广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6820号上诉人（原审原告）：广东合润投资发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区永福路44号大院。法定代表人：丘松东，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：董菡，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：江远安，男，1982年9月22日出生，汉族，住广东省丰顺县。原审第三人：广州市隆昉投资服务有限公司。住所地：广州市越秀区永福路44号大院1号楼1-5层、2号楼1-2层、3号楼首层。法定代表人：何兆华。上诉人广东合润投资发展有限公司（下简称合润公司）因与被上诉人江远安、原审第三人广州市隆昉投资服务有限公司（下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,于2021年4月21日公开开庭进行审理。上诉人合润公司委托诉讼代理人董菡，被上诉人江远安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人合润公司在一审的诉讼请求：1.判令江远安支付广州市越秀区永福路44号一号楼5楼自编540号房屋2017年7月至2018年8月场地占用费25848元（参照江远安与隆昉公司签订的《租赁合同》租金标准计算，2017年7月至2018年5月每月1826.7元，2018年6月至8月每月1918.1元）；2.判令江远安按年利率24%的标准计付诉请1场地占用费的滞纳金（以每月场地占用费为基数，自当月16日起计付至实际清偿日止）；3.本案诉讼费由江远安承担。一审法院判决如下：一、江远安在本判决发生法律效力之日起十日内，向广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”540号铺2017年7月1日至2018年8月31日的占有使用费（其中2017年7月1日至2017年12月31日每月占用费为422.52元，2018年1月1日至2018年8月31日每月占用费为385.69元）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止,参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）；二、驳回广东合润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元，由广东合润投资发展有限公司负担90元，江远安负担133元。判后，合润公司不服一审判决，上诉请求：1.改判一审判决第一项中的场地占用费部分为：江远安向合润公司支付广州市越秀区永福路44号一号楼5楼自编540号房2017年7月至2018年8月场地占用费25848元(其中每月占用费为2017年7月至2018年5月每月1826.7元，2018年6月至8月每月1918.1元)；2.一审、二审诉讼费用由江远安承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，导致适用标准错误。错误地将涉案物业办公性质认定为商业性质，按广州市政府租金参考价(商业用房)的标准计算，违背了涉案物业属于办公性质的客观事实。将涉案物业540号房租金价格从原来的69、73元／方调整为2017年为16.1元／方、2018年为14.7元／方、2019年为15.9元／方，严重脱离真实的市场价格，显失公平，涉案物业的场地占用费应参照江远安与隆昉公司签订的《租赁合同》中的租金标准进行支付。(一)江远安与隆昉公司《租赁合同》约定：540号房租金为2017年7月至2018年5月每月1826.73元，2018年6月至8月每月1918.1元，约为69、73元／方。这是客观真实的市场价格，也是江远安承租物业而愿意接受的租金价格。1.根据同物业上同楼层物业租赁备案的合同价格，最低的为75元／方，且根据街道办所规定的备案价格，无论楼层高低，合同单价都不得低于75元／方，否则涉嫌偷税漏税，证明同类物业其真实市场价格是不会低于75元的；2.广东省出版集团有限公司（以下简称省出版公司）于2017年3月28日通过登报公告、于2017年10月27日现场粘贴公告的方式，告知各小租户：“请各租户将2017年3月18日后发生的租金、管理费、水电费、停车费等费用直接交给该物业业主广东省出版社集团有限公司”，应视为省出版公司同意小租户继续按小租户与隆昉公司的租金标准使用物业。现有证据已证明江远安有继续占用物业经营的事实，无论江远安的意思表示是继续履行其与隆昉公司的租赁合同，还是知晓省出版公司的上述公告内容，都代表江远安也是接受按原租金标准继续使用物业的，因此，按江远安与隆昉公司的租金标准计付占用费更符合双方的意思表示，更具有合理性。(二)即使不参照原租赁合同的租金价格，也应当采用符合物业性质、贴合市场价格的标准。涉案物业经“三旧改造”为办公室，并已通过消防验收，根据广州市政府租金参考价(办公用房)的标准也应为60元／方，也远超过一审判决采用的标准。江远安与隆昉公司签订的《租赁合同》中明确约定物业用途为“汽车用品展示及办公用途”，且涉案物业经消防验收备案为“办公室”，在3、4、5层物业上登记的企业在工商登记中也仅限于办公用途，如用于商业，是不符合消防要求和工商登记规定。因此，请求二审法院判如所请。被上诉人江远安二审辩称，不同意合润公司的上诉请求，同意维持一审判决。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：江远安应向合润公司支付占用费的标准认定问题。根据已生效的（2016）粤民终1203号民事判决，省出版公司与隆昉公司签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起已经解除，隆昉公司即丧失了对涉案房屋的管理收益的权利，应将涉案房屋交还给省出版公司管理经营，省出版公司有权基于其享有的物权向涉案房屋的占用人主张占有使用费。省出版公司将其因涉案房屋被占用而产生的占用费等债权转让给合润公司，合润公司为此提起本案诉讼。关于占用费的标准问题，因隆昉公司与江远安所签租赁合同中约定的是租金，与涉案占用费并非同一权利义务关系，合润公司上诉主张参照该租赁合同标准确定占用费，依据不充分，本院不予采纳。关于涉案房屋性质的认定问题，现合润公司提供证据显示涉案房屋所在楼宇的三至五楼在办理消防验收时为办公用房，但是，江远安与隆昉公司签订的《租赁合同》中明确约定涉案房屋出租予江远安是作汽车用品展示及办公用途之用，同时在合同中也明确约定该房屋为商铺。再有，涉案房屋所在的新华汽配展贸中心的房屋原用作工厂、场所，且在隆昉公司承租后用于开设汽车用品及汽配产品批发市场。一审法院据此认定涉案房屋的使用性质应为商铺，依据充分，本院予以确认。合润公司上诉主张占用费标准应以办公用房的性质按租金参考价计算，缺乏理据，本院亦不予采纳。因省出版公司、合润公司与商铺占用人之间没有约定，一审法院参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算涉案商铺的占用费，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，合润公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由广东合润投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二一年四月二十五日法官助理眭翘书记员苏劲丹