河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫10民终1093号上诉人（原审原告）：董旭升，男，生于1957年12月17日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人：赵伟京，河南天广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘江伟，男，生于1969年4月14日，回族，住禹州市。委托诉讼代理人：杨刚，许昌市禹州市君安法律服务所法律工作者。上诉人董旭升与上诉人刘江伟合同纠纷一案，经河南省禹州市人民法院审理，作出（2017）豫1081民初4981号民事判决书,经该院院长提交审判委员会讨论认为该判决确有错误，应予再审。该院于2019年8月2日依法作出（2019）豫1081民监2号民事裁定：一、本院（2017）豫1081民初4981号案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决书的执行。该院于2020年2月2日作出（2019）豫1081民再5号民事判决书，原告董旭升不服，上诉于许昌市中级人民法院。许昌市中级人民法院于2020年5月13日作出（2020）豫10民终595号民事裁定书，裁定撤销（2019）豫1081民再5号民事判决，发回该院重审。该院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，作出（2020）豫1081民初3052号民事判决，董旭升与刘江伟均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董旭升的上诉请求：撤销禹州市人民法院(2020)豫1081民初3052号民事判决,将本案发回重审或改判被上诉人支付上诉人房屋价值及损失478675元(一审认定430172.5元,上诉人不服部分为48503元)。事实与理由：由上诉人承担30%的增值损失无事实根据和法律依据。1.盛世港湾小区开始交房后，因被上诉人不能且不给上诉人交付双方约定户型面积的房屋，上诉人为解决住房问题即多次同被上诉人积极协商解决问题，在协商无果的情况下即请求法院公断，数年来历法院多次判决,上诉人皆为原告，诉至法院奔波数年至今问题尚得不到解决,现由上诉人承担不能积极协商解决责任，与实际情况明显不符。2.被上诉人利用其开发商优势地位，在上诉人房屋被其拆扒后，首先在交付房产时极尽刁难拖延手段，其后在上诉人提起诉讼主张权利时更是百般狡辩、缠讼。小区房产其他住户入住已近十年，可叹上诉人至今还奔波在维权的路上，身心俱疲。3.本次诉讼,被上诉人辩称给上诉人留有一套210平方米的房产,上诉人从没有说要这么大面积的房产,且被上诉人还要求倒找钱购买，此前却把户型更接近的140平方米户型的房产出售，完全无解决问题诚意。刘江伟辩称，1.在双方房屋代建协议中，已经明确了刘江伟可以在协议变更及政策影响下变更原向被上诉人董旭升承诺的交付120平方的房屋，在刘江伟2013年建起房屋时，董旭升已经明知刘江伟所建的房屋在政府的指导下均是建了140平方的房屋，故双方在当时就不能按照原协议履行这120平方房屋的交付义务，后董旭升在2017年将刘江伟起诉到禹州法院，当时董旭升起诉请求依然是要求刘江伟给其交付120平方的房屋，即在没有120平方房屋的情况下，董旭升仍要求刘江伟给其交付无法实现的120平方的房屋，后禹州市法院作出了（2017）豫1081民初4981号民事判决书，仍判决让刘江伟给其交付120平方房屋的义务，故该案在执行中刘江伟一直为董旭升保留了一套140平方的房屋，只不过是董旭升执意不要，故董旭升损失的扩大不是刘江伟单方造成的。一审判决董旭升房屋扩大部分要求刘江伟承担70%不当，应由董旭升承担主要责任。刘江伟上诉请求：一、依法撤销禹州市人民法院作出(2020)豫1081民初3052号民事判决,并依法改判上诉人少支付被上诉人10万元或发回重审。二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间签订的《委托建房协议》及《补充协议》存在在签订过程中,上诉人被被上诉人胁迫签订、显失公平的情形。另外，该以上协议违反了相关行政法规的强制性规定,应属无效。2、一审判决认定协议约定的车位价值为50000元,没有任何的事实依据。3、本案中上诉人并没有任何违约之处。虽然在开发建设过程中没有符合协议约定的120平方米的户型,但在双方协议中有约定:被上诉人应得的户型及面积,以上诉人设计的户型图纸为准,当双方之间兑付的房屋面积多或少时,双方按协议约定的价格以现金形式补齐。在此情况下,上诉人依然为被上诉人保留了一套140平方米和一套210平方米的房子,由被上诉人选择,地下室和收藏室以及车位也为被上诉人保留了。而实际违约的是被上诉人,依据双方签订的协议第九条约定,被上诉人应当在合同签订后,将其土地使用证、准建证、工程施工证等有关证件交由上诉人保存。然而至今,被上诉人仍未将以上证件交付上诉人。另外,被上诉人之前起诉上诉人的案件,法院判决生效后,被上诉人以及法院,一直没有人找上诉人联系,商量解决事宜。4、一审判决参照2019年上诉人以2715元每平方米卖给郑晓丽的140平米房产价格,判决认定被上诉人房产增值损失为161675元,显然是认定事实错误。5、上诉人认为被上诉人房产增值损失部分上诉人只应承担30%部分,下余70%应有被上诉人自行承担,才能体现公平原则。董旭升辩称，董旭升从2010年房屋被拆，到盛世港湾小区到2013年公开发售，到2021年该案上诉，这十一年时间内，董旭升作为原告提起多次诉讼就是为了解决自己的住房问题，到现在还没有解决，董旭升主张权利没有任何过错。董旭升向一审法院起诉请求：判令被告立即将原告所有的房屋恢复原状或赔偿原告房屋价值、损失等暂计630000元，并承担本案诉讼费用等。一审法院认定事实：原告董旭升在禹州市××办事处××街有房产一处。被告刘江伟为开发位于禹州市××与××交叉口向××西盛世港湾小区与原告董旭升签订委托建房协议，主要内容如下：“立协议人：董旭升（简称甲方）、刘江伟（简称乙方）协议背景：甲方位于禹州市××办事处××街有老房地产一处，应政府建设规划，此房地产要拆旧建新，甲方为顺利建房，在四邻共同参与下，特委托乙方完成甲方建房工作。经过双方共同协商特订立如下委托建房协议：一、房产位置、土地面积甲方所有的房地产位于韩城办事处光明街……上述产权四至清楚，无争议。二、甲方房地产所有权及使用现状甲方所有的房地产是经政府确认的合法私有财产……三、甲方产权凭证甲方在建房位置上拥有土地证、产权证，该使用权证书号为：四、建筑工程总面积、户型结构及纠纷解决。五、准建手续办理1、甲方负责提供土地使用证、房产证，2、甲方委托乙方建设工程、准建证、施工许可证等有效证件，由甲方负责申请办理，乙方协助甲方完成此项工作，各种费用暂由乙方垫付，归入工程总造价款内由甲方向乙方支付。六、工程工期七、工程总造价及资金支付八、违约责任1、甲方违反本合同，阻止乙方买卖房屋的，应由甲方赔偿经济损失，以双方认可每平方米1600元的价格作为经济赔偿，每阻止买卖一平方米房屋由甲方赔偿乙方的经济损失。2、乙方违反本合同规定，给甲方造成经济损失的，以双方认可的违约面积，按每平方米1600元的价格赔偿给甲方。九、特别约定1、本合同签订后，甲方的土地使用证、准建证、工程施工证等有关证件，交由乙方保存，直至办理新的房屋所有权证。上述证件甲方不得声明作废，甲方如有违约，以赔偿乙方经济损失500000元。2、工程完工后，乙方为甲方办理房屋所有权证，费用由甲方支付。乙方卖出房屋，甲方应协助乙方为每户新业主办理过户手续及房屋所有权，甲方不协助时每户应由甲方赔偿乙方经济损失500000元。乙方卖出的房屋如出现质量问题由乙方负责，与甲方无任何责任。3、房屋质量标准，以建筑部颁标准为依据。工程竣工交甲方使用时，入户门为防盗门，电路主线到位，给排水主管道到位，墙面为毛墙，其余标准以乙方所售房屋的标准为准。4、该建筑院内，乙方有权打深井，费用由乙方自理。5、乙方楼房建成后，甲方土地使用权、管理权归乙方所有。甲方不得以任何理由阻碍，由此产生的费用由甲方自理。在归甲方所有的土地上产生的配套费用，甲方和购房后的业主一样，平等对待，同样享有权利和义务。十、未尽事宜本合同未涉及的问题，由甲、乙双方协商，签订补充协议，补充协议的内容，同本合同具有同等法律效力。与本合同有冲突的地方，以补充协议为准。本合同执行如发生争议，向人民法院提议诉讼，解决纠纷。十一、合同生效本合同条款，甲、乙双方经共同磋商，不存在对合同条款的不理解，共同认可此协议并同意据此履行，双方签字后生效。甲方：董旭升乙方：刘江伟见证人：夏丽娜”。2011年3月23日，原告董旭升与被告刘江伟签订补充协议一份，约定：“一、董旭升与刘江伟的委托建房协议中的第七款作废，按以下条款为准，二、乙方给甲方建筑面积120㎡套房一套，地下室面积不低于15㎡（贴地板砖，刷仿瓷涂料），三、乙方给甲方收藏室一个，建筑面积不低于20㎡，四、乙方给甲方车位一个，为不见天的车位，五、乙方给甲方一居室套房一套，建筑面积不低于25㎡，六、乙方给甲方做两间的收藏柜，每个房间做满，七、为保证乙方有诚意对甲方兑现上述第六条款，特将临街房上的一个标准间作为抵押。如不兑现上述第六条款，此标准间归甲方持有，乙方兑现上述第六条款，此标准间归乙方持有，八、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，签字后生效。甲方：董旭升乙方：刘江伟中间人：夏丽娜2011年3月23日”。另查明，被告刘江伟开发建造的房屋户型中没有120㎡的户型，也没有不见天的车位。艾振邦购买盛世港湾小区房产价格为2070/㎡，购买收藏室支出20000元。被告刘江伟在原告董旭升老房地产上开发的楼房于2013年建成可交房，并于2019年2月20日将盛世港湾约140平方米的房产以2715/㎡的价格出售给案外人郑晓丽。一审法院认为，本案系合同纠纷。原告董旭升与被告刘江伟签订的《委托建房协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，原、被告均应当按照约定履行自己的义务。在原告董旭升已将自己位于禹州市××办事处××街的老房地产交由被告刘江伟拆旧建新的情况下，被告刘江伟应当按照双方之间的协议向原告董旭升交付符合约定的房产。但从本案查明的事实来看，被告刘江伟开发建造的房屋户型中没有符合双方约定的120㎡的户型，导致本案合同目的至今未能实现。现原告董旭升将诉讼请求变更为恢复原状或赔偿房屋价值、损失，因恢复原状已无法实现，本院不予支持，但其要求被告刘江伟赔偿房屋价值及损失，在合理、合法范围内的部分，应当予以支持。原告董旭升应当获取的房屋价值及损失包含：1、建筑面积为120㎡的套房及25㎡的一居室套房，该部分价值原告董旭升认为应当按照2070元/㎡的价格计算，但委托建房协议中约定在被告刘江伟违约的情况下，按每平方米1600元的价格进行赔偿，该约定系双方的真实意思表示，应当以此为标准。经计算，该部分价值为232000元（1600元×145㎡）；2、面积为15㎡的地下室及20㎡的收藏室，该部分价值委托建房协议集补充协议中均未明确约定，但从原告董旭升提供的艾振邦认购合同、储藏室收据以及被告刘江伟提供的储藏室面积表的内容来看，艾振邦于2012年购买房产的价格为每平方米2070元，根据市场交易习惯，地下室每平方米的价格一般为房屋每平方米价格的50%，再比照艾振邦购买的储藏室价格（20000元）及面积，本院酌定地下室、收藏室每平方米价格为1000元。经计算，该部分价值为35000元。3、车位，原告董旭升主张价值为80000元，但并未提供相应证据，本院无法支持，但在庭审中，被告刘江伟自认车库价值为50000元，虽然补充协议中约定为不见天的车位，并不是车库，但盛世港湾小区并无不见天的车位，再考虑到实践中小区地面车位可以通过出租获取价值，加之盛世港湾自可以向原告董旭升交房至今已经7年多，故本院认为车位价值确定为50000元较为合理。被告刘江伟认为约定的车位为电动车车位，补充协议中并未显示电动车字样，也不符合常理，故本院对其辩解不予采信。4、因原告董旭升的诉讼请求为房屋价值及损失，计算清单中也未列明收藏柜，该部分价值应视为原告对自己权利的放弃。5、损失，因被告刘江伟开发建造的房产中，并无与本案协议中面积相符的房产，造成原告董旭升长期不能实现合同目的，被告刘江伟应当赔偿原告董旭升因此造成的损失，但原告董旭升要求按照年利率6%自2012年起计算损失没有法律依据，本院予以调整。从庭审中可以看出，在2019年，被告刘江伟将与原告董旭升应得房产面积最为接近的房产出售（在之前案件的审理中被告刘江伟多次表示能够交付140㎡的房产，本案中仅剩余210㎡的房产），每平方米售价为2715元，比照委托建房协议中的每平方米1600元，房产增值为每平方米1115元，经计算，原告董旭升的该部分房产增值损失为161675元（1115元×145㎡）。但盛世港湾小区于2013年可以交房，原告董旭升、被告刘江伟在知道该小区没有符合协议约定的房产，不能实现合同目的情况下，未积极就相关事项进一步协商解决，双方对损失的扩大均有一定过错，综合考虑本案中原、被告地位的不对等以及双方过错程度的大小，本院酌定，由被告刘江伟承担该部分损失的70%，经计算为113172.5元（161675元×60%），由原告董旭升自行承担30%。综上，被告刘江伟应当支付原告董旭升房产价值及损失430172.5元（232000元+35000元+50000元+113172.5元）。被告刘江伟辩称本案的委托建房协议及补充协议均是在原告董旭升胁迫下签订，但并无证据支持，且被告刘江伟并未在法律规定的时间内要求撤销涉案协议，故其辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告刘江伟于本判决生效后五日内支付原告董旭升房屋价值及损失共计430172.5元。二、驳回原告董旭升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10100元，由原告董旭升承担3204元，由被告刘江伟承担6896元。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，董旭升与刘江伟签订的《委托建房协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，均应按协议约定履行各自义务。根据已查明的案件事实，刘江伟开发建造的房屋并无协议约定的可向董旭升交付的120㎡的户型，导致双方对合同履行产生争议和纠纷，虽经法院多次审理，但2013年双方已知户型不符合约定要求，关于合同履行的争议双方未积极协商解决，直至2019年刘江伟将与董旭升应得房产面积最为接近的房产出售，合同目的难以实现，造成协议不能履行的后果延续至今，对不能交付房屋的损失扩大双方均有过错，一审法院综合双方地位不对等及过错程度，酌定由董旭升承担30%、刘江伟承担70%的损失扩大责任，并无不当。关于损失数额的核算，房屋价值部分，双方已在协议中作出约定。地下室及收藏室、增值损失部分，一审法院比照案外人购买同小区同类型房产进行核算，符合本案客观实际，并无不当。车位价值部分，刘江伟自认小区车库价值为50000元，且该小区并无双方约定的不见天的车位，一审法院结合小区地面车位可出租收益情况，及本案车位未交付可产生的损失，认定本案争议车位价值为50000元，具有事实依据和合理性。二上诉人对损失承担比例及损失数额认定提出异议，但并未提供足以反驳的证据，上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，董旭升与刘江伟上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。董旭升上诉二审案件受理费1013元，由董旭升负担；刘江伟上诉二审案件受理费2300元，由刘江伟负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  李艳伟二〇二一年四月二十八日书记员  李向阳