沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4950号原告（反诉被告）：关明辉，女，1958年7月16日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：郭佳，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：陈昊，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳新世界新汇置业有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街16号，统一社会信用代码9121010060461875XY。法定代表人：陈耀豪，系该公司地区总监。委托代理人：沈阳，系辽宁同文律师事务所律师。委托代理人：孙艺丹，系辽宁同文律师事务所律师。原告（反诉被告）关明辉与被告（反诉原告）沈阳新世界新汇置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审理。本案现已审理终结。原告关明辉诉称，原告与被告于2019年10月16日签订新世界名汇房屋租赁协议书，约定原告承租被告房屋，租期为2019年9月13日至2020年9月12日止，共计12个月，租金标准为每月人民币8468元。原告于合同签订当日向被告支付2019年9月13日至2020年9月12日的房屋租金103776元及履约保证金17296元。现租赁期限届满，原告不再续租并将房屋返还被告，双方于2020年9月12日办理房屋验收合格手续，根据新世界名汇房屋租赁协议书第四条及第八条之约定，被告应于2020年10月9日前将履约保证金退还原告。原告在房屋租赁期间应付的水费、电费等能源费为2419.15元。因此，被告尚应返还原告履约保证金14876.85元，原告多次催要被告未予支付，其行为严重损害原告的合法权益，故将被告诉至法院，请求法院依法判决。诉讼请求∶1、请求判令被告立即返还原告履约保证金14876.85元；2、请求判令被告以14876.85元为基数向原告支付自2020年10月10日至实际付款之日止的利息，暂计至2020年10月15日为7.95元；3、诉讼费用由被告承担。被告沈阳新世界新汇置业有限公司辩称，原告诉请没有事实及法律依据，所述均与事实严重不符，应予以驳回。一、双方案涉租赁合同合法有效，原告所述“2020年9月12日办理房屋验收合格手续”明显与事实相悖事实是：原告及其陪同人员、被告及物业公司于2020年9月12日共同对该房屋进行查验，原告对租赁期间造成房屋不同部位损失情况及需要维修的项目等事宜进行了确认，三方共同签署了《租户退租房间查验单》，原告方对于退租查验单记载的内容并未提出异议；经被告催告后原告仍拒绝履行修复义务，被告无奈只能自行修复，实际遭受损失的是被告。二、原告根本违约拒不履行修复义务，且自认拖欠2419.15元水电费用未付，被告自行修复产生的费用等总计17147.15元，优先从原告已付履约保证金中扣除符合合同约定。综上，原告无权要求被告退还保证金，请求法庭驳回其诉讼请求。反诉原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉称，2017年9月4日，被反诉人开始自愿租赁反诉人位于沈阳市房屋。租赁期限2017年9月4日起至2018年9月12日止，租金自2017年9月13日起开始计算至2018年9月12日止。被反诉人按照合同约定对该房屋现有装修及设施进行验收，房屋状况完好无损。反诉人如约将房屋于2017年9月13日交付被反诉人使用。后反诉人、被反诉人双方于2019年10月16日又签订新世界名汇房屋租赁合同书，将租赁期限顺延至2020年9月12日。合同第五条及第六条分别对房屋交付、验收及造成损害需要承担修复、赔偿等义务均予以明确约定，合同第九条违约责任第3款明确约定若被反诉人损害房屋、设施设备，反诉人有权要求被反诉人限制期内，及时修复（恢复）原状。若被反诉人没有及时修复（恢复）原状，则反诉人有权要求被反诉人按照本协议约定的财产损坏赔偿价目表的赔偿标准（详见附件五：财产损坏赔偿价目表）进行赔偿；同时反诉人也有权选择自行恢复，反诉人自行恢复的，恢复所产生的费用及反诉人损失由被反诉人承担。反诉人损失以反诉人自行恢复所占用的时间按照日租金金额计算为准。租赁期限届满后，反诉人、被反诉人及物业公司于2020年9月12日共同对该房屋进行查验，被反诉人对租赁期间造成房屋不同部位损失情及需要维修的项目等事宜进行了确认，三方共同签署了租户退租房间查验单，但被反诉人拒绝履行修复原状的义务，反诉人通知被反诉人及时履行修复义务，修复至合同约定的交还标准，逾期视为拒绝履行修复义务，并同意反诉人另行委托第三方进行维修，产生的实际维修费用优先从被反诉人已付的保证金中直接扣除，不足的部分由被反诉人补足。但被反诉人置之不理，反诉人无奈，为减少损失，另行委托第三方对房屋损坏部分产生的维修费为20515元，其中因修复被反诉人造成房屋损坏部分进行维修并产生维修费为14728元，另因被反诉人退租时尚欠能源费用2419.15元未付，以上两笔费用共计17147.15元，应由被分俗人承担，按合同第四条第2款约定被反诉人应承担的全部费用优先从履约保证金中予以扣除。反诉人就房屋实际维修费及保证金扣除事宜另行通知被反诉人，被反诉人拒绝办理，因此造成任何不利后果均应由被反诉人自行承担。综上，被反诉人拒绝履行修复原状义务，反诉人自行修复产生的费用及被反诉人租赁期间产生的能源费应由被反诉人承担。反诉人为了维护合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院支持反诉人的全部反诉请求。诉讼请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人房屋损害欠付的修复费用14728元、能源费2419.15元，共计17147.15元（该费用优先从被反诉人已付的17296元保证金中扣除）；2、诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告关明辉辩称，答辩人在房屋租赁期间内，正常、合理使用房屋，不应承担房屋损坏的费用。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十条之规定“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”租赁房屋在合理使用过程中出现的正常损耗，如轻微划痕、污渍等，属于出租房屋在正常使用过程中出现的合理损害，应由收取房屋租金的出租方自行处理，承租方无需承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。租赁房屋内的窗风撑、照明开关、照明灯、家具五金件等均属于房屋的配套设施，按照法律规定及租赁协议之规定，非因出租方不当使用或主观故意造成的配套设施损害，应当由出租人履行维修义务，发生的费用也应由出租房自行承担。反诉人出具的租户退租房间查验单中物品损坏程度等与实际情况不符，且查验单有多相破损情况在答辩人与反诉人签订的房屋租赁协议的附件1租户房间查验单及附件3租户房间补充查验单中已经存在，答辩人对房屋的损失情况及需要维修的费用据不予认可。答辩人在收到反诉人的维修通知书后，积极与反诉人沟通，并向反诉人邮寄了关于“维修通知书”的回复函，但反诉人却拒绝签收，并私自委托第三方进行维修，答辩人对此维修费用不予认可。答辩人对于能源费用予以认可，答辩人在本诉要求返还的保证金中已经对能源费用予以扣除。经审理查明，2017年原告关明辉开始承租被告沈阳新世界新汇置业有限公司涉案房产。2019年10月16日，被告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与原告关明辉（乙方，承租方）就涉案房产签订《新世界?名汇房屋租赁协议书》，内容载明：“乙方自愿租赁甲方位于沈阳市，用途为商业；乙方对房屋进行了实地勘察，对房屋质量现状予以认可，乙方承诺仅用于自住，保证不改变其用途；本合同的有效期自2019年9月13日起至2020年9月12日止。租金自2019年9月13日起开始计算至2020年9月12日止；在租赁期间，乙方应爱护并合理使用该房屋及其配套设施，该房屋为精装修房屋，乙方不得再次进行装修，更不得擅自拆改、扩建或增添。如因乙方过错造成损坏或故障，乙方应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。乙方拒不修复或赔偿时，甲方可代为维修，所需维修费或赔偿金，由乙方支付给甲方或由甲方从乙方已付履约保证金中直接扣除……本协议有效期满后，乙方需继续租用出租房屋的，应提前30日向甲方提出续租要求，甲方同意续租的，应重新签订房屋租赁协议。乙方没有提前30日提出续租要求的，协议期满之日自动解除，乙方应按房屋出租时交付标准将房屋返还甲方。甲方经验收合格并与乙方办理完结算手续后，15个工作日内将扣除相关款项后的保证金无息退还乙方……”。同日，原告在附件五《财产损坏赔偿价目表》上签字确认。原告共交纳履约保证金17296元。另，2017年9月4日、2017年9月13日，原告分别在《租户房间查验单》、《租户房间补充查验单》上签字确认。2020年9月12日《租户退租房间查验单》内容记录“入户门、弱电、强电、橱柜、窗户、室内门、五金件、壁纸、吊顶、地砖与墙砖、木饰面固定家具、地板、给排水、电气设备、配置家具”等项目查验（破损、划痕、掉漆、污渍、胶渍）等情况，该《租户退租房间查验单》有原告签字确认，庭审中原告表示“当时原告本人着急走，所以在被告只写了两行的验收单上签字就离开了。在场还有原告的两位朋友继续跟着被告查验，原告朋友对查验项目当场也提出了一些异议”。原告搬离涉案房产后，并未对查验单中存在的问题进行修复。被告遂就上述问题于2020年9月23日按照合同约定的有效通讯地址、通过EMS向原告发送《维修通知书》含附件《租赁房屋评估报价单》，原告收到后于2020年9月30日向被告发送《回复函》，提出“系正常损耗，《租户退租房间查验单》中物品损坏程度等与实际情况不符，所列费用为贵公司及贵公司单方聘请的物业单位出具，各项费用均无法律及事实依据，我方不予认可”。后，被告委托天津天化丰源科技发展有限公司对涉案房屋进行修复支出维修费20515元。2020年12月3日，被告就房屋维修费用问题向原告发送关于新世界名汇2709房间的《通知书》。上述事实，有《新世界?名汇房屋租赁协议书》、租户房间查验单、租户房间补充查验单、收款收据、租户退租房间查验单、维修通知书、维修工程维保协议、维修报价单、发票、通知书、回复函及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。协议于2020年9月12日期满，原告将涉案房屋返还被告，被告亦应将履约保证金17296元予以返还。庭审中原告自认尚欠租赁期间能源费2419.15元予以扣除，本院予以确认。关于原告主张的利息，因双方未办理结算手续，故对于该诉求，本院不予支持。反诉部分。关于反诉原告要求反诉被告赔偿房屋修复费用问题。原告提出的《租户退租房间查验单》载明的室内问题属于房屋使用过程中正常损耗的问题，依照日常经验判断，破损、磕损、划痕、掉漆的问题属于原告在使用中的不当行为所造成；污渍、胶渍问题属于原告在使用中造成后未清除的原因造成；上述问题均不属于正常损耗的问题。本院对比2017年9月4日、2017年9月13日原告租赁初始确认的《租户房间查验单》、《租户房间补充查验单》与2020年9月12日《租户退租房间查验单》内容可知，《租户退租房间查验单》上载明的涉案房产内多处部位存在的破损、磕损、划痕、污渍、掉漆、胶渍等情况有部分重叠，即部分损坏是初始存在的。考虑到原告庭审中提出的未全程参与勘验提前签字等情形，结合签订合同时原告在附件五《财产损坏赔偿价目表》上签字确认以及被告自行修复亦存在经济损失的事实，根据公平原则，对于反诉原告要求反诉被告赔偿房屋修复费用问题，本院酌定以其主张的房屋修复费的一半7364元（14728元*50%）赔偿为宜。故被告应返还原告租赁保证金7512.85元（17296元-2419.15元-7364元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳新世界新汇置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告关明辉租赁保证金7512.85元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告其他的诉讼请求。案件受理费86元（已减半收取），由原告关明辉承担43元，由被告沈阳新世界新汇置业有限公司承担43元；反诉案件受理费115元（已减半收取），由反诉原告沈阳新世界新汇置业有限公司承担57.5元，由反诉被告关明辉承担57.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二一年四月二十日书记员 王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。