山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2427号 上诉人（原审原告、执行案外人）：孙慧芬，女，1954年3月14日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：马宝萍，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李前进，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张华，男，1970年12月5日出生，汉族，住山东省临清市。 委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茜，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：金砖置业（青岛）有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：梁海英，董事长。 上诉人孙慧芬因与被上诉人张华、原审第三人金砖置业（青岛）有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初10534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙慧芬上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或在查明案件事实的基础上判决支持孙慧芬的诉讼请求；2.诉讼费用由张华承担。事实与理由：一、法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案中，2018年1月22日，孙慧芬与金砖置业（青岛）有限公司签订的《金砖广场—缦沙半岛项目商品房预定书》明确了当事人名称和住所、房屋的位置、房号、面积、总价款及付款方式、付款时间、违约责任等事项，虽然不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定所要求的全部内容，但已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且金砖置业（青岛）有限公司已经按照约定收受全额购房款。《商品房预定书》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，已具备商品房买卖合同性质。涉案房屋被查封的日期为2018年11月12日，即在法院查封之前已完成书面买卖合同的签订。因此，孙慧芬与金砖置业（青岛）有限公司在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的房屋买卖合同。二、涉案房屋系用于居住且孙慧芬名下无其他用于居住的房屋，一审法院认定事实错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋；“买受人名下无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。就本案而言，涉案房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所购商品房系用于居住”的要求，即便其为面积较大的别墅也并不能否定其居住属性。被执行房屋所在地和孙慧芬户籍所在地均在青岛，且孙慧芬提交的《不动产交易登记信息查询结果证明》显示其本人名下没有其他具有居住功能的房屋，因此符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。三、涉案房屋价款已全额支付，一审法院认定事实严重错误。根据孙慧芬与金砖置业（青岛）有限公司就涉案房屋签订的《金砖广场—缦沙半岛项目商品房预定书》，购房款总额为12,458,161元。由孙慧芬提交的购房款转账凭证可知，在案涉房屋被查封之前，孙慧芬已依约向金砖置业（青岛）有限公司履行全部付款义务，并且金额也完全一致，因此已经缴纳的购房款达到了房屋总价款的100%，明显符合《执行异议和复议的规定》第二十九条要求的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原审法院以款项性质不明认定上述购房款与涉案房屋不具有关联性，明显属于认定事实错误。综上，就涉案房产孙慧芬已与第三人签订书面购房合同，并已全额支付购房款，除涉案房产外孙慧芬名下亦无其他住房，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。 张华答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回孙慧芬的上诉请求，维持一审判决。一、孙慧芬与金砖置业（青岛）有限公司仅签订预约合同，未签订符合法律规定的要式书面买卖合同。孙慧芬提交的《金砖广场-缦沙半岛项目商品房预定书》是虚假的、是事后变造、伪造；即使是真实的，该预定书第6条明确约定，签订约定书的目的是两答辩人将来签订商品房买卖合同，因此该预定书仅是预约合同，非买卖合同；从内容看，预定书缺乏《商品房销售管理办法》第十六条第（二）、(三)、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）项规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020版）第5条、（2003）版第4条、《中华人民共和国民法典》第四百九十五条，孙慧芬与金砖置业（青岛）有限公司签订的预定书不是商品房买卖合同，仅为商品房预约合同。二、涉案房屋为286.01平方米的别墅，面积不属于满足基本居住需要，且孙慧芬事实上有其他房屋居住，孙慧芬购买涉案房屋非为居住目的。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条是为保护善意购买人的居住权利所提出的特殊阻却标的物执行的方式，其保护的是相对处于弱势地位的善意第三人的居住权利，对于“用于居住”的解释，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认为，需要在面积上满足基本居住需要，山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答中也就此解释为“案外人购买商品房系用于生活居住，且房屋面积属于满足基本居住需要的”，因此，用于居住的判断标准之一即为面积属于满足基本需要，本案中，涉案房屋为别墅用途，面积为286.01平方米，不属于满足基本居住需要的范畴。其次，孙慧芬至少从2000年开始一直居住青岛，其工作地、经常居住地和户籍所在地均在市北、市南区，且与家人一直居住在一起，现其家人均实际居住在青岛市市南区，依据生活常理及所购房屋面积房屋性质，其不会自己单独居住于此，所购房屋并非用于其居住。再次，人孙慧芬名下虽无登记房屋，但根据其名下房屋的历史变革，及户籍变更情况，结合2002年9月3日，孙慧芬购房却将房屋登记在张莹名下的事实，足以证明，双方财产存在混同，现登记在张莹名下的房屋为张莹与孙慧芬共同财产。三、孙慧芬并未支付案涉房屋房款。首先，其付款资金来源不明，孙慧芬无法证明支付给金砖置业（青岛）有限公司的房款为其本人支付，总房款为12,458,161元，全部房款均以现金支付，在付款时本人已退休，无收入来源，以其工作40年计算，年均存款余额需31.12万元，明显超出正常人收入水平；其次，孙慧芬在未与金砖置业（青岛）有限公司签订正式的商品房买卖合同之前支付全部房款，不合常理，且付款进度与预定书约定的付款时间不一致；再次，孙慧芬不能出具全部的收款收据或发票，不能证明支付的是涉案房屋的房款。 金砖置业（青岛）有限公司未到庭，未提交书面陈述意见。 孙慧芬向一审法院提出起诉请求：1.判决解除对青岛市黄岛区xx路xx号（金砖广场-缦沙半岛）xx号楼xx单元xx室房产的查封措施，停止对上述房屋的强制执行；2.本案诉讼费等由张华承担。 一审法院查明事实：2018年11月27日，一审法院受理张华与金砖置业（青岛）有限公司商品房预售合同纠纷一案，并于2019年1月27日作出（2018）鲁0211民初16863号民事判决书，判决解除张华与金砖置业（青岛）有限公司2018年4月12日签订的《金砖广场-缦沙半岛项目商品房预定书》，金砖置业（青岛）有限公司于判决生效后十日内返还张华已付房款8,640,000元、双倍返还订金1,000,000元、保险费9600元、案件受理费50,320元、保全费5000元，共计9,704,920元。2018年11月12日，一审法院作出（2018）鲁0211财保494号民事裁定书及协助执行通知书，查封了金砖置业（青岛）有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路xx号xx栋xx和xx栋xx两套房产。2019年5月10日，一审法院立案受理张华的强制执行申请，案号为（2019)鲁0211执2227号，2019年7月23日，一审法院作出（2019)鲁0211执2227号执行裁定书，裁定拍卖被执行人金砖置业（青岛）有限公司名下的位于青岛市黄岛区产一处，以偿还债务。2019年9月2日，案外人孙慧芬提出执行异议申请，2020年5月18日，一审法院组织听证，孙慧芬的委托代理人、张华的委托代理人到庭参加听证，金砖置业（青岛）有限公司经一审法院依法传唤无故未到庭参加听证，一审法院依法缺席听证。2020年5月27日，一审法院作出（2019）鲁0211执异75号执行裁定书，驳回孙慧芬的异议申请。孙慧芬不服该裁定，于2020年6月15日向一审法院提起案外人执行异议之诉。孙慧芬在一审庭审中提交《金砖广场-缦沙半岛项目商品房预定书》，预定书第3条约定，2018年2月2日前，孙慧芬应到金砖缦沙半岛销售中心签订《青岛市商品房预售/出售合同》及相关补充协议及附件，付款方式为一次性分期付款，2018年1月25日前缴清总房款的32%，即400万元，2018年5月15日前缴清总房款的48%，即600万元，2018年7月1日前缴清总房款的20%，即2,458,161元。预定书第5条约定，孙慧芬应按期签订《青岛市商品房预售/出售合同》及按期支付本预定书规定房款，否则属于孙慧芬违约，金砖置业（青岛）有限公司有权解除预定书且无需通知孙慧芬，将房屋另行出售。预定书第7条约定，孙慧芬在本预定书签订后3天内，根据政府规定自行向指定银行缴纳青岛市房屋专项维修基金。孙慧芬提交6份国内汇款付款通知单、1份业务核算单，汇款单及核算单显示，2018年1月24日原告向第三人账户汇款400万元、2018年5月10日汇款300万元、2018年5月17日汇款100万元、2018年5月25日汇款100万元、2018年6月1日汇款40万元、2018年7月3日汇款105万元、2018年7月30日汇款2,008,161元，合计12,458,161元。孙慧芬在一审庭审中认可，尚未与金砖置业（青岛）有限公司签订《青岛市商品房预售/出售合同》、未办理网签手续、未缴纳青岛市房屋专项维修基金，孙慧芬在庭后提交收据一张，金额400万元，未显示款项性质。张华在一审庭审中提交不动产权查询表、青岛市土地使用权、房屋登记所有权审核表、青岛市已购公有住房出售合同、诉讼当事人户籍登记信息查询结果、青岛市不动产登记信息、青岛市不动产登记审核表，以上证据显示孙慧芬在青岛曾有位于青岛市四方区户房产，该房产状态为已拆迁注销，孙慧芬身份证地址为青岛市市北区户，现户籍所在地位于青岛市市南区户，对以上事实予以确认。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”权利人之规定，涉案房屋的所有权人为金砖置业（青岛）有限公司，孙慧芬欲解除对涉案房屋的查封措施、停止执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条情形，且其权利足以排除人民法院对涉案房屋青岛市黄岛区产强制执行。根据孙慧芬的诉讼请求、张华的答辩意见以及双方的举证、质证意见，本案的争议焦点为：一、孙慧芬与金砖置业（青岛）有限公司是否在法院查封之前就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同；二、孙慧芬购买涉案房屋是否系用于居住，且名下有无其他居住房屋；三、是否已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。 一、关于孙慧芬与金砖置业（青岛）有限公司是否在法院查封之前就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定系基于对消费者生存权这一更高价值的维护，使买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人的效力，突破了合同的相对性原则。相较于该规定第二十八条，条件相对宽松，这是由于我国对房地产开发经营者有严格的监管制度，商品房买卖鲜有不签订书面合同的，否则无法办理销售合同备案、网签或者预登记手续，直接影响不动产登记办理，适用该条的宗旨应当从严审查，否则对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响甚大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议之诉恶意串通逃避执行的道德风险。在执行异议之诉中，如果商品房买受人不能提供书面的商品房买卖合同，则意味着双方之间是否存在真实的交易关系值得怀疑。商品房买卖合同系要式合同，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，孙慧芬提供《金砖广场-缦沙半岛项目商品房预定书》的内容不具备前述规定的商品房买卖合同的主要内容。从签订目的看，该预定书仅是预约合同。预定书第3条、第5条、第6条、第8条、第11条内容表明，孙慧芬和金砖置业（青岛）有限公司签订预定书后，仍需签订合法有效的《青岛市商品房预售/出售合同》，签订该预定书的目的“在将来一定期限内订立商品房买卖合同”，但孙慧芬未提交预定书约定的2018年2月2日前签订的《青岛市商品房预售/出售合同》，无法证明与金砖置业（青岛）有限公司在法院查封之前就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于孙慧芬购买涉案房屋是否系用于居住。孙慧芬购买房屋需用于居住，应当是直接用于满足生活居住的需要，而不是用于经营，且房屋面积应当满足基本居住需要。本案中，涉案房屋为面积286.01平方米别墅，房屋面积明显不属于满足基本居住需要的范畴，且孙慧芬在未签订《青岛市商品房预售/出售合同》的情形下，即付清自己主张的全部房款而未保留全部收据，其行为明显不合常理，且依据张华提交的证据，孙慧芬在青岛确有住处，无法证明其购买案涉房屋系用于居住。三、是否已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。孙慧芬提交的付款通知单显示孙慧芬向金砖置业（青岛）有限公司转账共计12,458,161元，但付款时间、数额与《金砖广场-缦沙半岛项目商品房预定书》中约定的分期付款时间、金额存在差异。且孙慧芬称金砖置业（青岛）有限公司已向孙慧芬出具收据，但仅提交收据一张，金额400万元，未显示款项性质、也未显示房号，无法证明开发商收到的款项与涉案房屋的有关联性。综上，本案中，孙慧芬要求解除对青岛市黄岛区xx路xx号（金砖广场-缦沙半岛）xx号楼xx单元xx室房产的查封措施，停止对上述房屋的强制执行的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。判决：驳回孙慧芬的诉讼请求。 本院查明，位于青岛市市北区户房屋登记于孙慧芬之女张莹名下。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题：孙慧芬对涉案执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案中，首先，孙慧芬提交的《金砖广场-缦沙半岛项目商品房预定书》仅对房屋及价款作出约定，对房屋交付使用条件、日期及方式、配套建筑的产权归属、权属证书的办理等涉及商品房买卖权利义务等的重要内容均未约定或不确定，故不具备商品房买卖合同的主要内容；且该预定书明确约定2018年2月2日前，孙慧芬应到金砖缦沙半岛销售中心签订《青岛市商品房预售/出售合同》及相关补充协议及附件，该约定对双方应签订正式合同的意思表示明确，故上述预定书既不具备商品房买卖合同的必备条款，存在事实和法律上的履行障碍，也并非商品房买卖本约，仅系商品房买卖的预约合同，不能认定为合法有效的商品房买卖合同。 其次，孙慧芬虽提交银行转账证明以证实其交齐了涉案房款，但其仅提交了400万元的收据，且该收据并未载明款项用途，与一般交易习惯不符，故不能认定其转账证明与收据与涉案房屋存在关联性。 另外，商品房消费者要排除执行，其所购商品房应系用于居住，本案涉案房屋系面积286.01平方米的别墅，已超出了生活居住的需要，且孙慧芬在青岛曾有位于青岛市四方区户房产，该房产已拆迁，其身份证地址为青岛市市北区户，该地址与登记于其女儿张莹名下的房屋地址一致，其现户籍所在地位于青岛市市南区户，故结合上述事实，一审法院未认定购买案涉房屋用于居住并无不当。 综上所述，孙慧芬人要求排除执行的主张不符合上述司法解释的规定，其诉请应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费100元,由上诉人孙慧芬负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二一年四月十九日 法官助理 高仁青 书记员孔 怡 书记员 庞连捷