北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1380号原告：刘英，男，1977年9月20日出生，汉族，北京达兴安泰科技发展有限公司工程师，住北京市大兴区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告刘英与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘英与被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘英向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付因逾期办理房屋所有权证书违约金258629．17元，以6896778元为基数，按日万分之一的标准违约金，自2020年4月16日计算至2021年4月25日止；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年10月14日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同编号为Y1541410。合同约定原告向被告购买被告开发的位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A1）门头沟新城城子地区天台山居住项目房屋，现位于北京市门头沟区滨河路，房屋总价款为人民币6896778元，交房日期为2015年7月31日，原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，应当按照合同约定支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告已经按照合同约定支付了首付款和按揭贷款，但是被告至今未给原告办理房屋所有权证书。门头沟区法院作出（2020）京0109民初1334号民事判决书（以下简称1334号民事判决书），被告虽然提起上诉，但因未交纳诉讼费而放弃上诉，上述判决书已经生效，并在强制执行过程中。现被告的违约行为尚未停止，故被告应当继续支付违约金，从2020年4月16日计算至2021年4月25日，发生违约金天数为375天，产生违约金258629．17元，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：本案适用简易程序不符合法律规定。天台山不承担逾期办证的责任，此前生效判决已经确定业主在签订预售合同时签订了委托书一份，委托第三方对涉案房屋进行加建改建，根据合同第22条约定，买受人的责任造成未能如期取得房屋所有权证书的由买受人承担责任。原告未按照预售合同第16条的约定交齐全部的税和费，根据预售合同第14条第二款，及附件十补充协议第12条的约定，办证期限应当相应顺延，出卖人不承担责任。根据合同的约定，办证的期限应当以其延期收房的时间相应顺延。刘英存在逾期交付房款的情形，根据预售合同第14条的约定办证期限应当按照延期付款的时间进行顺延。原告此前与天台山签订了西园嘉园收房补充协议，被告已经按照合同约定书面通知原告收房，且案涉房屋在约定交付之日前已经符合预售合同约定的交付条件，原告未按合同履行其收房义务，办证期间应当自原告实际收房之日起计算，原告支付房款迟延，办证期间应当相应顺延。原告主张的违约金过高，根据合同法及其司法解释的规定约定的违约金超过造成损失的30%可以认定为高于造成的损失，本案当中加建的部分一直是原告在使用，原告无偿获得了使用的利益，并没有受到任何损失，没有实际损失的情况下，要求天台山公司承担违约金不符合法律规定。2020年1月23日疫情爆发以来因为收到疫情不可抗力的影响，原告所在小区，房屋的现场测量勘验等工作无法正常落实，导致涉案房屋的权属登记工作无法进行，我们认为即使法院认定天台山承担责任，天台山也不应当承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。该部分应当予以核减。2021年2月23日，被告组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为被告应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月22日止。本次诉讼与上次诉讼是一个整体，即使上次诉讼中对应当核减的部分未予认定和核减，本次诉讼中亦应当在整体中予以核减。原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金违背公平、诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定的事实如下：2013年10月14日，天台山公司（出卖人）与刘英（买受人）签订《预售合同》，约定刘英购买房屋。房屋预测建筑面积193．99平方米，其中套内建筑面积159．65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34．34平方米，单价每平方米43199．36元，房屋总价6896778元。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。刘英已支付602号房屋全部房款，分别于2013年10月16日支付房款2076778元，于2014年3月19日支付房款200000元，于2015年3月4日支付房款2200000元，于2015年4月2日支付房款2420000元。刘英于2015年12月29日领取了602号房屋的钥匙。刘英（乙方）与天台山公司（甲方）签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行沟通。现为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1541410《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第四条、本协议达成后，甲乙双方对于已签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1541410《北京市商品房预售合同》亦无其它争议”。刘英收到天台山公司逾期交房违约金21380元。截至2020年4月15日，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。决定书亦载明天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。刘英曾于2020年诉至本院，要求天台山公司支付逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2020年7月8日作出1334号民事判决书，判决：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘英2017年8月31日起至2020年4月15日止的逾期办证违约金664401．01元，1334号民事判决书现已生效。本院至北京市门头沟区不动产登记中心调查，截至2021年4月23日，刘英就案涉房屋尚未办理不动产登记。双方均认可已经提交刘英房产证办理申请，具体办证时间尚未确定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的预售合同已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期为刘英办理房屋不动产权转移登记手续，应按照合同约定承担违约责任，对刘英主张的以6896778元每日万分之一的标准支付违约金的意见，本院予以支持。原告主张计算至2021年4月25日，本院不持异议。因生效判决已经确认天台山公司按照日万分之一的标准支付刘英2017年8月31日至2020年4月15日期间的逾期办证违约金，对天台山公司所提不应支付违约金、违约金标准过高、违约金起算时间应顺延、违约金应当相应核减的答辩意见，本院均不予采纳，天台山公司应继续支付2020年4月16日至2021年4月25日的逾期办证违约金258629．17元。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。本案事实清楚，权利义务明确，符合简易程序的规定，对天台山公司所提本案应适用普通程序的答辩意见，本案不予采纳。对天台山公司所提本案违约金应截至2021年2月22日的答辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘英2020年4月16日起至2021年4月25日止的逾期办证违约金258629．17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百八十九元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 源二〇二一年四月二十七日法官助理  陈新明书 记 员  沈 彤