广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2590号上诉人（原审被告）：广州百嘉和物业管理有限公司，住所地广州市天河区枫叶路1号会所自编之1。法定代表人：陈丹彤，该公司经理。上诉人（原审被告）：广州百嘉和物业管理有限公司嘉鸿花园管理处，营业场所广州市海珠区工业大道嘉鸿一街2-18号。负责人：陈敏怡，该管理处总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡津芳，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会，地址广州市海珠区嘉鸿二街15号一层北1号。法定代表人：陈文玉，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：易军，广东君之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳在江，广东谨然律师事务所律师。上诉人广州百嘉和物业管理有限公司（以下简称百嘉和公司）、广州百嘉和物业管理有限公司嘉鸿花园管理处（以下简称嘉鸿花园管理处）因与被上诉人广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会（以下简称嘉鸿花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17382号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人百嘉和公司、嘉鸿花园管理处上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回嘉鸿花园业委会的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由嘉鸿花园业委会承担。事实与理由：一、《2016年度专项审计报告》不应作为本案认定公共收入的依据。百嘉和公司、嘉鸿花园管理处已在一审中合理说明，该份报告的形成背景是百嘉和公司于2017年拟被其他公司收并购而制作，内容失实。其中《物业管理项目收支报表明细表》的“项目”栏多处记载表述有误，而“备注”栏的第9项小仓库租金、第10项垃圾清运费、第13项泳池外包租金收入、第14项代收垃圾费手续费、淤泥清运费收入，均非利用业主共用部分经营的收入，不应认定为公共收入。该份报告亦非百嘉和公司、嘉鸿花园管理处作为本案证据提交，不构成自认。二、《2016年度专项审计报告》并未将小区公共收益和应属于公司的其他收入严格区分开来，即使按照2016年度审计报告核算小区公共收益，也不应将该报告中第5、7-11、13、14项的总和939254.82元笼统视为小区公共收益，因为有多项费用不属于公共收入，应予以扣除，具体扣除项目如下：1.第9项合约性场租收入应扣除小仓库出租租金24000元，该小仓库为开发商所有；2.第10项其他合约性管理费收入应扣除垃圾清运费等32355.53元；3.第13项泳池外包收入29716.98元应扣除，泳池配套的储物室、更衣间及洗浴室均在属于开发商所有的会所内；4.第14项其他有偿收入62240.08元即代收垃圾费手续费、淤泥清运收入等均不属于小区公共收益。以上4项需扣除费用总计148312.59元，即2016年度公共收入为790942.23元（939254.82元-148312.59元）。三、百嘉和公司、嘉鸿花园管理处管理期间的物业费、公共收益，甚至属于百嘉和公司、嘉鸿花园管理处所有的有偿服务收入均用于涉案小区的物业管理活动，并无结余。百嘉和公司、嘉鸿花园管理处向一审法院提交了相关证据证实涉案小区的管理规约已约定“公共收益主要用于补充物业管理服务费用的不足和专项维修资金”。《2016年度专项审计报告》的《物业管理项目收支报表明细表》序号64“四、物业服务收支结余”可证实，该年度最终的收入情况为“-59151.40”。故一审法院采信《2016年度专项审计报告》亦应全部采信，不应部分采信。从2016年度的收支结余情况可证实，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处一直在履行善意管理人的职责，非但未将公共收益据为己有，还将本属于自身有偿服务的收入全部用于小区的物业管理活动，并未非法侵占属于全体业主共有的收益，确无公共收益的结余可返还。故从公平、合理的角度考虑，若裁判百嘉和公司、嘉鸿花园管理处将用于涉案小区的收益返还给嘉鸿花园业委会，显失公平。四、一审法院对嘉鸿花园业委会享有诉权的认定有误。嘉鸿花园业委会至今未提供涉案小区第三次业主大会作出最终决定的证据，仅提供了该次业主大会的程序性文件。第三次业主大会亦未表决授权嘉鸿花园业委会主张该次业主大会之前的收益，且《2016年度专项审计报告》亦证实百嘉和公司、嘉鸿花园管理处按照管理规约的约定，将全部款项用于小区物业管理活动，合理合法。另外，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处对二审诉讼费用22068.7元有异议，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处认为二审诉讼费用应按照一审判决中百嘉和公司、嘉鸿花园管理处应负担的9437.1元计算。综上，请求二审法院查明事实，支持百嘉和公司、嘉鸿花园管理处的全部诉求。被上诉人嘉鸿花园业委会二审辩称：一、一审认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，请求二审法院依法予以维持。二、《2016年度专项审计报告》作为本案认定公共收入的依据合法合理。1.该审计报告系百嘉和公司自行委托有资质的会计师事务所，根据百嘉和公司自己提供的资料作出的审计报告，不违反法律规定，内容真实，显然应当作为本案认定公共收入的依据。2.在一审法院组织的审计过程中，因为百嘉和公司、嘉鸿花园管理处未提供完整、齐全的资料，应由其承担相应的法律后果。因此，一审确定参照该报告确定公共收入，合法合理。三、一审法院在确定公共收益和公共支出作出了一定的平衡，嘉鸿花园业委会尊重一审法院的调处。1.一审委托的审计报告明确确定459890.46元不符合公共支出。2.一审认定424890.46元（即不符合公共支出部分459890.46元-35000元）为合理公共支出，已经平衡了百嘉和公司、嘉鸿花园管理处的有关利益。3.一审在计算总的公共收益时扣除了百嘉和公司、嘉鸿花园管理处30%的运营成本，运营成本中显然包含了合理支出。4.一审未采用（总的收入2739493.225元-公共支出1097119.1元）×70%的方法得出1149661.89元作为百嘉和公司、嘉鸿花园管理处应当支付给嘉鸿花园业委会的公共收入，已经平衡了有关利益，嘉鸿花园业委会为减轻有关诉累而未提起上诉。四、嘉鸿花园业委会有权提起本案诉讼。1.嘉鸿花园业委会提交了《嘉鸿花园第三次业主大会相关事宜公告》《嘉鸿花园第三次业主大会表决票样票公告》《广州市海珠区嘉鸿花园第三次业主大会表决明细》及照片等证据足以证明嘉鸿花园业委会有权提起诉讼。2.嘉鸿花园业委会根据上述证据有权提起诉讼且另案提起的其他诉讼已得到另案生效的终审判决。综上，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。嘉鸿花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令百嘉和公司、嘉鸿花园管理处立即向嘉鸿花园业委会移交2015年1月至2018年2月28日广州市海珠区嘉鸿花园小区公共收入明细和相关合同；2.判令百嘉和公司、嘉鸿花园管理处返还2015年4月至2018年2月28日广州市海珠区嘉鸿花园小区公共收益人民币1918746元及利息（按同期贷款利率计至实际支付日，自起诉之日起计）给嘉鸿花园业委会；3.本案诉讼费用由百嘉和公司、嘉鸿花园管理处承担。一审法院经审理查明：百嘉和公司（乙方、物业管理公司）与广州信鸿房地产有限公司（甲方、开发企业，以下简称为信鸿公司）分别于2001年4月13日、2003年12月30日、2010年8月18日签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市海珠区工业大道南997号嘉鸿花园提供前期物业服务，委托期限自2000年1月1日至2016年12月31日。合同到期后，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处继续为涉案小区提供物业服务。嘉鸿花园业委会与百嘉和公司、嘉鸿花园管理处均确认，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处于2000年1月1日进场服务，于2018年2月28日撤场涉案小区管理。据广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处出具的《业主委员会备案回执》记载，广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会本届业主委员会任期为2017年3月1日起至2022年2月28日止。2017年3月27日，嘉鸿花园业委会向百嘉和公司发出《关于嘉鸿花园物业资料及其他事项移交的函》，要求百嘉和公司、嘉鸿花园管理处移交以下资料：（01）物业管理区域划分资料、物业管理区域备案回执等（筹备组时期未移交）；（02）己筹集的物业专项维修资金清册（筹备组时期未移交）；（03）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；物业管理用房测绘报告（筹备组时期未移交）；（04）修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图（筹备组时期给的是旧资料，应移交更新后的），竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（05）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（06）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（07）物业费用收支账目，债权和债务；（08）业主公共收益；（09）物业委托第三方管理、小区经营项目、商业合作活动等项目的合约，以及联系人、负责人清单等；（10）物业接受业主托管的项目、资料及协议等；（11）物业管理所必需的其他资料；等。据嘉鸿花园业委会提交的2017年4月12日的嘉鸿花园业委会第三次会议（业委会于物业联动会议）反映，该会议就业委会与物业工作交接的落实、围墙的修复、业委会办公室的装修、物业管理及衔接等事宜进行商议。据嘉鸿花园业委会方与百嘉和公司、嘉鸿花园管理处方于2017年4月12日签订《嘉鸿花园文件资料》反映，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处方向嘉鸿花园业委会方移交的涉案小区的文件资料包括：物业管理合同、测绘报告、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、广州市海珠区物业管理区域备案回执、建筑工程消防验收意见书、建设工程消防设计审核意见书。据双方同日签订的《移交嘉鸿花园资料清单（二）》显示，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处方移交的材料还包括：1.一期规划总平面图（包括一二三期）（1份）；2.一期工程竣工总平面图（含楼层）（11份）；3.一期电气，消防，水泵动力系统竣工图（26份）；4.二期建筑竣工图（含楼层）（14份）；5.二期给排水竣工图（含楼层）(14份)；6.二期地下室人防配电平面图（4份）；7.二期消防泵房管线图（3份）；8.三期建筑平面图（含楼层）(14份)；9.三期给排水，喷淋系统平面图（含楼层）（16份）；10.三期地下室及裙楼低压配电系统三期消防报警系统图（2份）；11.三期消防报警系统图（1份）；12.一二期电梯产品质量合格证书和随机资料（1份）；13.二期电梯定期检验报告；14.2017年1月至3月份一二三期住宅电梯保养纪录；15.二期火灾报警控制器（联动型检验报告）（1份）；16.住宅使用说明书、住宅质量保证书；17.一期垃圾房资料；等。2017年5月7日，嘉鸿花园业委会向百嘉和公司发出《关于嘉鸿花园物业资料移交的函》，其中载明再次通知该司立即将嘉鸿花园物业资料办理移交，包括利用小区公共区域的经营合同和具体收支财务资料；等。2017年5月8日，嘉鸿花园管理处向嘉鸿花园业委会发出《关于商讨嘉鸿花园公共经营收益移交业主委员会管理的会议邀请函》，邀请嘉鸿花园业委会就2017年预算公共经营收益问题进行商讨。2017年6月14日，嘉鸿花园业委会向百嘉和公司、嘉鸿花园管理处发出《关于嘉鸿花园小区公共收益移交的问题》，主要内容为：嘉鸿花园业委会自2017年3月1日成立以来，一共收到嘉鸿花园管理处移交的小区公共收益如下：1.资金移交70000元；2.实物移交2495元；3.办公室装修费用待定26333元，并要求百嘉和公司、嘉鸿花园管理处于2017年6月22日前提交2017年第一季度相关的费用支出情况和公共收益明细以备核实，于2017年6月30日前移交上半年已收公共收益给业委会。2017年6月27日，嘉鸿花园管理处就《关于嘉鸿花园小区公共收益移交的问题》向嘉鸿花园业委会函复，认为根据已达成的一致意见，公告收益需进一步协商等。2017年7月24日，嘉鸿花园业委会向百嘉和公司、嘉鸿花园管理处发出《关于嘉鸿花园小区公共收益移交事宜》，要求百嘉和公司、嘉鸿花园管理处在2017年7月26日前提供提交小区公共收益的收支财务资料以备核实，于2017年7月30日前移交今年上半年已收公共收益给业委会。2017年7月25日，嘉鸿花园管理处向嘉鸿花园业委会发出《关于的复函》，其中载明：一、我司对于公共收益的归属从未持有异议，已部分移交，且又已于2017年5月8日嘉鸿花园的公共收益合同清单及合同复印件送交贵委员会；二、按照贵委员会2017年6月7日与我司沟通会时主动提出的意见，及贵委员会本次来函所述，“收益除去管理费用、物业公司酬金、维修费用，以及其他相关成本外，全部归小区全体业主共有，故我司一直同意双方以《补充协议》形式尽快明确“公共收益的相关成本”比例后按约定办理移交。为此，我司又于6月27日致函贵业委会，希望尽快推进该项工作，但直到今日，只收到贵委员会采函催促移交，却对“公共收益的相关成本”比例只字不提；三、……请贵委员会在兼顾公平、为做好嘉鸿花园物业服务工作，实现共盈的大前提下，尽快协商确定合理的“成本比例”并签署《补充协议》，我司郑重承诺将严格按双方约定执行。2017年8月20日，嘉鸿花园业委会向百嘉和公司发出《关于嘉鸿花园小区公共收益之2017年上半年及2016年全年使用情况及账务公开的函》。2017年12月12日，嘉鸿花园管理处向嘉鸿花园业委会发出《关于嘉鸿花园有偿收入移交业委会发票事宜的函》，要求嘉鸿花园业委会就已移交的公共收益70000元开具发票。2018年1月4日，嘉鸿花园业委会向百嘉和公司、嘉鸿花园管理处发出《关于移交嘉鸿花园小区公共收益事宜》，主要内容为：广州市嘉鸿花园第三次业主大会已经形成决议，嘉鸿花园小区公共收益由业委会管理和追收；要求百嘉和公司、嘉鸿花园管理处移交嘉鸿花园小区公共区域的公共收益给业委会，同时提供相应公共区域相应的经营和财务资料；等。2018年1月18日，嘉鸿花园管理处向嘉鸿花园业委会发出《关于设立嘉鸿花园小区公共收益账户的告知函》，告知嘉鸿花园业委会相关账户的信息。据百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提供给嘉鸿花园业委会的《广州百嘉和物业管理有限公司嘉鸿花园管理处2016年度专项审计报告》（以下简称为2016年度审计报告）记载，5.路面停车场收入226720.74元；7.网络、通讯管理费收入157588.68元（移动、联通、电信等宽带网络占用费）；8.广告费收入114194.34元（电梯、大堂广告等）；9.合约性场租费收入292967.77元（含路面车位月保租金及小仓库出租租金等）；10.其他合约性场租费收入39688.87元（含快递柜收入、垃圾清运费等）；11.临时场租费收入16677.36元（临时活动摆摊场租费）；13.泳场外包收入29176.98元（6-9月外包租金收入）；14.其他有偿收入62240.08元（代收垃圾费手续费、淤泥清运收入等）；上述费用合计939254.82元。另查，据《广州市海珠区嘉鸿花园业主大会议事规则》（以下简称为议事规则）规定，业主委员会或业主大会筹备可通过设立投票箱、电子投票系统、上门或邮寄等形式回收物业管理区域内业主意见，组织验票、计票，进行表决，邀请所在街道办事处、居民委员会指导、监督，或请公证处公证；业主大会采用以下各种相结合的形式征求、回收业主意见，进行表决：（一）设投票箱……（二）设专人派发、回收意见……（三）邮寄以及其他随时代科技发展而出现的表决方式，包括且不仅限于电子投票系统；等。据嘉鸿花园业委会提交的《嘉鸿花园第三次业主大会相关事宜公告》《嘉鸿花园第三次业主大会表决票样票公告》及照片反映，嘉鸿花园业委会于2017年9月25日向涉案小区业主发出召开第三次业主大会的相关事宜并告知了表决事项及投票规则。据《嘉鸿花园第三次业主大会表决票》显示，表决事项为：一、聘任现物业服务企业广州百嘉和物业管理有限公司（以下称：百嘉和物业），并授权业主委员会与百嘉和物业签订政府标准的物业服务合同；二……三、授权业委会签订嘉鸿花园公共区域的经营合同，并对公共收益按规约进行保管和管理；授权业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施；等。据嘉鸿花园业委会提交的照片及《广州市海珠区嘉鸿花园第三次业主大会表决明细》反映，广州市海珠区嘉鸿花园业主大会于2017年11月22日公示《嘉鸿花园第三次业主大会表决结果》及表决明细。据《嘉鸿花园第三次业主大会表决结果》显示，表决事项一：反对聘任广州百嘉和物业管理有限公司作为广州市海珠区嘉鸿花园的物业服务企业；表决事项二……表决事项三：同意授权业委会签订嘉鸿花园公共区域的经营合同，并对公共收益按规约进行保管和管理；同意授权业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施；等。百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提交了落款日期为2019年4月9日的《广州百嘉和物业管理有限公司其他专项审计报告》。嘉鸿花园业委会认为该证据不能证明百嘉和公司、嘉鸿花园管理处收取收益的真实情况和支出成本，不应采纳。因案件审理需要及嘉鸿花园业委会的申请，一审法院依法委托广州德永会计师事务所有限公司（以下简称为审计公司）对涉案小区的公共收益进行审计。据审计公司出具的《关于嘉鸿花园小区2015年4月1日至2018年2月28日期间公共收益专项审计报告》（以下简称为本案审计报告）记载，四、当事人提供的主要资料：百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提供的主要资料为：收入支付记账凭证及附件；嘉鸿花园公共有偿收入合同台账；嘉鸿花园管理处对公活期账户交易明细；嘉鸿花园有偿收入无合同明细表；嘉鸿花园公共支出明细表；等；五、百嘉和嘉鸿花园公共收入和公共支出（2015年4月1日至2018年2月28日）……（三）公共收入情况：1.已计公共收入771334.96元：大部分记录公共收入的记账凭证没有提供借方的完整记录，只提供了贷方的记录，看不到公共收入存入到什么银行账户……2.应计公共收入780330.78元：根据提供的销售合同，应计公共收入，即核增公共收入8995.82元；（四）公共支出情况：1.已计公共支出1132119.10元，嘉鸿管理处公共支出是通过支付现金、银行存款，或冲转往来账开支的……根据提供的记账凭证及附件等，2015年4月1日至2018年2月28日，经营成本（公共支出）合计1132119.10元；2.核定公共支出：其中：核定符合公共支出614210.62元（其中附件六第30项：2017年度公共支出包括二期业委会办公室翻新改造工程款含税26332.7元、业委会经费40000元和30000元；等），应由维修基金支出合计58018.02元，不符合公共支出合计459890.46元（其中附件五第38项：二期会所卫生间改造款含税35000元，情况说明：二期会所卫生间产权属于开发商，按不能开支处理）；六、嘉鸿花园小区公共收支余额为108102.14元；七、上述嘉鸿花园小区公共收支余额根据百嘉和公司、嘉鸿管理处提供的资料汇总计算的结果。由于百嘉和公司、嘉鸿管理处提供的资料缺少现金和银行存款日记账、明细分类账、总分类账、费用开支明细账、银行流水表对应的所有收支记账凭证、会计报表等，即其提供的资料是不完整和不齐全的，因此，该计算结果的其真实性、完整性由百嘉和公司、嘉鸿管理处承担负责。嘉鸿花园业委会向审计公司支付审计费用90000元。经一审质证，嘉鸿花园业委会对上述审计报告的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，认为百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提供的审计资料不完整、不齐全，不能以报告中出具108102.14元作为涉案小区2015年4月1日至2018年2月28日期间的公共收益，应按照嘉鸿花园业委会主张的1918746元返还收益给嘉鸿花园业委会。百嘉和公司、嘉鸿花园管理处对上述审计报告的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，认为该报告将应收而实际没有收到的款项列入实际收入，将明显属于公共支出的费用认为不符合公共支出。一审诉讼中，嘉鸿花园业委会于2019年1月7日的一审庭审中陈述，2016年度审计报告中的第5、7-11、13、14的事项属于公共收入，其要求百嘉和公司、嘉鸿花园管理处将公共区域里面相关的经营收入及相关合同移交给嘉鸿花园业委会；在2020年10月15日的一审庭审中陈述，有关公共收益的资料包括：1.广告合同；2.公共部位临时停车的收益明细；3.中国电信公司、中国移动、中国联通有偿使用涉案小区公共部位的合同；4.小区游泳池的出租合同；5.公共场地出租的合同（包括会所的出租合同，南醇酒庄的出租合同，快递柜的出租合同，乒乓球场的出租合同，纯水机的出租合同）；6.临时摆摊的明细。百嘉和公司、嘉鸿花园管理处陈述，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处所持有的其他机房收入（中国电信公司、中国移动、中国联通有偿使用涉案小区公共部位的合同），广告收入，快递柜收入，饮用水收入，场地仓库收入（没有会所收入，包括属于全体业主公共部位的其他收入），该部分合同已经提交给德永公司（审计公司），在一审诉讼前也有向嘉鸿花园业委会部分移交；其他百嘉和公司、嘉鸿花园管理处所能够现持有的属于公共范围内的明细账和公共财务凭证，均在2019年4月9日的审计报告中反映，并作为证据交换给了嘉鸿花园业委会，本次也向德永公司提供；关于游泳池不属于业主的公共部位，收益也不属于公共收入；会所是登记在开发商的名下，属于开发商的专有部分，审计报告也对此进行了说明，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处因会所产生的维修等费用也没有在审计报告中作为公共支出予以扣除；临时租摆费用百嘉和公司、嘉鸿花园管理处以“无合同收入”入账，已计入审计报告。嘉鸿花园业委会于2018年10月17日提起本案诉讼。一审法院认为：据嘉鸿花园业委会提交的《嘉鸿花园第三次业主大会相关事宜公告》《嘉鸿花园第三次业主大会表决票样票公告》《广州市海珠区嘉鸿花园第三次业主大会表决明细》及照片等证据反映，嘉鸿花园业委会依据涉案小区议事规则的规定向涉案小区业主告知第三次业主大会的召开及表决的事项，并将表决结果和表决明细予以公布，据表决结果的照片显示，同意授权业委会签订嘉鸿花园公共区域的经营合同，并对公共收益按规约进行保管和管理；同意授权业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施，故嘉鸿花园业委会有权提起本案诉讼。关于公共收益的问题。其中公共收入的问题，在审计公司对涉案小区的公共收益的审计过程中，因百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提供的资料缺少现金和银行存款日记账、明细分类账、总分类账、费用开支明细账、银行流水表对应的所有收支记账凭证、会计报表等，即其提供的资料是不完整和不齐全的，导致审计公司只能按百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提交的资料进行汇总，故公共收入的汇总未能完整合理反映涉案小区诉争期间的公共收入，对此，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处应承担责任。鉴于上述情况，嘉鸿花园业委会主张公共收入为百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提交的2016年度审计报告中的第5、7-11、13、14的事项，并按该审计报告中上述事项的费用合计939254.82元计算2016年度的公共收入，以及参照该收入情况，计算2015年4月-12月、2017年度、2018年1月-2月28日的公共收入的意见合理，一审法院予以采信。鉴此，涉案小区2015年4月1日至2018年2月28日的公共收入为2739493.225元。百嘉和公司、嘉鸿花园管理处认为2016年度审计报告未能真实反映涉案小区的实际公共收入，但一方面，该审计报告为百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提供给嘉鸿花园业委会，另一方面，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处在本案审计过程中未完整、齐全提供全部资料，故对百嘉和公司、嘉鸿花园管理处的该意见，一审法院不予采纳。关于公共支出的问题，根据本案审计报告反映公共支出合计1132119.10元，其中核定符合公共支出614210.62元，应由维修基金支付合计58018.02元，不符合公共支出合计459890.46元。对此，一审法院认为，关于应由维修基金支付的58018.02元，该部分费用用于公共部分的维护且已由百嘉和公司、嘉鸿花园管理处支出，故该部分费用应列入公共支出费用。关于报告记载的不符合公共支出合计459890.46元。其中二期会所卫生间改造款含税35000元，该部位的产权登记在开发商名下，该部分改造款不应列入公共支出；对其他的支出424890.46元（459890.46元-35000元），一方面，这部分的费用百嘉和公司、嘉鸿花园管理处均提交了发票等财务凭证予审计公司核查；另一方面，虽有部分的五金材料费、工程用品材料费等费用未备注具体地点和内容，但考虑到百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提供的是涉案整个小区的物业服务，在管理期间确需对公共区域的设施设备进行维修、需购置一定材料的情况，该部分的支出也是合理的；另外，在双方的联动会议中提及了外墙的修复，而小区外墙和天面为公共区域，该部位的维修支出应为公共支出，至于是否动用维修基金维修公共区域应由涉案小区的业主共同决定，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处在其管理期间提供的只是相应的协助工作，在百嘉和公司、嘉鸿花园管理处已支出相关维修费用的情况下，嘉鸿花园业委会不同意该支出费用的意见不合理，一审法院不予采纳。鉴此，涉案小区2015年4月1日至2018年2月28日的公共支出为1097119.1元（614210.62元+58018.02元+424890.46元）。再者，小区的管理运营亦需要一定的运营成本，而嘉鸿花园业委会表示同意按收入的30%支付扣除运营成本的意见合理，故涉案小区2015年4月1日至2018年2月28日的公共收益为2739493.225元×（1-30%）-1097119.1元=820526.16元。嘉鸿花园业委会要求百嘉和公司、嘉鸿花园管理处向其返还该部分的公共收益及利息（自起诉之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）的请求，合理合法，一审法院予以支持。因2019年8月20日起，上述利率标准取消，故从2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付。对嘉鸿花园业委会主张的超出上述的公共收益请求，一审法院不予支持。关于移交公共收入明细和相关合同的问题。百嘉和公司、嘉鸿花园管理处陈述，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处目前所持有的部分资料在退出时，已经向嘉鸿花园业委会进行了移交，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提交的2019年4月9日的专项审计报告附件中已经包含了全部公共收益的明细账以及财务凭证，又向法院委托了司法鉴定机构提交了全部诉讼中的资料，上述资料已交换给嘉鸿花园业委会，故百嘉和公司、嘉鸿花园管理处已履行了嘉鸿花园业委会的第1项诉讼请求。对此，一审法院认为，嘉鸿花园业委会在本案诉讼中已接收了百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提交的公共收入、公共支出的明细账、财务凭证及相关合同，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处表示其所提交的资料即为应移交的全部资料，而嘉鸿花园业委会也未提交证据证实百嘉和公司、嘉鸿花园管理处还需移交的具体资料及名称，且一审法院已支持了嘉鸿花园业委会主张的返还公共收益的请求，故对嘉鸿花园业委会仍要求百嘉和公司、嘉鸿花园管理处移交涉案小区的收入明细和相关合同的请求，一审法院不予支持。关于诉讼时效的问题，从双方的函件往来和陈述看，嘉鸿花园业委会在成立后就涉案小区的公共收支及财务资料、物业资料的移交与百嘉和公司、嘉鸿花园管理处多次沟通，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处也向嘉鸿花园业委会移交了部分的资料和款项，双方后因对公共收益有争议而产生纠纷，故百嘉和公司、嘉鸿花园管理处认为嘉鸿花园业委会的主张已过诉讼时效的意见，依据不足，一审法院不予采纳。关于审计费用，鉴于本案的实际情况，审计费用由嘉鸿花园业委会和百嘉和公司、嘉鸿花园管理处各负担一半。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条（七）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月10日作出如下判决：一、广州百嘉和物业管理有限公司、广州百嘉和物业管理有限公司嘉鸿花园管理处在本判决生效之日起10日内共同返还2015年4月1日起至2018年2月28日期间的公共收益820526.16元及该款项利息（从2018年10月17日计至实际返还之日止，其中2018年10月17日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计付；2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）给广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会；二、驳回广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22068.7元，由广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会负担12631.6元，广州百嘉和物业管理有限公司、广州百嘉和物业管理有限公司嘉鸿花园管理处负担9437.1元。本案审计费用90000元，由广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会负担45000元，广州百嘉和物业管理有限公司、广州百嘉和物业管理有限公司嘉鸿花园管理处共同负担45000元；广州百嘉和物业管理有限公司、广州百嘉和物业管理有限公司嘉鸿花园管理处在本判决生效之日起10日内将应负担的审计费用45000元支付给广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处向本院提交9份证据：1.租赁合同及附件（2015年9月1日至2016年8月31日、周小琪）；2.合作合同及附件（2016年9月1日至2017年8月31日、周小琪）；3.租赁部位现场照片；4.房地产权证；证据1-4拟共同证明周小琪承租场地（嘉鸿花园二期金玫瑰苑会所一楼部分）为信鸿公司所有，2016年度审计报告中的收入第9项合约性场租费收入中备注的小仓库指的便是该部位，该部位每月收取的2000元（2016年合计24000元）场地费不属于公共收益，应予扣除；5.委托代收生活垃圾处理费协议，拟证明2016年度报告中的收入第14项其他有偿收入中备注的代收垃圾费手续费（一共1600户，每户每月5元，手续费为20%，2016年合计19200元），该费用属于百嘉和公司、嘉鸿花园管理处的劳务费用，不属于公共收益，应予扣除；6.会所（夹层文化活动中心）房地产权证（含附图），拟证明该产权附图与周小琪租赁合同附图载明的租赁部位（小仓库）一致，即该部位属于开发商所有，不属于业主共有部位，租金不应纳入业主公共收益，如嘉鸿花园业委会主张该小区内存在业主共有的“小仓库”则应由嘉鸿花园业委会举证；7.嘉鸿花园游泳池承包合同，拟证明公司受开发商委托将游泳池外包给第三方，即游泳池外包收入不应纳入业主公共收益，如嘉鸿花园业委会认为属于业主共同共有，应举证证实；8.清运垃圾协议，拟证明百嘉和公司、嘉鸿花园管理处与商户签订清运垃圾协议，为其提供清运垃圾服务，并收取相应的垃圾清运费，该收入不应纳入业主公共收益；9.业户手册，拟证明业户手册中明确约定由百嘉和公司、嘉鸿花园管理处收取淤泥清运费，该服务由公司同意聘请专用货车统一清运，该收入不应纳入业主公共收益。嘉鸿花园业委会对此质证认为：对于证据1-9，嘉鸿花园业委会认为并不属于二审新形成的证据，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处的提交时间已超过了举证期，原则上法院不应组织双方对此进行质证，不应采纳。对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据在一审法院组织的审计过程中百嘉和公司、嘉鸿花园管理处故意不提供，导致形成了一个一审法院不予接纳的审计结果，故不能据此认为2016年度审计报告中包含了该两份合同收入的项目，也不能证明该费用不属于小区的公共收益。对证据3、4、5，因百嘉和公司、嘉鸿花园管理处无法提供证据原件，故对该三份证据的真实性、合法性、关联性不予认可，并且该三份证据不能证明百嘉和公司、嘉鸿花园管理处所提出的涉及相关费用是2016年审计报告中有关项目的内容。在一审过程中，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处从未提供2016年度审计报告的相关全部资料，只是有选择性的提供了不完整、不齐全的审计资料给一审法院进行审计。百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提交的证据6-9均不能证明其主张。该产权证附图所述位置并非“小仓库”位置；游泳池位于嘉鸿花园规划红线范围内的空地上，依法应属全体业主共有，而非开发商所有，相关收益理应归全体业主共有；一审法院系综合确定百嘉和公司、嘉鸿花园管理处应当支付的公共收益，并不是简单的进行相加，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处单独挑出几组数据，不足以确定要从总的公共收益中扣减；本案系因百嘉和公司、嘉鸿花园管理处故意不提供完整、齐全的审计资料进行审计，相关法律后果应当由其承担。一审法院在确定本案公共收益和公共支出时，已作出一定的平衡，即使百嘉和公司、嘉鸿花园管理处该部分证据的该部分收益不应当列为公共收益，也不应得到法院支持。一审委托的审计报告明确确定459890.46元不符合公共支出；一审认定424890.46元为合理公共支出已经平衡了百嘉和公司、嘉鸿花园管理处的有关利益；一审在计算总的公共收益时，已经扣除了30%的运营成本，运营成本中显然包含了合理支出；一审未采用总的收入（2739493.225元-公共支出1097119.1元）×（1-30%）等于1149661.89元的方法计算百嘉和公司、嘉鸿花园管理处应当支付给嘉鸿花园业委会的公共收益，已经平衡了有关利益。二审中，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处陈述其在上诉状中提及的其认为不属于公共收益的费用，其在一审审计中没有提出，也没有提交该部分证据，其认为一审审计的内容是小区公共收益，而这些内容并不属于小区的公共收益；其在一审的审计报告出具后对该项目提出异议意见，但没有提交相关的证据予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、嘉鸿花园业委会是否享有本案诉权。二、涉案小区2015年4月至2018年2月28日公共收益的支付问题。关于争议焦点一，嘉鸿花园业委会是否享有本案诉权的问题。嘉鸿花园业委会在一审中已提交《嘉鸿花园第三次业主大会相关事宜公告》《嘉鸿花园第三次业主大会表决票样票公告》《广州市海珠区嘉鸿花园第三次业主大会表决明细》及照片等证实，嘉鸿花园业委会依据涉案小区议事规则的规定向涉案小区业主告知第三次业主大会的召开及表决的事项，并将表决结果和表决明细予以公布，根据表决结果，业主大会同意授权嘉鸿花园业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施，故嘉鸿花园业委会有权提起本案诉讼。一审对此问题的认定有理有据，本院予以维持。关于争议焦点二，涉案小区2015年4月至2018年2月28日公共收益的支付问题。一审中一审法院依法委托审计公司对涉案小区的公共收益进行审计，在审计过程中，因百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提供的资料不完整和不齐全，缺少现金和银行存款日记账、明细分类账、总分类账、费用开支明细账、银行流水表对应的所有收支记账凭证、会计报表等，导致审计公司只能按百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提交的资料进行汇总，故审计公司关于公共收入的汇总未能完整合理反映涉案小区诉争期间的公共收入，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处应提交上述资料却未能提交，正如一审认定，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处应对此承担责任，应承担由此产生的不利法律后果。正是鉴于上述情况，一审法院综合考虑本案的案情，参照百嘉和公司、嘉鸿花园管理处自行委托审计并提供给嘉鸿花园业委会的2016年度审计报告的相关内容，采信嘉鸿花园业委会主张公共收入为百嘉和公司、嘉鸿花园管理处提交的2016年度审计报告中的第5、7-11、13、14的事项，并按该审计报告中上述事项的费用合计939254.82元计算2016年度的公共收入，以及参照该收入情况，计算2015年4月-12月、2017年度、2018年1月-2月28日的公共收入的意见，认定涉案小区2015年4月1日至2018年2月28日的公共收入为2739493.225元，一审该认定既参照了2016年度审计报告的相关内容又综合考虑本案的案情，在百嘉和公司、嘉鸿花园管理处无法提供相关完整资料供审计公司审计的情况下进行公平合理的综合认定，并无明显不当，本院予以维持。百嘉和公司、嘉鸿花园管理处上诉主张2016年度审计报告是百嘉和公司于2017年拟被其他公司收购而制作内容失实，不应作为本案认定公共收入的依据，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处未对此主张提交证据证实，且对其自行委托审计自行提供给嘉鸿花园业委会的该审计报告在本案诉讼中又不予认可，亦有违诚信原则，对其该主张，本院不予支持。一审在依法认定公共收入的基础上，在参照审计公司审计意见及百嘉和公司、嘉鸿花园管理处的举证情况并考虑其在管理期间确需对公共区域的设施设备进行维修、需购置一定材料所需支出的合理性、双方联动会议中提及的情况及双方的陈述意见核定涉案小区2005年4月1日至2020年2月28日的公共支出为1097119.1元，一审该认定已充分考虑了本案查明的事实、双方证据中反映的案件情况及双方的意见并兼顾了物业管理活动中的实际情况等因素进行了公平处理并将认定的详细理据在一审判决中进行了论述，本院不再赘述，对一审的该认定予以确认。如前所述，一审在依法合理认定2015年4月1日至2018年2月28日的公共收入、公共支出的基础上，又考虑涉案小区的运营需要一定的运营成本及嘉鸿花园业委会对运营成本扣除的回应意见酌情扣除了30%的运营成本，已公平兼顾了双方当事人的合法权益。因此，一审认定涉案小区2015年4月1日至2018年2月28日的公共收益为820526.16元[2739493.225元×（1-30%）-1097119.1元]，并判令百嘉和公司、嘉鸿花园管理处共同返还2015年4月1日起至2018年2月28日期间的公共收益820526.16元及该款项利息给嘉鸿花园业委会，并无不当，本院予以维持。综上所述，由于百嘉和公司、嘉鸿花园管理处未能提供完整的资料导致一审中审计公司无法对涉案小区的公共收益得出准确的审计结果，在此情况下，一审法院综合考虑本案双方的证据、案情及双方的陈述意见等对公共收入、公共支出、运营成本、公共收益进行的公平合理的认定，在认定时已综合酌情考虑了2016年度审计报告项目中不属于公共收入的部分，且在综合认定公共支出的基础上，在百嘉和公司、嘉鸿花园管理处未对涉案小区运营成本进行充分举证的情况下酌情扣除了30%的运营成本，已充分考虑公平原则并平衡了双方当事人的合法权益，现百嘉和公司、嘉鸿花园管理处仍上诉主张在2016年度公共收入中扣除148312.59元及在未提交充分证据予以证实的情况下还主张涉案小区各项收入均已用完并无结余理据均不足，亦有违诚信原则和公平原则，本院不予支持。关于百嘉和公司、嘉鸿花园管理处上诉主张二审诉讼费用金额问题，二审案件受理费为其上诉时一审法院预收，本院会依照《诉讼费用交纳办法》依法进行核算并在本判决书的诉讼费用负担部分予以载明。综上所述，百嘉和公司、嘉鸿花园管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12005.26元，由广州百嘉和物业管理有限公司、广州百嘉和物业管理有限公司嘉鸿花园管理处负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年四月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏