浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2500号 原告：杨小红，男，1976年3月16日出生，汉族，户籍地天台县。 委托诉讼代理人：王晓冲、赖卫星，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：戴雷鸣，男，1967年5月12日出生，汉族，户籍地宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：宁谦，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：忻雅芬（系被告戴雷鸣妻子），1967年10月31日出生，汉族，户籍地宁波市鄞州区。 被告：萧甬铁路有限责任公司（统一社会信用代码为91330200713397968L）。住所地：宁波市海曙区苍松路401号办公楼6-7层。 法定代表人：杨建中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祝峰，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁东明，该公司员工。 原告杨小红为与被告戴雷鸣、萧甬铁路有限责任公司（以下简称萧甬铁路）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员李胜利适用简易程序独任审理。审理中，被告戴雷鸣在举证期限内向本院提起反诉，本院予以合并审理。本院于2020年6月2日依法组织双方进行了证据交换，后根据原告申请对装修现值等进行了司法评估。审理中，双方申请庭外和解未果，后因本案案情复杂，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》将本案转为普通程序依法组成合议庭，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。审理中，被告申请撤回反诉，经审查，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告杨小红向本院提出诉讼请求（变更后）：一、被告戴雷鸣退还原告租金383333元（自2019年12月17日至2020年3月27日租金83333元及第二年度租金300000元）、水电押金5000元；二、被告戴雷鸣赔偿原告经营损失1076846元、人工成本支出238650元（计算至2020年5月31日）、装饰装修及添置物损失763000元（具体以鉴定为准）；三、被告戴雷鸣支付原告搬迁损失420000元；四、被告戴雷鸣支付第三方要求原告赔付的款项86300元；五、被告萧甬铁路对上述第二、三、四向原告承担连带赔偿责任；六、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告系个体工商户，字号名称为宁波市鄞州邱隘德力玻璃加工厂（以下简称德力厂）。原告向被告戴雷鸣承租坐落于××路××处（浅水湾城市花园后）2200平米的厂房及1000平米左右的场地多年，用于德力厂经营之需，该场所是德力厂工商登记注册的经营场所。2019年3月28日，双方就前述租赁物续签《房屋租赁协议》一份，约定：租赁期限三年，自2019年3月28日至2022年3月27日止；年租金30万元，于次年提前一个月付清；允许部分厂房转租，限于当前转租状态；乙方或乙方转租方在厂区场地内搭建、改建的外观仅保持目前状态，不得擅自增加搭建等等。原告依约履行了合同义务，并多次对租赁物进行了装修。此外，经被告戴雷鸣同意，原告将部分租赁物转租于案外第三人。2019年12月17日，城管部门以涉案租赁物系违法建筑，采取封路、停水措施要求拆除租赁物，导致德力厂停产停业。被告戴雷鸣告知原告租赁物建于铁路部门土地范围内，城管部门无权认定违建并拆除，违建问题其可以解决，至于下一年度租金按合同执行。原告遂于2020年2月28日支付租金30万元。但被告戴雷鸣却于次日张贴《告知书》一份，载明内容如下：1.因地方政府政策的要求，将对涉案租赁厂房及其他附属进行拆除；2.依据租赁协议约定，协议终止；3.原告在接到此告知书后三个月内搬迁腾空。原告为房屋腾退的后续赔偿事宜多次与被告戴雷鸣进行联系，但被告戴雷鸣拒绝对原告损失进行赔偿。综上所述，原告认为，被告戴雷鸣将违法建设的房屋出租给原告，现该租赁物将被拆除，被告戴雷鸣亦通知原告腾退房屋，本合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现，被告戴雷鸣的行为构成根本违约，应退还原告租金，并赔偿损失。被告萧甬铁路系涉案租赁物的实际产权人，应对原告前述损失承担连带责任。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告戴雷鸣辩称，一、原、被告签订的《房屋租赁协议》因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定，属无效合同。二、针对第一项诉请。根据《解释》第五条规定，合同无效，原告应支付参照租金标准计算的占有使用费直至实际腾退之日止，因涉案房屋于2020年11月12日被拆除，故占用使用费应支付至该日。水电押金系用于保证原告按时缴纳水电费，并在原告未按时缴纳水电费的情况下直接用于抵扣，被告于2020年7月30日支付电费 4915.54元，其中铁艺厂623元、足球场371元，其余3921.54元系原告与其承租户产生，另外还有水费700余元，故被告戴雷鸣仅需返还378.46元。三、针对第二项诉请。（一）关于经营损失部分。1.原告并无所谓经营损失。原告本来在2019开始就已经因生意严重下滑无法经营，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》32条的规定，合同无效时有过错一方的责任属于缔约过失责任，其范围限于信赖利益损失，也仅限于直接损失，不包括因此而错失的机会等间接损失。因此从法律角度来看，无论德力厂之前每个月利润是多少，都不能代表其主张时间段在正常情况下必定能达到之前的利润水平，因此其主张的营业损失不存在。2.原告计算损失的依据不足。（1）原告以2017年2月至2018年5月期间的平均月营业收入作为2019年12月至2020年3月16日期间的营业损失计算参照标准本身不符合市场规律，2017至2018年与2019年12月至2020年3月16日时间相差过长，经营行情不一，无法准确体现原告主张损失期间的经营状况；（2）原告并未举证其购买原材料等成本支出的相关证据，其按营业额的38%主张月净利润没有依据；（3）原告提交的记账、送货单等材料全部是其单方制作的证据，签字记录等内容都是原告一方同一人书写，根本无法证明其实际经营收入；（4）即便原告提交的银行支付宝微信等交易流水都是真实的移门收入，经被告核对，与原告起诉期限同期的2017年12月17日至2018年2月1日期间，原告经营收入约为352083元，月均117361元，即便按照原告主张的38%计算，每月净利润也不过44597元；（5）据了解，设岗和检修停水自2019年12月17日开始持续一个月时间，且原告生产不需要用水，故停水根本不影响原告经营生产。即使对生产有影响，那么在一个月结束后一切即恢复正常，原告为何一直主张所谓损失至2020年3月16日。每年年底至次年年初的几个月都是制造业的淡季，加之自2020年1月15日起受疫情影响，所有行业都深受打击，即便原告经营有影响也不能代表是被告原因造成，原告所主张损失期间的经营根本未受影响。（6）根据被告对原告用电查询，其用电与上年度用电呈一致状态，甚至还高于上一年度同期用电，充分说明其经营未受影响。3.即使原告存在损失，该损失也是因城管行为所致。根据《合同法》关于租赁合同出租人义务的规定，被告已经履行了“按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，原告应向城管主张赔偿。根据《行政强制法》第四十三条规定，行政机关进行违章建筑的行政强制不应采取断水断电的方式，当然更不应当采取设岗限制进出的方式；同时，根据《浙江省行政程序办法》第52条规定，“行政机关作出对当事人不利的行政执法决定前，应当书面告知当事人拟作出行政执法决定的事实、理由、依据和决定内容，以及其享有的陈述权、申辩权。”城管对涉案房产作出拆除决定前也未告知原、被告享有的陈述权、申辩权。故城管上述行为属于违法行政行为，如确实造成原告损失，原告应进行行政诉讼要求国家赔偿而非向被告主张所谓赔偿。同时，在设岗期间，被告分别应原告要求在2019年12月22日、2019年12月30日、2020年1月2日与城管沟通放行原告的材料进入，根本未对原告造成任何经营上的影响。另外，原告的德力厂用水挂在个人郭小蒙名下，用电挂在宁波市鄞州邱隘峰杰针织厂户头，其实原告从一开始就知道该建筑是违章建筑，也应当知道无法以其自己名义办理水电，故而假使城管真的有权停水停电也应当由原告自己承担该风险。（二）关于人工支出损失部分。原告未提供人工支出的实际付款凭证，据被告询问税务局，该厂自2017年至今仅缴纳税款100余元，所谓员工并无社保缴纳记录，仅凭所谓的手写工资发放凭证均无法证明有十多名员工。据被告了解，自2019年下半年开始，德力厂加原告本人及其配偶也不过三、四人上班，发放工资既是企业的义务，也是必要的经营成本，不属于原告损失。（三）关于装饰装修部分。原告主张依据不足，计算错误。（1）被告未允许原告对厂房内外进行装修改动，《房屋租赁协议》第4条也进行了约定。根据《解释》第13条规定，未经允许进行的装饰装修添附费用由原告自行承担。（2）根据《解释》第9条，即使法院认定被告同意原告装修，原告列举的各种移门、中空门等大部分都属于未形成添附的装饰装修，原告可以拆除后继续使用，故不属于损失范畴。根据原告自己提交的其与次承租人签署的租赁协议，即便该些协议真实，杨成才180平方米、年租金43000元，李龙350平方米、年租金87000元，赵玉成150平方米、年租金80000元，原告自用厂房面积1500平方米，年租金扣除次承租人租金也不过90000元每年，原告1500平方米的租金与李龙350平方米租金持平，这本身就足以说明原告以极低的成本在租赁被告厂房，根本没有所谓损失，反之受益颇多。（3）即使法院认定被告同意原告装修，原、被告之间关于908平方米的房屋租赁合同(展厅所在位置)于2015年9月已经到期，1300平方米房屋租赁已经于2017年3月到期，根据《解释》第11、12条，可以得出如下结论：第一，在租赁期间届满时，承租人不能请求出租人补偿附合装饰装修费用；其次，关于附合装饰装修的残值计算方式是以双方约定的租期折算的，因此约定的租期到达后附合装饰装修的残值即归零，本来在2015年9月合同到期后原告就应当无偿拆除这些装饰装修物，只是由于当时被告没有要求原告这样做，同时，被告也并未就这些附合装饰装修进行利用，推迟至现在才拆除非但没有给原告造成损失反而是在这期间给原告增加了营业收入。因此原告不存在装修损失，也无必要进行装修残值鉴定。四、针对第三项诉请。1.原告的主张明显过高的超过了市场价格，被告已经为原告向正规搬家公司询价，价格不超过80000元。如果原告确需要搬迁，被告可以为其聘请搬家公司；2.原告未实际支出搬迁费用，不属于已经产生的损失；3.搬迁费用属于合同到期后必然发生的费用，并非原告损失。五、针对第四项诉请。1.原告与次承租人明知出租物系违章建筑而签署的租赁合同属于无效合同；2.因合同无效导致次承租人损失应当由转租人原告和次承租人按过错承担，与被告无关；3.款项尚未支付，不属于已经产生的损失；4.所谓的《索赔说明》系原告与其合同相对方勾结制作的虚假证据，其中的各种索赔项目均无合理的计价方式，也无相应的鉴定价格；5.次承租人的所谓装修等行为都是原告暗中允许所致，被告不同意次承租人进行装修，故次承租人的装修应当由其自行拆除；6.次承租人要求退还的租金已被原告主张的应退还租金覆盖，这里的主张与第一项诉请重复。六、本案中，原告的实际损失不到其主张金额的零头。而且，根据《合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本协议无效系因租赁物为违章建筑，原、被告双方在出租时均知道租赁物系违章建筑而执意签署合同，双方对于合同的无效均存在过错。因此，即使原告在装修、搬迁方面有微小的损失，被告也仅应当承担自己过错范围内的责任，而非像原告所主张全部由被告承担。综上，原告诉请全无法律依据和计算依据，请求驳回原告不正当的诉讼请求。 被告萧甬铁路辩称，一、原告诉讼主体错误，被告萧甬铁路不是适格被告。本案案由为房屋租赁合同纠纷，根据法律规定，原告与被告戴雷鸣签订的房屋租赁合同无效。合同法58条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这里的双方是合同双方，与被告萧甬铁路无关；二、被告萧甬铁路与宁波东钱湖旅游度假区浩兴锁厂签订的是土地出租出借协议，出租标的物是土地，没有厂房，而且合同中明确约定不能建筑永久性建筑且不能转租，本案存在转租事实，被告戴雷鸣是第几手转租人，被告萧甬铁路均不清楚，也不知情；三、根据民法典第591条规定，一方违约后，另一方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施的，对于扩大的损失应当自行承担。故请求驳回原告对被告的起诉或驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明本案事实如下：被告萧甬铁路自认案涉厂房所处土地使用权归其所有。被告戴雷鸣自1999年起管理使用该土地并建造了案涉厂房。杨小红于2010年9月26日注册成立宁波市鄞州邱隘德力玻璃加工厂，系个体工商户，经营场所系宁波市鄞州区邱隘镇后殷村，即本案租赁合同所涉厂房。2010年9月18日，原告（乙方、承租方）与被告戴雷鸣（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将坐落于北仑铁路旁单层结构房屋出租给乙方，房屋租赁期间自2010年9月21日至2011年9月20日，若续租自2010年9月21日至2015年9月20日租金不变；房屋建筑面积908平方米，水泥地坪150平方米，年租金9万元（不含税金）；租金采用先付后租（即承租方需要提前租期一个月结付下一年租期的租金），逾期乙方需要向甲方每天支付年租金1%滞纳金，甲方有权收回房屋中止协议；未经甲方同意乙方不得将所承租房屋与他人拼租、转让或以租用的房屋场地合作联营等。该合同签订后，被告戴雷鸣将厂房交与原告杨小红使用。2012年3月28日，原告（乙方、承租方）与被告戴雷鸣（甲方、出租方）又签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将坐落于北仑铁路K155+70处（浅水湾城市花园后）独门独院1300平米左右的老厂房及1000平米左右的场地整体出租给乙方作工业用房，租赁期限自2012年3月28日至2017年3月27日，年租金18万元，新建宿舍年租金是1.2万元，合计年租金为19.2万元（不含税）；租金采用先付后租（承租方需提前租期一个月结付下一年租期的租金），逾期乙方需要向甲方每天支付租金1%滞纳金，甲方有权收回房屋；未经甲方同意，乙方不得与他人拼租、转让或以租用的房屋场地合作联营等。 2019年3月18日，原告杨小红预付被告戴雷鸣租金10万元，被告戴雷鸣出具收条确认收款事实。2019年3月28日，原告（乙方、承租方）与被告戴雷鸣（甲方、出租方）又签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将坐落于××路××处的厂房租赁给乙方作企业经营用房使用，厂房面积为2200平方米（厂区内场地仍供使用）；租赁期限三年，自2019年3月28日至2022年3月27日，年租金叁拾万元（不含税），合同期满如乙方续租于书面形式提出申请，年租金于次年提前一个月全额付清，逾期15天视本协议无效，甲方有权终止协议，乙方无条件搬离租赁厂房；本协议允许乙方部分厂房转租，鉴于目前乙方部分厂房房屋转租状态，仅限于当前租赁状态，如另有转租、转让等必须告知甲方同意方可，否则本协议无效，乙方出租、转租的租期必须不得超越本协议期限，超期视作协议无效，到期后甲方有权清理乙方租户所产生的租金纠纷与甲方无关；乙方或乙方转租方在厂区场地内搭建、改建的外观仅保持目前状态（提供部分照片）不得擅自增加搭建，如须必要修缮部分房屋影响外观，须经过甲方同意；租赁期内如遇政府拆迁按国家政策规定领取补偿搬迁费用，配合搬迁时间，如政府无补偿拆迁，须提前3个月书面形式告知乙方搬迁时间，并保证3-6个月搬迁期（不计房租），退还余下年租金，乙方须协调乙方租户配合甲方搬迁；租赁期满乙方必须及时足额缴纳租赁期内的各项水电费及卫生费用。自2010年9月18日原告承租案涉厂房后，该厂房一直由原告租赁使用，并装修了展示厅、办公室及工作区域等。租赁期间，原告又将部分厂房转租给杨成才、李龙及赵玉成，李龙及杨成才均对承租厂房有部分装修，被告戴雷鸣知晓该情况。审理中，双方均确认原告的租金已付至2021年3月27日；另，原告还支付了水电费押金5000元。 2019年3月28日签订的《房屋租赁协议》履行期间，2019年11月11日，邱隘镇人民政府向原告经营的德力厂送达《违法建筑告知书》及《限期拆除通知书》各一份，告知德力厂擅自在邱隘镇后殷铁路北侧建设的砖混、钢棚、简易厂房、仓库合计3200平方米，属未批先建违法行为，地上建筑物属违法建筑，并责令德力厂于2019年12月2日自行拆除该违法建筑物，逾期不拆除则强制拆除。2019年12月17日，城管在案涉厂房路口设岗，允许货车驶出，禁止驶入，其他车辆行驶未作限制；2019年12月19日，涉案厂房断水；封路断水约一月后恢复。赵玉成于2019年12月25日搬离承租的厂房。2019年12月、2020年1日，原告联系被告戴雷鸣有货车驶入厂区需要戴雷鸣协助沟通，经戴雷鸣协调后予以放行。2020年1月10日，被告戴雷鸣向邱隘镇人民政府出具《承诺书》，载明“本人戴雷鸣承诺在××路××线上由铁路出借的土地上搭建的约3700平方米建筑拆除，承诺拆除时间1、900平方米钢棚（目前已拆除）；2、2020年2月底（即29日）拆除700平方米钢结构厂房；3、余下约2100平方米钢结构及砖混结构的厂房，待租户租赁期到后（2020年3月28日一年租赁期到期），4月20日之前拆除，逾期同意将交于相关部门强制拆除，特此承诺”。2020年2月20日，原告通过微信询问被告戴雷鸣“你去年在城管签字的同意拆迁，拆迁时间是什么时候，还有今年房租怎么办”，被告戴雷鸣回复“这个再说吧，还早着呢，新冠疫情后说不定什么事都没有了，马上可以审批好”。后原告再次询问“厂房什么时候拆，这个房租28号也要付了，你要明确下这个房租”，被告戴雷鸣回复“厂房拆迁之事目前搁置了，如按合同执行的话就打款”，原告回复“昨天城管说4.20要拆”，被告戴雷鸣回复“那你的意思呢”，原告回复“好的，我给你打进”。2020年2月28日，原告汇付被告戴雷鸣30万元，附言2020年房租，并于次日通过微信告知被告戴雷鸣。2020年2月29日，被告戴雷鸣送达原告《告知书》一份，该《告知书》载明因地方政府政策要求，将对承租人杨小红所在区域的租赁厂房及其他附属进行拆除，依据双方的租赁协议约定，告知你终止双方协议并请接到此告知书后三个月内进行搬迁腾空，此告知书张贴租赁厂房区域即视为送达。落款处载明告知人戴雷鸣。原告于同日知晓此事。此后至原告起诉前，双方就租金退还及损失赔偿事宜多次协商未达成一致意见。 2020年5月20日，案涉厂房出入口再次被封，情况同前述封路情况。2020年6月16日，邱隘镇人民政府发布《停止供电服务通知》，告知根据《宁波市鄞州区人民政府办公室关于要求对已建成违法建筑停止办理手续和提供服务的函》对宁波市鄞州邱隘峰杰针织厂（5318042185）等三家企业采取停电措施，停止供电时间为2020年6月24日。原告杨小红承租厂房的用电户号为峰杰针织厂5318042185，同时共用该户号缴纳电费的还有戴雷鸣的其他承租户：铁艺厂、网球场及地板仓库。2020年7月30日，被告缴纳该户号下电费4915.54元。2020年11月13日-15日，案涉房屋因违法被拆除。 另查明，2020年2月20日，德力厂尚未复工。 审理中，本院委托慈溪海博资产评估有限公司对原告承租厂房的固定装修部分及争议部分以2020年7月15日为评估基准日按现值进行评估，慈溪海博资产评估有限公司于2020年9月30日出具《资产评估报告书》，该报告书载明资产评估范围为原告承租厂房内附属、展示厅装修及移门、办公室装修等，厂房内主要为地坪、卷帘门、钢管置物架、隔墙、隔断等；展厅内主要为地砖、瓷砖、展示间、移门、淋浴房、衣柜、灯等；另有双方争议的主要为钢棚、彩钢棚暂纳入评估范围单独列示。评估结论为：1.杨成才厂房内附属及装修的评估价值为12233元；2.李龙厂房内附属及装修的评估价值为5108元；3.杨小红厂房内附属及装修的评估价值为 27692元；4.杨小红有争议资产（钢棚和厕所北彩钢棚）的评估价值为17526元；5.杨小红展厅其他装修的评估价值为75656元；6.杨小红展厅内移门的评估价值为134683元；7.杨小红办公室装修的评估价值为25169元，合计298067元。评估基准日为2020年7月15日，评估结论的有效期为一年，即2020年7月15日至2021年7月14日。庭审后，慈溪海博资产评估有限公司针对原告主张的遗漏评估部分予以调整，将第3项杨小红厂房内附属及装修部分的彩钢板隔墙62.2平方米变更为夹芯板，增加2985元，评估价值为30677元；增加厂房顶大灯、展厅固定玻璃装饰门、办公室玻璃吧台柜体、办公室展厅过道隔断门、吊顶格栅灯、排气扇等评估价值合计3251元，调整后的总评估价值为304303元。另有展厅2层电线、移门轨道基层隐蔽工程、顶部玻璃基层隐蔽工程、淋浴房地台木工板基层、淋浴房墙面隔断木板基层及玻璃门展示间基层（钢管架和木工板）无法确定工程量未予确定评估价值。原告因此支付评估费10000元。 以上事实由原告提供的营业执照、房屋租赁协议三份（其中一份系原件）、收条、付款记录截屏、厂房照片及视频、告知书、《违法建筑告知书》复印件、《限期拆除通知书》复印件、微信聊天记录、停止供电服务通知、承诺书复印件，被告戴雷鸣提供的房屋租赁协议、历月电费明细、微信聊天记录、铁路用地临时借用协议，本院拍摄的现场照片、绘制的平面图、《资产评估报告书》及相关事项说明函、评估费发票以及原、被告及评估人员的陈述予以证明。原告提交的其他证据：索赔说明是原告与其承租人之间的关系，且原告未实际赔付，次承租人投入的装修已作为原告装修部分一并评估，故该证据本院不予认定；有关装修的说明及证人证言，因无相应合同、付款凭证予以佐证，且本院已对装修现值予以评估，对该部分证据不予认定；营业损失说明、财务报表、送货单、订货单、出车送货及现金收取记录等证据均系原告单方制作，送货单、订单等无客户签字，且原告主张的该些证据是2017-2018年的营业收入、运输人工等成本支出，距2020年时间较久，且2020年受疫情影响，该些证据不能客观真实反映原告2020年的盈利，故对该部分证据，本院不予认定；微信交易明细、支付宝明细、银行流水也是2018年上半年之前的收支情况，收支相对方不明，款项性质不明，不能证明原告主张的证明内容，本院不予认定；工资报表、工资记账本系原告单方面制作，与微信支付凭证不能相互印证，且与证人庭审中的陈述不符，本院不予认定；搬家合同及费用说明，因未实际产生，本院不予认定；展厅及办公室装修评估说明，系原告自行委托，本院不予认定。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告戴雷鸣将位于宁波市鄞州区××路××处的厂房出租给原告作为经营使用，该房屋未取得建设工程规划许可证或主管部门的批准建设证明，且该建筑物已被政府部门认定为违法建筑，故案涉房屋租赁合同应依法认定为无效。关于原告要求退还租金及押金的请求，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人可以参照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费，多支付的部分应予以返还。双方曾约定，如政府无补偿拆迁，被告戴雷鸣需给予原告3-6个月搬迁期（不计租），并退还余下租金。现因政府将拆除厂房及附属设施，被告戴雷鸣于2020年2月29日告知原告终止房屋租赁协议，要求原告在收到协议后三个月内予以搬迁，原告于同日收到该通知，故双方的租赁协议在原告收到该通知时即终止，被告戴雷鸣应退还原告自2020年3月1日起的房屋占有使用费，因原告的房屋占有使用费已支付至2021年3月27日，经核算，被告戴雷鸣需退还原告房屋占有使用费322500元。关于水电押金5000元，被告戴雷鸣陈述电费是一月一付，其于2020年7月30日支付的电费4915.54元中有3921.54元系原告及次承租人产生。原告陈述2020年7月已经断电，而且原告在该时间段内未实际用电，该费用是五金厂、网球场与李龙等其他承租户产生的费用。本院认为，原告、五金厂、网球场等有多家租户共用宁波市鄞州邱隘峰杰针织厂户号缴纳电费，被告戴雷鸣未提供抄表记录，不能证明原告及次承租人的实际用电量，结合停电时间及电费每月支付的规律，戴雷鸣支付的该笔费用应是6月份的电费，而从其他承租户的付款时间来看，戴雷鸣扣除的两笔款项并非6月的电费。综上，戴雷鸣的现有证据不足以证明原告应支付电费3921.54元，亦未有证据证明实际产生了水费700余元，故戴雷鸣应返还原告水电押金5000元。 关于原告主张的损失，根据合同法相关规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，该损失赔偿责任属于缔约过失责任，缔约过失行为所造成的损失为信赖利益损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1.关于经营损失及人工成本损失，原告主张自2019年12月17日开始计算。本院认为，第一，2019年12月17日，城管虽在路口设岗禁止大货车驶入，但其余车辆均可进出，未影响原告经营；第二，根据微信聊天记录可知设岗期间通过戴雷鸣协调确有货车驶入厂区，原告从未向戴雷鸣提出设岗影响其生产经营；第三，设岗约一月后解除，时间较短；第四，2020年1月-2月是农历春节，结合宁波劳动力输入型城市的特点及常理，工厂年底一般均提前放假，加之受疫情影响，原告在2020年2月20日尚未返甬复工，该期间停止经营非厂房系违法建筑导致；第四，戴雷鸣2020年2月29日通知原告终止合同，并给予免租期让其搬迁，原告亦知晓案涉厂房因违法将被拆除，却仍然占有使用该厂房，之后的损失属于自行扩大的损失，应由原告自行承担；第五，原告未提供有效证据证明德力厂的月盈利额是多少，而且其参照2017-2018年的收入计算2019年12月-2020年5的损失没有依据。综上，对原告主张的经营损失及人工成本支出，本院不予支持。2.关于装修损失及添置物损失，根据相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除；形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经出租人同意的装修包括订立租赁合同时，出租人明示同意承租人装饰装修，也包括签订和履行租赁合同中，出租人默示同意承租人装饰装修或事后追认承租人装饰装修的情形。本案中，戴雷鸣明知原告承租厂房用于德力厂经营，原告进行与经营有关的装修符合被告戴雷鸣预期，应视为其同意承租人装修。原告主张的装修损失及添置物损失，既包括了已形成附合的装饰装修又包括了未形成附合的装饰装修，未形成附合的部分因戴雷鸣不同意利用应由原告自行拆除，已形成附合的部分可根据导致合同无效的过错分担现值损失。关于装饰装修损失范围，评估机构调整后的评估价值为304303元，其中移门价值134683元，因展示移门不属于形成附合的装修装修，可以拆除，故该部分损失本院不予认定；关于钢棚损失，靠近铁路的钢棚虽系原告擅自搭建，但事后被告戴雷鸣也予以确认，并一并收取租金，故该部分损失本院予以认定；厕所北彩钢棚系原告擅自搭建，被告戴雷鸣未予认可，对该部分损失1398元，本院不予认定；其余损失168222元均属于已形成附合的损失，本院予以认定；关于展厅电线、移门轨道基层隐蔽工程、顶部玻璃基层隐蔽工程、淋浴房地台木工板基层、淋浴房墙面隔断木板基层及玻璃门展示间基层（钢管架和木工板），根据评估人员陈述，查看现场时，因原告未提出有基层，故未评估在内，现因厂房已被拆除，根据照片无法确定具体价值。本院认为，案涉厂房已被拆除，无法再行查看现场，本院根据照片反映，结合相对应部位面积，并参照已评估部分的价值，酌情确定现值为 20000元；关于卷帘门恢复费用，评估机构扣除了4603.5元，本院认为，原、被告签订最后一份租赁合同时，原告已将部分厂房转租，被告戴雷鸣也确认了转租行为，并予以认可，现厂房因违法被拆除，更无恢复之必要，故该部分费用不应予以扣除；综上，原告已形成附合的装饰装修现值为192825.5元。被告戴雷鸣将未取得规划许可证和房产证的房屋租赁给原告使用，原告在租赁涉案房屋时，未尽相应的审查和谨慎注意义务，双方均在过错，本院确定被告戴雷鸣对原告的损失承担50%的赔偿责任，经核算为96412.75元。3.关于搬迁损失，该损失未实际产生，而且双方已约定如政府无补偿拆除，须提前告知原告并给予免租期，原告协调租户配合搬迁，综合前后文来看，戴雷鸣无需承担原告的搬迁费，故对该部分损失本院不予支持。4.关于原告主张的第三方损失，本院认为，该损失尚未实际发生，而且次承租人已附合的装饰装修已一并评估在原告的损失范围内，故对该部分请求本院不予支持。原告要求被告萧甬铁路承担连带责任没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告戴雷鸣返还原告杨小红房屋占有使用费322500元，并退还水电押金5000元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告戴雷鸣赔偿原告杨小红装饰装修损失96412.75元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告杨小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费30585元，保全费5000元，由原告杨小红负担30468元，被告戴雷鸣负担5117元，评估费10000元，由原告杨小红负担5000元，被告戴雷鸣负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  李胜利 人民陪审员  胡丰妮 人民陪审员  邵燕微 二〇二一年四月二十九日 代书 记员  张黎妮