北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3074号上诉人（原审原告、反诉被告）：周建，男，1983年2月13日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：刘定玉，北京浩云律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马楠，女，1981年5月18日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张博远，北京张春月律师事务所律师。上诉人周建因与被上诉人马楠租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周建上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判支持周建全部诉讼请求，驳回马楠全部反诉请求或者发回重审。事实和理由：1.本案争议发生系因马楠将带有违章建筑的房屋出租与周建；2.一审法院在处理周建与马楠的租赁合同纠纷以及周建与案外人丁某租赁合同纠纷的裁判标准不同，不利结果全部由周建承担存在不公。马楠辩称，一审判决周建支付九万元租金较低，但为了息诉没有上诉。周建向一审法院起诉请求：1．请求判令马楠退还周建租房押金15730元；2．请求判令马楠赔偿周建违约金15730元、直接经济损失62148.3元以及周建因处理房屋违章建筑而支出的费用25000元；3．请求判令马楠承担本案的全部诉讼费用。马楠向一审法院反诉请求：1.判令周建向马楠支付房租欠款185636元；2.判令周建向马楠支付逾期付款利息，自2019年7月4日起至实际付清之日止，按照同期银行贷款利率计算；3.本诉及反诉费用由周建承担。一审法院认定事实：2016年3月7日，马楠（出租方）与周建（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于昌平区某底商总面积70平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用，租赁期为3年，自2016年3月13日起至2019年3月13日止。租金为每年171600元，自第二年度起，租金按照当年实际房租每年递增10％。双方签订合同之日，乙方首付甲方半年租金85800元，押金14300元，自签订合同之日后的租金，于房租到期前一月支付，至合同期满。乙方未经甲方同意将承租财产转租，甲方有权终止合同，租金和押金不退。乙方中途单方解约，须向甲方提前一个月书面申请，否则甲方租金及押金不退。乙方不得以转让的形式租给他人，如若发现甲方有权终止合同，租金和押金不退。合同还约定了其他内容。周建承租涉案房屋后转租给了案外人马某，租期为2016年3月13日至2019年3月13日，因马某中途退出，由案外人丁某接手承租涉案房屋。2016年12月26日，周建（出租方，甲方）与丁某（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，约定周建将涉案房屋出租给丁某，租期为3年，即2016年3月13日至2019年3月13日。租金为第一年192000元，自第二年起，租金按照当年实际房租每年递增5％。合同还约定了其他内容。该合同签订后，丁某对涉案房屋进行了装修，用于经营过桥米线店，丁某支付租金至2017年9月13日。2017年5月17日，因整治违建，涉案房屋占用走廊的7.02平方米被拆除。拆除后由周建对涉案房屋进行了重整装修，几日后装修结束，房屋继续交由丁某承租经营。之后，丁某称因发现场地缩小影响经营，故告知周建要求解除合同，周建不同意。故双方因此产生纠纷。2018年，周建作为原告，以丁某为被告起诉至一审法院（案件号为2018京0114民初9329号，以下简称9329号案件），请求解除双方签订的《租赁合同》，丁某支付租金、占有使用费、违约金以及其他损失。该案审理过程中，丁某提起反诉，请求解除双方签订的《租赁合同》，周建退还其部分房租并赔偿其房屋闲置期间的损失。2019年5月21日，一审法院作出（2018）京0114民初9329号民事判决书（以下简称9329号民事判决书），判决：一、周建与丁某于2016年12月26日签订的《租赁合同》中涉及超出房本面积的租赁部分无效；二、周建与丁某于2016年12月26日签订的《租赁合同》中有效的部分于2019年1月9日解除；三、丁某支付周建2017年9月13日至2019年1月9日期间的租金128700元；四、周建支付丁某房屋装饰装修残值损失50329.3元；五、驳回周建的其他诉讼请求；六、驳回丁某的其他反诉请求。9329号民事判决书的一审法院认为部分载明：“对于周建起诉要求丁某支付合同解除前的租金及占有使用费，一审法院应予支持。但2017年9月13日至双方诉讼前的租金标准，一审法院根据租赁面积减少的情况，酌情予以调整降低。诉讼之后考虑到丁某并未再经营店面，双方未能及时交接房屋系因诉讼评估导致，该期间段一审法院根据实际情况及当事人过错程度酌情确定应由丁某负担的部分。对于周建主张过高的部分一审法院不予支持，对于丁某要求周建退还房租的反诉请求，一审法院不予支持。周建另要求丁某支付房屋闲置期的损失，缺乏依据，一审法院不予支持”。在9329号案件中，周建负担案件受理费共计2283元、评估费3850元。周建对9329号民事判决书不服，向北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）提起上诉，2019年7月16日，北京一中院作出（2019）京01民终6056号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年1月3日，马楠与周建签署《房租偿还协议书》，载明：“第一项：房租拖欠总额。1.2018年3月14日至2019年3月13日，每月房租17303元。2.2018年7月周建分两次向魏某支付22000元整。3．剩余未付房租总额185636元。第二项：协商方案。1.2018年1月2日法院确定丁某方于2019年1月9日下午腾房交钥匙，因周建与马楠合同于2019年3月13日到期，周建再次出租难度增加，双方协商，马楠体谅周建难处，经协商马楠同意帮助周建寻求下一任租客，如马楠在2019年3月13日前找到下任商户，那周建需要给付房租截至日期为下任商户签订合同之日，如马楠处未在2019年3月13日找到下任租客，那周建需要给付房租截止日期为合同终止日期2019年3月13日。2．鉴于周建与次承租人丁某在转租期限内涉及违章建筑，拆除了一部分面积，从而无法利用原有全部合同约定的面积，可能导致法院判决承租人周建减少收取丁某违建部分房租费用，双方租金应参照法院判决减少的金额具体协商，从原有合同约定租金中扣除。第三项：房租支付日期。1．周建因和丁某合同纠纷，丁某一直未给付2017年9月14日至2019年3月13日租金，期间周建给付马楠2017年9月14日至2018年3月13日租金及2018年7月给付22000元，后周建方资金周转困难，一直未予给付剩余款项。2．周建和马楠双方协商，周建承诺于2019年7月3日前付清剩余租金，期间未付清租金周建按银行定期利息给予马楠补偿。3．如若2019年7月3日周建未能付清款项，马楠可持此合同去法院诉讼周建，申请强制执行。”另查一，本案审理过程中，周建称其承租涉案房屋时用于经营饰品店，不需要营业执照。转租给丁某后改成了米线店，需要办理营业执照，故马楠对转租事宜是知情的。马楠认可涉案房屋的使用情况，但表示对转租事宜并不知情。另查二，周建另称由于丁某没有全额支付其租金，故其亦无需再支付马楠租金。一审法院认为，周建与马楠于2016年3月7日签订的《租赁合同》中约定承租房屋面积为70平方米，但实际该面积中有部分属于违建，并未在房屋所有权证登记范围内，系未按照建设工程规划许可证的规定建设的部分房屋，现该7.02平方米违建已被拆除，故需指出《租赁合同》中涉及超出房本面积的租赁部分应为无效。对于未超出房本面积的租赁部分，因可以与违建部分进行区分，且违建后期已实际拆除，故该部分仍应为有效，当事人均应按约履行。关于周建请求退还押金15730元一节，马楠主张由于周建未经其同意擅自对外转租，因此不同意退还其押金。但周建主张马楠对其转租事宜是知情的，并配合丁某办理米线店的营业执照而无任何异议。对此，法院根据查明的事实对周建的主张予以采信，并确认马楠应在双方的合同到期终止后将押金退还给周建。关于押金数额，马楠主张为14300元，周建主张的数额未有有效证据证明，故法院认定马楠应退还周建押金14300元，对周建的过高请求不予支持。关于周建请求马楠赔偿违约金15730元一节，周建主张提出该项请求的依据是马楠提供的房屋存在违章建筑，根据公平原则要求马楠支付违约金。由于双方合同中未有关于该项事宜的任何约定，且周建的该项主张亦未有法律的规定，故法院对周建的该项诉讼请求不予支持。关于周建请求马楠赔偿直接经济损失62148.3元一节，周建主张该项损失系9329号案件中，周建向丁某支付的费用以及周建负担的一二审诉讼费用和鉴定费用。由于9329号案件中，周建向丁某支付的费用系丁某对涉案房屋进行装修的残值损失，该案处理的系周建与丁某之间的房屋租赁合同关系产生的纠纷，根据合同相对性的原则，该费用与马楠和周建之间的合同关系没有直接的关联，且马楠在收回房屋后亦已将周建和丁某所做的装修全部拆除，周建因为诉讼产生的相关费用亦与马楠无关，故对于周建的该项诉讼请求，法院不予支持。关于周建请求马楠赔偿因处理涉案房屋违章建筑而支出的费用25000元一节，周建对其主张未提交明确有效的证据予以证明，法院对其该项请求不予支持。关于马楠反诉请求周建支付所欠租金185636元一节，根据双方签订的《房屋偿还协议书》，周建认可尚欠马楠租金185636元，但实际支付租金的数额应当参照9329号案件判决减少的金额具体协商。本案庭审中，周建和马楠就该减少金额无法达成一致意见，故法院结合本案事实和证据情况、9329号民事判决书的判决内容等予以综合考量，确定周建应当支付马楠租金90000元。对于马楠的过高请求，法院不予支持。关于马楠反诉请求周建支付逾期支付租金利息一节，双方在《房屋偿还协议书》中约定周建应于2019年7月3日前付清剩余租金，但周建未按约支付，故应当按照约定支付利息。对于马楠的该项请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马楠于本判决生效后十日内退还周建押金14300元。二、周建于本判决生效后十日内支付马楠租金90000元。三、周建于本判决生效后十日内支付马楠逾期支付租金的利息，以90000元为基数，自二○一九年七月四日起至二○一九年八月十九日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自二○一九年八月二十日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。四、驳回周建的其他诉讼请求。五、驳回马楠的其他反诉请求。本院二审期间，周建提交了证据1视频光盘、照片，以证明涉案房屋内原有油烟净化系统、水池、实木护板墙这些设备及装修马楠还在使用；证据2微信截图，证明违章建筑被拆除后，装修改造费用都是周建支出的。马楠不认可上述证据的证明目的，认为涉案房屋现状系现有承租人进行了装修，微信记录无法显示其制作广告牌的地点、单价、项目等，并认为在拆除违建时政府赔偿的款项已支付周建。本院认为，该两份证据不能证明待证事实，本院不予采信。经审查一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，马楠与周建就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但原涉案房屋存在违建部分，现已拆除，《租赁合同》就违建面积部分的约定无效，房屋所有权证书登记面积部分有效。虽然马楠出租的涉案房屋存在违建面积，但在违建面积之外的房屋面积对应的租金周建应予支付。周建未支付租金而至马楠产生租金利息损失，周建应予赔偿。一审法院综合考虑违建事由以及周建与丁某房屋租赁合同纠纷一案的判决结果根据公平原则，对周建应支付与马楠的租金予以酌减，数额适当，本院予以维持。周建不同意支付房屋租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。周建起诉时本案《租赁合同》已到期，就应退还的房屋押金数额，双方《租赁合同》虽约定了周建擅自转租马楠有权解除合同并扣除房屋押金，但根据本案查明的事实，马楠对周建将涉案房屋转租知情且并未制止，实际上改变了合同相应内容，故《租赁合同》到期后马楠应将房屋押金予以退还。双方合同约定房屋押金为14300元，周建主张交纳的房屋押金为15730元，但未就该主张提供充分证据予以证明，故一审法院按照合同约定，判令马楠退还周建房屋押金14300元并无不当。周建主张马楠应赔偿违约金、经济损失及处理违建的支出。就违约金一节，赔偿违约金需符合约定的违约情形，现周建主张的事由不符合双方合同约定的马楠应赔偿违约金的情形，故一审法院未予支持正确；就周建主张的损失一节，因该损失是周建与案外人丁某在另案中产生的，周建与案外人丁某之间的债权债务对马楠不产生约束力，且现无充分证据证明马楠使用了丁某遗留在涉案房屋内的装修或设施设备，故周建主张马楠应赔偿其损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予采信。就处理违建支出一节，因周建未提供充分证据证明该主张，一审法院未予支持并无不当。综上所述，周建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2672元，由周建负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  赵 蕾二〇二一年四月二十九日法官助理  李昊婷书 记 员  杨 帆