湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2394号上诉人（原审原告）：桂莉，女，1970年6月24日出生，汉族，户籍地。委托诉讼代理人：巩军庆，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炎，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区人民政府珞南街办事处，住所地武汉市洪山区珞狮路200号。负责人：胡华军，主任。委托诉讼代理人：肖斌武，湖北共合律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏焱，湖北共合律师事务所律师。上诉人桂莉因与被上诉人武汉市洪山区人民政府珞南街办事处（以下简称珞南街办事处）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5637号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。桂莉上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持桂莉的第1、3、6、7、8、9、10、11、12项诉讼请求；2、本案诉讼费由珞南街办事处承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。本案中，珞南街办事处在明知涉案商铺为违法建筑的情况下仍隐瞒事实向桂莉出租该房屋。一审判决在已经认定2017年及2018年《房屋租赁合同》无效的情况下，应当依法要求珞南街办事处向桂莉返还因无效合同取得的房产。二、一审判决认定事实错误且缺乏基本的证据证明。对于桂莉的第3项诉讼请求，一审判决认定事实错误。珞南街办事处早在2016年就明知涉案商铺为违法建筑的情况下仍隐瞒事实向桂莉出租该房屋，且劝业场管理办公室在其2019年2月1日的《关于拆除劝业场市场一条街门面的通知》中要求的是各经营户在2019年2月28日之前腾空门面内货物，事实是涉案商铺于2019年2月19日即被拆除。桂莉认为珞南街办事处不仅在故意隐瞒涉案商铺系违法建筑存在过错，还在腾退时间上也存在错误导致桂莉没有及时将仓库内的货物取出，珞南街办事处应当就其过错承担赔偿责任。桂莉认为，依据《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决在珞南街办事处没有就事实提出抗辩并提供相应证据证明的情况下，即认定2017年、2018年期间涉案商铺的租金标准相当于同地段商铺租金标准的30%左右缺乏基本的证据证明，据此作出的没必要返还不当得利的认定更是没有道理。珞南街办事处答辩称，一、本案一审适用法律正确，应予维持。二、本案一审认定事实清楚、正确，应予维持。桂莉向一审法院起诉请求：1、确认桂莉与珞南街办事处下属机构劝业场管理办公室2017、2018年签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令珞南街办事处赔偿桂莉商铺装修损失10,000元；3、判令珞南街办事处赔偿桂莉货物损失5,000元；4、判令珞南街办事处赔偿桂莉拆迁经营损失48,000元；5、判令珞南街办事处按2019年武汉市最低生活标准补偿桂莉搬迁过渡费人民币：780×6＝4,680元；6、判令珞南街办事处向桂莉返还租房押金人民币6,000元；7、判令珞南街办事处立即向桂莉返还自2015年1月至2018年12月，按每月110元固定标准以水电费名义向桂莉收取的不当得利5,280元；8、判令珞南街办事处立即向桂莉返还2008年6月3日违法收取的卫生费人民币4,000元，截止桂莉起诉时的利息人民币4,000元×11×5.94%＝3,405.6元（2008年12月23日，五年以上中国人民银行同期贷款利率为5.94%）；9、判令珞南街办事处立即向桂莉退还六个月租金共计人民币10,434元；10、本案诉讼费由珞南街办事处承担；11、判令珞南街办事处立即退还自2009年1月至2018年12月违反合同约定，超额收取的房屋租金12,280元；12、判令珞南街办事处立即返还自2011年7月至2018年12月超额收取的电费8,782.88元。一审法院查明，2008年6月开始，珞南街办事处的下属机构劝业场管理办公室与桂莉签订《房屋租赁合同书》，约定桂莉承租劝业场58号房屋用作经营，房屋使用面积为23.7平方米，按每月每平方米65元的标准支付租金，房屋租金按季度缴纳，每季度的第一个月5日前缴纳完毕，交纳押金为零元。桂莉按时缴纳租金等费用，珞南街办事处向桂莉交付房屋。桂莉注册武汉市洪山区彩婷内衣店，经营内衣、运动服装零售。此后，桂莉每年与劝业场管理办公室签订一年期的《房屋租赁合同书》，租赁场地、租金标准、支付方式、违约责任等主要内容不变，租金标准自2013年开始按照每月每平方米70元计算，2017年、2018年期间，该租金标准仅相当于同等地段商铺租金标准的30%左右。2018年，双方签订最后一期《房屋租赁合同书》，租期从2018年1月1日至2018年12月31日。合同履行期限临近届满时，珞南街办事处口头通知桂莉不再续签租赁合同并要求桂莉租赁期限届满后腾退房屋，但桂莉并未按要求腾退租赁房屋。2019年2月1日，劝业场管理办公室对劝业场各经营户发出2份通告,一是《关于拆除劝业场市场一条街门面的通告》，内容为：“根据《关于落实省委巡视反馈意见强力推进违法建筑整治工作的通知》要求，洪山区城管委已下达了拆违通知书，将于2019年2月28日拆除全部珞南街劝业场违法建筑。按通知书要求，请各位经营户在2019年2月28日之前尽快腾空门面内所有货物。为了拆除过程的安全，市场管理办公室将于2月20日停止供水，2019年2月25日停止供电”。另一份是《关于退还劝业场门面租赁押金的通告》，主要内容为，因双方租赁合同到期，珞南街办事处停止继续租赁，支持区城管委的拆违，请各经营户2019年2月25日之前持押金原件等资料到劝业场管理办公室办理租金退还手续。2019年2月14日，劝业场管理办公室再次发出《关于拆除劝业场市场一条街门面的通告》，主要内容为：珞南街劝业场内违章建建筑拆除工作提前到2019年2月20日，为避免各位经营户的财产损失，请务必于2019年2月18日之前腾空门面内所有财产和货物。珞南街办事处将以上通告均在劝业场醒目位置进行了张贴。2019年2月15日，武汉市洪山区城市管理委员会向珞南街办事处作出《域市管理行政执法违法建设强制拆除决定书》[(洪)城强拆決字[2019]第600002号]，该决定书载明：因你（单位在洪山区劝业××路东××门面90间，总建筑面积为2,240平方米未取得建设工程规划许可证的行为，本机关于2016年9月5日送达了《违法建设限期拆除决定书》[(洪)城限拆决字[2016]第700025号)]，并于2016年10月8日送达了《违法建设强制拆除事先催告书》[(洪)城拆催字[2016]第700021号]。鉴于你(单位)逾期未履行拆除义务，依据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条第一款和《武汉市城乡规划条例》第六十条的定，现本机关决定于2019年2月20日前实施强制拆除。如你(单位)不服本决定，可以在收到本决定书之日起六十日内，依法向武汉市洪山区人民政府或者武汉市城市管理委员会申请行政复议，也可以在六个月内直接向武汉市洪山区人民法院提起诉讼。2019年2月19日，涉案房屋因系违章建筑而被强制拆除。桂莉认为强拆行为导致其遭受了损失而提起诉讼。一审法院另查明，2016年9月1日，珞南街办事处曾对劝业场街属门面各租赁经营户发布《通告》：武汉市自来水有限公司曾多次致函洪山区政府，要求对劝业场两侧埋压自来水供水管道的门面房拆除，早日消除供水管道隐患，为此，经街办事处研究，将适时关停并拆迁劝业场街属门面，并督促其他门面权属单位逐步拆除。现就街属门面关停有关事项通告如下：1、各承租门面的具体腾退时间为:区政府关于珞珈山酒店片房屋(其部分门面埋压自来水供水管道)征收决定下达之日起3个月内，各租赁经营户无偿腾退；2、门面租金的停缴时间为：区政府关于珞珈山酒店片房屋征收决定下达之日前后各3个月，共6个月；3、各租赁经营户需继续正常缴纳租赁费，每年签订租赁协议；4、相关事宜请咨询珞满劝业场市场管理办公室。该《通告》内容中所述征收事项并未实施。一审法院认为，桂莉与珞南街办事处下属单位劝业场管理办公室签订的《房屋租赁合同书》，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，属违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，桂莉与珞南街办事处下属机构劝业场管理办公室签订的《房屋租赁合同书》无效，故一审法院对桂莉确认其与珞南街办事处下属机构劝业场管理办公室2017年、2018年签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求予以支持。关于桂莉主张珞南街办事处赔偿桂莉装修损失10,000元、货物损失5,000元的诉讼请求，桂莉未能提交其装修损失和货物损失以及损失系由于珞南街办事处的原因造成的证据，一审法院对桂莉此2项诉讼请求不予支持。关于桂莉主张珞南街办事处赔偿拆迁经营损失48,000元以及补偿搬迁过渡费4,680元的诉讼请求，根据桂莉提交的租赁合同、租金及水电费支付凭证等证据可以看出，桂莉与珞南街办事处的租赁关系于2018年12月31日终止，而涉案房屋于2019年因系违法建筑被拆除而非拆迁行为被拆除，且此时原珞南街办事处双方的租赁关系已经终止，桂莉主张的拆迁经营损失和搬迁过渡费与拆违行为并无因果联系，不予支持。关于桂莉主张退还租房押金6,000元的诉讼请求，因桂莉未提交证据证明其已支付租房押金6,000元的相应证据，故一审法院对桂莉的该项诉讼请求不予支持，关于桂莉主张珞南街办事处返还6个月租金10,434元，桂莉称珞南街办事处发通知承诺会停缴六个月租金，但桂莉依然按期缴付租金，珞南街办事处于2016年通知称因房屋埋压下水管道而计划拆除，故而停缴六个月租金，但涉案房屋当时并未因埋压下水管被拆除，而是于2019年2月系因违法建筑而被拆除，珞南街办事处承诺停缴六个月租金的前提和原因是2016年涉案房屋因埋压下水管道计划被拆除，但该计划并未实现，房屋系违章建筑且桂莉珞南街办事处双方合同到期后被拆除，珞南街办事处无需免除桂莉租金，故一审法院对桂莉的该项诉讼请求不予支持。关于桂莉主张返还不当得利5,280元的诉讼请求，桂莉主张珞南街办事处以水电费的名义收取5,280元系不当得利，珞南街办事处已经举证说明收取该项费用的合理性；桂莉主张珞南街办事处返还违法收取卫生罚款4,000元，但桂莉未能举证证明该收费行为的违法性；桂莉主张珞南街办事处返还超额收取的租金和水电费，原珞南街办事处对水电费收费标准并没有明确约定，而桂莉向珞南街办事处缴付了数年的水电费，珞南街办事处亦向桂莉出具了收据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然合同无效，关于前述3项诉请中的收费，双方就收费标准已经形成交易习惯，且桂莉给付费用和租金的义务已经履行完毕，多年亦未提出异议，且桂莉享受了多年超低价的租金优惠，合同到期后不会给桂莉造成损失，故珞南街办事处基于合同已经收取的费用不构成不当得利也没有必要退还，一审法院对桂莉的前述3项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、桂莉与珞南街办事处下属机构劝业场管理办公室于2017年、2018年签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回桂莉的其他诉讼请求。一审案件受理费1,579元，由珞南街办事处承担100元，桂莉桂莉承担1,479元。本院二审期间，桂莉提交两组证据。第一组证据：房屋租赁证一份，拟证明珞南街办事处在2008年向桂莉出租商铺时，提供了商铺系合法建筑的政府有关部门颁发的租赁证，现商铺又被认定违法建筑，隐瞒了涉案商铺系违法建筑的事实，珞南街办事处有重大过错，应当承担合同无效的全部责任。第二组证据：合同书7份、通知1份、营业执照2份、组织机构代码证1份、位置图1份，拟证明涉案商铺旁边的湖北省歌舞剧院的商铺在2016年前的租金为50元/㎡，2017年才调整为70元/㎡，涉案商铺从2008年开始就是70元/㎡，高于同地段商铺的租金达40%，并非珞南街办事处自述的商铺租金是同地段商铺的30%。经质证，珞南街办事处对第一组证据的真实性没有异议，因该证据原件背书第四条写明该证有效期满后上交发证机关，对桂莉持有的合法性有异议，对关联性有异议，该份证据不能达到证明目的，违法建筑的认定不是珞南街办事处，而是相关行政机关。不能证实我方向其隐瞒了涉案商铺为违法建筑的事实。对第二组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为湖北省歌舞剧院是该承租商户的产权人，是否将该产业作为员工福利出租给员工，桂莉应承担举证责任，不能达到其主张的涉案商铺租金高于周边商铺租金的目的。本院经审查认为，上诉人提交的证据因无法达到证据目的，本院依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由及请求，本院评判如下：本案珞南街办事处交付的租赁物虽为违章建筑，但该建筑物一直由珞南街办事处管业，且双方签订的合同已实际履行多年，现双方签订的合同已到期。在合同履行期间，桂莉并未造成实际损失，珞南街办事基于合同已经收取的费用亦非不当得利，故桂莉的上诉请求，缺乏事实的法律依据，本院不予支持。综上所述，桂莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，由桂莉负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年四月二十五日法官助理严洁书记员何瑛