山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0213民初5173号 原告：王琛，女，1995年9月6日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：孙萌，上海喜睦律师事务所律师。 被告：高新雅，女，1980年5月18日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：王学成，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志勇，男，1981年9月15日出生，满族，住青岛市李沧区，系被告之夫。 原告王琛与被告高新雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琛的委托诉讼代理人孙萌，被告高新雅及其委托诉讼代理人王学成、王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王琛向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房租及租赁保证金119250元，并以119250元为基准计算的自起诉之日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年2月18日签订关于青岛市李沧区青山路265-96号房屋的租赁合同，原告向被告支付了115000元房屋租金以及10000元履约保证金。由于被告房屋不符合民办学校经营许可审批的消防要求，导致原告合同目的无法实现。被告在合同期限内又将涉案房屋租赁给其他人。原告多次催告被告退还房租，但被告拒不履行合同义务，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告因此诉至法院，望判如所请。 被告高新雅辩称，1、原告中途擅自退租违反合同约定，被告已经退还费用，有权另行出租。原告与案外人周某合伙开办辅导班，并承租了被告的涉案房屋。原告经营不善不再开办辅导班，期间还曾将涉案房屋转租给第三方，并且产生了纠纷，由李沧法院调解结案，原告的行为严重违反了租赁合同约定，应当向被告支付2个月租金作为违约金。原告已经认可于2019年8月底退租，并要求合伙人周某向被告索要退费。原告中途擅自退租违反了租赁合同的约定，遗留的学员退费或转学给被告造成严重影响，此外原告还拖欠被告电费1640元。被告已经与原告的合伙人周某就退租事宜协商一致，并退还了所有费用。原告不再承租涉案房屋后，被告另行出租涉案房屋，不违反租赁合同的约定。2、原告主张利息无事实和法律依据。原告起诉前，被告已经就退租事宜协商一致，并退还了所有费用。3、诉讼费、保全费应由原告自行承担。本案双方已经就退租事宜处理完毕，原告在明知的情况下，无视事实，混淆视听，恶意起诉，严重浪费司法资源。综上所述，原告所述与事实不符，原告中途退租违约，被告不存在违约行为。原告主张利息无事实和法律依据。因此，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交房屋租赁合同原件1份、银行对账单原件1份及微信转账记录截图打印件1份。被告提交房屋租赁合同原件1份、账户明细原件1份。 根据经审查确认的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下： 1、原、被告于2019年2月18日签订房屋租赁合同1份。合同载明，被告将承租所得房屋出租给原告。房屋坐落于青岛市李沧区青山路265-96号青岛睿星教育广场内青岛××道运动俱乐部场地，包括舞蹈教室160平方米，更衣室、公共接待区、办公室一共45平方米。原告租赁房屋用途为教育培训。租赁日期自2019年2月25日至2024年2月25日。租金标准11500元／年，租金按年支付，每年租金以前一年租金总额5%递增。被告应支付房屋租赁保证金10000元。合同同时约定，被告遗留学员课时由原告负责授课。 关于违约责任，合同约定，租赁期间，原告无正当理由擅自退租的，被告退还原告押金及当年租期剩余天数房屋租金的50%。 2、原告于2019年2月17日支付被告定金10000元，该款项在签订合同后变更为租赁保证金。原告于2019年2月28日支付被告115000元。 3、原告自2019年2月28日至2019年8月25日使用租赁房屋培训学员舞蹈。 本案的争议焦点一：原、被告之间是否存在培训学校转让关系。 原告主张，根据双方合同约定，被告遗留学员课时由原告负责授课。可见双方之间以签订租赁合同的形式实际履行的是培训学校的转让行为。原告实际支付的费用115000元包括学员资源、学员的课时费、培训设备的转让费及场地使用费，其中场地使用费是11500元，其他是转让学校的。由于涉案培训学校在转让前未办理办学许可及工商登记备案手续，签订转让合同将涉及到合同无效的问题，所以双方以签订租赁合同的形式实际履行的是培训学校的转让行为。遗留学员由原告提供培训，原告没有取得未培训课时的课时费，没有培训完毕的由原告进行退费。 被告抗辩称，双方之间系房屋租赁合同关系，并不存在培训学校转让关系。涉案房屋的年租金为115000元，原告支付的115000元系缴纳第一年房屋租金。关于合同约定遗留学员的授课问题，涉案房屋的上一个租户开办舞蹈培训班遗留了部分学员，被告将部分遗留学员交由原告进行培训是为减轻原告开办学校的招生压力支持原告招生，并非学校的转让。之前承租该房屋开展培训的主体并非被告，学员完全可以退费、解除培训关系，并且这些学员大多数所剩课时不多，后来又有多名学员向原告继续缴纳了培训费。学员的课时费交给了上一个租赁房屋的培训机构，并不在被告处，原告也没有取得课时费，目的是为了原告招生，为了留住学员续费。原告支付的115000元均系房屋年租金，原告租赁面积205平方米，115000元符合市场价格，并非合同约定的11500元。被告对其主张提交如下证据证明： 证据1、房屋租赁合同原件1份，证明2019年10月31日，被告将涉案租赁房屋另行出租给案外人尹立亭，年租金115000元。 证据2、租赁合同原件1份，证明被告2017年1月1日整体承租包括涉案租赁房屋在内的568平方米房屋，第一年年租金为210000元。 证据3、银行转账明细图片打印件1份，证明尹立亭实际支付租金共计115000元。 证据4、图片打印件5张，2020年9月23日拍摄于涉案租赁房屋，证明尹立亭租赁涉案房屋用于开办早教班，实际使用涉案房屋。 原告认为涉案租赁房屋的市场价与合同约定内容无关，11500元仅是场地使用费。对上述证据的质证意见如下： 对证据1的真实性无法确认，对其证明事项有异议，被告不是该房屋的合法所有权人，无法确认其是否有对外出租的权利。 对证据2的真实性无法确认，对该证据与本案的关联性及证明事项有异议。被告无权转租涉案房屋，同时该合同明确涉案房屋的用途是用于举办培训学校。 对证据3的真实性无异议，但该与本案无关。 对证据4的真实性无法确认，但该与本案无关。 本院认为，被告提交的两份房屋租赁合同均系原件，且与银行转账明细互相印证，因此对于该三份证据，本院予以采信。根据上述证据，且综合考虑涉案租赁房屋的位置、面积、租赁用途、历年租金数额等，能够认定115000元符合涉案租赁房屋年租金的市场价格标准。 现原告主张其支付被告的115000元除合同约定的年租金11500元外，还包括学员资源、学员的课时费、培训设备的转让费。被告不予认可，原告应对其主张的合同约定之外的费用的真实性承担举证责任。虽原、被告签订的房屋租赁合同中存在关于遗留学员课时由原告授课的内容，但关于原告主张的学员的课时费、培训设备的转让费等均无约定，原告也无证据证明双方关于培训学校转让存在其他约定。原告在与被告签订房屋租赁合同后支付被告115000元，符合涉案租赁房屋年租金的价格标准。综上，对原告所称115000元系转让培训学校的费用的主张不予采信，对原告所称双方之间存在培训学校转让关系的主张不予采信，原告支付的115000元应为租赁涉案房屋的第一年租金。 本案争议焦点二、原、被告之间的合同是否已经解除。 原告主张，双方之间属于培训学校转让关系。因为培训学校不具备办学资质且因被告房屋消防无法达到安全要求未办理消防资质无法办理相关的合法手续，导致合同目的无法实现。双方之间的培训学校转让合同双方协商于2019年8月25日解除。原告要求被告退还119250元，原告支付的125000元扣除2019年2月至8月的房租11500÷12×6计算得出。原告对其主张提交电话录音光盘1张、文字材料1份，内容为2019年8月25日原、被告的通话录音，证明原被告于2019年8月25日协商解除涉案合同，被告同意解除合同并退还原告费用。原告在承租房屋时，被告有遗留学员课时的事实，由原告负责继续给学员授课，原告在与被告解除合同的时候，同样存在遗留学员课时的问题 被告不认可双方的合同于2019年8月25日解除，认为租赁合同解除的时间是2019年8月底。被告主张，其已经与原告的合伙人周某关于解除合同问题达成一致，并已经退还剩余费用。原告因经营不善要求提前退租，并非因为被告原因，涉案房屋无需办理消防手续文件。被告对上述证据的真实性无异议，但该证据无法证明租赁房屋不符合民办学校经营许可证条件，也不能说明经营许可证是解除合同的原因，解除合同的真实原因是原告经营不善。通话中被告并没有同意与原告提前解除合同，被告要求将剩余学员解决完之后再解除合同。且原告表示是原告自己不再租房子，并非是被告的原因，并明确表示这件事情原告说了不算，让被告去找周老师（即证人）。 被告关于涉案房屋无需办理消防手续文件的事实提交青岛市教育局、青岛市民政局、青岛市工商局、青岛市消防局于2018年12月7日发布的青岛市民办教育培训机构设置标准打印件1份，该载明建筑面积在300平方米以下的办学场所，不需要办理消防设计审核、消防验收或备案手续，但须符合消防安全要求。 原告对该文件的真实性无异议，对证明事项有异议。该证据恰恰证明被告所出租的房屋不具备申请办学许可证的条件，该文件第十条第三款强制性规定办学场所必须符合消防的要求，并取得相应的证明材料。根据民办教育促进法第2条、第9条的规定，培训学校必须具备合法的许可资质，并应当消防验收备案。被告未取得办学资质。 本院认为，法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据原告提交的其与被告的通话录音，2019年8月25日原告向被告明确表示要求解除合同，被告虽关于退款及学员剩余课时的处理等问题未与原告协商一致，但并未拒绝原告退租，且被告此后实际收回租赁房屋并另行出租，可见双方对解除房屋租赁合同已经达成一致，双方之间房屋租赁合同于2019年8月25日解除。 关于原告主张的解除合同理由，原告对其所称因租赁房屋未办理消防资质导致原告无法办理培训学校合法手续的事实未能提交证据证明，双方合同也未约定被告应当办理房屋的消防资质，因此对于原告主张的解除合同理由不予采信。 本案的争议焦点三、被告是否应当退还原告剩余房租及保证金。 被告主张，原、被告之间的房屋租赁合同已于2019年8月底解除。原告及合伙人周某因经营不善擅自退租，且还曾将涉案房屋转租，原告的行为严重违反了租赁合同约定，应当向被告支付2个月租金作为违约金，并赔偿提前退租给被告造成的损失、拖欠电费1640元等。被告于2020年8月15日与原告的合伙人周某就解除合同退费达成协议，被告退还周某租房保证金10000元，双方再无经济纠纷。被告于2020年8月17日向周某退还10000元租房保证金。被告对其主张提交如下证据： 证据1、机票订单网页截图打印件1份、原告与周某关于合伙的聊天记录打印件1份、被告丈夫王志勇与周某微信聊天记录打印件1份、支付宝转账截图打印件1份、案外人王娟出具的证言原件1份，证明周某与原告合伙租赁涉案房屋开办舞蹈培训班，两人共同负担舞蹈班的开支。 证据2、周某与侯某签订的转租合同复印件1份、申请调取（2020）鲁0213民初2900号侯某诉周某合同纠纷一案卷宗1份。卷宗中载明，侯某向周某支付了40000元租房意向金，后侯某以双方未就签订租赁合同达成一致为由要求周某退还意向金。经法院调解，双方达成调解协议，由周某退还侯某30000元意向金。证明周某与原告的合伙关系，原告与周某在租房期间非法转租房屋并与他人产生纠纷。 证据3、申请证人周某出庭作证，证明原告与周某合伙租赁了涉案房屋开办舞蹈培训班。期间因经营不善，两人将房屋转租给侯某并产生争议。之后两人共同将收取的学员学费予以退还，并将部分学员转学，两人在要求被告退租时进行合议，原告一直催促周某向被告索要应返还的资金。 周某述称，2019年2月证人与原告决定合伙开办舞蹈班，两人分别承担一半开支，两人关于合伙只有口头协议。2019年6月因经营不善就将学校转给侯某，侯某只经营了3天就不干了，因为是证人与侯某签订的转让协议，因此侯某起诉了证人，原告在该次诉讼中作为证人出庭。之后证人与原告回到舞蹈班处理剩余的学员和遗留的课时。2020年6月证人回到青岛后，与被告谈及押金事宜才知道当时有一些遗留学员找到被告处，给被告造成一些损失而且水电费等没有结清。经协商，被告退给证人10000元押金。因为签合同所有事都是证人与被告联系的，所以原告就习惯让证人与被告联系退费问题。 证据4、收款收据复印件2份，证明原告拖欠电费1640元。 证据5、被告丈夫与原告关于退学费的微信聊天记录截图打印件1宗、原告与周某关于退学费的聊天记录打印件1宗，证明因原告及周某擅自退租，导致学员退费或转学造成损失。 证据6、原告与周某关于退租的聊天记录打印件1宗，证明原告要求周某与被告联系退还剩余房租问题。 证据7、周某出具的收条原件1份、支付宝转账截图打印件1份，证明被告于2020年8月15日与原告的合伙人周某就解除合同退费达成协议，被告退还周某租房保证金10000元，双方再无经济纠纷。被告于2020年8月17日向周某退还10000元租房保证金 原告对被告的上述主张不予认可，其与周某并非合伙关系。原告的质证意见如下： 对证据1、对周某机票订单网页截图1份、原告与周某关于合伙的聊天记录1份、王志勇与周某微信聊天记录1份的真实性无异议，对其他证据的真实性无法确认，对证明事项均不予认可。周某只是原告聘用的教师，两人并非合伙关系，两人有多次资金往来。 对证据2、对转租合同的真实性不予认可，且合同内容不涉及本案的租赁房屋，合同的主体非本案原、被告，与本案无关，且转租协议是否有效需要经过法院认定。 对案件卷宗的真实性无异议，但与本案无关，该系周某与案外人的意向协议，该协议是预约合同，无法确认周某与原告是合伙关系。 对证据3证言的真实性有异议，周某只是原告聘用的教师，两人并非合伙关系，证人与原告之间存在债权债务关系，不能真实的回答案件事实。且未经原告授权与被告签订了无效的退租协议，存在协助被告一方虚假作证的可能，其证人证言不具备证明效力，依法不应予以采信。 对证据4的真实性及证明事项均不予认可，被告从未提出存在未缴纳的电费，且收据内容显示客户名称为跆拳道，显然与本案无关。 对证据5的真实性无异议，但与本案无关，本案的争议焦点为房租的退还，教育培训服务合同纠纷与本案要审查的事实无关。 对证据6的真实性无异议，对证明事项有异议，该聊天内容未涉及退租事宜或者是原告委托周某办理退租事宜。 对证据7、对收条的真实性有异议，对转账截图的真实性无异议，对其证明事项有异议。原告与周某之间没有委托关系及委托事实，周某无权代表原告对房屋租赁合同的解除做出违约事实的认定，也无权代表原告向被告收取费用。 原告关于其主张的周某是原告聘用的教师的事实提交如下证据： 证据1、微信聊天记录打印件1宗、微信转账记录打印件3份，证明周某只是原告聘用的教师，在原告不同的办学机构授课，并非原告的合伙人。 证据2、支付宝转账截图打印件9份、原、被告之间的微信聊天记录打印件1份，证明原告在与被告解除合同后，向星梦舞蹈学校的学员退还了课时费。这些学员是由被告招募的，依据被告出具的收据，相应的课时费是由被告收取的。从而证明原告与被告之间除租赁合同关系外，还包括星梦舞蹈学校经营权的转让，原告向被告支付的费用除租金外还包括该学校经营权费用。原告是按照被告的要求退还的课时费，与案外人无关。 被告的质证意见如下： 对证据1、对微信聊天记录中与周某聊天相对方的主体无法确认，无法确认此人与原告存在关联，从聊天记录也看不出周某是原告聘用的授课老师。周某作为合伙人并不意味着不授课。 对转账记录的真实性不予认可，无法确认转账人的身份，2019年4月14日转账3500元，转账说明为海之艺3月课时，其他转账记录并没有关于涉案的培训机构的备注，所有的转账记录与本案无关。即使周某在其他机构授课，也无法证明在涉案机构不是合伙人。 对证据2、对支付宝转账截图真实性无法确认，对微信聊天记录的真实性无异议。支付宝的收款主体不能证明与涉案房屋的学员有关联性，因为原告有多家培训机构。被告发给原告的收款收据中载明的收款人并非被告，是青岛市星梦舞蹈俱乐部金某，签字人处为“金”。 本院认为，关于被告主张的拖欠的电费，因被告未能提交证据原件也未能证明与涉案房屋的关联性，而原告不予认可，因此对被告的该项主张不予采信。 关于被告与周某协商退费的问题，本案房屋租赁合同的当事人为原、被告，并非周某，被告未能提交证据证明周某已经取得原告的授权或同意，而原告明确否定周某与被告协商退费的效力，因此被告与周某之间解除合同的协议对原告没有法律约束力。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间的房屋租赁合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行合同义务。当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同于2019年8月25日解除。原告在租赁期间提前退租，应当按照双方房屋租赁合同的约定承担违约责任。合同约定原告提前退租，被告应当退还押金及当年租期剩余天数房屋租金的50%，根据该约定，被告应退还原告租房保证金10000元及剩余6个月房租的50%即28750元，共计38750元。被告返还周某的10000元，因未有证据证明该款项已经给付原告，并不影响被告向原告返还款项的数额。原告要求被告支付该款项自起诉之日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于法有据，本院予以支持。 综上，对于原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告高新雅于本判决生效之日起十日内返还原告王琛租房保证金及剩余租金共计38750元及利息（以38750元为本金，自2020年10月10日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告王琛的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2685元（原告已预交），因适用简易程序减半收取1342.5元，保全费1170元（原告已预交），共计2512.5元，由原告负担1696.5元，被告负担816元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  王 强 二〇二一年四月八日 法官助理  张宝霞 书 记 员  匡 文