广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6612号上诉人（原审被告）：陈道然，男，1960年2月26日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州融方信息科技有限公司，住所地：广州市天河区天源路401房之三A2栋106。法定代表人：黄丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。上诉人陈道然因与被上诉人广州融方信息科技有限公司（以下简称融方公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初14183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈道然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈道然上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：（一）自陈道然父辈起即是xx大厦xx号1510房的回迁户，在此地居住超60年之久。陈道然与出租方广州市志联房地产开发有限公司签订了回迁协议和租赁合同，合同至2006年6月30日期满后未再续签合同，但每月双方仍有正常交纳和收取租金，双方均默认按无固定期限合同履行。按照回迁户最高可住20年，本租赁期应由2006年7月1日起算追加20年至2026年6月30日为止。（二）融方公司对于拍卖所得的房产必须承接上手业主的责任和义务，即融方公司应当继续履行案涉无固定期限合同（租赁期限届至2026年6月30日），且拍卖公告上已经披露拍卖不交吉。陈道然虽有儿子，但因此次事件，妻子想离婚、小儿子也与陈道然反目成仇，小儿子名下33平方米的七楼步梯房也不允许陈道然居住。陈道然已年届60岁，身体状况不好，退休金仅1800元，除案涉房屋外无可搬迁的房屋且无法承担昂贵的租金。一审法院判决陈道然一年内搬出案涉房屋，陈道然微薄的退休金无法支撑在外租住的房费，恳请二审法院协商房屋买主给予一定的补偿。综上，恳请二审法院判如所请。融方公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且已充分尊重历史问题和高度考虑善良人情，判决偏向了陈道然。融方公司通过竞买的方式取得案涉房屋，已经领取了房屋的不动产权证书，是案涉房屋的所有权人，理应对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。相反，陈道然在2006年租赁合同到期后或原租赁合同承租人陈孔良死亡后，其既不是所有权人，也不是承租人，实际已无任何理由继续占有使用案涉房屋，因当时广州市志联房地产开发有限公司面临内斗和外债，无力通过诉讼方式要求陈道然腾房，才导致陈道然几十年长期占用使用案涉房屋。一审法院在充分尊重历史问题和高度考虑善良人情的前提下，作出的判决偏向了陈道然，酌定陈道然一年的搬迁期限且房屋租金远远低于市场价，陈道然应该感恩，及时息诉。融方公司于2020年12月3日向一审法院起诉请求：1.陈道然（含同住人员）立即迁出广州市越秀区xx路xx号1501房；2.陈道然支付广州市越秀区xx路xx号1501房占用费，以每月4500元从2020年5月8日计算至实际迁出之日止；3.本案诉讼费用由陈道然承担。一审法院认定事实：广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司）被法院宣告破产。2020年1月9日，志联公司破产管理人在拍卖平台上将案涉房屋进行拍卖。拍卖公告中注明房屋是按现状、不交吉拍卖，买受人自行腾退房屋并承担相关费用。融方公司以2260005元竞得该房屋，并于2020年5月8日取得该房屋的产权证。陈道然的父亲陈孔良原居住在xx路xx大街18号房屋，是该房屋的租户。因志联公司征用拆迁xx大街18号房屋，志联公司安排陈孔良（包含陈道然）到案涉房屋回迁居住，并于2004年7月26日与其签订了租赁合同，租期为2004年7月1日起至2006年6月30日止，月租金为468.12元。之后陈道然按上述标准向志联公司支付租金至2019年12月。现陈道然与其妻子、两个儿子居住在上述房屋，陈道然的儿子名下均有房屋。一审法院认为，融方公司通过竞买方式购得案涉房屋，是案涉房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现融方公司要求陈道然搬出案涉房屋并支付房屋使用费有法律依据，一审法院均予以支持。但融方公司在竞买该房屋时，明知该房屋为不交吉状态，且目前没有证据证明陈道然名下有其他房屋可供搬迁，故融方公司应给予陈道然合理的搬迁期，该搬迁期一审法院酌情确定为一年。由于陈道然是因回迁被安排居住该房屋，有一定的历史原因，故从2020年5月8日起及在过渡搬迁期内，房屋使用费可按原租赁合同约定的租金标准支付。对于搬迁期满后的房屋使用费，陈道然应参照广州市同地段的房屋租金参考价支付。对于陈道然抗辩融方公司应承接志联公司义务的问题，因陈孔良与志联公司签订的租赁合同在2006年6月30日已经到期，之后陈道然向志联公司交租至2019年12月，故一审法院认定陈道然与志联公司自2006年7月1日起成立不定期租赁关系，志联公司在2019年12月后没有再向陈道然收取租金，即案涉不定期租赁关系在2019年12月31日已终止。融方公司购买案涉房屋时，陈道然与志联公司不存在未到期的租赁合同关系，故陈道然要求融方公司承接志联公司的出租义务缺乏法律依据，一审法院不予采纳。对于陈道然抗辩的居住权问题，民法典中规定的居住权是需要双方存在书面的约定，现融方公司、陈道然之间并无书面约定，且民法典中的居住权与本案陈道然作为租户的居住权是两个不同的概念，故陈道然的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年12月25日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起一年内，陈道然（含同住人员）搬出广州市越秀区xx路xx号1501房，将房屋交还给广州融方信息科技有限公司管理使用；二、自判决发生法律效力之日起十日内，陈道然向广州融方信息科技有限公司支付从2020年5月8日起至判决发生法律效力之日的房屋使用费（按每月468.12元计算）。自判决发生法律效力次日至一年搬迁期到期之日止，陈道然仍按上述标准向广州融方信息科技有限公司支付房屋使用费；三、驳回广州融方信息科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由广州融方信息科技有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点为：陈道然应否腾退迁出案涉房屋交予融方公司。融方公司通过竞买方式购得案涉房屋并于2020年5月8日取得房屋产权证，其是案涉房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，陈道然作为原居住使用人主张继续占有使用案涉房屋，主要是基于志联公司与其父陈孔良签订的《房屋拆迁安置协议》以及租赁合同。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。结合本案事实，陈孔良及其家人经回迁安置入住案涉房屋后，陈孔良与志联公司已签订租赁合同明确约定租期为2004年7月1日起至2006年6月30日止，该合同期满后双方即转为不定期租赁关系。融方公司经拍卖取得案涉房屋所有权后，依法继受上述不定期租赁合同的权利义务关系。而在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，因此融方公司主张解除双方租赁关系并要求陈道然腾退案涉房屋法律依据充分，本院予以支持。陈道然上诉主张其租赁期应按20年计算至2026年6月30日止，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于陈道然所称其无可供搬迁房屋等问题，一审法院已根据其家庭情况以及实际居住状况给予其一年搬迁期，陈道然应当积极寻找其他住处以便搬迁，现其仍以此为由拒绝迁出并要求给予补偿均依法无据，本院不予支持。综上所述，陈道然的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈道然负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年四月二十日法官助理杨希书记员叶小琳