汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0511民初1486号原告：张开竣，男，1985年11月8日出生，汉族，住汕头市金平区××××××××××××嘉顿小镇花园西区××栋110房，身份证号码440××××××××××××656。委托诉讼代理人：李芳菲，广东思迪律师事务所律师。被告：伍剑辉，男，1976年7月13日出生，汉族，住汕头市金平区××××××××××，身份证号码440××××××××××××818。委托诉讼代理人：马丽玲，女，1981年2月5日出生，汉族，住汕头市金平区××××××××8×，身份证号码440××××××××××××246，系伍剑辉之妻。原告张开竣诉被告伍剑辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，于3月15日公开开庭进行了审理。原告张开竣的委托诉讼代理人李芳菲、被告伍剑辉及其委托诉讼代理人马丽玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房地产租赁合约》及《补充协议》已于2020年12月29日解除；2、判令被告立即腾退所承租的汕头市金平区××××××之一、二铺面（下称“案涉铺面”），并向原告支付自2020年12月19日至2020年12月28日的租金1130元，以及自2020年12月29日至被告实际腾退期间按租金标准计算的场地使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼期间，原告将上述第2项诉讼请求变更为：判令被告立即腾退所承租的案涉铺面，并向原告支付自2021年2月7日起至其实际腾退期间按每月4000元的租金标准计算的场地使用费及缴清该期间所产生的水、电费等费用。事实和理由：原、被告于2019年2月19日签订了《房地产租赁合约》，约定原告将案涉铺面出租给被告使用，租期为7年，自2019年2月20日起至2026年2月19日止，每月租金4000元，租金每半年支付一次。2020年3月19日，双方签订《补充协议》一份，约定自2020年8月19日起的租金，支付方式为每4个月支付一次，每期租金16000元，被告应于每期租金的第一个月20日前支付；因租赁铺面前的汕头市×××正在修缮，自2019年8月20日起的租金由每月4000元减为每月3400元，计至金凤路修缮完成后，租金恢复按每月4000元计等。根据约定，被告应于2020年12月20日前向原告支付自2020年12月20日起至2021年4月19日止的租金13600元，然而被告违反约定，逾期多日未履行支付租金的义务。原告于2020年12月28日委托律师将原告解除租赁合同的决定函告被告，并要求被告在收到函件的15日内腾退。被告已于2020年12月29日收到律师函，但却一直未有腾退。原告为维护合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：原、被告签订《房地产租赁合约》及《补充协议》的情况属实。合同签订后，被告就提前缴交半年的租金，后续租金也都提前支付。案涉铺面在承租时破烂不堪，被告投资了380000元，用了三个月的时间进行装修，但铺面实际经营两个月后，门前的金凤路因改造而封路，导致被告的生意非常难做，出于亏损，只能通过其他渠道的收入付还租金，故无法提前一次性付还4个月的租金，被告遂主动跟原告商量按月付还租金，考虑疫情和道路维修对经营造成的影响，被告请求原告予以谅解。因为不存在拖欠租金的情况，故被告不同意解除租赁合同，要求继续租赁案涉铺面。如原告坚持要求收回铺面，则至少应赔偿被告200000元。当事人围绕诉讼请求进行举证，原告提交了原、被告的《身份证》、《广东公安人口信息查询资料》、《房地产权证》、《房地产租赁合约》、《补充协议》、《律师函》、《EMS邮寄信息截图》、《EMS邮件详情单》、《网络新闻报道》、《大华网新闻报道》、《照片》（9张）、《微信聊天记录截图》、《中国执行信息公开网信息》等证据；被告提交了《收款收据》5份、《案涉铺面照片》（18张）、视频（U盘）等证据。本院组织当事人进行质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年2月19日签订了《房地产租赁合约》，约定原告将案涉铺面出租给被告使用，租期为7年，自2019年2月20日起至2026年2月19日止，每月租金4000元，租金每半年支付一次；被告应按期缴交租金，如过期5天，则原告有权单方解除租约收回铺面并追收欠租；被告如需提前中止（应为“终止”）合约应提前1个月通知原告，并补偿原告4000元作为违约金，原告已收的租金、保证金按实际使用结算后退还被告等。合同签订后，原告将案涉铺面交付给被告使用，被告按照约定支付了首期六个月的租金24000元、保证金（押金）4000元，并对案涉铺面进行了装修后从事门业的经营。因为案涉铺面门前的汕头市×××因维修改造需要封路等原因，双方经协商，于2020年3月19日签订了《补充协议》，约定：1、截至2020年8月19日，被告尚欠原告租金7400元，应于2020年7月31日前付清；自2020年8月19日起的租金，支付方式为每4个月支付一次，每期租金16000元，被告应于每期租金的第一个月20日前支付，以此类推，直至租赁期限届满。2、被告应于2020年8月20日前付还原告自2020年8月20日起至2020年12月19日止的租金，以后按约定每4个月缴交一次租金，交款时间以下类推，直至租赁期限届满。3、被告应按时、足额支付每一期租金，若被告任何一期未按时、足额支付租金，逾期支付超过五日，原告有权单方解除租赁合同，收回铺面，原告已收取被告的保证金不予退还。4、因租赁铺面前的汕头市×××正在修缮，自2019年8月20日起的租金由每月4000元减为每月3400元，计至金凤路修缮完成之日止修缮完成后，租金恢复按每月4000元计。5、租赁期满或在租赁期限届满前，若因为被告违约或被告以何种理由中途退出导致合同解除时，所有室内固定设施应无偿归原告所有，并应保留原状，不得拆除或有意损毁，铺内装修损失由被告自行承担。6、本补充协议与双方签订的《房地产租赁合约》具有同等法律效力，双方需严格执行。因被告未能按照《补充协议》的约定，于2020年12月20日支付自2020年12月20日至2021年4月19日共4个月的租金13600元，原告遂通过律师于2020年12月28日向被告寄送律师函，决定解除双方签订的《房地产租赁合约》及《补充协议》，要求被告在收到函件的15日内腾退（腾退时应保留原状，不得随意拆除或损毁所有室内固定设施），缴清承租期间产生的水、电等一切费用，并于腾退后3日内根据实际腾退时间向原告支付结欠的租金。被告于次日收到该律师函。因被告并未搬迁腾退，原告遂于2021年2月7日向本院提起诉讼，提出本案诉讼请求。另查明，截至2021年2月19日，被告尚欠付原告租金800元，自2021年2月20日之后的租金因原告提起本案诉讼而未予支付。另，案涉铺面附近的黄河东厦路隧道已于2021年2月6日中午开放试通车，但案涉铺面门前的金凤路目前仍在维修改造中。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房地产租赁合约》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方具有约束力。被告没有按照合同约定支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。原告根据《房地产租赁合约》及《补充协议》的约定行使合同解除权，请求法院确认双方签订的《房地产租赁合约》及《补充协议》已于2020年12月29日解除，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。被告要求继续租赁案涉铺面的意见，本院不予采纳。合同解除后，被告应腾退、交还案涉铺面，并支付实际占用期间的场地使用费和水、电费等费用，但按照《房地产租赁合约》的约定，水电费等费用应先从保证金中予以抵扣，不足抵扣的，才由被告补齐，如有剩余，按照《补充协议》的约定无需退还被告。因《补充协议》约定租金标准恢复为4000元/月的前提条件是金凤路修缮完成，但目前道路并未完成修缮，故原告要求被告自2021年2月7日起恢复按4000元/月支付场地使用费的条件尚未成就，理由不成立，本院不予支持，场地使用费应按3400元/月支付。被告辩称如原告坚持要求收回铺面，则至少应赔偿被告200000元，但被告并未提出反诉请求，且与《补充协议》中关于“若因为被告违约或被告以何种理由中途退出导致合同解除时，所有室内固定设施应无偿归原告”的约定不符，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九十七条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第七百二十一条的规定，判决如下：一、确认原告张开竣与被告伍剑辉签订的《房地产租赁合约》及《补充协议》于2020年12月29日解除。二、被告伍剑辉于本判决生效之日起三十日内腾退汕头市金平区××××××之一、二铺面，并将铺面交还原告张开竣。三、被告伍剑辉应在腾退的同时，向原告张开竣支付自2021年2月20日起至实际腾退之日止按3400元/月计算的场地使用费以及2021年2月19日前欠付的租金800元，并缴清占用铺面期间产生的水、电费等费用（水、电费等费用先从4000元保证金中抵扣，不足部分再由被告补齐；如有剩余，不予退还）。四、驳回原告张开竣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担。受理费原告已预交，本院不予收退，被告在支付铺面的场地使用费时一并付还原告25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 张壮群二〇二一年四月二十八日法官助理 姚 丹书 记 员 朱丽燕附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。