北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6366号上诉人（原审被告、反诉原告）：张炜，男，1976年5月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴琼，北京市海问律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋睿鹏，北京市海问律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿一鸣，女，1989年2月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：李羚莹，北京市京哲律师事务所律师。上诉人张炜因与被上诉人耿一鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初13932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张炜上诉请求：撤销一审判决第二项和第五项，依法改判耿一鸣向张炜支付违约补偿金52000元。事实和理由：一、耿一鸣在诉讼请求中并未提出要求我方支付2020年9月24日之后的租金的诉求，原审判决第二项径行判决我方支付该期间的租金，超出了耿一鸣的诉讼请求；二、根据双方签订的租赁合同第9条第1项、第11条第1项，由于耿一鸣的原因提前收回房屋需经我方同意，对方第二年租金标准每个月为26000元，我方主张耿一鸣违约给我方造成的损失；根据合同第11条第4项的规定，耿一鸣行使解除权后，给我方造成了包括搬家费、另行租赁房屋产生的租金差额、房屋中定制家具无法搬走等损失，因此我方要求对方支付26000元的违约金及26000元额外损失。耿一鸣辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。耿一鸣向一审法院起诉请求：1.请求确认耿一鸣、张炜之间的房屋租赁合同于2020年7月21日解除；2.判令张炜向耿一鸣支付逾期返还房屋的违约金，先自张炜的25000元中扣除，不足部分另行支付（自2020年7月26日起至张炜搬离房屋之日止，以每日1000元的标准计算，截至2020年8月5日，暂计为11000元）；3.判令张炜向耿一鸣赔偿提前退租的违约金25000元；4.案件受理费由张炜承担。张炜向一审法院提出反诉，请求：1.确认张炜与耿一鸣签订的《房屋租赁合同书》于2020年10月3日解除；2.判令耿一鸣向张炜返还押金人民币25000元；3.判令耿一鸣向张炜支付违约金、补偿金共计人民币52000元；4.案件受理费由耿一鸣承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年7月6日，耿一鸣（甲方）与张炜（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将7601号房屋出租与乙方，租期自2019年7月24日至2022年7月23日，租金标准为第一年房屋租金300000元，第二年312000元，第三年324000元。租金支付方式为押一付六，合同押金25000元，2020年7月10日，乙方需向甲方支付板件租金共计156000元。甲方应保证该房屋在乙方承租之前未租与他人，并保证承租期内乙方的使用权益。由于转让或抵押造成乙方无法继续使用，乙方可单方面解除合同，甲方须向乙方支付月租金100%的违约金。在乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。租赁期内，由于甲方经营或法律原因，需提前收回该房屋的，经乙方同意，除退还乙方已预付的房屋租金，对给乙方造成的装修损失给予一定补偿，应提前60日通知乙方，并按月租金的100%支付违约金。租赁期内，乙方提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金，甲方有权要求乙方将房屋墙体及地面拆改部分恢复原状或赔偿损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，违约方按每日1000元作为违约金，支付给守约方任何一方未履行合同规定的条款，另一方有权提出解除本合同，所造成的损失由违约方承担。合同签订后，耿一鸣依约将诉争房屋交付张炜使用，张炜亦正常向耿一鸣支付合同押金及房屋租金。房屋租金正常支付至2020年7月23日。按照合同约定，张炜需在2020年7月10日向耿一鸣支付自2020年7月24日起之后半年的房屋租金共计156000元。2020年5月份，耿一鸣将房屋挂牌出售，并要求张炜对其出售房屋委托的中介公司带客户看房一事给予配合。张炜对耿一鸣上述要求给予了必要的配合，但就房屋出售后房屋租赁合同是否能够继续履行一事向耿一鸣提出了异议。在张炜与耿一鸣就上述异议进行沟通未取得结果以后，张炜的妻子转而与耿太沟通此事。在二人沟通后，张炜在2020年7月10日向耿一鸣支付了两个月的房屋租金。耿一鸣通过委托人再2020年7月15日向张炜发出了《房屋租赁补充协议》，该补充协议约定租金支付方式变更为季付，双方租赁合同最迟于2020年12月31日前解除，张炜需于该日以前将诉争房屋腾空后交还耿一鸣，并按照张炜的实际使用情况结算房屋租金，水、电、气等费用，租金多退少补，如有其他欠费从押金中抵扣，耿一鸣免收张炜提前退租的违约金。张炜认为该补充协议内容与事实不符，明确拒绝了该协议。2020年7月17日，耿一鸣向张炜发出《告知函》，内容为鉴于双方未签订任何新的合同或补充协议，请张炜按照原合同规定，于2020年7月20日前支付尚未支付的4个月的房屋租金。同日张炜发函回复耿一鸣，函件中张炜认为因耿一鸣的母亲已经明确表示即使房屋未能成功出售耿一鸣也需要提前收回房屋作为结婚使用，故在以上基础上，张炜的太太与耿一鸣的母亲达成以下共识：第一、张炜重新找房，找房后尽快通知耿一鸣的母亲确定搬出时间；第二、张炜在此期间每两个月支付一次房租，房租据实结算；第三、按照耿一鸣提前解除的合同约定进行处理。回函中，张炜在向耿一鸣提出了解决双方争议的两种方案。2020年7月21日，耿一鸣发出《告知函》和《律师函》正式向张炜提出解除双方租赁合同，限张炜于2020年7月26日前搬离诉争房屋，并要求张炜承担相应的违约责任。2020年7月22日，张炜发出律师函表示不同意耿一鸣律师函中表达的意见，认为耿一鸣单方面解除合同没有法律和合同依据，已构成违约行为，且有悖于诚信原则，并重申了张炜在2020年7月17日回函中提出的两种争议解决方案。2020年7月22日，张炜及张炜委托的律师与之前曾代表耿一鸣与张炜拟定房屋租赁合同的案外人王**以及自称耿一鸣男朋友的沈姓男子进行了面谈，双方仅就房屋租赁合同的签约过程，耿太是否有权代表耿一鸣等问题交换了意见，但未能取得任何一致意见，双方均坚持己方的观点。后于2020年7月24日，张炜按照双方面谈的建议向耿一鸣发出《房屋租赁合同之补充协议》续租版和退租版。耿一鸣于上述协议发出当日即回复张炜“我方意见已经很清楚了，如果有不明白的地方可以参考律师函。提出的补充方案全不接受。”2020年7月28日，张炜向耿一鸣发出《租赁合同解除通知》，要求于2020年10月3日解除原租赁合同，耿一鸣退还张炜全部房屋押金，耿一鸣以月租金200%的标准向张炜支付违约补偿金。2020年9月24日至2020年10月3日期间的房屋租金按照天数计算后从补偿金中扣除。2020年10月3日，张炜将诉争房屋交还耿一鸣，并于2020年10月9日结清了房屋的各项费用。张炜为证明其所受损失，向法院提交了《搬家合同》和《公寓租赁合同》，耿一鸣对于该证据的真实性和关联性均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，耿一鸣通过委托人在2020年7月15日向张炜发出了《房屋租赁补充协议》，在该补充协议中耿一鸣亦成人系基于客观情况发生了重大变化，双方就合同变更一事进行协商。无论耿一鸣在该补充协议中指的发生重大变化的客观情况为何，耿一鸣、张炜双方就合同变更一事进行磋商确为事实情况。张炜基于双方均有意愿就合同变更一事进行协商的信任，且协商的内容涉及到了租金支付方式的变更，张炜基于此延迟或者未足额支付房屋租金的行为不构成违约。耿一鸣应将不再就变更合同一事与张炜进行协商明确通知张炜后，给予张炜补交房屋租金时间上合理的延展，经过催告张炜在合理期限内仍未付款的，耿一鸣有权依据合同法的规定，行使法定的解除权。耿一鸣此时仍依照双方合同的约定行使约定解除权的，缺乏法律依据。故耿一鸣虽在2020年7月17日以告知函的形式通知张炜需按照双方原租赁合同的约定补交房屋租金，并于2020年7月21日通知张炜因张炜逾期未及时补交房屋租金，耿一鸣按照合同约定解除合同，耿一鸣该解约通知不发生法律效力。关于张炜向耿一鸣发出的解除合同的通知的效力问题，张炜认为耿一鸣因已经明确表示并以其行为表明不再按期履行原租赁合同，故张炜有权依据合同法第九十四条第（二）款的规定解除租赁合同。耿一鸣要求与张炜解除合同系因双方无法就合同变更达成一致意见，而张炜又拒绝按照原合同约定向耿一鸣交纳房屋租金。而张炜拒绝补交房屋租金的理由为一、耿太已经代表耿一鸣与张炜达成了合同的变更；二、张炜每两个月支付一次租金的行为系行使不安抗辩权。而张炜上述两点理由，法院认为均不成立。根据现有证据显示，耿太无权代表耿一鸣与张炜就合同变更一事进行协商，张炜也没有足够的理由认为耿太的行为构成了对耿一鸣的表见代理。同时，张炜主张的其行使不安抗辩权的各种理由亦缺乏足够的证据支持。张炜拒绝补交房屋租金的理由不成立，则张炜应交租金却未交租金，耿一鸣据此向张炜发出解除合同的通知，该通知虽为无效，但张炜以此作为解除合同的依据亦不能成立。耿一鸣、张炜双方发出的解约通知均无效。但在案件审理期间，双方均明确表示合同已经无法继续履行，且张炜、耿一鸣双方已于2020年10月3日办理了房屋交接手续，耿一鸣已经收回了诉争房屋，故法院依法确认双方之间的合同于2020年10月3日解除。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。法院认为双方当事人对于合同的解除均有过错，且双方之违约程度相当，故因合同解除给双方造成的损失双方各自承担，互不进行赔偿。张炜应向耿一鸣支付2020年9月24日至2020年10月3日期间的房屋租金8667元。耿一鸣应将房屋租金25000元退还张炜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条之规定，判决：一、确认耿一鸣与张炜之间签订的《房屋租赁合同书》于2020年10月3日解除；二、张炜于判决生效后3日内向耿一鸣支付房屋租金8667元；三、耿一鸣于判决生效后3日内向张炜退还房屋押金25000元；四、驳回耿一鸣的其他诉讼请求；五、驳回张炜其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张炜上诉主张一审法院判决其支付2020年9月24日之后的租金，超出了耿一鸣的一审诉讼请求范围。耿一鸣一审起诉要求张炜向耿一鸣支付逾期返还房屋的违约金，先自张炜的25000元中扣除，不足部分另行支付（自2020年7月26日起至张炜搬离房屋之日止，以每日1000元的标准计算，截至2020年8月5日，暂计为11000元），该诉求中实际包含了2020年7月26日起至张炜搬离房屋之日止期间，因张炜使用诉争房屋对耿一鸣造成的损失，故一审法院判令张炜支付2020年9月24日之后的租金，未超出耿一鸣的一审诉讼请求范围。耿一鸣与张炜之间签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。张炜、耿一鸣于2020年10月3日办理了房屋交接手续，耿一鸣已经收回了诉争房屋。一审法院确认双方之间的合同于2020年10月3日解除，双方均未就合同解除时间提起上诉，故本院确认耿一鸣与张炜之间签订的《房屋租赁合同书》于2020年10月3日解除。耿太作为耿一鸣之母亲就双方纠纷进行沟通，但耿太并不当然对诉争合同变更一事有决定权，张炜也没有足够的理由认为耿太的行为构成了对耿一鸣的表见代理。根据双方多次往来函件及沟通的整体情况，可以认定双方虽然经过多次协商，但并未就最终的争议解决方案达成一致。虽然耿一鸣提出提前解除合同存在过错，但2020年7月17日，耿一鸣向张炜发函要求按照原合同继续履行，而张炜未予履行，且在双方后续沟通过程中，张炜未再支付租金并提出解除合同，亦存在过错。故一审法院认为双方当事人对于合同的解除均有过错，因合同解除给双方造成的损失双方各自承担，互不进行赔偿，并无不妥。张炜上诉要求耿一鸣支付违约补偿金52000元，本院不予支持。综上所述，张炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由张炜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年四月二十八日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越