浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙01民终6号 上诉人（原审原告）：刘应均，男，1976年8月18日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：何健，浙江轩韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：星光城商业控股有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区翠苑街道文三路500号。统一社会信用代码：91330106MA2B19KT5T。 法定代表人：吴坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭国清。 上诉人刘应均因与被上诉人星光城商业控股有限公司（以下简称星光城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初6075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员陈艳适用普通程序独任审理，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘应均的委托诉讼代理人何健、被上诉人星光城公司的委托诉讼代理人郭国清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年8月2日，刘应均、星光城公司签订一份《房屋租赁合同》，约定星光城公司将位于杭州市西湖区××路××号××幢××层××室××室房屋出租给刘应均，用于经营“巴邑火锅”；房屋交付日期暂定为2018年12月8日；房屋交付之日起至2019年3月7日为装修期，装修期内免交租金，但须支付装修管理费、其他相关费用，及实际发生的水、电、燃气等费用；租赁期限从2019年3月8日起至2024年3月7日，五年总租金为4033144元，第一期租金189216元（租期2019年3月8日至2019年6月7日）于房屋交付前1个月支付；刘应均在合同签署后7日内向星光城公司支付租赁保证金138000元；该房屋开业日期暂定为2019年3月8日，因星光城公司原因导致工程进度及项目审批问题导致开业延期的，房屋装修期相应顺延；刘应均逾期不支付租金累计达到一个月或以上的，属于实质性违约；刘应均实质性违约，或者无法定或合同约定事由提前退租的，星光城公司有权书面通知刘应均解除合同，提前收回房屋，没收租赁保证金，且星光城公司可要求刘应均同时承担以下违约责任：1、按合同租金标准向星光城公司支付相当于刘应均已经使用的装修期期间之免收减收租金；2、逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向星光城公司支付逾期滞纳金；3、向星光城公司支付相当于二个月的租金和物业管理费之和的违约金；4、不论所留装修装饰是否有利用价值，放弃要求星光城公司给予补偿的权利；5、上述违约金、赔偿金不足以补偿星光城公司损失的，星光城公司有根据有关法律规定向乙方继续追索的权利。合同签订后，刘应均于2018年8月6日向星光城公司交纳了138000元租赁保证金。之后，刘应均向星光城公司提出想要提前退租，并于2019年3月27日正式提交一份《退铺申请》，内容为：“本人与贵公司于2018年8月2日签订租赁合同，于2018年12月申请退铺，望贵公司支持和理解（合同保证金138000元目前是由本人垫付的）。”星光城公司同意双方租赁合同于2019年3月27日解除。期间，星光城公司对案涉房屋重新招租，与案外人许亮签订一份《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给案外人许亮用于经营“羊老三”火锅，房屋交付日期暂定为2019年3月21日；房屋交付之日起至2019年4月25日为装修期，装修期内免交租金，但须支付装修管理费、其他相关费用，及实际发生的水、电、燃气等费用；租赁期限为从2019年4月27日起至2024年4月26日，五年总租金为3524868元。刘应均于2020年8月27日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除刘应均与星光城公司签订的房屋租赁合同，星光城公司返还刘应均保证金138000元；2、本案诉讼费用由星光城公司承担。 原审另查明，因星光城公司工程进度未如期完成以及部分品牌未如期入驻等原因，案涉房屋开业延迟到了2019年6月15日。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，刘应均系以案涉房屋未按约交付及错过约定的餐饮开业期，合同目的已无法实现为由要求解除案涉租赁合同。首先，合同约定的房屋交付日期2018年12月8日为暂定日期，且合同约定第一期租金要在房屋交付前1个月支付，刘应均未举证证明已在2018年12月8日的前1个月向星光城公司支付了第一期租金，此外双方在合同中亦明确约定如因星光城公司原因导致开业延期的，房屋装修期相应顺延，由此可以说明双方对2018年12月8日不是房屋正式交付日期是有预见的。此外，从本案查明的情况看，星光城公司将案涉房屋重新出租给他人，系因为刘应均已经提出提前退租的意向。故刘应均据此主张星光城公司未按约交付房屋且房屋已交付他人，导致其合同目的无法实现，显然不能成立。其次，与约定的开业时间相比，实际开业时间仅推迟了三个月，三个月的延期开业，与火锅店因此无法继续经营两者之间没有必然的因果关系，刘应均据此主张合同目已无法实现，理由并不充分，不符合一般认知，在此情况下，刘应均又未提供有力证据证明为何延期开业会导致其经营火锅店的目的无法实现，故应承担举证不利的后果。综上，刘应均要求解除合同的主张，不予采纳。根据查明的事实，刘应均已于2019年3月27日向星光城公司提出退铺申请，星光城公司也予以同意，因此双方已于2019年3月27日协商一致解除合同。纵观本案情况，提前解除合同主要系刘应均原因所致，刘应均对此应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”星光城公司已提供证据证明其五年房屋租金损失达50万元以上；结合双方对违约责任的约定，星光城公司没收刘应均交纳的138000元租赁保证金，有相应依据；138000元相当于2个月左右租金，金额并不过高。故刘应均要求星光城公司返还租赁保证金138000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月23日判决：驳回刘应均的诉讼请求。案件受理费减半收取1530元，由刘应均负担。 宣判后，刘应均不服，向本院提起上诉称：一审法院认定基本事实错误，导致判决错误，理由如下：一、一审法院认定刘应均违约，明显错误。1、刘应均退铺是基于星光城公司无法按期交付租赁房屋，刘应均提出退铺申请系根据星光城公司的退铺流程要求而为之。不管星光城公司是否同意退铺，双方至始至终未正式达成解除房屋租赁合同的协议是客观事实。一审法院认定双方合同于2019年3月27日解除并无事实依据。即使双方就房屋租赁合同的解除达成了一致意见，双方也并未就租赁保证金的处理达成一致意见。2、一审法院有意回避了一个重要问题，即星光城公司在2019年3月21日就已将案涉房屋另行出租给了案外人许亮用于经营“羊老三”火锅品牌。星光城公司“一铺两租”明显系违约行为，且导致刘应均的合同目的已无法实现。二、一审法院的诸多认定自相矛盾、违背逻辑，对刘应均与星光城公司适用不同的评价标准。1、一审一方面认2018年12月8日不是案涉房屋正式交付日期，另一方面却又认为根据合同约定刘应均应在房屋交付前一个月即2018年12月8日的前一个月向星光城公司支付第一期租金。实际上，双方在房屋租赁合同第五条中对租赁房屋交付另有明确约定，即双方代表在房屋交付书上签字后方才视为合格交付。2、一审法院一方面认为商场实际开业时间仅推迟了三个月与刘应均火锅店无法继续经营之间没有必然的因果关系，并认为刘应均未提供有力证据证明该因果关系，另一方面却又轻易地采纳星光城公司的证据，认为星光城公司已证明其五年房屋租金损失达50万元以上。一审法院不仅继续刻意回避星光城公司在没有与刘应均正式达成解除房屋租赁合同协议的情况下就已将案涉房屋另行出租给他人的事实，而且毫无事实根据地认定星光城公司所谓的租金损失。即使刘应均违约且星光城公司另行出租房屋的收益减少，也并非刘应均在签订房屋租赁合同时所能预见。3、一审法院一方面认为刘应均与星光城公司已于2019年3月27日协商一致解除合同，另一方面又认为提前解除合同主要系刘应均原因所致，刘应均对此应承担相应的违约责任。双方自始至终都没有正式达成正式解除房屋租赁合同的协议，即使双方就房屋租赁合同的解除达成了一致，也并未就租赁保证金的处理达成一致，星光城公司在本次诉讼之前也从未向刘应均提出过没收租赁保证金之事。再者，一审法院既然认定双方已协商一致解除合同，则应基于其该项认定而向刘应均释明并询问是否对诉讼请求进行变更。综上，请求二审法院：1、撤销原判，改判支持刘应均一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由星光城公司承担。 上诉人刘应均在二审中未提交新证据。 被上诉人星光城公司在二审中辩称：不存在房屋无法按期交付的问题，与刘应均相邻的商铺德信影院交付时间还远远早于2018年12月8日。刘应均所称一铺两租的情况是不成立的，星光城公司提交给一审法院的退铺申请是3月27日的，其实在此之前刘应均就已经提交一份退租申请，时间是在3月7日，但是星光城公司因为当时觉得刘应均要求退回租赁保证金的请求是不合理的，所以没有同意。之后就要求刘应均补了一份退租申请，所以在此之前刘应均就已经有了退租的意思表示。 被上诉人星光城公司在二审中提交以下证据：1、落款时间为2019年3月7日《退铺申请》复印件一份，证明刘应均在3月7日就提交过一份退租申请，但是当时里面写的要求星光城公司退回保证金，所以星光城公司没有同意。2、《装修申请表》复印件一份（已与原件核对），证明与刘应均相邻的商铺交付时间为2018年11月1日，远早于12月8日，故不存在刘应均所说的12月8日无法按时交付商铺的情况。 被上诉人星光城公司在二审中提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：上诉人对证据1的真实性无异议，但认为当时为办手续，应被上诉人要求写过很多份；对证据2的真实性上诉人无异议，但认为这仅仅是装修申请表，不代表房屋在合同约定时间交付，申请是可以提前交的，且该证据与本案无关。本院对上述两份证据的真实性均予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，刘应均曾于2019年3月7日向星光城公司提交《退铺申请》，认为因星光城公司的原因，导致没能在双方约定的时间内交付商铺给刘应均装修，造成刘应均不能在规定时间确保新店开业，星光城公司没能达成签约时承诺的招商品牌，造成经营风险。刘应均已于12月（2018）提出退铺申请，退款金额为租赁保证金138000元。 再查明，星光城公司与许亮于2019年3月21日签订《房屋租赁合同》，约定星光城公司将星光城10幢2层11、12室房屋出租给许亮用于经营“羊老三”餐饮。 本院认为，刘应均与星光城公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。刘应均在2018年12月即向星光城公司提出了口头退铺申请，于2019年3月7日以书面方式又提出退铺申请，刘应均解除双方租赁合同的意思表示明确。星光城公司虽对刘应均上述两次退铺申请未直接向刘应均表示同意解除的意思表示，但星光城公司于2019年3月21日与案外人就本案商铺签订《房屋租赁合同》的行为，已能够认定星光城公司同意与刘应均解除租赁合同，星光城公司与刘应均的《房屋租赁合同》已于该日解除。至于2019年3月27日的退铺申请，系刘应均应星光城公司的要求补写，该份退铺申请的时间并不影响上述本院认定的合同解除时间。关于违约责任，现无证据表明刘应均在2018年12月提出退铺的具体理由，按刘应均2019年3月7日提出的理由为交付、开业延迟，签约时星光城公司承诺的招商品牌没有实现。首先，根据合同约定，房屋的交付日期2018年12月8日及开业日期2019年3月8日均为暂定时间，实际交付时间以双方书面确认为准，开业时间如因星光城公司的原因导致延期的，房屋装修期相应顺延。因此，上述房屋交付日期及开业日期均为暂定，且对延期的处理双方亦作出了约定，对此已有预期，即使存在逾期，亦不能成为刘应均解除租赁合同的理由；对于招商品牌，刘应均在本案中未对星光城公司作出过此承诺提供证据证明，也不能举证证明在其2018年12月提出退铺时的招商情况及未达到承诺刘应均可解除租赁合同的事实，故刘应均应承担举证不能的不利后果。刘应均所提解除租赁合同的理由均无法成立，其不享有合同解除权。刘应均提前解除合同的行为已构成违约，根据租赁合同第十五条“合同解除与终止”中的约定，刘应均无法定或合同约定事由提前退租的，星光城公司有权解除合同，提前收回房屋，没收租赁保证金。星光城公司已举证因刘应均提前解除合同对其造成的损失，138000元的租赁保证金不存在偏高的情形，故刘应均在本案中诉请要求解除双方的租赁合同及返还租赁保证金138000元均无法得以支持。刘应均的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3060元，由刘应均负担。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二一年四月六日 书记员 袁其伟