江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初624号原告：李加梅，女，1964年7月3日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：贲非，江苏奔月律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁红丽，江苏奔月律师事务所律师。被告：骆建成，男，1990年11月27日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：徐庆杰，江苏雉水律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱城运，江苏雉水律师事务所律师。原告李加梅与被告骆建成买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李加梅及其委托诉讼代理人贲非，被告骆建成及其委托诉讼代理人徐庆杰、钱城运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李加梅明确本案诉讼请求为：1.解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.判令被告立即赔付原告定金200000元（原告所付定金200000元被告已返还）；3.判令被告立即返还原告支付的居间服务费8000元；4.本案原告聘请律师的40000元（已实际支付15000元）由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月23日，原告与被告在百城中介、和谐中介房屋中介机构居间下签署了《房屋买卖合同》，被告自愿向原告出售被告所属的位于如皋市GJ2006-35#地块和宏坝河北延地段13号楼1206室大产权房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告依约于签署合同当日将房屋定金200000元支付至被告账户，并向房屋中介机构支付了居间服务费8000元。合同签订两个多月后，被告通知原告，要求与原告解除合同，表示不再履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，并于2020年11月2日返还了原告已支付的定金200000元。因房价飞涨，被告的违约行为导致原告的巨大损失。原告遂提起本案诉讼，要求判如所请。被告骆建成辩称：1.案涉合同本身就是无效合同，不存在解除情形；假定法院认为该合同合法有效，也是原告提出解除合同的，不应当由被告方承担相应损失；2.讼争房屋不可以进行交易，原告在签订合同时也存在过错，在签订合同时没有审查；3.虽然被告退还了原告已支付的购房款200000元，但不能以此推定被告违约以及不履行合同，被告没有明确表示不履行合同，现原告要求解除合同我方同意，但是要求被告承担损失不符合法律规定和合同约定,被告不予承担；4.关于居间服务费，因双方签订的合同无效，故不存在支付居间服务费的事实；关于律师费，由法院依法确定。本院经审理认定事实如下：2020年9月23日，原告李加梅（乙方）与被告骆建成（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定，甲方将坐落于如皋市城东区城东街道GJ2006-35#地块和宏坝到河北延的房屋出售给乙方；房屋性质大产权，建筑面积78.7㎡，楼层12；成交价格1200000元；签订本合同时乙方向甲方支付定金200000元；交房时间由开发商交房时间为准；居间服务费共计16000元，由乙方承担，在签订合同时先支付8000元，剩余居间服务费须在房产过户手续办理完毕当日结清；甲乙任何一方违反先合同义务，导致本合同无法继续履行，由违约方支付全额中介费给中介……；并达成补充协议：1.经双方约定如交房时甲方违约乙方的损失由甲方承担（按当时市场价赔付），如乙方违约不按时付房款，每逾期一日按所欠钱数的3‰来赔付；2.过户人的名字由乙方李加梅指定；3.过户后如乙方需要贷款，甲方必须无条件配合乙方办理一张有效的空白银行卡；4.具体产权证面积以实际拿证为准……房款分期支付：先付定金200000元，2020年11月30日前乙方再付600000元，拿房时再付200000元，尾款200000元在满2年时过户付清；违约责任条款中约定由违约方向守约方支付本合同总房款20%的违约金以及律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、担保费等费用。当日，被告骆建成向原告李加梅出具定金收条，载明“今收到李加梅购房定金人民币贰拾万元整（¥200000），房屋售价1200000，面积78.7㎡，房屋地址：GJ2006-35#地块13号楼1206室，收款卡号：62×××72，付款卡号：62×××66（由陈海燕代付）”等内容。如皋市百城中介服务部向原告李加梅出具收据，载明收到其购买皋JG2006/35号地块13号1206室房屋中介费现金8000元，后于2021年2月24日补开增值税发票。2020年11月2日14时59分，被告骆建成向原告委托人陈海燕账户退还定金200000元，后陈海燕于2020年11月3日10时50分将该200000元转至原告李加梅账户。对于定金的退还问题，被告骆建成在庭审中陈述，讼争房屋买卖合同实际是案外人“陈雪梅”（即陈海燕）出面商谈的，定金200000元也由其代原告支付，其签订合同后认为讼争房屋是安置房不可以买卖，遂于2020年11月2日让中介联系“陈雪梅”进行沟通，“陈雪梅”答复，其要是房子不卖了要赔钱，其陈述顶多赔偿2万元，但“陈雪梅”不同意，之后其担心万一房子不好卖还要支付利息就将定金200000元退至陈海燕账户。原告认可房屋买卖合同的商谈及定金的给付均是其委托陈海燕办理，并陈述，在与陈海燕电话沟通时，被告骆建成以担心房屋不好买卖为由要求退还定金，但其认为被告退还定金的真实原因是房价上涨反悔不卖。另查，原告李加梅于2020年11月2日20:29分向被告骆建成发送短信：“你好！我是买你东皋13号楼1206室的李加梅，我听首城中介说你今天无故把定金20万元退回来了，我不接受，你这是明显的违约行为，我要求继续履行我们之间的房屋买卖合同！”，被告骆建成于当日20:40分回复：“你不是买家，我拒绝跟你沟通，请不要再打扰我”。庭审中，双方一致确认，讼争房屋买卖合同约定的买卖标的物系被告骆建成户的拆迁安置房，位于GJ2006-35#地块13号楼12层，面积为78.7㎡，该地块系开发商中皋置业有限公司通过出让取得，坐落于，该拆迁安置房屋目前仍在建设中，未具备交付条件。对此，原告提供经如皋市自然资源局预审通过的该地块“改造项目总平面图”及经如皋市不产登记中心查询的土地登记信息查询结果单佐证，另举证骆建成户的《安置房安置确认书》复印件，用以证明骆建成系讼争房屋的被拆迁人。被告骆建成对该确认书的真实性予以确认，并陈述讼争房屋涉及其爷爷骆春和等人的拆迁权益，原被拆迁房屋位于集体土地上，故据此认为讼争房屋买卖合同无效。该《安置房安置确认书》记载，骆建成户在上述地块安置了三套房屋，分别为：8号楼1201室（面积124.8㎡），13号楼1206室（78.7㎡），5号楼1003室（106.1㎡）。另，原告举证其与江苏奔月律师事务所丁红丽签订的《民事（行政）委托代理协议》及15000元的律师费发票，用以证明其因本案诉讼委托诉讼代理人，合同约定的委托代理费为40000元，现实际已支付15000元。审理中，原告李加梅于2021年2月1日本院组织双方听证时增加要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，并主张合同解除时间为2020年11月2日被告退还其定金之日。被告当日到庭抗辩合同无效，但明确表示对原告主张的上述合同解除时间不持异议，后又在2021年2月4日的庭审中陈述，愿意继续履行合同。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，《房屋买卖合同》，定金收条，转账记录，收据及发票，短信聊天记录，如皋市不动产登记信息查询结果单等证据经质证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案案由应为买卖合同纠纷，讼争房屋系被告骆建成户的拆迁安置房，该安置房仍在开放商建设中，至今尚未竣工交付，且骆建成户也未与相关部门办理拆迁结算、交房手续，故本案买卖合同虽名为“房屋买卖合同”，实质是被告骆建成对自己拆迁利益债权的有价转让，因此，本案案由不宜定为房屋买卖合同纠纷，应为买卖合同纠纷。本案中，原告李加梅与被告骆建成于2020年9月23日所签《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违背法律法规的效力性强制规定，合同有效，对双方当事人具有约束力。被告骆建成抗辩该合同无效，于法无据，本院不予支持。被告骆建成在签订上述房屋买卖合同并收取原告李加梅支付的购房定金200000元后，又于2020年11月2日将定金200000元退还，其退还定金的行为表明其不愿再继续履行合同，且其在庭审中也自认，退还定金前，原告的委托人陈海燕表示，要是房子不卖了要予以赔偿，其遂表态只同意赔偿2万元。在被告向原告退还定金后，原告于2020年11月2日向被告发送短信，要求继续履行合同，但被告置之不理，直接回复“你不是买家，我拒绝跟你沟通，请不要再打扰我”。综上，足以看出，被告骆建成用自己的行为表明不再履行讼争买卖合同。关于合同的解除时间。原告主张双方买卖合同于2020年11月2日被告退还定金之日解除。本院认为，被告骆建成在向原告委托人陈海燕退还购房定金时已表明不愿再履行房屋买卖合同，双方因赔偿款数额问题未达成一致，后被告骆建成径行将定金200000元退至陈海燕账户，从原告于2020年11月2日晚向被告发送的短信可以看出，原告李加梅在当日已得知被告退还定金的事实，虽其当时发送短信要求被告继续履行合同，但在被告不予理会后其也接受了被告退还的定金，未再要求继续履行合同，也未继续按照合同约定履行己方的给付义务，表明原告接受了被告解除合同、退还定金的行为，且其作为非违约方在本案审理中明确要求确认合同于2020年11月2日解除，被告也对该解除合同的时间无异，故本院确认双方买卖合同于2020年11月2日解除。关于违约责任。被告骆建成在签订买卖合同后擅自将定金200000元退还给原告，表明其不愿继续履行买卖合同，行为构成违约。现原告基于定金罚则，要求被告双倍返还定金于法不悖，本院予以支持。基于被告已退还定金200000元，故还需赔偿原告200000元。对于被告在2021年2月4日的庭审中抗辩，如合同有效其愿意继续履行的问题。本院认为，该抗辩仅是被告在庭审中作出的策略性应对，被告在2021年2月4日开庭时才提出愿意继续履行合同，即使该意思表示真实，也属于新的邀约，而原告当庭表态，合同已于2020年11月2日解除，其不愿再继续履行合同，故双方未能达成新的合意。被告不得以自己的单方意思表示来约束原告，也不得以新的邀约来否认自己先前的违约行为。综上，对于被告抗辩其无需承担违约责任的意见，本院不予采纳，除已返还原告的定金200000元外，被告还需赔偿原告200000元。对于原告主张的律师费40000元和中介费8000元。本院认为，首先，原告实际支出的律师费仅15000元非40000元；其次，定金罚则与违约金条款不得同时适用。本案原告选择适用定金罚则来保障自身权益已能达到惩治被告违约的目的，而律师费和中介费属于违约损失，故本院不支持原告在选择适用定金罚则的基础上再要求被告承担律师费和中介费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条，第九十六条，第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告李加梅与被告骆建成于2020年9月23日签订的《房屋买卖合同》于2020年11月2日解除。二、被告骆建成于本判决生效之日起十日内赔偿原告李加梅200000元。三、驳回原告李加梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2510元，由原告李加梅负担485元，由被告骆建成负担2025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5020元。审 判 员 张蓉蓉二〇二一年四月九日法官助理 覃 杰书 记 员 徐 慧