青海省玉树藏族自治州中级人民法院   民事判决书   （2021）青27民终23号   上诉人(原审被告)：玉树市央堆汽车服务有限公司，住所地青海省玉树市，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：仓旺久美，男，藏族，1983年3月13日出生，公民身份证号：×××，该公司总经理。   被上诉人(原审原告)：赵传梅，女，1967年4月9日出生，汉族，公民身份证号：×××，住址：新疆裕民县。   上诉人玉树市央堆汽车服务有限公司因与被上诉人赵传梅房屋租赁合同纠纷不服青海省玉树市人民法院（2020）青2701民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭，因双方未提出新的事实、理由或证据，本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。   玉树市央堆汽车服务有限公司上诉请求：撤销（2020）青2701民初字607号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1、标的房屋的出租权在玉树市丰康汽车销售有限公司（以下简称“丰康公司”)，丰康公司是本案房屋租赁合同的出租方，赵传梅仅作为丰康公司工作人员代表丰康公司签订标的合同。一审没有查明标的房屋的所有权及用益物权设置，即没有查明标的房屋的出租法律关系，被上诉人赵传梅本身不具有诉权，其作为原告主体不适格。2、本案《房屋租赁合同》约定租赁期限三年，上诉人并无违约情形存在，房屋租赁合同不应解除。2019年9月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定每年租金为50000元，但并未约定租金支付方式，答辩人在原房东丰康公司法定代表人达哇扎西在场的情况下，赵传梅代表丰康公司收取上诉人支付房屋租金现金10万元是客观事实。上诉人交付10万元现金给丰康公司时证人达哇扎西是丰康公司法定代表人，其完全有权代表丰康公司自认已收到上诉人交付租金10万元。二、一审适用法律错误。《合同法》第六十一、六十二条确定合同履行原则，合同约定不明的，由双方协议进行补充，如若不能达成补充协议的，按照合同有关条款和交易习惯确定。结合青海省玉树藏族自治州交易习惯，现金当面支付十分普遍。再结合证人证言，应当认定上诉人已经向房屋权利人丰康公司交付了房租10万元。综上所述，一审查明事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判驳回被上诉人诉讼请求或裁定驳回其起诉。   赵传梅未提交书面答辩。   赵传梅向一审法院起诉请求：2019年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁协议》将位于玉树市气象局对面的丰康汽车销售有限公司销售大厅一半租赁给被告使用，租赁期限为三年，自2019年9月1日起至2022年9月1日止。约定租金为每年50000元，被告需在房租到期前30天向原告支付下一年租金。同时约定到期未按期缴纳房租，租赁合同自动失效；承租方无故拖欠房屋租金10天或者连续三个月不付所有费用的，出租人可终止合同，收回房屋，至2020年9月12日，原告要求被告按照合同约定交纳下一年度的房租，但被告以种种理由拒不支付，经原告多次催讨无果，原告为维护权益，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决解除原、被告签订的房屋租赁协议，同时要求被告按照140元每日支付从2020年9月2日起至腾退之日期间的房屋使用费，并判令被告承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：原告赵传梅与被告玉树市央堆汽车服务有限公司于2019年9月1日签订房屋租赁协议，约定原告将位于玉树市气象局对面的丰康汽车销售有限公司销售大厅的一半出租给被告，租赁期限三年，自2019年9月1日起至2022年9月1日止。租金每年50000元，被告在每年租期届满前30天内向原告支付下一年租金。同时约定，到期未按期缴纳房租，租赁合同自动失效；连续三个月不付所有费用的，出租人可终止合同，收回房屋等内容。2020年9月1日第一年度租期届满后，被告未按照合同约定支付第二年度房屋租金。原告于2020年10月23日向法院提起诉讼。   一审法院认为，本案原、被告争议的焦点在于：1、原、被告签订《房屋租赁协议》是否有约定解除权。“约定解除权”是指当事人在合同中约定，合同履行过程中出现特定情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。结合本案，涉诉房屋租赁协议约定内容为：“到期未按期缴纳房租，租赁合同自动失效；连续三个月不付所有费用的出租人可终止合同，收回房屋使用权”等内容，首先合同法规定了合同无效的情形但并没有规定合同失效，所以不存在合同自动失效一说。其次合同的终止权与解除权虽然都表现为依一方当事人的意思表示使合同关系消灭的权利，但二者不论是适用情形、法律效力等均存在不同。合同解除可能包含合同终止，但合同终止不能代替合同解除来使用。再次，前述约定内容中的“到期”、“连续三个月”等内容亦存在矛盾。因此法院认为，涉案房屋租赁协议中的前述内容不够明确，不是约定解除权。2、被告是否按照合同约定履行了支付房屋租金的合同义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第90条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合本案，虽然被告提出其已按照交易习惯以现金当面支付原告两年的租金100000元的抗辩意见，但却未向法庭提交转账凭证或收据等足以证明其抗辩事实的证据。同时，被告申请出庭的证人达某某某的证言，由于其与原告曾因经济纠纷对簿公堂，证言缺乏中立性，在没有其他证据印证的情况下，也不足以证明被告已一次性向原告支付了两年租金100000元的事实。此外，被告提出玉树市属于藏区，大多时候前往银行转账汇款不便，又缺乏手机银行、网银支持等抗辩意见与玉树当地实际不符。且根据《现金管理暂行条例》被告作为公司对其超出该条例第五条规定范围以外的支付应当通过开户银行进行转账结算。因此，被告提出其已按照合同约定履行了支付房屋租金的抗辩意见，法院不予采纳。3、房屋租赁合同是否应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第94条规定的：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”结合本案，被告以已一次性向原告支付了两年房屋租金100000元的抗辩意见反驳原告诉讼请求，但却没有足以证明其反驳事实的证据，应当认定为构成根本违约。符合前述法定解除的条件，因此，原告要求判决解除的房屋租赁合同的诉讼主张，于法有据，法院予以支持。另外，《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告要求被告按照140.00元每日支付2020年9月2日起至腾退之日期间的房屋使用费的诉讼主张，法院予以支持，案涉房租为50000元／365天=137元／天，逾期期间的房屋使用费按照137元／天×90天=12329元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决如下：一、解除原告赵传梅与被告玉树市央堆汽车服务有限公司于2019年9月1日签订的房屋租赁合同（限被告自判决生效后15日内腾退所租赁房屋）；二、被告玉树市央堆汽车服务有限公司支付逾期未支付的房屋使用费人民币12329元（限自判决生效后15日内一次性支付）。案件受理费25元，由被告玉树市央堆汽车服务有限公司负担。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本院二审期间，审理查明的事实与原审审理查明的事实基本一致，本院予以确认。   本院认为，关于赵传梅原告主体是否适格问题。赵传梅虽不是该租赁房屋的产权所有人，但该房屋为其出资所建，且经房屋产权所有人俄某同意与仓旺久美于2019年9月1日签订“房屋租赁协议”，该协议系双方真实意思表示，且无任何法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按约履行。房屋租赁协议生效后的第一年双方都已履行了各自的合同义务（赵传梅交付房屋，玉树市央堆汽车服务有限公司法定代表人仓旺久美向赵传梅本人支付2019年至2020年的租金），租赁期间未有第三人对该合同的履行提出异议，即赵传梅与玉树市央堆汽车服务有限公司的行为受该协议内容的约束，双方为该协议相对人，故赵传梅具有原告资格，上诉人所述赵传梅作为本案原告主体不适格的诉求，本院不予认可。关于是否已经支付租金的问题。支付租金系承租人的主要合同义务，上诉人主张其通过现金形式已经支付了租金，但未让对方出具收条的说法与常理不符，证人达某（曾因经济纠纷与赵传梅对簿公堂）的证言缺乏真实性且上诉人未提交其他相关的证据加以佐证，上诉人应当承担举证不能的不利后果。故上诉人的上诉请求本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   一审案件受理费按一审执行。二审案件受理费25.00元，由上诉人玉树市央堆汽车服务有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长  玛   当    审 判 员  尼玛才吉    审 判 员  索南江措    二〇二一年四月二日    法官助理   杨 玉 珍    书 记 员   尕松普措