广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0983民初501号原告：信宜市运聚物业管理有限公司，统一社会信用代码：914××××××××××××606，住所地广东省茂名市信宜市××××××××（城郊新塘村）一楼。法定代表人：莫一锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎红梅，女，1985年3月26日出生，公民身份号码：440××××××××××××429，汉族，该公司员工，住址广东省信宜市××××××××××××，联系电话：153×××××099，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：阮学家，广东公勤律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：冯超莲，女，1978年6月2日出生，公民身份号码：440××××××××××××769，汉族，住址广东省信宜市××××××××××××，现住广东省信宜市东镇新里罗伞顶玉龙山庄A1205房，联系电话：135×××××706。委托诉讼代理人：陈耀世（系被告冯超莲的丈夫），男，1977年3月15日出生，公民身份号码：440××××××××××××336，汉族，住址广东省信宜市××××××××××××，现住广东省信宜市东镇新里罗伞顶玉龙山庄A1205房，联系电话：135×××××842，代理权限为特别授权。原告信宜市运聚物业管理有限公司与被告冯超莲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告信宜市运聚物业管理有限公司的委托诉讼代理人黎红梅、阮学家，被告冯超莲及其委托诉讼代理人陈耀世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信宜市运聚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费等费用人民币9501元、违约金人民币9501元，共计人民币19002元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年1月1日信宜市运朝房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定由原告向玉龙山庄提供物业管理服务，玉龙山庄主业向原告支付物业管理费用，物业管理费每月按0.6元/平方米计算。另外，原、被告签订了《（玉龙山庄）前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理费，每月按0.6元/平方米计算，电梯费12楼为75元/月，缴费时间为每月5日之前，逾期缴费的从逾期之日起按拖欠金额每日千分之三交纳违约金。被告系玉龙山庄商品房A栋1205房物业的业主，按约定应当向原告缴纳2016年5月1日至2020年12月31日的物业管理费5096元、电梯费4200元，2017年8月1日至2020年12月31日车位管理费205元，三项费用合计9501元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金9501元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护原告的合法权益。原告信宜市运聚物业管理有限公司在诉讼中提供的证据如下：1.原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件各1份，证明原告的身份情况及经营范围，原告可以从事物业服务，原告成立日期是2010年，2019年原告对注册资金进行变更，后来申请换证，被告的身份证复印件证明被告的身份情况。被告质证无意见,但同时提出对营业执照的登记日期不了解。2.《玉龙山庄前期物业管理服务协议、临时管理规约》复印件1份，证明原、被告于2015年7月15日签订前期物业服务协议，该协议是与商品房销售合同一起在房产局备案的；双方约定了物业管理的权利义务，包括原告提供的服务标准及被告应依约缴纳物业费（标准0.6元/平方米）、电梯费、车位费，双方还口头约定涉案房屋所在楼层的电梯费75元/月。被告质证称对真实性无异议，虽然双方当时口头约定电梯费按75元/月计算，由于电梯费是从2楼开始计算，而我们那幢楼2楼没有住户，所以我们认为应考虑该情况，电梯费再予折中。3.玉龙山庄收楼资料A栋1205单元、收楼资料复印件1份（包括收楼资料签收表、玉龙山庄房屋验收表、收款收据），证明被告已经实际入住涉案房屋，并享受原告提供的物业服务，开发商是2016年2月1日通知被告收楼，但被告是2016年4月26日才收楼，收款收据证明被告预交三个月的物业费及电梯费。被告质证称对真实性无异议，我方是2016年4月26日收楼的，对已预交的费用无意见，但对原告称开发商是2016年2月1日通知被告收楼有异议，开发商没有于2016年2月1日通知我方，是2016年2月4、5号开发商通过电话通知我们收楼，由于当时我们在外地，所以我们是2016年4月才回来收楼。4.广东公勤律师事务所的律师函复印件1份共3页、快递单复印件1页，证明原告于2020年9月30日向被告发出律师函，向被告催收物业费，快递单显示被告拒收，律师函后来退回给律所了。被告质证称我们不在家，所以没有收到律师函。5.物业费催缴函复印件1份、邮政快递汇总表格打印件3页、邮政小包单号查询复印件1页，证明原告于2020年7月23日向被告发出催收物业费的催收函，放在被告信箱里，显示被告是2020年7月24日签收的。被告质证称信箱是有一份催收物业费的函，但我们没有签收。6.物业管理服务费欠费明细表复印件1份共3页，证明被告所拖欠的物业费是5096元、电梯费4200元、车位管理费205元，合计9501元，我方主张的违约金是从拖欠的次月1日起计算，物业费每月是91元（0.6元/平方米×150.86平方米）、车位管理费是5元/月。被告质证称催收函没有列出明细表，我们不知道原告是以何标准收费，所以我们一直没有交物业费，我方认为物业费每月应为90.516元（0.6元/平方米×150.86平方米），车位管理费是5元/月，对违约金，我们认为原告标准过高，假如存在违约，我们要求法院对合同约定的违约金予以适当调整。7.玉龙山庄A栋1205房电话催缴记录1份，证明原告有5次催收记录，其中于2020年11月15日向被告电话催收物业费时被告接通电话就挂断了。被告质证称不是事实。8.上门催缴单相片1页，证明原告于2018年2月12日上门张贴物业费催收通知单。被告质证称原告确实上门张贴催缴单，但催缴单涉及电费等其他费用，所以我们存在疑问，就拒绝缴费了。9.玉龙山庄A栋标准平面图复印件1份，证明被告的户型是2梯5户。被告质证称无异议。10.测量报告（实测）复印件1份共9页，证明被告房屋的建筑面积是150.86平方米。被告质证称无意见。11.信宜市运朝房地产开发有限公司收款收据复印件3联，证明被告于2016年1月9日购买了摩托车车库，2016年年底已交付给被告使用，摩托车车库价款是65000元，至于被告已交款多少以开发商方的票据为准。被告质证称我们是购买了摩托车车库，几时购买忘记了，我们是2016年农历十月份的时候入住，入住的时候就开始使用摩托车车库了。被告冯超莲辩称，一、前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的前期物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。因此，涉案小区建筑面积超过五万平方米，被告要求原告提供中标的有关资料证明及其相关备案资料以证明物业承接是合法合规的。此外，2016年4月交房时原告与开发商存在共同股东即莫彦，工商登记信息可证明，即原告与开发商前期为同一公司，后期原告才独立出来承接玉龙山庄物业管理的。由此证明物业公司对于开发商欺骗业主本栋楼已经竣工验收一事是非常清楚的。开发商没有进行竣工验收备案就交房给业主，开发商此举明显是违法行为，而原告明知违法的情况下承接了前期的物业，说明物业公司与开发商对业主存在共同欺骗的违法行为。因原告与开发商在交房前是同一公司，而开发商为了在合同交房期上不违约，在基础设施没有完善、没有竣工验收备案前让业主收房，业主在不知情的情况下使用开发商的临时用电，后期让业主交付一大笔的电费，期间业主多次让开发商接通电网，但开发商一直没有处理，而开发商安装临时电的电表经常出现跳表、停表等情况，而2020年前A栋业主使用的都是开发商的建筑用电而不是电网用电。物业公司在前期寄送给业主的律师函中提及到，要求业主不仅要缴纳已欠的管理费用，也要缴纳前期使用开发商的建筑用电电费，此行为可以看出物业公司与开发商虽然是独立的公司，但本质上有共同利益体，由此业主有理由拒交原告所追缴的管理费及电费。二、开发商让玉龙山庄A栋业主在2016年4月进行收房，同时在购买合同上有明确的交房日期，其实开发商是在A栋没有取得竣工验收备案的前提下，伪造假证明欺骗业主按期进行收房，理由是A栋一楼进入口处外墙大理石记载本栋在2016年6月竣工验收备案，但三个月前开发商对外墙大理石记载的竣工验收备案时间再次进行修改，修改为2017年1月，多份文件可证明开发商在竣工日期上存在多次欺骗业主的违法行为，而物业公司明知道在违法的情况下多次欺骗业主，同时也属于违法行为。三、开发商明知道房屋未经竣工验收备案，对房屋质量没有验证是否合格，就交付给业主使用，是违法行为，同时有可能对业主的人身安全造成严重的威胁，而原告承接时只为了利益没有顾忌业主的人身安全，置利益于人身安全之上，严重违反了物业合同签订的宗旨。原告在违法的情况下承接物业管理，业主有理由不按签订合同内容执行，可以拒交前期的物业费用。四、《广东省物业管理条例》第四十二条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：物业的报建、批准文件、竣工平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。原告在承接本栋物业时，没有取得竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。因为本小区A栋在2020年1月7日才正式竣工验收，在2020年3月12日才正式进行备案，住建局的备案资料可证明，所以原告承接该小区的物业管理是存在明显的违规违法，业主有理由拒交竣工验收备案前的物业管理相关费用。五、《广东省物业管理条例》第四十一条规定，物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。开发商和原告未取得竣工验收备案就收取物业费用，共同欺骗业主收房的违法行为，业主可视为尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。六、A栋的房产证是在2020年9月份开发商才为业主办理下来，在没有房产证之前，业主无法得知自己房屋的建筑面积是多少平方米，购房合同面积与备案面积不一致，相关网站如粤省事上登记的房屋信息也存在前后不一致，所以在没有正式备案之前前期管理费无法准确进行计算。在收房时原告预收了3个月的物业管理服务费，收据上注明了房屋面积，与房产证上的面积是不一致的，催交物业管理服务费资料中，物业费用计算没有把预收的3个月物业费用计算在内，在数量上存在漏洞，故业主有理由拒交物业费用。七、原告解释在2016年2月1日开始收取物业管理服务费用，但开发商正式通知交房时间为2月4日，这能反映出物业收费混乱、乱收费现象。此外，签订前期物业合同时没有明确2梯5户的收费标准，业主有理由拒交电梯费，也由此可见物业公司在不了解房屋结构、没有根据的情况下订立的物业合同。被告冯超莲在诉讼中提供的证据如下：1.玉龙山庄不动产权证书办理情况的函复印件1份、照片复印件3张，图1到图6都是证明原告未取得验收合格证，其中图3标注的线条只是显示A幢的时间，图3显示验收合格证取得的时间是2016年6月28日，但图4显示是2017年1月23日，图5、图6是说明之前开发商提供给我们的电是不完善的。原告质证称对图1至图3的真实性无法核实，由法院认定，对图4的真实性无异议，但图1至图4均与本案无关，房屋的竣工验收问题，是建设单位与业主之间的商品房买卖合同纠纷，如果被告认为竣工验收存在问题，应另案起诉开发商，并不是拒交物业费的法定事由和合同事由；对图5至图6的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，原告并没有起诉要求支付电费，该图片与本案无关。2.照片打印件25页，被告称除了图12是过年前拍摄的，过年后还是现状，其他照片是被告在今年年初八、初九期间拍摄的；图7证明消防栓没有贴封条；图8证明消防栓有破坏；图9证明灯光坏了物业公司没有维修；图10、图11证明A幢的车库是独立的，不需经过大门，物业对该幢车库没有管理；图12证明垃圾没有人清理；图13证明A幢楼顶存在违建，但没有人理；图14证明大堂门口的通道有人停放摩托车但无人管理；图15、16、17证明电梯里面乱张贴广告；图18证明二楼楼梯门口的墙壁已烂了几年但无人维修，物业公司不作为；图19证明二楼电梯门口线路外露，门头瓷片掉落存在安全隐患，但没有维修；图20、21证明A幢的步梯没有照明，存在安全隐患，物业公司不作为；图22证明物业公司的车乱停乱放在A幢二楼门口，物业管理不到位；图23、24、25、26证明北门消防通道被小汽车乱停乱放，存在安全隐患，是同一位置不同时间段拍摄的；图27证明A幢电梯的灯光板坏了几年尚未维修；图28证明公用地方卫生没有搞好；图29证明本花园的卫生没有搞好，但不是A幢的；图30证明公用凉亭卫生没有搞好；图31证明公共鱼池卫生没有搞好，现在像粪池一样。原告质证称图7消防栓我们每月检查一次；图8的消防面板我们已经采购，部分已更换，接下来我们会全面检查一次；图9的通道已有灯光照明，为了节省用电，所以对于另一盏灯，暂时未开，电费的公摊本应由业主承担，但截至目前仍未分摊电费，若后期分摊电费后，业主愿意增加灯光，我们会安装；图10、11为A幢的停车场入口，一是小区外道路非物业公司管辖范围，乱停乱放为交警部门负责，但考虑到出入口，我们保安人员在巡逻过程中如果发现有阻挡路口的情况，能处理的都及时处理，否则报警处理，二是车位出入口已安装道闸和实时监控录像，并非无人管理；对于图12，该装修垃圾点年二十八、二十九因下雨天，清理装修垃圾的车辆因天气问题无法清倒装修垃圾，但在年初三、四时已及时过来清理，日常时按照满一车一拉的频率清理垃圾；对于图13，该楼顶为1901、1902在购买房屋时已打通，且根据规划，楼顶只有1901、1902可以使用，其他户无法使用；对于图14，该大堂位置规划有部分摩托车车位，并没有影响消防通道；对于图15、16、17，该广告为便民广告，不收取费用，经物业中心同意指定位置张贴，并非乱张贴；对于图18，已计划统一处理；对于图19，由于该瓷片规格后期无法找到统一色系等，若拆除将影响旁边的瓷片一并松动，经检查，无安全隐患，且会在处理图18时一并批灰处理，对于线路外露，该线路为门闸的线路，门闸尚未安装，尚未通电的，没有安全隐患；对于图20、21，前期已全部安装节能灯泡，但后期发现灯泡被盗，所以暂时未安装上，后期公司会考虑安装；图22，为A幢入口，该车辆为安保巡逻签到车辆，停放该处是一分钟左右，但发现后公司已及时处理并通知安保人员车辆严禁停放在该通道；对于图23、24、25、26，对证明目的有异议，无法证明物业公司没有及时处理停放车辆，乱停乱放是小区业主的问题，不是物业公司的问题，是业主违反管理规约。对于图27，无法确认其真实性；对于图28、29、30、31，物业公司是及时清理垃圾，乱扔垃圾是业主的问题，每天对小区都按照服务标准进行保洁，但不能保证保洁后或保洁下班后小区业主乱扔垃圾的行为。根据被告冯超莲申请，本院依法到信宜市住房和城乡建设局调取材料：1.工程竣工验收备案申请表复印件1份；2.单位（子单位）工程竣工验收备案表复印件1份5页。被告质证称对证据的真实性无异议，开发商与物业公司在未验收合格就将房屋交付给业主使用，骗取业主的物业费，按照法律规定，在未验收合格前产生的物业费由开发商承担。原告质证称对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据相关法律规定，对于房产的转移占有就视为对房屋的交付使用，本案的涉案房屋已实际上转移占有给被告，被告已使用多年，没有出现其他问题，那么多年已实际享受了原告提供的物业服务，根据物业管理条例及广东省物业管理条例，前期物业服务费的交费主体是业主还是开发商，分界线是房屋是否交付，尚未交付的房屋是开发商交付物业费，而被告主张的工程竣工验收问题，与本案无关。经庭审质证，对于原、被告没有异议，且与本案有关联的证据，本院均予以采信；对于双方有争议的证据，本院会结合全案证据及查明的事实，对证据的真实性、合法性、关联性进行审查，再确认其证明力。经审理查明，原告信宜市运聚物业管理有限公司成立日期是2010年1月27日，经营范围为物业管理，清洁服务，汽车租赁，购销：建筑材料、装修材料、铝材，承接土石方工程（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告冯超莲向信宜市运朝房地产开发有限公司购买信宜市东镇新里罗伞顶玉龙山庄A栋1205单元，A栋的户型为两梯五户。2015年7月15日，原告信宜市运聚物业管理有限公司作为甲方、被告冯超莲作为乙方，双方签订了一份《玉龙山庄前期物业管理服务协议》，协议中部分内容约定如下：一、甲方是指房地产开发单位或其委托的物业管理服务企业，乙方是指购房人（业主）；前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理服务企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋基本情况：座落位置：信宜市东镇新里罗伞顶玉龙山庄A栋，建筑面积：平方米。二、甲方的权利义务部分约定如下：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……5.物业管理服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。6.依据本协议向乙方收取物业管理服务费用和按政策法规可以收取的其他相关费用。……。三、乙方的权利义务部分约定如下：……2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。3.遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规定》。4.依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用。……四、物业管理服务内容关于环境卫生的约定如下：1.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；2.公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；3.公共场所灭蚊、灭鼠。五、甲方需对房屋共用部位、共用设施设备等进行维护和管理。六、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备在中修、更新、改造的费用）。1.乙方交纳物业管理服务费用从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计算（该商品房的交付时间以开发单位发出的“交房通知书”上指定的日期为准，买受人需在指定的交付日期起十五日内办理交接手续，逾期视为出卖人已向买卖人交付房屋）。2.物业管理服务费用及公摊费用：（1）高层（带电梯）住宅：a.物业管理服务费：0.6元/平方米（按建筑面积计算），b.电梯费公摊：一梯二户电梯费：……11楼75元/月，12楼80元/月……，一梯四户电梯费：……12楼70元/平方米……。c.二次供水水泵房等高层公共设施设备产生的水电费由受益业主合理分摊。（2）各梯的公共楼梯间、大堂公共电费由各梯业主按实际用量分摊。3.乙方交纳费用时间：每月5日前交纳当月服务费用及上月公摊费用。七、其他有偿服务费用。车位及其使用管理服务费用：机动车：固定车位管理费：暂按小汽车位20元/月，摩托车位（库）5元/月，以后按市场物价进行调整。八、违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金；并有权采取必要的措施催交，超过六个月不交纳的，甲方可向人民法院起诉。此外，该前期物业管理服务协议中还对其他事项进行了约定。同日，原、被告还签订了《临时管理规约》，并口头约定涉案房屋楼层的电梯费为75元/月。被告冯超莲还于当日向原告预交了电梯费225元（75元/月×3个月）、物业管理服务费284元（0.6元/平方米×157.79平方米×3个月）、可视对讲2500元、河沙费1000元、清理装修垃圾费500元、信箱费100元、出入证50元。2016年1月9日，被告冯超莲从信宜市运朝房地产开发有限公司购买摩托车车库一个。2016年4月26日，原告信宜市运聚物业管理有限公司将涉案玉龙山庄A栋1205房交付给被告冯超莲使用，当日被告冯超莲与原告方签订了《收楼资料签收表》及《玉龙山庄房屋验收表》。2016年年底原告将涉案摩托车车库交付给被告冯超莲使用。涉案玉龙山庄A栋房屋工程已于2020年1月7日竣工验收合格，并于2020年3月12日办理竣工验收备案手续。因向被告催收物业费无果，原告信宜市运聚物业管理有限公司于2021年1月22日诉至本院，提出前述诉讼请求及事实理由。另查明，庭审中双方共同确认A1205房房产证记载的建筑面积为150.86平方米，并同意按房产证记载的面积150.86平方米计算物业管理服务费。被告冯超莲称其不同意支付违约金，假如其存在违约，请求法院对合同约定的违约金予以适当调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案原告请求的是2020年12月31日前的物业管理服务费用，即物业服务发生在民法典实施前，依法应适用物业服务行为发生时的法律、司法解释。本案的争议焦点为：一、建设单位未经招投标方式选聘原告作为物业服务企业，能否成为被告拒交物业管理服务费的理由；二、建设单位交付的房屋未经验收合格，业主是否可以拒绝履行物业管理协议约定的费用支付义务；三、被告尚欠原告多少物业管理服务费、电梯费、车位管理费；四、被告是否应该支付涉案违约金及数额多少。关于建设单位未经招投标方式选聘原告作为物业服务企业，能否成为被告拒交物业管理服务费的理由的问题。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，未经招投标而签订的物业服务合同并非无效，即该条例第二十四条并非效力性强制性规定。此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告签订《玉龙山庄前期物业管理服务协议》对被告冯超莲具有约束力，且该服务协议不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定的情形，而被告辩称本案建设单位未经法定程序又选聘与其公司具有关联关系的原告作为小区的物业服务企业，并以此拒交物业管理服务费，于法无据，故对被告的该项主张，本院不予支持。关于建设单位交付的房屋未经验收合格，业主是否可以拒绝履行物业管理协议约定的费用支付义务问题。原告信宜市运聚物业管理有限公司依约向包括被告冯超莲在内的玉龙山庄小区业主提供物业服务，而物业费正是用于保障小区共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量。因此，被告冯超莲在接受原告信宜市运聚物业管理有限公司的物业管理服务同时，理应交纳物业费。因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本违约，不能构成拒付物业费的理由。被告冯超莲主张涉案房屋直至2020年1月7日才竣工验收，故其不应支付未竣工验收之前即2020年1月7日前的物业管理服务费用。对此，本院认为，是否竣工验收是商品房开发商的合同义务，与本案非同一法律关系，不应作为被告冯超莲不予支付物业费的抗辩理由，故对被告冯超莲该项主张，本院不予支持。关于被告尚欠原告多少物业管理服务费、电梯费、车位管理费问题。①关于上述费用的计算标准，涉案《玉龙山庄前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费0.6元/平方米（按建筑面积计算）、摩托车位（库）管理费5元/月，对此原、被告也均无异议，故本院予以确认。对于电梯费，双方在签订合同时口头约定电梯费为75元/月，这是双方的真实意思表示,且被告也已按该标准预交了3个月的电梯费，虽然庭审中被告辩称电梯费是从2楼计算，而涉案楼房2楼没有住户，要求电梯费再予折中，但结合电梯的管理、维护情况及相关楼层的收费情况，本院认为电梯费75元/月并无不妥，故对被告该项辩称，本院不予支持。②关于上述费用的起算时间。原告主张开发商于2016年2月1日通知被告收楼，故原告应从2016年2月起开始收取物业管理服务费、电梯费，被告辩称开发商2016年2月4、5号开发商通过电话通知他们收楼，由于当时他们在外地，所以他们是2016年4月才回来收楼。对此本院作以下评述：涉案合同约定交纳物业管理服务费用从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计算，商品房的交付时间以开发单位发出的交房通知书上指定的日期为准，由于原告没有提供相关证据证明开发商已于2016年2月1日向被告发出交房通知书，且双方共同确认被告是于2016年4月26日收楼的，故物业管理服务费、电梯费应以实际交付房屋时间即2016年4月26日开始起算。至于车位管理费，虽然原、被告共同确认原告已于2016年年底将上述摩托车车库交付给被告冯超莲使用，但原告主张从2017年8月起收取摩托车车库管理费，这是原告自行处分其民事权利，对此本院予以确认。③签订涉案合同时被告冯超莲向原告预交了电梯费225元（75元/月×3个月）、物业管理服务费284元（0.6元/平方米×157.79平方米×3个月），由于签订合同时涉案房屋建筑面积尚未经有关部门核准，原告称收款收据中的物业管理服务费计算面积157.79平方米只是双方估算，且涉案合同明确约定物业管理服务费按建筑面积计算，故被告要求按照按房产证记载的面积150.86平方米对预交的物业管理服务费进行折抵，本院予以支持。对于已预交的3个月电梯费，双方均同意折抵，对此本院予以确认。因此，从2016年4月26日计至2020年12月31日，被告尚欠原告的物业管理服务费为4799.98元[（0.6元/平方米×150.86平方米÷30天×5天）+（0.6元/平方米×150.86平方米×56个月）-284元]；被告尚欠原告电梯费为3987.5元[（75元/月÷30天×5天）+（75元/月×53个月）]。从2017年8月1日计至2020年12月31日，被告尚欠原告摩托车车库管理费为205元（5元/月×41个月）。综上，被告尚欠原告的物业管理服务费、电梯费、摩托车车库管理费合计8992.48元。对于被告是否应该支付涉案违约金及数额多少问题。如前所述,开发商已于2016年4月26日将涉案房屋交付给被告，被告在已接受原告提供的物业服务的情况下拖欠原告物业管理服务费、电梯费、摩托车车库管理费合计8992.48元不予支付，明显构成违约。被告辩称其是因原告在提供物业服务期间存在各种问题及原告向其催收物业管理服务费用时没有列明缴费明细等而拒交物业费，即其不存在违约行为。如前所述，物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，原告请求被告支付的是2020年12月31日之前的物业服务费,而被告所提供以证明原告不作为的照片拍摄于2021年，且只能证明某个时间点原告的服务存在瑕疵，无法证明原告存在长期不作为，即原告提供的服务不存在根本性违约，因此不能构成拒交物业费的理由；至于原告在向被告催收物业管理服务费用时没有列明缴费明细，由于涉案合同已对缴费标准进行约定，同时口头约定了电梯费计算标准，如被告对物业费催缴函存疑，可通过双方沟通协商方式予以解决而不是拒交物业管理服务费用，故对被告上述主张，本院不予认可。因签订涉案合同时被告已向原告缴纳了物业管理服务费284元、电梯费225元，该款可抵作2016年4、5、6月的物业管理服务费196.12元及电梯费162.5元与2016年7月的部分物业管理服务费87.88元及电梯费62.5元，即被告尚欠原告2016年7月的物业管理服务费2.63元及电梯费12.5元。至于违约金数额多少的问题，本院作如下评述：涉案合同约定电梯费属于公摊费用，而乙方应在每月5号前交纳当月服务费用及上月公摊费用，乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金，而庭审中原告明确请求物业管理服务费、电梯费、摩托车车库管理费的违约金分别自拖欠的次月1日起计算，这是原告自行处分其民事权利的行为，对此本院予以确认。由于原告请求违约金计算至2020年12月31日，因此被告拖欠原告2020年11月的电梯费、2020年12月的物业管理服务费、电梯费、车位管理费所产生的违约金的起算日期为2020年12月31日之后，故就该两个月的费用的违约金，原告可另行主张权利。庭审中被告辩称违约金过高，假如其存在违约，要求法院对合同约定的违约金予以适当调整，对此本院作如下评述：虽然被告拖欠物业管理服务费用，原告确实存有损失，但原告并未提交证据证明其损失，而涉案合同约定的违约金明显过高，且被告请求适当减少，结合本案的实际情况,从2016年8月起至2019年8月19日止的违约金，以拖欠的费用为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，而从2019年8月20日起至2020年12月31日止，以拖欠的费用为基数，按照起诉时执行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算为宜。按照上述标准计算，被告应支付违约金776.69元（计算方式详见附表《违约金计算表》）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告冯超莲在本判决发生法律效力之日起十五日内支付计至2020年12月31日止尚欠的物业管理服务费、电梯费、摩托车车库管理费共8992.48元给原告信宜市运聚物业管理有限公司；二、限被告冯超莲在履行第一项给付义务的同时支付违约金776.69元给原告信宜市运聚物业管理有限公司；三、驳回原告信宜市运聚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由原告信宜市运聚物业管理有限公司负担113元，由被告冯超莲负担25元。受理费原告信宜市运聚物业管理有限公司已预交，被告冯超莲应负担部分由其迳付给原告信宜市运聚物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 彭秋香二〇二一年四月二十一日法官助理 刘 婕书 记 员 梁智清附：《违约金计算表》计算起止时间计算基数2019年8月19日前按月利率0.36%计算2019年8月20日起按月利率0.32%计算合计2016.8-2020.122.630.350.160.512016.9-2020.12103.0213.215.4118.622016.10-2020.12165.5220.648.6929.332016.11-2020.12165.5220.048.6928.732016.12-2020.12165.5219.448.6928.132017.1-2020.12165.5218.848.6927.532017.2-2020.12165.5218.258.6926.942017.3-2020.12165.5217.658.6926.342017.4-2020.12165.5217.068.6925.752017.5-2020.12165.5216.478.6925.162017.6-2020.12165.5215.878.6924.562017.7-2020.12165.5215.278.6923.962017.8-2020.12165.5214.678.6923.362017.9-2020.12170.5214.518.9523.462017.10-2020.12170.5213.898.9522.842017.11-2020.12170.5213.288.9522.232017.12-2020.12170.5212.678.9521.622018.1-2020.12170.5212.058.9521.002018.2-2020.12170.5211.448.9520.392018.3-2020.12170.5210.828.9519.772018.4-2020.12170.5210.218.9519.162018.5-2020.12170.529.608.9518.552018.6-2020.12170.528.988.9517.932018.7-2020.12170.528.378.9517.322018.8-2020.12170.527.768.9516.712018.9-2020.12170.527.148.9516.092018.10-2020.12170.526.538.9515.482018.11-2020.12170.525.918.9514.862018.12-2020.12170.525.308.9514.252019.1-2020.12170.524.698.9513.642019.2-2020.12170.524.078.9513.022019.3-2020.12170.523.468.9512.412019.4-2020.12170.522.848.9511.792019.5-2020.12170.522.238.9511.182019.6-2020.12170.521.628.9510.572019.7-2020.12170.521.008.959.952019.8-2020.12170.520.398.959.342019.9-2020.12170.528.738.732019.10-2020.12170.528.188.182019.11-2020.12170.527.647.642019.12-2020.12170.527.097.092020.1-2020.12170.526.556.552020.2-2020.12170.526.006.002020.3-2020.12170.525.465.462020.4-2020.12170.524.914.912020.5-2020.12170.524.374.372020.6-2020.12170.523.823.822020.7-2020.12170.523.273.272020.8-2020.12170.522.732.732020.9-2020.12170.522.182.182020.10-2020.12170.521.641.642020.11-2020.12170.521.091.092020.12-2020.12170.520.550.55合计776.69