湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3808号上诉人（原审被告）：周建坤，男，1946年5月7日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）：杨义斌，女，1974年10月15日出生，汉族，住湖南省。上诉人周建坤因与被上诉人杨义斌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周建坤向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12899号民事判决；2.驳回杨义斌的全部诉讼请求或驳回其起诉；3.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人系男女朋友关系，已在案涉房屋同居多年，本案名为解除租赁关系，实为解除同居关系，《租房协议》不是双方真实意思表示，本案不属于人民法院管辖的案件范围。2.本案《租赁协议》解除的条件未成就，租赁协议未约定支付租金的具体期限，上诉人未逾期支付租金，被上诉人在未履行任何催交、通知义务的情况下即将被上诉人诉至一审法院，请求解除协议没有事实与法律依据。3.案涉房屋由上诉人与被上诉人共同出资购买，上诉人每月支付1500元月供，属于案涉房屋按份共有人，被上诉人无权要求上诉人腾房。被上诉人杨义斌辩称，一审法院解除合同的判决内容应予以维持，二审同时还应判决上诉人向被上诉人支付2个季度的房屋租金，案件诉讼费用应由上诉人全部承担。杨义斌向一审法院起诉请求：1.判令解除杨义斌、周建坤之间于2020年9月18日签订的《租房协议》；2.判令周建坤立即搬出长沙市岳麓区××路××号××栋××房，将房屋腾空交还杨义斌；3.判令周建坤承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨义斌与周建坤原系男女朋友，双方曾在一起同居生活多年。2013年6月19日，杨义斌（乙方）与案外人李方国、游曼姣（甲方）签订了房屋买卖合同，约定杨义斌购买李方国、游曼姣位于长沙市岳麓区××路××号××栋××房。合同约定：房屋总售价为538000元，乙方于2013年6月19日支付20000元购房定金，2013年6月26日前支付80000元房款，房屋过户时支付78000元，余款贷款下来支付。2013年7月25日办理了房屋过户登记，登记在杨义斌名下。杨义斌购买上述房屋后，杨义斌、周建坤共同在上述房屋内居住生活。2020年9月18日，杨义斌（甲方）与周建坤（乙方）签订《租房协议》，载明：“现甲方有商品房一套，三室二厅一厨一卫，仅出售二室二厅（厨卫共用），主卧由甲方居住，乙方不得进入。乙方从2020年9月18日起租住，每月租金1300元，按季度交付，每季度3900元，甲方收款后需出具收款凭证。房内电器如有故障，由乙方维修，如损坏由乙方赔偿，如乙方未按时间付房租，则此协议终止，乙方无条件搬出。此协议从2020年9年18日生效。”上述协议签订后，周建坤未向杨义斌履行过租金支付义务。该院另查明，周建坤于2013年8月13日从其长沙银行个人账户（账号：1034××××0012）取款27554.6元、于2013年8月23日从其中国银行个人账户（账号：5859××××6381）取款47000元。一审法院认为：虽然周建坤主张其与杨义斌系同居关系，杨义斌本质上系要求解除双方的同居关系，本案不属于法院管辖，但杨义斌、周建坤均在涉案《租房协议》签字确认，周建坤作为具有完全民事行为能力的成年人，理应清楚签订该协议的法律后果，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为系双方的真实意思表示，本案杨义斌作为涉案房屋的独立产权人以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，显然属于法院管辖的范围。上述合同依法成立并生效，合同双方均应严格按照《租房协议》的约定履行合同义务。即便杨义斌、周建坤在上述租房协议签订前存在同居关系，则自双方签订涉案《租房协议》时起，双方之间就涉案房屋的占有使用所发生的法律关系属于房屋租赁合同关系。现周建坤签订上述租房协议后一直未履行租金支付义务，已构成根本违约，根据杨义斌、周建坤在签订的涉案《租房协议》中的约定“如乙方未按时间付房租，则此协议终止，乙方无条件搬出。”因此，现杨义斌要求解除上述协议并要求周建坤搬离涉案房屋，理由正当，该院予以支持。至于合同解除的具体时间，该院认定自杨义斌起诉至该院之日即2020年9月30日为合同解除时间。关于周建坤辩称其就涉案房屋的购买支付了8万元首付款的问题，但其提交的取款记录显示的时间明显晚于杨义斌购买涉案房屋及房产证登记的时间，无法证明周建坤所取款项是否用于支付涉案房屋的首付款，即便其所取款项系用于支付涉案房屋的首付款，此亦系杨义斌、周建坤之间另外形成的法律关系，与本案房屋租赁关系无关，周建坤可另循他径依法解决。据此，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、杨义斌与周建坤于2020年9月18日签订的《租房协议》于2020年9月30日解除；二、限周建坤于本判决生效之日起三十日内将长沙市岳麓区望城坡枫林三路458号4栋302房屋腾空后退还给杨义斌；三、驳回杨义斌的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由周建坤负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，一审法院于2020年9月30日受理本案后，于2020年10月15日向周建坤送达起诉状副本、开庭传票、证据副本等证据材料。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于人民法院管辖的民事案件范围；二、案涉《租房协议》应否解除及解除时间如何确定。关于焦点一。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，人民法院可依法受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。本案中，杨义斌与周建坤因履行案涉《租房协议》发生的纠纷应属人民法院管辖的民事案件范围，故一审法院认定本案属于人民法院管辖范围，符合法律规定。上诉人周建坤的该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二。本院认为，案涉《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。案涉《租房协议》明确约定房屋租金按季度支付，如未按时间付房租，协议终止，周建坤无条件搬出房屋。现因周建坤未支付房租，致使杨义斌的合同目的无法实现，杨义斌主张解除案涉合同并要求周建坤搬离房屋，符合法律规定和双方约定。关于合同解除时间的确定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现杨义斌并未举证证明其在本案立案前以有效方式通知周建坤解除案涉《租房协议》，本院确定本案起诉状副本送达至周建坤之日即2020年10月15日为合同解除时间，一审法院对此认定适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人周建坤的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12899号民事判决第二、三项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12899号民事判决第一项为“杨义斌与周建坤于2020年9月18日签订的《租房协议》于2020年10月15日解除”；三、驳回周建坤的全部上诉请求。本案一审受理费减半收取40元、二审受理费80元，共计120元，由周建坤承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年四月十九日法官助理周政国书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。