青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青0104民初799号 原告：青海力盟商业投资运营有限公司（统一社会信用代码：916301045649468118），住所地，西宁市城西区五四大街41号3-8室。 法定代表人：马慧，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：祁晓倩、郭晗（实习），青海乾润（化隆）律师事务所律师。 被告：西宁金麦穗餐饮服务有限公司（统一社会信用代码：91630104MA759547X4），住所地，西宁市城西区五四大街41号力盟商业巷步行街6号楼1层103号。 法定代表人：杨成才，系该公司执行董事。 被告：刘宇新（公民身份号码：×××），男，1982年9月15日生，汉族，住青海省西宁市。 原告青海力盟商业投资运营有限公司（以下简称“青海力盟投资公司”）与被告西宁金麦穗餐饮服务有限公司（以下简称“西宁金麦穗公司”）、刘宇新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青海力盟商业投资运营有限公司委托诉讼代理人祁晓倩、郭晗、被告刘宇新到庭参加诉讼，被告西宁金麦穗餐饮服务有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青海力盟商业投资运营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令二被告向原告支付房屋租金136613.2元，并支付违约金144288元，共计280901.2元；2.本案诉讼费用由二被告承担。 事实与理由：原告与被告于2018年12月14日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于××区商铺出租给西宁金麦穗餐饮服务有限公司用于经营餐饮，房屋面积为133.6平方米，月租金为40080元，租期自2019年1月16日至2020年1月15日。合同约定如西宁金麦穗餐饮服务有限公司逾期支付租金超过30天以上，原告有权解除合同并要求其承担不低于合同期全部租金30%的违约金。在合同履行过程中，被告并未如约向原告支付租金239307元及物业费，依照合同约定，被告在此期间欠付的物业费可以从履约保证金中扣除，在扣除物业费、疫情期间一个月的免租期及拖欠租金后，被告尚有136613.2元租金未予支付。请求判如所请。 被告西宁金麦穗餐饮服务有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 被告刘宇新辩称，2018年12月被告以西宁金麦穗餐饮服务有限公司法定代表人身份与原告签订合同，合同由西宁金麦穗餐饮服务有限公司履行。2019年3月5日西宁金麦穗餐饮服务有限公司法定代表人及股东由被告变更为杨成才，杨成才是公司唯一股东。在被告任职期间从未拖欠任何费用，原告诉求与被告个人无关，请求依法驳回原告对被告个人的诉讼请求。 根据双方提交的证据及质证意见，本院审理查明事实如下： 1.2018年12月14日，原告（乙方）与西宁金麦穗餐饮服务有限公司法人刘宇新（丙方）签订《商铺租赁合同》，约定：青海力盟投资公司将位于西宁市××区.6平方米商铺出租于西宁金麦穗餐饮服务有限公司经营餐饮，经营品牌“攒劲锅”。租赁期限自2019年1月16日至2020年1月15日，租金支付方式为季付，从2019年1月16日开始计租；租金300元/平方米，季度租金120240元，合同期内总租金480960元。合同第6.2.1条约定：由于物业管理服务与商铺租赁的不可分割性，丙方同意该商铺由乙方委托物业服务公司进行物业服务，丙方接受该公司对该商铺进行物业服务，并按期向物业服务公司缴纳物业服务费，该商铺的物业费按20元/平方米/月的标准计收，月物业费金额2672元/月；合同期内丙方向物业服务公司共需交纳物业费总额64128元。第6.2.3条约定：丙方......。对于拖欠款，丙方同意由乙方在本合同约定的保证金中进行扣除，不足部分乙方有权向丙方追偿；第6.3.2条约定：该商铺产生的供暖费用应由丙方承担......丙方拖欠供暖费用的，乙方有权按照本合同6.2的约定，将物业服务费保证金冲抵该笔欠费，不足部分乙方有权向丙方追偿。第7.1条约定：丙方在签订本合同时，应向乙方一次性支付第一个租赁季度（三个月）租金120240元作为履约保证金（亦即商铺租赁押金）；第7.2条约定：租赁期限内，履约保证金用于抵扣丙方应支付而未支付的租金、因违反租赁合同的约定而应支付的违约金、因违反租赁合同的约定而应赔偿乙方的相关损失、应支付而未支付的其它费用（如丙方拖欠乙方物业费、水费、电费、供暖费以及其它费用等）；第9.1条约定：除本合同其他条款约定的乙方解除权外，乙方还有权在下列任何一情形下，选择提前终止本合同，并要求丙方赔偿乙方因此遭受的所有经济损失，且该赔偿额不得低于按合同期全部租金的30%：（1）乙方无任何违约丙方逾期支付或未能足额支付租金连续达30天以上……。 合同签订后，被告西宁金麦穗公司现法定代表人杨成才于2019年1月3日交纳租金及履约保证金各120240元。并在合同履行过程中分别于2019年4月3日支付40000元、2019年4月15日支付80240元、2019年7月6日支付120240元、2019年12月21日支付80000元、又于2020年3月份以粉酱5-111商户的名义POS机刷卡支付44085元，共支付租金484805元，履约保证金120240元。 合同期限届满后双方未重新签订《商铺租赁合同》，涉案商铺由被告继续经营使用至2020年8月17日腾退。 2.西宁金麦穗公司经营期间共交纳物业费34736元(分别于2019年6月12日付款16032元、于2019年11月14日付款21771元、于2020年3月16日付款2672元物业费)。尚有2020年2月1日至2020年8月17日期间物业费没有交纳。 3.经被告刘宇新通过国家企业信用信息公示系统查询：西宁金麦穗公司成立于2019年1月29日，核准注册日期2019年3月5日，注册地址为涉案商铺地址，注册时法定代表人为刘宇新，为自然人独资有限责任公司，营业期限至2039年1月28日。2019年3月5日变更法定代表人为杨成才，同日投资人股权由刘宇新变更为杨成才。 以上事实双方当事人提交《商铺租赁合同》《国家企业信用信息告示报告》《青海海怡假日物业管理有限公司收款单》《6-103（攒劲锅）商铺退租金计算表》、双方当事人陈述、开庭笔录等证据在案佐证。 双方无争议的事实本院予以确认，本案争议焦点为：1.本案承担责任的主体认定？2.原告主张的诉求是否成立？ 针对以上争议焦点本院根据双方提交的证据及查明的事实综合评判如下： 一、本案承担责任的主体认定？ 涉案《商铺租赁合同》虽由被告刘宇新在西宁金麦穗公司注册成立前与原告签订，但商铺确由该公司成立后经营使用。2019年3月5日该公司法人及股东已由刘宇新变更为杨成才，故本案合同项下权利义务应由西宁金麦穗公司承担。原告要求刘宇新个人承担责任，于法无据，不予支持。 二、原告主张的诉求是否成立？ 1.租金诉求。 涉案合同约定期限为2019年1月16日至2020年1月15日，合同期限届满后，被告仍占有使用涉案商铺至2020年8月17日，原告并未提出异议，原租赁合同继续有效，被告应当依照原租赁合同约定金额支付租金。 合同约定计租期限为2019年1月16日，从2019年1月16日至2020年8月17日商铺腾退日，被告应当支付的租金应为：480960元+（15+6*30+16）天*300元/㎡/月/30天*133.6㎡=762856元，扣除原告已实际支付租金484805元，还应支付租金278051元。但因受新冠肺炎疫情影响，我省自2020年1月26日启动重大突发公共卫生事件一级响应至2020年3月22日起调整为常态防控管理期间对经营活动进行管控，故应对被告酌情减免2个月租金，被告应实际支付租金为278051元-120240元/3*2=197891元。 关于被告拖欠的物业费应为2020年2月1日至2020年8月17日期间的物业费，也应同时扣减疫情期间两个月的物业费，实际应为2672元/月/30天*（6*30+16）天-2672元*2月=12113.07元。 以上两项合计197891元+12113.07元=210004.07元，扣减被告交纳的120240元履约保证金后，被告还应实际支付89764.07元。 2.违约金诉求。 虽涉案合同期满后被告仍继续使用涉案商铺，原租赁合同继续履行。但合同期限为无固定期限合同，至2020年8月17日被告腾退房屋应视为双方间无固定期限租赁合同已终止。本案西宁金麦穗公司虽未到庭亦未提出违约金约定过高要求调整的意见，但综合本案西宁金麦穗公司未如期交纳的租金发生在疫情后，且西宁金麦穗公司交纳有三个月租金的履约保证金，原告按照合同一年租金总额的30%主张违约金有失公允，其该项诉求应按照中国人民银行同期贷款利率4.35%的四倍17.4%、从2020年1月15日合同期限届满日次日至2020年8月17日期间、该期间租金300元/月/30天*133.6㎡*（15+6*30+16）天=281896元计算违约金，应实际支持17.4%*281896元*211天/360天=28748.69元。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告西宁金麦穗餐饮服务有限公司于判决生效后十日内支付原告青海力盟商业投资运营有限公司租金89764.07元； 二、被告西宁金麦穗餐饮服务有限公司于判决生效后十日内支付原告青海力盟商业投资运营有限公司违约金28748.69元； 三、驳回原告青海力盟商业投资运营有限公司要求被告刘宇新支付房屋租金136613.2元、违约金144288元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费已减半收取2757元，由被告西宁金麦穗餐饮服务有限公司负担1163元，由原告青海力盟商业投资运营有限公司负担1594元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员  杨 萍 二〇二一年四月二十日 法官助理  高雅春 书 记 员  文 瑛 本案引用的法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。