文书内容湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初917号原告：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市大禾塘街道文体路100号。法定代表人：汪毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓鹏辉，系该公司员工。被告：李量成，男，1970年2月20日出生，汉族，住邵东市。被告：郭振华，女，1970年12月4日出生，汉族，住邵东市。系被告李量成之妻。委托诉讼代理人（特别授权）：李量成，男，系被告郭振华丈夫。原告邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“长盛物业公司”）与被告郭振华、李量成物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，于2021年3月12日适用简易程序公开开庭进行审理。长盛物业公司的委托诉讼代理人何旻霖、邓鹏辉，被告李量成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长盛物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令郭振华、李量成支付2017年10月1日至2020年12月31日期间拖欠长盛物业公司的物业管理费5503.49元，违约金5598元（滞纳金按年利率15.4%的标准，分每个季度暂计算至2020年12月31日；此后滞纳金按未付物业管理费为基数，按年利率15.4%的标准，计算至物业管理费付清之日止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李量成与被告郭振华系夫妻关系，两人婚内共同购买了位于邵东邦盛凤凰城小区Ａ区17栋2510室房屋用于共同居住。2016年4月23日，被告李量成与原告长盛物业公司签订《前期物业管理服务协议》。协议约定原告为被告位于邵东市××小区××栋××室住宅（建筑面积144.79平方米）提供物业服务。协议第七条第2款约定：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；第8款约定：入伙交房预付壹年物业费，以后乙方按每季度一交，每次缴纳物业费时间为每季度最后一月的15日缴纳下一季度费用；第9款约定：被告方必须按时缴纳物业服务费，如在本协议约定的最后缴纳期限内仍未交纳物业服务费的，从次日起计收滞纳金，每逾期一日，甲方将按欠交金额的3‰向乙方收取滞纳金，直至乙方缴清欠费为止。2019年12月31日前的涉案房屋物业服务费，原告按照每平方米0.83元收取；自2020年1月1日起物业服务费按照《邵价服（2013）第18号》邵东市物价局批复该小区住宅为每月每平方米1.3元的标准收取。原告按约定向被告提供物业服务，被告郭振华、李量成自2017年10月1日至2020年12月31日期间拖欠物业费共计5503.49元，违约金5598元。原告多次电话、发函催交物业费，被告置之不理。长盛物业公司故诉请人民法院依法判决。被告李量成辩称，原告向被告催缴过物业费属实，被告拖欠物业费属实。被告已装修好的房子，因为下大雨，楼上的雨水浸到了被告的房子，造成被告房子顶部渗水，物业没有给解决，不得已被告重新装修。因物业公司管理不当，造成被告损失，故被告未交物业费。经审理查明：被告李量成、郭振华系夫妻关系。长盛物业公司是具有合法资质的物业服务企业，郭振华、李量成系邦盛凤凰城A区17栋2510室的业主（建筑面积143.51平方米）。2016年4月23日，被告李量成与长盛物业公司签订了《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》，约定：1．由长盛物业公司对郭振华、李量成提供物业服务，住宅按建筑面积每月1.5元/㎡收取；2．业主必须按时缴纳物业服务费，如在本协议约定的最后缴纳期限内仍未交纳物业服务费的，从次日起计收滞纳金，每逾期一日，甲方将按欠交金额的3‰向乙方收取滞纳金，直至乙方缴清欠费为止。3．入伙交房预付一年物业费，以后按每季度一交，每次交纳费用时间为每季度最后一月的15日交纳下一季度费用；4．该协议自签字之日起生效，至业主大会与本物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止。此后，长盛物业公司按约定提供物业服务至今。另查明，邦盛凤凰城至今未成立业主大会。2019年12月31日前的物业服务费，长盛物业公司自愿按照每月0.83元/㎡的标准收取；自2020年1月1日起的物业服务费，按照邵东县物价局文件《邵价服（2013）第18号》批复及《前期物业管理服务协议》的约定，按照每月1.3元/㎡的标准收取物业费。对于双方约定的滞纳金，实为违约金，原告自愿按照年利率15.4%的标准予以计算。经计算，自2017年10月1日起暂算至2020年12月31日止，被告郭振华、李量成应支付长盛物业公司物业服务费5453元，违约金1380.5元。以上事实，由长盛物业公司向本院提供了长盛物业公司的营业执照和法定代表人的身份证明、郭振华、李量成的身份信息、前期物业管理委托服务合同、商品房买卖合同、长盛物业公司与被告签订的《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》、《凤凰城小区业主临时管理规约》、《区域防火责任书》、业主（住户）家庭情况登记表、关于A/B区物业服务费恢复原报批标准的通知、邵东县物价局文件《邵价服（2013）第18号》、缴费催款通知书、欠费明细表，被告李量成向本院提供的小区环境照片六张，以及原告的委托诉讼代理人、被告李量成的当庭陈述在卷予以证实，可以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。长盛物业公司与被告李量成签订的《邵东邦盛凤凰城前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均有约束力。长盛物业公司依约提供物业服务，经长盛物业公司催收物业服务费后，李量成应当依照合同约定交纳物业服务费。根据商品房买卖合同显示，邦盛凤凰城小区A17栋2510室为郭振华、李量成夫妻共同共有，故被告郭振华、李量成应共同向原告支付相应物业费。2020年1月1日起，长盛物业公司根据邵东物价局《邵价服（2013）第18号》的批复，恢复按每月1.3元/㎡的标准收取物业费，并进行了告知，未超过原、被告签订的合同中约定的物业费收取标准，本院予以支持。本案中，双方合同中约定的“滞纳金”实为“违约金”。虽然，原、被告双方合同中约定每逾期一日按欠交金额的3‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止，现原告自愿按照现行法律的规定，自愿更改滞纳金按照年利率15.4%的标准计算，符合法律关规定，本院予以认可。其次，被告李量成抗辩称，原告在物业管理过程中存在卫生清理不到位的问题,并提交了照片予以证明。原告在物业服务过程中虽有瑕疵与不足，但并未构成根本性违约，根据公平原则，对被告应缴纳的物业服务费及违约金酌情予以减少。本院核定被告应支付原告2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业费4362.4元（拖欠物业费总额5453*80%=4362.4元），违约金1104.4元（违约金总额1380.5*80%=1104.4元）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭振华、李量成在本判决生效后5日内向原告邵东长盛物业管理有限公司支付自2017年10月1日起至2020年12月31日止的邦盛凤凰城A区17栋2510室的物业费4362.4元，违约金1104.4元（违约金按照年利率15.4%的标准，暂计算至2020年12月31日止；此后违约金按未付物业费为基数，按年利率15.4%的标准计算至未付物业费还清之日止另计）。二、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭振华、李量成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起两年内向人民法院申请强制执行。审判员  张利二〇二一年四月二十一日法官助理周毓鹏书记员赵姣附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。            业主姓名              房屋面积              物业欠费起止              欠费金额              违约金起算时间              截止时间              违约天数              违约金                                143.51㎡                    2017.10.1-2017.12.31              357              2017.9.16              2020.12.31              1202              183                                2018.1.1-2018.3.31              357              2017.12.17              1110              169.5                  李量成、郭振华              2018.4.1-2018.6.30              357              2018.3.17              1020              156                  2018.7.1-2018.9.30              357              2018.6.16              929              142                  2018.10.1-2018.12.31              357              2018.9.16              837              128                  2019.1.1-2019.3.31              357              2018.12.17              745              114                  2019.4.1-2019.6.30              357              2018.3.17              655              100                  2019.7.1-2019.9.30              357              2019.6.16              564              86                  2019.10.1-2019.12.31              357              2019.9.16              472              72                  2020.1.1-2020.3.31              560              2019.12.17              380              91                  2020.4.1-2020.6.30              560              2020.3.17              289              69                  2020.7.1-2020.9.30              560              2020.6.16              198              45                  2020.10.1-2020.12.31              560              2020.9.16              106              25                  合计                                          5453                                                        1380.5      邦盛凤凰城小区A区17栋2510室物业费明细