江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0303民初1626号原告：叶祥文，女，1977年1月29日出生，汉族，住徐州云龙区，确认送达地址徐州市贾汪区前委路3号，指定代收人孙士坤。委托诉讼代理人：孙士坤，江苏浩然风律师事务所律师。被告：华润置地（徐州）发展有限公司，住所地徐州市云龙区和平路乔家湖工业园7号，确认送达地址南京市玄武区中山路18号德基广场二期写字楼16F，指定代收人贺宁，电话17551121854。法定代表人：王昕轶,该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贺宁，北京竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪令钦，北京竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告叶祥文与被告华润置地（徐州）发展有限公司（以下简称华润徐州公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月25日公开开庭进行了合并审理。原告叶祥文的委托诉讼代理人孙士坤、被告华润徐州公司的委托诉讼代理人贺宁、汪令钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶祥文向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理产权证违约金10000元（以为1080265元基数，按照同期银行贷款利率6%的标准，自2019年1月31日起计算至2020年5月30日，原告主张10000元。依据案涉补充协议第十七条约定，上限2000元过低，原告请求法院对违约金数额进行调整）。事实和理由：2017年2月2日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同编号为NO.0623276，被告将橡树湾小区36号楼（原J1）1单元304室出售给原告。被告于2018年7月19日将上述房屋交付给原告，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当于商品房交付后180日内办理房屋所有权证书。2020年4月30日，被告通知原告可以领取不动产登记申请表，但是被告对逾期办理房产证违约金只字未提。现原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告华润徐州公司辩称，1.系因政府主管部门原因导致迟延办证，被告不应承担责任。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第17条第1.2款约定，被告不应承担相应违约责任。2.即便认为被告应承担违约责任，违约金应按照合同约定计算。（1）被告承担的办证义务为提交初始登记材料。根据商品房买卖合同第二十条以及补充协议第十七条的约定，本案中，被告承担的办证义务是在交付后180日内完成递交初始登记资料。（2）应以房屋约定交付之日作为办证期限起始日。首先，本案中，原告收房时间早于合同约定的2018年8月31日，根据补充协议第十七条第1.4款的约定，应自2018年9月1日起算办证时限。其次，约定开发企业在合同约定交付日前交付房屋的，仍自合同约定交付之日起算办证时限，是符合房地产行业操作惯例和公平原则的。（3）被告提交初始登记材料之日即已完成办证义务。如前所述，本案中，被告承担的办证义务是在合同约定的交付日后180日内完成递交初始登记资料，被告于2020年4月15日已向行政机关提交初始登记申请，此时，被告已履行完毕合同约定办证义务。（4）本案违约金不应超过两千元。根据补充协议第十七条第1.3款的约定，本案中，原告并未举证其实际损失数额和构成，即便认为被告应承担逾期办证责任，违约金也应以合同约定为准，即上限不超过2000元。另外，根据补充协议第二十五条第2款的约定，出卖人在合同约定交付日前交房但仍自合同约定交付日起算办证时限的补充协议第十七条第1.4款，以及约定逾期办证违约金标准为20元、上限不超过2000元的补充协议第十七条第1.3款，均因双方在定价时已经考虑过而不应认定为格式条款，应当尊重当事人的意思表示，认定前述条款有效，而不能直接脱离合同依据而仅考虑法律依据进行判决，否则将违背双方的真实意思表示，亦将侵害被告的合法权益。3.受到新冠疫情影响不能办证的期间应从违约期间中扣除。2020年2月2日，徐州市不动产登记交易服务中心发布了《关于疫情防控期间暂停徐州市不动产登记交易服务中心大厅窗口现场服务的通告》，后直至2020年4月该中心才逐步恢复办证业务，但需要提前预约，并严格限制办理人数。由此可见，在2020年初春节后，被告因疫情原因无法提交办证资料，至2020年4月可线下提交材料时，被告第一时间向不动产登记机关提交所有办证资料。因此，本案中，即便认为被告应承担违约责任，也仅应计算至2020年2月2日徐州市不动产交易服务中心大厅通告之日。综上所述，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年2月2日，原告叶祥文（买受人）与被告华润徐州公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0623276）一份，约定出卖人将位于汉景大道32号（学苑路9号）的橡树湾小区36(原J1)幢1单元304号房屋出卖给买受人，案涉房屋预测建筑面积115.34平方米，房屋总价款为1085063元。出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详情见补充协议。该合同后附有《商品房买卖合同补充协议》一份，约定经买卖双方友好协商，达成如下补充协议，本补充协议与主合同对双方当事人均具有同等法律约束力，主合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。买受人确认：买受人在签订本补充协议时已认真阅读了现场公示，清楚知晓全部内容的含义并且无异议，并且自愿遵守现场公示文件以及本协议中涉及买受人权利义务的条款约定。该补充协议第六条对主合同第八条的补充及修改如下：若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人不办理预告登记（如有）或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额在本协议签订之日起30日内到达出卖人指定账户，买受人应当在前述期限届满之日起10日内支付完毕购房全款。若买受人未按此期限支付的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人依照主合同约定的标准按日计算向出卖人支付逾期应付款的违约金。该补充协议第十七条约定，对主合同第二十条的补充及修改如下：1、双方对于该商品房初始登记的约定如下：1.1出卖人应在房屋交付使用后【180】日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料。买受人同意且明确知悉：出卖人在前述期限内完成递交初始登记所有资料后，出卖人的办证义务即履行完毕。1.2如因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人意外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任。1.3由于出卖人未完成初始登记造成买受人无法办理本商品房所有权转移的，每逾期一日，出卖人按【20】元的标准向买受人支付违约金，上限不超过【2000】元。1.4如出卖人在合同约定的交付日期届满之前将已具备合同约定的交付条件的房屋交付买受人的，出卖人，出卖人仍应按照主合同或本补充协议约定的最后交付期限作为产权登记办理的起算时间。该补充协议第32页约定:1、在签订本补充协议前，出卖人就加“★”加粗字体条款提请买受人特别注意，并说明其中部分条款内容对买受人可能产生不利影响。同时，买受人已就其他存疑条款向出卖人提出，出卖人就相关条款已按买受人要求做出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商。买受人已注意到上述标注“★”符号且字体加粗条款中部分内容涉及免除、限制出卖人的责任或者限制买受人的权利，但买受人均认可并自愿接受合同、附件以及补充协议（包含标注“★”符号的条款在内）的所有条款。买受人同意不援引格式条款有关规定，不要求出卖人承担约定之外责任。2、如本补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，本项目在该商品房总价款的定价过程中已充分考虑上述因素对买受人的权利限制，买受人对此知悉并认可。因此，双方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本补充协议为准。被告华润徐州公司在甲方（出卖人）处加盖公章，原告叶祥文在乙方（买受人）处签字、捺印。上述合同签订后，原告按约缴纳了案涉房屋的购房款1080265元，被告向其开具了相应金额的江苏增值税普通发票一张。被告提供的案涉《房屋入住确认书》显示，被告通知原告2018年8月3日办理案涉房屋交付手续，被告据此认为案涉房屋交房日期为2018年8月3日，原告质证对其真实性无异议。被告主张其于2020年4月15日将办理房屋所有权的初始登记所有资料提交了主管部门，并提供了《不动产登记收件收据（领证凭据）》等一套，原告质证对其真实性无异议。被告提供2020年2月2日，徐州市不动产登记交易服务中心官微发布的《关于疫情防控期间暂停徐州市不动产登记交易服务中心大厅窗口现场服务的通告》，该通告载明：“……一、暂停现场服务。从2月3日（星期一）起，暂停我市不动产登记服务大厅窗口现场办理业务，上门服务、延时服务、周六志愿者服务、外业服务也同步暂停，具体恢复时间另行公告。疫情防控期间，无特急需的办理事项敬请延后办理。……。”本院认为：原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同及补充协议约定的内容履行各自义务。补充协议第十七条明确约定出卖人应在房屋交付使用后180日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料，如因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任，此外亦约定如出卖人未完成初始登记造成买受人无法办理商品房所有权转移登记的，每逾期一日，按照20元标准向买受人支付违约金，上限不超过2000元。被告提供的《房屋入住确认书》显示，被告通知原告交房时间为2018年8月3日，原告质证对其真实性无异议，故本院认定案涉房屋于2018年8月3日交付原告。被告对原告负有在房屋交付使用后180日内办理房屋所有权初始登记的义务，被告逾期为原告办理案涉房屋的所有权转移登记，应承担支付违约金的责任，违约金应计算至双方合同约定的被告完成递交办理房屋所有权初始登记的全部资料之日，被告提供的《不动产登记收件收据（领证凭据）》等能够证明其于2020年4月15日提交不动产登记审批，故本院认定案涉违约金应计算至2020年4月14日。关于如何计算违约金的问题。本案中，案涉合同对华润徐州公司未完成初始登记造成买受人无法办理商品房所有权转移登记的违约金标准已作出约定，即逾期一日按照20元的标准支付违约金，但合同设定上限不超过2000元违约金的约定明显过低。本院支持案涉逾期办证违约金按照每日20元标准，以实际逾期天数进行计算较为公平。原告主张违约金按照同期银行贷款利率6%的标准进行计算无事实及法律依据，对此，本院不予支持。综上，本院参照案涉合同中约定的违约金标准，即按照每天20元计算，自2018年8月4日起满180日的后一日即2019年1月31日起计算至被告实际提交不动产登记审批手续的前一日即2020年4月14日止（共440天），计8800元。被告辩称2020年2月2日，徐州市不动产登记交易服务中心官微发布的《关于疫情防控期间暂停徐州市不动产登记交易服务中心大厅窗口现场服务的通告》，本案情况应适用不可抗力规则。对此，本院认为，该通告仅通知暂停现场办理业务、上门服务、延时服务、周六志愿者服务、外业服务，并未暂停网上、邮寄等服务方式，且通知疫情防控期间，无特急需的办理事项敬请延后办理，被告能够通过特急申请方式向徐州市不动产登记交易服务中心递交办理案涉房屋所有权初始登记的全部资料。故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告华润置地（徐州）发展有限公司支付原告叶祥文逾期办理不动产权证违约金8800元；二、驳回原告叶祥文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，被告华润置地（徐州）发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二一年四月二十六日书记员 崔朝宇