山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初3911号 原告：张金磊，男，1986年6月21日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。 原告：闫芳，女，1990年11月20日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。 两原告委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告张金磊、闫芳与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告张金磊、闫芳的委托诉讼代理人张雪瑞，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张金磊、闫芳向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向张金磊、闫芳支付逾期办理房屋产权证违约金（以1116373元为基数，按每日万分之一计算，自2019年6月6日计算至2020年8月25日为49901.87元）；2.判令景和置业公司承担本案的诉讼费用。庭审中，张金磊、闫芳将第一项诉讼请求变更为：判令景和置业公司向张金磊、闫芳支付逾期办理房屋产权证违约金（以1116373元为基数，按每日万分之一计算，自2019年6月6日计算至2020年9月16日为49901.87元（并扣除疫情期间43天））。事实和理由：2016年7月24日，张金磊、闫芳与景和置业公司签订合同编号为销售（字）201622933267的《商品房买卖合同》，约定张金磊、闫芳购买景和置业公司开发的位于历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄X号楼X单元X号房屋，房屋建筑面积132.46平方米，房屋总价款1116373元。张金磊、闫芳按合同约定履行了交付购房款1116373元的义务。合同约定景和置业公司应当在2017年12月15日前将符合合同约定的商品房交付张金磊、闫芳使用，并约定了逾期交付的违约责任。2017年10月23日，景和置业公司向张金磊、闫芳交付了涉案房屋。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并同时约定了违约责任。景和置业公司自2017年10月23日交付房屋后，至今仍未为张金磊、闫芳办理房产证，已构成违约。景和置业公司逾期为张金磊、闫芳办理房产证的行为，严重侵害了张金磊、闫芳的合法权益。为维护张金磊、闫芳的合法权益，特依据《商品房买卖合同》的约定、《合同法》第一百零七条、《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，望判如所请。 景和置业公司辩称，一、景和置业公司并未违约，张金磊、闫芳要求景和置业公司支付逾期办证违约金无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及补充协议第五条约定，出卖人应当在2017年12月15日前，将取得竣工验收备案证明的商品房交付给买受人。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，景和置业公司取得商品房竣工验收备案证明的时间为2020年1月22日，根据上述约定，景和置业公司向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的起算时间应为2020年1月22日，截止本案开庭审理时，合同约定的支付逾期办证违约金的条件尚未成就，故张金磊、闫芳要求景和置业公司支付逾期办证违约金，无事实及法律依据，应予驳回。二、退一步讲，即使认定景和置业公司应自涉案商品房交付张金磊、闫芳实际使用之次日起计算景和置业公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限,但办理产权登记手续的前提是取得商品房竣工验收备案证明，景和置业公司取得商品房竣工验收备案证明的时间为于2020年1月22日，而自2020年1月23日开始即爆发了全球性新冠病毒疫情，政府部门为防止疫情的蔓延采取了一系列限制人员流动和隔离的防疫措施，导致景和置业公司无法及时向行政管理部门办理相关手续，直至2020年3月底各行各业开始复工复产后，景和置业公司随即组织人员将相关资料向行政管理部门进行备案，疫情的发生是众所周知的事实，亦是景和置业公司不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，景和置业公司不应承担自2020年1月23日至2020年3月31日疫情期间共计68天的逾期办证违约责任，且景和置业公司已于2020年9月16日取得备案的收件回执，根据合同约定，景和置业公司的合同义务至此已履行完毕。综上，即使认定景和置业公司应承担逾期办证违约责任，在计算逾期天数时，亦应扣除因不可抗力事件导致的逾期天数，且违约天数亦应计算至景和置业公司取得收件回执之日即2020年9月16日止。综上，请求法院查明事实，依法裁判。 本院经审理认定事实如下：1.张金磊、闫芳（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年7月24日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201622933267）约定：张金磊、闫芳购买景和置业公司开发的景和山庄一期X号楼X单元X号房屋，该商品房建筑面积132.46平方米，合同总价款为1116373元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。如因买受人原因导致不能办理房屋产权证或不能按期办理房屋产权证的，出卖人不承担违约责任。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。第八条关于合同网签备案及权属登记的约定2、主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。3、若出卖人在主合同约定的交付期限届满前交房的，买受人同意：办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间仍从主合同约定的交付期限届满之次日起开始计算。若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付(或视为交付)之次日开始计算。 2.合同签订后，张金磊、闫芳按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，并于2017年10月23日收取涉案房屋。 3.景和置业公司提交龚甲桂于2017年10月23日出具的《承诺书》一份，载明：“承诺人姓名：张金磊、闫芳本人所购买的景和山庄住宅项目X号楼X单元X号，现同意开发商现实交付。对于交付行为所涉及的权利、义务做如下承诺：1、本人自愿接收该房屋。已知晓《商品房买卖合同》中关于交房的相关约定双方权利义务自本人收房后清讫”。 4.涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 5.景和置业公司提交《收件回执》一份，载明：“登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记-建筑物申请人山东景和置业有限公司受理时间2020.9.16坐落历城区凤鸣路3366号景和山庄19号楼2--201等”。 本院认为，张金磊、闫芳与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。张金磊、闫芳已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向张金磊、闫芳办理房屋产权证。景和置业公司逾期办理房屋产权证构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： （一）计算逾期办证违约金的起止日期。 张金磊、闫芳主张自实际收房之日后365个工作日即2019年6月6日计算逾期办证违约金直至景和置业公司实际为张金磊、闫芳办理完毕房屋产权证为止。景和置业公司辩称，景和置业公司向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的起算时间应为2020年1月22日，截止本案开庭审理时，合同约定的支付逾期办证违约金的条件尚未成就，故张金磊、闫芳要求景和置业公司支付逾期办证违约金，无事实及法律依据，即使计算逾期办证违约金，则截止日期应为2020年9月16日。 本院认为，逾期办理房屋产权证违约金起算日期，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%”，景和置业公司应于商品房实际交付之日起365个工作日内报产权登记机关备案，即自2019年6月6日起计算逾期办理房屋产权证违约金。关于逾期办理房屋产权证违约金截止日期，根据《补充协议》第八条约定：“主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准”，根据景和置业公司举证情况，涉案房屋逾期办理房屋产权证违约金应计算至2020年9月16日。 （二）涉及疫情期间的逾期天数是否应当顺延？ 景和置业公司主张扣除疫情期间68天，为证实其主张提交：山东省卫生健康委员会官方网站2020年1月24日发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应》及《重大突发公共卫生事件I级响应政策解读》文件打印件各一份，拟证明景和置业公司虽于2020年1月22日具备了办证条件，但因发生疫情，国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司无法及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料向行政管理部门进行备案，疫情属于不可抗力，因疫情原因导致的逾期期限应予扣除。经质证，张金磊、闫芳辩称涉案房屋的办证期间为商品房交付后365个工作日内，具体计算时间应在2019年6月5日前即办理完毕不动产权转移登记，新冠疫情爆发时间发生在2020年左右，不属于法定的不可抗力条件，不能构成免责。 本院认为，涉案商品房已于2020年1月22日取得竣工验收备案证明，具备了房屋办证条件，但“新冠疫情”发生后，因国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司虽然具备了房屋办证条件，但无法由出卖人提供资料向行政管理部门办理备案事宜。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合“新冠疫情”防控等级的变化及本案已经认定的事实，景和置业公司要求扣除因疫情防控所致的逾期办理房屋产权证日期，本院部分予以支持，酌定扣除43天。 （三）超出合同价款2%部分的违约金是否应被支持。 张金磊、闫芳主张以1116373元为基数，按每日万分之一计算，自2019年6月6日计算至2020年9月16日（并扣除疫情期间43天）为49901.87元。景和置业公司辩称，涉案房屋逾期办理房屋产权证违约金应计算至2020年9月16日，且违约金数额最高不应超过已付房款的2%。本院认为，张金磊、闫芳应对超出合同价款2%部分的损失进行举证，本案中张金磊、闫芳未提交相应证据予以证实，故本院不予采信。 综上，依据张金磊、闫芳主张涉案房屋的逾期办证违约金计算方式应为：1116373元×0.0001×426天（2019年6月6日至2020年9月16日再扣除疫情期43天）=47557.49元，已付房款的2%为22327.46元（1116373元×2%），张金磊、闫芳主张的数额高于已付房款的2%，故应在已付房款的2%的范围内予以调减，对张金磊、闫芳的诉讼主张，本院部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张金磊、闫芳支付逾期办理房屋产权证违约金22327.46元。 二、驳回山东景和置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费524元，由山东景和置业有限公司负担179元，由张金磊、闫芳负担345元。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年四月二十日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽