甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初9673号原告：胡某，男，1964年7月11日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住本区县。委托诉讼代理人：张龙亭，甘肃锦舒律师事务所律师。被告：裴某，男，1985年4月9日出生，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。原告胡某与被告裴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某委托诉讼代理人张龙亭、被告裴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的《办公楼租赁合同》；2.请求判令被告腾空租赁的办公楼和商住楼，将其经营宾馆期间所设的可移动物品搬走，归还所租赁房屋；3.请求判令被告向原告支付租赁该办公楼和商住楼期间拖欠的租金共计608009元(2017年12月1日至2018年11月30日为159552元、2018年12月1日至2019年11月30日为381125元、2019年12月1日至2020年1月31日为67332元)，暖气费59650元;4.请求判令被告赔付在租赁办公楼期间损毁绿化带的修复费30000元、屋面修复费23000元、西山墙修复费15000元、自动伸缩门维修更换费26000元、变压器90000元，共计184000元;5.请求判令被告承担违约责任，向原告支付121198元的违约金；6.请求判令被告结清自租赁房屋始、至腾退房屋时止所产生的所有费税，包括但不限于水费、电费、排污费、天然气费、垃圾处理费、有线电视、电话网络使用费、物业费；7.被告曾于2019年2月3日将其妻子张琴名下所有的辆车牌号为×××的福特牌小轿车开至原告处停下，答应原告于2019年2月底付清所欠房屋租金后将车开走，但时至今日，经原告多次催告，被告一直未交清租金，该车辆也没有开走。原告同意将该车辆以物抵债，但具体抵偿金额请求法院在本诉审理过程中予以明确；8、被告承担全部案件受理费。以上合计:972857元。事实与理由：原告、被告于2014年10月1日签订《办公楼租赁合同》，约定原告将位于张掖市××区西门南侧甘肃兴鼎建筑安装工程有限责任公司大院内的五层办公楼出租给被告使用(房屋实际用途为经营津田宾馆)，房屋租赁期为10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止；约定年租金为32万元人民币，自租赁期的第三年始，每年租金在上年租金的基础上递增6%，租金支付方式为先交租金后使用，每年支付一次，房屋租赁合同起始日，被告提前30日以转账方式交清当年度租金；在租赁期间所产生的一切相关税费均由被告承担；合同中还约定了被告造成房屋、绿化带等损毁赔偿责任的内容。在租赁期间被告的下列违约行为，原告经与被告多次沟通协商处理，却均遭被告无理拒绝:1.被告无故拖欠自2017年12月至今的办公楼租金；2.被告将办公楼所在大院内的绿化带、自动伸缩大门破坏；3.因被告装修时防水处理不当，导致房屋漏水，造成楼体的西山墙、窗户外墙等墙体严重毁损；4.根据被告对电路使用功能要求，要求原告把原有线路拆除，原告因此装了一台价值9万元的变压器；5.被告在租期内拖欠两年的取暖费。被告逾期缴纳租金的行为严重违反了合同的约定，根据原、被告所签订的租赁合同第12条第3款和第14条的相关约定，原告有权解除合同并收回房屋，并由被告承担相应的违约、赔偿责任。在庭审时，原告对诉讼请求做出如下变更：第一、二项不变、第三项暖气费变更为2349.5元、第四项放弃、第五项不变、第六项只主张水费2235.6元、第七项放弃。被告辩称，签订合同属实。从2017年起房租逐年递增就取消了。2017年和2018年说好的是一年28万。从2017年起到现在的租金已全部交清，不欠原告的租金。我不同意解除合同。我不欠原告的租金，是原告欠我的工程款。违约金我不承担，我认为我没有违约。水费2235.6元是2020年的，确实没有交。本院经审理认定事实如下，2014年10月1日，原被告签订办公楼租赁合同一份。约定原告将位于××区西门南侧甘肃兴鼎建筑公司院内的五层办公楼、九间砖混结构平房、一套商住楼租赁给被告使用，租赁期限10年，自2014年12月1日至2024年11月30日；租金32万元，从第三年开始，每年租金在上年租金基础上递增6%，先交租金后使用，每年支付一次，合同起始日被告提前30日以转账方式交清当年租金，直至合同期满；签订合同时，被告向原告交付保证金5万元；租赁期间因房屋租赁产生的一切税费均由被告承担；租赁期满或合同解除后，除可移动的物品、附属设施外，被告不得拆除、毁坏装饰、装修、其他设施；被告有下列情形之一的，原告可以单方解除合同并收回房屋：累计拖欠租金达15日的；在租赁期限内，被告逾期交纳租金的，应当按照逾期未交租金的1%/日的标准交纳滞纳金，逾期15日的，除交纳滞纳金外，原告可解除本租赁合同，原告不予退回已交纳的剩余租金和合同保证金，并要求被告按年房屋租金的30%向原告承担违约金。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告向原告交付保证金5万元。租赁期间，被告向原告交清了2017年11月30日前的租金，又向原告另行交纳租金20万元。2019年8月20日，原被告达成附加协议一份，约定：被告于2014年10月1日与原告签订的《租赁合同》承包位于××区南侧综合楼用于经营宾馆，现依照原合同约定价格,2018年至2019年原商定合同租金32万元现调整为28万元交纳。后5年按原商定合同租金及涨幅现调整为16万元交纳，并于每年10月1日前一次性交清全年应交租金；本协议双方签字盖章并于合同签订之日起10日内交清所欠租金后生效，与原合同具有同等法律效力。如果不能按附加协议约定的时限交清原合同所欠租金，废除附加合同，仍然执行原合同约定内容；被告按约定期限交清所欠租金后，原告将前期被告开来抵押的福特探险者小汽车(车号：×××)无条件交给被告。附加协议签订后，被告未向原告交纳房租。被告尚欠2020-2021年度暖气费2349.5元，水费2235.6元未交。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当严格按照约定履行自己的义务，一方履行义务不符合约定的，应承担违约责任。对被告辩称的2019年8月20日，原被告附加协议已对房屋租金做出了调整，加被告的车抵顶后房租已交清的主张，因原告不认可被告的车是抵顶给原告的，根据原被告签订的附加协议，该车是被告抵押给原告，双方在附加协议中并未约定车辆价格等车辆抵顶事宜，且该协议约定“合同签订之日起10日内交清所欠租金后生效。如果不能按附加协议约定的时限交清原合同所欠租金，废除附加合同，仍然执行原合同约定内容”，可见该协议是附生效条件的民事行为，协议生效的条件是被告应在2019年8月30日前交清所欠房租，现被告未交清所欠租金，因此，按原被告在协议中的约定，该附加协议并未生效，原被告之间的租赁关系仍应按原租赁合同的约定处理。因此，对原告要求被告偿付2017年12月1日至2020年1月31日房租608009元的诉讼请求予以支持。原被告虽在合同中约定如被告违约，原告不予退回被告交纳的保证金，但该条款仍是违约条款，被告已承担违约金，原告又无证据证明还有其他损失，因此，原告应将被告交纳的保证金5万元退还被告。相互抵顶后，被告应支付原告房租558009元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”原被告在合同中约定“被告有下列情形之一的，原告可以单方解除合同并收回房屋：累计拖欠租金达15日的”，如上所述，被告只交清了2017年11月30日之前的房租，对2017年12月之后的房租也只交了20万元。对房屋租金的交付时间，原被告合同中约定“先交租金后使用，每年支付一次，合同起始日被告提前30日以转账方式交清当年租金，直至合同期满”，因此，被告未按合同约定的时间交付租金，按照合同约定，原告即享有解除权。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条规定：民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。按照上述规定，原被告之间的租赁合同应自2020年12月4日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，原被告之间的租赁合同终止履行，被告应将租赁物返还于原告。对原告要求被告支付违约金121198元的诉讼请求诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告未提交证据证明因被告未按时交纳房租使其受有其他损失，原告的损失应是利息损失，本院按原被告约定的房租交付时间，对2019年以前的房租参照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率4.35%，2019年以后的房租参照全国银行间同业拆借中心公布的2019年12月20日一年期贷款市场报价利率4.15%计算（详见附表），由被告承担违约金54580元。因原被告在合同中约定，租赁期间因房屋租赁产生的一切税费均由被告承担，被告亦认可租赁期间的部分暖气费、水费没有缴纳，对原告要求被告支付暖气费2349.5元、水费2235.6元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、原告胡某与被告裴玉某2014年10月1日签订的办公楼租赁合同自2020年12月4日解除；二、被告裴某将位于××区西门南侧甘肃兴鼎建筑公司院内的五层办公楼、九间砖混结构平房、一套商住楼内其增设的可移动物品搬走后将上述房屋交付于原告胡某；三、被告裴某欠原告胡某租金558009元，承担违约金54580元，暖气费2349.5元、水费2235.6元，合计617174.1元；四、驳回原告胡某的其他诉讼请求。上述二、三项限于判决生效之日起二个月内履行完毕。案件受理费11138元，减半收取5569元，由被告裴某负担。被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费7960元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  任鹏飞二〇二一年四月二十日书记员  李维佳