广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3616号上诉人（原审被告）：马卫东，男，1987年2月10日出生，回族，身份证住址：宁夏回族自治区泾源县。上诉人（原审被告、反诉原告）：马莉，女，1984年7月3日出生，回族，身份证住址：宁夏回族自治区银川市兴庆区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈广康，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马娟，女，1986年3月25日出生，回族，身份证住址：宁夏回族自治区宁夏海原县。委托诉讼代理人：李露露，广东正觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：许娟娟，广东正觉律师事务所律师。上诉人马卫东、马莉因与被上诉人马娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马卫东、马莉上诉请求判令：1.驳回马娟的所有诉讼请求；2.由马娟承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、马卫东非本案的适格被告。马卫东仅代马莉支付了顶手费，故原审法院判决其承担共同责任，没有依据。与马娟签订《店铺转让合同》的是马莉而非马卫东。因马莉不方便，才借用马卫东的银行账号支付转让费给马娟。事后，马卫东也完全没有参与《店铺转让合同》的签订及后续事宜，也未参与店铺经营。从2014年3月至今，马卫东一直在广州市芙瑞登贸易有限公司担任业务翻译，2018年10月至2019年3月，因马卫东所在公司效益不好，工资降了20％；二、《店铺转让合同》无效，马莉未享有马娟的所有合同权利义务，马娟在整个过程中负有全部过错。其一，马娟与越秀区登峰街道社区服务中心（下简称登峰社区中心）签订的《租赁合同》第五条第九项明确约定“马娟不得转租”，故马娟与马莉签订的《店铺转让合同》应当认定为无效。其二，原审认定事实错误。在签订合同后，马莉一直都是以马娟的名义交租金、经营商铺。对于造成马莉无法经营，涉案商铺无人使用一直空置，马娟有无可推卸的完全责任。《店铺转让合同》约定“马莉可采取代替马娟向登峰社区中心履行马娟与登峰社区中心的租赁合同，或重新与登峰社区中心签订新合同，原马娟与登峰社区中心合同自动解除”，而非原审认定的“马莉以马娟的名义继续承租或马莉向登峰社区中心变更承租人、重新订立租赁合同”。实际上，马莉无法以马娟的名义履行《租赁合同》，更无权要求与登峰社区中心重新签订合同，原租赁合同更不可能自动解除。马娟留在登峰社区中心的电话关机及后来停机，且马娟本人从未在登峰社区中心露过面，登峰社区中心无法通知其关于涉案商铺的空置情况。综上，马娟对涉案商铺空置导致的租金损失应当承担完全责任；三、原审判决使马娟获利，违反公平原则。马娟被执行的金额为45957.5元，原审判决马卫东、马莉向马娟返还45957.5元。马娟庭后提供的《还款协议》注明马娟可向登峰社区中心申请退还相当于三个月租金的押金。如此，马娟因原审判决获利4929元。马娟承租商铺后，转让给马莉获利32000元。而马莉自承租涉案商铺后，一直亏本经营。上诉人马莉上诉请求判令：1.马娟向马莉返还涉案商铺的转让费32000元；2.马娟向马莉返还已经支付的涉案商铺16个月租金共26288元；3.由马娟承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、马娟与登峰社区中心签订的《租赁合同》第五条第九项明确约定“马娟不得转租”，故马娟与马莉签订的《店铺转让合同》应当无效；二、原审认定事实错误。在签订合同后，马莉一直都是以马娟的名义交租金、经营商铺。对于造成马莉无法经营，涉案商铺无人使用一直空置，马娟有无可推卸的完全责任。《店铺转让合同》约定“马莉可采取代替马娟向登峰社区中心履行马娟与登峰社区中心的租赁合同，或重新与登峰社区中心签订新合同，原马娟与登峰社区中心合同自动解除”，而非原审认定的“马莉以马娟的名义继续承租或马莉向登峰社区中心变更承租人、重新订立租赁合同”。实际上，马莉无法以马娟的名义履行《租赁合同》，更无权要求与登峰社区中心重新签订合同，原租赁合同更不可能自动解除。马娟留在登峰社区中心的电话关机及后来停机，且马娟本人从未在登峰社区中心露过面，登峰社区中心无法通知其关于涉案商铺的空置情况。综上，马娟对涉案商铺空置导致的租金损失应当承担完全责任。此外，马莉已经交付涉案商铺的转让费及16个月租金，该两项费用即属于马莉的损失，无需证明；三、马莉承让商铺后才知晓涉案商铺漏水与管道堵水严重。马莉要求马娟配合进行装修，但马娟根本不予配合，导致涉案商铺最终无法装修。2016年8月4日，马莉、马卫东与马娟、马志林面谈要求马娟配合装修并且不要让“办事处”收回涉案商铺，马娟在原审庭审中也承认涉案商铺潮湿漏水。正是因为涉案商铺漏水导致马莉无法正常使用，马莉才致电马娟要求其将涉案商铺让案外人承租，马娟在电话中也表示同意。被上诉人马娟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回马卫东、马莉的上诉。其一，涉案《店铺转让合同》合法有效，不存在解除或无效的情形。在《店铺转让合同》签订后，马娟已依约将涉案店铺交付给马卫东、马莉使用，马卫东、马莉也实际使用涉案店铺至合同约定期满，双方均按合同约定履行了权利和义务。马卫东、马莉在合同期限内擅自对外转租，合同期限届满后，马卫东、马莉仍以马娟的名义占有涉案商铺。由此可见，马卫东、马莉在此期间实际享受了涉案商铺的占有、使用及处分的权利。因此，马娟无需向马莉退还转让费用32000元和返还16个月的租金26288元。其二，马卫东、马莉在承租前就了解当时涉案店铺的现状。在签订《店铺转让合同》前，马卫东、马莉已实际查看涉案店铺的现状并同意按现状进行承租。在签订《店铺转让合同》时，马娟将与登峰街道签订的租赁合同和押金条的原件等交付给马莉。因此，马卫东、马莉清楚涉案店铺的转租情况以及现状。且《店铺转让合同》第二条明确约定，采取替马娟向登峰街道履行合同的方式，而非由马莉与登峰街道重新签订合同。因此，马娟不存在过错。其三，马卫东、马莉受让涉案店铺后，未依约缴纳租金，应承担相应的违约责任。2017年7月起，马卫东、马莉并再向登峰社区中心支付租金，还擅自将涉案店铺转让给案外人并收取了一定的转让费，其行为已构成违约。2019年8月中旬，马娟因微信被广州市越秀区人民法院冻结，经查询后才得知，因马卫东、马莉未依约交租，导致马娟被登峰社区中心起诉并缺席判决，造成马娟被强制并执行支付执行款45957.5元。因此，马卫东、马莉应当向马娟承担相应的违约责任。其四，马卫东是本案的适格被告，依法应当与马莉共同承担向马娟返还款项的义务。马卫东、马莉是夫妻关系，在《店铺转让合同》签订之后，转让费由马卫东支付，从马卫东与马志林的微信和短信聊天记录可知，马卫东确认自己转租涉案商铺，对涉案商铺的情况十分清楚，马娟关于涉案商铺的相关事项也是与马卫东联系及处理。因此，马卫东、马莉共同承租了涉案商铺，应当共同承担向马娟返还相关的款项。马娟于2019年10月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令马卫东、马莉向其支付45957.5元。马莉反诉请求判令：1.马娟向马莉返还涉案商铺的转让费32000元；2.马娟向马莉返还马莉已经支付的涉案商铺16个月租金共26288元。原审法院经审理查明，2015年11月5日，马娟与登峰社区中心签订《租赁合同》，约定：由登峰社区中心将位于广州市越秀区宝汉直街54号之二商铺（8）出租给马娟作商业用途使用，建筑面积约9平方米；租赁期限为三年，自2015年11月1日至2018年10月31日；租金在每月10日前由马娟自行到登峰社区中心财务室缴纳当月租金，其中2015年11月1日至2016年10月31日的月租金为1643元，2016年11月1日至2017年10月31日的月租金为1726元，2017年11月1日至2018年10月31日的月租金为1813元；马娟不得转租；若马娟欠交租金或欠交管理费、水电费，超过5个工作日的，则视为马娟违约，终止合同，马娟所交押金不予退还。等等。2016年3月10日，马娟（转让方、甲方）与马莉（顶让方、乙方）签订《店铺转让合同》，约定：甲方于2016年3月10日将位于广州市越秀区登峰街道下塘西路宝汉直街54-2（登封街8号商铺），建筑面积9平方米，一次性转让给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。甲方与登峰街道签订了租赁合同，租期至2018年10月31日，租金为1643元。店铺交给乙方后，乙方可采取代替甲方向登峰街道履行原甲方与登峰街道的租赁合同，或重新与登峰街道签订新合同，原甲方与登峰街道合同自动解除。甲方与登峰街道三押一租的押金和质保金也与租赁合同一并转给乙方，合同期满后押金、质保金自动归乙方所有，甲方将收据交给乙方。甲乙双方约定的转让费为38000元，其中包含三押一租的租金4929元（乙方于2016年3月10日向甲方交付订金2000元，于4月10日前向甲方交付剩余36000元）。等等。此后，马卫东通过银行转账的方式向马娟及其丈夫马志林支付了部分的转让费用。2016年8月5日，马娟的丈夫马志林出具《保证书》，写明：马莉经2016年3月12日从马娟手里转来宝汉直街54-2.8号商店，因合同在马娟名下，街道办事处可能会收回，如若在合同期内办事处收回，马娟老公马志林同意按比例退回给马莉转让费。转让费共计38000元，已给32000元，剩余6000元，装修完商店费用后剩余给马娟。马莉接手案涉商铺后又将商铺转租他人使用。因马娟未能依约支付租金，登峰社区中心遂向原审法院提起诉讼。经审理，原审法院于2019年3月20日作出（2018）粤0104民初37921号民事判决书，判决：一、马娟应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付租金28660元及违约金286.60元；二、马娟应于本判决发生效力之日起十日内一次性向广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付水、电使用费166.10元；三、马娟应于本判决发生效力之日起十日内将广州市越秀区宝汉直街54号之二商铺（8）腾空交还给广州市越秀区登峰街道社区服务中心，并应逐月向广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付自2018年11月1日起至实际交还上址房屋之日止的房屋使用费（按1813元/月的标准计付）。该判决生效后，原审法院以（2019）粤0104执31552号执行案件受理了登峰社区中心的强制执行申请。马娟履行判决确定的给付义务，共计支付了租金、水电费用以及诉讼费合计45957.50元。此外，马莉为证明因案涉商铺破败无法正常使用、无法办理工商营业执照，导致其遭受严重亏损，提交了：1.案涉商铺的照片及视频；2.马卫东与马志林的短信聊天记录。对此，马娟质证认为：对于照片及视频的真实性不予认可，马莉在租赁时查看过现场，并确认了商铺的现状，商铺是可以使用。马娟确认一楼存在回潮的情况。对于短信聊天记录的是马卫东与马娟，而非马卫东与马志林。通过双方短信聊天可以确认马莉与马卫东是共同承租商铺，二人是夫妻关系。马卫东、马莉确认为夫妻关系，但未共同生活，马卫东、马莉称其将案涉商铺对外转租征得了马娟同意，但未与案外人签订租赁合同，未收取过案外人转让费及租金。原审法院认为，马娟与马莉签订的《店铺转让合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。根据该合同的约定，马娟将与登峰社区中心签订的《租赁合同》中享有的合同权利、义务一并转移给马莉，由马莉以马娟的名义继续承租或由马莉向登峰社区中心变更承租人、重新订立租赁合同，该《店铺转让合同》约定的期限与《租赁合同》约定的租赁期限一致。合同实际履过程中，马娟已依约将案涉商铺转让予马莉实际经营使用至合同约定期限届满。因此，马莉反诉要求马娟退还转让费用32000元以及退还其支付的租金26288元，缺乏事实依据，不予支持。前述合同期限届满后，马莉既未与登峰社区中心变更承租人身份，仍以马娟的名义继续占用案涉商铺并对外转租，由于马莉未能依约及时支付租金致使马娟被追诉而承担的租金、水电费等应由马莉负担。因马卫东与马莉系夫妻关系，且其在《店铺转让合同》签订后实际支付部分转让款，故马娟主张马卫东与马莉共同承担返还款项的义务，并无不当，予以支持。至于马莉诉称因案涉商铺破败无法正常使用、无法办理工商营业执照，导致其遭受严重亏损的意见，因马莉在签订《店铺转让合同》时曾实际查看过案涉商铺的现状并同意按现状接手使用，马莉亦未提供证据证明其遭受的实际损失。反观其在诉讼过程中确认其曾将案涉商铺对外转租，却否认与他人签订过书面合同以及收取过租金。那么，马莉既在合同期满后自己无继续利用商铺的需要，又无租金收益的情况下，缺乏继续占用案涉商铺的客观必要性。因此，马莉的前述陈述意见，显与日常生活经验相背，均不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2020年9月11日判决如下：一、马莉、马卫东应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向马娟支付45957.50元；二、驳回马莉的全部反诉请求。本案受理费1577.60元，由马莉负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，马卫东、马莉向本院提交工作证明、工资证明及工资银行流水，以共同证明：马卫东非本案适格被告，马卫东一直以来有自己的工作，不可能与马莉共同经营涉案商铺。马娟质证意见如下：对该证据的真实性予以认可，合法性和关联性不认可。该证据不足以证明马卫东非本案适格被告。从其工资金额反映，从2014年3月至2020年9月，马卫东的月均工资为3500元，在广州市内属于低下水平。由此可见，马卫东极有可能从事兼职而非全职翻译工作。从微信和短信聊天记录可以看出，涉案店铺的租赁事宜都是由马卫东处理并由其支付转让款，也恰恰证明马卫东与妻子马莉共同经营涉案商铺。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，马莉是否应向马娟支付款项45957.5元；其二，马娟是否应向马莉返还转让费及已付租金；其三，马卫东是否应与马莉在本案中承担连带责任。关于马莉是否应向马娟支付款项45957.5元的问题。依据本案已查明的事实，马娟与马莉签订《店铺转让合同》约定将其与登峰社区中心签订的《租赁合同》项下的承租人权利义务转让给马莉，该《店铺转让合同》并不存在违反相关法律法规强制性规定的情形，故应合法有效。在《店铺转让合同》签订后，马莉实际接收涉案房屋并使用至《店铺转让合同》约定的期限届满，即马娟的合同义务已履行完毕。反观马莉，在接收涉案房屋之后并未依约履行代马娟向登峰社区中心支付租金的义务，导致马娟被登峰社区中心追究违约责任，因此而遭受45957.50元款项的损失，该损失系因马莉的违约行为所致，故马娟诉请马莉予以赔偿合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。马卫东以《还款协议》注明马娟可向登峰社区中心申请退还相当于三个月租金的押金，且马娟已收取转让费32000元，而马莉接收涉案房屋之后一直归本经营为由，上诉认为原审判决马莉返还45957.5元有违公平原则，但无证据反映马娟已向登峰社区中心申请退还押金并已获退还，而马娟收取32000元转让系依据双方约定所致，且马莉实际经营状况与马莉是否需向马娟承担违约责任无关，故马卫东的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于马娟是否应向马莉返还转让费及已付租金的问题。如上述，马莉已实际接收涉案房屋并实际使用至合同约定的期限届满，故马莉反诉请求马娟返还转让费及已付租金，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。马莉以涉案房屋存在漏水问题影响其正常使用为由，上诉认为马娟应返还其转让费及已付租金，但马莉既未就漏水问题导致其完全无法使用的事实主张充分举证证明，也未提供证据证明其曾以房屋漏水导致无法使用为由主张解除合同并向马娟返还涉案房屋，反而将涉案房屋交付他人使用至合同期满后，故马莉的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。马莉与马卫东上诉认为马娟对造成涉案房屋空置损失负有全部过错，但马莉已接受涉案房屋，也未举证证明在合同履行过程中以房屋无法使用为由将房屋交还马娟，故马莉与马卫东的该项上诉理由亦缺乏法律依据，本院亦不予采纳。关于马卫东是否应与马莉在本案中承担连带责任的问题。依据本案现有证据，马卫东虽非《店铺转让合同》的签约方，但其实际参与了该合同的履行，而马莉承租涉案房屋用于经营未超出为家庭共同生活而经营的范畴，故原审认定马卫东作为马莉的配偶应与马莉共同承担《店铺转让合同》项下的承租人责任并无不当，亦应予维持。马卫东以其并非《店铺转让合同》的签约方，其亦未实际参与店铺经营为由，上诉认为其并非本案适格被告，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人马莉与马卫东的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2206.14元，由马莉负担1257.20元，马卫东负担948.94元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年四月二十七日法官助理王文杰书记员唐颖琪