上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终875号上诉人（原审原告）：张修成，男，1975年3月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：何挺，上海宇振智强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪琴，女，1975年9月8日出生，汉族，住贵州省六盘水市中山区。上诉人张修成因与被上诉人汪琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张修成上诉请求：撤销一审判决，改判汪琴返还租金33,290元（人民币，下同）并支持张修成一审提出的其余全部诉讼请求。事实和理由：第一，汪琴交付的房屋有重大安全隐患，且张修成居住两个月即发生重大安全事件，严重危及张修成人身安全，致使合同目的不能实现，张修成有权根据合同约定解除合同，该解除是合法解除，并在2020年7月24日解除的通知送达之日起生效。第二，张修成自上述重大安全事件发生之日起就无法正常使用房屋，故张修成不应当支付2020年7月6日至7月31日的租金。第三，因汪琴交付的房屋不符合本合同的约定，致使张修成无法实现租赁目的，汪琴构成违约。张修成享有约定解除权，其据此解除合同系合法解除，张修成有权要求汪琴退回保证金，并要求汪琴支付违约金86,000元和张修成的装修费用151,028.30元。第四，一审法院未处理保证金，属于程序不当。综上，张修成要求支持其上诉请求。被上诉人汪琴辩称：房屋外墙砖脱落后，汪琴在第一时间找到装修公司对整栋房屋进行查看，并与装修公司签订施工合同。装修公司对砖块脱落隐患进行查看并及时更换，维修时间4天，包含查看砖块和修补，现房屋不影响张修成居住，要求维持原判。张修成向一审法院起诉请求：1.自2020年7月22日起解除双方的租赁合同；2.汪琴返还保证金86,000元；3.汪琴返还2020年7月6日至7月31日的租金36,065元；4.汪琴支付违约金86,000元；5.汪琴赔偿张修成装修损失151,028.30元。一审法院认定事实：2018年3月18日，张修成（乙方）与汪琴（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，建筑面积391.29平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。房屋租赁期自2020年5月1日至2023年4月30日，合同签订之日起至起租日为免租期，乙方无需向甲方支付租金。甲方应于2020年4月20日前将房屋按约定条件交付乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲方应于乙方交还房屋之日退还应退保证金，否则按日向乙方支付百分之一的补偿款。租赁标准每月43,000元，押二付三，保证金86,000元，各期租金支付日期为2020年8月1日、2020年11月1日……甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的200%支付违约金；给另一方造成损失且违约金不足抵付该损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、……；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3……；4、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；5、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；6、……；7、乙方逾期支付租金超过10日的；8、乙方利用承租的房屋从事违法违规活动的；9、……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应补充赔偿。甲方可从租赁保证金中扣除。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。双方约定的其他情形：1、地下室影音设备更换点歌曲，其他不好的地方哪里不当业主会更换新的；2、交房时厨房恢复原样；3、同意配置原装尺寸冰箱；4、地下返潮和三楼墙面渗水业主处理；5、甲方同意乙方对房屋进行改造，乙方退房时需恢复原样（不影响使用）；6、因外界因素导致合同终止，乙方承担1个月违约金。合同签订后，张修成支付保证金86,000元及2020年5月1日至2020年7月31日的租金129,000元。2020年7月6日，系争房屋三楼部分外墙砖发生脱落，砖头砸碎了二楼玻璃。次日，汪琴委托案外人上海A有限公司出具了一份维修施工方案，载明“1、钢管架运输到场进行搭建，搭建时间二个工作日。2、施工工人进场进行墙面砖整体检查是否有损坏及松动，对已经损坏松动及脱落部位进行修复，时间在三个工作日。3、修复后再次做检查确定整体外墙砖完好无损后进行钢管架拆除运走，花园地面打扫干净！撤离现场，时间在二个工作日。4、确定好施工时间即刻进场对花园走廊顶部损坏的玻璃进行清理干净！量尺寸报厂家进行加工，待厂家加工好即刻运输到场进行安装！时间暂定10个工作日。5、外墙砖恢复维修天气没有太大变化的前提下是7个工作日（含搭拆钢管架）。玻璃安装正常在10个工作日”。2020年7月10日，汪琴委托案外人进行维修。汪琴表示，2020年7月22日维修完毕。张修成则表示，不清楚具体完工日期。2020年7月22日，张修成向汪琴发送解除《上海市房屋租赁合同》的通知函，表示虽然汪琴对系争房屋的外墙砖脱落进行了维修，但随时有脱落的可能，这对张修成及家人造成重大的人身和财产安全风险，故告知汪琴自通知送达之日解除租赁合同。汪琴于2020年7月24日签收该份函件。一审中，张修成表示，其于2020年7月31日搬离系争房屋，此后将房屋钥匙寄给汪琴。汪琴表示，不清楚张修成何时搬离，其于2020年8月5日收到房屋钥匙后，因人在贵州，故委托在上海的朋友于次日在物业的见证下撬锁进入系争房屋，发现张修成已经搬离，但厨房设备、洗碗架等物品尚留在房屋内。一审法院另查明，2020年10月19日，汪琴以相同事由向一审法院起诉张修成，案号为（2020）沪0115民初80212号。该案中，汪琴提出诉讼请求：1.张修成赔偿汪琴房屋恢复费用164,087元；2.张修成支付一个月20天租金71,666元。对有争议的事实，一审法院分述如下：1、张修成提供其与亚苑（上海）环境艺术设计事务所于2020年4月5日签订的《空间室内、室外设计合同》，约定的设计工程名称为会所装饰设计、室外庭院设计，设计费为28,000元。张修成提供其与上海B有限公司于2020年4月28日签订的《别墅装饰施工合同书》，约定内容为系争房屋的装修，报价单显示的工程款总额为123,118.25元。张修成提供银行交易明细，显示其于2020年4月3日支付亚苑（上海）环境艺术设计事务所设计费8,400元，于2020年4月22日支付亚苑（上海）环境艺术设计事务所设计费16,800元，于2020年4月29日支付上海B有限公司涂料首期款8,858元，于2020年5月7日支付上海B有限公司室内和前后庭院70%预付款72,798元。张修成根据以上证据，欲证明其为装修系争房屋花费151,028.30元。汪琴对张修成装修的事实予以认可，但不认可装修金额。另外，《空间室内、室外设计合同》明确约定为会所装修，说明张修成在系争房屋内经营餐馆。2、汪琴提供小区微信群聊天记录，系争房屋照片，欲证明张修成在系争房屋经营餐馆，但汪琴无法提供微信群聊天记录。张修成认可照片内容，但不认可聊天记录，也不认可在系争房屋经营餐馆。3、汪琴委托了案外人对系争房屋进行恢复原状，截至一审庭审时尚未完成，预计2020年9月30日可以完工，故租金计算至该日为止。张修成不予认可。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均须恪守。张修成以系争房屋外墙砖脱落以及存在脱落风险为由，主张合同目的无法实现，要求解除租赁合同。对此，一审法院认为，首先，从外墙砖脱落的现场照片来看，仅有小部分存在脱落现象，并不影响租赁合同目的的实现。其次，张修成告知汪琴外墙砖脱落事宜时，汪琴委托他人出具维修方案、积极配合维修，履约行为并无不当。再次，汪琴主张于2020年7月22日完成维修工作，张修成表示不知情，但彼时系争房屋尚在张修成的控制之下，张修成对维修状况不可能不知情，况且张修成在当日发送的函件中亦明确表示汪琴进行了维修，只是担心还有脱落的风险。故就该节事实，一审法院采信汪琴陈述，认定其已于2020年7月22日完成了外墙砖的维修。合同继续履行并无障碍。最后，张修成解除合同的另一个理由在于担心外墙砖再次脱落，但外墙砖脱落并非大概率事件，在汪琴已经完成修复工作的情况下，张修成以此主张合同目的无法实现，缺乏依据，一审法院难以采纳。综上，张修成发函要求解除租赁合同时，汪琴不存在违约行为，张修成不享有解除权，解除通知并未发生解除合同的效力。2020年8月6日，汪琴派人进入系争房屋，发现张修成已经搬离，此时开始，汪琴已经实际控制并占有房屋，可以视为汪琴以收回房屋的事实行为向张修成表达了同意解除合同的意思，一审法院确认租赁合同于该日解除。汪琴主张合同解除日为2020年9月30日，并无相应依据，不予采纳。关于合同解除的责任，张修成在无解除权的情况下提出解除合同并搬离系争房屋，属于擅自退租，构成违约，应当承担违约责任。张修成诉请要求汪琴支付违约金、赔偿装修损失，一审法院均予以驳回。本案中，汪琴要求没收张修成交纳的保证金，又另案提起诉讼，要求张修成赔偿损失，二者实际都是违约责任，需要综合各项因素通盘考虑，故本案不宜对保证金事项予以处理。关于租金，2020年7月6日发生外墙砖脱落事件后，系争房屋存在安全隐患，直至修复完成即2020年7月22日之前，出于安全方面的考虑，张修成有权暂停使用系争房屋，无需承担该期间产生的租金。但2020年7月23日之后，张修成使用系争房屋已无障碍，应当按约支付租金至汪琴收回系争房屋之日，即2020年8月6日。以上租金相互折抵后，汪琴尚需返还张修成多支付的两日租金2,827.40元。判决：一、确认张修成与汪琴签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除；二、汪琴应于判决生效之日起十日内返还张修成租金2,827.40元；三、驳回张修成其余诉讼请求。一审法院查明的事实，除对系争房屋三楼部分外墙砖发生脱落的日期表述不准确外，其余事实基本无误，本院依法予以确认。二审中，汪琴提出系争房屋三楼部分外墙砖发生脱落的时间是2020年7月7日9点，并非2020年7月6日。张修成表示，其在2020年7月7日上午发现有外墙砖发生脱落的情况，至于砖块何时掉落其并不清楚。张修成遂提出将返还租金的上诉请求变更为：要求汪琴返还2020年7月7日至同月31日的租金336,290元。二审中，当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为：一、张修成是否享有《房屋租赁合同》的解除权；二、《房屋租赁合同》何时解除；三、张修成要求汪琴支付违约金、赔偿装修损失、返还租金和保证金是否应予以支持。关于第一个争议焦点。张修成以系争房屋外墙砖脱落以及存在脱落风险为由，主张租赁合同目的无法实现，要求解除租赁合同。本院认为，系争房屋出现外墙砖脱落的情况，出租人应及时履行维修义务。张修成于2020年7月7日上午发现系争房屋外墙砖脱落，汪琴及时委托案外人上海A有限公司进行检查和修复，现张修成并无充分证据可以证明外墙修补后仍存在危及安全的影响，故张修成以租赁合同目的无法实现为由主张解除合同，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。本院认为，因张修成并无《房屋租赁合同》的解除权，故其于2020年7月22日向汪琴发送解除合同通知函的行为，不能发生解除《房屋租赁合同》的法律效力。2020年8月6日，汪琴已经实际控制并占有房屋，汪琴以收回房屋的事实行为向张修成表达了同意解除合同的意思，一审法院确认《房屋租赁合同》于该日解除，本院予以认同。关于第三个争议焦点。关于违约金，系争房屋外墙砖脱落后，汪琴已经及时履行了维修义务，汪琴不存在违约行为，故张修成要求汪琴支付违约金，本院不予支持。关于装修损失，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，张修成不享有《房屋租赁合同》的解除权，张修成擅自退租，构成违约。张修成要求汪琴赔偿装修损失，本院不予支持。关于租金返还，系争房屋的安全隐患至外墙修复完成时消除，故自2020年7月7日发现外墙砖脱落至同月22日修复完成期间，张修成有权暂停使用系争房屋，无需承担该期间的租金（共计16天）。张修成已支付租金至2020年7月31日，故张修成有权要求汪琴返还16天的租金。因《房屋租赁合同》至2020年8月6日解除，故张修成应向汪琴补付2020年8月1日至6日（共计6天）的租金。两者折抵后，汪琴应返还张修成10天的租金共计13,870.97元（月租金43,000元/31天X10天）。关于保证金，《房屋租赁合同》约定：“若违约金不足抵付汪琴损失的，张修成还应补充赔偿。汪琴可从租赁保证金中扣除。保证金不足抵扣的，不足部分则由张修成另行支付。”汪琴要求没收张修成交纳的保证金，又向一审法院另案提起诉讼，要求张修成赔偿损失，一审法院已经受理。因保证金与汪琴另案主张的赔偿损失等诉讼请求需一并处理，故一审法院对本案的保证金不作处理，并无明显不当。据此，本院认为，上诉人张修成的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58744号民事判决第一项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58744号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人汪琴应于本判决生效之日起十日内返还上诉人张修成租金13,870.97元；四、驳回上诉人张修成的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,686元，减半收取3,343元，由上诉人张修成负担3,214元，被上诉人汪琴负担129元。二审案件受理费6,643元，由上诉人张修成负担6,384元，被上诉人汪琴负担259元。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  刘 江审判员  沙茹萍二〇二一年四月八日书记员  齐 妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……