福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0205民初204号 原告：厦门市华德康塑胶制品有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道汤岸北路****厂房**之一，统一社会信用代码9135020070541713XC。 法定代表人：戴斯德，董事长。 委托诉讼代理人：叶江娴，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门钰燕工贸有限公司，，住所地福建省厦门市集美区航天路**之七统一社会信用代码91350211MA347BRKXM。 法定代表人：王红英，总经理。 被告：王锦周，男，1977年3月26日出生，汉族，住福建省上杭县。 原告厦门市华德康塑胶制品有限公司（以下简称华德康公司）与被告厦门钰燕工贸有限公司（以下简称钰燕工贸公司）、王锦周租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华德康公司委托诉讼代理人叶江娴，被告钰燕工贸公司法定代表人王红英、被告王锦周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华德康公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告钰燕工贸公司于2019年5月14日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告钰燕工贸公司立即腾空搬离租赁房屋、并将租赁房屋恢复原状交还给原告；3.判令被告钰燕工贸公司向原告支付所拖欠的房租、物业管理费、水电费，暂计至2020年12月31日为人民币430089.65元（房租、物业管理费、水电费计算至法院判令合同租赁合同解除之日）；4.判令被告钰燕工贸公司向原告支付原告违约金（违约金自起诉之日计至实际付清之日止，以430089.65元为基数，按照每月2%的利率计算）；5.判令被告钰燕工贸公司向原告支付自法院判决解除合同之日至被告钰燕工贸公司实际腾退案涉房屋期间按每月28120元计算的房屋占用费及物业管理费；6.判令被告王锦周对被告钰燕工贸公司的上述债务承担连带清偿责任；7.判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月14日，原告（甲方）与被告钰燕工贸公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定：1.原告将位于海沧区××街道××路××号××栋××房××层南，北面厂房建筑面积1600平方米，出租给被告钰燕工贸公司作为厂房使用，单价每平方米每月18元（不含税），总租金为28800元，另甲方每平方米收取乙方物业管理费1元（含公共卫生费、公共保安费、公共设施维修费），计1600元，以上合计金额30400元；2.租赁期限从2019年6月1日起至2022年5月30日止；3.付款方式：押一交三，合同签订之日，依法向甲方交付一个月押金28800元，…4.租赁期间与租赁物有关税、费（含水、电费）全部由乙方承担；5.租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。……注1.电价目前按1元／度，另加总电量6%的变压器基本电价，水4元／吨收取，如有关部门变动也随之变动……。等等。综上，被告钰燕工贸公司每月应交房租总额为32832元（含管理费、开票税点及附加税）。合同签订后，原告依约履行了交付房屋等合同义务，被告未依约按时支付租金。2020年9月2日，原告与两被告签订《协议书》，确认截止2020年7月31日，被告钰燕工贸公司实欠原告房租、水电费共计481593.89元，被告钰燕工贸公司从2020年9月开始按每月4万元还款，至还清为止。如被告钰燕工贸公司预期支付上述欠款，需按照每月2%支付违约金；被告王锦周自愿为被告钰燕工贸公司对原告的债务承担连带保证责任。《协议书》签订后，被告钰燕工贸公司仍未依约履行付款义务，原告与其协商同意以厦门市戴尔乐新能源汽车有限公司的加工费和货款计183233.4元抵销钰燕工贸公司的上述部分欠款。另原告出售给钰燕工贸公司喷砂机货款5万元，已计算在上述《协议书》的所欠租金中，现双方已协商该喷砂机原价返还原告，上述5万元还款应在所欠租金中扣除，上述二项抵扣款项合计233233.4元，直接抵扣钰燕工贸公司所欠租金。鉴于此，原告于2020年11月11日向钰燕工贸公司发出《通知》，告知钰燕工贸公司截止2020年10月31日共欠房租等费用359817.21元。 由于钰燕工贸公司长期拖欠租金，经原告给予宽限履行其后，仍拒不依约履行付款义务，已构成违约，原告依约要求解除该租赁合同，并要求钰燕工贸公司应及时交还房屋、支付欠款及违约金。王锦周对钰燕工贸公司的上述欠款及违约金承担连带担保责任。为维护原告自身合法权益，特向法院起诉。 被告钰燕工贸公司、王锦周共同辩称，经原告法定代表人戴斯德多次邀请，钰燕工贸公司同意进驻原告厂区投资建设厦门市戴尔乐新能源汽车有限公司的配套加工涂装生产设施，并于2017年4月7日，与原告签订《厂房租赁合同》，约定租期四年，自2017年5月15日至2021年5月14日。之后为配合原告的园区房租一致性，双方于2019年5月14日，重新签订《厂房租赁合同》，房租结算一直在配套加工货款中扣除。2020年8月，经与原告对账结算，尚欠原告租金48万余元，导致拖欠租金的原因是戴尔乐公司强行转移订单，及原告故意断电致使其无法正常生产，这是原告与戴尔乐公司有计划、有预谋地打压造成的。对账之后，公司又替戴尔乐公司加工货物，该加工款183233.4元及返还原告的喷砂机货款5万元可抵扣房租，对截止2020年10月31日尚欠原告租金和水电费计359817.21元无异议，同意喷砂机占地面积按120平方米计算，应在租用面积中扣减。 原告华德康公司围绕诉讼请求依法提交被告户籍资料查询结果、工商登记信息、《厂房租赁合同》《协议书》《通知》等证据佐证，被告依法提交《厂房租赁合同》《产品喷塑加工合同书》等证据。对原被告提交的证据，经庭审中质证后，本院予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。 根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月7日，原告华德康公司（出租方、甲方）与被告钰燕工贸公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，载明：出租物业坐落于厦门市海沧区××路××号，Ｄ栋厂房X层南，建筑面积1400平方米；出租给钰燕工贸公司作为厂房使用，单价每平方米每月14元（不含税），总租金为19600元，另甲方每平方米收取乙方物业管理费1元（含公共卫生费、保安费），计1400元；2.租赁期限从2017年5月14日起至2021年5月14日止；等等。合同签订后，原告依约将案涉厂房交付钰燕工贸公司使用。 2019年5月14日，原告华德康公司（出租方、甲方）与被告钰燕工贸公司（承租方、乙方）重新签订《厂房租赁合同》，载明：出租物业坐落于厦门市海沧区××路××号，Ｄ栋厂房X层南，北面厂房建筑面积1600平方米；出租给钰燕工贸公司作为厂房使用，单价每平方米每月18元（不含税），总租金为28800元，另甲方每平方米收取乙方物业管理费1元（含公共卫生费、公共保安费、公共设施维修费），计1600元，以上合计金额30400元；2.租赁期限从2019年6月1日起至2022年5月30日止；3.付款方式：押一交三，合同签订之日，依法向甲方交付一个月押金28800元，……4.租赁期间与租赁物有关税、费（含水、电费）全部由乙方承担；5.租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。……7.乙方在交还房屋时装修不得拆除，其他改造应负责恢复原状。……注1.电价目前按1元／度，另加总电量6%的变压器基本电价，水4元／吨收取，如有关部门变动也随之变动……。等等。租赁合同签订后，被告继续使用原租赁厂房及新租赁的厂房。之后，被告未依约按时支付租金。2020年9月2日，原告与两被告签订《协议书》，确认：截止2020年7月31日，钰燕工贸公司实欠原告房租、水电费共计481593.89元，钰燕工贸公司从2020年9月开始按每月4万元还款，至还清为止。如钰燕工贸公司预期支付上述欠款，需按照每月2%支付违约金；王锦周自愿为钰燕工贸公司对原告的债务承担连带保证责任。《协议书》签订后，钰燕工贸公司未依约支付款项给原告。后，原告与钰燕工贸公司经协商，同意以厦门市戴尔乐新能源汽车有限公司应付给钰燕工贸公司的2020年7月31日至同年10月31日期间的加工费计183233.4元抵扣租金，同时同意钰燕工贸公司将原告原作价5万元出售给其的喷砂机，按原价返还原告，该5万元货款在所欠租金中扣除，上述二项款项合计233233.4元，抵扣钰燕工贸公司所欠租金后，加上新欠租金等，截止2020年10月31日，钰燕工贸公司尚欠原告房租及水电费计359817.21元。钰燕工贸公司自2020年10月31日起至今未再支付房租及水电费给原告，王锦周也未履行连带保证责任，原告遂向法院提起诉讼。 另查明，1.钰燕工贸公司于讼争《厂房租赁合同》生效后，交付原告押金28800元，双方同意在该租赁合同解除后抵扣租金。2.原被告双方同意案涉喷砂机的占地面积按120平方米计算，自2020年10月23日钰燕工贸公司返还该喷砂机起，租赁总面积按1480平方米计算，每月总租金为28120元（含物业管理费）。3.因钰燕工贸公司自2020年10月26日撤出租赁厂房后的占用期间未实际发生水电费用，原告当庭撤回对该部分水电费的诉讼请求。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。华德康公司与钰燕工贸公司、王锦周签订的《厂房租赁合同》及《协议书》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应自觉履行合同义务。 本案争议焦点：一、关于解除讼争《厂房租赁合同》问题。被告提出原告强迫、诱导其签订租赁合同，及原告与案外人有计划有预谋地打压，致其无法正常生产等主张，未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故被告的上述主张缺乏事实依据，本院不予采信。根据讼争《厂房租赁合同》约定“钰燕工贸公司拖欠租金达半个月以上的原告有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金”，由于钰燕工贸公司拖欠租金确已达半个月以上，原告依约要求解除讼争《厂房租赁合同》，具有事实依据，本院予以支持，但双方对解除合同无法达成一致，本院依法确定2021年3月15日解除讼争《厂房租赁合同》。二、关于尚欠租金、水电费及占用费问题。首先，原被告双方对以下三项事项均无异议，本院予以确认：1、截止2020年10月31日钰燕工贸公司尚欠原告房租及水电费计359817.21元；2、自2020年10月23日钰燕工贸公司返还喷砂机起，租赁总面积按1480平方米计算，每月总租金为28120元（含物业管理费）；3、押金28800元同意抵扣租金。第二，尚欠的房租水电费359817.21元抵扣押金28800元后，余款为331017.21元。第三，2020年11月1日至讼争《厂房租赁合同》解除之日即2021年3月15日的4.5个月租金，按每月28120元计付为126540元（28120元×4.5）；第四，上述第二、三项所确定的款项合计为457557.21元。第五、讼争《厂房租赁合同》解除之后至案涉厂房实际返还之日的占用费按租赁期间的租金即每月28120元计付。三、关于腾空搬离租赁厂房，并恢复原状交还原告问题。根据讼争《厂房租赁合同》约定“乙方在交还房屋时装修不得拆除，其他改造应负责恢复原状”，因此，在讼争《厂房租赁合同》解除后，原告要求钰燕工贸公司腾空搬离租赁厂房，并恢复原状交还原告，具有事实和法律依据，本院予以支持，但原告要求钰燕工贸公司立即腾空搬离有悖实际情况，应给予合理期间腾空搬离并恢复原状，本院酌情给予一个月时间。四、关于违约金问题。原告根据讼争《协议书》约定“如钰燕工贸公司预期支付上述欠款，需按照每月2%支付违约金”，要求钰燕工贸公司以截止2020年12月31日尚欠租金430089.65元为基数，按照月利率2%，自起诉之日计算至实际付清之日的违约金。两被告认为原告主张的违约金偏高，应予以调整。本院认为，钰燕工贸公司未按照合同约定支付相应租金的行为已经构成了违约，应承担相应违约责任，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张以截止2020年12月31日尚欠租金430089.65元为基数，自起诉之日即2021年1月13日计算至实际付清之日，本院予以确认，但该金额在计算时包含了案涉喷砂机的面积120平方米，原被告双方在庭审时均同意该喷砂机面积120平方米的租金应予扣除，故截止2020年12月31日尚欠租金应为416057.21元（截止2020年10月31日欠款359817.21元+28120元×2个月）。原告与钰燕工贸公司关于“按照每月2%支付违约金”的约定明显偏高，两被告对违约金的抗辩主张，具有事实和法律依据，因此，本院依法酌情将违约金调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算。五、关于王锦周是否承担连带保证责任问题。讼争《协议书》系三方当事人的真实意思表示，具有法律效力，对当事人均具有法律约束力。根据讼争《协议书》约定“王锦周自愿为钰燕工贸公司对原告的债务承担连带保证责任”，而王锦周未自觉履行连带清偿责任，已构成违约，因此原告要求王锦周对钰燕工贸公司尚欠原告的债务承担连带清偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告厦门市华德康塑胶制品有限公司与被告厦门钰燕工贸有限公司于2019年5月14日签订的《厂房租赁合同》于2021年3月15日解除； 二、被告厦门钰燕工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市华德康塑胶制品有限公司截止2021年3月15日的租金水电费合计457557.21元及逾期付款违约金（以截止2020年12月31日尚欠款项416057.21元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年1月13日计算至实际付款之日）； 三、被告厦门钰燕工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市华德康塑胶制品有限公司房屋占用费（以每月28120元为标准，自2021年3月16日起计算至实际返还讼争租赁厂房之日）； 四、被告厦门钰燕工贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内清空搬离位于厦门市海沧区××路××号，Ｄ栋厂房X层南、北面厂房并恢复原状，返还原告厦门市华德康塑胶制品有限公司； 五、被告王锦周上述第一项至第四项所确定的债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告厦门市华德康塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7751.3元，减半收取3875.65元，由被告厦门钰燕工贸有限公司、王锦周负担，应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 沈国兴 二〇二一年四月二日 法官助理 宁 鑫 代书记员 张建平 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。