浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终3860号上诉人（原审被告、申请执行人）：金华银行股份有限公司婺城支行，住所地浙江省金华市婺城区宾虹西路2578号。负责人：王锐，该支行行长。委托诉讼代理人：褚盼，男。委托诉讼代理人：李祯妍彦，女。被上诉人（原审原告、执行案外人）：周俊楠，男，1990年3月17日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人：金子堂，浙江金万**律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：梅丙丽，女，1975年7月11日出生，汉族，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住浙江省金华市金东区。上诉人金华银行股份有限公司婺城支行（以下简称金华银行婺城支行）因与被上诉人周俊楠、原审第三人梅丙丽案外人执行异议之诉一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。现已审理终结。金华银行婺城支行上诉请求：1、依法改判金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3566号民事判决，判令周俊楠将案涉房屋的剩余价款交付法院执行；2、本案诉讼费用由周俊楠、梅丙丽共同承担。周俊楠辩称，一审判决适用法律正确，从公平角度判决将47万元剩余款项不交付法院执行是正确的，请求驳回金华银行婺城支行的上诉请求，维持原判。梅丙丽未作陈述，亦未提交书面意见。周俊楠向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销金华市婺城区人民法院（2020）浙0702执异31号执行裁定书；2.依法停止对位于金华市金东区××开发区××道××街××路××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）的执行并予以解除查封。一审法院认定事实：金华银行婺城支行与金华宏业玩具有限公司、金华市婺城区德祥电脑商行、金华昌玖塑胶制品有限公司、严灶祥、颜玉姣、张军正、纪昌久、赖述华、陈辉、梅丙丽金融借款合同纠纷一案，金华市婺城区人民法院于2019年9月30日作出（2019）浙0702民初8124号民事判决：一、金华宏业玩具有限公司应于判决生效之日起十日内归还金华银行婺城支行借款本金人民币189.89万元，并支付利息58433.4元（利息暂计算至2019年7月18日，以后利息、罚息按合同约定利率计算至债务履行完毕之日）；二、金华市婺城区德祥电脑商行、严灶祥、颜玉姣、张军正在最高主债权限额250万元范围内对上述债务承担连带清偿责任；三、金华昌玖塑胶制品有限公司、纪昌久、赖述华、陈辉、梅丙丽在最高主债权限额260万元范围内对上述债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11208元、保全费5000元，由金华宏业玩具有限公司、金华市婺城区德祥电脑商行、金华昌玖塑胶制品有限公司、严灶祥、颜玉姣、张军正、纪昌久、赖述华、陈辉、梅丙丽共同负担。在该案诉讼期间，金华市婺城区人民法院曾于2019年7月23日作出（2019）浙0702民初8124号民事裁定：查封梅丙丽所有的位于金华市金东区××开发区××道××街××路××幢××室房地产，保全价值1957000元。该判决生效后，金华银行婺城支行已申请强制执行。另查明：案涉房屋系由梅丙丽向开发商购买，并于2016年10月21日办理了预告登记，登记权利人为梅丙丽；因向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行（以下简称农业银行经开支行）申请购房贷款，梅丙丽于2017年1月6日将案涉房屋抵押给农业银行经开支行，共贷款60万元；截至2019年5月17日，尚欠借款本金502256.69元、利息8397.11元未还，且至今未归还上述借款。经金华市壹家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间，梅丙丽（甲方）与周俊楠（乙方）、中介公司（丙方）于2017年11月12日签订了《房屋买卖合同（居间）》一份，梅丙丽将案涉房屋出售给周俊楠。合同约定：房屋成交价格为92万元。甲方于合同签订之日支付丙方中介服务费1万元。甲方在领取自己名下的不动产权证书后，15天内必须配合乙方办理产权过户手续，否则视为违约。乙方在签订本合同之日向甲方支付购房定金5万元；在2017年11月17日前向甲方支付35万元作为购房首付款，用于甲方提前还清该房屋按揭贷款所用，甲方不得挪作他用；尾款52万元，乙方委托银行办理商业贷款，在乙方名下不动产权证书抵押到银行后，银行按照审批、放款流程将该款项划账到甲方账下，贷款不足部分由乙方自行补足所差金额。甲方承诺于2018年2月28日腾空该房屋并将该房屋交付给乙方，同时将该房屋钥匙交于乙方。如甲方名下的不动产权证2018年6月底前未成功出证，乙方首付需增加至45万元，贷款金额自动减少，总房价不变。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当日，周俊楠将购房定金5万元支付给中介公司法定代表人刘小娟，刘小娟在扣除梅丙丽应承担的中介费1万元后将剩余的4万元转账支付给梅丙丽。2017年11月14日，周俊楠通过其姐姐周晶将首付款35万元转账支付给梅丙丽。因开发商延迟交房，案涉房屋在2018年6月底前仍未登记至梅丙丽名下，无法办理过户手续，周俊楠也无法办理商业贷款，故周俊楠依约于2018年7月4日又转账支付给刘小娟5万元，刘小娟于当日将该款转账支付给梅丙丽。至此，周俊楠共已支付首付款（含定金）45万元。案涉房屋自2018年12月底收房后就一直交由周俊楠占有使用，周俊楠也于2019年8月29日通过其姐姐周晶缴纳了2019年度的物业费等费用。周俊楠发现案涉房屋被查封后，于2020年1月10日向金华市婺城区人民法院提出执行异议申请，法院经审查后于2020年4月20日作出（2020）浙0702执异31号执行裁定书，裁定驳回周俊楠的异议请求。一审法院认为，案涉房屋由梅丙丽向开发商购买，并已办理了预告登记，故梅丙丽有权将房屋另行出售。周俊楠与梅丙丽在中介公司的居间下于2017年11月12日签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容也不违反法律法规的强制性规定，合法有效。周俊楠已按合同约定向梅丙丽支付了45万元，并于2018年底后（查封之前）实际占有了案涉房屋。虽然房屋至今未过户登记到周俊楠名下，但这是由于开发商延期交房等原因所致，周俊楠对此也不存在过错。故周俊楠作为买受人有权对案涉房屋的查封提出执行异议。虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了对特定债权人（买受人）的权利保护需同时满足三个条件（即：已经支付全部价款；实际占有；对未办理过户登记手续没有过错）的规定，但在之后颁布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条对此又作了不完全相同的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故对买受人提出的执行异议，应按照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定审查。本案中，周俊楠已按合同约定支付了部分价款（45万元），对剩余价款47万元本应全部交付执行，但考虑案涉房屋存在抵押贷款未还，且尚欠的贷款本息超过了周俊楠应当支付的剩余房款47万元，如果再交付执行，则可能无法实现周俊楠对案涉房屋的物权期待权，这样对周俊楠并不公平，故周俊楠拟用剩余房款归还尚欠的抵押贷款而不交付执行并无不当。综上，周俊楠作为房屋买受人已符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，且其权利能够排除执行，故本案的查封应予解除。周俊楠诉请合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：解除对预告登记在第三人梅丙丽名下的位于金华市金东区××开发区××道××街××路××幢××室房屋的查封；案件受理费13000元（周俊楠已预交），由金华银行婺城支行负担。二审中，各方均未提交新证据。本院二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，金华银行婺城支行对梅丙丽现享有的债权为普通债权；案涉房屋系被执行人梅丙丽向房地产开发企业购买，预告登记在梅丙丽名下。案外人周俊楠请求排除对案涉房屋的强制执行，人民法院可参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定审查周俊楠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了符合下列情形的可以排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据审理查明的事实，梅丙丽与周俊楠系在案涉房屋被查封前通过房产中介签订的《房屋买卖合同（居间）》，该合同系梅丙丽与周俊楠的真实意思表示，合法有效。在案证据证实，周俊楠已在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。房屋买卖合同约定购房款为92万元，周俊楠已支付购房款45万元，尚欠购房款47万元，二审中经征求意见，周俊楠不同意将剩余购房款47万元交付法院执行。《房屋买卖合同（居间）》记载有梅丙丽将案涉房屋用于抵押的情形，周俊楠对案涉房屋设有抵押、抵押贷款清偿完毕之前不能办理过户属明知，案涉房屋未办理过户登记系因周俊楠自身原因。综上，周俊楠对案涉房屋主张享有的权益，并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，其一审所提诉讼请求不能成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，裁判结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3566号民事判决；二、驳回周俊楠的诉讼请求。一审案件受理费人民币13000元，二审案件受理费13000元，均由周俊楠负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 江审 判 员  盛基敏审 判 员  马美华二〇二一年四月二十三日代书记员  张超越