嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3245号原告：嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司，住所地嘉兴市秀洲区康和路嘉兴光伏科创园1#楼1901室，统一社会信用代码91330411064177753D。法定代表人：顾佳炜，总经理。委托诉讼代理人：华伊宁、蔡程喻（实习），上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。被告：小白租科技孵化器嘉兴有限公司，住所地嘉兴市秀洲区未来科技广场E座1401室，统一社会信用代码91330411MA2BCWF68X。法定代表人：蒋燕辉。原告嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司（以下简称秀湖公司）诉被告小白租科技孵化器嘉兴有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序审理。2020年12月7日，本院裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭。2021年3月29日，本院公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人华伊宁、蔡程喻到庭参加诉讼。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令确认原告与被告签订的《秀湖集团房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》依法解除，被告依法腾退嘉兴市秀洲区××道××号××广场××座××楼处房屋；2.判令被告支付截至2020年4月30日的房屋租金764872.5元和物业费331444.75元、截至2020年3月31日的水电费52494.8元、以及因迟延支付上述各项费用的违约金208620元（暂计至2021年3月29日）；3．判令被告支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的房屋占用使用费331444.75元（每日占用费为109267.5元÷30天＝3642.25元）；4．判令被告退还已收取的押金、保证金合计202795元；5．判令被告退还其向承租人收取的2020年8月1日后的房屋租金及物业费，共计323808.70元；6．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月15日，原告与被告签订了《秀湖集团房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的嘉兴市秀洲区××道××号××广场××座××楼，租期自2019年4月1日至2027年3月31日。租金每半年一付，2019年4月1日至2024年3月31日期间租金为每月109267.5元，2019年4月1日应付第一期租金655605元。2019年5月20日，嘉兴秀湖物业管理有限公司（以下简称秀湖物业公司）与被告签订了《物业管理服务协议》，明确被告承租上述房屋应缴纳的各项物业费、水电费其他等事项，后秀湖物业公司将该债权转让给原告并书面通知了被告。合同签订后，被告仅支付了第一期租金及部分水电费，未支付2019年9月1日应付的第二期租金及之后的租金，也未支付物业费、水电费等费用。2020年4月30日，原告正式发函告知被告因其拖欠租金、物业费、水电费等事宜，要求被告立即支付上述费用，同时通知被告解除房屋租赁合同，但被告未予理睬，而仍向其转租的承租人收取房屋租金、物业费，且至今未退还承租人缴纳的押金、保证金。经承租人申请，原告同意承租人将上述债权转让给原告，由原告一并向被告主张。为维护自身合法权益，原告故提起诉讼。?被告未作答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、《秀湖集团房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在房屋租赁关系。二、《催告函》《解除通知书》，证明经原告催告后，被告仍未履行合同义务，原告故解除双方的租赁合同。三、《物业管理服务协议》《物业管理中心收费联系单》《物业费缴费通知单》、《未来科技广场物业费交款通知书》《债权转让协议》、《债权转让通知书》及增值税专用发票，证明截至2020年3月30日被告共欠秀湖物业公司物业费、水电费52494.8元，秀湖物业公司多次催告未果，后将被告对其欠付的费用及违约金等债权一并转让给原告并已书面通知被告。四、《告知书》，证明被告于2020年7月仍继续占用承租房屋。五、承租人清单及承租人与被告签订的《小白租房屋租赁合同》、申请书，证明原、被告解除房屋租赁合同后，被告仍向其转租的承租人收取房屋租金、物业费，且被告至今未向承租人退还押金保证金，现承租人与将上述债权转让给原告。六、收据、增值税专用发票、银行流水，证明26户承租人已向被告支付了押金、保证金以及2020年8月1日之后的房屋租金和物业费。被告未向本院提交证据，亦未发表质证意见，视为放弃举证、质证的权利。本院认证意见：原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以认定。根据以上认定的证据及原告的当庭陈述，本院确认案件事实与原告诉称一致。另查明，原、被告之间签订的《秀湖集团房屋租赁合同》第十条约定，如被告逾期不支付租金累计超过1个月，欠缴应承担的物业管理费等相关费用逾期1个月仍未缴清的，原告可书面通知被告解除该合同，并有权要求被告赔偿损失。因被告拖欠房租、物业管理费等费用，原告于2020年4月30日书面通知被告解除租赁合同。截至合同解除当日，被告共结欠房屋租金764872.5元、物业费331444.75元、水电费52494.8元（水电费计算至2020年3月31日）。2020年5月25日，原告向被告书面催缴其欠付的租金、物业费、水电费，并要求被告积极配合原告妥善解决转租户善后事宜，并将其已向转租户收取的房租押金、门禁押金、装修保证金、注册押金及预收租金、业务费等全部移交原告，若被告未于2020年6月10日前履行前述义务，原告将自行开展合同解除后的善后工作。之后，被告未腾退房屋，并于2020年7月10日在案涉房屋张贴《告知书》，告知承租人原、被告之间的租赁关系正在协商处理，合同尚未解除，各承租人以原合同为准继续履行。原、被告之间的租赁合同解除后，被告仍继续向其转租的承租人收取租金及物业费，自2020年8月1日后收取租金及物业费共计323808.7元，且未退还承租人缴纳的押金、保证金共计202795元。本院认为，原、被告之间签订的《秀湖集团房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。被告未按约支付租金，经原告催告后在合理期限内仍未履行合同义务，原告于2020年4月30日书面通知被告解除双方于2019年5月15日签订的《秀湖集团房屋租赁合同》，被告于同日签收，故原告诉请判令确认双方签订的《秀湖集团房屋租赁合同》于2020年4月30日解除，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故原告诉请判令被告腾退其承租房屋，于法有据，本院予以支持。原告诉请判令解除被告与秀湖物业公司签订的《物业管理服务协议》，虽秀湖物业公司将物业费等债权转让给原告，但原告并非该合同的相对人，且物业合同关系与本案房屋租赁关系属于不同的法律关系，故对该诉请，本院不予支持。关于原告诉请判令被告支付截至2020年4月30日的房屋租金764872.5元、物业费331444.75元以及截至2020年3月31日的水电费52494.8元。本院认为，房屋租金及物业费、水费的收取符合双方约定，经原告书面催收后，被告对计收方式及金额未提出异议，故对原告上述诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付因迟延支付上述款项产生的违约金208620元（暂计至2021年3月29日），本院认为，违约金制度的设立主要在于弥补守约方的损失，综合考量被告的违约情形以及给原告造成的实际损失，本院酌定被告支付因迟延支付租金、物业费及水电费的违约金50000元。关于原告诉请判令被告支付2020年5月1日起至7月31日期间房屋占用期间使用费331444.75元。合同解除之后，被告仍继续使用承租房屋，应参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准即每月109267.5元支付占有使用费至房屋腾退之日止。故对原告上述诉请，本院予以支持。关于原告诉请判令被告退还其向承租人收取的押金、保证金202795元，及其向承租人收取的2020年8月1日后的房屋租金及物业费共计323808.7元。本院认为，原、被告之间的租赁合同解除后，被告继续向承租人收取房租、押金、保证金缺少事实和法律依据，已收取的款项应予返还。经承租人申请，原告同意承租人将其对被告的上述债权转让给原告，并已通知被告，上述债权转让行为未违反法律强制性规定，故原告上述诉请于法有据，本院予以支持。综上，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。为此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司与被告小白租科技孵化器嘉兴有限公司于2019年5月15日签订的《秀湖集团房屋租赁合同》于2020年4月30日解除，被告小白租科技孵化器嘉兴有限公司于本判决生效之日起十日内腾退其向原告承租的位于嘉兴市秀洲区××道××号××广场××座××楼处房屋；二、被告小白租科技孵化器嘉兴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司截至2020年4月30日的房屋租金764872.5元、物业费331444.75元以及截至2020年3月29日的水电费52494.8元，并支付违约金50000元，以上共计1198812.05元；三、被告小白租科技孵化器嘉兴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司自2020年5月1日起至2020年7月31日止的房屋占有使用费331444.75元；四、被告小白租科技孵化器嘉兴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司其向承租人收取的押金、保证金202795元，以及2020年8月1日后的房屋租金及物业费323808.7元，上述共计526603.7元；五、驳回原告嘉兴市秀湖发展投资集团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19236元，财产保全费5000元，共计24236元，由原告嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司负担1236元，被告小白租科技孵化器嘉兴有限公司负担23000元，被告负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。公告费560元，由被告小白租科技孵化器嘉兴有限公司负担，于本判决生效之日起七日内支付给原告嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  庞珊影人民陪审员  毛时新人民陪审员  郑水苗二〇二一年四月二十八日书 记 员  顾美玲如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。