河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5975号原告郑州朗悦置业有限公司，住所地河南省郑州高新区翠竹街6号11号楼16层1603号，统一社会信用代码为91410100568614275L。法定代表人陈峰俤，总经理。委托诉讼代理人白永勤，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人陈凤鸣，河南瀛豫律师事务所实习律师。被告刘凯英，女，1976年11月20日出生，汉族，住河南省郏县。原告郑州朗悦置业有限公司诉被告刘凯英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白永勤、陈凤鸣到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的房产，付款方式为首付+商业贷款。因被告未按时足额偿还商业贷款，原告作为担保人替被告清偿了全部银行贷款。被告的行为已经构成严重违约，为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理《商品房买卖合同》的备案信息注销手续及房屋预告登记撤销手续；3、被告支付原告违约金15556.2元；4、被告支付原告逾期利息、罚息421.69元、诉讼费1147元、执行受理费1332元及以上述损失为基数，自2020年9月17日至实际支付上述损失之日的补偿金（按照日1.45元的标准计算）；5、被告支付原告律师费3000元。被告未答辩。经审理查明：2015年7月22日，原告作为出卖人、被告作为买受人，签订编号为GX150××××0773的《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××房屋××套（以下简称本案争议房产），总价款311124元，被告应当于2015年7月22日支付首付款156124元，剩余155000元进行商业贷款。该合同附件四《合同补充协议》约定：1、如原告为被告提供阶段性贷款担保，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付上述全部款项万分之五的补偿金；2、如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应按照约定向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同自动解除，被告应按本合同有关约定承担违约责任；3、合同签订后，如被告因本合同未明确的其他原因导致合同解除的，被告应支付总房款百分之五的违约金给原告。因被告逾期偿还本案争议房产的按揭贷款，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行以金融借款合同纠纷为由提起诉讼。2020年6月30日，郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105民初8519号民事判决书，判令：1、被告归还上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款本金94300.97元及利息、罚息；2、原告对被告的上述债务承担连带清偿责任。根据2021年3月15日上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行出具的《代偿证明》显示：被告因个人商用房购房贷款308000元，2019年9起，被告开始逾期还款，原告承担阶段性担保责任，向该行支付代偿本金210360.28元、利息及罚息12997.59元、案件受理费2277元。上述费用包括被告购买的位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××号房屋的商业贷款本金153000元应偿还的部分，及（2020）豫0105民初8519号案件受理费1147元、（2020）豫0105民初10073号案件受理费1130元。现原、被告因商品房买卖合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：1、根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》一份，显示：本案争议房产的预告登记权利人为被告，预告登记时间为2015年9月17日，预告登记号为1509081195；2、原告委托河南瀛豫律师事务所代理本案纠纷，原告支出律师费3000元；3、原告自认被告已经支付首付款156124元、维修基金2932元。上述事实，由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》一份、不动产登记资料查询结果证明一份、民事判决书一份、上海浦东发展银行电子回单两份、补发入账证明申请书一组、代偿证明一份、结案通知书一份、委托代理合同及律师费发票各一份。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告未能按期偿还按揭贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，被告应当按约定向原告还款、赔偿、支付补偿金，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，双方签订的《商品房买卖合同》解除，被告应按约定承担违约金责任。本案中，因被告逾期偿还银行贷款，原告作为担保人，向按揭银行偿还了被告的全部贷款本息，双方约定的合同解除条件已经成就，原告请求解除《商品房买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。该合同解除后，被告应履行附随义务，配合原告办理《商品房买卖合同》的备案信息注销手续及该房屋的预告登记撤销手续。因被告未到庭参加诉讼，未提交证据证明其支付首付款、偿还按揭贷款的情况，在《商品房买卖合同》解除后，针对被告已支付的购房款是否应当退还及退款金额问题，原、被告可另行协商处理。原告请求被告支付违约金15556.2元，本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，如被告因本合同未明确的其他原因导致合同解除的，被告应支付总房款百分之五的违约金给原告。本案中，因被告未按时偿还按揭贷款的违约行为致使该《商品房买卖合同》被解除，故原告请求被告按总房款百分之五的标准支付违约金符合双方合同约定，亦不超出范围，对其请求本院予以支持。经计算，被告应支付原告违约金15556.2元（311124元×0.05）。原告请求被告支付损失，本院认为，因被告逾期偿还银行贷款的违约行为，原告向贷款银行承担了逾期利息、罚息、案件受理费1147元，并支付了本案律师费3000元，因此原告请求被告支付逾期利息、罚息421.69元、案件受理费1147元、本案律师费3000元，共计4568.69元，未超出范围，本院予以支持。原告请求被告支付执行受理费，但未提交证据证明其损失情况，本院不予支持。因被告的违约行为，本院已判令被告承担违约金并赔偿原告的损失，原告请求被告支付自2019年9月17日至实际支付损失之日的补偿金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州朗悦置业有限公司与被告刘凯英于2015年7月22日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区迎春街52号7号楼4单元8层748号，合同编号为GX15002040773）；二、被告刘凯英于本判决生效后15日内协助原告郑州朗悦置业有限公司注销本判决第一项确认的《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（预告登记号为1509081195）；三、被告刘凯英于本判决生效后10日内支付原告郑州朗悦置业有限公司违约金15556.2元、损失4568.69元，共计20124.89元；四、驳回原告郑州朗悦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取168元，由原告郑州朗悦置业有限公司负担11元，由被告刘凯英负担157元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王青二〇二一年四月二十二日书记员  郭露