辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1231号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭孝臣，男，195X年X月X日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李霞，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵悦岑，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范平，女，196X年X月X日生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。委托诉讼代理人：顾贵学，辽宁海泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连屋满多房地产营销策划有限公司，住所地辽宁省大连保税区。法定代表人：王清龙，该公司经理。上诉人郭孝臣因与被上诉人范平、被上诉人大连屋满多房地产营销策划有限公司（以下简称“屋满多中介”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初3566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭孝臣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2.一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人郭孝臣与被上诉人范平签订的房屋买卖合同系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当对双方产生约束力。被上诉人范平应当按照合同约定全面履行义务，其未按照合同第八条第2款约定，在签署合同当日即7月8日将房屋所有权证原件邮寄给被上诉人房满多中介存放，而是在8月6日才将房屋所有权证原件及其他手续材料邮至大连。同时被上诉人范平违反合同约定的"银行资金存管"的支付方式，直接要求上诉人郭孝臣支付购房全款。对于支付方式作出根本性变更，属于根本违约，上诉人郭孝臣有权据此解除合同。上诉人郭孝臣在一审的诉讼请求是合理、合法的，一审判决认为被上诉人范平的违约行为不影响合同履行，据此驳回了上诉人郭孝臣的诉讼请求，有失公平公正。二、被上诉人范平违反合同约定要求增加定金由1万元至3万元，被上诉人范平没有按照约定在合同签署后25日内（2020年8月2日）前备齐交易相关文件、配合办理银行资金监管。在合同履行期间，被上诉人范平多次违约，迟延履行，甚至直接导致房屋买卖合同无法继续履行，存在严重过错。二被上诉人所称上诉人郭孝臣生病、回哈尔滨老家这两件事均发生在7月份即合同履行期间内，上诉人郭孝臣在整个合同履行中并不存在任何违约行为，也无任何过错。三、一审时被上诉人房满多中介提供的证人证言系其员工作出的，该证人与二被上诉人均有利害关系，二被上诉人与该证人恶意串通损害上诉人权益。对整个案件的事实经过来说，该证人证言属于孤证，一审判决仅以该证人证言认定事实、作出判决，违反了孤证不能定案的原则。范平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、由于上诉人郭孝臣的根本违约导致合同解除。《大连市存量房屋买卖合同》是双务合同，双方互负义务，并约定了履行义务的先后顺序，上诉人郭孝臣应先在合同签订之日起25日内以银行资金监管的形式将房款支付给被上诉人范平，被上诉人范平在上诉人郭孝臣支付房款并办理新不动产证后3个工作日内交付房屋。上诉人郭孝臣应于2020年8月2日（25个工作日）前将房款做资金监管，但由于上诉人郭孝臣个人原因及大连疫情，上诉人郭孝臣未能将资金按约定时间监管。经中介方协调，双方协商将付款期限顺延至8月7日。8月7日下午三方来到房产交易现场，但未能完成资金监管，双方现场商定房款付款方式改为线下支付，但线下支付也未能完成。由于8月7日是周五，双方协商8月10日（周一）办理资金监管和房屋过户手续，但上诉人郭孝臣不配合。直至2020年9月7日，上诉人郭孝臣通过中介给被上诉人范平发送解除合同通知函，明确不再履行合同。上诉人郭孝臣在合同完全可以履行、合同目的完全能够实现的情况下，却书面通知被上诉人范平解除合同，可见上诉人郭孝臣根本违约在先。二、被上诉人范平无根本违约事实，上诉人郭孝臣也无证据证明被上诉人根本违约。合同签订后，被上诉人范平立即将房屋交易的所有手续在房屋中介的指导下准备齐全，做好了随时办理房屋交易的准备。案涉房屋未能在约定期限完成交易，完全是上诉人郭孝臣的原因，与被上诉人范平毫无关系。增加定金数额以及8月7日将付款方式改为线下支付等事项，是双方协商的结果，不是被上诉人范平个人决定的，上诉人郭孝臣是同意的，不能据此认为被上诉人范平根本违约。三、不想购买房屋是上诉人郭孝臣寻找借口解除合同的真实目的。本案的真实情况是，上诉人郭孝臣的子女不同意其购买案涉房屋，该想法在合同履行的后期，其子女多次向房屋中介明确表达过，证人在庭审过程中亦证明该事实存在。屋满多中介述称，不同意上诉人郭孝臣的上诉请求。郭孝臣向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《大连市存量房屋买卖合同》；2.范平支付定金赔偿3万元，屋满多中介返还已支付的定金3万元；3.范平承担律师费4000元。范平向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《大连市存量房屋买卖合同》；2.郭孝臣支付违约金324,000元（房屋总价款20%）及律师费1万元。一审法院认定事实：原告郭孝臣与被告范平在被告屋满多中介的居间介绍下签订《大连市存量房屋买卖合同》，约定原告（合同乙方）购买被告范平（合同甲方）所有的位大连经济技术开发区号房屋，建筑面积114.49平方米。房屋价款162万元。定金10,000元，于合同签订日将定金存入资金监管账户。定金外房款的付款方式：乙方于合同签订后25日内将购房款161万元以银行资金监管方式支付给甲方。甲方需在乙方新不动产证出证后3个工作日内负责将房屋以签约现状交付给乙方使用。关于权属转移登记约定：甲方在签署本合同当日应将房屋所有权证原件放于居间方处，并在本合同签署后备齐交易相关文件。违约责任：甲方未按本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为根本违约，乙方有权以书面通知方式解除本合同。甲方应自本合同解除之日起十个工作日内无息退还乙方已支付的房款，并承担违约责任，乙方有权要求双倍返还已支付的定金或总房款的20%作为违约赔偿金；乙方发生下列情形之一，视为乙方根本违约，甲方有权以书面通知方式解除本合同；乙方承担违约责任，甲方有权不予退还乙方已支付的定金或有权要求乙方支付总房价款的20%作为违约赔偿金：1、乙方未按本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；2、乙方提供的证件等购房所需资料不完整、不正式或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、乙方拒绝购买房屋的。甲乙双方因本合同产生诉讼，则产生的律师费由违约方承担。原告于2020年7月5日在合同上签字。被告范平因对合同中定金数额1万元有异议，提出定金数额增至3万元，原告同意并于2020年7月7日向屋满多中介交付3万元定金，被告于2020年7月8日在合同上签字。被告屋满多中介金华庆出庭证实：2020年7月5日，我带原告去看被告范平的房屋，原告同意以162万元全款交易购买此房屋，当时原告交了1万元定金，7月5日当晚打印案涉房屋合同，原告在合同上签字。房源维护人电话联系卖方告知原告交了1万元定金，被告范平表示162万元房屋交付1万元定金不成比例，之后我与购买方协商一共交3万元，让其再交2万元，7月7日原告又交了2万元，共计3万元。7月6日邮寄合同给被告范平，7月7日视频指导其在网上操作注册成功，7月8日卖方在合同上签字寄回，7月9日我方收到合同转交给原告。由于购买方需先出售大连远洋自然房屋等全款到账，再与房主做手续，合同签订几日后，我方告知房主由于客户还没有全款到账，等到账后来做手续。7月14日，购买方让我约卖方在7月15日走手续，之后原告又给我打，又让我约到7月16日、7月17日走手续，我当时跟房主沟通，房主已跟单位请好假，备齐了全部资料，按约准备前来。7月14日晚上9点原告给我打电话说有事去哈尔滨了，我告知被告范平不要来了，这是第一次手续没有做成；第二次我约双方做手续，已经双方同意，我通知卖方，卖方备好全部资料，按约准备前来，又因购买方在哈尔滨回不来，所以没有做成；第三次，我约双方做手续，已经双方同意，后因原告生病住院，手续没有做成；第四次购买方让我约卖方做手续，后因大连疫情爆发，出入限制，需要进行核酸检测，14日隔离，房主表示不能来，单位也不允许去疫情区，原告催约，这时大连疫情相当严重全民核酸检测，因为疫情原因没有做成。之后我在中间协商往后推迟时间，之后约到8月7日办理手续，因为疫情不知道什么时候结束，卖方担心8月7日来不了大连主动提出公证找委托代理人做手续，8月7日当天出卖方已完成公证被委托人确认，8月7日上午原告和被告范平的委托代理人到店做房款线上监管。做资金监管时，我方发现被告范平手机号不是实名，线上资金监管没有做成功。之后协商双方已征得双方同意决定线下划款，并到房管大厅办手续，8月7日下午出卖方委托人、购买方、我和屋满多中介法定代表人一起到交易大厅，当时已征得双方同意，我带客户郭孝臣去银行给出卖方划款时发现，拿的银行卡不是其本人的卡，拿的是其儿子的银行卡，之后原告打电话与儿子沟通，说线下划款的事，当时电话给到我，原告儿子跟我说房屋不买了，如果说当天上午做线上资金监管，原告身份证和银行卡拿错，当天也办不了手续，8月7日手续没有办成。下午与原告协商8月10日再次过户，当时已征得双方同意，8月8日被告范平打电话告知我已完成手机号实名备注，约到8月10日原告没有来，我多次打电话沟通，购买方还是不来，因为原告没有来，所以手续没有做成。后我与原告多次沟通，让其做手续以便顺利成交，原告迟迟不来。多次打电话沟通，买方和他的儿子都说房屋不买了。被告范平要求执行合同，我方多次与原告沟通无果，9月7日，被告范平发来催告函要求我转交给原告，之后我告知原告催告函内容，并再次劝说购买方继续办理过户手续，原告说回家商量，9月10日原告微信发来解除合同通知函，让我转交给被告范平。另查，2020年7月22日，大连地区爆发新冠疫情。2020年8月6日，被告范平在辽宁省阜新市公证处以公证的方式委托房屋所在小区物业工作人员滕昱均代理其办理案涉房屋房款资金监管和交易等手续。2020年8月7日，因被告范平手机号不是其实名以及原告身份证和银行卡拿错等原因，线上资金监管没有做成功。2020年9月7日，被告向原告发出《催告函》主要内容：自本催告函发出之日起5日内（自2020年9月7日至2020年9月11日止），请你按合同约定配合办理全款等相关手续，以使合同继续履行。2020年9月10日，原告通过中介微信方式向被告发出《解除合同通知函》，主要内容：1、贵方与我方于2020年7月5日签订的《大连市存量房屋买卖合同》于贵方收到本通知函之日起解除；2、贵方应在收到本函之日起5日内双倍返还定金及相应利息损失。被告于当日收到该通知。一审法院认为，原、被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。原告于2020年9月10日发送的《解除合同通知书》已送达到被告，原、被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》于2020年9月10日解除。双方无需再通过诉讼程序解除合同。按照合同约定，被告的主要义务是在签署本合同当日将房屋所有权证原件放于居间方处，并在合同签署后备齐交易相关文件。根据一审法院查明的事实，即使该房产证原件没有放置在中介公司，仍然没有影响双方按照中介公司的协调继续履行合同，可见被告未将房产证原件放置在中介机构不是造成解除合同的根本原因，原告以该理由解除合同，一审法院不予采纳。按照合同约定，原告的主要义务：1、支付定金；2、于合同签订后25日内即8月2日前将其余购房款以银行资金监管方式支付给被告。原告已支付定金3万元。在履行支付其余购房款时，根据中介人员的证言，可以认定：合同签订几日后，由于原告的房子出售后还没有全款到账，等到账后来做手续。7月14由于原告去哈尔滨、之后又因原告在哈尔滨回不来、原告住院等原因，未能办成资金监管。故此时未能完成资金监管的责任不在被告。7月22日大连疫情爆发，被告居住地在阜新，不能前来疫区办理资金监管，属于不可抗力，责任不在被告。办理资金监管的期限应当相应顺延。在中介方的协调下，定于8月7日双方到达现场办理手续，为此被告通过公证方式委托了代理人，可见被告并无意拖延办理。8月7日双方到达现场后，因被告的手机号不是其本人名字及原告拿错身份证和银行卡等原因未能办成。此时被告要求原告直接将其余购房款汇入其个人名下，进行线下交易，如原告不同意，仍然可以按照合同约定以资金监管的方式履行合同义务。在此情况下，原告并未提出继续按照合同约定的方式履行合同，而是拒绝购买房屋，违反了合同约定，构成根本违约，并直接导致合同解除。故原告要求被告范平支付定金赔偿3万元、支付律师费4,000元，被告屋满多中介返还定金3万元的诉讼请求，一审法院不予支持。按照合同约定，如原告违约，被告有权不予退还原告已支付的定金或有权要求原告支付总房价款的20%作为违约赔偿金。该违约责任为选择性条款，在被告未提供证据证明房屋未完成交易给其造成实际损失的情况下，被告要求原告按总房价款的20%作为违约赔偿金，有悖公平原则，应当按照不予退还原告已支付的定金来弥补被告的损失为合理，被告已支付的律师费按照合同约定应由原告承担。故被告反诉要求原告支付违约金324,000元，一审法院不予支持。被告反诉要求原告支付律师费10,000元，符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、驳回原告郭孝臣的诉讼请求；二、于判决生效后十日内，原告（反诉被告）郭孝臣向被告（反诉原告）范平支付律师费10,000元；三、驳回反诉原告范平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费700元，财产保全费620元，由原告郭孝臣负担；反诉案件受理费3,155元，由反诉被告郭孝臣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认为，一审判决认定“被告屋满多中介金华庆出庭证实：……原告说回家商量商量，9月10日原告微信发来解除合同通知函，让我转交给被告范平”一节事实，仅系屋满多中介的工作人员金华庆证人证言，在无其他证据佐证的情况下，一审判决采信该节事实有误，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：在二审中，各方当事人均认可2020年8月7日共同前往银行及房管部门办理相关手续时，在未办理成功资金监管的情况下，上诉人郭孝臣要求先办理房屋过户再支付全部房款，而被上诉人范平要求先付清全部房款再办理房屋过户。且上诉人郭孝臣自认称当天即表示不再购买案涉房屋。本院确认上述事实有二审询问笔录及当事人陈述等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，结合已查明的事实以及各方当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉房屋买卖合同未能继续履行系因上诉人郭孝臣的违约行为造成的，还是因被上诉人范平的违约行为造成的。针对争议焦点，上诉人郭孝臣称被上诉人范平的违约行为有三，一是变更合同约定定金数额；二是未按合同约定备齐相关材料交至屋满多中介；三是变更资金监管的付款方式为线下直接付款。而被上诉人范平则称上诉人郭孝臣的违约行为有二，一是8月7日要求先过户再付款；二是拒绝购买案涉房屋。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条、第二十五条、第二十六条及第三十二条之规定，本案中，从案涉合同签订过程来看，案涉合同并非买卖双方在现场商谈合同内容后再同时签字确认，而系先由上诉人郭孝臣在2020年7月5日签字，再将合同邮寄给被上诉人范平，由被上诉人范平确认合同内容并签字。在被上诉人范平签字确认前，案涉合同尚未依法成立，买卖双方仍可以对合同约定内容进行协商及变更。在买卖双方协商过程中，被上诉人范平对定金提出3万元要约，上诉人郭孝臣对此表示同意系对该要约的承诺。被上诉人范平于2020年7月8日在合同上签字时，案涉房屋买卖合同才依法成立并生效。由此可见，原定金1万元只是在合同成立之前的协商过程，在案涉合同成立生效时已约定定金为3万元，故上诉人郭孝臣称系被上诉人范平违约变更了定金数额，于法无据；其次，虽然被上诉人范平未按合同约定提前将相关材料备齐交付给屋满多中介处保管，但是从合同履行情况来看，被上诉人范平的该节违约行为未对双方共同合意定于2020年8月7日到现场履行办理资金监管及过户手续，或者此后继续履行合同造成实质上的影响。故上诉人郭孝臣称被上诉人范平的该违约行为影响合同继续履行，无事实基础；再次，各方当事人均未能提供证据以证明在2020年8月7日之前是因上诉人郭孝臣原因，还是因被上诉人范平原因导致未能在案涉合同原定时间内办理相关手续，但是各方当事人均认可2020年8月7日到银行办理资金监管和到房产部门办理房屋过户系各方协商一致共同变更原合同约定的履行时间的结果。同时，各方当事人亦均认可在2020年8月7日未能办理资金监管系上诉人郭孝臣拿错银行卡和身份证，与被上诉人范平的手机号不是实名的两个因素共同造成的。本院认为，前述问题并非无法解决，双方当事人本可以在解决前述问题之后，另行约定其他时间继续办理资金监管及房屋过户等相关手续。然而，从上诉人郭孝臣陈述来看，其在当日要求被上诉人范平先办理房屋过户再付清全部房款未果的情况下，当即表示拒绝继续履行合同，拒绝购买案涉房屋。被上诉人范平于2020年9月7日向上诉人郭孝臣发出继续履行合同的《催告函》后，上诉人郭孝臣仍未继续履行合同，反而于9月10日要求解除合同。上诉人郭孝臣的前述行为，不仅违反合同约定，亦有悖诚实信用原则，一审判决认定系郭孝臣的违约行为造成合同无法继续履行，并驳回其本诉请求，部分支持了范平的反诉请求，有事实和法律依据，并无不妥。综上所述，郭孝臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由郭孝臣负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年四月三十日书记员  杜玉洁