黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑民再30号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：董琦，男，1981年1月23日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：贾缤，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：林伟，男，1967年6月13日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：潘振，山东鲁衡律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：刘琳，女，1968年4月4日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：潘振，山东鲁衡律师事务所律师。再审申请人董琦因与被申请人林伟、刘琳房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终6771号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月18日作出（2020）黑民申2150号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人董琦及其委托诉讼代理人贾缤，被申请人林伟、刘琳及其共同委托诉讼代理人潘振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董琦申请再审称，请求撤销二审判决，发回重审或改判支持董琦一审全部诉讼请求，一、二审全部诉讼费由林伟及刘琳承担。事实与理由：（一）二审判决认定事实错误。合同明确约定了房款由居间方代为收取，哈尔滨市巨业房地产经纪公司（以下简称巨业公司）代收房款的法律后果应归于林伟、刘琳。（二）二审判决适用法律错误。董琦已经支付全部购房款并取得不动产证书，系案涉房屋合法所有权人，有权要求林伟、刘琳迁出房屋。（三）林伟、刘琳逾期交房已经构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。林伟、刘琳辩称，案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》及《存量住房委托代办协议》中均未特别约定巨业公司代收首付款、哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）代收房款即视为林伟、刘琳收到房款，故二审法院认定事实清楚。案涉《房屋买卖合同》为双务合同，交易方式为公积金贷款，产权证的变更登记只是为了履行前述合同的一个环节。《房屋买卖合同》对于房屋的交付条件进行了明确的约定，即林伟、刘琳收到全部购房款。二审法院认定其二人未收到全部款项前，董琦的合同义务并未履行完毕，林伟、刘琳未交付房屋属于行使合同同时履行抗辩权，适用法律正确。故请求驳回董琦的再审请求。董琦向一审法院起诉请求：1.林伟、刘琳从哈尔滨市道里区通达街292号2栋6单元5层1号房屋迁出，将房屋交付董琦；2.林伟、刘琳自2019年3月16日起至实际迁出房屋之日止以92万元为基数，按日万分之五计算逾期交付房屋的违约金。一审法院认定事实：诉争房屋原系林伟名下，林伟与刘琳系夫妻关系，2018年9月23日，董琦代理人刘丽颖（系董琦妻子）与林伟、刘琳通过居间方巨业公司签订买卖合同，约定林伟、刘琳将诉争房屋以92万元的价格卖给董琦（刘丽颖），双方同意由居间方巨业公司代为收取，定金5万元，首付款42万元于2018年10月10日前交齐，余款通过公积金贷款。双方约定房屋交接日期为甲方（林伟、刘琳）收到全款后最迟2019年3月15日前，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之五的违约金，逾期15日不办理房屋交接，视为根本违约，由违约方承担全部违约责任。同日，董琦（刘丽颖）按照合同约定将购房定金5万元及居间费3500元交付到巨业公司；2018年10月13日，双方协商一致签订补充协议，变更交款时间为2018年12月30日，款齐后开始办理手续。2018年11月11日，董琦（刘丽颖）按照补充协议的约定向巨业公司交付了剩余首付款37万元；2018年12月3日，董琦与林伟及置业担保公司签订了《存量住房委托代办协议》，协议约定，董琦将首付款15万元交至置业担保公司，同日，居间方巨业公司代董琦向置业担保公司转付了首付款15万元（此款包含在42万元首付款内），当日，董琦与哈尔滨住房公积金管理中心省直分中心（以下简称公积金管理中心）及置业担保公司签订个人住房公积金贷款合同，按照该合同约定公积金中心将贷款50万元发放至置业担保公司账户。2018年12月7日，董琦与林伟共同到不动产登记中心办理了不动产转移登记申请，不动产登记中心出具凭证，董琦按照规定缴纳了相关税费，2018年12月11日，哈尔滨市国土资源局向董琦颁发了黑（2018）哈尔滨市不动产权第0347620号不动产权证书，董琦取得了诉争房屋所有权。现首付款中27万元由居间方巨业公司收取后未支付林伟、刘琳，剩余65万元现存于置业担保公司，林伟、刘琳未领取。一审法院认为，董琦与林伟、刘琳、巨业公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方一致同意由巨业公司代收首付款，即视为林伟、刘琳同意将首付款42万元交于巨业公司管理，董琦已按照合同约定履行，支付完首付款，林伟、刘琳未收到首付款的原因系巨业公司违约所致，与董琦无关。故林伟、刘琳以未收到首付款为由进行抗辩，理由不成立，不予支持。林伟、刘琳已自愿配合将房屋更名至董琦名下，即林伟、刘琳已认可董琦履行完合同约定的义务，现诉争房屋已登记至董琦名下，董琦取得了诉争房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故董琦要求判令林伟、刘琳从案涉房屋迁出，并交付董琦的诉讼请求，予以支持。房屋买卖合同约定林伟、刘琳交付房屋日期为收到全款后，最迟2019年3月15日前交付诉争房屋，但是林伟、刘琳未在约定期限内交付诉争房屋系由于巨业公司的违约行为造成的，故董琦诉请要求林伟、刘琳自2019年3月16日起至实际迁出房屋之日止以92万元为基数，按日万分至五计算逾期交付房屋的违约金的诉请，不予支持。判决：一、林伟、刘琳自判决生效之日起十日内从哈尔滨市道里区通达街292号2栋6单元5层1号房屋迁出，并将该房屋交付董琦；二、驳回董琦的其他诉讼请求。案件受理费100元，由林伟、刘琳负担。林伟、刘琳不服，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回董琦的诉讼请求。董琦不服，上诉请求：撤销一审判决第二项，改判林伟、刘琳支付逾期交付房屋的违约金（以92万元为基数，按日万分之五，自2019年3月16日起计算至实际迁出诉争房屋止）。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，案涉《房屋买卖合同》第三条约定：“双方商定定金金额为5万元，签约当日董琦（刘丽颖）实付定金5万元，贷款首付款42万元须在2018年10月10日之前交齐，买卖双方均同意由居间方代为收取；居间方在收齐全部款项后的三个工作日内安排办件，贷款额度以银行评估为准，首付款不足以现金形式补齐，以便保证对林伟、刘琳代收转付的责任；银行贷款所需证件材料同期合并交付……2.林伟、刘琳收取房款：①交易所资金监管款项，依据交易所资金监管部门决定，林伟、刘琳自行领取。银行贷款由银行部门直接发放到产权人或受委托人名下。②交易所资金监管以外的清费押金部分，于林伟、刘琳结清各项费用后，完结时到居间方处一次性领取剩余房款。完结房款时间为周一至周五下午13:30-17:00。③公积金贷款的情况，在公积金贷款中心，给董琦（刘丽颖）贷款发放当日，一次性全额取出，若出现差额，与林伟、刘琳结清各项费用后，完结时到居间处一次性领取剩余房款。”第四条：“房屋交接期限约定，双方约定房屋交接日期为林伟、刘琳收到全款后，最迟2019年3月15日前，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之五的违约金，逾期15日不办理房屋交接，视同根本违约，由违约方承担全部违约责任。”《存量住房委托代办协议》第九条约定：“办理省直公积金贷款，贷款转入置业担保公司账户后，经林伟、董琦双方确认后，由置业担保公司一并发放给林伟……”。二审法院认为，本案的争议焦点为案涉房屋是否具备交付条件。案涉《房屋买卖合同》系林伟、刘琳与董琦的妻子刘丽颖及巨业公司所签订，《补充协议》为林伟的妻子刘琳与董琦、刘丽颖所签订，《存量住房委托代办协议》为林伟和董琦签字、捺印。上述协议均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。按照该协议的约定，董琦将首付款42万元交给了巨业公司，后巨业公司将42万元首付款中的15万元转付至置业担保公司，公积金中心将贷款50万元发放至置业担保公司账户。林伟、刘琳主张根据《房屋买卖合同》第九条的约定，因林伟、刘琳并未收到款项，故案涉房屋不具备交付条件。董琦主张其将首付款交付给巨业公司、其他款项已由置业担保公司代管，应视为林伟、刘琳收到房款。因案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》及《存量住房委托代办协议》中均未特别约定巨业公司代收首付款、置业担保公司代管相关款项即视为林伟、刘琳收到房款，故林伟、刘琳认可巨业公司代收案涉房屋款项并不等同于认可巨业公司代收该款项即视为其已收到该款，产权证的变更登记只是双方履行前述合同的一个环节，在林伟、刘琳未收到全部款项前，董琦的合同义务并未履行完毕，林伟、刘琳不交付案涉房屋属行使合同同时履行抗辩权，并不构成违约。林伟、刘琳亦不存在恶意不收取购房款的情形，对于案涉房屋交付条件的约定是双方自主选择，并不违反相关法律规定，故林伟、刘琳主张案涉房屋不具备交付条件，理由成立，予以支持。一审仅依据董琦取得不动产权属证书而判令林伟、刘琳从案涉房屋迁出，显属不当。关于林伟、刘琳主张董琦与巨业公司存在恶意串通问题。因其并未举示充分证据予以证实，且《存量住房委托代办协议》系林伟与董琦签字确认，巨业公司将董琦缴纳42万元首付款中的15万元转付至置业担保公司，林伟对15万元转至置业担保公司进行资金监管亦未提出异议，故对林伟、刘琳的该项主张不予支持。关于董琦主张逾期交房违约金问题。因林伟、刘琳未取得房款与巨业公司有关，案涉房屋未交付并不是林伟、刘琳违约所造成，故董琦主张逾期进户违约金的依据不足。判决：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院(2019)黑0102民初4260号民事判决；二、驳回董琦的一审诉讼请求。一审案件受理费100元，由董琦负担。二审案件受理费200元，由董琦负担。再审查明：一审庭审中，关于巨业公司是否通知林伟、刘琳领取房款问题，林伟、刘琳陈述：“通知了，2018年12月通知我们取钱，但是因为中介或者我们的原因耽搁了，钱就没有取出来，……”关于为什么没有交付房屋问题，林伟、刘琳陈述：“……65万元通知过我们取，我们没有收到27万元首付款，65万元现在取没有意义，应该先把27万元给我。”除此，再审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院再审认为，关于林伟、刘琳应否向董琦交付案涉房屋问题。根据案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》及《存量住房委托代办协议》约定，能够认定董琦及林伟、刘琳约定由巨业公司代收房屋首付款，公积金贷款发放至置业担保公司账户，亦能够认定双方约定林伟、刘琳向巨业公司及置业担保公司领取相应房款。董琦已经完成合同约定的义务，在款项交付至巨业公司及贷款发放至置业担保公司账户后，代收购房款的法律后果归于林伟、刘琳。并且在林伟、刘琳的配合下，案涉房屋已经登记于董琦名下。董琦系案涉房屋的合法所有权人，其有权诉请林伟、刘琳迁出并向其交付案涉房屋。关于林伟、刘琳应否承担逾期交房违约责任问题。双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定了房屋交接期限及违约责任。虽然林伟、刘琳再审抗辩因未收到房屋首付款不具备交付房屋条件，但基于前述理由，林伟、刘琳未取得首付款的根本原因在于巨业公司违约，与董琦无关。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”且在巨业公司通知林伟、刘琳领取房屋首付款后，由于林伟、刘琳没有及时行使权利，导致最终无法取得购房款的后果其自身存在一定过错。故林伟、刘琳在向董琦交付案涉房屋同时，应承担逾期交房的违约责任。本案中，董琦未举示证据证明由于林伟、刘琳逾期交付房屋所造成的实际损失及具体数额，其本案实际损失为董琦购房款所产生的利息损失。由于双方约定的违约金明显超过造成损失的百分之三十，属于法律规定的“过分高于造成的损失”，本院调整为，以92万元购房款数额为基数，自2019年3月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金数额，自2019年8月20日起至林伟、刘琳实际交付房屋之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金数额。综上，董琦的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条之规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终6771号民事判决及哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初4260号民事判决第二项；二、维持哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初4260号民事判决第一项；三、改判林伟、刘琳于本判决送达之日起十日内向董琦支付逾期交付房屋违约金（以92万元为基数，自2019年3月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率，自2019年8月20日起至林伟、刘琳实际交付房屋之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计300元，由林伟、刘琳负担。本判决为终审判决。审判长  李丹华审判员  孙淑波审判员  孔祥鹏二〇二一年四月二十七日此件与原本核对无异法官助理陆峣书记员陈秀玲