北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4656号上诉人（原审被告）：北京华夏文远体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡**院**楼**07。法定代表人：阴梦菲，执行董事。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：琴月（上海）音乐艺术有限公司，，住所地上海市黄浦区法定代表人：应笕，总经理。委托诉讼代理人：杨子维，北京衍胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓蜜，北京衍胜律师事务所律师。上诉人北京华夏文远体育文化发展有限公司（下称华夏文远公司）因与被上诉人琴月（上海）音乐艺术有限公司（下称琴月公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初36753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。华夏文远公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回琴月公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、我公司退还履约保证金的条件未成就，同时琴月公司无权请求退还小叶子（北京）科技有限公司（下称小叶子公司）交纳的履约保证金。2018年6月26日，小叶子公司与我公司签订《租赁合同》，约定我公司作为出租人，小叶子公司为承租人，承租坐落于北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A019铺位（下称2A019铺位）；租赁期限自2018年8月1日至2023年4月30日；履约保证金为364212元。2018年12月20日小叶子公司与我公司签订《北京月恒租赁合同之解约协议》，约定小叶子公司因战略规划调整需要，向我公司申请提前解除原合同，双方一致同意提前解除原合同。并约定原合同租期统一截止日为2019年2月28日，原合同自租期截止日起解除，届时双方租赁关系终止；双方一致确认，本协议签署同时，我公司将与琴月公司（该公司为小叶子公司的子公司）就原租赁铺位按原合同租赁条件根据新的租期重新签署新的租赁合同。在前述租赁合同签署后，我公司在收到琴月公司支付租赁保证金人民币364212元起10个工作日内退还原合同中小叶子公司所缴纳的租赁保证金共计人民币364212元。但《租赁合同》签署后，琴月公司一直未向我公司支付租赁保证金，因此根据《北京月恒租赁合同之解约协议》的约定，我公司向小叶子公司退还租赁保证金人民币364212元的条件未成就，我公司没有向小叶子公司退还租赁保证金的义务。即便我公司有退还保证金的义务，保证金亦应退回小叶子公司，而非琴月公司。二、琴月公司未依据《租赁合同》支付租赁保证金，违约行为在先，我公司无须配合琴月公司办理相关手续。一审法院认定了琴月公司未向我公司支付租赁保证金，租赁保证金系琴月公司支付义务的一部分，在其按照《租赁合同》约定支付租赁保证金前，琴月公司处于持续违约状态，我公司行使合同法上的同时履行抗辩权，在琴月公司的违约行为消除前，不协助其办理相关工商税务注册手续，于法有据，一审法院未详加审查《新租赁合同》和合同法等相关法律法规的规定，迳行认定我公司单方违约，系适用法律错误，应予纠正。琴月公司辩称：同意一审判决。不同意华夏文远公司的上诉请求和理由。琴月公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的两份《租赁合同》于2019年5月1日解除；2.判令华夏文远公司退回我公司支付的保证金共计472337.43元；3.判令华夏文远公司支付我公司违约金共计306736.89元；4.判令华夏文远公司支付我公司装修费、工程监理费、消防改造费、空调改造安装费、固定资产折损等损失共计72万元。一审法院认定事实：琴月公司系案外人小叶子公司全资子公司。2018年6月26日，小叶子公司与华夏文远公司签订《租赁合同》，约定华夏文远公司为出租人，小叶子公司为承租人，承租2A019铺位；租赁期限自2018年8月1日至2023年4月30日；履约保证金为364212元。2018年12月20日，小叶子公司与华夏文远公司签订《北京月恒租赁合同之解约协议》，约定小叶子公司因战略规划调整需要，向华夏文远公司申请提前解除原合同；双方一致同意提前解除原合同，原合同租期统一截止日为2019年2月28日，原合同自租期截止日起解除，届时双方租赁关系终止；双方一致确认，本协议签署同时，华夏文远公司将与琴月公司（该公司为小叶子公司的子公司）就原租赁铺位按原合同租赁条件根据新的租期重新签署新的租赁合同（即“新租赁合同”）。在前述新租赁合同签署后，华夏文远公司在收到琴月公司支付租赁保证金人民币364212元起10个工作日内退还原合同中小叶子公司所缴纳的租赁保证金共计人民币364212元。2018年6月26日，小叶子公司与华夏文远公司签订《租赁合同》，约定华夏文远公司为出租人，小叶子公司为承租人，承租坐落于北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A019-1铺位（下称2A019-1铺位）；租赁期限自2018年8月15日至2023年4月30日；履约保证金108125.43元。2018年12月20日，2018年12月20日小叶子公司与华夏文远公司签订《北京月恒租赁合同之解约协议》，约定小叶子公司因战略规划调整需要，向华夏文远公司申请提前解除原合同；双方一致同意提前解除原合同，原合同租期统一截止日为2019年3月22日，原合同自租期截止日起解除，届时双方租赁关系终止；双方一致确认，本协议签署同时，华夏文远公司将与琴月公司（该公司为小叶子公司的子公司）就原租赁铺位按原合同租赁条件根据新的租期重新签署新的租赁合同（即“新租赁合同”）。在前述新租赁合同签署后，华夏文远公司在收到琴月公司支付租赁保证金人民币108125.43元起10个工作日内退还原合同中小叶子公司所缴纳的租赁保证金共计人民币108125.43元。上述两份租赁合同签订后，小叶子公司向华夏文远公司支付消防改造费134460元、空调改造安装费178980元、施工管理费40000元、施工保证金38800元。2019年1月31日，甲方出租人华夏文远公司与乙方承租人琴月公司签订《租赁合同》，约定，甲方将其2A019铺位出租给乙方，租赁面积为576平方米；乙方经营音乐教育类；租赁期限自2019年3月1日至2023年4月30日；履约保证金364212元。如乙方需使用租赁场所办理工商税务注册等手续，甲方应为乙方手续办理提供相关协助（提供办理各项注册所需要的文件等）。如因甲方原因导致乙方无法办理相关手续的，甲方应向乙方支付相当于当时租赁年度内3个月租金的违约金，同时乙方保留解除本合同的权利。本合同期限届满或本合同因其他原因而终止、解除时，乙方应在本合同期限届满或本合同因其它原因终止、解除后10日内自担费用拆除并搬走其所自行安装的附属设施及设备，并将租赁场所恢复原状、清理干净交还甲方。在乙方将租赁场所交还甲方后，如租赁场所内仍留存乙方自行安装的设施、设备或装修（包括不可拆除的部分），视为乙方放弃该等设施、设备或装修的所有权，甲方有权自行处理，并不对乙方承担任何责任。同日，甲方出租人华夏文远公司与乙方承租人琴月公司签订《租赁合同》，约定，甲方将其2A019-1铺位出租给乙方，租赁面积为171平方米；乙方经营音乐教育类；租赁期限自2019年3月23日至2023年4月30日；履约保证金108125.43元。合同其他约定均与双方所签2A019铺位租赁合同一致。2019年2月28日，琴月公司与华夏文远公司签订《北京月恒租赁合同租金减免补充协议》，约定，华夏文远公司同意适当减免琴月公司两个租赁铺位的租金。具体减免如下：1、免除琴月公司所租赁的2A019-1铺位2019年3月23日至2019年5月22日期间的租金，即46811.26元；2、免除琴月公司租赁的2A019铺位2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金，即236520元。2019年4月15日，琴月公司向华夏文远公司发出《关于拟解除租赁合同的通知》，主要内容为：我司需使用租赁合同所约定的租赁场所办理琴月公司在北京的分公司（“琴月北京分公司”）的工商税务注册登记手续，我司自2018年就开始通过不同方式多次向贵司明确要求提供相关协助【特别是提供工商登记所需的租赁场所产权资料和营业场所证明等相关资料（需租赁场所合法有效的不动产所有权人即产权方加盖公章），产权方登陆当地的《住所地证明核查平台》完善相关信息】，但迄今为止，贵司始终未履行该等义务，这直接导致我司无法办理租赁场所经营所需的工商营业执照（琴月北京分公司长达6个月的工商名称预先核准也已过期），并导致琴月北京分公司无法实际正式运营。我司在装修及分公司设立筹备等方面也己花费大量人力、物力、财力。贵司上述违约行为直接导致我司产生巨大损失。我司现正式通知贵司，鉴于贵司严重违反合同约定，拒不履行合同义务，我司拟按租赁合同约定解除合同，并要求贵司按两份租赁合同约定各承担3个月租金的违约金，并退还全部保证金、己付租金但未使用部分以及赔偿其他因此导致我司遭受的各项损失（如装修损失等）。2019年4月26日，华夏文远公司向琴月公司发出《关于贵司拟解除租赁合同通知的回函》，载明：为了配合贵司办理工商登记手续，我司已多次全力与北京新岩凯利投资管理有限公司（下称“新岩凯利”）进行交涉，并要求新岩凯利提供相关资料。新岩凯利方作为房屋经营方，依约有义务配合提供租赁场所相关资料，由于新岩凯利的延误，贵司尚未取得工商营业执照，我司针对上述情况，已通过贵我双方的补充协议给予了贵司租金减免的补偿措施。其中，免除2A019-1铺位2019年3月23日至2019年5月22日的租金，共计46811.26元，免除2A019铺位2019年3月1日至2019年5月31日的租金，共计236520元。鉴于目前我司正积极与新岩凯利沟通协调，且贵司目前尚处于免租期间，本着长期、公平的合作目标，望贵司给予我司一定时间处理上述事宜。我司将采取一切积极合法的方式要求新岩凯利配合贵司尽快完成相关工商注册等事宜。2019年4月29日，琴月公司向华夏文远公司发出《关于解除租赁合同的通知》，载明：1、贵司回函所提及的租金减免，是因为当时我司租赁铺位（租赁场所）所在广场一层的地球港撤店，一直未有新商户进入，严重影响广场二层的客流量，经贵我双方此前沟通，贵司减免我司租赁铺位部分租金，并非贵司因自身长期未能提供租赁场所产权资料等而给予的补偿措施。2、贵司过错和违约行为已致使我司未能及时办理北京分公司营业执照，致使我司租赁铺位长期无法正式开业运营，无法实现合同目的。目前上述租赁铺位己处于关停状态。贵司的严重违约行为已致使我司产生巨大损失，包括但不限于装修费用、分公司设立筹备费用、员工成本、无法正常营业所造成的营收损失等，直接损失经核算超过311万元。鉴于贵司严重违反合同约定，拒不履行合同义务，我司现正式通知贵司，自2019年5月l日起即解除贵我双方于2019年1月就北京市丰台区西三环南路10-3号“北京月恒正大新生活广场”。项目二层2A019-1铺位、2A019铺位承租事宜签订的两份《租赁合同》，并请贵司在2019年5月10日前支付3个月租金的违约金并退还全部保证金以及赔偿其他因此导致我司遭受的各项损失，经核算合计为390万元（如该等金额不足以弥补我司损失，贵司还应继续赔偿）。2019年5月12日，北京新岩凯利投资管理有限公司（下称新岩凯利公司）在月恒正大新生活广场贴出通告，载明：由于华夏文远公司单方违约，导致月恒正大新生活广场二层项目无法正常营业。我司已于2019年5月12日与华夏文远公司解除租赁合同。同日，新岩凯利公司在琴月公司租赁铺位张贴封条。现琴月公司来院起诉，要求确认双方所签租赁合同于2019年5月1日解除。华夏文远公司认可双方所签合同于2019年5月12日解除，即新岩凯利公司张贴通告及封条之日。琴月公司主张退还的履约保证金、消防改造费、空调改造安装费、工程监理费均系小叶子公司支付。装修费为琴月公司支付。小叶子公司向法院出具《情况说明》，承诺由小叶子公司支付的与涉案铺位租赁、装修、使用等相关款项（包括但不限于：履约保证金、消防费、空调施工费、施工保证金、监理费），所产生的全部权益由琴月公司享有。华夏文远公司认可收取了小叶子公司交纳的履约保证金、消防改造费、空调改造安装费等，除履约保证金外，其他款项均认可视同为琴月公司交纳。华夏文远公司认可未按《北京月恒租赁合同之解约协议》的约定重新收取履约保证金，亦未退还小叶子公司履约保证金。审理中，经法院释明，双方对于装修价值均不申请评估。一审法院认为：琴月公司与华夏文远公司就2A019及2A019-1铺位签订的二份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于合同解除的时间，琴月公司主张因华夏文远公司未按合同约定提供办理工商登记材料，导致琴月公司无法办理租赁场所经营所需的营业执照，故依据双方合同第二十三条的约定于2019年4月29日向华夏文远公司发出《关于解除合同的通知》，该通知于次日送达到华夏文远公司，琴月公司主张依据该通知确认2019年5月1日解除双方所签二份租赁合同，该主张符合法律规定及双方约定，法院予以支持。关于违约金，华夏文远公司向琴月公司发出的《关于贵司拟解除租赁合同通知的回函》中载明：多次要求新岩凯利公司提供工商登记所需材料，因该公司的延误，导致琴月公司尚未取得工商营业执照，双方通过签订补充协议的方式对于租金给予减免。但双方所签《北京月恒租赁合同租金减免补充协议》中并未提及办理工商登记一节，且琴月公司给予华夏文远公司的回函中提及租金减免系广场一层地球港撤店后未有新商户进入，影响二层客流，故减免租金，并非因无法办理工商登记给予减免租金，且2019年5月12日新岩凯利公司在琴月公司场所张贴公告及封条，导致琴月公司无法继续使用租赁物，对此华夏文远公司应当向琴月公司承担违约责任，依据合同约定支付违约金。关于履约保证金、消防改造费、空调改造安装费及施工管理费、装修保证金、工程监理费，除履约保证金以外，华夏文远公司认可其他费用视同为琴月公司交纳，故合同解除后应当退还给琴月公司。依据华夏文远公司与小叶子公司签订的《北京月恒租赁合同之解约协议》，华夏文远公司应当在收取琴月公司交纳的履约保证金起10个工作日内将收取小叶子公司的履约保证金退还给小叶子公司。现华夏文远公司并未向琴月公司重新收取履约保证金，小叶子公司亦出具《情况说明》承诺涉案铺位租赁、装修使用等相关款项（包括但不限于：履约保证金、消防费、空调施工费、施工保证金、监理费），所产生的全部权益由琴月公司享有，故琴月公司主张退还履约保证金的诉讼请求，法院予以支持。关于装修费，琴月公司主张装修损失，对于标的较大的专业性问题超出法院酌定范围，经过法院释明，琴月公司及华夏文远公司对于装修价值均不申请评估鉴定，无法确定损失金额，故对琴月公司该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月28日判决：一、确认2019年1月31日琴月（上海）音乐艺术有限公司与北京华夏文远体育文化发展有限公司签订的北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A019、2A019-1二份租赁合同于2019年5月1日解除；二、北京华夏文远体育文化发展有限公司于判决生效之日起十日内退还琴月（上海）音乐艺术有限公司履约保证金472337.43元；三、北京华夏文远体育文化发展有限公司于判决生效之日起十日内给付琴月（上海）音乐艺术有限公司消防改造费134460元、空调改造费178980元、装修施工管理费40000元、施工保证金38800元、工程监理费26000元；四、北京华夏文远体育文化发展有限公司于判决生效之日起十日内给付琴月（上海）音乐艺术有限公司违约金306736.89元；五、驳回琴月（上海）音乐艺术有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：华夏文远公司与琴月公司于2019年1月31日签订的两份《租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。关于《租赁合同》是否解除及解除时间问题。本案中，确因华夏文远公司未能按照合同约定履行提供办理工商登记材料的义务，导致琴月公司无法办理相关营业执照，琴月公司有权行使合同解除权，且经查，琴月公司已于2019年4月29日以此为由向华夏文远公司发出《关于解除合同的通知》，该通知亦已于次日送达华夏文远公司，故一审法院依据琴月公司诉请，判决确认双方签订的上述两份《租赁合同》于2019年5月1日解除，符合合同约定，本院予以维持。关于违约金问题。因华夏文远公司违约导致租赁合同提前解除，且2019年新岩凯利公司在琴月公司承租的涉案商铺张贴公示及封条，故琴月公司依据租赁合同关于违约金的约定要求华夏文远公司承担违约责任，合同依据充分，本院予以支持。虽华夏文远公司上诉称因琴月公司未能支付履约保证金，有违约行为在先，故其无须配合琴月公司办理相关工商注册手续。虽履约保证金的支付确系琴月公司的合同义务，但华夏文远公司在向琴月公司出具的《关于贵司拟解除租赁合同通知的回函》中已经明确认可其存在违约行为，并未就以交纳履约保证金为其履行上述合同义务为前提作为其违约行为的进行抗辩，故对华夏文远公司的该项上诉理由，本院不予支持。关于履约保证金、消防改造费、空调改造安装费及施工管理费、装修保证金、工程监理费问题。首先，一审审理中，华夏文远公司认可上述费用中除履约保证金以外的部分视同为琴月公司缴纳，故现双方租赁合同提前解除，一审法院依据琴月公司诉请判决华夏文远公司退还上述费用，并无不当。其次，虽履约保证金系小叶子公司交纳，华夏文远公司与小叶子签订的《北京月恒租赁合同之解约协议》中约定华夏文远公司在收取琴月公司交纳的履约保证金起10个工作日将收取小叶子公司的履约保证金退还小叶子公司，但现华夏文远公司并未实际收取琴月公司履约保证金亦未退还小叶子公司履约保证金，本案中，小叶子公司出具的《情况说明》明确承诺该费用由琴月公司享有，故现琴月公司有权要求华夏文远公司退还该费用，一审法院依据琴月公司诉请予以判决，亦无不当。华夏文远公司关于不同意退还上述费用的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，华夏文远公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理18292元，由北京华夏文远体育文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年四月二十七日法官助理 孙国栋书 记 员 陈 雪