浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终339号 上诉人（原审被告）：孙潇晗，男，汉族，1988年5月13日出生，住杭州市拱墅区。 上诉人（原审被告）：潘文静，女，汉族，1986年11月11日出生，住杭州市拱墅区。 被上诉人（原审原告）：杭州新窝网络科技服务有限公司。住所地：杭州市拱墅区丰庆路498号2幢1308室。 法定代表人：李凡强，总经理。 委托诉讼代理人：杜鹏、赖剑儒，浙江顺博律师事务所律师。 上诉人孙潇晗、潘文静与被上诉人杭州新窝网络科技服务有限公司（以下简称新窝网科公司）合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初6727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2021年3月30日公开开庭审理了本案，上诉人孙潇晗、潘文静，被上诉人新窝网科公司的委托诉讼代理人赖剑儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2019年10月13日，新窝网科公司、孙潇晗、潘文静签订委托代销协议书（以下简称《代销协议》），约定： 一、孙潇晗、潘文静将902室房屋全权委托新窝网科公司代为办理销售事宜（首部第1条）。 二、孙潇晗、潘文静同意采用代销方式出售902室房屋，对新窝网科公司授权如下：代表孙潇晗、潘文静商谈买卖合同，价格不低于双方在本协议中约定的价格，以此价格出售，新窝网科公司不收取孙潇晗、潘文静任何费用；代表孙潇晗、潘文静同装修公司签订装修协议，价格不高于双方在本协议中约定的价格（首部第2条）。 三、新窝网科公司、孙潇晗、潘文静确认902室房屋代销价159.5万元，代销期限2019年11月8日至2020年6月17日（第一条第1款）。 四、代销期限内，孙潇晗、潘文静同意新窝网科公司委托装修公司对902室房屋进行装修后再行销售，装修费用10万元由新窝网科公司垫付，孙潇晗、潘文静在新窝网科公司代销902室房屋成功并协助签订《杭州市房屋转让合同》、拿到首付款后当日支付给新窝网科公司（第一条第3款前句）。 五、房屋最终销售价超出代销价与设计装修、合作付佣等实际发生费用之和的部分，孙潇晗、潘文静同意作为设计费100%支付给新窝网科公司，于孙潇晗、潘文静拿到首付款当日支付给新窝网科公司（第一条第3款后句）。 六、代销过程中，孙潇晗、潘文静需全力配合代销交易及产权过户；孙潇晗、潘文静声明，房屋所有权过户契税、增值税、个人所得税、土地增值税、维修基金、交易费等由买方承担（第一条第4款）。 七、代销期间，新窝网科公司保证按本协议约定操作，如果因新窝网科公司未按本协议约定操作而给孙潇晗、潘文静带来经济损失，新窝网科公司应对孙潇晗、潘文静予以赔偿（第三条第3款）。 八、自本协议签订之日至代销期限内，新窝网科公司未能售出房屋，装修改造所产生的一切费用由新窝网科公司承担，装修物资所有权归孙潇晗、潘文静（第三条第4项）。 九、孙潇晗、潘文静同意此房售出后从买房定金中优先扣除装修费用、中介费及设计费，定金不足，从剩余房款中扣除，剩余房款不低于代售价格（第四条）。 新窝网科公司、孙潇晗、潘文静还于同日签订委托书、委托装修相关协议，就委托权限、装修事宜等作出约定。 2020年4月14日，经浙江德佑贝家房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）居间，孙潇晗、潘文静与宋泽群签订《杭州市房屋转让合同》，约定： 一、902室房屋转让总价181.8万元，宋泽群于2020年4月21日前支付首期款55万元，余款126.8万元于同日前申请银行贷款，款项均付至第三方监管账户；宋泽群首付款到账且居间方取得按揭审批通过的借款合同后三个工作日内转付孙潇晗、潘文静55万元，贷款到监管账户、房屋交割完毕且户口清空后三个工作日转付孙潇晗、潘文静126.8万元（第二条第1款、第三条第3款和第4款）。 二、孙潇晗、潘文静与宋泽群在贷款到监管账户起三个工作日内将该物业相关配套费用结清，孙潇晗、潘文静将902室房屋交付给宋泽群（第四条）。 三、孙潇晗、潘文静与宋泽群同意在居间方取得按揭审批通过的借款合同后的第三个工作日前，双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续（第七条第1款）。 四、孙潇晗、潘文静应在交房前向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续（第八条第2款）。 五、孙潇晗、潘文静与宋泽群共同委托德佑公司办理房地产权属转移登记手续（第八条第3款）。 2020年4月30日，孙潇晗、潘文静向新窝网科公司职员李仁表示，拿到房屋首付款后由新窝网科公司先拿钱不合理。 2020年5月，孙潇晗向李仁表示，代销合同于2020年6月17日到期，交易要28号之后，人是新窝网科公司找的，合同期内不能完成交易；新窝网科公司、孙潇晗、潘文静按有税定价，拖出这个时间不用交税，省下税钱就可提高房价归新窝网科公司；打得一手好算盘，合同期内孙潇晗、潘文静还真没办法，现在两条路：一、合同期内过户完成房产售出程序；二、因合同期内含增值税，合同价含增值税价格，为客户合理避税将合同期延至7月，合同价调整为167.5万元；告诉过你卖房不是缺钱，是为小孩读书，小学报名截止时间2020年6月16日，如果新窝网科公司选择第二个方案，孙潇晗、潘文静要在15号前过户其他房子，契税个税各1个点共4万，到时902室房屋过户还有1.8万个税，损失首套房利率。 2020年6月3日，501室房屋转移登记至孙潇晗、潘文静名下，孙潇晗、潘文静支付501室房屋个人所得税13103.57元、契税13103.58元、土地使用权出让金2550元。 2020年7月6日，孙潇晗、潘文静通过德佑公司支付902室房屋个人所得税18180元。 2020年7月8日，902室房屋所有权由孙潇晗、潘文静转移登记至宋泽群名下。 2020年9月19日新窝网科公司向法院提出诉讼请求：孙潇晗、潘文静支付设计费107190元、装修费100810元、佣金15000元，合计22.3万元；孙潇晗、潘文静支付逾期利息（以22.3万元为基数，按贷款利率，自2020年4月21日计算至款项付清之日）；诉讼费由孙潇晗、潘文静承担。 原审法院认为，新窝网科公司是依《代销协议》第一条第1款第1句、第3款后句向孙潇晗、潘文静主张权利。根据该条款约定，902室房屋最终销售价181.8万元，扣除归孙潇晗、潘文静所有的159.5元代销价款之后，剩余22.3万元作为新窝网科公司的装修费、设计费、佣金支出归新窝网科公司所有，于孙潇晗、潘文静拿到首付款当日支付给新窝网科公司。孙潇晗、潘文静的主要抗辩意见是：代销期限至2020年6月17日，房屋过户时间为2020年7月8日，新窝网科公司有意将过户时间拖至代销期限之外违背孙潇晗、潘文静卖房初衷，并造成孙潇晗、潘文静额外支出税费46937.15元；新窝网科公司在代销期内未售出房屋，装修等一切费用由新窝网科公司承担，装修归孙潇晗、潘文静所有。 孙潇晗、潘文静与宋泽群签订的《杭州市房屋转让合同》第八条第3款约定，孙潇晗、潘文静与宋泽群共同委托德佑公司办理房地产权属转移登记手续。此意味着，有关902室房屋所有权移转的变更登记手续，孙潇晗、潘文静在2020年4月14日签订《杭州市房屋转让合同》时已另行委托德佑公司办理。孙潇晗、潘文静客观上排除了新窝网科公司办理房屋转移登记的可能。自2020年4月14日起，有关902室房屋所有权转移的时间点完全由宋泽群、孙潇晗、潘文静及德佑公司掌控，新窝网科公司无从插手。《杭州市房屋买卖合同》最终由孙潇晗、潘文静签字确认，宋泽群、孙潇晗、潘文静最终确定交易价格为181.8万元，并确定在2020年7月8日过户，由此产生的后果应由孙潇晗、潘文静自行承担。孙潇晗、潘文静认为新窝网科公司有意将过户时间拖至代销期限之外的观点缺乏证据证明，该院不予采信。 但是，《代销协议》第一条第4款、第四条约定902室房屋过户产生的税费由买方承担，孙潇晗、潘文静取得的剩余房款不低于代销价格。根据上述条款的文义，就新窝网科公司、孙潇晗、潘文静之间的法律关系而言，新窝网科公司应确保孙潇晗、潘文静拿到代销价款159.5万元。现有证据显示，孙潇晗、潘文静在902室房屋交易过程中支出税费18180元，该18180元应由新窝网科公司承担。上述交易价款181.8万元，扣除代销价款159.5万元，扣除税费18180元，剩余204820元作为新窝网科公司的装修费、设计费、佣金支出应归新窝网科公司所有。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、孙潇晗、潘文静支付给杭州新窝网络科技服务有限公司设计费、装修费、佣金合计204820元，于本判决生效之日起十日内付清。二、孙潇晗、潘文静支付给杭州新窝网络科技服务有限公司逾期付款利息（以204820元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月10日计算至款项实际付清之日），于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回杭州新窝网络科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果孙潇晗、潘文静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2323元，由杭州新窝网络科技服务有限公司负担189元，由孙潇晗、潘文静负担2134元。杭州新窝网络科技服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，孙潇晗、潘文静于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，孙潇晗、潘文静不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案事实：合同期限内，被上诉人未能按照合同约定将房屋售出。对于原审判决书对我方客观排除被上诉人办理房屋所有权转移登记的可能的认定提出异议：根据“委托书”约定，被上诉人有代为商谈房地产买卖合同、补充协议等、检查签订房屋交接文件的权利，被上诉人作为专业的代销机构，应充分了解并考虑到售卖过程中可能影响到事实结果的风险并做好规避工作，由此产生的后果应由被上诉人自行承担。二、理由及依据。1、根据合同第三条第4款约定：“甲乙双方协商一致，自本协议签订之日起至代销期限内，乙方未能售出本协议所涉及的房产，如此房已经进行过装修改造，装修改造所产生的一切费用由乙方承担，装修物资所有权归甲方。”2、根据新华字典对“售”的基本解释为“卖”，而“出”放在动词后表示趋向或效果，所以“售出”一词的解释为“卖出去”。3、根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案为合同纠纷，原判的事实认定却缺少了合同期限这项重要的合同要素，在事实明确，且有合同及相关法律作为依据的基础上，以“按劳分配”作为审判结果，仅仅“保护”了被上诉人的利益，有失公正。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人新窝网科公司答辩称：首先，协议中第二条明确约定：“甲方同意采用代销的方式出售上述交易房地产，并对乙方授权如下：（1）代表甲方商谈上述房产的买卖合同（价格不低于双方在本协议严重约定的价格），以此价格出售，乙方不收取甲方任何费用......”。由此可见，上诉人仅授权被上诉人代为商谈签订房屋买卖合同，而具体的房屋过户等相关事宜原告并无权操作。其次，依照协议第一条第三款的约定：“甲方在乙方代销交易房地产成功并协助签订《杭州市房屋转让合同》拿到首付款后当日支付乙方。如果甲方交易房地产最终销售价款超出代销价款与设计装修合作付佣等实际发生相关费用之和的部分甲方同意支付乙方100%作为装修设计费。甲方在拿到首付款当日支付乙方。”由此可见，只要被上诉人协助上诉人与第三人成功签订《杭州市房屋转让合同》且买方支付首付款后，即视为被上诉人代销工作已完成，上诉人即应当支付相应代销费用及装修费。再次，上诉人认为售出的意思为“卖出去”，且由房屋产权部门完成变更登记才属于卖出去，该上诉意见无法成立。售出的意思指的是将房屋出售给他人，出售方与购买方达成一致的意思表示即可，而上诉人与案外人宋泽群在2020年4月14日已就此签订了《杭州市房屋转让合同》，由此可见，双方也就此达成房屋出售的合意，被上诉人已经完成代销义务，也就已经完成了上诉人所谓的“售出”。至于房屋产权部门的变更登记，只是为了明确房屋的物权归属而做的一个后续措施，不动产登记只是影响房产的物权，而并不影响上诉人与案外人所签订合同的效力。并且在事实上，上诉人在签订《杭州市房屋转让合同》时，已经另行委托德祐公司办理，上诉人在客观上排除了被上诉人办理房屋转移登记的可能，被上诉人本身并不具备房屋居间的经营资质，则自2020年4月14日起，被上诉人根本无法干涉、影响上诉人办理房屋产权登记，房屋所有权转移的时间点完全由上诉人、宋泽群及德祐公司掌控，被上诉人根本无从干涉。最终，上诉人与宋泽群选择在2020年7月8日完成过户，则因此产生的后果皆应当由上诉人自行承担。综上所述，原审认定事实清楚，适应法律准确，上诉人的上诉理由没有事实依据及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，上诉人孙潇晗、潘文静提交如下证据： 1、2020年4月7日与被上诉人经办人的聊天记录，证明被上诉人于2020年4月7日告知上诉人德佑公司顾问把上诉人的房子卖掉了。 2、2020年4月10日与德佑公司顾问的聊天记录，证明当时的意向金、中介费是由被上诉人的经办人签字的。 上述证据共同证明被上诉人没有在合同期限内把上诉人的房子卖掉，所以不用将高于协议价格部分的房款支付给被上诉人。 被上诉人新窝网科公司没有提交新证据。对上诉人提交的证据质证意见：对两份证据的真实性、合法性没有异议。对关联性以及证明目的不予认可。该证据不能证明上诉人的待证事实。同时证据也不是二审新证据，不应予以采纳。 上诉人提交的证据经被上诉人质证后，本院认证如下：本院对证据的真实性、合法性予以确认，但对证明目的不予采纳。 双方当事人对原审法院查明的无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。2019年10月13日，孙潇晗、潘文静与新窝网科公司签订的《代销协议》是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按协议的约定履行。合同约定代销期限为2019年11月18日起止2020年6月17日止。从现有证据来看，2020年4月14日，通过德佑公司的中介，孙潇晗、潘文静与案外人宋泽群签订《杭州市房屋转让合同》，确定交易价格为181.8万元。从此时起，案涉902室房屋所有权转移完全由宋泽群与孙潇晗、潘文静及德佑公司掌控，客观上排除了新窝网科公司办理房屋转移登记的可能。案外房屋于2020年7月8日过户。根据新窝网科公司与孙潇晗、潘文静签订的《代销协议》约定，新窝网科公司应确保孙潇晗、潘文静拿到代销价款159.5万元。现孙潇晗、潘文静在案涉902室房屋交易过程中支出税费18180元，该18180元应由新窝网科公司承担。案涉房屋的交易价款181.8万元，扣除代销价款159.5万元，扣除税费18180元，剩余204820元应作为新窝网科公司的装修费、设计费、佣金支出归新窝网科公司所有。现孙潇晗、潘文静上诉所称无需向新窝网科公司支付上述款项的请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4372元，由上诉人孙潇晗、潘文静负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 二〇二一年四月七日 书记员  何英杰