辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5903号上诉人（原审被告）：李双吉，男，1990年9月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路**。法定代表人：张兴杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：张继成，男，1996年5月11日出生，满族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人李双吉因与被上诉人沈阳龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李双吉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人减半收取上诉人2018年7月1日至2020年12月31日物业费共计23859.90元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院确认《龙湖香醍漫步前期物业服务合同》有效，招投标程序合法，却未对《龙湖地产别墅招标合同》《龙湖物业别墅投标文件》中龙湖物业服务细则及服务内容，服务标准进行具体认定，以上合同文件内容严重不符，违反招投标法律。二、前期物业服务合同的内容与招投标文件相辅相成，因前期物业服务合同内容省略了承诺服务内容的标准细则才导致别墅园区发生管理问题，服务出现重大瑕疵。别墅西侧封闭园区围墙倒塌，物业两年多没有把别墅封闭围墙砌起来，外来闲杂人员随便进入别墅园区，有别墅园区6户被盗。疫情期间也任由外来人员自有从倒塌处进出，不作安保检查登记。两年多来别墅园区已经不是高标准物业环境了，应按实际没服务到位的居住环境，按物业费总额的比例减免缴纳部分物业费。外墙开裂，露台漏水，厨房外顶部漏水，车库顶部渗漏等问题，根据招标文件属于物业服务范畴。园区还存在专职管家人数不达标；外来车辆管理随意占道，外来人员随意进入，拾荒者进出园区、果树果实被外来人采摘、装修车辆随意进出，建筑垃圾任意堆放私搭乱建、违规装修等问题；公共区域绿化、公共照明问题；园区内地下井积水，管道日久失修。上诉人并非拒缴物业费而是认为不应全额缴纳，因为物业服务持续性不达标，物业服务严重不到位。请二审判决被上诉人因未按物业服务合同相关内容服务，服务存在持续性瑕疵，退还上诉人23859.90元物业费，并对被上诉人近十年未加强完善其服务标准的恶意行为下达惩罚性判决。龙湖物业公司辩称，围墙是同一个园区内，不同业主对栅栏存在纠纷。所谓外来人员是园区洋房的业主，我方调了大量保安维持秩序。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。龙湖物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠物业费47719.80元及违约金1000元。2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年本案原告经招投标程序与房屋建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，约定别墅物业费4.5元每月每平方米，物业服务期限为三年，合同期满或者业主大会成立与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自然终止；若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。该合同同时对服务内容进行了约定。2014年合同到期后，双方续签《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，物业服务期限续签为2014年10月15日至2017年10月14日，与前一份合同相比，第五章物业服务质量部分进行了细化，其他合同条款无调整。2017年，双方再次续签《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，物业服务期限续签为2017年10月15日至2020年10月14日，其他合同条款与2014年的合同相比无调整。前期物业服务合同签订后，原告为案涉园区提供物业服务至今。案涉园区现未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司。另查明，被告李双吉系沈阳市沈北新区蒲丰路46-39号1门业主，该房屋为别墅，建筑面积353.48平米。被告自2018年7月1日至2020年12月31日期间拖欠原告物业费。一审法院认为，本案原告与案涉园区的建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订的《龙湖?香醍漫步项目前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。该合同约定若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。因案涉园区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司，故原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位,在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费,故对原告请求被告给付2018年7月1日至2020年12月31日期间物业费的诉讼请求，予以支持，经计算，该期间物业费为47719.8元。关于被告辩称的《龙湖?香醍漫步项目前期物业服务合同》为不平等合同的问题，因该合同系原告经过招投标程序与案涉园区建设单位签订的，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，适用于园区全体业主，该合同未经法定程序被确认无效或被撤销，故对合同双方及案涉园区全体业主均具有约束力，被告以此拒缴物业费没有法律依据。关于被告辩称的原告未建立安保防范体系问题，因被告提交的证据中无法确认照片中的人员为外来人员，故被告的该项抗辩不予采信。关于被告主张的小区水质差的问题，因案涉园区自来水已经移交自来水公司，被告提交的证据不能证明该情况系物业公司造成，被告的该项抗辩本院不予采信。关于被告辩称的别墅园区与洋房园区之间的栅栏问题，案涉园区洋房区域业主和别墅区域业主就围墙问题冲突已久，物业与开发商一直在协助沟通解决，目前栅栏已经修复，故被告不能以此为由拒缴物业费。关于被告辩称的物业服务不到位问题，被告提交的证据为调查问卷，是案涉园区别墅区业主对原告物业服务的评价，由于调查问卷的调查对象仅为案涉园区的别墅区业主，且个别调查问卷为空白问卷，因此被告提供的该份证据不具有客观性，对于该份证据本院不予采信。关于被告辩称的园区安保不到位、道路杂物堆积、园区卫生清扫不及时、绿化维护不到位等物业服务瑕疵问题，因物业服务具有持续性及动态性的特点，被告提交的证据不足以证明原告物业服务持续存在问题且原告怠于履行物业服务义务，故不能作为拒缴物业费的理由。因被告并非恶意欠费，故对于原告主张的违约金，不予支持。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量等多重因素密切相关，业主维护自身权益应当采取正确的方式,物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环。原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。一审法院判决：一、被告李双吉于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳龙湖物业服务有限公司2018年7月1日至2020年12月31日期间物业费47719.8元；二、驳回原告沈阳龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1018元，减半收取509元，由被告李双吉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人李双吉提交证据如下：微信聊天记录截图，证明上诉人家院里围墙腐烂，墙体开裂，变成危墙；2、3楼北侧房顶有漏雨现象；1、2、3层供暖管线地下腐烂，温度上不去，2楼北阳台地面年久失修，物业不管。被上诉人龙湖物业公司发表质证意见：对证据真实性、合法性及关联性均有异议，不能证明上诉人要证明的问题，上诉人在购买房屋时开发商在商品房买卖合同中明确约定别墅区业主的私家花园属于业主个人所有，由业主对花园进行维修、养护，上诉人所述的私家花园墙体开裂、树木掉皮等均应由业主自行维修、养护，不是物业服务合同范围；上诉人陈述2楼、3楼漏水及北阳台需要维修事宜，在质保期内由开发公司进行维修，超过质保期外由业主来负责，与物业公司无关，上诉人家房屋属于别墅，该房屋及私家花园均属于业主个人所有，室内供暖管线开发公司早已移交给供暖公司，根据相关规定应由供暖公司维修，与被上诉人无关。龙湖物业公司提交证据如下：1.照片，证明物业公司按合同约定为业主提供物业服务。园区日常绿化工作由专业绿化公司处理，对园区内树木进行修剪维护等。物业公司购买除雪设备，保证了除雪质量，工作人员夜间进行除雪。2.投诉反馈记录、水质监测证明，证明自来水设备移交给了自来水公司，由自来水公司承担供水设施设备维修养护等。业主反映的自来水情况我公司也进行了反映和投诉，自来水公司反馈正常，并每年都对蓄水池进行了消毒处理。3.巡查记录、临时停车登记，证明监控设备正常，园区保安履行了秩序维护义务。我公司对公共设施设备进到了维修养护义务。李双吉发表质证意见：真实性有异议，不是近期的图像，与实际不符，物业服务存在瑕疵，我方已经提交证据证明。照片内容并不真实，树木照片与实际不符，铲车在园区内停放从未移动，占用公用面积；水质报告不能表明自来水到我园区内的水质有无问题，园区内的都是发黄发黑的，应该是园区内的水管老化；门岗站岗与实际不符，外来人员进入无人负责；篮球场和马球场照片与实际不符，篮筐篮网有磨损；一周停电2-3次，没有事先告知；绿化保洁照片缺乏真实性，是瞬间的，节日布置越来越差，服务质量下降，草地漏土，草坪没有修剪，家门口垃圾不清扫等问题，业主对物业服务不满意。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，涉诉小区建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司与龙湖物业公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行按照合同约定标准交纳物业费的义务。关于上诉人提出因被上诉人物业服务持续性不达标，物业服务严重不到位，应按照50%标准收取物业费的上诉主张，经查，上诉人主张被上诉人服务存在严重问题的期间，案涉小区地块别墅区域业主与洋房区域业主因设置在两个区域间的木质栅栏问题产生过冲突，进而导致别墅区部分业主对物业公司提供的物业服务产生较多意见。对此，本院认为，一方面，从上诉人提供的现有证据看，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化；另一方面，如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为要求对物业服务费用打折的事由或依据。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出案涉园区水质有问题，被上诉人未尽到相应责任的上诉主张，由于对供水设备设施的维护保养等主要由相关水务部门负责，物业公司应提供必要的方便和协助，业主不应以此作为减免物业费的抗辩事由。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出的墙体开裂、漏水，供暖管线腐烂等问题，房屋质量问题与本案不属同一法律关系，上诉人可另行主张。至于上诉人提出被上诉人违法砍伐十余棵大树的问题，由于现有证据无法表明砍树系基于园区内正常的绿化管理调整，亦或是违法侵权行为，且与本案并非同一法律关系，上诉人可在证据充分时另行主张权利。综上所述，上诉人李双吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1018元，由上诉人李双吉负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十七日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。