浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初3244号 原告：饶冬冬，男，1989年11月2日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：刘琼，浙江五联律师事务所律师。 被告：安吉弘骊房地产开发有限公司，住所地浙江省安吉县孝源街道孝源村（安吉县科教文新区）,统一社会信用代码9133052330766643XJ。 法定代表人：何礼萍。 委托诉讼代理人：陈勇，公司职员。 委托诉讼代理人：余盼萍，公司职员。 原告饶冬冬与被告安吉弘骊房地产开发有限公司（以下简称“弘骊房产公司”）、杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称“凡响营销策划公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，于2020年9月16日依法适用简易程序公开开庭进行第一次审理。庭后，饶冬冬申请撤回对凡响营销策划公司的起诉，本院审查后予以准许，并另行制作民事裁定书。2021年4月8日，本案进行第二次公开开庭审理，饶冬冬的委托诉讼代理人刘琼，弘骊房产公司法定代表人何礼萍的委托诉讼代理人陈勇、余盼萍到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 饶冬冬向本院提出以下诉讼请求：1.判令弘骊房产公司减少《浙江省商品房买卖合同》项下的房屋价款183248元；2.本案诉讼费由弘骊房产公司承担。事实和理由：因弘骊房产公司大力宣传其开发的位于安吉科教文新区，申嘉湖高速北侧的唐韵小区房屋百分百还原唐朝风貌，周边配套上影集团安吉新奇世界影视基地及大型酒店等商业配套，饶冬冬认为该小区具有极大投资价值，故于2018年4月15日在弘骊房产公司售楼部与弘骊房产公司的销售代理公司凡响营销策划公司签订《房源定单》，饶冬冬为此向凡响营销策划公司支付购房定金50000元。2018年5月3日，饶冬冬与弘骊房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定房屋价款547910元，买受人于合同签订当日支付首付款277910元，剩余房款270000元于签订合同后15日内办妥按揭贷款或公积金手续，出卖人应在2019年4月17日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用。同日，饶冬冬向弘骊房产公司支付首付款277910元。2019年6月，弘骊房产公司逾期交付房屋，但交付的房屋与宣传片中唐朝风格房屋差距非常大，房屋周边完全没有任何商业配套，上影安吉新奇世界影视基地也没有落实，且交付的房屋存在严重质量问题，精装修未达约定标准。饶冬冬认为，弘骊房产公司销售广告和宣传中对周边配套及上影安吉新奇世界影视基地所作的说明和允诺具体明确，饶冬冬以单价每平方米11271.55元投资购买完全是因弘骊房产公司承诺的配套影视基地。现弘骊房产公司未实现影视基地等商业配套，已严重违反合同约定，饶冬冬有权要求减少购房款。 弘骊房产公司答辩称：1.饶冬冬提出其购房目的是商业投资。因此，涨亏属正常商业风险，应由饶冬冬自行承担；2.饶冬冬诉称弘骊房产公司大力宣传唐韵小区房屋百分百还原唐朝风貌，周边配套影视基地和大型酒店等商业配套设施与事实不符，弘骊房产公司从未对外宣传并承诺上述内容；3.饶冬冬诉称房屋存在严重质量问题，以及精装修未达约定标准，该陈述语焉不详。根据双方在2019年6月24日签订的精装修补充协议，弘骊房产公司系附送全屋精装修。在精装修完全赠与情况下，饶冬冬要求弘骊房产公司承担损害赔偿责任，缺乏请求权基础。综上，请求法院驳回饶冬冬全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。饶冬冬向本院提交下列证据：证据一、网页截图（1页）和新浪博客截图（6页），以证明弘骊房产公司宣传和销售的商品房是新奇世界上影安吉项目一部分，该项目配套设施中包含影视基地和商业配套。证据二、来源于腾讯网的视频资料（光盘）一份，以证明弘骊房产公司销售人员将影视基地和商业配套作为房产项目配套设施进行着重讲解，并以此作为房屋买点进行重点宣传的事实。证据三、《浙江省商品房买卖合同》一份，以证明双方当事人在2018年5月3日签订商品房买卖合同，约定各自权利义务的事实。证据四、中国建设银行个人账户支出交易明细，以证明饶冬冬在签约当日支付首付款277910元的事实。证据五、补充合同一份，以证明双方当事人在2019年6月24日就商品房面积差事宜达成补充协议的事实。证据六、企业公示信息一份，以证明凡响营销策划公司代理销售案涉楼盘时因虚假宣传被安吉县市场监督管理局处罚的事实。证据七、司法拍卖网截图一份（11页），以证明案涉楼盘中建筑面积为48.83平方米的43幢103室商品房在2020年4月24日司法拍卖成交价为365000元，饶冬冬认为应以该价款计算其房屋价款的事实。证据八、申请政府信息公开的答复一份（含图纸），以证明安吉县自然资源和规划局向饶冬冬代理人刘琼答复上影安吉新奇世界的规划地块总平面图中包含外景拍摄基地和配套商业，但弘骊房产公司在交付商品房后并未实际建成影视基地和配套商业。 经质证，弘骊房产公司对证据一、二的证据三性均有异议，提出其从未就案涉楼盘进行对外宣传。此外，上述证据也不符合有效证据形式要件；对证据三、四、五无异议；对证据六的真实性无异议，但认为该行政处罚与本案无关；对证据七的真实性无异议，提出案涉楼盘商品房是根据建筑面积、楼层、位置等采取一房一价备案，饶冬冬无权以其他商品房的司法拍卖成交价作为减少其房款的依据；对证据八的真实性、合法性无异议，提出其并未就规划内容作出过明确承诺，该证据与本案无关。 弘骊房产公司向本院提交下列证据：证据九、销售代理合同书一份，以证明弘骊房产公司将案涉楼盘全案委托凡响营销策划公司销售，其不直接参与外宣和销售的事实。证据十、收款收据、POS签约单、销售价格折扣审批表、交款通知单、合同会签单各一份，以证明双方当事人约定交易的案涉商品房总价款为547910元，饶冬冬已支付277910元的事实。证据十一、交付验收备案通知、建设工程竣工规划核实确认书、房屋建筑工程竣工验收备案证明书、市政基础设施工程竣工备案证明书、环保（监察）意见、城镇住宅楼信报箱及安装质量验收合格证明、验收证明、视频监控系统验收竣工合格证明、室外广电管线暗埋工程竣工证明、室外给水工程竣工证明、建设工程消防验收意见书、公用变用电工程验收纪要、不动产分割登记凭证各一份，以证明案涉商品房所在的唐韵B区已通过各类验收，符合约定交付标准的事实。 经质证，饶冬冬对证据一的证据三性均有异议，提出即便弘骊房产公司将房产项目全案委托凡响营销策划公司销售，弘骊房产公司作为委托人也应对此承担法律责任；对证据十一的真实性、合法性无异议，但认为该部分证据与本案无关。 本院审查后认为，证据一、二有关案涉楼盘宣传和讲解所涉内容是否与弘骊房产公司有关，以及该部分内容是否构成要约。为避免赘述，分析说理部分再行评判。证据三、四、五、十双方当事人质证无异议，本院直接确认其证明力。证据六有关凡响营销策划公司因虚假宣传被安吉县市场监督管理局行政处罚涉及四部分事实。经查，该四部分事实与本案诉争的影视基地和商业配套的宣传和讲解内容无关，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认；证据七所涉内容以饶冬冬主张的待证事实成立为前提，单独评价缺乏必要性。证据八有关案涉项目控制性详细规划已包含外景地项目和外景地拍摄基地，以及名人山庄配套商业与本案争议内容有关，本院予以确认；证据九有关案涉楼盘系弘骊房产公司委托凡响营销策划公司销售与饶冬冬起诉陈述相符，该部分内容本院予以确认。证据十一有关案涉楼盘项目已经验收并符合交付条件与本案应审查的内容无关，本院不予确认。 综上，本院对本案事实认定如下： 2018年5月3日，饶冬冬与弘骊房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》，双方约定：一、弘骊房产公司将其开发的坐落于安吉孝源街道（唐韵）49幢403室建筑面积48.61平方米的商品房以547910元出售给饶冬冬；二、饶冬冬于合同签订当日支付首付款277910元，余款270000元通过按揭贷款或公积金贷款支付；三、弘骊房产公司在2019年4月17日前将符合下列条件的商品房交付给饶冬冬：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、绿化等具备商品房正常使用的基本条件；4.该商品房已取得房屋测绘报告；公寓无用气功能；有线电视、电话、管道煤气等开户手续由买受人自行办理，相关的一切费用均由买受人自理等。 上述合同签订当日，饶冬冬支付首付款277910元。此后，双方在2019年6月24日就商品房面积差事宜达成补充协议。 现饶冬冬以弘骊房产公司对外宣传和讲解案涉楼盘配套设施有影视基地和商业配套的内容已构成要约，并对其购买商品房及价款确定有重大影响为由，要求弘骊房产公司退还其部分购房款183248元，双方为此纠纷成讼。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。现饶冬冬所举新浪博客的发布时间为2018年7月12日，而饶冬冬签约购买商品房的时间为2018年5月3日。饶冬冬购房在先，有关案涉楼盘宣传的博客发布在后。因此，上述新浪博客即便构成要约，也属针对潜在消费群体，并不溯及已签约的房屋买受人，故该证据与本案无关。此外，饶冬冬所举网页截图和视频资料无法显示其来源和网上发布时间，且该部分证据所涉内容亦主要是针对案涉房产项目各功能区块分布，以及各区块商业运行模式的宣传和讲解，其中有关影视基地和商业配套的宣传和讲解内容也未达到合同条款所应具备的具体明确的要求。根据安吉县自然资源和规划局对饶冬冬代理人的公开答复来看，案涉楼盘规划用地的影视基地和商业配套亦非虚构。综上，即便上述证据与弘骊房产公司有关，该部分证据所涉宣传和讲解也应属要约邀请，故饶冬冬以此要求弘骊房产公司承担违约责任，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回饶冬冬的诉讼请求。 本案受理费3010元，由饶冬冬负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员  毛效龙 二〇二一年四月二十七日 书记员  吴秀倩 8- 9-