临河区人民法院民事判决书（2021）内0802民初783号原告王某，联系方式：181XXXXXXXX、181XXXXXXXX。被告刘某，1980年3月15日，联系方式：185XXXXXXXX、185XXXXXXXX。王某诉刘某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭（或依法由审判员温晓丽(独任审判），公开（或不公开）开庭进行了审理。……（写明本案当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某诉称，。被告刘某辩称，……（概述被告答辩的主要内容）。第三人述称，……（概述第三人的主要意见）。经审理查明，……（写明法院认定的事实和证据）。本院认为，……（写明判决的理由）。依照……（写明判决依据的法律条款项）的规定，判决如下：……（写明判决结果）。……（写明诉讼费用的负担）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于××××人民法院。审判员 温晓丽二〇二一年四月二十三日书记员 郝嘉岷(2021)内0802民初783号原告：王某（曾用名王敏），女，汉族，1982年5月11日出生，政治面貌：党员，个体，现，公民身份号码×××。被告：刘凤英（曾用名刘某），女，汉族，1980年3月15日出生，个体，政治面貌：群众，现住××区，公民身份号码×××。上列原告王某与被告刘凤英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月30日、2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告王某、被告刘凤英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王某因被告刘凤英未支付租金，特向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告商铺租赁合同。2.被告支付原告房租20000元，并支付被告房屋租赁期间所欠物业费4480元，并承担未按时缴纳房租租金总价5%的违约金。3.本案的诉讼费用由被告承担。本院基于查明的事实，2018年3月4日，原告王某与被告刘凤英签订了《商铺租赁协议》，约定内容包括被告刘某承租原告王某位于临河区鸿臣欧洲假日B20－5号商铺。租赁期限从2018年4月15日起至2021年4月15日止，租金为每年100000元，在租赁合同签订之日起一次性支付全部租金。押金10000元，租赁期满后，经出租方验收合格（包括水表、电表、门窗等设备完好）并无任何欠费后，给予退还，如承租方未能满租3年，期间终止履租，此押金不予退还。房租交付时间为次年后的3月10日前，如不按时交付承租方每日承担租金总价5%的违约金，房屋所产生的费用如物业费、取暖费、及其他相关费用至4月15日后由承租方承担，之前由出租方承担等内容。上述《商铺租赁协议》签订后，被告刘凤英于2018年3月4日给付原告王某押金10000元，于2018年3月7日支付租金100000元。后被告刘凤英使用所承租的商铺，在2019年3月19日，被告刘凤英通过微信转账的方式又给原告王某支付90000元。原告王某认为该90000元是被告刘凤英支付的第二年度租金80000元，另交押金10000元。被告刘凤英辩称，在2019年因生意不好，经与原告王某协商，原告王某同意将租金减为每年80000元，并要求其再交10000元的押金。因此，其于2019年3月19日给原告王某支付的租金80000元和押金10000元。原告王某否认被告刘凤英辩称的协商减少租金为80000元的事实，被告刘凤英亦未提供证据证明减少租金的事实存在。另查，原告王某认可在2020年5月1日已收回出租给被告刘凤英的商铺。2021年1月27日原告王某诉至本院。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《商铺租赁协议》是双方的真实意思表示，协议并不违反法律禁止性规定。在协议签订后，原告王某将涉案房屋交付被告刘凤英，被告刘凤英接收该房屋后占有、使用了涉案房屋，因此，双方形成合法的租赁合同关系。按双方协议约定租赁期为从2018年4月15日起至2021年4月15日止，但原告王某于2020年5月1日已收回出租给被告刘凤英的商铺，因此，应认定双方签订的《商铺租赁协议》于2020年5月1日已解除。按双方约定每年租金为100000元，被告刘凤英实际使用商铺的期间为从2018年4月15日至2020年5月1日，计两年零15天，应承担的租金为204166.7元，被告刘凤英实际支付租金180000元，尚欠租金24166.7元的事实清楚。对于被告刘凤英在2018年3月4日所交原告王某10000元的押金，根据双方所签订的《商铺租赁协议》中明确约定“如承租方未能满租3年，期间终止履租，此押金不予退还”，因被告刘凤英并未按双方协议约定对涉案商铺租满三年，因此，原告王某对于2018年3月4日被告刘凤英所交10000元押金不予退还符合双方约定。但对于2019年3月19日被告刘凤英交纳的押金10000元用途，双方并未做明确约定，因此，对该押金应折抵租金，折抵后被告刘凤英尚欠租金14166.7元（24166.7元－10000元＝14166.7元）。被告刘凤英承租商铺期间产生的物业费，经原告王某提供证据证明从2018年4月15日至2020年5月1日涉案商铺物业费共计6104.45元。对于原告王某主张的违约金诉讼请求，按双方约定已超过每日租金的百分之三十。因此，被告刘凤英请求降低违约金的辩称符合法律规定，综合涉案合同的履行情况，违约金按尚欠租金14166.7元的30%计算较为合理（计4250元）。被告刘凤英作为承租人应按约定对尚欠租金应承担继续支付义务，并支付违约金、承担租赁期间所产生的物业费等合同义务。因引起涉案民事纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，因此，涉案的民事纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原、被告签订的《商铺租赁协议》于2020年5月1日已解除。二、被告刘凤英于判决生效后十五日内支付原告王某租金14166.7元并支付违约金4250元。三、被告刘凤英于判决生效后十五日内支付原告王某物业费6104.45元。案件受理费454元，原告王某预交227元，由被告刘凤英负担227元。其余部分不再交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员温晓丽二〇二一年四月十六日书记员郝嘉珉相关法律条款：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条二款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错和程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。