江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1363号上诉人（原审被告）：刘家国，男，1965年10月25日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李永军，北京京润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市雨花台区开发区管委会西寇社区居民委员会，住所地南京市雨花台区雨花经济开发区石家村**。法定代表人：党胜军。委托诉讼代理人：刘松，北京大成(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张聰，北京大成(南京)律师事务所律师。上诉人刘家国因与被上诉人南京市雨花台区开发区管委会西寇社区居民委员会（以下简称西寇居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2020)苏0114民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘家国上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一、原判认定关键事实错误。被上诉人诉称与上诉人之间存在土地租赁关系，但是却不能提供任何关于租赁的直接证据，那么就民事案件谁主张谁举证的原则而言，被上诉人作为提起诉讼的原告，因其举证不能而要承担对其不利的法律后果责任。一审法院结合被上诉人在其他类似案件中的证据，引申到本案中作为认定依据和理由，显属不公。上诉人提供了被上诉人出具的收款单据，内容为单方赠与意思表示的赞助费，并非双方互为权利义务的租赁费。对于这两种存在明显区别的民事法律行为，不能以被上诉人另外与他人就其他土地是否签订过长期租赁土地协议为审查和认定依据，而应当围绕本案民事行为本身所形成的客观证据作为审查和认定依据，才符合一审一案一判的规定。反之，如果被上诉人当初是以租赁为本意而收取上诉人费用50000元，那么即便当时双方不签订协议作出约定，被上诉人也必然会将赞助这两个字写为租赁的。一审判决脱离证据本身证明的赠与法律关系，另行以推断方式对关键事实作出租赁法律关系的认定，明显属于认定事实错误。二、上诉人作为村民，依法享有获得宅基地的权利，尽管是比较特殊的宅基地使用权关系，但是也不能等同为租赁土地使用权关系。上诉人在2003年将户籍迁移到被上诉人处，按照土地管理法的规定，农村村民享有一户拥有一处宅基地的权利，所以上诉人作为后期加入的村民，直到2005年才通过交纳赞助费的代价解决了宅基地问题。这既与原住村民可以无偿获得宅基地情况略有不同，也与其他非本村户籍人员不能获得宅基地而只能租赁使用土地存在着根本的不同。上诉人获得永久使用宅基地以及建房居住的基本权利，是符合法律规定的；如被上诉人接收上诉人为村民却不为其解决宅基地待遇问题，才属于侵犯上诉人合法权益的表现。通过被上诉人出具的收据上“房子基地”文字可见，被上诉人是允许上诉人在该地建设房屋的，亦即上诉人可以在宅基地建设居住性质房屋，并非违法建筑。根据房地一体原则，上诉人也不可能仅返还土地而不返还房屋。三、南京市雨花台区综合行政执法局向上诉人发出的《限期拆除告知书》，仅仅是行政强制行为的程序性文件，并不具有认定上诉人房屋属于违法建筑、限期拆除的法律效力，而且只有该执法局做出《限期拆除决定书》之后，上诉人才能采取行政诉讼之类的维权措施，所以目前上诉人只能等待该执法局行政行为的下一步程序，对应决定是否有权采取撤销类的行政诉讼行为。如果最终的行政判决结果是不支持违法建筑认定的，则意味着上诉人具有合法的土地使用权。按照土地管理法规定，上诉人作为本村村民可以自行建设居住房屋，规划许可并非必经的批准程序。而且截止上诉人建房之日，被上诉人所在区域的村民建房，都无需办理所谓的建设工程规划许可手续，因此对上诉人一家单独适用《中华人民共和国城市规划法》的规定，认定上诉人建设的居住房屋属于违法建筑，是不能成立的。四、根据南京市规划和自然资源局于2020年4月23日批准的《南京市征收集体土地涉及房屋补偿方案实施通知书》【宁征房补字（2020)1号】可知，案涉争议的集体土地己经处于征收状态，由南京市雨花台区征收拆迁安置办公室负责统一实施拆迁安置补偿和收回土地转为国有的工作，所以即便上诉人需要交还所使用的集体土地，也应当是由征收部门审查上诉人的房屋及用地情况，同步解决房屋补偿、返还土地事宜，无需上诉人主张返还。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。西寇居委会辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人系通过租赁方式取得本村的土地进行使用，但是并非本村的集体成员，并且在涉案土地上进行非农建设，也违反了法律的强制性规定，所以双方的租赁合同确系无效。请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。西寇居委会向一审法院起诉请求：1、确认双方之间的土地租赁合同无效；2、刘家国立即返还承租的土地（门牌号为西寇村石家组220号，面积约为640平方米）；3、刘家国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：西寇居委会系经批准依法成立的居民自治组织，位于雨花台区寇居委会集体所有。2005年11月18日，刘家国向西寇居委会支付5万元，西寇居委会向刘家国出具了《收条》一张，主要载明：“今收到刘家国房子基地赞助费50000元”。后刘家国在未办理土地规划、房屋建设等相关手续的情况下，在承租的土地上建造房屋居住至今。2020年3月9日南京市雨花台区综合行政执法局作出宁综法雨（2020）06004号《限期拆除告知书》，认定：刘家国于2005至2007年期间，擅自在南京市雨花台区，建设房屋640平方米。因未经规划许可，至今也未取得或者补办建设工程规划许可证……由于案涉房屋至今未取得或补办建设合法手续，属于连续或连续状态的违法建设行为，现案涉房屋已影响城市规划……拟作出以下行政决定，限五日内自行拆除案涉的640平方米房屋。另查明，西寇居委会起诉的涉案土地租赁合同纠纷的案件共计六件，案情基本一致，其中(2020)苏0114民初2389、2390号案件中，西寇居委会分别提交了《住宅土地长期租用协议》，协议主要约定西寇居委会将位于西寇村抛荒地长期租给刘家国作建房生活使用；刘家国于协议签立之日起，一次性支付西寇居委会长期租用费；在政策允许的情况下，帮助解决此户口迁入本村并给予解决门牌号码，如有政策允许房屋产权证明等，双方解决房屋产权证明，所有办理费用由刘家国自付；如果遇到国家征收刘家国长期租用的土地，房屋拆迁补偿款、赔偿款归刘家国所有，土地款归西寇居委会所有。一审法院认为，西寇居委会与刘家国在本案中虽然未签订书面土地租赁协议，但西寇居委会收取了刘家国的租赁款，再结合西寇居委会在关联案件中提交的《住宅土地长期租用协议》，可知双方系土地租赁合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据以上法律规定，本案中，案涉土地属于西寇居委会集体所有，刘家国承租土地后在土地上建房居住，属于非农业建设。因此，西寇居委会与刘家国之间的土地租赁关系无效，刘家国继续占用该土地已无合法依据。西寇居委会要求刘家国返还土地，一审法院予以支持。关于合同无效后的处理，由于刘家国没有在本案中要求赔偿损失及要求返还租金，依照不告不理的原则，一审法院对此不予处理，双方可另行协商或诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：南京市雨花台区开发区管委会西寇社区居民委员会与刘家国之间的土地租赁合同无效；刘家国于判决生效之日起三十日内向南京市雨花台区开发区管委会西寇社区居民委员会返还承租的土地（位于南京市雨花经济开发区。一审案件受理费80元，由刘家国负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘家国依法提交了以下证据：1、刘家国、黄立芳户籍资料与离婚证；2、刘家国《南京市灵活就业人员社会保险参保缴费申请表》；3、黄立芳农业银行流水。证据1－3拟证明因西寇村土地征收，刘家国与前妻黄立芳均享受了安置补助费（社会保险）待遇并办理了征地转缴人员手续，可印证刘家国系西寇村集体经济组织成员。4、来安县施官镇桃庄村村民委员会出具的《证明》,拟证明被上诉人自2003年迁出原户籍来安县施官镇桃庄村之后，原户籍所在地土地被收回、无住房，也未享受过拆迁安置房。被上诉人对上述证据的真实性均无异议，但认为无法达到证明目的；集体组织成员资格获得途径一般为原始取得，或基于出生、婚姻关系取得，后迁入者是否能成为本集体经济组织成员系村民自治事项，并非依凭户籍而取得。对于一审查明的事实，上诉人刘家国异议之处在于：1、另案中当事人签订了住宅土地长期租用协议，约定长期租用土地并解决户口问题，但本案中当事人没有签订该协议，且支付赞助费时已经拥有西寇村户籍，故两案事实不同，不能简单套用。3、一审遗漏查明南京市自然资源局已于2020年4月23日开始征收刘家国的房屋及所涉的土地。被上诉人西寇村委会对于一审查明的事实不持异议。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，被上诉人将集体所有的土地以收取费用的形式提供给上诉人使用，一审认定双方构成土地租赁关系，并无不当。上诉人主张该土地系被上诉人分配的宅基地，但对此未能提交合法手续等证据予以证明。在此情况下，一审适用上述法律规定，认定双方之间的土地租赁合同关系无效、上诉人返还上述土地，应予维持。综上，刘家国的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘家国负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二○二一年四月九日法官助理滕文欣书记员朱亚芳