北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3348号上诉人（原审原告）：北京天旺宜购商贸有限公司，住所地北京市西城区马连道路10号10幢三层。法定代表人：张发升，执行董事。委托诉讼代理人：李青松，北京晏清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：王哲，总经理。委托诉讼代理人：徐明洁，男，北京西单商街物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：文沙，北京秉道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京西单商街物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区西单北大街111号8层805。法定代表人：王哲，总经理。委托诉讼代理人：徐明洁，男，北京西单商街物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：文沙，北京秉道律师事务所律师。上诉人北京天旺宜购商贸有限公司（以下简称天旺公司）因与被上诉人西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司（以下简称绿珍珠公司）、被上诉人北京西单商街物业管理有限责任公司（以下简称西单商街公司）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初47147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉天旺公司请求：1.撤销一审判决，改判支持天旺公司一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由绿珍珠公司、西单商街公司负担。事实与理由：一、一审法院认为《项目合作协议》中约定的条件已成就，属于认定错误。天旺公司认为《项目合作协议》中约定的条件未成就，理由如下：（一）关于西单商街109婚庆大厦改造项目具体指向，双方并未达成一致认可。天旺公司认可的是109婚庆大厦几万平方米的营业面积，而绿珍珠公司与西单商街公司主张是109婚庆大厦二楼200多平方米。绿珍珠公司与西单商街公司的主张与协议书的文义表述不符。如绿珍珠公司与西单商街公司要主张200多平方米与109婚庆大厦改造项目一致，应当举出充分证据予以证实。（二）绿珍珠公司与西单商街公司并未举证证明《项目合作协议》中约定的条件已成就。（三）根据《项目合作协议》第三条第2款的约定，项目承接的同时，天旺公司负责与绿珍珠公司和西单商街公司签署葡萄酒庄转让经营权合同或股权转让合同。但该合同未能签署。这足以说明天旺公司不认可项目承接的事实。（四）就109婚庆大厦改造项目的真实含义，天旺公司提交了涉案项目介绍人查宏根的录音。查宏根证明，《项目合作协议》所指的109婚庆大厦的面积在2万平方米以上。虽绿珍珠公司与西单商街公司不认可录音的真实性，但并未申请鉴定，故应该认定该录音为真实的。（五）《物业管理合同》未约定租金金额、租赁期限、租金支付方式等必要条款，一审法院认定该合同系租赁合同说法不成立。绿珍珠公司与西单商街公司提交的《物业管理合同》和委托书与《项目合作协议》约定的承租经营合同，无论从形式还是内容都不相同。《项目合作协议》要求签署的是承租经营合同且承租的目的是经营服装，而绿珍珠公司与西单商街公司提供的合同的目的是经营西红柿。根据《项目合作协议》的约定，如果项目承接，则由天旺公司负责日常经营管理，而按绿珍珠公司与西单商街公司提供的合同是绿珍珠公司与西单商街公司负责管理。且天旺公司不可能只签订一年的合同。（六）一审判决未认定100万元属于不当得利，也未说明绿珍珠公司与西单商街公司不予返还100万元的理由和根据，更未查明绿珍珠公司与西单商街公司是否支付100万元对价。（七）涉案委托书与本案不具有关联性。《项目合作协议》的有效期至2019年5月31日，但委托书签订时间是2019年6月1日。其次，委托书系天旺公司与西单商街公司之间的法律关系，不能用来解释天旺公司与北京西西友谊商城有限公司（以下简称西西公司）的《物业管理合同》，对西西公司不具有约束力。二、一审判决适用法律错误。（一）涉案《项目合作协议》约定的条件未成就，一审判决应根据《项目合作协议》第二条第3款以及第三条第2款的约定，并适用《中华人民共和国合同法》第六十条，判决支持天旺公司的全部诉讼请求。退一步说，即使一审法院认定条件已成就，因绿珍珠公司与西单商街公司持有100万元订金构成不当得利，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，判决绿珍珠公司与西单商街公司返还。（二）鉴于绿珍珠公司与西单商街公司无法完成该举证责任，一审判决应支持天旺公司一审的诉讼请求。绿珍珠公司与西单商街公司辩称，不同意天旺公司上诉请求和理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。事实与理由：一、西单商街公司根据双方签订的合作协议促成了天旺公司与西西公司就西单商街109婚庆大厦二层建筑面积200平方米的房屋签订了租赁使用合同，其已经履行了《项目合作协议》中的主要全部义务。二、绿珍珠公司是涉案合同中载明的葡萄酒庄的实际经营者，收取了天旺公司支付的100万元经营权转让款。双方虽然并没有签订转经营权合同和股权转让合同，但双方具备股权转让的真实意思表示，且该葡萄酒庄项目正在建设中。绿珍珠公司有理由不予退还其股权转让款，但可以与其补签股权转让合同。天旺公司向一审法院诉讼请求：1.判令绿珍珠公司返还天旺公司100万元人民币；2.判令绿珍珠公司赔偿天旺公司经济损失，计算方法为自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率1.5倍计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止，以全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算；3.判令西单商街公司对绿珍珠公司的上述债务承担连带责任；4.绿珍珠公司、西单商街公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月26日，天旺公司作为丙方，西单商街公司作为甲方、绿珍珠公司作为乙方共同签订《项目合作协议》一份，约定：甲、乙、丙三方联合经营、共同拓展市场、各自发挥专业，就西单商街109婚庆大厦改造项目（以下简称项目）的合作租赁经营、物业管理及运营，经友好协商达成如下约定：一、甲方：1、甲方负责协调联系、洽谈项目改造的合作、经营、租赁事宜。2、甲方负责项目改造经营定位的策划、调研、初步设计工作并及时与天恒集团洽谈合作及方案的可行性。同时将信息及时反馈给乙方、丙方。3、对该项目洽谈期间的所有投入费用由甲方负责，如果成功将项目获取，将负责其物业方面的管理，具体甲、丙双方另行签订物业管理合同。二、乙方：1、乙方负责提供该项目承接后业态经营中的基地保障服务，如：无人机体验场地、房车体验场地、房车泊位、会员服务接待等。2、为了配合该项目的业态经营，使该项目的会员获得亲身体验，为项目会员提供更好的服务，乙方有偿提供丙方1套mini葡萄酒庄的经营使用权，为客户提供户外活动的接待场地。具体双方另行签订协议书。3、乙方同意丙方支付mini葡萄酒庄100万元作为订金，当丙方与项目产权方签署承租经营合同成功，该订金自动转为经营权转让款，即mini葡萄酒庄的合伙投资股金，不足部分以乙、丙双方签订的协议为准。当项目未能成功承接时，乙方无息无条件将该款退还丙方。三、丙方：1、丙方负责该项目的日常经营管理，直接与项目所有权单位签署承租经营合同。具体以丙方与以项目权属单位签署的合同为准。2、该项目成功承接的同时丙方负责和乙方签署mini葡萄酒庄转经营权合同或股权转让合同，具体以双方另行签署协议为准。如丙方未能与项目产权方签署承租经营合同，30日内乙方无息无条件将丙方订金退还，甲方对乙方的还款承担连带保证责任。3、本合同有效期至2019年5月31日，丙方承诺自本合同签署之日起三日内向乙方支付100万元mini葡萄酒庄经营转让款的订金。……五、其他：1、合同有效期一年，届时未能成功承接该项目乙方退还丙方订金，合同自然终止。……2019年1月27日，天旺公司依约向绿珍珠公司汇款100万元，作为订金。关于上述《项目合作协议》中载明的“西单商街109婚庆大厦改造项目”具体所指，天旺公司解释称，具体指西单商街109大厦可以对外出租的相应营业面积，绿珍珠公司、西单商街公司帮助天旺公司和承租方签订相关的租赁合同。绿珍珠公司、西单商街公司对此亦表示认可。2019年5月16日，天旺公司作为乙方与西西公司作为甲方签订了编号为2019-物F2的《物业管理合同》一份，约定：一、乙方拥有由甲方管理的西西2号楼二层东南建筑面积200㎡的使用权，甲方为乙方提供如下服务事项：1、房屋建筑物和附属构筑物公共区域的维修、养护及小修工程……二、乙方使用区域内的保安、保洁服务以及区域内的设施、设备的日常维护、维修、年检等工作，由乙方自行承担。三、甲方的权利及义务：1、按照国家和北京市有关物业管理的法规和规定，对大楼的物业管理提供服务；……四、乙方的权利及义务：1、乙方对该区域的经营管理必须符合国家及北京市有关规定，由此引起的违法违规行为，由乙方负全责；……五、收费标准及付款方式：1、物业服务管理费：按乙方建筑面积计算，面积为200平方米，标准为25000元/月，不含水电费、供暖费、供冷费及垃圾清运费等其他相关经营性费用及房屋建筑物和附属构筑物公共区域、公共设备设施的中修、大修费用；……九、本合同的有效期限为2019年6月1日（含）起至2020年5月31日（含）止。2019年6月1日，天旺公司（作为甲方）向西单商街公司（作为乙方）出具委托书一份，载明：现甲、乙双方就2019年5月16日签署的西西公司编号为2019-物F2的合同做出如下约定：1、乙方代表甲方将此合同项下200㎡的位置在合同期内完成物业经营活动。2、乙方承诺按国家有关规定遵纪守法、办理相关手续代甲方租赁给经营西红柿品类的商户经营，并向西红柿商户收取相应的收益等交予西西公司，不得拖欠、延期或其他等有损甲方权益事宜。因乙方租赁给西红柿商户造成的“物业管理服务费”缴纳不充分及因此产生的纠纷由乙方承担责任。3、乙方对甲方合同项下200㎡位置全权负责履行合同及相关义务，乙方并承诺承担一切因代经营合同执行所引起的法律行为结果和经济纠纷，包括但不限于赔偿相关损失等，甲方不承担一切责任；……2019年7月29日，天旺公司作为甲方与西西公司作为乙方签订《合作终止协议书》一份，约定双方无条件终止双方曾经签订的编号为2019-物F2的《物业管理合同》，互不承担任何责任义务。一审庭审中，绿珍珠公司与西单商街公司向该院提交了京房权证西股字第XXXX号房屋所有权证一份及《商业设施委托管理证明》一份，欲证明《项目合作协议》中所涉的109大厦的产权方为北京敬远房地产开发有限公司（以下简称敬远公司）、管理方为西西公司。该证书载明北京市西城区西单北大街109号的房产所有权人为敬远公司，该房产建筑面积为70934.48平方米。该证明由敬远公司出具，载明：我单位同意将我单位所属位于北京市西城区西单北大街109号楼52000平方米的商业设施委托拟成立的西西公司管理，期限自2002年10月23日起至2022年10月22日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的商业设施。天旺公司对该证据的真实性及证明目的表示认可。关于前述《物业管理合同》的签订情况，天旺公司向该院提交书面说明中称：涉案的《物业管理合同》与109大厦项目无关，只是因为绿珍珠公司、西单商街公司的法定代表人王哲要卖西红柿找天旺公司的经理张安旺帮忙，张安旺出于与王哲的朋友关系才帮忙签订了《物业管理合同》，后来，王哲实际也没有做成西红柿销售，就找到张安旺，让他把合同终止掉。一审法院另查，天旺公司、绿珍珠公司、西单商街公司未就涉案的葡萄酒庄签订任何协议，绿珍珠公司、西单商街公司亦未退还天旺公司涉案款项。一审法院认为，天旺公司、绿珍珠公司、西单商街公司三方签订的《项目合作协议》是各方当事人真实的意思表示，且不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行各方义务。本案争议焦点在该协议中约定的“当丙方与项目产权方签署承租经营合同成功，该订金自动转为经营权转让款，即mini葡萄酒庄的合伙投资股金”，这一条件是否成就。天旺公司在本案中主张该条件未成就，故提出本案诉求，要求绿珍珠公司退还涉案款项，并提出了以下理由和意见：1、109大厦出租面积的是七万多平方米而不是200平方米。2、《项目合作协议》中约定是经营服装，《物业管理合同》中约定的是出售西红柿，《物业管理合同》的有效期只有一年。3、从绿珍珠公司、西单商街公司提交的委托书中看出天旺公司方从《物业管理合同》中不能获利，按照惯例前面的《物业管理合同》不可能只签一年。4、根据《项目合作协议》中要签订的是承租经营合同，绿珍珠公司、西单商街公司举证的是《物业管理合同》。该院认为依据查明的事实，天旺公司通过绿珍珠公司、西单商街公司与涉案的109大厦的项目方签订了《物业管理合同》，该合同虽名为物业管理合同，但实质内容涉及租赁经营，且《项目合作协议》中约定“三、丙方：1、丙方负责该项目的日常经营管理，直接与项目所有权单位签署承租经营合同。具体以丙方与以项目权属单位签署的合同为准。”该约定中“具体以丙方与以项目权属单位签署的合同为准”的表述，可以看出双方并未就承租经营合同的具体名称作出固化的规定，而重在合同的实质内容。故该院对天旺公司上述第4点意见不予采纳。此外《项目合作协议》中并未就天旺公司与项目所有权单位签署承租经营合同的具体面积、经营使用范围、期限及天旺公司是否从租赁中获益作出明确的约定，故该院对天旺公司所主张的上述1、2、3点意见均不予采纳。综上，该院认为上述协议中约定的条件已经成就，故对天旺公司的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京天旺宜购商贸有限公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为，三方签订的《项目合作协议》中约定的“当丙方（天旺公司）与项目产权方签署承租经营合同成功，该订金自动转为经营权转让款，即mini葡萄酒庄的合伙投资股金”，这一条件是否成就，即丙方天旺公司与项目产权方是否成功签署了承租经营合同。天旺公司在本案中主张上述条件未成就，故要求绿珍珠公司退还涉案款项，要求西单商街公司承担连带责任；绿珍珠公司与西单商街公司认为上述条件已成就，主张该100万元应转为经营权转让款，即mini葡萄酒庄的合伙投资股金，不予退还给天旺公司。对此，本院认为，三方在《项目合作协议》中约定，甲（西单商街公司）、乙（绿珍珠公司）、丙三方就西单商街109婚庆大厦改造项目联合经营、共同拓展市场、各自发挥专业优势，合作租赁经营、物业管理及运营。其中甲方对该项目洽谈期间的所有投入费用由甲方负责，如果成功将项目获取，将负责其物业方面的管理，具体甲、丙双方另行签订物业管理合同；乙方同意丙方支付mini葡萄酒庄100万元作为订金，当丙方与项目产权方签署承租经营合同成功，该订金自动转为经营权转让款，即mini葡萄酒庄的合伙投资股金。当项目未能成功承接时，乙方无息无条件将该款退还丙方；丙方负责该项目的日常经营管理，直接与项目所有权单位签署承租经营合同。根据查明的事实可知，天旺公司通过绿珍珠公司、西单商街公司与109大厦的项目方西西公司签订了一份《物业管理合同》，并非《项目合作协议》中约定的承租经营合同，该《物业管理合同》中约定，乙方拥有由甲方管理的西西2号楼二层东南建筑面积200平方米的使用权，结合天旺公司（作为甲方）于2019年6月1日向西单商街公司（作为乙方）出具的委托书中“经营西红柿品类”的内容，难以认定该《物业管理合同》属于《项目合作协议》中约定的承租经营合同，且200平方米的使用面积与《项目合作协议》附件《商业设施委托管理证明》所载明的授权西西公司管理的52000平方米及绿珍珠公司、西单商街公司认可的“西单商街109大厦可以对外出租的相应营业面积”均相去甚远，即从面积上亦难以认定该《物业管理合同》属于《项目合作协议》中约定的承租经营合同。三方在《项目合作协议》中亦约定，如丙方未能与项目产权方签署承租经营合同，30日内乙方无息无条件将丙方订金退还，甲方对乙方的还款承担连带保证责任。本合同有效期至2019年5月31日。根据查明的事实可知，天旺公司于2019年1月27日向绿珍珠公司转款100万元，《物业管理合同》签订于2019年5月16日，天旺公司的委托书系于2019年6月1日向西单商街公司出具，天旺公司于2019年7月29日与西西公司签订了《合作终止协议书》。从这几个时间点结合绿珍珠公司、西单商街公司并非产权方敬远公司、管理方西西公司的授权招商单位的实际情况来看，将《物业管理合同》认定为三方间《项目合作协议》项下的承租经营合同，对交款方天旺公司极不公平。《项目合作协议》中虽未就天旺公司与项目产权方或管理方签署承租经营合同的面积、经营使用范围及天旺公司是否从承租经营合同中获益作出明确的约定，但综合全案的实际情况，本院认为，天旺公司对《物业管理合同》签订过程、终止事由的解释更为合理，进而认为，《物业管理合同》并非《项目合作协议》中约定的承租经营合同，即天旺公司与项目产权方并未成功签署承租经营合同，将100万元转为经营权转让款的条件并未成就，绿珍珠公司在《项目合作协议》中的义务并未履行，其理应将收取的100万元于有效期届满的30日内即2019年6月30日之前退还给天旺公司，西单商街公司亦应依约承担连带责任。天旺公司要求绿珍珠公司退还100万元并赔偿自2019年7月1日起计算的利息损失，西单商街公司承担连带责任的诉讼请求，应当得到支持。综上，天旺公司的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。一审法院处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初47147号民事判决；二、西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还北京天旺宜购商贸有限公司100万元并赔偿北京天旺宜购商贸有限公司的利息损失（自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期存款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、北京西单商街物业管理有限责任公司对上述第二项承担连带保证责任；四、北京西单商街物业管理有限责任公司承担连带保证责任后，有权向西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司追偿；五、驳回北京天旺宜购商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，由西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司、北京西单商街物业管理有限责任公司共同负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费13800元，由北京西单商街物业管理有限责任公司、西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李丽审 判 员 石磊审 判 员 罗珊二〇二一年四月二十八日法官助理 李爽书 记 员 李雪