湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2374号上诉人（原审原告）:徐丽丹，女，1979年9月1日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）:王浩冬，男，1995年12月7日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会，住所地武汉市洪山区三家店特1号。负责人：高健，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。上诉人徐丽丹、王浩冬因与被上诉人武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3077号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐丽丹、王浩冬上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐丽丹、王浩冬一审全部诉讼请求，责令红霞村承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、红霞村在自有土地上开发建设华中城出售商铺行为违法；二、徐丽丹、王浩冬与红霞村所签《武汉市存量房屋买卖合同》依法应予保护。三、红霞村先后测绘房屋面积差异较大，应当依法承担违约责任。四、红霞村强制要徐丽丹、王浩冬交纳出让金行为违法，应当判决撤销。五、一审判决适用法律彻底错误。举证责任张冠李戴，认定存量房买卖面积不适用司法解释，支持销售商铺强收土地出让金，认定红霞村未违法不担责，均是违法袒护红霞村。红霞村辩称：我方认为一审认定事实及法律都是正确的。一、涉案房屋在双方买卖之前对该地的性质均知晓，并且由上诉人的父亲与买受人签订了订购合同，合同约定不包含土地出让金，在土地变性之后，房价上调的部分实际上就是土地出让金的征收价格。在其父亲签订后，将该土地的涉案房屋签订的存量房的买卖合同，该买卖合同中的约定也是9000元/平米，该价格是与订购合同补充协议中的约定是一致的，也就是说不包含土地出让金。上诉人与被上诉人签订的合同中有约定土地出让金由甲方承担的内容，但该内容系在签订合同时工作人员的笔误，并非是被上诉人的真实意思表示。因为土地出让金的政策是在房价出售之时，并未包含在房价之内。并且房屋出让金让买受人承担是统一的规定。上诉人从认购该房屋时，只是对认购的商铺更名，并未对商铺其他的条件进行改变，从签订存量房买卖合同的轨迹上看，能看出土地出让金由甲方承担的约定是不符合被上诉人的交易习惯和规则的。该土地出让金的金额并非小数，因此我方认为合同中约定的该项约定不应当作为双方对土地出让金承担的依据，应当按照合同签订的轨迹交易的形式及惯例以及被上诉人对外销售洪山区人民政府批准的一千多个商铺同意执行，土地出让金应由买受人也就是上诉人承担。二、关于面积差承担的问题。我方认为面积差也应由上诉人承担。面积差的产生是因为房产部门两次测绘的结果不一致所造成的客观情况，在签订合同时，被上诉人与上诉人签订的合同是按照第一次的结果签订的。在办证的时测量的结果与第一次的结果完全不同，对于测量结果被上诉人无法预料也无法改变，两次测量产生的错误实际上是由于测量单位的原因造成的。不应将测量单位的错误强加给被上诉人，且在测量中发生的测量结果不一致的情况从客观上是被上诉人和上诉人均无法预见的，我方认为可以适用民法上的相关原则。另外被上诉人并非是房地产开发企业，其出售房屋不属于商品房是自建房，因此对于面积差所产生的相关房款我方认为应由上诉人向被上诉人进行支付。徐丽丹、王浩冬向一审法院提出诉讼请求：1、判决徐丽丹、王浩冬与红霞村所签《武汉市存量房买卖合同》继续履行；2、判令红霞村立即协助徐丽丹、王浩冬办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》转移过户手续；3、判令红霞村赔偿徐丽丹、王浩冬逾期不协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的损失195858.61元。以已付房款总额1393020元，按日万分之一计算，暂自2015年12月22日起至2019年10月28日，以实际支付完毕之日止；4、判令红霞村承担本案受理费。一审法院查明，2012年，红霞村在自有土地上开发建设华中江南木材综合大市场（以下简称华中城），建成后将其中商铺进行出售。2014年9月25日，徐丽丹、王浩冬与红霞村双方签订《武汉市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同），合同明确约定徐丽丹、王浩冬向红霞村购买坐落于武汉市青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城7栋1层19号的商铺，该商铺经武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队（以下简称测绘队）于2013年9月6日测绘，确定建筑面积为154.78平方米。双方约定商铺交易价格为1393020元，同时还约定了交房日期、付款方式、办证时间、违约责任、土地出让金支付等内容。后案涉商铺被分割成7栋1层19-1室、7栋1层19-2室、7栋1层19-3室，经测绘队在2015年6月2日在此测量，分割后三套商铺的建筑面积分别为44.9平方米、44.9平方米、88.96平方米，共计178.76平方米。对于商铺差异面积房款，徐丽丹、王浩冬至今仍未支付。以上事实有《武汉市存量房买卖合同》及红霞村提交的武汉市房产平面图、武汉市房产权证附图及双方当事人的当庭陈述予以佐证。一审法院认为，房屋的交易价格应依约房屋的单价及房屋的面积予以确认。因测绘队在第一次测绘时将商铺面积确定为154.78平方米，徐丽丹、王浩冬、红霞村才将交易价格约定为1393020元。在第二测绘时，测绘队将商铺权属建筑面积变更为178.76平方米，徐丽丹、王浩冬称两次测绘面积出现差异，是由于红霞村违法所致，因未提交证据予以佐证或提交的证据无法达到其证明目的，一审法院不予认可。且双方在签订合同时已明确该商铺买卖属存量房买卖而非商品房买卖，因此不应如徐丽丹、王浩冬所称适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。既已确定案涉商铺权属建筑面积为178.76平方米，该面积也将为该商铺办理不动产权证时登记的房屋建筑面积，差异面积的收益由买受人即徐丽丹、王浩冬所得，徐丽丹、王浩冬应为此支付相应的对价。因徐丽丹、王浩冬未向红霞村支付差异面积房款，红霞村拒绝配合办理两证并不构成违约，徐丽丹、王浩冬主张继续履行合同并让红霞村支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：驳回徐丽丹、王浩冬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19100元，由徐丽丹、王浩冬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：徐丽丹、王浩冬向本院提交如下证据：第一组证据、公证书一份，证明被上诉人非法封盖天井及过道，违法增加公摊面积。第二组证据、武汉市不动产权登记信息查询单；武汉市房屋测绘合同、武汉市房产测丈表（7页）等四份；武汉华中江南木材综合大市场总平面图；湖北省地方标准《房产测绘技术规程》第18页；武汉市房产测绘实施细则第39页。共同证明被上诉人将本是一间的商铺无故变更为多间商铺，非法获利。第三组证据、武汉市存量房买卖合同范本，证明被上诉人提供的存量房买卖合同有重大瑕疵。第四组证据、提交“更名申请（两份）”。拟证明，被上诉人同意变更买受人。第五组证据、律师函（四份），证明上诉人依法取证，证据合法。经质证，红霞村对于徐丽丹、王浩冬提交证据的意见为：对第一组证据的三性无异议，对其证明目的有异议。公证书是2021年1月14日进行的公证,测量是在2015年6月2日，该公证书不能证明涉案商铺在测量时存在非法封盖天井及过道，违法增加公摊面积的目的，因为测量若与图纸不一致时，测量是无法进行的，且封闭天井是一部分承租承租了二楼商铺，由承租人主导的行为，与被上诉人无关。面积的增加并非是上诉人所称的天井封闭的原因，而是测量单位在两次测量报告中存在数据差异。办证并非是被上诉人单方要求将一户分为多铺，将一户分为多铺是因为上诉人申请或同意的，对于一铺分多证是根据买受人的要求，他们认为一铺太大不容易转卖，且办理贷款具有灵活性，办多证没有改变面积，反而让被上诉人多交材料。2、对于第二组证据的三性均无异议，对其证明目的有异议。上述证据可以证明被上诉人从竣工验收至今没有变更建设方案，面积的测量是由于官方机构出具的，一铺的面积和所谓的多铺面积之和是相等的，不存在非法增加面积的情形。测量时房屋所涉及的天井是存在的，并没有进行封闭。3、对于第三组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议。范本只是参考的文本，不能代表双方签订合同的真实意思。即便是双方签订的合同与范本存在部分不一致的地方，不能说明双方的交易、签订合同的行为存在重大瑕疵。4、对于第四组证据更名申请的真实性合法性无异议，对其关联性有异议，更名申请上面的人是案外人，与本次审理的五案无关。不能代表存量房合同中买受人将权利义务概括转让，更名申请只是买受人为了减少直系亲属间交易的重复性，方便买受人的行为，买受人与办证人之间赠与或买卖，被上诉人未参与且不知晓。对于律师函的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，律师函里载明的证据，相关部门没有，最终的调查结果应该以相关部门出具的资料为准。对上诉人在本庭中提交的证据做补充，上述证据不符合民诉法规定的证据，是否认定请求法院决定。本院认为，对于徐丽丹、王浩冬向本院提交的公证书及武汉市不动产权登记信息查询单，因该两份证据不能证明系红霞村为了增加公摊面积而将案涉房屋进行人为分割，本院对证明目的不予确认。对于武汉市房屋测绘合同、武汉市房产测丈表，因不能证明系红霞村为了增加案涉房屋面积而换两个单位进行测绘，本院对证明目的不予确认。对武汉华中江南木材综合大市场总平面图因不能证明系红霞村违反设计最初方案从而增加案涉商铺面积，本院对该证据的证明目的不予确认。对湖北省地方标准《房产测绘技术规程》以及武汉市房产测绘实施细则，因双方的争议事实为红霞村是否对案涉商铺进行人为分割并导致增加商铺面积，该证据与本案争议事实缺乏关联性，本院对该证据不予采信。对武汉市存量房买卖合同范本，因其为格式文本并无法达到证明本案存量房买卖合同有重大瑕疵的证明目的，本院对该证据不予确认。仅凭更名申请不能达到被上诉人同意变更买受人的证明目的，本院对该证据不予确认。对律师函，因与本案的事实没有直接关联，本院不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，红霞村、徐丽丹、王浩冬签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于两次测绘的面积差价款的支付问题。因测绘队在第一次测绘时将商铺面积确定为154.78平方米，徐丽丹、王浩冬与红霞村才在签订的《武汉市存量房买卖合同》中将交易价格约定为1393020元。在第二次测绘时，测绘队将商铺权属建筑面积变更为178.76平方米，该面积也将为该商铺办理不动产权证时登记的房屋建筑面积，差异面积的收益最终由买受人即徐丽丹、王浩冬享有，徐丽丹、王浩冬理应为此支付相应的对价。徐丽丹、王浩冬主张两次测绘面积差异系红霞村违法所致，但未能提交证据佐证或提交的证据无法达到其证明目的，故一审法院认定徐丽丹、王浩冬应向红霞村支付面积差价款并无不当。现徐丽丹、王浩冬并未向红霞村支付面积差价款，一审法院据此驳回徐丽丹、王浩冬关于合同继续履行，红霞村协助徐丽丹、王浩冬办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》转移过户手续以及红霞村赔偿徐丽丹、王浩冬逾期不协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，徐丽丹、王浩冬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19100元，由徐丽丹、王浩冬负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  胡丹丹二〇二一年四月二十六日法官助理张欣书记员王汐雯