天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1518号上诉人（原审被告）：王珩，男，1962年10月19日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津市华大物业管理有限公司，住所天津市河**马场道**。法定代表人：王欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊伟，男，1980年5月11日出生，该公司职员。上诉人王珩因与被上诉人天津市华大物业管理有限公司（以下简称华大公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初11717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王珩上诉请求：1．撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初11717号民事判决，依法驳回华大公司一审诉讼请求；2．由华大公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1．华大公司曾经造成王珩房屋损失未进行补偿，物业管理服务不到位，房屋外侧管道破坏后一直未进行修复；物业收费标准、账目消费情况均未公示；小区卫生存在问题；服务态度不好。2．对华大公司不承担前法人责任有异议。华大公司经本院传唤，未到庭接受本院询问发表答辩意见，但提交书面答辩意见：1．不同意王珩的上诉请求；2．认可一审判决；3．华大公司起诉时间在诉讼时效范围内；4．一审法院已采纳王珩提出的物业服务存在瑕疵的意见，王珩应付的物业费已打九折；5．王珩以其与天津浩天房地产开发有限公司有纠纷为由不支付物业费，但华大公司是独立法人单位，与天津浩天房地产开发有限公司无关。华大公司向一审法院起诉请求：1．判令王珩给付华大公司2014年1月至2018年5月的物业管理费20,612.76元（53个月x2元/平方米/月x194.46平方米）；2．案件诉讼费用由王珩承担。一审法院经审理认定如下事实：华大公司系物业管理企业，2013年5月30日，华大公司与天津市南开区浩天源花园业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定：将浩天源花园（物业项目名称）委托华大公司进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2013年6月1日起至2015年5月31日终止，物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.4元，配备电梯、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，由业主于每季度初交纳。合同到期后，2015年6月1日，华大公司与天津市南开区浩天源花园业主会续签《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日终止。物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.7元，配备电梯、湖水、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，由业主按月交纳，业主个人与物业公司另有约定的以其它约定交纳。合同附件二《物业服务合同补充条款》同时约定，综合物业服务费上调部分（每月每平方米0.3元）由公共收益（车位费）中拨付。一审期间，华大公司确认就此期间的费用标准按照每月每平方米2元收取。上述两份合同除服务期限及收费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2013年11月8日和2015年9月25日，天津市南开区房××室分别以“南开物备〔2013〕第41号、〔2015〕第49号”《物业管理服务合同备案证明》对上述合同予以备案。华大公司依约为浩天源花园小区提供了物业服务，合同到期后，未续签服务合同，并如约撤出该小区，终止了物业服务工作。另查，王珩系浩天源花园14-3-202号房屋的所有权人，其房屋的建筑面积为192.91平方米。一审法院认为，华大公司与天津市南开区浩天源花园业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对华大公司及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。华大公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，王珩作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。但华大公司主张的2015年6月前的物业管理服务费和机电设施费已超过诉讼时效，且华大公司亦未提交合法有效的证据证实其曾就王珩拖欠的上述期间的物业管理服务费和机电设施费在诉讼时效内向王珩进行过主张或发生其他诉讼时效中止、中断或者延长的情节，故对华大公司主张的2014年1月至2015年5月期间的物业管理服务费和机电设施费，一审法院不予支持。鉴于一审法院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明华大公司向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故一审法院酌定王珩应给付华大公司2015年6月至2018年5月期间物业管理服务费和机电设施费共计123,150.57元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告王珩给付原告天津市华大物业管理有限公司2015年6月至2018年5月期间的物业管理服务费和机电设施费共计123,150.57元；二、驳回原告天津市华大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，减半收取计157.5元，由原告天津市华大物业管理有限公司负担78元，被告王珩承担79.5元。”本院二审期间，王珩提交的证据为华大公司户卡及公示信息材料各一份，证明华大公司与浩天公司的关系。本院认证认为，王珩提交的上述证据与本案无关，故对上述证据不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王珩是否应向华大公司给付坐落于浩天源花园小区14-3-202号房地产的自2015年6月至2018年5月期间的物业管理服务费和机电设施费共计12500.57元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，华大公司于2013年5月30日与天津市南开区浩天源花园业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定华大公司为案涉房地产所在小区提供物业服务。该合同到期后，华大公司于2015年6月1日与天津市南开区浩天源花园业主会续签《天津市住宅物业服务合同》至2018年5月31日。上述两份合同均在天津市南开区房××室备案。因此，上述物业合同对王珩具有法律约束力。在华大公司诉请物业费和机电设施费的期间内，该公司已提供了相应的物业服务。王珩作为业主，理应支付物业服务费和机电设施费。鉴于华大公司物业服务存在瑕疵，一审法院酌情认定王珩应支付的物业服务费和机电设施费数额并无不当，本院予以维持。另王珩主张，2017年11月25日之前的物业费已超过诉讼时效，故不应缴纳。但案涉诉讼时效应从物业服务合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日（即2018年5月31日）起计算，期限为三年，华大公司在上述期间内起诉，未超过诉讼时效。故王珩的上述主张，理据不足。此外，王珩主张，华大公司对其房屋造成损失未进行补偿。因华大公司未出庭应诉，王珩可就该项诉讼请求另行起诉。综上所述，王珩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元由王珩负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 姚 鹏审判员 张志国二〇二一年四月二十日法官助理聂晓昕书记员樊桂洁附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。