北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3297号上诉人（原审被告）：毕连雪，女，1980年10月11日出生，汉族，北京新诚软科技有限公司总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：窦晓成，北京金禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京中筑物业管理有限公司，住所地北京市海淀区彰化路138号院2号楼2层208室。法定代表人：卫小明，董事长。委托诉讼代理人：孙艳波，男，北京中筑物业管理有限公司项目经理。委托诉讼代理人：姜宁，男，北京中筑物业管理有限公司客服经理。上诉人毕连雪因与被上诉人北京中筑物业管理有限公司（以下简称中筑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初44716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人毕连雪及其委托诉讼代理人窦晓成，被上诉人中筑物业公司的委托诉讼代理人孙艳波、姜宁参加诉讼。本案现已审理终结。毕连雪上诉请求：撤销一审判决第1项和第2项，改判驳回中筑物业公司的诉讼请求。事实和理由：自2017年采暖季起，中筑物业公司履行《西荣阁物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》）中故意违约，服务不到位，暖气不热，毕连雪多次要求维修，但中筑物业公司敷衍了事，毕连雪提出不再使用暖气采暖并拆除暖气，改用空调取暖，中筑物业公司知情并同意不再供暖，但未退还暖气费，后毕连雪提起诉讼，法院判决中筑物业公司返还。2019年夏季，毕连雪维修空调，但中筑物业公司予以阻挠，并与施工人员发生冲突，最终报警解决。2019年11月，毕连雪被中筑物业公司限制购电，造成电器无法正常使用，被迫搬出案涉房屋而另行租房，虽然中筑物业公司称已经正常供电，但毕连雪立即退租会造成无法退还房租和押金并承担违约金，持续造成毕连雪损失。中筑物业公司未认真履行《物业服务协议》，存在违约，一审法院认定减少物业费数额过少，2019年11月至2020年11月期间的物业费也应免除。中筑物业公司辩称，不同意毕连雪的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。中筑物业公司向一审法院起诉请求：1.毕连雪支付拖欠的2018年1月23日至2021年1月22日的物业管理费7859.37元；2.毕连雪支付拖欠的2018年1月23日至2021年1月22日的公摊电费711.09元；3.毕连雪支付空调外机百叶窗购置修复费用7000元。一审法院认定事实：中矿宏业（北京）房地产开发有限公司委托中筑物业公司对海淀区彰化路138号西荣阁提供物业服务，物业服务期限至业主委员会成立并与新的物业公司签署物业服务合同之日止。毕连雪系海淀区彰化路138号院1号楼3层336号房屋（以下简称336号房屋）所有权人，该房屋建筑面积51.98平方米，房屋类型为酒店。2016年1月22日，中筑物业公司（甲方）与毕连雪（乙方）签订《物业服务协议》，约定物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，酒店物业标准为4.2元/建筑平方米/月，公共区域照明用电由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积进行分摊，酒店物业0.38元/建筑平方米/月。协议第十七条约定：“酒店部分的物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费和公摊区域照明用电公摊电费，此后按一年交纳，具体时间为业主或物业使用人应在办理入住手续或物业服务费到期前二周内履行交纳义务。”协议第二十三条约定：“甲方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。”中筑物业公司表示毕连雪的物业费及公摊电费支付至2018年1月22日，毕连雪对此予以认可。审理中，毕连雪提交（2018）京0108民初3621号民事判决书，主张中筑物业公司不按照协议做好供暖及维修工作，其通过起诉才要回供暖费，认为中筑物业公司服务不到位。中筑物业公司认为该判决与本案无关，表示其已经按照判决执行。中筑物业公司提交《西荣阁临时管理规约》、照片，表示毕连雪擅自破坏百叶窗，要求毕连雪支付百叶窗购置修复费用7000元。毕连雪对照片真实性认可，不认可证明目的，表示因百叶窗影响了空调通风和维护，因此只能拆开才能对空调进行维修和通风，其亦提交照片，表示小区内很多百叶窗都已拆除。中筑物业公司认为其他住户的情况与本案无关。另查，2020年7月2日，毕连雪将中筑物业公司诉至一审法院，要求中筑物业公司恢复正常购电用电，并赔偿因不能正常用电造成的经济损失20万元。该院经审理认为，毕连雪在向中筑物业公司购电的过程中，中筑物业公司限制了毕连雪的购电量，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。对于毕连雪起诉要求恢复正常购电之请求，中筑物业公司明确表示已恢复正常售电，故对该项请求，该院不再判定。因中筑物业公司限制售电，导致毕连雪无法正常使用涉案房屋，中筑物业公司应赔偿毕连雪因此受到的损失。该院于2020年12月9日作出（2020）京0108民初20355号民事判决书，判决：1.中筑物业公司于判决生效后7日内赔偿毕连雪租金损失4.7万元；2.驳回毕连雪的其他诉讼请求。毕连雪表示中筑物业公司阻挠其修空调，限制用电，逼其搬离，给其造成重大损失。中筑物业公司表示该判决与本案无关。一审法院认为，中筑物业公司与毕连雪签订的《物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对中筑物业公司及毕连雪均具有法律约束力。中筑物业公司按协议约定为毕连雪提供了物业管理服务，毕连雪作为业主在享受物业管理服务后，应按照合同约定向中筑物业公司支付物业服务费及公摊电费。根据合同约定，物业服务费及公摊电费交纳时间为业主搬离入住手续时预付一年，此后为到期前两周内按一年交纳。庭审中，双方确认毕连雪的物业服务费及公摊电费交纳至2018年1月22日，该院对此不持异议。根据协议约定，中筑物业在接受供电公司委托代收使用费时，不得限制或变相限制业主购买和使用，但中筑物业公司在物业服务过程中限制了毕连雪的购电量，违反了协议约定，其为毕连雪提供的物业服务存在一定瑕疵。故该院综合考虑中筑物业公司提供物业服务的情况，对物业服务费金额予以酌减，酌情判定毕连雪向中筑物业公司支付2018年1月23日至2021年1月22日的物业服务费7073.43元。中筑物业公司要求毕连雪支付2018年1月23日至2021年1月22日的公摊电费711.09元，具有事实与法律依据，该院予以支持。中筑物业公司要求毕连雪支付空调外机百叶窗修复费用7000元，该费用尚未实际发生，且中筑物业公司未提交证据证明此部分为公用设施，故该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.毕连雪于判决生效后7日内给付中筑物业公司自2018年1月23日至2021年1月22日的物业费7073.43元；2.毕连雪于判决生效后7日内给付中筑物业公司自2018年1月23日至2021年1月22日的公摊电费711.09元；3.驳回中筑物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。毕连雪向本院提交以下证据证明：证据1.北京市海淀区人民法院针对中筑物业公司起诉毕连雪供用热力合同纠纷一案作出的（2020）京0108民初40161号民事判决书，证明中筑物业公司物业服务不到位；证据2.毕连雪拍摄的案涉小区2019年11月21日至今的照片，证明中筑物业公司没有认真履行合同，小区环境卫生脏乱、草坪没有按时整理、宠物粪便及垃圾随处可见、小区存在私搭乱建以及小区景观脏乱差、供水不到位、景观水泵没有开放、小区到处是广告牌；证据3.毕连雪于2020年9月拍摄的小区环境的视频，证明中筑物业公司没有提供绿化和保洁服务。中筑物业公司未提交新的证据，其针对毕连雪提交的上述证据发表质证意见称：认可证据1的真实性，不认可证明目的，该证据与本案无关；证据2的真实性无法确认，无法体现案涉小区整体的情况；对证据3的真实性没有异议，证明目的不认可，该证据无法体现小区的整体情况。本院经审查认为，毕连雪提交的证据1涉及的内容为其与中筑物业公司在履行供用热力合同过程中产生的争议，与本案并非相同法律关系，对本案处理结果亦无影响，故对该证据的关联性，本院不予确认。针对其他证据的关联性，本院将在后文中予以论述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中筑物业公司与毕连雪签订的《物业服务协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。中筑物业公司已为案涉小区提供物业服务，毕连雪应依约支付物业费用。毕连雪主张，中筑物业公司物业未认真履行合同义务，并为此提供案涉小区的照片予以证明，但物业服务属综合性、专业性和持续性的服务，应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价物业服务的质量，毕连雪提交的上述照片的内容为案涉小区内相关场所特定时间的情况，无法全面体现诉争期间内中筑物业公司的物业管理整体质量，亦无法否定中筑物业公司已提供物业管理服务的事实，不足以证明中筑物业公司存在长期严重违约行为而达到足以免除物业费的程度，对于毕连雪提交的上述证据，本院不予确认，毕连雪以中筑物业公司未尽到物业服务义务为由要求免除物业费、公摊电费于法无据。毕连雪主张与中筑物业公司就履行供用热力合同发生的争议，与本案因履行物业服务合同产生的争议并非基于相同法律关系，毕连雪据此主张免除案涉费用于法无据。至于毕连雪与中筑物业公司之间因限制购电发生的纠纷，毕连雪已向一审法院另行提起诉讼，该院已就此作出裁判结果，同时，一审法院在本案中亦考虑上述情况酌减相应期间的物业费用，毕连雪以上述理由主张免除案涉费用于法无据。综上，毕连雪的上诉主张均不能成立，本院不予支持，一审法院结合《物业服务合同》的约定以及合同履行情况酌减相关物业费用后，判令毕连雪支付诉争期间内物业费7073.43元和公摊电费711.09元并无不当。综上所述，毕连雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由毕连雪负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 硕二〇二一年四月二十六日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖