河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终326号上诉人（原审原告、反诉被告）：李希玲，女，1967年5月18日出生，汉族，住鹤壁市鹤山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：高攀，男，1991年3月22日出生，汉族，住鹤壁市鹤山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李书全，男，1963年5月5日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区福源小区3-08号楼5单元102号。由鹤壁市淇滨区黎阳路办事处福源社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡运兴，男，1971年5月29日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：刘洋，河南世纪唐人律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：胡运蒸，男，1975年11月5日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。上诉人李希玲、高攀因与被上诉人胡运兴、胡运蒸房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李希玲、高攀上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人之间无任何亲戚朋友关系，更没有任何经济往来，被上诉人以高利贷（砍头息）借给案外人高某20000元，2011年8月21日借条上“高东著”并非高东著本人所写，将案外人高某的债务认定为是高东著的债务错误。高东著没有委托任何人代理处分自己单独所有的不动产，2012年4月18日“委托书”上的名字非高东著本人所写，2012年4月18日案外人高某出具的收到条与本案没有关联性，一审认定案外人高某与胡运兴签订的房屋买卖协议合法有效错误。胡运兴辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一审中已经查明本案合同效力，并有庭审笔录佐证，高东著作为完全民事行为能力人，有权对涉案房屋进行处分，该处分是真实意思表示，也未违反法律规定，合法有效。上诉人诉称的高利贷与事实不符，本案中高某、高东著共同向胡运兴借款，借条上并未对利息特别约定，不存在砍头息的相关情况。胡运蒸未作答辩。李希玲、高攀向一审法院起诉请求：1.依法确认案外人高某与胡运兴签订的房屋买卖协议无效；2.胡运兴及胡运蒸腾空淇滨区福源小区2-06号楼1单元2层西户房屋，并返还给李希玲、高攀，结清涉案房屋的水、电、天然气费用；3.胡运兴赔偿李希玲、高攀经济损失60000元（自2013年7月23日至2020年10月30日），胡运蒸承担连带责任；4.胡运兴支付李希玲、高攀物业费1743元（自2013年8月至2020年7月），胡运蒸承担连带责任；5.本案诉讼费由胡运兴、胡运蒸承担。胡运兴向一审法院提出反诉请求：1.李希玲、高攀依法履行房屋买卖协议，将涉案房屋过户给胡运兴；2.李希玲、高攀支付胡运兴逾期办理过户事宜的违约金150000元；3.本案的反诉及本诉费用由李希玲、高攀承担。一审法院认定事实：2009年12月1日，鹤壁市采煤沉陷区综合治理办公室与案外人高东著签订《鹤壁市采煤沉陷区综合治理安置购房协议书》，约定案外人高东著购置涉案房屋即位于牟山二区安置小区2-06栋1单元202室的楼房，房屋面积82.54平方米。2011年8月21日，案外人高某、高东著向胡运兴借款20000元，并出具借条。2012年4月18日，案外人高东著、李希玲向案外人高某出具委托书，委托案外人高某全权处理涉案房屋所有权一切事宜。后案外人高某（甲方）与胡运兴（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方以155000元的价格将涉案房屋卖给乙方；因涉案房屋暂时无法过户，乙方先支付甲方35000元；房产办理正式过户手续时，乙方支付甲方房产总价的50%；因涉案房屋现由甲方暂居，剩余房款乙方应在甲方将房屋交付之日起一周内付清所有款项，甲方暂居期即日起不得超过一年；因甲方无正式房屋手续，以《鹤壁市采煤沉陷区综合治理安置购房协议书》替代涉案房屋手续，涉案房屋所有权归乙方所有；双方不得以任何理由违背协议，否则违约方双倍支付对方并承担一切相关责任；在甲方房屋按约定期限交付乙方时间内，甲方如不能办理正式房屋过户手续，即按违约承担一切经济损失。2012年4月18日，胡运兴向案外人高某支付涉案房屋房款45000元。2013年7月23日，胡运兴向李希玲、高攀支付涉案房屋房款10000元。案外人高某将《鹤壁市采煤沉陷区综合治理安置购房协议书》交与胡运兴。另查明，案外人高东著与李希玲系夫妻关系；高攀系案外人高东著之子；李希玲曾用名为李风英；案外人高东著于2018年7月23日去世；涉案房屋于2014年3月24日办理了产权登记，房屋所有权人为案外人高东著，并登记为单独所用。2013年7月23日，胡运兴开始实际占有涉案房屋，涉案房屋现由胡运蒸居住。李希玲、高攀、胡运兴对涉案房屋目前价值均认可为350000元。一审法院认为，关于本案案由，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案外人高东著、李希玲向案外人高某出具委托书，委托案外人高某全权处理涉案房屋所有权一切事宜。后案外人高某与胡运兴签订《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》合法有效，对高东著、李希玲发生法律效力，且胡运兴已支付涉案房屋房款55000元（45000元+10000元=55000元），并折抵案外人高东著、高某的借款20000元，共计75000元。因此，本案应为房屋买卖合同纠纷。关于涉案房屋买卖合同是否应继续履行的问题。本案中，高某与胡运兴签订《房屋买卖协议》，约定房产办理正式过户手续时乙方支付甲方房产总价的50%，该约定系双方互负债务，且没有明确约定先后履行顺序，应视为同时履行。在2014年涉案房屋可办理房屋变更手续时高东著、李希玲并未协助胡运兴予以办理，胡运兴也未向李希玲支付剩余50%购房款，导致《房屋买卖协议》未完全履行及涉案房屋处于双方争议状态，双方均不当行使抗辩权，均构成违约，对《房屋买卖协议》未完全履行负有同等责任。但考虑到现涉诉房屋已于2013年实际交付，并由胡运兴居住及实际控制长达7年之久，故涉诉房屋买卖合同应当继续履行为宜，鉴于胡运兴于2013年实际占有涉案房屋后未付清涉案房屋剩余款项，如仍按协议履行剩余房款有失公平，现涉案房屋经胡运兴、李希玲、高攀协商认定现价值为350000元，结合双方过错，酌定胡运兴应继续履行剩余50%房款，即175000元（350000元×50%=175000元），李希玲、高攀应协助胡运兴办理鹤壁市淇滨区兴鹤大街福源小区2-06#楼东1单元2层西户房屋的过户手续。关于李希玲、高攀第二、三项诉讼请求是以《房屋买卖协议》无效为前提，现《房屋买卖协议》有效并继续履行，故对李希玲、高攀第二、三项诉讼请求不予支持。关于李希玲、高攀要求胡运兴返还代缴物业费1743元，因胡运兴于2013年7月接收涉案房屋并居住，故产生的物业费应由其缴纳，李希玲提交的证据能够证明2015年至2020年期间共计缴纳物业费1430元，故对李希玲、高攀要求胡运兴返还物业费1430元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于胡运兴的第二项反诉请求是以李希玲、高攀违约为前提，因上述已认定双方不当行使抗辩权均构成违约，对《房屋买卖协议》未完全履行负有同等责任，故对胡运兴该项反诉请求亦不予支持。一审法院判决：一、胡运兴于判决生效后二十日内向李希玲、高攀支付购房款175000元；二、李希玲、高攀于判决生效之日起二十日内协助胡运兴办理鹤壁市淇滨区兴鹤大街福源小区2-06#楼东1单元2层西户房屋的过户手续；三、胡运兴于判决生效之日起二十日内返还李希玲、高攀物业费1430元；四、驳回李希玲、高攀的其他诉讼请求；五、驳回胡运兴的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1344元，由李希玲、高攀负担；反诉费3300元，由胡运兴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李希玲、高攀申请证人高某出庭作证，拟证明：借胡运兴的钱是高某借的，用其哥哥高东著的房屋签订买卖协议做的抵押，高某支付了利息，借款到期高某没有偿还能力，胡运兴一直想办法让高某还钱，后来不说还钱了，说要房子了。胡运兴质证认为，首先，高某的证人证言不符合民事证据规则规定，根据该规定，证据或证人证言应于举证期限届满前15日内向法院提交。其次，该证人证言也与一审中李希玲、高攀等人的陈述相矛盾，高某称其于2011年向胡运兴借款20000元时，是其一人签字，但根据书面证据显示，上面有高某、高东著二人签字并按手印。第三，根据2012年4月18日签订的委托书、收到条内容显示，胡运兴给付高某的为购房款，而非借款。最后，胡运兴向李希玲、高攀等人支付房款10000元有收条予以佐证，上面有李希玲、高攀的签字，与高某所称的借款10000元没有关联性。本院认为，李希玲、高攀提供的证人高某证言，胡运兴不予认可，高某系高东著弟弟，与李希玲、高攀存在利害关系，且其证言与书面证据相矛盾，故本院不予采信。经审查当事人提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人李希玲、高攀所提出的案外人高某向胡运兴借高利贷20000元，2011年8月21日借条、2012年4月18日委托书上“高东著”签名非本人所写，高东著没有委托任何人代理处分自己的房产，一审认定高某与胡运兴签订的房屋买卖协议合法有效错误的上诉理由。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案外人高东著已于2018年7月23日去世，李希玲、高攀主张借条、委托书上“高东著”签名非本人所签，但未能提供充分有效证据予以证明。高东著与李希玲系夫妻关系，涉案房屋虽2014年3月24日登记所有权人为高东著单独所用，但实为高东著与李希玲的共同财产。2012年4月18日，高东著、李希玲向案外人高某出具委托书，委托高某全权处理涉案房屋所有权一切事宜。2013年7月23日，胡运兴向李希玲、高攀支付涉案房屋房款10000元，李希玲、高攀出具收款手续。高某并将《鹤壁市采煤沉陷区综合治理安置购房协议书》交与胡运兴。且涉案房屋已于2013年实际交付，并由胡运兴居住及实际控制长达7年之久。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，一审认定高某与胡运兴签订的《房屋买卖协议》合法有效，并无不当。上诉人李希玲、高攀的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李希玲、高攀的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4644元，由李希玲、高攀负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二一年四月一日书记员  张亚楠