广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)桂0503执异44号 案外人：宁建平，男，1961年11月3日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：欧作贤，广西汇百川律师事务所律师。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区西湖大道193号定安名都B座3楼。 法定代表人:孙建华，董事长。 被执行人：北海桂信置业投资有限公司，住所地北海市云南南路碧桂华庭内超市三楼。 法定代表人：丁蕃志。 被执行人：广西南宁时运科贸有限公司，住所地南宁市中山路167号。 法定代表人：黄率诚。 被执行人：黄率诚，男，1977年9月12日出生，壮族，住南宁市江南区。 被执行人：陈明，男，1967年7月21日出生，汉族，住北海市银海区。 被执行人：丁冠秀，女，1966年6月17日出生，汉族，住北海市银海区。 被执行人：丁冠伟，男，1975年2月3日出生，汉族，住北海市银海区。 本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与被执行人北海桂信置业投资有限公司（以下简称桂信公司）、广西南宁时运科贸有限公司、黄率诚、陈明、丁冠秀、丁冠伟借款合同纠纷一案中，案外人宁建平向本院提出书面异议，请求人民法院依法解除对桂信公司名下的桂［2017］北海市不动产权第××号《不动产权证书》项下案外人宁建平所占有使用的7号宅基地的查封和轮候查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人宁建平称，2001年4月28日，桂信公司取得贵州路以东、重庆路以西用地面积为2670.01平方米的《建设用地规划许可证》，2001年6月1日取得北海市［2001］地字第100619号《建设用地批准书》，2002年1月14日取得北桂临证建（2002）007号《北海市建设工程临时许可证》。2001年7月1日，异议人与桂信公司签订《宅基地土地使用权转让协议》一份，约定桂信公司将位于贵州］地字第100619号《建设用地批准书》项下）7号宅基地一幅建筑占地面积8×12＝96㎡；2.转让给异议人，转让价16.9万元；协议还约定工程主体竣工后，桂信公司为异议人办理房地产相关证件，所需费用桂信公司负担。协议签订后，异议人已支付土地转让费14.9万元给桂信公司，所余款项实际是桂信公司为异议人办理房地产相关证件负担的费用。2001年11月1日，桂信公司与异议人签订《工程委托合同书》，雇请施工队对该用地4-10号房屋统一进行施工，每平方米收取人工费73元。2003年下半年建好房屋后异议人入住使用至今。因桂信公司没有组织对所建房屋进行竣工验收，故至今没有将该房地产权属证办理到异议人名下。2005年4月，该小区沈诗国将户口迁入贵州以东、重庆路以南的桂信花园二期小区9号时，北海市公安局建设派出所将该小区登记为北海市海城区云贵路11号桂信花园二区。2003年10月13日，北海桂信置业投资公司更名为北海桂信置业投资有限公司。2017年3月16日，桂信公司以北海市［2001］地字第100619号《建设用地批准书》换领桂（2017）北海市不动产权第××号《不动产权证书》。异议人今年对桂信公司提起建设用地使用权转让合同纠纷诉讼后，经查询，2020年3月16日，贵院因申请执行人华夏银行股份有限公司南宁分行与被执行人桂信公司借款合同执行一案［案号：（2020）桂0503执恢36号］，续行查封桂信公司名下位于贵州路以东、重庆路以南登记在桂（2017）北海市不动产权第××号土地使用权证项下的土地使用权，2020年7月22日，贵院又因申请执行人北海市区信用合作联社与被执行人桂信公司执行两案［案号:（2019）桂0503执1008号、（2019）桂0503执1009号］,对该土地使用权轮候查封。异议人认为，贵院对该土地使用权查封和轮候查封前的2001年7月1日，异议人己与桂信公司就该土地使用权中7号宅基地签订合法有效的书面转让协议，已按转让协议约定支付了价款，并从2001年11月起合法占有使用至今。只因桂信公司没有组织对异议人所建房屋进行竣工验收而没有办理过户登记手续。异议人占有使用该土地使用权中的宅基地足以能够排除执行。请贵院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，解除该土地使用权中异议人所占有使用宅基地的查封。 申请执行人、被执行人未做答辩。 经审查查明，申请执行人华夏银行股份有限公司南宁分行与被执行人北海桂信置业投资有限公司、广西南宁时运科贸有限公司、黄率诚、陈明、丁冠秀、丁冠伟借款合同纠纷一案，申请执行人依据已经发生法律效力的（2014）青民二初字第2222号民事判决、（2016）桂01民终1431号民事判决，向南宁市青秀区人民法院申请强制执行，广西壮族自治区高级人民法院于2018年7月28日作出（2018）桂执协19号协调决定书将本案指定本院执行，本院于2018年8月23日依法立案。申请人浙江省浙商资产管理有限公司于2020年1月19日向本院申请变更为本案的申请执行人，本院于2020年2月17日作出（2020）桂0503执异3号执行裁定书，裁定变更浙江省浙商资产管理有限公司为本案申请执行人。本案在执行过程中，本院于2020年1月19恢复执行，于2020年3月16日作出（2020）桂0503执恢36号执行裁定书，续行查封被执行人北海桂信置业投资有限公司名下位于贵州路以东、重庆路以南登记在桂（2017）北海市不动产权第××号土地使用权证项下的土地使用权，查封期限为三年。 另查明，根据案外人宁建平提交的证据显示，2001年4月28日，北海桂信置业投资公司取得贵州路以东、重庆路以南用地面积为2670.01平方米的《建设用地规划许可证》；2001年6月1日，北海桂信置业投资公司取得上述地块的《建设用地批准书》{证号：北海市［2001］地字第100619号}；2002年1月14日，北海桂信置业投资公司取得上述地块的《北海市建设工程临时许可证》［证号：北规临证建（2002）007号］，栋数：1，底层面积：672平方米；2003年10月13日，北海桂信置业投资公司更名为北海桂信置业投资有限公司；2007年3月16日，北海桂信置业投资公司以北海市［2001］地字第100619号《建设用地批准书》换取［2017］北海市不动产权第××号《不动产权证书》载明：坐落于北海市重庆路以南的城镇住宅用地的权利人为北海桂信置业投资有限公司，面积为2670㎡。2021年2月20日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》载明：截止2021年2月20日16时44分，坐落于贵州路东侧、重庆路以南的不动产登记权利人：北海桂信置业投资有限公司，产权证号：桂（2017）北海市不动产权第××号，无抵押登记记录，查封登记记录如下：1.2020年3月16日北海市银海区人民法院来文查封，来文号：（2020）桂0503执恢36号；2.2020年7月22日北海市银海区人民法院来文轮候查封，来文号：（2019）桂0503执1009号之二；3.2020年7月22日北海市银海区人民法院来文轮候查封，来文号：（2019）桂0503执1008号之三。 又查明，2001年7月1日，北海桂信置业投资公司与案外人宁建平签订《宅基地土地使用权转让协议》，约定：北海桂信置业投资公司将位于贵州××、唐屋村北××小区××宅基地一幅，建筑占地面积8×12＝96㎡出让给宁建平，转让价为16.9万元。2001年7月1日，北海桂信置业投资公司出具收据，载明：收到宁建平交来购桂信二期7号地款5万元；2001年7月9日，北海桂信置业投资公司出具收据，载明：收到宁建平交来购桂信二期7号地款9.9万元。2003年下半年，宁建平在该土地上建房后入住至今。 本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案中，桂信公司将土地分割转让给案外人宁建平的行为，未经相关管理部门批准;《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，宁建平在涉案土地上建房的行为不符合《北海市建设工程临时许可证》[证号：北规临证建（2002）007号]的要求，亦未取得相应的建设工程规划许可证。综上所述，宁建平与桂信公司签订的《宅基地土地使用权转让协议》违反行政法规的强制性规定，故案外人宁建平的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人宁建平的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡名伦 审 判 员 张宏文 审 判 员 严碧璐 二〇二一年四月二日 法官助理 余丽婷 书 记 员 何燕美 附本裁定适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十七条土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。 未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。 第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 4.《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》 第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。