辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终351号上诉人（原审被告）：何岩，男，1979年12月6日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司，住所地辽阳市白塔区解放路126-25号。法定代表人：周全，该公司经理。委托诉讼代理人：李月，该公司员工。委托诉讼代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。上诉人何岩因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人何岩，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司的委托诉讼代理人李月、刘恩远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何岩上诉请求：一、请求依法撤销白塔区人民法院（2020）辽1002民初2689号民事判决；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审认为：“被告何岩与辽阳捷诚物业管理有限公司系物业服务合同关系。2014年7月起，原告辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由原告辽阳富虹物业服务有限公司为被告何岩所在园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，本院对该事实予以确认。”该项认定本身就没有事实和法律依据。从《合同法》的角度看，辽阳捷诚物业管理有限公司作为前期的管理公司，因到2014年5月富虹园区成立了业主委员会才终止的，他们之间的承接只是业务上的承接，不能涉及第三方利益。因此，与上诉人没有关系。辽阳富虹物业服务有限公司与富虹园区业主委员会签订物业服务合同后才能调整业主与其的合同关系。但辽阳富虹物业服务有限公司因未经富虹园区业主委员和全体业主协商同意，擅自对园区物业费涨价50%，致使富虹园区业主委员会一直未予其签订物业服务合同，因此，其擅自涨价行为属于违法行为。这在《物业管理条例》第四十一条中有明确规定，物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并且，只有辽阳富虹物业服务有限公司与富虹园区业主委员和全体业主签订了物业服务合同，被上诉人才能对上诉人有请求权，否则，其请求权都没有。因此，一审判决没有事实和法律依据。二、被上诉人擅自涨价行为不应得到法律支持。《物业管理条例》规定，物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。被上诉人承接富虹园区后，没有公示服务规范，让人无法评价和判断他的服务属于什么样的水平，园区业主对其的认知水平也就符合0.8元/每平方米的收费标准。可是，被上诉人却在不经与业主委员会和全体业主协商，不经任何主管部门批准的情况下，强行擅自涨价，遭到全体业主的一致反对。被上诉人就采取不给门卡、不租给停车位，甚至不给供暖等软暴力手段，逼迫大部分业主就范。然后，以所谓的“实际履行”为借口，让涨价行为合理化。这种“强买强卖”的行为不仅违反法律规定，甚至有扰乱市场经济秩序的嫌疑，其行为不应得到法律的支持。三、上诉人只依法缴费，不助长被上诉人的违法行为上诉人从入住到2016年物业费擅自涨价前，没有一分钱的拖欠行为。上诉人认为当时的服务水平与当时的服务费价格比较合理。2016年以后，被上诉人在没有增加任何服务项目，没有提高任何服务水平，也没有和业主委员会及全体业主协商、更没有与业主委员会签订服务合同的情况下就擅自涨价，严重侵犯了全体业主包括上诉人的合法权益，这种明显的违法行为一审法院怎么能够支持呢？综上，根据《民法》、《合同法》及《物业管理条例》的相关规定，请人民法院依法支持上诉人的合法权益，撤销一审判决，依法改判。辽阳富虹物业服务有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，答辩人提高物业费标准有充分的事实依据且经业主和业主委员会认可。2015年9月，因经营成本上升，长期亏损经营，富虹物业拟提高物业费标准，按每平方米每月1.2元标准收取，并在园区内进行了公示。其后，因部分业主的异议，政府相关部门及业主委员会组成了调查小组，对物业公司账目进行审计，结果为亏损。2016年开始，富虹公司按新标准收取物业费。富虹社区作为一个超大的社区，要召开业主大会讨论调整物业费标准的问题显然不具有操作性。物业公司在园区张贴公告，在几个月的时间内，提出异议的只是很少的一部分业主，绝大多数业主按照调整后的标准缴纳了物业费。可见，富虹园区绝大部分业主是认可物业费调整的，业主委员会也认为上述情况基本符合客观事实，认可了物业费调整的行为。因此，答辩人调整物业费是合理合法的。其次，答辩人已经履行了主要合同义务，被答辩人应及时足额支付物业费。答辩人作为物业服务企业，承担起了园区卫生维护、安全保障、设备管理等义务，通过多年的运行，整体良好，履行了主要的合同义务。在服务工作中，答辩人的工作确实存在一些瑕疵，比如走访不及时，调查不到位，但这些瑕疵主要是随附义务，不足以成为被答辩人不支付物业费的抗辩事由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催告，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业要求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务的，业主仅以未享受或者以无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，在业主委员会已认可物业服务合同及物业费标准的情况下，答辩人为被答辩人提供了物业服务，原审法院判决被答辩人给付物业费并无不当。综上所述，望贵院依法裁判，维护答辩人的合法权益。辽阳富虹物业服务有限公司向一审法院起诉请求：原告与被告属于物业和业主关系，被告无理由拒不交纳物业费，给物业公司带来经济损失。原告每年多次通过电话、专人上门收缴等方式与被告联系，并多次张贴催费通知单，但被告置若罔闻，不予理睬。作为物业公司，我们给业主提供了应该由物业提供的各项服务。按照《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。综上，1、依法判定被告交纳所欠的2017.10.1-2020.9.30物业费4,447.01元；2、请求人民法院判令被告支付所欠物业费4,447.01元并从起诉之日起至实际付清之日止按年利率6%计算资金占用损失；3、本案诉讼费用由被告承担。何岩一审辩称，我不欠原告物业费，我交钱按照0.8元每平每月，原告不收取，原告服务标准不达标，我要求降低物业费标准。按照法律规定原告所有的停车费、广告费等业主的费用要求原告返还给业主，要求核实原告的服务标准，进行民意调查，之前是把取暖费捆绑在物业费上，现在因门禁卡捆绑物业费，之前已经经市政府不允许富虹涨价，原告在2018年派人员将业主门锁堵死，我们报警了。2013年因为业主上访，原告员工打伤业主，现在已经立案，在侦查过程中。原告承诺盖的活动室和幼儿园比别的地方都贵，但是现在没有盖，还将那块地重新盖了六栋楼房。承诺给业主的地方被承租给饭店了。富虹四期门前草坪原告盖了2栋楼。刚入住的时候保安亭有六名保安，一名保洁负责一栋楼，现在是一个保安亭三名保安轮值，一名保洁负责10栋楼。原告以送豆油的名义获取业主的签字，在业主不知情的情况下擅自动用业主的维修资金，只是粉刷墙壁，换了瓦片根据辽阳市物业管理条例第134条规定，现在是否还能适用，还适用原告为何还能非法涨价。从入住到现在，原告只是为了赚钱，因为富虹集团豆油亏损，才涨价物业费。业主委员会在富虹不成立，我是业主委员会的成员，就没参加过业主大会，业主委员会是不合法的。原告在2016年涨价，收取的是1.2元每平每月，我缴纳了，但不是自愿缴纳的，因为物业费与取暖费捆绑在一起，我要求原告将我多缴纳的返还给我。一审法院认定事实，何岩系富虹水月翰宫28幢东1单元3-302房屋的业主，房屋面积102.94㎡。何岩与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费为0.8元/平方米/月。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由辽阳富虹物业服务有限公司承接。2015年9月2日，辽阳富虹物业服务有限公司在园区发布公告称“原有的物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，导致富虹物业公司一直是亏损经营状态。为了进一步提高物业服务质量，使公司趋于良性经营运转，给业主着力打造绿、静、美、安的生活环境。富虹物业决定于2016年开始对物业费收取标准调整为1.2元/平米，希望广大业主周知。”公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格去政府投诉。后相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后辽阳富虹物业服务有限公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，并按辽阳市物价局物业费开放的有关规定，决定以1.2元/平方米的费用标准收取。一审法院所确认的上述事实有辽阳富虹物业服务有限公司提供的商品房买卖合同、收据、情况说明、公告、照片，何岩提供的照片及当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，何岩与辽阳捷诚物业管理有限公司系物业服务合同关系。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为何岩所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。现何岩拖欠物业费，系违约行为，故应承担违约责任，依法缴纳物业费。故辽阳富虹物业服务有限公司主张何岩给付2017年10月1日至2020年9年30日未缴纳的物业管理费，不违反法律规定，一审法院予以支持。辽阳富虹物业服务有限公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为富虹小区提供更好的物业服务。但从何岩庭审中提供的证据看，辽阳富虹物业服务有限公司提供的物业服务确实存在不够到位之处。辽阳富虹物业服务有限公司主张资金占用损失，因其未提供证据证明双方约定了逾期交纳物业费的利息等费用，故该主张不予支持。关于何岩主张辽阳富虹物业服务有限公司服务不到位，对其造成损失而拒绝缴纳物业费的抗辩，何岩可另行主张相关权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：何岩给付辽阳富虹物业服务有限公司自2017年10月1日至2020年9年30日的物业管理费4,447.01元。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由何岩负担。本院二审期间，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司提供税务注销登记的通知书和情况说明、税务机关询问笔录，证明捷诚和富虹交接的过程，上述证据系复印件，本院对该份证据的真实性不予确认，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人何岩上诉主张被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司向其收取物业费无依据一节，业主在接受物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理费。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为何岩所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，并无不当。上诉人2017年10月开始没有缴纳物业费用，被上诉人要求上诉人交纳物业费，并无不当。关于上诉人上诉主张被上诉人系擅自将物业费提高至1.2元/平，其不应按该标准支付物业费一节，根据被上诉人提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认，故上诉人的上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人何岩上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何岩承担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二一年四月二十五日法官助理王首智书记员胡子健