辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终215号上诉人（原审原告、反诉被告）：汤洪欣，男，1970年6月23日出生，汉族，住抚顺市抚顺县。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵恒，男，1972年1月8日出生，汉族，住抚顺市抚顺县。委托诉讼代理人：张巨东，辽宁臻尊律师事务所律师。原审第三人：赵甲武，男，1941年9月23日出生，满族，住抚顺市抚顺县。委托诉讼代理人：赵矗（赵甲武儿子），男，1969年12月13日出生，住抚顺市抚顺县。上诉人汤洪欣、赵恒因与原审第三人赵甲武租赁合同纠纷一案，不服抚顺县人民法院（2020）辽0421民初317号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤洪欣，上诉人赵恒及其委托诉讼代理人张巨东，原审第三人赵甲武的委托诉讼代理人赵矗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤洪欣的上诉请求：1.请求依法撤销原审法院（2020）辽0421民初317号判决第二、三项；2.依法改判赵恒向汤洪欣返还租金334172.9元（原审法院支持返还租金2125天×136.99=291103.75元，时间：2020年8月20至2026年6月15日)，房屋建设损失121343元；3.上诉费用由赵恒承担。事实与理由：一、一审法院判决第二项与第一项有矛盾冲突。因判决第一项首先确定了双方2016年6月10日签订的《饭店转让协议书》无效，那么按照《合同法》第五十八条合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依据该法律规定，赵恒理应向汤洪欣返还已收租金，汤洪欣应返还使用房屋的利益，而汤洪欣使用房屋的利益因无法返还，可以对赵恒进行补偿，因2019年10月9日抚顺县自然资源局向赵恒告知因破坏林地及违建下发行政处罚及限期恢复原状通知，致使汤洪欣在此之后已经不能正常使用房屋开展经营活动,故实际使用赵恒房屋期限应为2016年6月10日至2019年10月9日。所以原审判决第二项的返还租金方式与第一项有矛盾冲突。二、一审法院驳回汤洪欣请求赔偿房屋建设损失是错误的。本案主要争议的另一焦点是汤洪欣翻建房屋被拆除的损失如何赔偿，该房屋是汤洪欣为了经营及赵恒的期待利益依据双方合同而翻建的，按照双方的合同约定及一审庭审赵恒陈述，如果该房屋不被拆除，在租赁期满后房屋完全归于赵恒，也就是说汤洪欣期待的是满10年的经营使用权，赵恒期待的是十年后翻建房屋的完全所有权，故一审中赵恒称翻建房屋其完全不知情，还反诉汤洪欣赔偿原有房屋是完全不符合客观事实。2019年10月9日由于该翻建房屋被认定为违建，致使双方期待利益无法实现，房屋被拆除是双方意志之外的的介入因素，故双方对该房屋被拆除的事实均没有过错，但房屋拆除的事实直接影响的是汤洪欣翻建时投资的242686元损失如何承担才公平，那么按照《合同法》第五十八条规定，如果是赵恒有过错，那么该项损失应由其承担，如果双方均无过错，那么该项损失应由双方共同承担。综上，一审判决部分事实认定错误，适用法律不当，故请求二审法院依法对一审判决进行部分改判、部分维持，切实维护汤洪欣的合法权利。赵恒辩称，一、我方认为饭店转让协议合法有效，应当继续履行，如果因为汤洪欣的原因也就是擅自拆除了赵恒的原有房屋并新建，导致被行政机关认定为违建而被拆除，无法继续履行合同，那么汤洪欣存在违约，无权要求返还租金；二、如果租赁合同被法院终审认定为无效，那么依法应该根据双返原则赵恒返还租金起算点为汤洪欣将租赁物返还之日，汤洪欣折价补偿因为擅自拆除赵恒房屋而导致的损失；三、汤洪欣未经赵恒同意翻建房屋，被行政机关认定为违建而被拆除，与赵恒没有法律上的因果关系，赵恒对该项损失的发生没有过错，所以汤洪欣要求赵恒赔偿房屋建设损失没有法律依据，综上，请二审法院依法驳回汤洪欣的上诉请求。赵甲武辩称，请求二审法院驳回汤洪欣的上诉请求。赵恒上诉请求：1.请求撤销原审法院（2020）辽0421民初317号民事判决，确认租赁合同有效；2.请求判令汤洪欣因私自拆除租赁房屋导致无法恢复原状给赵恒造成的经济损失398000元（其中包括5年的房屋使用权租赁费83000元及按照国家正常拆迁门市房标准的经济损失315000元）；3.请求判决汤洪欣承担案件受理费及反诉案件受理费。事实及理由：第一，赵恒与汤洪欣签订的租赁合同应为有效合同。赵恒与汤洪欣于2016年6月10日签订《饭店转让协议书》，该协议是在双方自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示。签订合同后双方均按合同实际履行了相关权利义务。赵恒租给汤洪欣的饭店共包括三排房子，第二排是有产权证的（产权人赵甲武），第一排和第三排是2003年建的，《中华人民共和国城乡规划法》是2008年1月1日施行的，因此在2008年之前完成首次建造、扩建，翻建等都不能被看作是违法建筑而是历史遗留问题。且赵恒多年来一直用于经营饭店使用，从未被相关部门处罚或确认为违章建筑，因此赵恒出租的房产产权是历史原因形成的，产权是明晰的。2017年，汤洪欣在未征出租人同意的情况下擅自将赵恒第三排房子拆除，重新建房，汤洪欣的行为违反了国家政策的规定，导致相关行政部门对其进行处罚并要求拆除新建房屋。同时第一排房屋与汤洪欣拆除的第三排房屋均是2003年同期建造，但并未被行政部门处罚或要求拆除，可见是汤洪欣的私自拆建行为导致新建房屋被确认为违建，而不是赵恒出租的房屋有权利瑕疵，因此汤洪欣应当自行承担相应损失。赵恒出租的饭店房屋是没有权利瑕疵的，如果汤洪欣不擅自拆建房屋，原合同是完全可以继续履行，因此原合同应为有效合同。原审法院仅依据第三排房屋没有合法手续就认为原租赁合同部分无效，属于事实认定不清，法律适用错误。原审法院没有考虑房屋形成的历史原因和广大农村房屋建筑、使用的实际情况及相关行政法规的规定。本案争议的被拆掉的房屋属于历史遗留问题，不能适用2009年1月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，请求二审人民法院在查清案件事实的基础上，结合行政规章的规定或问询相关行政部门，确认被汤洪欣拆掉的第三排房屋到底是否为没有合法手续的违章建筑后，再对赵恒与汤洪欣的合同是否有效做出公正裁决。此外，赵恒出租的房屋共三排，面积约400平，其中第一排房屋面积为200平，用途为餐厅；第二排为有证房屋，面积为77.9平，房屋产权证号为01××07，该房屋为客房一部；第三排面积为115平，被用作客房二部。退一步讲，就算合同部分无效，也不影响经营，不会导致合同目的难以实现。因此原审法院以合同部分无效确认整个合同无效，属于适用法律错误。依照法律规定，合同无效后就该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的折价补偿，被汤洪欣擅自拆除的房屋已经灭失无法返还，就应折价补偿，但是一审判决却没有任何理由不判决汤洪欣补偿，属于适用法律错误；第二，汤洪欣未征得出租人同意的情况下擅自拆除租赁房屋，致使不能恢复原状，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共合同合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等为责任。《中华人民共合同合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因汤洪欣拆掉的房子属于2003年的老房子，拆掉后不能再重建，因此给赵恒造成的价值损失是难以计量的。赵恒请求法院判决汤洪欣赔偿5年的房屋使用权租赁费83000元及按照国家正常拆迁门市房标准的经济损失315000元，总计398000元。如汤洪欣不认可上述赔偿金额，恳请法院组织评估机构进行评估确认上诉人的损失额度；第三、赵恒的诉讼请求没有超过诉讼时效。2017年赵恒发现汤洪欣擅自拆除原有房屋即找其主张权利，要求其恢复原状，但当时房子已经被汤洪欣拆掉，汤洪欣承诺建个比原先更大更好的房子给赵恒，并承担一切建筑费用。赵恒当时认为原状已无法恢复，汤洪欣承诺再重建个房子给赵恒即是恢复原状赔偿损失了，赵恒作为一名普通的农民并不了解原来的老房子与新建的房子性质有何不同，也不了解相关的法律政策规定，既然承租人同意再建个新房子赔给赵恒，赵恒也就没在理论，这也是符合人之常情的。符合时效中断的规定。且汤洪欣在2019年11月2日之前一直都在正常营业，双方都正常履行合同，赵恒并不知道物权权益已被侵害。直至2019年10月抚顺县自然资源局下发处罚通知书，赵恒到相关部门了解情况才获知赵恒原先被拆掉的老房子属于历史遗留问题，不拆合法，拆掉重建就属于违章建筑。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”因此，赵恒知道权利受到侵害应从行政部门2019年10月下发处罚通知书，确认房屋为违建之日起计算；第四，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释说明，我方认为规定可以参照，就不是必须参照，是否参照应当看具体情况。我方认为在城乡规划法实施以后就是2008年1月1日以后的建设可以参照，在这之前以前的建设就不应当参照，因为城乡规划法是2008年1月1日施行，在此之前的建设都不应该看做是违法建筑。综上所述，望二审法院依法改判，支持赵恒的上诉请求。汤洪欣辩称，该房屋拆建是在2016年10月末，为了赶工期2016年10月末就把老房子拆迁了，当时赵矗在我新建客房距离3、5米的位置，开碧桂家园山庄知道此事，赵甲武在我新建客房一米处居住也知道我新建客房。我为了赶工期所以和赵恒打了招呼之后，在秋天的时候就开始翻建客房，期间客房地基清理完毕后放了一冬天，在2017年春季4月份我就开始建房，所以说赵恒说不知情是不成立的，况且房屋建设我是为了经营，我是在十年之内有经营权，赵恒是期待房屋的所有权，他是有利益驱使的，所以说赵恒说房子拆迁他不知道是不现实的，是不符合客观事实的。不同意赵恒的上诉请求。赵甲武辩称，同意赵恒上诉请求。汤洪欣向一审法院提出的本诉请求：1.解除双方2016年6月10日签订的协议；2.被告返还饭店租金334172.90元，被告承担原告房屋建造损失242686元，合计576858.90元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更返还租金部分诉讼请求为：要求被告返还从2019年10月9日起租金333408元（按每天租金137元计算）。事实和理由：2016年6月10日汤洪欣与赵恒签订协议，约定汤洪欣使用赵恒饭庄十年并可对赵恒的土地及房屋合理利用，租期届满时赵恒对于原告租用期间的土地上建设及房屋翻建等投资归赵恒，同时约定十年使用费50万元，分三次付清。合同生效后，汤洪欣按照协议要求将使用费付清并积极经营投入，翻建赵恒房屋及修建经营设施，投入资金242686元。2019年10月9日抚顺县自然资源局向该赵恒下达《林业行政处罚告知书》，认定赵恒授权汤洪欣使用的土地及附属设施存在非法使用林地行为，致使双方签订的协议无法继续履行，汤洪欣多次找到赵恒要求解决，赵恒不能积极给予妥善处理。汤洪欣认为，双方签订的协议真实合法有效，双方的权利义务关系也很明确，赵恒有义务向汤洪欣提供符合使用的合法土地及设施，但经过政府相关部门认定该授予汤洪欣使用的土地及设施显然没有合法性，故双方的合同已经无法履行，该结果完全是由赵恒造成的，是重大违约行为，故请求人民法院支持汤洪欣的诉讼请求，依法解除合同并合理补偿汤洪欣的各项损失。赵恒向一审法院提出反诉请求：1.请求判令汤洪欣因将赵恒的房屋被翻建导致拆除后不能恢复原状赔偿赵恒5年的房屋使用权租赁费83000元及按照国家正常拆迁门市房标准赔偿赵恒的经济损失315000元，共计398000元；2、反诉费用由汤洪欣承担。事实与理由：赵恒于2016年6月10日将位于抚顺县关山湖的山水人家饭店租给汤洪欣10年。双方签订了租赁协议。汤洪欣在2017年未告知赵恒的情况下，把赵恒原有的客房二部，五间客房共计115平扒倒翻盖扩建了。原客房是2003年建的，根据2008年1月1日下发的城乡建设法判定只要是在2008年之前完成了首次建造、扩建、翻建等行动，都不被看作是违法建筑。赵恒的五间115平老客房是不在这次拆除之内。赵恒看见汤洪欣翻建完的房屋后，找到汤洪欣理论，问其为什么不经过赵恒的同意就把赵恒的客房扒了翻建。汤洪欣说：我把你的房子扒了，给你盖个更大更新的还用和你说吗？我只是使用租期这几年，产权什么时候都是你的。2019年10月份抚顺县自然资源局找到赵恒说要对山水人家翻盖扩建进行罚款处罚，汤洪欣说客房是汤洪欣翻盖扩建的，产权是赵恒的，如果是因为翻建扩建而处罚应该找汤洪欣，如果要拆除必须和赵恒谈，而后又找到汤洪欣告知其无权和自然资源局谈拆除房屋，可汤洪欣私下与抚顺县自然资源局达成自己拆除的协议，以自行拆除工时费为名得到了巨额补偿款。按照双方租赁协议约定，租赁期满后，汤洪欣的所有建筑添附物包括房屋均应留给赵恒，汤洪欣不应带走也不给其任何补偿。现该房屋汤洪欣翻建后无论出现任何情况该房屋均应留给赵恒，其也无权与自然资源局达成任何协议。如汤洪欣依然坚持本诉的诉讼请求，那么汤洪欣应赔偿因不能恢复赵恒的115平方米的五间客房和15平卫生间给赵恒造成的损失315000元。庭审中，赵恒增加诉讼请求：要求汤洪欣赔偿房屋护栏4500元、水洗卫生间沉井4320元及开庭后其私自扒掉两间水洗卫生间价值5000元，共计13820元。一审法院对当事人无争议的事实，认定如下：2016年6月10日赵恒（甲方）与汤洪欣（乙方）签订《饭店转让协议书》，内容为：“甲方自愿将位于关山湖水库边缘山上正在营业中的山水人家饭庄转让给乙方，转让期限为10年，自2016年6月15日至2026年6月15日止。经双方协商转让金额为人民币伍拾万元整。上述款项以现金方式分三次支付。2016年6月15日付二十万元，2017年6月15日付十万元。2018年6月15日付清余下的二十万元。签订本协议之前本店产生的债权、债务均由甲方承担。自转让之日起，乙方独立经营，甲方及其亲属不得以任何方式干扰、影响乙方的经营。此后产生的债权债务由乙方承担。从转让之日起甲方负责付清在乙方接手前的所有费用（包括水、电费以及其它已经发生的费用）。在乙方经营期间，有权对房屋进行装饰装修，费用由乙方承担。乙方在经营期间所建的房舍在转让期满后归甲方，乙方添置的活动物品（如电视机、音响、桌椅板凳、餐具等）则可以由乙方带走。在乙方经营期间，如游客发生人身伤害事件，由乙方处理，与甲方无关。如果国家行为动迁，造成合同终止，甲方退换乙方相应的承包款，不视为甲方单方终止合同。动迁发生后，因乙方投资所带来的赔偿，甲方返还乙方投资费用，因乙方投资所带来的增值收益部分，甲、乙双方按五五分成。如甲方提前单方终止合同，应向乙方赔偿经济损失人民币伍拾万元，同时要向乙方支付违约金人民币伍拾万元。如乙方未能按约定的时间结清余款，约定的时间满三十天后甲方有权终止合同。转让期间，甲方的山林果树、土地一并归乙方使用。甲方向乙方转让的物品清单附后，由甲、乙双方签字确认后各自保存。其它未尽事宜由双方协商解决，另签协议，补充协议与本协议有同等法律效力”。协议签订后，赵恒按约定将位于关山湖水库边缘山上的赵甲武（系赵恒父亲）所有房屋（产权证号01××07）及钢架结构餐厅一处（无合法手续）、赵恒所有五间客房和两间卫生间（无合法手续）及饭店物品【清单如下：冰柜一个(2.4米)、展示柜一个、烤全羊架子一个、大小餐车各一个、塑料凳子50个、被褥50套、麻将机10台、音响1套、桌椅板凳5套（每套10把椅子、1个桌子）、白钢灶台1个、液化气罐3个（每个15公斤）、铁制碗架2个、碗60个、盘子60个】交付汤洪欣使用。汤洪欣分五次给付赵恒租金共计50万元。另查明，2016年10月，汤洪欣将上述的五间客房及两间卫生间（以下统称“原客房部”）拆除。2017年4月，汤洪欣未经政府主管部门批准在该址新建房屋五间（以下称“山水家园客房部”）。2019年10月9日，抚顺县自然资源局向汤洪欣下达《林业行政处罚先行告知书》、《责令限期恢复林地原状通知书》、《林业行政处罚听证权利告知书》，告知：2016年-2017年间汤洪欣在救兵镇王木村4林班14小班、4林22小班内非法使用林地，在林地内修建有建筑物，致使林地受到破坏，毁坏林地面积278平方米（0.417亩），处责令停止违法行为、责令期限60日内恢复林地原状等行政处罚。2019年11月19日，山水家园客房部在抚顺县违建别墅清查整治专项行动工作中因违建被拆除。又查明，2017年7月17日，汤洪欣在案涉地址领取名称为“抚顺县山水度假村”的个体工商户营业执照，2019年9月23日注销登记。2019年11月2日，抚顺县山水度假村仍在营业。2020年6月1日，抚顺县违建别墅问题清查整治专项行动工作领导小组向汤洪欣下达《关于山水家园暂停营业的通知书》，告知山水家园暂停一切有关经营类活动。再查明，本案租赁物至今仍由汤洪欣占用。当事人对下列事实有争议：1.汤洪欣陈述其拆除原客房部系经赵恒同意，并以《饭店转让协议书》佐证，赵恒否认。因该协议未约定其有权拆除房屋，故本院对汤洪欣陈述不予采信。本院认定汤洪欣拆除原客房部未经过赵恒同意。2.汤洪欣陈述山水家园客房部系被政府拆除，并提供抚顺县违建别墅问题清查整治专项行动工作领导小组出具的《关于山水家园暂停营业的通知书》及证人王某证言予以佐证。赵恒对上述证据真实性无异议。赵恒陈述系汤洪欣在政府通知后自行拆除并已得到补偿，对此未提供证据，汤洪欣否认。故本院对赵恒的陈述不予采信。3.汤洪欣陈述赵恒系在2016年10月知道了其拆除原客房部的事实，对此未提供证据。赵恒予以否认，陈述其系在2017年5、6月份时知道了汤洪欣将原客房部翻建的事实。故本院认定赵恒系在2017年5、6月份时知道了汤洪欣将原客房部拆除的事实。4.汤洪欣陈述翻建客房部损失242686元并提供证人书面证言予以佐证，赵恒不予认可。赵恒要求汤洪欣赔偿拆除原客房部损失，并以101测绘局测绘图及抚顺市规划设计院的调研图等予以佐证，汤洪欣对该证据的真实性、关联性均有异议。赵恒陈述开庭后汤洪欣私自拆除两间水洗卫生间价值5000元，汤洪欣不予认可，赵恒针对该主张未提供证据。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，汤洪欣与赵恒签订的《饭店转让协议书》，当事人均认可系租赁合同关系，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。……”本案案涉房屋系乡、村庄规划区内的房屋，故可以参照本解释处理。参照本解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，在法庭辩论终结前,作为租赁物的原客房部和餐厅未取得建设工程规划许可证，也没有取得主管部门批准建设的手续，故租赁客房部和餐厅部分应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因原、被告间租赁合同系山水人家饭庄整体出租用于经营，客房部和餐厅部分无效无法实现合同目的即影响合同其他部分的效力，故本院确认《饭店转让协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”具体在本案中，因《饭店转让协议书》无效，汤洪欣应当返还租赁物并应当参照合同标准支付租赁物占用期间使用费。因客房部已经灭失，已无法返还。其余租赁物应当予以返还。关于汤洪欣诉请解除双方2016年6月10日签订的协议问题。因该协议无效，自始不具有法律效力，该协议认定无效后,不再涉及解除问题,故该诉讼请求不能成立。对赵恒要求继续履行合同的意见，本院亦不予支持；关于汤洪欣要求赵恒返还从2019年10月9日起租金333408元（按每天租金137元计算）的诉讼请求。因合同无效，汤洪欣应当返还租赁物并参照十年租金50万元标准支付租赁物占用期间使用费。现汤洪欣至今仍然占用租赁物，故其应当支付自2016年6月15日起至租赁物返还之日止租赁物占用期间使用费。另因汤洪欣已经支付自2016年6月15日起至2026年6月15日止共计十年租金50万元，故对扣除租赁物占用期间使用费的剩余租金，赵恒应当返还。现汤洪欣要求从2019年10月9日起，按每天租金137元计算返还租金，于法无据，故对汤洪欣该项诉请，本院支持自汤洪欣将租赁物返还之日起至2026年6月15日止期间租金，按年租金5万元计算。期间不满一年的部分，按日租金5万元/365天即136.99元计算；关于汤洪欣要求赵恒承担房屋建造损失242686元的诉讼请求。根据《中华人民共和国城乡规划法》(2007年)第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。本案中，汤洪欣在未取得房屋准建手续情况下建设山水家园客房部，因违建导致被拆除，汤洪欣系未经赵恒同意翻建房屋，翻建房屋被拆除与赵恒无法律上的因果关系，赵恒对该项损失的发生没有过错，且该损失并非系因履行合同必然发生的损失，应当由汤洪欣自行承担。故对汤洪欣该项诉讼请求，本院不予支持，对其提供的损失证据本院不予审查；关于汤洪欣认为赵恒反诉不应合并审理的意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定：“原告增加诉讼请求、被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”因租赁合同无效，法院亦应当向赵恒释明其有提出返还租赁物等权利。赵恒虽然系在本诉庭审法庭辩论终结后提出反诉，但在人民法院作出判决前，为一次性解决纠纷，避免诉累，人民法院合并审理不违反法律规定。故对汤洪欣的该意见，本院不予采纳。关于赵恒反诉要求因其房屋被翻建导致拆除后不能恢复原状赔偿5年的房屋使用权租赁费83000元及按照国家正常拆迁门市房标准赔偿经济损失315000元、房屋护栏4500元、水洗卫生间沉井4320元的诉讼请求，汤洪欣抗辩已经超过诉讼时效。本案中，赵恒在2017年5、6月份时已经知道原客房部被汤洪欣拆除并翻建的事实，其已经知道其权利受到汤洪欣损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”本案赵恒此项诉讼请求系要求赔偿损失，诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间应当从2017年5、6月赵恒知道汤洪欣将原客房部拆除的事实之日计算，最迟至2020年6月末届满。现赵恒未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故该项诉讼请求已经超过诉讼时效，人民法院不予保护。对其提供的损失证据本院不予审查。对汤洪欣的该抗辩意见，本院予以支持；关于赵恒陈述汤洪欣开庭后私自扒掉两间水洗卫生间要求赔偿5000元的诉讼请求，赵恒未提供其他证据证明，汤洪欣不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述”，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于本案诉讼费用负担问题，汤洪欣在法庭辩论终结前提出减少诉讼请求数额，诉讼费按照减少后的诉讼请求数额计算退还。诉讼费用由败诉方承担。汤洪欣部分胜诉，部分败诉，本院根据案件的具体情况决定以本判决书制作之日为时间节点计算当事人各自负担的诉讼费用数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条及《诉讼费用交纳办法》第二十一条、第二十九条之规定，判决：一、原告汤洪欣与被告赵恒于2016年6月10日签订的《饭店转让协议书》无效；二、原告汤洪欣于本判决生效后十日内将案涉租赁物即产权证号01××07房屋、钢架结构餐厅一处及饭店物品【包括：冰柜一个(2.4米)、展示柜一个、烤全羊架子一个、大小餐车各一个、塑料凳子50个、被褥50套、麻将机10台、音响1套、桌椅板凳5套（每套10把椅子、1个桌子）、白钢灶台1个、液化气罐3个（每个15公斤）、铁制碗架2个、碗60个、盘子60个】一并返还被告赵恒；同时被告赵恒返还原告汤洪欣租金（自汤洪欣返还上述租赁物之日起至2026年6月15日止，按年租金5万元计算。期间不满一年的部分，按日租金5万元/365天即136.99元计算）；三、驳回原告汤洪欣的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵恒的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9561元（原告预交9569元，退还8元），由原告汤洪欣负担4034元，被告赵恒负担5527元；反诉案件受理费3739元，由反诉原告赵恒负担。二审期间，各方没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案所涉《饭店转让协议书》的效力问题一节，2016年6月10日，赵恒与汤洪欣签订《饭店转让协议书》，合同中约定赵恒自愿将位于关山湖水库边缘山上正在营业中的山水人家饭庄转让给汤洪欣，自2016年6月15日至2026年6月15日。虽名为转让，实为租赁，经一审、二审核实，赵恒租给汤洪欣作为租赁物的原客房部和餐厅未取得建设工程规划许可证，也没有取得主管部门批准建设的手续，故租赁客房部和餐厅部分应当认定无效。虽赵恒辩称其出租的部分房屋有合法手续，因汤洪欣与赵恒之间的合同系将山水人家饭庄整体出租用于经营，且抚顺县违建别墅问题清查整治专项行动工作领导小组向汤洪欣下达《关于山水家园暂停营业的通知书》，告知山水家园暂停一切有关经营类活动，故案涉租赁物已无法实现合同目的，一审认定案涉《饭店转让协议书》无效并无不当。关于汤洪欣主张应自2019年10月9日开始返还租金一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，因案涉《饭店转让协议书》无效，故赵恒应返还汤洪欣房屋租金，考虑到汤洪欣已经实际使用占用租赁物，且汤洪欣并没有提交证据证明其已于2020年提起诉讼前已经将案涉租赁物返还赵恒，故一审认定赵恒应返还自汤洪欣租金，租金开始计算时间为返还租赁物之日起，并无不当。关于汤洪欣主张赵恒应承担其翻建房屋费用和赵恒主张汤洪欣应赔偿旧房被拆除导致其房屋灭失的损失一节，汤洪欣主张通过合同中的约定可知，其在经营期间所建的房舍在转让期满后归赵恒，故其翻建房屋一事赵恒知晓。赵恒则陈述汤洪欣并未征得其同意就拆除旧房进行翻建，其于2017年知道自己的房屋被拆，且汤洪欣承诺建个比以前更好的房子给赵恒，由此可知，关于旧房拆除是否是单方意思还是双方合意，虽双方各持异词，但有三个客观事实存在：一是赵恒将未取得建设工程规划许可证，也没有取得主管部门批准建设手续的部分房屋出租给汤洪欣，该房屋被汤洪欣拆除进行翻建；二是汤洪欣翻建的房屋亦没有取得建设工程规划许可证，也没有取得主管部门批准建设房屋的手续。三是汤洪欣确实在拆除房屋后新建了房屋，且使用至2019年被认定为违建拆除前。通过以上事实，拆除房屋和翻建新房双方应有默契，造成现有状态，双方均有过错，应各自承担各自的损失，故对双方的主张均不予支持。综上，上诉人汤洪欣、赵恒的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14128元，由上诉人汤洪欣承担3588元。由上诉人赵恒承担10540元。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年四月十二日法官助理曲靖代书记员  刘鑫明