福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0504民初218号 原告：潘聪茹，女，1983年4月11日出生，住福建省泉州市丰泽区。 原告：韩慧，男，1982年6月2日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。 两原告共同委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：泉州房小丫房产经纪有限公司，住福建省泉州市洛江区安吉路三盛四季公园****楼**。 法定代表人：陈明珍，该公司执行董事兼总经理。 第三人：林锦波，男，1991年11月18日出生，汉族，住福，住福建省南安市div> 原告潘聪茹、韩慧与被告泉州房小丫房产经纪有限公司、第三人林锦波中介合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告潘聪茹、韩慧及其共同委托诉讼代理人李丽飞到庭参加诉讼，被告泉州房小丫房产经纪有限公司（以下简称房小丫公司）、第三人林锦波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘聪茹、韩慧向本院提出诉讼请求：1.判令房小丫公司立即向潘聪茹、韩慧支付代为收取和保管的购房定金余款40000元，并承担自2020年12月1日起至实际判决履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。2.判令房小丫公司立即退还潘聪茹、韩慧中介费10000元，并承担自2020年12月1日起至实际判决履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。3.判令房小丫公司向潘聪茹、韩慧支付自2020年12月10日起至定金支付完毕之日止按每日6325元计算的违约金，暂算至起诉之日，违约金为151800元，共计201800元。4.判令房小丫公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2020年11月8日，潘聪茹、韩慧、房小丫公司及林锦波在房小丫公司所在门店(洛江区景明花园3号楼15#店)签署了《二手房买卖合同》，合同约定：林锦波需在合同签订当日支付购房定金100000元，该定金暂由房小丫公司代为收取和保管，待房屋抵押登记当日，再由房小丫公司转交给潘聪茹、韩慧。潘聪茹、韩慧应支付房小丫公司中介费20000元，于合同签订当日，在房小丫公司代为收取和保管的定金100000元中扣除。同时，合同第十四条也约定，房小丫公司如未能按合同约定完成相应的中介服务，应退还潘聪茹、韩慧所付中介费20000元的50%，计10000元。林锦波根据合同要求，在合同签订当日当场向房小丫公司支付了定金100000元。2020年11月25日，潘聪茹、韩慧、房小丫公司及林锦波，又在房小丫公司门店签署了《二手房买卖合同补充协议》，该补充协议约定，取消房屋抵押登记过程，房小丫公司需在2020年12月1日前的房屋过户当日将代为收取和保管的定金转交给潘聪茹、韩慧。2020年11月30日上午，潘聪茹、韩慧与林锦波根据合同约定前往洛江行政服务中心办理房屋过户手续。办理过程中，房小丫公司电话告知潘聪茹、韩慧及林锦波，称其定会在当日下午将其代为收取和保管的定金支付给潘聪茹、韩慧，请求双方正常办理过户手续。于是，房屋过户手续得以正常进行，并于当日上午办理完毕。但是，过户手续办理完毕后，房小丫公司未按约定向潘聪茹、韩慧支付该购房定金，更是以各种个人理由推脱和拖延，甚至不接听电话。2020年12月4日，房小丫公司承认挪用了该定金款，只能先期支付潘聪茹、韩慧15000元。随后，房小丫公司在公安民警的要求下，第一次出面与潘聪茹、韩慧进行了协商解决。协商结果是，房小丫公司所代为收取和保管的定金100000元，在扣除潘聪茹、韩慧应付的中介费20000元和潘聪茹、韩慧已收到房小丫公司返还的15000元后，剩余定金款65000元，房小丫公司需于2020年12月5日支付10000元，2020年12月9日前支付55000元，每逾期一天，按本次房产成交总价126.5万元的0.5%/日向原告支付违约金(该违约条款是参照所签订的《二手房买卖合同》第五条：‘房产买卖双方如未能及时向中介支付中介费，每逾期一日，应向中介支付该房产成交总价的0.5%/日的违约金’而约定)。然而，2020年12月4日协商之后，房小丫公司仍未按照协商约定支付该购房定金余款65000元。经潘聪茹、韩慧多次反复催讨，至今尚有40000元定金款还未支付，故诉至法院。 诉讼中，潘聪茹、韩慧申请撤回第一项诉讼请求，并明确其变更后的诉讼请求为：1.判令房小丫公司立即退还潘聪茹、韩慧中介费10000元，并承担自2020年12月1日起至实际判决履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息损失。2.判令房小丫公司向潘聪茹、韩慧支付自2020年12月10日起至2021年2月18日止，以购房总价款126.5万元的每日0.5%（6325元）计算的违约金，违约金上限为6.5万元。3.判令房小丫公司承担本案的诉讼费。事实与理由：房小丫公司已支付完毕剩余的购房款定金40000元。 房小丫公司未作答辩。 林锦波未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘聪茹、韩慧为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.潘聪茹、韩慧身份证各一份，证明潘聪茹、韩慧基本情况及诉讼主体情况； 2.房小丫公司营业执照一份，证明房小丫公司基本情况及诉讼主体情况； 3.林锦波身份证一份，证明林锦波基本情况及诉讼主体情况； 4.二手房买卖合同协议、二手房买卖合同补充协议各一份，证明潘聪茹、韩慧、房小丫公司及林锦波就房屋买卖约定权利义务关系的事实； 5.微信聊天记录一份，证明房小丫公司未按照约定支付潘聪茹、韩慧定金的事实； 6.收款授权委托书一份，证明潘聪茹、韩慧委托房小丫公司代为收取保管定金100000元。 7.房小丫公司支付定金承诺书，证明2020年12月5日房小丫公司与潘聪茹、韩慧协商定金支付时间及约定违约责任。 房小丫公司、林锦波未向本院提出证据。 对上述证据，本院分析认证如下：房小丫公司、林锦波未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利；潘聪茹、韩慧提供的上述证据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性且能提供原件核对，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年11月8日，潘聪茹、韩慧（甲方）与林锦波（乙方）以及房小丫公司（丙方）签订合同编号为ＦＸＹＨ2020012201的《二手房买卖合同协议》，主要约定：1.潘聪茹、韩慧将登记在潘聪茹名下的位于洛江区8号楼1903室作价1270000元出售给林锦波，林锦波应支付购房定金100000元先交由房小丫公司保管，待潘聪茹、韩慧、林锦波到房管局办理上述房屋抵押登记手续当日由房小丫公司转交给潘聪茹、韩慧；2.潘聪茹、韩慧与林锦波签订本协议时，潘聪茹、韩慧应向房小丫公司支付居间中介费20000元，林锦波应向房小丫公司支付的居间中介费20000元，若迟延向房小丫公司支付相关费用的，每逾期一日，违约方应向房小丫公司支付该房产成交总价0.5%／日作为违约金；3.鉴于房产交易的专业性和手续复杂性，潘聪茹、韩慧与林锦波均同意委托房小丫公司为其提供签订本合同之后的房产交易协助服务，具体包括协助甲乙双方完成购房款监管服务、协助办理房屋过户手续等；4.潘聪茹、韩慧与林锦波应按约定支付房小丫公司佣金及交易协助服务费，否则应按佣金及服务费总额的千分之五按日支付迟延履行金；5.各方均确认该房产所在地即本合同履行地，若发生争议协商不成，可向该房产所在地人民法院提起诉讼；6.房小丫公司未能按照合同约定提供协助服务，视为房小丫公司未完成中介义务服务，应退回潘聪茹、韩慧所支付的50%的中介费。2020年11月25日，潘聪茹、韩慧（甲方）与林锦波（乙方）以及房小丫公司（丙方）签订《二手房买卖合同补充协议》，主要约定：潘聪茹、韩慧、林锦波不办理过户抵押登记，原合同过户时间改为2020年12月1日前，房小丫公司保管的定金100000元应于过户当日转交给潘聪茹、韩慧，违约责任原合同第六条相同等。2020年11月30日，潘聪茹、韩慧与林锦波完成案涉房屋过户手续，并与房小丫公司就潘聪茹、韩慧应当支付的中介费20000元直接在房小丫公司保管的定金100000元中予以抵扣。2020年12月4日，房小丫公司在支付给潘聪茹、韩慧15000元后，就尾款65000元出具承诺书，承诺于2020年12月5日支付10000元，剩下的部分55000元于2020年12月9日前支付，逾期一天按本次购房约定的总价的0.5%按日计付违约金，后房小丫公司先后于2020年12月6日、2020年12月9日、2020年12月15日、2021年2月6日、2021年2月9日、2021年2月18日各支付给潘聪茹、韩慧10000元、5000元、10000元、20000元、10000元、10000元。 本院认为，因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定。潘聪茹、韩慧与房小丫之间的中介合同关系，有潘聪茹、韩慧提供二手房买卖合同、补充协议等为证，本院对上述事实予以确认。因双方之间的中介合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应确认合法有效，各方当事人均应严格履行合同义务。 房小丫公司作为案涉房屋买卖交易的中介方，根据《二手房买卖合同协议》关于其“协助甲乙双方完成购房款监管服务”，案涉房屋于2020年11月30日完成过户手续，其本应于当日在抵扣完中介费20000元将所保管的定金的余款80000元转交给潘聪茹、韩慧，但其未能提供符合合同约定的购房款监管服务的义务，以致出现未能及时转交代为保管的购房定金款的情形，理应承担合同约定的违约责任，即按照合同约定退还给潘聪茹、韩慧中介费用的50%即10000元,潘聪茹、韩慧主张房小丫公司退还该部分的中介费用，于法有据，予以支持，但其所主张的按该违约金计算的利息损失，于法无据，不予支持。根据《二手房买卖合同补充协议》关于其“丙方保管的定金壹拾万元该为于过户当日转交给甲方”的义务约定内容，房小丫公司应于案涉房屋完成过户手续日（即2020年11月30日）在抵扣完中介费20000元后将所保管的定金的余款80000元转交给潘聪茹、韩慧，但房小丫公司未能按时履行该义务，理应就其逾期付款行为给潘聪茹、韩慧造成的经济损失承担赔偿责任。双方虽于2020年12月4日就房小丫公司尚未转交的余款65000元约定了付款期限，并约定了“逾期一天按本次购房约定总价的0.5%每天来支付违约金”（即每日违约金6325元）的违约责任内容，但相对于潘聪茹、韩慧彼时潜在的直接利益损失总额65000元而言，约定每天高达6235元的逾期付款违约金，显然有失公平原则，且潘聪茹、韩慧未能举证证明其除了利息损失之外尚存在其他损失，故本院结合潘聪茹、韩慧庭审时关于违约金的主张内容以及房小丫公司后续多次的付款情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2021年1月1日起施行）第二十九条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”的规定，将本案的违约金调整为以违约行为发生时（2020年12月10日）全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍为标准即15.4%，对潘聪茹、韩慧所主张的2020年12月10日至2021年2月18日期间的违约金以未付款项为基数（2020年12月10日至2020年12月15日为50000元、2020年12月16日至2021年2月6日为40000元、2021年2月7日至2021年2月9日为20000元、2021年2月10日至2021年2月18日为10000元）进行分段计算，分别为126.58元、894.47元、25.32元、37.97元，共1084.34元。故，潘聪茹、韩慧关于违约金的主张，合法合理的部分予以支持，其余的不予支持。 综上，潘聪茹、韩慧关于房小丫公司退还部分中介费及承担违约金的诉讼请求合法合理的部分予以支持，其余的不予支持。房小丫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。林锦波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、泉州房小丫房产经纪有限公司应在本判决生效之日起十日内返还潘聪茹、韩慧中介费10000元； 二、泉州房小丫房产经纪有限公司应在本判决生效之日起十日偿付潘聪茹、韩慧逾期付款违约金1084.34元； 三、驳回潘聪茹、韩慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3536元，减半收取1768元，由潘聪茹、韩慧负担1729元，泉州房小丫房产经纪有限公司负担39元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林毅高 二〇二一年四月六日 书记员  马金明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。