河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初3874号原告陈宁馨，男，1971年8月9日出生，汉族，住郑州市金水区。被告河南省美景之州地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西。法定代表人梁俊，总经理。委托代理人薄菊梅、白海川，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司，住所地郑州高新区祥营安置小区9号楼商铺-003。法定代表人杨献峰，总经理。委托代理人王鑫、韩文慧，该公司员工。原告陈宁馨与被告河南省美景之州地产开发有限公司、被告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司物权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈宁馨、被告河南省美景之州地产开发有限公司（以下简称美景公司）委托代理人白海川、被告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司（以下简称万科物业公司）委托代理人王鑫、韩文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年12月31日，原告与被告河南省美景之州地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋。同日，原告与被告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司签订了物业服务合同，约定共有部分的维修、养护和管理均由二被告负责。2020年上半年，被告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司发现涉案房屋外墙部分发生漏水，已经波及到地下车库及一楼业主，遂与原告联系看是否是原告家里水管泄露导致，但事后发现原告自房屋交付后并没有居住使用。故涉案房屋外墙内水管道漏水问题并非原告原因所致，但已经影响到了原告的正常居住使用。后原告找二被告协商解决此问题，二被告均故意推诿，互相推卸责任。故请求判令：1、二被告将位于高新技术产业开发区红叶路102号15号楼2单元2层18号的原告房屋外墙内上水管道以及外墙面进行维修、恢复原状；2、二被告向原告赔偿因涉案房屋无法正常使用给原告造成的损失3456.62元；3、因没有及时处理涉案房屋的问题给原告造成损失，二被告向原告赔礼道歉。被告美景公司辩称：1、原被告属于商品房买卖合同法律关系，与物业公司属于物业服务合同关系，故原告以何种法律关系向被告主张权利不明确，应当予以驳回起诉。2、双方于2014年12月31日所签《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交房期限为2016年12月31日前，交房标准为竣工验收合格。结合被告提供的竣工验收备案表，被告向原告交付房屋时符合《商品房买卖合同》的约定，也具备房屋质量验收标准。3、被告早已将案涉房屋按照合同约定交付给原告，原告在收房时并未提出房屋质量存在问题，且案涉房屋质量合格并经过建委备案。案涉房屋已按照《商品房买卖合同》进行交付，在验房表中关于房屋质量验收部分双方均无异议。该房屋在2016年已经五大责任主体验收通过，对于原告所主张的房屋质量存在问题的诉请并无有效证据予以证明，也并非客观情况。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告万科物业公司辩称：1、我公司并非适格的诉讼主体，依法不应承担原告的财产损害责任。基于原告提供的证据材料以及我方安全人员的现场勘查，原告所称涉案房屋外墙内上水管道以及外墙面受损，以及因自家水管泄露导致的地下车库及一楼业主损失，并非我公司及工作人员侵权行为所致，故我公司不是该财产损害侵权案件承担责任的适格主体。2、原告诉讼请求提出各项经济损失3456.62元，但其未提供受损清单及报价单，其所称的室内物品损失及墙体表面损失金额无法定价，我公司对此不予认可。3、根据现场查勘的情况，受损原因可能是原告室内专用设施水管破裂渗漏导致，且该受损部位为原告房屋专用部位而非我公司承担维管责任的共用部位。根据前期物业服务合同的约定，该受损部位位于物业管理有效区域外，我公司依法不应当承担义务。原告称其自房屋交付后并未实际入住并不当然推断其不存在过错，反而印证其对自有产权房屋的专有设施部分缺乏管理和维护，存在过错。我公司依照物业服务合同定期巡检巡视公共区域部分，发现事故后第一时间现场采取关水阀措施并通知原告，已经尽到最大努力避免原告损失进一步扩大。原告因专用部分设施设备疏于管理，导致我公司维护管理的共有区域外墙面受损，其应承担相应赔偿责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年12月31日，原告与被告美景公司签订《商品房买卖合同》，购买位于郑州高新技术产业开发区红叶路××单元××号的房屋。同日，原告与被告万科物业公司签订《前期物业服务合同》，原告并向其支付2016年11月7日至2017年11月6日期间物业费3456.62元。2015年1月7日，原告向郑州市物业维修基金管理中心交纳该房屋的维修基金7866元。原告称被告万科物业公司于2020年上半年发现其房屋外墙部分发生漏水并去其家中查看情况。原告提交的照片显示与走廊楼梯相邻的墙壁出现渗水现象，庭审中原被告均认可该渗水墙壁的内侧为原告房屋卫生间。就该渗水原因，庭审中原告称“我咨询过物业的保修工程师徐志强，他说墙里面有一根自来水管有破裂导致渗水”，被告万科物业公司称“初步判断是室内隐蔽在墙体内的自来水管发生渗漏”。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、前期物业服务合同、用水信息单、物业费收据、维修基金交存凭证各一份、照片二份、被告美景公司提交的商品房买卖合同、房屋交付通知邮寄单、房屋移交单各一份、被告万科物业公司提交的照片一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告美景公司提交有验房单、竣工验收备案表各一份，因该证据并不足以证明其不需承担相应维修责任，故对该证据本院不予采纳。被告万科物业公司提交有维修记录表一组，因该证据与本案关联性不足，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原告房屋卫生间的墙壁内部发生渗漏水，并导致从走廊处即可见墙壁渗水潮湿，庭审中原告称“墙里面有一根自来水管有破裂导致渗水”，被告万科物业公司称“初步判断是室内隐蔽在墙体内的自来水管发生渗漏”，因双方所述该渗水原因与该渗水的外部表现情况相符，故对其所称该渗水原因本院予以采纳。被告美景公司作为开发商，其应向原告交付符合合同约定的房屋，但根据庭审查明事实，可以确认其所交付的房屋存在有墙体内水管渗漏水的隐蔽瑕疵，故其应对此承担维修责任，并自行负担相应费用。故对原告请求被告美景公司对其房屋墙体内水管及墙面进行维修的诉讼请求，本院予以支持。因该维修需从原告房屋卫生间的墙壁内部进行，庭审中原告亦称在其未使用房屋期间水表仍有走动，故该维修事项并不在物业服务协议所约定的物业服务范围内，但被告万科物业公司在被告美景公司进行维修时应予以协助。庭审中原告称被告万科物业公司未经其同意关闭其室内水阀，并请求被告按一年的物业费向其赔偿不能正常使用房屋的损失3456.62元。因被告万科物业公司存在有对原告房屋关闭水阀的行为，其亦未提交证据证明其该行为经原告同意，故原告有权基于其该关闭水阀的行为主张赔偿损失。因原告并未在该房屋实际居住，被告万科物业公司亦履行有日常物业管理服务职责，故就该损失数额本院酌定为1800元，应由被告万科物业公司赔偿给原告。对于原告请求数额过高部分本院不予支持。原告请求二被告就未能及时处理房屋问题对其赔礼道歉。因本案纠纷系因墙体内部水管渗漏所致，二被告本身并不存在侵权行为，故原告该请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省美景之州地产开发有限公司于本判决生效后10日内，对于原告陈宁馨位于郑州高新技术产业开发区红叶路102号15幢2单元2层18号房屋的卫生间墙体内部水管及墙面进行维修，维修至正常使用状态，被告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司并应予以协助。二、被告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司于本判决生效后10日内，赔偿原告陈宁馨1800元。三、驳回原告陈宁馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二一年四月二十二日书记员 岳征晶