江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初1381号原告：张军，男，1964年8月29日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：陈小峰，北京市盈科(南通)律师事务所律师。被告：刘维建，男，1975年12月25日生，汉族，住如皋市搬经派出所宿舍1号，现住如皋市。原告张军与被告刘维建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张军及其特别授权委托诉讼代理人陈小峰，被告刘维建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告拖欠的2020年度房屋租金198000元，并承担违约金39600元；2.案件受理费由被告负担。后原告于庭审时减少第1项诉讼请求为：判令被告立即支付2020年度的房屋租金158000元并承担违约金31600元。事实和理由：2017年8月26日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自己位于如城街道中山东路东郡丽水C区9号楼门面房一、二层共七间，约780平方米出租给被告使用；租赁期限为10年，自2017年12月1日到2027年11月30日；年租金为198000元；当年9月8日原告向被告交付了房屋钥匙。2018年10月25日，原、被告双方签订《补充协议》，约定租赁期从2018年5月1日计算，租金标准按前述合同不变及租金的支付方式，该协议第4条还约定了如被告违约，承担租赁费总余额的20%作为违约责任。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，被告拖欠房租造成违约成讼，经法院主持调解达成协议，被告已经履行。现被告拖欠2020年1月1日以后的租金，计算至2020年底为198000元未付，原告多次催要无果，遂起诉，请求贵院判如所请。被告刘维建辩称：1.关于租金的金额，双方于2019年11月12日在高新区法庭调解时曾口头约定，在原告没有向我提交房产证之前房屋租金按照158000元每年计算，因此，2020年度的欠付租金应当是158000元而非原告主张的198000元；2.2020年度的欠付租金我确实尚未支付，但交付房租的时间，原告主动同意将租金缴纳时间延迟，我并没有违约，不存在违约金一说；3.2021年1月6日，我将2020年租赁房屋结算清单交给原告，因为涉及疫情期间房租的减免，而且原告要求我配合住建消防验收整改，所以我在结算清单中计算了要求减免的房租及整改期间产生的营业损失，我把结算清单交给原告之后原告说第二天给我答复，但是原告一直没有给我答复，直到我收到起诉书。综上，该我付的欠付租金158000元我应当支付，违约金我不同意承担，原告同意承担的住建消防改建费用237550元应当由原告承担，应从我欠付的租金中扣除，扣除之后我不欠原告租金。本院经审理认定事实如下：2017年8月26日，原告张军（甲方）与被告刘维建（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于如皋市中山东路东郡丽水C区9号楼门面房最西侧一层第一间、第二间；二层由西向东计五间（总面积780平方米）的房屋租赁给乙方使用；租赁期限共计10年(2017年12月1日至2027年1月30日，具体开始计算时间以甲方交付钥匙之日顺延3个月，作为乙方装修工期，甲方免收租金，2017年9月8日甲方将房屋钥匙交付乙方)；年租金198000元；乙方在领取钥匙缴纳租房定金30000元，第一年余下的租金于营业三个月后一次性交付，此后年租金在租赁年度提前三个月一次性付清；甲方负责提供乙方办理各类证照所需的相关证件（房产证2年内发），协助乙方办理政府规定的所有执照；房屋租赁用途：浴室（足浴店）；乙方进行装修的过程中，不得更改主体结构……合同期满，如乙方不再续租，乙方只可以搬离可移动的物品，其他一切原样交接，如乙方违反必须恢复或照价赔偿；违约责任：合同期间双方不得单方面解除合同，如有一方单方面违约则自愿补偿另一方所有损失等内容。2018年10月25日，原、被告就上述房屋租赁合同再次签订《补充协议》，内容如下：1.租赁期间从2018年5月1日起计算。2.租赁费用根据2017年8月26日签订的合同计算。3.租赁费用的支付方式：（1）乙方于2019年1月8日前支付甲方自2018年5月1日至2018年12月31日的租赁费用（定金叁万元可抵算）（阴历腊月25付清）；（2）2019年5月1日，乙方支付2019年1月1日至2019年12月31日的租赁费用；（3）2019年12月31日起一次性交付次年租赁费用，余年租赁费用根据该条款支付方式进行支付。4.乙方违反本补充协议，承担租赁费总余额20%作为违约责任。甲方无条件收回租赁房，不承担任何责任。5.本协议与2017年8月26日双方签订的主合同具有同等效力，付款方式和支付时间不一致的以本合同为准，其余条款按主合同执行。6.本协议一式二份，经双方当事人签字后生效。2019年11月12日，原告张军因被告2019年12月31日前的欠付租金未付向本院提起诉讼，经本院组织调解，双方达成如下调解协议：“一、截止2019年12月31日，被告刘维建尚欠原告张军租金23万元，现原告张军让步至21万元，该21万元由被告刘维建分期履行：2019年12月31日前给付11万元，2020年1月15日前给付10万元。二、如被告刘维建未按上述约定履行给付义务，则自被告刘维建逾期之日起，原告张军可就21万元中未履行部分一并向法院申请执行。三、如被告刘维建未按上述第一条约定履行义务，则双方一致同意2017年8月26日原被告双方签订的房屋租赁合同以及2018年10月25日原被告双方签订的补充协议均终止，各自的损失各自承担。四、双方一致同意就原告方延期交付房产证、租金不变的情形、租金减少的情形、租金给付的时间、终止合同的后果等事宜另行订立补充协议。”，据此,本院作出（2019）苏0682民初8910号民事调解书。嗣后，经中间关系人余某,4组织原、被告双方私下协商，原告张军认可被告刘维建从上述调解书确定的给付义务211720元（含截止2019年12月31日的欠付租金210000元及刘维建应承担的诉讼费1720元）中扣除21720元，扣除后，被告刘维建实际支付原告190000元，但双方未按调解协议第四项的约定另行订立补充协议。对于扣除21720元的原因，原、被告双方意见不一。被告刘维建认为，因2019年年底其配合讼争房屋所在小区的消防整体验收支出了一部分装修整改费用，其要求原告承担遂扣除了21720元；而原告对此不予认可，仅认可是对2020年疫情期间房租的减少。此外，被告刘维建主张减少2020年疫情期间2个月（2020年2月-2020年3月）的房租共计26333元，原告张军对此不予认可，仅认可减少上述21720元。本案原、被告双方一致确认如下事实：一、因原告至今未领到讼争租赁房屋的不动产权证书，双方认可2020年度的租金以158000元计算，被告亦认可2020年的房租其分文未付。基于此，原告当庭减少第一项诉讼请求为：要求被告支付2020年度的房屋租金158000元并承担违约金31600元。二、原、被告曾微信互联，在微信中，原告最终认可被告2020年度的租金延迟至2021年1月6日支付。三、讼争房屋所在小区的消防整体验收已于2020年5月通过。庭审中，被告陈述，因讼争房屋一直未办理不动产权证书耽误了其经营浴室、完成消防验收并办理特种行业许可证，且其去年因配合租赁房屋所在小区的整体消防验收对浴室进行了装修整改，产生装修费用237550元，原告曾口头答应承担，对此，被告举证其制作的装修损失清单、与原告等人的微信聊天记录等证据佐证，并申请证人余某,4出庭作证。余某,4到庭反映以下事实：1.去年正月，其组织原、被告双方私下协商，经协商，当时原告同意被告延迟于2020年12月1日支付2020年的租金；2.疫情期间减少的房租双方未确定具体数额，只记得原告当时说让被告20000元左右；3.协商时，原告答应被告因配合小区消防验收整改的费用由原告承担，但没有谈到承担的具体数额和项目，协商时该费用也未产生和确定。原告对被告及证人陈述其曾口头答应承担所有整改装修费的事实不予认可，仅认可从本案租金中扣除15000元，作为补贴被告因配合小区消防验收恢复楼梯和更换消防门支出的费用。审理中，被告刘维建曾于2021年2月22日向本院递交反诉状，要求被告赔偿其装修损失等，后于2021年3月2日本案庭审时当庭撤回反诉申请，并表示不要求在本案中一并处理。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，房屋租赁合同，补充协议，（2019）苏0682民初8910号民事调解书，微信聊天记录等证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告张军与被告刘维建自愿签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制规定，合同有效。原告张军按照合同约定，将位于如皋市中山东路东郡丽水C区9号楼门面房最西侧一层第一、二间及二层由西向东计五间（总面积780平方米）交由被告刘维建使用，被告刘维建应按约履行租金给付义务。庭审中，双方一致确认2020年度的房屋租金总额为158000元，现原告自认减少疫情期间的租金21720元及补贴被告因消防整改产生的恢复楼梯和更换消防门的费用15000元，本院予以确认。但对于疫情期间的房租减免数额，应本着遵从双方当事人友好协商的大原则及疫情给承租方租赁房屋造成影响的程度等因素综合考量。原告虽认可扣减21720元，但被告经营的是浴室，该行业在疫情发生时是重点限制经营对象，疫情确实会给被告的正常经营产生重大影响，故本院认为，被告现主张扣减2020年2-3月2个月的租金26333元于法于理不悖，应予支持。因21720元已从（2019）苏0682民初8910号民事调解书确认的被告应付款项211720元中扣减，故不得再从2020年的租金中扣除，只得扣减剩余的4613元（26333元-21720元），又因原告自认补贴被告上述15000元，因此，被告最终应支付原告租金138387元。对于原告主张的违约金31600元。原告根据双方2018年10月25日签订的《补充协议》第4条约定“乙方违反本补充协议，承担租赁费总余额20%作为违约责任”主张，结合该补充协议的全文，该条款针对2018年5月1日之后的租金给付问题进行约定，对于2019年12月31日之前的房租，双方已经在本院（2019）苏0682民初8910号案件中通过调解解决，原告不得再向被告主张适用该条款；对于2020年的房租，该补充协议约定“于2019年12月31日起一次性交付次年租赁费用”，但对于2020年的房租，双方在庭审中一致确认，原告最终认可被告延迟至2021年1月6日给付，已改变该《补充协议》的约定。本院考虑到被告刘维建在2021年1月6日前仍未支付原告2020年度的租金，结合原告损失、讼争房屋至今未按约办理不动产权证书确对被告的正常经营有影响等因素综合考量，支持以被告的欠付租金138387元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的两倍标准，由被告给付2021年1月7日起至实际给付之日止的资金占用利息损失。对于被告主张从本案欠付租金中扣减其因配合租赁房屋小区整体消防验收支出的装修整改费237550元的问题。本院认为，原告明确表示其未认可承担该费用，不同意从本案欠付租金中扣减，且从被告现有举证看，不足以认定原告曾明确答应负担该费用及负担的具体金额，被告在撤回反诉申请时亦表示对于装修损失赔偿等问题不要求在本案中一并处理，故本院在本案中对此不予认定与处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘维建于本判决生效之日起五日内给付原告张军2020年度的欠付租金138387元，并给付原告张军资金占用期间的利息损失（以138387元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的两倍，自2021年1月7日起计算至实际给付之日止）。二、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果被告刘维建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2430元，由原告张军负担1015元，由被告刘维建负担1415元（此款原告已垫付，由被告刘维建履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4860元。审判员  张蓉蓉二〇二一年四月二十日书记员  徐 慧