北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3536号上诉人（原审原告）：徐虹，女，1986年2月23日出生，汉族，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：康贺林，北京京律律师事务所律师。委托诉讼代理人：关鑫，北京京律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李宏宇，男，1990年6月28日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周若琪，北京蔚来律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娈杰，北京蔚来律师事务所实习律师。上诉人徐虹因与被上诉人李宏宇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初8547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐虹上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐虹的全部诉讼请求。事实和理由：1.徐虹的诉讼请求并未超过诉讼时效。李宏宇的违约行为处于持续状态，诉讼时效的起算点应当为徐虹发现李宏宇违约事实的时间，即2019年9月2日。根据诉争合同约定，李宏宇应当在案涉房屋所有权转移之日起10日内将全部户口迁出。李宏宇于2019年9月3日将全部户口迁出构成违约。2.一审法院以案涉房屋所有权转移之日起10日计算诉讼时效，没有事实和法律依据，也不符合社会常理。徐虹一直不清楚李宏宇的违约事实，李宏宇亦未举证证明徐虹在2019年9月2日之前已经知晓违约情况。迁出户口是李宏宇的合同义务，徐虹没有义务也没有理由主动查询案涉房屋的户口情况。3.徐虹于2019年9月2日因卖房事宜去派出所查询后才知道李宏宇的违约事实，符合社会常理。诉讼时效起算点应当为2019年9月2日。李宏宇辩称，同意一审判决，不同意徐虹上诉请求。具体答辩意见：1.本案确定违约金的时间节点是明确的，违约金应自2015年12月11日起算，徐虹对违约金的请求权超过诉讼时效。2.徐虹认可其购房时就知道涉案房屋有他人户口，其陈述2019年9月2日才知道涉案房屋中有他人户口，与事实不符。徐虹不能推翻自认。徐虹向一审法院提出诉讼请求：1.判令李宏宇赔偿徐虹违约金216000元；2.本案的全部诉讼费用由李宏宇承担。一审法院认定事实：2015年10月24日，李宏宇（出售方、甲方）与徐虹（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定，徐虹购买李宏宇名下位于北京市昌平区**镇**区*号楼*层*单元**号房屋，房屋总价款216万元；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，徐虹按约支付购房款。2015年12月1日，李宏宇将涉案房屋过户至徐虹名下，但未按期将涉案房屋内户口全部迁出。徐虹陈述，其在2019年9月2日发现案涉房屋内有户口，并要求李宏宇将户口迁出。李宏宇于2019年9月3日将户口迁出。2019年10月17日，徐虹委托律师向李宏宇发出《律师函》，告知李宏宇已构成违约，要求李宏宇支付违约金216000元。因李宏宇未按照律师函的要求支付违约金，徐虹于2019年11月14日将李宏宇诉至一审法院。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，房屋买卖合同约定，李宏宇应当在案涉房屋所有权转移之日起10日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。且徐虹在购买房屋时亦知道案涉房屋中有户口存在，因此，在办理完成过户登记手续之日起10日内，徐虹应当知道李宏宇违约，诉讼时效期间应据此起算，徐虹于2019年9月2日要求李宏宇迁出户口、于2019年10月17日发出律师函时，诉讼时效均已过，现徐虹亦未提交证据证明诉讼时效存在中止、中断的事由，故徐虹要求李宏宇支付违约金，于法无据，该院不予支持。李宏宇的答辩意见，该院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回徐虹的全部诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新的证据。本案二审期间依法补充查明，诉讼前，双方相关人员在微信中进行过沟通。2019年9月2日，徐虹方人员询问李宏宇方人员户口是否迁出，李宏宇方人员回复称“就是叔叔的户口在昌平……还真有一个，我都忘了这事儿了”，徐虹方人员要求李宏宇方将户口迁出，李宏宇方应允。2019年9月3日，李宏宇方人员告知户口已经迁出。另查，一审诉讼中，李宏宇主张己方并非恶意违约，已积极履行了交付房屋的合同义务，且在徐虹要求迁出户口后，次日便迁出户口，未给徐虹造成任何损失和不利后果，故认为违约金标准过高，请求法院降低违约金金额。二审诉讼中，经询，徐虹称没有证据证明户口问题给其造成实际损失。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律拘束力。本案二审争议焦点为徐虹要求李宏宇支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。对此本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，双方签订的房屋买卖合同约定，“李宏宇应当在案涉房屋所有权转移之日起10日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因李宏宇自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向徐虹支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”双方所约定的逾期迁出户口违约金，设立的目的是保护、督促双方关于迁出户口的约定得以履行，房屋买受方徐虹对逾期迁出户口违约金的请求权，并非单独的合同请求权。因此该请求权诉讼时效的起算时间，应自徐虹知道或应当知道李宏宇未在约定时间内迁出户口之日起开始计算。对此，双方亦无异议。故认定徐虹的诉讼请求是否超过诉讼时效期间，应查明徐虹知道或应当知道李宏宇未将户口迁出涉案房屋的时间点。对此本院认为，从双方合同约定来看，就迁出原有户口事宜，双方仅在房屋买卖合同约定了户口迁出期限，而未约定需要以何种形式对户口迁出问题进行确认，因此徐虹并不负有确认对方是否按期履行的合同义务。从实际履行来看，在徐虹2019年9月2日要求李宏宇迁出全部原有户口时，李宏宇于2019年9月3日即自行办理了户口迁出手续，说明徐虹并不负有协助李宏宇办理户口迁出手续的义务。同时，因徐虹一方的户口始终未迁入涉案房屋，其亦无了解到涉案房屋户籍状况的必然机会。从订立合同的目的分析，当事人订立合同，应然的心理状态为期待并相信对方履行合同义务，而非应知晓对方必将不履行合同义务。相较于李宏宇所称徐虹自合同约定的迁出户口期限届满便知晓李宏宇户口未迁出而一直怠于行使权利的主张，徐虹主张其认为李宏宇已如期迁出户口，后在将要出售房屋时才发现李宏宇户口未迁出，徐虹的主张更符合常理。综合以上分析，本院认为，在李宏宇未就其所主张的徐虹早已知晓其违约行为的意见予以举证证明的情况下，尽管徐虹在购买房屋时知晓涉案房屋中落有李宏宇方人员的户口，也不应因此推定徐虹知道或应当知道李宏宇未在合同约定的时间内将户口迁出。徐虹自2019年9月2日知晓李宏宇未依约迁出全部原有户口并向李宏宇主张权利，至2019年11月14日提起本案诉讼，其权利请求未超过诉讼时效期间。一审法院以合同中约定的迁出户口期限为据认定诉讼时效期间起算时间，并认定徐虹主张超过诉讼时效期间，存在错误，本院依法予以纠正。李宏宇在合同履行过程中，未按照合同约定按时履行迁出户口的义务，构成违约，应承担相应违约责任。一审诉讼中，李宏宇即主张合同约定的逾期迁出户口违约金标准过高，请求人民法院降低违约金金额。对此法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方签订合同的目的为购买房屋，且合同目的已如期实现。就户口迁出问题，徐虹未将迁入己方户口作为急切需要，自2015年12月1日双方办理完房屋产权登记手续至2019年9月2日前，徐虹始终未关注涉案房屋户籍状态，而在徐虹要求李宏宇迁出全部原有户口后，李宏宇于2019年9月3日即将户口迁出。李宏宇的违约行为未给徐虹造成实际损失。基于前述情形，本院依法对李宏宇要求酌减违约金的意见予以支持，酌定李宏宇应当给付的违约金数额为3万元。对徐虹诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。综上所述，徐虹的上诉请求部分成立；一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初8547号民事判决；二、李宏宇于本判决生效之日起七日内给付徐虹逾期迁出户口违约金3万元；三、驳回徐虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4540元，由徐虹负担3910元（已交纳），由李宏宇负担630元（与本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费4540元，由徐虹负担3910元（已交纳），由李宏宇负担630元（与本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二一年四月二十八日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲