贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终966号上诉人（原审被告）：陈萍，女，1969年10月29日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：喻秋红，系律腾律师事务所律师，执业证号：15202201511145101。被上诉人（原审原告）：六盘水德远美美经营管理有限公司，住所地:贵州省六盘水市钟山区钟山中路,统一社会信用代码证：91520200692717925U。法定代表人：熊维春，系该公司经理。委托诉讼代理人:莫平，男，1986年8月15日生，汉族，住重庆市垫江县。上诉人陈萍因与被上诉人六盘水德远美美经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈萍上诉请求：1、撤销一审判决，并驳回被上诉人一审中的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、本案程序违法。一审人民法院违反了一事一案原则.本案中涉案的标的物是两个，房屋租赁合同是两份，房屋的坐落位置、租赁合同签订日期、履行日期，以及交房日期、房屋租赁单价均不同一，保证金也是分别缴纳，违约时间的认定也不具有同一性，不应当在同一个案件中进行审理，故一审人民法院将该两个案件进行审理，并且得到一个总的标的是错误的。二、一审人民法院对本案所涉及的合同条款理解有误；本案中涉案合同第六条第2项约定如若上诉人陈萍超过一个月未支付租金则被上诉人在该房屋租赁合同中享有单方解除合同的权利，在一个月后，被上诉人明知上诉人未缴纳租金，其仍然怠于行使合同单方解除权，没有积极维护自己的合法权益，任由损失蔓延，导致一审人民法院认为该房屋的租金、管理费、服务费均应当一并支付，如若被上诉人积极行使自己的单方解除权，及时止损，积极将该房屋租金给他人，而因为其没有及时止损造成的损失上诉人不应当承担该些责任；被上诉人并未在约定的期限内单方解除租赁合同，其解除合同的诉讼时效已过；一审人民法院并未解除上诉人与被上诉人的合同，所以，故合同约定的保证金应当予以退还。房屋租赁合同第七条第4项约定，乙方如若未按照约定时间缴纳租金，逾期超过30天，甲方有权单方面终止本合同，并收回该房屋另行出租，并没收乙方缴纳的保证金，该条款的约定，并未约定需要缴纳完合同约定期限的租金，约定的目的是为了没收保证金，而本案中，如若没收保证金，便不能收取任何租金，二者取其一。一审判决不仅支持了保证金还要求上诉人支付被上诉人没有及时止损的合同约定的租金。二、一审人民法院适用合同法228条，系理解错误。一审法院适用合同法228条，该条款的原文“出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。一审人民法院适用该条款，但却并没有适用该条款审理本案，不论是根据该条款的规定还是根据当事人双方的约定，本案中被上诉人均有要求承租人支付租金的告知义务，而在所有的租期内，被上诉人均知晓上诉人并未支付租金且将该房屋租赁给其他人使用，却又将上诉人诉至人民法院请求支付合同义务，是错误的。综上，一审法院程序违法，实体部分也审理有误，请求二审法院撤销一审判决并驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。六盘水德远美美经营管理有限公司答辩称，一、一审法院不存在程序违法的行为，本案虽然涉及两个门面，但两个铺面承租人和出租人是相同的，两个门面所签订的房屋租赁合同管理协议和协议的条款内容基本一致，上诉人确实存在长期拖欠租金、管理费、服务费的情况，为了节约司法资源，被上诉人将两个门面拖欠的租金、管理费、服务费及由此产生的违约金统一计算后一并主张，并不违反法律规定，被上诉人并没有多计算租金、管理费、服务费、违约金。一审法院合并审理不存在程序违法，并且在一审庭审中上诉人也并未对此提出任何异议，上诉人的上诉理由依法不能成立。二、涉案合同虽然约定上诉人违约时被上诉人享有单方解除的权利，但这是被上诉人的权利而不是义务，上诉人违约时被上诉人有权行使解除权，也可以不行使解除权，最终是否行使该权利与上诉人无关，故被上诉人就不存在怠于行使合同单方解除权导致损失蔓延的问题，相反若上诉人诚实守信，按合同约定支付租金也就不存在合同违约及损失蔓延。其次诉讼时效的客体是请求权而不是形成权，解除权属于形成权，解除合同并不存在诉讼时效的问题。上诉人长期占用被上诉人的商铺确实给被上诉人造成了经济损失，被上诉人即有权主张逾期支付的租金管理费等，也有权主张违约金，两者并不冲突，在合同期内该房屋一直被第三方占用。三、一审法院不存在合同法第228条理解错误的问题。上诉人作为出租人及时支付租金是其法定义务，在拖欠租金的情况下应及时付清拖欠的租金，而不是要求将被上诉人将上诉人拖欠的租金的事实告知上诉人，且被上诉人一直无法联系到上诉人。被上诉人在申请六盘水市仲裁委申请仲裁时，仲裁委也无法联系上诉人。因此上诉人以自己的不诚信违约行为来抗辩不履行合同义务，是不能成立的。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。六盘水德远美美经营管理有限公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判决被告支付差欠原告的1F04-1号、3F06-1号铺位2016年1月1日至2016年5月31日的房屋租赁费、管理费、服务合计72687.00元(其中1F041号租金21250.00元、管理费2550元、服务费26682元；3F06-1号铺位租金8400元、管理费1800元、服务费16446元)；二、请求依法判决被告按月利率2％向原告支付1F04-1号、3F06-1号铺位的违约金61057元(以72687元为基数，按照月利率2％从2016年1月1日暂计算至2019年7月1日为61057元，2019年7月2日之后的违约金仍以72687元为基数，按照月利率2％计算至房屋租赁费、管理费、服务费全部清偿完毕之日止);三、判决本案案件受理费用由被告承担。一审法院审理查明：2011年5月10日，原告六盘水德远美美经营管理有限公司与案外人德远公司签订《委托经营合同》一份，约定德远公司将其位于六盘水市钟山区出租经营权及使用权委托给原告，委托期限自2011年6月1日起至2016年5月31日止，在该合同第三条委托内容中载明“甲方（德远公司）全权委托乙方（六盘水德远美美经营管理有限公司）就该商铺进行招商、出租及日常经营管理，甲方许可乙方以乙方的名义对外招商、签订出租、经营管理合同以及收取相应租金及费用”，双方在合同上分别签章。2015年10月1日、2015年12月1日，原告与被告分别签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告坐落于六盘水市钟山区钟山大道七十号“德远?城中湾畔”五号楼（一）层编号为1Ｆ04-1的铺位，用于经营“欧派卫浴”；租赁五号楼（三）层编号为3ＦＯ6-1的铺位，用于经营“九棵松木地板”用途。原、被告双方约定1Ｆ04-1号房屋租赁期自2016年1月1日至2016年5月31日，租金标准为25元／平方米／月;3Ｆ06-1号房屋租赁期自2016年1月1日至2016年5月31日，租金标准为14元／平方米／月。租金均于每月5日前缴纳，被告拖欠租金或费用超过一个月的，原告有权单方面解除合同收回出租房屋，没收缴纳的保证金，被告还应按照合同总租金余额的0.1％按日向申请人支付违约金。合同中还约定，原告享有德远?域中湾畔”美美家居的统一管理权，发生争议向六盘水仲裁委员会申请仲裁。同日原告与被告签订了《管理协议》、《协议》，约定原告按照3元／平方米／月的标准向被告收取管理费;1ＦＯ4-1号房屋按31.39元／平方米／月的标准向被告收取服务费，并在59.39元／平方米／月的基础上按7％／年递增；3ＦＯ6-1号房屋按27.41元／平方米／月的标准向被告收取服务费，并在44.41元／平方米／月的基础上按7％／年递增。合同签订后，原告按约定将铺位交付与被告。2015年11月12日，被告与案外人成都市物业管理有限公司六盘水分公司签订《装饰装修管理服务协议协议》，对其租赁的两个商铺的装饰装修管理服务事项进行了约定，被告在《装修施工承诺表》上签名。后因被告未按照合同的约定向原告支付租金、管理费及服务费，2017年4月18日，原告向六盘水仲裁委员会申请裁决。2018年2月21日，六盘水仲裁委员会作出（2018）六仲裁字18号裁决后，原告依该裁决向六盘水市中级人民法院申请执行。在执行过程中，被告向六盘水市中级人民法院申请不予执行该仲裁裁决。2019年4月1日，六盘水市中级人民法院作出（2019）黔02执异28号执行裁定，该裁定认为六盘水仲裁委员会（2018）六仲裁字18号仲裁裁决的送达程序违反法律规定，对六盘水仲裁委员会（2018）六仲裁字18号仲裁裁决书不予执行。原告故诉至法院，请求判如所述。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《管理协议》、《协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告已按约定将房屋交付被告，被告应按照约定支付租金、管理费及服务费。双方签订的《房屋租赁合同》中约定1F04-1号房屋租赁期自2016年1月1日至2016年5月31日，租金标准为25元/平方米/月。3F06-1号房屋租赁期自2016年1月1日至2016年5月31日，租金标准为14元/平方米/月；签订的《管理协议》中约定原告按照3元/平方米/月的标准向被告收取管理费；签订的《协议》中约定1FO4-1号房屋原告按31.39元/平方米/月的标准向被告收取服务费，并在59.39元/平方米/月的基础上按7％/年递增；3FO6-1号房屋原告按27.41元/平方米/月的标准向被告收取服务费，并在44.41元/平方米/月的基础上按7％/年递增。被告对其未付2016年1月1日至2016年5月31日的租金、管理费、服务费不持异议。原告的费用清单载明1F041号租金21250.00元、管理费2550元、服务费26682元；3F06-1号铺位租金8400元、管理费1800元、服务费16446元，共77128元，但原告仅主张被告支付租金、管理费、服务费共72687.00元,未超出合同及欠付清单总金额的范围，故对该请求予以支持。被告提出原告的租金请求应在一个月内主张、管理费在原告有权终止合同后的损失不应由被告负担的辩称理由无法律和事实依据，不予采纳。《房屋租赁合同》中约定，租金均于每月5日前缴纳，被告拖欠租金或费用超过一个月的，原告有权单方面解除合同收回出租房屋，没收缴纳的保证金，被告应按照合同总租金余额的0.1％按日向原告支付违约金，现原告主张由被告按月利率2％向原告支付1F04-1号、3F06-1号铺位的违约金61057元(以72687元为基数，按照月利率2％从2016年1月1日暂计算至2019年7月1日为61057元)，2019年7月2日之后的违约金仍以72687元为基数，按照月利率2％计算至房屋租赁费、管理费、服务费全部清偿完毕之日止的请求，未超出法律及合同约定的范围，予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2017年4月18日向六盘水仲裁委员会递交仲裁申请，应视为在该期间内主张权利，对被告提出原告已超过诉讼时效的辩称理由，不予采纳。对被告提出原告与六盘水仲裁委恶意串通，应由原告承担扩大损失的辩称意见，因被告未提供证据证明，不予采纳。对被告提出合同保证金被原告没收违反法律规定的辩称意见，因该合同保证金未在原告的诉讼请求范围内，不予处理，被告可另案主张权利。对被告提出其租赁的房屋所有权人系案外人德远公司、原告无诉讼主体资格的辩称意见，因原告与案外人德远公司签订的委托经营合同中已明确由原告行使对案涉房屋对外招商、签订出租、经营管理合同以及收取相应租金及费用的权利，故对该意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告陈萍于判决生效之日起十日内支付原告六盘水德远美美经营管理有限公司房屋租金、管理费及服务费72687元；二、被告陈萍于判决生效之日起十日内支付原告六盘水德远美美经营管理有限公司违约金61057元，2019年7月2日之后的违约金以72687元为基数，按照月利率2％计算支付至房屋租赁费、管理费、服务费清偿完毕之日止。上述款项共计133744元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2974元，由被告陈萍负担（原告已预交）。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人是否存在违约行为，如存在，违约责任应当如何确认。本案中上诉人陈萍作为实际承租人应按照合同约定承担支付租金、管理费、服务费的义务。其自2016年1月1日起拖欠上述费用直至租赁期限届满之日止，已构成根本性违约，其应当承担继续履行合同义务、赔偿损失等违约责任。上诉人陈萍主张六盘水德远美美经营管理有限公司怠于行使合同解除权致使损失扩大，故其不应承担责任。对上诉人该项上诉理由，本院不予采信，理由如下：首先，上诉人陈萍二审陈述称在其拖欠租金期间，案涉门面仍实际堆放有其个人物品，即其并没有解除合同的意思表示；其次，被上诉人是否行使合同解除权是其自身民事权利处分范围且均不影响上诉人应承担的违约责任。上诉人另主张原审认定的违约金标准过高。因双方当事人在合同中明确约定了迟延履行债务期间利息损失的计算标准，一审判决在民间借贷利率上限范围内予以调整并无不当，对上诉人该项上诉理由本院不予采信。上诉人陈萍另主张被上诉人六盘水德远美美经营管理有限公司的合同解除权已过法定期间。因本案双方当事人约定的租赁期已经届满，租赁合同已自然解除，故对上诉人的该项上诉理由本院亦不予采信。上诉人陈萍另主张被上诉人仅能选择没收合同保证金与收取租金中的一项权利行使，因本案未处理合同保证金，故其该项上诉理由与本案无关，本院不予采纳。上诉人另主张原审判决将两份租赁合同合并进行审理，程序违法。因该两份租赁合同的当事人及法律关系性质完全相同，一审将其合并为一案进行审理并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2975元，由上诉人陈萍负担。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年四月二十九日法官助理王海霞书记员陈玲