浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初5041号 原告：浙江金华金盛服饰有限公司，住所地金华市金东经济开发区金山大道北383号，统一社会信用代码：91330700753002051B。 法定代表人：郭忠。 委托诉讼代理人：李伟、杜睿健,浙江丰畅律师事务所律师。 被告：何永军，男，1978年10月30日出生，汉族，住金华市金东区。 委托诉讼代理人：邵建伟，浙江红太阳（金华）律师事务所律师。 被告：王振强，男，1994年11月2日出生，汉族，住金华市金东区。 诉讼委托代理人:周锦华，金华市婺城区务诚法律服务所法律工作者。 第三人：楼小华，男，汉族，1977年5月28日出生，住义乌市。 原告浙江金华金盛服饰有限公司与被告何永军、王振强、第三人楼小华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月18日第一次公开开庭进行了审理。原告于2021年1月19日向本院申请追加楼小华为第三人，本院予以准许。2021年3月8日第二次公开开庭进行了审理。原告浙江金华金盛服饰有限公司的法定代表人郭忠及委托诉讼代理人杜睿健、被告何永军的委托诉讼代理人邵建伟、被告王振强的委托诉讼代理人周锦华、第三人楼小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江金华金盛服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2019年3月10日签订的《厂房出租协议》；2、请求判令两被告及第三人将租赁的金东经济开发区金山大道北383号的611平方米厂房腾空并返还给原告。后变更为要求两被告腾空该租赁房屋（楼小华使用的三间房屋除外），不再主张第三人楼小华腾空其转租的房屋；3、判令两被告向原告支付拖欠的租金109135元及违约金(已经计算至2020年11月19日，此后按合同约定计算至租赁物实际返还之日)，后变更为要求两被告支付租金70544元（已算至2020年11月21日，之后租金按合同约定30元/平方/月计算至租赁物实际返还之日止）、违约金20457.76元（自2019年4月21日起按月利率1.5%计算至2020年11月21日止）；4、由两被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2019年3月10日原告与两被告签订《厂房出租协议》，约定两被告向原告租赁金东经济开发区金山大道北383号的611平方米的厂房；租赁期限为五年，第一年和第二年的租金为30元/平方米/月计算，第三年开始每年涨5%，保安费/卫生费用为3.5元/平方米/年；租金按年度支付、提前一个月和出租方协商，若承租人未按时支付租金，出租人有权要求承租人支付违约金按照每日未付租金的千分之一来计算，若承租人未按时支付超过15天，出租人除要求承租人支付上述的违约金外，还有权解除合同，并要求承租人承担造成的出租人的损失；电费价格按1.2元/度计算，水费价格按3.5元/吨计算，由承租人承担等。两被告租用了厂房后并未按照合同约定支付租金，虽经原告多次催讨一直未完全履行合同义务。出租给两被告的厂房其中有三间已由何永军转租给第三人楼小华，目前该三间房屋仍由楼小华使用，与本案存在法律上的利害关系。综上，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如诉请。 原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有： 1、原被告身份信息，证明原被告诉讼主体资格。 2、承诺书一份，证明双方在2020年4月21日经过结算2019年及2020年的房租，被告何永军承诺还款的时间并约定了利息。 3、厂房出租协议一份，证明被告向原告租赁厂方的事实。 4、房产证一份，证明案涉房屋所有权是原告的事实。 5、房屋平面图、租赁房屋照片5张，证明被告的实际使用面积是611m2加上室外的150m2的事实。 被告何永军辩称，与原告签订厂房出租协议的事实无异议，对于出租房屋的面积，合同约定是611平方米，实际只有489平方米。被告曾在2020年5月份，对于实际面积与合同约定面积不符问题与原告进行过交涉。按照厂房实际面积计算，被告已支付的租金超出原告起诉的金额，因此，被告不存在违约。 被告为证明自己的主张，向本院提交出租厂房实地测量视频光盘一份，证明出租房屋实际面积只有450平方米，租金30元/平方米/月即按面积单价计算第一、二年房租均为162000元。 被告王振强辩称，与何永军的答辩意见一致，王振强已向原告支付了113547.75元。 被告王振强为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、银行交易记录一份，证明通过王振强妻子向原告支付了113547.75元的事实。 2、公司股份转让协议复印件一份，证明王振强不承担公司债务的事实。 第三人楼小华述称，第三人与何永军于2020年8月31日签订租房协议。租期三年，每年租金45000元，已支付租金45000元、押金5000元，合计5万元。2020年10月18日，第三人叫何永军和房东协商好。第三人房租已经支付给了何永军，房屋第三人要用的。 第三人楼小华为证明自己的主张，向本院提交租房协议、收款收据二份、情况说明一份，证明第三人与何永军签订租房协议及已向何永军支付了租金的事实。 经庭审质证，被告何永军对原告提交的证据1、3无异议，对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。该承诺书是基于租房面积611平方米进行计算的，当时何永军不知道实际面积不足。对证据4、5提出真实性希望法院进行核实，对该组证明的关联性有异议，房产证也不能证明全部都是何永军承租的房屋。被告王振强对原告提交的证据2表示承诺书是何永军出具的，王振强不承担责任。对其他证据的质证意见与何永军一致。第三人对原告提交的证据表示不清楚。 原告对何永军提交的证据，表示对光盘的三性都有异议，该测量是何永军单方面去测量的，测量方法存在问题。王振强对何永军提交的证据没有异议。第三人对何永军提交的证据表示与其无关。 原告和何永军对王振强提交的证据1无异议，对证据2表示与本案无关的意见，对证明目的有异议。 原告对第三人楼小华提交的证据无异议。何永军对楼小华提交的租房协议、收款收据没有异议，对情况说明的证据三性都有异议。王振强对楼小华提交的证据，表示王振强对转租不知情，对租房协议、收款收据的真实性有异议，王振强没有参与何永军出租给楼小华事宜，也没有收到楼小华租金，其他没有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院对双方有异议的证据审查认为，原告提交的证据2、4真实性可予以认定，原告提交的证据5、被告何永军提交的证据系其单方制作，也难以据此确定具体面积，本院均不予认定。被告王振强提交的证据2与本案无关联性，本院不予认定。 经审理本院认定事实如下：被告何永军和被告王振强系金华市安骑士汽车服务有限公司的股东（王振强后将其股份转让给何永军）。2019年3月10日，原告浙江金华金盛服饰有限公司（甲方）与被告何永军、王振强（乙方）签订《厂房出租协议》一份，约定：“位于金华市金东经济开发区金山大道北383号内金华金盛服饰有限公司所有的611平方米出租给乙方做厂房使用。一、租房面积611平方米。二、租金：第一年和第二年按30元/平方米/月计算，第三年至第五年每年涨5%计算，保安费/卫生费用为3.5元/平方/年，共计租金222098.50元。三、租金按年度支付、租金提前一个月和甲方协商解决，若乙方未按时支付租金，甲方有权要求乙方支付违约金按照每日未付租金的千分之一来计算。若乙方未按时支付超过十五天，甲方除要求乙方支付上述违约金之外，还有权解除合同，并要求乙方承担造成甲方的损失。四、租房期限暂为五年，时间从2019年3月20日至2024年3月19日止。”等内容。原告另有一块面积约150平方米的厂房外空地给被告无偿使用。合同签订后，两被告未能按约定支付租金。经原告催讨，何永军于2020年4月21日出具原告承诺书一份，承诺所欠租金及水电费等自2020年4月份开始分期支付，最迟于2020年11月底前全部付清。庭审中，租金如按611平方米房屋面积依约计算被告尚欠70544元，被告没有异议。2020年8月31日，何永军未经原告同意，将案涉房屋中的三间房屋转租给第三人楼小华，双方签订租房协议一份，约定了房屋租赁期自2020年8月31日至2023年8月30日，租金每年45000元，房屋押金5000元等内容。楼小华于签订协议之日支付何永军3万元，2020年9月2日支付何永军2万元。原告约于2020年9月初得知转租事宜，向第三人表示不认可转租，并向第三人出具情况说明一份。何永军转租后，曾对原告提出房屋面积不足问题。第三人于2020年11月10日向本院起诉，要求解除与何永军签订的租房协议及退还租金等，后撤回起诉。原告催讨租金未果，遂诉来本院。 本院认为，本案双方争议的焦点是房屋租金应按合同约定的611平方米房屋面积还是按被告所主张的按实际使用面积452.2平方米面积计算问题。原告对此解释为案涉房屋沿街店面合计497.10平方米，后面卫生间加厨房41.44平方米，被告的实用面积共计538.54平方米。另再加上厂房的公摊面积72.47平方米，合计611平方米，双方在实际租赁过程中有过口头协商，何永军租赁包括室内的611平方米和厂房外约150平方米空地，双方在签订租赁协议时约定好，室外150平方米空地是给被告免费使用，然后室内租赁面积要把公摊面积也算上，每平方米租金给被告便宜点，本来40元一个平方按30元给被告。经过双方协商确认后，在合同上写上611平方米。被告表示双方未对611平方米面积协商过，实际租用面积只有452.20平方米，合同中也没有约定公摊面积。综合原、被告双方签订合同过程及履行合同的情况来看，被告在签订合同前必定已到现场察看，对租赁物的范围明确后才与原告签订租赁合同，被告也有及时对租赁物进行核验并提出异议的权利和义务。但被告在签订合同后一直拖欠租金，过了一年多时间才向原告提出租赁面积不足问题，有违诚信原则。故原告的解释较为合理，本院予以采信，案涉房屋租金应按合同约定的611平方米面积进行计算，被告尚欠租金70544元应予支付，并依法承担违约责任。双方合同约定违约金按未付租金的日千分之一计算，现原告自愿降低计算标准，符合法律规定，可予以支持。被告存在拖欠租金及未经原告同意转租的事实，原告依法有权解除合同，被告应将案涉房屋腾空并返还给原告。现原告不再主张楼小华租赁的三间房屋的腾空并返还，是其对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，可予准许。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告浙江金华金盛服饰有限公司与被告何永军、王振强于2019年3月10日签订的《厂房出租协议》。 二、被告何永军、王振强于本判决生效后十五日内腾空原告浙江金华金盛服饰有限公司所有的坐落于金华市金东经济开发区金山大道北383号的611平方米房屋，并返还给原告浙江金华金盛服饰有限公司（不包括何永军转租给楼小华的三间房屋）。 三、被告何永军、王振强于本判决生效后十日内支付原告浙江金华金盛服饰有限公司房屋租金70544元（已算至2020年11月21日，之后租金按合同约定30元/平方/月计算至租赁物实际返还之日止）、违约金20457.76元，合计91001.76元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1241元（减半收取），由原告浙江金华金盛服饰有限公司负担200元，由被告何永军、王振强负担1041元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 王春雷 二〇二一年四月二日 代书记员 张莉芯