河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1355号上诉人(原审被告、反诉原告）：河南中旺置业有限公司，住所地河南省永城市。法定代表人：陈体敬，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海京，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：贺启峰（曾用名：贺其峰)，男，1980年6月26日出生，汉族，住河南省永城市新城区。委托诉讼代理人：刘建军，永城市人和法律服务所法律工作者。上诉人河南中旺置业有限公司（以下简称中旺公司）因与被上诉人贺启峰土地使用权转让合同纠纷一案，不服永城市人民法院（2020）豫1481民初8081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张海京，被上诉人贺启峰及委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中旺公司上诉请求：1、依法撤销河南省永城市人民法院（2020)豫1481民初8081号民事判决发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:一、原审认定事实错误。1、一审判决延期交房滞纳金的计算方式按照逾期交房滞纳金以524707元为基数计算,起始日期自2012年9月2日属于认定事实错误。2、一审判令上诉人承担滞纳金自2020年8月20日起至交付门面房时止是错误的。一是，因为上诉人等50户不能提供60.13亩的国有土地使用权证导致门面房无法建设,所以门面房将无法履行交付且无法履行交付是被上诉人等50户的违约原因造成的,一审判决上诉人承担迟延交付滞纳金，明显不公平,是错误的。二是,上诉人与被上诉人等50户之间是土地转让关系,上诉人只需支付等价购地款,没有义务必须交付门面房。3、因为被上诉人等50户违约在先,上诉人不需要承担违约责任,也不需要再以每亩30万元补偿给被上诉人等其他49户。4、一审驳回上诉人的反诉请求是错误的。一审驳回上诉人的反诉请求的理由是:因被告提起的反诉涉及除原告之外的49户土地使用权人,而与被告签订房地产项目合作开发协议的一方当事人为作为整体的50户土地使用权人,如审理本案被告提起的反诉,势必会剥夺其他土地使用权人的抗辩权。该理由看似充足,但实则矛盾重重,经不起推敲。同样在其他49户没有参加庭审的情况下,认定上诉人与包括被上诉人在内的50户签订的房地产项目合作开发协议是土地转让合同,合法有效,也一样剥夺了其他土地使用权人的诉讼权。同样既然一审认定50户土地使用权人是一个整体,也就不能单独认定上诉人与被上诉人之间签订的房地产项目合作开发协议有效,既然认定上诉人与被上诉人之间签订的房地产项目合作开发协议有效,上诉人为什么就不能对被上诉人单独提起反诉呢?显然一审裁判尺度适用双重标准。二、一审适用法律错误。缴纳滞纳金是行政行为,被上诉人不是行政主体没有权利要求上诉人向被上诉人缴纳滞纳金。贺启峰辩称，第一，一审法院按照524707元基数计算，也是给被上诉人起诉的记录是完全一致的。因为被上诉人在一审中提供的地户结算确认书明确的表示了门面的价格总价是555756元，那么其确认计算，如果都给被上诉人完了，应该下欠31049元，由此得出来以524707元为基数，是基于上诉人认可的，也是交付给被上诉人的地户结算确认书来进行计算的，该数字完全正确。第二，上诉人一再称被上诉人以及其他49户没有交付60.13亩的是错误的。土地证虽然显示的是41亩土地，因为我们当时购买的是一块土地，这个土地应该包括道路及一些公共设施的土地。在规划小区的时候，土地证是不可能办理在开发商名下的，这些开发商是明知的，因为这个土地证是04年就办理了。09年我们前面签订合作协议书，就已经将证件交付给了上诉人，因此不存在违约，更不存在少交土地。而且从我们的地址确认书，上诉人是认可土地面积是0.9799亩，只能按照是当时的面积来进行计算的。第三，作为上诉人在一审中的反诉，其实一审判决中已经写得很清楚，刚才我们在庭前说的，如果上诉人认为我们50户属于违约行为可以单独对50户进行起诉。而被上诉人这次起诉是依据上诉人给的地主户确认单已经单独对我们的赔偿数字。给付数字就是说补偿数字已经给予了确认，因此被上诉人单独起诉是完全可以的。第四，作为缴纳滞纳金，滞纳金不仅行政上有滞纳金，那么作为合同滞纳金行为是完全都存在的。上诉人的辩论理由是完全不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，依法驳回上诉，维持原判。贺启峰向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告因迟延交付房屋支付原告滞纳金320112元（自2012年9月1日至2020年9月1日），并判决被告按同期银行贷款利息支付至交付房屋时止；2、本案诉讼费用由被告承担。中旺公司向一审法院反诉请求：要求原告支付违约金150万元，被告不再支付原告购地补偿款30万元，本诉费、反诉费由原告承担。一审法院认定事实：2004年3月14日，余洪亮等50户取得永国用（2004）第00032号国有土地使用证一份，该证显示，余洪亮等50户对位于永城市芒砀路北段东侧建设路北侧的土地一块享有使用权，该块土地的地类（用途）为商住，使用权类型为出让，使用面积为25321.97平方米。该50户土地使用权人包含原告贺启峰。2009年10月11日，被告中旺公司以河南国际商会联合置业有限公司的名义与包括原告在内的余洪亮、王金良、谢超、王继东、刘安民等50户作为甲方签订房地产项目合作开发协议一份，协议第一条（基本约定）约定：甲方指永国用（2004）第00032号国有土地使用权所有人共50户的总称，甲方提供位于永永城市××商业路南侧、××花路侧总占地面积60.13亩土地，供双方合作开发。由乙方（河南国际商会联合置业有限公司）全权负责和具体实施该项目的投开发、建设、销售及售后服务。甲方保证本项目土地在与乙方合作协议履行期间与第三方无任何纠纷与债务。乙方在本项目运营期间应自筹资金，不得将本项目土地以抵押的方式融资。甲方全体人员推选代表成立项目对接小组，对接小组接受委托，签署的一切文件，所有土地共有人均予认可，办理土地过户或者房屋销售、办理房产证需各共有人签字时，各共有人必须无条件签字，不签字视为违约和放弃土地使用权、房屋所有权。第二条（合作方式）约定：由甲方提供规划土地60.13亩，以每亩折抵90万元（合计5411.7万元）获得固定收益的方式，在乙方置换等额房产。乙方负责投资开发运营及负责项目的开发建设与房屋销售，并承担与开发相关的费用与风险。乙方享有支付甲方利益后的全部收益。该项目主体一期工程最迟须在2010年5月1日之前动工（自然灾害、外因干扰、政府干预时间另定），开工后2011年11月1日前交付使用，后一期主体工程在前期工程动工后2011年3月1日前必须动工，2012年9月1日前交付使用。分期选房后，乙方按甲方土地共有人的土地面积将住房或商铺折抵给甲方土地共有人，并向甲方土地共有人付清土地折抵房屋后不足部分的余款。该项目全部竣工后三日内，甲方将土地使用证、规划许可证交还乙方。第三条（甲方权利义务）约定：甲方应提供《建设用地规划许可证》与《国有土地使用证》，并保证以上证件的合法有效性。在项目建设过程中，甲方帮助乙方协调同施工现场周边的关系，积极协助乙方开发建设工作的顺利进行。乙方在办理规划、建设、销售等手续时，如需甲方出面，甲方积极协助、配合。如因甲方违约或者甲方土地共有人无理干扰，造成乙方不能如期正常开发的，由甲方负责协调解决。协调仍无法解决的，乙方有权要求甲方退还保证金、支付与保证金等额违约金并赔偿乙方由此造成的报批、规划、设计、施工、销售、不能办理按揭等直接经济损失。第四条（乙方权利义务）约定：乙方对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，依据本协议在向甲方支付补偿后享有本项目的其余收益。办理土地过户、规划、建设、销售等一切手续费和协调各类关系所产生的费用都由乙方承担。乙方在规定时间内不能动工，视为乙方无能力开发，甲方单方有权解除合同，保证金不再退还乙方，并且乙方赔偿由此给甲方带来的经济损失。第五条(保证金约定及利益分配）约定：甲乙双方约定，甲方每亩土地折合人民币90万元（按60.13亩计算），待房屋竣工后，乙方按甲方每位土地持有人的面积，支付等值商铺或房屋。折抵房屋金额与支取现金之和不得超过某一甲方土地共有人所对应土地面积折款。第六条（违约责任）约定:双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约。甲方违约时，则支付乙方与保证金对等的违约金。违约方应向另一方赔偿由此产生的一切直接经济损失。乙方必须按时向甲方交房，迟交须按同期银行贷款利息承担滞纳金。协议签订后，余洪亮等50户于2011年10月20日办理了建筑工程施工许可证。后被告在案涉土地上开发建设了江南世家小区。另查明，被告向原告出具地户结算确认书一份，该确认书载明原告贺其峰分配门面房号为17号，面积159.7平方米，单价每平方米3480元，总价款555756元；住房两套，房号为A7-2-1003，面积122.73平方米，单价每平方米2035元，总价款249756元，房号为A7-2-1503，面积122.73平方米，单价每平方米2135元，总价款262029元。地皮亩数0.9799亩，地皮金额881910元，补偿金额293970元。门面应选159.7平方米，已选159.7平方米。住宅应选35.78平方米，已选122.73平方米，住宅超出面积86.95平方米，住宅市场价格每平方米3738元，住宅应补金额325019元，合计剩余金额-31049元。备注注明：每亩补偿的30万元，购房按市场价计算。如甲方再违约，每亩30万元不予补偿。另注明：1、依据2009年10月11日签订合同之约定，双方就上述结算确认书进行结算，并以此数据为最终结算结果。甲方所选上述房源为甲方最终房源，其余房源与甲方无关，由乙方自行面向社会销售，甲方不得干涉（结算面积以房管测绘部门实测为准）。2、欠款说明及还款计划：此项目包括甲方土地、人民医院土地及养殖场土地，是根据市政府的整体规划要求，三方进行了整合而形成，因此产生了历史遗留问题，至今暂未解决，项目手续暂未完善，业主的银行按揭贷款手续不能办理。因此选房后欠＿＿补偿款：＿＿元，春节前付8%，余款分两次付清，2019年6月30日前付30%，年底前付清余款。被告法定代表人陈体敬在该确认书上签名并加盖了被告公司印章。一审法院认为，被告中旺公司以河南国际商会联合置业有限公司的名义与包括原告在内的50户土地使用权人签订的房地产项目合作开发协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”依据该规定，原、被告签订的房地产项目合作开发协议约定由50户土地使用权人（甲方）提供规划土地60.13亩，以每亩折价90万元（合计5411.7万元）获得固定收益的方式，在被告(乙方)置换等额房产。乙方负责投资开发运营及负责项目的开发建设与房屋销售，并承担与开发相关的费用与风险。乙方享有支付甲方利益后的全部收益。甲方只收取固定收益，不承担经营风险。基于此约定，原、被告签订的协议名为房地产项目合作开发协议而实际应为土地使用权转让合同，本案案由应定为土地使用权转让合同纠纷。依据双方签订的房地产项目合作开发协议，被告向原告出具了地户结算确认书，该确认书应视为被告对原告土地使用权转让的补偿依据，被告应按确认书约定的内容向原告交付房屋。根据该确认书，被告认可已经向原告交付了住宅两套，但对于门面159.70平方米，因故暂时没有建成，无法交付使用，被告可待建成符合交付条件时再行交付，但依据双方签订的协议第二条（合作方式）约定：该项目主体一期工程最迟须在2010年5月1日之前动工（自然灾害、外因干扰、政府干预时间另定），开工后2011年11月1日前交付使用，后一期主体工程在前期工程动工后2011年3月1日前必须动工，2012年9月1日前交付使用。协议第六条（违约责任）约定:双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约。甲方违约时，则支付乙方与保证金对等的违约金。违约方应向另一方赔偿由此产生的一切直接经济损失。乙方必须按时向甲方交房，迟交须按同期银行贷款利息承担滞纳金。依据上述约定，被告应于2012年9月1日前将结算确认书上约定的门面交付原告，因被告未能交付，已构成违约，应承担相应的违约责任，依据结算确认书，原告159.7平方米门面总价款为555756元，而结算后剩余金额为-31049元，因此，被告承担的违约责任应为以524707元为基数，自2012年9月2日起按同期银行贷款利率向原告支付滞纳金，至交付门面时止。至于被告认为原告一方迟迟不能按照合同约定将60.13亩土地的《建设用地规划许可证》与《国有土地使用证》交付给乙方，致使被告因开发证件不齐全，不能办理房屋预售许可证，无法及时给众多业主办理房屋按揭贷款，商业门面等工程也无法继续施工，给被告造成严重损失，原告等50人构成整体违约，原告是其中一员也应认定违约，要求原告支付违约金150万元，被告不再支付原告购地补偿款30万元。因被告提起的反诉涉及除原告之外的49户土地使用权人，而与被告签订房地产项目合作开发协议的一方当事人为作为整体的50户土地使用权人，如审理本案被告提起的反诉，势必会剥夺其他土地使用权人的抗辩权，因此，如被告认为原告等50户土地使用权人违约，可另行提起诉讼，对于被告提起的反诉请求，本案不予合并审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决：一、被告河南中旺置业有限公司支付原告贺启峰逾期交房滞纳金，以524707元为基数，自2012年9月2日起至2020年8月19日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2020年8月20日起至交付门面房屋时止按起诉时全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回被告河南中旺置业有限公司的反诉请求。案件受理费3051元（已减半），由被告河南中旺置业有限公司负担，被告河南中旺置业有限公司缴纳的反诉费予以退还。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交如下证据：五份照片，证明涉案的商品房没有建成，存在不可抗力。在一审提交了永城市房地产领域问题楼盘化解攻坚领导小组办公室出具的关于推进江南世家小区问题楼盘化解的方案第三个问题，里面写到北部未拆迁问题。未拆迁问题实际上就是指江南世家商业门面的建设里面提到北部的拆迁打通商业楼解决出行难和北侧商业北大门建设问题，北侧商业实际上就是指案涉的商业门面，没有建成是因为政府的原因，上诉人在这方面无能为力，是不可抗力。根据上诉人与包括被上诉人在内的50户签订的房地产合作开发协议第二章第三款的约定，动工如果牵扯到政府干预，动工的时间另定，那么涉案的商业房不能动工，交房显然也不能交，这是一个不可抗力上诉人不存在违约。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据不是新证据，因为上诉人在一审中就已经提交了该项内容的部分照片。第二其针对这照片所发表的意见是不能成立的，首先没有建成不是政府的原因，而是上诉人自身的原因造成的，上诉人擅自改变规划，没有按照政府的规划进行建设，致使现在为止，楼房都无法办理任何的合法的证件，甚至连预售许可证都无法办理。第二，上诉人没有缴纳应当缴纳的各项费用，有向政府缴纳配套的费用，这是造成政府没有把土地房产清整可能也有一方面的原因，但是主要原因是上诉人自身造成的，其所称不可抗力是完全达不到的，因为其东西两边的小区的道路都已经完全建成，也就是商业路已经完全建成。唯独该小区，上诉人没有建成道路，那是上诉人自身的原因造成的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的现场照片不是新证据，照片亦不能反映出未建成门面房的内在原因，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人盖章确认的地户结算确认书已经注明“以此数据为最终结算结果”，根据地户结算确认书，上诉人应交付被上诉人门面159.7平方米，至今未按约定于2012年9月1日前建成交付使用，应承担违约责任。依据地户结算确认书，159.7平方米门面总价款为555756元，而结算后剩余金额为-31049元，因此，原审判决上诉人以524707元为基数从2012年9月2日起承担违约责任有事实和合同约定依据。上诉人反诉被上诉人违约，本案当事人是否存在双方违约责任情形问题，因本案合同的履行涉及被上诉人在内的50人（户），且该50人整体作为一方当事人与上诉人签订房地产项目合作开发协议，故审理上诉人提起的本案反诉，势必剥夺其他49人的辩论权利，故原审释明上诉人另行提起诉讼并无不当。原审依据合同违约责任条款约定逾期交房滞纳金判决的滞纳金实为违约金。综上所述，中旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6102元，由中旺公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  王晓辉审判员  张学朋二〇二一年四月十二日法官助理刘畅书记员彭兰