福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽0503民初656号 原告：泉州市力标物业服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路晶都国际B-21楼，统一社会信用代码913505007173518019。 法定代表人：杜炳煌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄鹏伟，福建达业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝桃红，女，该公司员工。 被告：郑显波，男，1952年2月6日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐胜飞，福建伟盛律师事务所律师。 原告泉州市力标物业服务有限公司（以下简称力标公司）与郑显波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。力标公司的委托诉讼代理人黄鹏伟、郑显波及其委托诉讼代理人曾小雄、徐胜飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 力标公司向本院提出诉讼请求：1、判决郑显波立即支付2008年7月1日至2020年11月30日住宅物业管理费32035元，2008年7月1日至2020年11月30日公摊水电费5662元；2、判令郑显波按照每日千分之一支付逾期付款的物业管理费滞纳金直至结清全部费用，截止2020年11月30日应支付滞纳金71916元，以上共计109613元；3、判令郑显波承担诉讼费用。事实和理由：郑显波系力标公司所管理的泉州市丰泽区南淮路30号晶都国际C幢1901业主，2004年10月1日力标公司与泉州市永嘉房地产开发有限公司签订和昌大厦（晶都小区）的物业服务合同，约定位于泉州市丰泽区泉秀路和昌大厦（晶都国际小区）交由力标公司实施物业服务管理并收取物业服务费等。2019年9月21日，力标公司与和昌大厦（晶都小区）业主委员会签订了物业服务合同，继续为晶都小区提供实际物业管理服务；合同签订后，力标公司依约履行了物业管理服务，郑显波也实际接收了物业管理服务。郑显波却以各种理由拒不缴纳物业管理费用，合同约定郑显波按住宅小区建筑面积每月1.2元/平方米的标准向力标公司交纳物业管理费及公摊水电费，每月10日缴纳，逾期缴费的，应自逾期之日起按每日千分之一缴纳滞纳金，力标公司工作人员多次催缴无果，郑显波应按合同约定向原告承担违约责任。 郑显波辩称，1、力标公司未制止甚至支持案涉小区C1幢楼上业主的违法建设行为，且未按照物业合同约定向郑显波提供相应的物业服务，其无权要求郑显波支付相关费用；2、郑显波不存在恶意拖欠物业费用的主观故意；3、本案力标公司主张的自2008年7月至2018年1月的物业管理费、公摊水电费已经超过诉讼时效期间，不应得到支持；4、力标公司无权要求郑显波支付物业管理费滞纳金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年10月1日，力标公司与泉州市永嘉房地产开发有限公司签订前期物业管理服务协议，双方约定将位于泉州市丰泽区泉秀路和昌大厦（晶都国际小区）交由力标公司实施物业服务管理，双方对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定，其中住宅物业管理服务费收费标准为1.2元/㎡/月；业主违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（力标公司）有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；2019年9月21日，力标公司与泉州市丰泽区和昌大厦小区业主委员会签订了物业服务合同，继续为晶都小区提供物业管理服务；双方约定高层住宅物业管理服务费收费标准为1.2元/㎡/月，业主应于每月10日前向物业公司支付当月物业服务费用（包括上月的公共水电公摊费），业主未能按时足额支付物业服务费用（包括公共水电公摊费），应当按照每日千分之二标准向力标公司支付违约金。 郑显波系泉州市丰泽区泉秀路和昌大厦（晶都国际）小区C幢1901室房屋业主，该房屋产权面积为178.55㎡。 另查明，上述房屋自2008年7月1日至2020年11月30日的物业管理费为31924.74元（178.55㎡×1.2元/月·㎡×149个月），公摊水电费5662元（38元/月×149个月）。 以上事实，有双方当事人提供的证据即力标公司营业执照、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、郑显波身份证明、商品房买卖合同、缴费通知单、公摊公示证明、晶都国际业主委员会出具的《证明》、泉州市丰泽区霞淮社区出具《证明》、村（居）民委员会党组织满意度评价表、违建整改通知书、公摊水电公示、晶都国际Ｃ1幢楼现场照片、视频及晶都国际Ｃ1幢业主给力标公司-晶都国际物业服务中心的函、泉执（2010）罚第7号行政处罚决定书、信访事项答复处理意见书、现场图片、声明、《关于晶都国际小区安全隐患处理的申请》等证据及证人谢某的陈述、双方当事人在庭审中的陈述等证据加以证明。本院依法对其真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 对于双方的争议焦点，本院逐一分析认证如下： 一、诉讼时效问题。郑显波认为，根据诉讼时效的法律规定，力标公司主张的自2018年7月至2018年1月的物业管理费、公摊水电费已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。就本案而言，物业费基于物业服务合同而产生，交纳物业费的义务属于分期给付债务。鉴于业主接受物业管理服务以及物业管理费是持续发生的，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。力标公司要求郑显波支付的最后一期物业管理费、公摊水电费产生的时间是2020年11月，力标公司于2021年1月11日提起诉讼，并未超过诉讼时效。对郑显波的该项辩解，不予支持。 二、物业管理不到位问题。郑显波提出，C1幢楼存在诸多问题，系力标公司管理不到位导致。力标公司认为，C1幢楼距离建设竣工年限较久，建筑物部分损坏属于正常情况，若依业主要求进行维修，需动用公共维修金；若系房屋质量问题，应向开发商主张权利，故不能证明的物业管理不到位。本案中，郑显波提交了照片等证据予以佐证其主张，结合现场勘验结果，可以确认C1幢楼存在楼顶逃生通道堵塞、避雷设施损坏等情况。足以证明力标公司的物业管理行为存在瑕疵。 三、C1幢楼顶违建问题。郑显波认为，力标公司未能依约履行物业管理职责，导致违章建筑出现，并因此导致C1幢楼出现严重安全隐患。力标公司认为，其在C1幢楼顶业主施工过程中多次制止，并向有关部门反映，且该违建已经由相关部门作出处罚，力标公司已经尽到了物业管理职责。本案中，C1幢楼顶的违建从2007年11月开始出现，并一直存续至今。力标公司主张其在违建过程中有进行制止，已尽到物业管理职责，但未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，故应认定其存在物业管理失职的情形。 四、滞纳金问题。郑显波认为，力标公司管理不到位，违约在先导致业主拒交物业费，业主不存在恶意拖欠物业费用的主观故意，力标公司无权要求业主支付滞纳金。本院认为，力标公司在履行物业服务合同过程中存在服务不到位情形，尤其是处理C1幢楼顶违建问题时，未能依约履行物业管理职责。鉴于此，对力标公司关于滞纳金的请求不予支持。 综上，本院认为，力标公司与泉州市永嘉房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、与泉州市丰泽区和昌大厦小区业主委员会签订的《物业服务合同》系各方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。力标公司已提供相应的物业管理服务，郑显波作为业主享受力标公司提供的物业管理服务，有义务向力标公司缴纳物业管理费、公摊水电费。鉴于力标公司提供的物业服务存在瑕疵，故本院对力标公司的住宅管理费的标准予以适当下调，对郑显波拖欠的住宅物业管理费按31924.74元的80%即25539.79元予以认定，同时对力标公司主张的滞纳金不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第一百八十九条、第五百零九条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郑显波应于本判决生效之日起十日内支付泉州市力标物业服务有限公司自2008年7月1日起至2020年11月30日期间的住宅物业管理费25539.79元、公摊水电费5662元； 二、驳回泉州市力标物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3246.2元，由泉州市力标物业管理服务有限公司负担2558.6元，郑显波负担687.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨 伟 审 判 员  梁超毅 审 判 员  林娟美 二〇二一年四月十三日 法官助理  蔡洋洋 书 记 员  杨威凡 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。