辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2921号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳龙赢机械加工厂，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江街55号。法定代表人：焦伟宏，该工厂总经理。委托诉讼代理人：刘爱民，该工厂员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市大东工业经济资产经营有限公司，住所地沈阳市大东区合作街123号。法定代表人：张侃，该公司经理。委托诉讼代理人：刘冠佐，辽宁元直律师事务所律师。上诉人沈阳龙赢机械加工厂（以下简称“龙赢加工厂”）因与被上诉人沈阳市大东工业经济资产经营有限公司（以下简称“工业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙赢加工厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：根据案涉租赁合同约定，应将我方支出的改造锅炉及附属设施的费用在租金中予以扣除或由对方负担。工业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。龙赢加工厂向一审法院起诉请求：依法判决被告立即支付原告为被告垫付的厂区改造257,255.58元；安装设备324,885.42元；330平的房屋装修装饰176,464.75元；北侧厂区三层办公楼装修6,424,677元；购买吊车费345,000元；2016-2017年无法取暖停工应退还的租金24万元（二年8个月采暖期）；被告（反诉原告）没有更名导致原告（反诉被告）无法抵扣交电费税款177,120元，共计1,487,617元，总数扣除欠房租9,360,000元，差额551,617元；由被告承担诉讼费。工业公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付房屋租金93.6万元及相应利息；2.反诉被告承担反诉费。一审法院认定事实：2012年3月1日，原告（反诉被告，乙方）龙赢加工厂与被告（反诉原告、甲方）工业公司签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将坐落在沈阳市皇姑区文官西路404号的工业公司（占地6000平方米，厂房5500平方米）整体出租给乙方；租赁年限为五年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止；年租金为35万元人民币，上打租，即从本合同签订之日起，乙方一次性向甲方支付首年度租金35万元人民币，以后以此类推，乙方向甲方支付当年度的租金；租赁期内厂房维修、维护、水、电及电增容、采暖等项费用均由乙方自行负担；该厂房没有供暖设施，如乙方生产经营需要安装，乙方可先行垫付，所垫资金可在每年向甲方支付的租金中逐年扣除，具体的扣除方式为：锅炉及附属设施总造价÷2年=每年在租金中扣除金额。乙方先行垫付的锅炉、暖气、地下工程及相关附属设施的施工，必须严格按双方确认的《工程预算书》中规定的项目进行施工，不得漏项或偷工减料，否则按实际施工量造价从乙方支付租金中补齐施工量不足和造价不足部分。两年后乙方的投入即锅炉及其配套的采暖设施归甲方所有，但乙方必须保障该设备的保养检修完好，保证锅炉及其配套的设施安全正常运转；租赁期间，未经甲方允许，乙方不得擅自改变房屋的主体结构和建筑形式。如乙方擅自改变视为违约，后果和损失由乙方负责，同时乙方将厂房恢复原样并进行赔偿；租赁期满后本合同自行终止，届时乙方将厂房完好交还甲方；租赁合同期满后，乙方不再续租，乙方租赁期内装修装饰（如门、窗、地板、吊棚、水、电、管线路等）依附于厂房的物品归甲方所有，乙方不得拆除，但类似空调等重大设备的投入，乙方可自行拆除运走，如乙方不再需要，甲方又能续用，甲乙双方协商可折旧处理给甲方；如乙方不按时缴纳房租或以各种借口拖欠房租超过半月以上的，视为违约，本合同即刻终止，所造成的损失由乙方进行赔偿；租赁期内如遇到政府或军队拆迁、征地，本合同自行终止，租金多退少补，甲方依法享有土地建筑物的资金补偿，乙方不享有该权利，但首轮租期未到，乙方投入的装修、装饰依附于建筑物不可搬移的附属物，可凭发票按首轮五年期以实际租用时间进行折旧，甲方给予补偿。《厂房租赁合同书》签订后，双方各自履行义务。2016年11月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）共同出具一份《龙赢加工厂应付租金的对账说明》，内容概括为：截至2017年3月31日，龙赢加工厂应上缴房租140万元。经公司财务部核查，该企业共支付租金38万元，其中2013年4月9日支付19万元，2014年6月9日支付19万元，尚欠租金102万元。龙赢加工厂对上缴房租金额提出了异议。根据双方签订的《厂房租赁合同书》中第五条规定，综合该企业提出的异议，对该企业所欠房租金额确认如下：龙赢加工厂2013年和2014年欠缴房租32万元，要求该厂尽快提供欠缴说明及相关要件、依据，并于近期支付租金；龙赢加工厂需在11月30日前支付2015年4月1日至2017年3月31日房屋租金，即70万元。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均在该对账说明上加盖公章。2017年3月7日，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）出具一份《告知函》，内容概括为：截至到2017年3月7日，龙赢加工厂只偿还了19.2万元房租。在该厂清偿所有拖欠房屋租金后，再商议关于更换供暖设施及办理电容增量事宜。函告龙赢加工厂：1.若不能提供2013年、2014年欠缴房租的欠缴说明及相关要件，依据，需尽快偿还所欠租金32万元；2.在2017年3月15日前支付2015年4月1日至2017年3月31日所欠房屋租金，计50.8万元；3.在2017年3月1日前支付2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金35万元。原告（反诉被告）龙赢加工厂收到该函件后，于次日回函称：不拖欠2013年和2014年租金32万元，该厂安装了取暖设施虽未留存资料，但设施还存在，可以查看；关于冬季采暖问题，已经多次沟通，但均没有回复，企业因无采暖设施已处于停产、半停产状态，没有经济效益；电容量问题已经影响企业正常生产秩序。2017年4月12日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）再次发函，催办电量增容事宜。2017年11月22日，原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的催款函给被告（反诉原告）回函：截至目前已付房租57.2万元，尚欠一部分房租。要求按照合同规定，用已垫付安装供暖设施费用32万元抵扣2013年和2014年尚欠租金32万元；用新增添的起重设备、电力设施费共计39万元，核销一部分租金；协助办理增加电容量事宜；供电发票名称应改为龙赢加工厂；解决冬季取暖问题。同时承诺在2017年12月31日前缴纳2017年4月1日至2018年3月31日房租款35万元。2018年1月16日，被告（反诉原告）作为甲方，原告（反诉被告）作为乙方，双方签订《用电协议》约定，甲方同意乙方使用该处厂房的电力设施，并由乙方负责维护保养，确保用电安全，出现任何安全事故与甲方无关；电费由乙方自行向电业部门缴纳。在电权人为甲方不变的情况下，经与电业部门沟通，开具缴费发票时单位名称可暂变更为“龙赢加工厂”。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《厂房租赁合同书》已于2018年3月31日到期终止，原告（反诉被告）于2018年11月从租赁房屋内搬走。庭审中，双方均认可原告（反诉被告）尚欠租金936,000元。本案一审审理过程中，原告（反诉被告）提出申请，要求对安装锅炉、暖气、厂区改造（上下水、井）、330平方米房屋装饰及北侧厂区3层办公室装修，上述设备、设施及厂房装修造价进行评估。一审法院依法委托辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司为其进行鉴定。该公司于2020年7月23日，以“该案评估对象设计隐蔽工程，申请人无法提供评估对象所需图纸等资料，评估所需相关数据无法确定”为由退卷。又委托辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司为其鉴定，该公司于2020年10月16日以“当事人未能提供工程决算书、施工图纸、设备发票等所需鉴定材料，评估鉴定程序无法正常履行”为由退卷。一审法院认为，原告（反诉被告）龙赢加工厂与被告（反诉原告）工业公司签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付厂区改造费用、安装设备费、330平的房屋装修装饰费用及北侧厂区三层办公楼装修费问题，因原告（反诉被告）未能提供证据证明上述费用具体数额，故该项诉讼请求，一审法院暂不予支持。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付购买吊车费用问题。因吊车系原告（反诉被告）生产经营需要而购买，《厂房租赁合同》到期后，其应自行拆除。现其主张被告（反诉原告）支付吊车购买费用于法无据，一审法院不予支持。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）退还2016年度和2017年度无法取暖停工8个月的房租问题，庭审中，虽原告（反诉被告）提供了三份沈阳市人民政府、皇姑区人民政府及沈阳市环境保护局皇姑分局下发的关于整治燃煤锅炉及拆除锅炉的相关通知，欲证明其将锅炉拆除，导致厂房内无供暖设备无法生产经营，进而要求被告（反诉原告）免除相应的采暖费。首先，从原告（反诉被告）提供的证据中无法判断其安装的锅炉在上述三份通知/通告综合治理的范围内；其次，原告（反诉被告）未能提供证据证明其已经按照通知要求，在规定的时间内将锅炉拆除；最后，原告（反诉被告）亦未提供相应证据证明其确实存在停工停产情形及相应损失金额。综上，原告（反诉被告）该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告（反诉被告）主张因被告（反诉原告）没有更名导致原告（反诉被告）无法抵扣交电费税款问题。从原告（反诉被告）和被告（反诉原告）提交的证据来看，2017年11月22日，原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的催款函给被告（反诉原告）回函中首次提到供电发票更名的问题，而双方于2018年1月16日签订了《用电协议》，约定将供电发票更名为原告（反诉被告）名称。现原告（反诉被告）未能提供其在2017年11月前就曾与被告（反诉原告）就此事多次沟通，而被告（反诉原告）拒绝更名的相关证据，故其该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）交付租金问题。根据双方签订的《厂房租赁合同书》约定，租赁期限为5年，年租金为350,000元，实行上打租。原告（反诉被告）租金缴纳情况如下：2013年4月1日至2014年3月31日，租金已交190,000元，尚欠160,000元；2014年4月1日至2015年3月31日，租金已交190,000元，尚欠160,000元；2015年4月1日至2016年3月31日，未交租金，尚欠350,000元，当年租金结清；2016年4月1日至2017年3月31日，租金已交192,000元，尚欠158,000元；2017年4月1日至2018年3月31日，租金已付242,000元，尚欠108,000元。综上，原告（反诉被告）合计欠付租金为936,000元。对于欠付的金额，原告（反诉被告）表示认可，但提出2013年4月1日至2015年3月31日共欠租金320,000元应抵扣其自行安装的采暖设施费用，2016年度和2017年度没有采暖设施而造成停产，应减免部分租金的抗辩主张。首先，关于原告（反诉被告）用采暖设施费用抵扣租金320,000元的事情，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在双方来往的函件中反复、多次提到。并且，在双方签订的《厂房租赁合同》中也对扣除方式进行了约定。之所以没能最终抵扣租金的原因在于原告（反诉被告）未能提供采暖设备安装的相关材料，无法确定锅炉及附属设施总造价，进而无法计算出抵扣金额。在庭审过程中，原告（反诉被告）申请对该部分设施造价进行鉴定，因其无法提供相应材料，先后被两家鉴定机构退卷。据此，一审法院认为，现原告（反诉被告）无法证明其安装采暖设施支付的费用，其要求抵扣租金的主张暂不支持。原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）2013年4月1日至2015年3月31日剩余租金320,000元。其次，如前文所述，原告（反诉被告）无法证明其存在停工停产的情形，故其要求减免2016年度和2017年度部分租金的主张，一审法院不予支持。原告（反诉被告）应支付2015年4月1日至2018年3月31日剩余租金616,000元。关于被告（反诉原告）主张利息问题。因原告（反诉被告）未按约定支付租金，故应向被告（反诉原告）支付相应的利息。根据双方签订的《厂房租赁合同》中约定，租金支付方式为上打租，一次性支付。因此，原告（反诉被告）支付利息应从欠付之日起开始计算。又因，被告（反诉原告）主张利息的起算点为2015年4月，故原告（反诉被告）支付2013年4月1日至2016年3月31日欠付租金670,000元利息（自2015年4月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；支付2016年4月1日至2017年3月31日欠付租金158,000元利息（自2016年4月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；支付2017年4月1日至2018年3月31日欠付租金108,000元利息（自2017年4月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、原告（反诉被告）沈阳龙赢机械加工厂于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）沈阳市大东工业经济资产经营有限公司拖欠租金共计936,000元;二、原告（反诉被告）沈阳龙赢机械加工厂于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）沈阳市大东工业经济资产经营有限公司拖欠租金936,000元利息（以2013年4月1日至2016年3月31日欠付租金670,000元为本金，自2015年4月1日计算至本金付清之日止；以2016年4月1日至2017年3月31日欠付租金158,000元为本金，自2016年4月1日计算至本金付清之日止；以2017年4月1日至2018年3月31日欠付租金108,000元为本金，自2017年4月1日计算至本金付清之日止。以上利率标准为2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）沈阳龙赢机械加工厂和被告（反诉原告）沈阳市大东工业经济资产经营有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费12,400元，由原告沈阳龙赢机械加工厂承担。本诉案件受理费6580元，由反诉被告沈阳龙赢机械加工厂承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人龙赢加工厂提交新的证据如下：证据一，发票及收款收据，用以证明上诉人按照合同约定安装锅炉及附属设施的实际支出；证据二，施工合同，用以证明对锅炉改造经过了实际施工。被上诉人工业公司发表质证意见如下：证据一，收款收据无法证明真实性，仅从收款收据无法确认上诉人实际支付安装锅炉的款项，对提供的发票真实性、合法性没有异议，从发票无法证明上诉人将该款项用于哪一项工程；证据二，我方不是施工合同的当事人，无法确定真实性和合法性，该合同中内容是包工不包料，安装锅炉的费用仅为20万，但仅安装费就35万，显然不符合常理。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人龙赢加工厂与被上诉人工业公司签订的《厂房租赁合同书》系基于双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。第五条约定：“该厂房没有供暖设施，如乙方生产经营需要安装，乙方可先行垫付，所垫资金可在每年向甲方支付的租金中逐年扣除，具体的扣出方式为：锅炉及附属设施总造价÷2年=每年在租金中扣出金额。乙方先行垫付的锅炉、暖气、地下工程及相关附属设施的施工，必须严格按双方确认的《工程预算书》中规定的项目进行施工，不得漏项或偷工减料，否则按实际施工量造价从乙方支付租金中补齐施工量不足和造价不足部分。两年后乙方的投入即锅炉及其配套的采暖设施归甲方所有，但乙方必须保障该设备的保养检修完好，保证锅炉及其配套的设施安全正常运转；……”二审期间，被上诉人工业公司对上诉人安装锅炉及附属设施、安装费用由被上诉人负担且安装费实际上并未抵扣租金的事实均予以认可。现上诉人龙赢加工厂提交了施工合同及相应票据以证实其实际安装锅炉及附属设施的事实，但上诉人提交的证据不足以证实其提交的票据中载明的材料全部用于锅炉及附属设施，故本院酌定为283,882元（上诉人提交的安装锅炉及附属设施材料款总额405,545元×70%），根据租赁合同的约定应由被上诉人工业公司承担。对上诉人主张的施工费35万，因只有施工合同约定，上诉人并未提交付款凭证及施工人出具的收款凭证，本院对此暂不予支持，待上诉人完善相关证据后再行主张。《厂房租赁合同书》第十条约定：“租赁合同期满后，乙方不再续租，乙方租赁期内装修装饰（如门、窗、地板、吊棚、水、电、管线路等）依附于厂房的物品归甲方所有，乙方不得拆除，但类似空调等重大设备的投入，乙方可自行拆除运走，如乙方不再需要，甲方又能续用，甲乙双方协商可折旧处理给甲方；”根据该条约定，上诉人龙赢加工厂在租赁期内装修装饰（如门、窗、地板、吊棚、水、电、管线路等）依附于厂房的物品归工业公司所有，上诉人不得拆除。因租赁合同中未对上诉人在租赁期内的装修装饰支出的负担问题作出约定，故对于上诉人主张的该笔费用暂不予支持。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人龙赢加工厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12601号民事判决第一、二项，即“一、原告（反诉被告）沈阳龙赢机械加工厂于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）沈阳市大东工业经济资产经营有限公司拖欠租金共计936,000元;二、原告（反诉被告）沈阳龙赢机械加工厂于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）沈阳市大东工业经济资产经营有限公司拖欠租金936000元利息（以2013年4月1日至2016年3月31日欠付租金670,000元为本金，自2015年4月1日计算至本金付清之日止；以2016年4月1日至2017年3月31日欠付租金158,000元为本金，自2016年4月1日计算至本金付清之日止；以2017年4月1日至2018年3月31日欠付租金108,000元为本金，自2017年4月1日计算至本金付清之日止。以上利率标准为2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；”二、沈阳市大东工业经济资产经营有限公司于本判决生效之日起三十日内支付沈阳龙赢机械加工厂租金安装锅炉及附属设施的费用共计283,882元;三、驳回沈阳龙赢机械加工厂和沈阳市大东工业经济资产经营有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18,980元，由沈阳龙赢机械加工厂负担8400元，由沈阳市大东工业经济资产经营有限公司负担10,580元。二审案件受理费12,400元，由沈阳龙赢机械加工厂负担7400元，由沈阳市大东工业经济资产经营有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月三十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。