河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1053号 上诉人（原审被告）：保定盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地保定市三丰中路986号南关街道办事处前卫生活广场403室。 法定代表人：王振庄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘敏，河北虹天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张璐，河北虹天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周赫，男，汉族，1992年3月30日出生，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：贾青梅，女，1993年8月5日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区，系周赫妻子。 被上诉人（原审被告）：北京盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼8层2单元120907。 法定代表人：徐忠华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司，住所地保定市莲池区南大园乡西马池村。 负责人：刘华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所实习律师。 上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称保定盈峰天佑公司）因与被上诉人周赫、北京盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称北京盈峰天佑公司）、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司（以下简称北京盈峰天佑保定分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保定盈峰天佑公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人不承担任何责任或发回重审；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人既不是合同相对方，也不是合同无效的责任承担主体，本案非损害责任赔偿，上诉人不应承担返还责任。首先，上诉人并非《南湖春晓国际社区订购协议书》（以下简称《订购协议书》）相对方，非实际收款人，与各被上诉人之间没有任何法律关系。一审法院已查明被上诉人周赫与北京盈峰天佑公司签订《订购协议书》，首付款转入北京盈峰天佑保定分公司，协议主体只有被上诉人，上诉人未参与协议协商、签订、收款等各环节，也没有委托、代表、代理等法律关系，不存在任何突破合同相对性的法定情形，一审判决严重违反合同相对性原则，上诉人不应承担任何返还责任。其次，上诉人依据政府部门合法成为南湖春晓项目建设单位，并不是北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司权利义务的承继主体，无需对其二公司的行为承担责任。2019年6月5日河北保定经济开发区经济发展局作出《关于南湖春晓项目立项变更建设单位的回复》是对北京盈峰天佑公司作出的回复，内容是原则同意项目建设单位变更为上诉人，对北京盈峰天佑公司作出建设单位变更后出现任何问题由其自行承担的要求，该回复中没有任何关于权利义务承继的内容，对建设单位变更后产生的问题明确要求由北京盈峰天佑公司承担。上诉人与北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司不是关联公司，不存在法人分立、合并等权利义务承继的情形，上诉人于2019年变更为项目建设单位，没有任何上诉人承继北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司权利义务的法定情形。一审法院在没有任何事实和法律依据的情况下，仅以上诉人为变更后的建设单位就认定上诉人共同承担首付款返还义务是严重认定事实不清，无法律依据，上诉人没有共同返还首付款的义务。合同无效，返还财产的主体是合同当事人，而非合同外第三人，上诉人不是《订购协议书》当事人，没有承担返还责任的事实及法律依据。合同无效意味着双方当事人之间不存在合同关系，应让双方财产状况恢复到没有签订合同时的情形，对已交付对方的财产有返还请求权，已接收财产的当事人有返还财产的义务。上诉人不是《订购协议书》当事人，没有代收首付款，未取得任何利益，对合同签订不存在任何过错，即使《订购协议书》无效，返还财产的主体也应是合同当事人、受益方，而非上诉人。《订购协议书》是2017年签订，上诉人成为项目建设单位是2019年，签订协议是北京盈峰天佑公司违反行政管理规定进行的商品房销售行为，被上诉人周赫知该公司存在违法销售行为仍签订协议书，因此北京盈峰天佑公司、周赫对协议无效均存在过错，法律后果应由作为合同双方的被上诉人承担。本案系确认合同无效纠纷，非侵权责任纠纷，《合同法》对合同无效返还财产的主体及返还范围有明确规定，不存在承担共同偿还责任或连带偿还的情形，一审法院依据无效合同让上诉人承担返还责任无事实、证据及法律依据。 周赫辩称，上诉人承接北京盈峰天佑公司及保定分公司的权利义务，应当承担返还被上诉人周赫购房款的义务。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。 北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司辩称，1、认可一审判决认定的事实。2、2020年12月24日保定市莲池区政府针对本案项目成立专门工作组，于12月30日进驻项目，全面接管驻厂工作。上诉人与被上诉人北京盈峰天佑公司之间是通过股权转让的方式将南湖春晓项目开发建设主体进行了变更，实质上二者之间的关系是该项目的权利义务转让承继关系。 周赫向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告北京盈峰天佑签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；二、判令被告北京盈峰天佑返还首付款230,500元，并支付违约金、利息共计268,535.56元。诉讼中，原告申请将此项诉讼请求变更为“三被告共同返还首付款230,500元，并支付利息、违约金，共计268,535.56元”。原告的申请符合法律规定，本院予以准许。三、本案诉讼费用由被告北京盈峰天佑及其保定分公司承担。 一审法院认定事实：原告与被告北京盈峰天佑2017年3月27日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》。原告购买位于保定市，当日将首付款230500元转入盈峰天佑保定分公司账户，北京盈峰天佑向原告出具了首付款收据。订购协议约定的内容有：交房日期2019年12月31日前，如遇不可抗力因素如自然灾害或政府影响，导致本合同不能按期履行，出卖人和买受人双方均不负违约责任：买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续，出卖人保证该房屋在换签制式合同之前合法取得。原告订购的房屋至今未取得商品房预售许可证，被告至今未将房屋交付原告。2018年12月24日北京盈峰天佑召开股东会决议，将南湖春晓项目建设单位由北京盈峰天佑变更为保定盈峰天佑公司，项目建设其他内容不变。2019年5月28日北京盈峰天佑向保定经济开发区经济发展局提出申请，请求将南湖春晓项目建设单位由北京盈峰天佑变更为保定盈峰天佑公司，项目建设其他内容不变。2019年6月5日，保定经济开发区经济发展局回复北京盈峰天佑：原则同意南湖春晓项目立项变更建设单位（由北京盈峰天佑变更为保定盈峰天佑公司），并要求北京盈峰天佑做到，“你公司必须积极配合审批局，抓紧时间完善手续，变更完成后全部资料复印、加盖公章，送我局存档。建设单位变更后出现任何问题，由你单位自行承担。” 一审法院认为，原告与被告北京盈峰天佑签订的房屋订购协议书，约定了订购房屋的面积、位置、价款、销售方式、交付日期，违约责任等权利义务。原告支付了首付款。原告和被告北京盈峰天佑在协议书上签字或盖章。该协议依法成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与被告北京盈峰天佑签订的订购协议符合上述法律规定，该协议应为商品房预售合同。商品房买卖司法解释第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。原告订购的房屋至今未取得商品房预售许可证明，原告确认《南湖春晓国际社区订购协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。北京盈峰天佑与原告签订了订购协议，出具了首付款收据，进行了南湖春晓国际社区的前期建设工作。北京盈峰天佑是订购协议的履行主体。原告将首付款转入盈峰天佑保定分公司账户，该公司接收了原告的首付款。盈峰天佑保定分公司也是订购协议的履行主体。经北京盈峰天佑申请，政府部门批准，南湖春晓国际社区建设单位已经变更为保定盈峰天佑公司。保定盈峰天佑公司享有建设单位的权利，也负有订购房屋建设、竣工验收、交付、修缮，违约责任承担等义务。北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司和保定盈峰天佑公司一起成为订购协议的履行主体。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。订购协议被确认无效。依照该条规定，北京盈峰天佑、盈峰天佑保定分公司、保定盈峰天佑公司应该共同向原告返还首付款230,500元，三公司对首付款的返还负有连带责任。订购协议第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续，…”。原告在签订协议时，明知预购房屋未取得商品房预售许可证明，仍与被告北京盈峰天佑订立协议。原告对于订购协议无效存在过错。根据合同法第五十八条规定，原告应当承担相应责任。原告要求被告支付违约金、首付款利息的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、原告周赫与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；二、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司，于本判决生效后七日内共同返还原告周赫购房首付款人民币230,500元；驳回原告周赫的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,328元，减半收取2,664元，由被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司各负担888元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2021年3月10日“莲池区处置南湖春晓项目遗留问题工作领导小组关于工作进展情况的通报”，用以证明因南湖春晓项目涉及刑事案件，2021年2月8日北京盈峰天佑公司实际控制人管迎被刑事拘留，目前正在侦查过程中，本案应该中止审理，等待刑事案件审理完毕后再决定是否进行民事案件审理。周赫质证称，认可证据真实性，但刑事案件与本案没有任何关联性，其他涉嫌刑事案件的被害人的业主已经到公安机关进行询问，该刑事案件与我方所买房屋无关，不符合中止审理的条件。北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司质证称，真实性无异议，但是与本案没有关联性。北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司提交股权收购框架协议及补充协议各一份，用以证明证保定盈峰设立支付的实际出资人和北京盈峰总公司的实际出资人是一个人，前期运作资金的融资问题，总公司的控制人与保定盈峰现任的实际控制人签订了股权转让框架协议，双方通过向政府有关部门申请将南湖春晓项目变更到了保定盈峰公司名下。保定盈峰对南湖春晓是对北京总公司的权利和义务的完全承继关系。上诉人质证称，对证据的真实性认可，对证明目的不认可，根据北京盈峰提供的股权框架协议之补充协议，可知股权进行转让是有偿转让，北京盈峰应当承担其违法签订预售合同的相关责任，不应当由保定盈峰承担。上诉人支付了合理对价，北京盈峰与周赫签订购房合同前并未取得预售。即使合同无效，也应当由北京盈峰承担返还购房款的义务。周赫质证称对证据三性认可。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。 本院认为，案涉《订购协议书》虽由被上诉人周赫与被上诉人北京盈峰天佑公司所签订、上诉人保定盈峰天佑公司并非最初的合同当事人，但案涉项目已整体转让给了保定盈峰天佑公司，变更建设单位后上诉人即为该项目责任主体及受益主体，且保定盈峰天佑公司未就其与北京盈峰天佑公司对已收房款如何约定进行举证，故保定盈峰天佑公司承接项目后又以非购房款收取主体为由否认责任，依据不足，一审法院认定保定盈峰天佑公司共同承担返还购房款的义务，并无不当。保定盈峰天佑公司要求中止审理的事由与《订购协议书》效力的认定并无关联，本案并非必须以刑事案件审理结果为依据，故保定盈峰天佑公司要求中止审理的理由亦不成立。一审判决内容对《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的引用有误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人保定盈峰天佑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4,757.5元，由上诉人保定盈峰天佑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈道忠 审判员  黄俊学 审判员  于纪芳 二〇二一年四月二十九日 书记员  王路瑶