江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1179号上诉人（原审被告）:席俊光，女，1992年7月22日生，汉族，住河南省西平县。被上诉人（原审原告）：秦雷，男，1976年3月26日生，汉族，户籍地河南省汝州市，现住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：丁凯，北京大成（无锡）律师事务所律师。原审被告：徐锋，男，1991年12月30日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行，住所地江苏省无锡市东亭开发区南区间横路4号。负责人：陈志良，该支行行长。委托诉讼代理人：沈菊、张钧，江苏创凯律师事务所律师。上诉人席俊光因与被上诉人秦雷、原审被告徐锋、原审第三人中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称农行锡山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。席俊光上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：徐锋已于2020年4月与秦雷联系表示愿意配合过户，但因徐锋没有还款能力，无法提前清偿银行贷款，才与其协商能否由秦雷代为清偿后再配合过户。一审中，徐锋明确不承担违约金的前提下才配合过户，一审判决忽视了其同意代为清偿的前提是不承担违约金。秦雷二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉没有事实及法律依据，请求维持原判。农行锡山支行二审述称：徐锋与农行锡山支行的借款案件已由法院依法判决，农行锡山支行在徐锋、席俊光能归还本息并偿付相关费用的前提下，同意配合办理解除抵押的手续。徐锋二审述称：与席俊光的上诉意见一致。秦雷向一审法院提出诉讼请求：1.秦雷代徐锋、席俊光清偿结欠农行锡山支行的借款本金556949.02元（暂计算至2020年9月2日）及相应孳息，农行锡山支行在收到上述款项后涤除案涉无锡市世纪锦园370-601室房屋上的抵押权；2.抵押权涤除后，徐锋、席俊光协助秦雷办理案涉无锡市世纪锦园370-601室房屋的过户登记手续；3.判令徐锋、席俊光支付违约金172800元。一审法院经审理查明：2018年5月14日，徐锋、席俊光（甲方）与秦雷（乙方）签订房屋买卖合同，双方约定：第一条房屋基本情况：甲方自愿将坐落在无锡市锡山区安镇华夏世纪锦园370-601号的房屋出售给乙方；第二条成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格864000元；第四条付款约定：（1）乙方于2018年5月14日交付定金2万元；（2）乙方于2020年5月底至6月10日之间交付房款38万元；（3）房款464000元乙方委托中介方无锡仕必得房产经纪有限公司代办30年期商业贷款，贷款下放后3日内乙方支付给甲方。乙方按约交清全款（首付款）后，甲乙双方按无锡仕必得房产经纪有限公司要求在证件齐全3日内开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续；第五条相关事宜：甲方承诺于产证下来收到首付钱，腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方；第六条违约责任：甲方须保证该房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该房屋所有权人（含近亲属）有异议或发生甲方及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责全额赔偿。如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于十日内退还乙方已支付甲方的全部购房款并承担一切后果及违约责任……4、如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第八条备注部分载明：甲乙双方约定乙方5月底6月初将首付付给甲方，甲方必须将房产证办下来交给无锡仕必得房产经纪有限公司；甲方2年以后办理过户手续必须全权配合乙方办理贷款、资金监管、过户。甲方房屋贷款在2020年3月至4月份必须提前全部自己还清；甲方不得以任何理由拒绝过户、不卖、涨价，一切甲方原因导致不能过户到乙方名下，则赔偿乙方人民币100万元；甲方房产证办下来，甲乙需要到产监处办理他项权证，抵押到乙方名下。当日，秦雷向徐锋、席俊光支付定金2万元，后又于2018年5月25日、同年6月1日分别向徐锋支付房款25万元、13万元，以上合计40万元。另，徐锋、席俊光取得上述合同项下无锡市世纪锦园370-601号房屋（不动产单元号320205101217GB00002F00001886）不动产登记证书的时间是2018年5月10日，该房屋上设有抵押，第一顺位抵押权人是农行锡山支行，登记的债权数额是740152元，第二顺位抵押权人是秦雷，登记的债权数额是60万元。一审中，徐锋、席俊光对上述事实均无异议。徐锋述称，其现在的经济条件无法清偿案涉房屋上的银行抵押贷款，其曾于2020年4月电话联系秦雷表示愿意配合过户，但要求秦雷清偿案涉房屋上的抵押贷款。农行锡山支行述称，借款人徐锋逾期归还案涉房屋上的抵押贷款，已构成违约，截至2020年9月2日，徐锋尚结欠农行锡山支行借款本金556949.02元，利息12230.26元，罚息95.83元，复利213.45元。秦雷述称，徐锋、席俊光未按约清偿案涉房屋上的抵押贷款并消灭抵押权，导致案涉房屋现无法过户，已构成违约，其为继续履行合同，要求徐锋、席俊光协助办理案涉房屋的过户登记手续，现同意代徐锋、席俊光清偿案涉房屋上的贷款本息，代为清偿后，该代偿金额与案涉房屋尾款之间的差额，其另行向徐锋、席俊光主张。以上事实，有房屋买卖合同、收条、不动产登记簿证明、微信聊天记录、电话录音及当事人的陈述等在案佐证。一审法院认为，秦雷与徐锋、席俊光签订的案涉房屋买卖合同系双方当事人自愿真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因徐锋、席俊光在收取秦雷支付的定金及首付款合计40万元，未按合同约定及时清偿案涉房屋上的抵押贷款并消灭抵押权，造成秦雷无法办理案涉房屋的不动产转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。现秦雷同意代徐锋、席俊光向农行锡山支行清偿案涉房屋的贷款本息以消灭房屋上的抵押权，徐锋、席俊光亦同意秦雷的代偿行为，案涉房屋买卖合同可以继续履行，农行锡山支行应在秦雷代徐锋、席俊光清偿贷款本金556949.02元及相应利息、罚息后涤除设定于案涉无锡市××号房屋（不动产单元号320205101217ＧＢ00002Ｆ00001886）上的抵押权。该抵押权消灭后，因秦雷自身是第二顺位抵押权人，案涉房屋客观上已具备转移登记至秦雷名下的条件。根据徐锋、席俊光截至2020年9月2日结欠农行锡山支行的贷款本息金额，如秦雷代徐锋、席俊光清偿案涉房屋上银行抵押贷款本息，该代偿金额必然大于案涉房屋尾款金额，可视为秦雷通过为徐锋、席俊光代偿债务的方式清偿了案涉房屋尾款464000元的债务，徐锋、席俊光理应按约将案涉房屋转移登记至秦雷名下。关于秦雷按照合同约定的房款总额20%主张的违约金172800元，该金额明显过高，法院以秦雷的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以降低为按秦雷已付购房款总额的20%计算为8万元。秦雷主张的该部分违约金8万元，法院予以支持，秦雷主张的其余违约金，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九之规定，作出判决：一、席俊光、徐锋于判决生效之日起10日内涤除无锡市世纪锦园370-601号房屋（不动产单元号320205101217GB00002F00001886）上的抵押权并协助秦雷办理上述房屋的不动产转移登记手续；二、席俊光、徐锋于判决生效之日起10日内向秦雷支付违约金8万元；三、驳回秦雷的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3756元，财产保全费1520元，两项合计5276元，由秦雷负担2834元，由席俊光、徐锋共同负担2442元（秦雷同意其预交的上述诉讼费用中的2442元法院不再退还，由席俊光、徐锋共同于判决生效之日起10日内向其直接支付）。二审中，各方对一审查明的事实均无异议，亦无新证据提供，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点：席俊光、徐锋是否构成违约，应否向秦雷支付违约金。本院认为：按照房屋买卖合同的约定，秦雷应在2018年5月底至6月10日之间支付房款40万元，剩余房款委托中介办理商业贷款；徐锋、席俊光的房屋贷款应在2020年3月至4月份提前全部自己还清，不得以任何理由拒绝过户，徐锋、席俊光的房产证办下来后需到产监处办理他项权证，抵押到秦雷名下。后秦雷在2018年6月1日前共向徐锋、席俊光支付了40万元，已经按照合同约定履行了前期付款义务。但徐锋、席俊光因自身的银行贷款无法还清，导致农行锡山支行的抵押权无法涤除，也无法将案涉房屋过户至秦雷名下，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定的违约金数额为房款总额的20%，该金额明显过高，一审法院酌定调整为8万元，并无不当，本院予以确认。现秦雷和农行锡山支行均表示可由秦雷代为清偿席俊光、徐锋结欠的银行贷款本息来涤除抵押权后过户，并不损害席俊光、徐锋的合法权益。席俊光、徐锋认为代为清偿的前提是其不应承担违约金，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，席俊光的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3756元，由席俊光负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年四月二十二日书记员  程夫栎