广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初138号原告：赖汉芳，女，1970年5月6日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：肖超珊，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠敏，广东建诺律师事务所实习律师。被告：陈丽芳，女，1974年7月3日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告赖汉芳与被告陈丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告赖汉芳的委托诉讼代理人肖超珊、刘惠敏，被告陈丽芳到庭参加诉讼，第二次庭审原告赖汉芳的委托诉讼代理人肖超珊，被告陈丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖汉芳向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除租赁合同关系；2.判令被告向原告支付终止合同的赔偿金22550元（4510元/月×5个月）；3.判令本案诉讼费由被告支付。原告在庭审中变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告于2020年8月30日解除租赁合同关系。事实和理由：2016年8月13日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告租赁位于楼冲村委会大兴村城顶工业区的厂房。2020年8月13日，楼冲大兴经济合作社（以下简称合作社）发出《通知》，称因市政府收储土地需要，案涉厂房需在同年9月30日前搬离，否则作停水停电处理。同年8月份，被告单方面口头通知终止租赁关系，要求原告搬离厂房，并以政府项目征收为由拒绝支付赔偿金。原告因前期对厂房投入高额装修费用，表示要求继续履行合同,但被告以退回原告交付2020年8月份租金的行为明确表示解除双方租赁关系。原告迫于合作社停水停电的压力，被迫于2020年9月30日搬离案涉厂房。事实上，合作社对于其他逾期搬迁的厂房进行停水停电处理。根据《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发的通知》第二条以及《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第四十五条、第四十六条规定可知，房屋征收以保障公共利益需要为前提，且须按严谨的备案、公告、登记等流程进行。本案中，含案涉厂房在内的土地收储行为未见公共利益属性，合作社收回土地的过程也没有按征收流程进行，故合作社收回厂房的行为不属于《厂房租赁合同》第七条第5项约定的“政府项目征收”。被告歪曲传达土地收储的性质，企图逃避承担单方面终止合同的赔偿责任，严重损害原告的合法权益。依《厂房租赁合同》第七条第5项约定，被告应向原告支付赔偿金22550元（4510元/月×5个月）。综上，在原告与被告调解不成的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，判如所诉。陈丽芳辩称，1.原告原来的诉讼请求第一项，证明原告承认合同一直生效，那么原告就需要向被告补交2020年8月至今的租金及终止合同赔偿金。原告当庭请求更改诉讼请求第一项，事实上被告从未提出解除合同，既然原告不承认8月是由于政府原因导致合同终止，又请求确认8月份解除合同，原告应该支付被告赔偿金22550元（4510元×5个月），同时补交8月份的租金，即可确认解除合同。2.既然原告不承认合同是因政府征地导致合同终止，主动提出终止合同，按照合同第七条第5项请求判决原告向被告支付终止合同的赔偿金22550元（4510元/月×5个月）。3.原告声称被告退还2020年8月份租金说明被告主动要求解除合同，不符合事实。2020年8月租金是原告主动打电话要求减免，因原告看到政府征地拆迁公告。而且原告除了电话和微信要求减免8月份租金，还要求搬迁费。除了因政府征用厂房土地，被告从未提出过要终止合同。4.原告在2020年12月4日通过微信转账接受被告14847元厂房搬迁费，并被明确告知该费用性质，该费用是由政府发给被告的搬迁费。既然原告不承认土地的政府征用行为，为何又要接受政府给予的搬迁费，而且是主动提出要求搬迁费。请求判决原告返还该搬迁费14847元给被告。5.既然原告不承认合同因政府征地终止，被告又没有主动提出终止合同，则应视作合同一直生效，原告事实上从2020年8月份至今未交月租，请求判决原告支付被告2020年8月、9月租金4510元×2个月=9020元，2020年10月至2021年1月租金4510元×4个月=18040元，共两笔租金。6.原告声称该厂房土地征用过程没有体现公共利益，收回土地的过程没有按照规定的流程，还有关于合作社断水断电等行为。被告只是普通村民，甚至不是公职人员，没权力做出这些行为，有些甚至不知情，不能负责。请原告咨询相关政府部门，或者提出投诉，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2016年8月13日，陈丽芳作为出租方（甲方），赖汉芳作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于文华路大兴村城顶工业区的厂房及空地租给乙方使用，使用面积约420平方米（围墙内计），另围墙至行人道的城市规划空地都归乙方使用；租赁期从2016年8月25日至2021年4月30日止，每月租金4100元，在当月15日前缴清;签订合同时，乙方要交付两个月的租金10000元给甲方作按金（违约金）;在租赁期内如政府或有关部门需要征用该范围，要清拆的一切损失由乙方承担，与甲方无关，如有补偿的厂房搬迁费归乙方，厂房、土地、水电和其他补偿归甲方，到时合同自动终止;租赁期内，双方不得以任何理由单方终止合同（政府项目征收外），如有发生的，提出终止方属违约方，要另赔偿给对方五个月的租金；等等。合同签订后，陈丽芳将厂房交给赖汉芳使用，并收取了赖汉芳按金10000元。后双方将租金调整为4510元/月。2020年8月13日，鹤山市×××××××兴经济合作社发出《通知》，内容载：“现因市政府需收储我村该商铺、厂房地段的土地，请各租户于2020年9月30日前将一切可移动的物品搬离所租的商铺或厂房，把所租赁的商铺、厂房交回我村。2020年9月30日我村将对商铺、厂房停水停电处理”，赖汉芳已在上述通知时限内搬离案涉租赁厂房。2020年12月4日，陈丽芳通过微信转账了款项14847元给赖汉芳，该款项包括退回赖汉芳缴付的10000元按金，余下款项为扣除水电费后支付给赖汉芳的搬迁费。案涉厂房为陈丽芳向鹤山市×××××××兴经济合作社租赁后转租给赖汉芳。2020年8月13日，陈丽芳与鹤山市×××××××兴经济合作社签订《解除合同协议书》，约定解除双方于2013年5月1日签订的厂房租赁合同，鹤山市×××××××兴经济合作社补偿陈丽芳5个月租金（每月租金19800元，5个月共99000元）。2020年10月16日，鹤山市××××办事处与鹤山市×××××××兴经济合作社签订了《楼冲村大兴经济合作社地块收储开发协议》，约定鹤山市×××××××兴经济合作社同意鹤山市人民政府对其位于鹤山大道旁与文华路交界处的60.73亩土地（包括案涉厂房）进行收储。2020年10月30日，陈丽芳与鹤山市×××××××兴经济合作社签订《搬迁费补偿协议》，约定鹤山市×××××××兴经济合作社补偿陈丽芳2300平方米厂房搬迁费所需费用合共36800元。案涉厂房没有办理报建手续。本院认为,本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，案涉厂房没有办理报建审批手续，属违章建筑，故陈丽芳与赖汉芳签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”，故赖汉芳请求本院确认其与陈丽芳于2020年8月30日解除租赁合同关系，本院不予支持。陈丽芳作为案涉厂房的出租人，未履行审慎注意的义务，认真审查租赁物是否适合出租，其对案涉租赁合同的无效存在主要过错，而赖汉芳作为承租人，其在租赁案涉厂房前未谨慎审查租赁物的权属及报建等问题，也存在一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈丽芳应按其过错程度赔偿赖汉芳因合同无效造成的损失。由于赖汉芳未提供证据证明其具体的损失情况，本院根据实际情况，结合陈丽芳已收取鹤山市×××××××兴经济合作社补偿的5个月租金的事实，酌定由陈丽芳向赖汉芳赔偿一个月的租金4510元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告赖汉芳损失4510元；二、驳回原告赖汉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取632.88元（已由原告赖汉芳预交），由原告赖汉芳负担584.2元，被告陈丽芳负担48.68元。原告赖汉芳预交的案件受理费48.68元，由本院予以退回；被告陈丽芳应向本院补缴案件受理费48.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二一年四月八日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚