广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初3440号原告：广发银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市罗湖区深南东路123号深圳市百货广场西座19-22层，统一社会信用代码：91440300892230855N。负责人：方琦。委托诉讼代理人：李丹，广东同仁律师事务所律师，执业证号：14403202011193642。委托诉讼代理人：王雨婷，广东同仁律师事务所实习律师。被告：廖燕芬，女，1963年6月10日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邢婉平，广东卓建律师事务所律师，执业证号：14403201411064786。委托诉讼代理人：向纯杰，广东卓建律师事务所律师。被告：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所：深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区4号2栋302，统一社会信用代码：91440300MA5DFGYP48。法定代表人：张宝铸。委托诉讼代理人：孙梓筠，广东华商（龙华）律师事务所律师，执业证号：14403201811037449。被告：赖映松，男，1962年2月27日出生，汉族,身份证住址：广东省深圳市福田区。原告广发银行股份有限公司深圳分行与被告廖燕芬、深圳中维菁山房地产开发有限公司、赖映松金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广发银行股份有限公司深圳分行委托诉讼代理人李丹、被告廖燕芬及其委托诉讼代理人邢婉平、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙梓筠、被告赖映松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广发银行股份有限公司深圳分行向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告被告廖燕芬、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司签订的编号为102170005281的《个人房屋按揭贷款合同》于2020年12月17日解除；2.被告廖燕芬立即向原告偿还贷款本金1055846.09元，利息5211.86元，罚息6.88元，复利2.13元，合计1061066.96元（暂计至2020年12月23日，此后按合同约定计至全部债务实际清偿之日止）；3.确认原告对被告廖燕芬的抵押物，即位于深圳市龙岗区，不动产权证书号：深（龙）网预买字（2017）15978号房屋享有抵押权，有权以处置抵押物所得价款优先偿还被告廖燕芬所欠原告债务及原告实现债权的全部费用，不足部分由被告廖燕芬继续清偿；4.被告廖燕芬承担原告为实现债权的律师费1800元；5、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司、被告赖映松对被告廖燕芬上述债务承担连带清偿责任；6、被告廖燕芬、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司、被告赖映松承担本案诉讼费及因诉讼发生的其他全部费用。事实与理由：2017年8月14日，被告廖燕芬、被告赖映松向原告提交《个人住房／商用房按揭贷款申请表》，申请贷款用于购买住房。2017年10月14日，原告与被告廖燕芬、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司签订了编号为102170005281的《个人房屋按揭贷款合同》，约定：被告廖燕芬向原告借款140万元，用于购买位于深圳市龙岗区，并以该房产为抵押；贷款期限10年，还款方式等额本息，共120期，还款日为每月20日；借款利率为浮动利率，按实际发放日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%计息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%；若被告廖燕芬未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告廖燕芬最终获得的贷款金额、期限、利率、支付要素及贷款用途等以原告向被告廖燕芬出具的《借款借据》为准；被告廖燕芬未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，原告有权行使宣布合同项下借款全部或部分提前到期，要求被告廖燕芬立即归还借款本息及相关费用，终止或解除借款合同，行使担保权利等措施。原告为实现债权所涉及的诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费用后及有关税费等，由被告廖燕芬承担；被告深圳中维菁山房地产开发有限公司同意作为被告廖燕芬的保证人，在原告为被告廖燕芬提供借款时自愿为被告廖燕芬对原告的债务承担连带责任保证担保，保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止，涉案抵押房产至今未取得房屋所有权证书。同日，原告与被告赖映松签订《保证合同》（合同编号102170005281-1），在原告为被告廖燕芬提供借款时自愿为被告廖燕芬对原告的债务承担连带责任保证担保。上述合同签订后，原告依约于2017年11月9日向被告廖燕芬发放贷款140万元，首期贷款利率为年利率5.39%，借款期限自2017年11月9日起至2027年11月9日。2020年8月17日，原告与被告廖燕芬以电子签约的方式签订了《个人存量贷款定价基准转换协议》，将编号为102170005281的《个人房屋按揭贷款合同》约定的人民币贷款利率变更为自2020年8月16日起按5年期以上贷款市场报价利率（ＬＰＦ）加74个基点（一个基点＝0.01%）执行，即按照年利率5.39%执行，利率重定价日为每年1月1日。2020年12月17日，被告廖燕芬向原告发出《解除按揭贷款协议通知书》，通知原告解除《个人房屋按揭贷款合同》，并自2020年12月起停止偿还贷款。自2020年12月20日，被告廖燕芬未按合同约定按月足额偿还贷款本息，且被告廖燕芬未按合同约定在规定期限内办妥所购房屋的房地产权证及他项权证。综上，原告认为已经全面履行了合同义务，被告廖燕芬违约；同时，被告深圳中维菁山房地产开发有限公司、被告赖映松作为保证人应对被告廖燕芬的债务承担连带保证责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告廖燕芬辩称，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，商品房担保贷款合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。简言之，如涉案按揭贷款合同被解除，相关的返还义务人应为被告深圳中维菁山房地产开发有限公司。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司辩称，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，我司仅应在购房贷款本息额度内承担担保责任，超出部分不应承担。被告赖映松辩称，与被告廖燕芬答辩意见一致。原告广发银行股份有限公司深圳分行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.《个人住房/商用房按揭贷款申请表》；2.《个人房屋按揭贷款合同》；3.《保证合同》；4.借款借据；5.不动产登记证明；6.个人存量贷款定价基准转换协议；7.《解除按揭贷款协议通知书》；8.广发银行零售贷款欠款明细；9.广发银行个人对账单；10.委托代理合同。被告廖燕芬向本院提交了如下证据：1.个人房屋按揭贷款合同；2.广发银行个人对账单（部分）；3.深圳市房地产买卖合同（预售）；4.无忧退房保障协议书；5.公证书；6.解除协议；7.致深圳市坪山区住房和建设局的《承诺书》；8.仲裁裁决书。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司、被告赖映松均未向本院提交证据。经审理查明，2017年10月14日，原告作为甲方、被告廖燕芬作为乙方（借款人、抵押人）、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司作为丙方（保证人）签订了编号为102170005281的《个人房屋按揭贷款合同》，约定：乙方向甲方借款140万元，用于购买位于深圳市龙岗区，并以该房产为抵押；贷款期限10年，还款方式等额本息，共120期，还款日为每月20日；借款利率为浮动利率，按实际发放日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%计息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；乙方最终获得的贷款金额、期限、利率、支付要素及贷款用途等以甲方向乙方出具的《借款借据》为准；乙方未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，甲方有权行使宣布合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用，终止或解除借款合同，行使担保权利等措施。甲方为实现债权所涉及的诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费用后及有关税费等，由乙方承担；被告深圳中维菁山房地产开发有限公司同意作为被告廖燕芬的保证人，在甲方为乙方提供借款时自愿为乙方对甲方的债务承担连带责任保证担保，保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止。同日，原告与被告赖映松签订《保证合同》（合同编号102170005281-1），主要内容为：在原告为被告廖燕芬提供借款时，自愿为被告廖燕芬对原告的债务承担连带责任保证担保。上述合同签订后，原告依约于2017年11月9日向被告廖燕芬发放贷款140万元，被告廖燕芬向原告出具了借款借据。该借据上列明适用浮动利率，首期贷款利率为年利率5.39%，借款期限自2017年11月9日起至2027年11月9日。2018年1月19日，原告与被告廖燕芬进行了不动产抵押登记，登记号为粤（2018）深圳市不动产证明第0017192号；权利人为原告，义务人为被告廖燕芬；抵押方式为一般抵押，担保债权数额140万元。原告提交的证据中包括一份落款时间为2020年8月17日《个人存量贷款定价基准转换协议》，主要内容为：将编号为102170005281的《个人房屋按揭贷款合同》约定的人民币贷款利率变更为自2020年8月16日起按5年期以上贷款市场报价利率（LPF）加74个基点（一个基点=0.01%）执行，即按照年利率5.39%执行，利率重定价日为每年1月1日。原告陈述上述转换协议的贷款利率与《个人房屋按揭贷款合同》一致，与被告廖燕芬以电子签约的方式签订；但原告未出示被告廖燕芬的电子签名证据。被告廖燕芬陈述未签订过上述电子合同。庭审中，对于廖燕芬的还款金额，原告与被告廖燕芬均同意以廖燕芬名下实际还款的数字为准。原告陈述如果被告廖燕芬不确认《个人存量贷款定价基准转换协议》，该司同意按照原来签订于2017年10月14日的《个人房屋按揭贷款合同》执行。2018年11月25日，廖燕芬作为乙方（购房者）与甲方（开发商）深圳中维菁山房地产开发有限公司签订一份《无忧退房保障协议书》，主要内容为：2017年9月27日双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：在2019年12月1日至2019年12月31日享有无理由退房权，乙方有权行使无理由退房权，解除房地产预售合同及与购买该房屋相关的全部协议和附件；甲方应退还已付购房款以及上述本金自本协议签署之日起至2019年12月31日止期间的银行同期贷款利息、乙方已偿还的银行借款本金及利息；如存在按揭的，甲乙双方共同完成案涉房屋“赎契”手续，共同办理完毕房地产预售合同网签备案解除手续。2019年12月4日，廖燕芬行使退房权，与深圳中维菁山房地产开发有限公司签署《解除协议》，解除了合同编号为深（龙）网预买字（2017）第15978号《深圳市房地产买卖合同（预售）》；同日，深圳中维菁山房地产开发有限公司致《承诺书》至深圳市坪山区住房和建设局，申请删除泰禾广场2栋A座605号房屋的《深圳市房地产买卖合同》（预售）数据，以便该房屋回复正常销售状态。廖燕芬在上述《承诺书》上签字确认。但截止至2021年4月，深圳市不动产登记中心信息显示，预售情况一栏，案涉房产依然登记在廖燕芬名下。又查，2020年2月，廖燕芬根据上述《无忧协议》、《解除协议》的仲裁条款，以深圳中维菁山房地产开发有限公司作为被申请人，因《深圳市房地产买卖合同（预售）》后的款项返还事宜向深圳国际仲裁院提出仲裁申请。向深圳国际仲裁院申请仲裁。2020年12月2日，深圳国际仲裁院作出裁决。（2020）深国仲裁709号裁决书结果：1.深圳中维菁山房地产开发有限公司向廖燕芬退还购房款546227.52元；2.深圳中维菁山房地产开发有限公司向廖燕芬支付购房款利息；3.深圳中维菁山房地产开发有限公司向廖燕芬支付已付广发银行贷款本息470947.61元；4.深圳中维菁山房地产开发有限公司补偿廖燕芬律师费6000元。2020年12月17日，被告廖燕芬向原告发出《解除按揭贷款协议通知书》，通知原告解除《个人房屋按揭贷款合同》。至2020年12月23日，被告廖燕芬欠原告贷款本金1055846.09元，利息5211.86元，罚息6.88元，复利2.13元。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司、被告赖映松作为保证人也未对被告廖燕芬的债务承担清偿责任，原告因此诉至本院。另查，原告庭审中陈述，本案律师费还未到支付节点；律师费的支付是案件审理终结后由委托人支付。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告廖燕芬、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司签订的《个人房屋按揭贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告赖映松自愿为被告廖燕芬按揭贷款承担担保责任，与原告签订的《保证合同》亦为有效。被告廖燕芬向原告借款，系用于向被告深圳中维菁山房地产开发有限公司支付购房款，但被告廖燕芬与被告深圳中维菁山房地产开发有限公司已签订《解除协议》，解除了双方签订的商品房买卖合同。2020年12月17日，被告廖燕芬向原告发出《解除按揭贷款协议通知书》，通知原告解除《个人房屋按揭贷款合同》，现原告要求确认与被告廖燕芬签订的《解除按揭贷款协议通知书》于2020年12月17日解除，符合双方真实意思表示，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同也被解除的，房屋出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。鉴于被告廖燕芬与被告深圳中维菁山房地产开发有限公司签订的《深圳市商品房买卖合同（预售）》因被告深圳中维菁山房地产开发有限公司存在过错，经仲裁已经解除，涉案《个人房屋按揭贷款合同》应予解除。原告主张被告赖映松承担保证责任，虽然被告赖映松未提出反诉解除其与原告的《保证合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定以及所体现的适用法律精神，房屋出卖人即被告深圳中维菁山房地产开发有限公司负有将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的义务，为避免本案各方诉累，本案一并处理；被告赖映松与原告的《保证合同》作为贷款合同的从合同，因主合同的解除而一并解除。被告赖映松对于买房者本案被告廖燕芬的保证义务亦应同时免除。案涉按揭贷款已由原告支付给被告深圳中维菁山房地产开发有限公司，因此，被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应承担向原告偿还被告廖燕芬名下自解除合同之日起所欠的贷款本金、利息、罚息、复利。抵押物深圳市龙岗区已办理抵押登记，原告依法享有抵押权，对处置该房产所得价款享有优先受偿权。如被告深圳中维菁山房地产开发有限公司不履行其债务，原告可依法处分该房产；因案涉房产预售尚登记在被告廖燕芬名下，因此原告实现上述房屋抵押权的过程中，被告廖燕芬有配合义务。关于原告主张的律师费，因未实际发生，故该项诉求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：一、确认原告广发银行股份有限公司深圳分行与被告廖燕芬、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司于2017年10月14日签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号：102170005281），以及原告广发银行股份有限公司深圳分行与被告赖映松于2017年10月14日签订的《保证合同》（编号：102170005281-01）于2020年12月17日解除；二、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广发银行股份有限公司深圳分行支付《个人房屋按揭贷款合同》项下剩余未偿还贷款本金1055846.09元、利息5211.86元、罚息6.88元、复利2.13元（该项利息、罚息、复利计至2020年12月23日，之后的利息、罚息、复利依照合同约定计至清偿之日止）；三、原告广发银行股份有限公司深圳分行对被告廖燕芬名下名下抵押物深圳市龙岗区（不动产权证号：深（龙）网预买字（2017）15978号）有优先受偿权，有权以处置抵押物所得价款用于优先清偿上述第二项债务；如不足清偿，被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应承担继续清偿责任；四、驳回原告广发银行股份有限公司深圳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7183元，保全费5000元，由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司负担。上述受理费、保全费原告广发银行股份有限公司深圳分行已预付，由本院予以退回12183元；被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳12183元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 勤二〇二一年四月十五日书记员 庄俊雄