贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2060号上诉人（一审原告）：芦世耀，男，1963年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何莲，贵州知合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓艳，贵州知合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄籼腾，男，该公司员工。被上诉人（一审被告）：中国银行股份有限公司贵州省分行，住所地在贵州省贵阳市南明区新华路9号乌江水电大厦。负责人：黄黎阳，该分行行长。委托诉讼代理人：严阵，贵州心典律师事务所律师。上诉人芦世耀因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、中国银行股份有限公司贵州省分行（以下简称中国银行贵州省分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。被上诉人原中国银行股份有限公司贵阳市市东支行（以下简称原中行市东支行）因主体资格已经终止，故将继承其权利义务的中国银行贵州省分行作为本案的被上诉人，本案现已审理终结。芦世耀上诉请求：1.撤销原判第三项判决；2.支持其第四项诉讼请求：判决宏益公司向芦世耀支付资金占用费（以首付款506152元为基数，按年利率6％计算，从2015年1月26日起算至宏益公司实际退还之日止；银行贷款50万元，从2015年7月1日起算至宏益公司实际退还芦世耀（或清偿原中行市东支行之日止）；3.支持其第六项诉讼请求即：判决原中行市东支行赔偿芦世耀损失13.5元（从2018年9月15日起按每月5000元计算至2020年12月）；4.判决宏益公司清偿案涉房屋贷款余额（该项诉请金额与一审不一致是因当事人计算的截至日期不一致）；5.本案一审、二审的诉讼费用由宏益公司、中国银行贵州省分行承担。事实和理由：1.一审法院对事实认定不清，混淆主债务与连带责任的责任主体。一审法院在判决中确认芦世耀与宏益公司签订的《退房协议》有效。《退房协议》明确约定由宏益公司代芦世耀清偿剩余贷款，但一审法院又认可云岩区法院关于此笔款项的判决，不再处理，而贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初8108号对此笔款项的判决是由芦世耀承担偿还责任，宏益公司承担连带责任。另案判决与《退房协议》的约定显然是相互矛盾的；2.宏益公司不能无偿使用芦世耀的巨额资金，应该给予相应的赔偿。宏益公司从2015年至2020年无偿使用芦世耀的巨额资金不公平，《退房协议》后宏益公司恶意不退回房款，对于该部分损失应当赔偿损失；3.原中行市东支行在给芦世耀办理贷款时未尽到相应告知义务，没有告知将两套房贷款做成一套房贷款的潜在风险。在后续服务过程中也怠于行使自己的权利，致使芦世耀的损失扩大，理应赔偿芦世耀的损失。宏益公司辩称，因为贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初8108号判决书已经载明宏益公司对芦世耀尚欠本金和利息承担连带清偿责任，退房协议并未约定宏益公司是归还银行贷款的责任人。双方已经达成《退房协议》，就应当按照约定办理。《退房协议》中并未约定退购房款时还需支付资金占用费，故芦世耀无权主张所谓损失。中国银行贵州省分行辩称，上诉状中关于将两个商铺做成一笔贷款的描述不是事实，因为贷款的用途与金额均为芦世耀自行向银行申请，银行是按照申请发放贷款不是自作主张。芦世耀与宏益公司之间签订退房协议时没有告知原中行市东支行，所以协议的真假与真实性银行方面不知情。芦世耀单方方要求分解合同贷款属于变更合同，我方有权拒绝变更。同时我方也向芦世耀提出解决的方案及提前还款的方式注销其案涉房屋的预告抵押登记，但因芦世耀与宏益公司的纠纷，产生了逾期还贷的情况，导致失去提前还款的资格，责任自负。故请求二审法院依法维持原判。芦世耀向一审法院起诉请求：1.请求确认芦世耀与宏益公司签订的编号为184495号的《商品房买卖合同》已解除（解除时间为2018年9月4日）；2.宏益公司退还购房首付款506152元及已付银行款本息（截止2019年8月13日，最终以银行结算为准，该金额仅涉及本案涉案房屋）；3.判令被告宏益公司赔偿芦世耀可期待利益损失（每月按6000元计算，从2016年1月起计算至宏益公司将购房款退还芦世耀之日止）；4.宏益公司向芦世耀支付资金占用费（按年利率6%计算，以首付款506152元为基数，从2015年1月26日起计算至宏益公司实际退还芦世耀购房款之日止）（还需补充“银行放款500000.00元，从2015年7月1日起算至宏益公司实际退还芦世耀或清偿原中行市东支行之日止”，一审文书中漏了此项内容）；5.判决中国银行贵州省分行将芦世耀与其签订的《贷款合同》按不同的《商品房买卖合同》分解，并解除与有关本案诉争房屋相应的《贷款合同》；6.中国银行贵州省分行赔偿芦世耀损失6万元（从2018年9月15日起按每月5000元计算至诉争房屋贷款合同解除之日止）；7.宏益公司清偿本案诉争房屋贷款余额；8.本案诉讼费、律师费由宏益公司、中国银行贵州省分行承担。一审法院查明：2015年1月25日，芦世耀与宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：184495），约定芦世耀购买被告开发修建的位于贵阳市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业，层高为6.2米，建筑面积59.89平方米，套内建筑面积38.64平方米，房款按套计算，总房款1006152元；买受人芦世耀采取银行按揭方式付款，应当在合同签订之日支付购房首期款506152元，余款50万元以银行按揭贷款方式支付；合同第十一条交付时间及条件载明：“（一）出卖人应当在2015年10月31日向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；……”；合同第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，芦世耀向被告宏益公司支付了购房首付款506152元。2015年6月23日，芦世耀作为借款人、宏益公司作为保证人、原中行市东支行作为贷款人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（编号：2015年花借字ＬＴ042301号）一份，约定：芦世耀向原中行市东支行借款192万元用于购买位于贵阳市南明区，借款期限120个月；宏益公司作为保证人为上述贷款提供阶段性连带责任保证；合同第七条提前还款约定：“1、借款人申请提前还款，应符合贷款人相关条件；2、借款人应提前一定时间向贷款人提出书面申请，经借款人和贷款人协商同意后予以办理。对于提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按一定标准计收补偿金。……4、提前还款条件、提前申请时间、补偿金计收标准约定见本合同附件一第四款（五）。”；合同附件一第四款（五）约定：“提前还款条件：借款人已正常还款满12期；每次提前还款金额不少于人民币1万元。提前申请时间为30天。补偿金标准为提前还款本金金额＊月利率＊6。”上述贷款合同签订后，2015年6月29日，原中行市东支行向芦世耀指定的宏益公司的账户发放了借款192万元。本案审理中，宏益公司认可已收到芦世耀支付的本案涉案房屋全部购房款1006152元。2018年9月14日芦世耀（乙方）与宏益公司（甲方）签订《退房协议》一份，载明：“……甲、乙双方于2015年1月25日签订《商品房买卖合同》，乙方购置甲方开发建设的花果园商铺-R1区-3栋-331号房，建筑面积为59.89㎡，单价为16800元/㎡，总价为1006152元整。现甲乙双方协商解除《商品房买卖合同》，就相关事宜达成如下协议：一、甲、乙双方一致同意解除双方于2015年1月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：184495）；二、甲方退还乙方购房首付款（大写）伍拾万零陆仟壹佰伍拾贰元整（￥506152.00）；三、甲方退还乙方已还银行本息（最终以银行核定为准）；四、产生的银行利息及因提前还银行贷款可能产生的违约金（最终以银行核定为准）由乙方自行承担；五、甲方代乙方清偿银行贷款余额（最终以银行核定为准）；六、所有因办理注销备案手续所产生的费用由乙方自行承担；七、甲方收到贵阳房地产交易中心撤销备案凭证及相关服务发票后90天内将本协议第二、三条所列明的款项一次性全部付至乙方指定账户，在此期间内，乙方应全力配合甲方办理完该房屋退房相关手续，继续支付在此期间的按揭贷款本金及利息。（相关手续特指到房管局办理注销备案手续及到银行办理还款、注销手续）；八、甲乙双方履行完上述义务后，双方因《商品房买卖合同》产生的权利义务即告全部终结；九、如此房源涉及司法机关查封、扣押、诉讼及相关他项设置等不应予以退房情况的，本人自愿撤回该协议；十、本协议一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，自双方签字盖章之日起生效。”宏益公司在该协议落款甲方处加盖其公司印章，芦世耀在该协议落款乙方签名并捺手印。审理中，芦世耀与宏益公司表示该《退房协议》签订后未履行。对未履行的原因，芦世耀表示《退房协议》签订后多次口头向原中行市东支行申请提前归还本案涉案房屋剩余贷款，并要求宏益公司向原中行市东支行支付该笔款项，但原中行市东支行不同意将两套房屋购房贷款分解，而宏益公司表示提前还贷钱还不进去，导致《退房协议》未能履行；宏益公司表示申请提前还贷是芦世耀的义务，提前还贷申请应由芦世耀向银行提交，芦世耀获得银行批准提前还贷后，明确应提前还贷金额，宏益公司才能按该数额归还涉案房屋剩余贷款。原中行市东支行表示芦世耀与被告宏益公司签订《退房协议》未取得其同意亦未向其告知，直至芦世耀起诉才知该《退房协议》的存在，按贷款合同的约定，芦世耀申请提前还款应提前书面申请并经双方协商同意，芦世耀可部分提前还贷，但芦世耀未按贷款合同约定履行还款义务，至第一次庭审时止芦世耀已逾期6期归还贷款，已丧失提前还贷资格。2019年5月10日起芦世耀未按上述《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的约定按时足额履行还款义务。宏益公司于2019年9月起代芦世耀偿还部分贷款。本案审理中，中行贵州省分行以宏益公司、芦世耀为被告向贵阳市云岩区人民法院提起金融借款合同诉讼，要求解除该行与芦世耀签订的上述《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，并要求芦世耀偿还中行贵州省分行借款本金1117672.89元及相应利息、承担律师费等，要求宏益公司公司对上述债务承担连带清偿责任。贵州省贵阳市云岩区人民法院对该案作出（2020）黔0103民初8108号《民事判决书》，判决：一、解除原中行市东支行与芦世耀、贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年6月23日签订的编号为2015年花借字LT042301号《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；二、芦世耀偿还中行贵州省分行借款本金1117672.89元、利息197.77元，暂算至2020年7月1日，之后按照《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》中约定的标准计算，计算至涉案借款本息付清之日止；三、宏益公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回芦世耀中行贵州省分行的其余诉讼请求。宏益公司不服该判决，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院作出（2020）黔01民终8952号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。另，审理中表示放弃其第五项诉讼请求，即放弃要求判决被告原中行市东支行将芦世耀与其签订的《贷款合同》按不同的《商品房买卖合同》分解，并解除与有关本案诉争房屋相应的《贷款合同》之诉请。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。……”，本案芦世耀与被告宏益公司就双方于2015年1月25日签订的涉案《商品房买卖合同》经协商后达成合意，双方均同意解除该《商品房买卖合同》，并于2018年9月14日签订《退房协议》一份，该《退房协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。双方已于该《退房协议》中明确约定解除本案涉案《商品房买卖合同》，故该《商品房买卖合同》于双方签订《退房协议》之日即2018年9月14日解除，一审法院对此予以确认。对芦世耀的第二项诉讼请求，要求宏益公司退还本案涉案购房首付款506152元及已付银行贷款本息，符合双方签订的《退房协议》第二条、第三条的约定，一审法院予以支持，同时应明确的是，根据《退房协议》约定，该已付银行贷款本息应指本判决履行时涉案《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》中芦世耀就本市花果园项目Ｒ-1区第3栋（3）3层31号房屋购房贷款50万元已由芦世耀向原中行市东支行归还的贷款本息部分，具体金额以原中行市东支行出具的芦世耀已还贷款本息清单为准，且不包括芦世耀因逾期还贷已承担及应承担的利罚息、违约金等，也不包括因提前还贷应由芦世耀承担的违约金等。对芦世耀的第三项诉讼请求，要求宏益公司赔偿芦世耀可期待利益损失（每月按6000元计算，从2016年1月起计算至宏益公司将购房款退还芦世耀之日止）；因芦世耀、宏益公司在上述《退房协议》中对此并无约定，故对芦世耀该项诉请一审法院不予支持。对芦世耀的第四项诉讼请求，要求被告宏益公司向芦世耀支付资金占用费（按年利率6%计算，以首付款506152元为基数，从2015年1月26日起计算至宏益公司实际退还芦世耀购房款之日止）；一审法院认为对资金占用费《退房协议》中并无约定，《退房协议》签订后未履行是因芦世耀与宏益公司在签订《退房协议》时就提前还贷事宜未事先征得原中行市东支行的同意，芦世耀所提交证据也不足以证明其按贷款合同约定向原中行市东支行提出过书面提前还贷申请，因此对《退房协议》未能履行芦世耀与宏益公司均有过错，对芦世耀的该项诉请一审法院应予驳回。对芦世耀的第五项诉讼请求，芦世耀已表示放弃，一审法院应从其自愿。对芦世耀要求原中行市东支行赔偿芦世耀损失6万元（从2018年9月15日起按每月5000元计算至诉争房屋贷款合同解除之日止）及承担律师费的诉请，一审法院认为原中行市东支行对涉案《商品房买卖合同》的履行、解除并无过错，也非上述《退房协议》的当事人，对《退房协议》未能履行不存在过错，故芦世耀要求原中行市东支行赔偿损失及承担律师费，于法无据，一审法院不予支持。对芦世耀的第七项诉讼请求，要求被告宏益公司清偿本案诉争房屋贷款余额；因（2020）黔0103民初8108号《民事判决书》已判决宏益公司对芦世耀尚欠银行贷款本金及相应利息等承担连带清偿责任，一审法院不再对芦世耀的该项诉请重复处理。对芦世耀要求被告宏益公司承担律师费的诉请，对律师费在《退房协议》中并无约定，且如前所述芦世耀与被告宏益公司对《退房协议》未能履行均存在过错，故一审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认芦世耀与贵阳宏益房地产开发有限公司就位于本市南明区房屋签订的编号为184495号的《商品房买卖合同》于2018年9月14日解除。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司退还芦世耀购房首付款506152元及已付银行贷款本息（以中国银行股份有限公司贵阳市市东支行结算为准，但不包括芦世耀因逾期还贷已承担及应承担的利罚息、违约金等及因提前还贷应由芦世耀承担的违约金等）。三、驳回芦世耀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8721元，由芦世耀负担2616元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担6105元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。另查明，贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初8108号民事判决书，判决芦世耀偿还贷款本金及利息，宏益公司承担连带清偿责任。宏益公司不服提起上诉，芦世耀未上诉。本院（2020）黔01民终8952号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另，芦世耀在一审过程中提交了三次起诉状：2019年10月24日提交《民事起诉状》；2020年3月9日提交《变更诉讼请求申请书》；2020年5月13日再次提交《变更诉讼请求申请书》。其中2020年3月9日提交《变更诉讼请求申请书》载明，增加诉讼请求三：“判决宏益公司向芦世耀支付资金占用费（以首付款506152元为基数，按年利率6％计算，从2015年1月26日起算至宏益公司实际退还之日止；银行贷款50万元，从2015年7月1日起算至宏益公司实际退还芦世耀之日止”。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：第一，宏益公司是否应当向芦世耀支付资金占用费；第二，原中行市东支行是否应当向芦世耀赔偿损失；第三，宏益公司是否应当直接代替芦世耀向银行清偿案涉房屋贷款余额。关于争议焦点一，芦世耀认为案涉房屋退房的原因是宏益公司交付不符合合同约定导致。且在双方达成《退房协议》后，宏益公司迟迟不履行退款义务存在过错，应当支付资金占用费。本院认为，芦世耀的该项主张不成立。2015年1月25日，芦世耀与宏益公司签订《商品房买卖合同》，嗣后芦世耀根据合同约定交纳案涉房屋首付款506152元。2018年9月14日，双方就案涉房屋签订《退房协议》，一致同意解除2015年1月25日《商品房买卖合同》，并对退款及注销登记等事项进行约定。《退房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效，双方当事人均应当遵守合同约定履行合同义务享有合同权利。《退房协议》约定，宏益公司需要退还芦世耀首付款506152元，并退还芦世耀已还银行贷款本息，代为清偿贷款余额，芦世耀需配合办理案涉房屋退房的相关手续，但是并未提及宏益公司需要支付资金占用费的问题。故截止至《退房协议》签订日，宏益公司无需向芦世耀支付资金占用费。《退房协议》第七条约定：“甲方收到贵阳房地产交易中心撤销备案凭证及相关服务发票后90天内将本协议第二、三条所列明的款项一次性全部付至乙方指定账户，在此期间内，乙方应全力配合甲方办理完该房屋退房相关手续，继续支付在此期间的按揭贷款本金及利息。（相关手续特指到房管局办理注销备案手续及到银行办理还款、注销手续）”。意即，宏益公司履行退还首付款、退还已还银行贷款本息的前提条件是宏益公司收到“撤销备案凭证及相关服务发票后90天内”。根据一审查明的事实，案涉房屋至今尚未办理撤销备案登记手续，无法得出宏益公司故意拖延不予退款的结论。芦世耀亦无权要求宏益公司支付签订《退房协议》之后的资金占用费。另，芦世耀在一审过程中增加的诉讼请求中包含要求宏益公司支付银行50万元贷款的资金占用费。芦世耀的该项诉求没有合同依据，故对于该项诉求本院不予支持。一审法院遗漏对该项诉请的表态错误，本院对此予以纠正。关于争议焦点二，芦世耀认为原中行市东支行在其办理贷款的过程中存在过错，后续服务过程中亦存在过错，造成芦世耀的损失，应当对此赔偿。本院认为，芦世耀的该项目主张不成立。芦世耀与原中行市东支行的权利义务关系，体现在双方签订的《贷款合同》中。芦世耀作为购房者，其在买房过程可能产生风险应当有独立的判断能力，基于此与银行签订的贷款合同也应当对可能的风险有所预期。银行作为《贷款合同》的相对方，与芦世耀都是平等的民事主体。芦世耀认为，银行应当在签订《贷款合同》前提醒芦世耀可能产生风险，超出了银行应当承担责任的范围。且对于银行而言，芦世耀能否按期归还贷款是其需要考虑的因素。至于宏益公司交房是否符合合同约定，是否会因交房不合格导致购房合同的解除，不是银行发放贷款的主要考量因素。现有证据显示，芦世耀并未向银行提交书面的提请还款申请。《贷款合同》明确载明提前还款的条件和步骤的情况下，芦世耀认为需要依赖银行的提醒才会知晓合同内容，于常理不符。现有证据不能证明银行在履行《贷款合同》的过错，芦世耀亦无权要求银行为其损失承担赔偿责任。关于争议焦点三，芦世耀认为《退房协议》已经明确由宏益公司代其向银行清偿贷款，故应当明确由宏益公司直接向银行清偿案涉房屋贷款余额。本院认为，芦世耀的该项主张不成立。2020年，中国银行贵州省分行因芦世耀未按期归还贷款，提起诉讼，要求解除双方签订的贷款合同，芦世耀提前归还贷款余额及欠付利息，支付律师费用，宏益公司承担连带清偿责任等。贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初8108号民事判决，支持了中国银行贵州省分行除律师费用之外的其余诉讼请求。后宏益公司上诉，本院（2020）黔01民终8952号维持一审判决。生效判决中，已经对银行贷款的偿还顺序作出认定：芦世耀是归还贷款余额的主债务人，宏益公司承担责任的性质属于保证责任的范畴。对于银行而言，选择芦世耀、宏益公司归还贷款，是其权利。如果根据《退房协议》第五条约定，判决宏益公司直接向银行结清贷款余额，将会损害银行的合法权利。且《退房协议》签订时，芦世耀与银行之间的《贷款合同》尚未解除。在《贷款合同》已经解除的情况，是否还能履行《退房协议》第五条的约定存疑。故对于芦世耀的该项诉请，本院不予支持。另，在购房合同已经解除的情况，由宏益公司是归还贷款余额的最终责任主体。若芦世耀向银行归还的案涉房屋的贷款余额，有权向宏益公司另案追偿。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7455元，由芦世耀负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  余 鑫二〇二一年四月二十七日书记员  张 雪