浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终757号 上诉人（原审原告）：周国青，男，1964年10月1日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：陈诚、陈逸帆，浙江君安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州宏旺房地产有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道文一社区。统一社会信用代码：913301107909494045。 法定代表人：赵军，执行董事。 委托诉讼代理人：徐熙，浙江六和律师事务所律师。 上诉人周国青因与被上诉人杭州宏旺房地产有限公司（以下简称宏旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初19187号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月26日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2021年3月30日公开开庭进行了审理，上诉人周国青和委托诉讼代理人陈诚、陈逸帆，被上诉人宏旺公司的委托诉讼代理人徐熙到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2014年12月20日，周国青（乙方）与宏旺公司（甲方）签订《西溪阳光预约转让协议》一份，协议载明西溪阳光为甲方建设的综合物业，位于杭州市余杭区××街道××道，土地用途为综合用地。协议第一条预约转让给乙方的物业基本情况：标的物业位于西溪阳光1幢6层05室，该物业规划用途为商业办公，预测建筑面积77.91平方米。第二条预约转让价款：房屋单价为13326.3元／平方米，转让总价款1038252元。关于房款的支付方式，双方在2.3条约定，乙方在合同签订当日即2014年12月20日支付房款338252元，余款70万元在2015年5月30日前支付，逾期视为自动放弃，本协议作废。协议第三条房屋交付：甲方承诺于2015年11月30日前将符合协议约定的房屋交付给乙方使用。协议第五条《正式房屋转让合同》的签订：双方约定签订《正式房屋转让合同》前提条件为该房屋经综合验收且乙方已按协议2.3条约定向甲方付清应付房款。办理产权变更登记时，如政府部门要求采用杭州市房产管理局和杭州市工商行政管理局印制的杭州市物业转让合同（示范文本）的，则双方应根据所签订的房屋转让合同，再签订用于办理产权过户手续的杭州市物业房屋转让合同（示范文本），杭州市房屋转让合同（示范文本）与《正式房屋转让合同》有不一致的地方，以《正式房屋转让合同》中的约定为准。自本合同生效之日起，甲方不得将该房屋另行转让他人，否则，视为甲方违约。协议第六条违约责任：6.1甲方违反本合同的约定未经乙方同意将该物业转让给第三人，或者拒绝将该物业转让给乙方的，即构成违约，甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额的10%向乙方支付违约金。6.2若乙方逾期支付房款，每逾期一天，须按每日万分之一标准支付未付款部分的违约金，逾期60天未付清的，则甲方有权解除本合同，除逾期违约金外，乙方还须按本合同总金额的10%标准支付违约金。6.3因甲方原因逾期交付房屋的，须按乙方已付房款的每日万分之一标准支付违约金；逾期180日还未交房的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方已付房款外，还应按本合同总金额的10%标准支付违约金。 上述协议签订后，周国青依约支付首期房款338252元。 2016年5月11日，宏旺公司向周国青发送《告知函》一份，告知周国青因公司的原因，致使工期延误，导致不能按约定时间交付房屋，新的交房时间拟定于2016年12月31日。对于未能按时交房所发生的违约金，公司将按照预约合同的约定处理，提供两种方式供周国青选择：1、签订正式房屋转让合同时，在合同购房总价中扣除；2、交付使用后，在物业管理费中抵扣。2016年8月9日，宏旺公司出具一份《承诺书》，主要内容为：各位业主：针对目前各位业主就关于我公司项目建设情况，多次找政府相关部门反映，要求我方明确建设工期进度及交房期限。经政府部门、业主代表与我公司负责人，多次开会协调。结合我公司目前实际情况，向各位业主作以下承诺和说明：一、积极筹措资金，确保工程顺利进行。二、建设工期及竣工、交付时间的确定：尚余工程项目包括：地下机械车位、市政绿化、消防后期工程等，初步统计，如正常施工尚需4个月，受G20峰会影响，最快开工日期定在9月15日，最快竣工也要2017年1月底，项目验收备案按3个月计算，装修期3个月计算，最快的交付时间为2017年7月份。三、关于业主退房问题，我们尽快规劝业主继续支持项目建设，如业主坚持退房，从退房协议签订之日起，我们保证在60个工作日内，每次按20%的比例，分五次退还购房款。…我们将积极争取业主、施工方和西藏信托基金的理解，加快项目建设，把项目顺利建成并交付放在首位，积极筹措建设资金，如以上措施得以落实，我司能按上述时间完工并交付。2016年10月18日，宏旺公司再次向购房者发送《告全体购房户主书》，主要内容为：本着对购房户负责的态度，作出如下告知，并承诺所告知的内容真实、完全。一、资金方面，…我司一直寻求各种方法进行融资，以争取完成项目的最后冲刺建设，目前尚无特殊进展。二、建设进度：尚余地下机械车库、市政绿化，消防后期工程等，因资金问题现建设进度较为缓慢。由于目前并无确定的融资结果，我司无法做出准备交房日期承诺，但我司将争取尽早交房。三、本项目存在的负担…特在此作如下风险提示：因我司与购房户签订的为《预约转让协议》，需在项目经综合验收后我司与购房户签订《物业转让合同》后方可办理产权过户手续，取得房屋产权，故现阶段不存在物权优先权。四、我公司政策，为度过此次难关，争取完成融资目标，达到项目的继续建设至验收销售目标，望诸位购房户给予我司信任和支持。 截至目前，周国青未支付剩余房款，案涉房屋亦未交付给原告。 周国青于2019年11月7日向原审法院起诉，请求1、判令宏旺公司向周国青交付西溪阳光1幢6层05室房屋；2、判令宏旺公司向周国青支付自2015年11月30日起至交房之日止的逾期交房违约金（按已付房款338252元的每日万分之一标准，自2015年11月30日起暂算至2019年10月18日，计1418天，共计47928元）；3、本案诉讼费用由宏旺公司承担。庭审中，周国青变更第一项诉讼请求为：判令被告向周国青交付西溪阳光1幢6层03室房屋； 庭审中，宏旺公司向原审法院提交其与案外人吕某于2017年6月21日签订的《西溪阳光预约转让协议》一份，该合同所涉房屋为西溪阳光1幢6层05室，周国青提供与吕某的录音一份拟证明案涉房产并未出售交付给吕某。宏旺公司申请吕某作为证人出庭作证，在接受询问时，证人陈述其通过案外公司账户借给宏旺公司290万元，宏旺公司未出具借条，其用其自己的身份证及三个朋友的身份证（吴波、卢建华、彭东明）与宏旺公司签订了四份预约转让协议，但尚未办理所涉房屋的产权证，房子已交付，系宏旺公司向其借款的保证，其不打算要房子，希望宏旺公司还钱，还不了钱就拿房子。周国青认为，其与宏旺公司签订的预约转让协议所涉房屋与宏旺公司与吕某签订的预约转让协议所涉房屋不是同一套，因为案涉项目的房号发生了变更。宏旺公司辩称宏旺公司销售给吕某沿用的是原房号，与本案房屋系同一套。 另查明，余杭区地名办公室就宏旺西溪阳光中心门牌号码登记表的制表时间为2017年9月6日。 原审法院认为，周国青与宏旺公司签订的《西溪阳光预约转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。关于合同的性质，该协议名称中已写明有“预约”二字，协议第五条对于签订正式合同进行了详细约定，该合同系预约合同。根据合同约定，余款70万元在2015年5月30日前支付。周国青陈述“周国青在余款支付时间前到宏旺公司售楼部准备支付尾款时，发现宏旺公司建设的案涉房产处于停工状态，周国青向宏旺公司工作人员了解得知宏旺公司经营出现问题，宏旺公司不敢收款，工作人员也口头告知尾款先不要付”，该节事实周国青未提供证据加以证实，无法确认。周国青提供的证明宏旺公司经营出现问题、案涉项目建设出现问题的证据均形成于2016年下半年以后，无法成为周国青于2015年5月30日前不付余款的正当理由。且周国青现已知案涉项目已顺利竣工验收，但仍未支付剩余购房款，结合合同的性质以及周国青的付款情况，对周国青要求交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回周国青全部诉讼请求。案件受理费14576元，减半收取7288元，由周国青负担。 宣判后，周国青不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清、适用法律错误，且严重违反诚实信用原则和公平原则，现分述如下：一、案涉《预约转让协议》具备本约合同的主要内容，权利义务明确，具有可履行性；一审判决仅凭形式认定合同性质，忽略了实质审查，定性过于轻率。理由阐述如下：（一）案涉协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，名为预约，实为本约。《商品房买卖解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。案涉协议符合上述的认定条件：首先，案涉协议已具备商品房买卖合同的主要内容。其虽名为《预约转让协议》，但就转让双方的基本信息、转让房屋坐落、面积等基本情况、转让价款、付款时间和方式、交付条件及日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜、争议解决、违约责任等内容进行了具体、完整的约定。此外，双方还签订了《委托装修管理协议》《前期物业服务协议》《临时管理规约》等系列协议，就房屋交付后装修、配套及物业管理等做了进一步约定。上述系列协议内容“一步到位”，涵盖了本约合同应具备的所有条款，双方权利义务已作明确、详尽约定，实质就是一份正式的买卖合同。其次，关于“出卖人已经按照约定收受购房款”的条件亦已成就。规定这一要件本意仅在于确定双方已开始按约履行，对已支付房款比例未作明确要求。本案周国青已按约支付首期房款，且后续款项未付清系因宏旺公司原因所致，不应对周国青产生不利拘束，亦不影响合同性质的判定。（二）案涉协议第五条实际是关于办理物业产权登记的约定，案涉协议本身具有确定性、可履行性，周国青完全有理由期待通过案涉协议履行受让房屋。一审判决以“协议第五条对签订正式合同进行了详细约定”为由，认定案涉协议为预约合同。然，案涉协议2.1条约定了“该物业单价不受日后任何情形变化的影响，在签订《物业转让合同》时任何一方不得形式变更、解除或撤销之请求”；3.1条和3.2条约定了“甲方承诺于2015年11月30日之前将符合本协议约定的标的物业交付给乙方使用，……甲方承诺乙方付清房款且自物业交付之日起180个工作日内办理产权证”；5.3条和5.6条均是关于办理产权的约定。上述内容表明，另行签订的物业转让合同不得对交易条件进行变更，双方权利义务仍以案涉协议为准，不存在进一步协商的需要和空间；且签订物业转让协议并非是交付房屋的前提，而是办理产权证的前提。因此，物业转让合同只是产权登记所需的形式手续，不具有调整双方权利义务的功能。此外，宏旺公司为证明案涉房屋已交付给案外人吕某，提交了其与吕某签订的《预约转让协议》。该份协议的真伪暂且不表，宏旺公司此举已自认其依据《预约转让协议》有履行交房的义务。亦即通过《预约转让协议》的履行可以实现房屋交付转让，该协议具有确定性和可履行性，购房者应享有相应的期待权。（三）案涉协议采用预约合同名义，系宏旺公司因不具备销售资质，企图规避相关管理规定所采取的变通手段，本案中不宜再次成为宏旺公司推卸义务的借口。宏旺公司在案涉项目不具备销售条件的情况下，开设售楼部和样板房进行公开销售和宣传，以预约转让协议的名义行销售之实，大肆收取购房款。购房者不清楚项目情况，亦不具有分辨预约合同和本约合同的能力，只是朴素地认为自己签了购房协议。直到2016年11月18日，管委会、街道才在案涉项目现场发布公告，告知购房者商业办公用地项目，在整体未完成竣工备案的请下不得预售、分割转让或“以租代售”。本案若忽略实质内容的审查，仅凭形式定性，无疑使宏旺公司再一次成功凭借不当手段规避了法律义务，并侵害购房者利益。二、周国青未付清购房款系宏旺公司原因所致，不可归责于周国青。一审判决选择性无视宏旺公司的违约行为，单方面苛责周国青，对周国青课以过高的义务负担，有失公允。（一）周国青未付清购房款系宏旺公司原因所致，宏旺公司才是本案的违约方。一审判决苛责、诟病于周国青未付清购房尾款的问题，却对造成这一结果的成因即宏旺公司的一系列违约行为选择性无视。所谓“有果必有因”，若不是宏旺公司一再违约并企图毁约，周国青早已完成交款，本案争议亦不会发生。周国青曾在约定付款期限内到售楼部支付购房尾款，但发现案涉项目处于停工状态，按约本应临近交付的楼盘工地还是一片狼藉，宏旺公司工作人员告知案涉项目已处于经营异常，先不要支付尾款。相关事实可以从《履行应偿债务及限期举证通知书》《关于宏旺西溪阳光项目的不稳定情况续报》等材料中得到反映：西藏信托向宏旺公司发放的巨额贷款，自2014年下半年起即出现逾期的情况；2015年6月西藏信托基金已提前解约。且案涉项目迟延三年多才完成竣工验收是不争的事实，在宏旺公司未通知可以交房前，周国青没有支付尾款的义务。2016年5月11日，宏旺公司向周国青出具《告知函》，载明：案涉房屋“原定交房时间2015年11月30日，后又通知您延期至2016年5月31日，由于我公司的原因，致使工期延误，导致已不能按照这个约定的时间交付房屋……新的交房时间拟定于2016年12月31日。对于未能按时交房所发生的违约金，我公司将按照预约转让协议中的约定予以处理，以下两种方式您可以任选一种：1、签订正式房屋转让合同时，在合同购房总价中扣除；2、交付使用后，在物业管理费中抵扣。”周国青自认因自身原因逾期交房且愿意承担违约金。此后，宏旺公司又先后向周国青发送《承诺书》《告全体购房业主书》《告知函》和《公告》，承认因自身原因无法按期交房，承诺尽快完成建设和交房。这一系列行为表明，宏旺公司认可自身存在违约，亦认可周国青有权基于不安抗辩权顺延付款期限，且案涉协议有效，其愿意继续履行案涉协议项下的义务。在此期间，宏旺公司从未向周国青通知交款或告知交款方式。2019年初，周国青得知案涉项目1、2、3号楼交房，主动找到宏旺公司要求支付剩余购房款。不料宏旺公司拒绝按协议金额收取购房款，并表示周国青须支付诉争房屋在迟延交付期间发生的溢价才能交房。显然，宏旺公司为攫取更大的利益，公然企图毁约。上述过程中，周国青多次找宏旺公司交款，一直有履约的表示，而宏旺公司则先是无能力履行一再推迟交房，待具备交付条件后又拒绝履约，始终处于一种持续的违约状态。因此，引发本案争议完全是宏旺公司一方的责任，无论如何不应归责于周国青。此外，一审判决中并未明确未付清余款和不予支持交付房屋请求之间有何内在的联系。但本案唯一的矛盾在于宏旺公司不愿继续履行合同、拒绝交房，而非周国青不愿意交款。现一审判决选择性无视本案背景及宏旺公司责任，并且转移矛盾焦点，单方面苛责于周国青，有失公允。（二）一审判决要求周国青在毫无保障的情况下单方完成付款，给周国青设置了不合理的、过高的义务负担。一审判决认为，周国青已知案涉项目已顺利竣工验收，但截至本案开庭审理，周国青仍未支付剩余购房款，言下之意似乎暗指周国青存在违约。一审判决显然是选择性无视了本案背景：一方面，宏旺公司已明确表示拒绝继续履行协议，简而言之就是周国青不补足溢价宏旺公司就不交房；另一方面，宏旺公司与西藏信托之间的债务纠纷仍未清理完毕，公司资产上仍有西藏信托的抵押权。在此情况下，周国青若贸然将剩余购房款汇入宏旺公司多年前曾使用的某个不明账户，无法得到任何保障，届时只怕是泥牛入海、有去无回。因此，并非是周国青不愿交款，实是缺乏适当、安全的交款途径。并且，周国青虽一直在积极交款，但并非认为自身存在违约，而是出于定纷止争的目的，希望确保案涉协议顺畅履行。未曾想到，未付清购房款会成为自身败诉的主要原因。一审判决的逻辑似乎是，即便宏旺公司始终处于违约甚至企图毁约的状态，周国青也不得以任何理由对付款义务履行进行抗辩，即便可能因此面临房、钱两头落空的处境，亦应穷尽各种方式搜寻宏旺公司的收款账户，完成付款。试问，给周国青设置如此沉重的义务负担，并以此苛责于周国青，符合法院中立、公正的审判原则吗？于情于理依据何在？三、一审判决支持宏旺公司因违约行为获利，严重违反诚实信用原则和公平原则，将造成不良的价值导向和示范效果。2019年初，宏旺公司一反在《承诺书》和《告全体购房业主书》中的表态，突然表示拒绝继续履行案涉协议，根本原因在于迟延交付期间案涉房屋市场价格上涨。宏旺公司企图以极低的违约成本，获取超出合同预期的更大的利益。从一审的判决结果来看，宏旺公司因自身原因迟延交房长达三、四年，不但可以白白占用购房款，事后还可以利用毁约享有迟延期间的房屋溢价乃至购房者的违约金；反观包括周国青在内的购房者，付了钱拿不到房，不但未获得任何赔偿甚至有的还要承担违约责任。一审判决突破了“违约方不得因违约行为而获利”的价值底线，公然违背诚实信用原则和公平原则。尤其当一方是本就强势的房企，另一方是弱势的购房者，一审判决此举无异于鼓励市场主体为攫取利益利用强势地位肆意违约。买房无小事，购房者的半生心血不该被辜负！四、关于案涉《预约转让协议》继续履行的可能性。宏旺公司与案外人吕某签订的《预约转让协议》并非双方真实意思表示，依法应属无效。首先，该协议交房日期存在手动涂改，内容前后矛盾；所谓购房款系另一案外人淮北市福博商贸有限公司（即宏旺公司的关联公司）“代交”；所谓的“买受人”吕某本人自称未购买过案涉项目的房屋。其次，吕某出庭作证称所谓“转让”实际是宏旺公司为借款向其提供担保，其以自己名义签订协议，但未能提供证据证明。且若其真的是诉争房屋利害关系人，得知本案诉讼后竟未以有独立请求权的第三人身份参与诉讼，对切身利益毫不在意，违背常理。由此可知，宏旺公司与吕某之间并无房屋转让合意。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”据此，宏旺公司与吕某签订的《预约转让协议》应属无效，自然不可对抗案涉协议的履行。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，且严重违反诚实信用原则和公平原则。请求撤销原判，依法改判支持周国青一审全部诉讼请求并由宏旺公司承担本案一审、二审诉讼费、保全费。 被上诉人宏旺公司辩称：一、双方签订的合同是预约性质，非本约合同，周国青无权根据《西溪阳光预约转让协议》要求宏旺公司交付房屋及支付逾期文房违约金。理由如下：1、从合同的名称未分析。双方所签订的合同名称为《西溪阳光预约转让协议》，故从该名称就可以认定双方在签订合同时均明知该合同的性质是预约合同。2、从合同内容进行分析。该《西溪阳光预约转让协议》第五条的抬头为“《正式房屋转让合同》的签订”，显然这个一个专门针对预约合同如何转变为本约合同的条款。可见，双方在认可本协议是预约合同性质的前提下，已经对正式房屋转让合同签订的前提条件同步作了明确约定。3、从合同的违约责任条款分析。该《西溪阳光预约转让协议》第6.1条明确约定“甲方违反本合同的约定未经乙方同意将该物业转让给第三人（因履行本合同的需要除外）或者拒绝将该物业转让给乙方的，即构成违约，甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应接木合同总金额的10%向乙方丈付违约金”。可见，双方不仅在第5条中约定了签订本约合同的条件，还约定了违反预约合同的违约责任。4、该《西溪阳光预约转让协议》中虽然对应属本约合同的部分内容同样作出了约定（包括交付条款、逾期交房条款、办证条款等），但这只是提前对相关条款予以说明，防止出现争议，而将来可以直接列入正式合同的条款之中。但该些内容的存在并不影响对本合同为预约合同性质的判断。5、从条款内容中存在的矛盾，也可以证明本合同为预约合同的性质。《西溪阳光预约转让协议》第五条“《物业转让合同》的签订”中约定“签订《物业转让合同》的前提条件为：该物业经综合验收且乙方已按本协议2.3条的约定向甲方付清房款”。可见，正式房屋转让合同应在“物业经综合验收”后才签订，但该预约合同却对物业交付时间明确约定为“2015年11月30日”。宏旺公司作开发单位当然是知道房屋建设的进度情况，当时作出如此约定，正是考虑该预约合同所确定的交付时间是初步框算的时间点，为防止可能会存在失误，故将本约合同的签订条件约定为“该物业经综合验收且乙方已按本协议2.3条的约定向甲方付清房款”。因此，宏旺公司正是认为该合同为预约合同的性质，才同意作出如此约定，确保相关内容可在正式合同签订时进一步协商确定。否则，宏旺公司作为开发单位不可能在明知房屋无法在二个月内交付的情况，仍与客户签订明确的交付期限的合同。客观上，导致自己构成违约。这显然是不合情理的。综上，根据前述分析，本案中的合同为预约合同性质，周国青在正式房屋买卖合同未签订的前提下，不能依据预约合同中所确定的本应列入本约合同的条款的内容，要求宏旺公司履行相关义务。二、本案中系周国青违反合同在先，其未能接合同约定期限支付款项。1、双方在合同2.3条约定，周国青应在“2015年5月30日前”支付剩余房屋款50万元，但周国青未按期支付款项，故本案系周国青先存在违约行为。2、虽然宏旺公司建设的房屋后期出现了一定的问题导致存在延期交付的风险，但在周国青应当支付款项的时间节点，上述导致房屋不能交付的风险并未出现，即该情况出现在周国青应当付款的时间点之后，周国青并不能够预知风险，故周国青提交的关于房屋延期交付的证据均不能作为其不按期支付购房款的理由。3、如果周国青认为其是行使不安履行抗辩权，周国青也存在相应的证明责任及通知义务。即周国青必须提出证明宏旺公司有经营状况恶化、抽逃资金逃避债务、商业信誉缺失的证据，但事实上周国青目前提交的证据均是事后才出现的材料，且该些证据只是证明可能存在延期交付房屋的风险，但周国青没有确切证据证明对方履行能力明显降低、有不能对待给付的现实危险，故周国青不能以事后出现的证据作为其之前不履行合同的借口，也无权行使不安抗辩权。即先履行义务的一方必须承担举证义务，必须有确切的证据证明对方有法律所规定的不能对待给付的情形，而不能凭空推测或根据主观臆想而断定对方不能或不会对待履行，缺乏确切证据证明对方履行能力降低而单方中止履行合同的，应当承担违约责任。同时，周国青在行使该项权利时必须及时通知宏旺公司，这是影响不安抗辩能否有效成立的关键因素，但周国青未将其对合同履行存在的异议及时告知，并要求宏旺公司提供担保或相应证据，故这也不符合行使不安抗辩权的条件。4、目前该楼盘的其他客户，只要是在接合同约定支付了购房款的，宏旺公司均已经按约交付使用，并不存在不能履行的情况。本案完全是由于周国青违约行为，导致合同未能顺利履行。三、由于周国青存在违约行为，导致双方未签订正式房屋买卖合同，宏旺公司将房屋另行转让给第三方，并实际交付使用。即本案中的房屋已不具备实际交付的能力，案涉房屋租赁合同已无法正式履行。综上，周国青依据预约合同提出的诉讼请求，依据不足，且周国青在合同履行过程中违约在先。故请求法院查明事实，驳回周国青的诉讼请求。 被上诉人宏旺公司在二审期间未向本院提交新的证据。上诉人周国青向本院提交了证据1、《委托装修管理协议》及附件、《前期物业服务协议》及附件、《临时管理规约》及承诺书，欲证明案涉《西溪阳光预约转让协议》签订当天即2014年12月20日，宏旺公司还与宏旺公司及宏旺公司指定单位签订了《委托装修管理协议》《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，就诉争物业的装修、前期物业服务等作了详细约定。证据2、2019年4月19日录音及文字整理，欲证明案涉房屋具备交付条件后，包括宏旺公司在内的多名业主多次至宏旺公司及未来科技城管委会处要求继续履行合同，但遭宏旺公司拒绝。证据3、手机通讯录及微信截图，欲证明宏旺公司负责人成促强的身份情况。经庭审质证，被上诉人宏旺公司认为证据1，三性是没有异议的，但是认为相关合同不能改变双方签订的买卖合同是预约合同的性质，而且事实上的话，在实际履行过程中，这个物业合同也没有实际履行，现在的物业已经更换掉了。证据2，对于录音真实性与成促强本人核实过，但因录音时间较长，成促强已经记不清录音内容的完整性和真实性，因此请法庭予以认定。关于证明目的有异议，这个录音是在2019年4月份才形成的而合同约定的周国青需要支付购房款的时间是在2015年的5月份，2019年形成录音的时候，当时周国青已经严重违约了，和周国青沟通是建立在宏旺公司的原合同履行已经违约的前提下，而且成促强的只是一个工作人员，当时只是参与会议而已，成促强是无权代表公司正式表态的，成促强在录音当中也多次声明，成促强是无权代表公司正式表态的。证据3，手机和微信号确实是成促强的，但成促强不是公司负责人，成促强只是一个工作人员。本院认为对于上诉人周国青提交的证据1，均无法证明与本案诉争的关联性。证据2，在案涉房屋具备交付条件后，周国青未付清余款，宏旺公司予以拒绝，符合合同约定。证据3，尚不能达到周国青所要证明的真正目的。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”周国青与宏旺公司于2014年12月20日签订的《西溪阳光预约转让协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。协议约定余款70万元在2015年5月30日前支付，并约定签订《正式房屋转让合同》前提条件为该房屋经综合验收且周国青已按协议2.3条约定向宏旺公司付清应付房款等内容。即使因案涉项目原因导致周国青可暂缓支付购房款，但在周国青在已知案涉房屋经综合验收，已具备交付条件，并在2019年11月7日向原审法院起诉要求宏旺公司交付案涉房屋时，亦未能付清房款，直至本案二审开庭时，周国青仍未支付剩余款项，双方亦未签订《正式房屋转让合同》，故周国青要求宏旺公司交付房屋及支付逾期交房违约金的上诉请求，本院难以支持。原审法院驳回周国青全部诉讼请求并无不当。综上，周国青的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14576元，由周国青负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年四月一日 书记员  周 杨