贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终968号 上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省三都县。 法定代表人：江春树，公司执行董事。 委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏，贵州宇兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：覃启棉，女，1990年5月1日生，汉族，贵州省三都县人，住贵州省。 被上诉人（原审原告）：徐细亮，男，1987年8月28日生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省。 上诉人贵州华洲置业有限公司与被上诉人覃启棉、徐细亮商品房销售合同纠纷一案，荔波县人民法院于2020年12月4日作出（2020）黔2722民初2262号民事判决后，贵州华洲置业有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州华洲置业有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一、被上诉人要求支付逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。首先，上诉人与被上诉人双方于2014年11月签订《商品房买卖合同》后，上诉人于2015年12月将房屋交付给被上诉人使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人应当在房屋交付使用后90日内交付办理商品房转移登记的文书，也即2016年3月31日前，被上诉人在起诉状中也自认上诉人应在2016年3月31日前交付办理商品房转移登记的文书，既然上诉人未能在2016年3月31日前交付办证文书，被上诉人自2016年4月1日起便知道其权利受到侵害，根据《民法总则》关于诉讼时效的规定，以及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点的规定：出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当依照法律关于诉讼时效的规定依法予以审查，诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。故本案中，诉讼时效应从2016年4月1日起算，至2019年3月31日届满，被上诉人于2020年8月3日才起诉要求支付逾期交付商品房转移登记文书的违约金，明显已超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。其次，一审判决认定本案诉讼时效至2019年3月31日届满，但却以二被上诉人的诉请于起诉之日即2020年8月4日引起中断，明显适用法律错误。法律不保护睡眠的权利，诉讼时效制度的功能主要是促使权利人积极行使权利、稳定生活秩序、维护法律秩序和交易安全。而诉讼时效的中断，指诉讼时效期间进行过程中，出现了权利人积极行使权利等法定事由，从而使已经经过的诉讼时效期间归于消灭，重新计算期间的制度。中断的事由必须是在诉讼时效期间内，本案中诉讼时效已至2019年3月31日届满，而被上诉人2020年8月4日提起诉讼，一审法院据此认定诉讼时效中断，这明显是对法律的曲解，因此，本案中上诉人于诉讼时效届满后才起诉，并不能引起诉讼时效的中断，其诉求明显已超过诉讼时效，不应得到支持。二、即便认定上诉人存在违约情形须承担违约责任。未能在法定期限内办证，并未给被上诉人造成任何损失和影响，也应免除上诉人的责任。首先，案涉项目早已于2015年12月完工，按规定将竣工资料报送三都县住建局办理竣工验收备案，但三都县住建局直至2019年9月才办理竣工验收备案，导致未能在法定期限内办证，有很大的政策因素，非自身原因造成，且上诉人已于2019年10月16日具备办理房产证的条件，但很多业主为了规避缴纳公共维修基金、面积差额款、办证费用等，不配合办理办证，责任不在上诉人，被上诉人用公积金贷款购买房屋，其房屋已办理抵押登记给银行，在还清贷款之前被上诉人也不能对房屋进行进一步处置，虽因政策原因未能在法定期限内移交办证文书，但其对房屋享有的权利未受任何影响，商品房买卖合同的目的已经实现，房屋交付给被上诉人居住使用至今近五年，且被上诉人未提供任何证据证实其遭受损失，逾期办证实质上也未给被上诉人造成任何损失，《合同法》规定的违约金其性质为补偿性为主，根据公平合理原则，上诉人认为违约金过高，为保障企业发展，维护社会稳定，请求免除上诉人的责任。综上，请二审法院撤销原判，依法改判驳回上诉人的诉请。 被上诉人覃启棉、徐细亮二审向本院作出书面答辩：一、关于被答辩人提出的诉讼时效的问题，双方对案涉商品房约定的逾期办证违约金按日计算，其性质上属于继续性债权，被答辩人逾期办证是持续性违约，但在目前法律和司法解释就继续性债权的诉讼时效尚未予以明确的情况下，根据《民法总则》关于三年的诉讼时效规定及有利于保护权利人等因素的考虑，答辩人从起诉之日起倒推三年认定可获支持的逾期办证违约金期间。综上，一审法院认定答辩人从2017年8月5日起的违约主张未超过诉讼时效，合理合法，应当维持。二、关于被答辩人提出的应免除其违约责任的请求，答辩人认为按照合同的约定，违约金是按日万分之三计算，原审法院综合考量，将违约金调整为按日万分之零点五一计算，已经在很大程度减轻了被答辩人的违约责任，而且在庭审中被答辩人也提出违约金按照日万分之五计算，现在又提出应当免除其违约责任而上诉，明显是为了拖延时间，浪费司法资源，且自从交房以来，被答辩人并未通知过答辩人去办理房产证。因此原审法院支持的违约金计算时间截至2019年10月16日（被答辩人取得办理商品房初始登记的不动产权证书），也是在减轻被告的违约责任了。综上，被答辩人违约的事实清楚，证据确实充分，应当承当相应的违约责任。 原审原告覃启棉、徐细亮向一审法院提出诉讼请求：1、判令贵州华洲置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助办理商品房转移登记；2、判令贵州华洲置业有限公司自2016年4月1日起按购房款346316元以日万分之三计算逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金至实际交付办理之日止（违约金暂时计算至2020年8月1日为：346316元×0.0003×52个月×30天=162075.89元）。 一审法院认定事实：贵州华洲置业有限公司以出让方式取得位于三都县对面总土地面积为18205.54平方米的建设用地使用权，建设项目名称为：“三都县县府西路改造开发项目（3号地块）”。覃启棉、徐细亮系夫妻关系。双方经协商一致，于2014年12月签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、覃启棉、徐细亮购买贵州华洲置业有限公司开发的位于三都县，房屋建筑面积121.6平方米，套内建筑面积101.82平方米；2、房屋总价为346316元；付款方式为本合同签订之日交付首期房款106316元，余款240000元，以公积金贷款支付。3、贵州华洲置业有限公司应在2015年12月31日前将房屋交付覃启棉、徐细亮，逾期则按日以支付已付款万分之三计算违约金至实际交付商品房时止；4、贵州华洲置业有限公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。双方对于何时取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给覃启棉、徐细亮的具体时间未作约定。双方虽未约定上述期限，但约定贵州华洲置业有限公司不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向覃启棉、徐细亮支付已交付房价款万分之三的违约金。签订合同后，覃启棉、徐细亮办理了房屋首付和公积金贷款手续，但贵州华洲置业有限公司至今未向覃启棉、徐细亮开具正式的购房发票。2015年12月31日，贵州华洲置业有限公司向覃启棉、徐细亮实际交付房屋。2019年10月16日，贵州华洲置业有限公司取得办理商品房初始登记的不动产权证书。在庭审结束后，贵州华洲置业有限公司将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》交付给覃启棉、徐细亮。 一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在自愿协商一致基础上的真实意思表示，行为人具有相应的民事行为能力，不违反法律、法规的强制性规定，也不违背公序良俗，且具备合同基本要素，应为合法有效,对合同当事人具有法律约束力，双方应当严格按照合同约定诚信行使权利并履行义务。合同签订后，覃启棉、徐细亮虽未能按约定期限支付购房款，但在2016年1月4日交清了全部购房款，已履行合同的主要义务。贵州华洲置业有限公司在房屋交付后，应在合理期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给覃启棉、徐细亮。贵州华洲置业有限公司关于逾期付款的抗辩不属本案审理范围，可另行主张权利。根据相关规定，取得房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付的时间系商品房买卖合同的重要组成部分，贵州华洲置业有限公司作为具备商品房买卖专业知识的企业，利用签订合同的优势，未将时间在合同中载明，有故意规避逾期交付相关文书责任之嫌。为衡平合同当事人的利益，维护社会公平正义，弘扬诚信交易规则，贵州华洲置业有限公司虽已交付房屋，但未能在合理期限内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给覃启棉、徐细亮，已构成违约，应当依法承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款以及第（二）项关于：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，涉案房屋于2015年12月31日交付，自房屋交付次日起开始计算取得房屋权属证书的时间为满三个月，即覃启棉、徐细亮可从2016年4月1日起向贵州华洲置业有限公司主张违约赔偿责任，但本案证据显示覃启棉、徐细亮在2020年8月4日才向人民法院提起诉讼。根据当时的法律规定，诉讼时效为二年，在诉讼时效过程中，《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日开始实施，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未届满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案诉讼时效应当继续计算至2019年3月31日至才超过诉讼时效，但覃启棉、徐细亮的诉请已在起诉之日引起诉讼时效的中断，往后倒算三年，即2017年8月5日至2020年8月4日均在时效的保护期内，因此，覃启棉、徐细亮2017年8月5日以后的违约主张未超过诉讼时效，依法予以保护，2017年8月4日之前的违约主张依法不予支持。故贵州华洲置业有限公司关于本案诉请已超过诉讼时效的抗辩，予以部分采信。关于贵州华洲置业有限公司答辩提出合同约定的违约金过高，请求予以调整的问题。双方虽然在合同中已明确约定逾期办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但根据公平和诚实信用原则，酌定调整为贵州华洲置业有限公司按日以覃启棉、徐细亮已交付购房款的万分之零点五一计算逾期交付商品房转移登记有关文书违约金至能够实际办理之日止，因贵州华洲置业有限公司已于2019年10月16日取得办理商品房初始登记的不动产权证书，故该违约金只能计算至2019年10月16日，即从2017年8月5日计算至2019年10月16日止，违约金为14182.68元（346316元×0.000051/天×803天=14182.68元），原告诉请超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、贵州华洲置业有限公司于判决生效后十日内向覃启棉、徐细亮支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币14182.68元；二、驳回覃启棉、徐细亮的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3542元，适用简易程序减半收取1771元，由覃启棉、徐细亮负担1200元，贵州华洲置业有限公司负担571元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、逾期办证违约金是否超过诉讼时效；2、一审对逾期办证违约金的调整比例是否恰当。 本院认为：对于争议焦点一，从查明事实来看，双方虽未在合同中约定具体的办证日期，但约定上诉人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。由此看出双方约定违约金是按日计算，诉讼时效的起算以日为单位，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然被上诉人是在上诉人贵州华洲置业有限公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为在继续，故对于被上诉人自2020年8月4日向人民法院提起诉讼之日起倒推三年的违约金，本院予以支持，因上诉人于2019年10月16日取得办理商品房初始登记的不动产权证书，一审认定违约金计算至2019年10月16日止，被上诉人对此未提出异议，本院予以确认；故上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。 对于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案双方当事人在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金过高，上诉人在一审审理时请求调低，一审法院在综合考虑违约金既有补偿性又有惩罚性，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将预期办证违约金调整为按买受人支付已交付房价款的日万分之零点五一进行计算已基本适当，故对于上诉人关于未办证原因不在自身、逾期办证未给被上诉人造成任何损失，以及未能办证存在不可归责于自身原因，应当免除上诉人的违约责任的理由均不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费155元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月十四日 法官助理王菲 书记员刘皓