广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初522号原告：广州奥园物业服务有限公司清新分公司,住所地清远市清新区××××××××××之四首层向南第三卡，统一社会信用代码91441803MA51UYAY5M。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：李政、凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：郑玉霞，女，1965年9月1日出生，汉族，现住广州市海珠区×××××××××××××，身份证住址清远市清新区××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××421。原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司诉被告郑玉霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司（以下简称“广州奥园物业清新公司”）委托诉讼代理人凌蔼华、被告郑玉霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州奥园物业清新公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年3月至2020年8月的物业管理费3400.92元及违约金(违约金以所欠物业管理费总额为计算基数，按照每日千分之一的标准，从逾期之日起计算至被告缴清上述物业管理费为止)，截止至2020年9月10日的违约金为2478.66元；2、请求判令被告支付2017年5月至2020年7月的公摊费508.09元；3、请求判令被告支付2017年7月至2020年7月的水费29.55元；以上费用合计6417.22元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月1日，被告与清远市合创泰富房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买位于广东省清远市清新区×××××××××××××××××××××的商品房，该合同约定该商品房的交付时间为2016年6月30日前。《商品房买卖合同》签订后，被告在没有法定或约定理由的情况下迟延办理收楼手续，并拒绝缴纳迟延收楼期间产生的物业管理费等费用。广州奥园物业服务有限公司与清远市合创泰富房地产开发有限公司签订了《恒信嘉园前期物业服务合同》，约定由广州奥园物业服务有限公司为恒×××提供物业服务事宜。根据广州奥园物业服务有限公司的授权，原告有权以自身名义对恒×××小区提供物业管理服务，并收取物业管理费、违约金、代收水电费、公共公摊费等费用。被告作为广东省清远市清新区×××××××××××××××××××××的业主，负有及时收楼并支付物业管理费的义务，然而虽经多次催告，被告一直拒绝缴纳自2017年3月至2020年8月的物业管理费3400.92元、自2017年5月至2020年7月的公摊费508.09元、自2017年7月至2020年7月的水费29.55元。原告认为，被告作为广东省清远市清新区×××××××××××××××××××××的业主，应当按照《品房买卖合同》的约定及时收楼并向原告缴纳物业管理费等费用。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》等规定特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告及全体业主的合法权益。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付2018年5月16日至2021年1月31日的物业管理费773.70元及违约金(违约金以所欠物业管理费总额为计算基数，按照每日千分之一的标准，从2018年5月16日起计算至被告缴清上述物业管理费为止)，暂计至2021年1月7日的违约金为336.51元；2、请求判令被告支付2018年5月16日至2020年12月1日的公摊水电费506.63元；3、请求判令被告支付2020年11月1日至2020年12月1日的普通水费1.97元；4请求判令被告支付2019年10月1日至2020年12月31日的垃圾费120元；5、请求判令各被告承担本案的诉讼费用；以上第一项至第四项合计1738.81元。原告广州奥园物业清新公司向本院提交的证据有：1-4为《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、收楼确认书、（2019）粤1803民初402号民事判决书，拟证明被告为广东省清远市清新区×××××××××××××××××××××的所有权人，明确其交纳物业管理费、公摊费、水费等各项费用的义务；5-9为欠费明细（当庭撤回）、电话催收记录、微信催收记录、短信催收记录、催缴函，拟证明原告曾多次催告被告情况；10-16为中标通知书、中标备案申请表、恒×××前期物业服务合同、委托管理书、关于双方同意注销前期物业服务合同备案的证明、《前期物业管理服务合同》解除协议、《“恒信嘉园”项目物业管理合作协议》，拟证明清远恒保物业服务有限公司已退出恒×××小区的管理，原告已取得清远恒保物业服务有限公司管理期限内应收未收款项的债权，从2018年5月15日起为恒×××小区提供物业管理服务，后广州奥园物业服务有限公司授权原告管理恒×××项目。在诉讼中，原告变更诉讼请求向本院提交的证据有：1-2为缴费通知单、欠费明细，拟证明被告欠缴相应的物业管理费、公摊费、水费、垃圾费的具体情况；3-5为环卫委托书、生活垃圾清洁、处理收费标准、清洁费票据，拟证明清远市清新区生活垃圾清洁、处理的收费标准，清远市清新区×林和环卫管理所委托原告代收清远区恒信嘉园住户的清洁卫生服务费；6、水电费票据，拟证明原告已代为缴纳欠费期间的公摊费及普通水费；7-9为律师函、EMD邮递底单、投递情况表，拟证明原告曾多次向被告催收缴交相应的物业管理费、公摊水电费、水费等费用。庭后原告提交不动产登记资料查询结果证明，拟证明被告房屋建筑面积为85.79㎡。被告郑玉霞在庭审中答辩称：2018年9月1日至2020年9月30日的物管费用我均已缴清。公摊水电费、垃圾费没有缴纳，按照《恒信嘉园前期物业服务合同》约定，物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成，物业服务成本用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用，因此物管费包括公摊水电费、垃圾费，用于开支物业公用部分及公用设施设备明细，所以我认为不应该缴纳。被告郑玉霞向本院提交的证据：1、项目销售特殊申请单，拟证明开发商承诺赠送一年的物业管理费，但原告不承认，不予扣减。2、收据六份，拟证明在2018年9月1日至2020年9月30日有缴纳物业管理费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证；有异议部分，本院作综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：恒信嘉园位于清远市清新区×××××××××之二，并由清远市合创泰富房地产开发有限公司开发承建。被告郑玉霞是恒信嘉园4栋1401房的业主，房屋建筑面积为85.79㎡，并于2017年8月27日完成房屋交接手续。2017年8月25日，为恒信嘉园前期物业服务的清远安鑫物业服务有限公司变更为清远恒保物业服务有限公司，由清远恒保物业服务有限公司为被告提供物业服务。后清远恒保物业服务有限公司退出恒信嘉园物业管理。2018年5月9日，清远市合创泰富房地产开发有限公司召开恒信嘉园前期物业服务招投开标、评标会，广州奥园物业服务有限公司中标后，清远市合创泰富房地产开发有限公司作为甲方，广州奥园物业服务有限公司作为乙方，双方签订《恒信嘉园前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对恒信嘉园提供前期物业服务，共约定了十一章共五十二条款，其中，第一章物业服务内容与服务标准；第二章合同时效，合同期限自2018年5月15日起至2023年5月14日止；第三章物业服务用房；第五章物业服务费用，第十六条，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅1.2元/月/平方米。第十八条，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付（12个月）的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主应于季度最后一个月10日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠款总额的千分之二向乙方支付违约金；上述物业服务合同签订同时，广州奥园物业服务有限公司出具委托管理书给广州奥园物业服务有限公司清新分公司，授权该分公司履行恒信嘉园的物业管理职责并收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费用等经营效益及有权以自身名义起诉、应诉。原告广州奥园物业清新公司于2018年5月15日进场恒信嘉园进行物业管理，并为被告提供物业服务至今，但在2018年5月16日至2021年1月31日期间，被告认为原告应扣减开发商承诺的赠送物管费，另公摊水电费、垃圾费包含在物管费中不应该交缴，未向原告交纳2018年5月16日至2018年8月31日、2020年10月1日至2021年1月31日，共7.5个月的物业服务费；2020年5月16日至2020年12月1日的公摊水电费506.63元；2020年11月1日至2020年12月1日的普通水费1.97元；2019年10月1日至2020年12月31日的垃圾费120元，原告向被告催收无果，遂向本院提起诉讼。另查明，不动产登记资料查询结果证明，被告房屋建筑面积为85.79㎡，恒信嘉园至今未成立业主委员会。上述事实,有当事人提供的证据以及庭审笔录在案证实,足以认定。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及原、被告庭审陈述，本案主要争议焦点是：一、原告主体是否适格问题；二、被告应否支付物业管理费及其他相关费用问题；三、违约金支付问题。关于第一个争议焦点。本案中，恒信嘉园前期物业服务因清远恒保物业服务有限公司退出后，广州奥园物业服务有限公司中标并与建设单位清远市合创泰富房地产开发有限公司签订《恒信嘉园前期物业服务合同》，广州奥园物业服务有限公司在签订服务合同后，授权广州奥园物业清新公司对恒信嘉园前期进行物业服务，虽广州奥园物业清新公司未与被告签订物业服务合同，但广州奥园物业清新公司进场后为被告提供了物业服务，双方形成事实的物业服务关系，故广州奥园物业清新公司作为本案原告主体是适格的。关于第二个争议焦点。清远市合创泰富房地产开发有限公司与广州奥园物业服务有限公司签订的《恒信嘉园前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该物业服务合同对被告具有约束力，被告应按该合同履行确定的义务，原告广州奥园物业清新公司在广州奥园物业服务有限公司授权下为被告提供物业服务后，被告理应按合同约定支付物业管理费及其他相关费用给原告，被告提交《项目销售特殊申请单》，称开发商清远市合创泰富房地产开发有限公司承诺赠送物业服务费的问题，根据合同相对性的原则，被告可向清远市合创泰富房地产开发有限公司主张权利，本院不予一并审理。故原告诉请被告支付物业服务费及其他相关费用，合理合法，本院予以支持。对于物业服务费及其他相关费用支付问题，1、物业服务费，被告2018年5月16日至2018年8月31日，2020年10月1日至2021年1月31日，未交纳物业服务费，现原告所主张物业服务费，并不是被告提供证据已交纳的部分，其按物业服务合同约定的1.2元/月/㎡计算为773.73元（85.97㎡×1.2元/月/㎡×7.5个月），原告主张773.30元，被告对房屋建筑面积为85.97㎡提出异议，后原告庭后补充提交的不动产登记资料查询结果证明，被告房屋建筑面积为85.79㎡，根据《恒信嘉园前期物业服务合同》第十六条约定，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，故本院按85.79㎡计算为772.11元（85.79㎡×1.2元/月/㎡×7.5个月），其中每月物业服务费为102.95元（85.79㎡×1.2元/月/㎡），对原告主张超出本院认定范围的部分，本院不予支持；2、关于分摊水电费、普通水费及垃圾费问题。被告抗辩依照合同约定，物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成，物业服务成本用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用，故不需要再交纳。根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”小区业主属于上述规定中公共水电的最终用户，依法应由全体业主承担公摊水电费。《恒信嘉园前期物业服务合同》中明确的是物业服务成本主要具体开支，并未排除不用交纳公摊费用。因生活小区内的公用水电是必然发生的，根据一般的生活法则，原告请求的公摊水电费未超出一般水平，本院予以支持。本案分摊水电费的方法亦未违反日常生活常识，为多数小区所接受，更不会增加全体业主的负担，故对被告的抗辩，本院不予采纳。2020年5月16日至2020年12月1日期间，被告未交纳的公摊水电费（包括分摊水费、分摊电费、分摊公共照明电费、分摊公共设施设备电费、分摊电梯费、分摊线损费、分摊水泵电费等）506.63元及2020年11月1日至2020年12月1日的普通水费1.97元，原告已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向本院提交了清远市清新区太和镇供水有限公司出具的行政事业性收费统一票据、普通发票及广东电网有限责任公司清远清新供电局出具的普通发票为依据，故对原告诉请被告支付该费用，本院予以支持；另对原告诉请支付2019年10月1日至2020年12月31日的垃圾费120元，清远市清新区×林和环卫管理所委托原告代收清远区恒信嘉园住户的清洁卫生服务费，原告出具了清远市清新区生活垃圾清洁、处理的收费标准，原告已代被告垫付，被告应支付给原告。关于第三个争议焦点。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业管理服务费，根据服务合同约定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原告诉请按服务合同中约定每日1‰的标准计算违约金明显过高，原告也未提供实际损失的证据，违约金应以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，况且，根据公平、合理的原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整，违约金应从每月应付的物业服务费的次月1日起计付给原告较为公平，并以每月实际拖欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款年利率计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但上述违约金总额不能超过772.11元。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告郑玉霞应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2018年5月16日至2018年8月31日、2020年10月1日至2021年1月31日的物业服务费772.11元及违约金（违约金以各月实际拖欠的物业服务费为基数，从次月1日起，各月均计至服务费实际清偿日止；其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算，上述违约金总额不能超过772.11元）；二、被告郑玉霞应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付公摊水电费506.63元；三、被告郑玉霞应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付普通水费1.97元；四、被告郑玉霞应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付垃圾费120元；五、驳回原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司已预交），由被告郑玉霞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  丁红霞二〇二一年四月六日书记员  潘国恒法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：一、户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146×××××391。二、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。六、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。