上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10095号上诉人(原审被告)：黄争鸣，男，1957年7月3日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人(原审被告)：王瑾，女，1976年8月18日出生，汉族，住上海市松江区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：丁山，远闻(上海)律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：邵秋，远闻(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告)：黄蓺戈，男，1986年10月11日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：张天宇，男，1990年3月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：周璐茜，女，1993年3月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈光，上海知信律师事务所律师。上诉人黄争鸣、王瑾、黄蓺戈因与被上诉人张天宇、周璐茜房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初8643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄争鸣、王瑾、黄蓺戈上诉请求：撤销一审判决第三项或发回重审。事实和理由：黄争鸣、王瑾、黄蓺戈积极履行合同，不存在故意违约行为。张天宇、周璐茜与黄争鸣、王瑾、黄蓺戈签订的《房地产买卖合同》，前后条款矛盾，即房屋交付时间、尾款支付时间和户口迁移时间约定不明，非各自真实意思表示。因双方在该合同签订时未发现，才引发后来办理网签手续时的争议。“款清”条款系双方存在重大误解，法院不能在没有充分证据的前提下作出具体明确的解释。2020年3月21日、31日双方未网签合同的主要原因是张天宇、周璐茜拒绝将“款清晚交房七个月”一字不漏写入网签合同。3月31日网签现场，黄争鸣已明确放弃户口迁移的要求。一审法院认为系黄争鸣、王瑾、黄蓺戈单方违约导致合同解除，缺乏事实依据，适用法律错误。即使合同解除，张天宇、周璐茜未举证证明其实际损失。一审法院在无任何损失依据的前提下酌情认定黄争鸣、王瑾、黄蓺戈支付人民币(以下币种均为人民币)60万违约金，于法无据，显失公平。黄争鸣、王瑾、黄蓺戈认为双方因合同条款本身存在争议而致合同解除，非其故意违约，不应承担违约赔偿责任。张天宇、周璐茜辩称，不同意黄争鸣、王瑾、黄蓺戈的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。张天宇、周璐茜在一审法院审理过程提交的房地产买卖合同、收款收据、银行支付凭证、现场视频、录音、催告函、居间方提供的情况说明及中介经办人员的证人证言、微信聊天记录等，完全呈现了合同签订与合同履行的全过程。特别是现场的视频录音，充分证明了黄争鸣、王瑾、黄蓺戈的违约行为。张天宇、周璐茜向一审法院起诉请求：1．确认张天宇、周璐茜与黄争鸣、王瑾、黄蓺戈签订的房地产买卖合同于2020年3月31日解除；2．黄争鸣、王瑾、黄蓺戈返还张天宇、周璐茜定金50万元；3．黄争鸣、王瑾、黄蓺戈支付张天宇、周璐茜违约金107万元。一审法院认定事实如下：2020年1月3日，张天宇、周璐茜(乙方)与黄争鸣、王瑾、黄蓺戈(甲方)经德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)居间签订《房地产买卖合同》，约定乙方以535万元价格向甲方购买上海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2020年4月15日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十一条约定，甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的30日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。补充条款(一)第五条约定，除甲乙双方一致确认变更交易条件外，双方授权居间方根据本合同或相关协议的约定录入、备案打印《上海市房地产买卖合同》示范文本(以下简称“网签合同”)，甲乙双方最晚不得晚于2020年2月29日前签订该网签合同用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税费等相关事宜；甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方未能提供的，导致双方未能依照约定办理有关手续的，则该过错方应承担相关责任。第九条房屋交接：甲乙双方一致认可款清晚交房7个月。第十一条违约责任约定，甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方面解除本合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20％的违约金：1．甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；2．甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；3．该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的，甲方无正当理由单方面要求解除本合同的。附件三付款协议约定乙方须于本合同签订后15日内自行或通过居间方支付甲方部分定金50万元；乙方须于双方签订网签合同并申请办理公证手续(若需)当日支付90万元，于2020年4月15日前支付190元；乙方须于双方签订网签合同后7日内申请贷款200万元，乙方应于双方签署《房屋交接书》后当日支付尾款5万元。合同签订后黄争鸣收取张天宇、周璐茜支付的定金50万元。双方曾确定2020年2月17日签订网签合同，黄蓺戈因疫情原因无法按预定航班回国，致使网签事宜取消。2020年3月4日，黄蓺戈出具经使领馆认证的授权委托书，委托黄争鸣出售系争房屋。2020年3月24日，张天宇、周璐茜向黄争鸣、王瑾、黄蓺戈寄送催告函，催告黄争鸣、王瑾、黄蓺戈于2020年3月31日前配合办理该房地产网签手续，并采取积极配合态度，继续进行交易，若不配合，其将按照买卖合同补充条款(一)第十一条约定追究黄争鸣、王瑾、黄蓺戈违约责任，解除买卖合同，届时本催告函亦视为解除买卖合同的通知，不再另行通知，且保留追究黄争鸣、王瑾、黄蓺戈其他法律责任的权利。该催告函于2020年3月26日签收。2020年4月5日，黄争鸣、王瑾在微信群中发布催告函，并将书面催告函寄送德佑公司，要求德佑公司转交给张天宇、周璐茜。该催告函中记载：“我方分别在2020年3月20日和2020年3月31日，前后两次应约去宝山区房地产交易中心欲与贵方签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称‘正式合同’)，皆因贵方不同意将此前双方已签署的房地产买卖(居间)合同(以下简称‘原合同’)中的有关条款(‘甲乙双方一致认可款清晚交房七个月’)载入正式合同而导致正式合同签约失败。我方的意见如下：1．双方(贵方与我方)已签署的原合同，除去不可抗力或与法律法规相违背的条款之外，其他条款皆受法律保护，必须履行。2．关于房屋交付，我方只坚持原合同中条款‘甲乙双方一致认可款清晚交房七个月’(见原合同第9页倒数第8行)须一字不漏载入正式合同，正式合同中的其他述称任由贵方填写，只要填写的内容已载入原合同。3．不必担心前后可能不一致或理解歧义的条款出现，必要时会有权威部门帮我们解读或裁决。4．我方放弃己方坚持的原合同中上述条款的条件是：甲方(我方)的户口在实际交付房屋给乙方(贵方)后的一个月内迁走。5．若能提供证据，证实‘甲乙双方一致认可款清晚交房七个月’是与现有法律法规相违背的，我方将不再坚持该条款……”2020年4月7日，德佑公司出具说明：“1．签订买卖合同时我方与双方协商出售方应于收到除交房尾款外的所有款项后七个月将该房地产交接给买受方。2．出售方黄争鸣于2020年2月5日告知我司经纪人，产权人之一黄蓺戈无法于原定时间2020年2月16日返回上海签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，后续其告知我方正在沟通办理公证委托事项。3.2020年3月21日，买卖双方至我司签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，因出售方公证委托书未作翻译，且双方就尾款的支付时间无法协议一致，故未能签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。4.2020年3月31日，买卖双方再次至我司签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，出售方提出需延期迁出户口，且双方就尾款的支付时间无法协商一致，故最终未能签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。”一审法院审理中，张天宇申请证人刘某、史某某出庭作证。刘某出庭作证称，买卖合同及约定好的时间节点，均向双方如实告知且讲解过，后期因为双方未按合同约定履行导致交易时间节点往后延，其当时告知过业主和客户所有时间节点和付款周期，证人也是根据这些时间节点安排的。后面因为“款清”事情，两次网签都没成功。2月17日有一次网签，那次网签其不在场，情况不清楚。3月31日没办理网签的原因，系黄争鸣要求系争房屋内户口留到孩子中考后迁出。按合同约定，房屋产权过户后一个月内迁户口，黄争鸣要求10月底之前小孩中考后迁出户口。就款清交房，返租7个月，双方就尾款的事情没有达成一致，黄争鸣理解的款清交房是所有款项拿到后再算7个月交房，张天宇理解是除5万元尾款外再计算7个月。史某某出庭作证称，双方约定1月3日签订买卖合同，所有合同款项都和双方讲述完毕，原约定2月底前签署网签合同，1月11日确定2月17日办理网签。黄蓺戈要从国外回国，因疫情原因2月5日黄争鸣微信通知因疫情原因黄蓺戈回不了上海，网签时间延后，证人明确询问延期到何时，黄争鸣回复不确定。证人明确告知最晚2月底之前。黄争鸣因时间不确定不能签协议，最后办理了公证委托，2月13日证人把办理公证所有材料发给了黄争鸣，黄争鸣真正办理的时间是3月1日，期间证人一直询问公证办理情况，询问结果都是不明确。之后，微信简单沟通，明确时间节点说3月1日申请公证，黄争鸣跟证人讲会履行合同。3月21日没有签署网签合同的原因是寄送的公证书还未到，张天宇的想法想尽快签约，黄争鸣愿意配合，因首付款要等到公证书原件到了才支付，黄争鸣表示拒绝。3月25日，黄争鸣提出把居间合同所有内容都要写在网签合同上。因为这个事情证人当时是有异议的，款清是不含尾款的，黄争鸣说要写进去，也没提出户口问题。3月31日办理网签时，黄争鸣额外提出户口问题，延期到中考结束后，或者交房当天迁出户口，且双方对款清事宜没有沟通好。当时签买卖合同时已经讲好款清不包含尾款5万元，但黄争鸣表示款清含义不明确，居间方多次解释无果。另，史某某表示无法把“款清晚交房七个月”字样写入网签合同。张天宇、周璐茜表示对证人证言均无异议，黄争鸣、王瑾、黄蓺戈表示对刘某证人证言无异议，对史某某的证人证言有异议，3月21日网签时，史某某说过让张天宇、周璐茜去打官司，证人撺掇张天宇、周璐茜打官司是不厚道的。关于3月21日双方未能网签的原因。张天宇、周璐茜称，黄争鸣、王瑾、黄蓺戈对款清条款有曲解，且公证书无翻译件。黄争鸣、王瑾、黄蓺戈称，张天宇、周璐茜不同意款清后满七个月交房写入网签合同。关于3月31日双方未能网签的原因。张天宇、周璐茜称，因系争房屋内户口迁出问题及款清条款理解问题。黄争鸣、王瑾、黄蓺戈称，3月21办网签时其只坚持“款清晚交房七个月”一字不漏写上去，3月31日其依然这么坚持，并称这条可以放弃，但是女儿户口在房屋交付给张天宇、周璐茜一个月内迁走，但张天宇、周璐茜不答应。关于合同约定的“款清晚交房七个月”的理解。张天宇、周璐茜解释“款清”应按照贷款放下来的时间计算，不包含尾款在内。黄争鸣、王瑾、黄蓺戈解释“款清”应为535万元房款全部交清。一审法院认为，张天宇、周璐茜与黄争鸣、王瑾、黄蓺戈之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。根据合同约定，双方不得晚于2020年2月29日签订网签合同。根据法院查明事实，双方曾相约三次办理网签合同手续，时间分别是2020年2月17日、3月21日、3月31日。但双方最终未能签订网签合同。本案的争议即为双方未能签订网签合同的违约方是张天宇、周璐茜抑或黄争鸣、王瑾、黄蓺戈。法院结合双方办理网签合同的具体情况予以评判。其中，2020年2月17日双方未能网签的原因，根据法院查明事实，系黄蓺戈在国外，因疫情原因无法按预定航班回国，此情况黄蓺戈无法预见，不应认定黄争鸣、王瑾、黄蓺戈违约。关于3月21日、3月31日未能网签的原因主要涉及“款清晚交房七个月”的理解有争议及其写入网签合同问题和黄争鸣、王瑾、黄蓺戈户口迁出时间变更问题。第一，关于“款清晚交房七个月”的理解，应结合合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的交易习惯以及诚实信用原则确定。根据合同附件三付款协议约定，张天宇、周璐茜应于双方签署房屋交接书后当日支付黄争鸣、王瑾、黄蓺戈尾款5万元。通过该条款的约定可以看出尾款支付时间为双方签署房屋交接书，系争房屋交付时支付尾款5万元。该种付款方式亦符合一般房屋买卖交易习惯。另，中介公司工作人员亦称，“款清晚交房七个月”不包含尾款5万元，且在签订房屋买卖合同时已经明确告知。通过合同约定和中介公司的证言等，可以认定“款清晚交房七个月”的“款清”应为除尾款5万元的其他房款。黄争鸣、王瑾、黄蓺戈称“款清”为535万元房款全部交清系其曲解该条款的真实意思，从而导致双方在合同履行上产生争议。第二，关于该条款载入网签合同问题。网签合同具有格式性，该条款载入网签合同存在操作上的不确定性。另，网签合同只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，不影响已成立的房屋买卖合同关系，原约定在未变更前对当事人仍具有约束力。黄争鸣、王瑾、黄蓺戈亦可在签订网签合同时通过签订补充协议形式再次对该事项进行明确。黄争鸣、王瑾、黄蓺戈坚持要求将该条款载入网签合同不具有合理性。第三，关于系争房屋内户口迁出时间问题。根据合同约定，黄争鸣、王瑾、黄蓺戈承诺自上述房地产权利转移之日起的30日内，办理户口迁出手续。该条明确户口迁出时间为系争房屋权利转移之日起三十日内，黄争鸣、王瑾、黄蓺戈在未与张天宇、周璐茜协商一致的情况下，在网签时提出交房后迁出户口，已与上述约定的迁出户口时间明显违背。综上，可以认定双方未能签订网签合同系黄争鸣、王瑾、黄蓺戈的原因导致。关于解除权行使问题。根据合同约定，违约方未按照本合同及附件等约定履行的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。由于黄争鸣、王瑾、黄蓺戈原因导致网签合同未能签订，张天宇、周璐茜有权根据合同约定行使合同解除权。就张天宇、周璐茜发出的催告函有无解除合同效力，通过法院查明事实可以看出，超过约定的网签时间后双方又另行确定了网签时间，应视为双方对网签时间的变更，因张天宇、周璐茜催告的合同解除时间尚未逾期超过十个工作日，故该催告函不具有解除合同的效力。合同解除应认定为起诉状副本送达之日2020年5月8日起解除。关于合同解除的后果。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，黄争鸣、王瑾、黄蓺戈应将收取的定金50万元返还给张天宇、周璐茜。关于违约金，根据合同约定，违约方应支付相当于总房价款20％的违约金。考虑张天宇、周璐茜的实际损失，兼顾合同履行情况及黄争鸣、王瑾、黄蓺戈过错等本案实际情况，法院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定黄争鸣、王瑾、黄蓺戈支付张天宇、周璐茜违约金60万元。一审法院判决如下：一、确认张天宇、周璐茜与黄争鸣、王瑾、黄蓺戈之间就上海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2020年5月8日解除；二、黄争鸣、王瑾、黄蓺戈于判决生效之日起十日内，返还张天宇、周璐茜定金50万元；三、黄争鸣、王瑾、黄蓺戈于判决生效之日起十日内支付张天宇、周璐茜违约金60万元。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。2021年2月8日，黄争鸣、王瑾提交了《书面意见》称，鉴于黄争鸣、王瑾因本案导致了房屋置换过程中产生约20万元的违约赔偿及张天宇已经在其他地方购买房屋的客观事实，黄争鸣、王瑾经慎重考虑，自愿返还张天宇、周璐茜定金50万元，并额外支付10万元(含诉讼费、定金占用期间的利息损失等所有费用)以了结此案。本院认为，2020年1月3日，张天宇、周璐茜与黄争鸣、王瑾、黄蓺戈经德佑公司居间签订的《房地产买卖合同》第九条约定了房屋交接：买卖双方一致认可款清晚交房7个月。附件三付款协议约定了张天宇、周璐茜应于双方签署《房屋交接书》后当日支付尾款5万元。由于上述条款的约定表意不严谨、准确，以致“款清”是指尾款5万元交付后，还是尾款5万元交付前，买卖双方理解不同，对具体房屋交付日期产生分歧。德佑公司在2020年4月7日出具的说明中亦认为，2020年3月31日，双方就尾款的支付时间无法协商一致，最终未能签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。在黄争鸣、王瑾于微信群中发布催告函表示，只坚持原合同中条款“甲乙双方一致认可款清晚交房七个月”(见原合同第9页倒数第8行)须一字不漏载入正式合同，必要时由权威部门解读或裁决等后，张天宇、周璐茜亦未表示愿签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，故《上海市房地产买卖合同》示范文本未能签订，不能仅归责于黄争鸣、王瑾、黄蓺戈一方，张天宇、周璐茜要求黄争鸣、王瑾、黄蓺戈承担违约责任，法院不予支持。张天宇、周璐茜与黄争鸣、王瑾、黄蓺戈均不愿继续履行合同；黄争鸣、王瑾、黄蓺戈同意返还50万元定金，且均服从一审法院判决第一、二项，本院予以维持。黄争鸣、王瑾、黄蓺戈占用50万元至今，必然产生法定孳息。考虑房地产市场的波动情况，张天宇、周璐茜付款50万元后未购得系争房屋的实际损失，兼顾黄争鸣、王瑾在二审中愿意适当赔偿的意思表示，法院根据公平原则，酌情确定黄争鸣、王瑾支付张天宇、周璐茜补偿款10万元。一、二案件受理费的负担，由法院依法决定。综上，黄争鸣、王瑾、黄蓺戈的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持中华人民共和国上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初8643号民事判决第一、二项；二、撤销中华人民共和国上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初8643号民事判决第三项；三、黄争鸣、王瑾于本判决生效之日起十日内支付张天宇、周璐茜补偿款人民币10万元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9，465元，由张天宇、周璐茜共同负担；二审案件受理费人民币9，800元，由黄争鸣、王瑾、黄蓺戈共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二一年四月二十六日法官助理  万 晶书 记 员  闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……