北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5069号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京尖果艺术培训有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡东晓景产业园205号E区1218。法定代表人：郭建，经理。委托诉讼代理人：张超，北京港融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇晨，北京港融律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京西铁营万达广场商业管理有限公司，住所地北京市丰台区西铁营中路1号院1号楼-5至16层101。法定代表人：王志彬，经理。委托诉讼代理人：张国龙，北京仁威律师事务所律师。上诉人北京尖果艺术培训有限公司（下称尖果公司）与上诉人北京西铁营万达广场商业管理有限公司（下称西铁营万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。尖果公司上诉请求：同意一审判决第一、二、五项，撤销一审判决第三、四项，依法改判西铁营万达广场公司赔偿我公司损失1500000元。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院认为我公司应对合同无法履行承担50%的责任，存在错误。我公司认为，第一，我公司没有造成合同不能履行的过错；第二，没有办理相关工商登记手续，与合同不能继续履行没有因果关系；第三，我公司就北京市丰台区西铁营中路1号北京西铁营万达广场（下称“项目”）的1F层部分0604区域（具体见附件一平面图），展览展示展位面积为1200平方米（下称涉案场地）签署租赁合同，是由于西铁营万达公司一再强调不影响使用的情况下采取欺骗手段，蒙骗我公司签署的租赁合同。2.一审法院认定我公司直至2018年11月14日仍在营业，存在错误。各方证据都明确体现，在通知下达后，我公司的经营已处于停滞状态。后期所谓的一直开业，只是我公司在合同是否能够继续履行不明确的情况下，并没有完全关门上锁，但这并不代表我公司仍正常营业，从相应的业绩和收款支出等证据上也可以体现。3.一审法院不应仅以设备、物品是否可以移动拆卸并重复利用的标准划分损失范围。第一，可拆卸并重复利用并不代表该物品仍然具备原有价值；第二，我公司购买设备和物品所期望其发挥的作用已无法实现，现经营已停止，这些物品也没有发挥作用的条件，存在巨大损失；第三，现有设备多数拆除后只剩下钢架存留，丧失使用价值，只能考虑作为残品处理。二、一审判决第二项未对拆除设备所支出的费用承担进行合理分配。三、西铁营万达公司在明知涉案场地用途为停车场的情况下，故意隐瞒，并进行大规模的招商宣传；并且，在我公司与其协商过程中，其公司人员一再强调没有问题，西铁营万达公司的上述行为违反诚实信用原则。针对尖果公司的上诉，西铁营万达公司辩称：不同意尖果公司的上诉请求和理由。其他答辩意见同我公司的上诉请求和理由。西铁营万达公司上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一、三、四、五项，依法改判尖果公司向我公司赔偿2019年1月1日起至2019年6月5日期间的场地占用损失269568元，之后每日为1728元，至实际腾退之日止。事实和理由：1.涉案场地是否用于停车场使用，是我公司与案外人北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会（下称西铁营村委会）之间的关系，与本案无关；2.我公司临时改变涉案场地用途，经过了土地所有权人西铁营村委会的协商，双方通过决定，我公司无过错；3.合同无法履行是由于尖果公司违规、违约造成，与场地用途无关，与我公司无关，相应损失应由其自行承担；4.尖果公司违反合同约定，给我公司造成巨大损失，履约保证金依约不应退还；5.尖果公司长期占据涉案场地，应赔偿相应占用损失费。针对西铁营万达公司的上诉，尖果公司辩称：不同意西铁营万达公司的上诉请求和理由。涉案场地未办理相应手续的原因是西铁营万达公司提供的涉案场地规划为停车场，完全不具备上述租赁合同约定的使用用途，所以造成了我公司所有的手续都办不了，这一切的责任都应当归咎于西铁营万达公司。西铁营万达公司在签订合同时和此后的使用过程中，一直隐瞒涉案场地的实际使用用途。尖果公司向一审法院起诉请求：1.判令西铁营万达公司返还我公司履约保证金100000元；2.判令西铁营万达公司赔偿我公司损失1500000元。西铁营万达公司向一审法院反诉请求：1.判令尖果公司立即腾退并拆除西铁营万达广场北侧的展览展示位上搭建的所有设施及物品，向我公司交还场地；2.判令尖果公司支付上述区域2019年1月1日至实际腾退之日止的占有使用费，2019年1月1日至2019年6月5日期间为269568元，之后按照每日1728元标准支付。一审法院认定事实：2016年1月1日，北京西铁营投资管理公司（甲方）与大连万达商业地产股份有限公司签订《北京西铁营万达广场项目合作协议》，约定西铁营国际商业综合楼项目用地（下称“项目地块”）属南苑乡西铁营村产业用地，甲方合法拥有项目地块集体建设用地所有权和使用权。甲方希望将项目地块内建设的商业及办公用房提高标准和档次，建设成集购物、休闲、娱乐、办公等功能区为一体的商业综合体，并在建成后将项目地块全部物业（含地上及地下全部建筑面积，下同）整体出租给乙方在项目所在地注册成立的商业管理公司（下称“商管公司”），商管公司根据本协议约定向甲方支付租金，本项目的招商和运营管理由商管公司按本协议约定全权负责。项目暂定名为“北京西铁营万达广场”（本协议中简称“项目”），该合作协议对项目概况、建设内容、合作方式、规划指标、项目设计及建设、项目运营、租金的确认及支付等相关内容进行了具体约定。西铁营万达公司系该项目所在地注册成立的商业管理公司。2018年3月（合同未载明具体签署日期），尖果公司（乙方）与西铁营万达公司（甲方）签订《万达广场展览展示以及配套物业管理服务合同》，约定：甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，经友好协商一致，就甲方有偿提供乙方为进行展览展示所需各项辅助服务以及配套物业管理服务等有关事宜签订本合同，共同遵照履行。一、展览展示位置、用途及其他要求。1.展览展示位置：展览展示为涉案场地。2.用途：用于展览展示室外海洋球使用。3.乙方在展览展示展位内设置的设备设施（如有）须符合以下要求：（1）设备设施种类数量为6个。（2）设备设施高度不超过15米。二、展览展示使用期限。1.双方确认展览展示展位使用期限为365天，即从2018年4月1日开始至2019年3月31日止。前述使用期限是已综合考虑了图纸设计、审批、施工、办理政府相关审批手续（如需）等因素后的固定期限。除本合同另有明确约定或甲方书面同意调整外，使用期限不因任何情形调整。乙方按约定交纳本合同第三条所述的首个交费结算期全部应付展览展示辅助服务费和物业管理费、履约保证金后方可进入展览展示展位。使用期限届满前7天内乙方可以提出续约申请，具体续约事宜由双方另行协商，乙方逾期未提出续约申请的，本合同在展览展示使用期限届满时自动终止。三、展览展示辅助服务费、物业管理费、其他费用与支付方式。1.展览展示辅助服务费标准：双方商定，乙方应向甲方支付的展览展示辅助服务费总额为人民币零元，此金额含增值税价格。其中，增值税税率……2.物业管理费标准：双方商定，乙方进行展览展示的期限内应向甲方支付的物业管理费人民币【/】元……。3.履约保证金、质量保证金及支付时间：本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币拾万元（含增值税）作为履约保证金，乙方还应向甲方支付人民币【/】元（含增值税）作为质量保证金。合同终止后，如乙方不存在本合同中规定的违约情形的且展览展示展位退还并经甲方验收合格且书面确认后30日内，履约保证金余额（如有）、质量保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还各类保证金收据原件。履约保证金，作为乙方妥善履行合同义务的担保。如发生乙方违约，甲方有权从履约保证金中扣除乙方应承担的赔偿金或违约金。……四、双方权利义务。1.甲方将系统地对展览平台进行定位，对全场营销方案进行整体策划，有序组织展览及促销活动。2.甲方将协助乙方进行展览平台的搭建。3.甲方将提高展览平台的形象和知名度。4.甲方应提供综合配套服务设施，以满足客户和乙方展览的基本需要。5.甲方应维护正常的环境秩序，保障乙方合法权益，为乙方提供安全、有序的展览展示环境。6.甲方为乙方提供如下物业管理服务……。7.乙方确认已在本合同签署前对展览展示展位的位置、面积、高度、电力状况等物理状况进行了实地全面勘验，确认展览展示展位完全符合乙方的使用要求，并同意按本合同约定足额向甲方支付相关款项。8.乙方确认甲方已在本合同签署前向其充分告知该展览展示展位的所有权、使用权及管理权状况，本合同签订后乙方不得对甲方签订本合同的资格或本合同的效力提出任何异议。9.乙方保证具有签订本合同的资格，保证展览展示展位的使用用途符合国家的相关要求，自行办理相关手续（包括城管、卫生、工商、国税、地税等），承担相关费用与责任，并将相关审批手续文件复印件交甲方备案。乙方应自行处理好相邻关系，如因违反国家、地方政府规定或与相邻人产生纠纷而引起的损失与责任均由乙方负责，甲方不负责任。……11.如需对甲方提供的展览展示展位及设备设施进行改造，则在甲方书面同意后，由乙方依照甲方同意的改造方案进行并由乙方承担费用。12.展览展示展位内乙方所属设备设施应根据甲方的要求进行设计，并提供图纸，包括效果图、平面图、外部尺寸图纸等，图纸应经过甲方审查，审查合格后，乙方方可施工。施工由乙方自行安排，但不得影响甲方及本项目商场其他商户的正常经营，并应当遵守甲方、物业公司相关装修及经营管理规定。乙方应当在甲方审查图纸合格后2日内完成全部施工工作。施工完成后，乙方应在1日内通知甲方验收，验收审查通过后乙方方可正式使用。甲方对图纸的审查和对施工的验收审查同意并不减轻或免除乙方应承担的责任，也不导致甲方对乙方的设计、装修等承担任何责任，所有责任均由乙方全面承担。……24.展览展示展位使用期限届满，乙方必须将展览展示展位恢复原样，展览展示展位区域内的物品及装修需在展览展示展位使用期限届满当日内清除完毕；无论任何原因本合同提前解除的，乙方须在甲方通知之日3内将展览展示展位内设施设备清除完毕并将展览展示展位恢复原状，逾期不清理或留有物品视为乙方自动放弃所有权利，甲方有权按废弃物品清除处理，包括拆除、加以变卖等，因此产生的处理费用由乙方承担。……27.未经甲方书面同意，乙方不得在甲方或该项目营业时间内进行相关设备设施的安装或拆除。……五、违约责任。……3.乙方违约导致本合同解除（包括甲方行使合同解除权）的，乙方除应当按照本合同约定向甲方支付违约金外，乙方已支付的展览展示辅助服务费和物业管理费、履约保证金不予退还，乙方应向甲方支付相当于展览展示辅助服务费和物业管理费总额的5%的违约金，且其还应当赔偿甲方因此遭受的损失。该合同还对其他内容进行了约定。该合同文本系由西铁营万达公司提供。合同签订后，尖果公司依约交纳了履约保证金10万元。尖果公司认为其与西铁营万达公司之间系租赁合同关系。西铁营万达公司认为双方之间系服务合同关系，西铁营万达公司把场地租赁给尖果公司，向其提供物业服务，尖果公司可以给西铁营万达公司带来客流。关于尖果公司在涉诉场地的经营期间，尖果公司主张为2018年4月4日至2018年9月28日。西铁营万达公司主张为2018年4月1日至2018年11月底，具体经营什么西铁营万达商业公司也不清楚。尖果公司主张双方还签订了《万达商管多种经营管理服务协议》补充协议，约定双方就该租赁场所租赁事宜签订本协议，以资共同遵守。该补充协议仅有尖果艺术培训公司在乙方处盖章，甲方处未有签名及盖章，西铁营万达公司不认可。尖果公司主张系因西铁营万达公司原因导致合同无法继续履行，并针对该主张提交如下证据：1.西铁营万达公司于2018年3月28日向尖果公司发送的《关于海洋球活动现场展台搭建的告知函》，佐证其所有的经营活动均是在西铁营万达公司监管与同意下进行。西铁营万达公司认可真实性，不认可证明目的，主张己方仅是要求做备案，不做实质管理和审查。该告知函主要内容为西铁营万达公司告知尖果公司在其公司外广场搭建海洋球展览展示平台过程中，存在未按要求提供施工图纸、检测报告，施工过程中存在现场使用麻花线、有大量烟蒂、工人有饮酒，应配置小心触电、禁止吸烟等风险标识牌，应配置相应灭火器等未按合同履约事项并要求尖果公司提供并约束好施工工人工作行为并保证现场施工材料的合规性。2.西铁营万达公司于2018年9月29日、2018年10月22日向尖果公司发送的《关于乡政府要求万达广场室外儿童娱乐场所拆除事宜的沟通函》及《关于市政城管要求万达广场室外停止经营事宜的沟通函》，佐证合同不能继续履行的原因。西铁营万达公司认可真实性，但认为只是通知尖果公司。该两份沟通函内容系西铁营万达公司告知尖果公司其接到南苑乡政府及北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局的责令改正通知书，责令其广场室外经营的儿童娱乐场所10月8日开始清理，11月15日前清理完毕。3.2018年4月10日《北京西铁营万达广场与西铁营村委会的和谐共创申请》，佐证开业时，西铁营万达公司及西铁营村委会达成一致意见，告知其公司能经营该项目。西铁营万达公司认可真实性，认为该项目是经过西铁营村委会同意，西铁营村委会和西铁营万达公司一起合作。该和谐共创申请对项目建设的原因、必要性、进行了说明，并在阐述必要性时写明：为了解决乡镇儿童在学习之余无处休闲问题，西铁营万达广场与尖果公司积极建设尖果海盗港，主体工程现已完工，有利于完善儿童乐园的产业的调整。西铁营万达公司认为双方合同无法继续履行的原因系尖果公司自身经营未取得相应许可，违规搭建、违规经营导致并针对该主张提交如下证据：1.2018年9月10日西铁营村委会向西铁营万达公司发送的《督办通知单》，主要内容为，2018年9月1日，南苑乡政府已将西铁营万达广场北侧地上物列为新生违法建设。要求于9月3日前拿出倒排工期计划，2018年9月30日前完成地上物拆除。西铁营村委会要求西铁营万达公司于2018年9月15日前反馈倒排工期计划及相关材料；2.2018年9月的北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局责令改正通知书，通知西铁营万达公司其在西铁营万达广场房外经营涉嫌违反了《北京市市容环境卫生条例》，责令其9月30日前清理完毕；3.2018年10月10日发送给西铁营村委会的南苑乡综合执法平台督办事项，通知西铁营村委会在其村村域内万达广场北侧存在集装箱和儿童游乐设施等现象，为保证街面环境秩序良好，要求西铁营村委会于10月15日之前改正；4.西铁营村委会2018年10月30日、2018年12月3日向西铁营万达公司发送的督办通知单，要求西铁营万达商贸公司按要求在规定时限内完成万达广场北侧地上物拆除并恢复场地原貌，严格按规划停车场功能使用场地，不得搭建违法建设；5.2018年11月22日，南苑乡社会治理指挥中心会议纪要，涉及本案的主要内容为：会议指出，西铁营村万达广场北侧恐龙乐园、海洋球设施为万达广场招租（万达方称为免费招租），其两处经营主体未在相关部门备案，无合法经营资质，属违法经营、违法建设，海洋球经营主体存在预付卡销售行为。针对万达广场北侧恐龙乐园、海洋球无照经营及违法建设问题，明确要求万达广场要严格按照规划红线范围合法合规经营，作为违法经营、设备拆除的第一责任人；6.2018年12月4日，西铁营村委会向西铁营万达公司发送的《关于西铁营万达广场与西铁营村和谐共创申请的回函》，针对西铁营万达公司与西铁营村和谐共创建设外广场冰雪乐园的有关申请，回复如下：1.2018年9月，根据南苑乡遏制新生违法建设的总体要求，南苑乡政府将万达广场北侧外广场上设施列为新生违法建设，责令拆除地上物并恢复场地原貌，严格按规划停车场功能使用场地，不得搭建违法建设，不得用作其他用途……，不同意双方和谐共创建设万达外广场冰雪乐园的申请，北侧外广场免费提供给西铁营万达公司建设停车场使用，不得用于其他用途。尖果公司对上述证据的真实性均认可，但不认可证明目的，认为系西铁营万达公司原因导致，其和村委会签订的协议约定的租赁场地用途系停车场，但其向尖果公司隐瞒了这一事实。另查，尖果公司提交西铁营万达公司工作人员郭利、安磊、张志坚、思凡、高庆华与尖果公司崔轩、李喆之间的微信、邮件往来记录，佐证西铁营万达公司招商游乐园；提供制式合同，不可修改；双方合同意思表示一致，游乐园招商租赁；游乐园建造过程经过西铁营万达公司审批和备案，不存在变更合同情形；西铁营万达公司认可招商目的在于增加商场人流量；双方约定每月2000张游乐园门票冲抵租金；西铁营万达公司存在超印游乐园门票情形。西铁营万达公司认为微信往来记录部分未提供手机，无法核对，部分虽提供手机，但语音部分无法核实，其相应内容是否完整，是否经过删除无法核实，且相关人员已经离职，相关内容的真实性、完整性无法核实，对该组证据均不予认可。前述微信、邮件往来记录可以看出尖果公司经营场地的设计、搭建需符合西铁营万达公司要求、经营接受西铁营万达公司管理与监督、经营期间向其报备经营状况、赠送免费门票。尖果公司还提交双方工作人员2018年11月6日至2019年1月8日期间的对话录音，佐证停止经营后双方沟通过程，合同约定期限是1年+1年，三家乐园同时离场，合同不能履行系西铁营万达商管中心不具备履行合同能力，非尖果公司原因导致；西铁营万达公司招商时已知尖果公司经营形式及场地内外CAD图。西铁营万达公司认可录音存在的真实性，但认为录音中人的身份、录音内容真实性、完整性均无法核实；即使录音人员身份内容是真实的，录音第11内容也显示，西铁营万达公司已经为合同的履行倾尽全力，万达集团高级别的领导以及其他渠道都与村委会、乡镇政府都进行了沟通和协调，但村镇政府坚持认为尖果公司违法经营，是由于其自身过错导致合同无法继续履行，与西铁营万达公司无关。11月16日录音时，尖果公司仍在经营中，并未撤场。前述录音显示，被通知拆除后，双方多次沟通如何协调继续经营问题，沟通过程提到提供免费票吸引客流及期限1+1问题，但未明确说明双方合同约定系1+1。2018年11月11日和11月14日录音内容显示尖果公司在录音当日并未停止营业。尖果公司主张其存在设备损失、经营类损失并针对所主张损失提交如下证据：一、设备损失证据：1.集装箱办公室三个共123200元。购买集装箱办公室的集装箱购销合同一份、民生银行付款业务回单、记账凭证、发票，发票显示付款方为尖果公司；2.篷房膜结构整体损失251426元。民生银行付款业务回单、发票，2018年3月的篷房定制购销合同两份及附加协议；3.PVC包刮0.65毫米篷布一张80000元。民生银行付款业务回单、记账凭证；4.地面工程700平方米117000元。民生银行付款业务回单、记账凭证、发票、北京市装饰装修工程施工合同及合同附加材料。该组证据显示：合同约定工程价款117000元，实际支付工程款105300元；5.收费系统（刷卡录入相关的管理系统）一套27560元。民生银行付款业务回单、发票、2018年3月14日及3月27日的旺猫游乐场管理系统采购合同各一份。一份合同约定价款26000元，另外一份合同约定价款26520元，尖果公司通过民生银行实际付款金额27560元，发票金额26300元。尖果公司未将为何存在两份合同，金额不一致核实结果告知法院；6.顶部电动遮阳帘一套43000元。民生银行付款业务回单（显示尖果公司于2018年3月23日至3月26日期间分三笔共付款40850元）、2018年3月21日合同书一份，合同约定总金额为43000元。尖果公司陈述因为款项未给清，所以没有发票；7.淘气堡设备一套509800元。民生银行付款业务回单(显示尖果公司2018年3月12日至4月19日分三笔共付款509800元)、记账凭证、发票、供货合同、淘气堡清单、收款证明、收据、附加协议；8.强弱电整体183645.5元。民生银行付款回单（显示尖果公司付款2018年3月26日至2018年6月20日分三次付合同款强弱电款共183645.5元）、记账凭证、发票、西铁营万达海洋球强弱电工程施工合同及附件、补充合同一组；9.设备（灯光、音响、照明）整套112380元。销售合同一份，该合同无签名盖章及签署日期；10.空调（十匹空调10台、2匹空调2台，尖果公司在诉讼过程中均已拉走）共190800元。发票金额190800元；11.室外充气水池（12米*5米）一件11200元。民生银行付款回单、记账凭证、发票、2018年7月31日签订的购销合同一份。尖果公司主张该室外充气水池已经被拆除，但未提交证据证明系西铁营万达公司拆除；12.海洋球清洗机一台16800元。民生银行付款业务回单、收据、销售合同；13.飞利浦100WLED工矿灯15盏、250W10盏共21200元。发票、销售单；14.网路布线及网费15036元。记账凭证、发票（金额共15036元）、互联网接入合同（合同期限2018年4月4日至2019年4月3日）；15.集装箱内灯带2套3220元，收据一张。尖果公司提供给的前述各项证据材料能够证明其设备投入花费。二、经营类支出损失及证据。1.今日头条推广费10000元。民生银行付款回单、发票、今日头条数据推广服务协议，显示金额均为10000元；2.大众点评技术服务费3600元。民生银行付款回单、技术服务协议订单确认函，投放期为2018年3月30日至2018年9月29日；3.智联招聘一年3680元。民生银行付款回单、发票、服务合同、服务条款各一份，佐证通过智联招聘网站招聘员工；4.公众责任保险1年9000元。民生银行付款回单、记账凭证、保单，保险期间2018年4月4日至2019年4月3日；5.室内除甲醛两次共40740元。民生银行付款回单、收据、委托服务合同；6.保洁开荒1次6600元，提供民生银行电子回单一张。上述民生银行付款回单的付款方均为尖果公司。尖果公司提供给的前述各项证据材料能够证明其经营类投入花费。三、网络购物花费。尖果公司主张通过网络购买小米电视、智慧台签台卡展示牌、钱箱、费用报销单、超清纳米技竞网头、伸缩竞技抄杆、南孚电池、营业执照相框、无碳原纸三联单、电脑桌子、手持激光测距仪、吸尘器、PVC防水垫、收银台柜台、个性沙发、收纳吧铁椅、地刷、更衣柜、展示柜、毛绒玩具、擦地机、地板袜套、地中海风格挂件、弹球台、办公用品、一次性活动手环等共计花费31454.11元。针对该主张，尖果公司提交订单详情予以佐证。西铁营万达公司对上述证据质证意见为，一、针对设备损失:第2项集装箱办公室损失仅有尖果公司单方公章，无合同相对方印章，合同真实性无法核实，不认可；第6项电动遮阳帘损失，没有发票，实际履行情况无法核实；第9项灯光、音响、照明设备损失，合同无任何一方盖章，且尖果公司自称费用未支付，合同实际履行情况无法核实，不认可；第12项海洋球清洗机无发票，实际履行情况无法核实；第13项飞利浦工矿灯仅有收据，没有发票，实际履行情况无法核实；第14项网络布线没有转账凭证，实际支付情况不认可；第15项集装箱内灯带无合同原件，不认可。对其他项目证据真实性认可，但不认可证明目的，理由：1.对于各项投入内容，是否用于本项目，无法核实，且尖果公司已经搬走的部分，也不属于其损失；2.尖果公司的损失仅应以能看到的，现场遗留物品且属于一次性，无法再次转移的为准；3.物品在使用过程中，价值有相应减损；4.根据合同约定期限仅有一年时间，双方合同即使正常履行，到2019年3月末也正常终止，尖果公司于2018年11月末停止营业，剩余期限也不足4个月时间，设备对应的使用价值也所剩无几；5.关于设备损失的责任，根据双方合同约定，是由于尖果公司违约导致合同无法履行，双方对合同提前终止的损失承担，合同有明确约定，应当由其自行承担；6.对于非由西铁营万达公司原因导致合同终止，由于第三方提出异议导致合同无法履行的，相应的损失，双方在签合同时也有明确约定，应由尖果公司自行承担。二、针对经营类损失。1.公众责任险，属于正常支出，在停止营业后可以申请退保，尖果公司未及时止损，导致损失扩大，应由其自行承担；2.保洁开荒仅有支付凭证，无法证明该款项实际发生及履行情况；3.对其他该类项目证据的真实性认可，但不认可证明目的。相应的经营类支出，都属于尖果公司的正常支出，不应认定属于合同履行不能导致的损失。三、网上购物清单。对于其真实性认可，但均系以个人名义购买，是否用于本项目无法核实，相应物品，应以现场遗留为准。尖果公司还向法院提交了收入明细表、微信、支付宝、拉卡拉、大众点评、分销平台收款记录、会员办卡记录、月收入明细单，证明其经营期间的经营收入，佐证其经营收入损失。西铁营万达公司不认可证明目的。尖果公司未就其经营、收益状况提交纳税、财务会计账册等凭证。另，关于设施设备损失，双方均表示不申请鉴定。再查，尖果公司系自然独资有限责任公司，其经营范围为舞蹈技术培训（不得面向全国招生）。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）尖果公司未就涉案场地经营办理证照及相关审批手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。尖果公司与西铁营万达公司签订的《万达广场展览展示以及配套物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。虽然双方所签合同名称为《万达广场展览展示以及配套物业管理服务合同》，但该合同约定甲方有偿为乙方提供服务，尖果公司提供的证据亦可证明其为西铁营万达公司提供免费票，同时尖果公司系由西铁营万达公司招商引进，合同对价除了提供免费票之外，还无形中体现在吸引客流量等商业利益方面，此外根据南苑乡社会治理指挥中心会议纪要记载，西铁营万达公司亦对外认可系招租，故可认定双方之间实为租赁合同关系。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，尖果公司本着经营目的与西铁营万达公司签订合同，西铁营万达公司应当保障尖果公司使用租赁场地。根据本案查明事实，涉案场地规划功能为停车场，西铁营万达公司仍将该场地出租给尖果公司并对尖果公司所经营的游乐场的场地搭建、日常经营进行统筹管理、监督，其对双方合同无法继续履行存在过错。尖果公司作为经营主体，在与西铁营万达商管中心签订合同，计划进行经营时亦应保证其对场地的使用符合国家相关要求，现其在未办理相关证照，未获相应审批的情况下违规搭建经营场地并进行经营，其对双方合同的无法履行亦应承担责任。综合全案事实，双方责任应就合同无法继续履行各自承担50%责任。关于尖果公司的经营期间，根据尖果艺术培训中心提交的录音材料，可看出其在2018年11月14日仍在经营当中，故法院认定尖果公司实际经营期间为2018年4月4日至2018年11月14日。关于双方约定的合同期限，双方书面合同约定期限为一年，虽然录音中提到1+1问题，但仅是个人陈述，未有书面约定，尖果公司亦未提供其他证据佐证，故对尖果公司主张合同实际为1+1的意见，法院不予采信。尖果公司提交的关于设备类、经营类、淘宝购物类的各项证据能够形成完整的证据链证明其各项投入花费，但投入花费并不等同于其实际损失。关于尖果公司主张的各项损失，法院认定如下：1.设备损失，法院根据相应设备是否可以移动拆卸并重复利用确定损失范围，对于不可拆卸或拆卸后无法重复利用的设备，结合投入花费、合同期限、已使用期限、双方责任比例确定具体赔偿数额。其中集装箱办公室、收费系统、淘气堡设备、设备（灯光、音箱、照明）、空调、海洋球清洗机、工矿灯集装箱内灯带、室外充气水池均属于可拆卸重复利用设备，不应列入损失范围；地面工程、强弱电、网络布线无法重复利用，法院列入损失范围；篷房膜结构、PVC包刮0.65毫米篷布、顶部电动遮阳帘系为特定场地设计的特定尺寸、形制物品，如拆除重复使用，其性能、稳定性、安全性受到很大影响，重复利用的几率较小，故法院亦酌情考量；2.经营支出类损失，法院依据投入花费、合同期限、已使用期限、双方责任比例酌情确定，但室内除甲醛、保洁开荒系经营所必须支出，与经营期间长短无关，该两项法院不予考虑；3.淘宝购物，所购买物品为可重复使用、可移动或消耗物品，故对该项损失法院不予支持；4.经营收入损失，系间接损失，且尖果公司未就其经营、收益状况提交纳税、财务会计账册等凭证，故对该项损失请求，法院不予支持。履约保证金一节，法院认为，西铁营万达公司作为场地出租管理方，其与尖果公司签订的合同系西铁营万达公司提供的格式合同，相关履约保证金不予退还的约定没有特殊标注，西铁营万达公司亦未证明其向尖果公司进行了合理的提示说明，明显加重尖果公司责任，且双方就合同无法实际继续履行均存在过错，西铁营万达公司以尖果公司违约为由，不予退还，不能成立。设施拆除及场地腾退交还一节，尖果公司与西铁营万达公司签订的合同在合同期内即因双方原因无法继续履行，现合同亦已到期，故西铁营万达公司要求尖果公司拆除设备设施并腾退交付的请求，于法有据，法院予以支持。占有使用费一节，双方合同未有明确约定，且涉案场地规划功能为停车场，西铁营万达商管中心将其出租存在过错，同时涉诉场地系西铁营村委会免费提供给西铁营万达公司建设停车场使用，西铁营万达商管中心未提交证据证明其存在实际利益损失，故对该项诉讼请求，法院不予支持。当事人的其他意见，依据不足，法院不予采信。据此，一审法院于2020年12月30日判决：一、北京西铁营万达广场商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还北京尖果艺术培训有限公司履约保证金100000元；二、北京尖果艺术培训有限公司于判决生效之日起十日内腾退并拆除西铁营万达广场北侧（北京市丰台区西铁营中路1号北京西铁营万达广场的1F层部分0604区域）的展览展示展位上搭建的所有设施及物品，向北京西铁营万达广场商业管理有限公司交还场地；三、北京西铁营万达广场商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付北京尖果艺术培训有限公司损失款共150000元；四、驳回北京尖果艺术培训有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京西铁营万达广场商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，尖果公司围绕其上诉理由依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尖果公司提交《关于定制户外大型游艺设施情况说明》《关于定制户外异型篷房设施情况说明》，用以证明其公司购买的设备和篷房都是经过定制的，不具有可移动性，拆除回收组装后会丧失相应的价值。西铁营万达公司的质证意见为：真实性、证明目的均不予认可，出具上述说明的公司与尖果公司存在利害关系，且这些专业上的问题我公司无法分辨，上述新证据的形式也不符合证据规则的规定，没有具体负责人签字。最重要的是租赁合同有约定合同解除、到期，尖果公司必须拆除，现在只不过是早晚的事情，所以拆除的损失是必然存在的，但我公司是不承担相应责任的。二审审理中，经询：1.尖果公司与西铁营万达公司均认可《万达广场展览展示以及配套物业管理服务合同》名为服务合同，实为租赁合同；2.尖果公司与西铁营万达公司均认可《万达广场展览展示以及配套物业管理服务合同》签订时间为2018年3月上旬；3.西铁营万达公司称其在签订上述合同前告知过尖果公司涉案场地规划为停车场，尖果公司对此不予认可，西铁营万达公司就其该项陈述未提交相应证据予以证明。本院认为：尖果公司与西铁营万达公司签订的《万达广场展览展示以及配套物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。上述合同虽名为服务合同，但二审审理中，双方均认可该合同实为租赁合同，对此本院不持异议。关于租赁合同提前解除责任的问题。本案中，涉案场地规划功能为停车场，西铁营万达公司在明知该规划的情形下，在与尖果公司签订租赁合同时未将该信息予以告知，仍与尖果公司就经营儿童游乐场的经营目的签订租赁合同，其对租赁合同提前解除应承担一定责任。同时，尖果公司作为承租人，其亦应在签订租赁合同前对涉案场地的规划性质予以了解，履行谨慎注意义务，在签订租赁合同后亦应保证其对涉案场地的使用符合国家相关规定要求。尖果公司在未办理相关经营合法证照，亦未获得合法建设手续的情形下就搭建违规建设并进行经营，亦应对合同提前解除承担一定责任。一审法院综合查明事实，酌情确定双方各负担50%的责任，并无不当。尖果公司关于其不应承担合同提前解除责任的上诉理由、西铁营万达公司关于其不应承担合同提前解除责任的上诉理由，均不能成立，本院均不予支持。关于尖果公司实际经营期间问题。一审法院依据录音材料认定尖果公司实际经营期间为2018年4月4日至11月14日，并无不当。关于拆除设施及涉案场地腾退的问题。因现双方签订的租赁合同已经无法实际履行，且该合同约定的履行期限亦已届满，故一审法院依据西铁营万达公司诉请，判决尖果公司拆除搭建设施并腾退涉案场地，符合合同约定，本院予以维持。关于履约保证金问题。鉴于双方对租赁合同提前解除均承担一定责任，并非尖果公司单方违约导致租赁合同提前解除，故现西铁营万达公司以尖果公司违约为由不同意退还其已交纳履约保证金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院依据尖果公司诉请，判决西铁营万达公司退还履行保证金，符合合同约定，并无不妥。关于尖果公司主张的赔偿损失的问题。虽尖果公司就其该项主张提交了设备类、经营类、淘宝购物类的各项实际支出予以证明其投入损失问题。但首先，设备损失问题，对于不可拆卸或拆卸后无法重复利用的设备设施、安装装修，一审法院综合实际支出费用数额、实际使用设施设备时间、合同提前解除责任比例因素，酌情确定具体赔偿损失数额，并无不当。对于可拆卸的部分设施设备部分，一审法院未列入损失范围，亦无不当。其次，经营支出类损失问题，一审法院亦考虑到实际投入、实际使用收益、合同提前解除责任比例因素，酌情确定具体赔偿损失数额，亦无不当。再次，淘宝购物类问题，考虑到所购买物品可重复再利用，故一审法院对于该部分损失未予支持，并无不妥。最后，经营收入损失问题，尖果公司未能提交充分证据对此类损失予以证明，故一审法院未对该类损失予以支持，亦无不妥。关于西铁营万达公司主张的涉案场地占有使用费的问题。因双方租赁合同未对租金有明确约定，西铁营万达公司的该项诉请缺乏依据，且西铁营万达公司对于租赁合同提前解除存在一定过错责任，故一审法院对西铁营万达公司的该项诉讼请求未予支持，于法有据，本院予以维持。综上所述，尖果公司与西铁营万达公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27295.68元，由北京尖果艺术培训有限公司负担18300元（已交纳），由北京西铁营万达广场商业管理有限公司负担8995.68元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年四月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪