湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0102民初184号原告（反诉被告）：武汉石桥集团房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市汉**汉南农场康泰路。法定代表人：张芳姿，公司总经理。委托诉讼代理人：刘慧玲，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春荣，上海建纬（武汉）律师事务所实习律师。被告：李少波，男，1976年1月22日出生，汉族，户籍地广东省潮州市湘桥区，现住湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：张幸子，湖北秋筠律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉尚百合房屋租赁服务有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区后湖乡石桥村日月星城第******。法定代表人：詹才盛，公司总经理。委托诉讼代理人：方莹，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张克笠，北京大成（武汉）律师事务所律师。第三人：董全胜，男，1963年10月9日出生，汉族，住湖北省蕲春县，第三人：汉口银行股份有限公司江岸支行，营业场所：湖北省武汉市江岸区中山大道1541号B栋1-2层1号。负责人：张祝民，支行行长。委托诉讼代理人：张鹏远，男，汉口银行股份有限公司江岸支行员工。委托诉讼代理人：吴彬，男，汉口银行股份有限公司江岸支行员工。第三人：赵世勇，男，1971年2月28日出生，汉族，身份证住址湖北省京山县，原告武汉石桥集团房地产开发有限公司（以下简称石桥公司）诉被告李少波、被告武汉尚百合房屋租赁服务有限公司（以下简称尚百合公司）、第三人董全胜、汉口银行股份有限公司江岸支行（以下简称汉口银行江岸支行）、赵世勇房屋租赁合同纠纷一案，原告石桥公司于2019年12月23日向本院申请诉前保全，本院依法作出（2019）鄂0102财保652号《民事裁定书》，裁定冻结被告李少波银行存款人民币1,147,919元或查封、扣押相应价值的财产。裁定作出后，本院于2019年12月24日查封了被告李少波名下位于湖北省武汉市江岸区后湖乡世纪家园二期14栋2单元2层202室房屋。本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员赵静、陈文萍参加的合议庭进行审理。被告李少波于2020年5月5日在提交答辩状期间提出管辖异议，本院于2020年5月13日作出(2020)鄂0102民初184号《民事裁定书》，裁定驳回被告李少波对本案管辖权提出的异议。被告李少波不服上述裁定，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）鄂01民辖终287号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。案件退回本院后，本院分别于2020年10月29日、2020年11月6日公开开庭进行了审理。2020年11月12日，被告（反诉原告）尚百合公司向本院提出反诉，本院经审查后依法予以受理，并与本诉合并审理。因工作变动，合议庭成员变更为由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员赵静、廖丽芳参加的合议庭进行审理。本案于2020年12月4日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石桥公司的委托诉讼代理人刘慧玲、陈春荣，被告李少波的委托诉讼代理人张幸子，被告（反诉原告）尚百合公司的委托诉讼代理人方莹、张克笠，第三人董全胜，第三人汉口银行江岸支行的委托诉讼代理人吴彬、张鹏远到庭参加诉讼。第三人赵世勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。2020年1月23日至4月20日，因受新冠疫情影响，不计入审理期限。本案经院长批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石桥公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认石桥公司与李少波签订的《商铺租赁合同》及石桥公司与李少波、尚百合公司签订的《补充协议》于2020年11月21日解除；2、判决李少波、尚百合公司立即腾退并交付所承租的房屋，并将房屋外立面恢复原状；3、判令李少波、尚百合公司向石桥公司立即支付差欠的房屋租金，从2019年6月1日至2020年10月31日的租金共计2,919,489元；4、判令李少波、尚百合公司向石桥公司支付逾期支付租金的违约金467,118.24元（计算至2020年10月31日）；5、本案诉讼费用由李少波、尚百合公司承担。事实与理由：2010年10月10日石桥公司与李少波签订《商铺租赁合同》一份，约定石桥公司将位于武汉市江岸区兴业路147号日月星城小区1号楼1-3层商业房（毛坯）租赁给李少波，建筑面积3,893.10平方米，用途商业（除大型餐饮外）；租期10年，从2010年11月1日起至2021年3月30日；租金按物业的建筑面积计算，第1-3年每平方米每月37元，每月租金144,045元，从第4年开始每年在上年度租金的基础上递增3%(详见租金明细表）；缴款方式按季度支付，首次租金缴款日为二次装修期满前15天；随后的租金按合同规定，在上—季度最后一个月前15天预付下季度租金，不得拖延；履约保证金300,000元，水电费及物业费由李少波承担；石桥公司的权利义务为收取李少波一切费用，并按约定及时间向李少波交付租赁物业，保证水、电、排水等房屋相关配套的正常使用；李少波的权利义务是应按约定金额、时间和缴纳方式及时缴纳房屋租金，合理、合法使用租金物业正立面(沿街，不含东、西两侧墙面）的广告位进行自身产品的对外宣传；石桥公司同意租赁物业东西两侧转换层以下墙面可作广告位由李少波使用；李少波须按照相关法规办理广告审批手续，二次装修不得破坏房屋外立面、房屋主体结构以及房屋内原有的公共设施、设备；合同还约定，李少波不缴付或延迟缴付租金和其他费用，除仍应及时如数补齐外,应按逾期天数和款额，每逾期一天，按应付租金和其他费用的1%承担违约金；李少波逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、物业管理费等）达2个月的，石桥公司有权提前解除本合同，同时有权不退还履约保证金。合同签订后，石桥公司按照合同约定将出租房屋交付给李少波使用至今。李少波经石桥公司同意将其承租的房屋一层（部分），二层和三层（部分）转租给董全胜经营凯莱克假日酒店;将一层(部分)，三层（部分）转租汉口银行江岸支行经营银行业务。董全胜以凯菜克假日酒店的名义将其承租的门面12平方米出租给赵世勇经营小卖铺。自2019年6月15日开始李少波因与董全胜发生纠纷,违反合同约定，逾期交付2019年第三季度、第四季度及2020年4个季度的租金，截至2020年10月31日，李少波拖欠租金达2,919,489元。为此，石桥公司多次与李少波交涉，李少波故意推诿，无奈，石桥公司于2019年10月29日按照合同约定向李少波发出《关于解除合同并腾退交付房屋的通知函》,李少波收到后置之不理。另，李少波承租期间，次承租人董全胜因安装电梯擅自将门面东侧外立面部分干挂石材拆除，石桥公司要求李少波恢复原状，但至今没有解决。2016年李少波成立了其担任法定代表人的尚百合公司，李少波以方便管理为由要求石桥公司予以配合，石桥公司受李少波欺骗签订《补充协议》，李少波将《房屋租赁合同》中的权利与义务转让给了尚百合公司，该《补充协议》签订后，李少波作为实际控制人与尚百合公司共同履行本合同。2016年三方签订《补充协议》之后，石桥公司出租给李少波、尚百合公司的房屋，实际上由李少波、尚百合公司分别向石桥公司支付部分租金。为维护石桥公司的合法权利，故诉至法院，望判如所请。被告李少波辩称：1、李少波作为本案被告，主体不适格。2016年7月三方签订的《补充协议》确认案涉房屋的全部权利义务由尚百合公司概括承担，与李少波无关，石桥公司违反诚实信用原则，恶意诉讼。尚百合公司已于2019年9月将由董全胜承租的面积为1,993平方米的房屋退还给了石桥公司，且向石桥公司交付了房屋钥匙，其余部分的房屋实际使用人为汉口银行江岸支行，应由汉口银行江岸支行作为腾退义务人进行腾退。李少波不是实际承租人，不应承担腾退义务。2、石桥公司在2010年10月出租案涉房屋的时候，没有按照合同约定提供相应停车位，且出租房屋无消防用水，导致租赁合同目的不能实现，其行为构成根本违约，石桥公司的违约行为发生在先，李少波已经不是房屋的承租人，故不应承担房屋租金和违约金。被告（反诉原告）尚百合公司辩称：1、《商铺租赁合同》与《补充协议》确认的是一个法律关系，即石桥公司与尚百合公司的租赁法律关系，两份协议是一个整体，不能分割。2、关于房屋腾退，2019年9月5日，尚百合公司已经将董全胜承租的1,993平方米房屋部分交还给石桥公司，剩余面积使用人为汉口银行江岸支行，腾退义务人是汉口银行江岸支行，与尚百合公司无关。为配合石桥公司，尚百合公司已向汉口银行江岸支行发函要求其在租赁期满即2020年11月20日腾退。3、尚百合公司自2016年7月继受商铺租赁合同的全部权利义务，成为案涉房屋的实际承租人，积极履行义务，石桥公司在合同履行过程中存在先行违约行为，没有提供配套停车位和消防供水，没有履行电表维修义务，上述违约行为导致董全胜无法使用案涉房屋进行酒店经营，不能实现合同目的，构成根本违约。尚百合公司迟延支付租金是行使正当的履行抗辩权，不构成违约，石桥公司还应向尚百合公司承担违约责任。4、尚百合公司认可双方的租赁合同于2020年11月21日解除。尚百合公司支付租金的前提是要理清租赁房屋产生的费用及违约责任。因董全胜已经歇业，2019年9月5日，尚百合公司将董全胜承租的案涉房屋钥匙交还给石桥公司，向石桥公司交还了董全胜承租的面积为1,993平方米的房屋，自2019年9月5日起，仅需缴纳剩余面积1,900.1平方米房屋的租金。受新冠疫情的影响，石桥公司应减免疫情期间的房屋租金，即免除2020年1月23日至4月8日的租金，并减半收取4月8日至7月7日的租金。5、关于恢复房屋外立面，应由董全胜承担恢复原状的责任。董全胜差欠尚百合公司的租金，尚百合公司再次催告。被告（反诉原告）尚百合公司司向本院提出反诉请求：1、判令石桥公司支付自2015年起因未提供案涉房屋消防用水的违约金858,000元；2、确认尚百合公司已于2019年9月5日向石桥公司交还了位于武汉市日月星城小区一号楼1-3层中面积为1,993平方米的房屋部分；3、判令石桥公司支付因未提供案涉房屋停车位给尚百合公司造成的经济损失100,000元；4、本案的全部反诉费用由石桥公司承担。事实和理由：2010年10月10日，石桥公司将其所有的位于武汉市日月星城小区1号楼1-3层商业用房（面积为3,839.1平方米）出租给尚百合公司时任法定代表人的李少波，与李少波签署《商铺租赁合同》，租赁合同就租期、各方权利义务等进行了约定。2010年12月10日，李少波将涉案房屋一层（部分）、二层和三层（部分）的房屋（面积为1,993平方米）转租给董全胜。2016年7月，尚百合公司、石桥集团、李少波签署《补充协议》，一致同意原《商铺租赁合同》中李少波的全部权利和义务及合同地位转让给尚百合公司，尚百合公司成为案涉房屋的承租人并授权李少波以其名义继续负责与董全胜的租赁事宜。因董全胜已经歇业，2019年9月5日，尚百合公司将董全胜承租的案涉房屋钥匙交还给石桥公司，向石桥公司交还了董全胜承租的面积为1,993平方米的房屋。因石桥公司提供的案涉房屋自2015年起至今，消防设施损坏、没有消防供水，严重影响案涉房屋消防安全。石桥集团作为案涉房屋的所有权人和业主，应保证房屋的消防管道完好，保证消防用水的正常供应以及消防安全。尚百合公司要求石桥公司对案涉房屋的消防管道进行维修，提供消防用水，但石桥公司未予解决。董全胜以案涉房屋无消防供水、系违法建筑为由，长期拖欠尚百合公司租金。石桥集团应当向尚百合公司支付违约金。《商铺租赁合同》第八条约定，石桥公司应承担交付房屋与合同不符的违约责任，每逾期一日，按照月租金1%的比例支付违约金。《商铺租赁合同》签署时，石桥公司承诺在案涉房屋东侧小区广场临兴业路一侧划出一排停车位作为房屋配套，供尚百合公司停车使用，然石桥公司并未兑现承诺。董全胜以其酒店经营受影响为由，多次找到李少波，李少波也曾多次书面向石桥公司反映情况，但石桥公司未予解决。导致董全胜以案涉房屋没有停车位为由持续拖欠尚百合公司巨额租金。石桥公司未提供合同约定的停车位，具体损失金额参照（2019）鄂0102民初3759号判决书判决赔偿的100,000元。为维护尚百合公司的合法权益，故提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）石桥公司针对反诉辩称：1、尚百合公司反诉的案涉房屋是李少波转租给董全胜的房屋，尚百合公司与李少波共同履行租赁合同，尚百合公司没有独立请求权，应与李少波作为共同主体，因此尚百合公司单独提起反诉，主体身份不适格。2、尚百合公司请求确认交还了部分房屋没有事实依据，与合同约定不相符，李少波因次承租人董全胜欠付租金，向法院提起诉讼请求董全胜腾退房屋，一审胜诉后，董全胜提起上诉，因此李少波拖欠石桥公司租金，石桥公司提起诉讼。在董全胜与李少波发生纠纷期间，李少波均是以承租人的身份与石桥公司沟通。此外李少波的妻子谢妙旋给石桥公司员工陈某发函，落款是尚百合公司，要求对承租的日月星城小区1栋1-3层房屋进行减免租金，包括了尚百合公司反诉的1,993平方米的房屋。这些说明董全胜向李少波承租的房屋，都是由李少波与尚百合公司共同管理。根据庭审调查，董全胜表示其承租的房屋至今都没有移交，也没有收到过李少波要求董全胜将房屋移交给石桥公司的任何通知，董全胜自己陈述其资产依然还在租赁房屋内，没有搬走。《商铺租赁合同》第十条第一款约定，租赁期满，双方应验收房屋并签署交接单，房屋交还应有书面的交接手续，尚百合公司没有任何证据证明石桥集团与尚百合公司之间就1,993平方米房屋解除合同进行了交接，石桥公司与李少波也没有部分解除合同的协议。事实是，2019年9月李少波在起诉董全胜房屋租赁合同纠纷一审胜诉的情况下，在征得尚百合公司同意后，石桥公司带人看房，以便于为李少波寻找新的租户。尚百合公司将此借钥匙看房行为夸大为移交房屋，与庭审调查事实不符，也与合同约定不符。石桥公司出租的房屋是3,893.1平方米，租赁物是一个整体，需要整租整退，合同没有约定可以分割部分退租，或者部分转移，尚百合公司臆测部分退租与合同相悖。3、关于停车位，《商铺租赁合同》第七条虽然约定了东侧广场围栏以外的停车位乙方可以使用，但应该按照相关法规办理停车位审批手续，该停车位并非石桥公司的，石桥公司的意思是配合办理停车位的审批手续，李少波没有申请办理停车位审批手续，尚百合公司要求石桥公司提供停车位的诉请，与事实不相符，不应支持。4、石桥公司出租的房屋，消防验收合格，尚百合公司主张违约金没有合同及法律依据。案涉房屋是日月星城小区的一部分，该小区已经取得竣工验收备案手续，证明消防验收是合格的，否则也不可能取得所有权证，石桥公司将房屋于2010年交给李少波时消防用水是可以正常使用的，李少波对消防用水没有异议，2008年9月武汉市公安局、消防局出具关于日月星城消防验收合格的意见，董全胜开庭时也陈述是后来由于修建地铁导致后湖一带地质下沉，消防用水水量较小。故李少波承租的房屋质量是合格的。案涉房屋消防用水问题涉及到消防设施，相关法律规定，消防设施是业主共有部分，对共有设施，消防设施的维修问题应该使用专项维修基金，石桥公司没有能力也没有义务独自承担维修义务，且也不是出租的房屋本身导致的，石桥公司依据合同提供的是生活用水，而不是消防用水，尚百合公司的诉求加重了石桥公司的义务，因此应该驳回尚百合公司的全部反诉请求。被告李少波针对被告（反诉原告）尚百合公司的反诉述称：李少波是尚百合公司的股东，占股90%，是尚百合公司的员工，目前不再是法定代表人。1、关于案涉房屋的承租主体，2016年7月之后，李少波将承租房屋的权利和义务转让给了尚百合公司，尚百合公司有权主张相关权利。2、关于房屋交接情况，李少波不清楚。3、关于停车位，李少波与石桥公司2010年签订《商铺租赁合同》时，石桥公司确实承诺提供案涉房屋配套的一排停车位，李少波也多次找石桥公司沟通、交涉，要求提供停车位，但石桥公司未能提供，导致次承租人董全胜以没有配套停车位为由长期拖欠租金，给李少波造成巨大经济损失。李少波认为应该是石桥集团办理好停车位手续，然后提供给承租方，李少波没有使用停车位，也没有申请过办理停车位审批手续。4、关于消防供水，石桥公司自2015年开始未能提供案涉房屋消防供水，案涉房屋存在严重安全隐患，在石桥公司与尚百合公司建立租赁关系之前，李少波为协助董全胜，也多次找石桥公司沟通均无果，董全胜以案涉房屋不适租、酒店无法正常经营为由，长期拖欠租金，石桥公司应对此负责。李少波没有与石桥公司沟通的书面证据。第三人董全胜述称：董全胜于2011年3月20号开始承租李少波出租的案涉房屋，租赁期限至2021年3月20日，但是，武汉市汉阳区于2015年宿舍楼发生火灾之后，消防部门在董全胜经营的“凯莱克假日酒店”门口挂了一个牌子，载明消防隐患重点单位，此后无法正常经营。向李少波反映之后，物业陈述因为后湖地区地质沉降，消防用水管路断裂，没有消防用水。消防部门向“凯莱克假日酒店”下达了整改通知，但董全胜无法整改。“凯莱克假日酒店”断断续续经营到2019年1月，后来因欠缴租金，李少波起诉了董全胜。第三人汉口银行江岸支行述称：汉口银行江岸支行已经将租金交给了尚百合公司，租金截止时间为2020年11月20日。尚百合公司尚未向石桥公司全额支付租金。关于消防用水，汉口银行承租的房屋主要在一楼，消防用水可以用，就是水压不大；董全胜承租的房屋主要在三楼，水压压不上去，物业公司陈述是后湖地区地质沉降造成的。第三人赵世勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃陈述等相关诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区兴业路1号（现151号）日月星城小区1栋1层1室（建筑面积1,231.06平方米）、2层1室（建筑面积1,331.02平方米）、3层1室（建筑面积1,331.02平方米）的房屋所有权人为石桥公司，房屋规划用途为商业服务。2010年10月10日出租方石桥公司（甲方）与承租方李少波（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于武汉市日月星城小区1号楼1-3层商业房（毛坯）租赁给乙方，建筑面积3,893.10平方米，用途仅限于商业（除大型餐饮）。租赁期限为10年，从2010年11月1日起至2021年3月30日。租金按物业的建筑面积计算，第1-3年每平方米每月37元，每月租金144,045元，从第4年开始每年在上年度租金的基础上递增3%(第4至10年每平方米每月分别为38.11元、39.25元、40.43元、41.64元、42.89元、44.18元、45.51元）；缴款方式按季度支付，首次租金缴款日为二次装修期满前15天；随后的租金按合同规定，在上—季度最后一个月前15天预付下季度租金，不得拖延。合同签订5天内，乙方向甲方支付租房履约保证金300,000元；乙方有下列情况之一时，履约保证金不予退还或按实际情况扣减：房屋启用后有违反合同行为的，即违约行为；擅自拆除、改建、装修房屋结构及相关设施的；因未结清房租和水、电、停车、物业等费用，给甲方造成经济和声誉损失的。甲方权利与义务第二项，按约定及时间向乙方交付租赁物业，保证水、电、排水等房屋相关配套的正常使用；第四项甲方作为租赁物业的业主，视物业公司的合法管理为甲方行为，并配合物业公司向乙方收取应缴的物业管理费、天然气费、水电费、停车费等有关有偿服务费用（具体金额以乙方与物业公司签订的相关合同为准）。乙方权利与义务，第十项约定该物业后门作为消防通道乙方不得封堵，不得作为日常出入口使用，其钥匙由物业公司掌控；第十二项约定合理、合法使用租赁物业正立面南侧区域（除人行道外）及东侧广场围栏以外的停车位，按照相关法规办理停车位审批手续。乙方的违约责任，第一项不缴付或延迟缴付租金和其他费用，除仍应及时如数补交外，应按逾期天数和款项，每逾期一天，按应付租金和其他费用的1%承担违约金；第三项装修启用后未经甲方同意，改建、扩建、装修房屋、更改设施的，使用不当或人为损坏房屋设施的，乙方应承担恢复原状或修复责任或予以照价赔偿。合同的终止与解除，第二项约定乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、物业管理费等）达2个月的，甲方有权提前解除合同。物业交还，第一项约定租赁期满或本合同提前解除时，乙方应在合同规定的时间或按甲方通知的期限，与甲方共同验收该房产及其附属设施并签署交接单，如有损坏乙方须负责赔偿。合同还约定了其他条款。合同签订后，李少波向石桥公司支付租房履约保证金300,000元，石桥公司将毛坯状态的涉案房屋交付李少波。2010年11月16日，李少波经石桥公司同意将涉案房屋的一部分出租给汉口银行股份有限公司球场路支行，出租方李少波（甲方）与承租方汉口银行股份有限公司球场路支行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于武汉市江岸区兴业路1号（现151号）日月星城1栋一层、三层（部分）的房屋出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积为2,020.5平方米，其中一层1,063平方米、三层957.5平方米，租赁期限自2010年11月21日至2020年11月20日止；月租金单价为一楼每平方米90元，三楼每平方米40元，月租金为133,970元，从第2年起每年租金在上年基础上递增3%；乙方向甲方支付三个月租金作为租房履约保证金即401,910元；租金采取按半年预付、分期结算的方式支付；合同还约定了其他条款。合同签订后，李少波将房屋交付汉口银行股份有限公司球场路支行，汉口银行股份有限公司球场路支行按约定向李少波支付履约保证金和租金。合同签订后，李少波经石桥公司同意将涉案房屋的一部分出租给董全胜，出租方（甲方）李少波与承租方（乙方）董全胜签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市江岸区兴业路147号（现151号）日月星城1栋一层（部分）、二层和三层（部分）的房屋出租给乙方使用；租赁物面积为1,993平方米，其中一楼236平方米、二楼1,288平方米、三楼469平方米，月租金57,797元/月，从第3年起每年租金在上年基础上递增5%；本合同签订之日，乙方需向甲方交纳保证金120,000元；本租赁物的功能为便利旅店；租赁期10年，自2010年12月10日起至2021年3月9日止，其中2010年12月10日起至2011年3月20日为免租期；租金采用按季度预付、分期结算的方式交付；合同还约定了其他条款。甲方签名处“李少波”后注明“谢妙璇代”。合同签订后，董全胜将承租部分房屋装修后经营“凯莱克假日酒店”，装修时，其将房屋东侧外立面部分干挂石材拆除，内部安装了电梯。李少波或其妻子谢妙璇向董全胜催收租金。董全胜支付租金时，李少波会向其出具收据。2011年11月15日董全胜注册成立个体工商户武汉市江岸区凯莱克假日酒店。2014年1月，董全胜承租上述房屋后，以武汉市江岸区凯莱克假日酒店作为出租方将一楼东侧门面用房（建筑面积12平方米）转租给赵世勇经营便利超市，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年1月18日至2019年1月17日；月租金2,940元（每年按5%递增），季付，押金10,000元；合同还约定了其他条款。2016年7月，石桥公司（甲方）、李少波（乙方）、尚百合公司（丙方）签订《补充协议》，约定：基于甲乙双方于2010年10月10日签订了房屋租赁合同，乙方为方便管理，于2016年6月12日注册了以李少波为法定代表人的尚百合公司（丙方），经三方协商同意，达成协议如下：甲方同意乙方在房屋租赁合同项目中所拥有的权利和义务全部给丙方，由丙方享有和承担；本协议生效后，由丙方履行房屋租赁合同中规定的内容，乙方退出该协议后，该协议与乙方无关。《补充协议》签订后，尚百合公司自2016年8月31日开始和李少波一起共同向石桥公司支付租金，石桥公司向李少波开具收据或发票，向尚百合公司开具发票。尚百合公司、李少波向石桥公司支付租金至2019年第二季度（第二季度尚欠租金115,991元），此后开始拖欠租金，至2020年10月31日，按合同约定计算，共拖欠租金2,904,063元。2020年3月，谢妙璇向石桥公司发函申请减免疫情期间的租金，双方未能达成一致意见。2016年7月26日，经石桥公司同意，尚百合公司（甲方）、李少波（乙方）、汉口银行江岸支行（丙方）签订《补充协议》，约定：鉴于乙方与汉口银行股份有限公司球场路支行于2010年11月16日签订了《房屋租赁合同》，又因业务发展需要，汉口银行股份有限公司球场路支行已被注销，其权利义务全部由汉口银行江岸支行承继，经友好协商，三方一致同意自2016年7月26日起将原合同之甲方李少波变更为本协议之甲方尚百合公司，原合同之乙方汉口银行股份有限公司球场路支行变更为本合同之丙方汉口银行江岸支行，原合同现由本协议之甲、丙方直接履行，原合同之甲方李少波基于原合同的权利和义务全部转让给本协议之甲方享有和履行，原合同之乙方汉口银行股份有限公司球场路支行基于原合同的权利和义务全部由本协议之丙方承继。此后汉口银行江岸支行将租金直接支付给尚百合公司。新冠疫情期间，汉口银行江岸支行已向尚百合公司全额支付租金。因李少波、尚百合公司拖欠租金，石桥公司于2019年10月30日向李少波发出《关于解除合同并腾退交付房屋的通知函》，石桥公司、尚百合公司均认可双方的租赁合同于2020年11月21日解除。2020年12月28日，涉案房屋的物业公司武汉华星物业管理有限公司向尚百合公司发出物业费催缴通知，通知尚百合公司支付2019年6月1日至2020年12月31日期间的物业费。2020年12月17日，石桥公司与赵世勇签订《商铺租赁合同》，约定石桥公司将案涉房屋一楼建筑面积为30平方米的房屋直接出租给了赵世勇用于商业经营，双方约定租赁期限为1年，自2020年11月21日起至2021年11月20日止。石桥公司于2020年12月24日收取了赵世勇2019年11月至2020年10月的租金（减免3个月租金）31,500元。目前石桥公司在与汉口银行江岸支行协商直接签订租赁合同事宜，汉口银行江岸支行拟继续承租部分为日月星城1栋一层部分面积（644.87平方米），原来承租的一层其他部分（418.13平方米）及三层房屋（957.5平方米）已交还石桥公司。石桥公司同意汉口银行江岸支行继续占有使用其拟承租部分。另外，尚百合公司于2016年6月6日注册成立，注册资本为30,000元，经营范围为房屋租赁等，公司法定代表人为李少波，股东为李少波、詹才盛，李少波出资比例为90%，詹才盛出资比例为10%；2019年8月7日，公司法定代表人由李少波变更为詹才盛。另查明，2011年10月20日，李少波向石桥公司发函，要求石桥公司在1号楼东侧小区广场兴业路一侧提供一排停车位，2011年10月28日，石桥公司回函，说明其公司只是同意协调解决好此地段的停车位问题，因为此地段停车位的划定必须由商业经营方报交管等相关部门批准划线。2012年3月12日，李少波再次向石桥公司发函要求提供停车位，2012年3月14日石桥公司回函，说明小区人行门前面空地为小区红线范围外，属市政用地，石桥公司曾协调市政部门将此地改为停车位，但遭到业主投诉，石桥公司会继续积极协调。还查明，2010年10月石桥公司将涉案房屋交付给李少波时，向其提交了2008年9月23日《武汉市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，涉案房屋消防验收合格。李少波将部分房屋转租给董全胜后，董全胜对房屋进行装修后，以“凯莱克假日酒店”对外经营。房屋交付之初，消防用水还能正常使用，但之后消防供水出现断水，李少波向石桥公司发函，石桥公司于2015年5月24日出具《关于消防供水事宜的回函》，针对涉案房屋消防安全进行答复，称消防供水出现断水是由于地质下沉导致小区内地下消防管道漏水，为避免水费损失，物业公司关闭了消防阀门，根据相关法律规定，消防管道维修需经过全体业主投票通过，其已同物业公司联系，并提交相关申请至社区，其作为业主之一，无法决定消防管道是否进行维修，何时能够维修完成。因消防用水出现断水等问题，凯莱克假日酒店于2019年1月停业后未再经营，目前酒店的设施设备尚在承租房屋内。2019年10月29日之前，李少波或尚百合公司没有通知董全胜酒店的设施设备由董全胜与石桥公司自行沟通处理，董全胜也没有授权李少波或尚百合公司处理酒店内的设施设备。再查明，凯莱克假日酒店有两个门进出，一个大门，一个后门（消防门），董全胜停业后在里面用棍子将两个门顶住了，没有锁。2019年下半年酒店大门被人锁住，后门也被尚百合公司锁住。2019年9月5日，石桥公司带有租赁意向的人查看酒店时，尚百合公司员工即李少波妻子谢妙璇将后门（消防门）钥匙给了石桥公司，此后未再收回。李少波此后发短信给石桥公司员工，希望协商解决租赁合同相关事宜。另外，2019年3月15日，李少波与董全胜房屋租赁合同纠纷一案由我院审理，我院于2019年8月19日作出（2019）鄂0102民初3759号《民事判决书》，判决：一、解除李少波与董全胜签订的《房屋租赁合同》及《其它约定》；二、董全胜于本判决生效之日起30日内，腾退位于武汉市江岸区兴业路147号（现151号）日月星城1栋一层（部分）、二层和三层（部分）的房屋，并将上述房屋外立面恢复原状；三、董全胜于本判决生效之日起5日内向李少波支付2018年7月21日至2019年3月20日期间租金共计619,632元，以及2019年3月21日至实际腾退之日的租金（按照月租金81,326元计付）；四、董全胜于本判决生效之日起5日内向李少波支付2019年1月至2019年3月期间物业费共计11,958元，以及2019年4月至实际腾退之日的物业费（按照每月3,986元计付）；五、董全胜于本判决生效之日起5日内向李少波支付违约金30,000元；六、李少波于本判决生效之日起5日内向董全胜支付补偿款100,000元；七、李少波于本判决生效之日起5日内退还董全胜多收取的电费28元；八、驳回李少波的其他诉讼请求；九、驳回董全胜的其他反诉请求。董全胜不服提出上诉，上诉期间，李少波申请撤回起诉。2020年5月18日，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终11641号《民事裁定书》，裁定：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初3759号民事判决；二、准许李少波撤回起诉。以上事实有原告（反诉被告）石桥公司提交的房屋所有权证、《商铺租赁合同》、租金支付明细表、（2019）鄂0102民初3759号《民事判决书》、汉口银行招牌图片、武汉市江岸区凯莱克假日酒店与赵世勇签订的《房屋出租合同》、门面东侧外立面部分干挂石材被拆除图片、李少波和尚百合公司的支付凭证及发票、《关于解除合同并腾退交付房屋的通知函》、《补充协议》、尚百合公司工商登记信息、关于日月星城3期消防验收合格的意见、关于减免租金的工作联系函、证人陈某证言、物业费催缴通知、租金计算表、武汉市江岸区凯莱克假日酒店与赵世勇签订的《房屋出租合同》、石桥公司与赵世勇签订的《商铺租赁合同》、结婚登记审查处理表、赵世勇向石桥公司支付2019年11月至2020年10月、2020年11月至12月租金的收据，被告李少波提交的（2019）鄂01民终11641号民事裁定书，被告尚百合公司提交的《商铺租赁合同》、2016年7月签订的《补充协议》、2016年7月19日《证明》、尚百合公司支付租金凭证、发票、（2020）鄂0102民初103号、1741号、1742号、1743号案件的传票及起诉状、关于减免租金的工作联系函（2020年3月18日）、短信记录、李少波与汉口银行股份有限公司球场路支行签订的《租赁合同》及李少波、尚百合公司、汉口银行江岸支行签订的《补充协议》、函件、快递单、关于消防用水事宜的回函、李少波与董全胜签订的《房屋租赁合同》、董全胜2013年起诉状和2019年反诉状、李少波的起诉状、（2019）鄂0102民初3759号《民事判决书》、李少波关于停车位的工作联系函及石桥公司的回函、2019年9月5日看房视频、同意解除租赁合同的通知、快递单、张贴通知照片及视频、尚百合公司给汉口银行江岸支行的房屋交接说明、尚百合公司工商登记信息等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，上述证据经本院庭审核实，足以采信。本院认为，2010年10月10日石桥公司与李少波签订的《商铺租赁合同》及2016年7月石桥公司、李少波、尚百合公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，合同订立后签约各方均应当按照约定履行自己的义务。关于责任主体问题，石桥公司在将涉案房屋交付李少波占有使用，后虽三方签订《补充协议》，李少波将承租方的权利和义务转让给尚百合公司，但说明系李少波为方便管理，注册了以李少波为法定代表人的尚百合公司，李少波系占尚百合公司90%股权的大股东，尚百合公司的注册资本仅为30,000元；且《补充协议》签订后，李少波与尚百合公司共同向石桥公司支付租金，李少波出租给董全胜涉案房屋的一部分（面积为1,993平方米），董全胜向李少波支付履约保证金及租金，李少波未能提交充分证据证明其已将收取的租金交付尚百合公司；在《补充协议》签订后，李少波及其妻子谢妙璇一直与石桥公司沟通租赁事宜；上述事实说明李少波作为尚百合公司大股东，存在使用尚百合公司承租的涉案房产这一财产的情况，且未能提交充分证据证明其系有偿使用，个人业务与公司业务存在混同，尚百合公司也未能提交充分证据证明公司财产与股东财产进行了严格区分、公司盈利与股东自身收益进行了严格区分，故李少波作为大股东与尚百合公司存在人格混同。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”李少波应对尚百合公司应承担的租金等债务承担连带支付责任。关于合同解除，石桥公司、尚百合公司均认可双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年11月21日解除，故对石桥公司确认解除的诉讼请求，本院依法予以支持。关于腾退涉案房屋及将外立面恢复原状的诉讼请求，合同解除后，尚百合公司占有使用案涉房屋已无法律及合同依据，应将涉案房屋交付石桥公司。因石桥公司目前同意汉口银行江岸支行继续占有使用其拟承租一层部分（644.87平方米），汉口银行江岸支行原来承租的一层其他部分（418.13平方米）及三层房屋（957.5平方米）已交还石桥公司，且石桥公司已与赵世勇另行签订《商铺租赁合同》，将案涉房屋一层建筑面积为30平方米的房屋直接出租给赵世勇，故上述面积房屋不再存在腾退问题。关于董全胜从李少波处承租的扣除一层30平方米赵世勇承租部分外共计1963平方米，具体为一楼206平方米、二楼1,288平方米、三楼469平方米房屋，董全胜的设施设备仍在房屋内，目前仍由董全胜实际占有使用，石桥公司可向董全胜另行主张权利，尚百合公司应协助向石桥公司腾退上述面积房屋。合同约定承租人李少波及继受承租人权利义务的尚百合公司，不得“擅自拆除、改建、装修房屋结构及相关设施”，“装修启用后未经甲方同意，改建、扩建、装修房屋、更改设施的，使用不当或人为损坏房屋设施的，乙方应承担恢复原状或修复责任或予以照价赔偿”，合同解除后，尚百合公司应将承租房屋东侧外立面恢复原状。关于尚百合公司反诉要求确认其已将董全胜承租的部分1,993平方米房屋于2019年9月5日交还石桥公司问题，因石桥公司系带有租赁意向的人查看酒店房屋而向谢妙璇借用后门（消防门）的钥匙，按照合同约定，消防门钥匙应由物业公司持有，消防门系为消防安全而建设，不应被锁住，尚百合公司并未向石桥公司交付酒店大门钥匙，且董全胜经营的酒店的设施设备均在涉案房屋内，设施设备的所有权人为董全胜，尚百合公司无权处分，尚百合公司与石桥公司也未办理上述房屋的交接手续，故尚百合公司的上述反诉请求，本院不予支持。关于石桥公司要求李少波、尚百合公司支付2019年6月1日至2020年10月31日差欠的租金2,919,489元的诉讼请求，按照合同约定计算，尚百合公司尚欠石桥公司上述期间的租金2,904,063元。因新冠疫情影响，对尚百合公司的经营造成一定损失，故应扣除董全胜承租的1993平方米房屋2019年1月23日至4月22日期间的租金，为266,087.22元（44.18元/平方米×1993平方米×2.27个月+45.51元/平方米×1993平方米×0.73个月）。次承租人汉口银行江岸支行承租部分，汉口银行江岸支行按约定向尚百合公司支付租金，新冠疫情期间并未向尚百合公司减交租金，故尚百合公司应向石桥公司支付的租金中该部分房屋对应租金不应减免。因消防用水出现断水，次承租人董全胜的凯莱克假日酒店于2019年1月停业后未再经营，石桥公司向李少波交付房屋时消防验收是合格的，后来因地质下沉导致小区内地下消防管道漏水，而消防管道维修需经过全体业主投票决定，并非石桥公司能独立解决的，石桥公司不存在违约情形，但消防用水出现断水影响了次承租人董全胜酒店的经营，故对扣除赵世勇承租的12平方米外董全胜承租部分（1981平方米）的租金，石桥公司与尚百合公司均应承担50%的损失。2019年1月至2020年10月31日期间1981平方米房屋租金为1,671,744.3元（42.89元/平方米×1981平方米×3个月+44.18元/平方米×1981平方米×12个月+45.51元/平方米×1981平方米×7个月-44.18元/平方米×1981平方米×2.27个月-45.51元/平方米×1981平方米×0.73个月），石桥公司应承担50%的租金损失为835,872.15元（1,671,744.3元×50%）。扣除次承租人赵世勇向房东石桥公司支付的2019年11月至2020年10月的租金31,500元，尚百合公司还应向石桥公司支付租金1,786,029.63元（2,919,489元-266,087.22元-835,872.15元-31,500元），李少波对尚百合公司应支付的上述款项承担连带责任。关于石桥公司要求李少波、尚百合公司支付逾期支付租金的违约金467,118.24元的诉讼请求，虽然涉案房屋的一部分存在消防供水中断影响次承租人董全胜经营的问题，但另一部分面积为2,020.5平方米的房屋，次承租人汉口银行江岸支行在正常经营使用并按约定向尚百合公司支付租金，尚百合公司自2019年6月开始就全部涉案房屋向石桥公司拒付租金，构成违约，应承担相应的违约责任，双方合同约定，“不缴付或延迟缴付租金和其他费用，除仍应及时如数补交外，应按逾期天数和款项，每逾期一天，按应付租金和其他费用的1%承担违约金”，上述约定的违约金过高，综合本案案情，尚百合公司应向石桥公司支付违约金200,000元。李少波对尚百合公司应支付的上述款项承担连带责任。关于尚百合公司要求石桥公司支付自2015年起未提供涉案房屋消防用水的违约金858,000元的诉讼请求，双方合同约定，石桥公司应“按约定及时间向乙方交付租赁物业，保证水、电、排水等房屋相关配套的正常使用”，石桥公司交付涉案房屋时，水、电、排水等房屋相关配套是正常的，后因地质下沉导致小区内地下消防管道漏水，消防管道系小区内公共设施，且消防管道维修并非石桥公司单独决定，故石桥公司不构成违约，尚百合公司要求石桥公司支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于尚百合公司要求石桥公司支付因未提供涉案房屋停车位给其造成的经济损失100,000元的反诉请求，双方合同约定，尚百合公司“按约定合理、合法使用租赁物业正立面南侧区域（除人行道外）及东侧广场围栏以外的停车位，按照相关法规办理停车位审批手续”，合同并未约定石桥公司应提供停车位，仅说明尚百合公司使用上述地段的停车位应按照相关法规办理停车位审批手续，且并无相关证据证明石桥公司对上述停车位享有处分权利，故对尚百合公司的上述反诉请求，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉石桥集团房地产开发有限公司与与被告李少波签订的《商铺租赁合同》、原告（反诉被告）武汉石桥集团房地产开发有限公司与被告李少波、被告（反诉原告）武汉尚百合房屋租赁服务有限公司签订的《补充协议》于2020年11月21日解除；二、被告（反诉原告）武汉尚百合房屋租赁服务有限公司于本判决生效之日起十日内协助向原告（反诉被告）武汉石桥集团房地产开发有限公司腾退位于武汉市江岸区兴业路1号（现151号）日月星城小区1栋1层1室（面积206平方米）、2层1室（面积1,288平方米）、3层1室（面积469平方米）的房屋；三、被告（反诉原告）武汉尚百合房屋租赁服务有限公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋东侧外立面恢复原状；四、被告（反诉原告）武汉尚百合房屋租赁服务有限公司于本判决生效之日起五日内日向原告（反诉被告）武汉石桥集团房地产开发有限公司支付2019年6月1日至2020年10月31日的租金1,786,029.63元；五、被告（反诉原告）武汉尚百合房屋租赁服务有限公司于本判决生效之日起五日内日向原告（反诉被告）武汉石桥集团房地产开发有限公司支付逾期支付租金的违约金200,000元；六、被告李少波对被告（反诉原告）武汉尚百合房屋租赁服务有限公司承担的上述第四项、第五项债务承担连带责任；七、驳回原告（反诉被告）武汉石桥集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）武汉尚百合房屋租赁服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费35,922元，保全费5000元，共计40,922元，由原告（反诉被告）武汉石桥集团房地产开发有限公司负担13,248元，被告李少波、被告（反诉原告）武汉尚百合房屋租赁服务有限公司负担27,674元。反诉案件受理费6,740元（已减半），由被告（反诉原告）武汉尚百合房屋租赁服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  廖丽芳人民陪审员  赵 静二〇二一年四月一日书 记 员  汪 为