河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5150号原告（反诉被告）：苌鑫，男，1990年1月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：李杰，河南国是律师事务所律师。委托代理人：张凯，河南国是律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑州卓越臻选商业管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风南路和创业路交叉口绿地中心双子塔北塔****。法定代表人：陈波，董事长。委托代理人：李萍，河南扬善律师事务所律师。委托代理人：刘小丽，河南扬善律师事务所实习律师。原告（反诉被告）苌鑫与被告（反诉原告）郑州卓越臻选商业管理有限公司（以下简称卓越臻选公司）房屋租赁合同纠纷两案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）苌鑫委托代理人李杰，被告（反诉原告）卓越臻选委托代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苌鑫向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告承担违约金65700元；3、依法判令由被告承担本案所产生的诉讼费等全部费用。事实与理由：原被告双方于2019年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为96个月自2019年4月29日起至2027年4月28日止。在正常履约期间被告称其要求退租，但原告不同意其退租，经过双方多日协商均无果，现被告的行为已经构成了违约，依据房屋租赁合同的约定其应当承担相应的付款责任和违约责任，原告为维护其合法权益诉至贵院。被告卓越臻选公司辩称，1、答辩人没有任何违约行为，在合同期间内按时交纳租金及物业费，未拖欠过任何一期的租金，即使在2020年疫情期间，答辩人仍然按照合同约定履行义务。2、答辩人支付租金及物业费至2021年1月28日，但被答辩人在合同期间内且在答辩人支付租金未到期内将涉案房租另行租赁给他人，新的承租人擅自在答辩人承租的房屋进行装修，系被答辩人构成违约，应承担相应的违约责任。3、在被答辩人将房屋租赁给他人之后，被答辩人的行为构成事实上的解除合同，应当退还未到期的租金31500元及物业费1205元，并退还答辩人交纳的押金27375元。4、依据《房屋租赁合同》第三条第3款，在答辩人拖欠租金超过一个月，被答辩人有权收回该房屋，但答辩人的支付的租金期限未届满，双方在未协商一致的情况下，被答辩人擅自收走房屋，显然违反合同约定。5、答辩人虽与被答辩人商议退租的事，由于疫情的影响，发生了不可抗力的原因，涉案房屋一直空置未出租出去，但被答辩人并未同意，双方未达成一致意见。而被答辩人在未与答辩人商量好的同时就擅自将房屋租赁给他人，答辩人交纳的房租期限未届满，答辩人对房屋的装修添置都未移除的情况下，涉案房屋就由新承租人进行了装修，从而导致答辩人权利受损，实际上是被答辩人违约导致。被答辩人在不退还押金、以及答辩人未使用期间的租金、物业费，还要求答辩人承担违约责任，显然有违公平原则。6、被答辩人请求支付违约金数额过高，首先答辩人没有违约，其次被答辩人并未收到任何经济损失，在答辩人支付租金未到期之前就将房屋租赁给了他人，再者被答辩人扣押答辩人的押金不予退还，还有一个多月未到期的租金及物业费未退还。违约责任是基于权利受损的程度进行承担，而本案被答辩人未收到任何损失，在此客观未受经济损失的情况下，还要求答辩人支付高额违约金，不符合法律规定及法律本旨，诉讼请求不应得到支持。综上所述，被答辩人未提交任何证明答辩人违约的证据，且被答辩人仍未退还答辩人交纳的押金，以及未到期的租金、物业费，被答辩人在未与答辩人协商一致的情况下擅自将房屋另租给他人，构成违约，应承担违约责任。故被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据，且无法律依据，应当依法予以驳回。反诉原告卓越臻选公司向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人向反诉人退还押金27375元；2、请求被反诉人向反诉人退还租金31500元及物业费1205元；3、请求被反诉人退还装修押金8900元；4、请求被告反诉人向反诉人支付违约金65364元；5、请求被反诉人赔偿装修残值损失6万元；6、请求被反诉人承担本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人2019年4月13日签订《房屋租赁合同》，每月租金27375元，反诉人交纳押金27375元。反诉人作为承租人一直按照合同约定履行合同义务，按时交纳租金、物业费等，反诉人没有任何违约行为。现反诉人交纳租金已交至2021年1月28日，但被反诉人违反合同约定在反诉人已交纳租金的未到期内，擅自将房屋租赁给他人。并且新承租人已经在对房屋进行装修，导致反诉人无法使用房屋，被反诉人已经构成违约，也构成事实上的解除合同的行为。故被反诉人应当退还反诉人交纳的押金27375元，退还因被反诉人解除合同剩余房屋租金31500元及物业费1205元，并且承担合同约定年租金20%的违约金。因反诉人长租该房屋，反诉人前期投入大量装修资金对房屋进行了装修，花费装修金额达8万元余元，该房屋装修仅一年多，现被反诉人违约给反诉人造成巨大经济损失。故反诉人诉请被反诉人赔偿装修残值损失6万元，反诉人为维护自身合法权益，依法提起反诉。反诉被告苌鑫辩称，一、卓越臻选公司于2021年1月4日向苌鑫送达解除合同通知书，该通知书明确显示其自2020年12月29日起不再承租涉案房屋且涉案房屋中卓越臻选公司的物品均已腾空（即以实际行动告知不再承租房屋），足以证明卓越臻选公司在承租期内无故违约的事实。基于卓越臻选公司的违约行为，苌鑫依据合同约定和民法典的规定，要求其承担违约责任于法有据。二、在卓越臻选公司出具解除合同通知书中显示，“业主已经验收过房屋”虽然苌鑫并未验收房屋，但是卓越臻选公司所出具的该文书恰恰反映出来其对涉案房屋其他权利的放弃，同时卓越臻选公司主张的装修押金、装修残值损失、违约金的诉讼请求均无证据予以佐证，应当予以驳回反诉诉请。经审理查明，2019年4月13日，原告苌鑫（反诉被告，作为出租方、甲方）与被告卓越臻选公司（反诉原告，作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将其拥有的坐落于郑东新区东风路与康平路南01号18层1809的450平方米房屋租给乙方使用。租期96个月，自2019年4月29日至2027年4月28日止。房屋租金按季支付，每期租金82125元，每期租金提前15天支付。乙方若逾期支付租金，每逾期一天需按月租金的0.5%支付滞纳金；拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该房屋，乙方须按实际居住日交纳租金和滞纳金并承担违约责任。乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付27385元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方。租赁期限内若甲乙双方任意一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应当据实赔偿等。原告（反诉被告）苌鑫称，卓越臻选公司在2019年4月13日向其付押金27375元，2019年4月13日向其付物业费18074元（一次缴纳3个月物业费，本次是3.5个月，一个月物业费5164元），2019年4月13日向其付房租54750元，2019年7月15日向其付房租82125元，2019年7月15日向其付物业费15492元三个月），2019年10月14日向其付房租82125元，2019年10月14日向其付物业费15492元（三个月），2020年1月14日向其付房租82125元，2020年4月14日向其付房租54750元，2020年7月14日向其付房租82125元，2020年10月14日向其付房租82125元，上述租金已经支付至2021年1月28日，物业费从2020年1月15日开始卓越臻选公司是直接把物业费支付到涉案房屋的物业公司（支付标准同上）。综上，卓越臻选公司共向苌鑫支付租金523125元、物业费49058元、押金27375元。被告（反诉原告）卓越臻选公司称，对支付的数额无异议。物业费在2019年是由卓越臻选支付给苌鑫，苌鑫再支付的给物业公司，2020年之后的直接由卓越臻选向物业公司支付。2021年1月4日，被告（反诉原告）卓越臻选公司出具《解除合同通知书》，载明：鉴于甲乙双方于2019年4月29日签订《房屋租赁合同》，由乙方承租甲方位于郑东新区东风东路西、康平路南01号楼18层1809，租赁期限为2019年4月29日起到2027年4月28日止，乙方因受疫情影响该房屋一直处于亏损情况，致使乙方无法继续承租该房屋，现房屋内物品已经腾空，业主已经验收过该房屋，自2020年12月29日起决定不再继续承租该房屋。原告（反诉被告）苌鑫称，2021年1月4日，卓越臻选公司在承租期间内向原告出具解除合同通知书，根据租赁合同约定卓越臻选应承担第九条的第五项的违约责任的事实。被告（反诉原告）卓越臻选公司称，真实性无异议，但原被告双方在2020年12月24日商议退租事宜，但双方并未达成解除合同的一致意思表示，因卓越臻选支付的租金已支付至2021年1月28日，苌鑫在卓越臻选支付租金未到期之前就擅自收回房屋并将房屋出租给第三人，且在双方沟通解除合同之时，苌鑫应当退还的押金以及未到期的租金；在未退还的情况下又将涉案房屋出租给第三人，实际上是苌鑫违约，不能证明卓越臻选应当按照合同约定承担违约责任。关于涉案房屋现状，原告（反诉被告）苌鑫称，涉案房屋自2021年1月8日租给了案外人，约定了三个月的装修期，因为卓越臻选2021年1月4日向苌鑫提出解除合同，之后刚好有人联系苌鑫租赁涉案房屋，苌鑫便将涉案房屋租了出去。被告（反诉原告）卓越臻选公司称，虽向苌鑫发送解除合同通知，但双方并未达成解除合同的一致意见，在卓越臻选支付租金未到期之前就将涉案房屋租赁给他人，系苌鑫违反合同约定。被告（反诉原告）卓越臻选并称，关于押金27375元，卓越臻选公司在2019年4月13日向苌鑫支付押金27375元，因双方解除租赁合同应当将上述押金予以退还。关于退还租金31500元，因苌鑫在2020年12月24日对房屋进行验收，因为卓越臻选公司对涉案房屋已经支付至2021年1月28日，故应当退还2020年12月25日至2021年1月28日的房屋租金（27375*12/365*35天=31500元）；因为卓越臻选公司对涉案房屋物业费是缴纳至2020年12月31日，故卓越臻选公司诉请苌鑫退还2020年12月25日至2020年12月31日的物业费以一季度15492元/3/30*7天=1205元。庭审中苌鑫并称，对押金未退还的数额、及租金和物业费交至的日期无异议，但对卓越臻选公司的计算起始日期有异议，因为卓越臻选公司于2021年1月4日向原告送达解除合同通知书，故对租金及物业费的起算日期有异议，苌鑫认为应当从其送达解除合同通知书的第二天进行起算，但因被告的违约行为上述费用依据合同约定均不应当退还。关于违约金苌鑫未违约，不应当支付违约金，而是卓越臻选公司违约再先，其应当向苌鑫支付违约金。以上事实由苌鑫提交的房屋租赁合同、房屋产权证书一份、房租支付流水、解除合同协议书；卓越臻选提交的房屋租赁合同、租房押金、陈波情况说明、陈波身份证复印件、陈波转账回单4份，刘志春情况说明、刘志春身份证复印件、刘志春转账回单3份，谢应红情况说明、谢应红身份证复印件、谢应红转账回单2份、装修施工许可证、装修巡查记录表、涉案房屋照片（均系打印件）、装修清单、费用报销单、转账回单及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，苌鑫与卓越臻选签订的《房屋租赁合同》系合同双方当事人真实表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。2021年1月4日，卓越臻选向苌鑫发送《解除合同通知书》，庭审中苌鑫称，涉案房屋自2021年1月8日租给了案外人，约定了三个月的装修期，因为卓越臻选2021年1月4日向苌鑫提出解除合同，之后刚好有人联系苌鑫租赁涉案房屋，苌鑫便将涉案房屋租了出去。结合原被告庭审陈述，本院认定，2021年1月4日，卓越臻选公司向苌鑫提出解除合同，苌鑫将涉案房屋自2021年1月8日租给了案外人，系在2021年1月8日以自己的行为表明同意解除合同，本院认定，原被告双方签订的《房屋租赁合同》已经于2021年1月8日解除，故原告苌鑫诉请判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定，租期96个月，自2019年4月29日至2027年4月28日止。被告卓越臻选公司在合同履行期间内向原告提出解除合同，应当承担违约责任，向原告苌鑫支付违约金，其具体数额本院酌定为两个月的租金，即54750元。故原告诉请判令被告承担违约金65700元，本院予以支持54750元。因系卓越臻选公司在合同履行期间内向原告提出解除合同，故反诉原告卓越臻选公司诉请反诉被告苌鑫支付违约金65364元，及判令反诉被告苌鑫赔偿装修残值损失6万元，本院均不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故反诉原告卓越臻选公司请求判令反诉被告苌鑫退还押金27375元，本院予以支持。关于租金，2019年4月29日至2021年1月5日，共计618天。2020年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地的防疫情况等酌定扣除60天的租赁，618天扣除60天，剩余558天，以年租金328500元计算，应付租金502200元。关于已付租金，原告（反诉被告）苌鑫称，卓越臻选公司2019年4月13日向其付房租54750元，2019年7月15日向其付房租82125元，2019年10月14日向其付房租82125元，2020年1月14日向其付房租82125元，2020年4月14日向其付房租54750元，2020年7月14日向其付房租82125元，2020年10月14日向其付房租82125元，上述租金已经支付至2021年1月28日，综上，卓越臻选公司共向苌鑫支付租金523125元。被告（反诉原告）卓越臻选公司称，对支付的数额无异议。经本院计算，原告（反诉被告）苌鑫称，卓越臻选公司2019年4月13日向其付房租54750元，2019年7月15日向其付房租82125元，2019年10月14日向其付房租82125元，2020年1月14日向其付房租82125元，2020年4月14日向其付房租54750元，2020年7月14日向其付房租82125元，2020年10月14日向其付房租82125元。经本院计算，以上共支付租金520125元，卓越臻选公司称，其共向苌鑫支付租金523125元计算错误，本院认定，卓越臻选公司以向苌鑫支付租金520125元。已付租金520125元，扣除上述应付租金502200元，卓越臻选公司向苌鑫多支付租金剩余17925元。故反诉原告卓越臻选公司诉请反诉被告苌鑫退还租金27375元，本院予以支持17925元。反诉原告卓越臻选公司诉请判令反诉被告苌鑫支付物业费1205元、退还装修押金8900元，证据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卓越臻选商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苌鑫支付违约金54750元；二、驳回原告苌鑫的其他诉讼请求；三、反诉被告苌鑫于本判决生效之日起十日内向反诉原告郑州卓越臻选商业管理有限公司退还租金17925元、押金27375元；四、驳回反诉原告郑州卓越臻选商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1443元，减半收取721.5元，由原告苌鑫负担137.5元，被告郑州卓越臻选商业管理有限公司负担584元；反诉案件受理费2093.5元（已减半收取），由反诉原告郑州卓越臻选商业管理有限公司负担1627元，反诉被告苌鑫负担466.5元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二一年四月十五日书记员 桑金波