湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终526号上诉人（原审被告）：醴陵金地房地产开发有限公司，住所地湖南省醴陵市左权南路175号。法定代表人：曾建平，总经理。委托诉讼代理人：曾维，女，系公司员工。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：彭东，男，1964年12月29日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。被上诉人（原审原告）：黄细鸥，女，1968年7月12日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。上诉人醴陵金地房地产开发有限公司（以下简称金地房产公司）与被上诉人彭东、黄细鸥商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2020）湘0281民初3931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。金地房产公司上诉请求：请求二审法院依法改判。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。办证费用是开发企业在为买受人办理不动产登记过程中所发生的所有合理费用，包括企业办证成本、费用及不动产登记部门收取的登记费用，所以不等于不动产登记费用。从2015年交房到2017、2018年交证，上诉人两个工作人员专职在市不动产中心办证，上诉人对此也提供了证据。不动产中心的《回复函》只能说明登记费标准，并不等同办证费用。关于商品房网签，上诉人接交了房产局的收费凭据，一审判决认定为免费项目显然依据不足，所以，一审判决仅依照“《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规【2016】2559号文件规定的办理住宅类不动产登记收费标准为为每件80元，办理非住宅类不动产登记收费标准为每件550元”进行判决属认定事实错误；2、一审判决结果显失公允。上诉人开发的项目自2012年启动建设，属2016年前项目，当时的本地所有房地产项目向业主收取的均是3000元至4000元的办证费用。即便是2019年陆续有少数开发企业退回办证费的，涉及到住宅所收取的也是2000元左右不等，没有任何一家企业是按一审判决的标准144元退费的。由此可见，一审判决机械适用2559号文件进行判决忽视了基本的客观事实，违背常理。彭东、黄细鸥辩称，上诉人的上诉理由不合理，被上诉人买的是商品房，买房的时候是没有说还有其它费用的，置业书中承诺所有代收代缴费用均以政府规定多退少补。被上诉人只认可开具了发票的费用，而办证费用没有发票。彭东、黄细鸥向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告办理都市雅苑4栋2单元206室房屋与4栋141#、142#2拱门面三本产权证所缴纳的办证费用16075元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年，原告彭东、黄细鸥购买了由被告金地房产公司开发的醴陵市都市雅苑4栋206室房屋，房屋性质为住宅。两原告于2015年12月30日向被告金地房产公司交纳了办证费用4241元。2016年，两原告购买了醴陵市都市××栋××号××号商铺，其中购买142号商铺的付款方式为按揭贷款。2016年3月17日，两原告向被告金地房产公司交纳了两商铺的办证费用11834元。被告金地房产公司向两原告出具了上述款项的相应收据。2018年，被告金地房产公司将醴陵市都市雅苑4栋206室房屋及4栋141号、142号商铺的不动产权证办理完毕并交付至两原告。两原告认为，根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规［2016］2559号文件规定，办理住宅类不动产登记收费标准为每件80元，办理非住宅类不动产登记收费标准为每件550元，被告应将超额收取的代办证费用退还原告。原、被告双方因是否退还上述费用产生纠纷，且多次协商未果，故诉至法院，要求处理。一审法院另查明，商品房网签系属醴陵市房产开发服务中心提供的免费办理事项。两原告购买的醴陵市都市雅苑4栋206室住宅及4栋141号、142号商铺中仅有4栋142号商铺于2016年4月12日办理了商品房预告登记及预购商铺房抵押登记，收费标准为550元/件，合计1100元，收取对象为办证业主。在2015年12月1日起至2018年5月22日期间，醴陵市自然资源局（原醴陵市国土资源局）办理住宅类不动产权登记收费标准为80元/件、非住宅类不动产权登记收费标准为550元/件，同时另需收取土地交易服务费住宅类72元/件、非住宅类144元/件。如有抵押，同时向银行征收不动产抵押登记费，住宅类收费标准为80元/件、非住宅类收费标准为550元/件。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，被告金地房产公司系醴陵市都市雅苑小区的开发商，两原告在被告处购买都市雅苑4栋206室住宅及4栋141号、142号商铺，其与被告金地房产公司的商品房买卖关系依法成立。购房后，被告向两原告收取了上述房产的代办不动产权证费用合计16075元（4241元+11834元），经一审法院函询醴陵市房产开发服务中心及醴陵市自然资源局，查明办理都市雅苑4栋206室住宅不动产权登记需缴纳的费用为152元（80元+72元）；办理都市雅苑4栋141号不动产权登记需缴纳的费用为694元（550元+144元）；办理都市雅苑4栋142号商铺预告登记、预购商品房抵押登记需缴纳的费用为1100元，办理不动产权登记需缴纳的费用为694元（550元+144元），合计1794元（1100元+694元）。故案涉三套房屋办证费用合计2640元（152元+694元+1794元），对于超出部分13435元（16075元-2640元），被告无收取依据，应返还给两原告。原告诉讼请求的超出部分，无事实和法律依据，不予支持。关于被告辩称未退还上述办证费用的余额系因小区业主拖欠物业费，一审法院认为，业主拖欠物业费与开发商返还多收取的代办证费用系属不同法律关系，被告主张的物业费应另行解决，故对其该项抗辩理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、被告醴陵金地房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告彭东、黄细鸥交纳的代办不动产权登记费用13435元；二、驳回原告彭东、黄细鸥的其他诉讼请求。如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，减半收取101元，由被告醴陵金地房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点是：上诉人是否应当返还代办被上诉人的不动产权证的费用。现分析如下：被上诉人彭东、黄细鸥购买了上诉人金地房产公司开发的醴陵市都市雅苑4栋206室房屋、4栋141号、142号商铺，其中142号商铺的付款方式为按揭贷款，共计向上诉人金地房产公司交纳办证费16075元。上诉人金地房产公司上诉提出为办证支出的测量费、网签费、不动产登记部门收取的登记费、上诉人专职办证人员的工资等，也应计算入办证费用。根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规[2016]2559号文件规定，不动产登记费由登记申请人缴纳，房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担。根据醴陵市房产开发服务中心向一审法院的回复函，办理商品房网签事项均为免费。故上诉人金地房产公司上诉提出的为办证支出的测量费、网签费、不动产登记部门收取的登记费应计算入办证费用的请求，本院不予支持。上诉人金地房产公司上诉提出专职办证人员的工资应计算入办证费用，没有法律依据，本院亦不予支持。一审法院根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规[2016]2559号文件及醴陵市房产开发服务中心、醴陵市自然资源局向一审法院提交的相关办证费用的回复函，确认被上诉人彭东、黄细鸥所购房屋及商铺办证费用总计为2640元。上诉人金地房产公司在代办了案涉房屋及商铺不动产权证后，应将多收的办证费13435元退还给被上诉人彭东、黄细鸥。综上所述，上诉人金地房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费202元，由上诉人醴陵金地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘焦平审判员  段郴雯审判员  王 虹二〇二一年四月八日法官助理黄慧娟书记员王菁钰