河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1085号 上诉人（原审被告）：保定盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地河北省保定市三丰中路986号南关街道办事处前卫生活广场403室。 法定代表人：王振庄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘敏，河北虹天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈冬冬，河北虹天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付连康，男，汉族，1965年1月5日出生，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：雷珊，河北方圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区汤立路218号6层711。 法定代表人：徐忠华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石立松，河北保师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司，住所地河北省保定市莲池区南大园乡西马池村。 法定代表人：刘华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石立松，河北保师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所律师。 上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称保定盈峰天佑）因与被上诉人付连康、北京盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称北京盈峰天佑）、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司（以下简称盈峰天佑保定分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 保定盈峰天佑上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人不承担任何责任或撤销原判、发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，上诉人既不是合同相对方，也不是合同无效的责任主体，本案也并非损害责任赔偿，上诉人不应承担任何返还责任。首先，本案中上诉人并非涉案《南湖春晓国际社区订购协议书》（以下简称《订购协议书》）的相对方，也并非实际收款人，与被上诉人付连康以及被上诉人北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司之间没有任何法律关系。一审法院已经查明2017年3月3日，被上诉人付连康与北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订《订购协议书》，付连康交付的首付款也是全部转入了北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司（系北京盈峰天佑房地产开发有限公司的分公司）。《订购协议书》的责任主体只有被上诉人，上诉人并未参与到协议的协商、签订、收款等任何环节，也没有委托、代表、代理等法律关系。因此一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人不是《订购协议书》的合同主体和责任主体，本案中不存在任何突破合同相对性的法定情形，一审判决严重违反合同法及民商事审判中合同相对性的重要原则，上诉人不应承担任何返还责任。其次，上诉人是依据政府部门合法成为南湖春晓项目的建设单位，并不是被上诉人北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司权利、义务的承继主体，无需对二被上诉人的行为承担责任。2019年6月5日，河北保定经济开发区经济发展局作出的《关于南湖春晓项目立项变更建设单位的回复》是对被上诉人北京盈峰天佑房地产开发有限公司作出的回复，回复的内容是原则同意南湖春晓项目立项变更建设单位为上诉人，并同时对北京盈峰天佑房地产开发有限公司作出建设单位变更后出现任何问题，由北京盈峰天佑房地产开发有限公司自行承担的要求。该回复中并没有任何关于上诉人变更为南湖春晓项目建设单位的权利义务承继的内容，但是对建设单位变更后产生的问题明确要求由北京盈峰天佑房地产开发有限公司进行承担。上诉人与被上诉人北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司之间不是关联公司，亦不存在法人分立、合并等权利义务承继的法定情形。本案中上诉人于2019年才由国家相关部门变更为南湖春晓项目的建设单位，但没有任何上诉人承继被上诉人北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司权利、义务的法定情形。一审法院在没有上诉人承担责任的任何事实及法律依据的情形下，仅以上诉人为变更后的南湖春晓建设单位认定上诉人共同承担首付款的返还责任是严重认定事实不清，无任何法律依据，上诉人没有共同返还首付款的义务。然后合同无效，返还财产的主体是合同当事人，而并非合同外第三人，上诉人不是《订购协议书》当事人，上诉人没有共同承担返还责任事实基础及法律依据。本案中，一审认定《订购协议书》无效，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效意味着合同双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么就应该让合同双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状态下的情形。合同无效的法律后果是因该合同取得的财产，应当予以返还，返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。上诉人不是《订购协议书》的合同当事人，没有代收涉案房屋首付款，也没有通过《订购协议书》取得任何利益，上诉人对合同的签订也不存在任何过错。因此，即使一审认定《订购协议书》无效，要恢复到合同订立前的状况，返还财产的主体也是《订购协议书》的合同当事人、受益方，而并非上诉人，上诉人无需对合同无效承担任何法律后果。再然后，涉案《订购协议书》是被上诉人于2017年签订，而上诉人经政府相关部门审批成为南湖春晓项目的建设单位是2019年。因此《订购协议书》的签订是在被上诉人北京盈峰天佑房地产开发有限公司违反行政管理规定进行的商品房销售行为，而被上诉人付连康在明知北京盈峰天佑房地产开发有限公司存在违法销售的情形下，仍与该公司签订《订购协议书》。因此被上诉人北京盈峰天佑房地产开发有限公司、付连康均对合同无效的发生存在过错，也是因为双方无视行政管理规定，才会导致本案的发生，合同无效的法律后果也应该由作为合同双方的被上诉人去承担。本案系确认合同无效纠纷，并非侵权责任纠纷，《合同法》第五十八条对合同无效返还财产的主体及返还的范围有明确的规定，因此不存在承担共同偿还责任或者连带偿还的情形，合同无效应当是自始无效，返还财产的主体应是因该合同取得财产的合同当事人而非合同之外的第三方，现一审法院依据一份无效合同，让上诉人共同承担返还责任，无任何事实、证据及法律依据。综上，合同无效返还财产的主体应是因该合同取得财产的合同当事人，上诉人既不是合同当事人，也不是受益方，不应承担合同无效的任何责任。一审法院在未核实清楚案件事实，没有任何法律依据的情况下，仅仅以上诉人承接了南湖春晓项目就认定上诉人需承担共同返还责任，系严重的认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后，依法改判或撤销原判、发回重审。 付连康辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人已经全面承接南湖春晓开发承接工作，其为实际受益人，应该承担返还购房款的责任。首先，被答辩人现在为南湖春晓《订购协议书》的相对方，也为南湖春晓项目的实际受益人。一审中答辩人已经提交其他业主与被答辩人重新签订的订购协议书，说明被答辩人承接南湖春晓项目后，其已经成为该项目的实际控制人，实际受益人。被答辩人已经通知所有业主去进行换签手续，同时包括答辩人，因为答辩人想退房，所以没有与被答辩人进行换签合同。同时，被答辩人换签合同的目的是让广大业主贷款交付款，从银行贷款的款项直接转入被答辩人的账户。其次，被答辩人依据政府部门合法成为南湖春晓项目的承接主体，并未只负责承建工作。一审中，原审被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司提交相关证据，南湖春晓项目的五证即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均登记在被答辩人名下，被答辩人并非只是建设单位，而是南湖春晓项目的承接单位。答辩人的购房款交于原审被告后，原审被告将款项用于项目开发及承建，现被答辩人依据政府部门合法承接项目后，继续负责该项目的开发、承建工作，并收取其他业主的购房款和出售房屋。被答辩人将购房款退回答辩人后，其还可继续出售，并不实际影响被答辩人的任何利益。一审法院是依据本案事实认定被答辩人负有返还责任，并未认定被答辩人系原审被告的承继主体。答辩人积攒半生积蓄购买房屋，没想到遇到无良开发商，更换主体，抽逃收取的购房款，幸亏政府将被答辩人的账户进行监管，但至今使答辩人的血汗钱无从追讨。一审法院立足于本案实际情况，结合法律规定，认为答辩人签订合同时存在过错，并未支持答辩人主张利息的诉求，使双方的权利均得到了维护。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人为南湖春晓项目的承接方、受益方应承担返还购房款责任。 北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司共同辩称，1、我方认为一审判决事实清楚，无异议，认可一审判决认定的事实。2、在2020年12月24日莲池区政府针对本案项目成立专门工作组，并且于12月30日进驻项目，全面接管驻厂工作，2021年2月8日北京盈峰天佑实际控制人管迎被刑事立案，已经被刑事拘留了，在2月23日对保定盈峰拒不支付劳动报酬案件也已经立案。所以保定盈峰天佑项目名下的银行账户及项目名下房产全部查封。我方认为本案涉及刑事犯罪，应当中止审理，移送公安机关或政府工作小组办理。3、上诉状引用合同法错误。合同法已经在2021年1月1日废止。据我方所知保定盈峰公司实际出资人在逃，不知道名字。经过政府部门批准南湖春晓项目变更建设主体后，上诉人与答辩人实际形成承继关系，因为答辩人收取前期房款投入到建设工程中，所以如果要退房该款项应该由上诉人和被答辩人退还，如果不退房，后期房款可由被答辩人收取。 付连康向一审法院起诉请求：一、依法确认原告与被告北京盈峰天佑签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；二、被告北京盈峰天佑及其保定分公司返还首付款363,202元并支付利息（自2017年3月3日起按照银行同期贷款利率计算至全部款项还清之日止）；三、本案诉讼费用由被告北京盈峰天佑及其保定分公司承担。 一审法院认定事实：原告与被告北京盈峰天佑于2017年3月3日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，原告购买了位于保定市房屋，当日将首付款363202元转入盈峰天佑保定分公司账户，北京盈峰天佑向原告出具了首付款收据。订购协议约定的内容有：交房日期2017年12月31日前，如遇不可抗力因素如自然灾害或政府影响，导致本合同不能按期履行，出卖人和买受人双方均不负违约责任；买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续，出卖人保证该房屋在换签制式合同之前合法取得。 2020年7月29日原告以北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司为被告向一审法院起诉，请求确认原告与被告北京盈峰天佑签订的订购协议无效，被告返还首付款363,202元并支付利息。2020年9月7日保定市行政审批局为南湖春晓A区10#住宅楼发放了商品房预售许可证。被告至今未将房屋交付原告。 2018年12月24日北京盈峰天佑召开股东会决议，将南湖春晓项目建设单位由北京盈峰天佑变更为保定盈峰天佑，项目建设其他内容不变。2019年5月28日北京盈峰天佑向保定经济开发区经济发展局提出申请，请求将南湖春晓项目建设单位由北京盈峰天佑变更为保定盈峰天佑，项目建设其他内容不变。2019年6月5日，保定经济开发区经济发展局回复北京盈峰天佑：原则同意南湖春晓项目立项变更建设单位（由北京盈峰天佑变更为保定盈峰天佑），并要求北京盈峰天佑做到，“你公司必须积极配合审批局，抓紧时间完善手续，变更完成后全部资料复印、加盖公章，送我局存档。建设单位变更后出现任何问题，由你单位自行承担。” 一审法院认为，原告与被告北京盈峰天佑签订的房屋订购协议书，约定了订购房屋的面积、位置、价款、销售方式、交付日期，违约责任等权利义务。原告支付了首付款。原告和被告北京盈峰天佑在协议书上签字或盖章。该协议依法成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与被告北京盈峰天佑签订的订购协议符合上述法律规定，该协议应为商品房预售合同。商品房买卖司法解释第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。2020年7月29日原告向一审法院起诉，请求确认与北京盈峰天佑签订的订购协议无效，返还首付款并支付利息。2020年9月7日保定市行政审批局为南湖春晓A区10#住宅楼发放了商品房预售许可证。案涉房屋预售许可证书的取得时间晚于起诉日期。原告确认《南湖春晓国际社区订购协议书》无效的诉讼请求，予以支持。北京盈峰天佑与原告签订了订购协议，出具了首付款收据，进行了南湖春晓国际社区的前期建设工作。北京盈峰天佑是订购协议的履行主体。原告将首付款转入盈峰天佑保定分公司账户，该公司接收了原告的首付款。盈峰天佑保定分公司也是订购协议的履行主体。经北京盈峰天佑申请，政府部门批准，南湖春晓国际社区建设单位已经变更为保定盈峰天佑。保定盈峰天佑享有建设单位的权利，也负有订购房屋建设、竣工验收、交付、修缮，违约责任承担等义务。保定盈峰天佑和北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司一起成为订购协议的履行主体。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。订购协议被确认无效。依照该条规定，北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司、保定盈峰天佑应该共同向原告返还首付款363,202元，三公司对首付款的返还负有连带责任。订购协议第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续，…”。原告在签订协议时，明知预购房屋未取得商品房预售许可证明，仍与被告北京盈峰天佑订立协议。原告对于订购协议无效存在过错。根据合同法第五十八条规定，原告应当承担相应责任。原告要求被告支付首付款利息的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、原告付连康与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；二、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司，于本判决生效后七日内共同返还原告付连康购房首付款人民币363,202元；三、驳回原告付连康的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,748元，减半收取3,374元，由被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司各承担1,124.7元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人保定盈峰天佑提交2021年3月10日“莲池区处置南湖春晓项目遗留问题工作领导小组关于工作进展情况的通报”，用以证明2021年2月8日北京盈峰天佑实际控制人管迎因为南湖春晓项目涉嫌合同诈骗，被刑事立案，已经被刑事拘留了。涉案的订购协议书，是否存在上述刑事调查情况，现在刑事案件没有调查终结，我公司认为本案应该中止审理，等待刑事案件审理完毕后再决定是否进行民事案件审理。被上诉人付连康质证称，认可证据真实性，对证明目的不认可，同时管迎合同诈骗罪的构成，并非涉及到被上诉人付连康的房产，所以其刑事犯罪与付连康与上诉人的案件没有实际关联性，同时也没有达到民事诉讼中应当中止审理的要求。据我方了解，南湖春晓业主中所涉及的一房二卖的业主均到公安机关制作询问笔录，这些业主才是管迎合同诈骗的实际受害人。北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司质证称，对该证据无异议。被上诉人付连康提交以下证据：1、保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初4455号民事判决书，及该民事判决的原告刘海燕在保定盈峰天佑房地产公司上诉期间与保定盈峰天佑房地产公司换签合同。2、保定市莲池区法院（2020）冀0606民初4309号民事判决书，及该民事判决的原告陈田芳在保定盈峰天佑房地产公司上诉期间与保定盈峰天佑房地产公司换签合同，两组证据用以证明现在保定盈峰天佑房地产开发公司是南湖春晓项目的承接人及现在的实际控制人，其对返还购房款具有法定义务。上诉人保定盈峰天佑质证称，对该组证据真实性认可，不认可证明目的。该证据与本案事实无关，系案外第三人与上诉人形成的法律关系。北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司质证称，对证据真实性、关联性、证明目的无异议。被上诉人北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司提交2021年3月10日政府进展情况通报，同答辩意见，本案涉及刑事诉讼，应该中止审理移送公安或政府工作小组。上诉人保定盈峰天佑质证称，对证据无异议，应该中止审理。被上诉人付连康质证称，认可证据真实性，对证明目的不认可，同时管迎的合同诈骗罪的构成，并非涉及到被上诉人付连康的房产，所以其刑事犯罪与付连康、上诉人的案件没有实际关联性，同时也没有达到民事诉讼中应当中止审理的要求。据我方了解，南湖春晓业主中所涉及到的一房二卖的业主均到公安机关制作询问笔录，这些业主才是管迎合同诈骗的实际受害人。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。 本院认为，案涉《订购协议书》虽由被上诉人付连康与被上诉人北京盈峰天佑公司所签订、上诉人保定盈峰天佑并非最初的合同当事人，但案涉项目已整体转让给了上诉人保定盈峰天佑，变更建设单位后上诉人即为该项目责任主体及受益主体，且上诉人未就其与北京盈峰天佑公司对已收房款如何约定进行举证，故上诉人承接项目后又以非购房款收取主体为由否认责任，依据不足，一审法院认定上诉人共同承担返还购房款的义务，并无不当。上诉人要求中止审理的事由与《订购协议书》效力的认定并无关联，本案并非必须以刑事案件审理结果为依据，故上诉人要求中止审理的理由亦不成立。一审判决内容对《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的引用有误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费6,748.03元，由上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  庞 茜 审 判 员  张 力 审 判 员  黄俊学 二〇二一年四月二十九日 法官助理  马巧灵 书 记 员  刘 金