贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终756号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘杰，男，1985年12月29日出生，土家族，住贵州省德江县。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢林玲（刘杰之妻），女，1990年9月2日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳白云津泉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区龙井路289号。法定代表人：祖文友，该公司董事长。委托诉讼代理人：田霞光，贵州毅力律师事务所律师。上诉人刘杰、谢林玲因与被上诉人贵阳白云津泉房地产开发有限公司（以下简称白云津泉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2020）黔0626民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘杰、被上诉人白云津泉公司的委托诉讼代理人田霞光到庭参加诉讼。上诉人谢林玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘杰、谢林玲上诉请求：1．撤销原判并发回重审；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定上诉人没有按《商品房买卖合同》约定缴纳住宅专项维修资金的行为违背合同的约定先履行义务，构成违约的事实错误。《商品房买卖合同》中对缴纳住房专项维修资金的约定无效，上诉人根本没有违约。首先，《商品房买卖合同》中关于“住房专项维修资金”系是格式合同，应当无效。其次，《商品房买卖合同》中并没有约定代缴的具体数额，事后被上诉人及有关部门也没有将需要缴纳的具体数额以任何形式通知上诉人。再次，被上诉人完全应当主动缴纳住房专项维修资金，以便被上诉人能按《商品房买卖合同》的约定交付房屋，减少上诉人的租房损失。从次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十四条规定，住房专项维修资金由建设单位代缴和自行缴纳两种方式。双方签订的合同中，也没有买受人没有将需要缴纳的住房专项维修资金交给出卖人导致出卖人未代缴从而出卖人不予向买受人交付房屋的约定。最后，缴纳住宅专项维修资金是以办理房屋入住手续而不是以交付房屋为前提条件，且《住宅专项维修资金管理办法》系部门规章，不是法律、行政法规，不能作为判决认定案件事实的依据。（二）一审判决认定“上诉人没有依据证明存在先履行义务的不安抗辩权，因此被上诉人不存在违约交房问题”的事实错误。首先，由于《商品房买卖合同》中对缴纳住房专项维修资金的约定不明确具体，不具有履行效力，事后上诉人也不知道该缴纳多少住房专项维修资金，该约定无效。而被上诉人没有按约定时间交付房屋构成违约，应当依法承担违约责任。其次，双方当事人对房屋的交付履行产生争议，而履行交房义务是被上诉人，被上诉人应承担已经履行交付义务的举证责任。最后，根据双方的约定，被上诉人应当书面通知上诉人办理房屋交接手续，但是至今被上诉人没有书面通知上诉人交付房屋，也未提供交房房屋时应提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等资料，其没有举证证实，应承担举证不能和违约的责任。（三）认定住宅专项维修资金金额系6,600元的事实错误。被上诉人没有提供上诉人购置的商品房需要缴纳的住宅专项维修资金系6,600元的证据，即没有提供缴纳金额的数据来源。二、被上诉人不具有原告的诉讼主体资格。《商品房买卖合同》第十四条第（四）项第1款约定可知，被上诉人只有代缴住宅专项维修资金义务，承担的是义务而不享有权利；同时根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”的规定，被上诉人并不享有住宅专项维修资金的所有权。所以被上诉人不具有原告的诉讼主体资格。三、一审判决程序严重违法。（一）上诉人在一审中提起了反诉，是对本诉提出的一个独立的反请求，人民法院应当就反诉重新给当事人双方指定举证期限，一审判决没有重新指定举证期限，而是将本诉的举证期限视为反诉的举证期限，剥夺了当事人的诉讼权利，程序严重后果违法。（二）该案适用简易程序审理错误，应当使用普通程序审理简易程序适用于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，而该案在庭前法院曾组织双方多次调解，因双方对有关案件争议的事实陈述完全不一致，对案件的是非、责任承担以及诉讼标的、合同的履行产生较大分歧，认为《商品房买卖合同》中权利义务的约定不明确具体，甚至有些约定无效，上诉人为此依法提起反诉，所以该案适用简易程序审理错误，应当使用普通程序审理。白云津泉公司二审答辩，对于住房维修基金，双方签订的《商品房买卖合同》有明确约定，且《住宅专项维修基金管理办法》亦明确规定，业主必须缴纳住宅专项维修基金后，房地产开发企业才向业主交房。本案中，上诉人没有办理交纳住宅专项维修基金的情况下，被上诉人没有向其交房，并未构成违约。白云津泉公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决被告刘杰、谢林玲按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定将首期住宅专项维修资金6,600元存入到德江县住房和城乡建设局的住宅专项维修资金专户，并按照合同约定缴纳契税4,950元，以便原告按照合同约定向其交付房屋；2.若二被告不按时接收房屋的，则请求人民法院按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定依法判决二被告承担违约责任即在交房开始30日内仍未能前来接收房屋的，二被告按照逾期总房款每天万分之五的比例收取延迟接收房屋的违约金，如超过30日二被告仍未能前来接收房屋的，原告有权处置该房屋，同时，二被告在后续退款中须承担处置该房屋过户发生的所有税和费，并按照总房款百分之十的比例承担违约金；3.本案诉讼费由二被告共同承担。审理过程中，原告放弃由被告按照合同约定缴纳契税4,950元的诉讼请求。刘杰、谢林玲向一审法院反诉请求：1.请求判决反诉被告限期向反诉原告交付符合合同约定的商品房（具备1、建筑工程竣工合格证明文件；2、商品房面积实测技术报告书；3、《住宅质量保证书》；4、《住宅使用说明》；5、《住宅工程分户验收表》），并限期向反诉原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2.判决反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金46,299元（暂计算至2020年11月2日，共计1403天），并自2020年11月2日起按每日33元向反诉原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止；3.判决反诉被告立即向反诉原告支付逾期办证（交付办理所有权转移登记文书）违约金34,287元（暂计算至2020年11月2日，共计1038天)，并自2020年11月2日起按每日33元向反诉原告支付逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记文书之日止；4.请求判决反诉被告赔偿原告租金损失24,000元；5.本案案件受理费由反诉被告承担。一审法院查明事实：2016年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，二被告购买原告开发的位于德江县，合同约定：该商品房总价款为330000.00元；付款方式为：首期房款66000.00元，余款264000元以银行按揭支付；房屋交付时间及条件：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，该商品房为住宅的出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》、《住宅工程分户验收表》等,合同第十三条约定：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第四章第十四条（四）项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳（1）专项维修资金费用，并在签订本合同签订之日起3日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。合同签订后，被告按合同约定交付首付款，并办理银行按揭按期缴纳按揭款。但对首期住宅专项维修资金6600元和契税4950元经原告多次通知，被告以种种理由至今没有缴纳。一审法院认为，本案争议的主要焦点：一、是原告违约还是被告违约；二、违约金请求是否应支持。关于焦点一，从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容看，该合同第十四条第（四）项第1款约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳（1）专项维修资金，并在签订本合同签订之日起3日内将上述费用交给出卖人。同时约定：“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋”，被告所购买的案涉房屋系住宅，从该约定看，一是被告同意原告代缴纳专项维修资金，并在3日内将专项维修资金费用交给出卖人，二被告并没有按约定时间将专项维修资金费用交给出卖人；二是合同约定有先后履行义务顺序，被告应先履行将首期专项维修资金存入住宅专项维修资金专户的义务。且《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。被告经原告多次催收，至今未缴纳专项维修资金，显然违背合同的约定先履行义务，也违背《住宅专项维修资金管理办法》的规定，因此，原告要求被告将专项维修资金存入住宅专项维修资金专户的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张若被告拒绝接收房屋应支付违约金问题。虽然合同有约定，但由于被告未按约定先履行缴纳专项维修资金，案涉房屋还不能交付，客观上还不具备交付房屋条件，因此对原告的该请求没有事实依据，一审法院不予支持。关于被告（反诉原告）的反诉请求限期交房问题。虽然合同约定是2016年12月30日前向买受人交付该商品房，但合同约定了被告先履行交付专项维修资金，原告后履行交付房屋，在反诉原告没有将专项维修资金存入住宅专项维修资金账户前，反诉被告没有义务交付房屋。反诉被告至今没有交付房屋，既是双方合同的约定，也是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，反诉原告也没有依据证明存在先履行义务的不安抗辩权，因此反诉被告不存在违约交房问题，相反是反诉原告违约。反诉原告请求判决反诉被告限期交付符合合同约定房屋，一审法院不予采纳。在反诉原告缴纳住宅维修专项资金后，反诉被告交付房屋时，反诉原告可按合同约定审查所交付房屋是否符合约定的条件，若存在不符合合同约定情形，可依法主张权利。对反诉原告逾期交房、办证的违约金及租金的请求问题，因反诉被告本身不存在违约，该请求无事实依据，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，一审判决：一、被告刘杰、谢林玲于本判决生效后5日内将6,600元专项维修资金存入住宅专项维修资金账户；二、驳回原告白云津泉公司主张被告刘杰、谢林玲不按时接收房屋承担违约金的诉讼请求；三、驳回被告刘杰、谢林玲的反诉请求。二审中，上诉人提交以下证据：1、与小区住户朱建军的微信聊天记录；2、与小区住户蔡琴的通话录音；用以证明被上诉人也未通知小区的其他住户交房，并不是上诉人一户存在违约的事实。被上诉人质证认为，上述证明与本案不具有关联性，即使没有通知其他住户，也不代表并未通知上诉人。上诉人与案外人的微信聊天及通话记录，并不能反映被上诉人并未通知其交房或不交房的事实，与本案不具有关联性，本院不予采信。被上诉人提交以下证据：1、德江县住房和城乡建设局出具的《证明》；用以证明住宅专项维修资金的缴纳标准为购房总价的2%。上诉人质证对该份证据的真实性存疑。《证明》，系德江县住房和城乡建设局出具，能够证实住宅专项维修资金的缴纳标准，本院予以采信。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、一审程序是否合法的问题；二、缴纳违约专项维修资金是否系购房人的先履行义务；三、白云津泉公司是否构成违约。关于焦点一。本案中，上诉人刘杰、谢林玲于2020年11月6日向一审法院递交了反诉状，该案于2020年11月19日开庭进行审理。鉴于本案案件事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，一审法院适用了简易程序审理了本案，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百六十六条第一款“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。被告要求书面答辩的，人民法院可在征得其同意的基础上，合理确定答辩期间。”之规定，上诉人从提起反诉起至开庭审理期间的间隔为13天，一审法院事实上已给予当事人充分的举证期限，且在一审庭审过程中，上诉人也未要求需要法院额外给予举证期间，其权利并未受到实质性损害。综上，上诉人刘杰、谢林玲认为一审程序违法的上诉理由，本院不予采信。关于焦点二。缴纳住宅专项维修资金是购房人的法定义务之一，也是办理房屋权属登记的必要条件之一，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，购房人未缴纳住宅专项维修资金的，不得将房屋交付购买人。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税等费用，并在签订本合同签订之日起3日内将上述费用交给出卖人。买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”、附件十二补充协议第9条“9、关于交房的约定：（2）如因买受人未能按照本合同约定按时全额支付购房款及由出卖人代收税和费，出卖人可拒绝向买受人交付房屋，购买人不得以此作为出卖人延迟交付房屋的理由，出卖人可按本合同之约定向购买人收取延迟付款的违约金。”，上述协议并未违反《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条中关于民事法律行为无效的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，故该协议应为有效协议，上诉人具有在交付房屋前缴纳住宅专项维修资金的先履行义务。上诉人主张该条款系格式条款应无效的上诉理由，本院不予采信。关于焦点三。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”之规定，上诉人应当依照合同约定将专项维修资金首先存入住宅专项维修资金账户，才能向被上诉人主张交房并办理产权转移登记的事宜。故，一审法院认定上诉人至今未缴纳专项维修资金，显然违背合同的约定先履行义务构成违约并无不当。综上所述，上诉人刘杰、谢林玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,478元，由刘杰、谢林玲负担。本判决为终审判决。审判长 向 前审判员 田 芳审判员 唐正洪二〇二一年四月十二日法官助理李正雷书记员伍昊