北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6597号上诉人（原审被告）：北京同心物业管理有限公司，住所地北京市西城区三里河路46号。法定代表人：范国正，董事长。委托诉讼代理人：杨星东，男，北京同心物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京顺时丰旅馆，经营场所北京市海淀区羊坊店路街道羊坊店居民楼地下室。经营者姓名：高付志，男，1978年1月22日出生，汉族，住北京市房山区窦店镇七里店村1区28号内1号。被上诉人（原审原告）：王林，男，1961年12月1日出生，汉族，住北京市房山区。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨静（王林之妻），1963年3月21日出生，北京顺时丰旅馆职员，住北京市房山区。上诉人北京同心物业管理有限公司（以下简称同心公司）因与被上诉人北京顺时丰旅馆（以下简称顺时丰旅馆）、王林租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初12728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。同心公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顺时丰旅馆、王林一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由顺时丰旅馆、王林承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.在《房屋租赁合同》履行期间，因国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心（以下简称机关服务中心）根据相关文件规定对北京市丰台区右外东庄16号院内平房（以下简称涉案房屋）进行升级改造，将铁皮顶棚的简易平房升级改造为砖混精装房屋。为此双方签订《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》，顺时丰旅馆、王林实际使用涉案房屋至2016年6月底，房屋租金也交付至2016年6月底。2019年3月房屋改造结束，但由于机关服务中心收回了涉案房屋的转租权，我公司已经无权决定该房屋的出租事宜。因此我公司与顺时丰旅馆、王林终止《房屋租赁合同》的履行，该行为系因我公司意志以外的原因所导致，不属于我公司故意违约，一审法院认定我公司违约系错误。2.机关服务中心收回涉案房屋出租权，我公司因此无法同意顺时丰旅馆继续租用该房屋，属于我公司无法控制的原因，且《房屋租赁合同》第十四条第二款明确约定，我公司对此不承担任何责任。3.一审法院认定王林为顺时丰旅馆实际经营者毫无依据。顺时丰旅馆系适格当事人，但我公司从未与王林签署过任何协议，也未收取其押金10000元。我公司不认可王林系顺时丰旅馆的经营者，一审法院将王林列为原告，并判令我公司返还其押金10000元系错误。4.一审判决认定顺时丰旅馆、王林损失金额为191520元系错误。涉案房屋的用途为员工公寓，且年租金仅为42000元，不存在经营损失。《房屋租赁合同》的合同期为3年，因改造无法使用房屋的时间仅剩1年，即使我公司在改造后不能继续将涉案房屋租给顺时丰旅馆、王林属于违约行为，也应该在年租金范围内判决我公司应承担的民事责任。涉案房屋经过改造后的市场租赁价格差别较大，顺时丰旅馆、王林明确表示不与机关服务中心签订租赁协议。顺时丰旅馆、王林在一审中无法提供其投入了800000元装修的证据，且无法证明其不租赁涉案房屋导致其经营亏损800000元。《房屋租赁合同》对涉案房屋改造后无法出租的情形已经进行了约定，并约定我公司不负任何责任，顺时丰旅馆对此也予以认可。一审法院认定我公司违约，并判令我公司赔偿顺时丰旅馆、王林经济损失191520元，无任何事实与法律依据。顺时丰旅馆、王林辩称，同意一审判决，不同意同心公司的上诉请求和理由。双方签订的合同是3年期的，同心公司以装修为由让我们撤出，因此双方签订了《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》，本来说1年内就能将涉案房屋还给我，可后来对方说要涨租金到1000000元，不同意就退租，同心公司认为其将涉案房屋装修后再租给我吃亏了。我租赁的是个厂房，后来两次出资共计800000余元，对涉案房屋进行装修、改造，用于员工公寓，我们是个体工商户，没有装修损失的证据。尽管我们1年盈利就达300000余元，但我们认可一审判决确定同心公司赔偿我们的损失数额。顺时丰旅馆、王林向一审法院起诉请求：1.判令解除顺时丰旅馆与同心公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》及双方于2016年7月1日签订的《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》；2.判令同心公司赔偿经营损失300000元、搬家费5000元、租房费10000元；3.判令同心公司赔偿因不能继续经营需另找房损失300000元，4.判令同心公司退还10000元房屋押金。一审法院认定事实：2014年8月1日，同心公司（出租方、甲方）与顺时丰旅馆（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方为满足经营需要，欲租用甲方涉案房屋，为明确双方权利义务，根据《中华人民共和国合同法》《北京市房屋租赁管理办法》及相关法律法规的规定，经双方协商一致，制定本《房屋租赁合同》，以共同遵守。第一条、房屋座落、权属及用途。1.乙方承租的租赁物位于北京市丰台区右外东庄16号院内，确切位置为：右外东庄16号院内的平房（即涉案房屋），租赁物建筑面积为：266平方米，具体位置详见合同附件三《房屋产权证》及平面图中以颜色标注部分。2.该房屋所有权人为机关服务中心，委托甲方物业管理，可以出租使用。3.租赁物用途为员工公寓，除双方另有约定外，乙方不得自行改变租赁物用途。第二条、租赁期限。自2014年8月1日起至2017年7月31日止，租期共计叁年。第三条、房屋租金及其他费用。租金标准：年租金金额为42000元。第五条、押金。在甲乙双方签订本合同之日，乙方需支付相当于1个月季度租金的押金，即租赁押金为人民币10000元。如乙方未按时交纳押金，视为放弃租用标的，自行终止本租赁合同。第十四条、免责条件。1.租赁物因不可抗力导致毁损和造成一方损失的，双方互不承担责任，本合同可终止；2.出于甲方无法控制的原因（包括但不限于法律、法规及政策规定等）导致甲方租赁物影响了乙方的正常使用或停止使用的，甲方不负任何责任，乙方自行承担损失，包括但不限于装修损失等；3.因不可归责于甲方的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，乙方可以要求甲方退还已付而未租用之租金。4.若因拆迁等事由导致本合同解除或终止的，甲乙双方按国家相关政策规定协商解决。5.遇国家政策或者中央事业单位对房屋使用政策发生变化，需要关停使用情况下，甲方不承担责任，房屋租金按实际发生日结算。合同签订后，顺时丰旅馆履行了合同义务。2016年7月1日，因产权单位要对上述房屋规划改造，双方达成《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》，主要内容为：甲方：同心公司，乙方：顺时丰旅馆，因产权单位规划改造，甲乙双方于2014年8月1日签订，租赁期自2014年8月1日至2017年7月31日止，丰台区右外东庄16号院内原库房的《房屋租赁合同》，双方至目前为止合同履行情况良好。由于产权单位通知甲方，将于2016年7月1日对右外东庄16楼及院内库房进行规划改造，造成甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》及其它法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经双方协商，就房屋租赁合同后续履行的有关事宜达成一致意见如下：1.顺时丰旅馆全面配合产权单位对库房进行规划改造工作，于2016年7月1日前将租赁房屋清空，将房屋钥匙交还甲方，经双方验收签字确认封门。2.执行日期，按改造竣工验收甲乙双方签字认可后，继续履行合同，内容按原合同标准执行。协议达成后，顺时丰旅馆履行了《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》约定的义务，搬出了涉案房屋。后涉案房屋进行了改造，并于2019年3月完成了验收。但同心公司却以产权单位解除了许可其单位出租权利为由，未将改造后的涉案房屋交与顺时丰旅馆。另查，顺时丰旅馆实际经营者为王林。同心公司提供的2018年2月右外东庄16号院内的平房租金标准为低位价格4元/㎡，高位价格6元/㎡。一审法院认为：顺时丰旅馆与同心公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》及双方于2016年7月1日签订的《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》均系双方真实意思表示，并不违反法律法规的规定，合法有效。现涉案房屋已改造完毕，符合双方所达成的《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》约定的条件，但同心公司以产权单位解除了许可其单位出租权利为由未将涉案房屋交与顺时丰旅馆，该行为系违约行为，应承担违约责任。鉴于顺时丰旅馆已不能实现合同目的，双方均同意解除《房屋租赁合同》及《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》，对此，法院应予准许。现同心公司同意返还押金10000元，对此，法院不持异议。顺时丰旅馆、王林要求同心公司赔偿经营损失300000元、搬家费5000元、租房费10000元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。对顺时丰旅馆、王林要求同心公司赔偿其不能继续经营需另行寻找替代房屋周转期间所受损失的诉讼请求，法院应予支持，具体数额法院考虑涉案房屋面积、原租金价格、同心公司提供的改造完成后的租金价格予以酌定。同心公司主张产权单位解除了许可其单位出租权利故无法将涉案房屋交与顺时丰旅馆，这种情况属于其无法控制的原因导致租赁物影响了顺时丰旅馆的正常使用或停止使用，依照合同约定其不负任何责任，顺时丰旅馆应自行承担损失，该主张理由不足，法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、解除北京顺时丰旅馆与北京同心物业管理有限公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》及双方于2016年7月1日签订的《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》；二、北京同心物业管理有限公司于判决生效后7日内退还北京顺时丰旅馆、王林租赁押金10000元；三、北京同心物业管理有限公司于判决生效后7日内赔偿北京顺时丰旅馆、王林经济损失191520元；四、驳回北京顺时丰旅馆、王林其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。经本院查阅一审卷宗，顺时丰旅馆登记经营者高付志曾于2020年1月20日至一审法院，表示顺时丰旅馆只是以其名字注册，实际经营者系其朋友王林，其并不参与经营管理，发生纠纷也是王林负责，其知晓本案诉讼，诉讼是其本人意愿。另，2019年5月29日一审法院庭审笔录记载同心公司的答辩意见显示，“2016年7月以后房屋升级改造，简易平房改造成精装房屋，房屋是作为员工公寓使用的，因此签订了暂停租赁协议，房屋租至2016年6月底，房屋改造完成后，房租涨了。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。顺时丰旅馆与同心公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》及双方于2016年7月1日签订的《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》均系双方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。现涉案房屋已改造完毕，符合双方约定的交还条件，但同心公司却以产权单位解除了许可其单位出租授权为由，拒绝将改造后涉案房屋交与顺时丰旅馆。同心公司虽主张此种情形符合双方约定的合同提前解除免除其责任的情形，但本院认为，首先，同心公司系受涉案房屋产权单位委托管理涉案房屋，相对于顺时丰旅馆而言，其与涉案房屋产权单位属于相同利益方，其依据该产权单位向其出具的撤销委托经营证明，拒绝将涉案房屋交还顺时丰旅馆，有违《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》的约定，且并不符合双方约定的免除其责任的情形。其次，同心公司一审庭审中自认“改造完成后房租涨了”，与顺时丰旅馆所述同心公司未将涉案房屋交还的原因相吻合，而双方在《丰台右外东庄库房暂停租赁合同协议》中明确约定按照原合同条件履行，当然应当理解为租金标准亦按照原合同标准执行，故同心公司拒绝将涉案房屋交还顺时丰旅馆，有违诚信原则。一审法院认定其构成违约，并判令其赔偿顺时丰旅馆一定的经济损失，是正确的。至于具体损失金额的确定，虽然顺时丰旅馆没能提供详实的证据，但双方认可顺时丰旅馆租赁涉案房屋用作员工公寓，相较涉案房屋原始状态，顺时丰旅馆势必会进行装修改造，才能正常使用，原有装修因后期改造行为已灭失，且合同因同心公司原因而提前解除，故一审法院虽未支持顺时丰旅馆经营损失等，但综合考虑本案实际情况，参考目前租赁市场价格，酌情支持顺时丰旅馆主张的因合同提前解除，造成其需另行寻找替代房屋周转期间所受损失191520元，并无明显不当。关于同心公司上诉提出的王林的身份问题，一审法院已经尽到了审查义务，可以确认王林系顺时丰旅馆的实际经营者。本院对其此项主张不予支持。综上所述，同心公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4323元，由北京同心物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年四月三十日书记员 刘 荧