湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2641号上诉人（原审被告）：张秋鸿，男，1951年6月1日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘家运，湖北联正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市居安物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大道699号文豪苑4幢5号。法定代表人：朱燕侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宁、吴梦玲，湖南怀治律师事务所律师。上诉人张秋鸿因与被上诉人武汉市居安物业管理有限公司（以下简称居安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初7346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月03日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张秋鸿上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、驳回被上诉人诉讼请求；3、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、程序违法。一审受理了被上诉人起诉的五家业主（三户住宅业主，二户商业业主。本上诉人是商业业主）欠物业费案，实行合并审理。本案涉及2019年4月20日，《尚文创业城物业服务续签合同》，三户住宅业主案还有2012年7月20日、2013年12月23日、2016年12月31日三份合同。2020年10月29日，被上诉人才出具合同原件质证。2013年12月23日合同没有盖章，2016年12月31日合同盖章是业主大会。答辩时上诉人及其他业主均提出尚文创业城小区从2011年起没有业主委员会。自始至终，也没有业主委员会向上诉人催收过物业费。由于物业合同的特殊性，对于本案合同即使是真实的，上诉人也没有能力质证。由于合同本身的问题，一审责成被上诉人撤销了对三家住宅业主的起诉。而对本案直接判决。这是典型的欺负老实人的作为。一审在没有出具尚文创业城小区业主大会授权尚文创业城小区业主委员会签订本案合同证据的情况下，直接认定本案合同，程序严重违法。本案判决的第二天，即2020年11月13日，代理律师查询了洪山区房产局物业科，只有2007年尚文创业城小区业主委员会及2008年尚文创业城物业服务合同备案；查询了卓刀泉街物业办，及红星社区，马庄苑社区。红星社区是2017年组建的。马庄苑社区介绍，2011年尚文创业城小区召开业主大会，因大会伤了人，没有成立业主委员会；2015年刚成立业主委员会，还没有备案，就解散了。可见，从2012年始，尚文创业城小区没有业主委员会。本案的合同是有人冒充或私刻印章以尚文创业城小区业主委员会名义签订的合同。二、遗漏事实。1、一审遗漏了2012年后被上诉人是有合同服务还是无合同服务的事实。2、一审遗漏了上诉人还质证了2015年至2018年被上诉人的物业费发票的事实。2015年至2018年上诉人的物业费是月每平方米1.5元，本案被上诉人随意涨价。3、一审遗漏了被上诉人或尚文创业城小区业主委员会是否向上诉人催收物业费的事实。由于上述事实的遗漏。导致一审先判后审，2020年10月29日质证合同原件，2020年11月3日作出判决。三、适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条。一审并没有查明本案小区业主大会是否正常工作，是否有业主委员会。一审没有质证对上诉人催收物业费的证据。本案不是物业费欠费的诉讼，而是物业服务合同是否有效的诉讼。由于合同的特殊性，上诉人没有反诉合同无效。但一审不应该不审查合同的效力或向上诉人释明如何解决合同的问题。居安物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。居安物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张秋鸿向居安物业公司立即支付物业管理服务费7758元，违约金698元；2、判令本案诉讼费用由张秋鸿承担。一审法院认定事实，张秋鸿为尚文创业城小区2栋7-2号房的业主，该房产为小区商铺，房产建筑面积为86.2平方米。居安物业公司自2008年开始进驻该小区并持续提供物业服务。2019年4月20日，该小区第三届业主大会业主委员会与居安物业公司签订《尚文创业城物业服务续签合同》，约定由居安物业公司继续为小区提供物业服务，合同中明确约定商铺的物业服务费收费标准为5元/月/平方米，业主于每半年度第一个月的10日前交纳半年的物业服务费，同时合同还约定了双方权利义务及违约责任。合同期限为2019年1月1日至2021年12月31日。自2019年1月1日起，张秋鸿一直拖欠物业服务费，截至2020年6月30日，张秋鸿已欠缴18个月的物业管理费，共计7758元（计算方式：5元/月/平方米×18个月×86.2平方米=7758）。一审法院认为，小区第三届业主大会业主委员会与居安物业公司签订《尚文创业城物业服务续签合同》，均系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，对案涉小区的业主均具有法律约束力。张秋鸿在接受居安物业公司提供的物业服务后，应依约支付物业服务费。张秋鸿辩称小区业主委员会的主体资格待定，其所签订合同的法律效力需要进一步确定，因未提交证据予以佐证，该院不予认可。因张秋鸿自2019年1月1日起开始欠付物业服务费，居安物业公司主张张秋鸿支付欠缴物业服务费7758元（计算方式：5元/月/平方米×18个月×86.2平方米=7758）的诉讼请求，该院予以支持。张秋鸿未依约支付物业服务费的行为构成违约，根据《尚文创业城物业服务续签合同》第六章第三十二条的约定，张秋鸿应向居安物业公司支付违约金，结合合同约定及双方的履约情形，该院酌定违约金金额为663.31元（违约金计算以日万分之三为利率，以欠缴物业服务费为本金，自2019年1月1日计算至2020年6月30日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、张秋鸿于本判决生效之日起十日内向居安物业公司支付物业服务费7758元及违约金663.31元；二、驳回居安物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取25元，张秋鸿负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张秋鸿提交证据：1、委托合同和物业服务合同各一份，拟证明居安物业公司在2012年之前签订的物业服务合同有备案，2013年为了提高物业费，单方面伪造了业主委员会，2013年12月20日的备案报告中显示没有业主委员会，后期的物业服务属于无合同服务。2、《房屋产权登记信息查询单》两份。居安物业公司对张秋鸿的证据1真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为与本案无关。对证据2因是复印件真实性不认可，且认为与本案无关联性。居安物业公司提交证据：1、业主大会业主委员会备案表；2、公告及联系函。拟证明涉案合同系双方真实意思表示，对案涉小区业主均有法定约束力。张秋鸿对居安物业公司的证据真实性均有异议，认为没有依照法定程序办理备案手续，业主委员会主体不存在，公告不能证明已张贴，对物价局的联系函应有物价局的反馈信息。张秋鸿提交的证据与本案待证事实无关联性，本院不予采信。居安物业公司提交的证据系复印件，本院不予采信。本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一审法院没有严重违反法定程序的情形，张秋鸿关于一审程序违法的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，居安物业公司提交了《尚文创业城物业服务续签合同》，张秋鸿对该合同上业主委员会的盖章有异议，认为案涉小区2012年后无业主委员会，故合同上的印章系伪造，张秋鸿的证据不足以证明其主张，该项上诉理由没有事实依据，本院不予支持。一审法院依据现有证据作出裁判并无不当，张秋鸿的上诉理由没有事实依据均不能成立。综上所述，张秋鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张秋鸿负担。本判决为终审判决。审判员  曹芳二〇二一年四月二十六日法官助理吴倩书记员夏姣