江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1585号上诉人（原审被告）：栗芳龙，男，1985年5月21日生，汉族，住安徽省利辛县。上诉人（原审被告）：祝文文，女，1984年5月4日生，汉族，住安徽省利辛县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄玉娇，江苏苏旭律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吕浩嘉，江苏苏旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宗浩，男，1965年3月30日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李娟，江苏永伦律师事务所律师。上诉人栗芳龙、祝文文因与被上诉人宗浩房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初7705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。栗芳龙、祝文文上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。①合同中第三大项关于租金及支付方式项下第2款约定：房屋租金前2年不变，第()年起年租金逐年递增壹万元整。首先，在原审第一次庭审中，被上诉人方代理人称双方各执合同中黑体字部分都为上诉人祝文文所写，但经代理人审查，两份合同笔迹明显不一致，故合同不存在单方填写、修改的情况。其次，上诉人手中合同该处是空白未填写的状态，被上诉人手中的合同该处是涂黑的，由此可以看出，上诉人与被上诉人在租金是否逐年递增一万元的问题上并未达成意思合意，属于双方约定不明；②关于被上诉人手中合同的该涂黑处，被上诉人是知情且同意的，否则按照常识也可知道对方手中的合同未经对方同意是无法修改的；③同理，上诉人手中合同的()处未填写，被上诉人也是知情且同意的、由此更加可以证实双方对于本案涉及房屋的租金属于约定不明。④原审法院依据“支付方式中前2年不变”的前提直接推定从第三年开始递增租金明显有误。宗浩主张为“从第1年起，租金逐年递增一万元整”；栗芳龙、祝文文主张“租金不变”。原审法院可以依职权查明新的事实，但不应该依职权补充既超出双方当事人真实合意，又与实际履行状况不符的第三种意思表示。⑤根据上诉人与被上诉人之间的租金交易往来可以看出，如按原审判决认定中的方式来计算，任何一笔的租金金额都与实际情况不符。⑥被上诉人会计于2015年1月1日书写收条“收到房租18万元”，被上诉人于2015年1月27日收到该笔钱款的转账，会计出具收条的行为应是在被上诉人的允诺下做出的，且被上诉人在这段期间内以及后续的合同履行中都未提出过异议，这就可以证明被上诉人已收到是约定的足额2年期的租金。至于2015年1月28日的转账实为除租金以外的其他费用，因时间过长，上诉人未能回忆起该款项的用途。关于合同中约定的19万元租金问题，该条黑体字部分为2014年10月11日签订时之前增添上去的，且符合前述的双方关于租金是否递增未协商达成一致的意思表示，可以看出该19万元实系被上诉人依据自己个人对房屋租金产生收益的期望值，而不是双方通过协商以及后续合同实际履行中的确定金额。在合同签订时，双方未能就房屋租金是否逐年递增达成合意，两份合同中关于“第()年起逐年递增”处一份被涂黑划掉、另一份是空白未填写的状态又是在被上诉人知情且同意的情况下做出的，该支付方式项下的条款未整条删除、手写的关于两年房租19万元整的部分后续也未删除或修改也就在情理之中了。二、一审程序不当。原审法院违背基本的民事诉讼证据规则，根据“谁主张，谁举证”，本案涉及的两份合同存在差异，且上诉人已经举证证明自己所持有的合同并未约定逐年递增的事实，宗浩未能提供有效证据证明合同签订时双方已有明确的租金逐年递增一万元整的合意，应由被上诉人承担举证不能的责任后果。三、一审法院适用法律错误。依据《合同法》第六十一条的规定，没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。首先，案涉合同实为两份，各自约定不明，符合《合同法》第六十一条之规定；其次，如果按照合同有关条款规定，合同中约定的是“前2年不变”，但结合被上诉人的一审诉请：“从租期第1年起逐年递增1万元”，明显与其签订合同时的真实意思表示有出入；再者，如果按照交易习惯来确定，上诉人提出每年租金不变的主张与双方实际履行情况相符，均为每年9万元租金，且在合同实际履行中，被上诉人也从未表达过房屋租金逐年递增1万元的意思表示。宗浩辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。1、该案中，双方形成合意并实际履行的合法有效的租赁合同，应是被上诉人在一审中提交的合同，并不是上诉人手中持有的合同，被上诉人提交的租赁合同中除宗浩本人签名之外，其余手写部分确为上诉人祝文文书写，从笔迹上即可以看出并不是上诉状中所说笔迹明显不一致，也不属于约定不明。上诉人持有并提交给法庭的租赁合同一审中已经审查，合同一方主体宗浩并没有签字，那是双方最初洽谈协商过程中形成的，合同成立的形式要件缺失，是无效的。双方应按照被上诉人提交的合同约定履行合同义务。2、从合同第五条第三款上诉人亲自书写以及前两年实际履行19万元租金的事实，加上后期上诉人实际支付租金不足部分用玉器折抵租金等行为，也可以看出房租是从第二年开始递增的。3、被上诉人的铺面所处地理位置极佳，根据前几年徐州市主城区房屋租赁指导价格和房屋租赁行业习惯，一个长达五年的门面租赁合同不可能房租保持不变，双方约定逐年递增并实际履行，既符合市场规律，也符合双方的合同约定。综上，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一审法院认定事实：宗浩系户部山商贸城B1-1.2.3-134、135房屋的所有人。栗芳龙、祝文文系夫妻关系。2014年10月11日，宗浩（出租方、甲方）与栗芳龙（承租方、乙方）签订《户部山商贸城门面房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于户部山商贸城B1-123-134、135，出租房屋面积以房产证为准。该房屋租赁期共60个月，自2015年1月1日起至2020年1月1日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为玉器礼品使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。该房屋年租金为9万元。房屋租金前2年不变，租赁期第（）年起年租金逐年递增壹万元整。乙方应在合同期满前两个月通知甲方是否续租或按期终止合同，否则视为违约。自2015年1月1日起一次性交清两年房租，共计拾玖万元整。乙方拥有第一租赁、第一购买权。关于合同条款中的“房屋租金前2年不变，租赁期第（）年起年租金逐年递增壹万元整。”中的“2”及“壹万元整”均为手写，其中的空格处宗浩提供的合同显示为书写后涂黑，栗芳龙、祝文文提供的合同显示为空白。另外，栗芳龙、祝文文提供的合同背面有宗浩的会计徐忠华于2015年1月1日书写收条，载明“收到房租壹拾捌万元整，经双方协调前期2015年1月1日至2015年1月31日为装修期，共计壹个月。”合同签订后，主要由祝文文在承租房屋中经营玉器店。租赁合同到期后，栗芳龙即从案涉房屋中搬出。根据宗浩提供的银行流水显示，案外人徐忠华于2015年1月27日向宗浩转款182340元；祝文文于2015年1月28日向宗浩转款10000元；祝文文于2016年12月30日向宗浩转款80000元；祝文文于2018年2月1日向宗浩转款80000元，备注为“马市街一年房租”；栗芳龙于2018年12月24日向宗浩转款50000元；栗芳龙于2018年12月25日向宗浩转款40000元。宗浩称双方约定租金逐年递增1万元，前两年租金共支付19万元，2017年支付8万元后以玉石两块折抵欠付3万元租金，自2018年起开始拖欠租金（2018年租金欠付4万元，2019年租金欠付4万元）。栗芳龙、祝文文则称，双方一开始口头约定租金逐年递增1万元，后来在签订合同时就递增问题并未达成一致意见，因此祝文文将“房屋租金前2年不变，租赁期第（）年起年租金逐年递增壹万元整。”中的括号处的书写内容涂黑，双方实际按年租金9万元来履行，2015年1月28日向宗浩转款10000元并非支付租金，具体是什么费用想不起来了，2017年及2018年两年的租金差额共计2万元以玉石两块折抵，其余均按期足额支付。一审法院认为，案涉房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。关于双方是否存在租金逐年递增的约定问题，从双方举证的合同来看，“房屋租金前2年不变，租赁期第（）年起年租金逐年递增壹万元整。”条款中尽管空格中内容显示为空白及书写后涂黑，但房屋租金前2年不变及租金逐年递增壹万元整的意思表示清楚，即使未明确写明从第几年开始递增，但根据该条表述的“房屋租金前2年不变”，可以推定为第3年开始递增1万元，故法院认定双方在合同中存在房屋租金从第3年开始逐年递增1万元的约定。关于栗芳龙、祝文文称将宗浩提供合同中的空格中内容涂黑即视为双方不再约定租金逐年递增的意见，因双方并未将该递增条款整条删除，且该条款除空格内容外亦存在其他手写内容而并未被修改，对空格中内容的涂黑不应理解为对整条递增条款的否定，故对栗芳龙、祝文文的该辩称意见，法院不予采纳。根据栗芳龙、祝文文的履行情况，其中前两年租金合同约定支付19万元，栗芳龙、祝文文系足额支付；2017年房租差额双方认可以物品抵偿；2018年应付租金11万元，实付8万元欠付3万元；2019年应付租金12万元，实付9万元欠付3万元，以上共计欠付6万元。因栗芳龙系案涉租赁合同承租方，而祝文文在承租房屋中经营玉器店，案涉欠付租金应认定为栗芳龙、祝文文的夫妻共同债务，故对宗浩要求栗芳龙、祝文文支付欠付租金的诉请，法院支持6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、判决生效之日起十日内，栗芳龙、祝文文向宗浩支付房屋租金60000元；二、驳回宗浩其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，宗浩留存的租赁合同与栗芳龙留存的租赁合同内容一致，均可采信作为定案的依据。二审的争议焦点在于租赁合同约定的承租期内年租金数额。栗芳龙、祝文文上诉主张合同未约定年租金逐年递增；宗浩主张合同约定年租金逐年递增。双方的主张存在分歧，但依据均是租赁合同第三条第2项和第五条第3项，说明双方当事人对该条款的内容理解不一。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。一审法院对合同条款的理解符合条款用语，符合正常人的认知，本院予以支持。栗芳龙、祝文文的上诉主张证据不足，本院不予采纳。综上，栗芳龙、祝文文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人栗芳龙、祝文文负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 张 洁二〇二一年四月二十三日法官助理 张 静书 记 员 魏天玥