广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5130号上诉人（原审被告）：广州市林李物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴业大道东1号1栋2C13。法定代表人：林亿豪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁楚冰、李雪莹，分别系广东南国德赛律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：广州高益工程有限公司，住所地广州市南沙区大涌乐昌三街60号202房。法定代表人：王立江，该公司总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人广州市林李物业管理有限公司（以下简称林李公司）因与被上诉人广州高益工程有限公司（以下简称高益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人林李公司上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.撤销一审判决第一项，并改判驳回高益公司的全部诉讼请求；3.高益公司承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院违背基本事实，错误认定高益公司有权解除《物业租赁合同》。首先，在签署《物业租赁合同》前，林李公司已清楚告知高益公司租赁物业的现状，高益公司已现场勘察确认，租赁物业现场存放着业主方广州国民粘合剂有限公司（以下简称国民公司）的部分化工装置、化工储罐。因此，双方签署的《物业租赁合同》及附件《消防、防火安全及治安安全责任书》《经营（使用）责任书》《安全生产管理协议书》等一系列文件中有多处约定且高益公司自认其明知租赁物业现场存放着部分化工装置，高益公司仍同意按租赁物业的现状承租并自行承担经营期间的一切风险，高益公司不得以此主张解除合同。其次，高益公司并非无法继续使用租赁物业，其解除合同的主要原因是其无法取得南沙区环保局的审批手续。高益公司租用租赁物业的主要用途是加工、存放、运输砂石，其在一审中已经确认其在空地上安装了砂石生产线及地磅等设备，并且使用了办公楼、宿舍楼等建筑物，仅仅没有使用存放着化工装置的829.4平方米厂房，也即高益公司已经实际使用租赁物业，其称无法使用租赁物业是没有任何事实依据的。事实是，高益公司使用租赁物业后，长期使用重型运输车辆运输石材，安装的砂石生产线对附近居民产生严重的噪音及粉尘污染，居民向南沙区环保局投诉后，南沙区环保局已口头告知高益公司无法通过环评的审批，其才以租赁物业上存放着化工设置为由解除合同。二、拆除化工装置、化学储罐并非林李公司的合同义务或法定义务，一审法院认定林李公司有义务拆卸属于认定事实错误。《物业租赁合同》中并未约定林李公司有拆卸化工装置、化学储罐的义务，而这些化工装置、化学储罐属于国民公司所有，林李公司无权直接处置。此外，林李公司在收到高益公司的请求后已尽协助义务，与国民公司协商处理，但由于新冠××疫情影响，严重拖延了拆除、办理化工装置、化学储罐的时间，林李公司对此也予复函说明并提供减免部分租金的方案，而国民公司也在2020年7月正式组织专家组就化工装置拆卸事宜进行论证。虽然租赁物业客观上存在化工装置，但林李公司已经充分披露该情况，且该情况可以通过协同国民公司拆卸而解决，故双方合法有效的《物业租赁合同》仍具备履行条件，高益公司无权主张解除合同。高益公司在林李公司提供减免部分租金方案、协调拆卸事宜取得重大进展的情况下，仍执意解除合同，其实际系为了推卸自身责任，恶意违约。三、一审法院遗漏高益公司违约事实，判决林李公司返还租金押金及水电押金没有任何法律依据。根据高益公司提交的微信聊天记录，高益公司的法定代表人王立江在微信中表示希望林李公司不要追究其不按时支付租金的违约责任，且在一审庭审中，高益公司也自认拖欠租金及水电费的事实。高益公司迟延支付租金，而且使用场地不当，严重损坏了租赁物业的完好性，其违约在先，无权提出解除合同；并且，《物业租赁合同》第九条第6款明确约定，若高益公司单方严重违约或无故擅自解除合同，林李公司有权没收押金，故高益公司无权要求林李公司退还租赁押金和水电押金。现双方已实际解除合同，即使林李公司需要退还押金，也应当按照双方过错责任程度进行评析押金退还金额，不应一概而论全部返还。综上，一审判决查明事实不清，请求二审法院改判驳回高益公司的全部诉讼请求。被上诉人高益公司二审辩称：一、一审判决事实查明和适用法律正确，高益公司有权解除《物业租赁合同》。拆迁化学品储存罐等设备系林李公司的义务，其迟延履行该义务导致高益公司无法生产经营，合同目的根本无法实现才是高益公司解除合同的根本原因。（一）林李公司上诉称高益公司无权解除合同没有事实和法律依据。首先，林李公司称高益公司自愿自行承担租赁物业现场存放化工装置所造成的一切风险，系对合同的断章取义。根据双方的聊天记录，林李公司在签订《物业租赁合同》前已答应在2020年5月1日前清理完其停留在租赁物业现场的所有物品，包括现场原有的办公用具、化工装置、化工储罐等等物品，这是双方签订该合同的前提，高益公司没有作出承担该风险的意思表示。其次，清理现场化工装置系林李公司的义务，由于其迟迟无法履行该义务，导致广州市南沙区应急管理局于2020年4月23日作出（穗南）应急现决（2020）HE0423A号安全生产行政执法文书现场处理措施决定书，要求高益公司停止作业并进行整改。高益公司立即向林李公司提出配合将原有的设施搬离，林李公司也复函同意迁移，只是因为疫情原因无法在承诺的时间前拆除。广州市南沙区应急管理局多次现场检查，并致函要求林李公司指定拆除方案且聘请专家论证后委托有资质的单位处理。但林李公司迟迟未给出拆除时间，而高益公司无法按要求整改和重新利用租赁物进行生产经营。根据《民法典》第563条第一款第四项及《合同法》第94条第一款第四项的规定，林李公司的上述行为已构成违约，高益公司实际已经无法按合同约定继续履行，故高益公司有权解除合同，《物业租赁合同》于2020年8月3日高益公司发出解除合同通知时解除。（二）高益公司解除合同的根本原因系林李公司迟延履行拆除化学品储存罐等设备的义务造成高益公司停工停产，高益公司对第三方构成违约，将蒙受巨额损失，合同目的已经根本不能实现，而并非林李公司在上诉状所述的无法取得南沙区环保局的审批手续。此外，因林李公司迟延履行拆除化学品储存罐等设备，现场被拉出了一道很长的警戒线，这些化工装置本身存在很多安全隐患，在没有拆除前也不可能申请环评。（三）拆除化工装置、化学储罐等装置系林李公司的义务。林李公司称化工装置属于国民公司，其无权处理，没有事实依据。从工商信息可知，林李公司与国民公司存在事实的关联关系，两公司的法定代表人均是林亿豪，而国民公司是广州市富翼汽车贸易有限公司的全资子公司，广州市富翼汽车贸易有限公司与林李公司的股东都是林亿豪和林旺兴，且控股情况也是一样的，这也是林李公司承诺在2020年5月1日前清理现场所有物品的底气所在。高益公司在签订合同前根本不清楚搬迁化学用品需要行政许可且程序复杂，而林李公司迟迟未能给出具体的拆除时间，直至双方合同解除时也未正式着手拆除，最后拆除的时间在2020年末，距离双方签订租赁合同已近一年。在此期间，人员和设备长时间的闲置窝工已经让高益公司无法承受，林李公司所述已尽最大努力没有事实依据。（四）相关区域已经被完全封锁，拉起警戒线，附近的相关人员已经被全部疏散，高益公司事实上已经无法使用整个租赁物业，而高益公司已与合作商签订了砂石生产线设备的合同也因无法提供场地供操作，将承担巨额赔偿和停工工人工资，高益公司为了减少损失而依法解除合同实属无奈之举，并非林李公司所述的恶意违约。二、一审判决林李公司返还租赁押金和水电押金，并将双方水电租金的问题另案处理查明事实清楚，适用法律正确。其一，林李公司上诉称高益公司法定代表人在微信中表示希望林李公司不要追究其不按时支付租金的违约责任系断章取义。根据双方聊天记录的内容，王立江没有自认高益公司违约，而是因为林李公司直至2020年5月6日仍未拆除化工设备，高益公司提出根据双方合同第九条第一款第一项的约定延长免租期。其二，《物业租赁合同》约定的押金是对合同履行的保证，现该合同已于2020年8月3日解除，林李公司收取高益公司租赁押金和水电押金已经没有事实和法律依据，根据《民法典》第122条的规定，林李公司理应退还。综上，请求二审法院驳回林李公司的所有上诉请求。因本案纠纷，高益公司于2020年8月12日诉至一审法院，请求判令：1.确认高益公司与林李公司签订的《物业租赁合同》无效；2.林李公司退回租赁押金630000元、水电押金50000元，一个月租金210000元；3.本案诉讼费由林李公司承担。一审法院经审理查明：2020年1月19日，林李公司（出租方，甲方）和高益公司（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定：第一条租赁物情况应乙方要求甲方有权将座落在广州市南沙区X镇X路X号（房产证号为：粤房地权证穗字第××、04××78、04××73、04××72、04××65、04××58号）的物业按现状出租给乙方合法使用，用于经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输等用途（以下简称“租赁物业”）；乙方不得将租赁物业用于废品/垃圾回收等行业（不包括建筑物的余泥、沙石等物品）。乙方同意按现状承租上述租赁物业并自行承担经营期间的一切风险。第二条租期及租金本合同租赁期限为十年,即自2020年2月1日至2030年1月31日。其中免租期为三个月，即免租期为自2020年2月1日起至2020年4月30日止。费用收取标准：起始月的不含税月租金为人民币210000元，且每3年递增10%，2020年2月1日至2020年4月30日，租赁期内，如因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方除应向甲方全额补交该期间的场地占用费共计630000元外，还需按本合同第九条第（二）款第6项的约定承担赔偿责任。2020年5月1日至2023年1月31日每月租金为210000元。本合同签订后，乙方须于每月5号前以转账形式向甲方支付当月的租金。第三条押金1.乙方需在合同签订后5个工作日内向甲方缴纳租赁押金和首月租金，标准为三个月的租金标准作为租赁押金为630000元，乙方之前己交付的210000元定金在签订本合同时转成押金。首月租金为210000元，合计840000元。甲方在收齐押金后向乙方开具押金收据。2.水电押金50000元，乙方需在合同签订后5个工作日内向甲方缴纳。3.租赁期届满，乙方依约履行本合同约定的全部义务并向甲方结清全部费用（包括但不限于租金、其他费用、违约金等款项）后30个工作日内，甲方将上述押金一次性无息退还给乙方。甲方向乙方退还上述押金前，乙方应向甲方提交押金的收据原件及出示本合同正本。第九条违约责任（一）甲方违约责任1.甲方无法定理由而未按约定时间交付租赁物业的，租期及免租期相应延后；2.租赁期内，甲方未征得乙方书面同意而单方面解除合同，甲方应向乙方退还押金。此外，乙方有权要求甲方赔偿实际发生的、直接的损失（具体损失金额，由双方认可的、有资质的评估机构进行评估确定）。（二）乙方违约责任1.乙方逾期未按本合同规定向甲方按时缴足租金或/和有关费用（包括但不限于水电费、税金等）的，每逾期一天，乙方须按拖欠金额的8‰向甲方支付滞纳金。乙方补交租金或/和有关费用后，甲方仍有权根据前述约定按乙方逾期缴费的天数向乙方收取滞纳金。甲方有权根据实际情况决定以季度为周期，向乙方收取当季度的滞纳金费用。乙方应当根据甲方的书面要求，按期结清滞纳金。2.如乙方逾期未按本合同规定向甲方缴足租金或/和有关费用（包括但不限于水电费、税金等）超过5个自然日的（含第5天），甲方经提前2个自然日书面通知后有权对乙方作停止供应水电处理，直至乙方缴清所欠费用为止。如因此而造成乙方或任何人的一切损失，均由乙方负责赔偿，甲方概不承担任何责任；乙方逾期未缴足费用超过30个自然日的，视为乙方单方严重违约，乙方应当根据本条第6款承担相应的违约赔偿责任。6.乙方单方严重违约或无故擅自解除本合同，甲方有权立即解除本租赁合同，并对租赁物业采取停水、停电的措施。同时，甲方有权没收押金并自甲方提出解除租赁合同之日起15个自然日内收回租赁物业而无需给乙方任何补偿。此外，乙方还应立即履行以下义务及承担责任；第十三条通知送达1.本合同载明的地址及身份证住址均为各方有效通知送达地址。采取邮寄通知的，收件方应无条件接收，一经投递后视为己送达。2.一方变更通知送达地址或开户银行、账号的，应当在变更后7个自然日内，将新的地址或开户银行、账号通知另一方，接受通知的一方应当予以确认。因一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。3.甲方通知送达地址：广州市番禺区南村镇X号；4.乙方通知送达地址：广州市南沙区XX街X号X房。合同签订后，林李公司向高益公司交付了涉案的物业。交付时，涉案物业厂房内仍有原来设置的化学物品储存罐。履行合同过程中，高益公司已向林李公司支付合同约定的租赁押金630000元、水电押金50000元和一个月租金210000元。高益公司利用涉案物业进行生产经营。2020年4月23日，广州市南沙区应急管理局作出（穗南）应急现决〔2020〕HE0423A、HE0423B《现场处理措施决定书》，发现高益公司有下列违法违规行为和事故隐患：“1.动火作业使用乙炔，氧气瓶混放未分离有效距离；2.原化学品储罐未拆除且周边有动土、动火的作业；3.原生产车间（甲类）月24个反应釜化工生产装置、管道未有效拆除；4.化工现场涉及特殊作业（动火、动土）未按规范要求进行。”依据《中华人民共和国安全生产法》第六十二条第一款第（三）项的规定，作出责令上述工厂区域立即停止作业并进行整改。2020年5月5日，高益公司向林李公司发出《关于请求立即拆除厂区化工设备等设施的函》，要求对方三天内拆除涉案物业内的化学物品储存罐和管道。此后，高益公司多次向林李公司发函，催促对方尽快处理。由于林李公司一直没有拆除上述设施，高益公司于2020年8月3日向林李公司发出《解除合同通知函》，告知对方于2020年8月3日解除双方租赁合同，要求对方于2020年8月4日下午三点派员到现场办理场地交接事宜。该通知于2020年8月4日送达。2020年8月7日，高益公司向林李公司的约定送达地址邮寄涉案物业的钥匙，林李公司于2020年8月10日拒收，故该邮件于2020年8月12日被退回。2020年10月12日，高益公司又要将涉案物业的钥匙交付给林李公司，林李公司拒收。林李公司提供了如下证据：《广州市国民粘合剂有限公司生产设施拆除、搬运、异地存放工程施工方案论证意见》《旧设备拆除合同》《广州市国民粘合剂有限公司生产设施拆除、搬运、异地存放工程施工方案专家组论证意见》《专家评审组长复审意见》载明2020年7月11日国民公司组织了国民公司生产设施拆除、搬运、异地存放工程施工方案的专家论证；国民公司在2020年7月21日与广东鹏驰会建设工程有限公司就涉案物业上的化工旧设备一批签订了《旧设备拆除合同》；2020年8月15日国民公司召集专家进行论证，形成《广州市国民粘合剂有限公司生产设施拆除、搬运、异地存放工程施工方案专家组论证意见》，专家组原则同意《施工方案》通过论证；同年8月20日专家评审组长签署《专家评审组长复审意见》。高益公司对上述证据均予以确认。另查明，林李公司另案向一审法院提起诉讼，诉请高益公司给付2020年6月10日起至2020年10月20日止的租金及违约金、水电费等，案号为（2020）粤0115民初6247号。一审法院认为，高益公司和林李公司签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国安全生产法》第四十七条虽然规定“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人”，但该规定是管理性的规定，并非强制性规定，故高益公司认为合同无效缺乏依据，一审法院对其主张不予采纳。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是林李公司是否应向高益公司退还押金等费用，一审法院对此阐述如下：其一，由于林李公司出租的厂房内有化学品储存罐等设施，广州市南沙区应急管理局已于2020年4月23日作出要求高益公司停止作业并进行整改的处理决定，高益公司实际已无法按合同约定继续使用涉案租赁物。其二，根据查明的事实，基于上述行政处理决定，高益公司向林李公司提出配合将原有的设施搬离，林李公司有义务满足对方的上述合理要求，但林李公司并未及时对化学品储存罐等设施拆除搬迁，高益公司无法按要求整改，重新利用租赁物进行生产经营。其三，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人有权解除合同。由于林李公司经高益公司催告，未履行拆迁设备的义务，导致高益公司一直无法生产经营，高益公司租赁涉案物业的目的无法实现，故高益公司有权解除合同。按双方合同约定，邮寄通知一经投递后视为送达，故合同应于2020年8月3日高益公司发出解除合同通知时解除。合同解除后，林李公司理应将收取的押金630000元、水电押金50000元退还给高益公司。需要指出的是，涉案合同所约定的押金是对该合同履行的保证，由于高益公司另案主张了相应租赁费用，本案对租金问题不予调处，双方可就租赁费用抵扣押金问题协商处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零九十七条的规定，于2020年12月28日作出如下判决：一、林李公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向高益公司退回租赁押金630000元、水电押金50000元，合计金额为680000元；二、驳回高益公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费5300元，由林李公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，林李公司提交了《公证书》，拟证明高益公司使用涉案物业不当，人为造成涉案物业损坏严重，根据《物业租赁合同》第九条第二款第3项的约定，高益公司构成单方严重违约，林李公司有权没收押金而无需给高益公司任何补偿。高益公司对此质证称：该证据形成于一审期间，不属于二审期间的新证据；对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，由于林李公司没有按时将涉案场地的化学储蓄罐搬走，导致高益公司为生产经营堆放的石材材料无法使用，产生了100多万元的运费，这些图片仅能证明2020年10月20日当日场地的现状，建筑物的裂缝、下陷、坑洞以及地基下沉并非高益公司承租后导致的，不能证明林李公司的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方争议的是高益公司是否有权解除《物业租赁合同》，而与纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。《中华人民共和国安全生产法》第四十六条第一款规定，生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。本案中，高益公司主张林李公司将化学用品的经营用地出租给非化学用品的企业，违反了上述法律的禁止性规定，故双方签订的《物业租赁合同》无效。上述法律的规定应属于管理性禁止性规定，而非效力性禁止性规定，一审法院认定《物业租赁合同》合法有效，定性正确，本院予以认可。本案二审争议的焦点是高益公司是否有权解除与林李公司签订的《物业租赁合同》。首先，从本案查明的事实来看，广州市南沙区应急管理局于2020年4月23日作出《现场处理措施决定书》，责令高益公司停止作业并进行整改，高益公司于2020年5月5日即发函要求林李公司拆除涉案物业内的化学物品储存罐和管道，但直至高益公司于2020年8月3日发出《解除合同通知函》之时，涉案物业内的化学物品储存罐和管道仍未拆除，且拆除时间亦不明确。双方签订的《物业租赁合同》中明确约定高益公司租赁的用途是经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输，而因涉案物业内的化学物品储存罐和管道未拆除，高益公司实际上从2020年4月23日开始就无法按照合同约定的用途继续使用涉案物业，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，林李公司有义务对上述履行障碍予以排除。林李公司上诉认为拆除化工装置、化学储罐并非其义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，如前所述，林李公司在长达三个多月的时间内未对涉案物业内的化学物品储存罐和管道进行拆除，亦未明确拆除时间，高益公司一直无法使用涉案物业进行经营生产，其租赁涉案物业的目的已经无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，高益公司据此提出与林李公司解除《物业租赁合同》理据充分，一审法院认定双方的《物业租赁合同》于2020年8月3日解除，合法合理，本院予以维持。再次，林李公司上诉主张高益公司存在逾期支付租金、严重损坏租赁物业完好性的违约行为，考虑到上述问题均非本案租赁关系解除的原因，且林李公司已经另案向高益公司主张租金、逾期支付租金的违约金、场地修复费用等，故林李公司以此为由不予退还租赁押金和水电押金缺乏依据。林李公司在二审期间提交的证据与本案的处理缺乏关联性，本院不予采纳。最后，林李公司上诉主张高益公司解除合同的原因是其无法取得南沙区环保局的审批手续，但未就此提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张亦不予采纳。综上，一审法院对高益公司要求林李公司退还租赁押金630000元及水电押金50000元予以支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人林李公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人广州市林李物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年四月二十九日书记员 莫善友区敏儿