上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13663号上诉人（原审被告）：上海香柏实业有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九新公路339号1幢14楼。法定代表人：包尚松，执行董事。委托诉讼代理人：郑大鹏，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅荣，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区龙东大道200号。法定代表人：刘樱，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑海华，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人上海香柏实业有限公司（以下简称香柏公司）因与被上诉人上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下简称张江开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初63665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。香柏公司上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回张江开发公司一审中的全部诉讼请求。事实与理由：2011年3月28日，张江开发公司、香柏公司签订张江高科苑商铺包租合同，约定张江开发公司将位于上海市浦东新区XX园区XX路XX弄、总建筑面积9,645.16平方米的张江高科苑S1、S2、S3、S4、4号楼的商铺（以下简称系争房屋）租赁给香柏公司使用，租赁期限自2011年9月19日起至2023年9月18日。张江开发公司、香柏公司于2012年3月26日签订张江高科苑商铺包租合同-补充协议，约定：（一）S2、S3、S4、4号楼商铺中，除部分商铺香柏公司以实际租赁面积（建筑面积651.14平方米）按包租合同约定支付租金外，其余商铺的免租期由包租合同中约定的2012年3月18日顺延至张江开发公司取得系争房屋产证之日前3个月；（二）S1商铺的免租期由包租合同中约定的2012年8月18日顺延至张江开发公司取得系争房屋产证之日前3个月。包租合同、补充协议均是当事人真实意思表示，合法有效，2012年3月26日补充协议对免租期清晰表述为取得产证前倒推3个月，双方对该节事实认知清楚、明白，协议签订之后张江开发公司从未向香柏公司主张过除651.14平方米之外的其他租赁面积的租金，恪守合同约定，双方一直履约直至张江开发公司提起一审诉讼。张江开发公司提起诉讼时主张的诉请是2012年至实际支付之日止的租金而不是违约金过高的减免请求。免租期租金不支付有充分合同依据。香柏公司不存在任何违约情况。免租期不等于违约金。香柏公司从未表达过违约金过高的意思，张江开发公司表示违约金过高，但是香柏公司从未追究张江开发公司的违约金。张江开发公司在一审证据交换及庭审阶段，从未提出己方存在违约行为，认为违约金过高，请求法院予以调整。其在庭审辩论结束后，单方面向法院提出调整违约金的变更请求，法院未向香柏公司送达，也未将违约金过高作为庭审调查的内容，实际上剥夺了香柏公司的诉讼权利，严重违反了法定程序。一审判决第一项表达的也是香柏公司应当支付张江开发公司租金，而非减免应支付违约金。根据本案包租合同的背景，包租合同第一条已经清晰写明为何要设立免租期，是因为包含以租赁为主要内容的商业运营管理，故为包租合同而非租赁合同。合约期长达10年主要因为香柏公司前期大量投入无法通过前期转租收入获得补偿，加上之前双方另行合作时香柏公司付出大量前期准备却没有获得回报才有了后续的包租合同、补充协议。双方的往来函件直至一审最后的庭审中从未提出违约金，一审认为张江开发公司将免租期等同违约金，认为违约金过高没有任何依据。根据包租合同第6条之约定，免租期内仅免收租金，香柏公司仍应承担煤气、天然气、水、电等费用。合同第5条约定了租赁期限，第7条约定了租金和期限。可见，免租期是租赁双方关于租金免除的真实约定，与违约金并无任何关联，双方签订的补充协议中关于免租期的延长，均针对包租合同第6条的内容，均系双方真实的意思表示，不存在显失公平的情形。且包租合同第15条对违约责任也作出了明确的约定。免租期的本质，并不具有违约金的性质，而是商业对赌性质。张江开发公司办出产证是香柏公司全额支付租金的决定性因素。张江开发公司是否办理产证，为何无法办出产证的原因都在张江开发公司一方，其何时能够办出产证以及无法办出产证给香柏公司造成的损失都是不确定的。双方对于无产证带来的商业风险均有明确的预知，对早期无产证带来的损失双方也是预知的。免租期不影响合同的正常履行，也不免除合同关于违约责任的约定，但影响商业市场和对投资回报的评估、判断。综上，免租期并非违约金或者违约责任的承担方式，一审法院将合同约定的免租期等同于违约金，属于认定事实严重错误。如果主张为租金就必然适用诉讼时效，根据诉讼时效规则，张江开发公司从未主张过租金。综上，香柏公司与张江开发公司签订的协议是商事主体的正常行为，应该获得法院认可，不因张江开发公司违约而获得法院支持。张江开发公司的诉讼请求，依法应全部予以驳回。被上诉人张江开发公司辩称，不同意香柏公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张江开发公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除张江开发公司与香柏公司之间《张江高科苑商铺包租合同》及三份补充协议;2.香柏公司腾空并向张江开发公司返还全部租赁房屋;3.香柏公司支付《张江高科苑商铺包租合同》项下约定的租金：S1楼自2012年8月19日起至2016年9月18日每日7,678.92元（6,980.84×1.10），2016年9月19日至2017年9月18日每日7,958.16元（6,980.84×1.14），2017年9月19日至2018年9月18日每日8,307.20元（6,980.84×1.19）,2018年9月19日至2019年9月18日每日8,656.24元（6,980.84×1.24）；S2、S3、S4、4#楼自2012年3月19日起至2016年9月18日每日5,861.50元（2,664.32×2.20），2016年9月19日至2017年9月18日每日6,101.29元（2,664.32×2.29），2017年9月19日至2018年9月18日每日6,341.08元（2,664.32×2.38）,2018年9月19日至2019年9月18日每日6,580.87元（2,664.32×2.47）；以上金额中应扣除香柏公司按期支付的S2、S3、S4、4#楼651.14平方米的租金；实际要求计算至香柏公司实际腾空并返还房屋之日止;4.诉讼费由香柏公司承担。一审法院认定事实：2011年3月28日，张江开发公司、香柏公司签订《张江高科苑商铺包租合同》，约定由香柏公司承租系争房屋，建筑面积9,645.16平方米，张江开发公司于系争房屋竣工验收完成后但不迟于2011年9月19日前向香柏公司交付系争房屋，系争房屋营业时间不迟于2012年3月19日。合同第5条约定，租赁期限自系争房屋竣工验收完成后但不迟于2011年9月19日起至2023年9月18日止。第6条约定，张江开发公司同意向香柏公司提供免租期，分别是：S1楼商铺为11个月，自2011年9月19日起至2012年8月18日止；S2、S3、S4、4号楼为6个月，自2011年9月19日起至2012年3月18日止；免租期内免收租金，香柏公司仍需承担煤气、天然气、水、电、通讯等费用以及其他应由香柏公司承担的费用。第7条约定香柏公司应于每个月的第10日前向张江开发公司支付当月租金，其中S1楼商铺首期租金支付日不晚于2012年8月19日，S2、S3、S4、4号楼首期租金支付日不晚于2012年3月19日。第9条约定，签订合同时，香柏公司应向张江开发公司支付商铺租赁保证金，保证金为2个月的租金，即1,069,096.78元；本合同签订后，租赁期开始前，由于香柏公司违约需解除本合同，则张江开发公司无需退还香柏公司已支付的租赁保证金；本合同签订后，租赁期开始前，由于张江开发公司违约需解除本合同，则张江开发公司应当双倍退还香柏公司已支付的租赁保证金；租赁关系终止时，张江开发公司收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由香柏公司承担的费用外，剩余部分无息归还张江开发公司。第11条b项约定，乙方承租房屋后，甲方同意乙方按实际经营需要另行装修，包括商铺的另行分割和打通部分非承重墙体……第15条违约责任，鉴于本项目地段尚未形成成熟的商业气候，乙方前期需投入大量资金推动项目和周边的商业环境，乙方的收益在于租赁的后期所得，故双方自愿特别约定……附件三约定了租金标准：S1楼建筑面积6,980.84平方米，S2、S3、S4、4#楼合计建筑面积2,664.32平方米；2011年9月19日至2016年9月18日期间，S1楼1.1元/平方米/天，S2、S3、S4、4#楼2.2元/平方米/天；2016年9月19日至2017年9月18日期间，S1楼1.14元/平方米/天，S2、S3、S4、4#楼2.29元/平方米/天；2017年9月19日至2018年9月18日期间，S1楼1.19元/平方米/天，S2、S3、S4、4#楼2.38元/平方米/天；2018年9月19日至2019年9月18日期间，S1楼1.24元/平方米/天，S2、S3、S4、4#楼2.47元/平方米/天；2019年9月19日至2020年9月18日期间，S1楼1.29元/平方米/天，S2、S3、S4、4#楼2.57元/平方米/天；2020年9月19日至2021年9月18日期间，S1楼1.34元/平方米/天，S2、S3、S4、4#楼2.68元/平方米/天；2021年9月19日至2022年9月18日期间，S1楼1.39元/平方米/天，S2、S3、S4、4#楼2.78元/平方米/天；2022年9月19日至2023年9月18日期间，S1楼1.45元/平方米/天，S2、S3、S4、4#楼2.90元/平方米/天。2011年11月3日，张江开发公司、香柏公司签订《张江高科苑商铺包租补充协议》，约定香柏公司租赁系争房屋无论自用还是用于转租，都将系争房屋作为配套商业服务场所使用，避免过大面积用于娱乐场所等。2012年2月24日，张江开发公司、香柏公司签订《张江高科苑商铺包租合同之补充协议》，约定原合同中高科苑S1、S2、S3、S4、4号楼商铺对应的门牌号码分别为：XX路XX号XX路560-564、572-586（双号）、XX路602-628（双号）、XX路632-658号（双号）、XX路1371-1393号（单号）。2012年3月26日，张江开发公司、香柏公司签订《张江高科苑商铺包租合同之补充协议》，约定“1、高科苑S2、S3、S4和4号楼商铺中，具体门牌号为XX路XX号【单号】和XX路560号、562-564号、576-578号、580号-582号、584号-586号均为【双号】，乙方（香柏公司）实际租赁面积（建筑面积651.14㎡）按原合同约定期限向甲方（张江开发公司）支付租金；若2012年3月18日甲方仍然不能向乙方提供高科苑商铺产证，则S2、S3、S4和4号楼其余商铺（具体门牌号为XX路572-574、602-628、632-658、678号，均为【双号】和XX路1371、1373、1375、1379、1381、1383、1385、1387【配电间】、1389、1391、1393号，均为【单号】）免租期截止日由原合同中约定的2012年3月18日，顺延至甲方取得高科苑商铺产证之日（产权取得日期以产权上日期为准）前3个月（例如：甲方取得高科苑商铺产证日期为2012年8月18日，则S2、S3、S4和4号楼其余商铺免租期截止日为2012年5月18日）。以原合同约定免租期为底限。2、若2012年8月18日甲方仍然不能向乙方提供高科苑商铺产证，则S1商铺（具体门牌号为XX路XX号）免租期截止日由原合同中约定的2012年8月18日，顺延至甲方取得高科苑商铺产权证之日（产权取得日期以产权上日期为准）前3个月（例如：甲方取得高科苑商铺产证日期为2012年12月18日，则S2、S3、S4和4号楼其余商铺免租期截止日为2012年9月18日）。以原合同约定的免租期为底限。”合同履行期间，张江开发公司依约向香柏公司交付系争房屋；香柏公司亦向张江开发公司支付租赁保证金1,069,096.78元，并正常支付651.14平方米房屋租金。2019年4月23日，张江开发公司曾向香柏公司发函催讨2011年9月9日至2019年4月23日期间租金。一审法院另查明：香柏公司于2019年8月9日签收浦东新区人民法院寄送的诉状副本等材料。系争房屋至今未办理房地产权证。香柏公司承租房屋后转租经营，根据香柏公司庭审中提供的商铺业态情况表显示，至2019年6月香柏公司转租的大部分商铺已经办理了营业证照。本案一审庭审中，张江开发公司提出其解除合同的依据是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第二十六条。此外，张江开发公司还于2020年5月20日向一审法院提交了《补充事实和理由》，提出：双方补充协议中对于免租期延长的约定，其性质可归属为由于张江开发公司无法按照合同约定办理出大产证而向香柏公司承担的违约金，违约金为8,994.02平方米房屋面积自2011年9月19日起算至张江开发公司实际办出大产证之日止所对应的租金，暂计至2019年4月24日已达29,133,650.8元；张江开发公司认为该违约金过高，请求根据公平原则予以调低，按照9,645.16平方米的实际面积支付租金。对于张江开发公司提出的《补充事实和理由》，香柏公司认为：一、《补充事实和理由》不是新的诉讼请求，也不是新的证据，仅是律师的代理意见，法院审理的范围应限于当事人的诉讼请求和答辩意见，张江开发公司提出违约金过高的意见，与香柏公司的答辩意见无关，不应作为本案审查范围。二、双方延长免租期的约定并非违约责任条款，不应适用违约金罚则和法定调整规范；形式上，双方的违约金条款在合同第15条，该条款与免租期无关；实质上，双方基于能否办出产权证的不确定性对香柏公司产生的负面影响，对免租期作出了合理约定，系当事人真实意思表示，合法有效，不能随意变更；双方讼争的“免租期”并非违约行为所致，而是双方在订立合同和履行合同时对当时的现状和未来不确定性的一种合同约定，该约定合法有效，不应当成为“违约金过高”的抗辩对象。本案一审审理期间，香柏公司2019年12月2日向法院提交情况说明：张江开发公司未办理产权证，导致香柏公司房屋长期空置，香柏公司按约支付自己转租和自用部位的租金，符合合同约定，不同意支付法院判决生效前的免租部位租金；基于友好协商的精神，愿意按免租部位20%标准支付判决生效之日起至租期届满之日的租金。香柏公司在2020年6月11日向法院提交的情况说明中表示，为避免张江开发公司恶意解除合同造成重大损害结果，香柏公司基于诚实信用原则和友好协商的精神，愿意作出让步，在法院不支持张江开发公司要求香柏公司支付租金的情形下，同意按双方签订的租赁合同确定的租赁面积、支付条件支付自判决生效之日起至合同到期日期间的部分租金。一审法院认为，张江开发公司、香柏公司签订的《张江高科苑商铺包租合同》约定张江开发公司将租赁物交付香柏公司使用、收益，香柏公司向张江开发公司支付租金，合同内容符合租赁合同的特征。合同中虽约定张江开发公司同意香柏公司根据实际经营需要进行装修以及香柏公司将投入资金推动项目和周边的商业环境，但该等装修及推动商业环境仅是为了香柏公司的实际经营需要，该约定内容不符合合资合作开发房地产的合同特征。因此，本案系租赁合同纠纷，香柏公司认为双方属复合合同的意见不予采纳。张江开发公司、香柏公司之间签订的《张江高科苑商铺包租合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现张江开发公司提交的证据并不足以认定未能及时办理产权证归结于政策变化等客观原因，也没有证据证明合同履行过程中发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故张江开发公司依据《合同法司法解释（二）》第二十六条的规定解除合同，依据不足，不予采纳，其要求香柏公司返还房屋的请求亦同时予以驳回。张江开发公司提出了支付租金的诉讼请求，同时又以《补充事实和理由》提出顺延免租期的性质归属为张江开发公司应承担的违约责任并请求调整违约金，其实质是对自己诉讼理由的补充，应当由法院在处理其诉请时一并予以审查。双方在《张江高科苑商铺包租合同》中就办理产权证事宜未作明确约定，但出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，在承租房屋用于经营性的目的时，房屋没有产权证确实可能会对承租人办理相关经营证照等事项产生一定障碍或增加相应难度，影响承租人对房屋的实际使用，因此出租人负有向承租人提供产权证或其他合法权属证明以配合承租人办理经营证照的义务。本案合同履行过程中，因张江开发公司未能及时取得产权证，双方以签订补充协议的形式，约定在原租赁合同约定的免租期基础上，将除651.14平方米房屋之外的其他房屋的免租期顺延至张江开发公司取得产权证之日前3个月。现双方就该顺延免租期的法律性质存在争议，一审法院认为，免租期是房屋租赁交易中比较常见的交易方式，通常情况下交易双方约定一定的免租期供承租方用于装修或市场环境培育等，其实质是出租方给予承租方的租金优惠。而本案《张江高科苑商铺包租合同》中已经约定了免租期，在合同履行过程中双方另外以补充协议的形式约定了顺延免租期，该顺延免租期显然与通常意义上的免租期不同，其实质是张江开发公司未能及时办理产权证而应向香柏公司承担的违约责任形式，顺延免租期内香柏公司无须支付的租金即为违约金。该违约责任承担形式，并不违反法律规定，应为有效。香柏公司以张江开发公司至今未取得产权证为由，不同意支付相应租金，其形式上符合双方约定。但是，房屋没有产权证并非当然会对香柏公司的经营造成不利影响，实际上，香柏公司于本案中也未能提供充分证据证明因为房屋没有产权证而致其产生重大损失，相反其提供的证据能够说明大部分的商户已经办理了营业证照，房屋能够满足正常的经营需要。在香柏公司坚持要求继续履行合同的情况下，不支付租金将导致张江开发公司作为房屋出租人在履行提供租赁场所主要义务的情况下不能享有收取租金的主要权利，造成严重利益失衡，香柏公司的行为不应视为对其合同权利的正当行使。因此在双方合同继续履行的情况下，一审法院依据合同法有关当事人请求调整违约金的规定，根据本案实际情况，从公平原则和诚实信用原则出发，酌定香柏公司应按合同约定标准的70%支付相应免租部位的租金。香柏公司提出了诉讼时效抗辩。一审法院认为，人民法院或者仲裁机构有权根据当事人请求对违约金进行调整。如前所述，本案顺延免租期内香柏公司无须支付的租金为违约金，只有在违约金被人民法院或仲裁机构调整后才能确定租金支付义务，故香柏公司应付的租金应作为一个整体，从法院调整违约金后计算诉讼时效，香柏公司提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。香柏公司按约正常缴纳S2、S3、S4、4号楼商铺中651.14平方米房屋租金，张江开发公司亦已在相应诉讼请求中予以扣除，故该部分无需法院处理。鉴于张江开发公司要求解除合同及返还房屋的诉请被法院驳回，故租金亦无法判决至房屋返还之日。一审法院根据双方约定的付款期限，判决香柏公司支付至2020年8月31日的租金。今后若无客观情况的变化，双方亦应参照法院确定的标准予以支付。一审法院审理后于2020年8月31日作出判决：一、上海香柏实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海张江高科技园区开发股份有限公司至2020年8月31日止的租金26,597,690.38元；二、驳回上海张江高科技园区开发股份有限公司其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193,623元，由上海张江高科技园区开发股份有限公司负担96,811.50元，上海香柏实业有限公司负担96,811.50元。二审中，香柏公司提供如下证据：1.张江高科苑产证及EMS寄送凭证，以证明2020年9月26日张江开发公司向香柏公司寄送高科苑产证复印件，该不动产权证编号为沪（2020）浦字不动产权第0726XX号。颁证日期是2020年8月7日；2.张江开发公司关于高科苑产证已办出的报告函及EMS快递凭证，以证明2020年12月14日，张江开发公司再次寄送产证并自认于2020年8月7日就已经取得产证，但是其故意隐瞒案件审判的核心事实，主观恶意明显；3.系争商铺交接明细表8页，以证明2011年9月15日，张江开发公司向香柏公司交付涉案商铺，涉案房屋属于毛坯状态，相关装饰装修、整改、配套全部是香柏公司做的；4.2011年12月5日香柏公司致张江开发公司联系函，以证明香柏公司于此时就向张江开发公司催办系争商铺产证并表示要求张江开发公司办理涉案商铺门牌号，当时次承租人无法办理营业执照，香柏公司对系争商铺改建申请张江开发公司予以确认，包括燃气管道、隔油池等都是香柏公司做的。张江开发公司工作人员在联系函上签字；5.2012年2月21日的联系函，以证明香柏公司严格遵循约定，严格租售商铺分割、出售等事宜，并且征得张江开发公司同意，再次提出要求张江开发公司办理产证；6.2012年2月22日联系函，以证明香柏公司要求张江开发公司办理相关产证；7.2012年11月29日香柏公司与张江开发公司的沟通函，证明因为营业执照无法办理，导致次承租人不满，拒交水电费、物业费，还要上访，香柏公司要求张江开发公司尽快办理相关证照；8.2013年8月15日张江开发公司回复香柏公司的承诺及说明函，证明张江开发公司同意香柏公司进行长达15年的转租（转给锦江之星），对于原租赁合同张江开发公司认为香柏公司不存在任何违约，并且考虑15年租赁超过原租赁合同期限，为满足香柏公司转租S1物业，同意双方合同期满后续签，如果不续签，其也将与锦江之星继续履行15年合同。对于XX路XX号，张江开发公司愿意与香柏公司进行环评协调，说明当时部分商铺餐饮环评并未办理。承诺函是租赁合同补充附件，应予以确认。张江开发公司质证称：对证据1、2的真实性无异议；对证据3，因系复印件，真实性不予认可，但张江开发公司已按约交房；对证据4，真实性予以认可；对证据5，真实性予以认可；对证据6、7，张江开发公司未收到，不予认可；对证据8的真实性无异议。因双方对证据1、2、4、5、8的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对证据3，因系复印件，张江开发公司亦不予认可，故本院对其真实性不予确认。对证据6、7，香柏公司未提交寄送上述函件至张江开发公司的证据，张江开发公司也不予认可，故本院对其真实性不予确认。本院另查明：XX路1371-1393单号、1433弄1-10、12-25号等房屋于2020年8月7日获颁房地产权证。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于被上诉人是否有权主张免租期顺延期内的租金之争议。从双方的约定看，签订租赁合同时，双方均明知系争房屋未办出产证，该合同约定的免租期，与通常情况下的免租期并无二致，均是为满足承租人按照合同目的使用租赁物，而由出租人放弃短期的租金收益。因系争房屋未及时办出产证，双方签订补充协议，对免租期进行了重新约定，将除651.14平方米房屋之外的其他房屋的免租期顺延至被上诉人取得产权证之日前3个月。一方面，该约定有督促被上诉人尽早办出产权证之意图，否则上诉人可拒付租金；另一方面，补充协议约定的顺延之免租期，显然与通常情况下的免租期不同，应理解为被上诉人向上诉人承担的未办出产证之不利后果，上诉人拒付的免租期顺延期内的租金即为被上诉人应承担之违约金。故一审法院关于该约定性质为违约金的认定，并无不当，本院予以认同。从实际的履行情况看，系争房屋未办出产证前，上诉人并非不能使用租赁物，上诉人仍将系争房屋出租并获得收益，上诉人之合同目的，并非不能实现。在被上诉人已履行了交付租赁物之主要合同义务，且上诉人已利用租赁物获益的情况下，上诉人仍拒绝向被上诉人支付租金，双方的权利与义务明显不对等，利益严重失衡，显失公平。故基于双方关于顺延的免租期约定的性质分析及上诉人已实际使用系争房屋并收益之事实，被上诉人向上诉人主张顺延的免租期内的租金，并无不当。上诉人关于办出产证前，其无需支付租金的抗辩意见，本院不予采纳。关于上诉人应支付的租金数额之争议。综合考虑合同约定的租金水平、系争房屋约定的用途、系争房屋办出产权证的时间、未办出产证对上诉人使用系争房屋的影响大小等因素后，一审法院酌情将上诉人应支付的租金调整至26,597,690.38元，尚属合理，本院予以维持。关于上诉人提出的时效抗辩。双方关于顺延的免租期内上诉人无需支付租金的约定，实质系被上诉人办出产证前应向上诉人承担的违约责任，只有双方对相关违约责任进行结算时，方能确定被上诉人应承担的责任数额，故上诉人提出的时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人香柏公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174,788元，由上诉人上海香柏实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年四月二日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……