江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终557号上诉人（原审原告）：洪秀明，男，1963年6月26日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：代威，江西亚都律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡恙，江西亚都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：九江市柴桑区水禽场，住所地：江西省九江市柴桑区双瑞西路**，统一社会信用代码：12360421491490015E。法定代表人：赵宋才。委托诉讼代理人：赵象彬，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘聪，江西柴桑律师事务所实习律师。上诉人洪秀明因与被上诉人九江市柴桑区水禽场租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市柴桑区人民法院（2020）赣0421民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人洪秀明的委托诉讼代理人代威，被上诉人九江市柴桑区水禽场的委托诉讼代理人赵象彬、刘聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪秀明上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或改判被上诉人赔偿损失1291685.20元。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：案涉租赁合同已解除，但依据双方2007年11月6日和2010年6月11日两份《租赁协议》的约定，上诉人对租赁场地上除一幢老办公楼外的所有添附物享有所有权，因此上诉人在租赁期间对案涉租赁办公大楼的修缮费用、新建仓库费用、填土方、平整土地、、地面硬化修建的道路、围墙及添置的专用变压器等费用，被上诉人应当予以赔偿。九江市柴桑区水禽场辩称，2007年11月6日的租赁协议是未履行的协议。九江市柴桑区水禽场原场地上有两栋连在一起的办公楼、一栋仓库，该三栋房屋的建造年代一致，距今已有四十多年，根本不是十多年前建造的。上诉人称只有一栋房屋，却不能说出哪一栋是其建造的、什么时候建造的，是妄想侵占国有资产。2010年6月11日《租赁协议》第四条明确约定，涉及国家政策性征收或者企业改制等不可抗因素，乙方应无条件让出使用权。被上诉人收回场地是因为企业改制，上诉人应无条件让出使用权，洪秀明向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告赔偿损失1,291,685.20元；2．本案诉讼费用依法由被告承担。一审法院认定事实如下：2010年6月11日，原告洪秀明与九江县水禽场（现为被告九江市柴桑区水禽场）签订租赁协议一份，约定：“甲方：九江县水禽场；乙方：洪秀明。为了保护好九江县水禽场六角垅外贸猪场土地不受周边群众侵占，同时充分发挥其效益，经甲、乙双方协议同意，达成如下协议：一、甲方全权委托乙方管理使用九江县六角垅外贸猪场土地，土地面积以县政府办公室（1998）78号文件为准。乙方在租赁期间有权转租、与第三方合作或自行办厂；二、乙方在租赁期间，不须向甲方支付租金，但是，乙方要确保甲方土地面积不能减少；三、甲方只与乙方直接发生关系，不涉及第三方，乙方在经营管理过程中发生一切纠纷和费用均由乙方负责处置，并承担相应责任和义务，甲方概不负责。但涉及土地纠纷问题，甲方有义务协调处理；四、涉及国家政策性征收或企业改制等不可抗拒因素，乙方应无条件让出使用权。。地面建筑物除一幢老办公大楼外），补偿费甲方有责任协助乙方与征收方协商解决，但不能影响甲方土地出让收益；五、甲乙双方之前所签一切协议无效，以本协议内容为准，未经事宜共同协商”。2020年6月28日，九江市柴桑区人民政府办公室发出《关于印发柴桑区电影院等三家经营类事业单位改制方案的通知》（柴府办明[2020]32号），其中《九江市柴桑区水禽场改制方案》载明：“二、改革方式：采取转制形式，注销事业单位法人，变更原在工商登记的企业法人，转制为国有企业”。2020年6月30日，中共九江市柴桑区委机构编制委员会办公室发出《关于撤销事业单位区水禽场的通知》（柴编办发[2020]12号），载明：“区农业农村局：根据《区委办公室、区政府办公室关于印发〈九江市柴桑区经营类事业单位改革实施方案的通知〉》（柴办字[2020]13号）、《区政府办公室关于印发柴桑区电影院等三家经营类事业单位改制实施方案的通知》（柴府办明[2020]32号）文件精神，经6月30日区委编委会研究，决定撤销事业单位区水禽场，其核定7名事业编制全部予以收回，现有在编人员全部办理下编手续。相关单位接此通知10天内，请携带机构编制编制管理证和事业单位法人证书正、副本到区委编办办理相关手续”。2020年7月15日，被告九江市柴桑区水禽场向原告洪秀明发出解除租赁合同通知书，载明：“洪秀明先生：你好！你于2010年6月11日与本单位签订《租赁协议》，约定由你管理使用本单位所有的九江县六角垅外贸猪场土地，你不需支付租金，但需确保土地不被周边群众侵占。目前该合同已实际履行十年，期间你将该土地出租并获取了相应收益，现本单位决定自行管理使用该土地。因原租赁合同中对租赁期限未作约定，故你我双方存在不定期租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，本单位作为出租人有权随时解除租赁合同，现依法通知你：一、自本通知函发出之日起，你与本单位之间的不定期租赁合同关系终止，请你在收到本通知书后10日内（最迟至2020年7月31日）搬离上述土地内你的个人物品；二、若你在上述期限内不履行相关义务，导致本单位不能正常行使管理使用上述土地的权利，本单位将通过必要的法律途径予以解决，并要求你承担相应的损失。特此通知。本通知书一式两份，一份书面送达给你，另一份本单位留存，内容相同”。一审法院认为，原、被告签订的租赁协议系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人均应当按照协议约定全面履行自己的义务。租赁协议第四条约定“涉及国家政策性征收或企业改制等不可抗拒因素，乙方应无条件让出使用权”，根据《关于印发柴桑区电影院等三家经营类事业单位改制方案的通知》（柴府办明[2020]32号）和《关于撤销事业单位区水禽场的通知》（柴编办发[2020]12号），九江市柴桑区水禽场由事业单位改制为国有企业，协议约定的企业改制条件成就，因此原告应当无条件让出使用权，且原告对其诉称的建筑物、附属物何时添附、如何添附、添附费用多少等均不能作出合理说明并提交证据予以证明，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告洪秀明的诉讼请求。案件受理费16,426元，减半收取8,213元，由原告洪秀明负担。二审期间，洪秀明向本院提交2007年11月6日的《租赁协议书》、照片一组及重大添附清单一份，拟证明被上诉人将案涉场地出租给上诉人时，场地上仅有一栋办公楼，上诉人承租案涉场地后，新建了大门、门房、仓库、配电房、卫生间、供水房等建筑物，并完成了地面铺土、平整和硬化，修建了道路、围墙、添置了变压器，对办公楼进行了装饰装修，现合同解除，被上诉人应当对上诉人的上述投入进行评估补偿。被上诉人质证称，2007年11月6日的《租赁协议书》是一份无效协议。场地上原来就有大门、门房，不是上诉人做的。仓库的建造时间是70年代末、80年代初，配电房的房屋也是建造于80年代，上诉人只是进行了一些维修，上诉人的该组证据不能证明上述资产是其添附的。被上诉人提交一组照片，证明两栋连在一起的办公楼和仓库是被上诉人所建，仓库顶棚已塌陷，现在的顶棚是周启刚修建的。上诉人对照片的真实性无异议。本院二审查明，2010年6月11日上诉人洪秀明与被上诉人签订租赁协议后，又于同年6月14日与案外人周启刚签订《租赁合同》，洪秀明将从九江市柴桑区水禽场租来的九江县六角垅养殖场转租给周启刚做废旧物资回收用，双方约定租赁期限十年，即从2010年8月1日至2020年8月1日止，每年租金26000元。该合同还约定，场地现有变压器一台、两栋办公楼、一栋仓库，都无偿交给周启刚使用，如房屋倒塌周启刚有义务进行修缮，变压器如损坏按价赔偿。本院还查明，2010年6月11日的《租赁协议》第五条约定：甲乙双方之前所签一切协议无效，以本协议内容为主，未经事宜共同协商。本院查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2010年6月11日签订的《租赁协议》合法有效合同，双方应遵照履行。《租赁协议》第四条约定“涉及国家政策性征收或企业改制等不可抗拒因素，乙方应无条件让出使用权”，被上诉人是因为事业单位改制的原因而与上诉人解除租赁协议，依据上述约定，上诉人应无条件让出使用权。通过2010年6月14日洪秀明与案外人周启刚签订《租赁合同》可看出，变压器、两栋办公楼、一栋仓库均系被上诉人原有财产，上诉人要求进行补偿无事实依据。上诉人无偿使用案涉场地且通过转租的方式获利多年，即使在此过程中修路、修门、修围墙，也是为了出租的需要，是为了获取收益。现上诉人要求被上诉人进行赔偿无合同依据，不应得到支持。2010年6月11日的《租赁协议》第五条约定，甲乙双方之前所签一切协议无效，故上诉人与被上诉人于2007年11月6日的《租赁协议书》应属无效或未实际履行协议，上诉人以此协议为依据要求被上诉人承担赔偿责任，不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16426元，由上诉人洪秀明负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二一年四月八日书记员  黄 勇