浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0481民初947号 原告：海宁名扬房地产经纪有限公司长安第二分公司。住所地浙江省嘉兴市海宁市长安镇修川路**。统一社会信用代码91330481MA2BAT004L。 主要负责人：汪金涛，经理。 委托诉讼代理人：程益，浙江信远律师事务所律师。 被告：糜志超，男，1988年2月14日出生，汉族，住海宁市。 被告：王瑞法，男，1960年7月5日出生，汉族，住海盐县。 两被告委托诉讼代理人：王晓伟，浙江富奥律师事务所律师。 原告海宁名扬房地产经纪有限公司长安第二分公司（以下简称名扬房产）与被告糜志超、王瑞法中介合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序分别于2021年3月3日、2021年3月29日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人程益，被告糜志超、王瑞法及两被告共同委托诉讼代理人王晓伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名扬房产向本院提出诉讼请求：一、判令被告糜志超支付原告佣金45200元及违约金（以45200元为基数，自2021年1月6日起按照日利率0.5%计算至实际支付之日止）；二、判令被告王瑞法支付原告佣金20000元及违约金（以20000元为基数，自2021年1月6日起按照日利率0.5%计算至实际支付之日止）；三、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2020年12月22日，两被告与原告签订居间合同一份，约定：原告作为居间方，协助两被告完成房屋交易等相关事宜，被告糜志超承担中介费45200元，被告王瑞法承担中介费20000元，合同签订后，原告依据合同开展中介工作，但两被告在未通知原告的情况下自行交易并完成过户，拒绝支付合同约定的佣金，原告多次催讨，两被告至今未付。故原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告糜志超答辩称：1、两被告并未经过原告居间达成交易，而是通过被告糜志超的朋友邵翔，与被告王瑞法的朋友张某进行沟通，达成的交易；2、原告不能完成房屋尾款过渡风险是造成其居间没有完成的原因，原告的居间能力欠缺；3、被告糜志超于2020年12月31日前，多次和原告的业务人员沟通，让其告知被告王瑞法房款无法全款支付这一情况，但原告为了促成交易并未告知被告王瑞法这一情况。综上，被告糜志超无需支付原告佣金。另被告糜志超于2021年1月4日因款项支付问题与被告王瑞法未达成交易后，已口头表示，房子不买了，定金也不要了。 被告王瑞法答辩称：1、被告王瑞法在签订《购房意向合同》后，于2020年12月31日前并未收到房屋全款，原告也未安排两被告办理过户；2、两被告2021年1月4日前往原告处协商交易时，原告才第一次告知被告王瑞法房款要分两笔支付，被告王瑞法当场表示拒绝；3、被告王瑞法要求原告对未支付款项进行担保，原告表示拒绝，因此被告王瑞法认为原告没有居间能力，并多次隐瞒交易情况，故不应支付原告佣金。 原告名扬房产向本院提交证据： 1、《购房意向合同》1份，证明两被告与原告已经就涉案房屋的交易签订了意向合同的事实； 2、被告王瑞法的佣金确认书1份，证明被告王瑞法愿意支付原告佣金20000元的事实， 3、被告糜志超的佣金确认书1份，证明被告糜志超愿意支付原告佣金45200元的事实； 4、原告公司业务员汪玲与被告王瑞法女儿王苗的微信聊天记录19页，证明原告于2020年12月31日已告知被告王瑞法需分期支付房款的事实。 被告糜志超、王瑞法共同向本院提交证据： 1、《浙江省二手房买卖合同》1份，证明案涉房屋并未通过原告的居间完成交易，而是两被告通过第三方协助完成交易的事实； 2、案外人邵翔与案外人张某的微信聊天记录4页，证明案外人邵翔与案外人张某系于2021年1月5日相识并帮助两被告完成房产交易的事实。 经质证，两被告对原告提供的证据1、2、3真实性均无异议，对关联性均有异议，被告糜志超认为原告并未促成两被告完成交易，故不应支付其佣金，被告王瑞法认为原告向其隐瞒居间的真实情况，致使不能达到出售房屋的目的，故不应支付其佣金；两被告对原告提供的证据4的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为原告从事居间服务是否具有房产经纪人资格需要核实，另原告系交易的最后一天才告知被告王瑞法女儿分期付款的情况，被告王瑞法本人并不知晓，因此无法达到其证明目的。原告对两被告共同提交的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可；原告对两被告共同提交的证据2三性均不予认可，原告无从得知案外人的微信聊天内容。 经原告申请，证人张某到庭作证。证人张某的证词：我与被告王瑞法的女婿是朋友关系，被告王瑞法要卖房子，因我对房产交易比较熟悉，他们就找到了我，2021年1月4日我和被告王瑞法及其妻子、女婿一起前往原告处，帮忙协商，当日因被告糜志超付款方式问题，双方未协商一致，也未签订正式的房屋买卖合同。双方后来离开了原告公司，离开时被告糜志超的朋友邵翔问我要了电话号码。次日，邵翔电话联系我，问我被告王瑞法的房屋是否还卖，我说还在卖，邵翔就说要买这套房，我说可以。于是2021年1月6日我与邵翔协助两被告完成了案涉房屋的过户手续。 经质证，原告对证人的证词三性均不予认可，两被告对证人的证词均无异议。 上述证据，经庭审质证，本院认证如下： 原告提供的证据1、2、3、4，两被告对真实性均无异议，故本院对该四份证据的真实性予以认定；两被告提供的证据1，原告对真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以认定；两被告提供的证据2，经与原件核对一致，原告亦未提交其他证据证明该份证据系伪造，故本院对该份证据的真实性予以认定。关于证人的证词，本院认为，与原、被告陈述的案件事实相符，本院予以认可。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告糜志超欲购房产，遂委托原告寻找房源。被告王瑞法欲出售案涉房屋，通过其女儿王苗委托原告寻找买家。后经原告沟通协商，原、被告三方于2020年12月22日签订一份《购房意向合同》，合同约定：原告作为居间方，被告王瑞法将坐落于海宁市长安镇（农发区）星星港湾花园清风苑2幢501室的房产转让给被告糜志超，转让总价226万元，两被告约定于2020年12月31日前签订《房屋转让合同》，签订当日被告糜志超支付被告王瑞法购房款226万元（含定金5万元），同时办理过户并交付房产。同日原告与被告糜志超签订佣金确认书一份，约定：案涉房屋成交价格226万元，佣金45200元，于过户当天支付，并约定了逾期违约金按每日0.5%计算。同时原告也与被告王瑞法签订佣金确认书一份，约定：案涉房屋成交价格226万元，佣金20000元，于过户当天支付，并约定了逾期违约金按每日0.5%计算。合同签订后，被告糜志超向原告支付保证金5万元，原告又将保证金5万元转交被告王瑞法。原告于2020年12月31日通过微信聊天告知被告王瑞法女儿：被告糜志超资金紧张，协商于2021年1月4日支付30%首付，其余贷款支付，贷款期限在一个月左右。被告王瑞法女儿未表示拒绝。 2021年1月4日，被告糜志超与案外人邵翔，被告王瑞法与其妻子、女婿、案外人张某，共同前往原告处签订《房屋转让合同》，但因被告糜志超当天不能全额支付房款，双方未签订《房屋转让合同》。双方离开原告处时，案外人邵翔与张某留了联系方式。2021年1月5日、6日，案外人邵翔与张某通过微信聊天沟通案涉房产交易过户事宜。2021年1月6日，案外人邵翔与张某陪同两被告至海宁市行政中心，签订《浙江省二手房买卖合同》一份，合同约定：被告王瑞法将坐落于海宁市长安镇（农发区）星星港湾花园清风苑2幢501室房屋出卖给被告糜志超，房屋总价200万元，于2021年1月6日前付清。并于当天完成了案涉房产过户登记手续。庭审中，两被告确认双方实际交易总价为226万元，被告糜志超当日支付房款221万元，连同已支付被告王瑞法的定金5万元，共给付房款226万元。 本院认为，本案争议的焦点是两被告的行为是否构成中介合同中的“跳单”。所谓“跳单”是指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的订约信息或者媒介服务，绕开中介人直接与第三人签订合同的行为，其目的是规避向中介人支付报酬义务。判断是否构成“跳单”重点在于判断委托人是否利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。一般从以下三个方面进行判断，第一，委托人接受了中介服务。即中介人接受委托后，履行了向委托人报告订约机会或者提供媒介服务的义务，委托人也接受了中介人提供的服务；第二，委托人绕开中介人直接与第三人订立合同。包括委托人与第三人直接订立合同或者委托人在中介人之外又委托了其他中介人与第三人订立合同；第三，委托人与第三人合同的订立，主要是由于委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，或者是合同的订立与中介人的中介服务具有因果关系。 本案中，首先，两被告均接受了原告的中介服务；其次，两被告绕开了原告直接订立了房屋买卖合同，并且办理了过户手续。但是判断两被告的行为是否构成“跳单”的关键在于是否利用了原告提供的交易机会和媒介服务。本院认为，两被告利用了原告提供的交易机会和媒介服务，理由有三，其一，在原告前期的居间活动中，两被告已对于案涉房屋的位置、价格、付款方式等达成一致，并签订了《购房意向合同》；其二，两被告于2021年1月4日在原告处第一次见面前互不相识，因原告的居间活动两被告才取得联系；其三，两被告在第一次接触后通过各自朋友留下联系方式，并于之后的两日内即完成了案涉房屋的交易；其四，两被告最终交易房屋的实际交易价格、付款方式与《购房意向合同》中一致，且被告糜志超前期交付的定金也转换为了购房款。综上，两被告最终完成房屋交易是主要利用了原告提供的交易机会和媒介服务。 关于被告糜志超认为原告未按其要求及时告知被告王瑞法变更房款支付方式及被告王瑞法认为原告无法为其提供剩余房款担保的服务，原告居间能力不足，致使未能促成交易，故不应支付佣金。本院认为，导致两被告未通过原告达成交易的原因在于被告糜志超违反了《购房意向合同》的约定，而并非原告未及时告知和无法提供担保，且《购房意向合同》中也未约定原告需为房款的支付提供担保服务。 综上所述，两被告在接受原告的中介服务后，利用原告提供的交易机会和媒介服务，绕开原告直接订立合同的行为，已构成中介合同中的“跳单”，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条之规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”，因此，两被告应当向原告支付相应的报酬。两被告分别与原告就佣金的支付进行了确认，故原告要求两被告分别支付佣金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于两被告认为原告主张的违约金过高，本院根据相关规定调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告糜志超于本判决生效后十日内支付原告海宁名扬房地产经纪有限公司长安第二分公司佣金45200元及违约金（以45200元为基数，自2021年1月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际支付之日止）。 二、被告王瑞法于本判决生效后十日内支付原告海宁名扬房地产经纪有限公司长安第二分公司佣金20000元及违约金（以20000元为基数，自2021年1月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际支付之日止）。 三、驳回原告海宁名扬房地产经纪有限公司长安第二分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1430元，减半收取715元、保全申请费672元，合计1387元，由被告糜志超负担957元，由被告王瑞法负担430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 杨海达 二〇二一年四月十六日 法官助理 甘永浩 书 记 员 魏智群 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3.本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。