辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1405号上诉人（原审原告）：范娇娜，女，汉族，1977年9月24日生，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：于德生，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓荷，辽宁青松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕国强，男，汉族，1965年8月14日生，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审被告）：吕玉清，女，汉族，1963年10月14日生，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审被告）：张翘楚，女，汉族，1988年12月6日生，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审被告）：吕某，女，汉族，2014年7月29日生，住辽宁省普兰店市。上诉人范娇娜因与被上诉人吕国强、吕玉清、张翘楚、吕某房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。范娇娜上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于本案的基本事实。2017年4月2日，范娇娜借给吕玉清20万元，约定借款期限三天，即2017年4月2日至2017年4月6日。该借款来源于范娇娜的售房款，范娇娜本打算另购新房，短期借给吕玉清。借款期限届满后，2017年4月20日（或不早于19日）范娇娜与借款人吕玉清的儿子吕天宇、儿媳张翘楚签订案涉《房屋买卖合同》，合同约定总价款60万元。吕天宇和张翘楚同意用其中的20万元房款抵顶其母亲吕玉清的等额债务。《房屋买卖合同》签署后，吕天宇和张翘楚向范娇娜交付案涉房屋。2017年4月20日，范娇娜向张翘楚支付约定的部分房款10万元。因开发商原因，当时案涉房屋无法办理产权登记手续，合同约定案涉房屋产权于二年内登记至范娇娜名下后再付房屋尾款30万元。二、一审判决错误。（一）原审判决对前述本案关键事实没有认定。（二）原审判决法律适用错误，部分观点没有法律依据。案涉《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。案涉房屋买卖并非为借款担保。因为本案是借款期限（3天）届满后签署的。吕玉清借款期限届满后，吕天宇作为吕玉清的儿子，自愿将自己的案涉房屋出售给范娇娜，并同意用其中的20万元房屋价款抵销其母亲吕玉清对范娇娜的等额借款，其余40万元房款由范娇娜以货币方式按约定支付，这种买卖价款支付方式不违反法律规定。范娇娜作为债权人只要同意，并无需要债务人吕玉清的签字认可（当然，实际上，签约时吕玉清在场，案涉合同中其身份证号码是她本人书写的；因吕玉清不是房主，因此范娇娜当时要求备案的房主夫妻即吕天宇和张翘楚签署合同）。法律也并不禁止合同备案的房屋进行交易。鉴于案涉房屋需要出售方在二年内办妥产权登记手续，因此，原商品房销售合同、发票等证件没有交给范娇娜而留在出售方，这完全符合合同约定和办理手续的需要。以此否定案涉交易的真实性、合法性，没有法律依据。而且，范娇娜、吕天宇和张翘楚均实际履行了该合同，范娇娜履行了约定的付款义务，吕天宇和张翘楚履行了房屋交付义务。因此本案房屋买卖合同关系成立，吕天宇和张翘楚应履行办理房屋过户至范娇娜名下的义务。（三）原审程序违法。一审判决中写到法院询问过范娇娜本案是否是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保。如果一审法院认为本案是以房屋做民间借贷担保，与范娇娜主张的房屋买卖合同关系不一致。一审法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据得若干规定》三十五条规定向当事人释明可以变更诉讼请求，否则程序违法。三、范娇娜的诉讼请求应该得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款和第一百零七条规定，范娇娜完全按照《房屋买卖合同》约定支付了30万元房款，但吕天宇和张翘楚未能依约履行合同义务，将房屋产权证办至范娇娜名下。根据前述法律规定结合本案事实，吕天宇和张翘楚应当继续履行合同义务。现吕天宇已死亡，因此作为继承人的各被上诉人负有义务完成范娇娜的诉请。吕国强、吕玉清、张翘楚、吕某未到庭，未发表书面意见。范娇娜向一审法院起诉请求：1、判令四被告协助原告办理位于普兰店市房屋转移登记至原告名下的手续，并承担因该房屋过户产生的全部税费；2、四被告承担诉讼费。一审法院认定事实：张翘楚与吕天宇系夫妻关系，吕某系吕天宇女儿，吕国强与吕玉清系吕天宇父母，吕天宇于2019年4月14日死亡。2017年4月，吕天宇、张翘楚（甲方）与范娇娜（乙方）签订《房屋买卖合同》，将位于普兰店市，面积约180平方米房屋以60万元价格出卖给范娇娜。合同约定：“…二、价款及支付2、因甲方对乙方负有20万元欠款（详见借条），现将该笔欠款作为房款，乙方再于签订本协议时交付乙方10万元（转账给付），总计30万元作为购房款的首付款，其余30万元在房屋产权证办理到乙方名下之日起三个月内付清。三、双方权利义务2、甲方应于签订本协议之日两年内将产权证办至乙方名下，因此产生的税费由甲方承担。3、乙方应积极协助甲方办理相关手续，提供相关资料，并保证其提供的资料真实完备。4、在自本合同生效之日，甲方将房屋钥匙交付给乙方。5、房屋现有设施设备、家具、家电等为甲方赠送给乙方所有。7、在本合同约定期限内因甲方原因导致产权证无法办至乙方名下的，乙方有权要求解除本合同，并要求甲方将已收取的购房款返还乙方，同时按照年息24%标准向乙方支付利息；乙方也有权不解除合同，但不再需要支付剩余房款，同时该房屋自动归乙方所有，甲方有义务配合乙方办理过户手续。…”该合同甲方处有吕玉清的打印名字，但吕玉清未在该合同上签名，吕天宇、张翘楚在合同上签名。该合同仅体现签订于2017年4月，无具体日期。诉讼过程中，范娇娜向一审法院提供了两个版本的《房屋买卖合同》，一份有范娇娜的签名，一份没有范娇娜的签名。对此，范娇娜的解释为双方签合同时，范娇娜不在场，吕天宇和张翘楚将范本通过微信提交给范娇娜，范娇娜认可后在合同上签了名字。起诉时，范娇娜将该范本传给代理人，代理人以该范本作为证据提交法院。范娇娜于2017年4月20日通过平安银行网银分两次转账给张翘楚，每次转5万元。另查，范娇娜提供大连市不动产登记中心于2020年4月9日出具的查询结果显示：被查询人吕天宇，证件号码210282198905201415，房屋坐落于普兰店市，建筑面积：180.6平方米，总层数7，房屋用途住宅。权利人吕天宇，义务人：大连中民置业发展有限公司，预告登记证明号：20156664，登记时间2015年12月25日。商品房合同备案时间2015年12月21日，所有权合同编号：WHT201507772，房屋坐落普兰店市。还查，范娇娜在庭审中自述，案涉《房屋买卖合同》中约定的以甲方欠乙方借款抵顶房款20万元，是指吕玉清欠范娇娜的借款20万元。但吕玉清未在案涉《房屋买卖合同》上签名。再查，一审法院在询问范娇娜本案是否以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保时，范娇娜予以否认。一审法院认为，本案的焦点在于案涉《房屋买卖合同》是否为当事人真实意思表示。本案范娇娜以房屋买卖为由提起诉讼，要求四被告协助办理过户手续。所谓房屋买卖合同，是一方转移房屋所有权于另一方，而另一方支付价款的合同。具体到本案，范娇娜与吕天宇、张翘楚签订房屋买卖合同，在合同中约定，以“甲方”欠“乙方”20万元抵项房款，庭审中，范娇娜自述以吕玉清的借款抵顶其与吕天宇和张翘楚之间的房款，但吕玉清并未在房屋买卖合同上签名确认，只能证明范娇娜与吕玉清之间有借贷关系，在被告未到庭的情况下，无法确认案涉房屋买卖合同中约定的欠款人是吕玉清还是吕天宇和张翘楚，张翘楚亦未出具收条证明其收到的10万元系购房款，且案涉《房屋买卖合同》第7条约定“…乙方也有权不解除合同，但不再需要支付剩余房款，同时该房屋自动归乙方所有，甲方有义务配合乙方办理过户手续”，则根据该约定，范娇娜不需支付剩余房款30万元，这一约定显然有失公允，有悖常理。另，据范娇娜提供的大连市不动产登记中心房屋查询信息显示，吕天宇系通过签订商品房买卖合同经房产部门预告登记成为案涉房屋的权利人，而非所有权人，该预告登记仅说明吕天宇与房产开发商签订了商品房买卖合同，并不能证明吕天宇对案涉房屋享有物权处分权。且，范娇娜未向本院提供任何证据证明吕天宇和张翘楚向其交付了案涉房屋的商品房买卖合同、发票、权利预告登记证书、钥匙等，在被告均未到庭的情况下，以现有证据不能证明范娇娜实际向被告交付了房款，也不能证明被告向范娇娜交付了房屋，不能确认吕天宇和张翘楚作出了出卖房屋的真实意思表示，也不能确认双方已实际履行了该合同。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综观本案，一审法院对范娇娜的诉讼请求不能支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决：驳回范娇娜的诉讼请求。案件受理费9600元，保全费3520元，公告费300元，合计13420元（范娇娜已预付），由范娇娜负担。本院二审期间，上诉人范娇娜提交了四张照片，拟证明签订《房屋买卖合同》后，案涉房屋已经实际交付给上诉人范娇娜使用。本院对该证据审查后认为，仅通过该四张照片，无法确认案涉房屋交付范娇娜使用的时间及方式。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另根据案涉《房屋买卖合同》补充查明，该合同第一条“标的”项下载明：“1、本合同项下房屋系位于普兰店市，面积180平方米。2、该房屋权属证号为：（20163605）71号2单元6层1号，面积221.23平方米，抵压在这”。据上诉人范娇娜一审庭审事实调查时陈述，前述第一条第2项中的房屋为吕玉清所有，约定用于担保案涉《房屋买卖合同》的履行，但并未于当时办理抵押登记。另据上诉人二审中陈述，案涉《房屋买卖合同》甲方处“吕玉清”姓名旁虽没有吕玉清的签字，但是吕玉清的身份证号码实为吕玉清亲笔书写。本院认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，能否支持上诉人的上诉请求，即能否判令被上诉人协助上诉人办理案涉房屋的产权登记，并承担因此产生的费用，首先取决于能否认定案涉《房屋买卖合同》真实有效。对此，基于现已查明的案件事实，本院认为，无法确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系真实，进而无法认定案涉《房屋买卖合同》有效。理由如下：首先，案涉《房屋买卖合同》的出卖方，即该合同的甲方列明了：吕玉清、吕天宇和张翘楚；而该合同所涉房屋有两套，一套为案涉争议房屋，另一套据上诉人范娇娜陈述，为吕玉清所有的案外房屋，用以担保案涉《房屋买卖合同》的履行。以上合同内容和房屋买卖情形不同于一般房屋买卖。其次，案涉《房屋买卖合同》约定的房款给付方式也有异于一般房屋买卖，这不仅体现在合同约定通过债务抵顶方式给付部分房款，还体现在合同约定，上诉人范娇娜在仅给付一半房款的情况下（且其中20万元还系通过债务抵顶方式给付，实则上诉人范娇娜仅需要实际给付10万元款项），即可以获得案涉房屋使用权，而如果案涉房屋两年内无法完成权属变更登记，对于剩余半数房款30万元范娇娜则无需再给付。综合以上两点，在被上诉人均未发表意见的情况下，本院认为，原审综合考量本案房屋买卖交易的具体情节，判令驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。另外，案涉房屋现合同备案于吕天宇名下，而吕天宇已经过世，案涉房屋的权利继受人尚不能确定，即使办理案涉房屋的权属变更登记，需将案涉房屋先变更登记至吕天宇的继承人名下，这同样在各被上诉人下落不明的客观情形下，无法实现。综上所述，范娇娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由范娇娜负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年四月二十三日书记员  朱彦锡