上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3746号上诉人（原审原告）：陈樟炜，男，1983年2月15日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。上诉人（原审原告）：叶剑平，男，1978年10月29日出生，汉族，住浙江省嵊州市。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：周维芳，上海市金马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲍小燕，女，1983年6月23日出生，汉族，住江苏省镇江市丹徒区。被上诉人（原审被告）：章世官，男，1981年1月8日出生，汉族，住江苏省海安县。上诉人陈樟炜、叶剑平因与被上诉人鲍小燕、章世官房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初28056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈樟炜、叶剑平上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人要求被上诉人退还租赁押金70,000元（人民币，币种下同）的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人受到疫情的影响无法开展线下培训，此非商业风险而是防控政策导致房屋空置，上诉人的损失一天天扩大，合同目的无法实现是事实；二、上诉人于2020年5月5日搬离系被上诉人主动要求，故本案系被上诉人主动单方面解除合同；三、押金的使用在租赁合同中明确规定只用于乙方未付的费用，包括水电煤、物业等费用。鲍小燕、章世官辩称，不同意上诉人的请求，请求驳回上诉，维持原判。陈樟炜、叶剑平向一审法院起诉请求：1.判令鲍小燕、章世官退还租赁押金70,000元；2.判令鲍小燕、章世官退还房屋租金15,171元（按照日租金1,167元，共计13天）；3.判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月5日解除；4.诉讼费由鲍小燕、章世官承担。一审法院认定事实：2019年3月17日，陈樟炜、叶剑平作为乙方与鲍小燕、章世官作为甲方、案外人上海XX有限公司作为丙方就上海市闵行区XX公路XX号房屋签订《房屋租赁合同》。租期自2019年5月1日起至2024年4月30日止，月租金为35,000元，该租金36个月内不变。租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前柒日直接或通过丙方向甲方支付（即先付后租）。合同第5.1条约定，在交房时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金（押金），租赁保证金（押金）数额为贰个月的租金，即70,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同第9.4条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于贰个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该条第（3）款约定乙方逾期不支付租金累计超过贰拾日的情况符合解约条件。三方另约定其他相关权利义务，三方于合同落款处签名、盖章。2019年4月2日，陈樟炜、叶剑平作为乙方与鲍小燕、章世官作为甲方签订《补充协议》一份，双方明确租期为六年，从2019年5月1日起至2025年4月30日止，合同到期后，乙方有优先承租权。合同租金为每月35,000元，每三年递增5%，即2019年5月1日至2022年4月30日期间为每月35,000元,2022年5月1日至2025年4月30日期间为每月36,750元。该协议另约定其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2020年2月3日，陈樟炜通过微信与鲍小燕联系称：“老板娘，跟周老师聊了一下现在的大概情况，按现在这个趋势我们教培行业估计最起码需要2个月左右时间才能正常上班开课了，所以我们商量了一下看看房租给我们免一个月”。鲍小燕于同日回复：“我跟士官说好了，大家都不容易，2月份租金就免了，大家各自承担点损失，剩下两个月的租金你看这两天方便就打给我吧。”2020年3月17日，陈樟炜通过微信与鲍小燕联系称：“小燕，你看看什么时候方便，麻烦去店里的绿植水浇一下，怕干死了，我现在进都进不去。”鲍小燕回复：“好的，上次我浇过了，晚上再去浇下。”2020年4月6日，陈樟炜通过微信与鲍小燕联系称：“小燕，一楼的大门没有锁哦，估计前面他们上课后走了没有锁门。”2020年4月29日，鲍小燕通过微信与陈樟炜联系称：“老陈，你跟周老师商量好，月底要来整理，我真的要设计装修了。你们不要来拖我时间啊，大家做事爽快点，五一之后再谈或者再整理肯定不行的。老陈，你今天到底讲的什么情况，我租金降也降了减免也减免了，你不要说把押金抵租金的啊，没这回事的，你们要租就租不租就算了，扯不清了，2号你们把东西搬走，五号把三万的租金交了，否则你就自己找地方搬走，不是说我一味的让位的，没这么回事的。”陈樟炜于2020年5月1日回复称：“不要心烦，我明天过来。”2020年5月5日，鲍小燕通过微信与陈樟炜联系称：“老陈，明天开始我要装修了，最迟明天搬完。”当天晚上，陈樟炜回复：“小燕，你现在过来一下店里我把房子和钥匙交还给你。”当鲍小燕要求其整理好把钥匙放店里后，陈樟炜通过微信向其交待了钥匙的情况并将钥匙放置在桌上的照片发送给鲍小燕。一审另查明，讼争房屋的产权所有人为案外人许某（鲍小燕丈夫）以及鲍小燕、章世官。一审又查明，陈樟炜于2019年3月17日向鲍小燕支付定金10,000元、于2019年4月2日向鲍小燕支付165,000元（其中包括押金70,000元）、于2019年7月30日向鲍小燕支付105,000元、于2019年11月1日向鲍小燕支付105,000元、于2020年2月10日向鲍小燕支付70,000元。一审再查明，案外人正人文化发展（上海）有限公司的法定代表人为周某，陈樟炜系投资比例40%的股东。该公司曾注册于讼争房屋内后跨区办理了营业执照转移至上海市奉贤区XX园XX路XX弄XX号XX室。陈樟炜、叶剑平确认鲍小燕当时曾为公司工作并支付其劳务费。期间，案外人周某曾向鲍小燕于2019年11月16日转账支付2,322元（摘要为工资）、于2019年12月15日转账支付4,000元（摘要为工资）、于2020年1月15日转账支付5,610元（摘要为12月工资）、于2020年2月28日转账支付3,000元（摘要为1月工资）。一审法院认为，陈樟炜、叶剑平与鲍小燕、章世官签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。经审理查明，双方均确认于2020年5月5日就讼争房屋进行交接，故陈樟炜、叶剑平主张于该日作为合同解除日符合实际情况，而鲍小燕、章世官主张以陈樟炜、叶剑平设立于讼争房屋地址内的公司营业执照变更地址之日作为合同解除日并无合同或相应的法律依据，一审法院确认双方的租赁合同于2020年5月5日予以解除。然讼争合同虽因陈樟炜、叶剑平的搬离、鲍小燕、章世官的收房而告解除，但讼争合同实际并未到期。虽陈樟炜、叶剑平主张系鲍小燕、章世官执意要求陈樟炜、叶剑平搬离致使讼争合同解除故而要求鲍小燕、章世官退还押金，但从其举证内容并无法对其主张予以佐证。反而从双方的微信记录可见，鲍小燕在陈樟炜、叶剑平未按期支付后续租金的情况下，明确表示其不同意以押金抵付租金且陈樟炜、叶剑平再不支付租金就应搬走交还房屋的观点，且后续陈樟炜、叶剑平实际也于2020年5月5日予以搬离。若如陈樟炜、叶剑平所言系鲍小燕、章世官执意要求陈樟炜、叶剑平搬离或基于双方合意解除合同，在合同解除、陈樟炜、叶剑平搬离并交房、双方结清相关水电等费用的情况下，双方却未对押金返还进行处理亦未提及，显然有悖常理。根据合同约定，押金应该依约在抵充陈樟炜、叶剑平应承担的费用后再行返还，而陈樟炜、叶剑平作为讼争合同解除的违约方则应承担相当于两个月押金的违约金，据此一审法院认为陈樟炜、叶剑平向鲍小燕、章世官支付的押金不需再由鲍小燕、章世官予以返还。至于陈樟炜、叶剑平主张鲍小燕擅自使用了13天讼争房屋应该退还租金15,171元的诉请，一审法院认为基于鲍小燕存在房东以及陈樟炜、叶剑平公司工作人员的双重身份，且在疫情期间亦曾受陈樟炜的委托管理讼争房屋，故对于鲍小燕进出讼争房屋的行为不应视为其基于房东身份擅自使用房屋。对于陈樟炜、叶剑平的该项退还租金15,171元的诉请，一审法院亦予以驳回。一审法院审理后，于二○二○年十一月二十日作出判决：一、陈樟炜、叶剑平与鲍小燕、章世官于2019年3月17日就上海市闵行区XX公路XX号房屋签订《房屋租赁合同》于2020年5月5日予以解除；二、驳回陈樟炜、叶剑平其余诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币964.64元，由陈樟炜、叶剑平负担。二审中，当事人没有提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人要求没收租赁押金抵充违约金是否具有依据。根据查明的事实，上诉人迟延支付租金，并于2020年5月5日搬离租赁房屋。虽然上诉人的经营在一段时间内受到了疫情的影响，但尚不足以构成对合同目的实现的根本妨碍，且被上诉人亦已免除上诉人一个月的房租，故上诉人的行为构成了对合同义务的违反，理应承担相应的违约责任。至于违约金的数额，一审法院结合本案实际情况，认定上诉人承担相当于押金数额的违约金，应属合理，本院予以认同。由此，一审法院根据双方合同的约定判决驳回上诉人要求被上诉人返还押金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈樟炜、叶剑平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,929.28元，由陈樟炜、叶剑平负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二一年四月十二日书记员 王仁宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；