北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3180号上诉人（原审原告）：崔雪光，女，1969年9月5日出生，汉族，无业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：张俊娜，北京市一格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京宝兴雨成物业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路26号一层C170。法定代表人：马雨成，总经理。委托诉讼代理人：严水星，北京中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京中银律师事务所律师。上诉人崔雪光因与被上诉人北京宝兴雨成物业管理有限公司（以下简称宝兴雨成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。崔雪光上诉请求：撤销一审判决，依法改判一审判定的两个月租金、租金保证金返还给我，不应该支付不足一个月的免除租金，装修管理费全部扣除不予退还我不认可或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审法院认定我与宝兴雨成公司所签订的房屋租赁合同解除原因系我单方解除，判定我违约属于认定事实错误。为了有效防控疫情，我积极配合商场规定，一直未进场继续装修，没有正常营业。我解除合同的原因系疫情引发的不利后果，并非主观上的恶意解除。我解除合同并非自身原因，不应由我承担解除合同的违约责任。2.一审法院认定我解除合同系单方违约属于查明事实不清，适用法律错误。我解除合同系我在交纳租金后，宝兴雨成公司无法向我提供正常的租赁物，导致我无法实现合同目的，我采取合法程序进行的解除。我有权解除合同，并非属于违约行为，我无需承担违约责任。3.一审判决宝兴雨成公司不予退还装修管理费有误。截至双方合同解除之日，我所承租的租赁物仅仅进行了拆除，一直未进行后续装修，故宝兴雨成公司无权要求我全额支付装修管理费。4.一审判决有失公允，整个租赁合同履行过程中，我一直未使用租赁物，判令我承担租赁费没有任何依据。我不应当支付任何租金。宝兴雨成公司辩称，同意一审判决，不同意崔雪光的上诉请求。崔雪光向一审法院起诉请求：1.判令2020年7月21日解除我与宝兴雨成公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令宝兴雨成公司向我返还租金338957元，租金保证金112986元；3.判令宝兴雨成公司向我返还装修保证金30000元、装修管理费11325元；4.判令宝兴雨成公司向我返还电卡押金100元、预付电费收据5000元；5.判令宝兴雨成公司向我返还出行证押金500元、工本费100元。一审法院认定事实：2019年12月11日，宝兴雨成公司（出租方、甲方）与崔雪光（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市大兴区黄村镇康庄路26号水晶港项目的第二层，该房屋租赁建筑面积453平方米。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作美容养生用途。租赁期8年，即自2019年12月17日起至2027年12月16日止，其中装修期为60日，自2019年12月22日起至2020年2月19日止。交付日为2019年12月17日。3.3.1在上述装修期内，乙方无需缴纳租金，但仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其它费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等）。3.3.2上述装修期包含在本合同的租赁期内，乙方应自装修期届满之次日（以下简称起租日）起支付租金。乙方同意，仅就乙方第一次装修享有装修期优惠，之后的任何一次装修除甲方事先书面同意外，均不得享有装修期优惠。4.1租金的计算：按租赁面积计价：自起租日起，第一年租金标准为4.1元/天/平方米，第一年租金为677915元。租期内租金每2年递增6%。付款方式：押二付六，每六个月为一期。5.租赁保证金：乙方须于签订本合同当日向甲方支付相当于第一年2个月租金的租赁保证金，计112986元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。该保证金不是预付的租金，仅作为乙方履行所约定义务的保证。为冲抵乙方欠付甲方租金、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金，并且不影响行使任何其他补救权利。6.7.1装修保证金：标准为叁万元。13.3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方还应按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金，同时补足装修期内所免除的租金等相关费用，此外，乙方不承担其他的违约责任。”一审庭审中，宝兴雨成公司认可收到了崔雪光交纳的2020年2月20日至2020年8月19日的租金338957元、租金保证金112986、装修保证金30000元、装修管理费11325元、电卡押金100元、预付电费5000元、出行证押金500元、工本费100元，崔雪光提供收据予以佐证。双方均认可崔雪光共计用电163元。崔雪光同时提供下列证据：1.邮件时间地点和跟踪进度、微信聊天，证明2020年7月21日其以邮件和微信的方式通知宝兴雨成公司解除合同。宝兴雨成公司主张没有收到快递，收到的是微信通知，其于7月21日收到了微信解除合同的通知。2.李丹与席银萍、崔雪光与席银萍、崔雪光与韩经理微信聊天截图，证明自疫情发生后，崔雪光一直与宝兴雨成公司积极沟通协商相关返场装修、营业等事宜，但宝兴雨成公司以未上班、未办公等理由搪塞，迟迟不肯协商正面解决纠纷，恶意拖延。2020年4月11日，宝兴雨成公司明确表示。其还没有复工，不可以进场装修，疫情期间处于不能正常营业的状态，涉案房屋一直未经营使用。宝兴雨成公司对该份证据的真实性认可，证明目的不认可，认为：根据该聊天记录，商场当时是在营业的，同时可以说明崔雪光未能进行装修是因为工人回不来，而不是商场不让进，这与崔雪光的陈述是不符的；其次，崔雪光针对是否承租这一事项存在反复；崔雪光在4月23日表达过希望终止合同，在5月11日又催宝兴雨成公司要求签署补充协议；6月9日又说经营不下去了，希望宝兴雨成公司帮忙转租；关于是否继续经营以及何时作出决定，是崔雪光自己的商业判断，宝兴雨成公司无法左右，宝兴雨成公司没有违约，并积极协调帮助崔雪光转租，其应对自己的损失和扩大损失承担责任。宝兴雨成公司提供下列证据：1.宝兴雨成公司的项目负责人与崔雪光微信聊天记录，证明宝兴雨成公司对崔雪光单方面提出的解除合同不认可，要求继续履行合同；宝兴雨成公司已经将租赁房屋交付崔雪光，崔雪光已经进场拆除完毕。崔雪光对真实性予以认可，证明目的不认可；因为存在不可抗力，合同已经不能继续履行。2.视频及照片，证明宝兴雨成公司已经将租赁房屋交付，崔雪光已经进场拆除完毕。崔雪光对真实性认可，证明目的不认可；主张其确实对原有设施进行了拆除，但是在免租期内，况且拆除后其还没有进行装修就发生了疫情，因此不同意宝兴雨成公司说法。经询，宝兴雨成公司主张涉案房屋所有权人为北京方正房地产开发有限公司，涉案房屋已经于2020年8月底出租给第三方。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中宝兴雨成公司与崔雪光签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动，会给崔雪光经营业务以及双方之间合同的履行产生一定负面影响。但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，相关加快恢复正常经济社会生活秩序的举措也逐步出台，相信因新冠肺炎疫情给人们带来的不利影响将逐步消除。新冠肺炎疫情对崔雪光的影响程度会有一定的时效性，崔雪光受影响程度可能会得到好转。故崔雪光以受到疫情影响无法正常开业营业为由，单方通知解除合同的行为，缺乏合同及法律依据，不具有单方解除合同的效力。但结合案件的审理，考虑到崔雪光不愿继续履行租赁合同，涉案房屋业已另行出租给第三方，宝兴雨成公司同意解除合同，涉案合同目的已无法实现，故法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。关于合同的解除日期，宝兴雨成公司确于2020年7月21日收到崔雪光主张终止合同的通知，自该日起视为解除合同通知到达宝兴雨成公司，故法院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除。鉴于系崔雪光单方解除合同，其构成违约。宝兴雨成公司要求按照《房屋租赁合同》中的约定，主张三个月租金的违约金并补足装修期内所免除的租金的抗辩意见，法院综合考虑疫情的影响，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，确定崔雪光应支付宝兴雨成公司2个月租金的违约金，补足装修期为1个月所免除的租金，并对涉案合同履行期间的租金减半收取。综上，经法院核算，宝兴雨成公司应退还崔雪光租金141232.08元，对崔雪光超出该部分的诉请，法院不予支持。关于崔雪光主张退还装修保证金、电卡押金、出行证押金、工本费，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于涉案租赁合同已经解除，故对崔雪光的上述主张，法院依法予以支持。关于装修管理费，崔雪光已经实际对涉案场地进行拆除，宝兴雨成公司因此已经产生了相应的人员、服务等成本，故对崔雪光的该项诉请，法院不予支持。关于电费，双方均认可合同履行期间，崔雪光实际产生电费163元，法院不持异议，故宝兴雨成公司应退还崔雪光剩余预付电费4837元。据此，一审法院于2020年12月判决：一、确认北京宝兴雨成物业管理有限公司与崔雪光签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除；二、北京宝兴雨成物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还崔雪光房屋租金141232.08元、装修保证金30000元、电卡押金100元、预收电费4837元、出行证押金500元、工本费100元，共计176769.08元；三、驳回崔雪光的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，崔雪光提交2020年7月16日宝兴雨成公司谭立刚经理与崔雪光的录音，欲证明崔雪光因为疫情原因无法使用房屋，疫情不结束什么都进行不了。宝兴雨成公司对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可。崔雪光提交北京市第二中级人民法院（2021）京02民终1586号判决书一份，宝兴雨成公司对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。疫情及相关防控措施限制人口流动，给崔雪光经营业务以及双方之间合同的履行产生一定负面影响。从实际情况看，崔雪光承租房屋之后不久就爆发疫情，一直没有开始实际经营；不可抗力的影响现实可见，崔雪光因此享有合同解除权。双方协商多次，宝兴雨成公司于2020年7月21日收到崔雪光主张终止合同的通知，可以视为合同解除日期。法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除，裁判结果可予维持。关于合同解除原因，一审法院认为新冠肺炎疫情对崔雪光的影响程度会有一定的时效性，崔雪光受影响程度可能会得到好转，故崔雪光以受到疫情影响无法正常开业营业为由，单方通知解除合同的行为，属于单方违约，不认这崔雪光享有合同解除权。对此，本院认为该认定不妥。首先，在整个2020年，疫情起伏反复，一直没有得到彻底控制，管控措施一直没有停止。生产经营属于持续的行为，不宜因某个地区、某个时段的疫情阶段性好转来认定不可抗力已经消除。其次，疫情对生产经营者的实际经济损失和资金周转能力两方面影响是持续存在的。即使短期疫情好转，生产经营者的经营能力不可能立即恢复。再次，与大中型企业相比，崔雪光等小经营者抗风险能力较弱，不可抗力可能导致其短期内丧失生产经营能力，应当尊重其终止生产经营活动的权利。若因疫情暂时好转即否认其合同解除权，要求因疫情打击而丧失生产经营能力的小业主强行营业，依百姓生活常理，实属强人所难。综上，本院对一审法院确认合同解除的结果予以维持，但对合同解除的事由予以更正。关于宝兴雨成公司要求按照《房屋租赁合同》约定，主张三个月租金的违约金并补足装修期内所免除的租金的抗辩意见，一审法院在认定崔雪光单方解除合同构成违约的基础上，确定崔雪光应支付宝兴雨成公司2个月租金的违约金，补足装修期为1个月所免除的租金。本院认为，不宜认定崔雪光单方解除合同构成违约，故宝兴雨成公司所持2个月租金的违约金和补足装修期为1个月所免除的租金的抗辩意见不成立，本院对一审法院的认定予以更正。一审法院考虑疫情影响，涉案合同履行期间的租金减半计算，并无不妥。经重新核算，宝兴雨成公司应退还崔雪光租金310710.7元，对崔雪光超出该部分的诉请，予以驳回。关于崔雪光主张退还装修保证金、电卡押金、出行证押金、工本费，鉴于涉案租赁合同已经解除，故对崔雪光的上述主张，一审法院依法支持，处理正确，本院予以维持。关于装修管理费，崔雪光已经实际对涉案场地进行拆除，宝兴雨成公司因此已经产生了相应的人员、服务等成本，但是崔雪光没有继续进行装修，宝兴雨成公司并未产生后续管理成本。因此，一审法院对崔雪光的该项诉请全部驳回，显属不妥。本院考虑考虑宝兴雨成公司在崔雪光拆除过程中的管理成本，酌情确定宝兴雨成公司返还10000元。关于电费，双方均认可合同履行期间，崔雪光实际产生电费163元，一审法院对此不持异议，判令宝兴雨成公司退还崔雪光剩余预付电费4837元，可予以维持。综上所述，崔雪光的上诉请求部分成立，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18731号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18731号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18731号民事判决第二项为：北京宝兴雨成物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还崔雪光房屋租金310710.7元、装修保证金30000元、电卡押金100元、预收电费4837元、出行证押金500元、工本费100元；四、北京宝兴雨成物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还崔雪光装修管理费10000元；五、驳回崔雪光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4392元，由崔雪光负担1256元（已交纳），由北京宝兴雨成物业管理有限公司负担3136（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费6133元，由崔雪光负担2717元（已交纳），由北京宝兴雨成物业管理有限公司负担3416（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年四月三十日法官助理 王若净书 记 员 张 爽