长春新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0193执异14号案外人：郑晓敏，女，汉族，1967年12月25日，住长春市二道区。委托代理人：孙佳斌，吉林亨和律师事务所律师。申请执行人：王铁成，男，回族，1955年2月5日生，住吉林省伊通满族自治县。被执行人：吉林帝豪房地产开发有限公司，住所：长春市硅谷大街3355号。法定代表人：赵辉宇，经理。本院在执行申请执行人王铁成与被执行人吉林帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人郑晓敏对本院执行的帝豪房地产公司开发，坐落于高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪.巴赫丽舍5栋3××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郑晓敏称，长春新区人民法院（2021）吉0193执311号执行裁定书误将案外人郑晓敏所有的位于高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪.巴赫丽舍5栋3××室房屋当做被执行人的房屋予以执行，现出异议。案外人郑晓敏于2020年4月4日通过房屋中介公司（吉林省某房地产经纪有限公司）与帝豪房地产公司员工林通取得联系，由林通代表帝豪公司与郑晓敏签订房屋买卖合同，购买高新硅谷大街帝豪巴赫丽舍小区5栋3××室房屋。后案外人通过转账方式向林通支付了全部购房款930000元整，并于2020年4月8日与帝豪房地产公司签订了房屋买卖合同，购买帝豪巴赫丽舍小区5栋3××室房屋。案外人按照帝豪公司要求办理了入住手续，并进行了装修入住至今。案外人按期交纳了物业费、水电费及煤气费用，履行了小区业主义务，是5栋3××室房屋实际权利所有人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人在人民法院查封之前已经签订书面买卖合同，并合法占有该不动产，已支付全部价款，未办理过户并非案外人的原因所致。异议请求人民法院解除对上述房屋的查封并终止执行。申请执行人辩称，一、案外人的执行异议申请书没有载明具体的异议请求；二、案外人没有阻却执行的权利，首先案外人与被执行人帝豪房地产公司签订的房屋买卖合同为无效合同，因案涉房屋自始未取得房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，帝豪房地产公司与案外人签订的房屋买卖合同应当认定无效，不属于在人民法院查封前签订合法有效书面买卖合同。其次，现有证据无法证明帝豪房地产公司收到了案外人支付的款项，案外人将购房款打入林通个人账户，帝豪房地产公司出具《证明》不能证实林通为其职工。最后，案外人对无法办理过户登记存在过错，案外人在与帝豪房地产公司签订房屋买卖合同时，明知房屋无房屋预售许可的情况下与其签订房屋买卖合同，其存在一定的过错。综上，案外人的主张不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋不享有阻却执行的权利。被执行人帝豪房地产公司称：林通系我单位员工，我单位委托林通将帝豪巴赫丽舍小区5栋3××室出售给郑晓敏（220104××××××××××××），并收到了郑晓敏的全部购房款。被执行人帝豪房地产公司同时向本院提供了林通在帝豪房地产公司的工资表和发放工资的银行账户流水。本院查明，王铁成与帝豪房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月17日作出（2020）吉0193民初4112号民事调解书：“一、被告吉林帝豪房地产开发有限公司于2020年12月31日前一次性向原告王铁成支付购房款568485元及利息（利息自2017年9月5日至实际给付之日止按年利率14%计算）；二、原告王铁成不再主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条之规定的赔偿权利；三、双方无其他争议。”法律文书生效后，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2021年3月2日立案执行，执行案号为（2021）吉0193执311号。在诉讼过程中，根据申请执行人王铁成的保全申请，本院于2020年12月9日保全查封了被执行人帝豪房地产公司开发的坐落于高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪.巴赫丽舍5栋3××室住宅，并现场张贴了（2020）吉0193民初4112号查封公告。2020年4月4日，林通（甲方、售房人）与郑晓敏、郑晓全（乙方、购房人）、中介方吉林省某房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，甲方将坐落于高新区硅谷大街帝豪巴赫丽舍5栋3××回房间出售给乙方，房屋总价款93万元，乙方先付定金9万元，甲乙双方同意在2020年4月15日前到开发商处办理更名，乙方将剩余房款84万元一次性付给甲方。当日，郑晓全通过个人尾号7391银行账户分别向林通尾号8130银行账户转款5万元、4万元。2020年4月8日，案外人郑晓敏（买受人、乙方）与被执行人帝豪房地产公司（出卖人、甲方）签订《帝豪.巴赫丽舍内部认购协议书》，协议约定：乙方购买甲方开发的帝豪巴赫丽舍小区5栋3××号（住宅），建筑面积126.3平方米，6200元/平方米，总房款为783060元整。当日，郑晓全通过其7391银行账户向林通尾号8130银行账户转款837500元。当日，帝豪房地产公司出具收据（交款单位郑晓敏，人民币783060，收款事由帝豪巴赫丽舍5栋3××室房款）。郑晓全向本院陈述，郑晓敏系郑晓全的姐姐，郑晓全向林通支付的927500元均为郑晓敏的购房款，因上述房屋在先欠付2500元的采暖费，故在应支付购房款93万元时予以了扣减，协议约定金额783060元整系开发商要求，实际给林通的房款为927500元。2020年5月13日，案外人郑晓敏与长春天然气集团有限公司签订了帝豪巴赫丽舍小区5栋4单元3××室的《居民用户供用气合同》，当日长春天然气集团有限公司向案外人郑晓敏出具了正式发票，发票载明的地址为帝豪巴赫丽舍5栋4单元308室。2020年10月10日，案外人郑晓敏与长春高新热力有限公司签订了帝豪巴赫丽舍5栋3××室的《吉林省城市供用热力合同》。本院另查明，帝豪房地产公司就案涉房屋尚未取得商品房预售许可。本案争议的焦点问题是：案外人对帝豪.巴赫丽舍小区5栋3××室房屋享有的权利能否阻却执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于案外人与被执行人帝豪房地产公司签订的《帝豪.巴赫丽舍内部认购协议书》是否有效的问题。本院认为，协议明确了房屋坐落、单价、总价等内容，系双方当事人真实的意思表示，内容并不违反法律规定，本院予以认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该解释第二条的规定系为防止开发商未取得商品房预售许可销售房屋而损害广大消费者的利益。在案外人异议过程中，案外人作为普通购房者，基于其与开发商签订的购房协议主张权利，并不当然因开发商未取得商品房预售许可而致使购房协议无效，否则有悖于司法解释保护消费者的初衷。其次，关于案外人是否有效支付房款的问题。从郑晓全转账记录和自述、帝豪房地产公司出具的收据、情况说明、林通的工资表、工资发放的银行转款流水来看，可以证实林通系被执行人帝豪房地产公司职工，案外人已经支付了全部购房款。再次，就案外人未办理过户登记是否存有过错的问题，该房屋因开发商原因没有办理产权登记，也就无法办理过户登记，现亦无证据证明房屋未办理过户登记系因案外人的原因所致。案外人在本院查封之前已经合法占有了案涉房屋。综上，对案外人的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止（2021）吉0193执311号执行案件对吉林帝豪房地产开发有限公司开发的帝豪.巴赫丽舍5栋3××室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  呼均雷审判员  李 爽审判员  王庆岐二〇二一年四月十六日书记员  杜坤鸿