广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2571号上诉人（原审原告、反诉被告）：鄞伟立，男，1986年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：伍丹，广东君直律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州加和市场开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路****（市场地址：荔湾区站前路90号首至五层，广州加和城）。法定代表人：张康清，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘正雄，广东奥纪律师事务所律师。上诉人鄞伟立、广州加和市场开发有限公司（以下简称加和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。鄞伟立上诉请求：1.撤销一审判决，改判为：涉案《广州市房地产租赁合同》和《补充协议》于2020年5月15日解除，加和公司退还租金及管理费595548元；2.本案一、二审诉讼费由加和公司承担。事实与理由：一、鄞伟立依据合同约定向加和公司发函要求协商，在加和公司恶意拒收后，依约定向加和公司发解除函的行为，没有违反合同及法律规定，一审认定鄞伟立违约解除无事实依据，加和公司才是违约方。（一）合同签订后，鄞伟立已履行相关的合同义务，支付了相应的租金及管理费，鄞伟立承租目的是7个商铺整体承租，但至合同解除时加和公司仍未依合同约定向鄞伟立交付3、7、8号商铺，故加和公司违约。加和公司一审答辩称其向案外人交付商铺等于向鄞伟立交付商铺的理由不成立。因为各方没有签订补充协议，且加和公司向案外人交付商铺时间早于鄞伟立与加和公司签订合同时间，加和公司收取案外人的保证金、租金等费用与鄞伟立签订合同的租金、保证金不一致，所以加和公司该理由不成立。而且根据（2020）粤0103民初5760号民事判决认定，案外人是向加和公司交付租金、保证金、管理费等费用，该案一审也认定案外人与加和公司存在租赁合同关系，因此加和公司先与案外人建立租赁关系，再与鄞伟立签订合同，后又无法向鄞伟立交付3、7、8号商铺，是加和公司违约，故鄞伟立有权依合同约定解除合同，一审认定鄞伟立解除合同的行为违约属于事实认定错误。（二）一审关于鄞伟立办理1、2、5、6号铺交接手续及支付租金、管理费等付款行为实际是对租赁合同、补充协议、意向书约定承租的商铺进行调整的认定，属于事实认定错误。首先，鄞伟立并没有与加和公司就承租商铺进行协商调整，根据合同约定，鄞伟立承租目的是整体承租，合同约定30日内交铺，就算当天加和公司未向鄞伟立交铺，不等于鄞伟立同意变更履行。就算3、7、8号商铺要转租给案外人，也应该由加和公司向鄞伟立交付，再由鄞伟立交付案外人；或是由鄞伟立出具指示交付函，由加和公司向案外人交付。现加和公司一铺两租，事后为了逃避合同责任，主张鄞伟立要与案外人签订合同，加和公司该主张无法律及合同依据。其次，鄞伟立发现加和公司未能交付7个商铺的原因后，通过电话与加和公司沟通协议，希望签订补充协议，也于2020年5月6日向加和公司发函要求协商解决，但加和公司恶意拒收快递、采取不听电话、不回应、不解决的态度，鄞伟立才发出《解除函》。因此，一审主观认定双方通过实际履行变更了承租商铺的约定，没有事实及合同依据。二、一审法院认定合同解除及时间有误，鄞伟立具有约定解除权，所以本案合同解除时间应该是2020年5月15日。根据涉案合同第七项第4条约定，逾期60日仍未交付商铺，鄞伟立有权解除合同并要求加和公司返还其已缴纳的所有费用。签订合同后，加和公司违约在先，未按约定交付3、7、8号铺，已经远远超过了合同约定的60日，因此，鄞伟立具有约定解除权。本案中，鄞伟立本着协商解决问题的态度于2020年5月6日向加和公司发函，但加和公司拒收快递，之后再于同年5月15日发律师函要求解除合同，加和公司仍拒收快递。鄞伟立认为该快递已经到达加和公司，而且邮寄的地址、收件人、联系电话均与合同上的一致，加和公司是主观恶意不接收，目的是为了拖延解除合同时间。三、一审判决认定加和公司应当退回鄞伟立的余款金额有误。一审判决加和公司退回租金212829.05元、管理费30712.94元，但该数额没有计算依据。且根据上述第二条所述解除合同时间应该提前到2020年5月15日，一审判决认定退回余款212859.05元有误，二审应予纠正。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以改判。针对鄞伟立的上诉请求，加和公司二审辩称：坚持加和公司的上诉意见。另补充：一、鄞伟立称加和公司未向其交付3、7、8号铺的主张不符合生活常理。根据加和公司在一审过程中提交的与案外人钟某的微信聊天记录可知，双方经过了长时间磋商，鄞伟立知道有案外人想承租3、7、8号铺，其在承租该系列商铺可获得相应利润的情况下才向加和公司承租了3、7、8号铺。二、从（2020）粤0103民初5760号案的起诉状中可知，加和公司作为鄞伟立与次承租人的中介已经进行了相应的工作，鄞伟立明知案外人想承租涉案商铺。鄞伟立在次承租人已经缴纳了相应的保证金以及租金后才把剩余不足部分的租金交付给加和公司，由此可推断鄞伟立是明知3、7、8号铺已经出租。根据加和公司一审提交的微信聊天记录可知，钟某是鄞伟立的代表，在微信聊天过程中，其是知道该3、7、8号铺已经出租的事实，因此加和公司已经根据双方合同的约定将3、7、8号铺交付给鄞伟立。三、对于办理1、2、5、6号铺交接手续的行为，一审判决认定是双方对于租赁合同以及补充协议约定承租的商铺进行调整，加和公司认为一审判决对此事实的认定属于认定错误，理由如上所述。四、关于合同解除时间的问题，法律没有明确规定合同双方必须签收对方所寄送的律师函。该律师函并未被加和公司有权人员签收，保安不等于前台。鄞伟立的律师函实际上没有送达给加和公司，其解除合同的意思表示加和公司不知情。五、加和公司认为退回给鄞伟立的金额是有误的，具体详见加和公司上诉状中的计算方式。综上所述，鄞伟立存在明显的违约行为，其直到本案一审判决后的2020年11月前才将涉案商铺的钥匙交还给加和公司，故鄞伟立使用了涉案商铺后应向加和公司支付租金以及合同解除后的场地占用费。加和公司上诉请求：1.确认加和公司已将涉案七间商铺交付给鄞伟立；2.依法将一审第二项改判为加和公司退还租金207956元及管理费28646元；3.改判鄞伟立承担加和公司因本案支付的律师费用48000元；4.本案一、二审诉讼费用由鄞伟立承担。事实与理由：一、加和公司受涉案商铺产权人广州市加和实业有限公司委托，对外出租涉案七间商铺。经过考察磋商，鄞伟立在2019年10月25日签署了承租涉案商铺的意向书并通过案外人钟某向加和公司交付了租赁意向金10000元（意向金10000元抵20000元）。其后，案外人也有意承租涉案商铺中的某个商铺，加和公司分别向鄞伟立和案外人披露了相关情况，鄞伟立认为承租涉案商铺能获得较好的差价利润，在2019年11月28日决定承租涉案商铺，再次通过钟某交付定金20000元。经过加和公司撮合，鄞伟立同意并承诺以次承租人所缴交的租金用于充抵鄞伟立应缴的首年费用。案外人缴费前已了解该情况，并于2020年1月15日到加和公司处办理了缴费及接受商铺的手续。案外人缴费当天，加和公司就将其缴费情况告知了鄞伟立，鄞伟立随即将涉案七间商铺的剩余租金等费用425898元支付给加和公司，尚余履约保证金202258元约定在六个月内全部支付完毕。鄞伟立在2020年1月16日到加和公司签订了整体租赁合同及办理了涉案商铺的交接手续。2020年春节疫情爆发后，鄞伟立无故拖延与次承租人签订租赁合同，导致案外人多次找到加和公司要求协助处理。后各方产生纠纷。二、钟某是鄞伟立处理租赁等事宜的代理人，其行为代表鄞伟立的意志，行为后果应由鄞伟立负责或承担。根据相关证据显示，加和公司已经将涉案七间商铺交付给鄞伟立，请法院查明事实并依法予以认定，并依法区分各方责任。本案中，鄞伟立仅向加和公司转账了555898元，但其起诉的金额却为595548元，比其个人转账的金额多了39650元。从一审证据可以发现，鄞伟立多主张的金额实际包括了钟某通过微信向加和公司转账的30000元（在记账时计作40000元），对案外人钟某所转账的该30000元金额，鄞伟立在一审过程中并无异议。鄞伟立起诉时主张的款项金额包括钟某向加和公司支付的费用，恰恰反映出鄞伟立与钟某的关系，即钟某实际是鄞伟立的代理人。加和公司在一审提交的证据材料显示：加和公司在将涉案的3、7、8号商铺代鄞伟立出租给案外人并收取了全部费用之后，已经第一时间将相关情况告知了钟某，钟某向加和公司支付了介绍服务费，随后，鄞伟立才通过银行转账方式将涉案七间商铺的剩余租金等费用425898元支付给加和公司，尚余1、2、5、6号商铺的履约保证金202258元，鄞伟立承诺在接收商铺六个月内全部支付完毕。一审法院对加和公司提交的钟某微信聊天记录中所缴交的费用30000元予以认可，但对其中加和公司向其汇报3、7、8号商铺已经出租并从钟某处收取了代其出租的中介费用的情况视而不见，认定事实存在互相矛盾的情形。请二审法院依法认定加和公司已经将涉案七间商铺在2020年1月16日全部交付给了鄞伟立，并在此基础上区分各方责任。三、一审法院在计算鄞伟立违约解除合同后加和公司应该返还的剩余租金和管理费时有误，计至2020年8月4日，加和公司应退还的剩余租金为207956元，管理费为28646元，请二审法院对此予以纠正。在本案中，鄞伟立实质缴付的租金金额为512973元，管理费为72575元，基于鄞伟立违约，其无权享有10000元抵20000元的优惠，在计算应退还金额时，应该根据鄞伟立实际支付的金额计算。扣除3、7、8号商铺的面积，鄞伟立应根据l、2、5、6号商铺的总面积220.054平方米向加和公司支付租赁期间的租金及管理费。因此，鄞伟立在2020年1月16日至2020年8月4日应付的租金应为305017元，剩余租金为207956元。鄞伟立在2020年1月16日至2020年8月4日应付的管理费为43929元，剩余管理费为28646元。加和公司同意退回上述租金及管理费，但基于鄞伟立尚需承担相应违约责任及需支付违约解除合同未退还商铺给加和公司的场地占用费，二者会存在抵消问题，故加和公司需待另案诉讼结果再支付相关费用。四、鄞伟立应该承担加和公司为主张本案权利而支付的律师费。在本案中，鄞伟立恶意单方违约解除合同，并在诉讼过程中毫无诚信否认相关事实，迫使加和公司必须应诉，在目前我国法律规定繁杂的情况下，非专业人士根本无法应对如此复杂的情况，聘请律师是应有之义，为此付出的费用也应当属于鄞伟立违约行为导致的必然损失。根据租赁合同第七条第一款的约定，鄞伟立应该承担加和公司为此支出的律师费用。综上所述，加和公司已经向鄞伟立履行了交付全部涉案商铺的义务，一审对事实认定有误，计算加和公司应退还金额有误，责任划分不准确，请求二审予以改判。针对加和公司的上诉请求，鄞伟立二审辩称：坚持鄞伟立一审意见以及二审上诉意见，另补充：鄞伟立承租前并不知晓案外人赵某的存在，也不存在加和公司所主张的转租行为。根据加和公司提交的证据显示，涉案3、7、8铺是其直接向次承租人收取租金及保证金等费用，不存在加和公司主张的鄞伟立转租或赚取中间差价的问题。鄞伟立于2020年6月9日向一审法院起诉，请求：1.确认鄞伟立与加和公司签订的《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》于2020年5月15日解除；2.判令加和公司向鄞伟立返还租金及管理费595548元及支付资金占用利息1123.35元(以595548元为本金，按同业拆借标准，从2020年5月15日起，计至实际清偿之日，暂计止2020年6月1日)，本金加利息共计：5966711.35元；3.判令本案全部诉讼费用由加和公司承担。加和公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令鄞伟立继续履行与加和公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.判令鄞伟立向加和公司支付尚欠的履约保证金共人民币202258元；3.判令鄞伟立承担加和公司因本案支付的律师费用人民币48000元：4.本诉及反诉的诉讼费由鄞伟立承担。一审法院经审理查明：2019年10月25日鄞伟立与加和公司签订《意向书》，约定：鄞伟立现有意向认租广州市xx商铺，现预交1万元意向金。客户意向条件：1.面积：300㎡。2.租金：275元∕月（租金年交）。3.签约年限：3年（每年递增8%）。起租时间：2019年12.15日。业态：按公司规定协议。其他：协助隔板（待定）。客户须知：1.若意向条件达成，客户须3天内前来签署《广州加和城认租确认表》并缴纳意向订金（所交意向金可翻倍作押金使用），逾期为自愿放弃有意向认租，所付意向金将不予退还。2.若在签约前无意继续等待，将无条件退还意向金。3.若同一铺面最终出现意向客户两人或以上，以意向金额大者优先选择。2019年11月29日鄞伟立通过银行转账方式向谢某支付13万元。2020年1月13日加和公司开出NO：0001383《广州加和城租户进场交费通知书》，该通知书记载内容为：租赁类型（长租），铺号：邮政银行街铺（除4号铺），租户：鄞伟立，缴费形式（年交），面积（388.65㎡），租金单价：247元∕㎡，管理费标准（含公摊）：28元∕㎡，合同期限：2020.1.16-2023.1.15，起租日期：2020.2.16。收费项目：租金履约保证金（三）个月335913元，自交铺起6个月内交齐押金。管理费履约保证金（三）个月38078元，自交铺起6个月内交齐押金。电卡保证金140元，7个电卡。钥匙保证金350元，7把钥匙。租金共10月14日1006313元，2020.1.16-2.15（免租期）2020.2.16-12.31。管理费共11月16日125319元，2020.1.16-12.31。共合计：1506113元。鄞伟立与加和公司的经办人员在该通知书上签名。2020年1月15日鄞伟立再次通过银行转账方式向谢某支付425898元。2020年1月16日，鄞伟立（乙方）与加和公司（甲方）签订合同编号：2020-1-邮政银行街铺1号-3号、5号-8号《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市xx号商铺（建筑面积约为388.65平方米）出租给乙方作商铺之用，租期自2020年1月16日起至2023年1月15日止。租金起点为47998.5元∕月，合同期内第2年自1月起递增8%…。租金履约保证金：乙方于合同签署时向甲方交付167956.5元作为履约保证金。如乙方违反合同约定，甲方有权没收该履约保证金。租金支付周期为按年支付，合同签订时乙方向甲方支付一年的租金共计575982元。按照合同约定足额收取乙方应缴所有款项后，甲方将商铺及附属设备完整交付给乙方。交接时，双方书面签收确认。在合同第七条(违约责任)第4点约定：甲方在规定时间30天内未能交付商铺或写字楼，视为违约。…逾期60天仍未交付的，乙方有权解除合同并要求甲方返还其已缴交的所有费用。同日，鄞伟立（乙方）与加和公司（甲方）签订合同编号：2020-1-邮政银行街铺1号-3号、5号-8号《补充协议》，约定：一（综合服务费）、合同期限内，乙方应向甲方支付综合服务费，综合服务费包括提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询等费用：其中2020年2月16日至2021年1月15日止，每月47998.5元。补充协议签订时，乙方向甲方支付167956.5元作为综合服务费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还。二（物业管理费）、合同期内，双方确认乙方实际承租面积为388.65平方米，物业管理费本期起点为每月28元∕平方米计算，其中2020年1月16日至2021年1月15日止，每月10882元。物业管理费支付周期为按年支付，合同签订时乙方向甲方支付物业管理费共计130584元。补充协议签订时，乙方向甲方支付38078元作为物业管理费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还。在合同及协议签订当日，加和公司出具收到鄞伟立支付邮政银行1-3号，5-8号（2020年2月16日至2020年12月31日租金522973元，2020年1月16日至2020年12月31日管理费72575元）的收据。加和公司与鄞伟立办理1、2、5、6号铺的交接手续。在2020年8月4日的一审庭审中，鄞伟立、加和公司双方确认《租赁合同》约定的商铺为连排商铺。鄞伟立确认1、2、5、6号铺在办理商铺交接后，由于加和公司没有按合同约定整体交付商铺，鄞伟立没有使用该上述商铺。上述商铺内没有鄞伟立的物品，鄞伟立坚持解除与加和公司签订的《租赁合同》和《补充协议》及退还款项的诉讼请求。经一审法院释明加和公司同意收回1、2、5、6号铺，但必须处理好3、7、8号铺次承租人的关系，次承租人已经代鄞伟立交付相应的费用。另在一审庭审中，加和公司认为《租赁合同》和《补充协议》中的3、7、8号铺加和公司根据鄞伟立的指示将3个商铺交付给次承租人，鄞伟立称加和公司尚未交付商铺，其言行明显不符合民事主体为民事行为时应该遵循的诚实信用原则。加和公司不确认收到鄞伟立发出的《律师函》、关于解除《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》律师函。鄞伟立认为《意向书》鄞伟立对承租面积是有指定要求的，就是300平方米。所以签订涉案合同的目的是7个商铺整体承租，并非单独承租。鄞伟立认为微信聊天记录真实性、合法性无法确认，部分聊天记录不完整，无法达到加和公司所主张的事实，但相反能证实鄞伟立所主张加和公司一直未向鄞伟立交付其他商铺及鄞伟立与加和公司有协商过解决的部分事实。部分聊天记录与鄞伟立无关，三性不予确认。鄞伟立认为《缴费通知书》等证据体现3、7、8号商铺认租人不是鄞伟立，各认租人的商铺起租日不同，3、7、8号铺2月5日起租，而鄞伟立承租的商铺是2月16日起租。同时，3、7、8号免租期也与涉案合同商铺的免租期不同。也不存在3、7、8号铺已交付鄞伟立的情况。也不存在3、7、8号铺受鄞伟立指示交付。各铺约定的租金不同，保证金履行情况不同。所以加和公司无法向鄞伟立交付商铺。鄞伟立认为民事起诉状等证据，真实性合法性确认。关联性不确认，因为该证据，也是证明加和公司违约，因为加和公司在出租3号铺给案外人后，又同时出租给鄞伟立，但由于3号铺已交付给案外人，故加和公司无法向鄞伟立交付商铺，构成违约。鄞伟立认为本诉与反诉纠纷是因为加和公司违约引起，加和公司聘请律师，要求鄞伟立承担的主张没有合同及法律依据。加和公司未向一审法庭提交转款律师费的凭证，仅有合同及发票，不能证明加和公司已支付相关费用。一审法院认为：鄞伟立、加和公司签订的《意向书》、NO：0001383《广州加和城租户进场交费通知书》、合同编号：2020-1-邮政银行街铺1号-3号、5号-8号《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》《广州加和城商铺验收交接书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。在合同履行过程中，鄞伟立以加和公司在办理商铺交接的当日，加和公司与鄞伟立只办理1、2、5、6号铺的交接手续，与《广州市房地产租赁合同》《补充协议》《意向书》约定鄞伟立承租邮政银行街铺1号-3号、5号-8号连排商铺的约定不符，加和公司行为已经构成违约为由，提出解除上述约定及退还已付租金、管理费及利息。根据双方在一审庭审陈述鄞伟立所承租的商铺为连排商铺，结合加和公司出具的收据确认鄞伟立实交纳2020年2月16日至2020年12月31日租金522973元，2020年1月16日至2020年12月31日管理费72575元的事实。鄞伟立在办理商铺交接当日是清晰知道不能交付商铺的实际情况，才与加和公司办理1、2、5、6号铺的交接手续，及后鄞伟立也没有按约定的《广州加和城租户进场交费通知书》缴交未付的租金、管理费、保证金。因此，双方的交铺和付款行为实际是对《广州市房地产租赁合同》《补充协议》《意向书》约定承租的商铺进行调整。鄞伟立认为加和公司交铺不符合合同约定的理由不成立，一审法院不予采信。加和公司在一审答辩中提出没有移交的商铺是应鄞伟立要求代鄞伟立出租给案外人，因加和公司未能就其主张提出有关鄞伟立授意其将商铺出租给案外人的证据，其提供的证据也不能证明其主张，故一审法院对加和公司的主张不予采信。对于合同解除及时间。鄞伟立主张解除时间为2020年5月15日发出《律师函》的时间，加和公司不确认收到该《律师函》，鄞伟立的证据也不能证实《律师函》已送达给加和公司，故对鄞伟立主张的合同解除时间不予认可。鄞伟立在接收涉案商铺后合同已经开始履行，但鄞伟立坚持要求解除合同并且不同意支付履约保证金。故确认一审庭审当天（2020年8月4日）为租赁合同解除之日。加和公司反诉要求鄞伟立继续履行合同和按约定交纳履约保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形，加和公司在一审诉讼中同意收回商铺，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除鄞伟立的违约责任。因鄞伟立在租赁合同可履行的情况下坚持要求解除合同、拒绝使用商铺并且不同意支付履约保证金，故可认定鄞伟立为违约方。对于鄞伟立已付的租金、管理费应计算至2020年8月4日止，余款（租金为212859.05元、管理费30712.94元）应退还给鄞伟立。鄞伟立主张租金及管理费的资金占用费，一审法院不予支持。由于加和公司在本案中没有就鄞伟立提前解除合同的违约责任提出主张，本案不宜作出处理，加和公司可另遁途径解决。关于律师费问题，由于我国诉讼现行体制未实行强制律师代理制度，本案中加和公司委托律师所引发的费用不是必然的经济损失。因此对于加和公司主张鄞伟立支付律师费48000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年9月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日确认鄞伟立与广州加和市场开发有限公司签订的签订合同编号：2020-1-邮政银行街铺1号-3号、5号-8号《广州市房地产租赁合同》和《补充协议》于2020年8月4日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州加和市场开发有限公司退还租金212859.05元及管理费30712.94元给鄞伟立；三、驳回鄞伟立的其他诉讼请求；四、驳回广州加和市场开发有限公司的反诉请求。广州加和市场开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4883元，由鄞伟立负担2633元，广州加和市场开发有限公司负担2250元。反诉费2525元，由广州加和市场开发有限公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，鄞伟立向本院提交三份证据：1.EMS快递查询单，拟证明鄞伟立于2020年5月6日、同年5月15日邮寄律师函给加和公司，加和公司签收后又退回，由此可见加和公司是故意拒收，因此鄞伟立认为合同解除时间应提前到2020年5月15日。2.一审法院（2020）粤0103民初13480号开庭笔录，拟证明该笔录显示该案庭审中当庭拆开涉案两份EMS快递，快递内容是鄞伟立方向加和公司发出的律师函。3.一审法院（2020）粤0103民初5760号民事判决书，拟证明加和公司将涉案3号铺出租给案外人赵某，该判决已认定赵某是与加和公司建立租赁合同关系，因此鄞伟立认为加和公司未将涉案商铺全部交付给鄞伟立，违约在先。加和公司对此质证认为：1.对证据1的流程的真实性予以确认，但不确认鄞伟立的证明内容。加和公司与鄞伟立同在一个办公楼，其有任何文件均可直接向加和公司进行送达，故鄞伟立使用EMS快递的方式向加和公司邮寄律师函，属于其故意制造证据的手段。保安并非是加和公司的前台，其劳动关系也并非在加和公司，其无权代收加和公司的文件。从该证据来看，律师函并无有效送达至加和公司，不能产生解除合同的效力。2.对证据2的真实性、合法性予以确认，但加和公司认为是否当庭拆开该两份EMS邮件与本案无关，当庭拆开该两份EMS邮件的行为恰好证明了鄞伟立并无将律师函有效送达给加和公司。3.对证据3的真实性、关联性予以确认，但加和公司认为该判决存在查明事实错误、适用法律不准确，且对于该案一审判决加和公司已经提起上诉，故加和公司认为该判决不能作为认定事实的依据。二审另查明，双方签订的《广州市房地产租赁合同》第七条第1款约定，任何一方未能履行合同规定的条款或者违反有关法律、法规，守约方有权要求违约方承担违约责任，违约方赔偿守约方所遭受的所有损失。二审中，一、关于鄞伟立实际支付租金和管理费的金额，双方确认鄞伟立实际支付金额为585548元（其中租金512973元、管理费72575元）。二、关于应退还租金和管理费的计算方式，双方陈述按照一审的计算方式计算，但是双方的计算基数应该是585548元（包括租金512973元、管理费72575元），一审是按照收据中载明的金额计算，但实际上由于有10000元诚意金抵20000元的情况，所以收据所载金额与实际支付金额存在10000元的差额，双方同意以实际缴纳的金额共计585548元进行计算应退还的费用。加和公司陈述计算至2020年8月4日应退还给鄞伟立的租金是236129.7元、管理费是30292.64元；鄞伟立确认至2020年8月4日加和公司应退还给鄞伟立的租金为236129.7元、管理费为30292.64元。三、鄞伟立还陈述计算至2020年5月15日加和公司应退回的租金为368038.28元、管理费为47331.8元。加和公司陈述关于加和公司应退还的租金和管理费应计算至2020年8月4日，如果法院认定应计算至2020年5月15日，计算至该日应退还的金额由法院依法认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、涉案租赁合同解除的时间；二、租赁合同解除后款项的退还；三、加和公司主张的律师费应否支持。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，涉案租赁合同解除的时间问题。一审认定鄞伟立、加和公司签订的《意向书》、NO：0001383《广州加和城租户进场交费通知书》、合同编号：2020-1-邮政银行街铺1号-3号、5号-8号《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》、《广州加和城商铺验收交接书》均为合法有效，有理据，本院不作赘述，予以确认。合同履行过程中，因涉案商铺交付问题，双方产生争议成讼。一审中双方陈述鄞伟立所承租的商铺为连排商铺，加和公司出具收据确认鄞伟立已交纳2020年2月16日至2020年12月31日租金522973元，2020年1月16日至2020年12月31日管理费72575元。在此情况下，鄞伟立在办理商铺交接当日与加和公司办理1、2、5、6号铺的交接手续，并未即时提出尚有三个商铺还未交付，其后鄞伟立也没有按约定的《广州加和城租户进场交费通知书》缴交未付的租金、管理费、保证金。因此一审认定鄞伟立是清晰知道不能交付剩余商铺的实际情况，双方的交铺和付款行为实际是对《广州市房地产租赁合同》《补充协议》《意向书》约定承租的商铺进行调整，鄞伟立认为加和公司交铺不符合合同约定的理由不成立，并无不当，且符合本案案情及本案查明的事实，本院予以确认。加和公司主张其没有移交的商铺是应鄞伟立要求代鄞伟立出租给案外人，鄞伟立对此不予确认，本案中，加和公司未提交鄞伟立书面授权委托手续，加和公司提供的其他证据也不足以证实其受鄞伟立委托出租商铺给案外人，其提供的证据不足以证明其主张，故一审法院对加和公司的该主张不予采信，亦并无不当，本院亦予以确认。加和公司上诉主张确认加和公司已将涉案七间商铺交付给鄞伟立依据不足，本院不予支持。一审根据本案查明的事实综合全案案情及双方当事人的陈述及主张确认一审庭审当天2020年8月4日为租赁合同解除日，并无不当，本院予以维持。鄞伟立上诉主张涉案租赁合同及补充协议于2020年5月15日解除，但在合同可继续履行的情况下其坚持不履行合同存在违约，并不享有合同解除权，且其提交的证据也不能证实其解除合同的意思表示已到达对方，因此其上诉主张涉案租赁合同及补充协议于该时点解除依据不充分，本院不予支持。关于争议焦点二，租赁合同解除后款项的退还问题。如前所述，租赁合同于2020年8月4日解除，鄞伟立应付的租金、管理费应计算至2020年8月4日止，租金和管理费的余款应由加和公司退还给鄞伟立，经双方当事人核算确认，加和公司应退还给鄞伟立的租金为236129.7元、管理费为30292.64元，本院对此金额予以确认。一审对此计算有误，本院予以纠正。鄞伟立、加和公司均上诉主张一审对此计算有误，有理据，本院予以支持。但加和公司上诉主张应退还租金207956元、管理费28646元依据不充分，本院不予采信；鄞伟立上诉主张加和公司应退还租金及管理费595548元，超出上述租金及管理费部分无依据，本院不予支持。关于争议焦点三，加和公司主张的律师费应否支持的问题。首先，正如一审论述和认定，本案中加和公司委托律师所引发的费用不是必然的经济损失。其次，本案中加和公司亦未提交充分的证据证实律师费用的实际产生及金额。再次，虽然双方在合同第七条第1款约定守约方有权要求违约方承担违约责任，违约方赔偿守约方所遭受的所有损失，但在双方的合同中并未明确约定律师费属于应赔偿的损失范围。综上所述，加和公司上诉主张鄞伟立承担加和公司因本案支付的律师费依据不足，本院不予支持。一审对此处理并无不当，本院予以维持。另外，一审判决书在载明鄞伟立的一审诉求时记载“本金加利息共计：5966711.35元”存在笔误，应为“本金加利息共计：596671.35元”，本院对此予以纠正，但该笔误不影响本案的实体处理。综上所述，鄞伟立、加和公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但计算费用部分有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6230号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6230号民事判决第三项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6230号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州加和市场开发有限公司退还租金236129.7元及管理费30292.64元给鄞伟立；四、驳回鄞伟立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4883元，由鄞伟立负担2180元，由广州加和市场开发有限公司负担2703元。一审反诉费2525元，由广州加和市场开发有限公司负担。二审案件受理费7754元，由鄞伟立负担6135元，由广州加和市场开发有限公司负担1619元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年四月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏