浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终1039号 上诉人（原审被告）：郦钧峰，男，1979年10月27日出生，汉族，户籍地浙江省金华市，现住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：倪玉斌，浙江金哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盛智英，女，1966年4月12日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：洪娟，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金阳明，浙江金奥律师事务所律师。 原审第三人：金华市高臣房产代理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区李渔路213-1。 法定代表人：陈隽。 委托诉讼代理人：徐志坚，男，1982年12月18日出生，汉族，住金华市婺城区。系公司员工。 上诉人郦钧峰因与被上诉人盛智英、原审第三人金华市高臣房产代理有限公司（以下简称高臣房产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初9982号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郦钧峰的上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审；本案一审、二审诉讼费用由盛智英承担。事实与理由：一、本案并不存在单方解除合同的条件，一审法院判决解除合同缺乏法律依据。本案房产无法交付的原因在于案外人恶意诉讼导致房产被查封，属于合同第十一条约定的免责条款中的情形。本案房产无法过户并非郦钧峰自身的原因，而是由于案外人的诉讼，之后郦钧峰也将依法追究其恶意诉讼的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案房产购房手续完整，付款凭证齐全，没有任何权利瑕疵，因此房屋所有权不存在任何纠纷。案涉房产被查封一事属于郦钧峰不能预见的情况，该情形完全符合不可抗力的相关法律规定，属于合同第十一条第一款约定的“因不可抗力和政府政策变化等原因，导致本合同不能全面履行，应由甲乙双方协商解决。”情形。所以，本案不存在单方解除合同的条件，也不存在盛智英应承担返还双倍定金责任的情形。二、一审判决认定事实不清，郦钧峰并未收到100万定金，判决郦钧峰返还双倍订金是不正确的。首先，郦钧峰认为自身并不存在违约情形，原审法院直接判令双倍返还定金，系事实认定不清、法律适用错误。其次，郦钧峰并未收到盛智英支付的订金，100万订金是汇入高臣房产代理公司员工徐志坚的账户，由高臣房产代理公司代为保管。因此，在郦钧峰未收到定金的情况下，一审法院认为高臣房产代理公司无需承担共同返还定金的责任，明显错误。三、郦钧峰主观上没有违约的故意，客观上也不存在违约行为。案涉房屋暂时无法交付是由于不可抗力造成，不存在违约情形，因此，一审判令郦钧峰承担盛智英支出的财产保全担保费2636元是不正确的。本案只是由于他人诉讼查封案涉房产导致暂时无法办理过户手续，但事实上该房屋的权属并无争议，解封是迟早的事，只是交付时间需要延期，但这并不影响房屋买卖合同的继续履行。在得知房屋被查封后，郦钧峰也积极与盛智英协商，承诺不会将房屋转卖给他人。因此在盛智英无任何违约的情况下，盛智英在本案中支出的财产保全担保费与郦钧峰无关。五、根据三方签的买卖居间合同第14条补充条款，100万元定金中包含了10万元交房押金，因此交付的定金应为90万元，另外10万元是交房押金。 盛智英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、本案房产无法过户的原因及过错在于郦钧峰，而非不可抗力。1、房屋买卖合同的出卖人应该根据诚实信用原则如实告知买受人所出售房屋的权属状况，包括该房屋的产权登记情况、有无共有权人、有无抵押、查封等情况。本案中，虽然房产无法过户是因案外人胡淑滋起诉郦钧峰并申请查封造成，但该原因并不属于法律意义上的不可抗力。另根据2020年9月28日郦钧峰和盛智英签订的《补充协议》，郦钧峰也自认“由于郦钧峰自身原因无法过户该房产”。根据合同相对性原则，案涉房产被查封的后果应由郦钧峰承担，如果郦钧峰认为案外人系恶意诉讼，可以在向盛智英承担违约责任后另行追偿。2、郦钧峰与盛智英签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。郦钧峰在明知案涉房产存在产权纠纷并有被查封风险的情况下，故意隐瞒该与房产有关的重大事项，仍与郦钧峰签订房屋买卖合同，导致善意的盛智英无法办理产权过户。发现房屋被查封后，盛智英给予了郦钧峰一个月宽限期，但其仍无法在宽限期内处理纠纷，房产至今未解封。因案涉房产长期无法过户，导致盛智英的合同目的不能实现，郦钧峰已构成根本违约，盛智英有权解除合同并要求郦钧峰承担违约责任。二、郦钧峰提出其未收到100万元定金的上诉理由不能成立，其应双倍返还盛智英购房定金200万元。根据双方签订的合同第四条第3款的约定，盛智英应于签约当日向郦钧峰支付购房定金100万元，该笔款项双方一致同意转入居间方即高臣房产代理公司股东徐志坚的账户，约定在房屋过户前定金由高臣房产代理公司代保管。2020年9月17日，盛智英将100万元汇入郦钧峰指定的账户，已经履行了支付购房定金100万元的合同义务，且郦钧峰在《产权证、定金保管收条》及《定金收条》上签字确认，定金收条上也明确指示该款打入高臣房产代理公司股东徐志坚的账户。因郦钧峰存在根本违约行为，一审判令解除合同并由郦钧峰双倍返还定金200万元，完全正确。三、本案中盛智英支付的财产保全担保费用2636元和佣金5万元应由郦钧峰承担。盛智英为维护自身合法权益申请财产保全所支付的2636元财产保全担保费用，属于维权的必要支出费用，应由违约方即郦钧峰承担。四、关于定金金额问题，合同明确约定购房定金为100万元，并由郦钧峰出具了定金收条，至于合同第14条提到的定金扣除10万元，是指房屋能够交付时，100万元定金中的10万元转化为交房押金，并不能改变本案定金金额为100万元的事实。综上，郦钧峰的上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 高臣房产代理公司述称：定金100万元是汇入高臣房产代理公司的账户，如果法院判令解除合同，高臣房产代理公司愿意将收到100万元定金退给买家盛智英；如果法院不支持解除合同，高臣房产代理公司把100万元支付给卖方郦钧峰。另外，盛智英并没有向高臣房产代理公司支付过5万元佣金。 盛智英向一审法院起诉请求：1、解除盛智英与郦钧峰、高臣房产代理公司于2020年9月17日签订的《房屋买卖居间合同》；2、郦钧峰双倍返还定金200万元及按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿2020年11月16日起的利息；3.高臣房产代理公司对其代保管的定金100万元及相应利息承担共同返还责任；4、盛智英赔偿居间费5万元、财产保全担保费2636元；5、郦钧峰承担诉讼费。 一审法院认定事实：郦钧峰系金华市××路××号××幢××室房屋登记产权人，权证号码为浙（2017）金华市不动产权第0004499号。2020年9月17日，盛智英、郦钧峰在高臣房产代理公司居间下签订《房屋买卖居间合同》，约定：郦钧峰将位于金华市××路××号××幢××室房屋含1个车位以1228万元的价格转让给盛智英，合同签订当日支付定金100万元，首付款500万元（含定金100万元）及尾款728万元均于2020年9月30日前支付；盛智英、郦钧峰在过户当日按佣金确认单向高臣房产公司支付居间服务费等。同日，盛智英按约支付定金100万元（由高臣房产代理公司保管）。事后，盛智英在格式佣金确认单上签名，确认愿意在涉案房产成交后支付服务费5万元。22日，涉案房屋因其他案件被原审法院查封。双方因此于28日签订《补充协议》，约定：“由于郦钧峰自身原因无法过户该房产，该合同原定于2020年9月30日前现更改为10月31日前办理过户该房产，其他条款按原合同不变，郦钧峰不得以任何理由将房产转卖他人，否则由此产生的一切后果由郦钧峰承担”。现该房屋仍在查封状态。盛智英因此提起诉讼，同时申请财产保全，支付担保费2636元， 一审法院认为，盛智英和郦钧峰经自愿协商所签的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》合法有效，双方当事人均应按约履行。现涉案房屋已因其他案件被查封，郦钧峰无法按约履行交付义务，盛智英可以解除合同，并由郦钧峰承担违约责任。盛智英要求解除合同、双倍返还定金和赔偿损失的诉请并无不当，予以支持，但因无证据证明已支付居间服务费，应承担举证不能的不利后果；盛智英已选择了定金罚则，故利息损失亦不予支持。高臣房产公司保管定金系受郦钧峰委托，故无需承担共同返还责任。盛智英的该部分诉请不当，予以驳回。郦钧峰抗辩不能交付系因其他案件查封所致，属不可抗力，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决：一、解除盛智英与郦钧峰于2020年9月17日签订的《房屋买卖居间合同》；二、郦钧峰双倍返还盛智英定金200万元；三、郦钧峰赔偿盛智英损失2636元；上述二、三两项于判决生效之日起7日内履行完毕；四、驳回盛智英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元（已减半收取），保全费5000元，合计16600元（盛智英已预交），盛智英负担189元，郦钧峰负担16411（郦钧峰须在案件生效之日起7日内向原审法院交纳，逾期将强制执行）。 二审中，盛智英、高臣房产公司未提供证据。郦钧峰向本院提供：银行个人账户明细一份。证明目的：案涉100万元汇入高臣房产代理员工徐志坚的账户，郦钧峰未收到过100万元定金的事实。 对郦钧峰提供的证据，盛智英发表如下质证意见：真实性没有异议，证明目的有异议，根据2020年9月17日三方签订的房产证、定金保管收条，约定100万元定金打入徐志坚账户，并且同一天郦钧峰本人也向盛智英出具了收条，确认收到定金100万元。高臣房产代理公司对郦钧峰提供的证据真实性无异议。 对郦钧峰提供的证据，本院认定如下：各方当事人对真实性均无异议，故本院对真实性予以确认，但根据郦钧峰出具的收条，郦钧峰确认已经收到100万元定金，并注明100万元汇入高臣房产代理公司员工徐志坚的账户，故该转账明细无法证明郦钧峰未收到100万元定金的事实。 本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为：因案外人胡淑滋另案起诉请求确认郦钧峰取得案涉房产时签订的房产转让协议无效，案涉房产被查封，导致郦钧峰至今无法按照约定向盛智英履行房产过户和交付义务，故盛智英以合同目的无法实现为由主张解除其与郦钧峰签订的房屋买卖合同，依据充分，应当予以支持。本案房屋买卖合同解除系因郦钧峰涉诉、案涉房产被查封所致，盛智英并不存在过错；且盛智英主张因房屋价格上涨，本案合同解除后，其已无法以相同价格买到同地段同条件的房产，合同解除给其造成了损失，对此，高臣房产公司也陈述，该地段的房产整体情况是上涨的，郦钧峰也未举证证明盛智英主张双倍返还定金过分高于其损失。据此，一审法院判令合同解除后由郦钧峰双倍返还定金200万元，并无不当。100万元定金系根据双方约定汇入高臣房产代理公司员工徐志坚的账户，由高臣房产代理公司代为保管，高臣房产代理公司在二审中明确表示，如法院判令解除合同，其同意将其保管的100万元定金退还给盛智英，故为了减少讼累，本院判令高臣房产代理公司对郦钧峰应双倍返还的200万元定金中的100万元承担连带清偿责任。郦钧峰已收到100万元定金的事实有双方签订的买卖合同、郦钧峰出具的定金收条及银行转账记录为证，现郦钧峰以定金并非汇入其本人账户为由主张其未收到过定金，并主张定金金额应为90万元，上述主张均缺乏依据，本院不予采纳。郦钧峰以案涉房产被查封属于不可抗力为由主张其无需承担双倍返还定金的责任，于法无据，本院亦不予采纳。至于郦钧峰主张案外人在另案中对其提起诉讼属于恶意诉讼，其可待另案审理终结后，依法主张权利，但其以此为由主张其在本案中无需承担双倍返还定金的责任，不能成立。盛智英在一审诉讼过程中因申请财产保全而支出的担保费2636元，属于盛智英为维护其合法权益、申请诉讼保全而支出的必要费用，一审判令该费用由郦钧峰承担，亦无不妥。综上，原审判决基于当事人在一审中的举证情况及陈述，认定事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，本院根据高臣房产代理公司在二审中明确表示，在合同解除情况下其同意将保管的100万元定金返还给盛智英，同时基于减少当事人讼累的角度出发，二审依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初9982号民事判决第一、第二、第三项及诉讼费用负担部分； 二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初9982号民事判决第四项； 三、金华市高臣房产代理有限公司对原审判决第二项郦钧峰应双倍返还给盛智英的200万元定金中的100万元承担连带清偿责任； 四、驳回盛智英的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费22821元，由郦钧峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张斯欣 二〇二一年四月二十二日 代书记员  张青青