湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终372号上诉人（原审原告）：黄晓晖，女，1969年12月31日生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：陈建华，湖北谛益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北太福堂置业有限公司。住所地：湖北省汉川市人民大道**。统一社会信用代码：91420984090591747Q。法定代表人：雷先姣，执行董事。委托诉讼代理人：陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北丹龙酒店管理有限公司。。住所地：湖北省汉川市人民大道**统一社会信用代码：91420984MA496HHW1P。法定代表人：王奇龙，执行董事。上诉人黄晓晖因与被上诉人湖北太福堂置业有限公司（下称太福堂公司）、湖北丹龙酒店管理有限公司（下称丹龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄晓晖上诉请求:1.撤销汉川法院（2020）鄂0984民初2043号民事判决书。2.发回重审或改判原判第二项为太福堂公司从2016年12月1日至2019年12月17日按照同期银行贷款利率向上诉人支付逾期办证违约金，丹龙公司承担连带责任。3.改判太福堂公司提供办证资料并协助黄晓晖办理不动产证书。4.本案诉讼费由太福堂公司、丹龙公司承担。事实和理由:1.一审法院认定事实不清，明显错误。黄晓晖是2016年6月份领取的房屋钥匙，并不是2019年3月9日才领取的所购房屋钥匙。2016年6月1日太福堂公司在小区张贴交房通告，黄晓晖认可太福堂公司于2016年6月1日交房，本案同一栋楼同一单元即2栋1单元1001号房主王永红等几户先前起诉太福堂公司逾期交房，太福堂公司庭审举证质证认定是2016年6月1日交房，汉川法院当时判决也是认定2016年6月1日交房，并判决从2016年1月1日至2016年6月1日支付逾期交房违约金，一审法院却将黄晓晖装修房屋时与物业公司签订物业服务合同时间2019年3月9日认定为交房时间，这与事实不符，明显错误。2.一审法院判决从2019年9月10日至2019年12月17日计算逾期办证违约金错误。黄晓晖于2015年7月1日与太福堂公司签订商品房买卖合同，约定交房日期为2015年12月31日，交房后6个月办理房屋产权证。根据黄晓晖与太福堂公司均认可2016年6月1日是交房时间，交房6个月后即2016年12月1日太福堂公司应办理产权总证并协助黄晓晖办理分户产权证，但是太福堂公司到2019年12月17日才办理产权总证，至今未依约办理分户不动产证，太福堂公司应承担逾期办证的违约赔偿责任，即从2016年12月1日至2019年12月17日按照同期银行贷款利率向黄晓晖支付逾期办证违约金。太福堂公司与丹龙公司存在人格混同、财产混同，应承担连带清偿责任。3.一审法院判决驳回黄晓晖要求办证的诉求错误。黄晓晖与太福堂公司签订商品房买卖合同记载的面积虽为127.22平方米，但同时合同附件约定了赠送面积，根据实测实际赠送的面积为10平方米左右，因此合同约定的面积应该包含赠送的面积共计约为137.22平方米，黄晓晖一审诉求没有要求具体的面积数量办证，但应该是包含赠送的面积的，一审法院以黄晓晖要求按照合同约定127.22平方米办证不符合规定为由驳回，属于事实认定错误。太福堂公司辩称：一审法院认定事实清楚。上诉人证据五前期物业管理服务协议，系能够证明上诉人正式收房并进行使用、占用的客观证据。因此上诉人于2019年3月9日正式收房。上诉人对于逾期交房违约金的一审诉讼请求为从2015年12月31日计算至2016年6月1日，此为上诉人对于自己诉讼权利的处置。根据裁判不得超出诉讼请求的原则，一审判决符合法律规定。一审法院判决逾期办证违约金计算时间正确。根据《商品房买卖合同》之约定，逾期办证违约金应当自上诉人实际收房之日2019年3月9日起六个月为起算日即2019年9月10日计算至产权总证办理之日即2019年12月17日。一审法院判决驳回上诉人要求办证的诉求符合合同约定。商品房买卖合同第五条约定“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，产品面积最终以房管局实测面积为准，据实结算，单价不变，总价多退少补”。因此办证面积应当以房管局实测为准，并且依据国家规定办理。综上所述，原判认定事实清楚、适用法律正确、对于本案处理适当、公平，请求人民法院依法驳回上诉人上诉请求、维持原判。黄晓晖一审诉讼请求：1.判令太福堂公司继续履行合同提供余热供暖设施；2.判令太福堂公司从2015年12月31日计算至2016年6月1日以购房款381660元为基数按照日万分之二向黄晓晖支付逾期交房违约金13680元；3.判令太福堂公司按照合同约定的建筑面积办理不动产权证并承担逾期办理产权证的违约责任（从2017年1月1日计算至办证之日的违约金）；4.判令太福堂公司、丹龙公司承担连带清偿责任；5.由太福堂公司、丹龙公司承担本案诉讼费、律师费。一审经审理查明：2015年7月1日，黄晓晖与太福堂公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：黄晓晖购买太福堂公司开发的位于汉川市人民大道××号澳林新都2幢1单元2004号商品房，总价款381660元，合同签订当天买受人一次性支付购房款381660元，交房日期为2015年12月31日前，逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条约定“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，产权面积最终以房管局实测面积为准，据实结算，单价不变，总价多退少补”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，产权总证由出卖人办理并承担总证税费，分户权证由开发商代办，买受人承担相关税费等费用”。买卖合同及附件中均未约定提供余热供暖入户。合同还约定了其他相关条款。合同签订后，黄晓晖依约支付购房款381660元。2019年3月9日，黄晓晖领取了住房钥匙。2019年6月13日，太福堂公司取得了编号为422228-19-0020的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年12月17日，太福堂公司已经取得了汉川市人民大道××号澳林新都2幢的不动产权总证（证号：鄂20**汉川市不动产权第**）。另查明，汉川市城乡规划管理局未批准太福堂公司余热供暖入户设施的规划设计方案，故其实际未建设余热供暖设施。一审法院认为，太福堂公司依法取得了商品房预售许可证，其与黄晓晖所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，黄晓晖依约支付了购房款，太福堂公司应按照合同的约定交付房屋。黄晓晖要求太福堂公司继续履行合同提供余热供暖设施，因双方签订的合同及附件中均未约定提供余热供暖入户，故该诉请一审法院未予支持；黄晓晖要求太福堂公司支付逾期交房违约金，黄晓晖已于2019年3月9日领取了所购房屋的钥匙，而双方约定的交房时间为2015年12月31日，其逾期交房超过90日，但黄晓晖并未提出解除合同，只要求太福堂公司支付逾期交房违约金，故太福堂公司应从2016年1月1日至2019年3月9日按日万分之二支付逾期交房违约金，但黄晓晖诉请逾期交房违约金计算至2016年6月1日，一审法院予以支持；黄晓晖要求太福堂公司按合同约定的建筑面积办理不动产权证，太福堂公司在销售时虽有赠送面积的宣传，但双方已签订正式合同文本，在正式签订书面房屋买卖合同文本中，并未对赠送面积作出约定，且明确约定了差异面积的处理方式，故对面积差异的处理应以合同第五条第一款第一项的约定处理，同时，太福堂公司不是办证机关，不具备办证职能，故该项诉请一审法院未予支持；黄晓晖要求太福堂公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，一审法院予以支持，应从黄晓晖实际收房之日起六个月为起算日即2019年9月10日计算至产权总证办理之日即2019年12月17日；黄晓晖以太福堂公司、丹龙公司人格混同为由要求丹龙公司承担连带清偿责任，但其举证并不能证明太福堂公司、丹龙公司丧失独立人格，构成人格混同，故一审法院未予支持。据此，经合议庭评议，遂判决:一、太福堂公司于判决生效之日起十日内向黄晓晖支付逾期交房违约金11602元；二、太福堂公司于判决生效之日起十日内向黄晓晖支付逾期办证违约金（以381660元为基数，从2019年9月10日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年12月17日止）；三、驳回黄晓晖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元，由黄晓晖负担27元，太福堂公司负担216元。本院二审期间，黄晓晖向本院提交了证据，太福堂公司未向本院提交证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。黄晓晖提交的证据：两份判决书，拟证明太福堂公司是2016年6月1日公告交房。对于黄晓晖提交的证据，太福堂公司质证认为：对判决书的真实性、关联性存有异议，对判决书是否生效存在疑问。针对黄晓晖提交的证据，本院认证意见：太福堂公司虽于2016年6月1日通过公告交房,但并未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人有权按照合同约定拒绝交接。黄晓辉于2019年3月9日领取房屋钥匙并签署《前期物业管理服务协议》，符合房屋交接的形式要件。故对该组证据的证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因房地产开发企业与购房人因履行商品房预售合同所产生的争议，应当定性为商品房预售合同纠纷。一审将本案定性为房屋买卖合同纠纷不准确，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审的争议焦点为：一、如何确定逾期办证违约金的起算时间；二、丹龙公司是否应当承担连带清偿责任；三、黄晓晖请求判令太福堂公司提供办证资料并协助办理房屋不动产权证的请求是否应予支持。关于焦点问题，本院分述如下：一、逾期办证违约金应当从交房之日起180日起算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。黄晓晖和太福堂公司约定的交房时间为2015年12月31日，太福堂公司虽于2016年6月1日通过公告交房,但其并未取得《竣工验收备案证明书》，亦未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人有权按照合同约定拒绝交接。黄晓晖未去领取房屋钥匙亦可说明其拒绝交接，直至2019年3月9日黄晓晖领取所购房屋的钥匙并签署《前期物业管理服务协议》，视为双方完成了案涉房屋的交付。故一审认定案涉房屋的交付时间为2019年3月9日，符合客观事实，本院依法予以确认。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，故逾期办证违约金的起算时间应为2019年9月6日。黄晓晖主张自2016年12月1日起算逾期办证违约金的上诉理由不成立，但一审判决关于起算时间计算有误，本院依法予以纠正。二、丹龙公司不具有承担连带清偿责任的法定情形。1.丹龙公司并非案涉合同的相对方，无合同项下违约责任。2.公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。黄晓晖主张太福堂公司与丹龙公司存在人格混同、要求丹龙公司承担连带责任，其理由是太福堂公司和丹龙公司的注册地址、注册资金、股权结构相同，业务有重合。上述事实不足以认定两公司人格混同，且在本案二审中仍未提供足以证实太福堂公司以及丹龙公司人格混同的相关证据，黄晓晖应承担举证不能的法律后果，对其该项上诉理由本院不予支持。三、太福堂公司应当提供需由出卖人提供的资料并协助黄晓晖办理房屋不动产证书。根据我国《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”太福堂公司已于2019年12月17日取得澳林新都2幢的不动产权总证，案涉房屋已经具备办理不动产分户权证的现实条件，太福堂公司应当按照合同约定及法律规定协助黄晓晖办理不动产权登记手续。黄晓晖一审起诉要求太福堂公司按照合同约定的建筑面积办理不动产权证系表述不够精准，二审中其已明确为改判太福堂公司提供办证资料并协助其办理不动产证书，本院依法予以支持。但，办理不动产权证并非房地产开发企业的单方义务，黄晓晖亦应积极履行相应义务。综上所述，黄晓晖的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法予以部分改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初2043号民事判决第一项；二、撤销湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初2043号民事判决第二项、第三项；三、湖北太福堂置业有限公司于判决生效之日起十日内向黄晓晖支付逾期办证违约金（以381660元为基数，从2019年9月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年12月17日止）；四、湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起三十日内提供需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助黄晓晖办理澳林新都小区2幢1单元2004号房屋的不动产权证；五、驳回黄晓晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费243元，由黄晓晖负担27元，由湖北太福堂置业有限公司负担216元；二审案件受理费243元，由黄晓晖负担143元，由湖北太福堂置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二一年四月十五日法官助理刘姮书记员董艳乐