安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初6054号 原告：余涛，男，1972年5月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告：沈时云，女，1967年5月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 以上两位原告共同委托诉讼代理人：罗亚民，安徽王良其律师事务所律师。 被告：安徽茂祥置业有限公司，住所地安徽省六安市集中示范园区三十铺镇悠然蓝溪景区内，统一社会信用代码91341502594285479G。 法定代表人：杨茂新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王孝强，安徽大别山律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司六安市分行，住所地安徽省六安市大别山路13号，统一社会信用代码91341500610592939P。 责任人：丁大庆。 委托诉讼代理人：汪巍，安徽中仪律师事务所律师。 原告余涛、沈时云与被告安徽茂祥置业有限公司（下简称茂祥公司）、中国建设银行股份有限公司六安市分行（建行六安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告余涛、沈时云及其诉讼代理人罗亚民，被告诉讼代理人王孝强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余涛、沈时云向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告余涛与被告茂祥公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令解除原告与被告建行六安分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、判令被告茂祥公司返还原告支付的购房首付款498552元及利息59203元（从2018年4月13日开始，按银行同期贷款利息算至2020年10月31日，具体金额计算至实际履行完毕之日）；返还原告已向被告建行六安分行支付的贷款本金17421.94元，贷款利息29058.2元（原告还款截至2020年9月24日）；原告所欠的剩余贷款由被告茂祥公司偿还；四、判令被告茂祥公司承担逾期交房责任、擅自对小区规划变更违约责任、擅自对房屋结构设计变更违约责任、房屋质量问题等违约责任，向原告支付违约金189710元；五、判决被告赔偿原告因房价上涨经济损失（可得利益损失）16万元、律师代理费10000元、购房交通损失6000元；六、判令被告茂祥公司承担本案诉讼费、评估费、保全费等费用。后原告当庭变更第三项诉请为：请求判令被告返还原告支付的购房首付款498552元及利息，利息变更为71043.66元，暂计算至2021年3月28日，具体金额以被告实际履行完毕之日为准；返还原告已经支付的建行六安分行贷款本金25288.63元，支付贷款利息41006.84元（暂计算至2021年3月24日，原告所欠剩余贷款由被告茂祥置业偿还。事实与理由:原告于2018年4月13日与茂祥公司签订《商品房买卖合同（预售）》,采用按揭贷款的方式购买被告茂祥公司开发的位于六安市金安区商品房,建筑面积为157.47平方米,房屋总价款为948552元,原告于支付了首付款498552元,双方合同约定:房屋交付时间为2019年6月30日,如出卖人逾期交付,买受人有权解除合同,出卖人向买受人支付违约金;出卖人不得擅自变更小区规划,出卖人不得擅自变更房屋结构,如果出卖人变更规划及设计应当在10日通知买受人,如果出卖人未在规定期限内通知买受人,买受人有权解除合同,出卖人向买受人支付违约金。原告为购买案涉房产与被告建行六安分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行借款人民币45万元,借款期限216个月,银行于2019年7月24日发放贷款45万元,截至2020年10月14日,原告已经偿还借款本金人民币17421.94元,利息290582元。由于被告茂祥公司在履行合同中屡屡违约,至2020年10月14日案涉房产不具备交房条件,被告茂祥公司擅自变更小区规划,擅自变更房屋结构,小区绿化、道路、大门等规划均没有达到合同约定规划要求。被告的违约行为,严重损害了原告合法权益,为此,原告依据《合同法》等相关法律规定,诉至贵院,望判如所请。 茂祥公司辩称，1.被告不同意解除本案商品房买卖合同,双方合同约定的交房时间为2019年6月30日前,原告主张解除合同最退应当于2020年8月30日，从诉状中看出,其向贵院请求解除商品房买卖合同时间为2020年10月14日，无论是根据新旧商品房买卖解释还是民法典关于合同解除权的规定,原告起诉时已经超出了一年除斥期间,解除权已经灭失。2.原告诉请三,由被告偿还其所欠贷款,没有事实及法律依据,案涉房屋贷款合同当事人应当是本案原告及被告二,与被告茂祥公司无关。3.原告诉请四,要求被告支付逾期交房违约责任、擅自改变规划、质量问题违约金18余万元,代理人认为没有合同依据以及相应的法律依据,客观上,被告也不存在改变规划的问题。4.关于原告诉请房价上涨经济损失、律师费及交通损失等同样没有事实法律依据,案涉房屋所在兴茂水韵东方项目,目前售楼部对外销售价格与本案同类销售价格均未超过6000每平方,不存在房价上涨的损失。5.关于原告诉请诉讼费、保全费、评估费,因原告盲目诉讼产生的成本应由其自己承担。 建行六安分行辩称，我司仅对原告诉请二进行答辩,不同意解除双方借款合同，1.原告与建行是在平等自愿基础上签订的借款合同,建行在本案中无违约行为并依据约定发放贷款45万元，因此,原告诉求解除合同无法律依据;2.借款合同第19条明确,借款合同履行期间,借款人与售房人就案涉房屋有关质量、条件、权属或其他事宜发生纠纷的,均与贷款人无关,本合同仍应正常履行。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月13日原告余涛、沈时云与被告茂祥公司签订《商品房屋买卖合同（预售）》（合同编号：0000800120182837），约定原告购买被告茂祥公司位于六安市兴茂水韵东方119号6层0601号住房。房屋面积157.47平方米，总价款948552元。合同第十一条交付时间和手续约定:“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累加）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告于2018年4月8日支付了首付款498552元,后原告与被告建行六安分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款人民币450000元,借款期限216个月,被告建行六安分行于2019年7月24日发放贷款450000元,截至2020年10月14日,原告已经偿还借款本金人民币17421.94元,利息290582元。但2019年6月30日被告茂祥公司未能按约向买受人交付该商品房。2019年7月3日，兴茂水韵东方五期119＃楼竣工验收。2020年5月28日，茂祥公司在报纸上刊登住宅交付公告，并于2020年5月31日通过短信向原告发出交房通知，告知原告于2020年6月5日办理交房手续。2020年6月10日，因案涉小区质量问题，六安市建设工程质量安全监督站经现场调查核实，出具《工程质量整改通知书》一份，要求被告茂祥公司“立即召集相关工程质量保修责任单位进行整改，经建设、施工、监理、检查合格并签署意见后，将整改结果书面上报我站备案，同时邀请相关业主代表到场检查，验收合格前，房屋不得交付使用。”2020年6月19日，因案涉房屋质量问题，六安市金安区住房和城乡建设局向原告出具金住建［2020］85号行政程序受理告知书，接受原告对案涉小区房屋质量问题的投诉。2020年6月20日，原告与被告茂祥公司代表对案涉房屋质量问题召开悠然蓝溪5期交房质量问题协调会，就房屋质量问题予以回应。但至原告起诉时止，被告茂祥公司尚未就房屋交房及质量问题妥善处理，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明，2020年10月26日，原告向本院申请，请求对案涉房屋因解除合同造成的经济损失进行鉴定（包括案涉房屋的增值价值），经本院委托，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2021年2月20日作出皖中信房估字[2021]N-0088号房地产估价报告，评估结果为“在价值时点（2021年1月28日）的房地产市场价值总价为（人民币）1054262元，大写人民币金额：壹佰零五万肆仟贰佰陆拾贰元整，评估单价为6695.00元/平方米”，评估费5200元。 再查明，原告于2020年10月26日向本院申请财产保全，请求查封案涉位于六安市金安区商品房或在财产价值为1000000元范围内查封、冻结其同等价值的其他财产。本院作出（2020）皖1502民初6054号民事裁定书，查封被申请人安徽茂祥置业有限公司所有的位于六安市金安区（价值1000000元部分），或查封、冻结其同等价值的其他财产，期限自2020年10月26日至2021年10月21日止。 本案争议争议焦点之一，原告就案涉《商品房屋买卖合同（预售）》是否享有解除权。被告茂祥公司辩称，原告起诉时已经超出了一年除斥期间,解除权已经灭失。本院认为，原告与被告茂祥公司在合同中约定交房时间为2019年6月30日，到期后，被告茂祥公司虽未能按时交付房屋，原告亦未作出解除合同表示。2020年6月5日，被告茂祥公司又向原告发出交房通知，可视为双方就交房时间重新达成约定，但因房屋质量存在问题，被告茂祥公司仍未能履行交房义务，故至原告2020年10月15日起诉至本院时时，仍享有解除权。 本案争议焦点之二，原告与被告建行六安分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。结合本案，被告建行六安分行的辩称意见本院不予支持，借款合同应予以解除。 本案争议焦点之三，原告诉请房价上涨经济损失（可得利益损失）是否予以支持。首先，原告与被告茂祥公司在合同中已约定逾期交房违约条款，且在该条款中并未约定被告应对房价上涨经济损失予以赔偿；其次，原告诉请的房价上涨经济损失系间接损失，且法律依据不足，故本院不予支持，相关评估费用自担。 综上，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告完成自己的付款义务后，被告茂祥公司应当按照合同约定及时交付验收合格的房屋，但被告茂祥公司未依约履行交付房屋的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告依据合同约定要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求茂祥公司返还已付购房首付款498552元及已向被告建行六安分行支付的贷款本金、贷款利息并支付相应首付款利息的诉讼请求，本院予以支持。但原告对于首付款利息从2018年4月8日开始，要求统一按银行同期贷款利率付息的诉请，不符合法律规定，虽然原、被告双方约定退还购房款利息自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，但自2019年8月20日后，中国人民银行已停止公布同期银行贷款基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，本院酌定被告自收到原告购房首付款498552元之日即2018年4月8日起，分别按照银行同期贷款基准利率或贷款市场报价利率计算付息至款清之日止。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人,故原告要求茂祥公司向建行六安分行返还2021年3月24日之后剩余贷款之请求,本院予以支持。茂祥公司清偿剩余贷款本息等债务后,建行六安分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。关于原告主张按全部房款20%支付违约金一节，本院认为违约金的主要特性在于它的补偿性，体现出对无过错一方所受损失的经济补偿，同时违约金又具有一定的惩罚性，合同一方未能履约，应当承担相应的责任，但应当兼顾公平、合理的原则，适当地综合评判。本案中，被告抗辩原告诉请逾期违约金过高，本院酌定逾期违约金标准由合同约定的全部房价款的1%调整为全部房价款的0.5%，即4742.76元（948552元×0.5%）。原告诉请被告茂祥公司存在规划变更及房屋结构设计变更，请求支付违约金一节，证据不足，本院不予支持。原告诉请房屋存在质量问题，请求支付违约金一节，因原告与被告茂祥公司已在合同中约定，房屋地基基础和主体结构存在问题，经检验不合格的，买受人有权解除合同；其他质量问题经更换修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，该条款并未就房屋质量问题约定违约金责任，且原告已诉请解除合同，权利已得到救济，故该诉请本院不予支持。原告诉请律师代理费、保全费一节，由于该损失不属于实现债权的必要费用，本院不予支持。原告诉请交通费一节，证据不足，且原告已主张违约金，此节诉请本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告余涛、沈时云与被告安徽茂祥置业有限公司于2018年4月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0000800120182837）； 二、解除原告余涛、沈时云与被告中国建设银行股份有限公司六安市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：340740019-2012-20181728254）； 三、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内一次性返还原告余涛、沈时云购房首付款498552元； 四、被告安徽茂祥置业有限公司就498552元购房首付款自2018年4月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算付息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付息至款清之日止； 五、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内一次性返还原告余涛、沈时云已向被告中国建设银行股份有限公司六安市分行支付的贷款本金及原告余涛、沈时云已付银行按揭贷款利息（以中国建设银行股份有限公司六安市分行于本判决生效之日出具的还款明细清单为准）； 六、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内向被告中国建设银行股份有限公司六安市分行偿还原告余涛、沈时云自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：340740019-2012-20181728254）剩余的贷款本息（以中国建设银行股份有限公司六安市分行于本判决生效之日出具的还款明细清单为准）； 七、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告余涛、沈时云违约金4742.76元； 八、驳回原告余涛、沈时云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25850元，减半收取计12925元，由被告安徽茂祥置业有限公司承担10740元，由原告余涛、沈时云承担2185元。保全费5000元，评估费5200元，合计10200元，由原告余涛、沈时云承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  祝万浩 二〇二一年四月二十九日 法官助理许晓明 书记员朱余辉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。