广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1973执异1号 异议人（被申请人）：东莞市凯联物业发展有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇环常南路188号102室。 法定代表人：刘思莉。 委托代理人：欧阳锋昆，男，汉族，1987年3月27日出生，住湖南省宜章县，系该公司员工。 申请人：陈德金，男，汉族，1969年2月18日出生，住湖北省大悟县。 委托代理人：黄彪，北京市中银（深圳）律师事务所律师。 委托代理人：汪雯，北京市中银（深圳）律师事务所律师。 本院在执行申请人陈德金与被申请人东莞市凯联物业发展有限公司（以下简称凯联公司）财产保全纠纷【财保案号为（2020）粤1973财保3340号，执保案号为（2020）粤1973执保5607号】一案过程中，异议人凯联公司于2021年1月5日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月15日进行公开听证。异议人凯联公司的委托代理人欧阳锋昆、申请人陈德金的委托代理人黄彪、汪雯到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人凯联公司提出以下异议请求：1.请求本院依法解除（2020）粤1973财保3340号案件对异议人名下位于广东省东莞市常平镇环城南路2号汇景豪园16幢住宅楼102号商品房（以下简称16幢102号房）、18幢住宅楼101号商品房（以下简称18幢101号房）及18幢102号商品房（以下简称18幢102号房）的查封；2.请求本院依法解除异议人名下七个银行账户（以下简称案涉七个非监管账户）的冻结措施，包括：（1）在东莞银行股份有限公司常平支行开设的账号为50×××14的账户（以下简称账户一）；（2）在中国工商银行股份有限公司东莞常平支行开设的账号为20×××25的账户（以下简称账户二）；（3）在中国农业银行股份有限公司东莞常平支行开设的账号为44×××60的账户（以下简称账户三）；（4）在中国建设银行股份有限公司东莞常平支行开设的账号为44×××26的账户（以下简称账户四）；（5）在中信银行东莞常平支行开设的账号为81×××88的账户（以下简称账户五）；（6）在中国银行东莞常平支行开设的账号为69×××08的账户（以下简称账户六）；（7）在深圳××村镇银行开设的账号为63×××15的账户（以下简称账户七）。 2021年3月15日，在本次执行异议公开听证过程中，异议人将其异议请求变更为：请求本院解除（2020）粤1973财保3340号案件对异议人除其名下在中国农业银行股份有限公司东莞常平支行开设的账号为44×××42的账户（以下简称案涉监管账户）以外其余全部财产的查封，或只查封16幢102号房、18幢102号房，而解除18幢101号房以及所有账户的查封。 事实与理由如下：一、查封财产严重超过诉讼标的额，属申请人恶意查封。依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第102条“财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”之规定，现申请人陈德金申请保全的标的额为8383710元，但却申请法院查封了异议人名下8个银行账户，其中案涉监管账户已实际冻结8383710元，尽管该账户属于监管账户，但目前该账户有余额1.35亿元，且工程款已经支付到95%，剩余是维修基金，在3至6个月左右应该可以解除该监管账户的监管。因此，申请人申请查封的其他财产已远远超过本案涉案标的额，属恶意超额查封。 二、申请人恶意超额查封已严重影响异议人经营活动。异议人作为一家房地产开发公司，保证房产的正常状态是确保公司正常经营的关键，申请人申请查封的上述案涉七个非监管账户均系异议人经营所需的关键账户，作为与异议人长期的合作伙伴，申请人知晓上述情况，但其仍申请查封异议人远远超过标的额范围的经营账户，导致异议人经营受到严重影响，已严重损害异议人的利益，继续查封将导致异议人的巨大经济损失。 综上，异议人请求本院解除（2020）粤1973财保3340号案件对异议人除案涉监管账户以外其余全部财产的查封，或只查封16幢102号房、18幢102号房，而解除18幢101号房以及所有账户的查封。 异议人为证明其主张，向本院提供了（2020）粤1973财保3340号民事裁定书、查封（扣押）财产清单（№A0003340）、案涉监管账户信息、《东莞市新建商品住房销售价格申报表》、东莞市商品房认购书及收款收据予以佐证。 异议人提供的上述证据主要内容如下： 1.案涉监管账户的账户信息，由中国农业银行股份有限公司东莞常平支行于2021年2月4日出具，证明案涉监管账户余额135084502.73元，冻结金额85897681.22元，可用余额49186821.51元，且该账户先后存在六个冻结措施，冻结的总金额为85897681.22元。 2.《东莞市新建商品住房销售价格申报表》，证明异议人于2020年6月10日向东莞市住建局申报且于2020年6月19日获得该局审批通过，16幢102号房、18幢101号房、18幢102号房在东莞市住建局的申报价格分别为6961174元、4955435元、6890804元。 3.东莞市商品房认购书及收款收据，主要内容为： （1）张嘉泰作为乙方（认购人）有意向购买异议人作为甲方（出售人）开发建设的汇景豪园项目16栋102号房，该商品房建筑面积249㎡，交易价为6265057元，成交价为备案价的90%；认购书签订的时间为2020年10月10日，签订当日张嘉泰向异议人支付了定金100000元，于2020年11月30日支付了首付款1785057元。 （2）钟红梅作为乙方（认购人）有意向购买异议人作为甲方（出售人）开发建设的汇景豪园项目18栋101号房，该商品房建筑面积249㎡，交易价为4800000元，成交价为备案价的96.86%；认购书签订的时间为2020年10月27日，签订当日钟红梅向异议人支付了首付款1700000元。 （3）董桂荣作为乙方（认购人）有意向购买异议人作为甲方（出售人）开发建设的汇景豪园项目18栋102号房，该商品房建筑面积249㎡，交易价为6201725元，成交价为备案价的90%；认购书签订的时间为2020年10月27日，签订当日董桂荣向异议人支付了定金100000元。 申请人称，本院查封（扣押）财产清单（№A0003340）显示，案涉监管账户冻结时实际冻结金额为0元，且该账户属于特殊性质的监管账户，即便该账户内目前有足够的款项可供本案冻结，但根据东莞市住建局的回函，该账户款项优先用于其他用途，因此对案涉监管账户的冻结并不能保障申请人的权利，故申请人请求法院优先查封异议人的其他账户，同时不解除案涉监管账户的冻结。另，案涉七个非监管账户在保全时其中5个账户都是轮候冻结，实际冻结金额均为0元，另外两个账户虽然是本案首封，但实际冻结余额也只有86916.15元，远远达不到本案申请保全的标的，故申请人认为还是要继续查封异议人的房产。 鉴于目前本案查封的房产为3套，对照本案申请保全的标的额以及异议人提供的证据，客观上属于超标的查封，现申请人同意法院按照异议人提出的请求，对18栋101号房解除查封，但对另外2套房产继续查封。因为根据东莞市住建局、东莞市发展和改革局、东莞市市场监督管理局、东莞市不动产登记中心等四部门于2020年3月4日发布的东建房[2020]3号《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》（以下简称《销售价格通知》），房地产开发企业是可以低于商品房的申报价格对商品房进行销售的，故虽然16幢102号房、18幢102号房的销售价格申报售价分别为6961174元、6890804元，合计13851978元，但这仅仅是申报价，若异议人认为有必要的话，根据《销售价格通知》的要求，销售价格的调低幅度是不限的，所以查封该2套房产并不必然导致超标的查封。 申请人并未提供相应证据对其上述主张予以佐证。 本院经审查查明，关于申请人陈德金与被申请人凯联公司房屋买卖合同纠纷一案，陈德金于2020年11月2日向本院提出诉前财产保全，本院立案受理后，于2020年11月4日作出（2020）粤1973财保3340号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结异议人凯联公司价值人民币8383710元的财产。2020年11月9日，本院依据前述民事裁定书轮候冻结了异议人名下案涉监管账户，实际冻结金额为0元；于2020年11月10日轮候冻结了异议人名下账户一、账户二、账户三、账户四、账户五，上述5个账户实际冻结金额均为0元；同日，本院冻结了异议人名下的账户六、账户七，实际冻结金额分别为57846.04元以及29070.11元。 2020年11月12日，本院对异议人名下的16幢102号房、18幢101号房、18幢102号房在东莞市不动产登记中心进行了预查封，该3套房产的建筑面积均为249㎡，在东莞市住建局的申报价格分别为6961174元、4955435元、6890804元。 再查明，本院于2021年3月17日前往中国农业银行股份有限公司东莞常平支行对异议人案涉监管账户进行查询，查询结果显示，案涉监管账户当前余额为137061405.73元，截止2021年3月17日共有8宗案件对该账户进行了冻结，分别是： （1）2020年5月6日本院以（2020）粤1973执保1571号之一案冻结4905968.68元； （2）2020年7月28日深圳市中级人民法院以（2020）粤03执保620号之二案冻结60000000元； （3）2020年11月9日本院以（2020）粤1973执保5607号之一案【即本案】冻结8383710元； （4）2020年12月3日东莞市第二人民法院以（2020）粤1972财保488号案冻结7801909.38元； （5）2020年12月14日深圳市龙岗区人民法院以（2020）粤0307民初40486号之一案冻结2403046.58元； （6）2020年12月14日深圳市龙岗区人民法院以（2020）粤0307民初40487号之一案冻结2403046.58元； （7）2021年2月4日东莞市第二人民法院以（2021）粤1972民初3357号案冻结5073375元； （8）2021年3月4日本院院以（2021）粤1973执2465号之一案冻结507301.72元； 以上8宗案件的冻结金额共计91478357.94元，扣除上述8宗案件的冻结金额后，案涉监管账户尚余45583047.79元未被有权机关冻结。 此外，中国农业银行股份有限公司东莞常平支行确认该账户属商品房预售资金监管账户。本院在本案的保全阶段，为对该账户作进一步核查，向东莞市住建局发送《广东省东莞市第三人民法院协助调查函》【（2020）粤1973财保3340号】，该局于2020年12月23日向本院发回《关于对汇景豪园项目监管账户有关情况的复函》，确认截止2020年12月12日，异议人开发的汇景豪园项目已售住宅669套、未售住宅62套，尚未办理竣工验收备案，该项目高层商品房合同约定交楼时间为2020年5月31日，目前已延期交楼。据了解，该项目现场施工基本完成，正在办理规划、消防等验收手续。该局同时说明，案涉监管账户的监管标的为汇景豪园39-43幢住宅楼，44-46幢商业、住宅楼，50幢地下室，截止2020年12月23日，汇景豪园建设单位未向该局申请过取消商品房预售款监管事项，目前仍处于监管状态，该局建议本院待建设单位取消预售款监管后，再对其账户进行扣划支付相关款项给本案申请执行人。另，16幢102号房、18幢101号房、18幢102号房所在的住宅楼已由东莞市住建局于2020年6月19日核发了《商品房预售许可证》。 以上事实，有诉前财产保全申请书、民事裁定书、协助执行通知书（回执）、协助执行通知书、协助查询存款通知书（回执）、中国农业银行对公活期账户信息、执行听证笔录、送达证、查封（扣押）财产清单、《关于对汇景豪园项目监管账户有关情况的复函》等证据附卷佐证。 本院认为，异议人作为被保全人，以保全申请人申请查封的财产严重超过诉讼标的额为由向本院提起执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条的规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定适用执行行为异议进行审查。针对异议人的请求，本院分析如下： 一、关于本案已保全的异议人的财产总价值如何认定的问题。 （一）已保全的3套房产的价值认定 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条及第十八条的规定，作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封，因此，本院对案涉3套房产的预查封效力等同于正式查封。 本案中，异议人于2020年6月10日向东莞市住建局申报且于2020年6月19日获得该局审批通过，本案已查封的16幢102号房、18幢101号房、18幢102号房在东莞市住建局的申报价格分别为6961174元、4955435元、6890804元，总价为18807413元，而该3套房产所在的住宅楼已由东莞市住建局于2020年6月19日核发了《商品房预售许可证》。按照《销售价格通知》第二条的规定，在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，房地产开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%；取得预售许可证或现售证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限，调整后的申报价格信息由市住房城乡建设局推送给市不动产登记中心录入并锁定。 如前所述，异议人提供的东莞市商品房认购书及收款收据显示，16栋102号房的成交价为6265057元，为备案价的90%；18栋101号房成交价为4800000元，为备案价的96.86%；18栋102号房的成交价为6201725元，为备案价的90%，即该3套房产异议人出售给案外人的价格均符合《销售价格通知》第二条的规定，且按照《关于对汇景豪园项目监管账户有关情况的复函》记载，异议人开发的汇景豪园项目已售住宅669套、未售住宅62套，证明该项目并不存在严重滞销的情形，目前暂无证据显示异议人需向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调低，申请人陈德金也无证据证明目前该项目的房产销售价格存在严重下滑的情况。因此，本院认为该3套房产当前的市场价与异议人之前签订的东莞市商品房认购书中记载的成交价大致相等，即该3套房产当前的市场价分别为：16栋102号房6265057元、18栋101号房4800000元、18栋102号房6201725元，总价为17266782元。显然，该3套房产的总价值已远远超过本案申请保全的金额8383710元。若按照异议人提出的优先考虑对18栋101号房解封的情况下，余下2套房产的市场价值也已达到12466782元，对余下2套房产的查封，已足以保障申请人陈德金在本案中诉讼标的的实现。 （二）已冻结的8个银行账户的价值认定 本案中，本院共冻结了异议人名下的8个银行账户，其中7个非监管账户实际冻结余额为86916.15元，而案涉监管账户的实际冻结金额为8383710元，且该账户截止2021年3月17日尚余45583047.79元未被有权机关冻结。因该账户属于商品房预售资金监管账户，而东莞市住建局建议本院待建设单位取消预售款监管后，再对其账户进行扣划支付相关款项给本案申请执行人。 二、关于异议人的异议请求能否支持的问题。 本案中，异议人请求本院解除（2020）粤1973财保3340号案件对异议人除案涉监管账户以外其余全部财产的查封，或只查封16幢102号房、18幢102号房，而解除18幢101号房以及所有账户的查封，本院分别就上述两个请求进行分析。 （一）关于本院是否能解除（2020）粤1973财保3340号案件对异议人除案涉监管账户以外其余全部财产的查封的问题。显然，案涉监管账户目前虽然已被本案足额冻结了8383710元，但该账户内的款项目前尚未符合扣划的标准，若只对该账户进行冻结而解除其他财产的查封，并不能保证申请人陈德金在本案中诉讼标的的实现，因此，对于异议人的此项请求本院不予支持。 （二）关于本院能否只查封16幢102号房、18幢102号房，而解除18幢101号房以及所有账户的查封的问题。 如前所述，本院认为目前本案已查封的16幢102号房、18幢102号房的市场价值也已达到12466782元，已远超过本案申请保全标的8383710元，故对该2套房产进行查封，已足以保障申请人陈德金在本案中诉讼标的的实现，若在已查封此2套房产的基础上再查封其余的房产及银行账户，显然已严重超标的查封，并不符合《民诉法》第102条“财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”之规定。因此，本院认为异议人提出的建议本院只查封16幢102号房、18幢102号房，而解除18幢101号房以及所有账户的查封的请求合法有理，本院予以支持。 综上所述，异议人的异议请求成立，本院现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条的规定，裁定如下： 一、解除本院（2020）粤1973财保3340号案件对异议人东莞市凯联物业发展有限公司名下位于广东省东莞市常平镇环城南路2号汇景豪园18幢住宅楼101号商品房的预查封； 二、解除本院（2020）粤1973财保3340号案件对异议人东莞市凯联物业发展有限公司在东莞银行股份有限公司常平支行开设的账号为50×××14的账户的冻结； 三、解除本院（2020）粤1973财保3340号案件对异议人东莞市凯联物业发展有限公司在在中国工商银行股份有限公司东莞常平支行开设的账号为20×××25的账户的冻结； 四、解除本院（2020）粤1973财保3340号案件对异议人东莞市凯联物业发展有限公司在中国农业银行股份有限公司东莞常平支行开设的账号为44×××60的账户的冻结； 五、解除本院（2020）粤1973财保3340号案件对异议人东莞市凯联物业发展有限公司在中国建设银行股份有限公司东莞常平支行开设的账号为44×××26的账户的冻结； 六、解除本院（2020）粤1973财保3340号案件对异议人东莞市凯联物业发展有限公司在中信银行东莞常平支行开设的账号为81×××88的账户的冻结； 七、解除本院（2020）粤1973财保3340号案件对异议人东莞市凯联物业发展有限公司在中国银行东莞常平支行开设的账号为69×××08的账户的冻结； 八、解除本院（2020）粤1973财保3340号案件对异议人东莞市凯联物业发展有限公司在深圳福田银座村镇银行开设的账号为63×××15的账户的冻结； 九、解除本院（2020）粤1973财保3340号案件对异议人东莞市凯联物业发展有限公司在中国农业银行股份有限公司东莞常平支行开设的账号为44×××42的账户的冻结。 当事人对本裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内向广东省东莞市中级人民法院申请复议。 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二一年四月二十日 法官助理钟汝祥 书记员林佩君 附部分法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。