天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1364号上诉人（一审被告）：陈招，男，1988年6月20日出生，汉族，住湖南省娄底市双峰县。被上诉人（一审原告）：和记黄埔地产（天津）有限公司，住所地天津市和平区南京路189号津汇广场6层601室。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：宋佳，天津金诺律师事务所律师。上诉人陈招因与被上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初7976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈招上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定上诉人的经营保证金24441元作为违约金不予退还，在被上诉人的损失已得到赔偿的情况下，又判令上诉人支付2018年11月13日至同年12月12日期间的房屋占用费等各项费用和恢复原状费用，不符合《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款的规定。和记黄埔地产（天津）有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实和理由：被上诉人主张的房屋占用使用费等费用和恢复原状费用，都是实际发生的损失，且有合同依据；被上诉人起诉时同时主张欠付租金等各项费用截至实际支付之日的违约金和以二倍租金的标准计算的房屋占用使用费，均有合同依据，而被上诉人至今未付，一审法院在认定经营保证金不予退还的基础上，未支持被上诉人该部分主张，被上诉人认可该处理，不持异议。一审判决第三项、第四项涉及的内容和不退还经营保证金针对的是两个部分的损失，上诉人的主张没有事实根据。和记黄埔地产（天津）有限公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告双方签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》于2018年11月12日解除；2．被告向原告支付2018年9月1日至2018年11月12日应付而未付的租金14234.4元及至被告实际支付之日的逾期付款违约金（截止到2020年9月30日逾期付款违约金为5219.28元）；3．被告向原告支付2018年9月1日至2018年11月12日应付而未付的推广费957.6元及至被告实际支付之日的逾期付款违约金（截止到2020年9月30日逾期付款违约金为351.12元）；4．被告向原告支付2018年9月1日至2018年11月12日应付而未付的物业管理服务费5318.4元及至被告实际支付之日的逾期付款违约金（截止到2020年9月30日逾期付款违约金为1950.08元）；5．被告向原告支付2018年11月13日至2018年12月12日因被告实际占用房屋而应支付的房屋使用费、推广费、物业管理服务费共计14290.2元；6．被告向原告支付房屋恢复原状费用8956.23元（上述费用合计51277.31元）；7．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区××路××号××（也即合同约定为天津市和平区南京路181.183号的世纪都会商厦之商场的第六层611号商铺），权利人为原告，2017年7月6日原、被告签订《世纪都会商厦商铺租赁合同》及附件一至四，租赁期限为3年，自2017年7月7日起算。租赁期之第二年每月基本租金为5931元，物业管理服务费为每月2216元，推广费每月399元，支付方式为于每个公历月第五日或之前，向原告支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费，并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业管理服务费。商场由原告自行提供物业管理服务。本合同提前终止时，被告应在本合同提前终止当日将已恢复至房产首次交付时原状或原告指示的其他状态下的该房产交还原告，并向原告归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由被告自行承担。因继续占用该房产，被告应自本合同提前终止之日起至房产被原告实际收回之日向原告交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并支付物业管理服务费和实际发生的其他应付费用。租赁期内被告未按照合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业管理服务费或其他应付款项，原告有权要求被告按照逾期付款金额每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。若被告经催告后十五日内仍未足额付款，原告有权书面通知被告终止本合同，收回该房产，原告无需退还被告已付的经营保证金。若经营保证金不足以弥补原告及受托管理人实际发生的损失，原告及受托管理人仍有权向被告追偿。任何一方就本合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，发送至本合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址。以邮寄双挂号、特快专递发出的，以发出日起第二日为送达日。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。被告自2018年9月1日起的租金及相关费用至今未支付，原告通过合同约定地址向被告发出书面催款函，后于2018年11月8日向被告发出双方合同于2018年11月12日解除的解除通知，后于2018年12月10日向被告送达内容为于12月12日或之前归还承租商铺的通知。原告主张自2018年9月1日起至2018年12月12日止期间被告应付未付租金14234.4元、推广费957.6元、物业管理服务费5318.4元，被告对上述金额予以认可，但不同意支付。双方均认可被告已付经营保证金24441元及装修押金10000元，对于装修押金原告同意折抵，对于经营保证金被告要求退还原告不同意退还。被告认可未撤场但抗辩系原告不予接收。原告主张涉案房屋恢复原状发生费用8956.23元，并提交原告与案外人华北铁建建设有限公司签订的《世纪都会商厦写字楼及商场租区二次装修拆除复原及改造施工合同》、盖印有华北铁建建设有限公司公章的《商场611商铺二次装修拆除复原报价单（税改后）》、《完工证明书》及增值税专用发票作为费用支付凭证证据，对于上述证据，被告虽不予认可，但未提交证据予以反驳，故对于涉案房屋原告发生恢复原状费用8956.23元，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立、合法有效。双方应按照合同约定全面履行义务。本案中被告未按期支付租金及相关费用，原告依约主张解除合同。被告抗辩系商铺经常无故跳闸导致断电和管道漏水经常导致机器无法正常运转，及进场之前原告招商口头承诺的会在店铺所在楼层引进大型自助餐、大型品牌餐饮但未履行以及商场一直经营不善持续亏损故应为原告违约，对此原告不予认可，且被告未提供证据证明并一直正常使用涉案房屋，对于被告抗辩，即使存在其陈述的前述事实，尚不足以认定不能使用涉案房屋，无法实现合同目的，故对被告主张原告违约的抗辩意见，一审法院不予采信。关于被告抗辩其曾向原告要求撤场，但被告亦未提供证据证明，且被告亦无约定及法定的解除事由，故对该项抗辩意见，一审法院不予采纳。故原告依约主张2018年11月12日解除合同，符合双方合同约定，应予支持。原告主张自2018年9月1日起至2018年11月12日止期间的租金、推广费、物业管理服务费，被告至今并未与原告交接并交还钥匙，应视为房屋仍处于被告控制占用状态，故对于原告要求被告支付的自2018年9月1日起至2018年11月12日止期间的租金14234.4元、推广费957.6元、物业管理服务费5318.4元的主张，一审法院予以支持。关于原告主张自2018年11月13日起至2018年12月12日止期间的房屋占有使用费，其按照双倍租金标准主张，虽为合同约定，但实质为违约责任，另原告主张第二、三、四项诉讼请求中的逾期付款违约金，以及原告主张不予退还经营保证金24441元，均属于违约责任，被告抗辩违约金过高，根据规定，应予以调整，现原告未提供证据证明其损失大于经营保证金，故对于经营保证金24441元，原告不予退还被告。在不返还经营保证金的情况下，原告再主张其他违约责任，不能成立，故对于原告主张的第二、三、四项诉讼请求中的逾期付款违约金，一审法院不予支持。对于房屋占有使用费，一审法院按照租金标准每月5931元予以支持，自2018年11月13日起至2018年12月12日止期间计算金额为5854.47元。关于自2018年11月13日起至2018年12月12日止期间产生的推广费及物业管理服务费，系合同约定的费用，应由被告承担，按照推广费月标准399元，物业管理服务费月标准2216元予以计算，故对于原告要求被告支付自2018年11月13日起至2018年12月12日止期间产生推广费393.85元及物业管理服务费2187.41元，一审法院予以支持。关于恢复原状的费用，原告确系实际发生，合同约定亦应由被告承担，故对于原告要求被告支付房屋恢复原状费用8956.23元的主张，一审法院予以支持。装修押金10000元，原告同意折抵，一审法院予以照准。一审法院判决：一、确认原告和记黄埔地产（天津）有限公司与被告陈招签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》及相关附件于2018年11月12日解除；二、判决生效之日起十日内，被告陈招支付原告和记黄埔地产（天津）有限公司自2018年9月1日起至2018年11月12日止期间费用10510.4元（其中应付租金14234.4元、推广费957.6元、物业管理服务费5318.4元，以上费用合计20510.4元，与装修押金10000元折抵）；三、判决生效之日起十日内，被告陈招支付原告和记黄埔地产（天津）有限公司自2018年11月13日起至2018年12月12日止期间房屋占用使用费5854.47元、推广费393.85元及物业管理服务费2187.41元，以上费用合计8435.73元；四、判决生效之日起十日内，被告陈招支付原告和记黄埔地产（天津）有限公司房屋恢复原状费用8956.23元；五、驳回原告和记黄埔地产（天津）有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，减半收取计541元，由原告和记黄埔地产（天津）有限公司负担292元，被告陈招负担249元［判决生效之日起十日内，被告陈招直接给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司］。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，涉案租赁合同及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人均认可一审判决第一项内容，即确认涉案租赁合同于2018年11月12日解除，本院不持异议，不再赘述。本案的争议焦点为一审判决认定被上诉人无需退还经营保证金的同时判令上诉人承担合同解除后的房屋占用使用费等各项费用和恢复原状费用是否公平合理。涉案合同解除后，上诉人继续占用涉案商铺至2018年12月12日，故上诉人应承担该期间的房屋占用使用费等各项费用及合同约定的恢复原状费用。被上诉人根据合同约定，按照二倍租金标准主张房屋占用费用，一审法院认定该项主张超出其实际损失，参照合同约定的租金标准酌定了上诉人支付该期间的房屋占用费用等各项费用；就被上诉人主张的欠付各项费用截至实际支付之日违约金问题，上诉人至今未支付该部分费用，一审法院在认定经营保证金无需退还的基础上，未支持被上诉人的该项主张，基本实现了双方当事人的利益平衡，公平合理，并无不当，本院予以确认。上诉人的主张没有事实根据，其所依据的法律条文与本案无关联，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541元，由陈招负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年四月八日法官助理蔡静宜书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……