浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0127民初1337号 原告：余美静，女，1952年11月27日出生，汉族，住淳安县。 委托诉讼代理人：余锦涛，浙江千岛湖律师事务所律师。 被告：吴金明，男，1972年10月7日出生，汉族，住淳安县。 原告余美静与被告吴金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月28日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人余锦涛、被告吴金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年11月9日起至2020年9月15日止房屋租金23345元，以及该款自2021年4月2日起诉开始至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月29日，双方签订房屋租赁合同，约定原告将千岛湖镇新安西路3号1402室出租给被告居住，租赁期限自2015年7月9日起至2016年7月8日止，月租金为1000元。同时约定两年后的月租金为1050元。2018年4月16日，被告付清2018年1月8日之前租金。之后的租金，经原告多次催讨，被告于2020年4月2日支付原告现金1万元，并出具欠条一份，确认欠原告2018年2个月及2019年的租金，承诺2020年6月份之前尽量搬走。因被告既不付租金又不返还房屋，原告于2020年9月16日将出租房的门锁换掉，但被告于2021年2月20日才搬走房内物品。 被告辩称，在第一年房屋租期结束前一个月，被告向原告提出届满后不再租赁，要求原告退还租房押金1000元。原告不肯退还押金，要求被告继续承租，并口头答应租金减半。第二年被告妻子发生交通事故，垫付大量医疗费，造成租金不能按期支付。但2017年的租金已经付清，2018年付了一个季度的租金1500元。2020年春节后，被告提出疫情期间没有居住，要求减免租金，原告不同意。被告支付原告2018-2019年拖欠的租金1万元，其中付2019年租金6000元，付2018年租金4000元，尚欠2018年租金500元。但原告提出之前被告只支付了2018年的租金1000元，这样就变成欠2018年2个月的租金。原告要求被告出具欠条，被告确认2019年之后也即2020年的租金未付，2018年欠2个月。因此，原告是虚假诉讼，请求法院予以驳回。 针对被告的答辩，原告补充称，2015年、2016年被告正常支付租金。2017年1月9日至2018年1月8日的租金，被告于2017年10月7日支付3000元、12月5日支付4000元，于2018年4月16日支付5000元。2018年1月9日至2019年1月8日的租金，被告于2020年4月2日付了1万元,尚欠两个月。 本院经审理查明：2015年6月29日，双方签订房屋租赁合同，约定原告将千岛湖镇新安西路3号1402室住宅出租给被告居住，租金1000元/月，每期提前10天支付下一季度的租金，收款要出具收据，租赁期限自2015年7月9日起至2016年7月8日止；同时约定两年后加租金50元/月。原告在合同上签字时注明已收1000元押金。合同签订后，双方依约交付房屋和支付租金。一年租赁期限届满后，双方没有另行签订合同，但被告仍居住在该出租房内。被告从2017年开始拖欠租金，在2019年没有付过租金，原告在2019年10月份要求被告腾退房屋。2020年4月2日，被告支付原告租金1万元，并出具欠条，确认“2019年之后房租没付，2018年欠2个月，6月份之前尽量搬走。”2020年6月起，原告多次电话、手机短信联系被告，要求被告支付房租、腾退房屋，被告不予理睬。2020年9月16日，原告将出租房的门锁换掉，并通知被告支付租金，搬走房内物品。被告不付租金，直到2021年2月20日才搬走衣服、棉被等日用物品，尚有家具未搬。 本院认为，双方签订的合同约定租赁期限为一年。一年期限届满后，双方继续租赁却没有约定续租的期限，故为不定期租赁。在续租期间，被告长期拖欠租金，经原告催收后，被告仍不付清。原告有权解除合同，收回房屋。2020年9月16日，原告换掉出租房门锁，不让被告居住，租赁合同即终止。关于未付租金数额，关键是对欠条中“2019年之后房租没付”的事实认定，即未付租金是否包含2019年在内的房租。对此,本院分析如下:首先，被告于2020年4月2日支付1万元租金前，2018年的租金并未付清，按债务到期的先后顺序，该1万元应当先支付2018年的租金，后付2019年的租金，被告支付1万元后在欠条中明确2018年的租金尚有2个月没付，那有余款支付2019年的租金；其主张2019年的租金已经付清与正常的清偿债务顺序不符。其次，支付租金的举证责任由承租人承担。被告应当对其不能提供支付2019年租金的凭证承担举证不能的责任。再次，被告出具的欠条中“2019年之后”是否包含2019年度的意思表示不清，责任也在书写欠条的被告。结合被告对其主张租赁的第二个年度开始租金价格减半的事实，也不能提供证据证明情形，本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但双方合同终止结算租金时应当扣除押金1000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴金明于本判决生效之日起十日内支付原告余美静租金22345元及该款自2021年4月2日起至履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 二、驳回原告余美静的其余部分请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费384元，减半收取192元，由原告余美静负担13元，被告吴金明负担179元。 本判决为终审判决。 审判员  余积祉 二〇二一年四月二十九日 书记员  王星雨 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 浙江省淳安县人民法院 自动履行指引及拒不履行后果预告书 发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方当事人自动履行的，人民法院将对其予以正向激励；一方当事人未履行的，对方当事人可以依法向第一审人民法院或与该院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将依法对其采取强制措施和间接执行措施。 一、自动履行可获得正向激励 法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履行。一方当事人要求履行的，审理法官应及时告知收款账号，并在收款后及时发还对方当事人。 对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可通过出具自动履行证明、发布诚信履行名单等方式进行正向激励。 二、拒不履行的将依法承担不利的法律后果 当事人依法向人民法院申请执行的，对于符合执前督促条件的，人民法院可先行执前督促其履行，通过自动发送短信、语音智能外呼、人工干预介入等方式执前督促履行。执前督促不履行的，进入强制执行程序。 案件进入执行程序后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将采取以下措施： （一）要求支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金； （二）查封、扣押、冻结应当履行义务部分的财产； （三）根据情节轻重，实施拘传、罚款、拘留措施； （四）联合信用惩戒。包括纳入失信名单、限制消费、限制出境等，不得乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位，不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费，不得参团旅游，子女不得就读高收费私立学校，不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车作列车一等以上座位等高消费及非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人，不得实施前述行为。 人民法院可以在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施，还可以将被执行人不履行或不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。 （五）对构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。 诚实守信是最好的通行证，失信违法者将寸步难行！ 8-