湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初529号原告（反诉被告）：唐洪光，男，1975年12月9日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被告（反诉原告）：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）一层108号。法定代表人：蒋齐仁，系该公司执行董事。委托代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）唐洪光诉被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称舜道农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐洪光，被告（反诉原告）舜道农贸公司的委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)唐洪光诉向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的《摊店租赁合同》及《补充协议》；2、判令舜道农贸公司返还唐洪光保证金10,000元；3、判令舜道农贸公司向唐洪光返还一次性建设费6,000元；4、判令舜道农贸公司返还生物防治费480元；5、判令舜道农贸公司赔偿经济损失5,000元；6、判令舜道农贸公司退还唐洪光未到期的租金3,307元、物业管理费200元、水表安装费260元；7、承担本案的诉讼费。事实和理由：舜道农贸公司与唐洪光于2019年8月先后签订《租赁合同》、《摊店租赁补充协议》，对租金、经营范围、租赁期限等进行了约定。在经营过程中，由于舜道农贸公司管理不到位，双方于2020年6月5日在新民路社区的组织下进行了协调，无果。2020年6月20日，舜道农贸公司违法单方解除合同，给唐洪光造成了重大损失，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）舜道农贸公司辩称：一、《租赁合同》已于2020年6月20日解除，唐洪光起诉解除合同已无必要。二、唐洪光存在拖欠租金及管理费等违约行为，应承担相应的违约责任，无需退还保证金。三、建设费双方明确约定不退还。四、拖欠水电费不符合事实。综上，唐洪光的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。反诉原告（被告）舜道农贸公司向本院提出反诉请求：1、判令舜道农贸公司与唐洪光签订的《租赁合同》和《摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；2、判令唐洪光补交免租期租金3,200元及欠付的租金2,133元；3、判令唐洪光支付2020年6月21日至6月28日的摊店占用费853元（按照月租金3,200元标准计算）；4、承担本案的诉讼费。事实和理由：双方签订《租赁合同》、《摊店租赁补充协议》后，唐洪光经营至2020年5月1日即擅自停业，严重违反合同约定。舜道农贸公司发出解除合同通知后，唐洪光至今未腾退摊店。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求支持舜道农贸公司的反诉请求。反诉被告（原告）唐洪光辩称：没有违约。根据合同约定，欠费达一个月以上，且无法联系到的情况下，舜道农贸公司才有权解除合同。由于新冠肺炎疫情暴发，禁止活禽销售，直至2020年3月12日才恢复活禽销售，属于不可抗力，关闭经营的期间应当相应顺延，故租期未到期，不存在支付欠交租金、补交免租期租金。请求依法驳回舜道农贸公司的反诉请求。经审理查明：2019年8月16日，原告（反诉被告）唐洪光与被告（反诉原告）舜道农贸公司经协商，双方签订一份《农贸市场摊店租赁合同》，主要约定：一、唐洪光承租舜道农贸公司位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场生禽区1号摊店1个，租期自2019年9月1日至2021年8月31日止，免租期为2019年9月1日至2019年9月30日；二、第一年租金为3200元／月，第二年租金在上一年的基础上递增10%，签订合同时，唐洪光需预交六个月租金19200元，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；三、租赁期间，唐洪光需交纳以下费用：（1）保证金10000元，租期期满后双方不再续签合同的，舜道农贸公司于期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，唐洪光如有拖欠款项或其他违约行为，舜道农贸公司有权直接从保证金中扣除；（2）管理费200元／月，合同签订时，唐洪光需一次性预交七个月管理费1400元，以后每次交纳管理费时，唐洪光需一次性支付六个月管理费，在每个计租期结束前15日支付下一计租期的管理费；（3）建设费6000元，为一次性收取费用，不退还；（4）生物防治费480元／年，合同签订时，唐洪光需预交一年的生物防治费，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年生物防治费；（5）水电费采用ＩＣ卡智能付费，自行交纳；四、摊店交付时间为2019年8月25日前，唐洪光验收签字确认后即承担租户相应责任。上述合同签订后，唐洪光按约定交纳了建设费6000元、半年租金19200元、7个月管理费1400元、一年生物防治费480元、保证金10000元。因多种原因，舜道农贸公司未在2019年9月1日开业。之后，双方于2019年10月20日签订一份《摊店租赁补充协议》，主要约定：摊店交接时间为2019年11月1日前，租期变更为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。若因唐洪光原因导致合同未满一年解除的，则唐洪光需补缴免租期租金。同日，舜道农贸公司向唐洪光交付摊点，唐洪光开始经营。2020年1月18日，舜道农贸公司通知唐洪光春节放假时间为2020年1月24日至2020年1月31日。因突发新冠肺炎疫情，2020年1月29日，舜道农贸公司根据防控需要，决定从2020年2月1日起延迟放假至2020年2月9日，2月10日起正常营业。唐洪光作为活禽经营者，根据湖南省人民政府《关于切实加强当前高致病性禽流感等重大动物疫病防控工作的紧急通知》要求，关闭了活禽交易，暂停经营。2020年3月12日，唐洪光接到政府有关逐步恢复活禽交易市场正常经营的通知后于2020年3月14日恢复经营。2020年5月，舜道农贸公司口头通知唐洪光支付下一计租期租金，唐洪光以疫情期间活禽关闭为由，要求协商减少租金或延期。未果。2020年6月3日，舜道农贸公司书面通知唐洪光，要求唐洪光在6月5日前交纳下一计租期的租金、管理费合计20,400元。唐洪光遂与其他商户一起，以舜道生鲜市场经营不善为由，向新民路社区反映，要求社区调解。未果。2020年6月20日，舜道农贸公司以唐洪光未按时交纳租金达一个月为由，向唐洪光送达《解除合同通知书》。2020年6月22日，唐洪光停止经营、撤离市场。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、收据、《告知函》、协调证明、微信聊天记录截图、催缴通知单、解除合同通知书、照片、《湖南省防治重大动物疫病指挥部办公室关于切实加强当前高致病性禽流感等重大动物疫病防控工作的紧急通知》、《关于逐步恢复活禽交易市场经营的通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）唐洪光与被告（反诉原告）舜道农贸公司签订的《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同成立、有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。一、合同解除问题。经查，因新冠肺炎疫情原因，市场经营状况不佳，且唐洪光已撤离市场，已不具备继续履行合同可能，双方对解除租赁合同无异议，故确认双方签订的《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除。二、唐洪光的本诉请求问题。经查，（一）唐洪光已交纳租金至2020年5月31日，根据《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》约定：唐洪光应在第一个计租期结束前15日支付下一计租期租金，即应于2020年5月15日支付下一计租期租金。但唐洪光作为活禽经营者，受新冠肺炎疫情影响，根据政府要求于2020年2月1日关闭活禽交易，直到2020年3月14日恢复经营，此期间属于不可抗力。如继续按照原合同支付租金，对唐洪光明显不公平，结合本案案件的实际情况，酌情变更合同约定的租期，即唐洪光的第一计租期应截止至2020年7月12日。因合同提前解除，舜道农贸公司应退还唐洪光未到期租金2,347元（3,200元/月÷30天×22天【2020年6月21日至2020年7月12日】）、保证金10,000元、一次性建设费4,250元（6,000元-6,000元÷24个月×7个月）；（二）生物防治费、管理费已实际发生、使用，该请求不予支持；（三）唐洪光要求支付水表安装费260元、赔偿损失5,000元，证据不足，该请求不予支持。舜道农贸公司抗辩提出不应返还保证金、建设费的理由，经查，部分成立，部分予以采信；舜道农贸公司抗辩提出生物防治费、赔偿损失无事实、法律依据的理由成立，予以采信。三、关于舜道农贸公司的反诉请求。经查，（一）《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》的解除，非唐洪光原因，不符合《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》约定补缴免租期租金情形；（二）本院已酌情变更合同约定的租期，即唐洪光第一计租期相应延长42天至2020年7月12日，舜道农贸公司要求唐洪光支付2020年6月1日至6月20日的租金、摊店占用费，依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）唐洪光、被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于2019年8月16日签订的《农贸市场租赁合同》及2019年10月20日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；二、被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）唐洪光一次性建设费4,250元、保证金10,000元、租金2,347元，合计16,597元；三、驳回原告（反诉被告）唐洪光的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）湖南舜道农贸市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取169元、反诉案件受理费减半收取25元，合计194元，由原告（反诉被告）唐洪光负担94元，由被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担100元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇二一年四月二十三日法官助理陈遥书记员徐佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。