广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6745号上诉人（原审被告、反诉原告）：温征帅，男，1989年5月28日出生，汉族，身份证住址陕西省西安市户县。委托诉讼代理人：王朝金，上海市华诚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文宏，上海市华诚（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡明玲，女，1981年12月26日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县。委托诉讼代理人：胡振洪，广东腾锐律师事务所律师。上诉人温征帅因与被上诉人蔡明玲租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初22335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。温征帅上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，驳回蔡明玲的诉讼请求；2.判令蔡明玲向温征帅交还其承租的广州市天河区xx村xx街xx尾1号房屋（二楼左侧300平方米）；3.判令蔡明玲向温征帅支付房屋占有使用费（自2019年2月1日起算，按每月租金13910元暂计至2019年8月9日为88096.67元，直至蔡明玲交还房屋时为止）；4.本案诉讼费用由蔡明玲承担。事实和理由：（一）蔡明玲没有证据证明其装修损失，应承担举证不能的法律后果。其一，从蔡明玲一审提交的证据来看，与蔡明玲签订《装修合同》的哲信工贸（广州）有限公司的经营范围与装修无关，且蔡明玲自称装修投入215000元，但其仅提供《收款收据》，没有任何转账支付凭证，蔡明玲辩称全部以现金支付但未提供现金支付的来源，其作为一家月均收入不到20000元的经营者，支付如此巨大的装修费用且全部以现金支付不符合常理。其二，从案外人冼柏滔的陈述来看，案涉房屋原本就带装修，蔡明玲承租之后曾进行过简单装修。由此可见，蔡明玲提供的《装修合同》内容与冼柏滔的陈述互相矛盾，不具有可信度。其三，就蔡明玲的举证能力而言，若装修事实成立，蔡明玲主张的装修损失完全可以通过评估鉴定来确定案涉房屋的装修价值，但蔡明玲在2019年10月案涉房屋的装修价值仍具备评估鉴定条件的情形下，仍表示不申请对案涉房屋的装修价值进行评估，此为蔡明玲对自己权利的处分，理应承担相应的法律后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果”的规定，蔡明玲现有证据不能证明其装修损失，应当承担举证不能的法律后果，故一审法院酌定温征帅赔偿蔡明玲装修损失75000元，缺乏事实及法律依据，依法予以改判。（二）蔡明玲没有腾空房屋并交还温征帅，理应支付房屋占用使用费。在温征帅向蔡明玲交付房屋后，房屋的使用权已转归蔡明玲，在案涉房屋因消防问题被查封导致蔡明玲无法经营的情形下，2019年5月24日消防大队准许苏某祯着手进行整改，不代表案涉房屋的使用权转移至苏某祯名下，在温征帅与苏某祯之间的租赁合同以及温征帅与蔡明玲之间的租赁合同均未终止的情形下，蔡明玲仍享有租赁房屋的使用权。至于一审法院以苏某祯起诉蔡明玲为由，佐证蔡明玲已搬离案涉房屋，实属牵强。在案涉房屋被查封期间，甚至在2019年5月24日消防大队解除查封后，蔡明玲均未告知温征帅，也没有提出要搬离案涉房屋。而从董某祥、冼柏滔的当庭陈述来看，案涉物业没有停止水电、整栋楼的电梯一直处于正常运行状态。在此情形下，蔡明玲完全可以将房屋腾空后通知温征帅交还房屋及钥匙，或通过业主苏某祯通知温征帅，但直至房屋解封后近半年时间，案涉房屋仍未腾空。（三）关于合同无效的过错责任。根据温征帅与蔡明玲签订的《房屋租赁合同》第二条“……乙方知悉物业系在集体土地上建造的，乙方完全接受该物业的现状并同意按本合同约定的条件承租，乙方承诺不以产权问题向甲方提出任何形式的异议”；第七条第7款约定“乙方承租物业用于商业经营，乙方确认完全知悉租赁该物业现状，该物业是否能够适应乙方经营，其风险由乙方自行承担。”同时，从蔡明玲提交的权属证书所载明的总建筑面积与案涉房屋建筑物现状之间的巨大差异来看，蔡明玲对于案涉房屋属违章建筑是明知的，温征帅已经履行了告知义务，蔡明玲仍自愿签订合同，则理应由其自行承担合同无效的法律后果。综上，恳请二审法院判如所请。蔡明玲二审答辩称，不同意温征帅的上诉请求。一、蔡明玲在签订案涉房屋租赁合同时已经尽到审慎审查义务，对合同无效不负有过错。蔡明玲通过查阅温征帅提供的案涉房屋权属证书，因蔡明玲仅承租案涉房屋300平方米，若要求蔡明玲对整栋房屋2000多平方米的建筑进行审查，明显是对蔡明玲义务的苛刻要求。二、蔡明玲已充分举证了装修损失，有权要求温征帅支付装修损失。蔡明玲已经在一审提供了《装修合同》、收据、《利润表》等证据，以及案外人冼柏滔的陈述，由于温征帅的过错导致蔡明玲的装修损失，其应当负担全部装修损失。三、蔡明玲已经将案涉房屋交付给了业主苏某祯，已失去对案涉房屋的占有，温征帅无权再要求蔡明玲交付案涉房屋。蔡明玲已于2019年2月18日将案涉场地需整改的情况对外公告，结合案涉房屋已于2019年3月6日查封，考虑到正式查封前，相关部门会预留合理时间通知占有人清理现场的通常做法，可证明蔡明玲于2019年2月下旬就已经搬离了案涉房屋。四、温征帅要求蔡明玲支付占用使用费没有依据。蔡明玲已于2019年2月搬离了案涉房屋，此后并未再占用该房屋，温征帅也并未举证证明蔡明玲在搬离后重新占用案涉房屋，因蔡明玲并未实际占用房屋，故温征帅无权要求蔡明玲支付房屋占有使用费。另，从蔡明玲于2019年2月18日张贴的《通知函》可知，可视为蔡明玲已经进行了腾房通知。蔡明玲于2019年6月25日向一审法院起诉请求：1.温征帅向蔡明玲赔偿广州市天河区xx村xx街xx号房屋（二楼左侧300平方米）（以下简称案涉房屋）的装修费损失215000元；2.温征帅向蔡明玲赔偿经营损失102252元（利润损失平均每月为17042元，按6个月计算）；3.温征帅向蔡明玲退还租赁保证金26000元；4.温征帅向蔡明玲赔偿三个月租金损失39000元[依据是蔡明玲与温征帅签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同1》）第九条第2款的约定]；5.温征帅承担本案所有诉讼费用。温征帅向一审法院反诉请求：1.蔡明玲向温征帅交还案涉房屋；2.蔡明玲向温征帅支付房屋占有使用费（按13910元/月的标准，自2019年2月1日起计至交还案涉房屋之日止）；3.本案诉讼费用由蔡明玲承担。一审法院认定事实：一审法院于2019年9月27日向房地产管理部门查询并打印的广州市天河区××街××、××、××、××、××、××号的房产的《广州市不动产登记查册表》载明：建筑面积为2189.05平方米，层数为5-2/5层（部分2层），建筑时间为1997年，使用性质为住宅，产权人为苏某祯、田某芬、苏某、吴某平、苏某基，占有部分均为共有，所有权来历均为1997年新建，“登记附注”一栏包括“*该地是由天河区沙河镇人民政府批准使用。……*其中36.03平方米违章用地未经批准使用。*其中1020.81平方米违章建筑未作处理。*苏某祯占该楼房40%的产权，田淑芬、苏娜、吴晓平、苏鸿基四人各占该楼房15%的产权”等内容。2016年10月23日，作为出租人（甲方）的温征帅与作为承租人（乙方）的蔡明玲签订《合同1》[注：《合同1》第一条“证明人（丙方）”“身份证号码”处分别显示“冼某滔”“44010xxxx80314”的手写内容，但尾部“丙方（盖章）”处没有填写内容]，约定：……第二条：甲方同意将案涉房屋出租给乙方经营；乙方知悉物业系在集体土地上建造的，乙方完全接受该物业的现状并同意按本合同约定的条件承租，乙方承诺不以产权问题向甲方提出任何形式异议；该物业的建筑面积为300平方米……双方按照以上约定的面积计租；第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：1.双方协定该物业的租赁期限从本合同签订之日起为8年，租赁时间从年月日至年月日止（注：上述空格处均未填写内容。租赁双方在庭审中均确认租赁期限为2016年10月23日至2024年10月22日）；……2.该物业首年的每月租金为13000元（不含税），即每平方米43.3元/月，两年不递增租金，第3年（含第三年）起至租赁期止每2年递增7%租金（注：租赁双方在2020年5月27日的庭询中均确认租金递增时间点分别为2018年、2020年、2022年的10月23日）；租金每月支付，并由乙方在每月的5号前以现金或银行转账付款方式交付给甲方；甲方收款后应提供给乙方收据；如遇节假日，则顺延；若逾期15日仍未缴付租金或水电费，甲方有权即终止合同，并没收乙方所付的保证金及风险保证金；甲方提供1个月的免租时间给乙方装修饰用，该免租从甲乙双方签合同将物业交付乙方装修日起计，并从免租期届满后的第一日起计收租金（注：蔡明玲在庭审中称《合同1》的起租日期为案涉房屋交付给其使用的时间即2016年10月23日，免租期计算在8年的租赁期限内）；……免租期内，租赁物业所发生的除租金外所有费用（水电费，燃气费等其他费用），应由乙方承担；第四条房屋租赁定金与保证金：1.签订本合同的当日，甲方向乙方收取定金26000元，装修满后定金转为租赁保证金；租赁保证金应在租赁期满，乙方按本合同的约定结清物业的所有债务并且无其他费用拖欠争议的30日内一次性无息还给乙方；否则，甲方在扣除相关欠款后，将保证金金额无息退还给乙方；……第六条甲方的权利和义务：……9.甲方须按政府部门的要求负责投资完善消防工程等设施；第七条乙方的权利和义务：1.乙方必须依法经营，自行办理有关牌照，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，除补交应付租金之外，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的3%向甲方支付违约金；乙方应依时向甲方缴交水电费……4.物业管理：……该物业的整体装饰方案须报甲方书面同意，分租部分的装修装饰方案由乙方负责审批，并负连带安全责任……5.租赁期间内，乙方可分租给其他法人及个人；乙方对外分租的，须经得甲方同意……7.乙方承租物业用于商业经营，乙方确认完全知悉租赁该物业现状，该租赁物业是否能够适应乙方经营，其风险由乙方自行承担；……9.乙方对租赁物业的装修方案应征得甲方同意，如装修涉及申请有关政府部门报批或需依法取得相关行政许可的，乙方应按规定进行报批手续和取得行政许可后方可进行施工；甲方对此予以配合、协助；……第八条其他约定：……3.物业的交还：本合同届满或解除合同之日起7天内，乙方应无条件将其所属物品撤出该物业并将物业交还给甲方；……乙方离场时必须清走所有杂物和浮面垃圾，但不得拆除固定装修及原有设备设施，并无偿归甲方所有；……第九条违约责任：1.甲乙双方未能履行本合同条款，或者违反有关法律法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由相关责任方承担；2.甲方要求提前终止合同，应赔偿乙方三倍的月租租金（按当时月份）；并另需赔偿因甲方提前解除合约造成乙方损失的装修、经营、误工等费用；同时返还乙方缴纳的租赁保证金等费用等条款。2016年10月23日，温征帅出具收到蔡明玲押金26000元的《收据》。蔡明玲在庭审中称案涉房屋于2016年10月23日交付给其使用。蔡明玲还提供以下证据：一、照片[未能出示拍摄设备。照片显示：房屋权属证书复印件的其中一页。该页的内容包括：权属人为苏某祯，权属来源为1997年新建，房屋占有份额为共有，土地权属性质为集体所有，房地座落为天河区××街××、××、××、××、××、××号，共用地面积和建基面积均为408.28平方米，建筑结构及层数为钢筋混凝土5-2/5层（部分2层），总建筑面积为2189.05平方米等内容]，用于证明温征帅向蔡明玲出示案涉房屋的权属证书，证明案涉房屋有权属证书可由蔡明玲租赁使用。温征帅发表以下质证意见：对该证据的真实性予以确认；需要强调上述权属证书记载建筑物的建基面积为408.28平方米、总建筑面积为2189.05平方米、层数为5层（部分2层），事实上，位于天河区××街××、××、××、××、××、××号的建筑物（以下简称案涉建筑物）现状为六层高，建筑面积远远不止2189.05平方米，蔡明玲应当知道案涉建筑物是违章建筑，且蔡明玲自认上述权属证书是温征帅向其提供的，即温征帅已履行告知义务，蔡明玲作为完全民事行为能力人和经营主体应当有能力判断存在的风险。二、作为发包人（甲方）的玉鼎堂保健按摩店（签约代表为蔡明玲）与作为承包人（乙方）的哲信工贸（广州）有限公司于2016年签订的《装修合同》[已出示原件。约定：第一条工程概况：1.工程名称：养生馆；2.工程地点：xx村xx街xx1号二楼；3.工程范围：室内装修；4.工程承包方式：本工程采用包工包料方式承担（参见附件清单）；5.工程造价：（1）工程预算总造价为215000元；……第二条工程期限：1.经甲、乙双方确定：本工程合同工期为20天（日历）……2.本工程计划开工日期为2016年11月5日，计划竣工日期为2016年11月25日；……第三条工程价款及支付：……2.本工程合同总价为215000元；3.付款方式为签订合同付50%定金，工程结束付剩余50%；……第四条施工内容如下：1.隔断小计42000元；2.洗手间2间小计8000元（含配件）；3.定制柜8套小计31500元（含锁）；4.灯10盏小计16450元（包安装）；5.门6个小计4200元；6.会议室地板砖40平方米小计2000元（包工包料）；7.玻璃背景墙1套小计7500元（含贴膜）；8.户外灯箱＋广告小计36000元；9.室内广告小计27300元（含水晶字）；10.定制窗帘5套小计8150元；11.电工布线＋安装电器小计17500元；12.抽风系统小计9650元；13.插座＋五金配件小计750元；14.清理垃圾20天小计4000元；合计215000元等条款]、哲信工贸（广州）有限公司出具的收到“玉鼎堂保健按摩店所有装修款”215000元的《收款收据》（已出示原件。显示：付款方式勾选现金等内容），用于证明蔡明玲装修案涉房屋花费215000元。温征帅发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；《装修合同》的乙方是一家工贸公司，经营范围不包括装饰装修，由一家工贸公司承接装修工程与常理不符；《收款收据》无法证明费用的实际发生，且215000元的巨额装修费用全部以现金方式结算也不符合常理。另，蔡明玲于庭审后以其已提供《装修合同》及《收款收据》证明其对案涉房屋进行装修并支付装修费215000元且案涉房屋现进行消防整改、部分装修已被损坏为由，表示不申请对案涉房屋的装修价值进行评估。三、账单详情截图[共4张；均未能出示存储设备。第一张截图显示：于2018年12月12日向“某祥（董某祥）138××××**19”支付“12月房租与11月水电费”4928元等内容。第二张截图显示：于2018年12月12日向“某祥（董某祥）138××××**19”支付“12月房租”10000元等内容。第三、四张截图显示：于2019年1月17日向“某祥（董某祥）138××××**19”分别支付“1月份租金与12月份水电管理费”5183元、10000元等内容]、《支付宝转账电子回单》（打印件。显示：蔡明玲于2019年2月15日向董某祥支付18319元等内容），用于证明蔡明玲已向温征帅支付截止至2019年2月28日的租金和截止至2019年1月31日的水电费、管理费（注：蔡明玲在庭审中称每月的付款金额扣除当月租金之后的余款为上月的水电费；其按照温征帅的指示将租金支付给冼柏滔，但冼柏滔又指示其将租金支付给董某祥）。温征帅发表以下质证意见：对该组证据的真实性均予以确认，对关联性均不予确认；温征帅只是指示蔡明玲将租金支付给冼柏滔，其不认识董某祥，不清楚收款人董某祥的身份，和温征帅存在合同关系的主体是冼柏滔，上述证据与本案无关。四、照片[共5张；均未能出示拍摄设备。照片分别显示：玻璃门上张贴着一张显示内容为“……州市消防支队天河区大队封贰零壹玖年四月八日”的封条，封条上加盖一个印章（印文内容无法辨认）；消防图封面（包括：广东齐创建设有限公司项目名称：广州市润和投资咨询有限公司消……程建设单位：广州市润和投资咨询有限公司Add：广州市番禺区xx街石xx业路xx号xx栋801室出图日期：2018年09月03日等内容）；张贴“消防整改……布栏”标识的墙上张贴了上述消防图封面、营业执照及4张图纸；广州市润和投资咨询有限公司消防工程的二层消火栓平面图的信息栏；玻璃门上张贴玉鼎堂保健按摩店于2019年2月18日作出的致“尊敬的客户”的《通知函》（包括：……我店收到房东通知，由于场地需要消防整改，导致我店不能继续使用此场地，现店铺已经被要求停止营业，我店将于近期进行搬迁，新的营业地址我店将会及时通知您等内容）]，用于证明案涉房屋因需要整改而被查封，蔡明玲无法继续使用。温征帅发表以下质证意见：除显示内容为《通知函》的照片之外，对其他照片予以确认；照片显示的封条上的时间为2019年4月1日，查封之前案涉房屋仍正常使用，且蔡明玲完全可以等消防整改完毕之后继续经营；对于显示内容为《通知函》的照片，《通知函》的作出时间是2019年2月18日，但业主在该时间没有接到整改通知，《通知函》明显和客观事实相矛盾。五、照片（共22张；均未能出示拍摄设备。蔡明玲称拍摄时间均为2019年10月。照片分别显示：房屋内摆放柜子、桌子、椅子、沙发及杂物等，地板上有垃圾未清理等情况），用于证明蔡明玲已搬离案涉房屋及案涉房屋的装修情况。温征帅发表以下质证意见：对该证据的真实性予以确认；从照片可看出，蔡明玲没有完全撤离，所有的办公家具、设施设备仍遗留在案涉房屋中，进一步证明蔡明玲没有向温征帅交还案涉房屋，温征帅有权要求蔡明玲支付交还案涉房屋之前的占有使用费。六、玉鼎堂保健按摩店编制的2017年11月至2019年1月期间每月的《利润表》（共15张；均已出示原件），用于证明温征帅造成蔡明玲每月利润损失平均为17042元。温征帅发表以下质证意见：该证据由蔡明玲单方制作，对其真实性、合法性、关联性均不予确认；蔡明玲没有提交任何其他证据印证《利润表》的真实性，不能据此判定玉鼎堂保健按摩店的真实经营状况。七、玉鼎堂保健按摩店作为甲方与杨秀珍作为店长于2018年2月1日签署的《合作协议》（已出示原件。包括：2018年2月1日由于公司发展需要，新开美甲和照相馆两块业务，分隔正门右侧的场地用于该项目经营，目前由杨秀珍负责店内一切业务，每月25日按时同蔡明玲对账，项目所有权属于玉鼎堂保健按摩店等内容），用于证明蔡明玲与他人合作开展其他业务，并非分租案涉房屋。温征帅发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；该证据没有显示任何合作内容，明显是事后伪造的。温征帅还提供以下证据：一、作为出租人（甲方）的冼柏滔与作为承租人（乙方）的卢建军于2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》[以下简称《合同2》。已出示原件。约定：……第二条甲方同意将坐落于广州市天河区xx村xx街xx1号房屋（二楼半层面积）出租给乙方经营；……该物业的建筑面积为500平方米……第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：1.双方协定该物业的租赁期限从本合同签订之日起为6年，租赁时间从2015年10月30日至2021年10月29日止；……2.该物业首年的每月租金为17500元（不含税），即每平方米35元/月，两年不递增租金，第3年（含第三年）起至租赁期止每2年递增10%租金；租金每月支付，并由乙方在每月的5号前以现金或银行转账付款方式交付给甲方等条款]及作为甲方的卢建军与作为乙方的温征帅于2015年10月30日签订的《合作协议书》（已出示原件。约定：甲乙双方经协商一致，就共同经营物业事宜，达成以下条款；（一）甲乙双方同意以甲方名义承租位于广州市天河区xx村xx街xx1号房屋二楼半层，后以甲方或乙方名义对外转租，但转租时须经出租方同意；（二）甲方负责与出租方对接，乙方则负责房屋日常管理，与次承租方对接；（三）甲乙双方均分转租产生的租金差额收益；（四）本协议一式两份，甲乙各持一份，自双方签字之日生效），用于证明温征帅于2015年10月30日与卢建军合伙承租广州市天河区xx村xx街xx1号房屋二楼。蔡明玲发表以下质证意见：该组证据与本案无关，对真实性、合法性、关联性均不予确认。二、照片[共2张；均未能出示拍摄设备。照片显示：广东法制盛邦律师事务所于2019年4月14日作出的致董某祥的《关于解除租赁合同及催交租金的律师函》。一审法院无法判断上述律师函张贴于何处。函中包括：本所……受苏某祯的委托，就阁下未交纳租金和解除租赁合同事宜，致函如下：……1.2017年2月6日，阁下与委托人签订了一份《房屋租赁合同》，阁下向委托人承租位于广州市天河区xx村xx街xx1号房屋（层数为六层，且不含首层西北向6间商铺），租赁期限为18.5年（自2017年2月6日起至2035年8月22日止），租金每月10日前支付121800元，租赁保证金500000元；2.依据双方签订《房屋租赁合同》第三条第二款之约定：“乙方每月10日前交纳租金，若逾期7天仍未交纳租金，甲方有权即时终止合同，并没收乙方所付的定金、保证金……”，阁下自2018年12月至2019年2月份均逾期未足额交纳租金，经委托人多次催交，阁下至今未交纳2019年3月和4月份的租金，已构成根本违约；……委托人特委托本律师郑重声明如下：1.阁下与委托人签订的《房屋租赁合同》于本律师函发出之日解除；2.委托人依约没收阁下交押的履约保证金500000元；3.请阁下于收到本函后3日内向委托人支付拖欠的房屋租金及违约金……4.请阁下于收到本函后7日内退出房屋，并按合同约定和委托人办理交接房屋手续；……诚望阁下能重视此事并采取积极合作的态度，于接到本函之日起十日内，完成上述应由阁下完成的腾房、交纳房屋租金和违约金及水电费用等内容]，用于证明业主苏某祯通知冼柏滔的合伙人董某祥解除租赁合同，并要求其在7日内腾出房屋。蔡明玲发表以下质证意见：不清楚该证据的真实性；该证据证明案涉房屋存在纠纷，导致蔡明玲无法正常使用。三、照片（共2张；均已出示拍摄设备，拍摄时间均显示为2019年6月1日。照片均显示：一栋建筑物的外立面，该栋建筑物共六层高，第二层外墙悬挂“玉鼎康复理疗二楼”的招牌，该招牌下方的玻璃窗上贴着“美甲”“照相”“复印”等广告语等内容）、照片（未能出示拍摄设备。照片显示：玉鼎堂保健按摩店于2018年8月7日开具的收到“租金5000元、水……12元美甲……507元、卫生费、电梯费200元，照相……469.5元卫生费……金额6388.5元”的《收据》），用于证明蔡明玲未经温征帅同意将案涉房屋分租给其他人，每月谋利5000元。蔡明玲发表以下质证意见：对建筑物外立面的照片的真实性均予以确认，但是蔡明玲没有将案涉房屋分租给其他人，而是与其他人合作开设店铺；《收据》的照片未能出示拍照设备或者《收据》原件，对真实性不予确认。四、照片｛已出示拍摄设备，拍摄时间显示为2019年6月1日。照片显示：天河消防大队于2019年5月24日作出的致“旱塘尾1号综合楼业主苏某祯”的《天河区消防救援大队同意进入临时查封现场决定书》。一审法院无法判断上述决定书张贴于何处。上述决定书包括：根据你的申请……我大队同意你进入根据我大队穗应急天消封字[2019]第0019号《临时查封决定书》查封的旱塘尾1号综合楼现场进行基础消防设施整改，并提供了《火灾隐患整改方案》；在整改火灾隐患期间……不得在被查封的危险部位进行经营活动等内容。“被检查单位负责人（签名）”处显示“苏某祯”的手写签名和一枚指纹｝，用于证明案涉房屋于2019年5月24日解封。蔡明玲发表以下质证意见：该证据不能证明案涉房屋的消防已验收合格，只显示同意临时进入现场，而且上述决定书明确不得在查封的危险部位进行经营活动。一审法院还向天河消防大队发函查询以下问题：一、蔡明玲关于案涉建筑物于2019年4月8日被你单位张贴封条及要求整改的陈述及其提供的照片（即蔡明玲提供的上述证据四中显示封条的照片）反映的情况是否真实？如真实，你单位最早于何时要求何人对案涉建筑物进行整改？整改期间案涉建筑物能否使用或是禁止使用？你单位当时是否发出书面通知？请将相关材料全部复印提供给一审法院；二、案涉建筑物因存在何问题而需要整改？现整改情况（包括何人于何时开始整改等情况）如何？请将相关书面材料复印提供给一审法院；三、温征帅提供的《天河区消防救援大队同意进入临时查封现场决定书》是否真实？案涉建筑物最早于何时可以恢复正常使用？以上事项请予协助查询，并将查询结果尽快书面函复一审法院，你单位对于上述查询事项如留存相关的书面材料，请随函全部提供给一审法院。天河消防大队于2019年12月9日作出《天河区消防大队关于的复函》（以下简称《复函》），函复一审法院如下：一、广州市天河区xx村xx街xx1号综合楼因没有设置固定消防设施，被我单位于2019年3月6日、4月9日、5月17日进行临时查封（附件1），查封部位、场所的范围：该综合楼二至六层的经营场所，一层广州市天河区元岗戴李便利店和广州市天河区长兴欧蜜美甲店；整改期间，除增设相应的消防设施及对火灾隐患进行整改上报给我单位备案审批允许进入现场整改外，查封的房屋是禁止使用的；二、案涉建筑物因经营公众聚集场所，没有设置固定消防设施，均未按规定设置自动喷水灭火系统或火灾自动报警系统，严重威胁公共安全火灾隐患而被查封；而承包方董某祥因种种原因迟迟没有进行相关整改；2019年3月20日，广州市天河区消防安全委员会办公室提请该单位为市政府挂牌督办重大火灾隐患单位，并于2019年4月2日取得区府的批复（附件2、3）后，由业主苏某祯主动承担整改；三、案涉建筑物于2019年5月23日由业主苏某祯提交进入现场实地勘察设计及进行隐患整改解封申请（附件4），我大队于2019年5月24日签发《天河区消防救援大队同意进入临时查封现场决定书》（附件5）；目前案涉建筑物还处于整改阶段，还没有经过有关部门联合验收等内容。天河消防大队随函向一审法院提供上述附件：附件1：天河消防大队于2019年3月6日作出的《临时查封决定书》[以下简称《决定书1》。包括：被查封单位（场所）为旱塘尾1号；地址为广州市天河区xx村xx街xx1号；我大队于2019年3月4日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：旱塘尾1号的综合楼属于公共娱乐场所，没有设置固定消防设施，严重威胁公共安全火灾隐患；以上事实有违法人承包方董某祥的笔录，以及产权人苏某祯，小租户周紫珍、李保安、曾建、蔡明玲、詹雪军、李战局的笔录等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封；查封部位、场所的范围：该综合楼二至六层的经营场所，一层广州市天河区元岗戴李便利店和广州市天河区长兴欧蜜美甲店；查封期限：2019年3月6日15时至2019年4月5日14时；你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封；擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚等内容。“被查封单位（场所）签收”处显示“董某祥”的手写签名和一枚指纹，日期填写为2019年3月6日]、于2019年4月9日作出的《临时查封决定书》[以下简称《决定书2》。包括：被查封单位（场所）为旱塘尾1号综合楼；地址为广州市天河区xx村xx街xx1号；法定代表人或主要负责人为董某祥；我大队于2019年4月8日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查……查封期限：2019年4月8日15时至2019年5月8日15时等内容。“被查封单位（场所）签收”处显示“董某祥”的手写签名和一枚指纹，日期填写为2019年4月9日。《决定书2》的其他内容与《决定书1》的内容基本一致]、于2019年5月17日作出的《临时查封决定书》[以下简称《决定书3》。包括：被查封单位（场所）为旱塘尾1号；地址为广州市天河区xx村xx街xx1号；法定代表人或主要负责人为苏某祯/董某祥；我大队于2019年5月10日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查……查封期限：2019年5月14日15时至2019年6月14日15时等内容。“被查封单位（场所）签收”处显示“苏某祯”的手写签名和一枚指纹，日期填写为2019年5月21日。《决定书3》的其他内容与《决定书1》的内容基本一致]。附件2：广州市天河区消防安全委员会办公室于2019年3月20日作出的致区政府的《广州市天河区消防安全委员会办公室关于审定市、区政府挂牌督办重大火灾隐患单位和火灾隐患重点地区的请示》[包括：……经排查，我区存在1家单位存在重大火灾隐患（附件①）和1个火灾隐患重点地区（附件②）；拟将长兴街旱塘尾1号综合楼提请市政府挂牌督办、员村街程介西社区东和花苑提请市、区政府共同挂牌督办等内容。其中的附件①《提请市政府挂牌督办重大火灾隐患单位摸查情况统计表》包括：天河区xx村xx街xx1号综合楼的突出隐患问题为消防设施、器材配备没有、不符合标准，单位消防安全责任人为董某祥……建筑物基本情况为多层综合楼（首层至三层商业、四、五公寓、六层沐足、KTV、棋牌）等内容]。附件3：天河消防大队于2019年3月7日作出的致“旱塘尾1号综合楼”的《天河区消防救援大队重大火灾隐患整改通知书》（包括：……我大队于2019年3月4日对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患：消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准；上述隐患已构成重大火灾隐患，责令你单位于2019年9月30日前改正等内容。“被检查单位签收”处显示“苏某祯”的手写签名，日期填写为2019年3月7日）。附件4：苏某祯于2019年5月15日作出的致天河消防大队的《关于申请xx村xx街xx1号综合楼解封的报告》（包括：2019年3月6日，贵单位为解决广州市天河区xx村xx街xx1号综合楼的重大火灾隐患问题，对该物业进行了临时查封；2019年4月29日，天河区消防安全委员会召集天河消防大队……以及旱塘尾1号的业主方、承包方及各入驻商户在区政府召开会议，针对旱塘尾1号综合楼火灾隐患整治工作迟迟没有落实进行了专题研究和部署；……为争取该物业消防整治按质量如期完成，特向贵单位申请提前解除该物业的查封，以便我们进行实地勘察设计以及进入部分消防设备和材料，以保障消防工程的顺利进行等内容）、苏某祯于2019年5月22日作出的致天河消防大队的《进入临时查封现场整改火灾隐患申请书》（包括：本人于2019年5月17日向贵单位申报本人位于广州市天河区xx村xx街xx1号综合楼的消防《整改方案》并得到贵单位批准；为加快该大楼的消防整改工作，现特向贵单位申请入场施工等内容）及作出时间为2019年5月23日的致“旱塘尾1号综合楼业主苏某祯”的《天河区消防救援大队申请进入查封现场整改火灾隐患受理凭证》。附件5：天河消防大队于2019年5月24日作出的致“旱塘尾1号综合楼业主苏某祯”的《天河区消防救援大队同意进入临时查封现场决定书》（内容与温征帅提供的上述证据四的内容一致）。蔡明玲发表以下质证意见：对《复函》及其附件的真实性、合法性均予以确认；证明案涉房屋于2019年3月6日被查封，不能正常使用，并且截止至消防部门回函之日，案涉房屋仍未通过消防验收。温征帅发表以下质证意见：对《复函》及其附件的真实性均予以确认；对于消防验收可能存在风险的问题，蔡明玲在签订《合同1》时应当预见，且温征帅也作了释明并在《合同1》中约定了风险的承担问题；案涉房屋被查封之后，蔡明玲应当及时告知温征帅是否继续承租案涉房屋，但蔡明玲在没有告知温征帅的情况下单方搬离案涉房屋；蔡明玲可以等待消防验收通过之后继续经营以挽回其主张的装修损失、经营损失；蔡明玲单方搬离案涉房屋导致温征帅蒙受租金损失，蔡明玲应承担相应的法律后果。另查明，一审法院于2016年6月13日受理（2016）粤0106民初10487号刘福朝诉冼柏滔房屋租赁合同纠纷一案（以下简称10487号案）。刘福朝提出以下诉讼请求：冼柏滔退还保证金100000元。冼柏滔提出以下反诉请求：1.刘福朝支付2016年4月至8月的租金损失300000元；2.刘福朝支付定金200000元及利息（自2016年4月6日至清偿之日止，按银行同期逾期贷款利率计算）。一审法院经审理后于2016年12月16日作出（2016）粤0106民初10487号民事判决书（以下简称10487号判决书），查明：“……2016年4月5日，刘福朝（承租人、乙方）与冼柏滔（出租人、甲方）双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市天河区xx村xx街xx1号房屋（4、5、6）楼（以下简称10487号案所涉场地）出租给乙方经营。乙方知悉物业系在集体土地上建造的，乙方完全接受该物业的现状并同意按本合同约定的条件承租，乙方承诺不以产权问题向甲方提出任何形式的异议。该物业建筑面积为3000平方米（第4、5、6层）……本案中冼柏滔为证明10487号案所涉场地的产权情况及其有权出租10487号案所涉场地，提供以下证据：1.落款日期为2014年7月8日、加盖广州市岑村经济发展有限公司公章的《证明》一份。《证明》载明：兹证明广州市天河区岑村旱塘尾1号的房屋是苏某祯的私人物业。2.落款时间2015年8月22日冼柏滔（乙方、承租方）与案外人苏某祯（甲方、出租方）签订的《房屋租赁合同》（以下简称10487号案所涉合同）一份。该合同载明：甲方将坐落于广州市天河区xx村xx街xx1号房屋（层数为六层，且不含首层西北向6间商铺）出租给乙方经营；乙方知悉物业系在集体土地上建造的，乙方完全接受该物业的现状并同意按本合同约定的条件承租，乙方承诺不以产权问题向甲方提出任何形式的异议；该物业的建筑面积为6052平方米，甲乙双方按照以上约定的面积计租；双方协定该物业租赁期限从本合同签订之日起为20年，并从2015年8月22日至2035年8月22日止；乙方承租物业用于商业经营，乙方确认完全知悉租赁该物业现状，该租赁物业是否能够适应乙方经营，其风险由乙方自行承担等内容。经质证，刘福朝对上述证据的真实性均不予确认。……关于10487号案所涉场地的规划报建及权属登记情况，一审法院在诉讼中分别向原广州市天河区国土资源和规划局及广州市天河区不动产登记交易中心发函调查。原广州市天河区国土资源和规划局以穗天国规［2016］768号复函称：根据房屋地址查询，查无《建设工程规划许可证》。广州市天河区不动产登记交易中心以穗天登记函［2016］55号复函称：查有天河区××街××、××、××、××、××、××号产权信息，详见附件。附件《广州市不动产登记查册表》载明：……（注：内容如前所述）。关于双方合同地址天河区xx村xx街xx1号与房管局复函附件不动产登记查册表载明地址天河区××街××、××、××、××、××、××号地址不一致的问题。冼柏滔在一审法院2016年11月8日的质证笔录中表示：10487号案所涉场地所在的地块是一个整体共同共有的地块，产权登记区分了1、2、3、4、5号，但实际所有人为苏某祯，天河区xx村xx街xx1号是苏某祯自己的编号；不动产登记查册表显示的是1997年的信息，事后苏某祯向其他共有人购买了产权，其购买行为获得集体经济组织的确认，所以在2014年7月8日集体经济组织出具书面证明，确认1号的整体物业都属于苏某祯一个人所有；虽然苏某祯没有办理产权变更，但从集体经济组织出具的证明可以看出苏某祯已获得整体物业的产权，且没有任何人就整体物业出租提出异议；不清楚1997年后是否存在拆除重建的情况。刘福朝则表示：根据产权查册资料苏某祯仅占该房屋40%的产权，其他人员占了60%，但冼柏滔提供的10487号案所涉合同并没有取得其他共有人（田淑芬、苏娜、吴晓平、苏鸿基）的授权及认可；据了解，苏某祯在去年才拆除重建；苏某祯不是本村村民，其无权购买其他宅基地产权人的份额。一审法院在2016年11月8日的质证笔录中要求冼柏滔对‘查册表显示天河区××街××、××、××、××、××、××号为1997年新建，建基面积408.28平方米、建筑面积2189.05平方米，但刘朝福与冼柏滔签订的租赁合同载明天河区xx村xx街xx1号4、5、6楼面积共3000平方米，简单折算后每层面积1000平方米，这与查册表载明的面积有巨大差异。因此，冼柏滔作为出租方，应对出现如此大面积差异作出合理解释，并对现有房屋是否为拆除原有房屋重建作出明确答复’，但冼柏滔此后未就上述问题作出答复。后一审法院向当事人释明，因房管部门复函所附查册表载明的房屋情况与10487号案所涉场地存在较大差异，且10487号案所涉场地无规划报建手续，刘福朝称10487号案所涉场地为拆除原有房屋重建，对此冼柏滔未能作出合理解释，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，刘福朝、冼柏滔就10487号案所涉场地签订的租赁合同无效。……”，认定：“……本案中，冼柏滔作为出租方知道或应当知道10487号案所涉场地未经规划报建，但冼柏滔未尽相关告知义务；刘福朝作为承租方签约时理应对10487号案所涉场地的规划报建及权属情况进行审慎审查，但刘福朝未尽审慎审查义务。因此，冼柏滔、刘福朝均应对合同无效负有过错，应各自承担相应的责任。……”，判决如下：“一、自本判决发生法律效力之日起10日内，冼柏滔退还刘福朝定金100000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，刘福朝赔偿冼柏滔租金损失68800元。三、驳回冼柏滔的其他反诉请求”。判后，刘福朝、冼柏滔不服，均向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉，广州中院以（2017）粤01民终1670号案立案。广州中院经审理后，于2017年3月24日作出（2017）粤01民终1670号民事判决书（以下简称1670号判决书），确认原审查明事实并查明其他事实，认定如下：“……现无证据显示10487号案所涉场地已办理规划报建手续，原审据此认定双方签订的《房屋租赁合同》无效并无不当。……”，判决如下：“驳回上诉，维持原判”。1670号判决书已发生法律效力。一审法院于2019年5月24日受理（2019）粤0106民初18341号董某祥诉苏某祯租赁合同纠纷一案（以下简称18341号案）。董某祥提出以下诉讼请求：苏某祯交付消防报建所需要的资料并配合办理消防验收手续、赔偿因消防问题导致无法收租的损失以及因消防问题的罚款30000元。董某祥在18341号案中提供了其作为承租人（乙方）与苏某祯作为出租人（甲方）于2017年2月6日签订的《房屋租赁合同》（以下简称18341号案所涉合同）[约定：甲方同意将坐落于广州市天河区xx村xx街xx1号房屋（层数为六层，且不含首层西北向6间商铺）出租给乙方经营；乙方知悉物业系在集体土地上建造的，乙方完全接受该物业的现状并同意按本合同约定的条件承租，乙方承诺不以产权问题向甲方提出任何形式的异议；甲乙双方一致确认该物业的计租建筑面积为5800平方米，甲乙双方同意按以上约定的面积计租；双方协定该物业的租赁期限从本合同签订之日起至2035年8月22日止；乙方承租物业用于商业经营，乙方确认完全知悉租赁该物业现状，该租赁物业是否能够适应乙方经营，其风险由乙方自行承担等条款]。因董某祥未在一审法院规定的时间内预缴案件受理费，一审法院于2019年6月4日作出（2019）粤0106民初18341号民事裁定书，裁定如下：本案按董某祥撤回起诉处理。一审法院于2020年4月20日分别立案受理苏某祯诉各案李南星、曾建、周紫珍、薛智勇、管基满及第三人董某祥房屋租赁合同纠纷五案[案号分别对应（2020）粤0106民初12705号-12709号；以下分别简称12705号案、12706号案、12707号案、12708号案、12709号案]。苏某祯起诉时提出以下诉讼请求：其中，12705号案要求李南星立即腾出广州市天河区xx村xx街xx1号首层（763平方米，不含首层西北向6间商铺）并交还予苏某祯；12706号案要求曾某立即腾出广州市天河区xx村xx街xx1号3楼半层（约600平方米）并交还予苏某祯；12707号案要求周某珍立即腾出广州市天河区xx村xx街xx1号6楼（约1000平方米）并交还予苏某祯；12708号案要求薛智勇立即腾出广州市天河区xx村xx街xx1号2楼（500平方米）并交还予苏某祯；12709号案要求管基满立即腾出广州市天河区xx村xx街xx1号4-5楼（约2000平方米）并交还予苏某祯。苏某祯在上述五案的起诉状中陈述如下：2017年2月6日，苏某祯与董某祥签订《房屋租赁合同》（即18341号案所涉合同），约定：出租广州市天河区xx村xx街xx1号房屋（层数为六层，且不含首层西北向6间商铺），总建筑面积约5800平方米，租期从2017年2月6日至2035年8月22日止；2019年4月19日，苏某祯与董某祥签订《解除租赁合同并移交房屋协议书》，双方确认解除18341号案所涉合同，并以向次承租人发出解除房屋租赁告知函的方式要求次承租人交还场地；次承租人收到《解除租赁合同告知函》后，并未交还场地给苏某祯等。另，一审法院通知苏某祯、董某祥、冼柏滔于2020年5月27日下午14时30分到庭参加庭询，具体情况如下：一、2020年5月27日上午，一审法院工作人员分别致电苏某祯、董某祥、冼柏滔，提醒其三人按时参加当天下午的庭询。苏某祯称其还在外地出差，无法在指定时间到庭参加询问。一审法院遂于当天上午10时43分致电137××××8968，对方确认其是苏某祯，一审法院询问对方如下问题：1.一审法院于2020年5月21日通知你于今日下午到法院参加庭询，你当时表示同意，但今日却称还在外地无法到庭参加庭询，你是否同意委托你在一审法院其他案件中委托的诉讼代理人到庭参加本案庭询？对方答复：我询问我在其他案件中委托的诉讼代理人的意见后答复法院是否由其到庭参加下午的庭询。2.你是否持有蔡明玲经营的玉鼎堂保健按摩店所在建筑物的建设工程规划许可证？相关租赁合同显示冼柏滔转租上述建筑物四至六层的租赁面积为3000平方米左右，但上述建筑物的权属证书记载：1997年新建、建基面积为408.28平方米、建筑面积为2189.05平方米、违法建筑面积为1000多平方米；请问权属证书核发之后，上述建筑物是否存在整栋拆除重建情形？如有，重建后的建筑物有几层？对方答复：因为原来的建筑物是危房，所以整栋拆除之后重建了6层高的建筑物；重建上述建筑物没有取得建设工程规划许可证。3.你是否清楚玉鼎堂保健按摩店的相关情况？即玉鼎堂保健按摩店是否因消防问题于何时被停水停电及其何时搬离？你是否在此后于何时收回玉鼎堂保健按摩店？对方答复：我知道保健按摩店，保健按摩店因消防问题被查封，但没有停水停电，保健按摩店被查封后就自行搬离了，我没有接收保健按摩店，具体是董某祥处理的，但董某祥可能也没有接收。4.你为何就上述建筑物先与冼柏滔签订租赁合同后，又与董某祥签订租赁合同？对方答复：因为冼柏滔和董某祥都是股东，有时会更换人员签订合同，所以，我与冼柏滔和董某祥均签订了租赁合同。另，苏某祯于2020年5月27日上午10时57分致电告知一审法院工作人员称其在其他案件中委托的诉讼代理人当日下午需要开庭，无法到庭参加下午的庭询。一审法院就上述询问情况制作《电话工作笔录》。蔡明玲发表以下意见：从《电话工作笔录》可看出，案涉房屋于2019年3月被查封，事实上，在案涉房屋被查封之前，业主苏某祯与二手房东存在矛盾，苏某祯多次扬言收回案涉房屋，要求蔡明玲搬离。蔡明玲称其没有其他证据证明其在搬离后将案涉房屋交还给苏某祯。温征帅发表以下意见：苏某祯并不清楚蔡明玲于何时撤离案涉房屋，而且从蔡明玲在庭审之后补充提交的现场照片（即蔡明玲提供的上述证据五）看，蔡明玲还有家具、柜子、沙发、按摩椅、电风扇、办公桌椅等主要经营设施遗留在案涉房屋中，蔡明玲虽称其放弃上述物品的所有权，但不像完全撤离案涉房屋。二、董某祥到庭作出如下陈述：1.我和冼柏滔是合作关系，冼柏滔先与苏某祯签订10487号案所涉合同，我后来与苏某祯签订18341号案所涉合同，合同只是变更了承租人，10487号案所涉合同、18341号案所涉合同均属实。2.我知道玉鼎堂保健按摩店在案涉建筑物二楼经营，蔡明玲于2019年4月告知我称玉鼎堂保健按摩店已经搬走。蔡明玲从2017年4月开始向我支付租金和水电费，租金支付至2019年2月，水电费支付至2019年1月，之后没有向我支付了。一审法院向董某祥出示蔡明玲提供的上述证据三。董某祥称由于时间较久，其现已记不清具体金额；蔡明玲是按照《合同1》约定的租金向其付款的，每月同时支付当月租金及上月水电费。3.我于2019年3月从案涉建筑物退场，当时只是门上张贴了封条，并没有对二楼采取停水停电措施；整栋楼的电梯一直处于正常运行状态，如果供水供电部门没有停水停电，则二楼也没有停水停电，因为每套房屋的电闸设置于房屋内部，而非设置于公共区域。4.我与苏某祯签订18341号案所涉合同、接管案涉房屋之后，蔡明玲没有对案涉房屋进行重新装修，但我不清楚其之前有无进行装修。三、冼某滔到庭作出如下陈述：1.我知道玉鼎堂保健按摩店在案涉建筑物二楼经营，但我不知道玉鼎堂保健按摩店有无搬离。不是我将案涉房屋出租给蔡明玲的，我是二手房东，我原来将案涉房屋出租给卢建军（冼某滔当庭出示其与卢建军于2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》复印件，经核对，上述《房屋租赁合同》的条款与《合同2》的条款一致，但冼某滔出示的上述《房屋租赁合同》每一页均显示“董某祥2019.6.15”的手写内容）；卢建军向我承租案涉建筑物二楼的一半面积500平方米，卢建军与温征帅、姓袁人员三人合作，在上述500平方米的场地经营山西菜，但经营几个月之后亏损，温征帅便以自己的名义将其中一部分（300平方米）分租给蔡明玲（冼某滔当庭出示温征帅与蔡明玲于2016年10月23日签订的《房屋租赁合同》复印件，经核对，上述《房屋租赁合同》的条款与《合同1》的条款一致）；开始由姓袁人员向我支付租金，后来因为经营亏损，欠我三四个月租金大概几万元，我就要求蔡明玲直接将租金支付给我的合作伙伴董某祥，蔡明玲没有向我本人支付过租金；蔡明玲支付了截止至2019年2月的租金，2019年3月开始没有再支付租金了，我不清楚蔡明玲支付案涉房屋水电费的情况；案涉房屋原来就带装修，蔡明玲承租之后曾进行简单装修。2.10487号案所涉合同是我与业主苏某祯签订的，后来转由董某祥与业主苏某祯签订18341号案所涉合同，我就成为董某祥出租广州市天河区xx村xx街xx1号房屋（层数为六层，且不含首层西北向6间商铺）的管理人员。3.消防部门最早于2019年3月在现场张贴封条，当时整栋楼都需要进行消防整改，但当时二楼没有停水停电。蔡明玲对冼某滔、董某祥上述陈述发表以下意见：根据冼某滔、董某祥的陈述可知，案涉房屋已于2019年3月被查封，无法正常使用，温征帅要求蔡明玲支付2019年2月至交还案涉房屋之日止的租金没有事实与法律依据。温征帅对冼某滔、董某祥上述陈述发表以下意见：不管是基于何种原因导致案涉房屋无法继续使用，蔡明玲都有义务将案涉房屋腾空、交还给温征帅，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，蔡明玲有义务向温征帅支付占用案涉房屋期间的占有使用费；冼某滔称蔡明玲承租时案涉房屋已有基本装修，蔡明玲只是进行简单装修，所以，蔡明玲主张的装修费与承租现状不相符，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，对于未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；即未形成附合的装饰装修物，出租人不予赔偿；蔡明玲提供的《装修合同》的施工内容第3-5、8-11项均属于可以拆除、没有形成附合的装饰装修物，蔡明玲无权向温征帅主张该部分装修损失；对于其他各项已形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第2款的规定和《合同1》第七条第7款的约定，温征帅在签订《合同1》时已告知蔡明玲案涉房屋可能存在风险，故温征帅对合同无效不存在过错，没有义务分担蔡明玲主张的装修损失；温征帅不知道董某祥、冼某滔何时退场不再承租广州市天河区xx村xx街xx1号房屋（层数为六层，且不含首层西北向6间商铺），也不知道董某祥、冼某滔与苏某祯是否解除租赁合同关系，但就温征帅（以卢建军名义）与冼某滔的租赁合同关系，温征帅有义务向冼某滔交还案涉房屋，所以，温征帅坚持要求蔡明玲交还案涉房屋。蔡明玲和温征帅还发表以下意见：1.租赁双方均确认案涉房屋按自然月计租。2.蔡明玲称案涉房屋于2019年2月被停水停电，其无法正常使用，且当时消防部门要求其搬离，故其于2019年2月中下旬开始搬离案涉房屋，当时业主苏某祯直接接收案涉房屋，但其双方没有办理书面交接手续（注：蔡明玲对上述陈述均未能举证证明）；2019年4月，消防部门在蔡明玲将案涉房屋中的物品搬走后才查封案涉房屋。温征帅则称蔡明玲关于案涉房屋于2019年2月停水停电的陈述不属实，案涉房屋直至天河消防大队于2019年4月1日查封后才停水停电；蔡明玲也不是于2019年2月中下旬搬离案涉房屋，因为截止至2019年8月8日案涉房屋中仍存放蔡明玲的物品；蔡明玲一直没有告诉温征帅关于案涉房屋被消防部门查封的情况，温征帅并非经常居住于广州，后来听冼某滔、董某祥称案涉建筑物被消防部门查封才于2019年6月1日到现场查看，此时才知道上述情况。蔡明玲对此回应称上述遗留在案涉房屋中的物品是其丢弃不要的物品。3.关于《合同1》的效力问题。蔡明玲称由法院依法认定。温征帅则称已有生效判决依法认定案涉建筑物属于违章建筑，《合同1》应属无效。4.温征帅称其没有向上一手出租人支付2019年3月之后（含当月）的租金，董某祥、冼某滔至今未向其主张，且其双方也没有对租赁合同关系进行款项结算。一审法院认为，苏某祯自认案涉建筑物在拆除重建之前没有办理规划报建手续，已发生法律效力的10487号判决书及1670号判决书亦已查明、认定案涉建筑物没有办理规划报建手续，据此，一审法院认定《合同1》无效。温征帅作为出租人知道或应当知道案涉房屋未经规划报建，但温征帅未尽到相关告知义务。蔡明玲虽提供上述证据一即房屋权属证书复印件（一页）用于证明其在签订《合同1》之前曾查阅案涉房屋的权属证书，但案涉建筑物实际为六层高的建筑物，而上述权属证书复印件载明建筑物的层数为“5-2/5（部分2层）”，案涉房屋的面积约定为300平方米但只是二层的部分面积，而上述权属证书复印件载明建筑物的总建筑面积为2189.05平方米，由上可知，案涉建筑物的现状与上述权属证书复印件的记载并不相符，即蔡明玲并未尽到审慎审查义务。综上，蔡明玲与温征帅对合同无效均负有过错，应各自承担相应的责任。《合同1》无效，温征帅理应将收取的租赁保证金26000元退还给蔡明玲。关于蔡明玲主张温征帅赔偿装修费损失215000元的问题。从本案查明的事实看，一审法院采信蔡明玲关于其在承租案涉房屋后曾进行装修的陈述。蔡明玲提供的《装修合同》约定了施工内容及工程预算总造价为215000元等内容，但蔡明玲仅提供一张《收款收据》用于证明其以现金方式支付装修款215000元，《收款收据》反映的情况与《装修合同》关于装修款支付方式的约定不一致，其称以现金方式支付上述款项亦不符合常理；蔡明玲提供的用于证明案涉房屋装修情况的上述22张照片（即蔡明玲提供的上述证据五），蔡明玲称拍摄时间均为2019年10月，即案涉房屋的装修直至2019年10月仍未拆除灭失，但蔡明玲却明确表示不申请对案涉房屋的装修价值进行评估。综合上述情况，一审法院根据公平原则及双方过错程度，酌情判令温征帅向蔡明玲赔偿装修损失75000元。对于蔡明玲主张的超出上述金额部分，一审法院不予支持。蔡明玲主张温征帅赔偿经营损失102252元，没有依据，一审法院不予支持。关于蔡明玲依据《合同1》第九条第2款的约定主张温征帅赔偿三个月租金损失39000元的问题。由于《合同1》无效，且租赁双方对此均负有责任，一审法院对蔡明玲该诉讼请求不予支持。关于案涉房屋的交接问题。蔡明玲称其于2019年2月中下旬开始搬离案涉房屋，当时是业主苏某祯直接接收案涉房屋，但苏某祯称其并未接收案涉房屋，蔡明玲对其上述陈述未能举证证明，一审法院不予采信。蔡明玲作为承租人在搬离案涉房屋后理应及时通知出租人收回案涉房屋，否则应承担相应责任。但考虑到以下因素，一审法院对温征帅主张蔡明玲交还案涉房屋的反诉请求不予支持：1.董某祥称蔡明玲于2019年4月告知玉鼎堂保健按摩店已经搬走。2.天河消防大队从2019年3月6日开始查封案涉房屋，并于2019年5月24日作出致苏某祯的《天河区消防救援大队同意进入临时查封现场决定书》，准许苏某祯进入案涉建筑物现场进行基础消防设施整改。上述情况说明苏某祯着手接收案涉建筑物后进行整改。3.苏某祯于2020年4月20日向一审法院提起12705号案、12706号案、12707号案、12708号案、12709号案时并未一并起诉蔡明玲，由此可佐证蔡明玲已搬离案涉房屋。关于温征帅主张蔡明玲支付2019年2月1日起至交还案涉房屋之日止的占有使用费的问题。从查明的事实可知，蔡明玲已向董某祥支付截止至2019年2月28日的占有使用费，因此，一审法院对温征帅主张2019年2月占有使用费的反诉请求不予支持。至于2019年3月1日之后的占有使用费，从一审法院向天河消防大队调查取证的情况看，案涉建筑物因消防问题从2019年3月6日起被天河消防大队临时查封，从日常生活经验看，蔡明玲在查封前的检查阶段及查封后应无法正常占有使用案涉房屋，鉴于现有证据亦未显示蔡明玲在案涉房屋被查封之后仍继续在案涉房屋经营，同时考虑到查封前后的合理时间内另找其他场地经营并搬离属于合理要求，因此，一审法院对温征帅主张的2019年3月1日至交还案涉房屋之日止的占有使用费亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年11月30日判决如下：一、温征帅于判决发生法律效力之日起5日内，向蔡明玲退还租赁保证金26000元；二、温征帅于判决发生法律效力之日起5日内，向蔡明玲赔偿装修损失75000元；三、驳回蔡明玲的其他诉讼请求；四、驳回温征帅的反诉请求。一审案件本诉受理费7030元，由蔡明玲负担4710元，由温征帅负担2320元；反诉受理费减半收取1000元，由温征帅负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.合同无效的过错责任认定；2.蔡明玲的装修损失主张是否应予支持；3.蔡明玲是否应当向温征帅支付2019年3月后的房屋占有使用费。现评析如下：因案涉租赁房屋所在建筑物未办理规划报建手续，故一审法院认定温征帅与蔡明玲签订的《房屋租赁合同》无效并无不当。温征帅作为出租方明知或应知其租赁物未经规划报建而仍予以出租，显然对合同无效负有过错，其仅以承租方知晓该事实而主张予以免责，理据不足，本院不予支持。关于蔡明玲的装修损失赔偿问题，虽蔡明玲提交的《装修合同》《收款收据》尚不足以确凿证实装修费用实际支出215000元，但从案涉《房屋租赁合同》中约定给予蔡明玲一个月的装修免租期，结合蔡明玲所提供的租赁场地照片及其承租场地面积300㎡的情况，一审法院酌定温征帅赔偿蔡明玲装修损失75000元并不违反公平合理原则。温征帅并未提供反驳证据推翻一审的认定，本院对其该项上诉意见亦不予采纳。关于蔡明玲是否应当向温征帅支付2019年3月后的房屋占有使用费问题。根据本案事实，案涉房屋所在建筑物因消防问题从2019年3月6日起即被天河消防大队临时查封，蔡明玲已无法正常使用该房屋。此外，该房屋业主苏某祯一审明确表示蔡明玲经营的玉鼎堂保健按摩店被查封后就自行搬离，该场地前手承租人董某祥亦确认蔡明玲于2019年4月告知其搬离事实，结合苏某祯自2019年5月获准进入案涉场地进行消防设施整改的情况，可充分证实蔡明玲早已搬离案涉房屋。蔡明玲在合同履行期内均按指示直接向冼某滔、董某祥缴纳租金，在案涉合同无效且场地已被查封的情况下，其未另行与温征帅进行交接并无不当。故温征帅要求蔡明玲继续支付2019年3月后的场地占用费，理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，温征帅的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3562元，由上诉人温征帅负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年四月二十八日法官助理杨希书记员叶小琳