浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初1946号原告：绍兴东厦物业管理有限公司长兴分公司，住所地长兴县龙山街道君悦华府悦盛苑******营业房。负责人：周树方，该公司经理。委托诉讼代理人：王凯成，浙江紫杏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王赢杰，浙江紫杏律师事务所律师。被告：长兴金地置业有限公司，，住所地长兴县夹浦镇环沉村诉讼代表：张丽平。委托诉讼代理人：李杰，国浩律师（杭州）事务所律师。原告绍兴东厦物业管理有限公司长兴分公司（以下简称东厦公司）诉被告长兴金地置业有限公司（以下简称金地公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告东厦公司的委托诉讼代理人王凯成、被告金地公司的原委托诉讼代理人许火堂到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，又因审理过程中金地公司破产，本案依法中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，本案恢复审理，并于2021年4月23日再次公开开庭进行了审理。原告东厦公司的委托诉讼代理人王凯成、被告金地公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东厦公司提出诉讼请求为（变更后）：1.判令金地公司支付物业费（含住宅物业费、商铺物业费、车位管理费）及物业补偿费用共计2522448.94元（物业服务费及补贴费用计算至2020年11月30日），并支付逾期付款违约金504489.8元，合计3026938.74元。2.诉讼费由被告承担。庭审中经本院释明，原告东厦公司变更第一项诉讼请求为：依法确认东厦公司对金地公司享有普通债权3026938.74元。事实与理由：东厦公司与金地公司于2012年11月30日签订《前期物业服务合同》一份，约定由东厦公司为金地公司开发的“滨湖锦苑”小区提供物业服务，合同就前期物业服务期限及物业费进行了约定，其中纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因金地公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业费用每季度由金地公司按实全额交纳。同时还约定，金地公司同意每年另行补偿东厦公司134400元。东厦公司于2015年4月开始进驻滨湖小区，并依约履行了物业服务职责，但金地公司未按合同约定支付物业费及补偿费。经多次催讨，金地公司一再拖延，严重侵害了东厦公司权益。因金地公司进入破产清算程序，东厦公司向金地公司管理人申报了债权未能得到确认，故诉至法院。金地公司辩称，1.东厦公司计算物业费错误，未扣除已经转移过户的房产。管理人核算，截止2020年11月份，住宅交房面积为28291.27㎡，未交付面积为5381.7㎡，物业费为1387816.1元；商铺已交付面积为10013.38㎡，未交付面积为4408.87㎡，物业费为625512.84元，物业费合计2013328.94元。金地公司已累计支付物业费、修理费等其他费用共计50万元，应当扣除。2.东厦公司未举证证明其全面履行了物业服务合同约定的义务，无法按原物业服务协议约定的标准计算物业费和补偿费，亦不应主张违约金。《前期物业服务合同》第四条、第六条约定东厦公司应当履行的服务内容和质量，但东厦公司提交的证据材料中没有关于履行物业服务的相关材料，因此在东厦公司未举证证明已经全面履行合同义务的情形下，不能按照合同约定物业费全额主张，请法院酌情减少。同时，根据2020年2月4日长兴县住房和城乡建设局出具的《关于绍兴东厦物业管理有限公司长兴分公司疫情防控工作不到位的通报》，表明东厦公司未全面履行合同义务，未尽到安全防范等事项的协助义务。东厦公司履行合同义务和法定义务存在瑕疵，无权主张违约金。关于补偿费用，东厦公司没有提交证据证明其已全面履行合同义务，也没有举证证明物业管理成本远高于物业服务费，东厦公司主张补偿费缺乏事实依据。另东厦公司计算补偿费用错误，金地公司管理人与东厦公司签订的《关于的补充协议》约定金地公司自2020年12月8日不再支付补偿费用，故补偿费用即使成立，金额也应为761600元。东厦公司提交以下证据：《前期物业服务合同》原件一份；不动产登机查询证明原件一组；滨湖锦苑住宅交房清单及钥匙交接单复印件一组；滨湖锦苑商铺交房清单及钥匙交接清单复印件一组；车位销售表打印件一份、照片原件两张。金地公司质证意见为：对《前期物业服务合同》、不动产登机查询证明没有异议；对住宅、商铺交房清单及钥匙交接清单真实性没有异议，但认为已交付物业情况有遗漏、计算时间不准确，双方已经多次确认，以金地公司管理人提交的为准；对车位清单及照片无异议。金地公司提交以下证据：物业费明细表打印件一份及相应房产交付记录；住宅、商铺交付情况（东厦公司遗漏部分）；物业费计算清单打印件一组；《关于的补充协议》复印件一份；《关于对绍兴东厦物业管理有限公司长兴分公司疫情防控工作不到位的通报》打印件一份。东厦公司质证意见为：对物业费明细表中的50万元予以确认，其他金额不认可，认为不应当由东厦公司承担，也不属于物业费；对商铺、住宅遗漏情况，不认可；对物业费计算清单予以认可，同意按照该清单计算的物业费金额确认；对《关于的补充协议》认可；对《关于对绍兴东厦物业管理有限公司长兴分公司疫情防控工作不到位的通报》不认可，认为该通报载明的情况系疫情特殊的情况下发生的事情，不足以证明东厦公司存在服务瑕疵。根据原、被告对上述证据的相互质证、认证意见，结合庭审陈述，本院认定本案事实如下：2012年11月30日，金地公司作为甲方、东厦公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》一份，约定金地公司聘请东厦公司为“滨湖锦苑”提供物业管理服务。合同约定：物业类型为小高层住宅、商业用房。建筑面积56514平方米（其中住宅33669.67平方米、商铺14409.72平方米）；物业服务期限自合同签订之日至滨湖锦苑业主委员会成立之日止；物业服务资金由业主按其拥有的物业建筑面积预先交纳，高层住宅1.2元/月·平方米（不含电梯、水泵等大能耗设备运行分摊费用，该费用按业主房屋建筑面积合理分摊）；商业物业1.1元/月·平方米；；地下车位40元/月·只仅指地下停车场保洁、能耗费用）；物业服务费每年交纳一次，交纳费用时间为交房之日提前交纳，甲方（金地公司）应该在约定交费的时间内按时交费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（金地公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用每季度按实由甲方全额交纳。合同第三十三条还约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。第三十九条约定，由于甲方楼盘面积小、电梯多、物业费标准低导致物管成本高，故甲方同意每年另行补偿乙方134400元，每季度支付一次（即33600元/季），计收期限自交房之日起至业主委员会成立之日。合同还对双方其他权利义务做了约定。合同签订后，东厦公司于2015年4月份入住滨湖锦苑并履行了物业服务合同约定的义务。2015年开始至2020年11月份，金地公司每月陆续交付一定的房屋，未交房面积逐月减少。2015年至2018年期间，金地公司已垫付电费、物业费等方式陆续支付给东厦公司50万元。东厦公司对此予以认可收到该50万元物业费。另查明，2020年12月8日，长兴县人民法院作出（2020）浙0522破申29号民事裁定书，受理了吴惠康对长兴金地置业有限公司的破产清算申请，并指定了管理人。2021年2月8日，金地公司管理人代表金地公司与东厦公司签订《关于的补充协议》，其中约定“《前期物业服务合同》第三十九条约定的每年134400元补偿费用自2020年12月8日取消，即甲方自2020年12月8日不再向乙方支付物业补偿费用”。本院认为，首先，金地公司与东厦公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示、合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。东厦公司已经按约定履行了相应的物业服务义务，金地公司应当按照合同约定支付相应的物业服务费。同时，双方合同约定，金地公司每季度补偿东厦公司33600元。故东厦公司主张金地公司支付未交付的物业部分的物业费及补偿费，合法有据，应当予以支持。金地公司辩称东厦公司未全面履行合同义务，且存在瑕疵。但金地公司并未提交充足的证据予以证明，本院对该辩称理由，不予采纳。其次，关于住宅、商铺、车位的物业费以及补偿费计算问题。东厦公司主张的物业费用系按每月实际未交付的物业面积计算。经过两次庭审以及多次对账确认，东厦公司对金地公司提交的未交付住宅、商铺物业面积予以确认认可。其中住宅自2015年2月1日至2020年12月1日应交物业费为1387816.1元；商铺自2015年1月1日至2020年12月1日应交物业费为625512.84元。车位管理费为247520元，金地公司予以认可。前述各项物业费合计为2260848.94元。物业补偿费系原、被告双方合同明确约定的金额，应当按照合同约定予以计算，但东厦公司与金地公司管理人签订的补偿协议已经明确物业补偿费用自2020年12月8日不再计算，计算至2020年11月分，物业补偿费应为761600元。以上两项合计3022448.94元，扣除金地公司已经支付的50万元，金地公司还应支付给原告物业费及补偿费2522448.94元。再次，关于违约金的计算。原、被告签订的《前期物业服务合同》中明确约定，未按时足额交纳物业服务费用，按照3‰标准支付违约金。金地公司欠付物业费，现属违约，应当按照合同约定承担违约金。以金地公司欠付的物业费为基数，本院核算为7567.34元。对原告主张按照20%计算违约金，无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，金地公司结欠东厦公司物业费及补偿费2522448.94元，应支付给东厦公司违约金7567.34元，合计2530016.28元。对原告超出部分的诉请金额，不予支持。因本案审理过程中，金地公司进入破产清算程序，故东厦公司对金地公司享有的普通债权2530016.28元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百五十条之规定，判决如下：一、确认原告绍兴东厦物业管理有限公司长兴分公司对被告长兴金地置业有限公司享有普通债权2530016.28元；二、驳回原告绍兴东厦物业管理有限公司长兴分公司其他诉讼请求。案件受理费30397元，财产保全费5000元，合计35397元，由被告长兴金地置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  付小在审 判 员  李 欣人民陪审员  倪国明二〇二一年四月二十三日书 记 员  文 齐8