北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2633号上诉人（原审被告）：北京正华永升房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-3716室。法定代表人：蒋晓宇，总经理。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高凌峰，男，1987年4月6日出生，汉族，住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告）：隗功娟，女，1987年7月24日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：陆蕊，北京有间律师事务所律师。上诉人北京正华永升房地产开发有限公司（以下简称正华永升公司）因与被上诉人高凌峰、隗功娟商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张静独任审理，本案现已审理终结。正华永升公司上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院对本案的认定事实不清，判决违约金过重。本案中，涉案房屋为政策福利房性质，上诉人本身作为开发商利润稀薄。且依据涉案合同第26条：“买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，……”，而被上诉人获得房本的日期恰在签订合同的五年内。依据《合同法》114条和司法解释二的相关规定，被上诉人并无证据证明其存在任何直接损失。且被上诉人的房本一直在办理过程中，因税务交纳的排队等待以及第三方代办证办事缓慢等因素，上诉人并非恶意违约。本案在审理中，衡量是否应当减少违约金时，应以延迟取得房屋所有权证书对原告所造成的实际损失为基础，而原审法院并未依据取得房本的日期在合同签订的5年期内的事实，也未要求被上诉人证明自己的实际损失，径行判决上诉人承担了过重的违约金，有违公平正义。高凌峰、隗功娟向一审法院提出诉讼请求：1．判决被告给付原告逾期办理产权登记违约金26330元；2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月11日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（限价商品房）》，约定原告购买被告开发的位于北京市门头沟区永定镇4#住宅楼10层X单元XXXX室（后更名为北京市门头沟区龙兴南二路11号院6号楼10层X单元XXXX）的房屋一套，房屋总价为745901元。被告应在2015年12月31日前向原告交付该限价商品房，并让原告在房屋交付之日起720天内取得房屋所有权证。附件十补充协议9．1约定：“如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。”被告通知原告于2015年11月28日收房。2017年11月17日，原告收房已满720日，原告仍未取得产权证，直到2018年11月5日才下发。按照原被告签订的合同，被告已构成违约，应按照约定支付违约金，故诉至法院，请求判如所请。正华永升公司辩称，原告诉讼请求违约金过高，希望依据法律规定，予以酌减，具体理由如下：两原告购买的房屋系政策福利房性质，开发商利润稀薄，且依据合同第19页第26条规定，买受人购买该限价商品房不满5年的不得转让，原告的购房合同是2013年12月11日签订的，在2018年12月11日之前该房屋均不得上市，故二原告不存在任何直接损失。一审法院对下列事实予以确认：2013年12月11日，高凌峰、隗功娟共同作为买受人与正华永升公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称《预售合同》），双方就涉案房屋买卖达成协议。《合同》大致内容为：买受人向出卖人购买坐落于北京市门头沟区永定镇4#住宅楼10层X单元XXXX室房屋，房屋总价为745901元。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该限价商品住房。如房屋交付满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。2013年12月12日，正华永升公司向高凌峰、隗功娟出具发票，载明：“房款4-X-XXXX,245901元。”2014年3月18日，正华永升公司向高凌峰、隗功娟出具发票，载明：“房款4-X-XXXX,500000元。”2015年10月10日，正华永升向高凌峰发放入住通知书，载明涉案房屋交付时间为2015年11月28日。2018年11月5日，高凌峰、隗功娟取得涉案房屋不动产权证书。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、入住通知书、不动产登记证书等证据及当事人的陈述在案佐证。一审法院认为，高凌峰、隗功娟与正华永升公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。本案中，根据双方合同的约定，正华永升公司应当在房屋实际交付之日起720日内为高凌峰、隗功娟办理房屋所有权登记手续，即涉案房屋交付于2015年11月28日，正华永升公司应当在2017年11月17日前为高凌峰、隗功娟办理完毕所有权登记手续。现高凌峰、隗功娟于2018年11月5日方取得涉案房屋不动产权证书，因此正华永升公司存在违约行为，应当按照每日万分之一的标准向高凌峰、隗功娟支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明期间的违约金。关于正华永升公司主张涉案房屋系限价商品房从合同签订起不满5年内不得转让，高凌峰、隗功娟不存在损失的主张，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十六条规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。限价商品房转让的时间起点系取得房屋权属证书后起算，延期办理房屋所有权登记手续确会影响高凌峰、隗功娟的相关权利，故一审法院对正华永升公司的该项辩论意见不予采信。关于违约金数额是否过高的问题，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确认双方约定的违约金计算方式合理合法，正华永升公司应依约向原告承担赔偿责任，故一审法院对正华永升公司求调整的意见不予采纳。高凌峰、隗功娟主张的违约金数额未超出合同约定，一审法院不持异议，予以支持。一审判决：北京正华永升房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向高凌峰、隗功娟支付违约金26330元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院经审查认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。高凌峰、隗功娟与正华永升公司签订的《预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案中，《预售合同》明确约定“房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止”，现正华永升公司于2015年11月28日交付房屋，据此日期起算，高凌峰、隗功娟取得涉案房屋不动产权证书的时间即2018年11月5日已晚于合同约定的办理完毕涉案房屋所有权转移登记手续的时间，故正华永升公司应当向高凌峰、隗功娟支付违约金。正华永升公司上诉称一审法院认定的违约金过高，被上诉人没有直接损失，对此，本院认为，综合考虑预售合同的金额，合同约定的办理期限等，并结合正华永升公司未提交充分证据证实违约金的计算标准过高，本院认为一审法院认定的违约金标准符合相关规定。对正华永升公司所提的上诉理由，本院均不予采纳。综上，正华永升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由北京正华永升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二一年四月二十二日法官助理  慕林芳书 记 员  李佳玲