北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6640号上诉人（原审原告）：刘广亮，男，1964年6月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京美铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小红，北京美铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈嘉楠，男，1987年5月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴建华，北京市海泓达律师事务所律师。上诉人刘广亮因与被上诉人沈嘉楠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初3785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘广亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、在双方商议好房屋租赁事宜后在沈嘉楠的安排下，双方在中间人张贵海、盛双成的见证下于2006年9月2日签订两份合计租期长达40年的《房屋租赁协议》，其中一份落款日期为2006年9月2日，另一份落款时间为2026年9月3日。从双方签订的两份协议中可以看出，沈嘉楠为了花极少的租金继续租赁20年后的房屋使用权，规避合同法相关规定，故意将原本租期为40年的房屋租赁期限以两份协议的形式强行分割为2个20年，依照相关法律规定应当认定为无效。三、我国合同法明确规定了只有租赁期限届满，当事人才可以续订租赁合同等内容，两份协议除了落款日期，其余内容均未发生任何实质性的变化，不符合合同法及现行民法典第七百零五条之立法目的及原意。沈嘉楠辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。刘广亮向一审法院起诉请求：请求判令确认双方于2006年9月2日签订的落款日期为2026年9月3日的《房屋租赁协议》无效。诉讼费由沈嘉楠承担。一审法院经审理认定事实如下：刘广亮在北京市某村一区2号有宅院一处。刘广亮与沈嘉楠签订了一份落款时间为2006年9月2日的房屋租赁协议（以下简称2006年租赁协议），租赁协议约定村民刘广亮自愿将自建宅院一座车厂一区二号，作价贰万玖仟元，出租给沈嘉楠使用，租期自即日起至2026年9月2日，共20年。经双方协商，村委会见证，达成以下协议：一、租赁范围，刘广亮院内有西正房四间，北厢房两间，砖木结构，另包括其所属院落，全部予以租赁。二、价格与付款方式，经双方协商，刘广亮将一区二号院落一座作价贰万玖仟元出租给沈嘉楠，以现金方式一次性付清。协议签订之后，双方均不得反悔。如单方出现违约，赔偿对方相应经济损失。三、在合同未满期间，政府部门如有征地，国家赔偿宅基地款归刘广亮所有，地上建筑财产损失赔款归沈嘉楠所有。四、此协议一式三份，买卖双方各执一份，村委会一份存档。五、双方当事人及见证人签字。2006年租赁协议签订后，刘广亮向沈嘉楠交付了涉诉宅院。刘广亮收取了沈嘉楠给付的29000元，其是以收到购买住房款的名义出具的收条。刘广亮与沈嘉楠还签订了一份落款时间为2026年9月3日的房屋租赁协议（以下简称2026年租赁协议），租赁协议约定村民刘广亮自愿将自建宅院一座车厂一区二号，作价贰万玖仟元，出租给沈嘉楠使用，租期自即日起至2046年9月3日，共20年。2026年租赁协议约定的其他内容与2006年租赁协议完全相同。2021年1月，刘广亮诉至法院。刘广亮主张2006年租赁协议与2026年租赁协议都是2006年9月2日同一天签订的，实际为一份合同，租赁期限相加为40年。刘广亮因此要求确认租赁协议超过20年部分无效，而2026年租赁协议所履行时间正是超过20年部分的期限，即2026年租赁协议因此无效。沈嘉楠否认两份租赁协议是同一天签订的，其称当时双方签订了一份房屋买卖协议，因农村土地不允许买卖，村民委员会见证时不同意，双方才又签订了两份租赁协议。另查，2020年9月，刘广亮、郭玉娟曾以农村房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，后刘广亮、郭玉娟撤回起诉。上述事实，有2006年租赁协议、2026年租赁协议、（2020）京0111民初11406号民事裁定书和该案谈话笔录、收条及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及法院审查核实，可以作为认定事实的依据。一审法院认为，合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。本案中，刘广亮主张2006年租赁协议与2026年租赁协议是同一天签订的，实际为一份租赁协议，租赁期限相加已超过20年，而2026年租赁协议所要履行的期限属于超过20年的部分，故超过20年的部分应为无效，即2026年租赁协议因此无效。根据查明的事实，2006年租赁协议与2026年租赁协议在落款时间与租赁期限方面完全不同，即便双方是同一天签订的，也应为两份协议，且2026年租赁协议已成立。如果2006年租赁协议与2026年租赁协议已经属于一份租赁协议，那么租赁期限就应为2006年租赁协议约定的20年，不应再累加2026年租赁协议约定的20年，进而形成40年租赁期限。刘广亮如此计算租赁期限，已改变了2006年租赁协议约定的合同条款，亦不符合法律规定。因此，刘广亮的主张，不符合关于合同无效的法律规定，其以此为由要求确认2026年租赁协议无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘广亮的诉讼请求。本院二审期间，刘广亮提交一份张贵海出具的证明，主张2006年租赁协议与2026年租赁协议是同一天签订的。沈嘉楠对该证明不予认可。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，刘广亮主张2006年租赁协议与2026年租赁协议是同一天签订的。沈嘉楠主张两份协议是2006年签订，但不是同一天签订，2026年租赁协议是在2006年租赁协议签订不久之后所签订。根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。无论2006年租赁协议与2026年租赁协议是否在同一天签订，刘广亮与沈嘉楠签订2026年租赁协议，目的系为规避租赁期限不得超过二十年的强制性法律规定，属于以合法形式掩盖非法目的。故刘广亮与沈嘉楠签订的2026年租赁协议无效。综上所述，刘广亮的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三、五项、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2021）京0111民初3785号民事判决；二、确认刘广亮与沈嘉楠于2006年签订的落款日期为2026年9月3日的《房屋租赁协议》无效。一审案件受理费35元，由沈嘉楠负担（刘广亮已预交，沈嘉楠于本判决生效后7日内给付刘广亮）；二审案件受理费70元，由沈嘉楠负担（刘广亮已预交，沈嘉楠于本判决生效后7日内给付刘广亮）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年四月二十八日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越