贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1868号上诉人（原审被告）：贵州博泰投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云峰大道**博泰世界岛****。法定代表人：邢广智，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人：金民辉，贵州中创联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蒲超菊，女，1992年2月8日出生，侗族，住贵州省锦屏县。委托诉讼代理人：李胜希，贵州丰来律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴颖，贵州丰来律师事务所实习律师。原审被告：贵州好房购网络科技有限公司，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区金北大厦商业办公楼第********/div>法定代表人：肖行，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨亚勇，贵州富迪律师事务所律师。原审第三人：贵州乌当农村商业银行股份有限公司野鸭支行，住所地，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区二铺农民新村金清大道临街**门面iv>负责人：赵昕。委托诉讼代理人：廖远玲，女，1992年10月13日出生。委托诉讼代理人：吴**陶，女，1992年4月10日出生，汉族。上诉人贵州博泰投资管理有限公司（以下简称博泰公司）因与被上诉人蒲超菊及原审被告贵州好房购网络科技有限公司（以下简称好房购公司）、原审第三人贵州乌当农村商业银行股份有限公司野鸭支行（以下简称农商行野鸭支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初6465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人博泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项内容，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审诉讼费、上诉费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.上诉人在一审庭审中提交过公文书证证明验收部门在工作交接期内因消防验收工作的转移不能办理消防竣工验收，建设工程消防设计审核、验收和备案抽查转移到住房城乡建设部门并非即刻办理消防验收相关工作的，而是需要一个承接期间来缓冲后，住房城乡建设部门才能够办理建设工程消防相关工作，一审法院不予认可该项证据属于认定事实错误；2.依据《商品房买卖合同纠纷》的约定，因政府或者相关部门、不可抗力的原因导致出卖人未能按照合同约定交付的，出卖人不承担责任；且在2020年初因新冠肺炎疫情的不可抗力原因，上诉人及整个建设项目自2019年春节前新冠肺炎疫情爆发以来至2020年2月9日的整个期间内（共计15日）一直处于停工状态，无法按时完成项目达到房屋交付条件，该时间段也应当于房屋交付时间中予以顺延。二、在上诉人逾期交房90日后，被上诉人方可行使合同解除权，根据上述，在交房时间因政府原因和不可抗力原因导致顺延后，上诉人便于2020年5月通知被上诉人可以在2020年6月1日办理交房手续尚未超过逾期交房的90日，被上诉人不具有合同解除权。虽然上诉人以电话通知的方式交房不符合合同约定，但该方式已具有通知交房的实体效果，被上诉人在接到电话通知后已知晓可以办理交房，上诉人已经履行了交房的义务，通知交房时间并非超过约定的逾期90日，解除合同的条件未成就，被上诉人不具有合同解除权。被上诉人蒲超菊答辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予全部驳回，根据双方签订的合同第十一条第二款第一项之约定，关于案涉房屋的消防验收部分并非约定免责条款，故上诉人以政府部门在办理消防验收交接工作而无法办理消防验收导致逾期交房的理由不能成立，且政府部门停止办理消防验收的时间加上新冠肺炎疫情不可抗力的时间，交房期限应为2020年2月16日，而按照上诉人自称通知被上诉人收房的时间为2020年6月1日，该期间仍超过合同约定的90天，被上诉人依约仍享有该合同约定的解除权，且被上诉人也依约向上诉人提交了书面的解约申请；2.在恢复消防验收后至合同约定的交房期限仍超过6个月，按照正常的工作流程，该期间足以完成消防验收工作，上诉人以消防验收暂定的抗辩理由不成立；3.双方在合同中明确约定逾期交房的违约责任，而其在补充协议中又擅自免除上诉人的逾期交房责任，鉴于该合同系上诉人提供的格式合同，且上诉人在该交易中处于优势地位，补充协议的免责条款违背了合同的公平原则，加重了被上诉人的责任，故补充协议中免除上诉人逾期交房的责任系无效条款。原审被告好房购公司陈述称，本案是上诉人与被上诉人之间因解除合同的纠纷，与好房购公司无关。原审第三人农商行野鸭支行无陈述意见发表。蒲超菊向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告1签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.请求判令解除原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》；3.请求判令被告1在判决生效后向原告返还购房首付款201743元及预告登记费600元、维修基金费4017元；4.请求判令被告1在判决生效后向原告支付逾期交房违约金8034.86元；5.请求判令被告1在判决生效后向原告支付迟延返还房款的逾期付款利息（自2020年9月11日起，以206414元为基数按照同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至第三项诉请中款项支付完毕之日止）；6.请求判令被告1在判决生效后支付原告截止2020年10月21日已归还的贷款本息合计45785.75元（最终计算至判决确定的《个人商业用房贷款合同》解除之日止）；7.请求判令被告1在判决生效后向第三人偿还原告自判决生效之日起《个人商业用房贷款合同》剩余的借款本金、利息及补偿金（以贷款合同约定计算）；8.请求判令被告2在判决生效后向原告返还居间服务费本金40000元及截止2020年11月30日的资金占用费3399元（2020年11月30日后的资金占用费以40000元为基数按照同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本项诉请中本金及资金占用费支付完毕之日止）；9.请求判令本案的诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，2018年10月4日，原告蒲超菊与被告博泰公司签订《博泰世界岛认购协议》，确认原告认购被告博泰公司开发建设的白云区云峰大道中京国际贵阳北部CBD建设项目房屋一套，认购总价为518265元。2018年11月3日，原告与好房购公司签订《协议书》，原告委托被告好房购公司为其提供居间服务，要求好房购公司以低于认购总价10万元的价格促成原告与博泰公司签订《商品房买卖合同》。协议书签订后，原告向好房购支付居间费40000元。2020年11月3日，原告与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》（编号：AX-0013)购买白云区云峰大道中京国际贵阳北部CBD建设项目房屋一套，房屋总价为401743元，合同约定2019年12月31日前交房，但若因政府或相关部门的原因造成延期的，出卖人不承担责任。逾期交房超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告当日向被告博泰公司交付购房首付款201743元、预告登记费600元及维修基金费4017元，余款200000元由原告通过银行按揭支付。现原告以一直未收到被告的书面交房通知为由，认为房屋逾期交付，诉至法院，诉请如前。以上事实有原被告到庭陈述及原被告提供的预售合同备案申请表、《商品房买卖合同》、《协议书》、刷卡小票存根、博泰公司出具的收款收据、贷款合同、转账凭证、借款借据、转账贷方凭证、提款申请凭证、受托支付通知书、支付凭证、督促交付的函、邮件单、邮寄查询单、保单保函、保函费发票、保全费发票等证据及庭审笔录在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与被告博泰公司签订的《商品房买卖合同》约定，对逾期交房超过90日，买受人有权退房。本案争议的焦点是被告逾期交房是否超过90日，双方合同约定交房时间为2019年12月31日，被告抗辩其逾期交房系因政府职能部门关于建设工程消防审查验收职责转移，2019年4月1日至2019年6月30日期间为贵州省内消防验收工作的移交承接期限，无法办理消防验收，故交房时间应相应顺延，但被告博泰公司并未举证该期间内其向相关部门提交过验收申请，也未举证证明验收部门因工作交接不予办理验收的回复，也未举证证明在相关事由消失后其尽到了及时提请验收的义务，故对博泰公司的抗辩理由，一审法院不予采信。对博泰公司抗辩的因疫情原因，导致复工时间延迟15天，故交房时间应再次顺延15天的理由，因博泰公司在疫情发生之前已经发生了逾期交房行为，故其关于疫情不可抗力的抗辩理由，一审法院不予采信。被告博泰公司的逾期已经超过90日，达到了解除合同的条件，对原告主张的解除《商品房买卖合同》及补充协议，一审法院予以支持。合同解除后，博泰公司应退还原告已经支付的首付款201743元、预告登记费600元、维修基金4017元。根据《最高人民法院》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”之规定，因农商行野鸭支行作为有独立请求权的第三人在庭审中并未提出独立的诉讼请求，其也不同意解除贷款合同，不同意在本案当中一并处理借款合同，故原告主张解除《个人商业用房贷款合同》不在本案中处理。因贷款合同是否解除、何时解除尚处于不确定状态，根据《最高人民法院》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确定无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案未达到分别返还购房贷款和购房款的本息的条件，故原告主张的已付贷款本息和剩余贷款分别返还的诉请，不在本案中处理。根据合同约定，被告应支付原告全部已付款2%的违约金，原告主张违约金8034.86元，未超出合同约定，一审法院予以支持。对原告主张的迟延返还房款的逾期利息，双方约定在收到解除合同通知后，博泰公司应于90日内退还全部已付款，博泰公司于2020年6月12日收到解除通知，应于2020年9月10日前退还已付款，逾期则应支付已付款项的资金占用费，原告主张按一年期贷款市场报价利率，一审法院予以支持。原告与被告好房购签订《协议书》，好房购公司已经按照原告的委托，促成了原告与博泰公司的交易完成，交易总额减少了约10万元，好房购公司按照协议要求完成了约定的委托事项，故原告要求被告好房购返还居间服务费40000元及资金占用费的诉请，一审法院不予支持。一审法院根据原告所提供的保全费发票据实予以支持保全费2274元及保单保险费500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告蒲超菊与被告贵州博泰投资管理有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：AX-0013）及补充协议；二、被告贵州博泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒲超菊购房首付款201743元、维修基金4017元、预告登记费600元、违约金8034.86元、保全保险费500元及迟延返还购房款的利息（以201743元为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算，从2020年9月11日起计算至购房款返还完毕之日止）；三、驳回原告蒲超菊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2927元（已减半，原告已预交）、保全费2274元，被告贵州博泰投资管理有限公司负担3673元，原告蒲超菊负担1528元。本院二审期间，上诉人博泰公司提交证据一：1.贵阳市工程建设网上办事大厅截图的建设工程消防竣工验收申请记录，拟证明博泰公司于贵州省建设工程消防验收设计审查验收承接期结束后便及时于2019年7月向贵阳市住建局申请建设工程消防验收，没有拖延申请消防验收期间；2.建设工程消防验收意见书，拟证明贵阳市住建局于2019年7月收到博泰公司提交消防验收的申请后，将该建设工程的消防验收时间安排在2019年11月24日至2019年11月26日间，并于2019年12月2日向博泰公司出具建设工程消防验收意见书一份，该意见书载明综合评定该工程项目消防验收合格；3.贵阳市建设工程竣工验收备案表，拟证明博泰公司在收到建设工程消防验收意见书后，便开始组织实施竣工验收，在认定验收合格后再向竣工验收备案管理机构申请竣工验收备案，并于2020年5月12日取得备案表，认定建设工程综合验收合格后才能向房屋的买受人交付房屋；4.贵阳市房屋建筑面积测绘报告，拟证明被上诉人蒲超菊所购买房屋的合同约定面积与有资质机构实测技术报告书确认（贵阳市不动产中心盖章确认）的实测建筑面积一致，即按照合同约定的房屋总价款与实测套内建筑面积所形成的房屋总价款相一致；5.贵阳白云供电局出具的客户受电工程竣工检验意见书，拟证明博泰世界岛项目已经完成受电工程竣工验收，被上诉人蒲超菊所购买的楼层房屋已经完全通电通水，楼层电梯等公共建筑部分也完全具备使用条件。被上诉人蒲超菊对该证据质证称，首先，该证据不属于新证据，上诉人在一审中未提交该证据，且一审审判员予以释明后仍未提交，故其应当承担举证不能的不利后果；其次，网上截图显示日期为2019年7月29日，事项名称为工程建设项目消防竣工验收（初次），因此，该次应该是上诉人首次申请消防竣工验收，且处理结果处显示为已办结（不予受理），上诉人在该次申请消防竣工验收时并不符合相应条件，而建设工程消防验收意见书中显示的受理日期为2019年11月24日，结合前述情况，有理由相信系因上诉人自身原因导致案涉房屋消防竣工验收初次申请未通过，进而导致上诉人逾期交房，因此所产生的法律后果应当由上诉人自行承担。原审被告好房购公司及原审第三人农商行野鸭支行认为该证据与其无关，不发表质证意见。上诉人博泰公司提交证据二：贵州省住宅专项维修资金专用收据，拟证明该收据是贵阳市白云区房管局向交付维修资金的出具的收据，收据上盖有贵阳市白云区物业管理办公室维修资金专用章，足以证明该资金是房管局收取的，而上诉人只是代为收取后就转交房管局，上诉人不承担退还的责任。被上诉人蒲超菊对该证据质证称，真实性无异议，但达不到其证明目的，该证据载明所造成被上诉人的损失是因为上诉人的违约行为所致，根据法律规定，该部分损失应当由上诉人承担。原审被告好房购公司及原审第三人农商行野鸭支行认为该证据与其无关，不发表质证意见。被上诉人蒲超菊提交证据：贵阳市住建局政府公示信息，拟证明因建设工程消防竣工验收交接，贵阳市消防支队于2019年4月3日停止办理，贵阳市住建局于2019年5月5日起开始受理消防竣工验收工作，期间不予受理消防验收的时间仅为32天。上诉人博泰公司对该证据质证称，首先，该证据不属于新证据，证据中提到的2019年5月5日期间是政府公务大厅正式受理的消防设计验收（备案）业务，而上诉人申请的是消防竣工验收业务，消防设计验收与消防竣工验收表是不同的项目，该证据达不到证明目的；其次，若系被上诉人所言同意到2019年5月5日视为顺延期间，那么根据上诉人庭审中提交的从申请验收备案到最终取得验收备案证的时间总共十个月，若从2019年5月5日起算，博泰公司提交消防竣工验收备案申请加上疫情不可抗力的15天，以及提交消防验收到办理竣工验收备案证适格月，上诉人应交房的时间为2020年3月中旬，也没有超过合同约定的交房时间。原审被告好房购公司及原审第三人农商行野鸭支行认为该证据与其无关，不发表质证意见。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋所在楼栋于2019年12月2日消防验收合格，于2019年12月25日取得面积测绘报告，于2020年5月11日取得建筑工程竣工验收备案。2019年4月1日，贵州省住房和城乡建设厅转发《关于转发的通知》文件载明：“2019年4月1日至2019年6月30日为移交承接期，各级住房城乡建设主管部门应在6月30日前完成辖区内建设工程消防设计审核、验收和备案抽查移交承接工作”。2019年4月17日上诉人登报发表《声明》告知“博泰”世界岛业主，2019年4月1日至2019年6月30日因2020年1月30日我市消防设计审核、验收和备案抽查工作职能部门转移，暂停办理消防验收，可能造成交房延迟。贵州省人民政府办公厅作出《省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工复产的通知》，要求省内各类企业不早于2月9日前复工复产。本院认为，本案二审的争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同虽约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房，但被上诉人以逾期交房为由提起本案诉讼时，案涉房屋已具备交房条件，上诉人确实存在逾期交付房屋的客观事实，逾期交房天数亦达到双方合同约定的解除条件，但本院认为，关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除，除考察合同约定的解除条件是否成就外，还应结合合同的履行程度、违约方的过错程度、违约行为是否影响合同目的实现等因素进行综合考量，就本案而言，本院不支持被上诉人诉请解除合同，理由如下：首先，被上诉人购房的合同目的并非不能实现。在被上诉人提起本案诉讼前，案涉房屋已达到交付条件，被上诉人已接到上诉人的收房通知并前往收房现场，上诉人的逾期交房行为在提起本案诉讼前已经终止，被上诉人购房的合同目的并非不能实现，被上诉人完全可以通过主张逾期交房违约金弥补自己的损失，基于促进交易、维护合同稳定性的价值考虑，案涉《商品房买卖合同》不应解除。其次，上诉人违约过错程度显著轻微。根据贵州省住房和城乡建设厅《关于转发的通知》，因我市消防设计审核、验收和备案抽查工作职能部门转移，2019年4月1日至2019年6月30日无法办理案涉房屋消防验收。本院认为，尽管上诉人无法办理案涉房屋消防验收的期间，并非导致上诉人逾期交房的唯一因素，但客观上确实对上诉人及时办理案涉房屋消防验收并进一步做好交房事宜造成一定影响。且2019年4月17日上诉人亦及时登报发表声明，告知广大业主因消防验收暂停办理，可能导致延期交房的情况，上诉人及时对逾期交房情况作出预判并及时告知广大业主，亦表明上诉人并非恶意违约，过错程度显著轻微。最后，上诉人逾期交房时间不长，并未造成无法交房的严重后果。至上诉人通知被上诉人交房之日，上诉人实际逾期时间不足半年，且期间我国发生新冠疫情，新冠疫情虽发生在合同约定的交房期限之后，不影响逾期交房违约行为的认定，但对于逾期行为持续期间长短构成影响，而双方合同约定的解除条件为持续违约超过90天，对合同约定的解除权是否成就具有影响，考虑新冠疫情的影响，上诉人逾期交房持续的时间并不长，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的精神，本院认为，上诉人的违约程度显著轻微，且不影响被上诉人合同目的的实现，故对于被上诉人以上诉人逾期交房为由要求解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。被上诉人的其他诉讼请求系以合同解除为基础，现因本院不支持解除合同，故对于被上诉人的其他诉请，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系上诉人的逾期交房行为引起，故酌情认定本案一审、二审案件受理费、保全费均由上诉人负担，本院在此予以明确。综上所述，上诉人贵州博泰投资管理有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初6465号民事判决；二、驳回蒲超菊全部诉讼请求。一审案件受理费2927元、保全费2274元，二审案件受理费7346元，共计12547元，均由上诉人贵州博泰投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 陈跃霄审判员 田镇华二〇二一年四月二十七日书记员 彭永耀