上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3624号上诉人(原审被告、反诉原告)：周先武，男，1967年5月20日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：毕向阳，男，1969年3月29日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。上诉人周先武因与被上诉人毕向阳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初7760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周先武上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回毕向阳一审全部诉讼请求，支持周先武一审反诉请求一、二。事实和理由：因疫情防控需要，上海市普陀区长寿路街道防疫指挥部于2020年2月4日对上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)采取封门及断电措施直至2020年3月30日，期间涉案房屋不能居住。疫情属于不可抗力，请求免除封门期间的租金。2020年2月4日涉案房屋被封门后，周先武向毕向阳提出退租，毕向阳同意解除双方签订的《租赁合同》并退还周先武多支付的租金及押金。在通话录音中，毕向阳明确要求周先武赶紧搬走。2020年2月14日前后，毕向阳突然又提出一些新的要求，包括恢复原状等。因为毕向阳屡次提出新的无理要求，周先武才于2020年2月18日微信回复毕向阳“房子不退了，两年到期再说”。周先武不认可群租，也不认可违约。毕向阳辩称，一审法院已经查明导致《租赁合同》无法继续履行的根本原因在于周先武将房屋予以群租，该行为已构成违约。结合毕向阳、周先武一审庭审中的陈述、双方之间的微信沟通记录及房屋的实际返还时间可见，2020年2月《租赁合同》并未解除。合同履行期间，周先武未按约支付租金及物业管理费，故对毕向阳要求解除合同、支付租金、物业管理费、逾期支付租金的违约金之诉请，法院均应当予以支持。请求驳回上诉，维持原判。毕向阳向一审法院起诉请求：一、解除毕向阳与周先武就涉案房屋签订的《租赁合同》；二、周先武向毕向阳支付2020年3月15日起至2020年5月11日止的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)24，681元；三、周先武向毕向阳支付2020年5月12日起至2020年6月18日止的房屋占用使用费16，021元；四、周先武向毕向阳支付逾期支付租金的违约金(以24，681元为基数，自2020年3月15日起至实际支付之日止，按日千分之一的标准计)；五、周先武向毕向阳支付2020年3月15日起至2020年6月18日止的物业管理费1，022.4元；六、周先武向毕向阳支付恢复房屋原状的费用17，501元。周先武向一审法院提起反诉，请求：一、毕向阳向周先武返还2020年2月4日起至2020年3月15日止的房屋租金17，700元；二、毕向阳向周先武返还押金13，000元；三、毕向阳向周先武返还维修费用3，460元。一审法院认定事实：关于本诉，2019年2月27日，毕向阳作为出租方(甲方)，周先武作为承租方(乙方)就涉案房屋签订《租赁合同》一份，约定，1．出租面积为170.44平方米；2．租赁用途为居住，物业现状为已装修，乙方返还房屋时，按现状完好交还房屋；3．租期自2019年3月15日起至2021年3月14日止；4．租金每月13，000元、保证金13，000元；5．支付方式为先付后用，按季支付，付款日为应付日的前15天；6．水、电、物业管理费等费用均由乙方支付；7．乙方应按期支付本合同一切费用，如逾期则按逾期金额的日千分之一向甲方支付违约金，另逾期一个月以上，甲方有权终止合同并由乙方赔偿甲方保证金金额；8．乙方在承租期间内未经甲方确认不得转让、转租；9．合同到期后，乙方添置的新物可自行收回，而对于乙方装饰装修的部分乙方恢复原状；10．乙方在使用期间如违规、违法等活动造成合同无法履行或逾期未付房租的，甲方有权收回房屋，保证金没收，造成乙方损失的乙方自行负责，与甲方无关。合同签订后，毕向阳向周先武交付了涉案房屋，周先武向毕向阳支付了3个月租金39，000元及13，000元押金。合同履行过程中，周先武将房屋对外群租。2019年7月21日，毕向阳在知晓周先武群租后微信周先武，要求周先武予以整改。2020年2月4日，上海市普陀区长寿路街道防疫指挥部对涉案房屋采取了封门及断电措施。2020年2月5日，周先武将封门情况告知毕向阳，同时要求减免租金。后双方就退租事宜进行协商，但未果。2020年3月1日，周先武微信回复毕向阳“这样，房子不退了，两年到期再说……”2020年6月18日，毕向阳、周先武就涉案房屋办理了交接手续，同时结清水电费用。一审法院审理中，毕向阳、周先武对涉案房屋因疫情、群租原因而被查封均无异议。但对2020年2月5日就合同的解除是否已达成一致，双方意见不一，各执一词。反诉查明事实同本诉。2020年5月11日，毕向阳向一审法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请；2020年6月11日，周先武向一审法院提出反诉，请求法院支持其反诉诉请。一审法院认为，关于本诉，当事人对房屋租赁关系、租金、物业管理费、押金、水电费的支付等事实均不持异议，一审法院对此予以确认。合同签订后，双方均应按约履行。根据查明的事实，导致《租赁合同》无法继续履行的根本原因在于周先武将房屋予以群租，该行为已构成违约。结合毕向阳、周先武一审庭审中的陈述、双方之间的微信沟通记录及房屋的实际返还时间可见，2020年2月《租赁合同》并未解除。合同履行期间，周先武未按约支付租金及物业管理费，故对毕向阳要求解除合同、支付租金、物业管理费、逾期支付租金的违约金之诉请，一审法院均予以支持。解除时间以毕向阳起诉之日为准，即2020年5月11日。合同解除后，周先武继续占用房屋的行为侵犯了毕向阳的合法权益，周先武应当承担在此期间所产生的房屋使用费，使用费标准参照租金标准，故对毕向阳的该项诉请，一审法院亦予以支持。针对毕向阳要求周先武承担恢复原状的费用之诉请，一审法院认为，按双方合同的约定，周先武理应在返还房屋时将房屋恢复原状，周先武关于对房屋的改动系经毕向阳的同意之抗辩意见因无相应证据予以佐证，一审法院难以采信，故对毕向阳的该项诉请，一审法院亦予以支持，该费用由一审法院依法予以酌定。关于反诉，合同履行期间租金的支付，本诉中已作阐述，不再赘述，故对周先武要求毕向阳返还租金之诉请，一审法院不予支持。鉴于周先武群租的违规行为致合同无法履行且其又逾期未支付租金，按合同的约定，押金(保证金)予以没收，故对周先武要求返还押金之诉请，一审法院亦难以支持。关于维修费，周先武在未通知毕向阳进行维修的情形下，要求毕向阳承担其自行对房屋进行维修而支付的费用，依法无据，一审法院亦不予支持。一审法院判决：一、毕向阳与周先武就上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年5月11日解除；二、周先武应于判决生效之日起十日内向毕向阳支付2020年3月15日起至2020年5月11日止的房屋租金人民币24，681元；三、周先武应于判决生效之日起十日内向毕向阳支付2020年5月12日起至2020年6月18日止的房屋占用使用费人民币16，021元；四、周先武应于判决生效之日起十日内向毕向阳支付逾期支付租金的违约金(以人民币24，681元为基数，自2020年3月15日起至实际支付之日止，按日千分之一的标准计)；五、周先武应于判决生效之日起十日内向毕向阳支付2020年3月15日起至2020年6月18日止的物业管理费人民币1，022.4元；六、周先武应于判决生效之日起十日内向毕向阳支付恢复房屋原状的费用人民币5，000元；七、对周先武的所有反诉诉请均不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，周先武提供照片一张，照片系2020年2月4日拍摄，封条显示时间为2020年2月2日，但封门时间为2020年2月4日。证明涉案房屋被封门后不能居住。毕向阳发表如下意见：三性均不予认可，周先武曾电话告知毕向阳涉案房屋被封门，但毕向阳当时在外地，没有现场查看；仅凭这张照片无法看出是什么单位因为什么原因封门。以上事实有周先武提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，毕向阳、周先武签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。《租赁合同》履行过程中，上海市普陀区长寿路街道防疫指挥部对涉案房屋采取封门及断电措施。后周先武将封门情况告知毕向阳，并与毕向阳就租金减免、提前退租等事宜进行协商。周先武上诉主张双方已于2020年2月就《租赁合同》的解除达成一致，毕向阳则不予认可。结合在案证据来看，毕向阳虽一度同意周先武提前退租并要求周先武返还涉案房屋，但双方就《租赁合同》解除后的租金、押金结算事宜未达成一致，后周先武又通过微信明确表示“房子不退了，两年到期再说……”一审法院据此认定《租赁合同》未于2020年2月解除，并无不当，本院予以认同。因《租赁合同》未提前解除，而周先武未支付2020年3月15日起的租金及物业管理费，毕向阳向一审法院起诉要求解除《租赁合同》并要求周先武支付租金、物业管理费及逾期支付租金的违约金等，应予支持。周先武上诉主张涉案房屋被封门后不能居住、封门期间租金应予减免。然，涉案房屋被采取封门及断电措施的原因是周先武将涉案房屋用于群租，对此，周先武在一审中已经明确表示认可。因周先武该违规行为导致《租赁合同》无法正常履行，相应责任应由周先武自行承担。故对其该项上诉意见，本院不予采纳。周先武上诉另主张其于2020年2月8日清空涉案房屋，但未提供充分证据予以证明，且此时《租赁合同》仍在履行过程中，双方直至2020年6月18日才办理房屋交接手续，一审法院判决周先武支付租金、占有使用费、物业管理费至2020年6月18日，并无不当，本院予以维持。关于《租赁合同》解除后的违约责任。周先武逾期支付租金构成违约，应当按照合同约定承担相应逾期付款违约金。周先武未按约支付租金导致《租赁合同》提前解除，毕向阳可以按照合同约定没收周先武支付的押金(保证金)。故对于双方相应诉讼请求及反诉请求，一审法院的处理结果并无不当，本院亦予以维持。至于毕向阳主张的恢复原状费用。因《租赁合同》明确约定“对于乙方(周先武)装饰装修的部分乙方(周先武)恢复原状”，且周先武在一审中自认对涉案房屋进行过改动，其虽主张改动已经毕向阳同意，但未提供证据予以证明，故毕向阳该诉讼请求，有事实依据和合同依据，一审法院综合本案实际情况支持恢复房屋原状费用5，000元，该金额尚属合理，本院也予以维持。综上所述，周先武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，737.21元，由上诉人周先武负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二一年四月二十日法官助理 沈 宸书 记 员 姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……