贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3026号上诉人（一审被告）：贵州鸿基房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520100622240359D，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号铂尔曼酒店6楼。法定代表人：余斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王萍，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周嗣评，该公司法务，代理权限：特别授权。被上诉人（一审原告）：韩翔，女，1962年4月14日出生，仡佬族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴**龙，贵州邦桢律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张启利，贵州邦桢律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。上诉人贵州鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基房开）因与被上诉人韩翔商品房销售合同纠纷一案，上诉人鸿基房开不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员田镇华独任审理。上诉人鸿基房开的委托诉讼代理人周嗣评，被上诉人韩翔的委托诉讼代理人吴**龙、张启利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鸿基房开上诉请求：1．撤销原判第一项利息部分，改判为上诉人贵州鸿基房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内以690,000元为基数，支付从2020年6月5日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至款项退还之日止的利息（暂计算至2021年1月25日止计1,567.80元）；2．撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人退还6,900元维修基金的诉讼请求。上述1、2项计8,467.80元整。3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决按中国人民银行同期同类存款利率计算利息不符合《商品房买卖合同》第三条第二款第一项以及补充协议第九条第四款约定。2．一审判决上诉人退还被上诉人6,900元维修基金不符合事实及法律规定，上诉人代收维修基金后已转房产职能部门，房产职能部门才是维修基金的收取人。3．一审判决认定被上诉人的约定解除权未消灭导致错误判决，案涉房屋未在合同约定时间前取得房屋所有权初始登记是项目CD栋完成晚，并非被告恶意拖延。且根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定以及案涉补充协议第十一条第三款约定，2017年3月1日，合同约定的解除权情形已发生，2020年6月5日，被上诉人委托律师向上诉人发律师函解除《商品房买卖合同》及补充协议时，被上诉人的约定解除权早已消灭。4．一审判决不符合维护市场经济交易安全原则，显失公平。被上诉人韩翔辩称，上诉人逾期办理产权证是客观事实，一审判决认定自被上诉人律师发出解除合同律师函之日起，双方的商品房买卖合同已经解除，并据此作出要求上诉人退还购房款和违约金，并承担银行的存款利率，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人故意拖延时间浪费司法资源，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求并依法判决。韩翔向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告2015年5月27日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款69万元，并按银行同期贷款利率向原告支付从2015年5月27日起至退还全部购房款之日止的利息；3、判令被告退还原告交纳的维修基金6,900元；4、判令被告赔偿原告装修损失共计50,000元；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2015年5月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）就被告开发的位于云岩区路拆迁安置房）房屋（商业）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定房屋总价69万元，原告采用分期付款。合同第十六条约定“规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息……”。第十七条约定“设计变更的约定（一）经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向／出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……（三）买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息……”。第二十二条第三款约定“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息……”。第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。附件十二《补充协议》第九条约定“双方同意本合同第二十二条第三点补充如下……4、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，由双方协商解决相关事宜。”。第十一条约定“其他约定……3、按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权，具体约定如下……3.3、房屋交付后，本合同及补充协议因任何原因解除、撤销或者确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照同地段同类房屋租金标准向出卖人支付房屋使用费。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日止。该使用费从出卖人应返还给买受人的房款中扣除，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起七日内补足。如买受人尚有抵押贷款未还清的，须还清银行抵押贷款后方可解除合同。3.4、本合同因法律规定或约定解除的，买受人应配合出卖人办理完毕本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等相关手续，出卖人在前述各项手续办理完毕，买受人将房屋交还给出卖人且扣除买受人应承担违约金及相关费用后的30个工作日内退还买受人剩余已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款每日万分之一的标准向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日止……3.5、合同双方当事人依据约定或者法律规定行使单方解除权的，应当将合同通知书送达另一方，本合同自双方任何一方送达合同解除通知书之日起解除……”。合同签订之日，原告向被告支付涉案房屋维修基金6900元，被告向原告出具《收据》一张。庭审中，被告认可原告已向原告支付房款69万元。关于房屋交付，被告陈述交付时间为2015年11月20日，原告陈述系2015年年底，具体时间记不清楚。2020年6月1日，原告委托贵州存正律师事务所向被告邮寄《律师函》，在该函中表示被告擅自将公共市政道路修建成小区内部活动场所并设置门禁的行为违反《城乡规划法》第四十三条的规定及被告违反合同约定逾期超过90日向原告提供办理个人房地产权证相关手续，已构成根本性违约。由于被告存在上述违法违约行为，原告向被告函告如下“1、解除贵司与韩翔2015年5月27日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，贵司收到本律师函之日起30日内退还韩翔购房款69万元，并按银行同期贷款利率向韩翔支付从2015年5月27日起的利率；2、赔偿韩翔装修损失5万元及购买同类地段商品房的差价损失。若贵司拒不退还韩翔购房款、利息和相关损失的，韩翔将授权本律师采取包括但不限于向规划行政主管部门控告、检举以及向法院提起诉讼等方式维权……据此，为避免诉累，请贵司收到本律师函之日起七日内联系本律师，办理解除合同相关手续。”。被告于2020年6月5日收到该律师函。因被告未予回复，原告于2020年6月18日将被告诉至一审法院，诉请如前。在本案审理期间，贵州存正律师事务所向贵阳市自然资源和规划局申报咨询贵州鸿基房地产开发有限公司开发的云岩区北京西路圣庭苑项目的情况，该局作出筑规询［2020］0360号业务征（咨）询回复函，载明“一、关于贵州鸿基房地产开发有限公司开发的云岩区北京西路圣庭苑是否按审批的规划设计方案实施，经我局查阅相关档案并现场查勘，根据我局2009年3月核发的贵州鸿基房地产开发有限公司圣庭苑项目（北京西路拆迁安置房Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋）《建设工程规划许可证》及附图，贵州鸿基房地产开发有限公司圣庭苑项目东侧道路兼消防通道和东侧公共活动场地未按批准的总图方案进行实施且东侧公共活动场地被开发单位自行封闭及未修建消防通道均存在安全隐患。二、关于贵州鸿基房地产开发有限公司开发的云岩区北京西路圣庭苑项目规划设计方案是否变更问题，经我局查阅档案，该项目未在我局办理过方案变更调整”。后被告针对上述回复函向贵阳市自然资源和规划局发函询问，该局作出筑规询［2020］0478号业务征（咨）询回复函，载明“1、鸿基都市花园圣庭苑Ａ栋东侧消防通道被封闭占用。2、鸿基都市花园圣庭苑Ｂ栋出入口处修建花池占压消防通道。3、小区道路、球场、幼儿园活动场地、环境配套等均未按审批规划方案实施。4、由于修建大门和花池占用消防通道以及未按规划方案实施小区配套，现存在严重消防安全隐患，为了保障业主生命及财产安全，请你公司尽快按审批规划方案实施，尽快消除消防安全隐患。”。原告认为被告未按批准的规划设计方案建设，将消防道路改建为封闭式公共活动场所，存在消防安全影患，属于违规建设。被告认为案涉房屋为项目小区消防环道，被告没有改变项目整体规划，没有对小区内道路实施过任何封闭行为。2020年1月9日，案外人鸿基物业公司与贵州视域向导文化传媒有限公司签署合作合同书，在本案所涉商铺小区内部道路保安亭安装铁门，铁门管控区域不是规划中的市政道路。安装铁门不存在改变项目整体规划。本案具体不符合规划的地方主要是铁门、喷池和花池，与诉争房屋有关的就是铁门，但铁门不是我方安装，且并非封闭，随时可以打开。对此，提交了项目规划图、项目总平面图、合作合同书予以证明。原告对图纸真实性无异议，仅认可门外面是消防通道不是市政道路。其余证明目的不予认可。即使是消防通道，但被告并未按照图纸规划修建，仍将外围修建为封闭的活动场所。物业公司与被告是关联公司，不能以此免除被告责任。铁门的修建导致外来人员不能进入原告商铺，原告商铺的价值降低。另查明，在本案审理过程中，被告就原告向其所发送的《律师函》向贵阳市乌当区人民法院提起诉讼，诉请1、确认韩翔致鸿基房开律师函解除《商品房买卖合同》（合同编号鸿君圣ＳＹ01）及补充协议无效；2、确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号鸿君圣ＳＹ01）及补充协议未解除；3、本案诉讼费由韩翔负担。该院作出（2020）黔0112民初4023号民事裁定书，认为鸿基房开起诉韩翔一案与本案构成重复起诉。故裁定驳回鸿基房开的起诉。鸿基房开对此不服提起上诉，贵阳市中级人民法院作出（2020）黔01民终10660号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审中，原告还提交收据及收方单各一份，拟证明案涉房屋原告已装修，被告应赔偿原告装修损失。押金已经退还。被告对三性不予认可，认为收据系复印件，收据上加盖的章不是被告，上面签字的人也不是被告的员工。据被告实地勘察，案涉房屋确已实际装修，但非原告装修，而是由承租人自行装修。对此，被告提交了贵阳咨家房地产经纪有限公司工商信息一份、照片、装修申请表及缴纳水电费凭证，拟证明自2015年11月20日原告收房至今，原告占有、使用并出租商铺给贵阳咨家房地产经纪有限公司经营收取租金。案涉商铺是案外人贵阳咨家房地产经纪有限公司装修，该装修已破坏商铺原结构，贬损了商铺原有价值，对被告二次销售构成严重影响。原告对真实性无异议，但认为其并未否认贵阳咨家房地产经纪有限公司装修的事实，该公司是基于承租关系装修，原告基于所有权主张。贵阳咨家房地产经纪有限公司与原告的租赁合同解除后，装修物作为附随物应当属于原告所有。被告申请证人马某出庭作证，拟证实诉争项目已在五年前竣工验收合格，原告陈述的铁门是因疫情影响才建。原告将诉争房屋出租给案外人，并收取五年租金，商铺由案外人装修，原告无权主张装修损失。证人马某出庭证实我是鸿基物业公司工作人员，鸿基房开与鸿基物业公司是合作关系。案涉商铺是2015年11月20日由物业公司交付给原告。从交房至2017年8月24日是空置的，2018年8月24日商铺由黄朝勇开始装修后用于经营房地产中介公司至2020年4月。2020年4月份，因防疫由物业公司设置铁门，铁门上有小门是开放的，铁门的里外都是小区消防通道，不是市政道路。原告认为证人对于消防通道等不具备专业判断能力，对于证人陈述铁门内外是消防通道不能采信。提到诉争房屋是鸿基物业公司交付给原告，即鸿基物业公司是受鸿基房开委托进行，因此，铁门无论是谁设立，均不能免除被告责任。被告认为可以证明铁门非我方安装，铁门随时可以打开，未影响消防环道。鸿基房开及鸿基物业公司是合作关系，该合作关系就是房开和物管之间的合作关系，楼市惯例均是由物管公司向买受人交房。诉争商铺一直由原告出租给案外人并收取租金，系承租人装修，黄朝勇是中介公司法定代表人。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效协议。本案的争议焦点为原告享有的合同解除权是否已消灭。合同第二十二条第三款对原告享有合同解除权的情形进行了约定。补充协议第十一条第三款约定了原告解除权的行使期限。经审查本案双方签订的补充协议，协议中并未约定被告方享有合同解除权时，被告方解除权行使期限，协议第十一条第三款约定了原告解除权的行使期限，但双方在签订补充协议时被告未提请原告注意该条款的约定，且该约定不合理地加重了原告的责任，根据合同第二十九条的约定，应以主合同约定为准，则根据合同第二十二条第三款的约定，被告至今却取得案涉房屋的初始登记，原告有权要求解除合同，原告的合同解除权并未消灭。原告已通过邮寄方式向被告主张解除合同，被告确认已收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”之规定，本案双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除。原告诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，已无诉请必要。根据合同第二十二条第三款的约定，合同解除后，被告应向原告退还已付款69万元，故对原告诉请要求被告退还购房款69万元，予以支持。对于原告主张的利息，按合同约定予以支持。本案维修基金系被告向原告收取，合同解除后，应由被告予以退还，对原告要求被告退还维修基金的诉请，予以支持。至于原告要求被告赔偿装修损失，双方对案涉房屋装修的事实均予以认可，但原告所提交的证据不足以证明其损失为5万元，故对该项诉请，不予支持。此外，在案涉房屋外的消防通道处加装一道铁门，被告已举证证明非被告所建，本案在案证据不足以证明被告存在规划变更的情形，对原告主张本案存在规划变更的意见，不予采纳。关于被告要求原告协助被告办理完毕房屋预告登记、商品房买卖备案登记注销手续及按同地段同类房屋租金原告向被告支付房屋使用费等，因双方均未举证证明，在本案中不便一并处理，双方可另行协商解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告贵州鸿基房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告韩翔购房款人民币690,000元及利息（以690,000元为基数，从2015年5月27日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至款项退还之日止）；被告贵州鸿基房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告韩翔维修基金人民币6,900元；驳回原告韩翔的诉讼请求。案件受理费11,682元，减半收取5,841元，由原告韩翔负担677元，由被告贵州鸿基房地产开发有限公司负担5,164元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本案事实，有当事人陈述、当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、《律师函》、《合作合同书》、收款收据、发票，照片、平面图、法律文书等证据在卷佐证，并经庭审核实，本院予以确认。因鸿基房开的上诉请求与其上诉状及庭审中陈述的上诉事实和理由不符，本院依法释明后，鸿基房开不变更、增加上诉请求，鸿基房开自行处分其诉讼权利的行为，本院从其自愿，对案涉《商品房买卖合同》是否已经解除，本院依法不予审查。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，一、关于购房款利息起算时间和计算标准的认定：经查，案涉房款于2015年5月27日付清，因鸿基房开违约导致退房退还购房款，出卖人应当向购房人支付从占有购房款之日起的利息，鸿基房开上诉主张从2020年6月5日即收到韩翔《律师函》之日起计算利息无事实和法律依据，本院不予认可；对于该部分利息的计算标准，经查《商品房买卖合同》对此情形约定为“按照银行同期活期存款利率支付利息”，一审法院亦审查认定“按合同约定予以支持”，但判决中却以“中国人民银行同期同类存款利率”的标准将双方约定立即标准上调，不符合双方合同约定，亦无法律规定，应予纠正，鸿基房开关于利息计算标准的上诉请求应予支持。二、关于案涉房屋维修基金是否应由鸿基房开退还：鸿基房开认可维修基金已由其收取并出具收据的事实，虽然其上诉主张该笔款已依法转至房产职能部门，但并未提交相应证据；即使维修基金确已转交至房产职能部门，案涉房屋再次销售的仍可依法收取维修基金，由鸿基房开直接退还维修基金更利于当事人，减少交易环节和成本，鉴于此，对鸿基房开该项上诉请求不予认可。综上所述，上诉人贵州鸿基房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10482号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10482号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10482号民事判决第一项为：贵州鸿基房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还韩翔购房款人民币690,000元及利息（以690,000元为基数，从2015年5月27日起按照银行同期活期存款利率计算至购房款退清之日止）。四、驳回韩翔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用5,841元（韩翔已预交），由上诉人贵州鸿基房地产开发有限公司负担5,164元，由被上诉人韩翔负担677元。二审案件受理费用50元，由上诉人贵州鸿基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田镇华二〇二一年四月二十七日书记员  王开航