河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1456号上诉人（原审被告）：商丘市金桥置业有限公司。。法定代表人：黄辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李素敏。被上诉人(原审原告)：杨亚茹，女，1989年10月7日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王珂。原审被告：商丘金管家物业管理有限公司。住所地：商丘市梁园区文化路北神火大道西喜来登广场4号楼3层B户。统一社会信用代码：91411402074246054Q。法定代表人：王文力，该公司总经理。上诉人商丘市金桥置业有限公司因与被上诉人杨亚茹、原审被告商丘金管家物业管理有限公司侵权责任纠纷一案，不服睢阳区人民法院（2020）豫1403民初7471号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人商丘市金桥置业有限公司之委托诉讼代理人李素敏、被上诉人杨亚茹之委托诉讼代理人王珂到庭参加诉讼。原审被告商丘金管家物业管理有限公司经传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。商丘市金桥置业有限公司上诉请求：1、撤销睢阳区人民法院(2020)豫1403民初7471号民事判决书第一项,改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人恢复被上诉人杨亚茹商业用房供电,认定事实错误。被上诉人杨亚茹2018年8月22日,通过司法拍卖拍的百合花园12号楼东数第3、5间1-2层及11号楼西第一间商业房产,该房屋评估时间是2017年6月25日,评估现场图片均显示在建毛坯房,不包括水电设施。况且上诉人金桥公司开发11、12号楼由于资金断裂一直处于停建状态。同年2017年3月份睢阳区法院委托河南省豫通房地产评估咨询有限公司在对案涉工程委托评估时,评估报告中明确记载了估价对象位于珠江路百合花园的11号楼、12号楼商业在建工程。评估对象建筑物基本状况:估计对象11号楼主体已封顶、墙体外粉。门窗、填充物部分已做,道路、绿化工程等其他工程尚未进行。根据司法评估报告,涉案拍卖的房产系尚未通过竣工验收的在建工程。当时司法评估房屋价值仅在建工程房屋框架结构及墙体假定及成本评估价值,门窗及填充物都没有全部完成。更不包括道路、绿化及水电设施。被上诉人涉案房屋2017年12月22日梁园区法院委托评估与睢阳区法院委托评估时间2017年3月相差3个月,该涉案房在评估时均停建状态,当时11、12号楼在建主体才封顶,墙体外粉完成,其他门窗,填充物仅完成部分,其他工程尚未进行。被上诉人提供评估报告也仅是房屋设施设备包括供水、供电,排水等,并不能证明当时评估价值包括水电设施。其次,11、12号楼水电设施设备,是在拍卖后续增建水电设施及道路、绿化工程属于上诉人开发案涉工程的成本,被上诉人虽然系通过司法拍卖取得案涉房屋,但评估拍卖时案涉房屋评估、拍卖时系在建工程,拍卖标的物以现状为准,所发生一切费用由买受人承担。即被上诉人取得案涉房屋支付的并非房屋全部价款,所以被上诉人在未交付分摊拍卖后增建水电设施分摊费用,就不享有使用上诉人后期增加水电设施权利。所以一审判决上诉人恢复涉案房产供电没有依据。杨亚茹辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。杨亚茹向一审法院起诉请求：1、判令商丘市金桥置业有限公司、商丘金管家物业管理有限公司恢复商丘市睢阳区百合花园小区12号楼东数第3、5间1-2层及11号楼西数第1间商业房产的水电使用以及提供正常物业服务；2、判令商丘市金桥置业有限公司、商丘金管家物业管理有限公司赔偿损失70000元（暂计算至起诉之日）；3、诉讼费用由商丘市金桥置业有限公司、商丘金管家物业管理有限公司承担。一审法院认定事实：杨亚茹于2018年8月22日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖人商丘市梁园区人民法院拍卖的标的物商丘市睢阳区百合花园小区12号楼东数第3、5间1-2层及11号楼西数第1间1-2层商业房产，取得房屋所有权及相应的其他权利，且案涉房屋评估拍卖时包含水电等基础设施。2018年9月7日，商丘金管家物业管理有限公司收取杨亚茹交纳的2018年7月1日至2019年6月30日的物业费23000元及其他费用。2020年4月，杨亚茹将12号楼东数第3、5间商业房产出租。2020年7月1日，商丘市金桥置业有限公司向商丘金管家物业管理有限公司发送告知书，要求商丘金管家物业管理有限公司不能对包含案涉房屋在内的多间房屋通水、接电。同日，案涉商铺断电，至今不能正常用电。另查明，商丘市金桥置业有限公司系案涉百合花园小区的开发商，该小区的供电设施产权人是商丘市金桥置业有限公司，其与商丘金管家物业管理有限公司签订了前期物业服务合同。案涉房屋供水现已正常。一审法院认为，水电供应是居民的基本生活及生产经营条件,杨亚茹作为百合花园业主，应享有水电供应等基本生活及生产经营的保障。虽然该小区的供电设施产权人是商丘市金桥置业有限公司，但被告金桥置业作为案涉百合花园小区的开发商，不能阻止该小区的业主享有水电供应的权利。商丘市金桥置业有限公司主张杨亚茹拍卖的案涉房屋评估价值仅包括框架、门窗，不包括水电设施，但根据杨亚茹竞拍成交的案涉房屋所依据的《房地产估价报告》中“实体状况”记载，配套设施有水、电、通讯等。故商丘市金桥置业有限公司的抗辩不予支持，所以杨亚茹要求商丘市金桥置业有限公司对案涉房屋恢复供电的诉讼请求，予以支持。因案涉房屋现已正常供水，即断水的事实已不存在，故对杨亚茹要求恢复供水的诉讼请求不再予以支持。关于杨亚茹要求赔偿损失70000元的诉讼请求，因杨亚茹提供的证据不能证明承租人与杨亚茹解除了房屋租赁合同，即便双方解除合同也不能证明断电行为系解除租赁合同的原因。故对杨亚茹的该诉讼请求不予支持。杨亚茹作为案涉小区业主，无论其以何种方式取得业主的身份，对建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故商丘金管家物业管理有限公司称其与杨亚茹不形成物业服务合同关系的观点不予支持。商丘金管家物业管理有限公司作为与建设单位就案涉小区签订前期物业服务合同的物业服务企业，对作为案涉小区业主的杨亚茹应在继续收取其物业费的基础上继续为其提供物业服务。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第一千一百六十五条、第一千一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决：一、被告商丘市金桥置业有限公司于判决生效之日起为原告杨亚茹所有的位于商丘市睢阳区××小区××、××商业房产及××楼西××层商业房产恢复供电；二、被告商丘金管家物业管理有限公司于判决生效之日起继续为原告杨亚茹所有的位于商丘市睢阳区××小区××、××商业房产及××楼西××层商业房产提供正常的物业服务；三、驳回原告杨亚茹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计775元，由被告商丘市金桥置业有限公司负担100元，由原告杨亚茹负担675元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明，根据梁园区人民法院委托，河南方迪土地房地产估价有限公司案涉房屋进行了估价，并出具了《房地产司法鉴定咨询报告》，该评估报告对估价对象实物状况中建筑物实物状况设施设备中描述为“该房屋的配套设施主要包括：供水、排水、供电、通信等”。根据商丘市睢阳区人民法院委托，河南省豫通房地产评估有限公司对包括案涉房屋在内的百合花园11号楼、12号楼商业在建工程进行了估价，并出具了《房地产估价报告》，该评估报告对被评估对象的整体情况部分关于实际开发程度描述为“宗地外部‘六通’（供电、供水、排水、通讯、通路、天然气），内部“六通一平（供电、供水、排水、通讯、通路、天然气及场地平整》。”估价对象形象进度为：11号楼评估对象主体已封顶，墙体外粉，门窗、填充墙部分已做，道路、绿化工程等其他工程尚未进行。对一审查明其他事实，二审予以确认。本院认为，上诉人商丘市金桥置业有限公司对被上诉人杨亚茹通过司法拍卖的形式取得案涉房屋的使用权没有异议，其对河南方迪土地房地产估价有限公司出具的《房地产司法鉴定咨询报告》未提出异议，该评估报告对估价对象实物状况中建筑物实物状况设施设备中明确载明“该房屋的配套设施主要包括：供水、排水、供电、通信等”。上诉人商丘市金桥置业有限公司在一审中提交的河南省豫通房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》明确载明内部开发程度为“六通一平”。上诉人商丘市金桥置业有限公司主张评估报告载明案涉房屋主体已封顶、墙体外粉，门窗、填充物部分已做，道路、绿化工程等其他工程尚未进行，进而可以认定案涉房屋在拍卖时没有水电缺乏事实依据，且与评估报告载内容相悖。水、电等设施设备是房屋的基础设施，用水用电是业主的基本权利，也是日常生活和生产经营的必须，商丘市金桥置业有限公司擅自断电行为侵害了杨亚茹对案涉房产的经营及使用权，一审法院认定其构成侵权并判决支持被上诉人杨亚茹要求上诉人商丘市金桥置业有限公司恢复供电的诉讼请求并无不当。综上所述，商丘市金桥置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人商丘市金桥置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  张学朋审判员  王晓辉二〇二一年四月二十三日法官助理刘畅书记员张良涛