辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1281号原告：张明媚，女，1951年11月21日出生，满族，住沈阳市和平区。原告：张展，男，1980年2月11日出生，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张明媚，女，1951年11月21日出生，满族，住沈阳市和平区，系张展之母。被告：沈阳正豪房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区桃源街122号甲。法定代表人：高金喆，该公司总经理。诉讼代表人：沈阳正豪房地产开发有限公司清算组。负责人：郑可心，辽宁开宇律师事务所副主任。委托诉讼代理人：郑可心，辽宁开宇律师事务所律师。第三人：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。法定代表人：郑弘，该公司总经理。诉讼代表人：辽宁三利房地产实业有限公司清算组。负责人：于振森，辽宁申扬律师事务所主任。委托诉讼代理人：逯松叶，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：田华，辽宁申扬律师事务所实习律师。第三人：杨喜林，男，1957年5月5日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：吴迪，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。原告张明媚、张展与被告沈阳正豪房地产开发有限公司（以下简称“正豪公司”）、第三人辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“三利公司”）、杨喜林所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张明媚，被告正豪公司的委托诉讼代理人郑可心、第三人三利公司的委托诉讼代理人逯松叶、田华，第三人杨喜林的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明媚、张展向本院提出诉讼请求：1.请求对案涉房屋确权。确认原告签订的购房合同合法有效，第三人杨喜林的购房合同及房屋权属证书无效；2.判令正豪公司与三利公司为原告办理房屋备案及权属证书；3.由被告及第三人承担本案诉讼费。事实和理由：依据三利公司与正豪公司签订的《联合开发合同》及沈房预售第02017号《商品房预售许可证》，2002年12月15日，原告与正豪公司签订《房屋买卖合同》，购买坐落于沈阳市和平区河北街37号1-10-2房屋（以下简称“案涉房屋”），建筑面积96.49平方米，总价款212,278元。原告当时交纳了房款20万元，余款12,278元在本案诉讼中已交清。原告于2003年与三利公司“前置物业”签订物业及装修合同，取得房屋钥匙并占有使用房屋至今。被告告知我方案涉房屋备案登记在第三人杨喜林名下，原告向沈阳市自然资源局和沈阳市不动产登记中心提出“撤销杨喜林权属证书”的申请。沈阳市不动产登记中心回复称，“只为杨喜林办理了合同备案，案涉房屋无预告登记，无所有权登记。”原告于2020年8月分别向沈阳市中级人民法院和沈河区人民法院提起诉讼，沈河区人民法院作出“撤销杨喜林的合同备案”的行政判决。但杨喜林在本案庭审中提交了案涉房屋的权属证书，故原告申请变更诉讼请求，请法院依法支持我方诉请。正豪公司辩称，我方与原告签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，原告已全额支付购房款，并实际入住至今，同意其诉请，但基于案涉房屋是被告与三利公司联建，三利公司是该项目的名义开发主体，办理房屋备案登记及权属证书需由三利公司履行相应的义务，我方予以配合。三利公司述称，我方并非是房屋买卖合同的相对人，原告交纳的购房款并未交给我方，原告的诉请在法院确定相关权属后，如果确认房屋所有权归原告所有，原告在房证办理材料齐全的情况下，我方愿意配合。杨喜林述称，《联合开发合同》约定，三利公司与正豪公司联合开发沈阳市和平区砂山棚户区住宅项目。三利公司划拨取得该处国有土地使用权，开发立项并取得商品房预售许可证，是经行政主管机关依法许可销售项目商品房的开发企业。而正豪公司不是案涉楼盘的开发企业，对案涉楼盘不享有所有权，无权销售案涉房屋给原告，原告与正豪公司签订的《房屋买卖合同》无效。具体理由如下：一、三利公司实际以部分项目土地使用权与正豪公司订立合同开发房地产合同，故《联合开发合同》应当认定为无效合同；二、原告与正豪公司签订的《房屋买卖合同》无效。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”；三、原告对订立《房屋买卖合同》有过错，应当承担相应的民事责任。原告明知案涉房屋的预售许可证持有人是三利公司，正豪公司无权以自己名义销售房屋，也明知该合同并非正式的商品房买卖合同。既然三利公司没有在《房屋买卖合同》中盖章确认，并非合同当事人，对原告没有任何合同义务，原告根本没有理由主张让三利公司履行《房屋买卖合同》义务。原告对签订无效合同有过错，应当承当相应民事责任；四、无论原告与正豪公司签订的《房屋买卖合同》是否有效，原告都不能取得案涉房屋所有权，合同目的均无法实现，因此《房屋买卖合同》符合法定解除条件。原告自2006年实际占有使用案涉房屋，而答辩人与三利公司在2005年签订了正式的《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，取得发票、缴纳契税并在2005年11月25日办理了房屋产权登记。正豪公司对案涉房屋无权处分，原告并未交付全部房屋价款，没有办理产权登记，不符合善意取得的法定要件，因此无论《房屋买卖合同》是否合法有效，原告对案涉房屋都不享有所有权，单纯的占有行为不能使其取得房屋所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年7月16日，三利公司（甲方）与被告正豪公司（乙方）签订《房地产联合开发合同》，第一条：“甲方同意在第一期棚户区改造建设工程中的24号楼、30号楼，总建筑面积17,385万平方米，由乙方投资开发承建，乙方按建筑面积每平方米1150元的价格，总计1999.2750万元支付给甲方作为联建费用，该费用包括：搬迁安置费、土地出让金、综合地价、四费一税（已免）、广告宣传费（限额内）、小区配套工程中的上下水、供暖甲方负责管线配至乙方工程外墙1.5米处；供电、电话、有线电视、卫星电视到楼内表箱；煤气安装到各户；小区绿化、道路由甲方负责。……”第七条：“甲乙双方共同售楼。甲方负责办理各种销售手续，并组建商品房销售处，甲乙双方各自设独立账户，售楼款入各自账号。”2002年4月25日，沈阳市房产管理局出具的沈房预售第02017号《商品房预售许可证》载明，案涉房屋的房地产开发单位为三利公司。2003年4月18日，三利公司（甲方）与被告正豪公司（乙方）签订《协议书》，第二条：“甲方在收到乙方房屋后，甲方应为乙方商品房销售提供手续、销售合同，开具正式商品房销售发票，办理银行按揭，提供进住手续及办理产权手续等。”2002年12月15日，被告正豪公司（甲方）与原告张明媚、张展（乙方）签订了《房屋买卖合同》约定，第1条：“甲方同意将公司在和平区河北街37号‘三利和平湾’小区开发的30号楼1单元10-2号自留房即案涉房屋，建筑面积96.49平方米，以2200元卖给乙方，房屋总价为212,278元。人民币大写：贰拾壹万贰仟贰佰柒拾捌元（包括税款）。”第2条：“甲方出售的商品房销售许可证为沈房02017号，甲方负责为乙方办理‘三利和平湾’的正式买卖合同正式发票，并协助办理相关入住手续。”第3条：“合同签订后三日内，乙方交清全部房款。”……第8条：“甲方应积极协助乙方办理购房手续及入住手续，如因购买的房子出现房屋抵押、一女二嫁等原因造成的损失，甲方须按有关法律、法规及有关规定赔偿经济损失。”同年12月18日，被告正豪公司为原告张明媚开具了20万元的收款收据。2003年8月25日，原告张展与沈阳三利物业管理有限公司签订《装修管理服务合同》及《三利和平湾家园前期物业管理服务合同》，原告提交了2006年-2007年的物业费收据、2007年、2013年和2019年的三张水费发票、2007年的三张电费发票、2006年的煤气管网费及电梯费收据、2009年、2011年及2019年的三年采暖费发票。2020年12月22日，和平区和平湾社区及沈阳万泰富达企业经营管理有限公司均出具《证明》，证实原告作为案涉房屋的业主自2003年入住以来，未发现其拖欠物业费的记录。2021年3月16日，原告向正豪公司清算组交纳购房尾款12,278元，正豪公司清算组为其出具了收据。另查明，2005年4月21日，三利公司（出卖人）与杨喜林（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定购买河北街37号第30幢座1单元10-2号房即案涉房屋，建筑面积96.49平方米，商品房单价为人民币2300元/平方米，总金额人民币贰拾贰万壹仟玖佰贰拾柒元整。同年4月29日，案涉房屋的合同备案登记在杨喜林名下。同年5月25日，三利公司为杨喜林开具了金额为221,927元的辽宁省商品房销售（结算）统一发票及商品房准住通知单。同年6月6日，沈阳市和平区财政局为杨喜林开具了案涉房屋的契税完税证。同年11月21日，杨喜林交纳了案涉房屋的专项维修基金554,818元。同年11月25日，沈阳市房产局颁发沈房权证市和平字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人为杨喜林，房屋坐落于和平区河北街37号，房屋状况：幢号37，房号1-10-2，建筑面积96.49平方米，设计用途住宅。经本院向沈阳市不动产登记中心调查核实，该中心出具了《沈阳市私有房屋产权登记申请表》及《商品房买卖合同》《购房发票》《入住通知单》《契税完税证》《维修基金收据》等相关存档材料，以证实杨喜林对其持有的《房屋所有权证》的申领事实。再查明，2020年4月29日，本院作出（2020）辽01清申4号民事裁定，载明“受理辽宁省烟草公司沈阳市公司对正豪公司的强制清算申请”。同年5月6日，本院作出（2020）辽01强清1号民事决定，载明“指定辽宁开宇律师事务所担任正豪公司的清算组，郑可心为清算组负责人”。本院认为，三利公司与正豪公司之间签订的《房地产联合开发合同》及《协议书》系基于当事双方的真实意思表示，当庭双方亦未否认该合同的效力。《房地产联合开发合同》第七条明确约定双方共同售楼，各自设独立账号，售楼款入各自账号。《协议书》第二条约定三利公司应为正豪公司商品房销售提供手续、销售合同，开具发票，提供进住手续及办理产权手续等。综上可见，正豪有权对外销售案涉房屋。被告正豪公司与原告张明媚、张展之间签订的《房屋买卖合同》系基于当事双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，约定的房屋价格客观、合理，原告自2003年开始入住使用至今，故该《房屋买卖合同》应为合法有效，双方均应恪守履约。现因三利公司又将案涉房屋出售给第三人杨喜林并已办理《房屋所有权证》，本院在审理期间向沈阳市不动产登记中心调查核实案涉《房屋所有权证》是否为该机关依法颁发，该中心出具了《沈阳市私有房屋产权登记申请表》及《商品房买卖合同》《购房发票》《入住通知单》《契税完税证》《维修基金收据》等相关证据材料，以证实杨喜林对其持有的《房屋所有权证》的申领事实。综上，现有证据不足以证实杨喜林持有的《房屋所有权证》系虚假或伪造的，无法否认该《房屋所有权证》的法律效力。同时，三利公司与杨喜林之间签订的《商品房买卖合同》已备案登记在杨喜林名下，且在沈阳市不动产登记中心存档，故该份《商品房买卖合同》亦为合法有效。结合本案现状，无法支持原告所主张的为其办理案涉房屋的备案登记及权属证书的诉讼请求。原告作为案涉房屋的在先买受人，一方面可依据其与正豪公司之间签订的《房屋买卖合同》第八条之约定，向正豪公司主张赔偿经济损失；另一方面，原告举证沈阳市不动产登记中心在回复中称：“只为杨喜林办理了合同备案，案涉房屋无所有权登记。”故原告可在组织和完善相应证据后，向沈阳市不动产登记中心主张撤销案涉房屋的《房屋所有权证》或其他合法权益。综上所述，原告张明媚、张展的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十二条、第二百三十二条规定，判决如下：一、原告张明媚、张展于2002年12月15日与被告沈阳正豪房地产开发有限公司之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告张明媚、张展的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告张明媚、张展负担3300元，由被告沈阳正豪房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月二十五日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条：审判人员必须认真审核诉讼材料，调查收集必要的证据。第一百三十二条：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条：原告在起诉状中直接列写第三人的，视为其申请人民法院追加该第三人参加诉讼。是否通知第三人参加诉讼，由人民法院审查决定。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。