江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终2030号上诉人（原审被告）：钟伶波，男，1977年4月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：董洪晓，江苏联勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯清，女，1973年1月12日出生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：俞懿珊，女，2003年1月31日出生，汉族，南京外国语学校学生，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。法定代理人：冯清（俞懿珊母亲），女，1973年1月12日出生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：任鑫锋，北京盈科（泰州）律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：时龙，北京盈科（泰州）律师事务所实习律师。上诉人钟伶波因与被上诉人冯清、俞懿珊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2020)苏0106民初7883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人钟伶波的委托诉讼代理人陈爱东、被上诉人冯清、俞懿珊的委托诉讼代理人任鑫锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟伶波上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回冯清、俞懿珊对钟伶波关于律师费及保函费损失的诉讼请求，或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由冯清、俞懿珊承担。事实与理由：一审关于冯清、俞懿珊主张的律师费及保函费共计432096.27元相关事实认定错误，判决由钟伶波承担上述费用显失公平。1.双方对于案涉房屋出售与购买始终意见一致，且已对房款支付方式协商一致后由分期支付变更为银行按揭贷款支付。冯清、俞懿珊未在合理时间内给予钟伶波贷款时间，且未履行办理房贷手续的协助义务，拒绝配合钟伶波自行联系的低利率贷款银行现场勘验，导致钟伶波无法办理银行按揭贷款，冯清、俞懿珊对于合同履行存在瑕疵，具有违约情形，钟伶波不构成违约，更不构成根本违约。2.双方对于案涉房屋买卖并无原则上争议，且钟伶波已付款项高达215万元，必然会继续购买案涉房屋。即使存在根本违约，已付款项亦足够支付违约金，故本案并无财产保全必要。冯清、俞懿珊轻易使用财产保全手段且超标的保全，导致钟伶波所有银行卡被查封，造成钟伶波资信受损，严重影响了钟伶波的家庭及子女生活且无法办理银行按揭贷款手续，冯清、俞懿珊非法使用财产保全措施的行为构成违约。3.律师费数额应当根据有争议的标的进行计算，且本案为一般简单争议，396096.27元律师费数额过高，精确到几分钱亦违反常理。钟伶波在房屋买卖付款方式上的违约情节轻微，且已就此承担了5万元赔偿金，在钟伶波表示继续履行合同的情况下，冯清、俞懿珊支付高额律师费诉至法院属过度维权，该项费用应认定为冯清、俞懿珊自行扩大的损失，加之钟伶波无法办理按揭贷款因冯清、俞懿珊的违约行为而致，上述律师费应由冯清、俞懿珊自行承担。4.保函费36000元系冯清、俞懿珊自身支付的高消费款项，冯清、俞懿珊完全可以使用自己的房产进行财产担保从而节省该项费用，故该项费用并非必须消费，不应由钟伶波承担。冯清、俞懿珊辩称，1.根据双方的房屋买卖合同约定，因一方违约造成的律师代理费应由违约方承担。冯清、俞懿珊曾向钟伶波发送律师函，要求钟伶波于函件发出后十日内依照合同约定履行给付全部购房款义务，否则有权按合同约定向钟伶波主张相应的权利，但截止本案一审立案近两个月时间内，钟伶波仅回函希望宽限至10个工作日履行相关义务，并未有任何其他的沟通。在钟伶波严重违约的情况下，冯清、俞懿珊于2020年8月中旬与律所签订委托合同，并根据争议的购房款违约金、保函费用，在与律所协商一致的情况下，按照律协备案登记的收费标准计算并实际支付了律师费。2.钟伶波因其自身原因需要变更过户时间，并自愿向冯清、俞懿珊支付5万元补偿款。后双方对于房款支付方式变更为贷款按揭支付，但钟伶波无法办理银行贷款系因其支付到第三方监管账户资金不足而致，与冯清、俞懿珊无关。钟伶波在一审法院受理本案后曾要求上门拍照，但并未就此与冯清、俞懿珊进行过沟通，冯清、俞懿珊出于自身安全考虑有权拒绝不合理要求，钟伶波主张冯清、俞懿珊未配合其办理银行贷款并非事实。3.双方2020年3月份签订房屋买卖合同时，案涉房屋所在小区房屋均价为每平方米4万元，2020年7月时链家官网上的成交价已上涨至每平方米4.5万元，冯清、俞懿珊的损失远高于一审所主张的金额及一审判决的金额。请求驳回上诉，维持原判。冯清、俞懿珊向一审法院起诉请求：1.钟伶波继续履行冯清、俞懿珊、钟伶波于2020年3月1日签订的南京市存量房屋买卖合同，支付冯清、俞懿珊剩余购房款910万元并支付该款项自2020年7月10日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.钟伶波支付冯清、俞懿珊违约金1840000元；3.钟伶波赔偿冯清、俞懿珊律师代理费损失396096.27元；4.钟伶波赔偿冯清、俞懿珊保函费损失36000元。一审法院认定事实：南京市鼓楼区龙园西路9号08幢1802室不动产登记的权利人系冯清、俞懿珊。2020年3月1日，冯清、俞懿珊（出卖人，甲方）与钟伶波（买受人，乙方）经链家公司居间签订南京市存量房屋买卖合同，约定甲方将1802室房屋出售给乙方，房屋交易总价款为920万元；乙方于2020年3月1日将定金10万元自行支付给甲方；甲乙双方于申请办理房屋权属转移登记及抵押登记手续当日且于办理前述手续前共同办理资金监管手续，乙方将第一笔购房款685万元以理房通支付方式支付甲方，甲乙双方于申请办理房屋权属转移登记及抵押登记手续当日且于办理前述手续前共同办理资金托管手续，乙方将第二笔购房款220万元以理房通方式支付给甲方；甲乙双方一致同意乙方从本协议约定的购房款中留存3万元作为户口迁出保证金、2万元作为物业交割保证金，上述保证金于交房当天支付甲方；甲乙双方应于2020年6月1日前办理房屋权属转移登记及抵押登记手续；甲方收到全部房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日将房屋交付给乙方；除本合同其他条款另有约定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金，逾期履行约定义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼方式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等等。当日，钟伶波支付冯清、俞懿珊定金5万元。双方及链家公司签订居间服务合同，约定钟伶波支付链家公司居间代理费110400元。2020年3月10日，钟伶波再次支付冯清、俞懿珊定金5万元。2020年6月5日，双方及北京理房通支付科技有限公司、中信银行股份有限公司签订理房通-中信银行房屋交易资金存管服务协议，约定就1802室房屋的交易资金进行存管，存管金额为910万元，存管资金存入时间为钟伶波应以双方签署的买卖合同载明的付款时间为准，最迟应于办理1802室房屋产权转移登记手续前1个工作日将存管资金全部足额存入本协议约定的客户资金登记簿等等。2020年6月13日，双方签署合同变更申请单一份，载明买卖双方原约定过户时间为2020年6月1日，现经双方友好协商，过户时间变更为最迟2020年6月20日，买方自愿补偿卖方5万元，买方委托链家公司支付给卖方。同日，钟伶波将5万元补偿款通过微信转账给链家公司工作人员，后链家公司工作人员将上述5万元补偿款支付给冯清、俞懿珊。双方及链家公司工作人员同时确认后经双方再次沟通，冯清、俞懿珊同意钟伶波付款方式由全款支付变更为按揭贷款支付，其中首付款450万元支付至理房通账户，余款460万元通过办理按揭贷款方式支付。2020年6月22日，冯清、俞懿珊在微信群聊中发送消息称“提醒各位，在买方一再请求下，过户时间更改为最迟6月20日，上周四（6.18）买方又突然变更全款支付为商业贷款，如果商贷前提条件之一的首付资金在明天（2020年6月23日）仍未到账理房通，我方将启动法律程序”。钟伶波回复称“银行已经通知，我们已经收到材料信息”、“我和中介说了，贷款这边批下来，250万我就提出来过户这样我的利息损失也会少”。冯清、俞懿珊回复称“你顺序搞错了吧？你250万元不到位，银行不会放款”。冯清、俞懿珊称因钟伶波仅将首付款200万元支付至理房通账户，尚有250万元首付款未支付，故导致银行预审批至今未通过。2020年6月29日，冯清、俞懿珊委托北京盈科（泰州）律师事务所向钟伶波发送律师函，要求钟伶波于函件发出后10日内依照双方签订的房屋买卖合同履行给付全部购房款的义务，如逾期不履行则视为违约，已收取的定金10万元不予退还，并且冯清、俞懿珊有权按照合同约定向钟伶波主张相应法律权利。另查明，冯清、俞懿珊为本案与北京盈科（泰州）律师事务所于2020年8月11日签订委托代理合同并约定律师代理费为396096.27元。于2020年8月14日支付上述代理费，北京盈科（泰州）律师事务所于2020年8月17日向冯清、俞懿珊开具相应金额的代理费发票。冯清、俞懿珊为申请保全向永诚财产保险股份有限公司泰州中心支公司支付保函费用36000元。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，冯清、俞懿珊与钟伶波就1802室房屋签订的南京市存量房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于合同继续履行问题。双方签订南京市存量房屋买卖合同后，钟伶波作为买受人应当按约及时支付购房款，双方在变更付款时间及付款方式后，钟伶波仍未能按约及时将首付款支付至理房通账户导致银行预审批未通过，且钟伶波之后亦未筹款补足，其行为已违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。冯清、俞懿珊主张钟伶波继续履行双方签订的南京市存量房屋买卖合同，支付购房款，符合合同约定及法律规定，对于钟伶波应支付购房款数额及支付时间，由于双方对购房款支付时间和方式进行了变更，且约定的支付时间已过，一审法院结合合同原有约定及实际履行情况，确定钟伶波在判决生效后三十日内支付冯清、俞懿珊购房款905万元，如钟伶波需通过贷款方式支付购房款，则冯清、俞懿珊应予以协助。冯清、俞懿珊在收到上述购房款后三日内协助钟伶波办理1802室房屋权属转移登记手续，并在领取不动产权证后十日内将1802室房屋交付钟伶波，同时钟伶波支付冯清、俞懿珊购房尾款5万元。关于违约金及赔偿损失问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，钟伶波未能按约支付购房款，其行为构成违约，应承担相应违约责任，冯清、俞懿珊要求钟伶波赔偿为此次纠纷产生的律师费396096.27元及保函费36000元的损失，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。对于冯清、俞懿珊主张的违约金1840000元及逾期支付购房款的利息，由于冯清、俞懿珊已主张了因钟伶波违约行为给冯清、俞懿珊造成的实际损失，且考虑钟伶波已另行补偿冯清、俞懿珊5万元，一审法院结合合同实际履行情况、冯清、俞懿珊实际损失情况、双方过错程度及合同未能继续履行原因等情况，对冯清、俞懿珊主张的违约金1840000元及逾期支付购房款利息的诉讼请求，一审法院不再予以支持。一审法院判决：一、冯清、俞懿珊与钟伶波继续履行双方于2020年3月1日签订的关于南京市鼓楼区龙园西路9号08幢1802室不动产的南京市存量房屋买卖合同，钟伶波于本判决生效之日起三十日内支付冯清、俞懿珊购房款905万元（冯清、俞懿珊在收到上述购房款后三日内协助钟伶波办理上述房屋权属转移登记手续，并在领取不动产权证后十日内将上述房屋交付钟伶波，同时钟伶波支付冯清、俞懿珊购房尾款5万元）；二、钟伶波于本判决生效之日起三十日内赔偿冯清、俞懿珊律师费损失396096.27元、保函费损失36000元，合计432096.27元；三、驳回冯清、俞懿珊的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钟伶波提交离婚协议书复印件一份，拟证明钟伶波一直在积极办理银行贷款手续，并非冯清、俞懿珊所述的故意不办银行贷款手续。经质证，冯清、俞懿珊认为该证据为复印件，真实性不予认可，且与本案无关，2020年8月31日时本案已处于一审审理过程中，钟伶波此时与其配偶签订离婚协议，存在逃避债务的倾向，无法达到钟伶波的证明目的。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。上述事实，有南京市存量房屋买卖合同、理房通-中信银行房屋交易资金存管服务协议、房屋出售委托协议（普通版）、居间服务合同、收据、律师函、ems回单、回函、委托合同、律所收费标准、发票、聊天记录、截图、网签合同、电子回单、合同变更申请单、房产证、离婚协议及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人钟伶波是否应当赔偿被上诉人冯清、俞懿珊律师费、保函费及具体数额。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉房屋买卖合同系双方自愿签订，真实、合法、有效。钟伶波未能按约付款，在双方就付款时间及方式协商变更以及冯清、俞懿珊发送保函要求付款后，钟伶波仍未能按约及时履行相关付款义务，冯清、俞懿珊依法有权通过诉讼途径维护自身合法权益。根据冯清、俞懿珊一审中提交的证据，一审判决认定的律师费并未超出合理范围，属于冯清、俞懿珊为实现自身合法权益而发生的费用,依据双方签订的房屋买卖合同约定，该项费用应当由钟伶波承担。关于保函费，冯清、俞懿珊申请财产保全并选择保险公司为其提供担保，系其合法权利的正当行使。钟伶波并未提供证据证明案涉律师费及保函费收取明显不合理，或者违反法律的强制性规定，其主张上述费用并非必要费用且可以通过其他方式予以避免，属冯清、俞懿珊自行扩大的损失，要求由冯清、俞懿珊承担，理由不能成立，本院不予支持。综上，钟伶波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7782元，由钟伶波负担。本判决为终审判决。审判员  丁钰二〇二一年四月九日法官助理汪萍萍书记员宋龙雯