广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初1220号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市×××××××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××269。负责人：肖智华。委托诉讼代理人：徐秀贤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，女，该公司员工。被告：周金凤，女，汉族，1976年2月2日出生，住开平市×××××××××××，身份证号码：440××××××××××××820。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称碧桂园物业公司开平分公司）与被告周金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月8日公开开庭进行审理。原告碧桂园物业公司开平分公司的委托诉讼代理人徐秀贤、被告周金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司开平分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2020年7月至11月的物业管理服务费合计1101.7元、违约金288.65元，合计1390.35元；2、请求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告购买了开平市×××地产开发有限公司开发的位于开平×××商品住宅区中的×××商品房。原、被告双方并于2015年6月9日签订《开平×××前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月220.34元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2020年07月01日起至今累欠多月物业服务费，欠款金额高达1390.35元，原告多次向被告催收,被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《开平×××前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费共1101.7元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2020年12月20日为288.65元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告周金凤答辩称：一、原告没有按约履行合同在先。1、业主与开发商并未重新约定停车费用，物业却执行涨价，违反合同；2、开发商无文件证明人防车位的使用权，物业却执行涨价，违反合同；3、物业侵吞公共停车位收益，违反合同。二、对于碧桂园开平物业的服务存在重大缺陷，且经提醒还不改进，造成业主损失。1、消防安全，2020年9月27日尚景三街21栋冒烟，没有物业人员到现场维护和疏散业主。2、小区公共安全，监控损坏或者不清晰。3、物业人员态度差，不回复。4、停水、水质发黄，电梯经常性出问题、停车管理混乱、广告乱张贴、卫生差。三、违约金条款是非法的，年利率大到182.5%。原被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。对于原告庭后提交的证据，因未有证据证明原告有合理理由超过举证期限提交证据，故本院不予审查。本院结合原被告的陈述及认定的证据查明以下事实：广东碧桂园物业服务有限公司开平分公司于2015年12月28日核准变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司于2019年6月20日核准变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司，2020年6月11日核准变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，经营范围为接受隶属企业法人的委托，在隶属企业法人资质范围内从事经营活动。2015年6月9日，原告碧桂园物业公司开平分公司（乙方）与被告周金凤（甲方）签订了《×××前期物业服务协议》。该协议约定:一、甲方为乙方所购的位于开平市×××房（建筑面积146.89平方米）提供物业服务；二、本物业交付使用后，按照以下标准收取费用：住宅物业服务费：1.5/㎡/月（按物业的建筑面积计算），甲方应按220.34元/月向乙方交纳物业服务费；三、甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月1日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；四、甲方或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。原、被告双方签订协议后，原告依约向被告提供物业服务。被告每月需向原告缴纳220.34元物业服务费。后双方因物业服务的问题发生纠纷，遂成本案诉讼。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案所涉的物业服务合同关系发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释进行审理。原、被告签订了《×××前期物业服务协议》，本院依法确认原、被告存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护。双方应按约定全面、诚实地履行合同。原告已依照物业服务协议的约定提供了物业服务，被告依约应向原告支付相应的物业服务费等费用。被告没有依约向原告交纳2020年7月至11月期间的物业服务费等费用已构成违约，原告主张被告交纳此期间的物业费1101.7元，理据充分，本院依法予以支持。被告主张物业公司服务存在重大缺陷，包括存在消防安全隐患、监控损坏、物业人员态度差、水质发黄、电梯没有按时维修等问题，但未能提供证据予以证明，且原告庭审时陈述上述问题已由原告根据物业协议的约定的义务予以解决，被告对此亦无异议。对于被告主张车位涨租的问题，其实质是与开发商之间的纠纷，与物业公司无关；被告主张水费存在乱收费的情况，但未能提供证据予以证，且与本案无关，故本院不予采纳。考虑到本案的实际情况，为维护物业公司与业主之间的和谐稳定，营造良好的居住工作环境，原告作为涉案小区的物业服务企业，在今后提供物业服务时，应当以小区业主的需求为出发点，在小区业主对物业服务提出异议时应当及时与业主进行沟通并予以协商改进，以避免双方因存在重大误解从而造成矛盾。至于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告没有依约交纳物业费，造成原告的损失，原告要求被告支付违约金于法有据，本院予以支持。原告主张计算违约金的期间（详见附表）未超过合同约定的期间，本院予以支持。被告周金凤对于违约金有异议，请求法院予以调整。本院结合约定的违约金标准以及被告周金凤结欠物业费的原因以及原告的实际损失等因素，酌定涉案的违约金按起诉时一年期贷款市场报价利率上浮30%（即年利率3.85%*130%=5%）计算。经核算，违约金应为8.02元（详见附表）。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告周金凤应自本判决生效之日起十日内支付物业费1101.7元、违约金8.02元，合计1109.72元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担5元，由被告周金凤负担20元。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司多预交的受理费20元，由本院予以退回；被告周金凤应向本院补缴受理费20元。请于案件生效后七日内到本院领取《补缴诉讼费通知书》，并按通知书要求补缴诉讼费，逾期不缴本院将依法移送强制执行。本判决为终审判决。审判员  高万丽二〇二一年四月十九日书记员  黄浩存违约金计算表物业费金额（元）（1.5×146.89）逾期天数（计至2020.12.20）年利率违约金（元）2020.7220.342020.9.1-2020.12.20为111天5%3.402020.8220.342020.10.1-2020.12.20为81天5%2.482020.9220.342020.11.1-2020.12.20为50天5%1.532020.10220.342020.12.1-2020.12.20为20天5%0.612020.11220.3405%0合计8.02