贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0323民初564号 原告：贵州荣杰物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区赖壳山农资市场内H栋三层一号。统一社会信用代码：91520302MA6GYDUN2P。 法定代表人：吴荣波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨瑶瑶，贵州文乡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚航，贵州文乡律师事务所律师。 被告：贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司。住所地：贵州省凯里市营盘西路南侧、韶山北路西侧锦江大厦4层。统一社会信用代码：91522601714328673H。 法定代表人：范才形，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何冠黎，该公司员工。 被告：绥阳县华畅兄弟歌舞厅。住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇璐源城市广场二组4号楼2楼。统一社会信用代码：91520323MA6HU5YQXD。 投资人：林立珍，该公司股东。 委托诉讼代理人：徐晓东，该公司员工。 原告贵州荣杰物业服务有限公司（以下简称荣杰公司）诉被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司（以下简称高璐公司）、绥阳县华畅兄弟歌舞厅（以下简称华畅舞厅）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣杰公司的委托诉讼代理人杨瑶瑶、龚航，被告高璐公司的委托诉讼代理人何冠黎、被告华畅舞厅及委托诉讼代理人徐晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告荣杰公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告物业服务费145,573.12元（3,308×2元/月×22月），及违约金29,114.60元，共计174,687.74元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年9月，被告高璐公司购买了位于“璐源城市广场”商业2幢J-2-1、J-2-2号房屋，建筑面积分别为1,962.46m2、1,345.99m2。后将该房屋出租给被告华畅舞厅开设歌舞厅使用。2018年12月11日，绥阳县洋川镇璐源城市广场小区物业委员会与原告签订《物业管理服务委托合同》，由原告为璐源城市广场小区提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定履行了管理服务业务。但被告尚欠原告2019年3月1日至2020年12月30日的物业服务费145,573.12元，根据合同约定，其应承担违约金29,114.60元。根据合同法及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》的规定，被告高璐公司承担连带责任。因此，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告高璐公司辩称：2016年7月1日，被告高璐公司通过案外人贵州盛汇商业管理有限公司将房产租赁给被告华畅舞厅经营KTV，并签订《商业管理合同》，该合同约定“房屋移交前物业、水、电等相关费用甲方负责，移交之日起由乙方负责”，故与被告高璐公司无关。且被告高璐公司在异地，是将场地租给了华畅舞厅的。关于房屋漏水，是被告高璐公司进行维修的，与原告无关。 被告华畅舞厅答辩称：2016年7月开始，被告华畅舞厅是与深圳市公元物业签订的商业管理合同，合同约定每年支付30,000.00元的物业管理费用，协议期限为5年，并未到期。在原告荣杰物业接管之后，未与我方接洽，没有履行相应的服务管理协议，导致被告华畅舞厅在电梯超检后被有关部门罚款10,000.00元。并且被告华畅舞厅未与原告荣杰物业签订过任何新的管理合同。 本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，绥阳县钻石钱柜娱乐会与贵州盛汇商业管理有限公司签订了《商业管理合同》，合同约定，贵州盛汇商业管理有限公司将其托管的位于“璐源城市广场”01期二组团二层J区1号和二层J区2号房屋（建筑面积为3,308.48m2）出租给原绥阳县钻石钱柜娱乐会。合同期限为2016年7月1日至2026年6月30日。 2016年9月1日、2日，被告高璐公司与贵州璐源瑞德置业有限公司（“璐源城市广场”房产开发商）签订商品房买卖合同，被告高璐公司购买了“璐源城市广场”01期二组团二层J区1号和二层J区2号商铺。 2016年12月9日，绥阳县钻石钱柜娱乐会与深圳市公元物业管理有限公司签订了《物业服务公共协议（商业）》，协议约定“从2016年11月8日起按30,000.00元/年的标准收取（以房屋建筑滴水为界，不含商城内的所有费用），乙方每年12月15日前履行下一年度缴费义务。”协议期限为2016年12月8日至2021年11月7日。 2018年12月11日，原告贵州荣杰物业服务有限公司与绥阳县璐源城市广场小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》。合同约定绥阳县璐源城市广场小区业主委员会选聘原告贵州荣杰物业服务有限公司对“璐源城市广场”物业小区进行物业服务管理事宜。双方合同第六条约定，商业及经营性物业：二、三楼2.0元/月·平方米。合同第九条第四点：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。”合同第二十七条：“甲方、业主/使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按10.00元/日的标准向乙方支付违约金。经催收仍未交纳物业服务费用的，乙方享有依法向人民法院起诉的权利”。 2020年4月12日，被告华畅舞厅与被告高璐公司签订了《房屋租赁协议》，协议第六条第2点约定，物管费、水、电费及消防安全等由乙方自行承担；原协议物业合同不变。协议期限为2020年11月8日至2025年11月7日。 2019年6月29日，绥阳县钻石钱柜娱乐会所与贵州曼语仕电梯有限公司签订《电梯维护保养合同》，合同约定，由贵州曼语仕电梯有限公司对绥阳县幸福大道璐源广场二组团的1台观光电梯，进行维修保养服务。2019年9月6日，因绥阳县钻石钱柜娱乐会对其使用的电梯未定期检验，绥阳县综合行政执法局向对绥阳县钻石钱柜娱乐会所行政处罚10,000.00元。上述涉及观光电梯只直达绥阳县砖石钱柜娱乐会所。 2019年10月21日，被告华畅舞厅与贵州联成四海消防检测技术服务有限公司签订《建筑消防设施维护保养合同》，合同约定由贵州联成四海消防检测技术服务有限公司对绥阳县洋川镇璐源城市广场二组4号楼2楼进行建筑消防设施维护保养，维护期限1年。2020年9月14日，被告华畅舞厅又与贵州浙晟消防设备有限公司签订《消防设施维护保养合同》，合同约定由贵州联成四海消防检测技术服务有限公司对绥阳县洋川镇璐源城市广场二组4号楼2楼进行建筑消防设施维护保养，维护期限1年。 2020年6月，绥阳县钻石钱柜娱乐会所与遵义福亿生物防治有限公司签订《有害生物防治服务合同》，合同约定由遵义福亿生物防治有限公司对绥阳钻石钱柜KTV所辖包房、办公室、通道进行有害生物老鼠、蟑螂的防治服务，合同期限为1年。 另查明：绥阳县钻石钱柜娱乐会所是由绥阳县华畅兄弟歌舞厅经营。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供《物业管理服务委托合同》、产权证及营业执照、物业服务相关照片及巡查记录表、催费单三张，被告提供的消防技术服务工作记录表3张、《房屋租赁协议》、《电梯维护保养合同》、《建筑消防设施维护保养合同》、《消防设施维护保养合同》、《有害生物防治服务合同》、《绥阳县综合行政执法局行政处罚决定书》、《物业服务公共协议（商业）》、《商业管理合同》，本院依职权调取的绥阳县不动产登记事务中心查询等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告荣杰公司与被告华畅舞厅经营场所所在小区绥阳县璐源城市广场小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，“璐源城市广场”现由原告荣杰公司进行物业管理，被告华畅舞厅系“璐源城市广场”01期二组团二层J区1号和二层J区2号商铺的物业使用人，其为原告荣杰公司提供物业服务的受益人，被告华畅舞厅应当向原告荣杰公司履行支付物业管理费的义务，故对被告华畅舞厅辩称未与原告签订物业合同为由拒绝缴纳物业费的答辩意见，本院不予支持。由于被告未按约定义务缴纳物业费，经原告多次催收未果，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，现拖欠的时间为2019年3月1日起至2020年12月31日共22个月，房屋面积为3,308.48m2，按2.0元/月·平方米标准，拖欠物业费为3,308.48×2×22=145,573.12元。对于原告要求被告承担按所欠违约金29,114.60元的诉讼请求，物业合同中已约定违约金按逾期10.00元/日的标准计算，原告主张的2019年3月1日至2020年12月31日物业费被告应在2020年12月31日前缴纳，故按逾期10.00元/日的标准计算违约金的起始时间应为2020年12月31日，截止至今2021年4月1日（共91天），按逾期10.00元/日的标准计算，逾期违约金应为910.00元。现对原告主张的违约金3,709.20元的诉请，本院予以部分支持。虽然被告高璐公司与被告华畅舞厅签订的《房屋租赁协议》里约定“物管费、水、电费及消防安全等由乙方自行承担”，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告高璐公司作为该商铺的业主，对原告提出的被告高璐公司承担连带责任，本院予以支持。 虽然，被告华畅舞厅与深圳市公元物业管理有限公司签订了《物业服务公共协议（商业）》，协议约定“从2016年11月8日起按30,000.00元/年的标准收取（以房屋建筑滴水为界，不含商城内的所有费用），乙方每年12月15日前履行下一年度缴费义务。”、“本协议期限为5年，自2016年12月8日起至2021年11月7日止”，但根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，绥阳县璐源城市广场小区业主委员会已经与被告荣杰公司签订物业服务合同已经生效，故被告华畅舞厅与公元物业签订《物业服务公共协议（商业）》已经合同终止，故对被告以《物业服务公共协议（商业）》未到期的意见而拒缴物业费的答辩意见，本院不予支持。 对于被告华畅舞厅主张电梯维修、消防、昆虫消毒等问题的答辩意见，根据被告出示的相关合同，由于电梯系被告华畅舞厅自有电梯，昆虫消毒合同约定在被告租用的专有部分，均不属于公共服务部分。根据《物业管理服务委托合同》第四条的约定“单个业主也委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护、特邀服务或其他服务，服务内容和费用由双方另行商定”，由于被告华畅舞厅并未委托原告荣杰公司对其自己的物业专有部分提供服务，故该意见不应成为被告拒绝交纳物业管理费的理由。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条,《物业管理条例》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告绥阳县华畅兄弟歌舞厅支付原告贵州荣杰物业服务有限公司从2019年3月1日起至2020年12月31日拖欠物业费145,573.12元，及违约金910.00元，合计146,483.12元，限本判决生效后15日内付清; 二、被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司对上述物业费及违约金146,483.12元承担连带清偿责任； 三、驳回原告贵州荣杰物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,792.00元，减半收取1,896.00元，由被告绥阳县华畅兄弟歌舞厅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员  王 喆 二〇二一年四月一日 法官助理  李 足 书 记 员  秦义潘