湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2854号上诉人（原审被告）：粟长林，男，1962年6月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：李铁山，湖南人和人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈旭，男，1992年11月6日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：王雪，湖南和大律师事务所律师。上诉人粟长林因与被上诉人陈旭房屋租赁合同纠纷一案,不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粟长林上诉请求：撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9039号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：原审错误认定双方在履行合同过程中达成了被告负责开通燃气的口头约定。原审在明知双方合同未解除的情况下，责令双方交接房屋，解除合同；庭审后，仍满足被上诉人提出的调查取证申请，偏袒明显。被上诉人作为房屋实际使用者，不主动开通燃气，在前任租客对被上诉人使用其名义使用燃气提出异议时，主动配合停气，将责任嫁祸给上诉人。本案燃气停气，上诉人没有违约，被上诉人无权单方解除合同。被上诉人单方提前终止合同，根本违约，押金、转让费均不应予以退还。陈旭辩称，燃气问题在签订合同时就达成一致，由上诉人负责房屋内的燃气供应。上诉人未如约提供燃气，构成违约，导致合同目的不能实现。被上诉人有权解除租赁合同，上诉人应当退还各项押金及转让费。陈旭向原审法院起诉请求：1.判令被告返还原告剩余租金（含房租、广告费用）、转让费、门面押金、电费押金、燃气押金155620元；2.判令被告赔偿原告装修装饰损失共计113183元；3.判令被告赔偿原告中介费损失12500元；4.判令被告承担本案诉讼费用；5.判令确认原、被告之间的《租赁合同》于2020年8月27日已经解除。以上金额合计281303元。原审认定事实：粟长林（甲方）与陈旭（乙方）于2020年6月16日签订《租赁合同》，约定的主要内容有：甲方将位于长沙市天心区××路××街拐角处面积约220平方米的房屋出租给乙方使用；乙方将房屋用于酒馆、烧烤；甲方于2020年6月17日前交付该房屋，2020年6月17日起至2020年7月1日为免租装修期；租赁期限3年，从2020年7月2日至2023年7月1日止；租金25000元／月，招牌广告位费3300元／月；首次租金3个月一付，第二次起半年付，第一次租金75000元，在签订正式合同2日内支付；乙方需缴纳门面押金50000元，转让费50000元；租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤、热能、通讯及物业管理费、税费、卫生费、治安费、门前三包等与经营相关的费用由乙方承担，由乙方直接向政府相关部门或物业公司支付。保证乙方在租赁期间水电每天24个小时连续不中断地正常使用（非甲方原因除外），乙方依据租赁面积和读表承担相关费用及损耗；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按租金的0.3%支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，粟长林依约交付房屋，陈旭于2020年6月16日至19日分4笔向粟长林支付3个月房租75000元、3个半月广告位费用11550元、转让费50000元、门面押金50000元，共186550元，按合同约定履行了义务，并向粟长林支付电费押金10000元、燃气押金6000元。同时，陈旭于2020年7月2日与案外人任祖签订《装饰施工合同书》，委托任祖对房屋进行装修，并因房屋装修向物业公司支付了管理费用、押金等，同时，也安装了防火墙玻璃、进行了电表更换、整改了中央空调、制作了广告招牌、安装了铝窗、窗台玻璃、购置安装了灯饰、桌椅等，陈旭认为前述装修装饰费用共计113183元。另，陈旭向湖南新环境房地产经纪连锁有限公司支付中介费12500元。合同履行过程中，陈旭于2020年7月2日通过微信向粟长林转账6000元，备注转账说明为“燃气费”。涉案房屋燃气户头登记在该房的前承租人廖迪威名下。2020年8月19日，因廖迪威与粟长林尚有纠纷未解决，廖迪威向长沙新奥燃气有限公司城北分公司出具《停气申请》，载明其“因店铺暂停营业，现需贵司做停气处理，店铺位于天心区解放西路永安××栋××楼××号（月半半烧货），感谢支持。”燃气公司按其要求于2020年8月21日停气。该事实由原审法院根据陈旭申请向燃气公司发出《调查令》，得到燃气公司出具的《对（2020）湘0103民初9039号调查令调查情况的说明》中予以证实。陈旭为此通过微信联系粟长林，要求解决燃气公司已停气的事情，粟长林称“你给我6000元开户，不行，燃气公司说要几万，具体多少钱我也不知道，还是你自己去开，6000元开不了”。陈旭问：“那我这两天没有燃气营不了业怎么搞呢。”粟长林答：“还有你那消防肯定不行，讲很多次了，必须改正，你不听，我也没办法，一切后果自负。与粟长林没有任何关系。也不负任何责任。希望你马上改造好再营业。”陈旭说：“这是没有燃气导致不能营业了。”粟长林答：“没燃气不关我的事，自己去开户。”双方就谁负责开通燃气未达成一致意见。陈旭认为粟长林没有履行保证燃气供应义务，导致没有燃气而停业，遂于2020年8月27日通过EMS向粟长林邮寄《合同解除通知书》，主张其违约行为已经符合解除租赁合同的条件，通知粟长林于2020年8月27日起解除租赁合同同时退还房屋，并要求退还押金50000元、转让费50000元、水电押金1000元、燃气押金6000元以及剩余租金，装修损失等其他赔偿事宜双方协商解决或通过法律渠道解决。该邮件因粟长林拒收而于2020年9月4日被退回。双方就合同解除及赔偿问题未能达成一致协议，陈旭提起诉讼。根据租赁合同的性质，继续履行合同不具有可强制执行性，为减少双方的损失，原审法院在庭审中责令陈旭于2020年10月1日前腾空涉案房屋并交付粟长林。双方实际于2020年10月12月完成涉案房屋的交接，粟长林代为支付了陈旭尚欠的水费及燃气费共计1470.6元，陈旭对该笔费用予以认可。粟长林于2020年10月15日到长沙新奥燃气有限公司城北分公司申请恢复供气，不到4个小时就恢复燃气供应。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈旭与粟长林于2020年6月16日签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同并未就燃气的开通或保障问题进行约定，但陈旭于2020年7月2日通过微信向粟长林转账6000元，并注明用途为燃气费，粟长林于2020年8月21日发送微信“你给我6000元开户，不行”的回复，足以证明双方在合同履行过程中就燃气问题达成了由粟长林负责开通的口头补充协议。故粟长林称该6000元不足以开通燃气，微信回复要求陈旭自行开通，是对口头补充协议的违反。陈旭并非房屋所有权人，亦非燃气户头登记人，客观上难以要求燃气公司恢复供气，粟长林作为出租人在陈旭提出停气问题后，理应帮助申请恢复供气，但却置之不理，其行为构成违约。但是，从粟长林于2020年10月15日与燃气公司工作人员的通话录音来看，申请恢复供气到实际供气仅不到4个小时。由此可见，恢复供气的程序并不复杂、困难，因此，粟长林未办理燃气重新开户的行为未构成根本违约，并不必然导致合同目的不可实现。此外，陈旭对粟长林指出的烧烤店消防问题未予反驳，故陈旭经营烧烤店未能通过消防验收可能是其借此机会要求解除合同的原因之一；而且，陈旭在支付大量租金、转让费等费用以及投入大量资金进行装饰装修后，营业不久，轻易以并不难解决的停气问题为由而提出解除合同，不合常理，抑或因为市场风险因素（如经营不善、出现亏损、盈利无望等）。因此，陈旭于2020年8月27日向粟长林通知解除租赁合同，缺乏合理性和合法性，亦构成违约。综上，双方均存在违约，过错程度相当，应各自承担各自的损失。原审法院责令双方于2020年10月1日前完成涉案房屋交接手续，陈旭对粟长林认为其不配合交接的主张未予反驳，也未举证系粟长林拒绝收房，故租金应计算至实际交房日即2020年10月12日，《租赁合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同约定2020年6月17日起至2020年7月1日为免租装修期，故陈旭实际需要交纳的租金的期间为2020年7月2日至2020年10月12日，共计3个月10天；陈旭已支付3个月租金，故还需支付租金8333元（25000元÷30天×10天）；合同解除后，房屋空置期损失由粟长林自行承担。粟长林垫付水费和燃气费1470.6元，陈旭应予支付。陈旭已实际营业，其广告也已投入，故其要求返还广告费11550元的诉讼请求，于法无据。门面押金50000元、电费押金10000元、燃气押金6000元，粟长林应予返还。从合同签订日2020年6月16日至解除日2020年10月12日，陈旭仅使用涉案房屋近4个月，故根据公平原则，按其实际使用涉案房屋时间与约定租赁期限（3年）的比例来确定转让费的返还金额，经核算为44444元【50000元-（50000÷36个月）×4】。装饰装修损失及中介费损失并非粟长林违约行为所致，应由陈旭自行承担，故对陈旭要求赔偿装饰装修损失113183元、中介费损失12500元的诉讼请求，不予支持。抵扣陈旭尚需支付金额后，粟长林还需返还陈旭100640.4元（50000元+10000元+6000元+44444元-8333元-1470.6元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条规定，原审法院判决：一、确认原告陈旭与被告粟长林于2020年6月16日签订的《租赁合同》于2020年10月12日解除；二、限被告粟长林于本判决生效后10日内返还原告陈旭100640.4元；三、驳回原告陈旭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5520元，减半收取2760元,由原告陈旭负担1604元，被告粟长林负担1156元。本案二审期间，当事人没有提交新的证据。原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，二审案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，根据上诉人的上诉请求及双方陈述，本案争议焦点在于导致合同解除的原因及双方过错程度。经审查，《租赁合同》对燃气开户问题没有作出约定，在案证据也不足以证明双方就燃气开户问题达成了补充协议。但是，《租赁合同》第五条第一款约定，粟长林应当保证陈旭在租赁期间水电每天24小时连续不中断地正常使用；《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；陈旭在合同签订后也实际向粟长林转账支付了6000元燃气押金。因此，应当认定粟长林有保证燃气正常供应的义务。与此同时，本案燃气停止供应客观上是因粟长林与前任承租人之间的纠纷所致，粟长林事后短时间内恢复燃气供应的行为表明，其有能力及时恢复涉案房屋的燃气供应。因此，原审法院认定粟长林在燃气供应问题上构成违约，并无不当。燃气供应停止，必然影响陈旭的正常营业。但是，在双方对燃气供应义务存在争议的情况下，陈旭除要求粟长林解决外，未进行其他任何恢复燃气供应的努力，而是直接通知解除合同，导致矛盾升级；在粟长林要求继续履行合同、减少双方损失的情况下，陈旭拒绝继续履行合同。因此，原审法院认定陈旭也构成违约，且双方过错程度相当，应各自承担相应的责任，于法有据。综上所述，原审法院对本案合同解除的原因、双方过错程度认定得当，对各项费用的处理得当，本院予以支持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2313元，由上诉人粟长林负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 龙 峰审判员 闵俊伟二〇二一年四月十九日书记员 廖亚娇书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。