辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终347号上诉人（原审被告）：代斌，男，1977年10月13日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：李天新，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司，住所地辽阳市白塔区解放路126-25号。法定代表人：周全，该公司经理。委托诉讼代理人：李月，该公司员工。委托诉讼代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。上诉人代斌因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司（简称“富虹物业”）物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人代斌及其委托诉讼代理人李天新，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司的委托诉讼代理人李月、刘恩远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代斌上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法驳回被上诉人原审诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人既未提供其与前期物业服务企业辽阳捷诚物业管理有限公司之间的合法承接手续，也未提供与业委会签订的《物业服务合同》，被上诉人未提供其具备本案合法原告主体资格的证据，原审法院对此未予审查程序违法。根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”、第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”、第三十六条“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”的规定，物业服务企业合法成立的前提必须是与业主委员会形成书面合法的物业服务合同。而本案中，被上诉人提起诉讼并没有提供其与业委会签订的《物业服务合同》，也没有提供其辩称“2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由原告辽阳富虹物业服务有限公司承接”的相关证据材料，被上诉人未能举证证明其享有本案原告合法主体资格，而事实上，被上诉人现公司的人员与之前所谓的捷诚物业公司的人员均是同一批的物业人员，上诉人作为普通的业主根本就无法区分两个物业公司之间的差别，而原审法院在被上诉人未提供证据的情况下，仅按照被上诉人的自述内容作为案件事实的认定和具备原告诉讼主体资格的认定系审判程序违法。二、原审法院不依据《物业服务合同》审理本案，审判程序违法、判决错误。本案的案由是物业服务合同纠纷案件，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，业主和物业服务企业之间的权利和义务是通过签订《物业服务合同》来进行约定的，显然审理双方之间的争议，《物业服务合同》中如何约定的物业费标准和交纳条件等条款内容是法院审理本案纠纷需审查的依据和标准，而被上诉人作为原告提起本案诉讼却拒不提供该份关键的证据，使法院无法对《物业服务合同》中物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行审查，使法院没有裁判审查的标准。然而，遗憾的是原审法院在明知上述法律规定的情况下也没有对此审查，在明知缺少上述关键证据的情况下违法作出判决，该判决违反了《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”等相关条款的规定，审判程序违法、判决错误。三、被上诉人自行制定每平方米1.2元物业费标准违反法律规定，原审法院判决支持该标准判决违法。被上诉人向原审法院主张的物业费每平方米1.2元的标准是其自行制定的，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”、《辽宁省物业管理条例》第五十六条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。”、第五十七条“物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。”等规定显然可以看出，物业服务企业自身无权自行制定物业服务费收费标准，对于依法确定的物业服务费用标准也必须在物业服务合同中进行书面约定，显然，物业服务费用的标准首先是执行政府实行的指导价格标准，在没有政府指导价格的情况下实行市场调节价格，由业主与物业服务企业以合同形式确定，而被上诉人在原审中自述该物业费标准是其自行决定的，显然该物业费标准违反了上述法律规定，原审法院在已经查明该物业费标准属于被上诉人自行制定的情况下，仍然按照该标准判决违背了上述法律的规定，判决错误。四、原审判决中认定的案件事实缺乏证据证明。原审判决“经审理查明”中认定的“2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由原告辽阳富虹物业服务有限公司承接”和“公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格．．．．．．．．．．．．．．．决定以1.2元平方米的费用标准收取。”的内容，在原审庭审过程中被上诉人作为原告均未向法庭提供相应的证据予以证明，法院在庭审过程中也没有向上诉人出示过关于上述内容的证据，因此，原审判决作出的上述事实认定无证据支持，如果卷中内有相关证据材料也是未经过庭审质证的，且剥夺了当事人的质证认证权利，审判程序违法。五、被上诉人对上诉人未尽到基础的物业服务，上诉人提供的证据原审法院亦予以了认定，依据合同相对性的原则在被上诉人未尽到物业服务的基础下，上诉人有权拒绝交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，上诉人主张拒绝交纳物业费的理由是：上诉人住宅房屋的外墙（属于建筑物外墙）有损坏造成上诉人的住宅房屋内漏水、长毛，而建筑物的外墙属于建筑物业主的共有面积部分，该共有面积部分的维护属于物业公司服务范围内的服务内容。在上诉人拒绝交纳物业费之前，上诉人房屋出现漏水时每次找到物业公司，物业公司都能够安排人员进行维修，而造成上诉人拒绝交纳物业费的原因，正是被上诉人答应给维修而后又拒绝履行维修义务，造成上诉人的房屋漏水、长毛等情形，上诉人原审提供的证据也得到了原审法院的确认，在判决书中也载明了通过上诉人提供的证据看，被上诉人提供的物业服务确实存在不够到位之处，上述内容显然证明，上诉人作为业主是有正当理由拒绝交纳物业费的。辽阳富虹物业服务有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，答辩人与被答辩人间建立了物业服务合同关系，主体适格。被答辩人与辽阳捷物业服务有限公司在入住之初签订了物业服务合同。2014年7月，捷诚公司的权利义务由富虹物业公司承接。虽然业主委员会或被答辩人与答辩人间并未订书面合同，但答辩人作为富虹园区唯一的物业服务企业，提供了物业服务，富虹园区的业主接受了服务，并从2014年开始向答辩人支付物业费，以行为表示了对物业服务合同的认可。合同并非仅有书面一种形式。绝大多数业主及业主委员会对合同的认可，对全体业主有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。另外，根据《民法典》九百四十条、《物业管理条例》第二十六条、《辽阳市物业管理办法》第三十条的规定，在富虹社区的业主大会未依法定程序解除与富虹公司的合同、选聘其他物业服务企业之前，富虹公司与全体业主的物业服务合同关系是合法有效的，被答辩人主张与答辩人没有物业服务关系没有事实与法律依据。其次，答辩人提高物业费标准有充分的事实依据且经业主和业主委员会认可。2015年9月，因经营成本上升，长期亏损经营，富虹物业拟提高物业费标准，按每平方米每月1.2元标准收取，并在园区内进行了公示。其后，因部分业主的异议，政府相关部门及业主委员会组成了调查小组，对物业公司账目进行审计，结果为亏损。2016年开始，富虹公司按新标准收取物业费。富虹社区作为ー个超大的社区，要召开业主大会讨论调整物业费标准的问题显然不具有操作性。物业公司在园区张贴公告，在几个月的时间内，提出异议的只是很少的一部分业主，绝大多数业主按照调整后的标准交纳了物业费。可见，富虹园区绝大部分业主是认可物业费调整的，业主委员会也认为上述情况基本符合客观事实，认可了物业费调整的行为。因此，答辩人调整物业费是合理合法的。第三，答辩人已经履行了主要合同义务，被答辩人应及时足额支付物业费。答辩人作为物业服务企业，承担起了园区卫生维护、安全保障、设备管理等义务，通过多年的运行，整体良好，履行了主要的合同义务。在服务工作中，答辩人的工作确实存在一些瑕疵，比如走访不及时，调查不到位，但这些瑕疵主要是随附义务，不足以成为被答辩人不支付物业费的抗辩事由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若问题的解释》第六条：经书面催告，业主无正当理由拒绝缴或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务的，业主仅以未享受或者以无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，在业主委员会已认可物业服务合同及物业费标准的情况下，答辩人为被答辩人提供了物业服务，原审法院判决被答辩人给付物业费并无不当。综上所述，望贵院依法裁判，维护答辩人的合法权益。富虹物业向一审法院起诉请求：原告与被告属于物业和业主关系，被告无理由拒不交纳物业费，给物业公司带来经济损失。原告每年多次通过电话、专人上门收缴等方式与被告联系，并多次张贴催费通知单，但被告置若罔闻，不予理睬。作为物业公司，我们给业主提供了应该由物业提供的各项服务。按照《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。综上，1、依法判定被告交纳所欠的2017.10.1-2020.9.30物业费4,213.73元；2、请求人民法院判令被告支付所欠物业费4,213.73元并从起诉之日起至实际付清之日止按年利率6%计算资金占用损失；3、本案诉讼费用由被告承担。代斌一审辩称，一、原告提起本案诉讼已经超过法定诉讼时效期间。在本案起诉前，原告曾两次向贵院申请支付令，在我提出书面异议后，法院已驳回了原告的申请，同时法院的驳回裁定经审理查明认定原告未尽到物业服务合同的义务，而原告时至今日才提起本案诉讼，已经超过法定诉讼时效期间。二、原告所主张的物业费标准并没有物价局定价以及全体业主同意和物价局批准的书面材料，没有向全体业主进行公示。原告所主张的物业费标准没有法律依据。三、原告对我的房屋应尽的维修义务至今没有履行完毕。我有相应的证据能够证明原告物业公司向我承诺对原告房屋出现的房屋长毛、窗户漏气等情形承诺进行维修，但至今已经多年，原告仍然没有对上述承诺履行维修义务。原告没有尽到物业服务协议以及物业应尽的义务。四、原告违背《物业服务收费管理办法》第11条、第18条的规定，在向业主收取电梯使用费及利用业主公共部分收取停车费、广告费等收益，未依法公开账目及未返还给全体业主，未尽到法定的应当公示义务，也没有在每年度对物业所收取的全体业主公共费用向全体业主进行公示。五、原告未尽物业服务协议应尽的服务义务，例如对随便进入园区内发小广告的行为不进行管理制止，对停电停水不提前告知，对园区楼道电梯内的卫生不进行管理，晚间园区内路灯不开，对园区内损坏的路灯不进行维修更换，房屋在质保期内漏水、长毛、玻璃漏气等情形，既不积极协调也不积极履行维修义务等等。综上，原告向我起诉要求履行支付物业费用的请求，法院不应予以支持。请求法院依法驳回原告诉请。一审法院认定事实：代斌系富虹阳光尊邸一期16幢东4单元1-102房屋的业主，房屋面积97.54㎡。代斌与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费为0.8元/平方米/月。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由辽阳富虹物业服务有限公司承接。2015年9月2日，辽阳富虹物业服务有限公司在园区发布公告称“原有的物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，导致富虹物业公司一直是亏损经营状态。为了进一步提高物业服务质量，使公司趋于良性经营运转，给业主着力打造绿、静、美、安的生活环境。富虹物业决定于2016年开始对物业费收取标准调整为1.2元/平米，希望广大业主周知。”公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格去政府投诉。后相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后辽阳富虹物业服务有限公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，并按辽阳市物价局物业费开放的有关规定，决定以1.2元/平方米的费用标准收取。一审法院所确认的上述事实有辽阳富虹物业服务有限公司提供的商品房买卖合同、业主手册、说明、公告，代斌提供的（2018）辽1002民督15号民事裁定书、（2019）辽1002民督216号民事裁定书、照片、光盘及当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，代斌与辽阳捷诚物业管理有限公司系物业服务合同关系。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为代斌所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。现代斌拖欠物业费，系违约行为，故应承担违约责任，依法缴纳物业费。故辽阳富虹物业服务有限公司主张代斌给付2017年10月1日至2020年9年30日未缴纳的物业管理费，不违反法律规定，一审法院予以支持。辽阳富虹物业服务有限公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为富虹小区提供更好的物业服务。但从代斌庭审中提供的证据看，辽阳富虹物业服务有限公司提供的物业服务确实存在不够到位之处。辽阳富虹物业服务有限公司主张资金占用损失，因其未提供证据证明双方约定了逾期交纳物业费的利息等费用，故该主张一审法院不予支持。关于代斌提出诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十七条的规定，支付令失效，但并未规定辽阳富虹物业服务有限公司不能另行提起诉讼。关于代斌主张辽阳富虹物业服务有限公司服务不到位，对其造成损失而拒绝缴纳物业费的抗辩，代斌可另行主张相关权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：代斌给付辽阳富虹物业服务有限公司自2017年10月1日至2020年9年30日的物业管理费4,213.73元。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由代斌负担。本院二审期间，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司向本院提交了税务注销登记的通知书和情况说明、税务机关询问笔录（复印件），证明捷诚和富虹交接的过程。因上诉人未提供原件，该证据本院不予采信。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为：业主在接受物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理费。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为代斌所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，并无不当。关于上诉人上诉主张被上诉人系擅自将物业费提高至1.2元/平，其不应按该标准支付物业费一节，根据被上诉人提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认，故上诉人的上诉主张本院不予支持。关于上诉人上诉主张其居住的房屋存在质量问题等问题，与本案不是一个法律关系，上诉人可另行主张权利。综上所述，代斌上诉理由不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由上诉人代斌承担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二一年四月二十七日法官助理王首智书记员胡子健