贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终508号上诉人（原审被告）：代振方，男，1982年8月8日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：陈国强，男，1970年11月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：陈国肖，男，1973年8月25日出生，汉族，住浙江省东阳市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李林芳，贵州森黔律师事务所律师。原审被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区大凹村。法定代表人：苟继熊，该公司董事长。原审被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司，住所地贵州省铜仁市印江自治县龙津街道河滨北路北侧。负责人：金生华，该公司总经理。上诉人代振方因与被上诉人陈国强、陈国肖、原审被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司（以下简称炎夏公司）、贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司（以下简称炎夏印江分公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人代振方及被上诉人陈国强、陈国肖的共同委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼，炎夏公司及炎夏印江分公司经本院传票传唤后无正当理由未到庭。本案现已审理终结。代振方上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）炎夏印江分公司将其与上诉人签订的《租赁协议》中的部分权利擅自转让给被上诉人，其转让行为对上诉人没有效力。案涉《租赁协议》是上诉人与炎夏印江分公司签订，根据合同相对性原则，合同中权利义务只能由合同的相对方享有和承担。按照合同法的规定，合同一方转让其权利义务应经另一方同意，享受权利同时也应承担义务。炎夏印江分公司与被上诉人擅自转让合同权利的行为是无效的。（二）本案的程序不合法。本案中，被上诉人“获得”收取租金的权利是基于炎夏印江分公司擅自转让合同权利的行为，而不是基于与上诉人具有同等法律关系。炎夏印江分公司既是本案中的权利人，又是义务人。本案不符合民事诉讼法关于起诉的规定。（三）一审判决计算的租期和租金错误。1.《租赁协议》第二条第2款规定租赁期为五年，给予经营户第一年第二年免租期的优惠政策。第三年交3个月，第四年交4个月，第五年交5个月，五年共交12个月。《租赁协议》第一条第2款约定：“租赁期为五年，从2016年11月28日至2021年11月27日止。双方择好日子开业而定、自商贸城正式开业之日起计算。（注：甲方如果在规定时间交不了商铺给乙方装修，甲方按乙方所交保证金的一倍赔偿给乙方，约定交房日期之后30日内支付乙方）”。甲方从把乙方招商进来后就一直不管失去联系，最后经甲方招商代表吕成庆于2017年4月1日书面委托乙方商家代表代理完善公共设施等工作。由于甲方一直违约，甲方应该按照这条约定赔偿乙方保证金一倍的赔偿款即：5,000元×2=10,000元。2.上诉人的开业时间是2017年7月1日，合同约定租期从开业之日起计算，本案的租期应从2017年7月1日起计算。根据协议约定租期及租金的计算方法应当是从2017年7月1日至2019年7月1日前两年免交租金；从2019年7月1日至2020年7月1日即租期的第三年，只交3个月的租金，即18,956.7元，2020年7月1日至2021年7月1日即租期的第四年，交4个月的租金即25,275.6元，2021年7月1日至2022年7月1日即租期的第五年，交5个月的租金即31,594.5元。而一审法院对于这一特别约定没有查清和认定，这对上诉人显然不公平。（四）炎夏印江分公司未履行合同义务，支付租金的条件不成就。炎夏印江分公司交付的商铺未达到合同约定的装修标准，对商户间的隔墙及门口隔墙和公共通道及电梯都没有完善，所有公共设施部分的装修都是商家集资完善的，所以炎夏印江分公司应该和上诉人结算清楚产生的装修费用43,860.9元后才交第三年租金。炎夏印江分公司没有安装观光电梯，使得商家及顾客上下不方便，达不到交房标准，造成整个商场生意惨淡，客源稀少，上诉人一直处于亏损状态，所以炎夏印江分公司应承担违约责任，赔偿乙方20,000元损失。开业活动费用共计688,931元，参与活动33个商户，每户承担20,877元，这费用按约应该由炎夏印江分公司承担，但其至今没有与上诉人结算和承担相关费用。（五）炎夏印江分公司在一审过程中，否认该公司员工吕成庆委托商户代表完善公共设施的行为，纯是在否定歪曲客观事实。上诉人于2016年9月29日在签订《租赁协议》时，吕成庆代表公司向上诉人收取了5,000元的商铺保证金，并盖有炎夏印江分公司的财务专用章。在一审庭审中炎夏印江分公司也认可收到了上诉人所交纳的5,000元保证金。上诉人完全有理由相信吕成庆是在代表炎夏印江分公司开展工作，其委托商户代表完善装修公共设施的行为，构成表见代理，对炎夏印江分公司产生法律效力。（六）因遭受新冠肺炎疫情的严重影响，炎夏印江分公司及被上诉人应当按照国家有关部门的指导意见给予减免半年的房屋租金。综上所述，一审判决对本案的客观事实没有查清，存在程序错误，只支持被上诉人收取租金的权利，而不管炎夏印江分公司应当履行完善公共设施的义务，导致作出的判决不当。为此，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈国强、陈国肖二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法得当，请求驳回上诉，维持原判。原审被告炎夏公司、炎夏印江分公司未作二审答辩。陈国强、陈国肖向一审法院起诉请求：1.判决代振方、炎夏公司、炎夏印江分公司共同支付房屋租金75,826.8元及利息，利息从2019年1月1日起以75,826.8元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至房屋租金全部付清之日止；2.案件受理费由代振方、炎夏公司、炎夏印江分公司负担。一审法院查明事实：（一）2016年9月23日，陈国强、陈国肖与炎夏印江分公司签订两份《商品房买卖合同》，约定炎夏印江分公司将位于贵州省印江自治县房屋出售给陈国强、陈国肖。（二）2016年9月29日，以炎夏印江分公司为甲方，以代振方为乙方，双方签订《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》。协议约定：一、交房时间与租赁期限。炎夏印江分公司将其开发的位于贵州省印江自治县房屋出租给代振方使用。甲方交房给乙方装修商铺时间为2016年12月15日前（可宽限半个月）。租赁期限五年，即从2016年11月28日至2021年11月27日止。二、租金价格及优惠政策。租金按35元每平方米每月计算（按建筑面积计算）。优惠政策约定给予经营户第一年第二年免租期，第三年交三个月，第四年交四个月，第五年交五个月，五年共交十二个月。每户面积在200平方米左右及以下，交保证金1万元，300－500平方米交保证金2万元，500平方米以上交3万元（所交保证金可抵租金）。甲方交房给乙方装修时，乙方应付清第三年租金，500平方以上的大面积商户可协商分两次付，第二次交付时间为2017年6月1日前。第四年的租金在2017年12月31日前交付，第五年的租金在2018年12月31日前交付。三、甲方交商铺给乙方装修标准。甲方只负责给乙方商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷。其余装修由乙方自负。协议对商场物业管理费、广告宣传费、双方的权利和义务作了约定。租赁协议签订后，炎夏印江分公司将房屋交付给了代振方使用。租赁协议签订当日，代振方向炎夏印江分公司支付浙江商贸城二楼商铺保证金5000元。炎夏印江分公司未按《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》约定履行商户与商户间的隔墙分隔。代振方陈述其隔墙、门头装修支付17625.6元，陈国强、陈国肖及炎夏印江分公司仅认可其隔墙费为5000元。代振方至今在管理使用所租赁的二楼门面。（三）2018年7月1日，以炎夏印江分公司为甲方，以陈国强、陈国肖为乙方，双方签订《商品房交付协议》，约定：甲方将印江自治县梵净山路浙江商贸城2层2－68、2－69号房屋正式交付给乙方，本协议签订之前，甲方与印江浙江商贸城二楼家居商场相关租户签订的《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议（合同）》，乙方予以认可。但上述商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担，甲方前期收取的租金，亦由甲方支付给乙方。当日，炎夏印江分公司在浙江商贸城过道、卫生间等处张贴《温馨告知》，告知承租人案涉房屋的租金收益归陈国强、陈国肖所有，如承租人有购买商品房或者续租等事宜，直接与陈国强、陈国肖联系，并留有陈国强、陈国肖的联系方式。炎夏印江分公司未将已收取代振方的保证金5000元交付给陈国强、陈国肖，代振方亦未按照租赁协议及《温馨告知》的约定向陈国强、陈国肖支付租金。（四）案涉房屋的产权转移登记还在办理过程中，尚未登记在陈国强、陈国肖名下。炎夏印江分公司系炎夏公司设立的分公司。一审法院认为：（一）合法的租赁关系依法应予保护。关于陈国强、陈国肖是否有权主张租金的问题。炎夏印江分公司将房屋出卖给陈国强、陈国肖，陈国强、陈国肖有权对案涉房屋行使权利。代振方承租案涉房屋，理应由代振方与陈国强、陈国肖签订租赁协议，炎夏印江分公司无权与代振方签订租赁协议，但陈国强、陈国肖及炎夏印江分公司对该租赁协议并未否认且予以追认，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，该租赁协议对陈国强、陈国肖和代振方产生法律效力。租赁协议对租赁物、租期、租金及租金的支付方式等作了详细约定，系双方的真实意思，双方均应履行租赁协议。同时根据炎夏印江分公司与陈国强、陈国肖签订的《商品房交付协议》中对租金收取等作出的约定和《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人的约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”的规定，该交付协议视为债权的转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，炎夏印江分公司将房屋出卖给陈国强、陈国肖后，通过在浙江商贸城过道等位置张贴《温馨告知》，已履行告知代振方向陈国强、陈国肖支付租金的义务，该转让已发生效力，承租人代振方应按租赁协议向陈国强、陈国肖履行支付租金的义务，故陈国强、陈国肖有权向代振方主张租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定和租赁协议中关于第五年的租金应于2018年12月31日前支付的约定，案涉租金应于2018年12月31日前支付，现约定的租金支付期限已逾期，应由代振方向陈国强、陈国肖支付尚欠租金。（二）关于尚欠租金金额的问题。根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》的约定，案涉房屋面积为180.54平方米，租期五年，优惠后代振方只支付12个月租金，按每平方米每月35元计算12个月租金应为75,826.8元。同时根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》中保证金可以抵租金的约定，代振方支付给炎夏房开分公司的5,000元保证金可以抵扣租金，故尚欠租金70,826.8元，炎夏印江分公司已收取的5,000元保证金应支付给陈国强、陈国肖。因炎夏印江分公司未履行《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》中所约定的商户与商户间的隔墙分隔，虽然代振方陈述其承租商铺后自行隔墙和装门头支付17,625.6元，但代振方提供的浙江商贸城各品牌门头、隔墙面积统计表费用中包含了代振方除隔墙以外的其他应由其自行负担的装修费用，且分割不出隔墙分隔的具体费用金额，结合代振方租赁商铺的面积为180.54平方米，炎夏印江分公司认可其隔墙费为5,000元，陈国强、陈国肖亦认可隔墙费为5,000元，酌情从尚欠租金70,826.8元中减除隔墙费5,000元较为适当，代振方现尚欠租金65,826.8元。（三）关于陈国强、陈国肖主张支付从2019年1月1日起以75,826.8元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至租金全部付清之日止的利息问题。租赁协议中未对逾期支付租金是否支付利息作出约定，故对陈国强、陈国肖主张代振方自2019年1月1日起支付利息的请求不予支持。（四）关于陈国强、陈国肖主张共同支付租金及利息的问题。案涉房屋的承租人系代振方，根据合同相对性原理，应由代振方支付租金。结合炎夏印江分公司与陈国强、陈国肖在《商品房交付协议》中约定“但上述商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担”，该约定系炎夏印江分公司为达成债权转移合同的承诺，债权转移后，其应对承租人不支付租金部分承担连带责任。炎夏印江分公司系炎夏公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，炎夏印江分公司不具有法人资格，其民事责任应由炎夏公司承担。炎夏公司承担支付责任后，有权向代振方追偿。代振方辩称其收到法院的开庭传票才看到温馨告知，之前没有看到过，没有人收取过租金，不知道向谁交租金,该辩解不能作为其不支付租金的理由,对其辩解意见不予采纳。一审法院判决:一、代振方、炎夏公司于判决生效之日起15日内连带支付陈国强、陈国肖租金65,826.8元；炎夏公司承担支付责任后，有权向代振方追偿；二、炎夏公司于判决生效之日起15日内将已收取代振方的租金（保证金）5,000元支付给陈国强、陈国肖；三、驳回陈国强、陈国肖本案的其他诉讼请求。案件受理费1,824元，减半收取计912元，由代振方负担426元，由炎夏公司负担426元，由陈国强、陈国肖负担60元。在二审中，各方均未提交新的证据。对一审查明事实，二审予以确认。同时，关于二楼过道地砖实际由谁装修的问题，经查，在一审中承租户代振方提供二楼过道地砖装修后的照片，用以证明该地砖是由承租户装修完成，对此陈国强、陈国肖及炎夏公司和炎夏印江分公司质证称“房开公司只负责隔墙的分隔，其他的方面并不属于房开公司的责任”，然而根据双方租赁合同第三条第5项的约定“铺好公共通道的地砖”属于开发商的义务。据此，本院认定，开发商未按合同约定完成案涉二楼过道地砖的铺设义务，该地砖由相应承租户实际铺设。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1.陈国强、陈国肖是否享有主张案涉房屋租金的权利，是否具有原告的诉讼主体资格；2.一审对案涉租赁期的确定及租金的计算是否正确；3.出租方履行租赁合同是否符合合同约定，租金支付条件是否成就，应否抵扣租金。本院认为：（一）关于陈国强、陈国肖是否享有主张案涉房屋租金的权利。炎夏印江分公司与陈国强、陈国肖在签订《商品房交付协议》，约定炎夏印江分公司将案涉房屋的租金权利转让给陈国强、陈国肖享有。并且，炎夏印江分公司已在商贸城过道等公共位置张贴了载明权利转让内容的《温馨告知》，应视为其已将权利转让的事实通知了租户，因而该权利转让协议合法有效，对租户具有法律拘束力。因而，陈国强、陈国肖有权要求代振方向自己支付租金，其具有原告的诉讼主体资格。然而，陈国强、陈国肖取得的权利，仅限于炎夏印江分公司的原有权利。承租户代振方针对租赁合同享有的抗辩权，及于炎夏印江分公司和陈国强、陈国肖；并且，鉴于合同的相对性，炎夏印江公司不能以“房屋已经出让或权利已经转让”为由，对抗承租户代振方提出的租赁合同抗辩。因此，代振方所称“案涉权利转让协议对其不产生法律效力，从而主张陈国强、陈国肖的起诉不符合规定、本案程序不合法”的意见，不能成立。（二）关于租期及租金的计算问题。虽然案涉租赁合同约定五年的租赁期限从2016年11月28日至2021年11月27日止，但同时还约定租期由双方择好日子开业而定，自商贸城正式开业之日起计算。代振方主张开业时间为2017年7月1日，炎夏印江分公司对此予以认可，因而案涉房屋的实际租赁期限应为2017年7月1日至2022年6月30日。根据合同约定，出租方优惠后代振方总共只需支付12个月租金，按每平方米每月35元计算12个月租金应为75,826.8元。因此，一审对五年租金数额的计算正确；但对租赁期限的认定不当，二审予以纠正。（三）关于租金的支付条件是否成就以及租金的减扣问题。案涉租赁合同约定交房装修时付清第三年租金，第四年租金在2017年12月31日前交付，第五年租金在2018年12月31日前交付。炎夏印江分公司交付案涉房屋后，代振方已实际占用使用，且双方约定的租金支付期限已经届满，为此代振方应当支付相应租金。代振方主张“根据合同的约定，应当在开发商完成公共设施的建设后，才交第三年的租金，因而租金支付条件尚未成就”，经查双方租赁合同约定的是“……承租户验收后才可以进场装修，才交第三年的租金”，由于在本案中承租户已实际进场装修和使用房屋，因此代振方的该主张缺乏合同依据，本案的租金支付条件已经成就，承租户的抗辩理由不能成立。然而，在双方履行合同的过程，由于炎夏印江分公司未履行合同约定的装修义务，导致原本应由其负责的商户间的隔墙砌砖和内外粉刷，以及公共通道地砖铺设等设施的完善，实际由租户集体出资完成，从而产生了额外的装修费用，该费用应当在相应租金中予以扣减。在一审中，代振方主张其花费装修费为17,625.6元，由于该费用包括按合同应当承租户自己承担装修费用的部分，故一审根据炎夏印江分公司和陈国强、陈国肖对“隔墙费装修费为5,000元”的自认，对代振方的租金扣减5,000元。此扣减方法及金额，而未能将租户完善公共通道地砖铺设等设施所产生的费用予以适当扣减，明显不当，对此二审予以纠正。案涉商贸城的商户间隔墙以及二楼过道地砖等公共设施，系因开发商未按合同约定完成装修，后由租户集体出资进行完善；在双方均不能提供证据证明每户出资金额，且难以区分每户投入成本的情况下，结合商贸城的现状、造成该后果的原因以及双方的举证责任，综合确定代振方支付的应由开发商承担的装修费为12,000元(隔墙5,000元+公共部分7,000元)，并在租金中予以减扣较为合适。因此，代振方租赁五年产生的租金为75,826.8元，扣减已支付的保证金5,000元及装修费用12,000元后，还应支付租金58,826.8元。在二审中，代振方称其花费的装修费为43,860.9元，此与其在一审中主张的装修费为17,625.6元相矛盾，且未提供充分的证据予以证明，对此二审不予采信。另外，根据权利转让协议的约定，炎夏印江分公司应将已收取代振方的5,000元保证金交付给陈国强、陈国肖，并对代振方的租金支付义务承担连带责任。因炎夏印江分公司系炎夏公司设立的分公司，其民事责任应由炎夏公司承担，一审据此作出由“炎夏公司向陈国强、陈国肖支付保证金5,000元，并对代振方的租金支付义务承担连带责任”的处理，并无不当。关于代振方提出的赔偿损失及开业活动费问题，因炎夏印江分公司未履行合同义务给租户造成额外装修损失外，代振方并未举证证明其还产生了其他损失，同时案涉租赁合同也并未明确约定开业活动费由出租方承担，因而代振方关于赔偿损失及开业活动费的主张不能成立，应不予支持。综上所述，上诉人代振方的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定主要事实清楚，部分事实有误，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2558号民事判决主文第一项内容为“代振方于判决生效之日起15日内支付陈国强、陈国肖租金58,826.8元，贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担连带支付责任，其实际支付后有权向代振方追偿。”二、维持贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2558号民事判决主文第二项、第三项及案件受理费负担决定。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1,446元，由上诉人代振方负担1,000元，由贵州炎夏房地产开发有限责任公司负担223元，由陈国强、陈国肖负担223元。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  向 前二〇二一年四月十六日法官助理丁雄书记员张祝红