辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1429号原告（案外人）：李光辉，男，1986年2月9日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：张鹏，辽宁新霁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红，辽宁新霁律师事务所律师。被告（申请执行人）：大连金广建设集团有限公司，住所地大连市金州区斯大林路388号。法定代表人：衣景斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，辽宁悦泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳星瑞房地产开发有限公司，沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人：黄卫东，该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人：黄卫东，该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所实习律师。原告李光辉与被告大连金广建设集团有限公司（以下简称“金广公司”）、第三人沈阳星瑞房地产开发有限公司（以下简称“星瑞公司”）、沈阳鑫恒达房地产开发有限公司（以下简称“鑫恒达公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李光辉的委托诉讼代理人张鹏，被告金广公司的委托诉讼代理人孙浩、于帅，第三人星瑞公司的委托诉讼代理人杨烁、郭忠凯及第三人鑫恒达公司的委托诉讼代理人杨烁、郭忠凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李光辉向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于沈阳市浑南区房产的执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告与鑫恒达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令该房屋归原告所有；3.诉讼费由被告共同承担。事实和理由：原告于2016年7月4日与鑫恒达公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》购买案涉房屋，因该房屋系顶账房，鑫恒达公司确认在签订合同时我方已交纳总房款568,974元并于同日向我方开具了交款凭证和入住通知单。次日，原告交纳了物业费、垃圾清运费、煤气水电费等生活缴费，并装修入住至今，原告名下无其他住房且案涉房屋用于生活居住。原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求法院依法支持原告诉讼请求。金广公司辩称，不同意原告的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，需要具备四个条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，原告并不符合上述条件，因为原告签订商品房买卖合同的时间、占有使用及付款时间、由电业局或水务部门出具的缴费时间均晚于我方采取保全查封的日期。不能排除我方的执行行为，应予以驳回。结合最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》法〔2019〕254号第124条【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】的处理规定。确定按照执行异议第26条进行处理，明确了在查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书的基本适用前提，并同时规定“基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行”。更何况本案中，原告在查封前并未取得有效的法律文书，当然也不能排除执行。另外，对债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，在《理解与适用》第304页进行了充分阐述，与前述的观点一致。鉴于不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，进一步明确了对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定（复议规定第28、29条）对抗债权人的执行。事实上，本条之所以规定人民法院不宜出具调解书予以确认，也是基于这一道理。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条、第29条的规定。对案涉房屋，原告是通过以物抵债的形式，主张对房屋享有所有权并以此来对抗、排除执行行为，故不能直接予以排除。贵院作出的执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，理应予以维持。另，本案的原告并不是案涉工程的实际施工人或承包单位，不享有建设工程优先受偿权，与最高人民法院作出的生效的裁判所确认的事实不符。在最高人民法院审理的案件中，其一存在已生效的法律文书，其二在排除妨碍的情形中必须建立在确认当事人已享有建设工程优先受偿权，而本案中原告均与最高人民法院确认的事实不符，不能参照适用。关于置换房屋的意见，经我方核实，星瑞公司和鑫恒达公司的房屋全部抵押且已被人民法院查封，根本不能保证债权的实现，将损害我公司的合法权益，不存在换封的可操作性及现实可能性。因此，我方不同意星瑞公司及鑫恒达公司的换封请求。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。星瑞公司、鑫恒达公司述称，我方同意支持原告的诉讼请求。金广公司查封的鑫恒达公司开发建设的房屋，查封之前已经由本案原告合法占有，人民法院应认定原告为房屋的所有权人。我方也同意用自有的尚未出售的写字间置换被金广公司查封的房产。另外，星瑞公司尚有由金广公司承建且尚未出售的写字间、商业网点等房产，写字间面积约9685平方米，商业网点面积约2790平方米，以上两处房产总市值约1.8亿元，足以置换鑫恒达公司被查封的房产，也足以抵偿欠付金广公司的工程款。综上所述，恳请人民法院充分考虑我方的合理建议，并认真考虑原告的合法权益并支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金广公司与星瑞公司、鑫恒达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年8月11日向沈阳市房产局送达（2016）辽01民初312号协助执行通知书并保全查封了鑫恒达公司位于沈阳市浑南区房屋（以下简称“案涉房屋”）。2019年3月28日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终233号民事判决书。本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）。”原告李光辉向本院提出执行异议申请，本院于2020年8月11日作出（2020）辽01执异925号执行裁定，驳回了案外人李光辉的异议请求。原告李光辉不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2014年4月1日，鑫恒达公司（甲方）与江苏兴邦建工集团有限公司（乙方，以下简称“兴邦公司”）签订《沈阳鑫恒达锦园项目总承包工程补充协议》，其中约定，“第一条工程项目概况。1.1工程名称：锦园。1.2工程规模：总用地面积39,575.4平方米，总建筑面积约107,062.9平方米，……主要由高层住宅、多层住宅、地库及商网组成。1.3工程地点：浑南新区C23-2地块。第二条工程承包范围及方式：承包范围内的内容（甲方分包除外）包人工、包材料（甲方供材除外）、包机械、包质量、包分期、包安全、包文明施工等为完成本工程施工的全部内容。对乙方直接负责施工的工程内容，由乙方负责全面的总包管理工作，并承担全部责任。对甲方分包工程项目，乙方负有配合及照管的责任，并承担甲方分包工程的进度、安全、文明施工及档案的管理工作。”2016年5月8日，鑫恒达公司（甲方）与兴邦公司（乙方）签订的《房屋抵顶工程款协议》中约定，“鉴于双方签署了《沈阳鑫恒达锦园项目总承包工程补充协议》，经双方商定，甲方以其锦园项目商品房壹套价值人民币568,974元抵顶乙方的部分工程款。一、房源具体情况。房屋地址沈营大街38-1号，房号1-1-1，面积91.77平方米，单价6200元/㎡，房屋价款568,974元。……抵账房屋办理产权登记手续时，乙方如需甲方配合将上述房产过户给第三方，应向甲方提交书面申请。甲方根据乙方的要求与乙方或乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，并与该公司共同协助其办理产权登记手续。乙方或乙方指定的第三方须在合同签订后三十日内办理房屋交接及入住手续。房产过户时甲方提供房屋发票，甲乙双方各自承担发票税费缴纳。乙方或乙方指定的第三方承担房屋产权办理所涉及的各项费用。二、乙方须向甲方提供568,974元的正规工程发票。房屋过户到乙方或乙方指定的第三人名下后即视为甲方履行了前述合同约定的全部付款义务，如因乙方或乙方指定的第三人原因不办理过户，则乙方无权要求甲方以其他方式支付工程款或要求甲方再行支付工程款差额，而应由乙方继续履行本协议。”同年6月13日，兴邦公司向鑫恒达公司出具授权书载明：“根据我司与贵司于2016年5月8日签订的房屋抵顶工程款协议，我司现授权贵司将协议中位于-1门房屋直接过户给李光辉（公民身份号码：4127021986××××××××），王瑞（公民身份号码：4127021985××××××××）。贵司完成过户手续后，即视为贵司向我司支付完毕工程款。”同年6月15日，《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明，锦园项目中1#楼至15#楼、16-A#楼、17-A#楼、17-B#楼、地下车库及地下人防经五方验收合格。又查明，2016年7月4日，原告李光辉与鑫恒达公司签订《商品房买卖合同》约定购买案涉房屋，建筑面积91.77平方米，总价款568,974元，付款方式为一次性付清总房款568,974元。同日，鑫恒达公司为原告李光辉开具了交款凭证（付款方式为抵账）和入住通知单。次日，原告交纳了物业费、垃圾清运费、煤气水电费等生活缴费，对案涉房屋进行了装修并占有使用至今。庭审中经到现场查看，案涉房屋确实进行了装修并用于日常生活居住使用。2020年10月9日，沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》载明，原告李光辉名下未查询到房屋信息记录。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为原告李光辉就执行标的即位于沈阳市浑南区（锦园小区1号楼）1-1-1房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院保全查封案涉房屋的时间为2016年8月11日。2016年7月4日，原告李光辉与鑫恒达公司之间签订了合法有效的《商品房买卖合同》。次日，原告李光辉交纳了物业费、垃圾清运费、煤气水电费等生活缴费，对案涉房屋装修后占有使用至今。根据原告提交的房屋照片并结合现场核实的房屋现状，案涉房屋确实经装修并用于实际生活居住使用。经调查，原告李光辉名下未查询到房屋信息记录。根据鑫恒达公司与兴邦公司签订的《沈阳鑫恒达锦园项目总承包工程补充协议》《房屋抵顶工程款协议》及鑫恒达公司出具的授权书等证据来看，鑫恒达公司与原告李光辉签订《商品房买卖合同》并将案涉房屋交付给原告使用的行为完成了对兴邦公司568,974元工程款的抵顶，亦即原告李光辉已向鑫恒达公司足额支付了购房款568,974元，鑫恒达公司也出具了交款凭证予以佐证。综上所述，原告李光辉符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者购房人应具备的条件，对其生存权应予以保障，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。但结合现有证据来看，虽然原告李光辉与鑫恒达公司之间签订了合法有效的《商品房买卖合同》，但不足以证实原告李光辉对案涉房屋享有所有权，对其主张判令案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市浑南区（锦园小区1号楼）1-1-1号房屋;二、原告李光辉于2016年7月4日与鑫恒达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、驳回原告李光辉诉讼请求。本院（2020）辽01执异925号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费9490元，由第三人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  单立审判员  赵钺审判员  金鑫审判员  杨帆二〇二一年四月二十二日法官助理刘冰青书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。