贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0302民初2005号 原告：陈俊婷，女，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 原告：陈朝娟，女，汉族，住四川省成都市青羊区。 原告：赵文婧，女，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 三原告共同委托诉讼代理人：陈文才，贵州金瑞律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：黄林，贵州金瑞律师事务所律师。 被告：沈克易，男，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：孙林，贵州四同律师事务所律师。 被告：蔡国文，男，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。 第三人：赵刚，男，汉族，住重庆市綦江县。 第三人：陈志顺，男，汉族，住重庆市綦江县。 原告陈俊婷、陈朝娟、赵文婧与被告沈克易、蔡国文，第三人赵刚、陈志顺合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理，依法适用简易程序于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告陈俊婷、陈朝娟、赵文婧的共同委托诉讼代理人陈文才、黄林，被告沈克易及其委托诉讼代理人孙林，被告蔡国文及其委托诉讼代理人李良俊，第三人赵刚、陈志顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈俊婷、陈朝娟、赵文婧向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付租金96.2490万元；判令被告向原告支付违约金300万元；本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2015年10月被告参加遵义佳诚拍卖有限责任公司拍卖会取得遵义市xxx房屋所有权，经原被告双方协商，被告将一层三间门面分割出卖给原告，2016年12月5日，原被告签订《合作购买房产协议书》，约定：一、被告将参加拍卖会取得的遵义市xxx一层临街商用房保健院至丁字口方向的1-3间门面分割给原告出资购买；二、单价9万元/㎡，面积以遵义市房管局核定为准，同时约定了付款时间；三、被告负责办理房产证；四、原告取得了一层商用房后，必须将3间全部交被告租用5年，租期5年内不得涨价，起租时闻从2017年1月1日起，任何不利条件及因素影响商用房推后出租、其责任和费用由被告负责，租用期满时间为2022年12月31日，租金为：叁间每年105万元，各种费用及税款由被告支付，第2年起被告每年提前30日支付后一年租金。五、违约责任：2、被告不能租用原告购买商用房3间5年；4、被告不按约定时间支付商用房租金；5、原告不能保证被告租用5年。被告或原告不履行以上其中一项条款均构成违约，承担违约金300万元（人民币），发生违约10日内违约方无条件支付违约金给守约方。合同签订后，经遵义市房管局测定三间房的面积为110.03㎡，原告按约定支付了全部购房款，被告为原告办理了不动产权证。2018年12月按双方签订的《合作购买房产协议书》被告应支付2019年的租金105万元，被告以资金紧张为由不支付。被告分别于2019年8月1日，2019年12月20日，2020年3月14日出具欠条3张，共计欠租金96.2490万元，被告在出具欠条后将出租房屋返还给原告，一间至今没人租赁，另外二间租金大幅下降，被告违约给原告造成巨大损失。原告认为，原被告签订的《合作购买房产协议书》合法有效，双方均全面应履行，被告理应支付拖欠租金，被告不按约定租用原告商用房3间5年，被告不按约定时间支付商用房租金，应承担违约责任向原告支付违约金。恳请法院支持原告的诉求，判如所请，维护原告的合法权益。 被告沈克易辩称：1、本案与被告蔡国文无关，不应承担责任；2、原告主张的尚欠租金金额96.2490万元属实，同意支付租金，但是应该减扣已支付的20万元保证金；3、不应承担违约金，即使承担，原告诉请的300万元过高，请求调减。 被告蔡国文辩称：原告诉称的涉案门面出资的房款当时是支付给被告沈克易的，由其控制使用，与我方无关；涉案门面的出租事宜是原告与被告沈克易商定的，其租金的收取和交付也一直是原告和被告沈克易履行，故原告诉请的租金与我方无关；从原告诉称的事实及被告沈克易的答辩，原告已与被告沈克易达成了新的合意，针对欠付的租金由该双方进行了结算，由被告沈克易出具了相应的欠条，欠条出具之日，被告沈克易将涉案门面返还给了原告，涉案门面实际的租赁关系已终止，故原告诉请的租金与我方无关，我方不承担责任；原告诉称的涉案租金和出具的欠条，是原告与被告沈克易之间结算形成，是他们之间债权债务的结算，我方不知情，仅在他们之间产生法律约束力；原告诉请的违约金不成立，原告与被告沈克易已经实际达成了新的合意，由被告沈克易向原告出具租金欠条，将涉案租赁物返还原告，双方租赁关系终止，所以合同终止，原告的损失就是租金，最多就是没有收到租金的利息，不存在违约金，即便存在违约，原告主张的违约金过高，请求法庭予以调减，我方也不应承担。综上，请求法庭驳回对原告对我方的诉请。 第三人赵刚、陈志顺对原告提起本案诉讼没有异议。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月5日，原告陈朝娟、陈俊婷、赵文婧（乙方）与沈克易、蔡国文（甲方）签订《合作购买房产协议》，约定：一、被告将参加拍卖会取得的遵义市xxx一层临街商用房xx方向的1-3间门面分割给原告出资购买；四、原告取得了一层商用房后，必须将3间全部交被告租用5年，租期5年内不得涨价，起租时闻从2017年1月1日起，租用期满时间为2022年12月31日，租金为：叁间每年105万元，各种费用及税款由被告支付；第2年起被告每年提前30日支付后一年租金；5年租赁期满后，被告验收商用房结构完后及杂物全部清理的当日退还原告租房保证金30万元。五、违约责任：2、被告不能租用原告购买商用房3间5年；4、被告不按约定时间支付租金；5、原告不能保证被告租用5年。被告或原告不履行以上其中一项条款均构成违约，承担违约金300万元（人民币），发生违约10日内违约方无条件支付违约金给守约方。第三人陈志顺代原告陈朝娟、陈俊婷签订合同，第三人赵刚代原告赵文婧签订合同。被告沈克易、蔡国文均在合同甲方处签署了自己的名字。合同签订后，原告按约定向被告沈克易支付了全部购房款，被告为原告办理了不动产权证。原告认可本应退还被告沈克易租房保证金20万元。但因被告违约，作为违约金予以没收。被告沈克易对此不予认可，认为应当冲抵租金。 2019年8月1日，被告沈克易出具欠条，载明欠陈朝娟、陈俊婷xxx1-6号门面2019年1月1日至2019年7月31日的租金204160元。2019年12月20日，被告沈克易出具欠条，载明欠赵文婧2019年1月1日至2019年12月31日的租金350000元，承诺在2020年5月31日前付清。经庭审查明系xxx1-4号门面的租金。2020年3月14日，被告沈克易出具欠条，载明欠陈朝娟、陈俊婷xxx1-5号门面2019年1月1日至2020年2月28日的租金408330元，承诺在2020年5月31日前付清。欠条出具后，原告已收回了三间门面。 被告蔡国文举示一份其与沈克易签订的《合作投资项目及对账确认协议书》，载明：双方对合作购买的房产和对外负债进行了分割；其中，将以二人名义购买的部分房产分割给被告蔡国文。该协议未涉及本案三间商用房。 以上事实，有合作购房协议书、收条、欠条及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案当事人争执的主要焦点问题为：一、被告蔡国文是否应当承担责任；二、原告主张的违约金是否应当得到支持，若支持，违约金标准是否应当调低。 关于第一个争议焦点。合作购房协议书签订后，购房款是支付给被告沈克易的，租金也是与被告沈克易结算的。但是，二被告确实合作购买了系列房产，对房产和对外负债的分割对原告不具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”对规定，被告蔡国文应与沈克易共同对原告的诉请承担责任。被告蔡国文承担责任后，可依据其与被告沈克易的内部约定依法追偿。 关于第二个争议焦点。原告已收回了三间门面，被告沈克易出具的欠条对尚欠租金进行了结算，明确截止于2020年2月28日的租金962490元。抵扣20万元租房保证金后，被告还应支付的金额为762490元。《合作购买房产协议》约定每年提前30日支付后一年租金，不按期支付则应承担违约金300万元。该约定过高，被告请求调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，参照一年期贷款市场报价率，本院调整为按年利率10%计算。其中2020年2个月的租金53332.86元（408330元÷14个月×2个月）从2019年12月2日起算；剩余2019年的租金709157.14元（762490元-53332.86元）从2018年12月2日起算，计至2019年12月2日为70915.71元（709157.14元×10%）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、由被告沈克易、蔡国文于本判决生效后十日内向原告陈俊婷、陈朝娟、赵文婧支付租金及截至2019年12月2日的利息833405.71元，从2019年12月3日起的利息，以762490元为基数，按年利率10%计至实际付清租金之日止； 二、驳回原告陈俊婷、陈朝娟、赵文婧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38499元，减半收取19250元，由被告沈克易、蔡国文负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应法律后果。 审 判 员 孟荣钊 二〇二一年四月八日 法官助理 王 庆 书 记 员 黄远鑫