湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2189号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市围度先生体育有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部二期研发楼06幢06单元15层5号（Z987）。法定代表人：王**，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：熊杰，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山金海峡科技工业园（6）。法定代表人：张华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：房思均，湖北晶湖律师事务所律师。上诉人武汉市围度先生体育有限公司（以下简称围度先生公司）因与被上诉人武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司（以下简称劳业瑞星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初19214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。围度先生公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判围度先生公司向劳业瑞星公司支付2019年8月1日至2019年9月12日欠付租金59514元；3.依法改判围度先生公司不退还劳业瑞星公司租金优惠798270元；4.依法改判围度先生公司不支付劳业瑞星公司违约金127500元；5.一审、二审诉讼费用均由劳业瑞星公司承担。事实与理由：一、一审法院未通知案外第三人蔡浪参加诉讼涉嫌程序违法。2019年8月21日，围度先生公司股东王**将全部股权转让给案外第三人蔡浪，由蔡浪实际经营管理，王**彻底退出公司经营。蔡浪经营期间是否缴纳租金、租金缴纳多少、为何会出现违约，只有蔡浪本人知晓，围度先生公司不清楚，蔡浪不到庭案件事实无法查清。一审开庭审理前，围度先生公司申请追加蔡浪为第三人参加诉讼，一审法院不予准许。一审法院片面采纳劳业瑞星公司意见，实际经营者未到庭举证、答辩，剥夺了围度先生公司的合法权利，程序违法。二、一审法院合同解除时间认定错误，拖欠租金金额计算错误。劳业瑞星公司2019年9月5日向围度先生公司发《租金催缴通知函》催讨租金，通知函第一条明确提到要求围度先生公司2019年9月12日前缴付2019年8月至2019年10月期间租金，若到期不缴纳，解除双方2017年4月18日签订的《商铺租赁合同》。因围度先生公司2019年9月12日前未缴纳租金，劳业瑞星公司次日断水断电，导致围度先生公司无法正常经营，被迫关门停业。该《商铺租赁合同》应于2019年9月13解除，而非法院认定的2019年11月29日。围度先生公司拖欠的租金应从2019年8月1日起计算至2019年9月12日止为59514元（1416元/日×42日），而非法院认定的127500元。三、返还租金优惠条款显失公平，请求不予支持或依法核减。劳业瑞星公司为了招商采用租金优惠政策吸引商户前来承租，劳业瑞星公司明知围度先生公司经营期限不可能持续五年，利用自身优势地位与围度先生公司签订极不公平的《商铺租赁合同》，约定价格远高于同地段商铺租赁市场价，围度先生公司已实际支付的租金相当于市场价。围度先生公司为了承租商铺开办健身房，不得已签订了显失公平的《商铺租赁合同》。围度先生公司自合同签订之日起一直处在亏损状态，但围度先生公司每季度都按时支付租金，从未出现拖欠租金的情况。因为案外人蔡浪接手导致围度先生公司暂时亏损，出现短期拖欠租金的情况。劳业瑞星公司不顾围度先生公司申请延期交租的请求，直接断水断电，围度先生公司无法正常经营，客户集体上门维权，要求退款、搬走健身器材抵债等，导致围度先生公司不得已关门停业。围度先生公司出现违约、关门停业，拖欠租金等情形，与劳业瑞星公司有一定的关系，此时要求围度先生公司返还租金优惠，对围度先生公司极为不公平。请求法院从本案实际情况出发，依法对劳业瑞星公司主张返还租金优惠不予支持或依法予以核减。四、返还租金优惠和违约金属于重复计算，二者只能选其一。《商铺租赁合同》中关于违约责任约定违约方既要返还租金优惠798270元又要支付违约金127500元，属于重复约定，劳业瑞星公司在两者只能选择其一主张。围度先生公司只有一个违约行为，若既承担返还租金优惠的违约责任，又承担支付违约金的违约责任，无疑加重围度先生公司的违约责任，属于重复计算。劳业瑞星公司辩称，一、本案被告为围度先生公司，围度先生公司与案外人蔡浪之间的股权转让是公司股东之间的约定，只对当事人双方发生效力，对外不能对抗第三人，与本案无关。围度先生公司无论是谁经营，都应由法人承担责任。一审庭审中围度先生公司未举出相应证据对劳业瑞星公司的证据予以反驳，依据谁主张谁举证的原则，其应承担不利的法律后果。二、劳业瑞星公司2019年9月5日向围度先生公司发《租金催缴通知函》，要求围度先生公司在2019年9月12日前支付租金，主要目的是围度先生公司催交租金，而非行使合同解除权，否则劳业瑞星公司不会在2019年10月1日再向围度先生公司下达解除合同通知书。《租金催缴通知函》送达围度先生公司后，围度先生公司未交纳租金或腾退商铺，实际占用商铺直至2019年11月9日才私自撤场，围度先生公司要求租金只计算至2019年9月12日没有道理，且根据合同约定，2019年9月12日以后的商铺实际占有使用费为日租金的三倍。三、双方在平等互利、协商一致的基础上签订《商铺租赁合同》，劳业瑞星公司有条件地在第一年让渡了自身大部分利益给围度先生公司，只要围度先生公司严格按约履行即可实际获得该部分利益，该合同并无显失公平情形。围度先生公司违约给劳业瑞星公司造成严重经济损失，还将责任推卸给劳业瑞星公司，劳业瑞星公司按照合同约定收回前期让渡利益没有不妥。四、租金优惠是劳业瑞星公司有条件让渡自身利益给围度先生公司，条件发生变化后劳业瑞星公司有权依合同约定收回该部分让渡利益，这与违约金不是同一性质，更何况围度先生公司的违约行为已经给劳业瑞星公司造成了1275000元的可得利益损失，一审法院已经酌情调减了违约金数额。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求查明事实，驳回上诉。劳业瑞星公司向一审法院起诉请求：1.判令解除劳业瑞星公司与围度先生公司2017年4月18日签订的《商铺租赁合同》；2.判令围度先生公司向劳业瑞星公司支付欠缴租金127500元（租金计算至2019年10月31日，并按合同约定支付至实际支付之日止）及违约金127500元，判令围度先生公司向劳业瑞星公司补交前期租金优惠费798270元，以上三项共计1053270元；3.本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、律师费、办案差旅费等）由围度先生公司承担。一审庭审中，劳业瑞星公司将第1条诉讼请求明确为“解除双方签订的商铺租赁合同（包含补充协议）”；将第2项诉讼请求中“违约金127500元”变更为“违约金1275000元”。第2项诉讼请求租金127500元的起止日为2019年8月1日至2019年10月31日，删除掉“并按合同约定支付至实际支付之日止”的内容，删除掉“以上三项共计1053270元”的内容；并述称第3项诉讼请求仅指案件受理费。围度先生公司向一审法院反诉请求：劳业瑞星公司返还合同保证金84998元。一审法院认定事实：武汉市武昌区倒口湖长江紫都三期B2地块E座商业栋/单元2层商1号、3层商1号房屋（建筑面积933.19平方米、1062.49平方米）的权属登记在劳业瑞星公司名下。2017年4月18日，劳业瑞星公司（甲方）与徐志威（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将其名下武汉市武昌区倒口湖长江紫都三期B2地块E座商业栋/单元2层商室房屋（建筑面积933.19平方米）、3层商1室房屋（建筑面积1062.49平方米）出租给乙方经营健身会所，租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日，共5年。2.双方明确，甲方在乙方承租的第一年给予租金优惠，每月按照列表第一年月租金标准的16.66%计收，即13304.50元。如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有租金优惠。乙方需在合同终止后3日内，按列表中月租金标准乘以实际租赁期间，向甲方补齐前期优惠的租金费用，且甲方在合同项下的其他权利不受任何影响。3.租金标准从第4年开始在上一年的租金基础上递增，租金每1年递增一次，递增率为7%。第1、2、3年月租金单价40元/月，月租金79827元/月；第4年月租金单价42.8元/月，月租金85415元/月；第5年月租金单价45.796元/月，月租金91394元/月。4.本合同签署之日支付租金39913.50元。第二年及以后年度租金按季度支付，每个支付期开始前5日，按当期租金标准向甲方缴纳季度租金及合同规定的其他费用。乙方逾期缴纳租金的应按合同约定，承担违约责任，每逾期一日，按逾期缴纳租金部分的0.3%支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同并回收租赁物业。5.保证金159654元。甲方应于租赁期满，且乙方已点清腾空所有乙方资产、将租赁物业恢复原状，经甲方验收合格，并付清所有物业租赁相关的应付费用后的十个工作日内将保证金全额无息退还乙方。租赁合同提前终止的，物业租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分如数无息返还给乙方；乙方单方面要求提前终止合同，甲方不予退还乙方已付的保证金，同时甲方有权追究乙方违约责任，保证金、违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿。如果乙方违反合同条款，甲方有权按约定标准扣除全部或部分保证金来抵偿乙方欠付款项（包括租金、物业管理费和应由乙方承担的其他费用）以及应赔偿甲方的损失。6.有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向对方按照合同规定对应租赁年度第一个月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失：“……乙方欠缴应缴费用（包括租金、物业管理费、设施使用费和公共事业收费等）达1000元或欠费共计3次的。……”7.合同项下发生争议，双方依法向租赁物业所在地有管辖权的人民法院起诉。诉讼费用、合理的律师费用及办案差旅费用等由败诉一方承担。8.为帮助商户经营，合同第一年内总租金方面给予商户一定的优惠。具体收费如下：第一年租金付款分为四期支付，首期支付时间2017年5月1日至2017年7月31日之前支付39913.50元；第二次支付时间2017年8月1日至2017年10月31日之前支付39913.50元；第三次支付时间2017年8月1日至2017年10月31日之前支付39913.50元；第四次支付时间2018年2月1日至2018年4月30日之前支付39913.50元。合同还对租赁物业的返还、转租、转让、交换、维保责任等事项进行了约定。围度先生公司在乙方处加盖公章。徐志威在法定代表人或委托代理人一栏签字。2018年6月21日，劳业瑞星公司（甲方）与徐志威、围度先生公司（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：甲方扶持乙方继续经营，同意给予免租4个月，免租方式以减免部分租金，共计319308元。该笔金额将分摊至2018年8月1日至2019年7月31日年度内，每月按53218元收取。原协议其他部分继续有效。2018年12月15日，劳业瑞星公司（甲方）与徐志威、围度先生公司（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：乙方于2018年11月29日向甲方提出退租2层商铺，保留3层商铺的申请，双方就合同面积、免租期、租金起算时间协商一致。乙方从2018年11月30日开始整体退租2层商铺；乙方从2018年12月1日开始按3层商铺租赁，面积1062.49㎡，月租金42500元，保证金84998元；乙方前期向甲方申请免租4个月租金，现因退租部分场地，故减免的金额调整为2个月，从2018年12月1日开始调整。具体明细为：2018年8月至11月，2、3层原租金79827元，减免后租金为53218元；2018年12月至2019年7月，3层原租金42500元，减免后租金31875元。乙方2层合同保证金74656元直接冲抵3层商铺租金使用，乙方2018年11月1日至2019年1月31日应交租金共计116968元，现冲抵保证金74656元后应缴租金为42312元于2019年1月1日前支付。2019年8月1日至2020年4月30日月租金42500元；2020年5月1日至2021年4月30日月租金45475元。如后期出现提前退铺或其他原因导致合同无法履行，则合同保证金不要求退还。因围度先生公司未按时支付租金，2019年9月5日，劳业瑞星公司向围度先生公司发函催缴，2019年8月至2019年10月所欠租金127500元，并表示上述租金在2019年9月12日前未交，则已付合同保证金84998元不予退还。围度先生公司确认次日在微信上接收到该函件；2019年10月1日，劳业瑞星公司作出与围度先生公司解除合同的通知函，该函件未有效送达。一审庭审中，劳业瑞星公司述称，围度先生公司于2019年11月6日撤场，没有办理交接手续。围度先生公司的物品都搬离了。一审另查明，2017年3月13日，围度先生公司注册成立，其股东为徐志威、冯浩、袁健勇，法定代表人为徐志威。2018年7月19日，股东变更为徐志威、王**，法定代表人变更为王**。2019年9月17日，公司注册地址由武汉市东湖新技术开发区东信路光谷创业街10栋（原3）1单元1层01室194号变更为武汉东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部二期研发楼06幢06单元15层5号（Z987）。围度先生武昌分公司于2017年5月16日登记成立，办公地址为武昌区白沙洲倒口湖地区长江紫都三期B2地块E座商业2层商1室、3层商1室。2018年8月22日，负责人由徐志威变更为王**；2019年9月9日，负责人由王**变更为毛语；2019年9月29日，负责人由毛语变更为蔡浪。围度先生公司向一审法院提出退还保证金的反诉后，逾期未缴纳反诉费。一审法院认为，劳业瑞星公司与围度先生公司原法定代表人徐志威签订的《商铺租赁合同》及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合同及补充协议合法有效，双方应依照约定全面行使权利及履行义务。围度先生提起反诉后未缴纳反诉费，对其反诉，一审法院按照撤诉处理。本案的审理范围仅限于本诉。一、关于合同的解除。劳业瑞星公司与围度先生公司在合同履行期限届满前均有解除合同的意思表示。劳业瑞星公司在2019年10月1日通知函中表达了解除合同的意思，但无法举证证明该意思表示到达围度先生公司。围度先生公司主张合同在租金催缴通知函载明的2019年9月5日解除。但租金催缴通知函中并未包含立即解除合同的意思表示。租金催缴通知函并非劳业瑞星公司行使单方解除权，不能产生到达对方即解除的效力。即使围度先生公司认为2019年9月5日催缴通知函是解除合同的要约，其也未立即作出同意解除合同的承诺，不能由此推定2019年9月5日合同已解除。围度先生公司系违约方，无权单方解除合同，其已于2019年11月6日撤场，但该时间点不能认定为合同解除之日。因劳业瑞星公司向一审法院起诉要求解除合同，该起诉状副本于2019年11月29日送达围度先生公司，一审法院确认劳业瑞星公司与围度先生公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2019年11月29日解除。二、关于租金。双方对于欠租起始日为2019年8月1日、租金标准为每月42500元均无异议，因劳业瑞星公司主张的租金计算截至日2019年10月31日早于一审法院确定的合同解除之日，因此，一审法院对劳业瑞星公司主张的2019年8月1日至10月31日的租金的诉讼请求予以支持，围度先生公司应向劳业瑞星公司支付欠付租金127500元。三、关于租金优惠、违约金、保证金。围度先生公司未按合同约定及时缴纳租金，构成违约，应向劳业瑞星公司承担违约责任。由劳业瑞星公司的诉讼请求及陈述、反诉答辩意见可看出，劳业瑞星公司主张的违约责任包含3个方面：1.退还2017年5月1日至2019年10月31日的租金优惠798270元（79827×12-39913.50×4）；2.赔偿违约金1275000元（原合同约定违约金：42500×3=127500）。劳业瑞星公司述称围度先生退租致使房屋空置至今，产生实际损失及可得利益损失，请法院酌情调高违约金；3.不予退还保证金84998元。一审法院认为，租金优惠为劳业瑞星公司为招揽商户采取的优惠办法，第一年实际收取租金显著低于合同约定的租金标准及协议减免后的租金标准。双方约定由于承租方违约提前终止合同，则视为承租方不享有租金优惠，租金优惠应予退还，该规定不违反法律、行政法规强制性规定。劳业瑞星公司提前退租，应退还租金优惠798270元。劳业瑞星公司以实际损失及预期利益损失扩大为由将诉讼请求中的违约金由对应租赁年度月租金的3倍即127500元，调整为原违约金的10倍。劳业瑞星公司提出违约金过高的抗辩。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。2019年11月6日围度先生公司退场，以自己的行为表明不再履行租赁合同，其拒绝履行合同给出租人造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任，劳业瑞星公司作为守约方负有减少损失扩大的义务。一审法院酌定，围度先生公司应向劳业瑞星公司支付相当于三个月的租金127500元的违约金。保证金在其他各项费用不足以弥补损失的情况下承担补足损失的功能。一审法院已支持劳业瑞星公司租金、租金优惠、部分违约金的诉讼请求，其损失已得到弥补，对于劳业瑞星公司不予退还保证金的抗辩不予采纳，对于应退还的保证金84998元作抵扣租金处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、确认武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司与武汉市围度先生体育有限公司订立的《商铺租赁合同》及补充协议已解除。二、武汉市围度先生体育有限公司应于一审判决生效之日起七日内向武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司支付2019年8月1日至2019年10月31日欠付租金127500元。武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司应退还的保证金84998元抵扣后，实际支付42502元。三、武汉市围度先生体育有限公司应于一审判决生效之日起七日内向武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司退还租金优惠798270元。四、武汉市围度先生体育有限公司应于一审判决生效之日起七日内向武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司支付违约金127500元。五、驳回武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费29406.40元，减半收取14703.20元，由武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司负担6703.20元，由武汉市围度先生体育有限公司负担8000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，劳业瑞星公司与围度先生公司原法定代表人徐志威签订的《商铺租赁合同》及补充协议，合法、有效，应以此为依据确定合同责任。关于案外人蔡浪是否应作为第三人参加诉讼。公司法人是合法民事主体，依法有权独立参加民事活动。本案租赁合同相对方为劳业瑞星公司与围度先生公司，根据合同相对性该合同履行中发生的纠纷应在合同当事人之间解决，围度先生公司股东与实际经营者的内部法律关系，以及围度先生公司所称其拖欠租金造成违约的原因，均属于其内部法律关系范畴，与本案审理无关。因此，一审法院对围度先生公司申请追加蔡浪为第三人参加诉讼的请求不予准许，未违反法定程序。关于合同解除时间。劳业瑞星公司2019年9月5日发送租金催缴通知函中有关到期不缴纳租金解除租赁合同的内容，属于解除预告，不具有实际解除合同的效力。围度先生公司所称因其未缴纳租金劳业瑞星公司于2019年9月13日开始断水断电，导致围度先生公司无法正常经营的事实，首先无证据证实，其次即便属实亦因无解除合同的明确意思表示不导致合同解除，故围度先生公司主张案涉合同解除时间为2019年9月13日缺乏事实及法律依据。劳业瑞星公司2019年10月1日所发送解除合同通知函，属于明确通知解除合同，但该函未有效送达围度先生公司亦不发生合同解除的法律效果。围度先生公司拖欠租金达到合同约定解除条件，劳业瑞星公司享有合同解除权。一审基于劳业瑞星公司起诉解除合同，确定以起诉状副本送达围度先生公司之日作为案涉合同解除时间并无不当，一审认定的围度先生公司欠付租金金额无误。关于返还租金优惠与支付违约金问题。租金优惠部分原属于应付租金，系合同正常履行情况下的出租方让利，并非违约金性质，故案涉合同中的租金优惠返还条款与违约金条款不属于重复约定，可以一并适用。围度先生公司主张合同显失公平既无充分证据可以证明，也未曾以此为由在除斥期间内主张撤销合同，故本院对该上诉理由不予采纳。一审判决围度先生公司返还租金优惠798270元并承担127500元违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。综上所述，围度先生公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23930元，由武汉市围度先生体育有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘鑫荣二〇二一年四月二十五日法官助理杜文书记员肖**