吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终383号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行，住所地吉林市丰满区江南大街60号。负责人：闫吉宁，该行行长。委托诉讼代理人：王志远，男，该行职员。委托诉讼代理人：刘广志，男，该行职员。上诉人（原审被告）：吉林市红大房地产开发有限公司，住所地吉林市丰满区滨江中路888号。法定代表人：刘麾，总经理。委托诉讼代理人：王维，男，该公司职员。委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡卫东，男，1973年8月6日出生，汉族，住吉林市丰满区。上诉人中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行（以下简称农行江南支行）、上诉人吉林市红大房地产开发有限公司（以下简称红大公司）因与被上诉人蔡卫东金融借款合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农行江南支行上诉请求：一、维持（2020）吉0291民初967号民事判决第一项、第二项；二、撤销（2020）吉0291民初967号民事判决第三项；三、农行江南支行对案涉房屋享有优先受偿权；四、蔡卫东承担诉讼产生的相关费用，不限于诉讼费、公告费等。事实和理由：案涉房屋未能及时办理产权证及抵押权登记系因被查封，但预告登记仍然有效，故抵押有效，农行江南支行对该房屋享有优先受偿权。红大公司辩称：红大公司对农行江南支行上诉的事实及理由没有异议。因案涉房屋尚未办理产权证，不具备办理抵押权登记的条件，抵押权预告登记仍然有效，一审判决认为农行江南支行对案涉房屋不享有优先受偿权错误。红大公司上诉请求：一、撤销（2020）吉0291民初967号民事判决第二项、第三项；二、红大公司不承担保证责任。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。案涉房屋已经办理了抵押权预告登记，一审判决仅认定了案涉房屋办理抵押权预告登记的事实，没有认定该预告登记的排他性及不动产抵押权的优先性，损害了农行江南支行及红大公司的权益。2.首先，红大公司提供的担保为阶段性连带担保，保证期间为案涉房屋办理完毕产权证并且农行江南支行成为抵押权人为止。案涉房屋已经满足办理产权证条件，蔡卫东至今未办理产权证，农行江南支行作为出借人亦没有催促蔡卫东办理产权证并申请对案涉房屋设立抵押权登记，延长了红大公司的保证期间。因农行江南支行怠于办理抵押权登记，故应当免除红大公司的保证责任。其次，中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同第11条约定了未办理产权证及在约定期限内提出抵押登记申请，赔偿由借款人承担，与保证人无关。农行江南支行没有对蔡卫东提出赔偿违约金及采取其他相关措施减少损失，怠于行使自身权利，应当免除红大公司的保证责任。最后，中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同第39条约定了农行江南支行办理抵押权预告登记及抵押权登记，农行江南支行没有在合理期限内办理案涉房屋抵押权登记，导致其无法实现优先受偿权，该后果不应当由红大公司承担。另外，农行江南支行诉讼请求的金额是没有扣除红大公司保证金的金额，没有考虑扣除红大公司313,011.41元保证金的因素，故农行江南支行诉讼请求的金额是错误的。农行江南支行辩称：根据银企合作协议第7条约定，红大公司不能免除保证责任。该协议第6条也明确载明蔡卫东不能偿还借款时农行江南支行有权从红大公司保证金账户扣款。农行江南支行向一审法院起诉请求：一、蔡卫东立即偿还农行江南支行借款本金1,440,180.01元，利息18,693.65元，本息合计1,458,873.66元（相关利息费用计算截止日期为2020年6月20日，以后发生的利息及费用按照合同约定、中国人民银行的规定另行计算）；二、农行江南支行对坐落于吉林市丰满区滨江中路888号红大明珠小区2号楼12幢3单元0310176室（房屋预告登记证明号：房预丰字第DJ00122495号）抵押房产折价、拍卖、或变卖后的价款享有优先受偿权；三、红大公司对蔡卫东所欠农行江南支行借款本金及利息承担连带保证责任；四、各项因诉讼产生的相关费用由蔡卫东承担（包括但不限于诉讼费、公告费等）。一审法院认定事实：2014年4月21日，蔡卫东、红大公司与农行江南支行签订个人购房担保借款合同一份，合同约定蔡卫东向农行江南支行借款178万元，用于购买位于吉林市丰满区滨江中路888号红大明珠小区2号楼12幢3单元0310176室。借款期限240个月。借款执行利率按照以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%后确定。违约责任借款人未按照双方约定期限归还本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借期内产生的应付未付利息在借期内按照借款执行利率计算复利，自借款到期日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按照逾期借款利率计算复利。借款担保为阶段性保证+抵押，由红大公司承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起2年。同时约定蔡卫东以所购买房屋做抵押的，红大公司阶段性担保期间为自蔡卫东取得房屋产权证书并办理完毕以农行江南支行为抵押权人的手续为止。2014年4月23日，农行江南支行将178万元借款发放至红大公司账户中。2020年10月，蔡卫东尚欠农行江南支行借款本金1,434,358.51元，利息37,325.67元，合计1,471,684.18元。另查明，2014年1月8日，蔡卫东与红大公司签订商品房买卖合同一份，约定蔡卫东购买红大公司开发的吉林市丰满区滨江中路888号红大明珠小区2号楼12幢3单元0310176室房屋，该房屋设立了抵押权预告登记，但未办理抵押权登记。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”本案中，蔡卫东向农行江南支行借款后形成逾期，至2020年10月20日欠款本金1,434,358.51元，应收未收利息37,325.67元。依照上述法律规定，蔡卫东应向农行江南支行返还借款本金及利息共计1,471,684.18元。关于2020年10月20日之后的相关利息及费用。罚息部分以本金1,434,358.51元为基数按照借款担保合同约定的罚息计付方式计算至实际清偿之日止。在合同中约定应付未付利息需计算复利，应以37,325.67元按照合同约定的计付方式自2020年10月20日计付至实际清偿之日止。红大公司签订了阶段性连带保证合同，故应对蔡卫东的债务承担连带保证责任。关于农行江南支行能否就抵押房屋行使抵押权的问题，因案涉房屋未办理抵押权登记，故一审法院无法支持。一审判决：一、蔡卫东在判决发生法律效力之日起立即向农行江南支行偿还借款本金及利息1,471,684.18元。罚息以本金1,434,358.51元为基数按照担保借款合同约定自2020年10月20日计付至实际清偿之日止。复利以37,325.67元为基数按照担保借款合同约定自2020年10月20日计付至实际清偿之日止；二、红大公司对上述债务承担连带给付责任；三、驳回农行江南支行的其他诉讼请求。二审中，农行江南支行向本院提交银企合作协议1份，证明：红大公司不能脱离保证责任。红大公司对证据1的真实性无异议，对该证据证明的问题有异议。红大公司认为该证据与本案无关，且蔡卫东的借款时间晚于该协议的签订时间。案涉房屋并未办理产权证，农行江南支行在上诉状中已经明确未能办理产权证的原因系法院查封。红大公司向本院提交中国农业银行业务凭证23份，证明：农行江南支行从红大公司保证金账户内扣划保证金313,011.41元，而农行江南支行在起诉时并未考虑到该部分扣款，导致农行江南支行诉讼请求的金额错误。农行江南支行对证据的真实性无异议，但认为其在计算还款本息金额时已经将对红大公司保证金扣划的部分计算在内，诉讼请求的金额正确。本院认为，农行江南支行和红大公司提交的证据均真实合法，故本院对以上证据的真实性予以确认。因以上证据不影响对本案事实的认定，故本院对双方提交的证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，个人购房担保借款合同第十一条约定，因借款人违约导致贷款人采取诉讼方式或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。农行江南支行向吉林高新技术产业开发区人民法院申请对案涉房屋进行保全，并于2021年3月10日交纳了保全费5,000元。本院认为，本案的争议焦点为：1.农行江南支行是否对案涉房屋享有优先受偿权。2.红大公司是否应当承担保证责任。3.农行江南支行诉讼请求的金额是否应当扣除313,011.41元。关于农行江南支行是否对案涉房屋享有优先受偿权问题。不动产抵押权自登记时设立，农行江南支行及红大公司均认可案涉房屋未办理抵押权登记，故该房屋并未设立抵押权，农行江南支行对该房屋不享有优先受偿权。关于红大公司是否应当承担保证责任问题。根据合同约定，红大公司提供保证至蔡卫东取得房地产权属证书，并办妥以农行江南支行为抵押权人的抵押登记手续为止。因案涉房屋并未设立抵押权，故红大公司应当承担保证责任。因案涉房屋并未办理产权证，办理产权证亦非农行江南支行的主要义务，故农行江南支行对案涉房屋未办理抵押权登记一节不存在过错。因农行江南支行并未要求红大公司承担赔偿责任，故本院对红大公司对此提出的抗辩主张不予评判。关于农行江南支行诉讼请求的金额是否应当扣除313,011.41元。农行江南支行在二审中提交了情况说明，列明了案涉借款本息总金额及扣收蔡卫东借款本息的金额、扣收红大公司保证金的金额。红大公司对其被扣收的保证金金额无异议。因农行江南支行已经对扣收蔡卫东借款本息的金额、扣收红大公司保证金的金额作出了明确区分，经计算其诉讼的金额已经是对扣收的红大公司保证金进行相应扣除后的结果，故农行江南支行诉讼请求的金额无需扣除313,011.41元。因蔡卫东违约导致本案诉讼，农行江南支行为此支付了5,000元保全费。根据合同约定，该费用应当由蔡卫东承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38,998元，由中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行负担20,820元，由吉林市红大房地产开发有限公司负担18,178元。财产保全费5,000元，由蔡卫东负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 赵翠霞审判员 李 昂二〇二一年四月二十一日书记员 马天宇（本件共9页，印15份）