北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5991号上诉人（原审被告）：北京古渡驿餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区首体南路******304-15。法定代表人：梁凯明，执行董事、经理。委托诉讼代理人：静国佳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：龙磊，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京诺德乐璟酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路**院**楼****。法定代表人：张社锋，总经理。委托诉讼代理人：崔秋娜，北京水波纹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，北京水波纹律师事务所实习律师。上诉人北京古渡驿餐饮管理有限公司（以下简称古渡驿公司）因与被上诉人北京诺德乐璟酒店管理有限公司（以下简称诺德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。古渡驿公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回诺德公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由诺德公司承担。事实和理由：2018年11月28日，我公司与诺德公司签订《房屋租赁合同》，并未对装修前的拆除工作进行约定，也未对拆除工作需要审批进行约定，更未对《房屋租赁合同》项下租赁场地的原装修残值有任何约定。诺德公司已同意我公司进场装修，我公司必然要拆除原有装修，双方不但未认定原有装修残值，而且我公司还需要花钱去拆除，必然增加装修负担，因而双方均以自己行为认可原有装修已成负资产或已忽略不计。诺德公司向我公司下发了《装修缴费单》并收取了我公司按时交纳的费用，在装修管理过程中诺德公司也同意拆除人员进场，并以放任我公司工人拆除施工七八天的消极方式表示同意我公司拆除原装修，从未要求我公司停止拆除或要求过赔偿，足以认定双方本着共同的合同目的，认可原装修残值为零或对残值无争的事实。直至大房东不同意我公司的装修方案，诺德公司均未向我公司主张拆除损失。在另案中，我公司已经承担了解除合同相应的责任，不应再承担合同解除后诺德公司寻找下一个租房客户的空置成本，诺德公司作为二房东，空置损失必然发生，由我公司承担空置损失不符合公平原则。诺德公司辩称，同意一审判决。1.古渡驿公司未经我公司允许擅自拆除涉案房屋装修，侵犯了我公司对于房屋装修的所有权，应承担赔偿责任。我公司承租涉案房屋后，对原为毛坯状态的房屋进行了装修，依法享有对涉案房屋装修（添附物）的权利。古渡驿公司在履行涉案房屋租赁合同过程中，违反合同第十条第五项和第十一条第（一）项之约定，未取得我公司书面同意、未将装修图纸报送物业公司审批，将涉案房屋原有装修全部砸毁，甚至连现场建筑垃圾都未清扫就自行退场，给我公司造成了巨额损失，构成违约，我公司有权要求其恢复原状或者承担赔偿责任。同时，（2019）京0106民初39482号生效判决判令我公司向古渡驿公司支付拆除费用损失、中介费用损失、设计费用损失，我公司已经弥补了古渡驿公司因拆除原有装修及设计新装修支出的费用，而我公司原有装修被古渡驿公司悉数破坏如无处主张权利，有悖于合同解除后的责任分担原则。涉案房屋租赁合同第十四条约定涉案房屋交付标准为现状交付，我公司将房屋交付给古渡驿公司时，房屋装修投入可被认定为房屋的装修价值。一审法院酌情确定房屋装修残值，并无不当。我公司下发《装修缴费单》并收取装修押金是依照合同享有的出租人权利，古渡驿公司支付押金也是履行装修的先前义务，并不代表我公司对于古渡驿公司的任何装修方案都予以认可且不用经过审批，古渡驿公司仍应当按照合同约定待装修方案经审批后再开始装修。我公司未对古渡驿公司的拆除行为进行有效阻止并不能认为是诺德公司以默许的方式同意古渡驿公司拆除原有装修，而是因诺德公司始终无法与古渡驿公司就房屋经营使用模式达成一致而在客观上阻止不能。合同己明确约定古渡驿公司的报批义务，我公司是否有效阻止拆除行为并不影响古渡驿公司的义务和责任承担。2.古渡驿公司对涉案房屋租赁合同解除负有责任，应当赔偿房屋空置期损失。古渡驿公司擅自拆除装修导致我公司后续投入大量资金及人力进行清扫、维修，甚至还需要承担房屋因不适租而空置的损失。（2019）京0106民初39482号案件中，法院认定古渡驿公司承担的自2019年5月14日至6月24日的房屋占有使用费、物业费为古渡驿公司未完成退租工作所需要承担的房屋使用责任，并不包括其在完全拆除我公司原有房屋且并未采取任何恢复原状或补救措施的合同义务及法律责任，这部分责任的对应期间则为2019年6月25日古渡驿公司办理完房屋返还手续后至2019年7月19日我公司代替古渡驿公司对涉案房屋进行清扫、恢复，使其达到合同中约定的“清洁、适租”状态的期间。诺德公司向一审法院起诉请求：1.古渡驿公司赔偿装修款3000000元；2.古渡驿公司赔偿空置期及给现承租人的装修免租期损失729634元；3.古渡驿公司支付违约赔偿金486000元；4.案件受理费由古渡驿公司负担。一审法院认定事实：2016年10月10日，诺德公司与河南英科建筑工程有限公司（以下简称英科公司）签订《装修工程承包合同》，英科公司对诉争房屋进行装修改造，包括消防、上下水、隔油设备、电、燃气、餐厅的全部施工等内容，工程造价3000000元，合同期限为2016年11月1日至2017年4月30日。2017年9月29日，诺德公司法定代表人张社锋通过电汇方式向英科公司转账3000000元。同日，英科公司向张社锋出具收条，认可已收到3000000元。2018年11月28日，诺德公司（出租方，甲方）与古渡驿公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定诺德公司将诉争房屋出租给古渡驿公司，房屋用途为“餐饮”，房屋租赁期限为2019年4月1日至2034年3月31日，免租期为2019年1月1日至2019年3月31日，房屋交付日为2019年1月1日，租赁房屋交付标准为现状交付。合同第十条第（五）项约定“租赁期间，乙方如需对租赁房屋及其附属设施设备进行拆改、扩建或增添，必须事先取得甲方及政府有关主管部门书面同意，并承担保养、维修义务和该等修改带来的一切责任。”合同第十一条对装饰、装修进行约定“（一）乙方承诺就乙方所租赁甲方场地内的所有装饰装修的规划、设计符合国际相关标准，建设施工均按国家相关要求执行。乙方在施工前将效果图、施工图、电路图、结构图、装修材料等资料报送甲方物业公司，乙方在施工过程中自觉接受甲方及物业方的监督及检查。”合同第十五条对撤离进行约定“（一）在本租约终止或解除前7天，乙方应当将场地以清洁、适租的状态归还甲方，但应允许有正常的损耗以及因不可抗力事件导致的毁坏……”。合同第二十二条第7款约定“甲方在收到保证金后即日起根据乙方需要和时间安排积极配合乙方无偿将原营业执照‘爽食味道（北京）餐饮有限公司’法人‘袁雪梅’及股东全部变更为‘古渡驿（北京）餐饮经营有限公司’和乙方指定的法人名下……”，该条第8款约定“合同期结束前一个月，乙方应将合同期内营业执照及法人引起的债务纠纷解决处理完毕，无偿将营业执照归还变更回甲方指定的法人和名称……”。2018年12月1日，诺德公司与四十五体育公司签订《房屋租赁终止合同》，大意为四十五体育公司原承租丰台区XX路X号院XX大厦X号楼地下X层X号房屋，租期至2019年12月30日。现双方当事人同意提前解除合同，诺德公司同意补偿装修损失及未到期补偿费共计486000元。2019年3月8日，古渡驿公司收到《装修缴费单》后向诺德公司指定账户转账56470元（标记用途：装修管理费及押金），后将诉争房屋原有装修全部拆除。2019年3月19日，爽食味道（北京）餐饮有限公司变更为北京古渡驿餐饮有限公司，原股东袁雪梅、张社峰退出，变更后的股东为古渡驿公司。2019年5月14日，《房屋租赁合同》解除。2019年6月24日，古渡驿公司与诺德公司办理房屋返还手续。2019年7月19日，诺德公司（出租方，甲方）与案外人胡峰（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定诺德公司将坐落在丰台区XX路X号院XX大厦X号楼地下X层X-112、X-115、X-106号房屋出租给胡峰，租期自2019年7月20日至2029年7月19日止，起租日为2019年11月20日，房屋押金为200000元。2019年8月12日，古渡驿公司以房屋租赁合同纠纷起诉诺德公司解除合同并要求赔偿损失，本院依法作出（2019）京0106民初39482号民事判决。该案中双方当事人均认可诺德公司对古渡驿公司提交的装修方案未予批准。该判决认定由于双方原因导致合同目的无法实现，诺德公司应当对古渡驿公司的损失承担50%赔偿责任，并且对截止至腾退前的租金、占有使用费进行了处理。该案判决现已生效。诺德公司主张古渡驿公司未经同意擅自将原有装修拆除，要求赔偿装修款3000000元。古渡驿公司不同意赔偿诺德公司装修款，理由如下：1.2019年3月19日，爽食味道（北京）餐饮有限公司股东变更为古渡驿公司，诉争场地原有装修的残余价值是张社锋为开办公司的投入，诺德公司并未支付该笔费用，亦无权主张；2.诺德公司收取了装修押金，说明其同意古渡驿公司开展拆除装修工作。且诺德公司在巡查发现拆除行为后未对拆除行为予以制止或提出异议，足以说明其认可古渡驿公司的拆除行为；3.诺德公司系按照全新的装修主张权利，未考虑折旧。诺德公司否认同意古渡驿公司拆除装修，称告知古渡驿公司图纸审批后再拆除原有装修，但古渡驿公司一直拖延提供图纸，最终经过八九天将原有装修拆除完毕。诺德公司主张因古渡驿公司原因导致《房屋租赁合同》无法继续履行，故要求赔偿2019年5月14日至2019年7月20日的空置期损失，以及2019年7月21日至2019年11月20日的免租期损失，总计729634元。古渡驿公司对上述主张不予认可。诺德公司主张为了履行《房屋租赁合同》，诺德公司提前与四十五体育公司解除了合同，并为此承担了相应责任。但现因古渡驿公司原因导致《房屋租赁合同》无法继续履行，故要求古渡驿公司给付上述赔偿金486000元。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应遵约履行。关于原有装修赔偿一节。首先，依据《装修工程承包合同》可以认定，诺德公司出资对诉争房屋进行装修，装修的利益应当归属于诺德公司，即使诺德公司将该装修交付给古渡驿公司使用，亦不能改变诺德公司系添附的权利人。因此，诺德公司有权向古渡驿公司主张装修损失。其次，依照《房屋租赁合同》第十条，古渡驿公司进行装修改造前应当经过诺德公司的审批同意，但古渡驿公司并未经过上述审批。诺德公司收取押金并不能等同于诺德公司同意古渡驿公司开始进行装修。古渡驿公司仍然应待装修方案经审批后再开始装修。第三，依诺德公司所述，其在已经知晓古渡驿公司拆除原有装修的情形下，在长达八九天的时间内并未及时有效阻止，对原有装修被全部拆除这一损害后果亦有过错。第四，依生效判决认定古渡驿公司与诺德公司对合同目的无法实现负有同等责任。第五，原有装修已经被全部拆除，无法进行评估。综上五点，法院认定因双方原因导致合同目的无法实现，且古渡驿公司在未经批准的情况下即拆除诉争房屋原有装修，故古渡驿公司应当赔偿装修损失。具体数额由法院参考合同目的无法实现的原因力、古渡驿公司擅自拆除、诺德公司未及时制止以及原有装修价值、装修后已使用期间等情节酌情确定。关于空置期损失一节。依据已生效的判决书可以认定《房屋租赁合同》因双方原因解除，故古渡驿公司应当赔偿空置期损失。期间上，因另案判决已经对截止至2020年6月24日的租金及占有使用费作出了处理，且诺德公司于2020年7月20日起另行将诉争房屋出租，故空置期为自2020年6月25日至2020年7月19日。具体数额由法院参考市场行情并结合过错程度酌情确定。免租期系诺德公司与案外人协商所致，诺德公司要求古渡驿公司承担上述损失，于法无据，法院不予支持。关于违约赔偿金一节。因该赔偿金系诺德公司在原合同未到期的情况下，为了追求自身利益，自愿与四十五体育公司所签，故法院对诺德公司要求古渡驿公司承担上述损失，亦不予支持。综上，一审法院判决：一、北京古渡驿餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京诺德乐璟酒店管理有限公司装修损失900000元；二、北京古渡驿餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京诺德乐璟酒店管理有限公司空置期损失41000元；三、驳回北京诺德乐璟酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，古渡驿公司主张其对诺德公司提供的关于涉案房屋装修工程的合同及费用的证据不予认可。除上述补充意见外，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据生效判决之认定，诺德公司与古渡驿公司签订的涉案房屋租赁合同合法有效，该合同于2019年5月14日解除，双方原因导致合同目的无法实现，诺德公司、古渡驿公司应当共同承担合同解除的责任和后果。诺德公司将涉案房屋交付古渡驿公司，古渡驿公司在其所提交的装修方案未予批准前，将涉案房屋原有装修予以拆除，根据生效判决关于合同解除责任的认定，该部分损失应当由双方合理分担。一审法院根据本案实际情况，综合考虑各方面因素对古渡驿公司应当承担的损失数额予以酌定，在本案现有证据情况下，本院不持异议。古渡驿公司所提上诉理由中，一审已经阐述的部分本院不再赘述。对于古渡驿公司上诉称诺德公司在此前合同履行过程中未积极主张损失一节，系合同履行过程中以合同履行为目的的表示，并不能因此认为诺德公司放弃合同解除后主张损失承担的权利，且一审法院在数额酌定过程中已经考虑了诺德公司未有效阻止的过错。关于空置期的损失一节，因双方对于合同解除均有责任，一审法院对该部分损失根据本案情况予以酌定，亦无明显不妥。综上所述，古渡驿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9046元，由古渡驿公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王军华二〇二一年四月二十三日书记员  孙春玮