天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终784号上诉人（原审原告）：天津市同安实业有限公司，住所地天津市北辰区天津医药医疗器械工业园辰寰大厦201室。法定代表人：吴秀瑞，经理。委托诉讼代理人：安同友，男，该公司股东。委托诉讼代理人：刘淑云，天津三冠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏氏冠瑾（天津）科技有限公司，住所地天津市北辰区天津北辰经济技术开发区天津医药医疗器械工业园同安实业院内。法定代表人：郭磊，经理。委托诉讼代理人：苏静，男，该公司员工。委托诉讼代理人：商洪刚，天津岐丰律师事务所律师。上诉人天津市同安实业有限公司（以下简称同安公司）因与上诉人苏氏冠瑾（天津）科技有限公司（以下简称冠瑾公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初6944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。同安公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判冠瑾公司支付同安公司租金1,337,500元；2.一、二审的诉讼费由冠瑾公司承担。事实与理由：一、同安公司在一审中主张冠瑾公司支付的1,337,500租金中包含冠瑾公司应当给付的押金300,000元，对此，同安公司已在诉状中明确表述。另外，在双方签订的租赁合同中明确约定冠瑾公司在签订《厂房租赁协议书》的同时支付押金300,000元，若冠瑾公司违约，该款项由同安公司扣留。此外，冠瑾公司已支付给同安公司的款项中，既有300,000元的押金又有租赁费，一审法院没有给予区分，都算作冠瑾公司支付的房屋租赁费是错误的。二、一审法院判决冠瑾公司给付同安公司722,500元计算错误。根据双方合同约定，冠瑾公司在签订合同时应支付300,000元押金，在其违约时，此款应由同安公司扣留，故同安公司在计算冠瑾公司尚欠同安公司款项时，将应付房屋租金及押金一并计算，共计3,517,500元，减去已付租金、押金2,180,000元后的数额为1,337,500元。一审法院没有将300,000元计入冠瑾公司应当支付同安公司的数额中是错误的。三、一审法院认定同安公司将剩余三分之一房屋面积交付给冠瑾公司使用的时间是错误的，因同安公司主张冠瑾公司支付2019年11月至2020年10月31日期间的租赁费，是按同安公司已经将全部租赁物交付给冠瑾公司使用的全年租赁费即1,417,500元计算的，这意味着同安公司是根据双方合同约定的交付时间履行了相应的义务，此后，双方并未就交付事宜产生过纠纷，即使双方闹到派出所，也只是因为冠瑾公司不交纳租赁费而产生的纠纷，而对于是否交付剩余租赁物没有任何争议。因此，冠瑾公司在庭审中才提出交付时间是2020年6月底而不是2019年11月1日之前不符合常理，而且对其主张也未提供证据加以证实，故冠瑾公司的主张不可采信。一审法院在未将全部租赁物交付时间归纳为争议焦点的情况下，采纳了冠瑾公司提出的交付时间，使得冠瑾公司少支付租赁费315,000元。就此，经过同安公司收集，现已发现新的证据，故提出上诉主张。冠瑾公司辩称，不同意同安公司的上诉请求，请求支持冠瑾公司的上诉请求。冠瑾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回同安公司一审的全部诉讼请求；2.一、二审案件的受理费全部由同安公司承担。事实理由：1.一审判决认定：“被告抗辩原告未开具发票，该约定仅为原告同安公司的附属义务，不是租赁合同的主要义务，且合同亦未约定租金支付与开具发票之间系对等给付关系，冠瑾公司以此作为延期支付租金的抗辩理由不能成立。”判决解除合同、支付欠租。冠瑾公司不能同意这一判决。双方签订的《厂房租赁协议书》和《厂房租赁补充协议书》，无论是2017年9月8日的版本，还是2017年9月19日的版本，第四条均一致约定房屋租金金额为含税金额，冠瑾公司交付租金后，同安公司向冠瑾公司开具增值税发票，这是写在合同中的条款，所以是合同的主义务，不是附随义务。冠瑾公司按期全额交付了2017年11月1日至2019年10月31日的租金，但是同安公司收到租金后，未按照合同的约定向冠瑾公司开具增值税发票，所以，同安公司违约在先，冠瑾公司并未违约，应当驳回同安公司一审诉讼请求。2.一审判决认定，冠瑾公司已经交付租金2,180,000元，判决冠瑾公司交付722,500元，但是并未判决同安公司履行开具增值税发票义务，这样判决既不符合合同约定，也违反了有关依法纳税的法律。同安公司未向冠瑾公司开具增值税发票，冠瑾公司不能依法抵扣，财务手续上无法下帐，给冠瑾公司的企业经营埋下隐患，特此上诉。同安公司辩称，不同意冠瑾公司的上诉请求，请求支持同安公司的上诉请求。在同安公司向冠瑾公司催要房屋的时候，冠瑾公司多次说自己没有钱，以各种理由推托，称自己经营困难。同安公司已经明确的提出能不能不开发票，少计算租金，但是要是需要发票的话，要给同安公司提供开票信息，冠瑾公司迟迟以没有钱了和外面有债务为由不付房租。同安公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原、被告之间签署的《厂房租赁协议书》和《厂房租赁补充协议书》；2．判令被告给付所欠租金1,337,500元，赔偿利息损失60,187.5元（自2019年9月8日始至2020年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率4.5%计算），共计1,397,687.5元；3．判令被告于2020年10月31日前将租赁的厂房腾空；4．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月8日，安同庆与苏静分别代表同安公司、冠瑾公司以个人名义签订了《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》。双方又于2017年9月19日重新签订了《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》；其中，《厂房租赁协议书》约定：1、乙方租赁甲方天津市北辰区医药医疗器械园区同安实业1号车间。2、租期为10年，2017年11月1日起至2027年10月31日止。3、租金：2017年11月1日至2018年10月31日租金为壹佰叁拾伍万元/年租金（注：1,350,000元/年）；2018年11月1日至2019年10月31日租金定为壹百叁拾伍万元/年（注：1,350,000元/年）；2019年11月1日至2020年10月31日租金定为壹百肆拾壹万柒仟伍佰元/年（注：1,417,500元/年）；……依次类推租金每贰年递增百分之五。4、第3项中，房屋租金金额为含税金额，乙方交付租金后，甲方向乙方开具增值税发票。在租期内，由房屋使用、租赁等产生税金，由乙方负责。5、合同签订之日，乙方交给甲方押金叁拾万元（300,000元）。6、租金交付：第一年租金每年交付一次，合同签订同时交付：2017年11月1日至2018年10月31日的租金（共计：1,350,000元）；2018年9月8日以前交付2018年11月1日至2019年10月31日日的租金（共计：1,350,000元）；……依次类推租金每年9月8日以前预交一次。7、租期内乙方按时交纳租金，如乙方不按时交纳租金，甲方有权单方终止协议；并扣留乙方押金，同时由此造成的一切损失由乙方负责。《厂房租赁补充协议书》约定：1、乙方租赁甲方天津市北辰区医药医疗器械园区同安实业1号车间，有一部分厂房（东北角车间约2500平米、一楼办公室约500平米）甲方还在使用，初步协定，待甲方不使用时，乙方再进行使用，甲方在乙方使用该车间时再收取该部分车间租金。目前乙方暂时使用其余约三分之二面积的车间，甲方收取一号车间总租金三分之二的年租金玖拾万（共计：900,000万），备注：甲方搬迁腾房时间甲乙双方友好协商议定。2、由于乙方使用初期，将进行设备等投资，资金较为紧张。经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方第一年按季度或按月预交房租；第二年按半年或季度预交房租。待两年后恢复正常。后原告与被告签订了两份《医药医疗器械产业园载体租赁合同》，在该两份协议最后一页均载明：“此协议为办理迁移变压器，办理立项使用，不作为同安实业与苏氏冠谨（天津）实业有限公司租赁厂房的正式合同，为作废协议。实际苏氏冠谨（天津）实业有限公司承租同安实业厂房协议以2017年9月19日安同庆与苏静共同签订的厂房租赁协议书及厂房租赁补充协议书为准。”原告与被告分别在该协议上盖章予以确认。另查，合同签订后，原告按照合同约定将约三分之二厂房交付被告使用。2017年9月30日至2020年5月29日，冠瑾公司向同安公司共计支付36笔租房费用及押金，合计金额为2,180,000元，对此，原被告均予以认可。对于剩余三分之一厂房的交付情况，原告主张于合同履行期进入第三年之时即2019年11月1日实际交付被告，被告对原告主张不予认可，被告认可原告于2020年6月底，将剩余三分之一的厂房交付被告使用。双方均认可对交接情况未进行书面确认。再查，苏氏冠瑾（天津）实业有限公司为被告苏氏冠瑾（天津）科技有限公司曾用名。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、合同的违约责任；二、原告主张的解除合同理由是否充分；三、原告主张的欠付租金及利息是否合理。对此分析如下：同安公司与冠瑾公司均认可安同庆与苏静代表双方签订的厂房《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方以书面形式确认双方共同履行安同庆与苏静于2017年9月19日签订的《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》，被告主张双方履行2017年9月8日签订的《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》证据不足，一审法院不予采信。合同签订后，原告依约将诉争厂房交付给被告使用，被告依约向原告给付了租金共计2,180,000元。被告未按合同约定于2019年9月8日前足额支付租期第三年的租金，故被告存在违约。根据《厂房租赁协议书》第七条约定，被告未按时交纳租金的，原告有权单方解除协议，扣留被告租金，由此造成的损失由被告负责。被告至今未足额支付租金，已经符合合同约定的解除条件。被告抗辩原告未开具发票，该约定仅为原告同安公司的附随义务，不是租赁合同的主要义务，且合同内亦未约定租金支付与开具发票之间系对等给付关系，冠瑾公司以此作为延期支付租金的抗辩理由不能成立，故原告要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同的主张，一审法院依法予以支持。合同解除后，被告再继续占有诉争房屋已无合法依据，故被告应将诉争房屋予以腾空，原告主张被告将租赁厂房腾空的诉讼请求，一审法院予以支持。关于诉争厂房的交付，双方对剩余三分之一的厂房交付时间存在分歧，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张于2019年11月1日交付被告，但未提交相应证据，故一审法院对原告的主张不予支持，被告自认原告于2020年6月底，将剩余约三分之一的厂房交付被告使用，一审法院予以采信。关于被告欠付租金数额，依照厂房租赁协议约定，被告应支付原告的租金包括：2017年11月1日至2018年10月31日的租金900,000元；2018年11月1日至2019年10月31日日的租金900,000元；2019年11月1日至2020年6月30日的租金1417500×2/3÷12×8=630,000元；2020年7月1日至2020年10月31日的租金1417500÷12×4=472,500元。以上共计2,902,500元，扣除被告已经支付的2,180,000元，被告应向原告支付所欠截至2020年10月31日止的租金共计722,500元。关于原告主张支付利息，按照《厂房租赁协议书》和《厂房租赁补充协议书》约定，被告应在2020年9月8日之前支付原告2019年11月1日至2020年10月31日的租金，而被告只支付了部分租金，其余租金未支付，原告主张被告支付欠付租金违约利息的主张，一审法院予以支持。被告应以未付租金722,500元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息向原告支付2019年9月9日至2020年10月31日的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、解除签订于2017年9月19日的《厂房租赁协议书》和《厂房租赁补充协议书》；二、被告苏氏冠瑾（天津）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内将北辰区京福公路西侧，天津医药医疗器械工业园内厂房（天津市房地产权证，证号津字第113011309943号）予以腾空并返还原告天津市同安实业有限公司；三、被告苏氏冠瑾（天津）科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市同安实业有限公司支付截至2020年10月31日止租金722,500元及利息（以所欠租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算自2019年9月9日至2020年10月31日止的利息）；四、驳回原告天津市同安实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,380元，减半收取计8,690元，保全申请费5,000元，共计13,690元，由原告天津市同安实业有限公司负担7,395元，由被告苏氏冠瑾（天津）科技有限公司负担6,295元。”本院二审期间，同安公司提供如下证据：证据1、聊天记录、光盘及文字转换，证明：同安公司向冠瑾公司主张支付全部厂房的租赁费，并在聊天记录中显示同安公司已经腾空了厂房，冠瑾公司也已经同意承租，对此，视频中已显示冠瑾公司让同安公司把房顶上的锈蚀檩条再弄弄的话语，足以证明同安公司于2019年11月将东侧厂房腾空并交付冠瑾公司的事实，该证据足以驳斥冠瑾公司在一审中诉称的东侧厂房是2020年6月交付的不实陈述；证据2、2017年9月19日双方签订的《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》、2017年9月18日同安公司出具的《天津市企业单位往来收据》一份，证明：按照双方签订的《厂房租赁协议书》的约定，冠瑾公司应当支付300,000元的押金，其中100,000元，同安公司已为冠瑾公司出具了收据，另外200,000元，虽然没有出具收据，但不影响冠瑾公司支付的款项中有200,000元为押金的事实。经本院主持质证，冠瑾公司质证认为，证据1不是新的证据，对于语音转换是否真实不发表意见，对于其证明目的不认可，无法证实同安公司把剩余厂房交给冠瑾公司的时间。证据2不是新的证据，也无法证明同安公司要证明的目的。本院认证意见为，同安公司提供的证据1的真实性予以确认，对其证明目的不予确认；证据2中的2017年9月19日双方签订的《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》不属于二审期间的新证据，一审法院对其证明力已经予以确认，本院不再置评。《天津市企业单位往来收据》的真实性予以确认，可以证明冠瑾公司向同安公司交付100,000元押金的事实。本院经审理查明，2017年9月18日，冠瑾公司向同安公司支付押金100,000元，同安公司为冠瑾公司出具《天津市企业单位往来收据》一份。同安公司的股东安同友和冠瑾公司的员工苏静的微信聊天记录显示，2019年11月2日及11月13日，二人就剩余三分之一车间冠瑾公司是否使用一节曾经进行过协商，苏静提出使用意向，但要求安同友将车间上面锈蚀檩条的防腐重新做一下。对此，安同友未予回复。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.在同安公司未为冠瑾公司开具增值税发票的情况下，冠瑾公司欠付租金的行为是否属于违约，同安公司要求扣留冠瑾公司30万元押金的诉请是否应予支持；2.同安公司向冠瑾公司交付剩余三分之一厂房的具体时间；3.冠瑾公司欠付同安公司的租金的具体数额。对此，本院逐一分析如下：双方当事人通过实际履行安同庆与苏静于2017年9月19日签订的《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》的方式，确认了上述协议的签订系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方在《厂房租赁协议书》中约定：“房屋租金金额为含税金额，乙方交付租金后，甲方向乙方开具增值税发票。”上述约定不难看出，开具或提供发票义务仅是合同的从义务或附随义务，同时，双方在发票的开具或提供的习惯也不能否定其从义务或附随义务属性。在同安公司尚未开具或提供发票情形下，冠瑾公司仍向同安公司支付租金的事实也从另一侧面佐证了开具或提供发票不构成拒付租金先履行抗辩权。况且，冠瑾公司在同安公司催缴租金时，也未以同安公司未开具发票为由提出抗辩。综合上述分析，冠瑾公司以同安公司未开具发票作为其拒缴租金的理由，缺乏事实与法律依据，不能成立。在冠瑾公司欠付租金的情况下，同安公司依法依约均有权解除诉争合同并有权扣留冠瑾公司已交付的押金。根据查明的事实及在案证据，尽管双方在《厂房租赁协议书》中约定合同签订之日，冠瑾公司须交给同安公司押金300,000元，但冠瑾公司仅向同安公司支付押金100,000元，同安公司也仅就100,000元押金出具收取凭证。之后，在冠瑾公司向同安公司支付2,080,000元款项后，同安公司并未向冠瑾公司开具剩余200,000元押金的收取凭证，且无证据证明同安公司曾就剩余押金的支付向冠瑾公司提出要求。此一节表明双方在实际履行中对押金数额进行了变更。因此，同安公司要求扣留的押金仅以其实际收取的100,000元为限，同安公司要求扣留合同约定的300000元押金的诉请，本院不予支持。鉴于冠瑾公司向同安公司支付的2,180,000元款项中应包含100,000元的押金，冠瑾公司于诉前实际向同安公司支付的租金数额为2,080,000元，故冠瑾公司实际欠付同安公司租金为2,902,500元-2,080,000元=822,500元。关于同安公司向冠瑾公司交付剩余三分之一厂房的具体时间，同安公司主张于2019年11月1日将剩余的三分之一厂房交付给冠瑾公司，其所提供的证据仅能证明同安公司的股东同安庆与冠瑾公司的员工苏静曾于2019年11月2日就冠瑾公司是否使用剩余厂房进行过协商，苏静于当日要求同安庆将厂房上面锈蚀檩条的防腐重新做一下。同安公司提供的现有证据无法证明当日其已然将剩余厂房交付冠瑾公司实际使用，亦无法证明其于2019年11月对厂房锈蚀檩条进行了防腐处理，满足了冠瑾公司的使用要求。因此，一审法院以冠瑾公司自认的2020年6月底为同安公司将剩余约三分之一的厂房交付冠瑾公司使用的时间节点，并无不妥。同安公司关于剩余厂房交付时间的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人同安公司上诉请求中理由成立部分，本院予以支持，其他上诉请求，因证据不足，本院予以驳回。上诉人冠瑾公司的上诉请求，因证据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初6944号民事判决第一、二项；二、撤销天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初6944号民事判决第三项、四项；三、本判决生效之日起十五日内，上诉人苏氏冠瑾（天津）科技有限公司给付上诉人天津市同安实业有限公司租金822,500元;如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回上诉人天津市同安实业有限公司其他上诉请求；五、驳回上诉人苏氏冠瑾（天津）科技有限公司的上诉请求。一审案件受理费17,380元，减半收取计8,690元，保全申请费5,000元，共计13,690元，由上诉人天津市同安实业有限公司负担3563元，由上诉人苏氏冠瑾（天津）科技有限公司负担10127元；二审案件受理费27862.5元，由上诉人天津市同安实业有限公司负担15658.88元，由上诉人苏氏冠瑾（天津）科技有限公司负担12203.62元。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二一年四月十六日书记员  周磊