湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2378号上诉人（原审原告）：长沙恒顺物流有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路南二段**管理服务中心办公楼**。法定代表人：周永兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈胜勋，湖南环海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可人，湖南环海律师事务所律师。上诉人（原审被告）:天宝（长沙）供应链服务有限公司，住所，住所地湖南省长沙市雨花区环保工业园新兴路**div>法定代表人：苏业荣，执行董事。委托诉讼代理人：廖细红，湖南天恒健律师事务所律师。上诉人长沙恒顺物流有限公司（以下简称恒顺公司）、天宝（长沙）供应链服务有限公司（以下简称天宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒顺公司上诉请求：撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6546号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原审认定双方未就合同终止及搬离问题达成一致，系事实认定错误。双方一致同意按原租赁合同履行。原审认定双方对租赁费用进行了结算，系事实认定不清，上诉人工作人员明确结算单是搁置争议仓库面积的结算。原审认定嘉信公司搬离时间没有事实依据。原审判决混淆了本案当事双方及嘉信公司之间的法律关系，混淆了两个房屋租赁合同关系，适用法律错误。天宝公司辩称，双方已经进行最终结算，公司已经付清应付租金。恒顺公司对于分租事实是知情的，其以园区提质改造为名提前终止合同，安排嘉信公司搬仓，事实上已经变更了双方之间的租赁面积。天宝公司不存在违约及损害租赁物的情形，恒顺公司理应退还押金。在与业主方重新签订租赁合同后，天宝公司有权在最终结算后以押金抵租金。天宝公司上诉请求：撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6546号民事判决，改判上诉人无需向被上诉人支付租金13543.2元。由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：原审认定嘉信公司搬离腾空期间的租金，系事实认定不清，根据结算内容，上诉人已经付清全部租金。被上诉人发函提前通知退租，导致嘉信公司紧急寻找仓库并与云昊公司签订仓库租赁合同，拒绝支付2019年3月8日之后的租金。业主方与被上诉人结算时，根据搬仓情况，减免了被上诉人几百万的租金，上诉人主张本不该由上诉人承担的租金牟利，违背商业诚信。恒顺公司辩称，双方未就租金结算达成一致意见。发送结算单后，多次通知天宝公司补足租金。嘉信公司与业主方的行为与本案租赁合同无关。恒顺公司向原审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金217603元及滞纳金35122元（暂计算至2020年6月18日止，详见计算明细；以后的滞纳金以217603元为基数，按年利率24%的标准计算至租金实际清偿之日止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2012年3月8日，恒顺公司（出租方、甲方）与案外人冷水江天宝实业有限公司（承租方、乙方，以下简称冷水江天宝公司）签订《仓库租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于湖南省长沙市雨花区××工业园内一号库南头出租给乙方使用，租赁物位于湖南××工业园××路××号××工业园，租赁物建筑面积为3762㎡。二、仓库价格为14／㎡／月，本合同项下租赁期限为八年，从2012年3月8日起至2020年5月31日止，其中2012年3月8日至2015年3月7日仓库价格为14／㎡／月（含税价），从2015年3月8日起仓库租金为14.5／㎡／月。从2016年3月8日起仓库租金为15／㎡／月。以此类推至合同期满（每年递增0.5元）。起租时间暂定2012年3月8日。三、乙方应以每三个月为一期支付租金，甲方应于每期前一个月向乙方出具下季度租金的合法有效的仓储服务发票，乙方应自收到上述有效发票之日10个工作日内（遇节假日顺延），按照甲方出具的付款通知中指定的银行账户支付租金。乙方逾期支付租金的，应向甲方支付欠交租金每天百分之一的滞纳金。四、本合同生效之日起，乙方应向甲方支付保证金50000元，如双方在合同期内提前解除合同，乙方以保证金50000元作为违约赔偿，反之甲方除退还保证金50000元外另赔偿违约金50000元。合同还对其他内容进行了约定。冷水江天宝公司承租上述仓库后，将承租仓库交予案外人湖南天宝公司紧固件销售有限公司（以下简称湖南天宝公司）作为办公和仓库使用。2016年8月24日，湖南天宝公司（出租方、甲方）与案外人湖南嘉信紧固件有限公司（承租方、乙方，以下简称嘉信公司）签订《仓库租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于湖南省长沙市雨花区××工业园内一号库南头出租给乙方使用，租赁物位于湖南××工业园××路××号××工业园，租赁物建筑面积为684㎡。二、仓库价格为17／㎡／月，本合同项下租赁期限为四年，从2016年8月1日起至2020年5月31日止，其中2016年8月1日至2017年3月7日仓库价格为17／㎡／月，从2017年3月8日起仓库租金为17.5／㎡／月。从2018年3月8日起仓库租金为18／㎡／月。以此类推至合同期满（每年递增0.5元），按季预付下季度租金。起租时间为2016年8月1日。合同还对其他内容进行了约定。2018年2月25日，恒顺公司（出租方、甲方）、冷水江天宝公司（原承租方，乙方）与天宝公司（现承租方、丙方）签订《合同变更函》，约定：甲乙双方于2012年3月8日签订合同有效期为八年的《仓库租赁合同》，现由于乙方经营策略调整，自2018年2月25日起乙方在甲方租赁场所涉及的业务经营管理权变更为丙方负责，将原《仓库租赁合同》中的承租方由乙方变更为丙方，该合同变更函为原合同补充条款，与原合同具有同等法律效应，同时本合同变更函未涉及条款以原合同为准。天宝公司承租案涉仓库后，按2012年3月8日签订的《仓库租赁合同》继续履行。嘉信公司于2016年8月1日从湖南天宝公司处承租的684㎡仓库继续租赁，并由嘉信公司向恒顺公司支付租金。2018年11月6日，恒顺公司向案外人湖南兴马实业股份有限公司（以下简称兴马公司）发函。兴马公司于2018年11月9日向恒顺公司回函《关于终止“湖南环保科技园区租赁合同”的回函》，主要内容为兴马公司收回租赁地块是为响应政府号召将地块进行工业地产开发，并不认可恒顺公司来函中第3、5、6条的赔偿问题等。2018年12月24日，天宝公司函告恒顺公司，主要内容为天宝公司从恒顺公司代表处获悉恒顺公司单方面要求提前终止《仓库租赁合同》，并要求于2019年3月28日前搬离。根据实际情况，天宝公司无法在2019年3月28日前完成全部搬离，具体搬离时间双方另议等。2018年12月26日，恒顺公司向天宝公司发出《关于终止双方“仓库租赁合同”的函》，主要内容为兴马公司为配合湖南省长沙市雨花区经济开发区的要求将于2019年3月28日前整体腾空撤离并交付业主方，仓库租赁合同须在2019年3月28日前终止并撤离完毕。此后，双方多次通过往来函件及召回会议纪要方式就提前终止合同与搬离等问题进行协商，未达成一致意见。2019年5月16日，恒顺公司向天宝公司发出《商务函》，主要内容为兴马公司为响应政府提质改造号召向提出需在2019年3月28日前终止租赁在园区内有客户的租赁合同，经多次协商确定按原合同执行到合同到期。2019年5月17日，天宝公司回函，主要内容为恒顺公司一直知悉仓库进行了部分转租，将其中752㎡的场地转租给了湖南嘉信公司。由于恒顺公司一直在园区动员搬迁工作，嘉信公司迫于园区搬迁压力于2019年4月13日开启仓库搬迁，并不再承担该承租部分的租金，该承租部分腾空的仓库一直处于空置状态。对于搬仓导致的空置仓库部分，天宝公司认为应由恒顺公司承担相应的租金成本。此后，恒顺公司与天宝公司就嘉信公司搬迁后腾空部分租金承担问题产生争议。2020年3月23日，恒顺公司工作人员与天宝公司法定代表人通过微信对租赁费用进行了结算。结算清单载明2019年3月8日至2020年5月31日期间，合同面积3762㎡，嘉信面积684㎡，实际面积3078㎡。其中2019年3月8日至2020年3月7日单价16.5元/㎡，季度金额为152361元，季度已付款145611元，季度未付款6750元；2020年3月8日至2020年5月31日单价17元/㎡，2.77个月的租金为144768.6元，未付款144768.6元。天宝公司共计应付租金为754212.6元，已付租金为582444元，未付租金为171768.6元；恒顺公司应开发票金额为195552.6元。结算清单并载明2019年3月8日前双方钱票两清，合同期间50000元仓库押金未退，合同到期仓库交还后仓库押金退回，2020年3月10日经兴马公司现场测量确定嘉信公司租用面积为684㎡。2020年3月26日，恒顺公司开具了金额为195552.6元的增值税专用发票给被告，天宝公司于2020年4月8日支付了租金121768.6元。天宝公司主张除支付121768.6元外，押金50000元应抵扣租金，故实际承租占用面积的租金已全部付清；恒顺公司则认为押金50000元因拖欠租金应作为违约赔偿，并主张天宝公司实际承租占用面积的租金仍欠50000元未付。因双方对案外人嘉信公司腾空面积的租金如何承担以及押金50000元是否应抵扣租金产生争议，恒顺公司于2020年7月8日提起诉讼。另：庭审中，恒顺公司明确第一项诉讼请求的租金217603元为嘉信公司承租部分的面积自2019年3月8日至2020年5月31日期间产生的租金以及天宝公司欠付的租金50000元。2019年5月17日，天宝公司短信通知恒顺公司工作人员，称“我司接到恒顺物流提前搬迁通知后，于4月份已完成部分搬迁，已腾出752平米（二跨），请安排人员接收，我司将停止支付该已腾空面积的租金”。2019年5月23日，天宝公司再次通过微信告知恒顺公司工作人员仓库腾空情况。天宝公司提供了《收据》及网上银行电子受理凭证，拟证明嘉信公司在其承租前已租赁部分仓库，恒顺公司对此知情并向嘉信公司收取了2017年二季度的清运费600元。恒顺公司申请兴马公司工作人员李雪原作为证人，证人陈述恒顺公司与天宝公司关于腾空仓库存在争议，兴马公司在与恒顺公司最终结算时未收取腾空部分的租金。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。恒顺公司与冷水江天宝公司于2012年3月8日签订《仓库租赁合同》后，恒顺公司、天宝公司及冷水江天宝公司于2018年2月25日签订《合同变更函》约定原《仓库租赁合同》中的承租方由冷水江天宝公司变更为天宝公司，恒顺公司与天宝公司之间依法建立了租赁合同关系，双方均应按照《仓库租赁合同》及《合同变更函》的约定履行义务。天宝公司于2018年2月25日签订《合同变更函》变更为《仓库租赁合同》（2012年3月8日签订）的承租方前，嘉信公司已自2016年8月1日起从湖南天宝公司处承租了案涉仓库中的684㎡面积，恒顺公司亦在天宝公司变更为承租方前向嘉信公司收取了清运费，可以认定恒顺公司已实际知晓嘉信公司租赁案涉仓库部分面积的情况。恒顺公司主张对嘉信公司租赁部分仓库面积的情况不知情，与查明事实不符，不予采信。2018年12月，恒顺公司发函通知天宝公司要求提前终止合同并要求于2019年3月28日前搬离。嘉信公司因此于2019年4月13日搬离了承租的684㎡仓库面积，天宝公司亦将嘉信公司已于2019年4月搬离仓库并腾空的情况告知了恒顺公司。因嘉信公司于2019年4月13日搬离并腾空租赁的684㎡仓库面积系恒顺公司要求提前终止合同并要求提前搬离，腾空后该684㎡仓库面积处于空置状态，应由恒顺公司承担该684㎡仓库面积自嘉信公司于2019年4月13日搬离并腾空后产生的租金损失。至于2019年3月8日至2019年4月13日期间的租金，因该期间天宝公司向恒顺公司支付的租金扣减了嘉信公司转租的684㎡仓库面积，因此，天宝公司应向补交该期间嘉信公司转租的684㎡仓库面积的租金，具体为13543.2元（684㎡×16.5元÷30天×36天）。恒顺公司主张天宝公司交纳的押金50000元应作为欠付租金的违约赔偿，且天宝公司仍欠付租金50000元；天宝公司则认为未付的租金50000元已通过抵扣押金50000元的方式予以支付。原审法院认为，《仓库租赁合同》约定“合同生效之日起，乙方应向甲方支付保证金50000元，如双方在合同期内提前解除合同，乙方以保证金50000元作为违约赔偿，反之甲方除退还保证金50000外另赔偿违约金50000元”。根据该约定，押金50000元系提前解除合同的保证金，现恒顺公司以天宝公司欠付租金为由将押金50000元作为违约赔偿，不符合约定，且恒顺公司主张的欠付租金为双方存在争议的嘉信公司搬离并腾空的684㎡仓库面积产生的租金。因此，恒顺公司主张押金50000元已抵扣欠付的租金50000元，予以采信。综上，恒顺公司关于天宝公司仍欠租金50000元的主张，不予支持。恒顺公司要求天宝公司支付滞纳金，但双方就嘉信公司搬离并腾空的684㎡仓库面积的租金承担问题一直存在争议，天宝公司亦认为其不应承担该684㎡仓库面积的租金。因此。对该滞纳金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条规定，原审法院判决：一、被告天宝（长沙）供应链服务有限公司应于本判决生效之日起7日内支付原告长沙恒顺物流有限公司租金13543.2元；二、驳回原告长沙恒顺物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取2545元，由原告长沙恒顺物流有限公司负担2400元，由被告天宝（长沙）供应链服务有限公司负担145元。本案二审期间,恒顺公司未提交新的证据。天宝公司提交嘉信公司《关于不应再支付2019年3月8日之后租金的说明》，拟证明恒顺公司知晓转租事宜及嘉信公司按要求搬仓、不再支付租金的情况。经审核，该说明无经办人签字，且系单方陈述内容，在无其他佐证的情况下，不采纳为本案证据。原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，二审案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，根据上诉人的上诉请求及双方陈述，本案争议焦点在于，天宝公司应否就嘉信公司使用的仓库部分向恒顺公司支付租金。根据查明事实，天宝公司通过《合同变更函》替代冷水江天宝公司成为2012年3月8日签订的《仓库租赁合同》当事人，承租恒顺公司出租的3762平方米的仓库。天宝公司应当按照该份《仓库租赁合同》的约定，按期向恒顺公司支付租金等费用，逾期支付的，则应按照约定承担相应的违约责任。在天宝公司成为前述《仓库租赁合同》当事人之前，冷水江天宝公司将涉案仓库交由湖南天宝公司作为办公和仓库使用。嘉信公司随后与湖南天宝公司签订仓库租赁合同，租赁使用涉案仓库中的684平米。恒顺公司是否知情或同意嘉信公司租赁使用该部分仓库，并不影响恒顺公司与天宝公司之间租赁合同的效力和履行。恒顺公司只需根据《仓库租赁合同》向天宝公司收取仓库租金等费用即可，无需向嘉信公司催讨租金等费用。恒顺公司与嘉信公司之间并无租赁合同法律关系。事实上，嘉信公司的仓库租金一直是向天宝公司支付，嘉兴公司向天宝公司支付的租金标准，与天宝公司向恒顺公司支付的租金标准也是不一致的。恒顺公司发函通知天宝公司提前终止合同并要求于2019年3月28日前搬离，双方多次往来函件进行协商。2019年4月13日，嘉信公司搬离仓库，应视为天宝公司应恒顺公司要求腾空部分仓库。该部分仓库腾空后导致的空置，系由恒顺公司要求提前终止合同的违约行为所致。原审法院认定应当由恒顺公司承担该部分仓库的空置损失，并无不当。天宝公司未就2019年3月8日至2019年4月13日该腾空部分仓库向恒顺公司支付租金，原审法院认定应予补交，处理得当。天宝公司不存在提前退租行为，原审法院认定交纳的押金冲抵租金，符合法律规定。腾空部分仓库导致的租金支付争议，系由恒顺公司要求提前终止合同的违约所致，恒顺公司主张该部分争议租金的滞纳金，原审法院不予支持，并无不当。至于天宝公司主张的结算单及业主方的减免租金问题，并无在案证据证明双方就腾空部分的租金问题达成一致结算意见，而业主方是否减免恒顺公司租金，则与天宝公司无关。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5090元，上诉人长沙恒顺物流有限公司负担3090元，天宝（长沙）供应链服务有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 龙 峰审判员 闵俊伟二〇二一年四月八日书记员 廖亚娇书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。