湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2953号上诉人（原审被告、反诉原告）：柳厚祥，男，1965年4月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：石楚良，长沙市雨花区新诚法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南中晟基业物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区双湾路69号双湾国际1栋2单元1楼。法定代表人：陆小军。委托诉讼代理人：何俊，湖南维毅律师事务所律师。上诉人柳厚祥因与被上诉人湖南中晟基业物业服务有限公司（以下简称中晟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柳厚祥上诉请求：撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6442号民事判决，查清事实、认定证据，改判或发回重审。一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致判决错误。原审对于上诉人提交证据均不认可，对被上诉人证据均予以支持。原审法院未将案件审理从简易程序转换为普通程序，庭审笔录签字存在事故，导致判决不公。被上诉人未提交物业服务记录。本案存在诉讼时效问题，不应支持被上诉人胜诉。上诉人房屋空置应当按照70%交纳物业费，且房屋交付本身存在问题。上诉人要求被上诉人承担违约责任的反诉请求，应当得到支持。中晟物业公司辩称，上诉人捏造事实，故意拖延支付物业费。原审法院实地勘察了小区，物业服务达到了约定标准。原审庭审笔录是庭审及签字情况的真实反映，尤其是上诉人自己陈述的内容。上诉人有义务按时交纳物业费，其主张物业费打折没有法律依据。上诉人对涉案房屋进行了收房、验房，如有质量问题，应向开方商主张权利。中晟物业公司向原审法院起诉请求：一、判令被告柳厚祥立即向原告中晟物业公司支付自2011年4月1日起至2020年3月1日止的物业服务费20971.6元；二、判令被告柳厚祥立即向原告中晟物业公司支付自2011年4月1日起至2020年3月1日止的利息9162.8元，此后的利息按年利率4.9%的标准计算至物业服务费付清之日止；三、判令本案诉讼费用由被告柳厚祥承担。柳厚祥向原审法院反诉请求：一、判令原告（反诉被告）中晟物业公司公告涉案小区2011年至2020年上半年，近十年物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；二、判令原告（反诉被告）中晟物业公司支付其管理小区公共部分所得的部分公共收益，将公共收益提存于人民法院；三、判令撤销原、被告签订的《前期物业服务协议》；四、要求原告（反诉被告）中晟物业公司公布所有业主姓名包括业主代理人和联系方式，协助建立微信群，便于成立业主委员会；五、判令原告（反诉被告）中晟物业公司维修被告（反诉原告）柳厚祥的房屋或支付维修费20000元（维修费应为40000元，承担一半为20000元）；六、判令原告（反诉被告）中晟物业公司支付房屋租赁损失47200元（计算至2020年8月底的房屋租赁损失为94400元，承担一半为47200元）；七、判令原告（反诉被告）中晟物业公司返还已交的（交房时预缴三个月）物业费588元；八、判令由原告（反诉被告）中晟物业公司承担本案相关费用。原审认定事实：中晟物业公司于2000年4月3日成立。2016年12月16日，其名称由湖南美世界物业管理有限公司变更为湖南中晟基业物业服务有限公司。2008年9月26日，长沙市天心区青年汇小区（即长沙理工大学职工宿舍）建设单位湖南豪瑞投资开发有限公司与湖南美世界物业管理有限公司（即中晟物业公司）签订《长沙理工大学职工宿舍前期物业管理服务合同》，约定由中晟物业公司为青年汇小区提供物业管理服务，其中主要约定：物业服务费收费标准，住宅按1.2元/月/平方米收取。合同期限为2008年9月26日起至业主委员会成立止。合同签订后，中晟物业公司入驻青年汇小区提供物业服务至今。上述《长沙理工大学职工宿舍前期物业管理服务合同》在本案中未当庭提交原件，另案（2020）湘0103民初6420号中晟物业公司与胡滨物业服务合同纠纷，（2020）湘0103民初6624号中晟物业公司与刘艳芳物业服务合同纠纷，（2020）湘0103民初6626号中晟物业公司与龙建国物业服务合同纠纷三案，与本案同系一个小区的物业服务合同纠纷，中晟物业公司均提供该合同原件予以质证，该三案判决亦查明该事实。中晟物业公司提供一份落款于2010年12月30日的《前期物业服务协议》，约定由中晟物业公司为柳厚祥提供物业管理服务，其中主要约定：柳厚祥所购房屋为3栋13楼1301号，建筑面积163.33平方米。物业服务费按季度收取，收费标准为住宅按1.2元/月/平方米收取。柳厚祥不按约定的收费标准和时间交纳费用的，中晟物业公司有权要求柳厚祥从逾期之日按照银行同期贷款利率支付利息。柳厚祥在该协议末页签名。合同签订后，中晟物业公司为柳厚祥提供物业服务至今。中晟物业公司称柳厚祥自2011年4月1日起至2020年3月1日期间未交纳物业服务费。柳厚祥称其于2010年12月30日支付过3个月的物业费，是交房时被迫交的，不然不给钥匙。中晟物业公司提交一份建设方湖南豪瑞投资开发有限公司出具的《收房交接单》，写明柳厚祥购买的长沙××大学××宿舍××栋××房已交清所有房款，及有线、燃气费用。中晟物业公司提交一份《业主办理入伙情况汇总表》，载明房号：3-1301，业主姓名：柳厚祥，日期2010.12.30，并注明各项交房办理事项，该表有“柳厚祥”签名。中晟物业公司提交律师函、缴费通知书、快递单，拟证明中晟物业公司已向柳厚祥进行催缴的事实，律师函、缴费通知书中13-1301房屋的面积均载明为163.33平方米。庭审中，柳厚祥坚称其没有验收涉案房屋，交房系中晟物业公司代替柳厚祥进行。柳厚祥拿到钥匙进入房屋后，才发现房屋存在不同程度的问题，遂立即联系中晟物业公司，将钥匙退回中晟物业公司，要求其联系开发商，及时修复整改。经多次催促，中晟物业公司至今未采取措施，连钥匙都是今年在强烈要求下才找到，因为没有钥匙，一直无法进入房屋。后柳厚祥又承认仅给予中晟物业公司一片维修用的装修钥匙，其余房屋钥匙均保存在自己手上。柳厚祥提供一组照片显示，涉案房屋内部多处存在水渍、墙皮开裂等现象。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。青年汇小区建设单位湖南豪瑞投资开发有限公司与中晟物业公司签订《长沙理工大学职工宿舍前期物业管理服务合同》，中晟物业公司也实际入驻小区并提供服务，中晟物业公司要求小区业主交纳物业管理费，于法有据，柳厚祥应按约交纳物业管理费。柳厚祥辩称涉案房屋未交房。有《收房交接单》、《业主办理入伙情况汇总表》证明柳厚祥已进行交房，且保存有涉案房屋钥匙。柳厚祥辩称涉案房屋存在渗水等质量问题，与本案物业服务合同纠纷无关。依照《前期物业服务协议》、缴费通知书载明，柳厚祥房屋面积为163.33平方米，自2011年4月1日起至2020年3月1日期间的物业服务费为20971.6元（1.2元/月/平方米×163.33平方米×107月），中晟物业公司主张柳厚祥应付物业费20971.6元，予以支持。中晟物业公司与柳厚祥均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。依据诚实信用原则，酌情调整违约金按应付物业服务费的5%标准支付，即应付违约金为1048.58元（20971.6元×5%）。关于柳厚祥提起的反诉请求。第一项要求中晟物业公司公告涉案小区2011年至2020年上半年，近十年物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目。物业服务单位确有必要公开透明物业服务费及共有部分收支情况，但要求中晟物业公司将已经过的10年情况予以公布，已无必要，柳厚祥作为业主自行前往中晟物业公司查询即可。第二项要求中晟物业公司支付其管理小区公共部分所得的部分公共收益，将公共收益提存于人民法院。小区公共部分收益当由全体业主共享，柳厚祥如有证据证明中晟物业公司侵害其业主该部分收益，可另行主张，要求提存于人民法院，于法无据。第三项要求撤销《前期物业服务协议》，柳厚祥未提交证据证明存在该协议存在欺诈、显失公平等合同可撤销情形，不予支持。第四项要求中晟物业公司公布所有业主姓名包括业主代理人和联系方式，协助建立微信群，便于成立业主委员会。其他业主姓名、联系方式涉及个人隐私，中晟物业公司不应当，也不能公布，不予支持。第五项要求判令中晟物业公司维修柳厚祥的房屋或支付维修费20000元（维修费应为40000元，承担一半为20000元）。本案系物业服务合同纠纷，如涉案房屋存在质量问题，柳厚祥应另行主张。第六项要求中晟物业公司支付房屋租赁损失47200元（计算至2020年8月底的房屋租赁损失为94400元，承担一半为47200元）。同上述第五项诉讼请求，不予支持。第七项要求中晟物业公司返还已交的（交房时预缴三个月）物业费588元。在本诉部分，已认定柳厚祥应向中晟物业公司缴纳相关物业费，故该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，原审法院判决如下：一、限被告柳厚祥在本判决生效后十日内向原告湖南中晟基业物业服务有限公司缴纳物业服务费20971.6元；二、限被告柳厚祥在本判决生效后十日内向原告湖南中晟基业物业服务有限公司支付违约金1048.58元；三、驳回原告湖南中晟基业物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告柳厚祥的所有反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，减半收取277元，反诉费747元，共计1024元，由被告柳厚祥负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。对于上诉人的上诉请求及其依据的事实和理由，本院逐项评述如下：一、本案为物业服务合同纠纷，事实清楚，权利义务关系明确，当事人对案件是非、责任承担、诉讼标的虽有争执，但不是原则性分歧，原审法院适用简易程序进行审理，不违反法律规定。二、原审法院根据其审理的系列案件证据审核情况，认定本案中的《长沙理工大学职工宿舍前期物业管理服务合同》复印件的真实性，并无不当。三、庭审笔录的记录和改动，有当事人和原审承办法官的签字确认，符合庭审的客观情况，未违反法定程序。四、被上诉人提交了物业服务合同及履行合同的相关证据，上诉人在原审中要求提交十年的物业服务记录，并无法律依据；物业服务合同处于持续履行状态，并不存在诉讼时效问题。五、上诉人主张空置房应按70%的标准收取物业费，无所谓相关规定或收费习惯；原审判决收取物业费及违约金，系依照物业服务合同确定，有事实和法律依据。六、物业公司受开发商委托向业主交付房屋，上诉人作为业主在收房交接单及入伙情况汇总表上签字，符合常见的新房交付流程，不违反法律规定。一般情况下，接受房屋交付后，上诉人认为房屋有质量问题的，应当在质保期内，向销售房屋的开发商主张权利；超出质保期的，可以依据物业服务合同，要求物业公司基于物业管理服务义务，协调处理。七、根据在案证据，上诉人无正当理由拒绝交纳物业费，也未举证证明被上诉人存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的违约行为。综上，柳厚祥上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350.5元，由上诉人柳厚祥负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  闵俊伟二〇二一年四月二十六日书记员  廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。