山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1082民初323号 原告：富宇飞，男，1969年11月15日出生，锡伯族，住荣成市。 被告：荣成市城投物业服务有限公司，统一社会信用代码：91371082MA3MH10J3C，住所地荣成市文化东路12号。 负责人：刘骐毓，总经理。 委托诉讼代理人：许德华，男，1971年12月25日出生，汉族，住荣成市，系该公司职工。 委托诉讼代理人：冯丽娜，山东秦帅律师事务所律师。 原告富宇飞与被告荣成市城投物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富宇飞、被告荣成市城投物业服务有限公司之委托诉讼代理人许德华、冯丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富宇飞向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告卧室镶嵌衣柜报废损失及墙面处理费用合计5000元。事实和理由：原告的房屋位于荣成市，原告房屋所在小区由被告提供物业服务，2020年7月16日原告发现家里壁橱里面淌水，就通知被告来人查看，被告认为污水来源于对门楼上203业主家并通知了该外地业主，该业主连夜赶回，17日上午楼上203业主发现已经打扫干净的地面又出现脏水，脏水是从下水管溢出，经检查发现污水井的脏污已经没过排污管，造成排污管排不出去，才从二楼溢出，被告调来一台洒水车，用高压水将化粪池的积粪冲到市政管网，住户下水管立即自行疏通，原告认为下水井、业主家里之外的公用下水管道属于物业服务范围，被告没有尽到维修、服务义务，应当对因此给原告房屋造成的损害承担赔偿责任，经多次交涉，被告拒不承担赔偿责任，为维护合法权益，特提起诉讼请求依法判决。 荣成市城投物业服务有限公司辩称，第一，原告家里衣柜和墙面的损失，是由于原告家对面户二楼以上业主共用下水管道堵塞造成的，该下水管道不在被告负责清理的范围之内，应属于业主房屋的专有部分，因为从合同本身看，该合同中的“共用上下水管道”是“物业管理区域内配套的共用设施、设备”，物业服务的共用上下水管道不是所有的上下水管道，其次物业管理区域内的共用设施设备按法律规定不包括业主专用部分的下水管道；第二，本案中下水管道的堵塞是由使用人造成的，且原告所在楼栋二楼203业主长时间不居住，无法知道家里淹水的情况，是因为203业主家里反水导致原告家里受损，原告的损失应由203业主及共用管道所有业主承担，被告没有赔偿责任。第三，被告之前协商的时候同意给原告补偿两三百元，只是出于物业的责任，但并不是因为被告失职违约应当赔偿原告，且被告已经及时履行了维修义务。 本院经审理认定事实如下：富宇飞系荣成市十里河花园小区124号楼104房产的业主，124号楼层高为12层。荣成市香河社区居民委员会与城投物业签订《十里河小区物业服务合同》，第五条约定“物业管理区域内房屋建筑及配套的公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：电梯、井、共用的上下水管道、落水管等。”第八条约定：“公共环境卫生管理，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。”第十九条第一款约定：“物业服务费用由业主按建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅（含小高层）：0.8元/月/平方米（一楼0.6元/月/平方米）；（其中包含电梯运行费、电梯维保费、年检费）”。合同中未约定污水井的检查疏通标准，亦未约定物业负责维护的共用上下水管道的具体责任范围及服务标准。原告认为除业主家里的部分，其余公用管道均属于被告服务的范围。被告认为合同约定的共用的上下水管道是指各住户的管道排出后位于楼体外部的排污主管道，具体分界点是楼体外第一个污水井至市政管网的部分,该部分是物业应当服务的范围。 2015年12月8日，荣成市物价局、荣成市住房保障和房产管理局联合下发荣价费发[2015]41号，附件一《荣成市普通住宅物业服务分等收费指导标准》中规定，二级收费标准为0.9元/月/平方米，其中服务内容及服务要求，“楼道地面每周清扫、拖擦二次”、“雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每季度检查一次，视检查情况及时清掏”。原被告均认可被告应按照上述二级标准提供物业服务。 2020年7月16日上午，富宇飞发现发现案涉房屋卧室顶棚漏水，顺着衣柜流到地上，遂打电话给被告报修，被告派工作人员到富宇飞家里查看，并关闭了自来水管等水源，后到二楼查看，发现二楼电梯处都充满了水，水是从203的门缝里流出来的，因203业主长期不居住，被告无法进门查看具体原因，就及时通知203业主淹水情况，因203业主住在淄博，是当天半夜赶回来的，203业主连夜清理地面后，发现厨房还是有反水情况，第二天早晨，203业主又将上述情况通知被告，被告继续查看原因，发现是厨房的下水管道堵塞。被告就联系专业的疏通下水管道的人员到现场查看原因，专业疏通人员到203业主家里发现从家里无法疏通，就到楼体外的下污水盖打开，发现污水淹没了三个污水排水口，专业疏通人员称看不到排水口无法修理就走了。被告也认可去检查时，污水井系满溢状态，已淹没排水口。 原、被告双方对堵塞的原因有异议，被告称物业调用吸污车把下水井的污水吸干后，并没有改变下水管堵塞的问题，如果是下水井堵的原因导致堵塞，被告工作人员将下水井里的污水吸干，共用的下水管道应该是通的，但是结果并没有通，被告就怀疑是业主共用下水管道堵塞导致的反水，于是被告就调用了冲洗车，用冲洗车的高压水枪伸进共用下水管道内，进行冲洗，里面冲洗出大量凝固性的油污，堵塞问题才得到解决，所以被告认为堵塞的位置应在二楼以上业主共用下水管道地下水平弯头处。原告对此过程不认可，并称被告疏通的时候原告就在现场，被告用吸污车将下水井清理后露出排水口，被告的工作人员将业主公用下水管道用木杆捅了两下就疏通了，应该是下水井没有及时清理导致的排水口堵塞才导致反水，被告调来清洗车只是做收尾工作。 原告为证实被告对楼道、电梯口疏于管理，提交二楼楼梯口充满水的照片一张，称照片是原告发现自家卧室漏水，向物业反映后到二楼查看的照片，证实这次反水不是突发事件，事件至少要持续一个星期以上，从而也能反映被告的物业服务不到位，没有及时发现。被告质证称，不能确定该证据的真实性，该证据不能显示拍摄时间、拍摄地点及拍摄人员，不能反映出与本案的关联性，且从该照片上也无法推断漏水一星期以上，且被告已按照物业服务合同四天拖擦一次楼道。 原告为证实财产损失的数额，提交照片四张以及其与被告公司经理李彩霞的电话录音三份及203业主给原告发送的短信内容，被告对照片的真实性没有异议，被告认为该录音只能证明原告发生了损失，以及与被告之间的协商过程，并不能证明其实际损失的数额及与被告之间的因果关系。经本院释明原告对自己的财产损失数额负有证明责任，原告申请对损失数额进行鉴定，经本院委托，威海恒信价格评估有限责任公司出具鉴定意见书，鉴定结论为原告受损财产损失为3786元，原告为此支出鉴定费3000元。被告认为该鉴定价格过高，认为衣柜不需要全部更换，有还可以利用的部分，墙面修复费用因被衣柜遮挡，无法确定受损面积，鉴定的损失亦不准确。 被告称其每年4月、10月各检查疏通一次下水井，提交2020年清污工作记录表一份，预证明被告履行了合同义务按时检查疏通了下水井，对排水口至业主楼内的业主共用部分的下水管道，物业没有义务检查疏通，对于楼体内各业主共用的管道，物业的义务是在接到业主报修后进行有偿维修。原告称对被告提交的清污工作记录表的真实性有异议，认为被告未尽到及时清污工作。被告称原告所在楼的污水井设计不合理，但未提交相关证据予以证实。 另查，因污水井、下水管道均已疏通完毕，已无法鉴定堵塞原因。 本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定因客观原因未能选举产生业委会或者业委会人数不足总数的二分之一的，新一届业委会产生之前，可以由居委会在街道办的指导和监督下，代行业委会的职责。原告所在小区未选举业主委员会，居委会代行业委会的职责，与被告签订的物业服务合同，应为合法有效。根据法律规定，业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，原告系十里香河小区124栋二单元104室的业主，故该物业合同对原、被告均具有约束力，原被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案的争议焦点为:1.被告是否存在违约情况；2.原告的财产权益遭受损失的具体金额；3.被告的违约行为与原告主张的损失间是否存在因果关系。本院结合案件事实分析如下： 一、关于被告是否存在违约情况 1.《十里河小区物业服务合同》中虽然约定被告对“电梯、井、共用的上下水管道”有维修、养护、运行和管理的义务，但具体的服务标准却未作任何约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款规定，当事人就质量要求不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照国家标准、行业标准内履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》中对此均未作详细规定。荣成市物价局、荣成市住房保障和房产管理局下发的《关于我市老旧小区普通住宅前期物业服务收费及有关问题的通知》荣价费发[2015]41号，作为荣成住宅项目物业服务的基本规范，被告应当遵守，被告提供的物业服务的标准应不低于上述规范的相关要求。规范附件1中规定，按照原告所在楼0.8元/月/平方米的收费标准，被告应当对污水管道每年疏通一次、对污水井每季度检查一次，并视检查情况及时清掏。对于被告是否完全履行了污水井的检修、养护义务，双方发生争议，作为负有履行义务的一方，被告负有举证责任。被告为证明其履行了及时疏通的义务，提交清污工作记录表一张，但该记录表上仅有工作人员的签字，没有当时的检查、疏通情况的描述或照片等予以佐证，亦没有相关楼栋业主的签字确认，无法证明其检查疏通工作的真实性，且被告在庭审时亦认可本案反水事件发生后，其检查污水井时，污水井已经满了，并没过了排水口，再者，被告并未按照规范的要求每季检查一次污水井，因此，本院认为被告在履行疏通污水井义务方面均存在严重瑕疵，构成违约。对于疏通共用上下水管道的义务，被告自认发生堵塞的位置在二楼以上共用管道通往地下室到地下部分管子弯头处，但该部分并不属于业主自有部分，应为共用管道，按照规范要求、合同约定被告对此应负有每年疏通一次的维护义务，保证共用管道的正常使用，但物业称从未对其进行过疏通，未尽到合同义务，构成违约。 2.原告称被告未及时清扫二楼电梯口才导致203业主家反水后，污水通过电梯井溢到原告家，虽然被告庭审时认可去二楼检查时，二楼电梯口充满了水，但是因原告对面203业主长期无人居住，无法知晓反水发生的具体时间，亦无法知晓反水持续的时间，按照被告应提供的服务标准，被告对楼道地面每周清扫、拖擦二次即可。既使被告工作人员清扫楼道、电梯口时发现有积水，也只是有义务通知业主相关情况，并不能绝对阻止原告家里漏水的发生，故对原告的此项理由，本院不予认可。 二、关于原告的财产受损的具体数额 经本院委托，威海恒信价格评估有限责任公司出具鉴定意见书，鉴定结论为原告受损财产损失为3786元，被告虽认为该鉴定价格过高，但未证明鉴定有任何违反法定程序的事由，亦未对其认为不合理的部分提交有力证据或说明，本院对被告的上述抗辩不予采纳。本院认定原告财产损失为3786元。 三、关于违约行为与原告财产受损的因果关系 原告认为其的损失系因被告未及时疏通污水井、未履行疏通共用下水管道义务，导致二楼以上共用下水管道堵塞，引起二楼反水所致，被告认为下水管道堵塞系因为业主使用不当，油污堵塞管道所致，但是被告未提交业主使用不当的相关证据，亦未提交其疏通管道时清理出的固体油污等证据，现因管道早已疏通，已无法对堵塞原因进行鉴定。本院依照日常经验法则判定。如果是正常的水状液体，从排水口排出后必然会通过市政管网流走，但是本案中污水井溢满且已没过排水口，应该是业主长期使用厨房的过程中产生的食物残渣、油污等沉积在污水井，导致污水井中的水无法通过市政管网排出，越积越多后，食物残渣、油污等没过排水口，亦有可能堵塞排水口，导致反水发生。但亦不能排除业主长期使用厨房的过程中产生的食物残渣、油污沉积在二楼以上业主共用下水管道的弯头处或水平部分。即便是因为被告辩称的弯头处堵塞，被告亦有义务每年对共用下水管道疏通一次，但被告却从未进行过疏通，显属违约。被告还主张原告的损失有203业主家中长期无人居住，未对房屋尽到管理看护义务，导致污水溢出后浸到原告家里，亦存在过错。由于原告选择合同之债主张权利，被告作为物业合同的相对人，本案发生的损害后果与被告未完全履行合同义务有因果关系，至于有第三人侵权原因造成财产损害的损害后果，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告对第三人侵权造成其承担损害后果有权追偿，被告主张由203业主和二楼以上其他业主应承担赔偿责任，与本案非同一法律关系，其可另案主张。 被告辩称污水井设计不合理的问题，未提交证据予以证实，且涉及建筑施工的问题，与本案不是同一法律关系，本案不予审查。 合同双方当事人均应当按照合同约定，全面履行合同义务。原告已按时足额缴纳物业费，被告应当按照合同约定及时疏通共用下水管道，但其并未履行该项义务；被告亦应按时检查疏通污水井，其举证的《2020年清污工作记录表》证据仅有其工作人员的签字，内容简单，没有相关楼栋污水井的检查评情，从案涉反水事件发生后，污水井满水并没过排水口的情况亦可反映其未尽到及时检查疏通污水井的义务，故原告因被告未尽合同义务而遭受的损失应由被告负赔偿义务。原告发现卧室顶棚漏水后及时通知物业，对损失的发生没有过错，也没有造成损失扩大，不应承担责任。本院结合违约责任的大小应与其违约行为及因违约行为造成的后果相当，被告应对原告的财产损失承担全部的赔偿责任，待其承担赔偿责任后，可向实际侵权人进行追偿。 综上，富宇飞的合理损失部分的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》六十条、第六十二条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、荣成市城投物业服务有限公司于本判决生效后五日内赔偿富宇飞财产损失3786元。 二、驳回富宇飞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，鉴定费3000元，由富宇飞负担728元，由荣成市城投物业服务有限公司负担2297元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王世霞 二〇二一年四月一日 书记员  刘智霖