上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1619号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海际博企业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：谢辉，执行董事。委托诉讼代理人：张靖雯，上海君赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡超，上海君赛律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海亚龙投资(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张文荣，董事长。委托诉讼代理人：余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：程怡，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海际博企业管理有限公司(以下简称“际博公司”)因与被上诉人上海亚龙投资(集团)有限公司(以下简称“亚龙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初9105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。际博公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持际博公司的诉讼请求。事实和理由：际博公司旗下超过九成的租户无法使用涉案租赁的房屋，且这些租户均向际博公司提交了相应的免租申请，导致际博公司因疫情房租收入严重减少，受损巨大。亚龙公司在2020年3月19日断电，进而封闭房门，导致际博公司无法进入涉案租赁的房屋，扩大了损失范围。亚龙公司未经通知，单方解除租赁合同，并采取暴力断水、断电及封门措施，属于严重违法行为。一审法院认定际博公司应承担主要责任，明显事实认定不清楚。际博公司在收到代管款通知后，与法官联系，要求延后几日支付，得到法官许可。一审判决内容与际博公司交纳代管款的行为相悖，系一审判决违反法定程序。亚龙公司辩称，际博公司租赁的房屋是用于办公，而不是用于餐饮或对外经营，并没有因疫情受到任何的影响。仅有三家可能存在其他性质的企业，就该部分可能受到影响的三家企业对应的10％的面积，一审法院已经予以了处理，并酌定减免了15％的租金。亚龙公司不存在任何导致际博公司无法使用租赁房屋的情形，也从来没有阻止际博公司使用租赁房屋。鉴于际博公司前期已经反复地提出要求终止租赁，在反复催告无效的情况下，亚龙公司于2020年3月19日断电。经民警现场调解之后，当日一个小时内就已经恢复了用电。这也是为什么2010年3月份、4月份仍然发生了水电费合计人民币(以下币种均为人民币)8，340余元的原因。在5月份之后，际博公司因自己单方所谓的报警单提起了诉讼，并自行封锁了租赁房屋，始终拒绝腾退，并持续占用。期间，虽然一审法院以及街XXX委会都已经多次协调，并要求其腾退，但际博公司均未腾退。一审法院已经判决要求亚龙公司就该期间的损失分担高达30％的责任，并豁免了际博公司所需要承担的高额违约金。际博公司所欠付的第一笔租金发生在疫情之前。疫情发生之后，际博公司以疫情作为借口，要求亚龙公司按照国企的标准减免两个月的租金。亚龙公司作为民营企业，提供了一个合理的减免方案，减免了高达5万余元的租金。际博公司对减免方案不满，在2010年3月3日就已经单方提出了解除合同的主张，于2010年3月10日又再次发函告知亚龙公司其已经解除了租赁合同，并要求亚龙办理善后事宜。在际博公司既单方提出解除合同，又拒不付款、拒不腾退的情况下，亚龙公司为了防止损失的持续扩大，于2020年3月17日通知际博公司解除租赁合同。一审法院要求际博公司交纳代管款的金额实际上仅占了际博公司应付款金额的1／3左右，但际博公司仍然没有按时支付。一审法院针对当时疫情这一客观因素，充分考虑到际博公司可能履行的难度，额外设定了宽限期。际博公司应当承担未能按时缴纳代管款所产生的不利后果。一审法院认定事实、适用法律均正确，应当驳回际博公司的全部上诉请求，维持原判。际博公司向一审法院起诉请求：1．亚龙公司继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2．亚龙公司赔偿际博公司自亚龙公司违约之日起产生的各项经营损失(装潢损失和员工工资损失)共计3，183，881.50元。亚龙公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．确认2015年9月24日签署的《亚龙国际广场房屋租赁合同》于2020年3月17日解除。2．际博公司支付所拖欠的2020年2月1日至2020年3月17日期间的租金387，831.36元及经营管理费117，282.70元，并支付滞纳利息282，916.49元(暂计至2020年5月2日，实际以拖欠款项为基数按照日千分之五的标准计算至款清之日，其中326，219.50元自2020年1月24日起算，178，894.56元自2020年2月24日起算)。3．际博公司返还金陵东路XXX号亚龙国际广场7楼租赁房屋，并支付逾期返还房屋的房屋使用费(自2020年3月23日起按照日16，698.29元的标准计算至际博公司实际返还房屋之日)。4．际博公司支付所欠付的2020年3月、4月的水电费8，340.67元(抄表所得)及滞纳利息(该滞纳利息自2020年6月29日反诉受理日起算，以拖欠款项为基数，按照日千分之五的标准计算至付清之日)。5．际博公司补足已享有的免租装修期期间的使用费500，948.84元及补足租赁关系存续期间所减免的租金250，474.42元。6．际博公司支付因擅自单方面解除合同及因拖欠租金、经营管理费导致合同被解除而产生的违约金681，563元(用已支付的履约保证金进行冲抵)。如法院判决继续履行租赁合同，则要求际博公司付清所欠的租金、经营管理费、水电费。如法院判决继续履行合同，则反诉请求为：1．际博公司支付租金至11月份(按照月租金250，474.42元×10)、物业费计算至11月份(按照7，574.80元×10)及逾期付款利息(计算方式：按照租赁合同约定每月应当付款的次日起算至实际支付之日，按照同期LPR的4倍，计息基数应包括租金、物业费、水电费)、水电费8，340.67元(3、4月份)。2．租金保证金681，563元归亚龙公司所有并要求际博公司另行缴纳租金保证金681，563元。一审法院认定事实如下：2015年9月24日，亚龙公司(出租方，甲方)与上海际博资产管理有限公司(以下简称“际博资产公司”，承租方，乙方)、上海奔扬文化投资有限公司(以下简称“奔扬公司”，担保方，丙方)签订《亚龙国际广场房屋租赁合同》，约定甲方将上海市金陵东路XXX号亚龙国际广场内铺位编号为7楼整层出租给乙方，建筑面积为1478平米，用途为办公，租期为8年，2015年12月1日起至2023年11月30日止，免租装修期为2个月，2015年10月1日起至2015年11月30日止，合同履行满1年后，乙方可享有1个月免租期，仅减免租金，其他费用仍予以正常支付；2015年12月1日～2017年11月30日，租金227，187.68元／月，2017年12月1日～2019年11月30日，租金238，547.06元／月，2019年12月1日～2021年11月30日，租金250，474.42元／月，经营管理费75，745.80元／月，由管理公司(上海亚龙国际广场经营管理有限公司，以下简称“亚龙管理公司”)直接收取，每个月的23日前缴付下个月租金和经营管理费；乙方应按期(若由管理公司代收，在管理公司发出的书面付费通知中提出的期限内)足额支付水、电、煤气等公用事业费，否则管理公司有权采取停水停电等相应措施直至乙方付清欠费；乙方应支付履约保证金681，563元，若乙方存在违约行为而致本合同提前解除的，履约保证金直接冲作乙方应支付的违约金，甲方不予返还；乙方应支付公用事业费押金2万元；甲乙双方租赁关系消灭后，甲方可自行从履约保证金及公用事业费押金中扣除乙方根据本合同应支付之各项费用，如有剩余，甲方应在确认该房屋上以乙方或受转租方名义申请的各类服务帐户或证照已付清费用并已予注销后十日内书面通知乙方收回；乙方应当在双方租赁关系消灭后五日内办妥房屋返还交接手续，逾期未办妥，乙方需承担房屋占用费(相当于该房最后一个月租金的双倍)，计至自行搬离或甲方代为清理完毕之日；甲方允许乙方对该房屋的整体或部分进行转租，乙方应当在签署转租合同之后5个工作日内将受转租人相关资料交由甲方备案；乙方拖欠本合同项下应支付的各项费用的，自应付之日起每日按拖欠费用金额的5‰计收滞纳利息；若乙方拖欠租金、经营管理费、公用事业费等各项费用超过十日，经书面催告后仍不缴清的，视为乙方提前解除本合同，甲方有权发出终止合同通知书予以确认并收回房屋，乙方应按实付清费用外，还应当支付违约金681，563元，乙方的违约行为给甲方造成损失且损失金额大于违约金的，乙方必须予以补足，并应当按租赁关系消灭当月的租金标准向甲方支付乙方已享用的免租装修期间之使用费及租赁关系存续期间减免之租金；遭遇不可抗力，任一方可提出终止本合同，双方互不承担责任。同日，际博资产公司向亚龙公司支付了履约保证金681，563元。2015年12月17日，际博资产公司向亚龙管理公司支付了公用事业费押金2万元。2016年5月20日，亚龙公司(出租方)、际博资产公司(原承租人)、奔扬公司(担保方)、际博公司(新承租人)签订《亚龙集团房屋租赁合同补充协议》，约定承租人由际博资产公司变更为其设立的新公司际博公司，原合同项下属于际博资产公司的权利义务全部由际博公司承继。2017年1月4日，际博资产公司以租赁合同已满一年可享受一个月免租期为由向亚龙公司申请免去2016年12月的租金，亚龙公司同意该申请。际博公司租金支付至2020年1月底。2020年2月12日，际博公司向亚龙公司发出《同舟共济共抗疫情告业主书》，告知因疫情遭受经济损失，暂缓支付房屋租金、物业费用，并要求安排洽谈费用减免事宜。2020年2月14日，亚龙公司向际博公司发出《关于免去2020年2月1日至2月7日租金的通知》，同意免去租金57，637.11元。2020年2月20日，际博公司向亚龙公司发出回复函，告知由于疫情属于不可抗力，方案一免去二个月租金和物业费，方案二提前解除合同，配合做好移交工作。2020年2月29日，亚龙公司向际博公司发出《违约提示函》，明确际博公司拖欠2月份租金及经营管理费、1月水电费6，069.85元(管理公司于2月20日发送了催款通知书)，已经产生滞纳利息，要求五日内付清。2020年3月3日、10日，际博公司向亚龙公司两次发出回复函，仍要求免收2个月租金和物业费，否则只能鉴于疫情属于不可抗力因素提前解除租赁合同。2020年3月6日，际博公司支付1月水电费6，069.85元，3月9日支付2月水电费3，909.20元。2020年3月16日，亚龙公司向际博公司发出《终止合同通知书》，际博公司次日收到。2020年3月17日，际博公司向亚龙公司发出回复函，表示并未违约，提出提前终止合同申请属于正当合法权利，亚龙公司应予办理，另五日内清场完毕不符合实际情况，希望协商制定出一个合理的撤场方案。2020年3月19日，际博公司报警反映租金纠纷引起物业拉电。2020年3月23日，际博公司拨打市民服务热线反映亚龙国际广场物业实行未通知的强制断电导致电子门锁无法使用无法正常工作。2020年5月9日，际博公司在涉案房屋张贴封条。2020年7月20日，亚龙公司发函际博公司，建议在第三方见证下完成房屋腾退工作。2020年7月27日，际博公司回函同意共同进入涉案办公场所，但不接受腾退。际博公司提供的下租企业中，主张上海祐伽文化传播有限公司租赁面积110平米从事瑜伽健身、上海凌海国际旅行社有限公司黄浦营业部租赁面积25平米、杨维苗租赁面积50平米从事幼儿教育培训，其他均为办公，所有下租企业均未向亚龙公司备案。亚龙公司于2020年10月27日的庭审中提供了亚龙管理公司出具的3月、4月的水电收费通知，分别为7，165.26元、1，175.41元，际博公司称并未收到该通知。双方当事人未在一审法院指定的2020年9月15日前协商一致，并未撤场完成房屋交接。法院指定际博公司应于2020年11月6日前交纳代管款200万元，但际博公司未按期交纳。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。际博公司因受疫情影响而申请减免租金，但其提供的下租企业中，仅三家企业性质明显受疫情影响，所涉面积按其自述与租赁总面积相比也仅占约百分之十，况且在案证据尚不能完全证实其主张，亚龙公司同意免去租金57，637.11元并无不当，际博公司免除两个月租金的要求明显不合理。际博公司在其不合理的减免要求未能与亚龙公司达成一致意见的情况下，多次要求提前解除合同、配合移交，并自2020年2月起拖欠租金等费用，故亚龙公司据此发出终止合同通知书亦无不当。但其后际博公司又拒绝如期清场，提起诉讼要求继续履行合同。际博公司的行为出尔反尔，缺乏诚信，但鉴于疫情社会因素，考虑到际博公司的意愿，法院要求其在指定期限内交纳代管款以考察其是否具备继续履行合同的诚信，但其并未按期交纳。故法院确认双方的房屋租赁合同关系自2020年3月17日解除。解约当日，际博公司即复函不能按约在五日内完成清场，引发亚龙方于2020年3月19日断电，进而导致其后涉案房屋不能正常使用，扩大了损失的范围，综合全案案情，法院认定对此际博公司应当承担主要责任，亚龙公司承担次要责任。本案的争议因疫情而产生，不适用违约条款，故房屋占用费不应当适用加倍罚则，保证金应当抵扣，免租期租金按公平原则亦酌情处理，水电费应按合同据实支付，但应给予支付期限。合同约定滞纳利息计算方式过高，法院按起诉日一年期LPR的四倍即年利率15.4％计算予以调整。际博公司提出的其他损失赔偿请求，于法无据，不予支持。一审法院判决如下：一、上海际博企业管理有限公司与上海亚龙投资(集团)有限公司签订的《亚龙国际广场房屋租赁合同》及《亚龙集团房屋租赁合同补充协议》于2020年3月17日解除。二、上海际博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海亚龙投资(集团)有限公司支付2020年2月1日至2020年3月17日期间的租金334，772.81元、经营管理费117，282.70元、滞纳利息(其中268，583.11元自2020年2月15日起算，余款自2020年2月24日起算，按年利率15.4％计算至付清之日止)。三、上海际博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海亚龙投资(集团)有限公司返还上海市金陵东路XXX号亚龙国际广场7楼整层，并支付房屋占用费(自2020年3月23日起至2020年7月27日止按175，332.10元／月的租金标准计算为725，460.13元，自2020年7月28日至实际返还日按250，474.42元／月的租金标准计算)。四、上海际博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海亚龙投资(集团)有限公司支付2020年3月、4月的水电费8，340.67元及滞纳利息(以8，340.67元为基数，按年利率15.4％自2020年7月10日起计算至付清日止)。五、上海际博企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海亚龙投资(集团)有限公司补足免租装修期期间的房屋使用费210，000元。六、已经支付的履约保证金681，563元、公用事业费押金2万元，应当抵扣上述判决主文确定的支付义务。七、上海际博企业管理有限公司的全部诉请、上海亚龙投资(集团)有限公司的其他诉请，均不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，际博公司作为承租人应按约支付租金。新冠疫情系突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，客观上对际博公司使用租赁房屋造成了影响。但疫情影响仅是短期情形，际博公司与出租人亚龙公司应就租金的减免问题进行协商处理。协商不成，可以通过诉讼途径主张权利。际博公司不应以不能接受亚龙公司的减免租金方案为由，要求提前解除合同。一审法院根据房屋租赁用途，疫情对房屋使用的影响情况，认可亚龙公司同意免去租金57，637.11元的方案，尚属合理，本院予以认同。际博公司既欠付亚龙公司租金，又要求解除合同，且不撤场、不办理房屋交接，亚龙公司有权按约解除合同。际博公司要求继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，法院不予支持。际博公司以亚龙公司违约为由，要求亚龙公司赔偿各项经营损失的诉讼请求，法院亦不予支持。际博公司无有力证据证明亚龙公司在2020年3月19日断电恢复用电后，又再次断电、封闭房门，且一审法院对此行为产生的损失，认定为际博公司承担主要责任，亚龙公司承担次要责任，从而酌情确定房屋使用费，并无不当。际博公司支付代管款，只表明其继续履行合同的诚意，但不涉及法院审理程序问题，故际博公司提出一审判决违反法定程序的主张，本院不予采纳。综上，际博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币32，271元，由上诉人上海际博企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年四月二十六日法官助理  万 晶书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……