四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1126民初287号 原告：李琼，女，1986年7月19日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：吴平，四川坤宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢建容，四川坤宏律师事务所律师。 原告：杜年松，男，1986年2月9日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：吴平，四川坤宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢建容，四川坤宏律师事务所律师。 被告：四川省新万兴瓷业有限公司，住所地四川省夹江县黄土镇万松村4社，统一社会信用代码：91511126207501478D。 法定代表人：刘纪明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：车仲仁，男，公司员工。 原告李琼、杜年松与被告四川省新万兴瓷业有限公司（以下简称新万兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，于2021年3月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李琼、杜年松的委托诉讼代理人吴平、被告新万兴公司的委托诉讼代理人车仲仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李琼、杜年松向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金30579元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年9月6日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于夹江县××路××号××期××幢××层××号住房一套，原告于2015年3月9日从中国农业银行股份有限公司夹江支行抵押贷款购房。原告与被告在商品房买卖合同第十九条中约定：（一）初始登记。出卖人应当在2018年12月20日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记。……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告于2020年1月6日才将产权转移给原告，故被告逾期办证482天，因此被告应按照合同约定支付原告违约金317209元×4.82%×2＝30579元，原告为此提起本案诉讼。庭审中，原告明确其主张的违约责任系被告逾期办理初始登记及逾期办理转移登记的违约金；当庭变更其主张违约天数为382天，违约金计算基数为317209元，违约金计算标准为日万分之一。 被告新万兴公司辩称：1.被告逾期办证是事实，但非被告自身责任导致，按照合同约定不应当承担违约责任并支付违约金，被告系因政府相关部门为了拆迁安置，重新变更了原有土地的用地范围后，迟迟不予变更确定宗地图所造成的，这是原被告在签订合同时无法预料、不能克服的。被告亦在合同约定办理产权证期限内多次向县政府及相关部门领导反映，但因历史遗留问题复杂，未得到及时解决。因此根据合同约定，被告仅在因被告的责任导致逾期办证的情况下才承担违约责任。因此被告不应承担逾期办证违约责任；2.原告同时主张初始登记违约金、转移登记违约金系对合同约定的曲解，是重复计算违约金；3.即便最终判决被告应该承担违约责任并支付违约金，初始登记违约天数的计算只能从2018年12月21日计算至2019年12月29日，转移登记违约天数的计算只能从实际交房日起再扣除1095天后计算；4.原告主张的违约金计算标准和数额太高，请求法院依法予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据原、被告的诉辩意见以及双方提供的证据，本院经审理认定的事实如下：被告新万兴公司成立于1996年5月23日，营业期限为1996年5月23日至长期，经营范围为碳纤维地暖产品制造、销售；陶瓷制品制造、销售；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、电器、电线、开关、机械设备、零配件及技术的进口业务；经营材料加工业务及建筑材料购销；房地产开发及经营业务。其现行营业执照于2017年9月14日经夹江县工商行政管理和质量技术监督局依法予以核准。 2014年9月6日，原告李琼、杜年松作为买受人与被告新万兴公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号××），被告将己取得预售许可的位于夹江县××路××号“时代米罗一期”5栋1单元6楼5号住宅预售给原告，该合同约定：“第一条项目建设依据……建设施工合同约定的开工日期为2013-11-11，建设施工合同约定的竣工日期为2015-03-11。……第三条买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款。1.测绘建筑面积共85.12平方米，其中，套内建筑面积68.51平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.61平方米；……1）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4630.11元，总价款叁拾壹万柒仟贰佰零玖元整（大写）。……第十条交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月20日前向买受人交付该商品房。……第十九条产权登记。（一）初始登记出卖人应当在2018年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”原告向被告实际支付了购房款320153元，被告向原告出具了《四川增值税普通发票》。 另查明，1.被告通过出让方式于2009年取得位于夹江县漹城镇工农村4、6、8社的国有土地使用权，土地使用权证号为夹国用（2009）第2××8号。经有关部门批准，被告在该土地上开发建设时代米罗商品房住宅小区。2013年修建时,被告发现供地范围内有两块地为农民安置地块，实际地块形状与国有土地使用权证后附宗地图的形状有变动，但地块面积未变。该商品房住宅小区竣工后，被告于2018年向不动产登记机关申请办理不动产权证时，被告知其提交的竣工图与土地使用权证所附宗地图不一致，无法办证。从2018年9月起，被告多次向原夹江县国土资源局申请按实际用地范围变更宗地图，其中，2018年11月14日的《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，原夹江县国土资源局于2018年11月15日签收。2019年2月21日，原夹江县国土资源局作出决定，同意夹江县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证。2.被告于2019年12月30日取得原告购买的商品房所属楼栋的不动产权利证书，不动产权证号为川（2019）夹江县不动产权第0××2号。2020年1月6日，原告取得案涉房屋的不动产权证证明。3.被告向不动产权利登记机关申请办理不动产权证时，其享有的上述土地使用权设定了抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该抵押于2019年12月27日解除。 上述事实，有原、被告身份证明及陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、增值税发票、完税证明、（2020）夹江县不动产权第0××7号《不动产权证》、（2020）川11民终1248号民事判决书等证据在卷佐证。 本院认为，原告李琼、杜年松与被告新万兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 本案争议焦点为：1.被告未按约定办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明是否因为不可抗力；2.被告未按约定办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明是否因为被告的原因，被告应否承担逾期办理以上两项权属证明的违约金以及违约金如何计算。 关于争议焦点1。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告在2013年修建时代米罗商品房住宅小区时即已发现供地范围内有两块地为农民安置房，实际用地范围与原供地范围发生了变化，其作为房地产开发商，应当预见到所修建的时代米罗房地产项目因土地范围发生变化会存在后期不能办证的风险，但被告在发现上述问题后，没有及时采取措施，直到2018年办证受阻后才开始向原夹江县国土资源局寻求解决，其间历时长达五年，而从原夹江县国土资源局就该问题出台会议纪要的实际情况看，上述问题是可以得到解决的，因此，影响办证的土地范围问题，不属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，故被告逾期办理涉案房屋所属楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明不是因为不可抗力。 关于争议点2。根据《商品房买卖合同》第十九条第一款的约定，被告应当在2018年12月20日前取得涉案商品房所在楼栋的权属证明，而事实上被告于2019年12月30日才办理涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明，从2018年12月21日起计算至2019年12月30日止，共计逾期375天。根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，被告未在涉案商品房交付之日起1095日内取得该房屋的权属证明，即构成逾期。涉案房屋约定交付时间为2015年12月20日，约定办理转移登记时间应为2018年12月20日前，被告实际为原告办理转移登记的时间为2020年1月6日，逾期382天。关于逾期的原因，首先，被告于2018年11月14日向原夹江县国土资源局提交《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，该局于2018年11月15日收到该申请，2019年2月21日该局党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证，故2018年11月15日原夹江县国土资源局收到新万兴公司变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日起至该局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》期间不能归责于被告；其次，解决土地范围问题客观上需要一定时间，本院在原夹江县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再酌定计算60天作为合理变更宗地图的时间，即2019年2月22日至2019年4月22日期间亦不应归责于被告；再次，因不可归责于被告的事件发生在双方合同约定办证期内，故双方约定的办证期间应该从该事件发生之日中止计算，待该中止原因消除之日起，双方合同约定办证期间继续计算，即自原夹江县国土资源局收到被告变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日2018年11月15日至双方合同约定办证截止之日2018年12月20日期间共计36天应从不可归责于被告的中止原因消除之日的次日开始继续计算。又因中止原因于2019年4月22日消除，故双方约定的办证期间应从2019年4月23日开始继续计算36天至2019年5月28日。从2019年5月29日至2019年12月30日共计216天，被告未办理涉案房屋所在楼栋初始登记权属证明，从2019年5月29日至2020年1月9日期间共计223天，被告未办理涉案房屋转移登记的权属证明，系因被告将用于开发时代米罗房地产项目的土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日才解除抵押，致使被告备齐原国有土地使用权证原件申报初始登记等材料滞后造成，故上述逾期期间216天和223天属于被告自身原因所致。根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，对于因被告的责任导致逾期办理初始登记和转移登记的216天和223天，被告应当承担违约金。从上述分析可以看出，因被告的原因逾期办理初始登记与逾期办理转移登记的期间存在重合，重合期间为2019年5月29日至2019年12月30日。由于办理初始登记的违约行为与办理转移登记的违约行为均系逾期办证违约行为，性质相同，因此对办理初始登记与转移登记的违约重合期间不宜作重复评价，以承担壹份违约责任为宜。故被告承担逾期办理初始登记违约金的天数为216天，承担逾期办理转移登记违约金的天数为7天。双方约定的违约金的计算方式为出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，被告已付房款为320153元，故被告承担逾期办理初始登记的违约金为216天×320153元×日万分之一=6915.30元，承担逾期办理转移登记的违约金为7天×320153元×日万分之一=224.11元。原告诉请的违约金超出该范围，超出部分，本院不予支持。关于被告提出的约定的违约金过高的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽双方未在合同中约定贷款利率，但双方约定的“从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，计算标准明确。“日万分之一”的利率标准相当于年利率3.6%，参照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率（2019.8.20前）和2019年8月20日后实行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率均高于3.6%。由此可见，双方约定的违约金计算标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。故对被告提出的违约金过高并要求调整的抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李琼、杜年松逾期办理房屋所在楼栋权属证明违约金6915.3元，逾期办理房屋转移登记违约金224.11元，合计7139.41元； 二、驳回原告李琼、杜年松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费282元，由原告李琼、杜年松自行承担216元，由被告四川省新万兴瓷业有限公司负担66元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 陈 星 二〇二一年四月九日 书记员 周丽萍