贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5051号 原告：肖鲜花，女，1988年1月3日出生，汉族，住址：湖南省隆回县。 委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 被告：毕节万晟置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗舸真（一般授权代理），男，1991年11月19日出生，汉族，住址：四川省资阳市雁江区。 原告肖鲜花诉被告毕节万晟置业有限公司（以下简称“万晟置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告肖鲜花的委托诉讼代理人王丽、被告万晟置业公司的委托代理人罗舸真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1．判令被告向原告支付逾期办证违约金16,709.84元，违约金以总房款409,555元为基数从2018年3月11日起，按日利率万分之一计算至2019年4月22日止；2．判令被告退还原告各项开户费共计3,080元；3．本案诉讼费用由被告承担。 本院经审理查明以下要素：2015年9月24日，原告肖鲜花、案外人肖海热作为买受人，被告万晟置业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积为132.8平方米，总价款为409555元的房屋出卖给原告。合同约定2016年12月30日前交付房屋。第七条约定……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，供暖、燃气2016年12月31日达到管道入户。第十四条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。第二十二条约定……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2．约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。合同签订后，原告已向被告交清购房款及相关办证费用，2016年12月31日，被告出具给原告的《万晟阳光城业主收房交款明细表》载明，被告收取了原告燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元。2017年9月26日，被告向原告出具购房发票，载明的购房金额为407141元，原、被告均同意以该金额为基数计算相关违约金。2019年1月30日，案涉楼幢取得不动产权证书。2019年4月11日，被告向不动产登记中心提出办证申请，涉案商品房的《不动产权证书》，于2019年4月22日颁发。 另查明：原告肖鲜花与案外人肖海热原系夫妻关系，双方于2019年9月2日登记离婚，离婚协议书中约定涉案商品房归原告肖鲜花所有。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 原、被告双方争议的要素为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约，若被告违约，违约金应如何计算；被告是否应返还原告各项开户费。 本院认为，涉案商品房虽系原告肖鲜花与案外人肖海热共同购买，因为原告肖鲜花与案外人肖海热的离婚协议中约定涉案商品房归原告所有，所以原告肖鲜花以其个人名义提起本案诉讼，符合法律规定，故原告肖鲜花系本案的适格主体。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。合同约定被告应于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期应承担责任。故被告承担违约责任时间应从2018年1月1日起算。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告向本院提起诉讼之日2021年3月12日（即立案之日），视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年3月12日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间及违约金计算的标准问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年3月12日开始，不再赘述。被告于2019年1月30日取得案涉楼幢的不动产权证书后，2019年4月11日，被告向不动产登记中心提出办证申请。根据合同约定，双方形成委托代办关系，故该项违约金计算应截止至2019年4月11日止，逾期办证违约金应以原告已付购房款407,141元为基数，按日万分之一的标准从2019年3月12日起计算至2019年4月11日止，违约金计算为：16,122.78元（407,141元×0.0001×396日）。被告虽抗辩新冠肺炎疫情不可抗力，应免除相应期间的责任，但该不可抗力的事由发生在被告逾期之后，根据法律规定，不能免除被告的责任，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 关于原告诉请被告退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告万晟置业公司另行收取原告燃气开户费、有线电视开户费、水开户费无事实及法律依据，应予退还。被告万晟置业公司虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖鲜花逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金16,122.78元； 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告肖鲜花燃气开户费2,500元、有线电视开户费380元、水开户费200元，共计3,080元； 三、驳回原告肖鲜花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费147元，由原告肖鲜花负担4元，由被告毕节万晟置业有限公司负担143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年四月九日 书记员  聂 熙