呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终750号   上诉人（原审被告）：施梅枝，女，汉族，1978年10月23日出生，住呼和浩特市。   被上诉人（原审原告）：李佩峰，男，汉族，1994年4月18日出生，住呼和浩特市清水河县。   委托诉讼代理人：王利平，呼和浩特市清水河县“148”法律服务所法律工作者。   原审被告：韩增强，男，汉族，1969年12月17日出生，住呼和浩特市。   上诉人施梅枝因与被上诉人李佩峰、原审被告韩增强房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初3718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。   施梅枝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判施梅枝不予交付李佩峰房屋并赔偿李佩峰违约金8400元；2.一、二审案件受理费由李佩峰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。涉案房屋是在施梅枝、韩增强不知情的情况下，被中介公司和李佩峰恶意串通变更登记在李佩峰名下的。授权委托书是在施梅枝、韩增强被蒙蔽的情况下签署的。中介公司的“成经理”一直口头陈述是为了取消“他项权”，即帮助施梅枝、韩增强办理解除房屋抵押手续。而且一再声称，办理房屋过户登记时，需要施梅枝、韩增强夫妇亲自去房屋登记部门签字。中介公司的“小王”还在办理房屋变更登记的前一天晚上，即7月14日晚上给施梅枝发微信，让施梅枝准备好身份证、户口簿、结婚证准备第二天过户用。可是，第二天在施梅枝、韩增强并未到房屋登记部门签字、也未向房屋登记部门提交相关证件的情况下，涉案房屋就被变更登记在李佩峰名下。韩增强因多年来存在严重的“抑郁症”，根本没有在公证处查看授权委托书的内容，施梅枝因文化程度低，也没有查看授权委托书的内容，就按照工作人员的要求在预先打印好的《授权委托书》上签了字，因此，所谓的《授权委托书》中授权中介公司的“成经理”代为办理房屋过户登记的相关手续根本不是施梅枝、韩增强的真实意思表示。2、从李佩峰在一审庭审中提交的房屋登记部门的备案资料来看，《不动产登记申请表》上“申请人”处签字不是施梅枝、韩增强所签，《二手房买卖合同》上的“出方卖”处签字也不是施梅枝、韩增强所签，可见，李佩峰在一审庭审中提交的在房屋登记部门备案的这两份资料上的签字均是李佩峰和中介公司伪造施梅枝、韩增强的签字。3、李佩峰将涉案房屋变更登记在自己名下也违背《房屋买卖合同》的约定。《房屋买卖合同》第四条第（3）款明确约定：“乙方按约定交清全款或贷款审批合格后，甲乙双方按丙方要求在15日之内办理过户手续并将房本领证单交于丙方保管”。但李佩峰的银行审批手续是在7月24日才办理完毕，李佩峰与中介公司在7月15日就背着施梅枝、韩增强提前办理了房屋变更登记。综上所述，涉案房屋变更登记在李佩峰下，是在施梅枝、韩增强不知情的情况下，李佩峰与中介公司在得知该地段房屋划为“学区房”时背着施梅枝、韩增强提前办理了变更登记，严重侵害了施梅枝、韩增强的合法权益。二、一审法院认定事实不清，判决施梅枝赔偿李佩峰违约金8400元没有依据。《房屋买卖合同》约定：乙方于2020年6月15日前交付甲方该房屋首付款350000元......，但李佩峰作为乙方并未按照约定交付首付款。定金也是在6月3日通过中介公司取得了10000元，并不是在6月1日交付定金20000元。由此可见，是李佩峰违约在先。三、施梅枝与李佩峰签订的《房屋买卖合同》约定的成交价显失公平，严重背离市场价格。施梅枝、韩增强在涉案房屋被变更登记后才得知：中介公司在施梅枝、韩增强未参与办理房屋变更登记的前一天，即7月14日，呼和浩特市就公布市区公办小学划片范围，电力小学属于划片范围。中介公司和李佩峰共同合谋于当日就将涉案房屋变更登记在李佩峰名下。现在同地段小区的房屋销售价格成倍上涨，施梅枝、韩增强的房屋在被办理变更登记仅仅5天，该地段的“学区房”就大涨，故请求支持施梅枝的上诉请求。   李佩峰辩称，一审法院判决违约金8400元适用法律正确，当初约定是84000元，最后判决8400元合情合理。请求驳回上诉，维持原判。   李佩峰向一审法院起诉请求：1.判令施梅枝、韩增强将位于呼和浩特市玉泉区五塔东街三十七中巷赛罕区政府1号楼4层2单元10号的楼房腾空后交付给李佩峰。2.判令施梅枝、韩增强依据双方订立的《房屋买卖（置换）合同》中第六条第4项赔偿违约金84000元。3.判令施梅枝、韩增强赔偿李佩峰额外支付的租房自2020年10月1日起至施梅枝、韩增强腾房之日每月2000元。4.本案的诉讼费用由施梅枝、韩增强承担。   一审法院认定事实：李佩峰和韩增强、施梅枝于2020年6月1日签订《房屋买卖（置换）合同》，约定将韩增强、施梅枝（甲方）所有的位于呼和浩特市玉泉区五塔东街三十七中巷赛罕区政府1号楼4层2单元10号房屋出售于李佩峰；李佩峰（乙方），房屋的建筑面积为82.84平方米，经双方协商一致房屋的总价款为84万元，买卖双方需支付定金20000元，约定房款支付方式为贷款，乙方于2020年6月15日前交付首付款35万元，剩余房款人民币49万元待银行放款之日一次性付清，乙方按照约定交清全款或贷款审批合格后，甲乙双方按丙方要求在15日内办理该房屋的过户手续并将房本领证单交由丙方保管。甲方即售房人承诺于2020年10月1日起腾出房屋，依据本合同第八条约定，甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。在合同的第八条的约定其他事宜中载明，因韩增强、施梅枝房屋有银行贷款21万元，无法自行偿还，双方协商在银行贷款通过后5日内付乙方部分首付款21万元帮助偿还银行贷款，抵押解除领出房产证10日内甲方配合乙方办理过户手续，同时乙方支付甲方剩余的购房首付款（包含定金），同时约定甲方留存1万元腾房押金在中介机构。合同签订当日，施梅枝出具收据载明收到李佩峰该房屋定金2万元，其中6月1日缴纳1万元6月2日缴纳1万元，后中介机构通过微信转账的方式向被告施梅枝转账1万元。并且李佩峰委托了包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司为其办理贷款手续。2020年7月1日，韩增强、施梅枝前往呼和浩特市正信公证处申请公证，就其委托成向东代理办理的事项进行公证，并就公证事项和法律后果进行了公证。2020年7月15日，李佩峰以及韩增强、施梅枝的委托代理人成向东在不动产登记申请表中签字确认将涉案房屋转让给李佩峰，李佩峰于2020年7月22日办理完毕不动产权属证书，取得了玉泉区五塔东街三十七中巷赛罕区政府1号楼4层2单元10号的房屋不动产权证书。2020年7月10日，施梅枝出具收条，证实收到李佩峰购房款13万元，其中2020年7月8日转账支付给施梅枝29万元，故两笔总共转账42万元整。2020年7月24日，李佩峰与中国建设银行股份有限公司呼和浩特分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定商业贷款40万元，2020年8月10日中国建设银行将40万元贷款打入施梅枝账户。直至庭审之日，房屋仍由韩增强、施梅枝占有使用，李佩峰已按照贷款合同的约定一直偿还贷款。以上事实有《房屋买卖（置换）合同》、收条、收据、二手房贷款合同书、个人住房借款合同、不动产登记申请表、公证书、房产证、收条、个人贷款支付凭证、李佩峰还房贷凭证、诊断证明及病情处理意见书、他人买卖合同及微信内容等证据予以证实。   一审法院认为，本案的争议焦点系韩增强、施梅枝是否应腾房交付房屋李佩峰诉请的违约金和租金损失是否有事实和法律的依据首先，李佩峰和韩增强和施梅枝签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定。虽施梅枝抗辩称韩增强的签名系其代为签订，但是后续中韩增强前往公证处的行为已实际对该《房屋买卖（置换）合同》进行了追认，系其对该合同的认可，应认定《房屋买卖（置换）合同》合法有效。李佩峰已按照合同的约定支付了全部84万元的购房款，韩增强、施梅枝对于收款行为一直也未表示反驳。虽韩增强、施梅枝抗辩其支付价款时间不符合合同的约定行为，但是本案中依据《房屋买卖（置换）合同》中约定的合同价款支付方式不仅有2020年6月15日前支付35万元，还存在其他约定事项，即需要等待贷款审批通过后支付韩增强、施梅枝房屋部分房款以便提前注销抵押，故不能单纯依据《房屋买卖（置换）合同》中第四条交款方式认定李佩峰违约。故李佩峰已按照合同的约定履行了自己的义务，韩增强、施梅枝也已协助李佩峰办理完毕不动产权属证书的更名手续，取得了不动产权证书，因此韩增强、施梅枝应按照合同的约定于2020年10月1日前腾出该房屋，韩增强、施梅枝主张李佩峰与中介机构恶意串通无任何事实与法律的依据，现其住于该房屋未按照约定履行构成违约并且有违诚信将导致双方利益明显失衡，故韩增强、施梅枝应按照合同的约定继续履行合同腾出房屋，将玉泉区五塔东街三十七中巷赛罕区政府1号楼4层2单元10号的房屋交付李佩峰。对于韩增强、施梅枝在答辩中称申请中止该案件，因截止本案宣判之时其未提供任何撤销权之诉的受理通知书或其他证据，故对于该项中止申请不予同意。其次，对于李佩峰诉请的违约金和租金的诉讼请求。鉴于，提起本案诉讼时，案涉房屋价格已增长，签订合同时，李佩峰和韩增强、施梅枝并无法预料房价的上涨，为维护市场交易的稳定性及社会的公平诚信，双方基于真实意思的表示签订《房屋买卖（置换）合同》，故李佩峰和韩增强、施梅枝应按照合同的约定严格履行义务，韩增强、施梅枝在庭审中亦对于现占有房屋的事实予以认可，未按照约定腾出房屋交付李佩峰，应承担违约责任，依据合同的约定应承担房屋总价款10%即84000元的违约金，但是该违约金对违约方既体现惩罚性，也是对守约方的补偿，要兼顾惩罚性和填补性的原则，本案中李佩峰的实际损失应是其无法在2020年10月1日按时入住该房屋，其诉请84000元的违约金明显过高，故本院酌定韩增强、施梅枝支付李佩峰房屋总价款1%即8400元的违约金。对于李佩峰主张的支付其额外租房月租金2000元直至腾房之日的讼请求，因无任何事实与法律的依据故不予支持该诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告韩增强和施梅枝于本判决生效后十五日内将位于呼和浩特市玉泉区五塔东街三十七中巷赛罕区政府1号楼4层2单元10号的房屋腾空后交付原告李佩峰。二、被告韩增强和施梅枝于判决生效后十日内赔偿原告李佩峰违约金8400元。三、驳回原告李佩峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费950元，由原告李佩峰负担900元，被告韩增强和施梅枝负担50元。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为施梅枝、韩增强是否应当赔偿李佩峰违约金8400元。   施梅枝认为，李佩峰与中介公司的成向东恶意串通，成向东一直口头陈述是为了帮助解除房屋抵押手续，并声称办理房屋过户登记时，需要韩增强和施梅枝亲自去房屋登记部门签字，《授权委托书》是在受蒙蔽的情况下签署的，不是韩增强和施梅枝的真实意思表示。且合同第四条第（3）款约定：“乙方按约定交清全款或贷款审批合格后，甲乙双方按丙方要求在15日之内办理过户手续并将房本领证单交于丙方保管”，本案中银行的手续是7月24日才办理完毕，但李佩峰与中介公司在7月15日就办理了房屋变更登记。本院认为，施梅枝没有提交李佩峰与中介公司的成向东恶意串通的证据，也没有提交成向东与其约定办理房屋过户登记时需要韩增强和施梅枝亲自去房屋登记部门签字的相应证据。且经庭审核实，施梅枝对韩增强和施梅枝签字的《授权委托书》的真实性予以认可，该授权委托书中约定了韩增强和施梅枝授权成向东代为到不动产登记部门及房屋管理部门办理与产权过户相关的一切手续，但并没有约定变更房屋登记时需韩增强和施梅枝亲自到房屋登记部门签字。成向东依据《授权委托书》完成了委托事项，该后果应当由韩增强和施梅枝承担，故施梅枝的此项理由不能成立。施梅枝认为银行的贷款手续没有办理下来就变更了房屋登记，违反了合同的约定。本院认为，双方签订合同日期为2020年6月1日，2020年7月14日该房屋划为电力小学入学的范围，即签订合同时该房屋并未划入电力小学入学的范围，房屋的价格是双方参考当时的市场价格协商一致的，且双方签订主体均为完全民事行为能力人，不存在成交价款显示公平、严重背离实诚价款的情形，故施梅枝的此项上诉理由不能成立。   合同第八条第六项约定：“因被告韩增强、施梅枝房屋有银行贷款21万元，无法自行偿还，经双方协商与银行贷款审批通过后5日内李佩峰支付韩增强、施梅枝部分首付款21万元帮助韩增强、施梅枝偿还银行贷款（专款专用），抵押解除领出房产证10日内韩增强、施梅枝配合李佩峰办理过户手续，同时李佩峰支付韩增强、施梅枝剩余的购房首付款（包含定金）”。本院认为，该约定系手写在合同内，应当视为是双方对支付价款的特别约定，即双方对后续支付方式进行了特别约定，应优先适用。现韩增强、施梅枝的贷款抵押已经解除，并已经收到全部购房款，并办理了房屋变更登记手续，理应将涉案房屋交付李佩峰使用，其仍未交付房屋的行为构成违约，一审判决考虑韩增强、施梅枝占用房屋时间较短，约定的违约金过高，调整为房屋总价款1%即8400元的违约金并无不当。   综上所述，施梅枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由施梅枝负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年四月九日   法官助理 高海俊   书记员 雎 洁