湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4113号上诉人（原审被告）：武汉保利康桥房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区南湖村保利中央公馆G1栋1层S1室。法定代表人：杨海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雪雪，该公司员工。委托诉讼代理人：邹睿，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王一威，男，1990年7月16日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王辉好，王一威之父。委托诉讼代理人：朱桃芝，王一威之母。上诉人武汉保利康桥房地产开发有限公司（以下简称保利康桥公司）因与被上诉人王一威商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初4535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。保利康桥公司上诉请求：撤销一审判决，依法裁定驳回王一威的起诉或判决驳回王一威的全部诉讼请求，由王一威负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决混淆了“存在保修问题”和“房屋质量问题严重影响正常居住使用的”的概念，涉案房屋不存在严重影响正常居住的质量问题。赔偿损失的前提是房屋问题严重影响正常居住使用的。2019年5月1日，武汉市洪山区建管站出具“关于王辉好反映楼板断裂的问题的处理意见书”载明：“由建设单位与业主协商后指定了一家第三方检测机构对板缝、楼板厚度、钢筋分布及混凝土强度进行了检测，检测报告结论均满足规范要求。将检测报告上报给原设计单位后，设计单位明确该板缝不影响结构安全”。同时，保利康桥公司已按照《武汉市商品房买卖》合同的约定取得涉案房屋的竣工备案证，证明涉案房屋符合合同约定的交付条件。二、无任何证据证明王一威有按照《武汉市商品房买卖合同》及《质量保证书》约定的报修流程向保利康桥公司主张过保修责任，王一威在房屋交付后近两年的时间既不按约定向保利康桥公司报修，也不自行修复或委托他人修复，任由损失扩大，又要求保利康桥公司赔偿租金损失，有违公平原则和诚实信用原则。三、一审判决认定以下事实没有证据证明。1、无证据证明保利康桥公司委托保利物业履行保修事宜，且前后矛盾，混淆委托方与被委托方的概念。2、无证据证明王一威将钥匙托管给了保利康桥公司，尽到报修责任。3、无证据证明王一威向保利康桥公司主张过保修责任，也无任何证据证明保利康桥公司不履行保修义务。4、无证据证明王一威存在租金损失及租金标准。5、无证据证明王一威损失与保利康桥公司具有因果关系。四、一审判决适用法律错误。一审判决作出的依据是《中华人民共和国合同法》第六十条诚实信用原则、第一百零七条不履行合同义务的违约责任、第一百一十三条规定的可期待利益适用及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理的一般规定。1、不满足《中华人民共和国合同法》第一百一十三条可期待利益的法定条件。房屋交付王一威使用，王一威既无证据证明涉案房屋存在严重影响居住使用的质量问题，也无证据证明租金损失的存在，更无证据证明损害与结果之间存在因果关系，一审判决适用该条要求保利康桥公司赔偿租金损失，属于适用法律错误。2、不存在《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定的代理关系。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，无任何事实和理由证明保利康桥公司将涉案房屋的保修责任授权给保利物业公司，保利康桥公司与保利物业属于两个不同的法律主体，一审判决认定适用代理的有关规定法律适用错误。王一威辩称，请求驳回上诉，维持原判。王一威向一审法院起诉请求：1、判令保利康桥公司赔偿从交房起至完成房屋安全检测和维修止，该时间段房屋租金损失72800元［2600元（即小区租金平均价）×28月，2017年2月1日至2019年5月31日］；2、判令本案诉讼费由保利康桥公司承担。一审法院认定事实：2015年10月10日，王一威与保利康桥公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定王一威购买洪山区红旗村保利·公园九里第24幢1单元22层3号房（建筑面积87.49平方米），交房期限为2017年3月31日前。2017年1月10日，保利·公园九里的物业协助保利康桥公司办理收房手续。王一威的父亲王辉好在物业的陪同下办理了收楼手续。王辉好在收楼确认书上注明：“房屋地面墙面多处空鼓、裂纹，过口不合，卫生间门上梁未粉……物业说收楼后马上维修”。当日，王辉好将钥匙托管给保利·公园九里的物业，并签订“钥匙托管承诺书”，承诺书载明：因上述物业仍需修缮，而本人无暇照顾，不能每日往返开启房门给修缮人员进入维修施工，现谨将钥匙交予保利公园九里物业服务中心托管，请代本人开启房门。2019年3月，王辉好、杨凤莲向武汉市洪山区信访局反映：“洪山区红旗村保利·公园九里小区24幢1单元2203号房和2103号房之间客餐厅楼板严重断裂，房屋结构存在很大的安全隐患”。2019年3月31日，王辉好、杨凤莲收到武汉市洪山区信访局发出的“信访事项程序性受理告知书”。2019年5月15日，武汉市洪山区建筑管理站向王辉好出具“关于王辉好反映房屋楼板断裂的问题的处理意见书”，意见书载明：“由建设单位与业主协商后制定了一家第三方检测机构对板缝、楼板厚度、钢筋分布及混凝土强度进行了检测，检测报告结论均满足规范要求。……该板缝不影响结构安全。经过多次协调建设单位、客服、总包、业主，板缝问题已由施工按相关规范要求编制维修方案，设计单位对方案把关后维修处置到位。”2019年5月31日，上述房屋维修完毕。一审法院另查明，2016年12月14日，保利康桥公司取得洪山区红旗村保利·公园九里一区24#楼及裙房商业的竣工验收备案证明书。一审法院认为，王一威与保利康桥公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按约定全面履行各自的义务。本案中，王一威在收房时就提出了案涉房屋的地板存在“板缝”问题，该问题虽然不影响结构安全，但仍属房屋质量问题，保利康桥公司理应在王一威收房之后立即安排人员进行维修。对此，保利康桥公司辩称王一威是向保利·公园九里物业的工作人员提出的房屋质量存在问题，且是在“收楼确认书”上列出房屋存在的问题，而“验收记录表”上并未注明上述问题。经一审庭审查明，保利康桥公司在向王一威交付房屋时，是由保利·公园九里物业的工作人员协助交房，保利康桥公司亦未提交案涉房屋的“验收记录表”。可见，王一威在收楼时，保利康桥公司并未出示“验收记录表”，若出示了，王一威却在“收楼确认书”上注明房屋存在的质量问题则不符合常理。同时，交房系保利康桥公司的合同义务，既然保利康桥公司在交房时委托保利·公园九里物业的工作人员协助交房，那么保利·公园九里物业在交房过程中的一系列行为，应由受托方即保利康桥公司负责。故王一威在收房时，有理由相信保利·公园九里物业的工作人员可以代表保利康桥公司，其向保利·公园九里物业报修，并将钥匙交给保利·公园九里物业托管的行为亦是合理合法的，已经尽到了报修的责任，保利康桥公司应当履行及时修理的义务，否则应当承担相应的违约责任。案涉合同并未对保利康桥公司“未及时履行维修义务”的违约责任进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，房屋租金系案涉合同履行后可获得的利益，保利康桥公司应赔偿王一威的租金损失。从2017年2月1日收房到2019年5月31日（历时28个月）维修完毕，因案涉房屋的质量问题出现在“地板”，即“板缝”问题，因此房屋在未维修完毕前，是无法装修并正常使用的，虽王一威未提交充足的证据证明其“按每月2600元计算租金损失”的合理性，但王一威确实在历时三年多的时间内无法使用房屋属于事实，确实存在租金损失，一审法院经询价，按房屋的面积、地段、新旧等情况，酌情认定该房屋每月租金损失为1800元。本案中，王一威陈述并非自行居住案涉房屋，而是将房屋出租补贴深圳的租房费用，但租赁是一种市场行为，并非每个月都能顺利地获得租金收益，故一审法院依据常理，酌情扣除案涉房屋的装修期3个月、通风期3个月、市场合理空置期3个月后，因王一威起诉计算租金的起始时间为2017年2月1日至2019年5月31日（历时28个月），故保利康桥公司应赔偿王一威租金损失为34200元：1800元×（28-9）个月。关于保利·公园九里物业未向保利康桥公司报备上述维修事宜，应由保利康桥公司与保利·公园九里物业另行解决，一审法院不予处理。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉保利康桥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王一威赔偿租金损失34200元；二、驳回王一威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费810元，由武汉保利康桥房地产开发有限公司负担381元，王一威负担429元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审另查明，一审判决存在笔误，第四页倒数第三行“应由受托方”更正为“应由委托方”。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、板缝是否严重影响正常居住使用；二、王一威是否存在未及时向保利康桥公司报修、放任损失扩大的情形；三、王一威的损失范围及承担责任的主体。关于板缝是否严重影响正常居住使用的问题。虽然从检测报告来看，板缝问题不影响结构安全，但属于高层建筑的房屋地面上出现三条横贯房屋的裂缝，最长一条达5557mm，从一般常理可知，板缝的存在必然有损房屋所有权人对房屋完整性的合理期待，在板缝问题未修缮前，房屋所有权人即王一威无法在毛坯房屋的基础上进行装修，进而使用。故板缝属于严重影响正常居住使用的问题，保利康桥公司的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于王一威是否存在未及时向保利康桥公司报修、放任损失扩大的问题。保利康桥公司虽然与物业公司是独立的法律主体，但保利康桥公司认可其委托物业公司代为办理业主收房事宜，王一威在《收楼确认书》上写明了房屋存在的质量问题，而保利康桥公司未及时维修，故损失扩大的责任在于保利康桥公司。保利康桥公司的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于王一威的损失范围及承担责任主体问题。保利康桥公司未向王一威交付符合正常合理期待的房屋，客观上造成王一威无法获得房屋使用利益，在此基础上，王一威的该项损失与保利康桥公司的交付、迟延维修行为有因果关系，保利康桥公司应承担赔偿责任。一审法院酌定的租金标准及租赁期限，充分考虑了房屋现状、王一威利用房屋的情况以及违约程度，本院予以维持。保利康桥公司的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，保利康桥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1620元，由武汉保利康桥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年四月二十八日法官助理胡海洲书记员徐星