广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤19民终1299号上诉人（原审被告）：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区×××××××××××××，统一社会信用代码为914×××××××××××575L。法定代表人：曹永生,为该公司总经理。委托诉讼代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭志光，男，汉族，1980年2月6日出生，居民身份证住址为广东省陆河县×××××××××，公民身份号码为441××××××××××××574。委托诉讼代理人：李志业，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春玲，广东通盈律师事务所律师。上诉人东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称“樟木头公司”）因与被上诉人彭志光商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初13388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决：限樟木头公司于判决发生法律效力之日起五日内向彭志光支付延迟交楼违约金63255元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费691元，由樟木头公司负担。原审判决认定的事实及理由详见广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初13388号民事判决。樟木头公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，驳回彭志光的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由彭志光承担。事实与理由：一、本案系彭志光违约在先，樟木头公司有权将交楼时间顺延，且彭志光怠于行使收楼义务，彭志光无权向樟木头公司主张逾期交楼的违约责任。（一）案涉合同附件十一补充协议第五条第1款第2项约定，买受人须按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）、办理合同预告登记的全部资料及所述全部费用后才具备交楼条件，如买受人未按约定履行前述义务，则出卖人有权顺延办理交楼及产权登记手续，但视为由于买受人原因未能按期交付。本案中，彭志光未按照合同约定并怠于办理按揭贷款手续，其未能按照合同约定支付购房尾款，其行为已经构成逾期付款，彭志光违约在先，樟木头公司有权顺延办理交楼手续。（二）案涉合同附件十一补充协议第五条第1款第1项约定，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按照合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交接手续；买受人未接到书面通知的不视为出卖人未履行通知义务，买受人不得以此为由主张出卖人逾期交楼，买受人应在合同约定的交付期限内主动到楼盘现场办理房屋交接手续。本案中，彭志光没有按照合同约定签订按揭合同并支付房价款和违约金，也没有向樟木头公司出示相关交楼资料，违反了房屋交付的先合同义务，樟木头公司有权顺延办理交楼手续，并视为由于彭志光原因未能按期交付，与樟木头公司无关。（三）本案中，彭志光购买房屋的按揭款直到2018年3月1日才放款到位。由于彭志光付款时间迟于案涉合同约定的交楼日期，樟木头公司有权顺延交楼时间。又因双方对彭志光付款时间迟于交楼时间后多长时间交付案涉房屋没有约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条，应给予樟木头公司合理的必要的准备期限。二、原审判决认定樟木头公司的违约时间以及违约金标准均是错误的，理应纠正。原审判决机械地认定樟木头公司是案涉合同的提供方处于主导地位，对于樟木头公司请求对违约金的标准予以调整降低不予采纳，该认定没有正确地适用目前有关违约金的民事司法指导意见和政策；即便认定樟木头公司违约且需要承担违约责任的，本案也不应适用案涉合同附件十一第六条约定的违约金标准，原审判决认定的违约金标准明显过分高于彭志光的损失，应依法予以大幅度调整降低。综上，原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，应依法撤销原判，并驳回彭志光的全部诉讼请求。被上诉人彭志光向本院答辩称：一、彭志光不属于逾期付款，未构成违约。案涉商品房办理按揭业务的经办律师事务所是樟木头公司指定的广东国坤律师事务所，办理按揭业务的银行也是樟木头公司安排的三间合作银行之一。按揭贷款是由樟木头公司代为办理或者樟木头公司指定的律师事务所办理，在签订《商品房买卖合同》之前彭志光已经根据樟木头公司及银行的要求提交了所有贷款所需资料。樟木头公司是在确认按揭贷款经银行审批通过后才与彭志光签订《商品房买卖合同》。按揭贷款核实发放并不由彭志光控制，樟木头公司要求彭志光承担逾期付款的违约责任，没有法律依据。二、樟木头公司清楚放款时间，应在达到交付条件即取得竣工验收备案时立即通知彭志光收楼。三、《商品房买卖合同（预售）》（包括附件以及补充协议）是樟木头公司事先制订的格式合同，对于格式合同的条款及违约后果，樟木头公司理应有清楚认识。该份合同附件十一补充协议第六条将樟木头公司逾期交付房屋的违约金限制为总房价的5%，是樟木头公司已经充分认识到自身风险后仍然作出的格式合同条款，故樟木头公司逾期交付房屋的违约金不宜调整。二审期间，双方均未向本院提交任何新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查，中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行、樟木头公司与彭志光在《个人购房担保借款合同》第二十八条中约定：“借款人（彭志光）不可撤销地申请并授权贷款人（中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行）将全部借款直接划入以下账户：户名：东莞市樟木头房地产开发总公司。”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人樟木头公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：樟木头公司是否应向彭志光承担逾期交楼的违约责任；如需承担，违约金标准是否应予调整。本案中，樟木头公司与彭志光在《商品房买卖合同（预售）》中附件十一补充协议第四条约定：“该商品房经验收合格是指：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、监察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》。”同时，第五条第1点第（1）项“交付的通知”约定：“在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按照合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续。”2018年3月1日案涉房屋的银行按揭款放款到账，且已在此前经竣工验收合格，故截至2018年3月1日，案涉房屋已满足前述合同附件十一第五条约定的交付条件，樟木头公司自此应负有通知买受人收楼的义务。而根据前述查明的事实，案涉房屋按揭款系直接放款至樟木头公司的指定账户，樟木头公司作为收款方亦可及时知悉按揭款项的到账情况，故原审法院认定樟木头公司应于按揭款放款之次日起通知彭志光办理交房手续并判令樟木头公司向彭志光承担2018年3月2日至2018年5月15日期间的逾期交楼违约金并无不当，本院对此予以维持。至于案涉违约金的标准，本院认为，认定违约金是否过高，一般应以因违约产生的损失为基础进行判断，该损失包括合同履行后可获得的利益；同时，主张违约金过高的违约方应就违约金是否过高承担举证责任。樟木头公司作为格式合同的提供方及主导方，已明确在合同附件十一第六条中约定出卖人逾期交房的，应以总房价款的5%为限向买受人承担每日总房价款0.05%的违约金，而其并无证据证明该约定过分高于所造成的损失。故樟木头公司关于其逾期交房违约金标准应予调减的主张没有依据，本院对此不予采纳。综上所述，上诉人樟木头公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1381元（已预交），由东莞市樟木头房地产开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  邹凤丹审判员  罗艳艳二〇二一年四月二十六日书记员  邓绮琪附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。