北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4573号上诉人（原审被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街2号院4号楼2层201。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：唐薇，女，1991年8月17日出生，汉族，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，满族，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）：北京利家群盈科技有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路17号26幢1-3层102-Y006。法定代表人：崔佳，执行董事。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京利家群盈科技有限公司（以下简称利家群盈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初6557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇，被上诉人利家群盈公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回利家群盈公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由利家群盈公司承担。事实和理由：一、一审法院在缺乏证据证明的情况下，认定富力公司出售案涉房屋时有将设备间作为赠送面积的意思表示，属于事实认定严重错误。首先，在一审质证环节中，富力公司对于录音证据真实性已明确表示否认，一审法院在上述录音的出处、主体、情境、时间均未查明的情况下，未经调查论证，便在判决中直接认可了其真实性及证明效力，在程序及事实认定方面均存在严重错误。其次，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y2061107）（以下简称《预售合同》）中并未提及任何赠送事宜，反而可以证明本次交易并不存在所谓赠送面积，一审法院无视客观事实，反而认为《预售合同》可以证明“被告有赠送面积的意思表示”，显然认定事实有误。再次，虽然在规划平面图中，案涉房屋西南方向墙体并未设计安装防火门，但富力公司后期在防火墙上加装防火门并未改变规划要求的防火性能，也不会影响富力公司的使用，反而便于后续设备检修，属于房屋功能性改善。加装防火门与所谓的赠送面积本就毫无关联，一审法院却将其视为赠送的意思表示，完全就是基于主观臆断。最后，利家群盈公司一审中提交的录像录制时间为2020年，被拍摄的主体也并非案涉房屋销售时的实际销售人员，谈话过程中也并未涉及案涉房屋，被拍摄主体也并无任何表述称房屋“存在赠送面积”或“赠送面积无法实现”。因此，该段录像既不能还原案涉房屋签约时的情况，也不构成任何追认。一审法院无视证据关联性及证明力，据此认定案涉房屋有赠送面积，显然存在严重事实认定错误。一审仅凭主观臆断便认定富力公司存在欺诈的意思表示，既与事实不符，也于法律无据。二、一审法院在不符合法定要件的情况下认定富力公司构成欺诈。首先，富力公司通过《预售合同》已将案涉房屋的全部情况如实告知利家群盈公司，不存在“告知虚假情况”或“隐瞒真实情况”。2017年9月21日，利家群盈公司签订载有标的物详细信息的《预售合同》，已作出其真实的确认意思表示；2019年6月28日，利家群盈公司办理收楼手续，房屋状况与当前完全一致，利家群盈公司也签字予以确认。利家群盈公司在签订合同时也必然进行了审慎思考，对购买房屋后的风险作出独立判断，岂会遗漏关键条款。其次，“欺诈”属于一种明显、严重的单方故意违法行为，理应有充分的证据予以支持，但一审法院并未对所谓“欺诈行为”进行查明。最后，“欺诈”的结果是令对方当事人违背真实意思表示，但本次交易的结果并未违背利家群盈公司的真实意思。《预售合同》中并无任何有关赠送面积约定的情况下，不能仅凭借自身臆测认为其存在。利家群盈公司选择签约，就应当按照《预售合同》约定履行合同，而不能强行加重富力公司的履约义务。三、如判令富力公司无条件返还购房款及利息、撤销预售合同将给富力公司造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。利家群盈公司仅仅因为近期房价下行，便无视合同约定，单方要求撤销合同。2017年政府调控房价，北京房地产市场交易价格均有不同程度的下跌，撤销合同将对富力公司造成巨大的损失。利家群盈公司辩称，1.一审法院认定富力公司出售涉案房屋时将设备间作为赠送面积的意思表示，属认定事实正确。涉案房屋现场状态与规划及《预售合同》平面图不一致，规划及《预售合同》平面图显示涉案房屋西南墙体没有防火门。利家群盈公司提供的录音中，富力公司的工作人员武建中明确回复其购买商铺存在赠送面积，并且赠送面积大小直接影响商铺销售价格，录像中也有相应表示，武建中作为富力公司工作人员，对销售商铺存在赠送面积的事实多次进行陈述、说明，结合现场实际状况，可认定涉案房屋确实存在赠送面积。利家群盈公司提供的录音、录像谈话人身份明确，内容清晰，未被剪接或伪造，具有真实性、连贯性、合法性，能够对案件事实进行佐证。《户型鉴赏》内容显示有30平米的赠送面积，该内容虽未载入《预售合同》，但其内容具体明确，对合同的订立及价格确定有重大影响，应视为合同内容。2.富力公司在销售过程中隐瞒赠送面积为设备用房的事实，承诺该部分为赠送面积，致使利家群盈公司作出错误的意思表示，符合法律关于欺诈的规定。3.《预售合同》因符合法律规定的欺诈情形，依法应当予以撤销，富力公司的欺诈行为已经给利家群盈公司造成直接经济损失。利家群盈公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销利家群盈公司与富力公司签订的《预售合同》，并判令富力公司配合利家群盈公司办理Y2061107联机备案注销手续；2.判令富力公司返还利家群盈公司已付房款人民币6333171元，并以此为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3.判令富力公司返还利家群盈公司已付印花税3167元；4.判令富力公司返还利家群盈公司已付公共维修基金18724元；5.判令富力公司返还利家群盈公司已付逾期付款违约金126730元；6.案件受理费由富力公司承担。一审法院认定事实：2017年9月21日，利家群盈公司与富力公司签订《预售合同》，该合同注明出卖人为北京富力通达房地产开发有限公司，约定富力公司向利家群盈公司出售通州区×××134号房屋，房屋套内建筑面积34.1平方米、分摊共有建筑面积59.42平方米，预测建筑面积共93.52平方米。套内计价面积单价每平米人民币185723.49元，房屋总价款6333171元。《预售合同》签订后，利家群盈公司、富力公司双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，合同约定于2017年6月24日支付定金10万元，利家群盈公司于2017年6月21日交纳定金10万元。合同约定2017年9月21日交纳第一期房款1193171元，利家群盈公司于2017年9月19日交纳第一期房款1193171元。合同约定2017年10月21日交纳第二期房款126万元，利家群盈公司于2017年10月19日支付第二期房款126万元。合同约定2017年12月21日支付第三期房款126万元，利家群盈公司于2017年12月25日支付第三期房款126万元，富力公司没有收取逾期付款违约金。合同约定2018年3月21日支付第四期房款126万元，利家群盈公司分别于2018年5月29日、于2018年6月25日各交纳第四期房款31.5万元，共计63万元，尚欠第四期房款63万元。合同约定2018年6月21日交纳第五期房款126万元，利家群盈公司于2019年3月27日交纳101万元（含尚欠的第四期房款63万元及第五期房款38万元），并于2019年3月28日交纳尚欠的第五期房款88万元。此外，利家群盈公司交纳的第四期房款逾期违约金为21672元，交纳的第五期房款逾期违约金为105058元。利家群盈公司于2019年6月28日交纳公共维修基金187240元。另查，利家群盈公司提供录音、录像证明购房时富力公司承诺会有赠送面积，利家群盈公司系出于信任才签订《预售合同》；利家群盈公司提供规划平面图，证明涉案房屋西南方向墙体并未设计安装防火门。在一审法院审理过程中，经双方确认，案涉房屋西南方向有防火门的墙体相连一间设备用房，此设备用房即为利家群盈公司主张的赠送面积。一审法院认为，本案争议焦点是富力公司在与利家群盈公司订立合同过程中就房屋赠送面积问题是否存在欺诈。从我国合同法的规定看，导致合同处于可变更、可撤销状态的事由有三：一是显失公平，二是重大误解，三是以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使合同相对方在违背真实意思的情况下订立合同。具体而言，在显失公平规则中，需表意人对合同内容没有误解，只是因其无知或面临紧迫情势而处于被动状态，提出或接受不公平的条件，故本案不适用该规则。本案能否因利家群盈公司重大误解，或富力公司欺诈，导致合同处于可撤销的状态，是本案讨论的主要内容。重大误解主要指行为人对行为内容有重大误解，即民事行为的当事人在作出意思表示时，对涉及行为法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第71条对重大误解作出了较为明确的界定。构成重大误解的法律要件一般包括以下六个要素：（1）表意人因误解作出了意思表示，表意人的错误认识与其意思表示之间具有因果关系；（2）对合同内容发生重大而非一般的误解；（3）误解必须是由误解方自己的过错造成的，而不是由于受到他人的欺骗或不正当影响造成的；（4）误解应该是发生在合同订立时对已存在事实的不正确假设；（5）表意人必须无主观上的故意；（6）必须使误解方造成重大损失。由此可见，重大误解与欺诈规则的区别在于：（1）表意人产生认识错误的原因不同。重大误解的情况下，误解一方陷入错误认识一般是由于自己的过失（非故意）造成的；欺诈情况下，受欺诈人陷入错误认识是由于他人实施欺诈行为而诱使自己作出非真实的意思表示，而非自己的过失造成的。（2）对行为后果的要求不同。误解方遭受或可能遭受较大损失是重大误解的构成要件；而在欺诈情形下，不论欺诈是否给欺诈方造成较大的损失，欺诈行为均成立，受欺诈人遭受较大损失仅是确定欺诈人赔偿责任的依据之一。（3）当事人责任分担不同。两者在结果上虽然都表现为是合同可变更、可撤销，但赔偿责任的主体却有实质的差别。在重大误解情形下，误解方作为撤销权人应当赔偿相对人因其撤销合同而受的损害；而在欺诈的情形下，撤销权人无须对相对人承担责任。在本案中，作为开发商的富力公司，是否存在欺诈行为并导致购房人利家群盈公司行使撤销权是关键问题。构成欺诈的要件有三：（1）须有欺诈行为；（2）须有欺诈故意；（3）欺诈行为与表意人陷于错误及意思表示具有因果关系。结合利家群盈公司提供的《预售合同》、规划平面图、录音、录像及现涉案房屋西南方向墙体所安装的防火门，综合判断可以认定富力公司有将设备间作为赠送面积的意思表示。利家群盈公司提供的证据链能够证明富力公司存在误导行为，致使利家群盈公司认为存在赠送面积，诱使其作出错误意思表示，因此原《预售合同》为可撤销合同，合同效力自始无效。故一审法院对利家群盈公司请求撤销合同、配合办理联机备案注销手续，并返还已付房款及利息、印花税、公共维修基金、逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：一、撤销利家群盈公司与富力公司于2017年9月21日签订的《预售合同》，富力公司于判决生效之日起七日内配合利家群盈公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、富力公司返还利家群盈公司已付房款人民币6333171元，并以此为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息，于判决生效之日起七日内执行清；三、富力公司返还利家群盈公司已付印花税3167元、已付公共维修基金18724元、逾期付款违约金126730元，于判决生效之日起七日内执行清；如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案二审争议焦点为利家群盈公司主张富力公司曾向其作出案涉房屋有赠送面积的意思表示，并诱使其作出错误意思表示，应认定为欺诈行为，是否有充分的事实和法律依据。首先，根据本案查明的事实，双方签订的预售合同中并没有关于赠送面积的约定，利家群盈公司作为商事主体，理应在购买商品房（包括房屋面积、合同价款等合同主要条款的协商和合同内容的确认）过程中尽到理性购房人的审慎注意义务，应当对合同未约定赠送面积条款的法律后果有清晰的认识。其次，从利家群盈公司提供的录音、视频的内容来看，富力公司销售人员亦只是告知利家群盈公司，其所购房屋相连的有设备间，共用墙体可自行拆除使用，而非确认正式一并附赠于业主。利家群盈公司作为商事主体应当知晓此种方式并非确定合法的赠与业主。再次，利家群盈公司主张有无赠送面积影响房屋价格，依据其提交的规划图、户型鉴赏图不能充分证明其上述主张，且即使案涉合同约定的价款与其他房屋出售的价款存在差异，也可能受房屋位置、户型、商业价值等因素影响，不能以此认定系因有无赠送面积导致。综上，利家群盈公司提交的证据不足以证明案涉商品房销售广告和宣传资料就赠送面积的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故利家群盈公司主张富力公司就案涉房屋曾向其作出有赠送面积的意思表示，诱使其作出错误意思表示，应认定为欺诈行为，依据不足，不能成立。综上所述，富力公司的上诉请求成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初6557号民事判决；二、驳回北京利家群盈科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费28586.27元，由北京利家群盈科技有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费57116.54元，由北京利家群盈科技有限公司负担（于本判决送达之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二一年四月三十日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月