上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1441号上诉人(原审原告)：上海顶铺网络技术有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：花善岱，总经理。被上诉人(原审被告)：上海易城企业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周晞，总经理。委托诉讼代理人：孙超，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：郭明，国浩律师(上海)事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海易城工程顾问股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：毛蔚瀛，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：孙超，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：郭明，国浩律师(上海)事务所律师。被上诉人(原审被告)：辽宁申华控股股份有限公司(原上海申华控股股份有限公司)，住所地中国(辽宁)自由贸易试验区沈阳片区全运路XXX-XXX号XXX层XXX室。法定代表人：李晓航，董事长。委托诉讼代理人：冯一鸣，北京市天元律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：徐礼婧，北京市天元律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告)：毛蔚瀛，男，1977年10月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙超，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：郭明，国浩律师(上海)事务所律师。上诉人上海顶铺网络技术有限公司(以下简称顶铺公司)因与被上诉人上海易城企业发展有限公司(以下简称易城企业公司)、被上诉人上海易城工程顾问股份有限公司(以下简称易城股份公司)、辽宁申华控股股份有限公司(原上海申华控股股份有限公司，以下简称申华控股公司)、毛蔚瀛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初24386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顶铺公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持顶铺公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：一审判决遗漏事实，由于申华控股公司与易城股份公司之间发生争议，导致顶铺公司承租的上海市宁波路XXX号申华大厦第四、五层(以下简称系争物业)在租赁期间不能正常使用。易城企业公司提供的《场地交接书》上并没有顶铺公司的盖章和员工签字，不能证明系争物业已经于2016年7月12日交付。一审判决未能查明，系争物业第四层是迟延至7月25日交付的。由于申华控股公司拖延不给易城企业公司出具运营管理授权文书，致使顶铺公司无法装修备案，开工大幅延误。2016年11月1日顶铺公司的施工人员被申华控股公司强行驱离，导致顶铺公司在租赁期限内无法正常使用房屋。易城企业公司向全体租户发送过《通知》，易城企业公司在另案中对《通知》的真实性是认可的，证明了顶铺公司在租赁期间不能正常使用房屋的关键事实。一审判决以“因拆除过程中损坏大楼电路、烟感器等被业主要求整改，顶铺公司对此签字确认，就判定顶铺公司自行承担施工延迟的相应责任”完全不符合法律事实。此外，本案与上海市黄浦区人民法院受理的(2018)沪0101民初4264号房屋租赁合同纠纷一案(即申华控股公司与易城股份公司因申华金融大厦之合作改造、经营发生的纠纷)存在关联。但一审判决既没有借鉴上述案件查明的相关事实，也没有以上述案件生效判决书的内容作为本案的定案依据。顶铺公司未支付租金系行使不安抗辩权，且经过了易城企业公司和易城股份公司的同意。易城企业公司对合同解除应承担单方面违约的责任。顶铺公司在一审中提供了法定代表人花善岱和易城企业公司法定代表人的电话录音，易城企业公司法定代表人在电话中承认该项目大量延误。顶铺公司在一审中还提供了易城企业公司在2016年12月向顶铺公司发送的2016年度询证函，该函金额仅为保证金人民币(以下币种均为人民币)10万元，该金额无法与《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)、《ESGA申华汇大厦合作经营协议》(以下简称合作协议)中的任何金额相对应，也与易城企业公司称顶铺公司拖欠大量款项的说辞不符。再结合易城企业公司在2016年7月开始到2017月3月期间，这长达8个月的时间仅在2017年3月才第一次对顶铺公司发出催款函的事实，足以证明易城企业公司之前曾认可顶铺公司可暂不付相应款项。2016年11月1日，顶铺公司遭到申华控股公司驱离后，顶铺公司法定代表人花善岱到易城股份公司法定代表人毛蔚瀛办公室，要求易城企业公司退还租金和保证金，毛蔚瀛承诺重新拟定合同，所以才有了顶铺公司法定代表人花善岱向易城股份公司法定代表人毛蔚瀛发送的重新商定的合同版本电子邮件，包括和易城企业公司招商总监张帆关于“合同重新定下来就付款的”微信对话。但至2017年3月，易城股份公司法定代表人毛蔚瀛完全推翻原来的说法，完全置顶铺公司利益受损的客观事实于不顾，推卸责任，丧失了商业信誉。顶铺公司认为因易城企业公司通过其行为表示了其根本违约的意思才导致《租赁合同》《合作协议》的解除，责任应全部归咎于易城企业公司。顶铺公司租赁系争物业并进行装修，并非用于自住，而是用于出租给下游客户。由于易城企业公司单方面违约阻止顶铺公司签约客户入驻并未经允许强行拆除装修，导致顶铺公司项目不可逆地无法回收成本，遭受重大损失，易城企业公司理应承担违约责任，赔偿顶铺公司装修损失和其它损失。同样，顶铺公司装修的房子被拆除了，还需补交装修期内的60％租金，于法于理都有悖于客观事实。一审判决对顶铺公司装修支出的认定有误，顶铺公司提供的证据显示装修损失为2，280，405.4元，一审判决只认定165万元不当。一审判决对毛蔚瀛是否向易城企业公司交付了代收款并未查明，毛蔚瀛应当承担相应的责任。被上诉人易城企业公司、易城股份公司、毛蔚瀛答辩称，易城企业公司已于2016年7月向顶铺公司交付了系争物业。顶铺公司在承诺函中自认于7月11日开始进场装修。此外顶铺公司法定代表人花善岱与毛蔚瀛的微信聊天记录也能证明顶铺公司已经接收了系争物业。在房屋交付之后，顶铺公司被驱赶可能是因为其没有履行相应的安全施工规定，从而受到业主方的管控。顶铺公司主张的不安抗辩权不能成立，易城企业公司已向顶铺公司交付了系争物业，所以顶铺公司应依约支付租金，顶铺公司作为先履行合同的一方当事人未能举证证明易城企业公司出现了法定不能履行合同的相关情形。此外，顶铺公司提交的相关证据也无法证明其已经及时向易城企业公司发出了中止履行的通知，故顶铺公司主张不安抗辩权的各项构成要件均未成就。因顶铺公司未按合同约定支付相应的费用，双方之间也没有通过书面的协议变更此前的合同，故顶铺公司未付租金明显违反了合同约定，其要求易城企业公司承担全部责任，明显缺乏事实和法律依据。针对装修损失，顶铺公司提供的部分转账凭证与本案无关，顶铺公司应承担举证不利的法律后果。顶铺公司要求毛蔚瀛承担连带责任，因毛蔚瀛代收款项之后已经转交了易城企业公司，且易城企业公司也确认收到了，故毛蔚瀛无需承担责任。一审法院判决正确，请求二审予以维持。申华控股公司答辩称，申华控股公司并未参与易城企业公司与顶铺公司之间的合同，也没有证据证明申华控股公司干扰了顶铺公司的正常经营。一审判决中针对申华控股公司部分查明事实清楚，适用法律正确。顶铺公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．顶铺公司与易城企业公司2016年7月5日签订的《租赁合同》《合作协议》于2017年10月16日解除；2．易城企业公司返还已支付的款项共计1，106，210.61元(包括2016年6月28日支付的租赁保证金339，361.79元、2016年7月5日分别支付的装修保证金100，000元、物业保证金137，145.60元、2016年7月8日支付的10月份的租金529，703.22元)；3．易城企业公司支付装修损失3，227，685.40元；4．易城企业公司支付违约金1，738，130.01元(按每月租金579，376.67元×3个月计算)；5．易城企业公司支付违约金未能弥补的预期收益损失6，261，869.99元(计算方式：系争物业租金为5元／平方米／天，根据市场转租价按6.5元／平方米／天计算，共3809.60平方米，每年租金溢价约为2，085，756元，去除管理费并根据与易城企业公司合作协议向其分配的收益后，每年净收益不低于800，000元，租赁合同期限为10年，总预期收益不低于8，000，000元，减去诉请主张的违约金1，738，130.01元，得出预期收益损失6，261，869.99元)；6．易城企业公司承担顶铺公司应支付案外人上海杰邦实业发展有限公司、我连(上海)网络科技有限公司(以下简称招商商户)的违约金共计1，282，320元；7．易城股份公司、申华控股公司就上述第2至第6项诉请与易城企业公司共同承担连带责任，共计13，643，835.11元，毛蔚瀛对诉请2中339，361.79元部分承担连带清偿责任。案件受理费、财产保全费由易城企业公司、易城股份公司、申华控股公司、毛蔚瀛共同承担。审理中，顶铺公司变更诉请3装修损失仅主张已实际支付的金额为2，280，405.40元，对未支付的金额947，280元待实际支付后另案主张。撤回诉请6，待实际向招商商户支付后另案主张。一审法院认定事实：一、关于系争物业的权利归属本市黄浦区宁波路XXX号申华汇大厦(二层除外)的权利人为申华控股公司，二层房屋的权利人为上海泓泰汽车销售服务有限公司。二、关于案涉合同的约定情况1．易城企业公司与顶铺公司签订的租赁合同。2016年7月5日，易城企业公司为出租方(甲方)、顶铺公司为承租方(乙方)签订租赁合同一份，约定，甲方将坐落于本市宁波路XXX号第四、五层单元，建筑面积3809.6平方米(其中四层租赁面积为2231.5平方米，五层租赁面积为1578.1平方米)的房屋出租给乙方作为办公及商业用途使用。租赁期间，如乙方需将系争物业全部转租，应事先通知甲方，经甲方确认后生效(第一、二条)。甲方于2016年7月6日将该房屋按现状交付乙方使用(第十二条)；租赁期限计10年6个月，自2016年7月16日起至2027年1月15日止。乙方享有6个月的免租期，免租期的具体适用方法由双方另行约定。乙方装修图纸及设计方案应事先交付甲方确认，经甲方要求，乙方应随时调整。乙方装修不得对物业任何部位或使用造成损害，否则甲方有权要求停止装修、进行修复及赔偿等。租赁期满，乙方如需续租，应于租赁期届满前三个月向甲方提出，甲方同意后在期满四十五天前重新签订租赁合同(第三、四条)；租金定价5元(人民币／平方米／天)，每月租金579，376.67元，物业管理费每月137，145.60元，乙方应于2016年7月10日前支付首月租金、物业管理费等，乙方须于每期租金到期月前5日支付下月租金、每月租金到期当月的1日－10日支付物业管理费。乙方每逾期付款1日，应支付每日千分之五的滞纳金。乙方拖欠甲方租金、物业管理费等费用超过30天，甲方除依合同追缴乙方拖欠的相应费用和收取滞纳金外，有权采取暂停乙方使用物业、终止合同等法律措施，乙方并承担甲方所有损失(第五、六、十条)；乙方须于2017年6月10日前向甲方缴付累计总额为1，158，753.34元作为合同租赁保证金，并于2016年7月10日前支付137，145.60元物业保证金。具体支付时间和支付方法由双方另行约定。该应付保证金是乙方向甲方设置的质物，作为乙方履行全部合同义务的担保。所有乙方到期未付款项可从保证金中扣除(第九条)；若乙方要求提前退租，甲方可予同意，但有权立即没收二个月的租赁保证金、补足免租期内的全部应付租金，并要求乙方支付三个月租金的违约金。若乙方无违约行为，甲方单方无权提前解除合同。如甲方违约解除合同，除应退还已实际收取的租赁保证金和乙方已付未用部分的租金外，需向乙方支付相当于三个月租金的违约金。如违约金不足以补偿对方所受到的权益损失的，违约方应予补足(第十一条)。2．易城企业公司与顶铺公司签订的合作协议。2016年7月5日，甲、乙双方又签订一份合作协议，约定，由乙方投入设计装修及内部改造成本、招商及运营管理，采取租金收益保底溢价部分双方分成的经营模式，达成合作条款：一、免租期。1．甲方给予乙方6个月的免租期，分别为2016年8、9月、2017年6月、2019年6月、2021年6月、2023年6月；2．免租月，甲方免收保底租金，但不免收物业费、滞纳金等；二、合作经营收益构成。即保底租金＋租金溢价部分运营净利润的50％；三、保底租金。即双方在租赁合同中约定的租金，2016年度，乙方签约当日支付0.5个月保底租金的保证金，支付后可进场装修，并于7月10日前支付1个月保底租金(10月份租金)；8月10日前支付半个月保底租金(即同年7月16日到7月31日租金)；10月10日支付1个月保底租金(11月份租金)；11月10日前支付1个月租金(12月份租金)；12月10日前支付1个月租金(即2017年1月份租金)。2017年度，1月10日、2月10日各支付2月、3月的租金；3月10日至8月10日各支付2个月的租金，其中6月10日支付相当于0.75个月的保证金，即支付相当于2个月租金的保证金，先付后用，双数月份的10日前支付下两个月的租金。四、租金溢价部分运营净利润的分配。1．计算方法，当月运营利润＝所有物业当月租金总额－当月基础租金－租金收入溢价部分的法定税收－管理运营成本。2．结算利润，乙方向甲方支付上述计算方法得出的当月运营利润的50％。3．每月结算方式，乙方应在每月10日前向甲方提供前一月的租金收入报表及计算结果。4．支付方式，每月15日前支付上一月的结算利润。五、设计装修及内部改造。1．乙方应将设计、装修方案提交甲方确认后，乙方与设计施工单位等签订合同……3．乙方应将合同约定的金额支付给甲方，由甲方向第三方单位支付……六、违约条款。1．如乙方逾期支付款项的，应承担严格的违约责任。2.2017年6月10日前或乙方未支付全部保证金前，如乙方逾期支付任何一笔到期款项的，甲方均有单方解除权且在通知发出之日立即生效。乙方除应付到期款项、恢复原状、支付违约金等义务，甲方有权：没收乙方支付的保证金；乙方补交已免租月份的保底租金及免收的免租月的结算利润；对于乙方投入的设计、装修、采购费用、投入等不予返还或以任何形式补偿。3．在2017年6月10日后或乙方支付全部保证金后，乙方逾期支付租金，应根据租赁合同承担违约责任；乙方逾期支付运营利润的，应支付欠费金额每日1％的违约金。如任何一笔费用逾期超过30日的，甲方有权行使单方解除权且在通知发出之日立即生效，所有乙方已支付给甲方的款项(包括支付给第三方的费用)均不予退还。4．乙方违反协议其他约定的，构成违约，适用第六条的规定。八、合作期与租赁期一致。3．申华控股公司与易城股份公司签订的申华合作合同及补充协议。2016年6月，申华控股公司与易城股份公司签订申华合作合同及补充协议。合同约定，合作方案：申华控股公司自2016年7月1日起提供申华汇大厦作为合作载体，易城股份公司于2016年10月15日前提供完整的整体方案，包括：可行性项目研究报告，改造方案，改造清单及概算，改造后的招商和具体运营方案等。申华控股公司将于2016年10月30日前书面认可。易城股份公司将全额出资并根据双方确定的方案对大厦实施改造。双方约定于2016年12月31日基本完成大厦的改造。合作运营：易城股份公司负责合作期限的招商租赁及整体运营，合作运营期限自2016年7月1日起至2036年6月30日止。物业服务及管理：委托申华大厦公司作为大厦在双方合作前三年的物业服务和管理单位。三年期满，可协商易城股份公司收购申华大厦公司100％股权事宜。收益分配：自2016年7月1日起至大厦改造完成期间，易城股份公司应于每月15日前向申华控股公司支付保底收益。保底收益按照大厦2015年度的最新租金水平及可出租面积的满租状态为依据，由双方对租金、物业管理费等进行测算，作为易城股份公司支付保底收益的计算基础。自2016年7月1日起，易城股份公司负责大厦的整体运营，包括对外招租、收取租金及物业管理费。由易城股份公司与招商商户签署租赁协议，并向申华控股公司报备。改造完成后，每年实际收取的超过改造前保底收益的租金、物业管理费及其他收入部分(溢价收益)，在扣除必要的运营成本后，双方按照约定比例进行分配(第1—3年申华控股公司分配比例10％、易城股份公司分配比例90％)。双方应在改造完成后每个自然年度的12月份结算本年度的溢价收益，易城股份公司应于次年1月30日前向申华控股公司支付相应金额。违约责任：如易城股份公司有下列情形之一，申华控股公司可以单方解除本合同，易城股份公司已投入的改造资金无需退还，并应当支付违约金：易城股份公司未按约支付保底收益或收益溢价，经催告3个月仍未支付的；易城股份公司违反改造、招商和运营方案，导致合作运营无法进行的；因易城股份公司故意或重大过失，导致双方合作运营无法进行的；在合作运营期限内易城股份公司单方解除合同导致合作终止的。申华控股公司有下列情形之一的，易城股份公司可单方解除合同，申华控股公司需双倍返还易城股份公司已投入的改造资金，并支付违约金：申华控股公司无故拖延审核改造、招商和运营方案的，经催告3个月仍未确认的；申华控股公司未履行合同义务或严重阻碍易城股份公司行使租赁、经营和招商行为的；申华控股公司未提前通知，因出售等原因处理大厦，导致易城股份公司无法行使合同规定的权利的；在合作运营期限内申华控股公司单方解除合同导致双方合作终止的。上述约定的违约金应等于按照经独立第三方审计的易城股份公司已投入的改造资金的2倍。2016年6月，申华控股公司、易城股份公司与易城企业公司共同签订补充协议，约定，同意易城股份公司全资子公司易城企业公司对大厦进行项目招商招租，与租户签署租赁合同、处理租赁合同及租赁事务，收取租金、物业管理费。申华合作合同中与上述事项相关的、约定由易城股份公司享有的权利义务由易城企业公司享有和承担。该协议构成申华合作合同的组成部分，具有同等法律效力。同时三方出具书面说明，申华控股公司授权易城股份公司全资子公司易城企业公司对大厦进行市场开发、项目招商，与租户签署租赁合同、处理租赁合同及租赁事务，收取物业管理费等费用，以及相关协议中约定由易城股份公司享有的权利义务。4．顶铺公司与上海域欣建设发展有限公司(以下简称域欣公司)签订的装饰装修施工合同。2016年8月5日，顶铺公司为甲方，域欣公司为乙方，签订一份《上海市装饰装修施工合同》(以下简称装修合同)，双方约定，乙方负责对甲方合法使用的本市宁波路XXX号大厦四、五层(面积2800平方米)，进行地面、隔墙、吊顶及强弱电布管布线等项目施工；工程价款为850，000元，按签约后3日内、家具进场安装前、竣工验收合格后7日内分别支付10％、40％、40％；工期自2016年8月15日起至2016年10月20日止；甲方应在开工前三天，向乙方提供施工图纸或做法说明，并向乙方现场交底，全部或部分腾空房屋。乙方参加甲方召集的现场交底，派何广明为乙方驻工地代表，全权负责合同履行。合同还就工程验收、违约责任作了约定。三、案涉合同的履行情况1．顶铺公司于2016年6月28日向易城股份公司法人代表毛蔚瀛支付租赁保证金339，361.79元、2016年7月5日向易城企业公司支付装修保证金100，000元、物业保证金137，145.60元、2016年7月8日向易城企业公司支付10月份的租金529，703.22元，共计1，106，210.61元。2．顶铺公司于2016年7月11日向申华大厦公司支付装修管理费30，000元、2017年1月18日向申华大厦公司支付服务费5，000元。3.2016年10月7日，顶铺公司向易城股份公司、易城企业公司发送《申华四楼五楼项目进展汇报及申请》的电子邮件，称截止目前签约三个月的时间，仅完成拆除和地坪整理，装修无实质性进展，因消防报建所需的授权转租文件直至2016年10月1日方取得，节后装修项目才正式进入二次消防和质检质监报建流程。易城企业公司对空调机电改造、卫生间总水管更换等方案未及时确定，造成顶铺公司装修项目延后及成本增加，故要求起租期顺延、免租期一次兑现、租赁期限再延长两年。4.2017年6月8日，顶铺公司向易城企业公司发送《关于要求重新拟定租赁协议以及商定赔偿金额的函》，称顶铺公司进驻大厦期间，由于易城企业公司改造资金未及时到位，与业主配合出现问题，导致顶铺公司在签约当年11月底前未正常入驻，并被清退离场，顶铺公司曾于当年12月发出赔款函，但未有回应。2017年4月6日，顶铺公司再次发出汇报函，要求解决损失及重新协调合同，也未得回应。截止发函当日，顶铺公司投入项目接近1年仍未启动运营(空调、总水管及弱电桥架等未完工)。函告，就所造成损失，双方应尽快协商；原租赁协议本质已遭破坏，双方尽快协商新的合同及免租期的重新安排；协商未果，顶铺公司保留中止原租赁协议的权利，并通过法律手段追究损失责任。5．易城企业公司于2017年6月9日在系争物业处张贴封条。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．关于系争物业交付证据的认定。易城企业公司提交的证据1承诺书显示，顶铺公司于2016年8月2日向易城企业公司出具承诺书，载明：顶铺公司于2016年7月11日进入系争物业进行装修施工。因外立面施工审批手续周期较长，双方确定先进行室内装修施工。顶铺公司承诺放弃追索由此造成相关损失的权利。易城企业公司提交的证据21装修合同，记载顶铺公司与域欣公司签订装修合同，约定由域欣公司负责对系争物业进行装饰施工，其中域欣公司派何广明为驻工地代表，全面负责合同履行。易城企业公司提交的证据17交接书，注明：2016年7月12日，何广明、陈辉对系争物业交房现状进行了签收。易城企业公司提交的证据18装修申请书载明，申请人为顶铺公司，装修队为域欣公司，装修日期为2016年7月8日至同年9月30日，装修项目为拆旧、吊顶、隔墙、地墙等。证据19开工报送信息表，显示建设单位为顶铺公司，施工单位为域欣公司，黄浦区安全监督站审核日期为2016年10月9日。易城企业公司提交的证据20整改通知单，载明：申华大厦公司于2016年7月22日、7月26日向顶铺公司、域欣公司发送整改通知单，因大厦网络控制器出现故障，造成多楼层空调失控，发现因施工单位无序施工将线路挖断，要求立即修复。因施工原因造成系争物业58个烟感探测器出现故障，要求装修公司予以恢复。该通知单上分别由何广明、花善岱签字。顶铺公司确认易城企业公司于2016年7月12日交付系争物业五层，四层因尚有租客于7月25日交付，但有关四层租客一节事实，没有证据证明。顶铺公司接收交付物业后，实施装修完成时间与申华合作合同约定大厦改造完成时间同步进行，因未取得易城企业公司施工授权，故在易城股份公司法人代表毛蔚瀛授意下对物业内部进行了二十天左右的拆除施工，至当年十月正式取得施工报建手续，顶铺公司方正式进行物业装修施工，但至十一月被申华大厦公司驱离达一个月。顶铺公司装修过程自同年十一月至次年三月，装修完成至顶铺公司2017年6月8日离开物业，期间未曾有将系争物业交还易城企业公司的情况。一审法院结合当事人质证意见认为，顶铺公司通过出具承诺书、签订装修合同确认的乙方施工代表现场交接、申华大厦公司发出整改通知由乙方施工代表及顶铺公司法人代表签字确认的时间节点及顶铺公司庭审陈述等，均可反映系争物业于2016年7月12日已交付的客观事实，顶铺公司以出具承诺书系应易城企业公司要求而为，系争物业系形式上的交付，不认可上述证据证明内容的主张，缺乏依据，对上述证据的证明力依法予以确认。2．关于顶铺公司履约装修证据的认定。顶铺公司为证明履行了大厦装修改造义务，要求易城企业公司支付已发生的装修损失2，280，405.40元。顶铺公司据此提交相关装修费用支出凭证、设计、安装及定货合同。按照凭证分类，包含网络、微信支付，收条、收据，银行业务回单、税务定额发票、增值税发票等项目。按照支付用途分类，包含黄沙、水泥、砖、石膏板、石材类、玻璃，灯具、开关、洁具、陶瓷、电线电缆，设计费、施工费、装修管理费、消防费及垃圾清运费等，部分凭证上注明系争物业地址。申华控股公司、易城股份公司与易城企业公司称对该组证据的真实性无法核查，不予认可，认为依照合同约定顶铺公司的装修方案未经易城企业公司确认，相关支付凭证抬头系个人，且其未按合同约定将相关装修款项先行支付给易城企业公司，再由易城企业公司向第三方支付。一审庭审中，易城企业公司以情况说明方式确认其于2017年10月23日对顶铺公司承租房内的装修开展拆除准备并开始对外招租，因合同有涉及拆除的约定，故拆除前并未告知顶铺公司，具体拆除是经易城企业公司同意的。针对顶铺公司提供证据反映的内容及易城企业公司庭审陈述分析，本案顶铺公司为履行合作协议确为系争物业改造进行了装修施工，因装修涉及的具体项目业经易城企业公司同意被拆除，故对构成装修费损失项目所涉及的金额，应从顶铺公司提供的正式发票、实际付款凭据，对应顶铺公司实施装修的时间、内容来进行甄别，对不符合结算规定及对应关系不明确的项目则予以剔除。在此基础上，一审法院酌情确定顶铺公司实际为系争物业支出的装修费为1，650，166元。易城企业公司确认顶铺公司对系争物业实施了装修，但在未与顶铺公司协商利用及告知的情况下，同意对顶铺公司的装修添附部分进行拆除负有过错，故其对顶铺公司装修损失不予确认的理由，依法不能成立。3．关于顶铺公司协商变更合同证据的认定。顶铺公司为证明易城企业公司违约及协商变更合同，提交证据16电子邮件公证书。其中，2016年11月16日顶铺公司法人代表花善岱向易城股份公司法人代表毛蔚瀛发送的邮件显示，根据商谈拟定一份补充协议，要求修改后达成正式协议，协议内容为：如易城企业公司就系争物业大的合作发生终止，则保证款项退回并协助对项目损失展开赔付。在继续项目改造情况下，就原合作条款进行调整，包括起租时间统一调整为2017年2月15日。因项目改造施工中包括总水管更换、弱电桥架布点等四个方面进度影响客户入驻，则倒推2个月起租。易城企业公司给予10万元补贴空调主管及冷凝管的改造。将原合作期调整为12年，第一个3年免除经营利润分成。同年12月1日赔款函显示，顶铺公司因业主配合问题，造成项目延迟及要求停工，要求易城企业公司赔偿损失和重新协调原合同。包括停工损失54，200元、招商损失90，000元。因项目延迟希望协调原合同及免租期。2017年4月6日，花善岱发给易城企业公司法人代表周晞合作汇报的邮件显示，顶铺公司2016年11月进驻大厦期间未能正常施工，期间经历几次停工，当年11月15日，经与易城股份公司毛蔚瀛再次磋商，双方确认两点(见拟定的补充协议内容)。当年12月顶铺公司装修队重新进场，2017年2月底装修基本结束。顶铺公司要求按之前协商约定，重新拟定合同，按新合同支付款项；尽快完成大厦隐蔽工程改造。易城企业公司、易城股份公司对该公证邮件的证明目的不予确认。针对该组证据反映的内容分析，该组电子邮件均系顶铺公司单方发出，收件方均未回应确认。电子邮件中称停工因业主配合问题等造成，双方需协商重新订立合同，但双方实际并未按邮件内容达成新协议，故顶铺公司的该组证据不具有证明合同发生变更的效力。本案争议焦点在于：1．顶铺公司与易城企业公司签订的《租赁合同》《合作协议》提前解除的责任确定；2．顶铺公司与易城企业公司签订的《租赁合同》《合作协议》是否得到全面履行，构成合同违约的事实应如何确定；3．顶铺公司主张不安抗辩权的理由能否成立；4．顶铺公司的诉讼请求能否得到支持。一审法院认为，关于争议焦点1，首先，顶铺公司与易城企业公司对于双方签订的《租赁合同》《合作协议》于2017年10月16日解除均不持异议，予以确认。其次，合同当事人对于提前解除合同的责任归属各执一词，对此结合当事人举证质证进行分析。本案中，顶铺公司除于签约前后支付保证金及一个月租金外，未再按合同约定支付费用，对此易城企业公司有权依照合同行使解除权。顶铺公司与易城企业公司在对系争物业实施装修前，并未与易城企业公司正式办理装修图纸及设计方案的确认手续，其行为违反合同约定，但易城企业公司仍允许顶铺公司实施装修也有过错。顶铺公司在进行装修期间，未按申华合作合同约定将应向第三方装修单位支付款项交易城企业公司进行转付，但易城企业公司并未对此行为进行必要干预，对造成装修资金投入脱离监管亦负有责任。顶铺公司在装修前期进行拆除施工时，曾因损坏大楼电路、烟感器等被业主要求整改，顶铺公司对此签字确认，对此顶铺公司应自行承担施工延迟的相应责任。顶铺公司在其所称装修项目基本完成后，未及时与易城企业公司办理完工交付手续，对造成损失扩大应承担相应责任。易城企业公司因与申华控股公司间合同履行等原因，于2017年6月9日在系争物业张贴封条，实际终止与顶铺公司间合同的履行，引发本案纠纷，易城企业公司对该终止行为负有责任。易城企业公司在未与顶铺公司协商的情况下，同意拆除顶铺公司装修添附，易城企业公司对此亦负有责任。顶铺公司称履约中被申华大厦公司无故驱离施工现场造成无法正常进行装修，应属易城企业公司的责任，但其并未举证证明引发中止施工系自身原因，或是申华大厦公司故意阻挠所造成，顶铺公司该项排除自身责任的理由，依法不能成立。结合以上情况，酌情确认《租赁合同》《合作协议》被提前解除的责任，顶铺公司承担60％，易城企业公司承担40％。关于争议焦点2，首先，关于租赁合同的履行。根据租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的规定。易城企业公司交付系争物业是履行租赁合同的必要前提。从对当事人争议证据认证可知，易城企业公司通过举证证明于2016年7月12日交付系争物业，顶铺公司作为承租人即负有合同约定租金等款项的支付义务，承租人如未按合同约定期限履行支付义务，即构成合同违约。顶铺公司于签约前后除向易城企业公司支付保证金和同年10月份租金共计1，106，210.61元外，未依约支付其他到期应付租金、物业费款项，理应承担相关款项的支付义务并承担相应的违约责任。顶铺公司主张因易城企业公司违约在先，其也认可违约行为，同意与顶铺公司协商重新计算计租期等，易城企业公司对此予以否认，顶铺公司也未提交经易城企业公司确认达成变更合同的补充协议，在合同未发生变更的情形下，合同双方均应按原合同约定履行，顶铺公司所述易城企业公司认可其钱款未付不是违约的主张，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。其次，关于合作协议的履行。合作协议约定，合作双方系采取租金收益保底溢价部分分成的合作经营模式，该协议履行需满足大厦改造完成、正式招商运营产生超过保底租金等收益条件，双方才可进行利润结算。本案中，大厦改造并未在申华合作合同约定期限内完成，招商运营的相关商户并未实际入驻，协议约定的利润结算条件并未成就，双方合作经营协议并未实际履行。顶铺公司、易城企业公司对合作协议未实际履行的事实均予以认可，对该节事实予以确认。对于《租赁合同》《合作协议》未全面履行的法律后果，结合焦点1双方对提前解除合同应承担的责任比例加以确定。关于争议焦点3，根据法律规定，不安抗辩权是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金，以逃避债务，或者丧失商业信誉，以及有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止自己的履行。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人中止履行的，应及时通知对方。对方提供适当担保时，应当及时恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。一审庭审中，顶铺公司主张其举证的证据8，证据29电子邮件等显示，已向易城企业公司要求重新拟定合同，该邮件内容可反映其主张不安抗辩的事实。易城企业公司则因顶铺公司无法明确指认电子邮件中反映中止履行的内容，对其主张的理由，不予认可。一审法院认为，顶铺公司提交的电子邮件，不能证明其以通知方式明确告知易城企业公司中止履行的内容，对此主张不予采信。本案中，即使存在易城股份公司、易城企业公司对申华控股公司合同违约的情形，也并不必然构成顶铺公司合同中止履行的结果，故顶铺公司称，因易城股份公司未能及时向申华控股公司支付合作款项、未能兑现对系争物业改造资金及改造工程的承诺，导致易城企业公司未依约按期交付系争物业，造成顶铺公司无法进场装修等，亦构成其主张不安抗辩权的理由，缺乏事实和法律依据，依法难以成立。关于争议焦点4，诉请1，顶铺公司与易城企业公司均认可焦点1涉及《租赁合同》《合作协议》的解除时间，对此予以确认。导致合同解除的责任，依据焦点1认定的责任分担比例予以确定。诉请2，如前所述，顶铺公司与易城企业公司并未以协商变更方式对《租赁合同》《合作协议》约定的计租日期达成新的补充协议，双方仍应按原合同约定履行。顶铺公司明示确认收到租赁物，即负有支付租金等款项的义务，故顶铺公司主张返还已付保证金、租金等款项，缺乏依据。涉及保证金部分可在顶铺公司到期未付款中予以扣除。法院考虑到双方各自存在履约过错，且易城企业公司在庭审中确认易城股份公司与申华控股公司曾在2016年12月签订会议纪要将大厦改造日期延后至2017年6月完成，但并未将此告知顶铺公司，确定顶铺公司2016年7月16日至2017年6月8日的应付租金、物业费，可按确定的责任分担比例予以各自承担。诉请3，根据对顶铺公司提交的相关装修证据的认证，该组证据虽在证明内容及关联程度方面存在瑕疵，顶铺公司也未严格按合同约定履行装修报备及工程款项的转付义务，但考虑到顶铺公司已进行装修施工并投入装修成本，且并非出于恶意，相关装修添附已经易城企业公司同意拆除无法复原。据此，结合该组证据反映支出费用的合理范围、符合装修操作规程的内容等酌情确定装修费已支出的金额，并按确定的责任分担比例各自予以承担。易城企业公司对顶铺公司的装修事实并未予以否认，但认为相关证据无法反映装修费用实际发生的抗辩理由，不予采信。诉请4，顶铺公司的主张依据为租赁合同约定的因易城企业公司违约而解除合同，需支付相当于三个月租金金额的违约金。如前焦点1、2所述，顶铺公司未能按期支付相关租赁费用是导致租赁合同提前被解除的原因之一，顶铺公司并未与易城企业公司协商达成变更租赁费用支付的新协议，且顶铺公司未举证证明其迟延支付租赁费用具有法定原因，故该项诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。诉请5，因本案涉及的大厦改造并未完成，顶铺公司与易城企业公司间合作协议实际并未履行，无法产生租金溢价收益分配的结果，顶铺公司不能以此作为利益受损的依据，顶铺公司的该项诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。诉请6，根据顶铺公司提交的证据3、4，顶铺公司证明易城股份公司、申华控股公司授权易城企业公司经营系争物业，享有易城股份公司的合同权利及应负义务，故易城股份公司、申华控股公司应连带承担易城企业公司的违约责任。一审法院认为，根据合同法规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。庭审中，顶铺公司称在与易城企业公司签订合同时，并未看到申华控股公司与易城股份公司间订立的申华合作合同，但从申华控股公司当时对外发布的上市公司公告知晓了双方合作对系争物业进行改造。由此可知，顶铺公司与易城企业公司签约时已了解系争物业涉及申华合作合同的相关内容，本案顶铺公司已选定受托人易城企业公司作为相对人主张权利，依法不得再向委托人主张权利，故顶铺公司的该项诉请，缺乏法律依据，依法不予支持。关于顶铺公司认为毛蔚瀛应与易城企业公司连带承担代收租赁保证金的清偿责任。一审法院认为，顶铺公司向易城企业公司主张的诉请2金额中已包含租赁保证金，证明顶铺公司已确认易城企业公司收取该款项，其再向毛蔚瀛主张权利，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：一、确认上海顶铺网络技术有限公司与上海易城企业发展有限公司2016年7月5日签订的《房屋租赁合同》《ESGA申华汇大厦合作经营协议》于2017年10月16日解除；二、上海顶铺网络技术有限公司要求被告上海易城企业发展有限公司返还已支付的款项1，106，210.61元的诉讼请求，不予支持；三、上海易城企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海顶铺网络技术有限公司装修损失计660，066.40元(按已支付的装修费用1，650，166元的40％计算)；四、上海顶铺网络技术有限公司要求上海易城企业发展有限公司支付违约金1，738，130.01元的诉讼请求，不予支持；五、上海顶铺网络技术有限公司要求上海易城企业发展有限公司支付预期收益损失6，261，869.99元的诉讼请求，不予支持；六、上海顶铺网络技术有限公司要求上海易城工程顾问股份有限公司、上海申华控股股份有限公司就第2至第5项诉请与上海易城企业发展有限公司承担连带责任，要求毛蔚瀛对诉请2中339，361.79元部分承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，顶铺公司向本院提交了如下证据：证据一、申华控股公司关于解除《申华金融大厦合作改造运营合同》及相关文件的公告，证明易城企业公司屡次违反约定，导致顶铺公司受损。证据二、申华控股公司的公告，证明以申华控股公司与易城企业公司达成协议，但易城企业公司没有给予顶铺公司延期或其他补偿。证据三、关于易城企业公司涉及诉讼进展的公告，证明由于易城企业公司未能提供原始产权人的授权证明，导致顶铺公司装修延误3个月之久。证据四、2016年11月2日易城企业公司对租户发的《通知》，证明原始产权人后期给予延期后，易城企业公司并未兑现承诺，构成丧失商业信誉。顶铺公司向本院申请调取易城股份公司与申华控股公司之间诉讼案件的相关资料。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。顶铺公司上诉认为，易城企业公司未按约交付系争物业，但顶铺公司发送给易城企业公司的承诺书中，顶铺公司自认已于2016年7月11日进入系争物业进行装修；且顶铺公司装修申请书上的装修日期为2016年7月8日，故本院对顶铺公司关于未按约交付系争物业的上诉理由不予采纳。顶铺公司上诉认为，租赁合同履行过程中，顶铺公司未支付租金系经过了易城企业公司的同意，对此，本院认为，从顶铺公司提交的微信聊天记录中可以看出，易城企业公司仅表示对租赁合同履行过程中受到影响的时间进行核算，并未明确同意具体核减的天数，也未明确同意顶铺公司可以不必支付租金。而根据双方合同约定，顶铺公司应于2016年7月10日前支付一个月保底租金(10月份租金)，8月10日前支付半个月保底租金(即同年7月16日到7月31日租金)，10月10日支付1个月保底租金(11月份租金)。合同履行过程中，顶铺公司7月8日支付了10月份租金529，703.22元后，至2017年6月被封门期间未再支付任何租金，顶铺公司未支付租金的行为构成违约。一审判决已经充分考虑到易城企业公司在租赁合同履行中的过错，判决双方按照比例分担合同解除的责任，判决易城企业公司支付顶铺公司装修损失的40％，符合法律规定，本院予以维持。至于顶铺公司要求毛蔚瀛承担连带责任，因顶铺公司确认租赁保证金为易城企业公司收取，故其再要求毛蔚瀛承担，无事实和法律依据。综上所述，顶铺公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币103，663元，由上诉人上海顶铺网络技术有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年四月二十七日法官助理 张文如书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……