浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终629号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭王波，男，1987年6月27日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：黄孝军，浙江东创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：天台祥生商业管理有限公司，统一社会信用代码91331023MA2AN08A8Y，住浙江省台州市天台县始丰街道法华路628号。 法定代表人：梅苗琴。 委托诉讼代理人：林声浩，男，1992年6月22日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，系公司运营。 委托诉讼代理人：陈虹宇，男，1989年10月12日出生，汉族，住四川省成都市天府新区，系公司综合管理。 上诉人郭王波因与被上诉人天台祥生商业管理有限公司（以下简称祥生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2020）浙1023民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭王波上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回祥生公司的一审诉讼请求并支持郭王波的一审反诉请求或者将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定郭王波构成违约系认定事实错误，适用法律错误。根据祥生公司于2020年2月1日函告郭王波“关于免除2020年春节停业期间租金、物业费用的函”，祥生公司因疫情免除郭王波2020年1月27日至当地政府允许商场正常营业期间的租金、物业费，结合天台县新型冠状防疫指挥部于2020年3月5日公告社会餐饮服务单位有条件恢复堂食经营，2020年1月27日至2020年3月5日公告之后因××无法营业期间的租金、物业费祥生公司应予以免除，而郭王波第一期2020年1月1日至2020年3月30日租金已缴纳给祥生公司，扣减减免期间的租金，郭王波的租金尚有多余，郭王波第一期减免的租金即使按40日计算也有43278元，结合郭王波与祥生公司签订的《租金变更协议》，第二期的租金也就64917元，足可抵扣第二期的大部分租金，第二期租金支付时间根据祥生公司的免除期限完全可以顺延。祥生公司于2020年3月30日、31日以及2020年4月17日向郭王波催讨租金和商业管理费没有依据，祥生公司2020年4月26日的《违约警告催款函》更无事实依据，扣除疫情防控期间祥生公司承诺的免除租金的期间，郭王波此时并不存在拖欠租金的违约情形，也不存在合同无法继续履行的情形。××疫情对各行各业冲击都很大，尤其是餐饮行业损失是首当其冲的，郭王波经营的餐饮因××本身就损失惨重，在祥生公司承诺可以减免租金的情况下，郭王波用减免租金顺延交付第二期租金，并不存在违约，不影响合同的履行。浙江省高院民二庭关于印发《关于审理涉××疫情相关商事纠纷的若干问题解答》的通知（浙高法民二（2020）1号）也明确规定，疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的，应当鼓励交易，可以引导当事人通过变更履行期限、履行方式、部分合同内容等方式，继续履行合同。一方当事人以疫情属不可抗力为由要求解除合同的，原则上不予支持。本案中，对于郭王波用第一期减免的租金来顺延支付第二期的租金支付时间，也是合同履行方式的一种，符合该通知关于可以变更履行方式的规定。郭王波还有租赁保证金和管理费保证金在祥生公司处，合同也约定在租金不足的情况下，可以先用保证金抵扣。郭王波多次向祥生公司提出用减免的租金顺延第二期支付时间，祥生公司在庭审中陈述郭王波并未提出过该要求，在郭王波可以减免的情况下不可能没有提出减免，祥生公司的辩解完全违反常理。本案中不存在合同不能履行或者合同目的不能实现的情形，而祥生公司不顾郭王波多余的租金以及保证金，直接要求解除同郭王波签订的合同，不符合相关法律法规对××疫情期间对于合同的处理方式。一审法院认定祥生公司租金减免只是对郭王波应付款租金金额作出调整，并不意味着合同约定租金支付期限的推迟，郭王波认为一审法院有违上述通知精神，用第一期减免的租金顺延第二期的支付时间，只是变更合同的履行方式，在合同可以继续履行的情形下，一审法院却作出不利于合同履行认定，有违法律规定。何况郭王波当时也并未拒付第二期的租金，只是用第一期减免多余的租金用于第二期前期的租金，延迟第二期租金支付的时间，而一审法院却认定郭王波以减免函作为拒付租金，系认定事实错误。郭王波基于疫情影响以及租金减免函顺延第二期的租金支付，并不属于违约，而一审法院却对郭王波的该辩解不予采纳，认定郭王波违约，系认定事实错误，适用法律错误。祥生公司于2020年5月25日出具的《租赁合同解除函》无事实依据和法律依据，解约函载明的郭王波已逾期支付欠缴租金、管理费、电费超过65日不符合事实。只有在合同一方存在根本性违约，导致合同无法履行或者合同目的不能实现的情况下，才可以解除合同。扣除第一期减免的租金至2020年5月25日，哪怕按正常的租金来算的话，郭王波延迟缴纳租金的时间也只有10天，更何况《租金变更协议》将租金变更为64917元。退一步来讲，即使郭王波未支付第二期的全部租金也是基于祥生公司实施的一系列违约和违法行为，造成了郭王波无法正常经营、无法正常履行合同，郭王波只是行使合同履行中的不安抗辩权，不存在违约情形，祥生公司单方解除合同缺乏事实依据和法律依据。二、祥生公司存在诸多违约行为，一审法院未予以认定。（一）祥生公司在郭王波未拖欠租金情况下，于2020年3月30日、31日、2020年4月17日向郭王波催讨租金和商业管理费以及于2020年4月26日《违约警告催款函》张贴在商场并通知郭王波转租的小商户，并对商铺进行停水停电，《违约警告催款函》中提出郭王波对承租的商铺没有转租权，导致小商户向郭王波提出解约并诉至法院，造成郭王波承租的商铺无法继续经营，实质上祥生公司的一系列违约和违法行为造成了郭王波与祥生公司之间的合同无法继续履行。一审法院对祥生公司的违约行为未认定，甚至连祥生公司作出的停水停电行为也认为是合理合法的，置法律于不顾。（二）在郭王波与祥生公司签订租赁合同时，祥生公司承诺商场只进驻一个美食广场，在郭王波承租后，祥生公司在商场三楼又搞了一个美食广场，导致郭王波转租第三方的部分商户拒绝进驻，郭王波甚至因此被起诉，祥生公司作为第三人参与诉讼，在庭审中祥生公司称郭王波对承租的商铺没有转租权，郭王波多次找祥生公司交涉要求其出具郭王波可以转租商铺的书面证明，但祥生公司拒绝出具。郭王波无奈只能向法院起诉，一、二审均支持了郭王波对承租的商铺可以转租的事实，但因为祥生公司的出尔反尔违约行为，已经给郭王波的经营造成了巨大损失，并且影响了郭王波与祥生公司之间租赁合同和服务合同的履行，本案违约方和责任方在祥生公司。三、一审判决结果所依据的事实未查清。（一）一审法院判决结果第五项：限于本诉被告郭王波在本判决生效之日起三十日内支付本诉原告天台祥生商业管理有限公司自2020年6月24日至其实际归还涉案商铺之日止的商铺占用费中的租金和商业管理费，其中租金按照每月32458.5元计算，商业管理费按照每月28852元计算，执行中扣除郭王波支付的保证金中抵扣相关费用后剩余91965.75元。对于该项判决一审法院所依据的事实并未查清，在祥生公司于2020年5月25日出具《租赁合同解除函》后，祥生公司已经于2020年5月27日将郭王波承租的商铺大门用铁锁锁住并在商铺外作了围墙，祥生公司已经于该日将涉案商铺收回了，不存在郭王波在2020年6月24日还占用商铺的事实，一审法院对涉案商铺的现状并未进行查清认定，就作出如上判决，该判决缺乏事实依据。祥生公司在一审的时候承认在向郭王波发送《租赁合同解除函》之后，有对商铺进行重新招租，说明商铺当时已处于祥生公司的管控。一审判决郭王波支付天台祥生商业管理有限公司自2020年6月24日至其实际归还案涉商铺之日止的商铺占用费中的租金和商业管理费是没有依据的。（二）对于判决的第三项内容，因为涉案商铺已经由祥生公司收回并做了围墙，甚至还将商铺装修进行了拆除，该项判决也缺乏事实依据。（三）对于判决的第一、二、四项内容，因为本案的违约方系祥生公司，郭王波认为一审判决缺乏事实依据和法律依据。 祥生公司辩称，一、一审法院认定郭王波构成违约事实认定清楚，法律适用正确。（一）郭王波主张减免40日租金系一审法院考虑到给予郭王波一定补偿而酌情认定的，现郭王波提起上诉，不应按照一审考虑补偿的40日确定免租时间，而应按照其实际提前营业日期开始计算，即减免25日。郭王波确已缴纳第一季度租金、物业费，但不应该直接在2020年3月5日基础上直接减免40日，而应该自2020年4月1日开始给予减免25日，即郭王波从2020年4月25日之后即未再支付后续2个多月租金，祥生公司于2020年5月27日解除合同并要求承担违约责任有合同依据。依据租赁合同约定，乙方逾期支付租金、商业管理费或商其他费用（包括逾期付款违约金）超过15日或累计超过3次，甲方有权解除合同，即使按照减免40日计算（按照减免40日，郭王波也应于2020年5月10日缴纳租金、管理费，而非郭王波所述的5月25日缴纳），祥生公司于2020年5月27日解除合同仍有合同依据。（二）郭王波所述的租金金额计算错误。如二审法院支持郭王波所述的租金于2020年3月6日即开始减免，按照郭王波上诉状所述减免40日（暂不谈应当按照25日计算）的租金应当分段计算，即在2020年3月6日至2020年3月31日计算减免25天，2020年4月1日至2020年4月15日计算余下15日（该15日应按照64917元为标准计算15日即为10819.5元），2020年4月16日至2020年5月10日，郭王波一季度按照97375.5元标准缴纳的租金计算25日应为27048.75元，也即40日租金应为37868.25元（即27048.75元＋10819.5元），而非郭王波所述43278元，而40日租金37868.25元占比二季度租金64917元仅58%，不足以抵扣第二季度租金；此仅为租金部分，管理费方面，郭王波二季度应全额缴纳共计86556元，也远不足以抵扣。同时，按照《租金变更协议》，该协议签署日期早于租赁合同签署日期，也即补充协议生效日期居然早于主协议，该协议效力存疑。另，即使《租金变更协议》有效，但租金变更系附条件给予租金优惠，根据协议第三条约定，“乙方承诺，如乙方违反协议第一条中的任何一项，乙方除应按原合同约定承担违约责任外，并应按原合同约定的租金标准向甲方（祥生）支付租金...”郭王波因在租期内欠缴租金、未缴水电费导致停水停电、装修不符合祥生公司管理要求、在租期内未按时开业并保持正常经营及服从管理（郭王波存在断断续续经营并不服从管理、未安排人员进行防疫、店内脏乱差未做处理影响商场整体形象、未进行店铺消杀等行为），按照《租金变更协议》约定，郭王波已构成违约，祥生公司有权要求郭王波按照租赁合同约定全额缴纳第二季度及以后季度的租金。因此，郭王波的40日减免远不足以抵扣其应付租金、管理费，因此更不存在顺延可能，郭王波仍应按租赁合同约定于2020年3月20日前缴纳租金及管理费，祥生公司发送催缴函及解约函符合合同约定。（三）××确实导致各行业均损失惨重，祥生公司亦如此。祥生公司承租产权人天台祥生弘景房地产开发有限公司的房屋，并花费大量资金进行装修改造后对外转租，祥生公司亦向产权人支付大额租金及承担了大量装修费用，前期投入巨大，损失同样惨重。但郭王波的损失却系多方面原因造成，新冠疫情仅是其中原因之一，其他原因如郭王波向其他转租户收取装修款后承诺的装修与实际交付装修存在巨大差异，其装修不符发生纠纷（祥生公司发函催缴租金前已发生该纠纷并出现转租户退租）；郭王波为招租，单方向其他转租户承诺独家经营，却因祥生公司招租与郭王波类似业态导致郭王波向其他转租户失约并产生诉讼纠纷（祥生公司发函催缴租金前已发生该纠纷并出现转租户退租；另祥生公司自始未向郭王波承诺过仅招租郭王波一家，如此面积的商场，客观上也不可能只招租一家）；同时，郭王波在××后未积极参与自救，未按照政府要求采取诸如进店前安排专人测量体温等任何防疫措施，导致其不符合政府开业条件，并且因店内无人打扫，脏乱差随处可见，客观上也无顾客入店就餐，无资金支付水电费导致停水停电等，前述各类事实已在另案转租户与郭王波诉讼判决中或本案一审进行了认定。（四）根据郭王波上诉状所述的浙江省高院民二庭审理××疫情的相关解答明确：疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的，应当鼓励交易，可以引导当事人通过变更履行期限、履行方式等方式继续履行。一方当时以疫情属不可抗力为由要求解除合同的，原则上不予支持。从浙江高院的意见看，其系希望引导双方继续履约，引导也即意味着双方自愿为前提，且有继续履行可能，本案中，郭王波的各项行为均已导致合同无法继续履行（如无人执行防疫措施导致不符合政府开业条件、无人组织消杀、无人进行店铺保洁、与转租户纠纷不断纷纷撤铺等，此也极大影响商场满铺开业的形象），郭王波也明确表明没有其他资金支付下季度租金及管理费，连最基本的水电费都已交不上，凡此种种皆表明郭王波已无法继续履行合同，双方合同根本目的难以实现。同时，祥生公司解除合同的理由也并非浙江高院提到的不可抗力为由解约，因此，郭王波上述理由难以成立。一审法院未同意郭王波调整租金、管理费支付时间也有此考虑，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。郭王波在祥生公司处的保证金，按照租赁合同和商管合同的约定，在郭王波欠缴时，祥生公司有权予以抵扣，此为祥生公司的权利而非祥生公司的义务，合同也明确约定郭王波不得主动要求用保证金抵扣欠缴费用，应遵循合同约定。并且郭王波未举证其提出过用保证金予以抵扣欠缴费用，郭王波未提出系因其知晓合同相关约定，无权要求抵扣。二、祥生公司不存在违约行为，一审法院事实认定清楚。（一）租赁合同已约定，如郭王波欠缴租金、管理费，祥生公司有权对其停水停电，祥生公司系根据合同约定采取的自救行为，按照司法实践，该行为应予支持。如前所述，郭王波商铺无法继续经营的原因系多方面造成的，包括其与其他转租户的纠纷如装修纠纷、独家经营纠纷、无人支付保洁人员工资导致脏乱差、疫情影响客流等，转租权问题仅是其中之一的原因。（二）祥生公司在发出的解约函中已明确要求其收到函件之日起5日内进行撤铺，30日内注销工商登记及税务登记，然郭王波并未前来撤铺，也未与祥生公司进行任何沟通，一直搁置并占用至今，祥生公司为防止店内物品丢失索赔，祥生公司将店铺关闭系合理措施，并于2020年10月16日委托浙江省台州市正立公证处进行了现场物品公证，郭王波及部分转租户的物品均在店铺内存放（部分转租户已取走自己的物品），祥生公司对相关可移动物品（桌椅板凳）移动至祥生公司仓库保管，相关装修至今未拆除（有公证视频为证）。因郭王波一直闭店对商场形象造成严重不良影响（商场各租户满铺开业，顾客方才愿意来消费，试想，如果一家商场开业租户很少，顾客不会愿意去消费），祥生公司便暂时将店铺做了围挡，以保持商场整体形象。同时，因郭王波迟迟不予撤铺并注销工商税务登记，此也导致祥生公司客观上无法招租，新租户无法办理营业执照和税务登记，相关事实已在一审中认定。因此一审法院事实认定清楚，不存在未查明情形。综上，郭王波因逾期缴纳租金和管理费导致相关合同被解除，应当承担违约责任；祥生公司采取的相关措施合理合法，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院予以维持原判，相关诉讼费由郭王波承担。 祥生公司向一审法院起诉请求：1.请确认《天台祥生世纪广场租赁合同》以及《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》自2020年5月25日解除；2.判令被告向原告支付自2020年4月1日至2020年5月25日期间欠缴的租金59507.25元和商业管理费52895.33元及逾期支付违约金37654.86元；3.请确认被告支付的64917.00元租赁保证金和57704.00元管理费保证金原告予以没收；4.判令被告支付原告解约违约金共计194751.00元；5.判令被告拆除、搬离铺内所有的设施、设备并将该商铺恢复到符合原告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态；6.判令被告完成该商铺注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并办妥燃气注销或变更手续，付清其应承担的燃气费、水费、电费等；7.判令被告承担本案诉讼费用。案件在审理过程中增加如下诉讼请求：1.请求依法判令郭王波向原告支付4F-01/02/03商铺撤铺公证费5000元整；2.请求依法判令被告郭王波向原告支付自2020年6月24日起至归还原告商铺之日止的商铺占用费（按照原、被告签署的《租赁合同》终止时该商铺租金标准支付占用费，并按照合同终止时该商铺商业管理费标准向原告支付商业管理费及承担相关公用事业费，直至被告按租赁合同要求交还商铺为止）。 郭王波向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告返还反诉原告租赁保证金64917元和管理费保证金57704元；2.依法判令反诉被告支付反诉原告违约金64917元；3.依法判令反诉被告返还反诉原告装修保证金20000元；4.依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修费用损失550000元；5.依法判令反诉被告赔偿反诉原告厨房设备及安装费用损失45144元；6.依法判令反诉被告赔偿反诉原告消防设施及安装费用损失56000元；7.判令本案反诉诉讼费及本诉诉讼费均由反诉被告承担。 一审法院认定的事实：2019年7月5日，祥生公司（甲方）和郭王波（乙方）签订一份【天台祥生世纪广场】商业管理服务协议，该协议约定：第一、二、三个租约年月商业管理费均为28852元，第四、五个租约年月商业管理费为30294.6元；双方同意商业管理费先付后用，首期商业管理费为【开业日】起至第【3】个月最后一日期间的商业管理费，乙方应在进场日前7日内支付。除首期商业管理费外，以后商业管理费均按每【3】个月为一个交费期支付，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期商业管理费。甲方在收到商业管理费后的7个工作日内向乙方开具发票。为确保乙方按照本协议约定履行，乙方应于本协议签订之日起5日内一次性缴纳相当于2个月的商业管理服务费作为管理保证金（如乙方已依据《租赁合同》约定向出租方支付相当于该商铺三个月商业管理服务费的租赁保证金的，则乙方无须支付且甲方亦无须返还该笔租赁保证金，但甲方仍有权依照本协议约定从出租方保留的租赁保证金中主张权利）。乙方无权要求以管理保证金冲抵任何未付款项，但如乙方未能按照本协议约定履行的，甲方有权从管理保证金中直接扣除乙方应付而未付的欠费、违约金及赔偿金，管理保证金不足以冲抵的，甲方有权向乙方追索。冲抵后，乙方应在接到甲方书面通知后5日内将管理保证金补足，否则，乙方应按本协议第五条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方无任何违约行为且结清所有费用后，甲方应在30日内将保证金余额（如有）无息退还给乙方。如因乙方违反该商铺租赁合同等原因导致该商铺租赁合同被出租方依法解除的，视为乙方根本违约，甲方有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，乙方已支付的管理保证金作为违约金，甲方有权不予退还。此外，该协议还对双方其他的权利义务做了约定。2019年7月15日，祥生公司与郭王波签订一份《天台祥生世纪广场租赁合同》，合同约定祥生公司（甲方）将位于天台县××路××号××广场××层××号××商铺（商铺面积721.30平方米）出租给郭王波（乙方），由郭王波在该商铺经营餐饮项目，经营品牌为【ＢＩＡＪＩ嘴】。合同约定第三条租赁期限为60个月，自2020年1月1日至2024年12月31日；第四条租金、商业管理费和其他费用及支付方式…4.2.1第一年租金为每月32458.50元，第二年的租金为每月32458.50元，第三年的租金为每月34081.43元，第四年的租金为每月35785.50元，第五年的租金为每月37574.77元…；4.2.2租金及支付方式双方同意租金先付后用，首期租金为开业日起至3个月最后一日期间的租金，乙方应在交付日前7日内支付。除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每一个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金…；4.3商业管理服务及费用…4.3.2乙方首个租约年的商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准为【40.00】元／月／平方米，以后每个租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》的约定…；4.4公共事业费乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、燃气等费用，并按照其实际用量占本广场各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用。本协议签署时的公用事业费收费标准为：水费单价【5.00】元／吨，电费单价【1.15】元／度，燃气单价【／】元／立方，采取预付充值方式向甲方支付，由甲方向乙方开具合法票据；如公共事业部门调整公用事业收费标准的，则甲方有权同比例调整水电燃气费单价等上述公用事业收费标准。乙方因经营发生的其他公用事业费（如有），由乙方自行向有关公用事业部门支付…；4.6逾期支付违约金如乙方逾期支付租金、租赁保证金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的0.5‰作为违约金；第五条租赁保证金为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付人民币【64917.00】元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据。如乙方未能按照本合同约定支付相关费用、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从租赁保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。甲方按本合同规定从租赁保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后5日内将租赁保证金额补足，未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。合同终止后，租赁保证金在抵扣应由乙方承担的各类费用、违约金或其他应付款项后，剩余部分由甲方在合同终止后30日内无息退还给乙方；第九条乙方的权利和义务9.1按时交租（费）乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用。如乙方逾期7日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司可暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）；逾期超过15日或累计超过3次，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应当按照本合同约定承担违约责任。乙方须承担甲方催讨上述欠款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用和开支，甲方有权向乙方追讨…；第十条合同终止、解除乙方逾期支付租金、商业管理费或其他费用（包括逾期付款违约金）超过15日或累计超过3次，甲方有权解除合同…；第十一条商铺交还无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方不得再在该商铺从事任何商业活动，并应在合同解除或终止次日起5日内（以下简称“交还期”）将甲方交给乙方保存的该商铺的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、该商铺内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将该商铺恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持该商铺干净、整洁交还甲方；无论本合同因何种原因终止，如乙方以该商铺为地址注册了企业，则乙方必须在本合同终止后三十日内向工商部门申请办理该商铺注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将回执证明提交甲方备案；此外，乙方应在本合同终止后三十日内办妥燃气注销或变更手续、付清其应承担的燃气费、水费、电费等，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案。否则，甲方有权向相关部门申请要求注销或变更，乙方不得以被注销或变更为由要求甲方任何赔偿或补偿，由此造成甲方损失的，乙方应负责赔偿，且甲方有权不退还乙方租赁保证金。11.2未按期交还责任交还期满后乙方仍未能将该商铺交还甲方的，则自交还期届满之次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺商业管理费标准的2倍向甲方支付商业管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照本合同要求交还该商铺为止；第十二条违约责任12.2乙方违约责任在本合同履行期间，非因本合同约定原因，乙方提前终止本合同的，或甲方根据约定提前终止本合同的，乙方已支付的租赁保证金甲方不予退还；乙方还应向甲方支付相当于合同终止当期租金标准6个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期的租金及商业管理费损失、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失、甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设施设备的费用、以及因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用（包括但不限于调查费、律师费、诉讼费、保全费等费用）等。此外，双方还对各自其他的权利义务做了明确约定。此外，双方还签订一份《租金变更协议》，约定：一、甲方（祥生公司）同意乙方（郭王波）在同时符合下列条件的情况下，按本协议第二条约定变更乙方租金：1、乙方按原合同约定按时进场并完成装修，符合开业条件；2、乙方按原合同约定按时开业，并在租赁期限内保持正常经营；3、乙方在租赁期限内按原合同约定按时支付租金、商业管理费等其他相关费用；4、乙方在租赁期限内服从甲方管理，无任何违约行为。二、乙方在同时符合本协议第一条的情况下，甲方同意乙方第一个租约年第二期的租金变更为64917元，乙方第一个租约年第三期的租金变更为64917元，乙方第一个租约年第四期租金变更为64917元。乙方承诺，如乙方违反本协议第一条中任何一项，乙方除应按照原合同约定承担相应违约责任外，并应按原合同约定的租金标准向甲方支付租金；如乙方已按变更后的租金标准向甲方支付租金的，甲方有权在任何时间要求乙方按原合同约定的租金标准向甲方补足租金变更后的租金差额。上述合同签订后，祥生公司依约将案涉商铺交付给郭王波。郭王波依约向祥生公司交付首期3个月的租金97375.50元、商业管理费86556.00元、租赁保证金64917.00元和管理费保证金57704.00元。后郭王波以案外人张凯强的名义在案涉商铺所在位置登记注册台州市天台县吧唧嘴餐饮有限责任公司并开展经营。此外，祥生公司还收取郭王波装修保证金20000元。因××疫情爆发，2020年2月1日，祥生公司向郭王波发送一份《关于免除2020年春节停业期间租金、物业费的函》，免除2020年1月27日至当地政府允许商场正常营业期间的租金、物业费。2020年3月5日，天台县新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布《天台县餐饮单位“有条件恢复堂食”经营》的第19号通告。因郭王波未在合同约定期限向祥生公司支付相应款项，祥生公司先后于2020年3月31日和4月2日两次向郭王波送达《关于ｂｉａｊｉ嘴的租费催款函》，后于2020年4月8日向郭王波送达《关于ｂｉａｊｉ嘴的停止能源供应通知函》并在随后实际对案涉商铺进行了断水断电措施大约两三天，后恢复供水供电。随后，祥生公司又于2020年4月19日向郭王波送达《租金催缴函》、于2020年4月30日向郭王波送达《违约警告催款函》。因郭王波未支付相应款项，祥生公司于2020年5月27日向郭王波送达《租赁合同解约函》。2020年10月27日，祥生公司对案涉商铺现场状况进行公证，花费公证费5000元并将案涉商铺部分可移动物品搬移，并在案涉商铺外做了围挡。 一审法院认为，关于本案争议焦点一、在案涉合同履行过程中，祥生公司及郭王波是否存在违约行为问题，该院认为，案涉合同虽然在履行过程受到××疫情影响，祥生公司也同意减免相应的租金，但是租金减免只是对郭王波应付款租金金额作出调整，并不意味着合同约定租金支付期限的推迟，且根据天台县新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布的19号通告情况，郭王波可主张减免的费用也不足以抵扣2020年3月20日应付的第一个租约年第二期应付的全部款项，故郭王波以租金减免函作为拒付租金的理由，依据不足；此外，郭王波在庭审中也提及其如果未及时支付的款项，依照合同约定祥生公司可以从租赁保证金里面先行扣除，但是该条款本就是针对郭王波逾期支付租金等违约行为产生后祥生公司可采取的自我救济方式的约定，并不意味祥生公司扣除该款项后，郭王波就不存在违约行为。退一步讲，即便祥生公司可以从保证金中扣除相关费用，按照双方合同约定，郭王波也应当及时补足保证金，然郭王波也未去补交保证金。综上，该院对郭王波辩称的基于疫情影响以及租金减免函其未违约的意见不予采纳。因郭王波存在拖欠租金的违约行为，祥生公司根据双方签订的合同多次发函催讨费用并最终通知解除合同的行为并不存在违约情形。至于郭王波提出的停水停电问题，从双方签订的合同来看，实际上双方是明确约定了水电燃气等使用是需要预付充值的，郭王波知道或者应当知道在充值余额不足的情况下，可能会导致水电的暂停，故其应当提前充值并确保充值账户内有足够的余额，可见这也是郭王波未按照约定履行合同导致的。此外，双方签订的合同同时也明确了在承租方拖欠费用的情况下，出租方式可以采取暂停水电供应的。故郭王波辩称案涉商铺两三天的水电暂停系祥生公司违约金，缺乏依据。关于本案争议焦点二祥生公司及郭王波提出的请求是否合理合法问题。首先是关于祥生公司的本诉请求是否合理合法问题。1、根据上述争议焦点一中的意见，因郭王波逾期不支付租金等费用，祥生公司在多次催告郭王波仍不履行合同义务的情况下，祥生公司有权依照合同约定解除合同。基于祥生公司已依约于2020年5月25日将《租赁合同解约函》送达郭王波，且郭王波对此无异议，故该院对祥生公司第1项请求确认《天台祥生世纪广场租赁合同》以及《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》自2020年5月25日解除的诉讼请求予以支持。2、虽然郭王波在合同履行过程中存在未及时支付租金和管理费等违约行为，但是案涉合同履行确实受××疫情影响较大，且郭王波和祥生公司签订的《天台祥生世纪广场租赁合同》以及《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》中均有载明郭王波支付的租赁保证金和管理费保证金可以抵扣郭王波为按照合同约定支付的相关费用，故祥生公司仍应本着公平和诚实信用原则善意去履行合同，履行守约方的减损义务，将上述郭王波支付的租赁保证金和管理费保证金先行抵扣相应的欠付款项，而不应当弃双方关于保证金具体用途的约定内容于不顾，坚持要求根据合同载明的违约责任条款要求将保证金没收。此外，结合祥生公司发给郭王波的《关于免除2020年春节停业期间租金、物业费的函》以及《天台县餐饮单位“有条件恢复堂食”经营》的第19号通告，该院酌情确定免租期限一个月多十天，在结合郭王波实际支付的租金保证金金额和管理费保证金金额，截止祥生公司发函通知解除双方的租赁合同之前，郭王波已支付的钱已足够抵扣其逾期应付款项且有多余{［64917-（59507.25-32458.50×4／3）］＋［57704-（52895.33-28852×4／3）］＝91965.75元}。综上，该院对祥生公司第2项要求郭王波向其支付自2020年4月1日至2020年5月25日期间欠缴的租金59507.25元和商业管理费52895.33元及逾期支付违约金37654.86元的诉讼请求以及第3项要求没收郭王波支付的租赁保证金和管理保证金的请求，均不予支持。3、关于祥生公司主张的商铺占用费问题。因郭王波在祥生公司发送《租赁合同解约函》给其一个月的撤铺时间的情况下，郭王波一直未撤铺，导致祥生公司实际无法将案涉商铺进行招租，故该院对祥生公司提出的要求郭王波参照双方签订的租赁合同载明的合同终止时的费用标准从2020年6月24日开始支付至郭王波归还案涉商铺之日的租金及商业管理费损失这一请求予以支持（实际履行中扣除上述第2点中载明尚有余的保证金81747.33元）。至于原告主张的公用事业费，因原告并无证据证明从2020年6月24日后案涉商铺是否实际产生该费用及产生的各项费用的具体金额该如何计算，该院对该部分请求不予支持。4、关于祥生公司主张的解约违约金问题。因郭王波对原告主张的费用不予认可，在前述实际弥补祥生公司损失范围的基础上，结合本案的合同履行的确受××疫情影响的实际情况、当事人的主观过错以及在祥生公司在合同正常履行情况可预见利益损失，根据公平原则和诚实信用原则，该院酌情将该违约金金额调整为65000元。5、关于祥生公司要求郭王波拆除、搬离案涉商铺内所有设施、设备的请求以及完成该商铺注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续的请求，合理合法，该院予以支持。至于祥生公司要求郭王波将该商铺恢复到符合祥生公司最后一次通过消防等政府审批的装修图纸所述状态以及办妥案涉商铺燃气注销或变更手续、付清其应承担的燃气费、水费、电费的几项请求，因祥生公司未提交相应的图纸以及能够反映案涉商铺燃气开户登记情况、水费和电费的开户和欠费情况的证据，该院不予支持。6、关于祥生公司主张的撤铺公证费问题，因该费用的承担在双方签订的合同中并无明确约定，该院不予支持。其次是关于郭王波的反诉请求是否合理合法问题。因祥生公司确实收取郭王波装修保证金20000元，且案涉商铺实际上已开展了营业，祥生公司以郭王波的装修未通过验收为由拒不归还装修保证金，缺乏依据，故该院对郭王波要求归还20000元装修保证金的请求予以支持。此外，从本案实际情况来看，案涉合同履行过程中，因郭王波逾期支付租金的违约行为导致案涉合同被解除，且郭王波也未提交其主张的具体损失金额的有效证据，故该院对郭王波反诉中其他涉及要求祥生公司赔偿损失的全部请求、支付违约金的请求以及返还租赁保证金和管理费保证金的请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释［2009］5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认本诉原告天台祥生商业管理有限公司与本诉被告郭王波于2019年7月5日签订的《天台祥生世纪广场租赁合同》、《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》于2020年5月27日解除。二、限本诉被告郭王波在本判决生效之日起十日内支付本诉原告天台祥生商业管理有限公司解约违约金65000元。三、限本诉被告郭王波在本判决生效之日起十日内拆除、搬离位于天台县××路××号××广场××层××号××商铺内的所有设施、设备。四、限本诉被告郭王波在本判决生效之日起三十日内完成台州市天台县吧唧嘴餐饮有限责任公司的住所变更登记手续。五、限本诉被告郭王波在本判决生效之日起三十日内支付本诉原告天台祥生商业管理有限公司自2020年6月24日至其实际归还案涉商铺之日止的商铺占用费中的租金和商业管理费，其中租金按照每月32458.50元计算，商业管理费按照每月28852元计算，执行中扣除郭王波支付的保证金中抵扣相关费用后剩余的91965.75元。六、驳回本诉原告天台祥生商业管理有限公司其他诉讼请求。七、限反诉被告天台祥生商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还反诉原告郭王波装修保证金20000元。八、驳回反诉原告郭王波其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费依法减半收取6190元（实缴2100元），由本诉原告天台祥生商业管理有限公司负担3595元，由本诉被告郭王波负担2595元。本案反诉受理费减半收取5690元（实缴3380元），由反诉原告郭王波负担5540元，由反诉被告天台祥生商业管理有限公司负担150元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郭王波提交了以下证据：证据一、视频光盘两张，拟证明祥生公司不同意郭王波对承租的商铺有转租权，在案件审理中，祥生公司明确陈述郭王波没有转租权，这也是双方就商铺解约的重要原因。郭王波曾多次要求祥生公司出具书面材料，认可郭王波对商铺有转租权，但祥生公司不同意出具。证据二、录音光盘一张，证明祥生公司原先承诺郭王波商场只做一个美食城，后来在三楼又做了一个美食城，因为这个原因，导致郭王波招商的商户不愿意进驻美食城，造成郭王波承租的商铺经营困难。证据三、微信聊天截图和照片，拟证明祥生公司在2020年5月27日之前就已经将美食城的大门锁上并实际收回了商铺。被上诉人祥生公司质证后认为，关于证据一与其并无关联，其没有承诺郭王波可以转租，是郭王波擅自向其他租户承诺转租事宜；关于证据二，商场是满铺开业的，前期郭王波就已经知道三楼还有一家美食城，上述材料也看不出祥生公司承诺只开一家美食城，祥生公司的招商部也明确不可能只招租一家的；关于证据三，其已经给郭王波发送解除函，商户也已经搬离，为了保护店铺内物品的安全，也为了商场的形象，其职能先用围板围起来。 本院认证认为，关于郭王波是否具有转租权及祥生公司是否承诺只有一个美食城的问题，在双方当事人涉及案外承租人的合同纠纷案件中，在先判决均已进行明确，现郭王波提供的证据不足与推翻在先判决所作的认定，故对其证据一、证据二的证明目的，本院不予认定。关于证据三，涉及商铺占有使用费问题，本院将结合论理进行阐述，此处不赘。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。另查明，案外人温岭市蜀三川餐饮企业管理有限公司起诉郭王波、祥生实业集团有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月27日作出（2020）浙10民终974号二审判决；案外人何钢强起诉郭王波、祥生实业集团有限公司、祥生公司合同纠纷一案，临海市人民法院于2020年5月18日作出一审判决，上述判决均已生效。 本院认为，郭王波与祥生公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，也未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。一、关于祥生公司与郭王波在案涉合同履行过程中是否存在违约行为的问题。首先，案涉合同在履行过程中受到××疫情影响，祥生公司也同意减免相应的租金，根据双方的合同约定，郭王波需要支付的除租金外还需缴纳商业管理费、预付充值水电燃气费用等，虽然双方对于减免租金的起算期限和起算时间节点存在争议，但根据天台县新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布的19号通告情况及双方的合同约定，郭王波可主张减免的费用尚不足以抵扣2020年3月20日应付的第一个租约年第二期应付的全部款项，而在双方并未协商确定付款期限延期、祥生公司也多次以催款函的形式表明郭王波仍需支付剩余租金的情况下，郭王波仍应当按照合同约定支付合同约定的下一租期的款项，故郭王波主张其根据祥生公司的减免政策并不存在逾期支付合同约定款项的上诉主张，缺乏事实依据。其次，合同中虽然约定祥生公司可以从租赁保证金里面先行扣除，但是该条款本就是针对郭王波出现逾期支付租金等违约行为产生后祥生公司可采取的自我救济方式的约定，即便祥生公司从保证金中扣除相关费用，也不意味着郭王波逾期支付租金等违约行为的消灭，并且根据合同约定郭王波也应当及时补足保证金，但是郭王波也未补交保证金，因此一审法院认定郭王波存在逾期支付合同约定款项的违约行为，并无不当。再次，郭王波未能提交证据证明本案系因祥生公司存在违约行为而导致合同无法继续履行，故对于郭王波关于祥生公司存在违约行为导致合同无法履行并行使不安抗辩其的主张，本院不予支持。二、关于郭王波主张的停水停电问题。双方在合同中就该问题约定较为明确，郭王波在明知水电燃气等使用是需要预付充值且充值余额不足可能会导致水电的暂停的情况下，未能确保充值账户内有足够的余额而导致停水停电事件发生，亦是郭王波未按照约定履行合同所致，该不利后果应由郭王波自行承担。三、关于商铺占用费的问题。祥生公司向郭王波发送《租赁合同解约函》并给其一个月的撤铺时间，郭王波二审期间提交的微信聊天记录既非新证据也不足与否认其一直未撤铺且至今未拆除涉案商铺内的设施、设备并办理相应的变更的登记手续的事实，其怠于撤铺的行为导致祥生公司无法将案涉商铺进行招租并实际产生损失，故一审法院对祥生公司提出的要求郭王波参照双方签订的租赁合同载明的合同终止时的费用标准从2020年6月24日开始支付至郭王波归还案涉商铺之日的租金及商业管理费损失这一请求予以支持，有事实和法律依据，本院予以支持。至于郭王波的其他上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，郭王波的上诉理由，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12380元，由上诉人郭王波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二一年四月二十九日 代书记员 郭巧燕