辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2264号上诉人（原审被告）：李琳，女，满族，1983年12月2日生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姜曼，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐喜，男，满族，1984年7月11日出生，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：邹奇桂，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李璠，男，汉族，1978年10月10日生，住址沈阳市铁西区。上诉人李琳因与被上诉人唐喜、李璠房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初13190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李琳上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回第一被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。根据合同相对性原则，上诉人不是案涉《房屋租赁合同》的相对人，不应承担合同约定的义务；一审法院在李璠未到庭的情况下作出判决，无法查清案件事实，上诉人不应承担责任；上诉人系代替李璠履行付款义务，而非案涉合同主体；一审认定事实错误，在没有明确证据证明的情况下认定李琳后来承租该房屋，且仅凭录音证据认定李琳知晓合同内容，应承担合同义务，有违法律规定；一审法院系突破合同相对性，加重上诉人责任。同时，应对疫情期间的租金进行适当减免或者予以抵扣。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。唐喜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。李璠辩称，没有答辩意见。唐喜向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2020年8月1日至2020年10月1日欠付的房租50,000元；2.被告向原告支付其退租后占用房屋的费用15,833元；3.被告向原告支付违约金75,000元；4.被告支付案涉房屋内部装修恢复原状的费用300,000元；5.被告返还租赁房屋；6.被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：原告系位于沈阳市铁西区（3门）的房主。2017年4月14日，原告与被告李璠签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将该房屋出租给被告（李璠），年租金30万元。租赁期限自2017年8月1日至2022年8月1日，承租房需在承租日期前一个月一次性交纳下一年的全年房租。合同第八条约定，承租方如果不续租，必须提前3个月通知出租方，如承租方不论因任何原因停止租赁此房屋，之前承租方对房屋的装修墙面、地面、灯具、门窗都不允许拆除，保存完好，如果因承租方原因导致房屋装修有所破损，因此产生的所有费用全由承租方承担，如果承租方提前退租，对出租方产生的一切损失由承租方承担；合同第十条约定，自本合同签订之日起，由承租方支付出租方3万元押金；合同第十二条约定，租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；合同第十六条约定，出租方提供物品如下：1.地面地板、墙面硬装、楼梯天然大理石、玻璃护栏、实木扶手；2.石膏板吊顶、通风机、塑钢门窗；3.如承租方退租终止合同，必须保留承租方原有装修，否则出租方有权要求承租方将房屋恢复原样（现房屋照片附后）。经查，该合同实际并未附现房屋照片。另，原告向一审法院提供照片一组，用以证明其出租给被告时的房屋原状，但被告对该照片所载内容为房屋原状不予认可。被告亦向一审法院提供照片一组，用以证明其承租房屋时的房屋原状，但原告对该照片所载内容为房屋原状亦不予认可。双方均认可该房屋在被告承租时，二楼有原告自行修建的隔层。案涉房屋租赁合同签订后，双方依约履行合同，被告按约定向原告交付了3万元抵押金，原告于2017年6月之前向被告交付了房屋，被告以该房屋经营家居相关产品。二被告均系沈阳久华安家居用品有限公司股东，各持有该公司50%股份。2019年起由被告李琳占用该房屋，并在此处经营，且由被告李琳交付租金。2020年9月后，因被告不再租赁该房屋，原告与被告李琳交涉退房事宜，但被告未在2020年8月1日前的3个月通知原告不再续租。2020年10月1日，原告与被告李琳对房屋进行查验，但被告李琳在原告明确要求的情况下，仍未将房屋门锁密码告知原告，导致原告一直无法进入该房屋。经一审法院沟通，被告李琳已于2020年11月24日18时过后将房屋门锁密码告知原告。现被告李琳已将2020年8月1日前的租金支付完毕，但2020年8月2日起的租金被告尚未支付。被告搬离时将与房屋形成附合的墙面装修、灯具等物品大面积拆除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案承租主体的问题，案涉房屋由原告与被告李璠签订，但自2019年起该房屋一直由被告李琳实际使用，且由被告李琳支付租金。房屋退租时，亦由被告李琳与原告协商并验房，且原告认可该房屋后来由被告李琳承租。此外，在原告与被告李琳的对话录音中，被告李琳未提出其对案涉房屋租赁合同不知情，或该合同对其不适用的抗辩，因此应认定2019年开始该房屋承租主体变更为被告李琳，故被告李琳应按案涉房屋租赁合同全面履行义务。关于原告请求被告李琳向其支付2020年8月1日至2020年10月1日欠付房租50,000元的主张，被告李琳作为承租人应向原告支付租金，且被告李琳当庭表示同意原告该请求，因此一审法院对原告该请求予以支持，但被告李琳应支付的该租金实为2020年8月2日至2020年10月1日期间的租金。关于原告请求被告李琳向其支付房屋占用费的主张，双方退租验房后，在原告明确要求的情况下，被告李琳却拒不告知原告门锁密码，导致原告无法进入该房屋，应视为被告李琳拒绝向原告交接房屋，故被告李琳应向原告支付房屋占有使用费。经法庭沟通，被告李琳于2020年11月24日18时过后告知原告密码，因此被告李琳应比照双方合同约定价格即每年30万元向原告支付自2020年10月2日起至2020年11月24日止共计54天的房屋占用费44,384元。关于原告请求被告李琳向其支付违约金75,000元的主张，案涉合同第十二条约定，租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；合同第八条约定，承租方如果不续租，必须提前3个月通知出租方。本案被告未按约定提前3个月通知原告不再续租，已构成违约，因此被告李琳应按约定向原告支付3个月租金即75,000元作为违约金。关于被告向原告交付的租房押金3万元，该押金应当在被告应支付的违约金中予以扣减。因此，被告李琳应再向原告支付违约金45,000元。关于原告请求被告李琳向其支付房屋内部装修恢复原状费用300,000元的主张，案涉合同第十六条约定，出租方提供物品如下：1.地面地板、墙面硬装、楼梯天然大理石、玻璃护栏、实木扶手；2.石膏板吊顶、通风机、塑钢门窗；3.如承租方退租终止合同，必须保留承租方原有装修，否则出租方有权要求承租方将房屋恢复原样（现房屋照片附后）。本案被告李琳搬离时将形成附合的装修进行大面积拆除，已违反双方上述约定，则被告李琳应按约定将房屋恢复至出租时的原样。同时，被告李琳庭审中明确表示同意承担将房屋恢复原状的责任，但因该合同并未附房屋出租时的样貌图片，而原、被告双方就对方证明房屋出租时原状的照片又均不予认可，因此无法确定该房屋出租时的原状，也即无法要求被告将该房屋恢复至出租时的原状，同时亦无法对房屋恢复至出租时原状的费用进行具体评估、计算。双方均认可租赁房屋时二楼存有原告自行修建的隔层，被告已将隔层拆除，在原告与被告李琳的对话录音中，原告主张该隔层造价10多万，被告李琳未予辩驳，现结合原告与被告李琳在录音证据中对隔层价值的言论，及合同中载明承租时房屋既有的地面地板、墙面硬装、楼梯天然大理石、玻璃护栏、实木扶手、石膏板吊顶、通风机、塑钢门窗物品的价值，同时考虑被告李琳搬离时房屋装修尚残留的部分价值，有可利用之处，综合以上因素，一审法院酌定由被告李琳向原告支付恢复房屋承租时原状的费用5万元。关于原告请求被告李璠承担付款及违约责任的主张，原告在法庭询问中已认可案涉房屋租赁合同的相对方后来已变更为被告李琳，因此被告李璠不应再承担合同义务，对原告该请求不予支持。一审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付2020年8月2日至2020年10月1日的租金50,000元；二、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付2020年10月2日至2020年11月26日的房屋占用费44,384元；三、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付违约金45,000元（已扣除原告交付的押金30,000元）；四、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付恢复房屋出租时原状的费用50,000元；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7914元，减半收取3957元，由被告李琳承担2052元，由原告唐喜承担1905元。保全费2720元，由被告李琳承担1470元，由原告唐喜承担1250元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人李琳提交新的证据如下：视频光盘，用以证明2020年12月20日，我方到案涉房屋发现已出租给超市并进行了装修。被上诉人唐喜发表质证意见如下：证据的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明拍摄时间，且与本案没有关联性，因当时上诉人李琳与被上诉人之间的租赁合同已解除。被上诉人李璠对该份证据无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案应首先理清三方当事人之间的法律关系。2017年4月14日，被上诉人唐喜与被上诉人李璠之间签订《房屋租赁合同》，现有证据不足以证实被上诉人李璠向上诉人李琳释明了案涉租赁合同的内容，尤其承租方应承担的责任和义务的条款。因上诉人李琳并非《房屋租赁合同》的相对方，其对该租赁合同亦予以否认，故不应对该合同约定的内容承担相应责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另行规定的除外。”《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”上诉人李琳客观上持续使用案涉房屋并向被上诉人李璠交纳了案涉房屋的租金，故其与李璠之间形成了不定期的租赁合同关系，该租赁合同仅就租金标准达成合意。关于一审判决第一项中判令拖欠租金的问题，经查，在疫情爆发期间全国范围内停产停业，参照《沈阳市人民政府办公室关于印发沈阳市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业经营发展若干政策措施的通知》第十一条之规定，故应对上诉人李琳已支付的2020年上半年租金中酌情减免2个月租金为宜，由于租金均属于金钱之债，故将一审判决中判令上诉人李琳给付欠缴的两个月租金直接予以抵销，上诉人李琳无需再交纳2020年8月2日至2020年10月1日期间的租金。关于一审判决第三项判令给付违约金的问题，经查，本院在二审期间已向被上诉人李璠充分释明，因上诉人李琳并非案涉租赁合同的相对方，故需举证证实李琳对租赁合同的内容尤其对承租人承担责任的条款应属明知并予以认可，但现有证据不足以证实该待证事实。被上诉人李璠与被上诉人唐喜之间签订的《房屋租赁合同》并未合意解除，亦不符合法定解除条件，仅是李璠单方撤离了案涉房屋且未按照合同约定向唐喜交纳租金，已构成违约并应承担相应的违约责任。一审法院判令的违约责任应由合同的相对方李璠承担，押金也系由李璠预交，故可以折抵违约金。关于一审判决第四项给付恢复原状的费用问题，经查，被上诉人李璠系《房屋租赁合同》的相对方，应由李璠履行恢复原状的义务并应承担相应的责任。但上诉人李琳在将案涉房屋恢复原状前并未通知承租人李璠，而擅自对案涉房屋的装修、装饰部分进行拆卸，导致本案该项诉请的发生，故应由其二人共同对该部分诉请承担赔偿责任。现因客观上已无法对案涉房屋恢复原状的费用进行具体评估，一审法院结合装修、装饰物的价值及本案当事人之间的对话内容酌定为5万元较为客观公正，本院予以确认。同时，因上诉人李琳并未对一审判决中第二项占有使用费问题提出异议，故本院对该判项予以维持。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人李琳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初13190号民事判决第一项，即“一、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付2020年8月2日至2020年10月1日的租金50,000元；”二、维持沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初13190号民事判决第二项，即“二、被告李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐喜支付2020年10月2日至2020年11月26日的房屋占用费44,384元；”三、李璠于本判决发生法律效力之日起10日内向唐喜支付违约金45,000元（已扣除交付的押金30,000元）；四、李璠和李琳于本判决发生法律效力之日起10日内向唐喜支付恢复房屋出租时原状的费用50,000元，各自负担50%；五、驳回唐喜的其他诉讼请求。一审案件受理费7914元，减半收取3957元，由李琳负担752元，由李璠负担800元，由唐喜负担2405元。保全费2720元，由李琳负担870元，由李璠负担700元，由唐喜负担1250元。二审案件受理费7914元，由李琳负担2900元，由李璠负担2900元，由唐喜负担2114元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月二十一日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。