湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初3585号原告：黄庆兰，男，1954年8月15日出生，汉族，住孝感市。委托诉讼代理人：倪汉明，孝感市孝南区车站法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：张绪清，男，1957年8月30日出生，汉族，住孝感市孝南区。被告：向孙玉，女，1963年11月29日出生，汉族，住孝感市孝南区。第三人：冷小隽，男，1968年7月10日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：杨斌，湖北山川律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：孝感市创业房地产开发有限责任公司。法定代表人：李云珊。原告黄庆兰与被告张绪清、向孙玉及第三人冷小隽、孝感市创业房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告黄庆兰及其委托诉讼代理人倪汉明，第三人冷小隽及其委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。被告张绪清、向孙玉及第三人孝感市创业房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄庆兰在重审期间向本院提出诉讼请求：1、判令两被告履行合同承担房屋过户登记义务，向原告办理不动产权证；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2000年11月26日，被告张绪清与他人合伙开发孝感市槐荫大道后湖闸6号房屋，2003年9月，被告张绪清以利润形式分得该开发小区C栋一单元七楼南套房屋一套（面积182.08㎡），2003年9月28日被告与原告分别签订售房《承诺书》和《商品房购销合同》，将上述分得的房屋以12万元出售给原告，两被告与同日向原告交付了两把钥匙（后又于同年12月份交付了全部钥匙），原告付清了全部购房款，并自2003年9月28日占有、居住管理、使用该房屋至今。根据原、被告双方签订的买卖房屋合同约定，被告应向原告办理房屋过户的产权证和土地使用证，承担协助办理过户登记义务。但是，两被告至今不履行办证过户义务，被告张绪清既不将分得的房屋过户登记到自己名下，房屋出卖给原告后，也不向原告办理过户登记，原告无数次要求被告过户，被告总是置之不理，致使原告买受、占有、居住、使用、管理的该房屋至今不得行使不动产物权。综上所述，被告不履行过户登记义务的行为侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国民法通则》的相关规定，原告特向人民法院起诉，请求被告承担房屋过户登记义务，给原告办理不动产权证。第三人冷小隽辩称：1、孝感市中级人民法院（2011）孝民再终字第5号和（2013）鄂孝感中民再终字第00009号判决书查证，原告与被告签订商品房购销合同的真实时间不是落款时间2003年9月28日，而是2008年2月3日，购房款33000元的交付时间也是2008年2月3日，而答辩人交付购房款全款的时间为2004年。原告占有、使用、管理房屋至今，因其多次抗拒执行生效判决造成，不构成先行受领占有权。2、原告没有占有管理权，其诉请已过诉讼时效，涉案房产在第三人孝感市创业房地产开发有限责任公司名下，两被告无物权，原告起诉对象错误，原告并未请求确认房屋购销协议的效力，张绪清有无缔约主体资格需要进一步论证。3、生效判决多次判决答辩人享有诉争房屋全部权利，原告并非善意第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交的房屋买卖《承诺书》、《商品房购销合同》、《还款协议书》，第三人冷小隽认为该组证据仅是意向协议和补签的合同，或者是付钱还款的意思表示，达不到原告的证明目的。本院认为上述协议、合同系双方真实意思表示，合法、有效，但在事实上存在履行不能。2、原告提交的缴纳涉案房屋购房款的收条，第三人冷小隽认为与以前庭审时和张绪清对账的结果不一致，与原告起诉状的表述不一致。本院认为该证据可以证明原告已缴纳了全部的购房款。3、原告提交的涉案房屋的钥匙、被告向孙玉的证明、物业费的专用收据、装修发票及明细，第三人冷小隽认为由法院查证原告入住情况是否属实。本院经核实原告于2004年8月18日在涉案房产居住至今，并于2005年9月进行了精装修。4、第三人冷小隽提交的判决书2份、执行裁定书，原告认为人民法院相关的裁判文书不能作为证据使用，证据的形式不合法。本院认为在第三人冷小隽与黄巍、朱惠丽（系原告黄庆兰儿子、儿媳）房屋产权侵害纠纷案件的诉讼过程中，本院及孝感市中级人民法院两级法院均判决认为第三人冷小隽享有占有、使用、管理涉案房产的权利，判令黄巍、朱惠丽（系原告黄庆兰儿子、儿媳）腾退涉案房产，该案已进入执行程序。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：被告张绪清参与第三人孝感市创业房地产开发有限公司房产开发，第三人孝感市创业房地产开发有限公司以利润形式将孝感市环西路西湖商住楼C幢7层701室（面积182.08㎡）即涉案房产分配给被告张绪清。原告黄庆兰与被告张绪清有债务纠纷。2003年9月28日，原告黄庆兰与被告张绪清签订《承诺书》、《商品房购销合同》，约定：被告张绪清将上述房产以2万元的总价出售给原告黄庆兰。对于该出售房产行为被告张绪清当时的配偶向孙玉进行了追认，并陈述在签《承诺书》、《商品房购销合同》的同时，被告张绪清和自己向原告黄庆兰交付了两把涉案房产的钥匙。2003年9月12日，原告黄庆兰将被告张绪清向其借款的4.8万元抵扣了第一笔购房款，被告向孙玉于2005年10月30日向原告出具了相应的收条。2005年9月24日，原告通过农行转账支付给被告向孙玉第二笔购房款1.9万元。2007年5月15日，原告向被告张绪清支付第三笔购房款2万元，被告张绪清出具了相应的收条。2008年2月3日，原告向被告张绪清支付第四笔购房款3.3万元，被告张绪清出具了相应的收条。2004年8月18日，原告在涉案房产居住至今，并于2005年9月进行了精装修。另查明，2004年2月23日，第三人冷小隽与被告张绪清就本案涉案的同一房产签订《购房合同》，被告张绪清将涉案的同一房产以总价12万元出售给第三人冷小隽，合同签订的同日，第三人冷小隽交付了全部购房款，被告张绪清将涉案房产的一把钥匙交付给第三人冷小隽。2006年，第三人冷小隽向本院提起诉讼，要求黄巍、朱惠丽（系原告黄庆兰儿子、儿媳）腾退房屋，本院于2006年11月20日作出（2006）孝南民初字第1025号民事判决书，支持了第三人冷小隽的诉请。双方均未上诉，上述判决生效。本院于2010年12月9日作出（2010）孝南民再初字第01号民事判决书，维持了（2006）孝南民初字第1025号民事判决。黄巍不服，向孝感市中级人民法院上诉，孝感市中级人民法院于2011年5月23日作出（2011）孝民再终字第5号民事判决，驳回黄巍的上诉，维持原判。黄巍仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院指令孝感市中级人民法院再审，孝感市中级人民法院于2014年8月13日作出（2013）鄂孝感中民再终字第00009号民事判决书，维持了孝感市中级人民法院（2011）孝民再终字第5号民事判决和本院（2010）孝南民再初字第01号民事判决。该案现已进入执行程序。在第三人冷小隽与黄巍、朱惠丽（系原告黄庆兰儿子、儿媳）房屋产权侵害纠纷案件的诉讼过程中，孝感市创业房地产开发有限责任公司作为第三人参加了庭审诉讼并承认涉案房产系该公司分配给被告张绪清，系被告张绪清个人所有，被告张绪清的处分行为与该公司无关。再查明，2004年，第三人冷小隽将涉案房产的土地证过户在自己的名下。2008年10月8日，孝感市国土资源局通过孝感日报登报公告：废止了冷小隽孝城国用（2004）第010418007-6号《国有土地使用权证》。经本院审委会讨论认为，原告黄庆兰要求判令被告张绪清、向孙玉履行《商品房购销合同》，承担房屋过户登记义务，向原告办理不动产权证。关于被告张绪清、向孙玉是否具有涉案房产处分权问题，本院认为被告张绪清、向孙玉及第三人孝感市创业房地产开发有限公司虽经本院合法传唤未出庭参加诉讼，但在冷小隽诉黄巍、朱惠丽及第三人张绪清、第三人孝感市创业房地产开发有限公司房屋侵权纠纷一案中，孝感市创业房地产开发有限公司承认已将涉案房产分配给张绪清，张绪清可自行处分该房产，故张绪清有权处分涉案房产。关于是否应当继续履行黄庆兰与张绪清签订的《商品房购销合同》，由张绪清承担将涉案房产过户给黄庆兰的问题，本院认为在冷小隽诉黄巍、朱惠丽及第三人张绪清、第三人孝感市创业房地产开发有限公司房屋侵权纠纷一案中，孝感市中级人民法院作出的已生效的（2013）鄂孝感中民再终字第00009号民事判决书认定冷小隽虽未取得涉案房产的所有权，但依法享有对涉案房产占有、使用、支配、管理权。该生效判决对涉案房产占有、使用、支配、管理的权属进行了确认，黄庆兰在本案中亦没有提供充分的证据足以推翻上述生效判决的认定，黄庆兰虽然先于冷小隽对涉案房产进行占有、使用、管理，但对涉案房产先于使用的行为并未发生物权变动的法律后果，故本院认为黄庆兰与张绪清签订的《商品房购销合同》无法继续履行，张绪清不应承担将涉案房产过户给黄庆兰的法律义务。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，经本院审委会讨论，判决如下：驳回原告黄庆兰的全部诉讼请求。案件受理费500元，由原告黄庆兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雅娜审 判 员  邹 培人民陪审员  张 峰二〇二一年四月二日书 记 员  李丽珍附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。