大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初10046号原告：中国银行股份有限公司大连东港支行，住所地：大连市中山区兴和街100号3-1及中山区港湾街3A、3B、3C。负责人：刘作岩，系该分行行长。委托诉讼代理人：于帅，系辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维宜，系辽宁东亚律师事务所律师。被告：孟原，男，1991年9月28日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被告：孟一兵，男，1964年8月27日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：郑宏岩，系辽宁士林律师事务所律师。委托诉讼代理人：步兵，系辽宁士林律师事务所律师。被告：大连万达商业管理集团股份有限公司，住所地。法定代表人：齐界，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白禹龙，系辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵炜，系辽宁智库律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司大连东港支行与被告孟原、孟一兵、大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司大连东港支行的委托诉讼代理人李维宜，被告孟一兵的委托诉讼代理人郑宏岩，被告万达公司的委托诉讼代理人白禹龙、赵炜到庭参加了诉讼，被告孟原经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令孟原、孟一兵偿还原告借款本金2881501.31元及至最终还款日利息、复息、罚息（暂算至2019年9月19日欠息合计224094.85元），暂合计3105596.16元；2、请求依法判令原告对被告孟原名下位于的预抵押房产享有优先权，原告对上述抵押物折价、或者变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；3、请求判令三被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币37494元；4、判令被告孟原、孟一兵承担本案诉讼费用、保全费、公告费及为实现债权所产生的一切费用；目前产生案件受理费、保全费、公告费，其余费用尚未产生，在本次诉讼中不主张；5、请求依法判令被告大连万达商业管理集团股份有限公司对上述债权承担连带保证责任。被告孟原未作答辩。被告孟一兵辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告所举证第一组证据个人房屋贷款申请表中可以看出孟原贷款时还是学生，在美国某大学就读，案涉房屋是公建不是住宅，原告明知孟原是学生无还款能力，却将300万元贷款给孟原，是强制性消费，应视为无效贷款合同。根据按揭贷款办法贷款人应当是有工作能力、收入来源的人员才符合条件。双方在贷款合同中没有约定利息，罚息标准参照利息标准，根据法律约定没有约定的利息，按无利息计算，之前孟原偿还的款项都应视为本金，借款借据不是合同不能证明利息标准，因此我认为双方虽签订合同，孟原应承担返还本金的责任，利息不应给付。欠款明细只证明了阶段性欠本金和利息的数字，并没有计算公式，无法正确计算结果。保证期限已经超过法定时效，不应承担保证责任。被告万达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告承担的是“阶段性”保证责任，该保证期限的终止条件是取得《房屋他项权证》，该条件的实现需要银行、购房者、开发商等三方的行为。如开发商即被告的配合办证义务已履行完毕，则办理抵押与被告无关，被告不应因此承担任何责任，被告的保证期间应至被告配合完毕后的“合理期限”为止。首先，《担保函》约定的担保期限自发放贷款之日起至银行取得《房屋他项权证》止，即“阶段性”“有期限”的保证，而非直至贷款本息还清为止，不能以银行取得《房屋他项权证》的时限不确定为由，将该保证期间变相理解为永久期限。其次，实现银行取得《房屋他项权证》的条件，需要银行、购房者、开发商等三方的行为。如开发商已履行完毕办理房屋产权证的义务，即已提交办证所需的全部手续材料，此时，因购房者或银行的原因导致抵押登记迟迟没有办理，进而导致保证期间一再延长遥遥无期，继续让并无过错的开发商承担保证责任明显违反“阶段性”保证的意思表示及合同目的，显失公平。因此，不应机械理解合同约定的保证期间，而应当以“阶段性保证”的约定目的出发，综合各方就办理抵押登记的各自义务内容及履行情况，来认定保证期间的截至时间。即保证期间应至开发商履行完毕办理抵押登记的配合义务后的“合理期限”为止。如银行未能在该“合理期限”内办理完毕抵押登记，则保证期间届满，银行未在该保证期间内要求开发商承担保证责任的，开发商免除保证责任。二、被告已经于2012年将办理房产证所需的全部材料交付给原告，但原告自行拖延长达近8年仍未办理登记手续，早已超过“合理期限”，被告保证责任早应免除。1、2012年6月5日，原告人员将案涉房屋的初始登记《大连市房地产权证》及被告盖章的《大连市房地产登记申请书》等办理房屋产权登记的全部相关资料领走，已知案涉房屋可以办理房屋产权登记及抵押权他项权登记。2、案涉《个人一手住房贷款合同》（下称“《贷款合同》”）附件一第二条第1款约定案涉房产证及他项权证由原告主导办理，被告孟原依约配合，即“借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管”，而在第四条“开发商保证”部分，没有任何关于办理抵押登记义务的内容。3、根据原告于2012年6月5日一并领取办证材料的卞静波、谭晖等其他业主办证档案显示，除原告领取的《大连市房地产权证》及《大连市房地产登记申请书》之外，办理房屋所有权证及抵押权他项权证登记的全部材料均为原告或购房者制作出具，被告再无需提供其他任何材料，即被告已于2012年履行完毕办证义务，关于办理产权证及抵押他项权证的义务均归原告及被告孟原履行。但自此之后8年之久，原告从未敦促与被告办理房屋产权及抵押他项权证的登记手续，而是在2019年4月案涉房屋被另案查封后才提起本案诉讼，应由其自行承担因此造成的不利后果，视为被告的保证责任已经免除。三、如法院支持原告对案涉房屋享有优先权，则原告设定抵押权的目的实现，被告保证责任应予解除。《担保函》约定担保期限至银行取得《房屋他项权证》止，即从法律效力上原告取得了案涉房屋的抵押权，有权依法对房屋享有优先受偿权。现原告起诉主张案涉房屋的优先权，如法院支持其优先权诉请，则满足了《担保函》约定的担保期限届满条件，被告的保证责任相应免除。综上，被告早已履行完毕办证配合义务，因原告怠于履行办证义务长达8年，直至案涉房屋被查封后才提起本案诉讼，应由原告承担不利后果，被告保证责任应早已免除，原告诉请没有事实或法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款情况2010年4月15日，原告与被告孟原签订《个人一手住房贷款合同》（编号：），约定借款金额392万元，贷款期限240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为购买位于房产；贷款利率为实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率，为浮动利率，浮动周期为一年；还款方式为等额本息；贷款逾期罚息利率、复利利率均为合同约定贷款利率上加收50%，对逾期未偿还的本金计收罚息，对逾期未偿还的利息计收复利。另约定，借款人未按期归还贷款本息，原告有权宣布贷款本息全部或部分提前到期；因合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。二、保证情况原告与被告孟一兵签订了《个人贷款保证合同》（编号：），约定被告孟一兵为案涉借款提供担保，保证方式为连带责任保证，担保范围为主合同项下的债务，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为主债务履行期届满之日起两年。另约定，案涉债务同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及行使，保证人不得以此抗辩原告。2009年12月30日，大连万达商业地产股份有限公司向原告出具《担保函》，约定为案涉借款提供连带责任保证，担保范围包括贷款项下的本金、利息、罚息、违约金及原告实现抵押权和债权的全部费用（包括律师费、诉讼费等各项费用）；担保责任期限自发放贷款之日起至原告取得贷款项下真实、有效的《房屋他项权证》止。同时约定，若出现房屋抵押手续因借款人不予配合、条件不具备等原因未能在双方约定时限内办理完毕；万达公司未能在约定时限内将抵押物预抵押登记手续或《房屋他项权证》送交至原告的情形，万达公司仍承诺无条件履行全部保证责任，双方未约定房屋抵押手续的办理时限。后，大连万达商业地产股份有限公司名称变更为本案被告万达公司。三、抵押情况2010年4月15日，原告与被告孟原签订《个人一手住房贷款合同》（编号：），约定被告孟原将其所有的坐落于房屋为案涉贷款提供抵押担保，处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下借款人应偿付给原告的费用后，用于清偿合同项下的贷款；案涉贷款若存在其他物的担保或保证的，不影响原告行使抵押权，抵押人不得以此抗辩原告。另查，2012年3月30日，被告万达公司取得了案涉房屋所在项目的建筑物所有权首次登记；2012年6月5日，被告万达公司将案涉房屋的办理房屋产权及后续抵押登记所需的房屋初始登记《大连市房地产权证》及万达公司盖章的《大连市房地产登记申请书》交予原告，原告签收；2010年6月7日，案涉房屋办理了预告抵押登记。案涉房屋未取得所有权登记。四、履行情况2010年5月6日，原告向被告孟原发放贷款392万元。被告自2018年5月8日开始逾期还款，之后再未还款。截至2019年9月19日尚欠本金2881501.31元，利息183904.65元，罚息22120.72元，复利18069.48元。自2019年9月20日至开庭日无还款。2019年9月19日，原告宣告案涉贷款提前到期。另查，原告为实现案涉债权产生律师费37494元。综上所述，被告孟原未能按约履行还款义务，其行为已经构成了违约，原告有权宣告贷款提前到期要求被告孟原偿还剩余全部借款及借款产生的相关费用，故对原告要求被告孟原偿还借款及利息、复利、罚息、律师费的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告孟一兵对案涉借款承担偿还责任的请求，原告与孟一兵签订的系《个人贷款保证合同》，孟一兵应对案涉借款承担连带清偿责任；关于原告要求确认对案涉抵押物享有优先受偿权的诉请，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定，已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，抵押权自预告登记之日起设立。本案中，涉诉房屋已办理建筑物所有权首次登记，案涉房产为本案债务设立了预告抵押并依法进行了登记，且预告登记有效，故案涉抵押权自预告登记之日起设立，原告作为抵押权人有权以该房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。依据案涉《担保函》，被告万达公司的保证截至抵押登记手续办理完毕，现依据法律规定，案涉房产抵押权已经自预告登记之日起设立，万达公司不应再承担连带保证责任，故对原告诉请要求万达公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。关于被告孟一兵及万达公司提出的其他抗辩，因缺乏事实及法律依据本院不予采纳。被告孟一兵被告孟原经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟原给付原告中国银行股份有限公司大连东港支行借款本金2881501.31元及截至2019年9月18日的利息183904.65元，罚息22120.72元，复利18069.48元；二、被告孟原自2019年9月19日起至款项付清之日止，按照案涉《个人一手住房贷款合同》（编号：）的约定向原告中国银行股份有限公司大连东港支行给付借款产生的罚息、复利；三、被告孟原给付原告中国银行股份有限公司大连东港支行律师费37494元；上述一至三项被告孟原应偿付原告中国银行股份有限公司大连东港支行之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、被告孟一兵对上述一至三项被告孟原应给付原告中国银行股份有限公司大连东港支行之款项承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被告孟原追偿；五、原告中国银行股份有限公司大连东港支行对被告孟原所有的坐落于房屋享有抵押权，对上述抵押物折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；六、驳回原告中国银行股份有限公司大连东港支行的其他诉讼请求。诉讼费37200元（含案件受理费31940元，保全费5000元，公告费260元），由被告孟原、孟一兵共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  朱迎颖人民陪审员  韩丽华人民陪审员  高 英二〇二一年四月十六日书 记 员  郝 琪