浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙1022民初711号 原告：三门家祥农业发展有限公司，住所地：三门县海润街道枫坑工业园区兴业街2号。 法定代表人：姚帝曹，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程琳琳，浙江持正律师事务所律师。 被告：章夏亚，女，1971年5月27日出生，汉族，住三门县。 原告三门家祥农业发展有限公司（以下简称“家祥公司”）与被告章夏亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序,于2021年4月16日公开开庭进行了审理，原告家祥公司的委托诉讼代理人程琳琳、被告章夏亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告立即交还在原告处租赁的位于三门青蟹批发交易中心B-093号摊位；3、判令被告按年租金12000元标准向原告支付从2020年4月1日起至被告实际归还摊位之日止拖欠的租金（截至2021年1月20日的租金为9666.72元）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第1、2项诉讼请求，并将第3项诉讼请求变更为：判令被告按年租金12000元的标准向原告支付从2020年4月1日起至2021年2月10日的租金为10356元。事实和理由：2015年12月16日，原告与案外人三门县青蟹行业协会（以下简称“青蟹协会”）签订了一份《商铺租赁协议》，约定：1、原告承租三门客运物流中心地块，拟开发该地块作为商铺使用，拟建商铺共121间，同意租赁给青蟹协会作为青蟹经营商铺；2、租赁期限为10年，即自2016年4月1日起至2026年3月31日止；3、2016年4月1日至2020年3月31日，租金为每年13000元/间，2020年4月1日至2022年3月31日，租金为每年15000元/间，2022年4月1日至2026年3月31日，租金为每年18000元/间。首次支付租金时间为2016年3月3日，由青蟹协会先支付二年，后每两年支付下二年的租金，时间均为支付期限内3月30日当天；4、原告保证在2016年3月31日前向青蟹协会交付合同项下的商铺。合同签订后，原告在约定的时间范围内将商铺统一交付给青蟹协会，青蟹协会亦向原告支付了第一期的商铺租金。2016年9月9日，原告作为市场举办者办理了三门青蟹批发交易中心的市场名称登记。 2016年3月30日，青蟹协会与被告签订了《租赁合同》，合同约定：1、青蟹协会将三门青蟹批发交易中心B-093号摊位出租给被告；2、租赁期限自2016年4月1日起至2026年3月31日止；3、租金分五期支付：第一期于2016年3月28日17时前付清，租金为20000元/间；第二期于2018年3月10日17时前付清，租金为20000元/间；第三期于2020年3月10日17时前付清，租金为24000元/间；第四期于2022年3月10日17时前付清，租金为26000元/间；第五期于2024年3月10日17时前付清，租金为26000元/间；4、违约责任：乙方(被告)未按时支付房屋租金的，押金全部没收，同时终止租赁合同。 合同签订后，因被告逾期未向青蟹协会支付第二期的租金，致使青蟹协会逾期未向原告交付租金。2018年3月28日，原告函告青蟹协会，要求青蟹协会按时支付租金。同日，青蟹协会向被告发送了《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》，要求被告在2018年3月29日前支付租金，如没有按时支付的，押金全部没收，同时终止租赁合同。然被告仍未在约定的时间内支付租金。2018年3月31日，原告再次函告青蟹协会，要求其在2018年4月2日前支付租金，如不按时支付，将于2018年4月3日终止与其签订的《商铺租赁协议》。但青蟹协会仍未在原告规定的时间内支付租金，故原告于2018年4月3日终止与其签订的《商铺租赁协议》。青蟹协会在第三届第七次理事会会议上通报了原告与其解除商铺租赁协议一事。因被告实际占有使用B-093号摊位却未付租金，原告于2018年4月5日向被告发送租金催讨函，被告于2018年4月11日向原告支付了两年的摊位租金12110元。现被告所租赁的摊位租赁期已到，然其目前仍实际占有涉案摊位，却又拖欠摊位租金不付，原告认可被告于2021年2月10日退还摊位，原告多次催讨租金未果，只得向法院起诉,请求法院支持原告的诉讼请求。 被告章夏亚辩称，一、摊位是被告向青蟹协会租赁的，双方签订过合同，租期从2016年3月28日开始至2024年3月10日结束，租金是一万元一年，被告已经支付了四万元租金，第一年是一次性付给周方垚两万元，第三、四年共付了两万元到周方垚账户，但没有开发票。没有人叫被告从租赁的摊位搬走，被告实际在2020年10月3日就已经自行搬走，被告搬走以后，原告家祥公司的股东叶显勇的老婆将对虾、电风扇等已经搬到被告之前租赁的摊位上，被告搬走时门都是空着的，但没有书面通知原告，也办理任何交接手续，不过青蟹协会或家祥公司应该是知道的。二、当初建造青蟹市场的时候，青蟹协会的周方垚、丁明标他们跟租户说，青蟹市场建起来后租户风险股投进去了，大家都有分红的钱，如果市场没有了，被告等租户一万元风险股也就没有了。青蟹协会第一年返还了6800元，第二年返还了4000元，返还的都是分红的钱，第三年之后就没有返还了。三、被告没有跟原告家祥公司签订过租赁协议，原告所说的市场实际上是物流仓库，没有消防验收合格证书，被告租赁的摊位屋顶要漏水，原告违反了法律规定把物流仓库开办成商业的青蟹市场。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告家祥公司为证明其主张，向本院提交了如下证据： 第一组证据：《代建代管合同》、市场名称登记证原件各一份、建设工程规划许可证、三门县人民政府[2016]50号专题会议纪要复印件一份，拟证明：1、原告承租三门客运物流中心地块，建造了商铺成立三门青蟹批发交易中心的事实；2、三门青蟹批发交易中心经市场登记合法设立，房屋质量安全、消防安全均已系验收合格的一个事实。因为根据《消防法》规定，如果市场没有经过消防验收合格是不能办理营业执照以及市场名称登记证的，原告向法院提供了市场名称登记证足以证明消防验收是合格的；3、仓库用房转为市场经营是经政府同意的。 被告章夏亚质证称：对第一组证据的真实性无异议，对证明内容有异议，原告开办的三门青蟹批发交易中心实际就是物流仓库，建设工程规划许可证上写着建筑高度不能超过7.15米，但是有人量过实际高度已经达到7.9米，建筑面积本应是4680平方，但是实际建筑面积是5500平方，严重超面积违规建造，并且也没有消防合格证。 第二组证据：《商铺租赁协议》、《租赁合同》原件各一份，拟证明：1、原告在2016年将商铺租赁给青蟹协会；2、青蟹协会将涉案商铺租赁给被告使用的事实。 被告章夏亚质证称：无异议。 第三组证据：《函告》原件两份、《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》公示照片打印件一张、《三门县青蟹行业协会第三届第七次理事会会议纪要》及会议签到册原件各一份，拟证明：1、原告终止与青蟹协会商铺租赁协议的事实；2、青蟹协会向全体经营户（包括本案被告）发通知要求其按期支付租金，未按期支付则与其终止租赁合同的事实；3、青蟹协会在会议上通报了原告与其终止商铺租赁协议的事实。 被告章夏亚质证称：对证据的真实性无异议，当时确实有通知租户支付租金。对《会议纪要》形成过程不清楚，原告与青蟹协会的人开过会议，但他们都是自己人，青蟹协会的人在原告公司持有股份，是他们自己说了算。 第四组证据：授权委托书原件一份、《租赁合同》原件四十五份，拟证明：1、包括被告在内的104户经营户，委托代理人与原告商谈摊位租赁事宜的事实；2、大部分经营户与原告直接签订了租赁合同的事实。 被告章夏亚质证称：被告不清楚，上面也没有被告的名字，被告没有与原告签过协议，其他经营户不能代表被告。 第五组证据：租金催讨函原件一份、分户明细对帐单原件一份（转了两年租金12110元）、收取摊位租金登记清单原件一份、摊位照片原件各一份，拟证明被告承租原告B-093号摊位，并向原告支付2018年度至2019年度的部分租金，双方事实上形成租赁关系的事实。 被告章夏亚质证称：对分户明细对帐单及收取摊位租金登记清单的真实性无异议，确实支付了12110元，是青蟹协会的人让原告去付的。2018年的时候没有收到过租金催讨函。对摊位照片没有异议，但不清楚上面摊位大门上张贴的是催讨函还是停电停水的通告。 第六组证据：第三期摊位租金收缴的通知原件一份，拟证明原告去年向被告催讨租金的事实。 被告章夏亚质证称：该摊位租金收缴的通知没有送到被告手中，是贴在被告摊位那里的。 被告章夏亚为证明其主张，向本院提交了如下证据： 第七组证据：建设规划许可证复印件（加盖有三门县城建档案馆的印章）一份、三门县住房和城乡建设局出具的政府信息依申请公开告知书原件一份，拟证明涉案市场全部都是违规开办的，不符合政府的要求，合同是无效的事实。 原告家祥公司质证称：对建设工程规划许可证证据三性没有异议，但是对证明对象有异议，涉案市场是合法合规建造的。关于政府信息依申请公开告知书，对证明对象有异议，根据有关规定，在2019年4月23日以后，消防方面设计、审查、验收和备案等由消防机构移交给住建局的，涉案市场是在2016年验收的，所以当时的职能部门不是住建局，自然不存在着验收书面审批手续，该份证据不能实现被告的证明目的。涉案房屋验收是合格的，原告在庭审过程当中已提供了相应的证据予以证实。 根据原、被告的举证、质证意见，本院对上述证据认证如下： 原告提交的第一组证据，其中《代建代管合同》、市场名称登记证系原件，建设工程规划许可证、三门县人民政府[2016]50号专题会议纪要虽系复印件，但加盖了三门县工商行政管理局档案查询专用章，证据来源于政府部门，证明力强，且被告对真实性均无异议，故本院对第一组证据的真实性予以认定。被告认为市场建设违规以及市场消防不合格问题，根据《三门县人民政府专题会议纪要》内容：“在房屋质量安全、消防安全经过鉴定、验收合格后，市场监管部门要依法及时对三门青蟹批发交易中心进行市场名称登记”，原告已提交了市场名称登记证，结合建设工程规划许可证，可证明原告建设市场是符合建设规划的，其开办的市场得到了市场监管部门的许可，而被告提交的证据无法证明涉案市场存在违规建设的情形，故对被告的质证意见，本院不予采纳。《代建代管合同》签订双方是原告与浙江省三门公路运输总公司，应认定原告是合同的签订一方。综上理由，本院对原告提交的第一组证据予以采信。原告提交的第二组证据，被告无异议，本院予以采信。对于原告提交的第三组证据，被告对真实性无异议，且青蟹协会曾在（2020）浙1022民初1440号案件中作为第三人对上述证据予以认可，故本院予以采信。原告提交的第四组证据，其中授权委托书，经核对，被告并未在授权委托书上签字，且被告也予以否认，故不能证明被告委托他人与原告商讨租赁事宜的事实。至于四十五份《租赁合同》，经本院核对，四十五份《租赁合同》的经营户，大部分都在《授权委托书》上签过字，原告也无伪造与四十五份《租赁合同》的必要及条件，在没有相反证据的前提下，本院对该四十五份《租赁合同》予以采信。对于原告提交的第五组证据，即租金催讨函、分户明细对账单、收取摊位租金登记清单及B-093号摊位照片各一份，被告对分户明细对账单、收取摊位租金登记清单、B-093号摊位照片没有异议，认可确实将12110元汇入翁建国账户，被告虽然否认收到《租金催讨函》，但是被告在2018年4月11日已实际支付了第二期租金，原告向被告发送过《租金催讨函》符合情理，故本院对《租金催讨函》予以采信。对于原告提交的第六组证据，即《第三期摊位租金收缴的通知》，被告认可该通知张贴在其摊位门上，可见被告是知道原告向其催讨第三期摊位租金的事情，本院对该份证据予以采信。对于被告提交的第七组证据，即建设规划许可证复印件、三门县住房和城乡建设局出具的政府信息依申请公开告知书原件各一份，原告对证据的真实性无异议，且建设规划许可证与原告提交的证据一致，本院对证据的真实性予以确认。至于被告主张的原告违规建造以及市场没有通过消防验收，建设规划许可证可以证明涉案市场的建筑设计通过了规划许可，被告主张的超高、超范围建造的事实并没有提交证据证明，且建法建筑属于政府部门的行政确权范畴，不属于民事案件的审理范围；至于涉案市场是否通过了消防验收，原告已提交了三门县工商管理局出具的市场名称登记证，可以证明开办市场已得到政府的许可，且在当时消防验收并不是现在的三门县住房和城乡建设局管理职责范围，被告提交的政府信息依申请公开告知书也不能证明原告开办的市场在开办时没有通过消防验收这个拟证事实，故本院对被告就该两份证据的拟证事实而言不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月3日，原告家祥公司与浙江省三门公路运输总公司签订了一份《代建代管合同》，该合同约定：浙江省三门公路运输总公司将其所有的坐落于三门客运中心西侧同原告相邻的地块，约14亩土地交给原告开发和使用，合同期限为十年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止，合同期满后的2026年12月1日至2027年11月30日止，为合同的存续期，这一年所产生的利润双方各半分成，结束后，原告将固定的地上物无偿移交给浙江省三门公路运输总公司所有。2015年12月14日，浙江省三门公路运输总公司取得了上述地块物流仓库的建设工程规划许可证。2015年12月16日，原告与青蟹协会签订了一份《商铺租赁协议》，该租赁协议约定：原告承租三门客运物流中心地块，拟开发该地块作为商铺使用，该商铺物业租赁给青蟹协会作为青蟹经营商铺，拟建商铺共121间，租赁期限为10年，即2016年4月1日至2026年3月31日止；租金支付方式：2016年4月1日至2020年3月31日，租金为每年13000元/间，2020年4月1日至2022年3月31日，租金为每年15000元/间，2022年4月1日至2026年3月31日，租金为每年18000元/间。首次支付租金时间为2016年3月3日，由青蟹协会先支付两年，后每两年支付下两年的租金，时间均为支付期限内3月30日这天。之后，由原告出资建造浙江省三门公路运输总公司的物流仓库工程项目。2016年4月26日，三门县人民政府召集相关职能部门以及原告、青蟹协会、浙江省三门公路运输总公司等单位召开专题会议，专题研究浙江省三门公路运输总公司物流仓库用房用于兴办三门青蟹批发交易中心有关问题，原则同意将位于客运中心西侧的物流仓库用房临时用于兴办三门青蟹批发交易中心，并形成专题会议纪要。2016年9月9日，原告作为市场举办者在三门县市场监督管理局登记了三门青蟹批发交易中心，取得市场名称登记证。 另查明，青蟹协会统一租赁了原告开发的三门青蟹批发交易中心摊位商铺后，经内部讨论由各经营户进行竞标承租，投标溢价部分租金按摊位数及投标租金数额返还给各经营户。2016年3月30日，被告承租了青蟹协会向原告统一租赁的B-093号摊位，双方签订《租赁合同》一份，该合同约定：租赁期限自2016年4月1日起至2026年3月31日止。根据原告与青蟹协会所签订的商铺租赁合同，摊位租赁价格如下：1、2016年4月1日至2020年3月31日，每年租金为13000元每间；2、2020年4月1日至2022年3月31日，每年租金为15000元每间；3、2022年4月1日至2026年3月31日，每年租金为18000元每间。被告支付给青蟹协会的租金计算方式：1、前四年（2016年4月1日至2020年3月31日）年租金按摊位投标价格10000元，不变价；2、第5—6年（2020年4月1日至2022年3月31日）年租金按摊位投标价格，每年每个摊位增付租金款额为2000元，每期增付租金款额为4000元；3、第7—10年（2022年4月1日至2026年3月31日）年租金按摊位投标价格，每年每个摊位增付租金款额为3000元，每期增付租金款额为6000元。租金支付时间（分五期）：第一期于2016年3月28日17时前付清，租金为20000元/间；第二期于2018年3月10日17时前付清，租金为20000元/间；第三期于2020年3月10日17时前付清，租金为24000元/间；第四期于2022年3月10日17时前付清，租金为26000元/间；第五期于2024年3月10日17时前付清，租金为26000元/间；被告需向青蟹协会交纳保证金每间4000元，卫生、保安费每年每间1000元。违约责任：乙方(被告)未按时支付房屋租金的，押金全部没收，同时终止租赁合同。2018年3月28日，原告函告青蟹协会，要求青蟹协会按时支付第二期两年租金，如逾期支付，将按照协议的第8条第2款执行（即每逾期一天按租金总额的日千分之三支付违约金）。2018年3月31日，原告再次函告青蟹协会，若在2018年4月2日17时前拒不支付租金，则按照合同法的相关规定于2018年4月3日终止与其签订的《商铺租赁协议》。2018年4月5日，青蟹协会向各经营户发布《关于三门县家祥农业发展有限公司终止三门县青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知》，通知各经营户其与原告的《商铺租赁协议》终止的事情。青蟹协会在2019年8月22日召开的第三届第七次理事会会议上通报了原告与其解除商铺租赁协议一事。2018年4月5日，因被告实际占有使用摊位而未付租金，原告向被告发送了《租金催讨函》，要求被告在2018年4月15日下午3时前向原告缴纳2018年3月10日至2020年3月10日的租金12110元，租金汇入其指定的翁建国账户内。被告于2018年4月11日向原告支付了2018年度至2019年度的摊位租金12110元（已扣除了第一期押金4000元）。2020年4月1日，原告向被告发送《第三期摊位租金收缴的通知》，通知被告于2020年5月12日17时前支付2020年4月1日至2022年3月31日的租金24000元，因疫情影响，免除被告本租期物业费、顺延摊位租期时间一个月；若被告未按时支付租金，收回摊位租赁使用权。被告至今未支付第三期租金，被告陈述是2020年10月3日搬离B-093号摊位。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一是原告是否有权向被告主张租金；二是本案租金如何计算。本院具体阐述如下： 一、原告是否有权向被告主张租金。被告认为是向青蟹协会租赁了摊位，从未与原告签过任何租赁合同，原告无权向其主张租金。本院认为，首先，案涉地块登记使用权人系浙江省三门公路运输总公司，2015年12月3日，原告与三门青蟹批发交易中心地块的土地使用权人浙江省三门公路运输总公司经过协商后签订《代建代管合同》，浙江省三门公路运输总公司将该地块授权给原告开发和使用，原告据此取得该地块十年内的开发、建设、管理的权限。之后，经三门县住房和城乡建设规划局规划许可，原告出资在该地块上兴建了物流仓库房屋。此后，由三门县人民政府召开专题协调会议，同意在该地块设立三门青蟹批发交易中心，原告经三门县市场监督管理局审批获得三门青蟹批发交易中心的市场举办权。原告虽非三门青蟹批发交易中心不动产的所有权人，但系市场的合法举办者及摊位的合法使用权人。被告抗辩称涉案的青蟹市场实际上是一个物流仓库，消防不合格，建设不符合规范，存在下大雨就漏水的情形，没有提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。其次，原告开始是将三门青蟹批发交易中心摊位整体租赁给青蟹协会，再由青蟹协会转租给被告等各经营户，原告系出租人，青蟹协会系承租人，被告系次承租人。后青蟹协会因各经营户没有向其按约支付第二期的租金而没有向原告按期支付第二期租金，原告在两次向青蟹协会催讨租金未果后，解除了与青蟹协会的租赁合同关系，青蟹协会在已生效的（2021）浙1022民初1440号案件中也认可原告与其解除租赁合同的事实。原告解除与青蟹协会签订的《商铺租赁协议》后，青蟹协会也就丧失了对摊位转租权的合同基础。之后，被告仍实际占有并使用涉案商铺，并向原告支付了第二期的租金，原、被告之间形成了事实租赁合同关系。综上，本院认为原告是本案诉讼的适格主体，可向被告主张租金。 二、本案尚欠的租金是多少。如前所述，虽然原、被告之间未签订过书面的租赁合同，但已形成事实租赁关系。关于被告第三期的租金计算标准，原告主张按照一年12000元的标准计算，被告在庭审中对此未作出明确回应或认可。本院认为，根据原告与青蟹协会签订的《商铺租赁协议》及被告与青蟹协会签订的《租赁合同》，租金是逐期递增的，只是原告与青蟹协会签订的《商铺租赁协议》是一份整体摊位租赁协议，而青蟹协会与被告签订转租合同租金主要是根据竞标确定，再将租金溢价按一定比例返还给被告。根据原告提交的第二期租金清单明细，被告租赁商铺第二期的租金标准是每年10000元，两年租金20000元，减退还原押金4000元，减租金溢价2400元（其中50%按每个商铺分摊）及1490元（另外50%按每个商铺原评估租金分摊），被告实际支付的两年租金为16110元，平均每年为8055元。被告承租摊位2020年4月1日以后租金的确定，参照原告与青蟹协会签订的《商铺租赁合同》及被告与青蟹协会签订《租赁合同》约定，每个摊位每年要增加租金2000元，本院酌情认定被告承租的商铺2020年4月1日至今的租金可按每年10055元标准计算。原告在向被告催讨第三期商铺租金时表明因受新冠疫情影响，自愿将租期顺延一个月及减免本租期的商铺物业费，根据公平及自愿原则，被告第三期未支付的租金可从2020年5月1日开始计算至被告实际搬离之日止。至于被告实际搬离之日，原、被告之间存在争议，本院认为，原告作为市场的合法举办者及摊位的合法使用权人，对市场中的各摊位具有管理义务，市场中应该也有原告公司的管理人员，对被告摊位的状况、有没有在经营、何时搬离应该是有所了解，对被告何时搬走应该承担一定的举证义务，但原告未提供任何证据证明被告是在2021年2月10日搬走的。原告在庭审中阐述被告在10月3日以后是还有东西占用着原告的摊位至过年以前才彻底清空摊位的，至少能够说明被告确实在2020年10月3日后搬过东西并且不再使用涉案摊位,且本案原、被告之间是事实上的租赁关系，没有签订过书面的租赁合同，应该以实际租赁时间计算租金。据了解，近期原告起诉其他租户的多个租赁合同纠纷案件，大部分以调解结案，其他租户均反映是在2020年国庆期间搬走的，最后的调解方案也是将租金计算至2020年10月初。综上理由，在原告不能举证证明被告实际租赁结束时间的前提下，以被告认可的租赁时间作为租赁期，本院认定被告第三期未支付的租金可按年租金10055元的标准从2020年5月1日开始计算至2020年10月3日止，按每天租金27.55元计算，即租金为4297.80元，对于原告主张的超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告章夏亚于本判决生效之日起十日内支付给原告三门家祥农业发展有限公司自2020年5月1日起至2020年10月3日止的租金4297.80元； 二、驳回原告三门家祥农业发展有限公司的其他诉讼请求。 若被告章夏亚未在本判决确定的期限内履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费58元，减半收取计29元，由原告三门家祥农业发展有限公司负担9元，被告章夏亚负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 卢小挺 二〇二一年四月二十九日 法官助理 卢之璐 代书记员 马晓珊