河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0110民初1087号 原告：河北远航房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区山尹村镇底下园村，统一社会信用代码：911301856720780113。 法定代表人：吕国辉，职务：经理。 委托诉讼代理人：刘立雄，河北林平律师事务所律师。 被告：石家庄市鹿泉区山尹村镇底下园村村民委员会，住所地：石家庄市鹿泉区山尹村镇底下园村。 法定代表人：张立飞，职务：村主任。 委托诉讼代理人：陈秀红，河北重信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秋月，底下园村原书记。 原告河北远航房地产开发有限公司与被告石家庄市鹿泉区山尹村镇底下园村村民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘立雄，被告法定代表人张立飞及委托诉讼代理人张秋月、陈秀红，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北远航房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告交付原告建设的底下园新民居房屋三套。共计约150万元；2、依法判令本案诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由：原被告先后签订《鹿泉市山尹村镇底下园村新民居建设项目合作协议书》及补充协议，其中2013年3月28日签订的补充协议《一》明确约定：“原告承建被告新民居建设项目，拆迁范围：现有村庄所有建筑物、构筑物、附着物，涉及拆迁户84户，原告负责项目资金投入，村民回迁房之外的剩余房屋归原告所有，村民回迁房用地之外的剩余土地归原告所有，原告按照有关文件规定征用，进行商品房建设，自主经营。”现案涉工程已竣工交房，原告实际承建房屋88套，共交付被告85套，剩余3套。依据双方协议约定，村民回迁房之外的剩余房屋归原告所有，故被告应将剩余3套房屋交付原告。但现被告无故推诿拒不交付该房产。为维护原告合法权益，特提起民事诉讼，望判如所请。 石家庄市鹿泉区山尹村镇底下园村村民委员会辩称，底下园村民委员会接到远航公司的诉状，村集体和村民们很诧异。远航公司怎么会突然出现这样的举动。远航公司依据2013年3月28日补充协议《一》第二条所谓约定，直接起诉主张剩余的村民住宅楼归远航公司。看似有理有据。但是，村委会认为，远航公司直接起诉属于不当诉讼行为。首先，远航公司起诉所依据的补充协议《一》，明确了补充协议的来源依据，其中有2011年10月8日的《鹿泉市山尹村镇底下园村第一批拆迁户协议》。2012、10、8日的协议第8条，远航公司与村民委员会包括见证方选择了分歧或争议解决途径：是有见证方协调，该内容是一个诉讼前置。除非山尹村镇政府给公司出具证明为此证明，镇政府协调无果。才可能能提起诉讼。其次，该2013年3月28日的协议，同时依据的2010年9月11日《鹿泉市山尹村镇底下园村新民居建设合作协议》。该合作协议第二条规定了双方合作的基本原则，即统一规划、分期建设、滚动发展、资源共享、景观共享。其中建设内容之一，是为村民建设回迁楼。那么，项目建设的基本原则强调的滚动发展，不是单指远航公司的滚动发展。必然包含着村集体和村民客观上的住宅建设的滚动发展。凡是与项目建设原则严重冲突的内容应当纠正或者认定为无效。现在，根据远航公司的诉求，至少已经证实，远航公司在自己确认，底下园村和必需的村民基本住宅不需要滚动发展。底下园村村民和村集体分配完最初统计的农户现实85户住宅后，底下园村村民只会出现人口消亡。而不会出现人口的自然繁衍。所以，底下园村新生长起来的村民不需要基本的住的生存保障。所以，底下园村民委员会在不否认双方曾签订过协议。但是，底下园村在接到远航公司诉状后，村集体和村民们、村干部们领悟到了补充协议《一》第二条的严重不当。严重不合理。违背了最基本的生活发展规律。所以，请法院慎重研判。规劝远航公司。另外，远航公司诉求前并没有与村民委员会进行过沟通，也没有反应到镇政府请镇政府协调。远航公司直接起诉，违反了双方2011年10月8日的争议解决机制。法院不宜直接受理并审判，请法院先行驳回原告诉讼。 原告陈述并举证： 证据一、原、被告双方签订的鹿泉市山尹村镇底下园村新民居项目建设协议书，2010年9月11日签订。证明双方协商村民回迁房之外的土地归原告所有，协议签订时，底下园新民居为82户。 证据二、原、被告双方于2013年3月28日签订了鹿泉市山尹村镇底下园村新民居建设项目补充协议《一》，该协议第1条约定，涉及拆迁户为84户，第2条约定，乙方负责项目资金投入，村民回迁房之外的剩余房屋归乙方所有，村民回迁房之外的剩余土地归乙方所有。 证据三、原、被告签订鹿泉市山尹村镇底下园村新民居建设补充协议，2013年10月28日签订，第2条约定甲方于2013年11月3日前提供村民回迁房户数及户型面积情况表，并附村民签字。该协议证明，村民回迁房户数应截至时间为2013年11月3日前，至本案原告2015年交付房屋已经确定户数为85户，原告共承建88套房屋，扣除已回迁85户，剩余3套房屋根据双方约定，应归原告方所有。 原告起诉完全符合法律规定，第三方协调并非法定必经前置程序，原告方起诉符合法律规定。 被告质证意见： 对证据一真实性无异议，属实。1、但是合同的有些内容一直在根据实际情况进行变动，这也是客观事实。2、该写该数第2项首先强调了共同遵守的原则，滚动发展，资源共享，是双方滚动发展、资源共享。而不是单指原告。 对证据二真实性无异议，属实。能够引证合同的具体内容确实在客观的基础进行的变动，比如说证据一列明的82户调整为84户，但是，该补充协议一，第2项内容村民回迁房之外的剩余房屋归乙方所有与证据一第2条基本原则严重冲突，不符合村集体和村民的基本生活规律，原告虽然持有协议，但不能以此条款主张权利。 对证据三真实性无异议，属实。但是不是原告主张权利的依据。 被告陈述并举证： 证据一、2010年9月11日合作协议书，该协议书首先强调的是双方对整体建设的共同权益的享有和共同滚动发展、资源共用权益享有。 证据二、2011年10月8日鹿泉市山尹村镇底下园村第一批拆迁户协议书，该协议书第8条约定了在合作建设过程中发生争议，解决途径是由镇政府进行协调。该协议内容证实原告直接起诉属于违背协调机制的前置，在没有镇政府为原告出具证明的情况下，原告没有权利直接诉讼。双方在协议中包括鉴证方在内，之所以有这样的明确约定，就是因为建设行为具有很可能遇到的不可测或者未预料到客观因素，需要三方进行沟通解决。 证据三、山尹村镇政府2021年4月1日对底下园村村民张风琴信访要求为其子女发放正当的宅基地的事件的答复，该信访事件直接证实了原告不能依据2013年3月28日补充协议一主张剩余的村民住宅楼。否则，会造成对底下园村村民客观生活规律上的严重限制，无生存的基本保障。 原告质证意见： 对证据一真实性、合法性无异议，不同意被告方的理解，该协议滚动发展、资源共享并非指原告此次开发将为被告子孙后代千秋万代的人口发展均要负责建设新民居，滚动发展是指双方将共同合作其他项目而非指的回迁房屋。 对证据二真实性、合法性无异议。但第8条约定是鉴证方监督以上协议执行，如果甲乙双方出现分歧或争议负责协调并督导此协议正常履行。同时负责监管乙方保证金的管理和按约如期返还给乙方，该条款并未约定鉴证方即山尹村镇人民政府的协调为争议解决的必然前置程序。该条款也未排除法院的管辖权，原告起诉合法律规定。 对证据三真实性无异议，对关联性有异议。原、被告双方已经于2013年10月28日以签订补充协议的形式明确约定村民回迁房户数，截止时间为2013年11月3日前，该时间明确约定确定回迁房套数的最终时间，而截止到该时间回迁房确定为85套。被告方以协议约定滚动发展为由认定自双方合作后无论何时底下园村人口发展增加的户数均应由原告方买单，不符合契约精神。原告方也不可能因一次开发而为底下园村之后的子孙万代均建设回迁房。既然，双方已有明确时间约定望被告方尊重契约精神，履行双方协议。 被告认为，村委会并没有要求开发商对村集体的子孙万代进行无偿提供村民住宅楼。现在的建设仍进行中，已经出现了客观上的生存障碍，因为其他所有的土地按照原告说全部归原告。村委会已经没有土地能为村民发放正常的宅基地建设。村委会并没有强调剩余的3套村民住宅楼属于无偿提供，基于建设行为的复杂性，所以，双方在协议中约定了由政府协调机制。正因为有复杂性才出现了一系列的补充协议。而且，不排除继续出现合理合规的补充协议。所以，诉讼前置是存在的。 本院经审理认定事实如下： 2010年9月1日原被告签订《鹿泉市山尹村镇底下园新民居建设项目合作协议书》，协议约定:一、目前底下园可利用土地约72亩，户数82户、230人。拆迁范围为现有村庄范围内所有建筑物、构筑物、附着物，涉及拆迁户约82户。二、本项目应遵循的原则:统一规划、分期建设、滚动发展、资源共享、景观共享。建设内容:1、村民回迁楼住宅建设；2、面向市场的商品房住宅建设；3、旅游休闲公园的建设；4、与本项目配套的公共建筑。三、3、乙方即本案原告负责项目资金投入建设，村民回迁房用地之外的剩余土地归乙方所有，乙方按照有关文件规定征用，进行商品房建设，自主经营。4、按照一户一宅基地的原则，甲方即本案原告村民回迁楼总面积月14760平方米。 2011年10月8日原被告签订《鹿泉市山尹村镇底下园村第一批拆迁户协议书》。该协议是原被告为解决底下园村先行拆除8户旧民宅建设村民周转楼事宜进行磋商达成的协议，见证方为山尹村镇人民政府。协议第八条约定：鉴证方监督该协议的执行、如果甲乙双方出现分歧或争议负责协调，并督导此协议正常履行，同时负责监督乙方保证金的管理和按约如期返还给乙方……。 2013年3月28日，原被告签订《鹿泉市山尹村镇底下园村新民居建设项目补充协议》，该协议约定:目前底下园可利用土地约72亩，新民居用地23亩，合计95亩，户数84户，拆迁范围与《鹿泉市山尹村镇底下园新民居建设项目合作协议书》一致，没有变化；第二条约定乙方负责项目资金投入，村民回迁房之外剩余房屋归乙方所有，村民回迁房用地之外的剩余土地归乙方所有，乙方按照有关文件规定征用，进行商品房建设，自主经营。鉴证方由山尹村镇人民政府盖章确认。 原、被告2013年10月28日以签订《鹿泉市山尹村镇底下园村新民居建设补充协议》。协议第二条约定：甲方于2013年11月3日前提供村民回迁房户数及户型面积情况表，并附村民签字。现涉案工程已竣工交付，村民已入住使用。原告实际承建房屋88套，共交付被告方村民85套，尚有三套被告实际控制，原告认为涉及拆迁户84户，主张被告按照协议约定向原告交付剩余的底下园新民居房屋三套。 本院认为，原被告签订《鹿泉市山尹村镇底下园新民居建设项目合作协议书》、《鹿泉市山尹村镇底下园村第一批拆迁户协议书》、《鹿泉市山尹村镇底下园村新民居建设项目补充协议》、《鹿泉市山尹村镇底下园村新民居建设补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。双方当事人应按照协议约定全面履行自己的义务。原告按照双方协议约定，承建底下园村新民居住宅楼，并根据协议约定和被告提供的回迁房户数及户型明细已交付村民居住使用，尚剩余三套，由被告控制，双方对此没有争议，对此本院予以确认。根据《鹿泉市山尹村镇底下园村新民居建设项目补充协议》约定，乙方即本案原告负责项目资金投入，村民回迁房之外剩余房屋归乙方，故原告根据协议约定主张被告向原告交付剩余的三套房本院予以支持。被告辩称，本案属于合作建设过程中发生争议，按照《鹿泉市山尹村镇底下园村第一批拆迁户协议书》约定，解决途径是由镇政府进行协调，原告直接起诉属于违背协调机制的前置，在没有镇政府为原告出具证明的情况下，原告没有权利直接诉讼。首先，《鹿泉市山尹村镇底下园村第一批拆迁户协议书》，是原被告为解决底下园村先行拆除8户旧民宅建设村民周转楼事宜进行磋商达成的协议，并不属于本案新民居建设及交付，其次，该协议未约定鉴证方即山尹村镇人民政府的协调为争议解决的必然前置程序，故原告起诉不属于不当诉讼行为。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下： 被告石家庄市鹿泉区山尹村镇底下园村村民委员会于本判决生效后十日内向原告河北远航房地产开发有限公司交付原告建设的底下园新民居房屋三套。 案件受理费9150元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（3份）。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心。 上诉案件受理费18300元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 李 霞 二〇二一年四月二十六日 书记员 刘灵芝