新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终821号   上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆万国恒业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放北路299号5楼1号。   法定代表人：赵小菡，新疆万国恒业投资有限公司董事长。   委托诉讼代理人：马骁骧，新疆法库律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王春艳，新疆法库律师事务所律师。   上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆福连城投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市民主路158号17楼1707室。   法定代表人：李建星，新疆福连城投资有限公司执行董事。   委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭磊，新疆金天信律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐祥盛超越商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放北路299号仁和时尚春天百货9楼。   法定代表人：邓亚丽，乌鲁木齐祥盛超越商贸有限公司执行董事。   委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭磊，新疆金天信律师事务所律师。   原审被告：葛洪波，男，1972年9月12日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。   委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭磊，新疆金天信律师事务所律师。   原审被告：周伟，女，1972年11月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭磊，新疆金天信律师事务所律师。   上诉人新疆万国恒业投资有限公司（以下简称万国恒业公司）因与上诉人新疆福连城投资有限公司（以下简称福连城公司）、被上诉人乌鲁木齐祥盛超越商贸有限公司（以下简称祥盛公司）、原审被告葛洪波、周伟房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万国恒业公司的委托诉讼代理人马骁骧、王春艳，上诉人福连城公司、被上诉人祥盛公司、原审被告葛洪波、周伟的委托诉讼代理人姚永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   万国恒业公司上诉请求，1.撤销（2020）新0102民初3863号民事判决书第二项，改判为福连城公司支付万国恒业公司租金125万元；2.撤销（2020）新0102民初3863号民事判决书第六项，改判为祥盛公司、福连城公司就欠付的125万元租金向万国恒业公司承担共同给付责任。事实和理由：一、福连城公司应向万国恒业公司支付租金125万元，而非一审法院认定的100万元。1.福连城公司关于涉案租赁场地二层的实际撤场时间为2020年10月1日，故关于二层其实际承租截止时间为2020年10月1日，并非一审法院认定的合同解除时间2020年9月24日。故福连城公司应依照《补充合同》第二条约定向万国恒业公司支付此期间欠付的租金。2.一审法院因疫情酌情对福连城公司2020年7月16日至2020年9月16日期间租金减半计算不妥。一是因万国恒业公司系民营企业，承担了疫情期间所有员工的工资、社保等开支，承担的社会负担更重。二是万国恒业公司作为兼并企业，一直负担着290名退休人员的工资、暖气费等费用；三是涉案租赁场地一直处于银行抵押状态，每月需支付银行贷款利息。故请求二审法院慎重考虑减免租金问题。二、祥盛公司与福连城公司均为陕西滔搏体育商贸有限公司（以下简称滔搏公司）旗下企业，系关联公司。万国恒业公司在一审庭审中提交的涉案租赁场地购买物品消费小票显示祥盛公司在收取消费者款项，说明祥盛公司系实际承租人。租赁公司履行期间，祥盛公司多次以自身名义对承租场地相关事宜以函件形式与万国恒业公司交涉过，租赁场地商户的《撤柜申请函》，租赁场地的物业费、暖气费、空调费都是由祥盛公司缴纳的。故祥盛公司系涉案承租场地的实际承租人，应当与福连城公司就欠付的125万元租金承担共同给付责任。   福连城公司辩称，因万国恒业公司以虚假面积的产权证与我公司签订《房屋租赁合同》构成合同欺诈，我公司不应支付万国恒业公司租金。   祥盛公司辩称，《房屋租赁合同》是万国恒业公司与福连城公司签订的，我公司只是代付过一些款项，没有实际使用过房屋，不应承担共同给付责任。   葛洪波、周伟陈述，同意福连城公司与祥盛公司的答辩意见。   福连城公司上诉请求：1.撤销（2020）新0102民初3863号民事判决书第一、二、三、四、五项，驳回万国恒业公司对福连城公司的诉讼请求；2.撤销（2020）新0102民初3863号民事判决书第七项，判令万国恒业公司退还保证金225万元、退还租金5,391,631.08元、承担保全费1,855元和诉讼保全责任费用13,334.96元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。万国恒业公司隐匿涉案场地包括已分割给工商银行产权面积负一层至第四层共704.95平方米（每层140.99平方米）、已转让德克士公司产权面积第一层399.74平方米、虚报扩建面积，提交虚假材料办理登记面积严重虚假的产权证书，违法事实清楚、证据确凿充分，万国恒业公司提供虚假面积的产权证书与福连城公司签订房屋租赁合同已经构成合同欺诈，应认定为无效或由福连城公司提起撤销或者变更。二、一审法院违反法律程序。福连城公司对乌鲁木齐市自然资源局和万国恒业公司向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院提起行政诉讼，要求对万国恒业公司对租赁房屋负一层至第八层的面积进行更正登记；福连城公司对万国恒业公司另行提起房屋租赁合同纠纷，要求判令变更福连城公司与万国恒业公司签订的《房屋租赁合同》租赁面积和租金标准，上述二案均在审理过程中，福连城公司以此为由申请中止本案审理，一审法院不同意中止审理错误，本案应当依法中止审理。   万国恒业公司辩称，1.万国恒业公司与福连城公司的房屋租赁合同合法有效。万国恒业公司合法取得涉案房屋及房屋所有权证，租赁合同明确写明整层出租涉案房屋的负一层、二层，一层的租赁面积除德克士公司、八点半超市占用的面积，租金并非以面积进行计价确定。万国恒业公司不存在欺诈行为，福连城公司一直在依照合同约定支付租金，未对租金金额提出异议。租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，不存在可变更或可撤销的情形。2.万国恒业公司无需向福连城公司返还225万元保证金。万国恒业公司未收到福连城公司支付的保证金，且《租赁合同》第五条第四款明确约定保证金为零元。福连城公司未能提供充足的证据证明万国恒业公司收到保证金，应当承担举证不能的法律后果。3.一审法院案件审理程序合法。福连城公司提起的行政诉讼与民事诉讼与本案争议焦点不大，并且万国恒业公司在一审审理过程中，对面积及租金金额提出了抗辩和反诉，故本案无需中止审理。   万国恒业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除万国恒业公司与福连城公司于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》及2019年12月30日签订的《补充合同》；2.请求判令福连城公司、祥盛公司支付租金125万元（二层的租赁期间自2020年4月1日至2020年9月30日）；3.请求判令福连城公司、祥盛公司支付物业费238,464.15元、暖气费116,726.06元、水电费88,546.71元；4.请求判令福连城公司及葛洪波支付装修补偿款625,000元；5.请求判令福连城公司承担违约金255万元；6.请求判令福连城公司将一层至负一层之间所开楼梯恢复原状（或经鉴定后福连城公司承担恢复费用，现暂定25万元）并承担恢复期间租金损失328,767元；7.请求判令福连城公司、葛洪波、周伟、祥盛公司承担本案的诉讼费、保全费、律师代理费5万元、诉责险4,000元；8.请求人民法院判令葛洪波、周伟对以上第2、3、4、5、6、7项诉讼请求承担连带责任。审理过程中，万国恒业公司申请撤回了请求判令福连城公司、祥盛公司支付物业费238,464.15元、暖气费116,726.06元、水电费88,546.71元，福连城公司将一层至负一层之间所开楼梯恢复原状（或经鉴定后福连城公司承担恢复费用，现暂定25万元）并承担恢复期间租金损失328,767元的诉讼请求。   福连城公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令万国恒业公司退还保证金225万元；2.请求判令万国恒业公司退还租金5,391,631.08元；3.请求万国恒业公司支付保全费1,855元、诉讼保全责任险费用13,334.96元。   一审法院认定事实：坐落于天山区解放北路299号1栋负一层、一层、二层，面积分别为1841.69平方米、2140.62平方米、2134.04平方米房屋，系万国恒业公司单独所有。   2017年11月27日，万国恒业公司与福连城公司签订房屋租赁合同。约定万国恒业公司将位于乌鲁木齐市天山区解放北路299号负一层、第一层、第二层房屋出租于福连城公司。负一层面积为1441.69平方米，第一层面积为1730平方米（其中，不包括东门8点半超市面积），第二层面积为2134.04平方米，合计面积为5305.73平方米（具体面积以房产证登记面积为准）。负一层、一层租赁期限为2018年10月15日至2028年10月14日；第二层为2018年1月1日至2027年12月31日。租金总额为850万元，原年租金为900万元，因福连城公司要求，万国恒业公司同意每年减免租金50万元，如遇福连城公司经营不善等原因再次提出异议，福连城公司将每年减免的50万元租金无条件累加退还万国恒业公司。福连城公司承担以下费用：1.物业管理费每月每平方米5元，按年向万国恒业公司支付，支付时间等同于租金交纳时间。2.水电费按万国恒业公司每月提供的抄表数予以交纳，采暖费按同期政府相关规定代收代缴。3.中央空调费用制冷期每平方米30元，制冷期为4个月。4.出租房屋时现状为空置房屋，福连城公司租赁后，因经营性质发生变化，由此产生的装修和二次消防设备设施改装及验收费用均由福连城公司自行承担负责。5.房屋出租之前，万国恒业公司已安装的设备设施由万国恒业公司负责维修，福连城公司安装的设施设备、消防设施由福连城公司负责维护维修，因二次装修消防不达标，由福连城公司负责，费用自理。福连城公司因经营高端全品店，需在一楼正门右手侧做直通负一层旋转楼梯使用，万国恒业公司原则上同意该请求，改装费用及规划设计方案由福连城公司负责，如福连城公司未开设阿迪或耐克高端全品店，则万国恒业公司不同意做旋转楼梯，若楼梯已做好，则福连城公司在30日内予以恢复原样。若福连城公司正常开设，十年合同到期后，由福连城公司负责恢复原样。福连城公司有下列情形之一的，万国恒业公司有权解除合同：1.未经同意改变用途；2.未经同意拆改变动房屋结构；3.损害承租房屋，未在催告后合理期限内修复；4.存放危险物品或进行违法、犯罪活动；5.逾期未缴纳各项费用达2万元的；6.拖欠房租累计15天以上；7.违反合同第七条第4款规定，未按时恢复原状的。万国恒业公司不能提供约定的房屋应支付福连城公司合同租金总额的20％的违约金，并对超出违约金以外的损失进行赔偿，违反约定提前收回房屋，应按照合同总租金的20％支付违约金。租赁期间，福连城公司有下列行为之一，万国恒业公司有权终止合同，收回房屋，福连城公司按照合同租金总额的20％支付违约金，若支付的违约金不足以弥补损失，则还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1.未经同意改变用途；2.未经同意拆改变动房屋结构；3.损害承租房屋，未在催告后合理期限内修复；4.存放危险物品或进行违法、犯罪活动；5.逾期未缴纳各项费用达2万元的；6.拖欠房租累计15天以上；7.违反合同第七条第4款规定，未按时恢复原状的。在租期内，福连城公司逾期缴纳租金及费用的，每逾期一日，则按照日租金的2倍支付违约金，超过15日的，有权解除合同。在租赁期内，福连城公司未经同意，擅自退租，应支付合同租金总额的20％向万国恒业公司支付违约金。   该合同附表列明了房屋的租金金额，负一层、一层3171.69平方米租金为：2018年8月15日前交纳2018年10月15日至2019年10月14日租金600万元；2019年8月15日前交纳2019年10月15日至2020年10月14日租金600万元；2020年8月15日前交纳2020年10月15日至2021年10月14日租金630万元……10年租金合计63,747,871元。制冷费为：2018年8月15日前交纳2018年10月15日至2019年10月14日制冷费95,150.7元；2019年8月15日前交纳2019年10月15日至2020年10月14日制冷费95,150.7元；2020年8月15日前交纳2020年10月15日至2021年10月14日制冷费95,150.7元……10年制冷费合计951,507元。二层2,134.04平方米租金为：2017年9月30日前交纳2018年1月1日至2018年12月31日租金150万元；2018年9月30日前交纳2019年1月1日至2019年12月31日租金250万元；2019年9月30日前交纳2020年1月1日至2020年12月31日租金250万元……10年租金合计2,400万元。制冷费为：2017年9月30日前交纳2018年1月1日至2018年12月31日的制冷费64,021.2元；2018年9月30日前交纳2019年1月1日至2019年12月31日的制冷费64,021.2元；2019年9月30日前交纳2020年1月1日至2020年12月31日的制冷费64,021.2元……10年制冷费合计640,212元。   2019年11月1日，万国恒业公司以公证方式向福连城公司发出催款通知书。载明：福连城公司应于2019年8月15日前支付租金600万元，已经逾期78日，应于2019年9月30日前支付租金250万元，已经逾期32日。欠付租金行为，已达到约定的解除合同条件。万国恒业公司于2019年10月16日曾致函福连城公司于2019年10月30日之前结清全部租赁合同项下的所欠租金。但至今分文未付。按照约定，应负担违约金3,002,739.72元，鉴于双方友好合作基础，现再次通知声明如下：请福连城公司于2019年11月10日前一次性缴纳所欠租金负一楼、一楼600万元，二楼250万元，合计金额850万元，违约金3,002,739.72元，总计11,502,739.72元，届时如未履行，将采取司法程序解决争端。   2019年11月11日，万国恒业公司以公证方式向福连城公司发出《解除合同通知书》。载明：福连城公司应于2019年8月15日前支付负一层、一层租金600万元，但至今未付，已经逾期88日。应于2019年9月30日前支付二层租金250万元至今未付，已经逾期42日。福连城公司构成违约，已达到解除合同的条件。之前，万国恒业公司于2019年10月16日及2019年11月1日，致函通知福连城公司于2019年10月30日之前结清全部所欠租金，但分文未付。按照合同约定，福连城公司应承担20％的违约金，即15,549,574.2元。通知声明事项如下：1.收到解除合同通知书3日内，将占用负一层及一层期间的租金427,397.26元（2019年10月15日至2019年11月10日）及15,549,574.2元违约金交万国恒业公司财务部。2.鉴于2019年10月16日、2019年11月1日曾先后两次发送催款通知书的基础，如再不采取任何弥补工作，将按照2017年11月27日租赁合同第五条第二款约定要求返还减免的每年50万元的租金，在收到该解除通知书三日内，将上述两年累加款100万元交万国恒业公司。3.在不损害房屋主体及装饰装修的情况下，在2019年11月17日之前搬离负一层及一层租赁场地，在2020年1月7日前迁离二层租赁场地并完好的将租赁场地返还万国恒业公司。由于拖欠租金行为，导致我公司已无法正常运营，届时，如停门歇业造成的商户损失均由贵公司承担。   2019年12月30日，万国恒业公司与福连城公司签订补充合同。约定：经三方协商同意，就双方于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》进行补充。1.同意将原合同二楼租期变更为至2020年12月31日止；该二楼自2020年1月1日至2020年12月31日止的租赁期间，付款方式变更为按季度交纳，提前一个月支付（其中第一季度租金除外，按照补充合同约定的时间支付）。2.福连城公司在二楼租赁期间，万国恒业公司有权对外招租。福连城公司需配合万国恒业公司对二楼招租，并在2020年10月1日前将二楼交还（于2020年10月1日前向万国恒业公司发出交付通知即视为交还），因原合同已经给予福连城公司三个月装修期，福连城公司交付的最后一个季度（即2020年10月1日至2020年12月31日期间）租金作为福连城公司提前终止二楼租赁时间而对万国恒业公司的补偿；即福连城公司实际租赁使用二楼的截止时间为2020年9月30日。3.本补充合同未涉及部分按原合同相关约定履行。4.福连城公司承诺，所租赁的一楼及负一楼场地应付2019年10月15日至2020年10月14日期间租金600万元及二楼场地应付季度2020年1月1日至2020年3月31日租金62.5万元需于本补充合同签订后当日支付。5.如福连城公司按照前述第4条约定时间向万国恒业公司支付全部租金662.5万元，万国恒业公司同意并承诺不再追究福连城公司的任何违约责任，包括但不限于放弃2019年11月1日《催款通知书》中所载明的福连城公司应支付的违约金3,002,739.72元、本补充合同约定的变更原合同事项的责任以及原合同约定的其他任何违约责任等，即本补充合同生效之日，福连城公司就原合同之前的任何违约事项的任何违约责任均不再承担任何违约责任及其他任何法律责任。万国恒业公司承诺，万国恒业公司违反上述承诺，导致福连城公司损失的，万国恒业公司同意就福连城公司的全部损失向福连城公司赔偿。6.福连城公司同意关闭其所租赁的负一层临街对外出入口，如需再开该入口，所需安保人员由福连城公司负责配置，并负担费用。7.为保证本补充合同的履行，就本补充合同所约定的二楼的2020年度租金（共计250万元，每季度支付62.5万元）支付事宜，葛洪波自愿作为福连城公司的连带责任保证担保人（葛洪波仅就该二楼的2020年度租金履行支付事宜作为担保人，对于原合同及本补充合同的其他任何事项不承担任何担保责任），保证期限至本补充合同约定的二楼租赁期限届满之日起两年。8.本补充合同自三方签章之日起成立，自福连城公司按本补充合同第四条的约定将全部租金支付至万国恒业公司账户之日生效……该合同由万国恒业公司签章及法定代表人李建星签字确认，由福连城公司签章及法定代表人赵小菡签字确认，周伟称，其在该合同签字系代葛洪波签字确认。双方签订补充协议后，福连城公司按照补充协议向万国恒业公司缴纳了负一层、一层2019年10月15日至2020年10月14日的租金600万元，及二层2020年1月1日至2020年3月31日的租金62.5万元。   2020年3月8日，万国恒业公司向福连城公司发出复工及租金、物业费减免的函告。载明，因疫情影响，同意减免负一楼、一楼一个月的租金及物业管理费；同意二楼提前退租的要求并依据补充合同第二款，将涉及租赁使用二楼的交房截止日期提前至2020年6月30日（房屋租金和物业管理费交至2020年9月30日），其他内容均按补充合同第二款内容执行。2020年3月14日，万国恒业公司向福连城公司发函。载明：因受疫情影响，万国恒业公司已拿出最大诚意，作出了最大限度地租金及费用减免，并于3月8日函告福连城公司，希望不要借疫情一再提出不切实际无理诉求。希望双方严格履行双方合同。   2020年4月3日，万国恒业公司向福连城公司发出催款通知书。载明，福连城公司应于2020年2月29日前支付万国恒业公司二层2020年4月1日至2020年6月30日的租金625,000元，物业费64,021.2元。2020年4月14日，福连城公司向万国恒业公司发出关于解除《房屋租赁合同》及其补充协议的函。载明：因疫情影响，对福连城公司继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》已经构成不可抗力。根据合同法第九十四规定，当事人可解除合同。为此，根据双方合同第九条约定及第十三条约定，福连城公司特向万国恒业公司通知如下：1.自2020年5月1日起，依法解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，且不承担任何责任。2.返还交纳的225万元保证金；3.返还已经缴纳尚未使用房屋期限的租金。如万国恒业公司接到本函之日起15日内对上述通知事项未作出书面回复，视为同意解除《房屋租赁合同》及《补充合同》和本函上述其他通知事项。为免歧义，本函所述内容及已经（或即将）实施的行动，均系福连城公司在疫情影响下采取的全面自救请求，不可视为构成违约或作为向福连城公司主张滞纳金、违约金的理由。2020年4月27日，万国恒业公司以公证形式向福连城公司发出复函。载明：因受疫情影响，万国恒业公司主动减免租金，且政府亦出台了优惠政策，鼓励企业复工复产，福连城公司以疫情为借口要求解除合同，令人不解。其不同意解除《房屋租赁合同》及补充合同，福连城公司采取的不当违法行为严重影响商场运营，如执意解除合同，将按合同约定追究违约责任。另，福连城公司擅自将营业时间调整为早12时至晚8时30分，任意拉闸、随意撤货柜行为，严重影响了整个商场的经营，给公司的商业形象造成严重损害，故通知立即恢复正常经营时间，消除影响，否则将保留采取进一步措施的权利。2020年9月21日，福连城公司收到万国恒业公司邮寄送达的《催款通知》，向福连城公司催收租金、物业费及制冷费合计1,617,878.28元。并要求福连城公司自2020年9月30日搬离二层场地。   本案审理中，万国恒业公司申请撤回了请求判令福连城公司、祥盛公司支付物业费238,464.15元、暖气费116,726.06元、水电费88,546.71元；福连城公司将一层至负一层之间所开楼梯恢复原状（或经鉴定后福连城公司承担恢复费用，现暂定250,000元）并承担恢复期间租金损失328,767元的诉讼请求。   另查明，福连城公司法定代表人李建星称，其仅是该公司名义法定代表人，公司实际经营管理人为葛洪波，现在为周伟。周伟称，其系案外人滔博公司新疆区负责人，福连城公司、祥盛公司系滔博公司下属企业，其于2018年11月开始负责新疆业务，其在2017年系葛洪波的助理。   一审法院认为，本案审理中，福连城公司以其已就案涉房屋证载面积提起更正登记行政诉讼，就案涉合同约定租赁面积及租金金额变更提起民事诉讼为由，申请中止本案审理。一审法院认为，福连城公司已就其中止审理所指向的租赁面积及租金标准这一实质问题在本案中提起抗辩，且据此提起了反诉，本案审理无需以福连城公司提起的行政诉讼、民事诉讼案件的审理结果为依据，其提起的此两项中止审理申请，不符合法定中止审理事由，一审法院不予准许。万国恒业公司与福连城公司签订的《房屋租赁合同》及补充合同系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同及补充合同是否应当解除及合同履行期间租金金额的核算；二、违约责任的认定；三、福连城公司要求退还租金是否具备事实及法律依据。   一、关于案涉租赁合同及补充合同是否应当解除及合同履行期间租金金额的核算。案涉租赁合同的当事人为万国恒业公司与福连城公司，祥盛公司、葛洪波并非合同当事人，一审法院对万国恒业公司要求祥盛公司负担给付租金的诉讼请求，要求葛洪波支付装修补偿费的诉讼请求不予支持。双方补充协议载明葛洪波系补充合同中的担保人，但葛洪波并未在补充合同签字确认，周伟称系代表葛洪波在补充合同签字，但万国恒业公司未出具葛洪波授权周伟签订补充合同的证据，万国恒业公司所述葛洪波系担保人的主张并无充分证据予以证明，周伟亦不是案涉合同的担保人，一审法院对万国恒业公司要求葛洪波、周伟负担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。   《中华人民共和国》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。万国恒业公司与福连城公司于2017年11月27日签订的租赁合同及于2019年12月30日签订的补充合同，系双方就案涉楼栋负一层、一层、二层租赁关系的有效约定。双方《房屋租赁合同》第九条第3款、第十二条第1款约定，福连城公司拖欠房租达15日以上，万国恒业公司有权解除合同。双方补充协议将二层的缴纳租金的方式变更为按季度提前一个月支付，按照补充协议约定，福连城公司应于2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年6月30日间的租金。2020年3月1日系疫情期间，2020年3月8日乌鲁木齐市全面复工复产，直至2020年5月6日万国恒业公司将福连城公司诉至法院，福连城公司亦未按约交纳二层房屋租金。其拖欠租金的时间已远超双方约定的拖欠租金时限上限，万国恒业公司有权解除案涉租赁合同及补充合同。2017年11月27日双方签订租赁合同以来，福连城公司多次未按约定交付租金，存在频繁违约行为。2019年11月11日，万国恒业公司即向福连城公司发出解约通知，后经双方协商，万国恒业公司做出妥协让步，与福连城公司签订补充合同，对二楼租赁期限及交纳租金方式作出变更，并放弃追究之前福连城公司的违约责任。2020年1月底至3月8日，疫情期间，万国恒业公司主动减免1个月的房租及物业费，但福连城公司仍拒付房租，并在万国恒业公司无过错的情况下于2020年4月14日提出解除合同主张。综合考量福连城公司频繁逾期缴纳租金违约的事实，其行为对双方继续履行合同构成极大障碍。庭审中，福连城公司表示，其继续履行合同的条件为双方重新确定租赁面积、确定房屋租金，返还已交纳的租金，其该主张无事实及法律依据，福连城公司的行为表明，其已无意继续按照双方约定履行合同。综上，一审法院对万国恒业公司要求解除《房屋租赁合同》及《补充合同》的诉讼请求予以支持。2020年9月21日，万国恒业公司提出变更诉讼请求申请，要求解除租赁合同及补充合同，一审法院于2020年9月24日向福连城公司送达了变更后的起诉状，一审法院确认双方于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》及于2019年12月30日签订的《补充合同》的解除时间为2020年9月24日。福连城公司欠付万国恒业公司第二层2020年4月1日至2020年9月24日的租金未付，按照合同约定期间租金金额为1,208,333元（250万元÷4个季度×2个季度-250万元÷4个季度÷3个月÷30天×6天）。福连城公司抗辩，受疫情影响，应至少为其减免2个月的租金。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。综合考量疫情影响，一审法院酌定2020年7月16日至2020年9月16日期间的减半计算，期间租金金额为416,666.7元（250万元÷12个月×2个月），减免金额为208,333元，经减免2020年4月1日至2020年9月24日的租金应为100万元（1,208,333元-208,333元）。福连城公司应向万国恒业公司支付该租金费用。双方补充合同第二条约定，万国恒业公司在原合同中给予福连城公司3个月的装修期，福连城公司应交付的2020年10月1日至2020年12月31日间的租金作为对福连城公司提出的提前终止二楼租赁时间的补偿。按照该条约定，福连城公司应向万国恒业公司支付一个季度的租金作为装修免租期补偿款，故一审法院对万国恒业公司请求判令福连城公司支付装修补偿款625,000元的诉讼请求予以支持。福连城公司已交纳负一层、第一层租金至2020年10月14日，但福连城公司并未将该二层房屋返还于万国恒业公司，故万国恒业公司现无需向福连城公司返还未到期的租金。福连城公司要求退还保证金225万元，双方合同未约定租赁保证金，且福连城公司亦未举证其已向万国恒业公司交纳该保证金，一审法院对其请求退还保证金225万元的诉讼请求不予支持。   二、关于违约责任的认定。2019年12月30日双方签订的补充合同约定的免除福连城公司违约责任，系对福连城公司在双方补充合同生效之前违约责任的免除，针对双方签订补充协议之后福连城公司出现的违约行为，其仍应负担违约责任。因福连城公司的频繁违约行为，导致双方合同解除，福连城公司应向万国恒业公司支付违约金。双方合同约定，逾期支付租金的违约金为日租金的2倍；因福连城公司违约导致合同解除，福连城公司应按照合同租金总额的20％支付违约金。根据双方合同约定，负一层、一层租期为10年，剩余租期逾8年，二层租期至2020年9月30日，双方合同尚有大部分内容未予履行，万国恒业公司签订租赁合同的可期待租金收益大部分未予实现，福连城公司主张按照合同约定年租金850万元的百分之三十给付违约金，远远低于双方合同约定标准，255万元的违约金亦不明显高于其实际遭受的损失，一审法院对其要求福连城公司支付违约金255万元的诉讼请求予以支持。万国恒业公司为实现本案债权而采取保全措施支出的保全申请费5,000元系其损失，福连城公司应当予以承担。双方合同未约定因诉讼产生的律师费、诉责险费由违约方承担，且该两项费用并非必然产生的实际损失，故对万国恒业公司主张律师费5万元、诉责险费4,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。   三、关于福连城公司要求退还租金是否具备事实及法律依据。根据合同的约定，可以证实租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，且在合同中注明双方租赁合同不包括一层东门八点半超市的面积，案涉三层房屋均办理有合法有效的不动产证，证载面积符合双方合同约定的租赁面积。双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的租金数额，合同签订后，万国恒业公司依照合同约定交付该特定房屋，福连城公司占用使用逾两年均未提出任何异议。且根据双方庭审陈述及福连城公司出具的租赁合同，双方就案涉房屋在签订本案所涉合同之前，双方即已形成多年的租赁合同关系，福连城公司作为法人民事主体，其有能力、有条件在签订案涉合同时对承租的房屋面积进行准确测算及判断，福连城公司在自身违约被起诉时方提出重新确定承租面积的主张，其该主张违反双方合同约定，背离双方履约实际，违背诚实信用原则，无事实及法律依据，一审法院对其该主张不予采纳，对其要求退还租金5,391,631.08元的诉讼请求不予支持。福连城公司提起反诉，支出保全费、诉讼保全责任险费用均系因其因自身违约而支出，一审法院对其要求万国恒业公司支付保全费、诉讼保全责任险费用的诉讼请求不予支持。遂判决：一、解除万国恒业公司与福连城公司于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》及于2019年12月30日签订的《补充合同》，解除时间为2020年9月24日；二、福连城公司支付万国恒业公司租金100万元；三、福连城公司支付万国恒业公司装修补偿费625,000元；四、福连城公司支付万国恒业公司违约金255万元；五、福连城公司支付万国恒业公司保全申请费5,000元；六、驳回万国恒业公司的其他诉讼请求；七、驳回福连城公司的全部诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   万国恒业公司提交，第一组证据：乌鲁木齐市中信公证处（2020）新乌中信证内字第7858号公证书、撤场申请，拟证明：2020年9月30日，福连城公司从承租的二楼撤场，2020年12月28日从负一层、一层撤场。结合双方签订的补充协议第二条约定，关于二层的合同终止时间为2020年9月30日，关于负一层、一层的合同终止时间为2020年12月28日。福连城公司对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为合同终止的时间应当是一审判决认定的2020年9月24日。其公司在2020年9月27日之前就提出过撤场申请，因对方不同意，才在2020年9月27日再次提出。另外，公证书所证明的是双方设施设备移交的清单，与合同何时终止无关。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该组证据不能证明双方合同解除的时间，且万国恒业公司在上诉意见中并未对一审法院认定的合同解除时间提出异议。   第二组证据：福连城公司、祥盛公司、祥盛公司第一分公司就“安保屡次报警事件”、“关于卖场设备环境未解决事项”、“关于仁和楼梯口装修污染卖场事项”等合同履行过程的问题向万国恒业公司发的三份函，祥盛公司第一分公司与乌鲁木齐山泽行户外用品有限公司就签约品牌“仁和木林森”的联销合同，祥盛公司第一分公司向万国恒业公司交纳保洁费用的交通银行电子回单、新疆增值税专用发票，拟证明：祥盛公司是涉案房屋的实际承租人，也系福连城公司的关联公司，应对福连城公司的债务承担共同给付责任。福连城公司对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为祥盛公司与一些品牌商签订联销合同是正常的经营行为，经营中出现问题向万国恒业公司反映属正常现象，祥盛公司支付部分费用也是与福连城公司统一结算的问题，与万国恒业公司无关。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该组证据无法证实祥盛公司是涉案房屋的实际承租人。   第三组证据：乌鲁木齐市中级人民法院（2021）新01民终193号民事判决书，拟证明：福连城公司的关联公司滔搏公司与万国恒业公司之间的租赁合同纠纷案的争议焦点与本案相同，该房屋租赁合同被认定为合法有效，且收取租金不以面积计算，因此，万国恒业公司无需向福连城公司退还租金等费用。福连城公司表示尊重此份判决，但提出判决生效是因为很多事还未查清。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   第四组证据：乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105行初225、226、227号行政裁定书，拟证明：关于涉案房屋负一层、一层、二层的面积，福连城公司在水磨沟区人民法院提起行政诉讼被驳回起诉，一审法院未中止本案审理正确。福连城公司对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为其公司已提出上诉，行政裁定书还未生效。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   福连城公司提交，第一组证据：1.新疆万国企业投资（集团）有限公司收据一张。收据上记载：2017年12月1日，收到福连城公司交来的225万元保证金（此保证金系滔搏公司保证金置换转入）。收据上盖有万国恒业公司财务专用章，背面有“赵小菡”的签名；2.新疆仁和春天百货有限公司（以下简称仁和春天公司）房屋租赁合同一份。出租人（甲方）：仁和春天公司，法定代表人赵小菡。承租人（乙方）：葛洪波。签订日期：2012年6月11日。双方同意将2012年未使用完租金225万元抵作履约保证金；3.万国恒业公司、仁和春天公司专业版企业信用报告、仁和春天公司注销登记档案材料。拟证明：万国恒业公司收到福连城公司的保证金225万元，并实际占有该保证金。万国恒业公司对证据1提出，对收据上的印章的真实性认可，但对背面有“赵小菡”签名的真实性不认可，对该份证据的关联性和证明目的不认可。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据的第二页倒数第二行“待仁和春天公司将地下负一层物业移交时葛洪波补足履约保证金差额部分”，因此合同签订时保证金未足额支付，后有无支付不清楚。对证据3的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可。综上，万国恒业公司认为，万国恒业公司、福连城公司、仁和春天公司、葛洪波在法律上均为独立个体，福连城公司无有效证据证明保证金置换事实或者有关债权转让事实，无法证实保证金已实际支付万国恒业公司。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，因不能证明万国恒业公司收到该笔保证金，对关联性不予确认。   第二组证据：新疆万国房地产开发有限公司（以下简称万国房地产公司）与鑫天都体育用品商行、天都体育用品商行与安维英签订的房屋租赁合同各一份，大十字商业大厦房产档案，万国房地产公司兼并大十字商业大厦协议书，新疆德克士食品开发有限公司房产档案，万国房地产公司不动产登记信息，大十字商业大厦扩建加层图纸。拟证明：万国恒业公司以虚假面积的产权证与福连城公司签订《房屋租赁合同》，实际面积远小于产权证面积，构成合同欺诈。万国恒业公司对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为本案《房屋租赁合同》约定年租金金额，租金不是以面积为基数计算。福连城公司一直未对面积提出异议，反而在万国恒业公司起诉后以此为由进行抗辩，万国恒业公司不存在欺诈行为。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，因不能证明万国恒业公司的产权证面积虚假，对关联性不予确认。   第三组证据：福连城公司针对乌鲁木齐市水磨沟区法院作出的（2020）新0105行初225号至233号行政裁定书提出上诉的上诉状。第四组证据：福连城公司在乌鲁木齐市天山区人民法院起诉万国恒业公司，请求变更涉案房屋的租赁面部、租金的民事起诉状，本案在乌鲁木齐市天山区人民法院一审期间，福连城公司请求中止审理本案的申请书。拟证明：福连城公司与万国恒业公司关于涉案房屋面积、租金等争议问题还在人民法院审理过程中。万国恒业公司对两组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称未收到上述材料。本院对两组证据的真实性、合法性予以确认，因与本案诉争事实无关，对关联性不予确认。   第五组证据：滔搏公司出具的说明一份，落款时间：2021年3月26日，内容：2012年6月11日，葛洪波作为我公司新疆片区负责人与仁和春天公司签订《房屋租赁合同补充协议》，租赁乌市解放北路299-1、1层房屋，约定葛洪波已经向仁和春天公司交纳1层2012年4月15日至2013年4月14日租金300万元，双方同意将未使用完毕的租金225万元作为保证金。2014年4月22日仁和春天公司注销。2017年11月27日，公司下属福连城公司与万国恒业公司签订《房屋租赁合同》，租赁乌市解放北路299-1、1、2层房屋。2017年12月1日，万国恒业公司给福连城公司出具收据，注明：今收到福连城公司交来保证金（此保证金系滔搏公司保证金置换转入），加盖万国恒业公司财务章及法定代表人赵小菡签名。该保证金置换为福连城公司的保证金。拟证明，万国恒业公司收到福连城公司的保证金225万元。万国恒业公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为滔搏公司系福连城公司的上级公司，福连城公司主张225万元保证金还应提供出示相应的资金流水，来证明交了225万元。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性不予确认。   第六组证据：1.葛洪波尾号239038的工商银行账户交易流水及银行回单，内容：2010年11月16日，乌鲁木齐市天山区康博体育用品商行通过网上银行给葛洪波连续打款12笔，每笔50万元，共计600万元。当日，该工商银行卡通过柜面交易卡取420万元；2010年11月23日，通过网上银行网转100万元，前述两项合计520万元。2.万国企业投资（集团）有限公司收据一份，加盖新疆万国房地产开发有限公司，日期2010年1月1日，内容：乌鲁木齐市天山区康博体育用品商行，4月至2013年3月31日租金，600万元。拟证明，加上另外支付的80万元现金，福连城公司给万国恒业公司支付过600万元租金，扣除75万元后，225万元作为保证金，300万元作为租金。万国恒业公司对证据1的真实性、合法性认可，对关联性不认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，认为这只是乌鲁木齐市天山区康博体育用品商行与新疆万国房地产开发有限公司的资金往来收据，与本案无关，我公司未收到该笔款项。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，因不能证明万国恒业公司收到该笔款项，对关联性不予确认。   第七组证据：日期2006年9月15日，新疆万国房地产开发有限公司、新疆仁和春天女子百货有限公司（以下简称仁和春天女子百货公司）与葛洪波签订的《房屋租赁合同》一份；日期2007年5月9日，万国房地产公司、仁和春天女子百货公司与葛洪波签订的《补充协议（一）》一份，拟证明，加上第一组证据中仁和春天公司与葛洪波签订的《房屋租赁合同》，葛洪波与万国恒业公司、仁和春天公司签订的合同是连续的，万国恒业公司实际占有保证金。万国恒业公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为福连城提到的转付资金主体混乱。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，因不能证明万国恒业公司与葛洪波具有合同关系，对关联性不予确认。   第八组证据：两组公司变更登记材料、一组公司注销登记材料，拟证明：2005年仁和春天公司名称变更为仁和春天女子百货公司，2009年又恢复为仁和春天公司。2014年6月5日，仁和春天公司注销，注销时股东为赵小菡，出资100万，出资比例10%，股东万国房地产开发有限公司，出资900万，出资比例90%。仁和春天公司的法律责任现由赵小菡和万国恒业公司承担，法律关系连续。万国恒业公司对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，根据2014年6月5日股东会决议，万国房地产开发有限公司已清算注销，万国恒业公司是新设立的公司，与仁和春天公司和万国房地产公司没有连续关系。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，因不能证明万国恒业公司与仁和春天公司和万国房地产公司存在连续关系，对关联性不予确认。   本院对一审查明的事实及所依据的证据予以确认。另查明，2012年6月11日，仁和春天公司与葛洪波签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将乌市解放北路299仁和春天公司第一层及负一层房产租于葛洪波使用。合同中约定第二条第2款约定：补充协议签订之日起，葛洪波向仁和春天公司支付半年的租金及设备使用费300万元作为履约保证金，该保证金80%于租期第五年抵作当年的租金与设备使用费。……租赁期满葛洪波无欠费及违约行为，仁和春天公司需在30日内将剩余的履约保证金退还。双方同意将2012年未使用完租金225万元抵作履约保证金，待仁和春天公司将地下负一层物业移交时葛洪波补足履约保证金。工商档案证据材料显示，2014年6月9日，仁和春天公司被自治区工商行政管理局准予注销登记，注销时股东为赵小菡，出资100万，出资比例10%，股东万国房地产公司，出资900万，出资比例90%。清算时仁和春天公司成立清算组、发布清算公告、制作注销清算报告，截止2014年6月5日，公司债权债务已清算完毕。公司没有设立分公司，对外也无投资，无民事诉讼。职工工资及社会保险费已结清，无欠税、无债权债务，国地税已注销完毕。万国恒业公司与福连城公司签订的《房屋租赁合同》第五条第4款“合同签订之日，福连城公司向万国恒业公司支付保证金元”，保证金金额未填写。   本院认为，万国恒业公司与福连城公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行合同义务。结合各方当事人的争议事实，在二审期间的诉辩意见分析，本院对本案的争议焦点分析如下：   一、本案的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否应当解除及解除时间。本院认为，万国恒业公司与福连城公司先后与2017年11月27日、2019年12月30日签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，对租金及租金交付方式、解除合同的条件等方面内容进行约定，包括福连城公司拖欠房租累计15天以上，万达恒业公司有权解除合同。合同签订后，福连城公司多次未按约定交付租金，并超过15天，存在频繁违约行为，万国恒业公司有权解除合同。万国恒业公司向一审法院起诉福连城公司，并于2020年9月21日变更诉讼请求，要求解除与福连城公司签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，一审法院于2021年9月24日向福连城公司送达变更后的起诉状，一审法院确认双方签订《房屋租赁合同》及《补充合同》于2020年9月24日解除并无不当。福连城公司上诉要求撤销一审法院判决第一项的意见不能成立，本院不予采纳。   二、福连城公司是否应当支付万国恒业公司合同履行期间的租金及金额。本院认为，福连城公司与万国恒业公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方当事人均应受其约束。合同约定万国恒业公司将位于乌鲁木齐市天山区解放北路299号负一层、第一层、第二层房屋出租于福连城公司。负一层面积为1441.69平方米，第一层面积为1730平方米（其中，不包括东门8点半超市面积），第二层面积为2134.04平方米，合计面积为5305.73平方米（具体面积以房产证登记面积为准）。负一层、一层租赁期限为2018年10月15日至2028年10月14日；第二层为2018年1月1日至2027年12月31日。租金总额为850万元，原年租金为900万元，因福连城公司要求，万国恒业公司同意每年减免租金50万元，如遇福连城公司经营不善等原因再次提出异议，福连城公司将每年减免的50万元租金无条件累加退还万国恒业公司。从上述合同约定可以看出，本案中双方针对的租赁标的物为特定房屋的整体，并未以面积作为计价单位来确定租金数额，万国公司依约向福连城公司交付了约定楼层，即完成了合同约定的义务。福连城公司在签订合同前对涉案房屋的现状进行了实地查看和确认，在后期使用的两年多时间内未提出异议，因视为福连城公司对涉案房屋的状况清楚且不持异议。福连城公司上诉提出，万国恒业公司提供虚假面积的产权证书与福连城公司签订房屋租赁合同已经构成合同欺诈，应退还租金5,391,631.08元的意见不能，本院不予采纳。福连城公司欠付万国恒业公司第二层2020年4月1日至2020年9月24日的租金未付，按照合同约定期间租金金额为1,208,333元。综合考量疫情影响，一审法院酌定2020年7月16日至2020年9月16日期间的减半计算并无不当，期间租金金额为416,666.7元，减免金额为208,333元，经减免2020年4月1日至2020年9月24日的租金应为100万元，福连城公司应向万国恒业公司支付该租金费用。万国恒业公司上诉提出二审法院应慎重考虑减免租金问题，福连城公司应支付万国恒业公司租金125万的意见不能成立，本院不予采纳。   三、祥盛公司是否应当与福连城公司承担共同给付责任。本院认为，本案中《房屋租赁合同》及《补充合同》系由万国恒业公司与福连城公司签订，万国恒业公司将涉案房屋交给福连城公司使用，福连城向万国恒业公司交付租金，双方系合同的当事人。祥盛公司虽然具有因经营中某些问题与出租方万国恒业公司交涉，交纳部分费用的情形，但不足以证实其系合同权利义务的承受人，不足以证实其系合同一方当事人。因此，万国恒业公司上诉要求祥盛公司与福连城公司承担共同给付责任的意见不能成立，本院不予采纳。   四、福连城公司是否应当支付万国恒业公司装修补偿费625,000元。本院认为，双方签订的《补充合同》约定，万国恒业公司在原合同中给予福连城公司3个月的装修期，福连城公司应交付的2020年10月1日至2020年12月31日间的租金作为对福连城公司提出的提前终止二楼租赁时间的补偿。按照该条约定，福连城公司应向万国恒业公司支付一个季度的租金625,000元作为装修免租期补偿款。因此，福连城公司上诉请求撤销一审法院判决第三项的意见不能成立，本院不予采纳。   五、福连城公司是否应当支付万国恒业公司违约金255万元。本院认为，万国恒业公司依约向福连城公司交付了涉案房屋，已完成合同约定义务，福连城公司未按照约定支付租金，构成违约，应当支付违约金。双方签订的合同约定，逾期支付租金的违约金为日租金的2倍；因福连城公司违约导致合同解除，福连城公司应当按照合同租金总额的20%支付违约金。万国恒业公司主张福连城公司支付违约金255万元违约金未明显高于其实际遭受的损失。一审法院判决福连城公司支付万国恒业公司违约金255万元并无不当。福连城公司上诉要求撤销一审法院判决第四项的意见不能成立，本院不予采纳。   六、福连城公司是否应当支付万国恒业公司保全申请费5,000元。本院认为，福连城公司应当赔偿因其违约而使万国恒业公司遭受的损失，万国恒业公司为实现本案债权而采取保全措施支出的保全申请费5000元，系其损失，应当由福连城公司赔偿给万国恒业公司。福连城公司上诉要求撤销一审法院判决第五项的意见不能成立，本院不予采纳。   七、万国恒业公司是否应当退还福连城公司保证金225万元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，福连城公司提交并出示收据、《房屋租赁合同》、银行交易流水、工商档案材料等诸多证据材料，但大多与本案无关联，证据间未能形成闭合的锁链。福连城公司提交的证据中，2012年6月11日，仁和春天公司与葛洪波签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将乌鲁木齐市解放北路299仁和春天公司第一层及负一层房产租于葛洪波使用。合同中约定第二条第2款约定：补充协议签订之日起，葛洪波向仁和春天公司支付半年的租金及设备使用费300万元作为履约保证金，该保证金80%于租期第五年抵作当年的租金与设备使用费。……租赁期满葛洪波无欠费及违约行为，仁和春天公司需在30日内将剩余的履约保证金退还。双方同意将2012年未使用完租金225万元抵作履约保证金，待仁和春天公司将地下负一层物业移交时葛洪波补足履约保证金。福连城公司提交，葛洪波尾号239038的工商银行账户交易流水及银行回单，内容：2010年11月16日，乌鲁木齐市天山区康博体育用品商行通过网上银行给葛洪波连续打款12笔，每笔50万元，共计600万元。当日，该工商银行卡通过柜面交易卡取420万元；2010年11月23日，通过网上银行网转100万元，前述两项合计520万元。欲证明万国恒业公司收到225万保证金。福连城公司称通过柜面交易卡取420万元转给的原强（赵小菡前夫，已故）的工行银行卡账户，但未能提供该账户户主系原强以及原强与万国恒业公司的关系、原强是否将该款项交付万国恒业公司的相关证据，且该款项的交易发生在2010年11月，而仁和春天公司与葛洪波签订《房屋租赁合同补充协议》，约定履约保证金是在2012年6月，付款早于合同签订一年半不符合常理。福连城公司提交的新疆万国企业投资（集团）有限公司收据一张。收据上记载：2017年12月1日，收到福连城公司交来的225万元保证金（此保证金系滔搏公司保证金置换转入）。收据上盖有万国恒业公司财务专用章，背面有“赵小菡”的签名。但本来是仁和春天公司收到葛洪波交付的225万履约保证金，与上述收据中显示的万国恒业公司收到福连城公司由滔搏公司保证金置换转入的225万无保证金有和关联，是否是同一笔保证金无法确认。福连城公司提交的滔搏公司出具的说明一份，欲要证明，2012年6月11日，葛洪波作为该公司新疆片区负责人与仁和春天公司签订《房屋租赁合同补充协议》，双方同意将未使用完毕的租金225万元作为保证金。但仅凭该份说明，无法证实葛洪波与滔搏公司的关系。因此，福连城公司提交的现有证据无法证实万国恒业公司收到福连城公司225万元保证金，福连城公司上诉要求万国恒业公司退还保证金225万元的意见不能成立，本院不予采纳。   八、万国恒业公司是否应当承担福连城公司保全费1,855元、诉讼保全责任费用13,334.96元。本院认为，福连城公司系本案违约方，在诉讼中提出反诉，保全费、诉讼保全责任险费用均系因其自身违约而支出。福连城公司上诉要求万国恒业公司承担保全费、诉讼保全责任费用的意见不能成立，本院不予采纳。   综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，万国恒业公司、福连城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费万国恒业公司预交16,050元，福连城公司预交105,637.75元，由双方各自承担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘   玉   涛   审  判  员   谭       红   审  判  员   马   永   惠   二 〇 二 一 年 四 月 三 十 日   书  记  员   艾孜买提·艾尼娃尔