湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0111民初496号 原告：周菊珍，女，1969年4月23日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区， 委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华廷律师事务所律师。授权范围：特别授权。 原告：周利珍，女，1967年5月25日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区， 委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华廷律师事务所律师。授权范围：特别授权。 被告：石林，男，1989年4月16日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区， 委托诉讼代理人：张飞，北京盈科（武汉）律师事务所律师。授权范围：特别授权。 委托诉讼代理人：陈楠，北京盈科（武汉）律师事务所律师。授权范围：特别授权。 被告：石骏，男，1989年7月17日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：张飞，北京盈科（武汉）律师事务所律师。授权范围：特别授权。 委托诉讼代理人：陈楠，北京盈科（武汉）律师事务所律师。授权范围：特别授权。 原告周菊珍、周利珍与被告石林、石骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周菊珍、周利珍及其委托诉讼代理人朱汉荣，被告石林、石骏及其委托诉讼代理人张飞、陈楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周菊珍、周利珍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告支付租金72800元；3、被告支付违约金38974元；4、被告支付未交纳的物业费14169.70元；5、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年12月11日，原告与武汉TCL康城房地产有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市洪山区武汉TCL康城绿洲A地块34号商铺房屋。2018年7月13日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，原告将武汉TCL康城绿洲A地块34号商铺第二层面积为130平米的房屋出租给被告经营健身馆。《房屋租赁合同书》约定：房屋租赁期5年，自2018年7月13日起至2023年7月12日止。租金为9100元/月，按季度支付，付款日期为季度开始7日前。原告给予被告4个月免租期，用于装修和开业准备，时间为2018年7月13日至2018年11月12日。2020年1月之前，被告均按时支付了租金，但是，从2月开始至今，原告多次催要租金，被告一直不愿意支付。根据《房屋租赁合同书》第十条第3项“乙方应按本合同约定交付房屋保证金、租金、物业费、水电费、垃圾费等各项费用，逾期每日按未支付金额的万分之三支付违约金。乙方逾期1个月未支付本条规定的各项费用的，甲方有权解除合同。解除合同后，乙方应在7天内一次性支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的10%计算。乙方交给甲方的保证金，甲方不予退还；甲方对剩余租期内装饰装修残值损失不予补偿。”的约定，被告除了应支付2020年2月至9月的72800元租金外，还应支付38974元的违约金和未交纳的物业费14169.70元。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告石林、石骏辩称，一、被答辩人与答辩人的房屋租赁合同已于2020年1月28日解除。2018年7月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，2020年1月，由于武汉市受疫情影响，答辩人租赁的房屋无法用于经营，答辩人数次联系（包括微信、电话、口头）被答辩人就房屋租赁事项进行协商，考虑到疫情的严重性及复工复产的难度，答辩人于2020年1月28通过微信、2020年3、4月电话通知被答辩人解除房屋租赁合同。被答辩人对于解除租赁合同已经知晓，双方租赁合同自通知之日解除。二、答辩人无需支付被答辩人租金72800元。2020年1月28日、2020年3、4月答辩人分别以微信、电话、口头的方式向被答辩人提出解除房屋租赁合同，被答辩人已经知晓；答辩人租赁的被答辩人房屋使用目的为练舞房，屋内设备仅有一面镜子，在被答辩人提出解除租赁合同后，被答辩人已经退出房屋，并无设备实际占用该房屋；且2020年1月至2020年9月，武汉市所有健身行业都处于停工状态，答辩人无法正常使用该房屋，达不到租赁合同目的；通过答辩人提交的幸福万象物业服务中心证明可以看出，答辩人复工复产后于2020年9月9日第一时间即已封闭被答辩人房屋与另一租赁房屋直接的通道，并未实际占有、使用被答辩人的房屋，与被答辩人租赁关系早已解除；综上，答辩人不应支付被答辩人房屋租金72800元。况且，根据市人民政府办公厅关于印发武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施的通知，疫情属于不可抗力事件，武汉市政府鼓励疫情期间出租方免三个月租金，减半收取六个月租金，即使法院认定双方的租赁关系自2020年9月9日解除，被答辩人收取的租金应参考上述通知意见。三、答辩人不应支付被答辩人违约金；答辩人于2020年1月28日即已解除与被答辩人的房屋租赁合同，且之后以实际行动（解除通知、未缴纳房租、被答辩人未催促房租）表明答辩人与被答辩人的房屋租赁关系已经终止。因此答辩人不存在拖欠房租，被答辩人主张违约金依法无据。同时，该违约条款都是被答辩人对答辩人单方面约定，未约定被答辩人违约的相关法律后果和答辩人解除合同的权利，系格式条款，应属无效。四、答辩人租赁期间的物业费答辩人已经结清，不应再向答辩人主张。五、本案诉讼费由被答辩人承担。六、答辩人保留向被答辩人主张退还租房保证金的权利。答辩人严格遵守契约精神，严格遵守合同约定，按时结算房租，由于疫情影响，导致经营无法继续，答辩人损失惨重。民事合同的目的在于促进双方交易，保障交易的进行，由于疫情影响，整个健身行业都难以为继，经营根本无法继续。答辩人提前向被答辩人提出解除租赁关系，体现良好的契约精神，同时便于被答辩人寻找新的承租人，不能因答辩人善意的解除租赁关系而处罚答辩人。现租赁合同已经解除，答辩人有权向被答辩人主张退还租房保证金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年7月13日，原告周菊珍、周利珍（协议甲方）与被告石林、石骏（协议乙方）签订《房屋租赁合同书》1份，协议约定：甲方将位于将湖北省武汉市洪山区武汉TCL康城绿洲A地块34号商铺第二层建筑面积为130平米的房屋出租给乙方经营健身馆。房屋租金：本合同履行期内，该房屋按建筑面积第一年至第三年月租金为每平方米70元，第四年起每年递增5%，租金按季度支付，具体付款日期为季度开始7日前，甲方给予乙方4个月免租期即2018年7月13日至2018年11月12日，用于乙方装修及开业准备。房屋租赁期限为5年即从2018年7月13日起至2023年7月12日止。乙方租赁期间产生的水电费、物业管理费由乙方承担。违约责任：乙方应按本合同约定交付保证金、租金、物业费、水电费、垃圾费等各项费用，逾期每日按未支付金额的万分之三支付违约金。乙方逾期1个月未支付本条规定的各项费用的，甲方有权解除合同。解除合同后，乙方应在7天内一次性支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的10%计算。乙方交给甲方的保证金，甲方不予退还，甲方对剩余租赁期内装饰装修残值损失不予补偿。此外，双方还就合同的其他相关事项进行了约定。 上述合同签订后，原告周菊珍、周利珍向被告石林、石骏提供了合同约定的房屋，被告石林、石骏依合同约定向原告交付房屋租金至2020年2月12日，此后因受疫情影响未交付租金。被告石林、石骏在装修时向物业公司交付装修押金2000元但未交纳物业费，从2018年7月13日至2020年9月9日欠交物业管理费。2020年9月9日，被告报备物业公司并封闭33号与34号商铺之间的墙壁，实际未再使用本案涉案房屋，原告周菊珍、周利珍于2020年9月13日知道该情况。另查明，涉案房屋物业费按每月每平方4.18元收取。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁协议系双方当事人真实的意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该合同当属合法、有效。合同签订后，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，被告石林、石骏未能依合同约定交付租金及物业费，构成合同违约，原告周菊珍、周利珍依据合同约定可以提出解除合同，故对原告解除合同的诉请予以支持，但鉴于被告于2020年9月9日已经将涉案房屋封闭且实际未再使用本案涉案房屋，原告周菊珍、周利珍于2020年9月13日知道该事实，合同解除的时间应为2020年9月13日。被告石林、石骏抗辩，涉案合同已于2020年1月28日解除，证据不足，本院不予支持。合同解除后，被告石林、石骏仍应承担违约责任，被告石林、石骏应承担的费用为：1、2020年2月13日至2020年9月13日期间的租金。被告石林、石骏抗辩应减免疫情期间的房租，理由正当，根据相关法律规定并结合本案案件事实，本院酌定免除2个月房屋租金，租金从2020年4月13开始计算至2020年9月13日为45500元（9100元/月×5月）；2、违约金：违约金以剩余租期内应交租金总额的10%计算为38974元；3、物业管理费（2018年7月13日至2020年9月9日）：14169.70元（260.76平方米÷2×4.18元/平方米/月×26月）。被告石林、石骏抗辩不应支付上述款项，证据不足，本院不予支持。至于被告石林、石骏在装修时向物业公司交付装修押金2000元，并未冲抵物业费，被告石林、石骏可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下： 一、原告周菊珍、周利珍与被告石林、石骏之间的房屋租赁合同已于2020年9月13日解除； 二、被告石林、石骏于本判决生效之日起十日内向原告周菊珍、周利珍支付房屋租金45500元； 三、被告石林、石骏于本判决生效之日起十日内向原告周菊珍、周利珍支付违约金38974元； 四、被告石林、石骏于本判决生效之日起十日内向原告周菊珍、周利珍支付物业管理费14169.70元； 五、驳回原告周菊珍、周利珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1409元，原告周菊珍、周利珍负担305元，被告石林、石骏负担1104元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 邵 冬 二〇二一年四月二十日 书记员 万玲玲