江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终409号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁岳斌，男，1997年4月18日生，汉族，住江西省遂川县。委托诉讼代理人：梁远明，江西映山红律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁院生，男，1971年2月27日生，汉族，住江西省遂川县，系梁岳斌父亲。上诉人（原审被告、反诉原告）：遂川县立杰房地产开发有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇银云路**178，统一社会信用代码91360827352076324P。法定代表人：李祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄波，江西丰凯律师事务所律师。上诉人梁岳斌因与上诉人遂川县立杰房地产开发有限公司（以下简称立杰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2020）赣0827民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁岳斌上诉请求：1.变更一审判决第二项为立杰公司依约按每个车位40000元，共计80000元的价格出售两个车位给梁岳斌。2.本案一审、二审诉讼费由立杰公司承担。事实与理由：一审判决驳回梁岳斌要求按半价购买两个车位的诉请错误。2016年9月份，案外人梁宇就其退吉安立尚房地产有限公司所持有的40%股份与立杰公司及立杰公司公司持股人（李祥、曾尚翰、谭智锋、廖秋平）签订《协议书》。协议书第4条约定，待立杰公司开发的澜湖帝景项目1号楼开盘预销售时，案外人梁宇指定亲属梁院生无论购买立杰公司所开发的澜湖帝景项目1号楼（任意楼层）住宅**，立杰公司都按2800元/平方米价格出售，车位按定价的半价出售给梁院生，立杰公司在该协议上盖章确认。以上事实一审判决作了认定。合同签订系双方当事人当时的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应履行合同。梁岳斌已完全按照合同约定履行合同义务，但立杰公司却违背诚信，拒绝履行合同约定的内容。一审没有支持梁岳斌半价购买两个车位的诉请错误。请求查明事实，维护梁岳斌的合法权益。立杰公司辩称：2016年李祥、曾尚翰、谭智锋、廖秋平等4人与梁院生签订协议书，约定房屋及车位购买事宜。之后，立杰公司与梁院生于2017年10月27日重新协商，最后梁院生以4300元购买2套商品房，并办理登记，同时双方废除了原有的协议书，本案中梁岳斌依据已经废除的协议书主张购买车位，无事实和法律依据，请求驳回上诉。上诉人立杰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项判决，改判为梁岳斌向立杰公司支付逾期应付购房款584222元、并从2017年11月10日起按日以逾期应付购房款万分之0.8向立杰公司支付违约金至购房款付清之日止；2.一、二审案件受理费由梁岳斌负担。事实与理由：1.一审判决掩盖和回避了一个双方都认可的重要事实：在签订《商品房买卖合同》时，《协议书》原件已经由梁岳斌和粱院生交由立杰公司收回。这一事实明确了《协议书》已经废止，双方权利义务改由《商品房买卖合同》来约定。而原审判决对《协议书》原件收回、废止的法律行为只字未提。2.一审判决认定《商品房买卖合同》约定的4318元/平方米、4218元/平方米不是双方真实的意思表示是非常荒谬的。房屋价格在《商品房买卖合同》中明确约定，且经过房产部门备案登记，完全具有公信力。一审判决仅仅凭借立杰公司先出具了全款预收收据就予以认定价格非双方真实意思表示是完全错误的，毕竟《商品房买卖合同》约定的价格是直接证据，其他的最多是间接证据，一审判决竟然用间接证据把直接证据推翻。退一步讲，即使《商品房买卖合同》中约定的价格非双方真实的意思表示，也应由立杰公司先提起撤销之诉，而不应由一审判决直接越俎代庖。3.一审判决在事实认定上太过于偏袒梁岳斌。立杰公司明明最后有短信催款，一审判决竟然认为“未向原告催要余款”，而梁岳斌没有提供任何证据证明其多次要求立杰公司出具正式税务发票，但一审判决却凭空认定“原告多次要求......出具税务发票....但被告予以拒绝”。4.立杰公司出具全款预收收据的目的是因为《商品房买卖合同》在办理备案登记手续时须预收款收据金额与《商品房买卖合同》中约定金额一致才能办理，这一点在预收款收据出具时间和备案登记时间上可以印证。全款预收发票出具时间为2017年11月8日，而《商品房买卖合同》备案时间就在第二天即2017年11月9日。5.立杰公司未要求梁岳斌出具欠款凭证是因为大额房款支付都是通过转账，这个有记录可查，而且立杰公司还出具了一张实收的收款收据可以印证，所以未付清购房款的购房业主无论出具欠条与否，都可以证明未付清房款的事实。一审判决竟然认定“原告之父根本就不缺钱......不可能不准备购房款”，这种完全带主观倾向的认定，让立杰公司不得不认为一审判决是完全站在梁岳斌一方的立场。6.一审判决认定“原告接受房屋后......”，立杰公司不解，一审中梁岳斌未提供任何房屋已经接受的证据，而且从始至终立杰公司没有也不可能将房屋交付给梁岳斌，一审判决如何得出“原告接受房屋”的事实？除了梁岳斌在诉状上说过这样一句话。综上所述，《协议书》已经废止，双方应以备案登记的《商品房买卖合同》约定价格为准，请求依法改判！梁岳斌辩称：1.立杰公司认为原协议废除不是事实，曾尚翰、廖秋平、谭智锋、李祥、立杰公司与我方约定按原合同履行。2.我方与立杰公司之前签订的买卖合同是真实有效的，双方仅仅对购房款的给付约定了差价部分由包括李祥等几个人去承担，事实上，也是几个合伙人补齐了。3.双方诉讼、报警之前，一审法官询问了税票的事情，我方就与李祥沟通，就是不开税票。催余款是一个月之后的事情，就发了唯一的一个短信。4.立杰公司说为了备案不是事实。没有人会没有交清钱就出具全额发票。除了发票，还有立杰公司的全款收款收据。表明立杰公司这边购房款已经到位了。5.案件产生的原因是我方投资，李祥也认可了投资的行为。6.一审我方提交了图片证明两套房子上下的打通的事实。梁岳斌向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行合同附随义务，提供澜湖帝景第1栋1-2202号、2102号商品房的购房增值税普通发票，协助原告办理不动产权证。2.判令被告依约按车位定价8万元的半价（即每个车位4万元，共计8万元）出售两个车位给原告。3.本案诉讼费用被告承担。立杰公司反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付逾期购房款584222元、并按日以逾期购房款万分之0.8从2017年10月28日起向反诉人累计计付违约金至购房款付清之日止。2.本案反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年上半年李祥、曾尚翰、谭智锋、廖秋平四人投资设立吉安立尚房地产开发有限公司，因开发“东方星城”项目资金需求，吸收梁院生一起合伙开发。2016年7月20日经协商，梁院生以梁宇的身份与曾尚翰、李祥、谭智锋、廖秋平签订《合伙开发协议书》，协议约定，合伙条件为投资1500万元，占总个项目的40%份额，李祥、曾尚翰、谭智锋、廖秋平四人占60%份额，四人的合伙份额分配与梁宇无关，梁宇在合伙过程中只按前述比例与李祥进行衔接，四人同意此授权为不可撤销之授权。如有任何一方违约，则违约方应连带承担违约金300万元。吉安立尚加盖了公司印章。2016年7月29日经协商，甲方梁宇与乙方曾尚翰、李祥、谭智锋、廖秋平签订《合伙开发补充协议书》，约定甲方按《合伙开发协议书》约定入伙40%份额后，乙方四人在签订协议书后的三个月内有权回购甲方的合伙份额，即乙方回购甲方“东方星城”项目的40%投资份额。乙方向甲方回购合伙份额价格，按照乙方入份时的投资额为基准，为保证甲方利益，另行向甲方按每月百分之一支付相应的利息。回购期最长三个月，超过三个月乙方不具有回购权。立尚公司加盖了印章。2016年8月底或9月初，甲方梁宇与乙方曾尚翰、廖秋平、谭智锋、李祥签订《协议书》，立杰公司（注册资本2000万元，曾尚翰持股比例22.5%1500（万元）、王炯15%300万元、刘惠珍10%200万元、李祥52.5%1050万元）盖章担保。双方约定，如甲方把吉安立尚房地产有限公司股份全部过回乙方后，乙方在2016年11月19日前未及时归还甲方952万元整，乙方应将甲方之前所持有股份比例全部过回甲方，乙方必须无条件配合。待乙方开发的澜湖帝景项目1号楼开盘预售时，甲方指定亲属梁院生无论购买澜湖帝景项目1号楼（任意楼层）住宅**，乙方都按2800元/平方米价格出售，车位按定价的半价出售甲方亲属梁院生(只限两个车位）；乙方负责与其他股东协商好该事宜，有争议、纠纷乙方负责协调解决。被告立杰公司澜湖帝景1号楼开盘后，梁院生之子梁岳斌于2017年10月27日与立杰公司签订《商品房买卖合同》，购买澜湖帝景第一栋1-2102号、2202号商品房，合同价格为4318元/平方米、4328元/平方米，全款价款为830110元、828192元。当日，原告梁岳斌以2800元/平方米通过银行转账向立杰公司支付二套房房款1074080元，被告立杰公司出具了收款收据。2017年11月8日被告立杰公司在未要求原告梁岳斌和梁院生出具该房合同差价款584222元任何欠款凭据的情况下，为原告梁岳斌分别开具了二套房屋全款830110元、828192元的江西省国家税务局通用预收款收据，并于2017年11月9日在遂川县房地产交易所办理了备案登记，合同备案号为20173237、20173238。截至2020年10月20日被告立杰公司财务人员向梁岳斌发送催缴短信之前，也未向原告催要过差价款。原告接受房屋后对上下层打通进行了复工变更，原告多次要求被告立杰公司出具购房款正式税务发票，以便办理产权登记手续，但被告立杰公司予以拒绝。2020年10月22日下午梁院生至遂川县泉江镇澜湖帝景3栋拿被告开具的涉案房税务局通用预收款收据找立杰公司法定代表人李祥兑换正式税务发票，双方因为之前的一些琐事导致李祥的公司没有给兑换，双方发生口角，推搡。梁院生报警，民警告之经济纠纷和购房纠纷可以协商解决，协商不成可以通过法律途径解决，故起诉。一审法院认为：本案争议的焦点是原告梁岳斌购买被告立杰公司澜湖帝景第一栋1-2102号、2202号涉案房款，应以合同价4318平方米、4328元/平方米，还是以协议价2800元/平方米的价格计算交付房款。经审理查明，立尚公司投资人为曾尚翰、廖秋平、谭智锋、李祥，被告立杰公司投资人为曾尚翰、廖秋平、谭智锋、李祥，与原告以甲方梁宇与曾尚翰、廖秋平、谭智锋、李祥签订、被告立杰公司盖章担保的《协议书》，约定待被告立杰公司开发的澜湖帝景项目1号楼开盘预售时，梁宇指定亲属梁院生无论购买澜湖帝景项目1号楼（任意楼层）住宅**，都按2800元/平方米价格出售，车位按定价的半价出售甲方亲属梁院生(只限两个车位）；乙方负责与其他股东协商好该事宜，有争议、纠纷乙方负责协调解决。澜湖帝景项目1号楼开盘预售时，梁院生之子原告梁岳斌与被告立杰公司虽然签订的《商品房买卖合同》合同价格为4318元/平方米、4328元/平方米，但签订购房合同后原告梁岳斌以2800元/平方米支付房款，被告立杰公司在未要求原告梁岳斌和梁院生出具该房合同差价款欠款凭据的情况下，为原告梁岳斌开具全款国家税务局通用预收款收据，并办理备案登记，也未向原告催要余款，可以认定被告立杰公司认可原告梁岳斌以协议价2800元/平方米支付合同全款房款，原告与被告签订购房合同价格为4318元/平方米、4328元/平方米不是双方真实意思表示，原告主张被告立杰公司履行合同附随义务，提供澜湖帝景第1栋1-2202号、2102号商品房的购房增值税普通发票，协助原告办理不动产权证，依法予以支持。原告主张二个车位按定价的半价4万元购买，因原告未提供被告的定价价格，购房合同也未约定购买车位，故不予支持。原告应与被告另行协商或另行主张。被告立杰公司辩称原告要求以2800元/平方米购买澜湖帝景第一栋1-2102、1-2202室房屋，被告的股东坚决反对，以及曾尚翰、李祥等4人不是法定的澜湖帝景出卖人，他们4人没有权利与梁宇约定澜湖帝景的房屋出售事宜的意见，因被告立杰公司作为担保人在《协议书》上盖章根据法律规定就应承担相应的法律责任，并且协议约定李祥（被告立杰公司法定代表人）等人作为乙方应负责与其他股东协商好该事宜，有争议、纠纷乙方负责协调解决。故不予支持。被告立杰公司辩称原告只准备了2800元/平方米的购房款，被告也同意了原告提出的《商品房买卖合同》备好案就付清余款的要求的意见，因原告之父是被告公司的投资方根本就不缺钱，明知签订的合同价是4318元/平方米、4328元/平方米，并是全款购买，不可能不准备购房款，且事实上备好案也未付清余款，故不予支持。被告立杰公司反诉称由于与原告在《商品房买卖合同》中约定的是全款购买，办理《商品房买卖合同》备案手续时必须提供全款预收发票，因此反诉人在被反诉人未付清购房款的情况下出具了二套房屋830110元、828192元全款预收发票。经反诉人催促，被反诉人拒付所欠购房款584222元。因被告未提供相关证据予以证明，故不予支持。综上，被告立杰公司主张原告向其支付逾期购房款584222元、并按日以逾期购房款万分之0.8从2017年10月28日起向反诉人累计计付违约金至购房款付清之日止的反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告遂川县立杰房地产开发有限公司在本判决生效10日内提供澜湖帝景第1栋1-2202号、2102号商品房购房增值税普通发票给原告梁岳斌，并协助原告梁岳斌办理该房不动产权证。二、驳回原告梁岳斌的其他诉讼请求。三、驳回被告遂川县立杰房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费20445元，减半收取计10223元，反诉费4822元，合计15045元，由原告梁岳斌负担1750元，由被告遂川县立杰房地产开发有限公司负担13295元。二审中，立杰公司向本院提交了五组证据：证据一、立杰公司2017年10-12月增值税缴税情况表9张，证明立杰公司在2017年10-12月在向税务机关报税时，按梁岳斌实际交付的1074080元报税，剩余的购房款584222元列为应收款。证据二、遂川县祥宇业务服务有限公司出具的关于澜湖帝景小区验收需要整改情况汇报、情况说明、照片四张及《物业服务合同》，证明梁岳斌购买的澜湖帝景1栋2102-2202房屋未经立杰公司及物业同意擅自通过施工队伍在房屋建设期间就将案涉房屋灵动空间封闭及将两套涉案房屋上下打通。证据三、遂川县祥宇业务服务有限公司出具的关于澜湖帝景二期接房事宜的通知函，证明梁岳斌因未能付清购房款，物业公司未能交付涉案房屋给梁岳斌，也即立杰公司未能交房给梁岳斌。证据四、吉安市新建商品住宅限价表及网签合同，证明涉案房屋的网签交易价格只有上限，并没有下限。涉案房屋可以以2800元/平方米的价格网签。证据五、遂川县立尚房地产开发有限公司、遂川县立杰房地产开发有限公司企业信息，证明两个公司的投资人不一致。梁岳斌质证认为，五组证据均不属于新证据。对证据一，立杰公司是否缴纳了税费，与本案无关。既然立杰公司出具了发票和收据，就视为已经付清全款，缴税是立杰公司的责任。对证据二中的情况说明三性均有异议，遂川县祥宇业务服务有限公司应当出庭作证。《物业服务合同》是立杰公司与遂川县祥宇业务服务有限公司签订的，对真实性有异议。对证据三的真实性和合法性有异议。通知函是为了本案诉讼才做的，接房事宜的通知函梁岳斌没有收到过，也根本没有显示欠款内容。证据四中的网签合同，房子的栋号，面积，层高等都不同，价格也不同，与本案不具有可比性，不能达到其证明目的。对证据五，曾尚翰也是立杰公司的股东。本院对上述证据认证如下：证据一系由立杰公司制作并报送给遂川县税务局，再由遂川县税务局核实的立杰公司缴纳增值税的情况，对该证据的真实性合法性本院予以确认，对其关联性及证明目的将结合本案事实与其他证据综合认定。证据二中，遂川县华夏建筑公司于2021年3月10日出具的情况说明及遂川县祥宇业务服务有限公司2021年3月8日出具的情况说明属于证人证言，因遂川县华夏建筑公司、遂川县祥宇业务服务有限公司未出庭作证，本院对这两份情况说明不予采信。梁岳斌对4张现场施工照片、关于澜湖帝景小区验收需要整改情况汇报及拆除通知的真实性未提出异议，本院对这几份证据的真实性予以确认，对其关联性及证明目的将结合本案事实与其他证据综合认定。因梁岳斌对关于澜湖帝景小区验收需要整改情况汇报、拆除通知的真实性未提出异议，而这两份证据均是遂川县祥宇业务服务有限公司在履行物业服务人过程中出具，因此，《物业服务合同》可以证明遂川县祥宇业务服务有限公司是澜湖帝景项目的**物业服务人。证据三系立杰公司与遂川县祥宇业务服务有限公司往来的函件，由立杰公司自行制作，没有证据证明该函是否送达，梁岳斌对该通知函的三性均有异议，本院该证据不予采信。证据四中的吉安市新建商品住宅限价表系由政府相关部门公布，对该证据的真实性本院予以确认，网签合同系立杰公司与其他购房人签订，与本案无关联。证据五系国家企业信用信息公示系统公布的企业公示登记信息，对该证据的真实性本院予以确认。本院经审理查明，梁岳斌在与立杰公司签订《商品房买卖合同》后，即按照立杰公司的要求将其持有的《协议书》的原件交给了立杰公司，双方也没有半价出售车位的事宜进行协商。澜湖帝景第1栋1-2202号、2102号房屋至今都没有办理正式的交房手续。本院二审查明的其它事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.立杰公司是否应以半价出售两个车位给梁岳斌？2.梁岳斌是否应支付合同购房款差价？一、关于立杰公司是否应以半价出售两个车位给梁岳斌的问题。梁岳斌称《协议书》明确约定立杰公司应以半价向其出售两个车位，车位的市场价为80000元一个，立杰公司应以每个40000元的价格出售。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《协议书》虽然约定了按定价的半价出售澜湖帝景项目1号楼的两个车位，但澜湖帝景项目1号楼车位的具体定价，《协议书》并没有约定，梁岳斌与立杰公司签订的《商品房买卖合同》亦没有约定。车位的半价为每个40000元，系梁岳斌个人主张，在立杰公司不认可的情况下，梁岳斌要求立杰公司以半价每个40000元向其出售两个车位的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于梁岳斌是否应支付合同购房款差价的问题。立杰公司称双方已对梁岳斌购买两套商品房的单价重新进行了约定，并签订了《商品房买卖合同》，梁岳斌应按照合同约定支付欠款584222元。本院认为，《协议书》由曾尚翰、廖秋平、谭智锋、李祥与梁宇签订，立杰公司提供担保，是各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行义务。《商品房买卖合同》是双方依据《协议书》的约定签订的，尽管《商品房买卖合同》载明的房屋单价并非2800元/平方米，而分别为4318元/平方米、4328元/平方米，但在梁岳斌按照《协议书》约定的房屋单价支付了全部房款后，立杰公司于签订《商品房买卖合同》的当天按《商品房买卖合同》载明的房屋单价出具了收款收据，并于2017年11月8日开具了江西省国家税务局通用预收款收据，于2017年11月9日办理了备案登记。至此，除未交付房屋和办理不动产权证书外，双方均履行完《协议书》中关于以2800元/平方米的价格出售两套住宅的约定。之后，近三年的时间，立杰公司也没有催缴过所谓欠款。因此，立杰公司关于梁岳斌应按照《商品房买卖合同》载明的价格支付购房差价款的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人梁岳斌、立杰公司的上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决对认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11443元，由上诉人梁岳斌负担1800元，上诉人遂川县立杰房地产开发有限公司负担9643元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  刘 静二〇二一年四月八日书记员  张 杰