山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋03民终200号 上诉人（原审被告、申请执行人）：乔桂鱼，女，1965年6月2日出生，汉族，现住阳泉市。 委托代理人赵瑞芬，山西博乾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：戴昧元，男，1954年8月1日出生，汉族，现住阳泉市。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：董**，女，1959年9月1日出生，汉族，现住阳泉市。 委托代理人：戴昧元，男，1954年8月1日出生，汉族，现住阳泉市。系董**丈夫。 原审第三人（被执行人）：曹金芳，女，1970年4月8日出生，汉族，现住阳泉市。 原审第三人（被执行人）：张军，男，1969年10月21日出生，汉族，现住阳泉市。 上诉人乔桂鱼因与被上诉人戴昧元、被上诉人董**、原审第三人曹金芳、原审第三人张军执行异议之诉一案，不服阳泉市矿区人民法院（2020）晋0303民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乔桂鱼及其委托代理人赵瑞芬、被上诉人董**的委托代理人亦即被上诉人戴昧元、原审第三人曹金芳、原审第三人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴昧元、董**向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令停止对我已购买的张军名下位于阳泉市××街××小区×号楼×单元×号房产一套的查封冻结；2.本案全部诉讼费用由上列被告承担。事实与理由：2019年8月30日，戴昧元、董**与张军、曹金芳签订《购房合同证明》一份，购买了张军名下阳泉市××街××小区×号楼×单元×号房产一套，2019年8月30日戴昧元、董**支付张军、曹金芳全额房款300000元，张军、曹金芳将原购房合同及收据原件、房屋钥匙全部交给戴昧元、董**。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封、扣押、冻结。为保护我的合法权益不受损害，特提起诉讼，望判如所请。 一审法院审理查明，2019年8月30日，原告戴昧元、董建芳与第三人曹金芳、张军签订《购房合同证明》，该《购房合同证明》载明：2019年8月30日，甲方张军、曹金芳夫妇将自己的住宅房屋一套卖给乙方戴昧元、董**夫妇，该房屋位于阳泉市城区××街××小区第×栋楼×单元×层×号，使用面积92.4㎡，总房款30万元（大写叁拾万元）整。乙方已经于当日支付甲方房款30万元，甲方将原购房合同及收据原件交给乙方，配合乙方办理完过户登记（更名为董**）后，本合同履行完毕，双方互不纠缠。 中国建设银行股份有限公司阳泉龙信支行客户回单显示：2019年8月30日，董**通过其建设银行尾号为×的账号向曹金芳工行尾号为×的账号汇款294000元。原告及第三人曹金芳均认可原告购买阳泉市城区××街××小区×楼×单元×层×号房屋时双方约定总房款300000元，其中通过银行转账向第三人曹金芳、张军支付购房款294000元，剩余6000元定金已提前支付；当日第三人曹金芳、张军即向原告交付了房屋钥匙、商品房买卖合同、付款收据。2020年5月13日，阳泉农村商业银行义井支行出具了张军于2019年9月20日将涉案房屋贷款结清证明。 另查明，在阳泉市矿区人民法院审理原告乔桂鱼与被告曹金芳、张军、曹某某民间借贷纠纷一案中，乔桂鱼向阳泉市矿区人民法院提出诉讼财产保全申请。2020年4月30日，阳泉市矿区人民法院作出（2020）晋0303民初286号民事裁定书，裁定：依法冻结被申请人曹金芳、张军、曹某某名下全部银行账户或名下其他同等价值的财产总计1000000元。之后，阳泉市矿区人民法院执行机构出具（2020）晋0303执保字第22号之七协助执行通知书对被申请人张军名下座落于阳泉市××街×号××小区×号楼×单元×号房产一套实施了查封措施。案外人戴昧元、董**对阳泉市矿区人民法院查封该房屋提出执行异议。阳泉市矿区人民法院受理后，经审理作出（2020）晋0303民初286号之四民事裁定书，裁定驳回案外人戴昧元、董**的保全异议申请。戴昧元、董**不服，提出执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告对其购买的尚未办理过户登记的房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。审理过程中，被执行人曹金芳、张军均不反对原告戴昧元、董**提出的执行异议，其诉讼地位可列为第三人。2019年8月30日，原告戴昧元、董**与第三人张军、曹金芳签订《购房合同证明》，约定购买张军名下位于阳泉市城区××街××小区第×栋楼×单元×层×号房屋，总房款300000元，其中通过银行转账支付购房款294000元，购房定金6000元双方均陈述已提前交付；当日第三人曹金芳、张军即向原告交付了房屋钥匙、商品房买卖合同、付款收据。该购房合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且第三人张军已于2019年9月20日结清涉案房屋贷款，也说明第三人张军为促成房屋买卖交易积极履行合同义务。被告乔桂鱼辩称该购房合同不真实，但没有相关证据予以证明，对其辩称意见不予采纳。另阳泉市矿区人民法院执行机构出具（2020）晋0303执保字第22号之七协助执行通知书对被申请人张军名下坐落于阳泉市××街×号××小区×号楼×单元×号房产实施查封措施。查封的第三人张军名下房屋即上述《购房合同证明》中载明的阳泉市城区××街××小区第×栋楼×单元×号房屋，原告诉请解除查封的房屋与阳泉市矿区人民法院查封第三人张军名下房屋一致，不存在疑义。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据本案已查明的事实，本案涉案房屋虽然登记在第三人张军名下，但张军、曹金芳与作为购房者的戴昧元、董**在阳泉市矿区人民法院有关查封行为实施前已签订合法有效的书面购房合同，且二原告已向第三人曹金芳支付了合同约定的全部购房款。庭审时原告与第三人曹金芳均陈述购房合同签订当日即对房屋钥匙、商品房买卖合同、付款收据进行了交付，即使二原告对涉案房屋并未实际使用，但该房屋已处于二原告实际管控之中，即原告对案涉房屋已实际占有。另双方签订的《购房合同证明》中约定由甲方（张军、曹金芳）配合乙方（戴昧元、董**）办理过户登记（更名为董**），涉案房屋未办理过户登记手续并非是原告自身原因所致，原告对此没有过错。因此，二原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于二原告提出的停止执行查封涉案房屋的请求应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：不得执行第三人张军名下座落于阳泉市××街×号××小区×号楼×单元×号房产。案件受理费5800元，由被告乔桂鱼负担。 一审判决送达后，乔桂鱼不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人无法提供证据证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其不符合法律规定的四个条件：1.被上诉人一审提供的《购房合同证明》不真实，涉嫌伪造证据。2.被上诉人仅有证据证明向一审第三人支付过294000元，而该笔款项的定性一审法院认定错误。3.被上诉人并未实际占有房屋。4.在假设被上诉人与一审第三人房屋买卖法律关系成立的前提下，被上诉人对未办理房屋过户登记存在严重过错。 被上诉人戴昧元、被上诉人董**共同辩称：关于时间问题，这个房子买的时候就是图了便宜，过户时间谁也没有把握，我市房子十几年二十几年过不了户、办不了房证的情况很多，如果把过户时间约定死，这个房子不可能交易成。房子我们是2020年四月份办理房屋手续期间才发现查封，在没有查封之前我们就有办理手续的行动，公证处、银行还有房管局，我都亲自去过。关于物业费等交费问题，因为我们没有变更房屋合同的名字，物业没有登记，所以缴费单等不可能写成我的名字；我们和原审第三人并不相识，是通过朋友介绍买的房，我们约定水电等费用如果我没有交，就由原审第三人先交上，等过户下来一并算账，长退短补。关于签订合同，民事合同讲究诚信。 原审第三人曹金芳、原审第三人张军共同述称：这个房子办过户是我去办的，在2019年8月30日我们交付房子后，2019年11月23日我找××房地产总经理倪某某办理过户手续，宜昌总经理同意后，我们把合同编号写上，才能去财务办具体事宜，宜昌总经理让我去财务找姓张的。我和上诉人乔桂鱼之间的借贷纠纷是2020年1月发生，诉讼在2020年4月29日，我们与被上诉人办理房屋过户手续，是在经济借贷之前的交易。并且这个房子当时办理的银行贷款到期日应是2019年11月23日，为了房屋交接我们在2019年9月29日就结清贷款。通过这两条能说明我在和上诉人乔桂鱼打借条之前这个房子已经交易了，该办的过户手续我找房地产公司具体办了，贷款也提前结清了。办理过程中去，我和被上诉人戴昧元一起去的公证处公证，公证处一个月只办理四五户，我们排队排了三四个月的时间，住建局我们也是把这些准备好才办理的。办理过程时间比较久，直到诉讼还没有办完手续。 经二审审理，本院对原审查明的案件事实予以确认。 二审中，上诉人乔桂鱼向法庭提供了三份录音证据以证明原审第三人与被上诉人间并无买卖房屋的事实，具体如下：第一份，2020年3月23日乔桂鱼与原审第三人曹金芳的聊天录音，录音中乔桂鱼要求曹金芳还款，曹金芳提到案涉房屋可以卖。乔桂鱼欲以此证明，2020年3月23日时案涉房屋并未卖出，不存在2019年8月30日卖给被上诉人的事实；第二份，2020年4月10日曹金芳在与乔桂鱼聊天过程中接听戴昧元电话的录音，欲证明曹金芳与戴昧元之间不存在房屋买卖合同关系，而是借贷关系；第三份，2021年3月3日乔桂鱼与高某某的谈话录音，录音中乔桂鱼希望高某某为其出具证人证言，证明2020年4月高某某曾为买房去看过案涉房屋。乔桂鱼欲以此证明房屋并未于2019年8月30日卖给被上诉人。 曹金芳对录音质证称：房子早卖了，但因为乔桂鱼每天跟着我，我担心她知道房子被卖的事实，追得我更受不了，所以想安抚她一下。高某某去看房子，也是为了安抚她，没有形成买卖事实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，被上诉人戴昧元、董**与原审第三人张军、曹金芳于2019年8月30日，即2020年案涉房屋被人民法院查封之前已签订《购房合同证明》买卖该房屋，此购房合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。上诉人乔桂鱼虽以录音证据主张被上诉人与原审第三人间系借贷而非房屋买卖关系、房屋买卖合同不真实，但曹金芳对证明事实不予认可，乔桂鱼又无其他证据予以佐证，单凭二人间聊天录音，证明力明显低于被上诉人与原审第三人一审提供的《购房合同证明》等书证证据，不足以证明上诉人乔桂鱼的主张；其所质疑的合同形式、交易金额等问题，系合同双方意思自治，不能据此否定合同的真实性。第二，依据当事人陈述，被上诉人于合同签订当日已取得案涉房屋钥匙、商品房买卖合同、付款收据，合法占有该房屋。关于供热、物业等费用的缴纳，被上诉人称因商品房买卖合同尚未变更名字，故各项费用仍以原审第三人名义缴纳，双方约定各项费用待办理过户后一并结算。本院认为，被上诉人的辩解理由符合常理，故上诉人以供热费、物业费收据所载业主仍为原审第三人张军为由，主张被上诉人并未实际占有房屋，依据不足。第三，关于房款的支付，被上诉人与原审第三人均称总房款300000元已全部支付，其中有定金6000元于合同签订前以现金支付，剩余294000元被上诉人于合同签订当日通过银行转账向原审第三人支付。该事实有被上诉人董**与原审第三人曹金芳间的银行转账回单及《购房合同证明》所载“乙方（被上诉人）已经于当日支付了甲方（原审第三人）房款30万元”可以证明。上诉人虽不认可6000元已现金支付、亦不认可转账性质为购房款，但均无充分证据予以反驳，故其理由不能成立。第四，关于办理过户登记，被上诉人与原审第三人在《购房合同证明》中进行了明确的约定，即“甲方将原购房合同及交款收据原件交给乙方，配合乙方办理完过户登记（更名为董**）后，本合同履行完毕”，在案并无证据证明未办理过户登记系因被上诉人自身原因。上诉人虽以双方未约定过户时间、且在近一年的时间里未办理过户手续为由，主张被上诉人对未办理过户登记存在过错，但何时能完成过户登记，受限于相关行政审批、登记等客观因素，并非合同当事人能主观确定，故上诉人该上诉理由亦不能成立。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。乔桂鱼虽上诉称被上诉人对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，但其所提供的证据均不足以抗辩被上诉人与原审第三人之间已发生案涉房屋交易的基本事实，本院对其上诉理由不予采信，其上诉请求不予支持。被上诉人戴昧元、董**就查封案涉房屋所提的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院所作停止执行查封案涉房屋的判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人乔桂鱼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕泉生 审 判 员 王 健 审 判 员 任晓辉 二〇二一年四月九日 法官助理 王永平 书 记 员 任怀青