湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终723号上诉人（原审被告）：高红，男，1983年10月25日出生，汉族，住远安县。委托诉讼代理人：谭诗尧，湖北铭玺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄均，男，1993年4月25日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：汪玉蓉，宜昌市伍家岗区海纳法律服务所法律工作者。上诉人高红因与被上诉人黄均合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高红上诉请求：撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初900号民事判决，依法改判。事实及理由：一、一审法院超出被上诉人诉请，审理程序不合法。被上诉人诉请的是要求解除房屋转租合同，返还租金90664元并承担20%违约金18132元。上诉人和被上诉人签订的合同系门面转让合同，不是房屋转租合同；上诉人收取的90664元包含有门面转让费75000元(双方2020年4月2日签订的《订金协议》明确载明)，上诉人已经向房东缴纳的押金10000元和已经向房东缴纳的剩余两个月租金7200元，合计92200元，扣除上诉人使用的电费1536元后为90664元，被上诉人认为90664元全部是租金且诉请上诉人退还明显错误。一审法院未审理查明款项的组成，直接判决上诉人返还被上诉人80664元明显错误。二、一审法院遗漏重要当事人龙志勇，审理程序不合法。上诉人2015年从别人手中接过案涉店面从2015年经营宜昌市伍家岗区欢欢烤鸭店开始，五年来一直是和龙志勇签订房屋租赁合同，上诉人的全部款项也是向龙志勇缴纳，并且被上诉人通过上诉人和龙志勇接洽以后才支付上诉人余下门面转让款70000元；且被上诉人和龙志勇接洽以后另行向龙志勇缴纳了租金并签订《房屋租赁合同》。上诉人退出门面同时也注销了经营多年一直营利的欢欢烤鸭店。一审法院不追加涉及本案重要案件事实的龙志勇如何能查明案件事实?三、一审法院认定事实不清，采信证据不当。1、被上诉人和上诉人之间是上诉人将自己经营的欢欢烤鸭店门面转让给被上诉人，并非单纯的房屋转租。2020年4月，被上诉人主动找到上诉人，和上诉人通过微信、电话聊天多次多方面沟通，并在反复查看上诉人经营的门面，在充分了解上诉人经营的宜昌市伍家岗区欢欢烤鸭店的基础上，上诉人和被上诉人确定门面转让费为75000元。2020年4月2日被上诉人和上诉人签订《订金协议》，向上诉人缴纳订金5000元，并确定欠转让款70000元在三天内一次性付清的。2、被上诉人和上诉人签订《门面转让合同》是双方真实意思表示，上诉人并没有违约行为。2020年4月5日被上诉人与上诉人签订《门面转让合同》，上诉人按照《门面转让合同》向被上诉人交付钥匙和店门设施设备，并于2020年4月7日注销自己经营的宜昌市伍家岗区欢欢烤鸭店，完成了合同约定的全部义务。3、被上诉人系自身原因办理个体工商户注销登记，与上诉人无关，损失应该由其自身承担。上诉人在一审庭审中提交的宜昌市伍家岗区呆呆烧饼店注册、注销登记资料显示：2020年4月5日被上诉人和李强签订了《房屋租赁合同》；2020年4月7日被上诉人向宜昌市伍家岗区市场监督管理局申请个体工商户开业登记，成立了自己经营的宜昌市伍家岗区呆呆烧饼店，注册地址是夷陵大道285号，并附有所有权人李强的房产证复印件，2020年4月17日被上诉人因自身无法经营办理个体工商户注销登记，被上诉人个体工商户的登记注册、经营和注销等一系列行为系其真实意思表示，与上诉人无关，也不能归责于上诉人，其损失应由其自身承担。四、一审法院自行收集涉及本案相关重要证据材料违反民事诉讼法相关规定，故意偏袒被上诉人，导致判决对上诉人严重不公。本案李强到底是谁?上诉人承租其房屋五年有余未谋面，上诉人一直和龙志勇签订房屋承租合同，租金也是缴纳给龙志勇。一审法院居然代替被上诉人找到李强，并做好笔录再次通知质证。上诉人明确表示李强属于证人应当出庭接受双方当事人质询，更何况具有公信力的工商注册登记资料中《房屋租赁合同》明确载明是被上诉人和李强签订，并附有李强房屋所有权证复印件存档。一审法院违反民事诉讼法证据规则直接认定该证据效力，并在判决书中表述为查明的案件事实。这明显有违民诉法，故意偏袒被上诉人，导致判决对上诉人严重不公。五、值得说明的是，被上诉人为躲避上诉人，一直不敢面对上诉人。开庭时被上诉人根本就没有出庭，一审法院居然在判决书中表述“双方当事人均到场参加诉讼”不知是何缘故?再则，上诉人是门面转让，涉及店面设施设备，上诉人已经向一审法院提供相关照片和财产清单，既然一审法院判决上诉人返还被上诉人80664元，也应在判决书表述上诉人转让给被上诉人的财产如何救济?是折价还是另行起诉?一审法院没有任何表述。一句返还80664元结案。判决书已经明确表述门面被李强收回并重新出租，那么上诉人经营多年的设施设备应该找谁主张权利?基于上述理由，上诉人认为，本案一审判决主文第一项依法应当予以撤销。黄均辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。黄均向一审法院起诉请求：解除房屋转租合同，高红返还租金90664元，并承担20%的违约金18132元（90664×20%）。一审法院认定事实：2020年4月2日，高红（甲方，下同）与黄均（乙方，下同）签订《订金协议》，约定：甲方将欢欢烤鸭店转让给乙方，乙方交订金5000元。甲方在收到订金后的3天内将店铺转让给乙方，如甲方反悔，将双倍赔偿。尚欠70000元需一次性付清给甲方。2020年4月5日，高红（转让方，甲方，下同）与黄均（顶让方，乙方，下同）签订《门面转让合同》一份，载明：甲方于2020年4月5日将位于宜昌市东山大宜昌市××大道××（面积20让给乙方作为经营餐饮使用，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。乙方于2020年4月2日支付订金5000元，跟产权人签订合同交付钥匙后1天内付清剩余80664元。产权方与甲方签订了租赁合同，租期到2020年5月31日，月租金3600元，现剩余2月，押金10000元，上述费用由乙方在合同生效后交付给甲方，门店交给乙方后，乙方同意代甲方向产权人履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定的水电费等。店铺现有装修、装饰全部无偿归乙方使用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方保证该门面有合法优先承租权并有权依法转让，如由于产权方协商合同签订不成功，按甲方不按时交纳店铺承担违约责任。甲方不如实告知真实信息，乙方有权单方解除合同，并退还全部订金。黄均向高红实际支付90664元，其中的10000元押金已由案外人龙志勇退还黄均，黄均庭审中表示该10000元从其诉请中扣减，要求高红退还的金额为80664元。黄均于2020年4月7日注册成立呆呆烧饼店，因产权方不与黄均签订租赁合同，黄均向高红发出《解除转租合同通知书》，该通知书高红于2020年4月14日收到。黄均于2020年4月17日注销了呆呆烧饼店。夷陵大道285号的房屋产权人为李强，李强到庭接受询问时陈述：涉案房屋由李强租赁给案外人龙志勇，双方签订过《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期间截止日为2015年5月31日，此后未续签合同，但龙志勇一直使用涉案房屋，双方口头约定若房屋拆迁就不租了，双方并未约定龙志勇有转租权。李强未与高红、黄均签订过任何协议。龙志勇曾把黄均带到李强办公室想租前述房屋，李强不同意，李强不同意的原因是黄均租赁后向做餐饮，用电负荷太大，有安全隐患。2020年7月，涉案房屋李强已收回并重新出租。一审法院认为：双方签订的《门面转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法、有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方应诚实信用的履行自己的合同义务。前述合同约定，高红应保证门面有权依法转让，并确保黄均与产权方成功签订租赁合同，则高红应按照约定承担该合同义务。高红未提供充分证据证实其于《门面转让合同》签署前，与产权方就店铺转让事宜进行了充分沟通，也未提供证据证实其有转租权。产权方李强以用电负荷大、存在安全隐患为由拒绝与黄均签订租赁合同，高红具有可归责性，存在违约。同时，高红并未提供充分证据证实，在与产权方签订合同过程中，黄均存在过错，具有可归责性。因此，产权方不与黄均签订租赁合同，导致黄均受让涉案门面经营餐饮的合同目的不能实现，黄均提出解除合同，符合行使单方法定解除权的规定，高红于2020年4月14日收到解除合同通知书，黄均解除合同的意思表示于2020年4月14日到达高红，因此，一审确认双方签订的《门面转让合同》于2020年4月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，能够返还的应予以返还，故，高红应返还黄均80664元。黄均诉请高红支付违约金18132元，没有合同依据和法律依据，不予支持。高红申请追加龙志勇为本案被告参加诉讼，不符合法律规定，因龙志勇非必须共同进行诉讼的当事人，一审不予追加龙志勇为本案被告参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、高红于判决生效之日起十日内向黄均返还80664元；二、驳回黄均的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1238元，由黄均负担330元，由高红负担908元。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：黄均未能与涉案房屋产权人李强签订房屋租赁合同，黄均依约享有解除其与高红签定的《门面转让合同》的权利。高红主张黄均与李强已签订了房屋租赁合同与李强陈述不符，且与涉案门店已于2020年7月收回的事实不符，本院对高红的上述主张不予支持。合同解除后，高红收取黄均的门面转让费应予返还。在高红收取的80664元（已扣减龙志勇退还的10000元押金）中，有7200元系高红已缴的两个月租金，该两月租金黄均已实际占有并经营门店，高红无需退还，据此，高红尚需退还给黄均73464元。对高红主张其收取的款项中有两个月租金的上诉理由，本院予以支持。此外，对高红的其他上诉理由本院简述如下：1.龙志勇并非涉案房屋产权人，其并非必须参加诉讼当事人，对高红主张一审遗漏当事人龙志勇的上诉理由，本院不予支持。2.为查明事实，人民法院有权就相关事实向个人、企业等进行调查、取证。对高红主张一审无权向李强进行调查的上诉理由，本院不予支持。3.一审时，黄均本人虽未到庭参加诉讼，但其代理人到庭参加了诉讼，其代理人的行为可以代表黄均本人，一审“双方当事人均到庭参加诉讼”的表述并无不当。4.关于店内设施设备，高红即未能举证证明当时向黄均进行了移交，亦未能证明黄均退出涉案门店时擅自带走了哪些设施设备。对高红主张黄均应返还其设施设备的上诉请求，本院亦不予支持。综上，原审判决虽认定的事实正确，但在认定需退还的款项数额上未将两月租金予以扣减，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初900号民事判决；二、高红于判决生效之日起十日内向黄均返还73464元元；三、驳回黄均的其他诉讼请求。如果高红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1238元（黄均已预交），由黄均负担402元、高红负担836元；二审案件受理费1816.6元(高红已预交)，由黄均负担545元、高红负担1271.6元。已由黄均预交而应由高红负担的案件受理费由高红在履行给付义务时一并支付给黄均。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二一年四月六日书记员  杨书婷