浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终291号 上诉人（原审被告）：蒋奇宏，男，1993年10月7日出生，汉族，住浙江省。 上诉人（原审被告）：林春香，女，1946年3月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：颜玲飞，女，1966年11月13日出2生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：蒋茜茜，女，1989年8月21日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 上诉人（原审被告）：蒋梅兰，女，1963年1月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。 五上诉人共同委托诉讼代理人：郏宣满，浙江乾衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶彩芽，女，1956年5月31日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被上诉人（原审原告）：陈君国，男，1965年12月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被上诉人（原审原告）：叶雪利，女，1966年5月25日出生，汉族，住浙江省温岭市。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：王春风，温岭市泽国法律服务所法律工作者。 上诉人蒋奇宏、林春香、颜玲飞、蒋茜茜、蒋梅兰与被上诉人叶彩芽、陈君国、叶雪利房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初12980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋奇宏、林春香、颜玲飞、蒋茜茜、蒋梅兰上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审程序不当。1、本案法律关系为房屋买卖合同纠纷。本案合同系格式合同来源于被上诉人，但双方意思表示一致的是拆迁安置房屋买卖部分的内容，不涉及其他内容。2、与人口指标相对应的商铺、余房及其收益，是村集体的资产，不属于本案审理的范围。按照2016年5月1日实施的《浙江省农村集体资产管理条例》第十条规定，农村集体土地依法被征收为国有土地的，为被征地村安排集体经济发展留用地，应当用于发展农村经济，不得直接分配给集体经济组织成员。本案即使有2019年4月4日的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》规定直接分配安置户受益款80%，也违反了法律规定。二、一审认定事实错误。1、温岭市××镇××村村委会在本案中是证人，应出庭作证，且其与上诉人存在委托建造涉案房屋的合同关系，与上诉人系利害关系人。一审庭后下洋张村村委会出具“被告户建设费已结算支付”的证明、“被告蒋奇宏户已领取全部商铺租金”的确认及“返还面积”的情况说明均不符合证据规定。且该村新老两委部分主要领导借用他人名义大量收购了该村的安置房，系利害关系人。2、温岭市××镇××村涉案的第1-8幢属于拆迁安置房，除安置给拆迁户外，尚有余房59套。被上诉人如有代付建房款，也是付在上述余房59套里。下洋张村的第9-10幢不是拆迁安置房，不符合出让条件，建造资金来源为该村的土地出让收入1600余万元，利息收入1400余万，工程垫资款2500余万元。温岭市××镇××村出具的结算证明故意将1-10幢混在一起结算，以实现利益的最大化。三、一审适用法律不当。1、涉案转让协议应为无效。涉案转让协议签订时，拆迁安置房均未办理农转用征收手续，系非法集资建房。被上诉人假借上诉人名义非法炒卖农村土地，违反了土地管理法的有关规定。与人口指标对应的商铺、余房及其收益具有人身性质，由该村的拆迁户受益，系拆迁户的养老保障，外村人不得享受，也不得直接将拍卖款分配给拆迁户。故涉案转让协议系以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。2、涉案房屋系拆迁安置房，2007年签订买卖合同，2019年交房，且签订合同到交房时情势已发生了重大变更。法院应公平保护拆迁安置户的合法利益和合同相对方的合法利益，但一审判决以牺牲上诉人拆迁户的合法利益来保护被上诉人的非法利益，无论在合同条款解释还是法律适用上均违反规定作有利于被上诉人解释，明显偏袒被上诉人。综上，要求改判。 叶彩芽、陈君国、叶雪利答辩称：一、格式合同是预先设计反复使用的合同，本案的合同是双方协商订立的合同，不属于格式合同。二、该合同不仅是拆迁商品房买卖合同，还是上诉人四个人的指标拆迁权益的转让合同。三、下洋张的公寓式住宅处置方案不违反法律行政法规的强制性规定应为有效。下洋张村民委员会是基层自治组织，村委会的拆迁安置情况不是自然人作证的程序，应该村委会做出的证明是正确的。四、下洋张村委会与上诉人签订的委托建造的合同因为合同的权益已经让与被上诉人，被上诉人以上诉人的名义支付给村委会全部建造费用，村委会出具的建设费结算支付的证明就是被上诉人支付的建设费。五、涉案的1-8幢拆迁安置房以及9-10的房屋均属于人口比的拆迁协议。上诉人转让了全部拆迁权益，上诉人在一审时对于被上诉人支付的所有建造的房屋费用是没有异议的。要求驳回上诉，维持原判。 叶彩芽、陈君国、叶雪利向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《转让协议书》有效；2.判令五被告立即办理不动产证的手续；3.判令五被告协助原告办理位于温岭市××镇××幢××单元××室××室××商品房产权过户登记手续；4.判令五被告协助原告办理机动车车位399号、405号及非机动车车位320号、426号的产权过户登记手续；5.判令五被告返还大溪镇下洋张村人口指标出售商品房返还款100万元；6.判令五被告返还按四人口分配的商铺归原告所有；7.判令五被告返还商铺租金38400元；8.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：被告林春香与蒋正友（已于2017年2月25日死亡）系夫妻关系，共生育子女二人，即蒋夏中（已于2011年12月6日死亡）与被告蒋梅兰。被告颜玲飞与蒋夏中系夫妻关系，共生育子女二人，即被告蒋奇宏、蒋茜茜。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》（简称安置办法）规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2009年6月13日，被告林春香、颜玲飞、蒋茜茜及蒋正友、蒋夏中（即甲方）与原告叶彩芽、陈君国、叶雪利（即乙方）签订《转让协议书》一份，约定：甲方自愿将其坐落在下洋张村B地块所分得的按人口数4人的商品房指标240平方米和100平方米左右商铺面积及村返还的四人口指标（商品房约140平方米）及所配套的地下车位全部转让给原告方，转让价为70万元，付款方式：成字日付50万元，商品房开始建造再付10万元，余款10万元待甲方交付房产权证、土地使用权证时付清，甲方应无条件协助乙方办理房产权证及土地使用权证手续，有关费用由乙方支付，同时约定了相关违约责任。合同签订后，原告方已陆续向被告方支付转让款共计65万元。原告方已向下洋张村村委会交纳4个人口指标对应的建房款，该建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造成本。根据拆迁安置政策，在签订合同时，被告户享有6个有效人口的拆迁安置权益，后因蒋夏中、蒋正友亡故，由被告蒋奇宏于2017年10月11日作为申请人，林春香、颜玲飞、蒋茜茜及蒋正友、蒋夏中作为其家庭成员，以户在册人口2人、有效人口6人、按人均建筑面积60平方米的安置方式申请安置下洋张村3套公寓式住宅。2018年5月10日，被告户经审批获得了下洋张村3套公寓式住宅，分别为1幢603室（建筑面积142.16平方米）、6幢1205室（建筑面积117.85平方米）、6幢1105室（建筑面积117.85平方米）。上述三套公寓式住宅均未办理不动产权登记手续。在2016年选房时，原告方选择了6幢三单元1105室、1205室，被告方已将上述两套房屋交付给原告，现一直由原告方在占有使用。另查明，下洋张村于2019年7月对安置后多余的商品房进行公开拍卖出让。经该村最终结算，每个人口指标对应的余房建造成本83538元，返还的受益款166385.72元。另，被告蒋奇宏作为安置人名下有6个人口指标商铺（商业用房）股份，原、被告双方在庭审中确认被告户有领取过商铺租金，庭后经下洋张村村委会确认，被告蒋奇宏户已领取2017年度、2018年度、2019年度、2020年度6个人口指标对应的全部商铺租金（每个人口指标对应的租金为12950元）。 一审法院认为，涉案转让协议书合法有效，合同当事人均应按约全面履行合同内容。现原告起诉主张被告方立即办理涉案6幢3单元1105室、1205室房屋不动产权证并协助办理产权过户手续，该院认为，在合同履行过程中，双方已通过选择具体安置房明确了标的物，且房屋已交付原告，现原告已按约履行了转让协议约定的付款义务，并向村委会缴纳了建房费用，涉案安置房的所有权应归原告方享有，虽然上述两套房屋均未办理不动产权登记，经询问相关部门意见，上述房屋已具备办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记条件，且缴纳土地使用权出让金后可以申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，故作为出卖方的林春香、蒋正友、蒋夏中、颜玲飞、颜茜茜应协助原告方办理上述两套房屋的不动产权属登记及变更手续。但原告方应当根据双方《转让协议书》的约定履行最后一期付款义务，并承担办理产权证手续产生的相关费用。就原告提出的关于被告协助办理机动车位399号、320号、非机动车位320号、426号的产权过户登记手续的诉请，因原告未提交车位及非机动位的相关信息，也未能举证证明车位及非机动车位能办理产权登记、变更手续，故该院对此暂不予支持。根据双方在转让协议中的约定，配套的地下车位全部转让给原告方，且原告缴纳的建造费用中包含了车位、非机动车位的费用，故涉案6幢3单元1105室、1205室房屋配套的车位、非机动车位权属应当归属于原告方。至于原告主张的被告方返还余房返还费100万元及商铺租金38400元，该院经审查后认为，实际操作中，余房返还款及商铺租金由安置户与村委会结算领取，作为出卖方的林春香、蒋正友、蒋夏中、颜玲飞、颜茜茜应有义务协助原告方向村委会领取按4个人口指标对应的余房返还费及商铺租金，根据已查明的事实，归原告方享有的四个人口指标对应的余房返还款为999694.88元、2017年度至2020年度的商铺租金为51800元，其中商铺租金均已由被告户领取，余房返还费经下洋张村村委会确认因被告蒋奇宏通过拍卖购置了商品房，其应交纳的购房款从返还费中直接予以了抵扣，故被告蒋奇宏户在下洋张村村委会的余款仅有439492.11元，原告已无法向村委会领取相应的999694.88元返还费，故根据合同的相对性原则，出卖方林春香、蒋正友、蒋夏中、颜玲飞、颜茜茜应共同返还原告本应能领取的余房返还费999694.88元及商铺租金51800元，现商铺租金原告暂主张38400元，考虑到原告尚需支付转让款尾款，故剩余商铺租金双方另行结算处理。鉴于蒋正友、蒋夏中已亡故，蒋正友、蒋夏中因拆迁安置取得的财产包括安置房、商铺租金、余房返还款等应作为遗产处理，根据本案实际情况，蒋夏中先于蒋正友死亡，且遗产并未分割，故被告蒋奇宏、蒋梅兰有继承蒋正友、蒋夏中上述遗产的权利，庭审中，原告方明确其向被告蒋奇宏、蒋梅兰主张权利系基于继承的法律关系，现蒋奇宏、蒋梅兰在庭审中明确表示不放弃对蒋正友、蒋夏中相应遗产的继承，继承遗产应当清偿被继承人的债务，故转让协议中蒋正友、蒋夏中的相关义务也应由其履行。综上，被告蒋奇宏、蒋梅兰有协助原告方办理涉案房屋不动产权属登记及变更的义务，蒋正友、蒋夏中本应与林春香、颜玲飞、颜茜茜共同返还给原告方的余房返还费999694.88元、商铺租金38400元，应由蒋奇宏、蒋梅兰在继承蒋正友、蒋夏中的遗产范围内承担共同清偿责任。综上，原告合理的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告叶彩芽、陈君国、叶雪利与被告林春香、颜玲飞、蒋茜茜及蒋正友（已死亡）、蒋夏中（已死亡）于2009年6月13日签订的《转让协议书》有效；二、被告蒋奇宏、林春香、颜玲飞、蒋茜茜、蒋梅兰在判决发生法律效力之日起十日内协助原告叶彩芽、陈君国、叶雪利办理坐落于温岭市××镇××村××幢××单元××室××室的房屋的不动产权属登记及变更手续；三、以被告蒋奇宏为安置人在温岭市××镇××村村民委员会（温岭市××镇××村股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份权益及日后的分红由原告叶彩芽、陈君国、叶雪利享有；四、被告林春香、颜玲飞、蒋茜茜于判决生效后十日内共同返还原告叶彩芽、陈君国、叶雪利4个人口指标对应的余房返还费999694.88元及商铺租金38400元，共计1038094.88元；五、被告蒋奇宏、蒋梅兰于判决生效后十日内在继承蒋正友、蒋夏中遗产的范围内对上述第四项的款项承担共同清偿责任；六、驳回原告叶彩芽、陈君国、叶雪利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35667元，保全费5000元，合计40667元，由被告蒋奇宏、林春香、颜玲飞、蒋茜茜、蒋梅兰共同负担。 本院二审期间，上诉人为支持其主张，向本院提交了：一、叶雪利的弟弟叶友亮和叶先增的转让协议书，拟证明合同是格式合同。二、2016年村委会关于分房的规定实施办法，拟证明转让协议中的标的物与B区的9-10幢无关，9-10幢不属于安置房。被上诉人质证认为，对转让协议书的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明涉案合同属于格式合同。关于村委会的实施办法，这个不属于新证据，实施办法出来之前被上诉人已经支付了全部建房款，不受这个约束。经审查本院认为，此两份证据不能证明待证事实，故对其证明力不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：一、涉案转让协议书是否有效。根据转让协议的内容，实际是对拆迁可获得权利的买卖，目前也未有任何法律、行政法规禁止拆迁户对拆迁可获得的权利进行转让，且双方对合同的标的、价款等权利义务约定清楚，没有证据证明双方存在以合法形式掩盖非法目的的行为。上诉人所称的《浙江省农村集体资产管理条例》属地方性法规，本身并非认定合同效力的依据。转让协议中约定的商铺转让，实际系4个人口指标对应的商铺股份权益和分红转让于被上诉人，而并非商铺所有权的转让。根据安置办法，商铺权益及分红具有典型的财产属性，而余房出让后的返还费更是缺乏人身属性。综上，涉案转让协议依法成立，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。二、上诉人转让给被上诉人的权益范围是否包括商铺权益及余房出让后返还款项。本案转让协议是在2009年6月13日签订，而下洋张村于2007年11月15日出台安置办法，安置权利明确包括了余房出让后的返还权利，而后通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》进一步明确了余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，现双方争议的余房出让后的返还费就是该80%部分。涉案转让协议约定“将村返还的四人口指标（商品房约140平方米）全部转让给乙方”，应理解为是4个人口指标对应的返还商品房的相关权益全部转让给对方，若返还的商品房通过有偿出让的方式拍卖，那返还的就是价款，对此，下洋张村委会也作出过情况说明，原以每个指标约35平方米作为返还，后实际以每个指标对应的余房出让后返还款作为返还，余房出让后返还款与返还面积只是表述上的不同，故返还面积与返还款实际属同一项权利。现被上诉人方缴纳4个人口指标对应的余房建造款项，且上诉人所称余房的建设资金来源于村集体土地的转让金、建设施工单位的垫资款和村里的利息收亦缺乏事实依据，而余房出让后返还的受益款也是基于投入成本而产生，因此由被上诉人方享有其投入成本而产生的收益更符合权利义务一致的原则，故应认定4个人口指标对应的余房出让后的返还款应归被上诉人方享有。综上，上诉人户转让于被上诉人的权益包括了余房出让后返还款项。至于商铺股份权益和分红，协议书已对商铺权益作了明确约定，不存在约定无效情形，出让方已按4个人口数向被上诉人转让商铺权益，并由被上诉人交纳了商铺建造费用，故4个人口数对应的商铺权益及分红归被上诉人享有。至于上诉人认为从签订协议到交房情势已发生了重大变更，经查，下洋张村已于2007年出台安置办法，安置权利明确包括了余房出让后的返还权利，而本案双方订立协议在2009年6月13日，协议双方是完全民事行为能力人，双方应当能够正确判断自己行为的后果，双方对商铺权益、余房返还均作了约定，未有任何证据证明双方当时签订转让协议时对应的是集体土地上的权利，从下洋张村公寓式住宅项目看，安置后多余的房屋建造，不仅需要相关指标，也需要投资建造。况且安置户将相关指标转让，买受人是支付了对价的，出让人在当时已从中获取了较大的金钱利益；而买受人虽然获取安置房、商铺及返还费等权利，但这些收益实际是买受人从2009年向出让人支付指标转让款、从2010年开始支付建房款，至2019年底才最终可分配获取，并不违反等价有偿和公平原则。至于上诉人的其他上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，蒋奇宏、林春香、颜玲飞、蒋茜茜、蒋梅兰的上诉理由，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35667元，由蒋奇宏、林春香、颜玲飞、蒋茜茜、蒋梅兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二一年四月十九日 代书记员 张 跃 14- 13-