河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0702民初1238号原告：韩帅，男，1987年6月8日出生，汉族，住新乡市。被告：陈磊，男，1988年6月29日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：冯超方，河南书豪律师事务所律师。第三人：新乡市宏博房地产开发有限公司，统一社会信用代码91410700694856806W，住所地新乡市高新区华兰大道金色奥园小区L2楼八层。法定代表人：沈树兵，执行董事。委托诉讼代理人：郭昉杓，河南师大方正律师事务所律师。原告韩帅与被告陈磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，陈磊于2021年3月8日申请追加新乡市宏博房地产开发有限公司（以下简称“宏博房地产公司”）为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩帅、陈磊及其委托诉讼代理人冯超方、宏博房地产公司的委托诉讼代理人郭昉杓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩帅诉称，2020年5月30日，被告陈磊隐瞒其奥园康城D3号楼3号储藏室存在严重渗水的质量问题，与韩帅签订储藏室买卖协议，将该储藏室以16000元的价格出售给韩帅。后韩帅支付全款，储藏室交付其使用。2020年6月20日，韩帅发现储藏室严重渗水约2厘米，室内存放的物品被泡坏，造成损失3421元。陈磊故意隐瞒储藏室存在严重质量问题，已构成合同欺诈。为维护自身合法权益，韩帅现依法提起诉讼，请求判令：1、陈磊赔偿因地下室渗水给韩帅造成的损失3421元；2、鉴定费3000元及本案诉讼费用由陈磊承担。被告陈磊书面辩称，1、根据原告韩帅的起诉理由，首先需要定性的是本案属于何种类型的民事法律关系，进而才能判定韩帅的损失应当由谁承担。虽然陈磊与韩帅签订的是储藏室买卖协议，在一般情况下，本案应当直接认定为买卖合同纠纷。但是结合双方当事人签订合同时陈磊向韩帅提交的其与开发商在2014年签订的地下室预留协议书（韩帅也将该协议书作为证据提交），可知该地下室仅仅是使用权转让，协议书明确约定双方签订的合同名为储藏室买卖协议，实为房屋使用权的转让，储藏室的所有权并未发生变更。陈磊按照合同约定陪同韩帅办理了物业变更登记，履行了相应备案手续。双方在签订合同时，陈磊也已将其与开发商签订的协议及办理的所有书面手续交予韩帅。韩帅自签订协议至今从未要求办理所有权过户手续，由此可知，其对于储藏室使用权而非所有权的转让也是明知的。根据法律规定，房屋使用权的转让其实就是租赁与转租的关系。因此，本案的法律关系应当定性为租赁与转租的关系即租赁合同关系。2、本案仅仅属于使用权的转让，韩帅的损失不应由陈磊承担。韩帅的损失是由地下室漏水所致，但漏水的原因是工程质量还是韩帅购买后的个人行为，并没有证据证明，资产评估报告也未对漏水原因进行鉴定。本案系使用权的转让，因此，查明地下室漏水的原因至关重要。根据有关合同的法律规定，因储藏室质量问题造成韩帅的损失应当由所有权人即开发商承担或韩帅自行承担，而非房屋使用权的转让方即陈磊承担。关于评估报告所涉物品的损失并不完全是由地下室渗水而导致。韩帅在发现地下室渗水，甚至在上一次起诉要求解除合同时如果及时采取措施，其损失几乎微乎其微。从2020年8月7日至韩帅在2020年12月29日提起本次诉讼，其间长达五个月时间，韩帅放任不管，置物品处于潮湿之中，导致损失扩大。评估报告所包含的损失扩大部分应当由韩帅自行承担，该报告能否作为判案依据，请法院酌定。基于以上事实与理由，陈磊作为储藏室使用权的转让方已经履行了相关义务，不存在任何过错，不应由其承担责任。请求人民法院针对韩帅的损失，查明事实，依法判案，以维护陈磊的合法权益。第三人宏博房地产公司述称，本案与其无关，被告陈磊在追加宏博房地产公司为第三人的申请书中所列举的事实与理由不正确。原告韩帅与陈磊之间是买卖合同关系，且有人民法院生效判决予以确认，宏博房地产公司不应承担任何责任。原告韩帅向本院提交的证据材料有：1、2021年2月22日河南中新资产评估事务所有限责任公司（以下简称“中新资产评估公司”）中新评报字（2021）第0206号资产评估报告1份；2、2021年1月22日中新资产评估公司收据（№3628993）1份；3、2020年12月20日本院（2020）豫0702民初6546号民事判决书1份，上述证据共同证明本案事实及其诉讼请求。被告陈磊未向本院提交书面证据材料。第三人宏博房地产公司向本院提交的证据材料有：1、2020年12月20日本院（2020）豫0702民初6546号民事判决书1份；2、商品住宅质量保证书、使用说明书1份；3、2014年3月23日地下室预留协议书1份；4、新乡市建设工程竣工验收备案表1份，上述证据共同证明其陈述意见。庭审期间，被告陈磊对原告韩帅提交的证据1的真实性无异议，但认为该报告并未显示全部物品的照片，不能反映涉案物品的真实状况，报告中的评估明细表所列物品不显示购买日期，也未附购买票据，不能判断其购买价格、使用年限及折旧程度，评估结论不准确；对证据2认为相关费用应由韩帅自行承担；对证据3的真实性无异议，但认为其不能证明韩帅的相关损失，与本案无关。第三人宏博房地产公司对上述证据的真实性均无异议，但认为其与自己无关。韩帅对宏博房地产公司提交的证据1、2、3、4均无异议。陈磊对证据1的质证意见同对韩帅提交的证据3的质证意见；对证据2、3、4的真实性均无异议，但认为该证据与本案无关，并坚持其答辩意见。经庭审质证，原告韩帅提交的证据1、2、3客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。第三人宏博房地产公司提交的证据1与韩帅提交的证据3相同，故本院也予以认证。对证据2、3、4的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：韩帅、陈磊均系奥园康城小区住户。2014年3月23日，陈磊与宏博房地产公司签订地下室预留协议，双方约定宏博房地产公司将奥园康城D3号楼3#储藏室（面积14.581平方米）的使用权以14581元的价格转让给陈磊，并约定该储藏室的使用年限同陈磊购买房屋的使用权年限一致。同日，陈磊向宏博房地产公司支付14581元。2020年5月30日，陈磊与韩帅签订储藏室买卖协议，双方约定陈磊将该储藏室以16000元的价格出售给韩帅，陈磊并保证对所售房屋享有完全所有权。同年6月20日，上述储藏室出现严重渗水。2020年10月11日，韩帅向本院提起诉讼，要求解除其与陈磊签订的储藏室买卖协议，陈磊返还16000元并赔偿损失6000元。同年12月20日，本院作出（2020）豫0702民初6546号民事判决，部分支持韩帅的诉讼请求（解除韩帅与陈磊签订的储藏室买卖协议、陈磊返还韩帅16000元），但因韩帅对所主张的6000元损失未提交证据证明，本院未予支持并告知韩帅在证据完备后另行主张。该判决现已生效。现韩帅再次提起诉讼，要求陈磊赔偿损失。另查明，中新资产评估公司根据本院委托于2021年2月22日作出中新评报字（2021）第0206号资产评估报告，认定韩帅因地下室被雨水浸泡所造成的损失为3421元，并有评估费3000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，韩帅与陈磊基于双方的真实意思表示签订储藏室买卖协议，合法有效。虽然该协议已经本院生效判决解除，但不影响韩帅根据《中华人民共和国合同法》相关规定在协议解除后向作为储藏室出卖方的陈磊主张赔偿损失的权利。根据前述已查明的事实可知，韩帅因储藏室严重渗水导致经济损失3421元，其应由陈磊承担。相关评估费3000元系为确定韩帅损失程度而支出的合理的、必要的费用，其也应由陈磊承担。上述费用共计6421元（3421元＋3000元），本院予以支持。陈磊辩称其与韩帅签订的协议名为储藏室买卖协议，实为储藏室使用权的转让协议即租赁合同，该储藏室的所有人仍为宏博房地产公司，韩帅的相关损失应由该公司承担，但该辩解意见已在前次韩帅诉陈磊房屋买卖合同纠纷一案中提出，本院并未采纳并认定双方之间存在买卖合同关系，相关判决也已生效，现陈磊在本案中再次提出相同答辩意见，本院仍不予采纳。陈磊还辩称涉案储藏室漏水原因不明，韩帅关于储藏室的损失应由作为房屋开发企业的宏博房地产公司承担或由韩帅自行承担，但如前所述，在韩帅与陈磊关于涉案储藏室的交易合同已由人民法院生效判决确定为买卖合同的情况下，作为出卖方的陈磊应当依照《中华人民共和国合同法》相关规定承担标的物（储藏室）的瑕疵担保责任。陈磊还辩称韩帅经评估的损失数额并不准确，不能反映相关物品的真实状况，但未提交相应证据证明，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：陈磊于本判决生效之日起十日内赔偿韩帅6421元。如果陈磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈磊承担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳，如不按期交纳，本院将予以强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  李 琦二〇二一年四月十二日代书记员  张阿丽