江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终10858号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘虎，男，1974年12月5日生，汉族，住安徽省广德县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王银吉，男，1962年12月26日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人刘虎因与被上诉人王银吉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2020）苏0115民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。刘虎上诉请求：1、撤销南京市江宁区人民法院作出的（2020)苏0115民初1144号民事判决，改判被上诉人支付其空调、热水器维修保养费2250元、购买热水器费用800元，被上诉人退还违约收取房租3306元×2=6612元，承担违约赔偿金2600元×2=5200元，退还房屋押金2000元；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：双方于2015年5月5日、2018年5月4日签订租赁合同，被上诉人故意隐瞒与订立合同有关重要事实并提供虚假情况，违反诚信原则，存在欺诈行为，应承担缔约过失责任，并予以赔偿。2015年5月5日签订的合同明确约定了涉案房屋面积为98平方米，但在其交纳物业费的时候才知道房屋面积是95.43平方米，被上诉人恶意隐瞒实际承租面积，且被上诉人擅自将原两室一厅改造成三室一厅，其多次电话联系被上诉人，要求终止合同并要求被上诉人归还不当得利部分。王银吉辩称，1、双方2015年签订租赁合同时，是以套为单位出租的，涉案房屋是拆迁安置房，存在面积差是正常的，现在上诉人以此抗辩，没有事实依据。2、其不存在违约行为，从未收取过上诉人的物业费。3、上诉人主张维修费，并未提交证据予以证明，上诉人未找厂家维修，提供的也仅仅是收据，没有任何证明力。4、上诉人称在电话中向其提出过主张，没有证据证明。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求维持原判。王银吉向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘虎支付自2019年11月5日至2020年1月5日期间的房租5200元；2、刘虎支付提前退租的违约金2600元；3、刘虎支付自2018年1月至2019年12月30日的物业费2175.6元、煤气费11元、水费90元、电费256元；4、刘虎支付家具设施损失费1815元（床200元、三个衣柜300元、三张写字台1**元、门手把120元、4个灯泡60元、马桶盖35元、马桶洁具30元、面盆下水20元、地板修复人工、材料费共计800元、运输和清理费100元）；5、刘虎支付保洁及垃圾清理费290元。刘虎向一审法院提出反讼请求：1、判令王银吉支付违规收取的房租6398元及违约金5200元；2、王银吉退还房屋押金2000元；3、王银吉支付空调维修保养费用2250元、购买及安装热水器费用800元。一审法院认定事实如下：2015年5月5日，出租方王银吉（甲方）与承租方刘虎（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：房屋地址天琪福苑26栋1401室，面积98㎡，租赁期限自2015年5月5日至2018年5月4日止，月租金2000元，押金2000元；合同期满收保洁费150元，空调保修三年。2018年5月4日，双方就案涉房屋继续签订《房屋出租合同》一份，载明：租赁期限自2018年5月4日至2020年3月4日，月租金2600元，按季支付，房屋押金2000元，租赁期满，乙方应按实际使用结清费用，经甲方确认后，押金全部退还乙方；租赁期间内，若乙方拖欠房屋租金超过5天、逾期不付水、电、有线电视、物业费、网费、气费等超过十天，甲方可终止合同，收回房屋使用权，合同自动解除；租赁期内的水、电、有线电视、物业费、网费、气费等由乙方支付……物业费95元每月；房屋设施见上期合同；甲方如提前收回应赔偿乙方一个月房租，乙方如提前退租，甲方可不退房屋押金，并结清水电等费用；乙方主动交房租，过期一天未交房租的罚款200元以此类推，三天未交，按违约处理，押金不退，置留物品，视为放弃物，甲方不负责赔偿；水电气物业费、网费所产生的费用，甲方算好费用后，乙方必须3日内结算，否则按违约处理；维修责任：1、缺氟状态下继续使用空调导致空调压缩机损坏维修费500元，使用1年之后充氟100元，换电容100元，2、洗衣机修理费80-100元（60天之外），3、热水器保修：花洒和淋浴管40元/套，4、水龙头修理按五金发票结算（60天之外），5、保洁厨房100元，6、损坏地板每平方50-100元，7、冰箱修理费用100-200元，8、椅子损坏35-50元，9、清洗油烟机90元、灶具20元，10、卫生间清洗50元，11、冰箱清洗30元。双方一致确认：刘虎自2015年5月5日至2018年5月4日按月租金2000元标准支付36个月租金共计72000元，自2018年5月4日至2019年11月4日按月租金2600元标准支付18个月的租金共计46800元；刘虎交纳的押金2000元王银吉未予退还。一审另查明，2019年11月5日，王银吉向一审法院提起诉讼，要求刘虎支付自2019年8月4日至2019年11月4日租金7800元并支付自2019年11月4日至2020年3月4日的租金10400元，案号为（2019）苏0115诉前调3400号，后王银吉以刘虎同意给付7800元租金为由，向一审法院申请撤回起诉。关于双方解除租赁合同的原因和时间。刘虎陈述：1、其确实延迟支付租金，因其发现王银吉虚报房屋面积2.57㎡，且王银吉与其签订的租赁合同终止期限为2020年3月4日，而王银吉与房东签订的租赁合同终止期限为2020年2月28日，故王银吉存在违约行为，但其仅通过电话向王银吉反映上述情况，未能提交书面证据；2、其租金交至2019年11月4日，于2019年11月10日已经搬离案涉房屋，水、电、气的使用情况可以证明其已经搬离的事实，未能提交其他的证据予以证明。王银吉陈述：刘虎拖欠租金，并于2019年12月向其提出退租，双方于2019年12月17日协商房屋交接的事情，后因相关费用未能谈妥，不清楚刘虎具体搬离的时间，后其于2020年1月17日向一审法院提起诉讼，2020年2月28日其与房东租赁合同期满交接时发现房屋内的物品已经搬走。刘虎陈述：双方于2019年12月17日未能谈妥，其便离开了案涉房屋，过了几天回到案涉房屋查看，发现门未锁，其便喊小区的保洁阿姨打扫房屋并搬走东西。关于王银吉主张的水、电、煤气费及物业费。刘虎认可欠付燃气费11元，同意按照2018年5月租赁合同约定的每月95元标准支付承租期间的物业费。关于水电费，王银吉提交水费收取凭据2张、电费发票2张。刘虎的质证意见如下：仅认可抄表时间在2019年11月1日的水费58.31元，认为其于2019年11月10日已经搬离案涉房屋，故对抄表时间在2020年1月1日的水费31.69元不予认可；认可欠付电费244元，对于自2019年11月30日至2020年1月30日期间产生的电费12元不予认可，另该期间几乎未用电，故可以证明其至少于2019年11月30日已经搬离案涉房屋。关于王银吉主张的家具设施损失1815元，具体为：床200元、三个衣柜300元、三张写字台1**元、门手把120元、4个灯泡60元、马桶盖35元、马桶洁具30元、面盆下水20元、地板修复人工材料费共800元、运输和清理费100元。为此，王银吉提交销货清单、收据、照片等予以证明。刘虎质证意见为：对上述证据均不予认可，无法证明系案涉房屋的家具设施，且上述家具均购于二手市场，本身质量就不好，其自2015年开始承租案涉房屋并使用案涉家具，时间久了家具自然损耗亦属正常，故其只愿意承担30%的赔偿责任。关于王银吉主张的保洁、垃圾清理费290元，即按照合同约定的：保洁厨房100元、清洗油烟机90元、灶具20元、卫生间清洗50元、冰箱清洗30元。刘虎仅同意支付部分费用，认为员工都不使用油烟机、灶具及冰箱。关于刘虎的反诉请求。1、刘虎就其主张的维修热水器支出2250元，提交2017年8月1日、2019年7月23日由王磊出具的收据2张（未加盖公章），证明其分别支出1400元、850元用于空调的维修保养。王银吉的质证意见为：对于收据的真实性不予认可，空调由其负责保养。2、刘虎就其主张的购买及安装热水器支出800元，提交2018年5月1日由王磊出具的收据1张（未加盖公章）。王银吉的质证意见为：对收据的真实性不予认可，但其认可更换了热水器，只同意支付200元。另，刘虎称通知王银吉修理空调、热水器未果，故其自行修理、更换电器，但未能提供证据予以证明。3、刘虎就其主张的2.57㎡面积差的租金补偿，陈述如下：经计算，2015年5月租赁合同多收租金1939元，2018年5月租赁合同多收租金1260元，共计多收3199元租金，因王银吉存在欺诈，故主张双倍退还租金6398元。王银吉陈述：虽然2015年5月的《房屋租赁合同》约定房屋面积98㎡，但其不存在虚报面积的故意，且案涉房屋面积为95.43㎡，仅相差2.57㎡，但其愿意退还该份租赁合同关于2.57㎡面积差的租金共计2037元；2018年5月的《房屋租赁合同》未写明房屋面积，其不同意给付相应费用。4、刘虎就其主张的违约金5200元，陈述如下：因租赁合同约定的面积多了2.57㎡，且其与王银吉签订的合同租赁期限超出了王银吉与房东签订的租赁合同期限，故王银吉存在违约行为，应承担违约金。王银吉陈述：其并未故意虚报面积，且面积仅相差2.57㎡，后份合同亦未约定房屋面积；合同期限是其与房东之间的事情，且仅相差5天，上述事宜都不是多大的事情，不足以构成违约，且刘虎此前并未向其反映上述事宜。一审另查明，案涉房屋的产权人为易忠义、魏锦燕，易忠义、魏锦燕将案涉房屋（毛坯）出租给王银吉，面积95.43㎡，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月28日。王银吉提交易忠义于2015年1月25日出具委托书一份，证明易忠义将案涉房屋委托王银吉出租管理、代收租金并签订租赁合同，同意王银吉对房屋进行转租或分租。一审法院认为：王银吉与刘虎签订的两份房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。刘虎未能按照合同约定的期限交付租金且于租赁期限届满前要求退租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。承租方退租的，应按照诚实信用原则将租赁物返还给出租方并做好房屋的交接事宜。关于案涉租赁合同解除的时间。刘虎主张于2019年11月20日已经搬离案涉房屋，但未能提供证据予以证明；根据双方的陈述，双方于2019年12月17日至案涉房屋协商交接事宜未果，刘虎陈述几天后到案涉房屋查看并喊阿姨打扫、搬东西，综合考虑双方解除合同及交接房屋的过程、刘虎搬走物品的时间、水电费的使用情况，一审法院认定租赁合同解除时间为2019年12月20日。刘虎支付租金至2019年11月4日，应按约继续支付自2019年11月5日至2019年12月20日期间共计46天的租金3986.67元=46天×（2600元/月÷30天）。故对王银吉主张刘虎支付自2019年11月5日至2020年1月5日租金5200元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。因刘虎提前解除合同，给王银吉造成了剩余租期内房屋空置的租金损失，王银吉主张刘虎按照一个月租金2600元标准支付违约金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于水、电、气费及物业费。刘虎同意按照2018年5月的租赁合同约定的95元/月标准支付租赁期间的物业费，经计算，自2018年5月4日至2019年12月20日期间的物业费为1854.03元=（19个月×95元/月+16天/31天×95元/月）。刘虎认可11元的燃气费，一审法院予以确认。刘虎认可抄表时间在2019年11月1日的水费58.31元及2019年11月30日之前的电费244元，一审法院予以确认。刘虎对于抄表时间在2020年1月1日的水费31.69元及自2019年11月30日至2020年1月30日期间产生的电费12元不予认可。因双方解除合同后至房东收回房屋，王银吉未再出租，且上述费用亦符合刘虎承租期间内水、电的使用情况，故前述水费31.69元、电费12元应由刘虎承担。承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，应承担损害赔偿责任。关于王银吉主张的家具损失，结合王银吉提交的证据、案涉家具的使用情况和自然损耗以及刘虎的承租时间，一审法院酌定家具损失为858元=（1715元×50%），关于王银吉在此项诉讼请求中主张的运输和清理费100元，因未能提供证据予以证明，一审法院不予支持。关于王银吉主张的保洁、垃圾清理费共计290元，系必要的费用，亦符合合同约定，一审法院予以支持。综上，就本诉部分，刘虎应向原告王银吉支付9945.7元。关于刘虎的反诉请求。刘虎主张王银吉虚报房屋租赁面积、租赁期限不合法构成违约，应承担违约金5200元。首先，虽然2015年5月的租赁合同约定房屋面积98㎡，比房屋实际面积多了2.57㎡，但刘虎已承租案涉房屋多年，刘虎未提供证据证明该面积差影响了房屋的使用或王银吉存在欺诈的故意，亦未提供证据证明于起诉前向王银吉反映过该问题。其次，王银吉与刘虎签订租赁合同至2020年3月4日，与房东签订租赁合同至2020年2月28日，若房东不同意，则案涉租赁合同超出的天数无效，但刘虎仅支付租金至2019年11月4日，该合同瑕疵并未对刘虎的权利造成实质性影响。上述情形均不能认定王银吉构成违约，亦不构成刘虎解除合同的法定情形。故对刘虎主张王银吉支付违约金5200元的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于刘虎主张的就面积差退还租金6398元，王银吉自愿退还2015年5月租赁合同对应的面积差租金2037元，一审法院予以确认；因2018年5月的租赁合同未约定具体面积，王银吉亦不同意支付，刘虎主张的超出部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于刘虎主张的维修保养空调2250元、安装及购买热水器800元，刘虎仅提交收据，未能提交款项实际支付的证据，且未提供证据证明曾通知王银吉修理空调、热水器但王银吉拒绝修理的事实，应由刘虎承担不利的法律后果。因案涉热水器已实际更换，王银吉仅认可热水器修理费200元，刘虎自认购买的热水器系二手的，故一审法院酌定安装、更换热水器的开支300元。押金2000元王银吉同意于本案中一并处理，一审法院予以确认。综上，就反诉部分，王银吉应向刘虎支付4337元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、刘虎于判决发生法律效力之日起10日内给付王银吉99**.7元。二、王银吉于判决发生法律效力之日起10日向刘虎支付4337元。上述一、二项相冲抵后，刘虎还应向王银吉支付5608.7元。三、驳回王银吉的其他诉讼请求。四、驳回刘虎的其他反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取57元，反诉案件受理费111元，共计168元，由王银吉负担31元，由刘虎负担137元。二审中，上诉人刘虎提交如下证据：证据1、照片一组，证明被上诉人将涉案房屋从两室一厅改造成三室一厅，屋内有3台空调都是杂牌；证据2、其与被上诉人的通话记录，证明上诉人发现房屋面积存在问题的时候，联系被上诉人提出退还租金或者终止租赁合同；证据3、其与被上诉人的短信记录，证明被上诉人2018年1月30日、2018年8月29日、2019年8月8日、2019年2月16日向其催要过物业费，被上诉人的陈述前后矛盾。物业费与房屋面积是关联的，被上诉人明知房屋面积为95平方米，却在第二次签订合同时未在合同中予以更正。被上诉人王银吉质证认为，对证据1的真实性不予认可，无法看出照片的拍摄时间，涉案房屋本来就是三室一厅，上诉人的主张没有事实依据。证据2真实性予以认可，但上诉人从未向其提出过面积问题，且房屋出租时以套为单位，并非按照面积租赁，双方续签第二份合同时上诉人也未提出过面积异议。证据3真实性予以认可，合同约定物业费由上诉人承担，但上诉人从未缴纳过物业费。本院认为，上诉人提交的证据1不足以证明被上诉人将涉案房屋从两室一厅改造成三室一厅，证据2通话记录流水并不能反映双方之间的通话内容，证据3不能证明被上诉人存在欺诈行为，故对上述证据，本院均不予采信。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，王银吉与刘虎签订的两份房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。刘虎未能按照合同约定的期限交付租金且于租赁期限届满前要求退租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。刘虎主张王银吉存在欺诈行为，将涉案房屋由两室一厅改造成三室一厅，恶意隐瞒房屋面积。但刘虎已承租涉案房屋多年，且未能举证证明王银吉存在欺诈的故意、其于起诉前就上述事项与王银吉进行过交涉、该面积差影响了其对房屋的使用等。刘虎主张王银吉退还面积差租金6612元，支付违约金5200元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于刘虎主张的空调热水器维修保养费2250元、购买安装热水器800元，因刘虎未能提供证据证明其曾通知王银吉修理空调、热水器，王银吉拒绝修理的事实，且其仅提交收据，未能提交款项实际支付的证据，又因刘虎自认购买的热水器系二手，故一审法院综合上述因素酌定更换安装热水器的费用为300元并无不当。关于押金2000元，一审法院已于本案中一并处理，上诉人的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘虎的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由上诉人刘虎负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二一年四月九日法官助理闫宇虹书记员孙雪松