江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2074号上诉人（原审原告）：钱巧芳，女，1982年4月22日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审原告）：李万家，男，1978年3月6日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乾荣，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云帆，北京恒都（南京）律师事务所实习律师。上诉人钱巧芳、李万家因与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初12403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钱巧芳、李万家上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判金梦都公司赔偿装修差价或将本案发回重审；二、本案一、二审的诉讼费用由金梦都公司承担；事实与理由：2017年上半年，钱巧芳、李万家通过金梦都公司公开投放的商业销售广告，了解到其开发的“丽华山苑”案涉商品房，广告中关于位置、户型、面积、规划、装修标准等内容均涉及，其中精装修宣传使钱巧芳、李万家产生购买意向，后钱巧芳、李万家前往金梦都公司售楼处进一步了解，金梦都公司销售人员亦对钱巧芳、李万家做出相同陈述，钱巧芳、李万家现场查看了展示的两套样板房，其装修情况确与广告宣传及其销售人员陈述一致，且钱巧芳、李万家在售楼处看到金梦都公司公示的案涉商品房申报价格表以及评估报告书，显示经两级物价局核准，案涉商品房装修单价确达到精装修标准，据此钱巧芳、李万家才决定购买案涉商品房，并按金梦都公司要求先行支付定金及部分首付款后，金梦都公司才与其签订预售合同及补充协议，但案涉商品房交付后，钱巧芳、李万家发现实际装修标准与前期所见存在较大差距。一、本案所涉情形符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，金梦都公司已构成违约。根据“解释”第三条规定，金梦都公司销售广告、样板房以及公示的申报价格表、评估报告书等虽为要约邀请，但金梦都公司就案涉商品房精装修标准的说明和承诺具体明确，无疑对合同订立及房屋价格确定有重大影响，应当视为要约；即便该说明和承诺未写入合同及补充协议，亦应当视为合同内容，金梦都公司违反即应承担违约责任。具体而言，金梦都公司对精装修标准做了详尽具体的说明和承诺，足以令钱巧芳、李万家产生信赖进而决定购买，钱巧芳、李万家据此内容与金梦都公司订立预售合同，应视为符合《合同法》第14条关于要约的规定，合同的订立则为钱巧芳、李万家对要约的承诺，即使该说明和承诺未在合同中明确，也应认定属于合同内容，金梦都公司不得违反。钱巧芳、李万家正是通过金梦都公司的销售广告、样板房及申报价格表、评估报告书等对装修标准具体明确的说明和承诺才最终决定购买案涉商品房，因此金梦都公司作出此种承诺后，一旦钱巧芳、李万家与之签订合同，金梦都公司必须履行其承诺的义务，交付符合精装修标准的商品房。二、案涉商品房在销售、合同签订及履行过程中，双方地位极不平等。如前所述，金梦都公司利用销售广告、样板房、公示备案价等形式对商品房装修标准等特定事项做出的说明和承诺，对合同的签订有巨大影响，直接关系到钱巧芳、李万家是否决定购买，但商品房预售合同是金梦都公司拟定的格式合同，这些说明和承诺金梦都公司利用其订立合同时的强势地位，拒绝写入合同条款，要求钱巧芳、李万家完全按照其拟定的格式合同签署并不得提出任何修改，钱巧芳、李万家处于绝对的弱势地位。而在合同订立与定金及购房款支付顺序上，也体现了双方地位的不平等。按金梦都公司要求，钱巧芳、李万家在支付定金及数十万购房款后，金梦都公司才与其签订预售合同及补充协议，即便钱巧芳、李万家对合同条款有任何异议，此时已处于极为被动的地位。金梦都公司拟定的《商品房预售合同》补充协议正是双方地位不平等的体现，该协议中双方权利义务明显不对等，多为减轻或免除金梦都公司责任、加重钱巧芳、李万家责任、排除钱巧芳、李万家主要权利的条款，且补充协议中装修标准已明显与公示的评估报告书不同，但钱巧芳、李万家此时已无法拒绝签订补充协议，因为其已支付数十万定金及购房款。三、金梦都公司在销售案涉商品房过程中明显违背诚实信用原则。诚实信用原则是法律的一项基本原则，是人们从事民商事法律行为的一项基本准则；诚信原则要求在民商事活动中，当事人应诚实守信，追求自身利益的同时不应损害他人或社会公共利益。但金梦都公司为获得更多经济利益，在案涉商品房销售及合同签订、履行过程中，首先对装修标准作出具体明确的说明及承诺，使钱巧芳、李万家产生足够信赖并决定购买，再利用其强势地位要求钱巧芳、李万家先支付定金及部分购房款后才能签订合同及补充协议，且该补充协议双方权利义务明显不对等，钱巧芳、李万家在已支付数十万元房款情况下不得不签订，最终实际交付的房屋装修标准与承诺严重不符，再以合同及补充协议的格式条款进行免责抗辩，整个过程系金梦都公司预先设计，目的是尽可能多的获得经济利益，但严重损害了钱巧芳、李万家利益，无疑严重违背诚信原则。四、根据公正原则，钱巧芳、李万家因金梦都公司违约而受到的损失应获得全部赔偿。公平正义原则，亦是法律一项基本原则，合同双方权利义务应对等，特别是处于优势地位的一方不得利用优势地位制定不平等的合同，在审判活动中应维持合同双方的利益均衡，就本案而言公正原则体现在钱巧芳、李万家因金梦都公司违约行为而受到的损失应由金梦都公司赔偿而获得完全填补，金梦都公司则不得因其违约行为而获得本不应获得的利益，故钱巧芳、李万家请求金梦都公司赔偿其承诺装修标准与实际交付装修标准的差价具有法律依据，否则无疑是变相鼓励金梦都公司在商品房预售活动中采取此类不诚信的销售方式获取不当利益，损害购房人合法权益。五、本案装修标准应以公示的评估报告书为依据，故一审不予准许钱巧芳、李万家对装修造价的鉴定申请系程序不当。综上，请求二审法院支持钱巧芳、李万家的上诉请求。金梦都公司辩称：一、钱巧芳、李万家自始未能充分举证证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，或存在质量问题，其诉求无事实依据。二、案涉房屋的交付标准应该依据双方签订的合同来确定。金梦都公司严格按照合同约定的项目和品牌进行采购，实际交付的装修标准符合法律规定和双方的约定。1、预售合同及补充协议是双方关于购房事宜的全面约定，双方关于精装修标准在合同以及补充协议中有具体约定。2、精装修备案资料不是预售合同的组成部分，备案价格不是双方的约定。整体销售、一体定价的模式是案涉合同的基本特点。三、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定商品房存在质量问题但并未严重影响正常居住使用的，开发商应当承担保修责任。因此出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。综上，钱巧芳、李万家的上诉请求没有法律和事实依据，请依法驳回。钱巧芳、李万家向一审法院起诉请求：金梦都公司赔偿因装修存在质量问题给其造成的损失10000元（实际装修评估价格与备案装修价格的差价，具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）。一审法院认定的事实：2017年6月25日，钱巧芳、李万家（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，双方约定：第一条、乙方预购甲方开发的位于南京市江宁区的房产，建筑面积131.23平方米；该商品房的装修材料及设备标准见附件4；……第四条、乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价18260.76元／平方米，总价2396360元；［×］房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元／平方米，合计以下空白元。［√］买卖双方一致同意并知悉该商品房的总价款为含税价，本条约定的该商品房总价款及单价均包含装修部分的价款。……第六条、甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房。……第十一条、该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定的标准的，乙方有权要求更换，甲方应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿乙方房屋使用损失，甲方无需承担逾期交楼责任。……第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力。合同附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定），载明外墙为真石漆、内墙为乳胶漆、顶棚为乳胶漆、室内地面的客餐厅、厨卫间铺贴地砖、卧室铺强化复合地板、外窗为铝合金、厨房地面为地砖、厨房墙面为墙砖、卫生间地面为地砖、卫生间墙面为墙砖、电梯品牌名称和型号为东芝ＳＰＡＣＥＬ系列（产地上海）。同日，钱巧芳、李万家（乙方）与金梦都公司（甲方）签订商品房预售合同《补充协议》，双方就有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守，约定：……第五条、关于商品房交接：甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及本补充协议附录二约定的交付标准进行交付。具体装饰、设备的品牌由甲方根据供货情况在同等品牌范围内确定。……该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修并承担保修费用，除此之外，甲方无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。另对合同的解除等事项进行了约定。附录二《装饰、设备标准》载明装标交楼标准（YJ90T/YJ140T），约定了玄关、客厅及餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、其他位置共计63个分项的装修品牌标准：入户门品牌为“碧桂园定制”、入户门锁品牌为“西勒奇或同档次品牌”、天花（乳胶漆）品牌为经典·总督或同档次品牌、天花石膏线品牌为“碧桂园定制”、……、新风系统品牌为“美的或同档次品牌”、开关品牌为“异辉或同档次品牌”、过道小夜灯品牌为“异辉或同档次品牌”、直饮水系统品牌为“飞利浦或同档次品牌”。《补充协议》及附录二由钱巧芳、李万家签字确认、金梦都公司盖章确认。前述《南京市商品房预售合同》、《补充协议》签订后，钱巧芳、李万家支付了全部购房款，金梦都公司交付了案涉房屋。一审另查明，2017年6月12日，金梦都公司向房产管理部门提交《南京市商品房预售方案》，该方案载明包括案涉房产在内的项目“房屋精装修情况：本次申请预售项目基本情况中，拟销售均价（元/㎡）中一般住宅价格为精装修价格，约90㎡户型精装修单价2718.92元/㎡；约140㎡的户型精装修单价为2796.41元/㎡”。一审审理中，钱巧芳、李万家陈述，案涉房产内装饰装修标准达不到备案的装修价格2796.41元/㎡，并申请对案涉房产室内实际装修价格进行鉴定，并提交《南京市商品房住宅申报价格表》、江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告、光盘予以佐证。金梦都公司认为上述材料不属于其对钱巧芳、李万家的承诺，不属于交付标准，其并未对装修价格进行单独承诺。一审审理中，一审法院组织双方对约90㎡的户型和约140㎡的户型房屋进行了现场勘验，双方确认约90㎡的户型以丽华山苑2幢601室作为勘验对象，约140㎡的户型以丽华山苑12幢102室、10幢401室作为勘验对象。经勘验确认约140㎡的户型的装修材料、设备品牌如下：1、玄关：入户门为江消门业、入户门锁为SCHLAGE、灯具（筒灯）为NVC雷士、入户挂钩为KINLONG，可视对讲机现场未安装，天花（乳胶漆）、天花石膏线、地砖有但无法看出品牌；2、客厅及餐厅：电插面板为Schneider，天花乳胶漆、天花石膏线、地砖、墙身乳胶漆有但无法看出品牌；3、卧室：房门锁为Roialwand、电插面板为Schneider、主卧紧急按钮为HGRN，房门、天花乳胶漆、墙身乳胶漆、地面强化复合地板无法看出品牌，USB插座没有；4、厨房：嵌入式厨卫灯为NVC雷士、整体橱柜为欧派、不锈钢水槽为欧派、抽油烟机为ROBAM、灶具为ROBAM、龙头为KOHLER、电插面板为Schneider，天花铝扣板、墙身砖、地面仿古砖、门无法看出品牌；5、卫生间：灯具（筒灯）为NVC雷士、地漏为超联方型平面地漏、镜柜为现代筑美家居、洗手台柜为现代筑美家居、水盆龙头为KOHLER、座便器为KOHLER、淋浴屏为bite比特、淋浴花洒为KOHLER、吸顶灯为NVC雷士、电插面板为Schneider、卫生间门锁为Roialwand，天花铝扣板、墙身砖、地砖、淋浴区地面、淋浴区下水槽、门无法看出品牌；6、阳台：吸顶灯为NVC雷士、拖把池龙头为JOMOO、电插面板为Schneider，天花乳胶漆、地面仿古砖无法看出品牌，洗衣机龙头现场没有；7、其他：地暖为德国威能、新风系统为美的、开关为Schneider、过道小夜灯为主卧和次卧各1个，飘窗石材（英菲米黄）、入户门夹石（台山红）、地漏无法看出品牌，直饮水系统为飞利浦龙头式净水器，现场没有。金梦都公司提交63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同等材料，拟证明其按照《南京市商品房预售合同》、《补充协议》的约定进行了采购、安装，按照约定进行了交付，乳胶漆品牌为经典·总督、地砖品牌为欧神诺、可视对讲机品牌为立林、地面强化复合地板品牌为大自然、墙身砖品牌为欧神诺、地面仿古砖品牌为圣凡尔赛、门品牌为金迪、淋浴区地面和淋浴区下水槽品牌为圣凡尔赛、拖把池龙头、洗衣机龙头品牌为九牧、飘窗石材为英菲米黄、入户门夹石为台山红、地漏品牌为祥隆；并提交《物业及资料移交书》，证明其已经向钱巧芳、李万家交付了可视对讲机、飞利浦净水器、USB插座（2个）等物品。钱巧芳、李万家质证后，认为金梦都公司交付的装修与约定的质量、价格不相符，采购的价格与实际交付的品质、价格无关，仅仅是品牌相符也不能证明按照合同约定履行了合同义务，因为并不是同一品牌的价格都是相同的，实际交付的装修的材料、价格与合同约定、评估报告不相符，不能证明其证明目的，《物业及资料移交书》载明的物品已经收到，但USB插座和飞利浦龙头净水器无法安装使用。一审审理中，钱巧芳、李万家确认装修项目中缺少的折价补偿，已经交付的补偿差价。金梦都公司表示其同意为业主安装USB插座、净水龙头、可视对讲机、洗衣机龙头。上述事实，有《南京市商品房预售合同》、《补充协议》、商品房预售方案、勘验笔录及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为：钱巧芳、李万家与金梦都公司之间签订的《南京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。钱巧芳、李万家要求金梦都公司赔偿装修差价损失的诉讼请求不能成立，理由如下：1、双方就装饰装修项目作出了具体约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》对案涉房产交楼标准作出了约定。现案涉房产已交付，交付装饰装修内容符合《补充协议》附录二的约定，金梦都公司对无法看出品牌的项目也提交了采购、安装的合同、申购单等材料，对于此类批量装修项目，金梦都公司已尽到举证责任，可以认定交付标准符合约定。2、双方未就装饰装修单价单独作出明确约定。本案双方约定案涉房产系以建筑面积计价，单价18260.76元/平方米，总价2396360元；该总价款包含装修部分的价款，但排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为案涉房产的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定，钱巧芳、李万家要求对案涉房产装饰装修款单独计价的主张并无合同依据及法律依据。钱巧芳、李万家作为完全民事行为能力人，对案涉房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及案涉房产并非以装饰装修款单独计价有明确认知。3、《南京市商品房预售方案》备案的价格标准是拟销售均价，不等同于装修造价，在双方已对装饰装修项目标准有明确约定的情况下，买房人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据，无事实和法律依据。4、本案并无进行精装修造价鉴定的必要。备案价格为案涉房产所在小区的拟销售均价，而销售价本身又是由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成，并不等同于装修造价。钱巧芳、李万家申请对案涉房产室内装修造价进行鉴定并无必要，对此不予准许。5、钱巧芳、李万家并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，况且双方合同明确了装修质量不符合约定时的保修责任，而非赔偿差价损失。综上，钱巧芳、李万家要求金梦都公司赔偿装修差价损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于现场勘验中存在缺失的项目可视对讲机、飞利浦直饮水系统、USB插座、洗衣机龙头，收房时已领取可视对讲机、飞利浦龙头净水器，不属于缺少的项目，金梦都公司应予以安装；对于缺少的USB插座、洗衣机龙头，金梦都公司应当继续交付并安装。附录2中USB插座列明于卧室但未列明个数，应按照每个卧室1个进行交付安装。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：一、南京金梦都房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内按照附录二《装饰、设备标准》的约定向钱巧芳、李万家交付并安装USB插座、洗衣机龙头，安装可视对讲机、飞利浦直饮水系统；二、驳回钱巧芳、李万家的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由金梦都公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，双方均未提供新的证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。钱巧芳、李万家与金梦都公司之间签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。案涉《商品房预售合同》明确金梦都公司交付给钱巧芳、李万家的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《商品房预售合同》附件4、《补充协议》附录二对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。钱巧芳、李万家虽主张该部分约定系格式条款，但《补充协议》附录二上有钱巧芳、李万家的签名确认，该部分约定亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，可以认定双方当事人已通过《商品房预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然金梦都公司向房产管理部门提交的《南京市商品房预售方案》中载明包括案涉房产在内的项目“房屋精装修情况：本次申请预售项目基本情况中，拟销售均价（元/㎡）中一般住宅价格为精装修价格，约90㎡户型精装修单价2718.92元/㎡；约140㎡的户型精装修单价为2796.41元/㎡”，但系金梦都公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向钱巧芳、李万家所作的承诺。钱巧芳、李万家主张以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。经一审法院现场勘验，钱巧芳、李万家虽对部分建材的品牌存疑，但未能就此予以举证证明，而金梦都公司就此提交了63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同等材料，故可以认定案涉房屋已符合合同约定的交付条件。一审判决驳回钱巧芳、李万家赔偿损失的诉请，并无不当。另，一审中，钱巧芳、李万家申请对案涉房屋的实际装修价格进行评估，由于并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，故一审对此申请未予准许，并无不当。综上所述，钱巧芳、李万家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钱巧芳、李万家负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  张旭东审判员  白文虎二〇二一年四月九日书记员  张 毅