天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终743号上诉人（原审被告）：王凤起，男，1939年2月21日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：宋成智（王凤起外孙），男，1989年8月14日出生，汉族，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：浩铭（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市西青区西营门街营冰路**盛和嘉园公建4-107。法定代表人：赵刚，经理。委托诉讼代理人：武振刚，天津东法律师事务所律师。上诉人王凤起因与浩铭（天津）房地产经纪有限公司（以下简称浩铭公司）居间合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初9257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王凤起上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回浩铭公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由浩铭公司承担。事实与理由：1.案涉合同权利义务不对等，显失公平，应认定为无效。（1）一审判决认定“《房屋出售委托协议（VIP版）》为当事人双方真实意思表示”存在错误。该合同系浩铭公司提供的格式合同，合同约定王凤起在委托期限内无单方解除权，加重了王凤起的单方责任，且如果在半年内，浩铭公司不能卖出房屋，其损失仅仅是1000元，而就目前房价下跌趋势，王凤起损失将远远超过1000元，从合同双方的权利义务来分析，案涉合同显失公平。（2）王凤起系老年人，因耳聋而持有残疾证。王凤起在签订合同时，浩铭公司并未对合同中的重点条款履行如实的告知义务，且王凤起不识字，仅认识名字和简单的汉字，其也无法从合同文本中了解合同的具体内容。王凤起仅知道合同的大致内容，对于具体的违约事项与责任，未有清楚认知。浩铭公司的行为明显违反合同法的基本原则，条款效力也因而无效。2.退一步说，即便合同有效，王凤起也并未违反本合同约定。（1）认定居间合同是否违约，其衡量出发点应是王凤起是否利用浩铭公司提供信息、条件等机会，故意绕开浩铭公司而私自达成交易。而本案买房者所得的房屋信息并非从浩铭公司处获得，系其所寻其他中介处所得，而该中介在此之前与王凤起并无任何直接联系，显然王凤起不存在违约情形。（2）王凤起并未违反案涉合同第六条第三款“甲方不得在委托期限内擅自终止委托出售成交由第三方代理出售”，该条款的意思是王凤起不能找其他中介卖房，并非卖房即构成违约。而案涉合同第八条第四款又约定“自行出售和委托其他居间人出售均为违约”,案涉合同前后存在冲突。事实上最终中介系买房人所寻，王凤起并未与该中介签订过任何委托手续、协议等材料，且在一审中浩铭公司也均未提供任何相关证据证明王凤起存在相关委托。（3）浩铭公司并未积极地履行合同，其行为严重损害了王凤起的利益。在房价每日均在下降的时期，浩铭公司在签订合同后未带一人来看房，且并未有证据显示，浩铭公司已寻到有意购买的客户。浩铭公司的日常沟通就是向王凤起压价，语气中透露出需要比合同约定价格更低的价格才能售出房屋，否则即使满六个月也无法售出。王凤起多次要求解除合同，但均被浩铭公司予以拒绝。3.一审法院在认定违约金数额时，并未对浩铭公司的损失及付出程度予以衡量考虑。浩铭公司在合同签订后并未积极履行合同，仅凭一个合同即可得到与成功出售一套房屋同样的收益，明显不当。这会导致整个房屋居间行业出现凭套路忽悠业主签独家卖房协议，然后想办法赚违约金的风气。浩铭公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.《房屋出售委托协议（VIP版）》的签订是双方真实意思表示，不违反法律的规定，双方应当予以遵守。案涉合同双方权利义务对等，签订独家销售房产是享受从线上线下的主推服务，需要房产中介投入更多的人力和物力，这区别于普通的房屋销售协议，并不是像王凤起所说的只是损失1000元。享受更高级的服务，肯定要支付相应的对价，对于卖房者来说就是不能去找别的中介签订委托销售协议或者是自行成交，这样双方是完全公平的。如果王凤起还想通过其他中介卖房或者是自行卖房，完全可以不签订独家销售协议，享受了更高级的服务，却还不想承担违约责任，这才是不公平。2.关于王凤起本人耳聋且持有残疾证的问题，一审时王凤起并没有提及该问题，且王凤起本身的意识清楚，而且有年轻的家属陪同卖房，浩铭公司对于合同的免责内容及违约条款都进行了加粗、加黑，并进行了解释说明，并不存在对违约后果和责任不清楚的情况。3.王凤起自行卖房或委托其他中介卖房，已经构成违约，应当承担违约责任。合同第六条第三款并不是违约条款，加黑加粗是为了提醒卖房一方不要委托其他中介出售房屋，与第八条第四款违约条款并不冲突，第八条第四款的违约条款只是将违约行为约定得更加具体全面。王凤起自行成交或委托其他中介卖房的行为已经构成了违约，就应当承担违约责任。4.浩铭公司是为王凤起寻找到客户的，一审时浩铭公司一方已经提交了微信聊天记录，说明案涉房屋是可以在协议的约定价格成交的，是王凤起未同意而已。浩铭公司完全履行了协议约定的义务，王凤起应当为自己的违约行为承担责任。浩铭公司向一审法院起诉请求：1.判令王凤起向浩铭公司双倍返还保证金2000元和委托价格1400000元的2%即28000元的违约金，两项共计30000元；2.本案诉讼费用由王凤起承担。一审法院认定事实：2020年5月29日，王凤起（甲方）与浩铭公司（乙方）签订《房屋出售委托协议（ＶＩＰ版）》，约定王凤起委托浩铭公司出售位于天津市西青区××路××号××的房屋，出售总价款不低于1400000元，委托期限自2020年5月29日至2020年11月25日。协议约定，在交易房屋成功出售（定金协议或《房产交易合同》）之前，乙方不收取任何居间服务费用。在交易房屋成功出售（即签订《房产交易合同》）之时，按《房产交易合同》的约定向乙方支付居间服务费。甲方收取乙方出售委托保证金1000元，甲方收取上述保证金的，在委托期限内，如甲方有下列行为之一的，均应向乙方双倍返还保证金，并按照协议委托价格的2%向乙方承担违约责任：（1）擅自终止或变更本委托；（2）自行成交或委托他方居间／代理出售上述房屋。案涉合同签订后，王凤起收取浩铭公司保证金1000元。2020年8月，王凤起在未通过浩铭公司的情况下将该房售出，售价1410000元。一审法院认为，浩铭公司、王凤起签订的《房屋出售委托协议（VIP版）》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应遵照履行。王凤起在双方约定的委托期限内在未通过浩铭公司的情况下，将委托房屋售出，构成违约。现浩铭公司依协议提出诉请，应予支持。王凤起的抗辩理由，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：王凤起于判决生效之日起十日内给付浩铭（天津）房地产经纪有限公司保证金2000元、违约金28000元，共计30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由王凤起负担。二审中，王凤起提交以下证据：证据1中华人民共和国残疾评定表（听力残疾），证明王凤起在签署合同过程中，对于合同的理解会产生偏差；证据2浩铭公司法定代表人赵刚与王凤起的代理人宋成智的微信聊天记录，证明签订案涉协议之后，赵刚意图通过低于协议价格来成交案涉房屋。浩铭公司对上述证据真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可。本院认为上述证据不属于新证据，故本院不予认定。经查，《房屋出售委托协议（VIP版）》第六条约定：甲方确认如下事项：3.甲方不得在委托期限内擅自终止委托出售成交由第三方代理出售；第八条约定：甲方仅委托乙方居间出售交易房屋的，就本委托事项，甲方收取乙方支付的VIP出售委托保证金，金额为人民币壹仟元整；如乙方成功促成甲方与房屋购买人签订房屋买卖合同或定金协议的，甲方应立即将上述保证金返还给乙方。另查，王凤起在签订《房屋出售委托协议（VIP版）》时有其外孙宋成智陪同，且在双方履行上述协议时均是由宋成智负责沟通与联系。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉协议的效力；2.王凤起是否违约；3.若违约，违约损失如何确定。关于争议焦点一，第一，从合同目的上讲，《房屋出售委托协议（VIP版）》实质为独家居间合同，浩铭公司的目的在于通过签署案涉协议获得促成案涉房屋成交的独家居间权利，而王凤起的目的在于获得浩铭公司的重点推荐以期在约定价格范围内尽早成交，故案涉双方均通过排他性协议加重己方责任，不属于利用格式条款加重对方责任、排除对方主要权利的情形；第二，从合同条款来讲，案涉协议条款仅九条，共两页，关于排他性规定（第六条第3款）与违约责任（第八条）均予以加黑处理，加黑处理条款足以引起注意，浩铭公司作为合同的提供方尽到了提请注意的义务；第三，从合同主体来讲，虽然王凤起系老年人，其主张其因耳聋而持有残疾证，但其并未丧失民事行为能力，且在签订案涉协议时有其成年外孙宋成智陪同，双方亦认可案涉协议履行均是与宋成智联系，故本案亦不存在因主体行为能力原因而导致合同无效的情形。综上，本院认为，案涉协议为双方真实意思表示，且合法有效，对合同双方均具有约束力。关于争议焦点二，《房屋出售委托协议（VIP版）》第八条违约责任第4条亦约定“（2）自行成交或委托他方居间/代理出售上述房屋”应承担相应违约责任。现王凤起在合同期内自行将案涉房屋售出，违反上述合同约定，故本院认定王凤起售房行为构成违约。关于争议焦点三，现浩铭公司主张依据《房屋出售委托协议（VIP版）》第八条违约责任条款，王凤起应向浩铭公司双倍返还保证金，并按照协议委托价格的2%向浩铭公司赔偿违约损失，王凤起抗辩即使违约，也仅应为双倍返还保证金。本院认为，第一，浩铭公司虽主张其为履行《房屋出售委托协议（VIP版）》进行了线上线下的主推服务，但未能提交证据予以证实，现有证据不足以证明其进行了与独家委托相应的重点推介服务；第二，浩铭公司亦未能提交证据证实王凤起系利用了浩铭公司提供的交易机会或媒介服务而与案外人成交；第三，《房屋出售委托协议（VIP版）》约定有委托期限，若在委托期限内未能成交，则浩铭公司依据合同约定并不能获得任何利益，因此本案可得利益具有不确定性；第四，现双方均认可浩铭公司在委托期间内提供过一定的居间服务（联系看房、带人看房等），故基于上述分析，本院综合案涉合同履行情况、剩余委托期限、房屋实际出售价格、当事人过错程度等因素，根据公平原则与诚实信用原则，在双倍返还1000元保证金的前提下，酌定王凤起应向浩铭公司支付违约金的数额为约定数额的20%，即5600元。综上所述，王凤起的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市西青区人民法院（2020）津0111民初9257号民事判决；二、王凤起于本判决生效之日起十日内给付浩铭（天津）房地产经纪有限公司保证金2000元、违约金5600元，共计7600元。三、驳回浩铭（天津）房地产经纪有限公司其他诉讼请求；四、驳回王凤起其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元，由王凤起负担70元，浩铭（天津）房地产经纪有限公司负担205元；二审案件受理费550元，由王凤起负担140元，浩铭（天津）房地产经纪有限公司负担410元。本判决为终审判决。审判长 孔 娟审判员 魏晓川审判员 余 庆二〇二一年四月二十日书记员 李 霞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……