江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣09民终864号上诉人（原审原告）：黄峥，男，1991年4月28日出生，汉族。住江西省丰城市。上诉人（原审原告）：黄文娟，女，1992年9月18日出生，汉族，住江西省丰城市。两上诉人共同的委托诉讼代理人：王敬诚，江西省丰城市三维法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：任艳红，女，1975年12月24日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：熊国军，江西浩剑律师事务所律师。上诉人黄峥、黄文娟因与被上诉人任艳红居间合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2020）赣0981民初4839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄峥、黄文娟上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判由任艳红归还黄峥、黄文娟购房定金50000元；2．一审、二审诉讼费及保全费由任艳红承担。事实和理由：一、一审判决将50000元购房定金认定为购买房产指标款，属认定事实错误。1、2018年9月26日任艳红收取50000元，当场即出具收据，注明该50000元系购买丽景湾3-501室的定金，任艳红系房屋中介人员，对购房定金、购房指标费或购房中介费应当非常清楚，不存在重大误解的情形；2、一审判决对任艳红的所谓微信语音对话证据及任某的证言全部予以认定，从而否认定金收据的证明力，属审核认定证据错误。对话人不是黄峥、黄文娟本人，其他人的对话可能对情况了解不清，对话内容也否认了所谓指标费的说法，不能反映出交50000元时双方就确定有指标费。指标费是任艳红之后不想还50000元的一种托词和狡辩，且任艳红对50000元的性质有多种矛盾说法，在一审答辩时说是中介费，证人出庭时说是指标费，其中的40000元给了证人任某，在微信聊天时又说送给了售楼部的领导。此外，证人任某的证言更不可信，一是任某与任艳红有直接利害关系，是利益共同体（自认得了40000元的指标费），二是证人任某既不是拆迁户，没有购房资格，也没有交过一分钱至开发商丰城市欣飞房地产开发有限公司（以下简称欣飞公司）预定过该房子，不存在什么指标，这完全是一个套；3、一审判决以定金50000元交给了个人、未在房款中抵扣，认为不合常理，从而否定定金性质，认定不当。一审判决这样简单分析事理，任艳红的证据根本不具备高度盖然性，从而导致事实认定错误。事实情况是黄文娟与任艳红于2018年9月26日协商购房时，出于对任艳红房产中介身份的信任，且又是熟人，交50000元时确定即是任艳红为开发商代收的购房定金，当时根本未提出要指标费或中介费。且任艳红特别提出欣飞公司会向其支付一定佣金，而不收黄峥、黄文娟一分钱。任艳红多年从事房产中介服务，不可能把指标费写成购房定金，而黄峥、黄文娟第一次购房，都是听从熟人的安排，第二天去售楼部交钱都是任艳红带过去的，该房子是一名叫熊炜其拆迁户放弃的摇号房，欣飞公司公开对外出售，同时又进行变相加价，强行搭售了一个七、八平方米的负一层、不通风、无光线、阴暗潮湿的天价（130000元，每平方米为15000元）储物间，否则欣飞公司就不卖。交房款时黄峥、黄文娟不同意买储藏间拟放弃购房，可任艳红称如放弃则50000元定金不能退，黄峥、黄文娟只得在任艳红的劝说下全款购买了该房。因此，黄峥、黄文娟名义上购买了稍便宜一点的房子，但由于搭售的天价且毫无用途的储物间，反而比同类型商品房的价格更贵。售楼部根本没有指标费的说法，证人任某没有资格购房，也未买过该房，不存在该指标。丽景湾开发商把拆迁户摇号放弃的房源对外销售，都以强制购买天价储物间进行了变相加价，且这样类似房源共有几十套对外销售，均无指标费一说。这实际是任艳红与证人任某上演的双簧戏，在黄峥、黄文娟要求还款时，其又以收指标费企图克扣当时议定的购房定金。黄峥、黄文娟要求过归还50000元，但任艳红先是称交房之后再还，后又改称为指标费不愿归还，又称是中介费，又称送给了售楼部的领导，其所称完全不可信。二、任艳红所称“指标费”没有事实和法律依据，属于非法占有，属民事欺诈，不应得到支持。证人任某不是拆迁户，未曾购买过该房，不存在购房转让指标，没有收指标费的权利。黄峥、黄文娟在开庭之前都不知晓任某的存在，任艳红把该款中的40000元支付给任某，不论真假都与黄峥、黄文娟无关，任艳红应承担还款的义务。一审判决支持任艳红的说辞，无视定金收条的证据效力，认定不当，应予纠正。黄峥、黄文娟与任艳红之间从未达成过书面或口头形式的中介合同，任艳红所称中介费或指标费没有任何事实和法律依据。任艳红代开发商所收取的50000元定金，没有抵扣房款，应当返还。综上，请求二审法院依法支持黄峥、黄文娟的上诉请求。任艳红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄峥、黄文娟上诉理由与事实不符，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄峥、黄文娟向一审法院起诉请求：1．判令任艳红立即归还购房定金50,000元；2．诉讼费由黄峥、黄文娟承担。一审法院认定事实：欣飞公司开发的丽景湾小区商品房系政府为了拆迁安置安排的限价房，通过几次摇号，有些拆迁户摇到该楼盘的号又放弃了购房，开发商将这部分房源对外销售，任某通过欣飞公司销售处的熟人预定了丽景湾3幢1-501房，任某之后决定不要这套房了，于是委托任艳红以50000元的价格卖掉该房的购房指标。任艳红当时在丰城四季发房产做中介，任艳红认识黄文娟的母亲，得知黄文娟、黄峥夫妻（没有丽景湾楼盘购房资格）需要购房，于是将丽景湾3幢1-501房介绍给他们，因为该房系限价房，房价比周围楼盘低，任艳红在2018年9月26日收受了黄文娟、黄峥支付购买该房的指标款50000元，但在收据上写了“今收到定金伍0000元整”。任艳红收到该50000元后，于2018年9月26日下午给了其中的40000元到任某，另外10000元系任某给任艳红的好处费。2018年9月27日，黄文娟、黄峥与欣飞公司签订了《商品房买卖合同》，顺利购买到了丽景湾3幢1-501房，房价为4960元／平方米，并于同日付清了全部房款630118元，另外同日还花130000元购买了一个储物间（3-1-10）。在本案审理中，黄文娟、黄峥申请诉讼保全，该院已依法作出了裁定。一审法院认为，黄文娟、黄峥由于没有丽景湾小区的购房资格，故在2018年9月26日通过任艳红购买任某转让的指标，取得了在该小区的购房资格，顺利地以房价4960元／平方米买到了丽景湾3幢1-501房。本案的购房指标系拆迁户摇号放弃的房源，没有违反法律及行政法规的强制性规定，也没有损害拆迁户的利益，故该指标的转让合法有效。买卖该指标系黄文娟、黄峥与任艳红真实意思表示，黄文娟、黄峥不能因为事后得知有人可能没有花这个指标钱而买到了该小区的限价房而反悔，黄文娟、黄峥应当遵循诚实信用的原则。对于黄文娟、黄峥认为本案诉争的50000元系购房定金的观点，该院认为：1、如果该50000元是购房定金，黄文娟、黄峥应当向欣飞公司缴纳，而不是交给任艳红个人，任艳红与本案房产开发公司没有任何关系；2、如果该50000元是购房定金，黄文娟、黄峥在支付本案房款时应将定金予以抵扣，可黄文娟、黄峥却在2018年9月27日另外全款付清了该房房款；3、如果该50000元是购房定金，黄文娟、黄峥怎么会在事隔两年多才向任艳红主张权利，不合情理。综上，本案诉争的50000元不是购房定金，而是购买房产指标款，任艳红不需退还给黄文娟、黄峥，故对黄文娟、黄峥要求任艳红归还购房定金50000元的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，该院判决：驳回黄文娟、黄峥的诉讼请求。案件受理费1050元，诉讼保全费540元，合计1590元，由黄文娟、黄峥负担。二审中，黄峥、黄文娟提供了“新丰城，微生活”上下载的文件二份。拟证明：案涉丽景湾小区3栋一单元501室当时是由一名叫熊炜其的拆迁户在2018年8月7日摇中号之后放弃的房子，根据丰城市政府的摇号方案落选房源的处理由开发商自行销售，并不存在指标费的问题。任艳红质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，黄峥、黄文娟提交的是打印件，并不是官方文件；该证据也不能充分证明黄峥、黄文娟所主张的目的，即如黄峥、黄文娟所说，落选房源的处理并不是黄峥、黄文娟所认为的弃选房源，没有作为拆迁户购买的房源属于落选房源，作为开发商赚取的是利润，按市场价销售是很正常的行为。根据当年丰城房地产市场的行情，黄峥、黄文娟所购房屋均价在7,000元左右，而黄峥、黄文娟实际价格是4,950元/平米，享受到了拆迁棚改户的优惠政策价；黄峥、黄文娟支付50,000元指标转让费也属正常，该种指标转让在丰城市是一个正常的市场行为。黄峥、黄文娟所举证据与本案缺乏直接关联，也不足以达到其主张的证明目的，本院不予确认。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，案涉房屋属拆迁安置户摇号后落选的享受特定房价政策的限价房，本案证人任某在欣飞公司处预订了该套房屋并可享受限价政策。任艳红受托于证人任某对外转让该房屋，在受托对外转让期间，该房屋实际并未签订买卖合同或登记于任何人名下。因此，实际系对外转让向欣飞公司直接购买该房屋并享受特定限价的资格或优先机会。黄峥、黄文娟向任艳红交付的50000元属于为获得该房屋的购买资格或购买机会而支出的费用（其中包含任艳红的居间费用），即所谓的“指标费”，并不是购房定金。当事人之间的该种交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，在市场经济中也属常见，该种资格或机会的转让在不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗的情形下，只要基于交易双方的意思表示一致即可成立，具有法律效力，转让的资格或机会只要确实由受让方享有即应认定交易完成。一审判决对案涉50000元性质的认定，符合本案事实，认定准确。黄峥、黄文娟也与欣飞公司签订了买卖合同，购买到了案涉房屋并享受到了特定限价政策。黄峥、黄文娟主张案涉50000元为购房定金，要求任艳红返还，与事实不符，于法无据，不能成立。黄峥、黄文娟同时提出的任艳红存在民事欺诈，没有充分证据证实，也与查明的事实不符，其该主张不能成立。综上，黄峥、黄文娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人黄峥、黄文娟负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇二一年四月二十日法官助理管林健书记员汪咪咪