浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8295号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州陶都实业有限公司，住所地杭州市上城区八卦新村**。 法定代表人：王理顺，总经理。 委托诉讼代理人：叶含笑、汤恭致，浙江杭潮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李灵龙，男，1965年3月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：朱琴芳，浙江保俶律师事务所律师。 上诉人杭州陶都实业有限公司（以下简称陶都公司）因与被上诉人李灵龙房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8228号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。叶含笑、朱琴芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年9月16日，李灵龙（甲方）与陶都公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。约定乙方承租甲方位于杭州市西湖区双浦镇杭江村（钱塘江边）的钢架房屋（以下简称仓库）。面积约5100平方米，另免费提供该房屋外一幢配套用房（四间）做办公室或宿舍使用。如乙方改变使用功能，须经甲方书面同意。租赁期为六年，从2015年9月20日至2021年9月19日止。租金前三年不变，每年租金40万元，以后按合同价每三年递增10%。租金半年一付，乙方在每年的9月20日及次年3月20日前支付给甲方，先付后用。水电以安装水电表抄表数为准，据实结算，先用后付。乙方支付甲方押金5万元，在合同期满结清各项费用后甲方无息退还乙方。经甲方同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租。甲方因房屋权属或非法出租而导致合同无效，造成甲方违约、乙方被迫搬迁时，甲方应赔偿乙方对应租期中三个月租金的经济损失。合同期内如遇不可抗力，合同终止，剩余租金、押金甲方无息退还乙方；如遇国家征用，甲方应补偿乙方搬迁费用。甲方应提供房产证或具有该房屋出租权的有效证明等资料，乙方提供营业执照等资料，双方验证后复印保存。陶都公司陆续支付给李灵龙房屋租金押金5万元、并支付了截至2016年9月19日止的租金。 合同签订后，李灵龙将房屋交付陶都公司使用。陶都公司（甲方）与案外人张德福（乙方）签订一份《室内装饰工程合同》。合同约定乙方为甲方在杭江村的仓库装修，工程内容包括仓库3m高隔壁制作安装、沟槽用3mm钢板铺平处理、阁楼、楼梯制作安装等。合同总价暂定7万元，如有变更予以追加。合同签订后，乙方对仓库进行了装修。承包方式为包工包料。陶都公司分别于2015年9月28日、10月20日、11月3日支付给张德福20000元、20000元、60970元，合计100970元。此外，陶都公司还支付了仓库泥工工资5240元，支付仓库员工宿舍木工材料及木工工资6389元。以上合计112599元。后陶都公司将陶瓷洁具等从此前珊瑚沙仓库、杭州陶瓷品市场仓库搬迁至案涉房屋即杭江村仓库，为此陶都公司于2015年11月26日、30日、2016年1月25日分别支付给案外人搬迁费29291.7元、39491.7元、24681元，合计93464.4元。 2016年10月21日，经双方协商，李灵龙向陶都公司出具一份说明，其中载明：“2015年9月16日签订的房屋租赁合同，同年10月1日启用，今天通知我们拆迁，双方同意暂缓支付租金。”后案涉房屋被政府部门强制拆除。陶都公司将房屋内的货物搬出，另行租赁场地。 另查明，双方租赁合同约定的出租房屋没有批建手续。 现陶都公司起诉至原审法院，请求判令：1.陶都公司与李灵龙签订《房屋租赁合同》解除；2.李灵龙返还陶都公司押金人民币5万元；3.李灵龙支付陶都公司货物损失及其他损失共计人民币40万元、支付违约金10万元；4.本案诉讼费由李灵龙承担。李灵龙反诉请求陶都公司支付租金833332.5元、水电费4000元。 原审法院认为：陶都公司与李灵龙之间签订的《房屋租赁合同》，其中约定的租赁物即位于杭江村的钢架房屋，系未经相应批建手续所建，故该份租赁合同应认定无效。 根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉租赁合同无效，且陶都公司亦已从房屋中搬出，故陶都公司要求李灵龙退还押金5万元，该院予以支持。因合同无效，陶都公司主张的违约金，缺乏依据，该院不予支持。因合同无效，因此产生的损失应由过错方赔偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方在合同中明确约定甲方应提供房产证或具有该房屋出租权的有效证明等资料，双方验证后复印保存。但事实上，案涉房屋未经审批，李灵龙也未能提供房屋的权属证书，李灵龙对合同无效存在过错。陶都公司作为从事经营的商事主体，其在承租房屋时，理应对房屋是否系合法建筑，李灵龙是否有相应权属进行审查，但其仅在合同中对房屋权属等进行约定，并未实质审查，其对合同无效亦存在过错。综合上述双方过错程度，本院认定李灵龙的过错大于陶都公司的过错，对于合同无效产生的损失由李灵龙承担60%，由陶都公司自行承担40%。关于陶都公司主张的损失。其中装修费，陶都公司提供了《室内装饰工程合同》、银行转账凭证、送货单等证据相互印证，该院对银行转账支付的装修费112599元予以认定。因房屋已被拆除，故陶都公司此前投入的装修应当视为损失。考虑到陶都公司合同约定的租赁期限为6年、装修后陶都公司实际使用的时间及双方过错，该院酌情认定李灵龙应赔偿陶都公司该部分装修损失56000元。陶都公司主张的货物搬运费损失是指此前其将陶瓷洁具等搬入案涉房屋产生的搬运费等，因陶都公司将货物搬入案涉房屋内至搬出时已有一年有余，且货物搬入产生的搬运费与案涉合同无效并无法律上因果关系，故陶都公司主张搬运费损失，该院不予支持。陶都公司主张的仓库产品破损损失，与合同无效亦无法律上的因果关系。即使存在因拆除房屋对仓库内存放货物损失，该部分损失也非李灵龙行为所致，陶都公司要求李灵龙承担该部分损失，于法无据，该院不予支持。陶都公司主张增加租费等损失，该部分损失系指陶都公司另行租赁房屋的租费与案涉合同约定的租费之间的差额。因房屋租费差额与所租赁房屋的位置、面积及租赁市场行情等诸多因素相关，与合同无效并非直接因果关系，故对陶都公司该部分损失主张，该院亦不予支持。 关于李灵龙反诉主张的租金。双方确认陶都公司此前支付至2016年9月20日的租金。根据李灵龙2016年10月21日向陶都公司出具一份说明，可以明确李灵龙确认该日被通知房屋拆迁。故至该日为止的房屋占有使用费，陶都公司理应支付。陶都公司主张房屋实际从2016年10月1日起即被陆续被拆，对此其未提供有效证据证明，该院不予采信。参照合同约定的租金标准，陶都公司应支付李灵龙上述期间的房屋占有使用费为35000元。李灵龙反诉主张的水电费4000元，陶都公司不认可，李灵龙未提供有效证据证明，该院不予认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陶都公司与李灵龙之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、李灵龙退还陶都公司押金50000元；三、李灵龙赔偿陶都公司损失56000元；四、陶都公司支付李灵龙房屋占有使用费35000元；五、以上第二、三、四项相互抵冲，李灵龙还需支付杭州陶都公司71000元，该款于判决生效之日起十日内付清；六、驳回陶都公司的其他本诉请求；七、驳回李灵龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4650元，反诉案件受理费992元，合计5642元。由陶都公司负担4152元。由李灵龙负担1490元。 宣判后，陶都公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对陶都公司亦为合同无效过错方的认定有误，合同无效系李灵龙一方过错所致。二、一审法院对装修费112599元的事实认定有误，装修费应为124314元。三、一审法院对搬运费损失与案涉合同无效并无法律上因果关系的认定有误。四、一审法院对仓库产品破损损失与案涉合同无效并无法律上因果关系的认定有误。五、一审法院对陶都公司在合同无效后与案外人重新签订租赁合同以及新仓库提价的事实没有认定，并且仓库提价损失与案涉合同无效并无法律上因果关系的认定有误。六、一审法院认定违约金缺乏依据属于适用法律错误。七、一审法院对自2019年9月16日起租赁房屋即不具备租赁条件的事实没有认定，陶都公司无需支付李灵龙任何占有使用费。综上，请求：一、撤销原审判决第三、四、五、六项判决；二、改判李灵龙支付陶都公司货物损失及其他损失共计40万元、支付违约金10万元；三、本案诉讼费由李灵龙负担。 被上诉人李灵龙辩称：一、一审判决认定陶都公司也为合同无效的过错方，适用法律正确。责任分配公平公正。二、对陶都公司主张的装修费损失112599元，李灵龙不认可。三、陶都公司主张的搬运装卸费应不予支持。四、产品破损并非因李灵龙的行为造成，一审法院认定产品破损与合同无效无因果关系正确。五、陶都公司主张支付违约金无法律依据，应不予支持。六、房屋租赁合同无效，陶都公司应支付李灵龙房屋占有使用费有事实和法律依据。综上，请求驳回陶都公司的上诉请求，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：首先，关于案涉租赁合同无效给陶都公司造成一定损失，陶都公司本身是否存在过错问题。陶都公司作为承租人，虽然在租赁合同中对租赁物权属等进行了约定，但在签订合同时并未对租赁物是否属于合法建筑进行审查，也未举证证明在实际履行合同过程中向李灵龙要求提供产权证书。在其未审查也未要求李灵龙提供相应产权证书的情况下，便对租赁物进行装修使用，原审法院认定陶都公司对损失的造成亦存在过错，并判令其承担40%的责任，并无不当。其次，关于装修损失的认定问题。原审法院认定陶都公司投入的装修损失为112599元，系因陶都公司提供的合同、银行转账凭证、送货单等证据已经形成证据链。陶都公司上诉主张的1810元、9905元两笔款项，因无具体付款凭证，原审法院未予采信，并无不当。第三，关于因合同无效造成的损失范围界定问题。1、陶都公司将货物搬入至搬出有一年多时间，货物搬运的费用与合同无效缺乏法律上必然因果关系。合同正常履行的情况下，亦存在货物搬入费用。2、合同无效，若陶都公司接到腾退通知后及时将货物搬出，也不会造成仓库产品破损。故仓库产品破损与合同无效亦缺乏因果关系。3、合同无效后，陶都公司另行租赁房屋的租费与具体租赁房屋的位置、面积以及租赁市场行情等诸多因素相关。不同租赁物的租赁费用差价并不能确定为系合同无效直接导致的损失。综上，原审法院关于合同无效导致的损失范围界定，并无不当。四、关于违约金问题。违约金条款不属于独立存在的解决争议条款，《租赁合同》无效，违约金条款也相应无效，陶都公司主张支付违约金无法律依据。五、关于2019年9月16日以后的占有使用费问题。租赁合同无效，不能作为陶都公司可以无偿使用房屋的理由。根据相关法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，陶都公司并未举证证明其完成腾退的具体时间，原审法院根据书面证据判决陶都公司支付占有使用费至其被通知房屋拆迁之日，并未损害陶都公司的利益。综上，陶都公司的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4655元，由杭州陶都实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年四月一日 书记员  张诗雯