北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4456号上诉人（原审原告、反诉被告）：脑库创客（北京）商务管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王一杰，经理。委托诉讼代理人：王峻岩，北京王峻岩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司，住所地北京市朝阳区东三环南路58号6层608。负责人：徐艾，总经理。委托诉讼代理人：邢璐，女，1990年10月2日出生，汉族，北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：林珊红，女，1986年10月17日出生，汉族，北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司职员，住北京市丰台区。上诉人脑库创客（北京）商务管理有限公司（以下简称脑库创客公司）与上诉人北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司（以下简称京翰太禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人脑库创客公司的委托诉讼代理人王峻岩，上诉人京翰太禾公司的委托诉讼代理人邢璐、林珊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。脑库创客公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、三、四、五、六项，判令京翰太禾公司支付拖欠的租金，并依法予以改判不予退还京翰太禾公司的租金及保证金。2．案件受理费由京翰太禾公司承担。事实与理由：1．不应认定租赁合同于2020年6月5日解除。根据合同约定，即使存在不可抗力的情形，京翰太禾公司也不能直接提出解除合同，根据合同约定如出现不可抗力双方应就是否履行进行协商，如不能达成一致方可终止合同。就一审京翰太禾公司的陈述及证据来看，从未与脑库创客公司就合同是否履行提出过协商，并且脑库创客公司之前就已经同意了京翰太禾公司按月支付房租，以缓解其压力。而京翰太禾公司所有的通知文件均不是就履行事宜进行协商，而是直接提出解除合同，根本不考虑作为出租方的损失。因此，一审法院的该项判决没有事实及合同依据。2．不应判令退还京翰太禾公司保证金。一审判决已经认定京翰太禾公司违约，而根据合同约定，京翰太禾公司违约后保证金不应予以退还。因此一审法院认定事实错误。3．不应判令脑库创客公司退还京翰太禾公司房屋租金，应判决京翰太禾公司支付脑库创客公司自2020年5月15日至2020年12月10日的租金。京翰太禾公司辩称：不同意脑库创客公司的上诉请求。京翰太禾公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项，改判京翰太禾公司无需返还脑库创客公司免租期租金、无需向脑库创客公司支付违约金。2．一、二审诉讼费由脑库创客公司负担。事实与理由：一审判决认定事实方面存在部分错误。由于疫情的原因，政府部门采取了非常严格的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，直接导致线下教育培训无法开展，对京翰太禾公司而言，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。一审法院认为“疫情期间采取的居家隔离、减少聚集等防控措施确会对教育培训行业产生影响…疫情及防控措施仅为阶段性影响…并不当然导致合同目的无法实现”。京翰太禾公司认为，一审观点是结合一审判决时的我国现实情况作出的分析，就一审判决时这样理解并无不当，但不能据此倒推合同解除时的情况，判断不可抗力的影响程度应当以合同解除之时的视角进行分析和认定。从疫情发生开始至京翰太禾公司搬离案涉房屋之日，再至今日的疫情再次严峻，包括京翰太禾公司在内的一般人根本无力预知疫情是否为阶段性影响，疫情何时可以结束。京翰太禾公司已经很努力的坚持几个月，但最终无法支撑下去，故而才选择了解除合同。基于以上事实并结合合同中关于不可抗力之约定和我国法律之规定，京翰太禾公司有权解除合同，不应当承担任何违约任，也不应当退还免租期租金。脑库创客公司辩称：不同意京翰太禾公司的上诉请求。脑库创客公司向一审法院起诉请求：1．判令解除脑库创客公司与京翰太禾公司签订的租赁合同；2．判令京翰太禾公司支付免租期租金25183．56元；3．判令京翰太禾公司支付拖欠的租金262539．03元；4．判令京翰太禾公司支付违约金68940元。京翰太禾公司向一审法院反诉请求：1．确认双方签订的《租赁合同》于2020年6月5日解除；2．判令脑库创客公司退还履约保证金76600元；3．判令脑库创客公司返还2020年1月26日至2020年5月30日期间已支付租金的50%即79604．9元。一审法院认定事实：2019年2月20日，出租方（甲方）脑库创客公司、承租方（乙方）京翰太禾公司签订房屋租赁合同，内容如下：“甲乙双方经友好协商，依据房屋产权人所有人刘冬梅全权委托甲方管理出租该房屋和受益的原则，现就甲方出租、乙方承租位于北京市朝阳区惠新东街×1号紫光发展大厦×2号房屋等相关事宜达成了一致意见，特订立本合同，以资共同遵守。……第三条租赁期限3．1本合同项下租赁期限为2年，自2019年3月15日起至2020年3月14日止。……3．2本合同约定，乙方对该租赁房屋的使用期为2019年2月25日至2021年3月14日止，其中：甲方承诺给乙方免租期为20天，自2019年2月25日起至2019年3月14日止。免租期内乙方无需支付租金，但需缴纳其他诸如水、电、燃气等相关费用，且双方应履行本合同项下各自权利义务。3．3如因甲方原因违约提前解除本合同，乙方不需支付免租期期间的租金。如因乙方原因违约提前解除本合同，乙方应向甲方补交已享受的免租期间的租金，租金标准为免租期结束后第一个计租月的租金。第四条租金标准和租金支付4．1租金：租赁期内，经双方协商一致，本合同项下的租金计收采取固定租金方式，即指在租赁年度的租金标准乘以租赁面积（即每天租金为6．5元*面积*365天=年租金）。此租金含物业服务费、取暖费、增值税普通发票，此租金不含水、电、燃气等费用。4．2租金标准：每天每平方米6．5元（大写：陆元伍角），即每年度租金459600．7元（大写四十五万九千六百元七角）。4．3租金支付时间：租金支付按押2付6的方法执行（即押相当于2个月租金，交6个月租金）。合同签订后5日内乙方向甲方第一次交付租金为229800．35（大写：二十二万九千八百元三角五分）。……第六条履约保证金6．1本合同签署2个工作日内，乙方应当向甲方支付人民币76600元（大写：七万六千六百元），相当于2月固定租金标准的金额，作为乙方在本合同项下的履约保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文。6．2履约保证金的没收：租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定导致甲方解除本合同的甲方可按照本合同约定没收乙方的履约保证金。6．3履约保证金的扣除：租赁期间，非本合同规定的免责情况，针对乙方应向甲方支付而到期未付的任何费用及违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除。……6．6、履约保证金的退还：上述履约保证金在租赁期满或本合同提前终止时，在乙方结清所有应付款（租金及水、电、燃气等费用）和乙方所注册公司迁出本房屋后的情况下，且在甲方收回房屋后3日内退还乙方，但不计利息。……第二十一条违约责任21．1双方约定，乙方租金逾期未交纳超过5个工作日，甲方有权解除合同，履约保证金逾期2个工作日未交纳（或补足），乙方应当向甲方支付相当于履约保证金15%的迟延履行违约金，本合同在乙方支付履约保证金后生效。……21．6租赁期内，如因乙方原因提前解除租赁合同的，应视为违约，乙方支付其实际年租赁总额的15%给甲方作为违约金。甲方不赔偿乙方的装修损失。本合同约定在合同生效后，违反本合同任意约定均视为违约，甲乙双方任何一方单方违约，违约方均应向守约方支付本合同约定年租金总额15%的违约金。”合同签订后，2019年2月25日，京翰太禾公司向脑库创客公司支付押金76600元，2019年2月27日支付涉案房屋和另一套房屋的租金共计491997．19元。脑库创客公司与京翰太禾公司签订补充协议书，约定若京翰太禾公司在租金缴纳日提前两个月交纳房租，则可享受相关优惠。京翰太禾公司于2019年7月19日支付房租233538．28元，于2020年4月7日支付房租105996．25元。2020年2月25日，京翰太禾公司做出《不可抗力告知函》，该函件内容为受新冠疫情及相关部门疫情防控措施影响，京翰太禾公司无法如期履行合同的行为不应视为违约，京翰太禾公司根据租赁合同中脑库创客公司的通讯地址向脑库创客公司邮寄该函件，未签收被退回。2020年6月1日京翰太禾公司作出《房屋租赁合同解约函》要求解除合同办理交接，向脑库创客公司邮寄被退回。2020年6月4日，京翰太禾公司作出《房屋解约交接通知》，要求解除合同办理交接，向脑库创客公司邮寄被退回。2020年5月12日，脑库创客公司与京翰太禾公司又签订补充协议书，内容如下：“出租方（甲方）：脑库创客公司承租方（乙方）京翰太禾公司甲乙双方于2019年2月20日签订房屋租赁合同，乙方承租甲方的302号房屋，主要经营范围1对1课程辅导。受新冠状病毒疫情影响，经甲乙双方友好协商，对原合同内容进行补充，具体内容如下：一、付款方式：原合同规定房屋付款方式为半年付款，因受疫情影响，甲方同意乙方2020年3月15日至2020年6月14日的房屋按月支付，后期根据疫情情况，房租支付方式甲乙双方再做协商决定。二、乙方于2019年承租甲方房屋后进行一次整体装修，并交北京紫光基业物业管理有限公司（以下称：紫光物业部）装修押金共计20700元，现经甲乙双方协商，甲方同意乙方交纳给紫光物业部的装修押金作为代甲方交纳给紫光物业部的甲方应交物业费，甲方同意此部门款项视为乙方已向甲方交纳的部分房租即2020年5月15日至2020年6月14日应支付房租38300．05元，乙方代甲方向紫光物业部交纳甲方应交物业费20700元（抵扣乙方应交甲方房租20700元），乙方再行支付甲方17600．05元（大写：一万七千六百元零五分）。”双方均认可该协议签订后没有履行，装修押金共计20700元仍保留在紫光物业部。翰太禾公司提交短信记录，证明其工作人员向号码为“155XXXXXXXX”发送短信两次，时间及内容如下：2020年6月1日：“您好，我司承租贵方位于北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦B-1-302号和303号，因受新型冠状病毒肺炎影响，时至今日仍未恢复正常经营，我们不得已向贵司提出终止《房屋租赁合同》的履行。请于2020年6月3日前联系我司，与我司办理房屋交接等相关手续，谢谢，解约函原件已通过快递发送给贵司，请注意查收。”2020年6月5日：“您好，我司承租贵方位于北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦B-1-302号和303号。我司已向贵司提出《房屋租赁合同的解约函》，但是贵司一直未回复我司，现我司已清空房屋。请贵司于2020年6月10日前联系我司，办理房屋交接等相关手续。书面通知会以快递形式发送给贵司，请注意查收。”经核对，该“155XXXXXXXX”的手机号码与双方签订的租赁合同中脑库创客公司的通讯号码一致。关于京翰太禾公司何时腾退涉案房屋，京翰太禾公司未举证，但称2020年6月5日脑库创客公司给涉案房屋上了锁，京翰太禾公司的物品还在涉案房屋中，于是将锁砸开并报警，并于当天搬离了涉案房屋。对此，脑库创客公司认可其于2020年6月5日将涉案房屋上了锁，且知晓京翰太禾公司砸锁及报警的事情。另，2020年1月26日，北京市教委发布消息，为进一步有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。2020年6月9日，北京市教育委员会发布“北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排”的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布“北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停”的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。京翰太禾公司向法院提交网站打印件一份，该打印件显示涉案房屋的地址是京翰教育的亚运村校区证明其从事教育培训行业，受上述疫情及防控措施影响，疫情期间无法经营。脑库创客公司对此不予认可。就涉案房屋目前的情况，京翰太禾公司表示早已搬离，不太清楚，脑库创客公司表示涉案房屋一直处于空置状态，没有收房，也没有出租。关于水、电、燃气等相关涉房费用，各方均表示庭后自行交接，不要求法院处理。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，脑库创客公司与京翰太禾公司签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。结合双方所述及在案证据可知，京翰太禾公司于2020年6月5日以短信形式向脑库创客公司送达解约通知并搬离涉案房屋，脑库创客公司亦认可2020年6月5日知道京翰太禾公司砸锁并报警的事情，双方租赁合同已于2020年6月5日解除。关于违约责任，京翰太禾公司承租涉案房屋用于开展线下教育培训，疫情期间采取的居家隔离、减少聚集等防控措施确会对教育培训行业产生影响，但双方租赁合同期限为2年，疫情及防控措施仅为阶段性影响，双方可通过减免租金、延长租期等方式变更合同，并不当然导致租赁合同目的无法实现，故京翰太禾公司提前解约依据不足，脑库创客公司要求京翰太禾公司承担违约责任理由正当，应予支持。脑库创客公司依据合同约定主张不退还履约保证金，且支付年租金15%作为违约金，京翰太禾公司认为违约金标准过高，且脑库创客公司并未举证证明实际损失，法院以月租金38300元为标准酌情判处违约金。关于本诉，京翰太禾公司提前解约，根据租赁合同约定，应当补交免租期享受的租金优惠，法院对脑库创客公司要求支付免租期租金优惠的诉讼请求予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于拖欠的房租，虽京翰太禾公司未举证证明其于2020年6月5日搬离涉案房屋，但结合在案证据及双方陈述，脑库创客公司与京翰太禾公司曾就租金问题于2020年5月12日达成过补充协议，但京翰太禾公司并未实际履行，脑库创客公司在6月5日对涉案房屋上了锁并且知道京翰太禾公司于当日砸锁并报警的情况，脑库创客公司陈述后续未对涉案房屋进行查看、收取和管理，对涉案房屋一直空置的损失，脑库创客公司应承担相应责任，现脑库创客公司要求京翰太禾公司支付2020年5月15日至2020年12月10日期间的租金，法院难以支持，同样，京翰太禾公司虽主张其与脑库创客公司签订的补充协议中约定装修押金抵扣了5月15日至5月30日的租金，但双方均表示该协议并未实际履行，且装修押金至今仍由紫光物业部保管，法院以合同解除之日2020年6月5日为限，判令京翰太禾公司支付2020年5月15日至6月5日的租金，于反诉中一并处理。关于反诉，现租赁合同已经解除，京翰太禾公司要求退还履约保证金于法有据，法院予以支持。根据京翰太禾公司提交的网站证明，可以认定京翰太禾公司承租涉案房屋系用于开展教育培训，考虑疫情及防控措施对线下教育培训行业的影响，基于公平原则，法院酌情判处1月至5月期间的租金由双方共同分担，核算5月15日至6月5日的租金后酌情判处脑库创客公司退还京翰太禾公司5．7万元。综上，一审法院判决：一、脑库创客（北京）商务管理有限公司与北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月五日解除；二、北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司于判决生效之日起七日内支付脑库创客（北京）商务管理有限公司免租期租金二万五千一百八十三元五角六分；三、北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司于判决生效之日起七日内支付脑库创客（北京）商务管理有限公司违约金三万八千三百元；四、脑库创客（北京）商务管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司保证金七万六千六百元；五、脑库创客（北京）商务管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司房租五万七千元；六、驳回脑库创客（北京）商务管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，脑库创客公司与京翰太禾公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于双方合同的解除问题。京翰太禾公司于2020年6月5日以短信形式向脑库创客公司送达解约通知并搬离涉案房屋，脑库创客公司亦认可2020年6月5日知道京翰太禾公司砸锁并报警的情况，故一审法院认定双方租赁合同于2020年6月5日解除并无不当。关于违约责任的问题。因为疫情及相关防控措施确实会对教育培训行业产生影响，但双方租赁合同期限为2年，疫情及防控措施仅为阶段性影响，双方可通过减免租金、延长租期等其他方式变更合同或进行协商，并不当然导致租赁合同目的无法实现，故京翰太禾公司提前解约依据不足，应承担相应的违约责任。关于免租期租金，因京翰太禾公司提前解约构成违约，一审根据双方合同约定，对脑库创客公司要求支付免租期租金优惠的请求予以支持并无不当。关于保证金及违约金，脑库创客公司主张不退还履约保证金并要求支付违约金，但京翰太禾公司主张违约金标准过高，且脑库创客公司并未举证证明实际损失，一审法院综合考虑疫情及防控措施对线下教育培训行业及过错程度等因素，判决退还保证金并对违约金酌情予以降低并无不当。关于房屋租金的问题。根据查明的事实，双方曾就租金问题于2020年5月12日达成过补充协议但并未实际履行，脑库创客公司在6月5日对涉案房屋上了锁且知道京翰太禾公司于当日砸锁并报警的情况，脑库创客公司陈述后续未对涉案房屋进行查看、收取和管理，故其应对涉案房屋一直空置的损失承担责任。京翰太禾公司主张补充协议中约定装修押金抵扣了5月15日至5月30日的租金，但因该协议并未实际履行，且装修押金至今仍由紫光物业部保管，故对其该项主张亦应不予支持。因双方租赁合同于2020年6月5日解除，且京翰太禾公司承租涉案房屋用于开展教育培训，一审法院基于公平原则，考虑到疫情及防控措施对线下教育培训行业的影响，酌情判处1月至5月期间的租金由双方共同分担，在核算5月15日至6月5日的租金后酌情判处脑库创客公司退还京翰太禾公司5．7万元并无明显不当。脑库创客公司与京翰太禾公司的上诉主张，均没有依据，本院不予采纳。综上，脑库创客公司与京翰太禾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14379元，由脑库创客（北京）商务管理有限公司负担12992元；由北京京翰太禾教育科技有限公司朝阳第二分公司负担1387元（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  申峻屹二〇二一年四月二十八日书记员  张 立