云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2503民初1058号原告：凡则松，男，1987年7月21日生，汉族，工人，住蒙自市。委托诉讼代理人：马骏，蒙自市法源法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：蒙自鼎怡房地产开发有限责任公司。住所地：蒙自市学海路瀛洲河畔小区******。法定代表人：施锐，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦权，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘梅，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告凡则松与被告蒙自鼎怡房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凡则松委托诉讼代理人马骏，被告蒙自鼎怡房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人秦权、刘梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凡则松向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2020年1月1日起至起诉之日止（2021年2月1日）共425天逾期交房违约金20740.85元，并按50.23元每日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋止的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买蒙自市房屋，根据《商品房购销合同》的约定，被告应于2020年1月1日前向原告交付经建设单位组织验收合格的房屋，并约定如果被告逾期交房，自交房期满后的次日起至实际交房之日止30天内被告按每日30元向原告支付违约金，逾期30天后被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告未按合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用，经原告及其他业主多次催促，被告才电话通知原告办理接房手续，且被告还要求原告与之签订不平等的《交房承诺书》，要求原告承诺接到房屋钥匙后，双方互不追究责任，原告逾期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，应承担相应的违约责任，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告蒙自鼎怡房地产开发有限责任公司辩称，被告开发的蒙自海怡佳园小区于2020年10月20日竣工，于2020年11月5日主体验收合格，2020年12月2日消防验收合格，2021年1月20日人防验收合格，建设工程施工均已完毕，水电等配套设施均已开通且正常使用，故被告开发的蒙自市海怡佳园小区已经建设单位组织验收合格，具备交付使用条件，可以进行房屋交付。其次，蒙自海怡佳园项目房产原定于2020年1月1日前交付业主使用，但在施工过程中，蒙自市于2017年7月至10月及2018年4月至6月连降暴雨，因蒙自市市政排水管道未接通，造成天马路积水，雨水回灌基坑，经与施工方、监理方三方确认，工程两次延期共150天。2020年2月至4月，因新冠疫情爆发，根据政府要求停工，无法进行项目施工，经与施工方、监理方三方确认，因新冠疫情导致施工期间延期90天。以上因不可抗力导致的工期顺延不属于被告责任，应在逾期交房期间内予以扣除。第三、原告方主张的逾期违约金计算标准较高，被告公司资金紧张，无力承担高额违约金支付责任，请求依法对违约金计算标准予以调整，使被告在承担法律责任的同时，能够节余资金用于办理该项目后续事宜。本院经审理认定事实如下：2018年12月14日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以【出让】方式取得位于蒙自市北侧［不动产单元号］532503001004ＧＢ04329Ｗ00000000、532503001004ＧＢ04330Ｗ00000000的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。［不动产权证号］：云（2016）蒙自市不动产权第0000244号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，［项目名称］：海怡佳园。建设工程规划许可证号：建字第**。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为［预售商品房］。批准预售商品房的机关：红河州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201732）号：预许红字（201732）号本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：1、2商业幢1层3号房……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为51.23平方米，单价为人民币（币种）每平方米9804.80元，总金额为502300.00元……第七条、交付期限。甲方应于2020年1月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【2】种约定承担违约责任。2.甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款502300元。另查明，被告开发的蒙自市海怡佳园小区分别于2020年6月5日、2020年12月2日、2021年1月20日通过初验、建设工程消防验收、、地下室易地建设费项目验收现蒙自市海怡佳园小区未经建设、监理、施工、设计、勘察五方责任主体签章验收，被告至今未向原告交付房屋。还查明，2017年7月至10月，蒙自市连降暴雨，造成天马路积水，蒙自市海怡佳园小区基坑被水淹，施工方以雨水回灌基坑，造成基坑部分坍塌，基坑淹水深达3米三次为由，向被告及监理方提出工程延期申请，申请工程延期90天，被告及工程监理方予以同意。2018年4月至6月，蒙自市连降暴雨，造成天马路积水，蒙自市海怡佳园小区基坑再次被水淹，施工方以雨水回灌基坑，基坑淹水两次为由，向被告及监理方提出工程延期申请，申请工程延期60天，被告及工程监理方予以同意。2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，云南启动重大突发公共卫生事件一级响应，2021年3月3日，云南省卫生健康委员会宣布蒙自市转为低风险地区。蒙自市海怡佳园小区建设方以2020年2月至4月受新冠肺炎疫情影响，不能复工为由，向被告及监理方提出工程延期申请，申请工程延期90天，被告及工程监理方予以同意。审理过程中，根据被告所作的逾期交房违约金过高，请求给予减少的陈述，经本院释明，被告未在本院指定期限内提交蒙自市海怡佳园小区同地段租金标准鉴定申请书。上述事实，有原告提交的商品房购销合同、维修基金收据、税收缴款书各一份、云南省增值税普通发票两份，被告提交的建设工程档案初验认可证、特殊建设工程消防验收意见、防空地下室易地建设费项目验收证明、蒙自市排水管理处关于天马路延长线长桥左岸小区门口路段地势低凹雨后易形成积水问题的信访回复各一份、工程延期报审表三张、照片打印件五张、海怡佳园建设项目工程延期情况说明三份以及原、被告陈述在卷证实。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.蒙自市海怡佳园小区是否经建设单位组织验收合格；2.是否存在不可抗力因素及因不可抗力因素导致逾期交房的天数如何认定；3.违约金如何认定。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于蒙自市海怡佳园小区是否经建设单位组织验收合格的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法、有效，双方应按诚实信用原则履行合同义务。根据查明事实，被告开发的蒙自市海怡佳园小区虽然通过初验、建设工程消防验收、、地下室易地建设费项目验收但尚未经建设、监理、施工、设计、勘察五方责任主体签章验收，故对被告称蒙自市海怡佳园小区现已经建设单位组织验收合格的辩解，无事实依据。二、关于是否存在不可抗力因素及因不可抗力因素导致逾期交房天数的认定。《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，蒙自市2017年7月至10月、2018年4月至6月连降暴雨，导致蒙自市海怡佳园项目基坑被水淹，工程工期共延误150天，该自然灾害系被告不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力，因该不可抗力导致逾期交房的责任，依法不应由被告承担。其次，虽然根据《商品房购销合同》的约定，房屋交付时间为2020年1月1日前，但因受2017年、2018年不可抗力因素影响，导致蒙自市海怡佳园小区工程工期延误，结合云南省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应及蒙自市于2020年3月3日转为低风险地区的事实，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，2020年1月24日至2020年3月3日期间（70天）产生的逾期交房违约责任，依法不应由被告承担。综上，本院认定，因不可抗力因素导致逾期交房的天数为220天。三、关于逾期交房违约金的认定问题。首先，关于逾期交房违约金计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，被告称原告主张的逾期交房违约金计算标准较高，经本院释明，被告未在本院指定期限内对蒙自市海怡佳园小区同地段租金标准提出鉴定申请，也未提交相应证据证实双方签订的《商品房购销合同》约定的逾期交房违约金超过造成的损失，故被告的辩解无证据证实，本院不予支持。关于逾期交房天数的计算。结合原、被告约定的交房时间及蒙自市海怡佳园小区竣工验收时间尚不确定的事实，本案逾期交房违约金从合同约定交房时间届满次日计算至法庭辩论结束之日（2020年1月2日至2021年3月24日），扣除因不可抗力因素导致逾期交房的天数220天，本院认定本案逾期交房天数为227天。综上，本院认定逾期交房违约金为12302.21元[(30天×30元/天)＋(227天×502300元×0.01%)]，对此后产生的违约金，原告可另案起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告蒙自鼎怡房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内一次性支付原告凡则松逾期交房违约金12302.21元。二、驳回原告凡则松的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元，由原告凡则松负担105元，由被告蒙自鼎怡房地产开发有限责任公司负担54元。本判决为终审判决。审判员  陈玉莹二〇二一年四月九日书记员  贾云双