广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2596号上诉人（原审被告）：罗灵，女，1965年6月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：马洋、陈德敏，均系广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏仁平，男，1977年2月13日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。委托诉讼代理人：王八姐，系被上诉人的母亲。原审被告：广州市科成房地产有限公司，住所地广东省广州市黄埔区水西路187号119商铺（A6栋119号商铺）101房。法定代表人：余剑恒。上诉人罗灵因与被上诉人夏仁平及原审被告广州市科成房地产有限公司（以下简称科成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。罗灵上诉请求：1.撤销原判决书中第十页第7行至第14行中要求上诉人返还4万元定金给被上诉人的相关内容，即“罗灵虽然未就违约责任提起反诉，为避免双方诉累，本院在本案中一并进行处理……酌情认定罗灵可没收定金1万元，剩余4万元应返还给夏仁平，双方在本判决生效后应自动履行”的内容；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、本案诉讼请求并未涉及定金返还问题，一审法院径直对定金问题做出了裁判，该判决超出当事人诉请范围，违反了当事人处分原则及不告不理原则，属于程序错误，依法应予撤销。没收定金或者要求支付违约金的民事权利在合同守约方，即上诉人。上诉人并未对该民事权利作出处分，原审法院代替上诉人处分该项权利，严重违背了民事诉讼的基本要求。更何况，被上诉人亦未对涉及定金相关权利做出处分，原审法院径直对此做出认定裁判，超出了被上诉人的诉请范围。二、原审各方当事人未对定金问题进行过举证及辩论，原审法院也未经调查径直对定金问题做出裁判属于认定事实不清，违反程序要求，也剥夺了各方当事人辩论权利，应当予以纠正。三、根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，一审法院既认定被上诉人承担违约责任，又要求上诉人返还定金于法不符，应予纠正。四、被上诉人原审庭审过程中未提出证据证明其遭受疫情影响，也未证明其在疫情期间位于武汉，原审法院仅凭被上诉人户籍所在地即推定被上诉人深受疫情影响，并据此做出于法不符的判决，依法应予纠正。夏仁平辩称：第一，本房产合同纠纷的责任应在中介，因为在买卖双方没有完成交易手续前，中介有义务进行双向沟通、协调，签合同时三方有五人在场的情况下口头确认过，要求支付首付款必须是三方在场，当场签收据并交接钥匙。已在2020年2月12日通知经纪方延迟交易流程，中介负责人当时没有尽到及时通知对方的义务，且在微信中表述“对方也不急”，误导夏仁平以为三方均已同意。卖方罗灵则因为一开始就认为价格不合理而后悔，在自身没有任何损失的情况下，拒绝继续履行合同并妄图没收定金。二、疫情爆发的2月份是疫情防控最紧要关头，被上诉人一直响应政府号召居家隔离，认为一切以疫情防控为重的行为应该得到谅解。三、夏仁平疫情期间，积极为武汉筹资各类抗疫物资，并且实名向武汉红十字会及武汉协和医院捐款，当时全部精力都投入抗疫之中。四、罗灵在签署买卖合同第二天即通过微信向中介反映价格偏低，希望中介找本人追加20000元，这个信息中介也没有及时通知夏仁平。直到3月1日合同逾期当天，罗灵就提出解除合同，没收定金，因疫情逾期支付首付款，但没有对卖方罗灵造成任何实质性的损失，且在第11天（3月1日），夏仁平主动请求转款并继续履行三方合同，但是罗灵表示拒收。综上所述，本人承认合同违约，但是违约纯属疫情原因及中介工作懈怠导致，并无恶意违约。且从未对罗灵造成任何实质性的损失，所以请求贵院判定合同继续履行。如果罗灵要求解除合同，本人同意，但是罗灵应该退还定金。科成公司表示对上诉状不发表意见。夏仁平向一审法院提出诉讼请求：1.判令罗灵、科成公司继续履行《房地产买卖合同》，按照83万元成交价完成交易，具体包括：罗灵按照83万元成交价于判决生效之日起两周内交付房屋及办理过户，夏仁平同时支付完全部购房款，科成公司协助办理相关手续；2.判令本案诉讼费用由罗灵承担。一审法院经审理认定事实如下：罗灵是广州市黄埔区水西路195号1014房（以下简称涉案房屋）的权利人。2020年1月12日，罗灵（卖方）、夏仁平（买方）与科成公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：夏仁平向罗灵购买涉案房屋，总楼价为83万元。第四条约定：买卖双方同意该物业交付使用的时间为2020年2月20日前，双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》、卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的0.1%向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的0.1%支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。附件第一条约定：（一）1.定金5万元，买方须在2020年1月12日支付给卖方。3.首期楼款（不含定金）20万元，买方于2020年2月19日前支付给卖方。买卖双方应于2020年4月1日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。4.楼价余款58万元，买方于完税过户当天直接支付卖方。合同签订当天，夏仁平通过银行转账向罗灵支付了定金5万元。合同签订后，罗灵将涉案房屋的其中一把钥匙交给科成公司保管。夏仁平主张因其本人是武汉户籍人员，受新冠××疫情影响，曾要求延期履行合同，为此提交了其与科成公司经纪人员的微信聊天记录。微信聊天记录显示：2020年2月12日，夏仁平联系科成公司经纪人员称：“突如其来的疫情打乱了我们的计划，原定2月19日收楼装修的计划得向后延期了，我也不敢出门。你跟原业主沟通一下。”科成公司经纪人员回复称:“都一样，业主现在也不急了。”夏仁平称：“不敢互相见面、接触了，装修公司也没有。你还是沟通一下好点。一旦疫情有好转，我们马上进入原定程序。”科成公司称其经纪人员在当天接到夏仁平的通知后，曾打电话联系罗灵但未接通，由于当时科成公司并未复工，之后忘记与罗灵联系。三方曾在签订买卖合同当天建立微信群，但夏仁平、科成公司均未告知罗灵延期事宜。直至2020年3月1日，罗灵在微信中通知科成公司，因付款期限已过，买方已经违约，要求科成公司交还钥匙，科成公司才告知罗灵有关夏仁平申请延期事宜。夏仁平、科成公司主张当日夏仁平还提出可立即支付20万元首期款给罗灵，科成公司称其曾致电询问罗灵的意见但罗灵表示拒收，故夏仁平当天未支付20万元。3月4日，罗灵在微信群中告知夏仁平，根据合同，夏仁平未按合同履行相关责任已构成违约，如夏仁平仍希望履行合同，希望先提个方案把违约责任明确并处理后，再谈后面的事情。夏仁平回复称因违约是疫情引起，属于不可抗力因素，其无责任。后买卖双方多次沟通，但未达成一致意见。夏仁平和科成公司主张三方曾口头达成一致意见，支付首期款同时交付钥匙给夏仁平进场装修，三方是先达成口头约定再签订书面合同，夏仁平还主张2月19日和20日只差一天是为了给罗灵时间收拾房屋。罗灵则辩称没有达成该口头约定，应以合同为准。夏仁平还主张支付首期款时应三方同时在场，故其没有直接将款项转入罗灵的账户。罗灵辩称夏仁平未按时支付首期款的原因是由于涉案房屋所在小区物业在2020年2月不允许装修公司进场装修，为此还提交其与物业公司工作人员的微信聊天记录。罗灵为证实其签订合同后按合同约定履行了其应履行的各项义务，提交了提前还贷受理回执、同意注销抵押权的声明和归还客户资料清单，上述资料显示：罗灵于2020年1月14日向银行申请了提前还贷，2020年3月6日已还清涉案房屋的贷款，2020年3月24日银行已将抵押权相关资料归还给罗灵。以上事实，有不动产权证、《房地产买卖合同》、支付凭证、收据、微信聊天记录、提前还贷受理回执、同意注销抵押权的声明、归还客户资料清单及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，夏仁平、罗灵与科成公司签订的《房地产买卖合同》是三方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应恪守履行。本案的争议焦点是夏仁平未按照书面合同约定支付首期款是否构成违约，是否应承担违约责任。根据涉案《房地产买卖合同》约定，首期款应于2020年2月19日前支付，夏仁平主张支付购房款应三方同时在现场进行并未提交证据证实，一审法院不予采信。夏仁平在合同约定的期限内，在知道卖方银行账户的情况下，未依约按时支付款项，其虽主张受疫情影响推迟履行合同，但未及时通知到罗灵，且在通知科成公司推迟履行时亦未明确具体推迟的时间，自身存在过错。科成公司作为经纪方，在收到夏仁平的延期申请后，怠于履行通知的义务，未将该申请及时传达给罗灵，工作中亦存在疏忽。夏仁平主张三方曾达成口头约定支付首期款和交房同时进行，与合同书面约定不符，即便三方曾达成该口头约定，支付购房款与交房两项义务相比，显然交房的义务受疫情影响更甚，在卖方未提出交房存在困难的情况下，夏仁平即便认为支付购房款存在困难应予推迟，亦应通知卖方并征得卖方的同意，其未履行上述义务造成现在的困局，均是由于其自身过错造成。反观卖方罗灵，在合同履行过程中，并无任何过错行为。综上，一审法院认为，夏仁平未在合同约定的履行期限内支付首期款的行为构成违约，应承担违约责任。鉴于罗灵不同意继续履行合同，双方并无履行的基础，夏仁平至目前为止也只支付了定金，故一审法院认定《房地产买卖合同》不宜再继续履行，一审法院对夏仁平要求继续履行合同的诉讼请求予以驳回。罗灵虽然未就违约责任提起反诉，为避免双方诉累，一审法院在本案中一并进行处理。一审法院考虑到夏仁平系武汉户籍，在2020年2月疫情防控的最紧要关头，与非武汉户籍群众在心理上存在较大差别，其心系疫情，认为一切应以疫情防控为重的想法在情理上可以理解，一审法院综合考虑夏仁平违约的恶意程度以及违约造成的后果，酌情认定罗灵可没收定金1万元，剩余4万元应返还给夏仁平，双方在本判决生效后应自动履行。由于夏仁平自身过错导致本案纠纷，故本案的诉讼费全部由夏仁平承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回夏仁平的全部诉讼请求。案件受理费12100元，全部由夏仁平负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，一审法院予以确认。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，适用当时的法律、司法解释的规定。罗灵、夏仁平对于涉案合同的效力及解除均无异议，本院予以确认。二审争议的焦点在于：1.一审对定金的处理是否属于程序违法；2.罗灵是否应当返还4万元定金。关于争议焦点一。本案为房屋买卖合同，属双务合同，在合同解除时应秉着一次性解决纠纷的原则处理，且罗灵对夏仁平继续履行合同的诉请亦抗辩要求没收定金五万元，一审法院为避免诉累对涉案定金作出一并处理并无不当，但该处理未在判项中作出明确表述，属于遗漏判项，对此本院在二审予以处理。关于争议焦点二。罗灵认为夏仁平一直在广州居住有履行合同的能力，其未依合同履行构成根本违约，根据《合同法》第一百一十五条第三款的规定，违约方是无权要求返还定金的，因此请求二审依法纠正；夏仁平辩称支付首期款须三方在场签收据、交接等，而约定交接时间时，双方及中介均在家隔离，罗灵不履行合同系因罗灵向中介反映价格偏低。本院认为，根据一审查明的事实可知，本案的纠纷系因疫情引发，双方约定支付首期款及次日交楼的时间，恰遇广东省因新冠疫情突发公共卫生事件启动一级应急响应，虽然疫情并不会影响首期款通过转账方式支付，但按照双方收款惯例亦应开具收据，同时双方亦约定交首期款的次日一起到现场查验房屋并签妥《物业交接确认书》，即双方约定于2020年2月19日、20日的交易行为均需双方到场进行，在当时的疫情环境下，夏仁平提出延期交易亦属于合理请求。此后特别是疫情有所缓解时，由于夏仁平未能有效与罗灵进行沟通，导致双方未能就合同履行时间、方式的变更进行协商，进而产生了对于违反合同约定所承担责任的争议，双方一直未能协商一致，夏仁平对于合同履行有一定过错。罗灵在履行合同过程中虽按合同约定主张权利，但在此种重大疫情不可抗力事件背景下，对履行合同约定的上述义务的影响是显而易见的，其亦应本着宽容的态度积极协商，罗灵在协商过程中不考虑疫情因素而要求对方承担合同约定的全部责任从而导致双方无法协商亦有欠妥之处。本案二审期间双方对于合同解除不继续履行均无异议，本院根据上述分析意见，认为一审对于定金的处理结果并无不当，本院予以维持。但由于一审仅在本院认为部分作出处理而未能在判项中作出明确表述，为避免诉累，本院加以释明并作为争议焦点进行审理，二审径行对此进行加判。综上，原审判决认定涉案定金的处理并无不当，罗灵上诉不应退还4万元定金的理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5850号民事判决；二、罗灵在本判决生效之日起十日内，向夏仁平返还定金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费800元，由罗灵负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年四月二十九日书记员 钟丹霞王日平