河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初4749号 原告：刘卫民，男，1956年1月11日生，汉族，住唐山市路北区。 原告：李素珠，女，1958年5月16日生，汉族，住唐山市路北区。 以上二原告共同委托代理人：刘辉，河北鸿翔律师事务所律师。 被告：唐山新天地房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区友谊路66号。 法定代表人：周丽。 委托代理人：杨金武，该公司员工。 委托代理人：刘秀明，河北东明律师事务所律师。 原告刘卫民、李素珠与被告唐山新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘卫民、李素珠的委托代理人刘辉，被告唐山新天地房地产开发有限公司的委托代理人杨金武、刘秀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘卫民、李素珠向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告多收取的购房款902514元，并自2010年12月3日起至实际给付之日止，按照年息6%支付资金占用期间利息(利息暂时计算至2020年12月2日，为541509元);2、判令被告给付原告逾期交房违约金26991元、判令被告赔偿原告未能及时办理房屋权属登记证书所产生的违约金450元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:二原告系夫妻关系。2010年12月3日二原告与被告签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告开发的路北区虹源里鹭港322楼3门502号房产一套，合同约定的房产面积为341.19平方米，房屋总价款为2744532元。双方另在合同第五条约定“无论面积差异多少，房价款按确权实测面积为准，据实结算”，第八条约定“出卖人应当在2011年1月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用”；第九条同时约定了出卖人逾期交房的违约责任；第十五条约定了被告为原告办理权属登记的义务。合同签订后，原告于2010年12月3日将房款一次性付清。后双方于2011年4月2日办理了房屋交接手续。二原告于2019年11月27日取得不动产权证书，该产权证书显示房产面积为272平方米。 原告认为，被告理应及时向原告交付符合合同约定面积的房产，但其交付的房屋面积与合同约定差异较大，故其应当按照合同约定据实结算，返还多收取的房款和代为缴纳的契税，并承担占用资金期间的利息；同时由于被告逾期交房，其还应当承担合同约定的违约责任。另因双方签订合同时，案涉房屋已经竣工，被告应当及时按照相关规定为原告办理权属登记，但直到2019年11月27日，原告才取得不动产权证书，故被告应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告给付违约金。以上请求经与被告多次协商，被告均拒绝履行，故为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。2021年1月原告要求增加一项诉讼请求即判令被申请人返还申请人多收取的契税76971元，并自2012年5月21日起至实际给付之日止，按照年息6%支付资金占用期间利息(利息暂时计算至2020年12月20日，为39640元)。 被告唐山新天地房地产开发有限公司辩称，一、关于未能确权面积价款问题。1、《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”第三款约定:房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积差异的处理即“每平米单价不变，无论面积差异多少，房价款按确权实测面积为准，据实结算"。根据合同附件一“房屋平面图”，合同约定面积341.19平方米由五层及六层面积270.33平方米和阁楼面积为70.86平方米构成。实际交付房屋面积为五层和六层272平方米和阁楼70.86平方米构成，实际交付的总面积大于合同约定面积，但阁楼面积未能确权。在被告实际房屋交付面积大于合同约定面积，原告在如约取得合同约定面积房屋的情况下，主张房屋价款仍按照确权面积结算，相当于原告“无偿”取得了70.86平方米的阁楼，对被告而言则属显失公平，致使双方的权利与义务失衡。被告恳请法庭予以撒销或者通过对当事人其他权利义务，如酌情减少退还房屋价款和契税等资金占用费起算、标准的调整，平衡原被告权利和义务至公平、合理。2、关于退还房屋价款问题(1)案涉房屋结算价款为2187968元(确权面积272平方米×合同约定单价8044元)，原告交纳2744532元，未确权面积对应价款为556564元，非原告诉请的902514元。(2)房屋价款结算标准和方法源于合同第五条的约定，即房屋价款按照确权面积和合同约定不变单价据实结算。原告诉请按照13044元/平米的标准计算未确权面积价款，不但根本违背了合同第五条“每平方米单价不变”的约定，而且与《商品房买卖合同》第十三条及附件三“装饰、设备标准”约定毛坯交房不符，原告是与案外人签订装修合同而实现的精装。二、关于未确权面积价款资金占用费的问题。1、合同第五条并无退还差价款对应的资金占用费的约定。原告诉请未确权面积价款资金占用费及自交纳房款之日起算均无合同依据，也无法律依据。案涉房屋产权证取得时间是双方结算和找补房款的节点。该商品房2019年11月27日取得产权证，此时才具备据实结算的条件。2、如上所述，原告既无偿取得了70.86平方米未能确权的阁楼，又主张赔偿阁楼价款资金占用费，不符合公平、合理、等价有偿的原则。法庭应综合全案客观情况，平衡原、被告方利益，驳回原告未确权面积房屋价款资金占用费的诉请。原告主张按照年息6%计算资金占用费也于法无据，其标准应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率标准计取。三、关于应退契税资金占用费的问题。1、代收代缴契税事宜在合同并未约定，被告纯粹为了原告利益，才无偿于2011年4月2日委托唐山鹭港物业服务有限公司，按照当时契税征收标准即房屋总价款的4%，且因无法判断原告购买房屋是否自用、案涉房屋并非普通住房等原因，代收契税111700元。2、2016年2月22日实施的财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》第一条第(一)款规定:对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。由于延付契税和税收政策的利好等叠加因素，被告于2019年11月7日代原告向税务局交纳契税34729.12元，不但未给原告造成任何损失，反而为其节省了资金76970.88元。现原告主张应退契税资金占用费，即无合同及法律依据，又违背了公平、合理原则。3、原、被告间代收契税的结算时间节点应为案涉房屋契税代缴完成日即2019年11月7日，即便存在资金占用费也应自2019年11月8日起算，其标准应以银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计取，原告诉请按照年息6%计算于法无据。四、逾期交房违约金问题。1.《商品房买卖合间》第八条约定的交房日期为2011年1月31日，实际交房日期为2011年4月2日，逾期交房60天，根据《商品房买卖合同)第九条第1款第1项的约定，逾期交房违约金16754.952元(2792492×0.01%×60天)，而非原告诉请的26991元。2、原告诉请逾期交房违约金超过了当时两年的诉讼时放。案涉房屋交房日期为2011年4月2日，逾期交房违约金的诉讼时效至2013年4月2日早已届满，人民法院应驳回原告该项诉请。五、关于逾期办理房屋权属登记证书违约金问题。原告诉请的逾期办理房屋权属登记证书违约金与客观事实不符。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金为279.2492元(2792492×0.01%),而非原告诉请的450元。综上所述，原告关于退还房屋价款、契税及其资金占用费、逾期交房违约金、逾期办证违约金等诉请既有违合同约定和法律规定，也违背了等价、有偿、公平、合理的基本原则，被告恳请法庭依法、公正审理本案，以维护被告合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年12月3日二原告与被告签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告开发的路北区鹭港二期工程829楼3单元3门502号房产一套，不动产权证书显示为虹源里鹭港322楼3门502号，合同约定的房产面积为341.19平方米，房屋单价为8044元每平米，总价款为2744532元。双方另在合同第五条约定“无论面积差异多少，房价款按确权实测面积为准，据实结算”，第八条约定“出卖人应当在2011年1月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用”；第九条同时约定了出卖人逾期交房不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；第十五条约定如因出卖人责任导致买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方均同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金处理。合同签订后，原告按合同约定付清了房款。2011年1月2日被告为原告开具了发票，载明的本案诉争房产金额为2744532元。后双方于2011年4月2日办理了房屋交接手续。二原告于2019年11月27日取得不动产权证书，该产权证书显示房产面积为272平方米。二原告曾向被告交纳契税111700元，被告于2019年11月4日结算后确认应退还二原告76970.88元，但至今未退还。另，2010年12月3日二原告与唐山新天地装饰工程有限公司就本案诉争房产签订了《房屋装修委托合同》，约定房屋装修单价为5000元/平方米（固定单价）。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于二原告主张的退还判令被告返还原告多收取的总房款问题，因原、被告双方明确约定“无论面积差异多少，房价款按确权实测面积为准，据实结算”，本案中2019年11月27日二原告取得不动产权证书，不动产权证书载明的面积为272平方米，故被告应自确权面积确定之日即向与二原告结算房屋总价款，退还二原告多收取的房款556564.36元，被告未向二原告即时支付多收取的556564.36元购房款，应自2019年11月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向二原告支付资金占用期间的利息。原告向被告交纳的契税111700元系由被告代缴税款，故对结算后多收76970.88元，被告应退还原告，并自2019年11月5日起至付清之日止向原告支付占用利息。关于原告主张的逾期办证违约金，被告认可的支付的金额符合合同约定，故本院按279.25元予以确认。关于原告主张的逾期交房违约金，因被告逾期交房60天，被告应依据双方合同约定向二原告支付逾期交房违约金16754.95元。关于原、被告双方诉争的装修问题，二原告系与唐山新天地装饰工程有限公司就本案诉争的房产签订的《房屋装修委托合同》，被告非合同的相对方，二原告要求被告退还装修款项缺乏事实及法律依据，另房屋交付时阁楼部分已经装修，原告就该部分装修也已实际受益，故本院对原告按精装修单价13044元要求被告退还房款的主张不予支持。被告辩称退还未确权面积款显失公平及原告的其他主张，均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告唐山新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘卫民、李素珠购房款556564.36元并自2019年11月28日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向二原告支付资金占用期间的利息； 二、被告唐山新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘卫民、李素珠契税差额76970.88元并自2019年11月5日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向二原告支付资金占用期间的利息； 三、被告唐山新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘卫民、李素珠逾期办理房屋产权证违约金279.25元； 四、被告唐山新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘卫民、李素珠逾期交房违约金16754.95元； 五、驳回原告刘卫民、李素珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9546元，由原告刘卫民、李素珠负担2673元，被告唐山新天地房地产开发有限公司负担6873元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。 审判员  王明星 二〇二一年四月二十一日 书记员  刘佳佳