广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终406号上诉人（原审被告）：清远市隆昇房地产开发有限公司。住所地：广东省连州市××××××××××××。法定代表人：汤某1。委托诉讼代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。委托诉讼代理人：易周莲，广东湘攸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴晓卓，男，汉族，住广东省连州市。被上诉人（原审原告）：蒋菲菲，女，汉族，住广东省连州市××××××××××。上诉人清远市隆昇房地产开发有限公司（以下简称隆昇公司）因与被上诉人吴晓卓、蒋菲菲商品房销售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。隆昇公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决仅凭连州市自然资源局的复函就认定诉争屋顶部分未取得单独使用的批准文件，明显属于认定事实错误。上诉人在建造涉案项目时，已经将诉争的93.231㎡增报给连州市自然资源局批准备案，也补交了相关费用。涉案的商品房买卖合同列明斜屋顶以外的屋面归属业主共有，但连州市自然资源局复函认为涉案项目的规划许可证不包含诉争的屋顶部分，如果每栋楼的斜屋顶以内部分都不包含在规划许可证内，那么增报的1188.91㎡到底是指哪一部分。上诉人在一审时提供了*号楼全部业主签订的合同，均约定斜屋顶以外的楼面归业主共有，也明确约定斜屋顶所有权归上诉人所有，上诉人拥有合法的使用权并将使用权出售给被上诉人也是合法有效的。二、一审判决后，上诉人继续要求连州市自然资源局对情况进行核实，该局在查询详细资料后，于2020年12月8日作出《关于金碧名苑*号楼斜屋顶规划报建情况说明》，证实斜屋顶范围已办理规划许可证，属于开发商可以出售出租的范围。蒋菲菲答辩称：上诉人二审补充提交的情况说明只是证明诉争屋顶办了规划许可证，并没有说明可以销售。同年12月29日连州市自然资源局又对答辩人的咨询作出回复，证明顶层属于公共活动空间，增报的面积只是因为计算方式发生了变化，不涉及修改方案。吴晓卓未作答辩。吴晓卓、蒋菲菲向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的关于连州市金碧名苑物业×××××××顶楼92.231㎡使用权的《出卖协议》无效；2、判令隆昇公司返还购买连州市金碧名苑物业×××××××顶楼92.231㎡的房款价138346元；3、判令隆昇公司赔偿吴晓卓、蒋菲菲利息损失（从2017年1月5日起，以138346元为基数按年利率6%计至购房款返还完毕之日止），截至4月应付利息为27669.2元；4、判令隆昇公司向吴晓卓、蒋菲菲返还购买连州市金碧名苑物业×××××××顶楼92.231㎡相关的税费（顶楼价格已包含在×××××××物业房价中）6587.91元、契税1976.37元；5、本案诉讼费由隆昇公司承担。诉讼过程中，吴晓卓、蒋菲菲撤回第四项中要求隆昇公司赔偿6587.91元税费的诉讼请求。一审法院认定的事实：2016年12月11日，吴晓卓、蒋菲菲与隆昇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：271741911494），合同约定：吴晓卓、蒋菲菲以套内单价6018.05元/㎡，总价660000元购买隆昇公司开发的金碧名苑******室。预测建筑面积134.53㎡，套内建筑面积109.67㎡，分摊共有建筑面积24.86㎡。该商品房共用部位见附件二。第十九条建筑物区分所有权（二）以下部位归业主共有：1.建筑物基础、承重机构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；3.该商品房所在楼宇斜屋顶以外的屋面归本栋楼业主共有，该商品房项目所设置的会所、车库、各楼康乐设施、架空层及其经营性和服务性配套设施所有权属出卖人。附件二关于该商品房共用部位的具体说明公共建筑包括消防、控制室、水泵房、消防通道、变电室、值班警卫室、物业管理用房。附件五1、本合同第七条所指房价款，不包括与本合同有关的契税、印花税等税费，上述税费由买受人另行承担。同日，吴晓卓、蒋菲菲与隆昇公司签订一份《出卖协议》，协议约定吴晓卓、蒋菲菲购买隆昇公司位于连州市×××××××金碧名苑物业，该物业坐落：×××××××。该套物业建筑面积为：134.53㎡，顶楼面积为92.231㎡，顶楼价格为138346元（已包含在该套物业的房价中）。双方同意达成以下协议：1、该套物业顶上斜屋面下面里面的面积使用权归该业主所有。2、该顶层内的间隔及装修均由该套房业主负责。3、该栋屋面其他位置供消防疏散之用业主不能封闭疏散通道。4、该顶楼物业与×××××××使用年限一致。2017年1月5日隆昇公司出具面值660000元的发票联给吴晓卓、蒋菲菲，税率5%，税额31428.57元。契税9428.57元。连州市××××××××××金碧名×××××××××已办理不动产权证，权属人吴晓卓、蒋菲菲，证号：粤（2017）连州市不动产权第00005×××××××号，面积134.53㎡。连州市住房和城乡建设局复函一审法院：金碧名苑×××××××室楼顶93.231㎡的建筑面积不在我局已批准的清远市隆昇房地产开发有限公司开发的金碧名苑商品房预售许可证的预售房屋信息范围内。连州市自然资源局复函一审法院：清远市隆昇房地产开发有限公司开发的连州市×××××××金碧名苑建设工程规划许可证报批表[编号：连住建规（2013）第131号]增报的1188.91㎡不包括×××××××对应的楼顶93.231㎡。清远市消防救援支队复函一审法院：根据清远市隆昇房地产开发有限公司开发的申请，我支队于2015年9月份对该公司开发的位于大湾新村地段金碧名苑*号楼进行消防验收，我支队验收时*号楼楼顶至斜屋顶空间为空置，没有其他建筑物。隆昇公司于庭后提交业主与隆昇公司签订的购买金碧名苑*号楼房屋的《商品房买卖合同》共10份，该合同均约定“该商品房所在楼宇斜屋顶外的屋面归本栋楼业主业共有”。一审法院认为，关于吴晓卓、蒋菲菲与隆昇公司签订的《出卖协议》是否有效的问题。隆昇公司将其开发的金碧名苑****室对应的楼顶93.231㎡的使用权单独出售给吴晓卓、蒋菲菲使用，该93.231㎡使用权是否能归顶楼业主单独使用。一审法院应审查以下三个方面：第一，双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容；第二，屋顶93.231㎡面积的单独使用是否已经规划主管部门批准；第三，屋顶所覆盖的顶楼之外的其他业主是否已经同意由楼顶业主单独使用。首先，本案中吴晓卓、蒋菲菲与隆昇公司签订的《商品房买卖合同》约定“第十九条建筑物区分所有权（二）以下部位归业主共有：1.建筑物基础、承重机构、外墙、屋顶等基本结构部分；3…该商品房项目所设置的会所、车库、各楼康乐设施、架空层及其经营性和服务性配套设施所有权属出卖人。”按照《商品房买卖合同》的约定屋顶属于基本结构部分归业主共有。第二，隆昇公司辩称已将涉案93.231㎡面积报连州市自然资源局批准备案，但该局复函一审法院的内容“清远市隆昇房地产开发有限公司开发的连州市×××××××金碧名苑建设工程规划许可证报批表[编号：连住建规（2013）第131号]增报的1188.91平方米不包括****室对应的楼顶93.231㎡。故，楼顶93.231㎡未取得规划部门出具的允许单独使用的规划批准文件。第三，虽然隆昇公司与其他金碧名苑*号楼的业主签订《商品房买卖合同》约定“该商品房所在楼宇斜屋顶外的屋面归本栋楼业主业共有”，但并未明确约定楼宇斜屋顶归开发商所有，吴晓卓、蒋菲菲房屋对应的斜屋顶也不属于业主的专有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，斜屋顶属于该栋楼的业主共有。隆昇公司没有提交证据证实屋顶所覆盖的顶楼之外的其他业主已经同意由楼顶业主单独使用楼顶93.231平方米的证据，故应由隆昇公司承担举证不能的不利法律后果。综上，隆昇公司未取得规划部门出具的允许单独使用的规划批准文件，擅自将屋顶面积使用权出售给顶楼业主的行为，损害了其他有利害关系业主的合法权益。故，吴晓卓、蒋菲菲与隆昇公司签订的《出卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定，吴晓卓、蒋菲菲诉请确认《出卖协议》无效，于法有据，一审法院予以支持。关于隆昇公司是否应返还吴晓卓、蒋菲菲对应的价款及赔偿利息问题。一审法院已判决确认合同无效，合同被确认无效后的相关请求权应从合同被确认无效时开始起算。隆昇公司辩称吴晓卓、蒋菲菲的诉请超过诉讼时效，一审法院不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《出卖协议》已被判决无效，隆昇公司出售使用权取得的相应价款亦应返还给吴晓卓、蒋菲菲，双方约定的顶楼价格为138346元（已包含在该套物业的房价中），吴晓卓、蒋菲菲诉请隆昇公司返还顶楼的对应价款138346元，于法有据，一审法院予以支持。涉案《出卖协议》无利息利率的相关约定，一审法院认为应以138346元为基数，自2017年1月5日起利率按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算。自2019年8月20日起至本金还清之日止利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于吴晓卓、蒋菲菲诉请隆昇公司赔偿契税问题。隆昇公司未取得规划批准文件未取得其他利害关系业主同意擅自出售顶楼使用权导致《出卖协议》无效，隆昇公司存在过错。虽然合同附件五约定“1、本合同第七条所指房价款，不包括与本合同有关的契税、印花税等税费，上述税费由买受人另行承担”。由于隆昇公司的过错导致吴晓卓、蒋菲菲额外多缴纳了按价款138346元计得的对应契税1976.37元，隆昇公司应当赔偿吴晓卓、蒋菲菲因此所受到的损失，故吴晓卓、蒋菲菲诉请隆昇公司赔偿契税的主张，于法有据，一审法院予以支持。吴晓卓、蒋菲菲撤回要求赔偿6587.91元税费的诉请，一审法院予以准许。判决：一、确认吴晓卓、蒋菲菲与清远市隆昇房地产开发有限公司于2016年12月11日签订的《出卖协议》无效；二、清远市隆昇房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还价款138346元及支付利息（利息以138346元为本金，自2017年1月5日起计至本金清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计至2020年10月13日为23964.98元）给吴晓卓、蒋菲菲；三、清远市隆昇房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿契税1976.37元给吴晓卓、蒋菲菲。案件受理费3791.6元，由清远市隆昇房地产开发有限公司负担3585.74元，由吴晓卓、蒋菲菲负担205.86元。本案二审期间，隆昇公司提交由连州市自然资源局出具的“关于金碧名苑*号楼斜屋顶规划报建情况的说明”一份，拟证明顶层斜屋顶以内的面积已经办理了建设工程规划许可证。蒋菲菲提交由连州市自然资源局出具的“关于金碧名苑小区7座2104对应的顶层阁楼规划功能的回复”一份，拟证明顶层斜屋顶阁楼是公共活动空间，隆昇公司在2016年4月增报的面积是因为规范变更，不涉及设计修改；提供照片四张，拟证明顶层斜屋顶不是专用部分，且隆昇公司出售该部分面积未经业主大会同意。本院已组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案的《出卖协议》效力如何认定。本案中，吴晓卓、蒋菲菲购买的物业位于**号楼**层，其与隆昇公司签订商品房买卖合同当天，同时与隆昇公司另行签订了一份《出卖协议》，《出卖协议》约定由隆昇公司将购买物业对应的屋顶有斜面遮挡部分的使用权出售给吴晓卓、蒋菲菲。从连州市自然资源局出具的多份复函以及合同、建设工程规划许可证记载的内容可以看出，*号楼共计21层，也就是说，吴晓卓、蒋菲菲购买的物业属于顶层，而《出卖协议》约定出售的范围属于该栋建筑物的屋顶。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的屋顶属于业主共有部分，隆昇公司不能擅自处分。虽然合同第十九条第（一）款第3项约定斜面屋顶以外的屋面归业主共有，但该条款并未明确约定斜面屋顶以内的部分属于隆昇公司所有。更为重要的是，在法律已经明确规定建筑物屋顶属于共有的情况下，隆昇公司不能通过约定的方式将共有部分出售给个别业主使用。隆昇公司在二审提交的情况说明仅能证明斜面屋顶以内的部分办理了规划许可证，不能证明其有权出售该部分面积。反而连州市住房和城乡建设局的复函明确指出诉争的屋顶部分不包含在预售许可证的范围内，故本院对隆昇公司的上诉理由不予采纳，一审判决认定《出卖协议》无效并无不当。综上，隆昇公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3585.74元，由清远市隆昇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年四月一日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。