河南省商丘市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫14执复56号复议申请人（异议人、被执行人）：商丘市昊鑫置业有限公司，住所地河南商丘市开发区长江东路北侧、豫苑路东侧。统一社会信用代码914114005637477737。法定代表人:沙珂。委托诉讼代理人：刘茹，河南向东律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙忠利，男，回族，1965年9月9日，住河南省商丘市睢阳区。被申请人（申请执行人）：张红霞，女，汉族，1966年12月4日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：秦博，河南君盟律师事务所律师。被执行人：沙忠波，男，回族，1969年11月15日出生，住河南省商丘市。被执行人：崔鹏，男，汉族，1976年8月5日出生，住河南省商丘市。被执行人：商丘经济技术开发区蓝天服装厂，住所地河南省商丘市工贸路南睢阳路西祥和馨苑14号楼3号门面。统一社会信用代码91411400MA403WE82Y。复议申请人商丘市昊鑫置业有限公司不服河南省商丘市梁园区人民法院（以下简称梁园区法院）(2021)豫1402执异15号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭，进行审查，现已审查终结。梁园区法院查明，申请执行人张红霞依据生效的（2015）商梁民初字第4775号民事判决书立案执行。在执行过程中，梁园区法院委托评估机构对坐落于商丘市豫园路东侧、长江路北侧的东源百汇小区2、3、5、6号楼已完工部分在建房产及所占用的全部国有土地使用权进行现状评估。在评估阶段，按照法定程序通知商丘市昊鑫置业有限公司、商丘市开发区蓝天服装厂、沙忠波等抽取评估机构。2020年1月7日，在梁园区法院司法技术科选取了评估机构，申请执行人张红霞及异议人商丘市昊鑫置业有限公司的委托代理人在《对外委托选择评估机构确认表》中签字予以确认。2020年5月13日，梁园区法院执行人员到东源百汇小区张贴公告，并明确告知在评估、拍卖期间非经法院同意，任何公司及个人不得对查封财产有毁损、抵押、赠与、加盖等破坏现状的行为。商丘市正平房地产评估咨询有限公司估价师于2020年5月15日完成对上述房产进行实地勘察，并于2020年5月25日出具评估报告。后执行人员于2020年6月2号向被执行人邮寄送达评估报告。梁园区法院于2020年7月2日分别在商丘日报和淘宝网发布拍卖公告，于8月3日10时至8月4日10时在河南省商丘市梁园区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖上述房产及土地使用权。后因无人参与竞买导致流拍。另查明，本案在审理期间于2015年10月29日保全查封商丘经济技术开发区蓝天服装厂名下商国用（2013）字第235号土地使用权。截止到2020年5月25日，商丘市正平房地产评估咨询有限公司做出的商正平评报字（2020）第SF004号房地产司法评估意见书中确定的完成工程量的价值为8139.96万元，工程投资额已计算至评估报告中，工程欠款情况为：商丘市昊鑫置业有限公司与河南省富世建筑工程有限公司签订的合同协议书中的合同金额为5967万元，依据该合同相关条款的规定，工程监理验收合格后付总价款的40%。依据评估报告中查实的建筑物实物状况所述，2号楼、5号楼、6号楼主体均已结顶，3号楼框架主体完工至15层，现已加盖至19层结顶。依据上述内容，工程欠款应付总款项的40%，为2386.8万元。因房屋尚未正式网签销售，故无法确切计算相应税费。该工程无拆迁安置户。本案中申请执行人张红霞的债权为2395万元，首封当事人郭东旭的债权为1660.8万元，该案涉案标的物的评估价为8139.96万元。梁园区法院认为，1.梁园区法院在委托评估时按照法定程序通知当事人抽取评估机构。对外委托的评估机构、评估人员有相应的评估资质。评估程序不违反法律规定。评估报告按照法定程序向当事人送达后。异议人收到评估报告后并未在法定期限对评估报告提出异议。梁园区法院委托评估程序及评估报告送达程序均不违反法定规定，评估机构及评估人员均具有评估资质。异议人的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中可以申请重新评估的规定。因此对异议人要求重新评估东源百汇小区资产的请求，梁园区法院不予支持。2.梁园区法院依法对被执行人名下土地使用权进行查封。该土地使用权属于不可分割财产，只能对土地使用权整体查封，所以不存在超标的查封的问题。而且因土地使用权无法分割，为了防止出现房地权属分离的情况，只能对该小区内土地上所建房产一并进行处置。在拍卖时按照法定程序刊登了报纸公告和网络公告，起拍价并未低于评估价的70%。所以梁园区法院的查封及拍卖程序均未违反法律规定。对于承建商及购房者符合法律规定的权益，梁园区法院依法予以保障。所以也不存在侵害购房者及承建商权利的问题。综上，梁园区法院在对东源百汇小区资产进行评估、拍卖的程序不违反法律规定。异议人也没有提供证据证明本案存在应中止对执行标的物执行的情形。因此对异议人要求暂停对东源百汇小区的拍卖并重新评估的异议请求，梁园区法院不予支持。3.本案并没有超标的查封，查封在建工程的，综合考虑工程投资额、完成工程量、销售情况、工程欠款、拆迁安置、欠交税费等因素确定价值。本案涉案楼盘的评估价值为8139.96万元，扣除应付工程款2386.8万元，出售的房屋状况，该楼盘的价值应低于5753.16万元。执行程序中判断是否超标的额时，应当综合财产价值、执行快速变现过程中可能出现的流拍降价等因素加以衡量，对于法律和司法解释规定的明显超标的额的限制，应当适当从宽掌握，但一般不得超过执行标的额的30%，即查封、扣押、冻结财产的价值数额大于执行标的额的130%时，可以认定超标的。本案中张红霞、郭东旭的债权共计4055.8万元。执行标的4055.8万元的130%为5272.54万元。本案中涉案楼盘的价值与涉案标的基本相当，故本案不存在超标的查封行为。依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条、第七条、第十七条的规定，经梁园区法院审判委员会研究决定，裁定：驳回异议人商丘市昊鑫置业有限公司的异议请求。商丘市昊鑫置业有限公司复议称，请求依法停止对申请人开发的东源百汇小区网络拍卖行为并对小区资产重新评估。事实与理由：被申请人张红霞诉申请人商丘市昊鑫置业有限公司、第三人沙忠波、崔鹏、商丘经济开发区蓝天服装厂民间借贷纠纷一案，梁园区法院作出（2015）商梁民初字第4774号民事判决书，判决沙忠波、崔鹏偿还被告借款968.8万元及利息，昊鑫置业、蓝天服装厂对该债务承担连带清偿责任。执行过程中，梁园区法院查封了申请人开发的东源百汇小区2、3、5、6号楼已完工部分在建房产。经被申请人申请，梁园区法院委托评估机构对涉案在建房产及所占用的全部国有土地使用权进行现状评估，评估机构出具司法评估意见书，截止2020年5月25日确定的完成工程量的价值为8139.96万元。申请人对梁园区法院执行行为提出异议，梁园区人民法院作出（2020）豫1402执异136号执行裁定，申请人不服向商丘市中级人民法院复议，中院作出（2020）豫14执复92号执行裁定，撤销（2020）豫1402执异136号执行裁定，发回商丘市梁园区人民法院重审，梁园区法院于2020年3月3日作出（2021）豫1402执异15号执行裁定，驳回申请人的异议请求。申请人认为东辉百汇小区的评估价值过低，在评估期间，梁园区人民法院未向具体施工建设单位送达停止施工通知，新建部分建筑未计入评估面积；申请人债权本金仅为960万，梁园区人民法院竟查封了申请人超过1亿元的资产，且申请人与案外人郭东旭600万元债权，双方已经协商处理完毕，该案件也已经执行终本，不应也将该笔债权强加至查封的房产商，其明显存在超标的查封、拍卖问题，现申请人为维护自身合法利益，依法提出复议，请求上级法院依法支持申请人的异议请求。张红霞答辩称，被执行人主张人民法院评估后存在加建行为,申请停止拍卖并重新评估。但商丘市正平房地产评估咨询有限公司接受梁园区人民法院的委托,于2020年5月15日对被执行人为房地产实地勘察完成,经估价上述资产截止2020年5月15日价值8139.96万元。梁园区人民法院于2020年5月12日作出执行公告并于2020年5月13日到被评估房地产现场进行了张贴公告,禁止任何公司及个人对案涉工程有损毁、抵押、赠送、加盖等破坏现状的行为。被执行人在人民法院现场公告明文禁止加盖的情况下,依然违法加盖,一审法院对被执行人的违法行为不予支持完全合情合法。不应对被执行人违法加盖的房屋进行评估,应依法追究被执行人以及违法施工人的法律责任。被执行人主张人民法院评估后存在加建行为,据此主张停止拍卖并重新评估的观点,已被商丘市中级人民法院否定。梁园区人民法院重申裁定不停止拍卖、不重新评估,依法继续拍卖是正确的。三、被执行人主张本案存在严重超标的查封的观点不能成立。本案被执行人名下房地产评估价值为8139.96万元。人民法院第一次网上公开拍卖底价为6512万元,但流拍。说明被执行人名下房地产市场价值低于6512万元。而梁园区法院重申查明反映人要想足额受偿,被执行人的资产应大于8337.208万元。被执行人的资产市场价值不足6512万元,其债务高达7833万余元。本案不存在超标的查封、拍卖之说。被执行人主张本案存在严重超标的查封、拍卖的观点依法不成立,梁园区法院重申裁定继续执行完全合法。四、从2016年5月31日张红霞申请执行以来,多次主动帮助被执行人筹集资金,寻找投资人,但被执行人不配合，被执行人已经无能力将工程进展下去。在执行期间,被执行人多次申请法院调解,2016年、2017年、2018年双方多次达成执行和解,但被执行人的每次承诺均未履行,致使张红霞的合法权利受到损害。梁园区人民法院(2021)豫1402执异15号执行裁定书认定事实清楚,裁定结果正确,依法应予维持。请二审法院依法在查明案件事实的基础上,裁定驳回商丘市昊鑫置业有限公司的复议申请,维持原裁定。沙忠波、崔鹏、商丘经济技术开发区蓝天服装厂同复议申请人意见。本院复议期间，复议申请人围绕其请求依法提交了证据，本院认定如下：复议申请人提供的证据一2014年1月21日商丘市国土资源局出具的备案意见、证据二商丘市中心城区问题楼盘解困工作领导小组【2017】2号文件、证据三涉案工程现状照片不能达到涉案工程在查封后加盖的行为系合法施工的证明目的，且上述证据亦不能证明本案符合重新评估的条件，故对其证据本院不予采信。本院复议查明的事实与梁园区法院查明的事实一致。本院认为，关于案涉标的评估价值问题，首先，复议申请人全程参与了案涉标的的评估，其收到评估报告后在法定期间内未提出异议。其次，复议申请人加盖行为在委托评估鉴定之后，其后期加盖的楼层不在委托评估范围内，评估机构依据加盖前的在建房屋状况作出评估并无不当，且梁园区法院执行公告明确要求非经法院同意，任何公司及个人不得对案涉财产进行损毁、抵押、赠送、加盖等行为，故复议申请人申请重新评估无事实和法律依据，本院不予支持。但执行机关拍卖、处置已评估的房产时，应当注明详细、具体的楼层信息，不应将加盖的楼层计算在内。关于是否存在超标的查封的问题，本案张红霞的债权虽不及案涉工程评估价值，但案涉工程系在建工程，梁园区法院充分考虑案涉工程应付欠款及首封当事人郭旭东的债权，结合土地使用权与地上附着物具有不可分性的特点，综合判断查封当时案涉在建工程不超标的并无不当。复议申请人诉称案涉工程存在超标的查封的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回复议申请人商丘市昊鑫置业有限公司的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  张学朋审判员  王晓辉审判员  宋 健二〇二一年四月二十五日书记员  高 宇