北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6473号上诉人（原审被告、反诉原告）：王松，男，1981年9月27日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：边书坤，北京永定律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱承海，男，1964年2月28日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人王松因与被上诉人朱承海房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人王松及其委托诉讼代理人边书坤，被上诉人朱承海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王松上诉请求：撤销一审判决第一至四项，依法改判驳回朱承海一审诉讼请求中除物业费和部分损失之外的其他各项诉讼请求，或将本案发回重审；由朱承海承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.免租期租金32500元，我不应支付。一审法院认为我提出解除合同，构成违约，应向朱承海支付免租期租金32500元，是错误的。首先，免租期是考虑承租方需要装修而设立的，而装修房屋出租方是受益者。我接收北京市东城区东花市南里东区4号楼1层B11、东城区东花市南里东区4号楼-1层BF11室（以下简称涉案房屋）之后斥资290000余元进行装修，因疫情不能营业导致装修基本没有使用，处于全新状态，装修绝大部分留给了朱承海，增加了房屋价值。其次，2020年1月疫情开始至4月底长达3个月的时间里，因防控需要，我被政府主管部门严令不得营业，没有收入。我无法预测何时能够开业，要求朱承海减免租金，其又不同意，不得已我才向其提出解约。我因不可抗力提出解除合同，不属于违约。一审判决按照双方所签《北京市房屋租赁合同》第十一条，判令我承担免租期租金是错误的。2.违约金97500元，我也不应支付。一审法院虽未全部支持朱承海主张的违约金，但仍判令我承担相当于3个月租金的违约金97500元，是错误的。我因为疫情这一不可抗力提出解约不属于违约，不受《北京市房屋租赁合同》第十一条的约束，不应承担违约责任，且该条款约定的违约金标准过高，按照合同范本，违约金一般为1个月租金，一审判决确定的违约金数额显然过高。同时，我是提前2个月就与朱承海协商解除合同的，双方有言在先如果因正当理由解除合同，无需承担违约责任。3.一审判决第三项存在计算错误，应予修正。4.一审判决判令我向朱承海支付物品损失费5000元，是错误的。首先，朱承海在向我交付涉案房屋时并未列明其主张损失的物品，现仅凭两张照片就向我主张赔偿，缺乏合同及法律依据。其次，朱承海主张的物品总价值不过2000元，一审判决却酌定5000元，显然缺乏依据。我为涉案房屋新装了新风系统并在通风口加装了2台风机，花费20000余元，本可拆除，为了好合好散，我并未拆除。现朱承海无理索赔还要求我支付违约金，我准备拆除上述设备。朱承海辩称，同意一审判决，不同意王松的上诉请求。1.王松应当支付免租期租金。双方合同明确约定由于承租人违约解除合同须返还免租期租金，即不履约而取消租金优惠，同时免租期在第一期房租内减免，此时还没有疫情。王松对涉案房屋的装修不仅没有使我受益，还因经营用途不同导致下一个承租人须先行拆除原有装修再进行装修，额外增加下一个承租人的装修支出，导致我更难将涉案房屋租出去。疫情发生后我同意给王松合同期免费延期2个月，而不是王松所述不同意减免租金。王松因为自身经营不善，以疫情为借口解除合同，我与下一个承租人签订的合同证明涉案房屋可以继续经营服务业。疫情期间政府没有要求企业不得营业，同时2020年3月中旬北京市政府已经通过各种渠道鼓励企业复工复产，王松因为自身原因经营不善不复工复产，与疫情无关。2.王松应当支付违约金97500元。疫情并不必然导致合同无法履行。3.一审法院不存在计算错误。王松应当支付的免租期租金为32500元，腾退涉案房屋前的租金为10833元，物业费为8452.95元，合计为51785.95元。一审判令我减免王松1.5个月租金，即减免48750元租金。一审判决第一项减免的1个月租金折抵免租期租金；第二项押金折抵违约金；第三项王松应交纳的腾退前的房屋租金和物业费共计为19285.95元，用减免的半个月租金（16250元）折抵后即为判决第三项折抵后的数额。4.王松应当向我支付物品损失5000元。5.王松提前退租已经给我造成很大损失，相关证据在一审已经提交。朱承海向一审法院起诉请求：1.判令王松向我支付2019年10月14日至2019年11月13日期间免租期的租金32500元；2.判令王松向我支付违约金97500元，且我不退还王松押金；3.判令王松向我支付2020年4月14日至2020年4月23日期间的租金10833元；4.判令王松向我返还我垫付的物业费8452.95元；5.判令王松赔偿我洗面台及坐便器水箱损失1000元和2台电热水器损失5400元。6.判令王松向我支付房屋出租中介代理费30000元；7.判令王松向我支付2020年4月24日至2020年5月14日房屋空置租金损失21667元及物业费损失1626.34元；8.判令王松向我支付租赁合同同期租金损失71417元。王松向一审法院反诉请求：判令朱承海退还押金97500元，并支付利息1203.26元（利息从2020年4月23日起至还清押金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：2019年10月14日，朱承海作为甲方与乙方王松签订《北京市房屋租赁合同》，主要内容为：朱承海将涉案房屋出租给王松用于社区理疗；租期自2019年10月14日至2024年10月13日止；免租期为2019年10月14日至2019年11月13日，免租期内乙方无需支付甲方租金32500元；租金标准为2019年10月14日至2020年10月13日期间总租金390000元，下一年度租金为420000元等；押金标准随租金标准变化，其中2019年10月14日至2020年10月13日为97500元；租金按季度支付，其中2019年10月14日支付65000元、2020年1月14日支付97500元、2020年4月14日支付97500元，2020年7月14日支付97500元等；乙方至2019年10月14日起应承担租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、中央空调费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费等；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方不按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；因乙方违反本合同约定导致本合同在3年内解约时，乙方须全部返还甲方给予乙方的免租期租金；甲乙双方任意一方提前解除本合同的，应征得对方同意，且提前60天通知对方，并在60天后正式解除合同，同时提出解约方承担上述违约责任。如未提前60天通知对方，则提出解除方应向对方另行支付与当期押金等额的违约金。合同签订后，朱承海将涉案房屋交付王松，王松向朱承海交纳了押金97500元及2019年11月14日至2020年4月13日期间的租金，并为经营足疗保健对涉案房屋进行了装修。疫情发生后，双方就减免租金进行了协商。因朱承海提出在租期结束时给予王松两个月免租期，王松要求现阶段减免房租，双方未能就此达成一致，故王松要求解除合同。2020年4月23日，双方对涉案房屋进行了交接。交接时，朱承海未对屋内设施设备提出异议。一审审理中，关于王松提出解除合同的时间，王松称为1月底，朱承海称为3月中旬。朱承海提交9份证据，王松进行了质证。1.物业费催缴通知单、物业费的发票及长城物业的收据，欲证明王松未交纳2020年1月1日至2020年4月22日的物业费8452.95元，欠付费用超过5000元，构成根本违约，其有权依约解除合同。经质证，王松认可该证据的真实性，同意支付该笔物业费，但主张物业费系按年支付，所以未交纳。2.2020年4月14日至2020年4月21日期间，其与王松的微信聊天记录，欲证明其考虑疫情的影响，主动与王松协商并同意将合同延长2个月，王松因自身经营不善，以疫情为借口解除合同，应承担违约责任。经质证，王松认可该证据真实性，但认为该证据不完整，无法反应在此之前双方协商的过程。3.租赁经纪代理服务费发票2张，欲证明因王松提前解除合同，致使其再次通过中介出租房屋产生损失。经质证，王松不认可该证据的关联性，认为自己解除合同没有过错，不应承担该损失。4.2020年4月21日，其与王松及郑元波的谈话录音，欲证明王松不愿意履行合同，应承担违约责任。经质证，王松认为该证据体现了朱承海认可郑元波的身份。5.4张照片，欲证明王松交房时将2台电热水器、1台洗面台及蹲厕的冲水箱拆走，应赔偿损失。经质证，王松称自己并未拆除水箱，因热水器漏电其更换了新热水器，朱承海同意其拆除自己的设备，故才将热水器拆走。6.解除商铺租赁合同通知书，欲证明其系依约解除合同的事实。经质证，王松认可朱承海发送了该通知，但认为朱承海不享有解除权。7.2020年4月23日至2020年5月14日的物业费发票，欲证明其房屋空置产生的物业费损失。经质证，王松主张无法确认该证据的真实性，不认可证明目的，认为在房屋交接后的空置与其无关。8.2020年5月15日，朱承海与案外人北京青黛红妆美发有限公司签订的《房屋租赁合同》，欲证明由于王松违约解除合同造成其房屋空置损失以及同期租金损失。经质证，王松不认可该证据的证明目的，认为系疫情原因导致合同解除。9.贷款合同，欲证明因王松违约造成其偿还银行贷款出现困难。经质证，王松不认可该证据关联性和证明目的。王松提交4份证据，朱承海进行了质证。1.其与朱承海、郑元波的微信通讯记录，欲证明因疫情原因其才要求解除合同。经质证，朱承海认可该证据的真实性。2.转账记录。经质证，朱承海认可该证据的真实性。3.郑元波证人证言，内容为1月底证人与朱承海协商减免房租，被拒绝，此后朱承海拒绝协商。经质证，朱承海不认可该证据。4.微信记录。经质证，朱承海认为该证据与郑元波的证人证言相矛盾。关于拆除物品一项，双方均认可朱承海同意王松带走其物品，但朱承海称其同意王松带走未形成附合的物品，王松称带走范围包括其全部物品。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。本案中，考虑租赁合同刚开始履行不久，而疫情因素并不必然直接导致涉案合同在此后的合同期内亦无法继续履行，王松提出单方解除合同，未征得朱承海的同意，故构成违约，王松应当向朱承海支付违约金。双方于2020年4月23日交接涉案房屋，故双方当事人之间的租赁关系于交接之日解除。王松应当向朱承海支付免租期租金、腾退房屋前的租金及物业费。关于王松认为疫情期间应减免租金的意见，鉴于王松使用涉案房屋经营足疗按摩，其经营受疫情影响明显，如继续按照租赁合同支付租金对王松明显不公平，鉴于王松已经支付了4月14日前的租金，法院依据公平原则酌情减免王松1.5个月的租金。因提前解除合同，朱承海请求王松支付违约金、赔偿损失并不退还押金，均是同一违约行为产生的违约责任，故法院予以合并作为违约金处理。关于违约金数额问题，法院考虑疫情因素并综合考虑合同履行情况、王松违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则，确定其数额相当于3个月租金的违约金。王松要求以其交纳的押金折抵其应承担的责任，并无不当，故法院以其交纳的租金、押金折抵租金、免租期租金及物业费，确定王松应另行向朱承海支付钱款的数额。关于物品损失一项，鉴于王松在交接房屋前拆除物品包括已经形成附合之物品，而其未能证明该等拆除及热水器的拆除经过朱承海的同意，其拆除范围也超出了通常情况下承租人腾退时搬离其物品的范围，故法院认定王松应当赔偿物品损失。关于物品损失一项，朱承海主张金额过高，故法院予以酌定。据此，一审法院判决：一、王松向朱承海支付免租期的租金32500元、2020年4月14日至2020年4月22日期间的租金9575元，以王松向朱承海已支付的租金折抵；二、王松向朱承海支付违约金97500元，以王松向朱承海支付的押金97500元折抵；三、王松于判决生效后7日内向朱承海支付物业费8452.95元，其中5342.46元以王松向朱承海支付的租金折抵；四、王松于判决生效后7日内向朱承海支付物品损失费5000元；五、驳回朱承海的其他诉讼请求；六、驳回王松的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人对一审判决认定的事实并无异议，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。王松称其使用涉案房屋原热水器时发生漏电，其与朱承海沟通，更换了新的热水器，但就其所述未能提供证据。朱承海对王松所述热水器不能使用等予以否认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，朱承海与王松所签《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应依约履行各自的合同义务。在上述合同签订数月后，发生新冠疫情。现双方对一审判决将双方交接涉案房屋的时间2020年4月23日认定为合同解除时间，确认王松应当承担的物业费数额以及因新冠疫情影响给月王松减免1.5个月租金均无异议，本院对相关问题不再进行赘述。朱承海称王松提前退租给其造成房屋空置租金、物业费、中介代理费等损失，一审法院对其上述主张均予以驳回，且其并未上诉，视为对一审判决予以认可，故对其上述主张本院不再赘述。关于王松是否应当就解除合同承担违约责任的问题。虽然新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，但是否能够直接导致合同终止或者解除，需要结合合同期限、疫情及防控政策对合同履行的影响大小、合同目的是否能够实现及案件实际情况予以综合考量。一审法院考虑双方约定合同期为5年，疫情因素并不必然直接导致涉案合同在此后的合同期内亦无法继续履行。故一审法院认定王松单方提出解除合同，未征得朱承海的同意，构成违约，并无不当。故王松应当向朱承海支付违约金。至于违约金数额，一审法院充分考虑疫情因素影响、合同履行情况、王松的违约责任、双方损失情况等本案具体细节，酌情确定违约金数额相当于3个月租金，并无明显不当。王松认为违约金过高，依据不足，本院实难采信。故一审法院确定将王松已付押金与其应当承担的违约金相折抵，不再退还其押金，是适当的。关于王松是否应当承担免租期租金的问题。因免租期是出租人综合考虑合同约定履行期限、可能的收益、承租方装修需要等诸多因素给予承租人的一定优惠期间。本案既然因王松违约提前解除合同，朱承海有权要求王松按照合同约定承担免租期租金32500元，王松不同意承担该项费用，显然依据不足，本院不予支持。因王松已支付租金至2020年4月13日，双方于当月23日解除合同，王松腾退了涉案房屋，故王松理应承担4月14日至实际腾退涉案房屋前的租金。关于朱承海主张的物品损失，王松自认朱承海将涉案房屋交付时是有热水器的，且其不能证实当时的热水器不能使用，且王松在交还涉案房屋前拆除的物品中包括部分已经与涉案房屋形成附合的物品，其也未能证明其拆除范围系经朱承海同意，故一审法院认定王松应当赔偿物品损失，并酌定了此项损失费金额，并无不当。至于王松上诉称一审判决第三项计算错误，经审查，一审判决在裁判论理部分已经明确王松应当承担腾退房屋前的租金及物业费，但在判决主文中表述出现疏漏，并不存在计算错误，且一审法院已就此出具补正裁定予以纠正，本院不再就此进行论述。综上所述，王松的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4914元，由王松负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年四月二十九日书记员 刘 荧书记员 韩 铮