湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0202民初112号原告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈卫，湖北风劲律师事务所律师。被告：李英栩，女，1973年1月11日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：杨俊，湖北善远律师事务所律师。原告翁武华与被告李英栩债权转让合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁武华及其委托诉讼代理人陈卫、被告李英栩及其委托诉讼代理人杨俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即偿还拖欠购房款190000元，并赔偿该欠款利息损失64723.40元（暂计至2020年8月底）；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求为：请求判令被告立即偿还拖欠购房款190000元，并赔偿该欠款利息损失64723.40元（暂计至2020年8月31日），并以购房款190000元为基数，从2020年9月1日起按银行同业拆借利率LPR（五年期）计算到购房款付清之日止。事实与理由：被告在湖北联创房地产开发有限公司（下称联创公司）购买了位于黄石市黄石港区湖滨大道138号原曼晶酒店15015室、面积62M2产权式房屋一间，购房款为389968元，被告已支付199968元，尚欠联创公司购房款190000元及相应的违约损失。由于联创公司拖欠原告材料款及借款无法偿还，该公司将被告所欠购房款190000元及相应的违约损失转让给原告。故被告应向原告清偿上述购房款190000元及违约损失。按照中国人民银行同期五年期贷款利率计算至2020年8月底的利息损失为72230.40元，实为64723.40元（注：该利息损失已扣减2015年6月至12月4627元，2016年5月至10月2880元的租金）。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，1、2018年10月17日之前，联创公司并没有将涉案房屋的尾款债权转让给原告。之后，联创公司作为债权人并没有通知被告其债权已转让。2015年3月20日的债权转让协议没有实际履行。原告于2018年提起诉讼[案号为（2018）鄂0202民初250号]，起诉黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司（下称欣曼晶公司），要求欣曼晶公司向其支付2016年11月1日至2018年1月31日涉案房屋租金，并将被告列为第三人。原告起诉时，举出了协议书、债务抵消协议等证据，这两份证据核心内容是联创公司将涉案房屋的尾款债权（债务人为被告）转让给原告。该案生效判决书明确认定协议书对被告不生效，同时也明确认定债务抵消协议没有实际履行（债权没有发生转让）。该案生效判决书落款日期为2018年10月17日，也就是在2018年10月17日之前，联创公司并没有将涉案房屋的尾款债权转让给原告。现原告拿出2015年3月20日与联创公司签订的债权转让协议，主张债权发生了转让，显然与生效判决书认定的事实相违背。2018年10月17日之后，联创公司一直没有通知被告债权发生了转让，原告无权提起诉讼。2、生效判决确认联创公司尚欠被告租金172503.24元及利息130473.90元，该判决生效之后，联创公司转让债权，联创公司涉嫌犯罪。因联创公司、黄石曼晶酒店管理有限公司（下称曼晶公司）单方解除产权酒店委托经营合同，为确认租金数额，被告起诉联创公司及曼晶公司，要求两公司连带支付所欠租金[案号（2018）鄂0202民初463号]。生效判决落款日期为2018年4月19日，确认两公司应支付拖欠的租金172503.24元及支付相应利息。（2018）鄂0202民初463号判决生效后，联创公司不得不讲涉案房屋尾款债权转让，只能在执行过程中抵消所欠房租及利息。如果将涉案房屋尾款债权转让，造成实际上执行不能，联创公司涉嫌拒不执行判决罪。如果本案债权转让协议日期为倒填日期，联创公司及相关人员涉嫌虚假诉讼。就此犯罪线索，人民法院应当向相关机关移送。3、商品房买卖合同没有约定房屋尾款（按揭款）支付之间，被告不承担违约责任。联创公司与被告签订的商品房买卖合同并没有约定房屋尾款（按揭款）支付时间，在原告起诉被告之前，联创公司从未单独就房屋尾款向原告主张权利。综上，应驳回原告诉请，本案有涉嫌犯罪线索，应当向相关机关移送。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《债权转让协议》、黄石市中级人民法院（2019）鄂02民终1136号民事判决书能够证明本案客观事实，本院均予以采信；对账表两份，因被告未与联创公司或曼晶公司进行对账，本院无法核实，故不予采信；黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202执459号执行裁定书、协议书两份、《商品房买卖合同》补充协议，与本案均无关联性，本院均不予采信；黄石市黄石港区人民法院（2018）鄂0202民初250号民事判决书、（2018）鄂0202民初463号民事判决书与被告提交的两份民事判决书一致，本院均予以采信。被告提交的（2020）鄂0202执552号之一执行裁定书与本案无关联性，本院不予采信；《商品房买卖合同》能够证明本案客观事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月10日，被告与联创公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买曼晶酒店15015号房，建筑面积61.20平方米，商品房总价款为389968元，被告支付首付款199968元，余款190000元办理银行按揭。被告与联创公司另签订《商品房买卖合同补充协议》，约定按被告所购房屋总值410000元计算收益。2010年9月15日，被告与联创公司、曼晶公司共同签订《产权式酒店委托经营合同》，约定被告将上述所购房屋委托给曼晶公司用于酒店经营；委托经营期限从2009年3月24日起至2019年3月23日止，于每季度第一个月底向被告支付当季度租金；曼晶公司将委托经营的资产金额410000元的10%作为每年的租金回报给被告；委托经营期内，不管曼晶公司经营情况如何，其均须按本合同约定每年固定向被告支付购买该房屋资产金额10%的年回报；联创公司以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为被告租金回报及回购提供担保。被告向联创公司支付首付款199968元。其后被告一直未办理按揭贷款手续，故未能交纳购房余款190000元。2015年3月20日，原告作为甲方与联创公司作为乙方签订了一份《债权转让协议》，约定：由于乙方拖欠甲方材料款与借款共计人民币壹仟叁佰贰拾玖万元整，乙方无法偿还，经协商乙方将其开发的位于黄石市湖滨大道138号用于酒店经营的售卖房屋中部分购房户应交清而未交清的购房款项转让给甲方，由甲方接受该部分债权，用以冲抵乙方拖欠甲方的上述欠款。其中：1、购买位于黄石市黄石港区湖滨大道138号曼晶酒店15015室，建筑面积为62M2的购房户李英栩，应付购房款389968元，已付199968元，下欠购房款190000元及相应的违约损失，该下欠购房款190000元及相应的违约损失转让给甲方。2、拖欠的购房款的购房户待清偿完毕全部购房款及违约损失后，乙方根据甲方出具的清偿完毕通知出具购房发票。另查明，2018年2月7日，李英栩就涉案房屋租金纠纷以联创公司、曼晶公司为被告向本院提起诉讼。同年4月19日，本院作出（2018）鄂0202民初463号民事判决书（已生效），判决：一、曼晶公司及联创公司于判决生效后十日内连带给付李英栩自2009年3月24日起至2015年4月30日止的租金欠款172503.24元及违约金[以172503.24元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50％的130％计付自2013年12月24日起至实际付清之日]；二、驳回李英栩的其他诉讼请求。本院认为，关于原告与联创公司于2015年3月20日签订的《债权转让协议》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十五条之规定，债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案中，联创公司转让的债权系其基于与被告之间的商品房买卖合同关系产生的收取购房尾款的债权。此类债权与债权人没有人身上不可分割的关系，也不是债权人与债务人基于信任关系产生的债权；被告与联创公司也未在《商品房买卖合同》中约定此债权不可转让。因此联创公司可依据法律规定将合同的权利全部或者部分转让给原告。同时，根据已生效的类案黄石市中级人民法院（2019）鄂02民终1136号民事判决，联创公司作为原债权人与原告即债权受让人间存在真实的债权债务关系。案涉《债权转让协议》系原告与该公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款规定“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力”，应当理解为，在债权转让通知未送达债务人时，债务人对债权让与人的清偿仍发生债务清偿的法律效果，但并不影响债权受让人取得受让债权。虽然该款法律规定的债权转让通知行为人，从广义上理解为债权转让人，但在可以确认债权转让行为真实性的前提下，亦不应否定债权受让人为通知行为人。即应以债务人是否知晓债权转让事实作为认定债权转让通知法律效力的关键。因此，原告作为债权受让人起诉债务人，并通过人民法院向债务人送达起诉状，也发生债权让与通知的法律效力。本院认定联创公司与原告之间的债权转让行为对被告发生法律效力。被告辩称（2018）鄂0202民初250号民事判决书中认定《协议书》对被告不生效，亦明确认定《债务抵消协议》没有实际履行。本院认为，该《协议书》及《债务抵消协议》均非本案涉及的《债权转让协议》，且该案系审理租金收益问题，与本案系不同法律关系，故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。被告辩称联创公司转让债权的行为涉嫌犯罪，本院认为联创公司于2015年3月20日就已与原告签订《债权转让协议》，而被告直至2018年2月7日才就租金拖欠问题向本院提起诉讼，联创公司并未有恶意逃避债务的行为，故被告的上述抗辩理由亦不成立，本院不予支持。关于原告受让的债权金额问题。根据已查明事实，被告在2018年2月7日起诉联创公司、曼晶公司要求二公司支付全部租金时，并未提出双方存在以租金冲抵购房款的约定，故法院支持其要求二公司支付全部租金的诉讼请求。可见，被告作为房屋租赁合同及房屋买卖合同的当事人在之前起诉时就已选择将房屋租赁合同纠纷与房屋买卖合同纠纷的两个法律关系所产生的债务分开计算。根据案涉《债权转让协议》及原告在诉讼请求中关于违约损失的起算时间，原告从联创公司受让的债权为被告未付的购房款190000元及从2015年5月1日起计算的违约损失。关于违约损失的计算标准。原告主张按中国人民银行五年期贷款基准利率计算。结合协议书的履行情况，被告未能及时清偿的行为给原告造成的直接损失即为该笔款项的利息损失。故原告请求依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失并无不当。虽《商品房买卖合同》中对尾款支付时间未进行约定，但双方的合同于2009年4月10日即已签订，支付购房款系被告的合同主要义务，被告应根据诚实信用原则尽快付款，但直至2015年5月1日原告尚未支付尾款，故原告主张利息损失从2015年5月1日起算并无不当，本院予以支持。本院将利息计算标准确定如下：2015年5月1日至2020年8月19日期间损失的计算标准为中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率；2020年8月20日起的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，原告请求的超出部分利息，本院不予支持。原告主张应从被告逾期支付购房款违约损失中扣除原告已收取的租金的请求。原告自认从2016年6月至12月期间收取被告租金4627元，从2016年5月至10月期间收取被告租金2880元。但上述金额并未获得被告的认可。且是否存在逾期支付租金损失、如何计算该损失均不确定。故本案中不宜直接抵扣上述款项，原告可与被告协商解决如何给付上述款项。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第五百四十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李英栩于本判决生效后十日内向原告翁武华偿还债权190000元及利息[1、从2015年5月1日至2020年8月19日止，以190000元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率计算；2、从2020年8月20日至债权实际清偿之日止，以190000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算]。二、驳回原告翁武华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元（已减半收取），由被告李英栩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  刘青青二〇二一年四月二十二日书记员  余安娜