湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4366号原告：韦星，男，1975年8月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：王建峰，湖北恒康律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐凤群，湖北恒康律师事务所律师。被告：武汉泽维尔酒店管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区202M地块碧桂园泰富国际****楼****。法定代表人：郭春先。被告：郭春先，男，1987年3月14日出生，汉族，住武汉市武昌区。原告韦星诉被告武汉泽维尔酒店管理有限公司（以下简称泽维尔公司）、郭春先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告泽维尔公司、郭春先下落不明，且争议较大，本案不宜适用简易程序，但法律适用明确。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法转为普通程序由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告韦星的委托诉讼代理人齐凤群到庭参加诉讼，被告泽维尔公司、郭春先经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦星向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告泽维尔公司将房屋交还于原告；2、依法判令被告泽维尔公司向原告支付违约金30,000元；3、请求判令被告泽维尔公司支付原告房屋占用费以3,700元/月为标准，自2020年5月21日起直至被告泽维尔公司将房屋腾退交还至原告之日止；4、判令被告郭春先对以上诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月1日，原告与被告泽维尔公司签订《租赁合同》编码ZWEBGYMY2019-3-17，约定原告将其位于武汉市江岸区塔子湖碧桂园蜜柚小区4幢2层3号房屋，面积为46.55平方米的房屋出租于被告泽维尔公司，原告给予被告泽维尔公司装修改造免租期为6个月（2019.12.2-2020.6.1），租赁期限为2020.6.2-2023.6.1，共计36个月，每月租金3,700元，租金每季度支付一次，首次租金于免租期结束前15日内付清。2020年5月20日，被告泽维尔公司向原告发出《合同中止函》，述明其资金链断裂，不再履行合同。同月29日向全体业主发出通知，表明解除全部合同。原告认为，被告泽维尔公司应诚信守约，积极履行合同义务。在合同履行期间，明确表示不再履行并解除合同，其行为构成根本违约，原告有权依法解除合同，被告泽维尔公司还应依法承担违约责任。被告郭春先作为公司股东，持有被告泽维尔公司股份100%，存在滥用公司法人独立地位，依据《中华人民共和国公司法》第20条及第63条，应当对公司债务承担连带责任。被告泽维尔公司的行为构成根本违约，对原告的权益造成侵害，事实清楚，证据确实充分。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特诉至法院，请求判令如所求。被告泽维尔公司、郭春先经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未提交答辩意见，又未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月16日，韦星购得位于武汉市江岸区塔子湖碧桂园·蜜柚4幢/单元2层商3号房屋一套（以下简称案涉房屋），面积46.55平方米。2019年12月1日，韦星（甲方）与泽维尔公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：一、合同标的甲方同意将位于武汉市江岸区和谐大道与金桥大道路碧桂园·蜜柚小区4号楼2层03室出租给乙方作为酒店（住宿业）商业用途经营使用，建筑面积共计46.55平方米，实际产权面积与约定建筑面积有差异的，则租赁面积以房产局测量报告确定为准。二、租赁期限及乙方租权1、装修改造免租期共6个月，由2019年12月2日至2020年6月1日，不计入实际租赁期内，装修改造免租期内所产生的装修押金费、水电费等相关费用全部由乙方承担。2、租赁期限自2020年6月2日起至2023年6月1日止，共36个月（以实际交房日期为准）。租期内乙方对甲方出租的物业及附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权利转租或自行经营管理事项。三、合作方式及租金支付（1）双方达成合作协议后，甲方须向乙方支付装修工程总款金额为95,241元。注：详细付款情况见委托装修合同ZWEBGYMY2019-3-17。即在本合同生效的前提下，租期为3年（不包括装修免租期），租金每季度支付一次，押一付三。首次租金免租期结束前15日内付清。（2）租赁期内租金具体如下：第一年至第三年，具体日期2020年6月2日至2023年6月1日，乙方支付甲方租金3,700元/月…四、违约责任1、乙方违约责任乙方如逾期支付租金，按逾期部分月租金5%赔偿。逾期不得超过6个月，若超过6个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿剩余合同期返租金额的20%。2020年5月20日，泽维尔公司发出《合同中止函》，函载：我公司因COVID-19新冠疫情冲击公司于2020年1月23日暂停经营，以致于我公司资金链断裂，2020年4月20日我公司已无力进行正常启动运营，公司只得继续暂停运营，且中止与公司往来所有合同，同时我司安排相关工作人员与您商讨解约或后期继续合作事宜。自2020年5月20日起我司将不再承担房屋的房租及物业费等费用。关于解约或者继续合作事宜请您联系对接您的业务经理。2020年5月20日前已产生的费用除1月23日至4月8日期间外我公司将全部承担，1月23日至4月8日期间费用我司会根据政府政策执行。收到此函，所签《租赁合同》《委托装修协议》《定金合同》即为中止。2020年5月29日，泽维尔公司工作人员通过微信向韦星发送信息，主要内容为：我司对于武汉所有的工地的核算已经完成，将于2020年6月1日起正式开始进行解约合同的寄送，其中包括租金、工程款等各项金额的数据以及对欠款的支付时间。房屋的钥匙以及水电卡也会一同寄送给您。…全武汉的业主预计在7个工作日内寄送完毕。请您看到此信息后在7个工作日内（2020年6月5日24:00前）将现在方便收件的地址、联系人以及联系电话编辑给我，方便寄送服务的有序进行。若于7个工作日后还未收到您这边的消息，将自动视为您这边不同意解约协议，我这边将不会给您寄送解约合同…。审理中，韦星陈述其未收回案涉房屋。2020年7月7日，泽维尔公司的投资人由郭春先（90%）、郭建军（10%）变更为郭春先（100%）。韦星提交的泽维尔公司华夏银行的银行流水复印件显示，在2019年10月1日至2020年4月30日期间，泽维尔公司曾多次将公司银行账户中的款项转入郭春先个人银行账户。本院认为，韦星和泽维尔公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同签订后，韦星依约履行了交房义务，泽维尔公司于2020年5月20日向韦星发送合同中止函，系以自己的行为表明不再履行合同义务，存在违约。根据合同约定，2019年12月2日至2020年6月1日期间属于双方约定的装修改造免租期，韦星享有自2020年6月2日起向泽维尔公司收取租金的权利。对于韦星主张的房屋占用费，本院参照租金标准考虑韦星2020年6月2日至2020年6月30日期间的租金为3,576.67元（3,700元÷30×29），故韦星主张的房屋占用费，本院部分予以支持。韦星在明知泽维尔公司中止合同且与其协商解除合同后，应及时收回案涉房屋以减少自己的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，韦星无权就未能及时收回案涉房屋导致的扩大损失要求赔偿，韦星应自行承担超过合理期限的迟延收房责任，故对其主张泽维尔公司支付2020年7月之后的房屋占有使用费，本院不予支持。关于违约金，双方约定“乙方如逾期支付租金，按逾期部分月租金5%赔偿。逾期不得超过6个月，若超过6个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿剩余合同期返租金额的20%”，泽维尔公司在装修改造免租期内即与韦星协商解除合同表明其以实际行动不履行租赁合同，截至2020年6月30日，泽维尔公司欠付租金未超过6个月，韦星主张泽维尔公司按照《租赁合同》约定支付违约金30,000元的诉讼请求无事实依据，考虑泽维尔公司提前解除合同确实给韦星造成了一定的空置期损失，本院以实际损失为基础，结合疫情发生的事实，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，酌定泽维尔公司向韦星支付违约金11,100元。因泽维尔公司违约，致使合同目的无法实现，现韦星主张泽维尔公司交还案涉房屋符合法律规定，本院予以支持。关于连带责任。郭春先系泽维尔公司的法定代表人、唯一股东，其未向本院提交证据证明泽维尔公司的财产独立于其个人财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，郭春先应对泽维尔公司的债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、第二十八条之规定，判决如下：一、被告武汉泽维尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告韦星交还位于武汉市江岸区塔子湖碧桂园·蜜柚4幢/单元2层商3号房屋；二、被告武汉泽维尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告韦星支付2020年6月2日至2020年6月30日房屋占有使用费3,576.67元；三、被告武汉泽维尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告韦星支付违约金11,100元；四、被告郭春先对被告武汉泽维尔酒店管理有限公司应承担的上述第二、三项给付责任承担连带清偿责任；五、驳回原告韦星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，公告费260元，由被告武汉泽维尔酒店管理有限公司、郭春先共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二一年四月八日书记员  邬荣