湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘02民终449号 上诉人（原审被告）：湖南天赐房地产有限公司。住所地：株洲市荷塘区铁东路**西园商业广场****。统一社会信用代码：91430200765610556B。 法定代表人：贺宇佳，执行董事。 委托诉讼代理人：王心舟，湖南百杰律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：阳洋，湖南百杰律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审原告）：上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司。住所地：株洲市天元。住所地：株洲市天元区庐山路**明峰银座******iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：左众，总经理。 委托诉讼代理人：王鹏锦，湖南诚一律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：杨蓉，女，汉族，1982年4月4日生，住湖南省株洲市石峰区。系上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司工作人员，代理权限：特别授权。 上诉人湖南天赐房地产有限公司因与被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湖南天赐房地产有限公司上诉请求：撤销原审判决第三项，判决上诉人湖南天赐房地产有限公司支付佣金79428.44元（不服金额377041.57元）；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、关于“客户成交”考核标准的认定。双方在合同中前后两个条款对同一事实标准的认定有不同时，上诉人湖南天赐房地产有限公司认为后者是对前者的补充、变更，应当以后条款作为认定事实的依据。而原审仅凭在前条款中“客户大定视为成交”作为成交的考核标准，明显不符合双方的合同约定；2、关于考核节点时间。被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司在一审提交的267套公寓成交客户，交纳定金的最早时间为2017年10月30日，即被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司进场代理销售的时间是2017年10月份，双方在合同中约定考核节点为：项目公寓正式开盘后的次月月底。考核方式为“完成201套—325套以内，则所有成交客户按总房款2.6%提取佣金。故此次任务完成的考核截止时间为2017年11月30日，被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司必须在该截止时间前完成201套公寓销售的目标任务，才能按总房款2.6%的比例提取佣金。但被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司在2017年11月30日前只有186套公寓完成签订《商品房买卖合同》，并没有在约定的时间完成约定的目标任务。而一审仍判决上诉人湖南天赐房地产有限公司按照267套公寓总房款2.6%佣金比例支付佣金差价给被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司，系认定事实错误。 被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司成交的267套公寓中，除上述186套公寓外，剩余81套公寓的《商品房买卖合同》签订时间是在2017年10月30日之后的，更有甚者该81套公寓中有26套房屋的签约时间是在2017年12月31日（即渠道总代理期限终止日）之后的，上诉人湖南天赐房地产有限公司自始至终并不否认该81套应计入被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司业绩并支付佣金，只是佣金标准不应当按照总房款的2.6%计算。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司进行答辩称，一、2017年7月13日，被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司与上诉人湖南天赐房地产有限公司就天赐万象公寓销售协商一致，完成201套—325套以内，由所有成交客户按总房款2.6%提取佣金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、总代理合同约定情况。其中合同第四条第三款第二项考核标准，具体考核标准参照合同第五条约定。现上诉人湖南天赐房地产有限公司以没有核定真实性的81套商品房买卖合同（销售）的签约日期来混淆合同约定的成交日期以及错误理解合同约定内容提起上诉，没有任何事实依据，请求依法予以驳回。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决有理有据，请求依法维持原判。 上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司向一审法院起诉请求：一、判令被告湖南天赐房地产有限公司支付原告上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司佣金人民币94651元（2019年4月9日开具发票金额）和违约金（自2019年4月10日起至实际支付之日止按每日0.5‰计算，截止2020年8月20日为23568.1元）；2、判令被告湖南天赐房地产有限公司支付原告上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司佣金人民币179169.89元（2019年11月26日开具发票金额）和违约金（自2019年11月27日起至实际支付之日止按每日0.5‰计算，截止2020年8月20日为23919.18元）；3.判令被告湖南天赐房地产有限公司支付原告上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司应结算剩余佣金人民币455470.01元和违约金（自起诉之日起至实际支付之日止按每日0.5‰计算）。 一审法院认定事实：2017年7月13日，原告上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司与被告湖南天赐房地产有限公司就天赐万象荟项目公寓销售协商一致，签订了《株洲天赐·万象荟项目公寓渠道总代理合同》，约定：甲方（被告）委托乙方（原告）为株洲天赐·万象荟项目的渠道总代理。渠道总代理期限自2017年7月15日至2017年12月31日止。……考核标准：合同期内，按照季度进行考核，首次考核时间为项目公寓正式开盘之次月底；以成交为最终考核标准（客户大定视为成交）；累计成交完成视为完成所有任务。乙方为甲方项目公寓提供渠道总代理服务，服务佣金为渠道服务团购费加渠道带客成交佣金。渠道带客成交佣金标准根据任务节点完成任务量浮动（以缴纳定金，签订商品房买卖合同为任务完成情况考核依据。考核期末期定房，定房协议约定的签订日期超过考核期的，计入乙方业绩。）考核节点：项目公寓正式开盘后的次月月底。目标任务：325套（已来访客户成交不计入此目标任务）。考核方式：完成101套-200套，则所有成交客户按总房款2.2%提取佣金，完成201套-325套以内，则所有成交客户按总房款2.6%提取佣金。……乙方负责开具合法有效的增值税专用发票，向甲方申请佣金。客户签完正式商品房买卖合同，视为客户成交。所有成交客户按当月实际到位房款进行结算，次月5号前乙方提交佣金申请函与佣金发票，结算上月已签约客户佣金。甲方在收到乙方佣金申请函与佣金发票之日起，5个工作日之内支付乙方佣金，逾期则视为甲方违约，应向乙方支付违约金，违约金支付标准为：甲方自应付之日起，至实际支付之日止按应付未付款的0.5‰付违约金（含税），所有付款均通过银行转账支付，严禁使用现金支付。…… 合同签订后，原告共完成任务数267套，其中186套商品房买卖合同在2017年11月30日之前完成签订，剩余81套在2017年12月31日前完成签订。被告按照合同约定的“101套-200套，则所有成交客户按总房款2.2%提取佣金”2.2%的标准支付了原告2070286.37元佣金。双方就该81套房屋是否算入乙方考核期内业绩数，并最终按合同约定的总房款2.6%提取佣金，无法取得一致，酿成此次纠纷。 一审法院认为：本案系合同纠纷。原、被告双方对所签订的《株洲天赐·万象荟项目公寓渠道总代理合同》中约定的考核任务数的考核时间计算标准为本案争议焦点。依据双方签订的《株洲天赐·万象荟项目公寓渠道总代理合同》对乙方考核的约定“合同期内，按照季度进行考核，首次考核时间为项目公寓正式开盘之次月底；以成交为最终考核标准（客户大定视为成交）；累计成交完成视为完成所有任务。”可知双方对首次考核时间的约定为“项目公寓正式开盘之次月底”，且约定了以成交为最终考核标准（客户大定视为成交），累计成交完成视为完成所有任务，双方并未约定不在首次考核时间内签订的合同不计入渠道服务费的业绩，相反约定了“考核期末期定房的，定房协议约定的签订日期超过考核期的，计入乙方业绩”，故被告辩称认为81套房屋合同签订时间超过考核期，不应计入原告业绩的主张，原审不予支持。且被告亦未提供证据证明开盘具体时间，故考核期的时间以及超出考核期节点的后果均不明确，且无法达成补充意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款第（五）项规定“履行方式不明确的，按照有利实现合同目的的方式履行。”本案中双方对完成任务数的不同进行不同的奖励，主要目的系鼓励原告多完成房屋成交数额，即激励多卖多得之目的。现原告完成的任务数为267套，超过了约定的“101套-200套”的佣金奖励区间，应按照“201套-325套”的佣金奖励区间计算，即按“所有成交客户按总房款2.6%提取佣金”之标准计算。 原告送达被告佣金94651元、179169.89元的发票及结佣表，被告均无异议，另双方约定了“甲方在收到乙方佣金申请函与佣金发票之日起，5个工作日之内支付乙方佣金，逾期则视为甲方违约，应向乙方支付违约金，违约金支付标准为：甲方自应付之日起，至实际支付之日止按应付未付款的0.5‰付违约金（含税）”故原告主张被告支付该两项佣金及违约金的主张原审予以支持，但每日0.5‰的标准的违约金，其年利率已达到18.25%，存在约定违约金过高的情形，原审依法按照一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍即15.4%的年利率予以计算。原告主张已送达结佣表尚未开发票的佣金93869.98元（计算方法：总房款3610384×2.6%=93869.98元）其按照2.6%的标准计算，前述已论述符合约定，原审予以支持，但原告并未开具发票未达约定违约金支付条件，其主张违约金的诉求，原审不予支持。原告主张的所有开票佣金应补2.2%-2.6%之间的差额362600.03元[计算方法：前六次结佣表总房款（26529908+20635595+13664286.67+17123798+4302335+8144086）×（2.6%-2.2%）=362600.03元]，前述亦已论述，该差额符合双方约定，故原审予以支持，原告主张违约金亦不符合合同约定，原审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告湖南天赐房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告佣金人民币94651元和违约金（自2019年4月10日后五个工作日即2019年4月18日起至实际支付完毕之日止按年利率15.4%的标准计算）；二、被告湖南天赐房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告佣金人民币179169.89元和违约金（自2019年11月27日后五个工作日即2019年12月5日起至实际支付完毕之日止按年利率15.4%的标准计算）；三、被告湖南天赐房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告佣金及差价人民币455470.01元。本案受理费11568元，减半收取5784元，由被告湖南天赐房地产有限公司承担。 二审中，上诉人湖南天赐房地产有限公司与被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司均未新证据。 本院对原审查明的事实和采信的证据予以确认。 本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点是上诉人湖南天赐房地产有限公司是否应按2.6%向被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司支付佣金。 上诉人湖南天赐房地产有限公司与被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司签订的《株洲天赐·万象荟项目公寓渠道总代理合同》第四条三款二项约定，合同期内，按照季度进行考核，首次考核时间为项目公寓正式开盘之次月底；以成交为最终考核标准（客户大定视为成交）；累计成交完成视为完成所有任务。具体考核标准参照本合同第五条之约定。上诉人湖南天赐房地产有限公司上诉称“此次任务完成的考核截止时间为2017年11月30日，被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司在2017年11月30日前只有186套公寓完成签订《商品房买卖合同》，其必须在该截止时间前完成201套公寓销售的目标任务，才能按总房款2.6%的比例提取佣金”，但上诉人湖南天赐房地产有限公司未提供证据证明开盘具体时间，且根据《株洲天赐·万象荟项目公寓渠道总代理合同》第五条第二款“考核期末期定房的，定房协议约定的签订日期超过考核期的，计入乙方业绩”之约定，被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司在2017年11月30日后签订的81套公寓《商品房买卖合同》应计入被上诉人上海盛凯房地产营销策划有限公司湖南分公司的业绩，原审按照“201套-325套”的佣金奖励区间计算，即按“所有成交客户按总房款2.6%提取佣金”之标准计算佣金正确。 综上所述，上诉人湖南天赐房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6955.62元，由上诉人湖南天赐房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二一年四月三十日 法官助理陈河 书记员贺双平