广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8103号上诉人（原审原告）：张玉梅，女，1971年3月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：林美云，女，1987年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。上诉人张玉梅与被上诉人林美云房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人张玉梅不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人张玉梅以及被上诉人林美云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张玉梅上诉请求：1.撤销一审判决书；2.改判决确认张玉梅和林美云自2020年9月23日订立的自2020年10月1日开始月租金为1300元，租赁期限为成功售卖房屋为止的口头合同成立，张玉梅和林美云仍然按照原来1300元租金继续履行已经订立的合同；3.判决林美云退还押金共3600元给张玉梅；事实与理由：根据一审证据1、2、3，张玉梅与林美云自2018年9月1日签订月租为1800元的书面租赁合同，租赁期限至2019年8月30日，双方已经履行完毕，合同终止。张玉梅自2019年9月1日开始至2020年9月30日每月交纳1800元租金给林美云，张玉梅收取并没有任何异议，因此，2019年9月1日至2020年9月30日应当确认双方协商一致订立月租为1800元，租赁期限为不定期的口头合同。根据一审证据4、5，林美云在2020年9月发出主动提出减免500元租金和需要张玉梅协助其售卖房屋的要约，以及作出由2020年10月份开始为期限的承诺，而林美云没有告知何时何种情况终止售卖房屋，也没有告知何时何种情况需要变更租金，反而还增加了中介公司继续售卖房屋和需要张玉梅协助售卖房屋的工作，按照林美云此要约和承诺的意思表示，是林美云为了达到成功售卖房屋需要张玉梅配合看房的工作，月租才变更为1300元，林美云自10月份开始已经收取张玉梅交纳的月租金1300元，因此，林美云的该要约是对原来1800元月租金和租赁期限为不定期的实质性内容均有所变更，又根据《中华人民共和国合同法》第十、十三、十四、二十一、二十五、三十、三十六、四十四条等规定，林美云和张玉梅已经依法订立的月租1300元和成功售卖房屋为止的租赁期限的合同成立且已经生效，原来月租为1800元，租赁期限为不定期的口头合同在2020年9月30日自动终止，双方应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，自觉履行已经成立和生效的合同。综上，张玉梅和林美云自2018年9月1日起，总共依法订立了三个租赁合同，一是2018年9月1日起月租金1800元，租赁期限至2019年8月30日的书面合同；二是2019年9月1日起月租金1800元，租赁期限为不定期口头合同；三是2020年10月1日起月租金1300元，租赁期限是至成功售卖房屋为止。根据一审证据6、7、8，是林美云在合同成立和生效之后提出更改租金和解除合同，张玉梅不同意，双方协商不一致，根据《中华人民共和国合同法》第八、六十、七十七、九十三条规定，双方协商不一致，合同不得变更和解除，林美云应当依照合同的约定履行。一审审理中，林美云答辩中也确认了2019年8月30日双方合同期满后开始按月租1800元，租赁期限为不定期的口头合同，但是对于在2020年10月1日开始按月租1300元，租赁期限为成功售卖房屋为止的事实，林美云狡辩为500元是补偿，不是租金，根据一审证据4，林美云清楚地告知张玉梅500元是由2020年10月开始减免的租金，并不是补偿款，而且，在2020年开始，林美云收取1300元的是租金，也没有给500元补偿款给张玉梅的证据，而林美云在答辩中所提交的质证意见中的第4点已经确认了一审证据4的三性，说话前后不一致，自相矛盾，林美云违背事实，不遵守诚实信用原则，违反合同约定。一审判决中，一审法院对于张玉梅和林美云依法成立的三个租赁合同只认定了2018年9月1日至2019年8月30日这一个合同依法成立的基本事实，对于后面两个依法成立并生效的合同却引用了《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，认定双方自2019年8月30日至2020年11月29日的租赁期限为不定期口头合同，林美云于2020年11月29日提出解除合同就可以随时解除合同，一审法院没有查明价款和期限作了实质性变更的事实，根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，一审判决所作出的没有价款只有期限内容的合同无法构成合同的基本条款，更加无法执行合同，一审法院没有查明事实，认定事实错误，适用法律错误，判决错误。关于张玉梅在一审中提出要求林美云退还3600元押金的请求，根据一审证据1，该押金是张玉梅和林美云在签订2018年9月1日至2019年8月30日的租赁合同中，约定在合同期满(即2019年28月30日)之日退还给张玉梅，但是林美云至今仍未退还，也没有提供证据证明该押金是2020年10月1日起订立口头合同的押金，更加没有证据证明张玉梅在该押金的合同期内(即2018年9月1日至2019年8月30日)以及其他两个合同期内有欠款，因此，林美云应当遵守合同约定，退还给张玉梅，一审法院判决不能退还给张玉梅，如此判决，按照法律规定，张玉梅在超过应当退还日期两年内没有申请退还，张玉梅就无法行使退还押金的合法权利，损害了张玉梅的合利益，一审法院没有事实根据，也没有法律依据，违法判决，损害张玉梅合法权益。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，违法判决，请求二审法院撤销一审判决，改判支持张玉梅在一审中的诉讼请求。在一审中，张玉梅提交的一审证据6证明林美云在2020年11月28日是由于中介原因导致没有人看房而要求提高月租金为1600元，把其售卖房屋的风险转嫁给张玉梅；一审证据8证明林美云在第二天就要求解除合同，或者再继续提高租金为4800元；一审新证据中，证明林美云为了达到其不怀好意的目的，随意诋毁张玉梅的名誉。林美云在双方已经履行1300元的合同时，一开始突然要求增加至1600元，在2021年1月20日又改口要求张玉梅交纳1800元租金，后又要求张玉梅交纳4800元租金，并强迫张玉梅签订4800元租金的合约，而同时又要求张玉梅继续协助售卖房屋看房的工作，否则就要求张玉梅搬走，完全不遵守已经履行的约定；一审判决书发出后，在2021年2月1日，自称是涉案房屋业主的女子带领一男一女到张玉梅房屋内大吵大闹，要求张玉梅搬走，或者购买其房屋，甚至拿出一份张玉梅根本都没有看过的租赁合同强迫张玉梅立即签订，张玉梅心平气静地告知可以留下合同，待看后再沟通，双方协商一致后可以签订，并请他们离开，但是他们三人不但不离开，还继续叫嚣，不按照其要求就要继续闹事等恶劣行为，张玉梅于是报警并向公安机关提出核查闹事的自称业主的女子身份和处理闹事者的行为。林美云在双方多年租赁关系友好的情况下，如果真如其所说是张玉梅侵害其利益，那么，她应当正确行使合法权利去起诉张玉梅，但却不起诉，而是以要挟的方式达到增加租金或者强迫张玉梅购买房屋的目的，张玉梅甚至还可以在判决生效后依法强制执行，要求张玉梅搬走和赔偿其损失，但林美云不但没有依法行使自己的权利，却采取违反已经履行的约定，作出以上种种违法和不当的行为，其目的已经明显地表明林美云明知张玉梅在双方约定1300元租金，租赁期限至成功售卖房屋为止之后已经做了相关安排计划，无法在其售出房屋之前搬走，而现在突然以威胁张玉梅搬走为由达到其随意增加租金或者购买其房屋的目的，而一审法院不依法作出的判决，使张玉梅得不到法律的公正，侵害了张玉梅的合法权益和利益，还纵容违约者得寸进尺，以不正当手段闹事和随意增加租金、强迫张玉梅购买房屋和签订侵害张玉梅利益的合同，进一步继续违约和违法，再进一步侵害张玉梅的合法权益和利益，增加社会不稳定性，请求二审法院查明事实，依法判决，不但可以维护张玉梅的合法权益，也可以正确教育林美云应当知法守法，遵守诚实信用，与张玉梅和谐协商有关新合约的押金、违约责任等相关没有约定的条款，以便签订书面合同，同时可以维护社会稳定。林美云辩称，不同意张玉梅的诉讼请求，双方从2019年8月31日开始就建立不定期的租赁合同关系。2018年8月29日双方签订《房屋租赁合同》，约定将林美云名下位于海珠区xx路xx号903房以每月1800元的价格出租给张玉梅，租赁期限为从2018年8月29日至2019年8月30日。合同到期后，双方并没有签订书面的租赁合同，张玉梅也没有提出签订书面的租赁合同，双方同意继续按1800元每月进行租赁。根据合同法第二百一十五条的规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在2020年9月份，林美云因需要出售涉案房屋，考虑中介人员带客户看房的过程中会造成张玉梅的不便而主动给予每月500元的补偿，没有任何证据显示林美云同意以1300元的价格将房屋出租给张玉梅至涉案房屋成功出售为止的约定。张玉梅提起本案诉讼只是想通过合法程序造成林美云工作上生活上的麻烦以至达成侵害林美云合法权益的目的。双方的租赁关系己于2020年11月28日解除，张玉梅应于2021年1月1日前搬离涉案房屋。因双方没能就租赁关系达成一致意见，林美云于2020年11月28日通知张玉梅解除双方的租赁关系，给予张玉梅一个月的撤离时间。根据合同法第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以，林美云于2020年11月28日通知张玉梅解除双方的租赁关系，给予张玉梅一个月的搬离时间的通知程序合法有效，张玉梅应当结清水电房屋租及押金后返还涉案房屋给林美云。因张玉梅还实际占有使用涉案房屋且拒绝搬离，其主张要求返还3600元的押金没有事实依据。2018年8月29日双方签订《房屋租赁合同》到期后，张玉梅因需要继续承租涉案房屋，故其并没有要求返还押金。因水电煤气等费用是张玉梅使用后再和林美云结算的，所以林美云不退还押金存在合理性。若张玉梅搬离涉案房屋，林美云同意结算水电煤气房屋占用费等费用后有余的无息退还给张玉梅。综上，请求法院依据事实和法律驳回张玉梅的所有诉讼请求。张玉梅于2020年12月17日向一审法院起诉请求：1.确认张玉梅和林美云自2020年9月23日订立的月租金为1300元，租赁期限为成功售卖房屋为止的口头合同成立，张玉梅和林美云仍然按照原来1300元租金继续履行已经订立的口头合同；2.要求林美云退还押金共3600元给张玉梅。一审法院经审理查明：2018年8月29日，张玉梅（乙方、承租人）与林美云（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有坐落在海珠区xx路xx号903房的房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月30日止，月租金为1800元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前缴付当期租金给甲方；租赁保证金3600元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给甲方；在租赁期内，乙方依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；如乙方于租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿；租赁期届满或解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；等。同日，张玉梅支付押金3600元给林美云。上述租赁合同租赁期限届满后，张玉梅、林美云未重新书面的租赁合同，张玉梅继续租赁使用涉案房屋，按每月1800元的租金标准支付租金至2020年9月。根据张玉梅、林美云之间的微信聊天记录反映，2020年9月23日，林美云：“房子的事不知道你这边处理的怎么样，但是我这边比较急，所以我委托了个中介帮我处理，那个中介希望一个星期能有2次的看房机会，当然了，时间由你定，作为补偿，下个月开始减免你500的租金，你看这样可以吗？”之后张玉梅按每月1300元的标准支付租金至2020年12月。2020年11月28日，林美云发微信给张玉梅，告知其从12月开始调回1600等。张玉梅表示不同意。2020年11月29日，林美云：“我现在就是不租，我要自住，请你1.1号开始，搬离出去。”“我们没有签署任何条约，当初1300元租金租给你我是方便我们去看房，现在我不想租了，我已经提前一个月告知你，如果到期你不愿搬走，我会选择报警处理。”“如果你想继续租也可以，那我们就重新签订合同，但租金我要收4800。”林美云表示不同意。2020年12月1日，林美云：“过了月中我再把所有的帐单跟你结了，1.1号前你把房子交回来给我。”本案庭审中，林美云表示双方的租赁关系于2020年11月29日通过微信通知的形式解除，张玉梅确认有收到该微信解除通知。一审法院认为，张玉梅与林美云签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据查明事实，租赁期限届满后，张玉梅、林美云双方没有续签合同，但张玉梅继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，林美云于2020年11月29日通过微信通知张玉梅解除合同符合法律规定，张玉梅、林美云双方的租赁合同关系已于2020年11月29日解除，故张玉梅要求确认双方自2020年9月23日订立的月租金为1300元、租赁期限为成功售卖房屋为止的口头合同成立，林美云按照原来1300元租金继续履行已经订立的口头合同无理无据，一审法院不予支持。因张玉梅现仍未搬出涉案房屋并将涉案房屋交还给林美云，亦未对使用期间的费用进行结算，尚未满足合同约定的退还押金的条件，故张玉梅要求林美云退还押金3600元，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年1月13日判决如下：驳回张玉梅的全部诉讼请求。本案受理费50元，由张玉梅负担。二审中，张玉梅提交了以下证据：1.微信对话截图，拟证实张玉梅向林美云交租的事实及张玉梅已经涉案房屋交还给林美云；2.报警回执复印件及接受证据清单，拟证实林美云在诉讼期间及一审判决后，对涉案房屋断水断电、私自更换门锁，逼迫张玉梅搬离。林美云提交了以下证据：1.微信聊天截图，拟证实与中介沟通的内容；2.贝壳网关于同小区房屋租价的信息截图，拟证实与同小区其他房屋相比涉案房屋租金已经优惠；3.污水处理费、电费、燃气费、水费电子发票若干，拟证实张玉梅2018年8月至今拖欠污水费152元、2020年12月1日至2021年2月28日的电费为490.35元、2020年12月4日至2021年3月12日的煤气费为362.43元；2021年2月的水费为41.58元。经本院组织证据交换及质证，张玉梅、林美云对对方提交的证据真实性、合法性及关联性均无异议。二审审理过程中，林美云提出反诉请求：1.请求判决张玉梅在侵占房屋期间的经济损失费5000元和赔偿精神损失费2000元；2.请求判决张玉梅支付林美云房屋占用费，占用费按每月1800元从2021年1月1日计至2021年3月1日止，合计占用费3600元，2021年1月20日微信转账支付1300元，剩余需要支付2300元；3.截止至2021年3月9日搬离产生的水电燃气未结清费用分别为：电费共490.35元，燃气费共320.85元，水费共41.58元，污水处理费共152元，垃圾处理费100元，合计1104.78元；4.案件受理费由张玉梅承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，张玉梅、林美云均确认张玉梅于2021年3月10日将涉案房屋交还给林美云。二审庭审中，张玉梅表示2021年1、2月份的使用费应按1300元/月计算，不同意按1800元/月计算；2021年1、2月份张玉梅在涉案房屋居住期间的水电费应当支付，但林美云应提供相应发票，且林美云主张的水电费等存在重复计算的问题，故需要重新核对。张玉梅、林美云就林美云在二审期间提出的反诉请求无法达成调解，且张玉梅表示不同意本院对林美云的反诉请求在本案二审期间一并审理。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。依当事人二审期间的诉辨意见，本案二审的争议焦点为：1.张玉梅与林美云是否约定租赁期限截止至成功售卖房屋之日止、租金标准1300元；2.张玉梅主张退还押金3600元，理由是否成立。对此，本院分析如下：关于租赁期限问题。张玉梅与林美云在《房屋租赁合同》于2019年8月30日期满后，未续签书面租赁合同，但张玉梅继续使用涉案房屋，林美云亦未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。张玉梅主张2020年9月起林美云委托张玉梅帮忙寻找买家出售涉案房屋，且之后增加对中介公司的委托，并主动提出减免500元租金作为补偿，但未说明委托期限或何时停止售卖，故根据林美云的意思表示已确定租赁期限至成功售卖房屋为止。对此，林美云不予确认。根据“谁主张谁举证”的原则，张玉梅应对其上述主张承担举证责任。张玉梅在一审及二审期间虽提交了双方之间的微信聊天记录截图，但从聊天内容来看，林美云虽有委托张玉梅帮忙寻找买家，并同意减免500元的租金作为买家看房给张玉梅造成不便的补偿，但双方并无对租赁期间进行明确约定，从委托张玉梅帮忙寻找买家、减免租金作为补偿的事实，均无法得出双方确认租赁期限截止至成功售卖房屋为止的结论，故张玉梅主张租赁期限至成功售卖房屋之日止，缺乏依据，本院不予采纳。一审判决认定双方之间在2019年8月30日之后构成不定期租赁关系，并无不当，本院予以认同。关于租金标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，不定期租赁关系期间，张玉梅与林美云原签订的《房屋租赁合同》继续有效。《房屋租赁合同》约定租金标准为1800元/月，虽因看房给张玉梅造成的不便，林美云同意减免租金500元/月作为补偿，但根据双方之间的微信聊天记录内容，该租金减免是以需要张玉梅配合买家看房为前提，且未约定减免至何时，故是否应按1300元/月的标准计收租金，需要审查是否具备该前提条件。因此，张玉梅主张至成功售卖房屋为止均应按每月1300元的租金标准履行缺乏事实基础，本院不予采纳。关于是否应当退还押金3600元的问题。如上所述，不定期租赁关系履行期间，双方签订的《房屋租赁合同》继续有效。根据《房屋租赁合同》的约定：“如乙方于租赁期满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿”。现张玉梅确认2021年1、2月份其在涉案房屋居住，但对林美云在二审反诉主张的2021年1、2月份的使用费及水电费、煤气费等持有不同意见，双方无法达成调解，故一审判决认定尚未满足合同约定的退还押金条件，并无不当，本院予以维持，在双方就相关费用结算后，如押金仍有剩余，张玉梅可再行主张退还。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”现双方无法就林美云在二审期间提出的反诉请求达成调解，且张玉梅不同意就该反诉请求由本院在本案中一并审理，故本院对林美云的反诉请求不予审查，林美云可另行起诉。综上所述，张玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张玉梅负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年四月二十七日法官助理熊盈颖书记员叶小琳