上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1810号上诉人(原审被告)：上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主委员会，住所地上海市崇明区。负责人：顾洪。委托诉讼代理人：王清坤，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：余岚，上海至合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海东滩湾房地产开发有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周守鹏，执行董事。委托诉讼代理人：何飞，上海市浦江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，上海市浦江律师事务所律师。上诉人上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主委员会(以下简称A小区业委会)因与被上诉人上海东滩湾房地产开发有限公司(以下简称东滩湾公司)业主撤销权纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初1779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。A小区业委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东滩湾公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实。《业主大会议事规则》由首届业主大会筹备小组起草，东滩湾公司委派员工罗德作为筹备小组成员，知晓《业主大会议事规则》全部内容；首届业主大会对《业主大会议事规则》进行表决时，东滩湾公司明确表示支持业主大会的设立，并同意《业主大会议事规则》的全部内容；东滩湾公司作为大业主，与其关联的前物业管理企业串通，不缴纳物业管理费，且以许诺免除部分物业费冲抵房屋质量、逾期交房赔偿款之方式侵害其他业主利益。二、一审法院适用法律错误。依据《物权法》第78条之规定，如东滩湾公司认为《业主大会议事规则》侵害其权益，则应申请撤销通过该议事规则的决议，而非申请撤销该议事规则；法律规定“双过半”是为了保障业主表决权，而在表决前，东滩湾公司委派的代表明确表示以不参与表决的方式对《业主大会议事规则》投赞成票，此为自愿放弃部分表决权；相关法律法规关于双过半的规定属于管理性规定而非效力性规定；业主大会属于自治性组织，有权依据自身需求制定议事规则、管理规程。三、A小区业委会非适格被告。四、东滩湾公司起诉是为了继续通过关联企业获得非法利益。五、案涉三份业主大会决议已实际执行，撤销决议将引发更多社会矛盾。东滩湾公司辩称，不同意A小区业委会的上诉请求。一、委派员工列席不能代表该员工出席了每一次会议，且员工知晓决议内容不代表同意决议，东滩湾公司从未同意过《业主大会议事规则》；二、第一次决议没有投票，但也不代表东滩湾公司同意，且在之后的第二、三、四次投票中均投了否决票，东滩湾公司从未放弃过权利；三、依据《物权法》，业主认为业主大会的决议程序违法、侵害业主权益，即可提起撤销之诉；四、业主并没有向新的物业公司支付物业费，且A小区业委会提出的关联企业问题已另行起诉，该节事实与本案无关。东滩湾公司向一审法院起诉请求：1．要求确认上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区于2019年9月17日业主大会通过的《业主大会议事规则》第十条第2款无效；2．撤销上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区的览海33业字﹝2019﹞第006号、览海33业字﹝2020﹞第002号、览海33业字﹝2020﹞第013号业主大会决议。一审法院认定事实：东滩湾公司系上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区的建设单位兼业主，A小区业委会系该小区的首届业主委员会，该小区总建筑面积78，873.85平方米(含地下面积)，其中住宅面积为77，816.55平方米，非住宅1，057.3平方米。总套数126套(住宅122套，非住宅4套)，起诉时已销售房屋62套，未销售房屋64套(含4套非住宅)，未销售总面积43，521.25平方米，占总面积55.18％。诉讼中出售住宅1套(地上地下总面积646.86平方米)。目前未售面积总计42，874.39平方米，未售专有部分面积占总面积54.36％。该小区前期物业服务单位为上海览海物业管理有限公司。2018年11月20日，A小区业主代表向陈家镇揽海路工作站申请筹备召开首届业主大会并选举成立业主委员会，2019年5月24日上海市崇明区人民政府发布：1．《关于划定上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A区(揽海路33弄)物业管理区域的公告》，物业管理区域划定为东至北郊路、西至览海国际高尔夫社区B区(揽海路55弄)、南至中心河、北至揽海路。2．《关于组建上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区业主大会筹备组的公告》，公告确定A小区已符合业主大会成立的条件。2019年6月7日上海市崇明区陈家镇人民政府公示了上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区业主大会筹备组成员名单，异议期届满后于2019年6月18日公告筹备组成员名单。2019年7月至8月期间，筹备组先后召开会议，并于2019年8月14日确定业主人数及其专有面积、首次业主大会召开时间、地点；首次业主大会会议表决规则；业主委员会候选人名单及选举办法；业主委员会选举办法；草拟《业主大会议事规则》《物业管理规约》等相关文件。2019年8月16日至2019年8月31日，A小区业主大会筹备组在首次业主大会召开前15日完成业主委员会选举方式、业主委员会候选人名单、业主大会议事规则、物业管理规约、专项维修基金管理规约等草案的公示、公告。2019年9月17日，A小区召开首届业主大会第一次会议，对业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约三个事项进行表决并采取等额选举方式选举业主委员会委员五名，经监票程序，送达的64票，共收回35票，均表示同意，无反馈票数为29票，通过了上述三个表决事项，并选举顾某等五人为业委会成员。其中通过的业主大会议事规则第十条业主大会表决形式为：“本业主大会采用以下第一、二种形式进行表决：(一)设投票站：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。已送达的表决票，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视作同意已表决的多数票意见；同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主选票数为优先考量。”2019年10月29日，A小区召开了2019业主大会二次会议，对A：览海社区(A、B区)合作协议事项；B：A小区2020至2021年度物业选聘方案进行投票(开票)表决。次日，A小区业主大会和业主委员会发布览海33业字﹝2019﹞第006号决议公告。公告内容表述为：根据本小区《业主大会议事规则》的约定：已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的视作同意已表决的多数票意见；同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主选票数为优先考量。故此，对于A：览海社区(A、B区)合作协议事项。同意票34＋29(无反馈票)合计63票／户，占总票／户数的98％，大会意见征询投票表决满足“过半数”通过之规定要求，该部分业主拥有的专有部分建筑面积31，971.01平方米，占总建筑面积的41.33％(因大业主即开发商业主的原因未过半)，按议事规则，仍属通过。对于B：A小区2020至2021年度物业选聘方案进行投票(开票)表决。同意票33＋29(无反馈票)合计62票／户，占总票／户数的96.80％，大会意见征询投票表决满足“过半数”通过之规定要求，该部分业主拥有的专有部分建筑面积31，324.15平方米，占总建筑面积的40.50％(因大业主即开发商业主的原因未过半)，按议事规则，仍属通过。遂通过了上述两个事项的决议(具体决议内容略)。2020年1月18日，A小区召开了2020业主大会第一次会议，对A：授权览海A区业委会聘请律师；B：在遵从《前期物业服务合同》酬金制的框架下，是否公开选聘新物业或续聘现物业事项进行了投票(开票)表决。如前述览海33业字﹝2019﹞第006号决议，虽然表达同意户数过半，东滩湾公司名下的未销售建筑面积过半且表示反对，但按议事规则设定的“同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主全票数为优先考量”之规则，于同日A小区业主大会及业主委员会发布了览海33业字﹝2020﹞第002号业主大会第一次会议决议的公告，通过如下决议：1．同意授权A小区业委会聘请专业律师为业主大会、业主委员会、业主提供相关法律服务、律师聘请不高于按《上海市律师服务收费政府指导价标准》计算的数额；2．同意在遵从《前期物业服务合同》中约定的收费标准、服务等级、收费方式(酬金制)的框架下进行公开选聘新的物业服务企业。一审诉讼过程中，A小区于2020年6月29日以“书面征求意见”方式召开了2020业主大会二次会议，对A：“览海A区2020年5月至2021年4月年度物业管理服务费提前预缴标准”事项；B：“选择上海银行陈家镇支行为览海国际高尔夫社区A小区业主大会商品住宅维修资金开户行”事项；C“授权业主委员会履行部分大会职责”事项进行了投票(开票)表决，在同意人数过半，东滩湾公司未同意即面积未过半的前提下按“议事规则”发布了览海33业字﹝2020﹞第013号决议公告，通过如下决议：同意A“览海A区2020年5月至2021年4月物业管理费年度预缴标准方案：6月30日前(含当日)支付上述一个年度物业管理服务费的，暂按5.5元／月／平方米(地上)、2.75元／月／平方米(地下)的标准计算应预缴物业服务费”；同意B“选择上海银行陈家镇支行为览海国际高尔夫社区A小区业主大会商品住宅维修金开户行”；同意C“业主大会授权业主委员会行使下列职权：……”一审法院另查明，A小区业主大会与案外人上海意晟物业管理有限公司(以下简称意晟公司)签订物业服务合同，合同服务期限自2020年5月1日至2023年4月30日止。意晟公司已实际进场履行服务义务。大多数业主已开始向意晟公司缴纳物业管理费。东滩湾公司于2020年3月向一审法院提起业主撤销权诉讼。一审法院认为：根据《物权法》以及相关司法解释的规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。结合本案，归纳如下争议焦点：一、被告主体是否适格。本案东滩湾公司的诉请主张为议事规则部分条款无效，并要求撤销按无效规则而产生的决议。相关物业管理规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。故一审法院认为，业主大会本身是作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，而业主委员会作为业主大会的常设机构，负责处理日常事务。《物权法》明文赋予合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害的业主可以行使撤销权，故在业主提起的撤销之诉中，业主委员会当然是适格被告。二、议事规则第十条第2款的效力。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院认为，法律既然设定了业主决定建筑区划内重大事项及表决权通过规则，是为了平衡兼顾小区内所有建筑物所有权人的权益，东滩湾公司虽然是建设单位，但在建筑物未销售之前东滩湾公司就其名下的建筑物而言同时也是业主的身份，法律如此设定本身是大业主对小业主人数优势的制约平衡，故“双过半”“三分之二”规则在决定重大事项中能体现民主、公平。议事规则经小区全体业主表决通过是对业主大会议事进行规范的程序性规定，业主议事规则不违反法律及行政法规的决定，在生效期间对全体业主具有约束力。本案表决权规则的“但书”规定直接突破了“双过半”的原则性规定，显然违反了法律的强制性规定，即使A小区业委会认为东滩湾公司未参与投票视为默认，仍不能认定为合法有效。三、决议应否撤销。根据《物权法》第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，侵害“业主合法权益”不仅包括侵害业主的实体权利也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。虽然A小区业委会所作出的决议除“但书”规则外其他程序无明显瑕疵，所作出的决议也的确能体现大多数业主的意思表示，但议事规则第十条第2款的设定变相剥夺了东滩湾公司选举、投票的权利，此规则的设置将不能保证东滩湾公司有效参与意见征询及表决，东滩湾公司的表决意见将形同虚设，可能直接导致东滩湾公司合法权益遭受侵害，亦无法保证在此规则之下形成的决议是否能体现多数利益。故上述系列公告中通过的决议因不符合法律规定的“双过半”议事规则重大程序要求，应当予以撤销。需要指出的是，该小区的建设单位即东滩湾公司与小业主、前后物业公司之间的确存在诸多矛盾及历史纠纷，即便业委会在相关工作环节中出现不完善之处，也可能是各种因素所造成的，A小区业委会的履职并非徒劳无功，且东滩湾公司应有的表决权也并非一成不变，随着房产的销售，其权利逐渐分散。故希望大小业主、业主委员会、物业公司几方之间加强交流、换位思考、正确面对实际问题谋求解决途径，并应积极接受相关职能部门监管和指导，依法依规各尽其职，共同创建美好家园。综上，本案中首届业主大会作出的议事规则第十条第2款违反了法律的强制性规定，应为无效。东滩湾公司要求撤销业主大会和业主委员会按此议事规则表决程序作出的决议，于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院判决如下：一、上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区于2019年9月17日业主大会通过的业主议事规则第十条第2款中的“同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主选票数为优先考量”的内容无效；二、撤销关于上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主大会通过的览海33业字﹝2019﹞第006号、览海33业字﹝2020﹞第002号、览海33业字﹝2020﹞第013号决议。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。A小区业委会提出东滩湾公司派出代表，全程参与了《业主大会议事规则》的起草和审定，已明确表示以不参与表决的方式对《业主大会议事规则》投赞成票。据此，A小区业委会认为东滩湾公司已自愿放弃部分表决权，但A小区业委会未能提供证据证明该代表具有表决权限，故本院对于该主张不予采信。其次，依据相关法律规定，制定和修改业主大会议事规则须经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，《业主大会议事规则》第十条第2款违反该项强制性规定，故一审法院认定该项决议规则无效，于法有据，本院予以维持。最后，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，业主委员会系业主大会的常设机构，故一审法院认定A小区业委会为本案适格被告，并无不当，本院予以认可。综上所述，A小区业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 张常青二〇二一年四月二日书记员 谢牝牝附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……