江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0302民初756号原告：徐州市鼓楼区丰财街道瓦房社区居民委员会，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：王卫斌，该居委会主任。委托诉讼代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭春美，江苏它石律师事务所律师。被告：王兴佳，男，1986年5月6日生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：邱晓宇，江苏润诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程森，江苏润诚律师事务所律师。原告徐州市鼓楼区丰财街道瓦房社区居民委员会（以下简称瓦房居委会）诉被告王兴佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瓦房居委会的委托诉讼代理人张莉、郭春美、被告王兴佳及其委托诉讼代理人邱晓宇、程森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瓦房居委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年1月17日至2021年3月16日租金198334元；2、判令被告支付迟延支付违约金59500元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月3日，原、被告签订资产使用权合同，约定原告将位于徐州市附属设施（东至丰财卫生服务站，南至瓦房社区，西至杨庄加油站，北至杨庄家电市场，面积1165平方米）出租给被告用于经营健身房，租期为2019年6月16日起至2022年6月16日止。双方合同约定，协议期内费用总额510000元，租金按月缴纳。自2020年1月17日至今被告欠付租金，经原告多次催要，被告拒不支付。原告现按照月租金14166.67元主张2020年1月17日至2021年3月16日期间的租金。合同约定租金按月缴纳，先付租金后使用，于每月16号之后三日内缴纳，每逾期一天按照逾期未支付价款的5%支付违约金，现原告自动调减为按照欠付租金的30%来计算违约金。对于被告关于实际承租人为张月鑫、刘昊驰、韦昌志的主张不予认可，涉案合同没有变更主体，原告与上述案外人之间没有租赁关系，被告与案外人以及案外人之间是何种法律关系都与本案无关，被告作为合同签订方应当承担支付房租等合同义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。被告王兴佳辩称，第一，本案被告诉讼主体不适格。2016年6月原、被告签订《农村集体资产使用权合同》，约定被告承租原告的门面房用于经营健身房项目。2019年7月3日，双方又续签了合同，期限至2022年6月16日。2019年9月1日，被告因经营不善，开设的健身房连续亏损，经人介绍，被告将健身房及房屋使用权一并转让给张月鑫、刘昊驰、韦昌志三人共同经营。上述事项办理完毕后，被告和张月鑫、刘昊驰、韦昌志多次到村里办理变更承租主体事项，但原告回复称，变更承租主体需要上报街道办和区纪委，过程繁琐复杂，便未予变更，但对于转让的事实予以认可。此后房屋租赁事宜都由实际承租人张月鑫、刘昊驰、韦昌志与原告对接。被告自2019年9月1日起便退出原《农村集体资产使用权合同》。虽然合同的承租主体并未变更，但事实租赁是原告与实际承租人张月鑫、刘昊驰、韦昌志对接，且原告对此予以认可，未能变更承租主体的原因也是原告方推诿造成。故被告不是适格主体。第二，法院应追加张月鑫、刘昊驰、韦昌志作为本案共同被告。一方面，被告于2019年9月1日就将房屋实际转让出去且原告予以认可。另一方面，2020年10月2日，刘昊驰向原告会计询问还欠多少房租时，原告会计回答截止2020年9月底不到九万三。由此可以看出原告对于刘昊驰实际经营涉案健身房的事实知情且也未提出异议。综上，不能仅以合同为依据来判定实际承租人和经营人，应依据实际情况来综合判定，应追加张月鑫、刘昊驰、韦昌志为本案共同被告。第三，原告主张的违约金无事实和法律依据，且租金的计算周期与国家政策不符。首先，被告无违约事项。其次，违约金计算方式不予认可，标准过高，应以原告实际损失来确定违约金。最后，自2020年1月到3月受疫情影响，相应租金应予以减免。第四，张月鑫、刘昊驰、韦昌志主动提出解除合同交付房屋及时止损，但原告拒不配合。2020年10月，张月鑫、刘昊驰、韦昌志三人因经营不善，导致健身房已经空置，2020年10月9日左右健身房就全部关停了。为减少各方损失，实际承租人张月鑫、刘昊驰、韦昌志于2020年10月便去原告处核算租金并解除合同，同时交付承租房屋。因实际承租人亏损严重一时无法一次性付清租金，原告便以此拒绝解除合同，也拒绝接纳交付的房屋，但实际承租人事实上已经将钥匙放在租赁物门口的电表箱内以便原告随时查看租赁物。原告明知涉案健身房已经营不下去了，仍拒不配合交房事宜，导致健身房损失惨重，对于造成的租金及其他损失应承担相应责任。综上，请求法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合分析本案的现有证据，结合当事人陈述，本院可以确认如下事实：2019年7月3日，原告作为甲方（转让方），被告作为乙方（受让方）签订农村集体资产使用权合同，对位于杨庄农贸市场二楼的门面房使用权合同续租，期限自2019年6月16日至2022年6月16日，总金额为510000元，租金按月缴纳。合同签订之日起三日内交清第一月房租租金14170元。合同第八条还约定，乙方未按合同约定支付价款的，每逾期一天，应按逾期未支付价款5%的比例向甲方支付违约金。合同还约定了其他事宜。庭审中，原、被告一致确认，上述合同是续签的合同，此前也是被告承租使用涉案房屋，该房屋在2019年6月16日之前即由被告使用。2020年8月3日，原告开具江苏省农村合作经济组织内部结算凭证，载明缴款单位为王兴佳，收款内容为2019年12月16日至2020年1月16日租金，金额为14200元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的农村集体资产使用权合同，实质上是原告将涉案房屋交付被告使用、收益，被告支付租金，符合租赁合同的法律特征。涉案合同意思表示明确具体，合法有效，原、被告作为合同当事人应按此合同的约定履行各自的权利和义务。被告辩称其不是涉案合同的实际承租人，但其提供的其与案外人之间的微信聊天及转账记录和案外人与原告工作人员的微信聊天及转账记录，均不足以否定被告作为乙方在涉案合同上签名所产生的法律效力。原告亦对于被告关于合同相对方已经变更的主张不予认可。被告未能提供充分证据证明其与原告协商一致，变更了合同，其作为承租方在涉案合同上签名，即应按照合同约定履行支付租金等义务。退一步讲，即便被告将涉案房屋转租给案外人，原告作为出租人仍然有权依据原、被告之间的租赁合同向被告主张权利。被告与次承租人的合同对原告并无约束力，次承租人依据其与被告的合同履行义务。本案无论判决被告是否承担或承担多少金钱给付义务，其结果均与次承租人无法律上的利害关系。故被告上述抗辩意见及追加被告的申请，事实及法律依据不足，本院不予采信和准许。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，在原告拒绝协商解除合同后，被告亦未起诉请求解除合同。故在合同尚未解除，被告亦未能提供证据证明涉案房屋已交还原告的情况下，原告有权依据合同约定向被告主张租金。被告关于原告拒不同意解除合同、接收房屋，应承担相应责任的抗辩，事实及法律依据不足，本院不予采信。关于租金。涉案合同约定2019年6月16日至2022年6月16日期间总费用为510000元，租金按月缴纳，庭审中，原、被告双方亦一致确认先付租金后使用。故至本案法庭辩论终结之日，原告主张2020年1月17日至2021年3月16日期间的租金支付期间已届满，被告亦未能提供证据证明其已支付了上述期间的租金，原告现按照月租金14166.67元标准计算上述期间租金，有事实及法律依据。但考虑到新型冠状病毒××疫情影响，结合本地区疫情的实际情况，本院依法酌定扣减2个月租金，故被告应支付2020年1月17日至2021年3月16日期间租金为170000.04元【14166.67元/月×（14个月-2个月）】。关于违约金。被告作为涉案房屋的承租人，未能按约定支付租金，应当承担相应的违约责任。合同约定未按合同约定支付价款的，每逾期一天，应按逾期未支付价款5%的比例向甲方支付违约金。原告现按照欠付租金数额的30%主张，被告辩称该标准过高，原告亦未能举证证明除银行贷款利息以外的损失。故本院根据相关法律规定，综合考虑被告违约数额、逾期期限、双方合同履行情形等因素，将违约金计算标准调整为贷款利息损失的1.3倍。合同约定租金按月缴纳，被告在庭审中认可先付租金后使用。原告主张租金应于每月16号之后三日内交清，并未早于被告主张的履行期限，故按照原告主张的付款时间计算至法庭辩论终结时止，违约金应为：按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准，均以14166.67元为基数，分别自2020年3月20日起计算至2021年3月9日；自2020年4月20日起计算至2021年3月9日；自2020年5月20日起计算至2021年3月9日；自2020年6月20日起计算至2021年3月9日；自2020年7月20日起计算至2021年3月9日；自2020年8月20日起计算至2021年3月9日；自2020年9月20日起计算至2021年3月9日；自2020年10月20日起计算至2021年3月9日；自2020年11月20日起计算至2021年3月9日；自2020年12月20日起计算至2021年3月9日；自2021年1月20日起计算至2021年3月9日；自2021年2月20日起计算至2021年3月9日。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王兴佳于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告徐州市鼓楼区丰财街道瓦房社区居民委员会租金170000.04元及违约金（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准，均以14166.67元为基数，分别自2020年3月20日起计算至2021年3月9日；自2020年4月20日起计算至2021年3月9日；自2020年5月20日起计算至2021年3月9日；自2020年6月20日起计算至2021年3月9日；自2020年7月20日起计算至2021年3月9日；自2020年8月20日起计算至2021年3月9日；自2020年9月20日起计算至2021年3月9日；自2020年10月20日起计算至2021年3月9日；自2020年11月20日起计算至2021年3月9日；自2020年12月20日起计算至2021年3月9日；自2021年1月20日起计算至2021年3月9日；自2021年2月20日起计算至2021年3月9日）；二、驳回原告徐州市鼓楼区丰财街道瓦房社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5170元，减半收取2585元（原告已预付），由原告徐州市鼓楼区丰财街道瓦房社区居民委员会负担685元，由被告王兴佳负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  蔡鸣春二〇二一年四月二十日书记员  江琼琼