河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初1186号原告：驻马店市净睿物业服务有限公司。住所地：驻马店市纬一路与骏马路交叉口西北角（城中心花园**楼独单元第**2204）。统一社会信用代码：91411700MA44P7U12E。法定代表人肖金辉，经理。委托诉讼代理人：黄治通，男，1993年10月13日出生，汉族，住河南省长葛市，系驻马店市净睿物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：郭敬，女，1991年6月23日出生，汉族，住河南省西平县，系驻马店市净睿物业服务有限公司员工。被告：何军建，男，1970年2月28日出生，汉族，住遂平县。原告驻马店市净睿物业服务有限公司（以下简称净睿物业公司）与被告何军建物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，由审判员赵丽莉依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告净睿物业公司的委托诉讼代理人黄治通、郭敬，被告何军建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告净睿物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费4127.484元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原告与驻马店市贸易广场业主委员会（以下简称“业委会”）签订了《物业服务合同》，该合同第2条约定“物业类型：商住宅，坐落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积为80000平方米”；第18条第一款约定了原告以每平0.6元/的标准向业主收取物业费。2018年4月26日，原告与业委会重新签订《贸易广场物业服务合同》，该合同第1条约定了“物业管理区域四至；东至农业路，南至红星路，西至南海路，北至雪松路”；第6条约定物业服务收费以包干制的方式，商业物业每平1.2元/月的标准收取物业费。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告是雪松路豪德贸易广场16号楼1层127,2层227,3层327的所有权人，是驻马店市贸易广场的业主，因此被告应当按照物业服务合同的相关规定及时缴纳物业费。原告严格按照物业服务合同约积极履行相关的义务，依约对驻马店市贸易广场进行物业管理。截至2021年2月28日，被告共欠原告物业服务管理费共计4127.484元。原告以催缴通知书的形式多次向被告索要物业管理费，但被告却置之不理。被告无故拖欠物业管理费行为已经给原告造成重大经济损失。被告何军建辩称，被告作为贸易广场的业主，不知道净睿物业公司何时、由谁选聘的。根据《河南省物业管理条例》第二十二条业主大会履行下列职责的第四款（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；第五款（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案之规定，说明了一个小区物业服务公司进驻一个小区的合法程序，就是由业主大会来决定的。任何个人都没有资格和权利私自和物业服务企业签订《物业服务合同》。因此，被告要求净睿物业公司当庭出示它进驻贸易广场小区的合法手续的原件：业主大会决定选聘它的合法资料--大会纪要、双过半业主同意的签字以及业主大会所确定的服务内容、标准以及物业服务收费方案的合法资料。经审理查明，被告何军建系河南省驻马店市驿城区雪松路豪德贸易广场16号楼26号（面积98.04平方米）的业主。2018年3月1日，原告净睿物业公司（乙方、受委托方）与驻马店市贸易广场业主委员会（甲方、委托方）(以下简称贸易广场业委会)签订《物业服务合同》(以下简称《合同一》)一份，约定：……第2条物业基本情况：物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米……；第18条物业管理服务费（一）依照驻马店市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.6元向业主或使用人收取等条款。2018年4月26日，贸易广场业委会（甲方）与原告净睿物业公司（乙方）又签订《贸易广场物业服务合同》（以下简称《合同二》）一份，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对驻马店贸易广场提供物业管理服务事宜订立本合同。第一章物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：驻马店贸易广场；物业类型：商业；座落位置:驻马店市雪松大道与农业路交叉口；建筑面积120000平方米。物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路……第三章服务费用：第六条、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：商业物业：1.20元/月/平方米等条款。诉讼中，原告净睿物业公司称，《合同一》签订后，原告进驻贸易广场进行物业服务，被告何军建从2018年3月1日至2021年2月28日一直未交纳物业管理费，经原告书面催要后仍未交纳，特诉至法院，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，原告提交：1、证明一份，用以证明被告是雪松路东段南侧贸易广场16栋26号房屋的所有权人，是贸易广场的业主。应当按照物业服务合同约定按时缴纳物业费。2、《物业费催缴通知单》两份及拍摄的其在驻马店市贸易广场物业管理区域信息公示栏的照片一张。原告以此证明：原告通过贸易广场业主委员会以及原告向被告催交物业费的事实，原告履行了催交程序。《物业费催缴通知单》内容为“致何军建：驻马店贸易广场业主委员会于2018年3月1日与驻马店市净睿物业服务有限公司签订贸易广场《物业服务合同》……截止今日您在贸易广场16栋26号，房产面积计：98.04平方米，从2018年3月1日至2021年2月28日期间，您已欠4127.484元物业费……现向您下发缴费通知，收到本通知后请您3日内去贸易广场物业办公室交纳物业管理费……”。被告质证称，其不在家，不知道有催缴通知单，没有习惯看信息公示栏，所以没看到。3、驻马店市驿城区人民法院于2018年12月12日出具（2018）豫1702民初8943号判决书及驻马店市中级人民法院出具（2019）豫17民终561号民事裁定书，认定贸易广场业委会与原告签订的物业服务合同为有效合同，并驳回了部分业主的诉讼请求。针对上述民事判决书和民事裁定书，被告质证称与本案无关，不予质证。二、诉讼中，被告提交：1、贸易广场内34栋楼业主代表调查问卷表，共计24份，用以证明业委会法人代表胡东海在没有通知各栋代表和业主的情况下私自招聘原告并与原告签订两份物业合同，侵犯了广大业主的利益和权利。2、2021年3月3日业主拍摄的照片12张，用以证明贸易广场环境卫生没有得到彻底的解决和处理，脏、乱。3、业主委员会出具的通知一份，用以证明原告在入住贸易广场过程中没有通过业主大会的认可，广大业主新推选的业主委员会通知原告退出服务区域。上述事实，有原告提交的《物业服务合同》、《贸易广场物业服务合同》、《物业费催缴通知单》、照片、民事判决书、民事裁定书，被告提交的调查问卷表、照片、通知及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告净睿物业公司与贸易广场业委会签订《合同一》及《合同二》，约定由原告向贸易广场业主提供物业管理服务，业主向原告支付物业管理费，双方当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贸易广场业委会与原告签订的上述两份合同对贸易广场全体业主具有约束力，合同签订后，原告履行合同约定义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告作为贸易广场16号楼1层127,2层227,3层327的业主，负有按照房屋建筑面积98.04平方米交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，构成违约，现原告请求被告支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费共计4127.484元（其中2018年3月1日至2018年4月25日的物业管理费为0.6元/平方米/月×98.04平方米+0.6元/平方米/月×98.04平方米÷30天×25天=107.844元；2018年4月26日至2021年2月28日的物业管理费为1.2元/平方米/月÷30天×5天×98.04平方米+1.2元/平方米/月×98.04平方米×34个月=4019.64元）。对被告辩称的，原告不具备起诉被告的主体资格及其未与原告签订合同，其不应支付物业费，无事实和法律依据，本院不予采信。另原告作为驻马店市贸易广场的物业服务公司以后应当加强对该广场的房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等维护和管理，立即对消防通道进行清理、疏通，消除安全隐患，争取为该广场的全体业主创造一个卫生、秩序、安全的居住环境。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：限被告何军建于本判决生效后十日内向原告驻马店市净睿物业服务有限公司支付自2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费共计4127.484元。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告何军建负担。本判决为终审判决。审判员  赵丽莉二〇二一年四月十三日书记员  张园园