广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2552号上诉人（原审被告）：广州市金丰信物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区环市西路183号一楼自编1号铺。法定代表人：叶志成。委托诉讼代理人：许盛林，广东知泓（韶关）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州海港物业管理有限公司，住所地：广州市黄埔区港前路531号大院消防大楼5-6楼。法定代表人：庄潮生。委托诉讼代理人：胡瑶瑶，系该司员工。委托诉讼代理人：黄超，系该司员工。上诉人广州市金丰信物业管理有限公司因与被上诉人广州海港物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10893号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。广州市金丰信物业管理有限公司上诉请求：1.判令撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10893号民事判决；2.判令驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、在本案一审诉讼过程中，上诉人在庭审多次要求被上诉人，提交涉案房屋的不动产权属证书或其它相关证明，以证实被上诉人对涉案房屋享有法律上的权利，在2020年11月17日的庭审中，被上诉人与一审法院故意回避这一问题，上诉人认为，至少得由法庭对这关键问题给一个明确的答复。二、上诉人与被上诉人双方曾有涉案房屋的租赁关系，于2019年12月31日到期。在2019年12月底，被上诉人发出了招标，上诉人进行了投标，投标价格为租金76000元／月。在上诉人中标后，发生全国大范围新冠疫情，全国处于停工停产的状态，双方未能及时进行工作沟通，造成了上诉人与被上诉人无法达成书面房屋租赁合同，以致涉案房屋还处于上诉人管理之下，被上诉人就起诉到一审法院。在本案的一审诉讼过程中，被上诉人起诉的诉讼请求为要求上诉人支付涉案房屋的占用使用费，本案的全部争论与之前的招投标行为毫无关联性。由于上诉人与被上诉人在2019年底之前一直存在租赁关系，所以双方的租赁关系结束后，上诉人一直还占有使用涉案房屋。但是，一审法院判决，以上诉人每月76000元的投标价格交纳被上诉人房屋占有使用费用。上诉人认为，这是错误的，理由如下：1、上诉人于2019年底的投标行为（以每月76000元的价格）与上诉人占有使用涉案房屋是二个完全不同、相互独立的民事行为，两个民事行为不具有关联性，也不存在民事上的因果关系；2、上诉人在2019年投标并且中标后，未能与被上诉人签订书面的房屋租赁合同，有各种原因的存在，比如疫情的出现，不能因为未能签订书面房屋租赁合同，就判决上诉人以投标的每月76000元价格交纳房屋占有使用费，一审法院将两个完全没有关联性、没有因果关系的民事行为，强行扯到一起进行处理涉案房屋的占有使用费用，这是没有法律依据并且是错误的；3、事实上，在一审诉讼过程中，上诉人也提到对房屋的市场租金进行评估，以评估价格交纳涉案房屋的占有使用费用，这样对双方都是合法合情合理的，但被法院当庭驳回，也严重侵害了上诉人权利。三、1、在本判决书里的第7页第一行“实质为原告未能收回房屋的损失”，这表明被上诉人的损失就是房屋的收益，但这个收益，必须对涉案房屋市场租赁价格进行评估，才能对双方都公平公正合情合理；2、在本判决书里的第7页第二行“而被告若能按竞标要求签订新一期的租赁合同也不会增加其负担”，上诉人对这句也是不认可的，首先是竞标价格与占有使用费用在法律上没有任何的关联性和因果关系，其次就是，增不增加上诉人的负担，并不能成为一审法院判决上诉人应该承担多少占有使用费的法定理由，不能因为上诉人能承担多少就判决多少。广州海港物业管理有限公司辩称：首先，我方不认可上诉人对于双方未能签订合同是主要因为疫情的问题这一观点，我方多次书面电话与上诉人沟通，我方愿意书面邮寄合同来达成双方签订合同的事实，但是上诉人一直拒绝签订合同，这与疫情无关，上诉状中上诉人认为一审法院对于占用费76000元认定有误，我方认为由于本案的市场评估价格只评估涉案房屋的一至四层，上诉人在2015年至2019年长期租赁期间，在租赁物业上非法加盖两层物业并长期占有使用，我方提供的市场评估价格不包含加盖两层物业的价格，因此我方认为一审判决中76000元的标准是符合事实与法律规定。广州海港物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令广州市金丰信物业管理有限公司立即交还广州市荔湾区x号物业并承担逾期交场的违约金，每日费用按租赁合同最后一期（2019年12月）租金标准的2%，即每日419.2元；2.判令广州市金丰信物业管理有限公司支付自2020年2月1日起至广州市金丰信物业管理有限公司交还场地之日止的逾期腾房占有使用费，费用按广州市金丰信物业管理有限公司缴纳最新一期（2020年1月）的租金标准计算，即每月76000元。一审法院经审理查明，2012年1月1日，广州港集团客运服务有限公司（出租人、甲方，以下简称广州港客运公司）与广州市金丰信物业管理有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区x号的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方做商业用途使用，建筑面积400平方米。租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，其中2019年1月1日至2019年12月31日租金为20970元/月。租金按月结算，由乙方在每月20日前缴付租金给甲方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方等。同日，双方签订了《广州市房屋租赁合同〈补充协议〉》（以下简称补充协议），约定：该物业租赁期满或合同提前终止时，乙方须及时搬离该物业；乙方逾期不搬离的，甲方有权要求乙方补交占用期租金；除此之外，乙方每占用一日，甲方还可按本租赁最后一个月的月租金标准的2%向承租人收取违约金等。2014年1月1日，广州港客运公司、广州市金丰信物业管理有限公司及广州海港物业管理有限公司三方签订《合同主体变更协议》，约定将广州港客运公司在《广州市房屋租赁合同》及补充协议中的权利和义务转移给广州海港物业管理有限公司，由广州海港物业管理有限公司、广州市金丰信物业管理有限公司双方按照原合同约定的全部条款，继续履行。《广州市房屋租赁合同》约定期限内，广州市金丰信物业管理有限公司按约定使用涉案房屋并支付租金。前述合同期限届满前，广州海港物业管理有限公司向广州市金丰信物业管理有限公司发出《关于合同到期撤场及公开招租的通知》，明确广州市金丰信物业管理有限公司在合同到期时须撤场并向广州海港物业管理有限公司退还涉案房屋；广州海港物业管理有限公司对涉案房屋进行重新公开招租，广州市金丰信物业管理有限公司可参与该竞价，但不确保其能优先承租；一旦广州海港物业管理有限公司与广州市金丰信物业管理有限公司以外的新承租方签订新一期租赁合同，将书面通知广州市金丰信物业管理有限公司撤场。2019年12月24日，广州海港物业管理有限公司发出《物业租赁邀请竞价通知》，对涉案房屋进行公开招租。广州市金丰信物业管理有限公司以76000元/月的租金（含管理费）竞得涉案房屋3年承租权利。但此后广州市金丰信物业管理有限公司一直未根据前述公开招租要求与广州海港物业管理有限公司签订新的租赁合同。2020年3月23日，广州海港物业管理有限公司向广州市金丰信物业管理有限公司发出《关于不符合商铺租金减免条件的告知函》，明确由于广州市金丰信物业管理有限公司原因，一直未与广州海港物业管理有限公司签订涉案房屋租赁合同，广州市金丰信物业管理有限公司也未提供相关疫情商铺租金减免资料，按照相关政策，广州市金丰信物业管理有限公司不符合租金减免条件，不在租金减免范围内。2020年3月31日，广州市金丰信物业管理有限公司向广州海港物业管理有限公司发出《关于发生新型冠状病毒感染××疫情不可抗力事件要求延期签订租赁合同及变更租赁条件的申请函》，申请《广州市房屋租赁合同》租期延长、租金减免及调整原有招商条件等。此后，广州海港物业管理有限公司、广州市金丰信物业管理有限公司还就签订新一期租赁合同以及广州市金丰信物业管理有限公司清场等问题进行沟通，但未有结果。2020年9月25日，一审法院在涉案房屋张贴通知，限期涉案房屋的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但没有相关主体向一审法院登记。诉讼中，广州市金丰信物业管理有限公司提交了一份中国银行网上银行电子回单，拟证明其已经向广州海港物业管理有限公司支付使用费76000元。广州市金丰信物业管理有限公司没有确定前述款项属哪个月的使用费。广州海港物业管理有限公司对该证据予以确认，认为广州市金丰信物业管理有限公司同意竞价物业书中的租金标准，并缴纳了相应的租赁费用。庭审中，广州海港物业管理有限公司陈述，涉案房屋竞标的第二中标人标价为101元/平方米/月，而广州市金丰信物业管理有限公司之所以出190元/平方米/月的竞标价，是因为其曾对涉案房屋进行了加建，至今仍然使用加建部分，该出价属于其自身利益的考虑；广州市金丰信物业管理有限公司的加建没有相关手续，广州海港物业管理有限公司至今还收到行政部门的处罚通知。一审法院认为，广州港客运公司与广州市金丰信物业管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效约定。据广州海港物业管理有限公司、广州市金丰信物业管理有限公司及广州港客运公司签订的《合同主体变更协议》约定，广州港客运公司在《广州市房屋租赁合同》中的权利和义务转移给广州海港物业管理有限公司，故涉案房屋租赁关系的当事人为广州海港物业管理有限公司、广州市金丰信物业管理有限公司双方。补充协议约定，租赁期满广州市金丰信物业管理有限公司须及时搬离涉案房屋，逾期不搬离的，广州海港物业管理有限公司有权要求广州市金丰信物业管理有限公司补交占用期租金，此外每日还可按租赁最后一个月的月租金标准的2%收取违约金。《广州市房屋租赁合同》已于2019年12月31日届满，虽然广州市金丰信物业管理有限公司已竞价取得涉案房屋新一期承租权利，但其并未与广州海港物业管理有限公司签订新的租赁合同，确立新的租赁关系，因此广州海港物业管理有限公司依《广州市房屋租赁合同》约定主张广州市金丰信物业管理有限公司交还涉案房屋并支付自2020年2月1日至房屋交还之日止的房屋占有使用费，依据充分，可予支持。基于涉案房屋的实际使用情况，一审法院酌情确定给予广州市金丰信物业管理有限公司60日的腾空期。至于房屋占用费标准问题，广州市金丰信物业管理有限公司已经参与了广州海港物业管理有限公司的公开招租，并以76000元/月竞得承租权。现广州海港物业管理有限公司以该竞标价主张房屋占有使用费，实质为广州海港物业管理有限公司未能收回房屋的损失，而广州市金丰信物业管理有限公司若能按竞标要求签订新一期租赁合同也不会增加其负担，因此广州海港物业管理有限公司主张的76000元/月房屋占有使用费，一审法院予以支持。广州市金丰信物业管理有限公司关于涉案房屋产权问题及房屋占有使用费标准的意见，难以成立，一审法院不予采信。关于广州市金丰信物业管理有限公司主张的其已经支付76000元使用费，因当事人之间并未确定该使用费对应期间，故由当事人自行协商处理，一审法院不予调处。关于逾期交房违约金，广州市金丰信物业管理有限公司提出有关该违约金的抗辩意见，而且上述房屋占有使用费已足以弥补广州海港物业管理有限公司的损失，故广州海港物业管理有限公司主张广州市金丰信物业管理有限公司支付该逾期交房违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，广州市金丰信物业管理有限公司腾空交还广州市荔湾区x号物业给广州海港物业管理有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市金丰信物业管理有限公司以76000元/月向广州海港物业管理有限公司支付2020年2月1日至实际腾空交还广州市荔湾区x号物业之日止的房屋占有使用费；三、驳回广州海港物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果广州市金丰信物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5069元，由广州海港物业管理有限公司负担815元，广州市金丰信物业管理有限公司负担4254元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：1.广州海港物业管理有限公司是否有权出租涉案房屋；2.涉案物业的占用费应按什么标准支付。关于争议一，广州海港物业管理有限公司在一审提交涉案物业的相关产权证明，虽然涉案物业由于历史遗留原因并未登记在广州港务局名下，但涉案物业一直由其管理、使用，未有他人提出异议，广州市金丰信物业管理有限公司对此提出的异议，理由不充分，不予采纳。关于争议二，首先，根据广州海港物业管理有限公司于2019年12月1日向广州市金丰信物业管理有限公司发出《关于合同到期撤场及公开招租的通知》以及2020年5月14日广州市金丰信物业管理有限公司向广州海港物业管理有限公司发送的函件可知，涉案房屋因双方合同期满需重新进行公开招租，广州市金丰信物业管理有限公司若未能中标成功而由其他人中标的，应立即撤场。广州市金丰信物业管理有限公司以76000元/月竞得涉案场地承租权，并按此标准支付了租金，其后因疫情拒绝按中标合同约定的内容签订新的书面合同，但广州市金丰信物业管理有限公司亦不搬离交还并继续占用涉案场地，故可认定其对于该场地占用费标准的认可，否则有违诚实信用原则；其次，涉案房屋的实际可使用面积不仅包括广州海港物业管理有限公司对外招标《物业租赁邀请竞价通知》中载明涉案物业的400平方米面积，其实还有加建的面积，广州市金丰信物业管理有限公司亦基于上述原因而以76000元/月竞得，该价格具有合理性，故一审据此认定涉案场地占用费以76000元/月标准支付，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。广州市金丰信物业管理有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8308元，由广州市金丰信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年四月二十六日书记员 钟丹霞王日平