湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0202民初620号原告：周九一，男，1996年9月1日出生，汉族，居民身份证登记住址咸宁市咸安区，现住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：邓绍忠，湖北群力律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗利，湖北群力律师事务所实习律师。被告：黄石市三江房地产开发有限公司，住所地黄石市大桥南路甲1号，统一社会信用代码91420200730884055T。法定代表人：欧阳少华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谈逍，湖北众焱律师事务所律师。原告周九一与被告黄石市三江房地产开发有限公司（以下简称三江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓绍忠、罗利，被告三江房地产公司的委托诉讼代理人谈逍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周九一向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法向原告支付从2019年12月1日起至2020年11月30日止的违约金19053.28元；被告支付以1088759元为基数，从2020年12月1日起至实际交房之日止，按年利率1.75%计算的违约金。2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月19日，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于黄石市花湖代家墩楼盘1、2、3号公寓式办公楼1层C1011室。合同第九条约定，出卖人应当在2019年11月30日前，将符合交付条件的房屋交付给买受人。此后，原告一次性支付购房款1088759元。被告至今未向原告交付房屋。按照合同约定，被告应当承担迟延交房的违约责任，但是合同中关于逾期交房违约金的标准明显低于原告的损失。故要求被告按照中国人民银行公布的存款利率（一年期）1.75%的标准向原告赔偿利息损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告三江房地产公司辩称，原告购买的房屋已符合交付条件，被告可以向原告交付。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未提交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的发票与原件核对无异，能够证明本案部分事实，故对上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2018年11月19日，原告周九一与被告三江房地产公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于黄石市花湖代家墩三江共和城楼盘1、2、3号公寓式办公楼1层C1011室（建筑面积为40.64平方米）。该合同主要约定：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米28129.8474元，总金额1143197元；付款方式及期限：双方约定买受人按一次性付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件六；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限和条件：出卖人应当在2019年11月30日前，将符合下列条件房屋交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。双方在附件六合同补充协议中约定：一、平台及屋顶为公共部分，不允许以任何形式乱搭乱建。二、若买受人选择本合同的第六条第三种付款方式，若发生以下情形时，应按本合同的第七条承担违约和相关责任。1、若买受人需办理银行贷款，自签订本合同三日内，首付比例与比率不按银行相关规定执行。2、若买受人办理银行贷款时，因本人原因，自签订本合同起十五日内未能通过银行贷款审批条件。3、若买受人因个人原因，自签订银行贷款合同起三十日内，未能办结房产交易中心抵押手续。2020年8月21日，原告支付购房款1143197元。被告向原告出具了购房款发票。2019年11月30日，被告未按期交房。另查明，被告开发的案涉房屋所在的三江房地产工程项目至今没有完成综合验收。本院认为，商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋，只有这两个条件同时具备，才构成房屋的有效交付。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定均应属无效。本案中，原告与被告签订的《黄石市商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效并生效。双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合四个条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。约定的交房期限为2019年11月30日前。被告至今未向原告交付房屋的行为已构成违约，应依约承担违约责任。关于违约金的起算时间问题。原告主张从合同约定的交房之次日即2019年12月1日起计算。结合已查明事实，原告付清购房款的时间为2020年8月21日。虽然双方没有明确买受人一次性付款的期限，但根据双方对于贷款方式付款的期限约定及商品房交易惯例，买受人最迟付款期限肯定早于双方约定的出卖人交房期限。故原告以未付清购房款的时间节点2019年12月1日计算违约金缺乏事实依据，本院不予支持，并将起算时间调整为原告付清购房款之日起即从2020年8月21日起。本案中，原告主张双方对出卖人逾期交房时约定的违约金标准低于买受人损失，并请求将标准调整为年利率1.75%。结合已查明事实，双方在合同中约定出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，出卖人承担的违约金标准为日万分之0.1。而双方在合同中约定买受人逾期付款的，买受人愿意继续履行合同时应承担的违约金标准为日万分之二。被告作为提供格式合同的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。但前述两者违约金的标准相差巨大，后者为前者的200倍，明显违反了公平原则。经换算，原告请求适用的年利率1.75%也低于双方约定的买受人逾期付款的违约金标准日万分之二。原告实际已付购房款1143197元，但其自愿以购房款1088759元为基数计算违约金。该行为属于当事人在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院不予干涉。故本院对原告要求被告以1088759元为基数、按照年利率1.75%的标准、从2020年8月21日起至实际交房之日止支付违约金的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告黄石市三江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周九一逾期交房违约金（以1088759元为基数，从2020年8月21日起至被告实际交付符合约定的房屋之日止，按年利率1.75%的标准计算）。二、驳回原告周九一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元（减半收取），由被告黄石市三江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二一年四月二十六日书记员  陈 轩