湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0102民初1708号原告（反诉被告）：黄佳琳，男，1980年9月23日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：彭也，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄永娜，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。原告：陶先荣，女，1977年2月9日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：彭也，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄永娜，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉江寓生活服务有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关南一路****楼**。法定代表人：田德鑫，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：伍小康，男，系该公司员工。原告黄佳琳、陶先荣诉被告武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，被告江寓公司向本院提出反诉，本院依法受理其反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄佳琳、原告陶先荣及其委托诉讼代理人庄永娜，被告（反诉原告）江寓公司的委托诉讼代理人伍小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄佳琳、原告陶先荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付房租6000元（自2020年11月9日起暂计算至2021年2月9日，应计算至被告向原告交还房屋之日止）；2、判令被告立即向原告支付违约金3000元；3、判令解除原被告双方签订的《资产管理服务合同》，结清房屋托管期间产生的水、电、燃气等费用，并将位于武汉市江岸区解放大道2068号统建·新干线4号楼、商2号楼2单元17层2号房屋交还原告；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月27日，原告与被告签订了编号为WH1796779的《资产管理服务合同》，合同约定：原告将位于武汉市江岸区解放大道2068号统建·新干线4号楼、商2号楼2单元17层2号房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告，出租期间为2018年8月14日起至2024年5月10日，租金为1500元/月，从第3年起每年递增3%。被告自2020年11月9日起至今一直未支付相应租金。根据合同第6.2条的约定，被告迟延支付当期应得收益达15个工作日的，原告有权随时单方解除合同，同时根据合同第7.3条的约定，被告违反合同第6.2条约定导致原告单方解除合同，被告应支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿原告相应的损失。被告拒不支付租金的行为严重损害了原告的合法权利，现原告特提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）江寓公司辩称，对第一项诉讼请求没有异议；对违约金，因为疫情导致合同不能履行，不同意支付违约金；同意解除合同，但是结清水、电、燃气费用需要相关的凭证。被告（反诉原告）江寓公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告承担反诉原告配置设施的折旧费30534.64元；2、判令反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年7月27日签订《资产管理服务合同》，约定反诉被告将案涉房屋委托给反诉原告管理运营。双方还约定，如合同中途解约，反诉被告应当向反诉原告支付新配置设施的折旧费，具体金额以反诉原告统计的相关数据为准。反诉被告于2021年1月向法院提出解除合同，反诉原告按合同约定提出反诉，请求法院判如所请，以维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）黄佳琳辩称，根据双方签订的合同第3.2条第2点以及第7.2条约定，反诉被告只有在违反合同第6.2条约定的情形下，导致反诉原告单方解除合同或反诉被告单方违约提出解除合同的，反诉被告才需要支付折旧费用。但是在合同实际履行过程中，反诉被告并未违反合同第6.2条相关约定，反诉原告作为违约方，要求反诉被告承担配置设施的折旧费没有合同依据，应当予以驳回。本院查明：案涉房屋的所有权人系黄佳琳、陶先荣。2018年7月27日，黄佳琳（甲方）与江寓公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营案涉房屋，管理期限自2018年8月14日起至2024年5月10日止。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为1500元/月，从第3年起每年递增3%。在管理期间内，因装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下空置期间：首年150天，其余每年30天，空置期于每年起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。乙方应于首个结算首期起始日起10个工作日内，向甲方支付等同于单个结算周期预期收益的服务质量保证金，共计1500元。本协议最后一期结算时，甲方同意将服务质量保证金冲抵当期结算收益。甲乙双方认可自2018年8月14日始计收收益，每1个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2018年8月28日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新。乙方即为委托代理合同配置的设施或进行的装修改造及在管理期间为标的资产购置新的设备、设施或用具（“配置设施”），配置设施的所有权在于本合同约定的委托代理期限内为乙方所有，委托代理期限届满后为甲方所有。合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的。乙方违反本合同6.2约定导致甲方单方解除合同，或乙方单方提前解除合同的，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。根据合同附件六付款计划表的约定，2020年1月11日至2021年2月9日，每月9日为付款日，月租金标准为1500元/月；2021年2月10日至2022年3月11日，每月11日为付款日，月租金标准为1545元/月。租赁合同签订后，江寓公司支付租金至2020年11月9日，此后未再支付租金。审理中，对于黄佳琳、陶先荣主张2021年2月9日前按照1500元/月的标准计算租金，2021年2月9日之后按照1545元/月的标准计算租金的主张，江寓公司表示没有异议，江寓公司亦同意交还案涉房屋。黄佳琳、陶先荣同意1500元服务质量保证金冲抵江寓公司欠缴的租金。另查明，江寓公司于2021年2月19日签收本院送达的本案起诉状副本等法律文书。上述事实，有《资产管理服务合同》及合同附件、不动产权证书、租金支付记录及双方庭审陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为，黄佳琳与江寓公司签订的《资产管理服务合同》，约定江寓公司每月向黄佳琳支付固定金额的出租价格，故名为资产管理服务合同，实为房屋租赁合同，上述合同不违反我国相关法律法规的规定，合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，江寓公司应按月向黄佳琳支付租金，但该公司仅支付租金至2020年11月9日，已构成违约，黄佳琳据此要求解除合同，并要求江寓公司支付欠付租金、交还案涉房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。江寓公司于2021年2月19日签收本院送达的本案起诉状副本等法律文书，应认定双方签订的《资产管理服务合同》于2021年2月19日解除为宜。江寓公司应向黄佳琳、陶先荣支付2020年11月10日至2021年2月19日的租金共计5015元（1500元×3＋1545÷30×10）。自2021年2月20日起，江寓公司应按照1545元/月的标准向黄佳琳、陶先荣支付房屋占有使用费，直至其将案涉房屋交还给黄佳琳、陶先荣。黄佳琳、陶先荣同意1500元服务质量保证金冲抵江寓公司欠缴的租金，对此本院予以照准。黄佳琳、陶先荣主张江寓公司支付违约金3000元，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。江寓公司抗辩称因新冠疫情的发生导致合同不能履行，系不可抗力，其不应支付违约金。疫情的突发虽然给合同的履行带来一定程度的影响，但并不必然导致合同不能履行或不能实现合同目的，故对其上述抗辩意见，本院不予采纳。对于黄佳琳、陶先荣主张的水、电、燃气等费用，因未举证证明相关损失的具体数额及相应票据，对该主张，本院不予支持。根据合同约定，黄佳琳只有在违反合同第6.2条约定的情形下，导致江寓公司单方解除合同，或黄佳琳单方违约提前解除合同的，黄佳琳应赔偿江寓公司的装修损失费、配置设施损失费。而在合同履行过程中，黄佳琳并未违反合同第6.2条的约定，江寓公司作为违约方要求黄佳琳承担配套设施折旧费，缺乏合同依据，故对江寓公司要求黄佳琳承担配置设施折旧费30534.64元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄佳琳与被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于2018年7月27日签订的《资产管理服务合同》于2021年2月19日解除；二、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）黄佳琳、原告陶先荣交还位于武汉市江岸区解放大道2068号统建·新干线4号楼、商2号楼2单元17层2号房屋；三、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）黄佳琳、原告陶先荣支付截至2021年2月19日的租金3515元；四、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）黄佳琳、原告陶先荣支付房屋占有使用费（按1545元/月的标准，自2021年2月20日起支付至房屋实际交还之日止）；五、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）黄佳琳、原告陶先荣支付违约金3000元；六、驳回原告（反诉被告）黄佳琳、原告陶先荣的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1522元，减半收取761元，反诉案件受理费282元，均由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二一年四月二十八日书记员  邬荣