广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初1124号原告：清远市恒星物业管理有限公司，住所地为广东省清远市清城区×××××××××××××,统一社会信用代码91441802MA4UU9UT82。负责人：李汝全。委托诉讼代理人：欧颂波，系广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝文凯，系广东正鑫律师事务所实习律师。被告：黄神带，男，1989年3月14日出生，汉族，住广东省英德市××××××委会高椅寨组，公民身份号码441××××××××××××810。被告：曾春燕，女，1991年1月2日出生，汉族，住广东省英德市××××××委会高椅寨组，公民身份号码441××××××××××××343。原告清远市恒星物业管理有限公司诉被告黄神带、曾春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月16日公开开庭进行了审理，原告清远市恒星物业管理有限公司（以下简称“恒星物业公司”）委托诉讼代理人欧颂波，被告黄神带、曾春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒星物业公司本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费2904.44元、水费589.63元、垃圾费188元、公摊电费448.86元、二次加压电费168.08元，合计4299.01元及自起诉之日起以日千分之三的标准计算违约金直至付清为止；2、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：原告受清远市清新区××××地产有限公司的委托，自2017年4月1日入驻枫林水岸豪庭小区(清新区太和镇环城路108号)为小区居民提供物业服务。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费的收费标准为：1元/建筑面积㎡/月。被告系枫林水岸豪庭1号楼B梯2205商品房业主，该房建筑面积132.02㎡，被告从2019年3月1日至2020年12月31日，欠缴物业服务费2904.44元、水费589.63元、垃圾费188元、公摊电费448.86元、二次加压电费168.08元，合计4299.01元。原告多次向被告催讨，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持。原告恒星物业公司向本院提交的证据有：1、广东省商品房买卖合同，拟证明被告购买枫林水岸豪庭小区商品房；2、前期物业管理服务协议，拟证明原告接受委托为枫林水岸豪庭小区业主提供物业管理服务，协议约定物业管理服务费、公用水电费等收费标准及逾期支付的违约责任；3、水表表底、电表表底、清远市清新区太和供水清远市清新区太和供水有限公司水表用水明细据、收费通知，拟证明（1）被告欠缴物业管理服务费及相关费用的事实，（2）原告向被告催讨物业管理服务费；4、公示栏公告收费信息（一张照片当庭提交），拟证明我方于2019年8月已就物业所有收费标准向业主进行了公示。被告黄神带、曾春燕在庭审中口头答辩称：2019年3月4日在恒星物业交了一笔费用，所交费用是物业管理费1848.28元，这是2018年1月至2019年2月的物业费，垃圾费140元也是2018年1月至2019年2月，公摊费280元，水费285.66元，合共2553.94元，上述款时间是2018年1月至2019年2月，实际收取2554元。我是三月份交的钱，原告在3月17日开具了两张发票，一张是924.14元，这张发票写的是2018年1月至7月的物业管理费，第二章发票是924.14元，物业管理费是2018年8月至2019年2月的物业管理费，在开具发票时，原告开具的发票不足2554元，原告表示无法开具足够2554元的发票，并要求我们到财政局咨询。当时我们表示相关费用我们需要进行报销，需要发票，并表示如果你往后不能开发票的话，我们拒绝缴纳相关的物业费。第二点，根据我们所了解的相关的物业费包含公共设施设备运行维护及保养费、绿化管理、清洁卫生费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费、法定税费、管理服务人员的工资规定提取的福利费（占物业管理费的50%），物业公司人员滥用职权，利用小区公共产地谋取不正当利益，私自收取停车费（小区露天停车位）及电梯广告费；物业公司未公开账务，相关的停车费（小区露天停车位）及广告费，侵害业主的知情权；物业公司在我们业主需要出示相关政府文件时，没有物价部门的各项审批原件；在2021年4月12日，我去打印相关缴纳通知时，2019年3月1日至2020年3月31日，没有明细，只有一个总费用，当我询问原告时，原告以更换系统的理由，在这2019年缴费后多次到物业管理服务中心要求缴纳物业费以及水费，遭到物业管理人员的拒绝并表示要把相关的分摊费用一并缴纳，不然不能正常缴纳物业费及水费，所以以上问题本人不接受收取滞纳金，对于我们拒收的原因及工作人员的工作态度我们有视频为证。相关保安人员信息未进行有效公布，本人怀疑年龄偏高，超出法定年龄，不具备相关消防意识及消防操作。被告黄神带、曾春燕向本院提交的证据有：1、视频(当庭提交)，拟证明缴费时原告没有出示相关收费依据以及原告服务态度恶劣并拒收我主动缴纳的物业费及水费。庭后2021年4月19日补交光碟；2、律师函(当庭提交)，拟证明该律师函非正规律师函，打电话过去该律师函人员表示没有在我们公司登记，对方律师表示有部分非法人员利用他们律师函的名称欺骗，相当于恶性的催债公司，我怀疑物业有泄漏业主的个人信息，侵犯我们的隐私权。被告黄神带、曾春燕对原告恒星物业公司提交的证据质证如下：对证据1没有意见；对证据2不清楚；对证据3有意见，原告没有公示相关数据，未告知水表的位置，导致本人不清楚是否真实，水费我本人坚持缴纳，物业人员拒收；对证据4有意见，小区内部有交流群，物业公司没有在交流群公示。原告恒星物业公司对被告黄神带、曾春燕提交的证据质证如下：对视频三性不予认可，未经我方同意私自录制，该证据不合法，从该证据的内容，被告方态度也是恶劣，双方是一种争执的状态，不存在原告服务态度问题，因此对其证明内容不予认可；对证据2律师函，三性不予认可，我们认为如果被告认为我方侵犯其隐私权可到公安机关报案，与本案无关。本院经审理认定事实如下：被告黄神带、曾春燕是清远市清新区×××××××××××××××××××××××××的业主，涉案房屋建筑面积132.02㎡。原告恒星物业公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，经营范围为物业管理服务。2017年3月31日，委托方清远市清新区××××地产有限公司（甲方）与受托方原告（乙方）签订《前期物业管理（委托）服务协议》，约定由原告为清远市清新区××××××××××枫林水岸小区提供前期物业服务，该协议第三条约定，本合同自2017年4月1日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；第七条约定，物业管理服务费及相关的费用、配备电梯、消防机电设施住宅房屋的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.0元由业主交纳，公用水电费分摊的标准：参照《清远市物业服务收费管理实施细则》，本物业管理区域内须分摊的公用水电费有：（1）本物业管理区域内的路灯用电费用，由所有业主按建筑面积分摊；（2）本物业管理区域内差额电量由所有业主按建筑面积分摊；（3）本物业管理区域内园林、水泵、消防系统、安防系统及通风系统用电量由所有业主按建筑面积分摊；（4）本物业管理区域内共用电由所有使用本系统的业主按使用量分摊；（5）单栋内走廊、楼梯等公共设施用电由本栋业主按建筑面积分摊，电梯用电总用量按楼层规定的系数分摊；（6）小区各备用电源(发电机)所产生费用由使用本系统的业主按建筑面积分摊；二次水泵加压运行发生的电费，根据住户实际用水量由乙方按月向业主分摊计收(总用电量/总用水量*每户用水量)，分摊方式按照国家机关法律法规要求执行。上述费用业主应在每月20日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费用的（包括水费、垃圾费、分摊费、服务费），从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告已向原告缴清2019年2月前的物业管理服务费、公摊费、垃圾费、水费，后因被告没有依约向原告支付2019年3月后的物业管理服务费、水费、垃圾费及分摊费，原告采取在小区的大门入口张贴欠费表格及被告入住房屋门口张贴欠费清单进行催收相关费用无果，遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，在庭审中，原告陈述：对于发票问题，我们物业公司只是提供物业服务，只能够依据服务合同收取物业服务管理费，因此在刚才提交开发票的事件上，我们就物业管理费1848.28元开具相应发票，对于被告主张的垃圾费、水费，该费用是物业公司代收代缴，收费主体是水厂及环卫部门，因此物业公司不是开发票的主体；对于公摊费，根据合同约定也是由业主自行承担，因此物业公司不是收费主体，不具有开具发票的义务，当时物业公司也就该事件具体告知被告向财政部门咨询；对于物业费包括的范围，被告有可能误解公共设备维护及保养，物业公司是保障公共设施的运行，但根据合同约定，维修的大部分费用、更新等费用不包括在物业费内，需要业主承担，因此对这部分费用，这个运行并不是所有电梯的电费由物业公司承担，而是全体业主承担，但物业合同里面有约定；对于被告提出人员滥用职权及未公开账务以及安保人员的年龄问题，原告认为与本案争议没有关联，被告可另寻途径解决。在庭审中，被告黄神带、曾春燕对原告诉请支付物业管理服务费及水费、二次加压电费没有意见，并表示对违约金不清楚，不愿意缴纳，如果要缴纳，认为违约金过高，每日万分之一才合理。庭后，被告黄神带、曾春燕于2021年4月16日向原告缴清了2019年3月至2021年4月份的物业管理服务费、水费（包括原告诉请的物业管理服务费及水费），为此，原告撤回要求两被告支付拖欠的物业管理服务费和水费的诉求。再查明，枫林水岸豪庭小区至今未成立业主委员会。以上事实，有当事人提供的证据以及庭审笔录等在案证实，足以认定。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告是物业服务企业，清远市清新区××××地产有限公司与原告签订《前期物业管理（委托）服务协议》，是双方的真实意思表示，合同依法成立生效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该物业服务合同对被告具有约束力，事实上原告也向两被告提供了服务，两被告亦按合同约定向原告缴清了2019年2月前的物业管理服务费、公摊水电费、垃圾费、水费及2019年3月至2021年4月份的物业管理服务费、水费。根据原、被告的诉辩意见及原、被告庭审陈述，本案主要争议焦点是：一、被告应否支付公摊水电费、二次加压电费、垃圾费等费用问题；二、违约金支付问题。关于第一个争议焦点。1、根据服务合同约定，公摊水电费及二次加压电费由业主分摊，原告诉请的2019年3月至2020年12月公摊水电费448.86元、2019年9月至2020年12月二次加压电费168.08元，是原告小区日常维护所需的公共水、电费的费用，原告已实际垫付，并已摊分到各业主且部分业主已经缴纳，而且被告对二次加压电费没有意见，本院予以采信，故原告诉请被告支付上述公摊水电费、二次加压电费，本院予以支持；2、垃圾费，原告诉请被告支付2019年3月至2020年12月欠缴的垃圾费188元，其中，原告主张2019年3月至2019年8月按每月10元标准、2019年9月至2020年12月按每月8元标准向被告收取，原告提交了2020年10月12日清远市清新区×林和环卫管理所的收据显示每户按每月8元标准收取2020年1至6月的垃圾处理费，而原告主张2019年3月至2019年8月每户按每月10元标准收取垃圾费，缺乏依据，应按每户每月8元收取垃圾费，由于上述费用原告已实际为业主垫付，故两被告应当支付给原告，垃圾费计算为176元（8元/月×22个月），对于原告主张垃圾费超出部分本院不予支持。至于被告抗辩物业管理费包括上述费用，缺乏依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。两被告拖欠2019年3月至2020年12月期间的物业服务费、水费、公摊水电费、二次加压电费及垃圾费的行为，违反合同约定，应当承担违约责任。《前期物业管理（委托）服务协议》约定业主逾期交纳物业管理服务费用的（包括水费、垃圾费、分摊费、服务费），从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。双方约定的滞纳金实为违约金，原告未提供证据证明其因被告逾期付款所导致的具体经济损失，其损失应为被占用资金的利息，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告、被告在上述合同中约定按每日3‰的标准计算违约金明显过高，本院对该逾期付款违约金依法予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整，鉴于被告愿意调整每日按万分一计付违约金，被告应以实际拖欠款项为基数按每日万分一，自原告起诉之日即2021年3月1日起计算违约金至付清款日止，其中2021年3月1日至2021年4月15日以3697.38元（2904.44元+448.86元+168.08+176元）为基数计付，从2021年4月16日起以792.94元（448.86元+168.08+176元）为基数计付。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。至于被告抗辩认为原告服务态度、保安年龄偏大等问题一节，本院认为，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应依约缴纳物业费，个别业主不交物业费会影响物业公司的正常运转，也会损害到其他业主的权益，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此为由不交物业服务费，故被告上述抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告黄神带、曾春燕应于本判决生效之日起5日内向原告清远市恒星物业管理有限公司支付公摊水电费448.86元，二次加压电费168.08元、垃圾费176元，合计792.94元及违约金（违约金从2021年3月1日至2021年4月15日以3697.38元为基数按每日万分之一计付，从2021年4月16日起至付清款之日止以792.94元为基数按每日万分之一计付）；二、驳回原告清远市恒星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄神带、曾春燕负担，此款原告清远市恒星物业管理有限公司已预交，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 刘伟东二〇二一年四月二十八日法官助理 廖卓玲书 记 员 黄梓维附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典是的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146×××××391。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。