湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终476号上诉人（原审原告）：扶铁罗，男，1956年7月14日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：扶婷，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区鹤岭街道矿科研所（湘锰二院）。法定代表人：张芳萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文永康、戴静，湖南湘晋律师事务所律师。原审第三人：湘潭市公安局雨湖分局，住所地湖南省湘潭市雨湖区熙春路**。负责人：候宇，该局局长。委托诉讼代理人：朱龙华，男，该局法制大队民警。上诉人扶铁罗因与上诉人湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司（以下简称湘潭雨湖建设投资公司）、原审第三人湘潭市公安局雨湖分局合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。扶铁罗上诉请求：1.撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初235号民事判决，改判湘潭雨湖建设投资公司向扶铁罗支付房屋拆迁款1615380元，支付因拆迁和未及时支付拆迁款所造成的经济损失90000元；2.一、二审诉讼费及鉴定费由湘潭雨湖建设投资公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“依据双方协议约定，为扣除办理各种手续、税费后的比例置换，参考扶铁罗抵付工程款的价值时也未办理完相关手续、交付相关产权费用，故扶铁罗应得拆迁款为1130772.3元（1615389元×70%）”，该认定没有事实和法律依据。首先，案涉房屋已拆迁，不需要办理相关手续，不会产生任何手续费和税费。在拆除房屋的地方新建门面已经全部售出，新建门面所涉的手续费、税费等已经由购买方承担，因此，合同约定的各种手续费和税费对湘潭雨湖建设投资公司而言并没有实际产生，不应当予以扣减。其次，案涉拆迁房屋存在特殊性，一开始就没有办理产权登记，湘潭国资委以文件的形式将其移交给湘潭市公安局雨湖分局，扶铁罗从湘潭市公安局雨湖分局处抵扣工程款而来，故应按鉴定意见确定的金额进行赔偿。再次，一审法院根据鉴定意见的70%计算补偿款没有事实和法律依据。二、一审法院认定“对于扶铁罗提出的90000元经济损失的诉讼请求，因没有依据，不予支持”，该认定有误。拆迁房屋支付过渡费、停产停业损失等是法律明确规定应当补偿的损失，案涉房屋早已于2016年5月拆除，湘潭雨湖建设投资公司至今未支付拆迁款，故应向扶铁罗支付利息损失。湘潭雨湖建设投资公司辩称，一、本案中，扶铁罗没有证据证明其是房屋的所有权人，根据国有土地上房屋征收与补偿的规定只有所有权人才是补偿的主体。二、根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》第6.7条的规定，补偿的价格应根据房屋重置价格扣除土地价格后进行确定，而扶铁罗所提出的评估价格是市场销售价格，与该规定不符。三、扶铁罗所提出的90000元的经济损失没有依据，本案房屋是划拨土地不是商业性质房屋，其提出的停产停业损失没有依据。扶铁罗没有提供相关的租赁合同，并且2015年在征拆现场已经进行公示，即将面临拆迁不能再装修租赁。另外，扶铁罗提出的利息损失也没有依据。原审第三人湘潭市公安局雨湖分局述称，请求二审法院依法裁决。湘潭雨湖建设投资公司上诉请求：1.撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初235号民事判决，改判驳回扶铁罗诉讼请求；2.判令由扶铁罗承担本案诉讼费用。事实与理由：一、扶铁罗无证据证明其系案涉房屋的所有权人，依法不是案涉房屋的受补偿主体。案涉房屋系湘潭市公安局雨湖分局的资产，且土地性质为划拨，扶铁罗也没有提交生效裁判文书证明其是案涉房屋实际权利人，一审法院判决向扶铁罗作出补偿，没有事实和法律依据。二、一审判决采信市场销售评估价而非建筑成本评估价认定房屋价值，与拆迁补偿的现行法律法规不符，也没有事实和法律依据。首先，案涉房屋所属项目是湘锰国有独立工矿棚户区改造项目，应适用《湘锰国有独立工矿棚户区改造范围内经营性房屋补贴实施细则》。其次，一审判决已认定案涉房屋为无证房屋，且附随的土地为国有划拨用地，根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》第6.7.5条规定“实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价”，因此，对于拆迁补偿房屋的作价补偿，应当是房屋重置价格并扣除土地价格。一审法院未按上述规定，采用销售价的评估价格，再按70%酌情认定，不符合上述规定。另外，扶铁罗申请评估的销售价格的参照标准是出让土地上拥有合法产权手续的一楼临街商业新建门面的价格，明显与案涉房屋不具有可比性。扶铁罗辩称，一、关于扶铁罗是否为案涉房屋的受补偿主体。1.本案不是物权确认纠纷，现房屋已经被拆除，无法办理产权手续，案涉拆迁协议合法有效，扶铁罗作为合同一方主体享有房屋拆迁款。2.案涉房屋的受补偿主体已经经过雨湖区人民法院生效判决确认，扶铁罗享有房屋拆迁的补偿权利，湘潭雨湖建设投资公司应对扶铁罗进行补偿。3.湘潭雨湖建设投资公司在签订合同拆除房屋后又提出扶铁罗没有受补偿的资格，显然有违诚信。二、关于本案的被拆除房屋的价格。1.2016年5月30日，湘潭雨湖建设投资公司的前身也就是湘锰独立工矿棚户区改造指挥部与扶铁罗签订了《拆迁协议》，双方在协议中明确性质为商业用途（天籁歌厅），征迁补偿办法明确按同等房屋面积位置进行资产置换；配合开发商整体规划，也同意进行资金置换，按市场销售价扣除办理各种手续税费后的比例置换；在房屋已被湘潭雨湖建设投资公司出售后就应当按照售出房屋的销售价格进行补偿，一审的鉴定价格远低于湘潭雨湖建设投资公司房屋的实际销售价格，为了妥善解决双方的纠纷，扶铁罗愿意按照鉴定价格进行补偿。2.湘潭雨湖建设投资公司所称相关规范性文件不能推翻合同的约定，应当以合同约定的补偿为准。3.湘潭雨湖建设投资公司称经营性房屋应当取得营业执照、税务登记等一系列证明，实际上在双方签订拆迁协议之前湘潭雨湖建设投资公司已经获得了这一系列证明，进而在《拆迁协议》上房屋记载为商业用途。原审第三人湘潭市公安局雨湖分局述称，请求二审法院依法裁决。扶铁罗向一审法院起诉请求：1.判令湘潭雨湖建设投资公司补偿扶铁罗房屋拆迁补偿费金额为9000元/㎡，共232.43㎡，约209万元（湘潭雨湖建设投资公司销售表最差位置最低销售价为9000元/㎡，原拆迁房屋位置现销售价13000元/㎡至15000元/㎡，现取湘潭雨湖建设投资公司销售最低价）；2.补偿扶铁罗三年的房屋租金损失费（原为歌厅，租金30000元/年），共计90000元整；3.判令湘潭雨湖建设投资公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年9月28日，湘潭市国资委潭国资函（2007）22号关于对《办理湘锰社会职能剥离单位房地产产权移交过户手续的报告》的批复中明确：“一、同意按2005年12月19日湘锰破产清算组与湘潭市公安局双方签订的移交协议，交鹤岭公安分局现使用的全幢办公楼及南侧平房、白冲派出所、治安大队、鹤岭派出所现办公用房和民主楼西侧全部车库以及上述范围内的土地，其中：房屋面积1339.17平方米、土地面积2750平方米（保留国有划拨土地）移交给湘潭市公安局。……七、根据《湘潭市国有产权转让管理办法（试行）》由市产权交易中心依法、依规、依程序对移交的资产办理相关产权交割手续。”2007年11月28日，湘潭市公安局雨湖分局（甲方）与湘潭建设工程总公司（乙方）签订《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》。该合同约定，1、该改造、维修项目以包工包料方式全部承包给乙方施工。2、工程预算为883588元，甲方以原鹤岭派出所、北冲派出所、120平方米车库三处房产作价后抵给乙方做工程款。3、甲方责任中明确，办理房产抵工程款的移交手续，提供产权资料，努力将外援资金尽快到位。4、合同条款双方必须共同遵守，如一方违约，另一方可依法申请赔偿因违约造成的一切经济损失。合同签订后，双方履行合同约定义务。工程竣工后，双方进行了审计、结算。整个工程造价是100万余元，含案涉房产在内的五处房产评估价为50余万元，抵付金额为536618元。2008年初，第三人将案涉房产交由扶铁罗占有、使用，同时，交付扶铁罗相关产权资料（含一个评估报告、潭国资函200722号批复），房产过户费用由扶铁罗承担。2015年8月10日，湘潭建设工程总公司出具证明，载明：“兹有我总公司2009年承建的湘潭市公安局雨湖分局鹤岭派出所维修、改造及新建工程，属扶铁罗垫资承包承建。所以公安分局合同中抵做工程款的三处房产（原鹤岭派出所老房区、原白冲派出所办公场地，及派出所六个车库场地）归扶铁罗个人所有。项目中一切债权债务公司概不负责。”2016年5月27日，第三人向湘锰独立工矿棚户指挥部发出《关于确认原白冲派出所等房产所有权的复函》：“相关房产属于第三人所有，第三人选择货币补偿方式协商征拆事宜。”2016年5月30日，扶铁罗（乙方）与湘锰独立工矿棚户区改造指挥部（甲方）签订拆迁协议。该协议约定，1、因甲方改造项目，C3栋楼建设需要将（原白冲派出所用房）进行拆除，因乙方提供了取得该房产的资料，是使用了九年的现实使用人。2、此次拆除面积是双方认可的（232.43平方米），现性质为商业用途。3、征拆补偿办法，①按同等房屋用途、面积、位置进行资产置换；②配合开发商整体规划，也同意进行资金置换按市场销售价，扣除办理各种手续、税费后的比例置换；③两种办法任乙方选定。房屋拆除后，一个月时间内，如没有法律明确的产权争议，甲乙双方另行签订具体补偿协议。4、如采用房屋置换，甲方交房的时间为18个月；用资金置换，甲方初付现金为20万元。5、合同签订后，如乙方的权属遇法院判定的变动，一切经济与法律的责任由乙方负责，与甲方无关。6、协议双方签订后，必须共同遵守，如一方违约，违约方赔偿对方一切经济损失。协议签订后，案涉房产被拆除。湘潭雨湖建设投资公司未向扶铁罗支付拆迁款,也未向第三人支付拆迁款。扶铁罗因未取得征拆款，于2017年2月将第三人诉至一审法院（案由为侵权纠纷）。2017年4月13日，一审法院作出（2017）湘0302民初320号民事判决，判决湘潭市公安局雨湖分局于本判决生效之日起三日内排除对扶铁罗占有、使用并收益的位于原鹤岭派出所、白冲派出所以及120平方米的车库等三处房产的妨害。该案经上诉二审审理发回重审后，扶铁罗撤诉。2018年5月，扶铁罗另案将湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部诉至一审法院（案由为合同纠纷）。一审法院于2018年6月19日作出（2018）湘0302民初1344号民事判决，由湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部继续履行与扶铁罗签订的《拆迁协议》，并于十日内与扶铁罗签订具体的补偿协议。该判决生效后，双方未再签订新的补偿协议。另查明，1、湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部已经撤销，该指挥部的权利义务，由该项目立项、报批、建设单位湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司承接。2、湘潭建设工程总公司之后更名为湘潭中港建设有限公司。3、上述涉案的三处房产中“北临市锰矿百货商店、东临锰潭公路、南临锰矿饭店、西临果沙村家属区”的部分办理了国有土地使用证，证号为：潭国用（2000）字第1××8号，使用权类型为划拨。4、在本案诉讼过程中，扶铁罗、湘潭雨湖建设投资公司均申请对涉案房产进行价值鉴定。经一审法院委托，湖南吉利价格评估有限公司作出吉利所评（2020）第50号价格评估报告书。该价格评估报告书注明二种评估意见。第一种（由扶铁罗申请，按2018年市场销售价）意见，标的房屋评估价格为1615389元（6950元／平方米×232.43平方米，假设证件齐全）；第二种（由湘潭雨湖建设投资公司申请，按2016年建筑成本评估价）意见为371888元（1600元／平方米×232.43平方米）。一审法院认为：一、关于第三人湘潭公安局雨湖分局与湘潭建设工程总公司所签订的《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》的效力问题。依据《国有资产评估管理办法》等相关规定，在对国有资产转让时，应当向主管部门同同级财政、国有资产管理部门报告并履行审批手续，对资产进行评估等，这一规定具有强制性。第三人在未履行前述程序的情况下转让其占有的国有资产，违反了行政法规、规章的强制规定。但前述行政法规、规章的相关规定约束的是“国有资产占有单位”，没有对国有资产受让人设定义务，并不规制民事合同行为，没有规定当事人不得就未经转让处置审批程序的国有资产订立转让合同，更没有规定就未经转让处置审批程序的国有资产订立的合同无效。因此，前述行政法规、规章的强制性规定属于管理性强制规定，并非效力性强制规定。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益…”在诉讼中没有证据证明扶铁罗与湘潭市公安局雨湖分局在订立协议时，存在恶意串通，致使案涉房产的交易价格明显低于当时的市场价格，从而损害国家利益的情形。且该合同已履行并交付多年，故此，本案中《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该协议有效。二、关于扶铁罗与湘潭雨湖建设投资公司之间拆迁协议的履行问题。1、扶铁罗依据《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》并按照合同约定履行了合同义务，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故扶铁罗对该房产虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得该房产的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效力时发生效力”之规定，因案涉房产物权已因拆迁而消灭，扶铁罗已无法取得该房产的所有权。在此种情况下，扶铁罗选择房屋产权消灭的对价拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致的原则，应予支持。2、依据2016年5月27日，第三人向湘潭雨湖建设投资公司的复函；2016年5月30日扶铁罗、湘潭雨湖建设投资公司的拆迁协议内容，湘潭雨湖建设投资公司对于房产当时的状况以及历史成因是清楚的。在现实中不可避免地存在没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关利害关系人之间流转，相关利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。因征收主体已经与扶铁罗达成了《拆迁协议》，明确了拆迁面积与商业用途。结合以上情况，一审法院采信评估报告中第一种意见即扶铁罗申请意见，标的房屋评估价格为1615389元（6950元/平方米×232.43平方米）。因该房屋评估价格是假设证件齐全的情况下作出，而依据双方协议约定，为扣除办理各种手续、税费后的比例置换，参考扶铁罗抵付工程款的价值时也未办理完相关手续、交付相关产权费用，认定扶铁罗应得拆迁款为1130772.3元（1615389元×70%）。如前所述，《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》签订后，双方均已依约履行合同内容，第三人雨湖分局交付房产后，再未对案涉房产进行占用、使用或者管理维护，此后双方一直未办理房屋所有权的登记手续。现该房产已被征收拆除，其所有权已经消灭。我国拆迁补偿的初衷为对现实居住人丧失居住场所的补偿，其补偿为给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济补偿。作为已将房产处置给扶铁罗的第三人雨湖分局，其利益不会因案涉房屋被拆迁而受损或得不到保护。故此，对第三人的请求不予支持。对于扶铁罗提出的要求湘潭雨湖建设投资公司赔偿其三年的租金损失90000元的诉讼请求，因没有依据，故不予支持。判决：一、由湘潭雨湖建设投资公司于本判决生效之日起十日内向扶铁罗支付房屋拆迁补偿费1130772.3元；二、驳回扶铁罗的其他诉讼请求；三、驳回第三人湘潭市公安局雨湖分局的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费24240元，扶铁罗申请鉴定费17420元，共计41660元，由扶铁罗负担12498元，由湘潭雨湖建设投资公司负担29162元；湘潭雨湖建设投资公司申请鉴定费5578元由其自行承担。二审中，扶铁罗向本院提交了如下证据：湖南非税收入一般缴款书、土地出让金转款凭证、国有建设用地使用权出让呈报表、关于办理湘锰工矿棚改项目C区商业门面的请示、湘潭市雨湖区建设投资有限公司与程勇签订的湘锰棚改项目配套商业房屋售房合同，拟证明：1.本案所涉房屋的土地出让金情况；2.根据售房合同约定，土地出让金以及相关费用已经由房屋购买方承担，不能在给予扶铁罗的补偿款中再次扣除，否则会造成重复盈利；3.评估价格实际上远低于真实的房屋销售价格，即使按照扶铁罗所申请的评估价格进行补偿，房屋出售一方也从中盈利。湘潭雨湖建设投资公司对上述证据质证后认为，扶铁罗提交的证据不是二审中的新证据，不能作为本案的定案依据。上述材料所显示的仅仅是部分土地出让金的缴纳情况，案涉房屋除了土地变性以外还存在房屋手续的办理以及相关费用的补缴问题，扶铁罗提交的资料中程勇的房屋是权证齐全的商业用房，而案涉房屋被拆除前系划拨土地上的无证办公用房，补偿也只能按该性质进行补偿，不能按照出让土地上证照齐全的商业房屋进行补偿。湘潭市公安局雨湖分局对上述证据质证后认为，没有意见，请二审法院依法认定。二审中，湘潭雨湖建设投资公司、湘潭市公安局雨湖分局均未向本院提交新证据。本院经审查认为，扶铁罗提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、扶铁罗是否为案涉房屋的受补偿主体。二、案涉房屋的价值应当依据什么标准来认定以及一审法院按70%的标准来计算补房款是否正确。三、扶铁罗要求补偿90000元经济损失的请求是否应当得到支持。一、扶铁罗与湘潭市公安局雨湖分局签订《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》后，湘潭市公安局雨湖分局已将该房产交付给扶铁罗，扶铁罗一直对该房产实际占有、使用、收益，其虽未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，但该房产已因征收被拆除，已无法再办理相关手续，且湘锰独立工矿棚户区改造指挥部与扶铁罗已达成《拆迁协议》，明确了拆迁面积与商业用途，在案涉房产物权因拆迁而消灭的情况下，扶铁罗有权获得房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款，扶铁罗应为案涉房屋的受补偿主体。湘潭雨湖建设投资公司称扶铁罗不是案涉房屋的受补偿主体的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、湘锰独立工矿棚户区改造指挥部与扶铁罗签订的《拆迁协议》第三条中明确约定“配合开发商整体规划，也同意进行资金置换按市场销售价，扣除办理各种手续、税费后的比例置换”，故一审法院采信评估报告中第一种意见即按市场销售价评估标的房屋的价格，并无不当。湘潭雨湖建设投资公司主张按成本价格认定评估标的房屋的价格，与约定不符，对该上诉理由本院不予采纳。因该房屋评估价格是在假设证件齐全的情况下作出，而依据上述《拆迁协议》，该费用中需扣除税费、办理各种手续的费用，故一审法院酌情按70%认定扶铁罗应得拆迁款为1130772.3元，并无不当。扶铁罗主张按鉴定意见确定的金额进行补偿，不应扣减相关费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、扶铁罗上诉提出要求湘潭雨湖建设投资公司赔偿其经济损失90000元，但并没有提供相关的证据证明其损失，对该上诉请求，本院不予支持。综上所述，扶铁罗、湘潭雨湖建设投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36360元，由上诉人扶铁罗负担12120元，由上诉人湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司负担24240元。本判决为终审判决。审判长 戴 伟审判员 朱建军审判员 许 姣二〇二一年四月十六日法官助理钟贻云书记员胡荣荣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除