辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终474号上诉人（原审被告）：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：王文旭，辽宁森盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，喀左县金隆园房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王磊，男，1985年2月25日出生，蒙古族，住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行（以下简称“朝阳银行”）因与被上诉喀左县金隆园房地产开发有限公司（以下简称“金隆园公司”）、王磊房屋买卖合同纠纷案，不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2020）辽1324民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人朝阳银行的委托诉讼代理人赵琳娜，被上诉人金隆园公司的委托诉讼代理人席秀臣、刘文显，被上诉人王磊及其委托诉讼代理人王宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳银行上诉请求：请求二审法院撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法改判驳回原审原告要求金隆园公司为其办理房屋不动产登记手续的诉讼请求，并由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：一审法院对原审原告是否足额交纳购房款以及案涉房产是否为其唯一住房未予审查，事实不清，导致适用法律错误；一审法院判决将商品房消费购房者理解为普通商品房消费者，导致适用法律错误；原审原告购买案涉房屋发生在抵押之后，金隆园公司将抵押房产再行出售时未取得上诉人同意。上诉人对房产部门出具抵押清单和《房产抵押登记申请审批书》中“是否空房”处填写为“否”未注意，该内容属于行政管理部门填写内容，虽然在“是否空房”处填写“否”，但并不表明该房屋抵押时就不是空房，且案涉抵押合同约定抵押房产不得出租、转让、赠与等；一审法院判决金隆园公司协助原审原告办理不动产产权登记，违反法律规定。上诉人在本院庭审时补充上诉意见称，一审法院支持原审原告要求办理产权登记的诉讼请求时，没有援引具体法律规定，而是论述“根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护”，适用的是法律原则，在有具体法律规范的情况下不能直接适用法律原则作为裁判法律依据，本案应适用物权法第六条的规定；随着民法典的实施，二审法院在同类其他案件中适用的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已经被废止。王磊答辩称：本案原审原告已足额向开发商缴纳房款，对方已出具收款收据，购房资金来源与上诉人无关；原审原告与开发商之间不存在恶意串通的事实；原审原告一审期间已向法院提交了无房证明，所购房屋均属满足居住需要；房产抵押登记申请审批书载明非空房抵押，说明上诉人明知且允许开发商出售抵押房屋，开发商在庭审期间也自认该事实；一审法院认定由开发商协助原审原告办理不动产产权登记手续，体现了购房人取得的物权期待权优先于抵押权的原则；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》被废止，是从2021年1月1日起不实施了，在此前是合法有效的，本案民事行为发生在2021年1月1日前，应适用该批复。金隆园公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。刘文显与金隆园公司不存在恶意串通情形，此类案件已经过朝阳市中级人民法院审理，类似案件判决已经生效，请求二审法院考虑本类案件实际情况，作出公正判决。王磊向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判决确认原告与被告金隆园公司签订的房屋买卖合同合法有效；判决位于喀左县房屋所有权归原告所有；2．请求法院依法判决原告购买位于喀左县房屋的权利优先于被告朝阳银行对凌滨鑫苑小区1栋3单元12层03122号房屋所设定的抵押权；3．请求法院依法判决解除二被告就喀左县房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行对喀左县房屋的抵押权；4．请求法院依法判决被告金隆园公司协助办理位于喀左县房屋的产权登记手续。一审法院认定事实：2015年4月13日，原告王磊与被告金隆园公司签订《商品房买卖协议》，约定原告王磊购买被告金隆园公司开发建设的凌滨鑫苑1幢03122号房屋，房屋总价款351,747元。原告于当日付清全部房款。原告占有使用案涉房屋至今。一审另查明，2013年7月24日，被告金隆园公司与被告朝阳银行签订《房地产业借款合同》，约定金隆园公司向朝阳银行借款1,000万元，被告金隆园公司以凌滨鑫苑项目土地使用权、包括案涉房屋在内的70户住宅（在建工程）及6户一、二层商网为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2017年12月4日，被告朝阳银行因上述借款纠纷向该院起诉。2018年2月2日，该院作出（2017）辽1324民初2573号民事判决书，判决金隆园公司偿还朝阳银行本金635万元及利息；朝阳银行对抵押物凌滨鑫苑项目土地使用权、包括案涉房屋在内的70户住宅（在建工程）及6户一、二层商网在上述借款本息内享有优先受偿权。一审法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告王磊与被告金隆园公司签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。被告朝阳银行虽然对案涉房屋办理了抵押登记，设立了抵押权，但根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护。本案中，原告王磊与被告金隆园公司已经达成商品房买卖合同，交付了全部房款，其购买房屋用于居住并已实际占有使用该房屋，且原告在喀左县辖区内没有其他住房，故原告属于商品房消费者，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为商品房消费者的房屋买受人的权益。综上，被告金隆园公司作为房屋出售方，应当全面履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的不动产登记手续。故原告主张与被告金隆园公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告金隆园公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于原告主张解除被告朝阳银行对案涉房屋的抵押权，并判决案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，一审法院判决：一、原告王磊与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于2015年4月13日达成的商品房买卖合同有效。二、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于该判决生效后十日内协助原告王磊办理位于喀左县房屋不动产登记手续。三、驳回原告王磊的其他诉讼请求。案件受理费6,576元，减半收取3,288元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人提交了喀左县利州街道团结社区居民委员会于2021年2月2日出具的证明，喀左县不动产登记中心查档证明及王立新、程淑华无房证明，用以证明王磊、王智超夫妻曾有一套住宅，该住宅由王磊的岳父母居住使用，王磊的岳父母名下没有住房，2015年王磊夫妻购置本案争议房屋系为改善居住条件，本案所涉房屋虽不是唯一住房，但也是为了解决生存需要购置。朝阳银行对上述证据提出异议，认为喀左县利州街道团结社区居民委员会出具的证明不能证明王磊与其岳交母同住。喀左县不动产登记中心查档证明朝阳银行予以认可，说明王磊名下不只一套住房。对于王立新、程淑华无房证明只能证明二人在喀左没有住房，王立新、程淑华户籍在北票，王磊以其岳父母没有住房抗辩，朝阳银行不予认可。金隆园公司质证称同意王磊方的意见。本院经审查认为，被上诉人并未对上述证据真实性提出异议，且上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明，王磊在喀左县不动产登记中心登记有一套住宅，位于（广电小区）、建筑面积77.34平方米，该房屋原系王磊夫妻二人与王磊岳父王立新、岳母程淑华共同居住使用。王立新、程淑华户籍为辽宁省北票市，二人在北票市拥有住房，在喀左县没有住房，2015年王磊夫妻购买案涉争议房屋后从广电小区房屋搬出。原审对此事实认定有误，本院予以纠正。本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为：本案诉争焦点是王磊在所购房屋设立抵押权情形下，请求金隆园公司协助办理该房屋产权登记手续能否予以支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，此规定是基于生存利益至上的考虑，是对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。对于购房人来说，已交付大部分或全部房款并已居住情况下，其享有的物权期待权是否优先于抵押权主要要看其是否为消费者购房人，而对于消费购房之理解应重在审查是否用于居住需求，需综合考量家庭人口、居住现状、房屋用途等实际情况，不能仅简单理解成一套住房。本案中，王磊购买的案涉房屋虽为第二套住房，但经查其首套房屋面积为77.34平方米，且与其岳父、岳母共同居住使用，此第二套住房属于改善家庭基本居住条件所需，不是为投资理财而购置，故其应属于上述《批复》规定的消费者购房人。根据相关法律精神，只要符合消费者购房人排除执行的条件，应优先保护消费者购房人的利益。在此情况下，王磊行使债权请求权，要求金隆园公司履行协助办理案涉房屋产权登记手续等附随义务，于法有据，应予支持。一审判决认定王磊属于消费者购房人，并判决金隆园公司履行协助办理房屋产权登记手续并无不当。关于朝阳银行提出的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已经被废止的上诉意见，上述批复虽因民法典的实施而于2021年1月1日起废止，但本案案件事实发生于2021年1月1日前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定，对朝阳银行此点上诉意见，不予支持。综上，朝阳银行的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6576元，由上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行负担3288元，由被上诉人喀左县金隆园房地产开发有限公司负担3288元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年四月九日书记员  张 多（法官助理代）