文书内容天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1262号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市华运商贸物业有限公司，住所地天津市河东区张贵庄路160号。法定代表人：张发世，董事长。委托诉讼代理人：季亚娟，天津德淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：方占勇，天津德淼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司，住所地天津市河东区琳科东路68号-101。主要负责人：董越，经理。委托诉讼代理人：季亚娟，天津德淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：方占勇，天津德淼律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐昌，男，1985年4月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：强槟，北京惠诚（天津）律师事务所律师。上诉人天津市华运商贸物业有限公司（以下简称华运商贸公司）、天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司（以下简称华运商贸红星国际分公司）因与被上诉人徐昌房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华运商贸公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持其一审的反诉请求并判决其在本案中不承担赔偿责任；一、二审诉讼费由徐昌承担。事实与理由：漏水事故发生后，华运商贸公司积极组织人员疏通管道、沟通进度，并进行了公众责任保险申报，其已经履行了合理必要的管理和通知义务，不应承担违约责任；房屋修复后，徐昌本可以继续经营，通过履行合同获得相应收益以达到合同目的，但徐昌却因损失赔偿金额无法达成一致意见就提出撤场，属于提前解除合同，徐昌为违约方；依据双方电话录音，案涉房屋已经修复，徐昌仅是担心后续还会漏水，故未恢复营业，一审法院认定华运商贸公司未能保证租赁物正常使用从而构成根本违约是错误的；现双方当事人已经通过函件确认解除合同时间为2019年12月31日，一审法院认定合同自然终止故无需解除存在错误，合同解除后徐昌亦应当支付房屋占用使用费及违约金；漏水事故发生后，徐昌不但不及时采取有效措施防止损失扩大，反而以保存证据为接口任由损失扩大，徐昌既不同意保险公司确认的赔付数额，在两次催告后也不及时恢复正常营业，故徐昌对于损失扩大亦负有一定责任。华运商贸红星国际分公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判其在本案中不承担责任；一、二审诉讼费由徐昌承担。事实及理由：其与徐昌系物业服务合同关系，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，徐昌要求退还物业服务费、保证金等应另行提起诉讼，不应在本案中一并审理。针对华运商贸公司及华运商贸红星国际分公司的上诉请求，徐昌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二上诉人是具有从属性的上下级公司，租赁合同和物业合同具有关联性和从属性，密不可分，无法人为分开；华运商贸公司消极履行合同责任，以购买公众保险为由拒不承担赔偿责任，且保险理赔不足以弥补徐昌的实际损失；华运商贸公司在漏水事件发生三个月后仍不能拿出解决方案，只是一味地推卸责任给保险公司，华运商贸公司才是扩大损失的实际责任人。华运商贸公司与华运商贸红星国际分公司均同意对方的上诉请求。徐昌向一审法院起诉请求：1．解除徐昌与华运商贸公司签订的《天津河东爱琴海购物公园租赁合同》；2．解除徐昌与华运商贸红星国际分公司签订的《商户物业综合服务合同》；3．判决华运商贸公司双倍返还履约保证金94,140元（即47070＊2）；4．判决华运商贸红星国际分公司返还物业服务费保证金10,983元；5．判决华运商贸红星国际分公司返还质量保证金20,000元；6．判决华运商贸红星国际分公司退还店庆服务费10,000元；7．判决华运商贸公司退还10月-12月租金共计47,070元；8．判决华运商贸红星国际分公司退还10月-12月物业服务费10,983元；9．判决华运商贸公司及华运商贸红星国际分公司承担连带违约责任，赔偿徐昌各项经济损失（包括：装修费210,800元，食材费24,892元，设备维修费40,195元，餐具费6,329元（更换费1,329元、清洗费5,000元），系统软件费15,600元，营业额损失11.55万元，人员工资36,000元）。华运商贸公司提出反诉诉讼请求：1．确认华运商贸公司、徐昌签订的《租赁合同》已于2019年12月31日解除；2．判令徐昌腾空并交还所租赁房屋；3．判令徐昌支付自合同解除之日起至房屋腾空之日止的房屋占有使用费（合同解除之日起7日内按照租赁合同约定的租金标准计算，7日后按照租赁合同约定的租金标准的200%计算）；4．判令徐昌支付违约金94,140元（6个月租金）；5．反诉费由徐昌承担。一审法院查明：2019年4月12日，徐昌（乙方、承租人）与华运商贸公司（甲方、出租人）签署了《天津河东爱琴海购物公园租赁合同》，约定：一、甲方是位于天津市河东区琳科东路68号的天津爱琴海购物公园（下称“购物公园”）的产权人或合法出租权人。．．．．．．第一条商铺位置及用途甲方同意出租、乙方同意承租位于购物公园室内负一层B183号商铺，仅作经营富士精致料理之用。第二条计租面积1．计租面积该商铺的套内建筑面积为52.3平方米。．．．．．．第三条租赁期限及续租3.1租赁期限本合同项下租赁期限为一个租赁年度，自进场日开始计算，即自2019年7月1日起至2020年6月30日止。．．．．．．第五条租金标准和租金支付5.1收取租金的方式甲方收取乙方该商铺租金的方式为固定租金和提成租金二者取其高方式。5.2租金标准和租金支付该商铺的租金标准及租金支付方式详见附件二。5.3首期租金本合同项下首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2019年7月1日至2019年9月30日，应交租金为人民币47,070元。．．．．．．第七条保证金7.1保证金的支付及退还本合同签署当日，乙方应向甲方或商业管理公司支付人民币47,070元（相当于三个月首年月租金标准）作为履约保证金；同时向商业管理公司支付人民币10,983元（相当于三个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同终止后30个工作日内，如乙方无违约行为且全部履行了本合同项下的给付义务的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。．．．．．．第八条进场及房屋交付标准8.1进场日及交铺标准双方约定，本合同项下的进场日为2019年7月1日。届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。．．．．．．第九条乙方对该商铺的装饰装修．．．．．．9.5装饰装修限定乙方充分认识到其承租期限的有限性及装饰装修对甲方无任何使用价值的事实；．．．．．．如甲方根本违约导致租赁合同解除/终止的，甲方对乙方装饰装修赔偿仅计算残值损失（按租期合理折旧、摊销）。第十条开业日10.1开业日本合同项下之开业日暂定为2019年7月1日．．．．．．第十一条物业服务费和质量保证金11.1物业费标准双方约定，作为该商铺的承租人，乙方应当自计租日起向商业管理公司交纳该商铺的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该商铺的计租面积计算，计租日起第一年每平方米每月人民币70元，即每月物业服务费标准为人民币3,661元。11.2物业费支付方式物业服务费支付方式：首期物业服务费为计租日起至第三个月最后一日期间的物业服务费。除首期物业服务费外，其他费用均按每三个完整的自然月为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前，向商业管理公司一次性足额支付下个交费期费用。首期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2019年7月1日至2019年9月30日，应交物业服务费为人民币10,983元。．．．．．．物业服务费交纳账号如下：．．．．．．收款人名称：天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司．．．．．．11.4质量保证金的支付与使用乙方应在开业日到来前向商业管理公司支付人民币20,000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。．．．．．．合同终止超过90日且乙方已成功注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可后，乙方可凭质量保证金收据原件提出申请，商业管理公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第十二条．．．．．．12.8店庆费双方确认，本合同项下乙方向商业管理公司交纳的店庆服务费，用于店庆期间天津河东爱琴海购物公园提供店庆活动服务使用（包含周年庆、嗨购节、元旦等各类大型活动）。乙方对此予以确认，首年店庆费于进场之前完成缴纳，之后每个自然年6月1日前一次性缴纳支付人民币10,000元。第十三条物业管理13.1遵守管理公约及规章制度乙方承诺遵守购物公园物业管理公约或临时管理规约，并遵守甲方和商业管理公司制定并不时修改的关于购物公园各方面管理的一切规章制度（包括装修守则、商户手册、统一经营管理守则、营业员手册、房屋及设施设备使用要求等）。乙方应与商业管理公司签署租赁合同当日签署物业服务合同，乙方在物业服务合同项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。商业管理公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利。．．．．．．第十九条甲方的保证和责任．．．．．．19.3提供基本设备甲方将在本合同期限内提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等基本设施。19.4设备维修义务该场地内的各种甲供设施、设备出现故障，甲方或商业管理公司应在接到乙方维修通知三日内进行维修，若该商铺的损坏或故障直接影响到乙方的营运，甲方或商业管理公司须在接到乙方维修通知一日内进行维修。甲方或商业管理公司对该商铺及设施的定期维修保养应事先通知乙方，并征得乙方同意，并尽可能在双方认为合适的时间安排进行，以确保乙方的正常经营不受影响或干扰。．．．．．．24.3延迟交费乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。．．．．．．24.6乙方违约而解除/终止合同的违约金双方确认，除24.1约定外，本合同因乙方违约而提前解除或终止的（包括甲方行使合同解除权/终止等），则甲方有权不予退还合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向甲方支付六个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金；同时，乙方根据合同相关条款约定的延迟履行违约金等给付义务亦不免除。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。．．．．．．24.8甲方的违约责任因甲方原因导致乙方无法继续享有该商铺的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内做出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该商铺使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费。．．．．．．25.3交还期内的应付费用双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第25.1款所述交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向商业管理公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。．．．．．．25.5无论任何原因，第25.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第25.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺月租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺当月物业服务费标准的200%向商业管理公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方交还该商铺为止。2019年4月12日，华运商贸红星国际分公司（甲方）与徐昌（乙方）签订《商业物业综合服务合同》，约定：鉴于天津市华运商贸物业有限公司（下称“出租人”）委托甲方提供出租人拥有的位于天津市河东区琳科东路68号地址的商业物业（下称“商业广场”）物业管理服务，同时出租人与乙方签订了租赁合同（下称“《租赁合同》”），乙方承租使用商业广场其中的负一层部分区域（详见《租赁合同》约定，下称“租赁场所”），乙方将在租赁场所以富士精致料理品牌统一对外经营。．．．．．．第一条物业基本情况及物业服务范围．．．．．．2．物业服务范围2.1甲方物业服务区域甲方的物业服务区域为乙方租赁区域所在商业广场的全部公共区域及附属公共设施及设备系统，包括商业广场的红线外围广场。2.2乙方自行管理区域乙方租赁区域内属于与商业广场公共物业工程系统一部分但由乙方单独使用的以及乙方区域内乙方独立安装或使用的设施设备均由乙方负责使用管理及维护保养。．．．．．．第二条物业服务费、推广费及其他相关费用．．．．．．2．物业相关费用标准2.1物业服务费、推广费标准租约期2019年7月1日-2020年6月30日物业服务费标准（元/月．平方米）70每月物业服务费（元/月．平方米）28.68每月推广费（元/月）1500．．．．．．2.5除非另有约定，从计租日开始直至租赁期满乙方均应缴纳物业服务费。．．．．．．3．费用支付日期3.1物业服务费、推广费支付3.1.1第一期物业服务费应于本合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间为2019年7月1日至2019年9月30日，应交物业服务费为人民币10,983元。．．．．．．3.1.3除第一期物业服务费、推广费外，其他物业服务费按三个自然月、其他推广费按三个自然月为一个缴费周期缴纳，乙方应在每个缴费周期首个月份日前（若支付日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个缴费周期的物业服务费、推广费。．．．．．．第三条物业服务标准．．．．．．3.3保持公共下水道、水管或其他管道畅通，防止垃圾淤积、侵蚀或倾倒于公共区域。因使用方造成的除外，并应追讨相关责任。．．．．．．附件：物业管理界面划分．．．．．．1.2.3租赁场所内的配电系统、照明系统包括但不限于其独立使用的室内照明系统等的日常维护保养、使用管理并相关费用（含能耗）由乙方承担。合同签订后，华运商贸公司依约交付租赁商铺，徐昌进行装修。2019年5月20日，徐昌与天津零度广告有限公司签订《装修合同书》约定由天津零度广告有限公司为其承租的位于天津爱琴海负一层富士精致料理天津爱琴海店进行装修。合同约定总价款为210,800元。2020年6月11日，徐昌支付了全部装修费210,800元。徐昌对商铺装修时对商铺顶部保留交付状态，未进行任何装修及改动。2019年6月4日徐昌向华运商贸红星国际分公司交纳物业保证金10,983元、质量保证金20,000元、店庆服务费10,000元，并依约交纳了首期物业服务费。2019年7月1日徐昌向华运商贸公司交纳履约保证金47,070元，并依约交纳了首期租金。2019年9月25日徐昌向华运商贸公司交纳了2019年10月-12月租金47,070元，向华运商贸红星国际分公司交纳2019年10月-12月物业管理服务费等服务费用16,403元。2019年6月11日，徐昌为了美团点评向其经营的富士精致料理提供网络服务，向厦门三快在线科技有限公司交纳信息技术服务费6,800元。此外，徐昌向其供应商购买富士专用收银电脑外卖运营全套软件交纳8,800元。2019年7月1日徐昌使用承租商铺经营富士精致料理。2019年9月20日傍晚，徐昌承租商铺操作间顶部主管道因堵塞漏水，致使操作间设备及相关设施被浸泡、供电箱泡水，二被告停止对店铺供电，徐昌店铺无法经营。同年9月28日晚，店铺就餐区顶部主管道再次漏水，将就餐区设备浸泡。次日上午，店外公共区域顶部喷淋爆裂，导致漏水浸入徐昌店内。上述漏水事件发生后，二被告进行了维修，漏水点不再渗漏。2019年9月28日、10月11日华运商贸公司投保的根宁翰保险公估（中国）有限公司对现场进行查勘。徐昌及二被告对于保险公司现场查勘的食材损失数量无异议，但徐昌对于保险公司全部损失的核损赔偿额不予认可。由于漏水及停电，导致食材损失数额为：            序号              项目              数量              进货价格（元）              备注                  1              滑子菇              1箱              245                                2              金枪鱼              1件              495                                3              鱼籽              17盒              765                                4              昆布              1袋              58                                5              牛舌              3根                            无凭证                  6              咖喱              7包              无每包单价                                7              鱿鱼              1箱              350                                8              薯角              1箱              270                                9              枝豆              2袋              24                                10              肥牛              4块              1500                                11              多春鱼              1箱              300                                12              黄油              3块              45                                13              乌冬面              1件              125                                14              牛尾汤              10袋                            无凭证                  15              牛尾              1件              900                                16              生蚝              4袋              120                                17              芝士碎              1袋              200                                18              秋刀鱼              1件              160                                19              照烧鸡排              2箱              780                                20              猪排              1箱              450                                21              叉烧肉              4袋              152                                22              味増调料              5包              75                                23              阿根廷红虾              3盒              480                                24              寿司虾              3板              90                                25              蟹宝              2袋                            无凭证                  26              虾蟹奶汁派              1箱              340                                27              青花鱼              2箱              400                                28              蒲烧鳗鱼              1箱              1700                                29              千页豆腐              1袋                            无凭证                  30              鱼翅              1袋              150                                31              芥末贝柱              6盒              450                                32              芥末海螺              4盒              220                                33              芥末章鱼              4盒              180                                34              麻辣花蛤              6盒              300                                35              龙虾沙拉              3袋              225                                36              牛排              1包              1400                                37              扇贝              20包              580                                38              鱼头              2个                            无凭证                  39              蟹棒              4包              80                                40              麻辣唇边              1箱              700                                41              味千拉面              1件              160                                42              豆皮              2包              60                                43              纳豆              14个              90                                44              美人唇              2箱              600                                45              海鲜沙拉（酱）              1瓶                            无凭证                  46              木鱼花              1袋              55                                47              木鱼丝              2袋              18                                48              酱              24瓶                            无凭证                  49              厨用清酒              1箱              175                                50              浓口              1桶              430                                51              油炸粉              1袋              22                                52              面包糠              1袋                            无凭证                  53              干冰              10斤                            无凭证                  54              雪恋人              1袋              26                                55              榴莲千层              1盒              160                                56              芝士慕斯              1盒              120                                57              鲷鱼              7包                            无凭证                  58              北极贝              2盒                            无凭证                  59              甜虾              3盒                            无凭证                  60              贝柱（大）              2包                            无凭证                  61              鹅肝              1袋              336                                62              金枪鱼              2块                            无凭证                  63              红姜              1箱              150                                64              裙带菜              1袋              28                                65              黑蒜              2罐              120                                66              寿司紫菜              2包              90                                67              食用油              1桶              125              无凭证                  68              泡菜              1箱              180                                69              拉面笋干              1箱              350                                70              寿司米              3袋              195                                71              目鱼精              1袋              65                                72              合计                            17864              此价格为已减去无单价及进货凭证食材价格      徐昌餐厅设备进货单位北京宏业隆盛酒店用品经营部提供了受损设备维修费用清单，具体为：            序号              设备名称              器件名称              数量              单位              器件金额              维修费用（元）              备注                  1              四门冰箱              压缩机              1              个              1600              600                                温控仪              1              个              280              600                                密封圈              1              个              150              600                                2              保鲜操作台              压缩机              4              个              6400              600              保鲜台和冷冻台                  温控仪              4              个              1120              600                                密封圈              4              个              600              600                                3              台式炸炉              温控仪              1              个              150              600                                发热管              1              根              350              600                                交流接触器              1              个              260              600                                4              四眼电烤炉              温控器              1              个              150              600                                发热管              1              套              550              600                                交流接触器              1              个              260              600                                5              四眼电炒炉              微晶面板              1              个              280              600                                微晶面              1              个              650              600                                主板              1              个              650              600                                              合计                                                        13450              9000                                              共计                                                                      22450                    本案审理期间，徐昌申请对因漏水浸泡的设备、餐具等是否符合食品卫生安全标准进行鉴定。2020年9月16日方圆（天津）检测技术服务有限公司向本院交付《检验检测报告》日本进口中号乌冬锅大肠菌群不合格、麦饭石锅大肠菌群不合格。日本进口中号乌冬锅进货价为990元，麦饭石锅无价格凭证。根宁翰保险公估（中国）有限公司提供的核损建议中清洁费为3,400元。徐昌向华运商贸公司及华运商贸红星国际分公司提供的2019年8月营业额为17,451元，9月1日至9月19日营业额为12,667元。另查，2019年11月2日、11月20日，华运商贸红星国际分公司向徐昌发出函件，要求徐昌恢复营业。2019年12月11日，徐昌以华运商贸公司及华运商贸红星国际分公司管理混乱且对漏水造成的损失未予解决为由提出《撤场申请》，申请于2019年12月31日撤场。徐昌向天津电视台都市报道节目反映了漏水未予解决的相关情况。同年12月13日，该节目组对徐昌反应的问题进行了报道。2020年1月17日，徐昌向本院提出本案诉讼。2020年1月20日，华运商贸公司、华运商贸红星国际分公司向徐昌发出《解约函》，提出因徐昌欠付2020年1月1日至2020年3月30日的租金、物业费等相关费用，故双方签订的《租赁合同》、《物业服务合同》自2019年12月31日解除，并要求徐昌支付上述费用共计63,453元。诉讼中，经本院现场勘验，因漏水导致承租商铺操作间、就餐区等设施设备、食材损坏严重，不具备经营条件。一审法院认为，徐昌与华运商贸公司、华运商贸红星国际分公司系在自愿原则上签订的《租赁合同》、《商业物业综合服务合同》，两份合同签约方意思表示真实、不违反法律法规强制性规定，合法有效。在徐昌与华运商贸公司签订的《租赁合同》中约定了物业管理条款，华运商贸红星国际分公司系受华运商贸公司委托对徐昌承租商铺进行物业管理。因此，徐昌与华运商贸红星国际分公司签订的《商业物业综合服务合同》与《租赁合同》具有关联和从属性，故徐昌要求在本案中同时解除《商业物业综合服务合同》符合法律规定。关于徐昌诉请要求解除其与华运商贸公司签订的租赁合同及要求解除与华运商贸红星国际分公司签订的《商业物业综合服务合同》一节，因徐昌在2019年12月11日提出撤场要求，在本案诉讼后，华运商贸公司及华运商贸红星国际分公司亦发出解除合同函件，故双方均有解除合同的意思表示。鉴于两份合同中约定的物业服务期限与租赁期限相同，诉讼期间租赁期限在2020年6月30日已届满，故两份合同已终止，现已无需解除。关于徐昌主张的判决华运商贸公司双倍返还履约保证金94,140元（即47070＊2）及退还10月-12月租金共计47,070元一节，依法出租方在租期内应保障租赁物符合租赁用途。徐昌在合同履行期间未对顶部管道进行装修改动，且华运商贸公司未提供证据证明系徐昌不当使用导致管道破裂漏水，所以本案系因华运商贸公司未能保障租赁物正常使用的违约行为导致合同不能履行。依照双方签订的租赁合同约定因华运商贸公司违约而提前终止的，华运商贸公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。本案中，由于华运商贸公司违约造成徐昌的设施设备、食材损坏，且华运商贸公司未予及时解决，合同自2019年9月20日起已无法履行，实际造成了提前终止的情形，徐昌已经交纳的2019年10月1日至12月31日的租金应予退还，故徐昌上述请求符合法律规定，本院予以支持。关于徐昌诉请要求判决华运商贸红星国际分公司返还物业服务费保证金10,983元、返还质量保证金20,000元、退还店庆服务费10,000元及退还10月-12月物业服务费10,983元一节，依照上述论述，租赁合同因华运商贸公司违约导致无法履行，物业服务合同因从属于租赁合同也无法继续履行，故对于徐昌要求返还物业保证金10,983元、质量保证金20,000元及退还2019年10月-12月物业服务费10,983元的请求符合法律规定，本院予以支持；对于店庆服务费，由于双方合同中约定店庆服务费系概括性约定，从该约定判断应包括大型节假日、店庆以及商场主办的一些促销性活动，现徐昌认可参加了中秋节活动，综合考虑徐昌经营时间及租期内大型节假日分布情况，退还徐昌8,000元为宜；虽然对上述款项徐昌主张由华运商贸红星国际分公司承担，但考虑到款项虽系分公司收取，但该分公司系华运商贸公司的分公司，无独立财产，故应由华运商贸公司及华运商贸红星国际分公司共同承担责任。关于徐昌主张的要求判决华运商贸公司及华运商贸红星国际分公司承担连带违约责任，赔偿徐昌各项经济损失（包括：装修费210,800元，食材费24,892元，设备维修费40,195元，餐具费6,329元（更换费1,329元、清洗费5,000元），系统软件费15,600元，营业额损失11.55万元，人员工资36,000元）一节，首先，由于上述损失为履行租赁合同过程中，出租方华运商贸公司违约造成，华运商贸红星国际分公司仅为华运商贸公司委托的物业服务管理方，故应由华运商贸公司承担相应责任。具体情形为：1．关于装修费210,800元，根据合同约定如因华运商贸公司违约，其仅赔偿装修残值。由于华运商贸公司违约造成徐昌损失，从现场勘验确实造成徐昌无法经营。由于租赁合同系华运商贸公司提供，该合同属于格式合同，本院认为该条关于装修损失赔偿仅计算残值的约定明显不利于承租人，所以应按照装修的实际损失赔偿。由于徐昌未申请鉴定，考虑其经营了近三个月，尚余九个月，结合不再经营后上述装修对于徐昌亦不存在使用价值，而且经现场勘验确实损坏严重，故酌情支持赔偿款158,000元；2．关于食材费一节，虽然合同约定商铺内电力设施由承租人负责日常维护，但徐昌商铺内供电箱进水系由于华运商贸公司违约行为导致，因此该供电箱的维修不属于日常维护。而且由于华运商贸公司停电，徐昌也不可能使用烘干设施将供电箱烘干，故由此导致停电后食材损坏应由华运商贸公司承担责任。因部分食材徐昌未提供价格凭证，故扣除无凭证及无法计算单价食材价款，应赔偿食材损失费为17,864元；3．关于设备维修费，由于徐昌提供的维修费清单证明维修费为22,450元，对于其他设备维修费未提供证据证明，亦未提供证据证明其他设备已经不具备维修条件需全部赔偿，故本院支持维修费为22,450元；4．关于餐具费6,329元（更换费1,329元、清洗费5,000元）一节，根据徐昌提供的证据餐具不合格的日本进口中号乌冬锅进货价为990元，麦饭石锅无价格凭证，清洗费徐昌未提供证据证明。参考根宁翰保险公估（中国）有限公司提供的核损建议中清洁费为3,400元，故本院支持餐具费损失为4,390元（日本进口中号乌冬锅990元，清洁费3,400元）；5．关于系统软件费15,600元，徐昌确实产生了此笔支出，由于2019年9月20日后不再经营，故结合剩余租期由华运商贸公司给付11,700元；6．至于营业额损失11.55万元，依法违约方应赔偿的为利润损失。根据徐昌2019年8月、9月营业额，其不存在盈利。而且徐昌未提供证据证明其营业损失的计算方法，故本院不予支持；7．关于徐昌主张的人员工资36,000元一节，其提供的为员工工资说明，该说明仅列举了月工资数额，不能证明工资已发放，证人亦未出庭，故本院对于该请求不予支持。关于华运商贸公司提出的反诉请求，本院认为：关于华运商贸公司主张的要求确认华运商贸公司、徐昌签订的《租赁合同》已于2019年12月31日解除一节，如前所述，因双方合同约定的租赁期限已届满，故合同已终止，已不存在解除事宜。关于华运商贸公司要求判令徐昌腾空并交还所租赁房屋一节，因徐昌表示在不影响诉讼的前提下可以腾房，且目前合同期限已届满，故本院予以支持。关于华运商贸公司要求判令徐昌支付自合同解除之日起至房屋腾空之日止的房屋占有使用费（合同解除之日起7日内按照租赁合同约定的租金标准计算，7日后按照租赁合同约定的租金标准的200%计算）及支付违约金94,140元（6个月租金）一节，因本案系因华运商贸公司违约导致合同无法履行，且在出现纠纷后徐昌已及时起诉要求解除合同赔偿损失，2019年12月31日之后房屋占用系在本案审理期间，不存在故意违约情形，故对于华运商贸公司上述反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条第四项、第二百一十六条、第二百三十五条规定，判决：“一、天津市华运商贸物业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还徐昌履约保证金94,140元、退还徐昌2019年10月-12月租金47,070元；二、天津市华运商贸物业有限公司、天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司于本判决生效之日起十日内退还徐昌物业服务费保证金10,983元、质量保证金20,000元、店庆服务费8,000元及2019年10月-12月物业服务费10,983元；三、天津市华运商贸物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐昌损失赔偿款：装修费158,000元、食材费17,864元、设备维修费22,450元、餐具费4,390元（包括日本进口中号乌冬锅损失990元、餐具清洁费3,400元）、系统软件费11,700元；四、徐昌于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的位于天津爱琴海购物公园的负一层B183号商铺（面积52.3㎡）腾空交付天津市华运商贸物业有限公司；五、驳回徐昌其他诉讼请求；六、驳回天津市华运商贸物业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,622元，减半收取5,311元，由徐昌负担1,311元，天津市华运商贸物业有限公司、天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司负担4,000元；鉴定费9,750元，由徐昌负担9,000元，天津市华运商贸物业有限公司750元；反诉案件受理费2,032.8元，由天津市华运商贸物业有限公司负担。”二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审期间，双方当事人均认可徐昌已经于2020年11月5日将案涉房屋腾空并返还给华运商贸公司。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁合同》及《商业物业综合服务合同》系双方协商解除还是到期终止；二、华运商贸公司应否对徐昌的损失承担赔偿责任及赔偿的具体数额，徐昌是否存在扩大损失的行为；三、徐昌应否向华运商贸公司支付2019年12月31日之后的租金、房屋占有使用费及相应的违约金；四、徐昌主张的返还物业费、保证金等主张应否在本案中一并审理。关于第一个争议焦点，在一审法院审理过程中，案涉两份合同已经于2020年6月30日届满，所以已无解除的必要，且徐昌实际于2020年11月5日腾空并返还房屋，在本案中认定合同系协商一致解除亦或到期自然终止对案件的处理结果并无实质影响，故一审法院认定案涉两份合同于到期后终止并无不妥，本院予以维持。关于第二个争议焦点，在租赁期间内，案涉房屋发生漏水事件，导致徐昌店内设施设备、食材损坏，给徐昌造成较大损失。华运商贸公司未能提供符合使用条件的房屋，且仅以向保险公司理赔为由拒绝履行赔偿义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审认定的各项损失数额具有合理依据，华运商贸公司应当据此进行赔偿。在漏水事件发生后，华运商贸公司未能积极解决赔偿事宜，徐昌为后续维权而保留现场具有合理依据，华运商贸公司主张徐昌存在扩大损失的行为依据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点，因漏水事件即自2016年9月20日起，案涉合同实际已无法履行，华运商贸公司对合同不能履行存在较大过错，且徐昌占用房屋系发生在解决纠纷期间，故本院对华运商贸公司要求徐昌支付2019年12月31日之后的租金、房屋占有使用费及相应违约金的主张不予支持。关于第四个争议焦点，华运商贸公司与华运商贸红星国际分公司系上下级关系，华运商贸红星国际分公司系受华运商贸公司委托对徐昌承租商铺进行物业管理。因此，案涉《商业物业综合服务合同》与《租赁合同》具有关联和从属性，徐昌要求就有关《商业物业综合服务合同》的纠纷在本案中一并解决符合法律规定，亦减轻了双方当事人的诉累。因案涉房屋自漏水后就无法正常使用，一审法院认定华运商贸红星国际分公司应就徐昌缴纳的部分物业费、保证金等予以退还并无不妥，本院予以维持。综上所述，华运商贸公司、华运商贸红星国际分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律一正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,671元，由上诉人天津市华运商贸物业有限公司负担10,622元，天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司负担1,049元。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  兰岚审判员  王晶二〇二一年四月二十日书记员  王欣