辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1085号上诉人（原审被告）：大连第六区综合市场有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区玉境路114号。法定代表人：宫天龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛惺，北京德恒(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高倩倩，北京德恒(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：甘井子区玉境路满亿超市（曾用名甘井子区第六区综合市场满亿超市），住所地辽宁省大连市甘井子区玉境路114号。经营者：胡叶，男，1988年9月2日生，汉族，住浙江省温岭市。被上诉人（原审原告）：胡仁满，男，1966年12月1日生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：徐少锋，广东普罗米修(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光宇，广东普罗米修(大连)律师事务所实习律师。上诉人大连第六区综合市场有限公司（以下简称“综合市场公司”）因与被上诉人甘井子区玉境路满亿超市（以下简称“满亿超市”）、胡仁满房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。综合市场公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回胡仁满的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，且认定的事实自相矛盾。1.一审判决认定“案涉《房屋转租合同》的相对人及房屋租金的交款人均为胡仁满，案涉房屋的承租人是胡仁满”，并且认定“综合市场公司发出的《终止合同协议书》的相对人也为胡仁满，表明综合市场公司所认可的承租人是胡仁满、而非胡叶”是错误的认定。如果房屋的实际承租人仅按照书面记载认定，就不会存在“实际承租人”这一概念。正是因为现实中房屋租赁合同履行过程中存在各种不同复杂的实际情况，因此“实际承租人”才有意义。本案中，案涉房屋的实际承租人就是胡叶。2.一审判决认定《终止合同协议》可以反映出综合市场公司单方面终止案涉合同的真实意思是错误的。在一审阶段，综合市场公司向法庭提交了微信语音及电话录音证据，内容为综合市场公司管理人员黄前亮与胡叶的对话，其中可以明确听到，综合市场公司与胡叶协商一致，综合市场公司向胡叶支付8万元，胡叶经营的超市不再租用综合市场公司的房屋，腾退房屋搬走。即使综合市场公司向胡仁满出具了所谓《终止合同协议》，也是双方达成一致后的结果，满亿超市和胡仁满是知情并同意的，仅因《终止合同协议》就认定综合市场公司存在单方面终止案涉合同的意思表示是错误的。3.一审判决认定“胡仁满与胡叶虽是父子关系，但胡仁满表示没有授权胡叶代表其处理与房屋租赁合同有关的相关事宜…胡叶与市场管理人员黄前亮的交涉仅仅是为了满亿超市的搬家与补偿事宜”内容自相矛盾。满亿超市的搬家与补偿事宜正是案涉房屋租赁合同的最重要事宜，租赁房屋的目的就是为了经营满亿超市，而满亿超市的经营者是胡叶。自案涉合同签订以来，与综合市场公司进行日常交涉的都是胡叶，其与胡仁满是父子关系。综合市场公司有合理理由信任并与其进行案涉房屋租赁事宜的一切沟通协商，双方针对腾退房屋与补偿8万元的协商是有效的，综合市场公司不存在任何违约行为。二、综合市场公司一审提交的证据可以证明胡叶是案涉房屋的实际承租人，并且胡叶的行为已经构成表见代理。综合市场公司一审提交了满亿超市的营业执照、综合市场公司管理人员黄前亮与胡叶的微信聊天记录、电话录音证据，但在一审判决书对上述证据没有罗列。满亿超市的营业执照显示，该超市的经营场所即为案涉合同约定的房屋大连市甘井子区玉镜路114号（大连第六区综合市场内），该超市的注册日期是2018年4月9日。可见，胡仁满与综合市场公司签订《房屋转租合同书》，目的是用于胡叶的经营。胡叶与胡仁满是父子关系，其承租房屋用于经营的超市的工商登记经营者与实际上的日常经营者都是胡叶。案涉合同签订时及签订后，与综合市场公司沟通的一直都是胡叶，胡仁满对此表示认可。在一审庭审过程中，胡叶当庭承认其负责超市的经营，包括超市装修施工等工作都是由胡叶雇佣管理负责。综合市场公司除觉得胡叶是实际承租人外，至少有理由认为胡叶有代理其父亲进行民事法律行为的权利，因此才与其进行关于腾退房屋及补偿的协商，胡叶的行为已经构成表见代理，其代表胡仁满与综合市场公司关于案涉房屋的交涉及达成的约定是具有法律效力的。胡叶与综合市场公司协商的法律后果应当由胡仁满承担，方能保护综合市场公司的信赖利益。根据综合市场公司提交的管理人员黄前亮与胡叶的微信聊天记录可知，综合市场公司与胡叶通过协商达成了一致意见，由综合市场公司一次性给付胡仁满8万元，双方合同提前终止，胡仁满腾退房屋。在双方达成此约定后，胡叶一直在向综合市场公司索要8万元，直至案涉房屋腾退完成，胡仁满从未表示过反对或与综合市场公司进行任何沟通。对于胡叶代理进行的协商及后续行为，胡仁满是认可并且积极履行的。提前终止案涉房屋租赁合同是胡仁满与综合市场公司协商一致的结果，是平等民事主体之间意思自治的体现，综合市场公司不存在违约行为。三、如果胡叶腾退房屋的行为胡仁满不认可，当时场地一直都是空置状态，综合市场公司并未反对或阻止胡仁满搬回来继续使用案涉房屋，胡仁满可以随时继续履行原合同，但其未有任何意思表示。四、根据《房屋转租合同书》载明的内容，胡仁满已经交付的租金对应租期是2018年9月1日至2020年8月30日，而非一审判决认定的租期2018年12月1日至2020年11月30日，故一审判决以该租期计算的返还租金数额没有依据。胡仁满辩称，不同意综合市场公司的上诉请求，同意维持一审判决。满亿超市辩称，与胡仁满的答辩意见一致。胡仁满向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告剩余租金219166元（2020年1月1日--2020年11月30日共计11个月）；2.判令被告赔偿原告装修损失260749元；3.判令被告向原告支付违约金50000元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月2日，原告胡仁满与被告大连第六区综合市场有限公司签订了《房屋转租合同》。该份合同约定：被告将位于大连市甘井子区内部分房屋，建筑面积960平方米转租给原告作为生鲜超市使用；租赁期限为六年零十一个月，自2018年6月1日起至2025年4月30日止；2018年6月1日起至2018年8月30日止免租金；被告保证于2018年6月1日，按照双方约定的状态（层高为自地面起约4米）将房屋交付给原告使用；该房屋年租金含税价为（特别约定2018年6月1日起至2018年8月30日止免租金，自2018年9月1日起计算租金）自2018年9月1日起前三年每年租金250000元，后三年每年300000元，最后不足一年的是175000元；2018年3月29日原告已通过微信转账支付给被告订金20000元，2018年4月2日原告应交付2018年9月1日起至2020年8月30日的租金共计480000元；在合同租赁期限内，被告不得提前收回房屋，否则构成被告违约，需向原告支付违约当年租金额20%的违约金，并赔偿所有损失（包括但不限于：装修费、设备设施费等）；在租赁期内，被告不得转租（转借）该房屋给第三人，如需转让或抵押、质押该房屋，被告应提前三个月书面通知原告，并保证本合同继续履行；被告承诺租赁期限内不提出退租，若被告违约，按原告实际租住天数退还剩余租金，并支付违约金为该房屋合同租赁期内当年租金的20%作为赔偿，造成原告损失的，违约方应予相应赔偿，除此之外，如原告在租赁期间对室内进行装修，所产生的装修费用由被告赔偿原告。《合同书》签订当日，原告即向被告支付了除已付20000元订金外的租金480000元（租期为2018年12月1日—2020年11月30日）。2018年4月9日，大连市甘井子区市场监督管理局颁发了统一社会信用代码为92210211MA0XNETX5Q，经营者为胡叶，名称为甘井子区第六区综合市场满亿超市，经营场所为辽宁省大连市甘井子区玉镜路114号（大连第六区综合市场内）的《营业执照》。2019年12月23日，被告综合市场有限公司向第三人胡叶送交了盖有被告合同专用章及法定代表人宫天龙印章的《终止合同协议》，其中明确“经甲乙双方协商同意，胡仁满与第六区综合市场签订的房屋租赁合同于2019年12月25日终止，剩余租金及保证金不予返还”。原告胡仁满、第三人胡叶均没有在该协议上签字。此后，被告方的管理人员黄前亮与第三人胡叶通过微信方式多次沟通超市搬家和80000元补偿费事宜。另查明，原告胡仁满与第三人胡叶系父子关系。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，应适用合同法律进行调整和处理。案涉《房屋转租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当属合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案争议的焦点为被告综合市场公司是否构成违约。一审法院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、本案《房屋转租合同》的相对人及房屋租金的交款人均为原告胡仁满，即案涉房屋的承租人是原告胡仁满。二、被告发出的《终止合同协议》中的相对人也为原告胡仁满，此表明被告综合市场公司所认可的承租人仍是胡仁满，而非胡叶；《终止合同协议》可以反映出被告综合市场公司单方面终止案涉合同的真实意思，虽然被告综合市场公司不承认该《终止合同协议》，但没有提交充分的证据给予否定。三、被告综合市场公司在案涉合同期限内单方面提出终止合同的行为，违反了原、被告间的合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。第四，原告与胡叶虽是父子关系，但原告表示没有授权胡叶代表其处理与房屋租赁合同有关事宜，胡叶也没在《终止合同协议》上签字，胡叶与市场管理人员黄前亮的交涉仅仅是为了满亿超市的搬家与补偿事宜，故对被告综合市场公司的辩称，一审法院不予支持。关于被告返还原告剩余租金219166元（2020年1月1日—2020年11月30日共计11个月）一节。本案中，被告综合市场公司于2019年12月23日以书面形式向原告发出了《终止合同协议》，要求原告于2019年12月25日退出案涉房屋，致使原告无法正常经营，导致原告的合同目的不能实现，因原告已交付租金至2020年11月30日，故应返还剩余租金，原告要求返还自2020年1月1日-2020年11月30日的租金在法律允许的范围内，予以支持。关于原告要求判令被告综合市场公司赔偿装修损失诉求。本案中，因原告未按时提出鉴定申请，以至于该项损失无法查明，故原告的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告大连第六区综合市场有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡仁满返还租金219166元（2020年1月1日至2020年11月30日）。二、被告大连第六区综合市场有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告胡仁满支付违约金50000元。三、驳回原告胡仁满的其他诉讼请求。如果未按判决上述判项指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9066元（原告已预付4533元），由原告胡仁满承担4442元，由被告大连第六区综合市场有限公司承担4624元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的“《合同书》签订当日，原告即向被告支付了除已付20000元定金外的租金480000元（租期为2018年12月1日至2020年11月30日）”中的“租期为2018年12月1日至2020年11月30日”无据证实，本院不予确认。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。另，根据胡仁满一审提供的借记卡账户历史明细清单、专用收款收据及营业执照，本院补充查明：2018年4月2日，综合市场公司向胡仁满出具专用收款收据，金额为48万元，收款项目为“租金”，收款事由为“2年房租”。2018年8月2日，大连市甘井子区市场监督管理局核发统一社会信用代码为92210211MA0XNETX5Q、经营者为胡叶、名称为甘井子区玉境路满亿超市，经营场所为辽宁省大连市甘井子区玉镜路114号的《营业执照》。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于综合市场公司主张案涉房屋的实际承租人是胡叶一节，本院认为，现有法律法规中并无“实际承租人”的概念。案涉《房屋转租合同书》系由综合市场公司与胡仁满签署，载明的承租人是胡仁满。至于胡仁满在承租案涉房屋之后，交付给谁实际使用经营，涉及的是胡仁满与房屋实际使用人之间的法律关系，不影响胡仁满作为案涉租赁合同的相对人向综合市场公司主张权利。胡叶是否系综合市场公司确认或认可的房屋实际使用人，涉及的是综合市场公司是否向胡叶主张案涉房屋有关权利，亦不影响签署租赁合同的胡仁满就案涉房屋主张权利。故综合市场公司有关胡叶系案涉房屋实际承租人的提法，本院不予采纳。关于综合市场公司提出其与胡叶已就案涉房屋腾退及补偿事宜达成一致，综合市场公司有理由相信胡叶有权代表胡仁满的上诉意见，本院认为，综合市场公司提供的其工作人员与胡叶之间的微信聊天记录、电话录音材料中，综合市场公司的工作人员在微信聊天记录中虽提到“小胡超市和楼上那个四楼的房间，我一次性给他8万块钱，他撤走”，但从其内容中不能明确体现该8万元涉及的款项明目；微信聊天记录和电话录音中也无法体现胡叶放弃剩余房租和相关违约金的内容。在此情况下，即便综合市场公司的人员就胡叶撤出房屋的费用进行过协商，但并不足以认定双方已就胡叶或胡仁满腾退房屋后的剩余租金和相关违约金处理达成一致，这也可从胡仁满或胡叶未签名确认综合市场公司发送的《终止合同协议》得到印证。即综合市场公司提供的现有证据不足以证实胡叶已经放弃要求综合市场公司返还剩余租金及承担其他违约责任。在此基础上，胡叶的行为是否有权代表其父亲胡仁满，并不影响本案处理，本院无需再行审查。关于综合市场公司提出一审判决以胡仁满自述的房屋租期计算的返还租金数额错误的上诉意见，本院认为，案涉《房屋转租合同书》约定，租期自2018年6月1日起至2025年4月30日止。房屋年租金含税价为（特别约定：2018年6月1日起至2018年8月30日止免租金，自2018年9月1日起计算租金）自2018年9月1日起前三年每年25万元，后三年每年30万元，最后不足一年的是175000元。2018年3月29日乙方（胡仁满）已通过微信转账支付给甲方（综合市场公司）定金2万元；2018年4月2日乙方应交付2018年9月1日起至2020年8月30日的租金共计48万元。根据已查明的事实可知，2018年4月2日，综合市场公司向胡仁满出具的48万元的专用收款收据，载明的收款事由为“2年房租”。结合上述《房屋转租合同书》约定的自2018年9月1日起前三年每年租金数额25万元、租金付款时间及对应租期分析，胡仁满于2018年4月2日支付的48万元，加上合同载明的此前胡仁满微信转账支付的2万元定金，对应的应当是2018年9月1日起至2020年8月30日的两年租金合计50万元。至于胡仁满所称因房屋实际交付时间晚了两个月，上述48万元加上2万元定金的50万元对应租期应是一审认定的2018年12月1日至2020年11月30日的租金，没有提交证据证实，本院不予采纳。据此分析，一审法院关于胡仁满已付租金对应租期的认定有误，本院予以纠正。至于综合市场公司应向胡仁满返还的租金数额，本院认为，胡仁满要求综合市场公司返还的租金，其称是自2020年1月1日至2020年11月30日共计11个月的租金，依据是综合市场公司于2019年12月23日向其发送的《终止合同协议》。《终止合同协议》虽载明，“经甲乙双方协商同意，胡仁满与综合市场公司签订的房屋租赁合同于2019年12月25日终止，剩余租金及保证金不予返还”，但胡仁满、胡叶均未在该协议上签名确认。故胡仁满以《终止合同协议》载明的租赁合同的终止时间要求综合市场公司自2020年1月1日返还租金，没有依据。在此情况下，应当根据胡仁满实际搬离案涉房屋的时间作为认定综合市场公司应予返还租金的起始时间。关于胡仁满实际搬离案涉房屋的时间，胡仁满主张是2019年12月23日，综合市场公司主张是2020年4月4日。对此，本院认为，胡仁满对其主张的实际搬离案涉房屋的时间没有任何有力证据证实；综合市场公司主张的胡仁满搬离房屋的时间，根据其在一审提供的综合市场公司的工作人员与胡叶的微信聊天记录显示的时间来看，截至2020年4月4日胡叶仍在搬运房屋内的东西。据此，本院认为，以2020年4月4日作为认定胡仁满实际搬离案涉房屋的时间，符合事实。综合市场公司应自2020年4月4日向胡仁满返还剩余租金。至于租金返还的截止日期，根据上文分析，胡仁满于2018年4月2日支付的48万元，加上合同中载明的此前微信转账支付的2万元定金，对应的应当是2018年9月1日起至2020年8月30日的租金。即胡仁满交付的租金截止至2020年8月30日，而非2020年11月30日。由此分析，综合市场公司应向胡仁满返还自2020年4月4日至2020年8月30日的租金，金额合计102055元（25万元÷365天×149天=102055元）。关于胡仁满要求综合市场公司支付违约金5万元一节，案涉《房屋转租合同》约定，在合同租赁期限内，综合市场公司不得提前收回房屋，否则构成综合市场公司违约，需向胡仁满支付违约当年租金额20%的违约金。具体到本案，综合市场公司提供的现有证据不能证实系因胡仁满自身原因提前撤离的案涉房屋，应当认定综合市场公司提前收回房屋。胡仁满要求综合市场公司按违约当年的租金额20%支付违约金5万元，符合合同约定，本院予以支持。需要说明的是，关于满亿超市的原审诉讼地位，根据一审卷宗材料显示，满亿超市系一审法院根据综合市场公司的申请决定追加的第三人，一审法院将满亿超市列为被告有误，本院予以纠正；同时，胡叶并非一审法院追加的第三人，一审判决书中将胡叶表述为第三人亦属不当，应予纠正。综上所述，综合市场公司的上诉请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5033号民事判决第二项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5033号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5033号民事判决第一项为：大连第六区综合市场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡仁满返还租金102055元；四、驳回胡仁满的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9066元，由胡仁满负担6437元，大连第六区综合市场有限公司负担2629元；二审案件受理费5338元，由胡仁满负担2349元，大连第六区综合市场有限公司负担2989元。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年四月二十三日书记员  张 琳