山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4828号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：乔伟利，董事长。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁红立，女，1975年7月29日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人袁红立商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初11516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回袁红立对中能公司的诉讼请求，或发回重审；2.本案诉讼费由袁红立承担。事实和理由：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知袁红立到中能公司核对办证资料，一直在积极协助袁红立办理涉案房屋的过户手续，系因袁红立拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料的原因致使涉案房屋产权证书未能办理完毕。中能公司未怠于履行协助袁红立办理过户登记手续。中能公司于2019年12月30日开始直至2020年8月23日期间，通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知袁红立携带相关办证资料到中能公司沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即刻办理房产证，但是因袁红立迟迟不与中能公司联系沟通，更没有向中能公司出示相关办证资料与袁红立确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。中能公司在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助袁红立办理房屋产权证书，未办理房屋产权证书的原因系袁红立造成的。中能公司已严格按照预售合同的约定和相关房屋产权登记法律法规履行协助义务，并无过错，一审法院判决中能公司协助袁红立办理相关过户登记手续是错误的。二、中能公司一直积极通知并协助袁红立办理产权登记手续，但是袁红立拒绝返还中能公司因计算错误而多付的逾期交房违约金18,841.28元，中能公司有权拒绝将办理权证的资料提供给袁红立，其后果由袁红立承担。一审法院认为《商品房预售合同》是中能公司预先制定并提供给买房人的格式合同，补充合同的第十三条的约定与合同主条款中的第十二条约定不一致属于无效条款。中能公司认为，中能公司提供的《商品房预售合同》是依据青岛房产交易中心制定的规范性文本予以拟制的，合同里既有中能公司的违约责任条款，也有袁红立违约责任的条款，不存在偏向于一方或者免除一方责任、加重对方责任的情况。因此《商品房预售合同》里面的条款均为有效条款，并且经双方签字盖章认可的，逾期交房违约金应该依据该合同补充条款的约定。另根据《商品房预售合同》补充条款第十条6约定，袁红立应在中能公司向其提供办理产权登记所需的资料前，与中能公司结清应付的所有款项。现袁红立拒绝返还中能公司多付的逾期交房违约金，其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。同时，袁红立也应该按照中能公司通知内容携带办证材料去中能公司核对材料，现袁红立未携带材料以供中能公司核对，中能公司无法单方面协助袁红立办证。 袁红立辩称，一、中能公司称袁红立拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料导致未能办房产证，与事实不符。袁红立按照要求带齐全部材料后去找中能公司要求办理房产证时，中能公司称必须先退逾期交房违约金才能办证，致使涉案房产证迟迟未办。依据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条关于逾期交房违约金的约定，中能公司并没有多付逾期交房违约金。即使补充条款第十三条约定延期交付违约金最高不超过房款的百分之一，也是其自愿选择依据《青岛市商品房预售合同》第十二条履行违约金支付义务，其无权再要求返还，其主张没有法律依据，更不能以此作为办理房产证的前置条件。二、涉案预售合同补充条款第十条约定乙方应至办证前结清应付给甲方的所有款项，该约定不适用于本案。这里的“应付款项”是指购房款，逾期交房违约金显然不符合该条约定的指向对象，而且袁红立也无需退还中能公司已支付的违约金。本案中袁红立并未贷款，袁红立在预售合同约定的付款期限内付清全部房款，不存在中能公司所称有未结清款项，上中能公司以此对抗办证不能成立。综上，中能公司的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回其上诉请求。 袁红立向一审法院起诉请求：1.判令中能公司协助袁红立办理位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》xx号楼xx单元xx层xx户房屋的房产证办理等相关过户登记手续；2.诉讼费用由中能公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月31日，青岛市城阳区房地产管理处出具编号为青限购符字：[2014]000444号《青岛市购买限价商品住房准予登记通知书》，该通知书载明袁红立的家庭情况符合青岛市限价商品住房申购条件，准予登记。2014年9月11日，袁红立与中能公司签订编号为xxxx的《青岛市商品房预售合同》，合同第一条载明：甲方（中能公司）通过土地使用权出让方式取得城阳区xxxx地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字××号，土地面积为：69,816平方米，土地用途为：城镇住宅用地。甲方经批准，在该地块上投资建造《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》商品房，上述商品房已具备规定的预售条件，青岛市城阳区房地产管理处已经批准上市预售（预售许可证编号：青房限字（201）4003号）。据甲方暂测该房屋建筑面积为88.17平方米。合同第三条约定：每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为3950元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为348,272元。合同附件一约定付款方式为乙方（即袁红立）向甲方于2014年9月10日前一次性支付总价款348,272元（含定金20,000元）存入本合同指定的账户。合同第十一条约定：甲方定于2015年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择双方继续履行合同，并于房屋交付日90天后，违约金为万分之二。合同第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同补充条款第十三条第6款约定，乙方应在甲方向其提供办理产权登记所需的资料前，与甲方结清应付给甲方的所有款项。乙方委托甲方办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向甲方提供证件、材料和费用，和甲方共同向房管局申请办理“他项权证”，或出具委托书，授权给甲方代为申请办理。合同补充条款第十三条第三款约定：甲方承诺按期按质将商品房交与乙方。甲乙方一致同意：如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方支付房款的百分之一。袁红立向中能公司支付现金20,000元作为购房定金，并通过POS机刷卡方式分别于2014年8月17日，2014年9月11日，支付中能公司房款88,272元、121,150元、118,850元，共计支付房款348,272元。中能公司于2016年4月15日，向袁红立出具了瑞士小镇（英格堡家园）xx号楼xx单元xx层xx室购房款发票。中能公司于2018年12月底将房屋交付袁红立，因其逾期交房，中能公司于2016年3月15日，向袁红立支付逾期交房违约金3,169.28元，2017年3月9日，向袁红立支付逾期交房违约金19,155元，共计22,324.28元。2019年12月6日，中能公司取得《房屋权属证明》后，袁红立曾找到中能公司办理涉案房屋房产证，但是中能公司告知袁红立，只有退还其向袁红立多支付的违约金，中能公司才为袁红立办理房产证。2020年8月23日，中能公司通过快递的方式向袁红立邮寄《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，通知袁红立于2020年11月21日之前，携带好相关《认购协议书》、《商品房预售合同》等协议，已付购房、车位等相关款项的付款凭证，房屋、车位、契税等收据和发票等一系列相关材料，到中能公司，具体地址：城阳区xx路xx号处办理房屋产权手续，在相关材料经受理、核对、理清、追相关款项后即刻办理房产证。但因中能公司要求袁红立退还逾期交房违约金的问题，所以，袁红立并没有去找中能公司办理。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为：中能公司是否能以其多向袁红立支付逾期交房违约金为由，拒绝为袁红立办理房产证。本案中，袁红立、中能公司签订的编号为xxxx的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依照合同约定，全面履行自己的义务。袁红立具备购买限价房的资格，并在2014年9月11日前，已经向中能公司支付全部购房款348,272元，袁红立已经履行完毕付款义务，因此，中能公司应当履行协助袁红立办理房屋过户手续的义务。关于中能公司抗辩称，在袁红立未向中能公司返还多支付的违约金前，中能公司可以拒绝为其办理房产证的问题，一审法院认为，《商品房预售合同》是中能公司预先制作并提供给买房人的格式合同，根据相关法律规定，提供格式条款的一方对于免除或者限制其责任的条款具有提示和明确说明义务，对免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，属无效条款。涉案上述补充合同第十三条的约定与合同主条款中的第十二条的约定不一致，相当于对合同主条款进行了修改，而该条款带有明显的免除其自身责任的性质，且中能公司亦未尽到提示和明确说明义务，该条款对袁红立不生效。因此，中能公司支付给袁红立的违约金，并未超过合同第十二条的约定。即使中能公司认为其与袁红立有关于违约金数额方面的争议，也不能以此为由拒绝为袁红立办理房屋过户手续的义务。综上，判决：中能公司于判决生效后十日内协助袁红立办理位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》xx号楼xx单元xx层xx户房屋的房产证办理等相关过户登记手续。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题为：中能公司主张不应协助袁红立办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由能否成立。本案中，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，袁红立要求中能公司协助办理不动产权属登记手续，一审予以支持并无不当。中能公司以袁红立拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助袁红立办理不动产权属登记手续的理由显然不能成立，本院不予采纳。中能公司自愿支付袁红立逾期交房违约金22,324.28元，又主张因工作人员计算错误而多支付袁红立18,841.28元，但中能公司在一审中并未就此提出反诉，中能公司以袁红立尚未返还其多支付的逾期交房违约金为由主张袁红立无权要求其协助办理产权登记手续，于法无据，本院不予支持。中能公司既以袁红立拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张未办理产权证的过错在袁红立，又以袁红立未全面履行合同义务为由主张袁红立无权要求其协助办理产权登记手续，其上述主张相互矛盾，且缺乏合法依据，本院不能支持。 综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  臧丕红 审判员  王 楷 审判员  李 丽 二〇二一年四月二十七日 法官助理高仁青 书记员 孔 怡