山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初1900号 原告：青州锦第置业有限公司，住所地：青州市凤凰山东路5188号南40米。 法定代表人：王凤龙，执行董事。 委托诉讼代理人：王振霖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文文，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。 被告：齐永强，男，1989年7月17日出生，汉族，居民，住青州市。 原告青州锦第置业有限公司（以下简称锦第公司）与被告齐永强商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦第公司的委托诉讼代理人王振霖、张文文到庭参加诉讼，被告齐永强经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告锦第公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的新建商品房买卖合同(预售)（合同编号：2019010782），被告协助原告办理注销商品房预售登记等全部手续，恢复到无任何权利负担，原告可另行出售的状态，相关费用由被告承担；2.依法判令被告支付由原告代偿的577765.78元，支付资金占用费57776.58元；3.依法判令被告支付违约金200191.2元；4.依法判令被告支付律师费40000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订新建商品房买卖合同(预售)，约定被告购买原告开发的XX公馆东区X号楼X单元X室房屋，总价款1000956元。被告支付了400956元首付款，余款600000元向山东青州农村商业银行股份有限公司（以下简称青州农商行）贷款支付。2019年1月31日，原告与青州农商行签订保证合同，为被告的按揭贷款提供连带责任保证。因被告没有按照约定按时归还贷款本息，导致原告承担了保证责任。为此，请求依法判决。 被告齐永强未答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年11月，被告齐永强购买原告锦第公司开发的青州市XXXX公馆东区X号楼X单元X室房屋一套（含储藏室）。同年11月21日双方签订补充协议一份，其中第3条第2款第3项约定，“在出卖人承担担保期限内（出卖人承担担保期限到房产证和他项权证取得并交付银行持有时为止），发生非出卖人的原因导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担责任后10日内向出卖人清偿所发生的全部代偿款项（包括出卖人代为偿付的房款、违约金及其他一切款项），并承担全部款项的10%的资金占用费，否则出卖人有权选择按以下方法处理：（a）出卖人选择继续履行合同的，买受人除向出卖人支付代偿款项外，还应按日以中国人民银行同期贷款利率的四倍向出卖人支付代偿款项的违约金；（b）出卖人选择解除商品房买卖合同的，买受人除应向出卖人支付全部代偿款项外，还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金”；第9条第19款约定，“各方依据《商品房买卖合同》和本《补充协议》向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用”。 2019年1月11日，原、被告为办理网签备案登记手续补签新建商品房买卖合同（预售）一份，约定被告购买原告开发的青州市XX公馆东区X号楼X单元X室房屋一套，总价款1000956元，被告应支付首付款400956元，余款600000元以向青州农商行贷款的方式支付；双方另就其他事项进行了约定。当日，双方共同办理了涉案房屋的网签备案登记手续。现涉案房屋已经建成，但未向被告交付。 2019年1月31日，青州农商行与被告齐永强签订个人借款合同一份，约定被告向该行借款600000元，借款种类为个人住房消费贷款，借款用途为购房，借款期限为2019年1月31日至2028年11月21日。同日，原告锦第公司与青州农商行签订保证合同一份，约定原告为青州农商行依据主合同与被告齐永强所形成的债权提供连带责任保证担保，被担保的主债权种类为个人购房消费贷款，本金数额为600000元，保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起三年。当日，青州农商行发放贷款600000元。庭审中，原告认可被告已实际支付全部购房款。贷款发生后，被告归还本息至2020年3月20日，自2020年4月出现逾期。2020年7月9日青州农商行向本院提起诉讼，请求判决齐永强、裴文君归还借款本金548955.78元、利息2493.43元，锦第公司承担连带担保责任。2020年10月9日，本院作出（2020）鲁0781民初3441号民事判决：齐永强、裴文君共同偿还青州农商行借款本金548955.78元、利息2493.43元及2020年4月20日以后的利息，锦第公司承担连带清偿责任。宣判后，各方当事人均未上诉，该判决发生法律效力。2020年11月16日，原告向青州农商行代偿诉讼费用7934元，次日又向青州农商行代偿借款本息569831.78元，以上代偿款共计577765.78元。 2020年8月10日，原告与山东齐鲁（青岛）律师事务所签订民事委托代理合同一份，约定原告因与被告间商品房买卖合同纠纷，委托该所作为民事诉讼代理人，代理费为40000元。2020年9月15日原告支付代理费，该所开具律师费发票。 本院认为，本案所涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定处理。 原告锦第公司与被告齐永强签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应确认有效。合同签订后，被告支付首付款，并以按揭贷款方式支付剩余款项，合同价款1000956元已全部付清，其主要合同义务已经履行，上述事实原告并无异议，本院予以确认。 本案的审理重点是：原告要求解除合同并要求被告偿还代偿款并支付资金占用费、违约金、律师费有无合同依据和法律依据。 1.关于合同解除问题。现已查明，被告办理按揭贷款时，原告提供保证担保，因被告逾期归还贷款，债权人青州农商行提起民事诉讼。案经本院审理并作出判决后，又因被告未履行义务，导致原告代偿余欠本金、利息及诉讼费用等共计577765.78元。原、被告签订的补充协议第3条第2款第3项约定，“在出卖人承担担保期限内（出卖人承担担保期限到房产证和他项权证取得并交付银行持有时为止），发生非出卖人的原因导致出卖人承担担保责任的……出卖人有权选择按以下方法处理：（a）出卖人选择继续履行合同的，买受人除向出卖人支付代偿款项外，还应按日以中国人民银行同期贷款利率的四倍向出卖人支付代偿款项的违约金；（b）出卖人选择解除商品房买卖合同的，买受人除应向出卖人支付全部代偿款项外，还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金”。上述条款系双方就合同解除条件所作的约定，本案情形符合约定，原告在承担保证担保责任后有权选择是否解除与被告的商品房买卖合同。现原告依照约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，选择解除合同并不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款同时规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告虽未就解除合同的主张在诉讼之前向被告发出通知，但在本案中已经提出该项诉讼请求，原告以此方式向被告通知解除合同，符合以上法律规定的立法原意，依法应予准许。被告收取本院送达的民事起诉状，应视为已经收到解除合同通知。现被告未到庭应诉，未就解除合同的效力提出异议，视为同意解除合同。据此，本院认定原、被告依据新建商品房买卖合同（预售）及补充协议建立的商品房买卖合同关系应予解除。作为解除合同的附随义务，被告应配合原告办理涉案房屋的网签备案登记注销手续。对原告的相应诉讼请求，本院依法予以支持。 2.关于追偿及违约责任的承担问题。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，原告为被告的银行贷款提供保证担保，在根据生效民事判决全部履行保证责任后，有权向作为银行贷款主债务人的被告进行追偿。原告要求被告返还代偿款577765.78元的诉讼请求与法有据，应予支持。 涉案补充协议约定，“发生非出卖人的原因导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担责任后10日内向出卖人清偿所发生的全部代偿款项（包括出卖人代为偿付的房款、违约金及其他一切款项），并承担全部款项的10%的资金占用费”。据此，本院认定原告依上述约定要求被告支付资金占用费为有依据。同时，根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率及原告实际履行代偿责任至本案庭审之日的时间，上述约定的资金占用费标准已经超出一年期贷款市场报价利率的四倍，依法应予调整。本案中，应按原告实际代偿额的6%确定资金占用费为宜。对原告追要资金占用费诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分不予支持。 涉案补充协议同时约定，“出卖人选择解除商品房买卖合同的，买受人除应向出卖人支付全部代偿款项外，还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金”。据此，本院认定原告依上述约定要求被告支付违约金为有依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案庭审过程中，原告未举证证实因被告违约造成的损失数额。被告虽未到庭就违约金计算标准提出过分高于造成的损失的主张，但上述约定标准仍应视为过高，有可能造成双方当事人利益失衡。庭审中经本院告知，原告同意本院根据本案案情对违约金标准进行调整。据此，本院认定被告应当支付的违约金可按总房款的5%计算。对原告追要违约金诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分不予支持。 涉案补充协议还约定，“各方依据《商品房买卖合同》和本《补充协议》向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用”。根据上述约定，原、被告已就双方发生纠纷时律师费的负担达成合意。因被告违约导致原告提起本案诉讼寻求司法救济，由此产生的律师费应由被告负担。对原告追要律师费的诉讼请求，本院予以支持。 被告齐永强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对自己所享有的诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告青州锦第置业有限公司与被告齐永强于2019年1月11日签订的新建商品房买卖合同（预售）及2018年11月21日签订的补充协议； 二、被告齐永强于本判决生效之日起十五日内协助青州锦第置业有限公司办理青州市XXXX公馆东区X号楼X单元X室房屋（含储藏室）的网签备案登记注销手续，相关费用由被告负担； 三、被告齐永强归还原告青州锦第置业有限公司代偿款577765.78元，支付资金占用费34665.95元（577765.78元×6%）、违约金50047.8元（1000956元×5%）、律师费40000元，以上共计702479.53元，于本判决生效之日起三日内付清； 四、驳回原告青州锦第置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13808元，减半收取6904元，由原告青州锦第置业有限公司负担1366元，被告齐永强负担5538元；诉讼保全费4520元，由被告齐永强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  赵立波 二〇二一年四月二十三日 书记员  张龙龙