北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5550号上诉人（原审被告）：冀向阁，女，1969年7月7日出生。委托诉讼代理人：周士（冀向阁之夫），住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，总经理。上诉人冀向阁因与被上诉人北京金鹏顺发物业管理有限公司（下称金鹏顺发公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。冀向阁上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金鹏顺发公司的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、一审法院根据业主公约和北京博龙置业有限责任公司（下称博龙公司）股东会决议认定北京石龙房地产开发公司（下称石龙公司）有权选定物业管理企业并获得小区物业管理权，是错误的；2、一审法院依据石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力，是事实认定错误；3、一审法院依据现场勘验记录认定金鹏顺发公司提供物业服务是错误的，石龙公司借壳金鹏顺发公司提起诉讼，通过司法判决的合法手段掩盖非法目的，其在小区的行为不是服务，而是侵权；4、一审法院依据金鹏顺发公司提交的快递单认定其履行了催缴义务，是错误的，该快递单号事实上不存在，金鹏顺发公司的诉讼已过诉讼时效；5、博龙家园小区物业的管理权、实际管理状态、物业公司实际控制人众多等事实真相未查清的情况下，一审法院以与已生效判决一致为由作出结论，是错误的。金鹏顺发公司向一审法院起诉请求：1.判令冀向阁支付拖欠2014年10月19日至2018年1月7日期间的物业费7445.03元；2.判令冀向阁支付拖欠2014年10月19日至2018年1月7日期间的生活垃圾清运费96.58元；3.判令冀向阁支付利息（以7541.61元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月1日至实际付清之日止）；4.诉讼费由冀向阁承担。一审法院认定事实：冀向阁系北京市×号楼×单元402房屋（以下简称402房屋）的所有权人，房屋建筑面积112.05平方米。2004年10月19日，周士（乙方）与东光公司（甲方）签订《博龙家园物业合同书》，约定：乙方将其名下402房屋交给甲方提供物业服务；物业费标准按京价（房）字（1997）第196号文件及北京市物价局批准的收费标准执行，每月每建筑平方米为1.72元，采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费、停车费、公共区域照明能耗费等有关费用根据政府有关规定及收费标准单独收取；乙方办理入住时，一次性预交一年的物业管理费，一年后在每交费年度开始的15日内交纳；乙方不按约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并自逾期之日起按每天应交款项的3‰交纳违约金。同日，周士作为402房屋的购房人、博龙公司作为房地产开发企业、东光公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的博龙家园《业主公约》中的《承诺书》上签字或盖章。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1、其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日停止收费，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》、北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》中载明金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2、其公司多次向冀向阁进行催缴，最后一次为2019年9月27日，通过中通快递形式向冀向阁寄出，提交了《催缴通知书》及中通快递单的复印件；3、物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾清运费标准为30元/户/年。经质证，冀向阁对《博龙家园物业管理委托合同》及《证明》的真实性及证明目的均不认可，认为博龙公司注销时已经完成商品房全部销售，不再具备物业管理权，石龙公司与金鹏顺发公司签订的委托合同侵犯了小区业主共同权益，是无效的；居委会出具《证明》是因为不清楚当时的情况，因金鹏顺发公司要向建委备案，才出具的；对金鹏顺发公司撤出时间无异议；对催缴单和快递单均不认可，认为金鹏顺发公司为诉讼私自在家门贴的并进行拍照，其未收到过快递，无快递记录；认可物业费及生活垃圾费的标准。冀向阁主张金鹏顺发公司并未实际提供物业服务，提交了小区业主彭坤于2015年7月9日的《博龙家园房屋装饰装修管理协议书》、《供暖委托协议》、其他业主交费单据、《物业合同书》、《入职登记表》、《辞职人员申请表》及北京市住房和城乡建设委员会于2017年6月26日出具的市住房城乡建设委（2017）第516号-告《政府信息告知书》等证据，上述证据均为复印件，其中，《政府信息告知书》载明：2012年12月至2016年5月，博龙家园小区备案的物业服务企业为北京东光物业管理股份有限公司，该公司于2016年5月办理了备案注销。目前博龙家园小区未在北京市物业管理动态监管系统中备案；《供暖委托协议》中委托方、交费单据中收取物业费的主体及《入职登记表》、《辞职人员申请表》均为北京东光博龙物业管理有限公司；《物业合同书》及《博龙家园房屋装饰装修管理协议书》中载明物业公司为东光公司；经质证，金鹏顺发公司对《供暖委托协议》真实性、关联性均不认可；不清楚北京东光博龙物业管理有限公司；认为东光公司为开发商指定的第一家前期物业公司，金鹏顺发公司进行物业服务后，有一段时间使用了东光公司的公章和部分员工；对《政府信息告知书》真实性无异议，认为2016年至2017年已完全取消了物业企业二级及以下企业资质认定备案的规定。另，2017年9月6日，法院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。一审法院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向冀向阁收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此，法院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。冀向阁在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求冀向阁交纳2014年10月19日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，法院予以支持。关于生活垃圾清运费，因《业主公约》中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求冀向阁给付生活垃圾清运费，法院亦予以支持。冀向阁认为石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，法院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，法院对冀向阁辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，法院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、冀向阁于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年十月十九日至二○一八年一月七日期间的物业费7445.03元；二、冀向阁于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年十月十九日至二○一八年一月七日期间的生活垃圾清运费96.58元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据双方当事人在一审期间提交的证据材料、当庭陈述以及已生效的法院民事判决书，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院二审期间，冀向阁提交证据1.博龙公司股东会决议，以证明金鹏顺发公司一审时提供的股东决议有明显实质性的差异，石龙公司并未获得小区物业管理权；证据2.东光物业关于退出博龙家园管理函件及证据3.石龙公司关于东光物业退出博龙小区的管理函件，以证明东光物业公司撤出系主动退出，并非经营不善和《业主公约》约定的相关情形；证据4.物业费陈欠明细表交接骑缝章照片，以证明真正接替东光物业公司的是东光博龙公司；证据5.2016京0106民初26330号判决事实认定，以证明丰台区人民法院对小区物业管理公司相关事实的认定；证据6.2016京0106民初11927号判决，以证明金鹏顺发公司捏造事实，自导自演的胜诉判决先例。本院认为：2011年9月24日，博龙公司通过股东会决议的方式将涉案房屋所在小区包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归属于石龙公司，由石龙公司承担法律责任，因为石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订《博龙家园物业管理委托合同》，该合同性质上属于前期物业服务合同，在涉案房屋所在小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同之前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对涉案房屋业主冀向阁具有约束力。本案中，金鹏顺发公司实际上为涉案房屋所在小区提供了物业服务，冀向阁亦实际享受了物业服务，故其应交纳物业服务费。经查，现冀向阁欠付金鹏顺发公司2014年10月19日至2018年1月7日期间的物业服务费及垃圾清运费，故一审法院依据金鹏顺发公司诉请予以判决，事实及法律依据充分，本院予以维持。冀向阁提出的本案诉讼已过诉讼时效的主张，因金鹏顺发公司采取了催缴措施，故冀向阁的该项上诉主张依据不足，本院不予支持。综上所述，冀向阁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冀向阁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇二一年四月二十七日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇