沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初17993号原告：史秀蕊，女，1991年12月2日出生，满族，住沈阳市沈河区。委托代理人：王国军，系辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：李芳芷，系辽宁法大（沈阳）律师事务所实习律师。原告：李聪，男，1991年3月30日出生，满族，住辽宁省本溪满族自治县。委托代理人：王国军，系辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：李芳芷，系辽宁法大（沈阳）律师事务所实习律师。被告：尹立志，男，1974年1月7日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。委托代理人：冯永，系辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：张立，女，1974年10月7日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。委托代理人：冯永，系辽宁成功金盟律师事务所律师。第三人：沈阳链家宝业房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁西区云峰北街36号15#2-6门，统一社会信用代码91210106564660944G。法定代表人：吴东峰，系该公司经理。委托代理人：王欣宇，女，1991年12月22日出生，汉族，住辽宁省丹东市振安区。原告史秀蕊、李聪与被告尹立志、张立、第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“链家房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，人民陪审员费秀云、魏晓萍参与评议，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告史秀蕊、李聪诉称，2020年7月3日，二原告与二被告在沈阳链家宝业房地产经纪有限公司处签订《沈阳市存量房屋买卖合同》一份，原告购买被告所有位于和平区房屋，房屋总价款为1750000元，按照合同约定，原告己经支付了350000元的购房款，居间服务费17500元，合同约定2020年10月12日，被告应配合原告向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。但是截止至原告起诉之日，被告没有履行配合办理房屋权属转移登记义务，根据双方房屋买卖合同第九条第（二）款之约定，出卖人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，原告有权解除合同，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金。同时，依据合同第十条约定，由于被告违约导致合同解除的，居间费用应由被告向原告支付，原告支付的居间服务费为17500元。综上，原告恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，查明案件事实，依法维护原告的合法权益，支持原告诉讼请求。诉讼请求∶1、请求判令解除原告与二被告之间签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》，请求判令返还购房款350000元及利息（以350000元为基数按照同期银行贷款利率自2020年7月4日计算至2020年8月19日为1726元，以350000为基数按照LPR自2020年8月20日计算至实际返还之日止，暂计至2020年11月3日为3937.5元，暂总计5663.5元）；2、请求判令二被告支付违约金100000元；3、请求判令二被告承担居间服务费17500元；4、请求判令二被告承担诉讼费用。庭审中，原告申请撤回第3项诉讼请求。被告尹立志、张立辩称，一、我方并非违约方，答辩人与被答辩人在《沈阳市存量房屋买卖合同》中约定，被答辩人（买受人）于办理权属转移登记当日将首付款（不包括定金）八十五万元以银行资金存管的方式支付给出卖人。该条款表明被答辩人的支付首付款的义务与答辩人的办理权属登记的义务没有约定履行的顺序。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。被答辩人时至今日并没有向答辩人支付八十五万元的首付款，其主张答辩人违约的理由于法无据。其次，即使表面上答辩人的履行不符合双方协议第九条第二款第（3）项的约定，但第九条第三款第（3）项同时也约定，买受人逾期履行本合同履行本合同义务超过十五日也构成根本违约。即使按照被答辩人的逻辑，被答辩人也不具有约定解除权，同时本案又没有民法典第五百六十三条规定的法定解除的情形，被答辩人解除合同于法无据。答辩人一直在努力，试图通过中介公司与被答辩人进行协商，以便使双方签订的合同能够继续履行，但被答辩人全部否定了答辩人提出的方案，并以起诉解除合同的方式表明将不履行主要债务，使合同的目的不能实现，因此答辩人认为被答辩人违约在先。依据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要的精神》，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，审慎适用合同解除制度。违约方不享有单方解除合同的权利。但是一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。合同解除时，一方依据合同中有关定金责任的违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。因此，被答辩人作为违约方解除合同的，同样应承担违约责任。二、请求答辩人支付违约金及承担中介费没有事实依据。如上所述，虽然合同中的约定双方的给付义务同时履行，但在被答辩人没有履行义务的前提下，没有权利要求答辩人履行，亦不能主张答辩人承担违约责任。即使从表面上看答辩人逾期履行，应当承担违约责任，但被答辩人依据该标准衡量也构成逾期履行，也应当承担违约责任，如双方依法均应当互负支付违约金的责任，则依据民法典的规定，可以主张抵消。三、被答辩人主张返还购房款三十五万元缺乏事实依据。答辩人与被答辩人在《沈阳市存量房屋买卖合同》第四条第二款中约定，“定金：购房定金共计三十五万元整”，可见被答辩支付的三十五万元是定金，而非购房款，因此其主张返还购房款的请求没有事实依据。同时，被答辩人作为给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，诉请解除合同，致使不能实现合同目的，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，无权请求返还定金。综上，被答辩人主张的诉讼请求没有事实和法律依据，不应当获得法院的支持，请求依法予以驳回。第三人链家房产述称，原告的诉讼请求与第三人无关。我方根据居间服务合同第4条内容履行了服务，促成了双方签订了买卖合同，履行了居间义务，并且在双方发生矛盾时，积极进行协商。关于中介费，合同中约定我方促成双方签订合同即完成了居间义务，收取了居间费。而对于后期我方也会协助双方到房产部门办理过户、房屋交接、清欠相关费用，但后期该部分都是为双方提供的无偿义务，我方不会再收取费用。本案买方需要公积金贷款，所以必须要先过户，才能够办理公积金贷款，各方约定在10月12日之前办理过户手续。因为9月6日沈阳出现了新的政策“沈八条”，是有关于个人出售房屋未满五年需要交纳增值税及其附加税，比例为房屋总价款的5.3%。因为双方签订合同时是7月3日，当时并没有该项政策，所以在合同中也没有约定，而在9月6日出现新政策后，双方就对该税费的承担曾经进行过协商，而我方也在做各方工作，但双方没有达成一致意见。三方也在10月12日前往房产部门办理更名过户手续，在现场各方又进行了一次关于税费承担的协商，但还是没有成功，所以最后没有更名过户成功。在此之后，我方还跟双方进行沟通，但双方没有达成一致意见，后期买方要求退还定金，而卖方不同意，所以起诉。我方已经尽到居间义务，现通过庭审双方都同意解除合同，所以我方也同意解除，并同意退还原告交纳的居间服务费17500元。经审理查明，2020年7月3日，原告史秀蕊、李聪（乙方）与被告尹立志、张立（甲方）就位于沈阳市和平区，建筑面积88.97平方米房屋签订《沈阳市存量房屋买卖合同》一份，约定第四条成交价格、付款方式及资金划转方式(一)成交价格经出卖人和买受人协商一致，该房屋及房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的成交总价格为1750000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。(二)定金：购房定金共计350000元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款。1、买受人于本合同签订当日将第一笔定金350000元整，以理房通资金存管的方式支付给出卖人；(三)定金外房款的付款方式买受人的付款方式为贷款，关于购房款的约定和具体支付方式的约定为；1、购房款/首付款(若选全款，则此条款对应为购房款；若选贷款，则此条款对应为首付款)(1)买受人于办理权属转移登记当日，将第一笔购房款/首付款850000元整，[不包含前期支付全部定金]以银行资金存管的方式支付出卖人。第六条税、费相关规定(一)出卖人与买受人双方约定，因房屋交易所发生的税费，由买受人承担个人所得税、契税、产权证工本费；出卖人不承担税费。如在本合同履行过程中遇有税费增收的，增收的税费仍由合同约定的承担方承担；遇有新增税种的，须依据国家有关规定确定承担税费的合同当事人。第七条权属转移登记(一)出卖人在签署本合同当日需将相关权属证明原件(包括但不限于不动产权证书、契证)放于居间方处，并在本合同签订后3日内备齐交易相关文件交予居间方。(二)买卖双方应当按照下列约定办理房屋权属转移登记：买受人申请公积金贷款、组合贷款，买卖双方经协商一致于2020年10月12日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第九条违约责任(一)买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。(二)出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。(三)买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。(4)买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金……。同日，原告史秀蕊、李聪向第三人链家房产支付居间代理费11000元。2020年7月4日，原告史秀蕊、李聪向第三人链家房产支付居间代理费6500元及保障服务费2000元，第三人链家房产代收原告史秀蕊、李聪支付的房屋定金350000元后转给被告尹立志、张立。2020年9月6日，沈阳市房产局等9部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，具体为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，自2020年9月6日起执行，政策执行以不动产登记中心受理时间为准。政策发布后，原、被告双方因不足5年的住房对外销售产生的增值税的承担问题无法达成一致。2020年10月12日各方共同前往房产部门，现场对该问题再次进行协商，仍无法达成一致意见。同日，原告向被告提出解除《沈阳市存量房屋买卖合同》及返还购房款350000元的意向，被告表示不同意。2020年11月4日，原告向被告发出关于要求解除《沈阳市存量房屋买卖合同》及返还购房款350000元的《律师函》，该函件于2020年11月5日签收。上述事实，有沈阳市存量房屋买卖合同、POS签购单、专用收据、关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知、录音光盘、律师函、快递回执单等证据以及原、被告、第三人的当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，各方均应恪守履行。涉案房屋买卖合同于2020年7月签订，2020年9月沈阳市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，且不可避免的客观事实，本案中原、被告双方因不足5年的住房对外销售产生的增值税的承担问题无法达成一致，导致在合同履行过程中出现分歧，现双方均要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对于原告要求返还350000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，合同的解除系因新政策出台，双方对此不可预见，即不可归责于双方原因所致，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。但基于被告实际占用原告资金的事实，被告应向原告支付从2020年7月4日起的中国人民银行同期存款利率利息。关于诉讼费、保全费分担问题，新政策出台后原、被告双方因增值税的承担问题产生分歧，双方又均不愿承担或多承担该笔“不可避免发生”的费用，应本着理解互谅、及时减损的原则处理问题，原告曾多次表达解除合同及仅需返还购房款的意向，但被告未予同意，酿成此诉。故考量该实际情况对于诉讼费、保全费，本院予以酌定分担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除2020年7月3日原告史秀蕊、李聪与被告尹立志、张立就位于沈阳市房屋签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、被告尹立志、张立于本判决生效之日起10日内返还原告史秀蕊、李聪购房款350000元及以350000元为基数从2020年7月4日起至本判决确定给付之日止的中国人民银行同期存款利率利息；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求；案件受理费21658元、保全费2886元，由原告史秀蕊、李聪承担5000元，由被告尹立志、张立承担19544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  魏晓萍二〇二一年四月九日书 记 员  王俊恫本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付延迟履行金。