文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初658号原告：陈泳，男，1975年6月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：曹文静，女，系原告陈泳妻子，1990年2月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：任奕行，江苏腾泽律师事务所律师。被告：于荔，女，1987年4月5日出生，汉族，住淮安市淮安经济技术区。原告陈泳、曹文静与被告于荔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈泳及两原告委托诉讼代理人任奕行，被告于荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈泳、曹文静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告将承租房屋返还原告；2、判令被告支付拖欠租金6000元；3、判决被告向原告支付违约金20000元；4、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告陈泳、曹文静向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2020年9月11日，原被告签订《门面房租赁协议》，约定原告将位于淮安市门面房以月租金2100元转租给被告使用，被告尚欠租金6000元未付。协议中还约定被告在承租期内不得将门面房擅自转租。被告在未经过原告同意的情况下擅自将房屋转租他人，其行为已构成违约。原告多次要求被告支付剩余租金并交付房屋无果，为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉请。被告于荔辩称，原告诉称的是事实，双方签订租赁协议约定每月租金2100元，但原告所称被告擅自转租构成违约不是事实，不同意解除合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2019年9月11日，原告陈泳、曹文静（甲方）与被告于荔（乙方）签订《门面房租赁协议》一份，约定原告陈泳、曹文静将万达广场环宇路2-72号门面房（以下简称“涉案房屋”）租赁给被告于荔，租期3年，自2019年9月20日至2022年9月19日，租金为2100元/月，支付方式为年付，每次提前一个月付下一次的租金。三年内不递增租金。乙方在承租期内，不得将该门面房擅自转租给他人，如确需转租，必须与出租人当面商量并征得书面同意后方可转租，否则视为违约，除支付违约金贰万元外，出租人有权收回门面房。原、被告分别在《门面房租赁协议》相应处签名。2019年9月11日，被告于荔通过微信转账给原告陈泳2019年9月20日至2020年9月19日期间案涉房屋租金及押金合计27200元（2100元/月×12月+5000元），并备注房租+押金。2020年9月2日、2020年10月10日被告于荔分别于通过微信转账给原告陈泳案涉房屋租金12600元、6000元，二笔转账合计18600元，系2020年9月20日至2021年6月19日期间部分案涉房屋租金（2100元/月×9月=18900元）。原告陈泳、曹文静亦认可被告于荔已将案涉房屋租金支付至2021年6月的事实，并向本院撤回对于要求被告于荔支付租金的诉讼请求。2020年12月6日，被告于荔（甲方）与案外人祖国盛（乙方）签订《店铺转租协议》一份，约定甲方（被告）已告知原房东（原告）转租乙方。甲方将自己位于淮安市门面房（二楼）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务（甲方配合乙方与房东协商优先续租权）。乙方与甲方签订了租赁合同，租期到原有房屋租赁合同中时间截至。月租金为2200元人民币（大写：贰仟贰佰元整），租金为一次性交清，店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归出租方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方在2020年12月7日前一次性向甲方支付（5000元押金及2020.9至2021.9剩余房租20580元整）上述费用已包括押金、剩余房租相关费用共计25580元整。加15000元（壹万伍仟元整）转让费，合计肆万圆整。另根据本院（2021）苏0812民初584号生效判决书查明的事实，案外人何敏受于荔委托，在该转租协议落款处代为签字。合同签订后，案外人何敏向案外人祖国盛出具收条一份，载明2020年12月6日，收到祖国盛（淮安市环宇路2-72门面房二楼）转让费￥15000/壹万伍仟圆整，押金￥5000/伍仟圆整，房租费两万元整，共计肆万圆整。上述转让协议签订前，被告于荔曾与原告陈泳在微信聊天中就案涉房屋转让事宜进行联系。2020年11月17日，陈泳在微信聊天中称“我做事不喜欢含含糊糊的，房子收回来我才会去出租”，另根据被告于荔当庭播放的双方2020年12月5日的微信语音聊天记录，原告陈泳称“他要做，只能告诉我他要什么，直接从我手上做，从我手上签合同才行”，表明原告陈泳认为应由其对外签订转租合同，其并未授权或者允许被告于荔单独对外进行转租。另查，被告于荔承租案涉房屋后经营状况不善，且原被告双方就转租事宜未能达成合意，案涉房屋现处于上锁状态。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中原告陈泳、曹文静与被告于荔签订的《门面房租赁协议》系双方真实意思表示，原、被告应当按照合同履行各自义务。根据双方约定，于荔在承租期内，不得将该门面房擅自转租给他人，如确需转租，必须与出租人当面商量并征得书面同意后方可转租，否则视为违约，除支付违约金二万元外，出租人有权收回门面房。原告陈泳多次向被告于荔明确表示收回房屋后再另行出租，并未同意或授权被告于荔自行转租，被告于荔未经原告同意擅自转租的行为已违反双方合同约定，应承担违约责任。原告陈泳、曹文静主张被告于荔支付违约金20000元，但并未就其实际损失进行举证。案外人祖国盛得知被告于荔无权转租的事实后，并未实际入驻案涉房屋进行经营，亦及时至本院起诉解除了其与被告于荔签订的《店铺转租协议》。被告于荔虽违反了《门面房租赁协议》中不得擅自转租的约定，但其转租行为并未对原告陈泳、于荔造成实际损失，故本院酌定被告于荔应支付的违约金以5000元为宜。对于被告于荔已将案涉房屋租金支付至2021年6月这一事实，因双方当事人至今未办理房屋交接手续，亦未就房屋交接达成合意，故原告陈泳、曹文静是否应退还被告于荔租金以及应退还的租金金额尚不确定，双方应在合同解除后积极履行房屋交接的手续。待房屋交接完成后，双方对租金另行结算，本案对此不予理涉。原告陈泳、曹文静要求解除《店铺转租协议》，被告于荔亦已无继续履行租赁合同的能力，考虑到租赁合同是互赢的关系，若不解除房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占用使用房屋的情况下承担租金损失，解除合同关系，有利于打破僵局，及时止损。故原告陈泳、曹文静主张解除双方之间的《店铺转租协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（二）（四）项、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈泳、曹文静与被告于荔于2019年9月11日签订的《门面房出租协议》，；二、被告于荔于本判决生效之日起十日内将淮安市清江浦万达广场环宇路2-72号门面房腾空返还给原告陈泳、于荔，并向原告陈泳、曹文静支付违约金5000元；三、驳回原告陈泳、曹文静的其他诉讼请求。如被告未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由原告陈泳、曹文静负担125元，被告于荔负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  潘树林二〇二一年四月九日法官助理乔慧子书记员范文静附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。