福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0125民初975号 原告：张艺敏，女，1982年2月27日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林婷婷，福建融成律师事务所律师。 被告：福州泰悦房地产开发有限公司，住所地：福建省永泰县樟城镇上坪路56号。 法定代表人：谢育振。 原告张艺敏与被告福州泰悦房地产开发有限公司(以下简称“泰悦公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告张艺敏委托诉讼代理人聂莉、林婷婷到庭参加诉讼，被告泰悦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艺敏向本院提出诉讼请求:1.判令泰悦公司向张艺敏支付逾期办证违约金人民币4632.6元（违约金以购房总价747797元为基数,按年3.85%的标准自2020年12月31日起暂计至2021年2月28日，实际应计至泰悦公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付张艺敏之日止）；2.判令泰悦公司立即办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付张艺敏；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于永泰县××镇××村泰禾红峪（三期）xx号楼xxx单元房产。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2019年12月31日前，将符合各项约定条件的商品房交付原告使用，《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，被告应在商品房交付原告使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要被告提供的资料交付原告，该款第二项约定原告不退房的，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向原告支付违约金。原告于2019年12月31日收房，但被告至今未办理房屋所有权预登记，未将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。综上，被告已构成违约，被告应承担合同约定项下的逾期办证违约责任，即被告应向原告支付违约金。因双方约定的逾期办证的违约金极低，不足以弥补原告的损失，故原告根据《民法典》第五百八十五条等规定请求调高违约金，要求被告按年3.85%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益,特提起诉讼,望判如所请。 泰悦公司未到庭亦未提供书面答辩意见。 张艺敏围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》（合同编号：×××04）、2.不动产登记证明【闽（2017）永泰县不动产证明第0××7号】、3.福建增值税普通发票、4.中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据、5.商品房交付通知书。对上述证据本院分析认证如下：上述证据与原件核对一致，证据来源合法，符合有效证据的法定要件，可以作为本案的定案依据。泰悦公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉，亦未提供书面答辩意见并提交相应的证据证实，视为放弃自己的抗辩权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 2017年6月30日，张艺敏与泰悦公司签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定张艺敏向泰悦公司购买位于永泰县××镇××村泰禾红峪（三期）第xx号楼xx层2xx1单元号房，建筑面积为111.51平方米，其中，套内建筑面积87.85平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.66平方米，每平方米6706.1元，总价为747797元。合同签订同时张艺敏应支付157797元作为首付款，余款590000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］:“出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金”；《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第六条关于办理产权登记手续的补充约定：“1、甲方应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由甲方提供的资料交付乙方。办理该手续产生的费用均由乙方承担。如乙方没有或拒绝缴纳上述费用，导致无法办理登记手续的，由乙方承担全部责任。甲方办理房屋所有权首次登记后，则视同甲方已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房房屋所有权首次登记报告／证明之日起，甲方无须就乙方是否在本合同第十四条约定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。”；第十四条补充协议的效力约定：“本协议自双方签字盖章之日起生效。本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准”等。2017年6月30日，张艺敏支付首付款157797元。张艺敏办理按揭贷款支付剩余购房款590000元。2019年12月31日，泰悦公司将永泰县××镇××村泰禾红峪（三期）第28号楼20层2001单元号房交付张艺敏使用。2021年4月1日，张艺敏以诉称理由诉至本院。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张艺敏与泰悦公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人于2019年12月31日进行了交房，依照约定泰悦公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付张艺敏，然而泰悦公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，泰悦公司存在违约，应承担违约责任。张艺敏主张泰悦公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间为2020年12月31日，截止时间为泰悦公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给张艺敏之日止，本院予以支持。张艺敏主张合同约定的逾期办证违约金过低，要求调整，作为主张调整的一方，其应就违约金过分低于损失承担举证责任，但张艺敏未对此进行举证，故本院对张艺敏未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福州泰悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张艺敏支付逾期办证违约金(以已付购房款人民币747797元为基数,按中国人民银行规定的同期活期存款基准利率计算,自2020年12月31日起计算至福州泰悦房地产开发有限公司办理房屋所有权初始预登记及将办理权属登记需由其提供的资料交付给张艺敏之日止); 二、福州泰悦房地产开发有限公司应于具备办证条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付张艺敏; 三、驳回张艺敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福州泰悦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 苏燕伟 二〇二一年四月二十三日 法官助理 李冰琳 书 记 员 陈春巧 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。