大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0213民初739号原告：黄森，男，1991年2月17日出生，汉族，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：黄德全，系原告父亲。被告：大连金开信营销策划咨询有限公司，住所地大连经济技术开发区新桥路109号，统一社会信用代码：912102137824582502。法定代表人：何岩。委托诉讼代理人：杨兴正，系该公司员工。原告黄森与被告大连金开信营销策划咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄森及其委托诉讼代理人黄德全、被告委托诉讼代理人杨兴正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，判令被告：1、归还47年租金及利息计56118元；2、归还余下10年租金及利息计11939元；3、承担诉讼费。事实理由：原告于2011年10月30日购买被告仓库四间，位于金州区万元。原告最近发现此仓库属于人防工程，合同期限2011月30日起至2078年9月21日止，将近67年，超出合同法租赁期限不得超过二十年的规定。原告主张超出规定的47年租期无效。这个仓库自购买以来，夏天潮湿不堪，满地是水，完全不能使用，虽然被告给修缮过一次，但是没有效果，还是完全不能使用，造成原告物品受损严重，所以原告请求法院判令被告返还完全不能使用的仓库余下的10年租金的利息。被告明知是人防工程，却不告诉原告，剥夺了原告的知情权，原告根据消费者权益保护法第四十九条规定，保留双倍赔偿的权利。被告辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、原告所述案涉仓库情况与事实不符，案涉仓库不属于人防工程。海天新界小区项目为被告投资开发建设。被告根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国防空法》、《人民防空工程建设管理规定》及有关规定依法依规在海天新界小区地下建设人防工程，并早已完成了人防工程的竣工验收。根据《人民防空工程建设管理规定》，人防工程为按照相应的标准进行设计和规划建设，并非整个地下全部属于人防工程。案涉仓库编号为3-30/3-31/3-32/3-33，位于整个地下贴边位置，根据金州海天新界人防工程地下一层战时平面图、总平面示意图显示，案涉仓库不在人防工程范围之内，因此原告所属案涉仓库属于人防工程与事实不符。二、被告拥有案涉仓库的所有权，有权进行出售。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章（现为民法典第二编物权第六章）所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉仓库虽不能登记产权，但其符合建筑规划，具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用，案涉仓库具有建筑物区分所有权专有部分的本质特征。虽然不能登记产权，但登记产权不是专有部分的本质特征。被告作为案涉仓库投资者，拥有案涉仓库的所有权，有权进行出售。原告购买海天新界6-1-15-1商品房于2011年12月23日与被告签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，协议第十二条约定：地上地下车库、公建、储藏室等不在公摊面积内的归甲方所有。案涉仓库为被告投资建设，且不在公摊面积内房屋面积测绘报告），为被告所有，被告有权出售。三、原告与被告签署的协议为《海天新界地下仓库买卖协议书》，双方之间法律关系是买卖关系而并非租赁关系。2011年10月26日，原、被告签订关于海天新界小区3-30号仓库的《海天新界地下仓库买卖协议书》，协议约定，被告向原告转让位于大连金州海天新界小区地下3-30号仓库，仓库面积5.3平方米，层高2.5米，无窗（第二条）；地下仓库使用期限从移交之日起至2078年9月21日止（第三条）；购买价款13250元（第四条），原告交付转让款后，被告于2011年11月30日前将仓库交付原告使用（第五条），移交后，原告即取得案涉仓库使用权，存放自有物品；仓库移交原告后，由原告自行负责维修、养护并承担费用，甲方不再负责(第六条)；因国家现行政策，本仓库不能作为单独物业办理办理、产权登记和租赁登记等政府手续（第七条）。协议并就双方的其他权利、义务及违约责任进行了约定。另，2011年10月26日，原、被告签订关于海天新界小区3-31号仓库的《海天新界地下仓库买卖协议书》；2011年10月31日，原、被告分别签订关于海天新界小区3-32号仓库及3-33号仓库的《海天新界地下仓库买卖协议书》；除仓库号、仓库建筑面积、仓库购买价款不同外，其余约定均与3-30仓库的协议约定内容均一致。案涉仓库合计购买价款49750元。协议签订后，原告向被告付清49750元即占有使用案涉仓库至今。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。根据上述信息，双方签订的《海天新界地下仓库买卖协议书》虽然约定了仓库的使用期限，但并未约定仓库使用期限届满返还问题，即原告对仓库享有的权利是永久性的，仓库到期不存在返还问题，被告转让的权利是仓库的所有权。双方签署的仓库买卖使用权协议，就是仓库的买卖合同。由于双方之间签署的为买卖合同，并非租赁合同，故关于原告的租赁期限超出二十年，部分期限无效的主张没有法律与事实依据，应不予支持。四、原告与被告签署的协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，为合法有效，双方均应依约履行。被告认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告均在自愿的前提下签订案涉协议，原告在签订该协议时已经明确知晓该协议名称为《海天新界地下仓库买卖协议书》，协议内容已写明为仓库买卖，原告已按协议约定支付了对价，被告已将案涉仓库交付使用，原告现主张案涉协议为租赁协议，违背诚实信用原则。五、原告违反双方于2017年11月1日在金州法院主持下所签署的调解协议约定内容。原告曾于2017年4月27日以案涉仓库漏水为由起诉过被告，经金州法院开庭审理、现场勘查，最后在金州法院主持调解下，原告与被告达成一致并当庭签署了调解协议，约定由被告根据双方认可的施工方案施工，原告撤诉，同时还约定，被告按照施工方案施工完成后，原告不再以任何理由追究被告任何责任；2018年，被告按约定方案施工完成，原告签署了工程竣工验收单。现原告在本案中再次以仓库漏水为由要求被告返还款项，违反了调解协议约定内容，不应支持。经审理查明:原、被告（被告原名称：大连金开信都房地产开发有限公司）分别于2011年10月26日、10月31日,签订四份《海天新界地下仓库买卖协议书》,分别约定：1、被告向原告转让位于大连金州海天新界小区地下3-30号、3-31号、3-32号、3-33号仓库使用权（下称案涉仓库）,仓库层高均为2.5米，面积分别为5.3平方米、4.7平方米、4.9平方米、5平方米，转让款分别为13250元、11750元、12250元、12500元；2、原告交付转让款后,被告于2011年11月30日前将仓库交付原告使用，地下仓库使用期限从移交之日起至2078年9月21日止;本仓库不具备居住、经营条件，不能作为住宅、店铺使用；3、因国家现行政策，本仓库不能作为单独物业办理办理、产权登记和租赁登记等政府手续；4、协议并就双方的其他权利、义务及违约责任进行了约定。协议签订后,原告向被告付清全部转让款49750元即占有使用案涉仓库至今。另查明，2011年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告开发的案涉仓库所在小区的一套商品房。其中，《补充协议》第十二条约定：地上地下车库、公建、储藏室等不在公摊面积内的归被告所有。案涉仓库位于地下车库。本院所确认的上述事实，有金州海天新界人防工程地下一层战时平面图、总平面图、《商品房买卖合同》（尾页）、《补充协议》、房屋面积测绘报告、3-30/3-31/3-32/3-33《海天新界地下仓库买卖协议书》、施工方案与调解协议、竣工验收单作为证据材料及庭审笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权,买受人支付价款的合同。本案中,双方签订的《海天新界地下仓库买卖协议书》虽然约定了仓库的使用期限,但并未约定仓库使用期限届满返还问题,被告认可案涉协议的基本性质为买卖合同，认可原告对案涉仓库享有的权利是永久性的,不存在到期返还的问题。原告在签订案涉四份协议时明确知晓该仓库名称为地下仓库使用权转让协议,协议内容已写明为仓库使用权转让,无法进行产权登记。现被告已将仓库交付原告使用近十年,原告按合同约定支付了对价，又以租赁无效为由主张返还租金,有违诚实信用原则。另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定,建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉仓库不计入建筑面积,故不能登记产权,但其符合建筑规划,具有构造上的独立性,能够明确区分，具有利用上的独立性,可以排他使用,案涉仓库具有建筑物区分所有权专有部分的本质特征。被告作为案涉仓库投资者,拥有案涉仓库的所有权,有权进行出租、出售。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条之规定,判决如下:驳回原告黄森的全部诉讼请求。案件受理费750元，由原告黄森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员  史振红二〇二一年四月十五日书记员  夏婷婷