呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终146号   上诉人（原审被告）：内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区2号办公楼5楼。   法定代表人：薛荣跃，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王晋，内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王金利，内蒙古誉昊律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：谢博文，男，1983男3月20日出生，汉族，住呼和浩特市。   被上诉人（原审原告）：韩海青，女，1983年9月7日出生，汉族，住呼和浩特市回民区。   二被上诉人委托诉讼代理人：王玉琳，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：红梅，内蒙古乌恩律师事务所律师。   上诉人内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称昌盛泰房地产公司）因与被上诉人韩海青、谢博文房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人昌盛泰房地产公司的委托诉讼代理人王晋、王金利，被上诉人韩海青及韩海青、谢博文的委托诉讼代理人王玉琳、红梅到庭接受了询问。本案现已审理终结。   昌盛泰房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案的全部诉讼费用由韩海青、谢博文承担。事实和理由：一、一审法院认定合同无效不当。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立。对于效力判断，一审法院认为未取得房屋预售许可证明，因此合同无效。昌盛泰房地产公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中昌盛泰公司在开发过程中依法办理了各项各类审批手续，缴纳了各种费用。但是在开发过程中，政府多次变更开发指标，致使昌盛泰公司需要多缴纳各项费用，并且导致预售许可证办理出现了延期，这些问题都不是昌盛泰房地产公司的原因，属于政府强制性行政行为。昌盛泰房地产公司无法预料，也无法抗拒。二、《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，一审法院只判决了返还购房款，但昌盛泰公司的房屋返还没有明确，同时房屋是否应当恢复原状也没有明确。三、一审开庭前，昌盛泰房地产公司提出追加恒大集团呼和浩特有限公司为第三人的请求，因为恒大集团呼和浩特有限公司是实际开发人，昌盛泰房地产公司将公司印鉴全部交予恒大集团呼和浩特有限公司，参加诉讼有助于案件事实的查明和责任承担，但一审法院未予准许，没有保障昌盛泰房地产公司的诉讼权利。综上所述，请二审法院依法维护昌盛泰房地产公司的合法权益，依法改判或发回重审。   韩海青、谢博文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回昌盛泰房地产公司的上诉请求，维持原判。一、昌盛泰房地产公司逾期办理预售许可证的原因，并不能作为其主张合同有效的理由。昌盛泰房地产公司称在开发过程中，政府多次变更开发指标，致使昌盛泰房地产公司需要多缴纳各项费用，并导致预售许可证办理出现了延期，根据建设部令第311号城市商品房预售管理办法第六条，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售应当向当当地房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。昌盛泰房地产公司在未取得商品房预售许可证的同时，诉争房屋存在房屋性质未确定的前提下，签订房屋买卖合同、虚构事实、隐瞒真相，这种行为致使无法达成合同目的。其未办理商品房预售许可证的原因，并不具备对抗法律法规强制性规定的效力，在证书办理完毕之前其完全可以停止销售房屋的行为。二、一审庭审程序合法，不存在未保障昌盛泰房地产公司诉讼权利的情形。本案当中商品房买卖合同的签订主体为昌盛泰房地产公司和韩海青、谢博文，本案判决结果与案外人恒大地产集团呼和浩特有限公司没有任何利害关系。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据充分，判决合法合理，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。   韩海青、谢博文向一审法院提出诉讼请求：一依法确认谢博文、韩海青与昌盛泰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》无效；二、判令昌盛泰房地产公司返还原告房屋团购费20000元、购房款355084元、昌盛泰房地产公司退还收取的房本费16172元、购房折扣5000元，并按上述款的合计396256元为基数按年利率6%标准承担资金占用期间的利息（自2018年10月20日起算至给付之日止）利息暂算到2020年4月14日为35243.37元。三、判决昌盛泰房地产公司承担355084元的赔偿金；四、判令昌盛泰房地产公司赔偿韩海青、谢博文因房屋价格上涨导致房屋溢价损失暂定为189596元（最终以鉴定为准）；五、本案诉讼费用判决由昌盛泰房地产公司承担。以上一至四项各项费用共计940936元加35243.37元共计976179.37元。   一审法院经审理认定事实如下：韩海青、谢博文于2018年10月20日与昌盛泰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，购得位于呼和浩特市××区，室内面积为45.39平米的公寓一套，购买单价为每平方米8001元。合同签订当日，韩海青、谢博文已按照合同约定向昌盛泰房地产公司支付全部购房款共计355084元。2019年1月3日，韩海青、谢博文向昌盛泰房地产公司支付房本费16172元并拿到了房屋钥匙，并于2019年3月份入住该公寓。截至庭审之日，案涉房屋尚未取得商品房销售许可证明，案涉房屋为商品房非公租房。昌盛泰房地产公司庭前以案涉工程项目是恒大地产集团呼和浩特有限公司开发为由，向该院申请追加恒大地产集团呼和浩特有限公司为本案第三人，该院未予准许；昌盛泰房地产公司庭前向该院申请向恒大地产集团呼和浩特有限公司调取韩海青、谢博文与恒大地产集团呼和浩特有限公司签订商品房买卖合同购买房屋的开发手续以及销售手续，该院未予准许。韩海青、谢博文向该院申请对案涉房屋价格上涨导致的溢价损失进行评估，该院委托内蒙古公鉴房地产评估有限公司以2020年7月15日为价值时点对案涉房屋价值进行评估，评估结果认定总价为430116元、单价9476元每平方米，本次评估韩海青、谢博文支付评估费用3000元。   一审法院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，韩海青、谢博文签订的《商品房买卖合同》因昌盛泰房地产公司未取得商品房销售许可证明而无效。合同无效的，自始不产生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故昌盛泰房地产公司应返还韩海青、谢博文已交付的相关款项371256元（购房款355084元+房本费16172元），并承担资金占用期间的利息损失，资金占用期间的利息损失从韩海青、谢博文交付相关款项之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止。韩海青、谢博文诉请的房屋团购费20000元，折扣款5000元，因无确实证据证明向昌盛泰房地产公司交纳，该院不予支持。韩海青、谢博文诉称昌盛泰房地产公司是故意隐瞒案涉房屋未取得销售许可证明而将房屋出售给其二人，故而要求昌盛泰房地产公司承担已付房款一倍的损失赔偿金，因在案证据尚不足以证明在房屋销售过程中昌盛泰房地产公司存在故意隐瞒的情形，且在房屋买卖过程中韩海青、谢博文也应有审查案涉房屋是否取得商品房销售许可证明的义务，故对韩海青、谢博文该项诉请本院不予支持。韩海青、谢博文要求昌盛泰房地产公司承担房屋溢价损失，于法无据，该院不予支持。昌盛泰房地产公司向该院申请追加恒大地产集团呼和浩特有限公司为本案第三人、申请向恒大地产集团呼和浩特有限公司调取二原告与恒大地产集团呼和浩特有限公司签订商品房买卖合同购买房屋的开发手续以及销售手续，因本案《商品房买卖合同》的签订主体、收款方均为昌盛泰房地产公司，案涉房屋所在小区的开发商也是昌盛泰房地产公司，恒大地产集团呼和浩特有限公司与本案没有法律上的利害关系，故该院未予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告韩海青、谢博文与被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于2018年10月3日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告韩海青、谢博文购房款入371256元及利息损失（利息损失分两部分：分别以购房款355084元、房本费16172元为基数，分别从2018年10月20日、2019年1月3日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以371623元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取6780元、评估费3000元，由被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司负担2675元，由原告韩海青、谢博文负担7105元。   二审中，昌盛泰房地产公司除坚持一审证据外，向本院提交新的证据，即案涉房屋的大房本蒙（2020）呼和浩特市不动产权第0146218号（复印件）。拟证明，昌盛泰房地产公司在2020年12月25日取得房屋的大房本，可以进行房屋的过户，昌盛泰房地产公司不存在公租房转为商品房销售的问题。房屋的权利性质为出让或市场化商品房，用途是城镇住宅用地或是商业服务。韩海青、谢博文的质证意见为：没有预售许可证的前提下的售房行为大房本无法印证他们当时的合法性，因为这个不代表是预售许可行为。大房本是对这个整体楼的产权鉴定证明，但实际整体楼当中确实存在经济适用房的问题，所以这个本身就代表了出售时昌盛泰房地产公司作为出售方没有释明违背合同目的的故意性。恒大雅苑9号楼，整体是300多户房产，现提交的大房本一共有90户是有商业性质的，这与政府的项目也是相互抵触的，故对证据的真实性及拟证明的问题均不认可。经审理，本院对一审法院法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为韩海青、谢博文与昌盛泰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是否为无效合同。   针对该争议焦点，一审法院认定韩海青、谢博文签订的《商品房买卖合同》因昌盛泰房地产公司未取得商品房销售许可证明而无效。商品房预售许可制度是国家对商品房预售行为实行的行政许可制度，房地产开发企业在商品房买卖中应当持有商品房预售许可证，是为了将来将房屋售出后保护买受人的权利，可以获得房屋并办理房屋所有权手续。本案二审中，昌盛泰房地产公司向本院提交了新证据，即2020年12月25日办理的（2020）呼和浩特市不动产权第0146218号产权证，其上载明：权利性质出让/市场化商品房，用途城镇住宅用地/商业用地，房屋建筑面积4923.60㎡，其后附不动产单元列表恒大雅苑1123号房屋为本案案涉房屋。该证据经本院向呼和浩特市玉泉区不动产登记中心核实，对真实性予以采信。2019年1月3日韩海青、谢博文向昌盛泰房地产公司支付房本费16172元并拿到了房屋钥匙，并于2019年3月份入住该公寓。虽然昌盛泰房地产公司还是没有取得商品房销售许可证明，但是由于韩海青、谢博文已经占有使用了案涉房屋，且昌盛泰房地产公司已经办理了包括案涉房屋在内的大产权手续，即已经为办理案涉房屋的产权提供了现实条件。故基于本案特殊的案件事实、合同的履行情况和尽量维护商品房交易安全考虑，韩海青、谢博文请求确认《商品房买卖合同》无效不能成立，请求返还房款及相应利息亦不能成立。   另，因韩海青、谢博文一审起诉之前，昌盛泰房地产公司没有办理商品房销售许可证，导致本案诉讼的发生。昌盛泰房地产公司在其上诉后，二审庭审中提交新的证据导致合同无效的理由不能成立，故本案的诉讼费用应当由昌盛泰房地产公司负担。   综上所述，因昌盛泰房地产公司二审提交的新的证据，其上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：   一、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初851号民事判决；   二、驳回韩海青、谢博文的诉讼请求。   一审案件受理费案件受理费6780元、二审案件受理费6870元，由内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司负担。评估费3000元，由韩海青、谢博文负担。   本判决为终审判决。      审 判 长 贾 慧 芳   审 判 员 韩 东 妹   审 判 员 额日德尼      二〇二一年四月九日   法官助理 王 文 京   书 记 员 刘 东 升