湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0802民初372号 原告（反诉被告）：陈骏. 原告（反诉被告）：陈凤. 被告（反诉原告）：薛茫. 原告陈骏、陈凤与被告薛茫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。2021年2月2日，被告薛茫提起反诉，经审查，本院依法予以受理，并决定合并审理。2021年3月5日，本院依法对该案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈骏、陈凤、被告（反诉原告）薛茫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈骏、陈凤向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告购房款190000元。事实及理由：2019年底，二原告在联家置业出售其夫妻共有的位于荆门市东宝区白云大道华府馨园小区2幢房屋。2021年1月3日，被告薛茫联系原告，欲购买该房屋，后经双方协商，约定售房价格为390000元整，并约定房屋过户所需税费由被告薛茫承担。2021年1月8日，原、被告前往不动产中心办理过户，为合理避税，被告与原告商量，原告同意在不动产中心备案的《荆门市存量房买卖合同》中载明的房屋价格为300000元整，用于房屋过户交纳税款用，在签订《荆门市存量房买卖合同》之后，原、被告又签订了售房价格为390000元整的房屋买卖合同。后在缴纳过户税费时，经房地产评税征管系统评估，涉案房屋评估价值为366369元。同日，被告向原告支付了购房款200000元，原告协助被告办理了过户后，被告未向原告支付剩余190000元购房款。1月11日，原告再次向被告索要剩余的购房款190000元，被告明确表示，要求按300000元的购房合同支付房款。原告拒绝后，协商无果。 被告薛茫辩称：1、请求法院依法查明《房屋买卖合同》与《荆门市存量房买卖合同》签订的先后顺序以及荆门市存量房买卖合同的原件，原、被告是先签订了《房屋买卖合同》，后签订荆门市存量房买卖合同，且在《房屋买卖合同》签订之前双方都不知道会签一个《荆门市存量房买卖合同》，应明确这两个合同签订的先后顺序和法律效力；2、请求法院依法调取荆门市住房公积金中心在2021年1月8日下午的有关记录，以证明被告当天并不是完全不想履行《房屋买卖合同》，而且被告必须承担由此带来的风险；3、请求法院调取在2021年1月8日，原、被告双方因房屋买卖争议而由被告报警后，警官的执法记录，以此证明被告的确当天并不是完全不想履行《房屋买卖合同》，而且被告必须承担由此带来的风险；4、请求法院依法调取国家和荆门市对限制房价增长特别是有关“二手市场”的政策文件，以此更加证明二原告的诉讼请求是没有道理的；5、请求法院依法查明二原告原先在取得该房屋时所支付的价款到底是多少，以此与所得到的200000元相比，是赚了还是赔了；6、请求法院到不动产登记中心，依法查明近年来“二手房”交易的成交量，以此证明现在的市场价格行情并不好即不“火爆”。因此，请求法院依法驳回二原告的全部诉讼请求，并将双方协商的行为作为判决考虑的因素之一。 反诉原告薛茫向本院提出诉讼请求称：1、判令反诉被告陈骏、陈凤返还反诉原告为其垫付的税款7327.38元；2、判令反诉被告陈骏、陈凤将涉案房屋的业主用电由湖北鑫荣物业公司非法经营的二次加价供给改为由国网湖北省电力有限公司荆门供电公司直接供给并过户到反诉原告名下；3、判令反诉被告陈骏、陈凤支付反诉原告因在2021年1月8日请事假而损失的工资收入以及2021年1月8日到荆门市不动产登记中心的交通费216元；4、判令反诉被告陈骏、陈凤向反诉原告交付合同约定中应给反诉原告的茶几。事实和理由：房屋买卖双方并非依据先后签订的《房屋买卖合同》与《荆门市存量房买卖合同》来完成交易，而是依据习惯、事实合同已经完成交易，反诉原告的部分合法利益受到了损害，望判如所请。 反诉被告陈骏、陈凤辩称：1、二份合同均约定过户费用由薛茫承担，其该项反诉请求没有事实和法律依据；2、关于用电费用问题，合同未约定，亦非反诉被告的义务；3、薛茫主张的工资损失及交通费没有法律依据；4、薛茫主张的茶几损失是因其未履行合同而造成。 原、被告围绕其诉辩意见向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，现作如下认定：对原告提交的证据A1中的《房屋买卖合同》，被告认可系其签订，但认为合同已失效，鉴于该合同与被告提交的证据B1《房屋买卖合同》内容一致，故本院对证据A1、B1的真实性予以采信，至于合同是否有效，在本院认为部分详述；对证据A1中的短信聊天记录、电话录音，被告虽对其提出异议，但认可短信上面的电话号码系其所用，且原告当庭出示了手机原始载体，而被告未能就短信聊天记录、电话录音的真实性提交证据予以反驳或推翻，且不同意申请鉴定，故被告的异议理由不成立，本院对该组证据的真实性予以采信；证据A2中的《荆门市存量房买卖合同》，虽然系复印件，但与被告提交的证据B3《荆门市存量房买卖合同》内容一致，故本院对证据A2、B3的真实性予以采信，鉴于现有证据可以确定《荆门市存量房买卖合同》的内容，对被告提交的关于调取《荆门市存量房买卖合同》原件的申请，在本案中不具有必要性，本院不予准许；对证据A2中陈嫚嫚的证人证言，陈嫚嫚出庭接受了质询，符合民事诉讼关于证人证言的形式要求，其证言内容与被告提交的税费发票、双方签订的《荆门市存量房买卖合同》相互印证，本院予以采信，至于被告辩称原告系通过特殊关系取得陈嫚嫚等人证言，但未能提交证据予以证明，本院不予采信；对证据A2中杨春丽的证人证言，因其未到庭作证，对其证人证言本院不予采信；证据A3系银行转账记录，客观真实，本院予以采信；对被告提交的B2房屋钥匙，可以证明原告已履行交付房屋的合同义务，但不能证明被告是否已经履行全部付款义务，对其证明目的本院不予采信；对证据B4要约条、照片，可以证明原告咨询涉案房屋信息的过程，但不能证明《房屋买卖合同》与《荆门市存量房买卖合同》签订的顺序，且被告说明当时与原告目前交谈时确定的价格为300000元左右，但其提交的要约条中载明出售价格450000元左右，故该组证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信；证据B5系汇款凭证，与原告提交的证据A3内容相互印证，本院予以采信；对证据B6税收完税证明、B7不动产登记费（住房）票据，可以证明被告已缴纳买方个人所得税7327.38元、不动产登记费（住房）80元，本院对其真实性予以采信；证据B7系收条，原告认可系其出具，且与汇款凭证金额一致，本院对其内容予以采信；对于被告庭后提交的手机短信、通话录音，可以证明被告在庭审结束后曾与原告协商化解本案纠纷，但其提出的方案并未得到原告的认可，因协商过程中双方达成的让步不能作为案件审理的依据，故其上述证据与本案的审理无关，本院不予采信。 根据上述采信的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实： 2021年1月4日，薛茫为购买陈骏、陈凤夫妻二人共有的位于荆门市东宝区白云大道（华府馨园）2幢房屋，将其草拟的《房屋买卖合同》通过短信转发给陈骏，并附文字“陈兄你好。请将卖方中的信息（包括你自己和你爱人的）发给我。完了，签合同”、“39万”。陈骏回复“这个合同我看了一下，没有约定税费，我前天您说了的，39万现款，过户的费用我不承担。可能你也咨询过，双方约定好后房款后，过户的费用都是由购房方出。其实我们没必要签订这个合同，只要您把我们预定的购房款在房产局当场给付，我和我爱人就立即签字办手续交钥匙，没那么复杂。当然您需要我爱人的信息，我马上发给您。还有您提出来的客厅条发和电脑椅我都承诺给你，这些小事都不是问题”。薛茫回道“那我先把空白的拟好，约好了就可以到不动产中心签了。是两个房里的木椅子，还有客厅里的红色茶几，给我的”，“到时候去签也可以，你先看一下草拟空白的合同，我马上就草拟”。2021年1月6日，薛茫将其重新拟定好的《房屋买卖合同》再次通过短信发送给陈骏，并告知陈骏“你昨天说的不承担个税和其他费用的条款，我已加在第二条了”。 2021年1月8日，因薛茫拟定的合同中没有明确房屋信息和房产证号，薛茫（买受人）与陈骏、陈凤（出卖人）采用不动产登记中心的《荆门市存量房买卖合同》，其中约定：出卖人所售房屋（以下简称该房屋）座落于东宝区白云大道（华府馨园）2幢103号，房屋类型为住宅；经双方协商一致，该房屋成交价格为人民币300000元，买受人采取一次性付款方式；出卖人应当在房款收齐之日（约定交房截止时间或其他交房条件）将该房屋交付给买受人；本合同履行过程中，买卖双方应按照相关规定缴纳税款、土地出让金以及其他费用，具体承担按照下列第2种方式处理（全部由买受人承担）；因本合同因其他或与本合同有关的争议，由双方协商解决；协商不成的，双方一致同意按照下列第1种方式解决（提交荆门仲裁委员会仲裁）；本合同一式3份，具有同等法律效力，其中出卖人1份，买受人1份，不动产登记机构壹份。当天，薛茫将该《荆门市存量房买卖合同》交至税务部门办理税收，因该合同中约定的300000元低于该房屋系统评估价格366369元，税务部门按照市场评估价格确定个人所得税金额，薛茫为此缴纳个人所得税7327.38元、不动产登记费（住房）80元。后薛茫向陈骏账户转账200000元。陈骏、陈凤出具收条一份，载明“今收到薛茫现金贰拾万元整（200000.00）”。 2021年1月8日，薛茫（买方）与陈骏、陈凤（卖方）同时也在薛茫拟定的《房屋买卖合同》中签字，内容包括：卖方自愿将座落于荆门市东宝区白云大道72号（华府馨园）2栋，建筑面积111.41平方米，套内建筑面积101.01平方米的房屋一套以人民币390000元卖给买方；卖方必须在房屋交易后两星期内，将该房屋的水、电、天然气的用户姓名配合买方到有关公司企业更改为买方姓名；卖方应当承担该房屋交易前的所有费用，但不承担交易时的个人所得税和过户费；本合同的基本履行程序为第一步双方互信且口头协商一致约定到荆门市不动产登记中心的日期时间，第二步是买卖双方到荆门市不动产登记中心后，由卖方看一下买方的购买了且买方看到卖方的房屋所有权证（或不动产权证）和土地使用权证后当场签合同，第三步是卖方向买方办理过户手续，第四步由买方当场支付房屋价款，第五步是由卖方向买方给付该房屋钥匙且卖方在当天内搬出该房屋并由卖方控制该房屋；对于在履行本合同中产生的一切其他问题和争议，合同买卖双方都可通过诉讼途径起诉至该房屋所在地人民法院。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同当事人应当遵循诚信原则，依约全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1、原告（反诉被告）陈骏、陈凤主张的《房屋买卖合同》是否真实、合法、有效；2、被告（反诉原告）薛茫的反诉请求能否得到支持。 关于《房屋买卖合同》是否真实、合法、有效的问题。原告（反诉被告）陈骏、陈凤主张的《房屋买卖合同》是由被告（反诉原告）薛茫事先与陈骏、陈凤协商一致后拟定，结合双方在2021年1月8日前的短信聊天内容，可以证实双方原拟于2021年1月8日签订该《房屋买卖合同》，其中约定房款390000元。2021年1月8日当天，因《房屋买卖合同》中缺少房屋产权信息等内容，双方采用了不动产登记中心提供的《荆门市存量房买卖合同》，并将房款改为300000元，并向税务部门提交了这一合同用于办理完税手续。本院认为，本案中同时存在二份买卖合同，双方当事人对合同签订的先后顺序及法律效力存在争议，但根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，以哪份合同为准，应看哪份能体现双方的真实意思表示而非二份合同签订的先后顺序。首先，根据薛茫提交的要约条，陈骏、陈凤原出售价格应为“45万元左右”，后经与薛茫协商，双方确定价格为390000元，但在重新签订的《荆门市存量房买卖合同》中，双方约定的房款300000元远低于陈骏、陈凤原先的预期价格，甚至也低于系统评估价格366369元，而双方之间并无特殊亲朋关系，《荆门市存量房买卖合同》中约定的价格过低，显然不合常理。其次，薛茫最终以《荆门市存量房买卖合同》办理缴税手续，若如其所言，其与陈骏、陈凤先签订了《房屋买卖合同》，在重新签订《荆门市存量房买卖合同》时双方协商一致将购房款从390000元变更为300000元，则双方应将原先签订的《房屋买卖合同》作废，并依约各自保留一份“真实、合法、有效”的《荆门市存量房买卖合同》原件。而本案中，陈骏、陈凤手中只有《房屋买卖合同》原件，没有《荆门市存量房买卖合同》原件，薛茫也仅向本院提交了《房屋买卖合同》原件以及《荆门市存量房买卖合同》的复印件，并向本院申请调取不动产登记中心留存的《荆门市存量房买卖合同》原件。按照一般交易习惯，《房屋买卖合同》中交易双方应各持有至少一份真实、合法、有效的合同原件。鉴于买卖双方均持有《房屋买卖合同》原件，未持有《荆门市存量房买卖合同》原件，则《房屋买卖合同》更能体现双方真实意思表示具有高度盖然性，本院予以确认。再者，虽然《荆门市存量房买卖合同》约定薛茫应一次性付款300000元，但薛茫实际上仅支付200000元，而陈骏、陈凤仍然为薛茫办理了过户手续，可见双方并未实际按照《荆门市存量房买卖合同》的约定履行。至于薛茫关于应按事实合同即房款为200000元来认定的抗辩，虽然陈骏、陈凤在收到200000元后向薛茫出具了收条，但该收条只能证明其收到200000元购房款的事实，不足以证明双方对合同价款进行了事实上的变更，且陈骏、陈凤现仍按《房屋买卖合同》的约定主张剩余房款190000元，故薛茫的该抗辩没有充分证据予以佐证，本院不予支持。因此，《房屋买卖合同》与《荆门市存量房买卖合同》中，《房屋买卖合同》更能体现双方的真实意思表示，应以该合同的内容为准。故涉案房屋成交价应为390000元，薛茫仅支付200000元，陈骏、陈凤主张薛茫支付剩余190000元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。同时，《房屋买卖合同》中约定双方存在争议的，到房屋所在地人民法院起诉，因涉案房屋在本院管辖范围，故本院对本案具有管辖权。 关于被告（反诉原告）薛茫的反诉请求是否成立的问题。第一，无论是根据双方订立合同前的洽谈内容还是《房屋买卖合同》、《荆门市存量房买卖合同》中的内容，均系约定税费应由买方薛茫负担，该约定不违法法律、行政法规的强制性规定，薛茫未提交证据证明双方除上述约定外对税费问题另行调整，故薛茫主张陈骏、陈凤向其偿还已缴纳的个人所得税7327.38元，没有事实依据，本院不予支持。第二，《房屋买卖合同》中仅约定陈骏、陈凤必须在房屋交易后两星期内，将该房屋的水、电、天然气的用户姓名配合薛茫到有关公司企业办到其名下，但未约定陈骏、陈凤应将业主用电由物业公司改为由国网湖北省电力有限公司荆门供电公司直接供给，且在陈骏、陈凤将房屋过户至薛茫名下后，薛茫的这一主张系其与物业公司之间的法律纠纷，与本案无关，本院不予支持。第三，薛茫为签订《房屋买卖合同》、办理过户手续而产生的误工损失、交通费系其为购买房屋自己所必需的承担的费用，其主张应由陈骏、陈凤负担，没有事实和法律依据，本院不予支持。第四，本案系房屋买卖合同纠纷，属双务合同，陈骏、陈凤的主要义务是将房屋交付给薛茫、并为薛茫办理过户手续，薛茫的主要义务应为依约全额支付购房款。因陈骏、陈凤已履行了合同主要义务，而薛茫尚未足额支付购房款，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”的规定以及双方在《房屋买卖合同》中关于合同基本履行程序的约定，陈骏、陈凤将房屋过户至薛茫名下后，薛茫应当支付全部购房款，之后陈骏、陈凤才应将房屋以及双方约定的物品交由薛茫，故陈骏、陈凤对薛茫享有先履行抗辩权，在薛茫未依约足额支付购房款前，其主张陈骏、陈凤给付茶几，本院不予支持。 关于本案是否需要另行组成合议庭进行审理的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条关于“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公众利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件”的规定，本案系当事人之间的民事纠纷，系双方就自己民事权利提起的主张，不涉及国家利益、社会公众利益，亦不符合法律规定的适用普通程序即合议庭审理的情形，故薛茫主张本案需要另行组成合议庭进行审理，本院不予支持。 对薛茫关于调取荆门市住房公积金中心2021年1月8日下午的有关记录、2021年1月8日警察执法记录的申请，其辩称当时不是完全不同意履行《房屋买卖合同》，但其行为客观上已构成违约，上述记录不能免除其继续履行合同义务的法律责任，故本院不予准许。另，薛茫申请调取国家和荆门市对限制房价增长特别是有关“二手市场”的政策文件和陈骏、陈凤在取得涉案房屋时所支付的价款、近年来“二手房”交易的成交量。首先，法律不禁止民事主体通过自己的劳动、智力等获得收益，薛茫未能举证证明陈骏、陈凤取得涉案房屋存在违反法律规定的情形，则陈骏、陈凤有权处置房屋并从中获益。其次，关于限制房价增长的规定所指向的对象是宏观层面而非具体个人，且二手房交易价格比对参数应为同时期同地段房屋价格（可参照税务部门评估价格）而非卖方买房时的价格，鉴于本案成交价为390000元，与系统评估价格366369元相差不足10%，符合法律规定和相关政策，且随着市场经济的发展，房屋价格上涨属正常趋势，陈骏、陈凤在买卖涉案房屋的过程中获得利差，不违反法律的禁止性规定，薛茫无权以此作为其违约的理由。最后，至于近年来“二手房”整体交易量是否乐观，与本案并无直接关系，薛茫既然与陈骏、陈凤签订了《房屋买卖合同》，即已经认可协议约定的价格。因此，薛茫申请调取的上述证明不足以支撑其抗辩理由，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）薛茫于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈骏、陈凤购房款190000元； 二、驳回被告（反诉原告）薛茫的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4100元，减半收取2050元，反诉案件受理费75元（已减半收取），合计2125元，由被告（反诉原告）薛茫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  叶根旺 二〇二一年四月二十五日 法官助理古立萍 书记员李爽