天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初7102号原告：刘宏山，男，1949年11月29日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘家祥，北京汇融（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，北京汇融（天津）律师事务所律师。被告：天津市凯立房地产开发有限公司，住所地天津市南开区长江道与建国胡同交口西南侧众望大厦6-1501。法定代表人：李建明，经理。委托诉讼代理人：阎立群，公司职员。委托诉讼代理人：张春雨，公司职员。被告：天津中泰通利商贸有限公司，住所地天津市红桥区利民里7-101-104。法定代表人：关丽，总经理。委托诉讼代理人：董延峰，天津金洛律师事务所律师。被告：天津市江东房地产开发有限公司，住所地天津开发区恂园小区3门203。法定代表人：宋佩明，总经理。委托诉讼代理人：李忠，该公司职员。第三人：天津市西青区中北镇东姜井村民委员会，住所地天津市西青区中北镇东姜井村凯苑路。法定代表人：宋佩明，村主任。委托诉讼代理人：李忠。刘宏山与天津市凯立房地产开发有限公司（以下简称“凯立公司”）、天津中泰通利商贸有限公司（以下简称“中泰通利公司”）、天津市江东房地产开发有限公司（以下简称“江东公司”）、第三人天津市西青区中北镇东姜井村民委员会（以下简称“东姜井村委会”）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，因案情复杂，故裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告刘宏山的委托诉讼代理人刘家祥、刘茜、被告凯立公司的委托诉讼代理人阎立群、张春雨、被告中泰通利公司的委托诉讼代理人董延峰、被告江东公司的委托诉讼代理人李忠、第三人东姜井村委会的委托诉讼代理人李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宏山向本院提出诉讼请求：1.确认被告凯立公司与被告中泰通利公司之间的《天津市存量房屋买卖协议》无效；2.确认天津市西青区中北镇江××花园××号房屋为原告所有；3.诉讼费用由三被告共同承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求：1.确认被告凯立公司与被告中泰通利公司之间的《天津市存量房屋买卖协议》无效，被告中泰通利公司将天津市西青区中北镇江××花园××号房屋所有权登记转移至被告凯立公司；2.确认天津市西青区中北镇江××花园××号房屋为原告所有，被告凯立公司将房屋所有权登记至原告名下，办理房屋所有权转移登记所需费用由原告负担；3.诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：被告江东公司系第三人投资设立的房地产公司，于1998年6月26日获得天津市规划设计管理局颁发的西青区东姜井村南约35亩用地面积的建设用地规划许可证，2000年4月6日与天津市土地管理局签订了关于“天津市西青区××村南，面积为17714.5平方米，宗地编号为津西青东2000-015号”国有土地使用权出让合同，并投资建设“江东花园”。原告于2003年12月26日从第三人处还迁取得天津市西青区中北镇江××花园××号房屋，原告自取得该房屋后一直居住至今。被告江东公司与被告凯立公司于2004年10月23日签订协议，将江东花园土地及地上建筑物转让给凯立公司，该协议第五条第7款约定：“对甲方原转让的三户别墅，乙方不负责办理产权手续，其三户今后纳入物业管理，并依规定交纳物业费，由甲方协助。”但原告自入住至2015年4月并未有任何人员通知办理产权，被告凯立公司也未向原告收取包括物业费在内的任何费用。2015年4月，原告收到天津市武清区人民法院的执行裁定，查封案涉房屋，原告向天津市武清区人民法院提出执行异议和执行异议之诉，最终（2015）武民一初字第4074号民事判决书，判决停止对案涉房屋的执行。在此份判决中，已充分查明了事实，并论述该房屋的所有权仍属于被告江东公司。被告凯立公司对（2015）武民一初字第4074号民事判决书并无异议，该判决生效后，被告凯立公司明知案涉房屋的所有权不属于自己，仍旧于2019年2月21日以极低的价格并且放弃资金监管的方式将案涉房屋卖给被告中泰通利公司。在被告中泰通利公司购房前后，没有任何人到案涉房屋处看房，直到2020年被告中泰通利公司找到原告要求腾房，现该案尚在诉讼中。被告凯立公司与被告中泰通利公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，被告凯立公司多次恶意侵占他人合法财产，故起诉。凯立公司辩称，驳回原告全部诉讼请求。1、案涉房屋所有权属于凯立公司。2、东姜井村委会为原告开具的房屋产权证明不合规、不合法，属于无效证明。3、案涉房屋属于凯立公司前期物业管理用房，其土地使用权、房屋所有权属于凯立公司所有。4、凯立公司依法转让属于自己的不动产房屋合法有效。5、天津市武清区人民法院（2015）武民一初字第4074号民事判决书，第九页第七行对原告刘宏山与江东公司房屋置换协议纠纷，因不属于本案审查范围，本院不予受理。因此对于原告刘宏山基于房屋置换协议产生的债权债务关系，要求法院确认涉案房屋为其所有的主张，本院不予支持。该判决进一步阐明，原告刘宏山债权债务纠纷与被告凯立公司没有任何直接的法律关系。另外，该法律文书只是对本案执行程序的暂时中止，执行异议判决书明确否定了原告的权属主张。6、天津市武清区人民法院（2015）武民一初字第4074号民事判决书，已经超过诉讼时效期间三年，原告未提出异议主张。2020年7月24日，原告起诉凯立公司，确属诉讼时效届满。7、事实及相关证据充分证明，江东花园26-2-101房屋所有权确属凯立公司。中泰通利公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1、中泰通利公司系案涉房屋的唯一合法所有权人。2、凯立公司将其名下的房屋出售给中泰通利公司，系合法有效的处分行为。3、原告刘宏山占有案涉房屋无事实基础和法律依据，属于非法居住。4、原告将债权与物权混为一谈。5、刘宏山与江东公司之间无拆迁协议，刘宏山主张案涉房屋确权无任何事实基础。6、原告刘宏山对案涉房屋主张权利无证据支持，也无法律基础。7、无论原告刘宏山与东姜井村委会、江东公司及凯立公司是否存在纠纷、存在何种纠纷，均与中泰通利公司无关。江东公司辩称，同意原告的诉讼请求。东姜井村委会述称，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，被告江东公司于1998年6月26日获得天津市规划设计管理局颁发的西青区东姜井村南约35亩用地面积的建设用地规划许可证，准予办理征用划拨土地手续。2000年4月6日，被告江东公司与天津市土地管理局签订了关于“天津市西青区××村南，面积为17714.5平方米，宗地编号为津西青东2000-015号”国有土地使用权出让合同。2003年3月1日，原告刘宏山与第三人东姜井村委会签订拆迁协议书，约定刘宏山以面积为280平方米的两所旧房，加五万元的现金置换江东花园别墅小区26号楼1门的房屋一套。2003年12月26日，原告刘宏山向第三人东姜井村委会交纳5万元现金，注明为“江东花园别墅26-1门房款定金”，第三人东姜井村委会出具了盖有其财务专用章的天津市财政局统一收据一张。原告刘宏山自拆迁置换该房屋之后，又于2007年年底对外出租该房屋，并且一直以原告刘宏山的名义为案涉房屋缴纳水费、电费、取暖费、卫生费等。2004年10月23日，被告江东公司与被告凯立公司就江东公司名下的“江东花园”土地及地上建筑物整体转让给凯立公司达成协议。其中协议转让内容为将位于天津市西青区××村村南的土地使用权，占地面积17714.5平方米，合26.572亩（以土地证为准），转让地上建筑（联体别墅及附房）建筑面积8000平方米，其中联体别墅36栋见附图，以及给排水、电力、供热、煤气、有线、通讯等完好配套设施。另外双方在转让协议书第三部分“双方责任”第五条“甲方责任”第七项中约定“对甲方（即江东公司）原转让的三户别墅，乙方（即凯立公司）不负责办理产权手续，其三户今后纳入物业管理，并依规定交纳物业费，由甲方协助”。2004年10月29日，天津市规划和国土资源局、江东公司、凯立公司签订了“津西青东2000-015号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同”，协议约定天津市规划和国土资源局同意江东公司交齐全部土地出让金后，将该地块转让给凯立公司，天津市规划和国土资源局为凯立公司换发《建设用地规划许可证》。除因签订本补充合同涉及《出让合同》中的相应条款进行相应调整，其余条款仍按《出让合同》执行。天津市房地产登记簿查询显示江东花园26-1-101、26-2-101房屋的权利人均为凯立公司，登记日期为2015年1月30日。江东花园26-1-101的建筑面积215.67平方米、江东花园26-2-101的建筑面积227.03平方米。2015年4月16日，第三人东姜井村委会出具证明，记载“坐落在××村××花园××别墅××，面积253平方米，该房屋产权属刘宏山所有。”2015年5月，原告刘宏山以徐建国、凯立公司为被告，东姜井村委会为第三人在天津市武清区人民法院提起执行异议之诉。2016年1月18日，天津市武清区人民法院（2015）武民一初字第4074号民事判决书判决停止对天津市西青区中北镇江××花园××号房屋的执行……。2015年5月，侯晓军以史加芳、凯立公司为被告，东姜井村委会为第三人在天津市武清区人民法院提起执行异议之诉。2016年1月18日，天津市武清区人民法院（2015）武民一初字第4075号民事判决书判决停止对天津市西青区中北镇江××花园××号房屋的执行……。上述判决均认定被告凯立公司未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋的实际所有权人仍为江东公司。被告凯立公司对案涉房屋自行委托评估，2019年2月21日，天津正盛房地产土地评估有限公司出具报告书，记载“江东花园26-2-101建筑物的成本现值总价167.48万元”。原告对此不予认可。2019年2月21日，被告凯立公司与被告中泰通利公司签订《天津市存量房屋买卖协议》，被告凯立公司将江东花园26-2-101出售给被告中泰通利公司，价款为182万元，且双方自愿放弃资金监管服务。2019年3月20日，不动产权证书中江东花园26-2-101登记的权利人为被告中泰通利公司。2021年2月22日，第三人东姜井村委会出具证明，记载“东姜井村村民刘宏山于2003年在进行平房改造拆迁时，以自家房屋拆迁与村委会达成协议，进行置换，还迁房坐落地址为天津市西青区中北镇××村××花园别墅小区，当时房屋编号为26号楼1门，房屋面积为252平方米。”另查，侯晓军已就江东花园26-1-101房屋在天津市武清区人民法院提起所有权确认之诉。本院认为，关于案涉房屋的具体门号，根据第三人东姜井村委会出具的证明及原告自2003年置换江东花园房屋并于2007年将案涉房屋对外出租等实际使用情况，且侯晓军已就江东花园26-1-101房屋另案起诉等综合分析，原告有权就江东花园26-2-101房屋主张权利。天津市武清区人民法院（2015）武民一初字第4074、4075号民事判决书已经认定被告凯立公司未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋的实际所有权人仍为江东公司，本院予以确认。庭审中，被告江东公司及第三人东姜井村委会认可原告的诉讼请求，原告与江东公司存在房屋置换协议且原告已履行补齐差价的义务，故案涉房屋的权利人应为原告刘宏山。被告江东公司负有协助原告办理案涉房屋产权手续的义务。被告凯立公司将江东花园26-2-101房屋出售给被告中泰通利公司，并完成过户，系无权处分。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合以下情形的，受让人取得不动产所有权：1、受让人受让时是善意；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，被告凯立公司与被告中泰通利公司于2019年2月21日就案涉房屋签订《天津市存量房屋买卖协议》，价款为182万元。经询价，转让价格明显低于市场价值，不合理，且被告中泰通利公司未实际支付对价，只是用案涉房屋折抵了借款，侵害了权利人的合法权益，《天津市存量房屋买卖协议》应属无效，原告有权追回案涉房屋。故对原告要求被告中泰通利公司将天津市西青区中北镇江××花园××号房屋所有权登记转移至被告凯立公司名下，再由被告凯立公司将房屋所有权登记转移至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。被告凯立公司、中泰通利公司的抗辩，于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津市凯立房地产开发有限公司与被告天津中泰通利商贸有限公司于2019年2月21日签订的《天津市存量房屋买卖协议》无效；二、坐落于天津市西青区××村南，密云一支路西侧江东花园26-2-101房屋归原告刘宏山所有；三、被告天津中泰通利商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，配合将天津市西青区××村南，密云一支路西侧江东花园26-2-101房屋所有权转移登记至被告天津市凯立房地产开发有限公司名下，办理转移登记所需费用由被告天津市凯立房地产开发有限公司负担；四、被告天津市凯立房地产开发有限公司在取得天津市西青区××村南，密云一支路西侧江东花园26-2-101房屋所有权后三十日内，配合将上述房屋所有权转移登记至原告刘宏山名下，被告天津市江东房地产开发有限公司予以协助，办理转移登记所需费用由原告刘宏山负担。案件受理费46800元，被告天津市凯立房地产开发有限公司全部负担，此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张 岩人民陪审员  孙秀萍人民陪审员  李德鑫二〇二一年四月二十六日书 记 员  叶 振附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。