上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1622号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海外文图书有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：顾斌，执行董事。委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高睿静，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海海天资产投资有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张耀，执行董事。委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。上诉人上海外文图书有限公司(以下简称“外文公司”)因与被上诉人上海海天资产投资有限公司(以下简称“海天公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初15525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人外文公司的委托诉讼代理人周知明，被上诉人海天公司的法定代表人张耀及其委托诉讼代理人金鹤山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人外文公司上诉请求：1．撤销一审法院判决第二项，改判海天公司支付外文公司房屋占有使用费7，274，720元(其中2019年4月1日至2020年2月29日共计335天，按2，416元／天计算；2020年3月1日至2020年9月4日共计186天，按34，760元／天计算)；2．撤销一审法院判决第三项，改判驳回海天公司的全部诉讼请求。事实和理由：1．关于海天公司承租外文公司上海市天通庵路XXX号房屋(以下称涉案房屋)占有使用费。现外文公司出于善意，自愿在2020年2月29日之前仍按照租金标准计算房屋占有使用费。至于2020年3月1日至2020年9月4日(房屋返还之日)期间的房屋占有使用费，则应当根据合同约定按照20元／日／平方米的标准支付。逾期返还房屋的行为不同于一般的逾期还款责任，一审法院将标准费调整为当期租金的1.3倍，没有法律依据，有违当事人的意思自治。2．关于房屋征收补偿款。一审法院认定海天公司作为承租人有权获得征收补偿利益，与法律规定相违背。海天公司并非房屋产权人，也不是征收补偿法律关系中的被安置人。一审法院直接依据《征收补偿协议》，将其中的13，690，000元归属于海天公司，既违反了合同相对性原则，也与征收相关的法律规定相违背。外文公司与海天公司之间属于租赁合同纠纷，根据合同约定，因房屋征收导致合同提前终止双方互不承担责任。即使认为海天公司依据公平原则有权获得一定补偿，也不能直接将征收补偿款认定为海天公司的损失，海天公司的损失应以其能够举证证明的数额为限。海天公司主张的停业停产损失，只与房屋本身的市场评估价有关，与承租人海天公司的损失无关。海天公司对停产停业损失亦没有权益。此外，外文公司作为产权人将房屋出租并收取租金的行为属于经营房屋的一种表现形式，现因房屋被征收，外文公司损失了未来至少数十年的收益，而海天公司剩余的租赁期限仅剩3年左右。一审法院判决海天公司有权获得1／2的停产停业损失，显然不具备合理性。关于装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴。根据《征收补偿方案》，该项补贴是按照建筑面积每平方米固定标准计算，与海天公司实际投入的装饰装修和设备无关。一审法院未审查海天公司遭受的实际损失，直接以该项补贴作为认定海天公司损失的依据，存在明显错误。海天公司也未能举证证明哪些装饰装修和设备是由其添设，且装饰装修和设备基本无残余价值。关于单位签约搬迁奖，针对的是房屋产权人。海天公司配合搬迁是其义务，其不配合的行为显然不应得到该奖励。关于单位未经认定为违法建筑的残值补偿，该项补偿是针对产权人，海天公司作为承租人无权获得。且该项补偿是按照房屋建筑面积计算的，与海天公司投入的成本或遭受的损失无关。一审法院仅依据海天公司对该等建筑进行过改造，就判定将一半的补偿分给海天公司，缺乏事实和法律依据。被上诉人海天公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。海天公司承租外文公司的房屋原是旧厂房，由海天公司改造成现代化的工业办公园区。租赁合同履行期间，涉案房屋遇征收，合同没有履行完毕提前中止。园区里面有很多入驻的商户要一一清退。海天公司从征收公告发布后就开始进行清退，并非无理强占房屋，所以一审法院将房屋占有使用费进行了调整，合法合理。合同约定的遇征收双方互不承担责任，指的是互不承担违约责任，并不包括海天公司因征收而应得到的合法利益。一审法院对征收利益的分配有事实、法律依据，同意一审法院判决，请求予以维持。外文公司向一审法院起诉，要求判令：1．确认外文公司与海天公司于2011年7月27日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月7日终止；2．海天公司支付房屋占有使用费7，274，720元(其中2019年4月1日至2020年2月29日共计335天，按2，416元／天计算；2020年3月1日至2020年9月4日共计186天，按34，760元／天计算)。海天公司向一审法院提起反诉，要求外文公司支付装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴6，952，000元、单位未经认定的违法建筑的残值补偿562，480元、单位签约搬迁奖励7，633，270元、停产停业损失3，171，850元，上述款项共计18，319，600元。一审法院认定事实如下：涉案房屋的产权人为外文公司。2011年7月27日，外文公司(甲方、出租方)与海天公司(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案房屋，建筑面积1，738平方米，房屋用途和类型为厂房，结构为框架，租赁期限自2012年1月1日起至2023年12月31日止，年租金80万元，保证金10万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按20元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……。合同补充条款另约定：年租金为80万元，以后每3年调整1次，增幅为5％，即……2018年1月1日至2020年12月31日，年租金为88.2万元。合同签订后，外文公司向海天公司交付了涉案房屋，海天公司对房屋进行了分割、改造，并经外文公司同意，将部分房屋对外转租。海天公司支付房屋租金至2019年3月31日，并支付租赁保证金10万元。2018年11月30日，上海市静安区人民政府作出沪静府房征(2018)2号《房屋征收决定》，涉案房屋被纳入征收范围。2019年3月7日，外文公司向海天公司送达《通知函》，通知海天公司因涉案房屋被列入征收范围，依据双方房屋租赁合同第九条“解除本合同的条件”第(三)款的约定，外文公司将按合同收回房屋。因外文公司未及时搬离，同年6月6日，外文公司再次向海天公司发送《通知函》，重申前述内容。同年12月9日，外文公司第三次向海天公司发送《通知函》，通知外文公司最迟于2020年2月29日前返还房屋，否则将追究海天公司违约责任。2020年9月4日，海天公司返还了涉案房屋。2020年5月22日，外文公司与征收单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，内容为：房屋类型工厂，房屋性质产权房，房屋用途非居，认定建筑面积1，738平方米，被征收房屋价值补偿款63，437，000元，停产停业损失6，343，700元，其他各类补贴、奖励费用合计19，024，385元［包括非居其他补偿(计算公式：装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴)6，952，000元、非居协议签约奖励3，836，635元、单位签约搬迁奖励7，673，270元、单位未经认定为违法建筑的残值补偿562，480元］。一审诉讼中，外文公司称尚未领取房屋征收补偿款，法院向征收实施单位核实，外文公司确未领取。对于海天公司已经支付的租赁保证金10万元，外文公司要求与房屋占有使用费进行抵扣，海天公司表示若存在房屋占有使用费，同意进行抵扣。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。外文公司与海天公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定，租赁期限内，房屋被列入拆迁许可范围的，合同终止。静安区政府于2018年11月30日作出《房屋征收决定》，涉案房屋被纳入征收范围，即发生约定的合同终止情形，故法院确认双方的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月30日终止。合同终止后，海天公司应及时向外文公司返还涉案房屋，但海天公司直到诉讼中的2020年9月4日才返还，故其应当支付相应的房屋占有使用费，因海天公司已将租金支付至2019年3月31日，故本案中外文公司从2019年4月1日起主张房屋占有使用费，自2019年4月1日至2020年2月29日，外文公司参照当期租金标准主张，与法无悖，予以支持；至于2020年3月1日至房屋返还之日的房屋占有使用费，外文公司要求按照合同约定的租赁期满后逾期返还房屋的标准即20元／日／平方米的标准主张，海天公司认为标准过高，一审法院认为，与当期租金标准相比，该房屋占有使用费标准明显畸高，对承租人施加的责任过重，有悖于民事活动公平合理的基本原则，故对该期间的房屋占有使用费计算标准予以调整，调整的原则既对承租人延期交房的行为予以否定性评价，又兼顾公平合理的精神，调整后的房屋占有使用费标准为当期租金标准的1.3倍。对于海天公司已经支付的租赁保证金10万元，双方同意在海天公司应付的房屋占有使用费用中一并抵扣，并无不妥，予以准许。关于反诉诉请，一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。从房屋征收补偿的特点以及涉案房屋征收补偿协议载明的补偿项目看，停产停业损失、装饰装修、设备搬迁补贴、搬迁奖励等的补偿对象显然是利用房屋从事生产经营活动、对房屋投入装饰装修、参与房屋搬迁的民事主体，既可以是房屋的产权人，也可以是房屋的承租人，因此，租赁期间，涉案房屋被依法征收，海天公司作为承租人有权获得有关的征收补偿利益。海天公司主张的征收补偿款中，首先是停产停业损失，外文公司将涉案房屋出租并收取租金的行为，是经营的行为，海天公司承租涉案房屋自用以及转租，亦是经营的一种表现形式，故外文公司与海天公司的行为均属经营性质，因涉案房屋被征收造成停产停业损失，双方均有权分得停产停业损失的补偿，现海天公司要求分得其中的1／2，尚属合理，法院予以准许；其次是装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴，海天公司承租涉案房屋后，对房屋进行了改造、分割，现房屋被征收，确会给海天公司造成装饰装修、设备搬迁方面的损失，法院根据双方房屋租赁合同的履行情况、剩余的租赁期限以及基地征收补偿方案等因素，对海天公司可分得的金额酌情确定；再次是单位签约搬迁奖励，设立该奖励的目的在于鼓励被征收人及时搬离被征收的房屋，无论是出租人还是承租人，均有配合及时搬离房屋的义务，本案中，征收公告发布后，外文公司多次催促海天公司返还房屋，但海天公司直到2020年9月4日才返还，虽然征收基地最终并未因此扣减该笔搬迁奖励费用，但是考虑到海天公司迟延返还房屋的行为，以及房屋搬迁需要出租人和承租人共同配合，出租人对房屋最终交付征收基地亦有贡献，故对于单位签约搬迁奖励，在外文公司和海天公司之间酌情分配；最后是违法建筑面积的残值补偿，根据当事人的陈述，违法建筑原系外文公司搭建的一个棚子，后海天公司在此基础上改造成房间，鉴于此，一审法院确定该部分补偿由双方各半取得。一审法院据此判决：一、原上海外文图书公司与上海海天资产投资有限公司于2011年7月27日就上海市天通庵路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月30日终止；二、上海海天资产投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海外文图书有限公司房屋占有使用费1，294，363.20元(已抵扣上海海天资产投资有限公司支付的租赁保证金100，000元)；三、上海市天通庵路XXX号房屋征收补偿，《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》包含的征收补偿款中，13，690，000元归上海海天资产投资有限公司所有，上海外文图书有限公司与上海海天资产投资有限公司相互协助办理领款手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，外文公司与海天公司签订的租赁合同合法有效，对合同当事人有法律约束力。根据该合同的约定，涉案房屋如遇国家征收，合同得以提前终止，故一审法院判决涉案租赁合同于征收决定发布之日终止，并无不当。租赁合同提前终止，海天公司作为承租人确应及时归还租赁物。海天公司客观上于2020年9月4日才归还，理应支付房屋占有使用费。就房屋占有使用费的标准，外文公司所主张的合同约定，即20元／日／平方米，是双方在签订租赁合同时针对合同解除后可能存在的承租人逾期返还房屋的情形预设的违约责任承担方式，海天公司认为该违约金的约定与外文公司的实际损失相较过高并请求法院调整，一审法院依双方的实际履行情况，酌定房屋占有使用费的标准为租金标准的1.3倍，合情合理。外文公司上诉坚持以20元／日／平方米的标准计算海天公司自2020年3月1日起的房屋占有使用费，本院难以支持。就海天公司一审中反诉请求的征收补偿利益，涉案租赁合同约定的“房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止，双方互不承担责任”，理应理解为不承担提前终止的违约责任，海天公司仍可基于租赁合同关系的提前终止主张相应的补偿。因涉案房屋征收发生于外文公司与海天公司约定的租赁合同期间内，海天公司作为承租人在合同提前终止的情况下，存在装饰装修、改扩建房屋、实际搬迁、清退以及预期利益等损失。海天公司反诉主张的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴、单位未经认定的违法建筑的残值补偿、单位签约搬迁奖励以及停产停业损失，与上述损失相关，且征收单位已给予相应的补偿，故一审法院参照征收补偿协议的约定，根据外文公司、海天公司各自情况，酌情确定海天公司可取得补偿利益的数额，并无不当。外文公司上诉主张海天公司无权分得征收补偿利益，理由欠缺，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128，581.84元，由上诉人上海外文图书有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 邬海蓉二〇二一年四月十四日法官助理 高 勇书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……