北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6296号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京昊科教育科技集团有限公司，住所地北京市西城区广义街5号10层2-1006。法定代表人：万美英，董事长。委托诉讼代理人：田静，北京市东方律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京宣泰置地房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区枣林前街35号一层106室。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：乐祥立，北京京云律师事务所律师。原审第三人：北京市钢铁设计研究总院有限公司，住所地北京市西城区白广路4、6号。法定代表人：岳文彦，总经理。委托诉讼代理人：王云霞，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妤潇，北京天驰君泰律师事务所实习律师。上诉人北京昊科教育科技集团有限公司（下称昊科公司）与上诉人北京宣泰置地房地产经纪有限公司（下称宣泰公司）、原审第三人北京市钢铁设计研究总院有限公司（下称北钢院）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。昊科公司上诉请求：维持一审判决第一、二、三、六项，撤销一审判决第四、五项，依法改判宣泰公司退还我公司2020年2月1日至4月16日的减免租金，共76天，计49789.12元。事实与理由：宣泰公司应全额退还我公司2020年2月1日至4月16日的租金。根据北钢院一审答辩可知，宣泰公司本可以全额享受房租减免政策，相应的，我公司也是可以享有的,但却因为宣泰公司拖欠北钢院的租金等问题，导致我公司迄今为止未享受该项政策。宣泰公司的错误不应由我公司承担，其应全额履行对我公司的租金减免义务。针对昊科公司的上诉，宣泰公司辩称：北钢院与我公司之间的合同纠纷尚在北京市西城区人民法院审理中，属于未定状态，北钢院的陈述肯定对我公司不利。宣泰公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四、五、六项，依法改判驳回昊科公司的全部诉讼请求并依法改判支持我公司的全部反诉请求。事实和理由:一、一审法院没有正确查明昊科公司退租申请书中的事实和理由是否成立。昊科公司已经交纳2020年2月至7月的租金，并不存在其在2020年2月26日、3月19日提出的《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给与减免租金申请书》（下称申请书一）、《关于受新型冠状肺炎疫情影响请求给予退还租金申请书》（下称申请书三）所写的不能交纳租金的情况。二、一审判决认定昊科公司在北京市西城区白广路4号四层A、B区，房间号为401-409,420-425，建筑面积共1726.5平方米（下称涉案房屋）内进行线下教学属于事实错误，证据不足。1.双方合同约定租赁房屋只能用作办公；2.昊科公司提交的照片及其自行出具的承诺书不能作为证据采纳。三、一审判决认定昊科公司享有合同解除权是错误的，昊科公司不享有单方合同解除权。昊科公司是违约方，应承担违约解除合同的一切法律后果，不仅无权要求返还房租和押金，而且还应当承担我公司装修损失、空置损失、支付的中介费等一系列损失。四、在产权人没有给我公司减免房租的前提下，一审判决我公司对昊科公司减免房租，属严重错误。1.产权人的减免政策通知发布是2020年9月9日，在昊科公司退租之后，与其公司已无关系；2.在产权人对我公司减免房租未定的情况下，我公司为昊科公司减免租金失去了前提和基础；3.一审判决让我公司与产权人另行解决租金问题，存在错误。五、一审判决不仅没有对守约方的合法权益进行保护，而且还造成了消极的社会后果。六、我公司与北钢院的合同纠纷正在北京市西城区人民法院审理中，所以一切处于未定状态。针对宣泰公司的上诉，昊科公司辩称：我公司的答辩意见同我公司的上诉理由和请求。我公司按时足额给付租金给宣泰公司，是我公司遵守合同约定、恪守契约精神的体现，这不能成为宣泰公司恶意拒绝减免房租和退租的理由。宣泰公司至今还坚持认为我公司在疫情期间无享受减免租金权利的行为让人费解，宣泰公司才是真正不遵守契约精神的违约者。在北钢院一审明确表示疫情期间租金可减免的政策后，我公司才知道自己交给宣泰公司的租金并未被其交给真正的产权人。产权人减免政策的发布即使滞后，但减免的也是疫情期间的租金，而这期间正是我公司的承租期间。根据教育部的相关规定，我公司系校外培训机构，受疫情影响不能复课，属于因不可抗力导致不能实现合同目的，具备行使法定解除权的条件。在一审审理中，我公司也提交了充分的证据。我公司起初也是希望宣泰公司能按国家政策减免相应的租金，在得到其各种推诿和拒绝后，我公司无奈只能与其解除合同，我公司履行了提前通知解除的义务，并于2020年4月16日将涉案房屋退还给宣泰公司。补充一点，我公司在行使法定解除权和约定解除权后，双方之间的合同已经于2020年4月16日解除，宣泰公司后续的各种行为与我公司无关。北钢院述称：同意一审判决。昊科公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与宣泰公司于2019年7月1日签订的BF-2013《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令宣泰公司退还租赁合同的押金10950元；3.判令宣泰公司退还2020年4月17日至7月24日的房屋租金64857.04元，并支付资金占用期间的利息损失（自2020年4月17日起，以64857.04元为基数，按年利率6%计算利息）；4.判令宣泰公司退还2020年2月1日至4月16日的租金49789.12元。宣泰公司向一审法院反诉请求：1.判令昊科公司赔偿我公司装修费用76886.08元；2.判令昊科公司赔偿我公司中介费用12429.36元；3.判令昊科公司支付我公司违约金21900元。一审法院认定事实：2019年7月1日，宣泰公司（甲方出租方）与昊科公司（乙方承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定昊科公司承租涉案房屋，房屋租赁用途为办公。租赁期限自2019年7月23日至2020年7月22日，租金标准为每年214620元，租金支付方式为押一付六，乙方应于2019年7月1日一次性向甲方支付六个月租金107310元，2019年12月23日前，乙方向甲方支付107310元。押金为10950元。合同第八条约定，在租赁期内，如遇洪水、地震、火灾等，或国家政策，动迁或土地征用等，合同自动解除，互不追究责任及赔偿。合同第十条约定，因不可抗力因素导致本合同不能履行的，本合同自行解除。上述合同签订后，宣泰公司向昊科公司交付了涉案房屋。审理中，宣泰公司确认昊科公司已按合同约定向宣泰公司支付了押金10950元，并支付了合同约定租赁期间的全部租金。但宣泰公司认为昊科公司在将涉案房屋退还宣泰公司后，又于2020年4月28日要求宣泰公司为涉案房屋租金开具了增值税发票，该行为是昊科公司对之前缴纳租金的认可，现昊科公司无权要求宣泰公司退还已支付租金。审理中，昊科公司主张，其于2020年2月26日向宣泰公司发出了申请书一，请求宣泰公司免收昊科公司2020年2至4月租金，并请求对于2020年5至6月份租金减半。其于2020年3月6日向宣泰公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求退还租金与押金申请书》（下称：申请书二），提出受疫情及管控措施影响，昊科公司无法复工，企业经营困难，因此申请退租钢设总院4层A区、B区、888室、B1库房，并申请退还2020年2月至7月的房屋租金及押金。昊科公司提交微信通信记录，以证明其通过微信向宣泰公司发送上述申请。宣泰认可上述微信通信记录的真实性，但认为宣泰公司并未同意昊科公司的减免申请。2020年3月19日，昊科公司向宣泰公司发出申请书三，提出受疫情及管控措施影响，昊科公司无法复工，企业经营困难，因此无法按合同约定交纳租金，因不可抗力，申请减免2020年2月的租金，并申请立刻退租A区办公区域。2020年4月13日，宣泰公司向昊科公司发出《复函》，表示双方的租赁合同尚未到期，如昊科公司解约，租期最低履行至2020年7月1日，并且押金不予退还，同时应补交租赁期间使用的停车位、库房及免租期40天应交纳的租金及费用。2020年4月16日，宣泰公司出具交割单，其内容为：乙方于2020年4月16日自愿将租赁在北京市西城区白广路4号钢设总院888、地下库房、四层A、B区用房交给甲方。室内所有余留物品视为放弃，甲方负责清理。费用由乙方承担。乙方交回电卡3张，钥匙若干。审理中，宣泰公司与昊科公司均确认，该交割单中的乙方即昊科公司，甲方即宣泰公司。审理中，宣泰公司认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除。至本案审理终结，北钢院未减免宣泰公司2020年1月24日至2020年4月16日期间的房屋租金。审理中，昊科公司为证明其承租涉案房屋用于线下教育培训，提交昊科公司向牛街街道的《承诺书》一份、疫情前学生教室照片3张、《北京市海淀区五一小学课后服务合同书》《北京市海淀区实验小学课后服务合同书》《项目合作协议》《北京市初中开放性科学实践活动服务框架协议》《委托培训合同》《课程签到表》等证据。其中《承诺书》内容为：“牛街街道钢院社区于2019年1月7日来我单位进行检查，我单位培训内容为科学课。培训对象年龄是7岁至12岁小学生。培训内容是科学实验，属非学科类培训……”。《课程签到表》显示授课地点为北京市西城区白广路4号钢设总院四层会议二教室。宣泰公司对于上述证据的真实性无法确认，不认可昊科公司承租涉案房屋用于课外培训，认为昊科公司承租涉案房屋办公使用。审理中，宣泰公司为证明因昊科公司解除合同，给宣泰公司造成的装修损失，向法院提交照片52张、装修合同8份、购买原材料凭证26张、人工费票据20张、办公家具付款凭证7张。昊科公司不认可上述证据的证明目的，认为宣泰公司为重新出租房屋而进行的装修与昊科公司无关。审理中，宣泰公司为证明因昊科公司解除合同导致宣泰公司中介费损失，向法院提交中介费付款凭证6张。昊科公司不认可该证据的证明目的，认为宣泰公司的后续出租行为与昊科公司无关。又查，受新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案《北京市房屋租赁合同》系昊科公司与宣泰公司双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，昊科公司提交了相关证据证明其承租涉案房屋用于线下培训，宣泰公司虽对此不予认可，坚持认为昊科公司承租涉案房屋用于办公，但对此未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的责任。法院认定昊科公司承租涉案房屋用于线下教育培训活动。新冠肺炎疫情发生以来，为保护公众健康政府采取了一系列的防控措施，其中包括停止线下教育培训活动，直至2020年4月20日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。在此期间，昊科公司作为线下教育培训机构，疫情防控措施会导致昊科公司的线下教育培训业务无法开展，疫情及防控措施对昊科公司而言构成不能预见、不能避免、且不能克服的不可抗力，且该不可抗力已导致昊科公司承租涉案房屋进行线下教育培训活动的合同目的无法实现。宣泰公司虽辩称昊科公司可以通过线上培训方式继续经营，但昊科公司承租涉案房屋的目的为开展线下教育培训活动，昊科公司是否可以进行线上培训并不能影响昊科公司承租涉案房屋合同目的不能实现的事实。因此法院认定昊科公司因新冠肺炎疫情导致租赁合同目的无法实现，昊科公司可单方提出解除房屋租赁合同。宣泰公司与昊科公司于2020年4月16日办理房屋交接，昊科公司将涉案房屋交付宣泰公司，宣泰公司亦认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，对此法院不持异议，现昊科公司起诉要求确认涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，于法有据，法院予以支持。因涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，且涉案房屋已返回宣泰公司，现昊科公司要求宣泰公司退还房屋押金10950元并退还2020年4月17日至7月22日的房屋租金，于法有据，法院予以支持，但其主张的租金数额有误，法院予以调整。宣泰公司不同意退还房屋上述房屋租金及押金，无事实及法律依据，对宣泰公司的辩称意见，法院不予采信。昊科公司主张退还2020年7月23日至7月24日的房屋租金，因其提交的证据不能证明其已交纳上述日期的租金，故法院不予支持。昊科公司要求宣泰公司给付利息损失，但双方发生本案争议系因不可抗力导致，根据公平原则，法院认为可以免除宣泰公司给付昊科公司利息损失的责任，因此对于昊科公司的该项主张，法院不予支持。昊科公司要求宣泰公司负担本案律师费的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。对于昊科公司要求宣泰公司退还2020年2月1日至4月16日的租金的主张，根据新冠肺炎疫情造成的影响及公平原则，法院酌定昊科公司承担该期间一半的房屋租金，剩余部分租金应由宣泰公司退还昊科公司。但昊科公司主张的金额有误，法院予以调整。宣泰公司虽辩称北钢院未给予其疫情期间的租金减免，但宣泰公司与北钢院之间的租金减免问题与本案并非同一法律关系，宣泰公司可另行向北钢院主张。对于宣泰公司要求昊科公司赔偿宣泰公司装修费用76886.08元的反诉请求，因昊科公司与宣泰公司在交接涉案房屋签署了交接单，其上并未注明昊科公司将涉案房屋交付宣泰公司时房屋有损坏，宣泰公司提交的证据亦无法证明其主张的昊科公司有损坏涉案房屋的事实发生。而昊科公司退还涉案房屋后，宣泰公司对房屋的装修行为，应当属于宣泰公司为了提高涉案房屋的出租价值而进行的自愿行为。现宣泰公司主张由昊科公司负担涉案房屋的装修费，无事实及法律依据，法院不予支持。对于宣泰公司主张由昊科公司负担的中介费及违约金问题，因昊科公司并非违约解除涉案房屋租赁合同，且昊科公司在退还涉案房屋前一个多月已明确向宣泰公司提出退租涉案房屋的意见，因此昊科公司无需承担违约金，亦无需承担宣泰公司后续出租房屋的中介费。宣泰公司的上述反诉请求无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月23日判决：一、确认北京昊科教育科技集团有限公司与北京宣泰置地房地产经纪有限公司于2019年7月1日签订的关于北京市西城区白广路4号四层AB区888室的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京宣泰置地房地产经纪有限公司退还北京昊科教育科技集团有限公司房屋押金10950元；三、自判决生效之日起七日内，北京宣泰置地房地产经纪有限公司退还北京昊科教育科技集团有限公司2020年4月17日至2020年7月22日的房屋租金57036元；四、自判决生效之日起七日内，北京宣泰置地房地产经纪有限公司退还北京昊科教育科技集团有限公司2020年2月1日至2020年4月16日的房屋租金22344元；五、驳回北京昊科教育科技集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京宣泰置地房地产经纪有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审补充查明事实：1.申请书一，内容为：“近期我国发生新型冠状病毒疫情，为应对疫情，国家、政府发布了相关措施，如《关于延长2020年春节假期的通知》《关于延迟企业复工和学校开学的通知》等。该疫情及管控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。为此北京市人民政府办公厅发文《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，促进中小微企业持续健康发展的若干措施【2020】7号》，要求切实减免中小微企业房租。为此，我公司提出申请，我公司与贵物业签署的租赁合同，受此疫情及管控措施的影响，在疫情期间，我们无法按照合同约定履行缴纳租金的义务，将出现不能履行或延期履行的情形，根据我国相关法律法规及合同中关于不可抗力的约定，希望贵物业能减免相应房屋的租赁租金。疫情当前，共克时艰，特向贵方申请减免我方租金：一、请求免收我公司2020年2-4月租金；二、请求对2020年5-6月份租金减半收取。以上请求望贵方同意，在此，真诚致谢！”；2.申请书二，内容为：“近期我国发生新型冠状病毒疫情，为应对疫情，国家、政府发布了相关措施，如《关于延长2020年春节假期的通知》《关于延迟企业复工和学校开学的通知》等。该疫情及管控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。为此北京市人民政府办公厅发文《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，促进中小微企业持续健康发展的若干措施【2020】7号》，要求切实减免中小微企业房租。受此疫情及管控措施的影响，我公司无法复工，企业经营困难。2020年2月26日，我公司向贵物业提交了《请求给予减免租金申请书》，现我公司再次申请退租（钢设总院4层A区、B区、888室、B1库房，详见租赁合同），同时退还我公司已交房屋的租赁租金和押金，具体要求如下：请求全额退还我方已交的2020年2-7月份租金及押金共计人民币1731982.75元，大写金额为：壹佰柒拾叁万壹仟玖佰捌拾贰元柒角伍分。以上请求望贵方恢复，在此，真诚致谢！”；3.申请书三，内容为“近期我国发生新型冠状病毒疫情，为应对疫情，国家、政府发布了相关措施，如《关于延长2020年春节假期的通知》《关于延迟企业复工和学校开学的通知》等。该疫情及管控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。为此北京市人民政府办公厅发文《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，促进中小微企业持续健康发展的若干措施【2020】7号》，要求切实减免中小微企业房租。受此疫情及管控措施的影响，我公司无法复工，企业经营困难。2020年2月26日，我公司向贵物业提交了《请求给予减免租金申请书》，我公司申请在疫情期间，我公司与贵物业签署的租赁合同，我方无法按照约定履行缴纳租金的义务，根据我国相关法律法规及合同中关于不可抗力的约定，我公司希望贵物业减免2020年2月全额租金，并因经营困难，请求申请即刻退租A区办公区域。若贵物业同意退还租金，我公司承诺：在收到退还租金5日内腾退相应房屋。以上请求望贵方同意，在此，真诚致谢！”。本院认为：宣泰公司与昊科公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于昊科公司承租涉案房屋经营目的问题，一审审理中，昊科公司已经就其经营线下教育培训业务提交了充分的证据予以证明，虽宣泰公司对此不予认可，但并未提交相反证据予以否认，故一审法院采信昊科公司关于其经营线下教育培训业务的主张，并无不当。关于租赁合同提前解除责任问题。经查明，昊科公司承租涉案房屋开展线下教育培训，疫情因素对其正常经营必然产生严重影响，昊科公司租赁目的无法实现，故昊科公司有权以此为由要求提前解除租赁合同。关于租赁合同解除时间、退还押金的问题。经查，昊科公司与宣泰公司已经于2020年4月16日就涉案房屋办理了交接，双方亦均认可该日为合同解除日，对此本院不持异议。合同解除后，宣泰公司应退还押金，一审法院依据昊科公司诉请予以判决，符合合同约定。关于2020年2月1日至4月16日期间租金是否应当返还的问题。考虑到疫情对昊科公司实际经营的严重影响，一审法院酌情确定昊科公司承担上述期间一半的租金，剩余部分应由宣泰公司退还昊科公司，符合公平原则。昊科公司要求退还上述期间全部租金的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。宣泰公司不同意退还上述期间部分租金的理由，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于2020年4月17日至7月22日期间租金是否应当返还的问题。鉴于昊科公司与宣泰公司之间合同已经解除，亦已办理了涉案房屋的交接手续，故一审法院依据昊科公司诉请，判决宣泰公司退还上述期间全部租金，于法有据，本院予以维持。关于昊科公司是否应当承担装修费用的问题。首先，昊科公司与宣泰公司办理涉案房屋交接手续时，宣泰公司并未提出涉案房屋存在损坏的情况，其次，在本案中宣泰公司未提交证据证明昊科公司在租赁期间确实存在对涉案房屋损坏的行为，故宣泰公司就其在收回涉案房屋后的装修费用支出要求昊科公司予以承担，没有事实及合同依据，本院不予支持。关于昊科公司是否应当承担中介费及违约金的问题。首先，昊科公司提出解除租赁合同并非违约解除；其次，昊科公司在租赁合同解除前一个月就已经通知宣泰公司要求解除租赁合同，故一审法院对于宣泰公司主张的上述违约金、中介费用未予支持，事实及法律依据充分，本院亦予以维持。综上所述，昊科公司与宣泰公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4053元，由北京昊科教育科技集团有限公司负担486元（已交纳），由北京宣泰置地房地产经纪有限公司负担3567元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年四月二十九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪