四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终498号 上诉人（原审原告）：杨云榜，男，1972年2月10日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：张洪兵，珙县珙泉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川珙县农村商业银行股份有限公司，住所地四川省珙县巡场镇滨河东街南一段**。 法定代表人：曹建林，董事长。 委托诉讼代理人：何杰，男，公司员工。 原审第三人：刘敏，男，1967年10月6日出生，汉族，住四川省宜宾市珙县。 原审第三人：袁光丽，女，1967年12月2日出生，汉族，住四川省宜宾市珙县。 上诉人杨云榜因与被上诉人四川珙县农村商业银行股份有限公司（以下简称珙县农商行）、原审第三人刘敏、袁光丽案外人执行异议之诉一案，不服四川省珙县人民法院(2020)川1526民初1320号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨云榜上诉请求：撤销四川省珙县人民法院（2020）川1526民初1320号民事判决，改判支持杨云榜的诉讼请求。事实和理由：1.杨云榜是刘敏房屋的联建人、实际投资人和房屋所有权人，双方签订的《集资建房协议书》已经法院生效判决确认，杨云榜已接收了该房屋并实际占有、使用至今，杨云榜已实际取得了该房屋的所有权，只是在办理房屋变更登记手续过程中；2.刘敏、袁光丽明知案涉房屋系杨云榜所有，在未经杨云榜同意的情况下在珙县农商行为曾喻兵贷款提供抵押担保，损害了杨云榜的合法利益，刘敏、袁光丽与珙县农商行签订的《个人抵押合同》应当认定无效，合同无效，抵押当然无效。 珙县农商行辩称，1.抵押权利事实清楚、证据充分，办理抵押登记时没有任何失职行为，办理抵押是通过房屋管理部门办理有效登记依法合规有效，应予保护；2.案外人对抵押权人提出的异议不应当得到支持；3.杨云榜没有证据证明其合法占有房屋。 杨云榜向一审法院起诉请求：1.请求法院判决不得执行位于珙县××镇庄××村××单元××楼××号房屋；2.判决位于珙县××镇庄××村××单元××楼××号房屋归杨云榜所有（房屋价值185000元）；3.判决本次诉讼费用由珙县农商行承担。 一审法院认定事实：珙县农商行与曾瑜兵、万霞、刘敏、袁光丽金融借款合同纠纷一案中，四川省珙县人民法院于2016年12月2日作出（2016）川1526民初1038号民事判决书判决：一、曾瑜兵、万霞自本判决生效之日起五日内共同偿还四川珙县农村商业银行股份有限公司借款本金750000元、利息389474.75元（利息和罚息暂计算至2016年11月28日，自2016年11月29日起至生效判决指定的履行期限届满之日止的利息和罚息按借款合同约定另行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息、罚息计算至本金付清之日止）；二、如果曾瑜兵、万霞未按上述第一项判决确定的期限和金额履行偿还义务，四川珙县农村商业银行股份有限公司享有就抵押担保财产［房屋所有权人为刘敏、袁光丽共同共有，坐落于珙县××镇庄××村××组的七间门市（宜房权证珙字第2××6号、2××1号、2××3号、2××9号、2××2号、2××8号、2××4号），总面积为257.25平方米］经拍卖、变卖所得的价款优先受偿的权利；三、刘敏、袁光丽在四川珙县农村商业银行股份有限公司对抵押担保财产实现抵押权后，在抵押担保范围内，有权向曾瑜兵、万霞追偿。因曾瑜兵、万霞未主动履行判决书确定的义务，珙县农商行向四川省珙县人民法院申请强制执行，四川省珙县人民法院在执行过程中，于2020年7月29日作出（2020）川1526执恢159号民事裁定书，裁定对被执行人刘敏、袁光丽名下珙县××镇庄××村××单元××楼××号（产权证号：宜房权证珙县字第2××6号）商业用房进行网络拍卖。杨云榜提出执行异议，四川省珙县人民法院于2020年9月10日作出（2020）川1526执异10号执行裁定书，驳回杨云榜的异议。杨云榜对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉。 刘敏与袁光丽系夫妻关系。2010年10月30日，刘敏作为甲方，杨云榜作为乙方签订《集资建房协议书》，协议约定：甲、乙双方共同竟得上罗客运站的国有土地使用权，土地编号为511526/014/KYZ；甲方和乙方按份共有关系，乙方取得一套门面，面积37平方米（实际面积以房管所核定面积为准），乙方委托甲方负责修建房屋和代办相关证件；住房户型为******门面；乙方应向甲方缴纳集资建房款185000元，签订协议之时交100000元，工程完工交付钥匙时付清房屋的总价款；房地产权利归属(一）房屋建后，甲方将竣工验收合格的房屋交付给乙方，乙方拥有该套住房（或门市）的完全产权和相应的土地使用权。(二）房屋建筑面积和土地使用权面积的房屋建成后，以房地产权属登记部门确认的面积为准；确认的实际建筑面积与前述集资面积有出入的按房产部门确认的实际平方面积为准。(三）甲方将房屋移交后，由甲方统一办理房屋所有权证和土地使用权证，办证费用按国家规定乙方应交的税由甲方承担，费及房屋共用设施、设备大修基金由乙方承担。 2010年10月30日，刘敏出具《收款收据》，载明收到杨云榜购买房屋款100000元，同时刘敏在《集资建房协议书》后面和《收款收据》上面注明：待办理产权时方付清余款。2016年3月9日，杨云榜向刘敏交纳购房款5000元。 刘敏于2008年2月3日取得珙县上罗客运站集资建房的《建设用地规划许可证》，2011年12月5日取得上罗客运站《建设工程规划许可证规划验收合格证》。上罗客运站小区3单元1楼13号房屋于2011年12月20日取得房屋所有权证（产权证号：宜房权证珙县字第2××8号），所有权人是刘敏和袁光丽。 2011年12月19日，刘敏、袁光丽将位于珙县××镇庄××村××单元××楼××号房屋办理了产权登记，房屋产权证号为宜房权证珙县字第2××6号，房屋所有权人为刘敏、袁光丽。2012年8月10日，刘敏与袁光丽用二人共同共有的坐落于珙县××镇庄××村××组的七间商业门市（宜房权证珙县字第2××6号、2××1号、2××3号、2××9号、2××2号、2××8号、2××4号），总面积为257.25平方米，为曾瑜兵的借款作抵押担保，与珙县农商行签订了《个人抵押合同》。 2020年8月30日，四川省珙县人民法院受理了杨云榜与刘敏、袁光丽房屋买卖合同纠纷一案，并于2020年9月28日作出（2020）川1526民初1201号民事判决：一、杨云榜与刘敏于2010年10月30日签订《集资建房协议书》合法有效；二、驳回杨云榜的其他诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。 庭审中，杨云榜陈述刘敏已于2010年10月30日将诉争房屋交付其使用至今。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。本案的争议焦点为杨云榜是否享有足以排除强制执行的民事权益。刘敏、袁光丽使用登记在其名下的房屋为曾瑜兵、万霞在珙县农商行贷款作担保，并依法办理了抵押权登记手续，该抵押符合法律规定。当债务人曾瑜兵、万霞不履行债务时，债权人珙县农商行有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，一审法院对案涉房屋采取执行措施，不违反法律的规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件且其权利真实合法、能够排除执行，方得以产生中止执行的效果。本案中杨云榜与刘敏之间虽签订合法有效的《集资建房协议》，按照合同约定支付了105000元的购房款并占有使用了该房屋，但杨云榜并未举证证明未办理过户登记的原因。《集资建房协议》约定付款方式为“签订协议之时交100000元，工程完工交付钥匙时付清房屋的总价款”，杨云榜自述刘敏在2010年10月30日就将房屋交付使用，但至今未付清房款。一审法院认为房屋未办理过户登记的原因不排除有杨云榜的延期付款行为，因此，杨云榜所享有的权益不足以排除强制执行。 此外，我国《物权法》的规定是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。刘敏、袁光丽取得了案涉房屋的产权登记证书，刘敏、袁光丽为案涉房屋的法定权利人，一审法院依法按照产权登记簿的记载来认定产权归属，对于杨云榜要求确认案涉房屋属杨云榜所有的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回杨云榜全部的诉讼请求。案件受理费4000元（杨云榜已全部预交），全部由杨云榜负担。 本院认为，本案争议焦点为杨云榜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，我国不动产抵押权设立采取登记生效主义。本案中，刘敏为担保曾瑜兵、万霞向珙县农商行借款债权的实现，以本案房屋提供抵押，并办理了抵押登记，抵押权已依法有效设立。在认定申请执行人珙县农商行对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。该规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。在认定本案珙县农商行作为申请执行人对案涉房屋享有抵押权的前提下，杨云榜作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。本案中，杨云榜向刘敏购买的系商业用房，并非用于居住，杨云榜要求阻却案涉房屋的执行不符合执行异议复议规定第二十九条规定的要件。综上，在认定本案珙县农商行对案涉房屋享有合法抵押权并申请执行的情况下，杨云榜作为执行案外人对案涉房屋并不享有足以对抗该执行的法定权利。 综上所述，上诉人杨云榜的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，虽然适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不当，但裁判结果正确，本院纠正后予以确认。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4000元，由上诉人杨云榜负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈西苓 审判员  郭美宏 审判员  彭晓烽 二〇二一年四月八日 书记员  徐 莲