天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0114民初1733号原告：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，住所地：天津市武清开发区福源道北侧。负责人：戴万宏，总经理。委托诉讼代理人：崔友玉，该公司职员。委托诉讼代理人：王树杰，该公司职员。被告：方亮，男，1987年12月9日出生，汉族，住天津市武清区。被告：胡倩，女，1988年9月4日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：方亮，男，1987年12月9日出生，汉族，住天津市武清区。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与被告方亮、胡倩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司委托诉讼代理人崔友玉、被告胡倩委托诉讼代理人方亮及被告方亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告按照每月153.25元人民币的标准支付原告从2017年7月1日起至2020年12月31日止位于天津市武清区××小区××幢××室房屋的物业费（暂计为6436.5元人民币），并依据前期物业服务合同之规定交纳物业管理服务费5‰的违约金（691.93元人民币）；2．本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告与案外人天津盛众房地产投资有限公司于2013年9月9日签订了关于××××项目的《天津市住宅前期物业服务合同》，被告作为天津市武清区××小区××幢××室的业主于2015年6月23日确认遵守该前期物业服务合同及《临时管理规约》。原告签订合同后依约履行了物业服务合同约定的全部义务，但被告虽至今一直享受原告的物业服务，却未能按约定支付物业费，后虽经原告多次催要未果，故提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、前期物业服务协议，证明提供服务的标准、项目、内容；2、交房单，证明已提前通知交付被告；3、交付通知书，证明交付时间、内容及交付物品；4、临时管理规约确认书，证明被告对前期物业合同及临时管理规约已经确认过并签字；5、入伙确认单，证明交付被告的内容，及交付时给付被告的物品；6、催缴记录、日常工作维修、治安照片，证明原告定期催缴，按合同履行的工作记录。二被告辩称，不同意原告诉请。原告存在以下问题，我家里客厅地暖漏水把我地砖敲碎更换，有色差，后来不给换了。窗户漏风；人员管理比较乱；经常停电、私家车乱停；乱搭电线；消防通道乱停车；最近业主被盗；电梯间、用户门经常有广告；原地暖热取消但原告没给解决方案等。二被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、照片，证明原告服务存在问题，南门出口，铁丝绑门，旁边还有保安，原告处理乱停放车辆的方法不得当，入户单元门总也修不好，消防门变形未解决，消防通道被占用、乱停车，停电问题，电动车乱放，维修不当存在安全隐患，存在僵尸车，随意张贴广告，楼上住户飞线充电，×号楼曾出现自燃。消防楼梯堆放杂物，被告家中自交房时墙皮开裂，一直报修，至今过了质保期，但仍旧没有修好。本院经审理认定事实如下：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司系依法注册的物业服务企业，方亮、胡倩为夫妻关系，均系天津市武清区××××号住宅的业主，该住宅建筑面积85.14平方米。2013年9月9日，宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与天津盛众房地产投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》（合同编号JF-2009-018）。合同约定，天津盛众房地产投资有限公司将××××小区委托宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司进行物业管理服务事宜；物业服务内容包括小区内房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等，物业服务各项内容按照一级服务标准执行。住宅物业管理服务费收费采取包干制的形式。物业管理服务费（高层）收费标准为1.2元/月/平方米。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（高层）按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳。业主交纳物业服务费时间为每月25日前。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交纳物业管理服务费的5‰比例交纳违约金。合同还约定了其他权利义务。2015年6月23日，方亮、胡倩作为××××7-705号住宅的业主签署确认书，确认已经理解、认同前期物业服务合同和临时管理规约的内容，同意严格遵守。自2017年7月1日起，方亮、胡倩没有按照《天津市住宅前期物业服务合同》的约定内容向宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司交纳物业服务费。本院认为，原告与天津盛众房地产投资有限公司签订的涉案《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，该合同对被告亦具有法律约束力，被告应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费等合同义务。原告的物业服务费及支付违约金请求，本院予以支持。自2017年7月1日起至2020年12月31日止的物业服务费为6436.5元，因迟延支付款项发生的违约金为32.18元（6436.5元X5‰）。被告以物业服务不符合合同约定为由抗辩，因物业服务内容涉及小区房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理以及维护环境卫生等多项内容，有关管理和服务具有琐碎性、持续性和重复性的特征，且服务效果受到服务对象主观感受的影响较大，被告所提供的证据尚不足以证明原告未能全面履行物业服务，被告的抗辩意见，本院不予采纳。但被告提出的需要原告完善的物业服务事项，原告应予以高度重视、努力解决并给予业主相应的反馈。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告方亮、胡倩于本判决生效之日起5日内共同向原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司支付自2017年7月1日起至2020年12月31日止的物业服务费6436.5元并支付违约金32.18元，合计6468.68元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由二被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二一年四月十四日书记员  李静华附：本法律文书适用法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。