辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3177号上诉人（原审被告）：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区锦华中园45-2D，统一社会信用代码：91210200097181644P。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王水平，女，1971年5月26日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：于庆新，男，1994年10月12日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：庞宏良，辽宁志方联合律师事务所律师。上诉人大连恒诚房地产开发有限公司因与被上诉人王水平、于庆新商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。大连恒诚房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人向二被上诉人支付逾期办证违约金3023元。事实与理由：一审法院适用法律错误。一审法院关于逾期办证违约金的认定存在错误。首先，依据案涉《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款之约定，因上诉人责任导致未能在约定时间内办理产权证的，每年按已付房款0.1%的标准向被上诉人支付违约金。合同约定的逾期办理违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当按照合同约定标准计算违约金。另因延迟办理房屋所有权登记并未给被上诉人造成损失，而一审法院在没有被上诉人实际损失的情形下，主观裁量调高违约金标准，违背合同法意思自治的原则，适用法律错误。此外，逾期办证期间发生新冠××疫情，其中2020年2月、3月、7月及8月对大连地区影响重大，该不可抗力事件对上诉人办证造成影响。根据相关法律规定，在此情形下，上诉人可以部分减免责任，因此上诉人认为在计算逾期期间时应扣减2个月。王水平、于庆新辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王水平、于庆新向一审法院起诉请求：判令被告支付自2019年12月24日起至2021年1月20日的逾期办证违约金44426元（1511110元×392天×0.0075%）。一审法院认定事实：2018年1月4日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于大连市沙河口区房屋，建筑面积77.83平方米，房屋价款1511110元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.见附件四。合同附件四第十一条约定，1.双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540天内向买受人提供办理产权登记相关资料。如出卖人延期交楼，前述起算日为实际交楼之次日。买受人应在收到出卖人提供的产权登记资料后15天内办理完毕房屋产权证及他项权利证。2.……3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。该合同及附件还约定了双方的其他权利义务。该合同尾部出卖人处加盖有恒诚地产公司印章及法定代表人侯君人名章，买受人处有二原告签字捺印。合同签订后，二原告于2018年1月4日之前依约向被告给付了全部购房款1511110元。2019年3月5日，被告向原告出具了金额为1511110元的销售不动产统一发票。2018年6月30日，双方办理了房屋交接手续。因案涉房屋所在小区存在违建及被告原因导致原告未能在双方约定的期限内进行产权登记。至本案开庭之日，案涉房屋亦无法办理房屋产权登记。一审法院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规范，系有效合同，双方均应按照合同规定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十一条规定，双方以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540天内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。逾期将承担违约责任。现因被告原因导致原告未能在合同约定的期限内办理产权登记，被告存在违约行为，应当承担违约责任。关于原告主张被告按已付房款1511110元为基数，按照日万分之0.75标准计算支付自2019年12月24日至2021年1月20日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，对于被告违约时间的起止时间，双方约定以天计算，因此开始计算逾期办证违约金的日期应自2019年12月24日起，鉴于原、被告对此日期也予以认可，因此应予以照准。对违约金标准，被告抗辩，违约金的标准应按照合同补充协议第十一条第3款约定的每年按已付房款的0.1%的标准支付违约金。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告以支付全款1511110元的方式向被告支付全部购房款，而双方合同中约定的每年按已付房款的0.1%支付违约金的标准明显过低，原告主张的按照日万分之0.75的标准计算违约金比较合理，应予照准。关于被告抗辩逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，因此请求在计算逾期期间时扣减2个月的意见，由于本案案涉房屋至今尚不能办理房屋所有权属登记，因此无论疫情期间是否发生影响房屋登记，亦不会导致原告至今尚不能办理房屋所有权证书，同时因被告应于交房后270日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，该时间在先，新冠××疫情发生时间在后，且因被告自行拖延导致的损失，理应由被告承担，因此对被告的该抗辩意见，不予支持。综上，二原告变更诉请，请求被告按已付房款1511110元为基数，以日万分之0.75标准计算自2019年12月24日至2021年1月20日共计392天的逾期办证违约金44426元（1511110元×日万分之0.75×392天）给二原告，符合相关法律规定，应予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：被告大连恒诚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告王水平、于庆新自2019年12月24日至2021年1月20日的逾期办证违约金44426元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1708元（二原告已预付），退回二原告1218元，由被告负担490元，给付时间同上。本院二审期间，当事人均未提交新证据，且均对一审已经查明的案件事实没有异议。经本院二审审查，本院对一审已经查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：原审调整案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准是否得当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，上诉人未按照双方《商品房买卖合同》约定的期限为被上诉人办理案涉商品房产权登记是双方当事人无争议的事实，上诉人应当因此承担违约责任。但是，按照案涉《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，上诉人需承担的违约金是按购房款固定比例计算的，且根据该计算标准计算所得的违约金数额极低，在此情形下，应当结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益等因素综合考量，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金计算标准。具体到本案，案涉《商品房买卖合同》对于起算上诉人逾期办证期限的约定已经非常有利于上诉人，为交房之日起540日，而该期限届满后至本案一审开庭审理之日，案涉房屋仍不能办理产权登记，且导致案涉房屋逾期办证的过错完全在于上诉人，因此，原审酌情将违约金调整到日万分之零点七五并无不妥。另关于上诉人认为因疫情影响应扣减2个月违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当时人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。据此，上诉人主张适用不可抗力部分免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分不能履行的事实承担举证责任。而本案中，上诉人迟延履行办理产权登记的行为发生在新冠××疫情之前，故其提出的部分免责主张，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，大连恒诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元（大连恒诚房地产开发有限公司已预交），由大连恒诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年四月二十九日书记员  王 阳