河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1833号上诉人(原审原告)：吴新伟，男，1966年10月19日出生，汉族，住洛阳市西工区。上诉人(原审被告)：黄贤略，男，1984年7月13日出生，汉族，现住洛阳市涧西区。上诉人吴新伟、黄贤略因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴新伟上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为：黄贤略按合同向吴新伟支付租金106355元（暂计至2021年2月份，如仍不腾房，将继续追要租金）；3.改判黄贤略向吴新伟支付2019年10月到交房之日所欠租金按日万分之五支付滞纳金9704.89元（暂计至2021年2月份，如仍不腾房，将继续追要滞纳金）；4.改判黄贤略向吴新伟支付三个月的违约金27000元；5.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：双方2017年3月签订《房屋租赁协议》，约定黄贤略承租吴新伟所有的位于涧西区××路××号美伦世纪商场南侧7号门面房建筑面积80.78平方米，租期10年，自2017年3月20日到2027年2月28日止，月租金10000元，房屋保证金30000元。黄贤略从2018年下半年开始，以生意不好为由开始拖欠房租，后来经协商自2018年11月起房租降为9000元，黄贤略保证按时交房租。事实上，黄贤略依然拖欠，每月交8500元，另500元在保证金中扣除，到2019年12月30日黄贤略最后一次支付宝转账，其实际已欠房租15355元，押金剩余26000元（扣了8个月）。2020年元月，又在欠付房租9000元的情况下其强行经营至月底，累计欠房租24355元，在押金中扣除后，押金仅剩1645元，黄贤略违约在先，根本不属于疫情原因才拖欠（见付款清单及微信聊天记录）。疫情期间吴新伟多次联系黄贤略，但其以在外地为由不见面谈判，也未补足疫情前所欠房租。到2020年4月底，黄贤略已累计欠房租（2、3、4个月共计27000元-9000元-1645元=16355元，已减押金），而不是一审计算的7355元。为防止黄贤略搬走物品逃离，吴新伟在门上加锁一把，黄贤略隔天即将锁剪坏并搬走值钱物品。按照双方合同约定，拖欠房租10天即构成违约，黄贤略不支付租金、不腾空房屋，不见面不接电话，也不同意社区调解，2020年10月份在法院进行了诉前调解，恶意拖欠租金，其违约在先，截至目前，已实际欠付房租16355元+9000元×9=106355元。二、一审在计算疫情影响的实际时间上有偏差。2020年元月底疫情开始到3月初其他商户开业，黄贤略未开业经营，吴新伟与其联系催要租金并答应减免一个月租金，黄贤略要求减免3个月，吴新伟不同意，黄贤略的房租不应减免4个月，应减免2个月，按每月50%，共计9000元。三、黄贤略属于单方终止合同，应赔偿吴新伟三个月的租金27000元。四、房租应计算至交房为止并计算滞纳金。根据《租赁协议》第六条第2款，租金拖欠10天即为违约，出租方有权收回房屋并按日万分之五收取滞纳金9704.89元（106355元×0.05%×365天×50%），暂计至2021年2月份，如仍不腾房，将继续支付滞纳金。综上，请求二审法院支持吴新伟的全部诉讼请求。黄贤略上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回吴新伟的第二、三、四项诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由吴新伟全部承担。事实与理由：一审判决第二项显失公平、公正。造成黄贤略无法实际经营的原因是吴新伟的锁门行为，因此，2020年5月至12月的房租不应当收取，吴新伟还应赔偿黄贤略因无法正常经营产生的损失。2020年春节由于新冠疫情的影响，政府要求关门停业、封闭小区，属不可抗力，进入4月份，政府有条件的陆续接受经营者申请开业，在此期间，吴新伟私自将房屋锁门、停电，导致黄贤略无法正常经营，据此，5月份以后的房租损失应当由吴新伟自己承担，一审判决2020年5月至12月份的房租的70%由黄贤略负担是错误的，请求二审法院查明事实后改判黄贤略不承担该部分房租。吴新伟诉求的违约金、滞纳金不应当支持。黄贤略租用的房屋系营业性场所，吴新伟无端将房屋锁门并停电的行为构成违约，由于其违约在先，违约金、滞纳金应由其自行承担。综上，请求二审法院改判支持黄贤略的上诉请求。吴新伟、黄贤略的答辩意见分别同其上诉意见。吴新伟向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同，黄贤略将承租的房产交还吴新伟；2.判令黄贤略按合同约定的租金向吴新伟支付从2019年10月到2020年12月所欠租金117000元（免一个月）；3.判令黄贤略按合同第六条第2款约定向吴新伟支付从2019年10月到2020年12月所欠租金万分之五／每月的滞纳金12285元；4.判令黄贤略按合同第六条第4款约定向吴新伟支付三个月的违约金27000元；5.判令诉讼费由黄贤略承担。一审法院认定事实：2017年3月3日，吴新伟（出租方、甲方）与黄贤略（承租方、乙方）签订了《租赁协议》一份，合同主要约定：乙方承租甲方位于洛阳市涧西区美伦商场南侧7号门面房，建筑面积80.78平方米；房屋租期自2017年3月3日起至2027年2月28日止，装修免租期自2017年3月3日起至2017年3月20日；月租金10000元，计人民币大写壹万元整，租金自每满3年递增上一年度租金的5％；如有无故拖欠租金及相关应缴费用，甲方有权向乙方加收滞纳金，每日滞纳金为应缴金的万分之五累计计算，如拖欠超过10天视为违约，甲方有权收回房屋；在合同期内，双方在因故需终止合同时，须提前三个月书面通知对方，任何一方擅自解除本合同，应赔偿对方三个月租金。双方在经营过程中，因修路等原因，经协商一致租金降为9000元／月。吴新伟提交的黄贤略向其出具的支付宝交易明细显示自2019年7月至2019年12月30日，黄贤略累计向其支付42645元，按9000元／月的租金标准，截至2019年年底，黄贤略尚欠租金15355元（54000元-42645元＋6月份欠款1000元＋12月份10天租金3000元，不含押金扣除）。吴新伟提交的押金明细显示截至2019年6月底，黄贤略在吴新伟处的3万元押金尚有26000元。2020年4月底，吴新伟以黄贤略拖欠租金为由将涉案店铺门面上锁。黄贤略与吴新伟协商降低租金等，吴新伟不同意。双方在吴新伟诉至法院后针对合同继续履行及租金支付问题又协商两次，未能达成一致意见。庭审中，黄贤略明确表示不愿意继续承租涉案房屋，并称庭后十几天内将涉案房屋腾空。一审法院认为，吴新伟与黄贤略签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，双方之间的租赁合同关系成立。双方对解除涉案《租赁协议》均无异议，吴新伟主张解除协议及要求黄贤略返还房屋的诉求，该院予以支持。本案的争议焦点系协议的解除日期。黄贤略称吴新伟将涉案房屋上锁，即以其行为表明协议解除，解除期限应为2020年4月的意见，与双方在涉案房屋上锁后的多次协商减免继续履行的情况不符，结合案件审理情况，协议解除日期以2021年1月13日黄贤略明确不再继续履行合同的时间点为准。截至2019年年底，黄贤略尚欠吴新伟房租15355元，押金款尚有26000元，押金款抵租金后尚余10645元。2020年1月下旬至4月份受疫情影响，黄贤略确无法实际经营，本着公平角度，结合吴新伟的意见，该四个月的租金减半收取为宜，按照双方的租金标准，黄贤略应支付18000元，押金抵账后，实际欠租金7355元。2020年5月份后，因吴新伟的锁门行为，致使黄贤略无法实际经营，结合双方的过错程度和黄贤略实际占有房屋的情形，自2020年5月至2020年12月期间，黄贤略应按原租金70％的标准向吴新伟支付房屋占用费50400元（9000元／月×70％×8月）。上述两项费用共计57755元。吴新伟主张的滞纳金及违约金的诉求，因争议产生时，黄贤略欠吴新伟的房屋数额并不多，且合同的最终解除系双方原因造成，其该两项诉求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴新伟与黄贤略签订的《租赁协议》自2021年1月13日起解除，黄贤略于判决生效后五日内将涉案房屋交还吴新伟；二、黄贤略于判决生效之日起三日内向吴新伟支付租金57755元；三、驳回吴新伟的其他诉讼请求。本案本诉受理费1712元，由吴新伟承担212元，黄贤略承担1500元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案双方对于截止2019年12月30日所欠房租为15355元无异议，应予确认。2017年3月3日吴新伟与黄贤略签订的《租赁协议》约定“如有无故拖欠租金或相关应缴费用，甲方有权向乙方加收滞纳金，每日滞纳金为应缴金的万分之五累积计算，如拖欠超过10天即违约，甲方有权收回房屋。”吴新伟称黄贤略未按时向其支付房租已构成违约，应向其支付滞纳金，对此，本院认为，双方虽在《租赁协议》中约定无故拖欠租金应支付滞纳金，考虑到吴新伟租房时还向黄贤略交付有押金，押金的剩余数额多于应支付的房租数额，黄贤略虽拖欠了房租，但其拖欠房租的行为并未使吴新伟实际受到损失，故吴新伟要求黄贤略支付滞纳金的诉求不应予以支持。因2020年1月份新冠疫情爆发，商铺经营受到一定影响，一审法院酌定2020年1月至4月的房租减半支付并无不当，一审结合双方的过错程度，认定2020年5月至2020年12月的房租由黄贤略按双方协商租金数额的70%支付给吴新伟符合本案实际情况，较为合理。综上，吴新伟与黄贤略的上诉请求均理由不充分、依据不足，不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果妥当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1933元，由黄贤略负担1244元，吴新伟负担689元。本判决为终审判决。审判员  刘丽娜二〇二一年四月二十八日法官助理郭富林书记员黄思维