浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初9195号 原告：长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司（统一社会信用代码为9143010433850330X1）。住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场A座5楼。 法定代表人：吴煜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。 被告：彭妹，女，1982年10月3日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司为与被告彭妹物业服务合同纠纷一案，于2020年7月16日向本院提起诉讼，以被告彭妹租赁长沙奥克斯缤纷广场步行街四层L4-21号商铺经营过程中未付清物业管理费为由，请求判令：1.确认原、被告于2016年2月24日签订的《物业服务合同》已解除；2.被告彭妹向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司清偿欠付的物业管理费35060元；3.被告彭妹向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司支付违约金（违约金以欠付的物业费为基数按日万分之五的标准自2018年8月28日计算至实际清偿之日止，暂计算至2018年12月31日为11832.75元）。本院立案受理后，依法由审判员何彬彬适用简易程序进行审理，后转为普通程序独任进行审理。本案于2020年9月22日、2021年4月7日两次公开开庭进行了审理。原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司委托诉讼代理人王林、被告彭妹到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。 被告彭妹答辩称：被告对合理的物业费同意支付；原、被告之间约定的物业费60元/平方米/月过高，同类位置其他商户的物业费有的是40元/平方米/月；奥克斯公司当时承诺会开大型商场，结果没有开起来，导致被告生意不好，难以继续经营；被告提供的空调制冷制热的效果不好，经被告多次向原告反映，但一直没有解决；被告停止经营后，奥克斯公司把商铺的门锁了，导致被告部分物品没有拿出来，造成了损失。 本院经审理认定事实如下： 原、被告于2016年2月24日签订《物业服务合同》一份，约定由原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司为被告彭妹承租的坐落于湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路788号长沙奥克斯缤纷广场步行街四层L4-21号商铺（经营“开胃王”）提供物业管理服务，物业服务费计算面积44.6平方米。物业服务费具体为：第一个、第二个租约年每月每平方米物业管理费均为60元，即每月物业管理费2676元，全年应交纳的物业管理费为32112元；第三个租约年每月每平方米物业管理费为63元，即每月物业管理费2809.8元，全年应交纳的物业管理费为33717.60元；2016年4月28日为物业服务费计算起始日，具体支付方式为每季度最后一个月15日前（含15日）缴纳下季度物业服务费；如果被告彭妹违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的（在被告彭妹已与公用事业部门签订供应合同应由被告彭妹向其直接付费的除外），每延迟一日需向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司支付应付而未付部分万分之五作为逾期付款违约金；被告彭妹延迟支付超过20日，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由被告彭妹自行承担。合同签订后，被告彭妹缴纳了保证金10000元，并入驻经营，至2018年8月28日停止营业。期间，被告彭妹拖欠自2017年7月26日至2018年8月28日的物业服务费35060元。 2018年8月31日，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司及案外人长沙奥克斯置业有限公司向被告彭妹发送《关于“L4-21号开胃王”终止合约的告知函》一份，主要内容为“贵司租赁了长沙奥克斯缤纷广场L4-21号商铺，已于2018年8月28日单方面停止经营，现我司具体告知如下：自开业以来，我部多次与贵司沟通租金及物业费等的缴纳事宜，但贵司至今已22个多月未向我司缴纳租金与物业管理费，经核实，租金合计欠费59412元，物业管理费合计欠费35060元。……依据合同约定我司有权单方面解除双方租赁、物业合同。现特此函告贵司，双方签订的租赁、物业合同自函件送达之日起解除，请您于解约之日撤场清铺完毕并向我司交还商铺，逾期我司将依约收回商铺并将店内物品视同废弃物处理，保证金冲抵所欠物业费与租金，同时我司将依法追缴贵方所欠费用。”原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司将上述《终止合约的告知函》当场送达给了被告彭妹，被告彭妹在该告知函签名确认。 另查明，涉案商场迟延开业，于2016年6月26日才对外整体开业，开业时仍有部分商铺未招租到位。此后在经营过程中，因商场商业氛围尚未提升，导致部分商铺经营困难而退出商铺租赁，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司已向本院起诉多起关于长沙奥克斯缤纷广场物业服务费的纠纷，长沙奥克斯置业有限公司已起诉多起关于长沙奥克斯缤纷广场房屋租赁合同纠纷。长沙奥克斯置业有限公司起诉被告的房屋租赁合同纠纷已经由湖南省长沙市岳麓区人民法院依法作出一审判决，该判决就长沙奥克斯缤纷广场商业氛围未提升导致商户经营困难的情况，对被告应付租金金额进行了调整，调低了部分租金。 上述事实有原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司提交的《物业服务合同》、《关于“L4-21号开胃王”终止合约的告知函》等证据以及原、被告的庭审陈述予以证明。 本院认为，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司作为物业管理企业，与被告彭妹签订的《物业服务合同》依法有效。原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司为被告彭妹提供了物业服务，被告彭妹应及时向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司支付物业管理费。被告彭妹拒付物业服务费的行为违反了合同约定，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司有权解除合同并要求被告彭妹支付拖欠的物业服务费。原告已在2018年8月31日将解除合同的告知函送达被告，被告未提出异议，故双方的合同自2018年8月31日解除，对此本院予以确认。自2017年7月26日起至2018年8月28日停业，原告主张被告拖欠的物业管理费35060元，未超出合同约定，本院予以支持。因被告尚有10000元押金在原告处，该10000元可在本案物业管理费中扣除，故被告实际拖欠的物业管理费为25060元。关于原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司主张的违约金，虽然被告彭妹未按合同约定付款属实，但涉及原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司起诉的物业服务费有多起案件，说明原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司在物业服务中缺乏与租户的沟通和配合，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司对此应承担一定的责任，故对原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司要求被告彭妹支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告彭妹认为与其他商户相比其物业管理费约定过高，原告对此解释物业管理费根据商铺的位置、面积等综合确定。本院认为，物业管理费的金额系双方合意的结果，且并非被告一家的物业管理费为60元/月/平方米,因商场商业氛围未提升导致商户经营困难的情况，湖南省长沙市岳麓区人民法院已经在房屋租赁合同纠纷案件中对租金进行调低，被告在本案中要求调整物业管理费的抗辩意见本院不予采纳。关于被告提出原告物业管理不到位以及部分物品受损，证据不足，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2016年2月24日签订的《物业服务合同》于2018年8月31日解除； 二、被告彭妹向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司支付物业服务费25060元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费972元，由原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司负担453元，被告彭妹负担519元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  何彬彬 二〇二一年四月八日 书记员  干依伶