河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初1768号原告：洛阳市辉龙物业服务有限公司，住所地：洛阳市洛南新区滨河路与南苑二路交叉口东南角**楼，统一社会信用代码：914103006856645629。法定代表人：赵海燕，系总经理。委托诉讼代理人：张成明，男，汉族，1971年4月19日生，住河南省洛阳市老城区。系公司员工，特别授权。被告：杨子风，女，汉族，1968年11月27日生，住洛阳市洛龙区。原告洛阳市辉龙物业服务有限公司（以下简称辉龙公司）诉被告杨子风物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告辉龙公司的委托代理人张成明及被告杨子风均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辉龙公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告给付拖欠物业服务费1719.7元、水费210元、垃圾费9.4元，以上费用的违约金200元（按合同约定违约金0.05％），合计2139.1元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与双溪布洛小区地产开发商美基（洛阳）置业有限公司在2009年3月29日签署《物业管理委托合同》，合同约定由原告向小区业主（包含被告）提供物业服务，同时合同明确约定物业服务费用交纳方式为：“每年6月25日前交纳7-12月费用，每年12月25日前交纳下年度1-6月费用”。费用标准为：住宅物业费按“住宅建筑面积每月每平方0.96元”计收，公共费用据实分摊。2012年1月1日实行物业收费一费制，物价局给小区物业费及公共分摊费用合并为每月每平方1.18元。2020年10月28日，双溪布洛一、二期小区在“业主委员会”的主导下更换了物业公司，根据原告与小区业委会签署的《关于辉龙物业和金科物业交接的协商意见》约定：2020年10月28日之前的服务和费用属于辉龙物业，从10月28日（含当日）以后属于金科物业。被告自2020年1月1日起至今未向原告交纳原告服务期内的物业管理费、部分水费、生活垃圾处理费，存在严重的违约行为。按照《物业管理委托合同》第二十二条第7款的约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应缴管理服务费的千分之五的滞纳金处理，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，物业方可向人民法院提起诉讼。截止2020年10月27日，被告拖欠物业服务费1719.7元、水费210元、垃圾费9.4元及违约金共计2139.1元。原告多次向被告催收，截止目前被告仍未按合同向原告缴纳各项费用，为维护原告合法利益，起诉至贵院，请求法院依法查明事实，判如所请。被告杨子风辩称：物业服务没有达到相应标准，小区维护没有到位，原告许多收益，没有给业主公示、分配。算起来，原告还应向我们业主支付相应收益。我们小区设备维护保养缺口很大，未来需要维修和更换的这个钱是谁来出。小区存在以下问题：1、原有绿化的花草树木时常被旱死，不管不问或对付了事；2、消防隐患重重，楼道堆放易燃物品，消防箱中无消防带；3、电梯经常发生故障，有异响，维护不及时；4、地下车库违章建储藏间、停车位，侵占业主利益；5、存在消防隐患、门禁损坏、无人维修；6、路面开裂下沉、路面开挖、应付了事，没有恢复原状；7、快递柜、充电桩、净水设备，占用公共空间，侵占业主利益；8、电梯间大门口各种广告，侵占业主利益；9、南门擅自建成二层楼房出租，侵占业主利益；10、各种硬件设施维护不到位，严重影响使用（如采暖）；11、供水卫生许可证严重超期，已超五年，卫生难达标；12、辉龙物业承诺书暴露问题；13、从未公示过公共收益；鉴于物业公司行为我作为业主有同时履行抗辩权。本院经审理认定事实如下：2009年3月29日，原告辉龙公司作为乙方与作为甲方的美基（洛阳）置业有限公司签订《物业管理委托合同》一份，合同主要内容为：物业类型：住宅小区，坐落位置：洛阳市洛南新区滨河路与南苑二路交叉口东南角；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自2009年4月1日至业主委员会成立时止；乙方须按下列规定实现目标管理1、房屋外观统一、完好、整洁、干净，2、设备运行正常、稳妥、可靠，保证正常使用，3、房屋及设施设备的养护：按照国家规范要求实施维护和养护，4、公共环境整洁、干净、无废弃物积水、积雪及乱堆放物品、乱张贴的宣传品，5、绿化、绿地无杂物，无侵占，基本无裸露土地，花草树木修剪及时，无明显枯枝死杈现象，无捆绑钉栓现象，6、交通秩序车辆行驶有规、停放有序，机动车、非机动车互不侵占车位，7、保安24小时值班、巡逻维护小区公共秩序、对火警、交通、治安等事故或其他突发事件，及时处置，8、水电急修不过夜，小修自保修之日起2日内进行，9、装修管理指导业主和住户按国家相关管理规定进行装修；物业费的收费标准为每月每平方米0.96元；每次预交费用时间为每年6月25日前交纳7月到12月费用，每年12月25日前交纳下年度1到6月份费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起每天应缴管理服务费的千分之五的滞纳金处理；无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，乙方可向人民法院提起诉讼等。2011年12月，原告经物价部门核准，将物业费调整至1.18元/㎡/月。2020年10月28日，原告从涉案双溪布洛小区撤出，并与新进物业办理了交接，双方约定2020年10月28日前的服务和费用属于原告，之后（含当日）属于新进物业公司，该协议加盖有涉案小区业主委员会公章。另查明，被告于2019年2月向原告交纳2019年全年的物业费2090.6元。审理中，被告杨子风提交照片证据以证明其抗辩主张。因双方该纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。在涉案小区业主大会或业主委员会成立之前,作为开发商的美基（洛阳）置业有限公司选聘原告对小区进行前期物业服务管理,并签订《物业管理委托合同》，符合法律有关规定，上述合同对本案原被告均有约束力。2011年12月，原告经物价部门核准，已将物业管理费调整至1.18元/月/平方米并执行，因此，被告所欠的2020年1月至10月27日的物业费应按照1.18元/㎡/月予以计算,为1719.7元。被告辩称辉龙公司提供的物业服务差，存在严重的管理漏洞等管理服务问题，并提供照片证据据以证明其抗辩主张，对此本院认为，原告辉龙公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，且具有不间断、全方位、公共性的特点，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能依据某个企业或某个业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，物业服务公司在提供物业服务过程中会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力解决，被告提供的证据不能证明原告没有长期、持续地提供物业服务，也不足以完全证明辉龙公司提供的物业服务瑕疵已严重影响整体物业服务质量以及业主生活质量构成根本性违约，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。被告的其他抗辩意见，无事实和法律依据，或不属于本案审理的范围应另行解决，本院不予认可。因此，原告为被告提供了物业服务，被告应按照合同约定交纳物业费。对于原告辉龙公司主张的违约金，被告不交纳物业费根据其提交的证据证明系事出有因且根据公平原则，本院酌情不予支持。关于原告辉龙公司主张的水费及垃圾费，未提交相关证据，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十七条、第九百四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定>》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨子风于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市辉龙物业服务有限公司物业费1719.7元；二、驳回原告洛阳市辉龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告杨子风承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陈 雷二〇二一年四月八日书记员 孙晓珂