上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1408号上诉人(原审被告、反诉原告)：张福成，男，1961年3月8日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘喆敏，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾佳婷，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海高境资产经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：路治华，总经理。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海逸骅资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈龙海，总经理。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：柏燕，上海政明律师事务所律师。原审被告、反诉原告：张德明，男，1947年5月6日生，汉族，住上海市宝山区高境一村XXX号XXX室。上诉人张福成因与被上诉人上海高境资产经营管理有限公司(以下简称“高境资管公司”)、被上诉人上海逸骅资产管理有限公司(以下简称“逸骅公司”)及原审被告、反诉原告张德明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初9365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张福成上诉请求：撤销一审判决第一、第三项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、上海禾逊田投资发展有限公司(以下简称“禾逊田投资公司”)是高境资管公司的招商服务外包公司，也是上海市宝山区高境镇人民政府(以下简称“高境镇政府”)的招商战略合作伙伴。禾逊田投资公司享有从高境资管公司获取招商服务费用的权利。禾逊田投资公司与高境资管公司于2016年1月7日签订的《备忘录》第三条明确约定了欠付租金要从应获招商服务费用中先行抵扣。因此，在高境资管公司尚未与禾逊田投资公司结算招商服务费用的情况下，禾逊田投资公司有权暂不支付宝山区高逸路XXX号宝锦国际大厦裙楼1-2层房屋(含场地)及主楼1-11层房屋(以下简称“系争房屋”)的租金。二、2014年4月30日，高境资管公司、禾逊田投资公司以及逸骅公司签订系争房屋《物业租赁合同》后，实际上未按该合同履行，仅是根据高境镇政府要求，形式上签署。禾逊田投资公司实际未获系争房屋完整交付。禾逊田投资公司之所以出具确认欠付的书面文件，系因应高境资管公司要求应对检查需要。系争房屋在所谓租赁期间，禾逊田投资公司未对外转租，也未收取过任何转租租金。三、《物业租赁合同》签订后，禾逊田投资公司应高境资管公司的要求，聘请上海宝建集团宝山建筑发展有限公司(以下简称“宝建公司”)对系争房屋地下车库、1层楼、10层楼、11层楼进行了装饰装修，装修总计耗资人民币(以下币种均为人民币)4，743，000元。2018年1月时，禾逊田投资公司还与当时高境资管公司的领导书面沟通过装修补偿事宜。张福成主张的装修款未过诉讼时效。四、2016年1月至3月间，禾逊田投资公司事实上代为管理了系争房屋除11层以外的其他楼层的物业，高境资管公司亦曾承诺将支付物业代管费15万元／月。高境资管公司应当支付物业代管费45万元。五、在禾逊田投资公司支付欠付租金条件尚未成就的情况下，其股东张福成与张德明亦不应当承担相关责任。张福成与张德明未在禾逊田投资公司注销后取回任何资产，不应对超过出资部分再额外承担责任。高境资管公司、逸骅公司共同辩称，不同意张福成的上诉请求。系争房屋的租金已经达到支付条件。禾逊田公司所欠付的租金视为实际发生的租金。禾逊田公司应当履行合同义务，支付上述款项。因禾逊田投资公司的股东张福成、张德明未经法定程序即注销禾逊田公司，故依法应当承担相应的法律责任。张福成主张的装修款及物业代管费，一审法院已将相关事实查清，且该主张也超过诉讼时效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。张德明述称，同意张福成的上诉请求。高境资管公司、逸骅公司向一审法院起诉请求：张福成、张德明共同支付拖欠的房租11，146，120元，及按日千分之五计算，支付该款从2016年2月1日起至2016年4月30日止的逾期付款违约金5，015，754元。逸骅公司同意将上述债权归于高境资管公司。张福成、张德明向一审法院提出反诉诉讼请求：1．高境资管公司支付装修费474.3万元。2．高境资管公司支付物业代管费45万元。一审法院认定事实如下：2014年4月30日，高境资管公司(出租方、甲方)与禾逊田投资公司(承租方、乙方)、逸骅公司(业主方、丙方)签订了《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》，约定出租物面积为13，500.09平方米，构成为主楼1-11层，裙楼1-2层；起租日为2014年5月1日，自起租日起，甲丙方给予乙方六个月的免租期，免租期内乙方无需支付丙方租金，但需承担物业管理费、公用事业费；自起租日起，本合同租期为二十年；租期内，乙方每年支付丙方租金1，100万元(不含物业管理费)，自起租日起至2017年12月31日，乙方先用后付，每年年末支付一次租金，2018年1月1日起，乙方先付后用，每季度支付一次租金；出租物的物业管理由乙方聘请的由资质的物业管理公司负责；甲丙方允许乙方对出租物进行内部装修，装修费用由乙方承担。2016年1月7日，高境资管公司(甲方)与禾逊田投资公司签订了《租赁合同》，约定甲方将高逸路XXX号，具体为宝锦国际大厦11层整层面积为960平方米出租给乙方；甲方于2016年1月1日前向乙方交付该房屋，租期自2016年1月1日至2020年12月31日。同日，高境资管公司(甲方)与禾逊田投资公司(乙方)签订了《备忘录》，约定甲乙双方曾于2013年10月30日签署《上海高境科技文创智慧合作开发建设框架协议》、2014年4月30日签署《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》、2014年6月13日签署《上海市宝山区江杨南路XXX号(原和酒厂)地块合作开发合同》，经双方友好协商，取得共识并签署解除协议；现针对解除协议中乙方欠付租金事项形成备忘录，乙方欠付租金合计1，191.7万元。乙方将于2016年1月31日前，支付其所使用的高逸路XXX号11楼960平方米，2015年全年租金770，880元。鉴于双方已签署《购买招商服务协议书》，乙方为甲方提供招商服务，并预期可获得招商服务费用，故约定其余欠付租金在乙方从《购买招商服务协议书》合同项下应获招商服务费用中先行抵扣，具体抵扣视乙方所获招商服务费用情况具体约定。2018年1月3日，禾逊田投资公司向高境资管公司出具《确认函》，内容为本公司欠付宝锦国际大厦整体租金1，191.7万元(截至2015年12月31日)，后支付11层2015年全年租金770，880元，尚欠付租金11，146，120元，本公司应付11楼整层2017年全年租金770，880元，承诺于2018年1月15日前付清。2020年3月3日，禾逊田投资公司的股东张福成、张德明出具了该公司的注销清算报告，其中写明：股东确认上述清算报告，股东承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。3月5日，禾逊田投资公司登记注销。禾逊田投资公司提供如下证据：一、2015年1月3日的《备忘录》复印件，载明，甲方：高境资管公司，乙方：禾逊田投资公司，丙方：宝建公司。1．关于乙方租赁的宝锦国际大厦，因甲方需要，将一层、十层、地下车库于2014年12月28日收回。2．装修已验收。3．在质保期内，如果有质量问题由丙方负责。4．关于乙方提出的装修问题，待审价后按审价金额给付。5．甲方收回一层、十层、地下车库不能视为违约。该备忘录落款处盖有高境资管公司、禾逊田投资公司、宝建公司三枚印章。该备忘录中高境资管公司的印章与《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》《租赁合同》上高境资管公司的印章在大小上有明显不同。张福成、张德明表示，证据1来源于宝建公司，禾逊田投资公司处没有找到该备忘录，该证据证明高境资管公司同意补偿禾逊田投资公司装修款。高境资管公司表示，对证据1的真实性不予认可，该备忘录上高境资管公司的印章不真实，高境资管公司没有签订过该备忘录，也没有同意过支付禾逊田投资公司任何装修费。二、2017年1月5日，禾逊田投资公司出具给高境资管公司的《关于对宝锦国际大厦〈物业租赁合同〉解除后相关费用的意见函》，主要内容为：禾逊田投资公司在承担宝锦国际大厦期间，付出了一定努力及费用：1楼层、10楼层办公室装修设施约287万元，地下车库及设备、设施约187.3万元，另解除合同代管3个月，每月物业管理费15万元，共计519.3万元。在解除合同时，高境资管公司答应补偿，并称要评估，但至今未解决，希望尽快解决。禾逊田投资公司面临诉讼，经营困难，诉讼后打算注销。张福成、张德明表示，证据2是当面交给高境资管公司的原法定代表人的。高境资管公司表示，没有收到过该意见函。三、2018年1月3日，禾逊田投资公司与上海禾逊田实业有限公司(以下简称“禾逊田实业公司”)签订的《协议》，主要约定禾逊田投资公司注销后，一切债权债务归禾逊田实业公司所有。高境资管公司表示，禾逊田投资公司与禾逊田实业公司系关联公司，高境资管公司对禾逊田投资公司的债务转让不知情也不认可。四、高境资管公司(甲方)与案外人上海今创医学检验所有限公司(乙方)于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》，主要约定，乙方承租甲方宝锦国际大厦裙楼第一层1，200.75平方米房屋，甲方定于2015年10月1日向乙方交房，最终以房屋交付确认书为准。五、高境资管公司(甲方)、上海今创医学检验所有限公司(乙方)、逸骅公司(丙方)签署的《协议书》复印件，主要约定甲乙双方就2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》履行事宜达成协议，自2017年7月1日起，甲方将合同项下的权利义务全部转让给丙方。六、逸骅公司于2015年1月出具的委托书复印件，内容为，逸骅公司位于高逸路XXX号房屋全权委托高境资管公司对外招租。张福成、张德明表示，证据4-6可以证明高境资管公司于2015年1月就收回了宝锦国际大厦除11层以外的其他房屋并开始对外招租。高境资管公司、逸骅公司表示，对证据4-6的真实性、关联性、合法性均不予认可。张福成、张德明申请证人黄1出庭作证。黄1证言的主要内容为，黄1系宝建公司在宝锦国际大厦装修施工项目的负责人，宝建公司于2014年12月完工，工程结算价格在500万元不到。2015年1月，禾逊田投资公司将装修好的房屋交给了高境资管公司，2015年1月3日的备忘录由高境资管公司的工作人员拿到总经理办公室去盖章，原件只有一份，宝建公司拿到的也只有复印件，高境资管公司的副总说过等审价结束后再确定给禾逊田投资公司多少装修款，还让宝建公司提供施工图纸等供高境资管公司审价。张福成、张德明表示，对黄1所作证言无异议。高境资管公司表示，禾逊田公司与宝建公司的工程款还未结清，双方有利害关系，且黄1对合同履行过程及付款情况说不清楚，因此对黄1证言的真实性不予认可。一审法院认为，高境资管公司、逸骅公司与禾逊田投资公司于2014年4月30日就宝锦国际大厦主楼1-11层、裙楼1-2层签订《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》后，三方协商解除了该合同，禾逊田投资公司并于2016年1月7日与高境资管公司签订了《备忘录》，确认禾逊田投资公司拖欠租金1，191.7万元。2018年1月3日，禾逊田投资公司再次向高境资管公司确认欠付租金1，191.7万元，已付770，880元，还欠11，146，120元。张福成、张德明主张禾逊田投资公司于2014年12月底已经返还房屋，欠租计算有误，及《确认函》并非禾逊田投资公司的真实意思，依据不够充分，法院不予采纳。逸骅公司认可该租金债权归高境资管公司所有，高境资管公司主张禾逊田投资公司拖欠租金11，146，120元，法院予以采信。禾逊田投资公司已经登记注销，清算报告载明债务由股东张福成、张德明承担，高境资管公司要求张福成、张德明支付欠租11，146，120元，法院予以准许。禾逊田投资公司将债务转让给禾逊田实业公司未经高境资管公司、逸骅公司同意，张福成、张德明主张高境资管公司、逸骅公司应向禾逊田实业公司主张租金，不符合法律规定，法院不予采纳。高境资管公司与禾逊田投资公司在2016年1月7日的备忘录中约定，禾逊田投资公司为高境资管公司提供招商服务，并预期可获得招商服务费用，欠付租金可以从招商服务费中抵扣。故禾逊田投资公司未支付租金并不构成违约。高境资管公司要求张福成、张德明支付逾期付款违约金，法院不予准许。鉴于张福成、张德明尚未与高境资管公司就招商服务费进行过结算，本案中尚无法抵扣租金，张福成、张德明可就招商服务费另行主张。张福成、张德明提供的2015年1月3日的备忘录复印件虽有高境资管公司、禾逊田投资公司、宝建公司的印章，但禾逊田投资公司自述其未持有该备忘录，禾逊田投资公司申请的证人黄1也陈述宝建公司处无该备忘录的原件，且该备忘录上高境资管公司的印章与《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》《租赁合同》上高境资管公司的印章明显不一致，高境资管公司主张该备忘录不真实，法院予以采信。张福成、张德明提供“关于对宝锦国际大厦《物业租赁合同》解除后相关费用的意见函”，主张向高境资管公司催告过支付装修费，高境资管公司、逸骅公司抗辩未收到该函，张福成、张德明亦未提供证据证明向高境资管公司送达了该函，故对张福成、张德明的该项主张，法院不予采信。张福成、张德明提供证人黄1的证言中，黄1陈述高境资管公司同意待装修工程审价结束后，再确定支付禾逊田投资公司多少装修款。该证词无其他事实和证据佐证，可信度不高，法院不予采信。禾逊田投资公司于2016年1月7日与高境资管公司签订了备忘录时确认了欠高境资管公司的租金债务，但未提及任何装修款事宜，且之后无确凿证据证明其向高境资管公司、逸骅公司主张过装修款，高境资管公司、逸骅公司抗辩张福成、张德明要求装修款的请求超过诉讼时效，符合法律规定，法院予以准许。张福成、张德明主张的物业代管费，无事实和证据证明，法院不予准许。一审法院判决如下：一、张福成、张德明于判决生效之日起十日内，支付上海高境资产经营管理有限公司租金11，146，120元；二、驳回上海高境资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张福成、张德明要求上海高境资产经营管理有限公司支付装修费、物业代管费的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，高境资管公司、逸骅公司与禾逊田投资公司签订的《上海市宝山区高逸路XXX号(宝锦国际大厦)物业租赁合同》约定了禾逊田投资公司承租的租赁物是宝锦国际大厦主楼1-11层及裙楼1-2层。若该合同只是形式上的签订，那么高境资管公司、逸骅公司与禾逊田投资公司在协商解除该合同，于2016年1月7日签订《备忘录》时，就没有必要在《备忘录》中约定欠付租金的金额。张福成主张未按该合同实际履行，仅是形式上的签署，本院不予采纳。2016年1月7日签订的《备忘录》虽约定了欠付租金要从应获招商服务费用中先行抵扣，但禾逊田投资公司向高境资管公司出具的《确认函》不能否认其真实性，《确认函》同样对禾逊田投资公司具有约束力。禾逊田投资公司在《确认函》中承诺于2018年1月15日前付清欠付租金，故张福成主张在高境资管公司尚未与禾逊田投资公司结算招商服务费用的情况下，禾逊田投资公司有权暂不支付租金，法院不予采纳。就张福成提出的关于装修款补偿及物业代管费的上诉主张，与一审中的反诉意见相同，一审法院未予采纳，并对未予采纳的理由亦作了阐述，本院表示认同，不再重复。综上，张福成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币112，752元，由上诉人张福成负担。本判决为终审判决。审 判 长 王珍审 判 员 陈俊审 判 员 俞璐二〇二一年四月二十六日法官助理 万晶书 记 员 张蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……