山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0902民初2603号 原告：兴业银行股份有限公司泰安分行，住所地：泰安市泰山区东岳大街460号,统一社会信用代码：91370900586090268H1-1。 法定代表人：张建霞，行长。 委托诉讼代理人：王丽媛，山东泰诚律师事务所律师。 被告：桑逢英，女，1965年9月3日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：米益坤，山东鲁岳律师事务所律师。 被告：高维岑，男，1969年4月17日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：米益坤，山东鲁岳律师事务所律师。 被告：山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司，住所地泰安市岱岳区粥店街道办事处驻地，统一社会信用代码：9137090058041628X7。 法定代表人：苏传德，总经理。 委托诉讼代理人：张洪志，男，系该公司律师事务部律师。 被告：山东钢铁集团房地产有限公司，住所地青岛市崂山区株洲路138号，统一社会信用代码：91370912735756933K。 法定代表人：王文学，董事长。 委托诉讼代理人：张洪志，男，系该公司律师事务部律师。 原告兴业银行股份有限公司泰安分行诉被告桑逢英、高维岑、山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司、山东钢铁集团房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行股份有限公司泰安分行向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告兴业银行股份有限公司泰安分行与被告高维岑、桑逢英、山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司签订的编号为371832962701000的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.判令被告高维岑、桑逢英共同偿还原告借款本金964711.13元、逾期利息48137.36元、逾期罚息4383.63元（逾期利息、罚息暂计算至2021年1月20日，剩余利息、罚息按照借款合同约定利率计算至实际偿还之日止）；3.判令被告高维岑、桑逢英赔偿原告为实现本案债权支付的律师代理费3000元；4.判令原告对被告高维岑、桑逢英抵押的位于泰安市高铁新区××街××，学院北街以北，东岳鑫城5号楼1-2层104号房产享有抵押权，并有权以该房产折价或者拍卖、变卖后所得的价款在上述第一、二、三项及诉讼费、保全费等债务的范围内享有优先受偿权；5.判令被告山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司、山东钢铁集团房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、保全费、评估费、公告费等由被告承担。事实和理由：2018年8月30日，原告兴业银行股份有限公司泰安分行与被告高维岑、桑逢英、山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司共同签订了编号为371832962701000的《个人购房抵押（保证）借款合同》。约定被告高维岑、桑逢英向原告借款110万元用于购房；借款期限自2018年8月30日至2028年8月30日；借款利率按比例浮动定价，为定价基准利率（央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次）乘以系数1.4；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。还款方式为等额本息偿还，固定日还本付息。被告高维岑、桑逢英用位于泰安市高铁新区××街××，学院北街以北，东岳鑫城5号楼1-2层104号房产提供抵押担保。被告山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司提供连带责任保证担保。抵押担保以及保证担保的范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及债权人实现债权的费用等。被告山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司系山东钢铁集团房地产有限公司的分公司，两被告应当共同承担还款责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了发放贷款义务，但被告未按约定按时偿还本息。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 桑逢英、高维岑辩称，购房借款、欠款情况均属实，希望能与原告调解处理，继续履行原借款合同，该借款尚未办理抵押登记，未取得他项权证，原告不享有该房产的优先受偿权。 山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司、山东钢铁集团房地产有限公司辩称，1.我方对被告桑逢英、高维岑的欠款金额、逾期利息、罚息具体金额不掌握；2.我司已经完成所涉商品房的开发建设义务，并办理完毕房屋所有权的初始登记，不存在怠于建设或者怠于办理产权过户等情形，产权转移登记和正式抵押登记手续未办理，非因我司导致，是因被告桑逢英、高维岑未尽到配合义务，且涉案房产有无取得他项权证均没有损害原告对抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，况且从房地产公司对预售商品房提供阶段性担保约定的特殊性及合同的目的性来考量，已经完成所涉商品房全部开发义务，并完成房产所有权初始登记，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则有失公平，综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，被告山东钢铁集团房地产有限公司（出卖人）与被告高维岑（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得坐落于泰安市高铁新区××街××，开元路以西，学院北街以北东岳鑫城地块的建设用地使用权；该商品房的规划用途为配套商业，该商品房为项目中的5号楼1~2层104；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11468元，总价款为2215388元；买受人采取贷款方式付款，商业贷款1100000元，买受人应当于2018年3月26日前支付首期房价款1115388元，占全部房价款的50%，余款1100000元向银行申请贷款支付。 2018年8月30日，原告（债权人）与被告高维岑（债务人）、山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：债务人因购买房产资金不足，向债权人申请个人购房借款或用于偿还购房而产生的债权，担保人愿意提供担保，债权人同意发放借款，借款金额为壹佰壹拾万；借款期限为120月，自2018年8月30日至2028年8月30日；贷款利率按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.4；还款方式为等额本息，借款还本付息日为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；担保方式为抵押担保及保证担保，抵押物地址为泰安市高铁新区××街××，学院北街以北东岳鑫城5号楼1-2层104号，建筑面积为193.18平方米，抵押物价值2215388元，保证人为山东钢铁集团房地产有限公司，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；保证期间为阶段性担保，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等；违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；因债务人、担保人未履行合同项下的义务而引起诉讼或者其他法律纠纷的，债权人所支付的实现债权的费用由债务人、保证人承担。被告桑逢英在共同债务人（签字）处签字并捺印，同时并在抵押人配偶（签字）处签字并捺印，被告山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司在保证人处加盖公章。 2018年8月31日，原告依约向被告高维岑发放贷款110万元。原告提交还款明细、贷款账户信息查询各一份，用以证实被告自2019年10月11日开始出现逾期，2020年8月17日开始就再没偿还过借款，截至2021年1月20日，被告欠付原告贷款本金964711.136元、逾期利息48137.36元、逾期罚息4383.63元。 原告提交委托代理合同一份、代理费发票一份、电子交易回单一份，用以证实原告为主张权利支付律师代理费3000元。 本院认为，原告与被告高维岑、桑逢英、山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司之间的个人购房抵押（保证）借款合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告按照合同约定向被告高维岑发放了贷款，被告高维岑亦应按合同约定履行及时还款的义务。被告自2020年8月17日后未偿还借款，已经构成违约，原告有权要求被告偿还剩余全部借款，故对原告要求与被告高维岑、桑逢英、山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司解除合同，并要求被告高维岑、桑逢英偿还借款本金964711.13元及相应利息的诉讼请求，本院予以支持。 原告提交的委托代理合同、支付凭证及代理费发票，可以证实原告实际支付律师费3000元，双方约定该费用由被告负担，故对原告要求被告支付律师费3000元的诉讼请求，本院予以支持。 被告高维岑、桑逢英自愿以其所有的位于泰安市高铁新区××街××，学院北街以北东岳鑫城5号楼1-2层104号房屋为本案贷款提供抵押担保，但并未办理抵押登记，抵押物权并未设立，故对原告要求就上述房产折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司自愿为自身开展业务所涉及的贷款提供连带保证，应当承担连带保证责任，山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司系山东钢铁集团房地产有限公司分支机构，山东钢铁集团房地产有限公司亦应当承担相应的连带责任。被告山东钢铁集团房地产有限公司及其泰安分公司辩称抵押房产已经具备办理不动产证书的条件，其阶段性保证的义务已经完成，应当解除保证责任，但根据双方合同约定，其保证责任自债务人将房屋抵押权利凭证交由原告时解除，但涉案抵押房产并未办理抵押登记，故对被告的上述辩称意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告兴业银行股份有限公司泰安分行与被告高维岑、桑逢英、山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》 二、被告高维岑、桑逢英于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司泰安分行借款本金964711.13元； 二、被告高维岑、桑逢英于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司泰安分行利息、罚息（截至2021年1月20日利息为48137.36元、罚息为4383.63元，剩余利息、罚息自2021年1月21日起至实际清偿之日止，按照双方合同约定的标准计算)； 三、被告高维岑、桑逢英于本判决生效之日起十日内支付原告兴业银行股份有限公司泰安分行律师代理费3000元； 四、被告山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司、山东钢铁集团房地产有限公司对上述债务承担连带保证责任，被告山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司、山东钢铁集团房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告高维岑、桑逢英追偿； 五、驳回原告兴业银行股份有限公司泰安分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6991元、保全费5000元，由被告桑逢英、高维岑、山东钢铁集团房地产有限公司泰安分公司、山东钢铁集团房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王志貌 二〇二一年四月十三日 书记员  苗 兵