广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3690号上诉人（原审被告）：李群武，男，汉族，1961年3月19日出生，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区大沙头二马路12号之五。法定代表人：蔡旭波，该所所长。委托诉讼代理人：李超贤，该所员工。委托诉讼代理人：卢嘉丽，该所员工。上诉人李群武因与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称第三房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。第三房管所在一审的诉讼请求：1.判令解除第三房管所、李群武就越秀区东川路77号××铺签订的租赁合同；2.判令李群武将越秀区东川路77号××铺交还给第三房管所；3.判令李群武向第三房管所支付拖欠的租金（自2020年4月1日至实际腾空交还房屋之日止，每月租金按6575元计付）；4.判令李群武向第三房管所支付2020年4月21日起至解除合同之日止逾期交付租金的违约金（从2020年4月21日起计至合同解除之日止，每日按当月租金额万分之五计算）；5.判令李群武向第三房管所支付从解除合同之日起至腾空交回房屋的占用费及逾期交还房屋违约金（房屋占用费比照租金收取，违约金按占用期内房屋占用费总额的100%收取。一审法院判决如下：一、第三房管所与李群武关于广州市越秀区东川路77号××铺的租赁合同于本判决发生法律效力之日解除；李群武应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述房屋腾空交还给第三房管所。二、李群武应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向第三房管所支付自2020年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月6575元计算）及逾期付款违约金（自2020年4月21日至本判决发生法律效力之日止，以6575元基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%且不超过万分之五的标准计算）。自本判决发生法律效力之次日起的使用费，李群武应参照上述标准逐月向第三房管所计付至实际交还房屋之日止，并自本判决发生法律效力之日起第十一日起按每月6575元的标准向李群武计付逾期交还房屋的违约金(该违约金总额以不超过李群武逾期交还房屋期间产生房屋使用费总额的30%为限)。三、驳回第三房管所的其他诉讼请求。判后，上诉人李群武不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由第三房管所承担。上诉主要理由：1.广州市越秀区东川路77号××房的租赁合同是与广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称第四房管所）签订，故第三房管所无权提出起诉，而且第三房管所并无出示区政府红头文件证明，此有违法律常规；2.广州市越秀区东川路77号××房此租房是一房一厅连体房，因房间靠近马路经申请变更为商铺，房间建筑面积为13.15平方米；客厅依然为户主李维武自住。租赁合同亦因房间改为商铺而分开两份合同签订，其一为住宅合同，其二为非住宅(商铺)合同，其商铺合同面积为13.15平方米。一审法院在认定事实不清的情况下，第三房管所请求住宅房和商铺一同收回，此判决实属无理且不合法；第三房管所举证时单凭一面之词没有出示住宅合同，住宅户主为李维武(李群武哥哥)，名下没有房产有足够条件在此居住；3.2019年12月，李群武已向越秀区东川路房管站递交了将东川路77号××房商铺改回住宅用房的申请。2020年1月3日已恢复住宅原貌，东川路房管站的许小姐、卢小姐和李小姐一同三人前来我处查看整改情况，当时三人验收测量了房屋平方数，口头告知没有任何问题，并用手机拍下现场照片作为依据，李群武当场签字后对方也告知此项手续已办理完毕。同年4月份第四房管所致电李群武提交申请商铺改住宅报告和每年签订合同所需的无房产证明，李群武亦按要求进行递交资料的同时，第四房管所的李小姐告知因李群武名下有房产而不批准改回住宅。在2000年至2019年期间每年签订合同的同时都有注明李群武名下有房产，多年来为何不给予提示?而每年都正常签订租赁合同。2019年12月份李群武按正常程序申请改回住宅用地，2020年1月上诉单位同意并进行了实地验收整改现场，李群武也立即注销营业执照，第三房管所却在2020年4月份反口不批准商铺改回住宅用房的申请，第三房管所此处理方法确实有违正常操作；4.即由2020年1月份起，东川路77号××此地址第三房管所同意改回住宅并现场验收，与此同时李群武也随即变更了营业执照。既然没有以商铺形式出租，无法按商铺用途使用，不应该按商铺收租，更没有拖欠多月铺租之说；5.关于第三房管所说李群武名下有自有房产不符合租赁条件，但每年签订合同和递交不动产证明时都不提示不告知，还每年与李群武签订合同。应属越秀区房管所出现的管理问题，第三房管所应该为自己过失承担责任，而不是将过失问题由李群武担责。综上，请求判如所请。被上诉人第三房管所服从一审判决，不同意李群武的上诉请求，答辩如下：1.案涉商铺的租赁合同为第四房管所受广州市越秀区房管局的委托与李群武签订，根据越秀区事业单位改革要求，该案涉地址的管辖权由第四房管所调整至第三房管所；2.一审法院认定事实正确，案涉地址所签订的租赁合同使用性质为商业。第三房管所的诉讼请求是收回广州市越秀区东山路77号××，上述事实在一审法院判决中得到了确认，并无对事实认定错误，至于李群武称第三房管所请求住宅房和商铺收回，我方没有在此案提及住宅部分，且李群武称住宅户主为李维武是其哥哥，名下没有房产，有条件在此居住，也不属于本案的争议焦点。3.李群武向第三房管所申请将案涉商铺改为住宅使用，但因李群武名下有自有房产，不符合将商铺改为住宅的条件，故李群武并没有通过商改住的申请，案涉地址仍然是李群武承租做商业使用。李群武单方面退出经营商铺的行为，既没有签退租表，也没有交还钥匙，仍然拥有使用商铺的权利。第三房管所与李群武双方签订的广州市直管房非住宅租赁合同，是出自双方真实意思表示，为合法有效的合同，双方应约自觉履行。上述合同租赁期满后，双方为不定期租赁关系，李群武既未缴纳案涉商铺租金，也没有交还案涉商铺，已构成违约，我方有权随时解除租赁关系，并要求李群武交回使用期间的租金、使用费、违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审期间，上诉人李群武向本院提交证据：1.两份广州市直管房租赁合同。2.准予变更登记（备案）通知书、营业执照；3.李维武常住人口登记卡。拟证明：1.房屋是两个合同的，一个是住宅一个是商铺；2.住宅的我哥是户主，长期居住；3.第三房管所要求腾退商铺和住宅没有依据。商铺封了，已经被我改为了住宅，所以没有门。墙体到外面的玻璃面积不在案涉租赁合同范围内，不属于租赁合同范围内。我方也不同意向第三房管所交还案涉商铺。墙体是在2019年12月30日砌好的。被上诉人第三房管所发表质证意见称：户口本户主是李维武，李群武说其名下没有房产，应住在这里，但这与本案无关，因为我方要求返还的是商铺，不是住宅部分。两份租赁合同，其中住宅的租赁合同与本案无关，另一份合同是我方在一审中提及的证据之一，这只能证明我方与李群武的租赁关系，无法证明其他。被上诉人第三房管所亦向本院提交证据：广州市越秀区房屋管理局关于调整房管所业务管辖区域的通知及《证明》。拟证明：我方答辩的第1点，管辖权从第四管辖转到第三管辖。上诉人李群武发表质证意见称：确认真实性、合法性、关联性。二审查明，2019年1月23日，广州市越秀区房屋管理局作出《广州市越秀区房屋管理局关于调整房管所业务管辖区域的通知》载明：大东街调整由第三房管所管理等。2021年3月19日，广州市越秀区房屋管理局向本院出具《证明》载明：“根据越秀区事业机构改革要求，广州市越秀区东川路77号××，承租人李群武，该直管房的管辖权由广州市越秀区第四房屋管理所调整至广州市越秀区第三房屋管理所。”二审庭审中，双方当事人均确认案涉商铺所载街道为大东街。另查，二审期间，李群武提供的两份租赁合同，其中住宅合同中没有记载租赁物的情况，且只有李群武的签名，而没有出租人的盖章签名。李群武解释称这份合同是出租人给他的，当时一共签订住宅合同一式两份，非住宅合同一式两份，签了名就给对方一份，签新的合同就会收回旧的合同，这个是2015年签订的。2017年签订非住宅合同的时候，第三房管所将住宅和非住宅两份老的合同都收回去了，其现在持有2015年合同的原因也不清楚，第三房管所有时候收旧合同有时候不收回，其手上就只有2015年的住宅合同，没有2017年的住宅合同，因2017年没有就住宅部分重新签订新的合同。2014年以后，如果我不符合居住条件的话，为什么第三房管所还要将房屋租给我。2017年挂拍时只是商铺挂拍，住宅部分没有挂拍。2017年我有参与商铺竞拍，至今还有拍，第三房管所告诉我方如果我方没能竞拍成功商铺部分，连住宅部分也一并要返还。被上诉人第三房管所则称不确认住宅租赁合同，据我了解2015年没有签订住宅合同，最晚签订的合同是2014年李群武签订的住宅合同，当时是第四房管所签订的。签合同的流程是先给一份给对方看，2014年6月之后是没有就住宅部分续签过合同的，李群武拿着的合同是在准备签订前我方给其的，李群武自行查阅条款，但因李群武不符合租赁条件所以就没有与其签订住宅部分合同。就住宅部分，第三房管所曾经口头要求李群武交还住宅房屋。公开竞拍方式是指商铺，住宅部分不适合竞拍。另，就案涉的商铺签订的租赁合同门牌号为××，而2014年住宅合同载明为××位，被上诉人第三房管所称：商铺和住宅宅××门牌号就如租赁合同载明的情况，但现场街道没有区分商铺和住宅的门牌号，都写的是东川路77号，××我方内部的号。上诉人李群武则称：案涉商铺和住宅都是东川路77号××，商铺和住宅都是写的××。再有，关于案涉商铺以及住宅通行的问题。被上诉人第三房管所称：原本商铺和住宅不是通过同一门洞进出，但因李群武在商铺门前加了一堵墙，所以现在商铺和原住宅都是通过原住宅的门洞进入的。上诉人李群武则称：在我方没有砌墙的时候，商铺是从玻璃门进入的，住宅是另外一个门进入的，确认原来分别有不同的门洞，现在都是通过原住宅的同一个门洞进入。再查，2013年5月30日，李群武与第四房管所签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》约定：第四房管所同意将坐落在越秀区东川路77号××位出租给李群武，作住宅用途，使用面积为30.07平方米，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为113.50元。又查，二审庭审后，上诉人李群武向本院回复称：1.××住宅部分，李维武没有与出租人签订租赁合同。租簿上承租人一直是父亲名字，父亲于1996年和母亲2008年相继去世，去世后租簿上还是父亲李生的名字，从来未曾变更。所有商铺事宜均由弟弟李群武处理，哥哥李维武只在住宅居住；2.李维武本人没有在广州市另外申请租赁公房；3.××老式租房是一房一厅连体房，手工量度总面积约为23平方米；4.我方于2020年1月砌墙之后，住宅部分的面积和案涉商铺部分的面积有发生变化，住宅面积和案涉商铺面积分别各占总面积的1／2；5.在2020年1月砌墙之前，住宅和商铺之间有间隔，用砖块作为间隔，面积约1平方米；6.在90年代时，整个住宅总面积手工量度约为23平方米，我方没有住宅租赁合同。当时房管所让我方签名后便立即收回合同，并告知手续办妥；7.第三房管所在本案中仅诉请退还商铺部分，并未诉请退还住宅部分，事实并非如此。当时房屋管理三所的李小姐要求我们所有人将户口全部迁出并交出住宅，才引发了这场纠纷。本人名下有房产自知条件不足愿意迁出，但哥哥李维武并没有房产，他合情合理继续承租。2019年我已递交商铺改回住宅用房的申请，2020年1月已恢复住宅原貌，没有商铺的存在。1月份房管站许小姐、卢小姐和李小姐一同三人前来我处查看整改情况并现场验收，当场告知手续已办理完毕，当月也注销营业执照；4月份李小姐却告知因本人名下有房产而不批准改回住宅，但在2000—2019年每年交不动产证明都显示我名下有房产的，一直不说我条件不符。无法退回案涉商铺理由是：商铺早已恢复住宅，原貌不存在，其造成问题的责任在第三房管所，责任不应由我方承担等。被上诉人第三房管所亦向本院提交两份补充意见称：一、第三房管所提起诉讼房屋地址为：广州市越秀区东川路77号l06铺(非住宅)，李群武在承租期间逾期缴纳租金，并继续占用案涉房屋，根据《广州市直管房(非住宅)租赁合同》已构成违约，第三房管所有权依法解除租赁关系收回非住宅房屋，并要求李群武交回使用期间的租金、使用费、违约金等相关费用，上述事实在一审法院判决书中得以确认。二、关于李群武提交户口簿登记证据，表示住宅户主为李维武(李群武哥哥)的问题，第三房管所认为与本案并无关联性。李群武向第三房管所承租东川路77号××住宅）、东川路77号××（非住宅），但本案争议焦点为李群武占用东川路77号××(非住宅)且不缴纳租金，而东川路77号××住宅)部位不属此案诉讼范围。三、关于李群武提交注销营业执照证据的问题。第三房管所认为，虽然李群武就案涉房屋提交商改住的申请，但第三房管所并未同意则没有成功通过商改住的申请，故案涉房屋使用性质仍然为双方签订《广州市直管房(非住宅)租赁合同》内规定的商业用途。李群武注销营业执照、封锁商铺门、并连入与后部住宅一起作为住宅使用，属李群武单方面行为，且李群武擅自改变房屋使用性质已违反《广州市直管房(非住宅)租赁合同》。故李群武不能以单方面将房屋改住宅使用为由，不缴纳租金并继续占用案涉房屋(非住宅)。且××住宅)出入不需经过××(非住宅)，收回××(非住宅)不会影响××住宅)的日常使用。四、李群武已恢复商铺原始外墙，即商铺部位与疑似违建部位之间那堵墙(即一审照片中与玻璃门距离约1.2米那堵墙)，我所同意按商铺现状收回，我所可自行拆除商铺前疑似违建部分。且我所可以在收回商铺后，会把商铺和住宅之间的门洞砌砖封闭。五、我所一审提供的商铺现场照片，照片中临街玻璃门到墙体(宽约1.2米)部位面积不属于案涉商铺租赁面积，疑似违建，没有另外租赁合同约定，商铺面积没有因李群武砌墙恢复原始外墙发生变化。六、东川路77号××(商铺)现场为空置(如图)，无生活使用痕迹。东川路77号××住宅)出入不需经过东川路77号××(商铺)，收回东川路77号××(商铺)不会影响东川路77号××住宅)的日常使用，住宅部分与本案无关。七、对租簿的真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为，李群武与第三房管所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：第三房管所是否有权解除案涉租赁合同，并要求李群武腾退房屋、支付逾期租金、占用费及违约金的问题。关于第三房管所是否为适格原告的问题。经查，广州市越秀区房屋管理局已于2019年1月23日作出《广州市越秀区房屋管理局关于调整房管所业务管辖区域的通知》载明：大东街调整由第三房管所管理，而第三房管所系于2020年8月27日提起本案诉讼的。此外，广州市越秀区房屋管理局亦于2021年3月19日向本院出具《证明》载明：“根据越秀区事业机构改革要求，广州市越秀区东川路77号××，承租人李群武，该直管房的管辖权由广州市越秀区第四房屋管理所调整至广州市越秀区第三房屋管理所。”故第三房管所是本案适格原告，其有权提起本案诉讼。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”李群武与第三房管所签订的案涉《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定租赁期间至2017年12月31日届满。租期届满后，双方并未续签租赁合同，鉴于李群武继续使用案涉房屋，第三房管所并未提出异议，故双方应为不定期租赁关系，根据前述法律规定，双方均有权随时解除租赁关系。且本案中，案涉租赁合同亦约定，租金按月结算，李群武在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给第三房管所，李群武应依时交纳租金，逾期交付租金的，如逾期3个月，第三房管所有权终止本合同并收回房屋；另本房屋不得作住宅、居住人员使用，否则无条件终止租赁关系，第三房管所收回房屋，李群武承担因此而产生的一切法律后果等。现李群武于2020年1月向第三房管所提出变更案涉房屋使用性质为住宅的申请，第三房管所已于2020年3月答复其不符合条件，对其变更用途申请不予准许。在此后，李群武并未继续向第三房管所交纳案涉房屋的租金，且其将案涉房屋归入住宅部分，均构成违约。李群武上诉主张其在向第三房管所递交变更用途申请后，已将案涉房屋归入住宅部分，并已经第三房管所验收通过。对此，本院认为，虽然李群武已向第三房管所提交变更用途申请，但其并未在该申请经审核通过的情况下，即自行将案涉房屋归入住宅部分，而第三房管所人员即便到案涉房屋现场进行勘查，亦并不能视为其已审核同意变更用途的申请，故李群武上诉主张案涉房屋归入住宅，第三房管所无权解除案涉租赁关系，缺乏理据，本院不予采纳。李群武还主张原案涉房屋与案涉住宅部分的租簿上名字仍登记为其父亲的名字，而案涉住宅部分由其哥哥李维武在居住使用，李维武在广州并无房产，第三房管所一并诉请归还商铺和住宅无理。对此，本院认为，李群武二审提供的租簿，第三房管所对其真实性、合法性、关联性均不予认可，且李群武在上诉时已确认××原为一房一厅连体房，房间靠近马路经申请变更为商铺，租赁合同亦因房间改为商铺而分开两份合同签订，其一为住宅合同，其二为非住宅(商铺)合同，现重新签订租赁合同时，系由李群武签订该两份租赁合同的，而李维武并非案涉房屋租赁关系的相对方，且第三房管所已明确其仅诉请返还商铺部分，并未诉请归还住宅部分，故对李群武该主张，本院不予采纳。综上，二审期间，双方均确认案涉房屋与住宅原来有不同的门洞出入，且案涉房屋与住宅之间有墙体间隔，第三房管所亦明确表示同意按现状接收案涉房屋，故一审法院判令解除双方不定期租赁关系，并由李群武交还案涉房屋，处理并无不当，本院予以维持。至于租金、占用费、违约金的问题。经查，李群武支付租金至2020年1月31日，故根据前述法律规定和合同约定，第三房管所诉请李群武支付自2020年4月1日起的租金及逾期付款违约金、以及自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占用费、逾期交还房屋违约金，一审法院认定欠付租金和占用费均按案涉合同约定标准计付，于法有据，本院予以确认。李群武主张其并未将案涉房屋作商铺使用，故不应按照商铺性质支付租金，基于前述分析，李群武的变更用途申请，并未经第三房管所审核同意，李群武亦未向第三房管所交还案涉房屋，故其主张不应按照商铺性质支付租金，缺乏理据，本院不予采纳。至于逾期付款违约金及逾期交还房屋违约金的标准问题，一审法院酌情调整逾期付款违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，且以不超过万分之五的标准计算；逾期交还房屋违约金按照自李群武应交还房屋之日起至实际交还房屋之日止的占用费的30%计算，符合公平合理原则，本院亦予维持。综上，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由李群武负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二一年四月二十八日本书记员  郭 俏古文娜