河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4413号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南万都物业服务有限公司，住所地郑州市金水区经三路与鑫苑路交叉口三石大厦8层联合办公411-1，统一社会信用代码91410105697344777A。法定代表人：郭德旭，该公司经理。委托诉讼代理人：王忠祥，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟醒，河南三融律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南福家置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦A座24层2402室，统一社会信用代码91410100661886099H。法定代表人：陶德成，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周兴华，河南滳锦律师事务所律师。上诉人河南万都物业服务有限公司（以下简称万都物业）因与被上诉人河南福家置业有限公司（以下简称福家置业）物业服务合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105民初15231号民事判决书，万都物业、福家置业均不服，分别提起上诉。本院于2020年11月16日作出（2020）豫01民终14947号民事裁定书，撤销原一审判决，将本案发回重审。郑州市金水区人民法院重审后作出（2020）豫0105民初25208号民事判决，万都物业不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人万都物业委托诉讼代理人王忠祥、孟醒，被上诉人福家置业委托诉讼代理人李宁、周兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万都物业上诉请求：1、依法判令撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25208号民事判决书第一项、第二项、第五项，将本案依法改判；2、依法判令福家置业支付万都物业自用物业欠付的物业费152790元及每日3‰的违约金；3、依法判令福家置业支付万都物业未提供物业用房造成上诉人损失204075元；4、依法判令福家置业支付万都物业车位服务费98600元；（以上费用暂合计：455465元。）5、本案一切诉讼费用由福家置业承担。事实及理由：一、一审判决将双方签订的《协议书》认定为全部有效，属法律适用错误。《民法典》153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”双方于2018年12月10日签订的《协议书》第三条、第四条对“万都物业办理中原保险大厦项目物业交接事宜”及“原《物业服务合同》终止”事宜的约定，因违反《民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规强制性规定，且侵犯第三方（全体业主）利益，该条款属于无效条款，该《协议书》属于部分有效协议，一审判决错误的将该《协议书》认定为全部有效协议，属于法律适用错误。（1）选聘物业公司是开发商的“义务”，而非“权利”。实践中，新开发楼盘必须在取得《预售许可证》前选聘前期物业服务企业，并将选聘的前期物业服务企业在《商品房买卖合同》中予以明确。物业管理条例的关于开发商“应当”选聘前期物业服务企业的立法目的是基于小区交付前，业主暂无法行使选聘物业公司的权利，法律强制性要求开发商为业主选聘前期物业服务公司，系为了保证业主在入住小区时即能享受物业服务。因此，开发商是必须按照法律规定在项目交付前为业主选聘前期物业服务企业的，当福家置业与万都物业签订《前期物业服务合同》后，福家置业的该项义务已履行完毕。现福家置业将该“义务”理解为可以随意更换物业公司“权利”，并且可以无限次行使，违反法律规定。（2）《前期物业服务合同》不仅约束开发商，亦约束全体业主，福家置业不能单独同万都物业协议解除该合同。在房屋交付给业主后，福家置业更换前期物业服务企业应该征得业主的同意。（3）选聘和解聘物业服务企业的权利属于全体业主，开发商根本无权解聘和另行选聘物业服务企业。2018年12月10日前，中原保险大厦AB座大部分已交付业主，需经业主表决通过，方可解聘、选聘物业服务企业。（4）即使《前期物业服务合同》到期，全体业主与万都物业之间亦形成事实物业服务合同关系，是否解聘万都物业，由业主共同决定。（5）即使《协议书》有效，也已解除，法院不得依据已经解除的协议要求万都物业履行义务。2020年9月3日，上诉人以被上诉人逾期两年未支付垫付资金构成根本违约为由，解除了双方于2018年12月签订的《协议书》，直至目前，福家置业仍未对万都物业寄送的《解除合同通知书》提出异议；根据法律规定，该《协议书》应自通知到达之日起解除。一审法院未对该合同的解除进行阐明，径行认定《协议书》有效，属于严重的法律适用错误。二、一审判决事实认定错误，且法律适用错误。1、一审判决依据已解除的《协议书》判令万都物业搬离中原保险大厦AB座，遗漏了对该《协议书》是否解除的认定。据《协议书》第二条约定：“甲方需在协议签订10日内一次性支付现金给乙方。”即福家置业应在2018年12月20日前将垫付资金支付完毕，而福家置业直至2020年11月11日才支付完毕。在福家置业将垫付资金35万元支付完毕前，即2020年9月3日，万都物业已向福家置业邮寄送达了《解除协议通知》，已解除双方签订的《协议书》。一审法院以已解除的《协议书》判令万都物业搬离中原保险大厦A、B座，导致事实认定错误。2、一审法院认定福家置业按约定支付万都物业垫付现金，万都物业不得以任何理由再向福家置业要求其他补偿。故对于万都物业的反诉请求不予支持，属于认定事实错误。《协议书》于2018年12月10日签订，该约定是针对2018年12月10日之前的垫付资金的约定，并不包括福家置业应向万都物业支付的水费、电费、自用房屋的物业费等。如按照一审判决的错误理解，福家置业在2020年11月11日才支付完毕35万元，那么2018年12月-2020年11月期间产生的费用为何不予支持。3、一审判决判令属于同一物业管理区域的水木年华小区及中原保险大厦分别有万都物业及其他物业公司进行管理，违反《物业管理条例》的规定。水木年华住宅项目及中原保险大厦目前统一由万都物业管理，两者共用水、电、消防、道路等各项设施设备，不可分割。依据《郑州市物业管理区域划分规定》第五条规定：“……同一规划区域内地上、地下建筑物和设施设备、相关场地有共用性质的，应当划分为一个物业管理区域，住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。”4、一审判决第二项实际中无法执行，亦无法强制执行。一审判决判令万都物业“搬离中原保险大厦AB座并配合后续的物业交接工作”在实践中无法强制执行。第一、2019年12月，超过50%的业主已经联名签署意见，要求万都物业继续提供中原保险大厦的服务；第二、如不纠正该判项，则会存在业主选聘的物业公司（目前是万都物业）与开发商自行指定的物业公司出现冲突；第三、即使法院认为万都物业有配合义务，亦需明确应配合的对象是业主还是开发商及配合的内容。5、一审判决酌定要求万都物业30日内搬离中原保险大厦项目，违反《河南省物业管理条例》第五十一条规定的三个月的合理期限。三、福家置业应按照《前期物业服务合同》约定及物业法律规定向万都物业支付物业费、停车服务费等各项费用。1、福家置业作为中原保险大厦AB座及水木年华小区的业主之一，理应向万都物业交纳物业费、停车服务费。万都物业已提供证据证明被上诉人在中原保险大厦AB座及水木年华小区有自用房屋，福家置业亦已认可。该自用房屋产生的水费、电费、物业费及停车服务费福家置业应按照物业服务合同向万都物业支付该费用。福家置业自用办公用房欠付2020年6月10日前的水费6533元，2020年7月28日前的电费21630元；水电费对应的房屋的物业费亦应支持，还应支付违约金，车位数量福家置业已自认，根据车位数量、车位服务费标准，可计算出福家置业应支付万都物业的车位服务费。2、福家公司应承担未向万都物业提供物业用房给万都物业造成的房租及物业费损失。双方《前期物业服务合同》约定可知，福家置业应在交房前30日内向万都物业提供水木年华小区293.6平方米的物业用房、提供中原保险大厦AB座227.59平方米的物业用房而未提供，万都物业租赁业主的房屋作为物业办公用房，产生房租及物业费的损失福家置业应予赔偿。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律不当，贵院应查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。福家置业辩称：一、万都物业与福家置业签订的《协议书》合法、有效，双方均应当按照协议约定履行义务。万都物业与福家置业关于水木年华小区及中原保险大厦A、B座的前期物业服务合同均已届满，双方权利义务终止。经过友好协商，就万都物业前期物业服务过程中代福家置业垫付资金事宜达成一致并签署《协议书》，约定由福家置业支付万都物业垫付资金35万元，万都物业收到款项后，不得以任何理由再向福家置业要求其他补偿，福家置业应积极配合后续物业公司的交接工作，办理交接手续，搬离场地。协议签订后，福家置业于2018年12月11日通过总经理个人账户向万都物业转款10万元，万都物业收到该款后以协议约定费用过低为由拒不搬离。2020年11月11日，福家置业委托河南宝昌物业服务有限公司向万都物业支付277000元（250000元本金+21852元利息+3000元反诉费），全面履行了自己的合同义务。万都物业应当立即搬离水木年华小区和中原保险大厦A、B座。二、万都物业与中原保险大厦及水木年华业主均没有形成事实服务合同，福家置业作为建设单位，仍然有义务选聘新的物业服务企业为小区提供物业服务。水木年华小区及中原保险大厦A、B座尚未成立业主委员会，前期物业服务合同到期时，依据前期《物业服务合同》第33、35、36条、《民法典》第557条（一）项的规定，权利义务终止。业主并未与原物业服务企业形成事实服务合同关系，建设单位有义务按照《物业管理条例》第21条、《前期物业管理招投标管理暂行办法》之规定依法重新聘请物业服务企业为小区提供物业服务。由于万都物业在前期物业服务的过程中不尽人意，2019年8月27日，经福家置业主导进行重新选聘物业民意调查，其中有113户同意重新选聘物业，占总户数68%，113户面积和为32389平方米，占大厦总面积59%，符合要求重新选聘物业服务企业的条件。现万都物业不退出小区服务，强求业主成立事实服务合同的行为违法了《民法典》第3、4、5条的规定。三、涉案房屋已经出售，业主和万都物业签订了《前期物业服务合同》，该合同福家置业有权解除，并另行聘请新物业公司签订合同提供服务。首先，福家置业和万都物业签订的两份《前期物业服务合同》第33、35、36条均约定，本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲（福家置业）、乙（万都物业）双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或业主代表代管。根据合同约定，福家置业有权另行选聘新的物业服务企业，万都物业应当依法撤出。其次，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”据此可以认定，福家置业与万都物业签订的《前期物业服务合同》属于主合同，而业主与万都物业签订的《前期物业服务合同》属于从合同，主合同的效力当然及于从合同。现水木年华和中原保险大厦均未成立业主委员会，也从未召开过业主大会，因此，福家置业与万都物业签订的两份《前期物业服务合同》对业主均具有约束力。建设单位、业主、物业服务企业均应当履行合同。最后，依据《物业管理条例》第21、25条和《前期物业管理招投标管理暂行办法》之规定，物业服务企业服务期满，建设单位仍然有义务重新选聘物业服务企业提供服务，这是建设单位在出售商品房时就对业主具有的义务。因为《物业管理条例》第21条并没有规定建设单位选聘一次前期物业服务就可以了，而且建设单位有法定义务保证在小区业主大会未成立之前一定有物业服务企业对小区提供服务。综上，涉案房屋已经出售，业主和万都物业签订了《前期物业服务合同》，该合同福家置业有权解除，并另行聘请新物业公司签订合同提供服务。万都物业称在房屋交付给业主后，福家置业已更换前期物业服务企业应该征得业主同意，开发商无权单独和前期物业管理企业签订协议解除《前期物业服务合同》，否则即侵犯业主的合法权益，是无稽之谈。四、水木年华和中原保险大厦各一份物业合同，涉案协议中只体现了中原保险大厦，未涉及水木年华，但两个项目应当一起处理，万都物业均应当搬离。福家置业每次书面通知万都物业搬离时均要求连水木年华一起搬离，万都物业均未提出异议，因此，福家置业要求万都物业搬离水木年华合理合法。五、35万元垫付资金已经包含了水电、物业费等费用。合同约定的35万元费用，是经双方核实后，最终确定的金额，并且约定万都物业不得以任何理由再向福家置业要求其它补偿。福家置业、万都物业双方签订的原《物业服务合同》终止。因此，该35万元费用是在2018年12月10日前双方一切债权债务的总结，双方别无任何纠纷。自2018年12月11日起，万都物业已经失去继续服务的合法性，其产生的一切费用和损失均应由自己承担，与福家置业没有任何关系。故此，万都物业上诉请求福家置业支付自用物业费152790元及每日3‰的违约金、未提供物业用房造成的损失204075元、车位服务费98600元没有事实及法律依据。六、万都物业称《协议书》已经解除，没有事实及法律依据，福家置业从未受到万都物业的《解除合同通知》。且万都物业无权解除合同，其解除合同的权利因超过解除权行使期限而消灭。七、万都物业称中原保险大厦和水木年华小区公用水、电、消防、道路等各项设施设备，不可分割，是错误的。中原保险大厦和水木年华小区本身就是两个独立的区域，并不存在谁统辖谁的问题，一审判决合理、合法。八、一审判决书判决的是万都物业配合后继的物业交接工作，不是配合后继物业公司的交接工作。九、一审判决上诉人30日搬离中原保险大厦项目，没有违法。提前3个月告知，并非是物业公司搬离所服务的小区的期限为3个月，只是给业主3个月的准备时间。十、水、电费是由自来水公司和供电公司收取的，福家置业与其并没有争议。物业费、停车服务费因为《协议书》约定合同终止后，万都物业已经失去了服务的合法性，也就失去了收费的合法性。《协议书》之前的费用已经包括在350000元补偿款内。福家置业未向万都物业提供物业用房给万都物业造成的房租及物业费损失，如前所述，万都物业在《协议书》签订后即失去了提供物业服务的合法性，因此也就谈不上赔偿损失的问题。综上所述，福家置业、万都物业签署的前期物业服务合同已经终止，万都物业与业主之间没有成立事实服务合同，福家置业有义务也有权利选聘新的物业服务企业，为小区业主提供更好的物业服务。福家置业与万都物业之间关于后续物业交接问题所签署的协议书，合法有效，双方均应当遵守并积极履行协议约定的义务。现福家置业已经全面履行自己的合同义务。因此，福家置业请求人民法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。福家置业向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告、被告于2018年12月10日签订的《协议书》有效；2、依法判令被告继续履行协议，搬离中牟水木年华住宅楼和中原保险大厦A、B座，并配合后续的物业交接工作（包括水电过户、对外签订的公共收费协议执行、设施设备、各类台账、固定资产等）；3、本案诉讼费由被告承担。万都物业向一审法院提出反诉请求：1、依法判令福家置业支付万都物业2018年12月10日前垫付的资金250000元利息(自2018年12月11日起按年利率6%计算至实际支付之日止)；2、依法判令福家置业支付万都物业2018年12月11日-2020年8月17日垫付的资金286743元及利息；3、依法判令福家置业支付万都物业其自用物业欠付的水费6533元、电费21630元、物业费152790元及每日千分之三的违约金；4、依法判令福家置业支付万都物业水木年华住宅项目物业费（截止2020年8月31日）1492607元及日千分之三的违约金；5、依法判令福家置业支付万都物业中原保险大厦项目物业费（截止2020年8月31日）3499803元及日千分之三的违约金；6、依法判令福家置业支付万都物业未提供物业用房造成万都物业损失204075元；7、依法判令福家置业支付万都物业故意损坏反诉人财物给万都物业造成的损失14000元；8、依法判令福家置业支付万都物业车位服务费98600元，以上八项费用共计6026772元；9、一切诉讼费由福家置业承担。案件审理过程中，万都物业撤回反诉请求第一项。一审法院认定事实：一、2013年10月10日，原告福家置业（甲方）与被告万都物业（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，主要载明：“甲方选聘乙方对中牟水木年华住宅楼提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：水木年华；物业类型：高层住宅及商铺；座落位置：郑开大道与康庄路交叉口，建筑面积：72285.85㎡；物业服务内容：乙方提供的前期物业服务管理区域的维修、养护和管理等。服务费用：高层住宅：1.55元/月/平方米，商业物业：1.8元/月/平方米，服务费用第一年按年交纳，第二年起按季度缴纳。甲方应于交房前30日内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积293.6平方米，位于东××、××＃楼。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每3‰标准交纳违约金，并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。本合同期限自2013年10月15日起至2016年10月14日止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或业主代表代管。”二、同日，原告福家置业（甲方）与被告万都物业（乙方）还签订另外一份《前期物业服务合同》，主要约定：“甲方选聘乙方对中原保险大厦A、B座提供前期物业管理服务事宜。物业名称：中原保险大厦A、B座；物业类型：商住楼；座落位置：郑开大道与康庄路交叉口；建筑面积：44959.46平方米（地上）及地下部分。服务费用：商住办公楼部分3.8元/月/平方米；底层商业（1-3层）4.5元/月/平方米，服务费用第一年按年交纳，第二年起按季度缴纳。甲方应于交房前30日内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积227.59平方米，位于A座1层、24层。本合同期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或业主代表代管。”上述两份合同签订后，被告万都物业进驻水木年华住宅楼及中原保险大厦A、B座，并提供物业管理服务。三、2016年10月14日与2018年9月30日，上述两份《前期物业服务合同》期限均届满。被告万都物业因其垫付资金问题未解决，未从水木年华住宅楼及中原保险大厦A、B座撤出。经原、被告双方协商，2018年12月10日，原告福家置业（甲方）与被告万都物业（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：“甲乙双方经友好协商，就乙方在水木年华小区及中原保险大厦项目前期物业服务过程中代甲方垫付资金事宜达成以下约定：经甲乙双方核实，乙方代甲方垫付资金最终确定为35万元，该金额含税金。甲方需在协议签订10日内一次性支付现金给乙方，乙方收到该款后，开具发票给甲方。乙方不得以任何理由再向甲方要求其他补偿。乙方应积极配合后续物业公司的交接工作，并办理相关的交接手续。乙方收到该款后，方予办理中原保险大厦项目的物业交接。甲乙双方签订的原《物业服务合同》终止。”协议书签订后，2018年12月11日，原告福家置业通过建设银行向被告万都物业支付10万元，被告万都物业亦向原告福家置业出具收据一份。原告于2020年11月11日向被告支付27.7万元，其中2.7万元是原审判决书诉讼费和逾期利息。被告对收款时间及金额认可，对收款内容有异议，认为原告也欠付被告水电费。四、2019年1月20日、2019年1月25日，原告福家置业向被告万都物业下发《关于中原保险大厦及水木年华项目物业服务协议到期通知》、《关于不在续签中原保险大厦及水木年华小区项目物业服务合同的通知》、《关于不在续签中原保险大厦及水木年华项目物业服务合同的函》，主要通知上述两份《前期物业服务合同》均已到期，原告公司将重新选聘物业服务企业及通知被告万都物业于2019年1月30日前与原告福家置业做好财务、资产等清理、交接工作和在2019年2月2日前与原告福家置业完成移交并退场完毕工作的通知。原告福家置业向被告万都物业下发上述通知及函后，被告万都物业未予回复及退出，原告遂诉至该院。一审法院认为，原、被告所签订的两份《前期物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。且分别于2016年10月14日及2018年9月30日期限届满后，原、被告经协商自愿签订《协议书》终止原《物业服务合同》，就被告垫付资金的偿还及相关事项进行权利义务的结算，该协议书亦系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自合同义务。故原告请求确认双方于2018年12月10日签订的《协议书》有效，本院依法予以支持。原告已按照协议书约定的义务履行完毕，被告亦撤回其第一项反诉请求，《协议书》约定被告收到该款后，方予办理中原保险大厦项目的物业交接。故原告诉请被告搬离中原保险大厦A、B座，并配合后续的物业交接，依据充分，该院予以支持。协议书未涉及“水木年华”，原告诉请第二项中涉及“水木年华”的部分，依据不足，该院不予支持。原、被告双方关于水电费用是否包括在35万元之中存在争议，且原告认可拖欠水电费6533元和21630元，故被告反诉请求支付水电费6533元和21630元，该院予以支持。原、被告双方所签订的协议书明确约定，原告按约定支付被告垫付现金，被告不得以任何理由再向原告要求其他补偿，且原告亦不予认可相关费用，故被告其余反诉请求，依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告河南福家置业有限公司与被告河南万都物业服务有限公司于2018年12月10日签订的《协议书》有效；二、被告河南万都物业服务有限公司于判决生效后三十日内搬离中原保险大厦A、B座并配合后续的物业交接工作；三、原告河南福家置业有限公司应当于本判决生效后十日内支付被告河南万都物业服务有限公司水电费6533元和21630元；四、驳回原告河南福家置业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告河南万都物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由原告负担50元、被告负担50元；反诉费26994元，由原告负担252元，被告负担26742元。二审期间，当事人双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实除同原审一致外，另查明，2013年10月10日，甲方福家置业、乙方万都物业签订中原保险大厦《前期物业服务合同》第八条第1项规定：“停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车库车位300元/个·月的标准向乙方缴纳停车费，220元归甲方。”福家置业在水木年华小区自用房面积为420.59平方米，每月物业费为651.91元，2018年12月11日至2020年8月31日的物业费为13255.5元；福家置业在中原保险大厦自用房面积为1064.4平方米，每月物业费用为4044.72元，自2018年12月11日至2020年8月31日的物业费为82242.64元；福家置业在中原保险大厦自用车库车位17个，每月车位使用费用为1360元，2018年12月11日至2020年8月31日的车位使用费用为27653.33元。再查明，万都物业租赁三套业主房屋作为物业用房，共计面积为429.83平方米，自2018年12月11日起至2020年8月31日止，万都物业共支付房东房屋租金98933.33元。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，2018年12月10日，中原保险大厦的房屋已出售，案涉房屋业主接受万都物业提供的物业服务并支付相应物业费用，万都物业与案涉房屋业主构成物业服务合同关系。福家置业作为开发商未经得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权，违反上述第四项的规定，与万都物业签订的《协议书》中关于更换中原保险大厦物业管理企业的约定不发生法律效力。福家置业请求人民法院判决万都物业搬离中原保险大厦A、B座并配合后续物业交接工作无事实和法律依据，应予以驳回。一审判决万都物业办理中原保险大厦A、B座并配合后续物业交接工作不当，应予以纠正。《中华人民共和国物权法》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”关于福家置业是否应当向万都物业支付物业费用、车位使用费用、物业用房损失的问题。福家置业作为水木年华小区、中原保险大厦的建设单位，同时又系水木年华小区、中原保险大厦的业主，接受了万都物业的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，福家置业应当依据前期物业服务合同约定的付费标准支付相应物业费用。2018年12月10日，双方签订《协议书》对万都物业代福家置业垫付的资金进行了结算，由福家置业支付万都物业35万元，万都物业不得以任何理由再向福家置业要求其他补偿。故万都物业要求福家置业支付2018年12月10日之前的物业费用、物业用房租金损失的上诉请求，本院不予支持。福家置业自用房及车库停车位，自2018年12月11日截止2020年8月31日已产生物业费用95498.14元、车位使用费27653.33元，福家置业未依约支付已构成违约，本院酌定逾期支付物业费用按日3‰的标准从2020年9月1日起支付违约金。根据双方合同约定福家置业应当向万都物业提供物业用房而未提供，已构成违约，据此给万都物业因租赁物业用房支付的租金损失98933.33元福家置业应当予以赔偿。综上所述，万都物业上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25208号民事判决第三项，即原告河南福家置业有限公司应当于本判决生效后十日内支付被告河南万都物业服务有限公司水电费6533元和21630元。二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25208号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项。三、河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内，向河南万都物业服务有限公司支付物业费用95498.14元及违约金（以95498.14元为基数，自2020年9月1日起至实际支付之日止按日3‰计算）。四、河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内，向河南万都物业服务有限公司支付租金损失98933.33元。五、河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内，向河南万都物业服务有限公司支付车位服务费27653.33元。六、驳回河南万都物业服务有限公司的其他上诉请求。七、驳回河南福家置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元，反诉案件受理费26994元，共计27094元，由河南福家置业有限公司负担；二审案件受理费8132元，由河南万都物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  马增军二〇二一年四月十九日书记员  刘佳辉