贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4199号 原告：毕节市云森实业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道杜鹃大道锦星苑小区二楼202号，统一社会信用代码：91520502053312024D。 法定代表人：王羽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张静，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205202011170595。 委托诉讼代理人（一般授权）：熊雨婷，贵州威迪律师事务所实习律师，证号：23072006210024。 被告：张世得，男，汉族，1975年4月14日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市云森实业有限公司（下称：云森公司）与被告张世得物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云森公司的委托诉讼代理人张静、被告张世得到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云森公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张世得立即向原告支付物业服务费2420.00元及逾期利息（利息计算：从2018年5月10日起以2420.00元为基数按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付至全部款项付清之日为止，现暂计100.00元）2、本案诉讼费由被告承担。原告与被告签订《都市港湾前期物业服务合同》，约定事实与理由：由原告向被告居住的“毕节市都市”提供物业管理服务，被告以1.20元／月×建筑面积（平方米）的标准每年一次性向原告缴纳物业管理服务费。合同签订后原告按照合同约定向小区业主提供相关物业管理服务至2018年5月9日。被告仅缴纳了至2016年6月30日的物业费，剩余物业费尚未缴纳。原告认为，原被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告至今未支付剩余物业费费的行为导致了原告利益受损，故原告为维护自身合法权益，只能向人民法院提起诉讼。依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定起诉至贵院，以维护原告的合法权益。 被告张世得辩称：1、毕节市云森实业有限公司（原告）起诉本人在物业管理服务费需缴至2018年5月19日。而云森物业于2017年10月份停止了小区服务，于2018年4月撤离小区。且2017年10月至2018年4月期间是由业委会自主聘请保安管理。请问物业管理费缴费期限是不是应该计算为2017年9月。 2、诉讼时效问题：自云森物业于2017年10月停止对小区服务后，就应该作为诉讼时效起始时间计算，而现在已是2021年3月，应该过了诉讼时效。 3、云森物业管理期间，业主未按时缴纳管理服务费原因 如下:(1)本人家里墙面多处开裂，瓷砖多处因墙面严重损坏，去物业办公室反映多次，物业不作任何处理。(2)接房时交齐了三通费，多次向物业反映安装燃气，物业置之不理，至今仍未开通。(3)门禁系统费交了468.00元，当时房开委托物业安装。(4)承诺业主的绿化和娱乐设施基本没有。(5)云森物业将小区公摊部分(转换层)租给私人开办幼儿园，没有经过业主的同意，且所获得的租金由云森物业公司占用。请问:公摊面积产生的收益、电梯内广告的收益是不是应该由全体业主共同享用。(6)云森物业在服务小区期间，不按照合约服务，卫生状况极为严重，全体业主严重不满。答辩请求：请求区人民法院要求毕节市云森实业有限公司给本人修复墙面，立即安装燃气，核算当年幼儿园租金应该给业主的收益后再按相关规定补缴适当物业管理费。如果毕节市云森实业有限公司做不到，请求法院驳回原告上诉请求。 口头补充：电梯坏了一个多小时没处理，在原告未服务期间，我交了200.00元给业主委员会，业主委员会给我们服务，所以这期间原告没有向我们服务，没有理由收取物业管理费。 本院经审理查明：2015年6月12日，原告云森公司与毕节市鼎盛房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理合同（委托管理前）》，约定物业服务地点：都市港湾6-7＃，物业类型：商住小区。合同还就物业管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务质量、服务费用、违约责任等事项进行约定。其中，合同期间为自合同签订之日起生效，收费标准：步梯房收费标准为售房面积每平方米0.80元／月，电梯房收费标准为房屋产权面积每平方米1.20元／月。2015年6月25日，原告与被告张世得签订了《都市港湾前期物业服务合同》、《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》，其中《都市港湾前期物业服务合同》就物业管理服务的内容、服务费用的交纳等事项进行约定。其中，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅1.20元／月／平方米；物业服务费一年交纳一次，业主在交房时一次性交纳一年的物业管理费；合同自双方签字盖章后生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。被告张世得作为毕节市xx号房的业主入住该小区，建筑面积为96.04平方米，被告每月应缴的物业服务费为115.25元。被告张世得向原告交纳物业服务费至2016年6月30日，被告张世得以其墙面开裂，要求小区安装燃气，物业未答复，小区门禁不能使用，小区内绿化和娱乐设施基本没有，原告未经过业主同意将公摊部位租给他人开幼儿园、私自收取租金，原告不按合约服务致卫生状况严重，2017年10月至2018年5月9日无物业公司等为由，从2016年7月1日起至2018年5月9日（共22个月）未向原告交纳物业服务费，此期间欠付的物业服务费为2535.46元（1.20元×96.04×22＝2535.46元），而原告主张2420.00元，未超过2535.46元，是原告自行行使处分权利和诉讼权利的行为，本院予以支持。原告向被告张世得催收物业服务费无果，故诉请诉至本院。 上述事实，有原被告的陈述，原告提交的业主档案及交房验收表、装饰装修管理服务协议、前期物业管理合同、都市港湾前期物业服务合同、业主临时管理规约、交费收据、都市港湾物业移交清单及移交清单补充，被告提交的图片、证人徐某出庭证言。这些证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告张世得作为居住在毕节市都市的业主，建设单位毕节市房地产开发有限责任公司与原告云森公司签订的《前期物业管理合同（委托管理前）》对其具有法律上的约束力。后原告又与被告签订了《都市港湾前期物业服务合同》，该合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告云森公司已按照物业服务合同的约定提供服务，被告张世得应当按照合同的约定支付物业服务管理费。原告云森公司在提供物业管理服务的过程中，根据被告提交的证据，原告在小区卫生等方面管理上确实存在瑕疵，对此答辩意见，本院予以部分采信。经综合全案考虑，本院酌情认定原告云森公司承担10%的责任。被告张世得承担90%的责任，故对原告云森公司主张被告张世得支付2420.00元物业管理费的诉请，本院予以支持2178.00元（2420.00元×90%＝2178.00元），其余部分不予支持；对原告主张被告支付利息的诉请，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”的规定，本案在履行合同过程中，双方均未完全履行合同的约定，故各自承担相应的责任，且《都市港湾前期物业服务合同》对物业服务费的缴纳时间约定不明确，不能确定违约时间，因此，对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予以支持。对被告以2017年10月至2018年5月9日无物业公司、是由小区业委会自行服务为由不应交纳该时间段的物业服务费的抗辩意见，因原告所举证据证明其于2018年5月才离开该小区，交割清楚相关手续，即使存在小区业委托会自行服务的情况，也是该小区业委会自发行为，与不影响原告提供服务、收取物业费的问题，因此，对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳；对被告以诉讼时效抗辩问题，因《前期物业管理合同（委托管理前）》对交纳物业服务的时间约定不明确，不能确定被告交纳物业费的时间，故不存在诉讼时间问题。对于被告张世得提出内墙开裂的问题，因业主的内墙维修，不是原告的合同约定义务，被告可另行提起诉讼，但不是其拒绝交纳物业费的理由。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百九十二条、第九百三十七条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张世得于本判决发生法律效力之日起十日内交纳所欠原告毕节市云森实业有限公司2016年7月1日起至2018年5月9日的物业管理费2,178.00元； 二、驳回原告毕节市云森实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告张世得承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇二一年四月十四日 书记员  吴密