广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6687号上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司广州财富广场支行。住所地：广州市天河区体育东路118号财富广场首层105、106、107之1、107之2铺、19楼1902、1903、1905-2房。负责人:向孟南，职务：行长。委托诉讼代理人:陈芳，系该行职员。委托诉讼代理人:邹鲁文，系该行职员。被上诉人（原审原告）：广东厚园物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区永翠路翠和街9号二楼。法定代表人:谈国强，职务：董事长。委托诉讼代理人:吴雪霞，系该公司员工。上诉人平安银行股份有限公司广州财富广场支行（下简称平安银行）因与被上诉人广东厚园物业管理有限公司（下简称厚园公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月14日公开开庭进行审理。上诉人平安银行委托诉讼代理人陈芳、邹鲁文，被上诉人厚园公司委托诉讼代理人吴雪霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安银行上诉请求：发回重审或改判一审判决。事实和理由：一、厚园公司提供的《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》有两份原件，一份是厚园公司举证时提供，一份是庭审时提供，该两份原件对收费标准约定不一致，一份是8元，一份是5元及1.8元，委托期限也不相同，一审对该两份合同的矛盾之处未作审查，也未说明采纳8元标准的原因。因合同相对方广州金*洋房地产有限公司（下简称金*洋公司）未参加诉讼，无法核实真实性，故该证据不应被采纳。二、除上述合同外，一审法院判决厚园公司按照8元的标准收费没有其它证据。厚园公司提供的其他证据均无8元的约定，其提交的其他证据中的收费标准反而与另一份合同约定的标准一致，落款日期也与该合同的委托起始日期相同。三、本案已过诉讼时效，厚园公司已无胜诉权。厚园公司提供的2018年8月13日的特快专递的收件人并非我方平安银行，而是我方离职员工，我方的负责人为工商系统公开信息，可以为公众通过公开渠道查询，厚园公司邮寄如此重要的材料却不尽查询合理注意义务。而且对方所邮件的材料未在文件名处标明，无法得知内容为催款函，收件人也非我方，不能证明对方向我方催收，如何中断时效？对方的证据只能证明其向我方离职员工邮寄材料，且在退件后未作任何必要努力，对方并未尽送达义务，任由其权利陷入超过时效的危险中，应承担不利后果。四、所诉物业我方已经于2010年处置，我方对该物业已无权利及义务。该物业为金*洋公司抵债资产，我方在2010年通过广东珠江宏业拍卖有限公司拍卖处置给买家文*铸，并充分披露标的物现状及风险，买家承诺承担欠缴费用，我方在一审反复强调我方并非适格主体，若厚园公司起诉我方是以我方为物业所有者为由要求我方承担物业管理费，但该物业在2010年所有者已经是文*铸，故相应物业费应由文*铸承担。特提出上诉。厚园公司辩称，一、我司的管理合同确实有两份，第一份是刚刚进去时在2008年3月5日临时签署的，后一份前期物业管理合同是经过备案的正式合同，是通过招投标的。本案我司诉请的管理费的交费期间根本就不涉及第一份合同，都是第二份合同的管理期内，按照该合同，商业物业的管理费标准就是8元，我司收其他商业物业也是按照8元标准收取的。一审时提交给对方的合同是我司疏忽装订错了的，提供给法院的是没错的，我司开庭时带来的也是第二份合同。二、关于诉讼时效的问题，我司2018年8月份有寄过快递给平安银行，这个收件人王*是当时我司提供的信息，对方刚刚提供的证据买卖合同也显示，对方负责人是王*，所以我司当时向王*邮寄材料没错。至于邮件没写明内容，因为EMS的单是打印出来自动填上去的，我司当时要求填催款函，但是EMS员工自动打印出来没有文件信息。三、关于平安银行是否将物业转让，这跟我司公司无关，对方也没有通知我司，转让与否应该是对方与案外人之间的关系，与我方无关。厚园公司于2020年7月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.平安银行按《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定的物业服务收费标准(8元/每平方米建筑面积/每月)支付拖欠的2016年8月14日至2020年5月31日的物业服务费1098675.87元；至付清欠款之日止的滞纳金(从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2020年6月30日为713807.3元)；合计1812483.17元。2.平安银行承担所有的诉讼费用。一审法院查明：金*洋公司是广州市黄沙大道*号“辉洋苑”小区的开发商，厚园公司是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2008年3月7日，金*洋公司发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主/住户们的正常生活不受影响，该司委托厚园公司承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，厚园公司向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金*洋公司临时委托，厚园公司进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致。2008年6月5日，金*洋公司向厚园公司发出《中标通知书》，确认厚园公司为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人。2008年6月6日，金*洋公司（甲方）与厚园公司（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元/月/平方米，商铺管理费为8元/月/平方米……；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交管理服务费的千分之一交滞纳金等。2008年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局向金*洋公司发出《前期物业管理中标备案通知书》，确认对金*洋公司报送的“辉洋苑”小区前期物业管理中标材料给予备案。2005年6月21日广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第2699号-2民事裁定书，裁定：将被执行人广州金*洋房地产有限公司在本市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑金洋阁（自编）D1904房、D1905房、D2104房、D2108房、D2204房、D2205房、D2303房、D2304房、D2305房、D2308房、D2402房、D2403房、D2404房、D2505房、辉洋阁（自编）首层A213、第二层A201-212以物抵债给申请执行人深圳发展银行广州财富广场支行，以抵偿16494144元债务。2007年1月12日广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第2699-4号民事裁定书，裁定该院2005年6月21日作出的（2004）穗中法执字第2699-2号民事裁定书有笔误，补正如下：将裁定书中的第二页第17行“辉洋阁（自编）首层A213”补正为“辉洋阁（自编）第二层A213”。2012年7月27日深圳发展银行股份有限公司变更为平安银行股份有限公司。2020年6月11日广州市不动产登记中心依据金*洋公司的申请作出（2020）查询00372号《依申请信息公开答复书》，答复如下：一、预售、抵押情况。辉洋阁第二层*号铺（2345平方米）以2003备字4557办理了在建工程抵押登记，抵押权人为深圳发展银行广州分行区庄支行；二、查封情况。2007年1月15日，广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第2699-2、2699-4号协助执行通知书影件一份及民事裁定书影件两份：解封辉洋阁（自编）二层*，第二层*房，并将上述房产过户给深圳发展银行广州财富广场支行所有。诉讼中，厚园公司还提供如下证据：1、辉洋阁二楼测绘图，拟证明涉案房产二楼面积；2、服务费催收单，拟证明平安银行所欠物业服务费、滞纳金数额；3、2018年8月13日特快专递邮寄凭证（投递地址为平安银行经营地址，退件理由：已离职多年），拟证明厚园公司寄特快专递催收欠费。平安银行认为测绘图不充分、不明确、不具体，无法证明物业管理费合法。服务费催收单是邮寄给个人，而非平安银行，该邮寄不能达到中断诉讼时效的目的，其寄的时间已过诉讼时效。平安银行不承认厚园公司发出的催收函。平安银行提供：1、穗登记业务函【2020】01297号《告知书》，拟证明小业主向房管局申请不动产登记的资料，房管局回复，包括涉案房产，需消防整改。2、《温馨提示》，拟证明海名公司由于原开发商对涉案房产设计图纸存在管道走向错误进行整改。3、现场图片，拟证明涉案房产目前正在消防整改，根据告知书，涉案物业由琨鹏公司对涉案房屋进行消防整改，及涉案房产正在被厚园公司使用。厚园公司认为告知书上不动产登记中心回复有一部分已经出了房产证了，不能证实涉案房屋不能办理房产证。《温馨提示》确认真实性，但与本案无关。现场图片确认，整个大楼消防都在整改，都不影响使用。照片上面的使用人非厚园公司公司的人，是当时的建筑工人。庭审中，双方确认标的物性质是商铺。平安银行确认A201-A212号铺的面积是2345平方米，没有A213的实际面积。厚园公司认为根据测绘图，整个2楼都是平安银行。一审法院认为：广州市中级人民法院于2007年1月15日作出（2004）穗中法执字第2699-2、2699-4号协助执行通知书及民事裁定书，裁定解封辉洋阁（自编）二层*，第二层*房，并将上述房产过户给深圳发展银行广州财富广场支行（即平安银行）所有。平安银行即为上述物业所有人。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，厚园公司依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。该合同书对业主有约束力。平安银行虽然以涉案房屋消防需要整改不具备使用条件进行抗辩，但厚园公司作为物业公司仍为其房屋的公共设施的维护、小区整体绿化和保洁提供服务，故平安银行理应向厚园公司交纳物业管理费。关于涉案商铺的面积如何确定问题。根据厚园公司提供的《依申请信息公开答复书》及广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第2699-2、2699-4号协助执行通知书及民事裁定书，上述文书确认辉洋阁（自编）第二层*铺（2345平方米）是金*洋公司用于在建工程抵押登记，抵押权人为深圳发展银行广州分行区庄支行。经广州市中级人民法院执行，裁定以物抵债给申请执行人深圳发展银行广州财富广场支行（即现平安银行）。故平安银行应以涉案商铺2345平方米按每月每平方米8元向厚园公司支付物业管理费。至于A213铺的面积虽然上述法律文书亦作为抵债财产抵债给平安银行，但该铺的具体面积尚未确定。厚园公司应待该铺面积明确后，再另行主张。由于涉案商铺存在消防需要整改问题。商铺不能使用，平安银行没有支付物业管理费亦非平安银行故意行为。故厚园公司要求平安银行支付物业管理费滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于平安银行提出的诉讼时效问题。根据厚园公司提供的2018年8月13日特快专递邮寄凭证，该邮寄凭证的收件地址为平安银行的经营地址，退件原因是因收件人已离职多年，可证实厚园公司、平安银行双方曾经就涉案商铺进行沟通而留下的联系通信方式。故平安银行以没有收到厚园公司的催收函为由，答辩厚园公司主张的2016年8月14日至2020年5月31日的物业管理费过诉讼时效，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2020年11月17日判决如下：一、平安银行自本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2016年8月14日至2020年5月31日止的物业管理服务费（每月按2345平方米×8元/平方米计算）给厚园公司；二、驳回厚园公司其他诉讼请求。如果平安银行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10556元，由平安银行负担5000元，厚园公司负担5556元。除一审法院将厚园公司提供的特快专递邮寄凭证时间2019年8月13日误写为2018年8月13日之外，本院对一审法院查明的其他事实一致。另查明，一审期间，厚园公司提供的EMS快递单显示，收件人为王*，地址为广州市天河区体育*路*号财富广场首层深圳发展银行股份有限公司广州财富广场支行，备注：物品。该邮件后于2019年8月14日因收件人“已离职多年”退回寄件人。平安银行确认王*曾经是其负责人，但在2012年左右已经离职。厚园公司称不清楚为何当时向王*邮寄材料，并确认之前未向平安银行主张过权利，上述邮件被退件后也未再重新邮寄，后于2020年7月7日提起本案诉讼。本院二审期间,平安银行当庭提交一份房地产买卖合同和补充协议及承诺函，但未提供原件，庭后又联系书记员提供原件核对。厚园公司则提供其他商业物业的缴费通知单、缴费收据、发票和2008年3月5日的合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。平安银行对厚园公司提供的缴费通知单的真实性予以确认，关联性不予确认，缴费通知单的日期是2021年4月份，没有体现是商用物业还是住宅，与本案主张物业管理费的收取时间没有关联性；物业管理合同，坚持上诉状意见。对于平安银行的证据，厚园公司称没有原件故真实性不予确认，也与本案无关。上述证据均与本案二审争议事实有关，本院均予以采纳，至于该证据能否证明当事人拟证明事项，则根据该证据具体内容，结合本案其他证据综合认定。厚园公司提供的2008年3月5日签订的《物业管理服务合同》载明，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。签订时间为2008年6月6日的《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》则载明委托管理期限自2008年6月6日至辉洋苑业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止，并约定商铺管理费为8元/㎡。平安银行在二审提供的显示签订日期为2010年2月的《房地产买卖合同》则显示，深圳发展银行股份有限公司广州财富广场支行（下简称深发行）将荔湾区黄沙大道路粤南大街二楼*房转让给文*铸，交易价格为1100万元；《房地产买卖合同补充协议》则显示，文*铸自愿购买深发行位于广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁（自编）第二层A201-203房产，标的物历年欠缴的物业管理费及所有收楼费用由文*铸承担。《承诺函》中亦明确上述费用由文*铸承担。平安银行述称，因案涉物业涉及历史遗留问题，很多业主无法办证，故上述与文*铸的交易尚未完成，文*铸也因涉及刑事案件联系不上。二审期间，本院责令厚园公司说明为何向王*邮寄相关材料，厚园公司称2019年9月18日其股东变更后经由住建局牵头，街道办等参与沟通协调涉案物业消防整改施工过程中获取了涉案物业相关资料，但未进一步说明为何联系人是王*，除其工商登记资料外亦未提供其他证据对上述说明予以佐证。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审争议焦点：一是平安银行应否承担涉案物业服务费，二是物业服务费的标准如何确定，三是厚园公司的主张是否超过诉讼时效。对此，本院认定如下：第一，关于涉案物业服务费的承担主体。平安银行辩称其已将涉案物业转让给案外人文*铸，但其确认尚未完成转让交易，涉案物业并未登记至受让人名下。依据人民法院的裁定，涉案物业已经抵债给深发行，尚未过户至他人名下，故深发行作为业主，应向厚园公司支付物业服务费。后深发行变更为平安银行，则平安银行应支付上述费用。至于平安银行称文*铸在《承诺书》和相关合同中承诺愿意负担欠缴的物业服务费，该约定属于平安银行和文*铸之间的约定，不能对抗合同之外的当事人厚园公司，故平安银行该上诉理由不能成立，本院不予支持。第二，关于厚园公司收取物业服务费的标准。厚园公司确认其于2008年3月5日和2008年6月6日分别与金*洋公司签订过两份物业服务合同，但两份合同记载的委托管理期限并不相同，亦不矛盾，是前后承接的关系。现厚园公司明确其依据后一份合同主张**安银行支付物业服务费，其主张的收费期间在后一份合同约定的管理期限之内，该主张符合合同约定，一审法院予以支持并无不当，平安银行对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。第三，关于诉讼时效问题。厚园公司确认其在邮寄2019年8月13日的快递之前未向平安银行主张过权利，而该份邮件显示的收件人为王*，并非平安银行，亦非平安银行登记的负责人，而是平安银行已离职员工。在平安银行的注册经营地址、负责人等信息均通过公开渠道可供查询的情况下，厚园公司未能说明其向“王*”个人邮寄催收文书的合理性，且在该邮件因收件人“已离职多年”被退件后未进一步采取措施催收，而是在时隔近一年之后即2020年7月7日提起了本案诉讼，厚园公司上述向王*邮寄文件的行为不能视为其向义务人提出履行请求，不能构成诉讼时效中断，但其在2020年7月7日提起本案诉讼则构成诉讼时效中断，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，2017年7月8日之前的物业服务费已过诉讼时效，根据厚园公司的诉讼请求，平安银行应向厚园公司支付2017年7月8日开始至2020年5月31日的物业服务费。综上所述，平安银行的上诉请求关于诉讼时效的部分有理，本院对该部分予以支持，对其他部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7212号民事判决第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7212号民事判决第一项为：平安银行股份有限公司广州财富广场支行自本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2017年7月8日至2020年5月31日止的物业管理服务费（每月按2345平方米×8元/平方米计算）给广东厚园物业管理有限公司；三、驳回广东厚园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10556元，由平安银行股份有限公司广州财富广场支行负担3824元，广东厚园物业管理有限公司负担6732元。二审案件受理费12336元，由平安银行股份有限公司广州财富广场支行负担9354元，广东厚园物业管理有限公司负担2982元。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二一年四月二十八日法官助理眭翘书记员苏劲丹