辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2743号上诉人（原审被告）：郭芳，女，1971年2月24日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：郭德升，辽宁乾均律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪亮，辽宁乾均律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：大连旺宇物业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗中路158号2单元3层1号,统一社会信用代码：9121021105809330XF。法定代表人：于旦，经理。委托诉讼代理人：苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。上诉人郭芳因与被上诉人大连旺宇物业有限公司（以下简称“旺宇物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭芳上诉请求：撤销一审判决，并改判降低服务费标准为六折或将本案发回重审。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、旺宇物业的部分诉讼请求超过诉讼时效。依据双方《前期物业服务协议》第七条第3款的约定，旺宇物业的诉讼请求中2015年、2016年及2017年度的物业服务费分别应当在2015年、2016年及2017年的1月10日前收取全年的费用。旺宇物业于2020年3月才向法院提起诉讼，大部分的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效规定。2、一审判决“2018年旺宇物业向郭芳送达了书面告知”一节的表述是完全没有事实依据的。旺宇物业在庭审中提供的告知函和法律函，称曾经把这两份函给付了我，但为什么原件在旺宇物业处?且该两份函明显是近期制作的。旺宇物业没有陈述把这两份函交给谁了以及是否有签收或邮寄等已经完成送达的证据。3、旺宇物业提供不出有效的资质证书。旺宇物业于2013年3月4日登记成立，但是，其使用的资质证书登记的准予从事物业管理活动的时间是自2005年12月7日开始，且有效期至2018年4月20日。我有理由认为该《资质证书》是假的或其根本就没有取得国家规定的相关资质，即使有也已经过期或失效。并且，旺宇物业至今提供不出物价部门的收费许可。4、一审判决中“关于私搭乱建，应由相关执法机关处理，旺宇物业没有执法权”的认定是错误的。依据《前期物业服务协议》第十条违约责任第2款的约定，旺宇物业应当对小区内私搭滥建的行为进行劝阻，对不听劝阻者，依约提起诉讼。被上诉人旺宇物业辩称，不同意郭芳的上诉请求，维持一审判决，依法驳回郭芳的上诉请求。主要答辩意见：郭芳与我公司签订的前期物业协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律以及行政法规的强制性，应为有效。而郭芳抗辩理由不符合法律强制性规定，其对于部分诉讼时效没有事实和法律依据。对于资质证书，一审法院也进行了审理，并予以采纳。关于私搭乱建，郭芳应当出具证据证明涉案小区存在违章建筑的情况。而且，依据双方合同约定，我公司对于物业的相关情况，只能采取规劝警告制止、向有关行政执法部门报告等管理制度。因此，郭芳该上诉请求并不是不缴纳物业费的法定理由。旺宇物业向一审法院起诉请求：郭芳立即缴纳拖欠物业费自2015年9月1日至2018年12月物业费7,186元，支付逾期利息1,293元，合计8,479元。一审法院认定事实，郭芳入住旺宇物业管理的恩泽南园15楼2-4-1号，建筑面积为89.83平的房屋。2014年9月1日，郭芳与旺宇物业签订《前期物业服务协议》，协议约定，旺宇物业向郭芳提供物业服务，郭芳按照每月每平方米2元的标准向旺宇物业支付物业服务费。物业服务费按年度交纳，第一年的物业费，业主于房屋交付时一次性交纳，以后每年的物业服务费，在每个缴费年度首月的十日内缴纳。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。郭芳交纳了第一年的物业服务费后，自2015年9月1日至2018年12月物业费7,186元，支付逾期利息1,293元，合计8,479元。2018年旺宇物业向郭芳送达了书面告知，要求郭芳缴纳拖欠的物业费，郭芳仍未缴纳。一审法院认为，旺宇物业、郭芳间所签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据服务协议，旺宇物业与郭芳形成物业服务合同关系。旺宇物业依约为小区提供物业服务，郭芳已享受物业服务，理应按时缴纳物业费。现案涉房屋的物业费为每月每平方米2元，房屋建筑面积为89.83平，郭芳应缴纳自2015年9月1日至2018年12月物业费7,186元。关于旺宇物业主张郭芳支付违约金一节。一审法院认为，郭芳存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，旺宇物业的主张理应得到支持。但一审法院考虑，旺宇物业现仍系该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现旺宇物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。旺宇物业作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和郭芳的生活环境均与旺宇物业相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予考虑旺宇物业的违约金主张。关于郭芳当庭陈述的小区公共设施长年失修、垃圾清理不及时、主干道灯泡长年不亮、小区没有绿化等，上述问题属于一般违约，不构成拒绝缴纳物业费的理由；关于私搭乱建，应由相关执法机关处理，旺宇物业没有执法权。故对郭芳的辩称，因理由不充分，不应予以考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：自判决发生法律效力后十日内，被告郭芳支付原告大连旺宇物业管理有限公司自2015年9月1日至2018年12月物业费7,186元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告承担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审查，除对“郭芳交纳了第一年的物业服务费后，自2015年9月1日至2018年12月物业费7,186元，支付逾期利息1,293元，合计8,479元”调整为“郭芳交纳了第一年的物业服务费后，自2015年9月1日至2018年12月拖欠物业费7,186元”外，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明，2019年，旺宇物业向郭芳交付法律函，催收拖欠的物业费。旺宇物业在二审中撤回关于逾期利息的请求，郭芳同意。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，自2009年10月1日起施行）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案郭芳与旺宇物业签订《前期物业服务协议》后，旺宇物业既已在诉争期间提供了物业服务，则郭芳应按约定按时、足额给付相应物业费。经旺宇物业书面催交，郭芳无正当理由在催告的合理期限内仍未交纳物业费，一审判决认定郭芳应付物业费7,186元正确，本院予以维持。对于郭芳上诉主张旺宇物业部分请求已过诉讼时效一节，由于郭芳在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，且在二审期间并未基于新的证据能够证明旺宇物业的请求权已过诉讼时效期间，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定，本院对郭芳该主张不予支持。郭芳上诉所述资质证书一节并不能否定旺宇物业实际提供了物业服务的事实，其以此拒付物业费依据不足，本院不予支持。对于郭芳所述案涉小区存在私搭乱建、旺宇物业应予劝阻、诉讼一节，亦并不构成郭芳拒交或者减免其物业费的合法理由，本院亦不予采纳。综上，郭芳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元（郭芳已预交），由郭芳负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年四月三十日书记员  连亚妮