北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终2551号上诉人（原审原告）：郭建华，女，1976年11月15日出生。委托代理人：吴东悦，北京市德润律师事务所律师。委托代理人：王俭，北京市德润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：方春红，女，1977年2月5日出生。被上诉人（原审被告）：张鹏，男，1977年11月27日出生。方春红、张鹏共同委托代理人：孙丽云，北京旭旺律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，经理。委托代理人：贾龙珍，男，该公司职工。上诉人郭建华、方春红因与被上诉人张鹏、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初25587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人郭建华及其委托诉讼代理人吴东悦，上诉人方春红及其委托诉讼代理人孙丽云（兼被上诉人张鹏之委托诉讼代理人），原审第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人贾龙珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建华上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭建华的全部诉讼请求。事实和理由：一、郭建华于2020年4月1日微信提出解除合同后，方春红明确表示同意解除合同，双方属自愿达成解除协议，在微信中还约定了解约流程，郭建华依约结清了水电费、燃气费，微信告知后得到了方春红的确认，方春红对解约并无异议。二、一审法院认定双方未在2020年4月15日交接房屋系疫情所致，其不利影响应由双方分担，属于对违约责任认定错误。方春红不做交接准备、未能进入小区，且拒绝视频交接或委托他人交接等解决方式，放任损失扩大。张鹏系房屋所有权人，本合同项下的权利义务属于张鹏和方春红的夫妻共同债务，应共同承担法律责任。方春红、张鹏辩称，不同意郭建华的上诉请求，押金及剩余房租均不应退还。方春红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭建华的诉讼请求。事实和理由：郭建华承租房屋并非用于经营，退租并非因为疫情或疫情防控导致经营问题，不适用免除责任的情形，郭建华提前退租构成违约，应按照合同约定，以押金折抵13000元违约金，且不同意退还剩余租金。郭建华辩称，郭建华没有违约，应由方春红承担违约责任。张鹏述称，与方春红意见一致。我爱我家公司述称，同意一审判决。郭建华向一审法院起诉请求：1.请求确认郭建华与方春红签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；2.请求判令方春红和张鹏退还自2020年4月15日至同年7月15日租金39000元，并赔偿利息损失；3.请求判令方春红、张鹏退还押金13000元；4.请求判令方春红与张鹏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：方春红与郭建华于2019年7月11日签订租房协议，方春红将其丈夫张鹏名下的，位于海淀区209室出租给郭建华。租期自2019年7月15日至2022年7月14日；月租金13000元、押金13000元。合同签订后方春红交付了房屋，郭建华支付了押金及自2019年7月15日至今年7月14日的租金156000元。2020年4月1日，郭建华向方春红发微信，提出因受疫情影响要求退租，方春红同意退租，但提出应按郭建华违约处理。郭建华于4月10日搬离所租房屋，并结清水电、燃气费用。当月13日双方通过微信约定当月15日上午11时办理房屋交接手续，但未实际办理。后双方对房屋交接产生分歧，直至今年7月14日才办理房屋交接手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人提出解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中郭建华于2020年4月1日，以微信的方式向方春红提出退租，即要求解除合同。该通知于当日到达方春红处，方春红虽有异议，但并未向人民法院起诉请求确认解除合同的效力。故根据上述法律规定，双方所签订的房屋租赁合同，应于2020年4月1日解除。在合同解除后，双方因房屋交接问题产生分歧，但法院认为，房屋未能及时交接的主要原因还系疫情所致，此次疫情应属于不可抗力，其不利影响双方应共同分担。故法院确认对于郭建华所主张的剩余3个月共39000元的租金，方春红应退还19500元。另，因郭建华在合同履行、解约过程中并无违约行为，故方春红应将所收押金如数退还。因张鹏非本案合同的签约主体，故郭建华要求其承担相应责任，无事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一项、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、方春红向郭建华退还押金13000元、租金19500元，本判决生效后3日内履行；二、驳回郭建华其它诉讼请求。本院认定事实：方春红与郭建华所签《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）中约定，租赁用途为居住，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前15日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。郭建华于2020年4月1日在微信中向方春红提出因春节后学校一直未能开学复课，经济上也吃紧，要求退租，方春红表示退租按违约处理，郭建华于2020年4月2日回复称“咱们按合同办事吧，提前15天通知，一个月违约金。”方春红回复“可以，那15天后交接”，后双方协商一致定于4月15日办理交接。4月15日当天，因方春红的健康码状态异常，未能进入小区，方春红表示不同意他人代为交接，提出4月20日再由其本人进行交接，并称20号之前的房租不退，双方由此产生争议。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，方春红与郭建华所签《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，因张鹏非本案合同的当事人，故郭建华要求其承担责任缺乏依据，本院不予支持。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，郭建华以疫情期间孩子不上学、房屋空置为由，于2020年4月1日提出解除合同，因该租赁房屋的用途为居住，疫情并非必然影响房屋的居住使用功能的行使，故郭建华以受疫情影响为由主张解除合同缺乏正当性，该行为构成违约。因双方在微信联系过程中达成了2020年4月15日办理退租交接的一致意思表示，故本院认定租赁合同于2020年4月15日解除。因郭建华违约导致合同解除，郭建华应当按照合同约定承担相应的违约责任，即按照一个月租金的标准支付违约金。因租赁合同中约定房屋租赁押金应在抵扣乙方应当承担的违约赔偿责任后退还剩余部分，且一审中方春红提出了押金用于抵扣违约金的抗辩，故本院对郭建华要求退还押金的诉讼主张不予支持。关于郭建华要求方春红退还租金的诉讼请求，方春红不同意退还，一方面，因郭建华提前解除合同，应当承担合理的房屋空置期的租金损失；另一方面，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽郭建华提前退租构成违约，但方春红在能够进入小区后，仍拒绝办理交接手续及采取其他合理措施以防止损失的扩大，故应由其自行承担扩大的损失。综合考虑合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再次租赁、双方的过错程度等因素，本院对郭建华要求退还租金的主张予以部分支持。郭建华主张的租金利息缺乏相应合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初25587号民事判决；二、方春红与郭建华于2019年7月11日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；三、方春红于本判决生效后3日内退还郭建华租金26000元；四、驳回郭建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，由郭建华负担275元（已交纳）；由方春红负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费901元，由郭建华负担411元（已交纳）；由方春红负担490元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘秋燕二〇二一年四月二十日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌