北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3729号上诉人（原审原告）：北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司，住所地北京市丰台区南苑路甲X号A。法定代表人：应香林，总经理。上诉人（原审原告）：应香林，男，1962年10月8日出生，住浙江省杭州市余杭区。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：林少婷，北京盈科（衢州）律师事务所律师。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：崔欣，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京翰林昊诚装饰有限公司，住所地北京市大兴区长子营镇罗庄一村村委会东300米。法定代表人：于良，总经理。委托诉讼代理人：陈虹，北京市大翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于德诚，男，1961年6月6日出生，汉族，北京翰林昊诚装饰有限公司职员，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：姜雪飞，男，北京翰林昊诚装饰有限公司职员。上诉人北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司（以下简称：瑞锦盛祥公司）、应香林因与上诉人北京翰林昊诚装饰有限公司（以下简称：翰林昊诚公司）、被上诉人于德诚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞锦盛祥公司、应香林共同上诉请求：1．维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判翰林昊诚公司及于德诚共同返还已交纳的定金200万元，共同退还装修费220．56万元，共同退还项目运作费9．01万元，共同退还食堂租金3．75万元，共同赔偿装修损失946．4万元，共同赔偿咨询费、设计费、广告费24．45万元，共同赔偿罚款损失30万元，共同赔偿因赔偿商户支付的赔偿款损失226万元；2．一审、二审诉讼费用由翰林昊诚公司及于德诚共同负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，本案翰林昊诚公司应承担的是缔约过失责任，而不是违约责任。二、一审判决翰林昊诚公司仅赔偿装修损失和咨询费、设计费、广告费合计963．4万元，不符合缔约过失责任下对信赖利益损失的赔偿制度安排，利益分配严重失衡。（一）装修损失、咨询费、设计费、广告费、项目运作费应当由翰林昊诚公司、于德诚全额承担。（二）罚款30万元、支付商户赔偿款226万元应纳入瑞锦盛祥公司、应香林的损失范围并由翰林昊诚公司、于德诚承担。三、一审判决事实认定错误，于德诚应承担出租人责任。于德诚是双方合同的一方当事人。双方在协议签订前后，于德诚始终作为出租方收取租金、借款、与我方协商合同变更、修改事宜。翰林昊诚公司并未授权于德诚上述行为，于德诚应为合同权利义务主体。四、一审法院认定双方过错比例不当，我方没有责任。我方在订立合同之前已经尽到了注意义务，是翰林昊诚公司、于德诚明知房屋未取得建设工程规划许可证，仍对外出租，其应负全部责任。综上，请求二审法院依法改判，支持我方的上诉请求。翰林昊诚公司辩称：不同意瑞锦盛祥公司、应香林的上诉请求，具体理由与我方上诉理由相同。于德诚辩称，与翰林昊诚公司的意见一致。不同意瑞锦盛祥公司、应香林的上诉请求。翰林昊诚公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审；本案一、二审诉讼费及评估费由我公司与瑞锦盛祥公司、应香林按公平原则分担。事实和理由：1．我公司整改装修的涉案房屋是经地方政府有关部门发布红头文件允许翻建的。目前涉案房屋仍然由瑞锦盛祥公司、应香林保管，并未交付给我公司。我们双方之间的合同不能履行，是由于军队全面停止有偿服务的政策发生重大调整造成的。2．一审法院认定事实错误。法院认定涉案房屋产权人是北京嘉合久源投资管理公司是错误的，房屋的产权人是95801部队；判决书第7页倒数第六行，“原告支付施工费5630元”是错误的，实际支付5600元而非5630元；一审法院认定租赁房屋的交付范围是一、二层是错误的。实际交付的是一、二、三层，一审法院的现场勘验笔录亦是三层未装修、堆放部分物品；判决认定补充协议中的租金标准是700万元是错误的，租金标准应为900万元；一审法院认定我方承担主要过错责任是错误的。本案是由于涉军停偿造成合同无法履行，军队政策的调整非我方所能预见。我公司投资整改装修花费巨资，损失巨大；咨询费、设计费、广告费等费用系瑞锦盛祥公司、应香林自己经营所需，由于涉军停偿导致不能使用涉案房屋，双方应当按照公平原则分担。瑞锦盛祥公司、应香林共同辩称：一、翰林昊诚公司在其上诉状中称涉案房屋是地方政府部门允许翻建的主张不成立，翰林昊诚公司提交的证据不足以证明涉案房屋的建造符合法律规定。二、翰林昊诚公司声称涉案房屋租赁合同无法继续履行是由于部队停止有偿服务的要求造成的，该主张不能减轻翰林昊诚公司对合同无效的全部责任。三、针对翰林昊诚公司就一审法院认定事实错误的问题，答辩如下：（一）关于案涉房屋产权人的问题。产权人是谁与本案无实质关系。（二）关于答辩人支付施工费5630元的问题。我方一审证据19明确记录支付工程款是5630元，对方未提异议。（三）关于租赁房屋交付的问题。事实上翰林昊诚公司从未交付过涉案房屋，一审法院认定的事实是错误的。（四）关于租金的问题。翰林昊诚公司的主张与合同约定不符，翰林昊诚公司从未按照合同约定交付涉案房屋，我方亦未营业，故没有理由支付租金。（五）关于合同无效的过错问题。我方已经尽到注意义务，应当由翰林昊诚公司承担全部责任。（六）关于咨询费、设计费、广告费24．45万元的赔偿问题。该笔费用不是预期利益，是我方基于合同有效的前提下为租赁物的投入、使用，翰林昊诚公司对于合同无效负全部责任，该笔费用其应全部承担。综上，请求二审法院驳回翰林昊诚公司的上诉请求。瑞锦盛祥公司、应香林向一审法院起诉请求：1．确认翰林昊诚公司与应香林于2015年2月9日签署的《北京嘉和久源商务综合楼A区合作协议书》（以下简称合作协议）无效；2．判令翰林昊诚公司、于德诚双倍返还瑞锦盛祥公司、应香林已经交付的定金400万元；3．判令翰林昊诚公司、于德诚退还瑞锦盛祥公司、应香林支付的装修费220．56万元；4．判令翰林昊诚公司、于德诚退还瑞锦盛祥公司、应香林项目运作费9．01万元；5．判令翰林昊诚公司、于德诚退还瑞锦盛祥公司、应香林食堂租金3．75万元；6．判令翰林昊诚公司、于德诚赔偿瑞锦盛祥公司、应香林装修损失1182．9517万元；7．判令翰林昊诚公司、于德诚赔偿瑞锦盛祥公司、应香林咨询费、设计费、广告费24．45万元；8．判令翰林昊诚公司、于德诚赔偿瑞锦盛祥公司、应香林罚款损失30万元；9．判令翰林昊诚公司、于德诚赔偿瑞锦盛祥公司、应香林因赔偿商户支付的赔偿款损失226万元；10．判令翰林昊诚公司、于德诚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月9日，翰林昊诚公司（甲方）与应香林（乙方）签订合作协议，约定：地址：南苑路86号95970部队西墙处A区见附图，建筑面积18700平方米，共三层。一、双方公平、诚信合作，确定年租金人民币玖佰万元，正式开业前付清当年全部租金。（一方违约，对方赔偿守约方贰佰万元）合作协议签订后即付定金200万元（即2015年2月17日前付100万，正月底，即3月19日前支付100万元定金）。二、租金前三年不变，第四年开始以后每三年递增10%。三、合作期以与部队合同同期延续合作。四、中央空调、消防系统、电力变压系统、电梯及土建整体由甲方管理维修。五、土建整体完工后，交乙方商户进入。装修期为三个月，确定正式开业运营，租金起租。六、土建完工后，甲方应向乙方提供办理营业执照用的相关证件、证明文件（消防验收手续、房产证明、地址证明）如果不能及时提供相关证明文件，延误开业所造成的损失由甲方负责。2015年3月16日，翰林昊诚公司（甲方）与应香林（乙方）签订《北京嘉合久源商务综合楼A区补充协议》，约定：由于甲方所建市场面积发生变化，协议2015年3月19日前支付100万定金顺延甲方开始装修后、5日前。租金根据实际情况双方协商，协商达不成共识，甲方退还乙方人民币100万整。于德诚在甲方处签字。2015年5月8日，翰林昊诚公司（甲方）与应香林（乙方）签订《北京嘉合久源商务综合楼A区合作协议书补充协议》，约定：经双方公平诚意的会谈，确定以下补充协议内容。因主体建筑原定三层，但区政府主管部门对主体有要求，只能建二层，乙方根据实际楼层付甲方租金（暂定一层租金400万，二层300万、三层200万）所以扣除未建成三层租金200万，如果甲方今后条件允许建成后交乙方装修、经营使用，确定具体启用时间，乙方补足甲方原定租金900万元。二、大厅电梯从一层架至三层。于德诚在甲方处签字。2015年7月1日，瑞锦盛祥公司注册成立，住所地为北京市丰台区南苑路甲X号A。应香林为瑞锦盛祥公司法定代表人。2016年7月29日，北京市丰台区南苑乡政府出具房屋产权说明，载明建设单位名称：北京翰林昊诚装饰有限公司，该主体建筑于2015年6月建成，使用性质为商业，上述场所产权人为北京嘉和久源投资管理公司。另查，2015年2月9日，应香林付于良定金100万元；2015年5月22日，应香林付于德诚租金100万元，2015年12月23日，瑞锦盛祥公司付于德诚10万元。2016年1月27日，应香林向于德诚支付租金5万元。2016年7月1日，于德诚收取瑞锦盛祥公司5万元。2016年8月11日，应香林向于德诚支付3万元。2017年1月3日，于德诚出具借条，内容为：今从陈雨借款人民币伍拾万元，用于市场空调之用款。2017年6月13日，瑞锦盛祥公司缴纳商业街105号-106号（2017．5．1-2018．4．30食堂）租金9万元。2017年6月29日，翰林昊诚公司收据载明：今收到瑞锦丝绸文化有限公司租金（转付布艺市场田志勇空调施工费）6万元。2017年6月30日，瑞锦盛祥公司付于德诚55万元。2017年8月8日，瑞锦盛祥公司、应香林支付施工费5600元。2017年9月1日，瑞锦盛祥公司支付翰林昊诚公司租金2万元。2017年9月24日，瑞锦盛祥公司支付杨金生电梯费用4万元。2017年12月10日，瑞锦盛祥公司支付于德诚市场租金80万元。瑞锦盛祥公司、应香林另提交销货清单一组，证明其向翰林昊诚公司支付礼品款共计9．014万元。上述费用除食堂租金外，瑞锦盛祥公司、应香林称其共向翰林昊诚公司、于德诚支付429．574万元，包括定金200万元、装修费220．56万元、项目运作费9．014万元。翰林昊诚公司、于德诚称上述费用总金额认可，实际为瑞锦盛祥公司、应香林缴纳的房屋使用费及其他费用，其他费用可以折抵房屋使用费。2018年5月3日、4日，北京市工商行政管理局丰台分局向承租南苑路甲X号A区的30名商户作出行政处罚决定书，载明：当事人于2017年6月1日至2018年4月13日期间，未经工商行政管理机关核准登记，从事销售丝绸制品的经营活动……属于未取得营业执照，擅自从事经营活动的行为，对各商户分别作出罚款1万元的处罚。瑞锦盛祥公司、应香林提交中国工商银行北京南苑支行出具的北京市非税收入一般缴款书，证明瑞锦盛祥公司、应香林为商户缴纳罚款共计30万元。翰林昊诚公司、于德诚质证认为，缴纳罚款的主体为商户，并非瑞锦盛祥公司、应香林，且处罚决定书中明确写明30名商户于2017年6月1日，开始经营，可以证明瑞锦盛祥公司、应香林开业时间为2017年6月1日。2018年5月29日，北京市丰台区南苑乡大红门村村民委员会发布关停公告，内容为：瑞锦丝绸的商户朋友：该市场房屋产权归中国人民解放军95801部队，由我村投资建设并使用。按照军委规定，该市场涉及的全部房屋将整改并变更租赁及管理方式，最终以我村与部队签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》为准。目前我村正积极配合部队开展上述工作，按照工作部署，我村将关停该市场，以落实整改要求。现通知市场内的全部商户朋友从即日起停止一切经营活动，并积极配合关停工作，请勿以任何直接和间接的方式进行经营，以免造成不必要的损失。该市场将在整改并变更租赁及管理方式之后，按照产权方要求重新开业，请商户朋友耐心等待。2018年8月4日，瑞锦盛祥公司与商户联名向丰台区南苑乡政府发送《申请报告》，内容为：瑞锦丝绸文化展示中心自2018年5月29日起接大红门村通知暂时关停，至今已两月有余。我司全体商户严格遵守通知要求，也急切等待整改后重新开业……北京市丰台区人民政府和义街道办事处城市建设管理科分别于2018年11月1日、2018年12月3日向翰林昊诚公司发布拆除通知书，内容为：你单位在北京市大红门桥东南角原“北京市锦绣连发布艺市场”内建设三层钢架结构房屋一栋，总建筑面积13554．6平方米。上述行为未经规划部门批准，经规划部门认定为违法建设。现通知你单位立即自行拆除全部违法建设。逾期不拆，和义街道办事处将组织相关部门对你单位违法建设进行拆除。庭审中，瑞锦盛祥公司、应香林提交记账凭证、电子回单、发票、收据一组，证明瑞锦盛祥公司、应香林向案外人支付咨询费8万元、消防设计费5．1万元、墙体字画广告费11．35万元。翰林昊诚公司、于德诚表示上述费用为瑞锦盛祥公司、应香林自身经营所用，与翰林昊诚公司、于德诚无关，消防改造翰林昊诚公司、于德诚已经完成，不认可消防设计费的真实性。瑞锦盛祥公司、应香林提交瑞锦盛祥公司（发包人）与张宝玉（承包人）、河北慧德工程项目管理有限公司（造价咨询人）于2017年3月16日签订《竣工结算书》，载明内部装修总金额13227289．59元。瑞锦盛祥公司、应香林提交记账凭证、支出凭单、电子回单、收条证明其向童开元支付装修款23万元，向张宝玉支付装修款136．484万元，向盛利支付木门款60万元。翰林昊诚公司、于德诚对上述证据的真实性、关联性和证明目的不予认可。瑞锦盛祥公司、应香林提交商户赔偿款统计表、说明及转账记录，证明其赔偿商户损失金额，并表示上述赔偿金额中包括退还的租金以及赔偿商户的装修损失，另有部分商户的赔偿未提交证据。翰林昊诚公司、于德诚对上述证据的真实性、关联性和证明目的不予认可。翰林昊诚公司、于德诚提交中国人民解放军95801部队诉北京嘉和久源投资管理公司、第三人翰林昊诚公司、北京永乐苑投资管理有限公司租赁合同纠纷及北京嘉和久源投资管理公司诉翰林昊诚公司租赁合同纠纷民事判决书及民事调解书，证明翰林昊诚公司就本案租赁房屋向房屋产权人缴纳租金。瑞锦盛祥公司、应香林质证表示，以上诉讼系承租土地纠纷，并非房屋，且在该诉讼中，翰林昊诚公司自认房屋装修后并未开业。在法院审理过程中，瑞锦盛祥公司、应香林申请对北京市丰台区南苑路甲X号一层、二层装修残值、装修现值进行评估，北京中勤永励资产评估有限责任公司于2020年9月24日作出评估报告，评估结论为在基准日2018年11月22日装修残值的市场价值为12400663元，在基准日2020年9月3日装修现值的市场价值为11829517元。瑞锦盛祥公司、应香林支付评估费29万元。经法院现场勘验，租赁房屋一层较为完整，包括整体装修和商铺内部装修；二层仅为整体装修，无商铺入住痕迹；三层未装修，堆放部分物品。第一次庭审中双方均认可实际租赁范围为一层、二层，最后一次庭审中翰林昊诚公司、于德诚表示实际交付了三层房屋，瑞锦盛祥公司、应香林应当按照共计三层支付房屋使用费，瑞锦盛祥公司、应香林表示三层未建成，系违章被要求拆除，其亦未实际使用三层房屋。庭审中，双方均认可食堂不在租赁房屋范围内。因房屋产权问题，未能办理消防验收手续。瑞锦盛祥公司、应香林称自2018年5月发布公告后，租赁房屋即有保安把守，无法使用租赁房屋，翰林昊诚公司、于德诚表示虽然发布公告，但考虑商户众多，故允许瑞锦盛祥公司、应香林实际经营至2018年11月底。一审法院认为：本案合作协议及补充协议的签订主体为应香林与翰林昊诚公司，应香林与翰林昊诚公司为本案权利义务主体双方没有争议，法院予以确认。应香林签订合作协议后，以租赁房屋为注册地成立瑞锦盛祥公司，由应香林担任法定代表人，翰林昊诚公司及于德诚实际收取瑞锦盛祥公司房屋租金，故瑞锦盛祥公司主张其实际与应香林共同为合同承租方，法院予以认定。于德诚虽在两份补充协议上签字，但甲方处明确列明为翰林昊诚公司，于德成表示系代表翰林昊诚公司签署协议，翰林昊诚公司亦对于德诚的代理行为予以认可，故现有证据不足以证明于德诚系租赁合同权利义务主体，应香林与翰林昊诚公司要求翰林昊诚公司与于德诚共同承担责任，法院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案翰林昊诚公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，瑞锦盛祥公司、应香林要求确认就租赁该房屋签订的合作协议无效，于法有据，法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方在合作协议中约定：土建整体完工后，交乙方商户进入。装修期为三个月，确定正式开业运营，租金起租。法院结合瑞锦盛祥公司，由应香林已装修、招商的事实，房屋使用现状，对商户作出的行政处罚决定书的内容，认定租赁房屋已实际交付，交付范围为一层、二层，开业时间为2017年6月1日，房屋使用费起算时间为2017年6月1日。瑞锦盛祥公司、应香林主张租赁房屋未实际交付，要求双倍返还定金，没有事实依据，法院不予支持，且根据翰林昊诚公司、于德诚出具的收据，瑞锦盛祥公司、应香林实际交付定金为100万元，瑞锦盛祥公司、应香林主张交付定金200万元，法院不予采信。根据关停公告发布的时间以及瑞锦盛祥公司与商户联名向丰台区南苑乡政府发送《申请报告》载明的内容，法院认定租赁房屋自2018年5月29日无法使用。另，因房屋产权问题及消防手续问题，影响瑞锦盛祥公司、应香林对租赁物的使用、收益，故房屋使用费应当酌减。综上，参照双方在补充协议中约定的租金标准每年700万元、瑞锦盛祥公司、应香林的使用时间、未能完全使用房屋酌减比例，以及瑞锦盛祥公司、应香林已交纳的429．574万元（包括瑞锦盛祥公司、应香林所称定金、装修费、项目运作费），翰林昊诚公司、于德诚主张全部折抵房屋使用费，并无不当。故瑞锦盛祥公司、应香林要求翰林昊诚公司、于德诚退还定金、装修费及项目运作费，法院不予支持。关于瑞锦盛祥公司、应香林主张的食堂租金，因食堂不在本案租赁合同范围，与本案并非同一法律关系，法院不予支持，瑞锦盛祥公司、应香林可另行解决。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同，导致租赁合同无效，出租人对此负主要过错责任。承租人在签订合同时，未查看租赁房屋的任何手续，未尽到基本的审慎义务，对因合同无效造成的损失负有一定的责任。现瑞锦盛祥公司、应香林因合同无效主张装修损失1182．9517万元，法院根据双方过错责任比例，酌情予以支持。关于瑞锦盛祥公司、应香林主张的咨询费、设计费、广告费24．45万元，瑞锦盛祥公司、应香林要求翰林昊诚公司、于德诚赔偿，法院结合瑞锦盛祥公司、应香林实际使用租赁物时间及双方过错比例，酌情予以确定。关于瑞锦盛祥公司、应香林主张的工商罚款损失30万元，因处罚原因系未取得营业执照，擅自从事经营活动，即违反规定擅自进行经营的行为违法，瑞锦盛祥公司、应香林要求翰林昊诚公司、于德诚赔偿没有法律依据，法院不予支持。关于瑞锦盛祥公司、应香林主张赔偿商户支付的赔偿款损失226万元，其中退还商户的租金部分与翰林昊诚公司、于德诚无关，其要求翰林昊诚公司、于德诚赔偿，法院不予支持；关于瑞锦盛祥公司、应香林所称赔偿商户的装修损失部分，其未能提供证据证明具体的损失金额，且瑞锦盛祥公司、应香林已申请对租赁房屋的装修损失进行了评估并向翰林昊诚公司、于德诚进行主张，故其另行要求翰林昊诚公司、于德诚赔偿商户的装修损失，法院不予支持。据此一审法院于2020年12月15日判决：一、应香林与北京翰林昊诚装饰有限公司于2015年2月9日签署的《北京嘉和久源商务综合楼A区合作协议书》无效；二、北京翰林昊诚装饰有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林装修损失946．4万元；三、北京翰林昊诚装饰有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林咨询费、设计费、广告费17万元；四、驳回北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案涉及如下争议焦点，具体分析如下：第一，关于涉案合同的主体，本案合作协议及补充协议的签订主体为应香林与翰林昊诚公司，双方对于应香林与翰林昊诚公司为本案权利义务主体并无异议，本院亦予以确认。应香林签订合作协议后，以租赁房屋为注册地成立瑞锦盛祥公司，并由应香林担任瑞锦盛祥公司的法定代表人，在协议履行过程中，瑞锦盛祥公司存在以自己名义交纳房屋租金的行为，据此可以认定，瑞锦盛祥公司与应香林共同为合同承租方。另外，于德诚虽然在两份补充协议上签字，但协议甲方处明确载明系翰林昊诚公司，于德诚表示系代表翰林昊诚公司签署协议，翰林昊诚公司亦认可于德诚的代理行为，故依据现有证据不足以证明于德诚系租赁合同权利义务主体，应香林与瑞锦盛祥公司上诉请求翰林昊诚公司与于德诚共同承担责任，缺乏依据，本院不予支持。第二，关于涉案合同效力及后果，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方就涉案租赁房屋签订的合作协议应属无效。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第三，依照相关司法解释规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于瑞锦盛祥公司、应香林实际租赁范围、使用期间及房屋占用使用费的确定，本院认为，根据合作协议及补充协议对于装修期、建设范围变化等的约定，结合行政处罚决定书对于经营情况的记载，以及租赁房屋装修、招商、使用情况，可以认定，瑞锦盛祥公司、应香林实际租赁范围为一层、二层，且其自2017年6月1日起开业经营。另根据关停公告发布时间以及瑞锦盛祥公司与商户联名提交的《申请报告》，可以认定租赁房屋自2018年5月29日起已无法使用。此外，涉案租赁房屋因存在产权及消防手续问题，一定程度上会影响瑞锦盛祥公司、应香林对租赁房屋的使用及收益，故应当适当酌减房屋占有使用费。据此，一审法院根据实际租赁范围、使用期间、酌减因素，参考补充协议约定的租金标准，认定瑞锦盛祥公司、应香林向翰林昊诚公司已支付的429．574万元全部折抵房屋占有使用费，并无不当。需要说明的是，依据查明事实，除食堂租金外，瑞锦盛祥公司、应香林向翰林昊诚公司已支付的款项为429．574万元。其中，根据当事人提供的收据可以确认，瑞锦盛祥公司、应香林实际支付定金为100万元，瑞锦盛祥公司、应香林主张定金200万元，缺乏事实依据，本院不予支持。同时，瑞锦盛祥公司、应香林主张向翰林昊诚公司已支付的429．574万元中还包括装修费220．56万元、项目运作费9．014万元，但依据现有证据无法支持瑞锦盛祥公司、应香林上述主张，鉴于翰林昊诚公司对收取款项的事实并无异议，并同意折抵房屋占有使用费，本院不持异议。瑞锦盛祥公司、应香林以租赁房屋未实际交付为由，要求双倍返还定金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。瑞锦盛祥公司、应香林要求退还定金、装修费、项目运作费，缺乏依据，本院亦不予支持。第四，关于瑞锦盛祥公司、应香林主张的装修损失，根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。如前述，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的合作协议应属无效，翰林昊诚公司作为出租人，就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立租赁合同，导致租赁合同无效，翰林昊诚公司对此负主要过错责任。承租人在签订合同时未尽到基本的审慎义务，对因合同无效造成的损失亦应承担一定责任。根据一审审理过程中的评估结果，装修现值的市场价值为1182．9517万元，一审法院根据双方过错责任比例，酌情判定翰林昊诚公司赔偿瑞锦盛祥公司、应香林装修损失946．4万元，由事实及法律依据，本院予以维持。第五，关于瑞锦盛祥公司、应香林主张的其他损失和费用。关于瑞锦盛祥公司、应香林主张的咨询费、设计费、广告费，依据其提供的证据可以认定，该部分费用系为履行涉案合同而实际发生，一审法院根据其使用租赁房屋的情况、双方过错比例酌情判定翰林昊诚公司赔偿其17万元，并无不妥，本院予以维持。关于瑞锦盛祥公司、应香林主张的工商罚款损失30万元，本院认为，根据行政处罚决定书可以认定，对商户的行政处罚基于其违反规定擅自进行经营的违法行为所进行，瑞锦盛祥公司、应香林要求翰林昊诚公司予以赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。关于瑞锦盛祥公司、应香林主张的因赔偿商户支付的赔偿款损失226万元，其中，退还商户的租金与翰林昊诚公司无关，其要求翰林昊诚公司赔偿，本院不予支持；对于其主张赔偿商户的装修损失部分，因瑞锦盛祥公司、应香林该项主张的证据并不充分，且其已要求翰林昊诚公司赔偿装修损失，故对其赔偿商户的装修损失，本院不予支持。关于瑞锦盛祥公司、应香林主张的食堂租金，因食堂不在涉案租赁范围内，与本案并非同一法律关系，一审法院判决不予支持并无不当，当事人可以另行解决。综上所述，瑞锦盛祥公司、应香林以及翰林昊诚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费199628元，由北京翰林昊诚装饰有限公司负担79238元（已交纳），由北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林负担120390元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 赵胤晨审 判 员 王 云二〇二一年四月二十九日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申