天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终918号上诉人（原审被告）：天津市相寓资产管理有限公司，住所地天津市河东区富民路33号万隆滨河新苑4-1-4。法定代表人：刘洋，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵莹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宁勋，天津悟通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨和义，男，1957年9月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人天津市相寓资产管理有限公司（以下简称相寓公司）因与被上诉人杨和义房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初29169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。相寓公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法发回重审；2.一审及二审的诉讼费均由杨和义承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清,判决书第六页,相寓公司虽提交其于2020年4月23日寄出的要求办理房屋交接手续的告知函,但快递单未显示签收情况。事实情况是相寓公司在2019年6月11日及2020年4月23日分别向杨和义邮寄告知函，要求其出面与我公司办理相关手续,但杨和义置之不理。在相寓公司与杨和义签订的《房屋出租委托合同》第九条第二款中亦有相关约定:“合同履行期间如需出具通知,应以书面形式(包括但不限于邮寄送达、电子邮件、手机短信等方式)做出,具体送达日期为:邮寄送达以信函发出后的第2个工作日为准,电子邮件以到达对方服务器时间为准,手机短信及网站通知以达到对方设备时间为准。”相寓公司按照《房屋出租委托合同》中记载的杨和义地址通过邮寄送达方式两次通知杨和义;按照手机短信方式向杨和义发送函件照片,杨和义从未向相寓公司书面要求变更其联系地址,且相寓公司已在一审中向法院提交该组证据,但判决中仅体现了2020年4月23日寄出的邮件信息,且以快递单未显示签收情况及杨和义陈述未收到为由认定通知无效,严重侵害了相寓公司的合法权益。二、一审法院适用法律错误,1.判决书第六页,“(2020)津03民终2473号民事判决书载明……鉴于上述情况,本院没有启动鉴定程序。”在相寓公司与杨和义房屋交付时无法针对房屋的隐蔽工程进行验收,为了查明该案事实,相寓公司在一审中提出对案涉房屋卫生间防水出现问题的时间及原因请求一审法院委托相关部门予以鉴定,但一审法院未准予,导致本案不能以法律事实还原案涉房屋卫生间漏水的真正原因。2.相寓公司与杨和义签订的《房屋出租委托合同》到期日为2020年4月23日,相寓公司在此日前及当天均向杨和义寄送函件,期间亦频繁联系杨和义,可杨和义均未出面解决此事收回房屋,因此产生的损失不应由相寓公司承担。3.判决书第六页,“双方应尽快办理房屋交接手续,避免损失进一步扩大。”相寓公司认为法院应指定时间让杨和义与相寓公司交接房屋,否则无明确的时间所带来的扩大损失应由谁来承担。杨和义辩称，不同意相寓公司的上诉请求和事实理由。相寓公司曾在2019年6月11日到2020年4月23日分别向杨和义邮寄告知函，要求办理相关手续。相寓公司和杨和义在2019年4月24日的时候签订了房屋租赁委托合同，按照一审法院和二审法院判决，合同必须继续履行。在合同继续履行期间，相寓公司私下与杨和义进行函件联系，本身就是错误的。二、房屋委托出租时，已经按照相寓公司代表潘超的要求进行了两次卫生间防水检查，合格后，潘超才同意于2019年4月24日签的合同。至于2019年5月25日傍晚，本案房屋楼下楼顶有渗水现象，经一审法院调查和追查，是出事是租房户陈浩使用洗衣机不当造成的，根本不是卫生间漏水所致。这一点陈浩在法庭已经承认，按照合同规定，合同签订后房屋及设施使用不当造成的漏水，本着谁导致谁负责的原则进行赔偿，责任全部在相寓公司，具体的就是陈浩要负责，与本人无关。另外一个就是审判案件没有结束，如何赔偿纯属无理要求，再说本人2019年12月16日在外地出差，出于安全防火考虑，让自己亲戚去找潘超要钥匙开门检查一下水电气热和防水。在（2020）津03民终2473号民事判决书上已经明确判决了关于防水问题，“关于焦点一，相寓公司主张依据双方签订的房屋租赁出租委托合同，杨和义未如实告知房屋卫生间未做防水层的重大瑕疵，交付的房屋不符合合同约定，构成违约。经查，双方在房屋交付时进行了验收，并未发现案涉房屋存在不符合合同约定的情形。相寓公司接收后将房屋出租后出现漏水情况，系其他原因，其提供的证据不能证实案涉房屋未做过卫生间防水。”杨和义向一审法院起诉请求：1．判令相寓公司立即支付杨和义房租费18,850元（暂定视案情进展最终结算，法院依据天津市滨海新区人民法院民事判决书（2019）津0116民初28207号，天津市第三中级人民法院民事判决书（2019）津03民终2527号、天津市滨海新区人民法院民事判决书（2019）津0116民初30391号、天津市第三中级人民法院民事判决书（2020）津03民终2473号和杨和义与相寓公司双方签订的房屋出租委托合同相关条款）；2．本案结束后杨和义、相寓公司约定时间对杨和义房屋进行交接，如房屋及室内设施和能源系统（包括下水）有损坏则由相寓公司出资修复完好后再进行交接；3．本案诉讼费用由相寓公司承担。当庭变更部分诉讼请求：1.请求判令相寓公司立即支付杨和义房租费20,040元；2．判令相寓公司款项到位后按照房屋租赁合同规定进行交接；3．本案诉讼费用由相寓公司承担。第二次庭审中变更第一项诉讼请求：判令相寓公司支付杨和义房租费20,062.5元。一审法院认定事实如下：天津市滨海新区塘沽湘江里6-1-202房屋登记在杨和义名下。2019年4月24日，双方签订《房屋出租委托合同》，约定甲方（杨和义）授权乙方（相寓公司）出租该房屋。合同约定，房屋管理服务期限为2019年4月24日至2020年4月23日，租金收益为1,350元/月；服务期限内每个管理周期，甲方向乙方支付等于30天预计租金收益的资产管理服务费；在房屋管理服务期间，因寻找客户更换空档期等原因导致的空置保障服务费，甲方给乙方每个管理周期十天；支付方式为乙方首次向甲方支付租金的时间为2019年5月15日，不论该房屋是否已实际对外出租；甲方同意乙方从应向甲方第二次支付的实际租金收益中，依次扣除管理服务费、空置保障服务费及维修基金等相应的服务费，剩余租金收益支付给甲方，如果实际租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期实际租金收益中扣除。另外合同还约定了房屋的维护维修责任、双方的权利和义务及违约责任等。合同附件五中载明2019年5月15日至2020年4月15日期间，除2019年6月15日实际收益为“0”、2019年7月15日实际收益为“600”外，其余月份实际收益均为“1350”。合同签订后，杨和义交付房屋，相寓公司支付第一个月租金收益1,350元。后案涉房屋由相寓公司出租，在此期间发生漏水问题，双方产生纠纷，此后租金收益相寓公司未支付。2019年6月14日，杨和义向一审法院提起诉讼，要求相寓公司支付5-6月租赁费，并支付违约金。一审法院（2019）津0116民初28207号判决书驳回了杨和义的诉讼请求。杨和义上诉后，本院以（2019）津03民终2527号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年8月2日，相寓公司向一审法院提起诉讼，要求杨和义与相寓公司做完物业交割后解除双方于2019年4月25日签订的《房屋出租委托合同》，并要求杨和义支付违约金2,700元。一审法院（2019）津0116民初30391号民事判决书驳回了相寓公司的诉讼请求。相寓公司上诉后，本院以（2020）津03民终2473号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述诉讼期间，案涉房屋钥匙一直由相寓公司保管，相寓公司未向杨和义给付租金，相寓公司陈述该房屋未再出租。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．双方于2019年4月25日签订的《房屋出租委托合同》解除条件是否成就；2．相寓公司是否应当给付杨和义租金。关于争议焦点1，双方合同约定，租赁期限自2019年4月24日至2020年4月23日，实际履行中并未有证据显示合同到期后双方对继续履行合同达成合意，故该合同已于2020年4月23日到期终止，不存在解除的问题。关于争议焦点2，四份生效民事判决书显示，双方均未能举证证实在合同履行期间内对方存在违约行为，故合同约定期间内的租金14,100元，减去相寓公司已向杨和义支付的第一个月租金1,350元，剩余12,750元应予支付，一审法院对杨和义该部分诉讼请求予以支持。现相寓公司就案涉房屋卫生间防水是否能保证正常居住、如有问题其形成的时间及原因等事项向一审法院申请鉴定，理由为前案事实，一审法院于2020年11月10日询问双方关于鉴定的意见，杨和义以案件事实已由一审法院及本院生效判决确定为由不同意鉴定，认为签订合同时约定，合同签订以后由相寓公司负责能源系统及防水的维护和修复。（2020）津03民终2473号民事判决书载明“双方在房屋交付时进行了验收，并未发现案涉房屋存在不符合合同约定的情形，相寓公司接收后将房屋出租后出现漏水情况系其他原因，其提供的证据不能证实案涉房屋未做过卫生间防水，也不能证明案涉房屋具有其他不适合居住的问题”。一审法院向杨和义释明不同意鉴定，将依照举证责任，承担相应法律后果。鉴于上述情况，一审法院没有启动鉴定程序。本案中，双方合同履行期间发生争议，不能有效沟通，致使合同到期后未及时交接房屋，导致双方损失扩大。对此双方均负有责任，相寓公司虽提交其于2020年4月23日寄出的要求办理房屋交接手续的告知函，但快递单未显示签收情况，杨和义陈述其未收到，故一审法院酌定该期间内的房屋占用损失由双方均担。房屋占有使用费参照双方约定的租金标准，即1,350元/月，自2020年4月24日至2020年11月26日，杨和义主张该期间金额为7,912.5元，双方各半，则相寓公司应给付杨和义该期间的房屋占有使用费3,956元。另，双方应尽快办理房屋交接手续，避免损失进一步扩大。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告天津市相寓资产管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨和义租金12,750元，房屋占有使用费3,956元；二、驳回原告杨和义的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取计135元，由原告杨和义负担23元，由被告天津市相寓资产管理有限公司负担112元。”二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为一审判决是否存在程序违法事项，是否应予发回重审。相寓公司上诉主张一审法院未予准许其鉴定申请，属程序违法，本案应予发回重审，其在一审中提出鉴定申请，要求对案涉房屋卫生间防水是否能保证正常居住、如有问题其形成的时间及原因等事项进行鉴定。对此，上述鉴定事项已经生效判决确认，一审法院亦已作出回应。相寓公司并不能证明该鉴定与本案的关联性和必要性，一审法院据此未予准许，并无程序违法，本院予以确认。相寓公司关于一审法院程序违法、本案应发回重审的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。相寓公司的其他上诉理由，未提交充分证据和依据予以证实，本院亦不予支持。综上所述，相寓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由上诉人天津市相寓资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月六日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……