贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终1758号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城**金融商务区**东四塔div>负责人：陆涛，该行行长。委托诉讼代理人：钱朝进，贵州跃华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴彦芬，女，1981年7月22日出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：潘竤蒽，贵州云初律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘兴艳，贵州云初律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与上诉人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发银行贵阳分行）、被上诉人吴彦芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。宏益公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或者发回重审；2、请求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》并判令被上诉人向上诉人支付购房总价款30%的违约金（552630元）；3、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《商品房买卖合同》附件十二4.3：“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，出卖人因此承担担保责任的，即视为买受人逾期支付购房款，出卖人有权解除合同、”《商品房买卖合同》附件十二4.1：“买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间顺延”的约定，被上诉人一审时只提供截止到2019年12月的个人还款明细，而非是截止到审理时的个人还款明细，不符合常理。其故意隐瞒已拒绝偿还贷款的事实，企图用诉讼的行为掩盖其违约的事实，逃避应当承担的违约责任。在一审中第三人已提交证据证明被上诉人在提起诉讼之前，即2020年3月就已经停止履行每月偿还按揭贷款的义务，因此上诉人有权顺延交房时间，被上诉人也不应当承担逾期交房的违约责任；2、即使有延期交付的行为，并不意味着合同目的不能实现，也不影响合同的继续履行，而被上诉人在提起诉讼前已经停止还贷的这种行为已经表明其不再继续履行《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》，也不承担合同约定的义务。从而导致《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》已经无法正常履行，被上诉人才是上述合同无法继续履行的实际违约人，第三人在一审中已要求上诉人承担担保责任，因此依据《商品房买卖合同》附件十二4.3条和相关法律规定，要求被上诉人向购房人支付购房总价款30%的违约金，同时在上诉人在承担了担保责任之后有权向被上诉人追偿，要求支付垫付的款项；3、维修资金收据已经清楚写明维修资金为代办事项。上诉人和被上诉人就维修基金为委托代缴关系，被上诉人委托上诉人代为缴纳维修资金，上诉人在一审中已提交维修资金专项收据，证明已经按照上诉人的委托缴纳给住建部门，委托的结果应该归于委托人而非受托人，因此判决上诉人退还维修资金没有法律依据。同时根据住建部门的规定维修资金在《商品房买卖合同》注销后，可向住建部门申请退还，而且维修资金费用也只会退还给房屋的买受人。如判决上诉人退还，一方面没有事实和法律根据，另一方面被上诉人再去住建局申请退还会导致重复；4、原告停止还贷的违约行为是其自身原因导致，是其个人意志的结果，导致的利息上浮、复利、罚息等应当由其自身承担，而不应由上诉人承担。2020年3月至今，期间的贷款本息本来也应该由被上诉人按时偿还，但被上诉人已经停止还贷，判决由上诉人偿还的事实和法律依据也不明确，如是承担担保责任，则上诉人有权向被上诉人追偿。综上，为维护上诉人的合法权益，上诉人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法向贵院提起上诉，恳请贵院支持上诉人的上诉请求。浦发银行贵阳分行辩称，对于宏益公司的上诉，我方答辩意见同我方的上诉意见。吴彦芬辩称：1、本案解除合同是由于宏益公司逾期交房的违约行为导致，因为其违约延期交房，被上诉人才没有支付贷款，因此宏益公司应当退还被上诉人及浦发银行贵阳分行的相关款项；2、被上诉人的维修基金是交付给宏益公司的，也有宏益公司向其出具的收据，因此一审判决符合事实。浦发银行贵阳分行上诉请求：1、请求上级人民法院依法撤销一审判决，改判被上诉人吴彦芬立即偿还上诉人借款本金1，213，808.38元，利息41080.97元，罚息737.86元，复利1145.79元，并判令被上诉人吴彦芬按照合同约定利率计算支付自2020年10月31日起至全部款项清偿之日止的利息、罚息、复利，并判决被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司对前述债务承担连带担保责任；2、本案案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审审理程序违反法定审理程序，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”之规定，在一审审理过程中，上诉人作为担保权人向一审法院提出过如前独立诉讼请求并递交了独立请求诉状，但一审法院对此并未作任何答复及审理，基于此，一审判决审理程序违法，依法应予撤销；2、一审判决事实审理不清、导致法律适用错误，继而导致判决错误。对于被上诉人吴彦芬于起诉之前就逾期归还贷款本息违反《个人购房担保借款合同》约定的事实，一审判决事实审理不清，导致判决错误。吴彦芬辩称：关于浦发银行贵阳分行的款项不应该由其偿还，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因为商品房买卖合同由于宏益公司逾期交房的违约行为，导致解除合同，同时逾期交房的行为导致与浦发银行贵阳分行签订的贷款合同无法履行，因此该违约责任应由宏益公司承担，不应该由被上诉人承担。宏益公司未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。吴彦芬向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告立即支付原告首期购房款553101元及资金占用费（以553101元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年3月27日起计算至被告实际返还全部款项之日止），并立即支付原告违约金11798.86元；四、被告支付原告专项维修资金36842元及资金占用费（以36842元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月30日起计算至被告实际返还全部款项之日止）；五、被告立即向原告支付已按揭的贷款本金及利息135769.25元（从2019年2月10日起暂计至2020年1月10日），同时向原告支付自2020年1月10日至判决生效之日止原告已向第三人归还的贷款本金及利息；六、被告立即向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息及因提前解除合同原告应当向第三人支付的违约金11533.21元（以《个人购房担保借款合同》的约定计算）；七、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2018年3月27日，原告（买受人）与被告宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区房屋一套，建筑面积199.78平方米，套内建筑面积146.11平方米，房款按套计算，总房款1842101元；买受人采取贷款方式付款，应当在合同签订之日支付购房首期款553101元，余款1289000元以银行按揭贷款支付；合同第十一条交付时间及条件载明：“（一）出卖人应当在2019年6月30日向买受人交付该商品房；…”；合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；合同第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。该《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，4.3条载明“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，出卖人因此承担担保责任的，即视为买受人逾期支付购房款，出卖人有权解除合同，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担。…；”第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，双方在贵阳市住房和城乡建设局办理了《商品房预售合同备案登记》，原告于合同签订当日支付被告购房首期款553101元，被告当日向原告出具了收款收据。同年5月30日，原告向被告交纳了维修基金36842元，被告当日向原告出具收款收据。2019年1月24日，原告由被告担保并以上述房屋作抵押，与第三人浦发银行贵阳分行订立《个人购房担保借款合同》，原告向第三人贷款1289000元支付被告上述房屋的房款。第三人当日按合同约定向被告发放了贷款1289000元。交房期限届满后，被告未能向原告交付房屋，且经过180个工作日仍不能交付，原告诉至一审法院，提出如前诉请。庭审中，被告承认涉案房屋未交付，现在也不能交付。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告吴彦芬在与宏益公司、第三人浦发银行贵阳分行订立《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》后，已按约将购房款支付被告；但被告未按约于2019年6月30日前将房屋交付原告，且逾期180个工作日仍未交付至今，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”；因被告逾期不能向原告交付房屋超过180个工作日后，至今仍不能交付，致使原告不能实现合同目的，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议符合法律规定及合同约定，一审法院依法予以支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间，因补充协议中该约定违反了《商品房买卖合同》第二十九条的规定，排除了买受人的主要权利，从而无效，故被告的该抗辩理由不成立，一审法院依法不予采纳。合同解除后，被告收取的全部购房款1842101元应退还原告。原告要求被告支付违约金，根据《商品房买卖合同》约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”双方已对逾期交付房屋解除合同的违约责任进行了约定，该约定对双方具有约束力，故被告应按合同约定按已付全部房款1842101元的2%支付原告违约金36842.02元。原告要求被告支付资金占用费，因原告已经主张了违约金，其资金占用费请求系重复请求，一审法院依法不予支持。原告主张的维修基金36842元，系被告代收代交，《商品房买卖合同》解除后，被告应予以返还；但被告未实际得到使用，故对原告主张维修基金的资金占用费，一审法院不予支持。原告主张解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，根据最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，本案中《商品房买卖合同》被解除，《个人购房担保借款合同》的合同目的已经无法实现，原告请求解除《个人购房担保借款合同》于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，根据最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人。”之规定，被告已收取了购房贷款，原告请求判令被告支付原告向第三人偿还的贷款本金及利息，并偿还第三人剩余贷款的本息，于法有据，一审法院予以支持。被告主张如解除合同，则由原告配合被告注销商品房买卖合同备案登记及预告登记，因登记或注销登记系该房买卖的附随义务，被告的该主张合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告吴彦芬与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2018年3月27日就贵阳市南明区花果园大街花果园后街彭家湾危旧房、棚户区改造项目一期第22栋2单元6层1号房屋订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、解除原告吴彦芬与第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于2019年1月24日订立的《个人购房担保借款合同》；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴彦芬购房首期款553101元、维修基金36842元，并支付原告违约金36842.02元，合计626785.02元；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴彦芬向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还的贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述义务的同时，向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还原告吴彦芬就《个人购房担保借款合同》剩余贷款的本金、利息及罚息等（按借款合同约定计算）；六、原告吴彦芬于本判决生效后10日内协助被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理上述房屋的商品房预售合同备案登记等相关登记的注销手续；七、驳回原告吴彦芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11762元，减半收取5881元,由原告负担281元，由被告负担5600元（原告已预交，被告在支付原告上述款项时，一并支付原告）。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另，二审中上诉人宏益公司未在本院通知的时间内按期到庭参与二审调查。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，依法缔结的合同具有法律约束力，本案中案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同签订后，被上诉人吴彦芬已按合同约定向上诉人宏益公司支付了购房款，上诉人益房公司未在合同约定期限内（2019年6月30日前）向被上诉人吴彦芬交付房屋，系上诉人宏益公司违约。且至一审开庭时上诉人宏益公司明确表示仍不能交付房屋，已符合合同约定逾期交房超过180日有权解除《商品房买卖合同》的情形，被上诉人吴彦芬诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议符合合同约定规定，同时也未超过法律规定的除斥期间，故一审法院判决解除《商品房买卖合同》并无不当，本院予以维持。根据浦发银行贵阳银行的陈述，被上诉人吴彦芬于2020年3月10日开始出现逾期归还银行贷款情况，而此时上诉人宏益公司已逾期交房近9个月，属上诉人宏益公司违约在先，故本院认为上诉人宏益公司称本案系被上诉人吴彦芬逾期还贷导致合同解除的上诉理由不能成立。至于专项维修基金是否退还的问题，上诉人宏益公司收取的该费用，在《商品房买卖合同》已经解除的情况下，原判判决上诉人宏益公司退还并无不当，本院予以维持。关于被上诉人吴彦芬是否应对上诉人浦发银行贵阳分行承担偿还借款本息、罚息等费用的责任问题，本院认为被上诉人吴彦芬系《个人购房担保借款合同》的借款人，根据合同相对性原则，合同解除后，被上诉人吴彦芬应承担向浦发银行贵阳分行归还贷款本息、罚息等费用的责任，原判未判决被上诉人吴彦芬承上述责任，仅判决保证人宏益公司承担责任不当，本院予以纠正。另，原判第二项解除的《个人购房担保借款合同》系吴彦芬与第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行、贵阳宏益房地产开发有限公司三方签订，原判认定为吴彦芬与第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行两方签订错误，本院亦予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4950号民事判决第一项、第三项、第六项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4950号民事判决第四项、第五项、第七项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4950号民事判决第二项为：解除吴彦芬与第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行、贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年1月24日订立的《个人购房担保借款合同》；四、被上诉人吴彦芬于本判决生效之日起十日内向上诉人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；五、被上诉人吴彦芬于本判决生效之日起十日内向上诉人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行案涉《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以借款合同的约定进行计算）；六、上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司对前述第四项、第五项债务承担连带偿还责任；七、驳回被上诉人吴彦芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5881元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担5600元，由吴彦芬负担281元；二审案件受理费13524元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担11762元，由吴彦芬负担1762元。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年四月二十日书记员  曹 然