北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4739号上诉人（原审被告）：周磊，男，1977年5月8日出生。委托诉讼代理人：王君，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝喜来，男，1975年7月21日出生。委托诉讼代理人：谭晓玲，北京金诚同达（大连）律师事务所律师。原审被告：王**，男，1982年8月12日出生。原审第三人：曹芳（曹燕翔之妻），1980年8月4日出生。周磊因与郝喜来及王**、曹燕翔确认合同效力纠纷一案，诉至北京市西城区人民法院，该院审理后于2020年11月9日作出（2020）京0102民初10097号民事判决，周磊不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。审理过程中查明曹燕翔于2021年1月4日死亡，本院追加其妻子曹芳参与诉讼，承继其诉讼地位。本案现已审理终结。周磊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郝喜来一审的全部诉讼请求。事实和理由：郝喜来一审庭审中自认知晓卖房事实，同意以此方式清偿债务，其向周磊出具的授权手续也是真实有效的，各方当事人就债务、利息亦进行了清算，郝喜来本人对欠款金额予以认可，并出具了收到400万元购房款的收条。我将北京市西城区×××14号楼4层841号房屋（以下简称涉案房屋）以100万元价格转移登记至王**名下，该价格仅为网签价格，并非实际成交价。此次产权转移登记系为了解决房屋买卖过程中所产生的个人所得税问题，我垫付两笔税款共计470753.65元，郝喜来至今未将税款返还给我，损害了我的利益，即使我将房屋出售给王**未经过郝喜来的同意，但对郝喜来的利益并无影响，反而有利于出售房屋，进而解决王**与郝喜来之间的借款纠纷，故本案不存在我与王**恶意串通的事实。另王**转售房屋价格应为408万元，而非480万元，且一审法院认定王**指定周磊作为郝喜来售房代理人缺乏事实依据。郝喜来辩称，同意一审判决。我与王**之间的债务从未进行过清算，该债务是高利贷、套路贷。将涉案房屋售与王**还债并未经过我的同意，涉案房屋证件都在王**和周磊手中，我无法自行卖房。我是在王**和周磊逼迫之下才同意卖房，此举并非我真实意思表示。没有证据证明周磊负担了涉案房屋税款，该房屋最终的出售价格为480万元是一审法院调取证据查明的事实。另在交易过程中，王**委托周磊办理交易相关事宜。王**未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。曹芳提交书面申请，表示曹燕翔已于2021年1月4日去世，其不参加本案诉讼。一审法院认定事实：涉案房屋原所有权人为郝喜来。2014年8月15日，曹燕翔账户向郝喜来账户转款900000元。2014年8月19日，郝喜来（借款人）与王**（贷款人）签订《借款合同》，约定：郝喜来向王**借款900000元，借款期限为1个月，自2014年8月19日起至2014年9月18日止；利息按银行同期贷款利率四倍，到期一次性还本付息；如郝喜来未能按合同约定的还款期限向王**归还借款本金，每延期一天，郝喜来须向王**支付剩余借款本金的万分之五作为滞纳金。当日，王**与郝喜来在北京市方正公证处办理了该借款合同的强制执行公证书。2014年10月20日，郝喜来向曹燕翔账户转款36000元。2015年2月10日，郝喜来（借款人）与王**（贷款人）签订《借款合同》，约定：郝喜来向王**借款1600000元，借款期限为1个月，自2015年2月10日起至2015年3月9日止；利息按银行同期贷款利率四倍，到期一次性还本付息；如郝喜来未能按合同约定的还款期限向王**归还借款本金，每延期一天，郝喜来须向王**支付剩余借款本金的万分之五作为滞纳金。当日，王**与郝喜来在北京市方正公证处办理了该借款合同的强制执行公证书。同时，郝喜来与周磊办理了两份公证委托书，郝喜来全权委托周磊办理涉案房屋的抵押、解除抵押、房屋买卖等手续。当日，王**账户向郝喜来账户转款1600000元，同时郝喜来账户向曹燕翔账户转款647880元。2015年5月11日，郝喜来（借款人）与王**（贷款人）签订《借款合同》，约定：郝喜来向王**借款552000元，借款期限为1个月，以实际放款日为起算期限；借款利率为每月1.7%。当日，王**与郝喜来在北京市方正公证处办理了该借款合同的强制执行公证书。当日，王**账户向郝喜来账户转款552000元，同时，郝喜来账户向曹燕翔账户转款374000元。审理中，郝喜来主张曹燕翔、王**、周磊都是北京鑫慧通达非融资性担保有限公司的人员，其与曹燕翔之间的钱款往来就是与王**之间借款合同中的借还款。曹燕翔认可其与郝喜来之间的钱款往来都是王**与郝喜来之间的借还款。2015年9月28日，周磊持公证委托书作为郝喜来的代理人与王**签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（网签合同，合同编号：CW316119），将涉案房屋出售给王**，成交价格为1000000元。2015年10月12日，涉案房屋所有权转移登记至王**名下。2015年12月15日，王**与案外人于晶蕊、张函签订房屋买卖合同，约定：王**将涉案房屋出售给于晶蕊、张函，房屋成交价格为4800000元。2016年2月，涉案房屋所有权转移登记至于晶蕊、张函名下。审理中，郝喜来主张王**、周磊、曹燕翔都是高利贷公司人员，向郝喜来的借款属于高利贷，周磊对借款的情况明知，周磊将涉案房屋以100万元的不合理低价出售给王**，周磊与王**之间存在恶意串通，损害了其利益，房屋买卖合同应属无效。周磊主张其与王**系朋友关系，郝喜来向王**借款，郝喜来选择其作为出售房屋的代理人，之后因为郝喜来无法偿还借款，其就将房屋出售给了王**，也经过了郝喜来的同意，房屋出售的真实价格是400万元，网签合同中100万元是为了避税，房款已经全部折抵了借款的本息。周磊向法院提交了2015年5月11日郝喜来签订的《房屋买卖合同》和出具的购房款收条予以证明。《房屋买卖合同》的主要内容有：郝喜来同意将涉案房屋出售给买方，成交价格为4000000元，签订合同当日支付购房定金4000000元。郝喜来在该合同卖方处签字，合同中房屋地址及借款金额系郝喜来本人填写，该合同的乙方为空白，无人签字。购房款收条的内容为：“本人郝喜来今收到购买北京市西城区×××14号楼841号房产购房款4000000元整。”郝喜来对《房屋买卖合同》及购房款收条的真实性予以认可，但主张当时王**、周磊、曹燕翔不告知其借款本息的具体数额，虚构了高额的本息，其迫不得已才要卖房还钱，其本想自己出售，但所有房屋材料都在王**、周磊、曹燕翔手中，所以只能通过王**、周磊、曹燕翔出售，但王**、周磊、曹燕翔要求必须签了房屋买卖合同和收条才能卖房，其迫不得已才签字，当时说的是卖给其他人，卖房款抵债后剩余的再返还给其，但并未说将房屋卖给王**，房款也没有返还，而且如果按照正常的借款利息，其根本不需要卖房，卖房不是其真实意思。周磊主张将房屋出售给王**用于抵债经过了郝喜来的同意，房屋过户后郝喜来及其父亲也按照约定将房屋腾空交给了其与王**。郝喜来认可在房屋过户后不久就将房屋交给了周磊与王**，因为当时周磊、王**威胁说如果不搬家就会找人来搬，其与父亲没有办法就搬走了。另查，北京鑫慧通达非融资性担保有限公司的股东原为曹燕翔，2018年1月变更为曹燕翔和周磊。一审法院审理认为，王**、曹燕翔经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，法院依法缺席判决。本案的争议焦点在于周磊代理郝喜来与王**签订的房屋买卖合同的效力。对此，法院认为，该房屋买卖合同应属无效。理由为：一、根据在案证据可知，王**与郝喜来之间真实的法律关系是民间借贷，现有证据不足以证明王**与郝喜来之间存在房屋买卖的真实意思表示；二、周磊与王**之间关系密切，对王**与郝喜来之间的借款关系明知，现有证据不足以证明周磊将房屋出售给王**经过了郝喜来的同意，王**、周磊在未清算借款本息、未告知郝喜来的情况下，将房屋出售给王**，法院有理由相信周磊与王**之间存在恶意串通，且损害了郝喜来的利益；三、王**与郝喜来之间存在民间借贷关系，郝喜来向周磊出具售房委托公证实质是作为借贷的担保，王**指定周磊作为郝喜来售房的代理人，周磊在某种程度上也是王**的代理人，周磊作为郝喜来的代理人将涉案房屋出售给王**，实质上属于双方代理行为，现有证据不足以证明郝喜来对此同意，郝喜来事后亦不予追认，该代理行为应属无效。综上，郝喜来要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。周磊和王**恶意串通，损害被代理人郝喜来的合法权益，周磊和王**应当对郝喜来的损失承担连带责任。郝喜来的损失应为房屋价值与合法的借款本息之间的差额。由于王**之后又将房屋以市场价格480万元对外出售，故郝喜来要求以该价格作为赔偿损失的房屋价值，较为合理，法院予以采信。关于借款本息，结合借款合同的约定，郝喜来认可利息按照年利率24%计算，较为合理，法院予以采信。同时，考虑到在此次事件中郝喜来自身亦存在不可推卸的责任，法院酌情确定，王**、周磊应承担的损失赔偿数额为200万元。综上，对郝喜来要求王**、周磊连带赔偿损失诉讼请求的合理部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，一审法院判决：一、确认周磊代理郝喜来与王**于2015年9月28日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW316119）无效；二、判决生效之日起七日内，王**、周磊连带赔偿郝喜来损失2000000元；三、驳回郝喜来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，周磊提交税收缴款书、中国工商银行付款回单作为新证据，欲证明周磊作为郝喜来的代理人将涉案房屋转让给王**时，承担了契税和个人所得税共计470753.65元，郝喜来应当予以返还。郝喜来就该证据发表如下质证意见：该证据无法证明系周磊交纳税款，且周磊将房屋售与王**并未经过其同意，即使产生费用亦应当由周磊负担；周磊另提交郝喜来向北京市朝阳区人民法院提起不当得利之诉一案的起诉状，载明“王**于2015年12月通过链家地产将前述房屋出售给第三方并办理了过户手续，成交价格为人民币408万元”，欲证明郝喜来自认王**出售涉案房屋价格实际为408万。郝喜来对该证据的真实性认可，对关联性、证明目的不予认可，并表示408万元仅为其与链家公司业务员聊天时了解到的。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为周磊代理郝喜来与王**签订的存量房屋买卖合同效力如何认定的问题。首先，从在案证据分析，郝喜来与王**之间确存在民间借贷关系，周磊代理郝喜来与王**签订房屋买卖合同，将涉案房屋转移登记至王**名下，周磊认可在上述过程中王**并未实际支付购房款，故该存量房屋买卖合同订立之目的系为了清偿郝喜来与王**之间的债务，而并非达成了真实的房屋买卖合意；其次，周磊主张郝喜来就出售涉案房屋与王**抵偿债务知情并同意，但从郝喜来签订的《房屋买卖合同》和出具的购房款收条看，涉案房屋的买受主体、付款主体均不明确，周磊亦未提交其他证据对其主张予以证实，故本院对其该项意见不予采信。再次，没有证据证明郝喜来曾与王**就双方之间债务进行过清算。鉴于王**与郝喜来之间的民间借贷关系，郝喜来向周磊出具的售房委托公证实质是作为借贷的担保，且周磊与王**之间关系密切，故周磊对王**与郝喜来之间的债权债务及清算情况应当知晓。据此，周磊作为郝喜来售房代理人，罔顾郝喜来与王**之间债务清算情况，在郝喜来不知情的情况下，径行签订存量房屋买卖合同将涉案房屋售与王**抵偿债务，属于恶意串通，损害了郝喜来的利益，故一审法院支持郝喜来要求确认合同无效的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。周磊和王**恶意串通，损害被代理人郝喜来的利益，应当对郝喜来的损失承担连带责任。关于周磊代理郝喜来将涉案房屋转移登记至王**名下所产生的税费承担问题，在案证据不足以证明系由周磊垫付该笔税费支出，即使由周磊垫付，考虑到郝喜来与王**之间确存在民间借贷关系，郝喜来作为债务人在正常情况下清偿其与王**之间债务并不必然产生上述税费，故周磊关于该笔费用应当由郝喜来负担的主张，本院不予支持。关于王**出售涉案房屋实际价格如何确定的问题，周磊主张应以郝喜来于另案起诉状中自认的408万元为准，但王**与案外人就涉案房屋签订的《补充协议》载明，实际成交价格为480万元，且郝喜来并未参与王**与案外人之交易，其亦表示408万元成交价系从中介处了解，故本院就周磊的该项主张，不予支持。一审法院综合考虑房屋对外出售的价格、借款本息、郝喜来认可的利率标准以及自身过错，酌定王**、周磊应当承担的损失额为200万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，周磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由周磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 刘 琨审 判 员 李 淼二〇二一年四月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天