呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终726号   上诉人（原审被告）：内蒙古元和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区大庆路**。   法定代表人：刘慧，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘永光，男，该公司法务主管。   委托诉讼代理人：滕国军，男，该公司工程主管。   被上诉人（原审原告）：张明亮，男，1983年10月6日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：白宝如，内蒙古恒众尧律师事务所律师。   委托诉讼代理人：龚刚，内蒙古恒众尧律师事务所律师。   上诉人内蒙古元和房地产开发有限责任公司（以下简称元和房地产公司）因与被上诉人张明亮房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   元和房地产公司上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初1740号民事判决第二项、第三项，并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由张明亮承担。事实和理由：一、元和房地产公司不应承担违约金有协议约定。双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第八款约定，“若因买受人或房屋产权登记机关的责任致使出卖人未能在本条约定日期办妥房屋权属证书的，则买受人免除因此而产生的出卖人未能按期办理房屋产权证的责任”。对于房屋产权登记行为属于包括但不限于国土、规划、城建、消防、测绘、房产登记机关等若干行政职能部门的具体行为，需获得其相关审批手续，出卖人一直按照办证流程履行办证义务从未拖延，按照民事诉讼证据规则属于公认的事实，无须举证说明。二、按照《最高人民法院法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，该条款适用的条件是“由于出卖人的原因”，据此，张明亮不能举证是由于元和房地产公司的原因造成迟延办证，因而判令元和房地产公司承担违约责任实属不公。三、一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”据此判令元和房地产公司“……以三年为期限，按日万分之零点二计算”向张明亮承担违约责任，元和房地产公司认为是错误的。因为，此条款的适用必须是以“实际损失为基础”为适用前提，事实上：1.张明亮无实际损失对此无证据支持；2.案涉房屋的价值已远远超出当初购买时的价值（现平米均价在9000元左右）；3.一审法院也并未查明张明亮有实际损失。四、关于第三判项涉及面积差价问题，双方需要核对合同面积和测绘面积，况且，张明亮需按照属地不动产登记部门的要求签订《购房补充协议》，否则不动产登记部门会因张明亮未协议确认房屋面积而无法为其办理产权登记。综上，为维护元和房地产公司的合法权益，请二审法院依法支持元和房地产公司的上诉请求。   张明亮辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，元和房地产公司应承担违约责任。1.合同补充协议第一条第一款约定，2014年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，元和房地产公司应当在房屋交付使用后360日内，向产权登记机关为张明亮办妥房屋产权证书，即元和房地产公司应于2015年12月25日前为张明亮办理完毕权属证书，但元和房地产公司却迟迟不为张明亮办理房屋产权证书，其行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第四款的约定，由元和房地产公司原因未能在约定时间内办妥房屋产权证的，因此造成的法律后果和责任由元和房地产公司承担。2.元和房地产公司在诉求中提到因政府职能部门原因导致在约定期限内无法办理房产证，但元和房地产公司不能提供证据予以证明自2014年以来政府主管部门停止办理房产证的事实，元和房地产公司的主张无事实根据和法律依据。事实证明，对符合办证条件的楼盘，政府主管部门从未停止办理房产证的工作。3.根据合同法第一百二十一条之规定，“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”退一步讲，既便是由于政府职能部门原因导致在约定期限内无法办理房产证，根据合同的相对性原则，元和房地产公司也应当在向合同相对方赔偿损失后再依照法律规定追究第三人的责任。二、张明亮主张的违约金数额及计算标准符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”张明亮主张按中国人民银行同期货款利率4.75%上浮50%计算违约金有法律依据且违约金没有超过购房总额的30%应依法予以支持，原审法院认定违约金按日万分之零点二计算没有任何法律依据。三、元和房地产公司应按实测面积向张明亮退还面积差价。张明亮购买的房屋建筑面积是96.23平米，实测面积95.16平米，面积差是1.07平米，元和房地产公司应向张明亮退还面积差价款6032.6元。   张明亮向一审法院起诉请求：1.判决元和房地产公司立即协助张明亮办理房屋产权证书；2.判决元和房地产公司向张明亮支付逾期办理房屋产权登记的违约金暂计为155，580元（2016年1月1日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率4.75%上浮50%计算为142，479元，2019年8月21日至2020年3月15日按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率4.2%计算为13，101元），以及至房屋产权证书办理完毕之日止的违约金；3.判决元和房地产公司向张明亮退还房屋面积差价款6032.6元；4.本案诉讼费用由元和房地产公司承担。   一审法院认定事实：2014年12月18日，元和公司（出卖人）与张明亮（买受人）签订编号为YS（2014）00022580的《商品房买卖合同》。第一条、第三条约定，商品房位于金桥开发区乌尼尔东街南侧内蒙古总商会大厦及住宅项目第3号楼1单元1402号，预测建筑面积共96.23平方米。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5637.52元，总金额为542，499元。第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以《房屋所有权证》为准互找差价，长退短补。第六条约定，买受人签约当日已交清首付款192，499元，剩余房款350，000元办理公积金贷款。第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按实际交房之次日起算360日内办理房屋产权证，此期间双方互不因此担责。附件四《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，双方同意以2014年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋产权证书；如出卖人延期交付房屋，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日起算360日内。张明亮、元和公司均认可，张明亮已向元和公司付清案涉房屋购房款。张明亮提交《元和国际接房收费清单》一份，载明物业费、装修押金、暖气费、水卡、电卡、煤气等费用。2015年3月1日，张明亮支付水费、电费、燃气费、暖气费、物业费，上述费用的金额与《元和国际接房收费清单》相关费用的金额一致。综合以上证据，元和公司于2015年3月1日向张明亮交付案涉房屋。2019年7月20日，元和公司取得赛罕区乌尼尔东街内蒙古总商会大厦及住宅项目××楼不动产权证书，其中3号楼1单元1402号房屋建筑面积为95.16平方米。2019年10月27日，元和公司发出《通知》，通知元和国际业主可以办理产权分户，要求业主在指定的时间、地点提交办理产权分户资料。张明亮申请马玉萍出庭作证，马玉萍称，马玉萍系张明亮的邻居，元和国际业主就办理房屋产权证书事宜曾与元和公司进行多次协商。   一审法院认为，张明亮与元和公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于张明亮要求元和公司立即协助办理房屋产权证书的诉讼请求，依据《商品房买卖合同》第十五条之约定，元和公司对办理房屋权属证书负有协助义务，现案涉房屋已具备办理权属证书的条件，元和公司应履行其协助义务。关于张明亮要求元和公司支付逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求，元和公司于2015年3月1日向张明亮交付案涉房屋，元和公司应自实际交房之次日起算360日内协助张明亮办理房屋权属证书，但元和公司于2019年7月20日才取得案涉房屋所在楼宇的不动产权证书。元和公司主张其一直在办理相关审批手续，系张明亮拒不提交办证资料导致延期办证，但其提交的证据不足以证明上述主张，应当承担不利的法律后果。综合以上事实，元和公司应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。综合全案实际情况，元和公司应向张明亮支付逾期办理房屋权属证书的违约金11，880.73元（以542，499元为基数，以3年为期限，按日万分之零点二计算）。关于张明亮要求元和公司退还房屋面积差价款6032.6元的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定案涉房屋的预测建筑面积为96.23平方米，案涉房屋所在楼宇的不动产权证书载明案涉房屋建筑面积为95.16平方米。依据《商品房买卖合同》第五条之约定，元和公司应向张明亮退还房屋面积差价款。故对张明亮上述诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告内蒙古元和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张明亮办理位于金桥开发区乌尼尔东街南侧内蒙古总商会大厦及住宅项目第3号楼1单元1402号房的权属证书；二、被告内蒙古元和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内日向原告张明亮支付逾期办理房屋权属证书的违约金11，880.73元；三、被告内蒙古元和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内日向原告张明亮退还房屋面积差价款6032.6元；四、驳回原告张明亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1766元（原告已预交），由原告负担1518元，由被告负担248元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：元和公司的上诉请求能否成立。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照约定履行各自的义务。元和公司逾期未履行协助张明亮办理案涉房屋权属证书的义务，已构成违约。元和公司主张其逾期办理房屋权属证书是由于政府原因并提交了行政部门的批文，但该证据不足以证明逾期办理房屋权属证书是由于政府原因，元和公司应当承担不利的法律后果。庭审中双方认可案涉房屋已有实测面积，元和公司应向张明亮退还案涉房屋面积差价。   综上所述，元和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费496元，由内蒙古元和房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 贾 慧 芳   审 判 员 韩 东 妹   审 判 员 额日德尼      二〇二一年四月九日   法官助理 石  洁   书 记 员 王  昕