吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终490号上诉人（原审原告）：石凤云，女，1950年1月1日出生，汉族，吉林市昌邑区医院医生，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：高超，吉林盛钰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：左保祥，男，1972年12月29日出生，汉族，吉林石化铁路运输部工人，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王曦，吉林吉盈律师事务所律师。原审被告：刘桂芬，女，1962年9月10日出生，汉族，无职业，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：伊红杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。原审第三人：孙丽莹，女，1983年4月9日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。原审第三人：潘志平，男，1984年3月11日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。原审第三人：吉林市青城房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区松江绅苑3号楼18号网点。法定代表人：杜粮，经理。上诉人石凤云因与被上诉人左保祥、原审被告刘桂芬、原审第三人孙丽莹、潘志平、吉林市青城房地产经纪有限公司（以下简称青城房地产公司）物权确认纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。石凤云上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持石凤云的诉讼请求或将本案发回重审或移送公安机关；二、诉讼费由左保祥负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，刘桂芬不属于善意取得，依法不能取得物权。买房人刘桂芬是左保祥妻子的亲属。左保祥通过孙丽莹、潘志平制造虚假银行流水，造成孙丽莹向左保祥支付房屋款项虚假交易的事实，而实际上刘桂芬没有支付购房款。二、刘桂芬、孙丽莹、潘志平等买受人的交易行为也与正常购买房屋不符。房屋属于大宗商品，数额大、易出现纠纷，尤其是二手房屋买卖，购房人都比较小心，一般要实地踏查房屋实际情况。而本案中购房人没有实际踏查房屋，仅是通过左保祥的介绍就交款买房，与交易习惯不符，买卖行为不真实。三、刘桂芬、孙丽莹、潘志平也不是通过正常中介公司购买房屋。青城房地产公司出具证明载明左保祥与潘志平等人签订的中介合同是虚假的，合同根本不是青城房地产公司的，青城房地产公司也从未参与、从未居间出售案涉房屋的事宜。刘桂芬等人在一审所述“通过中介买房交款”虚假，左保祥与刘桂芬、孙丽莹、潘志平根本不存在真实的买卖关系。刘桂芬不是善意取得，不能取得涉案房屋的物权。四、由于左保祥等人采取虚构事实，通过伪造中介合同等行为，非法取得石凤云房屋所有权，左保祥自认“涉案房屋是赠与关系”，可见，左保祥的行为已经构成诈骗罪，应当依法追究其刑事责任，应当将本案移送公安机关，而不应当继续进行审理并作出裁决。左保祥辩称，石凤云的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决事实认定正确，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。刘桂芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回石凤云的上诉请求。孙丽莹辩称，本案与孙丽莹无关。潘志平、青城房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。石凤云向一审法院起诉请求：一、确认坐落于吉林市船营区解放西路88号广泽紫晶城50号楼XXXX号房屋的所有权归石凤云所有；二、确认左保祥与刘桂芬于2020年11月5日签订的《吉林市存量房买卖合同》无效；三、判令刘桂芬、左保祥协助将坐落于吉林市船营区解放西路88号广泽紫晶城50号楼XXXX号房屋不动产产权人变更登记至石凤云名下，并将案涉房屋交付给石凤云；四、判令左保祥、刘桂芬承担木案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2017年3月28日，石凤云就坐落于吉林市船营区解放西路88号广泽紫晶城50号楼XXXX号建筑面积131.82平方米的房屋（以下称案涉房屋）与原房屋所有权人杨**霞签订《房屋买卖合同》，合同约定杨**霞以人民币92万元的价格将案涉房屋转让给石凤云，石凤云分三次向杨**霞支付了全部购房款。2019年11月1日，石凤云将案涉房屋登记在左保祥名下，不动产权证书号为：吉（2019）吉林市不动产权第XXXX号。2019年12月1日，石凤云给左保祥出具授权委托书，内容为：位于紫晶城50号楼XXXX号房屋，产权人石凤云，因石凤云不在本地久居，故房产证更名为左保祥，以委托左保祥代为买卖此房屋事宜，余无任何事宜权利。特此授权委托，此委托书具有法律效力。委托人：石凤云，受托人：左保祥，2019年12月1日。2020年3月，石凤云将案涉房屋不动产权证书及房屋钥匙收回。2020年8月13日、10月13日，石凤云与左保祥协商将案涉房屋不动产证书所有权人更回至石凤云名下，左保祥同意更名，但以身份证被其前妻拿走为由未能办理。2020年10月25日，孙丽莹以潘志平（买受方）委托代理人身份与左保祥（出卖方）、青城房地产公司（委托居间方）就案涉房屋签订房屋买卖居间协议，约定房屋转让价格为人民币812,000元，买受方向出卖方支付1万元作为履行合同的定金。潘志平与孙丽莹系夫妻关系。当日，孙丽莹交付定金1万元，左保祥出具定金收据。2020年11月4日，左保祥补办案涉房屋不动产权证，不动产权证书号为：吉（2020）吉林市不动产权第XXXX号。登记的所有权人为左保祥。2020年11月5日，孙丽莹通过其工商银行XXXXXXXX账户向左保祥支付房款802,000元，左保祥出具收条，载明：今收到刘桂芬（刘桂芬名下孙丽莹）购广泽紫晶城50号楼1单元1层2号住房全款，买卖成交、无争议，总房款：定金1万元、尾款802,000元，左保祥，2020年11月5日。同日，左保祥与刘桂芬就案涉房屋签订《吉林市存量房买卖合同》，合同约定的成交价为30万元。孙丽莹缴纳税款合计42,024.45元。当日将案涉房屋登记在刘桂芬名下，不动产权证号为：吉（2020）吉林市不动产权第XXXX号。一审庭审中，孙丽莹主张其受刘桂芬妹妹委托，为刘桂芬购买案涉房屋，2020年10月25日其以丈夫潘志平（买受方）名义与左保祥（出卖方）、青城房地产公司（委托居间方）签订房屋买卖居间协议，案涉房屋实际买受人为刘桂芬。一审法院认为，一、石凤云委托左保祥代卖房屋并将房屋登记在左保祥名下，双方之间形成债的关系。本案中石凤云与左保祥的基础事实为委托关系，房屋登记在左保祥名下亦是双方履行委托合同之需，左保祥如存在不当履行委托合同之情事，石凤云仅能向其主张合同项下之债权（如主张左保祥协助将房屋所有权人更名至石凤云名下或要求左保祥承担违约责任），故其要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求法院不能支持。此外，左保祥主张案涉房屋系石凤云赠与不予采信。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。石凤云以左保祥与刘桂芬恶意串通损害其利益为由请求确认房屋买卖合同无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，石凤云应提供证据证明案涉房屋买卖合同的当事人签订合同时存在恶意串通且损害其利益的情形或存在其他法定无效的情形，在石凤云提供的证据不足以证明的情况下，其主张左保祥与刘桂芬签订的房屋买卖合同无效缺乏事实及法律依据，不予支持。三、刘桂芬善意取得物权之事由阻却了石凤云主张房屋所有权的请求。刘桂芬基于对案涉房屋登记之公示公信力，与登记名义人左保祥订立契约并支付合理对价（孙丽莹代为付款812,000元），且已办理过户登记，交易过程完全符合善意取得构成要件，进而取得物权。至于石凤云解除对左保祥的委托系双方内部合同关系，不具有对抗外部的效力，且石凤云未提供证据证明买受人对此知情。石凤云主张刘桂芬以30万元的超低价格购买，存在恶意。经查30万元非双方真实交易价格，而是合同当事人为避税而在房屋买卖合同中将房屋价款降低，不影响左保祥转移房屋产权对价812,000元。石凤云再行向刘桂芬主张物权已无法律依据。于此同时，石凤云与左保祥之间仅为债权关系，基于物权优于债权的原理，也使其向刘桂芬主张物权及向左保祥、刘桂芬主张协助办理更名的请求变为不能。其仅能基于与左保祥的内部合同关系另行主张违约责任等进行救济。综上，石凤云的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定作出判决。一审法院判决：驳回石凤云的诉讼请求。诉讼费11,900元（案件受理费6900元、保全费5000元），均由石凤云负担。本院二审期间，刘桂芬围绕石凤云的上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘桂芬提供证据如下：证人刘某某证言。证明案涉房屋是正常买卖，缴纳了税款，并支付了中介费。刘桂芬想购买住房，委托刘桂新办理。孙丽莹帮刘某某联系中介青城房地产公司，青城房地产公司联系刘桂新看房，介绍案涉房屋，看房时从案涉房屋花园小门进屋。看房后与房主讲价到81万。因青城房地产公司通知刘某某签合同的时间较晚且为草签合同，故委托孙丽莹签订。支付房款时刘桂芬钱不够，剩余购房款由刘某某帮助其借款。借款目前没有偿还。案涉房屋更名过户后，刘某某等人从正门进入案涉房屋，当时左保祥在收拾东西，让第二天再去，第二天发现门锁堵了。经询问青城房地产公司，该公司称房屋有争议，无需报警能够自行解决。后来发现有人向房屋喷字，刘某某报警后，自行换锁，房屋现由刘某某实际控制。石凤云质证称，对证人证言真实性有异议，证人拒绝回答借款来源和借款人姓名，能看出借款是真实发生的，但实际借款人及款项用途有待考证。左保祥、孙丽莹质证称，无异议。潘志平、青城房地产公司未发表质证意见。本院经审查认为，证人与刘桂芬系直系亲属，具有利害关系，对其证言不予采信。本院二审期间，石凤云、左保祥、孙丽莹、潘志平、青城房地产公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，案涉房屋登记在左保祥名下，刘桂芬通过青城房地产公司居间介绍，基于对案涉房屋登记之公示公信力，与登记权利人左保祥订立买卖合同并支付合理对价，且已办理过户登记，交易过程符合善意取得构成要件，刘桂芬取得案涉房屋所有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，石凤云以左保祥与刘桂芬等恶意串通、虚假买卖房屋损害其利益为由请求确认房屋买卖合同无效，其应提供相关证据加以证明，石凤云提供的现有证据不足以证明左保祥与刘桂芬之间存在恶意串通行为，亦不足以证明案涉房屋为虚假买卖，至于刘桂芬购房是否用于投资或者是否多人共同购房等情况，均不违反法律强制性规定，亦与石凤云、左保祥无关，石凤云应承担举证不能的不利后果，对其该主张不予确认。石凤云主张刘桂芬以不合理低价受让案涉房屋，但其未提供证据予以证明，亦未申请鉴定，对其该主张不予支持。综上，石凤云关于确认案涉房屋归其所有，刘桂芬、左保祥协助更名过户及左保祥与刘桂芬于2020年11月5日签订的《吉林市存量房买卖合同》无效的上诉请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，石凤云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由上诉人石凤云负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卓审判员 刘 静审判员 付婷婷二〇二一年四月二十六日书记员 刘天怡