浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0502民初1489号 原告：湖州当代绿建置业有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区织里镇吴兴大道61号。 法定代表人：申鑫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温伟杰，该公司员工。 被告：薛静，女，1995年3月31日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告湖州当代绿建置业有限公司（以下简称“原告”）与被告薛静（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法由审判员莫雪伟适用简易程序于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温伟杰、被告到庭参加诉讼。审理中，被告向本院申请追加第三人王慧，第三人王慧向本院提出独立的诉讼请求后向本院申请撤回，被告亦向本院申请撤回对第三人王慧的追加，本院均予以准许。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签署的合同编号为×××07的《浙江省商品房买卖合同》；2.被告支付原告违约金224421元；3.被告办理撤销合同编号为×××07的《浙江省商品房买卖合同》网签备案手续、撤销预告登记及抵押手续；4.被告将湖州市碧云湾8幢502室商品房腾空恢复原状并退还房屋钥匙；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），合同编号为×××07，购房合同约定被告购买原告开发建设的湖州市碧云湾8幢502室商品房（以下简称“案涉房产”），建筑面积为221.09平方米，总价款为2244210元。购房合同第八条约定，被告以商业贷款的方式支付购房款，其中454210元由被告自行支付，剩余房款1790000元由被告申请贷款支付。2020年3月1日，被告办理收房手续。2019年12月23日，被告（借款人）、原告（担保人）、中国农业银行股份有限公司湖州织里支行（贷款人，以下简称“农行织里支行”）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），约定被告向农行织里支行借款1570000元用于购买案涉房产，原告就被告该笔贷款承担阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证。借款合同第11.4条约定，被告未按约定期限按期足额偿还借款的，银行有权提前收回已发放借款，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。后农行织里支行发放了该笔贷款。因被告未按期归还贷款，农行织里支行于2020年9月21日书面通知原告宣布借款合同项下贷款提前到期并要求原告承担阶段性担保责任，归还借款合同项下全部结欠本金1564944.23元、利息33851.87元（计至2020年10月20日止），具体还款金额以还款当日为准。2020年10月26日，原告代被告偿还1600539.71元。购房合同附件十三补充协议第五条、第六条的相关约定：因任何原因导致原告须为被告承担担保责任的，原告有权解除购房合同，被告应按该商品房总房价款的10%支付违约金给原告；合同解除后，被告须配合原告办理注销合同备案、撤销预告登记及预抵押登记，并将该商品房完好交回给出卖人。因与被告沟通无果，故起诉至法院。 被告薛静答辩称，一、案外人王慧借名买房，案涉房产实际系案外人王慧购买，本案中因拖欠银行按揭贷款产生的相关问题应由实际购房人来承担。二、即使银行按揭贷款逾期也是实际购房者王慧的原因违约，与被告无关；三、被告未收到原告发出的贷款提前到期通知书，对贷款逾期不清楚。四、移交业主物品清单上的字不是被告本人所签，对于案涉房产在哪都不清楚，故不应由其承担违约责任。五、原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。 本院经审理，查明事实如下：被告购买原告开发建设的湖州市碧云湾8幢502室房屋，2019年9月20日，双方签订购房合同，购房合同约定案涉房产的付款方式为商业贷款，并约定买受人拖欠银行按揭贷款的处理方式，购房合同还载明了违约金的计付方式以及合同因法定或约定解除后，买受人须配合出卖人办理注销合同备案、撤销预告登记及预抵押登记等。2019年12月23日，原告、被告与案外人农行织里支行三方签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款合同约定被告因购买涉案房产向农行织里支行借款1570000元，原告作为被告的阶段性保证人按借款合同约定提供保证担保，借款合同还载明了贷款人的违约责任。嗣后，被告未按借款合同的约定按期归还贷款，农行织里支行书面告知原告宣布借款合同项下贷款提前到期并要求原告承担阶段性担保责任，归还借款合同项下全部结欠本金。2020年10月26日，原告为涉案房产支付农行织里支行贷款本金及利息共计1600539.71元。 以上事实，由原告提交的购房合同、借款合同、《贷款提前到期通知书》、中国工商银行网上银行电子回单、及原、被告的陈述予以证实。 本院认为，根据双方当事人诉、辩主张及本案查明事实，本案的争议焦点主要有两个：一是被告是否需要承担本案违约责任；二是原告主张的违约金是否过高。 关于第一个争议焦点，被告辩称其非本案实际购房人，不承担相关违约责任。本案购房合同、借款合同均发生在原、被告之间，系原、被告的真实意思表示，而合同关系具有相对性，合同相对性是指合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，现因被告未及时归还银行贷款，原告基于借款合同代为偿还被告的银行贷款后，向被告主张解除合同及其他权利，未超出双方签订的购房合同及借款合同的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，违约金是当事人通过协商预先确定，在违约行为发生后作出的独立于履行行为以外的给付。购房合同附件十三第五条第2款中“出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，此外买受人还应该按该商品房总房价款的10%支付违约金给出卖人。”，原告代被告偿还银行贷款后选择解除原、被告间签订的购房合同，并主张被告按商品房总房价款2244210元的10%即224421元支付违约金。原告于2020年10月26日为涉案房产代被告垫付贷款本金及利息共1600539.71元，现原告按购房款10%要求被告承担违约责任，其违约金金额远高于实际损失，综合原、被告签订的购房合同附件十三第六条关于合同解除第2款按买受人应付未付款的每日万分之二计付违约金给出卖人，本院予以调整为以原告垫付的1600539.71元为基数，自2020年10月26日起按每日万分之二的标准计算违约金至被告实际付清之日。 本案中，原告根据购房合同约定，主张被告将涉案房产腾空恢复原状并退还房屋钥匙，因涉案房屋已实际居住使用，考虑再次销售，审理中，经原告现场勘查及原告方计价，涉案房屋恢复原状的费用为49084.86元，被告对此无异议，本院予以支持并对原告的第4项诉讼请求予以调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下： 一、解除原告湖州当代绿建置业有限公司与被告薛静签订的合同编号为×××07的《浙江省商品房买卖合同》。 二、被告薛静于本判决生效之日起十日内支付原告湖州当代绿建置业有限公司违约金，违约金以1600539.71元为基数，自2020年10月26日起至实际履行之日止按每日万分之二的标准计算。 三、被告薛静于本判决生效之日起十日内办理撤销合同编号为×××07的《浙江省商品房买卖合同》网签备案手续、撤销预告登记及抵押手续。 四、被告薛静于本判决生效之日起三十日内腾空湖州市碧云湾8幢502室房屋并退还钥匙给原告湖州当代绿建置业有限公司。 五、被告薛静于本判决生效之日起十日内支付原告湖州当代绿建置业有限公司湖州市碧云湾8幢502室房屋恢复原状折价款49084.86元。 六、驳回原告湖州当代绿建置业有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费4666元，减半收取2333元，由原告湖州当代绿建置业有限公司负担1297元，被告薛静负担1036元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向浙江省湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员  莫雪伟 二〇二一年四月一日 书记员  沈海琴 5