北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3464号上诉人（原审被告）：美好未来企业管理集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路3020号百货广场大厦西幢1207。法定代表人：吕卉，总裁。委托诉讼代理人：张希，广东华商（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社，住所地北京市昌平区北七家镇海鶄落村。法定代表人：茹盈，社长。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。上诉人美好未来企业管理集团有限公司（以下简称美好未来公司）因与被上诉人北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社（以下简称海鶄落村经济合作社）物权保护纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初8187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美好未来公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海鶄落村经济合作社的一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由海鶄落村经济合作社承担。事实和理由：一审判决认定美好未来公司的征地范围包括诉争地块，但又依据物权保护案由判令美好未来公司腾退诉争地块，自相矛盾，应予纠正。1.本案案由为物权保护纠纷，法院应当查明权利人对标的物的权利是否受到限制，即占有人是否为无因占有。美好未来公司通过与海鶄落村经济合作社签订征地协议、支付征地补偿费用的形式，征用了海鶄落村经济合作社的土地开发建设小区，于1994、1995年即开始对外销售，1997年小区建成并对房屋进行测绘，1998年美好未来公司通过向政府补缴罚款的形式补办了立项手续取得用地规划许可证，诉争地块在红线范围内，1999年美好未来公司缴清了土地出让金，业主取得了房屋所有权证，2000年美好未来公司缴清了相关税费。2002年以海鶄落村经济合作社为主导，美好未来公司指派小区物业公司配合，对小区建成现状及四至围墙范围进行测量，确定美好未来公司共征用海鶄落村经济合作社304.67亩土地，并按照测量结果就征地面积和补偿费用签订带有结算性质的《“名流花园”征地协议》，协议附件附图中明确显示征地范围包括诉争地块。美好未来公司占有使用诉争地块系依据双方签订的征地协议，并非无因占有。海鶄落村经济合作社虽持有土地所有权证，但其返还原物请求权因其与美好未来公司通过签订协议的方式对诉争地块的土地使用权重新作出约定而受到限制。2.无论是政府的规划手续，还是双方签字确认的征地协议，均包含诉争地块，海鶄落村经济合作社取得土地所有证的时间是2012年，远晚于小区建成时间、美好未来公司取得规划许可证的时间以及双方确认的征地协议的时间，海鶄落村经济合作社在明知上述诉争地块已被美好未来公司征用，并且交由全体业主使用后将土地办理到自己名下，违背契约精神，相关政府部门的办证行为显然错误。既然双方都持有政府颁发的合法证照的情况下，相关政府部门因为办证问题产生的错误应由政府处理，不应由法院代政府部门进行确权的工作，依据民事诉讼法第124条的规定，应该裁定驳回海鶄落村经济合作社的起诉请求。3.小区建成后，诉争地块由全体业主占有使用，美好未来公司作为开发商，在2003年全面撤离该小区，从未再使用、占用、控制过诉争地块，一审法院判决美好未来公司腾退的地块的职能均为服务业主，依据物权保护的案由，美好未来公司不是实际占有人，海鶄落村经济合作社应向全体业主主张权利。海鶄落村经济合作社辩称，同意一审判决，不同意美好未来公司的上诉请求和理由。1.海鶄落村经济合作社持有集体土地所有权证，美好未来公司持有国有土地使用证，双方各自持有的上述两个证涉及的土地并不重合，美好未来公司应该在其国有土地使用证的范围内进行建设，超范围占用海鶄落村经济合作社的集体土地所有权证中的一部分土地，美好未来公司应当腾退。2.双方发生的争议属于侵权纠纷，不属于土地所有权和使用权争议，不属于政府管辖，应由法院处理。3.即使双方有征地协议，美好未来公司作为开发商也应该按照国家征地程序征用集体土地，涉及农用地改为建设用地的，必须办理征地手续，严格禁止以租代征。美好未来公司办理征地手续只涉及其持有的国有土地使用证范围内的土地，不包括诉争地块，一审法院只是有条件的判决腾退了海鶄落村经济合作社主张的一部分土地，对于其他未判决腾退的土地，海鶄落村经济合作社将通过其他途径主张权利。海鶄落村经济合作社向一审法院起诉请求：1.美好未来公司立即腾退其非法占用的位于北京市昌平区北七家镇海鶄落村名流花园小区东南角的8872.965平方米土地；2.本案诉讼费由美好未来公司承担。一审法院认定事实：美好未来公司原名称为名流投资集团有限公司（以下简称名流公司）。名流公司为北京市昌平区北七家镇名流花园小区的开发商。名流花园小区所在的土地原所有权人为昌平区北七家镇海鶄落村民委员会。最早自1994年开始，海南名流置业发展公司就与当时的昌平县燕丹乡人民政府协议联合开发建设该小区。关于占地的面积、规划用途、开发方式、征地补偿款项等事项，双方之后有过多次协商并签有协议。但该征地建设小区项目后来被有关部门认定为违法占地。1998年，北京市人民政府对该违法占地项目进行处罚，后又批准同意补办征地手续，转为合法用地项目。2002年1月31日，昌平区北七家镇海鶄落村民委员会（甲方）与名流公司（乙方）签订《“名流花园”征地协议》。该协议约定：“乙方因开发‘名流花园’，征用甲方土地总计304.67亩，每亩由乙方支付征地补偿费7万元，共计2132.69万元。征地范围及四至详见‘名流花园测量图’。截止2001年12月底，乙方已支付甲方土地补偿费1712.398万元，余款420.2920万元。”该协议还约定了余款的支付时间。在协议附件“名流花园测量图”中，双方约定的征地范围包括小区的住宅区和位于小区东南角的公建、设备区，以及位于小区南偏东位置的“液化气站区域”。美好未来公司在本案中举证了已经分三次给付征地补偿费的发票。2005年2月5日，名流公司正式取得名流花园小区的国有土地使用证，登记土地使用权面积为176216.88平方米。根据土地使用证显示位于小区东南角的公建、设备区和位于小区南偏东位置的“液化气站区域”并未列入该土地使用证范围内。名流公司在该小区内建设住宅楼房，并对外出售。广大业主先后获得属于自己的房屋所有权证书。2012年8月28日，海鶄落村经济合作社取得京昌集有（2012）第01751号集体土地所有权证。该证书亦显示以上两块土地并未列入名流花园小区的土地范围，而是列入海鶄落村经济合作社的集体土地范围。海鶄落村经济合作社认为名流公司在征地时手续不完备，导致实际占用了应属于海鶄落村经济合作社的土地。美好未来公司认可两份土地证的真实性，但认为其已经履行了征地手续，交齐了全部费用，故该两块土地不应列入海鶄落村经济合作社的土地范围。海鶄落村经济合作社在本案中提出的应予腾退地块位于小区院内东南角的地块。在之前的诉讼中，法院依当时原告方申请委托北京市测绘设计研究院就双方的土地边界以及名流公司超占土地面积进行测绘。测绘报告书显示，名流公司侵占了属于原告方的位于名流花园小区院内东南角的地块，面积共计8872.965平方米。本次诉讼海鶄落村经济合作社依据已有的测绘报告结论提起诉讼。经现场勘验和庭审举证查明，小区院内东南角的地块为一准长方形地块。在该地块上主要有两大建筑，其中位于西侧的楼栋北边一小部分为三层，局部四层，南边一大部分为1层。该楼名为综合服务楼，登记房屋所有权人为北京名流未来置业有限公司，该房屋建筑面积为2979.07平方米，设计用途为商业营业。在该地块上位于综合服务楼东侧的为一幼儿园。该幼儿园在名流公司建设小区之初就已经存在，且现在还在招收学生经营。本案庭审过程中，美好未来公司提交了一份北京市昌平区教育委员会出具的社区办园点备案证，证明该幼儿园已经教育部门备案。在原有测绘报告中，关于双方的土地证交界处在小区东南角的现场实际位置并未明确载明，只是有边界与现状墙所包围的面积。本案审理过程中，美好未来公司申请对全部边界现场复原。北京市测绘设计研究院出现场勘验。在司法鉴定检验报告书中载明，已钉桩第10点。一审法院认定以上事实，有《“名流花园”征地协议》及附图、征地补偿费发票、照片、国有土地使用证、集体土地所有权证、司法鉴定检验报告书及双方的庭审陈述在案佐证。一审法院认为：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。海鶄落村经济合作社诉争的土地所有权登记在其名下，且被美好未来公司占用。美好未来公司应负有腾退土地的义务。关于腾退的范围和边界应以北京市测绘设计研究院出具的《司法鉴定检验报告书》载明的范围和边界为准。海鶄落村经济合作社诉争地块上有综合服务楼，已经所有权登记，亦应受到法律保护。在土地所有权和房屋所有权保护发生冲突的时候，法院无法确定优先保护的权利。双方可另寻求行政解决。关于该地块上的幼儿园，在小区建立之初就已存在，现在承担着服务小区业主子女学前教育的功能。教育不同于一般的商业经营，有着社会公益的性质。为保护小区全体业主的利益，避免因贸然腾退引发新的社会秩序混乱，法院对幼儿园所占土地判决暂不予腾退。关于该幼儿园办学是否审批手续齐全，是否应另选址重建不属于民事案件审查的范畴。海鶄落村经济合作社可向教育行政部门反映解决。除综合服务楼和幼儿园以外的属于海鶄落村经济合作社所有权范围内的土地，美好未来公司无权继续占有，应予腾退。本案双方各自的土地范围清晰，并无争议。海鶄落村经济合作社以物权保护纠纷为由起诉至法院，法院拥有司法管辖权。美好未来公司关于本案不属于民事纠纷的辩解无事实和法律依据，法院不予采信。海鶄落村经济合作社在本案中主张的事实基础是物权被侵害，故其以物权保护纠纷为由起诉符合法律规定。美好未来公司系名流花园小区的开发商，本案所涉土地系其占有后，然后与小区内其他享有合法使用权的土地一并交予小区业主共同使用。故美好未来公司在未取得合法土地使用权前，其占有系无权占有，其负有返还腾退无权占有土地的义务。故美好未来公司作为本案诉讼主体适格。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决：一、被告美好未来企业管理集团有限公司于本判决生效之日起60日内将位于北京市昌平区北七家镇名流花园小区现状围墙内的东南角地块除综合服务楼和幼儿园之外的土地腾退给原告北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社；二、驳回原告北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社的其他诉讼请求。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，海鶄落村经济合作社在本案中起诉请求“美好未来公司腾退其非法占用的名流花园小区东南角的8872.965平方米土地”，但根据一审和二审法院查明的事实，美好未来公司系依据《“名流花园”征地协议》而占有诉争地块，且美好未来公司已经支付了《“名流花园”征地协议》中约定的对价，在《“名流花园”征地协议》未被法院生效判决认定无效亦未被解除的情形下，海鶄落村经济合作社径行以其为物权人的身份要求美好未来公司腾退诉争地块，本院不予支持。综上所述，美好未来公司的上诉请求成立，应予支持；海鶄落村经济合作社的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初8187号民事判决；二、驳回北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社的诉讼请求。一审案件受理费70元，由北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由北京市昌平区北七家镇海鶄落村经济合作社负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年四月二十九日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪