湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3873号上诉人（原审被告）：武汉傅友房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖办事处海口二路18号（11）。统一社会信用代码：9142011275513025X5。法定代表人：付存友，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶忍，男，公司员工。委托诉讼代理人：何淑潇，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵孔良，男，1941年2月4日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：赵辉萍，系赵孔良之女。委托诉讼代理人：杨锡才，系赵孔良之婿。上诉人武汉傅友房地产开发有限公司（以下简称傅友公司）因与被上诉人赵孔良房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理，由审判员丰伟独任审理了本案。本案现已审理终结。傅友公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判傅友公司按协议约定就地向赵孔良提供建筑面积为111.4平方米的还建房；本案一、二审诉讼费及评估费均由赵孔良承担。事实及理由：赵孔良要求还建安置的房屋所在地块，因间距、退位以及日照等原因不能满足规划要求而无法实施开发建设。该情形属于合同成立后合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不可归责于双方原因的情势变更，而非因傅友公司违约所致，故赵孔良不应享有法定解除权。赵孔良在一审中并未要求变更或解除协议，一审判决直接认定协议解除系错误认定，且傅友公司一直按协议向赵孔良支付过渡费，该协议不应解除。一审认定赵孔良的损失计算有误。赵孔良辩称，傅友公司所述的情形变更的情形并不存在。案涉还建房系傅友公司自身规划不符合政府规划部门的要求，其过错在于傅友公司，并非属于法定不可抗力事由。由于案涉拆迁安置协议签订后，长达15年之久，傅友公司未能依约履行交付还建房，且傅友公司没有任何证据证明其能有明确时间能依约履行交付还建房的义务，因此，双方签订的《拆迁安置协议》目的无法实现，赵孔良享有法定解除合同的权力。案涉赵孔良的损失系经法定鉴定机构依法作出的评估意见，一审诉讼中，傅友公司对此并未提出异议，故一审法院据此作出对赵孔良损失的认定正确。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。傅友瓮的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。赵孔良向一审法院起诉请求：1、判令傅友公司按协议约定就地向赵孔良提供建筑面积为111.4平方米的还建房，一年内办理《房屋所有权证》和《土地使用证》；2、判令傅友公司补付拖欠赵孔良的过渡费415,463.06元；3、判令傅友公司向赵孔良支付违约金100,000元；4、判令傅友公司承担本案诉讼费用等11,882元。一审审理过程中，赵孔良申请变更本案的第一项诉讼请求为：判令傅友公司按协议约定就地向赵孔良提供建筑面积为111.4平方米的还建房，一年内办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，傅友公司如不能按照协议交付房屋，则要求傅友公司赔偿赵孔良的损失1,629,070.4元。一审法院经审理查明：2005年8月29日，赵孔良（乙方）与傅友公司（甲方）签订《拆迁安置协议书》一份，载明：经武汉市东西湖区人民政府征地拆迁办公室东拆许字（2005）第3号批准，甲方在许可范围内依法实施房屋拆迁，乙方房屋在拆迁范围内。乙方被拆迁房屋位于武汉市东西湖区园丁村教委宿舍3栋1单元2楼201号，建筑面积为89.01平方米。乙方同意按产权调换方式进行还建安置，按1:1的比例还建，甲方应还乙方住房面积89.01平方米。甲方就地提供还建房，乙方选择4栋1单元7层701东号，建筑面积为111.4平方米（以产权登记面积为准），因房型不可分割的原因，上述房屋超出面积22.39平方米，乙方应支付甲方房屋差价64,795.6元。乙方应于2005年9月1日前将房屋腾空并交甲方拆除，残值由甲方处理。甲方提供的还建房屋经有关部门验收合格后方可交付乙方使用，房屋交付使用后一年内，甲方办理还建房屋的相关权属证书。原有证者，办理费用由甲方承担；无证者及超出面积部分，办证费用由乙方承担。房屋维修基金由乙方承担。乙方自行过渡，过渡期限自乙方腾退原住房之日起至甲方通知乙方入住之日止，过渡期为14个月。过渡期内过渡费为每月6元/平方米，计534.06元/月，每季度支付一次。从乙方腾退原住房之日起，如过渡期超过14个月，超期部分则过渡费加倍计算。甲方应付乙方搬家费600元。同日，双方另签订《还款协议》一份，约定乙方欠付超面积款64,795.6元于甲方通知乙方交付还建房截止日前，一次性付清64,795.6元。后赵孔良将原房屋及权属证书交付傅友公司。一审法院另查明，傅友公司通过挂牌方式取得东盟置业以北、五环路以西，面积为8482.98平方米的住宅用地使用权。后傅友公司将其中6554.83平方米用地按要求进行了开发建设，剩余1928.15平方米用地因间距退位不足等原因无法实施开发建设，以致赵孔良还建房屋未能交付。一审法院还查明，2020年12月31日，湖北华夏房地产评估咨询有限公司出具评估报告书，对位于武汉市东西湖区吴家山街五环路西侧园丁家园小区2栋1单元401室房屋估价为12,743元/平方米。赵孔良支付评估费5900元。一审法院认为，赵孔良、傅友公司签订的《拆迁安置协议书》及《还款协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。依据《拆迁安置协议书》的约定，赵孔良将原房屋交由傅友公司拆除，过渡期为14个月。然直至本案庭审之时，过渡期已逾15年之久，可以认定赵孔良签订《拆迁安置协议书》的合同目的无法实现，故赵孔良享有法定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。傅友公司因用地间距退位不足等原因导致不能履行《拆迁安置协议书》中向赵孔良交付房屋的义务，构成违约，应当承担违约责任；至于傅友公司辩称其已积极与政府有关部门沟通处理，不能成为其不履行合同义务的理由，故不能免除其民事责任。因赵孔良原房屋已交由傅友公司拆除，无法恢复原状，故一审法院对赵孔良要求傅友公司以货币方式进行赔偿的方法予以支持。关于傅友公司赔偿面积的认定问题。赵孔良的实际损失应当包含合同履行后可以获得的利益，即《拆迁安置协议书》履行后，赵孔良获得原址面积为111.4平方米的房屋一套。故一审法院对赵孔良要求按照111.4平方米的面积进行赔偿的意见，予以支持。故对赵孔良的第一项诉讼请求，一审法院依法支持傅友公司赔偿赵孔良房屋损失1,419,570.2元（12,743元/平方米×111.4平方米），超出部分，一审法院不予支持。至于傅友公司辩称赵孔良未支付面积差价64,795.6元的意见，可由傅友公司另行主张其权利。因赵孔良的实际损失已获支持，故对赵孔良的第三项诉讼请求，一审法院不予支持。依据《拆迁安置协议书》中约定的过渡费计算标准，截至赵孔良起诉时共计产生过渡费182,648.52元，赵孔良在诉状中自认收到傅友公司已付过渡费231,817.64元，傅友公司并未欠付赵孔良过渡费。故一审法院对赵孔良的第二项诉讼请求，不予支持。傅友公司要求扣减其超额支付的过渡费的意见，因傅友公司未提反诉，故在本案中不予处理，可由傅友公司另行主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉傅友房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿赵孔良房屋损失1,419,570.2元；二、驳回赵孔良的其他诉讼请求。案件受理费11,822元、评估费5900元，合计17,722元，由赵孔良负担3034元，武汉傅友房地产开发有限公司负担14,688元。二审期间，傅友公司提交一组傅友公司向赵孔良支付过渡费的证据，拟证明傅友公司一直依约向赵孔良支付过渡费。经质证，赵孔良对傅友公司提交的上述证据的真实性不持异议，但对其证明目的不予认可。赵孔良二审未提交新证据。本院经审理查明，傅友公司、赵孔良对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，针对傅友公司的上诉理由及请求，本院评判如下：关于傅友公司上诉称，案涉还建房因用地间距、退位及日照等不能满足规划要求不能归责于傅友公司的情势变更，致使案涉还建房未能规划建设的问题。首先，赵孔良与傅友公司签订的《拆迁还建协议》中明确约定了还建房的具体位置，表明傅友公司在与赵孔良签订《拆迁还建协议》前取得相应规划，亦足以让赵孔良相信傅友公司有履行协议的能力。其次，本案诉讼过程中，傅友公司抗辩称案涉还建房因用地间距、退位及日照等不能满足规划要求而未能取得相应规划的理由，表明系傅友公司为案涉还建房的规划设计不符合城市规划要求，该原因并非不可抗力并不能克服的情势变更事由。故傅友公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于赵孔良是否主张解除合同及赵孔良是否享有合同解除权的问题。赵孔良向一审法院提起的诉讼请求，已明确表明其主张解除合同并由傅友公司赔偿损失的主张。且在本案诉讼过程中，傅友公司仍未能提供证据证明其有履行合同的能力，故一审法院认定赵孔良享有法定解除权及依据鉴定认定傅友公司因合同履行不能赔偿赵孔良损失的认定并无不妥。综上所述，傅友公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,644元（武汉傅友房地产开发有限公司已预缴），由武汉傅友房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  丰伟二〇二一年四月二十八日法官助理严洁书记员彭毅磊