河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1219号上诉人(原审原告)：周维海，男，汉族，1972年7月18日出生，住河南省商丘市。上诉人(原审原告):曹永欣，女，汉族，1947年3月10日出生，住河南省商丘市。上诉人(原审原告):郭强，男，汉族，1968年2月1日出生，住河南省商丘市。被上诉人(原审被告):商丘市春福物业管理有限公司，住所地商丘市梁园区神火大道西八一路南园中园******，社会统一信用代码:91411402395468600Q。法定代表人:李春福，职务总经理。委托诉讼代理人:李艳萍，女，汉族，1968年2月15日出生，住河南省商丘市，系该公司员工。上诉人(原审被告):商丘市公路局家属院业主委员会，，住所地商丘市梁园区新建路与团结路交口西北角公路局家属院负责人:牛传荣，职务，主任。委托诉讼代理人:刘军华，该委员会委员。上诉人周维海、曹永欣、郭强因与被上诉人商丘市春福物业管理有限公司(下称春福物业公司)、商丘市公路局家属院业主委员会(下称家属院业委会)物业服务合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院(2020)豫1402民初9813号民事判决，向本院提起上诉。2021年2月23日本院立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月13日对本案进行了公开开庭审理。上诉人周维海、曹永欣、郭强，被上诉人商丘市春福物业管理有限公司委托诉讼代理人李艳萍，被上诉人商丘市公路局家属院业主委员会委托诉讼代理人刘军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周维海、曹永欣、郭强上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担；对被上诉人提供虚假证据的行为进行处罚。事实与理由：原审法院把开庭后被上诉人提供的249份业主缴纳物业费的收据作为判决依据，程序违法。生效判决确认的是2018年4月1日的合同，本案是2020年4月1日续签的物业合同，该合同的签订没有召开业主大会，没有公开合同内容，业主不知道；该合同违反法律效力强制性规定，是无效的。被上诉人提供的249份业主缴纳物业费的收据有造假嫌疑，原审法院没有审核，将其作为“多数业主对业委会认可或对签订合同行为的追认”，不符合证据规则的规定。原审法院认定事实不清，证据不足，程序违法。被上诉人春福物业公司、家属院业委会辩称：业主缴纳物业费的收据是证明业主应该交纳的费用，与本案没有直接法律关系，上诉人称程序违法，是不成立的。2020年4月1日的合同，多数业主未提出异议，且足额交纳物业费用，应视为对业主委员会认可及对签订合同行为的追认。原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。周维海、曹永欣、郭强向原审法院提出诉讼请求:1、确认春福物业公司与公路局家属院业主委员会续签的物业合同无效。2、春福物业公司停止物业服务活动并退出公路局家属院。3、被告承担本案的诉讼费用。原审法院认定：2017年4月商丘市公路局将家属院物业交给被告春福物业公司管理一年。到期后商丘市公路局不再交物业费，改由小区业主交费。2018年4月15日，商丘市公路局家属院路苑西区业主委员会筹备委员会为解决小区物业交费和管理问题在小区内张贴通告，通告载明“4月15日业主委员会筹备委员会召开第一次会议，选举产生了路苑小区业主委员会。主任:牛传荣，副主任:杨学良、刘振卿、李玉合。同时成立了外业组、内业组、财办组等。现予公示，公示期为七天，自2018年4月15日至22日，有不同意见请在公示期内提出。”，在公示期间周维海、曹永欣、郭强未提出不同意见，后牛传荣代表路苑西区业主委员会与春福物业公司签订物业服务合同，副主任和其他组员也在合同上签名。合同主要条款约定:房屋建筑本体共用部分，服务费用按0.5元/m收费，每年一次性交费，服务期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止。因春福物业公司没有中断对该小区的服务，双方为延续前合同的时间节点，将合同落款时间署为2018年4月1日。上述合同到期后，2020年4月1日，业委会主任牛传荣代表路苑西区业主委员会与春福物业公司续签订物业服务合同，副主任和其他组员也在合同上签名。合同主要内容与2018年签订的合同内容基本一致，仅有“争议的处理”的内容有所变动，另将合同期限约定为2020年4月1日至2023年3月31日。小区共有361户业主，现已有224户业主缴纳了2020年1月1日至2020年12月31日的物业费用。同时查明：周维海、曹永欣、郭强系商丘市公路局家属院路苑西区业主。该小区因物业交费和管理问题部分业主意见不一并拒交物业费，春福物业公司因与业主因物业费纠纷曾向对数名业主提起诉讼，法院作出了（2019）豫1402民初618号、619号、（2020）豫1402民初2619号、（2020）豫1402民初3854号民事判决书，该四份判决均确认落款时间为2018年4月1日的《合同书》为有效合同，判决认定苑西区业主委员会与春福物业公司签订的物业服务合同有效。其中王因林和曹永欣对（2019）豫1402民初618号、619号案件不服，提出上诉。商丘市中级人民法院二审判决认为：“首先，根据长征街道外贸社区出具的《关于路苑西区物业进驻及成立“业主委员会”的事实经过》说明，结合业主委员会通告公示期间内，王因林并未对业主委员会成员提出异议的事实，一审法院认定该业主委员会有权代表业主与春福物业公司签订合同并无不当。即使按照王因林主张业主委员会没有全体业主半数以上的书面签字授权，但是该小区多数业主履行了案涉物业合同，应视为多数业主对业主委员会认可或者对签订合同行为的追认。其次，关于业主委员会选举的问题，上诉人如认为案涉业主委员会的成立违反法定程序，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》相关规定依法主张其相应的权利。第三、《最高人民法院关于适用原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”。本案中，2020年4月1日，在涉案小区前期物业服务合同到期的情况下，春福物业公司与家属院业委会续签的物业服务合同，就双方权利义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用以及违约责任等做出了明确约定，且续签的合同内容与前期合同内容基本一致，没有实质性变更，多数业主并未提出异议，小区共有361户业主，已有224户业主缴纳了2020年1月1日至2020年12月31日的物业费用。应视为多数业主对业主委员会认可或者对签订合同行为的追认。故该物业服务合同合法有效，双方已经形成了物业服务关系。《物权法》第七十八条第二款明确规定，如果业主认为业主委员会或者业主大会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主向法院行使的是撤销申请权，而不是合同无效确认权。即使按照周维海、曹永欣、郭强主张业主委员会没有通过业主大会同意签订案涉物业合同，可根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》相关规定依法主张其相应的权利。综上，周维海、曹永欣、郭强主张春福物业与公路局家属院业主委员会续签的物业合同无效和春福物业停止物业服务活动并退出公路局家属院的理由不充分，证据不足，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：驳回原告周维海、曹永欣、郭强的诉讼请求。案件受理费50元，由原告周维海、曹永欣、郭强负担。二审期间，当事人提交的证据不属于新证据，且不影响对案件事实的认定，不予分析认证。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”。生效的民事判决已认定商丘市公路局家属院业主委员会有权代表业主与春福物业公司签订合同；且在2020年4月1日的合同签订后，多数业主未提出异议；上诉人的请求并不能代表多数业主的意见，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。原审法院于2021年1月13日组织上诉人对被上诉人庭后提供的248份业主缴纳物业费的收据进行了质证，程序合法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处适当；上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周维海、曹永欣、郭强负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  宋 健审判员  朱利民二〇二一年四月二十六日法官助理朱文欣书记员李国梁