湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0116民初434号原告（反诉被告）：王学胜，男，1970年9月18日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人蔡正波，湖北二般律师事务所律师，一般授权。被告（反诉原告）：柳丑强，男，1986年6月22日出生，汉族,住武汉市江夏区，委托诉讼代理人王俊，湖北华浩诚信律师事务所律师，特别授权。原告王学胜诉被告柳丑强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，被告柳丑强提起反诉，经审查，被告柳丑强的反诉符合法律规定，本院依法予以准许，并将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王学胜及委托诉讼代理人蔡正波、被告柳丑强委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学胜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年12月1日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告返还坐落于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北大道18号五洲建材城灯饰城B区1楼的商铺；3、判令被告支付原告2016年12月1日起至商铺交还之日止的租金、违约金费用113389.60元（截止2020年11月30日止）、房屋占用费用14766元（2020年12月1日至2021年4月1日）；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年12月1日，原告王学胜与被告柳丑强签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北大道18号五洲建材城灯饰城B区1楼的商铺出租给被告使用，租赁期限四年，自2016年12月1日起至2020年11月30日止，每月租金2760元，租金按季度支付，物业及其他相关费用由被告承担。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告在支付了18个月租金（49920元）后，剩余到期租金一直未支付，原告多次催要未果，故诉至法院请求判如所请。被告柳丑强辩称，1、不同意解除合同，解除合同会给被告造成巨大的经济损失。根据合同约定，原告解除合同，应提前三个月通知被告；2、原告诉称的租赁起始时间错误；3、因受疫情影响，被告有6个月未使用案涉商铺，原告应减免房租。被告柳丑强向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令原告赔偿被告因其恶意终止合同造成的实际损失130000元（包括装修损失50000元、加盟损失80000元）；3、判令被告不支付原告任何违约金；4、判令原告承担本诉与反诉的案件受理费。事实与理由：2017年8月8日，柳丑强开始承租案涉商铺，并进行装修，装修时间为一个月。之后，柳丑强投入246000元的无回收商业投资（包括装修费96000元、加盟费150000元）。王学胜要求解除合同，应当对柳丑强的门面装修费用进行全额赔偿。柳丑强经营的店铺为加盟店，解除合同会对其造成巨大的经济损失，该损失王学胜也应当予以赔偿。王学胜起诉的租金计算错误，柳丑强不存在任何违约行为，是王学胜无故制造矛盾，以达到恶意解除合同之目的。柳丑强2017年8月1日从上任租户李尚辉处接手案涉商铺，共向王学胜支付了54920元租金。双方在合同中约定，在终止合同前，需提前三个月书面通知对方，但王学胜并未按照约定履行，而是直接向法院起诉，其行为构成违约，故柳丑强提起反诉。王学胜就反诉辩称，1、双方的租赁合同已到期终止；2、柳丑强要求赔偿店铺装修等损失无依据；3、柳丑强的第三项诉求实为针对本诉的答辩意见；4、诉讼费由法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：2010年4月5日，王中豪、王学胜购买了位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北大道18号五洲建材城灯饰城B区1楼4号的商铺。2017年7月31日，柳丑强与李尚辉签订《转让合同》，约定李尚辉将其从王学胜处承租的上述商铺转给柳丑强经营。2017年8月1日，柳丑强开始接手案涉商铺。2016年12月1日，王学胜与柳丑强就案涉商铺的租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为四年，自2016年12月1日至2020年11月31日止，月租金2760元，年度租金为33000元，租金按季度支付，续租期租金提前一个月支付，逾期不能超过三天。若柳丑强拖欠租金，违约金按实欠租金的日0.3%计算。双方在合同终止前，须提前三个月书面通知对方是否终止合同。合同期满后，如商铺需继续出租，在同一条件下，柳丑强享有优先权。租赁期满或合同解除后，柳丑强应在7日内搬走所有可移动物品，不可移动部分无偿归王学胜所有。逾期不搬迁的，王学胜有权从已经解除租赁关系的商铺中将柳丑强的物品搬出，无需通知柳丑强且不承担保管义务，柳丑强因此受到的损失与王学胜无关。上述合同签订后，柳丑强向王学胜共支付了54920元租金（最后一次为2019年11月25日支付5000元，此款为支付至第7季度的租金）。庭审中，双方对已支付的租金金额54920元无异议，王学胜对柳丑强自2017年8月1日起开始接手使用案涉店铺无异议。双方因租赁事宜协商协商未果，并由此引发诉争。本院认为，王学胜、柳丑强签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照约定履行自己的义务。在约定的租期内，柳丑强未按约交纳租金，其行为已构成违约，应当承担继续履行的民事责任，并根据双方的约定承担违约责任。柳丑强的实际承租期间为2017年8月1日至2020年11月31日，应支付的租金为110400元，考虑到新冠疫情的影响及本案的具体情况，本院酌情由王学胜向柳丑强减免一个月租金，即柳丑强应支付的租金为107640元，扣减已支付的54920元，还应支付52720元。因案涉合同约定的租赁期限已于2020年11月31日届满，王学胜提起本案诉讼时，合同已终止，故对双方要求解除合同的诉讼请求本院均不予支持。合同终止后，柳丑强应当向王学胜返还案涉商铺，其未按约定返还，应当向王学胜支付占用期间的费用。原告主张的合同终止之后至2021年4月1日的占用费，本院比照租金标准进行计算，即为11040元。案涉合同中约定的违约金过高，柳丑强要求本院予以调整，本院综合考虑原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为日万分之五，柳丑强应向王学胜支付的违约金如下：1、第七季度租金（2019年2月1日至2019年4月30日）应于2019年1月1日支付，但其尚余3040元（2760元×3×7-54720元）未付清，应以3040元为基数，按日万分之五，自2019年1月2日起计算21个月（按原告诉求）为957.6元；2、第八季度租金（2019年5月1日至2019年7月31日）8280元应于2019年4月1日前支付，违约金应以8280元为基数，按日万分之五，自2019年4月2日起计算18个月（按原告诉求）为2235.6元；3、第九季度租金（2019年8月1日至2019年10月31日租金8280元应于2019年7月1日前支付，违约金应以8280元为基数，按日万分之五，自2019年7月2日起计算15个月（按原告诉求）为1863元……按照上述计算方法，柳丑强之后应支付的违约金依次为1490.4元、745.2元（疫情期间扣减一个月租金计算违约金）、745.2元、372.6元、41.4元，以上共计8451元。柳丑强反诉主张王学胜赔偿其因恶意终止店合同造成的实际损失130000元，无事实根据及法律依据，本院不予支持；柳丑强反诉称不应向王学胜支付违约金，此主张实为抗辩意见而非反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、柳丑强向王学胜支付商铺租金52720元；二、柳丑强向王学胜支付2020年12月1日至2021年4月1日的商铺占用费11040元；三、柳丑强向王学胜支付违约金8451元；四、柳丑强于本判决生效之日起十五日内，向王学胜腾退位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北大道18号五洲建材城灯饰城B区1楼4号的商铺；五、驳回王学胜的其他诉讼请求；六、驳回柳丑强的全部反诉请求。上述应付款项，于本判决生效支付起十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1431元、反诉费1450元，共计2881元，由王学胜负担807元，柳丑强负担2074元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈思倩二〇二一年四月二日书记员  刘蕙铭