湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂10民终378号上诉人（原审被告）：徐发庭，男，1989年7月16日出生，汉族，洪湖市人，住湖北省洪湖市。被上诉人（原审原告）：刘宏邦，男，1966年7月3日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：江溶，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨湘楠，广东广和律师事务所实习律师。原审第三人：洪湖市泓林房地产开发有限公司，住所地洪湖市新堤办事处州陵大道。法定代表人：汪佑元，该公司执行董事。上诉人徐发庭因与被上诉人刘宏邦、原审第三人洪湖市泓林房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服洪湖市人民法院(2020)鄂1083民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐发庭，被上诉人刘宏邦的委托诉讼代理人江溶到庭参加诉讼，原审第三人洪湖市泓林房地产开发有限公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐发庭上诉请求：一、撤销（2020）鄂1083民初821号民事判决书，并改判驳回被上诉人的全部诉求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实和理由：一、一审法院对《中华人民共和国合同法》第二百二十九条理解错误。“不影响租赁合同的效力”是指租赁合同继续有效，这不仅包括租赁合同内容，也包括租赁合同主体。既然租赁合同继续有效，就不存在所谓因物权的变更，而产生租赁主体发生变更的所谓合同概括性转移后的又一新租赁合同成立的效力。一审法院对此条的理解，突破了合同相对性原则，损害了出租人、转租人、承租人的合法权利。二、一审对本案的法律适用错误，本案应依《合同法》第八十八条、八十九条审理。本案的焦点是上诉人与被上诉人之间是否存在租赁合同关系即上诉人与第三人签订的租赁合同是否转让给被上诉人。租赁合同是双务合同，即合同主体依合同不仅享有权利，也同时承担义务。本案中一审法院认为原出租人的所有权利和义务，由新的出租人承继即租赁合同概括转让，那么就应依《合同法》第八十八条、第八十九条的规定确定租赁合同是否已概括转让，租赁合同转让的效力。而本案中无证据证明上诉人、第三人同意将租赁合同概括转让与被上诉人，即上诉人与被上诉人之间无租赁合同关系，也就不存在解除合同之说，也不存在依租赁合同向被上诉人支付租金的义务。三、上诉人未违约。第三人未按约交付符合使用要求的房屋，且对违约行为一直未承担责任，因第三人违约在先，上诉人据此行使抗辩权，不予支付后续租金的行为符合法律规定。上诉人在与第三人合同约定的装修期内，在对租赁房屋装修到尾期时发现房屋横梁断裂、屋顶漏水等问题，多次向第三人反映，要求其处理并承担违约责任，但第三人一直不予处理相关违约事项。据此，上诉人依法行使抗辩权和债务抵销权，不予支付租金的行为，不构成违约。刘宏邦二审辩称：一审判决法律适用正确，事实清楚，应予维持。上诉人的上诉没有法律依据，应予驳回。上诉人所述的概括性转移不适用本案的相关情形，本案是因为物权变动之后所发生的租赁合同的效力，而非被上诉人与第三人之间的据合同债权所发生的权利义务转移，两者性质是不一样的，本案的租赁合同的效力是基于法律规定及合同法229条的明确规定而产生的被上诉人与上诉人之间的权利义务，并非基于第三人将租赁合同的权利义务转让给被上诉人。因此上诉人的上诉完全是对法律的曲解，毫无事实依据和法律依据。刘宏邦向一审提出诉讼请求：一、确认原告刘宏邦与被告徐发庭之间的《洪湖新天地商铺租赁协议》已经解除；二、判令被告徐发庭向原告刘宏邦立即返还洪湖市新堤办事处洪林大道农村新社区花园小区(洪湖新天地)2号楼109号、110号、111号及112号商铺并恢复原状；三、判令被告徐发庭向原告刘宏邦支付自2018年9月20日起至2019年6月21日的租金人民币41979.31元；四、判令被告徐发庭向原告刘宏邦支付自2019年6月22日起至被告徐发庭实际返还之日的占用费，占用费计算方式：2019年6月22日至2020年2月15日期间以55718元／年标准计算，2020年2月15日至实际搬离之日以58503.9元／年标准计算，现暂计至2019年7月30日为人民币5953.43元；五、判令被告徐发庭向原告刘宏邦支付违约金，违约金计算方式：2018年9月20日至2020年2月15日期间以55718元为基数，每日万分之五费率计算，2020年2月15日至实际搬离之日以58503．9元为基数，每日万分之五费率计算，现暂计至2019年7月20日为8441．27元：六、判令被告徐发庭承担本案诉讼费用。一审认定：2016年12月15日，被告徐发庭与第三人洪湖市泓林房地产开发有限公司签订《洪湖新天地商铺租赁协议》，约定由被告徐发庭承租洪湖市新堤办事处洪林大道农村新社区花园小区(洪湖新天地)2号楼109号、110号、111号及112号商铺，租赁期限为五年，自2017年2月15日至2022年2月15日止。租金标准前三年为55718元，第四年在第三年基础上递增百分之五，第五年在第四年基础上再递增百分之五。租金支付周期为每年支付一次，每次提前一个月支付。在租赁合同中，第三人与被告就合同的解除条件作了约定，其中的约定为：未经承租方书面许可出租方擅自将商铺用于抵押或转让给第三方、商铺主体结构存在缺陷危及安全的情况下，承租方有权解除合同。承租方没有按照约定期间交付租金超过15天，出租方有权解除合同。同时租赁合同还约定，合同解除后，违约方按当年租金的日万分之五承担违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿部分经济损失。《租赁协议》签订之后，第三人泓林房地产公司将涉案商铺交付被告徐发庭使用至今。2018年5月30日及2018年8月28日，第三人泓林房地产公司将涉案商铺出售给原告，2018年9月20日，原告办理了涉案商铺的不动产权证。在原告刘宏邦成为涉案商铺所有权人之后，其要求被告徐发庭支付涉案商铺租金，并分别于2019年5月2日、2019年5月16日通过邮政快递的方式向被告发送要求限期交纳租金的通知，但遭被告徐发庭拒收，后由邮政快递再次投递后由他人代收。2019年6月21日，原告再次通过邮政快递向被告发送解除租赁协议的通知，被告仍然拒收，后由邮政快递再次投递后由他人代收。2019年5月1日、2019年5月16日、2019年6月21日原告在向被告发送快递的同时，向被告的手机发送了《立即交付房屋租金的通知》、《再次敦促徐发庭先生交付房屋租金的通知》、《解除洪湖新天地商铺租赁协议的通知》，被告收到。一审另查明，被告仅在租赁初期，向第三人缴纳了租赁订金15000元和租赁押金15000元共计30000元，此后再未缴纳过租金。原告刘宏邦认为，刘宏邦成为涉案商铺的所有权人之后，第三人泓林房地产公司与被告徐发庭签订的《租赁协议》尚在有效期内，依据买卖不破租赁原则，《租赁协议》对原告刘宏邦与被告徐发庭继续有效。原告刘宏邦成为《租赁协议》中的出租方，享有要求承租方即被告徐发庭支付租金的权利，被告徐发庭作为承租方有义务按照约定向原告刘宏邦支付租金。现因被告徐发庭在原告的一再催缴下仍拒绝向原告刘宏邦支付租金，原告刘宏邦有权依照《租赁协议》约定解除《租赁协议》，要求徐发庭支付房租、搬离涉案商铺，同时承担违约责任。被告徐发庭则认为原告与第三人的房屋转让必须经被告同意，否则不发生法律效力;其只与第三人签订了租赁合同，未与原告签订租赁合同，原被告之间不存在租赁合同关系，且第三人未通知被告，原告无权向其收取租金；第三人未按约交付符合使用要求的房屋，且对违约行为一直未承担责任，被告据此行使抗辩权和债务抵销权，不支付租金的行为不构成违约。一审认为，第三人和被告双方签订的商铺租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。原告现已取得涉案商铺的所有权并已办理不动产登记，为该商铺的合法所有人。被告认为原告与第三人的商铺转让不发生法律效力无法律依据，其辩称第三人转让商铺未取得其同意是被告与第三人的另一法律关系，被告可另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利。租金系商铺产生的收益，原告在依法取得该商铺的所有权并办理了不动产登记后，有权要求原承租户徐发庭支付其取得所有权后的租金。被告虽然是与第三人签订的租赁合同，该合同在租赁商铺变更所有权后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，仍具法律效力，该效力主要指的是原租赁合同的内容效力，与该租赁物物权依法变动后发生的所有权人变更效力并不矛盾和冲突，除有当事人间的特别约定，该租赁合同在新旧出租人间发生概括性转移，原出租人的所有权利义务由新的出租人享有和承继，因而，承租人应向新的租赁商铺的所有权人履行支付租金等义务，不能以其不是租赁合同的签订人而否定其根据合同主张权利的主体资格。因此，本案被告主张其仅与第三人签订租赁合同，与原告无租赁关系的抗辩理由不能成立，被告应当在被告知原告系新的出租人后按照原租赁协议约定向原告给付租金并履行合同其他义务。此外，被告主张未接到第三人的通知，因而原告无权向其主张租金。据本案原告方提供的证据显示，原告通过邮政快递、短信的方式多次向被告发送通知，告知其为涉案商铺新的所有权人，要求被告支付其取得所有权后的商铺租金，但均被被告拒收或置之不理。涉案商铺发生了所在权变动，原告基于其取得的所有权有权通知租赁人徐发庭向其支付租金，被告徐发庭以未接到第三人的通知为由主张原告无权收取，缺乏法律依据。且原告向被告发送通知时委托了在第三人处任职的伍远黎，被告仍然拒收或置之不理，实质是回避问题的解决，其主张未接到第三人的通知，因而原告无权向其主张租金的理由缺乏事实依据，一审不予支持。原告三次通过邮政快递的方式，向被告发送了要求其向原告支付租金及解除合同的通知，被告拒收，后邮政快递再次投递，投递结果均显示为“他人代收”，因被告否认，不能证明被告收到上述邮件。原告在发送邮件的同时向被告手机发送了要求支付租金和解除合同的短信，被告在庭审中对接收该短信内容的手机号码属其所有予以认可并对其内容提出异议，证明该短信已到达被告手机，其已收到，被告应已知原告为涉案商铺的新的所有权人，但至今，被告徐发庭仍未向原告支付过分文租金，其以涉案商铺存在质量问题予以抗辩，但未提出充足的证据予以证明。因而，依据《租赁协议》第八条第一款规定的被告徐发庭未按合同约定期限支付租金超过15天以上的，出租方有权解除合同之约定，原告可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因而本案原被告解除合同的时间为被告徐发庭收到原告方于2019年6月21日向其发送短信《解除洪湖新天地商铺租赁协议的通知》之时。原被告的合同解除后，被告徐发庭应向原告返还商铺，并支付未交纳的租金及合同解除后的商铺占用费（比照合同未解除情况下应缴纳的租金计算），另据《租赁协议》中违约责任的约定，按当年租金的日万分之五的标准承担违约金。原告起诉要求被告承担以上违约责任外，还要求被告返还商铺时恢复原状，但原告并未提出相关证据证明被告对房屋进行了主体结构改造从而影响了房屋质量，本院对其该诉讼请求不予支持。一审根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决：一、确认原告刘宏邦与被告徐发庭之间的《洪湖新天地商铺租赁协议》于2019年6月21日已予解除；二、本判决生效后十五日内被告徐发庭向原告刘宏邦返还洪湖市新堤办事处洪林大道农村新社区花园小区(洪湖新天地)2号楼109号、110号、111号及112号商铺；三、本判决生效后十日内被告徐发庭向原告刘宏邦支付自2018年9月20日起至2019年6月20日的租金41827元；四、本判决生效后十日内被告徐发庭向原告刘宏邦支付自2019年6月21日起至被告徐发庭实际返还之日的占用费。（占用费计算方式：2019年6月21日至2020年2月15日期间以55718元／年标准按天计算，共计41216元；2020年2月16日至实际搬离之日以58503.9元／年标准按天计算）；五、本判决生效后十日内被告徐发庭向原告刘宏邦支付逾期未付租金的违约金。（计算方式为：2018年9月20日至2020年2月15日以55718元为基数，2020年2月16日至实际搬离之日以58503.9元为基数，以每日万分之五费率计算。）六、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费1110元，由被告徐发庭负担。二审中双方当事人没有证据向法庭提交。本案认可一审对本案事实的认定。二审中双方当事人争议的焦点问题是：上诉人是否存在违约行为，租赁合同是否应当解除。本院认为，本案是因为物权变动之后所发生的租赁合同的效力，而非被上诉人与第三人之间依据合同债权所发生的权利义务转移而产生的效力，即本案的租赁合同的效力是基于合同法第二百二十九条的明确规定而产生的被上诉人与上诉人之间的权利义务，并非基于第三人将租赁合同的权利义务转让给被上诉人，二者具有不同的法律性质。对此，上诉人主张权利义务概括性转移不适用本案的相关情形不正确，一审认定双方存在租赁合同关系并无不当。被上诉人与上诉人之间的合同依照法律规定而当然发生效力，上诉人没有依照合同约定履行支付租金的义务，构成严重违约，被上诉人有权解除合同。上诉人还主张案涉房屋存在质量问题，但在一、二审中并没有提供证据予以证明，且上诉人至今仍在占有使用该房屋，上诉人依法应当支付租金。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1110元，由上诉人徐发庭负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  陶齐学审判员  谢成勇二〇二一年四月二十日书记员  程 瀛