湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初1042号原告罗石坚，男，汉族，1969年5月1日出生，户籍地广东省惠州市惠城区。委托代理人卿勇（一般代理），湖南淡远（娄底）律师事务所律师。委托代理人贺谢（一般代理），湖南淡远（娄底）律师事务所实习律师。被告邱耀斌，男，汉族，1997年3月23日出生，户籍地湖南省涟源市。原告罗石坚与被告邱耀斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗石坚、被告邱耀斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗石坚请求判令：1、解除原、被告签订的《宏谊铭苑租赁合同》，由被告向原告交付租赁的房产;2、被告按月租金1988元支付自2020年9月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金(截止2021年2月28日租金为11928元，此后租金(占用费)计算至房屋返还实际交付之日止)；3、被告一次性结清自2020年7月2日起至返还租赁房屋之日止所拖欠的物业管理费(按每月181元计算)、水费、电费、停车费、管道煤气费、有线电视费、网络费等；4、被告赔偿租赁房屋内部分财产损失费用合计4100元；5、被告承担违约责任,被告所交付的4000元押金归原告所有；6、由被告负担本案的诉讼费用。被告邱耀斌的答辩要点:1、被告于2020年10月20日明确告知原告不再租赁其房屋，被告随后即对其房屋进行了更换锁具，被告无法再进入和使用其房屋，也未再使用过其房屋，即双方所签租赁合同在2020年10月即已解除，原告要求被告支付2020年10月之后的租金及物业费，没有事实和法律依据，应予以驳回；2、被告租赁原告的房屋，是已经居住了多年的房屋，屋内家具及物件亦使用了多年，租赁时双方即已确认所租房屋的门锁等物品均有损耗，被告仅使用了两个月，只用于白天办公之用，晚上并未使用，对相关物品的使用均尽了相应的注意义务，没有损坏所租赁房屋的任何物品，原告要求被告赔偿窗帘、门锁等财产损失4100元，无事实和法律依据，应予以驳回；被告愿意承担2020年9、10月的房租及物业费，并将所交押金4000元作为提前解约的补偿；3、原告的其他的诉讼请求，无事实和法律依据。综上，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：原告罗石坚拥有一套位于娄底市娄星区××路××幢××＃房屋（建筑面积166.92㎡）。2020年6月30日，被告邱耀斌向原告罗石坚租赁该套房屋。同日，原告罗石坚将该套租赁房屋交付给被告邱耀斌。2020年7月1日，原告罗石坚作为出租方（甲方）、被告邱耀斌作为承租方（乙方）签订了《宏谊铭苑租赁合同》，双方约定：甲方将娄底市新星南路宏谊铭苑0001幢703#的房屋租赁给乙方,租赁期限为2020年7月1日至2021年6月30日。合同期内，乙方单方面终止合同，甲方收取乙方的租赁合同押金4000元和已预付的房租都不退。租金1988元/月，租金每二个月付一次,9月1日前，11月1日前，次年1月1日前、次年3月1日前、次年5月1日前预付下二个月的租金4000元，如乙方未准时支付下二个月的租金,属乙方单方面违约,终止本租赁合同,甲方收取乙方的租赁合同押金4000元和已预付的房租都不退，因此所产生的其它责任与损失，由乙方承担。乙方在承租期内，新星南路宏谊铭苑0001幢703#的物业费、水费、电费、停车费、管道煤气费、有线电视费、网络费等所有费用，均由乙方全额承担，2020年7月2日之前的上述费用，甲方都已全部结清。房屋内财产如有损坏,乙方原价赔偿（注：达到赔偿的损坏条件是该物件完全不能使用）……。合同签订后,被告邱耀斌向原告罗石坚支付了押金4000元及2个月房屋租金3976元。之后，被告邱耀斌未向原告罗石坚支付租金。之后，原告向被告催讨租金未果，遂诉至法院。在庭审中，原、被告均表示电费结清，水费尚欠9.8元。被告缴纳了3个月的物业费用，之后，被告未缴纳物业费用。被告认为2020年10月初即不再使用该租赁房屋，并表示原告在2020年10月即更换门锁，但原告认为在2020年11月15日才更换租赁房屋的门锁，表示被告2020年11月15日后是否使用该房屋不知情，2021年3月1日收回了该套房屋。另查明，2008年6月30日，原告与娄底市东升物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，租赁房屋物业服务费收费标准1.03元/月/㎡。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《宏谊铭苑租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同约定履行。原告已按照约定向被告交付了租赁房屋，被告应按照约定支付租金和承担物业费用等其他费用。被告仅支付2个月租金（2020年7月1日至2020年8月31日），此后一直拖欠原告租金,且按约定应由其承担的租赁期间物业费、水费亦未付清。因此，被告应当支付拖欠的租金及物业费、水费。原、被告未对租赁房屋的结算、清退达成一致协议，被告辩称2020年10月20日即告知原告不再使用租赁房屋，双方租赁合同已解除的答辩意见，与事实不符，且被告未提供任何证据证明，本院不予支持。原告自认其于2021年3月1日收回租赁房屋，因此，结合本案实际情况，本案房屋租金应计算至2021年2月28日，被告拖欠租金共计为11928元（1988元/月×6月）。被告应支付的物业费为859.64元（1.03元/月/㎡×166.92㎡×5月）,水费9.8元。被告拖欠租金的行为，已构成违约，原告有权要求其承担违约责任。原、被告在合同中约定如被告未准时支付下二个月的租金,原告收取的租赁合同押金4000元和已预付的房租都不退。原告主张4000元押金归其所有，结合本案实际情况，该违约金过高，本院酌定被告支付违约金2000元。该4000元扣除2000元违约金后，剩余押金2000元可抵扣被告拖欠租金，被告尚应支付原告租金为9928元（11928元-2000元）。原告要求解除其与被告签订的《宏谊铭苑租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除之后，双方之间的权利、义务终止。原告实际已于2021年3月1日收回案涉租赁房屋，故本案不存在被告返还租赁物及支付后续租金的问题。原告要求被告支付2021年3月1日起至房屋返还实际交付之日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿租赁房屋内部分财产损失费用4100元的诉讼请求，未提供足够有效的证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗石坚与被告邱耀斌于2020年7月1日签订的《宏谊铭苑租赁合同》；二、被告邱耀斌在本判决生效之日起三日内向原告罗石坚支付拖欠的租金9928元；三、被告邱耀斌在本判决生效之日起三日内向原告罗石坚支付拖欠的物业费859.64元、水费9.8元；四、被告邱耀斌支付原告罗石坚违约金2000元（从被告邱耀斌支付给原告罗石坚押金4000元中折抵违约金2000元）；五、驳回原告罗石坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327.50元，减半收取163.75元，由原告罗石坚负担43.81元，被告邱耀斌负担119.94元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  邓文彩二〇二一年四月二十日书记员  童 聪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。