辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3141号上诉人（原审原告、反诉被告）：王一伟，男，汉族，198X年X月X日生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王婧，辽宁公博律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽，女，196X年X月X日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：陈瑶，北京市盈科（大连）律师事务所律师。上诉人王一伟因与被上诉人李丽租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王一伟上诉请求：1.维持一审判决第一、四项；2.撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人王一伟要求被上诉人李丽退还已付房屋租金10,164.34元、押金1000元及利息损失442.14元的请求；3.本案相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“合同解除后，原告应将拆除改动的部分恢复原状，原告未能及时恢复，导致商铺不能出租，应当赔偿被告损失，损失从应返还的租金中予以扣除。被告的损失包括2020年4月17日之后的租金损失及被告自行恢复的费用，因商铺尚未恢复原状且双方未能就恢复费用达成一致，被告以上损失的数额尚无法确定，应返还的租金是否足以赔偿被告损失无法确定，在此情况下，租金和押金不应返还原告”事实认定错误，适用法律有误。1.商铺恢复原状的费用和恢复墙面所需要的施工时间应由被上诉人举证证明，且恢复的费用和时间均可通过鉴定确认，不是无法确定的。一审法院认定数额尚无法确认明显对事实审查不清，在此基础上作出租金和押金不应返还原告的认定没有事实基础和法律依据。2.上诉人在合同解除后已经将案涉商铺予以腾空、清理，多次向被上诉人提出交还钥匙，让被上诉人接收案涉商铺，但被上诉人拒绝接收。合同解除后，被上诉人有义务接收租赁房屋，因被上诉人拒绝接收租赁房屋所产生的损失应由其自行承担。被上诉人应予以接收以防止租金损失的产生和扩大，且被上诉人有多种方式阻止租金损失产生，被上诉人对于案涉商铺因火灾而造成的损失尚可向火灾责任方追偿，因被上诉人自身原因造成的扩大损失不应由上诉人承担责任，隔墙未恢复所造成的损失不应包括2020年4月17日以后的租金损失。3.上诉人与被上诉人签订商铺租赁合同时已经向被上诉人提供了押金，即使产生恢复隔墙费用亦应该从押金中扣除，而不应以被上诉人应返还的租金抵付。押金存在的意图即在于保障被上诉人在上诉人不恢复隔墙的情况下，动用该笔押金恢复隔墙，在合同已经解除的情况下，被上诉人完全有条件也有义务及时恢复隔墙，防止损失的扩大。而且上诉人未恢复隔墙不必然导致案涉商铺不能出租，况且隔墙未恢复也不是案涉商铺未出租的唯一原因，即使产生租金损失也是由于被上诉人的怠于管理，并非上诉人的责任。二、一审法院认定原告应当向被告支付2020年4月17日至2020年4月22日期间的房屋租金，无事实及法律依据。案涉租赁商铺因凯旋商城火灾致使上诉人承租的商铺遭受烟熏、水浸等情况，上诉人货品及装修损失至今仍未得到处理，也是因为上述情况导致案涉商铺已经无法为上诉人提供适于履约的经营条件。即使凯旋商城于2020年4月17日通知恢复营业，但其整体已经不适于上诉人经营，不具备上诉人恢复经营条件，上诉人未恢复经营且已将该商铺腾退。另外凯旋商城整体是否符合消防标准、在火灾后整改是否符合开业标准尚且存疑，能否保障经营业者人身安全尚不能确认，因此不应由上诉人承担这期间的房屋租金。李丽辩称，不同意王一伟的上诉请求，主要答辩意见与一审庭审时相同。另外补充，本案合同第8条系无法保证上诉人继续正常经营，而本案上诉人提出解除合同时商场已经恢复营业。因此不适用该条，而应适用合同第7条及第9条第一款，并且恢复原状的合同义务及合同法规定的义务均在上诉人，上诉人明确拒不履行该项义务而导致被上诉人后续房屋租金损失及修复费用应由上诉人承担。王一伟向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间于2017年2月16日签订的商铺租赁合同；2.被告向原告退还2019年12月25日至2020年4月8日已付租金10,164.34元（年租金3.5万元÷365天×106天）、租赁押金1000元及2019年12月25日至2020年4月8日期间的利息442.14元（10,164.34元×银行利率4.35%）。李丽向一审法院反诉请求：1.王一伟支付2020年4月17日至2020年8月17日的房屋租金11,794.52元（计算方法：35,000元/年÷365天×123天）；2.王一伟支付解除合同违约金2万元。合计31,794.52元。一审法院认定事实：原被告之间于2017年2月16日签订《商铺租赁合同》，约定原告从被告处承租位于大连市西岗区商铺；租赁期限5年，自2017年4月9日起至2022年4月28日止；年租金35,000元（含物业费），每年3月1日付下一年房租；租赁期内该铺位在经营期间所发生的物业管理费、其他一切费用及债权债务均由原告负责；如原告原因合同提前解除或到期，原告应结清在租赁期内所产生的一切费用，并将该铺位还原交给被告后方可退回；若因商城整体停业而无法保证原告正常经营，则被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金及租赁押金；被告同意原告拆除B2B759与B2B726的间隔墙，合同期满后，原告需恢复原样。合同签订后，原告向被告交付了押金1000元，并每年支付租金一次。原告最后一次向被告支付租金35,000元的时间是2019年3月18日，该笔租金涵盖的租赁期是2019年4月9日至2020年4月8日。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月上、中旬，大都会公司许可商城业户在商城地上广场露天售货。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，因受疫情影响，设备恢复工作暂时无法开展。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月22日，原告通知被告商铺已清空，要求被告接收钥匙，被告拒绝，要求原告先将商铺恢复原状。原告至今未将商铺恢复原状，并在庭审时明确拒绝恢复。另查，原告租用包括案涉商铺在内的6个相邻不同产权人的商铺，将商铺间墙面拆除，改变原电路和电器设备。一审法院认为，原被告签订的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业。根据双方合同第八条的约定，若因商城整体停业而无法保证原告继续正常经营，则被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金，原告要求解除合同，符合双方约定，予以支持。合同解除后，被告应将2019年12月25日至2020年4月8日期间的租金10,164元（35,000元÷365天×106天取整数）返还给原告。但原告因经营需要，将案涉商铺与相邻商铺的隔墙拆除，合同解除后，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告应将拆除改动的部分恢复原状，原告未能及时恢复，并明确表示拒绝恢复，导致商铺不能出租，应当赔偿被告损失，从应返还的租金中予以扣除。被告的损失包括2020年4月17日之后的租金损失，及被告自行恢复的费用，因商铺尚未恢复原状且双方未能就恢复费用达成一致，被告以上损失的数额尚无法确定，应返还的租金是否足以赔偿被告损失无法确定，在此情况下，租金和押金不应返还原告。关于被告反诉要求原告支付解除合同违约金2万元的诉讼请求，因原告要求解除合同，符合双方约定，不属违约，被告该项反诉请求没有事实依据，不予支持。关于被告反诉要求原告支付2020年4月17日至2020年8月17日的房屋租金11,794.52元的诉讼请求。原被告之间的商铺租赁协议因发生约定的解除情形，且原告已于2020年4月22日通知被告解除该协议，故原告应当向被告支付2020年4月17日至2020年4月22日期间的房屋租金575元（35,000元÷365天×6天取整数），超出部分，没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）王一伟与被告（反诉原告）李丽签订的《商铺租赁协议书》；二、原告（反诉被告）王一伟于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李丽支付房屋租金575元；三、驳回原告（反诉被告）王一伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元（原告已预交），原告王一伟负担20元，被告李丽负担20元；反诉费298元（被告已预交），原告王一伟负担149元，被告李丽负担149元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决除“……租赁期限5年，自2017年4月9日起至2022年4月28日止……”存在笔误，应为“2022年4月8日止”外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：在二审中，王一伟提交书面申请表示放弃10,164元租金在2019年12月25日至2020年4月8日期间的利息442.14元的诉讼请求。本院确认上述事实有二审询问笔录及申请书等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。结合双方当事人的上诉请求及答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：被上诉人应否向上诉人返还相应租金；如应返还，则返还的具体金额。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据已查明的事实，上诉人已向被上诉人交纳自2019年4月9日至2020年4月8日的租金35,000元。对于2019年12月25日至2020年4月8日期间的租金10,164元（35,000元÷365天×106天，取整），此期间上诉人承租的商铺不具备使用功能，在客观上无法经营，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，该期间的租金应由被上诉人向上诉人予以返还，一审判决未支持王一伟的此项诉请，有失妥当，本院予以纠正。此外，王一伟在二审中提交书面申请同意放弃该笔租金利息的诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院依法予以准许。关于上诉人王一伟上诉主张李丽返还商铺押金1000元及不同意给付自2020年4月17日至4月22日期间的房屋租金575元一节，本院认为，因王一伟在一审时表示拒绝将案涉商铺恢复原状，故其诉请返还押金1000元，一审判决未支持，于法有据。而因2020年4月17日凯旋商城恢复营业以后，王一伟于4月22日才清空案涉商铺，故一审判决令王一伟向李丽给付该期间租金575元，亦无不妥。据此，王一伟的前述上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，李丽在一审时反诉请求合计金额为31,794.52元，一审判决仅支持其中575元，却由王一伟和李丽各承担149元诉讼费用，有失妥当，本院一并纠正。综上所述，王一伟的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3526号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3526号民事判决第三项；三、李丽于本判决生效之日起十日内退还王一伟租金10,164元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回王一伟的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费减半收取40元，由王一伟负担5元，由李丽负担35元，一审案件反诉费298元，由王一伟负担5元，由李丽负担293元；二审案件受理费676元，由王一伟负担20元，由李丽负担656元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年四月二十八日书记员  王 阳