河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初7991号原告任慧霞，女，1968年12月20日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托代理人高祥兵，北京市中创（郑州）律师事务所律师。委托代理人刘永艳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告河南绿地广场置业发展有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路80号。法定代表人方东兴，总经理。委托代理人郑如芸，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人张兆映，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告任慧霞与被告河南绿地广场置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高祥兵、刘永艳，被告委托代理人郑如芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年12月7日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于郑东新区××、××北××、××、××、××、××号房屋，房屋总价款共计21640880元，原告向被告支付全部购房款，双方约定2016年12月31日前商品房应竣工验收合格并交付原告使用，如逾期交房超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同时约定被告应在2017年3月2日前办理产权初始登记，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。因被告交付的房屋存在规划设计与合同中房屋平面图不一致等问题，不符合交房条件，原告迟至2017年12月收房。被告也未根据合同约定在2017年3月2日之前向产权登记提供材料继续备案，被告迟至2018年9月13日向不动产登记中心提交首次登记资料，构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即协助原告办理位于郑东新区××、××北××、××、××、××、××号房屋不动产权属证书，并在取得不动产权属证书后交付给原告；2、被告向原告支付逾期交房违约金763923.064元（合同总价款21640880元按利率日万分之一，自2016年12月31日计算至2017年12月19日）；3、被告向原告支付逾期产权未登记违约金1211889.28元（合同总价款21640880元按利率日万分之一，自2017年3月2日计算至2018年9月13日）；4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、被告已经在合同约定期限内成就交房条件并通知原告交房，已履行合同义务，不应承担延期交房的责任。2、原告诉请被告支付逾期交房违约金已过诉讼时效。3、原告与被告签订商品房买卖合同后，因郑州市房管局与不动产登记中心职能的调整，取消房屋初始登记变更为首次登记程序，导致双方约定的合同内容发生变化，应认定为情势变更，绿地公司不应承担违约责任。4、假如被告逾期提交初始登记资料存在违约，原告主张的违约金也过高。5、转移登记未完成系原告自身原因，与被告无关。经审理查明：2012年12月7日，原、被告双方签订房屋买卖合同五份，合同分别约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××北××、××、××、××、××号房屋，五套房屋价款共计21640880元。合同第八条：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已经完成，前期物业管理已经落实。第九条：出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日内，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。附件四合同补充协议第六条：1.产权初始登记，出卖人应当在2017年3月2日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和管地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2.转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权登记按以下方式处理，买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。原告已交纳购房款，被告并开具发票。涉案五套房屋房地产登记信息载明，所有权人：河南绿地广场置业发展有限公司，登记类型：首次登记，登记时间2018年9月13日。2017年12月9日，原告与上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称科瑞物业公司）就涉案五套房屋签订物业管理服务合同。当日，绿地集团中原房地产事业部客户服务中心出具的优惠凭据显示，1号楼6层601号房，根据该客户签署的投诉处理单中约定内容，免除原告物业费200826元，优惠凭证有效期从2017年6月1日计算，到凭证所优惠的费用使用完毕时自动失效。手写内容：601与605房间补偿387515元，现抵用物业费2017年6月1日至2017年12月18日共计110683.8元，剩余276831.2元抵用日期另外计算。剩余276831.2元抵用到601-604物业费，抵用日期至2021年9月18日。庭审中，被告称公司已经通知原告办理转移登记，但原告拒绝到不动产中心面签，故至今未办理转移登记，公司愿意积极配合。以上案件事实由商品房买卖合同、发票、物业服务合同、优惠凭据及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于诉讼时效，补偿费折抵时间至2021年9月，优惠凭证双方对交房达成新的合意，故本案不超诉讼时效。关于原告诉请逾期交房违约金。原告按照约定履行了付款义务，交纳了相关购房款。被告未提供有效证据证明按照合同约定，将房屋交付给原告使用，违反了合同约定，应当承担违约责任。优惠凭据载明从2017年6月1日计算，视为该日已经交房，故被告应支付逾期交房违约金21640880元×0.0001×（2017年1月1日至2017年6月1日）=326777.29元。关于原告诉请产权未登记违约金，被告迟至2018年9月13日向不动产登记中心提交首次登记材料，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期产权未登记的违约金为21640880元×0.0001×（2017年3月2日至2018年9月13日）=1211889.28元。因不动产登记制度的变化，郑州市不动产登记中心虽于2016年12月开始受理房屋初始登记，但办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，确实存在因客观因素导致被告不能及时履行提交权属登记资料的情形，因此应酌减被告的违约责任。本院酌定被告应承担逾期产权未登记违约责任为合同约定的60%即727133.57元（1211889.28元×60%）。关于原告诉请办理房屋不动产权属证书，被告庭审中称愿意配合办理，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后十日内协助原告任慧霞办理告位于郑东新区东风东路西、榆林北路北1幢6层601号、602号、603号、604号、605号房屋不动产权属证书；被告河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告任慧霞逾期交房违约金326777.29元；被告河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告任慧霞逾期产权登记违约金727133.57元；驳回原告任慧霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22582元，减半收取11291元，由被告河南绿地广场置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年四月二十九日书记员  王 聪