北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5292号被上诉人（原审被告）：北京御宝珊商贸有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街57号一层1026号。法定代表人：张力川，总经理。委托诉讼代理人：吴明尚，北京普纬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：世纪万特（北京）商业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王洪伟，董事长。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨舒然，北京沃达律师事务所实习律师。上诉人北京御宝珊商贸有限公司（以下简称御宝珊公司）因与被上诉人世纪万特（北京）商业管理有限公司（以下简称万特公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2020)京0102民初30095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。御宝珊公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判我方向万特公司支付物业费6670元和管理费9024元，万特公司应退还我方保证金20000元。2.一、二审诉讼费由万特公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。御宝珊公司已经在2020年6月30日清理了柜台的货物，由于御宝珊公司已经无法再继续经营，也无法给御宝珊公司带来收益和利益，所以没有必要占案涉摊位。御宝珊公司无法取走柜台的主要原因系万特公司阻拦，不交齐租金不能取走柜台，因此御宝珊公司根本不愿意占用2020年6月30日以后的摊位，一审法院认定御宝珊公司支付占用使用费是错误的。2.在去年疫情期间，2020年2月至4月份商场未营业，5月份有半个月没有营业，御宝珊公司不应该承担非营业期间的租金。3.御宝珊公司已经按照万特公司的要求及时把物品撤离，剩余的一个保险柜、两把椅子和一张桌子因被万特公司扣留所以没有撤走。此外，御宝珊公司租的摊位所使用柜台都是万特公司的，不是御宝珊公司所有。从以上的事实可以看出，御宝珊公司不存在占有使用摊位的情况。4.根据我方提交的证据可以看出物业管理混乱，小孩到处乱跑导致营业受到了影响，万特公司并未尽到相应的管理责任，因此物业费不应当全额收取。万特公司辩称：同意一审判决，不同意御宝珊公司的上诉请求。双方之间对物业费及管理费有过明确约定，御宝珊公司未足额支付物业费及管理费，一审法院认定物业费及管理费具有法律依据；御宝珊公司在租赁日到期后仍继续占有使用商铺至2020年11月3日。疫情期间，我方没有因为疫情而降低了物业服务标准，还承担了额外的疫情防控工作。因此一审法院认定御宝珊公司支付占用期间的管理费和物业费是正确的；一审法院判决将保证金用于折抵物业费和管理费，这相当于我们还是把保证金20000元退还给御宝珊公司了。万特公司向一审法院起诉请求：1.判令御宝珊公司支付万特公司2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元，管理费9024元；2.判令御宝珊公司支付万特公司2020年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元，管理费4697元；3.判令御宝珊公司支付给万特公司的保证金20000元归万特公司所有；4.本案诉讼费由御宝珊公司承担。一审法院认定事实：一、双方签订合同事实2019年7月22日，万特公司（甲方、物业管理方）与御宝珊公司（乙方、承租方）签订《北京万特黄金珠宝交易中心物业管理协议》（以下简称协议）。协议约定以下主要内容：第一条租赁场地及协议期限：乙方承租甲方位于北京市西城区新街口北大街57号北京万特黄金珠宝交易中心一层1026号商铺（以下简称涉案商铺），商铺使用面积为21.5平方米，本协议期限与商铺租赁合同期限一致；第二条费用计算及支付方式：物业费暂定标准为1.7元/天/平方米（使用面积），管理费暂定标准为2.3元/天/平方米（使用面积）；合同期内，乙方应于2019年7月31日前全额支付协议期内的物业费13341元、管理费18049元；第八条保证金：1.乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金20000元，作为履行本协议和提供商品服务质量及守法诚信经营的担保。2.出现下列情形之一的，甲方有权对乙方保证金做出相应处置：（1）因乙方自身原因提前解除商铺租赁合同的，乙方缴纳的保证金不予返还…第九条退铺离场：4.未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按本协议约定的物业费及管理费标准的两倍向甲方支付该场地占用期间的使用费。6.乙方逾期支付物业费及管理费超过5日的，甲方有权停止服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。7.非因甲方原因空置物业的，仍需全额缴纳物业费及管理费。第十条违约责任：1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，乙方已付保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任：（7）未如期全额支付租金、物业费、管理费或电、通讯等费用，或未按期补足保证金，逾期超过10日的。第十二条本协议的有效期限从双方签署之日起至甲方不再作为本物业的管理者为止。另查，御宝珊公司作为承租方与出租方北京万特珠宝文化创意有限公司就涉案商铺签订了《北京万特黄金珠宝交易中心场地（商铺）租赁合同》，约定租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日。二、合同履行情况合同签订后，御宝珊公司开始承租使用涉案商铺。万特公司为御宝珊公司提供了物业管理服务。2019年8月12日，御宝珊公司向万特公司支付了物业管理费15696元。据御宝珊公司提供的万特F1商户群微信聊天记录截图显示：2020年3月16日，涉案商铺所在的万特珠宝城的管理人员微信通知各单位上班人数不超过50%，请各单位自查；3月17日，管理人员发布《关于万特珠宝城办理员工出入证的通知》，要求商户尽快办理出入证，自出入证使用之日起万特珠宝城内所有员工凭出入证从西门进入；3月27日，管理人员发布《关于疫情期间万特珠宝城的管理通知》，自该日起明确复工率不超过50%，开放时间为10时至15时30分，仅开放商场东门其他楼门关闭；3月30日，发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，要求即日起在复工率不超过50%前提下都要开门营业，逐步适应全部复工的需求。老顾客进入万特需提前预约做好登记体温及北京健康宝正常的情况下由商户接进商场；4月18日，微信通知商户鉴于北京市疫情发展情况逐渐稳定，下周一开始，电梯、滚梯都会恢复正常；4月23日，再次发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，通知自2020年5月1日起开市时间调整为9时至18时。请所有健康宝无异常的商户开门营业，凭出入证和健康码进入大厦；6月1日通知商户，6月2日起恢复正常营业时间为9至19时，请各位商户按照开门营业。2020年6月28日，万特珠宝城工作人员微信联系御宝珊公司法定代表人张力川，称“张总，还有三天月底，必须交完租金，不然就不能营业了，这次没有商量了”。御宝珊公司述称，因2020年6月28日御宝珊公司方就收到了出租方工作人员合同期限届满后解除租赁关系的微信，6月30日就清理了所有的货物，之前再去取物品时被出租方阻拦，所以属于御宝珊公司的柜台没有及时取回。2020年6月30日之后，御宝珊公司对柜台没有实际经营也没有进行控制。2020年7月22日，万特公司委托代理律师王和平向御宝珊公司以EMS寄出《关于解除物业管理协议并追究违约赔偿责任的律师函》，主张御宝珊公司迟延支付物业费、管理费的行为已构成根本违约，万特公司有权解除物业管理协议，并根据物业管理协议约定追究违约赔偿责任，函告御宝珊公司立即支付物业费、管理费欠款15697元并自2020年7月22日起按86元/日支付场地占用期间的物业费和管理费。经查，该函件于7月23日由御宝珊公司负责人签收。一审法院认为，御宝珊公司与万特公司签订的物业管理协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，御宝珊公司应在2019年7月31日前全额支付合同期内的物业费、管理费31390元，但御宝珊公司仅于2019年8月12日支付了15696元，故御宝珊公司迟延支付剩余物业费、管理费的行为构成违约。关于御宝珊公司所提已对物业管理费支付方式进行变更的抗辩意见，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，鉴于御宝珊公司未能提供充分证据，法院难以认定双方已对变更物业管理费的支付方式达成合意，故御宝珊公司的抗辩意见，法院不予采纳。依据法院查明的事实，出租方于2020年11月3日收回涉案商铺所在场地，故御宝珊公司应支付该日期之前所欠缴的物业费与管理费。关于御宝珊公司以疫情为由提出的减免物业管理费的抗辩意见，御宝珊公司提交的证据可以证明涉案商铺受到所在商城落实疫情防控政策包括但不限于限制复工人数、商城营业时间等的影响，但万特公司所提供的物业管理服务并未因疫情而降低，且万特公司除此外还承担了疫情期间的防控管理工作，故对御宝珊公司减免物业管理费的抗辩意见，法院不予采纳。御宝珊公司未按协议约定支付物业管理费，违反了协议第十条第一款第七项之情形，但该条款明确约定“已付保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任”，根据该条款保证金不足以弥补御宝珊公司欠缴物业管理费金额的，御宝珊公司还应继续承担赔偿责任，反之如保证金足以覆盖欠缴物业管理费金额的，御宝珊公司无需再承担赔偿责任。同时，双方当事人在庭审明确提及，保证金性质属于押金，可以抵扣物业管理费及违约金。因此，御宝珊公司欠缴的物业管理费应先用2万元保证金抵扣，不足抵扣的3863元部分由御宝珊公司继续支付。故对万特公司要求判令2万元保证金归其所有的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京御宝珊商贸有限公司支付的保证金2万元，世纪万特（北京）商业管理有限公司不予退还；二、判决生效之日起五日内，北京御宝珊商贸有限公司支付世纪万特（北京）商业管理有限公司2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元、管理费9024元，2019年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元、管理费4697元，以上合计23863元（上述款项折抵判决第一项保证金2万元后，北京御宝珊商贸有限公司实际应向世纪万特（北京）商业管理有限公司支付3863元）；三、驳回世纪万特（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，御宝珊公司欲证明其主张向本院提交了录音光盘一张，欲证明万特公司对其物品进行了扣押，并非系其不撤离商铺；万特公司对上述证据真实性、合法性及证明目的均不予认可，其认为：一、上述录音的原始载体不明确，被录制者身份不明，且不能体现录制的时间或地点；二、上述录音不属于新证据；三、即使上述录音是真实的，从录音的内容来看，御宝珊公司确实在合同期内没有足额支付租金，且在合同期满后没有与我方办理商铺交接并继续占用商铺。经询，御宝珊公司认为因顾客进入商场需要提前预约，因此2020年2月至5月期间客流很少。商场也是以这种模式进行管控，表面上可以营业但实际上是没有客流的。另，御宝珊公司主张其所留的物品仅包括一个保险柜、一个桌子和两把椅子，除此之外，商铺里包括柜台等其他物品都是万特公司的。本院查明其他事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点有二，一是一审判决确定御宝珊公司向万特公司支付的物业费和管理费是否适当，二是万特公司要求退还保证金的请求应否支持。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。本案中，御宝珊公司与万特公司签订物业管理协议，约定御宝珊公司就其租用的案涉商铺在租赁期限内（自2019年8月1日起至2020年7月31日止）向万特公司按照1.7元/天/平方米标准交纳物业费、按照2.3元/天/平方米标准交纳管理费，合同约定御宝珊公司应于2019年7月31日前全额交纳协议期内的物业费13341元、管理费18049元。合同签订后，御宝珊公司开始使用租赁商铺、万特公司提供了物业管理服务。2019年8月12日，御宝珊公司向万特公司支付物业管理费15696元。根据双方合同约定，截至2020年7月31日，御宝珊公司尚欠付物业费及管理费共计15694元。御宝珊公司主张2020年6月28日收到万特公司工作人员微信通知合同期限届满后解除租赁关系后，其在2020年6月30日即清理了所有货物，此后对于柜台即未实际控制和经营，故不同意支付2020年8月1日后产生的物业费和管理费；同时主张因受疫情影响，案涉商铺所在商场在疫情期间未能正常营业，万特公司所提供物业服务质量不好，故要求降低计费标准。首先，根据双方合同约定，租赁期满不再续租或者租赁合同提前终止的，御宝珊公司除办理相关营业证照迁出或者注销手续外，还应当将租赁场地及配套设施交还出租人及物业管理人，并向万特公司提供营业执照迁出或者注销证明，否则万特公司按照合同约定物业费及管理费标准继续计收，双方同时约定非因万特公司原因空置物业的，仍需全额缴纳物业费及管理费。因此，在租赁合同及物业服务期满后，御宝珊公司应当依约以返还场地设备等方式办理物业交接。御宝珊公司虽主张其已于2020年6月30日清场撤离，但现无在案证据证明双方已经办理物业交接。在本案诉讼中，御宝珊公司认可场地内仅遗留一个保险柜、两把椅子和一张桌子，且主张系因万特公司工作人员阻拦未能搬离，现有在案证据尚不足以证明系因万特公司原因导致未能及时办理物业交接。一审法院结合本案中万特公司自行清场情况，确定御宝珊公司应当交纳2020年8月1日至2020年11月3日期间物业费、管理费并无不当，御宝珊公司就此节所提上诉主张本院难以支持。但一审判决主文中对于收费期间书写存在文字错误，本院予以诠证。关于降低物业费及管理费收费标准一节，御宝珊公司虽主张万特公司物业服务存在质量问题，但现有在案证据不足以证明万特公司所提供物业服务明显低于双方约定的水平。关于御宝珊公司所称，因受疫情影响商场未能正常营业，故要求降低费用标准一节，本院认为，疫情确会对于商户经营造成不同程度影响，但根据疫情防控要求，万特公司作为物业公司，其在疫情期间除了完成物业管理服务外，还承担了部分疫情防控管理工作，在此情况下，御宝珊公司以此为由要求降低收费标准依据不足，本院不予采纳。关于保证金退还问题，双方当事人在本案一审庭审中明确表示保证金性质属于押金，可以抵扣物业费、管理费及违约金，一审法院根据查明的事实及认定御宝珊公司应当支付物业费、管理费基础上，用保证金对相关费用予以抵扣，御宝珊公司上诉要求万特公司退还此费用依据不足，本院不予支持。综上所述，御宝珊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2020)京0102民初30095号民事判决第一项、第三项；二、变更北京市西城区人民法院(2020)京0102民初30095号民事判决第二项为：本判决生效之日起五日内，北京御宝珊商贸有限公司支付世纪万特（北京）商业管理有限公司2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元、管理费9024元，2020年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元、管理费4697元，以上合计23863元（上述款项折抵本判决第一项保证金2万元后，北京御宝珊商贸有限公司实际应向世纪万特（北京）商业管理有限公司支付3863元）。二审案件受理费896元，由北京御宝珊商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年四月二十九日法官助理  李靖元书 记 员  赵鸿飞