北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6652号上诉人（原审原告）：北京玺城文化艺术有限公司，住所地北京市西城区西黄城根北街21号2号楼3层308。法定代表人：刘洁，公司经理。委托诉讼代理人：姚朝东，山西朗坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：文物出版社印刷厂有限公司（更名前为文物出版社印刷厂），住所地北京市大兴区西红门镇金服大街5号院2号楼一层101。法定代表人：陈利忠，公司经理。委托诉讼代理人：李广彬，北京市佳泰律师事务所律师。上诉人北京玺城文化艺术有限公司（以下简称：玺城文化公司）因与被上诉人文物出版社印刷厂有限公司（以下简称：文物印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初27857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人玺城文化公司之委托诉讼代理人姚朝东、被上诉人文物印刷厂之委托诉讼代理人李广彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玺城文化公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、确认双方2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》于起诉书送达之日解除；3、判令文物印刷厂赔偿玺城文化公司依据合同应当取得的2019年5月1日至2022年4月30日期间预期经济收入6656395.5元。事实与理由：1、一审判决认定涉案合同于2019年1月31日解除是错误的，涉案合同解除不属于单方约定解除权的情形，文物印刷厂是恶意违约，不享有单方解除权，双方也没有达成解除合同的一致意思表示。2、本案双方未就解除合同达成一致意见，一审判决合同于2019年1月31日解除是错误的。3、一审判决没有认定可得利益的实际损失是错误的，玺城文化公司签订涉案房屋租赁合同后再进行转租，赚取租金差价，文物印刷厂已经预见到违反合同可能给玺城文化公司造成转租利益损失。文物印刷厂辩称：不同意玺城文化公司的上诉请求和理由，请求驳回其上诉，维持一审判决。玺城文化公司向一审法院起诉请求：1.解除玺城文化公司、文物印刷厂2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判令文物印刷厂赔偿因其违约给玺城文化公司造成的转租损失5023400元。3.判令文物印刷厂赔偿玺城文化公司依合同应当取得的2019年5月1日至2022年4月30日三年期间预期经济收入6656395.50元。4.本案全部的诉讼费用由文物印刷厂承担。一审法院认定事实：北京市西城区西黄城根北街21号与1988年10月登记于文物出版社印刷厂名下。2018年12月13日，文物出版社印刷厂更名为文物出版社印刷厂有限公司。2018年10月31日，文物印刷厂作为甲方（出租方），玺城文化公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将北京市西城区西黄城根北街21号2号楼一层至三层、3号楼一层至二层的房屋出租给乙方使用，建筑面积为2643平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方在国家规定、允许的业务范围内合法使用，仅限于文化产业及现代服务业，不得从事北京市产业禁限目录中的相关产业及餐饮、宾馆。在承租期内，乙方因业务、工作需要，如需改变房屋的使用用途时应与甲方协商，经甲方同意后方可改变。该房屋租赁期为五年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止；装修期为3个月，自房屋交付完成之日起计算；若因雾霾天气、重要会议等原因政府部门下发停工指令导致乙方无法装修施工的，则停工期间不计入免租期。甲方出租给乙方的房屋租金为5.50元/天/平方米，第三年起递增，每两年递增3%，具体租金如下：第一年（2018年11月1日至2019年10月31日）租金为5.50元/天/平方米，年租金为5305822.50元，第二年（2019年11月1日至2020年10月31日）租金为5.50元/天/平方米，年租金为5320359元，第三年（2020年11月1日至2021年10月31日）租金为5.67元/天/平方米，年租金5469820.65元……乙方须按押一付三的付款方式向甲方支付房屋租金，先付后用。在合同签署3日内，乙方向甲方支付预付款1000000元，房屋完成交付当天，该预付款转化为租金，同时乙方应再行支付744380元，其中436095元为押金，剩余1308285元为三个月租金。2018年11月30日前甲方向乙方交付房屋。甲方应在交付之前腾空房屋，甲方交付给乙方的该房屋为空房。甲方应将房屋按照上述约定条件交付乙方，甲方向乙方移交该房屋钥匙，视为房屋交付完成，乙方开始使用房屋。若甲方消防、水、电等设施影响乙方装修施工和租赁费房屋正常使用，则应延长免租期。甲方应按合同如其将所出租房屋交于乙方使用，否则视为违约。乙方应按合同交纳租金及各项费用，如有拖欠，则视为违约。乙方可以转租，转租不得超过合同约定的租赁期限，转租对象限于文化产业及现代服务业等。甲方租赁房屋逾期完成交付的，乙方免租期、计租日相应顺延，合同生效且乙方支付预付款后，甲方拒不出租约定房屋的额，应按照已收预付款双方赔偿乙方。在租赁期内，甲方因自身原因提出或甲方责任导致解除本合同的，属单方违约，若由此双方最终解除本合同，未实际发生的房租由甲方退还乙方，甲方应支付乙方当月所在季度的租金作为违约金，并赔偿乙方装修而不能搬迁部分的损失。双方在合同还约定了其他权利义务。2018年11月16日，玺城文化公司向文物印刷厂发送《关于交接租赁房屋的沟通函》，要求文物印刷厂保证租赁房屋水、电、消防等基础设施完好，并要求依法设置消防通道。2018年11月19日，玺城文化公司向文物印刷厂发送《关于恢复2号楼（附楼）门厅房的函》。2018年11月21日，文物印刷厂向玺城文化公司发送《关于对北京玺城文化艺术有限公司函件的回函》，称收到上述两封函件并进行回复。2018年12月23日，文物印刷厂以产权人名义为玺城文化公司出具《住所证明》，载明同意玺城文化公司将北京市西城区西黄城根北街21号2号楼3层308提供给该公司作为工商登记的住所地。2019年1月23日，文物印刷厂委托律师李广彬向玺城文化公司发出《律师函》，称因玺城文化公司为一个自然人出资的公司，公司实力有限，不具有自行履行双方签订的房屋租赁合同的能力经上级主管单位汇报请示批准，决定解除双方之间房屋租赁合同，对此印刷厂已于2019年1月22日当面与玺城文化公司协商并作出解除通知。2019年1月25日，玺城文化公司向文物印刷厂发送《关于北京市佳泰律师事务所律师函的回函》，认为双方之间的合同已实际履行，且不认可文物印刷厂要求解除合同的依据，并提出其与2019年1月7日与“怀柔的培训学校”签订了3号楼一层、二层1895.30平方米房屋的转租合同，要求文物印刷厂支付赔偿金、返还预付款、利息并支付违约金等。2019年1月31日，玺城文化公司向文物印刷厂发送《关于同意解约的回函》，回复同意文物印刷厂提出的解约要求，但要求文物印刷厂赔偿450万元的损失。2019年2月12日，玺城文化公司向文物印刷厂发出《关于确认赔偿解约或交房履约的函》。文物印刷厂于2019年2月15日向玺城文化公司发送回函，载明确认双方于2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月31日解除，并称尽快退还预付款1000000元，要求玺城文化公司拟向文物印刷厂提供赔偿损失的证明材料。2019年2月24日，玺城文化公司向文物印刷厂发送复函，表示不同意文物印刷厂关于房屋租赁合同已解除的主张，并认为在收到赔偿款前，玺城文化公司不同意解除合同。2019年4月19日，文物印刷厂向玺城文化公司退还预付款1000000元。另查，一、庭审中，玺城文化公司提交通讯业务收据证明双方之间的租赁合同已经实际履行；文物印刷厂则认为上述证据仅能够证明玺城文化公司进行了安装申请，但由于房屋未实际交付，电话并未安装。另，玺城文化公司提交现场照片证明至2018年12月1日涉案房屋仍处于消防改造过程中，不具备交房条件，逾期交付房屋的责任在文物印刷厂而非系玺城文化公司；文物印刷厂认可房屋在当时不具备交付条件，但正是基于此，玺城文化公司亦不应在未接收到房屋的情况下与他人订立转租合同，其进行转租的损失应当自行承担。二、庭审中，文物印刷厂提交玺城文化公司的创意书，证明玺城文化公司承租涉案房屋系打造文化创意园区，双方并未商谈玺城文化公司将涉案房屋转租的事宜；另，文物印刷厂提交微信记录，证明截至2019年8月19日文物印刷厂才看到玺城文化公司与北京怀柔睿思培训学校之间的合同、一审判决书及对账单。玺城文化公司认为创意书与本案无关，微信记录的真实性认可，但认为玺城文化公司在2019年1月25日的回函中已经明确提出对房屋进行转租，且玺城文化公司具有自行转租的权利。再查，北京怀柔睿思培训学校于2019年5月30日将玺城文化公司诉至法院，要求解除与玺城文化公司之间于2019年1月7日签订的《房屋租赁合同》，并要求玺城文化公司向其双倍返还定金500万元。法院于2019年7月8日作出（2019）京0102民初22433号民事判决，判决：一、解除玺城文化公司北京怀柔睿思培训学校与文物印刷厂北京玺城文化艺术有限公司于2019年1月7日签订的《房屋租赁合同》；二、自本判决生效之日起七日内，文物印刷厂北京玺城文化艺术有限公司支付玺城文化公司北京怀柔睿思培训学校双倍定金500万元。上述案件受理费23400元由玺城文化公司负担。上述判决已生效。2019年8月15日，玺城文化公司向北京怀柔睿思培训学校退还房租定金2500000元。2019年12月7日，玺城文化公司与北京怀柔睿思培训学校就上述判决履行及艺术培训合作事宜进行协商并签订《协议书》，约定玺城文化公司先行支付北京怀柔睿思培训学校500000元，并约定了上述款项的使用及2500000元罚金的支付条件等内容。2019年12月10日，玺城文化公司以汇款方式向北京怀柔睿思培训学校转入500000元。经询，文物印刷厂于2019年3月6日将涉案合同所涉房屋出租给他人使用，单价每平方米7.2元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定文物印刷厂应于2018年11月30日前向玺城文化公司交付涉案房屋，但涉案租赁房屋至上述日期的改造尚未完成；因文物印刷厂于2019年1月23日向玺城文化公司发出解除通知时，其所提出的解除事由不能成立；但，玺城文化公司在收到文物印刷厂的解除通知后，向文物印刷厂进行了多次回复，而其中2019年1月31日向文物印刷厂发送的《关于同意解约的回函》中，明确表示因文物印刷厂违约，玺城文化公司同意文物印刷厂提出的解约要求，同时要求文物印刷厂对损失进行赔偿。因文物印刷厂明确表示拒绝履行合同，违反合同约定，法院认为玺城文化公司的上述意思表示，已发生合同解除通知的效果，文物印刷厂亦对合同于该日解除予以认可，故双方之间的房屋租赁合同于2019年1月31日解除。玺城文化公司主张双方之间的租赁合同直接开庭时尚处于履行中的主张，而因合同自通知到达时解除，玺城文化公司的解约意思表示已于2019年1月31日到达对方，故法院对玺城文化公司的上述主张不予支持。对于玺城文化公司要求文物印刷厂赔偿因违约给其造成的转租损失5023400元及2019年5月1日至2022年4月30日前预期收入6656395.50元的诉讼请求，双方虽然在合同中约定了玺城文化公司可对涉案房屋进行转租，但结合涉案合同中房屋用途之约定，涉案房屋并非必然进行转租，故文物印刷厂所应当的违约责任应结合合同约定、玺城文化公司的实际损失等综合因素进行判断。因双方合同中约定如文物印刷厂拒绝交付房屋，依约定应按预付款的双倍向玺城文化公司承担违约责任，但玺城文化公司基于涉案合同赋予其转租权利，故其因文物印刷厂拒绝交付标的物，致使前诉判决确认其承担转租合同解除的违约责任，且上述前诉判决所确认的责任造成玺城文化公司的损失金额高于涉案合同约定的违约金数额，故结合前诉生效文书对赔偿金额及诉讼费的认定，法院认为玺城文化公司所主张的转租损失中2523400元为合理损失予以确认；对于其主张的超出部分，因玺城文化公司所承担的退还5000000元定金中有2500000元系由次承租人交纳，玺城文化公司主张该部分亦系其转租损失，缺乏依据，法院不予支持。对于玺城文化公司主张因文物印刷厂将房屋出租给他人与其承租金额存在的差额为其预期利益损失的主张，因预期利益是合同被履行后可以取得的利益，但涉案合同的租赁所能取得利益并非直接指向因出租人违约将租赁物的另行租赁而产生的差价利益，租金的价差利益并非合同订立时双方能够预见的损失，故法院对玺城文化公司的该部分诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、确认北京玺城文化艺术有限公司与文物出版社印刷厂有限公司于二〇一八年十月三十一签订的《房屋租赁合同》在二〇一九年一月三十一日解除。二、自判决生效之日起七日内，文物出版社印刷厂有限公司赔偿北京玺城文化艺术有限公司转租损失2523400元。三、驳回北京玺城文化艺术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：玺城文化公司与文物印刷厂于2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方所签《房屋租赁合同》明确约定，文物印刷厂应于2018年11月30日前交付涉案房屋，依据查明事实，截至2018年11月30日，涉案租赁房屋的改造尚未完成，且文物印刷厂明确陈述，涉案租赁房屋并未交付，因此文物印刷厂未按照合同约定期限交付房屋的行为构成违约。文物印刷厂于2019年1月23日向玺城文化公司发出《律师函》，明确作出了解除双方之间所签合同的意思表示，因文物印刷厂所提解除合同的理由既无合同依据、亦无法律依据，故文物印刷厂的解约行为亦构成违约，应承担相应的违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。依据本案查明的事实，文物印刷厂于2019年1月23日向玺城文化公司发出《律师函》，明确表示拒绝履行合同；玺城文化公司于2019年1月31日给文物印刷厂回复《关于同意解约的回函》中，亦明确作出了同意解除合同的意思表示，同时要求文物印刷厂赔偿损失。基于以上事实，双方就涉案房屋租赁合同的解除一事已经达成合意，故一审法院判决涉案合同于2019年1月31日解除，事实依据充分，本院予以确认。玺城文化公司提出的涉案合同应于起诉书送达之日解除的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，玺城文化公司在签订涉案《房屋租赁合同》后，对所租赁的房屋进行转租，因文物印刷厂违约解除合同，致使玺城文化公司与次承租人之间的租赁合同亦无法继续履行，并通过诉讼确认玺城文化公司承担相应的责任。一审判决以已生效法律文书确认的结果为依据，认定文物印刷厂在本案中承担相应的赔偿责任，事实及法律依据充分，本院不持异议。关于玺城文化公司主张文物印刷厂应赔偿其预期经济收入6656395.5元一节，本院认为，可得利益损失是指当事人在订立合同时能够合理预见的、合同在履行后可以实现和得到的利益；可得利益损失是纯利润损失，并不包括交易成本，即为取得该利润所支付的费用；市场经营主体在经营活动中能否取得经济收益受到多重因素影响，且市场经营活动本身存在风险。本案中，玺城文化公司与文物印刷厂之间的租赁合同、玺城文化公司与次承租人之间租赁合同均未实际履行，仅依据该两份合同中约定的房屋租金的差价，不足以证明玺城文化公司的预期收益；并且，在合同订立时，文物印刷厂对于玺城文化公司具体以何种方式使用租赁房屋、未来经营前景如何、收益如何均是无法预见的。因此，玺城文化公司的该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，玺城文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58394元，由北京玺城文化艺术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年四月二十七日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇