浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终169号 上诉人（原审被告）：杨伦校，男，1956年5月24日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：蒋祝英，女，1962年12月15日出生，汉族，住诸暨市。系上诉人妻子。 委托诉讼代理人：潘惠明，浙江新兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：诸暨市金乐化纤有限公司，住所地诸暨市大唐街道政通路**。 诉讼代表人：李乐敏。 委托诉讼代理人：俞鲁烽,浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雨梦,浙江振邦律师事务所律师。 上诉人杨伦校因与被上诉人诸暨市金乐化纤有限公司（以下简称金乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2020）浙0681民初16177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨伦校上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审对上诉人的起诉。事实和理由：一审判决认定原告金乐公司主体适格，属认定事实错误。上诉人认为《租赁协议》出租方是浙江诸暨华中袜业有限公司（以下称“华中袜业”）。1.徐雷乐系华中袜业的法定代表人，其当然有权代表华中袜业与杨伦校签订《租赁协议》。而徐雷乐非金乐公司的法定代表人，在无授权的情况下，其通常不能代表金乐公司签订《租赁协议》。2.《租赁协议》约定“租金由甲方原欠乙方的货款385329元抵付8年租金”，从杨伦校一审中提交的二份证据——2015年9月29日华中袜业出具的《承诺书》、2014年9月12日徐雷乐代表华中袜业出具的《华中袜业欠条》看，显然是华中袜业欠杨伦校货款，可见《租赁协议》中的甲方是华中袜业，也即出租方是华中袜业，徐雷乐系代表华中袜业与杨伦校签订《租赁协议》。3.从前述《承诺书》的内容可见，涉案房屋在租给杨伦校前，华中袜业出租给案外人徐岳良，华中袜业一直有权出租涉案房屋。华中袜业欠杨伦校412329元货款也因该节事实，而在双方签订《租赁协议》时变更为385329元。4.本案一审第一次庭审后，一审法官于当日（11月9日）下午对《租赁协议》的出租方（甲方）代表徐雷乐进行了询问。该询问笔录中审判员与徐雷乐有这样的问答，“审：当时你是以你个人名义还是以诸暨华中袜业有限公司还是以诸暨市金乐化纤有限公司名义与杨伦校签订的？徐：是以诸暨华中袜业有限公司的名义与杨伦校签订的，我当时是该公司法定代表人，签订协议是代表公司的职务行为。”至于徐雷乐在11月9日接受一审审判员询问后，于11月18日以反映情况为名向法庭表明其“是代表金乐公司签订租赁合同的”，不但与其11月9日接受一审审判员询问时的陈述相矛盾，且无其他证据可印证，依法不应采信。同时，本案也没有其他证据可以证明涉案房屋系徐雷乐代表金乐公司与杨伦校签订《租赁协议》，杨伦校也明确其是与华中袜业签订《租赁协议》。因此，上诉人认为，涉案房屋《租赁协议》系华中袜业的法定代表人徐雷乐代表华中袜业与杨伦校签订的，涉案房屋的出租方为华中袜业，承租方为杨伦校。该租赁合同合法有效，且该租赁合同事实上也为金乐公司所知晓。现在金乐公司无视涉案房屋由华中袜业出租给杨伦校的事实，主张解除该租赁协议，没有事实和法律依据。一审判决认定《租赁协议》是徐雷乐代表金乐公司与杨伦校所订立，属认定事实错误。同时，一审判决在分析被上诉人主体是否适格时认为“涉案房屋所在处登记在原告金乐公司名下，而非浙江诸暨华中袜业有限公司名下”，可见，一审判决也不认为涉案房屋是金乐公司所有，只是其所在处在该公司名下。事实上，登记在金乐公司名下的房屋也是华中袜业出资建造的。房屋建好后金乐公司就停业了，并未实际占有、使用。华中袜业之后在其上加层建造包括涉案房屋在内的多处房屋，并一直占有、使用、出租涉案房屋等。因此，华中袜业事实上享有包括涉案房屋在内的多处加层房屋的占有、使用、出租等权利。综上，上诉人杨伦校认为，涉案房屋《租赁协议》的出租方是华中袜业，而不是金乐公司。被上诉人金乐公司不是本案的适格主体，同时其也不是涉案房屋的权利人，其无权主张解除华中袜业与杨伦校签订的涉案房屋《租赁协议》，及要求杨伦校腾退涉案房屋。请二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。 金乐公司辩称，一、即便按照上诉人的逻辑也不能得出出租方为华中袜业，更不能说一审认定原告主体适格错误。1.租赁协议上未加盖华中袜业公章，徐雷乐虽为华中袜业法定代表人，但其也是金乐公司的股东，在未得到华中袜业追认的情况下，不能推定徐雷乐代表华中袜业与上诉人签订了租赁协议。2.假设欠条、承诺书是真实的，仅能证明华中袜业欠上诉人货款的事实，上诉人主张用货款抵租金，在案涉租赁物属于金乐公司、华中袜业不存在该租赁物，以及用金乐公司名下资产抵付华中袜业的债务在未得到金乐公司认可的情况下，该欠条、承诺书、租赁协议的效力本身存在问题，因此不能当然推定出租方是华中袜业。3.管理人在接受指定后，于2019年9月4日向徐雷乐做过关于厂房租赁情况的询问笔录并且要求其提供相应租户、租金支付清单，徐雷乐明确陈述3号楼五楼是上诉人杨伦校承租的；作为华中袜业管理人于2018年8月30日向徐雷乐做过关于华中袜业厂房租赁情况，并未提及杨伦校，可见上诉人是同金乐公司存在事实上的租赁关系。依据《企业破产法》的相关规定，管理人是法院指定的，在法院的监督指导下开展工作，在破产程序上管理人对徐雷乐做的笔录是具有法律效力的，等同于法庭的询问笔录，至于一审过程中徐雷乐出于何种原因向一审法院做了虚假陈述，但最后迫于怕受到司法处罚的强大压力经反复思考后向法庭做了如实陈述。退一步讲，徐雷乐向法庭做了前后矛盾的陈述，其个人陈述应当存疑，他向法庭作出的任何陈述在本案中均不能作为认定该案事实的依据。因此上诉人讲的以徐雷乐在一审中法庭第一次询问结果为准，管理人不予认可。二、纵观本案，出租方是哪方主体，并非本案核心问题。假设出租方是华中袜业，但租赁物是属于金乐公司所有，租赁物是不动产，根据物权法定原则，登记在金乐公司名下，该不动产就是属于金乐公司所有，并非如上诉人所讲的租赁物属于华中袜业的，同时，金乐公司在厂房建造后虽并未用于自身的生产经营，但是以金乐公司的名义对外出租，与他人签订租房合同、收取租金，足以证明金乐公司对案涉房屋实际占有并使用。在这种事实背景下，金乐公司被法院裁定破产清算，出于顺利推进破产清算程序以及维护金乐公司广大债权人利益的要求下，华中袜业和上诉人也应当及时将租赁物腾退给金乐公司。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，三处厂房包括案涉房屋于2014年11月18日抵押给兴业银行绍兴支行，诸暨市人民法院于2015年2月10日首查封，而上诉人签订的租赁协议是2016年1月12日，上诉人对案涉房屋的租赁使用权也不得对抗涉案房屋经拍卖成交后新买受人的所有权。为排除妨害、顺利将拍卖标的物交付买受人、尽快推进破产程序，上诉人也应当腾退所占房屋。综上所述，请求判决驳回上诉、维持原判。 金乐公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾退其占用的位于诸暨市大唐街道望马路799号诸暨市××号楼××楼房屋；2.判令被告支付原告自2019年9月21日起至实际返还房屋之日止按150.68元／日（即55000元／年）计算的房屋占有使用费。审理中，原告撤回第2项诉请，并增加诉请为：判令确认解除原、被告之间的租赁合同。 一审法院认定事实：2016年1月12日，徐雷乐与被告杨伦校签订《租赁协议》一份，载明：“甲方将坐落于大唐镇毛阳村华中袜业3号楼五楼整体一层租赁给乙方，租赁面积约为750平方米，承租方保证合法使用该场所，不得用于非法目的；租赁期：从2016年1月20日起至2024年1月20日，租期8年。租金为每年人民币60000元，租金由甲方原欠乙方385329元，抵付8年租金；甲方保证该产权清晰，在租赁期间因甲方原因造成无法继续租赁的，由甲方承担乙方各项损失，乙方有权随时解除本协议并追加损失。”2019年9月11日，原告金乐公司向被告杨伦校发送腾房通知书，被告杨伦校于2020年9月14日收到该通知书。涉案房屋所在地登记在原告金乐公司名下，被告杨伦校至今仍居住在涉案房屋。2019年5月15日，该院立案审查秦军申请对金乐公司破产清算一案，该院于2019年8月26日作出（2019）浙0681破申24号民事裁定，裁定：“一、受理申请人秦军对被申请人金乐公司的破产清算申请；二、指定浙江振邦律师事务所为金乐公司管理人”。2020年6月30日，原告金乐公司管理人在淘宝网阿里拍卖破产强清平台上发布拍卖公告，拍卖金乐公司所有的位于诸暨市××镇××村的房地产、地上建筑物、构筑物、变配电设备及绿化苗木。2020年9月5日，该院作出（2019）浙0681破30号之三民事裁定：“登记在诸暨市金乐化纤有限公司名下位于诸暨市××镇××村的房地产［土地使用权证号：诸暨国用（2011）第90401419号，房产证号：Ｆ××4、Ｆ××5、Ｆ××6］、地上建筑物、构筑物、变配电设备及绿化苗木归买受人拉美拉供应链（浙江）有限公司（统一社会信用代码：91330102ＭＡ2Ｈ36ＲＥ50）所有；二、买受人拉美拉供应链（浙江）有限公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，相关过户费用由买受人拉美拉供应链（浙江）有限公司负担。”审理中，该院为查明案件事实向徐雷乐询问，其表示涉案房屋所在处登记在原告金乐公司名下，而非浙江诸暨华中袜业有限公司，出租方为原告金乐公司。该院向浙江诸暨华中袜业有限公司的破产管理人询问，其表示涉案租赁合同的出租方为原告金乐公司，而非浙江诸暨华中袜业有限公司。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告的主体是否适格。该院分析如下：1.涉案房屋所在处登记在原告金乐公司名下，而非浙江诸暨华中袜业有限公司；2.徐雷乐在该院询问时表示出租方系原告金乐公司，其系原告金乐公司的股东，并结合该院同类其他案件的情况，即由徐雷乐代表原告金乐公司签署租赁合同；3.浙江诸暨华中袜业有限公司的破产管理人在该院询问时表示涉案租赁合同的出租方为原告金乐公司，而非浙江诸暨华中袜业有限公司。综上，该院认定：原告金乐公司的主体适格。该院认为：原、被告之间的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人主体适格，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。2019年8月26日，该院作出（2019）浙0681破申24号民事裁定，裁定受理金乐公司的破产清算一案，依照《企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现原告金乐公司要求确认原、被告之间的租赁合同已解除的诉请，该院认为，原告金乐公司的管理人依照法律规定行使解除权，合理合法，其向被告发送的腾房通知书中表示其解除合同的意思表示，快递物流信息显示被告于2019年9月14日收到该通知书，该日应视为合同解除日；退一步讲，即使原告金乐公司的管理人未通知被告解除合同，那么根据企业破产法规定管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，亦视为解除合同。原告金乐公司要求被告腾退其占用的位于诸暨市大唐街道望马路799号诸暨市××号楼××楼房屋的诉请，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、确认原、被告之间签订的《租赁协议》于2019年9月14日解除；二、被告杨伦校应于判决生效之日起二十日内腾退位于诸暨市××街道××路××号××号楼××楼房屋。案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨伦校负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于金乐公司要求确认解除案涉租赁协议的诉请是否应予支持的问题。从案涉租赁协议载明的内容来看，出租方甲方为徐雷乐，承租方乙方为杨伦校，协议中并没有金乐公司作为出租方的意思表示，亦没有徐雷乐系代表金乐公司签订租赁协议的意思表示，也无证据表明杨伦校签订租赁协议时即知晓出租方为金乐公司，且直至本案进入诉讼阶段金乐公司也未能提供涉租房屋产权证，而杨伦校始终对出租方为金乐公司不予认可，故从在案证据来看，案涉租赁协议当事人并非金乐公司，金乐公司并非享有案涉租赁协议解除权的主体，故其要求确认解除的诉请不应得到支持。关于金乐公司要求杨伦校腾退涉租房屋的诉请是否应予支持的问题。本案中，根据诸暨市人民法院在金乐公司破产案件中作出的相关裁定，涉租房屋属于金乐公司所有，杨伦校未与其订立租赁协议而占有涉租房屋，金乐公司作为涉租房屋权利人，要求杨伦校腾退涉租房屋合法有据，一审予以支持并无不当。 综上所述，一审判决对被上诉人在一审中的部分诉请予以支持不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持诸暨市人民法院（2020）浙0681民初16177号民事判决第二项； 二、撤销诸暨市人民法院（2020）浙0681民初16177号民事判决第一项； 三、驳回诸暨市金乐化纤有限公司其余诉讼请求。 一审案件受理费减半收取40元，由杨伦校负担；二审案件受理费80元，由杨伦校负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  张百元 二〇二一年四月九日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡