湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4114号上诉人（原审原告）：郑慧容，女，1964年7月27日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：钱郁先，郑慧容之夫。委托诉讼代理人：龚先斌，武汉市江汉区弘正法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：金安梅，女，1968年8月18日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：但均，湖北兆信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯军，湖北兆信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金安举，男，1952年9月28日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：但均，湖北兆信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯军，湖北兆信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金安云，女，1950年8月1日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：但均，湖北兆信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯军，湖北兆信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金诚，男，1970年4月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人郑慧容、金安梅、金安举、金安云因与被上诉人金诚房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初7667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑慧容上诉请求：一、依法撤销一审判决或改判支持郑慧容一审全部诉讼请求；二、依法判令金安梅、金安举、金安云、金诚承担本案上诉费用及一审诉讼费用。事实和理由：一审查明事实不清，适用法律错误，审理程序违法。一审中，郑慧容与金安梅、金安举、金安云、金诚母亲签订房屋买卖合同，合同履行过程中，未能办理相关房屋登记手续，但导致本案所涉房屋未能进行依法登记的原因，是金安梅、金安举、金安云、金诚拒绝履行房屋买卖合同的约定，拒绝配合郑慧容办理过户手续，虽然未能依法登记并办理房屋过户手续，但本案房屋买卖合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属双方真实意思表示，属合法有效合同，并不影响本案涉案房屋确认归郑慧容所有。本案审理过程中，涉案房屋并没有进行拆除，也没有就本案涉案房屋与拆迁机构签订相关拆迁协议，房屋属待拆迁状态，涉案房屋并没有因房屋的拆迁而消灭，故本案不属《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条及第三十条之情形，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。故本案应当依法支持确认本案涉案房屋归郑慧容所有，因此，本案一审法院适用法律错误。认定本案房屋买卖合同依法有效，又不支持郑慧容的诉请，根据相关法律规定，当事人主张的法律关系的性质，或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实，作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人，可以变更诉讼请求。故一审法院应当就此向郑慧容依法行使释明权。但一审中，一审法院并未就此依法向郑慧容进行释明。金安梅、金安举、金安云辩称，一、房屋买卖合同是无效的，在一审质证过程中明确合同中房屋登记的所有权人黄富英未在房屋买卖合同上签字，另外，黄富英的授权委托书所只有手印没有签名，手印系金诚所按，原合同上的见证人，均未参加现场见证，是郑慧容单方让见证人签字确认的，这些事实均在一审中得以确认，一审庭审笔录均予以记载，所以房屋买卖合同属于无效的合同；二、郑慧容上诉要求支持其向一审法院提出的确权请求，因房屋已被拆迁，产权已被注销，不符合法律确权之要求，一审法院对此作出驳回的裁判是合法有据的，请求驳回郑慧容的所有上诉请求。金诚辩称，同意郑慧容的上诉意见。金安梅、金安举、金安云上诉请求：一、纠正一审认定的错误事实；二、请求二审法院维持一审判决；三、本案的上诉费用由郑慧容承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。一、一审法院认定2003年5月13日，黄富英在金诚书写的委托书上按手印，2003年6月，黄富英与郑慧容签订《售房合同》是错误的。一审庭审中已查明房屋是金诚私自买卖的，委托书手印是金诚自己按的，黄富英当时神志不清，都是金诚一个人办理的。《售房合同》签名处并没有黄富英的签名及手印。郑慧容自己陈述不清楚委托书是买房前还是买房后签订的。证人王某在庭上证实其没有经历签合同的过程，只是交易成功后一起聚餐，不清楚黄富英是否参与交易过程，聚餐时黄富英没有参加。王某承认没有看过合同的内容。以上事实一审庭审笔录记载的清清楚楚，结合黄富英的去世时间及身体状况，从民事证据高度盖然性可见，出售涉案房屋不是黄富英的真实意思表示。一审法院认定2003年5月13日，黄富英在金诚书写的委托书上按手印。2003年6月，黄富英与郑慧容签订《售房合同》显然错误的，因而导致一审法院错误认定《售房合同》合法有效。二、一审法院认定《售房合同》合法有效是错误的。《售房合同》将鸡舍一间，柴火房一间作为附属物予以出售。鸡舍早已不在，柴火房（建筑面积10.82平米）是湖北林产工业总公司单位建设的仓储用房，未办理国有两证，不属涉案房屋的建筑面积内，处分权在湖北林产工业总公司，本次征收安置才予以确权，2020年10月19日确权给金玉轩。因此，合同双方均无权处分该房屋，该部分约定也是无效的。一审法院的判决导致该仓储用房上出现多个主体，让本案当事人及征收公司无所适从。三、一审法院认定涉案房屋系黄富英的个人财产是错误的。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定认定涉案房屋系黄富英个人财产是错误的。涉案房屋不是普通商品房，《武汉市房地局购买成本价住房申请表》已明确购房人系金玉轩，黄富英只是以家庭名义登记。由于房改房具有不同于商品房的特殊性质，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条之规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。夫妻双方都有参加房改的权利，但却只能在一方单位购买房改房，另一方参加房改的权利体现在购房款的优惠上。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。因此，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方，相应的，这种住房的产权也应属于夫妻共有。根据2003年12月25日《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》确定的原则是房改房应按市场价分割。以成本价或标准价购买的住房，在分割时以市场价作为补偿标准是恰当的。分得的住房的一方应按等价原则给予另一方相当于该住房一半价值的补偿。前述解释第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第12条规定，在婚姻关系存续期间，夫妻各自或共同劳动所得收入和购置财产，各自或共同继承、受赠的财产，都是夫妻共同财产。事实上，金玉轩、黄富英于1984年就居住在涉案房屋内，1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台时金玉轩尚未去世，已经缴纳了一部分购房款（包含公积金），只是改革逐步进行直到1999年才办理登记。根据最高人民法院（2000）法民字4号《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》，“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购买房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产”。黄富英一生没有正式工作，没有工龄，也没有公积金，没有收入，购房款是金玉轩先交了款后来单位多退少补才办的房屋产权证。因此，涉案房屋应为夫妻家庭共同财产，一审法院没有考虑房改房的特殊性仅以《中华人民共和国物权法》十四条认定该房屋是黄富英个人财产是错误的。四、根据《民事案件案由规定》的通知（法发［2008］11号）中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”据此规定一案只审理一个法律关系，本案中郑慧容一审诉请的是确权关系并没有诉请确认合同效力关系，一审法院却既审理了合同关系又审理了确权关系。一审法院没有按照当事人的诉讼请求来审理，变相超出诉请范围，这样将未诉请的问题进行事实上的认定导致了程序上的瑕疵，因此一审法院认定事实是错误的，但因涉案房屋无法办理过户手续驳回郑慧容一审请求的判决是正确的。郑慧容辩称，一审查明本案购房合同是真实有效的，金安梅、金安举、金安云应当配合郑慧容办理确权，因此金安梅、金安举、金安云的上诉没有法律依据。本案是郑慧容之夫钱郁先一手经办的，金安梅、金安举、金安云的陈述不实，合同上的手印是金诚本人所按，但卖房是黄富英的真实意思表示，因为金诚持有黄富英按手印的授权委托书，为了确认是黄富英的真实意思，郑慧容一方在签订合同之前的2003年5月28日还找到黄富英单独按了一个手印。请求驳回金安梅、金安举、金安云的上诉。金诚述称，合同是无效的，当时黄富英说了卖房，但金诚不清楚黄富英说的时候头脑是否清醒，金诚是按照黄富英的指示去卖的。郑慧容向一审法院起诉请求：1、依法确认位于武汉市洪山区四坦路3号1单元202室的房产及其附属物归郑慧容所有；2、金诚、金安梅、金安举、金安云协助郑慧容办理上述房产的过户手续；3、依法判令金诚、金安梅、金安举、金安云承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年5月13日，黄富英在金诚书写的委托书上按手印。委托书载明：全权委托金诚办理出售洪山区四坦路3#房改产权房事宜。2003年6月1日，黄富英（甲方）与郑慧容（乙方）签订《售房合同》。合同约定：甲方出售的房屋位于洪山区××单元××室；售房价款为34000元；本售房事宜因甲方年老体弱，特以书面形式委托甲方委托人办理；该房屋《房屋产权证》甲方已交付乙方保存，《土地使用证》尚在甲方原售房单位集体压存，暂不能到房地产管理相关部门办理过户手续，甲方负责乙方土地使用证到位，待土地使用证下发后，甲方再转交给乙方，为了共同履行过户手续，乙方暂付甲方30000元，完成过户手续后，乙方付清甲方售房余款4000元，过户费由乙方承担。黄富英在上述合同上按手印。黄富英的委托人金诚在上述合同上签字。郑慧容在上述合同上签字。见证人王某、路某、周某在上述合同上签字。2008年12月22日，金诚将案涉房屋的土地使用权证交付给郑慧容。郑慧容向金诚支付房屋尾款4000元。2020年5月13日，案涉房屋被纳入白沙二路（武金堤公路-白沙洲大道）工程项目征收范围。另，1999年12月26日，黄富英作为申请人向湖北省林产工业总公司提出“武汉市房地局购买成本价住房申请表”，申请人：“购房人：金玉轩，申请人配偶：黄富英”，“我自愿申请购买座落在武汉市洪山区张家湾街四坦路3号1栋2单元3楼（号）的单位共公有住房”。申请人处是“黄富英”的签名。一审法院另查明，金玉轩系金诚、金安梅、金安举、金安云的父亲，于1995年腊月初七去世。黄富英系金诚、金安梅、金安举、金安云的母亲，于2003年10月初九去世。黄富英系文盲，不会写字。案涉房屋的房屋产权证于2000年8月6日取得，土地使用权证系2007年4月13日取得。一审法院认为，本案的争议焦点有二：案涉《售房合同》是否合法有效？案涉房屋能否过户至郑慧容名下？首先，金安梅、金安举、金安云辩称案涉房屋系金玉轩与黄富英的夫妻共同财产，黄富英系无权处分。一审法院认为，虽然案涉房屋一直由金玉轩与黄富英居住使用，但金玉轩在世时，此仍系公房，并非金玉轩与黄富英的夫妻共同财产，1995年金玉轩去世，黄富英于1999年申请购买案涉房屋，可见，案涉房屋系黄富英个人购买，且案涉房屋的产权证是在2000年取得。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，案涉房屋系黄富英的个人财产。其次，金安梅、金安举、金安云辩称黄富英年老精神混乱，委托书系金诚自己制作、办理，并非黄富英的真实意思表示。但金安梅、金安举、金安云并未提交相应的证据证明黄富英在出售案涉房屋时的精神混乱，故一审法院对金安梅、金安举、金安云的此抗辩意见不予认可。综上，郑慧容与黄富英签订的《售房合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，郑慧容支付了约定的购房款，黄富英交付了房屋和房产证书原件，黄富英去世后，其法定继承人应当依法配合郑慧容办理案涉房屋的过户手续。但案涉房屋已被依法纳入政府征收范围，本案中，因黄富英已去世，黄富英的法定继承人未协助郑慧容办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”的规定，郑慧容虽付清了全部购房款，但因未在房管部门办理所有权变更登记，故郑慧容所购房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的所有权。同时依据《物权法》第二十八条的“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，现案涉房屋物权因征收消灭，郑慧容已无法取得所购房屋的产权，即案涉房屋无法办理过户手续。故对郑慧容要求确认案涉房屋归郑慧容所有，并要求金安梅、金安举、金安云、金诚协助郑慧容办理案涉房产的过户手续的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第三十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回郑慧容的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2900元，由郑慧容负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金安梅、金安举、金安云提交湖北省省直企业统一收款收据，拟证明涉案房屋的费用是黄富英的配偶金玉轩所交，证实了该房屋应当是家庭共同财产，不是黄富英的个人财产。郑慧容质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，此证据为复印件，不清楚来源，也不属于新证据。金诚质证认为，该证据是真实的，其父亲在世的时候买的案涉房屋。经质证，本院认为，该收据为复印件，收据上载明的确实为购房款，但收据未能明确所购房屋是否是本案争议的房屋，故对该证据，本院不予采信。郑慧容、金诚未提交新的证据。二审另查明，郑慧容称案涉房屋在2020年12月之后拆迁了。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《售房合同》是否合法有效；二、案涉房屋能否过户到郑慧容名下。关于案涉《售房合同》是否合法有效的问题。黄富英于1999年向湖北省林产工业总公司提出购房申请，2000年取得该房屋的产权证，此时其配偶金玉轩已经去世。郑慧容签订合同时，金诚持有黄富英捺印的委托书，郑慧容将合同项下的款项交付给了金诚，金诚向郑慧容交付了房屋的土地使用权证书，因此从交易的过程来看，虽然金诚在一审和二审期间，对该委托书上的捺印含糊其辞，称“好像是我按的手印”“应当是我按的。时间长了我记不清楚了”，但对郑慧容而言，其有理由相信金诚持委托书出售房屋的行为能代表黄富英，是黄富英的真实意思表示。而从房屋的实际占有情况来看，在合同交易完成后的十数年时间里，该房屋一直由郑慧容实际占有，黄富英本人及子女未提出异议，金安梅、金安举、金安云称其一直以为房屋出租给他人，但并未提交针对房屋有管理和收取租金之意思表示的证据。出售房屋一节，金安梅、金安举、金安云无证据证明黄富英及其子女不知情亦不认可。故《售房合同》合法有效，郑慧容依合同取得对房屋的占有、使用、收益并要求黄富英或其法定继承人配合办理过户登记的权利。金安梅、金安举、金安云上诉认为一审法院超出郑慧容的诉讼请求，在郑慧容仅请求确认所有权的情况下对合同效力进行了审理，但郑慧容认为其享有所有权的前提即为案涉《售房合同》，一审法院以合同的效力为起点审查郑慧容是否享有案涉房屋的所有权，是正常的逻辑延伸。金安梅、金安举、金安云认为《售房合同》无效及一审程序违法的上诉意见，不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋能否过户到郑慧容名下的问题。案涉房屋已纳入到政府征收范围，郑慧容自称该房屋于2020年12月拆迁，故客观上已无确认所有权的客体，郑慧容要求确认已拆迁房屋为其所有的上诉请求无法成立，本院不予支持。综上所述，郑慧容与金安梅、金安举、金安云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由郑慧容负担2900元，由金安梅、金安举、金安云负担2900元。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  宋 飞审判员  申光伟二〇二一年四月二十八日法官助理胡海洲书记员徐星