辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1387号上诉人（原审被告）：韩行全，男，1955年4月29日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：张淑英，女，1955年12月14日生，汉族，住大连市甘井子区。二上诉人共同委托诉讼代理人：周丽平，辽宁亚太律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲仁成，男，1960年10月5日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郭怡（曲仁成的妻子），1971年8月30日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王珏，辽宁博远律师事务所律师。上诉人韩行全、张淑英因与被上诉人曲仁成房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩行全、张淑英上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回曲仁成一审的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由曲仁成承担。事实和理由：一、一审程序严重错误。1.一审法院适用简易程序审理本案，违背了法院简易及普通案件审判条件。本案属复杂疑难案件，同类案件较多，红旗街道岔鞍村类似案件涉及上百户，涉及政府政策及行政执法中的法律及实践相关问题，简易程序无法解决，判决存在偏颇。2.本案系新类型案件，适用法律规则不明，至少应提交审判委员会讨论研究。二、一审法院适用法律错误。一审法院将本案买卖法律关系与租赁法律关系分割是错误的。上诉人与被上诉人之间的民事法律关系名为房屋买卖合同关系，实质上是长期租赁合同关系，上诉人不应当承担返还房款的责任。被上诉人身为国家工作人员，对于城镇户口居民不得购买农村房屋主观上是明知的，所以在双方订立合同时，被上诉人应当知晓其仅可以取得房屋使用权，而不能取得房屋所有权，所以才会另行与当时的案外人大连安达庆安开发公司签订土地租赁协议，由此进一步说明被上诉人在签订合同时主观明知且愿意承担由此带来的风险。三、一审法院认定本案是买卖合同，则应当认定合法有效。被上诉人在诉状中阐明了“二被告也未能提供有效文件证明其有权合法处分涉案房产，系无权处分”，此节可以说明被上诉人认可了合同有效的事实，否则被上诉人所述的事实与理由不明确，也相互矛盾，应当驳回起诉。退一步讲，即便一审法院认为合同无效，其判决上诉人自2010年4月19日起承担支付利息的法律责任也没有事实依据。被上诉人主观上对可能造成的损失在预料之中，不应当支持其索要利息及房款的诉讼请求，且支付利息有违一般合同法规定。四、上诉人已将房屋交给被上诉人实际使用，被上诉人已使用10年。案涉房屋并不是上诉人拆除，而是政府拆除，这个后果被上诉人在购买房屋时应当已经知晓。关于过错比例问题，一审法院以三七比例确认双方的过错有违公平原则。被上诉人是国家工作人员，主观上明知购买农村房屋的风险和后果，又实际使用案涉房屋达10余年之久，从中获益；而上诉人是普通老百姓，投资建房花去家中积蓄，一审法院不考虑这些因素，判令上诉人承担70%的过错责任有违公允，上诉人不应当承担责任。五、一审法院确认案涉买卖合同无效后，仅判令上诉人返还还款，但未对合同无效后被上诉人负有的返还房屋义务进行表述。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的有关规定，在合同被确认无效后，房屋买受人应当承担两方面责任，一方面是不能返还的折价补偿，另一方面是因过错而应承担的赔偿损失。一审法院仅判令上诉人返还房款，未判令被上诉人对案涉房屋进行返还或不能返还时的折价补偿。尽管上诉人的代理人在一审庭审中当庭表示，如果合同被确认无效后，另行起诉被上诉人赔偿经济损失，但其表达的意思是在合同无效后另行就被上诉人占用期间的费用予以追偿，而对于被上诉人因房屋毁损灭失不能返还应补偿的部分，不属于赔偿范围，在法院确认合同无效后，理应判令被上诉人补偿。并且，就补偿标准应首先征询上诉人与被上诉人意见，确认双方能否协商一致，协商不一致的应以司法鉴定为准。故一审法院属于漏判，且事实不清，应予发回。一审法院判令上诉人承担70%的责任明显不当。对于房屋对应土地的性质，被上诉人明显知道案涉土地是集体土地，未经法定程序变更土地性质是不能转让的，且在庭审中已经提交了其与大连安达庆安开发公司之间的租赁协议，足以证明被上诉人知晓上述情形的存在。六、被上诉人对于地上建筑的现状以及案涉房屋不能办理产权证是明知的，其作为公职人员同时也知晓村集体财产只能在集体成员内部流转。被上诉人坚持购买案涉房屋，其自身对于明显违反法律强制性规定情形完全知晓，存在严重过错，其应承担比例应高于出卖方。七、即使按民法公平原则来讲，双方对无效合同均存在过错，在不考虑其他人存在过错情况下，也应平均担责，而不是上诉人承担主要责任，一审分责明显不当，应当予以调整。另外，一审法院对利息分担按照比例担责的情形下，未对返还的房款按比例予以返还，前后不一致，也应予以调整。最高人民法院作出的（2016）最高法执监161号执行裁定书认为，虽然违法建筑因违反法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记，但是在被相关部门拆除前仍具有一定的使用价值；并且认定违法建筑可以进行抵债。通过上述观点，可以说明案涉房屋被拆除前，其自身存在使用价值，上诉人要求向被上诉人要求占用期间的费用有事实和法律依据。八、一审法院遗漏了必要共同诉讼人，应当将大连安达庆安开发公司（以下简称“庆安公司”）列为本案第三人。首先，根据“地随房走”的原则，案涉房屋确认无效后，案涉房屋对应的租赁协议的效力在未经司法机关确认无效前，其租赁协议有效情况下，会造成所占土地仍由被上诉人继续承租，而案涉房屋应予以返还，造成地房分离。上诉人与被上诉人之间关于房屋的处理，势必会影响到庆安公司的合法权益；同时，为进一步查明造成房屋不能返还的原因及折价补偿的标准，作为实际义务人的庆安公司，也得对上诉人与被上诉人之间就案涉房屋补偿价款的合理性提出意见。鉴于此，结合上诉人提交的被上诉人与庆安公司的土地租赁协议，证明处理的案涉房屋涉及土地所有权人庆安公司的合法权益，故一审法院遗漏利害关系人，应当予以追加，防止其权益受到损害。其次，关于案涉争议的缘由，是当时政府为了开发新农村建设成立了项目管理公司即庆安公司，对岔鞍村整体进行农村改造建设，并同意在集体土地上搞开发建设。正是在这样背景下，作为公职人员的曲仁成相信政府背后的开发建设行为，在小产权房各地开始搞试点改革的情况下，存在小产权房合法化的可能，即使明知存在违反法律法规的情形下铤而走险，是为了获得更多利益。上诉人承租案涉土地后在土地上建设房屋当时政府是允许的，否则被上诉人不可能购买案涉房屋，上诉人更不可能出卖房屋，因此造成合同无效的责任，不仅仅存在于上诉人及被上诉人之间，更有案外人庆安公司的责任，庆安公司对案涉房屋的买卖也收取了相应费用（含过户费）。因此，理应追加庆安公司作为本案第三人。目前一审法院正在办理的同类案件约有200余件，庆安公司均作为诉讼主体参与诉讼。九、一审确定的本案案由有误。本案应为确认合同无效纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。本案名义上是房屋买卖合同，但实质上属于上诉人权利义务的概括转让，即上诉人将自己与庆安公司的权利义务全部转让给被上诉人，上诉人退出与庆安公司的合同关系，转移给被上诉人。在被上诉人与庆安公司签署土地租赁合同后，被上诉人便取得了上诉人的合同地位，权利义务转移即告完成。自此，上诉人与被上诉人之间完成了各自的义务，被上诉人再找上诉人主张权利缺乏事实与法律依据。十、本案存在同案不同判的情形。大连市中山区人民法院审理的陈曦诉刘培辉、张丽与庆安公司确认合同无效一案的争议内容与本案情况完全相同，但是两个案件的处理结果不同。曲仁成辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，同意一审判决。1.关于案涉合同性质一节。上诉人出售给被上诉人案涉房产是未经国家审批的农业用地，违反《中国人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条禁止性规定，同时上诉人也未提供有效文件证明其有权合法处分涉案房产，系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十二条第四款、第五款规定，案涉房屋买卖合同应属无效，被上诉人有权要求上诉人返还购房款并支付利息。2.关于上诉人称被上诉人占有使用收益一节。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而被判定无效,案涉房屋被认定为违规建筑。被上诉人确实有使用房屋的事实,但是并没有利用案涉房屋进行收益,购买只是为了居住使用。退一步讲,即便被上诉人确因案涉房屋产生收益,这份收益也不应归上诉人所有。上诉人并非案涉房屋所有权人,其没有依据向被上诉人主张该收益，上诉人也不应从建造和处分违法建筑中获取利益。上诉人作为出售房屋的相对方，应当清楚项目地块性质和建筑的属性，在此种情况下依然进行出售，需要承担相应责任。被上诉人虽在房屋交付后享有使用权益，上诉人也享有相应房款的使用权益，不能因为被上诉人使用了案涉房屋则认定被上诉人的利益未遭受损失。况且，一审法院也判定被上诉人自担30%责任。一审法院判令上诉人承担70%责任并无不当。3.被上诉人购买案涉房屋时并不知道案涉房屋占有农业用地和无法办理产权。被上诉人确为国家公职人员，但并不清楚案涉房产是否侵占农业用地。上诉人作为案涉房屋的建设者及出售者，理应知晓案涉房产的具体情况。被上诉人作为一般消费者，购买案涉房产意欲取得的是物权所有权而非使用权，双方房屋买卖合同约定了上诉人的主要义务，即为被上诉人办理案涉房屋产权证明，也表明被上诉人当初是为了取得房屋所有权而进行的交易。4.关于案涉房屋的两份合同问题。案涉房屋买卖合同之所以无效,是因为案涉房屋系违法建筑,其建造行为及后果违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条禁止性规定。无论双方就案涉房屋的买卖或者出租签订几份合同，也不能改变其占有农业用地的事实，都会因为其违反禁止性规定而无效。曲仁成向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》无效；二、二被告共同返还原告购房款人民币660000元及支付占用资金期间利息（自2010年4月19日起至2019年8月19日止，以人民币660000元为基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2019年8月20日起，以人民币660000元为基数按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2009年10月22日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定：甲方（二被告）向乙方（原告）转让位于甘井子区岔沟台山坡上建筑面积约300平方米（含车库）砖混结构房屋一栋，房款总额人民币660000元。甲方负责办理乙方在岔鞍村南岔沟台山所购（约300平方米、含车库、砖混结构）房屋的房照及产权证，乙方应积极配合并提供相关的证件及相关资料，办理费用由乙方自负。乙方入住岔鞍村南岔沟后，应自觉遵守该村的《村规民约》服从该地方的行政领导，支持村领导的工作。签订合同后，原告于2009年10月22日、2010年4月19日向被告全额支付房款660000元。2019年11月4日，大连市甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组向案涉房屋所在区域发出《致住户的一封信》，初步认定案涉房屋为违法违规建筑，拟作出拆除或没收的处理决定。2019年11月28日，案涉房屋被甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组以及甘井子区财政局进行查封。并已实际拆除了涉案房屋。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》涉及的房屋系违法占用农业用地而建设，且没有办理农用地转用审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，案涉《房地产买卖合同》因违反法律的强制性规定，一审法院确认该合同无效。原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告主张原告该项权利已经超过诉讼时效的辩解意见，一审法院认为，诉讼时效仅适用于请求权，而请求确认合同无效的权利的行使，通过权利人的单方主张后由法院确认即可实现，此种权利属于形成权，故不受诉讼时效制度的限制，被告该项辩解意见，一审法院不予支持。被告提交的土地租赁协议以及另一份房地产买卖合同，拟证明本案名为房屋买卖合同关系，实际为土地租赁关系的辩解意见，一审法院认为案涉房屋买卖合同签订的双方为原、被告，而被告提交的土地租赁协议为原告与案外人庆安公司签订，两份合同的主体不同，且案涉金额也是原告全部支付给被告，两个法律关系并没有必然联系，也不能证明原、被告之间是土地租赁关系，被告的该项辩解意见，一审法院不予支持。关于被告主张，办理房产证等手续均由案外人庆安公司承担的意见，一审法院认为，被告提供的房屋买卖合同中虽约定了案涉房屋房产证等手续由庆安公司承担，但庆安公司并没有在该合同中盖章，不能确认庆安公司是否作出该意思表示。即便是由庆安公司承担案涉房屋的办证手续，案涉合同系因违反法律的强制性规定而导致无效，被告作为合同签订的相对方以及房款接收方，亦应承担因合同无效导致的返还房款的责任，故被告的该辩解意见，一审法院不予支持。关于双方因合同无效应如何承担责任的问题，一审法院认为，案涉房屋买卖合同无效，被告应向原告返还购房款本金，原告的该部分诉讼请求，予以支持。关于原告诉请要求被告给付购房款的占用期间利息的问题，一审法院认为，原告作为城镇居民以及国家公职人员，在明知其没有购买农村宅基地资格的情况下仍与被告签订了房屋买卖合同，存在过错。原告在购买该房屋时，被告没有提供任何关于案涉房屋的手续材料，原告仍签订房屋买卖合同同样存在一定过错，应承担30%的损失责任，被告应承担主要责任，承担损失70%责任。鉴于被告当庭主张如合同被确认无效，将另行起诉原告赔偿经济损失的情况，被告的损失本案不合并处理。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：原告曲仁成与被告韩行全、张淑英于2009年10月22日签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告韩行全、张淑英于判决生效之日起十日内返还原告曲仁成购房款660000元；并承担自2010年4月19日起至2019年8月19日止，以人民币660000元为基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2019年8月20日起，以人民币660000元为基数按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息总额70%；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5200元，由被告韩行全、张淑英承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于上诉人提出一审法院审理程序严重错误一节。本院认为，本案一审案件不属于《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的不宜适用简易程序审理的案件，一审法院在庭审中已告知双方当事人本案由审判员独任审理，上诉人对此未提出异议；而且，一审法院适用简易程序审理，不影响当事人举证、质证、辩论、上诉等诉讼权利的实现。故上诉人提出一审适用简易程序审理本案不当的意见，本院不予采纳。关于上诉人提出一审法院适用法律错误一节。上诉人主张其与被上诉人之间的法律关系名为房屋买卖合同关系，实质上是长期租赁合同关系，一审法院将买卖法律关系和租赁法律关系分割是错误的。本院认为，上诉人与被上诉人于2009年10月22日签订的《房地产买卖合同》约定，甲方（韩行全）向乙方（曲仁成）转让位于甘井子区岔沟台山坡上建筑面积约300平方米（含车库）砖混结构的房屋一栋，房款总额66万元；双方签订合同后，甲方应向乙方提供房屋的有关资料和相关信息，并负责办理该房屋更名及相关手续；甲方负责办理乙方在岔鞍村南岔沟台山所购（约300平方米、含车库、砖混结构）房屋的房照及产权证，乙方应积极配合并提供相关的证件及相关资料，办理费用乙方自负。从上述内容来看，系上诉人将案涉房屋所有权转移给被上诉人，被上诉人支付价款的合同，双方应当认定为房屋买卖合同关系。至于上诉人提到的租赁合同，系其在一审提供的庆安公司与被上诉人曲仁成签订的《土地租赁协议》，《土地租赁协议》的落款时间为“2003年4月1日”。关于该份《土地租赁协议》的签署，被上诉人称是在与上诉人就案涉房屋签订买卖合同之后，根据庆安公司的要求补签的协议，协议落款时间不是实际签订日期。上诉人称庆安公司是红旗镇政府设立的项目公司的子公司，负责当时岔鞍村的整体开发建设，当时土地对外出租转让由庆安公司负责；并且，上诉人认可当时案涉房屋所涉土地是上诉人从庆安公司租赁来的，其将案涉房屋及土地转让给被上诉人后，由被上诉人到庆安公司处办理相应转让手续，重新由被上诉人就案涉土地与庆安公司补签租赁协议。从双方的陈述可知，《土地租赁协议》仅是在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同之后，为办理房屋转让手续，由被上诉人与当时房屋所涉农村集体土地的有关管理公司重新补签的一份协议。该协议双方并非上诉人与被上诉人，上诉人以此主张其与被上诉人之间实质上属租赁合同关系，进而以此主张一审法院适用法律错误，没有事实依据，本院不予采纳。至于上诉人提及的一审法院案由确定错误的上诉意见，本院认为，本案系因上诉人与被上诉人买卖案涉房屋产生的纠纷，被上诉人虽将确认案涉《房地产买卖合同》无效作为一项单独的诉讼请求提出，但与此同时还提出房屋买卖合同相关的其他诉讼请求，故一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，并无不当。关于上诉人提出被上诉人在起诉状中阐明的有关内容，说明被上诉人认可双方买卖合同有效的上诉观点，本院认为，合同效力属于法院依职权主动审查的法律问题，并不属于当事人认可的事实范畴；况且，上诉人提及的被上诉人在起诉状中阐明的“二被告也未能提供有效文件证明其有权合法处分涉案房屋，系无权处分”，亦不构成被上诉人对案涉房屋买卖合同效力的认可。上诉人该项观点，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人提及的一审法院对案涉房屋买卖合同效力的认定以及后续处理是否妥当问题。本院认为，上诉人认可案涉房屋系其在庆安公司处租赁的土地上建造后出售给被上诉人的，称除了其与庆安公司签署过土地租赁协议外，没有其他建筑手续。并且，大连市甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组于2019年11月4日向案涉房屋所在区域发出的《致住户的一封信》，将案涉房屋纳入重点区域违法违规建设和审批的别墅清查范围，并作出拟拆除或没收的处理决定。案涉房屋已被实际拆除。由此可以看出，本案双方交易的房屋未取得有关部门审批，有关部门将该房屋确定为违章建筑并强制拆除。案涉房地产买卖合同违反我国土地管理法和合同法的相关规定，应属无效合同。况且，上诉人与被上诉人均认可案涉房屋所在土地属农村集体土地，被上诉人曲仁成系城市居民，其购买案涉房屋，也违反我国“农村的住宅不得向城市居民出售”的禁止性规定，亦应认定无效。故一审认定上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》无效，并无不当。关于案涉《房地产买卖合同》无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述规定，上诉人基于《房地产买卖合同》取得的房款660000元理应返还被上诉人。案涉房屋已被拆除，故不存在相应房屋的返还问题。至于被上诉人应否向上诉人支付折价补偿，因案涉房屋系上诉人违章建房后出售的，被上诉人曲仁成是否购买该房屋与此后违建房屋被拆除并无影响，故上诉人要求被上诉人支付房屋被拆后的折价补偿，本院不予支持。至于被上诉人主张的占用资金期间的利息，因价款返还与标的物返还系互为对待给付，因被上诉人无法返还案涉房屋，被上诉人要求上诉人支付占用资金期间的利息，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院遗漏必要共同诉讼人，应将庆安公司追加为第三人参加诉讼一节，本院认为，从本案证据显示，庆安公司仅是上诉人与被上诉人均提到的案涉房屋所在土地的出租方，系为办理案涉房屋转移手续而与被上诉人签署《土地租赁协议》的合同当事人。庆安公司是否参加本案诉讼，并不影响本案有关房屋买卖合同效力的认定及后续处理，其不属于本案必要共同诉讼人，上诉人要求追加庆安公司为第三人参加本案诉讼，依据不足，本院不予采纳。综上所述，韩行全、张淑英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2047号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2047号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2047号民事判决第二项为：韩行全、张淑英于本判决生效之日起十日内返还曲仁成购房款660000元；四、驳回曲仁成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元（曲仁成已预交），由张淑英、韩行全负担。二审案件受理费5200元（张淑英已预交），由张淑英、韩行全负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年四月二十一日书记员  黄月妍