北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6501号上诉人（原审被告）：叶若芳，女，1987年3月20日出生，住山东省高塘县。委托代理人：阎凤翥，北京市尚和律师事务所律师。委托代理人：洪阳，北京市尚和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张昊阳，男，1984年6月20日出生，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：白御生，男，1986年11月7日出生,住北京市大兴区。上诉人叶若芳因与被上诉人张昊阳、白御生租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初28480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。叶若芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张昊阳、白御生的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审法院判定叶若芳赔偿装修费75000元缺乏依据。张昊阳、白御生提交的家居装饰装修工程施工合同涉及的面积与实际不符，且未盖章，亦没有转款记录，该合同缺乏效力。双方签订的合同中约定，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，张昊阳、白御生擅自进行的装修费用问题应由其自行负担，且装修残值所剩无几。2.一审法院认定叶若芳构成违约与事实不符。涉案合同解除系因张昊阳、白御生未经同意擅自更改楼梯结构引起的，叶若芳通过解除合同来维护己方权利，合理合法，不存在违约的情形。3.一审法院认定叶若芳默认同意张昊阳、白御生的装修缺乏依据，与事实不符。一审审理中没有充足的证据证明叶若芳已经同意张昊阳、白御生对楼梯进行装修的事实。张昊阳、白御生装修后，楼梯面积小而陡，安全性欠佳，对叶若芳的经营产生严重影响，且物业公司也多次上门要求恢复原状。张昊阳、白御生辩称：不同意叶若芳的上诉请求和理由，请求维持一审判决。张昊阳、白御生向一审法院起诉请求：1.判令叶若芳返还张昊阳、白御生支付的租赁押金10000元；2.判令叶若芳向张昊阳、白御生支付违约金10000元；3.判令叶若芳赔偿张昊阳、白御生的装修费98000元；4.判令叶若芳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月5日，张昊阳、白御生（乙方）与叶若芳（甲方）双方签订《商铺出租协议》(以下简称协议）。协议约定：“张昊阳、白御生租赁叶若芳位于北京市大兴区春河路50号院5号楼1-2-14一楼楼梯间用于经营使用；租期自2018年12月1日至2021年12月1日，共三年。租金为第一年40000元，张昊阳、白御生半年支付一次租金”。同年11月6日，张昊阳、白御生按照协议约定向叶若芳支付半年租金20000元，并缴纳租赁押金10000元。双方约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。另约定，出租方违约解除合同，支付三个月租金作为违约金。经查，涉诉楼梯间系叶若芳自北京嘉华利远商业管理有限公司租赁而来，叶若芳于北京嘉华利远商业管理有限公司签订有《商业项目租赁合同》，租赁包含涉诉楼梯间在内的房屋225.56平米（华远·汇中心5号楼1至2层2—14号铺位），租期自2018年10月1日至2021年10月31日，共三年零一个月（含装修期三个月）；合同约定，乙方在合同期内完成装修，如未在装修期内完成装修，除按照约定交付租金外，还要每日向甲方支付第一年月保底租金的百分之一的违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方违约的情况下，不得享有免租期。另约定，乙方对租赁房屋进行装修、改造，应符合国家有关规定并自行办理相关手续，遵守物业公司装修管理规定，并应事先向甲方或物业公司提交装修施工图纸及方案，经甲方及物业公司书面同意并取得政府相关部门批准后方可进行施工，否则，甲方有权拆除并进行修复，所引起的相关费用由乙方承担。乙方对甲方提供的设施设备进行改造、增设或拆除的，应征得甲方同意。同时，乙方不能实施妨碍、损害租赁房屋及其设施设备的行为，否则，乙方应负责修复并赔偿甲方及第三方因此遭受的损失。2019年2月1日，叶若芳将华远·汇中心5号楼1至2层2—14号铺位的合同权利义务转给北京膳旭启餐饮有限公司。2019年8月27日，北京膳旭启餐饮有限公司和北京嘉华利远商业管理有限公司签订商业项目终止租赁协议书，约定双方租赁关系自2019年8月31日提前终止，北京膳旭启餐饮有限公司按照合同约定赔偿北京嘉华利远商业管理有限公司违约金69867元，双方确认租金交至2019年7月31日，北京膳旭启餐饮有限公司承诺2019年8月31日前完成腾退，届时北京嘉华利远商业管理有限公司将会停止供电，完成交接后，承租的房屋由北京嘉华利远商业管理有限公司自由处置。北京膳旭启餐饮有限公司签订上述合同的授权代表为叶若芳。叶若芳提交装修合同一份，证实自己对承租的225.56平米房屋进行过装修，内容为餐厅整体装修。2019年8月8日,叶若芳和张昊阳签订收条一份：“今收到7873元整，因甲方违约，乙方撤场退还预交房租（已扣除水电费）”。对于以上收条的签订原因，张昊阳、白御生表示因叶若芳自身经营原因，曾明示要求提前解除合同，不解除就断水断电；对此，张昊阳、白御生提交双方聊天截图，证实叶若芳早在7月份就商量要解除合同，但张昊阳、白御生没有同意，后来到8月6日，叶若芳表示房子退租了，15号停止营业，并明确要张昊阳、白御生搬家，并于8月8日退还张昊阳、白御生房租7873元。叶若芳则表示系受胁迫签订，不这样写张昊阳、白御生拒绝签字，但未提交受胁迫的相关证据，叶若芳提交双方聊天截图，显示叶若芳于2019年7月20日发送合同解除协议，但没有双方签名，张昊阳、白御生表示当时没打开，不同意协议内容。2019年8月8日，叶若芳向张昊阳、白御生发送语音信息，表示让张昊阳、白御生在8月14日之后修改楼梯，因为8月14日之前叶若芳还要营业，以免影响到营业，否则需要赔偿营业损失。叶若芳提交了张昊阳、白御生装修后楼梯现状照片，证实张昊阳、白御生擅自装修楼梯，导致叶若芳向上一手承租人赔偿了相关损失6万余元，但没有写清楚具体赔偿明细，但这里面肯定包含了张昊阳、白御生擅自装修楼梯的费用，张昊阳、白御生表示装修经过叶若芳的认可，且装修后的楼梯比原来更好，对叶若芳转让店铺反而有帮助，张昊阳、白御生对叶若芳的主张不予认可。张昊阳、白御生与叶若芳双方均确认是2019年8月9日搬走的。张昊阳、白御生为证实装修花费，提交了2018年12月3日与刘春祥签订的家居装饰装修工程施工合同一份，约定装修面积15平米，工程款9.8万元，并提供了工程报价明细，装修款支付凭证等证据。一审法院认为：依法成立并生效的合同对合同双方具有平等约束效力，任何一方均应该按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，双方签订的收条明确自2019年8月8日解除合同，法院不持异议。关于解除合同的前提，叶若芳自认自己违约并签字确认，退还剩余房租，其辩称受到胁迫没有提交有效证据，法院对该收条的真实性予以确认。另外，从双方聊天记录显示的内容看，并未显示出张昊阳、白御生原因导致违约的情形，从叶若芳后续转让承租房屋的权利来看，叶若芳代表北京膳旭启餐饮有限公司与北京嘉华利远商业管理有限公司解除合同，并承诺2019年8月31日前完成腾退，事实上，叶若芳已经不具备继续出租涉案房屋的基础，因此，叶若芳提前解除合同系违约行为。关于叶若芳主张的赔偿北京嘉华利远商业管理有限公司的违约金69867元，因没有赔偿明细，法院无法确认上述金额系因张昊阳、白御生装修问题导致，从叶若芳与承租方解除合同的时间看，叶若芳在和张昊阳、白御生签订收条并确认自己违约以后，又和出租人签订解除合同协议，亦确定自己违约，以上均是叶若芳在明知存在装修的情况下的行为，其赔偿第三方后主张张昊阳、白御生擅自装修造成损失，与常理不符，法院不予采信。关于是否擅自装修的问题，张昊阳、白御生装修至搬家经营8个月之久，期间叶若芳未提出异议并因此要求解除合同，视为对张昊阳、白御生装修行为的认可。综上，对于张昊阳、白御生主张的押金应予退还。关于装修费，法院结合张昊阳、白御生装修花费及承租期限予以综合确定，经核算，法院酌定为75000元。关于违约金，张昊阳、白御生主张的违约金符合合同约定，因叶若芳提前终止合同不可避免给张昊阳、白御生造成经营损失，故法院予以支持，经核算，法院确定为10000元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、叶若芳于判决生效后7日退还张昊阳、白御生押金10000元，赔偿装修损失75000元、违约金10000元，以上合计95000元；二、驳回张昊阳、白御生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：张昊阳、白御生与叶若芳于2018年11月5日签订的《商铺出租协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，双方之间商铺租赁期限为三年，自2018年12月1日起至2021年12月1日止；实际情况是，合同仅履行至2019年8月9日，张昊阳、白御生即从租赁商铺处搬走。关于合同终止履行的原因，叶若芳主张是由于张昊阳、白御生装修改造楼梯，导致楼上餐饮无法正常经营，但对此并未提供证据予以证实；叶若芳签名的日期为2019年8月8日的收条中明确记载“甲方违约”字样，即叶若芳在签署该收条时承认是己方违约，并退还了剩余租期的租金。综合以上情况，叶若芳作为出租方，未按照合同约定履行义务，提前终止合同，构成违约，应就此承担相应的违约责任。一审法院判决叶若芳退还押金、并按照合同约定支付违约金，事实及法律依据充分，本院予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，张昊阳、白御生在签订涉案合同后，为满足正常经营需要，对租赁店铺及关联楼梯进行了装修，并在一审期间提交了施工合同、交款收据等材料证明实际投入；因涉案合同未能依约履行完毕，必然产生装修损失。叶若芳上诉提出，双方在合同中约定“承租方的装修及修缮，出租方概不负责”，故装修费用应由张昊阳、白御生自行承担。对此，本院认为，该约定的前提是双方依照合同约定的期限和条件正常履约，在正常履行合同的情况下，张昊阳、白御生装修店铺的费用应自行承担，与叶若芳无关；本案情况是，因叶若芳单方违约，合同终止履行，给张昊阳、白御生造成了装修损失，故叶若芳基于违约行为应当承担相应的赔偿责任。一审法院结合实际装修费用、剩余租赁期限等因素酌情确定装修损失数额，并无不妥，本院不持异议。综上所述，叶若芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由叶若芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇二一年四月二十九日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇