天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1190号上诉人（一审原告）：穆媛，女，1981年1月15日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李娜，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鑫，天津益清律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津市建瓴置业有限公司，住所地天津市红桥区邵公庄大街**。法定代表人：闫吉华，执行董事。委托诉讼代理人：尤跃，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王学军，天津允诚律师事务所律师。上诉人穆媛因与被上诉人天津市建瓴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。穆媛上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。上诉人对被上诉人设定的看房验房程序存在异议，认为被上诉人要求上诉人必须先交纳煤水电费、装修押金以及预交一年的物业费才可以看房验房是不公平、不合理的。2.一审法院认为致使上诉人产生损失的原因并非是被上诉人迟延交房导致，而是上诉人主观意志所导致，故而没有支持上诉人的此项上诉请求，是显失公平的。3.一审法院适用法律错误，被上诉人的此种行为违反了合同法的规定。天津市建瓴置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。穆媛向一审法院起诉请求：1、要求被告遵守《合同法》《消费者权益保护法》及相关法律法规，遵循“先验房，再收房”的合法程序，依法依规履行购房合同及交房手续。2、要求被告赔偿因被告违规的交房程序，导致延迟交房产生的违约金人民币70326.48元，并且承担原告在此期间租房产生的费用10000元，共计人民币80326.46元。3、本案全部诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月18日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，载明：原告购买被告开发的坐落天津市红桥区××路××庄××街××房屋一套，面积119.65平方米，价格4182240元，被告于2020年4月30日前商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后交付原告，同时约定，如遇不可抗力，不能履行合同的按予以延期方式处理。附件六：补充合同第五条第一项载明：原被告约定办理领取钥匙手续时，须业主本人持房屋入住通知、购房发票、身份证明原件和复印件，委托他人办理的，委托人还须携带有效的书面授权委托书、业主本人及委托人身份证明原件和复印件，并按照《入住流转单》和相关单位或部门的要求缴纳相关费用（包括但不限于物业管理费、装修保证金、装修垃圾清运费、供暖费、预付水电费等）。原告在合同文本签字并加盖个人印章，被告加盖房屋销售合同专用章。嗣后原、被告依约履行合同。2019年12月6日天津市红桥区住房和建设委员会向被告发放天津市建设工程竣工验收备案书。2020年3月19日天津市红桥区行政审批局向被告发放天津市新建住宅商品房准许交付使用证。2020年4月25日被告通过EMS向原告邮寄送达入住通知书，原告在收件人签收一栏签名并签有身份证号码。2020年7月20日被告再次通过EMS向原告邮寄送达入住催告函，原告拒收。现原告诉至一审法院，请求：1、要求被告遵守《合同法》《消费者权益保护法》及相关法律法规，遵循“先验房，再收房”的合法程序，依法依规履行购房合同及交房手续。2、要求被告赔偿因被告违规的交房程序，导致延迟交房产生的违约金人民币70326.48元，并且承担原告在此期间租房产生的费用10000元，共计人民币80326.46元。3、本案全部诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告表示合同未按期履行，在2009年12月份起原告包括业主代表多次与被告沟通协商，房屋的交付、公摊面积等问题，要求被告按照正常的交付手续履行合同。原告与被告多次沟通，要求先看房、验房后再缴费签字，均遭到被告的拒绝。被告以预交一年物业费及每平米20元的垃圾清运费、暖气费、水电费、装修保证金未缴纳拒绝原告本人收房、看房。住宅质量保证书和住宅使用说明书制度第七条规定，房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续并对住宅设备设施的正常运行签字认可。合同法第157条规定，买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验，没有约定检验期限的应当及时检验，不对标的物进行检验，买受人就无法发现标的物数量和质量是否符合约定，也就无法在合理期限内通知出卖人是拒绝还是接受标的物，无论标的物品质如何，不经验收所有权和风险都转至买受人，对买受人是极不公平，先验房后收房有利于市场稳定，保证交易安全，实现对经营者的监督。2020年4月25日被告曾邮寄送达过验房通知，与被告打电话沟通，也去过涉诉房屋现场，与被告销售中心人员交流，当时针对验房，人防车位，被告要求交费，我没有缴纳，没有解决。曾拨打市政府热线反映问题，2020年5月18日由红桥区住建委调解，在该项目楼盘处进行现场问答会，红桥住建委两名工作人员参加，原告及代理人均参加，当时针对垃圾费、人防车位费，房屋实测面积等问题对被告进行询问，被告与我们没有达成协议。2020年6月，我再次多次拨打热线反映上述问题，2020年7月17日，原告代理人到被告售楼处办理入住手续。被告在入住通知书上注明原告的物业计费日期为2020年4月30日，被告的手续是先在入住通知书上签字，缴纳水、电、费后到物业缴纳一年物业管理费及垃圾清运费，方可去领钥匙看房。我在入住通知书的回执上要注明第一我未验房，第二我对入住标准有疑问，答应我就在上面签字，我就办理这个手续，被告拒绝。2020年7月17日我到物业，物业也说必须先交垃圾清运费，预缴一年物业费方可拿钥匙去看房。2020年7月23日再次与被告工作人员王**的通话，也没有达成一致。2020年8月28日，市住建委就是协调了一下，就说先让我看房验房，然后再办理手续。刚开始被告是同意，后来又电话通知不行，还得按原来的程序，之后我立案。被告则认为，证据九为目前房地产企业普遍的行业惯例，都是这么做，而且办理入住流程也是合理严谨的，首先核验业主身份以及业主授权手续，第二项签署协议收费，办理入住时，跟物业公司签署物业合同，跟自来水、供暖的签合同，不签合同怎么享受供水、供暖，因为水、电费是我们预存在它的水卡和电卡里头的。如果不交纳水费、电费的情况下，水卡、电卡肯定不能给。原告拿不到电卡、水卡，怎么进行房屋验收，验收水、电是最重要的环节。第三项流程就是领取这些卡、领取钥匙。第四个流程，领到钥匙、电卡、水卡，工作人员就陪同去验收，入户查验，查验房子到底哪出问题，有个表，如果有问题双方都签字的。原告不按流程走，现在几乎所有的开发商都是这么一个严谨的流程。通过被告提交的证据，已经完全能够证明房屋是经过权威部门验收，而且质量合格。按合同的约定，合理交付房屋原告不收，是不合理不合法的。而且纵观原告的诉讼请求均没有相应的事实和法律上的依据，只凭原告个人理解，而且其他的业主都是这么办理的。按这个流程办理入住，对所有业主一视同仁，现在很多业主都已装修完入住了。庭审中经一审法院释明，原告诉请1应系确认合同有效，继续履行合同。审理中，一审法院在证据交换阶段及庭审阶段均向原告释明，是否与被告约定时间看房、验房。原告均表示不要求，要求法院裁判。一审法院认为，本案的争点为：原告诉请的事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原告与被告均应按照约定全面履行自己的义务。现原告诉请继续履行合同，被告答辩驳回原告全部诉请，被告在事实陈述中亦主张原告可在缴纳相关费用后验房入住，应系履行合同的本意，故原告诉请被告继续履行《天津市商品房买卖合同》一审法院予以支持。依据原、被告提交之证据，被告开发建设的包含涉诉房屋内的商品房已竣工并经相关管理部门验收合格，且被告也已履行通知原告验收房屋的义务。原告针对被告设定的看房与验房程序产生异议，即对被告向原告收取煤、水、电费，装修押金及预交一年的物业费不予认可。被告辩称此系行业内惯例，预售商品房管理部门验收合格后购房人均系此看房、验房程序。一审法院依据生活经验法则，确认被告此行业惯例的合理性。且煤、水、电费，被告陈述已在相关的煤水电表内，系被告代原告预交纳，原告应予交纳。装修押金系被告为涉诉房屋所在楼宇的卫生及安全考量，亦属被告行业惯例。预交一年的物业费亦应属被告行业惯例。原告因自身对被告行业惯例的异议而拒绝向被告缴纳相关费用，导致原告无法勘验涉诉房屋，系原告主观意志的体现，非被告行为造成，故原告诉请延迟交房产生的违约金人民币70326.48元，并承担原告在此期间租房产生的费用10000元，于法无据，一审法院不予支持。应当指出，原告基于自身的社会认知启动公力救济，但未虑及社会管理乃系社会行为规则及个人规范的统筹，行业惯例亦系社会管理的延伸，所涉之人应当遵守执行，以利社会各业按序发展。望原告息诉止争，与被告耐心协商解决，尽早进住涉诉房屋，实现安居乐业。被告亦应积极配合原告看房、验房，实现商品房买卖合同的最终目的。一审法院判决：一、确认原告穆媛与被告天津市建瓴置业有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》继续履行；二、驳回原告穆媛的其他诉讼请求。案件受理费1808元，减半收取904元，由原告穆媛负担800元，被告天津市建瓴置业有限公司负担104元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同第五条第1款约定：“办理领取钥匙手续时，需业主本人持房屋入住通知、购房发票、身份证明原件和复印件......，并按照入住流转单和相关单位或部门的要求缴纳相关费用（包括但不限于物业管理费、装修保证金、装修垃圾、清运费、供暖费预付水电费等）”。该约定系当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。根据该条款的内容，上诉人在办理验房手续时应交纳水电费、物业管理费等费用，现上诉人对该验房程序产生异议，导致无法勘验涉诉房屋，并非系被上诉人的违约行为所造成，其主张被上诉人承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。综上所述，穆媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1808元，由穆媛负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年四月二十日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……