浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初5102号 原告：吴建钢，男，1969年10月15日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：金子堂，浙江金万**律师事务所律师。 被告：刘的钦，男，1972年9月25日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：蒋黎华，女，1972年2月19日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，系被告刘的钦之妻。 被告：金华维多利亚美容医院（有限合伙），主要经营场所金华市金东区康济南街555号金东商业广场A幢2-4层。 执行事务合伙人：刘的钦。 二被告共同委托诉讼代理人：宋金晨，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 原告吴建钢与被告刘的钦、金华维多利亚美容医院（以下简称维多利亚美容医院）物权保护纠纷案件，本院于2020年12月21日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月21日公开开庭进行了审理，原告吴建钢的委托诉讼代理人金子堂，被告刘的钦的委托诉讼代理人蒋黎华，被告刘的钦、维多利亚美容医院的共同委托诉讼代理人宋金晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴建钢向本院提出诉讼请求：1.被告腾空坐落于金东商业广场A幢A2-1室商业用房并交付给原告；2.被告赔偿经济损失540000元（暂算至2020年12月4日，后按每月30000元继续计算至实际交付房屋之日止）。事实与理由：自2018年1月份起，被告刘的钦多次向原告借款，后因被告刘的钦无力归还借款本息，经双方协商，被告刘的钦将自有的坐落于金东商业广场A幢A2-1室商业用房抵债给原告，并于2019年6月6日办理不动产登记变更，原告成为上述房屋的产权人，之后原告曾数次要求被告交付房屋均遭拒绝无果。2020年5月18日，被告承诺在2020年6月底前将上述房屋交由原告处置，但二被告至今仍未履行，严重侵犯了原告的合法权益并造成经济损失。 原告吴建钢为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 1.《不动产登记证明》一份，用以证明涉案房屋权利人为原告，义务人为金华市华都置业有限公司（以下简称华都公司）的事实。 2.《承诺书》一份，用以证明被告承诺在2020年6月底前将涉案房屋交由原告处置的事实。 3.《商品房买卖合同》复印件一份，用以证明涉案房屋通过合法途径即由开发商华都公司以出卖的方式登记在原告名下的事实。 被告刘的钦、维多利亚美容医院辩称，一、不动产物权登记生效，原告从未取得过案涉房屋的所有权。原告仅将在被告刘的钦名下的预告登记变更至自己名下，没有进行正式登记，预告登记并不产生变更或是设立物权的法律效力，原告并未取得案涉房屋的所有权。二、被告对案涉房屋的占有系有权占有，享有占有保护请求权。案涉房屋系被告刘的钦于2013年3月11日以4000000元的价格向华都公司购买，因抵押贷款原因，无法办理不动产权证，仅办理了预告登记，被告刘的钦是基于合法买卖产生的有权占有，原告无权要求被告交付房屋。三、案涉房屋实际为被告刘的钦向原告借款的抵押物，原告未通过合法途径实现抵押权。根据原、被告之间2018年1月23日的借条备注“如借款人在还款期限内无法及时还款，借款人要把医院二楼的房子过到吴建钢名下作为抵押”及2019年5月30日借款协议“二楼商铺作为临时抵押过户给乙方”，可见案涉房屋是作为抵押物设立抵押权。由于抵押贷款原因，案涉房屋无法办理不动产权证，也就无法办理他项权证。原告对案涉房屋最多享有抵押权，需要通过合法途径实现抵押权。四、被告刘的钦与原告间的相关协议中的流押条款为无效条款。根据物权法、民法典等规定，流押条款应当作无效处理，原告并不当然因相关条款的设定而享有案涉房屋的所有权，只能通过合法途径实现抵押权，原告未取得所有权而主张的物权请求权应当予以驳回。五、双方债权债务并未结清，双方之间仅存在借贷关系。原告一方面认为案涉房屋在办理预告登记变更后即归其所有，一方面又就其债权与被告刘的钦于2019年11月22日另行签订协议书，约定将被告刘的钦将被告维多利亚美容医院10%股权质押原告，并于2019年12月19日办理质押手续，原告更是于2020年12月4日对于其中的200000元债权向义乌市人民法院提起诉讼，可见双方债权债务并未结清。六、本案是假借民间借贷之名，实质非法占有他人财务的行为。双方之间的借款存在“砍头息”情形，在借款过程中，原告设置条款将案涉房产抵押给自己，并约定流押条款，明显不符合民间借贷的习惯。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告刘的钦、维多利亚美容医院为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 1.借条复印件二份，用以证明被告刘的钦曾于2018年1月23日向原告借款2000000元、2018年6月16日借款600000元，并约定把医院二楼的房产过到原告名下作为抵押的事实。 2.《借款协议》一份，用以证明原、被告曾于2019年5月30日签订借款协议，约定将案涉房屋以6000000元抵押给原告，若三个月内无法付息，则该6000000元转化为购房款的事实。 3.《协议书》一份，用以证明原、被告曾于2019年10月22日签订协议书，约定被告刘的钦向原告借款的250000元、200000元、6000000元未付息，在2019年12月5日前付息，未能付息在6日前将被告维多利亚美容医院10%的股份过户到原告名下作为质押的事实。 4.《商品房买卖合同》及收款收据各一份，用以证明被告刘的钦于2013年3月11日以4000000元向华都公司购买案涉房产，并实际支付相应价款的事实。 5.《房屋预告登记证明》复印件一份，用以证明被告刘的钦于2013年3月12日对案涉房屋进行预告登记的事实。 6.《证明》一份，用以证明被告刘的钦购买案涉房屋后由于开发商的银行抵押贷款原因，案涉房屋无法办理不动产权证，仅办理了预告登记的事实。 7.《情况说明》一份，用以证明因案涉房屋无法办理他项权证，原、被告为实现抵押目的而将案涉房屋的预告登记变更至原告名下，房屋产权仍属被告刘的钦所有的事实。 8.收到吴建钢款项明细表及中国工商银行借记卡历史明细清单各一份、中国建设银行客户交易详细明细二份，用以证明原告向被告刘的钦实际交付的借款金额共计5483336元，2018年6月16日借款600000元存在100000元砍头息的事实。 9.还款明细一份、中国工商银行电子银行回单三十份，用以证明被告刘的钦已向原告偿还本息共计1052000元，2018年1月23日借款2000000元砍头息90000元、200000元借款月利率4.5%的事实。 10.股权质押登记材料一份，用以证明被告已按2019年11月22日协议书约定向原告出质被告维多利亚美容医院3000000元财产份额的事实。 11.（2020）浙0782民初20719号案的起诉状及应诉通知书各一份，用以证明原告于2020年12月4日对于其中200000元向义乌市人民法院以民间借贷纠纷提起诉讼的事实。 12.视频资料一份、照片打印件一组，用以证明原告及其团伙人员于2020年7月至9月期间，多次通过泼油漆、剪电线、锁门、恐吓威胁等暴力手段寻衅滋事阻止医院正常经营，企图强行霸占案涉房屋的事实。 经当事人庭审质证，本院认证如下： 一、原告吴建钢提供的证据材料 被告刘的钦、维多利亚美容医院对证据1无异议，但认为，原告对案涉房屋进行了预告登记但并不享有所有权；证据2的真实性无异议，但认为，该承诺书是在原告胁迫下出具，同意原告通过合法途径实现抵押权而并非享有所有权；证据3有异议，并认为，该商品房买卖合同是办理预告登记变更所需，原告与华都公司之间没有真实的买卖关系，原告也没有支付相应价款。本院认证：鉴于被告刘的钦、维多利亚美容医院对于证据1、2的真实性无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据；证据3，被告刘的钦、维多利亚美容医院虽有异议，但结合证据1的不动产登记证明，可以认定原告吴建钢曾与华都公司签订商品房买卖合同的事实。 二、被告刘的钦、维多利亚美容医院提供的证据材料 原告吴建钢对证据1，认为没有原件核实，借款2600000元是事实；证据2无异议，但认为，协议明确约定备案是过户给原告；证据3的真实性无法确认，且与本案无关；证据4的真实性无异议，但认为，被告刘的钦与华都公司的权利义务已经转让给原告，且与本案无关；证据5的真实性无异议，但认为，权利义务已经转让给原告；证据6、7不符合证据的形式要件，认可因开发商原因无法办理登记；证据8、9、10、12，与本案无关；证据11，该债务按不包括在抵偿债权范围之内。本院认证：鉴于原告吴建钢对于证据2、4、5的真实性无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据；鉴于原告吴建钢认可证据6、7涉及因开发商即华都公司原因无法办理案涉房屋产权证书的事实，本院对于该事实予以确认；证据1、3、8、9、10、11、12涉及的是原告吴建钢与被告刘的钦之间的民间借贷纠纷，与本案并非同一法律关系，故本院对此不予审查。 本院经审理认定事实如下： 2013年3月11日，被告刘的钦与华都公司签订《商品房买卖合同》并约定，被告刘的钦作价4000000元向华都公司购买金东商业广场A幢2单元A2-1号房。同日，华都公司向被告刘的钦出具收款收据，载明“购房款4000000元”。2013年3月12日，被告刘的钦取得上述房屋的房屋预告登记证明。后因华都公司就案涉房屋所在的土地使用权抵押贷款，案涉房屋一直未能办理产权登记。2019年5月30日，被告刘的钦（甲方）、原告吴建钢（乙方）签订《借款协议》，载明：“因甲方企业资金周转困难，需要向乙方借款人民币陆佰万元整，故甲方将位于金东商业广场A幢A2-1室二楼刘的钦名下商铺1005㎡（以下简称二楼商铺）改购房合同做预登记备案过户给乙方，经甲乙双方友好协商后，细节如下：一、二楼商铺作为临时抵押过户备案给乙方，过户费由甲方承担。在甲方还清人民币陆佰万元借款后，乙方无条件在5天内配合甲方回购过户手续。二、该笔陆佰万元借款，每个月利息按3分计息，每月1日支付一次不得拖欠；否则3个月未付息后，甲方的二楼商铺自动归属乙方，默认陆佰万元卖给乙方，从那天起乙方有对该二楼商铺的处置权……”。2019年6月6日，原告吴建钢与华都公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告吴建钢作价4000000元向华都公司购买金东商业广场A幢2单元A2-1号房。同日，原告吴建钢取得案涉房屋的不动产登记证明（预告登记）。2020年5月18日，被告刘的钦向原告吴建钢出具《承诺书》一份，载明：“受新冠疫情影响，金华维多利亚美容医院合作项目和资金引进延后，我一直在协调股东团队的进场时间。本人今向吴建钢总做出承诺：6月底，医院新股东的合作事宜有大进展，资金方面将先支付一部分给吴总得到支持，否则吴总有权处置房子”。2020年12月15日，原告吴建钢诉至本院。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于原告吴建钢是否享有案涉房屋的物权请求权，即是否取得案涉房屋的所有权。被告刘的钦向华都公司购买案涉房屋并办理了预告登记，后其与原告吴建钢签订借款协议，并据此由原告吴建钢与华都公司签订商品房买卖合同，而后将预告登记变更至原告吴建钢名下。在借款协议中，双方明确约定案涉房屋通过另行签订商品房买卖合同变更预告登记的方式为借款提供担保，以及借款清偿后的回购条款。以上事实可以证明，原告吴建钢与华都公司签订商品房买卖合同的真实目的并非是被告刘的钦将案涉房屋转让给原告吴建钢，而是基于案涉房屋没有取得产权证书无法办理抵押登记的原因，通过变更预告登记来为借款提供担保，即法律所列举担保类型范围之外的让与担保。让与担保是一种非典型性担保，一般指债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债权，债权人可以请求人民法院对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。同时，2019年5月30日的借款协议虽然约定了“否则3个月未付息后，甲方的二楼商铺自动归属乙方，默认陆佰万元卖给乙方，从那天起乙方有对该二楼商铺的处置权”的内容，但原告吴建钢以此为由主张享有案涉房屋的所有权亦不符合法律规定，其只能依法就抵押财产优先受偿。另，被告刘的钦在2020年5月18日作出的承诺是“有权处置房子”，究其本义是原告吴建钢可以就案涉房屋来实现其债权而非当然取得所有权。综上，原告吴建钢没有证据证明其事实主张，其要求被告刘的钦交付案涉房屋并赔偿损失的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告吴建钢的诉讼请求。 案件受理费9200元，减半收取计4600元，由原告吴建钢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  蒋 栩 二〇二一年四月二十日 法官助理  汪利辉 代书记员  裘 钰