上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2482号上诉人(原审原告)：上海周浦皇品餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨建忠，总经理。委托诉讼代理人：钱育明，上海市尔立律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行，地址上海市黄浦区。负责人：周雯婷，行长。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：许珊，女，1969年1月14日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被上诉人(原审被告)：庚燎，男，1963年10月20日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被上诉人(原审被告)：上海汇裕置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑晖。被上诉人(原审被告)：热脉(上海)医疗器械有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：郑晖。被上诉人(原审被告)：郑晖，男，1969年5月7日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原审第三人：傅春美，女，1981年10月31日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人上海周浦皇品餐饮管理有限公司因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司卢湾支行(以下简称浦发银行卢湾支行)、许珊、庚燎、上海汇裕置业有限公司(以下简称汇裕公司)、热脉(上海)医疗器械有限公司(以下简称热脉公司)、郑晖、原审第三人傅春美案外人执行异议之诉一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初15364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海周浦皇品餐饮管理有限公司上诉请求：撤销原判；判令负担该公司的租赁权拍卖汇裕公司名下位于本市周康路XXX号、XXX号房屋；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人设立后，即承租本市周康路XXX号1-3层房屋(现产证地址为周康路XXX号XXX-XXX层)用于经营。上诉人已支付租金，在一审中已提供付款明细，并经汇裕公司认可。汇裕公司要求上诉人将租金支付给第三人，上诉人无理由拒绝，每年度进行的结算虽是事后出具，并不违反法律规定。上诉人经营状况不佳，汇裕公司同意调低租金，并延长租赁期限，也不违反法律规定，不存在无效的情形。二、上诉人与汇裕公司之间的租赁关系合法有效，并无虚假，上诉人实际占有使用房屋至今。上诉人的租赁合同与案外人上海利爵酒店管理有限公司(以下简称利爵酒店)的租赁合同是两个法律主体，不因资金有交集而简单认定为存在混同，双方本就是合作的关系。上诉人签订租赁合同并占有使用房屋的时间发生在抵押以及查封之间，故对该房屋享有合法的租赁权。浦发银行卢湾支行辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、案涉房屋于2013年9月3日已抵押给浦发银行卢湾支行，上诉人与汇裕公司为延长租赁期限签订补充协议在后，即便该补充协议真实，对于延长租赁期限的约定也不能对抗该行的抵押权。2、上诉人未按约向汇裕公司支付租金和押金。上诉人仅提供记账凭证，载明的用途均为往来款，付款的时间和金额与租赁合同约定不符，也未提供发票和支付押金的凭证。上诉人主张支付租金的方式是为汇裕公司对外代付费用，其截至2028年12月31日应付租金共计人民币672万元(以下币种相同)，但其自2010年4月30日起的一年半内已代汇裕公司支付1，109万元，明显不符合正常的交易惯例。故上诉人实际未付租金。3、上诉人与汇裕公司之间不存在真实的租赁关系。上诉人原法定代表人系汇裕公司的监事，二公司系关联企业。汇裕公司虽在一审中确认上诉人已付租金，但不应作为本案认定事实的依据。且上诉人提供的租赁合同明显系用于工商注册登记，故即便其占有房屋，也不能证明与汇裕公司之间存在租赁关系。被上诉人许珊、庚燎、汇裕公司、热脉公司、郑晖、原审第三人傅春美均未到庭发表意见。上诉人向一审法院起诉请求：负担该公司的租赁权拍卖本市浦东新区周康路XXX号、XXX号房屋。一审法院认定事实：关于浦发银行卢湾支行与许珊、庚燎、汇裕公司、热脉公司、郑晖金融借款合同纠纷一案，该院于2015年12月24日作出(2015)黄浦民五(商)初字第12121号民事调解协议，明确许珊、庚燎应于2015年12月28日之前归还浦发银行卢湾支行本金16，575，000元、暂计至2015年10月20日的利息1，609，351元、逾期利息151，443.40元及自2015年10月21日起至全部贷款清偿之日止的逾期利息；案件受理费131，814.80元，减半收取65，907.40元，保全费5，000元，合计70，907.40元，由许珊、庚燎、汇裕公司、热脉公司、郑晖于2015年12月28日之前直接支付给浦发银行卢湾支行；汇裕公司、热脉公司在1，950万元的最高债权限额内承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向许珊、庚燎追偿；郑晖在1，950万元的最高债权限额内承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向许珊、庚燎追偿；若许珊、庚燎届时未履行上述任何一项义务，浦发银行卢湾支行有权就其未履行的全部款项一并向法院申请执行，逾期利息按《个人借款合同》约定的利率上浮50％计息，浦发银行卢湾支行有权以汇裕公司名下位于本市浦东新区周浦镇周康路XXX号XXX层、XXX号XXX-XXX层房屋折价，或者申请以拍卖、变卖所得价款在4，290万元最高债权限额内扣除汇裕公司为履行《最高额抵押合同》已支付的款项后剩余限额内对上述确定的债权享有优先受偿权；拍卖、变卖该抵押物所得价款的剩余部分归汇裕公司所有，不足部分由许珊、庚燎清偿；如仍有不足部分，浦发银行卢湾支行有权继续以汇裕公司名下位于本市浦东新区周浦镇周康路XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层房屋折价，或者申请以拍卖、变卖所得价款，扣除该抵押物上顺序在先的依法抵押担保的债权部分，在3，900万元最高债权限额内扣除汇裕公司为履行《抵押合同》已支付的款项后剩余限额内承担第二顺位的抵押担保责任；拍卖、变卖该抵押物所得价款的剩余部分归汇裕公司所有，不足部分由许珊、庚燎清偿；汇裕公司在承担了担保责任之后，有权向许珊、庚燎追偿；若许珊、庚燎、汇裕公司、热脉公司、郑晖任何一方按期全额履行了上述给付义务，其他当事人的给付义务予以免除。调解协议生效后，因各债务人未按期履行，浦发银行卢湾支行向一审法院申请强制执行。一审法院在执行中，于2018年3月1日轮候查封汇裕公司名下位于本市浦东新区周浦镇周康路XXX号XXX层、XXX号XXX-XXX层、169号1-6层、181号4-5层房屋及周康路129弄地下1层储藏室。因上述房屋被上海市浦东新区人民法院以傅春美申请执行的(2015)浦执字第1869号案件先行查封，一审法院经与上海市浦东新区人民法院商请，取得了上述房屋的处置权。2019年10月18日，一审法院作出(2016)沪0101执629号执行裁定，拍卖汇裕公司名下位于本市浦东新区周浦镇周康路XXX号XXX层、XXX号XXX-XXX层、169号1-6层、181号4-5层房屋及周康路129弄地下1层储藏室。之后，一审法院赴现场张贴公告，告知案外人认为对房屋现有租赁权而合法占有的，应于公告之日起十五日内向该院提出书面异议等。上诉人遂向一审法院提出书面异议，主张周康路XXX号XXX-XXX层房屋的租赁权，要求负担其租赁权拍卖上述房屋。一审法院经审查，于2020年4月22日作出(2020)沪0101执异45号异议裁定，驳回上诉人的异议请求。上诉人不服，向一审法院提起本案诉讼，要求判如所请。另查明，上诉人提供的证据材料，其与汇裕公司于2008年11月1日签订房屋租赁合同，约定汇裕公司将周康路XXX号1-3层(办理产证时登记为周康路XXX号XXX-XXX层)的房屋出租给上诉人，租赁期自2009年1月1日起至2019年12月31日，租金为每年50万元，上诉人应在合同生效之日起10日内支付汇裕公司定金10万元。2008年12月1日，双方签订房屋租赁合同补充协议。2011年6月1日，双方签订房屋租赁合同补充协议(1)，将租金调整为每年24万元。2014年12月1日，双方再次签订房屋租赁合同补充协议(2)，将租金调整为每两年环比递增5％，并将租赁期限延长至2028年12月31日。汇裕公司及郑晖出具情况说明，表示上诉人以向第三方代为清偿汇裕公司债务的方式冲抵租金，并代案外人利爵酒店支付相应的房屋租金。另，汇裕公司在办理房屋抵押时向浦发银行卢湾支行提供该公司与利爵酒店于2006年9月18日签订的租赁经营协议，该协议约定汇裕公司向利爵酒店出租周康路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，租赁期自2008年10月1日起至2018年9月30日止。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人表示其与汇裕公司就周康路XXX号XXX-XXX层房屋存在租赁关系并依约支付了租金，同时提供了房屋租赁合同、补充合同等材料，但未提供确实的证据证明其已支付租金。汇裕公司和郑晖的情况说明系事后出具，且无相应证据予以佐证，故不予采信。上诉人与汇裕公司签订的租赁合同等协议中涉及的租赁部位、租赁期限与汇裕公司在办理抵押时向浦发银行卢湾支行提供的与利爵酒店签订的租赁经营协议相冲突，故不足以证明上诉人与汇裕公司存在房屋租赁关系。上诉人与汇裕公司于2014年12月1日签订房屋租赁合同补充协议(2)，其签订时间在房屋办理抵押登记之后，且未能征得抵押权人的同意，上诉人就该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，一审法院于2020年11月30日判决驳回上诉人的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人于2009年3月9日经核准成立，严利忠系该公司投资人之一，并担任法定代表人，严利忠同时担任汇裕公司的监事至今。2016年1月13日，上诉人的投资人和法定代表人均进行了变更。在2008年11月1日《房屋租赁合同》中，由严利忠代表上诉人签名。在2008年12月1日的《房屋租赁合同补充协议》中，上诉人加盖公章，严利忠作为该公司负责人签名。二审中，上诉人向本院陈述，其异议请求为负担租赁权拍卖周康路XXX号XXX-XXX层房屋，提起本案诉讼时将诉讼请求误写为负担租赁权拍卖周康路XXX号、XXX号房屋，请求在二审中予以更正。上诉人同时确认浦发银行卢湾支行确认上述事实，认为据不动产登记机构的登记资料显示，周康路XXX号和187号房屋处于同一幢房屋，181号系该幢房屋的4-5层，187号系该幢房屋的1-3层，故向本院申请将上诉人的诉讼请求更正为负担其租赁权拍卖周康路XXX号XXX-XXX层房屋。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据法律规定，提起案外人执行异议之诉的前置条件为案外人已提出书面异议并被裁定驳回，故案外人在以上两种程序中提出的请求和所依据的事实、理由应一致。上诉人在提起书面异议时，请求负担其租赁权拍卖周康路XXX号XXX-XXX层房屋，被一审法院裁定驳回后提起案外人执行异议之诉时，却将诉讼请求确定为负担其租赁权拍卖周康路XXX号、XXX号房屋，而一审法院审查的内容仍是上诉人对周康路XXX号XXX-XXX层房屋主张的租赁权能否排除执行。故上诉人主张提出诉讼请求时笔误的事实，本院予以确认。同时，因浦发银行卢湾支行同意上诉人更正诉讼请求的意见，且为减少当事人的讼累，本院将上诉人的诉讼请求和上诉请求更正为负担其租赁权拍卖周康路XXX号XXX-XXX层房屋。本案中，上诉人主张周康路XXX号XXX-XXX层房屋的租赁权，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定进行审查。上述条款规定，承租人请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，租赁合同对买受人也不具有约束力。因周康路XXX号XXX-XXX层房屋在被本院查封之前已设定了抵押权，故本案的争议焦点为原告是否在抵押权设立之前已就该房屋签订合法有效的书面租赁合同并占有、使用以及是否按约支付了租金。首先，根据目前查明的事实，上诉人与汇裕公司签署租赁合同后一个月又签署补充协议，两份协议的内容基本相同，上诉人在上述补充协议上加盖了公章，但当时其尚未成立。以上事实均不符合常理，上诉人对此未能作出合理解释，故本院对其主张的签署租赁合同的时间不予确认。其次，上诉人主张已付清全部租金，其提供的支付租金的清单显示，其提前十四年已付清全部租金，且多付了400余万元，不符合交易惯例。汇裕公司和郑晖虽出具情况说明认可上诉人支付租金的事实，但因其均系执行案件的被执行人，与本案审理存在利害关系，且汇裕公司与上诉人在2016月1月前存在一定的关联关系，故不能免除上诉人的举证责任。因上诉人未提供充足的证据证明其已支付全部租金，故本院对此事实不予确认。再次，根据租赁合同的约定，物业管理费、水电费等费用均由上诉人承担，但其未能提供相应支付凭证，不能证明其已在房屋被抵押前已实际入住使用。最后，即便上诉人所述的租赁事实属实，其在房屋被抵押之后与汇裕公司签订补充协议(2)以延长租赁期限，并未经抵押权人浦发银行卢湾支行同意，故延长的租赁期限内的租赁关系也无法对抗抵押权，该租赁关系对房屋受让人不具有约束力。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，269元，由上诉人上海周浦皇品餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡晓东审 判 员 朱志红审 判 员 杨喆明二〇二一年四月二十日法官助理 何 冰书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……