天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1332号上诉人（一审被告）：天津市赛福汽车维修服务有限公司，住所地天津市南开区西湖道****楼**部分。法定代表人：谢元清，执行董事。委托诉讼代理人：闫世鹏，天津益清律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津盛名投资集团有限公司，，住所地天津市南开区黄河道**法定代表人：门继萍，董事长。委托诉讼代理人：张健，天津行通律师事务所律师。上诉人天津市赛福汽车维修服务有限公司因与被上诉人天津盛名投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初4739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津市赛福汽车维修服务有限公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判上诉人向被上诉人支付2020年5月18日之前的租金；2.一审诉讼费、保全费和二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，没有查明双方解除合同的时间，双方自2020年5月18日在客观上就已经无法继续履行合同，一审法院应当认定合同于2020年5月18日解除合同，租金也应当支付至2020年5月18日。新冠疫情暴发以来，上诉人经营困难，多次找被上诉人协商减免租金，被上诉人拒不同意。上诉人于2020年5月18日搬离房屋并贴上封条，已经用实际行动表明不再履行合同，被上诉人拒不同意解除合同，涉嫌故意扩大损失。一审法院将本案转为普通程序，延长审理期限，变相拖延了合同解除时间，给上诉人造成巨大的损失。天津盛名投资集团有限公司辩称，上诉人不享有合同法规定的合同解除权，并非疫情原因提前解除合同，疫情期间发生的电费比之前还多，上诉人系因找到其他经营地点而解除合同。一审期间，被上诉人要求上诉人办理交接手续，但上诉人拒绝配合，使被上诉人产生租金损失。天津盛名投资集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年10月31日期间的房屋租金252775元及滞纳金245507.36元；3.判令被告向原告支付2020年3月19日至2020年5月31日期间的电费5843.83元及滞纳金5129.83元；4.判令被告向原告支付2020年3月19日至2020年5月31日期间的水费340元及滞纳金297.15元；5.案件受理费、保全费由被告负担并直接给付原告。一审法院认定事实：被告自2012年开始租用原告坐落于天津市南开区黄河道519号，幢号22-01号房产，2019年3月1日双方续签《房屋租赁合同》，约定被告租赁上述房产，根据自身业务情况合理使用，租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日，年租金为379162元，房屋租金按半年结算，房租由被告于每期起始日前7日一同交付原告，每逾期一日，原告有权按年度租金5‰向被告加收滞纳金，此房屋补交保证金为40000元，房屋保证金用于保证本合同的有效执行，以及被告在租赁期内对所租赁房屋附有的保证房屋及附着设施完好的义务，当被告退租与原告交接房屋并由原告确认房屋及附着设施完好，应在30日内变更营业执照、税务登记地址变更手续，持工商管理部门的受理书或新的营业执照副本复印件来办理保证金的退款事宜，原告将房屋保证金退还被告，否则，原告应按实际损失扣除房屋保证金后退还剩余部分，此房屋原有保证金为10000元，现此房屋保证金共计50000元整，房屋保证金由被告于合同生效前7日交付原告，水、电费由被告按时支付，并由被告承担延期付款的违约责任，被告应在每月抄表周期内将本月应交费用交于原告，每逾期一日，原告有权按应收费用的5%向被告加收滞纳金，被告擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，拖欠租金累计达1个月的，利用承租房屋进行违法活动，经营政府、上级单位明令禁止经营项目的，故意损坏承租房屋的，违反本合同条款规定的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，如因国家建设、不可抗力因素，原告必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知被告，被告的经济损失，原告不予补偿，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金（包含房租和物业费）的30%作为违约金，因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。合同签订后，被告继续使用案涉房产经营汽车修配，并向原告支付房租至2020年2月29日，另按合同约定向原告总计交纳保证金50000元。2020年3月，被告提出提前终止合同，经双方多次沟通未果。2020年5月，原告向被告发出逾期缴费滞纳金通知书，要求被告支付租金、物业费、水电费及滞纳金。随后被告向原告陆续发出解除合同通知书、房屋交付通知及租赁房屋交接通知，告知自2020年3月31日起双方解除于2019年3月1日签订的房屋租赁合同，以保证金及自行搭建的房屋冲抵租金、水电费、违约金及滞纳金，其于2020年4月30日已将房屋腾空，双方尽快办理交接手续。根据被告提供的现场照片显示，其搬离时在门上处张贴了封条，封条落款时间为2020年5月18日，但双方至今未办理房屋交接手续。2020年3月1日至2020年10月31日被告欠缴原告房屋租金252775元，另欠缴原告2020年3月19日至2020年5月31日期间的电费5843.83元、水费340元。案件受理后，一审法院根据原告申请，于2020年6月17日下发（2020）津0104民初4739号民事裁定书，裁定冻结被告名下308725.52元银行存款及其他等值财产。2020年6月22日实际冻结被告名下银行存款12448.78元，期限一年。保全费2064元，已由原告垫付。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。合同履行期间，虽逢本市新冠肺炎疫情防控，给被告正常经营造成一定影响，但并不导致合同目的无法实现，可通过减少租金、延长租期或延期支付租金等方式予以调整。而在双方未协商一致的情况下，被告单方提出解除合同、搬离案涉房屋并通知原告办理交接的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，该行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但考虑到被告已将经营设备全部搬离，不愿再继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故原告要求被告继续履行双方所签《房屋租赁合同》，一审法院不予支持。此外，在合同履行期间，考虑新冠疫情对被告经营势必造成的影响，酌情减免2020年3月1日至2020年10月31日期间2个月的被告应付房租。2020年3月19日至2020年5月31日期间被告欠缴原告的水费、电费，被告应当履行缴费义务。关于原告诉请的滞纳金问题，因双方合同约定及原告主张均过高，应依法调整。由于案涉房屋原、被告尚未进行交接，故本案对上述房屋租赁合同所涉及的保证金问题不予涉及。一审法院判决：一、被告天津市赛福汽车维修服务有限公司支付原告天津盛名投资集团有限公司2020年3月1日至2020年10月31日期间的房屋租金189581元。并以189581元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月24日起计算至实际给付之日期间的滞纳金，以原告天津盛名投资集团有限公司请求的245507.36元滞纳金为限（该款由被告天津市赛福汽车维修服务有限公司于本判决书生效后十日内汇入原告天津盛名投资集团有限公司农行五金城支行02-1××××3637号账户内）；二、被告天津市赛福汽车维修服务有限公司支付原告天津盛名投资集团有限公司2020年3月19日至2020年5月31日期间的电费5843.83元。并以5843.83元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起计算至实际给付之日期间的滞纳金，以原告天津盛名投资集团有限公司请求的5129.83元滞纳金为限（该款由被告天津市赛福汽车维修服务有限公司于本判决书生效后十日内汇入原告天津盛名投资集团有限公司农行五金城支行02-1××××3637号账户内）；三、被告天津市赛福汽车维修服务有限公司支付原告天津盛名投资集团有限公司2020年3月19日至2020年5月31日期间的水费340元。并以340元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起计算至实际给付之日期间的滞纳金，以原告天津盛名投资集团有限公司请求的297.15元滞纳金为限（该款由被告天津市赛福汽车维修服务有限公司于本判决书生效后十日内汇入原告天津盛名投资集团有限公司农行五金城支行02-1××××3637号账户内）；四、驳回原告天津盛名投资集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8899元、保全费2064元，共计10963元，由原告负担6797元、被告负担4166元。被告负担部分于本判决书生效后十日内汇入原告农行五金城支行02-1××××3637号账户内。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间系房屋租赁合同法律关系，现上诉人在合同期限届满前已搬离涉诉房屋，合同已无继续履行的可能性，双方于2019年3月1日所签订的《房屋租赁合同》应予解除。关于合同解除的时间，双方在解除合同沟通未果的情况下，上诉人于2020年5月18日向被上诉人发出《解除合同通知书》，要求解除合同并表示已于2020年4月30日腾空房屋。但上诉人提前解除合同，并不享有单方通知解除权，其应通过诉讼的方式主张，故其主张合同于2020年5月18日解除，本院不予支持。依据二审查明的事实，被上诉人实际接收房屋的时间为2020年12月1日后，一审法院依据被上诉人的诉讼请求，判决上诉人给付被上诉人租金至2020年10月31日，事实和法律依据充足，上诉人主张应给付租金至2020年5月8日，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人天津市赛福汽车维修服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8899元，由天津市赛福汽车维修服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年四月二十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……