广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6695号上诉人（原审被告）：张雪梅，女，1975年12月14日出生，苗族，身份证登记住址湖南省古丈县。委托诉讼代理人：刘威，广东华进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛瑞强，男，1974年9月28日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：林海，广东法海律师事务所律师。上诉人张雪梅因与被上诉人薛瑞强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2020)粤0103民初13245号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。薛瑞强于2020年10月23日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.张雪梅向薛瑞强支付2019年12月15日至2020年6月14日的租赁费用共180354元；2.张雪梅向薛瑞强支付2019年12月15日至2020年1月14日期间所拖欠的17280元租金的滞纳金（从2019年12月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为2270元）、支付2020年1月15日至2020年2月14日期间所拖欠的33958元租金的滞纳金（从2020年1月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为3990元）、支付2020年2月15日至2020年3月14日期间所拖欠的32328元租金的滞纳金（从2020年2月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为3273元）、支付2020年3月15日至2020年4月14日期间所拖欠的34520元租金的滞纳金（从2020年3月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为3029元）、支付2020年4月15日至2020年5月14日期间所拖欠的31134元租金的滞纳金（从2020年4月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为2134元）、支付2020年5月15日至2020年6月14日期间所拖欠的31134元租金的滞纳金（从2020年5月15日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至还清款项之日止，暂计至起诉之时2020年9月30日为1797元），暂计至起诉时为16556元;3.诉讼费用由张雪梅承担。张雪梅一审辩称：2020年1月申请退阳台空地的面积的退租，但薛瑞强不同意，2020年1月疫情暴发，张雪梅停业，因国家有相关优惠政策，故张雪梅向薛瑞强申请免租2020年3、4月份，但薛瑞强不同意，且要进出都要盘查张雪梅员工的随身物品，张雪梅员工的心态也有些不稳定，故张雪梅提出整个办公区退租申请，并提出结算部分费用，此时薛瑞强强行扣押张雪梅的物品，不同意张雪梅搬走东西，且不同意张雪梅员工搬走行李，后经警察调解搬走了张雪梅员工的物品。在此情况下，张雪梅的员工大量提出辞职，也无法营业，造成张雪梅经济损失。涉案大楼属于国家付费，薛瑞强不执行国家优惠政策，还暴力扣押张雪梅的东西，导致张雪梅经济损失和精神紧张，张雪梅从未拖欠房租，在疫情的情况下薛瑞强打压张雪梅，没有任何仁义道德。2020年4月13日搬走前，张雪梅已提出不续租，且张雪梅的押金仍在薛瑞强处。因薛瑞强的暴力行为，导致双方无法继续协商解决。一审法院经审理于2020年12月31日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张雪梅向原告薛瑞强支付2019年12月15日至2020年4月14日的租金（其中2019年12月15日至2020年1月14日按17280元计算，2020年1月15日至2020年4月14日按31134元/月计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张雪梅向原告薛瑞强支付从2020年1月15日至2020年4月14日水电费3552元及从2020年1月15日至2020年4月14日电梯保养费、电梯电费分摊、消防维护保养费、代收租赁税（按1194元/月计算）。上述水电费等费用应扣减原告应退还的水电保证金5000元后再付；三、驳回原告薛瑞强其它诉讼请求。被告如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2119元，由原告薛瑞强负担851元，被告张雪梅负担1268元（原告已预交受理费，一审法院不作退回，由被告迳付给原告）。上诉人张雪梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回薛瑞强全部诉请。事实和理由：一、张雪梅不是本案适格被告，依法应驳回薛瑞强的起诉。涉案房屋实际使用人是广州爱福来生物科技有限公司（以下简称爱福来公司），张雪梅作为该公司法定代表人，与薛瑞强签订涉案《房屋租赁合同》的行为属于履行职务行为。房屋承租后一直由爱福来公司实际经营使用，爱福来公司承担租金和相关水电费的支付义务，张雪梅只是代为签约和支付，并不是实际承租人。二、一审未对涉案空地使用权进行审查和质证，程序违法。薛瑞强并未取得空地使用权，其出租空地的行为系非法出租。三、一审法院对空地出租的基本事实认定错误。薛瑞强不享有空地使用权，无权出租，其出租行为属于欺诈，系违法行为，且张雪梅及爱福来公司也从未使用过该空地。薛瑞强应全额退还其收取的所有空地租金。四、薛瑞强不但非法出租空地，还欺骗张雪梅，让张雪梅出资搭建雨棚、扩建天台，致使张雪梅损失进一步扩大。薛瑞强依法应向张雪梅赔偿雨棚搭建和天台扩建费，张雪梅也另行起诉。综上所述，张雪梅上诉请求二审法院依法改判。被上诉人薛瑞强二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、张雪梅曾于2021年1月4日以薛瑞强为被告向一审法院提起诉讼，请求判令：1.薛瑞强返还2017年6月15日至2020年1月14日的空地租金494212元，退还租赁保证金39466元；2.薛瑞强赔偿张雪梅空地上雨棚安装搭建及天台扩建费206890元；3.赔偿违约金39466元及第1.2项诉讼请求的租金、保证金、搭建费利息。一审法院于2021年3月31日作出（2021）粤0103民初352号民事判决：驳回张雪梅全部诉讼请求。张雪梅二审庭后称：其已对该案提起上诉，请求将该案与本案并案处理。二、上诉人张雪梅二审期间向法院提交：1.2017年6月至2020年1月尚辉酒店租金统计表及历次交费支付凭证，拟证明我方向对方支付空地租金;2.搭建雨棚和扩建天台的费用支付凭证，拟证明我方在2016年至2018年间，分别向薛瑞强转账60000元，向廖敏锋转账76890元，向施工方支付70000元，用于搭建雨棚和天台扩建；3.14楼顶天台雨棚及扩建后示意图，拟证明该天台位于整栋建筑楼顶，没有产权证，薛瑞强没有取得该天台的使用权，却将此处出租给我方，收取所谓“空地”租金，并要求我方出资搭建雨棚及扩建；4.广州市南杰物业管理有限公司与薛瑞强签订的《广州市房屋租赁合同》、薛瑞强与张雪梅签订的《房屋租赁合同》，该证据一审中已经提交。薛瑞强质证称：张雪梅在（2021）粤0103民初352号案件中已经提交前述证据，我方已经进行质证，该案一审判决驳回了张雪梅的全部诉讼请求；前述证据与本案无关，且张雪梅在一审中并未提交上述证据，张雪梅在一审庭审中也是认可空地租金及解约等事实的。本院经核查张雪梅二审提交的前述证据，并非二审新证据，且与本案所涉争议焦点无关，本院不作认定；本案立案在先，张雪梅在本案一审判决作出后才提起（2021）粤0103民初352号诉讼，且本案并不以该案终审判决为裁判依据，因此，张雪梅主张两案并案处理，本院不予采纳。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、张雪梅主张其不是涉案适格被告，能否成立；二、张雪梅应否向薛瑞强支付涉诉期间的租金、水电费等费用。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，张雪梅主张其不是涉案适格被告能否成立的问题。因薛瑞强（甲方，出租方）与张雪梅（乙方，承租方）2014年12月13日签订《房屋租赁合同》，载明承租人为张雪梅，张雪梅也一直向薛瑞强支付租金，在诉前以及一审诉讼中均未提出其并非涉案承租主体；并且，张雪梅亦以自己为原告提起另案诉讼请求薛瑞强向其返还已付空地租金和租赁保证金，赔偿其损失等。张雪梅二审并无证据推翻前述事实，其上诉主张其系作为公司职务行为签订涉案《房屋租赁合同》，不是适格被告，依据不足。二、关于争议焦点二，关于张雪梅向薛瑞强支付租赁关系存续期间的费用问题，张雪梅亦同意按合同约定的标准向薛瑞强支付拖欠的办公用房租金，一审法院予以允许。至于空地租金，张雪梅并没有证据证明空地部分的租赁合同在2020年1月解除，故张雪梅仍应向薛瑞强支付空地租金至合同解除之日。因薛瑞强同意从2020年1月15日起空地租金减半收取，为其自愿放弃其民事权利的行为，并无不妥。一审法院为减少当事人诉累，以水电保证金5000元抵扣欠费，合法有据。至于履约保证金的问题，因疫情发生之前合同解除，构成违约，薛瑞强有权没收履约保证金。张雪梅二审诉请返还履约保证金，于法无据。另外，关于薛瑞强主张的滞纳金问题。由于遭受疫情影响，在没有正常营业收入的情况下，张雪梅未支付涉案物业租金等费用，不能完全归责于张雪梅。因此薛瑞强该部分请求，一审法院不予支持。张雪梅对未付的水电费等杂费无争议，可按薛瑞强诉求清偿。一审前述处理并无不妥，可予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张雪梅的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2536元，由上诉人张雪梅负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年四月二十九日书记员  纪惠敏黄晶晶