江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1690号上诉人（原审原告）：徐州市建银房地产开发股份有限公司，住所地徐州市复兴南路54号。法定代表人：杨承恩,该公司董事长。委托诉讼代理人：王**，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文璇，北京市盈科(徐州)律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王雪梅，女，1969年7月3日生,汉族，住徐州市泉山区。上诉人徐州市建银房地产开发股份有限公司（以下简称建银房地产公司）因与被上诉人王雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人建银房地产公司的委托诉讼代理人王**、谢文璇，被上诉人王雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人建银房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判王雪梅将涉案房屋返还给上诉人，并向上诉人支付自1999年1月至2017年11月期间房屋租金28868.26元及滞纳金17563.2元，以及自2017年12月至2020年5月期间房屋占有使用费56569元。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.建银房地产公司与王雪梅签订的《租约》明确约定，房屋只限承租人自用，不得擅自转租、转让、转借，否则出租人有权收回房屋。王雪梅已在庭审中自认其住在他处，涉案房屋陆续由其亲戚居住。在王雪梅已经自认的情况下，一审法院要求上诉人再进行举证，违反了民事诉讼证据规定。2.因催缴租金无果，且被上诉人违反租约将房屋交由他人使用，上诉人于2017年11月24日在涉案房屋门上张贴了解除租赁合同的通知，房屋租赁合同已于2017年11月24日解除，房屋理应返还所有权人。并且此后，王雪梅无权占有涉案房屋，应当按同期市场租金水平支付占用费。参照《徐州市主城区房屋租金指导价格》规定，王雪梅2017年12月至2020年5月期间房屋占有使用费为56569元。3.涉案房屋为建银房地产公司自管公有住房，王雪梅不是建银房地产公司职工，系从他人处出资购买涉案房屋的《租约》，并且王雪梅的恶意违约行为严重损害了建银房地产公司的合法权益，在此情形下，王雪梅不应享有政策性的福利，本案应当按照市场租赁的相关规定处理。4.根据《徐州市公房管理实施细则》规定，欠付或拒付租金的承租户，除应追还所欠租金之外，从欠租月份第一天起，每天罚缴当月应征租金额2%的滞纳金。即使一审法院认为《租约》对滞纳金约定过高，也应当调整按银行同期贷款利率的四倍执行，而不是按照同期贷款利率计算。被上诉人王雪梅辩称：1.上诉人的请求均以被上诉人违约为基础，但被上诉人并没有违约。1995年被上诉人与建银房地产公司签订了徐州市公有住房租约，没有约定租赁期限，被上诉人成为合法承租人后，房租一直有人上门征收。后来由于建银房地产公司改制，无人收取房租，也未告知被上诉人去哪里缴纳房租，导致无法缴费。建银房地产公司未尽到事先告知义务系其自身存在过错，被上诉人不存在拖欠房租的故意。上诉人后来要求被上诉人去指定地点交费，但该地点常年处于无人办公状态，故被上诉人不存在违约。现在有了缴费渠道，被上诉人愿意积极缴纳房租。2.根据2003年度徐州市公房出售实施办法，原租约包含政府行政因素，建银房地产公司不能单方解除租赁关系，并且按照2003年度徐州市公房出售实施办法的相关政策，被上诉人对涉案房屋享有按照优惠政策优先购买。如果建银房地产公司能够按照房改规定补办产权出售手续，被上诉人也会积极配合，如果上诉人无故拖延不办理，被上诉人将继续缴费租住并保留反诉的权利。建银房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令王雪梅向建银房地产公司返还房屋；2.判令王雪梅向建银房地产公司支付自1999年1月至2017年11月期间的房屋租金28868.26元及滞纳金17563.2元；3.判令王雪梅向建银房地产公司支付自2017年12月至2020年5月期间的房屋占用使用费56569元；4.诉讼费由王雪梅承担。一审法院查明：徐州市泉山区和平新村9号楼2单元402室的房屋所有权系徐州市建银房地产开发股份有限公司所有。徐州市建银房地产开发股份有限公司于1996年5月7日设立，该公司是在徐州市建银房地产开发公司整体改制的基础上，吸收徐州银建实业公司等公司参股，采用共同发起方式设立的股份制企业。该公司现企业状态为吊销，未注销。王雪梅非建银房地产公司职工，系从他人处出资购买涉案房屋的《租约》。1995年7月24日，根据徐房改（95）2号文件规定，王雪梅与原徐州市建银房地产开发公司签订租约，租赁使用徐州市泉山区和平新村9号楼2单元402室使用面积57.61平方米的房屋，约定月租金55元；王雪梅应于每月10日交清当月房租，逾期不交的每天加收月租2%的滞纳金；该房屋只限王雪梅自用，不得擅自转租、转让、转借，否则，出租人有权收回房屋并按有关规定处理；如因建设需要拆除房屋，自房屋拆除之日起，本租约即行失效，王雪梅的住房问题，按有关规定另行处理。此后，王雪梅及家人在此居住，自1999年1月起王雪梅未再缴纳租金。2017年7月24日，建银房地产公司在王雪梅402室门上张贴《通知》一份，内容为：“鉴于租户王雪梅长期拖欠我公司房屋租金，并且在租赁期间违反租约规定，擅自长期转租给他人居住。我公司多次上门催收及电话告知王雪梅补交租金，王拒不支付。我公司再次通知王雪梅十日内补交1999年1月至2017年7月全部租金。”该《通知》下方留有公司联系电话0516837××××0。2017年11月24日，建银房地产公司在王雪梅402室门上张贴《通知》一份，内容为：“租户王雪梅你好！因你方长期拖欠我公司房屋租金，自1999年1月至2017年11月近20年未交租金，已拖欠房屋租金28868元及滞纳金17563元，且长期转租给他人居住。王雪梅的上述行为严重违反了《租约》规定，上述数额我公司多次向你方催收你方却置之不理，今日我公司向你方发出解除《租约》的通知。请王雪梅于收到本通知起5日内来我公司付清所欠房租及滞纳金，并将房屋归还我公司。”该《通知》下方留有公司地址复兴南路50号（建行复兴支行5楼），联系电话0516837××××0。后王雪梅弟弟到《通知》所留地址查找未找到建银房地产公司办公室。但王雪梅在接到建银房地产公司工作人员梁端祥的短信后表示，同意按房改政策购买涉案房屋，在办理购买手续时将所欠房租一并交纳。因双方就房租与购房问题未能达成一致，2020年7月1日，建银房地产公司以诉称理由诉至一审法院。另查，1998年度徐州市市区公有住房租金标准为每平方使用面积每月1.6元；2000年度徐州市市区公有住房租金标准为每平方使用面积每月2元；2003年7月1日实施的徐州市市区公有住房租金标准为每平方使用面积每月2.3元。一审法院认为，建银房地产公司与王雪梅依据房改政策签订的《租约》系合同双方真实意思表示，依法成立且有效，王雪梅对涉案房屋享有居住使用权，并应当依约向建银房地产公司交纳租金。关于建银房地产公司要求王雪梅返还涉案房屋并自2017年12月起支付房屋占用使用费的主张。经一审法院查明，涉案房屋系建银房地产公司自管公有住房。虽《租约》约定，该房屋只限王雪梅自用，不得擅自转租、转让、转借，否则，出租人有权收回房屋并按有关规定处理，但建银房地产公司庭审中未能举证证明王雪梅存在转租、转借、转让行为，且涉案公租房系建银房地产公司依据徐房改（95）2号文件规定与王雪梅签订的《租约》，具有一定的历史特殊性和政策性、福利性，建银房地产公司不宜适用一般市场租赁合同的规定与王雪梅解除《租约》。故建银房地产公司要求王雪梅返还涉案房屋依据不足，一审法院不予支持。因此也不存在建银房地产公司主张的由王雪梅自2017年12月起支付房屋占用使用费的问题。关于建银房地产公司要求王雪梅支付租金及滞纳金的主张，本案中，虽王雪梅系从他人处购买的涉案房屋《租约》，但王雪梅居住使用了涉案房屋，即应当依约向建银房地产公司交纳租金。虽1995年签订《租约》时约定月租金55元，但王雪梅自1999年1月起即未再交纳租金，而徐州市房屋租赁市场价格已进行了调整，故王雪梅应当依据徐州市市区公有住房租金相应年度的租金标准交纳租金，对违约不按时交纳租金的，应当接受处罚。因王雪梅拖欠建银房地产公司租金具有延续性，故对王雪梅辩称建银房地产公司的主张已超过诉讼时效的理由，一审法院不予采信。根据徐州市市区公有住房租金相应年度的租金标准计算，建银房地产公司主张按使用面积57.61平方计算的1999年的租金1106.4元、2000年的租金1382.6元、2001年的租金1382.6元、2002年的租金1382.6元、2003年上半年的租金691元、2003年下半年的租金795元、2004年至2016年每年的租金各为1590元、2017年1－11月的租金1458元，合计28868.2元，符合相应年度的租金收费标准，一审法院予以支持。关于2017年12月至2020年5月份的租金，仍应按2003年7月1日实施的徐州市市区公有住房租金标准每平方使用面积每月2.3元即每月132.5元（2.3元×57.61元）的租金收费标准予以计算，经计算为3975元，一审法院予以确认。因《租约》约定的滞纳金计算标准过高，故一审法院酌定对王雪梅逾期支付租金的滞纳金以至每年度止王雪梅实际拖欠的租金金额为基数，自1999年1月起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年5月止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。1999年王雪梅拖欠租金1106.4元，按当年一年期贷款基准利率5.85%计算应支付滞纳金64.72元；2000年拖欠租金1382.6元，按当年一年期贷款基准利率5.85%计算应支付滞纳金80.88元；2001年拖欠租金1382.6元，按当年一年期贷款基准利率5.85%计算应支付滞纳金80.88元；2002年拖欠租金1382.6元，按当年一年期贷款基准利率5.31%计算应支付滞纳金73.42元；2003年拖欠租金1486元，按当年一年期贷款基准利率5.31%计算应支付滞纳金78.91元；2004年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.58%计算应支付滞纳金88.72元；2005年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.58%计算应支付滞纳金88.72元；2006年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率6.12%计算应支付滞纳金97.31元；2007年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率7.47%计算应支付滞纳金118.77元；2008年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率7.2%计算应支付滞纳金114.48元；2009年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.31%计算应支付滞纳金84.43元；2010年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.81%计算应支付滞纳金92.38元；2011年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率6.56%计算应支付滞纳金104.3元；2012年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率6.31%计算应支付滞纳金100.33元；2013年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率6%计算应支付滞纳金95.4元；2014年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.6%计算应支付滞纳金85.86元；2015年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率5.35%计算应支付滞纳金85.07元；2016年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率4.35%计算应支付滞纳金69.17元；2017年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率4.35%计算应支付滞纳金69.17元；2018年拖欠租金1590元，按当年一年期贷款基准利率4.35%计算应支付滞纳金69.17元；2019年1－8月拖欠租金1060元，按当年一年期贷款基准利率4.35%计算应支付滞纳金46.11元；2019年9月拖欠租金132.5元，按9月全国银行间同业拆借中心公布的贷款一年期市场报价利率（LRP）4.2%计算应支付滞纳金5.57元；2019年10月至12月拖欠租金397.5元，按12月全国银行间同业拆借中心公布的贷款一年期市场报价利率（LRP）4.15%计算应支付滞纳金16.5元；2020年1－5月拖欠租金662.5元，按2020年3月全国银行间同业拆借中心公布的贷款一年期市场报价利率（LRP）4.05%计算应支付滞纳金26.83元，以上合计滞纳金1837.1元，一审法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十五条之规定，判决：一、王雪梅于判决生效之日起十日内向徐州市建银房地产开发股份有限公司支付1999年1月至2020年5月的租金32843.2元，滞纳金1837.1元；二、驳回徐州市建银房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，关于建银房地产公司与王雪梅签订的《租约》应否解除的问题。首先，本案系因公有住房租赁引发的纠纷。建银房地产公司与王雪梅之间的《租约》系依据徐房改（95）2号文件规定而签订，具有一定的政策性、福利性，不宜直接适用法律、行政法规对私房租赁的规定。并且，建银房地产公司未提供证据证明其在1991年1月至2007年7月24日七年间曾向王雪梅催要过房租，虽然王雪梅客观上存在拖欠租金的行为，但建银房地产公司在交纳租金方式变更后未及时告知王雪梅，亦存在过错，建银房地产公司主张王雪梅恶意拖欠租金不能成立，其于2017年11月24日张贴的《通知》也不能产生解除租赁合同的法律后果。此外，《租约》中约定的房屋由王雪梅自住，不应为限于王雪梅独居之意，其家人在涉案房屋中居住不能视为王雪梅对房屋进行了转租、转让、转借。上诉人以上述两点理由主张解除租赁合同不能成立，本院不予支持。因涉案租赁合同没有解除，王雪梅为涉案房屋合法承租人，一审法院对其欠付的租金已经作出认定，上诉人向王雪梅主张2017年12月至2020年5月期间的占有使用费没有依据。建银房地产公司上诉认为一审法院酌定的滞纳金标准过低，应按照《徐州市公房管理实施细则》规定计算滞纳金。本院认为，《徐州市公房管理实施细则》规定的应征租金额2%的滞纳金标准，针对的是“借故拖欠或拒付租金的承租户”，而本案中，王雪梅系因客观原因无法缴纳租金，建银房地产公司也未能提供证据证明王雪梅恶意违约，一审酌定按照同期贷款利率计算王雪梅逾期支付租金的滞纳金并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人徐州市建银房地产开发股份有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2361元，由上诉人徐州市建银房地产开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 孟 娟二〇二一年四月二十九日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池