重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0156民初439号 原告：重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区。 法定代表人：黄建梅,该公司经理。 被告：熊辉，男，1982年11月15日出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：熊锡明（熊辉之父亲），男，1943年5月9日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司（以下简称卉霁物业公司）与被告熊辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法由审判员陈华适用小额诉讼程序独任审判,于同年3月9日、4月26日公开开庭进行了审理。原告卉霁物业公司的法定代表人黄建梅与被告熊辉的委托诉讼代理人熊锡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卉霁物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告支付从2019年10月1日至2020年9月30日期间拖欠物业费1152元、公摊费27元、水气费426元及违约金561元(截止2020年10月18日)，合计2166元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：卉霁物业公司于2019年8月3日与武隆区XX街道XXX都业主委员会签订《XXX都物业服务合同》。合同签订后，原告公司按照约定接管该小区物业，依约为小区提供了物业服务。被告作为该小区的业主，享受了物业服务，应该按照约定标准向原告交纳物业服务费。被告名下房屋位于XXX都X栋X-X，房屋建筑面积134.95平方米，每月应缴物业费96元（含电梯费18元），电公摊2.25元。经被告多次催收，被告仍拒不交纳，原告因此起诉至人民法院，提出以上请求。 被告熊辉辩称：被告和原告没有合同约定，不存在应当支付违约金；被告所在小区分两部分，A、B栋是一期，一期修好了很久之后二期才开始修，现在这个物业公司进场一百多家业主（约占百分之八九十的比例）都不同意，原因是他们收费涨到了0.58元每平方，以前的物业公司收费为0.38元每平方米，每户每月都要多交几十元；以前的物业公司是在11月份才到期，原告8月份就来收物业费；原告安装路灯把大修基金用了几万，之前的物业都没用过，大修基金是用来维修房屋的，原告损害了业主的利益；原告将公摊面积用作停车场，收取停车费，但这个费用应该是小区业主的，广告费应当由业主所有；原告进场后，被告把摩托车停在小区的坝子，也不是停在消防通道，原告把被告的摩托车不知道弄到哪里去了，应当赔偿被告的摩托车费用。综上，原告能提供发票的情况下同意交纳水气费，但不同意交物业费。 原告卉霁物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了《XXX都物业服务合同》《物业服务合同备案证明》《关于清理水电井及消防通道的通知》《XXX都X栋X-X熊辉欠费明细》《催收欠款通知》、水费及燃气费发票、照片等证据，上述证据经庭审举证、质证，本院对其真实性、合法性和关联性均予以确认并在卷佐证。 被告熊辉举示的《XXX都一期（AB栋）物业管理公示意见征集表》《关于在过渡期由明禄物业公司继续履行物业管理职责的业主意见征集表》《证明》（杨运武出具）等证据，无充分证据佐证，本院对其证明目的不予采信。 根据双方当事人的法庭陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告熊辉系重庆市武隆区XX街道XX路156号“XXX都”住宅小区X栋X-X业主，其物业的建筑面积为134.95平方米。2019年8月3日，原告卉霁物业公司与武隆区XX街道XXX都业主委员会签订《XXX都物业服务合同》，双方对物业管理区域、服务事项、费用等进行约定，其中第四章“物业服务费用”中约定：“第十四条、本物业管理区域的物业服务收费为包干制方式，……双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准暂按如下标准执行（按建筑面积计算），今后可参照市场行情变化和政府相关政策出台调整物业服务收费标准，经业主委员会召开业主大会通过同意后执行：一期（A、B栋）收费标准1.住宅：0.58元/平方米·月标准收取；2.电梯费：0.5元（N-3）＋18元/户·月（N指电梯楼层）收取……第十五条、小区路灯、楼道照明、二次供水泵等公共设备运行的能源消耗公摊费用本应由业主按户据实分摊，因没有独立计算，无法据实分摊，暂按一期（A、B栋）1-2楼（电梯楼层）每月1元，3-12楼（电梯楼层）每月2.25元……第十六条……物业服务费用、小区能耗公摊费等费用按月交纳，业主或物业使用人应在次月1日至15日内履行交纳义务。”同时，第八章“违约责任”中第二十九条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，小区公用水电分摊费的，应按每日2‰的标准向乙方（指卉霁物业公司）支付违约金。”该合同签订后，原告卉霁物业公司按约定为该物业小区提供物业服务。2019年10月1日至2020年9月30日期间，被告熊辉未向原告卉霁物业公司交纳上述对应月份的物业服务费（含电梯费）、公摊费、水费、气费等合计1605元。2020年5月，原告卉霁物业公司通过向被告住宅门上张贴《催收欠款通知单》的方式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，但被告仍未交纳。2021年1月29日，原告卉霁物业公司向本院提起诉讼，诉讼请求如前。 另查明，2019年8月5日，原告卉霁物业公司与武隆区XX街道XXX都业主委员会联合发出《关于清理水电井及消防通道的通知》，要求业主将堆放在水电井、消防通道及楼梯间的杂物搬走，以保证通道畅通。截止2020年5月，原告卉霁物业公司代被告熊辉向重庆市武隆区民生燃气公司交纳了2019年10月至2020年4月的气费共计325元，代被告交纳了2019年10月、11月、12月，2020年1月、3月、4月的水费共计101元。 再查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布一年期贷款市场报价利率，同时，自2019年8月20日起不再公布基准贷款利率标准。2019年9月20日、2019年10月20日公布的一年期贷款市场报价利率标准为4.20%，2019年11月20日、2019年12月20日、2020年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率标准为4.15%，2020年2月20日、2020年3月20日公布的一年期贷款市场报价利率标准为4.05%，2020年4月20日至2020年9月20日期间公布的一年期贷款市场报价利率标准均为3.85%。 本院认为，原告卉霁物业公司与武隆区XX街道XXX都业主委员会签订的《XXX都物业服务合同》，未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告卉霁物业公司向包括被告熊辉在内的业主提供了物业服务，被告熊辉则应当按照合同约定交纳物业服务费及公摊费等费用。 被告熊辉辩称约百分之八九十比例的业主不同意原告进场，其和原告不存在合同关系，证据、理由均不充分，本院不予采信。 其辩称原告重复收取物业费，使用大修基金维修路灯损害业主利益，将停车费、广告费收入据为己有未交给业主委员会，以及原告私自搬走被告置放于公共区域的摩托车造成损失等，未提供充分证据证明，本院不予采信。上述抗辩事由均不足以说明原告有拒绝履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵的情形，不能构成被告拒付物业服务费等相关费用的正当理由。 如前所述，经原告卉霁物业公司催收，被告熊辉至今未予交纳物业费（含电梯费）、公摊费等，其行为已经构成违约，原告卉霁物业公司主张被告熊辉支付2019年10月至2020年9月期间的物业服务费、电梯费、公摊费等诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张被告应交纳的物业费（78元/月）、电梯费（18元/月）标准符合合同约定，本院予以确认。根据前述物业服务合同第十五条约定，能源消耗公摊费用一期（A、B）栋3-12楼（电梯楼层）每月为2.25元，原告楼层为6楼，应以此标准确定公摊费。因此，本院确认，被告所欠物业费为936元（78元/月×12个月）、电梯费为216元（18元/月×12个月）、公摊费为27元（2.25元/月×12个月）。 代缴水费、燃气费，以审理查明为准，分别为325元和101元，该部分费用以发票金额为准，被告同意支付，本院予以确认。 关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《XXX都物业服务合同》明确约定，被告作为接受物业服务的业主，未按时交纳物业服务费、公摊费的，违约金按每日2‰的标准计算。故原告主张违约金的诉讼请求具有事实及法律依据，应予支持。至于违约金的计算方式及具体金额，因被告熊辉对违约金提出抗辩，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，《XXX都物业服务合同》中约定的违约金计算标准过高，本院酌情予以调整。被告熊辉的违约行为仅为金钱给付内容，原告亦未能提供实际损失的依据，故本院认定其损失为逾期交费的资金占用损失，其违约金不能超过实际损失的130%。因此，本院酌定违约金以逾期交费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。根据物业服务合同的约定，逾期交费金额应当以欠付的物业服务费（含电梯费）、公摊费为基数。物业服务合同约定物业服务费（含电梯费）、公摊费需按月交纳，且在“次月1日至15日内履行交纳义务”,同时原告主张违约金计算至2020年10月18日，据此本院对2020年10月18日以前的违约金计算如下：                                                    欠费月份                       欠费金额             （物业费78元、电梯费18元、公摊电费2.25元）                                               违约金计算基数（元）                                               违约金计算标准（年利率）                                                           违约金计算期间                                               违约金金额（元）                               2019.10                       98.25                       98.25                       4.2%*130%                       2019.11.16-2019.12.15                       0.44                               2019.11                       98.25                       196.5                       4.15%*130%                       2019.12.16-2020.1.15                       0.9                               2019.12                       98.25                       294.75                       4.15%*130%                       2020.1.16-2020.2.15                       1.35                               2020.1                       98.25                       393                       4.15%*130%                       2020.2.16-2020.3.15                       1.68                               2020.2                       98.25                       491.25                       4.05%*130%                       2020.3.16-2020.4.15                       2.2                               2020.3                       98.25                       589.5                       4.05%*130%                       2020.4.16-2020.5.15                       2.55                               2020.4                       98.25                       687.75                       3.85%*130%                       2020.5.16-2020.6.15                       2.92                               2020.5                       98.25                       786                       3.85%*130%                       2020.6.16-2020.7.15                       3.23                               2020.6                       98.25                       884.25                       3.85%*130%                       2020.7.16-2020.8.15                       3.76                               2020.7                       98.25                       982.5                       3.85%*130%                       2020.8.16-2020.9.15                       4.18                               2020.8                       98.25                       1080.75                       3.85%*130%                       2020.9.16-2020.10.15                       4.45                               2020.9                       98.25                       1179                       3.85%*130%                       2020.10.16-2020.10.18                       0.49                经本院计算，截止2020年10月18日，被告熊辉因逾期缴纳物业服务费（含电梯费）、公摊费产生的违约金共计28.15元。 综上所述，本案系物业服务合同纠纷，就小区业主而言，如认为物业服务存在不足之处，对物业服务企业的意见应通过正当途径进行反映、解决，以拒绝交纳物业服务费作为解决问题的手段并不可取；就物业服务企业而言，物业服务是一个长期持续的过程，应当听取业主的意见并积极沟通、协商，尽力改善并提高物业服务质量。原告卉霁物业公司主张被告熊辉支付所欠物业服务费（含电梯费）1152元、公摊费27元及代付的水费101元、燃气费325元，合计1605元，具有事实依据，本院予以支持；原告主张被告熊辉支付逾期交费违约金，亦具有事实依据，但违约金的计算标准过高，本院予以酌情调整，对超过前述金额28.15元的部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告熊辉在本判决生效后三日内向原告重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费（含电梯费）1157元、公摊费27元，垫付的水费101元、燃气费325元，合计1605元； 二、被告熊辉在本判决生效后三日内向原告重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司支付截至2020年10月18日的逾期交费违约金28.15元； 三、驳回原告重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告熊辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告熊辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  陈 华 二〇二一年四月二十一日 法官助理  陈 蕾 书 记 员  李诗韵