贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1970号上诉人（原审原告）：贵阳园成置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路**大西南?富力中心****。法定代表人：黄皓，职务：董事长。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖茜，女，1984年10月28日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳园成置业有限公司（以下简称园成置业）因与被上诉人肖茜商品房预售合同纠纷一案，贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初10581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人园成置业上诉请求：1.撤销原判决第三项、第四项并依法改判；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院以约定违约金过高，上诉人不存在如此之大的损失为由，酌情将违约金调整为总房款的6%，属于认定事实错误。肖茜与上诉人签订合同后，依约支付首期楼款，但剩余款项未按合同约定的时间支付，肖茜逾期已近3年，一审查明肖茜经两次催告仍未履行付款义务，对上诉人造成的损失，以总房款的6%计算违约金不足以填补。且肖茜未就违约金过高提供证据证明。2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第114条对违约金进行调整，属于适用法律错误。本案中上诉人不存在违约情形，且多次正式函告要求肖茜履行付款义务，而肖茜逾期付款最终导致合同无法履行。一审法院调整违约金并未考虑综合因素，也未考虑违约金的双重性，将违约金调整为总房款的6%属法律适用错误；上诉人按照合同约定主张违约责任有合同和法律依据。3.一审法院已作出的其他判决，并未认定按照未付款20%标准计算违约金过高，《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》也对统一裁判尺度问题进行了规定，本案中肖茜未提供证据证明违约金过高，因此一审法院不应对违约金进行调整。被上诉人肖茜未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。园成置业向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告向原告支付违约金78，472元；3、被告配合原告办理注销涉案房屋的网上备案。一审法院认定事实，2017年12月16日，被告肖茜向原告园成置业认购位于贵阳市观山湖区，其后被告肖茜按照认购书的约定向原告支付了定金和第一期楼款，共计78488元。2018年4月3日，原被告签订《商品房买卖合同》（编号：富力合3栋-415）及《补充协议》，约定被告向原告购买前述涉案房屋，该房屋建筑面积47.5平方米，套内建筑面积36.8平方米，按套内建筑面积计算每平方米单价10661.96元，总价款392360元。合同第八条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第2种方式付款。......2、分期付款。买受人应当在／前分期支付房价款。预付款：／元。第一期楼款，须于本合同签订之日按成交价的20%缴付，金额（人民币）78472元。第二期楼款，须于2018年01月15日前按成交价的30%缴付，金额（人民币）117708元。第三期楼款，须于2018年03月16日前按成交价的50%缴付，金额（人民币）196180元。”合同第十条约定了逾期付款责任：“买受人未能按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，并于实际支付应付款之日起即日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起即日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起即日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”补充协议第四条约定：“4、双方同意将本合同第八条付款方式变更及补充如下：4.1认购定金人民币2万元，买受人已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，买受人选择【分期】付款，并按以下选择条款时间付清首付款项，均以人民币为计算货币。4.1.1第一期楼款，须于本合同签订之日按成交价的20%缴付，金额（人民币）78472元。4.1.2第二期楼款，须于2018年01月15日前按成交价的30%缴付，金额（人民币）117708元。4.1.3第三期楼款，须于2018年03月16日前按成交价的50%缴付，金额（人民币）196180元。......4.7如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之伍计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期60天仍未按约定金额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》并要求买受人支付房屋总价20%的违约金，买受人所交的购房款在扣除违约金后予以无息退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办妥注销合同备案等取消交易的手续，因办妥相关手续所支付的费用由买受人承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办妥交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办妥交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无须承担任何违约责任。”合同签订后，涉案的《商品房买卖合同》（编号：富力合3栋-415）办理了预售备案登记。2018年7月10日，原告向被告发出《催款函》，称被告逾期付款，应当向原告承担违约责任，被告于2018年7月25日签收。2018年12月13日，原告委托贵州乾民律师事务所向被告发出《律师函》，称：“......据悉，经园成置业公司多次催告，就上述认购的房屋您至今仍尚欠第二期款、第三期款共计：313872元未支付。......请您在接受本律师函后五日内及时向园成置业公司支付所欠购房款，并办理《商品房买卖合同》、申办按揭贷款等事宜”。上述事实，有当事人陈述、《贵阳富力新天地商品房认购书》（编号：7772115）、《商品房买卖合同》（编号：富力合3栋-415）及补充协议、《催款函》、《律师函》等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，《商品房买卖合同》（编号：富力合3栋-415）及补充协议为原被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告不同意解除合同，但其长期未履行合同的付款义务，且经催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条约定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》编号：富力合3栋-415）及补充协议一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告有义务配合原告办理预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续，原告亦有义务退还被告相关购房款。关于违约金，一审法院认为，被告逾期付款，构成违约，应当按照合同约定向原告承担违约责任。补充协议第四条的约定变更了《商品房买卖合同》第八条的约定，一审法院认为，补充协议系被告自行制作附于《商品房买卖合同》其后，但相关条款原告未使用明显的方式提醒被告注意，亦未使用足以引起被告注意的文字、字体等特别标识，并对该条款予以说明，可知补充协议的约定符合《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，系格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议约定以房屋总价款为基数计算违约金，变更了原有《商品房买卖合同》第八条的约定，系加重了购房人的责任，该条款无效，若以《商品房买卖合同》第八条：“按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金”的标准计算违约金，考虑到涉案房屋截止本案开庭审理之前尚未交付，且原告并不存在如此之大的损失，故逾期应付款20%的标准计算违约金依然过高，被告肖茜虽未对违约金事由进行答辩，但其在庭后向一审法院主张违约金过高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”一审法院酌情调整违约金计算标准为总房款的6%。涉案房屋总价款为392，360元，违约金为392，360元×6%=23，541.6元，原告超出部分的诉请一审法院不予支持。同时因合同解除后原告向被告负有返还价款的义务，被告有配合原告办理涉案合同备案登记撤销手续的义务，经一审法院向双方当事人释明后一审法院一并处理，故在扣除违约金后原告应向被告返还78，488元-23，541.6元=54，946.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳园成置业有限公司与被告肖茜于2018年4月3日签订的《商品房买卖合同》（编号：富力合3栋-415）及补充协议；二、被告肖茜于本判决生效后三日内配合原告贵阳园成置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：富力合3栋-415）的备案登记撤销手续；三、原告贵阳园成置业有限公司在本判决书第三项履行完毕之日起三日内向被告肖茜返还扣除违约金23，541.6元后的剩余购房款54，946.4元；四、驳回原告贵阳园成置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元（原告预交），由原告贵阳园成置业有限公司负担686元，由被告肖茜负担294元。二审期间，当事人均无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于一审判决违约金是否适当的问题，虽然补充协议第4.7条的约定变更了《商品房买卖合同》第十条的约定，但该条款符合《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，系格式条款。园成置业并未举证证明已对该条款尽了提示义务，且补充协议约定以房屋总价款为基数的20%计算违约金，变更了原有《商品房买卖合同》第十条以未付款为基数的20%计算违约金的约定，系加重了购房人的责任，一审认定该条款无效并无不当。本案中虽然被上诉人存在逾期付款的违约行为，但园成置业在合同约定的房屋交付时间亦不具备交房条件，直至一审开庭前尚不具备，考虑到园成置业并不存在如此大的损失，以逾期未付款20%计算违约金明显过高，一审法院综合园成置业的实际损失，兼顾双方合同的履行情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，酌情调整违约金计算标准为总房款的6%适当，符合当事人之间的利益平衡，本院予以维持。综上所述，上诉人园成置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1372元，由上诉人贵阳园成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二一年四月二十六日书记员  蒲美君