山东省滨州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）鲁16行终71号 上诉人（原审第三人）山东众成清泰（滨州）律师事务所，住所地：山东省滨州市滨城区渤海十八路**。 负责人徐文洲，主任。 委托代理人刘卫东、杨文玲，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张华，女,1970年5月23日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托代理人孙良昌，山东京鲁律师事务所律师。 委托代理人韩淑敏，山东京鲁律师事务所实习律师。 原审被告滨州市自然资源和规划局，住，住所地：山东省滨州市滨城区黄河四路**/div> 法定代表人邱延博，局长。 参加诉讼行政机关负责人王建波，副局长。 委托代理人迟国珑。 委托代理人温庆超，山东中捷律师事务律师。 原审第三人李振，男，1984年10月26日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 原审第三人杨韦，女，1984年10月15日出生，汉族，住址同上。 以上二原审第三人共同委托代理人徐爱国、孙学梅。 原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司滨州市分行，住所地，住所地：山东省滨州市滨城区黄河五路**世贸中心慧谷国际**楼iv> 负责人鲁成军，行长。 委托代理人张姗姗。 委托代理人张志刚，山东志城律师事务所律师。 上诉人山东众成清泰（滨州）律师事务所（以下简称众成清泰律所）因被上诉人张华诉原审被告滨州市自然资源和规划局（以下简称市自规局）、原审第三人李振、杨韦、中国邮政储蓄银行股份有限公司滨州市分行（以下简称邮储银行滨州分行）房屋所有权登记一案，不服滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602行初25号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年1月23日原审法院向被告市自规局下达（2016）鲁1602执恢182号协助执行通知书和执行裁定书，协助执行内容为：（一）解除滨州市滨城区人民法院对被执行人滨州市环亚鹿城房地产有限公司（以下简称环亚鹿城公司）落户于蔡欢冬名下的2××4号一套房产的查封；二、将被执行人环亚鹿城公司落户于蔡欢冬名下的2××4房产一套以606980元的价格过付给众成清泰律所，折抵环亚鹿城公司所欠众成清泰律所诉讼代理费606980元。2017年2月20日，众成清泰律所向被告提交不动产登记申请表、完税证明、众成清泰律所营业执照以及法定代表人身份证明、受委托人的身份证明以及授权委托书、不动产登记资料查询证明等材料，被告为众成清泰律所办理了鲁（2017）滨州市不动产权第001921号产权证书。 2017年3月8日，第三人李振、杨韦与众成清泰律所向被告提交不动产登记申请表、不动产登记询问表、众成清泰律所完税证明、编号BH20170308027号滨州市存量房屋买卖合同、杨韦和李振身份证明及结婚证、众成清泰律所受托人身份证明、法定代表人身份证明、组织机构代码证以及税务证明、合伙人决议、授权委托书、鲁（2017）滨州市不动产权第0001921号产权证书。被告进行询问并要求其填写不动产登记询问表，后为李振、杨韦办理（2017）滨州市不动产权第00002650号产权证书。根据编号BH20170308027号滨州市存量房屋买卖合同该房屋成交价款为人民币400000元。 2017年4月21日，第三人李振、杨韦向邮储银行滨州分行办理了个人最高额抵押合同将鲁（2017）滨州市不动产权第00002650号产权房屋抵押，第三人邮储银行滨州分行提供金额为1574300元的最高额抵押担保。李振、杨韦与邮储银行滨州分行向被告申请办理抵押权登记并提交不动产登记申请表、鲁（2017）滨州市不动产权第00002650号产权证书、杨韦和李振身份证明及结婚证、邮储银行滨州分行授权委托书及受托人身份证明、房地产最高额抵押债权证明、《抵押合同》、《个人最高额抵押额度借款合同》，被告经审查并对申请人进行了询问，要求其填写不动产登记询问表，为李振、杨韦及邮储银行滨州分行办理最高额抵押登记，不动产证书号鲁（2017）滨州市不动产证明第0××8号。在庭审过程中，邮储银行滨州分行出具了个人贷款结清证明，证明该贷款已于2020年4月17日结清。 另查明，张华于2018年5月向原审法院提出执行异议，称（2016）鲁1602执恢182号执行裁定书中的涉案房产，房产证号为2××4，属于异议人的合法财产，该裁定侵犯了异议人的物权权利，特此提出执行异议，要求撤销该执行裁定。（2018）鲁1602执异54号执行裁定书认为：“异议人张华在异议审查期间提供的证据能够证实其已购买涉案房屋，已付清全部购房款及办理房产证的费用，并已交付使用。异议人张华是涉案房屋的权利人，其享有排除执行的权利。本院（2016）鲁1602执恢182号裁定有误，应予撤销。因此，异议人张华的异议请求符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 撤销本院（2016）鲁1602执恢182号执行裁定。” 众成清泰律所不服，提起执行异议之诉，原审法院经审理作出（2018）鲁1602民初2727号民事判决，驳回了原告众成清泰律所的诉讼请求。众成清泰律所不服提起上诉，请求撤销一审民事判决，改判撤销（2018）鲁1602执异54号执行裁定书，恢复（2016）鲁1602执恢182号执行裁定，驳回张华的执行异议申请。2020年1月15日滨州市中级人民法院作出（2019）鲁16民终2732号民事判决，认定：“本案中涉案房产一直为被上诉人张华占有，未曾交付上诉人，因此，可以认定本案中涉案房产还在执行过程中。被上诉人张华对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。判决驳回上诉，维持原判。” 在众成清泰律所对执行异议之诉上诉时已提出“上诉人将涉案房产出售给李振并转移完毕房产所有权的行为已经完成，即使原执行存在瑕疵李振亦为善意第三人，理应享有涉案房产的所有权且李振已经用该房产在银行进行了抵押贷款，设定了抵押权；不能妨害善意第三人的利益。”该案二审判决时未予采纳。 原审法院认为，一、关于原告所诉的登记行为的合法性问题。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院生效的法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；……”本案中，被告依据原审法院的协助执行通知书及执行裁定书办理了涉案的不动产权登记证书，符合法律规定，程序合法。被告根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条、第三十八条及第六十六条的规定，经审核申请人提供的材料，并办理了李振、杨韦的不动产权证书、抵押权登记，程序合法。 二、李振、杨韦是否构成善意取得。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”人民法院审理房屋登记案件，根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。善意取得是否成立，应当符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的三个要件，即受让人受让该不动产时是善意、并支付了合理的对价以及受让不动产应当登记的已经登记。本案中，2017年1月23日原审法院裁定将被执行人环亚鹿城公司落户于蔡欢冬名下的2××4房产一套以606980元的价格过付给众成清泰律所，折抵环亚鹿城公司所欠众成清泰律所诉讼代理费606980元；2017年3月8日第三人李振、杨韦以400000价格购买该房屋；2017年4月21日，李振和杨韦以该房抵押，邮储银行滨州分行提供金额为1574300元的最高额抵押担保。从以上交易中以及该房屋一直被原告占有使用不能证实受让人受让该不动产时是善意、并支付了合理的对价，第三人众成清泰律所主张第三人李振、杨韦善意取得证据不足；滨州市中级人民法院在（2019）鲁16民终2732号民事判决中对第三人李振、杨韦善意取得也未予采纳。 综上，众成清泰律所据以取得房屋所有权的（2016）鲁1602执恢182号民事裁定书已被撤销，第三人李振、杨韦受让房屋不构成善意取得，鲁（2017）滨州市不动产权第0××0号不动产证的产权登记应予撤销。因第三人邮储银行滨州分行已出具李振、杨韦涉案房屋抵押个人贷款结清证明，涉案房屋抵押登记也应一并撤销。故，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决：撤销被告市自规局作出的鲁（2017）滨州市不动产权第0××0号不动产证的产权登记；撤销被告市自规局作出的鲁（2017）滨州市不动产证明第0011468号抵押权登记。案件受理费50元，由被告市自规局负担。 原审第三人众成清泰律所不服一审判决提起上诉，请求撤销一审判决第一项，依法驳回被上诉人张华请求撤销鲁（2017）滨州市不动产权第0××0号不动产证的产权登记的诉讼请求。事实与理由：一审判决以原审第三人李振、杨韦受让涉案房屋不构成善意取得，并依此判决撤销鲁（2017）滨州市不动产权第0××0号不动产证的产权登记是错误的。1.原审第三人李振、杨韦受让涉案房屋时的善意足以证实。涉案房屋系上诉人通过人民法院的执行行为取得，并已办理所有权登记。李振、杨韦有充分的理由认为涉案房屋所有权来源合法且上诉人有权处分。仅此一点，即足以证实李振、杨韦的善意。房屋所有人与实际占用、使用人不一致的情况，现实生活中比比皆是，李振、杨韦无义务预见到通过人民法院强制执行得到的房屋会有所有权纠纷，也无义务预见到已办理所有权证的房屋尚在执行中。2.原审第三人李振、杨韦已经支付了合理的价格。一审判决认为，上诉人以60余万元受让的房屋，李振、杨韦以40万元价格购买不能认定其支付了合理的对价。一审的观点是错误的。上诉人是一家律师事务所，不具备经营使用涉案房屋的能力，故以较低价格转让，这完全符合市场规律；而李振、杨韦与上诉人无任何特殊关系，甚至无任何交往，40万元的价格完全是双方协商一致的结果，完全是市场所形成，显然属合理对价。综上，李振、杨韦已取得涉案房屋的所有权，一审判决撤销该所有权登记错误。 被上诉人张华辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.被上诉人提起本案一审诉讼的前提是法院早已认定被上诉人系涉案房产的权利人，并享有就涉案房产排除执行的权利，法院也依法撤销了（2016）鲁1602执恢182号执行裁定书，故上诉人合法取得涉案房产的权利基础已撤销，原审第三人李振、杨韦取得涉案房产更无合法性可言。涉案房产系被上诉人于2007年花费50万元所购买，至今该房产价值早已超过100万元，且被上诉人自购买至今一直持续占有使用该房屋，从未有人向被上诉人主张过任何权利，直到李振、杨韦取得涉案房产登记证书并要求被上诉人腾房后，被上诉人才得知自己购买的房产早已经颁证并多次转让。2.不管是上诉人还是李振、杨韦，他们均未实际占有涉案房屋，法院虽然向上诉人出具了将涉案房产权属归于上诉人的裁定，但因上诉人并未实际占有过该房屋，故上诉人并未完全取得涉案房屋所有权。在此情况下上诉人以低于市场价且不足二分之一的价格转让给李振、杨韦，明显不合理。李振、杨韦在购买前也未实际考察涉案房屋的使用现状，而是在取得不动产登记证书以后才向被上诉人主张权利，由此可知李振、杨韦主观上存在恶意，一审判决认定李振、杨韦不构成善意取得正确。 原审被告市自规局述称，1.市自规局依据法律文书和法律规定作出行政行为程序合法。一审判决认定，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条的规定，市自规局依据一审法院的协助执行通知书以及执行裁定书办理了涉案不动产登记证书，符合法律规定，程序合法。市自规局根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条、第三十八条以及第六十六条的规定，经审核申请人提供的材料，办理了李振、杨韦的不动产权证书，抵押权登记，程序合法。一审判决对以上事实的认定清楚，适用法律正确。2.原审第三人李振、杨韦是否属于善意取得与市自规局无任何关联性。请求依法裁判。 原审第三人李振、杨韦述称，二原审第三人自上诉人处合法取得涉案房产，已支付全部房款，并办理了不动产变更登记手续，已经依法取得涉案房产所有权。请求依法裁判。 原审第三人邮储银行滨州分行述称，李振、杨韦持合法有效的不动产权利证书，在一审被告市自规局处向邮储银行滨州分行登记办理的不动产抵押是合法有效的。根据物权公示公信原则以及行政法信赖原则，邮储银行滨州分行在整个贷款审批、不动产抵押等流程中没有任何过错。请求二审法院查明本案事实的基础上，依法裁判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，被上诉人张华就涉案房屋的执行向一审法院提出执行异议，一审法院作出的（2018）鲁1602执异54号执行裁定书认为张华是涉案房屋的权利人，享有排除执行的权利，据此裁定撤销（2016）鲁1602执恢182号执行裁定。根据该生效执行裁定书，被上诉人张华作为涉案房屋的权利人，认为房屋登记行为侵犯其合法权益，有权提起行政诉讼。被上诉人张华因对涉案房屋执行所产生的转移登记行为及后续转移登记行为不服提起诉讼，根据上述规定，应当先就首次转移登记行为提起行政诉讼，或者就首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼。现被上诉人张华在未对首次转移登记行为，也即众成清泰律所的不动产登记提起诉讼的情况下，径行起诉在后的原审第三人李振、杨韦的不动产登记，不符合上述法定起诉条件，对其起诉依法应不予受理；已经立案的，应当裁定驳回起诉。一审法院在被上诉人张华的起诉不符合法定起诉条件的情况下，对本案进行实体审理不当，本院予以纠正。综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第十项的规定，裁定如下： 一、撤销滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602行初25号行政判决； 二、驳回被上诉人张华的起诉。 一、二审案件受理费各50元，分别退还上诉人山东众成清泰（滨州）律师事务所、被上诉人张华。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙长青 审 判 员 牛淑华 审 判 员 庞 辉 二〇二一年四月二十七日 法官助理 陈彤辉 书 记 员 杨宝志