河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终408号上诉人（原审原告）：郭亮，男，汉族，1986年8月15日出生，住河南省息县。委托诉讼代理人：吴运新，河南文赢律师事务所律师。特别授权。上诉人（原审被告）：信阳市园林实业发展有限责任公司，住所地河南省信阳市浉河区金牛山管理区。法定代表人:吴琳琳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐涛，系公司行政副总经理。特别授权。委托诉讼代理人：徐留芳，河南同信律师事务所律师。一般代理。上诉人郭亮与上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，河南省信阳市浉河区人民法院于2019年12月17日作出（2019）豫1502民初2063号民事判决，信阳市园林实业发展有限责任公司不服，依法提起上诉。本院于2020年7月20日作出（2020）豫15民终1354号民事裁定：撤销原判，发回重审。信阳市浉河区人民法院又于2020年12月16日作出（2020）豫1502民初4762号民事判决，郭亮和信阳市园林实业发展有限责任公司均不服，提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭亮及委托诉讼代理人吴运新和上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司的委托诉讼代理人徐涛、徐留芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭亮的上诉请求：1、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4762号民事判决中第二项判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由信阳市园林实业发展有限责任公司承担。事实与理由:一、双方所签订的《商品房买卖合同》为格式合同，合同第十五条第三款为格式条款，原审判决否认该条款为格式条款是明显错误的。首先，双方签订的合同文本以省建设厅及省工商行政管理局提供的示范文本作为基础，由信阳市园林实业发展有限责任公司对该示范文本进行变更或增加部分条款而形成的。信阳市园林实业发展有限责任公司增加或修改部分条款，当然会侧重于己方利益的考量，这其中就包括合同文本中第十五条第三款，完全是由信阳市园林实业发展有限责任公司自己增加进去的内容。该合同文本是信阳市园林实业发展有限责任公司为重复使用而预先拟定的。其次，信阳市园林实业发展有限责任公司与所有的购房者所签订的购房合同均是这一合同文本，完全符合重复使用这一事实情况。再次，该合同文本为信阳市园林实业发展有限责任公司单方面提供，该合同文本的形成过程完全是信阳市园林实业发展有限责任公司一方自行完成，购房者并没有与其协商合同条款的内容。因此，涉案合同及相关条款完全符合合同法第39条第2款关于格式条款的规定。一审判决认为该条款属于双方当事人的特殊约定，应认定合法有效，完全偏离了法律的规定。二、双方所签《商品房买卖合同》第十五条符合合同法第40条所规定的无效情形，该条款依法应当被认定为无效。涉案合同第十五条第三款的内容明显是信阳市园林实业发展有限责任公司也就是出卖方利用自己的强势地位及专业优势，在其提供的格式合同中混淆是非，利用买受人对合同方面专业知识及理解能力的欠缺，损害买受人的合法权益。合同第十五条在前半句是设定一种可能出现的情况，其中明确陈述了是因为出卖人的责任而造成买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，其实也就是出卖人存在违约行为。在这种情况下，按照民事主体的公平原则及民事行为的过错责任原则，接下来自然应当是作为责任方或过错方的出卖人如何来承担责任问题。然而，在接下来的第3个选项内容“房屋转移登记费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请”，完全没有提到出卖人如何承担责任，而是将话题转换到办理转移登记或预告登记的事情上来，与之前的文字内容没有任何连贯性，也没有任何对应关系，真可谓是“前言不搭后语”。而出卖人如何承担责任的问题，出卖人利用该条款进行了规避。这一合同条款，无论是从文字的语句语法还是从法律上的权利义务关系来分析，明显是不符合逻辑，也有违常理，其不但没有规定作为责任方或过错方的出卖人的责任，而且还对买受人追究其违约责任的权利予以排除，并无端加重了买受人也就是无过错方的责任。该条款明显属于上述合同法第40条所规定的三种无效情形的第3种情况，免除己方责任，加重了对方的责任，并且排除了买受人追究其违约责任的权利，依法应当应定为无效。三、双方对于办理产权证书的违约责任问题实际上是没有进行约定，被上诉人应当按照法律规定承担违约责任。信阳市园林实业发展有限责任公司作为出卖方，为购房者办理权属登记证书的义务是出卖人必须履行的一项合同义务。这也是购房者的一项基本权利。这种权利义务关系不能因任何约定而否定其存在，否则将有违于商品房买卖合同的根本目的。然而，双方所签的合同中没有约定因出卖人的责任造成不能如期办证时如何追究违约方责任的条款。因此，双方在办理产权登记的问题上并没有进行约定，如果出卖方出现了违约行为，当然应当适用相关的法律规定，依法承担违约责任。上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司答辩称：原审就郭亮上诉部分认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、郭亮与信阳市园林实业发展有限责任公司所签《商品房买卖合同》第十五条中的部分条款内容无效的上诉理由不能成立。首先，此条款并不是格式条款。《商品房买卖合同》文本是国家有关部门统一制定的，且在首页说明第3、4、5条也清楚写明：为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空自行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改，增补或删除，合同签订后生效，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除。因此，《商品房买卖合同》第十五条第三款约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”等有关格式条款的规定的情形。其次，退一步讲，即使是格式条款，信阳市园林实业发展有限责任公司也尽到了提示义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条规定“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式”。如前所述，合同说明中有提示，且在合同第十五条第三款内容的下方标有下划线此种特殊符号，有别于合同中其他条款，足以引起郭亮的注意，足以说明答辩人已经尽到了合理的提示义务。最后，郭亮在香江帝景营销中心订购房屋并交纳定金时，在详细阅读合同各项条款，包括商品房买卖合同说明后，才签订的《商品房买卖合同》。这是双方真实意思的表示，是上诉人郭亮作为一个具有完全民事行为能力的成年人在自愿平等自由的基础上经过深思熟虑后做出的民事行为。而且，涉案合同第十五条第三款的约定，是明确双方在《商品房买卖合同》文本中新增的对房屋逾期办证解决办法的一种约定，是根据合同自由原则，自愿、自由的对双方的权利义务的合法的划分。并且，该条款没有排除己方责任。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。从涉案合同第十五条第三款约定中可以看出，如需进行房屋预告登记，由双方共同申请，即双方对房屋登记转移都有相应的义务。因此，该条款为有效条款，不存在无效的情形。二、郭亮称信阳市园林实业发展有限责任公司没有按约定办理房屋产权证书，要求支付违约金，没有事实和法律依据。1、原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条(现为第十四条)“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”，依据该司法解释，若双方在合同中就办证有约定的，应从约定。本案中，双方已经在合同中对因出卖人的原因导致不能办证的相关约定，且在合同中没有约定因信阳市园林实业发展有限责任公司的原因不能办理房屋权属证书需向原告支付违约金的约定，应根据合同约定办理。2、目前上诉人郭亮所购买的房屋不仅没有损失而且已经大幅升值。上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司上诉称：1、依法撤销河南省信阳市浉河区人民法院(2020)豫1502民初4762号民事判决中第一项判决，依法改判驳回郭亮的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由郭亮承担。事实与理由：原审判决逾期交房并支付违约金缺乏事实与法律依据。上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司销售的香江帝景三期房屋均是已达到《商品房买卖合同》约定的交付使用的现房，即房款付清后随时可以交付使用的房屋，不是在建(或待建)的期房，不存在不能交房或逾期交房一说，且在合同中明确有约定的交房时间。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2017年4月18日前，全部房款到账后，交付符合约定的房屋。事实上，本案所涉商品房在郭亮购房时已满足通水通电、通燃气和有线电视及绿化等基础设施、公共配套建筑达到使用条件等符合合同约定的交房条件。由于郭亮在购买涉案房屋时明知该房屋已经达到了合同约定的交房条件，所以在《商品房买卖合同》中双方明确了2017年4月18日前全部房款到账后即可交房使用。郭亮作为具有完全民事责任能力的人，对合同条款及房屋的现状清楚了解，因此，其公司不存在违反合同的约定，不应承担逾期交房的违约责任。郭亮因个人原因滞后办理接房手续，应自行承担责任。原审判决无视这些客观事实，认定上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司违约并支付违约金既不合法也不符合情理。退一步讲，即便确认上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司应就房屋交付问题承担一定的违约金，也以不超过给购房业主造成的实际损失为限。郭亮并未举证其未按期接收房屋给其造成的实际损失，原审判决上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司两个月就需支32980元违约金明显过高。上诉人郭亮答辩称：一是信阳市园林实业发展有限责任公司逾期交房的事实客观存在。在应当交房时，没有达到房屋交付的标准条件，房屋交付的条件包括合同约定的条件及国家法律强制性规范所要求的条件，其不能向购房者提供两书一表。二是任何民事主体签订的民事合同，虽是双方真实意思的体现，但合同约定不能排除国家法律强制性规定的使用。信阳市园林实业发展有限责任公司称其符合交房条件，但是截止到目前其仍然未能达到国家要求的商品房交付应当提供两书一表。三是起诉信阳市园林实业发展有限责任公司承担逾期交房违约责任时，也仅仅是从信阳市园林实业发展有限责任公司实际交付房屋之前的两个月的时间，对之后虽然其未能提供两书一表，但是其并没有要求阳市园林实业发展有限责任公司承担违约责任，已经作出了巨大的利益让步。四是信阳市园林实业发展有限责任公司并没有能按照合同约定书面通知其接收房屋，并提交房屋的两书一表，信阳市园林实业发展有限责任公司明确存在违约行为。郭亮向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金32980元；2、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金，从2017年9月19日至房产证报登记机关备案之日止，以缴纳房款总金额901106元为标准，按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%-50%计算；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年3月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的香江帝景小区23号楼1单元1101号房屋。房屋总价901106元，合同对房屋的基本情况、付款方式、交付期限、产权证办理等进行了约定。合同第十五条关于产权登记的约定，没有规定作为责任方或过错方的出卖人的责任，却无端加重了无过错的买受人的责任，被告作为格式合同的提供方，免除己方责任，加重原告责任，严重违背民事行为的公平诚信原则，侵害了原告的合法权益，依法应认定为无效。故逾期办证的违约责任相当于未约定，按照相关司法解释并结合本案，被告于2017年6月19日交付房屋，依法应于2017年9月19日前为原告办理房屋权属证书。而至今被告仍未履行办证义务，依法应支付逾期办证的违约金。被告未按照合同约定的日期履行交房义务，逾期交房达61日。按照合同约定，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金，由此被告逾期交房应当向原告支付违约金为32980元。为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。一审法院认定的事实：2017年3月18日，原告郭亮与被告信阳市园林实业发展有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于信阳市浉河区南湖路香江帝景23号楼1单元1101号房屋以901106元的总价出售给原告。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2017年4月18日前，全部房款到账后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（达到第十四条第一款所述之标准，即1、绿化根据季节分阶段实施；2、2015年11月30日前宽带、有线电视管线进户；3、2015年11月30日前天然气管线进户；4、2015年11月30日前通水通电），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过壹拾日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。”合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续---所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请。”2017年4月18日，原告使用银行按揭的方式向被告付清房款（贷款期限30年）。2017年4月19日，信阳市国土资源局下发涉案房屋香江帝景23号楼1单元11层1101号房屋的不动产权属预告登记证书。2017年6月19日，原告在香江帝景小区物业处办理了交接房手续。另查明，被告信阳市园林实业发展有限公司与中城投集团第六工程局有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，河南省高级人民法院作出（2018）豫民终513号民事判决书，判决中城投第六工程局集团有限公司移交香江帝景三期所有涉诉工程项目的施工资料。被告已经向信阳市中级人民法院申请强制执行。一审法院认为，原告郭亮与被告信阳市园林实业发展有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于逾期交房违约金。原告已依约向被告付清购房款，被告应在合同约定期限前履行向原告交付符合条件的商品房的义务。原告自2017年4月18日付清购房款以后，被告应当书面通知原告办理房屋交接手续，根据被告提供的2015年11月30日两位业主在香江帝景23号楼办理的房屋交接手续的证据，据此可以认定涉案房屋在双方签订协议时已经具备了交付条件，但是被告未能严格按照合同约定书面通知原告并向原告一并提交有关房屋质量的相关凭证，应当认定为被告有违约行为，故原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，即以已付购房款901106元为基数，自2017年4月18日起按照日万分之六计算至2017年6月19日止，共计32980元。关于逾期办理产权登记的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中《商品房买卖合同》第十五条就关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”有三项不同的承担方式和结果，双方在合同中选择了第三项即“3、房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请。”该条款不违反法律法规的规定，系双方的真实意思表示，且该条款在形式上有明显标注，有别于合同中的其他条款，不应认定为格式条款，该条款应属于双方当事人的特殊约定，应认定合法有效，故原告诉请逾期办理产权登记违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，经本院审判委员会讨论，判决：一、被告信阳市园林实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭亮逾期交房违约金32980元；二、驳回原告郭亮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2886元，原告郭亮承担2262元，被告信阳市园林实业发展有限责任公司承担624元。二审中，上诉人郭亮和上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的全部义务。本案争议焦点：一审判决上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司向上诉人郭亮支付“逾期交房违约金32980元”和判决驳回上诉人郭亮诉讼请求“逾期办证违约金129286元”是否适当。经查：该焦点所涉及“逾期交房违约金”和“逾期办证违约金”问题，系上诉人郭亮在一审中诉讼请求所主张的事实，上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司抗辩称上诉人郭亮该两项诉讼请求均不成立。而原判通过审理认定上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司应向上诉人郭亮支付“逾期交房违约金32980元”和驳回上诉人郭亮诉讼主张“逾期办证违约金129286元”的请求，其认定的理由在“本院认为部分”已予详细阐述，本院认为该论述并无不当。二审中，上诉人郭亮与上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司对各自上诉请求所依据的事实，均未提供新证据。故上诉人郭亮与上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3510元，由上诉人郭亮负担2886元，上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司负担624元。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年四月二十五日法官助理黄涛书记员刘唱