山东省无棣县人民法院行 政 裁 定 书（2021）鲁1623行初26号原告王晓倩，女，1987年10月19日出生，汉族，住无棣县。委托代理人崔高瞻，山东一衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告无棣县自然资源和规划局，住所地：无棣县海丰十六路西首路北国土大厦办公楼。法定代表人刘豪德，局长。出庭负责人曲美玉。委托代理人王伟、时伟，山东民杰律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人奉小梁，男，汉族，1983年12月31日出生，户籍所在地：四川省遂宁市安居区。现住址：四川省成都市武侯区。与原告系夫妻关系。原告王晓倩不服被告无棣县自然资源和规划局及第三人奉小梁行政登记一案，于2021年2月1日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告及第三人送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告王晓倩代理人崔高瞻，被告无棣县自然资源和规划局负责人曲美玉，被告委托代理人王伟、时伟到庭参加诉讼，第三人奉小梁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月8日原告个人购买了潍坊华东房地产开发有限公司（以下简称华东公司）开发建设的无棣县××路××街××小区××号楼××号房屋。2012年5月18日原告与第三人结婚，2014年华东公司通知集体办理房屋所有权证书，无棣县房产行政管理局（以下简称房管局）在原告本人未到场、也未公证授权任何人情况下仅依据华东公司申请即办理了棣丰字第2××7号房产证，该证显示房屋产权为原告与第三人共有，但该房屋系原告本人婚前购买，为婚前个人财产，房管局作为登记机关在登记过程中未尽审查义务，违反登记程序致使不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致，侵害了原告对该房屋的不动产物权。涉案房屋登记行为系由房管局作出，2016年该单位变更为无棣县不动产登记中心，2019年7月无棣县不动产登记中心的举办单位变更为被告无棣县自然资源和规划局，即原无棣县房产行政管理局房产登记的职权现已变更为被告继续行使。请求撤销被告对于无棣县××路××街××小区××号楼××号房屋的行政登记，诉讼费用由被告承担。为证实自己的主张，原告向法庭提交四组证据：证据一、房屋买卖合同原件及复印件各一份，证实2010年11月8日，原告购买位于无棣县××路××街××小区××号楼××号房屋，房屋总价318343元，原告缴纳首付128343元，贷款190000元。证据二、中国建设银行个人贷款结清证明原件及复印件各一份，证实涉案房屋是原告贷款19万元于2011年1月26日放款，2011年7月15日结清。涉案房屋为原告婚前个人财产。证据三、原告在无棣县城市建设服务中心调取的房屋交易申请书原件及复印件各一份，房产证原件及复印件各一份，证实涉案房屋在原告本人未到场签字情况下办理了不动产证，且权利人显示原告与第三人共同共有，登记程序不合法，侵犯了原告的合法权益，应予撤销。证据四、国家事业单位登记局网站截图两张，无棣县人民政府官方网站网页截图打印照片涉案房屋登记行为系由房管局作出，2016年该单位变更为无棣县不动产登记中心，2019年7月无棣县不动产登记中心的举办单位变更为被告无棣县自然资源和规划局，即原无棣县房产行政管理局房产登记的职权现已变更为被告继续行使，证实被告主体适格。被告无棣县自然资源和规划局辩称：一、原告与第三人系夫妻。原告虽然诉称涉案房屋系个人婚前财产，但办理产权登记的时间在婚后，且两人提交了共同申请书、结婚证，县房管局有理由相信第三人为共有人。至于涉案房屋是否属于原告的个人婚前财产属于民事争议，原告应先通过民事诉讼解决权属争议，再依据裁判文书申请登记机构办理更正登记。最高人民法院在（2019）最高法行申11089号案件中认为，公民、法人或其他组织在请求行政机关进行不动产登记时，不动产的权属应无争议。不动产权属关系不明，涉及的民事基础法律关系不清，当事人应先通过民事渠道确定不动产权属后再请求行政机关进行不动产登记，其直接起诉不动产登记行为，不符合法定起诉条件。北京市第二中级人民法院在（2020）京02行终10号裁决中认为，在行政行为涉及的民事行为存在明显争议的前提下，为实质化解行政争议，对于此类诉讼，应当由当事人首先通过民事诉讼解决民事纠纷为宜。在相关材料尚未经法定程序确认无效的情况下，当事人尚不具备提起行政诉讼的法定起诉条件。显然，本案民事基础法律关系不清、存在争议，原告应先通过民事渠道，确定涉案不动产权属关系后，再请求不动产登记机构进行不动产更正登记。故原告直接起诉不动产登记行为，不符合法定起诉条件。二、被诉登记行为程序合法，且被告已经尽到审查义务。《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。第十七条规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。由此可见，被告只需依据以上规定审查申请人提交的资料是否齐全、是否符合法定形式，无须申请人到场，也无须公证授权。本案中，买卖双方以及共有人共同向无棣县房管局提交了《房屋交易申请书》，并提供了《房地产买卖契约》、《商品房买卖合同》、《住宅专项维修资金专用收据》、《发票联》、《税收缴款书》、王晓倩、第三人奉小梁的身份证复印件以及王晓倩与奉小梁的结婚证复印件。买卖双方提供的申请材料符合房屋登记办法的要求，县房管局对登记申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查，已尽到了法定的审查职责，也尽到了合理谨慎的注意义务。县房管局作出的被诉房屋登记行为有事实基础，且程序合法。三、被答辩人的起诉已超过起诉期限。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，被告于2014年3月作出被诉登记行为，距今已达6年之久，故原告的起诉已超过起诉期限。请求驳回原告的起诉。被告无棣县自然资源和规划局为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据：证据一、出卖人潍坊华东房地产开发有限公司与买受人王晓倩签订的编号为（棣）房地产买卖契字2××7号《房地产买卖契约》、编号为ＨＤＢＨＨＴ30＃-2单元-102室《商品房买卖合同》、住宅专项维修资金专用收据、发票联、税收缴款书原件及复印件各一份。证明房屋所有权发生转移的材料。证据二、原告王晓倩的身份证复印件、第三人奉小梁的身份证复印件、结婚证复印件各一份。证明申请人身份，且原告与第三人系夫妻。证据三、申请书原件及复印件各一份。证明卖方潍坊华东房地产开发有限公司与原告及第三人共同向无棣县房管局申请办理产权登记。第三人述称，一、案涉房屋的来源。2007年3月第三人与原告王晓倩相识，同年7月确定恋爱关系。之后双方就在一起同居生活，双方的收入都由王晓倩保管和支出。双方的婚姻基础非常牢固了，双方准备结婚，但没有婚房，双方经协商决定，先买房再结婚。为了实现这一目标，王晓倩分别去上海、天津上班，第三人仍然在成都上班，期间两人过着你飞过来、我飞过去的恋爱苦日子，这种日子虽然苦点，在一起的时候却非常开心快乐。第三人只要领了工资都积极上交给王晓倩。就这样异地恋爱了五年，终于可以买房了。二、案涉房屋的登记。经过漫长的五年，王晓倩要求将房屋买到她老家，我虽然有点小意见但抵不过老婆大人的一抿嘴，最终还是在她的老家买下房屋。买房屋的看房、接房、付款、办理产权证等等一切事务都是王晓倩在具体操作，第三人基于对王晓倩的百般信任，没有参加案涉房屋买卖的一点事务，王晓倩在办理案涉房屋的产权证时，实事求是写上了第三人的名字，足以说明第三人的出资是属实的，是千真万确的。故涉案房屋系第三人与王晓倩的夫妻共同财产（即使没有结婚，也是二人的共同财产）是客观真实的。规划局的登记程序合法、事实清楚、证据充分。三、王晓倩诉称错误。王晓倩称涉案房屋系婚前个人财产没有事实依据，该房屋虽然在结婚之前购买，但不能不尊重结婚前第三人与原告同居四年多的事实和第三人把四年多的工资全部交给王晓倩的事实。可以这么说当初买这房屋时的房款至少60%的是第三人出的。办理案涉房屋的产权（包括该房屋的买卖）全部是王晓倩在操作，并不是其诉称她没有去办理产权登记，第三人没有去办理才是真实客观的事实。四、第三人认为被告对案涉房屋的登记程序合法，事实清楚，证据充分，应当依法予以维持。第三人因疫情的原因不能到庭，请求人民法院查明本案的客观事实，驳回王晓倩的诉讼请求。第三人奉小梁未向法庭提交证据。经庭审质证，合议庭评议，本院对原、被告提交的证据作如下确认：一、原告对被告提交的证据一房地产买卖契约真实性无异议，对商品房买卖合同真实性有异议，认为该份合同并非原告本人签署，卖方潍坊华东房地产开发有限公司在出卖该房屋时与原告签署的商品房买卖合同原件当时在原告处。但在该小区集体办证过程中，原告因不在无棣要求开发商在其能够返回无棣时单独办理房产证书，但该份证据体现的买受人王晓倩并非本人签署，对于维修基金、税票等真实性无异议。对于被告提交的借款合同中王晓倩的签字才是本人签署。对于被告提交的证据三真实性、合法性均有异议，依据当时2014年办理房屋产权登记所依据的《房屋登记办法》第十五条规定，代理人申请房屋登记的代理人应当提交授权委托书和身份证明。第十二条申请房屋登记应当由申请人双方共同申请，但本案中被告提交的能够作为申请依据的申请书及房屋买卖合同均非原告本人书写，其登记程序违法。如果是委托他人代为申请的，被告方应当提交申请人身份证明及授权委托书。合议庭认为，被告提交的证据与本案存在关联性，符合证据的真实性、关联性和合法性原则，综合各项证据能够形成证据链，依法确认为有效证据。二、对原告提交的证据被告提出异议：对证据一真实性有异议，原告未到场的情况下无法核实签名的真实性，但该商品房买卖合同与被告提交一致，不影响原告实体权利，不能因此作为否定被诉行政行为合法性的理由。对证据二的真实性无异议，但该证据一不能证明该款项全部来自于原告，二是不能证明原告的清偿行为确定涉案房屋是婚前个人财产，三是第三人在答辩状中以明确该房屋系夫妻共同财产，且其案涉房屋购买款大部分来自于第三人。对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，仅凭该证据不足以证实被诉登记行为违法性。对证据四三性均无异议。合议庭认为，因被告对原告提交的证据提出异议，虽然原告提交的证据不能证明原告的证明目的，但能够证实案件的部分事实，符合证据的关联性、合法性和真实性原则，依法确认为有效证据。根据以上证据及当事人陈述、质证、辩论意见，合议庭认定以下事实：2010年11月8日原告王晓倩购买了潍坊华东房地产开发有限公司开发建设的无棣县××路××街××小区××号楼××号房屋。2012年5月18日原告王晓倩与第三人奉小梁登记结婚。2011年1月24日原告交纳了住宅专项维修资金3412元，2013年7月17日原告交纳了购房款317278元，2014年2月27日缴纳税款3172.78元。经潍坊华东房地产开发有限公司与原告共同申请，原房产登记机关无棣县房产管理局于2014年3月3日给原告颁发了棣丰字第2××7号房权证。其中《房屋交易申请书》中填写了原告王晓倩的身份证号码和共同购买人奉小梁的身份证号码，还附有王晓倩和奉小梁的身份证复印件以及二人的结婚证复印件。另查明，原告王晓倩于2019年7月24日向四川省遂宁市安居区人民法院起诉与第三人奉小梁离婚，该院同年9月2日作出（2019）川0904民初1426号民事判决书，判决不准予原告与第三人离婚。2020年6月10日原告再次提起与第三人奉小梁离婚诉讼，该院于2020年7月3日作出（2020）川0904民初927号民事判决，判决不准予原告与第三人离婚。该判决书证实双方对本案房产归属已经引发争执。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款之规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使职权的行政机关是被告。因此被告主体适格。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。因此，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当符合法定起诉条件，不符合法定起诉条件已经立案的，应当裁定驳回起诉。合议庭认为，原告提起本案诉讼，不符合立案条件，具体分析如下：一、原告对涉案房产登记的合法性提出异议有悖日常生活经验法则。本案中，虽然原告否认《房屋交易申请书》中签名的真实性，但其认可自己和第三人身份证复印件以及二人结婚证的真实性，因此，不管《房屋交易申请书》中原告签名是否真实，都无法否认是原告向房产开发商提供了以上资料，并同意将第三人添加为房产共有人这一事实。因此,对本案房屋行政登记是否合法有效的审查判断不仅涉及签字、手印的真伪，还涉及行为人的行为能力、意思表示是否真实、是否存在委托代理等问题，而这些问题系民事争议范畴，并非行政诉讼的审查范围，故原告申请对涉案房屋登记档案中原告签字进行鉴定，在本案行政诉讼中没有实际意义，不予准许。而且涉案房产证于2014年3月3日就已经颁发给了原告，第三人是涉案房产的共有人这一事实原告也应该早已知晓。如果对第三人作为涉案房产的共有人存在异议，其早应该申请变更，或提起行政诉讼申请撤销。而原告过了六年之久至今才对该房产登记的合法性提出异议，期间原告还两次提出与第三人离婚，也涉及到了该房产，有悖日常生活经验法则。二、涉案房产原告与第三人存在权属争议原告在法庭中提交的四川省遂宁市安居区人民法院（2020）川0904民初927号民事判决书可以证实，原告与第三人已经对涉案房产权属产生争执。因此，原告提起本案不动产登记撤销之诉应先确定不动产的归属，否则，直接撤销本案不动产登记将使涉案物权的归属处在空白状态，当事人保护自己权益的方式最终仍需对不动产归属先行确权，后再申请不动产变更登记；这样的结果反而既不利于对涉案不动产的保护使用，更不符合行政诉讼的目的和解决矛盾的方式，更增加当事人的诉累和浪费司法资源。根据自2020年7月31日起实行的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，经类案检索，最高人民法院在（2019）最高法行申11089号案件中认为，公民、法人或其他组织在请求行政机关进行不动产登记时，不动产的权属应无争议。不动产权属关系不明，涉及的民事基础法律关系不清，当事人应先通过民事渠道确定不动产权属后再请求行政机关进行不动产登记，其直接起诉不动产登记行为，不符合法定起诉条件。北京市第二中级人民法院在(2020)京02行终10号裁决中认为，在行政行为涉及的民事行为存在明显争议的前提下，为实质化解行政争议，对于此类诉讼，应当由当事人首先通过民事诉讼解决民事纠纷为宜。在相关材料尚未经法定程序确认无效的情况下，当事人尚不具备提起行政诉讼的法定起诉条件。本院于二〇二〇年五月二十九日作出的（2020）鲁1623行初9号行政裁定书与上述裁判的观点一致。综上，对物权归属的判断系民事争议范畴，并非行政诉讼的审查范围，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条明确规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……”故原告应当先行通过民事诉讼解决涉案房屋权属纠纷。原告可在通过民事诉讼确定了涉案房屋属于自己权属后，直接向被告申请房屋变更登记，也可在被告拒绝变更登记后另行提起履职之诉。据此，原告提起本案诉讼尚不具备法定起诉条件，不涉及被告主张的诉讼时效问题。第三人经本院合法传唤拒不到庭应诉，是对自己质证辩论权利的放弃，不影响案件审理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥的解释》第六十九条第一款第一项、第七十九条第二款之规定，裁定如下：驳回原告王晓倩的起诉。预收的案件受理费50元，退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于滨州市中级人民法院。审 判 长  姜守华人民陪审员  高维军人民陪审员  吴金宽二〇二一年四月八日书 记 员  杜 渐