唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初4748号 原告：李一石，男，1991年8月30日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：刘辉，河北鸿翔律师事务所律师。 被告：唐山新天地房地产开发有限公司。住所地：唐山市路北区友谊路66号。 委托代理人：杨金武，该公司员工。 委托代理人：刘秀明，河北东明律师事务所律师。 原告李一石与被告唐山新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李一石委托代理人刘辉，被告唐山新天地房地产开发有限公司的委托代理人杨金武、刘秀明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李一石向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告多收取的购房款879612元，并自2012年10月10日起至实际给付之日止，按照年息6%支付资金占用期间利息（利息暂时计算至2020年10月9日，为422214元）；2、判令被告赔偿原告未能及时办理房屋权属登记证书所产生的违约金436元。3、本案诉讼费用由被告承担。增加诉讼请求：判令被申请人返还申请人多收取的契税58785元，并自2011年11月14日至实际给付之日止，按照年息6%支付资金占用期间利息（利息暂时计算至2020年12月31日，为32083元）。事实和理由：2012年10月10日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的唐山市路北区虹源里鹭港322楼4门502号房产一套，合同约定的房产面积为341.19平方米，房屋总价款为2631598元。双方另在合同第五条约定无论面积差异多少，房价款按确权实测面积为准，据实结算”；第十五条约定勒被告为原告办理权属登记的义务。原告已于2012年10月10日将房款全部付清。双方已于2011年11月14日办理房屋交接手续。原告于2019年3月12日取得不动产权证书，该产权证书显示房产面积为272平方米。原告认为，被告应当向原告交付约定面积的房产，但其交付的房屋面积与合同约定差异较大，故其应当按照合同约定据实结算，返还多收取的房款和代为缴纳的契税，并承担占用资金期间的利息。另因双方签订合同，案涉房屋已竣工，被告应当及时按照法律规定为原告办理权属登记，但直到2019年3月12日原告才取得不动产权证书，故被告应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款计息的标准向原告给付违约金。经与被告多次协商，被告均拒绝履行上述义务，故为维护自身的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告唐山新天地房地产开发有限公司辩称，一、关于未能确权面积价款问题。1、《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”第三款约定：房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积差异的处理即“每平米单价不变，无论面积差异多少，房价款按确权实测面积为准，据实结算”。根据合同附件一“房屋平面图”，合同约定面积341.19平方米由五层及六层面积270.33平方米和阁楼面积为70.86平方米构成。实际交付房屋面积为五层和六层272平方米和阁楼70.86平方米，实防交付的总面积大于合同约定面积，但阁楼面积未能确权。在被告实际房屋交付面积与合同约定面积一致，原告在如约取得合同约定面积房屋的情况下，主张房屋价款仍按照确权面积结算，相当于原告“无偿”取得了70.86平方米的阁楼，对被告而言则属显失公平，致使双方的权利与义务失衡。被告恳请法庭予以撤销或者通过对当事人其他权利义务，如酌情减少退还房屋价款和契税等资金占用费起算、标准的调整。2、关于退还房屋价款问题。1、案涉房屋结算价款为2097936元(确权面积272平方米×合同约定单价7713元)，原告交纳2631598元，未确权面积对应价款为533662元(2631598元-2097936元)，而非原告诉请的879612元。房屋价款结算标准和方法源于合同第五条的约定，即房屋价款按照确权面积和合同约定不变单价据实结算。原告诉请按照12713元/平米的标准计算未确权面积价款，不但根本违背了合同第五条“每平方米单价不变”的约定，而且与《商品房买卖合同》第十三条及附件三“装饰、设备标准”约定毛坯交房不符，原告是与案外人签订装修合同而实现的精装。二、关于未确权面积价款资金占用费的问题。1、合同第五条并无退还差价款对应的资金占用费的约定。原告诉请未确权面积价款资金占用费及自交纳房款之日起算均无合同依据，也无法律依据。案涉房屋产权证取得时间是双方结算和找补房款的节点。该商品房2019年11月27日取得产权证，此时才具备据实结算的条件。2、如上所述，原告既无偿取得了70.86平方米未能确权的阁楼，又主张赔偿阁楼价款资金占用费，不符合公平、合理、等价有偿的原则。法庭应综合全案客观情况，平衡原、被告方利益，驳回原告未确权面积房屋价款资金占用费的诉请。原告主张按照年息6%计算资金占用费也于法无据，其标准应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计取。三、关于应退契税资金占用费的间题。1、代收代缴契税事宜在合同并未约定，被告纯粹为了原告利益，才无偿于2011年11月14日委托唐山鹭港物业服务有限公司，按照当时契税征收标准即房屋总价款的4%且因无法判断原告购买房屋是否自用、案涉房屋并非普通住房等原因，代收了契税106103元。2、2016年2月22日实施的财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》第一条第(一)款规定：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。由于延付契税和税收政策的利好等叠加因素，被告于2019年11月7日代原告向税务局交纳契税32325元，不但未给原告造成任何损失，反而为其节省了资金73778元。现原告主张应退契税资金占用费，即无合同及法律依据，又违背公平、合理原则。3、原、被告间代收契税的结算时间节点应为案涉房屋契税代缴完成日即2019年11月7日，即便存在资金占用费也应自2019年11月8日起算，其标准应以银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计取，原告诉请按照年息6%计算于法无据。四、关于逾期办理房屋权属登记违约金问题。原告诉请的逾期办理房屋权属登记证书违约金与客观事实不符。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金为265.2905元(2652905×0.01%)，而非原告诉请的436元。综上所述，原告关于退还房屋价款、契税及其资金占用费等诉请既有违合同约定和法律规定，也违背了等价、有偿、公平、合理的基本原则，被告恳请法庭依法、公正审理本案，以维护被告合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告于2011年10月21日签订《商品房预订协议》，约定原告购买被告开发的坐落在鹭港小区829楼4门502号房产一套，后又于2012年10月10日签订《商品房买卖合同》（毛坯房），合同约定：涉案房产建筑面积共341.19平方米，套内建筑面积284.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积56.39平方米，附属用房17，建筑面积11.58平方米，层高4.2米，商品房单价每平方米7713元，总金额2631598元整，附属用房成交价格为每平方米2000元，金额21307元，共计2652905元，在合同签署时一次性付清。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积于合同约定面积发生差异，双方约定每平方米单价不变，无论面积差异多少，房价款按确权实测面积为准，据实结算。合同第八条约定应当在2012年10月31日前交付房屋。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告曾于2011年11月13日向原告转款分别为5万元、5.3万元、200万元、2012年7月30日转款50万元、100万元、2012年10月10日转款758855元，累计共向被告转款4361855元。被告于2011年11月14日交付房屋（精装修）给原告使用，原告于2019年3月12日取得涉案房屋的不动产权证书，确定房屋建筑面积为272平方米。原告曾向被告交纳契税106103元，被告于2019年3月11日结算后确认应退还原告73778元，被告曾陆续退还14993元，尚余58785元未退还。 本院认为，商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予以买受人，买受人支付价款的合同。合同的双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告就涉案房产签订《商品房买卖合同》，已就商品房单价进行约定，即商品房单价为每平米7713元，通过不动产权证书确定的房产面积272平方米，可以得出实际确权面积比合同约定面积少69.19平方米，据此被告应返还原告多向被告支付的购房款533662.47元（69.19㎡×7713元），并自2019年3月13日起至付清之日止向原告支付占用利息。原告向被告交纳的契税106103元系由被告代缴税款，故对结算后尚未退还的58785元，应由被告退还原告，并自2019年3月12日起至付清之日止向原告支付占用利息。关于原告主张的逾期办证违约金，被告认可的支付的金额符合合同约定，故本院按265.29元予以确认。关于原、被告双方诉争的装修问题，原、被告双方于2011年10月21日签订《商品房预订协议》，原告于2011年11月13日向原告转账付款210.3万元，被告于2011年11月14日向原告交付房屋（精装修），原、被告双方后又于2012年10月10日签订《商品房买卖合同》（毛坯房）。综上可知，原告付款210.3万元后的第二天被告即向原告交付了精装修的房屋，双方于2012年10月10日签订《商品房买卖合同》时原告已实际占用涉案房屋将近一年之久，双方系在对于房屋当时的状况均明知的前提下签订的该合同，合同条款对双方均有约束力，且房屋交付时阁楼部分已经装修，原告就该部分装修已实际受益，故本院对原告按单价12713元退还房款的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告唐山新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李一石购房款533662.47元并支付利息（利息自2019年3月13日起至付清之日止,2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告唐山新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李一石契税差额58785元及利息（利息自2019年3月12日起至付清之日止,2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告唐山新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李一石逾期办理房屋产权证违约金265.29元； 四、驳回原告李一石的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8669元，由原告李一石负担2861元，被告唐山新天地房地产开发有限公司负担5808元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。 审判员  王明星 二〇二一年四月二十一日 书记员  金明远