河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1039号上诉人（原审被告）：河南新县农村商业银行股份有限公司，住所河南省新县城关京九北路168号。法定代表人：李勇，该银行董事长。委托诉讼代理人：孙超，河南长进律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：陈德宇，系公司法律顾问。特别授权。被上诉人（原审原告）：胡运花，女，汉族，1971年5月4日出生，身份证住址天津市西青区，常住地河南省新县。被上诉人（原审第三人）：阮观和，男，汉族，1968年11月25日出生，住河南省新县。上诉人河南新县农村商业银行股份有限公司因与被上诉人胡运花、阮观和案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新县人民法院（2020）豫1523民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南新县农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人孙超和被上诉人胡运花到庭参加了诉讼。被上诉人阮观和经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人河南新县农村商业银行股份有限公司的上诉请求：1、撤销河南省新县人民法院（2020）豫1523民初1649号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审关于房款支付的事实认定不清，并未审核原借条载明借款资金的真实性。房屋价款是以债务抵销方式进行，不属于善意房屋购买人的范畴。依据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，目的保护善意购房人的居住权，行使该权利的前提是具有购房消费者的身份，并且支付了50%以上的购房款。首先，被上诉人并非社会上一般购房消费者群体，在购房前一直租住在该房屋，期间被上诉人两方发生了多笔借款，资金数额巨大，作为出借方应及时行使债权权利，但被上诉人并未行使，矛盾纠纷一直未化解，从关系上来看双方间实为债权债务关系，而非房屋买卖关系。其次，房屋价款应当是以购房为目的，专门进行支付购房款，而本案被上诉人房款并未进行支付，而是以债务抵销的方式进行。购房协议形成的时间发生在款项支付之后，是债务逾期后的一种补救补偿行为，并非正常的房屋买卖交易。再次，原审中借贷关系中，被上诉人仅出示了部分银行流水，双方间的借贷资金高达50万元，显然不能够证实被上诉人双方间的借贷关系真实形成。而且也未有生效文书对债权进行确认，债权凭证仅是自然人之间出具的借条、欠条等，显然不能证实该出借行为的真实性。最后，房屋交付问题存疑。本案中被上诉人原一直租赁在争议房屋内，并且被上诉人胡运花与被上诉人阮观和系亲戚关系，应当知晓该房屋变更需要办理过户等程序。被上诉人依据租赁关系，占有使用该房屋并不等于房屋交付占有行为，并且原购房协议第六条已经载明需进行过户，充分证明双方知晓房屋交付过户所需办理的程序。被上诉人胡运花以被上诉人阮观和故意躲债长期在外，未能过户的抗辩理由显然不能成立。为此，本案被上诉人胡运花不具有《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的身份条件，立法本意是保护消费者基于购买的房屋而形成的生存权利，而本案被上诉人间原始关系为民间借贷关系，而后债务逾期将债权转为购房款项，从而签订《售房合同协议书》。形式上并不符合一般购房人交易的情形，目的也非用于居住，只是抵偿债务。原审法院对该案的基本事实认定错误，导致法律适用错误，严重损害上诉人的权利，应当依法予以纠正。被上诉人胡运花答辩称：原审判决正确，请请求二审驳回上诉，维持原判。1、现涉诉房屋实际居住人、使用人及所有权人均为被上诉人胡运花。本案发生前，诉争房屋原所有权人、被上诉人阮观和已于2016年6月1日借到被上诉人胡运花人民币500000元，又于2018年3月6日已折抵之前借款的方式，将诉争房屋作价500000元卖给被上诉人胡运花，双方签订了《售房合同协议书》。一审中，被上诉人胡运花提交了被上诉人阮观和证词及视频均系真实意思表示，诉争房屋所有权已归被上诉人胡运花所有，且被上诉人胡运花已将诉争房屋装修并居住。故此，诉争的房屋虽然没有在房屋管理部门登记，只是物权未设立，但不影响被上诉人胡运花已合法取得该房屋的所有权。2、原审法院根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，逐项对本案事实进行查明。就《售房合同协议书》的真实有效性，进行了庭后走访。经走访取得的情况与被上诉人胡运花提交的证据、被上诉人阮观和的陈述、证人的证言综合审查核实后，认定《售房合同协议书》真实有效。且被上诉人胡运花在原审法院查封诉争房屋前已合法占有该房屋。以债务抵销方式支付的价款，有被上诉人阮观和本人视频、《售房合同协议书》、部分银行转账流水和借条等证据予以证实。3、诉争房屋至今没有登记过户，是因为被上诉人阮观和在与被上诉人胡运花签订《售房合同协议书》后，为了躲避其他债主的讨债在外一直隐蔽躲藏，原审开庭时其也未回来参加庭审。因此，被上诉人胡运花提出本案执行异议，满足排除执行的条件。被上诉人阮观和未到庭、未答辩。原告胡运花向一审法院起诉请求：1、依法确认房屋买卖合同有效，坐落于新县××谭小区××单元西××层信房权证新县字第××号房产归原告所有；2、请求立即停止对上述房产的强制执行，并解除查封扣押。事实与理由：2018年3月6日，被告阮观和将其名下坐落于新县潢河北路××单元××（××街××幼儿园西××楼，信房权证新县字××号)房产一处，约定购房价款为人民币50万元，出售给原告居住使用，双方并签订了《售房合同协议书》，被告阮观和在与原告签订《售房合同协议书》之前，因急需用钱，已向原告提前收取了购房价款50万现金人民币。双方签订的《售房合同协议书》所约定的条款事项符合法律法规的规定。2018年4月，原告开始筹集资金装修后居住至今。期间原告多次催促被告阮观和一直办理诉诤房产的过户手续。房屋买卖申请人向其付伍拾万元整人民币，并与阮观和签订有售房合同协议书，但被告阮观和迟迟未与原告办理房产变更登记。根据《合同法》第一百三十三条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告阮观和应当配合原告办理房屋过户手续。被告河南农村商业银行股份有限公司系执行案件的申请人，被告阮观和系执行案件的被申请人，在执行程序中被告河南农村商业银行股份有限公司作为申请人向贵院申请对原告购买后具有所有权××房产（于新县××小区××单元××层，长潭二街晨光幼儿园西二楼，信房权证新县字第××号房产)申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2020年8月28日作出(2020)豫1523执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释第306条，第311条等相关规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定的事实：原告胡运花与被告阮观和系亲戚关系，胡运花原租住被告阮观和的涉案房屋，2018年3月6日，因阮观和无力偿还向胡运花的借款50万元，经双方协商签订了《售房合同协议书》，约定将涉案房屋卖给原告胡运花，抵销所有债务，并且阮观和有义务全力配合原告完成过户手续，证明人胡远喜在合同上签字。合同签订后，原告胡运花在涉案房屋住了一段时间，后跟随儿子、儿媳到天津务工生活。现因被告新县农商行与被告阮观和、案外人刘道志、阮秀华借款合同纠纷执行案中，本院于2019年8月8日对登记在被执行人阮观和名下的位于新县潢河北路长潭小区1单元第1-3层××号的房产(信房权证新县字第××号)裁定予以查封。2020年7月28日作出(2020)豫1523执恢44号执行裁定：对前述查封房产予以司法拍卖。胡运花于2020年8月18日向本院提出异议，并提交了售房合同协议书。本院于2020年8月28日作出(2020)豫1523执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。现原告胡运花依法提起案外人执行异议之诉。庭审中，原告胡运花提供了部分银行流水、借条证明与阮观和有借款往来。并提供了2018年购买电器和装修材料的收据，以及2018年-2020年向阮观和女儿阮进成缴纳水电费的收据。并且《售房合同协议书》上的证明人胡远喜到庭作证，证明了合同的真实性。庭后，原告胡运花提供了2018年农历二月份找人看日子搬家的占卜红纸及证明，搬家时前来送礼的亲朋按手印的证明，搬进房屋前进行房屋装修的装修人证明作为其实际占有房屋的证据。本院走访了涉案房屋同院东楼的住户刘中英（阮观和的母亲）以及证人乔某时送礼的证人刘某、装修的证人胡某，证实了原告胡运花实际在涉案房屋中居住，房屋已实际交付给了胡运花的事实。被告新县农商行质证认为不能证明原告合法占有涉案房屋。一审法院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告胡运花提交的证据材料、阮观和的陈述、证明人的证言以及本院走访的情况可以证明双方2018年3月6日（本院查封房屋前）签订《售房合同协议书》系真实有效的房屋买卖合同，且原告胡运花在本院查封房屋前已合法占有财产。债务抵销方式支付价款的情况，阮观和本人和《售房合同协议书》中均予以了充分说明，综合银行流水情况、借条等，可以认定购房款已全部由债务抵销的事实。根据原告胡运花陈述，未办理过户登记的原因是合同签订第二天，被告阮观和就跑到广东，拒不回来配合办理房屋过户登记。综合本案审理时以及执行案件情况，被告阮观和均存在故意躲避债务，长期在外无法联系，拒不回新县履行义务和债务的情形，本院对原告胡运花上述主张予以采信，可认定非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告胡运花作为案外人提出的执行异议，满足排除执行的条件，其请求立即停止对涉案房产的强制执行，并解除查封扣押的诉讼请求，本院予以支持。对于其要求确认坐落于新县××谭小区××单元西××层信房权证新县字第××号房产归原告所有的诉讼请求，属于确权之诉，与本案不是同一法律关系，且信房权证新县字第××号房产现登记为阮观和名下的1-3层房屋，尚未进行产权分割登记，对于该诉求原告可另案主张，本案中不予处理。本案因被告阮观和未到庭，无法调解。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、确认原告胡运花与被告阮观和2018年3月6日签订《售房合同协议书》合法有效；二、本判决生效后停止对住房权证新县字第××号房产中第二层房屋的强制执行；三、驳回原告胡运花的其他诉讼请求。本案受理费8577元，由原告胡运花承担100元，被告河南新县农村商业银行股份有限公司、阮观和承担8477元。本院（2020）豫1523执异12号执行裁定书于本判决生效时自动失效。二审中，被上诉人胡运花提交了两份农业银行天津西青支行和工商银行天津津青支行银行流水单，拟证明：被上诉人胡运花借给被上诉人阮观和的50万元中，除一审中提交的转款流水外，还有被上诉人胡运花在2016年4月10日通过农业银行天津西青支行转给被上诉人阮观和的10万元和在2016年5月18日通过工商银行天津津青支行转给被上诉人阮观和的8万元，共计十八万元。上诉人河南新县农村商业银行股份有限公司质证称，该证据不属于二审程序中的新证据。该证据仅能够说明双方存在借贷的资金往来，与本案的事实没有直接的关联性。上诉人河南新县农村商业银行股份有限公司和被上诉人阮观和均未提交新证据。对于被上诉人胡运花提交两份新证据，该新证据系银行出具，且证明其已付清案涉购房款的事实，本院予以采信。二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点：一审判决认定被上诉人胡运花对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。经查：被上诉人胡运花与被上诉人阮观和于2018年3月6日通过以物抵债方式取得案涉房屋，且双方签订有《售房合同协议书》，胡运花早以装修入住该房屋，早于新县人民法院于2019年8月8日查封之前；被上诉人胡运花对案涉房屋未办理过户登记系被上诉人阮观和失踪，不属于自身原因。被上诉人胡运花通过以物抵债方式取得的房屋属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的“买受人”，原判认定被上诉人胡运花对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益正确。上诉人河南新县农村商业银行股份有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8577元，由上诉人河南新县农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年四月七日法官助理黄涛书记员刘唱