江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1381号上诉人（原审被告）：南京博慧通投资管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路**商茂世纪广场****。法定代表人：康涛，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：邵丹，女，1977年5月25日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：仇星，江苏马健律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁香玉，江苏马健律师事务所实习律师。上诉人南京博慧通投资管理有限公司（以下简称博慧通公司）因与被上诉人邵丹房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初6172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人博慧通公司法定代表人康涛，被上诉人邵丹的委托诉讼代理人仇星、丁香玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博慧通公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人无需再另行向被上诉人支付租金；由被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实与理由：1、上诉人与被上诉人于2019年8月23日签订的租赁合同是依法成立的合同，受法律保护。租赁合同第九条违约责任第6款约定的：“如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方在不可抗力影响的范围内互不承担责任。”该合同内容系双方真实意思的表达，未违反法律禁止性规定，理应受到法律保护。2、2020年1月下旬至5月中旬期间，受突如其来的新冠肺炎疫情及疫情防控的影响，上诉人未能使用被上诉人的办公场所，纯属不可抗力的影响，一审中上诉人已经提交了相关证据，而且己经被一审法院认可。既然是由于不可抗力的影响而无法使用租赁用房，就应当按照双方的合同约定，在不可抗力影响的范围内互不承担责任。而不是按一审法院判决由上诉人承担70%的租金。3、一审法院裁定的因疫情影响的三个月房租由上诉人承担70%,既不符合当事人双方的合同约定，也不符合各级政府的相关政策规定。新冠疫情发生后，经国务院同意，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》。《指导意见》明确，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。中央所属国有房屋出租的，执行房屋所在地的房屋租金支持政策。国家八部委指导意见中免除上半年3个月房屋租金，是法院裁定相关案件时应该考虑的重要数据依据，而不应由法官任意确定一个比例。同时，在各地方政府公布的执行国家八部委的指导意见时，也有类似的规定，可以作为法官判案的参考依据。其中南京市鼓楼区人民政府“关于应对疫情期间鼓楼区房租减免实施细则”的第4条减免期间中就明确规定：“租金免收期间为2020年2-4月。”这和国家八部委的规定保持了一致。即使按照上诉人所在地南京市秦淮区人民政府关于促进中小微企业稳定发展的十条措施的第五条降低房租成本的规定,对直接受疫情影响的经营主体免收一个月房租，减半收取2个月房租的要求，一审法院判决由上诉人承担三个月房租的70%比例明显过高。因此，上诉人要求案涉房屋2020年2月至5月的房租，按照租赁合同第九条违约责任第6款的约定，由被上诉人承担责任。邵丹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人租赁案涉房屋租赁期间为2019年9月至2020年8月，剩余6、7、8三个月租金本应在2020年5月1日交纳，但上诉人迟迟未交纳，经过被上诉人多次催告过仍不交纳，一直占据该房屋直至8月份才搬离。2、2020年2月份应交纳的租金为3、4、5三个月的，上诉人违反合同约定单方主张是剩余六个月租金，其理由毫无事实及法律依据。通过一审审理，虽然疫情期间被上诉人也遭受了经济压力，但最终对一审判决给予对方七折的租金优惠被上诉人也默认了，但事实上没有任何法律法规规定作为私有产权的所有人必须在疫情期间给予租金的减免。一审法院认定本次租金违约因不可抗力，但未交纳的租金发生在6、7、8三个月期间，而疫情则是2月份，3月底南京地区已经陆续开始恢复用工。一审法院认定上诉人没有违约的情形，被上诉人并不认可，但为了不给司法资源造成负担，为了尽快解决本案，所以被上诉人并未提起上诉。上诉人本来以公司无法正常经营、经济形势不好等理由作为自己违约的抗辩，现在却提起上诉，不仅浪费司法资源，而且对于正常的经营活动也造成了负担。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。邵丹向一审法院起诉请求：1、判令博慧通公司支付邵丹租金及占有使用费人民币43500元(暂计3个月，2020年6月1日至传票送达日为租金，传票送达次日至2020年8月31为房屋占有使用费，房屋占有使用费具体金额计算至博慧通公司实际返还房屋之日止）；2、判令博慧通公司支付邵丹违约金人民币14500元、租金逾期违约金26100元（以43500元为本金，每日逾期按千分之一计，自2020年5月计算至2020年8月止，博慧通公司实际退租是8月份）；3、判令诉讼费用由博慧通公司承担。一审法院认定事实：位于南京市房屋不动产产权系邵丹所有。2019年8月23日，邵丹（出租人，甲方）与博慧通公司（承租方，乙方）、南京半亩房产中介有限公司（丙方）订立《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于南京市房屋出租给乙方，建筑面积84.56平方米，房屋用途办公，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日；租金为人民币14500元／月，租赁保证金为14500元;乙方每3个月支付一次租金,合计租金43500元，首期租金和租房保证金于2019年8月26日前支付,以后每期租金,乙方应提前一个月支付给甲方;任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方承担违约责任并赔偿，违约金为壹万肆仟伍佰元，违约金在租房保证金内扣除；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按所交租金金额的千分之五收取违约金，逾期超过15天，甲方有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金；如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方在不可抗力的影响范围内互不承担责任。合同签订后，博慧通公司支付了首期租金43500元及房屋保证金14500元，后于2019年11月8日、2020年1月21日分别支付房租43500元，此后未再支付租金。博慧通公司交纳2019年12月26日-2020年2月25日的入户电费624元，2020年2月26日-2020年3月25日入户电费36.24元，2020年3月26日-2020年4月25日入户电费24.1元，2020年4月26日-2020年5月25日入户电费37.7元，2020年5月26日-2020年6月25日入户电费157.3元，2020年6月26日-2020年7月25日入户电费152.8元。博慧通公司于2020年8月底将涉案房屋返还邵丹。2020年2月5日，南京市秦淮区防控领导小组企业防控组发布《企业告知书》：2020年1月28日，江苏省政府办公厅发布《关于延迟企业复工的通知》，除保障公共事业运行、疫情防控、群众生活必需及涉及国计民生相关企业外，各类企业不得早于2月9日24时前复工…未经审批同意不得擅自复工…。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。邵丹与博慧通公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表达，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。合同履行过程中，博慧通公司一直按期交纳租金，最后一次交纳租金时间为2020年1月21日（2020年3月-5月租金），因新冠肺炎疫情影响，博慧通公司此期间未能正常营业，其陈述此3个月未使用房屋，应抵2020年6月至8月的房租。一审法院认为，因疫情及疫情防控措施影响，造成博慧通公司疫情期间未正常营业，继续按原租赁合同支付租金对博慧通公司明显不公平，一审法院根据公平原则，对2020年3月-5月的租金按原租赁合同租金标准（14500元/月）的70%予以调整,即按10150元/月标准收取，此三月的租金调整为30450元，因博慧通公司已交纳租金43500元，多交纳的租金13050元可抵扣此后应缴租金。对于2020年6月至8月租金，因疫情已基本稳定，博慧通公司应按原租赁合同标准交纳租金，扣除前述多交的13050元，还应支付30450元。对于邵丹主张的违约金14500元、租金逾期违约金26100元，邵丹认为博慧通公司未按约交纳租金，邵丹可依约解除合同，博慧通公司应支付违约金。一审法院认为，新冠疫情系不可抗力，博慧通公司因此受影响未能按期交纳租金，邵丹主张对方承担违约责任，一审法院不予支持。博慧通公司已交纳房屋保证金14500元，现租赁合同已到期，房屋已返还，邵丹应返还该房屋保证金，与博慧通公司应支付的租金相抵扣，博慧通公司还应支付邵丹租金15950元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、南京博慧通投资管理有限公司于判决生效之后十日内支付邵丹租金15950元。二、驳回邵丹的其他诉讼请求。二审中，博慧通公司提交中共南京市秦淮区委、南京市秦淮区人民政府印发的《秦淮区关于促进中小微企业稳定发展的十条措施》，拟证明其中第五条关于降低房租成本的规定，该文件减免租金的意见是免收1个月房租，减半收取2个月房租。邵丹质证对证据的真实性有异议，该份证据并未加盖印章；对证据关联性也有异议，其中第五条规定是国有资产类经营用房，涉案房屋是邵丹的私有房产，不属于国有资产，对于私有财产并没有明确的法律法规规定一定要减免多少租金，政府是对国有资产提倡可以进行减免收取租金。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。邵丹与博慧通公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。案涉租赁合同约定的租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日，博慧通公司亦于2020年8月末租赁合同到期前将涉案房屋返还邵丹，按照合同约定，博慧通公司应当向邵丹按期足额支付租金。但案涉合同履行过程中，确实受到新冠肺炎疫情的影响，双方也因此对租金支付等问题发生争议。对于疫情的影响，基于出租人与承租人共担损失、共克时艰的考量，一审法院根据公平原则，对2020年3月-5月的租金按原租赁合同租金标准的70%进行了调整；同时，一审法院也结合双方对于不可抗力的原因免除相应范围责任的约定，对于邵丹要求博慧通公司承担违约责任的请求未予支持。一审法院所作判决，具有事实基础，处理公平适当，本院予以维持。博慧通公司上诉主张免除其租金支付义务的意见，不符合合同约定，更有违公平原则，本院不予支持。综上，博慧通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费199元，由南京博慧通投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二一年四月九日书记员  汪海燕