天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0111民初2290号原告：李殿会，女，1963年8月9日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王艳，天津三冠律师事务所律师。被告：贾德刚，男，1979年11月26日出生，汉族，住天津市西青区。被告：韩艳，女，1979年4月4日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：贾德刚，男，1979年11月26日出生，汉族，住天津市西青区。第三人：安同爽，女，1987年8月12日出生，汉族，住天津市西青区。第三人：天津市西青区榆淋房屋信息咨询服务中心，住所地天津市西青区杨柳青镇莱茵小镇美庭苑14-1-102。负责人：任连军，男，1982年10月20日出生，汉族，住天津市西青区。原告李殿会与被告贾德刚、韩艳，第三人安同爽、天津市西青区榆淋房屋信息咨询服务中心（以下简称榆淋服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李殿会，被告贾德刚、韩艳的委托诉讼代理人暨本案被告贾德刚，第三人安同爽，榆淋服务中心的负责人任连军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李殿会向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除《房屋买卖（置换）合同》和《天津市存量房屋买卖协议》；2、请求贵院依法判令被告支付违约金140000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：二被告原系夫妻关系,欲共同购买登记于原告配偶韩克君（已于2020年12月26日死亡）名下的位于天津市西青区××镇××道××段××号房屋,2020年10月19日韩克君授权第三人安同爽（原告与韩克君的儿媳）与被告贾德刚和第三人天津市西青区榆淋房屋信息咨询服务中心签订《房屋买卖（置换）合同》,约定由二被告出资1400000元购买房屋,付款方式为银行贷款,签订合同当日第三人安同爽收取被告贾德刚购房定金20000元。合同约定买卖双方三日内去房管局签署正式房产买卖协议,由于二被告的不断拖延,案外人韩克君和二被告直至2020年11月27日才共同前往西青区房管局签署正式买卖协议,但至今二被告仍未履行义务,未将首付款转汇至指定账户,造成涉案房屋无法继续进行交易。据第三人和被告贾德刚陈述,被告贾德刚为躲避二套房首付60%的政策要求,与另一被告韩艳办理离婚,在房管局签订的天津市房产买卖协议的签订方为案外人韩克君和被告韩艳。案外人韩克君不幸于2020年12月26日因病去世,涉案房屋的交易一直由第三人安同爽与被告进行对接,为了将涉案房屋出售,原告和案外人韩克君夫妇积极筹措款项,及时将房屋的抵押贷款还清,因被告不诚信的行为,导致原告不仅借款还贷产生高额利息,也造成在房管局打协议后房屋无法再次出售的窘境,现二被告电话拒接,消极的不予处理此事。该涉案房屋是案外人韩克君与原告的夫妻共同财产,二人共生育一子,因继承问题,原告于2021年1月通过贵院起诉,案号为（2021）津0111民初1361号,原告与其子达成一致意见,涉案房屋归原告单独所有,该民事调解书已生效。故诉至法院。贾德刚、韩艳辩称，不同意解除合同，不同意支付违约金。我现在就是钱没有到位，2021年4月10日我的钱可以到位。榆淋服务中心述称，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年10月19日，安同爽与贾德刚、榆淋服务中心签订《房屋买卖（置换）合同》，出卖人韩克君，买受人贾德刚，涉案房屋坐落于天津市西青区××镇××道××段××号，房屋价款为140万元。约定签订合同当日买受人缴纳定金2万元，余款采用贷款方式进行支付。合同对违约责任的约定为任何一方拒履行合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。安同爽作为韩克君的代理人在合同上签字，并收取贾德刚交付的定金2万元。2020年11月27日，韩克君与韩艳就同一房产签订《天津市存量房屋买卖协议》，出卖人韩克君，买受人韩艳。约定房屋价格为138万元，价款支付方式为韩艳以银行贷款方式支付，具体为韩艳应于2020年11月30日前将监管的首付款42万元存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户，并应于2020年12月31日前办理完毕贷款手续。截止目前，二被告因资金未到位并未办理银行贷款手续。涉案房产登记在韩克君名下，韩克君与李殿会原系夫妻关系，2020年12月26日，韩克君去世。经本院(2021)津0111民初1361号民事调解确认涉案房产归李殿会所有，涉案房产未完成交付及所有权转移登记手续。贾德刚、韩艳原系夫妻关系，2020年10月28日二被告已经离婚。购买房产系用于居住，双方为购买房屋首付的问题离婚，当时由韩艳签订买卖协议就是为了登记在韩艳名下。2021年3月1日，二被告知悉原告解除《房屋买卖(置换)合同》的主张，2021年3月16日，二被告知悉原告解除《天津市存量房屋买卖协议》的主张。各方当事人共认涉案房产的价值波动不大，上涨空间为3-5万元之间。本院认为，《房屋买卖(置换)合同》和《天津市存量房屋买卖协议》系签约各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效。各方当事人均应依约履行各自的合同义务。现韩克君去世，李殿会依法取得涉诉房产的相关权利，故上述《房屋买卖(置换)合同》和《天津市存量房屋买卖协议》依法对李殿会产生法律效力。涉诉房产的交易关系形成于贾德刚、韩艳婚姻存续期间，且用于居住。故贾德刚、韩艳就涉诉交易关系应对外承担责任。签约后，贾德刚、韩艳无正当理由拒不履行支付房屋价款的相关义务致李殿会出售房产的合同目的不能达成，贾德刚、韩艳的行为已构成根本违约。故本院认定2021年3月1日，韩克君与贾德刚，榆淋服务中心之间的《房屋买卖(置换)合同》解除。2021年3月16日，韩克君与韩艳之间的《天津市存量房屋买卖协议》解除。关于李殿会诉请违约金问题，结合合同签订双方的履行情况，房价的涨跌、支付的履约成本等情形，同时贾德刚、韩艳无正当理由未依约履行合同项下的义务而致合同解除，系违约行为，其存在明显过错，本院认定贾德刚、韩艳应向李殿会支付违约金35000元，扣除之前交付的定金20000元，再行支付15000元。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定：一、韩克君与贾德刚、天津市西青区榆淋房屋信息咨询服务中心之间就西青区××镇××道××段××号房产签订的《房屋买卖(置换)合同》于2021年3月1日解除；韩克君与韩艳之间就西青区××镇××道××段××号房产签订的《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号为xx）于2021年3月16日解除；二、贾德刚、韩艳于本判决生效之日之日起三日内支付李殿会违约金15000元；三、驳回李殿会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告李殿会负担1150元，被告贾德刚、韩艳负担400元（被告负担部分于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王金楼二〇二一年四月七日书记员  王 欢附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。......《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。