辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5900号上诉人（原审被告）：姚庚岐，男，1997年3月3日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：王辉，女，1968年6月3日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。法定代表人：王志斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张继成，男，1996年5月11日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人姚庚岐因与被上诉人沈阳龙湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚庚岐上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人按八折收取2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费共计27691.20元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：2021年2月2日13点30分被上诉人沈阳龙湖物业服务有限公司(以下简称“龙湖物业”)与上诉人就物业服务合同纠纷一案开庭审理，庭审用时2小时上诉人答辩同时举证，庭审开始时上诉人姚庚岐自备录像设备准备全程录像，法官邸杰明确提出不让录像，强烈制止，并承诺是现场直播公开审理，在网上可以观看，还当庭宣布严肃法庭秩序的规定，让当庭人员手机静音或关机，身为对方专业律师在庭审时手机铃声大作，法官却没有任何态度。可见沈北新区的法庭是不严肃的，不公正的。我在庭审时提出的开放二年半之久的所谓封闭园区在回复封闭园区后绿化率、容积率都发生重大改变，判决书中却避重就轻只字未提，庭审提供证据22页A4纸打印材料。判决上诉人缴纳物业费34614元。上诉人认为一审法院裁判错误，有失法律公平公正。庭审中带有明显的偏颇。法官对案件认定事实不清，避重就轻，故意明显偏袒龙湖物业，违背法律。有失法律公平、公信、公正。特提起上诉。沈阳龙湖物业服务有限公司辩称，请求维持原判。沈阳龙湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付拖欠的物业费34614元及违约金1000元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2011年本案原告经招投标程序与房屋建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，约定别墅物业费4.5元每月每平方米，物业服务期限为三年，合同期满或者业主大会成立与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自然终止；若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。该合同同时对服务内容进行了约定。2014年合同到期后，双方续签《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，物业服务期限续签为2014年10月15日至2017年10月14日，与前一份合同相比，第五章物业服务质量部分进行了细化，其他合同条款无调整。2017年，双方再次续签《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，物业服务期限续签为2017年10月15日至2020年10月14日，其他合同条款与2014年的合同相比无调整。前期物业服务合同签订后，原告为案涉园区提供物业服务至今。案涉园区现未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司。另查明，被告姚庚岐系沈阳市沈北新区蒲丰路46-53号4门业主，该房屋为别墅，建筑面积320.5平米。被告自2019年1月1日至2020年12月31日期间拖欠原告物业费。一审法院认为，本案原告与案涉园区的建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订的《龙湖?香醍漫步项目前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。该合同约定若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。因案涉园区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司，故原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位,在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费,故对原告请求被告给付2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费的诉讼请求，应予支持，经计算，该期间物业费为34614元。关于被告辩称的园区自来水水质差的问题，因案涉园区自来水已移交自来水公司，且被告提交的证据不能证明该情况系物业公司造成，被告的该项抗辩一审法院不予采纳。关于被告辩称的涉案房屋水电煤气收费票据上的名字与业主名字不一致问题，由于涉案园区的水、电、煤气的收费都由各自的提供单位负责，被告应向相关单位主张变更。关于被告辩称的涉案房屋三楼阳台破损问题以及红外线感应头损坏问题，阳台破损属于房屋质量问题，保修期内该问题的责任主体为开发商或承建商，如果被告对物业公司与开发商沟通协商维修的结果不满意,被告应及时向开发商主张权利；保修期外，被告可以按照法定程序启动维修基金来维修房屋。红外线感应头不属于园区公共部分，前期物业服务合同中并未约定物业公司对于房屋自有部分设备的维修义务，故被告上述抗辩事由不能作为拒缴物业费的理由。关于被告辩称的园区主路存在大坑、外来人员进入园区摘水果、园区存在消防安全隐患等问题，被告未提交足够证据证明其所述情况，被告的上述抗辩一审法院不予采纳。关于被告辩称的木栅栏问题，案涉园区洋房区域业主和别墅区域业主就围墙问题冲突已久，物业与开发商一直在协助沟通解决，目前栅栏已经修复，故被告不能以此为由拒缴物业费。关于被告辩称的园区安保不到位、道路杂物堆积、园区卫生清扫不及时、绿化维护不到位等物业服务瑕疵问题，因物业服务具有持续性及动态性的特点，被告提交的证据不足以证明原告物业服务持续存在问题且原告怠于履行物业服务义务，故不能作为拒缴物业费的理由。因被告并非恶意欠费，故对于原告主张的违约金，一审法院不予支持。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量等多重因素密切相关，业主维护自身权益应当采取正确的方式,物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环。原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。一审法院判决：一、被告姚庚岐于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳龙湖物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费34614元；二、驳回原告沈阳龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，减半收取345元，由被告姚庚岐负担。二审中，上诉人提交了照片、视频截图、微信聊天截图、报事截图、手机截图、收费收据截图，证明物业服务不到位，未签订物业服务合同，物业管理混乱，报事没完成，没有停水停电通知，未尽到物业职责，维修疏通下水管找理由乱收费，门禁多次报修没维修好，车库门膜没清理，树死了不管，未巡视，保安虚设，门禁不好使，与物业收费标准不匹配，物业中标合同和服务合同是阴阳合同，未公示财务状况，未组织公益活动，拾荒人多，家里果树被摘保安不给送东西，放门岗的豆腐摔地下了，快递丢失。车道过窄，车胎挂马路牙子，水质发黑发黄有浑浊物，手机无信号，园区宽带网络经常断网，园区北面围墙破损，业主发现才维修，但是高度降低，整个园区故意停电，红外线监控网络始终断网。未及时打药除虫，门口下水井积水下沉，严重影响休息，室内墙体一直在掉大白，外来人员横行霸道无人管。被上诉人质证意见：该组证据一审中提供过，非新证据，仅是重新进行了排列组合，真实性合法性关联性均有异议，不能证明上诉人证明的问题，上诉人的证明目的在证据中并没有体现，物业公司按合同约定对全体业主进行物业服务，按照规定对财务进行了公示，上诉人证据中主要是园区内别墅区业主和洋房区业主对隔离栅栏存在与否的争议引发的，该栅栏历史上就存在，双方应为栅栏存在与否争议很长时间，视频及照片中显示的均是当时双方业主发生争议的情况及瞬间影像记录，物业公司为劝阻平息该争议付出了大量的人力财力，并向街道社区政府公安机关寻求帮助，并协调开发公司及两方业主解决争议，后别墅区业主将该争议提交法院审理，法院裁决后物业公司的协调下，由开发公司出资，双方业主均同意在园区内重新建立围墙，双方间争议已经于2020年10月彻底解决完，上诉人证明目的中有很多与物业公司无关，不是物业服务范围，有很多是断章取义，没有反映事态全貌。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。综上，上诉人姚庚岐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人姚庚岐负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十一日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。