北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5273号上诉人（原审原告，执行案外人）：刘延云，女，1971年4月5日出生，汉族，住河北省三河市。被上诉人（原审被告，申请执行人）：黄雪雯，女，1986年1月23日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。委托诉讼代理人：陈秋余，北京培仁律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：尚凤菊，女，1968年2月3日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人刘延云因与被上诉人黄雪雯、原审第三人尚凤菊案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初12393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘延云上诉请求：撤销一审判决，改判立即停止（2020）京0115执2748号案件执行，允许刘延云继续占有使用北京市大兴区乐园路XXX号房屋（以下简称案涉房屋）到2022年3月21日，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，刘延云享有案涉房屋使用权，事实上合法占有使用案涉房屋，有权继续占有使用该房屋。首先，刘延云早在2017年3月22日已与尚凤菊（即案涉房屋所有权人）签订了为期5年的租赁合同，并已事实上向尚凤菊支付了房屋租金，刘延云与尚凤菊之间的房屋租赁已事实上合法成立并履行，刘延云实际上已合法取得租期内房屋使用权，有权继续占有使用案涉房屋。其次，刘延云占有使用该房屋，并不等于每天居住在该房屋，刘延云不时居住在案涉房屋，或使用案涉房屋放置物品等行为，均构成对案涉房屋的实际占有使用行为。一审法院将法律规定中的“占有使用”替换为长期居住的概念，背了立法保护租赁者的初衷，侵害了刘延云继续占有使用房屋的合法权益。二、一审法院认定事实不清，刘延云事实上已支付了房屋租赁的费用，事实上合法占有使用案涉房屋。首先，对于未备注的转账记录，刘延云与尚凤菊存在合法有效的房屋租赁合同，刘延云向尚凤菊个人账户转账，转账的金额可与房屋租赁费用相对应，且在不存在其他相反证据的情况下，是否进行转账备注，并不影响该笔钱款事实上是房屋租金的事实。其次，刘延云已向尚凤菊支付了房屋租金，且尚凤菊已向刘延云交付房屋，双方的房屋租赁合同已实际履行，刘延云在租赁期内享有案涉房屋的使用权。一审中，刘延云已提交了向尚凤菊支付房屋租赁费用的转账记录作为证据，合计转账38万元，但一审法院对其中28万元转账并没有进行任何认定。故一审法院认定事实不清，一审判决错误，应发回重审。再次，关于刘延云与尚凤菊之间的租赁费用目前是否交齐的问题，是刘延云与尚凤菊就房屋租赁法律关系所需要解决的问题，与本案执行异议无关。房屋租赁合同并未约定一次性交齐租赁费，且刘延云不存在欠付房屋租金的问题，故不妨碍刘延云现仍合法享有案涉房屋使用权，实际占有使用案涉房屋，并继续占有使用该房屋。最后，在合法房屋租赁期间内，刘延云享有合法的房屋使用权，根据“买卖不破租赁”的法律原则，即使该房屋被拍卖，刘延云在租期内仍合法享有案涉房屋使用权。黄雪雯辩称，本案起诉状中所载明的刘延云住址，及一审庭前会议中所核实的刘延云住址，都并非案涉房屋所在地址。刘延云从未占有过案涉房屋，亦未提交证据证明其在案涉房屋内居住。刘延云的转账凭证并未附转账用途，其自述转账的费用都是支付租金至2021年3月21日，现在已经过了支付租金的日期，虽然刘延云的租赁合同租期是到2022年3月21日，但是其租金实际仅支付至2021年，刘延云提出占有房屋无事实依据。尚凤菊未到庭应诉，亦未陈述其意见。刘延云向一审法院起诉请求：1．立即停止(2020)京0115执2748号案件执行，允许刘延云继续占有使用案涉房屋到2022年3月21日；2．本案诉讼费用由黄雪雯及尚凤菊承担。一审法院查明事实：黄雪雯以民间借贷纠纷将尚凤菊诉至一审法院，依黄雪雯的诉前财产保全申请，一审法院于2019年10月15日查封案涉房屋。2020年1月14日，一审法院作出（2020）京0115民初174号民事判决书，判决：尚凤菊偿还黄雪雯借款本金5500000及利息。判决生效后，尚凤菊未如期履行判决确定的义务。黄雪雯向一审法院申请强制执行，一审法院予以立案执行，案号为（2020）京0115执2748号。执行过程中，刘延云提出案外人异议，一审法院于2020年6月22日作出（2020）京0115执异151号执行裁定书，裁定驳回刘延云的异议请求。刘延云不服该裁定，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。庭审中，刘延云为证明其现在是案涉房屋实际使用人及承租人，提供了以下证据：1．尚凤菊（出租人）与刘延云（承租人）签订的《房屋租赁合同》，主要内容为：出租人拥有北京市大兴区乐园路XXX号房屋的所有权，欲将其租赁给承租人；租赁期限自2017年3月22日至2022年3月21日，共计60个月；租金标准8500元每月，租金按年支付，租金支付日期2017年3月24日；自承租人向出租人支付押金及第一季度租金后的3日内，出租人向承租人交付房屋。2．尚凤菊尾号为1082的建设银行卡交易明细，证明刘延云于2017年3月24日通过中国建设银行向尚凤菊转账100000元，摘要：自定义。黄雪雯对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，提供（2020）京0115民初174号判决书，证明尚凤菊在案件中自述在案涉房屋内居住，判决书首页记载的尚凤菊的地址系案涉房屋。一审法院认为，尚凤菊经一审法院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。可见，占有使用房屋是刘延云主张租赁权成立并有效阻止移交占用的必要条件。本案中，首先，刘延云自述已经交纳案涉房屋物业费至2021年3月，因个人原因并未长期在案涉房屋内居住，但未就此提供证据；其次，刘延云提交的与尚凤菊之间《房屋租赁合同》中虽约定租赁期限自2017年3月22日至2022年3月21日，租金标准为每月8500元；但刘延云仅提供100000元的转账记录且该笔转账未备注用途，综上，刘延云未能提交证据证明其于法院查封前实际占有使用案涉房屋，故对刘延云基于与尚凤菊之间成立房屋租赁合同关系中止腾退案涉房屋，并保留租赁权异议请求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回刘延云的全部诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案系刘延云提起的案外人执行异议之诉，刘延云对其诉讼主张负有举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”参照上述规定，在本案中，刘延云并未能提供充分证据证明其占有使用案涉房屋，应当承担举证不能的不利后果；一审法院再结合刘延云提交的其与尚凤菊之间的《房屋租赁合同》对于租金的约定情况与刘延云提供的转账记录情况的不一致之处，认定刘延云以其与尚凤菊之间成立房屋租赁合同关系为由申请中止腾退案涉房屋，并保留租赁权的异议请求不能成立，并无不妥。综上所述，刘延云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘延云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王朔审 判 员 王楠审 判 员 李楠二〇二一年四月十五日法官助理 张翼书 记 员 张雯