上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1378号上诉人(原审原告、反诉被告)：张莹，女，1981年5月8日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：李文英，北京市盈科(呼和浩特)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王平，男，1972年1月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：平晓创，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人张莹因与被上诉人王平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初35808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张莹上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判张莹与王平签订的《房屋租赁合同》无效；3．判令王平返还张莹已付租金及保证金共计人民币285，534.90元(以下币种均为人民币)；4．判令王平赔偿张莹装修、电器、家具等损失197，907.50元；5．判令王平依照《房屋租赁合同》第4-4条约定赔偿张莹损失41，000元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上海市静安区富民路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)的出租人系上海静安置业(集团)有限公司(以下简称静安公司)，承租人为徐富根，并非王平合法拥有的房屋；涉案房屋合法面积为19.1平方米，且作为居住性房屋，王平并未依照约定及相关规定告知出租人转租事宜和办理变更手续；王平未向张莹提供涉案房屋的合法权属证明文件；《房租催款通知函》系2020年7月14日签发，张莹于次日收到；电费1，342.1元之账单非供电局提供，且在2020年7月18日至2020年8月8日停业期间不可能产生575.91元电费。二、一审判决适用法律错误。依照《合同法》第八条认定合同有效系适用法律错误；王平的行为符合地方性法规规定的不得出租、转租之情形，故《房屋租赁合同》应认定为无效；合同被认定为无效后，房屋占有使用费之标准不得超过王平与静安公司约定的租金；依照《房屋租赁合同》及相关规定，王平应承担民事赔偿责任。王平辩称，不同意张莹的上诉请求。张莹提供的证据不能证明涉案房屋存在违章情形；依据相关规定，即使租赁合同无效，也应当支持当事人参照合同约定之租金标准请求的房屋占有使用费；涉案房屋具有合法有效的公房凭证，非违章建筑。张莹向一审法院起诉请求：1．解除张莹、王平签订的租赁合同；2．判令王平退还2020年1月8日至2020年7月7日的租金246，000元；3．判令王平退还保证金41，000元；4．判令王平赔偿装修损失169，780元。审理中，张莹变更第一项诉讼请求为确认张莹、王平签订的租赁合同无效；张莹增加一项诉请为判令王平赔偿损失41，000元(等额于保证金)。王平向一审法院提出反诉请求：1．判令张莹支付2020年7月8日至2020年8月31日的租金71，066元；2．判令张莹支付逾期未付租金的滞纳金(按日百分之三标准，以张莹欠付租金为基数，从2020年7月2日起计算到实际支付之日，暂计76，260元)；3．判令张莹支付2020年7月至8月的电费1，342.10元；4．张莹已付的保证金41，000元作为违约金不予退还。一审法院认定事实：涉案房屋系公房，独用租赁部位包括底层西前间(使用面积为19.10平方米)、底层东前间(使用面积18.70平方米)及园地，其中底层西前间19.10平方米为营业面积。2019年12月15日，王平(甲方、出租方)与张莹(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》并约定：由乙方向甲方承租涉案房屋(建筑面积约50平方米)，乙方经营行业按照营业执照经营范围经营；租期2年，自2020年1月8日至2022年1月7日，免租期为2019年12月16日至2020年1月7日；月租金41，000元，付款方式为每六个月一付，提前七日支付；保证金41，000元。合同同时约定，甲方保证涉案房屋产权清楚、租赁关系合法有效、并符合乙方使用要求，否则由甲方承担赔偿责任。若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，甲方有权按月租金金额的百分之三收取滞纳金；逾期付租达五日的，则乙方构成严重违约，甲方即可终止合同。租赁期满或因乙方违约致使合同提前终止，依附于房屋的装修归甲方所有。乙方未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约的，乙方无权请求返还保证金。合同还对其他租赁事宜作了约定。合同签订后，各方开始履约。张莹支付保证金41，000元、租金246，000元(至2020年7月7日)并将涉案房屋进行装修后用于经营。2020年7月8日，王平向张莹发送《房租催款通知函》，认为张莹拖欠租金构成严重违约，要求2020年7月12日前补足，否则将终止合同并追究责任。2020年7月18日，张莹于涉案房屋处张贴《封条》，内容如下：“因与房东发生合同纠纷，本店于二〇二〇年七月十八日停止营业。为防止在解决合同纠纷期间，本店内设施和商品发生短缺或损坏，特此封闭大门。任何人未经允许，不得擅自开启，违者必究。”2020年8月4日，王平向张莹发送《收房通知函》，认为张莹逾期付租超过31日，欠租金额已超出保证金金额，将于2020年8月8日终止合同并收回房屋，要求张莹于该日上午10时前到场清点物品、补交租金、于2020年8月10日前搬离物品。2020年8月8日上午，张莹未能到达涉案房屋。同日下午，涉案房屋已由王平锁门。2020年8月25日，王平向张莹发送《合同解除及清场通知书》，以张莹欠租构成严重违约为由通知合同于2020年8月31日解除，要求归还房屋及装修设施、搬离动产，表示不退还保证金并主张滞纳金等违约责任。后双方交涉未果，张莹遂起诉至一审法院并提出诉请如上。一审法院另查明，王平与案外人杨某某于2020年8月29日就涉案房屋签订《房屋占有使用合同》，该合同约定交房时间为2020年9月1日、计费起始时间为2020年9月8日。一审法院认为，当事人对其所主张的事实有责任提供证据加以证明。王平于审理中出示了涉案房屋的合法权利凭证，涉案房屋中底层西前间(使用面积为19.10平方米)可用于经营，张莹所举证据未能证明涉案房屋系违法建筑物；同时，即便涉案房屋内存在违章搭建，张莹所举证据亦不足以证明该搭建已违反法律关于效力性强制性规定；因此，王平与张莹就涉案房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，当属合法有效，双方均应恪守履行。张莹接收涉案房屋用于装修、经营，在未收到政府部门整改或处罚等相关通知的情况下，自行停业，其未能举证证明使用涉案房屋受到实际妨碍；因此，张莹无合法事由拒付租金构成根本性违约，应当承担相应的法律责任。由此，王平有权解除合同，其向张莹发送《收房通知函》已明确表示2020年8月8日解除合同并将收回房屋，其亦实际于该日将涉案房屋上锁，故合同已于该日解除。合同解除后，张莹仍应支付合同解除前欠付的租金41，000元，故一审法院在该金额内支持王平该项诉请，并对张莹要求返还租金的诉请不予支持。对于王平电费相关诉请，张莹表示同意，故一审法院予以支持。基于张莹违约，王平主张将保证金作为违约金不予退还，具有合同依据；考虑合同履行、违约情节及实际损失等因素，王平主张的违约金数额并未过高，故一审法院对违约金数额不作调整并对该项诉请予以支持、对张莹要求退还保证金的诉请不予支持。基于张莹违约导致合同解除，按照合同约定，张莹无权要求王平赔偿装修等损失，王平亦不同意利用装修，故一审法院对张莹该项诉请不予支持。涉案房屋正常使用受到疫情影响，王平曾就付租期限作出宽限，张莹迟延付租尚具有一定合理性，且违约金已足以弥补王平损失，故一审法院对王平滞纳金相关诉请不予支持。张莹要求赔偿损失41，000元，缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、张莹与王平签订的《房屋租赁合同》于2020年8月8日解除；二、张莹应于判决生效之日起十日内向王平支付租金41，000元；三、张莹应于判决生效之日起十日内向王平支付电费1，342.10元；四、张莹已支付的保证金41，000元不予退还；五、对张莹其余诉讼请求不予支持；六、对王平其余反诉请求不予支持。本院二审期间，张莹向本院提交两组共计二十一份证据，证据一：《上海市租用居住公房凭证》；证据二：上海市静安区城市管理行政执法局给张莹的网上答复微信截图；证据三：张莹收到的静安公司关于涉案房屋是否存在违建的信访答复微信截图；证据四：上海市静安区城市管理行政执法局出具的《告知书》；证据五：赴静安公司摘录的档案资料；证据六：静安公司出具的《书面答复》；证据七：《静安区城市管理行政执法局来访登记表》；证据八：涉案房屋建筑平面图；证据九：涉案房屋居住公房正门及靠长乐路外部建筑情况照片。证据一至证据九组成第一组证据，证明张莹与王平签订的房屋租赁合同应当认定无效。证据十：涉案房屋下西部分装修前及装修后录像DVD；证据十一：张莹为经营制作的海报、酒水单、门头设计图；证据十二：张莹张贴的《封条》；证据十三：一审法庭审理笔录第一页、第六页；证据十四：找中介来店铺询问涉案房屋房产证问题录像；证据十五：2020年11月12日《告知函》；证据十六：张莹因纠纷闭店后王平撬锁开门的视频录像；证据十七：张莹赴涉案房屋搬东西被拒的视频和报警后录像；证据十八：王平与杨某某签订的《房屋占有使用合同》封面；证据十九：一审律师费发票两张；证据二十：二审律师费及办案费等票据；证据二十一：正规的电费账单照片。证据十至证据二十一组成第二组证据，证明张莹的全部经济损失。王平发表如下质证意见：一、张莹所提供的证据均已超过时效；二、对第一组证据的真实性、关联性均不予认可；三、对第二组证据中第十至十三份证据的关联性不予认可；对第十三至十七份证据的合法性、真实性、关联性均不予认可；对第十八至二十份证据的真实性予以认可，关联性不予认可；对第二十一份证据的真实性、关联性不予认可。本院经审理查明，一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张莹与王平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定张莹向王平承租涉案房屋(建筑面积约50平方米)，并未约定涉案房屋的使用面积，张莹实际使用的是涉案房屋部位为底层西前间(使用面积为19.10平方米)及园地，对此张莹在接收房屋和签订合同时均未对涉案房屋的建筑面积提出异议，并在合同签订后马上对涉案房屋装修并用于经营。现张莹逾期支付租金，已构成严重违约，王平有权单方解除合同，并按合同约定主张相关权益，故一审法院认定张莹构成根本违约，据此驳回张莹的诉请，于法有据，本院予以维持。张莹提出王平并非涉案房屋的合法出租人、《房屋租赁合同》为无效合同等理由，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，张莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，198.38元，由上诉人张莹负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇二一年四月二日书记员  谢牝牝附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……