广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终223号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西嘉亿房地产开发有限公司，住所广西桂林市七星区七星路39号新天地一期1栋12层。 法定代表人：庞明坚，该公司经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司，住所广西昭平县东宁中路19号（地王大厦内）。 法定代表人：庞明坚，该公司经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘爱军，桂林市七星区诚泰法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：左衡，男，1997年4月19日出生，汉族，住昭平县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：全火英，女，1973年1月8日出生，汉族，住昭平县。亦系被上诉人左衡的委托诉讼代理人。 上诉人广西嘉亿房地产开发有限公司（以下简称嘉亿公司）、广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司（以下简称嘉亿昭平公司）因与被上诉人左衡、全火英商品房预售合同纠纷一案，不服昭平县人民法院（2020）桂1121民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人嘉亿公司、嘉亿昭平公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决。2.请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。3.请求依法判令上诉人与被上诉人继续履行2014年3月12日签订的《盛世地王大厦商品房买卖合同》。4.判令被上诉人支付反诉人购房款606000元、违约金165892.5元，合计：771892.5元。5.判令被上诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审法院遗漏查明418703131973421贷款合同项下借款数为多少？什么时候贷的款项，用于什么目的。认定被上诉人家庭债务较重，无能力按揭贷款交纳余款缺乏事实依据。二、一审判决存在主观臆断，偏袒被上诉人。1.418703131973421合同与41890285932801合同贷款均为70万元，两次巨额贷款证实了被上诉人非常有能力履行商品房买卖合同。本案无证据证实被上诉人在交纳607216元首付款后，仅两三个月便无能力贷款。被上诉人全火英自2017年7月1日至2020年9月30日在药店上班，其主动提出离职，放弃稳定收入，主观上存在故意违约。被上诉人左衡系2019年6月毕业，正是就业和创业的年轻人，本案无证据显示被上诉人家庭状况和家庭收入来源，一审认定被上诉人无力按揭贷款交纳余款无事实依据。被上诉人应承担举证不能的法律后果。2.双方签订的商品房买卖合同中约定，由于买受人自身原因退房的，买受人应向出卖人提交《退房申请书》经出卖人同意后，并向出卖人支付已交房款总额10%的违约金，同时在7天内办理好合同解除手续。本案中，被上诉人未提交书面申请，亦未经上诉人同意，一审认定被上诉人曾经与上诉人进行口头协商要求解除合同与客观实际及合同约定不符。被上诉人没有按合同约定提交书面的《退房申请书》，没有经上诉人同意，解除合同条件没有成就，合同应当继续履行。一审判决认为，因被上诉人自身原因导致无法履行合同，合同可以解除，与合同约定不符，亦与《合同法》第九十三条第二款、第九十六条相悖。3.签订本案商品房买卖合同当日，被上诉人交纳了50.05%的房款，并于2014年4月10日交纳了契税、印花税，上诉人为其办理了商品房合同登记备案，说明合同主要债务已履行。合同也已约定了解除权的行使，依照合同自治之原则，本案不再使用《合同法》第九十四条法定解除之情形。三、就反诉部分。1.一审遗漏查明上诉人函件催告被上诉人按揭贷款履行支付余款义务及迟延办理房屋移交和登记手续。2.一审已经认定被上诉人违约，根据《合同法》第一百零七条规定，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。继续履行比采取补救措施、赔偿损失或支付违约金，更有利于实现合同目的。因此上诉人要求继续履行合同，支付剩余房款，并支付违约金的诉请是有法律依据的。3.上诉人与被上诉人签订的商铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。4.如前所述，被上诉人提供的两次巨额贷款恰好证实了被上诉人是非常有能力贷款，一审认定被上诉人无能力贷款与事实不符。《合同法》第一百六十七条规定，“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。因此，被上诉人应支付余款，《盛世地王大厦商品房买卖合同》可以继续履行是有法律依据的。四、补充的上诉意见为，一审程序违法，一审期间被上诉人增加诉讼请求要求解除合同，但一审法院没有另行给予上诉人举证期和答辩期，一审程序违法。 被上诉人左衡、全火英辩称：其认可一审判决，请求二审法院维持一审判决。 左衡、全火英向一审法院起诉请求：1.请求判令被告（反诉原告）按合同约定退还购房款546494元及利息21859元（利息计算时间从2020年2月开始至还清之日止）并解除合同；2.本案的诉讼费用由被告（反诉原告）承担。 嘉亿公司、嘉亿昭平公司向一审法院提起的反诉请求：1.请求依法判令反诉原告（反诉被告）与反诉被告（反诉原告）继续履行2014年3月12日签订的《盛世地王大厦商品房买卖合同》。2.依法判令反诉被告（反诉原告）支付反诉原告（被告）购房款606000元、违约金165892.5元，合计：771892.5元。3.判令反诉被告（原告）承担本案的诉讼费。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、解除原告全火英、左衡与被告广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司于2014年3月12日签订的合同编号为“地王大厦合字第（商115）号”的《盛世地王大厦商品房买卖合同》；二、被告广西嘉亿房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告全火英、左衡退还购房款546494元；三、驳回原告全火英、左衡的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广西嘉亿房地产开发有限公司、广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司的反诉请求。 一审判决认定的事实和理由详见昭平县人民法院（2020）桂1121民初1438号民事判决书。 二审中，当事人均未提交有符合法律所规定的新证据，综合本案的证据材料及当事人对案件事实的陈述，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的《盛世地王大厦商品房买卖合同》系上诉人嘉亿昭平公司与被上诉人左衡、全火英在平等、自愿的基础上签订的，内容并不违反法律法规的规定，形式完备，具有法律效力，双方本应遵照合同履行。合同约定，被上诉人在签订合同的同时缴纳首期房款607216元，余款606000元，由被上诉人向银行贷款，办理按揭贷款交纳。但是在合同履行过程中，被上诉人依合同缴纳了首期房款607216元后，自觉无能力贷款，要求解除合同，并自愿承担相应的违约责任。上诉人不予认可，不同意解除合同，要求继续履行合同，支付剩余房款并支付逾期付款的违约金。对此，本院认为，第一，如一审判决分析所述，综合被上诉人的家庭状况，收入来源来看，被上诉人主张其无力按揭贷款交纳余款符合客观现实。被上诉人全火英在其2020年9月30日离职前一段时间内都是桂东大药房昭平一分店的营业员，薪资收入有限。被上诉人左衡2019年6月始大专毕业，尚无稳定工作，无稳定收入。2018年10月9日，被上诉人全火英与其丈夫因无力偿还418703131973421合同项下借款，再次向银行贷款70万元，“用于偿还418703131973421合同项下借款人所欠债务”，说明其家庭债务较重，其提出无能力按揭贷款交纳余款的主张具有高度盖然性。被上诉人无能力按揭贷款交纳余款，本案被上诉人已不具备继续履行合同的经济基础条件。第二，在合同履行过程中及本案诉讼过程中，被上诉人也已明确表示其无能力贷款，不再继续履行合同，倘若不予解除双方签订的《盛世地王大厦商品房买卖合同》，将使合同履行处于僵局状态，合同目的最终也无法实现，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，一审判决解除双方所签订的《盛世地王大厦商品房买卖合同》，有事实和法律依据。上诉人提出要求继续合同，支付剩余房款并支付逾期付款违约金的诉请，因本案被上诉人已缺乏继续履行合同的经济基础，故本院不予支持。 本案的《盛世地王大厦商品房买卖合同》系因被上诉人无能力按揭贷款交纳剩余房款而被解除，被上诉人存在违约，应承担相应的违约责任。一审结合本案的情况，对被上诉人提出自愿根据双方签订的《盛世地王大厦商品房买卖合同》中“由于买受人自身原因退房的，买受人应向出卖人提交《退房申请书》经出卖人同意后，并向出卖人支付已交房款总额10％的违约金，同时在7天内办理好合同解除手续”的约定，承担已交房款总额10%的违约金60721.6元（607216×10%）的意愿予以确认，合理合法，本院予以确认。 至于上诉人提出一审程序违法的意见，首先，一审庭审根据被上诉人诉请及起诉内容，向被上诉人释明，要求退款，是否要求解除合同，被上诉人表示无能力供房，要求一并解除合同。从被上诉人提交的诉状来看，被上诉人在其起诉中，明确表示要求退房，则被上诉人提出要求退款，一并要求解除合同的诉请是相关联的，属进一步明确其诉讼请求而已，并非新增独立诉请。其次，一审已依法通知上诉人参加庭审，上诉人也委托了专业法律人士作为代理人参加案件庭审。上诉人的代理人作为专业法律人士，熟知我国法律规定与诉讼程序，即使认为被上诉人提出要求一并解除合同属于新增独立诉请，一审在被上诉人表明无能力供房，要求一并解除合同的情况下继续进行庭审，上诉人的代理人未提出异议，未要求额外的答辩期与举证期，视为上诉人放弃相应的答辩期与举证期。因此，上诉人提出一审程序违法意见，本院不予采纳。 综上，上诉人嘉亿公司、嘉亿昭平公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11518元，由上诉人广西嘉亿房地产开发有限公司、广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 陈小坤 审 判 员 周成才 二〇二一年四月二十日 法官助理 欧秉学 书 记 员 曾俊豪