广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3519号上诉人（原审被告）：李玲敏。上诉人（原审被告）：罗凤伟。被上诉人（原审原告）：广州黄埔国际工程机械展贸有限公司。法定代表人：陈锐文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦蕾，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈可灿，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。上诉人李玲敏、罗凤伟因与被上诉人广州黄埔国际工程机械展贸有限公司（以下简称黄埔国际）清算责任纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初11728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李玲敏、被上诉人黄埔国际委托诉讼代理人秦蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玲敏、罗凤伟共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审;2.一、二审案件诉讼费由黄埔国际承担。(一)一审判决对综合服务费、管理费及租金计算错误。2019年4月-7月，我方缴纳上述费用均为减半收取。按照交易习惯，对方理应对我方租赁房屋的综合服务费及租金进行减半收取。根据我方提供的证据，对2019年8月及以后租金的收取，待方案出台后另行确定，方案出台前依照原来的减半收取标准继续执行。(二)我方承租商铺所属地块面临政府收储，相关补偿安置方案尚未公布。根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十三条规定，我方在承租商铺后投入大量资金进行装修装饰工作，提升了承租房屋整体价值，土地收储对我方商铺正常经营造成实际影响，故我方有权获得停产停业损失、装修费、过渡费及安置费等补偿。对方自行制定补偿标准为2019年7月31日之前租赁合同到期的商户不具备获得相应补偿的资格，与法律规定相违背，有穗埔依申请公开[2020]14号及穗埔规划资源公开[2020]440号政府信息公开申请告知书佐证。(三)对方承诺的30年稳定经营足以使我方决定是否在此承租经营并签订租赁合同，因此其发布招商广告的承诺应当视为签订合同的要约。一审法院对30年经营权的事实认定错误。（四）根据《租赁合同》第七条第三项、第十条第三项，对方无权单方解除合同。（五）一审判决适用法律错误。我方并未收到通知书，对方也未留置送达。（六）李玲敏庭审中补充以下意见：对方在2019年8月5日还对外宣传进行招商，与其说法自相矛盾。2019年8月15日，专管员陈蕾在与商户的微信聊天中明确商户没有收到收费通知单就先不用交综合服务费、管理费、租金。我方及其他商户至今也没有收到收费通知单。案涉地块已经收储为国有土地，政府已经发文通知要求对商户进行拆迁补偿，但对方在利益面前置商户的利益于不顾。我方一直按时缴纳综合服务费，管理费和租金，也没有违法乱纪的经营情况，对方突然在2019年8月5日下发退铺限时通知书。其他被立案为违建的15家单位不用支付高额综合服务费、租金及场地占用费，而我方和其他依法经营的商户却要支付。根据《广州市国有土地房屋征收与补偿实施方案办法》第十三条规定，我方承租商铺后投入大量资金进行装修装饰，提升房屋的整体价值，土地收储对我方正常经营造成实际影响，应获得停产停业损失、装修费、过渡费及安置费等补偿。对方自行制定补偿标准与法律及相违背。根据《租赁合同》约定，如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征收、国家拆迁等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方需在结清各项租费后方可解除合同，因此，对方无权单方解除合同。一审法院认为《租赁合同》自2019年4月14日起视为不定期租赁，并于2019年8月11日通过租赁合同到期通知书（我方拒收）而解除。我方并未收到该通知书，对方也未留置送达。黄埔国际辩称，(一)一审判决认定的占用费、综合服务费及管理费计算无误。《租赁合同》履行期间，我方给予了对方租金、综合服务费减半收取，以及管理费停止递增的优惠。上述优惠是我方单方面作出的意思表示，是在法律规定的范围内对自己的民事权利的合法处分，并非协商一致的合意，不属于对《租赁合同》的变更。上述优惠期限截止后，对方应当按照《租赁合同》约定的标准向我方支付费用。双方之间的不定期租赁关系终止后，对方拒不交还案涉商铺／仓库的行为属于无权占有，自然不能享受上述优惠。(二)案涉商铺所在地块是否已被列入政府土地收储范围以及对方是否应当取得相应补偿与本案无关。首先，本案为房屋租赁合同纠纷，解决的是对方是否应当返还案涉商铺以及是否应当缴纳相关费用的法律问题，并非我方是否应当向对方支付拆迁安置补偿款的法律问题，属于不同的法律关系。截至目前，我方作为案涉商铺的产权人未收到任何补偿款，《租赁合同》也未就案涉商铺因拆迁或者政府收储所得补偿款分配的问题进行约定，我方没有任何补偿的义务。其次，双方之间的租赁关系因《租赁合同》到期，且通知对方退铺而依法终止。政府收储发生于《租赁合同》到期以及我方通知对方退铺之后，未给对方经营造成影响，不改变双方之间的租赁关系已依法终止的法律事实。（三）《租赁合同》到期后，我方已向对方发出限期搬离以及到期退铺通知，对方在一审程序中亦确认有收到上述通知，双方之间的不定期租赁关系已依法终止。黄埔国际向一审法院起诉请求：1.判令李玲敏、罗凤伟立即向黄埔国际交还广州黄埔工程机械园区8号西区编号第C4栋44号商铺/仓库；2.判令李玲敏、罗凤伟向黄埔国际支付综合服务费(自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月4024.94元的标准暂计至2020年8月31日为52324.22元)；3.判令李玲敏、罗凤伟向黄埔国际支付管理费(自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月439.23元的标准暂计至2020年8月31日为5709.99元)；4.判令李玲敏、罗凤伟支付场地占用费(自2019年8月1日起至退还场地之日止，按月租金2683.30元的标准暂计至2020年8月31日为34882.90元)；5.判令李玲敏、罗凤伟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州市黄埔区将军山采石场地段的土地使用权人为广州市裕东物流股份有限公司。自2009年5月起，广州市润埔投资有限公司与广州市裕东物流股份有限公司签署相关协议取得上述地段的合法使用权，使用期限为30年。2009年12月，广州市润埔投资有限公司将位于上述地段范围内的案涉土地使用权出租给黄埔国际，黄埔国际于案涉土地开发建设商铺及仓库。2014年3月14日，黄埔国际与广州市广特安鞋业有限公司(以下简称广特安鞋业)签订编号为XC4-44-00078的《租赁合同》约定：黄埔国际将位于广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号，西区编号为第C4栋44号商铺/仓库租给广特安鞋业经营五金，出租面积共72平方米，租期自2014年4月15日起至2019年4月14日止。2014年4月15日至2016年4月14日，商铺/仓库每月租金为2016元；自2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月租金在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库综合服务费从2014年4月15日起至2016年4月14日止为每月3024元，从2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月综合服务费在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库管理费为每月300元，每间商铺/仓库每月管理费在上一年度基础上递增10%。合同期届满除黄埔国际同意广特安鞋业续租外，广特安鞋业应当在本合同租赁期限届满当日向黄埔国际退还商铺/仓库。租赁期满前三个月，如双方续约，应续签新的合同，如不再续约，期满时广特安鞋业应立即交回商铺/仓库，结清所有租费。上述合同签订后，黄埔国际将商铺交付广特安鞋业使用。合同期限届满后，黄埔国际要求广特安鞋业搬离，广特安鞋业未搬离，并自2019年8月1日起未再缴纳各项费用。黄埔国际于2017年6月12日发出《通知》，西场A、B、C、D、E、M区商铺租户的租金可享受7.5折优惠，优惠期一年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止；2017年7月14日发出《通知》，西场A、B、C、D、E、M区商铺租金实行5折优惠政策，自2017年7月1日起至2019年4月30日止。罗凤伟称，即便要计算费用，按照相关优惠政策及合同到期后实际缴纳租金情况也要按照5折计算。黄埔国际称，这是在合同履行期间的优惠政策，现在租赁关系终止后不能按照优惠政策缴纳租金。另查明，广特安鞋业，成立日期为2013年2月28日，股东为李玲敏（持股0.625%）、罗凤伟（持股99.375%）。2020年2月18日，李玲敏、罗凤伟向广州市黄埔区市场监督管理局出具《全体投资人承诺书》，申请简易注销广特安鞋业，本企业申请注销登记前未发生债权债务，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用等及其他未了结事务，清算工作已全面完结。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违反失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。广州市黄埔区市场监督管理局于2020年2月18日核准广特安鞋业注销登记。一审法院认为，本案为清算责任纠纷，李玲敏经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，故一审法院在审核其他当事人提交的证据基础上对本案进行裁判。黄埔国际与广特安鞋业签订《租赁合同》是当事人的真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务,否则要承担相应的违约责任。根据双方当事人的证据和答辩意见，本案的争议焦点在于：1.清算责任的主体；2.承担责任的范围。一审法院分析如下：第一、清算责任的主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。广特安鞋业为有限责任公司，股东为李玲敏、罗凤伟。李玲敏、罗凤伟向广州市黄埔区市场监督管理局出具《全体投资人承诺书》，申请简易注销广特安鞋业，本企业申请注销登记前未发生债权债务，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用等及其他未了结事务，清算工作已全面完结。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违反失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。广州市黄埔区市场监督管理局于2020年2月18日核准广特安鞋业注销登记。且李玲敏、罗凤伟还在案涉场地经营，本案清算责任主体亦是李玲敏、罗凤伟。因此，黄埔国际主张李玲敏、罗凤伟承担清算责任，于法有据，一审法院予以支持。第二、关于责任承担范围。黄埔国际与广特安鞋业签订的《租赁合同》约定：黄埔国际将位于广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号，西区编号为第C4栋44号商铺/仓库租给广特安鞋业经营五金，出租面积共72平方米，租期自2014年4月15日起至2019年4月14日止。2014年4月15日至2016年4月14日，商铺/仓库每月租金为2016元；自2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月租金在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库综合服务费从2014年4月15日起至2016年4月14日止为每月3024元，从2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月综合服务费在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库管理费为每月300元，每间商铺/仓库每月管理费在上一年度基础上递增10%。合同期届满除黄埔国际同意广特安鞋业续租外，广特安鞋业应当在本合同租赁期限届满当日向黄埔国际退还商铺/仓库。案涉合同已过租赁期间，黄埔国际未同意续租，故黄埔国际要求李玲敏、罗凤伟立即交还案涉场地及支付相关综合服务费、管理费、场地占用费的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于费用5折的抗辩。一审法院认为：1.优惠方案截止日期至2019年4月30日止，是在合同履行期间的优惠方案，截止期到期后不享有优惠价格；2.合同到期后，按照优惠价格继续支付费用，只能证明黄埔国际知情，但是知情不代表同意对费用计算方式的变更，没有证据证明有黄埔国际书面同意的变更合意，不能以黄埔国际未答复直接推定黄埔国际同意了李玲敏、罗凤伟的方案，亦不能直接推导出黄埔国际同意仍然按照优惠价格支付相关费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、李玲敏、罗凤伟于判决生效之日起十日内向黄埔国际交还广州黄埔工程机械园区8号西区编号第C4栋44号商铺/仓库；二、李玲敏、罗凤伟于判决生效之日起十日内向黄埔国际支付综合服务费(自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月4024.94元的标准计算)；三、李玲敏、罗凤伟于判决生效之日起十日内向黄埔国际支付管理费(自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月439.23元的标准计算)；四、李玲敏、罗凤伟于判决生效之日起十日内向黄埔国际支付场地占用费(自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月租金2683.30元的标准计算)。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2123元，财产保全费949元，均由李玲敏、罗凤伟负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明以下事实：2019年8月5日，黄埔国际向广特安鞋业发出《租赁合同到期退铺通知书》，载明：黄埔国际与广特安鞋业的租赁合同已于2019年4月14日到期，请广特安鞋业于2019年9月30日前办理退铺手续，并于2019年9月30日前搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔国际，同期完成有关工商注册、通信、网络等迁出事宜。即日起至2019年9月30日为搬迁过渡期，免收租金和管理费，水电费等按实际发生额计收，2019年9月5日前正常提供相关服务（供水、供电），商铺可正常经营，2019年9月5日开始，终止一切服务的提供（停水、停电）。黄埔国际通过邮寄的方式将上述通知书寄送给广特安鞋业，邮递回单显示拒收。2020年3月26日，黄埔国际再次出具《限期搬离通知书》，限定广特安鞋业于2020年4月12日前办理退铺手续，搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔国际。黄埔国际将该通知书张贴在广特安鞋业商铺门口。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：（一）李玲敏、罗凤伟与黄埔国际之间的租赁关系是否已解除；（二）一审判决确定的综合服务费、管理费和租金数额是否正确。就本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：关于第一个争议焦点问题。无论双方当事人对“30年经营权”的理解是属于承租人的经营权还是出租人对土地的使用权，但双方签署的《租赁合同》时约定的租赁期是5年，租期自2014年4月15日起至2019年4月14日止。现双方当事人均确认《租赁合同》已到期，双方之间成立不定期租赁关系，黄埔国际通知明确解除租赁关系并通过诉讼方式向李玲敏、罗凤伟主张权利，故双方之间不定期租赁关系已经解除，一审法院据此认定李玲敏、罗凤伟应向黄埔国际交还广州黄埔工程机械园区8号西区编号第C4栋44号商铺/仓库，本院予以维持。关于第二个争议焦点问题。优惠通知载明租金5折的优惠政策至2019年4月30日止，黄埔国际确认该租金优惠政策，但一审法院判决支持的是从2019年8月1日起算的租金和管理费，不在上述优惠期内。李玲敏、罗凤伟主张应继续按照上述优惠政策计算，没有事实和法律依据，一审判决确定的综合服务费、管理费和租金数额准确，本院予以维持。综上所述，李玲敏、罗凤伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2123元，由上诉人李玲敏、罗凤伟共同负担。本判决为终审判决。审判长 蒙 刚审判员 汤 瑞审判员 汪 毅二〇二一年四月二十一日书记员 胡惠玲赵智荣