河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初6092号原告（反诉被告）:孟晓洁,女,1985年7月4日出生,汉族,住河南省长葛市。委托诉讼代理人：任超群，河南腾瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青，河南腾瀚律师事务所实习律师。被告（反诉被告）：冯利洁，女，1986年2月10日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：晋思宇，河南通参律师事务所律师。委托诉讼代理人：周航正，河南通参律师事务所实习律师。第三人：郑州祥居园房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城回族区航海东路12号6号楼1层4号，统一社会信用代码为9141010405086689XT。法定代表人：张祥莉。委托诉讼代理人：张祥霞,女,1981年10月7日出生，汉族，住河南省固始县。系第三人公司员工。原告孟晓洁诉被告冯利洁、第三人郑州祥居园房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告冯利洁诉反诉被告孟晓洁、第三人郑州祥居园房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟晓洁委托诉讼代理人任超群、王青，被告（反诉原告）冯利洁及其委托诉讼代理人晋思宇、周航正，第三人郑州祥居园房地产营销策划有限公司（以下简称祥居园公司）委托诉讼代理人张祥霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟晓洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告承担违约责任，向原告支付房屋价款20%的违约金103100元；3.判令被告向原告支付占用该房屋期间所减少的租金收益共计24000元（按照每月2000元标准，计算12个月）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月23日，孟晓洁在第三人祥居园公司的介绍下，与冯利洁签订在《郑州市存量房买卖合同》约定孟晓洁作为出卖方将位于郑州高新技术产业开发区金菊街××单元××号房屋出售给冯利洁，房屋总价款515500元。2019年12月4日，双方签订《补充协议》约定冯利洁支付原告30000定金作为房款的一部分，当天房屋交付给冯利洁，不收取任何房租但需承担物业费等费用。冯利洁居住满一年后，明确拒绝购买该房屋，给孟晓洁造成巨大损失。被告冯利洁辩称：1.冯利洁通过祥居园介绍认识了孟晓洁，购买孟晓洁名下的房屋是为了让孩子上郑州外国语小学，在签合同前冯利洁已明确告知祥居园公司，当时孟晓洁承诺在2个月内把房产证办下来，将房产过户到冯利洁名下，确保冯利洁的孩子能上郑州外国语小学。后2019年12月4日签订了《房屋买卖合同协议》，冯利洁按约履行向孟晓洁支付了3万元购房定金。但是2个月后，孟晓洁却未能将该房屋的产权证办下来，截止到2020年8月份孩子入学的时间，孟晓洁仍未将该房屋产权证书办下来，导致冯利洁的孩子无法到郑州外国语小学上学，致使冯利洁的购房目的无法实现。2.因孟晓洁没有履行承诺让冯利洁实现买房目的，且造成其孩子走其他途径入学的经济损失。3.因孟晓洁失信在先，更不应向冯利洁索取高额违约金，这不合理。4.涉案房屋是孟晓洁当初协议不收任何房屋让冯利洁住的，现在不应出尔反尔让冯利洁支付租金。5、同意解除合同，冯利洁在房屋内居住了一年，2020年12月5日搬离，是孟晓洁违约在先，所以冯利洁不应支付违约金和租金；且孟晓洁要求的标准过高，应当按照市场价计算。反诉原告冯利洁向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告冯利洁与反诉被告孟晓洁签订的《郑州存量房买卖合同》；2.判令反诉被告孟晓洁双倍返还反诉原告冯利洁定金8万元。事实与理由：冯利洁为了让其孩子就读于郑州高新区外国语小学，准备购买学区房。通过第三人祥居园公司的介绍，孟晓洁与冯利洁签订了《郑州市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定支付定金后冯利洁就可以入住该房屋，且不收取任何租金。冯利洁按照约定支付了定金后，孟晓洁承诺两个月能办理房产证，将房屋过户到孟晓洁名下，但是承诺期过后，孟晓洁仍未取得房产证，导致冯利洁孩子不能顺利就读于郑州高新区外国语小学，且孟晓洁未按照合同约定于2019年12月31日前办理完毕注销抵押登记。冯利洁购买涉案房屋就是为了让孩子上学，由于孟晓洁的原因导致合同目的不能实现，冯利洁要求解除双方签订的《郑州市存量房买卖合同》，并要求孟晓洁双倍返还冯利洁支付的定金，并赔偿因孟晓洁的违约行为导致的各种损失。反诉被告孟晓洁辩称：1、孟晓洁只在签订补充协议当天收到3万元定金，冯利洁明确拒绝购买房屋，已支付的3万元定金应在违约金及租金中扣除。2、孟晓洁从未承诺两个月内办理房产证并过户，冯利洁并未支付首付款，不可能过户。3、双方从未约定过购买该房屋一定能让冯利洁的孩子上郑州外国语小学，也未约定过孩子无法上学就可以解除合同，因此冯利洁拒绝购买房屋属于根本违约，应当承担合同约定的违约金。第三人祥居园公司出具情况说明，内容为：2019年11月24日在我公司签订的有关高新技术产业开发区金菊街30号1栋1单元20层426号房屋的买卖合同，甲方孟晓洁、乙方冯利洁。在签约时乙方冯利洁称其房意愿是让儿子在该房屋附近的郑州高新外国语小学就读。甲方孟晓洁表示其本人出售的房屋带学位，能上该学校，同一层的邻居有孩子目前在就读的。在此期间，因甲方的房产证还没有办好，据甲方咨询开发商预估的时间是大约两三个月房产证能下发。此时乙方因需要找房居住，就有意向暂租甲方的房屋，交付两个月房租给甲方。后经我公司同事约甲乙双方见面沟通协调乙方租住甲方的租金一事，2019年12月4日，甲、乙双方协商好并又签订补充协议，约定乙方交付3万元定金给甲方，甲方将房屋交给乙方居住，不收任何房租。2020年8月23日，乙方冯利洁给我公司员工打电话让给甲方催要一下房产证，因她孩子报名需要房产证，当时我公司员工和甲方孟晓洁沟通，孟晓洁身体原因在医院住院，不方便，且房产证还在开发商那里，暂时还没有拿到自己手上。两天后经乙方冯利洁跟我公司员工叙述，孩子报名时间只有两天，没用到甲方的房产证，耽误了自己孩子报名上学。本院经审理认定以下事实：冯利洁欲在郑州高新区外国语小学附近购房以便孩子能在该小学上学，在居间方祥居园供公司的促成下，冯利洁与孟晓洁于2019年11月23日签订了《郑州市存量房买卖合同》，约定：冯利洁购买孟晓洁位于郑州高新技术产业开发区金菊街××单元××号房屋，房屋为公寓，建筑面积48.59平方米，设定有抵押，孟晓洁应于2019年12月31日前提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2020年3月30日前办理完毕注销抵押登记手续，解押所需资金来源为冯利洁的第一笔购房款；房屋成交总价为515500元，总房价包括定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金，签订合同当天冯利洁自行支付定金10000元，解押当天向孟晓洁支付第一笔购房款250000元（不含前期已支付的定金）；冯利洁拟贷款250000元，双方应于房本下发后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；冯利洁从房款中留取5500元作为物业交割保证金，于收房当日自行支付给孟晓洁；孟晓洁收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后2个工作日内将房屋交付给冯利洁；若拒绝购买该房屋，孟晓洁有权没收冯利洁支付的定金或要求其支付房屋总成交价20%的违约金。当天三方还签订了《居间服务合同》，约定冯利洁承担居间代理人8764元。上述两份合同签订当天，冯利洁向祥居园公司支付定金10000元，祥居园公司出具了定金收据。因冯利洁需要租房居住，经祥居园公司协调，孟晓洁与冯利洁于2019年12月4日签订了《补充协议》，约定：签订补充协议当天出卖人拿走购房定金30000元，此定金属于房屋总价款515500元的一部分；拿走定金当天出卖人把房屋交付给买受人，允许买受人入住，不收取任何租金，但买受人承担物业费、水电费和燃气费，直至所有手续办理完毕，出卖人拿到所有房款。补充协议签订后，孟晓洁收取了冯利洁交付的30000元定金，并将涉案房屋交付给冯利洁使用。2020年8月7日，孟晓洁告知祥居园公司工作人员马杰说自己面签过了，手续都办完了，问接下来的卖房手续怎么办理。2020年8月12日涉案房屋取得了不动产登记证书，但证书需要开发商去领了之后才能交给业主。2020年11月12日祥居园公司的工作人员马杰和孟晓洁一起去开发商处领取了不动产权证书，祥居园公司工作人员将该证书直接拿走去办理涉案房屋的卖房手续，孟晓洁予以配合。2020年11月23日，孟晓洁联系马杰询问卖房一事的进展，马杰称客户买房给儿子上学，现在耽误了，贷款难贷，她不配合。之后，双方通过祥居园公司协商腾退房屋事宜，冯利洁于2020年12月5日搬离涉案房屋。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案庭审笔录在案佐证：1、不动产权证书复印件、收据；2、《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、定金收据；3、《补充协议》、孟晓洁出具的定金收据、银行交易流水；4、孟晓洁与冯利洁的微信聊天记录、孟晓洁与马杰的微信聊天记录、冯利洁与祥居园公司工作人员张霞的微信聊天记录及光盘一份，祥居园公司出具的情况说明一份。冯利洁提交了某租房平台的租金报价截图，显示涉案房屋所在的蘑菇公寓40多平方米的房屋月租金约在1000元-1300元。本院认为：孟晓洁与冯利洁签订的《郑州市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。冯利洁向孟晓洁交付30000元定金后入住涉案房屋，在涉案房屋的不动产权证书交给祥居园公司去办理买房手续时，冯利洁以孩子不能入学为由表明不再购买该房屋，致使孟晓洁无法实现卖房目的。冯利洁购买房屋是为了孩子上学，但该事项并未记载于合同中，双方提交的微信聊天记录仅显示双方明知道签合同时涉案房屋并未取得不动产权证书，但不显示冯利洁本人或祥居园公司向孟晓洁提出过此项要求或孟晓洁承诺过能够办理上学手续，因此孟晓洁在房屋买卖过程中并不存在违约行为。现双方均同意解除房屋买卖合同，且冯利洁已于2020年12月5日搬离涉案房屋，故双方的合同早已解除，本院不再判决解除。合同解除后，冯利洁应当向孟晓洁支付一年的居住使用费，参照同类房屋的租金市场价，酌情按照每月1200元计算，冯利洁应支付该项费用共计14400元。对于违约责任的承担方式，孟晓洁选择适用违约金和损失赔偿，因违约金约定为房屋总价款的20%即103100元，明显高于孟晓洁的损失，应予以调整，因此酌定由祥居园公司将其收取的定金10000元及孟晓洁收取的定金30000元共计40000元作为违约金归孟晓洁所有，冯利洁不再另行支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十七条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯利洁于本判决生效后10日内赔偿原告孟晓洁房屋租金损失14400元。二、第三人郑州祥居园房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内将收取的定金10000元交付给原告孟晓洁。三、驳回原告孟晓洁的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告冯利洁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1421元，反诉案件受理费减半收取900元，共计2321元，由被告（反诉原告）冯利洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二一年四月二十一日书记员  李媛媛