吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终560号上诉人（原审被告）：武汉康顺汽车服务有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大楼。法定代表人：陆兴康，执行董事。委托诉讼代理人：王耀堂，湖北天明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司，住所地吉林省吉林市船营区越北镇沙河子村一社。法定代表人：周升光，执行董事。委托诉讼代理人：王耀堂，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市同盛汽车维修有限责任公司，住所地吉林省吉林市船营区越北镇沙河子村一社。法定代表人：沈月英，经理。委托诉讼代理人：吕明泽，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：张伟，吉林众达律师事务所律师。上诉人武汉康顺汽车服务有限公司（以下简称武汉康顺公司）、吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司（以下简称吉林康顺公司）因与被上诉人吉林市同盛汽车维修有限责任公司（以下简称同盛汽修公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初4357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武汉康顺公司、吉林康顺公司的委托诉讼代理人王耀堂，被上诉人同盛汽修公司的委托诉讼代理人吕明泽、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林康顺公司、武汉康顺公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回同盛汽修公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判非所请。同盛汽修公司起诉时要求武汉康顺公司、吉林康顺公司承担的诉请系“土地使用税出让金”，而我国相关法律、法规的规定中并无该法律概念，该诉请无法律依据支撑，理应驳回其诉讼请求。但一审法院既未向同盛汽修公司释明要求其变更诉讼请求也未主动进行查明即直接将该诉请变更为“土地使用权出让金”，此种情形属于判非所请，应当予以撤销。二、即便同盛汽修公司的诉请系“土地使用权出让金”，此诉请无事实依据与法律依据，武汉康顺公司、吉林康顺公司不应予以承担。首先，从土地使用权出让金的支付主体来看，根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第6条“市、县国土资源管理部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交地方国库的具体时限以及违约责任等内容”的规定，土地使用权出让金的承担主体为土地使用权受让人，即同盛汽修公司。而武汉康顺公司、吉林康顺公司仅为案涉土地使用权租赁方，并非适格主体，不应承担此费用。其次，从土地使用权出让金的性质来看，此费用系土地所有者出让土地使用权若干年限之总和，即地租。而武汉康顺公司、吉林康顺公司使用土地及地上房屋的费用已在案涉租赁合同及补充合同中明确约定以租金的方式按期支付给同盛汽修公司。若再次承担此土地使用税出让金，相当于重复缴纳租金，于武汉康顺公司、吉林康顺公司而言显失公平。再次，从案涉合同来看，根据案涉合同5.3条：“在乙方建造4S店的过程中，乙方负责全部规划、投资、建造，房屋产权登记在甲方名下为甲方所有，乙方负责各相关有权部门对工程实行测绘和竣工验收，一切手续由乙方自行办理，甲方协助，所产生的各项税收、费用全部由乙方承担，各项手续齐全后交给甲方办理产权登记，办证手续费甲方缴纳”以及5.4条：“在房屋使用过程中及涉及到房屋土地使用等方面的规费、税费等由乙方承担”的约定可知，武汉康顺公司、吉林康顺公司承担费用的前提是在建造4S店的过程中以及租赁房屋使用过程中产生的各项费用。而土地使用权出让金是指市、县国土资源管理部门在出让土地时按规定向受让人收取的土地出让全部价款。因此，此项土地使用税出让金并非是与同盛汽修公司在案涉租赁合同及补充合同中约定应当承担合同约定相关费用的范围，同盛汽修公司的诉请与案涉合同无依据，武汉康顺公司、吉林康顺公司不应承担此费用。三、一审法院认为同盛汽修公司补缴土地使用权出让金系武汉康顺公司、吉林康顺公司过错所导致，且补缴的土地使用权出让金系同盛汽修公司遭受的损失属于事实认定错误。首先，根据双方签订的《厂区土地使用权租赁合同》第一条的约定，武汉康顺公司租赁的同盛汽修公司的土地范围不仅包括现有面积12,471.28平方米，还包括同盛汽修公司负责新征的约1600平米，也就是说租赁同盛汽修公司土地使用权用于建设4S店的土地面积是约14,000平方米，同盛汽修公司认为武汉康顺公司、吉林康顺公司超过12,471.28平米租赁土地范围建造4S店没有充分的证据予以证明。其次，根据武汉康顺公司与同盛汽修公司签订的《厂区土地使用权租赁合同》第六条“4S店建造方式”第1项的约定，房屋建造方案需通过同盛汽修公司书面同意方可动工。由此可见，武汉康顺公司、吉林康顺公司建造4S店的方案必然是在经过了同盛汽修公司人同意，否则不可能在同盛汽修公司的土地上完成4S店的建设。况且，从4S店完成建设到投入运营至今已经6年多的时间，在此期间同盛汽修公司从未曾告知建设的4S店超过了其租赁土地的范围。从基本常识上也可以判断，如果建设的4S店超过了租赁同盛汽修公司土地的可使用范围，同盛汽修公司是绝无可能让武汉康顺公司、吉林康顺公司完成4S店的建设并投入使用的。再次，根据吉林市船营区发展与改革局于2013年5月28日作出的吉船发改字【2013】14号文件可以看出，吉林康顺的建设方案经过了同盛汽修公司的认可，且由同盛汽修公司提交给了政府相关职能部门。自此情况下，武汉康顺公司、吉林康顺公司根本不可能知道其建设的4S店超过了租赁土地的范围。最后，同盛汽修公司与国有土地管理部门协商将两宗土地合并为一宗土地，并同意承担土地出让金补缴义务，完全是出于其自身利益的考虑。由于土地出让金是土地使用权受让人获得土地使用权利益所支付的公允对价，因此同盛汽修公司补缴的土地出让金并非其损失，其对应获得的是完全归于自身的用益物权。总而言之，武汉康顺公司、吉林康顺公司在其租赁的土地范围内建设4S店，是获得了同盛汽修公司的认可和同意的，武汉康顺公司、吉林康顺公司在此过程中无任何过错。同盛汽修公司在完全可以将两宗土地分开办理相关手续的情况下，基于自身利益的考虑合并两宗土地导致补缴的土地出让金，其受益人是同盛汽修公司，与武汉康顺公司、吉林康顺公司无关。因此，武汉康顺公司、吉林康顺公司不应承担此费用。综上所述，一审判决在事实认定和法律适用上均存在错误，请求贵院查清事实，依法判如所请。武汉康顺公司、吉林康顺公司相信法院会依法公正判决。同盛汽修公司辩称，一、同盛汽修公司不同意武汉康顺公司、吉林康顺公司提出的上诉请求，同盛汽修公司认为上诉请求既没有事实根据，没有法律依据，上诉请求根本不成立，不应得到法院支持。二、武汉康顺公司、吉林康顺公司提出的上诉事实和理由同样不成立，理由如下：1.通过一审同盛汽修公司举证已经证实同盛汽修公司取得的案涉两块土地，土地出让金均已经全部交纳完毕，无需再交纳土地出让金，如果武汉康顺公司、吉林康顺公司不存在超地界建设4S店，同盛汽修公司即无需再补交和支付任何土地出让金。2.通过一审审理和同盛汽修公司举证还可以证明，武汉康顺公司、吉林康顺公司确实存在超地界建造4S店情形，正是由于超地界建造4S店的行为及原因，确实造成4S店房屋无法正常办理建造手续和房屋产权手续。3.通过一审调查还可以证实，同盛汽修公司一直在催促武汉康顺公司、吉林康顺公司办理4S店建造手续，同盛汽修公司是在武汉康顺公司、吉林康顺公司拒绝办理手续的情况下，才开始替其办理即同盛汽修公司自行办理手续，在办理手续的过程中同盛汽修公司才知道，武汉康顺公司、吉林康顺公司存在建造4S店超地界的情况。4S店的建造一直是由武汉康顺公司、吉林康顺公司负责进行，同盛汽修公司根本没有参与，也根本不知道超地界建造4S店。三、根据双方签订的合同及补充合同，武汉康顺公司、吉林康顺公司基于建造4S店所产生的所有税金及费用均应由其承担。由于超地界建造4S店，造成4S店的房屋建设手续和产权手续无法办理，如果不办理上述手续，4S店房屋将面临被拆除，损失巨大，在这种情况下同盛汽修公司通过向有关部门申请，最终经有关部门确定将同盛汽修公司的两块土地进行合并才能补办一切手续，这样也就避免了4S店房屋拆除，由此产生的损失理应由责任方系本案武汉康顺公司、吉林康顺公司承担。所以，同盛汽修公司认为一审法院判决武汉康顺公司、吉林康顺公司承担该部分损失完全正确，没有任何错误。综上所述，同盛汽修公司认为武汉康顺公司、吉林康顺公司的上诉请求不符合事实情况，也没有法律依据，更无证据证明，所以建议法院依法支持同盛汽修公司全部答辩意见，驳回武汉康顺公司、吉林康顺公司的上诉及请求。同盛汽修公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决吉林康顺公司返还同盛汽修公司替吉林康顺公司垫付的土地使用税出让金6,376,300元；2.判决武汉康顺公司对吉林康顺公司返还土地使用税出让金6,376,300元承担连带责任；3.责令武汉康顺公司、吉林康顺公司承担本案一切案件受理费和保全费。一审法院认定事实：2013年2月1日，同盛汽修公司与武汉康顺公司签订一份场区土地使用权租赁合同，合同约定：同盛汽修公司将其所有的位于吉林市船营区越山路的房屋及其使用的土地（2008年取得）租赁给武汉康顺公司作为武汉康顺公司汽车销售与售后服务4S店的建设用地；租赁期限为15年，从2013年2月1日起到2028年1月31日止；在建造4S店的工程中，武汉康顺公司负责全部规划、投资、建造。房屋产权登记在同盛汽修公司名下产权为同盛汽修公司所有。武汉康顺公司负责请各相关有权部门对工程实行测绘和竣工验收，一切手续由武汉康顺公司自行办理，同盛汽修公司协助，所产生的各项税收、费用全部由武汉康顺公司承担。各项手续齐全后交给同盛汽修公司办理产权登记，办证手续费同盛汽修公司缴纳；在房屋使用过程中及其涉及到房屋、土地使用等方面的规费、税费等由武汉康顺公司承担等内容，同时约定了双方的权利义务等条款。2014年1月1日，同盛汽修公司与武汉康顺公司、吉林康顺公司签订场区土地使用权租赁合同的补充合同，三方同意将原合同与武汉康顺公司权利义务转移给吉林康顺公司，同时约定武汉康顺公司为吉林康顺公司向同盛汽修公司承担连带履行保证责任。合同签订后，武汉康顺公司和吉林康顺公司支付部分租金，尚欠部分租金及其涉及到房屋、土地使用等方面的税费，同盛汽修公司就此已向本院提起诉讼，并最终经吉林市中级人民法院裁决完毕。另因武汉康顺公司建造的4S店面积超宗地界42平方米，同盛汽修公司被吉林市规划和自然资源局处以160,079元的罚款。武汉康顺公司超出租赁范围所占用的另宗土地亦由同盛汽修公司于2013年11月通过出让方式取得。为顺利办理4S店的相关手续，同盛汽修公司于2020年5月20日与吉林市规划和自然资源局签订国有建设用地出让合同补充协议，同盛汽修公司将其取得的两宗土地合为一宗，补缴土地出让金6,376,300元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案同盛汽修公司、武汉康顺公司、吉林康顺公司签订的租赁合同及补充合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同盛汽修公司、武汉康顺公司、吉林康顺公司均应按照约定全面履行合同义务，由于吉林康顺公司在建造4S店工程中，超过租赁土地范围建造，导致相关手续无法正常办理。现4S店已经停止正常经营，为防止损失进一步扩大，同盛汽修公司采取必要的补救措施，以两宗土地合宗的方式保证建造房屋顺利办理相关手续，因此补缴土地使用权出让金6,376,300元，此行为亦符合合同履行之要求。该项损失系由吉林康顺公司的过错所导致，根据各方补充协议的约定，责任应由吉林康顺公司承担；关于武汉康顺公司的责任承担问题，根据补充协议约定，武汉康顺公司为吉林康顺公司向同盛汽修公司承担连带履行保证责任。同盛汽修公司与吉林康顺公司的租赁合同仍在履行过程中，尚未解除或终止履行，而该损失发生于2020年5月，故武汉康顺公司应对此承担连带给付责任。判决：一、吉林康顺公司于一审判决生效后三日内给付同盛汽修公司支出的土地使用权出让金6,376,300元；二、武汉康顺公司承担连带责任；三、武汉康顺公司承担保证责任后，有权向债务人吉林康顺公司追偿。案件受理费28,217元由吉林康顺公司负担，于一审判决生效后三日内向本院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吉林康顺公司、武汉康顺公司提交两组证据，证据1，建设工程造价编审确认表，证明吉林捷路4S店工程的建筑面积仅为5085平方米，低于报建的5,327.63平方米，也不是结案报告中的5,120.34平方米，超宗地界42平方米的事实不成立；证据2，设计图2份、竣工图2份，证明设计情况与实际完成情况完全一致。同盛汽修公司质证称，对该证据1真实性无法确认，因未提供的原件照片，请法院核准给证据的原件，该证据的真实性以法院确认的为准。对证明问题及关联性有异议，该证据不能证明其主张成立，因该份证据是武汉康顺公司、吉林康顺公司与施工单位确认工程量的材料，不是有关行政部门确认的房屋确认建造材料。其称建造面积小于报建面积，从而确定没有超地界，超地界是因为位置变化，建筑面积是体量的变化，两者没有任何联系，所以其提供的证据不能支持上诉主张。对证据2不能证明其施工未超地界，武汉康顺公司、吉林康顺公司提供的4份图纸不是规划设计图，不涉及地界的问题，不能证明未超地界。其提供的图纸是平面施工图，只能证明该建筑物的平面施工情况，不能证明建筑物的地理位置情况。同盛汽修公司提交三份证据：证据1，案涉土地规划设计图1份，该份规划图可以证明武汉康顺公司、吉林康顺公司建造的4S店没有越界；证据2，2013年8月5日江城日报1份，证明同盛汽修公司提供的第一份证据通过江城日报进行公示；证据3，同盛汽修公司后取得的4,530.77平方米土地的规划设计图，证明武汉康顺公司、吉林康顺公司施工的4S店超地界，本案发生的需要补缴的土地出让金是由其的过错造成的，需要由其承担。一审判决正确。吉林康顺公司、武汉康顺公司质证称，对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议，仅提供了复印件，没有原件，我方不予认可。同盛汽修公司提供的规划位置图与其提供的2008年入地使用证上的附图不一致，建筑容积率是0.25，规划的建筑面积是3200平方米，规划图显示容积率是0.81，从事实及法律上，不可能出现该情况。同盛汽修公司提供的江城日报登报时间是2013年8月5日公告公示规划图，但是同盛汽修公司提供的规划图的编制时间是2013年9月，不可能出现该情况。所以，其证明目的不能成立。本院依职权调取了行政处罚事先告知书、听证告知书、处罚决定书及国土资厅发[2018]4号文件通知。吉林康顺公司、武汉康顺公司质证称，对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议，但是我方不知道有该行政处罚的事情，同盛汽修公司也未告知我方，同盛汽修公司也没有采取相应措施处理该处罚问题，所以该后果应由同盛汽修公司承担。国土资厅发[2018]4号文件能证明补缴土地出让金的原因是改变土地用途及调整容积率，与项目是否违建没有关系，不可能出现因为违建而导致补缴出让金的情形。同盛汽修公司质证称，对上述证据没有意见。本院对上述证据评判认为：吉林康顺公司、武汉康顺公司及同盛汽修公司提交的证据均是为了证明涉案4S店是否超宗界的问题，该问题已经得到行政部门的确认，无需再予以证明，且上述证据均不属于新证据，真实性亦未得到对方当事人的认可，故本院对上述证据均不予采信；对于本院调取的证据，因双方当事人均表示无异议，故本院予以采信。二审审理查明：2013年2月1日，同盛汽修公司与武汉康顺公司签订一份《场区土地使用权租赁合同》，合同约定：武汉康顺公司租赁的土地位于吉林市船营区越山路，现有面积12,471.28平方米，同盛汽修公司负责新征1600（约）平方米，总面积约为14,000平方米，约为21亩（以新征后的实际土地证为准）。武汉康顺公司租赁该土地作为武汉康顺公司的两个汽车销售与售后服务4S店的建设用地。租赁期限内第一年租金为350万元/年，满五年递增一次，递增比率为10%。租赁期限为15年，从2013年2月1日起到2028年1月31日止；在建造4S店的工程中，武汉康顺公司负责全部规划、投资、建造。房屋产权登记在同盛汽修公司名下，产权为同盛汽修公司所有。武汉康顺公司负责请各相关有权部门对工程实行测绘和竣工验收，一切手续由武汉康顺公司自行办理，同盛汽修公司协助，所产生的各项税收、费用全部由武汉康顺公司承担。各项手续齐全后交给同盛汽修公司办理产权登记，办证手续费同盛汽修公司缴纳；在房屋使用过程中及其涉及到房屋、土地使用等方面的规费、税费等由武汉康顺公司承担。房屋建造方案需通过同盛汽修公司书面同意方可动工等内容，同时约定了双方的权利义务等条款。2014年1月1日，同盛汽修公司与武汉康顺公司、吉林康顺公司签订《场区土地使用权租赁合同》的补充合同，三方同意将原合同与武汉康顺公司权利义务转移给吉林康顺公司，同时约定武汉康顺公司为吉林康顺公司向同盛汽修公司承担连带履行保证责任。合同签订后，武汉康顺公司和吉林康顺公司支付部分租金，尚欠部分租金及其涉及到房屋、土地使用等方面的税费，并于2019年年底不再继续经营。同盛汽修公司就吉林康顺公司欠付的费用已向吉林市船营区人民法院提起诉讼，并最终经吉林市中级人民法院裁决完毕。另查明，2008年，同盛汽修公司取得宗地号为：010120250082000号地块，面积为12,471.28平方米，容积率为不高于0.55。2013年，同盛汽修公司取得宗地号为：010120250100000号地块，面积为4,530.77平方米。两块宗地位置相邻，均为武汉康顺公司租赁用地。2019年4月28日，吉林市规划和自然资源局因同盛汽修公司建设同盛捷路汽车4S店项目，未经市城乡规划主管部门批准擅自进行建设面积为5,120.34平方米，超010120250082000号地块42平方米的行为，处以160，079元的罚款。2020年5月20日，同盛汽修公司将两块宗地合宗，容积率变为不高于0.76。再查明，吉林市规划和自然局根据国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知（国土资厅发[2018]4号）第6.4条已出让土地补缴地价款第2项关于“调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定”的规定，因同盛汽修公司将两块土地合宗后容积率发生调整，故依上述规定补缴土地出让金637.63万元。本院认为，关于补缴土地出让金是否为武汉康顺公司、吉林康顺公司合同义务的问题。同盛汽修公司主张吉林康顺公司承担责任的依据是2013年2月1日同盛汽修公司与武汉康顺公司签订的《场区土地使用权租赁合同》第五条第三款关于“在建造4S店的工程中，武汉康顺公司负责全部规划、投资、建造。房屋产权登记在同盛汽修公司名下，产权为同盛汽修公司所有。武汉康顺公司负责请各相关有权部门对工程实行测绘和竣工验收，一切手续由武汉康顺公司自行办理，同盛汽修公司协助，所产生的各项税收、费用全部由武汉康顺公司承担。各项手续齐全后交给同盛汽修公司办理产权登记，办证手续费同盛汽修公司缴纳”及第四款“在房屋使用过程中及其涉及到房屋、土地使用等方面的规费、税费等由武汉康顺公司承担”及补充合同的约定。同盛汽修公司认为根据上述规定，本案的土地出让金应由吉林康顺公司承担。但对于上述条款中涉及的各项费用中是否包含本案诉争的土地出让金，双方各执一词。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本案中，双方当事人对第三款、第四款约定的税费、费用是否包含土地出让金，有两种不同的解释。此时，应采取最适合于合同目的及符合交易习惯的解释。吉林康顺公司、武汉康顺公司与同盛汽修公司签订合同的目的是租赁涉案土地，同盛汽修公司对涉案土地享有使用权是租赁的前提。此情况下，按照交易目的和习惯，双方在约定合同条款时所约定的费用应指的是吉林康顺公司、武汉康顺公司建造涉案4S店的建设费用和使用涉案4S店过程中产生的费用，不应包括取得涉案土地的使用权费用即土地出让金，故同盛汽修公司主张补缴土地出让金为武汉康顺公司、吉林康顺公司的合同义务的诉讼请求，本院不予支持。另，关于同盛汽修公司主张因武汉康顺公司、吉林康顺公司违约超宗地建设，导致同盛汽修公司损失637.63万元的问题。根据涉案《场区土地使用权租赁合同》的约定，房屋建造方案需通过同盛汽修公司书面同意方可动工，且合同对于4S店建筑位置和面积没有约定，在上述约定及现有证据下，同盛汽修公司主张武汉康顺公司、吉林康顺公司超宗地建设违反约定，依据不足。根据本院向吉林市规划和自然局了解的情况，本案补交土地出让金的原因是容积率发生调整导致，依据是国土资厅发[2018]4号文件，并不是因为超宗地建设导致的补缴。本案涉案4S店虽然超宗地建设，但是并不必然导致补缴土地出让金，该补交行为是同盛汽修公司为了自身利益最大化自主选择的结果，不是履行合同的必要行为。综上，同盛汽修公司主张吉林康顺公司、武汉康顺公司违约，应赔付其损失的主张，缺少事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，武汉康顺公司、吉林康顺公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初4357号民事判决；二、驳回吉林市同盛汽车维修有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费28,217元，二审案件受理费56,434元，共计84,651元，由吉林市同盛汽车维修有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 任宝君审判员 卢佳欢二〇二一年四月二十六日书记员 曲鹏达（此件共15页，印15份）