湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0102民初1264号原告（反诉被告）：李照源，男，1985年10月13日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：刘勇，武汉市武昌区楚天法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：蒋栋良，男，1981年5月8日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：苏国森，湖北筑科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，湖北筑科律师事务所实习律师。被告：武汉童真年代商贸有限公司，住所地武汉市江岸区江汉一路**一食万巷美食街01C05。法定代表人：蒋栋良。委托诉讼代理人：苏国森，湖北筑科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，湖北筑科律师事务所实习律师。原告李照源诉被告蒋栋良、被告武汉童真年代商贸有限公司（以下简称童真年代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，被告蒋栋良向本院提出反诉，本院依法受理其反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李照源的委托诉讼代理人刘勇，被告（反诉原告）蒋栋良、被告童真年代公司的委托诉讼代理人苏国森、陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李照源向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即返还原告保证金50000元整；2、判令被告赔偿原告装修损失47000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月29日签订《“糯小匠（一食万巷店）”协议书》。被告拟将位于武汉市江岸区江汉一路58号一食万巷出口处档口出租原告经营，并签订协议书。协议约定租赁期限为一年；原告租赁期满后，有对该商铺的优先承租权；原告向被告支付50000元商铺租赁保证金。签订合同之后，原告按约定支付租赁保证金50000元，并开始装修。但是被告为了谋取利益，竟然将原告装修擅自拆除后将该门面高价另行出租第三方，导致原告损失巨大，为此，原告多次找被告要求补偿装修损失47000元，并要求退还50000元保证金。协商多次无果，现依据相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）蒋栋良辩称，一、本诉原告主张的返还保证金50000元诉求依据不足。1、2019年11月29日双方签署《“糯小匠（一食万巷店）”协议书》租赁协议，约定租期为1年（2019年11月29日起至2020年11月28日止），租金15000元/月，在开业之前支付50000元作为商铺租赁保证金。协议签订后，本诉原告仅支付了2019年12月份以及2020年1月份的房屋租金，此后便再未支付，其拖欠租金的金额已高达15万元。租赁期届满前，本诉原告并未向我方提出续租。现该协议因合同期届满终止。我方有权将该保证金冲抵本诉原告拖欠的房租，从而实现自身到期的合法债权。2、租赁合同的违约方是本诉原告。依双方签署的租赁合同第三条约定：若因乙方（指出租人）原因致使该店无法开业或营业，乙方须全款无息退租赁保证金及剩余租金给甲方，并承担甲方的可计算损失。在双方履约期间因疫情管控需要，关闭江汉路人员密集地，实施升级改造，这是行政行为导致本诉原告店铺无法开业，责任不应由我方承担。本诉原告返还保证金诉求依据不足。综上，我方为实现自身到期的合法债权，有权将履约保证金50000元用于冲抵房屋租金。二、本诉原告向我方主张赔偿装修损失47000元无依据。1、双方租赁合同履约期间，我方无违约行为损害本诉原告利益，在不可抗力情形消失后，2020年9月底江汉路步行街进行改造结束前，我方及时、多次要求本诉原告继续履约，未果，没有损害本诉原告的优先承租权，现租赁合同已期满终止。2、江汉路步行街因疫情管控需要，由江汉区人民政府负责实施改造，是行政行为导致所承租的店铺装修损坏，本诉原告主张我方承担其装修损失无事实与法律依据。综上，本诉原告承租商铺装修的损坏是江汉区人民政府疫情管控需要关闭江江路步行街并实施统一改造的行政行为所致，并非我方原因，且我方并未从相关政府部门得到任何补偿或赔偿，因此，我方不应向本诉原告赔偿装修损失。综上所述，我方为实现自身到期的合法债权，不应向本诉原告退还保证金5万元。同时，我方不应对本诉原告装修损失承担责任。被告童真年代公司辩称，《“糯小匠（一食万巷店）”协议书》系由本诉被告蒋栋良与本诉原告李照源签订，我方应蒋栋良要求代其接收并保管本笔款项，协议约定的相关权利义务系由蒋栋良享有。我方并非该协议的当事人，不应承担该协议约定的权利义务。因此，我方不应退还本诉原告与本诉被告蒋栋良约定的履约保证金。同时，我方也不应承担赔偿本诉原告装修损失的责任。被告（反诉原告）蒋栋良向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金150000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付资金占用期间利息（以150000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月29日起计算至反诉被告实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费等诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年11月29日，反诉原告与反诉被告签订了《“糯小匠（一食万巷店）”协议书》，约定反诉被告承租位于武汉市江岸区江汉路步行街58号“一食万巷”出口处档口商铺。租赁期限为一年，自2019年11月29日起至2020年11月28日止，租金为15000元/月。租金支付方式为反诉被告每个月的最后一日向反诉原告支付下一个月的商铺租金。现反诉被告仅支付2019年12月租金及2020年1月商铺租金，租赁期内即2020年2月至2020年11月期间的租金，反诉被告一直拖欠不予支付。综上所述，为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法裁判。原告（反诉被告）李照源辩称，2019年11月29日反诉被告与反诉原告签订了《“糯小匠（一食万巷店）”协议书》，签订协议之后，反诉被告按约履行协议，向反诉原告支付保证金50000元，并对该门面进行装修，装修费用为47000元，装修完毕后反诉被告经营到2020年1月20日左右，因武汉疫情反诉被告停止经营，武汉市于2020年1月23日封城，反诉被告因不可抗力原因无法履行合同，解封之后复工复产，江汉路步行街因疫情管控需要关闭人员密集地实施封闭改造，导致店铺无法开业，因此政府行为以及不可抗力的原因导致合同无法履行，在此情况之下为了减少损失，反诉被告与反诉原告多次进行协商，要求反诉原告退还保证金以及相关损失。反诉原告准备将该地段的另一个门面出租给反诉被告，并于2020年6月11日签订了合作协议，但因疫情管控原因仍然无法履行，双方解除了2020年6月11日的合作协议。江汉路步行街××街之后，反诉原告将双方争议的门面出租给了第三方，并签订房屋租赁合同经营至今，因此反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，望驳回反诉原告的全部请求。本院查明：2019年11月29日，李照源（甲方）与蒋栋良（乙方）签订《“糯小匠（一食万巷店）”协议书》，约定乙方在对甲方进行了解后，愿意参与甲方所经营的“糯小匠”品牌，店名为“糯小匠（一食万巷店）”，，地址：武汉市江岸区江汉路步行街**“一食万巷”出口处老韩煸鸡对面，原“湖北特产店”约三分之一的展示面）。在开业之前，甲方需向乙方一次性支付50000元的商铺租赁保证金，租赁期为壹年。租赁合同期满后，甲方对该商铺享有优先承租权。该商铺是否调整租金以及调整幅度，依照乙方与上级房东的有效合同，按照使用面积，以目前租金为基础进行调整。如双方协商后决定不再续约，乙方需将租赁保证金全款无息退还给甲方。甲方于每个月的最后一日向乙方支付下个月15000元的商铺租金。店铺关闭清算时，甲方享有“糯小匠（一食万巷店）”的全部剩余资产并还原乙方原有店面的装修风格。违约责任：若因乙方原因致使该店铺无法开业或营业，乙方须全款无息退还租赁保证金及剩余租金给甲方，并承担甲方的可计算损失。合同签订当日，李照源支付了保证金50000元，童真年代公司向李照源出具收据一张，该公司法定代表人系蒋栋良。李照源支付租金至2020年1月31日。2020年1月23日，武汉市政府为抗击新冠××疫情，实施一系列防控措施，李照源承租的店铺暂停经营。此后，武汉市江汉路步行街升级改造，该改造工程计划于2020年9月结束，案涉店铺所在地段因封闭施工无法正常经营。李照源主张案涉店铺店面装修被损坏，蒋栋良认可装修被损坏的事实，并确认损坏时间为2020年8月份，但认为装修被损坏系因行政行为导致，并非由其造成。审理中，双方均认可案涉店铺的起租时间为2019年11月29日。上述事实，有《“糯小匠（一食万巷店）”协议书》、收据、网站截图及双方庭审陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为，李照源与蒋栋良签订的《“糯小匠（一食万巷店）”协议书》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后李照源按约履行了义务，并对商铺进行装修，武汉市出现新冠××疫情及江汉路步行街升级改造，造成李照源无法经营，超出合同订立时双方的预期，均属不可抗力。对于蒋栋良要求李照源支付2020年2月1日至2020年9月30日期间租金的请求，本院不予支持。在江汉路步行街××街后，双方的合同仍有近两个月的履行期限，考虑到在此期间蒋栋良确实存在一定的租金损失，结合案涉店铺装修被损坏的相关事实，本院酌定李照源向蒋栋良支付一个月的租金损失15000元。因双方对相关损失一直在协商处理，李照源未支付租金并非故意拖欠，故对蒋栋良要求李照源支付租金利息损失的请求，本院不予支持。李照源主张蒋栋良将案涉店铺转租给第三人，但未提交充分的证据予以证实，对此本院不予确认。因合同无法履行系由于不可抗力原因造成，故蒋栋良应返还李照源支付的保证金50000元。李照源要求蒋栋良支付装修损失47000元，但未提交充分的证据证实其损失的具体金额，对该请求，本院不予支持。租赁合同的双方系李照源与蒋栋良，根据合同相对性原则，李照源要求童真年代公司承担相关责任的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百九十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蒋栋良于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）李照源返还保证金50000元；二、原告（反诉被告）李照源于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）蒋栋良支付租金15000元；三、驳回原告（反诉被告）李照源的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）蒋栋良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2226元，减半收取1113元，反诉案件受理费1650元，共计2763元，由原告（反诉被告）李照源负担704元，被告（反诉原告）蒋栋良负担2059元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二一年四月二十一日书记员  邬荣