上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2093号上诉人(原审被告)：梁剑青，男，1985年3月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡琼瑶，上海市广懋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴方尧，女，1949年9月29日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：唐天昊，重庆新原兴律师事务所律师。上诉人梁剑青因与被上诉人吴方尧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初9219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁剑青上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审。事实和理由：梁剑青与吴方尧之间签订的《上海市居住房屋租赁合同》就租金支付的时间未作约定，2020年1月之后的租金应是两个月一付，梁剑青于2020年2月20日支付，未违反双方间合同约定。梁剑青实际居住地即为其户籍所在地，自2020年3月起，梁剑青从未收到法院寄送的开庭传票及相关文件，对案件进程全然不知，不符合“无正当理由拒不到庭”情形。一审法院在未穷尽方法再次送达，亦未进行公告送达的情况下，对本案进行缺席审理，一审程序存在违法情形。被上诉人吴方尧辩称：吴方尧与梁剑青签订的《上海市居住房屋租赁合同》中未约定租金何时支付，但梁剑青的租金是两个月一付，都是在上一期月尾或这一期月初支付，这种支付方式形成了惯例。梁剑青于2020年2月20日支付了2020年1－2月的租金，故实际履行中梁剑青已逾期支付租金，且在每次支付租金时，吴方尧都催过梁剑青。2017年12月19日，吴方尧与梁剑青就系争房屋还签过一份合同编号为QGWP-ZL-XXXXXXXX的《租赁合同》，该合同约定“每期租金支付时间为每贰个月一期支付，提前伍日”。吴方尧认为，《上海市居住房屋租赁合同》《租赁合同》均成立并生效，且互为补充，两份合同双方都在履行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴方尧向一审法院起诉，请求判令：确认吴方尧、梁剑青于2017年12月19日就上海市黄浦区茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的租赁合同于2020年10月24日解除，梁剑青立即腾空房屋。一审法院认定事实：2017年12月19日，吴方尧(甲方)与梁剑青(乙方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，免租期为2017年12月20日至2018年3月1日，租赁期限自2018年3月1日至2025年2月28日，头三年月租金8，500元，每两个月支付一次，租赁保证金为17，000元。合同还约定，乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，不支付乙方违约金，乙方支付的押金不予退还。合同签订后，梁剑青支付了保证金17，000元及截至2019年底的租金，此后数月未支付租金。自2020年1月起，吴方尧数次通过短信向梁剑青催讨租金，未果。2020年2月，吴方尧通过短信及邮寄方式向梁剑青发送《解除租赁合同通知书》，通知梁剑青解除合同。吴方尧称梁剑青在吴方尧起诉后，才向吴方尧支付了欠付的租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。梁剑青未按照合同约定按期支付吴方尧租金，逾期缴纳租金已逾半个月，根据合同约定，吴方尧有权解除合同，已收取的押金(租赁保证金)不予退还。现吴方尧要求确认双方的租赁合同自起诉状送达之日即2020年10月24日解除，并要求梁剑青腾空房屋，与法无悖，一审法院予以支持。梁剑青经一审法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，一审法院依法缺席审判。一审法院判决：一、确认吴方尧与梁剑青于2017年12月19日就上海市黄浦区茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2020年10月24日解除。二、梁剑青应于判决生效之日起十日内腾空上海市黄浦区茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋返还吴方尧。本院审理中，梁剑青提供：个人活期账户交易明细，证明其于2020年2月20日向吴方尧支付了2020年1－2月的租金。经质证，吴方尧对梁剑青提供的证据真实性没有异议，但认为梁剑青违反了《租赁合同》的约定，逾期累计支付超过了半个月，吴方尧有权要求解除合同。吴方尧提供：1．合同编号为QGWP-ZL-XXXXXXXX的《租赁合同》一份，证明双方当事人在该《租赁合同》中约定租金“每两个月一付，提前伍日”，该《租赁合同》与《上海市居住房屋租赁合同》同日签订，两份合同均是梁剑青提供的，两份合同成立并生效，且互为补充，通过《租赁合同》来约定付款时间节点，通过《上海市居住房屋租赁合同》来约定解除情形；2．短信截屏、微信聊天记录，证明梁剑青延期27天向吴方尧支付2019年11－12月的房租，吴方尧的女儿非常严厉地向梁剑青主张过尽快缴纳。梁剑青对吴方尧提供的证据1的真实性没有异议，但认为该《租赁合同》签订在先，系草签版本，后双方友好协商明确条款后重新签订了《上海市居住房屋租赁合同》，当时是想直接取代《租赁合同》的，所以《上海市居住房屋租赁合同》倒签了时间，原《租赁合同》作废，《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示且实际履行，《上海市居住房屋租赁合同》对租金支付节点未作明确约定，双方也未在履行合同过程中形成任何交易习惯，梁剑青有权提前支付或选择在每两个月租期内择期支付，故梁剑青不存在违约事实和行为；对证据2的真实性无异议，对关联性不予认可，双方从未明确约定租金先付后用，梁剑青是基于友好的租赁关系，每次在自己能力范围内能先付就先付掉。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，梁剑青于2020年2月20日支付了2020年1－2月的租金17，000元。本院再查明，2017年12月19日吴方尧(甲方、出租方)与梁剑青(乙方、承租方)就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定租赁期自2017年12月19日起至2025年2月28日止，2018年3月至2021年3月租金为每月8，500元，2021年3月至2025年3月租金为每月9，000元，租金按贰个月为壹期支付，第一期租金于2018年3月1日前付清，以后每期租金支付时间为每贰个月为一期支付，提前伍日，先付后用，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按照应付租金的百分之一向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过七日，则视为乙方自动退租，构成违约。合同还约定，因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金，损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣抵；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，构成违约的，双方同意违约金为17，000元。以上事实由当事人陈述及吴方尧提供的《租赁合同》、梁剑青提供的个人活期账户交易明细等证据予以证实。本院认为，一审中吴方尧主张梁剑青逾期支付租金已逾半个月，吴方尧有权解除合同，但吴方尧仅提供2017年12月19日的《上海市居住房屋租赁合同》作为佐证，而该合同就每期租金支付节点未作明确约定。二审中吴方尧又提供了同日其与梁剑青签订的《租赁合同》，欲证明双方约定租金支付时间为“每贰个月为一期，提前伍日支付”，梁剑青未按该约定支付2020年1－2月租金，逾期已超过半个月，故吴方尧可行使合同解除权，但吴方尧对此未作出合理解释。梁剑青则认为《租赁合同》签订在先，且为草签版本，后双方经友好协商重新签订了《上海市居住房屋租赁合同》，该合同系倒签时间，故原《租赁合同》作废，双方实际履行的是《上海市居住房屋租赁合同》，因《上海市居住房屋租赁合同》未明确约定租金支付节点，梁剑青有权在每两个月租期内择期支付，梁剑青已于2020年2月20日支付了2020年1－2月租金，故梁剑青不存在逾期支付租金的事实。对此，本院认为，首先，二审中吴方尧提供的《租赁合同》证据形成于一审诉讼之前，但吴方尧在一审中并未提及，而是在二审审理中梁剑青抗辩称双方就租金支付时间未作明确约定时，吴方尧才补充提供，如双方当事人实际系依《租赁合同》和《上海市居住房屋租赁合同》的约定履行各自权利与义务，吴方尧一审中不予提交的行为不符合常理；其次，两份合同除租金支付节点约定不同外，因承租人违约而导致合同解除时对保证金的处理及违约责任等均作出重大变化，故本院认为梁剑青关于《租赁合同》系草签合同，双方实际履行的是《上海市居住房屋租赁合同》的意见更具合理性，本院予以采信。根据查明的事实，《上海市居住房屋租赁合同》虽约定租金两个月一付，但就每期租金支付节点未作明确约定，梁剑青已于2020年2月20日支付了2020年1－2月的租金，故吴方尧主张梁剑青逾期支付租金已超过半个月，并以此为由起诉要求解除双方签订的《上海市居住房屋租赁合同》、梁剑青腾空房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初9219号民事判决；二、驳回吴方尧的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人吴方尧负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈俊审 判 员 俞璐审 判 员 王珍二〇二一年四月二十七日法官助理 夏兰书 记 员 项蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……。