浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初3107号 原告：安吉县杭垓供销社有限公司，住所地安吉县杭垓镇新街，统一社会信用代码9133052374104692XF。 法定代表人：俞七孙。 委托诉讼代理人：卞国雄，上海盛联律师事务所律师。 被告：汪兴和，男，1957年12月20日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：邰万**，浙江振源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒展，浙江振源律师事务所律师。 第三人：孟志良，男，1962年6月10日出生，汉族，住安吉县。 原告安吉县杭垓供销社有限公司与被告汪兴和、第三人孟志良物权保护纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理。依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。二次庭审中，原告法定代表人俞七孙的委托诉讼代理人卞国雄、被告汪兴和及其委托诉讼代理人邰万**、第三人孟志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安吉县杭垓供销社有限公司提出诉讼请求：1.判令被告汪兴和立即停止侵害，腾退、返还非法占用的房屋和土地；2.被告按其每年108000元的租赁价款赔偿上述房屋和土地自2017年6月1日起至实际腾退、返还之日止非法占有期间的损失（计算至2020年6月30日止，应赔偿的损失为259333元，其中2017年6月1日至2018年6月30日按每年40000元计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：坐落于杭垓镇七管村大郎里堆场计1975㎡的国有土地使用权及324.4㎡的房屋（以下简称案涉不动产）原为缫舍供销社所有。1996年11月，供销社体制改革时，原告兼并了缫舍供销社，依法取得案涉不动产的所有权。案涉不动产原系对外租赁，2017年租赁期满后，原告意欲收回时，发现为被告汪兴和占用。原告进一步调查发现，案涉不动产于2017年租赁期限届满前，就为被告占用，而被告并非原承租人。原告要求被告腾退、返还，被告不仅置之不理，反而非法转租牟利。2017年5月5日以每年40000元的价款租赁给他人。2018年7月1日出租给第三人孟志良，租赁期限至2023年6月30日，（折算）年租金108000元。原告多次与被告、第三人交涉，要求停止侵害，腾退、返还非法占用的房屋、土地。第三人以其向被告租赁并已支付租金为由，拒绝原告的合理诉求，被告对原告的诉求置之不理。原告认为，案涉不动产系原告的合法财产，被告无合法依据地占有、租赁牟利，严重侵害了原告的合法财产权益。第三人是被告非法转租的承租人，负有协助腾退、返还的义务，且与原告的起诉存在法律上的利害关系，依法应作为第三人参加诉讼。原告为维护合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求判准如上诉请。 被告汪兴和辩称，原告诉请要求汪兴和承担赔偿责任无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。一、本案应为租赁合同纠纷，并非物权保护纠纷。1.原缫舍供销社主任程太平于1994年11月30日出具的《具收条》意思表示明确，收到案外人赵完璧（系汪兴和前手承租人）场地租金4000元，对程太平的《调查笔录》证实，场地租赁期限为长期，充分证明原告作为原缫舍供销社权利义务的承继人与赵完璧之间存在租赁合同关系。2.物权保护纠纷时物权纠纷下的二级案由，是基于保护方式即责任方式设定的案由，本案不属物权法第三章“物权的保护”所规定的情形。原告诉讼请求权的基础为租赁合同法律关系。二、汪兴和不是租赁合同纠纷的适格被告。鉴于本案系租赁合同纠纷，原告与汪兴和之间不存在租赁合同法律关系。原告在未解除甚至未通知解除与赵完璧的租赁合同关系的情况下，即向汪兴和主张权利，既违背事实也不符合法律规定。三、原告提出的诉讼请求第二项无事实与法律依据。1.违背诚信原则滥诉，涉嫌不当得利。原缫舍供销社将案涉场地出租给赵完璧，收取租金4000元，供销社向赵完璧一次性收取长期租金系双方真实意思表示。本案原告违背诚信，无视已收取长期租金的事实，以物权保护为由滥诉，其提出第二项诉讼请求涉嫌不当得利应予驳回。2.诉讼请求第二项主张的损失无事实与法律依据。一是场地名为大郎里堆场，原告未提供房产权属证明，仅提供地籍调查表、国有土地使用权证等证据，只能证明场地面积1975㎡，不能证明其地上房屋或构筑物。二是汪兴和举证2008年赵完璧将案涉场地交付给汪兴和时，场地上无建筑物或构筑物。目前案涉场地上的建筑物或构筑物均为汪兴和建造，原告谎称现有房屋部分为原缫舍供销社所有系有失诚信。三是汪兴和出租给孟志良的系拉丝厂，包括厂房和机器设备，土地面积约4000㎡，除原告场地外，我还另外租赁其他人土地约2000㎡。原告主张的损失不应涵盖机器设备及地上建筑物或构筑物的租金在内，1975㎡场地租金应由原告另行举证。3.《中华人民共和国经济合同法》于1982年7月1日起施行，对最长租赁期限并无限制。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）于1999年10月1日起施行，规定最长租赁期限不得超过20年。因法不溯及既往，原告与赵完璧的租赁合同关系应适用经济合同法的规定。如原告主张租赁期限超过20年以上部分无效，应当向赵完璧主张。 第三人孟志良称，第三人与被告签订的租赁协议承租是厂房和土地，并非拉丝厂。第三人有营业执照和机器设备，没有向被告租赁机器设备，至于原、被告间关系与第三人无关。 各方当事人为证明其主张的事实，向本院提交证据。本院对各方当事人无争议的地籍调查表、国有土地使用证、安合联业字（96）第134号文件、汪兴和与章国培签订的协议、汪兴和与第三人签订的房屋租赁协议、收条、暂收条、对程太平的调查笔录予以确认。被告对原告提交的要求停止侵占、立即清退、返还房屋土地的告知书的真实性无异议，且第三人亦予以认可，本院对原告于2020年6月通知被告与第三人停止侵占、返还房屋土地的事实予以认定；原告对被告提供的被告与案外人赵完璧签订的土地转让协议书的真实性无异议，本院确认被告与案外人之间关于案涉土地曾进行转让的事实；至于被告提供的关于赵完璧的调查笔录、测绘图、村委会及村民出具的证明，原告不予认可，但结合各方庭审的陈述以及现场的勘查，可以认定目前案涉场地上的建筑或构筑物非原告所有，被告出租给第三人的土地面积约为3648㎡的事实。 经审理，本院认定本案事实如下： 1994年11月30日，原缫舍供销合作社将坐落于安吉县××镇××村××村××处的大郎里堆场长期租赁给案外人赵完璧，国有土地面积1975㎡，赵完璧支付租金4000元。1996年11月1日，供销社体制改革，案涉大郎里堆场归原告所有。 2008年5月26日，赵完璧、张成宝与被告汪兴和签订土地转让协议书，约定将大郎里堆场转让给汪兴和，长期归汪兴和使用，转让费20000元，地面上一切建筑物全部归汪兴和所有（不作价）。被告在场地上建造房屋并搭建钢棚用于经营拉丝厂。 2017年5月5日，被告将案涉场地、厂房、生活用房、机械设备出租给案外人章国培，自2017年6月1日至2021年5月31日，租金为每年40000元。 因章国培提前解除租赁。2018年3月18日，被告将案涉场地（包括空房）及周边土地共计约3648㎡、叉车、油炉出租给第三人，租期五年，自2018年7月1日至2023年6月30日，租金共540000元，分五年支付，另就租赁期内如厂房被征收或征用，厂房和场地赔补款归被告。2020年7月，第三人搬离案涉场地，第三人实际共支付被告租金250000元；庭审中，第三人同意解除与汪兴和的租赁合同法律关系。 2020年4月10日，原告通知第三人，要求第三人返还大郎里堆场的房屋和土地。2020年6月28日，原告再次通知第三人及被告，要求将案涉房屋和土地返还。 本院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。各方当事人对案外人赵完璧于1994年11月30日从原缫舍供销合作社承租涉案场地，并约定为长期租赁的事实并无异议，该租赁合同不违反法律、行政法规规定，应为有效。合同法于1999年10月1日起施行，该租赁合同至合同法施行时尚未履行完毕。2008年5月26日，赵完璧将涉案场地转租给被告汪兴和；原告虽表示不知情，但并未就转租行为提出异议或主张解除合同，应认定转租合同有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。本案可以适用合同法相关规定。根据合同法第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”之规定，本案被告汪兴和从赵完璧处转租而来的租赁合同应于2019年9月底到期。此后，被告继续占有涉案场地系无权占有，被告应当立即返还场地，并赔偿损失，即由被告给付无权占有期间的占有使用费。至于被告应给付原告的占有使用费数额，应考虑以下因素：一是被告自2018年7月1日起至2020年6月底共24个月实际取得租金收益为250000元，自2019年10月1日起被告无权租赁期间收取租金共9个月，无权占有期间所得每月所得租金共计10416元（250000元÷24个月）；二是该租金系包含厂房、少部分拉丝设备、被告提供的相当面积的集体土地租赁在内的总体收益，原告所有的国有土地在总体出租中所占的比例；三是原告所有的国有土地所处位置因素。综合上述因素，本院酌定被告应给付原告占有使用费为每月2400元。自2019年10月1日起至2021年3月31日，共计应给付占有使用费43200元，此后被告未按期返还土地仍按该标准计算占有使用费至场地实际腾退、返还之日。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持；其余诉请，本院不予支持。被告抗辩意见合理部分，本院予以采纳。另，被告未主张本案中一并处理建造的房屋、构筑物，且该房屋、构筑物未经行政审批手续，本案中不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下： 一、被告汪兴和向原告安吉县杭垓供销社有限公司腾退、返还位于安吉县××镇××村大郎里的国有土地1975㎡，限于本判决生效之日起三十日内履行； 二、被告汪兴和给付原告安吉县杭垓供销社有限公司土地占有使用费43200元（自2019年10月1日暂算至2021年3月31日，此后占有使用费按每月2400元计算至实际腾退、返还之日止），限于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告安吉县杭垓供销社有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5190元，由原告安吉县杭垓供销社有限公司负担3640元，被告汪兴和负担1550元，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判长 陈 浩 审判员 王 磊 审判员 陶世文 二〇二一年四月二十六日 书记员 陈 静