河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0323民初992号原告：李长安，男，汉族，1950年4月1日生，住河南省新安县。原告：程腊梅，女，汉族，1951年2月6日生，住河南省新安县。系李长安妻子。二原告共同委托诉讼代理人：陆建成，河南九都律师事务所律师。被告：侯孝安，男，汉族，1954年7月15日生，住河南省新安县，现住新安县。原告李长安、原告程腊梅诉被告侯孝安为确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李长安、程腊梅及其共同委托诉讼代理人陆建成，被告侯孝安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李长安、程腊梅共同向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方宅基地转让协议无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年新安县实验小学扩建，原告李长安家老宅被拆除经新安县教育局、西关居委会和李长安协商，西关居委会给李长安家安置宅基地两所，每所一万元的价格作为占用李长安家老宅的补偿。2002年11月20日李长安将两所宅基地购置款2万元交西关居委会，西关居委会给李长安家在县环保局后面（教堂北）新方宅基地两所（附李长安缴款证明），2002年西关居委会给李长安两所宅基地后，李长安以新安县体校校长被告侯孝安承诺把李长安儿媳妇从郑村小学调到体校并同意借给李长安3万元为条件，李长安同意以1万元的价格将自家宅基地一所转给侯孝安，两家合伙建房，侯孝安承诺办理建房手续。2002年3月16日侯孝安在未兑现，李长安转让宅基地条件和支付转让款的情况下，从李长安手里取得《新安县农村居民宅基地用地申请书》，2006年3月3日新安县城关镇土地资源管理所盖章通过。2003年7月，李长安与吕喜子签订了建房协议，两所宅基地主体工程由吕喜子承建。此后原告要求被告履行口头协议，被告却谎称已支付宅基地款1万元并且不承认其他口头约定，由此发生矛盾。2004年7月2日李长安突发中风瘫痪失语导致本案拖了很长时间，后原告程腊梅从李长安口齿不清的诉说中得知了实情，程腊梅开始告状、信访。2019年9月2日新安县城关镇人民政府信访办作出了《新房事项处理意见书》，建议原告通过司法途径解决。另新安县人民政府拆迁办在李长安住院期间未经调解就把涉案房产拆迁款给侯孝安。原告认为原告与被告在转让宅基地时候侯孝安当时是新安县体校的校长，是城镇居民。2004年12月24日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、河南省实施《土地管理法》第五十二条、第五十三条的规定，只有本村内村民才能申请宅基地。根据《中华人民共和国民法典》第153条，原被告双方宅基地转让协议违反国家强制性法律规定，属无效协议。为维护其合法权益，故诉至法院。被告侯孝安辩称：1、我与被答辩人没有签订宅基地转让协议。李长安多次找我说由于我在体委工作，人脉比较广，能在厂家购买到优惠价的建材，西关居委会给李长安安置的两所宅基地，一万元给我一所合伙建房，但是条件是李长安负责去生产组办理两所宅基地的申请表及西关居委会的盖章，我负责去城关镇和县里将手续盖章、协调共同建房的相关事宜。上述事实过程虽没有书面协议，但根据两张宅基地申请表的申请名字，足以证明宅基地属双方都已认可我与李长安一人一所。2、2003年7月，我们共同开始建房，楼梯分建。2012年政府统一规划该房区域需要拆迁，拆迁办按照相关手续和补偿标准给我们两家进行了房屋拆迁补偿，两家均无异议。3、2021年3月15日，我收到法院传票才知道原告将我起诉。4、我没有答应帮李长安媳妇进行工作调动以及三万元也没有这个事情，牵扯我们宅基地的事情产生的诉讼案件已经打了很多年了，原告起诉状上写的建房子的时候签的协议，但当时我们没有签协议。诉状上说2004年7月份李长安因病瘫痪导致失忆这个事情不是真的，实际上在这个时间点李长安还参与了房屋拆迁的协议，2012年的时候还去签了涉及本案宅基地的协议。关于诉状上说的2004年12月24日国务院的相关决定及国土资源局的相关规定，与原告无关，要处理也是国家处理。不管我们之间是口头协议还是书面协议，协议既有宅基地的转让内容，也有合作建房的内容，我认为这个协议是有效的。如果违反法律规定，那么我们双方都违反了。我给原告一万元的转让款时也有证人在场，因为今天李长安没有到庭，他如果认了就算了，如果不认，我也有证人。综上，原告的诉求缺乏法律依据，请求依法驳回原告全部诉求。经审理查明：2002年新安县实验小学扩建，需占用原告家老宅宅基，经各方协商，将原告家老宅拆除，宅基交新安县实验小学使用，并由西关居委会为原告重新安置一处宅基地，原告需向西关居委会缴纳2万元宅基地安置款。2002年11月20日，原告李长安缴纳了2万元宅基地安置款，西关居委会向其出具收据，并在县环保局后为其重新划定了宅基一处。2003年，原告李长安与被告侯孝安经协商达成口头协议，约定原告李长安将上述宅基地中占地面积为126平方米的宅基地使用权以1万元的价格转让给被告。达成口头协议后，原告李长安将协议转让该宅基地情况告知其妻子原告程腊梅，后双方开始建房，上述宅基地均有案外人吕喜子承建，房子建成后原、被告各居一所。2002年3月16日，原告李长安、被告侯孝安分别以各自的名义向城关镇申请办理农村居民宅基地使用证，但最终未获批准，也未能办理宅基地使用证。2012年东区建设指挥部开始对被告侯孝安所居住的房屋实施征迁，被告侯孝安与东区建设指挥部签订了拆迁安置补偿协议，该房屋被拆迁。原、被告双方因被告侯孝安的宅基地补偿款发生争议，原告多次信访后形成本诉。另查明，被告侯孝安户籍地为河南省××××大街体委家属楼，系城镇居民，非涉案宅基地集体经济组织成员。本院认为，本案争议的民事法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的相关规定,本案裁判应援引《中华人民共和国民法典》实施前的相关法律规定。宅基地使用权是宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，权利人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让，且宅基地在转让时依法应当签订书面协议。本案中，原告李长安基于继承获得其老宅的所有权，后因征迁该老宅，集体经济组织通过置换、补偿的方式为其安置新的宅基地。经原告李长安与被告侯孝安口头协商，口头协议约定将该宅基地中占地面积为126平方米的宅基地使用权以1万元的价格转让给被告。根据法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，宅基地只能在本集体经济组织成员之间流转，否则转让合同因违反法律强制性规定自始无效，且本案双方当事人未签订书面协议，其以口头协议形式转让宅基地的行为也不符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告李长安与被告侯孝安之间的宅基地口头转让协议因形式及内容均违反法律强制性规定，而自始无效。故对二原告要求确认宅基地转让协议无效的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：原告李长安与被告侯孝安之间的宅基地转让口头协议无效。本案受理费300元，由被告侯孝安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  陈治国二〇二一年四月二十九日书记员  李维楠