新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1479号   上诉人（原审被告）：王朝霞，女，1970年10月23日出生，汉族，住海南省三亚市吉阳区。   委托诉讼代理人：李军锋，新疆多盟律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：常继成，男，1975年7月7日出生，汉族，无固定职业，住北京市朝阳区。   原审被告：克里木·马木提，男，1965年9月2日出生，维吾尔族，户籍地乌鲁木齐市天山区。   上诉人王朝霞因与被上诉人常继成、原审被告克里木·马木提房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷，询问上诉人、被上诉人，双方在二审中均无新的事实、证据，故依法对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。   王朝霞上诉请求：1．依法撤销一审判决发回重审，或改判驳回常继成提出的全部诉讼请求；2．诉讼费由常继成承担。事实和理由：1．一审中常继成提出的诉讼请求是解除与克里木·马木提签订的《租赁合同书》，但一审判决确认常继成与克里木·马木提于2016年7月5日签订的《租赁合同书》已于2019年6月1日解除，一审判决超出当事人诉讼请求范围，属于程序错误。2．一审判决曲解2019年6月11日我与常继成签订的《协议书》的本意，判令我支付常继成32万元及其他费用属于认定事实错误，我与常继成签订的《协议书》的真实意思是解除租赁合同关系，及时止损；我支付常继成38万元是对租赁金砖大厦三楼相关事宜的一次性了结，而非确认还欠常继成32万元。   常继成答辩称，1．《协议书》明确是70多万元，只是先交38万元。2．我和王朝霞、克里木·马木提签订的《证明书》明确克里木·马木提代表全体合伙人签订合同，后来我退出，但王朝霞和克里木·马木提依旧保持合伙关系，共同承担无限连带责任。在签订《证明书》后又签了合伙协议，约定我和王朝霞、克里木·马木提对合作经营的餐厅共同承担责任。3．案外人阿斯卡尔·阿吉只是支付协议价款，并非实际租赁我的房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。   原审被告克里木·马木提未提交书面意见。   常继成向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除常继成与克里木·马木提签订的租赁合同书；2．请求依法判令克里木·马木提与王朝霞向我支付所欠房屋租赁租金人民币32万元（2018年4月1日至2019年5月31日）；3．请求依法判令克里木·马木提与王朝霞向我支付所欠物业费人民币56,420元（2018年4月1日至2019年5月31日）；4．请求依法判令克里木·马木提与王朝霞向我支付违约金人民币12万元；5．诉讼费、交通费、邮寄送达费、律师费由克里木·马木提与王朝霞承担。   一审法院认定事实：2013年9月28日，常继成、王朝霞、克里木·马木提三人签订《证明书》，约定：为了组建新公司，经全体合伙人一致协商，委托克里木·马木提代表全体合伙人同房东常继成签订关于乌鲁木齐市天山区中山路某大厦三层的《租赁协议》，全体合伙人负有连带责任。2013年10月7日，常继成、王朝霞、克里木·马木提签订合作经营协议。约定，三方合作经营餐厅，经营注册地址为乌鲁木齐市天山区中山路某大厦三层。三人均为餐厅股东，共同经营管理餐厅。2016年7月5日，克里木·马木提、常继成、王朝霞三方签订合伙退伙协议，约定三人中止合作，克里木·马木提向常继成支付40万元，作为退伙补偿金。该协议备注，克里木·马木提与王朝霞的退伙协议另行协商，在未协商前，二人的合作协议继续履行生效。2016年7月5日，克里木·马木提与常继成签订租赁合同书，约定：常继成将乌鲁木齐市天山区中山路某大厦四层（实际为三层），出租于克里木·马木提，租期为2016年6月1日至2026年5月30日，共计10年，双方于2016年6月1日起计算租金。每年租金金额为60万元。第一年每3个月支付一次租金，每次支付3个月的净租金，第一期租金在2016年8月10日前支付，以2016年6月1日为支付起点，下一期租金在支付到期日前15天支付，以此类推。第二年起每6个月支付一次租金，每次支付6个月的净租金，支付日期参照第一年。租赁期间，物业费每月每平方米人民币5元，电费每度1.1元，取暖费每平方米22元，上述费用由承租方向出租方指定的物业公司按规定金额、日期和方式交纳。双方应严格按照本协议条款履行，如有一方不按本合同条款履行视为违约，违约方需向守约方支付当年净租金金额的20%作为违约金，并赔偿守约方全部经济损失。   2019年6月11日，常继成与王朝霞、案外人阿斯卡尔·阿吉签订协议书。约定：王朝霞同意按2016年7月5日与克里木·马木提和常继成签订的《租赁合同书》中欠付的租金702,080元中，自愿承担380,000元。此款可直接从2019年5月28日常继成与王朝霞签订的执行和解协议中扣除。2019年6月1日以后的房租由阿斯卡尔·阿吉承担。按照先支付、后使用原则，按月支付。每月10日前支付当月房租5万元。由阿斯卡尔·阿吉直接支付给常继成。常继成自认，王朝霞承诺负担的380,000元租金已履行完毕。2019年12月6日，就案涉房屋诉讼案件，案号为（2019）新0102民初4774号，由于常继成申请撤诉，天山区人民法院于2019年12月1日裁定准许常继成撤诉。在该案中王朝霞向天山区人民法院陈述：案涉房屋租赁合同系常继成与克里木·马木提签订，其与克里木·马木提共同合伙经营餐厅，实际管理是克里木·马木提及其儿子，后面因克里木·马木提出国，克里木·马木提的儿子关闭了店铺，后面我就把店铺转租出去了，常继成回国后，在2019年6月11日在律师的见证下与新的承租人签订了新的租赁合同。新的租赁合同约定，截至2019年6月1日之前的，涉案房屋欠付租金共702,080元，其与常继成协商，由其承担38万元了解所有涉案租金，该38万元从其与常继成之间的欠款中扣除。   一审法院认为，案涉租赁合同租期为2016年6月1日至2026年5月30日。克里木·马木提与常继成签订租赁合同，系用于与王朝霞合作经营餐厅，王朝霞已将合伙经营的餐厅转让于案外人阿斯卡尔·阿吉，且在2019年6月11日，常继成与王朝霞、案外人阿斯卡尔·阿吉已达成协议，案涉房屋由案外人阿斯卡尔·阿吉使用，2019年6月1日以后的租金由案外人阿斯卡尔·阿吉负担，该协议的性质实为常继成与王朝霞以签订协议形式解除了案涉合同，常继成已将案涉房屋另出租于案外人阿斯卡尔·阿吉。故本院确认案涉房屋租赁合同已于2019年6月1日解除。克里木·马木提与常继成签订租赁合同，系用于与王朝霞合作经营餐厅，应由合伙人共同负担合伙对外债务，即应由克里木·马木提、王朝霞共同向常继成负担因房屋租赁产生的债务。常继成与王朝霞结算欠付租金为702,080元，王朝霞已清偿38万元，尚欠租金金额322,080元。常继成请求给付32万元，在实际欠付金额范围之内，对常继成该项诉讼请求应予以支持。合同约定案涉房屋物业费为每月每平方米5元，克里木·马木提、王朝霞未到庭举证证明其已缴纳案涉房屋物业费，对常继成请求支付2018年4月1日至2019年5月31日物业费的诉讼请求予以支持，金额为56,416.7元（867.95㎡×5元×13个月）。双方合同约定如一方违约，应支付年租金的20%作为违约金，常继成依据该约定向被告主张违约金20万元。一审法院认为，赔偿违约金的数额应以守约方遭受的实际损失为根据，2019年6月1日，常继成即已将案涉房屋以年租金60万元出租于案外人，常继成并未因克里木·马木提、王朝霞违约少收租金，其未及时于克里木·马木提、王朝霞处取得欠付租金，其实际遭受的损失为租金的利息损失。王朝霞提出书面答辩状，不同意常继成的诉讼请求，根据克里木·马木提、王朝霞违约情况，合同履行情况以及案涉房屋的租赁现状，一审法院酌定按照月租金的5%计算违约金，即克里木·马木提、王朝霞应向常继成支付违约金3万元。判决：一、确认常继成与克里木·马木提于2016年7月5日签订的《租赁合同书》已于2019年6月1日解除；二、克里木·马木提、王朝霞支付常继成租金32万元；三、克里木·马木提、王朝霞支付常继成物业费56,416.7元；四、克里木·马木提、王朝霞支付常继成违约金3万元；五、驳回常继成的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人均未提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为常继成诉请的解除与克里木·马木提签订的租赁合同以及要求王朝霞与克里木·马木提向其支付租金、物业费、违约金有无事实及法律依据。对此，本院分析如下：   关于案涉租赁合同解除的问题。根据王朝霞、常继成、克里木·马木提2013年9月28日签订的《证明书》、2013年10月7日签订的《合作经营协议》，王朝霞、常继成、克里木·马木提合作经营某餐厅，由克里木·马木提代表全体合伙人同常继成签订房屋租赁合同，全体合伙人负有连带责任。根据2016年7月5日王朝霞、常继成、克里木·马木提签订的《合伙退伙协议》，三人中止合作，全体退伙，克里木·马木提与常继成签订的租赁合同同时中止，两人重新签订新的租赁合同。该合伙退伙协议上，王朝霞备注：甲方（克里木·马木提）与丙方（王朝霞）的退伙协议另行协商，在未协商前，甲方与丙方的合作协议继续生效。同日，克里木·马木提与常继成签订租赁合同书，约定租期为2016年6月1日至2026年5月30日，年净租金60万元，该合同同时对物业费等费用进行了约定。2019年6月11日，常继成与王朝霞、案外人阿斯卡尔·阿吉签订协议书，约定2019年6月1日之后的房租由阿斯卡尔·阿吉承担。综合以上情况，结合王朝霞在（2019）新0102民初4774号案件中的陈述，本院认为，常继成与克里木·马木提签订的租赁合同中涉及的房屋系王朝霞和克里木·马木提合伙经营使用，后因克里木·马木提出国，由常继成、王朝霞与案外人阿斯卡尔·阿吉共同约定，案涉房屋由阿斯卡尔·阿吉承租，且2019年6月1日之后的租金由阿斯卡尔·阿吉向常继成支付，故2016年7月5日常继成与克里木·马木提签订的租赁合同事实上已经解除，故一审判决确认该租赁合同已于2019年6月1日解除并无不当，本院予以维持。   关于王朝霞与克里木·马木提是否应向常继成支付租金、物业费、违约金的问题。本案中，综合王朝霞、常继成、克里木·马木提签订的《证明书》、《合作经营协议》、《合伙退伙协议》及王朝霞《合伙退伙协议》上的备注内容及王朝霞在（2019）新0102民初4774号案件中的陈述等，在常继成退出合伙后，王朝霞与克里木·马木提的合伙关系并未解除，对合伙产生的债务应共同清偿，而常继成主张的租金、物业费系王朝霞和克里木·马木提合伙经营使用的租赁常继成的房屋所产生的，应由王朝霞和克里木·马木提向常继成支付。关于租金金额，根据2019年6月11日常继成与王朝霞、案外人阿斯卡尔·阿吉签订的协议书，欠付租金数额为702,080元，该协议书系双方真实意思表示。因王朝霞已付38万元，一审法院根据常继成的诉讼请求，判决王朝霞、克里木·马木提支付常继成租金32万元并无不当，本院予以维持。关于物业费及违约金金额，一审法院依据克里木·马木提与常继成签订的租赁合同、合同履行情况等作出的认定亦无不当，本院予以维持。王朝霞上诉称，其向常继成支付38万元系对租赁金砖大厦三楼相关事宜的一次性了结，但其与常继成签订的《协议书》中并无该表述，亦无其他证据证明，故其该项上诉请求不能成立，本院不予支持。   综上所述，王朝霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7,396.25元，王朝霞已预交，由王朝霞负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张 诚   审  判  员   杜高升   审  判  员   杨鹏飞   二 〇 二 一 年 四 月 二 十 八 日   书  记  员   李沐函