中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2954号上诉人（原审被告）：罗志伟，男，1969年4月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家儿，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张燕飞，女，1957年12月7日出生，澳大利亚国籍，住。委托诉讼代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。上诉人罗志伟因与被上诉人张燕飞租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。罗志伟上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；依法驳回张燕飞的全部一审诉讼请求；2.案件诉讼费用由张燕飞承担。事实和理由：一、从工商登记、《协议书》法律关系看，广州市海珠区南华东路滨江横×号×层及阁楼（以下简称案涉房屋）属于侨光工程队，而侨光工程队是具有法人地位的集体所有制的经济实体，与张球相互独立，其一直委托黄佩文将房屋以黄佩文名义对外出租，案外人江绮婷从黄佩文处租得案涉房屋再转租予罗志伟，所以罗志伟是从江绮婷处租得房屋的，也一直有向江绮婷交租。罗志伟合法占有案涉房屋，张燕飞无权要求罗志伟腾退。二、外部工商登记看，根本不能确认张球对案涉房屋享有权利，张燕飞无权继承。张燕飞既主张其为房屋的权利人，就应先对案涉房屋提起物权确认纠纷，但在案涉房屋未能确权的情况下要求罗志伟支付占用费没有任何事实依据。三、由于案涉房屋无产权证，罗志伟在2018年6月便因无法办理新牌照而被迫停业，无法再经营。而罗志伟之所以与张燕飞签订租赁合同是因为黄佩文与张燕飞就收租问题经常到罗志伟经营场所吵闹，最后张燕飞串通街道办事处人员隐瞒张燕飞无产权的事实，诱导、欺诈罗志伟与张燕飞签订该租赁合同。并非是罗志伟的真实意思表示，所以即便应支付占用费，也不应按照租赁合同该约定的租金标准支付，应予以降低。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。张燕飞辩称：一、案涉《协议书》《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》《具结书》已经构成证据链，充分证明张球对案涉房屋具有合法的权属。在案《死亡证明》《声明书》等证据充分证明张燕飞已经取得张球全体继承人的授权，并取得侨光工程队的认可，对案涉房屋具有合法的占有、使用、收益等权益，具有对罗志伟收取占用费的合法权利。罗志伟称张球未取得案涉房屋权属，张燕飞未继承案涉房屋权属，违背案涉证据证明力。二、案涉租赁合同无效，罗志伟不具有合法占有案涉物业的法律基础，当然应腾出案涉物业。根据张燕飞一审提交的《政府信息公开申请告知书》，案涉房产目前未取得报建资料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉物业在一审辩论终结前未报建，案涉《房屋租赁合同》是无效的，据此罗志伟应退腾房屋。三、案涉租赁合同无效，罗志伟实际使用案涉房屋，应依法参照合同约定支付占用费。罗志伟对案涉房屋缴纳租金多年并无异议，现以所谓权属问题为由长期不交，显失诚信。张燕飞向一审法院起诉请求：1.罗志伟向张燕飞支付拖欠的租金92400元（每月6600元，欠租期间为2018年1月、2018年4月起到2019年4月共14个月）；2.罗志伟向张燕飞赔偿欠租的滞纳金（以每期欠租金额为基数，每月2%为标准，从欠租当月开始，最后计算到付清之日止）；3.罗志伟承担本案的诉讼费用。诉讼中，张燕飞变更诉讼请求为：1.罗志伟在判决生效之日10日内，将其向张燕飞承租的案涉房屋的物业恢复承租时的原状，清场后交还给张燕飞；2.罗志伟向张燕飞支付所欠的房屋占有使用费（2018年1月到2020年10月期间房屋占用费的标准是每月6600元，从2020年11月开始，房屋占用使用费的标准是每月7128元；计算房屋占用费用的期间是2018年1月、2018年4月起到罗志伟交还案涉房屋之日止，上述房屋占用费暂计算到2020年5月止为178200元）；3.罗志伟向张燕飞赔偿拖欠房屋占用使用费的滞纳金（以每期欠占用使用费金额为基数，中国人民银行同期一年期贷款基准利率为标准，从欠费当月开始计算到付清之日止，暂计到2020年5月31日为9209.57元）；4.罗志伟承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、案涉租赁合同情况2017年10月26日，张燕飞（出租人）与罗志伟（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋座落于广州市海珠区滨江横路九号地下及阁房，房租租赁期自2017年11月1日至2023年10月30日，共计陆年；租赁期满或合同解除后，张燕飞有权收回房屋，罗志伟按照原状返还房屋及其附属设施；租金标准为每个月6600元，房屋押金13200元，待合同期满或合同结束，罗志伟退租返还；交租时间为每月5日前交当月租金，满3年租金递增8%（即每月租金7128元）；罗志伟不得将房屋转租给他人，否则，张燕飞有权收回房屋，本合同终止等。庭审中，张燕飞、罗志伟确认上述租赁合同约定租赁房屋为座落于广州市海珠区南华东路滨江横九号一层及阁楼；张燕飞确认罗志伟缴纳了2017年11月、12月、2018年2月、3月的租金；罗志伟表示目前仍在使用上述房屋，但没有继续经营，只是用来存放物品。二、案涉房屋有关事实1985年5月11日，纺织街第一居民委员会（以下简称纺织街居委会）与广州侨光建筑工程队（以下简称侨光工程队）签订《协议书》，约定：纺织街居委会所属滨江横九号单房砖木结构危房一幢，地面面积约75平方米左右，需要改建；现经双方协商，由侨光工程队投资改建为四层框架混合结构房屋，双方协商签订以下协议，以后共同遵守执行；一切土建投资费用均由侨光工程队负责，设计施工图纸由侨光工程队设计，施工由侨光工程队施工，报建由纺织街居委会通过纺织街办事处向区建委报建；房屋建成后，第贰、叁层归纺织街居委会所有（包括使用权和产权），第壹层（包括阁楼层）和第四层归侨光工程队所有（包括使用权和产权），天台由双方共同使用，建成后双方协商配合共同向有关单位办理产权手续；施工过程如危及邻居房屋，则由侨光工程队负责修复，如邻居对某些问题有争论，则由纺织街居委会出面配合解决。上述协议上加盖了广州市海珠区纺织街道办事处公章及侨光工程队公章，张球作为侨光工程队的代表在上述协议上签名。广州市规划和自然资源局于2019年8月1日出具的《政府信息公开申请告知书》，载明王祖锋申请公开的内容为“广州市海珠滨江横路9号一楼的规划报建资料”，根据王祖锋申请公开的政府信息的内容描述，经查，无王祖锋要求获取的建设工程规划许可证及附图。2019年9月2日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源协查【2019】772号《关于查询海珠区南华东路滨江横9号房屋的复函》，其中载明：查无海珠区南华东路滨江横9号一层及阁楼的产权登记、查封和抵押信息。三、张球与侨光工程队关系有关事实张燕飞为证明张球作为侨光工程队的实际投资人和控制人对案涉房屋具有使用支配权提交了广州市海珠区人民政府纺织街道办事处1996年7月10日出具的《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》以及广州市海珠区滨江街道办事处于2012年10月15日出具的《具结书》复印件。上述《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》载明纺织工业公司，你公司“关于侨光建筑工程队企业性质的情况报告”收悉，现将有关问题批复如下：根据调查资料分析及向有关部门咨询，现经研究审核，“侨光工程队的企业性质”是合伙式的“五自集体”（原1983年2月18日工商登记），可按现挂靠企业的有关要求重办手续；侨光工程队的企业法人代表张球必须做好建队以来的债权、债务的处理，原合股人的有关问题的处理，建队以来雇佣人员有关问题的处理，有关工程质量问题的处理，承担上列有关的经济、民事、刑事法律等责任；滨江横路九号是侨光工程队出资与一居委会合建的楼房，现楼主层两层，加地下夹层与天台临建层，按原合建协议书执行，继续申办产权，产权未办妥时，侨光工程队对现属楼层享有永久使用支配权，不得转让；产权办好后，如侨光需转让，则优先于街道办事处，价格可于市场价下浮适当的比例，如街道办事处不要，方可投入市场。上述《具结书》载明：海珠区南华东路滨江横九号产权由侨光工程队与纺织街居委会（现滨江街海运居委）于1983年合建，因历史原因产权证至今仍未办妥；根据当时协议产权证办妥时，侨光工程队有该房屋首层及夹层使用权，但因侨光工程队现已歇业，其债权债务现由张球负责；由该房屋产生的债权债务及场地纠纷由张球负责，因办理租赁备案及工商税务的需要，特此具结。根据张燕飞的申请，一审法院向广州市海珠区人民政府滨江街道办事处发出《协助调查函》，请求核实上述批复与具结书的真实性。广州市海珠区人民政府滨江街道办事处向一审法院复函：经查阅历史资料，原广州市海珠区人民政府纺织街道办事处于1996年7月10日出具了《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》（见附件）；由于办公地方搬迁以及2018年“山竹”台风等多种客观原因影响，《具结书》原件暂时没有找到。上述复函所附附件《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》与张燕飞提交的一致。张燕飞另提交侨光工程队于2019年7月11日出具《声明书》一份，该声明记载：1985年5月11日，张球实际投资和挂靠经营的侨光工程队（后更名为“广州市海珠区侨光建筑工程队”）和纺织街居委会签署《协议书》，约定纺织街居委会所属的滨江横九号需要合建改造事宜作出约定。该房屋实际建成只有两层，一层（含阁楼）和二层，根据约定该房屋一层和阁楼归张球实际投资和挂靠经营的侨光工程队所有（实际权属归张球）。该房屋一层和阁楼先后被侨光工程队使用，后用于对外出租多年；因张球出国，出租事宜此后委托原侨光工程队财务黄佩文打理。2017年10月10日张球去世，2017年10月26日，张球的女儿张燕飞和罗志伟就案涉房屋签署《房屋租赁合同》。因侨光工程队由张球实际投资，张球是案涉房屋的实际权属人，张球的继承人（包括张燕飞）有权利对案涉房屋对外出租和收租的权利；侨光工程队同意张球的继承人（包括张燕飞）就案涉房屋占有、使用、收益、处分权，包括出租并收租等全部权利，并同意张燕飞和罗志伟于2017年10月26日就案涉房屋签署《房租租赁合同》的全部内容。根据广州市海珠区市场监督管理局提供的侨光工程队内档资料显示：《广州市商业、交通运输业、建筑业普查登记表》记载侨光工程队为集体所有制企业，企业主管部门为纺织劳动服务公司，开业日期为1983年3月23日，企业地址为南华东路滨江横九号；负责人为张球，资金来源为集资自筹，加盖的公章为“广州侨光建筑工程队”。广州市海珠区侨光建筑工程队于1990年12月21日取得企业法人营业执照，法定代表人为张球，担任队长职务，案外人黄佩文担任会计；经济性质为集体所有制，住所为广州市南华东路滨江横九号。海珠区侨光建筑工程队章程记载，住所在南华东滨江横九号，企业隶属于海珠区纺织工业公司，从事建筑装饰工程、水电安装等的经营，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，具有法人地位的集体所有制的经济实体；企业实行队长负责制，队长是企业的法定代表人，对企业负有经营决策权和人事决定权，并负有直接的经济责任和法律责任。根据国家企业信用信息公示系统查询信息显示，广州市海珠区侨光建筑工程队的历史名称包括侨光建筑工程队、广州市侨光建筑工程队，已于2004年11月23日被吊销营业执照。四、张燕飞与张球的身份关系有关事实广东省公证处于1999年9月2日作出的（99）粤公证外字第10870号公证书记载：申请人张雄燕，女，1959年5月9日出生，李璇，女，1983年5月13日出生。关系人张球，男，1930年出生，现住澳大利亚；甄玉华，女，1935年出生，现住澳大利亚；张燕飞，女，1957年出生，现住澳大利亚；张海燕，女，1961年出生，现住澳大利亚；张洁燕，女，1963年出生，现住澳大利亚。兹证明申请人张雄燕是关系人张球、甄玉华的女儿，是关系人张燕飞的胞妹，是关系人张海燕、张洁燕的胞姐；申请人李璇是关系人张球、甄玉华的外孙女，是关系人张燕飞、张海燕、张洁燕姨甥女。开平市水口镇向阳村委员会于2018年10月17日出具《证明》，证明张彬伯、何彩眉夫妇是广东省开平市水口镇向阳竹溪村人，生前育有三个儿子，长子张网、次子张有女、三子张球，张彬伯于1962年去世，何彩眉于1981年去世属实。2017年10月31日，澳大利亚联邦新南威尔士州出生、死亡和婚姻登记处出具《死亡证明》，记载死者为张球，死亡时间为2017年10月10日，出生地为中国广州；配偶为甄玉华，子女为燕飞（YanFei）、燕雄（XiongYan）、海燕（HaiYan）、洁燕（JieYan）。2018年10月17日，张海燕（ZHANGHAIYAN）、张雄燕（ZHANGXIONGYAN）、张洁燕（ZHANGJIEYAN）、甄玉华（ZHENYUHUA）出具《声明书》，记载各声明人与张燕飞（ZHANGYANFEI）均系已故亲属张球的合法继承人；鉴于张球生前是中华人民共和国广东省广州市海珠区滨江横路九号第一层（含阁房）和第四层（以下简称该房屋）的合法权属人，作为张球的继承人，各声明人以及张燕飞已依法继承该房屋的合法权属；为方便管理该房屋，各声明人同意由张燕飞代表全体继承人对该房屋行使占有、使用、收益、处分等权利，有权就该房屋对外出租、转让并收取相关收益，也有权就该房屋产生的所有纠纷（包括但不限于张燕飞和罗志伟就该房屋产生的租赁纠纷）提起诉讼、应诉，以及聘请律师，维护全体继承人的合法权益。五、其他查明事实张燕飞另提交了案外人黄佩文（甲方）与江绮婷（乙方）于2016年5月31日签订的《房屋租赁合同》。该租赁合同约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方（由于该房屋是与该地段的居委合建的，房产证有待办理）；甲方租赁给乙方的房屋建筑面积约为150平方米，甲方同意乙方所租房屋作为经营用；租赁期叁年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止；第一年月租金额为6000元，第二年月租金额为6600元，第三年月租金额为6600元等。一审法院认为：因张燕飞为澳大利亚国籍，故本案为涉外民商事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因本案张燕飞与罗志伟就案涉房屋租赁合同未约定适用法律，而本案为房屋租赁合同，案涉房屋在广州市，故一审法院适用与合同履行最密切地法即中华人民共和国法律作为本案的准据法。张燕飞提交的《协议书》、《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》以及《具结书》，上述证据相互印证，可证实侨光工程队对案涉房屋享有使用支配权。鉴于广州市海珠区人民政府纺织街道办事处作为侨光工程队的主管部门作出的《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》明确载明，侨光工程队的企业法人代表张球必须做好建队以来的债权、债务的处理，承担侨光工程队有关的经济、民事、刑事法律等责任；广州市海珠区滨江街道办事处出具的《具结书》亦明确载明，因侨光工程队现已歇业，其债权债务由张球负责；由该房屋产生的债权债务及场地纠纷由张球负责；侨光工程队亦出具《声明书》确认案涉房屋的实际权属归张球，另考虑到侨光工程队设立以及案涉房屋建设的历史背景，一审法院依法认定张球对案涉房屋享有占有、使用、收益权。张球已去世，张燕飞作为张球的法定继承人之一，经其他继承人授权，张燕飞有权代表全体继承人对案涉房屋行使占有、使用、收益等权利，有权就该房屋对外出租并收取相关收益，也有权就该房屋产生的所有纠纷提起诉讼。故张燕飞有权提起本案诉讼。罗志伟辩称张燕飞无权就案涉房屋主张权利，理据不足，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，应该合同取得的财产，当事人应返还。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，张燕飞与罗志伟签订的案涉《房屋租赁合同》为无效合同。罗志伟确认截至目前仍占有使用案涉房屋，且罗志伟尚未向张燕飞支付2018年1月以及2018年4月起至今的房屋占有使用费。罗志伟辩称其已支付2018年的1月费用，但未提交证据证实，一审法院对此不予采纳。综上，张燕飞要求返还案涉房屋，以及参照案涉《房屋租赁合同》约定租金标准支付2018年1月以及自2018年4月起至实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费，合法合理，一审法院予以支持。关于滞纳金的问题。因案涉合同无效，张燕飞要求罗志伟支付滞纳金，丧失合同依据，张燕飞亦未能提交证据证明合同无效给其带来的实际损失，故对张燕飞要求罗志伟支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。另张燕飞未提交证据证实案涉房屋在罗志伟占有使用前的状况，故其要求罗志伟恢复原状，无事实依据，一审法院不予支持。罗志伟自认在2018年6月便因无法办理营业执照而被迫停止营业，没有继续在案涉房屋经营，故其主张受疫情影响，要求免除2020年2月及3月份占有使用费，依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、罗志伟于判决发生法律效力之日起十日内将案涉房屋腾空后返还给张燕飞；二、罗志伟应于判决发生法律效力之日起十日内向张燕飞支付房屋占有使用费（2018年1月及自2018年4月起至实际返还案涉房屋之日止，按照张燕飞与罗志伟签订的案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）；三、驳回张燕飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4048元，由罗志伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，本院对原审已查明的事实依法予以确认。本院认为，本案张燕飞依据案涉房屋租赁合同向罗志伟主张权利而发生的纠纷。因张燕飞是澳大利亚国籍，因此本案为涉外民事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，涉案不动产所在地位于广东省广州市，故一审法院适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：一是张燕飞对案涉房屋的权属问题；二是2017年10月26日签订的案涉房屋租赁合同的合意与效力问题；三是罗志伟的承责问题。关于张燕飞对案涉房屋的权属问题。本案系租赁合同纠纷案件，故主要审查张燕飞对案涉房屋是否合法占有、使用、收益等处分权利而非所有权。一审法院根据张燕飞提交的《协议书》《关于侨光建筑工程队企业性质的批复》《具结书》等证据，结合查明事实，认定张燕飞对案涉房屋有权对外出租并收取相应收益，合法有据，并无不当。罗志伟以案涉房屋未经确权为由认为张燕飞无权对案涉房屋主张权利，缺乏依据，本院不予支持。关于2017年10月26日签订的案涉房屋租赁合同的合意与效力问题。首先，罗志伟上诉称系因受诱导、欺诈签署案涉房屋租赁合同，但并无充分证据证明，故本院对该上诉主张不予采纳。其次，案涉房屋租赁合同效力问题，一审法院已详细阐述，认定正确，本院亦予认可。关于罗志伟的承责问题。根据一审查明事实，罗志伟应对占有使用案涉房屋期间的占有使用费承责，罗志伟并无证据证明已实际交付张燕飞主张期间的租金，对其抗辩称2018年6月后因牌照办理问题已停止营业的事实也未充分举证，一审法院处理无误，本院予以确认。综上所述，罗志伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4048元，由罗志伟负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  张一扬审判员  瞿 栋二〇二一年四月二十日书记员  陈蕴琦易臻萱