云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初15号原告：王苡涵，女，1990年6月20日生，汉族，住址：云南省玉溪市澄江县。委托诉讼代理人：王英，系云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：御行中天房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市嵩明职教基地御景新城。法定代表人：李玉祥，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杨超，女，1989年10月19日生，汉族，系该公司法务，代理权限为特别授权代理。原告王苡涵诉被告御行中天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨劲松独任审理，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王英，被告御行中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨超均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告欲购买被告开发的昆明恒大文化旅游城项目所建房屋一套，2020年1月19日在售楼部向被告的房屋置业顾问陈思行咨询在售楼盘相关信息后选定购买A2项目23幢1单元501房屋，被告的置业顾问在未查明原告的征信的情况下仅询问了原告的职业、收入以及是否使用信用卡等信息后便告知原告其具备购房和贷款条件，并当日晚上通过微信告知原告尽快支付认筹款能够享受较大购房优惠，于是原告通过其姐姐王凡的中国民生银行卡向被告支付20000元购房认筹款，付款后原告立即向置业顾问确认了所购房屋总价为923018元，单价为8335元/平方米。2020年1月22日，原告与置业顾问确认后续申请银行按揭贷款手续被告能协助办理且没有拒贷风险后，通过其姐姐王凡中国农业银行账户向被告支付80000元首期购房款，并向被告指定的合作银行申请房屋按揭贷款，但因原告个人信用报告中有几笔美团平台逾期还款记录，银行未通过其申请，原告将情况告知被告的置业顾问并要求被告退还首期购房款100000元，置业顾问表示退还首期购房款，原告须承担违约金并告知原告征信报告中的逾期记录可以找人消除。置业顾问秦丽娜随即向原告出具了其代签的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》及原告所交10万元购房首付款的收据，该认购书上约定购房方的房款支付方式系分期付款而非按揭贷款，且房屋总价也提高至977228元。原告于4月24日再次向被告的置业顾问秦丽娜提出退还首期购房款的要求，置业顾问不予置否。2020年5月，被告的另一置业顾问邱经理微信联系原告，表示原告的个人征信及流水问题可以帮助其解决从而获得银行按揭贷款，并向原告推荐了一位做个人流水的人员，原告与该人员联系后其表示能帮原告做一份纸质版、一份手机APP版的流水，原告考虑后接受该方案。后原告再次向多家银行申请按揭贷款，但银行又以被告已被法院列为失信人为由拒绝了原告的贷款申请，且被告合作的多家银行已经将被告列为“本市房地产开发企业黑名单”。原告多次找被告退还首期购房款100000元，但被告回复退还房款原告须向其支付违约金，原告认为被告在业务过程中单方存在过错导致原告购房目的无法实现，且要求原告支付违约金的要求不合理。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：一、由被告退还原告购房认筹款、首期购房款100000元，并支付自向原告支付自起诉之日起至款项退清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费的利息；二、由被告承担案件诉讼费。被告辩称：首先，2020年1月19日，原告向被告楼盘置业顾问咨询楼盘信息后，选定了A2项目23幢1单元501室房屋。2020年1月20日，原被告签订了《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，并在当日支付了2万元的定金。2020年1月22日，原告再次向被告支付了8万元的购房款，此后，原告未如期向我公司支付购房款，其行为已构成违约。被告通过微信、电话方式多次向原告催讨购房款，甚至委托律所向原告发过催款律师函。其次，原告在购房前有多次逾期还款，征信不是良好，原告在购房时要贷款买房，自身存在过错。原告未向置业顾问诚信说明自身的征信情况，侥幸的想通过开发商为其办理按揭购房，被告不承担责任，《认购书》虽然是被告置业顾问代签，但也是基于对原告的信任才签的，疫情期间，原告交完定金及首期款后，一直要求置业顾问帮其处理下面的流程，被告认为，被告已经对该有的瑕疵的民事法律行为进行了一个追认，该代理行为有效，所以该《认购书》是双方当事人的真实意思，该交易行为应得到法律的保护。如果当初原告不想要这套房子，为何还要继续缴纳首期款，原告对于付款方式有异议，完全可以拒绝缴纳后期的款项，避免造成更大的损失，所以，原告应该为自己不成熟购房行为承担相应的责任。因此，对原告的第一项诉讼请求，没有合同及法律依据，我方要求继续履行合同。对第二项诉讼请求，导致本案的发生是原告逾期付款造成的，所以不应该由被告承担诉讼费。为证实其主张，原告向本院提交以下证据：一、身份证复印件1份，企业信用信息公示报告复印件1份，欲证明原被告为适格的主体；二、1.个人信用报告复印件1份，欲证明原告在被告的置业顾问告知其公司规定须在认购房屋一个月内办理房屋按揭手续后，2020年3月9日原告查询并打印了个人信用报告，并按被告的要求向其合作的银行申请房屋按揭贷款；2.贷款结清证明原件1份，欲证明原告为购房获得银行贷款已经将其个人信用报告中逾期还款的款项全部还清；三、1.手机银行转账记录截图复印件1份、POS机交易凭证原件1份、昆明恒大旅游城专用收据原件1份，2.昆明恒大旅游城商品房认购书原件1份，欲证明：1.原告于2020年1月20日通过其姐王凡的中国民生银行卡向被告尾号为3392的中国农业银行卡支付20000元购房认筹款。于2020年1月22日通过其姐姐王凡中国农业银行账户向被告支付80000元首付购房款。原告向被告支付购房认筹款、首期购房款共计100000元；2.在原告未看过房屋认购书条款的情况下，被告的置业顾问秦丽娜代签了以原告为乙方的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，该认购书上约定原告的购房款支付方式系分期付款而非按揭贷款，且房屋总价也提高至977228元。原来约定房价为923018元；四、微信聊天记录截图复印件1份，欲证明：1.原告于2020年1月19日选定购买A2项目23幢1单元501号房屋后，被告的置业顾问在未查看原告的个人信用报告且仅得知原告未使用信用卡的情况下，于当晚通过微信告知原告今日购买房屋并支付认筹款才能够享受购房优惠。支付认筹款后原告立即向置业顾问确认了所购买房屋总价为923018元，单价为8335/㎡；2.2020年1月22日，被告的置业顾问告知原告首期购房款为77723元，原告与置业顾问确认后续申请银行按揭贷款手续被告能协助办理且没有拒贷风险后，通过其姐姐王凡中国农业银行账户向被告自支付了首期购房款；3.2020年3月9日，被告的置业顾问询问原告是否办理了房屋按揭手续并表示公司规定须在认购房屋一个月内办理房屋按揭手续，原告向被告合作的银行申请房屋按揭贷款，因个人信用报告中有逾期还款记录被拒，原告将情况告知被告的置业顾问并要求被告退还首期购房款100000元，置业顾问表示退还首期购房款需承担违约金，并告知原告征信报告中的逾期记录可以“洗白”消除；4.被告的置业顾问秦丽娜表示有渠道可以将原告的个人的信用报告“洗白”，向原告推荐了一位做个人征信的人；5.2020年5月2日，被告的另一个置业顾问邱经理通过微信联系原告，表示原告的个人征信及流水问题可以帮忙解决而获得银行按揭贷款，并向原告推荐了一位做流水的人员，原告与该人员联系后表示能帮原告做一份纸质版、一份手机APP版的流水以获得银行贷款；6.原告支付首付款前，被告的置业顾问陈思行确认，能帮助办理贷款手续及没有风险，因此原告才向被告支付了8万元的首付款；7.置业顾问秦丽娜在微信上告知给原告，需要原告交2万的保证金，如果无法贷款，首付是不受影响的。经质证，被告认为：对第一组证据三性予以认可，但被告法定代表人已经变成了李玉祥；对第二组证据真实性认可，合法性予以认可，但对关联性不认可；对第三组证据，对第1项证据三性予以认可，对第2项证明内容不予认可，房屋的价格及面积以《认购书》为准。《认购书》是合法有效的，原告应履行付款义务，并继续签订购房合同；对第四组证据证明目的不认可，原告存在微信里删减对个人不利的信息。为证实其主张，被告向本院提交了律师函原件1份、邮寄律师函邮寄单原件1份，欲证明原告没有按照《认购书》履行付款义务，被告于2020年12月25日委托律所向原告邮寄了律师函催缴房款，要求原告接到本函7日内到文化旅游城销售中心签订商品房购销合同。经质证，原告认为：对被告提交证据的三性予以认可，对证明目的不予认可。被告提供的邮寄单上并没有写明邮寄的内容，所以被告提交的证据不足以证明原告已经收到了该律师函。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据综合分析后予以认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：原告王苡涵欲向被告御行中天房地产开发有限公司购房。2020年1月，原告王苡涵向被告御行中天房地产开发有限公司的置业顾问陈思行咨询后，选定了被告出售的A2项目23幢1单元501号房屋。原告通过微信向陈思行咨询该房屋价格，陈思行在微信上回复了原告该房屋总价为923018元，单价为8335元/平方米。2020年1月20日，原告向被告指定的案外人昆明恒富旅游开发有限公司账户缴纳房屋认筹款20000元。2020年1月22日，原告向被告指定的案外人昆明恒富旅游开发有限公司账户缴纳房屋首付款80000元。2020年1月22日，原告通过微信向陈思行询问能否协助办理银行按揭贷款手续及有无拒贷风险，陈思行回复能协助办理银行按揭贷款手续及无拒贷风险。2020年3月9日，陈思行通过微信询问原告是否办理了房屋贷款按揭。此后，原告向银行申请房屋按揭贷款，因原告存在逾期还款情况，遂银行拒绝了原告的该申请，原告将该情况告知陈思行，并要求退还购房款。另查明，原告提交的《昆明恒大旅游城商品房认购书》乙方处王苡涵签字按手印系被告的置业顾问秦丽娜代签按手印的，庭审中，被告对该代签按手印不予认可。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，案外人陈思行系被告御行中天房地产开发有限公司的置业顾问，其向原告销售案涉房屋属于履行职务行为，故其法律后果由被告承担。对原告提交的《昆明恒大旅游城商品房认购书》，该《认购书》乙方处王苡涵签字按手印系被告的置业顾问秦丽娜代签按手印，且原告对该代签行为不予认可，故本院认为该《认购书》对原告不具有法律约束力。原告与被告未签订书面商品房预售合同，但双方具有商品房买卖的意思表示，且原告已按约定向被告缴纳了首付款100000元，故原告与被告之间形成了事实上商品房买卖关系。根据原告与陈思行微信聊天记录可以证实，原告与陈思行约定通过办理按揭贷款的方式支付首付款以外的购房款，现原告不能办理房屋按揭贷款，其商品房买卖的目的不能实现，故原告与被告的商品房买卖合同关系应予解除。对原告主张由被告返还已付购房款100000元的诉讼请求，本院认为，双方商品房买卖合同关系已经解除，被告应将原告支付购房款100000予以返还，故本院支持由被告向原告返还购房款100000元。对原告主张自起诉之日起至款项退还之日利息的诉讼请求，本院认为，原告在明知自身有逾期还款未清偿的情况下，仍申请办理本案的按揭贷款，并导致本案房屋买卖合同解除，故原告自身对合同无法继续履行存在过错，故原告主张利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三第一款第四项、第五百六十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告御行中天房地产开发有限公司本判决生效之日起十五日内向原告王苡涵返还购房款100000元。二、驳回原告王苡涵的其他诉讼请求。案件诉讼费2300元，减半收取1150元，由被告御行中天房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  杨劲松二〇二一年四月一日书记员  李美玲