河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终928号上诉人（一审第三人）：李婷，女，1980年6月23日出生，汉族，住址河南省潢川县。被上诉人（一审原告）：潢川县实验小学，住所地河南省潢川县草湖路中段63号，统一社会信用代码12411526F84871266D。法定代表人：张树平，校长。委托诉讼代理人：赵有俊，副校长。一审被告：刘斌，男，1961年11月13日出生，汉族，住址河南省潢川县。委托诉讼代理人：唐高群，男，1979年10月28日出生，汉族，住址河南省潢川县。上诉人李婷因与被上诉人潢川县实验小学以及一审被告刘斌租赁合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2020）豫1526民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李婷，被上诉人潢川县实验小学的委托诉讼代理人赵有俊，一审被告刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李婷上诉请求:1、依法撤销（2020）豫1526民初5670号民事判决书；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、因2018年8月租房时不知道学校要收回房屋，支付转让费15000元，另租涉案房屋两间，地坪比门口路凹，一下雨就进水，装修花费两万多元（其中地坪填高和贴地板砖花费近15000元，换两个卷闸门4000元），当时填地坪学校没有阻止，出租了近20年没要房屋，现在一抬高地坪，学校就要回收，希望学校能对填高地坪和贴地板砖适当的补偿15000元左右。2、因2020年疫情三个月没有营业，但房租一直在交。现在还没有找到合适的房屋，希望学校能延长三个月时间让上诉人处理库存，腾空房屋，作为疫情的补偿。据此要求二审撤销原判，发回重审或者对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人潢川县实验小学答辩称，上诉人主张的诉讼请求无法律依据，被上诉人要求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，二审诉讼费由上诉人承担，维持原判。1、上诉人主张的：希望学校能对填高地坪和贴地板砖适当补偿15000元左右。被上诉人认为：涉案房屋系原告潢川县实验小学临草湖路门面房，由承租人刘斌租用，期间转租给次承租人李婷，学校只与承租人刘斌签订租用合同，且合同中注明不得擅自转租他人，如单方违约，有权收回房屋使用权。根据合同相对性原则，作为次承租人的李婷的装修补偿款应当向其合同相对人刘斌主张。在一审庭审中李婷也未能提交证据证明其对案涉房屋的装修事先经过潢川县实验小学或承租人刘斌的同意，以及与两者对该装修费用的负担有过特殊约定。同时，次承租人李婷对案涉房屋的墙体结构进行了破坏，有造成危险的可能。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此其在本案中要求潢川县实验小学补偿装修款15000元的主张，亦欠缺事实和法律依据，学校不予认可。2、上诉人主张的：因2020年疫情三个月没有营业，但房租一直在交。现在还没有找到合适的房屋，希望学校能延长三个月时间让上诉人处理库存，腾空房屋，作为疫情的补偿。被上诉人认为：2020年5月9日，国家发展改革委等八部门联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见第二条第一项规定，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。可见该意见主要是为了帮扶服务小微企业和个体工商户，并真正惠及最终承租人。本案中，被告刘斌将其承租的潢川县实验小学的房屋转租，从主体上讲其不是中小微企业也不是个体工商户，案涉房屋亦不是其实际使用，且其已经实际收取了次承租人李婷2020年度的房租。并且承租人刘斌至今并未向学校交纳2019年10月24日至2020年12月23日期间的房租费，共计14个月×380元/月=5320元；学校与承租人刘斌的租房合同已经于2019年10月23日到期；一审判决承租人刘斌与第三人李婷于2021年2月9日前将门面房交还给潢川县实验小学；并且学校第二次下发告知书2020年11月15日明确告知次承租人李婷要及时处理店内商品，以及一审判决之日2020年12月16日至2021年2月9日这个期间，学校已经为次承租人李婷处理库存、腾空房屋留有时间，截止3月11日庭审之日，该房屋仍未交还学校，造成学校正常工作受阻。所以，次承租人李婷提出的希望学校能延长三个月期间处理库存、腾空房屋，作为疫情的补偿，欠缺事实和法律依据，学校不予认可。并考虑追究负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。综上所述，上诉人所主张的上诉请求无法律依据，被上诉人要求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，二审诉讼费由上诉人承担，维持原判。一审被告刘斌答辩称，在一审法院审理时经过调解，基本上要调解成功时，因为其他原因，最后没有在调解书上签字。我以法院的判决为准。被上诉人潢川县实验小学向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾空所租赁的学校房屋交给原告；2、补交2019年10月24日至2020年11月期间的房租费，13个月×380元/月=4940元；3、由被告承担诉讼费。一审开庭时原告并更诉讼请求为：1、判令被告及第三人于2021年2月9日前腾空所租赁的学校房屋交给原告；2、被告刘斌补交2019年10月24日至12月期间的房租费，14个月×380元/月=5320元；3、诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：案涉房屋系原告潢川县实验小学临草湖路门面房，被告刘斌已租赁该房屋多年。2018年10月23日，刘斌与潢川县实验小学又签订《租房合同》一份，约定租期为壹年，从2018年10月23日起至2019年10月23日止。租金为每年每平方400元计算、租金4560元。在租期内不擅自与他人合租、转租或借给他人使用，否则属于单方违约，甲方有权收回房屋使用权。租期结束后，若甲方将商品房待续出租，同等条件下乙方优先续租，若停止对外出租，甲方将提前三个月书面通知乙方，届时乙方应主动交出所租房屋，否则甲方有权停水停电，并移交司法部门处理，所造成不良后果由乙方承担。但案涉房屋实际上由被告刘斌转租他人经营使用，房租由其向原告交纳。2018年8月前后，第三人李婷从前一租户手中转接了案涉房屋，该租户租期届满后，李婷向被告刘斌交纳房租直至2020年12月。至本案开庭时，该房屋仍由其占有、使用。刘斌与潢川县实验小学2018年签订的《租房合同》到期后，双方未再续签书面合同。潢川县实验小学分别于2018年11月5日、2020年9月18日和2020年11月15日向租户发出腾房通知。一审另查明，2019年，包含案涉房屋在内的潢川县实验小学临草湖路的5间、面积59.58平方米的门面房作为国有资产，所有权被划转至潢川县博汇实业有限公司的名下，但经营权、使用权和收益权仍归潢川县实验小学。一审法院认为，在庭审中，原、被告双方及第三人对于腾房均不持异议，原告潢川县实验小学在2018年11月5日、2020年9月18日和2020年11月15日三次通知承租人刘斌及次承租人李婷，且在诉讼请求中要求被告刘斌、第三人李婷于2021年2月9日前腾空房屋，已经给予了被告和第三人腾房的合理期限，一审对此予以确认。本案各方当事人的争议焦点在于：1、被告刘斌是否应当向原告潢川县实验小学支付案涉房屋自2019年10月24日至今的房租费5320元；2、原告潢川县实验小学是否应当向被告刘斌、第三人李婷分别补偿装修损失5320元、15，000元。关于争议焦点1，原告潢川县实验小学虽然不是案涉房屋的名义所有人，但仍享有对该房屋的经营权、使用权和收益权，其可以以本单位名义决定案涉房屋是否出租，并有权向承租人收取房屋租金或占用费。原告潢川县实验小学与被告刘斌于2018年10月23日签订《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。该合同到期后，双方未再续签书面租赁合同。就此，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告潢川县实验小学与被告刘斌在租赁合同到期后，刘斌继续使用案涉房屋，潢川县实验小学也未提出异议，原《租房合同》应继续有效，租赁期限转为不定期。因此，刘斌仍应当按照《租房合同》的约定向潢川县实验小学按照年租金4560元的标准支付租金。关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告刘斌未提交证据证明其装修、整修案涉房屋经过原告同意。因此，被告刘斌要求原告潢川县实验小学补偿装修损失5320元的主张欠缺法律和事实依据，一审不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。虽然原、被告双方在《租房合同》中明确约定不得转租，但是案涉房屋位于潢川县实验小学低年级部大门口，且多次更换租户，视为承租人应当知道转租，其在六个月内未提出异议，视为同意转租。但即便如此，被告刘斌与第三人李婷之间的租赁关系仍属于另外一个合同关系，李婷对案涉房屋的装修事宜，应在该合同中加以约定。根据合同相对性原则，李婷的装修补偿款应当向其合同相对人刘斌主张。同时，在庭审中李婷也未能提交证据证明其对案涉房屋的装修事先经过潢川县实验小学或刘斌的同意，以及与两者对该装修费用的负担有过特殊约定。因此，其在本案中要求潢川县实验小学补偿装修款15，000元的主张亦欠缺事实和法律依据，一审不予支持。关于刘斌要求减免疫情期间房租的问题，2020年5月9日，国家发展改革委等8部门联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见第二条第一项规定，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。可见该意见主要是为了帮扶服务小微企业和个体工商户，并真正惠及最终承租人。本案中，被告刘斌将其承租的潢川县实验小学的房屋转租，从主体上讲其不是中小微企业也不是个体工商户，案涉房屋亦不是其实际使用，且其已经实际收取了次承租人李婷2020年度的房租，不符合减免房租的条件。综上所述，原告潢川县实验小学的诉讼请求具备事实和法律依据，一审予以支持。被告刘斌、第三人李婷的辩称、述称理由欠缺法律和事实依据，一审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定判决：一、被告刘斌与第三人李婷于2021年2月9日前腾空位于草湖路潢川县实验小学低年级大门以北、从北至南第4间的房屋并交还给原告潢川县实验小学；二、被告刘斌于判决生效后五日内向原告潢川县实验小学支付2019年10月24日至2020年12月23日的房租费5320元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由原告潢川县实验小学自愿负担。二审中，被上诉人提供门面房被破坏的照片，证明上诉人在装修的过程中破坏了墙体，造成损失，要求复原补偿。上诉人质证称，当初打通墙体是经过被上诉人同意的，现在交房要求填平，这是没有问题的。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，次承租人李婷主张的装饰装修费用，无证据证明其对案涉房屋的装修经过出租人潢川县实验小学的同意；且根据合同的相对性，其就补偿装饰装修费用产生的纠纷如果与承租人刘斌有约定，则应当依法向承租人刘斌主张权利，而非向出租人潢川县实验小学主张权利，因此，上诉人李婷主张被上诉人潢川县实验小学补偿装饰装修费用的上诉理由，既无事实根据亦无法律依据，本院不予支持。本案相关证据显示，被上诉人潢川县实验小学在2018年11月5日、2020年9月18日、2020年11月15日，三次通知承租人刘斌和次承租人李婷在合理期限内腾房，已给予上诉人李婷足够清理库存、腾退房屋的充分期限，上诉人现仍要求逾期三个月腾房，无事实根据和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人李婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李婷承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年四月九日书记员  刘韫滔