上海市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪01执复72号复议申请人（被执行人）：上海五泰置业有限公司，住所地上海市松江区墩峰路188弄14幢17号。法定代表人：吴孔华，执行董事。委托诉讼代理人：高菲，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱华丽，上海申浩律师事务所律师。申请执行人：吴朝镔，男，1985年7月16日出生，汉族，户籍地福建省晋江市。复议申请人上海五泰置业有限公司（以下简称“五泰公司”）不服上海市浦东新区人民法院（以下称浦东法院）作出的（2020）沪0115执异1066号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年3月17日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。浦东法院在执行（2012）浦执字第12815号申请执行人吴朝镔与被执行人五泰公司民间借贷纠纷一案过程中，异议人五泰公司向浦东法院提出书面异议。主要事实与理由：浦东法院在（2012）浦执字第12815号案件执行中，于2012年8月3日裁定拍卖异议人名下位于上海市松江区XX路XX弄XX幢XX号、XX幢XX号、XX幢XX号、XX幢XX号、XX幢XX号、XX幢XX号、XX幢XX号、XX幢XX号、XX幢XX号、XX幢XX号、XX号房地产（房地产权证号：2010沪房地松字第XXXXXX号，以下简称“涉案房地产”）。经拍卖，由上海XX商贸有限公司（以下简称“XX公司”）竞得，随后法院向不动产登记部门送达了过户的相关法律文书。异议人认为，在涉案房地产拍卖中存在如下错误：一、执行标的指定错误，违反法律规定。法院将涉案房地产范围以外的土地一并纳入执行范围，明显违反法律规定。二、评估结果错误，漏评土地价格。评估未对涉案房地产占用范围的土地及异议人剩余的土地进行评估，导致买受人仅凭房屋价格额外取得了全部土地使用权，明显有失公平。三、拍卖违反强制性规定，应属无效。浦东法院在拍卖中将土地和房产分离，未对土地进行作价，拍卖应属于无效。四、漠视会议结果，错误变更登记。2018年7月11日，上海市规土局召集高院执行局、市登记局、市不动产交易中心、松江区不动产登记事务中心及浦东法院共同参与协调会，最终讨论结果为土地由异议人、买受人及上海会通投资管理有限公司共同共有。而2019年8月14日，浦东法院向不动产登记部门送达了（2012）浦执字第12815号之二函，再次无理剥夺了异议人土地的合法使用权。浦东法院执意变更登记的错误行为，是对异议人正当利益的极大妨害。因此，异议人依据相关法律规定，要求法院撤销将异议人名下上海市松江区XX街道XX街坊XX/X丘，土地使用面积88724平方米的土地使用权变更至XX公司名下的执行行为。并提供了（2012）浦执字第12815号执行裁定书、两份房地产估价报告复印件、（2011）执复字第16号复议裁定书（参考案例）、（2012）浦执字第12815号函、（2012）浦执字第12815号之二函作为证据。浦东法院查明,吴朝镔诉五泰公司民间借贷纠纷一案，该院于2012年7月6日作出（2012）浦民二（商）初字第1378号民事调解书，双方达成如下协议：“一、被告五泰公司应在2012年7月9日支付原告吴朝镔借款本金、利息以及违约金总计人民币1,653,182.95元。二、本案诉讼费20,038元减半收取10,019元和保全费5,000元，合计15,019元（原告已预交），由被告五泰公司负担，被告应在2012年7月9日前直接支付给原告吴朝镔。”申请执行人吴朝镔持上述生效法律文书于2012年7月26日向本院申请执行，执行案号为（2012）浦执字第12815号。执行过程中，该院执行机构于2012年8月3日裁定拍卖异议人五泰公司名下涉案房地产，并依法委托上海国衡房地产估价有限公司（以下简称“国衡估价公司”）对涉案房地产予以评估。2012年8月17日，国衡估价公司作出沪国衡估字（2012）第0157号房地产估价报告，涉案房地产评估价格为9960万元，后该公司对评估报告予以修正，修正后价格为8800万元，同时增加如下表述：“估价对象所在土地宗地号为松江区XX街道XX街坊XX/X丘，土地总面积104924平方米。根据五泰公司股权转让协议，其中上海市松江二手车交易市场即上海会通投资管理有限公司占用土地面积为24.3亩（合16200平方米），上海XX物流园即上海五泰置业有限公司所占用土地为132.7亩（合88724平方米），经承办法官确认，本次评估估价对象土地面积为88724平方米。”随后，执行机构对异议人五泰公司名下涉案房地产予以拍卖，2012年10月8日买受人XX公司以8800万元竞得。2012年11月16日，执行机构作出（2012）浦执字第12815号执行裁定书及协助执行通知书，将涉案房地产所有权过户至买受人XX公司名下。因不动产登记部门注记:“法院拍卖时未明确土地使用权”，执行机构于2018年5月18日作出（2012）浦执字第12815号之一执行裁定书及协助执行通知书，裁定：“涉案房地产的土地使用权归买受人XX公司和案外人上海XX投资管理有限公司共同使用。”2018年7月26日，浦东法院执行机构向上海市松江区不动产登记事务中心发出（2012）浦执字第12815号函，载明：“现因被执行人上海五泰置业有限公司对上述执行事项向本院及有关单位多次信访。2018年7月11日上海市规划和国土资源管理局召集市高院执行局、市登记局、市不动产登记事务中心、贵中心和本院参加协调会。经协调取得了一致意见，明确松江区XX街道XX街坊XX/X丘宗地(宗地面积104924平方米)上X-X幢房地产及相应土地使用权归案外人上海会通投资管理有限公司所有使用、该院拍卖的11幢房地产及相应土地使用权归买受人上海XX商贸有限公司所有使用、剩余土地使用权归被执行人上海五泰置业有限公司使用。故发函至贵中心，撤销本院2018年5月18日作出的(2012)浦执字第12815号之一执行裁定书和协助执行通知书。请仍按照本院2012年11月16日作出的(2012)浦执字第12815号执行裁定书和协助执行通知书执行。”2019年8月14日，浦东法院执行机构再次向上海市松江区不动产登记事务中心发出(2012)浦执字第12815号之二函，载明：“现本院经对被执行人与深圳发展银行上海分行最高额抵押合同的审查及与原评估公司的核实，原拍卖标的确包括11幢房屋相应土地使用权及其沪房地松字(2010)第017586号宗地面积104924平方米中的其余土地使用权(即被执行人上海五泰置业有限公司未开发的土地使用权亦因拍卖而灭失，而归买受人使用)。故决定撤销2018年7月26日作出的公函，请求贵中心继续协助执行2018年5月18日我院作出的(2012)浦执字第12815号之一执行裁定书和协助执行通知书，将剩余的未开发的土地使用权变更为买受人XX公司所有。”目前涉案房地产包括土地使用权已经登记至买受人XX公司名下。本案经向执行机构及国衡估价公司确认，本次拍卖的涉案房地产包括地上建筑11幢及土地88724平方米。以上事实，由（2012）浦执字第12815号执行案件卷宗材料、涉案房产不动产登记簿信息及异议人提交的证据在案予以佐证。浦东法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖成交后，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人。不动产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移，买受人可持裁定至登记机构办理相关产权过户手续。本案中，执行机构对异议人五泰公司名下涉案房地产，包括地上建筑11幢及土地88724平方米予以评估拍卖，虽经历多次更正，但最终依法裁定将涉案房地产过户至买受人XX公司，并通过函向不动产登记部门明确涉案房地产包括土地88724平方米，上述执行行为，于法有据，并无不当。至于异议人对于拍卖行为所持异议，实质上是认为拍卖标的若按包含88724平方米的土地部分计算，则评估价格过低，鉴于该拍卖措施目前已经执行终结，且对评估价格的异议不属于执行异议审查范围，对此异议人可另寻其他途径予以救济。遂于2020年12月23日作出（2020）沪0115执异1066号执行裁定：驳回异议人上海五泰置业有限公司的异议请求。五泰公司不服该异议裁定，以相同的事实及理由，向本院申请复议，请求本院依法撤销该异议裁定，支持其原异议请求。本院经审查，浦东法院（2020）沪0115执异1066号执行裁定所认定的事实，有相关生效民事调解书、执行裁定书、房产评估报告、协助执行通知书、谈话笔录等为证，可以认定。本院认为，浦东法院作出（2020）沪0115执异1066号执行裁定，驳回了五泰公司的异议请求，并无不当，相关理由，本院予以认同。五泰公司未向本院提供证据证明，浦东法院的执行行为存在违反法律且损害其合法权益的情形，故对五泰公司的复议申请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人上海五泰置业有限公司的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  阮国平审判员  唐建芳审判员  吕长利二〇二一年四月十二日书记员  龚诗怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；