青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初458号原告：赵思海，公民身份号码：×××，男，汉族，1978年6月30日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：罗涛，青海鑫辰律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住所地：青海省西宁市城西区西川南路78号10号楼1143室。负责人：南积勋，该公司经理。委托诉讼代理人：兰鹏，泰和泰（西宁）律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：青海省西宁市城中区城南新城大道151号。法定代表人：龚煜，该公司副总经理。委托诉讼代理人：兰鹏，泰和泰（西宁）律师事务所律师。原告赵思海与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和西宁分公司）、青海省庄和房地产开发有限公司(以下简称庄和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。赵思海及其委托诉讼代理人罗涛，庄和公司、庄和西宁分公司的委托诉讼代理人兰鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵思海提出诉讼请求：1.判令依法解除赵思海与庄和西宁分公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令庄和西宁分公司返还赵思海支付的租金10778743.2元及资金占用利息287253元（暂自2020年3月30日至2020年9月1日，按年息6%计算，利随本清）；以上共计11065996.2元；3.判令庄和西宁分公司、庄和公司承担保全费、保全保险费、案件受理费。庭审中，赵思海变更诉讼请求为：1.判令依法解除赵思海与庄和西宁分公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令庄和西宁分公司、庄和公司向赵思海返还租金10778743元及资金占用利息414982元（暂自2020年3月30日至2020年11月30日，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率3.85%为基础，参照逾期罚息利率标准加罚50%，计年利率5.775%计算；利随本清）；3.判令庄和西宁分公司、庄和公司向赵思海赔偿律师费损失50000元、外借利息损失110000元及违约金172494.6元。事实与理由：赵思海与庄和西宁分公司于2019年8月29日签订《房屋租赁合同》，约定赵思海租赁位于××区套房屋。合同约定，租赁期限自2020年10月1日至2030年9月30日，庄和西宁分公司于2020年3月30日将房屋交付赵思海，赵思海自2020年3月30日至2020年9月30日期间对所租赁房屋进行装修，租金自2020年10月1日至2022年9月30日12278743元。赵思海预付租金10778743.2元后，经查询得知庄和西宁分公司、庄和公司企业涉诉案件高达数百件，自身风险极高。企业信用评价非常低，存在因欠付工程款无法按时交付房屋的极大风险，赵思海与庄和西宁分公司、庄和公司多次协商要求解除合同，退还已支付租金，庄和西宁分公司一直推托未果，且其至今工程未完成施工，无法交付租赁房屋。赵思海与庄和西宁分公司、庄和公司的租赁合同根本目的已无法实现。庄和西宁分公司、庄和公司的行为造成赵思海巨大经济损失，赵思海为维护自身权益，请求法院判如所请。庄和西宁分公司、庄和公司共同辩称，赵思海要求解除与庄和西宁分公司的《房屋租赁合同》不符合法定和合同约定条件，庄和西宁分公司不同意解除合同，要求赵思海继续履行合同并承担违约责任。赵思海没有按照合同约定足额支付租金，且多次以书面方式通知庄和西宁分公司不再履行合同，擅自退租违约在先，应按合同约定承担违约责任。合同约定，赵思海应当在2019年的10月1日之前全额支付租金，至今赵思海仍然欠付150万元，未付逾期时间已超过一年。在赵思海逾期两个月时，庄和西宁分公司就已经发函催缴；因赵思海逾期支付租金，庄和西宁分公司有权行使先履行抗辩权，拒绝向赵思海交付案涉房屋。同时，庄和西宁分公司也有权按照合同约定的时间履行的先后顺序以及期限顺延交付房屋的时间；赵思海主张的不安抗辩权所依据的事实与租赁合同的履行，不存在任何的关联性。赵思海与庄和西宁分公司是房屋租赁合同，而并非是房屋买卖合同。庄和西宁分公司涉诉与否与房屋租赁合同履行没有任何关系，且案涉的合同项下房屋均在庄和西宁分公司名下，庄和西宁分公司对房屋享有充分的使用管理和收益的权利，不存在任何导致房屋无法交付使用的情况；关于律师费以及违约金等，律师费双方在合同当中并未约定，庄和西宁分公司不存在违约行为。综上，赵思海的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回赵思海的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合当事人陈述和审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年8月29日，赵思海与庄和西宁分公司签订《房屋租赁合同》，约定庄和西宁分公司将开发的位于西宁市××区套房屋出租给乙方（赵思海），以上房屋预测面积总计6889.89平方米，庄和西宁分公司作为该房屋的产权人与赵思海建立租赁关系，赵思海向庄和西宁分公司承诺租赁该房屋作为餐饮使用。双方约定，庄和西宁分公司于2020年3月30前将房屋交给赵思海，赵思海于2020年3月20日至2020年9月30日期间对所租赁房屋进行装修。庄和西宁分公司自2020年10月1日起向赵思海出租壹拾年即：2020年10月1日起至2030年9月30日止。宴会厅、商业年租金合计6139371.6元/年。支付方式赵思海自2020年10月1日起至2022年9月30日止两年租金总计12278743元，赵思海于合同签订之日起3日内向庄和西宁分公司支付10000000元，2019年10月1日前支付剩余租金2278743元。为支持赵思海前期经营，庄和西宁分公司免收赵思海2022年10月1日起至2024年9月30日止两年的租金12278743元。所有租金款赵思海以银行转账方式支付到庄和西宁分公司指定银行账户。合同第十一条解除合同条件第2款约定：庄和西宁分公司交付的房屋存在缺陷，危机赵思海安全的，赵思海可书面通知庄和西宁分公司解除合同，违反合同的一方应向另一方按照当月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同第十二条违约责任条款约定，租赁期间，非合同规定的情况，赵思海中途擅自退租的，赵思海应按提前退租天数的租金的二倍向庄和西宁分公司支付违约金。赵思海未能按照协议约定向庄和西宁分公司支付租赁费或保证金的，每逾期一日，按照应支付金额的5%向庄和西宁分公司支付逾期付款违约金。合同签订后，2019年10月11日，赵思海依据合同约定向庄和西宁分公司支付租金10778743元。2020年的8月5日，经赵思海查询，西宁市房地产交易服务中心出具情况证明一份，载明庄和西宁分公司所租赁给赵思海的房屋6层、7层宴会厅在2016年10月13日至2019年10月11日抵押于中国民生银行股份有限公司西宁分行，抵押未解除；8层134-3156号宴会厅，面积1956.86平米，已经由西宁市中级人民法院查封，查封期限2020年4月21日至2023年4月20日；五层17套商业房，已办理在建工程抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司西宁分行，抵押期限：2016年10月13日至2019年10月11日，抵押未解除。因庄和西宁分公司至今未交付租赁房屋，赵思海以庄和西宁分公司可能存在经营状况严重恶化，丧失商业信誉或者可能丧失履行债务能力，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及退还已支付租金，庄和西宁分公司请求赵思海继续履行合同并支付剩余租金1500000元。至此，双方发生争议并诉至本院。根据各方诉辩意见，本院归纳如下争议焦点并逐一分析认定。一、关于赵思海与庄和西宁分公司签订的《房屋租赁合同》是否应当解除及庄和西宁分公司、庄和公司是否向赵思海返还租金10778743元及支付资金占用利息414982元的问题。本院认为，赵思海与庄和西宁分公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。现双方主要争议焦点在于,赵思海是否有权主张解除该合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，赵思海与庄和西宁分公司签订的《房屋租赁合同》约定庄和西宁分公司自2020年10月1日起向赵思海出租十年，（自2020年10月1日起至2022年9月30日止），赵思海自2020年10月1日起至2022年9月30日止两年租金总计12278743元。合同签订后，赵思海向庄和西宁分公司支付租金10778743.2元，后经赵思海查询得知庄和西宁分公司出租的房屋均已被抵押或查封，故剩余租金再未向庄和西宁分公司支付，庄和西宁分公司因涉租房屋至今未完成整体施工及竣工验收，亦未向赵思海交付案涉租赁房屋。庄和西宁分公司向赵思海出租的房屋被抵押或查封，虽不影响租赁房屋的交付使用，但赵思海支付2020年至2022年的租金10778743.2元已达到履行合同约定款项的大部分比例，其已基本履行完成了合同约定的付款义务，庄和西宁分公司仅以赵思海未支付租金尾款1500000元，以其享有先履行抗辩权为由至今不能向赵思海交付任何案涉租赁房屋。庄和西宁分公司未履行合同的主要义务，已构成违约，其行为足以导致双方不能实现合同目的。赵思海要求解除《房屋租赁合同》符合法定解除条件，本院予以支持。因庄和西宁分公司未交付租赁房屋，赵思海亦未实际使用承租房屋，庄和西宁分公司应当向赵思海退还租金10778743元。综合本案实际，因庄和西宁分公司未履行合同义务造成赵思海损失，赵思海主张2020年3月30日至2020年11月30日租金利息请求，本院予以支持。租金利息的计算，自2020年3月30日始，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，总计息为276654元。（计算方式：全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%/年÷12月×8个月×应退还租金10778743元）。二、关于庄和西宁分公司是否应向赵思海赔偿律师费损失50000元、外借利息损失110000元及违约金172494.6元的问题。本院认为，律师费是诉讼当事人为聘请律师为自己提供法律服务所支付的费用，律师费不属诉讼中必然产生的费用，对律师费的承担本案中双方亦无协议约定，赵思海请求庄和西宁分公司承担律师费无法律依据，本院不予支持。赵思海诉称其为支付租金向外融资产生利息损失110000元及违约金172494.6元应由庄和西宁分公司承担。本院认为，赵思海按约向庄和西宁分公司交付租金系赵思海合同约定义务，赵思海的租金款项来源与庄和西宁分公司并无直接关联，且无证据证明赵思海所借款项必然为支付庄和西宁分公司的租金事宜，对该项请求本院不予支持。对赵思海主张的违约金，根据损失补偿原则，在已经支持赵思海租金利息请求的基础上，对其支付违约金的请求不再予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条判决如下：一、解除被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司与原告赵思海于2019年8月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司于本判决生效后十五日内退还原告赵思海房屋租金10778743元，支付2020年3月30日至2020年11月30日的房屋租金利息276654元。三、驳回原告赵思海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90957元，由原告赵思海负担3638元；由被告青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司负担87319元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 张洁琼审判员 纳 敏人民陪审员 王秀芬二○二一年四月一日书记员 姚燕燕附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十三条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款或者报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。