陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2021）陕01民终1042号上诉人（原审被告、反诉被告）：北京月坛大厦房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：江榕，该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳辉，陕西迎旭律所事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司，住所地西安市高新区。负责人：胡裕华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，陕西洪振律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨欣，陕西洪振律师事务所实习律师。上诉人北京月坛大厦房地产开发有限公司（以下简称北京月坛房地产公司）因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司（以下简称戴维斯物业西安分公司）服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初12823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京月坛房地产公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判为确认《商洛市原万豪国际大厦地块可行性研究及深化定位顾问服务合同》（以下简称《万豪大厦顾问服务合同》）无效；2.驳回戴维斯物业西安分公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由戴维斯物业西安分公司负担。事实和理由：其与戴维斯物业西安分公司签订《万豪大厦顾问服务合同》时，其未实际取得涉案大厦物权，该大厦所有权人也未授权其对外签订顾问服务合同。其与戴维斯物业西安分公司即便是要实现上述顾问服务合同，该合同也不成就。涉案项目由中美房地产股份有限公司（马来西亚独资）开发建设，目前工程未完工，也不存在任何形式的转让，更不具备不动产登记条件，因此其与戴维斯物业西安分公司签订涉案合同的目的不能实现，且势必损害涉案大厦所在地政府和开发商的合法权利，应当认定无效。戴维斯物业西安分公司不审查其是否具有物权和签订合同的资格，在合同签订不久就拼凑出不符合客观事实的《项目可行性研究及深化定位报告》，系利用双方合同掩盖自己的非法目的，存在明显过错。戴维斯物业西安分公司主张涉案合同价款及违约金、律师费等，于法无据，不能成立。假定涉案合同有效，戴维斯物业西安分公司于2019年6月5日通过电子邮件方式要求其提供《关于商洛市原万豪大厦项目清单》，但其基于未取得涉案大厦物权原因而无法提供，故戴维斯物业西安分公司在缺乏基础资料前提下作出的《项目可行性研究及深化定位报告》，主要内容偏离了合同主题，部分内容不实。戴维斯物业西安分公司依据该报告主张价款，对其显失公平。戴维斯物业西安分公司未提供在工作中付出成本费用的证据，出台的报告对其无价值，也不存在知识产权含金量。一审判决认定事实不清，适用法律错误。戴维斯物业西安分公司辩称，《万豪大厦顾问服务合同》系双方在自愿、平等的基础上，经友好协商签订的，意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，也未损害第三人的利益，属于合法有效的双务有偿合同，对双方具有法律上的约束力。任何一个拟取得房地产项目的意向人，均会考虑取得房地产后经营暂定的商业项目前景如何，即前期有一个商业经营预判，这种预判是建立在相关调研基础之上的，因此意向人会委托专业第三方按照自己要求出具相关的调研报告，即本案中北京月坛房地产公司委托其所做的工作。此委托与房地产项目是否建成、是否自身取得物权并无关系。“第一太平戴维斯”是全球领先的房地产服务商之一， 北京月坛房地产公司正是知晓其专业实力才委托其做房地产项目服务的。按照合同约定，合同签订后5个工作日内，北京月坛房地产公司应当支付第一笔款项315000元，初稿提交后5个工作日内支付第二笔款项189000元。涉案合同签订后，其组织了人力物力，其团队展开了详细的调研，出具了报告初稿，但北京月坛房地产公司既未支付第一笔款项，在收到初稿后也未支付该阶段款项，均属违约。其本着诚信态度履约，在初稿递交后甚至与北京月坛房地产公司开会研究终稿阶段内容，并按要求发送报告，直至其提起本案诉讼，北京月坛房地产公司也未对其工作提出异议，反而多次称自身资金不足希望延期支付。根据合同约定，其有权解除《万豪大厦顾问服务合同》，并要求北京月坛放房地产公司向其支付约定费用、违约金、律师费等。请求驳回北京月坛房地产公司的上诉请求，维持一审判决。戴维斯物业西安分公司向一审法院起诉请求：1.解除其与北京月坛房地产公司签订的《商洛市原万豪国际大厦地块可行性研究及深化定位顾问服务合同》，总价63万元；2.北京月坛房地产公司向其支付合同约定的顾问服务费504000元；3.北京月坛房地产公司向其支付逾期付款违约金115542元，违约金按照每日未付款项的千分之一计算，其中北京月坛房地产公司未支付315000元的违约金从2019年7月23日起计至北京月坛房地产公司付清款项之日止（暂计至2020年3月15日起诉之日）为74340元；北京月坛房地产公司未支付189000元的违约金从2019年8月10日起至北京月坛房地产公司付清款项之日止（暂计至2020年3月15日起诉之日）41202元，两项合计115542元；4.本案产生的其律师代理费25900元由北京月坛房地产公司负担；5.诉讼费由北京月坛房地产公司负担。北京月坛房地产公司向一审法院反诉请求：1.确认《商洛市原万豪国际大厦地块可行性研究及深化定位顾问服务合同》无效；2.驳回戴维斯物业西安分公司的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2019年7月15日，北京月坛房地产公司（甲方）与戴维斯物业西安分公司（乙方）签订《商洛市原万豪国际大厦地块可行性研究及深化定位顾问服务合同》，约定：甲方委托乙方进行商洛市原万豪国际大厦地块进行可行性研究及深化定位顾问服务，项目位于商鞅大道与商州西路交汇处，眦邻商洛市政府。服务期限为自本合同签订生效之日起至项目服务内容全部完成，服务时间为1个月。合同含税报价为63万元，第1笔付款为本合同签订后5个工作日内支付315000元；第2笔付款为《项目可行性研究及深化定位报告》初稿递交后5个工作日内支付189000元；第3笔付款为《项目可行性研究及深化定位报告》终稿递交后5个工作日内支付126000元。合同第八条第3项约定，由于甲方原因未能按时支付顾问费用，逾期支付的，每天按应付未付款总额的1‰支付乙方违约金，违约金总额不超过未支付费用。逾期超过15日仍未支付的，乙方有权提前解除合同，除应付未付的顾问费外，甲方还需按本合同约定支付违约金。合同第二十三条约定，因本合同产生的任何争议，双方应先通过友好协商解决。如果无法解决，任何一方可提交戴维斯物业西安分公司所在地人民法院诉讼解决。胜诉方因此而支出的律师费、调查取证费、差旅费等费用，由败诉方承担。2019年7月26日，北京月坛房地产公司收到戴维斯物业西安分公司的增值税专用发票四张，票面金额共计315000元。2019年8月2日，北京月坛房地产公司签收戴维斯物业西安分公司提交的《商洛市原万豪国际大厦地块项目可行性研究及深化定位报告》初稿。戴维斯物业西安分公司为本案诉讼，已支付律师代理费12950元。一审判决后五个工作日内支付剩余律师代理费12950元。庭审中，北京月坛房地产公司认为其并未实际取得涉案大厦的物权，该大厦所有权人未授权其对外签订顾问服务，明显损害了案外人的合法权益，涉案合同目的无法实现，且属于违背法律强制性规定的行为，合同应当认定为无效。北京月坛房地产公司还主张戴维斯物业西安分公司在缺乏基础资料的情况下做出的报告无法满足服务要求。对此，北京月坛房地产公司未举证证明其签收《商洛市原万豪国际大厦地块项目可行性研究及深化定位报告》初稿后，就报告质量向戴维斯物业西安分公司提出过异议。经释明，北京月坛房地产公司申请调低戴维斯物业西安分公司主张的违约金计算标准。一审法院认为，北京月坛房地产公司与戴维斯物业西安分公司于2019年7月15日签订的《商洛市原万豪国际大厦地块可行性研究及深化定位顾问服务合同》，系双方真实意思表示。北京月坛房地产公司认为其并未实际取得涉案大厦的物权，该大厦所有权人未授权其对外签订顾问服务，明显损害了案外人的合法权益，涉案合同目的无法实现，且属于违背法律强制性规定的行为，服务合同应当认定为无效。合同具有相对性，即便北京月坛房地产公司没有取得涉案大厦的物权，该大厦所有权人没有授权其对外签订顾问服务合同，也不影响本案双方当事人签订的服务合同的效力。本案服务合同没有损害案外人的利益，亦不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故本案服务合同合法有效，对双方具有拘束力，双方应严行恪守。依据服务合同约定，北京月坛房地产公司应在服务合同签订后5个工作日支付戴维斯物业西安分公司315000元，在初稿递交后5个工作日内支付戴维斯物业西安分公司189000元。本案服务合同签订于2019年7月15日，北京月坛房地产公司签收戴维斯物业西安分公司交付的初稿在2019年8月2日。依据前述服务合同约定，第1笔、第2笔合同款的支付已满足服务合同约定的条件。因北京月坛房地产公司未依约支付，构成根本违约，戴维斯物业西安分公司要求解除合同，北京月坛房地产公司支付其第1、2笔合同款款并承担违约责任，合法有据。就违约金的具体计付，结合双方举证及案情，酌定按照年利率6%计算，具体为：以315000元为基数，按照年利率6%，从2019年7月23日起起算至款项付清之日止；以189000元为基数按照年利率6%，从2019年8月10日起起算至款项付清之日止，总计违约金为两部分之和。关于戴维斯物业西安分公司主张的律师代理费25900元，双方合同明文约定，胜诉方因此而支出的律师费、调查取证费、差旅费等费用，由败诉方承担，该约定于法不悖，律师费金额亦属合理，故对戴维斯物业西安分公司的律师代理费主张予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司与被告（反诉原告）北京月坛大厦房地产开发有限公司于2019年7月15日签订的《商洛市原万豪国际大厦地块可行性研究及深化定位顾问服务合同》；二、被告（反诉原告）北京月坛大厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司服务费504000元；三、被告（反诉原告）北京月坛大厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司违约金（具体计算方式为：以315000元为基数，按照年利率6%，从2019年7月23日起起算至款项付清之日止；以189000元为基数，按照年利率6%，从2019年8月10日起起算至款项付清之日止，两部分之和）；四、被告（反诉原告）北京月坛大厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司律师代理费25900元；五、驳回原告（反诉被告）第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京月坛大厦房地产开发有限公司的其余反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10254元，第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司已预交，由第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司负担965元，由北京月坛大厦房地产开发有限公司负担9289元，北京月坛大厦房地产开发有限公司在履行上述金钱义务时一并给付第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司西安分公司9289元；反诉案件受理费 5050元，由北京月坛大厦房地产开发有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京月坛房地产公司上诉称，其未实际取得涉案大厦物权，该大厦所有权人也未授权其对外签订顾问服务合同，《万豪大厦顾问服务合同》损害了第三人的合法权益，合同的目的无法实现，应当认定为无效等。因《万豪大厦顾问服务合同》系北京月坛房地产公司与戴维斯物业西安分公司自愿签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同约束的是北京月坛房地产公司与戴维斯物业西安分公司双方，并不涉及案外第三人利益，故一审认为上述合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，并无不当，本院予以确认。合同约定，北京月坛房地产公司应在合同签订后5个工作日支付戴维斯物业西安分公司315000元，在初稿递交后5个工作日内支付戴维斯物业西安分公司189000元。经查，北京月坛房地产公司在《万豪大厦顾问服务合同》签订后，既未依约支付第一笔款项，又未在戴维斯物业西安分公司递交初稿后5个工作日内支付戴维斯物业西安分公司约定款项，由此可见，北京月坛房地产公司的行为已构成根本违约，故对戴维斯物业西安分公司要求解除涉案顾问服务合同，并要求北京月坛房地产公司支付其上述合同约定款款以及承担违约责任的诉讼请求，依法应予以支持。关于违约金的计算标准，一审结合双方举证及案件情况，酌定以315000元为基数按照年利率6%，从2019年7月23日起起算至款项付清之日止，以189000元为基数按照年利率6%，从2019年8月10日起起算至款项付清之日止，并无不妥，本院亦予以确认。戴维斯物业西安分公司主张北京月坛房地产公司支付律师代理费25900元，符合合同约定，与法不悖，应予以支持。 综上所述，北京月坛房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14339元，由北京月坛大厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二〇二一年四月七日法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛     1