广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3603号上诉人（原审原告）：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，男，该公司法务专员。被上诉人（原审被告）：陈细英，女，1979年5月22日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：何雪萍，广东赵江新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何达理，男，1985年2月22日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：蒋海行，广东绿儒律师事务所律师。上诉人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）因与被上诉人陈细英、何达理居间合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初8858号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。保值公司在原审的诉讼请求：1、陈细英、何达理向保值公司支付违约金70500元；2、陈细英、何达理向保值公司返还独家保证金200元；3、本案诉讼费由陈细英、何达理承担。原审法院判决如下：一、被告陈细英于本判决生效之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司退还保证金200元；二、驳回原告广州市保值房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费784元，由原告广州市保值房地产代理有限公司负担。判后，保值公司不服原审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判陈细英、何达理向保值公司支付违约金70500元；二、本案一、二审诉讼费用由陈细英、何达理负担。上诉主要理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、一审法院仅凭陈细英抗辩否认合同非其签订即认定合同不是陈细英所签，属认定事实错误。《独家包销合同》是保值公司业务员在涉案房屋内签署，已核对过身份证确认是陈细英本人，陈细英否认合同非其所签，应承担举证责任（如笔迹鉴定），而非口头抗辩即成立。因此，合同应为真实有效，陈细英违约，应承担相应的违约责任。二、保值公司将保证金转账至陈细英名下，且转账时备注了独家保证金的信息，陈细英不可能没有发现该次转账，但其在收款后未向保值公司提出任何异议和疑问，故其应清楚知悉该转账的性质。其次，保值公司是依据何达理发送的陈细英银行账号图片才转账的，转账后何达理按理会通知陈细英转账情况。三、保值公司提供了一份买方卢凯旋提供的收据，收据明确载明开具日期是2020年8月12日，该收据原件是卢凯旋因失误交给保值公司的，保值公司因此发现卢凯旋已在独家合同期限内购买了涉案房屋。虽然该收据只有图片，但该图片是保值公司持原件拍摄所得。另据收据内容可知，双合地产仅收取了卢凯旋5000元代理手续费，并非居间服务费，很明显买卖双方是基于保值公司的居间行为后恶意跳过保值公司进行的房屋交易，陈细英提交的在双合公司签订的房地产买卖合同明显是后补的合同。而且除此之外，陈细英并未提交买房支付购房定金的转账记录、网签合同、合同签订后支付居间服务费的转账记录等证据予以证实，不能完全反应双方是在2020年10月10日交易的真实性。陈细英及买方的行为是不诚信的行为，扰乱了市场秩序，应予以打击。陈细英在委托期限内另行出售房屋，已违反合同约定，构成根本违约。另根据民法典第965条的规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应向中介人支付报酬。综上所述，恳请法院支持保值公司的上诉请求。陈细英辩称，同意一审判决。何达理辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。理由如下：一、一审陈细英已经否认其签订了独家包销的合同，更没有追认独家合同，且何达理也未实际处分涉案房屋，同时保值公司作为专业的房屋中介公司，在没有看到陈细英的授权情况下，仍签订独家包销合同，存在过错。二、独家包销合同届满期限为2020年10月1日，而陈细英与案外人签订的房地产买卖合同时间为2020年10月10日，该交易发生在独家包销合同约定的期限届满后，因此该交易不受该独家包销合同的约束。现房屋所有人陈细英自行出售其房屋，符合市场交易规则，而非何达理出售完成交易，因此保值公司要求违约金没有事实和法律依据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，本院询问是否申请对《独家包销合同》上“陈细英”的笔迹进行鉴定，保值公司回复若法院认为有需要，愿意提交鉴定申请；陈细英表示若保值公司认为必须要做笔迹鉴定的，其同意进行笔迹鉴定。保值公司另陈述其业务员在签订《独家包销合同》时知悉涉案房屋的产权人是陈细英，由于不清楚该房屋是否为陈细英与何达理的夫妻共同财产故要求何达理也在《独家包销合同》上签名，但未要求陈细英、何达理出示结婚证等材料，仅在现场核对过陈细英的身份证，没有当场保存陈细英的身份证复印件。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案争议焦点如下：涉案《独家包销合同》是否由陈细英授权何达理与保值公司签订，对陈细英是否产生法律约束力，陈细英应否承担合同约定的违约责任。对此，本院分析如下：第一，保值公司作为提供房地产交易中介服务的专业机构，明知陈细英为涉案房屋的产权人，应对合同签订方的身份信息及相应授权委托材料进行严格审查。本案中，保值公司主张签订《独家包销合同》时陈细英在场，合同落款处“陈细英”的签名字样系陈细英本人签署，其应对此承担举证责任。但根据保值公司提交的证据和在二审时的陈述，并不足以证明保值公司在签订《独家包销合同》时曾核对当时在场人员的身份情况，更不足以证明陈细英在《独家包销合同》上签名或曾授权何达理签名，保值公司对此应承担举证不能的法律后果。第二，保值公司向陈细英转账200元的行为发生在《独家包销合同》签订日期之后，只能证明保值公司转账行为系真实发生，难以证明陈细英曾要求保值公司向其支付《独家包销合同》中约定的定金。第三，何达理并非涉案房屋的产权人，无权处分涉案房屋，现陈细英并不追认何达理代其签订《独家包销合同》的行为，何达理亦未取得涉案房屋的处分权，何达理与保值公司签订合同的行为对陈细英不产生法律效力。第四，保值公司提交的双合公司向案外人卢凯旋出具的《收据》仅为复印件，无法证明其真实性，依法应不予采纳。即使《收据》真实，仅能反映卢凯旋曾委托双合公司办理涉案房屋的事宜，从《收据》上无法得出委托的具体事项，难以证明陈细英或何达理在《收据》出具的2020年8月12日即与卢凯旋就买卖涉案房屋达成一致意见。第五，陈细英与卢凯旋就案涉房屋签订《房地产买卖合同》的时间是2020年10月10日，即使《独家包销合同》由陈细英签订，陈细英在《独家包销合同》约定的期限届满之后处分房屋亦不应受《独家包销合同》的约束。综上，一审法院认定保值公司依据《独家包销合同》的约定要求陈细英、何达理承担违约责任理据不足，并无不妥。陈细英是否在《独家包销合同》签名，均不影响涉案房产交易期限已超过《独家包销合同》约定的期限的事实，故对保值公司在二审时提出的笔迹鉴定申请，本院不予接纳。保值公司的上诉主张未有新的证据予以证实，对其上诉主张本院不予支持。综上所述，保值公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1562.5元，由广州市保值房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年四月二十二日书记员  陈婷婷