上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7041号原告：沈勇，男，1977年11月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐其飞，上海诚德律师事务所律师。委托诉讼代理人：付春明，上海诚德律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司(原：三彩家房屋租赁有限公司)，住所地陕西省。法定代表人：张智军,总经理。第三人：马彦花，女，1984年10月21日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县微水镇人武胡同2号。原告沈勇与被告城城不动产管理有限公司、第三人马彦花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈勇及其委托诉讼代理人徐其飞、第三人马彦花到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《上海精装改造15天房屋托管合同》；2.判令被告及第三人返还租用房屋；3.判令被告按每月7,800元为标准，支付原告自2020年10月1日至实际返还房屋之日的租金及房屋使用费；4.判令被告支付违约金46,800元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月6日，原、被告签订《上海精装改造15天房屋托管合同》，原告将坐落于上海市浦东新区浦电路53弄众盛公寓13-602的房屋(以下简称：系争房屋)租赁给被告，被告于每月10日支付租金7,800元。2018年12月16日，原告将房屋交付被告。2020年4月29日，被告将房屋转租给第三人，租赁期限自2020年4月29日起至2021年5月28日止，每月租金8,190元。2020年8月起，被告开始延期支付租金，至今未支付2020年10月10日的租金7,800元。原告多次催告，被告并未付款也未作任何合理说明。现原告为维护合法权益起诉来院，要求判如所请。被告城城不动产管理有限公司庭后书面辩称，被告与原告签约后，与他人签订了房屋租赁合同，将系争房屋出租给他人实际使用，若解除涉案合同将直接影响他人的合法权益，故不同意解除合同；要求法院根据相关证据及案件事实确认被告欠付租金的金额；被告一直按照合同约定向原告支付租金及押金，2020年9月受疫情影响，被告经营出现困难，无法按照合同约定日期向原告支付租金，根据双方签订的合同，合同期限内被告每年享有一个月免租期，并在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此在计算欠付租金时应免除被告所有免租期内租金，还应将押金折抵欠付的租金；原告主张的违约金数额过高，远高于被告违约造成的原告损失，加之受疫情影响，被告无力支付高额违约金，故恳请法院依法调整。第三人马彦花述称，与被告2020年4月29日签订的租赁合同，每月租金8,190元，付十送三，租期至2021年5月28日，另支付押金8,190元；现要求按照与被告的合同约定，承租房屋至2021年5月28日，如果判决要求第三人提前搬离，则要求向被告主张损失。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了房地产权证、《上海精装改造15天房屋托管合同》、招商银行交易明细表、第三人与城城不动产管理有限公司上海分公司签订的《房屋服务合同》，经庭审质证，第三人对原告提供的证据均无异议，被告未到庭提出异议，视为放弃了对原告提供证据的质证权利。因原告提交的证据具有真实性、关联性及合法性，能够证明其主张的与被告签约、被告于2020年9月16日向原告支付租金7,800元后未再付款，系争房屋仍由被告占有使用的事实，本院对此依法予以确认。另查明，涉案《上海精装改造15天房屋托管合同》约定，托管期限自2018年12月6日至2021年12月20日；免租期：每年春节1个月租金作为管理费，首次改造期15天；改造期结束日期在10号至25号之间，当月25号支付第一次租金，以后每月25号支付租金；被告如非原告原因导致被告不支付或不按照约定支付租金达30日的，原告要求解除合同，被告应按6个月租金的违约金支付给原告。为证明被告拖欠租金，原告提供了招商银行交易明细表，结合原告自认的交房时间，该材料显示被告2020年9月16日所支付租金7,800元对应的计租周期为2020年8月31日至2020年9月30日。审理中，原告表示双方未约定过押金，被告也并未支付过押金。本院认为，原告与被告签订的《上海精装改造15天房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。该合同名为托管，实为房屋租赁。现被告拖欠原告租金的行为显已构成违约，原告有权解除合同。因相关的诉状副本送达之日为2021年1月23日，故合同于该日解除。合同解除后，被告应向原告返还系争房屋，逾期则应承担房屋占有使用费，现原告按照合同约定的租金标准，要求被告承担自2020年10月1日以后的房屋占有使用费，并无不当，本院照准。系争房屋由被告转租第三人使用，现原、被告之间的租赁合同已解除，第三人继续占有使用系争房屋已缺乏合法依据，故第三人亦负有腾退义务。涉案《上海精装改造15天房屋托管合同》因被告过错导致解除，被告理应承担相应的违约责任，因被告辩称合同所约定的违约金标准过高，故本院根据原告的损失情况，按照公平原则，酌定被告支付原告违约金23,400元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告沈勇与被告城城不动产管理有限公司签订的《上海精装改造15天房屋托管合同》于2021年1月23日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、第三人马彦花于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区浦电路53弄众盛公寓13-602房屋搬离，并将该房屋返还原告沈勇；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内按每月7,800元标准支付原告沈勇自2020年10月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金、房屋占有使用费；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈勇违约金23,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,230元，减半收取计615元，由被告城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年四月七日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。