湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1022民初234号原告（反诉被告）：公安县盛达汽配有限公司（统一社会信用代码9142102255438704P)，住所地公安县斗湖堤镇油江路恒盛国际汽配城。法定代表人：李凯兵，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘亚军，湖北胜富律师事务所律师。被告（反诉原告）：公安县锦悦汽车销售服务有限公司(统一社会信用代码91421022068418657M)，住所地公安县斗湖堤镇“恒盛国际汽配城”2号楼101、102、103、104。法定代表人：王瑶，该公司经理。委托诉讼代理人：毛俊，湖北吕军律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祥，湖北吕军律师事务所实习律师。原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司（以下简称盛达公司）诉被告（反诉原告）公安县锦悦汽车销售服务有限公司（以下简称锦悦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张华翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛达公司委托诉讼代理人刘亚军，被告（反诉原告）锦悦公司委托诉讼代理人毛俊、陈祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年6月30日签订的《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》，并判令被告（反诉原告）锦悦公司即时向原告（反诉被告）盛达公司交还所租赁的商铺。2.判令被告（反诉原告）锦悦公司向原告（反诉被告）盛达公司支付商铺租金77396.73元（自2020年7月1日至2020年10月23日，共计115天，计算：576.87㎡×35元/㎡÷30天×115天=77396.73）。3.判令被告（反诉原告）锦悦公司向原告（反诉被告）盛达公司支付违约金8586.86元（以年租金576.87㎡×35元/㎡/月×12月=242285.4元为基数，利息以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的利率LPR的4倍即3.85%×4=15.4%计，自2020年8月1日起至2020年10月23日止，242285.4元×15.4%÷365×84天=8586.86元）。4.判令被告（反诉原告）锦悦公司向原告（反诉被告）盛达公司支付第二、第三项资金相加逾期支付的利息（以77396.73+8586.86元=85983.69元为基数，利息以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的利率LPR的4倍即3.85%×4=15.4%计，自2020年10月24日起，至款项及利息全部付清日止，暂计算至2020年11月11日为653元）。5.判令被告（反诉原告）锦悦公司向原告（反诉被告）盛达公司支付合同解除后的商铺占用费（以面积576.87㎡，35/㎡/月为基准，自2020年10月24日起，直至交还全部商铺之日止，暂计算至2020年11月11日为12114.27元）；6.诉讼费由被告（反诉原告）锦悦公司承担。被告（反诉原告）辩称：1.锦悦公司不存在违约情形，锦悦公司未向盛达公司交纳2021年租金是履行合同抗辩权，盛达公司无权主张合同解除。自2013年7月双方建立房屋租赁关系以来，双方签订的所有合同中都约定了收租面积以测量部门实际测量为准，2019年11月12日公安县房管局实测面积为576.87㎡，但盛达公司的收租面积645.44㎡一直高于实测面积576.87㎡，盛达公司多向锦悦公司收取租金117666元。且双方在2013年签订合同时约定“根据市场情况而定前五年租金涨幅不会超过10%”，此后盛达一直涨租金，至2018年涨幅已经远远超过10%，严重违反了合同约定，2018年至2021年租赁合同签订过程中，盛达公司称其租金价格是“同城同价”，且盛达公司通知涨租并未提前通知，这种行为是欺诈和胁迫，故2018年至2021年的合同为无效合同，因此按以前的合同约定的租金28元/㎡以实测面积计算2018年至2020年租金，盛达公司多收租金96914元。2.即使锦悦公司存在违约行为，盛达公司所主张的违约金明显高于其损失，应该予以减免。盛达公司所主张的因未收到租金而受到的实际损失，在无证据证明能以其款项取得超额收益的情况下，最多只能是存款利息损失，盛达公司主张按年租金4倍的LPR计算违约金，其第四项诉请又再次就第二项第三项诉请所主张金额按4倍的LPR计算利息，明显有失公平。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求法院确认《恒盛汽配城商铺租赁合同》（2018年至2021年）无效，并按照原2017年至2018年的租赁合同约定，原告（反诉被告）盛达公司向被告（反诉原告）锦悦公司返还因租赁价格欺诈产生的不当得利96914元；2.判令原告（反诉被告）盛达公司向被告（反诉原告）锦悦公司退还其多收取的案涉商铺租赁合同预测面积与实测面积之间面积差额所对应的租金117666元（2013年至2016年为22217元，2016年至2017年为14811元，2017年至2018年为23040元，2018年至2020年为57598元）；3.判令原告（反诉被告）盛达公司向被告（反诉原告）锦悦公司退还合同保证金40000元；4.判令原告（反诉被告）盛达公司以第一、二项诉讼请求金额为基数按3.85%年利率向被告（反诉原告）锦悦公司支付自2020年8月11日起至实际支付完毕之日止的资金占用利息（截止2021年2月4日止为4006元）；5.判令原告（反诉被告）盛达公司承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）辩称：1.请求法院依法驳回锦悦公司的反诉请求，双方签订的合同是自愿签署的，双方对合同的内容及相应的条款是清楚的，盛达公司已于2020年8月、10月分别向锦悦公司送达了解除合同通知书，双方的合同已经依法解除。2.锦悦公司违反合同拒不支付租金，双方的合同时间为2018年6月30日至2021年6月30日，其主张的2013年至2018年所谓的多收租金差额没有法律事实依据，前面的三份合同已经履行完毕，其反诉的主张与本诉的主张和请求不在同一个合同内，并且合同中明确约定以实测面积为准，2019年11月12日公安县房管局测绘的结果应该适用于对该时间段之后的计算，该计算的依据是所在的恒盛汽配城2期开发之后的最新数据，之前合同中的实测面积也是根据当时公安县房管局测绘和备案数据计算的。3.根据双方的合同，锦悦公司违约在先，拒不支付租金，所以保证金依法不予退还。4.合同中的租赁价格系双方签署合同时协商一致确定的，不存在任何欺诈，锦悦公司的不当得利请求不应支持，所以锦悦公司的反诉请求应该全部予以驳回。本院经审理查明事实如下：2013年5月10日，原、被告双方签订《恒盛汽配城商铺租赁合同》，盛达公司为甲方，锦悦公司为乙方，约定由锦悦公司租赁盛达公司位于恒盛汽配城2号楼101、102、103、104号商铺，合同期间为2013年7月1日至2016年6月30日，商铺建筑面积以测量部门实测面积为准，签订合同时101、102、103、104号商铺总面积为645.44㎡，租赁单价为18元/月/㎡，锦悦公司按照合同约定共实缴18个月租金139415元，乙方为甲方免租18个月，双方合同义务已经履行完毕。2016年4月28日，原、被告双方继续签订《恒盛汽配城商铺租赁合同》，合同期间为2016年6月30日至2017年6月30日，承租商铺范围、面积和租金单价不变，锦悦公司按合同约定交纳租金139415元，双方合同义务已经履行完毕。后原、被告双方又继续签订了《恒盛汽配城商铺租赁合同》，合同期间为2017年6月30日至2018年6月30日，租赁商铺范围和面积不变，租赁单价调整为28元/月/㎡，锦悦公司按合同约定共交纳商铺租金216868元，双方合同义务已经履行完毕。后双方又继续签订《恒盛汽配城商铺租赁合同》，合同期间为2018年6月30日至2021年6月30日，承租商铺范围和面积不变，商铺第一年租金为35元/月/㎡，总租金为27万元，第二、三年商铺租赁单价分别逐年递增不超过10%，合同签订时，支付该商铺当年租金的50%，余款必须在三个月内完成。以后每年7月按时支付第二、三年商铺合同租金，每年租金必须在当年内完成，否则甲方有权即刻终止合同，收回商铺使用权。乙方向甲方交纳履约保证金人民币每间为1万元，合计4万元，该履约保证金不计息，若乙方违约后不主动向甲方支付违约金或拖欠甲方费用时，甲方有权从履约保证金中扣抵。2019年11月公安县房管局对恒盛汽配城2号楼101、102、103、104号商铺进行了测绘，总建筑面积为576.87㎡，锦悦公司自2013年7月1日到2020年6月30日按合同约定的面积645.44㎡及价格向盛达公司交纳租金共计1107576元，保证金40000元，盛达公司对锦悦公司交纳该期间租金数额及保证金予以认可。另查明，锦悦公司于2020年8月11日向盛达公司寄出律师函要求盛达公司退多收租金，盛达公司于同日收悉，于2020年8月20日向锦悦公司寄出催缴租金通知单，锦悦公司已经收悉。后盛达公司于2020年10月14日向锦悦公司寄出解除合同通知书，锦悦公司于同日签收。上述事实，有盛达公司提交的双方企业信息、《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》、公安县房管局的《分层分户面积对照表》、《房屋分层分户平面图》、邮政快递单；锦悦公司提交的租金、保证金转账凭证、租金收据复印件，租赁合同复印件、房管局最终测绘结果复印件，关于商铺租金事宜的复函复印件、律师函复印件、相关函件邮寄回单复印件及邮寄状态查询记录等证据，以上证据经庭审举证质证，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为：盛达公司与锦悦公司自2013年到2018年签订的数份商铺租赁合同，均是双方真实意思表示，合同不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实履行合同义务。双方在2013年5月10日签订的《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》第一条中约定“商铺租赁面积以测量部门实测面积为准”。2019年11月公安县房管局确认了案涉四间商铺的总建筑面积为576.87㎡，经双方确定，盛达公司多收取锦悦公司117666元租金。锦悦公司向盛达公司提出退还多付租金的请求，符合该约定。盛达公司负有向锦悦公司先履行退还多收租金的合同义务。盛达公司拒绝退还多收租金且拒绝用多收租金抵扣2019至2020年期间的商铺租金，构成违约，应承担违约责任。盛达公司以“锦悦公司未按照合同约定缴纳2020年商铺租金”为由，申请解除双方签订的2018年度至2021年度《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》及支付违约金8586.86元不符合事实及法律规定，本院不予支持。盛达公司与锦悦公司并未就商铺租金迟延履行约定利息，盛达公司本诉诉请租金延期支付利息，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。锦悦公司以“盛达公司实施欺诈和胁迫行为”为由确认双方签订的2018年度至2021年度《恒盛国际汽配城商铺租赁合同》无效，并退还4万元合同保证金的反诉请求亦无事实及法律依据，本院亦不予支持。盛达公司本诉诉请商铺占用费系另一法律关系，本案不作处理。盛达公司反诉抗辩双方已实际解除合同，未能提交相关证据予以证实，且截至起诉之日，锦悦公司仍没有同意解除合同并实际占有和使用案涉商铺。为保障合同双方的缔约利益，原、被告双方应继续履行合同。结合盛达公司诉讼请求，锦悦公司应当向盛达公司给付2020年7月1日至2020年10月23日的租金77396.73元（2020年7月1日至2020年10月23日，共115天，576.87㎡×35元/㎡/月÷30天×115天=77396.73元），2020年10月24日至2021年6月30日的租金，若锦悦公司不按合同约定履行，盛达公司可以依照合同约定另行主张权利。锦悦公司向盛达公司主张的多收部分租金的资金占用利息，考虑到合同双方均存在部分金钱给付义务未履行的情况，根据公平原则，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）公安县锦悦汽车销售服务有限公司向原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司支付商铺租金人民币77396.73元（2020年7月1日至2020年10月23日）；原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司向被告（反诉原告）公安县锦悦汽车销售服务有限公司返还因超面积收取的租金人民币117666元（2013年7月1日至2020年6月30日）；两项相抵后，原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司应向被告（反诉原告）公安县锦悦汽车销售服务有限公司支付人民币40269.27元。二、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。上述给付款项应在本判决生效后十日内履行。本诉案件受理费1134元，由原告（反诉被告）公安县盛达汽配有限公司承担，反诉案件受理费2589元，由被告（反诉原告）公安县锦悦汽车销售服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  张华翔二〇二一年四月十三日书记员  张静雅