河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫10民终786号上诉人（原审原告）：许昌市天主教爱国会，住所地：许昌市魏都区湖滨路56号。法定代表人：朱小红，任会长。委托诉讼代理人：屈金超，男，汉族，1969年10月1日出生，住河南省许昌市魏都区。系该教会教友。上诉人（原审原告）：王小梅，女，汉族，1978年5月23日出生，住河南省许昌县。现住许昌市。委托诉讼代理人：苏保卫，男，1975年11月4日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。与王小梅系夫妻关系。上诉人许昌市天主教爱国会与上诉人王小梅物权保护纠纷一案，经河南省许昌市魏都区人民法院审理作出的（2020）豫1002民初5592号民事判决，许昌市天主教爱国会和王小梅均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许昌市天主教爱国会的上诉请求：一、请求法院撤销（2020)豫1002民初5592号民事判决,改判被上诉人立即返还上诉人位于许昌市××西××号的所有房屋(房产证号:许市第0301009562号,0301009740号,0301009738号,0301009741号);被上诉人赔偿上诉人至返还之日的房屋使用费84600元。二、本案一审案件受理费及上诉费均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定2012年9月7月《房屋租赁契约》被上诉人向上诉人交纳押金18000元错误,被上诉人出具的收据的财务章不清晰,收据内容均由被上诉人涂改伪造,应不予认定。上诉人没有收取其他租户押金,更不会单独收取跟老会长关系很熟的被上诉人的押金,在许昌市××西××办事处法务室××和之前我们双方多次协商时,被上诉人均没有拿出该收据,法务室的人当时问过被上诉人为啥没有押金,被上诉人只承认交过房租,拿出手机拍照的房租是月收据,要求继续租上诉人房屋,并要求上诉人疫情可以不减房租,被上诉人说照原价交房租,但房主不收。一审认定每月500元租金错误,被上诉人出具的证据《房屋租赁契约》中的平房8间,租金500元/每月,租期贰拾年,押金18000元和后面横线上用笔填写的,均系被上诉人伪造和自行填写,上诉人不会同意所填写的内容,而每个租户的合同有更改的地方必须加盖印章。事实是被上诉人开始承租上诉人位于许昌市××西××号的两间房屋，作为仓库,月租金为900元。后因上诉人原会长张兆善2012年11月去世,被上诉人把上诉人位于该处的所有房产占为己用,在10年前租金就是每月900元,而随着经济的发展,房租在不断提高,因此一审认定被上诉人按每月租金。500元交纳错误。三、一审认定2016年7月8日上诉人收到被上诉人“2016年9月7日至2020年9月7日”的房屋租金24000元错误。被上诉人出具的收据24000元,内容是伪造的,根本不符合日常收据的书写方式,西关平房一直是按月收取。2019年11月25日向包括被上诉人在内的所有租户发出告知书,完善相关手续,被上诉人曾经多次到教堂交纳2019年12月份以后的租金,并说2019年11月份已交过租金,没有收据。王小梅辩称，教会陈述不属实，我们与老会长签订的租赁期是20年，朱小红知道该情况，第二任会长接手后我们继续租赁使用，房子是我们装修的。王小梅的上诉请求：1.双方签订的租赁契约应履行至期满;2.一二审诉讼费用和被上诉人未履行合同给我造成的损失都由被上诉人承担。事实与理由：1.未满租赁合同以被上诉人会长的更换有效期内不履行,被上诉人以找不到为由凭主观怀疑猜想隐瞒事实。2.我从未主动提供给被上诉人租赁复印件。3.2012年我与张兆善(原会长)签订的租赁合同，刘冰(前会长)都未曾有过任何异议,双方合同是经过协商签订的,我也是按着长期使用规划,现任会长不是与我签订合同的当事人,被上诉人凭个人意志及几张照片认定房屋为危房。4.2019年至今我几十次找被上诉人(朱小红)及电话沟通续交租金催其修缮房屋等事宜，均被其无理要求和前置条件拒绝。期间我及时反映房屋情况配合查看房屋状况,其知道房屋有急待修缮的地方但拒不修缮,使我方货物损坏严重应赔偿我的损失,另据2020年河南省人民政府疫情期间支持中小微企业等通知,我所租赁是国有资产房屋,其应减免我3个月租金。许昌市天主教爱国会辩称，1、一审被告王小梅出示的合同早已过期，日期和租金等多处是修改的，不予认可。2、因老会长去世，教会通知所有租用户到办公室更换新法人合同，一审被告王小梅的丈夫苏保卫送来办公室的合同，租用日期明显修改，我们一起去查看房子，坍塌多处，经上报我们上级有关单位领导，认为危房不能再用，需修缮。当时给苏保卫说，已到春节，等过了年3、4月份修房，让他之前搬离，等修完房再给他重新签约，他当时是同意的。过完年4月16日，正式给他下发搬离通知，他反悔说要教会给他找同等面积同等距离同样租金的房子才搬离，因多次沟通不了，才起诉。3、一审被告王小梅在一审时拿出的两张收据均是修改伪造，与我们教会在此处的入账收据不符，无租房押金。且缴纳房租的金额和月份不对，请求法院给我们主持公道，彰显社会公正。许昌市天主教爱国会向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即返还原告位于许昌市××西××号所有房屋（房产证号：许市第0301009562号、0301009740号、0301009736号、0301009741号）；2、被告赔偿原告2012年11月至返还之日的房屋使用费共计月84600元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于许昌市××西××办事处××大街××房屋8间（建筑面积共计194.78平方），系砖木混合结构，属原告许昌市天主教爱国会所有，许昌市天主教爱国会为上述房屋办理了许市第0301009562号、0301009740号、0301009736号、0301009741号房屋所有权证。2012年9月7日，王小梅与许昌市天主教爱国会签订《房屋租赁契约》一份，由王小梅承租许昌市天主教爱国会房屋。同日，王小梅向许昌市天主教爱国会交纳18000元，许昌市天主教爱国会出具0002618收款收据一份，内容为“今收到苏保卫交租房金人民币壹万捌仟元正￥18000元系付租房押金经手人刘冰”，并加盖“许昌市天主教爱国会财务专用”印章。2016年7月8日，经时任许昌市天主教爱国会会长刘冰向原告出具收款收据一份，内容为“今收到苏保卫交租房金人民币贰万肆仟元￥24000元，系付2016.09.07-2020.09.07”。自2012年9月7日起，王小梅使用本案所涉8间房屋至今。另查明，现王小梅持有的《房屋租赁契约》载明：“甲方：许昌市天主教爱国会法人：张兆善身份证号：411002193608212030乙方：王小梅身份证号：4104021197805231547甲乙双方经充分协商同意，如下房屋租赁事项契约共同遵守，一、甲方同意将座落在西关大街67号临街平屋8间，出租给乙方使用，乙可局部改变房屋结构，合同终止时甲须支付乙投入房屋上的费用。二、乙方对甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意租用。三、租期为贰拾年，租金500元每月，押金18000元，租金按年结算，付款方式为现金，房屋自然损坏甲方维修，由此给乙造成损失甲全责赔偿。四、自2012年9月7日起开始计租，交租金。租赁期间，甲乙双方不能违约，如乙方逾期不交房租金，有权解除合同，收回房屋使用权，允许乙租金到期次年内付下次租金。五、乙方租赁期间，使用权不得转让转租，租赁期满，经双方商定后可以续租，期满交还甲方，甲提前终止合同退乙8倍押金，并赔乙的其他损失。甲方（盖章）：法定代表人：张兆善地址：许昌市湖滨路7号联系电话：266×××2乙方（盖章）：法定代表人：王小梅联系电话：130695111182012年9月7日本合同一式二份，内容一致，甲、乙各执一份，当日生效”。庭审中，被告王小梅主张上述《房屋租赁契约》中张兆善及其身份证号、盖章、合同第一条“西关大街67号临街平屋8间”中的“8”、第三条“租期为贰拾年，租金500元每月押金18000元，租金按年结算”中的书写及“贰拾500元每月18000元年”以及第五条中“8”均是张兆善书写，其余第一条、第三条、第四条、第五条结尾手写部分以及尾部“本合同一式二份，内容一致，甲、乙各执一份，当日生效”为其丈夫苏保卫书写。原告许昌市天主教爱国会处未保存有《房屋租赁契约》，现其持有一份《房屋租赁契约》复印件，显示主要内容为：“甲乙双方经充分协商同意，如下房屋租赁事项契约共同遵守，一、甲方同意将座落在西关大街67号临街平屋2间，出租给乙方使用。二、乙方对甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意租用。三、租期为贰拾年，租金500元，押金，租金按月结算，付款方式为现金。四、自2012年9月7日起开始计租，交租金。租赁期间，甲乙双方不能违约，如乙方逾期不交房租金，有权解除合同，收回房屋使用权。五、乙方租赁期间，使用权不得转让转租，租赁期满，经双方商定后可以续租，期满交还甲方。”，原告主张该复印件系在通知被告搬迁时被告所提供。2020年4月16日，原告许昌市天主教爱国会在其持有的上述《房屋租赁契约》附件右上方注明“尊敬的租房户：因该出租方已成危房，许昌市天主教爱国会领导研究决定，限乙方租户于2020年5月16日前搬出该租房，并交回所欠房租和钥匙，该租房修缮完成后再另签”，并将该《房屋租赁契约》送达被告。后因被告未搬出上述房屋，形成本案纠纷。再查明，1、苏保卫系被告王小梅之夫。2、张兆善、刘冰系原告许昌市天主教爱国会时任会长，现二人均已去世。3、本案在进入诉讼之前，该院诉调对接中心委托许昌市西关办事处人民调解委员会进行调解。2020年11月17日，许昌市西关办事处人民调解委员会出具情况说明一份，载明：“关于（2020）豫1002民诉前调2262号许昌市天主教爱国会诉被告王小梅其他物权纠纷一案于2020年10月19日在魏都区关街道办事处人民调解委员会组织双方当事人参与调解，当日调解人有调解员周鑫杰以及该所所长王培，当日因被告对原告诉求不认可且争议较大，当日被告提供了与原告之间的房屋租赁合同和2张租金收据的照片（被告王小梅老公手机上提供的），对此原告方认为照片及合同存在很大质疑，而这也正是该案件的核心，双方争议较大故无法继续调解，于当日整理卷宗返回许昌市魏都区法院。争议点为：1、原告方无法提供与被告方之间的房屋租赁合同原件及复印件，也未找到被告方说租赁房屋期间已交的房屋租金收据证明。卷宗里提供的原告与被告之间的房屋租赁合同是诉讼前被告方提供给原告的；2、调解当日被告提供了租赁合同原件及复印件，均是租赁长为贰拾年以及房屋是8间的合同，与原告卷宗里提供的租赁合同复印件（被告之前给的）租赁时长为贰年和租赁房屋是2间，此内容完全不符。但双方提供的租赁合同签订日期却都是同一天。2020年11月13日下午，我参加魏北法庭该案调解时看到的房屋租赁合同原件已不是2020年10月9日调解时看到的房屋租赁合同，内容变化很大。2020年10月19日调解时被告提供的租赁合同原件、复印件上“押金”一项内容均是空白的、房租支付方式当时显示是月付。另外合同上并没有画横线黑水笔显示的诸多内容”。一审法院认为，原告主张被告返还自己所有房屋并支付房屋使用费的原因是其认为被告无权使用其房屋，结合本案被告所出示的《房屋租赁契约》以及收款收据，可以证明双方之间存在过房屋租赁关系，原告将自己所有的房屋出租给被告使用，由被告向原告支付租金，因此双方之间形成房屋租赁合同关系，故本案应按房屋租赁合同纠纷予以处理。解决本案纠纷的关键在于确定被告租赁原告房屋的间数、租赁期间、租金标准等问题，虽然被告庭审中出示的其持有的《房屋租赁契约》明确显示“8间”、“贰拾年”、“500元每月”、“18000元”、“年”、“8倍”等情况，但鉴于被告所出示《房屋租赁契约》与在2020年10月19日诉前调解阶段出示不一致，在“8间”、“500元每月”、“18000元”、“年”、“8倍”等关键性内容中前后矛盾，尤其“8间”、“8倍”均存在涂改痕迹；同时，被告又自认《房屋租赁契约》中第一、三、四、五条尾部以及结尾部分黑笔书写部分为其丈夫苏保卫书写，对此被告未能做出合理解释，亦未提供其他证据予以佐证。鉴于许昌市天主教爱国会未保存原、被告双方签订的《房屋租赁契约》，又因原经办人、时任会长张兆善、刘冰亦相继去世的情况，致使无法确认原、被告双方租赁房屋的间数、租赁期间、租金标准等问题。综合被告自2012年9月7日起使用涉案房屋用于经营，且原告于2020年4月16日前并未提出异议的情况，并结合被告出示由经手人刘冰出具的收款收据，该院认定被告租赁原告上述涉案房屋用于经营，并向原告交纳押金18000元、按照每月500元的标准交纳房租至2020年9月7日。因无法确定租赁期间，应视为双方之间为不定期租赁合同关系，鉴于本案所涉砖木结构房屋年久失修存在危险、原告需要修缮的原因，并结合本案实际，原、被告之间关于涉案房屋的租赁关系应予以解除。合同解除后，被告应当将所租赁的涉案8间房屋于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告，并按照每月500元的标准向原告支付自2020年9月8日起至时间返还之日止的房屋占用期间的使用费，原告向被告所交纳的18000元押金扣除使用费后予以返还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王小梅于本判决生效之日起三十日内将位于许昌市××西××号房屋8间（房产证号分别为：许市第0301009562号、0301009740号、0301009736号、0301009741号）腾空并返还给原告许昌市天主教爱国会，并按照每月500元（8间）房屋的标准自2020年9月8日起至实际返还房屋之日至的房屋占用期间费用（被告所交纳的18000元押金，原告在扣除房屋占用期间费用后将剩余部分予以返还）；二、驳回原告许昌市天主教爱国会其他诉讼请求。案件受理费1915元，减半收取958元，由原告许昌市天主教爱国会、被告王小梅各负担479元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：许昌市天主教爱国会提供的收款收据显示日期均在2016年之前，系其单方填写保存，真实性无法核实，且不足以证明王小梅提供的收款收据虚假，对该证据本院不予采信。王小梅提供的营业执照与本案纠纷不存在直接关联性，其主张的装修损失没有证据证实，且无证据证明双方对房屋收回后装修损失做出过约定，对王小梅提供的证据本院不予采信。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，关于双方租赁合同关系，虽王小梅提供有合同，但多处修改，且与本案诉前调解阶段出示的合同不符，也无其他证据对其持有的合同原始真实性予以印证，王小梅主张依据该合同约定租赁未到期，并要求许昌市天主教爱国会承担损失，缺乏事实和法律依据。因涉案房屋年久失修存在危险、需要修缮，一审法院认定解除双方租赁合同关系，判决王小梅返还房屋并无不当，王小梅上诉理由不能成立，本院不予支持。关于王小梅已缴纳的押金和租赁费，其提供有收款收据，该收据上加盖许昌市天主教爱国会印章，并有经手人刘冰签名，许昌市天主教爱国会对收款收据真实性提出异议，但并未提供足以反驳的证据。一审法院根据该收款数据显示的租金标准核算王小梅尚未支付的租赁费，具有事实和法律依据，许昌市天主教爱国会要求王小梅赔偿房屋使用费84600元，证据不足，上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，许昌市天主教爱国会和王小梅上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。许昌市天主教爱国会上诉二审案件受理费1915元，由许昌市天主教爱国会负担；王小梅上诉二审案件受理费1915元，由王小梅负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  李艳伟二〇二一年四月二十八日书记员  娄潇爽