贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终377号上诉人（原审被告）：樊学平，男，1978年4月22日出生，土家族，住贵州省江口县。委托诉讼代理人：伊秀南（樊学平之妻），女，1985年9月27日出生，汉族，住贵州省江口县。上诉人（原审被告）：樊小燕，女，1993年10月27日出生，土家族，住贵州省江口县。被上诉人（原审原告）：罗月珍，女，1959年9月7日出生，土家族，住贵州省江口县。原审第三人：江口县盘溪大酒店，住所地贵州省江口县太平镇梵净山村坝干组控沟。经营者：覃玉仙，女，1964年3月3日出生，汉族，住贵州省江口县。上诉人樊学平、樊小燕因与被上诉人罗月珍及原审第三人江口县盘溪大酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省江口县人民法院（2020）黔0621民初971号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊学平、樊小燕上诉请求：1．撤销原判；2．依法发回重审或改判驳回被上诉人罗月珍的诉讼请求；3．一审、二审诉讼费由被上诉人罗月珍承担。事实与理由：一、一审法院诉讼程序错误。一审中，被上诉人罗月珍起诉书记载的第一被告为“樊小艳”，在上诉人樊小燕一审提出诉讼主体错误的意见后，被上诉人拒绝进行变更，一审法院在庭审中也未向被上诉人释明，被上诉人坚持以第一被告为“樊小艳”进行诉讼，一审法院诉讼程序错误。二、一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，案涉《租赁合同》应无效。（一）上诉人樊小燕在一审中提交的证据能够证实涉案的租赁房屋存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，双方的合同应属无效。合同签订时，涉案房屋主楼五层，地下一层，而规划仅为三层，其他部分也存在未按规划建设情形。上诉人樊小燕在一审中提交的《责令限期拆除通知书》、《责令停止违法行为通知书》、《强制拆除公告》、《太强拆字［2019］14号》、《信访回复》等证据，明确了涉案房屋作为违法建筑，应强制拆除。租赁房屋在双方签订房屋租赁时至今仍未取得不动产权证，仍然存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。（二）《房屋租赁合同》第六条约定，出租人罗月珍将房屋以及该房屋为经营场所办理的个体工商户营业执照（江口县梵净山星河皓月宾馆）一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该租赁合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，个体工商户营业执照所涉及宾馆、旅馆业属于国家特许经营行业，被上诉人罗月珍对其未取得特种行业许可证的江口县梵净山星河皓月宾馆一并租赁给承租人挂靠经营的内容应属无效，因此，双方的租赁合同作为一个整体，也应当认定为无效。罗月珍二审未作答辩。江口县盘溪大酒店二审未作陈述。罗月珍向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令原告与二被告解除2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》；2．请求人民法院判令二被告支付原告租金150,000元，并以150,000元为基数按日利率万分之五标准从2019年11月1日起计算逾期支付违约金，直至清偿时止（立案时为：29,775元）；3．、请求人民法院判令二被告及第三人及时搬离原告的房屋；4．本案的诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：1、2019年3月28日，原告罗月珍与被告樊学平在江口县围子董梦净月宾馆签订了《房屋租赁合同》，原告将位于贵州省江口县控沟自建房租给被告方使用；2、2020年6月1日，江口县公安局太平镇派出所对伊秀南进行了询问；2020年7月7日，对伊秀南再次进行了询问；2020年6月19日，江口县公安局太平镇派出所对樊学平进行了询问；2020年7月7日，江口县公安局太平镇派出所对樊学平再次进行了询问；2020年6月16日，原告对盘溪酒店进行管控。2019年6月1日至2020年5月30日期间，被告方已向原告支付租金250000元，欠付租金150000元，双方约定了逾期支付租金按日利率万分之五承担滞纳金。另查明：盘溪酒店前身名称为星河皓月。2019年5月20日，太平镇人民政府认定星河皓月存在违规搭建，责令停止违法违规行为。2019年11月4日，太平镇人民政府向盘溪酒店发出强拆决定书。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定。原告向被告方交付了租赁房屋，被告方累计向原告支付了租金250,000元。原告诉讼中主张解除合同，被告樊小燕及第三人主张合同无效。争议焦点一：双方签订的《房屋租赁合同》是否有效？原告依法取得位于江口县太平镇梵净山村坝干组控沟安置区涉案房屋国有土地使用权，土地属于城镇住宅、住宿及餐饮，原告获得三屋楼房修建规划许可，原告修建房屋的合法与违法建筑认定属于行政机关审查范围。太平镇人民政府于2019年5月20日指出星河皓月存在违规搭建，于2019年11月4日向盘溪酒店发出强拆决定书，对违法建筑的处理可以采用整改、罚款和强制拆除多种方式。太平镇人民政府认定违法搭建和作出强拆决定均在被告管理租赁期间内，违法建筑的具体范围和形成时间段不确定，存在违法行为责任主体不明确的情形，因此被告樊小燕以出租房屋已被江口县太平镇人民政府确认为违法建筑为由主张双方签订的《房屋租赁合同》无效的理由不充分。关于原告诉称只认可被告樊学平不认可被告樊小燕的诉称理由，原告应认真履行谨慎审查合同的义务，不能以只认可被告樊学平和自己不懂来排除相对方合同权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，一审法院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》有效。本案争议焦点二：原告主张解除租赁合同的理由是否成立？原告依约向被告方交付了出租房屋，被告方应当依约向原告支付租金。原、被告双方因租赁事务发生严重分歧，双方相互信任基础毁于长期的争执之中，现阶段合同双方分歧较大、被告租金长期未付、出租物被认定为违法建筑，原告以合同目的不能实现主张解除合同理由成立。在诉讼中，被告樊小燕提出原告起诉自己名字错误的问题，民事起诉状上载明了被告樊小燕的公民身份号码，可以准确识别其身份，因此被告樊小燕认为以“樊小艳”主体不适格的理由不成立。被告方未举出充分证据证实原告在存在合同履行上的违约责任。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，一审法院依法对被告樊小燕认为原告起诉自己错误要求驳回起诉的理由不予采纳。一审法院依法对被告樊小燕及第三人要求驳回原告诉请的理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，一审法院依法解除原、被告于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》。原、被告双方约定2019年6月1日至2020年5月30日期间租金400,000元，被告方已向原告支付租金250,000元，欠付租金150,000元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，一审法院依法判令被告方向原告支付2019年6月1日至2020年5月30日期间欠付租金150,000元。关于原告以日利率万分之五标准向被告方主张欠付租金从2019年11月1日起的违约金的诉讼请求，由于双方约定付款时间为4月30日和10月30日，约定逾期支付租金按日利率万分之五承担滞纳金，双方约定滞纳金具备违约金的法律效果，被告方在诉讼中未对违约金提出抗辩。原告已于2020年6月16日对出租房屋进行了现实上的接管，违约金计算期间应为2019年11月1日至2020年6月16日，共228天，违约金计算方式为150,000元×228天×万分之五=17,100元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，一审法院依法判令被告向原告支付违约金17，100元。案件受理费3,706元，原告承担706元，被告方承担3,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，一审判决：一、依法解除原告罗月珍与被告樊学平、樊小燕于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告樊学平、樊小燕于本判决生效之日起十五日内向原告罗月珍支付欠付租金150,000元；三、被告樊学平、樊小燕于本判决生效之日起十五日内向原告罗月珍支付违约金17,100元；四、驳回原告罗月珍其他诉讼请求。二审中，上诉人提交《贵州省自然资源厅信访回复》、《行政处罚决定书》、《酒店停业通知书》；用以证明案涉租赁房屋系违建，且双方发生纠纷，被上诉人亲属被行政拘留的事实。被上诉人质证认为，租赁给被上诉人的房屋除了未办理房产证外，其他合法手续均已办理，且将房屋租赁给上诉人时，对该事实被上诉人已向上诉人进行告知，政府下发的整改通知也没有讲要拆除那处房屋，且至今也未拆除。上诉人提交的信访回复等证据，并不能反映案涉房屋的违建具体范围，对此本院不予采信。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审判决程序是否合法。二、案涉《房屋租赁合同》是否有效。关于一审程序是否合法的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零九条第一款“原告提供被告的姓名或者名称、住所等信息具体明确，足以使被告与他人相区别的，可以认定为有明确的被告。”之规定，本案中，被上诉人罗月珍民事起诉状上载明了上诉人樊小燕的公民身份号码，可以准确识别其身份，被上诉人罗月珍符合“有明确被告”的条件，一审法院对上诉人在一审诉讼主张的诉讼主体问题不予支持并无不当。上诉人樊学平、樊小燕再次提出该“樊小艳”主体不适格的上诉理由，本院不予采信。关于案涉《房屋租赁合同》是否有效的问题。上诉人樊学平、樊小燕主张案涉《房屋租赁合同》无效。本案中，被上诉人罗月珍已依法取得位于江口县太平镇梵净山村坝干组控沟安置区涉案房屋国有土地使用权，并获得了案涉房屋“用地面积500㎡、建设规模470.7㎡”的建设工程规划许可。双方签订的《房屋租赁合同》载明房屋的状况为“该房屋共计建筑面积约为500㎡，主楼共5层，地下1层及其他内容”；同时，被上诉人罗月珍也告知上诉人樊学平、樊小燕案涉房屋并未办理房屋产权仅办理有建设规划许可等事实。其中上诉人樊小燕所提交的《责令限期拆除通知书》、《责令停止违法行为通知书》、《强制拆除公告》、《太强拆字［2019］14号》等证据所反映的事实，送达当事人为“江口县盘溪大酒店”或“星河皓月”，要求其拆除的“违规搭建”范围、“主体”不明；《信访答复》反映为被上诉人罗月珍未办理房屋产权登记，存在未按照规划修建房屋的事实，但也未显示具体的违建是什么。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，被上诉人出租的案涉房屋已办理了建设工程规划许可证，且被上诉人所提供的《责令限期拆除通知书》等证据并不能反映违建的具体范围，上诉人主张案涉房屋系违章建筑，但未提供充分证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果，故一审法院认为“樊小燕以出租房屋已被江口县太平镇人民政府确认为违法建筑为由主张双方签订的《房屋租赁合同》无效”的理由不充分并无不当。本案中，上诉人实际占有并使用了案涉房屋，一审法院根据上诉人实际使用案涉房屋的时间，判决由其承担租赁费的结果理应维持。上诉人樊学平、樊小燕主张案涉《房屋租赁合同》无效的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人樊学平、樊小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,642元，由樊学平、樊小燕负担。本判决为终审判决。审判长 向 前审判员 田 芳审判员 唐正洪二〇二一年四月十九日法官助理李正雷书记员伍昊