甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终428号上诉人（原审原告）：兰州宏浮商业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区定西路352号长城山海苑5、6号楼一层二层商铺。法定代表人：李宝库，系公司经理。委托诉讼代理人：赵飞洋，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：高录林，甘肃赛莱律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张旭，男，汉族，1978年8月25日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：黄生诚，甘肃雪云律师事务所律师。上诉人兰州宏浮商业管理有限公司因与上诉人张旭房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初5306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰州宏浮商业管理有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判支持兰州宏浮商业管理有限公司的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由张旭承担。主要事实与理由:一、一审判决关于“本院确定被告不再向原告支付合同约定的违约金”的判由，与双方合同约定不符，且没有法律依据，应予纠正。依据双方合同约定，因张旭确实违约应支付违约金51000元，但一审法院却又认为“考虑到本案合同履行的基本情况及被告违约后可能给原告造成的损失，结合违约金的基本性质，本院确定被告不再向原告支付合同约定的违约金”，前述认定相互矛盾。二、一审判决对兰州宏浮商业管理有限公司关于保全费、诉讼保全保险费由张旭承担的诉讼请求未予处理，应予纠正。根据双方合同约定：“因任何一方违约导致对方提起诉讼的，对方为此产生的诉讼费、保全费、律师费等费用全部由违约方承担”，张旭作为拖欠房屋租金的违约方，应当向守约方承担本案中产生的保全费、财产保全保险费等。三、张旭因自己的违约行为而获益，违反民事活动的公平原则。按照一审判决结果，因张旭违约导致合同解除后，仅需支付房屋租金至2020年4月2日，且无需支付房屋空置期间的经济损失，更不用说预期利润损失，该判决结果不符合民事活动公平、诚实信用的原则。张旭上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法予以改判或发回重审；2、判令兰州宏浮商业管理有限公司负担一、二审案件受理费。主要事实和理由：一、兰州宏浮商业管理有限公司于2019年12月份通过电话向张旭要求解除合同，张旭同意接受解除涉案房屋租赁意思表示真实。2020年3月10日兰州宏浮商业管理有限公司送达催款函后，张旭当即予以书面回复。双方实际已解除租赁合同。张旭自始至终履行其合同义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。一审判决张旭“不再向原告支付合同约定的违约金”，该项公正判决应予维持。二、一审法院认定张旭未交租金的期间为2020年1月25日至2020年4月2日，由于疫情影响，大多数商户在此期间基本未经营或经营困难。因疫情属于不可抗力的原因，承租人张旭依据不可抗力以及公平原则向兰州宏浮商业管理有限公司主张疫情停业期间相应租金的减免，于法有据，于理相合。张旭认为一审判决并未适用《合同法》关于“不可抗力”免除责任及公平原则的法律规定予以裁判，其判决判令张旭承担“不可抗力”的情形下免租期间的租金，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，依法抵制兰州宏浮商业管理有限公司这种既不合法也不占理的滥诉行为，依法纠正一审该项的判决，驳回兰州宏浮商业管理有限公司一审的诉讼请求。张旭针对兰州宏浮商业管理有限公司的上诉辩称，张旭在履行合同时并未违约；兰州宏浮商业管理有限公司主张租金及违约金于法无据；根据不可抗力原则以及疫情期间的政策应驳回兰州宏浮商业管理有限公司的诉请，同时返还我方的押金；一审、二审及其他费用都应由兰州宏浮商业管理有限公司承担。兰州宏浮商业管理有限公司针对张旭的上诉辩称，一、张旭主张涉案合同在2019年12月解除与事实不符。2020年3月30日兰州宏浮商业管理有限公司发了解除函，4月2日张旭才交的钥匙，在此之前房屋一直由张旭占有，钥匙交还后大量的物品没有搬走，跟张旭多次沟通，张旭不配合，直至5月19日搬离了物品；二、2020年1月25日之前并没有疫情产生，不存在因疫情不能履行合同和不可抗力。当事人主张因疫情不能履行合同应举证证明；三、关于房东长城公司减免房租的问题，当时通知的是5月底正在经营的商户减免3个月的租金。兰州宏浮商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金40800元（当庭变更），并以40800元为基数，自2019年l2月25日起按照每日3‰的标准向原告支付违约金至所拖欠租金实际付清之日；2、判令被告向原告支付违约金51000元；3、本案的诉讼费用(案件受理费、保全费、诉讼保全保险费等)以及原告支付的律师费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年8月1日,案外人甘肃省长城建设集团总公司与原兰州宏浮投资管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：案外人将位于兰州市城关区××路××号楼××层××层××商铺租赁给原兰州宏浮投资管理有限公司，用于海尔等名优家电销售，租赁期限五年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止。2016年8月22日，双方又签订《合同补充协议书》，约定：将租赁期限变更为2015年8月1日至2020年12月31日。2016年6月13日，原兰州宏浮投资管理有限公司名称变更为兰州宏浮商业管理有限公司。另原告兰州宏浮商业管理有限公司当庭陈述：因受新冠疫情影响，案外人甘肃省长城建设集团总公司决定对2020年5月之后继续租赁商铺的商户减免三个月的租金。2019年10月25日，原告兰州宏浮商业管理有限公司与被告张旭签订《商铺分租合同》，合同约定：原告将位于兰州市城关区××路××号楼××楼商铺部分分租给被告用于美发、美甲、化妆经营，位置编号Ａ2，面积90平方米，分租期限为一年，自2019年10月25日起至2020年10月24日止，月租金为10200元，每半年租金合计为61200元，被告每半年交付一次分租金，每次提前三十天交清，被告同时向原告交付履约保证金10200元，用于抵扣未交租金和违约金；任何一方违约，应当给付违约金外，需赔偿由此给对方造成的损失，如被告逾期缴纳租金或者水、电、物业、暖气、综合管理等费用达十五日的，原告有权单方面提前解除合同，被告提起解除合同或因其原因导致原告解除合同的，被告除按约定承担违约责任外，还应给原告另行支付五个月分租金金额的违约金。上述合同签订后，双方当事人开始履行合同，按照合同约定，被告本应先交纳2019年10月25日至2020年4月24日期间的租金，然后在2020年3月24日前交纳2020年4月25日至2020年10月24日期间的租金，但被告实际先交纳了三个月的租金及10200元的履约保证金，原告收到三个月的租金及履约保证金后并未提出异议；2020年2月26日，涉案商铺所在商场恢复经营，2020年3月10日，原告向被告发出《催款函》，向被告催要2020年1月25日至2020年7月24日半年期的租金，被告于次日收到《催款函》，未能向原告交纳上述租金。2020年3月30日，原告向被告发出《解除通知书》，通知被告解除双方当事人签订的《商铺租赁合同》，当日被告收到上述通知书。2020年4月2日，被告将涉案商铺的钥匙交给原告，2020年5月19日，原告将被告剩余在商铺中的物品搬出后作了处理，2020年6月原告将涉案商铺租赁给他人。但双方当事人对相关租金的支付事宜未能达成一致意见，原告遂提起本案诉讼。一审法院认为，原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。根据本案审理查明的案件事实，首先，在本案双方当事人履行租赁合同过程中，被告本应按照合同约定先交纳2019年10月25日至2020年4月24日期间的租金，但被告实际先交纳了三个月的租金及10200元的履约保证金，按照原告2020年3月10日《催款函》的内容，原告认为被告交纳另外三个月的租金的时间为2019年12月24日，这与被告认为的实际按季交纳租金的陈述基本一致，而被告收到《催款函》后既未提出异议，也未如期交纳租金，其行为已违反双方约定，被告理应承担相应的违约责任，按照双方当事人的约定，被告应当支付给原告的违约金金额为五个月分租金，即10200元×5=51000元；其次，2020年3月30日，原告向被告发出《解除通知书》，被告于当日收到了该通知书，根据《合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。同时根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，双方当事人签订的《商铺分租合同》已于2020年3月30日解除，同时根据庭审查明情况，被告已于2020年4月2日向原告交付商铺钥匙，对此应视为被告已向原告交付涉案商铺，综上，被告未交纳租金的计算期间为2020年1月25日至2020年4月2日，结合双方当事人在合同中约定的履约保证金的用途，被告实际所欠的租金为：10200元×2个月+（10200元÷30天×9天）-10200元=13260元；再次，众所周知，由于受疫情影响，大多数的商户在2020年2月至3月期间基本未经营或者经营困难，本案原告与被告都存在这种情况，由于双方当事人已在2020年3月30日解除合同，现被告要求减免租金的要求并不符合案外人甘肃省长城建设集团总公司确定的租金免除条件，同时双方当事人并未就此形成一致意见，人民法院直接减免租金并不完全符合法律规定及相关政策，考虑到本案合同履行的基本情况及被告违约后可能给原告造成的损失，结合违约金的基本性质，确定被告不再向原告支付合同约定的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、被告张旭于本判决生效后十五日内向原告兰州宏浮商业管理有限公司支付租金13260元；二、驳回原告兰州宏浮商业管理有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1261元（已减半），由被告张旭负担。经本院二审审理查明，原审判决认定的本案基本事实清楚，予以确认。另查明，承租人张旭分租的是国有企业房屋用于经营美发、美甲、化妆行业，房东是案外人甘肃省长城建设集团总公司，且疫情发生后该商铺再未实际经营；甘肃省长城建设集团总公司已向整体承租人兰州宏浮商业管理有限公司减免了三个月房租属实。本院认为，根据双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳总结二审争议焦点为本案是否存在不可抗力情形、一审判决就租金及违约金的认定处理是否妥当以及一审判决是否对保全费、诉讼保全保险费遗漏未予处理。对此分析评判如下：首先，根据查明事实并结合在卷证据，确认双方当事人虽对房屋租金支付方式进行了变更，但张旭未按合同约定支付2020年1月25日之后的租金，构成违约，且经兰州宏浮商业管理有限公司催告后仍未履行，随后兰州宏浮商业管理有限公司提出解除合同，张旭未提出异议，至此双方的租赁合同予以解除。一审判决就合同的解除认定正确，应予维持。就张旭辩称合同已于2019年12月份解除，经查张旭是在2020年4月2日才将涉案商铺的钥匙交还，在此之前房屋仍被其控制使用，并结合疫情及防控措施影响程度和时限性，本案不构成因不可抗力致使合同目的无法实现的情形，故该辩称理由不能成立，本院不予支持。其次，张旭已按季支付三个月租金至2020年1月25日时恰遇新冠肺炎疫情发生。众所周知，因受疫情和防控措施的影响，使得大多数商户在2020年2月至3月期间基本未经营或者经营困难，本案双方经营者兰州宏浮商业管理有限公司和张旭也不例外都存在这种情况。之后国家八部委联合下发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该指导意见中明确规定对承租国有房屋用于经营、出现困难的个体工商户等享受减免三个月租金的帮扶优惠政策。本案结合张旭的实际经营情况以及案外人甘肃省长城建设集团总公司向兰州宏浮商业管理有限公司实际减免三个月房租的事实，按照互惠、公平原则，故本院酌定给予张旭减免一个月房屋租金较妥，经重新计算后张旭应付兰州宏浮商业管理有限公司房屋租金数额为3060元。再次，合同履行中因疫情和防控措施确实给张旭的经营造成了影响，而且是双方当事人无法预见、无法避免的客观情况，且不可归责于当事人的原因，因张旭并非恶意违约，故一审法院结合违约金的基本性质以及本案的实际情况考虑，判决张旭不再承担合同约定的违约金并无不当。最后，关于兰州宏浮商业管理有限公司上诉主张一审判决存在保全费及诉讼保全保险费未予处理问题，因保全费在双方合同中有明确约定为实现债权的合理费用，故从其约定，本院应予支持。而诉讼保全保险费合同中并未有明确约定，本院不予支持。综上所述，上诉人兰州宏浮商业管理有限公司及上诉人张旭的上诉请求部分成立，其他应予驳回；一审判决认定事实及适用法律基本正确，但处理结果应对因疫情影响适度减免租金及保全费遗漏未予处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初5306号民事判决及诉讼费负担部分；二、张旭支付兰州宏浮商业管理有限公司房屋租金3060元，于本判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回兰州宏浮商业管理有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1261元（已减半）、保全费1076元，均由上诉人张旭负担；上诉人兰州宏浮商业管理有限公司预交的二审案件受理费2522元，由其自行负担；上诉人张旭预交的二审案件受理费2522元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建军审 判 员 冯 诚审 判 员 邵云和二〇二一年四月八日法官助理 苟军华书 记 员 卢淑娟