河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4453号上诉人（原审被告）：河南锦雍置业有限公司,住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。法定代表人：李荣芳，董事长。委托诉讼代理人：佘陈平，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永康，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张凯亚，女，1996年3月10日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：周毅林，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：温晨星，河南天基律师事务实习律师。上诉人河南锦雍置业有限公司（以下简称锦雍公司）因与被上诉人张凯亚房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人锦雍公司的委托诉讼代理人王永康，被上诉人张凯亚的委托诉讼代理人周毅林、温晨星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦雍公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书第一项，即被告河南锦雍置业有限公司与本判决生效后10日内支付原告张凯亚逾期交房违约金22887.76元；2、驳回张凯亚对锦雍公司的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由张凯亚承担。事实与理由：一、张凯亚于2020年8月2日办理案涉房屋交接手续时，锦雍公司已经代张凯亚承担案涉房屋两年物业费作为补偿，该补偿系锦雍公司与张凯亚为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议，张凯亚予以接受补偿，张凯亚无理由要求另行赔偿，锦雍公司不应承担其他任何责任。因此，张凯亚的诉讼请求没有事实和法律依据。二、郑州市中级人民法院（2020）豫01民终16856号民事判决书中明确认定业主接受锦雍公司代其支付的两年物业费为补偿，应视为业主接受被告补偿物业费为其承担违约责任的方式，锦雍公司不承担任何责任。本案中，张凯亚同样接受物业费补偿，即无权再要求锦雍公司承担任何责任。三、案涉商品房买卖合同明确约定，因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由。双方商品房买卖合同第八条第二款明确约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以顺延。因政府命令、环境治理、交通管制、重大会议等导致停工，因重大技术问题不能及时解决，市政配套没有到位，恶劣气候引起的延误房，锦雍公司可顺延交房时间。因政府行为、环境治理措施无法把控，锦雍公司与张凯亚在签订商品房买卖合同时明确约定出现上述事宜，影响施工的交房期限据实顺延。政府命令、环境治理等引起的延误交房，属于合同明确约定的据实顺延交房时间的事由，且不存在无效或可撤销等事由。该合同依法成立且生效，发生纠纷时应当尊重合同约定。四、因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇舆情、政府实行联合验收等不可抗力、交房期限应当再行顺延。（一）因疫情及疫情防控措施，锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情、二级影响管控措施49天，交房期限应当相应顺延103天，锦雍公司不应当承担违约责任，且受疫情的持续影响，锦雍公司的各项工程及工程竣工验收备案的各项程序持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延。由于受新冠疫情的影响，河南省人民政府于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月18日将河南省重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级，锦雍公司受疫情一级管控措施影响共计54天，该期限应当顺延交房期限，被告不应承担违约责任，且因疫情影响，自2020年3月19日至2020年5月6日河南省人民政府乡重大突发公共卫生事件响应级别从二级调整为三级之日时，锦雍公司受疫情二级管控措施影响共计49日，该期限应当顺延，交房期限，锦雍公司不应承担违约责任。除上述受影响的明确的期限外，因新冠肺炎疫情、锦雍公司案涉工程施工及相关工作均无法正常开展，且疫情及管控措施对劳动力的回流、原材料的供应等均有重大不利影响。本案涉及的工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序，也受疫情影响，无法按时进行，锦雍公司交房时间亦应另行酌情顺延。（二）自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了竣工验收的时间锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。一审查明竣工验收备案表显示案涉房产于2020年9月18日竣工验收，系查明事实错误。根据竣工验收备案表显示，案涉工程已于2020年7月17日竣工验收合格。2020年9月18日取得竣工验收备案表，因政府自2020年1月1日起实行联合验收，影响至2020年9月18日才取得建设行政主管部门竣工验收备案表，导致锦雍公司正在进行的工程竣工验收程序延长，锦雍公司交房时间应酌情顺延。综上，锦雍公司已代张凯亚承担案涉房屋两年物业费作为补偿，该补偿系锦雍公司与张凯亚为一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议。张凯亚予以接受补偿，锦雍公司不应承担其他任何责任。案涉商品房买卖合同明确约定，因政府命令环境治理重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由。因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后遭遇疫情，政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延，故锦雍公司不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法改判。张凯亚辩称：一、物业费补偿并非双方一次性解决逾期交房争议的处理方式，一审法院未予以认定，并无不当。首先，上诉人主张物业费补偿系双方解决交房争议方式的依据为告知书，但该告知书仅为答辩人出具的通知信函件，内容也无任何以物业费抵扣逾期交房违约金或接受物业费，视为不再向上诉人追究逾期交房违约责任的意思表示。答辩人签署上述告知书，也仅表明收到了上诉人代缴物业费的通知，而非上诉人所称双方已一次性解决了取得竣工验收备案表前所有交房争议。其次，根据双方签订商品房买卖合同的约定，上诉人逾期交房超过60日的，仅一个月的违约金便已超过物业费补偿数额，在补偿差额巨大且告知书并未明确表明通过物业费折抵逾期交房违约金的情况下，如将答辩人接受两年物业费视为接受上诉人补偿物业费，无需承担违约责任的方式，也明显显失公平。再次，与上诉人相关的郑州市中级人民法院（2020）豫01民终16856号商品房买卖合同纠纷案件，与本案案情并不完全一致，不具有可参考性。此外答辩人认为该物业费补偿实际系上诉人单方赠与行为，单位有效解决双方争议，对一审法院直接抵扣便未提出异议。二、一审法院已充分考虑了影响本案交房的因素，对逾期时间进行了扣减，并对违约责任酌定降低，一审裁判结果有理有据。首先就大气环境治理、新冠疫情及防控措施建设工程验收程序变更等，不构成本案顺延交房的理由。答辩人在一审庭审中及代理词中已作了详尽论述，上诉人将发生在合同签订之前即约定交付时间之后的因素，均算作影响，本案房屋交付的不可抗力因素，毫无任何事实及法律依据，而一审法院也已结合实际情况对违约天数进行了扣减。其次，根据商品房买卖合同的约定，上诉人逾期交房超过60日且合同继续履行的，上诉人应当按照答辩人已付房款的日万分之二支付违约金。一审法院在综合考虑其违约原因，违约时间可能造成的损失等因素后，酌情将违约金标准由日万分之二调整为日万分之一，以极大的降低了上诉人的违约责任。因此一审法院酌定将上诉人逾期交房的违约标准由日万分之二调整为日万分之一，后又将违约天数酌情扣减了40天，最终认定违约金并无不当。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理，故请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。张凯亚向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金暂计95557.89元（以1830611元为基数，按日万分之二的标准，自2020年1月1日起计算至2020年9月18日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2019年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于郑东新区××、××西××房。总金额1830611元。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。2019年12月4日，被告锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。房屋交接验收表及房屋资料签收单显示，业主张凯亚，房间号5号7层701，原告签字日期为2020年8月2号。当日，原、被告签订《告知书》，载明：“……被告代原告向河南水之郡物业服务有限公司支付原告所购房屋自交房之日起24个月的物业费作为补偿,该费用被告将直接缴纳给河南水之郡物业服务有限公司。”入伙手续书载明，业主姓名张凯亚，合同房号：水之郡西苑5座7层704号房，派出所核定房号：水之郡西苑5号楼701号。2020年8月2日，被告出具的告知书载明，河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡?西苑5号楼1单元7层701户业主张凯亚缴纳24个月的物业费，合计9147.94元，时间为2020年8月1日—2022年7月31日，特此证明，落款处盖有被告河南锦雍公司公章。2020年8月12日，原告向物业公司递交装修申请表。《竣工验收备案表》显示，涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约定支付了房屋购房款，被告未按照合同约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称原告在办理房屋交接手续时接受锦雍公司代其支付的两年物业费为补偿，应视为原告接受锦雍公司补偿物业费为其承担违约责任的方式，锦雍公司不承担任何责任，但告知书中仅表明被告代原告缴纳物业费作为补偿，并未放弃追究被告逾期交房的违约责任，故对该辩称，该院不予支持。关于违约金标准，纵观本案案情，被告锦雍公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，该院酌情将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％。关于被告锦雍公司逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，被告锦雍公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但被告锦雍公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告锦雍公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告锦雍公司该辩称，该院不予采信。故该院对被告逾期交房天数酌情扣减40天。根据2020年8月2日双方签订的《告知书》及入伙手续书，即2020年8月2日为收房日期，且被告代原告向河南水之郡物业服务有限公司支付原告所购房屋自交房之日起24个月的物业费，合计9147.94元。自2019年12月31日至2020年8月2日计215天，逾期交房时间为215-40=175天，产生违约金32035.7元（即175天＊0.01％＊1830611元）。被告已代原告支付物业费9147.94元，应支付原告违约金22887.76元。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张凯亚逾期交房违约金22887.76元；二、驳回原告张凯亚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2189元，减半收取1094.5元，由原告张凯亚负担832.5元，被告河南锦雍置业有限公司负担262元。二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，上诉人锦雍公司与被上诉人张凯亚签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。张凯亚在合同签订后已按约定支付了房屋购房款，锦雍公司未按照合同约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给张凯亚使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。为妥善解决纠纷，平衡各方当事人利益，原审法院在计算违约金时，以被上诉人的实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％，对锦雍公司逾期交房天数酌情扣减40天，并无不当。锦雍公司上诉称因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延，不符合案件的实际履行情况，本院不予支持。2020年8月2日双方签订的《告知书》，虽然说明由上诉人代被上诉人向物业公司支付24个月的物业费作为交房时间变更的补偿，但被上诉人在《告知书》中并未明确表示放弃追究上诉人所有的逾期交房的违约责任，所以，原审认定扣除代缴的物业费后上诉人仍应向被上诉人支付逾期交房违约金亦无不当。上诉人所称的郑州市中级人民法院（2020）豫01民终16856号民事判决，该案当事人在《告知书》注明：因未取得一表，保留后期延期房屋质量维权的权利。而本案当事人在《告知书》上没有任何注释，本案与（2020）豫01民终16856号一案的案情并非完全相同。综上所述，锦雍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372元，由上诉人河南锦雍置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二一年四月十三日书记员  李 杨