福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初2071号原告：林红，女，1974年10月18日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地：福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码：91350181MA347X24XW。法定代表人:倪可铨，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢莉敏，该公司员工。原告林红与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林红的委托诉讼代理人陈平娟，被告恒大置业公司的委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林红向本院提出诉讼请求:1.判令被告恒大置业公司立即向原告林红支付逾期办证的违约金（以已付购房款1130804元为基数按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起算至办结诉争房屋的不动产权证书之日止）；2.本案诉讼费用由被告恒大置业公司承担。事实和理由：2017年9月15日，林红欲购入福清恒大城楼盘第5幢1703单元，当天即与恒大置业公司签订《福清恒大城商品房认购书》，林红按约支付房屋首付款共计530804元，其中定金10000元以现金方式交付。2018年1月16日双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定由林红购买位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1130804元，2018年2月6日，恒大置业公司即收到剩余的房款600000元。根据合同第八条约定，恒大置业公司应当于2018年11月30日前向林红交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，案涉房屋才符合交付条件。2020年2月1日，林红签署《谅解书》对恒大置业公司上述逾期交房的行为表示谅解。根据合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自2019年5月1日案涉房屋符合交付条件后，恒大置业公司应当于2020年5月2日前为林红办理案涉房屋的不动产权证书，林红自交楼后已为恒大置业公司预留长达365日办证时间，但直至今日仍未为林红办理，恒大置业公司的行为已构成违约。恒大置业公司辩称，请求驳回林红的诉请。一、恒大置业公司无需向林红支付逾期办证违约金。2020年1月1日双方签订《谅解书》，约定由恒大置业公司赔偿林红所购买房屋对应的86个月物业管理费，林红放弃追究恒大置业公司延期交房的违约责任。谅解书的性质为和解协议，在签订时一方或双方对自身权利的放弃属自由处分，是意思自治的结果，故本案应以签订《谅解书》的时间作为实际交房时间。2020年12月5日，恒大置业公司向林红寄送了《办理不动产权证通知函》，通知函中载明：林红应于2021年1月31日前至恒大置业公司处领取办理不动产权证的材料，若逾期不领取，且未与恒大置业公司联系的，恒大置业公司不承担延期办理不动产权证的责任。林红于2020年12月14日签收上述通知函。恒大置业公司认为，恒大置业公司已于2020年12月14日履行完毕了办证义务，因林红自身原因逾期办证的，不可追究恒大置业公司的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，恒大置业公司已于2021年1月1日前将办理权属登记需由恒大置业公司提供的资料交付给林红，不存在逾期办证的情形，无需向林红支付逾期办证违约金。二、即便需要支付逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。双方签订的合同及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，补充协议第九条第3款明确约定：出卖人未能在约定时间内办妥《不动产权证书》或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。且林红已可使用房屋，未举证证明其损失，逾期办证并未给其造成实际损失，故林红主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且过高，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。经审理查明：恒大置业公司系依法成立的房地产开发企业，经批准开发建设坐落于福清市××街道××村××村××商品房，并办理了商品房预售许可。2017年9月15日，林红与恒大置业公司签订《福清恒大城商品房认购书》，并支付给恒大置业公司定金10000元。2018年1月16日，林红与恒大置业公司签订《商品房买卖合同》（编号：20170390029），约定林红购买福清恒大城楼盘第5号楼17层1703单元，建筑面积共98.76平方米，套内建筑面积74.92平方米，总价1130804元。合同第十四条约定如因恒大置业公司的原因，林红不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，恒大置业公司自逾期之日起向林红支付违约金。在《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第九条对《商品房买卖合同》第十四条作出补充，其中约定有恒大置业公司未能在约定时间内办妥《不动产权证书》的，每年按已付房款的0.1%向林红支付违约金……。2020年1月1日，林红和恒大置业公司签订《谅解书》，林红对恒大置业公司就延期交房等相关问题表示谅解，恒大置业公司自愿赔偿林红所购买房屋对应的86月物业管理费。2020年12月14日，林红签收恒大置业公司邮寄的《办理不动产权证通知函》。2021年3月3日，林红以恒大置业公司怠于为案涉房产办理产权证为由，提起本案诉讼。以上事实有林红提交的《福清恒大城商品房认购书》、案涉《商品房买房合同》、POS签购单、福建增值税普通发票、谅解书，恒大置业公司提交的办理不动产权通知函签收回执单、《办理不动产权证通知函》以及双方当事人的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。本院认为，林红与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据合同第十四条约定，恒大置业公司应当在商品房交付使用后365日内取得房屋权初始预登记并将需由其提供的办理权属登记的资料交付给林红，恒大置业公司于2020年12月14日才交付相关办证资料，已构成违约，恒大置业公司应自交付案涉房产后365日至林红领取办证材料之日，向林红支付逾期办证违约金。林红主张以已付购房款1,130,804元为基数按每日万分之一的标准支付逾期违约金，恒大置业公司主张根据合同附件六第九条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。办理房屋权属登记亦是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，恒大置业公司在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除林红的权利，该条款无效，故恒大置业公司不能据此主张逾期办证违约金不超过已付房款的0.1%。林红请求逾期办证违约金以已付购房款1,130,804元为基数按每日万分之一计算，未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，该主张已臻合理，依法予以支持。至于逾期办证违约金的计算期间，林红主张自逾期之日起即2020年5月2日起算至办结诉争房屋的不动产权证书之日止，恒大置业公司主张自2020年1月1日起算至2020年12月14日止。恒大置业公司抗辩交房时间应以2020年1月1日双方签订《谅解书》的时间为准，该《谅解书》不能证明案涉房屋于2020年1月1日交付，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。从林红签收的《办理不动产权证通知函》可以看出，恒大置业公司于2020年12月14日通知林红领取办理房屋权属登记所需资料，已履行合同约定的义务，恒大置业公司抗辩逾期办证违约金计算至2020年12月14日止，合法有据，依法予以采纳；林红诉请逾期办证违约金计至房屋权属登记办结之日止，本院不予支持。综上，恒大置业公司应以已付购房款1,130,804元为基数，按日万分之一的标准，向林红支付自2020年5月2日起至2020年12月14日的逾期办证违约金25,669.25元。对林红超出部分的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林红支付逾期办证违约金25,669.25元；二、驳回原告林红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元，减半收取为331元，由原告林红负担110元（已交纳），被告福清恒大置业有限公司负担221元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 林爱华二〇二一年四月十二日法官助理 陈少融书 记 员 王雨婷