北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5209号上诉人（原审原告）：北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司，住所地北京市大兴区长子营镇企融路**。法定代表人：陈强，经理。委托诉讼代理人：邢雷，北京市京兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京永民康医药技术有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇小红门路******。法定代表人：宁松强，总经理。被上诉人（原审被告）：宁松强，男。二被上诉人共同委托诉讼代理人：高殿民，北京市普贤律师事务所律师。上诉人北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司（下称“艺苑广厦公司”）因与被上诉人北京永民康医药技术有限公司（下称“永民康公司”）、宁松强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初19988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艺苑广厦公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六项，改判支持艺苑广厦公司一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费全部由永民康公司、宁松强承担。事实和理由：永民康公司、宁松强实际占用着艺苑广厦公司的房屋，永民康公司、宁松强是否经营与艺苑广厦公司无关，永民康公司、宁松强是否经营的举证责任在于永民康公司、宁松强，永民康公司、宁松强未提交任何证据，不能因“艺苑广厦公司不清楚永民康公司何时不经营”，就认定永民康公司、宁松强2019年11月不经营了，艺苑广厦公司没有锁门原因是永民康公司、宁松强自己锁门，一审判决没有认定永民康公司、宁松强关于“艺苑广厦公司锁门”的主张，但却以“艺苑广厦公司不清楚永民康公司何时不经营”为由认定永民康公司于2019年11月不经营了，没有事实及法律依据；艺苑广厦公司与永民康公司所签《房屋租赁合同》合法有效，永民康公司、宁松强应如约履责支付租金、滞纳金及其他费用，双方合同没有约定永民康公司、宁松强欠租时艺苑广厦公司必须解除合同，法律也没有这样的规定，在永民康公司、宁松强欠租时是否解除合同、何时解除合同是艺苑广厦公司的权利，永民康公司、宁松强在2019年10月27日支付租金3万元后开始欠租，艺苑广厦公司由于新冠疫情而在2020年9月7日向法院起诉没有过错，一审法院以“艺苑广厦公司作为出租方，在永民康公司拖欠租金的情况下应及时提出解除合同，收回房屋，防止损失扩大；永民康公司不营业长达一年多时间，双方互不沟通协调租赁事宜，均存在过错”为由，将2019年11月以后的租金、滞纳金降低并不支持2019年以后的其他费用等，没有事实及法律依据。永民康公司、宁松强同意一审判决，不同意艺苑广厦公司的上诉。艺苑广厦公司向一审法院起诉请求判决：1.解除双方于2018年2月22日签订的《房屋租赁合同》；2.永民康公司和宁松强立即将承租房屋（位于黄村二小东侧黄村西大街**，面积168平方米）腾空交还艺苑广厦公司并连带支付自2019年7月28日起至将承租房屋腾空交还之日止的租金（占有使用费）（按每年551880元标准计算）；3.永民康公司和宁松强连带支付自2019年2月26日起至付清全部租金之日止的滞纳金（以欠付金额为基数，按日3%计算）；4.永民康公司和宁松强连带支付自2019年2月26日起至将承租房屋腾空交还之日止的物业费（按每年5644.8元计算）、供暖费（按每供暖季7056元计算）、水费（按每年6000元计算），自2018年2月26日起至将承租房屋腾空交还之日止的电费（按有关部门收费标准计算）；5.诉讼费由永民康公司和宁松强承担。一审法院认定事实如下：艺苑广厦公司系位于北京市大兴县（现大兴区）黄村镇西大街南侧案涉房屋的所有权人；2018年2月22日，艺苑广厦公司（甲方）与永民康公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方出租给乙方的房屋位于黄村西大街88号。租赁期限自2018年2月26日起至2021年2月25日止，每年租金为551880元，第一年租金为半年付，第二年、第三年租金为年付，水费6000元，物业费5644.8元，供暖费7056元。合同签字生效后即2018年2月26日前乙方交给甲方当年前半年租金275940元，2018年8月26日前乙方交给甲方当年后半年租金275940元，以后每年2月26日前支付下一年度租金551880元，逾期一日交2%滞纳金”；艺苑广厦公司称永民康公司交付租金至2019年7月27日；永民康公司称因该公司未按时支付租金，艺苑广厦公司于2019年4月将涉案房屋的门锁上，2019年9月份支付一笔租金后，艺苑广厦公司开门了，后又于2019年10月份将涉案房屋的门锁上，艺苑广厦公司对此不予认可，称系永民康公司自己将门锁上；艺苑广厦公司对永民康公司何时不经营不清楚；永民康公司未将涉案房屋腾退返还给艺苑广厦公司；艺苑广厦公司在起诉前亦未向永民康公司主张返还涉案房屋。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；艺苑广厦公司与永民康公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，合法有效，双方应按前述合同行使权利、履行义务；永民康公司未按时交纳租金，艺苑广厦公司提出解除合同，应予以支持；法院确定以起诉材料送达永民康公司之日为解除时间的日期，即2020年10月14日；合同解除后，永民康公司应将涉案房屋腾退返还给艺苑广厦公司，故对艺苑广厦公司要求永民康公司腾退返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持；永民康公司未缴纳2019年7月27日之后的租金，永民康公司称该公司于2019年10月份因艺苑广厦公司锁门，故该公司不再经营，亦未将涉案房屋内的物品搬离，艺苑广厦公司对此不予认可，称系永民康公司自己锁门，双方均未提交证据证明各自的主张；艺苑广厦公司不清楚永民康公司何时不经营，故法院采信永民康公司的主张，该公司于2019年10月份不经营了；艺苑广厦公司作为出租方，在永民康公司拖欠租金的情况下应及时提出解除合同，收回房屋，防止损失扩大；永民康公司不营业长达一年多时间，双方互不沟通协调租赁事宜，均存在过错，故对2019年10月以后的租金，依法予以酌减，永民康公司应支付艺苑广厦公司2019年7月28日至实际腾退之日止的租金或房屋占有使用费（2019年7月28日至2019年10月30日，按照月租金45990元计算；2019年11月1日至实际腾退之日止，按照月租金22995元计算），对超出部分，不予支持；关于滞纳金；合同中约定每逾期一日需要交纳日3%的滞纳金，因该约定的滞纳金过高，应依法予以调整；截止到2020年10月14日，永民康公司共拖欠租金127162.4元；法院依法酌情支持永民康公司支付滞纳金（以127162.4元为基数，按照年利率15.4%计算，自2020年10月15日至实际付清之日止），对超出该部分的诉讼请求，不予支持；关于物业费、水费、供暖费、电费的诉讼请求；因艺苑广厦公司未提交证据证明具体的电费、水费数额，故对该项诉讼请求不予支持；2019年10月以后永民康公司并未实际使用涉案房屋，故法院对艺苑广厦公司要求永民康公司支付物业费、暖气费的诉讼请求，亦不予支持。关于宁松强承担连带责任问题；一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任；永民康公司系自然人独资公司，宁松强未提交证据证明永民康公司的财产独立于宁松强财产，故对艺苑广厦公司要求宁松强承担连带责任的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2020年12月31日判决：一、确认北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司与北京永民康医药技术有限公司于2018年2月22日期间的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除；二、北京永民康医药技术有限公司和宁松强于判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区黄村西大街88号房屋腾退返还给北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司；三、北京永民康医药技术有限公司和宁松强于判决生效之日起十日内连带支付北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司租金及房屋占有使用费（2019年7月28日至2019年11月30日，按照月租金45990元计算；2019年12月1日至实际腾退之日止，按照月租金15000元计算）；四、北京永民康医药技术有限公司和宁松强于判决生效之日起十日内连带支付北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司滞纳金（以341460元为基数，按照年利率15.4%计算，自2020年10月15日至实际付清之日止）；五、北京永民康医药技术有限公司和宁松强于判决生效之日起十日内连带支付北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司2019年2月26日至2019年11月30日期间的物业费4233.6元、供暖费1999元；六、驳回北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未补充提交证据材料。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点为一审认定的永民康公司应支付的租金或房屋占有使用费、滞纳金及相关费用数额是否适当；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，艺苑广厦公司认为公司是否经营的举证责任在于永民康公司，不能因艺苑广厦公司不清楚其停业时间就采信永民康公司所主张的停业时间，且是否及何时解除合同是艺苑广厦公司的权利，不能因其未行使就认定其对损失扩大存在过错，永民康公司作为房屋承租人，理应按照案涉合同约定支付租金、滞纳金及其他费用，艺苑广厦公司应对其上述主张承担举证责任；关于租金或房屋占有使用费的标准，永民康公司主张该公司承租案涉房屋用于经营，该公司于2019年11月之后已不再经营，而艺苑广厦公司并未提供相关证据予以反证，一审法院采信永民康公司主张的停业时间并在此基础上酌情对其停业之后的应付租金或房屋占有使用费予以酌减，并无不当，本院予以支持；关于房屋占用期间所发生的物业费、暖气费等，由于永民康公司停业期间未对案涉房屋进行实际使用，一审法院对此予以免除并无不当，本院亦予支持；对于滞纳金，根据案涉合同关于“每逾期一日需要交纳日3%的滞纳金”的内容可知，该滞纳金具有逾期付款利息的性质，故一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准，酌情对本案合同约定的滞纳金标准予以酌减，符合公平原则，本院予以支持；综上，艺苑广厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9318.00元，由北京艺苑广厦建筑装饰有限责任公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年四月二十五日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌