天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1315号上诉人（原审被告）：天津安邦教育信息咨询有限公司，住所地天津市东丽区华明高新区华明大道17号华明乐知城五层501。法定代表人：王娇，经理。委托诉讼代理人：李嘉惠，天津德敬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津滨航科技企业孵化器有限公司，住所地天津市东丽区外环东路3699号东丽创意产业园B座四层4-406室。法定代表人：范有喜，经理。委托诉讼代理人：张沛，北京嘉润（天津）律师事务所律师。上诉人天津安邦教育信息咨询有限公司（以下简称安邦教育）因与被上诉人天津滨航科技企业孵化器有限公司（以下简称滨航科技）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。安邦教育上诉请求:1.依法判令撤销一审民事判决,依法发回重审或驳回滨航科技全部诉讼请求;2.依法判令一、二审诉讼费用由滨航科技承担。事实和理由:安邦教育认为一审法院认定事实不清,适用法律错误,故此提起上诉。本案系因滨航科技违约在先,涉案租赁房屋在安邦教育使用过程中,存在因出租方的原因所造成的停电、停水,进而导致停暖的情况,安邦教育承租房屋系用于教育培训,由此而导致安邦教育无法进行正常的教育培训活动。一审法院对上述情况未经查明的情况下,认定安邦教育存在违约,事实不清。关于剩余房屋的退租,安邦教育已于2019年3月31日将房屋退还滨航科技,滨航科技请求主张该部分房屋的租赁费用,应当承担安邦教育实际租用房屋的举证责任,而一审法院要求安邦教育提供腾空返还的证据,系举证责任分配错误。关于本案滨航科技主体是否适格,安邦教育在一审过程中提供了证明一份、通知一份,根据该两份证据证明诉争房屋的出租权由天津众创空间企业管理有限公司享有,且在庭审过程中向法庭出示了通知的原件,一审法院以未提交原件为由对上述证据不予认可系明显错误。有关合同主体系本案诉争的主要焦点问题,一审法院对于该部分事实未予以查清的情况下做出判决,系事实不清,认定错误。滨航科技辩称，一、一审法院认定事实清楚，安邦教育认为滨航科技违约在先纯属子虚乌有。首先，安邦教育并无任何证据证明出租房五层发生停水停电进而导致停暖的事实。其次，安邦教育也无证据证明若有停暖的情况，是该情况导致了安邦教育无法进行正常的教育培训活动。最后现实中正常的停水停电也在所难免，是因故障等原因造成一时性的情况，因此该问题不会对安邦教育正常开展业务造成任何影响。二、一审法院举证责任分配正确，安邦教育应承担举证不能的责任。滨航科技是孵化器产业园区，依照双方的房屋租赁关系，安邦教育进驻退租都要办理相应的手续，这也符合任何园区出租房屋的交易惯例。滨航科技一审中提交的与安邦教育签订的房屋租赁协议可证明安邦教育曾租用滨航科技310平米房屋，安邦教育向滨航科技出具的说明可证明2019年2月28日安邦教育仅向滨航科技退租202平米房屋，剩余108平米安邦教育继续使用。若如安邦教育声称其于2019年3月31日退还全部房屋，其应提交相应的退租手续。如上所述，停止使用房屋，安邦教育有义务办理退租手续。滨航科技提供的房屋租赁协议与说明可以证明安邦教育占用使用房屋。因此一审法院认为安邦教育应对其办理退租或实际退租承担举证责任是正确的。安邦教育没有提供该证据，理应承担举证不能的责任。三、滨航科技是本案诉争房屋租赁协议的主体，滨航科技与安邦教育签订的房屋租赁协议与安邦教育出具退还202平米房屋的说明，均可说明滨航科技是本案房屋的出租人，因此安邦教育以所谓通知一事否定滨航科技的主体资格属于无效抗辩。滨航科技向一审法院起诉请求：1.判令安邦教育向滨航科技支付租金67,452元；2.判令安邦教育向滨航科技支付违约金21,816元；3.判令安邦教育交与滨航科技的9,300元租房押金中的6,060元，滨航科技不予退还安邦教育；（以上三项合计金额67,452元+21,816元-3,240元=86,028元）；4.本案诉讼费由安邦教育承担。一审法院认定事实如下：滨航科技享有坐落于天津市东丽区××路××号××座的对外出租权。2018年9月1日，滨航科技与安邦教育签订《房屋租赁协议》，滨航科技将位于天津市东丽区××路××号××座××室房屋出租给安邦教育，面积约310平方米，租赁期限12个月，自2018年9月1日至2019年8月31日；月租金11315元，一次性支付年租金135780元。合同签订后，滨航科技将涉案房屋交与安邦教育使用。至今安邦教育只缴纳33945元及押金9300元。2019年，安邦教育向滨航科技出具说明，认可其向滨航科技退租房屋面积为202平方米，退租时间2019年2月28日。2019年11月15日，安邦教育将其承租的剩余108平方米的房屋腾空交付滨航科技。一审法院认为，滨航科技、安邦教育双方签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。双方均应按照合同的约定履行义务，违约将承担违约责任。安邦教育未依照合同的约定及时向滨航科技缴纳租金，存在违约行为。安邦教育已经支付2018年9月1日至2018年11月30日租金33,945元，尚欠2018年12月1日至2019年2月28日租金33,945元、2019年3月1日至2019年8月31日租金23,846.4元(184天×1.2元×108平方米)未给付。2019年8月31日，合同到期后，安邦教育继续占用滨航科技出租给其的房屋至2019年11月15日，所产生的费用为使用费，该使用费参照租金支付金额为9,849.6元（76天×1.2元×108平方米）。上述费用合计67,641元，滨航科技主张67,452元，一审法院予以支持。安邦教育在合同履行期间存在逾期支付租金的违约行为，但滨航科技主张违约金过高,一审法院酌情调整为10,000元。安邦教育缴纳的9,300元押金折抵租金不予退还。滨航科技向一审法院提交的证据能够证明滨航科技对涉案房屋享有出租权，故安邦教育抗辩滨航科技不具有主体资格不成立；安邦教育抗辩退还租赁房屋面积256平方米及于2019年3月31日将剩余的出租房屋腾空返还，但未提交证据予以证明，故对安邦教育该抗辩不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告天津安邦教育信息咨询有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津滨航科技企业孵化器有限公司租金及使用费67,452元，折抵9,300元押金后，给付58,152元，并支付违约金10,000元。二、驳回原告天津滨航科技企业孵化器有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,951元，由原告天津滨航科技企业孵化器有限公司负担448元，被告天津安邦教育信息咨询有限公司负担1,503元。保全费880元，由被告天津安邦教育信息咨询有限公司负担。”二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为滨航科技是否为本案适格原告及安邦教育是否应当支付滨航科技租金及违约金。首先，安邦教育上诉主张滨航科技并非本案适格原告，但滨航科技一审提交了其对案涉房屋享有出租权的权利来源证据，安邦教育虽提交了通知一份，但从租赁合同签订到履行，均为滨航科技与安邦教育之间进行，并未出现安邦教育所主张的案外人公司。故其该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。滨航科技有权作为本案原告主张案涉房屋的租金及违约金。其次，安邦教育上诉主张滨航科技在合同履行中存在违约在先，故不同意支付租金及违约金，但就其上述主张，安邦教育两审期间均未提交充分证据予以证实，对其上诉主张，本院不予支持。安邦教育另上诉主张一审认定的腾还房屋时间有误，安邦教育应就腾还房屋承担举证责任，但两审期间其未提交任何证据予以证实，对其该项上诉主张，本院亦不予支持。一审法院依据双方合同履行情况，认定的租金及违约金数额并无不当，有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，安邦教育的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,951元，由上诉人天津安邦教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月二十二日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……