北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3342号上诉人（原审被告）：城市公共艺术研究中心，住所地北京市朝阳区。法定代表人；吴鹤林，主任。委托诉讼代理人：金海东，女，城市公共艺术研究中心员工。委托诉讼代理人：李焕稳，北京竞商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京铭浩宇物业管理中心，住所地北京市海淀区。法定代表人：高婕，经理。委托诉讼代理人：姚莉祥，北京市铭达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽学，女，北京市铭达律师事务所实习律师。上诉人城市公共艺术研究中心（以下简称城市艺术中心）因与被上诉人北京铭浩宇物业管理中心（以下简称铭浩宇中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初37459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员陈立新独任审理，于2021年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人城市艺术中心的委托诉讼代理人金海东、李焕稳,被上诉人铭浩宇中心的委托诉讼代理人姚莉祥、刘丽学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城市艺术中心上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。双方签订的合同是无效的，对我中心不具有法律约束力。对方提供的租赁服务合同属于未取得建筑工程规划许可证的项目，租赁合同应属无效，所以提供的物业服务合同也属于无效。关于双方诉争合同效力，二审法院应当主动进行查明。2.我中心与北京星座物业管理有限公司（以下简称星座公司）签订有《合作协议》，北坞创新园中区X号楼自2019年11月1日由星座公司实际经营管理，所欠物业费应由其承担。我中心自始未与对方发生经济往来，也未实际使用租赁房屋。在性质上，实际使用人与我中心应认定为挂靠。一审法院判决由我中心支付物业费不当。一审法院遗漏了应当参加诉讼的实际使用人错误。对方及其关联公司是默认且知悉租赁房屋并非我中心在实际使用。3.一审认定的物业费计算时间有误。双方合同解除的日期为2019年10月31日，一审法院仍将物业费计算至2020年5月15日错误。4.根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知规定，2020年发生了新冠肺炎疫情，属于不可抗力，依法可以部分或全部免责。一审法院未充分考虑该特殊情况，直接判决我中心支付全部物业费不当。铭浩宇中心辩称，同意一审判决，不同意城市艺术中心的上诉请求和理由。双方签订的租赁合同和物业服务合同均是合法有效的，且租赁合同与本案无关。对方称其不是物业服务的实际接受方，我方不予认可。对方与案外人之间或者所谓的实际使用人之间的法律关系，与本案物业服务合同纠纷无关，且无论是对方所主张的挂靠关系，还是权利义务的概括承受，均未经过我方的同意或事先告知。对方在与我方签订了物业服务合同后，也有正常的经济往来，其支付物业费，我方开具发票。一审法院关于物业费计算时间正确。一审中，我方提交的证据显示，2020年5月15日，我方向对方发出了合同解除及清退通知，明确了双方的物业服务合同于2020年5月15日解除。最后，根据相关政策规定，疫情期间影响合同履行的可以进行减免，但是疫情没有影响物业服务合同的正常履行。一审中，我方撤回了违约金及利息的相关诉请，也是考虑到疫情的影响和对方可能存在的经济困难，最终只追偿了物业费本金部分。铭浩宇中心向一审法院起诉请求：1.请求依法确认我中心与城市艺术中心双方签订的《北坞创新园物业服务协议》于2020年5月15日解除；2.请求判令城市艺术中心向我中心支付2020年3月1日至2020年5月15日期间欠缴物业费136702.87元；3.城市艺术中心承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2014年2月28日，铭浩宇中心（甲方）与城市艺术中心（乙方）签订《北坞创新园物业服务协议》，约定：甲方全权负责北京市海淀区北坞村路XX号北坞创新园的物业管理，乙方租赁北坞创新园中区X号楼，总建筑面积5995.74平方米。协议期限自2014年3月1日至2024年2月28日止。乙方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向甲方缴纳物业管理费（此费用不含用户自用电费、水费、电话费、网络费、制冷费、取暖费等），物业费收费标准为人民币0.3元/建筑平方米/天。甲方可以根据市场价进行调整。乙方应于2014年3月1日前将年物业费656533.53元及物业保证金（相当于三个月物业费）人民币164133.38元共计人民币820666.91元。随同租金一次性支付甲方，并按甲方的要求办理各项入驻手续。办完上述手续后，方可入驻使用。物业费为年付，计人民币656533.53元。本协议终止后10日内，并在乙方无违约的情况下，由甲方无息退还给乙方物业费保证金164133.38元。若乙方在协议期内违约并给甲方造成经济损失，则甲方有权在物业费保证金中扣除相应损失费或违约金，并书面通知乙方。若物业费保证金不足以抵违约金时，甲方有权继续向乙方追缴。乙方应于每个支付周期前10日将下次物业费按时交到甲方或甲方指定银行账号。违约责任：乙方未能按期缴纳各项费用，乙方须按延迟缴纳天数的每日万分之五向甲方缴纳滞纳金。超过30日未付，则甲方有权解除与乙方签订的物业管理协议，乙方的物业费保证金甲方不予退还，并停止一切直接、间接物业服务。上述协议签订后，双方履行合同。城市艺术中心缴纳物业费至2020年2月28日后，未再交纳物业费。2020年5月15日，铭浩宇中心以城市艺术中心违约为由，通知城市艺术中心解除双方签订的《北坞创新园物业服务协议》，城市艺术中心认可双方协议于该日解除。经核对，双方确认城市艺术中心共欠付铭浩宇中心2020年3月1日至2020年5月15日物业费136702.87元。城市艺术中心主张已经将《北坞创新园物业服务协议》项下的权利义务概括转让给北京星座物业管理有限公司，铭浩宇中心对此不予认可。城市艺术中心未提交证据证明其主张的权利义务概括转让经过铭浩宇中心的同意。城市艺术中心主张其有物业保证金164133.38元可用于抵扣，铭浩宇中心称虽双方协议约定保证金，但城市艺术中心实际并未缴纳，城市艺术中心未提交证据证明其实际缴纳了上述保证金。一审法院认为，铭浩宇中心与城市艺术中心签订的《北坞创新园物业服务协议》为双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效，双方应依约行使合同权利，履行合同义务。城市艺术中心未按合同约定支付2020年3月1日至2020年5月15日物业费136702.87元，已经构成根本违约，铭浩宇中心以此为由于2020年5月15日解除双方协议并要求城市艺术中心支付上述物业费，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。城市艺术中心未提交证据证明其主张的协议项下的权利义务概括转让经过铭浩宇中心同意，亦未提交证据证明其实际缴纳物业保证金，法院对其上述辩称均不予采信。城市艺术中心以涉疫情为由要求减免物业费，缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、确认北京铭浩宇物业管理中心与城市公共艺术研究中心签订的《北坞创新园物业服务协议》于二〇二〇年五月十五日解除；二、城市公共艺术研究中心于判决书生效后七日内，支付北京铭浩宇物业管理中心二〇二〇年三月一日至二〇二〇年五月十五日物业费十三万六千七百零二元八角七分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，铭浩宇中心未提交新证据。城市艺术中心提交：第一组证据，开票信息、补充协议复印件各1页，证明铭浩宇中心从合同签订时即知晓房屋的实际使用人并非是我中心，我中心既没有实际租赁房屋，也没有支付过房屋租金。租赁房屋的实际使用人为北京圣鼎物业管理有限公司。第二组证据，中国民生银行、中国建设银行转账凭证以及我中心与对方公司法定代表人的微信聊天截图复印件共2页，证明对方知晓租赁房屋的实际使用人并非我中心，并且其已经向实际使用人收取租金，这证明对方从一开始就知晓房屋实际租赁使用人并非我中心。第三组证据，北京新兴聚力公司证据目录、催款函、申请书、回函及合同解除通知复印件，证明本组证据均系真实的，铭浩宇中心、北京新兴聚力投资管理有限公司知晓我中心并非实际使用人，铭浩宇中心与北京新兴聚力公司存在混同。第四组证据，工商企业信息打印件2页，证明铭浩宇中心与北京新兴聚力公司注册地址为同一地址，法定代表人为同一人员，二者混同，签署物业合同及租赁合同应当视为同一公司意思所为，针对同一事件都曾经发出过通知和回函。第五组证据，政府信息公开申请文件复印件8页，证明铭浩宇中心及关联性公司出租的房屋未能按照工程规划许可证建造，属于没有取得建设工程规划许可证，所签订的合同应当认定为违反了法律强制性规定而无效，故产生的租金等费用应由实际使用人承担。该组证据第4页关于房屋性质为学生宿舍，这个项目现实中虽然有规划许可证，但并未按照规划许可证的内容实施，故我中心认为这种行为属于擅自变更，也等于无效。针对上述证据，铭浩宇中心发表如下质证意见：城市艺术中心提交的证据，是我方在另案中提交的证据，对于本案来说并非新证据。城市艺术中心在本案开庭前，就已经获取了相应的证据目录，所以不应作为本案的新证据。对第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，与本案无关。对第二组证据的真实性认可，证明目的不认可。对第三组证据的真实性认可，证明目的不认可，关联性不认可，与本案无关。对第四组证据的真实性认可，证明目的不认可。对第五组证据的真实性认可，证明目的不认可。本院认证意见如下：因铭浩宇中心对上述证据的证明目的均不认可，经本院审查，上述证据均无法达到其证明目的，本院不作为二审新证据采信。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是铭浩宇中心与城市艺术中心签订的《北坞创新园物业服务协议》的效力及城市艺术中心是否应承担相关的物业服务费。一、关于合同效力问题。城市艺术中心主张其与铭浩宇中心签订的《北坞创新园物业服务协议》，因案涉房屋未取得规划许可证、变更房屋规划用途，因而城市艺术中心与北京新兴聚力投资管理有限公司签订的《北坞创新园租赁合同》无效，故而案涉《北坞创新园物业服务协议》亦应属于无效。并提交了相关的政府公开信息，但上述信息中，并没有案涉X号楼的规划信息，因而不能证明案涉X号楼未取得规划许可证，城市艺术中心应承担举证不能的法律后果。在现有证据下，本院认为城市艺术中心与铭浩宇中心签订的《北坞创新园物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。且即便《北坞创新园租赁合同》无效，也不必然导致《北坞创新园物业服务协议》无效。城市艺术中心的该项主张，本院不予支持。关于该合同解除的时间，经本院审核现有证据，一审法院认定双方于2020年5月15日解除合同并以此为计算物业服务费的时间点正确。二、关于城市艺术中心是否应承担物业服务费的问题。因城市艺术中心与铭浩宇中心签订了《北坞创新园物业服务协议》，铭浩宇中心为城市艺术中心提供物业服务，城市艺术中心作为合同相对方应承担物业服务费。城市艺术中心辩称其并非实际使用人，应由实际使用人交纳物业费。对此，本院认为，城市艺术中心与星座公司签订的《合作协议》，并不能对抗铭浩宇中心，城市艺术中心作为债务人，将相关债务转让给他人，应经过铭浩宇中心的同意，现铭浩宇中心对此不予认可，亦没有证据证明该债务的转让已经过铭浩宇中心的同意，故城市艺术中心称应由星座公司承担物业服务费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于新冠肺炎疫情对本案是否有影响问题。铭浩宇中心提供的是物业服务，如果城市艺术中心认为新冠肺炎疫情影响了铭浩宇中心的物业服务，应提交相应的证据，据此，法院可以酌情减免物业费。在疫情没有影响物业服务合同正常履行的情况下，城市艺术中心要求减免物业费，缺乏事实依据，对其该项主张，本院不予支持。综上所述，城市艺术中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3034元，由城市公共艺术研究中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 陈立新二〇二一年四月二十八日法官助理 张丽君书 记 员 苏 杭