丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙1102民初497号 原告：何土平，男，1966年5月4日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吴晓华,丽水市莲都区政通法律服务所法律工作者。 被告：何连松，男，1964年10月28日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：蒋云涛,浙江晟耀律师事务所律师。 原告何土平诉被告何连松宅基地使用权纠纷一案，原告于2021年1月14日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告何土平及其委托代理人吴晓华、被告何连松及其委托代理人蒋云涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何土平诉称：原告于1999年获得丽水市莲都区水东村新建房屋的地基1.5间，当时原告因经济上资金比较紧张，被告正好需要地基建房，双方经协商后，双方签订了上述三份协议，其实当时双方都对土地使用权方面的法律知识知之甚少，作为集体性质的土地使用权是不能转让的，也是无法过户的，但双方已经达成了的协议，如双方没有其他经济上的纠纷也许双方会长期地保持相安无事。后来于2015年根据丽水市政府的拆迁规定，原告在水东老村的房屋拆迁后的房屋没有新的地基分配，且规定原有地基分给过的村民，老房屋的地基款不能领取，原告本应对这一款项享有人民币234832.5元，该货币补偿，用于抵扣在被告的建房地基上，对此原告也事先无法知道，就此事，原告与被告协商，需要被告对原告与其签订的协议中的土地转让款进行补偿，否则，原告房屋被拆后已没有补偿款和新的建房地基可以按排，经多次与被告协商无果，显然原告对当时的地基贱卖了，对此，该转让原告方有重大的误解，并显失公平，以致造成现在原告家庭人口众多而没有新的地基可建房的窘境，再则，根据我国的现行法律规定，集体土地使用权属于村集体所有，村集体组织成员才能享受，作为原告个人也是无权处置的，因此，原告请求被告返还原告依法使用的建房用地(被告原来支付给原告的地基款22000元，双方在第三份协议签后已现金归还给被告)及房屋，其建造房屋的投资，被告在该房屋建成后出租多年，出租的租金早已收回了其投资。故诉请：请求依法确认原、被告于2001年1月9日、1999年11月28日、2001年9月17日签订的三份协议书无效;被告返还原告使用的集体土地使用权及该地上第一层除一个柴间以外的房屋、第三层、第四层及以上包括搭建的所有房屋。 被告何连松辩称：一、原告是案涉交易的发起者，几次合同修订均系原告要求所致，如案涉合同无效，原告应承担合同无效的全部责任。原告是案涉交易活动的发起者，如果原告未将案涉地基出售的信息告知被告，被告显然无法购买地基；如果不是原告为了增加自身利益，那么后续的两份协议也显然不会去修订；如果不是基于对原告信任，被告也断不会花巨资建造案涉房屋，并按照协议的约定为原告的居所安装水电、卫浴。被告均是遵照合同约定履行，如果合同无效，应由原告方承担全部过错。二、被告已依约建造案涉房屋占有使用管业20余年。原告因案涉房屋价值剧增欲利用“合法”手段不劳而获取得案涉房产，其行为违反诚实信用原则，不应被法律所支持。如今如果说把这个房子判给了原告，被告20多年的心血付之东流，被告诚实信用履约的行为被贻笑大方，而原告却因为其不诚信而获得了整栋房产。这与我们社会价值观不符，也与我们的公序良俗不符。三、被告认为案涉合同并非必然无效。2017年的时候，我国开始了宅基地流转试点，2018年，加大了试点范围，浙江省已经把象山、龙岗、德清、义乌、江山市纳入试点流转范围。案涉合作建房合同并不违反法律的规定。合同的第一条的内容是房屋建造由乙方负责，建好后，二层三层归甲方，其余归乙方所有，这些内容没有任何一点违反法律的规定。合同第二条是对房屋装修的约定，这条内容也不违反任何法律的规定。合同第三条约定房屋建成后，甲方取得房产证后要办把房产证办理到乙方名下，从发展的眼光来看，宅基地转让是势在必行的，显然不会是导致合同无效的。合同第四条约定房屋建成后，乙方取得对其房屋的居住权、使用权、处分权，这也没有任何违反法律规定，现在民法典已经规定了可以有居住权，对居住的房屋进行使用处分没有任何的问题。合同第五条违约责任的约定，也不违反法律的规定。综上，案涉房屋的合法建筑面积是有四层，后面搭上去一层已经由被告缴纳罚款，房屋合法面积有256.53平方米，违章面积有85.69平方米，不计算装修、租金等，也价值641万元。原告起诉状中称在水东老村的房屋被拆迁，但这个水东老村的房屋不是原告的，是原告父亲的。原告地基并不存在贱卖的情况。原告称其不能批到新的地基，土地管理法已经明确农民将宅基地进行买卖、赠送后不能再获得。综上，恳请驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：1999年11月28日，原告何土平与被告何连松就水东新村的贰等地块38顺号的两间建房地基使用权转让事宜签订建房土地使用权转让协议书一份；后双方又于2001年1月9日签订建房土地使用权转让补充协议书一份。2001年9月17日，原告何土平（甲方）与被告何连松（乙方）就水东新村的贰等地块38顺号的一点五间四层建房地基上合作建房事宜，签订合作建房协议书一份，约定：一、建房审批费用及建造费用均由乙方负责支付，房屋建好后二层一套及底层南边2.2米开间，进深3米，柴间归甲方所有，其余均归乙方所有，二层至三层楼梯口及底层楼梯下做钢门归乙方所有；二、乙方在房屋建造必须达到：外墙按图纸，内墙粉至白灰止，柴间做卷帘门，楼面地面做草底，进户门做钢门，窗门做铝合金窗，甲方房内的水管、电线、卫生间的抽水马桶、洗手盆由乙方安装。内墙面涂料，卫生间、厨房间磁砖，地面地缸砖，油柒部分，厨房隔断，分户电表、水表均由甲方自理；三、甲、乙双方将房屋建成后，甲方办到房产权证(甲方办房产权证费用由甲方自负后，双方配合，及时到有关办证单位办理给乙方的房产证转户手续(办转户房产证的一切费用由乙方负担）；四、房屋建成后，乙方即取得对自己房屋所有居住权、使用处分权，甲方无权干涉；五、违约责任：乙方必须按工程进度投入资金，保证房屋建成。若乙方违约，甲方有权收回地基自建，甲方和乙方(同时配合)保证房产所有权证及时办给乙方，若甲方违约，甲方应双倍偿还乙方投入的资金款。本协议自甲、乙、见证人签字当日起生效，双方不得反悔，协议书一式陆份，甲、乙双方及各见证人各执一份，水东村委备案一份。原乙方付给甲方的转让费贰万贰仟元整，于本协议签订时，20内归还乙方，则原建房土地使用权转让协议同时作废。 上述三份合同中，双方未实际履行建房土地使用权转让协议书及建房土地使用权转让补充协议书。合同签订后，被告依合作建房协议书约定出资在上述宅基地上建造了案涉房屋，双方按照合作建房协议书第一条约定的范围各自占有使用案涉房屋。现案涉房屋登记在原告何土平名下。 认定上述事实的证据有建房土地使用权转让协议书、建房土地使用权转让补充协议书、合作建房协议书、丽水市不动产权属信息查询证明及当事人庭审陈述。 本院认为,就同一位置上的宅基地，原、被告先后签订了三份合同，但其中两份合同（建房土地使用权转让协议书、建房土地使用权转让补充协议书）已被第三份合同（合作建房协议书）变更，故本院认为原、被告之间签订的合作建房协议书，系双方真实意思表示，双方真实存在的法律关系系合作建房关系，而非土地使用权转让合同关系。原告诉请要求确认已被其他合同变更而未实际履行的建房土地使用权转让协议书、建房土地使用权转让补充协议书的效力，原告并无诉的利益，对该部分诉请，于法无据，本院不予支持。被告并非水东村村民，原、被告间合作建房协议书的内容实质涉及水东村宅基地的转让，故该合同内容违反法律法规的强制性规定，双方合作建房协议书依法应认定无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告第二项诉请实际包括对原告交付被告宅基地的返还及被告在地上建造房屋的返还。根据上述条文中“因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，并不能直接得出被告应返还案涉房屋的结论，因为房屋并非基于合同取得。案涉房屋所涉土地系原告交付被告使用，但被告并非基于合同取得案涉房屋，案涉房屋系基于被告的建造行为而产生。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。而从原告提供的丽水市不动产权属信息查询证明的内容来看，案涉房屋的物权已经登记部门确认，故被告从事的建造行为本身并不违法。原告在未建造房屋且就被告建造房屋未支付相应对价的情况下，直接要求被告返还案涉房屋，有悖公平，亦不符合社会主义核心价值观。结合《中华人民共和国合同法》第五十八条中“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的表述来看，原告“应当”赔偿对方所受到的损失。且再结合《中华人民共和国合同法》第五十八条中“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的表述来看，原、被告双方签订实质内容涉及宅基地转让的合同，双方均有过错，应按各自相应的过错比例承担相应的责任。从本案审理的情况看，原告不仅未对被告建造房屋支付对价，对其违法出售宅基地导致合同无效而产生的其应承担的相应责任，也未进行承担。 从本案审理过程来看，双方对于损失的具体金额无法达成一致意见；且因农村房屋无法在市场上正常流通，导致案涉房屋的市场公允价格无法通过鉴定的方式予以确定。原告在未实际承担相应过错责任、未实际支付相应对价，且案涉房屋市场公允价格无法确定的情况下，直接要求被告返还案涉房屋，有违诚信、有悖公平。原、被告可在对价格达成一致意见时或市场公允价格能够确定时（比如拆迁时通过评估确定的价格），另行主张权利。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、第七十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、原告何土平与被告何连松于2001年9月17日签订的合作建房协议书无效。 二、驳回原告何土平的其他诉讼请求。 案件受理费11800元，减半收取5900元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 朱海峰 二〇二一年四月九日 代书记员 陈丹丹