浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0225民初7593号原告（反诉被告）：象山县高塘岛乡三五村股份经济合作社（原象山县高塘岛乡三五村经济合作社），住所地：象山县高塘岛乡三五村。统一社会信用代码N2330225MF0634614M。法定代表人：史久松，该股份经济合作社社长。委托诉讼代理人：王才昕，象山县浦港法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：包才国，男，1976年2月9日出生，汉族，住象山县。委托诉讼代理人：姜仁孝，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑兵，辽宁法大律师事务所律师。原告象山县高塘岛乡三五村股份经济合作社（以下简称三五村经济合作社）与被告包才国土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告因无法在指定开庭时间前调取新证据，于2020年11月10日申请延期开庭，本院予以准许并给予30天的调查举证期限。后被告对原告提起反诉，并申请追加案外人许荣强为本案被告，本院经审查对被告的反诉予以受理并与本诉合并审理，对申请追加许荣强为本案共同被告未予准许。本案于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告三五村经济合作社的委托诉讼代理人王才昕，被告包才国到庭参加诉讼，被告包才国的委托诉讼代理人姜仁孝通过移动微法院参加诉讼。庭审后原、被告均同意由法院主持庭外调解，前后庭外和解期限计45天。本案现已审理终结。原告三五村经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告包才国支付土地租金40000元（2019年5月1日至2021年4月30日二年，每年20000元）；2.判令被告支付电费19565.40元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月30日，原、被告签订了《土地租赁协议》，双方约定，原告将高塘岛乡群英塘桔场管理房拆除后的闲置土地租赁给被告商业经营使用，租赁期为10年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止，租金及支付方式为：前三年每年10000元，2016年5月1日至2019年4月30日三年每年15000元，2019年5月1日至2022年4月30日三年每年20000元，2022年5月1日至2023年4月30日最后一年为23000元，每年5月1日前付清当年承租款。合同对租金、支付时间、权利义务都作出了约定。合同签订后，原告将合同项下的标的物交付给被告经营，被告也按照合同约定支付了六年的租金，但2019年5月1日前起付与2020年5月1日前起付的两年租金至今未付，原告多次催讨，被告一直拒付租金。现被告拒绝支付租金及电费的行为已经违约，故诉至法院，请求法院判如所请。被告包才国答辩并反诉称，案涉土地在2007年已经复耕为耕地，按照土地管理法第三十七条的规定，耕地上不允许建房。原告为案涉土地所有权人，明知上述事实，仍然向被告隐瞒土地性质，双方签订的《土地租赁协议》因违反土地管理法的效力性强制规定而自始无效，被告无需支付租金。根据合同法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应该各自承担相应的责任”，原告已经收取的租金应当予以返还，并且赔偿被告的经济损失。自2018年10月开始，案涉土地由案外人许荣强占有使用，所发生的电费均是许荣强产生，与被告无关，原告无权向被告主张电费。因此请求判令：1.确认《土地租赁协议》无效；2.反诉被告向反诉原告返还租金75000元；3.反诉被告赔偿反诉原告经济损失（以司法鉴定金额为准）；4.反诉被告承担本案的诉讼费用。原告三五村经济合作社就反诉部分辩称，被告主张双方签订的《土地租赁协议》无效并要求原告赔偿其经济损失，没有事实和法律依据。坐落在高塘岛乡三五村群英塘的管理房拆除改造后因闲置租赁给被告，双方在协议中没有写明土地租赁用途，后被告建造房屋系自身行为，也没有让原告协助办理审批手续。被告的房屋也没有损失，其已将房屋租赁给案外人许荣强。《土地租赁协议》系双方真实意思表示，双方自愿签订，没有违反国家法律、法规的强制性规定，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年4月30日，原告三五村经济合作社作为甲方与被告包才国作为乙方签订《土地租赁协议》，并约定以下内容：“一、土地坐落面积：甲方将群英塘拆除管理房宅基地2亩，承租给乙方。四至：东至排水沟，南至农户桔地，西至6队空地，北至大路。二、租赁年限为10年，即2013年5月1日至2023年4月30日止。三、租金：前三年每年每亩五千元整，合计一万一年（2013年5月1日至2016年4月30日止）；从2016年5月1日至2019年4月30日每年每亩七千五百元整，合计一万五千元一年，2019年5月1日至2022年4月30日每年每亩一万元整，合计两万元一年。最后一年每亩一万一千五百元，合计两万三千元。四、付款办法：自协议签订后，一次性付清当年度承租款，以后每年在5月1日前付清当年承租款。五、在承租年限内，若上级政府规划发展征用土地，乙方必须无条件拆除，一切设施补偿归包才国所有。六、承租期届满，乙方若继续承租，在同等情况下，优先承租给乙方，如不继续承租，所有不动产无偿归甲方所有。七、乙方在生产中必须做到环境保护工作，若对周边柑桔树造成损害的，一切责任由乙方自负”。协议签订后，原告向被告交付了土地，被告在案涉土地上建造厂房，用于五金加工，被告已向原告支付了2013年5月1日至2019年4月30的租金75000元。2019年4月10日，被告与案外人许荣强签订协议，约定将案涉土地上即坐落于象山县高塘岛乡群英塘三五桔场最东首一大间厂房租赁其使用，承租期三年，年租金30000元，水电费均由许荣强支付。2020年11月13日，象山县高塘岛乡人民政府根据被告代理人姜仁孝的申请作出答复，称高塘岛乡于2007年8月20日开工至2008年6月30日对三五村宅基地进行整理复垦，目前该土地属于耕地性质。另查明，2018年12月至2020年6月，用电地址为象山县××乡××村××段：334058001265011）产生的电费19565.40元，已由原告支付。本院认为，本案的首要争议焦点问题为双方签订《土地租赁协议》是否合法有效。原告三五村经济合作社认为租赁协议系双方自愿签订，租赁协议内容中并未写明一定要被告建造房屋，系双方真实意思表示，应属有效。被告包才国认为原告隐瞒土地性质，土地租赁协议因违反法律强制性规定无效。本院认为，保护耕地关系到国家的根本利益，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”，案涉土地在双方签订租赁协议时已复耕，原告却以宅基地名义向集体组织以外的个人出租，租赁协议中虽未明确被告租赁土地的用途，但租赁协议中约定“拆除后的不动产归乙方所有”，可推定出原告允许被告在该土地之上的建造行为，实际上改变了土地性质。被告承租后未向有关部门进行报批的情况下即建造房屋，事实上也改变了该土地的用途。综上所述，原、被告签订的《土地租赁协议》已违反法律强制性规定，损害了国家的根本利益，该协议自始无效。本案的次要争议焦点为被告是否需要支付租金。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁协议签订至今，被告在案涉土地上建造房屋并进行生产经营，后又将案涉土地上的建筑物转租，租赁协议虽然自始无效，但并未因土地性质为耕地而影响被告对该土地的使用，被告在占有土地期间的财产性收益对于原告而言构成不当得利，故其仍应向原告支付案涉土地的占有使用费。经本院释明，原告将“租金”名称变更为“土地占有使用费”，本院予以确认。该费用可参照合同约定的租金标准确定，原告无需返还被告已经支付的“租金”，被告已支付至2019年4月30日，现原告主张2021年4月30日前的土地占用使用费，故土地占有使用费应自2019年5月1日起支付至本判决确定履行之日且不超过2021年4月30日。争议焦点三，案涉土地上产生的电费是否应由被告承担。被告认为电费系由许荣强使用产生，应由许荣强承担，并申请追加许荣强为本案共同被告。本院认为，合同无效后双方均负有返还义务，案涉土地上产生的电费，已由原告先行支付，故被告应当返还给原告。原告并未与许荣强签订土地及地上建筑物的租赁协议，案涉土地上设施的使用及费用承担系由被告与许荣强自行约定，故被告申请追加的理由无法成立，该费用在被告与许荣强之间如何分担，不在本案处理范围，被告可另案主张。至于被告包才国主张的经济赔偿问题，本院认为，原告虽对合同无效负有过错，但被告在租赁协议签订后，在未履行相关审批手续的情况下即自行在案涉土地上建造房屋，其后续建造行为均不合法，如果履行正常的审批手续，因建造房屋产生的损失自然可以避免，故被告主张原告赔偿其经济损失，本院难以支持。被告主张因本次诉讼产生的律师代理费由原告负担，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三条、三十七条之规定，判决如下：一、确认原告象山县高塘岛乡三五村股份经济合作社与被告包才国于2013年4月30日签订的《土地租赁协议》无效；二、被告包才国自2019年5月1日起按照每年20000元标准支付原告象山县高塘岛乡三五村股份经济合作社土地占有使用费至判决确定履行之日止（不超过2021年4月30日）；三、被告包才国支付原告象山县高塘岛乡三五村股份经济合作社垫付的电费19565.40元；上述二、三项判决内容均于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告象山县高塘岛乡三五村股份经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回被告包才国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费1289元，减半收取644.50元，反诉受理费3987.50元，合计4632元，由被告包才国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 姜海波二〇二一年四月十六日法官助理 黄振光代书记员 陈沪亮