广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2676号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司，住所地：广州南沙区金洲村经济合作社办公大楼。法定代表人：李焕英，职务：主任。上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司，住所地：广州市南沙区南沙街金洲村民委员会办公大楼204室。法定代表人：黎伟全。两上诉人共同委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓少华，男，1969年9月21日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：郭自芳，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司（下简称亿裕公司）、广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（下简称金洲公司）因与被上诉人邓少华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初4825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿裕公司、金洲公司共同上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回邓少华的全部诉讼请求，支持亿裕公司的全部反诉请求；2.由邓少华承担本案诉讼费用。事实与理由如下：一、亿裕公司与邓少华签订的《房屋预购合约》(下简称《合约》)第五条第二款系附解除条件的合同条款，该《合约》因邓少华未依时支付剩余购房款而自动终止，故原审法院以上述条款系合同约定解除条件，并以亿裕公司未向邓少华主张解除合同为由认定《合约》未终止，从而驳回亿裕公司要求邓少华返还涉案房屋的诉请，属认定事实及适用法律错误。邓少华在签订《合约》后向亿裕公司交付了定金30000元，亿裕公司亦依约于1994年11月底向其交付了房屋，但邓少华未在《合约》约定期限内向亿裕公司支付涉案房屋的剩余房款￥100000元。在其逾期支付房款后，亿裕公司多次向其催缴欠款，其均不予理会，直至《合约》约定的付款时间届满仍未支付，根据《合约》第五条第二款的约定，《合约》依法自动终止。因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定而非适用第九十三条或第九十四条关于合同解除的规定，原审法院判决驳回亿裕公司要求收回涉案房屋的诉请没有事实根据与法律依据；二、原审法院认定亿裕公司将《合约》项下的义务转移给金洲公司，从而判令金洲公司协助办理涉案房屋的过户手续亦属认定事实及适用法律错误。亿裕公司与金洲公司之间不存在转移《合约》项下义务的合意，原审法院认定亿裕公司将《合约》项下的义务转移给金洲公司，实为强制金洲公司与邓少华就涉案房屋的买卖进行缔约，以此为由判令金洲公司将涉案房屋过户至邓少华名下不具有事实根据与法律依据。被上诉人邓少华答辩称：亿裕公司、金洲公司上诉的事实及理由不符合我国《民法典》第五百六十五条及《立法法》关于一般法服从特别法的原则。原审认定事实清晰，适用法律正确，请求驳回亿裕公司、金洲公司的全部上诉请求。邓少华于2020年7月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.亿裕公司、金洲公司协助邓少华办理广州市南沙区裕顺街84号之一802房的产权过户登记手续；2.由亿裕公司、金洲公司承担本案诉讼费。亿裕公司反诉请求判令：1.确认亿裕公司与邓少华于1994年11月13日签订的《房屋预购合约》已于1994年12月30日终止；2.邓少华向亿裕公司返还位于番禺市南沙区××路××花园××楼××房的房屋；3.由邓少华承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，根据邓少华提交的签订于1994年11月13日的《裕兴花园房屋预购合约》显示，约定：“乙方向甲方购买座落于广州南沙经济技术开发区金洲管理区内裕兴花园第33号楼第8层西梯802号房，面积为121平方米，房屋总款为130000元；五、双方的责任：1.乙方必须按合约要求在指定期限内交清应交的款项……2.如乙方逾期30天仍不依时付清应交款项，视为乙方违约，作自动放弃处理，甲方有权追索违约金，罚金以乙方已交总款的5%计，并没收定金。附录一：付款方式及时间……2.分期付款：（1）签订本合约之日交定金30000元；（2）签订本合约后一个月内，即于＿＿年＿＿月＿＿日前交购房总款的50%并签订正式房屋买卖合同。3.余下款项于甲方交楼时交清……。”该合约首部载明广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发公司、亿裕公司为出售方（甲方），邓少华、邓群为购买方（乙方）；尾部甲方法人代表（或授权负责人）处有“广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处”盖章印样，乙方处有“邓少华、邓群”的签名字样。同日，亿裕公司收到邓少华支付的购房款30000元。邓少华提交的二份《证明》显示，邓群新与邓群系同一人，邓群新与邓少华系亲兄妹关系。邓群新出庭陈述其并未授权和追认邓少华在涉案合约上签名，未支付过购房款。原审庭审中，金洲公司和亿裕公司陈述，广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处系广州市南沙区南沙街金洲村民委员会（下简称金洲村民委员会）前身，涉案房屋系金洲村民委员会开发，亿裕公司与金洲村民委员会是金洲公司的股东，亿裕公司与金洲村民委员会成立了金洲公司，金洲公司和亿裕公司均系金洲村民委员会的下属公司，故涉案房屋以金洲公司名义进行确权。涉案合约的出售方为亿裕公司，广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处在涉案合约的签章系代表亿裕公司，邓少华缴纳的房款也由亿裕公司收取。裕兴花园的房屋都是以亿裕公司的名义进行出售，在购买方支付50%以上的房款后，再由金洲公司与购买方签订正式房屋买卖合同。亿裕公司在庭审中陈述涉案房屋的买家只有邓少华一人。邓少华称金洲村民委员会于1994年年底、1995年年初交付涉案房屋给其使用。金洲公司和亿裕公司则主张亿裕公司于1994年11月底将涉案房屋交付给邓少华使用。涉案房屋编号地址原编号为广州市南沙区裕顺街33栋西802，现编号为广州市南沙区裕顺街21栋西梯802房，新编号为广州市南沙区裕顺街84号之一802。据金洲公司提交的产权证显示，南沙区进港路裕兴花园21号楼权属单位为金洲公司，填发日期为2000年7月3日。邓少华申请在本案中一并处理其欠付的购房款100000元，其同意支付涉案房屋剩余未付房款，亿裕公司、金洲公司同意上述款项由法院依法处理。各方在庭审中确认除本案诉讼外未向邓少华主张过解除涉案合约。原审法院认为，《裕兴花园房屋预购合约》系合同主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。邓少华在涉案合约签订后支付30000元，涉案合约约定“如乙方逾期30天仍不依时付清应交款项，视为乙方违约，作自动放弃处理，甲方有权追索违约金，罚金以乙方已交总款的5%计，并没收定金”。上述约定系合同约定解除条件，需权利人行使合同解除权才达到合同解除的效果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。亿裕公司向邓少华交付了涉案房屋，履行房屋买卖合同义务，亿裕公司未在本案诉讼外向邓少华主张解除涉案合约，距今二十余年，现亿裕公司主张涉案合约于1994年12月30日终止的反诉请求，于法无据，不予支持。涉案合约未解除，邓少华依据涉案合约占有使用涉案房屋，亿裕公司主张邓少华返还涉案房屋的诉请，于法无据，不予支持。亿裕公司、金洲公司确认涉案小区的房屋都是以亿裕公司的名义出售，在购买方支付50%以上购房款后，再由金洲公司与购买方签订正式房屋买卖合同。事实上，涉案小区的房产均被大确权至金洲公司名下，实际上是出售方亿裕公司将办理涉案房屋过户手续的义务转移给金洲公司履行，邓少华诉请金洲公司协助履行过户手续，视为同意该过户义务的转移。亿裕公司已经履行交付涉案房屋的义务，邓少华已支付部分购房款，并在庭审中同意支付剩余未付房款100000元，故邓少华应向亿裕公司支付未付房款100000元，后由新债务人金洲公司协助将涉案房屋过户至邓少华名下。协助办理过户的义务已经转移至金洲公司，邓少华要求亿裕公司协助将涉案房屋过户至其名下的诉请，理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月28日判决如下：一、邓少华应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司支付剩余房款100000元；广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司应于广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司收到上述房款之日起十日内协助办理广州市南沙区裕顺街84号之一802房（原广州南沙经济技术开发区金洲管理区内裕兴花园第33号楼第8层西梯802号房）过户至邓少华名下的登记手续；二、驳回广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元，由广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司负担；反诉受理费200元，由广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，邓少华与亿裕公司签订的《合约》第五条第二款约定，如乙方（邓少华）逾期30天仍不依时付清应交款项，视为乙方违约，作自动放弃处理。甲方（亿裕公司）有权追索违约金，罚金以乙方已交总款的5%计，并没收定金。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案的争议焦点是邓少华与亿裕公司签订的《合约》是否应当继续履行。依据本案已查明的事实，邓少华与亿裕公司签订《合约》后，邓少华向亿裕公司支付定金30000元，亿裕公司将涉案房屋交付邓少华使用，至今已超过二十年时间。在邓少华提起本案诉讼之前，无充分证据反映亿裕公司曾向邓少华主张解除前述《合约》，现涉案房屋登记在金洲公司名下。故此，邓少华诉请金洲公司在邓少华支付剩余房款后协助其办理涉案房屋的产权转移登记手续，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。亿裕公司与金洲公司以邓少华逾期未支付剩余房款，依据《合约》第五条第二款约定，该《合约》已自动终止为由，上诉认为《合约》已自动失效，邓少华应将涉案房屋腾空交还亿裕公司，对此，本院做如下分析：《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。该条款规定的“解除条件”应当是合同签订时尚不确定是否会发生的客观事实，且与合同履行行为本身无关。本案中，《合约》第五条第二款明确约定，邓少华逾期付款超过30日的情况下，亿裕公司有权在主张“视为乙方违约，作自动放弃处理”的同时要求没收定金及邓少华支付违约金，该约定条件即付款“逾期30日”属于合同履行行为，而非签订《合约》时尚不确定的客观事实，故该条款约定应认定为《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除权情形而非第四十五条规定的附条件解除合同情形。邓少华虽已构成逾期付款，但无充分证据反映亿裕公司或金洲公司在长达二十几年期间曾向邓少华明确主张解除合同，而亿裕公司及金洲公司起诉主张《合约》因解除条件已成就而终止，可反证亿裕公司及金洲公司并未主张解除合同。亿裕公司未行使解除权的情况下，前述《合约》应当继续履行。故，亿裕公司及金洲公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。亿裕公司上诉认为原审判决金洲公司将涉案房屋过户至邓少华名下构成强制缔约，但依据亿裕公司与金洲公司在原审中确认的事实，涉案房屋所属裕兴花园项目系金洲村民委员会开发的项目，金洲公司与亿裕公司均系金洲村民委员会的下属公司，裕兴花园项目均是以亿裕公司的名义出售，在购买方支付50%以上的房款后，再由金洲公司与购买方签订房屋买卖合同，故此，原审认定金洲公司应协助邓少华办理涉案房屋的产权转移登记手续并无不当，金洲公司的该项上诉理由缺乏充分依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人亿裕公司与金洲公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司、广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年四月二十七日法官助理王文杰书记员唐颖琪