辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2672号上诉人（原审被告）：沈阳市大东区新正道不动产咨询中心，住所地：沈阳市大东区八王寺街9-1号3门。经营者：李景波，男，1955年1月13日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：李志强，男，1982年8月8日，汉族，住沈阳市大东区，系该单位员工。被上诉人（原审原告）：乔学剑，男，1977年12月6日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。上诉人沈阳市大东区新正道不动产咨询中心（以下简称新正道咨询中心）因与乔学剑委托合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初5893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。新正道咨询中心上诉请求：1.撤销(2020)辽0104民初5893号民事判决；2.重新审理上诉人和被上诉人的委托合同纠纷一案；3.二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据情势变更制度请求免除违约金1500元。因新冠疫情的影响，学校封校、外来人口减少，租房需求急剧下降，导致我方单位大量房屋不能无法出租，没有现金流入，此情况属于在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的异常变动，如果继续履行合同支付房租将对我方不公平，所以不得不提前解除合同，不能按违约故请求免除违约金1500元。二、关于租赁期间的电费1632元是由我方的承租人使用的，因本小区的电费的特殊性，租赁期间没有收到催缴电费的通知，其没有任何收据或者发票加以证明，故请求提供相关支付凭证或票据加以支持以便我方起诉次承租人时使用。沈阳市大东区人民法院在审理该项费用时没有进行质证，故请求法院对该项费用重新进行审查并要求被上诉人提供相关收据或发票等进行证明。三、关于租赁期间的物品损坏的赔偿损失，认为判决中涉及的橱柜门1000元、晾衣架500元灯罩600元这三项过重。请求法院重新进行估价。乔学剑辩称，合同中已经明确约定了违约形式和计算标准，一审法院认定事实正确。乔学剑向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金3000元、拖欠房屋电费1632.5元，水费27.8元，五天房租250元，家具损坏13165元。合计18075.31元。一审法院认定事实：2019年5月17日，原告（甲方）和沈阳市大东区新正道不动产咨询中心（乙方）签订《房屋出租代理合同》，合同约定：甲方将其所有座落于沈阳市大东区北海街4-3号3-6-1房屋交由乙方代为出租、管理，房屋作为居住和办公使用，合同有效期内乙方有权代表甲方将该房屋租赁与他人，且乙方有权自行决定承租人以及房屋的租金价格。代理期限为2019年5月18日至2022年5月17日，每月租金为1500元。每年5月18日至7月3日为空档期，乙方在此期间内无需支付房租给甲方。代理期内由乙方承担房屋的水费、电费、煤气费。房屋内的设施设备非人为原因损坏，由甲方负责维修。按照约定方法或者设备的性质使用，致使设施设备受到损坏的，乙方不承担损坏赔偿责任。双方并对其它权利、义务进行了约定。合同签订后，原告如约将房屋交给沈阳市大东区新正道不动产咨询中心对外租赁。2020年5月23日，沈阳市大东区新正道不动产咨询中心通知原告因经营问题解除双方签订的合同，并将房屋交还原告。在原告收房过程中发现沈阳市大东区新正道不动产咨询中心在对外出租时尚欠电费1632元、水费27.81元未结清，并发生五天房租250元。另房屋内设施电视、电视柜、背景墙架、橱柜门（10个）、书桌、鞋柜、晾衣架、卫生间镜前灯、洗手盆灯、客厅顶灯、卧室灯（2个）、卧室门把手锁和卫生间门把手锁、入户门锁、灯开关、门碰有不同程度的损坏情况，窗户、棚顶、墙面有乱贴挂钩和贴纸的情况。双方协商不成，原告诉讼到法院。一审法院认定，原告、沈阳市大东区新正道不动产咨询中心签订的《房屋出租代理合同》，不违反相关的法律法规，系双方当事人真实意思表示，受法律保护，原审法院予以确认。缔约双方应积极全面的履行合同义务，双方在合同中对房屋的水费、电费、煤气费的承担、物品损坏的责任分担及违约责任进行了约定，沈阳市大东区新正道不动产咨询中心应当按约定赔偿因其违约给原告造成的各项损失。原告主张沈阳市大东区新正道不动产咨询中心提前解除合同应支付违约金3000元，双方合同约定：“代理期内乙方单方面终止合同，需提前一个月通知甲方，征求甲方同意，并赔偿甲方一个月固定租金”。现双方因沈阳市大东区新正道不动产咨询中心提出，已经解除了合同，故沈阳市大东区新正道不动产咨询中心应按合同约定赔偿原告相当于一个月租金的违约金1500元。因沈阳市大东区新正道不动产咨询中心原因造成涉案房屋对外出租期间电费1632元、水费27.81元未缴纳，沈阳市大东区新正道不动产咨询中心对数额予以认可，对原告该项诉讼请求，予以支持。对原告要求沈阳市大东区新正道不动产咨询中心支付解除合同时产生的五天房租250元的请求，该产生的房租应由沈阳市大东区新正道不动产咨询中心承担，原审法院予以支持。根据原告提供的房屋内设施损坏的照片及原审法院现场勘验的实际情况，认定沈阳市大东区新正道不动产咨询中心在对外出租期间租赁人对室内物品有不同程度的损坏，其中电视电线、电视柜、橱柜门10个被宠物啃坏；背景墙架有人为磕碰；鞋柜安装挡板；晾衣架、卫生间镜前灯、洗手盆灯、客厅顶灯灯罩、双侧卧室灯灯罩、大厅灯开关一个、门碰不同程度损坏；卧室门把手锁和卫生间门把手锁、大门锁不同程度损坏；窗户、棚顶、墙面、书桌有乱贴挂钩和贴纸情况。原告、沈阳市大东区新正道不动产咨询中心在合同中明确约定：“房屋内的设施设备非人为原因损坏，由甲方负责维修”。但上述损坏均非自然损坏所致，故应由沈阳市大东区新正道不动产咨询中心进行赔偿，其赔偿后可根据自身对外签订的租赁合同约定，进行追偿。虽沈阳市大东区新正道不动产咨询中心提出其可进行维修，但双方对维修标准未达成合意，为真正解决纠纷，故对原告要求赔偿的请求，予以支持。为了减少双方当事人的诉讼成本，结合原案的实际情况，原审法院酌情确认，沈阳市大东区新正道不动产咨询中心赔偿原告物品损失，其中电视机300元；电视柜300元；橱柜门1000元；背景墙架100元；鞋柜（安装挡板拆除）50元；晾衣架500元；卫生间镜前灯、洗手盆灯共计100元；客厅顶灯灯罩、双侧卧室灯灯罩共计600元；大厅灯开关一个、门碰不同程度损坏共计100元；卧室门把手锁和卫生间门把手锁、大门锁400元；窗户、棚顶、墙面、书桌有乱贴挂钩和贴纸清理费用100元。以上各项损失共计3550元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条的规定，判决：一、被告沈阳市大东区新正道不动产咨询中心于本判决发生法律效力后10日内给付原告乔学剑解除合同违约金1500元；二、被告沈阳市大东区新正道不动产咨询中心于本判决发生法律效力后10日内给付原告乔学剑租赁期间电费1632元、水费27.81元；三、被告沈阳市大东区新正道不动产咨询中心于本判决发生法律效力后10日内给付原告乔学剑房租250元；四、被告沈阳市大东区新正道不动产咨询中心于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告乔学剑各项物品损失及清理费用3550元；五、驳回原、被告其它诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由被告沈阳市大东区新正道不动产咨询中心负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋出租代理协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力，双方应全面履行。上诉人提出因疫情影响导致房屋需求下降致房屋无法出租，属于订立合同时无法预见的，提前解除合同不能按合同约定承担违约责任问题。本院认为，疫情并非房屋出租代理合同无法履行的直接原因，不能免除上诉人提前终止合同履行的违约责任，故对其主张本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人没有提交水、电费没有证据，一审法院没有质证问题。在一审审理时，上诉人对被上诉主张的水、电费数额明确表示没有异议，原审法院据此判决上诉人承担案涉水、电费并无不当。关于案涉橱柜门、晾衣架、灯罩等物品的损失问题。一审法院考虑到双方当事人的诉讼成本，结合损坏物品的现状及市场价格等因素酌定上诉人赔偿1000元、500元和600元损失较为合理，本院不再予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由上诉人沈阳市大东区新正道不动产咨询中心负担。本判决为终审判决。审判长  周啟星审判员  朱闻天审判员  林 红二〇二一年四月二十二日法官助理强文清书记员梁婉莹