辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终868号上诉人（原审原告）：张永刚，男，1981年2月5日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：胡英，辽宁泰山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朝阳县天衡房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街一段308号。法定代表人：王化峰，经理。委托诉讼代理人：傅景礼，男，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：张晓光，辽宁晟然律师事务所律师。原审第三人：尹洪飞，男，1978年10月4日出生，汉族，住朝阳市双塔区。上诉人张永刚因与被上诉人朝阳县天衡房地产开发有限公司（以下简称“天衡公司”）、原审第三人尹洪飞房屋买卖合同纠纷一案，双塔区人民法院于2018年2月12日作出（2017）辽1302民初5133号民事判决，张永刚不服，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日作出（2018）辽13民终838号民事裁定，撤销（2017）辽1302民初5133号民事判决，发回重审。双塔区人民法院重审后，于2018年11月13日作出（2018）辽1302民初3019号民事裁定，以案外人高玉东、尹洪飞涉嫌诈骗应将案件线索移送公安机关为由，驳回张永刚的起诉。张永刚不服，提起上诉。本院于2019年5月8日作出（2019）辽13民终1162号民事裁定，撤销（2018）辽1302民初3019号民事裁定，指令双塔区人民法院对本案进行审理。双塔区人民法院审理后于2020年12月30日作出（2019）辽1302民初2826号民事判决，张永刚不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张永刚上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案依法改判或发回重审。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审认定事实错误，适用法律错误。一是一审认定被上诉人提供的商品房买卖合同相关条款没有具体约定，收款收据没有具体收款日期不符合正常市场交易习惯是错误的。事实是被上诉人与买受人签订的商品房买卖合同都是这种情况。开发公司为了规避风险，减少自己的义务，对房款的交付方式、房屋的交付时间、房屋面积误差处理等等都是空白的。另外，商品房买卖合同是被上诉人提供的，为什么这些地方没有约定以及为什么收款收据没写具体日期也应该由被上诉人举证证明。二是一审庭审中第三人尹洪飞明确说明商品房买卖合同是在被上诉人公司签订的，网签备案也是真实的，40万购房款是交给开发公司还是交给尹洪飞作为上诉人只能听从开发公司的安排，开发公司已经给上诉人出具了收到购房款的收款收据，所以作为上诉人只认可被上诉人所出具的手续。房屋买卖合同是与被上诉人签订的，根据合同的相对性，被上诉人作为合同的相对方有义务依约履行合同。三是上诉人与原审第三人尹洪飞有没有经济往来，与本案没有任何关系，购房款开发公司自己收到还是别人收到与上诉人无关。四是一审认定房屋交付存在瑕疵是错误的，首先，上诉人占有的房屋门牌号码××，恰恰是商品房买卖合同标记的号码，其次，房屋是开发公司的人交付给上诉人的，因为当时门的遥控器没有电，对方是用手摇开的，当时房屋里有很多套桌椅，事后都被开发公司拉走了，这么多年上诉人一直在占有使用，被上诉人没有向上诉人主张过任何权利。2．一审法院程序违法。朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初2826号民事判决委托诉讼代理人明确写着傅景礼、徐阳、张晓光，而且该三人都参加了庭审，根据民事诉讼法的相关规定，民事案件当事人最多只能聘请两位诉讼代理人，一审法院让三位代理人给被上诉人代理，案件程序违法。天衡公司答辩称：本案原审认定事实清楚，适用法律适当，应当予以维持。关于上诉人所签的购房合同及收据来源，被上诉人不清楚。关于到房产局备案一事，被上诉人单位没有任何人参与，而且也不知情，事后经查，该备案是虚假的，房产局有证明。原审第三人尹洪飞明确表述上诉人是将款项借给了尹洪飞，向上诉人分别出具了两张10万元的借条，借条现在在上诉人手中。一审时法官问上诉人是否出示该借条，上诉人当庭表示不出示，但不出示也不能否定借款的事实。事实上上诉人是在向尹洪飞借款，不是购房。被上诉人没有收到上诉人所付款项，双方之间不存在买卖合同关系。关于案外人高玉东假称卖房骗钱之事，被上诉人早已向公安机关报案，现正在侦办过程中，高玉东还未被抓获。关于上诉人强占房屋一事，虽抢占的不是涉案房屋，但被上诉人也已报案，被上诉人将依法寻求相关机关处理。此外被上诉人无任何向上诉人交房的手续，上诉人主张交房是不存在的。被上诉人单位无任何人认识上诉人，也从未和其打过交道。本案一审虽然有三位代理人，但是出庭时每次都是两位出庭，即便是三个代理人，法律也没有强制性规定必须几人出庭。尹洪飞在二审期间未做出答辩。张永刚向一审法院起诉请求：1．依法判决被告继续履行商品房买卖合同协助原告办理房屋产权过户手续；2．由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告张永刚提交了其作为买受人与被告天衡公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告签订房屋买卖合同一份，该合同约定原告购买被告开发建设的富丽家园第149C幢112、2××商网房，建筑面积127.82平方米，单价每平方米5500元，总金额70万元。该合同没有具体落款时间，双方对房款的交付方式、房屋的交付期限、房屋面积误差处理及违约责任等均没有约定。被告为原告出具专用收款收据一份，载明付款人为张永刚、收款人为天衡公司，房款金额为70万元，但没有具体收款日期。2015年1月16日，上述案涉房屋在朝阳市房产局进行了备案登记。原告称合同签订后，给付第三人尹洪飞现金20万元，并通过杜淑珍账户向尹洪飞转账20万元，共计给付尹洪飞款项40万元。原告代理人在（2017）辽1302民初5133号案件庭审过程中陈述第三人尹洪飞于2013年向原告借款40万元，截止至2015年1月16日尹洪飞共拖欠利息30万元，因被告拖欠尹洪飞工程款将案涉房屋抵顶给尹洪飞，尹洪飞又将房屋卖与原告，原告用尹洪飞拖欠的借款本息70万元抵顶购房款。在本次庭审过程中原告又称2015年1月16日前与尹洪飞没有经济往来，与前次庭审陈述自相矛盾，且原告称案涉房屋实际系以40万元价格购买。被告辩称没有收到购房款，与尹洪飞之间没有经济往来，之所以与原告签订商品房买卖合同系因被告为委托案外人高玉东对外出售房屋而将盖有公章的空白购房合同和收据出具给高玉东。被告没有与原告共同去房产部门办理备案登记，原告取得的商品房预售备案登记系案外人高玉东及高玉东手下的业务经理尹洪飞虚假骗取，高玉东、尹洪飞因涉嫌诈骗被朝阳市公安局于2015年10月24日决定立案侦查。第三人尹洪飞称，本案原告与被告签订房屋买卖合同是因为案外人高玉东向原告借款，用被告案涉房屋进行抵押担保，签订合同后，原告将40万元交付给了高玉东。自己与被告不存在任何经济关系，至于原告称通过杜淑珍账户向其转账20万元，是自己向原告和案外人崔国瑞借款，并分别为原告和崔国瑞出具了10万元的欠据。原告对尹洪飞所称欠自己10万元的事实不持异议。原告称2015年被告向其交付房屋，其已占有使用房屋四年之久；被告称并未向原告主动交付房屋，而系原告自行撬门而入强行占有，且原告所占有的房屋并非合同中载明的房屋。经该院现场勘查，原告现占有的房屋为富丽家园第149C幢111、211号，并非商品房买卖合同中约定的富丽家园第149C幢112、2××房屋。原告现以要求被告继续履行商品房买卖合同协助原告办理房屋产权过户手续为由，诉至该院。一审法院认为，本案的争议焦点问题为原、被告之间的房屋买卖事实是否真实存在。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案中，虽然原告张永刚与被告天衡公司签订了商品房买卖合同，被告为原告出具了收款收据，但被告天衡公司否认收到购房款，原告张永刚应举证证明其已履行向被告交付购房款的义务。首先，原告称将购房款40万元交付给第三人尹洪飞，第三人尹洪飞不是案涉房屋买卖合同的相对方，且原告未能提供证据证明被告授权尹洪飞代为收取购房款，被告与尹洪飞均称双方之间不存在经济往来，而尹洪飞和原告均承认另有经济往来，原告向第三人尹洪飞交付购房款缺乏合理性。其次，原告在（2017）辽1302民初5133号案件庭审过程中陈述用尹洪飞拖欠的借款本息70万元抵顶购房款，在本次庭审过程中原告又称2015年1月16日之前与尹洪飞没有经济往来，原告先称案涉房屋以70万元购买，后又称实际以40万元购买，原告对案件事实的陈述前后不一、相互矛盾。再次，签订正式的房屋买卖合同内容应包括房屋位置、结构、建筑面积、价款及支付期限、交房期限、产权转移登记等基本条款及合同签订时间等事项，本案原、被告签订的商品房买卖合同没有具体落款时间，亦没有约定房款交付方式、房屋交付期限、房屋面积误差处理及违约责任等内容，该合同存在瑕疵，不符合正常的市场交易习惯。最后，关于原告占有房屋问题，原告称被告向其主动交付案涉房屋，被告称系原告强行占有，而经该院现场勘查，原告占有的房屋是富丽家园第149C幢111、211号，并非商品房买卖合同中约定的富丽家园第149C幢112、2××房屋，如双方之间存在真实的房屋买卖关系，被告应按商品房买卖合同的约定交付房屋，故该商品房买卖合同的履行存在明显瑕疵，不符合常理。综上，原告张永刚提供的证据不足以证明其与被告存在真实的买卖关系的事实，应由其承担举证不能的不利后果。综上所述，原告张永刚要求被告继续履行商品房买卖合同协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：驳回原告张永刚的诉讼请求。案件受理费10,800元（原告张永刚预交），由原告张永刚负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点问题为上诉人张永刚与被上诉人天衡公司之间的房屋买卖事实是否真实存在。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案中，虽然张永刚与天衡公司签订了商品房买卖合同，天衡公司为张永刚出具了收款收据，但天衡公司否认收到购房款，张永刚应举证证明其已履行向天衡公司交付购房款的义务。首先，张永刚称将购房款40万元交付给原审第三人尹洪飞，尹洪飞不是案涉房屋买卖合同的相对方，且尹洪飞对张永刚上述主张未予认可，张永刚未能提供证据证明天衡公司授权尹洪飞代为收取购房款，天衡公司与尹洪飞均称双方之间不存在经济往来，张永刚向尹洪飞交付购房款缺乏合理性。其次，张永刚在（2017）辽1302民初5133号案件庭审过程中最初陈述系用尹洪飞拖欠的借款本息70万元抵顶购房款，在本次一审庭审过程中张永刚又称2015年1月16日之前与尹洪飞没有经济往来，张永刚先称案涉房屋以70万元购买，后又称实际以40万元购买，张永刚对案件事实的陈述前后不一、相互矛盾。如案涉房屋（商网）售价为40万元，单价每平方米折合仅为3129.4元，该价格亦不太符合朝阳市本地市场实际。再次，签订正式的房屋买卖合同内容通常应包括房屋位置、结构、建筑面积、价款及支付期限、交房期限、产权转移登记等基本条款及合同签订时间等事项，本案张永刚与天衡公司签订的商品房买卖合同没有具体落款时间，亦没有约定房款交付方式、房屋交付期限、房屋面积误差处理及违约责任等内容，不符合正常的市场交易习惯。最后，关于张永刚占有房屋问题，张永刚称天衡公司向其主动交付案涉房屋，天衡公司称系张永刚强行占有，而一审法院现场勘查，张永刚占有的房屋是富丽家园第149C幢111、211号，并非商品房买卖合同中约定的富丽家园第149C幢112、2××房屋，如双方之间存在真实的房屋买卖关系，天衡公司应按商品房买卖合同的约定交付房屋，故该商品房买卖合同的履行存在明显瑕疵，不符合常理。综上，张永刚提供的证据不足以证明其与天衡公司存在真实的买卖关系的事实，应由其承担举证不能的不利后果。关于上诉人提出的天衡公司委托诉讼代理人有三人，原审程序违法的上诉意见，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第一款规定，“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。”原审天衡公司诉讼代理人列有三人诉讼程序存有瑕疵，但本案并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序情形，对上诉人此点上诉意见不予支持。综上所述，张永刚要求天衡公司继续履行商品房买卖合同协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。张永刚如认为与相关当事人存有其他法律关系，可持相关证据另行主张权利。综上，上诉人张永刚的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,800元，由张永刚负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年四月二十六日书记员  张 多（法官助理代）