上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2561号上诉人(原审原告)：管定中，男，1949年10月6日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王履冰，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘琼，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑爱丽，女，1952年2月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：远要要，上海申通律师事务所律师。原审第三人：上海曹杨物业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：闵奕，总经理。委托诉讼代理人：浦晓冬，女。上诉人管定中因与被上诉人郑爱丽、原审第三人上海曹杨物业有限公司(以下简称曹杨物业公司)委托合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初9040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。管定中上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持管定中在一审中的诉讼请求。事实和理由：1．一审判决没有查明上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称丰庄西路房屋)买卖的来龙去脉，没有查明为什么郑爱丽的丈夫要将出售房款分三次转给管定中。再结合该房从购房开始到出售都是由管定中居住，房贷也由管定中付清。所以管定中是丰庄西路房屋的实际权利人。2．郑爱丽的证人邵某某做了伪证。管定中在本次诉讼期间多次与证人邵某某电话和发微信联系，请他帮管定中出庭作证，证明该房屋是管定中向他购买的，购房款也是管定中支付的。3．管定中在一审中提供录音证据之后，未进行证据交换，未质证，而直接作出一审判决，程序违法。4．一审适用简易程序违法，致使本案基本事实未能查明，严重损害管定中的合法权益。5．一审判决遗漏了本案关键证人的证言，对双方借名买房的合意没有查清。请求二审改判支持管定中的诉讼请求。郑爱丽答辩称，管定中经济困难，在其所称的购买上海市普陀区曹杨一村XXX号XXX室公有住房(以下简称系争房屋)期间正享受廉租房补贴，事实上根本不存在所述购买三处房屋。另外管定中甚至表示曹杨一村XXX号XXX室也是管定中自己购买并且登记在郑爱丽女婿名下，与其在一审第一次、第三次开庭笔录中陈述是郑爱丽女婿自己购买的是相互矛盾的。一审认定事实清楚，证据确实充分，应当驳回管定中的上诉请求。原审第三人曹杨物业公司述称，曹杨物业公司对谁出资购买系争房屋并不知情，也不发表意见。管定中向一审法院提起诉讼，请求判令：1．系争房屋由郑爱丽变更为管定中承租；2．案件诉讼费由郑爱丽承担。一审法院认定事实：郑爱丽与郑曼丽系姐妹关系，郑爱丽与李凯南系夫妻关系，郑曼丽与管定中系夫妻关系。丰庄西路房屋登记权利人为李凯南，得房后由管定中及家人居住使用，并由管定中支付该房屋所负贷款。2010年4月2日，李凯南以人民币(以下币种均为人民币)1，250，000元的价格向案外人刘骧出售上述房屋。同日，刘骧向李凯南转账450，000元；李凯南于当日向管定中转账20，000元，并于2010年4月9日向管定中转账430，000元。2010年5月24日，刘骧向李凯南转账720，000元，李凯南于2010年5月27日向管定中转账720，000元。2010年6月20日，邵某某作为甲方(出让方)，郑爱丽作为乙方(受让方)，与作为丙方(经纪方)的上海凯丽房地产经纪事务所签订《委托代理房屋转让经纪合同》，主要约定：甲方同意将系争房屋有偿转让给乙方；转让价格530，000元；乙方应于2010年6月20日支付甲方定金20，000元；2010年7月1日前进交易中心支付甲方180，000元；2010年7月20日前交易中心核准签章给甲方支票300，000元进银行监控；2010年7月底前甲方收到监控资金交房，乙方付给甲方30，000元进户。次日，邵某某与郑爱丽签订《上海市公有住房承租权转让合同》。2010年6月20日，邵某某出具《收条》载明：“今收到郑爱丽支付给邵某某人民币贰万元整(购曹杨一村XXX号XXX室使用权房定金)”；2010年6月27日，邵某某出具《收条》载明：“今收到郑爱丽购曹杨一村XXX号XXX室房款壹拾捌万元整”；2010年7月19日，邵某某出具《收条》载明：“今收到郑爱丽购曹杨一村XXX号XXX室房屋尾款叁万元整，房款全额结清”。管定中通过其名下上海银行账户于2010年6月20日取款20，000元；于2010年6月27日向邵某某转账180，000元；于2010年7月15日向郑爱丽开具金额为300，000元的银行本票；于2010年7月19日通过其名下账户取款30，000元。郑爱丽通过其名下工商银行账户于2010年7月15日向邵某某转账300，000元。以上购买系争房屋的款项来源于丰庄西路房屋售房款，另有部分售房款用于购买67号1室房屋。2010年9月13日，系争房屋变更租赁户名为郑爱丽，并由郑爱丽家庭实际居住至今，租金及保洁、保安等费用均由郑爱丽实际支付。67号1室房屋，该房屋登记承租人为李凯南，但实际由管定中家庭居住使用，后于2019年变更承租人为管定中。2019年初，管定中家庭与郑爱丽家庭因房屋权属问题发生争议。2019年2月27日，管定中通过微信方式与郑爱丽女儿李疏非进行语音通话，李疏非表示：“一开始我娘(郑爱丽)借户口我是不晓得的，后来我娘(郑爱丽)跟我讲……借户口一只户口伍万元，随后她讲，小妹阿姨(郑曼丽)讲的，以后房子赚的好了大家再分，当时我娘(郑爱丽)就是这样跟我讲的”；管定中表示：“你们户口没有用了所以开口向你们借户口，一只户口给你们五万元，至于讲分不分，应当讲应该分的，没有讲也应该分的，大家都是亲戚，或者小妹(郑曼丽)讲的忘记了，或者是我讲的没有注意，提出这种看法还是合情合理的……我和小妹(郑曼丽)讲过的，我们赚到钞票多分点给你们”。2019年2月27日，管定中再次通过微信方式与郑爱丽女儿李疏非就系争房屋与67号1室房屋处理问题进行语音通话，李疏非表示：“初四会提(房屋处理的事宜)是因为当时小妹阿姨(郑曼丽)在嘉兴讲过，等改建好以后，一套房子卖掉，一套房子租掉，爸爸妈妈(郑爱丽、李凯南)听后，觉得两套房子不管怎么弄总归是大家共同处理，怎么你们已经打算好了”，经协商后李疏非询问管定中：“你希望一套房子转到管乐的名下”；管定中表示：“还有一套房子是你爸爸妈妈的，从法律上来讲，你们可以自由处理，你们怕什么呢”；李疏非表示：“如果转到管乐那去的话，就是一人一套”；管定中回复：“你有这个思路也可以”；李疏非表示：“转好以后，后面也不存在要谈的事情”；管定中回复：“这样子也可以，你也可以这样理解”；李疏非表示：“现在这样操作好了以后，今后用不着去谈其他事情”；管定中回复：“你也可以这样子理解，你不必要多想”；李疏非询问：“我这样理解可以吗”；管定中回复：“可以可以”；李疏非又询问：“你们想拿哪里一间转到管乐名下”；管定中回复：“67号这套，就是我们住的一套，我们住的这套就不搬了，又动了怕麻烦”。2019年3月2日，李疏非通过微信发送消息称：“和爸妈说了他们基本没有问题了，麻烦你这里将105的房屋使用权证给到我爸妈，同时和他们商量具体你们转户的日期，这样就没啥问题大家都好谈”。2019年3月8日，管定中向李凯南返还系争房屋租用居住公房凭证，并手写备注：“2019.03.08交李凯南”，现该凭证由郑爱丽、李凯南保存。一审法院另查明，证人邵某某出庭作证称：“买房两人，一男一女，签字的时候只有一个人，使用权卡是被告签字的，男的身份不清楚……原告给我打电话让我作证，但是我不认识原告，没有打交道……”。一审审理中，双方就出资款来源存在争议。郑爱丽表示，李凯南于2010年4月至5月期间向管定中转账的款项系用于购买系争房屋及67号1室房屋，其他款项系交由管定中保管并用于投资；管定中表示，因其受房屋限购的限制，且考虑可用李凯南的公积金贷款，故将丰庄西路房屋登记在李凯南名下，但该房屋实际产权人为管定中，故李凯南将房屋出售款项转账交还给管定中。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。租用居住公房凭证系房屋管理部门核发的公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证，该凭证记载事项是权利人享有公房承租权的证明。本案中，管定中主张其以郑爱丽的名义出资购买公有住房承租权，郑爱丽仅为登记承租人，管定中为系争房屋的实际承租人。但就房屋权利归属并无书面协议，故双方是否存在借名买房的约定应从房款出资、房屋的使用管理、重要凭证的留存以及陈述意见的合理性等方面予以判断。首先，就购房款出资方面，管定中提供的个人取款回单中载明的转账及现金取款时间、金额与邵某某出具的收条中载明的时间、金额均相吻合，可认定购房款均由管定中实际支付，但在购买系争房屋及67号1室房屋前，郑爱丽的配偶李凯南曾向管定中转账共计1，170，000元，双方均认可系争房屋出资款来源于出售丰庄西路房屋所得款项，但管定中并未提供充分证据证明其为丰庄西路房屋的真实权利人，故对管定中所述其为系争房屋实际出资人的主张，难以采纳。其次，就房屋占有使用以及租金支付方面，双方均认可系争房屋由郑爱丽家庭居住使用，并按期支付房屋租金及保洁保安等费用。管定中表示其将所居住的本市他处房屋出售后购买系争房屋，若该主张属实，则所购买的系争房屋理应首先保障管定中家庭自身的居住，而非在无任何书面协议的情况下同意由郑爱丽家庭占有使用。此外，管定中主张其全程以实际购买人的身份参与合同签订、办理登记、缴纳税费等流程，并持有收条、付款凭证等原件；但结合已查明的事实，对于可印证房屋权利归属更为重要的转让合同、租用居住公房凭证的原件均由郑爱丽实际持有，且根据房屋出售方邵某某的陈述，其从未与管定中结识，故管定中对购房过程中产生的部分材料原件的持有并不足以成为认定借名买房关系成立的直接依据。结合以上评述意见，在登记承租人与实际承租人不一致的情况下，实际承租人有遭受权益受到侵害的巨大风险，理应采取包括签订借名协议、留存重要书证等在内的合理措施，但本案中管定中显然未采取合理措施，故管定中主张存在借名买房关系并要求确认其为系争房屋承租人的证据与理由尚不充分，并未达到足以推翻租用居住公房凭证所载明事项的要求。即使管定中与郑爱丽、李凯南之间就系争房屋以及67号1室房屋存在借名买房关系，管定中在微信语音通话中亦表示除挂靠户籍补偿之外同意另行向郑爱丽、李凯南适当分配房屋所获利益，并经协商最终同意以其取得67号1室房屋承租权、郑爱丽维持系争房屋承租权的方式予以分配，现67号1室房屋已完成承租户名变更手续，管定中亦将系争房屋租用居住公房凭证交由李凯南，可视为对郑爱丽维持系争房屋承租权的确认，双方已经按照协商达成的分配方案实际履行完毕，故对管定中的诉讼请求难以支持。曹杨物业公司经合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩权利，不影响本案公正裁决。一审法院判决：驳回管定中的全部诉讼请求。本院审理中，管定中向法院提交了如下证据：1．《证明》，证明丰庄西路房屋是管定中购买并办理入户手续，维修资金等均由管定中支付。2．赵丹青、孙雅芬出具的《有关郑曼丽购房情况证明》，证明系争房屋登记在郑爱丽名下，作为报酬给郑爱丽夫妻每人户口5万元。3．吴月芳、虞平、刘志强的证人证言，证明系争房屋借名买房的经过。管定中向法院申请调查令，申请调查管定中、郑曼丽1994年9月至12月、1996年9月至12月期间的银行取款凭证、资金往来明细；申请调查令，调查丰庄西路房屋购房过程中的原始凭证和文件，证明丰庄西路房屋的权属情况。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。系争房屋为公房，郑爱丽为承租人。管定中认为系争房屋由管定中出资购买，但登记在郑爱丽名下，故郑爱丽应将系争房屋返还管定中。对此，管定中应举证证明其与郑爱丽之间存在借名买房的约定。但从管定中一审中提供的其与李疏非的通话录音中可以看出，双方就系争房屋以及67号1室房屋的处理达成了一致，即郑爱丽配合管定中取得67号1室房屋的承租权，郑爱丽维持系争房屋的承租权，且此后管定中也将系争房屋的租用居住公房凭证交给李凯南，而67号1室房屋承租人也变更为管定中。基于此，管定中要求郑爱丽返还系争房屋将系争房屋承租人变更为管定中的上诉请求，无事实和法律依据，本院难以支持。鉴于双方就房屋的处分已经达成一致，故本院对管定中申请调查丰庄西路房屋的情况、资金往来情况以及证人出庭等申请均不予准许。管定中提出录音证据未质证的问题，在管定中向法院提交了该证据后，郑爱丽发表了书面的质证意见，故一审程序并无不当。综上所述，管定中的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人管定中负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年四月六日法官助理 张文如书 记 员 慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……