安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终506号 上诉人（一审被告）：唐传义，男，1962年3月24日生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：袁瑞松，安徽霍达律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会，住所地安徽省霍邱县城关镇三里桥村。 负责人：刘如彬，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：周孝书，该村支部委员。 一审第三人：胡孝坤，男，1956年3月9日生，汉族，住安徽省霍邱县。 上诉人唐传义因与被上诉人安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会、一审第三人胡孝坤委托合同纠纷一案，不服霍邱县人民法院（2020）皖1522民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐传义上诉请求：一、撤销霍邱县人民法院（2020）皖1522民初3563号民事判决，改判上诉人唐传义不承担被上诉人租金损失123,287.7元责任，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定上诉人超越权限，承担被上诉人房租损失错误，上诉人在委托权限范围内处理房屋租金，并将房屋及钥匙交与被上诉人，被上诉人又将案涉房屋转租给他人，被上诉人对上诉人处理房屋及租金的行为是认可的，且上诉人没有收取一分钱租金，而是用第三人自建的厕所、仓库、门窗、装潢等抵付租金。假如一审判决上诉人承担租金正确，原房屋中添置的厕所、仓库、门窗、装潢等价值应进行价格评估或者作价后比出。然而，一审中并没有对房屋添置部分进行估价，显然不公平。因此，一审判决上诉人承担租金损失显然错误。二、被上诉人用继续出租房屋的行为默示表示对代理行为进行追认，应视为上诉人作为代理人并未越权代理。上诉人唐传义作为被上诉人代理人与第三人胡孝坤签订的协议先后经霍邱县人民法院、六安市中级人民法院认定合法有效。在六安市中级人民法院庭审笔录中，被上诉人三里桥村村民委员会在上诉人唐传义交付钥匙后又将案涉房屋出租给奶粉店，该奶粉店与被上诉人办公所在的综合楼在同一层，如此近的距离，在出租给奶粉店经营的两年期间内，被上诉人未提出任何异议，并且奶粉店继续使用原有超市的相关物品、装潢设施，应视为被上诉人对上诉人的代理行为默示追认。上诉人与第三人做出的冲抵协议属于有权代理，其代理行为对被上诉人发生法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。三、被上诉人未在撤销权期限内行使撤销权，应视为被上诉人认可上诉人的代理行为。四、被上诉人未在撤销权行使期限内行使撤销权，应视为被上诉人认可上诉人的代理行为。上诉人与第三人胡孝坤签订协议的时间为2017年3月26日，被上诉人在2019年8月20日、2020年1月7日先后在霍邱县法院以及六安市中级人民法院诉讼第三人胡孝坤无果的情况下，选择在2020年7月1日另行起诉上诉人要求上诉人承担房租损失。在协议签订后的两年内被上诉人不仅未主张撤销权，反而将案涉房屋对外进行继续招租，出租给奶粉店进行奶粉经营直到2019年8月20日才主张权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。被上诉人知晓协议签订内容后，并没有行使撤销权，除斥期间届满，撤销权消灭，这也说明被上诉人是认可上诉人的代理行为。被上诉人在一年内未行使撤销权并且以自己的行为放弃撤销权，应视为撤销权消灭，说明被上诉人认可上诉人的代理行为。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，被上诉人以行为表示对上诉人的代理行为的追认，上诉人的代理行为并未超越代理权限，一审法院认定事实有误，应依法予以纠正，因此，请求二审法院查明本案事实，撤销一审判决，依法进行改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人辩称，当时村里面只是安排唐传义去收房子，被上诉人并没有收取租金。 胡孝坤未发表答辩意见。 安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会向一审法院起诉请求：判令被告承担2016年1月1日至2017年12月31日期间房租损失20万元；被告承担本案诉讼费。 一审法院查明：2010年4月1日，原告与第三人签订了房屋租赁合同，原告将坐落于光明大道北段商之都南约100米处的三里桥村综合楼其中的北边五间门面房出租给第三人使用，租期至2015年3月31日止。合同到期后，第三人继续承租该门面房，但双方未续签房屋租赁合同。因原告欠被告工程款未付，2017年1月23日原告出具委托书委托被告向第三人催缴2016年1月—12月1层门面房综合楼租金抵付被告工程款，并且于2017年1月26日进行交房，如拒付房屋租金，造成一切经济损失，有个人承担。2017年3月26日，第三人将承租的5间门面房全部交付给被告，当天双方达成协议约定，第三人在超市内所建的厕所、仓库、门窗、室内装潢等全部损失与超市2016年度至交房当天2017年3月26日应付全部门面房租金相冲抵，以后永无任何纠纷。后由于租金纠纷，原告于2019年8月20日向霍邱法院起诉第三人胡孝坤要求其支付2016年、2017年两年租金20万元。案经审理，霍邱法院认为，原告与第三人于2010年4月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并履行完毕，双方无争议。2017年1月23日，唐传义持原告委托书，向第三人催要租金并要求交房，第三人有理由相信唐传义所进行的有关收租及交房行为系原告的行为，其后果应由原告承担。原告要求第三人胡孝坤交付2016年、2017年两年租金20万元无事实依据，遂于2019年10月29日（2019）皖1522民初5247号判决书判决驳回原告诉讼请求。后原告不服向六安市中级人民法院上诉，六安市中级人民法院（2020）皖15民终47号判决书认定，根据三里桥村委会出具给唐传义的委托书所载“委托唐传义同志进行催缴2016年1月-12月1层门面房综合楼租金，作为抵付唐传义工程款，并且于2017年1月26日进行交房”，并结合2014年1月10日三里桥村委会与唐传义曾就包含案涉房屋在内的综合楼签订为期十年的房屋租赁合同的事实情况看，胡孝坤有理由相信唐传义有权代表三里桥村委会与其洽谈租金收取、房屋交付事宜。2017年3月26日，胡孝坤将房屋交付给唐传义，双方签订协议，对交房行为予以确认，并以超市内厕所、仓库、门窗、门头牌、室内装潢等冲抵计算至交房日欠付的租金，此系双方对租金处置方式的议定，应为合法有效，遂判决驳回上诉，维持原判。在原告向第三人催要租金不能后，于2020年7月1日诉至来院，诉求如上。一审法院另查明：从霍邱县城关镇农村经济经营管理站霍邱县村集体“三资”专用收据显示案涉房屋租金一年10万元，庭审中被告对案涉房屋年租金10万元予以认可。 一审法院认为：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。被告唐传义作为受托人接受原告委托后，应按照委托书载明的授权范围代原告向第三人催缴2016年1月—12月1层门面房综合楼租金，作为抵付原告欠其的工程款，并于2017年1月26日进行交房。而其在2017年3月26日，接收第三人交付房屋时，双方达成协议并约定以超市内厕所、仓库、门窗、门头牌、室内装潢等冲抵计算至交房日欠付的租金。被告唐传义的上述代理行为在之后的诉讼中虽被认定为对协议的另一方当事人产生代理效力，但对内其代理行为显然超出代理权限，并最终导致原告日后主张租金的诉讼请求不被支持。由于被告越权代理事前未得到许可，事后未得到追认，其应对越权代理造成的损失承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：被告唐传义赔偿原告安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会租金123,287.7元（100,000元＋100000÷365×85），于本判决书生效后十日内清讫。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，原告安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会负担1,650元，被告唐传义负担2,650元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系委托合同纠纷。二审期间，双方争议焦点为唐传义是否应当承担案涉房屋租金损失。根据《中华人民共和国民法典》第九百二十九条的规定，受托人超越权限造成委托人损失的，应当赔偿损失。本案中，被上诉人出具给上诉人唐传义的《委托书》记载“委托唐传义同志进行催缴2016年1月－12月1层门面房综合楼租金，作为抵付唐传义工程款，并且于2017年1月26日进行交房”，故被上诉人仅是委托上诉人收取2016年1月至12月期间的租金，并未委托上诉人处理其他事务。唐传义作为受托人，应当在被上诉人委托的权限范围内处理受托事务，不得超出委托权限实施民事行为。而唐传义在处理受托事务过程中，于2017年3月26日与第三人胡孝坤签订《协议》，对2017年3月26日的交房行为进行确认，同时约定以超市内厕所、仓库、门窗、门头牌、室内装潢等冲抵计算至交房日欠付的租金。唐传义亦未举证证实被上诉人同意或者事后追认了其与第三人胡孝坤之间的冲抵租金行为。唐传义的该行为超出了被上诉人的授权范围，唐传义上诉所持其所实施的行为未超越代理权限的上诉理由，无事实与法律依据。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，上诉人唐传义并未举证证实被上诉人同意第三人对租赁房屋进行扩建、装潢，故其上诉所持应当折价冲抵租金的上诉理由，无事实和法律依据。因此，上诉人唐传义对其超出委托授权范围所实施的行为，给被上诉人造成的租金损失，理应承担赔偿责任。 综上所述，上诉人的上诉理由，不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,300元，由上诉人唐传义负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 莉 审判员 王世如 审判员 高 华 二〇二一年四月十三日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；