广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3672号上诉人（原审原告）：郭海平，男，1981年8月10日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：李新功，河南地依律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林细杰，男，1985年2月28日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审第三人）：宋蔚，女，1984年11月12日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：陈宏胜、李佳英，均系北京市康达（广州）律师事务所律师。上诉人郭海平因与被上诉人林细杰、宋蔚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初3070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭海平上诉请求：1.撤销一审判决，改判林细杰继续履行《安置房买卖合同》，林细杰、宋蔚交付位于广州市南沙区聚豪新村乐惠二街17号房屋并协助办理过户手续；2.林细杰、宋蔚承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：林细杰是广州市南沙区大岗镇新联二村整村搬迁征收的安置人员，其位于大岗镇××××号的房屋需进行拆迁安置。林细杰想出售其拆迁安置房，通过中介放出消息，郭海平由此得知该消息，有意购买。双方先预签订了相应意向书，约定林细杰需支付的购房款项均由郭海平承担，并初步商议安置指标的价格为83万元，林细杰需缴纳的费用亦由郭海平承担。此后，林细杰以34万元的价格在安置区内向广州市南沙开发区土地开发中心购买位于广州市南沙区聚豪新村乐惠二街17号房屋作为拆迁补偿房。郭海平（乙方）与林细杰（甲方）于2017年12月17日签订《安置房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋的交易价格为117万元，甲方协助并配合乙方按照本合同的约定选房、收房、办理房屋权属证明，乙方向甲方支付安置房交易价款并按照本合同约定交纳税费。郭海平从2017年7月12日起支付给林细杰购房款总计117.2万元，已经全部履行了《安置房买卖合同》支付价款的义务。2017年11月28日，拆迁办发出《收楼证明》，林细杰拿到房屋钥匙后，直接将钥匙交给了郭海平，郭海平取得涉案房屋。到2020年初，林细杰单方提高销售价格，遭到郭海平拒绝。2020年4月2日，宋蔚擅自将门锁更换，并将物品搬入涉案房屋，与郭海平争抢涉案房屋的控制权。可见，从2017年11月28日开始，郭海平已经占有和使用涉案房屋，在长达两年多的时间里，宋蔚称对此毫不知情，于情于理均无法说通。郭海平已经按照合同约定支付了房屋对价款，并自2017年12月占有使用房屋，而宋蔚从未提出异议，由此可以证明宋蔚明确知道房屋已经转让，只是因为想得到更多的补偿而以不知情为由不承认房屋买卖合同。郭海平支付的117.2万元的对价款中包含了需支付房屋安置补偿的差价34万元。作为夫妻，宋蔚不可能不知道支付34万元房屋补偿款的来源，但其未对此作出解释，说明其对安置指标转让和房屋转让是明确知晓的。林细杰的聊天记录和陈述也能显示117.2万元的购房款是支付给宋蔚的，两人已经共同使用了该合同对价款，宋蔚不可能不知道该巨额资金的来源。此外，涉案房屋是拆迁安置房，是对原被拆迁房屋的补偿，而原被拆迁房屋是林细杰在与宋蔚结婚前的个人财产，不属于夫妻共有，宋蔚无权对婚前的财产提出要求，其对房屋转让提出的异议是无效的。综上，请求二审法院支持郭海平的全部诉讼请求。被上诉人林细杰二审辩称：不同意郭海平的上诉请求。林细杰确实与郭海平签订了买卖合同，但一直没有将涉案房屋出售的情况告知宋蔚，林细杰不知道其不能擅自出售涉案房屋。被上诉人宋蔚二审辩称：一、涉案房屋属于宋蔚与林细杰的夫妻共同财产，婚姻存续期间，林细杰未经涉案房屋共有人宋蔚的同意擅自将房屋出售给郭海平的行为明显属于无权处分，同时因郭海平在购买涉案房屋时未尽到一般人的合理审慎义务、支付的对价明显低于市场价且房屋未办理过户登记手续，不符合善意取得制度的适用条件，故郭海平与林细杰之间签订的《房屋指标预售协议》《安置房买卖合同》应当认定为无效合同。首先，宋蔚与林细杰名下所有的位于广州市南沙区大岗镇××××号的房屋（林细杰及其家人宋蔚、林子岚的村内唯一宅基地住房）在婚姻存续期间被拆迁而获得一套拆迁安置房即涉案房屋，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，涉案房屋应属于夫妻共同财产，夫妻双方均享有平等的处分权，任何一方未经另一方同意不得擅自处分。其次，林细杰在一审庭审中确认其为了偿还个人赌博债务，在未告知亦未经过宋蔚同意的情况下，擅自于2017年12月17日以显著低于市场价的价格将涉案房屋出售给郭海平，因此收到的款项大部分均用于偿还其个人赌博债务，涉案房屋的购房款项均未支付给宋蔚，其行为明显属于无权处分。再次，郭海平明显不属于善意第三人。郭海平是经林细杰的同村人宋子鹏推介而购买的涉案房屋，宋子鹏完全知悉林细杰的婚姻状况，而郭海平作为宋子鹏妹夫的朋友，应当知悉林细杰与宋蔚已结婚的事实。郭海平提供的其与林细杰的聊天记录已证实林细杰多次向郭海平提及其前妻宋蔚并不知悉涉案房屋已出售的事实，故郭海平必然已知悉林细杰的婚姻状况及涉案房屋属于林细杰与宋蔚的夫妻共同财产，但郭海平在购买涉案房屋时未核查涉案房屋的共有人宋蔚是否同意房屋的出售事宜，其未尽到一般人的注意义务，主观上存在过错。此外，郭海平购买涉案房屋的价款为117.2万元，即4633.18元/平方米，但当时广州市南沙区的房屋均价为17722元/平方米，故郭海平购买涉案房屋的价款明显低于市场价格。同时，涉案房屋所有权仍登记在林细杰名下，尚未登记至郭海平名下。最后，郭海平未实际占有涉案房屋。涉案房屋一直处于空置状态，郭海平并未入住，从2020年3月开始实际由宋蔚及儿子林子岚居住并使用。因林细杰赌博的恶习屡教不改，宋蔚与林细杰夫妻感情不和已分居多年，宋蔚根本无从知悉涉案房屋已被擅自处分，宋蔚自2020年1月知悉涉案房屋已被出售后已向郭海平提出异议。郭海平提供的证据均仅可证明林细杰擅自处分涉案房屋，无法证明宋蔚知悉并同意出售涉案房屋。二、郭海平与林细杰签订的《房屋指标预售协议》《安置房买卖合同》均因违反法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定，宅基地属于农民集体所有，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。本案中，被拆迁的原房屋是林细杰、宋蔚及儿子林子岚的唯一宅基地房屋，因被征收而获得的安置房或安置房指标，是农民因失去宅基地而获得的相应补偿，具有专属性质，仍应遵照上述法律规定执行。郭海平不属于林细杰所属的集体经济组织成员，无权购买林细杰因房屋被拆迁而取得的安置房，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款之规定，双方签订的《房屋指标预售协议》《安置房买卖合同》应属无效合同。三、宋蔚非郭海平与林细杰签订的《安置房买卖合同》的合同主体，且宋蔚并未收到涉案房屋的任何款项，根据合同相对性原则，郭海平无权要求宋蔚配合办理涉案房屋的过户登记手续。如前所述，林细杰擅自处分涉案房屋与郭海平签订《房屋指标预售协议》《安置房买卖合同》，其行为属于无权处分，故宋蔚无需受上述协议的约束。截至目前，涉案房屋一直由宋蔚及儿子林子岚占有使用，宋蔚现已与林细杰离婚，单独抚养林子岚，如涉案房屋过户登记给郭海平，宋蔚及林子岚将丧失生活的唯一住房，基本人权生活将难以得到保障。综上，请求二审法院驳回郭海平的全部上诉请求。因本案纠纷，郭海平于2020年4月14日诉至一审法院，请求判令：1.林细杰协助办理广州市南沙区聚豪新村乐惠二街17号房屋过户至郭海平名下的手续；2.林细杰承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2010年6月30日，宋蔚与林细杰登记结婚，2010年12月9日生育一子林子岚。宋蔚提供广州南沙开发区土地开发中心（甲方、征收补偿安置单位）与林细杰（乙方、被征收户）、广州市南沙区大岗镇人民政府、广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室（丙方、协助征收单位）于2016年12月28日签订的《集体土地上房屋及其附着物征收补偿安置合同》，约定：拆迁乙方的大岗镇新联二村府前二街83号对面房屋，补偿款的户籍人数共1人即林细杰，补偿乙方52600元；乙方认购房屋，认购房款共计337500元。经质证，郭海平认为没有原件，真实性无法核实，如果是真实的，房屋价格为330000元，郭海平以1170000元购买，远远超过林细杰的成本，郭海平支付的价格合理。林细杰（甲方）与郭海平（乙方）签订《房屋指标预售协议》，约定：甲方预售的房屋指标为甲方所有，房屋指标位于广州市南沙区大岗镇新联二村安置区，乙方支付甲方房屋指标全款830000元。2017年11月28日，广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室出具《收楼证明》，载明：林细杰已参与摇珠选房，所选安置房地址为乐惠二街17号，请物业管理处协助办理收楼手续。2017年12月17日，林细杰（甲方、卖方）和郭海平（乙方、买方）签订《安置房买卖合同》，约定：甲方出卖给乙方的房屋位于广州市南沙区大岗镇新联二村安置区（聚豪新村）的乐惠二街17号，交易价格为1170000元/套。林细杰在一审庭审中确认郭海平已向林细杰支付1172000元，其中大约330000元用于支付房屋差价，向中介方支付中介费160000元和20000元借款，偿还案外人220000元债务，剩余款项用于网络赌博。林细杰与郭海平在一审庭审中陈述双方通过宋子鹏介绍认识达成上述交易，宋子鹏系林细杰同村村民，系郭海平同学的亲戚。2019年1月8日，广州南沙开发区土地开发中心（出卖人）与林细杰（买受人）签订《大岗镇新联二村安置房购买合同》，约定：买受人购买大岗镇安置区聚豪新村乐惠二街17号房，总建筑面积为252.958平方米，房款总额为341493元。林细杰在一审庭审中陈述其大概在2017年年底将涉案房屋钥匙交付给郭海平，郭海平陈述林细杰于2017年11月28日交付涉案房屋的钥匙，其后郭海平在涉案房屋放置了一些物品，偶尔也会到涉案房屋进行查看，但郭海平并未入住，直到2020年3月份，涉案房屋由宋蔚占有使用。宋蔚在一审庭审中陈述其与林细杰夫妻感情不好，故在番禺大石与父母居住，2020年3月得知林细杰将涉案房屋出售给郭海平。林细杰则陈述其未告知宋蔚出售涉案房屋的事宜，直至2020年1月，宋蔚称想回来居住，并询问安置房的事宜，其才告知宋蔚出售事宜。郭海平在一审庭审中陈述在整个交易过程中林细杰都有提及其老婆要钱，要先给老婆钱。2020年1月14日，涉案房屋登记于林细杰名下，建筑面积为252.958平方米，土地使用权取得方式为划拨，土地性质为国有，土地用途为住宅用地，占有部分为全部。2020年7月7日，广州市规划和自然资源局出具《购房资格证明》，载明：经核查，郭海平截至2020年7月7日止具备本市住房限购区域内住房购房资格。一审法院依职权向广州市规划和自然资源局南沙区分局发函调查涉案房屋上市交易的条件，该局于2020年7月29日向一审法院出具穗规划资源南[2020]469号复函，载明：“经查，南沙区大岗镇乐惠二街17号房为林细杰单独所有。该房产登记的土地性质为国有划拨，如需进行转移登记，需补缴土地出让金后办理房产转移登记手续。该房产上市交易无期限限制。”2020年5月18日，宋蔚向一审法院另案提起与林细杰的离婚诉讼，一审法院于2020年6月22日作出（2020）粤0115民初3696号民事判决书，判决准许宋蔚与林细杰离婚。诉讼中，郭海平向一审法院申请对林细杰进行财产保全，一审法院于2020年5月27日作出（2020）粤0115民初3070号民事裁定书，裁定：“一、查封原告郭海平与案外人郭海华共同共有的名下位于广东省广州市番禺区市桥街西丽南路228号4号楼1梯806的房产；二、上述第一项查封完成后，查封被告林细杰名下位于广东省广州市南沙区大岗镇乐惠二街17号的房产。”郭海平为此预交保全费5000元。一审法院认为，林细杰于其与宋蔚婚姻存续期间取得涉案房屋所有权，而郭海平在整个交易过程中知晓林细杰配偶宋蔚的存在，但并未提供充分的证据证实林细杰与郭海平签订的《安置房买卖合同》经过宋蔚同意或宋蔚知晓而未反对。宋蔚在诉讼中拒绝追认，并在知晓林细杰的出售行为后收回涉案房屋。林细杰确认签订合同时未告知宋蔚，林细杰擅自处分涉案房屋的行为侵害到宋蔚的权利，构成无权处分。涉案房屋至今仍在登记在林细杰的名下，未为郭海平办理过户登记，郭海平对涉案房屋尚不构成善意取得。郭海平要求林细杰协助办理涉案房屋过户至郭海平名下的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月28日作出如下判决：驳回郭海平的全部诉讼请求。一审案件受理费100元、财产保全费5000元，由郭海平负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，郭海平提交了落款日期为2020年3月20日的《房屋租赁合同》，拟证明郭海平将涉案房屋的物品搬走是为了要将涉案房屋出租给案外人，且因宋蔚强行占有涉案房屋，导致该租赁合同无法履行，郭海平为此还报了警。林细杰对此质证称：不认可该证据，也没有收到郭海平的通知要出租涉案房屋，涉案房屋水电费收取户名是林细杰，郭海平也没有要求对水电费收取户名更名。宋蔚对此质证称：对该证据产生于一审立案之前，不属于二审期间的新证据，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；从该证据的合同形式来看，明显是郭海平自制的，没有承租人的身份信息及地址，房屋信息是手写的，其他信息均是电脑制作的，且郭海平若要办理出租登记，必然需要水电户名等信息，故该证据是伪造的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：郭海平在二审中提交的证据，不属于二审期间的新证据，且与本案的争议处理缺乏关联性，本院对此不予采信。本案二审争议的第一个焦点是郭海平与林细杰签订的《安置房买卖合同》是否有效的问题。从本案查明的情况来看，涉案房屋已经办理了不动产权证，登记的土地性质为国有划拨，在补缴土地出让金后可办理房产转移登记手续，而现有的法律法规对该类房屋的买卖并未有禁止性的规定。由此，郭海平与林细杰就买卖涉案房屋而签订的《安置房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。现宋蔚以林细杰与郭海平就涉案房屋签订《安置房买卖合同》属于无权处分为由认为该合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。本案二审争议的第二个焦点是郭海平要求将涉案房屋过户至其名下的诉请能否得到支持的问题。涉案房屋的所有权是在林细杰与宋蔚婚姻关系存续期间取得的，且从宋蔚提供的《集体土地上房屋及其附着物征收补偿安置合同》的内容来看，林细杰认购涉案房屋来源于拆迁的回购安置政策，并非直接来源于原被拆迁房屋，故郭海平上诉认为涉案房屋是林细杰的婚前个人财产缺乏事实依据，本院不予采纳。从现有的证据来看，郭海平知晓林细杰的婚姻状况，但郭海平在与林细杰签订《房屋指标预售协议》《安置房买卖合同》的时候，宋蔚均不在场，现宋蔚拒绝追认上述协议，且郭海平提交的证据也不足以证明宋蔚知悉上述协议而未反对，故林细杰擅自出售涉案房屋的行为已构成了无权处分。宋蔚知悉该无权处分行为后明确表示不同意继续履行《安置房买卖合同》约定的协助过户手续，现郭海平上诉要求林细杰、宋蔚协助办理过户手续于法无据，本院不予采纳。一审法院对郭海平要求办理涉案房屋过户至其名下的诉请不予支持，合法合理，本院予以维持。综上所述，上诉人郭海平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭海平负担。上诉人郭海平已向本院预交二审案件受理费200元，本院退还100元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年四月二十六日书记员 莫善友区敏儿