贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终621号上诉人（原审原告）：杨浩宇，女，1988年3月10日出生，土家族，住贵州省铜仁市江口县。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：任立志，贵州巨合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：铜仁佳诚置业有限公司，住所地铜仁市碧江区九龙大道7号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城A区（3/4/号楼）4-2，统一社会信用代码：91520600580658246P。法定代表人：曹小顺，该公司总经理。上诉人杨浩宇因与被上诉人铜仁佳诚置业有限公司（以下简称“佳诚置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨浩宇上诉请求：一、撤销原判或者依法改判；二、本案一、二审诉讼费由佳诚置业公司负担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》符合法定解除条件。杨浩宇在购买案涉房屋时，通过铜仁市房地产交易中心出具的“查询结果”载明，杨浩宇所购房屋存在在建工程抵押，该房屋是不能对外销售的，但佳诚置业公司隐瞒了该事实，故与杨浩宇签订饿《商品房买卖合同》也系佳诚置业公司的手写合同，因此一直不能进行合同备案。一审查明，杨浩宇所购房屋已被铜仁市中级人民法院查封，虽然判决时已经解封，但因该房屋未进行预售合同备案，更未进行登记，随时都有被佳诚置业公司出售或者被其他权利占有的可能。另外，通过在铜仁市不动产登记中心调查，案涉房屋只是进行了土地使用权的初始登记，而对于所建房屋未进行房屋所有权初始登记，也就是说即使杨浩宇签订的《商品房买卖合同》具备备案条件，也无法进行房屋所有权转移登记。虽然，杨浩宇所购房屋已被杨浩宇出租，杨浩宇对案涉房屋存在占有使用，但杨浩宇在法律上未对案涉房屋享有所有权，即案涉房屋不属于杨浩宇所有。而佳诚置业公司至今未采取任何措施进行补救或者进行任何补偿。一审中，佳诚置业公司称案涉房屋无法进行备案或者办理转移登记是因杨浩宇未缴纳维修基金及契税原因导致的。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款之规定，房地产开发企业应将房屋预售合同报房产管理部门备案，这是房地产管理部门对房地产开发企业的一种监督管理措施，目的是防止房地产开发商一房数卖，损害合同当事人的合法利益。本案中，因佳诚置业公司隐瞒房屋被抵押的情形，导致无法对合同进行备案登记，最终无法进行房屋权属的转移登记。同时，一审中佳诚置业公司也自认没有依法缴纳相关税费，故无从实现合同目的。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”之规定，佳诚置业公司存在重大过错甚至是欺诈情形。故案涉《商品房买卖合同》符合合同解除法定条件的。二、杨浩宇诉请符合合同约定解除条件。双方签订《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记第（一）项约定“出卖人承诺于2014年10月31日前，取得该商品房所有权备案初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第（二）项约定”约定日期起90日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息”，案涉合同的备案登记以及所购房屋的所有权转移登记因佳诚置业公司的原因均无法实现，导致双方签订的《商品房买卖合同》成为一纸空文，丧失了应有的合同目的。佳诚置业公司二审中未做答辩。杨浩宇向一审法院提出如下诉讼请求：1．判令依法解除杨浩宇、佳诚置业公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令佳诚置业公司返还购房款267624元及利息（该利息以267624元为基数，从2015年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的人民银行贷款基准利率计算）；3、本案案件受理费由佳诚置业公司负担。一审法院认定事实：2014年11月29日，杨浩宇向佳诚置业公司缴纳购房款267624元。2014年12月13日，杨浩宇（买受人）与佳诚置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人以总价267624元的价格向佳诚置业公司购买位于铜仁市碧江区内“笑哈哈物流城”项目中的Ｂ幢22单元1层24号房（Ｂ22-1-24）；该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；买受人应当在2014年11月29日前一次性支付购房款，出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人应当在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续；本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于《商品房买卖合同》预售备案之日起30日内申请登记；申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、已登记备案的商品房预售合同、专项维修资金缴纳凭据，由买受人提交申请人身份证明、当事人关于预告登记的约定、其他必要材料。另外，该合同及补充协议还对逾期付款责任、逾期交房责任、交接手续、面积差异处理方式等事项进行了明确约定。2015年12月12日，杨浩宇与佳诚置业公司签订《接房补充协议》，约定：就杨浩宇购买的笑哈哈中国中西部国际商贸物流城02-398区Ｂ22-1-24商铺，由佳诚置业公司于2014年10月31日起开始返租，返租之日视为业主履行接房程序之日。并且，由于佳诚置业公司延迟交房，为此将补偿业主10000元，该笔补偿款直接转为购房者所欠的购房款。如购房者已付清购房款，该补偿款以最终办理产权证上的面积来最终结算购房款，多退少补。双方一致同意购房合同中的延迟交房违约条款以本协议为准。同日，杨浩宇与案外人铜仁四季青城商业管理有限公司（以下简称“四季青城公司”）签订《委托经营管理协议书》，约定：杨浩宇将其向佳诚公司购买的位于铜仁市碧江经济开发区笑哈哈国际服装城Ｂ22幢1层24号铺位全权委托四季青城公司管理。协议委托期限为十年，由2014年11月1日起至2020年10月31日止；前三年为市场运营培育期，为了确保业主利益，前三年按总房款每年8%的投资回报在甲方购房时一次性付给甲方，即由2014年11月1日至2017年10月31日止，杨浩宇不再另外收取四季青城公司租金。但是，由于佳诚置业公司当时并未向杨浩宇实际交付涉案商品房，故，杨浩宇与案外人四季青城公司签订的上述委托协议也并未实际履行。2018年12月，杨浩宇与案外人鲁翠玖签订《门面租赁合同》，约定：杨浩宇将向佳诚置业公司购买的位于铜仁市碧江经济开发区出租给鲁翠玖用于沙发、床垫加工和产品展示，租赁时间三年，从2018年12月1日至2021年11月30日，免租时间二年（从2019年12月2日起至2021年11月30日），月租金548元。合同签订后，案外人鲁翠玖从杨浩宇处获得涉案商铺实际使用权，且上述合同至今仍在履行中。杨浩宇购买的笑哈哈中国中西部国际商贸物流城02-398区Ｂ22-1-24商铺已于2013年取得商品房预售许可证。但是由于杨浩宇与佳诚置业公司签订的《商品房买卖合同》不符合合同备案相关规定，故至今未办理合同备案手续。2020年6月5日，佳诚置业公司因另案被铜仁市中级人民法院查封了其名下坐落于铜仁市地块【土地证号：碧江国用（2013）第7098】，由于杨浩宇购买的涉案商铺（铜仁市地块Ｂ22-1-24号门面）系【碧江国用（2013）第7098】的地上建筑物，因此也一并处于被查封的财产范围之中。为此，佳诚置业公司向铜仁市中级人民法院提出解除查封申请，铜仁市中级人民法院于2020年10月15日依法解除了对铜仁市地块Ｂ22-1-24号门面（即杨浩宇购买的门面）的查封措施。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨浩宇与佳诚置业公司于2014年12月13日签订的《商品房买卖合同》、2015年12月12日签订的《接房补充协议》皆系合同签约当事人杨浩宇、佳诚置业公司系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于涉案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。本案审理过程中，杨浩宇提出因佳诚置业公司至今没有为涉案《商品房买卖合同》办理商品房网签及备案，也未履行房屋交付及转移登记办理手续。因此，要求解除涉案《商品房买卖合同》。第一，合同解除有约定和法定解除两种方式。就约定解除而言，因为合同本质上属于契约，根据“契约自由”的缔约精神，开发商、买受人可以在双方依法履行的买卖合同中将“商品房买卖合同登记备案”作为合同解除的条件进行约定。就本案而言，依据涉案《商品房买卖合同》载明的内容，显然签约当事人即杨浩宇、佳诚置业公司并未对此予以明确。因此，涉案《商品房买卖合同》并不符合约定解除条件。第二，我国实行商品房买卖合同强制备案登记制度，其目的主要是为了规范开发商的预售行为，避免出现“炒房”、“一房多卖”等现象，以保障房地产行为持续、健康发展，维护购房者的权益。但是，行政管理性法规调整和规范的仅是开发商的合同登记备案行为，而无权约束合同本身。因此，我国目前并未有相关法律、行政法规将“未办理商品房网签备案手续”作为合同无效或法定解除条件予以明确规定。再则，杨浩宇购买涉案房屋的主要目的在于依法对房屋行使占有、使用、收益、处分等物权。而根据本案依法查明的事实，杨浩宇已实际获得涉案房屋的占有使用权，并于2018年12月将涉案房屋租赁给案外人鲁翠玖经营，从而获取相应收益。而且，涉案房屋交付杨浩宇后，也没有出现《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条规定未取得房屋预售许可证、房屋被二次出售、抵押给第三人、房屋主体结构质量不合格或面积误差比超出3%等符合合同法定解除的情况出现。因此，就本案而言，涉案《商品房买卖合同》亦不符合合同法定解除条件。综上，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”的规定，同时为了保证交易安全，维护交易稳定。因此，对杨浩宇要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法不予支持。二、佳诚公司是否应当返还购房款267624元及利息（该利息以267624元为基数，从2015年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的人民银行贷款基准利率计算）。如前，杨浩宇已向佳诚置业公司支付购房款267624元，佳诚置业公司也向杨浩宇交付了涉案房屋，关于涉案《商品房买卖合同》约定的主要合同义务，双方当事人已履约完毕。但是，因为杨浩宇要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求并未予以支持。因此，杨浩宇要求佳诚置业公司返还购房款267624元及利息（该利息以267624元为基数，从2015年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的人民银行贷款基准利率计算）也于法无据，于理不合。故对杨浩宇要求佳诚置业公司返还购房款267624元及利息（该利息以267624元为基数，从2015年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的人民银行贷款基准利率计算）的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：驳回杨浩宇的全部诉讼请求。案件受理费6032元，减半收取3016元，由杨浩宇承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明：案涉02-39地块B22幢的房产初始登记佳诚置业公司未予办理。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：杨浩宇主张的解除案涉《商品房买卖合同》的条件是否成就，其解除合同的主张应否支持。佳诚置业公司与杨浩宇于2014年12月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。经一审法院向贵州巨合律师事务所出具调查令向铜仁市房地产交易管理处核实，案涉《商品房买卖合同》不能进行备案的原因是该合同非网签合同，且该房屋当时有在建工程抵押贷款。虽然案涉项目当时设定了在建工程抵押，但在建工程抵押并不影响商品房买卖合同备案，至于双方签订的合同非网签合同不影响到合同效力的认定。杨浩宇主张案涉房屋不能进行房屋所有权转移登记，不能实现合同目的，佳诚置业公司构成根本违约，合同解除的法定事由成就，案涉合同应予解除。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年10月31日前，取得该商品房所有权备案登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息”，而案涉02-39地块B22幢的房产初始登记到目前未予办理。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，合同约定出卖人取得案涉商品房初始登记的时间是2014年10月31日前，之后出卖人和买受人双方才能共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，至2020年5月7日杨浩宇向一审法院起诉时，已经5年有余，超出了法律规定的知道或者应当知道解除事由起的一年的除斥期间的规定，故杨浩宇享有的解除权已经消灭，故对其请求解除《商品房买卖合同》的主张不予支持。综上所述，杨浩宇的上诉理由不能成立，不予支持；原判正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6032元，由杨浩宇负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆飚审判员  唐正洪审判员  向 前二〇二一年四月二日法官助理陈历琼书记员覃光林