福建省莆田市荔城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0304执异18号 案外人：陈舜英，女，1968年8月26日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：许腾，福建众益律师事务所执业律师，委托权限特别代理。 申请执行人：陈伟，女，1967年3月5日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：周妹妹、游素玉，福建湄海律师事务所执业律师，委托权限特别代理。 被执行人：陈伟杨，男，1978年4月8日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 被执行人：杨华军，男，1979年6月1日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 本院在执行申请执行人陈伟与被执行人陈伟杨、杨华军民间借贷纠纷一案中，案外人陈舜英对本院作出的（2019）闽0304执1928号《执行裁定书》不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 陈舜英异议称，请求依法裁定对被执行人陈伟杨名下坐落于莆田市荔城区××镇××道××号××小区××号楼××室（不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第Ｌ××1号）中止执行，并解除对该房产的查封。事实与理由：2012年10月22日，因政府拆迁，被执行人陈伟杨与莆田市荔城区人民政府签订《房屋征迁补偿安置协议书》，协议约定双方选择产权调换安置方式，莆田市荔城区人民政府安置给被执行人陈伟杨坐落于莆田市九华路市政工程及安置区××房××号楼××室（即涉案被查封的房产），面积为86.25ｍ2。2017年11月7日，异议人陈舜英（即乙方，买方）与被执行人陈伟杨（即甲方，卖方）签订《安置房出售合同》，约定乙方向甲方现金购买位于莆田市九华路市政工程及安置区××房××号楼××室；购房款总价516000元，分三次付款，协议签订后付206000元，交房后付30万元，余款1万元待办理房产证过户后一次性付清；该安置房给政府差价补偿的款项由甲方承担等内容，郑某作为见证人在《安置房出售合同》签字。《安置房出售合同》签订当日，异议人依约支付购房款206000元，该款项汇入被执行人陈伟杨指定的郑某账户，被执行人向异议人出具《收条》一份，确认收到购房款。因异议人要去外地经商，故于2017年11月18日、20日、21日、22日、23日、24日共计汇款30万元至郑某的账户，并委托郑某待交房时将第二期购房款转交给被执行人陈伟杨。2018年3月30日，莆田市九华路市政工程及安置区项目指挥部向金管家（莆田）物业管理有限公司发送《物业交房通知书》，并通知被执行人陈伟杨收房，后被执行人陈伟杨将涉案房屋交付给异议人，并出具《收条》，确认收到购房款30万元。收房后异议人开始装修涉案房屋，异议人已实际占有使用涉案房屋已长达两年之久。因申请执行人陈伟与被执行人陈伟杨、杨华军民间借贷纠纷一案，贵院于2019年6月11日作出（2019）闽0304执1928号《执行裁定书》，裁定查封、扣押、冻结、划拨被执行人陈伟杨的财产。2020年10月份，被执行人陈伟杨才领取涉案房屋的《不动产权证书》，双方依约去办理过户手续时被告知涉案房屋被贵院查封，无法办理过户手续。异议人认为贵院查封错误，应中止执行，解除查封。异议人对涉案房地产享有足以排除执行的权利，符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。 1、异议人在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人与陈伟杨于2017年11月7日签订《安置房出售合同》，该合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。2、异议人已付清大部分购房款。异议人按照《安置房出售合同》约定支付购房款共计人民币516000元，异议人已支付506000元，余款1万元按合同约定应在办理过户手续后支付。3、异议人在贵院查封之前已实际占有该房产。2018年3月30日，陈伟杨将该房产交付给异议人，随后物业服务费、水电公摊、装修保证金等皆由异议人支付，并于2019年开始装修，异议人实际占有使用已长达2年多之久。4、该房产未办理过户登记非因异议人自身原因。因异议人与陈伟杨签订《安置房出售合同》时，涉案房屋并未取得不动产权证书，故未能及时办理过户手续，异议人并没有过错。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，异议人对涉案房地产享有足以排除查封的权利。综上所述，为维护自身合法权益不受侵害，依据《民事诉讼法》第227条之规定，异议人特向贵院提起执行异议。 申请执行人陈伟辩称，贵院作出（2019）闽0304执1928号《执行裁定书》，裁定：查封、扣押、冻结、划拨被执行人陈伟杨、杨华军的财产（以被执行人履行本案的债务为限）。他认为贵院的裁定合法有据，异议人提出的异议申请没有任何事实和法律依据，应当驳回。异议人陈舜英认为其对涉案房地产享有足以排除执行的权利完全不能成立，具体意见如下：一、异议人主张其与陈伟杨于2018年间签订《安置房出售合同》，但没有其他证据相互印证证实合同的签订时间，因此并不能排除异议人与陈伟杨系时候补签的可能性。二、异议人提供的证据并不足以证实异议人已经支付购房款。1、从异议人提供的付款证据上看，异议人提供的都是案外人郑某的银行流水，并非是异议人本人的银行流水，足以说明异议人是为掩盖事实真相而特意套用所谓的见证人郑某的银行流水。2、退一步说，异议人提供的银行流水并不足以证实被执行人陈伟杨已收取全部的款项，异议人提供的证据中没有一笔款项是汇入陈伟杨本人的账户。异议人提供的陈伟杨的收条在没有任何银行流水予以相互印证的情况下，无法排除陈伟杨与异议人存在恶意串通企图逃避债务的情形。且异议人主张因其自己在外地所以将购房款汇入郑某的账户，由郑某转交给陈伟杨更是无稽之谈，既然异议人在外地，那将购房款直接以转账方式支付给出卖人才是最方便快捷且安全的方式，何必汇入他人账户再由他人以现金形式转交？异议人陈述的交易方式不仅不可能存在，而且更加印证了本案存在异议人与见证人互相串通捏造事实、伪造证据。3、《安置房出售合同》中并未明确约定陈伟杨指定的收款账户为所谓的见证人郑某的账户，因此更加可以确定，不论是见证人的流水还是陈伟杨的收条均是陈伟杨、郑某、异议人三人为逃避债务而套用、伪造的。三、异议人主张陈伟杨将房产交付给异议人且物业费、水电公摊等费用由异议人支付没有任何证据予以证实，无法证实异议人在贵院查封之前就已经实际占有该房产。综上，异议人提供的证据并不足以证实其与陈伟杨于2017年达成安置房出售合同，且已经按照约定支付价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此不足以排除答辩人的执行，应当驳回其异议申请。另，答辩人认为，陈伟、异议人捏造事实、提供虚假证据，已经构成虚假诉讼，应当追究其法律责任。 经审查查明，申请执行人陈伟与被执行人陈伟杨、杨华军民间借贷纠纷一案，在执行过程中，因被执行人陈伟杨名下有坐落于莆田市荔城区××镇××道××号××小区××号楼××室（不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第Ｌ××1号）可供执行，本院于2019年6月11日作出（2019）闽0304执1928号《执行裁定书》，于2020年6月23日作出（2019）闽0304执1928号《协助执行通知书》，查封登记在被执行人陈伟杨名下有坐落于莆田市荔城区××镇××道××号××小区××号楼××室【不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第Ｌ××1号】。本院于2020年6月28日向不动产登记中心送达上述文书实施查封。 另查明，2012年10月22日被执行人陈伟杨与莆田市九华路市政工程及安置区项目指挥部签订《房屋征迁补偿安置协议书》，双方约定通过产权调换的方式进行安置，该安置房地产坐落于莆田市荔城区××镇××道××号××小区××号楼××室。上述涉案的房地产初始登记在莆田市××天尾城市投资开发有限公司，后于2019年12月17日登记在陈伟杨名下，不动产权证号为闽（2019）莆田市不动产权第Ｌ××1号。被执行人陈伟杨于2020年10月9日领取了闽（2019）莆田市不动产权第Ｌ××1号不动产权证书。 再查明，案外人陈舜英与被执行人陈伟杨于2017年11月7日签订《安置房出售合同》，约定陈舜英以516000元价格购买陈伟杨所有的坐落于莆田市荔城区××镇××道××号××小区××号楼××室，购房款分三次付，第一次在协议签订后付款206000元，第二次在交房后付款300000元，余款10000元待办理房产证过户后一次性付清。2017年11月7日案外人陈舜英通过自己银行账户6236××××8708转账206000元给见证人郑某的建设银行账户×××16。案外人陈舜英分别于2017年11月18、20、21、22、23、24通过自己的银行账户汇款共计300000元给见证人郑某。2018年3月20日见证人郑某通过自己的莆田农村商业银行账户6221××××1516汇款人民币192561元给莆田市九华路市政工程及安置区项目指挥部，用于代被执行人陈伟杨（陈春华）结清后卓桃峰小区安置房。对上述购房款506000元被执行人陈伟杨已出具两份收条给案外人陈舜英。2018年3月30日，莆田市九华路市政工程及安置区项目指挥部向金管家（莆田）物业管理有限公司发出物业交房通知书，通知：后卓桃峰小区户主陈伟杨（陈春华）签约号018-1已将选购的套房1＃1703及裙楼15结算清楚，请予以办理交房手续。异议人陈舜英自2019年1月份开始支付上述涉案房地产的物业费、公摊水电费、水费，于2019年7月27日领取门禁卡。案外人陈舜英已于2021年4月26日将购买涉案房地产的尾款10000元汇入本院的代保款账户。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人陈舜英与被执行人陈伟杨于2017年11月7日签订《安置房出售合同》；案外人陈舜英于2019年1月份开始占有该不动产，并支付涉案房产的物业费、公摊水电费；案外人陈舜英已按照合同约定支付506000元购房款，且案外人陈舜英已将剩余价款10000元交付本院执行。案涉房产未办理过户，系被执行人陈伟杨于本院实施查封之后才领取案涉不动产权证书所致，非因买受人自身原因。综上所述，案外人陈舜英对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，故案外人的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对坐落于莆田市荔城区××镇××道××号××小区××号楼××室【不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第Ｌ××1号】的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陈豪杰 审 判 员 陈丽生 审 判 员 刘国宾 二〇二一年四月二十七日 法官助理 何国立 书 记 员 朱建红 附：本裁定适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。