浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0381民初3277号原告：瑞安市立中房屋介绍所（统一社会信用代码92330381MA2JAH7M3P）,住所地瑞安市安阳街道莘阳大道727号。经营者：蔡永林，男，1972年2月16日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：项春义，瑞安市众诚法律服务所法律工作者。被告：朱启丰，男，1988年10月21日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：陈春晓，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琦琼，浙江玉海律师事务所律师。原告瑞安市立中房屋介绍所与被告朱启丰居间合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告瑞安市立中房屋介绍所及其委托诉讼代理人项春义，被告朱启丰的委托诉讼代理人陈春晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞安市立中房屋介绍所起诉称：2020年7月29日，被告到原告店里，称其在雅儒菜场做生意，欲在雅儒菜场附近购买套房子，其对房子的要求是：大厦、高层、新房，委托原告为其提供中介服务，原告接受被告的委托后，即积极为其物色房源，原告曾经为被告推荐过星海广场、瑞源华府、嘉宝锦园、香缇学府（东山街道鸿雅园）等多套房源。2021年1月20日，原告向被告推荐了香缇学府ｌ幢2602室（即东山街道鸿雅园ｌ幢ｌ单元2602室），建筑面积150.99平方米，含车位总价400万元。1月21日晚上6点左右，原告陪同被告一起到香缇学府看房，当时物业已经下班，无法到案涉房屋里面观看，被告提出毛坯房楼上楼下同户型看了一样的，于是原告陪被告到正在装修的14楼看到晚上7点钟左右，被告非常满意，于是让原告约房某到原告店里洽谈。当天晚上7点多，房某两夫妻带上证件在原告店里里间，被告及其母亲和孩子在原告店里的会客室，在原告周旋下，最后谈妥总价为380万元，中介佣金为1.5%，双方各负0.75%。谈妥房价和佣金后，被告及其母亲提出让其先去问佛，问佛后再签合同。1月22日、23日、24日，原告多次向被告了解问佛结果，被告均不予回复。1月25日，被告回复说年底（指农历）不买了；1月26日，被告回复说不买了，这套不要了。后经原告了解，1月28日被告私下约房某签订了买卖合同，目前已经办理了过户手续。1月30日，原告通过电话联系被告，被告否认其购买的是原告介绍的房屋，被告称其购买的是东边套（原告介绍的房屋是西边套），但经过证实被告购买的就是原告介绍的西边套。原告与房某联系，房某称其应付的中介费己让利给了被告。综上所述，被告在接受原告提供的中介服务后，利用原告提供的交易机会和媒介服务，绕开原告直接与房某订立合同，事实清楚，证据充分。故原告诉至法院请求判令：被告立即支付原告中介费57000元；本案诉讼费由被告承担。被告朱启丰答辩称：首先，原告诉称中除了2021年1月21日陪同看房未果外，其他均不是事实。2020年7月29日，原告不知道哪里得知被告要买房的消息便联系被告，但是被告没有兴趣也没有去看过，直到2021年1月21日，原告带被告去看案涉房屋，但是看房前被告已经提出要求价格为370万元，因为被告知道房屋挂出出售的价格；因原告没有案涉房屋钥匙，被告就提议到同户型的14楼看，因为该房是被告好友即“大管家”公司大股东池小伟的房子；所以当天晚上是被告带原告去看了房子。当日晚上，被告有去原告店里，但是并没有碰到房某，也没有协商过程，不存在谈妥佣金的事实。另外，1.5%佣金的标准是可以协商的，而且原告从来没有提过佣金情况。关于问佛的问题，其实就是拒绝的意思，因为被告清楚这套房源，当时是认为价格过高所以没有去看，且这套房子曾由“大管家”公司中介人员带被告去看过，所以被告提出问佛这个理由来拒绝。因此，原告的陈述并非本案客观事实，原告并没有带被告去看房，协商的价格也差距甚远，更没提供任何房某信息，故原告没有为被告提供中介服务。其次，案涉房屋来源是由“大管家”公司的林某提供，房某已经委托“大管家”公司出售，林某一直陪同被告看房、协商，最终促成签订房屋买卖合同并办理过户手续。因原告多次向被告讨要佣金，被告怕原告找“大管家”公司麻烦，才说房屋买卖系自己联系上房某而完成。综述，原告诉请没有事实法律依据，应当予以驳回。原告当庭补充陈述：发生纠纷后，原告曾多次找被告进行协商，被告一再声称房某是其叔叔的熟人，双方没有经过介绍所，其认为是自己与房某谈妥，所以不需要支付介绍费。原告与房某谈妥价格是含车位380万元，结果被告“跳单”，被告跟房某各省了28500元的中介费，还有物业维修金13000元、设施费5300元，房某在节省了28500元＋13000元＋5300元后，成交价格375万元，其实并没有将房屋价格便宜下来，只是省去了中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（即原告提供的身份信息材料），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提供的原、被告之间微信聊天记录，被告表示内容真实，可以反映出微信是原告主动加的被告；被告有跟原告说到“我有贴的都看过了”，也就是被告为买房看了很多房子，包括本案诉争房屋；被告在1月20日聊天中提到“26楼价格还很高”，当时原告并没有向被告说过价格，但是被告是知道价格的；接下来被告说“价格报过来，主要是价格，这个是看过的”，“370万能拿下吗”，“今天是有空的，房某约过来，房某是怎么讲的？378万就不要去谈了”，说明被告对这套房源非常清楚，而且是“大管家”公司的经纪人带被告已看过，当时挂牌的价格是400多万元，价格太高；另外，原告在1月22日聊天时问被告“佛问了怎么说”，说明双方在21日不存在价格谈妥的情况；综述，该证据不能证明原告方的待证事实。本院认为，该聊天记录内容真实，可以证实原告确实根据被告购房需要而介绍过几套房源（包括涉案房屋），但并不能证实双方已就涉案房屋谈妥价格及佣金问题。2.对于原告提供的原告与房某之间微信聊天记录，被告表示聊天中明确了房某出的价格是不含车位380万元、含车位400万元，所以当时房某给原告的明确价格意见就是380万元不含车位，这个价格是被告拒绝委托去谈的价格。本院认为，该聊天内容真实，可以证实房某委托原告出售涉案房屋，原告亦曾为涉案房屋出售价格与房某进行过协商的事实。3.对于原告提供的录音，被告表示原告是有意识的去录音所以不科学、不合理、不合法；从内容来看，原告一直陈述“我带你去看了”，但实际上原告并没有带被告去涉案房屋里面看，即使看了户型一样的房屋，但每套房屋存在的缺陷是有区别的，而且被告也没有看到过、接触过房某；被告也强调小区内所有的房子都是看过的，这点可以跟微信聊天记录相互印证；被告虽提到没有经过介绍所，但是被告提供的证据里可以看到合同签订是有经纪人的，所以并不能说被告绕过原告去签订合同；综述，录音不能证明原告的待证事实。本院认为，该录音可以证实原告曾与被告一起到涉案房屋的同小区看过同户型房屋，但未进入过涉案房屋查看，也未让被告与房某进行面对面磋商过的事实。4.对于原告提供的视频，被告表示已明确陈述“你多次让我过去我才过去”，从录音也可以印证都是原告催被告过去看房；另外，涉案房屋没有进入看过，房某也没有接触过；被告是不想原告去找中介人麻烦，才有视频中说到没有找中介，因此视频不能证实原告的待证事实。本院认为，该视频内容与录音内容大致相同，可以证实原告曾与被告一起到涉案房屋的同小区看过同户型房屋，但未进入过涉案房屋查看，也未让被告与房某进行面对面磋商过的事实。5.对被告提供的“大管家”公司房产系统打印单，原告表示内容真实，但是不能证明被告待证事实。本院认为，该证据内容真实，可以证实涉案房屋确在另外中介公司即“大管家”公司进行挂牌出售的事实。6.对被告提供的房屋买卖居间合同，原告对真实性没有异议，但表示该合同中没有写明佣金，丙方经纪人没有公司盖章，因此该合同只是林某为房某与被告之间买卖进行代书，并没有收取中介费。本院认为，该证据内容真实，可以证实被告与房某签订涉案房屋买卖合同时，证人林某在场并在该合同上签名的事实。7.对于被告提供的证人林某与房某之间微信聊天记录，原告对真实性没有异议，但表示该记录可以反映房某于2021年1月24日才加证人微信好友，也就是在原、被告谈妥房屋价格后3天，并且房某提到“也就少到378万”，说明房某跟被告谈妥的价格也是380万；另外，房某提到“不包括佣金的，我不管”，可以反映原告为房某、被告提供中介服务之后，被告为了省掉中介费而通过其他途径去跟房某沟通；综述，该证据不能证实被告的待证事实。本院认为，该证据内容真实，可以证实证人林某以“大管家”公司经纪人身份与房某进行价格磋商、后续约房某签订买卖合同等。8.对于林某的证人证言（主要内容：证人系“大管家”公司的经纪人，与被告为朋友关系，与原告没有关系；被告于2020年6、7月时就开始托证人找房源，已看过很多房屋，涉案房屋在“大管家”公司早有录入房源信息，在涉案房屋买卖合同订立前半个月左右时间，证人将涉案房屋信息从电脑系统中调出并给被告介绍过，也曾陪被告看过同小区的其他房屋，因涉案房屋没有钥匙故没有进入看过；在证人添加涉案房屋房某微信前两三天，证人联系上房某并磋商房价，之后又在微信中洽谈房价，再之后约出房某、被告进行面谈，最终双方讲下房屋成交价格375万元，证人为此帮助双方订立房屋买卖居间合同、办理房屋过户、物业交接等；因房某明确说过不出佣金，证人又与被告系朋友关系，所以房屋买卖居间合同上没有注明佣金，但被告口头说过要支付证人佣金10000元，现已支付3000元；因被告与“大管家”公司老板也熟悉，证人在房屋买卖居间合同上就没有加盖公司印章，也没有向公司交纳佣金的提成部分），被告表示证人陈述符合客观事实，本案房源在“大管家”公司里确实存在，本案房源也是证人提供给被告，证人以“大管家”公司经纪人身份与房某洽谈价格，所以被告并不存在“跳单”情况。原告表示证人系被告朋友，相互之间有很多经济往来，关系非常亲密，所以证人证言不客观；同时，证人证言在几个问题上也印证了原告的说法，比如是在价格谈的差不多时再谈佣金，佣金在市场价格中基本上都是1.5%，双方各付0.75%，房某与被告各省下中介费，才形成最后房价375万元，证人加房某微信时间是2021年1月24日，也就是原告为被告谈好价格的3天之后，从常理上讲，应该是被告有意作出的安排，系在原告与房某谈好价格后为了节省中介费又委托证人去跟房某接触，在原来谈妥的380万元价格上看能不能再争取点利益，但最终谈好的价格也没有争取到多少利益，仅就省了中介费；另外，证人在房屋中介经纪人职业品格上可能存在瑕疵，其既然是“大管家”公司的员工，却绕开公司私自接受被告委托，给被告提供中介服务，所以原告认为证人证言有所瑕疵。本院认为，结合证人与房某的微信聊天记录、“大管家”公司系统打印单、房屋买卖居间合同，证人证言中关于涉案房屋同在“大管家”公司挂牌出售、证人为被告购房与涉案房屋房某进行价格磋商、签订房屋买卖居间合同等情况属实，其他内容不作认定。本院经审理认定，2020年7月29日，原告的经营者蔡永林添加欲购房的被告朱启丰为微信好友，并陆续根据被告购房要求为被告介绍几套房源信息。2021年1月20日，蔡永林在微信中向被告提及涉案房屋（香缇学府1幢2602室即东山街道鸿雅园1幢一单元2602室）信息，被告称该小区有挂牌出售房屋均已看过并询问该房价格如何，双方就此进行讨论。次日，原告陪同被告一起到涉案房屋所在小区查看了其他同户型房屋（因无钥匙未能进入涉案房屋），但当晚因价格问题，原告未能促成买卖合同签订。2021年1月24日，被告的朋友即本案证人林某以“大管家”公司经纪人身份与涉案房屋房某添加微信好友，并为被告购买该房而与房某进行价格磋商，在其中介服务下，被告与房某于2021年1月28日签订《房屋买卖合同房屋居间合同》，约定涉案房屋购置价375万元（包含车位），但未约定佣金金额，也未加盖“大管家”公司公章。后被告办理了涉案房屋的过户手续。另查明，原告系经营房地产经纪的个体工商户，涉案房屋在原告处进行委托出售；涉案房屋于2020年10月10日以410万元售价亦在瑞安市大管家房产营销策划有限公司（即前述“大管家”公司）进行委托出售。本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介合同只要委托人与中介人意思表示一致即可成立，不以当事人的现实交付为成立条件；中介合同的订立不需采用特定的形式，既可以采取口头形式，也可以采用书面形式。本案中，虽原、被告之间未签订书面中介合同，但原告已根据被告购房要求多次提供房源信息并陪同看房，双方之间关于房屋中介合同的意思表示一致，应认定该中介合同依法成立并有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条的规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。所以本案的争议焦点为被告在购买涉案房屋时是否存在“跳单”行为，是否应向原告支付中介费；而这关键，是看被告是否利用了原告提供的信息机会或者媒介服务，而不能简单地以提供中介服务的时间先后顺序来判定；如果被告并未利用原告提供的房源信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则被告有权选择报价低、服务好的中介人促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”行为。具体到本案中，被告通过案外人瑞安市大管家房产营销策划有限公司林某的中介服务购买涉案房屋，并不构成“跳单”行为，理由如下：一、涉案房屋在瑞安市大管家房产营销策划有限公司处亦有房源信息，并非原告的独家房源，被告并未利用原告独家提供的信息和机会完成买卖交易；二、被告对于涉案房屋的情况在原告提供房屋信息前已有所知晓，这从被告与原告的微信聊天记录中可以看出；三、根据原、被告的微信聊天记录，原告作为中介人时因为买卖双方的价格差距一直未能促成买卖合同成立（售价380万元），而在被告选择由案外人林某以瑞安市大管家房产营销策划有限公司经纪人身份作为中介人时在被告与房某之间磋商价格，将购房总价谈低至375万元，相比之前已有所下降，林某作为中介人完成了原告并未能完成的中介服务，最终促成了合同的订立；四、案外人林某完成了中介服务后续内容，如协助订立房屋买卖合同、协助办理产权过户等。本案被告作为购买方，为自身利益的需求，当然有权选择购房总价及中介费更低的中介人完成交易。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条的规定，中介人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但是可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。故此，原告作为中介人未能促成合同成立，无权要求被告支付报酬。双方虽未约定必要费用的支付，但考虑到原告曾多次向被告提供房源信息，陪同被告看房后在买卖双方之间斡旋购房价格，原告为此付出了实际劳动，故其可以要求被告支付从事中介活动支出的必要费用；结合本案的实际情况，本院酌情将该费用确定为2000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十四条、第九百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱启丰于本判决生效后十日内支付原告瑞安市立中房屋介绍所2000元，款可交本院转付；二、驳回原告瑞安市立中房屋介绍所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，减半收取612.5元，由原告瑞安市立中房屋介绍所负担587.5元（已预交），由被告朱启丰负担25元（限于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 吴晓初二〇二一年四月八日法官助理 陈 谦代书记员 吴一煌附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。