25元，由杨安秀负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 祎 二〇二一年四月九日 书记员 冉漫漫