湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0527民初402号原告：黄日莲，女，1983年6月14日出生，苗族，居民，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：杨碧珍，湖南振绥律师事务所律师。被告：绥宁碧桂园房地产开发有限公司。住所地：湖南省绥宁县长铺镇居委会鑫泰花园A1114、1115。法定代表人：叶瀚，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘语瞳，女，1994年4月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。系绥宁碧桂园房地产开发有限公司员工，任职法务。原告黄日莲与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月16日公开开庭进行了审理，原告黄日莲的特别授权委托诉讼代理人杨碧珍、被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人刘语瞳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄日莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金37050.3元（计算到2019年8月30日止）；2、判令被告承担虚假广告宣传的违约金30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，被告在绥宁县购买土地进行房地产开发。被告为了吸引业主购房，通过各种渠道和手段进行营销宣传，宣传称：世界品牌“碧桂园”入住绥宁县了，碧桂园将在绥宁县杉木坳建一个五星级的家园，拎包入住，并承诺将在这里建农贸市场、幼儿园、登山步道、七重园林、将房后的坟墓迁走、以后不建毛坯房等等。出于对“碧桂园”品牌的信任和受被告宣传、承诺的诱惑，2018年2月22日原告购买了被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司位于绥宁县××路××小区商品房××栋××号房××，双方签订了《商品房买卖合同》，原告以按揭贷款方式付清了房款588092元。根据原被告双方所签《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年1月30日将符合合同约定的商品房交付买受人。2019年1月30日，原告到被告售楼部去收房时，被告既没有商品房验收合格备案资料，也没有取得商品住宅交付使用的批准文件，根本没有到达交房标准。2月2日绥宁碧桂园房地产开发有限公司工程部“业务答疑回复函”第二点针对质量瑕疵问题及时整改，保证于2019年4月30日之前完成。5月7日被告方通知原告去收房，原告委托自己的弟弟去帮忙收房，发现被告还没着手整改，无法收房。8月26日，被告电话通知原告27日收房，还有很多地方没达到交付标准，见“交付验房单”，到8月30日都没有整改好，还存在漏水问题，因原告急于外出打工，不得不收房。总之，被告所建的房屋质量问题比比皆是，与开盘时被告陈列的精装样板房根本不一致，达不到房屋装修的使用标准和行业标准。按照双发所签订《商品房买卖合同》第九条约定，被告应承担逾期交房的违约责任。被告在出售房屋前大肆宣扬称将小区内建登山步道、农贸市场、幼儿园、七重园林；在碧桂园只建精装房，不建毛坯房；还承诺迁走房屋后的坟墓等等，都是被告引诱原告买房、抬高房价的虚假宣传，根本没有去落实。被告应当对其虚假宣传行为承担违约责任。综上所述，被告作为全国知名企业，来绥宁投资房地产，却丧失诚信采取虚假宣传手段欺骗善良的绥宁人民买房。签订合同后，被告没有在合同约定时间内将符合交房条件的房屋交给业主，且被告拟交付的房屋质量低劣，手续不全，虽经整改，仍存在很多问题，更不信守承诺。原告为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国民法典》第617条及《民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司辩称：1.涉诉商品房在合同的交付日时已达到约定的交付条件，原告拒绝于约定收房日收房，无合同依据，出卖人不应为此承担逾期交房违约责任。2.涉案房屋不存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，即使可能存在部分质量瑕疵，也属于保修责任范畴，根据合同约定，这类问题并不构成原告要求被告承担逾期交楼责任的理由。3.答辩人不存在任何虚假宣传的情形，无需承担虚假宣传的责任，原告诉请答辩人支付违约金没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：被告是具备房地产开发资质的企业，于2017年在绥宁县绿洲大道（长铺镇长征路居委会杉木坳）开发建设碧桂园住宅小区。该住宅小区距离绥宁县城中心4.5公里左右，地理位置相对较偏僻。被告在其营销宣传资料及项目介绍中，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”。2018年2月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为20170012906《商品房买卖合同》及附件、补充协议、附录。《商品房买卖合同》主要相关内容如下：第三条买受人所购商品房的基本情况:买受人所购商品房为第8栋906号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共118.93平方米。第四条计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4944.86元,总金额为588092元。第八条交付期限：出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：……2、（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人按期交付该商品房。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要出卖人按照下述第2种方式处理……2、出卖人及时更换、维修。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一日，则出卖人应向买受人支付人民币20元的违约金。《附件四：补充协议》第三条关于该商品房交付条件与交付手续：1.该商品房的交付以本约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附录一即《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准……《附录一》绥宁碧桂园洋房天誉YJ115T（货量区）交付标准及配套设施(首层除外)约定：外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，采用真石漆或涂料。内墙:客厅、餐厅、卧室、客房、书房、过道等采用乳胶漆。厨房、卫生间贴瓷片……天花:客厅、餐厅、卧室采用原天花配石膏线油乳胶漆;……。地面：……房间铺强化复合地板，配套踢脚线……户门:入户大门为钢质门，配装门锁，房门为PVC门；厨房、卫生间用PVC框玻璃门。窗户：铝合金中空玻璃窗。阳台、露台:配置洗衣机水龙头，地面铺砖。卫生间:配置洗手台柜、洗手盆、水盆龙头……备注：出卖人在本园设置的示范单位只作为购房客人感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准……《附件四：补充协议》第三条第3项该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准：（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应当负责更换，承担更换费用，同时，更换期间按每日洋房/连体住宅30/50元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰、装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。原告在购房合同签订后，通过银行按揭依约向被告交付了全部购房款。2018年12月31日，被告向原告邮寄了收房通知书。原告于2019年1月30日到场后，发现被告不能按照合同约定提供房屋竣工验收的有关证明文件，且存在漏水、没有达到交房标准，原告拒绝收房。2019年2月2日，被告向绥宁碧桂园业主发出《答疑回复函》，承诺对首批交付的房屋分户进行排查，对存在的质量瑕疵问题进行全面整改，确保于2019年4月30日前完成。被告再次于2019年5月7日通知原告收房，但被告对案涉房屋所存在的质量问题仍未整改完工。被告又再次于2019年8月27日通知原告收房但仍未达到交付标准。原告因急于外出务工，原、被告于2019年8月30日双方办理了房屋交接手续，《碧桂园物业及资料移交书》载明：甲方（业主黄日莲）向乙方（开发公司绥宁碧桂园房地产开发有限公司）购买的湖南省邵阳市绥宁县××路××栋××号商品房（以下简称“该物业”）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。原、被告双方于2019年8月30日办妥该物业及相关资料的移交。另查明，绥宁碧桂园一期8#楼工程《竣工验收备案表》（2019年3月18日）载明：竣工验收日期：2019年3月7日。备案意见：绥宁碧桂园一期8#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫，文件基本齐全。同意备案。另查明，被告在营销宣传中承诺的社区游泳池已建成使用，但承诺的其他多个公共配套设施均未建成，庭审中被告辩称不存在虚假宣传的情形，但未举示证据予以佐证。上述事实，有原、被告的陈述；原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件、被告的房地产开发资质及规划、设计等资料复印件；原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议等复印件；被告在一些网站上的宣传广告截图复印件；绥宁县建设工程质量监督站《验收备案表》复印件；原告购买的房屋存在质量问题的图片复印件；原、被告现场检查案涉房屋情况说明；被告对业主的答复函复印件；绥宁碧桂园一期项目8、10、11栋竣工验收会议纪要、竣工验收意见表、住宅质量保证书及使用说明书、竣工验收备案说明、竣工验收评估报告等证据的复印件；国内挂号信函收据。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点是：一、被告是否逾期交房，如是逾期交房，是否应当支付逾期交房的违约金及支付多少违约金；二、被告对相关配套设施的宣传内容是否应当视为合同内容及应否承担违约责任。关于第一个争议焦点。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反相关法律规定，合法有效。根据该合同约定，被告应至迟于2019年1月30日将经验收合格、并符合该合同及《附录一》约定标准的商品房交付原告使用，交付时被告应当向原告出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，但被告未能按照合同约定的交付期限内向原告提供房屋竣工验收的相关证明文件，且因房屋装修存在质量问题，未达到交付标准，原告据此拒绝收房。被告进行修复整改完毕后，至2019年8月30日才与原告完成商品房交接手续。被告逾期交房211日，违反了合同关于交付时间的约定，依法应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的违约金数额，综合考虑案涉房屋系住宅用房及相同地段住房出租市场行情，并根据公平原则和诚实信用原则，兼顾新冠疫情影响，本院酌定按33元/天的标准计算违约金，被告应当支付的逾期交房的违约金总额为6963元（33元/日×211日=6963元）。被告抗辩主张不属于逾期交房及被告无需支付逾期交房违约金的意见因与事实不符，不予采纳。关于第二个争议焦点。被告在营销过程中对于该项目的公共配套设施做了相应的广告宣传，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等公共配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”，虽宣传资料中对风情商业街、登山步道、社区游泳池等说明和允诺不具体明确，但对菜市场的位置、面积及开放时间有具体、明确的承诺，且菜市场的开放与否对业主生活质量有重大影响，是业主签订商品房买卖合同时的重要参考要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告在宣传资料中对菜市场的宣传，应视为合同内容。被告在交房时，菜市场未按宣传资料中宣称的时间同步开放，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。至于违约金的具体金额，鉴于菜市场的开放时间没有确定，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应向原告支付违约金5000元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条规定，判决如下：一、被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告黄日莲商品房逾期交房违约金6963元；二、被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告黄日莲未按广告宣传建成完善配套设施违约金5000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费减半收取738元，由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  陈俊平二〇二一年四月十六日法官助理刘娜书记员彭雯