广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1758号上诉人（原审原告）：张桂芳，女，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王晓文，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈渐佳，广东华誉品智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市番禺沙园集团有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：陈艳章。委托诉讼代理人：胡景辉，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙头供销社，住所地：广州市番禺区。法定代表人：肖东升。被上诉人（原审被告）：番禺市沙园酒店，住所地：市桥镇环城。负责人：邱礼昌。上诉人张桂芳因与被上诉人广州市番禺沙园集团有限公司（以下简称沙园集团公司）、广州市番禺区沙头供销社（以下简称沙头供销社）、番禺市沙园酒店（以下简称沙园酒店）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张桂芳代理人王晓文、陈渐佳、被上诉人沙园集团公司代理人胡景辉到庭参加诉讼。沙头供销社、沙园酒店经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张桂芳上诉请求：撤销一审判决第一项判决，改判支持张桂芳一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审对申请鉴定内容没有鉴定即否定《商品住宅出售协议书》只有张桂芳一人签订的事实，属于事实不清。首先，《商品住宅出售协议书》落款处仅有张桂芳一人签名，而张桂芳虽然是在“经办人”后签名，但并不能否定张桂芳是唯一签名人的事实。其次，按签名习惯，合同双方均是在落款处签名，表示对合同内容的确认，而不是在协议首部签名。而《商品住宅出售协议书》落款处并没有“陈汉棉”的签字。即使是协议首部有“陈汉棉”，但该“陈汉棉”应为卖方工作人员书写。张桂芳提出对《商品住宅出售协议书》及《番禺县工商企业商品销售发票》上“陈汉棉”与发票上“陈汉棉”是否为同一人书写进行鉴定。即如能鉴定《商品住宅出售协议书》甲方签章下经办人签名“王季立”中“立”字与发票上的“立”字同属一人书写，则可证明发票开票人为王季立；如能鉴定《商品住宅出售协议书》上“陈汉棉”与发票上“陈汉棉”为同一人书写，则可证明《商品住宅出售协议书》上的“陈汉棉”以及发票上的“陈汉棉”均为王季立所写；同时，如能鉴定《商品住宅出售协议书》“乙方签章：”后不存在书写痕迹，则可进一步证明张桂芳是该合同唯一签名购买方，但一审法院并未对张桂芳提出的鉴定申请事项进行处理。二、一审没有查清是否真实存在“陈汉棉”，如存在“陈汉棉”应依职权追加案件当事人。本案争议焦点是，涉案房屋是张桂芳一人购买还是张桂芳和“陈汉棉”两人购买。一审法院认为涉诉房屋购房人并非为张桂芳一人，即认为该房屋购买方除了张桂芳，还应有“陈汉棉”。如按此认定，涉案房屋是张桂芳和“陈汉棉”的必要共同诉讼标的，“陈汉棉”是本案必要共同诉讼当事人。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第七十三条、第九十六条的规定，由于本案涉及到是否应当追加“陈汉棉”参加诉讼，一审应当向公安机关调查取证，确定是否存在“陈汉棉”，如调查取证显示存在“陈汉棉”，应将其追加为当事人共同参加诉讼。事实上，张桂芳第一次起诉时，即向法院申请，向番禺区公安局和南沙区公安局调查是否存在“陈汉棉”（因房屋购买时间为1989年，当时番禺县包括了现番禺区和南沙区，而且当时人员流动小，非本县户籍人购买商品房概率较小）。法院表示其进行了调查，但并未出示具体调查结果。起诉后，张桂芳也多次表示，如法院认为不能凭现有证据否定陈汉棉是房屋购买人之一，则可以向公安机关调查取证，并追加“陈汉棉”参加诉讼。但一审仍然不调查取证，追加当事人，属于事实不清、程序错误。三、国土部门档案没有“陈汉棉”的身份信息也可证明办理国土使用证时，并没有“陈汉棉”申请办理。一审判决书第6页查明事实，一审法院向广州市番禺区国土资源和规划局函询涉讼房屋所在土地《国有土地使用证》内档情况，该局复函称系统档案中并无陈汉棉的身份证明文件或身份信息，土地登记申请书中申请单位（个人）一栏签有“张桂芳”，时间为1989年9月30日。虽然后附《土地登记申请书、审批表》显示，申请单位为陈汉棉、张桂芳，但签名仅有“张桂芳”，说明并没有“陈汉棉”申请签字。综上所述，张桂芳请求二审法院依法予以改判。沙园集团公司二审答辩称：一、张桂芳并非唯一购房人，其诉求将涉诉房屋过户至其一人名下缺乏理据，依法应承担举证不能的法律后果。（一）根据张桂芳提交的《商品住宅出售协议书》及发票均显示客户名称为陈汉棉和张桂芳，涉案房屋应为二人共同购买，实际购房主体不止其一人。即便张桂芳称其文化水平较低，但签字处显然有另一人名字，张桂芳仅在“经办人”一栏签字，其对于另一买受人为知情或者应当知情。（二）张桂芳无法对其出资购买房屋进行举证，并无提交相关证据如付款时间、支付金额等证据证明张桂芳是一人出资购买涉案房屋。（三）开具发票后，发票载明两人的名字，但张桂芳依然前往国土部门办理土地证，且在相关申请书上签名确认，并无任何证据证明国土部门对此存在登记错误的情况。（四）涉案房屋由张桂芳出租并不能证明其一人所有，且张桂芳无法证明2005年以前以及2007年后一直由其对涉案房屋进行出租、管理和收益。二、张桂芳对于本案的起诉已经超过法定诉讼时效。涉案房屋的《国有土地使用证》发证日期为1989年11月2日，根据《民法典》第一百八十八条规定，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，由于涉案房屋的国有土地使用证发证日期距今超过二十年，因此张桂芳的诉请已经超过诉讼时效。综上所述，张桂芳的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。沙头供销社、沙园酒店二审未答辩。张桂芳于2019年4月26日向一审法院起诉请求：请求沙园集团公司、沙头供销社、沙园酒店协助张桂芳将广州市番禺区万丰路园丰大街五巷2号××房（对应旧址：市桥镇东城区万丰路4排一幢七楼东五，国有土地使用证：番府国用字（1989）第01-04024号）的不动产权过户到张桂芳名下。一审法院认定事实：1988年8月8日，就买卖位于市桥东城区××号房屋（以下简称涉讼房屋）的事宜，番禺县沙园酒店与张桂芳在一份首部载明房屋出售方（甲方）为番禺县市桥沙园酒店、房屋购买方（乙方）为陈汉棉、张桂芳（二人姓名均为手写）的《商品住宅出售协议书》上盖章及签字（张桂芳在“乙方签章”栏目下面“经办人”一栏签名）。该协议约定涉讼房屋的建筑面积为105.7平方米，每平方米售价为500元，总售价为52850元；签订本协议时乙方向甲方交付50%的购房款25800元，余款27050元在住宅交付使用时付清；甲方在收到购房预付款后十个月内，必须将该房交付乙方使用；房屋款项结清时，甲方应把房屋出售发票随同房屋一并交付乙方，乙方即拥有对该房的财产所有权和国家有关房屋政策规定范围内的房产自主权；等等。1989年6月12日，番禺县沙园酒店出具编号为062080的《番禺县工商企业商品销售发票》一份，载明客户为陈汉棉、张桂芳，品名及规格为四排D座七楼东五（二厅三房），金额为52850元。1989年10月10日，涉讼房屋所在土地获原番禺县国土局颁发《国有土地使用证》[番国府用总字第01-04024号、字（1989）第01-04024号]，登记土地使用者为陈汉棉、张桂芳，用途为住宅。1995年10月16日，国土部门出具《番禺市商品房屋产权证明书》（No.0001847），载明市桥镇万丰路园丰大街五巷1号、2号、3号（旧址：D座第四排东五、西六）的产权单位为番禺市供销合作社沙园集团房地产开发有限公司，建成时间为1990年，建筑为混合结构七层，共一幢十四套；门牌号码为××的房屋（单元）购房人名称为陈汉棉、张桂芳，房屋建筑面积、售价、订购时间均与前述《商品住宅出售协议书》的约定一致。2016年12月15日，广州市公安局市桥派出所向张桂芳出具编号为0004979的《核查门牌证明》，载明番禺区万丰路园丰大街五巷2号门牌已正式编列使用。翌日，广州市番禺区市桥街沙园社区居民委员会出具一份《证明》，载明兹有我辖区内原地址广州市番禺区市桥镇东城区万丰路四排一幢七楼东五与广州市番禺区万丰路园丰大街五巷2号××房是同一地址。2016年12月22日，广州科测测绘技术有限公司就涉讼房屋出具测绘案号为2016120063546的《房屋面积测量成果报告书》一份，并附《房地产分户图》及《宗地图》。2018年5月9日，张桂芳向一审法院提起（2018）粤0113民初4258号案诉讼，请求确认涉讼房屋的不动产权归其所有。在该案审理过程中，一审法院向广州市番禺区国土资源和规划局函询涉讼房屋所在土地《国有土地使用证》内档情况，该局复函称系统档案中并无陈汉棉的身份证明文件或身份信息，土地登记申请书中申请单位（个人）一栏签有“张桂芳”，时间为1989年9月30日，并附相关档案文件；该附件中的《土地登记申请书、审批表》显示，申请单位为陈汉棉、张桂芳。后张桂芳撤回该案起诉。另查明，番禺县沙园酒店成立于1986年2月26日，于1992年7月15日企业名称变更为番禺市沙园酒店，后于2004年11月8日被吊销。根据行政管理部门的内档显示，番禺县沙园酒店于1990年8月9日出具一份《沙园酒店组织章程》，载明该酒店属沙头供销社组成部分、管理人员由供销社调配等内容，广东省番禺县供销合作社联合社在该章程中盖章同意。根据行政管理部门的内档显示，广东省番禺市供销合作社沙园集团公司于2000年7月28日出具一份《关于番禺区供销社沙园集团公司转制为广州市番禺沙园集团有限公司的实施方案》，内容包括：在番禺区供销社沙园集团公司的基础上，转制为“广州市番禺沙园集团有限公司”；由于原沙园集团公司是在沙头供销社的基础上更名而成的，至今仍是一个企业、两个牌子、两套工商营业执照的状况，并依据供销社社章规定，沙头供销社本身存在一定的股份合作经济成份的性质，因此，此次转制改组方式是保留原沙头供销社，将原沙园集团公司改组为广州市番禺沙园集团有限公司；资产负债处置办法为：在原企业总资产中划转23401万元给新公司，其余2889万元资产归沙头供销社所有（具体资产实物形态按059号评估报告说明），原企业的总负债23140万元划转给新公司，转给新公司的资产及负债差额优先用于解决转制成本及费用；等等。再查明，番禺市供销合作社沙园集团房地产开发有限公司成立于1995年5月21日，后名称变更为广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司，股东为番禺市供销合作社沙园集团公司、番禺市沙头供销社。根据行政管理部门的内档显示，沙园集团公司曾于2005年9月25日出具一份《清算报告》，载明：经广州市番禺沙园集团有限公司全体股东研究决定，自2005年9月25日起，将广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司停止经营并向工商部门申请注销，分公司无应收账款、应付账款及其他债权债务情况，分公司债权债务由总公司负责，人员现已安置，债权债务现已清算完毕，分公司债权债务清算完毕后，如发生任何债权债务问题，由总公司负责。其后，广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司于2006年1月13日注销工商登记。本案审理过程中，张桂芳向一审法院作出如下陈述：1.张桂芳于1981年结婚，配偶为蒋细强；2.张桂芳在东城市场出售香烟、零食、介绍兑换港币，其听说附近有房出售，且手头上有资金，就想购买房屋；3.案涉合同是在原沙园酒店二楼签订，当时只有张桂芳一人前往签订合同；4.张桂芳的购房资金均来源于其前述谋生手段，房款是在原沙园酒店分两次支付现金，但具体情况记不清；5.张桂芳的文化程度为小学二年级，签订合同时不知道合同上有陈汉棉的名字，合同上的“陈汉棉”并非张桂芳所书写，后来在涉讼房屋张贴通知领取房产证时才发现有陈汉棉的名字，但想着持有发票就可以了；6.张桂芳不认识陈汉棉，也没有陈汉棉这个人的存在；7.张桂芳合同所写联系地址为其父亲住所，划掉海傍地址的原因是不想让配偶知道其购房的事情；8.张桂芳独自一人去原沙园酒店收楼并领取钥匙，领取后简单装修、对外出租并办理了租赁备案登记，其从未在涉讼房屋内居住，一直用于出租；9.张桂芳本人亲自前往办理涉案房屋的证件，办理土地证时，工作人员未要求提供陈汉棉的身份资料，故成功办理了土地证，但办理房屋所有权证时，因无法提供陈汉棉身份资料故未成功办理；10.房屋所有权证办理不成功时，张桂芳想着就将房屋出租，每月都有租金收入，就没有理会；11.张桂芳之子婚后想装修涉讼房屋用于居住，但其子得知涉讼房屋没有产权证后认为应将房屋产权处理妥当，故张桂芳提起本案诉讼。另张桂芳的代理人述称，涉讼房屋不属于单位福利房或房改房，也不是特定人群才能购买的房屋；涉讼房屋所在土地性质为划拨，根据现在的办证流程，土地出让金在房屋过户时一并办理补缴手续。张桂芳为证明其对涉讼房屋的使用情况，其代理人向一审法院申请律师调查令以向广州市番禺区市桥街来穗人员和出租屋服务管理中心调取涉讼房屋的租赁备案合同，根据该中心的回复显示，涉讼房屋分别进行过“穗（番）租登10004411号”及“穗（番）租登4411号”房地产租赁合同备案，承租人分别为黄心鹏、曹瑜军，租赁期限分别为2005年4月18日至2005年10月18日、2006年11月1日至2007年10月31日。张桂芳质证认为该证据足以证明涉讼房屋一直由其进行管理和收益。沙园集团公司质证认为其公司并非当时该房屋的出售方，对涉讼房屋的出租情况不清楚。张桂芳为证明其具备本市限购区域内涉讼房屋的购买资格，向一审法院提交了《购房资格证明》。沙园集团公司对此无异议。一审法院分别就涉讼房屋是否具备过户条件依职权向国土部门发函，以及就广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司的清算情况向市场监督管理部门发函。其中，国土部门复函称，涉讼房屋未办理《不动产权证书》，但建设项目已办理初始登记手续，并提示过户须符合住房限购政策及办理转移登记手续的其他手续。市场监督管理部门复函称，广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司于2006年1月13日注销，申请材料中含清算报告，但该局对申请材料仅作形式审查，具体清算程序不属该局审查范畴。经当事人质证后，张桂芳对上述证据予以确认，而沙园集团公司对此未提出异议。一审法院认为，涉讼签订于1988年8月8日的《商品住宅出售协议书》已成立、生效并付诸履行，本案的争议焦点为涉讼房屋的实际购房主体问题，一审法院分析如下：第一，张桂芳订立合同时具有相应的民事行为能力，其称签订合同时不知道该合同中有“陈汉棉”的名字，但由于合同首部房屋购买方处“陈汉棉”的姓名写于张桂芳姓名前面，即使张桂芳文化水平较低，亦可明显看出购买方处为两个名字，在处理购房此等重大事宜时更应审慎，张桂芳该陈述不合常理；且张桂芳并未在“乙方签章”处签名，而是在该栏目下面“经办人”一栏签名，张桂芳对此亦仅解释为因其不认识字，而未作出更充分合理的解释或提供其他证据予以支持其主张。第二，关于涉讼房屋的出资情况，本案中仅有出售方出具的客户为“陈汉棉、张桂芳”的发票予以证明，而张桂芳对其所述的现金支付并未明确支付时间、金额等具体情况，亦未提交现金取款或其他相关凭证等证据予以佐证，故不足以认定为张桂芳一人出资。第三，在购房款支付后，出售方开具的发票载明客户名称为“陈汉棉、张桂芳”，如前所述，发票显然注明了客户为两个人的名字，而张桂芳对此却未提出任何异议，仍持上述合同及发票至国土部门办理土地证，并在申请人为“陈汉棉、张桂芳”的申请书上签名确认；在土地使用证颁发后，张桂芳亦无在合理的期限内提出异议，由此可见，涉讼房屋的土地使用证登记在“陈汉棉、张桂芳”二人名下并不违背张桂芳的真实意思表示。行政机关颁发的证书较一般书证具较强的证明力，现本案中并无证据显示国土部门对此存在登记错误的情况。第四，张桂芳为证明涉讼房屋一直由其出租而申请调查的证据显示，最早的租赁备案登记时间为2005年，张桂芳并不能举证此前涉讼房屋一直由其出租，况且，即使涉讼房屋由其出租亦不能等同于涉讼房屋的购房人仅为其一人。综上，根据张桂芳的举证及陈述，其所主张涉讼房屋购房人仅为其一人的待证事实，未达高度可能性的证明标准，一审法院依法不予认定。另外，涉讼房屋所在建设项目已办理初始登记手续，由于初始登记权利人广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司已注销，沙园集团公司作为该公司的债权债务继受方，而沙园酒店作为合同相对方且为沙头供销社下设单位，故沙园集团公司、沙头供销社、沙园酒店均有协助过户的义务。但如前所述，张桂芳在本案中对其主张举证不能，其诉请将涉讼房屋过户至其一人名下缺乏理据，故一审法院予以驳回。沙头供销社、沙园酒店经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、答辩及质证的诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一条、第四条、第八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：驳回张桂芳的全部诉讼请求。一审案件受理费1121元，由张桂芳负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，张桂芳申请本院开具《律师调查令》，申请由张桂芳代理律师王晓文、陈渐佳向广州市公安局番禺分局查询广东省范围内是否有登记姓名为“陈汉棉”（含曾用名）且出生日期在1988年8月8日前的户籍登记信息。如有，则提供所有姓名为“陈汉棉”（含曾用名）的户籍登记信息。如无，则书面回复没有姓名为“陈汉棉”的户籍登记信息。后，经本院询问王晓文、陈渐佳律师称广州市公安局番禺分局答复为：因信息不唯一，广州市公安局番禺分局无法查询有关情况。二审期间，张桂芳及其配偶蒋细强向本院出具《情况说明》称：张桂芳结婚前户籍在广州市番禺区龙美村（原番禺县龙星乡）。结婚后，张桂芳与配偶蒋细强居住于广州市番禺区工业路景楼大街16号三梯702房（以下简称“702房”）（原为单位分配给蒋细强的宿舍），但因蒋细强是集体户口，故张桂芳户籍并没有迁入配偶的户口之内。后张桂芳与配偶蒋细强出资购买了现位于广州市番禺区市桥街德祥路大街2号1座304房（以下简称304房），并将张桂芳及其一对子女的户口落户在304房。但张桂芳与蒋细强家庭一直居住在702房（子女上学更近）。304房现登记在张桂芳儿子蒋东成名下，且304房一直对外出租（详见《房屋租赁登记备案证明》及《市桥街个人出租自有房产纳税记录本》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：沙园集团公司、沙头供销社、沙园酒店是否应协助张桂芳将广州市番禺区万丰路园丰大街五巷2号××房（对应旧址：市桥镇东城区万丰路4排一幢七楼东五，国有土地使用证：番府国用字（1989）第01-04024号）的不动产权过户到张桂芳一人名下？对此，本院分析如下：根据一审查明事实可知，1989年间，张桂芳持房屋购买方为陈汉棉、张桂芳的《商品住宅出售协议书》及出售方开具载明客户名称为“陈汉棉、张桂芳”的发票至国土部门办理土地证，并在申请人为“陈汉棉、张桂芳”的申请书上签名确认。此后，原番禺县国土局根据其申请于1989年10月10日为涉案房屋在所土地颁发了《国有土地使用证》[番国府用总字第01-04024号、字（1989）第01-04024号]，该证登记土地使用者为陈汉棉、张桂芳两人，用途为住宅。因行政机关颁发的证书较一般书证具较强的证明力，现在该证未经合法途径予以撤销的情况下，根据房地一体原则，涉案土地上的房屋亦应登记在两人名下，故本案张桂芳排除购房人“陈汉棉”要求将涉案房屋登记在其一人名下缺乏依据，亦与前述土地使用权证登记不一致，本院不予支持。综上所述，张桂芳的上诉请求不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、《中华人人共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1121元，由张桂芳负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年四月二十七日书记员  吴浩正徐毅敏