贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终419号上诉人（原审原告）：龙华，女，1975年11月29日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审原告）：张淼，男，1975年3月19日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。共同委托诉讼代理人：郜海军，贵州驰铭律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：崔妹蓉，贵州驰铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路2号。法定代表人：陈**鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁跃红，该公司职工。上诉人龙华、张淼因与被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4785号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙华、张淼上诉请求：1.撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4785号民事判决第二项，并依法改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金62,081.37元（暂计算至2020年8月10日）；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，违约金责任对于双方当事人来说都是平等适用。被上诉人应严格按照合同约定向上诉人承担违约责任。《商品房买卖合同》中的初始登记时间系被上诉人自身承诺的时间，其主动与上诉人约定初始登记时间及违约责任，被上诉人应当预知其可能承担的违约责任，加之本案逾期办证违约责任的产生系被上诉人自身原因导致，故违约责任应由被上诉人自行承担，上诉人认为本案中不存在违约金过高的情形，案涉房屋售价516,582元，上诉人所主张的违约金仅为其12%。并且，房产证是房屋买卖、租赁的重要法律文件，没有办理房产证的房产不能正常进行转让、赠与等市场交易行为，难以得到法律保护。上诉人本可以进行正常的市场交易，但被上诉人因其自身过错导致的违约行为让上诉人无法进行交易，该部分损失无可估量。二、一审判决中“案件受理费1,352元，已减半收取计676元，由原告龙华、张淼共同负担576元，被告贵州虹祥房地产开发有限公司负担100元。”的分配不合理。本案中，被上诉人的主张未得到支持，而上诉人的诉讼主张有足够的事实及法律依据，故应该由被上诉人来对本案承担全部责任，即应由被上诉人来承担全部或者大部分诉讼费。虹祥公司二审未作答辩。龙华、张淼向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定立即协助原告办理位于铜仁市碧江区房屋的《不动产权证书》；2.判令被告立即支付原告逾期办证违约金，违约金以购房本金273582元为基数，按照每日万分之一，从2014年3月31日起计算至2014年9月27日；按照每日万分之零点五，从2014年9月28日起计算至房屋产权证书办理完毕之日止；另，以购房本金243000元为基数，按照每日万分之一，从2014年8月28日起计算至2014年9月27日；按照每日万分之零点五，从2014年9月28日起计算至房屋产权证书办理完毕之日止；截止2020年8月1日的违约金合计62081.3664元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月24日，原告龙华、张淼（买受人）与被告虹祥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2012003750），约定原告龙华、张淼购买被告虹祥公司开发建设的位于铜仁市碧江区房屋；该商品房的规划用途为成套住宅，建筑面积136.64㎡，套内建筑面积113.36㎡，按套内建筑面积计价，单价4557元／㎡，总价款516582元；买受人应于合同签订之日向出卖人（被告虹祥公司）支付首期房款216582元，余款300000元以公积金贷款支付；出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告龙华、张淼于2013年5月23日向被告虹祥公司支付首期房款216,582元，于2014年3月6日支付房款57,000元，于2014年8月27日支付房款243,000元。另查明，被告虹祥公司作为原铜仁市人民政府的招商引资企业以出让方式取得案涉项目的建设用地使用权，并取得该工程建设项目的规划许可。2011年10月18日，虹祥公司取得案涉项目1号、2号楼的《商品房预售许可证》。案涉房屋至今未具备办证条件。庭审中，原告陈述案涉房屋系于2015年5月20日交付原告使用。被告陈述因业主违建，案涉房屋所属工程办不了规划认可证，也就无法办理竣工验收备案表，导致不能办理案涉房屋的产权证。上述事实，有原告诉称、被告辩称、身份证、《商品房买卖合同》、购房款收据、《商品房预售许可证》、中国建设银行个人贷款支付凭证、《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、工程质量验收会议结论、建设工程消防验收意见书、《招商引资项目投资合同书》、《国有建设用地使用权出让合同》在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，受法律保护，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。关于被告是否存在逾期办证的事实及其应否向原告承担相应的违约责任的问题。一审法院认为，本案原告按约付清了购房款，被告虹祥公司未能按约于2014年3月31日前协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记。被告存在逾期办证的事实，对该事实，一审法院予以确认。对原告所主张的逾期办证的违约金，被告辩解称系因政府及相关部门未按约定完成案涉项目地块的拆迁工作导致消防验收严重滞后，以及购房业主擅自搭建违章建筑，导致案涉1号、2号楼的规划无法通过职能部门的验收，从而不能办理案涉房屋的产权证，逾期办证的责任不在虹祥公司，被告不应承担违约责任。对此，一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，被告与政府部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》签订于案涉《商品房买卖合同》之前，被告虹祥公司在与原告签订《商品房买卖合同》时，相对于买受人而言，虹祥公司占据优势地位，对于案涉地块当时的现状、前期需要完成拆迁工作的时长以及包括拆迁不及时等可能导致后期施工工期及相应的规划消防验收延误的不利因素、该不利因素对案涉房屋如约办证的不利影响，虹祥公司作为专门从事房地产开发的企业，对此其应当作出预估、预判。虹祥公司与原告签订的《商品房买卖合同》系虹祥公司提供的格式合同，约定房屋办证的时间虹祥公司亦占据优势。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，案涉《商品房买卖合同》如因政府部门拆迁不及时或其他购房业主搭建违章建筑等第三人的原因导致虹祥公司违约，虹祥公司依法亦应当根据合同相对性原则向原告承担违约责任。故，虹祥公司的上述辩解理由，于法无据，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，虹祥公司存在逾期办证的事实，且至今未能协助原告办理案涉商品房的不动产权证书，已构成违约，被告虹祥公司理应向原告承担逾期办证的违约责任。原、被告双方在案涉《商品房买卖合同》中对逾期办证超过180日买受人（原告龙华、张淼）不退房的情形约定了出卖人（被告虹祥公司）的违约责任。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原告并未提供证据证明因虹祥公司的逾期办证行为给其造成的损失及损失的数额，同时鉴于2015年5月20日被告已将案涉房屋交付原告，购房人即原告的住房需求已得到保障，双方签订案涉《商品房买卖合同》的主要目的已基本实现。被告虹祥公司逾期办证的行为并未给原告造成多大的实际损失，且办理房屋所有权转移登记并非系被告一己之力能够完成，涉及多方面的因素。鉴于被告在庭审中亦提出违约金过高应于调减之抗辩，综合本案合同的履行情况、违约事实、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，为平衡原、被告双方的利益，被告承担逾期办证的违约金酌定5,000元较为合理。对原告超过部分违约金的诉讼主张，一审法院予以驳回。关于被告应否履行协助办证义务的问题。一审法院认为，原告所购房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”经庭审查实，至今，被告虹祥公司就案涉房屋所属工程尚未取得竣工验收规划许可证，尚不具备办理所有权转移登记的条件，此也系至今不能办证的原因。不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应依法进行，须具备行政许可的条件，原告在被告尚未合法取得案涉房屋所属工程竣工验收规划许可证的前提下，要求对案涉房屋所有权进行转移登记的条件尚未成就。故，本案原告要求被告按约履行协助办证义务的诉讼主张的条件尚未成就，被告在办证条件成就后应及时积极协助原告予以办理，否则，原告在办证条件成就后可另案向被告主张权利。综上所述，一审法院支持由被告虹祥公司支付原告龙华、张淼逾期办证违约金5,000元，超出部分，一审法院予以支持。对原告的其他诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审判决：一、被告虹祥公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙华、张淼逾期办证违约金5,000元；二、驳回原告龙华、张淼的其他诉讼请求。二审中，当事人双方均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审判决对逾期办证违约金的调整是否得当的问题；二、一审判决的诉讼费分担是否恰当。关于一审判决对逾期办证违约金的调整是否得当的问题。本案中，龙华、张淼并未提交相应证据证实其因虹祥公司的逾期办证违约行为给其造成的损失及损失的数额，虹祥公司亦认为龙华、张淼主张的违约金数额过高。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。一审法院根据公平原则和诚实信用原则衡量，以实际损失为基础，综合考量案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金调整为5,000元并无不当，二审予以维持。鉴于违约责任的认定，应当以违约事实持续的期间为基础，即计算到本案判决发生法律效力之日止。此后，虹祥公司如仍未履行合同义务，龙华、张淼可另行主张权利。龙华、张淼认为一审法院调整逾期办证违约金数额不当的上诉理由，本院不予采信。关于一审判决的诉讼费分担是否恰当问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，诉讼费用的负担由人民法院根据案件审理情况决定。上诉人龙华、张淼认为一审法院确定的诉讼分担不当，无法律依据，本院不予支持。综上所述，龙华、张淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,227元，由龙华、张淼负担。本判决为终审判决。审判长 向 前审判员 田 芳审判员 唐正洪二〇二一年四月十九日法官助理李正雷书记员伍昊