北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终2920号上诉人（原审被告）：北京翔远通物流有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路88号平房。法定代表人：康勤宝，总经理。委托诉讼代理人：王晶，北京市铭达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚莉祥，北京市铭达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市巨山农场有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路100号。法定代表人：管建国，经理。委托诉讼代理人：闫威，北京市旭伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天宇，北京市旭伟律师事务所律师。上诉人北京翔远通物流有限公司（以下简称翔远通公司）因与被上诉人北京市巨山农场有限公司（以下简称巨山农场）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初22707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。翔远通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回巨山农场的全部诉讼请求，或发回一审法院重审。事实和理由：一、翔远通公司与巨山农场之间不是单纯的租赁关系，而是长期合作、共同建设、共享利益的合作建设关系，本案以租赁合同纠纷为案由显失公正，双方的合作期限亦不应适用20年期限的规定。二、巨山农场违反合同约定在先，违约方不享有单方解除合同的权利。2017年5月26日巨山农场单方通知解除合同，构成违约，因严重影响翔远通公司经营，故双方同意翔远通公司免交2017年下半年合作补偿金作为弥补。三、即使翔远通公司未支付2017年下半年合作补偿金，此行为完全不影响合同目的实现，根据诚实信用原则，亦不应支持合同解除。四、解除权的行使应具有合理期限，合同履行亦应具备稳定性，一审法院机械适用法律显属不当。即使合同约定的解除权形成，因巨山农场未积极行使，且后续三年中翔远通公司继续缴纳合同补偿金、巨山农场开具了全部发票，现在不应再支持巨山农场以三年前的事由解除合同。巨山农场辩称，双方签订的是租赁合同，不存在合作关系。翔远通公司未按照约定支付租金，构成违约，巨山农场并未违约。巨山农场多次催缴欠付租金未果，有权解除合同。巨山农场向一审法院起诉请求：1.双方签订的《租赁合同》及《补充协议书》于2020年4月23日解除；2.翔远通公司向我方支付2017年7月至2017年12月的租金453777元；3.翔远通公司向我方支付逾期付款的利息，其中2017年6月30日至2019年8月19日期间的利息，以该期间欠付租金为计算基数，按照同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际支付日的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认定事实：海淀区香山南路74-86号土地使用者系巨山农场。2000年9月28日，巨山农场（甲方）与北京翔远通储运有限公司（乙方）签订《租赁合同》，载明租赁地点为北京市海淀区香山南路74-86号巨山农场院内，南至巨山家园北墙，北至巨山农场北墙向南80米为仓库北墙，东至巨山农场内马路，西至元农场院墙，南北长142米，东西长230米的土地共50亩（以下简称涉诉土地），租赁年限为50年：第一期段30年（2001年元月1日至2031年12月31日）；第二期段20年，（30年合同期满后在国家规划不变下；乙方继续经营，至2051年12月31日）。经营方式：乙方独立核算，自负盈亏。租金核定：仓库每年租金60万元，前三年不递增。第三年后（如人民币贬值，双方协商增加租金：递增不得超过年租金的5％）。付款方式：每年6月30日前和12月31日前、以现金或支票形式付款，半年一付。经营项目：仓储物流、商业、服务业。甲乙双方的权利和义务中载明：“5、甲方不得以各种方式阻碍乙方的经营，乙方所投资建设的仓库及配套设施有权出租，无需征得甲方的同意。…7、在合同期内乙方投资建设的仓库及配套设施拥有使用权。…9、乙方应按时向甲方交纳水、电费及地租金，在乙方无条件交纳地租金情况下，甲方有权提出终止合同。”违约责任条款中载明：“2、在租赁期内，乙方未能按协议规定时间内交付租金及其它费用或在经营中不遵纪守法，从事非法活动，甲方有权解除合同。”2002年10月30日，北京翔远通储运有限公司更名为翔远通公司。2004年12月23日，双方签订《补充协议书》（以下简称补充协议），载明：“根据甲、乙双方于2000年9月28日签订的合作协议书（即前文租赁合同），经双方协商作如下补充：一、自2004年1月1日起至第一期段2031年12月31日，乙方按每年递增3％的比例向甲方交纳合作补偿金，合作补偿金从2005年1月1日起开始向甲方交纳至2031年12月31日。（即2005年l月1日至2005年12月31日应交纳63.654万元，2006年1月1日至12月31日应交纳65.564万元，以此类推）。第二期段的递增比例等第一期段合同到期后，双方再协商制订…”巨山农场认为该租赁合同及补充协议有效，其中约定的租期应系20年，补充协议所述合作补偿金性质为租金。翔远通公司认为双方并非租赁合同关系，而是合作开发合同关系，对此其提交了以下证据：（1）巨山农场（甲方）与翔远通公司（乙方）于2001年10月8日签署的《协议书》。该协议书载明：“1．甲方向乙方企业投资100万元，用于乙方巨山仓库的建设，位于杏石口路88号院内，甲方投资建造的部分库房，由乙方统一管理经营，甲方从乙方经营中分得利润。2…乙方保证每年向甲方上缴投资额15％的利润，即15万元。3．甲方不参与乙方的管理，由乙方独立经营，独立承担法律责任，甲方无权到乙方企业进行财务检查等各种违反乙方正常经营的行为。…5．甲方投资于乙方库区的资金，第一年为建造招商期，乙方向甲方上缴利润减半，从第二年开始上缴甲方利润。6．乙方保证每年12月20日前，一次性以现金或支票形式支付甲方利润，即15万元人民币。7．此上缴利润自2002年1月1日至2031年12月31日止。”巨山农场认可双方签订了该协议书，且100万元确系当时借出，现在已经由翔远通公司归还，且翔远通公司已经足额支付每年15万元的利润，但巨山农场认为该协议书系与本案的租赁合同及补充协议相互独立的一份借款合同。（2）关于基建工程项目的批复、关于巨山农场翔远通库房项目情况的报告、关于巨山农场翔远通物流中心库房工程建设的批复、房产证明、建设工程规划许可证及附件。巨山农场认可该组证据的真实性，但认为上述材料系办理手续的行政管理性文件及内部管理文件，对双方的法律关系及合同性质没有影响。租赁合同及补充协议签订后，翔远通公司向巨山农场支付租金至2017年6月30日。2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金尚未支付，2018年1月1日之后的租金亦足额支付。巨山农场称其收取2018年1月1日之后的租金并非意味着同意翔远通公司不予支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金以及不主张其欠付租金的法律后果，并表示其一直在对翔远通公司进行催缴，但对其催缴的事实没有提交相应证据。翔远通公司不认可巨山农场所述催缴事实，且其称未支付上述款项系因巨山农场过错导致。对此其提交了通知、公告、现场照片、《仓库租赁合同》3份及《解除合同》2份、拆迁损失说明。巨山农场认可其发出了通知，但是表示该通知并未实际履行，称公告系因疏解整治发出的。对该组其他证据不予认可。2020年4月23日，巨山农场委托律师向翔远通公司邮寄送达《律师函》，主要内容为：因翔远通公司逾期支付租金，根据租赁合同的相关约定，自翔远通公司收到律师函之日起，租赁合同及补充协议予以解除。同时要求翔远通公司收到函件后3日内支付拖欠租金453777元。该函件于2020年4月23日签收。翔远通公司认为该函件的内容无法证明是巨山农场向其发出解约通知以及双方租赁关系的解除时间。经询问，翔远通公司称其在收到函件后，与巨山农场进行过电话沟通，但对此未提交相应证据。经释明，巨山农场明确其不在本案中主张租赁合同及补充协议解除后的其他法律后果。一审法院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，以合作开发房地产为基本内容，共享利润、共担风险的协议。本案中，巨山农场与翔远通公司之间的租赁合同载明乙方即翔远通公司独立核算，自负盈亏，巨山农场不承担经营风险，只是按期收取固定款项，故本案租赁合同并非合作开发房地产合同关系，翔远通公司以双方系合作开发房地产合同关系进行抗辩，没有依据，法院不予采信。巨山农场及翔远通公司之间形成租赁合同关系。租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效。但租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，即巨山农场及翔远通公司之间的租赁合同及补充协议中租期应系2001年1月1日至2020年12月31日。合同履行过程中，双方均应依约行使权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，翔远通公司未支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金，虽其表示其未支付的行为系基于双方就巨山农场因拆迁事宜给其带来经济损失，故协商免除该期间的收益款，但其提交的证据无法证明双方就此免除租金事宜形成合意，在巨山农场不予认可的情况下，法院对于其所述未支付租金的抗辩意见，不予采信。其未支付租金的行为构成违约。根据租赁合同中关于违约责任的约定，在租赁期内，翔远通公司未能按协议规定时间内交付租金，巨山农场有权解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。巨山农场委托律师向翔远通公司送达律师函，该函件中明确了其要求自翔远通公司收到函件后解除租赁合同及补充协议的通知。翔远通公司于2020年4月23日签收该函件后，应视为该通知到达翔远通公司。翔远通公司收到函件后并未通过向人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力的方式提出异议，故该解除行为发生法律效力。巨山农场要求确认其与翔远通公司之间签订的租赁合同及补充协议于2020年4月23日解除的主张，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现巨山农场要求翔远通公司支付2017年7月至2017年12月期间租金453777元的主张，于法有据，法院予以支持。翔远通公司逾期支付租金，巨山农场因此产生经济损失，现其要求翔远通公司支付逾期付款期间的利息，于法有据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、北京市巨山农场有限公司与北京翔远通物流有限公司之间于2000年9月28日签订的《租赁合同》及2004年12月23日签订的《补充协议书》于2020年4月23日解除；二、北京翔远通物流有限公司于本判决生效之日起7日内向北京市巨山农场有限公司支付2017年7月1日至2017年12月31日期间欠付的租金453777元；三、北京翔远通物流有限公司于本判决生效之日起7日内以453777元为基数向北京市巨山农场有限公司支付逾期付款的利息，其中自2019年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于合同性质，巨山农场与翔远通公司签订的租赁合同及补充协议中约定巨山农场按期收取固定款项，翔远通公司独立核算、自负盈亏，故巨山农场与翔远通公司之间不存在共享利润、共担风险的合作关系。翔远通公司上诉主张双方之间系合作建设关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院关于巨山农场与翔远通公司之间系租赁合同关系的认定正确，本院予以确认。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。巨山农场与翔远通公司之间的租赁合同及补充协议中租期超过二十年部分无效，故该租赁合同期限自2001年1月1日开始，至2020年12月31日期满终止。其次，关于翔远通公司是否欠付2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。翔远通公司上诉主张双方同意翔远通公司免交2017年下半年合作补偿金，但未提供相应证据，本院不予采信。翔远通公司欠付2017年7月1日至2017年12月31日期间租金的行为构成违约，应承担相应违约责任，一审法院判决其支付相应欠付租金及利息的处理正确，本院予以确认。再次，关于巨山农场要求解除合同的主张能否成立。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，也可以选择继续履行合同。若相对方继续履行合同，解除权人亦接受其履行，则视为双方的意思是使合同继续有效，解除权人以自己的行为放弃了解除权。根据合同约定，租赁期内乙方未能按协议规定时间内交付租金的，甲方有权解除合同，故在翔远通公司欠付2017年7月1日至2017年12月31日期间租金后，巨山农场享有合同解除权，但翔远通公司足额支付了自2018年1月1日之后的租金，巨山农场亦开票接收了各期租金，故应视为巨山农场已放弃了解除权，选择了继续履行合同。现巨山农场又以翔远通公司欠付2017年7月1日至2017年12月31日期间租金为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。一审法院确认合同解除的处理不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初22707号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初22707号民事判决第一项；三、北京市巨山农场有限公司与北京翔远通物流有限公司之间于2000年9月28日签订的《租赁合同》及2004年12月23日签订的《补充协议书》租赁期限超过二十年部分无效；四、驳回北京市巨山农场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4442元，由北京翔远通物流有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费8884.88元，由北京翔远通物流有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘 磊审 判 员  赵 蕾二〇二一年四月二十日法官助理  王 梦书 记 员  杨梓薇