江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0112民初1445号原告（反诉被告）：赵佳佳，女，汉族，1990年2月11日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：周泽高，系江西昌荣律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：南昌市容州投资有限公司，住所地：江西省南昌市新建区望城新区320国道南面物华中路两侧，统一社会信用代码：913601225610643460。法定代表人：李汉朝，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李晓霞，系北京大成（南昌）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李苏翃，系北京大成（南昌）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）赵佳佳与被告（反诉原告）南昌市容州投资有限公司（以下简称容州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵佳佳的委托诉讼代理人周泽高、被告（反诉原告）容州公司的委托诉讼代理人李晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵佳佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金24243元人民币（从2020年7月1日计算至10月6日共计98天）；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于南昌市望城新区房屋，总价款为824602元人民币；该合同第十一条交付时间和手续；（一）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前十日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。（详见该《商品房买卖合同》）。但是被告没有按照合同约定的交房时间交房，2020年9月30日，原告收到被告方要求收房的通知，要求原告十日内入伙收房；该楼盘质量较差根本不符合入伙收房的条件，迫于无奈，原告认可被告通知入伙收房的时间为2020年10月6日。逾期交房违约金计算：824602元×万分之三×98天＝24243元。综上所述，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当收到法律保护；原被告双方应当诚欣履行。被告逾期交房，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。因协商不成，为维护原告的合法权利，依据《中华人民共和国民法典》第509条等规定特向法院提起诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。被告容州公司辩称：一、原告主张的交付房屋时间与事实不符。被告交付房屋日期为2020年10月1日，考虑到疫情期间扎堆有传播疫情的风险，被告为了原告的安全考虑，给予了3天的收房宽限期，允许原告从2020年10月1日至2020年10月4日都可收房，并非被告所述“要求原告十日内入伙收房”。通知原告2020年10月1日就可以来收房，因原告自身的原因导致收房时间延后，不应定义为逾期交房。逾期天数应当算至被告可以交付房屋之日而不应算至实际收房之日，事实上，原告至今未收房，违反了合同按时受访的约定，需按日万分之二向被告支付逾期收房违约金，因此，本案的逾期月份是7、8、9月，逾期月数为三个月整。二、被告逾期3个月交房，是因合同履行期间出现不可抗力事由导致，应当予以免责：1、因南昌市推行建筑节能，9栋新增太阳能安装工程，导致增加工期15天；2、2018年5月-7月期间，因南昌市环境治理、生态修复工作开展，导致市场混凝土停供，工程停供41天，2018年5月12日，南昌市环保专项行动领导小组下发《关于要求对红谷滩新区赣江南大道赣昌砂石码头进行关停取缔的通知》，要求取缔南昌市内最大的砂石供应商赣昌砂石码头，本次环保专项整治，一时间导致南昌市内的混凝土搅拌站无砂、无混凝土，工地无法正常作业，工地从5月中旬到7月末都基本处于停工的状态，本次停工属政府行为导致，被告不应就此支付逾期交房违约金；3、2019年、2020年度天气明显较往年恶劣，严重影响工期，根据南昌市应急管理局的统计，2019年3月下旬发生风雹灾害，6-7月洪涝灾害集中，8-12月持续旱灾，因灾情影响导致直接经济损失3.93亿元，该数据超过2018年受灾损失的3倍，2020年更是爆发了特大洪水，从2020年6月2日开始，江西省各地开始遭遇连续性暴雨，受灾十分严重，整个南方地区都爆发了洪涝灾害，受恶劣天气的影响，楼盘无法正常推进工期，且因2020年夏季抢险救灾是各机关单位的重中之重，导致楼盘收尾验收工作也比往年推进的缓慢，影响了最终交房时间，因此应当将天气影响导致增加的2个月工期予以顺延，免除答辩人的责任；4、2020年遭遇严重疫情，严重影响了工期，根据最高院司法解释，疫情属于不可抗力，2020年2月12日，南昌市自然资源局发布《关于防控疫情期间适当调整土地供应工作支持企业稳定发展的通知》，通知明确允许延期开竣工，延期时间视疫情情况原则上不超过6个月，根据南昌市自然资源局发布的文件，工程最长可延期6个月竣工，本案涉案楼盘延期3个月交房属于合理顺延时间，应当适用不可抗力予以免责。三、原告主张的违约金过高，应当予以调整，虽然江西省高院出台指引，明确了逾期交房违约金计算的标准为日万分之一到日万分之三之间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，合同约定的违约金超过造成损失的30%，应当予以减少，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，省高院出台的指引不得与司法解释相违背，因此，请法院结合答辩人非主观违约、违约的时间较短以及对被答辩人造成的实际损失不大，对计算标准调整至日万分之一。综上所述，涉案房屋受政府政策、疫情、天气等影响，导致工期延期，答辩人不存在任何故意拖延工期的情形，答辩人完全是因不可抗力才导致延期交付，请法院充分考虑答辩人的答辩意见，驳回原告全部的诉讼请求。被告（反诉原告）容州公司反诉称：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金27706.62元（暂时从2020年10月5日计算至2021年3月22日，实际逾期收房违约金计算至反诉被告收房之日止）；2、本案全部诉讼费、保全费、鉴定费等实现债权的费用由反诉被告共同承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉原告将位于南昌市望城新区房屋出售给反诉被告。房屋交付时间为2020年6月30日，第十一条第（三）款第3项第（2）点规定：“买受人逾期30日内仍为办理交付手续的，自约定交付之日起，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定交付日期起至实际交付日期止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之二违约金。”合同履行期间，因疫情、天气、政府政策变动影响，反诉原告延迟交房3个月，通知反诉被告于2020年10月1日至2020年10月4日期间收房，反诉被告收到通知后，拒绝收房。反诉被告逾期收房违约金应从2020年10月5日计算至实际收房之日止，反诉被告至今未收房，严重损害了反诉原告的利益，故向法院提请反诉，请法院支持诉请。原告（反诉被告）赵佳佳辩称：1、反诉没有道理，按合同十一条第三款第三项，本案没有收房不是买受人的原因，是因房屋质量不合格，至今未看到住宅质量保证书及住宅使用说明书，不符合第九条、第十条约定的收房条件，收房要符合合同第九、十、十一条的规定，要书面的入伙通知书，反诉原告没有发出书面的入伙通知书，只是打电话通知的，不存在逾期收房，逾期收房不是我们的责任，不承担逾期收房违约金，反诉不成立。当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，原告赵佳佳与被告容州公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告容州公司将位于南昌市望城新区房屋以总价款为824602元人民币出售给原告赵佳佳。该合同第十一条约定（一）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。该合同第十一条第（三）项约定“出卖人向买受人发出书面《入住通知书》且载明交付日期即视为出卖人已将该商品房交付给买受人”、“买受人逾期30日内仍未办理交付手续的，自约定交付之日起，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，超出30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同时，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定交付日期起至实际交付日期止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金”。合同第十二条约定逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期超过60日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同签订以后，被告没有按照合同约定的交房时间即2020年6月30日交房，2020年9月30日被告电话通知原告于2020年10月1日至2020年10月4日办理入伙手续，原告以该楼盘质量较差不符合入伙收房的条件为由一直未办理入伙手续。另查明，反诉原告容州公司提出对反诉被告赵佳佳的反诉请求后未依法交纳诉讼费，且于2021年4月12日申请撤回对反诉被告赵佳佳的反诉请求，本院予以准许。本院认为，原告赵佳佳与被告容州公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告亦应在合同约定的交房日期（2020年6月30日）前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约履行，应承担违约责任，故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于争议焦点一：被告主张逾期交房的免责事由是否属不可抗力。《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”。本案中，被告容州公司主张执行政府命令行为、天气影响、新冠疫情属于不可抗力，故应当予以免责。本院认为应分别进行分析处理：1、执行政府命令是否属于被告不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中被告因执行《南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则》导致工期增加的15天不属于不可抗力。2017年9月12日，南昌市城乡建设委员会、南昌市发展和改革委员会发布洪建发［2017］102号《关于印发关于争议焦点二：逾期交房时间是否顺延以及如何计算的问题。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告应于2020年6月30日前交房，被告未能按期交房，延期交房时间应从2020年7月1日起算。被告容州公司虽未根据合同约定的要求向原告发出书面《入伙通知书》，但已通过电话通知原告入伙且通知书明确原告入伙收房的时间为2020年10月1日至2020年10月4日，故被告实际逾期交房天数为96天（2020年7月1日至2020年10月4日），对此本院予以支持。2020年1月24日，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第1号》和2020年3月20日江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室发布的《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》，本院结合江西省疫情防控措施的实际情况对被告房屋交付顺延的不可抗力免责天数为56天，故被告违约金计算的实际逾期交房天数为40天。关于争议焦点三：逾期交房约定的违约金是否过高的问题。原告赵佳佳与被告容州公司于2018年3月26日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十二条约定逾期超过60日之内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。而被告主张该约定的违约金过高，考虑到施工期间降雨量偏多，天气影响及新冠××疫情影响等原因，实际影响了施工进度，结合原告的实际损失，本院酌情将违约金调整为按日万分之一计算，逾期交房违约金为824602元×0.01%×40天＝3298.41元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：一、被告南昌市容州投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告赵佳佳逾期交房违约金3298.41元；二、驳回原告赵佳佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元（已减半收取），由原告赵佳佳负担161元，由被告南昌市容州投资有限公司负担43元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 黄乐明二〇二一年四月十三日法官助理 卢子静书 记 员 徐方琴