云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初969号原告：昆明祥照文化产业发展有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区龙泉路**。法定代表人：沐家春，系公司总经理。委托代理人：张进松，系云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：陈跃中，男，1990年10月4日出生，汉族，系公司员工，户籍登记地成都市青羊区，特别授权代理。被告：昆明恩嘉文化传播有限责任公司。住所：云南省昆明市五华区小康大道国福现代城茉莉苑****/div>法定代表人：许宁，系公司执行董事兼总经理。委托代理人：师红斌、张宏雷，系云南直度律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明祥照文化产业发展有限公司（以下简称“祥照公司”）诉被告昆明恩嘉文化传播有限责任公司（以下简称“恩嘉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张进松、陈跃中，被告法定代表人许宁及委托代理人师红斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年6月4日，经原、被告在平等自愿的基础上协商一致，签订《871汽车文化公园租赁合同》（编号ZL-20190604-01号），约定由被告恩嘉公司承租原告祥照公司所拥有使用权的龙泉路871号汽车公园内建筑面积为290平方米的C-11-10区域，计租期为：2019年7月5日至2024年7月4日（其中包含被告在履约前提下享有的免租期一个月），年租金120000元（第二年起递增5%）。合同签订后，原告如约将871号汽车公园内建筑面积为290平方米的C-11-10区域交给被告使用，但至2020年10月13日止，被告累计逾期拖欠租金84800元。依据原、被告双方约定，被告的欠款行为已经构成违约，按照约定应当承担违约责任、支付违约金，并承担全部维权费用。故原告诉至法院，请求一、判令解除原、被告双方签订的编号ZL-20190604-01号《871汽车文化公园租赁合同》；二、判令被告支付拖欠的应付租金84800元（其中2019年6月5日至2020年6月4日拖欠租金400000元）；2020年6月5日至2020年10月13日租金44800元；三、判令被告支付违约金24000元；四、判令被告承担律师费9500元；五、判令被告承担本案案件受理费2666元。被告辩称：合同解除权一项，按照最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第五项的规定，原告不享有解除权。针对租金，原告主张的2019年6月5日至2020年6月4日拖欠的租金40000元，被告已经向原告方交纳了80000元租金和10000元的履约保证金，并且被告在该期间拖欠原告的租金主要原因是此期间疫情非常严重，被告因为国家的疫情防控政策以及受疫情影响没有任何经营收入，因此对该期间的租金应当按照最高人民法院发布的文件精神以及相关的政府政策，对该期间的租金予以全部减免。原告主张的2010年6月5日至2020年10月13日的租金，被告认为原告早在2020年6月10日就对被告所租赁的场地进行了断电及锁门，在该期间，被告完全没有使用案涉的租赁场地，原告要求被告支付该期间租金，没有合同及法律依据，也不符合公平原则。针对原告要求被告支付违约金24000元的请求，被告并非恶意违约，确因受去年疫情影响，导致经营困难，没有经营收入而拖欠租金。按照最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的文件精神，被告认为不应当承担违约责任。针对原告方主张的律师费9500元，因为本案被告并不属于恶意违约，原告此项诉请也不应得到支持。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张向本庭提交如下证据：一、1.原告营业执照复印件，2.原告法定代表人身份证明书，3.原告法定代表人身份证复印件，共同证明原告诉讼主体适格。二、1.被告营业执照复印件，2.被告法定代表人身份证复印件，3.被告市场登记情况，共同证明被告是适格诉讼主体。三、1.场地使用证明；2.转租说明，共同证明原告出租房屋场地的行为合法有效。四、1.《871汽车文化公园租赁合同》，2.被告交付租金情况，共同证明原、被告双方的租赁合同真实、有效、合法；原、被告双方所签合同已经实际履行。五、1.租金催缴函，2.报刊公告，3.被告申请，共同证明被告欠租的事实；原告催缴的过程；被告现在仍然使用商铺没有缴租的事实。六、1.代理协议，2.增值税发票，共同证明原告因被告拖欠租金而维权支出的费用。被告对原告所提交的证据发表质证意见如下：对证据一、至五的真实性、合法性、关联性和证明内容均予以认可。对证据六，真实性予以认可，但对证明目的不予认可，本案被告不属于恶意违约，原告没有合同解除权，费用应由原告自行承担。被告为证明其主张提交如下证据：一、1.照片，证明原告自2020年6月10日起就对被告租赁的场地进行了上锁、断电。被告从2020年6月10日起便没有再使用向原告租赁的案涉场地。二、2.视频，共同证明2020年10月13日原告在没有通知被告及经被告同意的情况下，安排多名不明身份人员私自进入被告租赁的场地之内，将被告场地内放置的多种物品擅自搬走，给被告造成了数十万元的经济损失，同时原告还安排两名不明身份人员私自更换了被告安装的监控；同日，被告向昆明市公安局盘龙分局报警，盘龙分局接警之后，按照被告的要求对租赁场地前后门贴上了封条，但是该封条不久之后便被原告毁坏，原告还重新更换了门锁。三、3.4份转账记录，4.11份微信聊天记录，5.云南省通用机打发票和销货清单，共同证明被告在与原告签订案涉租赁合同后，被告按照原告的指示，在装修期间内向原告指定的人员支付了共计80000元装修款，当时被告在租商铺的时候，装修都是由原告安排，并不是被告自己进行的装修。补充提交证据云南省人民政府云政发〔2020〕11号文件及发改投资规〔2020〕734号文件，证明2020年全面落实国有资产减租政策，对承租国有企业、机关、事业单位经营性房产的市场主体，在减免一个季度房租的基础上，扩展至减免全年房租；云南省发改委的〔2020〕号734号文件，规定了对承租国有房屋包括国有企业和政府部门、高校研究院所等行政事业单位房屋，用于经营出现困难的服务业、小微企业和个体工商户，免除上半年三个月房租，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人的规定，国有房屋包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等等，所属国有房屋出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策，说明被告的免租是国家给予的，要确保惠及到最终承租人，所以被告租的房屋，原告只是二房东，上面是冶金集团，属于国企，减免租金政策最终要惠及被告。原告对被告所提交的证据发表质证意见如下：对证据1照片的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，根据被告向原告提交的申请可知2020年6月底被告仍然还在使用该场地。对证据2视频的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该视频证据的形式要件，不符合最高人民法院关于证据规则的规定；该视频并不能反映出在2020年10月13日当天被告场地内置放的物品价值数十万元；被告同日报警及警方贴封条也不能证明是被告财产系被原告毁损。对证据三装修相关证据，与本案无关。对被告提交补充证据两份文件的真实性以及有效性原告予以认可，但关联性及证明目的均不予认可，这两个文件仅为政府的指导性规范文件，并非强制性的规范文件，不是具有强制性法律效力的文件依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。各方对真实性无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，被告所举证据1、2，原告对真实性不予认可且不符合证据形式；被告所举证据3，因装修与本案租金分属不同法律关系，与本案无关，故本院不予确认。对各方当事人有争议的证据证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。根据原、被告证据及陈述，本院依法确认以下案件事实：原、被告于2019年6月4日签订《871汽车文化公园租赁合同》（编号ZL-20190604-01号），约定由被告恩嘉公司承租原告祥照公司所拥有使用权及分租权的龙泉路871号汽车公园内建筑面积为290平方米的C-11-10区域，计租期为2019年7月5日至2024年7月4日（其中包含被告在履约前提下享有的免租期一个月），年租金120000元（第二年起递增5%）。合同签订后，原告如约将871号汽车公园内建筑面积为290平方米的C-11-10区域交给被告使用，但截至2020年10月13日，被告共计向原告支付租金80000元、履约保证金10000元，故原告以被告累计逾期拖欠租金84800元为由诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，案涉房屋所有权人为云南冶金昆明重工有限公司，原告已将案涉转租行为书面通知云南冶金昆明重工有限公司，并已取得所有权人的同意。本院认为，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效”，本案中，原、被告双方协商一致签订的《871汽车文化公园租赁合同》，内容真实，合法有效，双方应当依照合同的约定履行。针对原告请求解除案涉《租赁合同》请求，根据双方在合同中的约定“未经甲方同意，乙方逾期支付租金1个月以上的，甲方有权解除合同”，被告恩嘉公司自2019年10月即未按约缴纳租金，经原告多次催告后均未履行缴纳租金的义务，此时原告已享有依据合同解除案涉《租赁合同》的权利，且被告证据六显示自2020年10月13日起，案涉租赁场地已被原告收回，该租赁合同无法继续实际履行，故对该项请求本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，本案中，被告虽主张其于2020年6月10日起就未再使用案涉房屋，但结合双方证据来看，原告于2020年10月13日才实际控制案涉房屋，且被告举证的证明内容显示至此时其仍有物品占据案涉场地，故被告对案涉房屋的实际占有使用期间为2019年6月5日至2020年10月13日；根据合同约定，2019年6月5日至2020年6月4日期间的年租金为120000元；2020年6月5日至2020年10月13日的月租金为10500元。在此期间被告实际向原告支付租金80000元，履约保证金10000元。本院认为，被告确因疫情原因无法正常开展经营活动导致其未按约支付租金，并非恶意违约，依据公平原则，案涉合同约定的违约惩罚条款不应对被告适用，同时双方约定的免租一个月的条款应予适用，保证金应抵扣租金。故2019年6月5日至2020年6月4日期间，经减免一个月的租金，被告尚欠原告租金为30000元；2020年6月4日至2020年10月13日期间的租金，依据发改投资规〔2020〕734号《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中第二条（一）“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分组国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”，案涉租赁关系符合上述规定，被告应当享受免租政策，对其减免三个月的房租，根据合同约定月租金为10500元，被告实际占有使用案涉房屋四个月零九天，减免三个月租金后，被告仍需向原告支付一个月零九天的租金即14000元，合计44000元，抵扣10000元保证金，被告实际应向原告支付所欠付租金共计34000元。对于违约金及律师费的诉请，因本案中被告非恶意违约，故本院依法对此两项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百零二条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告云南恩嘉文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明祥照文化产业发展有限公司支付房屋租金共计34000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2666元，因适用简易程序减半收取1333，由被告云南恩嘉文化传播有限责任公司承担383元，原告昆明祥照文化产业发展有限公司承担950元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  范文敏二〇二一年四月十九日书记员  张 棵