上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1422号上诉人(原审被告)：韩明峰，男，1987年8月28日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：韩润生，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海东歆企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王银亮，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。上诉人韩明峰因与被上诉人上海东歆企业管理有限公司(以下简称“东歆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩明峰的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回东歆公司一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：1、一审判决认定东歆公司为上海市黄浦区南京西路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)《房屋租赁合同》的出租方，明显错误，且与事实不符。《房屋租赁合同》系韩明峰与上海滨南物业管理有限公司(下称“滨南物业”)签订，且韩明峰向滨南物业实际履行，韩明峰从未与东歆公司的工作人员进行过磋商，也未向东歆公司支付过任何款项。根据(2019)沪0101民初739号案件诉讼中，滨南物业亦称，《房屋租赁合同》之所以出现东歆公司的印章，系其加盖印章错误所致。另外，《房屋租赁合同》的磋商、签订、履行和发送解除函均由滨南物业与韩明峰完成，一审法院拒绝追加滨南物业参加诉讼，明显属于遗漏必要的诉讼主体，韩明峰与东歆公司之间并不存在任何合同关系。2、2018年10月29日，滨南物业以自己的名义向韩明峰发出解除合同的意思表示。其后，滨南物业于东歆公司提起本案诉讼的当日即2019年9月11日向东歆公司出具《确认书》，将合同的权利义务转移至东歆公司名下，该行为不应产生权利义务转移的法律效力。该《确认书》明显违背常理，违反诚实信用原则，应当认定为虚假证据，依法不予采信。3、本案的发生系滨南物业未依约履行适租义务，系争房屋无法满足其承诺韩明峰的遮光要求，致使韩明峰在不足两个月的时间内投入将近人民币(以下币种均为人民币)50万元的资金，仍然无法开展正常经营，韩明峰不得不行使抗辩权，暂停房屋租金的支付。在韩明峰与滨南物业进行洽商的过程中，韩明峰迟延支付房屋租金仅两天，滨南物业就以自己的名义向韩明峰发送解除函，并于同日将系争房屋强行锁闭，致使租赁合同彻底无法继续履行，韩明峰投入系争房屋的大量资金无法收回。滨南物业与东歆公司通过出具虚假的《确认书》，且违约在先的情况下，获得韩明峰缴纳的租金、履约保证金(实为定金)和违约金等合计50余万元，明显不公。4、一审判决违反定金和违约金不能同时适用的法律规定，对韩明峰同时判令违约金，并适用定金罚则，明显不当且显失公平。五、韩明峰在一审中以东歆公司为被告提起反诉，请求确认《房屋租赁合同》解除，判令出租方向韩明峰双倍返还保证金、租金、物业管理费等费用。韩明峰的反诉请求与本诉请求基于相同的房屋租赁合同法律关系，且基于相同事实，人民法院应当合并审理。而一审法院未予受理，亦未在判决书中列明韩明峰提起反诉法院未受理的情况，属程序适用错误，且违法剥夺了韩明峰的辩护权利。东歆公司辩称：不同意韩明峰的上诉请求。东歆公司与滨南物业是同属于一家集团旗下的公司，在管理方面存在一定交叉。本案系争房屋的租赁事宜是由滨南物业来完成，但是以东歆公司的名义签订合同。根据合同签字页的信息来看，出租方是东歆公司，也是由东歆公司盖章，韩明峰不可能不知晓，签订合同及履行合同期间，韩明峰从未提过异议。合同对光照条件从来没有做过任何约定的，合同约定房屋内部分割装修及设施，均由韩明峰自行负责，且相关的装修方案要获得政府部门的批准，故光照条件是否满足，不是东歆公司的义务。东歆公司并没有违约，而是韩明峰逾期不付租金构成违约。合同约定的保证金与定金并不是同一个概念。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东歆公司向一审法院提出的诉讼请求：1．确认双方于2018年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除；2．要求韩明峰向东歆公司支付2018年10月28日至10月29日的租金、物业费以及10月30日至11月2日的房屋占有使用费、物业费共计13，505元；3．要求韩明峰向东歆公司支付违约金176，288元、搬迁免租期租金57，958元，共计234，264元；4．韩明峰已经支付的208，853.58元租赁保证金不予退还；5．要求韩明峰承担律师费3，000元。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：系争房屋权利人为上海木偶剧团有限公司。上海木偶剧团有限公司授权滨南物业就系争房屋开展转租或分租工作。授权期限自2018年4月1日起至2028年3月31日止。2018年8月28日，东歆公司(出租方，合同甲方)与韩明峰(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租系争房屋给乙方，房屋租赁期限自2018年8月29日起至2020年8月28日止，其中，房屋交付日为2018年8月29日，搬迁免租期自2018年8月29日起至2018年9月27日止，搬迁免租期免交租金。系争房屋租金为每月58，762.57元，按一个支付月度为支付周期，以后乙方应在付款月当月15日支付下期租金，按先付后用的原则。系争房屋物业管理费为每月9，700.27元，乙方应按一个支付月度为支付周期，以后乙方应在付款月当月15日支付下期物业管理费，按先付后用的原则。乙方应向甲方预付自搬迁免租期结束后首期租金和物业管理费，计68，462.84元。乙方应于本合同签署后二天内向甲方交付房屋租赁保证金205，388.52元。合同第6-3条约定，租赁期间，乙方应自行负责修缮房屋内部的分隔、装修及设施，但应事先得到甲方和物业管理部门对相关设计、施工、材料、设施等一应方案、计划、图纸的书面同意或批准，并获得所需的政府主管部门的批准。第10-2条约定，有下列情形的，本合同解除。甲方有权提前收回该房屋并没收保证金，同时，还需赔偿甲方相当于同期月租金三个月的违约金，该等事件为：1．乙方拖欠任何费用、款项，累计超过7天的。第11-5条约定，租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，同时乙方按三个月租金标准向甲方承担违约金。第11-6条约定，租赁期内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内向乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金。第11-7条约定，甲方向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。该合同首部出租人以及附件一物业管理协议中的甲方均为滨南物业，尾部落款处的出租方注明为东歆公司以及法定代表人叶启平，并由东歆公司盖章。对此，东歆公司的解释为合同的沟通由滨南物业进行，但集团公司下属有很多公司，故以东歆公司名义与韩明峰签订房屋租赁合同。一审法院询问韩明峰是否在签订合同以及履行期间就合同签订方为东歆公司提出异议，韩明峰表示没有提异议，但坚持认为是与滨南物业建立的房屋租赁合同。合同签订后，韩明峰向东歆公司支付保证金208，853.58元、租金58，762.57以及物业费19，267.66元。韩明峰对系争房屋装修并于2018年9月28日实际用于经营。2018年10月29日，东歆公司向韩明峰以书面方式告知解除《房屋租赁合同》，要求韩明峰于当日搬离系争房屋。东歆公司表示其于2018年11月5日查看系争房屋时韩明峰已经搬离，故酌情计算房屋占有使用费至2018年11月2日。2019年9月11日，滨南物业出具《确认书》，确认东歆公司对系争房屋享有转租权利，且东歆公司与韩明峰签订的《房屋租赁合同》，因履行所产生的权利、义务或责任(如有)均由东歆公司承担，与滨南物业无关。一审法院认为，《房屋租赁合同》系东歆公司、韩明峰签订，应当对双方具有法律约束力，韩明峰以合同实际由滨南物业履行为由对东歆公司的合同主体资格提出异议，法院不予采信。现双方对合同于2018年10月29日解除不持异议，但对导致合同解除的违约事由存在争议。东歆公司诉称韩明峰拖欠租金，据此行使合同约定的单方解除权；韩明峰则辩称东歆公司未提供符合特殊光照展示条件的适格房屋。根据合同约定，房屋内部的分隔、装修及设施应由韩明峰自行负责，韩明峰亦未提供其他证据证明双方对上述约定内容作出变更，故法院不予采信韩明峰的抗辩意见，认定东歆公司以韩明峰拖欠租金为由行使解除权于法有据，韩明峰应当支付拖欠租金、房屋占有使用费及物业费用并承担相应的违约责任。韩明峰要求酌情降低违约金额，考虑到韩明峰的过错程度，法院根据公平原则酌情降低违约金为120，000元。东歆公司主张韩明峰支付搬迁免租期租金57，958元、律师费3，000元、已经支付的208，853.58元租赁保证金不予退还，符合合同约定，法院予以支持。一审法院据此判决：一、确认上海东歆企业管理有限公司与韩明峰于2018年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除；二、韩明峰应当于判决生效之日起十日内向上海东歆企业管理有限公司支付2018年10月28日至10月29日的租金、物业费以及10月30日至11月2日的房屋占有使用费、物业费共计13，505元；三、韩明峰应当于判决生效之日起十日内向上海东歆企业管理有限公司支付违约金120，000元、搬迁免租期租金57，958元；四、韩明峰已经支付的208，853.58元租赁保证金不予退还；五、韩明峰应当于判决生效之日起十日内向上海东歆企业管理有限公司支付律师费3，000元。二审中，韩明峰为证明其主张的滨南物业为租赁合同主体等问题，提交了(2019)沪0101民初739号案件庭审笔录、录音及相应的文字整理稿。东歆公司书面质证称，对证据真实性不持异议，但相关内容恰恰显示韩明峰在该案中明确表示涉案合同主体为东歆公司而非滨南物业。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，二审中韩明峰仍坚持其对东歆公司合同主体及诉讼主体的资格所提出异议，认为涉案合同磋商、签订、履行、解除主体均为滨南物业。然而根据韩明峰二审中提交的(2019)沪0101民初739号案件庭审录音及所整理的文字内容显示，该案审理中韩明峰在其答辩时明确表述滨南物业作为该案原告主体不适格，合同出租方明确为东歆公司，请求驳回滨南物业的起诉或驳回其诉讼请求。鉴此，韩明峰在本案中又以滨南物业为涉案合同主体为由对东歆公司的主体资格提出异议，显然有违诉讼诚信，一审法院对其上述主张不予采纳，并无不当。至于韩明峰在上诉状中所述反诉事项，根据一审审理记录显示，韩明峰当庭坚持以案外人滨南物业作为反诉被告主张权利，故已被一审法院当庭口头裁定不予受理，并载明笔录，相应程序并无不当。若韩明峰认为案外人滨南物业在涉案合同履行过程中应当单独或与东歆公司共同承担相应法律责任，可另行主张。本案中，韩明峰主张因滨南物业未能满足其关于特殊光照需求构成违约，但其并未提交证据证明双方在合同中对相应光照条件有相关约定，或相应装修方案在合同签订时作为合同约定条件，故一审法院对韩明峰的上述主张未予采信，并无不妥。至于占用费计算截止日期一节，目前并无双方交接系争房屋的相应证据，韩明峰也未提交证据足以证明其所主张的2018年10月29日系争房屋已被滨南物业或东歆公司实际控制或在上述时间其被阻止从系争房屋内搬离的确实证据，故一审法院基于东歆公司的自述，酌情将截止时间定为2018年11月2日，并无明显不妥之处。关于违约责任问题，一审法院已经综合考量相关因素，酌情调低了应付金额，亦无明显不妥之处，本院予以认同。综上所述，一审判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，814元，由上诉人韩明峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 皿审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二一年四月二十七日法官助理  朱丹丹书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……