河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初3459号原告周焱平，女，1976年3月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告黄胜军，男，1972年10月7日出生，汉族，住河南省郑州市。原告卫岩，男，1989年3月8日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。原告缪志刚，男，1973年10月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告贾纤，男，1982年5月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告姬晓桦，女，1967年2月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告李明俭，男，1996年4月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告张永固，男，1963年1月7日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。原告岳跃钦，男，1954年9月15日出生，回族，住河南省商丘市。原告赵桂菊，女，1957年6月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。十原告委托代理人张帅锋，上海市协力（郑州）律师事务所律师。代理权限：一般代理。十原告委托代理人张媛媛，上海市协力（郑州）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告河南省宏光天地实业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）七里河南路75号意中大厦6层。统一社会信用代码：91410100169987648X。法定代表人乔玉松，董事长。委托代理人王军权，河南心连心律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人吴明明，河南心连心律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南宏光奥林匹克置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区民航路6号金航大厦806室。统一社会信用代码：914101001700028930.法定代表人张献峰，董事长。委托代理人祖小折，河南心连心律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人温夏冰，女，该公司工作人员，代理权限：特别授权。原告周焱平、黄胜军、卫岩、缪志刚、贾纤、姬晓桦、李明俭、张永固、岳跃钦、赵桂菊与被告河南省宏光天地实业有限公司（以下简称“宏光天地公司”）、河南宏光奥林匹克置业有限公司（以下简称“奥林匹克公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告周焱平、黄胜军、缪志刚、贾纤、姬晓桦、李明俭及十原告的委托代理人张帅锋、张媛媛，被告河南省宏光天地实业有限公司的委托代理人王军权、吴明明，被告河南宏光奥林匹克置业有限公司的委托代理人祖小折、温夏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周焱平、黄胜军、卫岩、缪志刚、贾纤、姬晓桦、李明俭、张永固、岳跃钦、赵桂菊诉称，各原告以团购房的形式订购了宏光天地公司位于郑东新区××环路与××中××交叉口西北角“宏福花园”项目的住宅，以单价3700元每平方米认购，并向宏光天地公司支付购房款。奥林匹克公司是宏光天地公司的子公司，为稳定“宏福花园”的认购人员，做出认购价再优惠200元即3500元每平方米，并出具了函笺。2020年6月份，宏光天地公司与买受人签订了《房源选定确认书》，但宏光天地公司擅自处理预留房源，故为维护原告合法权益，诉至贵院，请求依法判令：1、解除十原告周焱平、黄胜军、卫岩、缪志刚、贾纤、姬晓桦、李明俭、张永固、岳跃钦、赵桂菊与被告签订的团购房合同；2、被告返还原告周焱平购房款200000元、黄胜军购房款150000元、卫岩购房款300000元、缪志刚购房款200000元、贾纤购房款300000元、姬晓桦购房款300000元、李明俭购房款150000元、张永固购房款200000元、岳跃钦购房款200000元、赵桂菊购房款300000元；3、被告赔偿各原告房屋差价损失周焱平2606462.81元、黄胜军1839897元、卫岩3259626.24元、缪志刚2606462.81元、贾纤3259626.24元、姬晓桦3328339.86元、李明俭1839897元、张永固2326416.84元、岳跃钦2326416.84元、赵桂菊3358815.6元；4、本案诉讼费由被告承担。被告宏观天地公司辩称，1、各原告诉求解除与被告的团购合同的请求不能成立。各原告与被告签订的《房源选定确认书》属于预约合同，商品房买卖合同不成立，也就不存在解除的说法；各原告要求解除与被告的团购合同的请求没有基础。2、被告宏光天地公司收取各原告意向金予以返还；3、原告诉请房屋差价损失无依据，依法不应得到支持。被告奥林匹克公司辩称，1、奥林匹克公司不是本案适格的被告，不应承担民事法律责任；2、各原告缴纳意向金所指的奥林匹克花园项目从未落地，原告诉讼请求指向的宏福花园项目与奥林匹克花园项目不是同一项目；3、各原告与宏光天地公司签订的《房源选定确认书》属于预约合同，因双方对销售价格协商无果未能成立商品房买卖合同；4、原告以案涉房源的包含利润和税金成本在内的备案价为依据主张差价损失没有事实和法律依据。经审理查明,2007年9月28日，奥林匹克公司向河南省地方税务局直属分局出具承诺函一份，载明：“贵局于2007年9月30日以前以团购形式订购我公司位于郑东新区××西区项目的住宅，订购均价为3700元/㎡。2009年2月12日，奥林匹克公司将项目推介的均价定为3500元/㎡并向分局出具豫奥函字（2009）第1号函笺。后河南省地方税务局直属税务分局由于国地税征管体制改革，现为国家税务总局河南省税务局第三税务分局。周焱平2007年9月29日支付200000元、黄胜军2007年9月29日支付150000元、卫岩2008年10月13日支付300000元、缪志刚2007年9月29日支付200000元、贾纤2007年9月29日支付300000元、姬晓桦2007年9月29日支付300000元、李增平2007年10月10日支付150000元、张永固2007年10月11日支付200000元、岳跃钦2008年7月支付200000元、赵桂菊2007年支付300000元。被告宏光天地公司出具收据并加盖财务专用章。2002年7月10日宏光天地公司分别取得郑国用（2002）字第0547、0548、0549号《中华人民共和国国有土地使用证》，后进行投资建设奥林匹克花园项目。2020年4月24日，郑州市人民政府郑政（行复决）[2020]98号行政复议决定书中查明奥林匹克花园项目因土地原因终结建设。2015年11月13日，宏光天地公司获得郑国用（2015）第XQ1070号土地使用证，投资建设宏福花园项目。2019年12月14日，33名客户签订《授权委托书》，该书载明：“兹授权贾晖、陈永兴、李文成、李建设、高新、陈辉、杨凌云、王三奇全权代表本人与宏光天地公司签订《郑州奥林匹克花园项目遗留问题解决协议》，委托人行为所产生的法律后果由本人承担。”2019年12月17日，甲方宏光天地公司与乙方郑州奥林匹克花园项目客户代表在郑东新区管委会信访办和郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心见证下签订《项目遗留问题解决协议》（以下简称《四方协议》），约定：一、鉴于:1、甲方于2007年计划开发“郑州奥林匹克花园”项目，乙方按照3500元/平方米的价格分别向甲方缴纳了15万元(90平方米以下)，20万元(90-144平米)、30万元（144平方米以上)，共计489套。2、甲方和乙方同意，拟用位于郑州市郑东新区春雷路以南××中××以西，由甲方开发的“宏福花园”项目的商品房解决上述1的历史遗留问题。二、3、甲乙双方对“宏福花园”项目预留房源价格进行商定，同步商定乙方选择购房的交款时间，同步商定退款赔偿标准和退款时间。5、甲、乙双方同意，上述3商定后，甲方按双方商定的预留房源价格向乙方销售预留房源，该价格为销售均价，不同楼层和户型的增减，依照业内通用规则。乙方遵照2007年缴纳相关款项时约定的选房顺序选房，逢退款的则顺延。2020年5月6日，郑东新区信访办公室形成的《项目遗留问题协调推进会会议纪要》第三条：“鉴于第三方河南联创工程造价管理有限公司将要出具项目成本评估报告，宏光天地公司争取本月底前推出团购销售价格和退款方案，通过四方沟通机制与业主代表协商。”贾晖、陈永兴、李文成、李建设、高新、陈辉、杨凌云、王三奇该8名客户代表签订《委托书》一份，载明：“同意委托河南联创工程造价管理有限公司核算宏光天地公司开发的《宏福花园》项目成本。《宏福花园》项目490户团购业主代表。”2020年4月29日，河南联创工程造价管理有限公司出具《估算意见书》一份，宏福花园一期占地52亩，二期占地12亩。最终估算52亩项目综合成本预测每平方米的销售面积为14813.68元；64亩项目综合成本预测每平方米的销售面积为15330.81元。各原告与被告宏光天地公司签订房源选定确认书，约定各原告系原奥林匹克花园项目团购客户，各原告同意宏光天地公司与团购代表于2019年12月17日签署的《项目遗留问题解决协议》和会议纪要确定的原则下对房源进行选定，后双方进行房源位置选定事宜。2020年9月29日，宏光天地公司以邮政快递的形式向周焱平、黄胜军、卫岩、缪志刚、贾纤、姬晓桦、李增平、张永固、岳跃钦、赵桂菊发送通知书一份，通知各原告认购房屋价格为：2020年10月1日-2020年10月7日期间前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照15700元/㎡执行；2020年10月16日-2020年10月22日期间前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照16600元/㎡执行；2020年10月23日-2020年10月31日前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照17278元/㎡执行。2020年10月29日，宏光天地公司以邮政快递的形式向周焱平、黄胜军、卫岩、缪志刚、贾纤、姬晓桦、李增平、张永固、岳跃钦、赵桂菊发送通知函一份，通知各原告及时办理签约手续。本院在（2021）豫0191民初2513号民事案件中查明，对退款意向客户，宏光天地公司同意按照年12%的利率支付资金占有使用补偿。另查明原告李明俭的父亲李增平已去世。李增平之母胡美荣，自愿放弃继承李增平在本案中有关房屋买卖合同的全部权利，李增平其他继承人均已离世。以上事实有承诺函、函笺、收据、说明、《中华人民共和国国有土地使用证》、行政复议决定书、授权委托书、《项目遗留问题解决协议》、《项目遗留问题协调推进会会议纪要》、委托书、《估算意见书》、《房源选定确认书》、通知书、通知函、放弃继承声明、证明及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。根据原告举证的被告奥林匹克公司出具的函笺、承诺函及被告宏光天地公司向原告出具的收据，可以认定二被告成立关于原告以3500元每平方米向被告购买住宅的预约合同。关于各原告与被告宏光天地公司、奥林匹克公司之间的商品房预约合同关系，被告宏光天地公司、奥林匹克公司单方大幅度提高房屋销售价格，导致原被告已无法签订本约。预约合同的目的即签订本约，在因二被告的根本性违约行为导致预约合同的目的无法实现的情况下，各原告要求解除团购房合同的诉求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因被告宏光天地公司、奥林匹克公司已根本性违约，导致案涉商品房预约合同无法履行，各原告要求被告宏光天地公司、奥林匹克公司返还购房款，本院予以支持。另本案中李明俭、胡美荣系李增平的法定继承人，依法享有继承权，胡美荣放弃继承，李明俭有权主张本案合同权利。关于各原告请求被告宏光天地公司、奥林匹克公司赔偿原告房屋差价损失，考虑原告同被告于2007年达成以3500元/㎡价款购买住宅的预约合同，和缺少价款协商一致不能认定为商品房买卖合同的《房源选定确认书》，二被告存在对预约合同的违约，应赔偿原告相应损失，考虑违约方因土地回购不能继续履行预约合同的过错程度，考虑原告对预约合同不能履行损失的预见，另结合被告对退款意向客户按照年12%利率补偿的陈述，本院酌定被告宏光天地公司、奥林匹克公司以原告缴纳的购房款为基数按照年利率12%赔偿原告自付款之日至判决之日资金占用损失；其中因原告岳跃钦未能举证支付款项具体日，故认定于2008年7月31日向被告宏光天地公司支付房款，赵桂菊未能举证支付款项具体月、日，故认定于2007年12月31日向被告宏光天地公司支付房款。周焱平损失330466.67（200000元×12%÷360天×4957天）元；黄胜军损失247850.00（150000元×12%÷360天×4957天）元；卫岩损失457700.00元（300000元×12%÷360天×4577天）；缪志刚损失330466.67元（200000元×12%÷360天×4957天）；贾纤损失495700.00元（300000元×12%÷360天×4957天）；姬晓桦损失495700.00元（300000元×12%÷360天×4957天）；李明俭损失247300元（150000元×12%÷360天×4946天）；张永固损失329666.67元（200000元×12%÷360天×4945天）；岳跃钦损失310066.67元（200000元×12%÷360天×4651天）；赵桂菊损失486400.00元（300000元×12%÷360天×4864天）；以后按照上述标准支付至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除周焱平、黄胜军、卫岩、缪志刚、贾纤、姬晓桦、李明俭、张永固、岳跃钦、赵桂菊十原告与被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司之间的商品房预约合同；二、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告周焱平200000元、赔偿损失330466.67元，共计530466.67元，并以200000元为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；三、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄胜军150000元、赔偿损失247850.00元，共计397850.00元，并以150000为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；四、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告卫岩300000元、赔偿损失457700.00元，共计757700.00元，并以300000为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；五、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告缪志刚200000元、赔偿损失330466.67元，共计530466.67元，并以200000为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；六、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾纤300000元、赔偿损失495700.00元，共计795700.00元，并以300000为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；七、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告姬晓桦300000元、赔偿损失495700.00元，共计795700.00元，并以300000为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；八、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李明俭150000元、赔偿损失247300.00元，共计397300.00元，并以150000为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；九、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张永固200000元、赔偿损失329666.67元，共计529666.67元，并以200000为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；十、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告岳跃钦200000元、赔偿损失310066.67元，共计510066.67元，并以200000为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；十一、被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵桂菊300000元、赔偿损失486400.00元，共计786400.00元，并以300000为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月26日起至实际清偿之日的损失；十二、驳回原告周焱平、黄胜军、卫岩、缪志刚、贾纤、姬晓桦、李明俭、张永固、岳跃钦、赵桂菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告周焱平案件受理费29252元，减半收取14626元，由原告周焱平负担11861元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担2765元。原告黄胜军案件受理费22709元，减半收取11354.5元，由原告黄胜军负担9084.5元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担2270元。原告卫岩案件受理费35277元，减半收取17638.5元，由原告卫岩负担13884元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担3754.5元。原告缪志刚案件受理费29252元，减半收取14626元，由原告缪志刚负担11861.5元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担2764.5元。原告贾纤案件受理费35277元，减半收取17638.5元，由原告贾纤负担13695.5元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担3943元。原告姬晓桦案件受理费35827元，减半收取17913.5元，由原告姬晓桦负担13985元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担3928.5元。原告李明俭案件受理费22709元，减半收取11354.5元，由原告李明俭负担9087.5元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担2267元。原告张永固案件受理费27011元，减半收取13505.5元，由原告张永固负担10674.5元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担2831元。原告岳跃钦案件受理费27011元，减半收取13505.5元，由原告岳跃钦负担10778.5元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担2727元。原告赵桂菊案件受理费36071元，减半收取18035.5元，由原告赵桂菊负担14159.5元，被告河南省宏光天地实业有限公司、河南宏光奥林匹克置业有限公司负担3876元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年四月二十五日书记员 张志文