辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1002民初591号原告：赵男，女，1986年12月24日出生，汉族，辽阳市太子河区祁家镇中心小学教师，住辽阳市白塔区。被告：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托代理人：王枢、施晓娇，均系辽宁法云律师事务所律师。原告赵男为与被告辽宁中南置地有限公司（以下简称“中南公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2021年1月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员刘明贺独任审判，于2021年3月8日公开开庭审理了本案，原告赵男、被告中南公司委托代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵男诉称：2017年4月28日，原、被告签订合同编号为20172820170402833的《商品房买卖合同》，根据该合同第十三条第二款约定，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内部分的房价款由原告补足，超出3％部分的房价款由被告承担，产权归原告所有。原告购房建筑面积为97.77平方米，购房价款为392867元，按合同约定原告向被告应缴纳11786.63元。根据该合同第十一条的约定被告应在2017年8月30日前向原告交付房屋；第二十条约定被告应在商品房交付之日起180日内办理完商品房所有权证书，否则需向原告支付逾期违约金；违约金自约定的完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，依原告全部已付款的万分之一按日计算。按照合同约定被告应于2018年3月2日应办理完成房屋所有权登记，暂定至2020年9月21日止共计930天，被告应缴纳违约金36536.63元。被告于2020年8月末通知原告应按实测面积全额缴纳房款，双方协商未果。故原告诉至法院，请求法院依法确认原被告双方所签订《商品房买卖合同》合法有效，增加面积4.78平方米部分应按合同约定原告向被告补交11786.01元，被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金36536.63元（被告2017年6月25日交付房屋，暂定2018年3月2日起至220年9月21日止，应以实际支付日为准）。本案诉讼费由被告承担。被告中南公司辩称：一、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，本公司就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记。现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是我方的过错，且因存在不可抗力的情况，因此我方不应承担逾期办证的违约责任。即使承担，逾期办证的时间也应从2017年6月25日加上180天起开始计算截止到2018年8月3日止。二、关于面积差异款的问题。房屋合同预测面积为97.77平方米，实测面积为102.55平方米，差为4.78平方米。造成这种情况的原因是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时公司向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误并非我方责任所致，且公司在交房核查时先于测绘部门发现错误，并及时要求测绘部门予以更正。故造成面积差异并非我方恶意所为，不应适用惩罚性约定。对于面积差超出3％的部分，原告作为受益人，应按市场价格予以支付房款。本院经审理查明：2017年4月28日，原告赵男与被告中南公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告中南公司开发建设的位于辽阳市白塔区.77平方米房屋一处，单价为每平方米4018.28元，总价款392867元。该合同第十三条约定:房屋实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。第二十条约定:双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按约定向被告交付了购房款，被告于2017年6月25日向原告交付所购房屋。该房屋实测面积为102.55平方米。本案房屋于2018年8月3日办理不动产权属登记证书，登记权利人为被告中南公司。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、增值税发票、取暖费收据、入住流转单、被告提供的入住通知书、入住流转单、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、不动产权证书、《商品房销售面积审定单（预测、实测）证明、情况说明、新建住宅供电工程建设协议、竣工验收意见单，以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，上述证明材料经当庭举证、质证，并经本院审查，可以采信。本院认为，原告赵男与被告中南公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自义务。双方约定该房屋的预测建筑面积为97.77平方米，原告按此面积计算向被告交付了购房款，现双方均当庭认可该房屋实测建筑面积为102.55平方米，面积差为4.78平方米，建筑面积误差比大于3％，故按合同约定建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款应由原告补足；超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有。故原告应给付被告在3%以内（含3%）部分的房价款11786.01元(97.77平方米*3%*4018.28元/平方米）。被告抗辩该房屋面积差异系房产测绘部门因提供错误数据造成，其不应适用惩罚性约定，该抗辩意见与双方合同约定不符，本院不予支持。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，本案房屋应在交付后180日内向房屋登记机构申请办理所有权转移登记，但被告自房屋交付之日起超过180日于2018年8月3日才取得不动产登记证，已构成违约，应承担违约责任。原告主张违约金计算至实际支付日，但本案房屋已于2018年8月3日办理不动产登记证，具备为原告办理不动产登记条件，被告逾期办理不动产登记违约金应自违约之日起计算至该日期前一日即2018年8月2日。根据原、被告提供的入住通知书及入住流转单，该房屋交付时间为2017年6月25日，被告应自房屋交付之日起180内即2017年12月22日之前为原告办理房屋所有权转移登记手续，因被告逾期，其应自2017年12月23日至2018年8月2日止，按合同约定按每日万分之一向原告给付违约金，共计223天，违约金数额应为8760.93元（392867元*0.01％*223天）。被告抗辩因天气等不可抗力原因导致送电工程延迟，但冬季气温低并非不可抗力因素，其提供的供电公司情况说明所载内容不足以构成阻却办理案涉房屋所有权登记的不可抗力，故对被告的相关抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下:一、原告赵男与被告辽宁中南置地有限公司于2017年4月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、原告赵男给付被告辽宁中南置地有限公司房屋面积差异款11786.01元；三、被告辽宁中南置地有限公司给付原告赵男逾期办理房屋所有权登记违约金8760.93元。四、驳回原告赵男的其它诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504.00元（已减半收取），被告辽宁中南置地有限公司承257.00元，原告赵男承担247.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  刘明贺二〇二一年四月九日书记员  刘美君附录：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。