广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1526号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司美居中心市场经营管理分公司，住所地广东省中山市火炬开发区××××××××××××××××××××。负责人：彭飞，该公司总经理。委托诉讼代理人:田念,广东中元(中山)律师事务所律师。委托诉讼代理人:李颖欣,广东中元(中山)律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈玉贞，女，1962年2月19日出生，汉族，住广东省中山市东区××××。委托诉讼代理人：邹世凯，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司美居中心市场经营管理分公司（以下简称火炬建发公司美居中心分公司）因与被上诉人陈玉贞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。火炬建发公司美居中心分公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回陈玉贞全部诉讼请求；二、陈玉贞承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定本案为“房屋租赁合同纠纷”错误。根据涉案合同的合同名称“委托经营管理协议”及合同中约定“五星美居中心由甲方负责统一经营管理”“乙方委托甲方经营管理该商铺”“将该商铺重新对外招商或转租，并有权处理涉及该商铺经营管理的一切事务”等均可以看出涉案合同为委托合同，系双方在签署合同时真实意思表示，并非一审认定的租赁关系。二、一审判决认定火炬建发公司美居中心分公司通过商铺租赁收取了租金差额，属于认定事实错误。涉案委托经营管理协议仅约定了标准租金，并未约定管理费用及其他费用，该协议与商户签署的租赁合同存在的费用差额为商铺产生的管理费用，而非火炬建发公司美居中心分公司收取租金差额收益。即使存在费用差额，作为受托方，在经得委托方同意也有权基于委托关系而收取享有费用以弥补受托事项产生的成本。因此，以存在差额即认定为租赁关系依据不足。三、火炬建发公司美居中心分公司的营业执照也反映其的经营范围为“承接本系统物业管理：美居中心市场经营管理”，足以证明火炬建发公司美居中心分公司并不从事租赁经营活动。综上，涉案合同为委托合同，根据合同法规定，受托人有权享有随时解除权，由此涉案解除通知发生解除效力。一审判决存在错误，请求二审法院依法改判，支持火炬建发公司美居中心分公司的全部上诉请求。陈玉贞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回火炬建发公司美居中心分公司的上诉请求。陈玉贞向一审法院起诉请求：1.确认火炬建发公司美居中心分公司于2020年7月31日发出的解除委托经营管理协议通知无效；2.火炬建发公司美居中心分公司继续履行与陈玉贞于2018年10月22日签订的委托经营管理协议。诉讼中，陈玉贞明确第1项诉讼请求为：确认火炬建发公司美居中心分公司于2020年7月31日发出的解除委托经营管理协议的通知不发生解除合同的法律效力。一审法院认定事实：2018年10月22日，陈玉贞（乙方）与火炬建发公司美居中心分公司（甲方）签订委托经营管理协议，约定：乙方拥有位于中山市火炬开发区×××××××××××××××××卡商铺（以下简称涉案商铺）的产权，涉案商铺建筑面积为56.2平方米；乙方委托甲方经营管理该商铺，用于统一经营陶瓷、卫浴使用，委托期限为从2019年3月1日至2022年2月28日止，实际起租日为2019年3月1日，租赁期内的租金单价按63.03元/平方米/月的标准执行，标准租金为3542元/月；乙方同意在租赁期内甲方有权将该商铺重新对外招商或转租，并有权处理涉及该商铺经营管理（包括转租等）的一切事务；在租赁期间，乙方应积极配合甲方的经营管理活动，为甲方提供经营管理活动所必须的条件并及时提供房屋所有权证明、身份证明以及必须的签字、盖章之类的手续，如乙方未能提供上述协助，导致本租赁协议和甲方的转租协议不能履行，视为乙方违约；甲方每三个月支付一次租金，于第三个月月底前支付；甲方应按时支付每期租金，若逾期不支付，逾期不超过30日的，甲方按日赔偿给乙方的违约金为应付租金的千分之一，逾期超过30日的，乙方有权解除本协议，同时收回该商铺并有权追讨应收租金和违约金；因一方原因致本协议无法履行的，视为违约，守约方有权解除本协议，违约方以该商铺半年租金标准额为标准赔偿对方，若因乙方原因，导致甲方无法履行招商或者转租协议的，除支付上述赔偿金外，乙方还应赔偿甲方因此所遭受的全部损失；该协议还约定了其他事项。该协议签订后，陈玉贞已将涉案商铺移交给火炬建发公司美居中心分公司。2020年3月21日，火炬建发公司美居中心分公司（甲方）与陈玉贞（乙方）签订委托经营管理协议之补充协议，主要约定：乙方将涉案商铺委托给甲方统一经营管理，甲方向乙方支付租金，现因受疫情影响，向甲方承租该商铺的承租人要求甲方减免租金，甲乙双方协商一致，乙方同意免收甲方上述商铺2020年3月1日至3月31日期间租金，减免金额共计3542元，本补充协议与原协议有任何冲突之处，以本协议约定为准，除本协议约定事项外，其余原协议条款继续执行。2020年7月31日，火炬建发公司美居中心分公司向陈玉贞发出关于解除委托经营管理协议的通知书，称自双方于2018年10月22日签订委托经营管理协议以来，陈玉贞的商铺一直未能完成招商，一直空置至今，订立合同目的已无法实现，若委托经营管理协议继续履行将导致火炬建发公司美居中心分公司利益继续严重受损，显失公平，为此通知陈玉贞双方签订的委托经营管理协议于2020年6月30日解除，商铺租金结付至解除之日止，要求陈玉贞自收到该通知之日起五个工作日内到火炬建发公司美居中心分公司办理相关交接手续。陈玉贞于当天收到该通知书。2020年8月6日，陈玉贞通过EMS快递向火炬建发公司美居中心分公司发出关于不同意解除委托经营管理协议的告知书，表示不同意解除委托经营管理协议，要求火炬建发公司美居中心分公司继续履行该协议。火炬建发公司美居中心分公司确认该告知书的真实性。诉讼中，双方一致确认涉案的委托经营管理协议是双方签订的第二份委托经营管理协议，在前一份协议到期后双方续签了涉案的委托经营管理协议。火炬建发公司美居中心分公司主张双方在签订涉案的委托经营管理协议时，涉案商铺原承租人还在继续承租，当时合同约定承租到2019年2月，因此才与陈玉贞续签涉案的委托经营管理协议，后因原承租人称因无法正常经营退租，之后涉案商铺一直未能成功招租而处于空置状态。为此火炬建发公司美居中心分公司提交了中山火炬开发区五星美居中心商铺租赁合同、退租/撤场申请表、物业退租情况确认表、现状图片拟证明以上事实。上述租赁合同、退租/撤场申请表、物业退租情况确认表显示，火炬建发公司美居中心分公司将其拥有使用权的涉案商铺出租给案外人廖智霞，租赁期为2016年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金标准为4303元，从第二年起逐年递增3%；廖智霞于2018年12月31日向火炬建发公司美居中心分公司申请退租，火炬建发公司美居中心分公司于当天表示同意。上述现状图片显示涉案商铺处于关门状态，大门也没有招牌。陈玉贞对火炬建发公司美居中心分公司的主张及上述证据均不予确认，认为火炬建发公司美居中心分公司与廖智霞签订的租赁合同与本案无关，且委托经营管理协议之补充协议已明确涉案商铺是有承租人的。火炬建发公司美居中心分公司称委托经营管理协议之补充协议是格式版本，当时对整个美居中心全体统一进行了减免，没有考虑到个别情况。另查明，陈玉贞确认已经收到火炬建发公司美居中心分公司支付的涉案商铺2020年5月之前的租金，确认按照委托经营管理协议之补充协议的约定减免了涉案商铺2020年3月的租金，火炬建发公司美居中心分公司没有支付2020年6、7月份租金，2020年6、7、8月三个月给一次租金，已经到了支付期限。火炬建发公司美居中心分公司称已经支付了2020年6月份的租金，认为涉案的委托经营管理协议于2020年6月底已经解除，故之后的租金就没有给，双方在2020年6月份协商时已经口头跟微信通知陈玉贞要解除委托经营管理协议，7月份才发正式的书面通知，因此解除时间为2020年6月30日。一审法院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然涉案的委托经营管理协议约定陈玉贞委托火炬建发公司五星美居分公司经营管理涉案商铺，但从该协议内容来看，火炬建发公司五星美居分公司需要按固定标准每三个月向陈玉贞支付一次涉案商铺的租金，火炬建发公司五星美居分公司有权对涉案商铺进行转租，陈玉贞对此要提供必要的配合，另外，火炬建发公司五星美居分公司提交的中山火炬开发区五星美居中心商铺租赁合同显示该公司将其拥有使用权的涉案商铺出租给廖智霞，该公司与廖智霞约定的涉案商铺的租金标准高于涉案的委托经营管理协议约定的租金标准。根据上述协议和合同的约定，火炬建发公司五星美居分公司实际是从陈玉贞处承租涉案商铺，再将涉案商铺转租出去赚取租金差价营利，由此，一审法院认定涉案的委托经营管理协议实际上是房屋租赁合同，本案为房屋租赁合同纠纷。对于火炬建发公司美居中心分公司关于涉案的委托经营管理协议是委托合同的主张，不予采纳。涉案委托经营管理协议没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。结合前述认定，涉案的委托经营管理协议是房屋租赁合同而非委托合同，因此火炬建发公司美居中心分公司不享有该协议的任意解除权。根据该协议的约定，因一方原因致本协议无法履行的，视为违约，守约方有权解除本协议，本案中，陈玉贞已按该协议的约定向火炬建发公司美居中心分公司交付了涉案商铺，其已履行了该协议约定的义务，火炬建发公司美居中心分公司应在2020年8月底前向陈玉贞支付2020年6-8月的租金，但火炬建发公司美居中心分公司已明确表示只向陈玉贞支付涉案商铺的租金至2020年6月30日，因此火炬建发公司美居中心分公司是该协议的违约方，该协议的解除权应由守约方即陈玉贞享有。且本案中亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的符合合同法定解除条件的情形，由此，一审法院认定火炬建发公司美居中心分公司无权解除涉案的委托经营管理协议，陈玉贞要求确认火炬建发公司美居中心分公司于2020年7月31日发出的解除委托经营管理协议的通知不发生解除合同的法律效力及双方继续履行涉案的委托经营管理协议的诉讼请求，合法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认火炬建发公司美居中心分公司于2020年7月31日向陈玉贞发出的关于解除委托经营管理协议的通知书不发生解除合同的法律效力；二、陈玉贞与火炬建发公司美居中心分公司继续履行双方于2018年10月22日签订的委托经营管理协议。案件受理费1660元，减半收取为830元（已由陈玉贞预交），由火炬建发公司美居中心分公司负担，并直接向陈玉贞支付。本院二审期间，火炬建发公司美居中心分公司、陈玉贞均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案《委托经营管理协议》是房屋租赁合同还是委托合同，火炬建发公司美居中心分公司发出的解除委托经营管理协议通知是否生效。火炬建发公司美居中心分公司与陈玉贞2018年10月22日签订的《委托经营管理协议》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。双方在委托经营管理协议中约定了租赁物的名称“位于中山市火炬开发区×××××××××××××××××卡商铺”、用途“用于统一经营陶瓷、卫浴使用”、使用期限“从2019年3月1日至2022年2月28日止”、租金“租金单价（元/㎡）63.03、标准租金（元/月）3542”、支付期限“每三个月支付一次租金，于第三个月月底前支付”和方式“每期租金以银行转账形式支付”等条款，系陈玉贞将租赁物交付火炬建发公司美居中心分公司使用、收益，由火炬建发公司美居中心分公司支付租金的合同，该合同符合房屋租赁合同的一般特征，合同内容体现了双方建立房屋租赁关系的意思表示，亦符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”之规定。至于涉案合同中含有“五星美居中心由火炬建发公司美居中心分公司负责统一经营管理”“陈玉贞委托火炬建发公司美居中心分公司经营管理该商铺”等内容，为双方在房屋租赁合同之外形成的另一法律关系，而该法律关系并未取代双方的房屋租赁合同，从而《委托经营管理协议》之房屋租赁合同性质亦没有改变。故涉案委托经营管理协议虽名为委托合同，但实为房屋租赁合同，火炬建发公司美居中心分公司上诉主张涉案合同为委托合同，其享有随时解除权的说法不能成立，本院不予采信。鉴于涉案《委托经营管理协议》是房屋租赁合同，陈玉贞已经按照协议约定向火炬建发公司美居中心分公司履行了交付商铺的合同义务，火炬建发公司美居中心分公司确认其仅向陈玉贞支付租金至2020年6月30日，未按照合同约定在2020年8月底前向陈玉贞支付2020年6-8月的租金，根据委托经营管理协议第十一条：“因一方原因致本协议无法履行的，视为违约。守约方有权解除本协议……”的约定，火炬建发公司美居中心分公司作为违约方无权解除涉案委托经营管理协议，且本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的符合合同法定解除条件的情形，故火炬建发公司美居中心分公司无权解除涉案委托经营管理协议，陈玉贞起诉主张确认火炬建发公司美居中心分公司于2020年7月31日发出的解除委托经营管理协议通知不发生解除合同的法律效力，并继续履行双方于2018年10月22日签订的委托经营管理协议的请求合法有据，一审法院对此予以支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人火炬建发公司美居中心分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元（上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司美居中心市场经营管理分公司已预交），由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司美居中心市场经营管理分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  蔡惠群二〇二一年四月三十日书记员  雷 媛