西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终68号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙权文，1964年4月22日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：洛桑贡布，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏自治区人民医院，住所地西藏自治区拉萨市。法定代表人：杨敦干，该医院院长。委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：益西旺姆，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。原审被告：奥升男装店，经营场所西藏自治区拉萨市城关区娘热南路（人民医院门面房）。经营者：孙权文，1964年4月22日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：洛桑贡布，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。上诉人孙权文因与被上诉人西藏自治区人民医院、原审被告奥升男装店房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市中级人民法院（2020）藏0102民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙权文及原审被告奥升男装店的委托诉讼代理人袁溥钰、洛桑贡布，被上诉人西藏自治区人民医院的委托诉讼代理人益西旺姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙权文上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020）藏0102民初382号民事判决；2.请求二审法院将本案发回重审；3.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、程序错误。1.遗漏必要的诉讼参与人，属于程序违法；2.上诉人在一审反诉案件中提出关于涉案房屋装修残值的《鉴定申请书》，一审法院未作出处理属于严重程序错误。二、一审法院事实认定错误。1.关于被上诉人是否具有出租权的认定。一审法院已对被上诉人提交的房屋所有权证这一证据的关联性和证明目的不予采纳，为何又认定案涉《商品房财产租赁合同》合同有效；2.关于退还押金的认定。一审法院既已查明被上诉人收取上诉人的履约押金10,000元的事实，但在判决解除双方之间的房屋租赁合同关系时判决不予退还，属于明显事实认定错误。三、一审法院适用法律错误。一审法院在判决时引用了《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，属于明显的法律适用错误。西藏自治区人民医院辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。奥升男装店陈述意见及理由与上诉人孙权文的请求一致。西藏自治区人民医院一审法院起诉请求：1.请求判令确认原被告签订的《商品房财产租赁合同》于2019年12月31日合同期限届满而解除租赁关系；2.判令二被告向原告返还租赁物；3.判令二被告向原告支付房屋占有使用费自合同期限届满至返还租赁物为止，暂计算至2020年6月30日83520元；4.判令二被告向原告支付本案律师代理费2000元；以上共计：85,520元；5.判令由二被告承担本案诉讼费。孙权文向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人退还押金10000元；2.请求判令被反诉人赔偿装修损失66,360元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：原被告之间以一年一签的形式长期存在房屋租赁法律关系。2019年10月底11初，原被告补签2019年《商品房财产租赁合同》一份，出租方为西藏自治区人民医院第三产业办公室，承租方为孙权文，约定出租方将位于拉萨市××路的门面房楼上、楼下共计116平方米出租给承租人，承租方孙权文承租涉案租赁物后用于经营奥升男装店，双方约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，并约定房租月租金13,920元（120元/平方米）于每月15、16日前交清。另交履约押金10,000元（另开收据），合同期满后双方结算完所有的费用及办理完交接手续后退还。合同第五条第二款约定如遇城市建设规划或医院建设需要拆除或收回出租房，承租方应在收到出租房书面通知后七日内无条件退房；合同第七条争议解决方法约定协商解决合同，通过出租方所在地有管辖权的法院起诉，诉讼中所产生的诉讼费、委托律师代理费有违约方、败诉方承担；第八条第5项约定租赁合同到期或双方终止合同后，承租方须在5日内与出租房办理交接手续，并腾退房屋交给出租方，否则出租方有权强行收回租赁物，房屋内所有物品归出租方所有，并不退还承租方交付的押金，合同还约定了争议解决方法等。合同签订后，被告（反诉原告）孙权文一次性向原告（反诉被告）交清了2019年全年的租金。另查明，2019年11月29日原告在西藏商报以登报的形式向被告通知租赁合同到期后不再续租，原告在租赁期届满前一个月向被告履行了不再续租的通知义务。原被告签订的房屋租赁合同于2019年12月31日到期解除。原告收取被告孙权文履约押金10,000元。因本次诉讼原告产生律师代理费2000元。现案涉租赁物仍由被告占有使用。针对本诉部分，一审法院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规，双方签订的合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，出租人有权收回租赁物。本案中，原被告签订的租赁合同于2019年12月31日到期，出租人以登报的形式在合同到期前一个月合理期限向承租人尽到解除合同的通知义务。原被告的租赁合同关系到期解除，据此，原告主张确认原被告签订的《商品房财产租赁合同》于2019年12月31日合同期限届满解除租赁关系的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。解除合同后，被告理应腾退租赁物并返还给原告，故原告主张要求被告返还租赁物的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。原告主张要求被告支付占用使用费至房屋实际腾退交付之日止按月租金13,920元标准计算，暂计算至2020年6月30日，原告的该项诉讼请求符合事实与法律依据，但因受新冠肺炎疫情的影响，依据相关部门对中小企业的减免租金相关政策，一审法院酌情认定被告免交2020年2月、3月份两个月的租金。综上原告主张2020年1月1日至2020年6月30日的租金83,520元，一审法院予以支持55,680元。原告按照合同约定主张要求被告支付律师代理费2000元的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。针对反诉部分，一审法院认为，原被告2019年10月底至11月初补签2019年1月至12月的《房屋租赁合同》，未违反法律强制性规定，原被告签订的租赁合同于2019年12月31日到期，出租人以登报的形式在合同到期前一个月合理期限向承租人尽到解除合同的通知义务，原被告双方未形成不定期租赁关系，故被告以此主张要求返还押金10,000元的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。反诉原告提交的证据无法证明产生装修费66,360元，故反诉原告主张赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）西藏自治区人民医院与被告（反诉原告）孙权文2019年签订的《商品房财产租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告（反诉原告）孙权文、奥升男装店在本判决书生效之日起十五日内将位于拉萨市××路的门面房返还给原告（反诉被告）西藏自治区人民医院；三、被告（反诉原告）孙权文、奥升男装店在本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西藏自治区人民医院支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占用使用费共计人民币55,680元；四、被告（反诉原告）孙权文、奥升男装店按照每月13,920元的租金标准向原告（反诉被告）西藏自治区人民医院支付自2020年7月1日至实际房屋返还为止的房屋占用使用费；五、被告（反诉原告）孙权文、奥升男装店在本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西藏自治区人民医院支付律师费2000元；六、驳回原告（反诉被告）西藏自治区人民医院的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）孙权文的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1938元，由原告（反诉被告）西藏自治区人民医院负担631元，由被告（反诉原告）孙权文、奥升男装店负担1307元，（限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳，逾期依法强制执行）。反诉案件受理费854.5元（已减半收取），由被告（反诉原告）孙权文自行负担。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否遗漏必要的诉讼参与人；二、合同效力问题；三、双方当事人之间是否形成不定期租赁关系；四、被上诉人是否应向上诉人退还押金及赔偿装修损失。一、本案是否遗漏必要的诉讼参与人。出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以以房屋物权人名义要求实际使用房屋的承租人腾退房屋。本案中根据合同相对性原则西藏金奥工程贸易有限公司不是本案必要的诉讼参与人，且上诉人未举证证明西藏金奥工程贸易有限公司为案涉租赁房屋的实际使用人，故上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。二、合同效力问题。当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同的成立需要双方当事人形成合意，本案中双方当事人补签2019年《商品房财产租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，应当受法律保护。合同先予成就还是事后约定，对双方具有约束力。故被上诉人是否具有出租权，不影响租赁合同相对人之间效力。上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。三、双方当事人之间是否形成不定期租赁关系。本案合同约定租赁期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。2019年11月29日合同到期前被上诉人在《西藏商报》以登报的形式向上诉人通知“合同到期后不再续租，要求返还租赁房屋……”故被上诉人已尽到了通知义务，租赁合同关系到期解除，双方当事人之间并未形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，上诉人应当履行返还租赁物之义务，并应向被上诉人支付逾期腾退租赁物的占有使用费。一审法院对此认定正确，不存在法律适用错误。四、被上诉人是否应向上诉人退还押金及赔偿装修损失。双方签订的《商品房财产租赁合同》第八条第5项明确约定合同到期后承租方应在约定期限内腾退房屋，否则不予退还押金。本案合同到期后，上诉人至今未腾退案涉房屋，一审认定不予退还押金并无不当，二审应予以维持。上诉人主张的赔偿装修损失费问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，上诉人未举证证明其装修房屋得到了出租人的同意；且案涉合同属于租赁期届满自行解除；同时，上诉人在明知合同期限为一年的情况下，应当预见到合同到期后可能不再续签，却仍进行装修，故应当自行承担相应的法律后果，其主张一审法院对装修残值未作鉴定，程序错误为由要求发回重审的上诉请求本院不予支持。综上所述，孙权文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费1242元（孙权文已预交），由孙权文负担。二审反诉案件受理费854.4元（已减半），由孙权文负担。本判决为终审判决。审  判  长   央  宗审  判  员   王 永 伟审  判  员   尼玛卓嘎二〇二一年四月二日法 官 助 理   旺  珍书  记  员   贡桑英秋