湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终325号上诉人（原审原告）：云梦县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会。住所地：湖北省云梦县伍洛镇赤壁新城。法定代表人：冷进军，该社区主任。委托诉讼代理人：张运红，该社区副主任。委托诉讼代理人：杨小峰，湖北瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张国强，男，1965年10月10日出生，汉族，云梦县春天家园农贸公司法定代表人，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：龚立华，湖北梦云律师事务所律师。原审第三人：徐进平，男，1976年1月22日出生，汉族，个体工商户，住湖北省云梦县。上诉人云梦县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会（以下简称伍洛寺社区）因与被上诉人张国强、原审第三人徐进平租赁合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2020）鄂0923民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍洛寺社区上诉请求：一、撤销湖北省云梦县人民法院（2020）鄂0923民初556号民事判决第二项，改判张国强向伍洛寺社区支付土地恢复原状费用24万元，其他内容不变；二、本案一、二审诉讼费用由张国强承担。事实和理由：一审法院认定事实有遗漏和不清地方，适用法律有误。1.伍洛寺社区将案涉土地租赁给张国强时间是在2003年10月20日，而不是一审查明的2008年，2008年是续签土地租赁协议。2003年租赁协议第七条约定“所租耕地必须恢复原样”，表明该土地性质是耕地，张国强归还土地必须恢复原样。2008年重新签订租赁合同时，该条款没有变化，那么就应当按照协议约定恢复原样。2.张国强对案涉土地进行硬化和改建，没有经过伍洛寺社区同意，必须进行拆除。3.伍洛寺社区在一审诉讼过程中，申请对恢复原样的费用进行鉴定，但是一审法院在判决中没有描述。4.张国强应当将租赁土地恢复原样。如果拒不履行，应当承担支付恢复原样的费用。张国强辩称，一、伍洛寺社区向一审法院起诉请求是张国强支付伍洛寺社区土地恢复原状费用24万元，没有要求恢复土地原样，其上诉请求超出一审诉讼请求。二、伍洛寺社区在一审庭审中自认案涉土地是荒地，并且也没有证据证明该土地原样是耕地，没有证据证明该土地交付时是什么原样，伍洛寺社区要求支付土地恢复原状费用没有事实依据。三、张国强对租赁土地上建设厂房和路面硬化，征得伍洛寺社区同意，张国强没有义务恢复原样或者承担相关费用。四、一审法院认定案件事实清楚，一审判决表述2008年3月17日伍洛寺社区与张国强签订租赁协议，并没有否定2003年双方签订租赁协议。五、在伍洛寺社区没有证据证明交付土地为耕地情况下，对其恢复耕读费用鉴定事项无法进行，一审法院无需恢复。六、一审法院适用法律正确。徐进平述称，同意伍洛寺社区上述意见。伍洛寺社区向一审法院起诉请求：1.判决解除伍洛寺社区与张国强于2008年3月17日签订的租赁合同；2.判决张国强支付伍洛寺社区土地恢复原状费用24万元；3.本案诉讼费用由张国强承担。一审法院认定事实：2008年3月17日，为响应国家大力发展养殖业的号召，伍洛寺社区与张国强签订了一份租赁协议书，约定：将自已所有的位于云××县伍洛镇伍洛寺社区的土地12.36亩租赁伍洛寺社区给张国强经营养殖业；租赁期限为20年，从2008年12月1日起至2028年12月1日止；租金给付为自2008年12月1日起至2013年12月1日年租金每亩为400元，自2013年12月1日起至2014年12月1日每亩按450元计算，从2015年元月1日以后每年在上一年年总租赁费基础上递增10％，每年的12月1日之前付清当年的租金；伍洛寺社区不得干涉张国强的基本建设的施工及材料来源、运输的自由；张国强在租赁期满，有优先续签合同的权利，所建厂房的安置由张国强自行解决，在租赁期间或租赁期满后，张国强可优先购买所租赁的土地；协议自双方签字盖章后生效，任何一方均不得违约，否则承担相应的违约责任和赔偿责任。协议还约定了租金及支付方式等内容。协议签订后，伍洛寺社区将该土地交付给张国强，张国强在该土地上进行改造后用于养猪经营，并按协议交付伍洛寺社区租金至2018年度。2018年间，张国强经营的养猪厂因政策原因关停，张国强遂将该养猪厂又转租给罗争经营砖厂。2019年2月28日，张国强与罗争解除合同，又与徐进平签订了一份场地租赁合同，约定张国强将其享有经营权的养猪场地租赁给徐进平自主经营使用，租赁期限为5年。双方还约定了租赁期间，如伍洛寺社区要收回该场地，则徐进平无条件将该场地交还给张国强及租金交付、场地交接、安全及违约责任等条款。此后，因张国强的养猪场所进行关停后又将该场地转租给他人，双方以至成诉。一审法院认为，伍洛寺社区与张国强为响应国家大力发展养殖业的号召，经协商签订的租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。关于伍洛寺社区是否享有解除租赁协议权利的问题。合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除的特征在于合同解除系双方当事人之间的共同意思表示；法定解除系当事人一方基于法律规定的解除权条件具备时，通过行使解除权而使合同效力消灭的行为。从本案事实看，张国强并不同意解除合同，故双方未达成解除合同的合意；再者，伍洛寺社区与张国强之间也未约定一方解除合同的条件，故伍洛寺社区不能基于合意请求解除上述合同。依《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；。”从本案事实看，张国强经营的养殖厂因政策原因被关停，属不可抗力致使不能实现合同目的，故伍洛寺社区可以依法解除合同，再依《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，张国强未充分举证证实其转租时经过伍洛寺社区同意，也未举证证实出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议等事实，伍洛寺社区在庭审明确表明其在起诉前知道张国强转租的事实，故伍洛寺社区作为出租人有权解除双方签订的协议。再依《合同法》第九十六条规定，当事人请求解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉，伍洛寺社区在未先行通知张国强解除协议即直接起诉请求解除协议，合同解除的时间应确定为起诉状副本送达至张国强之日，故法院确认伍洛寺社区与张国强签订的租赁协议已于2020年5月13日起解除。关于伍洛寺社区请求张国强支付土地恢复原状费用24万元的问题。伍洛寺社区认为，依《合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。再依《合同法》第二百三十五条规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故张国强没有经过同意进行改建，故应恢复原状，或承担恢复原状的相关费用。一审法院认为，伍洛寺社区与张国强签订的租赁协议第四条“伍洛寺社区不得干涉张国强的基本建设的施工及材料来源、运输的自由”及第七条“张国强在租赁期满，有优先续签合同的权利，所建厂房的安置由张国强自行解决”规定，故张国强承租场地建设附属物是经过伍洛寺社区同意的，同时双方明确约定租赁期满，所建厂房的安置由张国强自行解决，并没有约定恢复原状，故伍洛寺社区适用上述法律规定没有事实依据。其次，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，张国强经伍洛寺社区同意扩建的，伍洛寺社区也没有权利要求张国强恢复原状。再者，伍洛寺社区代理人在庭审中明确承认出租前该土地为荒地，故其主张恢复原状为耕地亦没有事实依据，加之该出租的场地又转租给第三人经营砖厂，为发挥租赁物的效用，也不宜恢复原状。最后，伍洛寺社区以与案外人签订的复垦协议要求张国强承担相关费用24万元，因该协议对张国强没有约束力，亦未予采信，故该请求一审法院难以支持。综上，伍洛寺社区要求恢复出租土地原状并支付相关恢复原状费用的请求没有事实法律依据，一审法院不予支持。综上所述，伍洛寺社区请求确认伍洛寺社区与张国强签订的租赁协议已解除的诉请，于法有据，一审法院予以支持。其主张张国强支付土地恢复原状费用24万元，无事实法律依据，一审法院不予支持。因租赁的土地已在伍洛寺社区内，经一审法院释明合同解除后果，伍洛寺社区明确表示无须请求张国强返还，故一审法院对此不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、确认云××县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会与张国强签订的租赁协议已于2020年5月13日起解除；二、驳回云××县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会其他诉讼请求。案件受理费4900元，由云××县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会负担。本案在二审期间，伍洛寺社区向本院提交如下证据。证据一、证人证言和证明，拟证明案涉土地租赁给张国强以前是可以耕种的土地；证据二、租赁协议书，拟证明双方约定租赁的耕地必须恢复原样。张国强质证认为，对证据一，证明人均是伍洛寺社区村民，证明上的12位证人没有出庭，没有效力且内容不真实。对证人证言质证意见同证据一。对证据二真实性不予认可，该协议与本案无关。徐进平认可伍洛寺社区提交的证据。徐进平向本院提交了一份缴纳土地复垦保证金发票，拟证明其是租赁户，不应承担土地复垦费。伍洛寺社区认可徐进平提交的该证据。张国强质证认为，该证据与本案无关联性。本院认为，伍洛寺社区提交的证据一，证明人没有出庭作证，且证明人和证人都是伍洛寺社区居民，与伍洛寺社区存在利害关系，不能作为证据采信。证据二与本案无关联性。徐进平提交的证据与本案无关联性，均不予采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，伍洛寺社区与张国强签订的租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院判令解除伍洛寺社区与张国强签订的租赁协议后，双方均没有异议，本院不再予以评判。伍洛寺社区在一审诉讼请求中要求解除2008年3月17日签订的租赁协议，其称2003年双方还签订了租赁协议，与本案纠纷无关。案涉租赁协议第四条约定的内容，表明张国强承租场地建设附属物是经过伍洛寺社区同意的，并没有约定恢复原状。另，伍洛寺社区诉讼代理人在一审庭审中明确承认出租前该土地为荒地，故其主张恢复原状为耕地没有事实依据。伍洛寺社区以与案外人签订的复垦协议要求张国强承担相关费用24万元没有法律依据，一审法院不予支持符合法律规定。综上所述，上诉人伍洛寺社区的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由云梦县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 汛审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二一年四月九日法官助理郭嘉华书记员李晨