江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1221号上诉人（原审被告）：如皋雨润置业有限公司，住所地江苏省如皋市如城街道纪庄社区17组。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋帅帅，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：青岛中基佳合营销代理有限公司，住所地山东省青岛市经济技术开发区富春江路18号内9号楼C区办公376室。法定代表人：孟庆兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师。上诉人如皋雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人青岛中基佳合营销代理有限公司（以下简称中基公司）商品房销售代理合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2020）苏0682民初8246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雨润公司上诉请求：撤销一审判决中2-×××4,2-××4,1-×××1,2-×××3,1-×××4,2-×××1六户房屋的交房佣金合计17816元；由中基公司承担本案上诉费用。事实和理由：原审法院认定事实错误。中基公司已提交了这六户房屋的合同及具体交付时间，这六户房屋均为现房合同，由于中基公司怠于通知导致延期交付，我司需要承担违约金。其中2-×××4熊庆深，1-×××1洪平，2-×××3洪锋已向法院起诉我司逾期交付违约金。从中基公司提交的商品房买卖合同和交付流程单的时间看，逾期交付是真实存在的，中基公司参与交付不能仅限于业主来收房时在场签字，及时通知业主收房也是其义务，现房合同在业主交付尾款后即可交付，我司已具备交房条件，中基公司未及时通知，我司不应支付该部分佣金。中基公司辩称：首先，雨润公司称该六套房产系现房合同与事实不符，上述房产实际均系预定房屋，由于雨润公司原因未能及时进行预售登记，拖延到2019年才按照现房进行销售。其次，案涉合同并未约定我司有通知客户交房的义务，何时交房决定权在雨润公司，我司无权决定。依据（2020）苏0682民初5949号生效民事判决书认定的事实，2-×××3房屋之所以延期交付是由于雨润公司与他人发生纠纷，售楼处被封所致，其称系由于我司原因导致逾期交房没有事实依据。案涉六套房产均已在（2019）苏0682民初3152号（以下简称3152号案件）、（2019）苏0682民初8029号（以下简称8029号案件）案件中主张了部分佣金，该两案已执行完毕。中基公司向一审法院起诉请求：1.判令雨润公司给付房屋销售佣金511898元并按照每日万分之一承担自起诉之日至实际给付之日期间的利息；2.判令雨润公司承担本案的诉讼费及保全费。审理中，中基公司撤回第一项诉讼请求中关于利息的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年11月，中基公司（乙方）、雨润公司（甲方）签订编号为成本部-06-2016-12-0005号的《如皋“××华府”项目整合营销代理合同》，约定中基公司与雨润公司、宁波华地正美房地产营销有限公司联合驻场，共同为雨润公司的“××华府”项目提供销售代理服务，服务内容包含策划、方案、设计、接待客户等，最终目的在于成功销售本项目的销售产品。该合同第三条代理期限及指标约定：2017年1月签约指标200万元，2017年2月签约指标500万元，2017年3月签约指标670万元，2017年4月及5月签约指标根据集团年度签约指标重新分配。代理期间指标考核约定如下：自中基公司进场当日起，两个月为一个考核周期，若第一个考核周期完不成指标，中基公司有权解除合同，若出现因为雨润公司延期交房等因素导致项目搁置，老业主群诉事件发生，影响了中基公司销售业绩，考核时间需要延长或者指标需要降低，具体情况双方另行商讨。第九条服务、代理费用以及支付方式：“（二）销售代理佣金1、乙方代理销售本项目房屋及商铺等达到销售成功的，甲方按照月指标完成度结算乙方佣金：当月签约指标完成率低于30%，甲方同意按乙方该考核月销售成功房屋等物业的实际成交总额的2%标准计提佣金。当月签约指标完成率高于30%（含30%）低于60%的，甲方同意按乙方该考核月销售成功房屋等物业的实际成交总额的3%标准计提佣金。当月签约指标完成率高于60%（含60%）低于100%的，甲方同意按乙方该考核当月销售成功房屋等物业的实际成交总额的4%标准计提佣金。当月签约指标完成率高于100%（含100%）低于150%的，甲方同意按乙方该考核当月销售成功房屋等物业的实际成交总额的5%标准计提佣金。当月签约指标完成率高于150%（含150%）的，甲方同意按乙方该考核当月销售成功房屋等物业的实际成交总额的6%标准计提佣金。2、佣金支付方式：按照网签合同签约为准（首付款、按揭资料齐全）进行40%佣金结算；销售产品全款到账，结算50%佣金，交房完成结算10%佣金。若乙方撤场，乙方需完成网签后的回款工作，甲方仍需在回款完成后支付乙方回款佣金。若乙方未完成交房工作，则交房佣金不予结算。每月最后一天为乙方代理服务费的结算日，每月3日前提交结算单表，财务部门15日前支付上月代理费用……”2017年12月，中基公司（乙方）与雨润公司（甲方）签订了编号为为成本部-06-2017-12-0004号的《如皋“××华府”项目整合营销代理合同》，约定代理期限为一年，暂定2018年1月1日至2018年12月31日。该合同第九条服务、代理费用以及支付方式：“本项目的代理费用为销售代理佣金：（一）销售代理佣金1、佣金的提点：乙方代理销售本项目房屋及商铺达到销售成功的，甲方同意按乙方销售成功签约房屋等物业的实际成交总额的3%标准计提佣金。2、佣金的支付方式：按照网签合同签约为准（客户首付款已缴纳40%以上并且有付款凭证、网签合同已签约完毕）进行40%佣金结算；销售产品全款付清并且有付款凭证再结算50%佣金；交房完成再结算10%佣金。若乙方撤场，乙方需完成网签后的回款工作，甲方仍需在回款完成后支付乙方回款佣金。若乙方未完成交房工作，则交房佣金不予结算。每月最后一天为乙方代理服务费的结算日，每月3日前提交结算单表，财务部门15日前支付上月代理费用……甲方超过约定期限20日仍未向乙方支付代理服务费，则自第21天起每延迟一天，须向乙方支付应付未付费用的0.1‰作为滞纳金，乙方不得因此停止工作。因乙方上报结算单、代理服务费发票等付款资料延迟导致的甲方付款延迟，甲方不承担任何责任。因银行审批资金手续延误等非甲方原因造成的未按期支付乙方佣金，甲方不需要承担滞纳金”。上述合同签订后，中基公司为雨润公司销售了案涉项目的房屋、车位、储藏室。因雨润公司未能按约支付销售代理佣金，中基公司曾两次向一审法院提起诉讼，该院作出的（2019）苏0682民初3152号民事判决书、（2019）苏0682民初8029号民事判决书均已发生法律效力。根据审查，中基公司主张的佣金511898元组成为：一、中基公司本次主张的42977元佣金的组成为4-×××2、2-×××1、4-×××3、3-×××3、3-××56、3-××06、3-×××4室交房后应结算的10%佣金费用，而在（2019）苏0682民初3152号、（2019）苏0682民初8029号案件中，该公司仅主张了90%的佣金，现该7套房屋均已完成交付。二、中基公司本次主张的50803元佣金的组成为3-××3、1-×××3、3-××4、3-××04、2-×××4、4-××01、4-××03、1-×××1、2-×××3、2-××03、1-×××4室交房后应结算的10%佣金费用，2-××4室为交房完成后结算的60%的佣金费用，而在（2019）苏0682民初8029号、（2019）苏0682民初3152号案件中，该公司仅主张了2-××4室40%的佣金以及其他11套房屋的90%的佣金，现该12套房屋均已完成交付。三、中基公司本次主张的418118元佣金的组成为2-××06、4-××4、2-××4、4-××6、1-××4、4-××02、1-××04、4-××02、4-××03、4-××06、2-××05、2-××01、2-××3、4-××02、4-××03室房屋应当结算的100%佣金费用，该费用并未在（2019）苏0682民初3152号、（2019）苏0682民初8029号案件中进行主张，该房屋均已完成交付。雨润公司对上述佣金的结算比例无异议，上述一、二、三项佣金费用合计为511898元。审理中，根据中基公司的财产保全申请，一审法院于2020年10月14日作出（2020）苏0682民初8246号民事裁定书，裁定冻结雨润公司银行存款52万元或查封、扣押相应价值的其他财产。为此，中基公司预交保全费3120元。一审法院认为，合法的债权受国家法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《如皋“××华府”项目整合营销代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律规定，该合同合法有效，合同当事人均应全面履行自己的义务。根据合同约定，中基公司为雨润公司“××华府”项目的房屋提供代理销售服务，雨润公司向中基公司支付佣金，具体的佣金比例、结算方式等双方均进行了约定。现中基公司主张要求雨润公司支付房屋佣金511898元，对该佣金涉及的商品房买卖合同、认购流转单、交付流程单、交付工作表以及购房户支付购房款的凭证，雨润公司均不持异议，故中基公司根据上述证据材料主张佣金数额为511898元，符合合同约定，一审法院依法予以确认。中基公司主张要求雨润公司支付佣金511898元，予以支持。关于雨润公司抗辩中基公司提供的交付明细中，因系在代理期限以外缴纳首付款，不属“销售成功”，应予扣减相应佣金的意见，一审法院认为，中基公司主张佣金涉及的房屋均系其根据双方签订的代理合同进行销售，且均已完成回款工作并已完成交房工作，现雨润公司以此抗辩应扣除相应佣金，没有事实和法律依据，不予采信。关于雨润公司抗辩2-×××4室、2-××4室、1-×××1室、2-×××3室、1-×××4室、2-×××1室六户由于中基公司怠于通知导致延期交房，相应的交房佣金应予扣除，且根据中基公司提供的证据材料，案涉房屋系在其撤场之后完成交付，雨润公司不应承担10%的交房佣金。对此，一审法院认为，双方签订的合同中明确约定“交房完成再结算10%佣金……若乙方未完成交房工作，则交房佣金不予结算”，由此可看出，雨润公司结算10%交房佣金的条件为中基公司完成交房工作，现根据中基公司提供的交付流程单、交付工作表，均能证明其已参与并完成了交房工作，而雨润公司并未举证证明系因中基公司原因而造成的延期交房，故该10%的交房佣金雨润公司应予支付，其该抗辩意见，亦无事实和法律依据，不予采信。据此，一审法院判决：雨润公司于判决生效十日内立即给付中基公司佣金511898元。案件受理费4405元、保全费3120元，合计7525元，由雨润公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。二审中雨润公司陈述，其认为中基公司有通知业主交房义务的依据是双方在案涉两份合同第九条佣金支付方式中约定的“交房完成结算10%佣金”。因中基公司未在该公司与业主签订的商品房买卖合同约定的期限内通知业主交房，导致该公司逾期交房被业主索赔，故中基公司在本案中主张的六套房产剩余佣金应作为违约金不予支付。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：中基公司主张的案涉六套房产剩余佣金雨润公司是否应予支付。本院认为，中基公司与雨润公司之间订立的数份营销代理合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。就案涉六套房产佣金，中基公司分别在已生效的3152号案件、8029号案件中主张了部分佣金且已执行到位，中基公司在本案中主张的是剩余部分佣金。雨润公司认为剩余佣金其不应支付，理由是中基公司未及时通知业主交房，存在违约，导致雨润公司产生损失。但从案涉合同内容看，佣金支付方式中“交房完成结算10%佣金”系双方就中基公司在不同阶段结算不同比例佣金所达成的约定，结合该条分段结算佣金的上下文表述，双方并未就中基公司具有通知业主交房的义务形成合意达成一致，故不能认定中基公司具有该项合同义务。中基公司已提交其参与案涉六套房产交房事宜的相关证据，表明该部分佣金支付条件已经成就，其在本案主张相应比例佣金符合合同约定，合法有据。雨润公司认为中基公司未按期通知业主交房、存在违约行为与双方约定不符，其要求扣留剩余佣金作为违约金缺乏事实依据，本院碍难支持。综上所述，雨润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246元，由上诉人如皋雨润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琰审判员 沙 楠审判员 陈燮峰二〇二一年四月九日书记员 王滢梅