北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3939号上诉人（原审被告）：北京众创未来办公服务有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里****B-1005。法定代表人：吴得哲，经理。委托诉讼代理人：单正旺，男，1992年2月5日出生，北京众创未来办公服务有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张晓霞，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：未来门精英（北京）科技孵化器有限公司，，住所地北京市朝阳区法定代表人：翟兴文，董事长。委托诉讼代理人：杨晓静，女，1981年11月27日出生，未来门精英（北京）科技孵化器有限公司市场运营部总监，住内蒙古通辽市科尔沁区。上诉人北京众创未来办公服务有限公司（以下简称众创未来公司）因与被上诉人未来门精英（北京）科技孵化器有限公司（以下简称未来门精英公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初44648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京众创未来办公服务有限公司委托诉讼代理人单正旺、张晓霞，被上诉人未来门精英（北京）科技孵化器有限公司法定代表人翟兴文及其委托诉讼代理人杨晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众创未来公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，根据合同约定，我方退还押金的前提是押金在抵扣对方应承担的费用、租金及应承担的违约赔偿责任后，有剩余的部分才应当予以退还，而一审法院已经认定对方违约，对方交付的押金显然不足以抵扣违约金及腾房前的租金，故我方无需返还押金；第二，合同虽于2020年4月18日解除，但对方并未实际腾退，我方实际在2020年5月10日自行寻找搬家公司将房屋腾退，在此之前对方亦应支付占有使用费，且根据合同约定，对方违约的情况下，对方所交付款项均不予退还，据此，也不应退还对方已交租金。未来门精英公司辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求。未来门精英公司向一审法院起诉请求：1、判令众创未来公司退还我方押金7万元；2、判令众创未来公司赔偿我方违约金21万元；3、判令众创未来公司赔偿我方房屋装修损失5万元；4、判令众创未来公司退还我方房屋租金14万元；5、判令众创未来公司赔偿我方绿植损失3000元。一审法院认定事实：2019年8月20日，众创未来公司作为出租人（甲方），未来门精英公司作为承租人（乙方），双方签订《商业写字楼租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区东三环北路38号院3号楼6层709-710的部分面积310平方米（如有纠纷，以实际建筑面积计算），装修情况，普通装修出租给乙方办公使用；租赁期限自2019年8月20日至2022年8月19日止；月租金为柒万元整，每年递增5％，租赁期间押金不计取利息。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方结清相关费用后一个月内甲方向乙方返还全部押金，如合同履行中存在乙方违约之事项，甲方有权以押金冲抵乙方应付费用。对押金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利。租金以及押金的支付方式以及支付时间为：银行汇款、押壹付叁，本合同签订后当日支付押金及首次租金，以后需提前一个月存入甲方指定账户，并将银行回执单拍照给甲方。支付时间：第一次，2019年8月20日，第二次，2019年10月26日，第三次，2020年1月26日，第四次，2020年4月26日，第五次，2020年7月26日，第六次，2020年10月26日，支付日期以此类推；甲方指定收款账户：户名：单正旺；甲方应于2019年8月21日前将房门钥匙（或密码）交给乙方后视为交付完成；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋中央空调因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七个工作日内进行维修；4、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提且甲方书面同意的前提下，可以对承租房屋进行装修，并须向甲方报送装修方案或设计图纸，其费用由乙方自行负担。合同期满或解除时，乙方装修无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除。同时，甲方有权视房屋实际状况，要求乙方恢复房屋交接时的原状；5、在租赁期内，如乙方对此房屋进行装修或装饰，甲方不承担乙方对此房屋进行装修或装饰的维修义务；合同变更、解除：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、不承担约定的维修义务，致使乙方因甲方不进行维修而无法正常使用房屋的持续7个工作日的。违约责任：乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，甲方不得让乙方无条件腾退房屋，否则应按月租金的300％向乙方支付违约金。乙方不按照约定时间足额支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应按照月租金300％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2019年9月11日，众创未来公司作为出租方（甲方），未来门精英公司作为承租方（乙方），双方签订《北京市商业写字楼租赁合同》补充协议，约定：甲乙双方于2019年8月20日共同签署的《北京市商业写字楼租赁合同》，双方本着公平、自愿的原则，通过友好、充分的协商，就（ZCWL一安联大厦一20190819XS）合同中未尽事宜，签订以下补充协议。第一条：租赁期满，乙方拥有优先承租权，但应提前90且向甲方提出书面续租要求，届时按照市场价格，双方协商重新签订房屋租赁合同，逾期视为乙方放弃续租和优先承租权，甲方有权与第三方接洽、确认租赁事宜，乙方需要配合甲方安排客户参观租赁房屋。第二条：租赁期间，甲方允许乙方转租，新租户必须和甲方重新签订合同，签约条件不得低于本合同，转租期间产生的所有费用由乙方承担。第三条：租赁期满或合同解除后，乙方应按照现状返还房屋及其附属物品，设备设施（自然折旧除外）。第四条：2019年10月26日，乙方交付第二期租金（三个月房租）时，因乙方与中介方达成一致，涉及到中介返费给乙方人民币大写：贰万肆任元整，小写：￥24000元，在第二期应付房租中直接扣除。第五条：根据甲乙双方签订的《北京市商业写字楼租赁合同》第四条第三款第二项，现细化房租交付时间、交付金额如下：2019．8．20交付金额21万元（一个月押金，三个月房租，其中一个月免租）、2019．10．26交付金额186000元（三个月房租，已扣除第四条中介返费）、2020．1．26交付金额21万元（三个月房租）、2020．4．26交付金额21万元（三个月房租）、2020．10．26交付金额22．05万元（三个月房租）．．．．．．。2019年11月15日，众创未来公司向未来门精英公司发送函件，内容如下：我单位与贵单位于2019年08月20日签订了《商业写字楼租赁合同》（以下合称“合同”）。合同第十一条第四款约定，乙方（即贵单位）不按照约定时间足额支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。在合同履行中，贵单位本应于2019年10月26日前向我单位缴纳下季度租金210000元（大写人民币贰拾壹万元整）。但贵单位截至2019年11月15日仍欠我司房租62000元，逾期支付租金时间已逾20日。因贵单位存在单方违约的情形，本单位现根据合同约定，通知贵单位，于2019年11月15日起解除合同。解除合同后的相关处理说明：租金缴纳：贵单位应向我单位支付2019年11月15日至贵单位完成房屋腾退之日止的租金，租金计算标准为2333．3元／日。房屋腾退：贵单位应在2019年11月15日起2日内腾退房屋，完成房屋的交接。违约责任：贵单位应按照合同约定的内容向我单位承担违约责任。如有疑问，联系人：单正旺。同日，众创未来公司向未来门精英公司再次发送函件，内容如下：现就您租赁我司位于朝阳区东三北路38号院3号楼6层709-710室相关事宜致函如下：根据贵司与我司于2019年08月20日签订的《商业写字楼租赁合同》约定，您司应于2019年10月26日前向我司缴纳季度租金人民币210000元整，但贵司截止到2019年11月15日仍欠我司62000元房租，违约欠缴已达20天，经我司多次催缴贵司至今仍未向我司缴纳，贵司的行为已经构成违约。为妥善解决问题，本着人性化精神，请您在接到本通知当天内向我司缴纳租金人民币62000元，我司将不追究你司违约事宜，如未收到你司打款，我司将按照贵司与我司签订的《商业写字楼租赁合同》约定，解除与您的《商业写字楼租赁合同》，并追究您的违约责任。特此函告。2019年11月19日，众创未来公司发送《解除合同通知书》至未来门精英公司，载明：我单位与贵单位于2019年08月20日签订了《商业写字楼租赁合同》（以下合称“合同”）。合同第十条第四款约定，乙方（即贵单位）不按照约定时间足额支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。在合同履行中，贵单位本应于2019年10月26日前向我单位缴纳下季度租金210000元（大写人民币贰拾壹万元整）。但贵单位截至2019年11月19日仍欠我司房租62000元，需足额支付，逾期支付租金时间已逾20多日。因贵单位存在单方违约的情形，本单位现根据合同约定，通知贵单位，于2019年11月20日起解除合同。给予贵单位二天搬家时间。解除合同后的相关处理说明：租金缴纳：贵单位应向我单位支付2019年10月26日至贵单位完成房屋腾退之日止的租金，租金计算标准为2333．3元／日。房屋腾退：贵单位应在2019年11月20日之内起2日内腾退房屋，完成房屋的交接，如逾期不搬视为乙方放弃其所有权，甲方可自由处理。违约责任：贵单位应按照合同约定的内容向我单位承担违约责任。2020年3月27日，众创未来公司发送《告知函》至未来门精英公司，载明：未来门精英（北京）科技孵化器有限公司现就您租赁我司位于朝阳区东三北路38号院3号楼6层709710室相关事宜致函如下：根据贵司与我司于2019年08月20日签订的《商业写字楼租赁合同》约定，您司应于2020年1月26日前向我司缴纳季度租金人民币210000元整，但贵司截止到2020年3月26日仍欠我司70000元房租，违约欠缴已达60天，经我司多次催缴，贵司至今仍未向我司缴纳，贵司的行为已经构成违约。为妥善解决问题，本着人性化精神，请您在接到本通知3日内，向我司缴纳租金人民币70000元，如未收到你司打款，我司将按照贵司与我司签订的《商业写字楼租赁合同》约定，解除与您的《商业写字楼租赁合同》，并追究您的违约责任。若贵司未能在3日内支付租金，贵司须在2020年4月3日前自行腾出该房屋，2020年4月3日以后我司有权立即收回房屋，如若未搬离，则视为贵司放弃室内物品的所有权，我司可将屋内物品清出至室外，我司不承担任何保管赔偿责任。特此函告。2020年4月7日，众创未来公司在未来门精英公司办公场所张贴《立即腾退归还房屋通知书》一张，载明：现就您租赁我司位于朝阳区东三北路38号院3号楼6层709-710室相关事宜致函如下：根据贵司与我司于2019年08月20日签订的《商业写字楼租赁合同》约定，您司应于2020年1月26日前向我司缴纳季度租金人民币210000元整，但贵司截止到2020年4月7日仍欠我司70000元房租，违约欠缴已达60天，经我司多次催缴，贵司至今仍未向我司缴纳。按照合同第十条第（四）款之规定，不按照约定时间足额支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。现我司为了避免损失继续扩大，同时考虑到新冠疫情期间我司也给贵司留出合理的腾退时间，现贵司可以随时处理贵司的物品，自主安排人员在2020年4月12日之前腾退归还房屋，并确保维护租赁房屋及我司提供的家具交付原状。如贵司逾期腾退归还房屋，按照（租赁合同）第六条房屋交接规定，乙方知晓并同意对交还遗留物甲方不承担保管责任。逾期五日不搬视为贵司放弃物品所有权，我司将有权处理，同时我司将有权追究贵司的违约责任，请贵司审慎对待此次通知，尽快回复我司。庭审中，就涉案房屋租金支付情况，各方均认可未来门精英公司支付租金至2020年4月26日（其中，2020年1月19日支付2020年2月26日至2020年5月26日租金140000元，欠付70000元）。庭审中，就仓储费问题，众创未来公司提交其与案外人北京奥斯特企业管理咨询有限公司签订的《仓储租赁合同》一份，用以证明其实际支付仓储费3000元/月。庭审中，为证明双方就减免一个月租金已达成合意，未来门精英公司提交证人赵某2的《证言》一份并申请该证人出庭作证。证人表示双方就减免一个月租金达成口头协议，没有形成书面材料，经众创未来公司同意后未来门精英公司于2020年1月19日交纳了剩余两个月租金共计140000元。另外，未来门精英公司就减免租金一事还提交：众创未来公司员工单正旺与未来门精英公司法定代表人翟兴文于2020年4月23日通话录音光盘一张。庭审中，就涉案房屋上锁时间，未来门精英公司表示2020年4月18日保洁去公司打扫时发现已经公司大门已经上锁，并就此提交照片加以证明。庭审中，未来门精英就其主张的绿植损失提交案外人出具的绿植租赁清单一份。另，众创未来公司提出反诉请求：1、判令未来门精英公司向我方支付违约金21万元；2、判令未来门精英公司向我方支付房屋租金95315元；3、判令未来门精英公司向我方支付房屋租金滞纳金5万元；4、判令未来门精英公司向我方支付仓储费（以每日100元为标准，自2020年5月10日起计算至未来门精英公司物品实际从仓库搬走之日止）。未来门精英公司对该反诉辩称：不同意众创未来公司的全部反诉请求。是对方违约，不是我方违约。就免租期问题，我方认为不应当收回。就房屋面积一事，众创未来公司跟大房东的租赁合同中面积也是310平方米，跟我们的也是310平方米，房屋产权证也是310平米，所以我方才认可每月租金70000元。我们认为租金对应的是具体的房屋整体，而跟房屋面积大小无关。关于逾期付款不认可，我方是正常支付的租金。是众创未来公司答应给我方免一个月租金。关于仓储费不认可，不应由我方承担。2020年5月13日我们去找众创未来公司要家具，他们不给我们。但截止法庭辩论终结前，众创未来公司未按照规定交纳反诉费，经法院告知，按照其撤回反诉处理，其表示无异议。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2019年8月20日，未来门精英公司与众创未来公司签订的《商业写字楼租赁合同》，2019年9月11日，众创未来公司与未来门精英公司签订的《北京市商业写字楼租赁合同》补充协议均系双方真实意思的表示，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。就上述合同解除原因，虽未来门精英公司主张其已经就减免一个月租金一事和众创未来公司达成口头一致意见，但其就此仅提交了证人证言一份，根据其提交的2020年4月23日单正旺与翟兴文的电话录音可以看出，单正旺表示空调维修的费用由众创未来公司承担，要求未来门精英公司在2020年4月27日把之前的房租打了．．．．．．据此，一审法院认定未来门精英公司提交的证据不能形成完整的证据链，无法证明两公司就减免租金一事达成了合意，故未来门精英公司逾期支付租金超过7日已构成违约，一审法院认定众创未来公司享有法定的合同解除权。关于合同解除时间，根据众创未来公司于2020年4月7日在涉案房屋张贴的《立即腾退归还房屋通知书》显示，其限定未来门精英公司最晚于2020年4月12日之前腾退归还房屋，逾期五日视为放弃屋内物品所有权。故一审法院以此认定双方签订的合同解除日期为2020年4月18日。就未来门精英公司第一项诉讼请求，押金应予退还，一审法院对此予以支持。就未来门精英公司第二项诉讼请求，因未来门精英公司逾期缴纳租金，众创未来公司依据合同约定享有解除合同、收回房屋的权利，并无相关违约行为，故对此项诉讼请求一审法院不予支持。就未来门精英公司第三项诉讼请求，合同中明确约定，合同期满或解除时，房屋装修无偿归众创未来公司所有，故一审法院对此项诉讼请求不予支持。就未来门精英公司第四项诉讼请求，各方均认可其租金支付至2020年4月26日，根据一审法院上文论述，认定合同解除时间为2020年4月18日，故众创未来公司应将2020年4月19日至2020年4月26日期间的房屋租金共计18666元退还未来门精英公司。就未来门精英公司第五项诉讼请求，其主张的绿植损失无事实以及法律依据，一审法院对此不予支持。判决如下：一、被告北京众创未来办公服务有限公司于本判决生效后七日内给付原告未来门精英（北京）科技孵化器有限公司押金七万元；二、被告北京众创未来办公服务有限公司于本判决生效后七日内退还原告未来门精英（北京）科技孵化器有限公司房屋租金一万八千六百六十六元；三、驳回原告未来门精英（北京）科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另，二审审理中，众创未来公司自述已就涉案合同另行起诉未来门精英公司要求支付违约金、占有使用费，现已向一审法院提交起诉书，尚等待通知交纳诉讼费用。本院认为，双方对于一审判决认定涉案租赁合同于2020年4月18日解除均无异议，本院亦不持异议。依据双方二审的诉辩主张，本案二审期间的争议焦点包括：一、合同解除的违约责任应由何方承担；二、未来门公司所交纳押金及剩余租金是否应予退还。关于焦点一，双方签订的涉案租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，未来门精英公司确存在延期支付租金的情况，且经众创未来公司多次发函催要并给予宽限期仍未交纳，就此，未来门精英公司主张其已就减免一个月租金一事和众创未来公司达成口头协议故其不存在延期支付租金的情况，但其提供的现有证据尚不足以支持其主张，而根据合同约定，未来门精英公司延期支付租金七日已经构成违约，众创未来公司有权解除合同，故一审判决认定合同系因未来门精英公司违约行为导致解除正确。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于押金，押金本身即具有为交纳押金一方履约行为提供担保的性质，且涉案合同亦明确约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”，因合同系未来门精英公司违约而解除，众创未来公司有权要求未来门精英公司承担相应的违约责任，其虽因未按时交纳反诉费导致其要求未来门精英公司承担违约责任的相关反诉请求被法院视为撤回，但以此作为拒绝返还押金的抗辩事由，符合上述合同条款的约定内容以及订立目的，在未来门精英公司的违约责任未处理解决前，未来门精英公司要求退还押金的条件尚未成就，且本案没有证据显示众创未来公司存在不正当阻止条件成就的行为，故一审判决众创未来公司退还押金有误，本院对此予以改判。但同时应指出，众创未来公司应在合理期限内就违约责任提出主张，否则应视为为自己的利益不正当地阻止条件成就，届时可视为条件已成就，未来门精英公司可另行主张退还押金。关于合同解除时未履行部分的租金，双方均确认未来门精英公司已将租金交纳至2020年4月26日，而双方认可涉案合同于2020年4月18日解除，故众创未来公司应将2020年4月19日至2020年4月26日期间的房屋租金共计18666元退还未来门精英公司。众创未来公司主张根据合同约定在对方违约的情况下，对方所交付款项均不予退还，故其无需退还剩余租金，就此，本院认为：其一，涉案合同第十一条违约责任部分约定“除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，乙方违约应向甲方支付三个月租金的违约金，同时乙方所交付的款项不予退还；甲方违约应向乙方支付三个月租金的违约金。（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金，甲方给予乙方的免租期收回，剩余退金退还给客户……”，结合上述条款的文义及前后文逻辑关系进行解释，并非乙方所有违约情形均涉及所交付款项不予退还的情况，而应依据下列（一）（二）……等项不同情形处理。就本案争议而言，系属第十条第四款约定情形，即未来门精英公司未按约定时间足额支付租金超过7日的情形，应依据上述条款（一）进行处理，而上述（一）内容中并无乙方交付款项不予退还的约定。其二，第十一条第一款并未明确不予退还的“乙方所交付款项”的具体内容，在本案中未来门精英公司已交纳的费用亦包括押金，若按该条字义直接理解则押金亦无需退还，而如前所述，涉案合同亦在其他条款中明确了押金在抵扣违约责任之后将剩余部分予以退还的内容，存在前后约定矛盾之处，故此处“乙方的交付款项”应属约定不明情形，无法直接认定包含未履行部分剩余租金。其三，根据通常理解，租金系合同履行的对价而非合同履行的保障。综上，众创未来公司以对方违约为由拒绝退还剩余租金缺乏合同及法律依据，本院对其主张不予采纳。众创未来公司另主张合同解除之后未来门公司未实际腾退房屋应产生房屋占有使用费，而房屋占有使用费金额已超过剩余租金，故其无需退还剩余租金。就其主张，本院认为，因众创未来公司未在一审指令期间按期交纳反诉费，故一审未对房屋占有使用费问题进行处理，且众创未来公司自述已就占有使用费问题另行起诉，在二审中双方无法就此达成调解协议的情形下，本院对此不予直接处理，众创未来公司可另诉解决。综上所述，北京众创未来办公服务有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用民法典时间效力的司法解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初44648号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初44648号民事判决第一项、第三项；三、驳回未来门精英（北京）科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4175元，由未来门精英（北京）科技孵化器有限公司负担4013元（已交纳），由北京众创未来办公服务有限公司负担162元（未来门精英（北京）科技孵化器有限公司已预交，北京众创未来办公服务有限公司于本判决生效后七日内给付未来门精英（北京）科技孵化器有限公司）。二审案件受理费2017元，由北京众创未来办公服务有限公司负担424元（已交纳），由未来门精英（北京）科技孵化器有限公司负担1593元（北京众创未来办公服务有限公司已预交，未来门精英（北京）科技孵化器有限公司于本判决生效后七日内给付北京众创未来办公服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二一年四月二十九日法官助理 杨俊逸书 记 员 任 宇