辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终575号上诉人（原审被告）：张智，男，1972年2月18日出生，汉族，无职业，户籍地辽宁省锦州市古塔区，现住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：庞志明，锦州市凌河区紫荆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王建林，男，1957年10月29日出生，汉族，退休干部，住锦州市古塔区。被上诉人（原审原告）：王楠，女，1982年3月6日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王建林（被上诉人王楠之父），男，1957年10月29日出生，汉族，退休干部，住锦州市古塔区。上诉人张智与被上诉人王建林、王楠房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张智及其委托诉讼代理人庞志明，被上诉人暨王楠委托诉讼代理人王建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张智向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初884号民事判决书，发回重审或改判。2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当。2017年3月20日，上诉人与二被上诉人双方签订了租兑协议，二被上诉人将位于锦州市古塔区连体商务楼房出租给上诉人，租期四年（自2017年4月5日至2021年4月5日），每年租金140000元。协议约定每年4月5日前一次性支付当年房租。2017年4月5日被上诉人收到上诉人当年140000元房租。2018年4月5日上诉人因资金周转困难，即与被上诉人王建林协商房租分两次给付，其表示认可，上诉人当年房屋已给付。2019年10月上诉人因经营困难向王建林告知解除房屋租赁协议。并于当月在“供求世界”等其他信息传媒登录该房屋出租出兑信息，2019年11月28日上诉人以微信方式通知原告房屋出租出兑情况。2020年1月底因疫情原因，上诉人的生意受到影响，经营不善，直到2020年4月5日被上诉人王建林通知被告于2020年4月6日前搬出，上诉人于2020年4月6日17:00点搬出，尚欠50000元房租没有给付（4个月房租）。根据双方签订的协议约定，上诉人已于半年前通知原告提出不再租赁该房屋，而且2020年1月至今由于疫情影响，已构成“不可抗力”，继续履行合同确实显失公平。根据《合同法》第5条，《民法总则》第6条，第180条之规定，上诉人不应承担民事责任，二被上诉人应减免被告部分房租，以减免2个月房租为宜，并返还被告20000元押金。现一审法院要求上诉人给付二被上诉人违约金10万元显系不当，因不可抗力原因及被上诉人王建林已提前收回房屋，而且上诉人在合同期满半年前通知被上诉人解除租赁合同事宜，上诉人没有违反合同约定，不应给付违约金，二被上诉人并退回2万元押金。综上所述，上诉人请求二审法院查明事实，依法撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初884号民事判决书，发回重审或改判。被上诉人王建林、王楠辩称，1.上诉人在2019年初就以经营不善为由，告知被上诉人不打算继续履行合同，后因协商没有达成，也没有解除合同，这与2020年发生疫情没有关联，是上诉人单方面违约终止合同；2.上诉人提到2020年4月5日被上诉人通知上诉人于2020年4月6日搬出提前收回房屋，情况不属实，我方没有追究上诉人的违约责任；3.上诉人提到用微信方式通知被上诉人转租、转兑的情况，被上诉人认为在租期转租、转兑的是合理的，但不符合合同约定；4.上诉人单方面违约，提前终止合同，而造成被上诉人的房子半年没有使用，已经给被上诉人造成了损失。综上，被上诉人认为一审判决公平公正，精准无误，请求二审依法依照相关法律维持原判，维护被上诉人的合同权益。王建林、王楠向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付原告房租金5万元及给付利息（按8%的商业贷款银行利息）；2.请求人民法院判令被告支付原告按租赁合同违约赔偿违约金10万元，并不退还房屋押金2万元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于锦州市古塔区（建筑面积124平方米）、163-91号（建筑面积138.5平方米）商服房屋所有权人系原告王楠。2017年3月20日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订租兑协议，内容为：第二条甲方出租给乙方的房屋位于锦州市古塔区，越层连体商务楼房一座。第四条该房租赁期为4年，自2017年4月5日至2021年4月5日止，用途为药房，年租金140000元壹拾肆万元。第六条乙方于每年4月5日前一次性支付当年租金，迟延支付甲方有权解除合同，并包赔甲方损失。第八条乙方在租期内除不破坏楼内外承重结构，（包括固定设施、动力电源、地暖、地面、楼梯）处的前提下可以按照自己的意愿根据经营的需要对楼房进行装修及改造，乙方如破坏主体承重结构与固定设施造成的一切责任及损失由乙方负责。第九条房屋在2017年3月20日以前所发生的一切费用，包括债权、债务由甲方支付。2017年3月20日之后所发生的一切费用以及政府政策所产生相关费用由乙方支付与甲方无关。合同期满后即按合同规定最后期截止日前乙方要保证房屋没有拖欠任何费用，没有任何侵权债务，不拆除不破坏甲方规定的设施及乙方改过的固定设施，回复房屋原型，（包括门、墙、水暖、电力、楼梯）等设施，以相片为据，乙方预付押金如不能恢复违反约定，甲方将则扣留押金，并归甲方所有，乙方预付押金贰万元。第十条租期内甲方不得提前违约收回房屋，否则退回租金、押金并赔偿违约金拾万元。如乙方违约提前退房，甲方不予退还押金、租金并赔偿违约金拾万元，否则甲乙双方应负法律责任。第十一条甲乙双方在租期截止前三个月协商解除或续租合同事宜。租兑协议签订后，被告于2017年4月5日给付二原告房屋租金14万元、房屋押金2万元，二原告将租赁房屋交付给被告使用。2018年4月5日，被告因资金困难，即与原告王建林协商分期给付租金至14万元。2019年4月11日被告给付原告王建林房屋租金1万元、同年4月30日被告给付原告王建林房屋租金6万元，同年8月3日被告给付原告王建林房屋租金2万元。同年10月被告因经营困难告知原告解除合同，同年11月28日被告将承租房屋出兑信息用手机微信形式告知原告王建林。同年12月27日被告用手机短信形式通知原告王建林不再租赁房屋事实。2020年4月6日被告将租赁房屋腾空交付给原告王建林，被告拖欠房屋租金5万元一直未给付。一审法院认为，原、被告之间签订的租兑合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。根据租兑合同记载，被告在租赁原告房屋时应于每年4月5日一次性支付，而被告在向原告交付2019年4月5日至2020年4月5日期间房屋租金时，原告亦同意被告分期给付房屋租金。被告于2019年10月以经营困难为由联系原告王建林要解除合同，并将承租房屋出兑情况通知原告王建林，原告未与被告协商解除租赁合同。被告于2020年4月6日将承租房屋交付给原告王建林之后，二原告与被告之间已解除租兑合同，被告属于提前解除合同的行为。在诉讼中被告称无能力支付租金，亦认可拖欠房屋租金5万元，被告拖欠二原告房屋租金存在违约情形，二原告要求被告给付房屋租金5万元，本院应予支持。原告要求被告给付房屋租金利息的请求，因双方在合同中并未约定利息，但鉴于被告拖欠租金的事实，故本院认为应由被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。二原告要求被告按租兑合同承担违约金、并不退还房屋押金问题。根据租兑合同中第十条中约定，租期内甲方不得提前违约收回房屋，否则退回租金、押金并赔偿违约金拾万元。如乙方违约提前退房，甲方不予退还押金、租金并赔偿违约金10万元，否则甲乙双方应负法律责任。本案中二原告与被告签订房屋租期四年，而被告提前退房应属违约，被告应双方签订租兑合同约定履行相应的义务，故此二原告要求被告赔偿违约金10万元及不予退还押金2万元诉讼请求，本院应予支持。关于被告主张2019年10月告知原告解除合同，被告提前6个月通知原告不再租赁房屋及因疫情影响属不可抗力之情形，造成被告不能履行合同为由拒绝给付违约金及原告不应扣除房屋押金一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中被告在2019年10月经营困难欲与原告解除合同，双方在租兑合同中约定在租期截止前三个月协商解除合同，原告未同意与被告协商解除合同。被告主张是因为疫情影响无法履行合同应免除其责任，实际上是被告经营困难在先，疫情之后即遭遇不可抗力，导致租赁合同不能履行的情况。鉴于此种情况，该条明确规定不能免除被告的合同责任，故被告之主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张智于本判决生效后10日内给付原告王建林、王楠房屋租金5万元及利息（从2019年8月4日起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告张智于本判决生效后10日内给付王建林、王楠违约金10万元；三、原告王建林、王楠不退还被告张智房屋押金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告张智负担。本院二审中，被上诉人向本院提交两组新证据。第一组证据：微信通讯记录，证明是上诉人主动不租房子了，而不是被上诉人让上诉人强制腾房。第二组证据：照片，证明上诉人终止合同已经给被上诉人造成的经济损失。张智质证意见：对第一份证据真实性没有异议，关联性有异议，该份微信记录是截取了对被上诉人有利的话提交的。对第二份证据的证明目的有异议。我方从2019年11月份就已经协商了不租房子的问题，所以这个损失不是上诉人造成的。自我方腾出房子的第二天被上诉人就把自己出兑的电话写到门市房上了，并不会给被上诉人造成经济损失。本院认为，被上诉人提交的两组证据的真实性、合法性本院予以确认，但缺乏关联性，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的租兑合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。本案中被上诉人与上诉人约定房屋租赁期间为4年(自2017年4月5日起至2021年4月5日止)。根据租兑合同第十一条“甲乙双方在租期截止前三个月协商解除或续租合同事宜。”可知该合同租期截止日期为2021年4月5日，若上诉人想解除合同应当在2021年1月5日前与被上诉人协商解除合同。因此，上诉人虽在2019年已经与被上诉人协商将不再续租房屋，但双方协商解除的时间并未到达。故上诉人的行为仍属于提前退房，应当按照租兑合同第十条“乙方违约提前退房，甲方不予退还押金、租金并赔偿违约金拾万元”的约定，向被上诉人支付违约金拾万元且不能要求被上诉人返还押金两万元。故上诉人认为其行为不构成违约，不应给付违约金的主张缺乏证据佐证，本院不予支持。同时，根据双方的约定，该“押金”不仅具有担保案涉房屋完整的功能，也是违约金的组成部分，原审依照该约定判决不予返还押金并无不当，本院予以确认。关于上诉人所提出的适用不可抗力的主张，本院认为，案涉5万元租金对应的租期应是2019年4月5日至2020年4月5日，上诉人于2019年10月以经营困难为由欲与被上诉人解除合同，但并未依约履行相应的赔付责任，导致被上诉人因未能及时收回房屋而损失扩大。同时，疫情开始于上诉人承租案涉房屋的最后时间段，疫情不是承租人经营困难及解除合同的原因，原审判决对上诉人的此项主张未予支持并无不当，本院予以确认。综上，原审认定事实清楚，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人张智负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  王 翔审判员  郭慧峰二〇二一年四月九日法官助理张文静书记员李响