广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初141号原告：黄保钰，男，1976年9月12日出生，汉族，住河南省光山县×××××××黄洼大湾组，公民身份号码：413×××××××××××××××。委托诉讼代理人：肖超珊，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠敏，广东建诺律师事务所实习律师。被告：陈丽芳，女，1974年7月3日出生，汉族，住广东省鹤山市×××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××××××××××。原告黄保钰与被告陈丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告黄保钰的委托诉讼代理人肖超珊、刘惠敏，被告陈丽芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄保钰向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除租赁关系，未履行部分租金为28000元（8个月×3500元/月）；2.判令被告向原告支付终止合同的赔偿金17500元（3500元/月×5个月）；3.判令被告承担本案受理费、保全费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：原告与被告于2020年8月30日解除租赁合同关系。事实和理由：2017年5月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告租赁位于楼冲村委会大兴村城顶工业区的厂房。2020年8月13日，楼冲大兴经济合作社（以下简称合作社）发出《通知》，称因市政府收储土地需要，案涉厂房需在同年9月30日前搬离，否则作停水停电处理。同年8月份，被告单方面口头通知终止租赁关系，要求原告搬离厂房，并以政府项目征收为由拒绝支付赔偿金。原告因前期对厂房投入高额装修费用，表示要求继续履行合同,但被告以退回原告交付2020年8月份租金的行为明确表示解除双方租赁关系。原告迫于合作社停水停电的压力，被迫于2020年9月30日搬离案涉厂房。事实上，合作社对于其他逾期搬迁的厂房进行停水停电处理。根据《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发的通知》第二条，以及《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第四十五条、第四十六条规定可知，房屋征收以保障公共利益需要为前提，且须按严谨的备案、公告、登记等流程进行。本案中，含案涉厂房在内的土地收储行为未见公共利益属性，合作社收回土地的过程也没有按征收流程进行，故合作社收回厂房的行为不属于《厂房租赁合同》第七条第5项约定的“政府项目征收”。被告歪曲传达土地收储的性质，企图逃避承担单方面终止合同的赔偿责任，严重损害原告的合法权益。依《厂房租赁合同》第七条第5项约定，被告应向原告支付赔偿金17500元（3500元/月×5个月）。综上，在原告与被告调解不果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，判如所诉。被告陈丽芳辩称，1.双方的租赁合同还没有解除；2.既然原告不承认案件是因政府征地导致合同终止，主动提出终止合同，按合同第七条第5项请求原告向被告支付终止合同的赔偿金17500元（3500元/月×5个月）。3.原告声称被告退还2020年8月租金说明被告主动要求解除合同，不符合事实。原告没有交2020年8月份租金，当时还欺骗被告已经交租，因原告看到政府征地拆迁公告后，利用这一契机骗取被告8月份租金。除了因政府征用厂房土地，被告从未提出过要终止合同。4.原告在2020年12月4日，通过微信转账接受被告10926元厂房搬迁费，并被明确告知该费用性质，该费用是由政府发给被告的搬迁费。既然原告不承认土地的政府征用行为，为何又要接受政府给予的搬迁费，而且是主动提出要求搬迁费。请求判决原告返还该搬迁费10926元给被告。5.既然原告不承认合同因政府征地终止，被告又没有主动提出终止合同，则应视为合同一直生效，原告事实上从2020年8月份至今未交月租，请求判决原告支付被告2020年8月、9月租金7000元，2020年10月至2021年1月租金合计14000元。6.原告声称该厂房土地征用过程没有体现公共利益，收回土地的过程没有按照规定的流程，还有关于合作社断水断电等行为，被告只是普通村民，甚至不是公职人员，没权力作出这些行为，有些甚至不知情，不能负责。请原告咨询相关政府部门，或者提出投诉，与被告无关。7.既然原告不承认政府征地，又至今未交2020年8月及其后的所有租金，根据合同第三条每月15日交租，如有拖欠每日加收总额1%滞纳金，逾期一个月，被告有权终止合同，原告负违约责任。根据合同第七条第5项，原告需支付被告赔偿金17500元及相关滞纳金。本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，原告作为承租方，被告作为出租方，双方签订《厂房租赁合同》，合同约定被告将位于广东省鹤山市××××××城顶工业区的厂房及空地租给原告使用，面积约300平方米（围墙内计），租赁期从2017年5月1日至2021年4月30日，每月租金3500元，在每三年开始租金递增10%到期满，每月15日前缴交当月租金;签订合同时，原告要交付两个月的租金为壹万元给被告（免计息）作按金（违约金）；在租赁期内如政府或有关部门需要征用该范围要清拆的一切损失由原告承担，与被告无关;如有补偿的，厂房搬迁费归原告，厂房、土地、水电和其他补偿归被告，到时合同自动终止;租赁期内，双方不得以任何理由单方面终止合同（政府项目征收外），如有发生的，提出终止方属违约方，要另赔偿给对方五个月的租金，等等。合同签订后，被告依约向原告交付了案涉租赁物。2020年8月13日，鹤山市×××××××兴经济合作社发出《通知》:“现因市政府需收储我村该商铺、厂房地段的土地，请各租户于2020年9月30日前将一切可移动的物品搬离所租的商铺或厂房，把所租赁的商铺、厂房交回我村。2020年9月30日我村将对商铺、厂房停水停电处理”。原告已在上述通知时限内搬离案涉租赁厂房。案涉厂房为被告向鹤山市×××××××兴经济合作社租赁后转租给原告。2020年8月13日，被告与鹤山市×××××××兴经济合作社签订《解除合同协议书》，约定解除双方于2013年5月1日签订的厂房租赁合同，鹤山市×××××××兴经济合作社补偿被告5个月租金。2020年10月16日，鹤山市××××办事处与鹤山市×××××××兴经济合作社签订了《楼冲村大兴经济合作社地块收储开发协议》，约定鹤山市×××××××兴经济合作社同意鹤山市人民政府对其位于鹤山大道旁与文华路交界处的60.73亩土地（包括涉案厂房所在土地）进行收储。2020年10月30日，被告与鹤山市×××××××兴经济合作社签订《搬迁费补偿协议》，约定鹤山市×××××××兴经济合作社补偿被告2300平方米厂房搬迁费所需费用合共36800元。2020年12月4日，被告通过微信转账了款项10926元给原告。案涉厂房没有办理报建手续。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，案涉厂房没有办理报建审批手续，属违章建筑，故原、被告签订的《厂房租赁合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”，故原告请求本院确认其与被告的租赁合同关系于2020年8月30日解除，本院不予支持。被告作为案涉厂房的出租人，未履行审慎注意的义务，认真审查租赁物是否适合出租，其对案涉租赁合同无效存在主要过错，而原告作为承租人，其在租赁案涉厂房前未谨慎审查租赁物的权属及报建等问题，也存在一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应按其过错程度赔偿原告因合同无效造成的损失。由于原告未提供证据证明其具体的损失情况，本院根据实际情况，结合被告已收取鹤山市×××××××兴经济合作社补偿的5个月租金的事实，酌定由被告向原告赔偿一个月的租金3500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告黄保钰损失3500元；二、驳回原告黄保钰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费468.75元（已减半收取），由原告黄保钰负担432.75元，被告陈丽芳负担36元（受理费原告已预交，原告同意被告负担的受理费由被告迳付给原告，故本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄剑强二〇二一年三月三十日法官助理 李锶涛书 记 员 刘慧坚