浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初5783号 原告：温州宝利皮革制品有限公司，住所地平阳县水头镇麻园金园大道1号。 诉讼代表人：温州东瓯会计师事务所有限责任公司，系公司管理人。 委托诉讼代理人：郑巍立、许芳芳，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 被告：温州米雷皮业有限公司，住所地平阳县水头镇麻园金园大道1号。 法定代表人：廖春秋，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：潘迪华，北京德恒（温州）律师事务所律师。 原告温州宝利皮革制品有限公司（以下简称宝利公司）与被告温州米雷皮业有限公司（以下简称米雷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序于2020年12月22日、2021年4月28日两次公开开庭进行了审理。原告宝利公司委托诉讼代理人郑巍立，被告米雷公司法定代表人廖春秋及委托诉讼代理人潘迪华到庭参加诉讼。2020年12月29日，双方申请庭外调解60日。本案现已审理终结。 原告宝利公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告宝利公司与被告米雷公司于2016年5月7日签订的《厂房及生产设备租赁合同》已于2020年11月17日解除；2.被告米雷公司立即腾空交还原告宝利公司所有的坐落于平阳县水头镇麻园金园大道1号的房屋，并返还其承租的全部机器设备；3.判令被告米雷公司支付房屋、机器设备租金及占有使用费（截至2020年11月17日的欠付租金为2006094元，此后的房屋和机器设备占有使用费按照租赁合同约定的租金标准支付至实际腾空房屋之日和返还机器设备之日止，房屋占有使用费在2021年5月7日之前腾空的，按年租金606375元标准支付，在2021年5月7日之后腾空的，当年租金在上一年租金标准的基础上递增5%支付）；4.判令被告米雷公司支付违约金100305元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第1、2项诉请请求，将第3项诉讼请求变更为判令被告米雷公司支付2021年4月15日之前的到期房屋和机器设备租金2287341.89元，将第4项诉讼请求变更为判令被告米雷公司支付租金逾期支付违约金114367.09元（按欠付租金2287341.89元的5%计算）。事实和理由：平阳县人民法院于2020年8月13日作出（2020）浙0326破申21号民事裁定书，裁定受理宝利公司破产清算一案，并于2020年9月9日作出（2020）浙0326破18号决定书，指定温州东瓯会计师事务所有限责任公司担任管理人。据管理人调查了解，宝利公司与米雷公司于2016年5月7日签订了一份《厂房及生产设备租赁合同》，约定宝利公司所有的坐落于平阳县水头镇麻园金园大道1号和生产设备出租给米雷公司，面积约7000多平方米，租期9年，从2016年5月7日至2025年5月6日。厂房年租金55万元，机器设备年租金20万元，租金一年一付，先付后用，前三年租金不变，第四年厂房年租金55万元按5%的比例逐年递增；承租人应在租金支付应对日及时支付房租，如拖欠不付的，出租人有权增收拖欠部分5%滞纳金，如拖欠超购15天，出租人有权终止租赁协议等。合同签订后，米雷公司在上述厂房内生产经营。米雷公司称支付了租金145万元和房产税20万元。2020年11月17日，管理人致函米雷公司决定解除合同，并要求米雷公司立即腾空厂房、返还机器设备，并支付拖欠的租金和承担违约金等。 另外，2019年1月，水头镇人民政府拆除了宝利公司名下坐落于水头镇麻园金园大道1号的部分房屋的合法建筑面积688.9341平方米，即第2-4层分别被拆除了229.6447平方米。因受上述房屋征收拆除行为影响，米雷公司承租房屋中的第2层被拆除面积为229.6447平方米。为保障承租人权益，管理人以2019年1月1日作为拆除日期，所以从2019年1月1日开始，米雷公司承租的房屋面积从7000平方米调减为6770.3553平方米，2019年1月1日至2019年5月6日的厂房年租金标准从55万元调减为531956元，从2019年5月7日起，厂房年租金按合同约定逐年递增5%。经计算，截至2021年4月15日的欠付租金为2287341.89元，逾期支付租金违约金按欠付租金的5%计算，计为114367.09元。 被告米雷公司辩称：1.米雷公司不存在长期拖欠租金的事实。《租赁合同》约定年租金为75万元，其中移膜厂租金35万元，林英豪所租用厂房即南幢厂房（约定10月底前腾空）租金20万元，机器设备租金20万元。但实际履行与合同约定存在出入，被告对移膜厂租金没有异议，但南幢厂房及机器设备并未实际交付给被告使用，被告不应支付该部分的租金。南幢厂房第三、四层被黄庆阳高价转租给了案外人黄兆楷，被告已付的40万元租金应予退还或冲抵移膜厂的租金。机器设备已由宝利公司自行处理，现有的设备是被告将位于腾蛟镇南革路15号老厂房的设备搬迁过来，被告并未实际使用机器设备，已支付的设备租金20万元应予返还或冲抵后续租金。另，被告预付税费20万元，因政府减免税收，原告并未实际缴纳税费，该20万元应冲抵租金。在租赁过程中，被告还垫付了245470.72元用于电梯维修、消防通道改造等，也应冲抵租金。2.合同约定，原告保障被告300千伏的正常供电，但原告停用300千伏变压器，申请了600千伏的变压器，为此导致电量耗损、电价上涨，造成被告多支付电费达90余万元，也应予以考虑。 经审理，本院认定事实如下：2016年5月7日，原告宝利公司（甲方）与被告米雷公司（乙方）签订《厂房及生产设备租赁合同》，约定甲方将平阳县水头镇麻园金园大道1号两栋分别约4000多平方米（移膜厂）、3000多平方米（南幢厂房），共7000多平方米厂房及生产设备出租给乙方使用，租赁期限为9年，从2016年5月7日起至2025年5月6日止，年租金为75万元，其中移膜厂租金35万元，现林英豪所租用的厂房租金20万元（该厂房自2016年10月前腾空），机器设备租金20万元，租金一年一付、先付后用，前三年租金不变，第四年起厂房年租金55万元按5%的比例逐年递增，租金按移膜厂房实际交付之日起支付；甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方支付租金预付金20万元，在签订合同后15天内支付租金35万元，余款20万元自林英豪厂房腾空交付之日付清；租赁期间所产生的土地、房屋使用税费由乙方按使用面积承担；甲方按该租赁厂房、设备的现状交付给乙方使用，但甲方需保持厂房主体结构处于正常使用和安全的状态，乙方应合理使用并爱护厂房及设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使租赁物损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方应在租金支付应对日前及时支付房租，如拖欠不付的，甲方有权增收拖欠部分5%滞纳金，如拖欠超购15天，甲方有权终止租赁协议。合同签订后，米雷公司于2016年5月8日支付预付款20万元，于2016年5月25日支付租金35万元，于2016年8月8日支付租金20万元，于2016年12月27日支付房产税10万元，于2017年5月6日支付租金55万元，于2018年5月24日支付租金15万元（付到执行款账户），于2018年7月19日支付房产税10万元，以上合计支付租金145万元、房产税20万元。 2020年8月13日，本院依法裁定受理宝利公司破产清算一案，并指定温州东瓯会计师事务所有限责任公司担任宝利公司管理人。2020年11月17日，宝利公司管理人向米雷公司发送通知书，要求米雷公司腾空厂房，将厂房及生产设备交还管理人，并支付拖欠的租金、违约金等款项。 另查明，1.前述移膜厂证载面积为3480.34平方米，南幢厂房证载面积为3640.97平方米；2.2019年1月，水头镇人民政府拆除了宝利公司名下坐落于水头镇麻园金园大道1号房屋（南幢厂房）的合法建筑面积688.9341平方米，即第2-4层分别被拆除了229.6447平方米。因受上述房屋征收拆除行为影响，米雷公司承租房屋中的第2层被拆除面积为229.6447平方米；3.2015年期间以及2017年至2020年期间，宝利公司未缴纳房产税；4.南幢厂房原租户平阳俊达皮件有限公司因没有合适厂房，直到2016年12月才搬离南幢厂房；5.被告米雷公司法定代表人廖春秋在（2018）浙03民终4951号案件的询问笔录中称，“租金涨价了就只租一层了。2016年8月8日搬出来之后我付了20万元，这幢两层半租金是20万元，后来说租金涨了，不给我了”。 以上事实，有当事人陈述、《厂房及生产设备租赁合同》、银行交易明细、不动产登记信息、通知书、《房屋征收货币兑现补偿协议》、（2018）浙03民终4951号民事判决书等证据可以证实，本院予以确认并在卷佐证；被告米雷公司所提交的《环境影响报告书》等证据，与本案处理结果无关，本院不作认定。 本院认为，原告宝利公司与被告米雷公司签订的《厂房及生产设备租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行合同义务。合同约定，移膜厂租金35万元，南幢厂房租金20万元，一年一付、先付后用，第四年起厂房年租金55万元按5%的比例逐年递增。对于移膜厂的租金，经本院计算，从2016年5月7日算至2021年4月15日止，移膜厂前三年应付租金为105万元，第四年即（2019年5月7日至2020年5月6日）的租金为367500元（350000元×1.05），从2020年5月7日至2021年4月15日（即343天）的租金为362617元（367500元×1.05/365天×343天）。对于南幢厂房，因原租户平阳俊达皮件有限公司自2016年12月才搬离厂房，结合合同约定情况，本院确定南幢厂房租金应自被告实际使用之日即2017年1月1日开始计算。另外，南幢厂房自2019年1月起因房屋征收被拆除了229.6447平方米，实际租用面积所对应的租金经本院核算调减为184690元（200000元×2770.3553平方米/3000平方米）。对于南幢厂房的租金，经本院计算，南幢厂房从2017年1月1日算至2018年12月31日的租金为40万元，从2019年1月1日算至2021年4月15日的租金为（184690元+184690元×1.05+184690元×1.05×1.05×104天/365天）436632元。以上两幢厂房截至2021年4月15日的应付租金为2616749元，被告米雷公司已支付租金1450000元，尚欠租金为1166749元。关于原告所主张的机器设备租金，合同虽就机器设备的租赁进行了约定，但被告辩称其未使用机器设备，本案也没有证据证实原告已经将相应机器设备交付给被告使用，故对于机器设备租金的主张，本院不予支持，原告可待证据举示充分后另行主张。关于原告所主张的违约金问题。原告宝利公司于2018年就涉及相关诉讼，后被受理破产清算，而被告米雷公司也在2018年期间有向本院执行款账户缴纳了相应的租金，且米雷公司应支付的租金尚存有争议，故被告米雷公司并非恶意拖欠租金，对于原告所主张的违约金，本院不予支持。关于被告米雷公司辩称的南幢厂房未按实际面积交付给被告使用的问题。本院认为，被告米雷公司已经使用了南幢厂房一、二层及一间办公室，在使用后也按合同约定交付了租金，也从未就此面积问题提出过主张，并且被告米雷公司法定代表人廖春秋在另案中也陈述了“租金涨价了就只租一层了”，故其辩称的南幢厂房未按实际面积交付以及转租给案外人黄兆楷的意见，与事实不符，也缺乏理据，本院不予采信。另外，合同约定租赁期间税费由乙方按使用面积承担，故被告辩称的房产税应冲抵租金的意见，没有事实和法律依据，本院亦不予采信。被告米雷公司的其余辩称，均缺乏依据，也没有证据予以证实，本院均不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告温州米雷皮业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州宝利皮革制品有限公司租金（截至2021年4月15日）1166749元； 二、驳回原告温州宝利皮革制品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26014元，减半收取计13007元，由温州宝利皮革制品有限公司负担5356.50元，温州米雷皮业有限公司负担7650.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 包崇鸽 二〇二一年四月二十八日 代书记员 王新新