辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终348号上诉人（原审被告）：昌雪松，男，1971年7月24日出生，汉族，住。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司，住所地辽阳市白塔区解放路126-25号。法定代表人：周全，经理。委托诉讼代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李月，辽阳富虹物业服务有限公司员工。上诉人昌雪松因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昌雪松上诉请求：1、依法撤销（2020）辽1002民初2680号辽阳市白塔区人民法院民事判决书；2、依法改判或者发回白塔区人民法院重新审理；3、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误（一）上诉人和富虹物业不属于物业和业主的关系，因为富虹物业自从2014年以来，没有和业主委员会及业主签订任何服务合同，所以不属于物业和业主的关系。（二）富虹物业未经业主大会半数以上业主同意，擅自提高物业费（物业费从0.8元涨到1.2元，涨幅高达50%），业主多次找富虹物业交涉，富虹物业不予理睬。富虹物业收取的物业费、停车费、广告费等相关费用远远高于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用。例如，经上诉人调查部分保洁员，她们每个月工资1,750元，富虹物业每年用保洁员在26-49人期间波动，按最多的人数估算一年的费用也就是100万元左右，再加上其他人员的费用100万元，人工费仅仅用200万左右；而用于维护保养整体物业设施的费用更加少的可怜，造成园区脏乱差，公共设施损坏不及时修复，园区路面特别是楼前、车库前路面破损、路灯损坏不亮、绿地无草漏黄土、冬季不清扫楼前楼后路面积雪……，这些情况在答辩人居住的富虹阳光尊邸二期尤为严重。富虹物业每年收取的物业费、停车费、广告费等费用以及侵占公共区域收益，占用业主共有的道路或者其它场地收取停车费的具体情况至今未能如实公布，据广大业主初步估算富虹物业如果按照每平0.8元收取物业费，完全可以支付整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用。富虹物业擅自提高物业费，釆用安排人堵塞单元门钥匙孔，破坏公共设施等各种手段欺诈业主，逼迫广大业主交纳违规的物业费行为，严重侵害了广大业主的利益。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。富虹物业公司在一审中拿不出具体的物业服务合同，并且在白塔区的物业管理部门也查询不到应当备案的相关合同；未提供何时何地何种形式，参加人员，有多少人同意涨价等业主大会材料证明；未举证证明其已向答辩人等业主提供了符合合同约定及行业标准的各项物业服务，如提供了什么样的服务、服务质量、业主评价、公共用地现状、物业收费法律依据及审批手续等，现富虹物业未能举证就要求上诉人等业主支付物业服务费既不符合证明标准，又不能充分证明事实，故应承提举证不能的法律后果。二、一审判决的依据错误且与判决结果相矛盾（一）一审法院引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。事实是，业主委员会与富虹物业根本就没有签订物业合同，富虹物业公司在一审中拿不出具体的物业服务合同，未向法院和上诉人提供物业服务合同等相关证据，并且在白塔区的物业管理部门也查询不到应当备案的相关合同。（二）一审法院引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。事实是，上诉人有正当理由拒绝交纳，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费提出抗辩的，人民法院应予支持。（三）一审法院判决，依据的《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条分别规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。事实是，富虹物业公司在一审中拿不出具体的物业服务合同，未向法院和上诉人提供物业服务合同等相关证据，根本原因是业主委员会没有与富虹物业就服务内容签订合同，所以也谈不上“按照约定全面履行自己的义务”。三、一审法院判决适用法律错误国家立法的目的是规范社会行为的准则，判别是非的标准。富虹物业公司违反国家法律擅自提高物业费，这一违法行为不能得到肯定，如果社会上都效仿此行为，那法律的尊严如何捍卫，法律的权威如何维护，公民的合法权益如何得到保障。这一违法行为与党的依法治国，建立法治国家相抵触。由于一审法院认定事实错误，判决理由错误且与判决结果互相矛盾，从而很自然地适用法律错误。辽阳富虹物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，答辩人与被答辩人间建立了物业服务合同关系。被答辩人与辽阳捷诚物业服务有限公司在入住之初签订了物业服务合同。2014年7月，捷诚公司的权利义务由富虹物业公司承接。虽然业主委员会或被答辩人与答辩人间并未签订书面合同，但答辩人作为富虹园区唯一的物业服务企业，提供了物业服务，富虹园区的业主接受了服务，并从2014年开始向答辩人支付物业费，以行为表示了对物业服务合同的认可。绝大多数业主及业主委员会对合同的认可，对全体业主有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《民法典》第九百四十条、《物业管理条例》第二十六条、《辽阳市物业管理办法》第三十二条的规定，在富虹社区的业主大会未依法定程序解除与富虹公司的合同、选聘其他物业服务企业之前，富虹公司与全体业主的物业服务合同关系是合法有效的。其次，答辩人提高物业费标准有充分的事实依据且经业主和业主委员会认可。第三、答辩人已经履行了主要合同义务，被答辩人应及时足额支付物业费。第四、被答辩人关于房屋质量、广告收入、停车费收益账目公开的要求与答辩人追索物业费不是同一法律关系，并非合理的抗辩事由。辽阳富虹物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判定被告交纳所欠的2016.1.1-2020.9.30物业费8,521.96元；2、请求人民法院判令被告支付所欠物业费8,521.96元并从起诉之日起至实际付清之日止按年利率6%计算资金占用损失；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：昌雪松系富虹阳光尊邸二期59幢东1单元2-202房屋的业主，房屋面积124.59㎡。昌雪松与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费为0.8元/平方米/月。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由辽阳富虹物业服务有限公司承接。2015年9月2日，辽阳富虹物业服务有限公司在园区发布公告称“原有的物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，导致富虹物业公司一直是亏损经营状态。为了进一步提高物业服务质量，使公司趋于良性经营运转，给业主着力打造绿、静、美、安的生活环境。富虹物业决定于2016年开始对物业费收取标准调整为1.2元/平米，希望广大业主周知。”公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格去政府投诉。后相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后辽阳富虹物业服务有限公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，并按辽阳市物价局物业费开放的有关规定，决定以1.2元/平方米的费用标准收取。一审法院认为，昌雪松与辽阳捷诚物业管理有限公司系物业服务合同关系。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为昌雪松所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。现昌雪松拖欠物业费，系违约行为，故应承担违约责任，依法缴纳物业费。故辽阳富虹物业服务有限公司主张昌雪松给付2016年1月1日至2020年9年30日未缴纳的物业管理费，不违反法律规定，予以支持。辽阳富虹物业服务有限公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为富虹小区提供更好的物业服务。但从昌雪松庭审中提供的证据看，辽阳富虹物业服务有限公司提供的物业服务确实存在不够到位之处。辽阳富虹物业服务有限公司主张资金占用损失，因其未提供证据证明双方约定了逾期交纳物业费的利息等费用，故该主张不予支持。关于昌雪松主张辽阳富虹物业服务有限公司服务不到位，对其造成损失而拒绝缴纳物业费的抗辩，昌雪松可另行主张相关权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：昌雪松给付辽阳富虹物业服务有限公司自2016年1月1日至2020年9年30日的物业管理费8521.96元。上述款项于判决生效后十日内给付。案件受理费25元（已减半收取），由昌雪松负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业主在接受物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理费。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为昌雪松所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，并无不当。上诉人昌雪松自2016年1月1日起就没有交过物业费，被上诉人要求上诉人交纳物业费，并无不当。关于上诉人上诉主张被上诉人系擅自将物业费提高至1.2元/平，其不应按该标准支付物业费的上诉理由，根据被上诉人提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认，故上诉人的上诉主张本院不予支持。上诉人上诉主张被上诉人占地改建、收取费用去向等问题，可通过业主委员会主张权利。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人昌雪松负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二一年四月二十五日法官助理高石书记员李玉