文书内容湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初919号原告：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市大禾塘街道文体路100号。法定代表人：汪毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓鹏辉，系该公司员工。被告：李响明，男，1978年2月22日出生，汉族，住邵东市。被告：黄文玉，女，1981年10月13日出生，汉族，住邵东市原告邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“长盛物业公司”）与被告李响明、黄文玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，于2021年3月15日适用简易程序公开开庭进行审理。长盛物业公司的委托诉讼代理人何旻霖到庭参加诉讼，被告李响明、黄文玉经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长盛物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令李响明、黄文玉支付2015年4月29日至2018年12月3日期间拖欠长盛物业公司的物业管理费5181元及违约金5181元（违约金按年利率15.4%的标准，分每个季度暂计算至2020年12月31日；此后滞纳金按未付物业管理费为基数，按年利率15.4%的标准，计算至物业管理费付清之日止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李响明、黄文玉原系邵东市邦盛凤凰城小区Ａ区3ａ栋2404室业主，该房屋已于2018年12月4日办理房地转移登记。2013年8月25日，被告李响明与原告长盛物业公司签订《前期物业管理服务协议》。协议约定原告为被告位于邵东市××小区××栋××室住宅（建筑面积144.61平方米）提供物业服务。协议第七条第2款约定：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；第8款约定：入伙交房预付壹年物业费，以后乙方按每季度一交，每次缴纳物业费时间为每季度最后一月的15日缴纳下一季度费用；第9款约定：被告方必须按时缴纳物业服务费，如在本协议约定的最后缴纳期限内仍未交纳物业服务费的，从次日起计收滞纳金，每逾期一日，甲方将按欠交金额的3‰向乙方收取滞纳金，直至乙方缴清欠费为止。2019年12月31日前的涉案房屋物业服务费，原告按照每平方米0.83元收取。原告按约定向被告提供2013年8月25日至2018年12月3日期间的物业服务，被告李响明、黄文玉自2015年4月29日至2018年12月3日期间拖欠物业费共计5181元，违约金5181元。原告多次电话、发函催交物业费，被告置之不理。长盛物业公司故诉请人民法院依法判决。被告李响明、黄文玉未予答辩，也未向本院提交证据。为支持其主张，长盛物业公司向本院提供了长盛物业公司的营业执照和法定代表人的身份证明、李响明、黄文玉的身份信息、前期物业管理委托服务合同、长盛物业公司与被告签订的《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》、《凤凰城小区业主临时管理规约》、《区域防火责任书》、业主（住户）家庭情况登记表、物业费催缴记录复印件、欠物业费及滞纳金明细表、邵东市自然资源局不动产登记信息表原件等证据，对前述证据本院经审查予以确认，并在卷佐证。本院根据所确认的证据和结合当事人的陈述，认定如下事实：长盛物业公司是具有合法资质的物业服务企业。被告李响明、黄文玉原系邦盛凤凰城A区3a栋2404室的业主（建筑面积144.33平方米），该房屋已于2018年12月4日办理房地转移登记，转让给他人。2013年8月25日，被告李响明与长盛物业公司签订了《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》，约定：1．由长盛物业公司对李响明、黄文玉提供物业服务，住宅按建筑面积每月1.3元/㎡收取；2．业主必须按时缴纳物业服务费，如在本协议约定的最后缴纳期限内仍未交纳物业服务费的，从次日起计收滞纳金，每逾期一日，甲方将按欠交金额的3‰向乙方收取滞纳金，直至乙方缴清欠费为止。3．入伙交房预付一年物业费，以后按每季度一交，每次交纳费用时间为每季度最后一月的15日交纳下一季度费用；4．该协议自签字之日起生效，至业主大会与本物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止。此后，长盛物业公司按约定向被告李响明、黄文玉提供物业服务至邦盛凤凰城A区3a栋2404室办理房地转移登记之日止。另查明，邦盛凤凰城至今未成立业主大会。2019年12月31日前的物业服务费，长盛物业公司自愿按照每月0.83元/㎡的标准收取；对于双方约定的违约金，原告自愿按照年利率15.4%的标准予以计算。经核算，自2015年4月29日至2018年12月3日止，被告李响明、黄文玉应支付长盛物业公司物业服务费物业费5180元及违约金3265.5元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。长盛物业公司与被告李响明签订的《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均有约束力。长盛物业公司依约提供物业服务，经长盛物业公司催收物业服务费后，李响明、黄文玉应当依照合同约定交纳物业服务费。故本院对长盛物业公司要求李响明、黄文玉支付物业管理服务协议签订期间物业服务费的诉讼请求，予以支持。虽原、被告签订的《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》中约定“住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取”，但长盛物业公司自愿按照每月0.83元/㎡的标准收取，系其对民事权利的正当处分，本院予以支持。本案中，双方合同中约定的“滞纳金”实为“违约金”。虽然，原、被告双方合同中约定每逾期一日按欠交金额的3‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止，现原告自愿按照现行法律的规定，自愿更改滞纳金按照年利率15.4%的标准计算，符合法律关规定，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李响明、黄文玉在本判决生效后5日内向原告邵东长盛物业管理有限公司支付自2015年4月29日起至2018年12月3日止的邦盛凤凰城A区3a栋2404室的物业费5180元，违约金3265.5元（违约金按照年利率15.4%的标准，暂计算至2020年12月31日止；此后违约金按未付物业费为基数，按年利率15.4%的标准计算至未付物业费还清之日止另计）。二、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李响明、黄文玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起两年内向人民法院申请强制执行。审判员  张利二〇二一年四月二十一日法官助理周毓鹏书记员姜文英附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。邦盛凤凰城小区A3a栋2404室物业费明细            原A3a栋2404室业主姓名              房屋面积              物业欠费起止              欠费金额              违约金起算时间              截止时间              违约天数              违约金                  李响明、黄文玉              144.33㎡                    2015.4.29-2015.6.30              248              2015.4.14              2020.12.31              2088              221.5                  2015.7.1-2015.9.30              360              2015.6.16              2025              312                  2015.10.1-2015.12.31              360              2015.9.16              1933              298                  2016.1.1-2016.3.31              360              2015.12.17              1841              283                  2016.4.1-2016.6.30              360              2016.3.17              1750              269.5                  2016.7.1-2016.9.30              360              2016.6.16              1659              255.5                  2016.10.1-2016.12.31              360              2016.9.16              1567              241                  2017.1.1-2017.3.31              360              2016.12.17              1475              227                  2017.4.1-2017.6.30              360              2017.3.17              1385              213                  2017.7.1-2017.9.30              360              2017.6.16              1294              199                  2020.10.1-2020.12.31              360              2017.9.16              1202              185                  2018.1.1-2018.3.31              360              2017.12.17              1110              171                  2018.4.1-2020.6.30              360              2018.3.17              1020              157                                              2018.7.1-2018.9.30              360              2018.6.16                            929              143                                              2018.10.1-2018.12.3              252              2018.9.16                            837              90                  合计                                          5180                                                        3265.5