河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫0104民初1162号原告：河南远达置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路5号附5号。法定代表人：杨朵，总经理。委托诉讼代理人：李筱静，河南金色阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，河南金色阳光律师事务所律师。被告：段冰玉，男，1986年3月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：蒋红，河南滳锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴华，河南滳锦律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区花园路24号。负责人：王晓东，该分行行长。委托诉讼代理人：时建辉，河南融业律师事务所律师。原告河南远达置业有限公司（以下简称远达公司）与被告段冰玉、第三人中国工商银行股份有限公司郑州分行（以下简称工商银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法进行审理。远达公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年8月25日签订的编号为D130××××9415、D130××××9413、D130××××9431的《商品房买卖合同》；2.《商品房买卖合同》解除后五日内，被告协助原告办理注销编号为D130××××9415、D130××××9413、D130××××9431的《商品房买卖合同》的预告登记、预抵押登记、备案信息手续，并将房屋返还原告；3.被告向原告支付垫付代偿款5359288.01元及利息（自原告垫付款项之日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算）；4.被告支付原告补偿金（暂计算至2020年12月4日为2910295.41元，之后以5359288.01元为基数，按照日息万分之五标准计算至实际付款之日止）；5.被告支付原告违约金9555.289元；6.被告赔偿原告房价损失2495490元；7.原告主张的第三、四、五、六项款项从被告首付款中扣减；8.被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：2013年8月25日，原被告签订编号为D130××××9415、D130××××9413、D130××××9431的《商品房买卖合同》各一份，约定被告购买原告开发的位于郑东新区××、商都××、××、××号房屋，房屋价款分别为3722124元、3446177元、2386988元，首付款分别为1862124元、1726177元、1196988元，余款分别为1860000元、1720000元、1190000元以商业贷款方式支付。2013年10月25日，原、被告与中国工商银行股份有限公司河南省分行营业部（现变更为第三人工商银行郑州分行）针对上述三份商品房买卖合同所涉房屋的按揭贷款事宜签订三份《个人购房借款担保合同》，被告系借款人，原告系被告借款的阶段性连带责任保证人。后被告无力偿还贷款，第三人工商银行郑州分行先后多次扣划原告保证金5359288.01元。被告至今未偿还原告包括垫付贷款在内的任何款项。现原告为维护合法权益，诉至法院。段冰玉辩称，原告诉请的房屋即将被河南省驻马店市中级人民法院依法公开拍卖，被告已对案涉房屋失去实际控制权，原告的诉请无法实现，应予驳回。1.被告因犯非法吸收公众存款罪被河南省驻马店市驿城区人民法院判处有期徒刑并处罚金。公安机关在办案过程中，将登记在被告名下的案涉房产依法予以轮候查封，后被认定为涉案资产，并判决依法予以追缴。段永刚等16人集资诈骗、非法吸收公众存款一案，经河南省驻马店市中级人民法院、河南省高级人民法院两级审理，已作出终审判决。河南省高级人民法院指定驻马店市中级人民法院执行，执行案号为（2019）豫17执190号；2.2021年1月27日，河南省驻马店市中级人民法院发布公告称，“房屋系申请人集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪涉财产部分执行一案应予追缴的涉案财产。本院将于近期对上述房产进行公开拍卖。如有公司或个人有优先受偿权，请提供相应生效法律文书等相关依据，以便本院在拍卖价款中予以保留。”鉴于房屋目前的现状，原告要求解除合同并返还房屋的诉讼请求无法实现，应当予以驳回。工商银行郑州分行述称，对原告诉请解除涉案房屋买卖合同无意见，但对原告办理预抵押注销手续，因我行已经在2016年起诉被告及原告三套房屋的按揭贷款事宜，我行的债权尚未得到全部实现，且该债权在优先受偿范围内，故在该判决履行完毕之前，我行无法办理预抵押注销手续。对其他诉讼请求，系原被告之间的纠纷，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月25日，远达公司（出卖人）与段冰玉（××）签订合同编号为D130××××9413、D130××××9415、D130××××9431的《商品房买卖合同》三份，主要约定被告购买原告开发的位于郑东新区××、商都××、××、××号房屋，房屋价款分别为3446177元、3722124元、2386988元，首付款分别为1726177元、1862124元、1196988元，余款1720000元、1860000元、1190000元分别以商业贷款方式支付；关于××逾期付款部分，三份合同均约定××逾期付款超过30日后出卖人有权解除合同，××按累计应付款的0.1%支付违约金；如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；××延迟支付达30日，出卖人有权选择解除合同，出卖人选择解除合同的，出有权按照合同约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。该三份合同已经在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局进行了合同备案。2013年10月25日，远达公司（保证人）、段冰玉（借款人）与第三人工商银行郑州分行（原河南省分行营业部）针对上述三份《商品房买卖合同》中的按揭贷款事项签订《个人购房借款担保合同》三份，主要约定贷款金额分别为1720000元、1860000元、1190000元，保证人承担阶段性连带责任保证等。截至2016年3月，段冰玉未多次按时偿还银行贷款，远达公司保证金账户被工商银行郑州分行扣款共计2069785.41元。2017年，工商银行郑州分行以段冰玉未按约履行义务为由，按照不同合同的编号将段冰玉及其配偶袁卉、远达公司分别向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，该院判决段冰玉、袁卉返还工商银行郑州分行贷款本金，并给付利息（含复利、罚息）；远达公司承担连带责任保证。此后，该案通过执行程序，远达公司代段冰玉向工商银行郑州分行支付执行款3124850.04元、各项其他费用164652.56元。至此，远达公司代段冰玉向工商银行郑州分行共计付款5359288.01元。2019年2月20日，河南省驻马店市驿城区人民法院作出（2018）豫1702执2431号之一执行裁定书，主要载明：本案已经发生法律效力的（2017）豫17刑初385号刑事判决书立案执行，该判决书确定……段冰玉犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年零六个月，并处罚金十万元……；扣押在案的登记在段冰玉名下的位于郑州市郑东新区商都××楼××—××房依法予以追缴……本院在执行过程中，依法向房产信息中心查询被执行人的房产，对郑州市郑东新区商都××楼××—××房进行了查封。2021年1月27日，河南省驻马店市中级人民法院作出（2019）豫17执190号《公告》，主要载明：段冰玉名下位于郑州市郑东新区商都××楼××—××房，系本院办理的段永刚等16人集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪涉财产部分执行一案应予追缴的涉案财产，该院将于近期对上诉房产进行公开拍卖，请具有优先购买权的相关权利人申报权利。另查明，郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示，案涉房屋均设有预售商品房预告登记、预售商品房抵押权登记，权利人分别为段冰玉和工商银行郑州分行，并自2015年2月4日以来有多个被公安机关和人民法院查封的信息记录，现仍在查封期间。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理”。本案中，涉案不动产已经办理了预售商品房预告登记和抵押权登记，被告段冰玉作为预售商品房预告登记并未明确表示同意原告对该不动产的处分，被告所做解除商品房买卖合同等意思表示均不能发生物权效力。并且，涉案不动产目前是被查封状态，原告诉请虽未明确要求确权，但是其主张解除商品房买卖合同的目的和效力即为其拥有涉案不动产的物权，其诉请办理变更相应登记手续、交付房屋、赔偿损失等亦是基于物权而产生。因此，原告上述主张均因法定原因受到阻却，原告据此提起的诉讼，事实和理由不符合人民法院受理民事诉讼的条件，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，裁定如下：驳回原告河南远达置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  武慧鑫二〇二一年四月二十六日书记员  孙君丽