吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终412号上诉人（原审被告）：文投吉林市体育产业投资发展有限公司，住所地吉林省吉林市船营区雾凇西路中凯红星家居建材港36号办公楼商业0单元10层015号。法定代表人：冯宇新，总经理。委托诉讼代理人：刘晶晶，吉林远耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戚朕铜，男，1984年2月11日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：孟良平，吉林泰旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市船营区园中园养老康复中心，住所地吉林省吉林市船营区北山街131号。法定代表人：李秀英，经理。委托诉讼代理人：李秀清，女，该康复中心职员。委托诉讼代理人：孟良平，吉林泰旺律师事务所律师。原审第三人：吉林市船营区房屋征收经办中心，住所地吉林省吉林市松江中路87号。法定代表人：李洪龙，主任。委托诉讼代理人：张成，男，该经办中心职员。上诉人文投吉林市体育产业投资发展有限公司（以下简称文投体产公司）因与被上诉人戚朕铜、吉林市船营区园中园养老康复中心（以下简称养老中心），原审第三人吉林市船营区房屋征收经办中心（以下简称船营征收办）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人文投体产公司的法定代表人冯宇新及其委托诉讼代理人刘晶晶，被上诉人戚朕铜和养老中心共同的委托诉讼代理人孟良平、养老中心的委托诉讼代理人李秀清，原审第三人船营征收办的委托诉讼代理人张成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文投体产公司上诉请求：依法撤销吉一审判决，驳回戚朕铜和养老中心的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为“现因施工未结束，无法保证房屋正常经营”属于事实认定错误。本案一审时文投体产公司已提供了充分证据证明了房屋租赁合同签订后，戚朕铜、养老中心安排两名留守人员对房屋进行看护；至2018年10月8日合同期满，双方未再签订续租协议。而且合同到期后文投体产公司已按约定提供了电源接驳点，恢复了供水和道路通行，可满足戚朕铜、养老中心正常经营使用。因为本案中文投体产公司从没实际占有使用过租赁房屋，一直是由戚朕铜、养老中心看护占有，合同到期双方没有续租，该房屋已按约定返还给戚朕铜、养老中心。因此，法院不能认定文投体产公司未将租赁房屋依约定返还。二、一审判决法律适用错误，120万元房屋占用损失没有合法依据。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，认定文投体产公司应承担违约责任，存在适用法律错误。本案中文投体产公司完全按照合同约定适当地履行了全部义务，不应该承担赔偿损失的责任。一审法院认定“参照原租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费120万元”，也完全没有法律依据。一是本案中文投体产公司没有占有使用租赁房屋，所以不应该支付此费用；二是原租赁合同约定的租金仅在合同期内有效，并且其实际包括了要求戚朕铜、养老中心快速腾迁的费用，是高于房屋使用费的。所以仅依据原合同约定的租金标准来计算戚朕铜、养老中心的占用损失是不正确的。戚联铜、养老中心共同辩称：一、一审法院判决事实清楚，适用法律准确，文投体产公司应赔偿戚朕铜房屋占用损失120万元。本案事实：戚朕铜所有的位于吉林市船营区北山街131号的房屋紧邻吉林北山四季越野滑雪场项目三号洞口处，养老中心租用该房屋进行经营使用。因吉林市北山四季滑雪场项目，文投体产公司委托船营征收办对戚朕铜房屋进行征收，但未达成协议。2017年10月9日，文投体产公司与戚朕铜、签订房屋租赁协议，承租期限一年，自2017年10月9日至2018年10月8日止，房屋租赁费60万元，工程结束后，文投体产公司提供戚朕铜电源接驳点，戚朕铜应在合同签订后立即将房屋交付文投体产公司，并安排两名留守人员对房屋进行看护；合同期满后，文投体产公司保证戚朕铜可以正常经营。合同签订后，戚朕铜按照合同约定，及时将房屋交付文投体产公司，全部人员及时撤离房屋，全部物品及时搬离房屋。文投体产公司按合同约定也给付了戚朕铜房屋租赁费60万元。2018年10月8日合同期满，双方未再签订房屋租赁协议，戚朕铜多次要求文投体产公司按合同约定返还能够正常经营的房屋，但租赁房屋至始至终处于文投体产公司施工区域范围内，无法正常经营。各方签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同期满后，按合同约定，文投体产公司应按约定返还戚朕铜能够正常经营的房屋，但因文投体产公司的第三方施工未结束，租赁房屋（包括原养老中心的整个园区）至始至终处于施工的区域范围内，养老中心的外部通行道路要经过施工现场的门禁才能出行，无法正常经营使用。故文投体产公司违反合同约定，不能完全履行合同义务，合同期满后，文投体产公司不能保证租赁房屋能正常经营，文投体产公司应赔偿戚朕铜房屋不能正常使用的占用损失，并应参照原租赁合同约定的租金标准，赔偿戚朕铜房屋占用损失120万元。一审法院判决认定事实清楚，适用法律准确。二、关于文投体产公司提出，合同签订后，房屋由戚朕铜、养老中心安排看护，文投体产公司从未实际占有使用过租赁房屋问题。文投体产公司为了滑雪场项目的顺利施工才租赁戚朕铜房屋，租赁房屋的目的是为避免造成损害后果，造成养老中心安全隐患，虽然文投体产公司未使用租赁房屋，但以租赁的方式要求养老中心让渡房屋的使用权。关于文投体产公司提出其按合同约定提供了电源接驳点，恢复了供水和道路通行，可满足戚朕铜、养老中心正常经营使用问题。文投体产公司提供电源接驳点，恢复了供水并不能满足戚朕铜、养老中心正常经营使用。因文投体产公司的第三方施工未结束，租赁房屋（包括原养老中心的整个园区）至始至终处于施工的区域范围内，养老中心的外部通行道路要经过施工现场的门禁才能出行，与施工无关的人员出入施工区域存在安全隐患，并未满足戚朕铜、养老中心正常经营使用。关于文投体产公司提出原租赁合同约定的租金包括了要求戚朕铜、养老中心快速腾迁的费用问题，在租赁合同中明确约定房屋租赁费60万元，并未约定房屋租赁费的60万元中包括快速腾迁费，故文投体产公司对此无证据证实，一审法院认定参照原租赁合同约定的租金标准赔偿房屋占有使用费120万元正确。船营征收辩称，同一审答辩意见。戚朕铜、园中园养老中心向一审法院起诉请求：1.确认戚朕铜、养老中心与文投体产公司签订的房屋租赁合同有效；2.判令戚朕铜、养老中心与文投体产公司继续履行《房屋租赁合同》；3.判令文投体产公司给付自2018年10月9日起至2020年10月8日止的房屋租赁费120万元；4.判令文投体产公司赔偿本金60万元利息损失（自2018年10月9日起至2020年10月8日止，按同期同业拆借利率计算）及120万元的利息损失（自2019年10月9日起至本金实际给付之日止，按同期同业拆借利率计算）。一审法院认定事实：位于吉林市船营区北山街131号房屋所有权人系戚朕铜，养老中心租用该房屋进行经营使用。因吉林市北山四季滑雪场项目，文投体产公司委托船营征收办对戚朕铜房屋进行征收，但未达成协议。2017年10月9日，文投体产公司作为甲方与乙方戚朕铜、丙方养老中心签订房屋租赁协议，协议约定：甲方承租乙方房屋，租赁期限一年，自2017年10月9日至2018年10月8日，房屋租赁费60万元；工程结束后，甲方提供乙方电源接驳点；乙方应在合同签订后立即将房屋交付甲方，乙方安排两名留守人员对房屋进行看护；合同期满，甲方保证乙方可以正常经营，甲方如需继续租赁乙方房屋，费用另行商议等内容。合同签订后，戚朕铜即将房屋交付给文投体产公司，至2018年10月8日合同期满，双方未再签订租赁协议，但租赁房屋仍处于施工区域内，无法正常经营。一审法院认为，本案各方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。文投体产公司为了滑雪场项目的顺利施工，租赁案涉房屋，虽其未以该房屋经营，却因施工造成养老中心安全隐患，为避免造成损害后果，须以租赁的方式要求养老中心让渡房屋的使用权。关于合同到期后文投体产公司是否将租赁物返还给戚朕铜的问题，合同约定租赁期间房屋由乙方（戚朕铜）派员看护但不允许经营使用，故合同期满后是否“返还”的判断标准应为文投体产公司是否将房屋的使用权完整的返还戚朕铜，即房屋是否可以正常经营使用。一审法院组织各方当事人于2020年10月21日现场勘查所见，由于第三方施工未结束，原养老中心的园区处于施工区域内，与施工无关的人员出入施工区域存在安全隐患，养老中心的外部通行道路要经过施工现场的门禁才能出行，无法正常经营使用。故文投体产公司主张合同到期后，房屋自动返还戚朕铜且可正常经营的主张与事实不符，不能成立。关于租赁期满后，原租赁合同是否转为不定期租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，租赁期届满，戚朕铜即要求文投体产公司返还房屋，文投体产公司亦抗辩已经返还，故双方仅就是否返还产生了争议，却均无继续出租及承租的意思表示。现戚朕铜提出继续履行原房屋租赁合同的诉请也是基于案涉房屋无法正常经营使用的现状，且合同约定租赁期满后如须续租则另行协商，现原合同当事人就续租事宜未能协商达成一致意见，本着合同意思自治的原则，一审法院对戚朕铜要求文投体产公司继续履行原租赁合同的诉讼请求，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同租赁期满后，文投体产公司应保证房屋正常经营，现因施工未结束，无法保证房屋正常经营，文投体产公司应赔偿房屋不能正常经营使用的占用损失。因双方对损失的数额无法协商确定，故一审法院按戚朕铜主张，参照原租赁合同约定的租金标准，支持戚朕铜自2018年10月9日起至2020年10月8日止期间的房屋占有使用费120万元，利息并无约定，一审法院不予支持。关于养老中心的诉请，其亦为房屋承租人，在三方协议中其对文投体产公司不享有任何权利，故养老中心应向相关义务人主张权利，一审法院对其请求不予支持。一审判决：一、戚朕铜、养老中心与文投体产公司于2017年10月9日签订的房屋租赁协议有效；二、文投体产公司于判决生效后三日内赔偿戚朕铜房屋占用损失120万元；三、驳回戚朕铜、养老中心的其他诉讼请求。案件受理费15,600元，由文投体产公司负担，于判决生效后三日内向一审法院交纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，文投体产公司与戚朕铜、养老中心签订的房屋租赁协议中明确约定合同期满，文投体产公司保证戚朕铜可以正常经营，但合同期满后至一审法院2020年10月21日到现场勘查时，案涉房屋一直处于施工区域内，无法正常经营，故一审判决文投体产公司赔偿戚朕铜房屋占用期间损失，并无不当。关于房屋占用损失的标准问题。文投体产公司与戚朕铜、养老中心签订的房屋租赁协议中约定一年的房屋租赁费为60万元，没有约定该60万元中包括快速腾迁的费用，文投体产公司提供的现有证据亦不足以证明双方约定的房屋租赁费中包括快速腾迁的费用，故一审判决参照房屋租赁合同中约定的租金标准确定房屋占用损失，并无不当。综上所述，文投体产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,600元，由上诉人文投吉林市体育产业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 郭立坤审判员 刘 卓二〇二一年四月十九日书记员 刘一凝（此件共9页，印15份）