大连市金州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0213执异9号案外人：麻名贵，男，1959年9月30日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。案外人：麻孔育，女，1987年1月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。以上二人的委托代理人：宋大勇，辽宁见达律师事务所律师。以上二人的委托代理人：王宁宁，辽宁见达律师事务所实习律师。申请执行人：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区广场东路**滨海金融街E3-AB-303。法定代表人：赵论语，系该公司总经理。委托代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。被执行人：大连中天房地产开发有限公司，，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）法定代表人：王庆，系该公司执行董事。委托代理人：于潇，系该公司员工。被执行人：王庆，男，1956年3月5日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。被执行人：李晓丽，女，1976年5月6日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。被执行人：辽宁天鸿实业集团有限公司，，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈区世纪家园**楼-312法定代表人：于杰，系该公司董事长。被执行人：大连恒宇房地产开发有限公司，，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-6）法定代表人：王庆，系该公司董事长。在本院执行申请执行人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）与被执行人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）、王庆、李晓丽、辽宁天鸿实业集团有限公司（以下简称天鸿公司）、大连恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）借款合同纠纷一案中，案外人麻名贵、麻孔育对本院查封被执行人中天公司所有的位于大连市金州区中长街道胜利路950号1单元10层1号的房屋（即天鸿·1.7英里23号楼1单元10层1号，以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人麻名贵、麻孔育称，要求中止执行，解除对案涉房屋的查封。事实与理由为，案外人于2012年10月6日与中天公司签订商品房认购书，约定中天公司将案涉房屋出售给案外人，房屋总价706030元，合同经双方确认后签字盖章，案外人向中天公司支付了全部房款，中天公司于2013年4月3日向麻孔育出具发票，发票记载案涉房屋建筑面积108.62平方米，金额是700599元。之后案外人对该房屋进行装修并居住至今，且相关物业费、水电费、供暖费、电梯折旧费等收款均由案外人交纳至今。现案涉房屋被法院查封，故请求中止执行，维护案外人合法权益。申请执行人建银公司称，1、申请执行人对案涉房屋的抵押权已于2013年10月12日成立并生效，辽宁省高院作出的民事调解书已经生效，是对申请执行人抵押权的进一步确认；2、申请执行人对案涉房屋申请财产保全，辽宁省高院已于2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了（2015）辽民二初字第00070号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，对案涉房屋进行了查封，进入执行程序后自动转为执行程序中的查封措施；3、案外人未提交取得案涉房屋所有权的证据，另因案涉房屋已经被司法查封且尚未办理竣工验收、消防验收手续等，案外人不可能取得案涉房屋所有权；4、在案证据不能证成最高院执行异议复议规定第二十九条规定的要件事实，案外人未提供合法有效的商品房买卖合同，无证据证明案外人麻孔育系案涉房屋买受人及共同买受人，案外人未提供无房证明，也未提充分供证据证实已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，故不足以排除强制执行。据此，请求本院依法驳回异议请求。本院查明，建银公司与中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司及恒宇公司借款合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书，对各方当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、中天公司尚欠建银公司借款本金人民币225618697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息（按罚息利率24％计收），于调解书生效后六个月内付清；二、建银公司对中天公司提供的抵押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；三、建银公司对王庆、李晓丽提供的质押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；四、王庆、李晓丽对上述款项的给付承担连带清偿责任；五、天鸿公司对上述款项的给付在人民币10000000元范围内承担连带清偿责任；六、恒宇公司对上述款项的给付在人民币50000000元范围内承担连带清偿责任。另查明，该调解书发生法律效力后，建银公司于2017年1月3日向辽宁省高级人民法院申请强制执行，该院于2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定，裁定由大连市中级人民法院执行。大连市中级人民法院于2019年4月3日作出（2017）辽02执84号执行裁定书，裁定由本院执行。本院于2019年7月22日，以（2019）辽0213执2449号立案执行。再查明，（2015）辽民二初字第00070号案件诉讼过程中，辽宁省高级人民法院于2015年10月29日作出（2015）辽民二初字第00070号民事裁定，查封了中天公司所有的位于大连市金州区××街道××路在建的抵押房屋913套，查封期限为三年，案涉房屋即在上述被查封房屋明细范围内。2018年10月23日大连市中级人民法院作出（2017）辽02执84号裁定，对上述被查封房屋中的910套房屋进行了续封，期限为三年。案外人向本院提交了以下证据：1、《天鸿1.7英里认购书》1份，卖方为中天公司、买方为麻名贵，拟证明案外人于2012年10月6日认购案涉房屋；2、《销售不动产统一发票（自开）发票联》1份，拟证明案外人麻孔育于2013年4月3日交纳了案涉房屋购房总金额700599元；3、《告采暖用户通知书》、《关于室内装修的特别提示》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《协议书》、《临时管理规约》等证据，拟证明案涉房屋已经交付给案外人；4、物业费、供暖费、电费、垃圾清运费收款收据，证明案外人已经实际入住案涉房屋。本院认为，本案争议的焦点为案外人能否对案涉房屋主张权利，进而排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定表明了标的物是房地产经营者所开发商品房的情况下，房屋消费者物权期待权保护所需要具备的条件。本案中，首先，案外人麻名贵虽然提供了其与中天公司签订的《天鸿1.7英里认购书》，但该认购书的具体内容并未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质是双方当事人在签署正式商品房买卖合同前对有关事宜进行初步确认的文书，属于预约合同，双方应当按照该预约合同的约定签订合法有效的商品房买卖合同，而案外人并未提交依该认购书约定应当签订的商品房买卖合同，不符合上述司法解释规定的第一项条件；其次，案外人麻名贵、麻孔育亦未提供其名下无其他用于居住房屋的证据，不符合上述司法解释规定的第二项条件。综上，案外人对案涉房屋主张消费者物权期待权缺乏事实和法律依据，不足以排除强制执行，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人麻名贵、麻孔育的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认定原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张 丽审 判 员  郑朝晖人民陪审员  白 韧二〇二一年四月八日书 记 员  刘正立