河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5319号上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：李保明，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘皎洁，女，1963年10月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：潘树华，北京市金台（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范泽，北京市金台（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）因与被上诉人刘皎洁房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初23930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽龙公司上诉请求：1.依法撤销一审判决书；2.依法改判驳回刘皎洁对泽龙公司的诉讼请求或发回重审；3.本案一审、二审案件受理费由刘皎洁承担。事实与理由：一、一审法院认为案涉房屋“一直未达到供电等重要设施的交付条件”是错误的，事实上案涉房屋已经满足交付条件。案涉商铺在2015年9月16日已经满足了交付条件，一审法院已经认定泽龙公司与刘皎洁签订的《商品房买卖合同》合法有效，而案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，若交房时市政设施未满足使用条件时，泽龙公司可提供临时电作为替代条件。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，且泽龙公司同时提供了临时电的替代条件。案涉《商品房买卖合同》第十四条没有无效因素，根据该条款的约定，此时案涉商铺已满足交付条件。泽龙公司按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，为包括刘皎洁在内的业主提供了临时供电，满足了广大业主的用电需求，这可以从以下两个方面得到印证：一是在同一栋商业楼，包括奥斯卡影院、KTV、门面商铺等的商业项目以临时电营业多年，可以说明对于案涉商铺提供了临时电的供应，完全满足了商业需求，符合交付条件；二是与案涉商铺的同一栋楼的住宅业主于2015年8月收房并居住多年，同样使用了临时供电，多年来正常居住生活，足以证明案涉房屋所在区域的供电等设施满足了业主使用要求，符合交付条件。二、类案中均认定以合同约定的临时水电替代正式市政设施符合交房条件，本案应当“类案同判”同时期同一法官或同一审判庭审理的其他一审、二审案件判决均认定以合同约定的临时水电替代正式市政设施符合交房条件，不属于违约行为。本案应当“类案同判”。三、泽龙公司依约履行了合同中的供电义务，但原审判决有意规避合同关于以临时水电替代交房条件这一约定事实和证据的认定。一审法院在判决书“审理查明”部分，对于同一份《商品房买卖合同》的同一条的内容，仅仅提到“供配电运行方式为市政电力直接供给”，而对于该条款中“买受人同意出卖人提供替代条件”的约定避而不谈。一审法院在判决书中写明：“本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。”那么根据该“认为”，泽龙公司提供临时供电也是《商品房买卖合同》中的约定，同样是买卖双方的真实意思表示，泽龙公司按照该约定提供临时供电的替代条件，同样是依约履行合同。四、原审法院无视案涉房屋已于2015年9月16日满足交付条件且完成交付的事实，对泽龙公司提交的证据视而不见、避而不谈。刘皎洁签订商品房买卖合同时，与郑州又一城商业管理有限公司（以下简称“又一城公司”）签订《商业合作合同书》，并签署了委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺。2015年9月16日，又一城公司根据委托，代表业主收取了案涉商铺，具有刘皎洁已经实际收房的法律效果。而且，又一城公司自接收商铺之后就又一城商场进行招商、经营，事实上控制着又一城商场的整体运营，充分证明又一城公司已经代表刘皎洁收取了案涉商铺。一审法院对于案涉房屋于2015年9月16日满足交付条件，并于当日交付的事实刻意回避，对于泽龙公司提交相关证据视而不见、避而不谈。泽龙公司和又一城公司在商业返租期满时向业主发出交还房屋、洽谈后续合作事宜的通知函，一审法院却将该2020年6月28日通知函认定为泽龙公司的交房通知，该认定与本案中2015年已经完成房屋交付并投入使用的所有证据相悖，更与客观事实不符。五、原审人民法院判令泽龙公司承担刘皎洁租金损失没有依据。1.无论又一城商场使用的是否临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，刘皎洁没有证据证明其在合同期内发生损失。根据刘皎洁与又一城公司签订的《商业合作合同书》，刘皎洁选择的是三年返租模式，三年租金已在购房款中一次性抵扣。无论又一城商场是否使用临时电、抑或是否将相关商铺营业获利，刘皎洁均依照合同约定获取合同期内的租金收益，没有证据证明其实际发生损失。2.泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。刘皎洁与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。2020年1月，又一城商场已经供应正式电，在案证据可以充分证明。商业合作合同到期后，刘皎洁没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。综上所述，原审判决错误认定事实和错误适用法律，应予纠正。刘皎洁辩称，泽龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。刘皎洁与泽龙公司签订的商品房买卖合同约定，泽龙公司应于2015年6月30日前将符合合同约定条件的涉案房屋交付给刘皎洁。因案涉房屋未正式供电，不满足合同约定的交房条件，不具备交房的可能性，原判决认定涉案房屋未交付事实清楚，泽龙公司主张涉案房屋已满足交付条件，不符合客观事实。涉案房屋用途为商业，并非居住，临时用电不能满足涉案房屋的用电需求，不能达到与正式供电相同的效果。泽龙公司提交的民事判决与本案无关联，其主张临时水电替代正式市政设施符合交房条件应类案同办的请求不能成立。刘皎洁购买房屋的目的在于出租或自营获取经济回报，泽龙公司作为房地产开发企业，应当预见逾期交房必然给刘皎洁造成的损失，因此原判决按照年利率7%的标准支付支持刘皎洁的主张，合法合理。刘皎洁向一审法院起诉请求：1.判令泽龙公司赔偿刘皎洁租金损失141504元（租金损失自2019年12月1日起，按照总房款2695308元的年7%计算至房屋实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由泽龙公司承担。一审法院认定事实：2013年10月24日，刘皎洁作为买受人，泽龙公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、刘皎洁购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套（即本案争议房屋），房屋价款为2695308元，该商品房用途为商业服务。2、泽龙公司应当于2015年6月30日前向刘皎洁交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3、泽龙公司未按照本合同规定期限将本案争议房屋交付刘皎洁使用，逾期超过60日后，刘皎洁有权解除合同，刘皎洁解除合同的，泽龙公司应当自刘皎洁解除合同通知到达之日起60天内退还已付款，并按刘皎洁累计已付款1%向刘皎洁支付违约金。刘皎洁要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泽龙公司按日向刘皎洁支付已交付房价款万分之0.1的违约金。4、泽龙公司应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，泽龙公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向刘皎洁支付总房款万分之0.1的违约金。5、泽龙公司在取得该房屋初始登记后，刘皎洁自行申请办理转移登记，泽龙公司应在刘皎洁提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。刘皎洁支付了全部房款。2013年10月24日，刘皎洁与郑州又一城商业管理有限公司（以下简称又一城商业管理公司）签订《商业合作合同书》一份，约定：1、又一城商业管理公司受泽龙公司委托有偿为升龙又一城整体商业进行策划、推广和统一招商、统一管理，以促使升龙又一城商业氛围尽快形成。2、刘皎洁同意让渡该商铺使用权给又一城商业管理公司，又一城商业管理公司放弃应向泽龙公司收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的591653元，即刘皎洁确认与泽龙公司签订的《商品房买卖合同》第四条商品房总价是在泽龙公司原定总房价基础上优惠591653元后的价格。3、刘皎洁明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归又一城商业管理公司所有，刘皎洁让渡给又一城商业管理公司的该商铺独立使用期自本合同签订生效并由刘皎洁办理该商铺交接手续之日起满36个月止（具体起算日期以接房日期为准，刘皎洁委托又一城商业管理公司办理接房手续）。4、鉴于招商的专业性和承租人对租期的不同要求，刘皎洁同意又一城商业管理公司或该公司委托的第三方有权签订超出使用权让渡期的租赁合同，但又一城商业管理公司需保证使用权让渡期届满后月租金收益不低于让渡期最后一个月刘皎洁实得收益并保证让渡期届满后的收益全部归刘皎洁所有。2015年9月16日，本案争议房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。案涉商铺于2020年1月9日正式供电，2020年6月28日，泽龙公司按照双方签订的《商品房买卖合同》中载明的刘皎洁的地址和电话向刘皎洁邮寄了由又一城商业管理公司、郑州泽龙置业有限公司共同签章的《告知函》。刘皎洁曾就泽龙公司未能交付房屋而产生的租金损失向该院起诉，该院审理后作出（2019）豫0191民初27986号民事判决，判令泽龙公司赔偿刘皎洁租金损失240331元（2018年7月1日至2019年6月30日按照年收益6%的标准，2019年7月1日起按照年收益7%的标准计算暂计算至2019年11月30日）。一审法院认为：刘皎洁、泽龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。刘皎洁请求泽龙公司赔偿未按约定时间交付房屋对其造成的租金损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，泽龙公司应当于2015年6月30日交房，虽然涉案商铺所在楼房取得了建设工程竣工验收备案，但一直未达到供电等重要设施的交付条件，泽龙公司称其已于2015年9月按照双方签订的商品房买卖合同及刘皎洁与又一城商业管理公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付房屋的依据不足。又一城商业管理公司或泽龙公司并未按照约定向刘皎洁支付租金收益，生效判决已确认由泽龙公司支付刘皎洁租金收益，同时，《商业合作合同书》约定的让渡期满后，泽龙公司及又一城商业管理公司并未与刘皎洁就涉案房屋在让渡期满后如何处理进行协商，至2020年6月28日才向刘皎洁寄送告知函，因此，2020年7月之前的租金收益损失，泽龙公司亦应予支付。2020年6月28日泽龙公司及又一城商业管理公司按照合同约定的地址向刘皎洁寄送告知函后，可以认定泽龙公司已向刘皎洁履行了交付房屋的通知义务，该日期之后的租金收益损失不应再支持。故泽龙公司应当按照年收益7%的标准赔偿刘皎洁2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金损失110058元（2695308×7%÷12×7=110058）。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州泽龙置业有限公司赔偿原告刘皎洁2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金损失110058元，于本判决生效后10日内支付。二、驳回原告刘皎洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1565元，由原告刘皎洁负担315元，被告郑州泽龙置业有限公司负担1250元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘皎洁于2019年10月12日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，诉请泽龙公司赔偿刘皎洁因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失。该院经审理后作出（2019）豫0191民初27986号民事判决，判决泽龙公司赔偿刘皎洁自2019年7月1日至2019年11月30日租金损失。该判决现在处于生效状态。刘皎洁在本案的诉讼请求与（2019）豫0191民初27986号案件中的诉讼请求相同，仅是主张的赔偿期间不同。（2019）豫0191民初27986号案件认定案涉房屋尚未达到交付条件，而该状态一直持续到2020年1月9日正式供电。在此之后，泽龙公司及又一城公司于2020年6月28日向刘皎洁邮寄告知函。同时，案涉房屋仍未能正常使用。所依据的事实并无变化。据上，由于生效判决对泽龙公司违约的事实进行了认定，同时亦认定了泽龙公司应当承担相应的赔偿责任。而泽龙公司在本案诉讼中没有提供充分的证据否定已生效判决认定事实的真实性和赔偿责任承担的合理性。因此，一审判决并无不当。综上，郑州泽龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2501元，由郑州泽龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 张晶晶审判员 黄智勇二〇二一年四月三十日书记员 刘泽玉