北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4928号上诉人（原审原告）：北京锦程四季酒店有限公司，住所地北京市丰台区骏景园北区2号楼1-2层。法定代表人：程聪，经理。被上诉人（原审被告）：丁龙，男，1985年5月20日出生，汉族，无业，户籍地湖北省应城市，现住北京市房山区。上诉人北京锦程四季酒店有限公司（原名称为北京鸿锦华凯餐饮有限公司，于2019年12月27日变更为现名称，以下简称锦程四季公司）因与被上诉人丁龙合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦程四季公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并依法发回重审或改判丁龙支付违约金金额由6万元增加至实际损失519266.786元（含房租损失486438.356元、物业费损失16989.04元及员工工资损失15839.39元）；2.一审、二审诉讼费由丁龙承担。事实和理由：《委托代办协议》约定的违约金额为6万元，远低于锦程四季公司的实际损失，故锦程四季公司请求法院增加违约金金额6万元至实际损失金额。一、一审法院对锦程四季公司承租房屋面积认定事实不清，物业费认定错误。根据锦程四季公司与北京艺枫传媒有限公司（以下简称艺枫公司）签订的《房屋租赁合同》，锦程四季公司承租房屋为珠江骏景北区二号楼底商一层中间主门位置（150平方米）、二层整层（1800平方米）、地下一层（700平方米）。其对应的房号为104号部分房屋、205号、206号及-1层116、-1层117，而一审法院仅凭锦程四季公司提交的物业费收据认定锦程四季公司承租的房屋为珠江骏景北区二号楼（其中包含：104号、105号、106号、205号、206号、-1层116号、-1层117号），认定事实错误。首先，锦程四季公司提交的物业费收据系珠江骏景北区二号楼104、105、106及205、206号房屋全部的物业费缴纳记录，根据锦程四季公司提交的不动产权证，104号房建筑面积652.01平米，105号房建筑面积199.63平米，106号房建筑面积171.37平米，一层104、105、106号房屋建筑面积远超锦程四季公司承租的150平方米。其中104号部分房屋、105号、106号房屋非锦程四季公司承租，仅为锦程四季公司代缴物业费，一审法院对锦程四季公司承租房屋的具体面积认定错误，在此基础上对锦程四季公司物业费损失计算错误。其次，锦程四季公司与艺枫公司签订的《房屋租赁合同》第五条约定，承租人负责支付出租房屋的物业管理费。根据黄方贤与北京龙潭湖酒店管理有限公司（以下简称龙潭湖公司）签订的《房屋租赁合同》第八条约定，租赁期内，与该房屋使用有关的各项费用均由乙方（即承租方）承担，如物业管理费等全部费用。根据黄方贤与龙潭湖公司、艺枫公司签订的《权利义务转让协议书》，艺枫公司受让了黄方贤与龙潭湖公司的全部权利义务。因此涉案房屋的物业管理费均由承租人自行承担。锦程四季公司提交的北京珠江世纪物业管理有限公司北京分公司珠江骏景家园综合服务收据上之所以载明客户名称黄方贤，仅因为黄方贤为涉诉房屋的所有权人，而不能认为黄方贤本人缴纳了物业费。且房屋租赁合同明确约定了物业费由承租人支付，因此2019年6月份锦程四季公司存在物业费损失。综上，根据锦程四季公司提交的证据，锦程四季公司2018年6月20日至8月12日期间物业费实际损失为16989.04元，而非一审法院计算的17478.19元。二、一审法院对房屋租金损失认定事实不清、法律适用错误。（一）锦程四季公司承租涉诉房屋的事实。锦程四季公司提供的证据可以证明锦程四季公司承租涉诉房屋并实际使用、缴纳房屋租金的事实。一审法院支持了锦程四季公司物业费损失及员工工资损失即认定了锦程四季公司承租涉案房屋的事实，在存在房屋租赁事实的情况下，必然会产生房屋租金损失，一审法院认定房屋租赁事实却未对涉案房屋租金损失予以支持，前后矛盾。（二）房屋租金损失的金额认定。1.关于锦程四季公司与艺枫公司《房屋租赁合同》签订时间问题。锦程四季公司与艺枫公司之间房屋租赁关系实际成立的时间早于双方签订《房屋租赁合同》的时间。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条租赁期限已经写明“租赁期限从2018年10月28日至2028年12月31日”，第十二条其他约定事项也对合同后签订的问题予以说明，因出租方未办理法人变更登记故双方未签订书面租赁合同”。可见在双方签订书面房屋租赁合同前，双方已就房屋租赁事项达成口头协议。锦程四季公司与丁龙签订《委托代办协议》的时间为2019年5月28日，锦程四季公司委托丁龙代办之日前已经完成房屋装饰装修，早已实际使用涉案房屋。锦程四季公司与丁龙签订《委托代办协议》前已多次到现场查勘，了解现场情况，其对此期间锦程四季公司承租涉案房屋并实际使用的事实并无异议。因此，在双方签订书面房屋租赁合同前，艺枫公司已将涉案房屋交付给锦程四季公司实际使用。且双方签订合同时间晚于合同实际成立的时间并未违反法律强制性规定，且合同双方对此并无异议。2.关于涉诉房屋租金支付问题。关于租金支付时间。根据艺枫公司与锦程四季公司签订的《房屋租赁合同》第四条约定，第一年租金支付的时间为合同签订之日起一年后支付。程聪同时为锦程四季公司法定代表人和股东，持股比例为50%，艺枫公司法定代表人为程兆兵，与程聪为父子关系。因此艺枫公司在涉案房屋租金支付时间上，在不违反法律强制性规定且征得其他股东同意的前提下，给予锦程四季公司缴纳房屋租金的最大宽限。关于租金支付金额。根据锦程四季公司提供的证据，足以认定锦程四季公司已按照与艺枫公司的约定支付涉诉房屋2018年10月28日-2019年10月29日半年房屋租金167.5万元。关于所支付租金的期间。根据锦程四季公司提供的黄方贤与龙潭湖公司签订的《房屋租赁合同》，其签订的时间为2018年9月8日。黄方贤与龙潭湖公司、艺枫公司签订的《权利义务转让协议》，其签订的时间为2019年3月29日。艺枫公司实际取得涉案房屋承租权、转让权的时间为2019年3月29日。结合艺枫公司与锦程四季公司签订的《房屋租赁合同》的承租期间，可认定锦程四季公司实际取得涉案房屋使用权的日期为2019年3月29日。锦程四季公司提供的“收据”载明收取的系2018年10月28日至2019年10月29日期间半年度房租，对应的期间是2019年3月29日至2019年9月29日半年期间的房屋租金，当然包含了锦程四季公司主张期间的房屋租金损失。3.锦程四季公司承租涉案房屋必然产生房屋租金损失。涉案房屋所有权人为黄方贤，艺枫公司通过与承租人龙潭湖公司签订权利义务转让合同取得涉案房屋承租权、转让权等权利。艺枫公司在向房屋所有权人黄方贤支付房屋租金及向龙潭湖公司支付巨额转让费的情况下，不存在无偿将房屋承租给锦程四季公司使用的情况。即使锦程四季公司法定代表人与艺枫公司法定代表人为父子关系，但该两公司均非一人公司，还有其他股东。同时两公司均为以营利为目的法人，因此锦程四季公司承租涉案房屋必然会产生房屋租金损失。锦程四季公司提交的全部证据材料足以认定锦程四季公司房屋租金损失的具体金额。即使一审法院在根据锦程四季公司提供的与艺枫公司签订的《房屋租赁合同》、转账记录及收据无法认定涉案房屋实际损失的金额，根据艺枫公司与房屋所有人黄方贤签订的合同，结合此处房屋市场价格及日常生活经验，可知锦程四季公司实际房屋租金损失远高于约定违约金金额。一审法院亦可酌定涉案房屋租金损失，而不能在锦程四季公司客观上存在房屋租金损失的情形下，因无法确定房屋租金损失的金额而对锦程四季公司巨额租金损失不予支持。三、一审法院未按协议约定违约金金额判令丁龙承担违约责任。锦程四季公司在起诉状中明确写明“请求法院增加违约金金额6万元至原告实际损失金额”，而非“不再主张6万元违约金”。且锦程四季公司请求按实际损失赔偿的基础为《合同法》第一百一十四条第二款。因此锦程四季公司并未不主张违约金，而是增加违约金。其次，丁龙并未主张违约金过高请求减少违约金金额，且根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，一审判决加重了守约方的举证责任，违背了意思自治原则与公平原则，未能保护合同守约方的合法权益，使锦程四季公司受到的损失得到赔偿，使违约一方得到一定的惩罚。综上，请二审法院支持锦程四季公司的上诉请求。丁龙辩称，同意一审判决，请求法院驳回锦程四季公司的上诉请求。锦程四季公司向一审法院起诉请求：1.判令丁龙承担违约责任，退还已支付代办费用96000元；2.判令丁龙赔偿自2019年6月20日起至锦程四季公司实际办理消防验收合格文件、公众聚集场所营业前消防安全检查合格证之日即2019年8月12日期间的房租损失486438.356元，物业费损失16989.04元，员工工资损失33418.539元；3.判令丁龙赔偿因违约造成锦程四季公司合同履行后可以获得利益的损失即营业收入损失459095.065元；4.诉讼费由丁龙承担。一审法院查明事实：锦程四季公司原名北京鸿锦华凯餐饮有限公司（以下简称鸿锦华凯公司），于2019年12月27日变更为现名称。2019年5月28日，锦程四季公司和丁龙签订委托代办协议，约定：丁龙负责代锦程四季公司办理位于北京市丰台区珠江骏景北区底商的消防设施验收手续，并承诺根据锦程四季公司现有资料及现场情况，自合同签订之日起23天内，于2019年6月20日之前拿到消防验收合格文件及公共聚集场所营业前消防安全检查合格证并交于锦程四季公司；锦程四季公司支付丁龙代办费用共计12万元，支付方式为自合同签订之日起1日内支付代办费用的80%，即96000元，锦程四季公司拿到公共聚集场所营业前消防安全检查合格证之日起1日内支付代办费用20%，即24000元。如果丁龙未在约定期限内办结，需向锦程四季公司支付违约金并退还已付代办费用，违约金额为代办总费用的50%；本协议履行期间，双方发生争议应协商解决，协商不成的，应向锦程四季公司所在地法院提起诉讼，本协议一式两份，自双方签字或盖章之日起生效。当日，程聪向丁龙账户转账96000元。2019年5月8日至2019年7月11日期间，锦程四季公司法定代表人程聪与丁龙就代办事项进行了沟通。聊天中，丁龙向程聪发送了灭火和应急疏散预案文件、培训记录表封皮、委托书（空）、消防安全管理制度、员工岗前消防安全教育培训记录等文件并对材料填写进行告知。截至2019年7月11日，丁龙仍未能成功办理委托事项。2019年7月24日，程聪自行向丰台区消防支队提交锦程四季公司关于公共聚集场所营业前消防安全检查的申请及相关材料；2019年8月12日，丰台区消防支队就上述事项办理出件。黄方贤系丰台区骏景园北区2号楼-1层-116、-1层-117、1层103、1层104、1层105、1层106、2层205、2层206房屋所有权人。2018年9月8日，黄方贤（甲方、出租方）与北京龙潭湖公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋坐落于北京市丰台区南三环珠江骏景园北区二号楼，包括底商一层、二层（建筑面积约2800平方米）及地下一层17个车位场地。房屋用途为经营酒店餐饮、商业经营等，房屋租赁期2018年10月1日至2028年12月31日，房屋租金底商一层、二层为人民币380万/年，地下一层租金为人民币30万元/年，租金总计大写肆佰壹拾万元，房屋租金自第二年起每年递增3%，租赁期内物业管理费由乙方承担。2019年3月29日，黄方贤（甲方）、龙潭湖公司（乙方）、艺枫公司（丙方）签订权利义务转让协议书，该协议书约定乙方将上述《房屋租赁合同》中的所有权利和义务全部的转让给丙方，甲方对乙方权利义务的转让表示许可和同意，由丙方与甲方继续履行《房屋租赁合同》。2019年5月30日，程兆兵向黄方贤转款205万元，备注为珠江骏景2号楼半年租金。2019年8月7日，锦程四季公司与艺枫公司签订房屋租赁合同，租赁房屋位于北京市丰台区珠江骏景北区二号楼，包括底商一层中间主门位置（150平方米）、二层整层（1800平方米）、地下一层（700平方米）。租赁期限从2018年10月28日至2028年12月31日，租金总计335万元/年。2019年11月30日，程聪向程兆兵分四次分别转款20万元、20万元、20万元、14万元。2019年11月30日，锦程四季公司向程兆兵转款9万元，摘要还款。2020年1月4日，锦程四季公司向程兆兵转款10万元。2020年1月19日，程聪向程兆兵转款85000元、20万元。2020年1月19日，锦程四季公司向程兆兵转款11万元，摘要还款。2020年3月23日，锦程四季公司向程兆兵转款25万元。2020年3月23日，艺枫公司出具收据，载明今收到北京鸿锦华凯餐饮有限公司通过转账及现金支付交来2018年10月28日-2019年10月29日半年度房租金额壹佰陆拾柒万伍千元。2018年6月4日，北京珠江世纪物业管理有限公司珠江骏景园物业服务中心出具关于珠江骏景物业费调整征询意见公开唱票结果的公示，该公示载明珠江骏景小区物业管理费将从2018年7月1日起执行新的标准即住宅2.86元/月*平方米；底商5.00元/月*平方米。北京珠江世纪物业管理有限公司北京分公司珠江骏景家园综合服务收据载明，2019年6月30日至2019年7月2日，黄方贤缴纳2019年4月1日至2019年6月30日商铺物业管理费9780元、2570.7元、2994.4元。缴费记录详情页显示，程聪交纳2019年7月1日至2019年9月30日期间的商铺物业管理费金额分别为7736元、2570.7元、5118元、9780元、2994.6元、9195.9元，共计37395.2元。2019年5月6日，希岸酒店管理（广州）有限公司与林姗姗签订劳动合同，约定试用期6个月，从2019年5月6日起至2019年11月5日止，试用期每月伍仟元。2019年6月3日，程聪（投资人）与林姗姗（酒店总经理）签订铂涛集团希岸酒店分店总经理到任通知书，载明林姗姗基本工资5000元/月，岗位工资3000元/月，分店实际房量52间，房量工资2000元，地域补贴1000元，合计月工资11000元/月（税前）。2019年6月29日，程聪与蒋龙秀签订劳动合同，固定期限2019年6月29日起至2022年7月1日止，其中试用期自2019年6月29日起至2019年6月30日止，合同履行地为希岸酒店（北京南站木樨园店），岗位厨师，正式基本工资为4200元/月，试用期工资3500元。2019年6月1日，锦程四季公司与王春林签订劳动合同，固定期限2019年6月1日起至2022年7月2日止，其中试用期自2019年6月1日起至2019年9月4日止，合同履行地为希岸酒店（北京南站木樨园店），岗位前台，正式基本工资为4500元/月，试用期工资3600元。2019年7月22日，锦程四季公司与折延利签订劳动合同，固定期限2019年7月22日起至2022年7月23日止，其中试用期自2019年7月22日起至2019年9月23日止，合同履行地为希岸酒店（北京南站木樨园店），岗位前台，正式工资为3800元/月，试用期工资3100元。2019年7月14日，锦程四季公司与兰付甜签订劳动合同，固定期限2019年7月14日起至2022年7月15日止，其中试用期自2019年7月14日起至2019年10月16日止，合同履行地为希岸酒店（北京南站木樨园店），岗位前台，正式工资为3800元/月，试用期工资3100元。2019年7月26日，锦程四季公司向希岸酒店管理（广州）有限公司转款14862.21元，摘要北京木樨园店（店总）。2019年7月10日，程聪向锦程四季公司转款5000元。2019年7月5日，锦程四季公司向户名为其他代理业务资金（代理北京市社保基金征缴）转款3040.62元。2019年7月26日，锦程四季公司向希岸酒店管理（广州）有限公司转款14862.21元。2019年8月27日，锦程四季公司向折延利转款935.50元，摘要为7月工资。2019年8月21日，锦程四季公司向希岸酒店管理（广州）有限公司转款14239.39元，摘要林姗姗7月。2019年8月15日，锦程四季公司向程聪转款2000元，摘要7月王春林。2019年8月15日，锦程四季公司向兰付甜转款2500元，摘要7月。2019年8月15日，锦程四季公司向王春林转款1600元，摘要7月。2019年8月15日，锦程四季公司向蒋龙秀转款3500元，摘要7月。2019年8月5日，锦程四季公司向户名为其他代理业务资金（代理北京市社保基金征缴）转款3272.80元。2018年11月13日，程聪与希岸酒店管理（广州）有限公司签订酒店管理合同补充协议（一），约定自酒店上线之日起品牌推广费按管理店每月总营业额的0.5%收取。2019年11月21日，锦程四季公司交纳2019年10月品牌推广费2993.54元；2019年12月23日，锦程四季公司交纳2019年11月品牌推广费2718元。一审法院认为，本案中，锦程四季公司与丁龙签订委托代办协议，委托丁龙代为办理位于北京市珠江骏景北区底商的消防设施验收手续，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应履行合同义务。按照协议约定，丁龙应在2019年6月20日之前拿到相关消防验收合格文件及公共聚集场所营业前消防安全检查合格证，其未在合同约定期限内完成受托事项构成违约，应承担相应的违约责任，应退还已经收取的代办费用96000元，并赔偿由其造成的违约损失。丁龙辩称锦程四季公司无法办理消防验收的意见缺乏事实依据，一审法院不予采信。关于锦程四季公司主张的房租损失，因锦程四季公司与艺枫公司签订的房屋租赁合同系其与第三方行为所形成，收据亦为第三方出具，丁龙对此并不认可，且房屋租赁合同签订时间以及锦程四季公司、程聪向程兆兵转款时间均晚于委托代办事项完成日2019年6月20日，转款款项用途亦无法确认。艺枫公司出具的收据显示其收取的系2018年10月28日至2019年10月29日期间的半年度房租，未明确该半年度房租针对的时间段，收据载明的金额与转款金额亦不一致，故一审法院无法认定锦程四季公司就涉案合同产生房租损失，对其该部分诉讼请求金额不予支持。关于锦程四季公司主张的物业费损失，因锦程四季公司提交的物业费收据显示2019年6月的物业费系黄方贤交纳，锦程四季公司交纳2019年7月至9月期间的物业费共计37395.2元，由此折算7月1日至8月12日期间的物业费共计17478.19元。因此，对于锦程四季公司主张的该部分物业费损失金额，一审法院予以支持，其诉讼请求超出部分不予支持。关于锦程四季公司的工资损失，因蒋龙秀、折延利、兰付甜签订劳动合同的时间均晚于委托代办事项完成日2019年6月20日，锦程四季公司应当预见酒店未办理营业前消防安全合格证可能存在的商业风险，应在合格证未予办理的情况下，积极采取风险防范措施防止损失扩大，故一审法院对锦程四季公司主张的该三人的工资损失及社保损失不予支持。关于林姗姗、王春林的工资损失，希岸酒店管理（广州）有限公司与林姗姗签订有劳动合同，锦程四季公司提交的转账记录中，能显示支付林姗姗、王春林工资的仅有向希岸酒店管理（广州）有限公司转款支付林姗姗7月工资的14239.39元，以及向王春林转款支付其7月工资的1600元，其向程聪转账的备注为王春林的款项无法显示系支付给王春林的工资，故对该款项不予确认。锦程四季公司提交的社保转账明细无法显示其系代缴社保的对象，故对该款项不予支持。因此，一审法院认定锦程四季公司就涉案合同发生的工资损失为15839.39元。关于锦程四季公司主张的预期利益损失，因预期利益损失系可得利益，即失去的可以预期取得的利益。锦程四季公司提交的营业收入报表系其单方制作的表格，且其交纳管理费的证据无法证明对应月份的利润，其亦未提交其他有效证据，且表示不申请评估审计，无法证明其预期利益损失，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。因此，锦程四季公司的损失金额为33317.58元，对于其诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，对于其超出部分，一审法院不予支持。因其未在本案中主张违约金，故对违约金部分本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、丁龙于判决生效之日起十日内向北京锦程四季酒店有限公司退还代办费用96000元；二、丁龙于判决生效之日起十日内向北京锦程四季酒店有限公司赔偿损失33317.58元；三、驳回北京锦程四季酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，锦程四季公司提交以下证据：1.锦程四季公司法定代表人程聪与房屋所有权人微信聊天记录截图、视频及微信语音同步文字，微信支付交易明细证明，证明锦程四季公司实际缴纳珠江骏景北区二号楼104、105、106、205、206号房屋2019年1月1日至2019年9月30日每个季度的物业管理费为39895元，锦程四季公司在签订《房屋租赁合同》前早已承租并实际使用涉案房屋；2.《授权委托书》，证明案涉房屋所有权人黄方贤委托索文英代办案涉租赁房屋等相关事宜；3.锦程四季公司法定代表人程聪尾号为8430的银行卡在2019年2月1日至2020年2月1日期间账户历史明细清单，证明该银行卡实为锦程四季公司结算卡，锦程四季公司通过该卡向艺枫公司法定代表人程兆兵支付房屋租金。丁龙对上述证据1、3的真实性认可，对证据2的真实性不认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。锦程四季公司上诉主张丁龙还应赔偿其房屋租金损失，其提交的证据不足以证明其基于涉案《委托代办协议》产生了该部分损失，且丁龙不予认可，锦程四季公司应承担举证不能的法律后果，对于锦程四季公司该项上诉主张，本院不予支持。锦程四季公司上诉主张一审法院计算其2018年6月20日至8月12日期间物业费损失为17478.19元错误，实际金额应为16989.04元，因一审法院确认的锦程四季公司物业费损失金额高于锦程四季公司认可的实际损失金额，丁龙亦未对此提出上诉，本院对锦程四季公司该项上诉主张不予支持。锦程四季公司上诉主张一审法院未按《委托代办协议》约定违约金金额判令丁龙承担违约责任，因锦程四季公司在一审审理中明确表示因约定违约金金额远远低于其实际损失，其在本案中主张实际损失，不再主张约定违约金。故锦程四季公司该项上诉请求亦无合理依据，本院不予支持。综上所述，锦程四季公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8993元，由北京锦程四季酒店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 钱丽红审 判 员 邢 军审 判 员 李卫东二〇二一年四月三十日法官助理 牛晓煜书 记 员 宋雨琦