河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2249号上诉人（原审原告）：王蕊，女，汉族，1982年6月16日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：谢飞，河南鼎新律师事务所律师。上诉人（原审原告）：师红州，男，汉族，1978年10月29日出生住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：谢飞，河南鼎新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市盛轩置业有限公司，住所地南阳市中州路59号。法定代表人：田旗浩，任公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘翔，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌，河南大为律师事务所律师。上诉人师红州、王蕊因与被上诉人南阳市盛轩置业有限公司（以下简称盛轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2021）豫1303民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人师红州、王蕊的委托诉讼代理人谢飞及被上诉人南阳市盛轩置业有限公司的委托诉讼代理人王萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师红州、王蕊上诉请求：1、请求依法查清事实后改判支持上诉人的诉讼请求（即依法判令被告返还原告房屋面积误差部分房价款、交易服务费、测绘费、中央空调费54334.188元，违约金暂计至立案之日17148.55元，利息以54334.188元为基数，自2021年1月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款付清之日止）或撤销原判，发回重审。（不服金额17210.13元）2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、基本事实认定不清。交易服务费和测绘费均系被上诉人直接收取的，属于《商品房买卖补充协议》内容，该费用收取并没有任何依据，且庭审中被上诉人也无任何证据能够证明该费用系委托收取的。一审判决错误认定上述费用均涉及代收缴费问题,并非原、被告之间单一的《商品房买卖合同》法律关系,没有任何依据，属基本事实认定不清，依法应发回重审。二、关于逾期支付违约金。（一)关于起算时间上诉人认为应从合同签订之日起算，具体理由如下:第一，上诉人签订合同的之前已付了全款。被上诉人长期占用上诉人支付款项,不按照合同签订日期显示公平。第二，以起诉之日计算明显违背社会公平原则相悖。一审判决主张以起诉之日计算,按此逻辑，上诉人虽一直催要，只要没有起诉,违约金就不能起算，该观点的直接结论是“强势的开发商违约不退款时间越久其损失越小”,这明显是违背公平原则的悖论。而实际情况是，上诉人在一直在向被上诉人主张权利，在一直设法讨回自己的面积差部分损失,长期多次去被上诉人办公室交涉,故一审判决仅支持自起诉日计算明显不当。(二）关于违约金标准，第一，上诉人主张的违约金标准具有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号之一）第十三条之规定“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失数额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款规定了违约金计算标准，而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发[2003]251号第三条明确规定了逾期贷款罚息的计算办法为“贷款利率水平加收30%-50%”。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2020]17号之一）第十八条也规定了未约定违约金情况下逾期付款违约金的计算办法，与上述文件同。故，一审判决仅仅以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金明显适用法律错误。南阳市盛轩置业有限公司辩称，一、交易服务费和测绘费由房管局收取，答辩人只是根据补充协议代收代缴上述费用，上述费用上缴之后还未统一结算和退费。故答辩人不是退还上述费用的义务人。二、面积差是房产建设中的常态，出现面积差不应视为答辩人违约。本案中，双方在《商品房买卖合同》第五条有约定，出现面积差时按照双方约定单价据实结算，多退少补。上诉人请求支付利息本身就违反约定，不应支持，一审判决按照公平原则判决答辩人按照LPR支付利息损失，公平合理。王蕊、师红州向一审法院起诉请求：1、依法判令盛轩公司返还王蕊、师红州房屋面积误差部分房价款、交易服务费、测绘费、中央空调费共计54334.188元，违约金17148.55元（暂计至起诉之日），并自2021年1月15日起以54334.188元为基数按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计付违约金至欠款付清之日止。（至起诉日暂合计为71482.74元）；2、依法判令本案诉讼费用由盛轩公司承担。一审法院认定事实：2016年6月11日，王蕊、师红州（××）与盛轩公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：16895675）一份。该合同的主要内容如下：“一、项目建设依据出卖人以出让方式取得位于南阳市××路与广场××交叉口编号为01101140024000的地块的土地使用权。国有土地使用证为2014-00420。该地块土地面积为12557.1平方米，规划用途为批发零售用地．住宅用地，土地使用年限详见附件四。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名梅溪新天地1#（-3-25层）商住楼。建设工程规划许可证号为2015-73，施工许可证号为411300201512030101。第二条商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为南阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2015056。第三条××所购商品房的基本情况××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的：卧龙区中州路与广场南街交叉口1幢2单元18层1803号房，户型为三室二厅。该商品房的用途为成套住宅属钢混结构，层高为3米，建筑层地上25层，地下3层。该商品房阳台是封闭式【见附件三】。该商品房合同约定建筑面积共127.26平方米，其中套内建筑面积98.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.76平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款出卖人与××约定按上述第1种方式计算该商品房价款：1、建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5627元，总金额人民币柒拾壹万陆千零玖拾贰元整。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，按双方约定的单价据实结算，多退少补”。第二十一条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按上述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。出卖人：加盖盛轩公司及法定代表人熊天怀印章委托代理人：韩勇坤签字并加盖印章××：王蕊、师红州签字并加盖印章2016年6月11日签于盛轩公司。”。2016年6月11日，双方还签订了《商品房买卖补充协议》。该协议约定：“第二条房屋其他价款1除合同第四条约定的价款外，××还应及时缴纳以下费用a、专项维修资金；b、契税；c、办证费；d、测绘费；e、按照国家规定其他应由××承担的税、费。上述收费项目或标准发生调整的，××按照新标准缴纳或补足相关费用，出卖人不承担责任（具体费用标准以有关部门实收为准，多退少补）。2、缴纳与该商品房有关的初装费用（沼气、暖气、有线电视）；3、××委托出卖人代缴上述税、费，产生滞纳金及其他法律后果的，应自行承担。第五条：面积差异处理及价款结算合同约定的商品房面积实测后。实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生差异的，××应在接到出卖人通知之日起7日内结清面积差价款；××未按约定履行义务的，应按面积差价款金额的日千分之五支付违约金，且出卖人不承担协助办理《房屋所有权证》义务。第十一条：本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效，《商品房买卖合同》约定与协议不一致的，以本协议为准。出卖人：加盖盛轩公司及法定代表人熊天怀印章委托代理人：韩勇坤签字并加盖印章××：王蕊、师红州签字并加盖印章2016年6月11日签于盛轩公司。”。2016年3月7日，王蕊、师红州按127.26平方米的房屋面积向盛轩公司交纳了涉案房屋的后期费用共计32337元。其中，按190元／㎡交纳了中央空调初装费24179元；按3元／㎡交纳了交易服务费382元，按3.6元／㎡交纳了测绘费458元。另查，本案涉案房屋已交付给王蕊、师红州。2020年6月16日，南阳市自然资源和规划局为王蕊、师红州办理了该房屋的《不动产权证书》（证号：豫2020南阳市不动产权第0016130号），显示：房屋建筑面积117.93㎡。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方于2016年6月11日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定该商品房合同约定建筑面积共127.26平方米，然《不动产权证书》载明该房屋建筑面积为117.93㎡。也即《不动产权证书》载明的房屋建筑面积小于双方合同约定的建筑面积9.33㎡。双方约定的房屋单价为5627元／㎡，故房款差价为52499.91元。根据《商品房买卖合同》第五条约定：“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，按双方约定的单价据实结算，多退少补。”《商品房买卖补充协议》第五条：“面积差异处理及价款结算合同约定的商品房面积实测后。实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生差异的，××应在接到出卖人通知之日起7日内结清面积差价款；××未按约定履行义务的，应按面积差价款金额的日千分之五支付违约金。”由此不难看出，本案双方签订的两份协议中对于产权登记面积小于合同约定面积情形下何时退款、如何承担违约责任并无明确约定。因双方对于发生面积差异时何时退款未进行约定，故王蕊、师红州主张盛轩公司逾期付款没有合同依据。鉴于盛轩公司当庭表示同意退款，在王蕊、师红州未提供证据证实其向盛轩公司催要过上述款项的情况下，本案以王蕊、师红州2021年1月15日起诉主张权利之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算王蕊、师红州的损失为宜。关于王蕊、师红州请求盛轩公司退还交易服务费、测绘费、中央空调初装费的问题，因交易服务费、测绘费均涉及代收代缴问题，并非原、盛轩公司之间单一的《商品房买卖合同》法律关系，故该两项费用在本案中暂不作处理。而中央空调初装费由盛轩公司直接收取、管理和支配，对于因面积差异多收取的1772.7元盛轩公司应予以退还。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百一十条、第五百一十一条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、南阳市盛轩置业有限公司于判决生效后十日内向王蕊、师红州返还差额房款52499.91元和中央空调初装费1772.7元，合计54272.61元及利息。（利息以54272.61元为基数，自2021年1月15日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）。二、驳回王蕊、师红州的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费794元，由南阳市盛轩置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了录音光盘一份，拟证明上诉人曾向被上诉人主张过差价款。被上诉人的质证意见为：不属于新证据，录音内容中说话的主体和对应关系无法核实，对其证明方向有异议，其并不能证明上诉人向证明的目的，双方对面积差的处理有约定就应该从约定。本院认为，该录音文件中存在多个声音主体，无法查明说话人的具体身份，即使录音属实，也不能证明上诉人起诉前曾主张差价款的利息。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、交易服务费和测绘费是否应当由被上诉人退还？2、原判关于利息的起算时间以及计算标准的认定是否正确？关于交易服务费和测绘费是否应当由被上诉人退还的问题。本案中，双方签订的《房屋买卖补充协议》明确约定，该两项费用由被上诉人代收代缴，以有关部门实收为准，多退少补。被上诉人称该部分费用统一缴纳给有关部门后，尚未进行结算，目前无法根据上诉人应缴数额进行多退少补，上诉人一方也未能提供证据证实该部分费用已经相关部门结算完成。故上诉人可等有关部门对上述费用统一结算、退费后再行主张，上诉人的该上诉理由不能成立。关于原判利息起算时间以及计算标准的认定是否正确的问题。本案中，双方在签订的《商品房买卖合同》第五条中对面积差异有明确约定，即“以产权登记面积为准，按双方约定的单价据实结算，多退少补”。根据该约定，上诉人主张对面积差价款计付利息并无合同依据，一审法院在上诉人起诉之后，考虑上诉人实际遭受损失的情况，按照贷款市场报价利率支持资金占用期间的利息费用，在利息的起诉时间上并无不当。另外关于利息的计算标准问题，上诉人提供的法律依据是针对××逾期付款的情形，与本案处理面积差价款并非同一事项，且上述损失计算标准仅为“可以参照”的标准，并非一定要按照该标准计算。原审法院根据本案情况，适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息并未违反法律规定，该标准并无不当。上诉人的上诉理由亦不能成立。综上所述，师红州、王蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231元，由师红州、王蕊负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二一年四月二十九日法官助理周罡书记员李壮壮