青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2021）青0104民初443号原告：西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会，统一社会信用代码：54630104ME27095675，地址：青海省西宁市城西区西川南路69号。法定代表人：季豪，村委会主任。委托诉讼代理人：李占财，青海言度律师事务所律师。被告：青海青柠福餐饮有限公司，统一社会信用代码：91630104MA7570CM9E，住所地：青海省西宁市城西区西川南路69号刘家寨小区42楼3-4号商铺。法定代表人：王青纳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘汉宁，公民身份号码：×××，男，汉族，1978年9月5日出生，住青海省西宁市。原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会（以下简称“刘家寨村委会”）与被告青海青柠福餐饮有限公司（以下简称“青柠福公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘家寨村委会诉讼代理人李占财，被告青柠福公司诉讼代理人刘汉宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘家寨村委会向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告2018年1月29日签订的两份《商铺租赁合同》和2018年6月15日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即腾退位于西宁市××区商铺（建筑面积565㎡）、42楼2号3层3号4号商铺（建筑面积1655㎡）、42楼商铺地下室（建筑面积1000㎡）：3.判令被告支付自2020年6月1日计算至11月30日的房屋租金689400元，并支付被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，违约金413640元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月29日，原、被告签订了二份《商铺租赁合同》，2018年6月15日又签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告坐落于××路商铺地下室，建筑面积1000㎡；42号楼2号商铺一、二层，建筑面积565㎡；42号楼2号商铺第三层以及3号、4号商铺，建筑面积1655㎡。合同约定租赁期限为15年（2018年6月1日至2033年5月31日），租金为每平方45元，前5年每年的租金分别为180000元、305100元和893700元，合计每年1378800元，按照先交租金后使用的原则，被告应当以现金形式向原告支付租金，租金为每一年支付一次，并提前一个月每年4月30日前交至刘家寨村委会账户。《商铺租赁合同》中“违约责任”条款约定如承租方不按期支付租赁费，每日按当年租金的千分之五承担违约金；拖欠租金累计达15天，按当年租金的百分之三十支付违约金，出租方有权终止合同。依照双方签订的《商铺租赁合同》，被告尚欠第三年度租金：2020年6月1日至2021年5月31日的租金1378800元／年，现原告要求解除合同，暂计算至2020年11月30日，半年的租金是689400元（实际计算至被告交还房屋之日至），被告还需按当年租金的百分之三十支付违约金413640元（1378800元／年×0.3）。另外，被告因拖欠2018年6月1日至2020年5月31日的租金2757600元、拖欠锅炉款207000元、押金10万元，以上3项合计3064600元，以及违约金827280元，原告向西宁市城西区人民法院起诉后，2020年5月27日经青海省西宁市城西区人民法院调解出具（2020）青0104民初1933号《民事调解书》：即“一、被告青海青柠福餐饮有限公司自愿支付给原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会人民币3300000元款项分三笔付清：2020年6月30日前支付200000元、2020年7月31日前支付1500000元、2020年8月31日前支付1600000元；二、上述款项若有一期违约，则剩余款项提前到期，原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会有权就全案申请执行（若有履行，扣除已履行部分）。”2020年8月3日，因被告不履行调解书的内容，原告依法向西宁市城西区人民法院申请强制执行，但被告至今未履行付款义务。综上，原、被告依法建立房屋租赁合同关系，按照《商铺租赁合同》的规定，被告应该按时支付房租。被告拖欠房租为严重违约，对经法院调解的有效调解书也不履行，现在又继续拖欠第三年度即2020年6月后的租金，为了维护法律的尊严，维护合同的严肃性，原告提起诉讼，请求法院查明事实，根据《商铺租赁合同》和法律的规定，依法判决支持原告的诉讼请求。被告青柠福公司辩称，我方全力配合原告的工作，同意解除部分房屋租赁合同，腾退部分商铺。1.我公司同意解除地下室1000㎡的租赁合同，因为地下室是人防设施，我公司无法进行经营。2.我公司同意解除2号商铺一、二层565㎡的租赁合同，但是2号商铺的二层我方已经装修了一年，不同意腾退，2号商铺的一层可以腾退，一层已经进行了全新的装修但是还没有开始使用，请求法庭予以考虑折抵部分租赁费用。3.我公司不同意解除1655㎡的租赁合同，不同意腾退2号商铺的三层，以及3号商铺、4号商铺，应由我方继续使用。4.对原告主张的第三项诉讼请求，对欠付的金额有异议，其中的地下室属于人防设施，不能进行经营活动，无法经营使用，原告主张的租金中应当扣除地下室的租金。5.原告主张的违约金数额过高不合理，应当重新核算，且是在疫情期间2020年1月23日到4月20日我方都处于停业状态，请求法院对租金及违约金扣减。本院经审理认定事实如下：2018年1月29日，原告刘家寨村委会与被告青柠福公司签订《商铺租赁合同》，合同约定原告刘家寨村委会将其位于西宁市××区、3号商铺、4号商铺，建筑面积共1655㎡（共三层）出租给被告青柠福公司使用，租期为15年，即2018年6月1日至2033年5月31日，总建筑面积为1655㎡，租金为45元/㎡，年租金893700元，第六年起租金在前五年每年租金的基础上递增5%为938385元，第十一年在前十年每年租金的基础上递增10%为1032224元，合同约定按照先交租金后使用的原则，青柠福公司以现金形式向刘家寨村委会支付租金，租金每一年支付一次，并必须提前一个月时间，每年4月30日前支付至刘家寨村委会的账户。合同约定青柠福公司在租赁期内必须向刘家寨村委会交纳押金460000元。合同约定青柠福公司有以下情形之一的，刘家寨村委会可以解除合同、收回房屋：1.青柠福公司擅自将房屋转租、转让、转借或以联营合作等方式经营的；2.青柠福公司利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3.青柠福公司不按时缴纳租金、物业费的。合同第七条约定刘家寨村委会将房屋交给青柠福公司后，青柠福公司的装修必须符合刘家寨村委会施工设计要求施工，所有的装修设计经刘家寨村委会验收许可后青柠福公司才能进行装修，装修及修缮等费用由青柠福公司自行承担，刘家寨村委会概不负责，其经营情况也与刘家寨村委会无关，如本协议解除或终止，青柠福公司有义务恢复原状。合同第十一条约定如青柠福公司不按期支付租赁费的，青柠福公司每日按当年租金的5‰承担违约金，青柠福公司拖欠租金累计额达15天，按当年租金的30%支付违约金，刘家寨村委会有终止合同的权利。同日，原告刘家寨村委会与被告青柠福公司签订另一份《商铺租赁合同》，合同约定刘家寨村委会将其上述42号楼的地下室（建筑面积1000㎡）出租给被告青柠福公司使用，租金为15元/㎡，年租金为180000元，第六年起租金在前五年每年租金的基础上递增5%为189000元，第十一年在前十年每年租金的基础上递增10%为207900元。合同约定在租赁期限内青柠福公司向刘家寨村委会支付押金100000元。合同的租赁期限、租金支付期限、双方的权利义务、费用交纳及违约责任等内容与上述合同内容一致。2018年6月15日，刘家寨村委会再次与青柠福公司签订《商铺租赁合同》，合同约定刘家寨村委会将其上述刘家寨小区42号楼2号商铺的第一层、第二层（建筑面积共565㎡）出租给被告青柠福公司使用，租期为15年，即2018年6月1日至2033年5月31日，租金为45元/㎡，年租金305100元，第六年起租金在前五年每年租金的基础上递增5%为320355元，第十一年在前十年每年租金的基础上递增10%为352390元，合同约定在租赁期限内青柠福公司向刘家寨村委会支付押金140000元。合同的租赁期限、租金支付期限、双方的权利义务、费用交纳及违约责任等内容与上述合同内容一致。上述两份合同签订后，刘家寨村委会将上述商铺及地下室交付给青柠福公司使用，青柠福公司进行装饰装修后经营餐饮至今。另查明，上述合同履行期间，因青柠福公司未按约定期限支付租金，2020年5月14日刘家寨村委会起诉至本院，要求青柠福公司支付租金2757600元、拖欠锅炉款207000元、押金100000元、违约金827280元，以上合计3064600元。该案审理中双方达成调解协议，本院以（2020）青0104民初1933号民事调解书确认：“一、被告青海青柠福餐饮有限公司自愿支付给原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会人民币3300000元款项，分三笔付清：2020年6月30日前支付200000元、2020年7月31日前支付1500000元、2020年8月31日前支付1600000元；二、上述款项若有一期违约，则剩余款项提前到期，原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会有权就全案申请执行（若有履行，扣除已履行部分）；三、本案诉讼费18968元（已减半收取），由被告青海青柠福餐饮有限公司负担，因原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会已垫付，被告青海青柠福餐饮有限公司在支付第一笔款项时一并支付给原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会。”上述3300000元包括三份《商铺租赁合同》2018年6月1日至2020年5月31日的租金2757600元、锅炉款207000元、押金100000元、违约金235400元。另查明，被告青柠福公司就2018年1月29日签订的《商铺租赁合同》（2号商铺第三层以及3号、4号商铺，建筑面积1655㎡）已向原告交纳了租赁押金460000元，就2018年6月15日签订的《商铺租赁合同》（2号商铺一、二层，建筑面积565㎡）已向原告交纳了租赁押金140000元，以上合计600000元。就被告承租的42号楼商铺地下室（建筑面积1000㎡）的租赁押金，系上述（2020）青0104民初1933号民事调解书中确认被告青柠福公司应支付租赁押金，该调解确认的债务被告青柠福公司尚未全部履行。再查明，上述三份《商铺租赁合同》2020年6月1日起至今的租金，青柠福公司尚未支付。审理中，原告刘家寨村委会明确表示，不再主张42号楼的地下室（建筑面积1000㎡）的租金。以上事实，有《商铺租赁合同》、（2020）青0104民初1933号民事调解书、调解笔录及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告刘家寨村委会与被告青柠福公司经协商一致签订的三份《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，应予保护。原告刘家寨村委会按约将房屋交付被告青柠福公司使用，被告青柠福公司未按约定支付自2020年6月1日至今的租金，其行为严重违约，已经达到合同约定的解除条件，现原告刘家寨村委会主张解除双方签订的三份《商铺租赁合同》，被告青柠福公司腾退位于西宁市××区、二层（建筑面积565㎡）、42楼2号商铺的三层及3号商铺、4号商铺（建筑面积1655㎡）、42楼地下室（建筑面积1000㎡）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告刘家寨村委会主张的租金及腾退之日前的占有使用费。依据合同约定的租金标准，自2020年6月1日至2020年11月30日，42楼2号商铺一层、二层（建筑面积565㎡）的租金为152550元；2号商铺的三层及3号商铺、4号商铺（建筑面积1655㎡）的租金为446850元，以上合计599400元应由被告青柠福公司支付。被告青柠福公司还应当承担自2020年12月1日起至上述商铺实际腾退之日止按合同约定的租金标准计算的占有使用费。审理中原告自愿放弃42号楼的地下室（建筑面积1000㎡）的租金部分，系原告自愿处分权利，本院予以确认。关于原告刘家寨村委会主张的违约金，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，双方签订的《商铺租赁合同》虽约定“拖欠租金累计达15天，按当年租金的百分之三十支付违约金”，但因原告刘家寨村委会并未提交证据证明因逾期支付租金给其造成损失的相关证据，因此按年租金数额的百分之三十支付违约金确高于其实际损失，因此被告青柠福公司辩称违约金过高请求减少的意见，本院予以采纳，且考虑到在先前诉讼中双方已就逾期付款的违约金达成了调解协议。综上，考虑实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定以贷款市场报价利率LPR确定本案逾期支付租金的违约金，因此以被告青柠福公司欠付的租金数额599400元为基数，自2020年5月1日起（合同约定每年2020年4月30日前支付）至本案判决之日2020年4月8日，为21987.18元，本院予以支持。综上所述，原告刘家寨村委会主张解除与被告青柠福公司签订的三份《商铺租赁合同》有理，被告青柠福公司应在合理期限内腾退位于西宁市××区、二层（建筑面积565㎡）、42楼2号商铺三层及3号商铺、4号商铺（建筑面积1655㎡）、42楼地下室（建筑面积1000㎡）。被告青柠福公司应当支付原告刘家寨村委会自2020年6月1日至2020年11月30日的商铺租金599400元，并承担自2020年12月1日起至上述商铺实际腾退之日止按合同约定的租金标准计算的占有使用费。被告青柠福公司应当支付原告刘家寨村委会逾期支付租金的违约金21987.18元。被告青柠福公司支付的租赁押金在房屋腾退后由双方另行处理。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、依法解除原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会与被告青海青柠福餐饮有限公司于2018年1月29日签订的《商铺租赁合同》2份及2018年6月15日签订的《商铺租赁合同》；二、被告青海青柠福餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于西宁市××区商铺一、二层（建筑面积565㎡）、42楼2号商铺三层及3号商铺、4号商铺（建筑面积1655㎡）、42楼地下室（建筑面积1000㎡）；三、被告青海青柠福餐饮有限公司支付原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会租金599400元，并按合同约定的租金标准支付自2020年12月1日起至2号商铺一、二层（建筑面积565㎡）、2号商铺的三层及3号商铺、4号商铺（建筑面积1655㎡）实际腾退之日止的占有使用费；四、被告青柠福公司赔偿原告刘家寨村委会逾期支付租金的违约金21987.18元；以上三、四项于本判决生效后十五内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7364元，由被告青海青柠福餐饮有限公司负担4148元，原告西宁市城西区彭家寨镇刘家寨村民委员会负担3216元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 员 李  成  玲二〇二一年四月八日法官助理 王  顺  珍书 记 员 郎     晨审 判 员 一人独任审理。本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。