广东省梅州市梅县区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1403执异6号 案外人（异议人）：蓝德新，男，汉族，1954年5月25日出生，地址：梅州市梅江区。 案外人（异议人）：谢利青，女，汉族，1967年2月6日出生，地址：梅州市梅江区。 案外人（异议人）：徐志明，男，汉族，1987年3月18日出生，地址：梅州市梅江区。 案外人（异议人）：徐志良，男，汉族，1989年10月28日出生，地址：梅州市梅江区。 上述四案外人的委托诉讼代理人：肖红，系广东从信律师事务所律师。 申请执行人（被异议人）：梅州农村商业银行股份有限公司扶大支行（原梅县农村信用合作联社扶大信用社），地址：梅州市梅县扶大镇铁炉桥广梅南路39号。 负责人：李欧凡。 委托诉讼代理人：谢乃煌，系广东义致律师事务所律师。 被执行人(被异议人)：梅州市××区梅沪货运站有限公司，地址：梅州市××区三角镇三角。 法定代表人：王萍。 委托诉讼代理人：杨辉，系广东杨辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄洁，系广东杨辉律师事务所律师。 本院在执行梅州农村商业银行股份有限公司扶大支行申请执行梅州市梅县福晋老年公寓、钟东环、王萍、王**、陈建美、梅州市××区梅沪货运站有限公司、钟燕妮、王伟兰、杨宏升金融借款合同纠纷一案的过程中，案外人蓝德新、谢利青、徐志明、徐志良于2021年2月9日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2021年4月13日依法进行了听证审理。本 案现已审查终结。 案外人蓝德新、谢利青、徐志明、徐志良提出异议请求：请求法院终止对被执行人梅州市××区梅沪货运站有限公司名下位于梅州市××镇××路的国有土地使用权[梅州市国用（2014）第00025号]财产的执行。 事实和理由：贵院在执行（2020）粤1403执195号案件过程中，查封并正在变卖的梅州市××区梅沪货运站有限公司名下位于梅州市××镇××路的国有土地使用权[梅州市国用（2014）第00025号]财产（以下简称“该财产”），因该财产属于申请人所有，继续执行该财产会侵害申请人的合法权益。理由如下:1993年4月，申请人蓝德新（乙方）与梅州市××区梅沪货运站（甲方）签订了《土地使用权转让合同》，约定:甲方自愿将其征用的三角镇三角村入机场路口北面的土地转让一部分给乙方。转让的土地四址是：东至梅汕路，西至规划8㎡道路，南至三乡企业办所征旱地，北至甲方梅沪货运站，转让土地的面积是壹仟壹佰平方米（1100㎡）。土地使用权转让每平方米肆佰伍拾元计算，总金额为肆拾玖万伍仟元整（495000元），此款签订合同时即付清，由甲方开具收据给乙方。本合同签订后，甲方应按规定时间办好土地使用权证，办证的一切手续由甲方负责，所有费用由甲、乙双方先预付，办妥后凭票结算。甲、乙双方按土地面积之比例分担费用。任何一方违约，应承担合同总面积10%的违约金。2012年6月8日，梅州市××区梅沪货运站（甲方）与蓝德新、徐奇业（乙方）签订了《土地使用权转让补充合同》，主要内容为：梅州市××区梅沪货运站与蓝德新于1993年4月签订的《土地使用权转让合同》，乙方蓝德新实质为蓝德新、徐奇业二人，当时由蓝德新代表其本人和徐奇业所签订的《土地使用权转让合同》，该《土地使用权转让合同》所产生的权利义务由乙方蓝德新、徐奇业二人承受，对此甲方梅州市××区梅沪货运站、蓝德新皆没有异议。为明确有关事项，因此签订补充条款以共同遵守。甲方于1993年转让给乙方的土地使用权已于1997年4月9日办理好了[国用（1997）字第007号]中华人民共和国国有土地使用证。土地座落：梅江区三角镇三角。土地用途：综合。地号：140209130609。总面积：壹仟玖佰叁拾柒平方米。使用期限：自1997年4月9日起至2047年4月9日止。四至：东至梅汕路，西至8米道路，南至旱地，北至机场路。其中甲方转让给乙方蓝德新、徐奇业的土地使用权面积为壹仟壹佰平方米（1100㎡）。甲方转让给乙方的蓝德新、徐奇业的壹仟壹佰平方米（1100㎡）土地使用权的四至为：东至梅汕路，西至8米道路，南至三乡企业办所征旱地，北至甲方即梅州市××区梅沪货运站的土地。甲方转让给乙方的土地使用权面积按征地红线图计算，如道路占地，则由甲、乙双方按各自土地所有份额按比例分担。甲方转让给乙方的土地使用权按每平方米肆佰伍拾元计算，总金额为肆拾玖万伍仟元整（495000元），此款即肆拾玖万伍仟元整（495000元）乙方已在1993年签订《土地使用权转让合同》时付清给了甲方。甲方转让给乙方蓝德新、徐奇业的土地使用权面积为壹仟壹佰平方米（1100㎡），甲方应办理好国有土地使用证给乙方。乙方蓝德新、徐奇业多次催促梅州市××区梅沪货运站为乙方办理好土地使用权证，但梅州市××区梅沪货运站拖延至今仍未为乙方蓝德新、徐奇业办理好。2021年1月期间，申请人发现蓝德新、徐奇业向梅州市梅江区梅沪货运站转让到的土地使用权被梅县区人民法院执行之中，目前被梅县人民法院查封和正在变卖过程中。 经查：梅州市国用（2014）第00025号国有土地使用权证记载，该宗地为更名登记，原土地使用者“梅州市××区梅沪货运站”变更为“梅州市××区梅沪货运站有限公司”。宗地图中记载：权利人梅州市××区梅沪货运站有限公司，权利人梅州市××区梅沪货运站，用地面积：1255.0平方米。由此可以说明是梅州市××区梅沪货运站把转让给蓝德新、徐奇业的土地使用权擅自变更为“梅州市××区梅沪货运站有限公司”，并为梅县农村信用合作联社扶大信用社提供抵押担保。梅州市××区梅沪货运站擅自把转让给蓝德新、徐奇业的土地使用权变更为“梅州市××区梅沪货运站有限公司”，并背着蓝德新、徐奇业擅自为梅县农村信用合作联社扶大信用社提供抵押担保的行为，严重损害了蓝德新、徐奇业的合法权益。 另查：徐奇业于2020年12月25日去世，其继承人为谢利青、徐志明、徐志良三人。因此徐奇业的继承人谢利青、徐志明、徐志良有权作为申请人行使徐奇业份下财产的权利义务。 综上所述，第一、蓝德新、徐奇业在梅县区人民法院查封该财产前已与梅州市××区梅沪货运站签订了书面的《土地使用权转让合同》和《土地使用权转让补充合同》；第二、梅县区人民法院查封该财产之前申请人已合法占有并使用该财产；第三、蓝德新、徐奇业已支付了土地使用权转让款给梅州市××区梅沪货运站；第四、非因蓝德新、徐奇业的原因未办理过户登记。所以该财产属蓝德新、徐奇业所有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，申请人对梅县区人民法院执行标的（位于梅州市××镇××路的国有土地使用权[梅州市国用（2014）第00025号]）有权提出异议，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，申请人对该财产所拥有的权利足以排除法院对该财产的执行。如法院继续执行该财产即位于梅州市××镇××路的国有土地使用权[梅州市国用（2014）第00025号]会侵害申请人的合法权益，为维护申请人的合法权益，请求贵院终止、排除对该财产的执行。 申请执行人（被异议人）梅州农村商业银行股份有限公司扶大支行称：1、无证据显示异议人的权利能够排除执行，异议人不具有法定优先权等排除执行的权利。2、异议人提供的分别签订于1993年4月和2012年6月的《土地使用权转让合同》及其“补充合同”，其真实性、合法性存疑，请法院审查，这些合同与本案无关联性。3、无证据显示在人民法院查封涉案不动产之前，异议人已合法占有该不动产。4、无证据显示异议人已支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。5、无证据显示非因申请人自身原因未办理过户登记。 被执行人（被异议人）梅州市××区梅沪货运站有限公司称：梅州市××区梅沪货运站有限公司以前叫梅沪货运站，在取得该土地时，是蓝德新和徐奇业与梅沪货运站签订的合同。后来徐奇业去世。后面因机场的交付问题，所得该土地未能以建设用地使用。蓝德新和徐奇业与梅沪货运站签订合同以后，因蓝德新一直无法联系，无法走办证流程，所以无奈之下把证办理在了梅州市××区梅沪货运站名下。后面梅沪货运站注销后成立了梅州市××区梅沪货运站有限公司，梅州市××区梅沪货运站有限公司用此证在梅州农商行扶大支行抵押贷款。本案的合同签订是事实，确实是转让了土地。当时梅沪货运站也转让了其他土地给别人，都已成功办证。 本院查明，本院于2019年7月24日立案受理了梅州农村商业银行股份有限公司扶大支行诉梅州市梅县福晋老年公寓、钟东环、王萍、王**、陈建美、梅州市××区梅沪货运站有限公司、钟燕妮、王伟兰、杨宏升金融借款合同纠纷一案【（2019）粤1403民初1552号】，当事人自愿达成如下协议：原、被告一致同意涉案【（2019）粤1403民初1550、1551、1552、1553】借款合同继续履行，各借款人自愿按原签订的借款合同承担还款责任，担保人按所签的担保合同及连带责任声明书的约定继续承担担保责任，双方确认由被告在2019年10月30日以前偿还合同编号：梅县扶大农信（2018）借字第3-010号、梅县农信（2018）借字第2-040号两份借款合同项下到期利息，在2019年12月30日以前偿还不低于50万元的涉案借款合同项下本息，剩余所欠涉案借款合同的本息及涉案律师费89176.14元在合同约定的借款到期日由被告一次性付清。上述还款约定如果被告有一期未按时足额偿还，则原告可直接申请法院强制执行所欠的剩余全部本息（利息及罚息等按合同约定履行）。后被告未按调解书履行义务，根据原告梅州农村商业银行股份有限公司扶大支行的申请，本院于2020年2月24日立案执行，案号为（2020）粤1403执195号。该案在执行过程中，本院于2020年2月28日查封了梅州市××区梅沪货运站有限公司名下位于梅州市××区××路的国有土地使用权（产权证号：梅州市国用（2014）第00025号），并经二次拍卖均流拍。 另查明，本案涉案土地位于梅州市××镇××路，1997年4月9日颁发的梅州市国用（1997）字第007号国有土地使用证显示土地使用者为梅州市××区梅沪货运站，后变更为梅州市××区梅沪货运站有限公司，梅州市国用（2014）第00025号国有土地使用权证记载，该宗地为更名登记，原土地使用者“梅州市××区梅沪货运站”变更为“梅州市××区梅沪货运站有限公司”。宗地图中记载：权利人梅州市××区梅沪货运站有限公司，权利人梅州市××区梅沪货运站，用地面积：1255.0平方米。1993年4月，蓝德新（乙方）与梅州市××区梅沪货运站（甲方）签订了《土地使用权转让合同》，约定:甲方自愿将其征用的三角镇三角村入机场路口北面的土地转让一部分给乙方。转让的土地四址是：东至梅汕路，西至规划8㎡道路，南至三乡企业办所征旱地，北至甲方梅沪货运站，转让土地的面积是壹仟壹佰平方米（1100㎡）。土地使用权转让每平方米肆佰伍拾元计算，总金额为肆拾玖万伍仟元整（495000元），此款签订合同时即付清，由甲方开具收据给乙方。本合同签订后，甲方应按规定时间办好土地使用权证，办证的一切手续由甲方负责，所有费用由甲、乙双方先预付，办妥后凭票结算。甲、乙双方按土地面积之比例分担费用。任何一方违约，应承担合同总面积10%的违约金。2012年6月8日，梅州市××区梅沪货运站（甲方）与蓝德新、徐奇业（乙方）签订了《土地使用权转让补充合同》，主要内容为：梅州市××区梅沪货运站与蓝德新于1993年4月签订的《土地使用权转让合同》，乙方蓝德新实质为蓝德新、徐奇业二人，当时由蓝德新代表其本人和徐奇业所签订的《土地使用权转让合同》，该《土地使用权转让合同》所产生的权利义务由乙方蓝德新、徐奇业二人承受，对此甲方梅州市××区梅沪货运站、蓝德新皆没有异议。为明确有关事项，因此签订补充条款以共同遵守。甲方于1993年转让给乙方的土地使用权已于1997年4月9日办理好了【国用（1997）字第007号】中华人民共和国国有土地使用证。土地座落：梅江区三角镇三角。土地用途：综合。地号：140209130609。总面积：壹仟玖佰叁拾柒平方米。使用期限：自1997年4月9日起至2047年4月9日止。四至：东至梅汕路，西至8米道路，南至旱地，北至机场路。其中甲方转让给乙方蓝德新、徐奇业的土地使用权面积为壹仟壹佰平方米（1100㎡）。甲方转让给乙方的蓝德新、徐奇业的壹仟壹佰平方米（1100㎡）土地使用权的四至为：东至梅汕路，西至8米道路，南至三乡企业办所征旱地，北至甲方即梅州市××区梅沪货运站的土地。甲方转让给乙方的土地使用权面积按征地红线图计算，如道路占地，则由甲、乙双方按各自土地所有份额按比例分担。甲方转让给乙方的土地使用权按每平方米肆佰伍拾元计算，总金额为肆拾玖万伍仟元整（495000元），此款即肆拾玖万伍仟元整（495000元）乙方已在1993年签订《土地使用权转让合同》时付清给了甲方。甲方转让给乙方蓝德新、徐奇业的土地使用权面积为壹仟壹佰平方米（1100㎡），甲方应办理好国有土地使用证给乙方。该《土地使用权转让补充合同》签订后梅州市××区梅沪货运站（甲方）未按合同约定将转让土地办理好国有土地使用证给蓝德新、徐奇业（乙方）。2010年12月24日案外人支付办证费用25万元给梅州市××区梅沪货运站（收款人为王伟兰），2012年8月1日徐奇业、蓝德新、钟东环共同出具“授权委托书”，委托王伟兰全权负责办理涉案土地登记的相关工作。2014年4月该地块的所有权人××为梅州市××区梅沪货运站有限公司。2008年之前蓝德新、徐奇业将该地块出租给黄瑞祝，2008年至今出租给徐位石经营“梅州市××区和兴木工厂”。2017年9月29日梅州市梅县福晋老年公寓有限公司向梅州农村商业银行股份有限公司扶大支行借款，梅州市××区梅沪货运站有限公司以梅州市国用（2014）第00025号国有土地使用权证为该借款作抵押，并进行了抵押登记。 另查：徐奇业于2020年12月25日去世，其继承人为谢利青、徐志明、徐志良。 本院认为，案外人蓝德新、谢利青、徐志明、徐志良主张梅州市××区梅沪货运站有限公司名下位于梅州市××镇××路的国有土地使用权[梅州市国用（2014）第00025号]财产属于申请人所有，提出请求法院终止对被执行人梅州市××区梅沪货运站有限公司名下位于梅州市××镇××路的国有土地使用权[梅州市国用（2014）第00025号]财产的执行，并向本院提交了《土地使用权转让合同》、《土地使用权转让补充合同》、国用（1997）字第007号国有土地使用证、梅州市国用（2014）第00025号国有土地使用权证、不动产登记证明、“证明”、结婚证、身份证复印件、企业信用信息、“情况说明”、询问笔录、微信转账凭证、收条、转账凭条、授权委托书等证据予以证明。 经本院审查，蓝德新、徐奇业在本院查封涉案土地前及梅州市××区梅沪货运站有限公司把涉案土地用于银行抵押贷款前已与梅州市××区梅沪货运站签订了合法有效的《土地使用权转让合同》和《土地使用权转让补充合同》，双方转让合同签订后，蓝德新、徐奇业已按照合同约定，支付清全部价款，并在法院查封前合法占有该涉案土地。该涉案土地虽至今仍登记在梅州市××区梅沪货运站有限公司名下，但非因蓝德新、徐奇业自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。蓝德新、谢利青、徐志明、徐志良的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人梅州市梅江区梅沪货运站有限公司名下位于梅州市梅江区三角镇梅汕老路的国有土地使用权[梅州市国用（2014）第00025号]财产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  古志辉 审判员  梁胜章 审判员  李新强 二〇二一年四月二十九日 书记员  吴焕炜