山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2986号上诉人（原审被告）：山东华典实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：夏富春，总经理。委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。委托诉讼代理人；朱凤，山东舜通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南美特斯邦威服饰有限公司，住所地济南市。法定代表人：罗锋涛，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：龚雪，山东舜翔律师事务所律师。上诉人山东华典实业有限公司（以下简称华典公司）因与被上诉人济南美特斯邦威服饰有限公司（以下简称美特斯邦威）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。华典公司上诉请求：1.依法撤销一审法院（2020）鲁0102民初9262号民事判决，依法改判驳回美特斯邦威的诉讼请求并支持华典公司的反诉请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由美特斯邦威承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除，明显认定事实错误，适用法律亦错误。第一，美特斯邦威并不享有单方通知华典公司解除合同的权利，其向华典公司邮寄房屋钥匙的行为并不产生合法解除涉案租赁合同及涉案租赁合同已解除的效力，一审法院认定双方之间的合同自美特斯邦威向华典公司邮寄房屋钥匙当天即2020年4月10日解除，系主观臆断，无任何法律依据。第二，美特斯邦威在一审中提交了2020年4月20日的录音证据，从该证据内容亦能够证实双方在2020年4月20日时仍在协商减免涉案商铺租金的事宜，且双方并未对合同的解除达成一致意见，该事实亦能够证明一审法院认定双方合同于2020年4月10日解除，明显认定错误。第三，虽然《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但本案中，美特斯邦威与华典公司签订案涉《房屋租赁合同》的目的为承租涉案商铺，且新冠疫情发生以前该房屋亦一直由美特斯邦威承租使用，疫情虽然给美特斯邦威的经营造成了一定影响，但该影响并不会导致美特斯邦威承租涉案商铺的合同目的无法实现，不符合上述规定中合同应予解除的情形。一审法院亦认定本案属于情势变更，美特斯邦威可要求减少租金，其直接要求解除合同的行为不当，构成违约，但一审法院又同时适用合同的通知解除规定，认定涉案租赁合同自美特斯邦威向华典公司邮寄房屋钥匙时解除，该认定事实明显错误、适用法律错误。第四，美特斯邦威至今仍未就涉案房屋与华典公司进行查验交接，房屋钥匙亦一直由美特斯邦威控制持有，双方之间的《房屋租赁合同》仍在实际履行中，一审法院完全忽略该事实，径行认定涉案租赁合同已经解除并驳回华典公司的反诉请求，一审法院的该认定严重错误，明显显失公平。综上，美特斯邦威并不享有单方通知华典公司解除涉案房屋租赁合同的权利，美特斯邦威于2020年4月11日通过邮寄方式向华典公司邮寄涉案商铺钥匙的行为，不能达到合同已解除的法律效果，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除，明显错误，依法应予纠正。二、美特斯邦威的违约行为严重违反民事活动诚实信用原则和契约严守原则，致使华典公司遭受重大损失，一审法院基于错误的事实认定，判决华典公司返还美特斯邦威保证金并驳回华典公司的反诉请求，明显错误，明显有失公允。美特斯邦威辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回华典公司的上诉请求，维持原判。美特斯邦威向一审法院起诉请求：1.依法确认美特斯邦威与华典公司之间的《房屋租赁合同》已经解除（合同编号20190000001970）；2.本案案件受理费由华典公司负担。增加诉讼请求：依法返还美特斯邦威缴纳的保证金100万元。华典公司反诉请求：1.依法判决解除华典公司与美特斯邦威于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》，并判令美特斯邦威立即腾退涉案房屋并将房屋恢复原状;2.依法判令美特斯邦威向其支付自2020年4月1日起至2020年8月31日期间的租金2875000元及物业费1916666.25元，嗣后至本案判决生效之日止的租金及物业费按涉案《房屋租赁合同》第六条约定的标准继续计算支付;3.依法判令美特斯邦威向华典公司支付逾期未支付租金及物业费滞纳金397729.59元(暂计至2020年8月31日，嗣后至实际给付之止日的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算);4.依法判令美特斯邦威向华典公司支付违约金958333.25元并向华典公司赔偿经济损失5749999.5元;5.依法判令如美特斯邦威未能在本案判决确定的限定时间内腾退涉案房屋，则自限定的腾退期限届满之次日起，按每月958333.25元的标准向华典公司支付房屋占有使用费，直至腾退为止;6.本案诉讼费由美特斯邦威承担。一审法院认定事实：2019年4月1日，美特斯邦威（乙方、承租方）与华典公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其位于济南市历下区泉城路111号华典大厦一层至五层租赁给乙方经营服饰使用，在乙方同时租赁一至五层的基础上，将六层阁楼赠送给乙方使用，使用期限与一至五层租赁期限一致；一至五层租赁房屋共计建筑面积为4709.42平方米，六层阁楼建筑面积为600平方米；本合同保证金为100万元，履行原合同时除乙方向甲方交纳的70万元保证金转为本合同保证金外，乙方还应于签订本合同之日起两日内向甲方缴纳30万元作为本合同的保证金，甲方需向乙方提供正式收据。本合同期满后30日内乙方无违约及欠款行为的，甲方无息全额退还乙方。如合同期内，乙方有违约或欠款行为给甲方造成损失的，从保证金中抵扣甲方损失赔偿金，不足部分，乙方另行支付。租赁期限自2019年4月1日起至2029年3月31日止（新增的原世纪缘租赁的二层571.8平方米、原平安银行租赁的五层978.62平方米的租赁期限自2019年5月16日起至2029年3月31日止）。乙方应按本合同约定向甲方交付房屋租金、物业管理费、水电费、电梯维保费等。合同期内遇到不可抗力，本合同无法履行或履行合同会给一方造成损失的，任一方均有权解除合同，双方互不承担责任。自2019年4月1日至2022年3月31日，每月租金57.5万元、物业费383,333.25元。美特斯邦威支付房屋租金及物业费至2020年3月31日。2020年2月14日，美特斯邦威向华典公司发出关于美特斯邦威品牌免租、减租申请，其中载明：受目前流行新型冠状病毒肺炎影响，美特斯邦威位于济南市历下区泉城路111号华典大厦租赁区域，为了配合政府相关部门整体疫情防控工作部署，美特斯邦威已于2020年1月24日进行闭店，恢复开业日期目前无法确定，现特此恳求免除美特斯邦威品牌2020年1月25日至4月30日期间的租金及物业费用，2020年5月1日至6月30日期间的租金及物业费用减半；后期根据疫情实际情况双方另行协商。另，由于近期没有收入来源，2020年3月1日美特斯邦威暂无能力支付2020年4月1日至2020年7月31日期间的租金及物业费用。2020年3月2日，华典公司向美特斯邦威发出通知，其中载明：其免除美特斯邦威2020年4月1日至4月10日期间的租金，同时，请美特斯邦威严格遵照双方签订的租赁合同约定，及时、足额的缴纳租金等费用。2020年3月10日，美特斯邦威向华典公司发出关于美特斯邦威品牌免租、减租申请，其中载明：首先感谢华典公司免除美特斯邦威租赁店铺4月1日至4月10日期间的租金，为了公司能持续经营，维持我们能继续合作，需要得到华典公司支持共同度过这次难关，具体有以下诉求：1.3月1日的租金美特斯邦威受疫情影响无现金流目前无能力支付，需要恢复经营后逐步缴纳。2.受疫情影响店铺无法经营，需要华典公司支持2月至4月份租金及物业费全免支持，5月至7月份租金减半支持。如果华典公司不能给予至少减免2月至4月份期间的租金及物业费用，美特斯邦威已无法继续持续经营下去，被迫只能按照合同期内遇到不可抗力，申请解除合同，互不承担责任来自救，最终做撤店处理，为避免更大损失，请华典公司于3月14日前给答复。2020年3月16日，美特斯邦威向华典公司出具关于新型冠状病毒肺炎期间合同终止函告，其中载明：美特斯邦威郑重向华典公司提出提前终止合同申请，于3月16日停止营业。希望华典公司能在3月17日前给予最终答复，若截止3月17日华典公司仍未回复，美特斯邦威将当日立即归还店铺。2020年3月17日，华典公司向美特斯邦威发出通知函，其中载明：新冠病毒对美特斯邦威没有达到不可抗力，因此，美特斯邦威无理由以不可抗力为由主张终止合同。且美特斯邦威与其签订的合同中亦没有约定美特斯邦威的合同解除权，因此，美特斯邦威无权单方解除或终止合同，华典公司亦不同意解除或终止合同，更无理由返还保证金、退还租金。2020年3月20日，美特斯邦威向华典公司发出关于济南华典店（新型冠状病毒肺炎期间）合作通知函告，其中载明：申请免除美特斯邦威2020年1月25日至4月30日期间的租金及物业费用，2020年5月1日至6月30日期间的租金及物业费用减半；后期根据疫情实际情况双方另行协商。如华典公司不能达成美特斯邦威以上诉求，考虑到疫情已经带来的严重损失，属于合同期间内遇到的不可抗力，美特斯邦威希望得到华典公司的大力支持，并做商讨如下：1.在此次疫情严重影响下，美特斯邦威店铺入不敷出，已无力正常按合同约定支付租金及物业费；2.美特斯邦威已支付租金及物业费至2020年3月31日，美特斯邦威计划于2020年4月1日交付店铺，希望华典公司能提前安排好店铺交接事宜；3.这次疫情国家确定为不可抗力事件，已经给美特斯邦威带来严重损失，属于合同期内遇到不可抗力。美特斯邦威已无力履行、且继续履行合同会给美特斯邦威造成巨大亏损和损失，因此美特斯邦威申请解除合同，双方互不承担违约责任。2020年4月7日，华典公司向美特斯邦威发出通知函，其中载明：根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同解除或终止需双方协商并签订书面协议，美特斯邦威无权单方解除合同。因受疫情影响，华典公司已同意减免美特斯邦威一个月租金（减免的租金分12个月予以扣减，即在每季度交付房租时减免25%）。请美特斯邦威收到本通知之日起三日内按照双方合同的约定向华典公司支付租金、物业费、水电费等费用。2020年7月20日，华典公司再次向美特斯邦威发出通知函，其中载明：美特斯邦威已逾期缴纳租金等费用多日，华典公司再次通知，请美特斯邦威收到本通知之日起七日内按照双方合同的约定向华典公司支付租金、物业费、水电费等费用。一审法院认为，本案属于经营型房屋租赁，该涉案房屋位于泉城路商业街，新冠疫情的爆发的确给美特斯邦威的经营产生了实质性影响，但从影响的时间、方式来看，尚不构成不可抗力。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，本案属于情势变更。美特斯邦威向华典公司发出免租、减租申请，华典公司同意其免除2020年4月1日至4月10日期间的租金。在2020年3月16日，美特斯邦威已经向华典公司发送了合同终止函告，要求华典公司在3月17日前予以答复，但双方未达成一致。在此情况下，双方应继续协商沟通。2020年4月11日，美特斯邦威清空了涉案房屋并向华典公司邮寄了房屋钥匙，要求解除合同，事实上双方已经解除了涉案租赁合同，2020年4月1日至2020年4月10日的租金及物业费应由美特斯邦威承担。关于美特斯邦威要求华典公司返还保证金的请求。《房屋租赁合同》约定，如合同期内，美特斯邦威有违约或欠款行为给华典公司造成损失的，从保证金中抵扣华典公司损失赔偿金，因华典公司未提交证据证明给其造成实际损失，因此依房屋租赁合同的约定，华典公司应当退还保证金。双方租赁合同的解除，并非因不可抗力，美特斯邦威可以依据情势变更要求减少租金。美特斯邦威要求解除房屋租赁合同的行为不当，已构成违约，应承担违约责任。即依照《房屋租赁合同》第十一条第3款的约定，违约金为该房屋一个月的租金及物业管理费，即违约金为958,333.25元（每月租金57.5万元+每月物业费383,333.25元=958,333.25元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，美特斯邦威通过函件的形式，已经明确告知华典公司不再履行租赁合同，并清空了涉案房屋，将钥匙邮寄给了华典公司，但华典公司拒不接收钥匙的行为，导致了损失的扩大，对此华典公司应当对损失扩大的后果承担全部责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、美特斯邦威与华典公司于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》已经解除，解除时间为2020年4月10日；二、华典公司于判决生效之日起十日内退还美特斯邦威保证金100万元；三、美特斯邦威于判决生效之日起十日内支付华典公司违约金958,333.25元；四、美特斯邦威于判决生效之日起十日内支付华典公司2020年4月1日至2020年4月10日的租金及物业费319,444.42元；五、驳回美特斯邦威的其他诉讼请求；六、驳回华典公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7000元，减半收取3500元，由华典公司负担；反诉案件受理费46,593元，由华典公司负担41,468元，由美特斯邦威负担5125元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华典公司提交：证据一、2021年3月24日拍摄的涉案房屋六层现状照片12张及视频光盘1份。证据二、美特斯邦威应承担的2019年12月至2020年3月水、电费清单三份及收据两份。证明：美特斯邦威至今仍在占有使用涉案房屋，其中6层有贴封条的家具、文件柜等，1-5层有挂衣服的货架，并未将涉案房屋交付给华典公司，双方也未就水、电使用情况进行过交接，双方之间的租赁合同尚在履行过程中。美特斯邦威质证意见：证据一、美特斯邦威租赁合同租赁经营场地为华典大厦1-5层租赁使用，该照片拍摄的是六层，六层赠送给美特斯邦威使用，美特斯邦威作为办公室使用，因此不在涉案租赁合同租赁范围内；证据二、华典公司一审诉求中未就水电费提起请求，不在本案二审受理范围内，对证据的真实性及实际金额庭后核实后与华典公司对接支付。本院认证意见：华典公司提交的涉案房屋六层现状照片经美特斯邦威质证无异议，依据双方房屋租赁合同约定该楼层系由华典公司赠送美特斯邦威公司使用，照片显示遗留少量办公家具等，尚不足以认定妨碍华典公司对案涉楼房的使用，对华典公司的证明观点本院不予采信。上述遗留家具可由双方协商处理。华典公司提交的水电费不包括在其一审诉讼请求内，不属于本案审理范围，且美特斯邦威同意核实后支付，本院不作审查认定。本院对一审查明的相关事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.涉案房屋租赁合同解除时间和解除方式应如何认定；2.华典公司请求美特斯邦威支付租金及物业费、占有使用费应否支持；3.华典公司应否向美特斯邦威公司返还保证金。一、关于涉案房屋租赁合同的解除问题。根据本案事实，美特斯邦威与华典公司签订的《房屋租赁合同》约定美特斯邦威租赁华典公司位于泉城路的涉案房屋，租赁期限自2019年4月1日起至2029年3月31日止。美特斯邦威于2020年2月14日起多次向华典公司提出减免租金的申请，但双方未达成一致。从涉案房屋的地点、用途等事实情况看，涉案房屋租赁合同的履行确实受到新冠疫情影响。鉴于美特斯邦威已于2020年4月11日，清空了涉案房屋并向华典公司邮寄了房屋钥匙，涉案房屋租赁合同客观上已无法继续履行。故一审判决根据本案实际情况，认定涉案房屋租赁合同于2020年4月11日解除并无不当，应予维持。二、关于美特斯邦威公司应承担的责任问题。根据前述分析，涉案房屋租赁合同履行虽受到新冠疫情影响，但尚不构成导致无法履行的不可抗力情形。故美特斯邦威提前解除合同构成违约，应当承担相应的违约责任。一审判决判令美特斯邦威支付2020年4月11日合同解除前的未付租金，并依据涉案房屋租赁合同第十一条第3款约定，判令美特斯邦威支付该房屋一个月的租金及物业管理费的违约金为958,333.25元合法有据。关于迟延交纳租金的违约责任问题，鉴于涉案房屋租赁合同的履行受到新冠疫情的客观影响，双方也对疫情期间的租金减免问题进行多次协商，美特斯邦威未按照合同约定的期间支付租金具有客观合理理由。综上分析，一审判决对华典公司主张的逾期支付租金利息不予支持并无不当，应予维持。关于合同解除后的占有使用费损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2020年4月11日，美特斯邦威通过函件的形式，已经明确告知华典公司不再履行租赁合同，并清空了涉案房屋，将钥匙邮寄给了华典公司。一方面，华典公司依法应当采取必要措施避免损失的扩大，但其未接受涉案房屋，故无权对扩大的损失要求赔偿。另一方面，美特斯邦威已支付房屋租金及物业费至2020年3月31日，对应疫情期间的已付租金应予一定减免，在一定程度上弥补了华典公司另行出租期间的空置损失。故一审判决对涉案房屋租赁合同解除后的占用使用费损失不再支持处理结果适当，本院予以维持。三、关于保证金返还问题。根据涉案房屋租赁合同约定，美特斯邦威向华典公司交纳保证金共100万元，该保证金“本合同期满后30日内乙方无违约及欠款行为的，甲方无息全额退还乙方”。现涉案房屋租赁合同已经解除，该保证金应予返还。根据前述分析，美特斯邦威负有赔偿华典公司违约金及未付租金的义务应当先用保证金予以抵扣支付，一审判决未进行抵扣不当。鉴于双方可在执行程序中折抵处理，一审判决的处理并不影响华典公司实质权益，故本院对一审判决不再调整。综上所述，华典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53593元，由上诉人山东华典实业有限公司负担46593元，由被上诉人济南美特斯邦威服饰有限公司负担7000元。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年四月十六日书记员  李敏