山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3916号 上诉人（原审被告）：徐俊法，男，1966年3月2日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：薛秀桂，女，1929年9月22日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：高志强，青岛黄岛衡正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘振进，男，1966年8月13日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原审被告：邓焕臣，男，1957年8月17日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人徐俊法、上诉人薛秀桂因与被上诉人刘振进、原审被告邓焕臣农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初12702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 徐俊法、薛秀桂虽分别上诉，但上诉请求及事实与理由均相同，上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回刘振进的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由刘振进承担。事实与理由：xx社区xx号房屋系薛秀桂与其丈夫徐长相共同建造，系夫妻共同财产。徐长相于1994年去世，虽未走继承程序，但该房屋应系薛秀桂及子女的共同财产，任何人无权单独处分。从一审庭审中得知，邓焕臣与薛秀桂曾有契约，但已丢失无法提供。薛秀桂从未与任何人签订房屋买卖契约，也从未想过要卖房屋。徐长相去世后薛秀桂就搬到儿子徐俊法家居住。房屋买卖契约及收款收据是房屋买卖的重要证据，退一步讲如果真的存在买卖，房产证与契约应是放在一起的，邓焕臣能拿出房产证却拿不出房屋买卖契约及收款单据，明显与常理不相符，只能是邓焕臣并未与薛秀桂签订房屋买卖契约。虽然刘振进与邓焕臣签订xx村xx号房屋买卖契约，但该房屋的所有权人系徐长相，并不是邓焕臣，邓焕臣并不是房屋所有权人，邓焕臣无权处分xx村xx号房屋。在邓焕臣未取得xx村xx号房屋所有权的情况下，与刘振进签订房屋买卖契约，是效力待定契约，无处分权的行为是否发生效力，取决于权利人的追认及是否取得处分权。薛秀桂、徐俊法并未追认邓焕臣有处分权，薛秀桂、徐俊法与邓焕臣从未签订房屋买卖契约，也未收邓焕臣的购房款，故邓焕臣并未取得处分权。一审法院以刘振进于1996年6月居住至今并持有土地所有权证为由否定薛秀桂从未出售房屋的辩解，是缺乏法律依据的。房屋所有权是以登记为准，并不是以谁居住、居住时间长短及谁持有房屋产权证就归谁所有。 刘振进辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 邓焕臣未到庭，亦未提交书面陈述意见。 刘振进向一审法院提出起诉请求：1.依法判决确认刘振进与邓焕臣房屋买卖契约合法有效；2.本案诉讼费由邓焕臣、徐俊法、薛秀桂承担。 一审法院认定事实：1.刘振进与邓焕臣、薛秀桂均系青岛市黄岛区辛安街道办事处上庄社区集体经济组织成员。2.1996年6月24日，刘振进与邓焕臣签订房屋买卖契约一份，内容为“邓焕臣买徐俊法房子一处现愿转让给刘振进居住契约由邓焕臣跟徐俊法立定现跟刘振进立定价壹万壹仟伍佰元正立契当月付清仲人：徐某立契人：邓焕臣买房人：刘振进。”同日，徐某出具证明两份，主要内容为刘振进购买邓焕臣房屋一处，欠款壹万零伍佰元，一月付清。被告邓焕臣在其中一张证明中签字。3.诉争房产坐落于青岛市黄岛区，地号为xxxx。其《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为徐长相，该徐长相系徐俊法父亲、薛秀桂丈夫，已去世。4.刘振进于1996年6月与邓焕臣签订房屋买卖契约后即从邓焕臣手中交付房屋并居住使用至今，上述《集体土地建设用地使用证》亦由其持有。5.2005年10月，青岛市黄岛区辛安街道办事处上庄社区居委会出具证明一份，内容为“证明兹证明刘振进户口系辛安街道办事处xx社区居民xx号，原因是买一处房是在徐长相的名下。现申请领导将房屋办理过户手续。特此证明”。6.一审审理过程中，刘振进提交对邓焕臣的录音录像一份，该视听资料显示：邓焕臣认可涉案房屋系从薛秀桂处购买后又出售给了刘振进，且其与薛秀桂间曾有契约，但已丢失无法提供。7.一审审理过程中，刘振进申请其与邓焕臣签订买卖契约时的证明人徐某出庭作证，徐某对双方买卖涉案房屋的事实予以确认。 一审法院认为，民事活动应该遵循诚实信用原则。本案中，刘振进的诉请为要求确认与邓焕臣之间的房屋买卖契约合法有效。邓焕臣向刘振进出售涉案房屋的事实，有双方签订的买卖契约、邓焕臣的录音录像、证人徐某的证言等证据证实，再结合刘振进现系涉案房屋的实际占用使用人，上述事实，足以认定。根据在案证据，刘振进与邓焕臣于1996年6月24日签订的关于涉案房屋的买卖契约系双方真实意思表示，且双方现均系同一村集体经济组织成员，该买卖契约亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故就该合同效力问题，应认定为合法有效。至于徐俊法、薛秀桂提出的从未出售涉案房屋的辩解。虽然涉案房屋的集体土地使用证登记的使用人仍为徐长相，但薛秀桂与刘振进作为同村集体经济组织成员，双方长期在该村居住生活，其对涉案房屋于1996年6月起即由刘振进居住使用，且相应土地使用权证亦由刘振进持有的事实应为明确知晓。若如徐俊法、薛秀桂辩解所言，涉案房屋从未出售，仅系交于邓焕臣管理，但其在二十余年间未曾向刘振进行使过追索权，而是任该状态持续发生，明显与常理相悖，故对徐俊法、薛秀桂的该项辩解，不予采信。邓焕臣经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证的权利，应承担对其不利的法律后果。判决：刘振进与邓焕臣于1996年6月24日签订的关于坐落于青岛市黄岛区的房屋买卖契约合法有效。 二审中，徐俊法、薛秀桂提交青岛市公安局黄岛分局出具的常住人口登记表一份、辛安街道上庄社区股份经济合作社出具的证明信一份，证明徐长相与薛秀桂共有徐俊法、于美莲、于美香三个子女，徐长相去世后房子是由薛秀桂及子女共同共有。刘振进对该证据真实性没有异议，但认为与本案无关。本院认为，刘振进对该证据的真实性无异议，上述证据的真实性予以确认，但该证据与本案争议事实无关，其证明力本院不予确认。 另查明，一审中，徐俊法称涉案房屋是托给邓焕臣代管，当时土地使用权证都在房子里，不知道怎么到了刘振进手里；其自1996之后就不在上庄村居住，觉得委托给邓焕臣了，人又在外边住，就一直没有回去（追索）。二审中，徐俊法称其于1991、1992年左右与邓焕臣一起干过木工活，邓焕臣说他家房子窄先过去住，给其一万块钱，也没有说住多长时间，房产证给邓焕臣是因为邓焕臣说要办理子女上学问题，把房产证拿过去用用，再就没有还，其也忘了要；之后找过管房产的人，也可能找过邓焕臣，但没有书面证据。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案焦点问题系邓焕臣是否对涉案房屋具有处分权。对此认定如下： 首先，从本案证据情况来看，邓焕臣与刘振进于1996年6月24日签订了房屋买卖契约，徐某作为中间人在契约上签字，并于同日出具了证明。徐某在本案中也出庭作证。徐某与本案当事人均系同一村集体经济组织成员，对当事人之间的房屋状况应该知晓，其作为中间人在邓焕臣与刘振进的买卖合同上签字，能够佐证邓焕臣在签订买卖合同时对涉案房屋具有相应权利。2005年10月，青岛市黄岛区辛安街道办事处上庄社区居委会出具的证明也证实刘振进购买徐长相名下住房的事实，并申请为房屋办理过户手续；结合刘振进一审提交的录音录像等证据，可以形成证据链，能够证明邓焕臣有权处分涉案房屋。其次，从本案事实来看，涉案房屋于1996年6月起即由刘振进居住使用，土地使用权证亦由邓焕臣交给刘振进持有，而徐俊法、薛秀桂作为同一村集体组织成员，又系涉案房屋登记权利人的法定继承人，对刘振进占有使用涉案房屋的行为应当知晓，但未有证据显示徐俊法、薛秀桂自刘振进占有涉案房屋之后的二十余年间内就涉案房屋向邓焕臣或刘振进主张过相应权利，其长期怠于行使权利与一般房屋所有人对权利的关注形成较大反差，明显不合常理。故应当认为徐俊法、薛秀桂对刘振进长期占有使用涉案房屋并无异议。 另外，徐俊法二审中认可称其收取了邓焕臣1万元，该价格与当时的房屋价格相符；徐俊法称是租给邓焕臣居住未约定居住时间等，其该陈述既与其一审时陈述的委托邓焕臣管理涉案房屋不一致，也与常理不符，故其该主张不能成立。徐俊法二审中的其他陈述与其一审中的陈述均不一致，也无有效证据证明其主张。因此，徐俊法、薛秀桂称邓焕臣无处分权涉案房屋的理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审法院综合本案事实对刘振进与邓焕臣签订的涉案房屋买卖合同效力予以确认并无不当，本院予以维持。 综上所述，徐俊法、薛秀桂的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共200元，由上诉人徐俊法、上诉人薛秀桂各负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二一年四月二十八日 法官助理高仁青 书记员孔 怡 书记员 庞连捷