西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终75号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋海光，男，1971年4月20日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：姚凯，西藏法鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兴利，西藏法鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏自治区人民医院，住所地西藏自治区拉萨市。法定代表人：杨敦干，该医院院长。委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：益西旺姆，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。原审被告：西藏鸿泰贸易有限公司，住所地西藏自治区拉萨市。法定代表人：蒋海光，该公司经理。委托诉讼代理人：姚凯，西藏法鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兴利，西藏法鉴律师事务所律师。上诉人蒋海光因与被上诉人西藏自治区人民医院、原审被告西藏鸿泰贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋海光及原审被告西藏鸿泰贸易有限公司的委托诉讼代理人姚凯、吴兴利，被上诉人西藏自治区人民医院的委托诉讼代理人益西旺姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋海光上诉请求：1.请求撤销（2020）藏0102民初371号民事判决；2.请求改判并驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.请求改判确认上诉人与被上诉人签订的拉萨市××路面房2019年《商品房财产租赁合同》无效；4.请求改判被上诉人向上诉人退还押金20 000元及复原押金6 000元；5.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。针对本诉部分，1.对租赁关系于2019年12月31日解除的认定是错误。双方目前应为不定期房屋租赁合同关系。2.对租赁关系解除的认定错误，导致一审判决错误地支持了被上诉人要求返还房屋、支付房屋占用使用费、律师费等诉讼请求。针对反诉部分，一审判决认定2019年《商品房财产租赁合同》有效是错误的。该合同存在无效或可撤销的情形。二、适用法律错误。针对本诉部分，1.由于一审判决对于合同解除的错误认定，导致适用法律的错误，双方的不定期租赁合同关系尚未终止，因此上诉人不应向被上诉人支付房屋占有使用费，也不应向被上诉人返还租赁房屋。2.一审判决对于因疫情影响而减免房屋占有使用费酌情认定了减免2个月。但上诉人在一审中提交了××的相关政策文件，明确规定了对于疫情期间减免房屋租金的标准是免1个月、减半3个月，总计相当于免除两个半月，被上诉人及一审法院均认可和采纳了这一组证据，却只支持2个月。针对反诉部分，认为对于房屋押金，在一审庭审过程中，被上诉人代理人明确表示用于冲抵房屋占有使用费，而没有主张因上诉人存在违约情形而不予退还。这在一审的庭审笔录中可以查明。一审未在判决结果中予以冲抵，而是判决因上诉人违约而不予退还，显然违反了双方当事人的合法意思表示，是错误的。至于复原押金，其不是履约押金，不是对合同履约的保证，显然更不应以违约为由予以没收。西藏自治区人民医院辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。西藏鸿泰贸易有限公司陈述意见及理由与上诉人蒋海光的请求一致。西藏自治区人民医院向一审法院起诉请求：1．请求判令确认原被告签订的《商品房财产租赁合同》于2019年12月31日合同期限届满而解除租赁合同关系；2．判令被告向原告返还租赁物；3．判令被告向原告支付房屋占有使用费自合同期限届满至返还租赁物为止，暂计算至2020年6月30日，合计166 800元；4．判令被告向原告支付本案律师代理费2 000元，以上共计：168 800元；5．判令由被告承担本案诉讼费。蒋海光向一审法院反诉请求：1.请求判决被反诉人提交的关于拉萨市××路面房2019年的《商品房财产租赁合同》无效；2.请求判令被反诉人向反诉人退还押金20 000元及复原押金6 000元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：原被告之间以一年一签的形式长期存在房屋租赁法律关系。2019年10月底月11初，原被告补签2019年的《商品房财产租赁合同》一份，出租方为西藏自治区人民医院第三产业办公室，承租方为蒋海光，约定出租方将位于拉萨市××路的门面房出租上下楼共计232平方米出租给承租方，承租方蒋海光承租涉案租赁物后用于经营西藏鸿泰贸易有限公司，双方约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，并约定房租月租金27 840元（120元／平方米）于每月15、16日前交清。另交履约押金20 000元及复原押金6 000元（另开收据），合同期满后双方结算完所有的费用及办理完交接手续后退还。合同第五条第二款约定如遇城市建设规划或医院建设需要拆除或收回出租房，承租方应在收到出租方书面通知后七日内无条件退房；合同第七条争议解决方法约定，一、协商解决，二、通过出租方所在地有管辖权的法院起诉，诉讼中所产生的诉讼费、委托律师代理费由违约方、败诉方承担；第八条第5项约定租赁合同到期或双方终止合同后，承租方须在5日内与出租方办理交接手续，并腾退房屋交给出租方，否则出租方有权强行收回租赁物，房屋内所有物品归出租方所有，并不退还承租方交付的押金，合同还约定了争议解决方法等。合同签订后，被告（反诉原告）一次性向原告（反诉被告）交清了2019年全年的租金，且已履行完毕，原被告之间房屋租赁合同有效。另查明，2019年11月29日原告在西藏商报以登报的形式向被告通知租赁合同到期后不再续租，原告在租赁期届满前一个月向被告履行了不再续租的通知义务。原被告签订的房屋租赁合同于2019年12月31日到期解除。原告收取被告押金20 000元及复原押金6 000元。因本次诉讼原告产生律师代理费2 000元。现案涉租赁物仍有被告占用使用。针对本诉部分，一审法院认为，原被告双方签订的《商品房财产租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规，双方签订的合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，出租人有权收回租赁物。本案中，原被告签订的租赁合同于2019年12月31日到期，出租人以登报的形式在合同到期前一个月合理期限内向承租人尽到解除合同的通知义务。原被告的租赁合同关系到期解除，据此，原告主张确认原被告签订的《商品房财产租赁合同》于2019年12月31日合同期限届满解除租赁关系的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。解除合同后，被告理应腾退租赁物并返还给原告，故原告主张要求被告返还租赁物的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。原告主张要求被告支付占用使用费至房屋实际腾退交付之日止按月租金27 840元标准计算，暂计算至2020年6月30日，原告的该项诉讼请求符合事实与法律依据，但因受新冠肺炎疫情的影响，依据相关部门对中小企业的减免租金相关政策，一审法院酌情认定被告免交2020年2月、3月份两个月的租金55 680元。综上，扣除免交两个月的租金55 680元，原告主张2020年1月1日至2020年6月30日的租金111 360元，一审法院依法予以支持。原告按照合同约定主张要求被告支付律师代理费2 000元的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。针对反诉部分，一审法院认为，原被告2019年10月底至11月初补签2019年1月至12月的《商品房财产租赁合同》，并未违反法律强制性规定，被告（反诉原告）以合同并非本人签订为由，认为双方签订的合同无效。一审法院认为原被告之间以一年一签的形式长期存在房屋租赁合同，时至今日，被告西藏鸿泰贸易有限公司一直在经营使用本案案涉租赁物，被告（反诉原告）也已交纳2019年全年的房屋租金，原被告之间的租赁合同已履行完毕。故被告（反诉原告）主张原被告双方签订合同无效理由不充分，一审法院依法不予采信。合同明确约定合同到期承租方应在约定期限内腾退房屋，否则不予退还押金，关于复原押金，合同约定，双方终止房屋租赁时，承租方不得拆除室内装修，恢复改动部分，否则复原押金不退。本案中，被告（反诉原告）收到书面解除合同通知后至今仍未搬离涉案租赁物，也未恢复室内改动部分，故被告（反诉原告）存在违约情形，被告主张要求返还押金及复原罚金的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）西藏自治区人民医院与被告（反诉原告）蒋海光2019年签订的《商品房财产租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告（反诉原告）蒋海光、西藏鸿泰贸易有限公司在判决书生效之日起十五日内把位于拉萨市××路的门面房返还给原告（反诉被告）西藏自治区人民医院；三、被告（反诉原告）蒋海光、西藏鸿泰贸易有限公司在判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西藏自治区人民医院支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占用使用费共计人民币111 360元；四、被告（反诉原告）蒋海光、西藏鸿泰贸易有限公司按照合同约定每月27 840元的租金向原告（反诉被告）西藏自治区人民医院支付自2020年7月1日至实际房屋为止的房屋占用使用费；五、被告（反诉原告）蒋海光、西藏鸿泰贸易有限公司在判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）西藏自治区人民医院支付律师费2 000元；六、驳回原告（反诉被告）西藏自治区人民医院的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）蒋海光的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3 676.00元，由原告西藏自治区人民医院负担209元，由被告蒋海光、西藏鸿泰贸易有限公司负担3 467（限于判决生效之日起七日内交纳，逾期依法强制执行）。反诉案件受理费225元（已减半收取），由被告（反诉原告）蒋海光自行负担。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、合同效力问题；二、双方当事人之间是否形成不定期租赁关系；三、被上诉人是否应向上诉人退还押金及复原押金的问题。一、合同效力问题。上诉人主张案涉合同系无效或可撤销合同。本院认为，事后补签的合同系双方当事人真实意思表示，与事前签订的合同具有同等效力；上诉人主张并非其本人签字，但对合同内容应当是知情的，因为其已按照合同内容实际履行，因此依法应当认定合同成立并有效。另本案中上诉人没有举证证明被上诉人承诺合同到期后续签合同的事实，上诉人主张构成欺诈，撤销合同的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院对此认定正确。二、双方当事人之间是否形成不定期租赁关系。本案合同约定租赁期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。2019年11月29日合同到期前被上诉人在《西藏商报》以登报的形式向上诉人通知“合同到期后不再续租，要求返还租赁房屋……。”故被上诉人已尽到了通知义务，租赁合同关系到期解除，双方当事人之间并未形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，上诉人应当履行返还租赁物之义务，并应向被上诉人支付逾期腾退租赁物的占有使用费。关于减免租金的问题，上诉人主张应当依据西藏自治区相关文件规定免除两个半月。本院认为，西藏自治区相关部门对中小企业减免租金的相关通知是对正常租赁合同中租金免除事宜的规定，而本案中上诉人在合同到期后继续占有租赁房屋属于无权占有，上诉人本无权主张免除租金，但鉴于一审法院已酌情免除了两个月的租金，被上诉人未提出上诉，故本院予以维持，上诉人提出免除两个半月租金的上诉请求不予支持。三、被上诉人是否应向上诉人退还押金及复原押金。双方签订的《商品房财产租赁合同》第八条第5项明确约定合同到期后承租方应在约定期限内腾退房屋，否则不予退还押金。本案合同到期后，上诉人至今未腾退案涉房屋，一审认定不予退还押金并无不当，二审应予以维持。上诉人主张的退还复原押金6 000元，因上诉人目前尚未返还案涉租赁房屋，根据合同约定，该项上诉请求在本案中不予支持。综上所述，蒋海光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费2567.2元（蒋海光已预交），由蒋海光负担。二审反诉案件受理费225元（已减半），由蒋海光负担。本判决为终审判决。审  判  长   央  宗审  判  员   王 永 伟审  判  员   尼玛卓嘎二〇二一年四月二日法 官 助 理   旺  珍书  记  员   贡桑英秋