天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1264号上诉人（原审原告）：杨伟祥，男，1969年7月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宋炳栋，天津兴滨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津自贸区万达置业有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）迎宾大道旷世国际大厦2-1501、2-1508、2-1509、2-1510、2-1511、2-1512室。法定代表人：肖广瑞，总经理。委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。上诉人杨伟祥因与被上诉人天津自贸区万达置业有限公司（以下简称万达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初6348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨伟祥上诉请求:1.依法撤销一审民事判决,并予以改判，即在一审判决责令万达置业公司修复商铺室内污水倒溢质量问题、赔偿156,881.09元的基础上,追加赔偿杨伟祥经济损失174,308.31元整;2.本案一、二审诉讼费由万达置业公司承担。事实和理由:一审判决认定事实不清。第一,一审判决在商铺室内发生污水倒溢质量问题起始时间认定上存在错误,进而在计算经济损失数额上也是错误的。依据杨伟祥提供的证据,万达置业公司交付该商铺的时间是2018年9月30日。2018年11月2日,杨伟祥与案外人李小亮就该商铺签订了租赁合同。按照物业公司关于商铺装修的相关规定,承租需要办理前期备案手续,并交纳相关费用及押金。2019年3月27日,承租人按照要求交纳了3,071.40元的装修管理费/垃圾费/消防用水排水费,随即准备装修工作。2019年4月7日,承租人便发现主污水管发生倒溢现象,伴有令人作呕恶臭。杨伟祥与承租人经现场查看,并努力尝试各种办法希望消除问题,但最终皆以失败告终,装修工作从此停止。从此以后,杨伟祥就一直与物业公司和开发商以电话、音频、书面或微信等不同方式频繁反映、沟通,希望尽管修复。在杨伟祥提交的证据中,杨伟祥与物业底商管家沙经理于2019年4月23日、2019年6月4日的聊天记录中,非常明确地反映了该质量问题,并三次以书面方式向开发商和物业公司反映该问题,但都没得到积极回复,更没有安排人员进行维修。7、8月进入雨季后,污水外溢问题更加严重,污水深度曾有三四十公分之多,甚至都流淌到门外步行街。截至2020年12月16日,污水外溢问题仍未解决,门口外污水井大量污水外溢,满街流淌,臭气熏天。杨伟祥现场拍照录像取证证实。从上述证据不难认定,该商铺发生质量问题的时间应是2019年4月7日。一审判决以2019年9月27日起诉时间作为发生质量问题的起始时间是错误的。这样的认定既不符合客观事实,也不符合常识,更不合逻辑。现实生活中,无论发生什么问题，产生什么矛盾、纠纷,总要有个沟通、协调、协商的过程,无论如何都不会有发生问题、矛盾或纠纷就立即起诉的情况,这是基本的常识。因此,一审判决的认定既违背客观事实,更有悖常理,是错误的,完全属于认定事实不清。第二,一审判决认定商铺租赁价格为100元/平方米/月是错误的。杨伟祥与承租人签订的租赁合同,约定的租赁总价款为215,000元,单价为172.99元/平方米/月。一审中,杨伟祥还提交了相邻商铺的租赁合同,租赁单价为182.40元/平方米/月。杨伟祥商铺租赁价格系正常市场租赁价格,应被认定。同时,万达置业公司为社会知名度很高的企业,其影响力巨大,其开发的产品皆为高端产品,尤其是万达置业公司出售的商业地产价格极高。杨伟祥购买的商铺均价为每平米57,910.02元,总价款为5,942,726元,加上维修基金、契税共计6,220,000元之巨。这样的价格,比其他同等地段同等面积的商铺高出将近二三倍。同样的,这样的商铺其租金价格也是较其他商铺租赁价格更高,这既是客观事实,也是最基本的常识和道理。但是,一审判决认定的租赁价格却是极低的。也就是说,杨伟祥付出了高昂的购买价钱,却得到了低廉的赔偿。这不符合权利与义务对等原则,更不符合市场交易的公平规则。因此,依据上述事实和理由,杨伟祥主张商铺租赁价格应为172.99元/平方米/月,计算期间应为自2019年4月7日起至2020年12月7日止。万达置业公司辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。答辩理由如下：第一，万达置业公司认为本案诉争房屋并非商品房质量问题，诉争房屋有排水管，且排水管本身质量并没有问题。排水管连接的是市政，但是这个市政因为水位比较高，所以导致水返回到诉争房屋里边，不能说明本房屋有任何质量问题。对此万达置业公司在一审期间也提交了监理出具的说明，这个证据证明诉争房屋室内地面存水是因为这个市政水位过高，大市政排水不畅，无法有效排放市政水从而导致的，这个与双方质量问题无关。第二，一审判决的损失金额如果在认定万达置业公司承担赔偿责任的情况下，损失金额的计算标准并没有问题。因为一审法院是在租赁指导价标准的基础上又进行了上浮。租赁指导价是每月每平米81元，然后一审法院酌情认定的是每月每平米100元，已经超出了租赁指导价的标准，对杨伟祥并没有不公平。第三，在认定万达置业公司承担赔偿责任的基础上，一审法院认定的赔偿起算点时间也没有问题。因为在一审中杨伟祥并没有证任何证据证明其损失起于何时，因此一审法院酌情认定起算点为起诉日也是正确的。刚才杨伟祥提到说收房是2018年9月30日，但是万达置业公司认为房屋收房以后并不必然导致其损失的发生。因为诉争房屋是一个商铺，商户在收房以后一定时间之内没有正常出租，都属于正常情况，这个并不必然与一审判决认定的质量问题有任何关联性。即使房屋没有问题，也不是收房以后马上就能出租，也不是马上就能产生损失的。第四，在一审期间万达置业公司曾经多次提出大市政的水位已经进行了水位排放，进行了整改工作，目前已经不再返水，但是杨伟祥多次拒绝打开木塞进行核实，在一审法院会同双方进行现场勘查期间，万达置业公司又一次提出说要把木塞扒开看，还返不返水，但是杨伟祥再次拒绝，以至于无法核实目前诉争房屋是否仍然返水。杨伟祥提到截止至2020年12月26日，污水问题仍未解决。这个时间已经是一审判决之后了，万达置业公司认为该时间不管是否返水与本案没有任何关联性，属于另外一个法律关系，并不能说明一审判决是错误的。杨伟祥向一审法院起诉请求：1.万达置业公司负责修复滨海新区××街××号商铺存在的顶部滴漏跑冒、污水倒溢等质量问题，并恢复原状；2.万达置业公司赔偿杨伟祥物业费、采暖费等损失24502元；3.万达置业公司赔偿杨伟祥履行合同预期经济利益损失384000元；4.诉讼费用由万达置业公司负担。一审法院认定事实如下：2017年9月4日，杨伟祥、万达置业公司签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，约定杨伟祥自万达置业公司处购买坐落于滨海新区××街××号房屋一套（下文称“案涉房屋”），涉及用途：商业，建筑面积102.62平方米，总价款5942726元，应于2018年9月30日交付。合同签订后，杨伟祥依约履行了购房款及税费支付等义务，万达置业公司于合同约定日期向杨伟祥交付了案涉房屋。2019年4月12日，杨伟祥就案涉房屋取得了天津市规划和自然资源局颁发的不动产权登记证书，其上载明案涉房屋权利人为杨伟祥，房屋面积103.57平方米。杨伟祥于2018年9月30日分别向万达置业公司及案外人深圳市花样年国际物业服务有限公司天津分公司支付了取暖费6036.8元及物业费6214.2元（2018年10月1日至2019年9月30日）。案涉房屋交付杨伟祥后，杨伟祥曾于2018年11月2日与案外人李小亮签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋以每年215,000元价格出租给案外人，但杨伟祥陈述因案涉房屋存在室内返水等质量问题，导致该合同并未实际履行，双方未书面确认或经诉讼解除该合同。另与案涉房屋相邻的永利街110号房屋，案外人何鑫及案外人王**于2019年4月19日签订了《房屋租赁合同》，约定将110号房屋以首年每月15,752元的价格出租，租期5年。此外，杨伟祥还自行将案涉房屋进行分割，于案涉房屋入口处分割出了5平方米的空间，于2020年7月1日与案外人马盼签订了《租赁协议》，约定将该空间出租，用于小吃店经营，租期3个月，杨伟祥陈述收取了租金共计3,600元。另查，在诉讼过程中，万达置业公司提供了一份加盖天津国际工程建设监理公司滨海万达广场项目监理部印章的情况说明，称案涉房屋室内存水，系万达广场市政水位过高等原因，与房屋质量无关，杨伟祥对此不予认可。就此问题，万达置业公司、杨伟祥先后于2020年4月15日、2020年9月27日提出鉴定申请，一审法院均委托了国质（北京）建设工程检测鉴定中心进行鉴定。针对万达置业公司的鉴定申请，该中心于2020年9月3日函复一审法院，称因万达置业公司未支付鉴定费用，该中心将委托退回，经一审法院询问，万达置业公司明确表示，就此问题在本案及后续上诉等诉讼程序均不再申请鉴定。针对杨伟祥的鉴定申请，其于2020年11月13日向一审法院提交了撤回鉴定申请，明确表示不再申请鉴定。再查，2020年9月22日，一审法院组织双方当事人赴案涉房屋进行了现场勘查，经查，案涉房屋楼上及邻近商铺有多家处于营业状态，邻近的手扶电梯处于运营状态。案涉房屋由杨伟祥自行分割出的小空间（门朝东，系案涉房屋交付时的门）约8平方米，正在经营，店名招牌菲姐家饭团，经营者：天津自贸试验区天赢小吃店。经询问，该店经营者马盼称租金为1,400元（杨伟祥认可），租期与前述杨伟祥陈述一致。同时该经营者称在其经营过程中案涉房屋及周边商铺均存在下水不畅的问题。另在现场勘查时，还对案涉房屋相邻的商铺（杨铭宇鸡米饭）经营者王**进行了询问，其亦称案涉房屋及周边商铺均存在室内返水及下水不畅的问题，其房屋内有两个下水口，目前只能使用一个。同时，经现场勘查，案涉房屋内除前述自行分割的空间外，无人经营，未装修，仅放置了一些杂物。在屋内的尽头处有两个下水口，其中一个塞有一个木质圆柱形物体，屋内房顶无明显滴水。在诉讼过程中，万达置业公司称案涉房屋室内返水问题，经万达置业公司与市政部门沟通，市政水位过高等问题已经解决，目前不存在污水倒溢的问题，该问题已于2020年1月7日解决，并主张拆除下水口处的木塞进行检验。杨伟祥对此不予认可，但表示可以配合拆除木塞。此外，杨伟祥明确其在诉请中主张的物业费、采暖费等损失24,502元的构成为2018年至2020年，两个年度的物业费及采暖费，其中仅支付了2018年至2019年的物业费6,214.2元及采暖费6,036.8元。其在诉请中主张的履行合同预期经济利益损失384,000元的构成为参照案涉房屋以及相邻房屋出租价格综合确定的租金标准：每天每平米5.2元，计算2年的租金得出的。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋是否存在质量问题，特别是案涉房屋室内返水问题是否为质量问题，应否由万达置业公司负责修复；2.杨伟祥主张的损失赔偿应否支持。一审法院认为，关于焦点一，杨伟祥、万达置业公司签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，且双方均已依约履行了合同主要义务。万达置业公司作为商品房出售方，应对所出售的房屋质量承担保证责任。关于杨伟祥主张的案涉房屋存在的房顶漏水、电梯停运、无公厕及中水等问题，万达置业公司不予认可，杨伟祥未充分举证证明其主张，结合一审法院现场勘查情况，对该主张，一审法院无法采信。关于杨伟祥主张的核心焦点案涉房屋室内返水的问题，万达置业公司并未否认这一问题的存在，仅抗辩并非房屋质量问题，对该问题的存在，结合现场勘查及对案涉房屋内及周边商铺经营者的询问，以及杨伟祥提供的证据等综合分析，可以认定案涉房屋存在室内返水的问题。万达置业公司抗辩并提交了《情况说明》等证据予以否认该问题属于房屋质量问题，综合分析《情况说明》等证据的证明力，该份《情况说明》证据的出具主体及内容均不足证明万达置业公司抗辩主张，案涉房屋在万达置业公司交付后出现室内返水的情况，且杨伟祥提交了相应证据证明其已向万达置业公司进行了维权，该问题应属于房屋出售交付后出现的质量问题，应由万达置业公司负责维保。故对杨伟祥的这一主张，应予支持。对杨伟祥主张的其他修复事项，因证据不足，不予支持。关于焦点二，如前所述，案涉房屋存在室内返水的质量问题，程度及问题的性质足以影响房屋的正常使用和居住，万达置业公司应承担赔偿损失的责任。关于杨伟祥主张的采暖费和物业费，案涉房屋存在的质量问题足以影响杨伟祥的正常使用，故案涉房屋发生的相关采暖及管理费用，属于杨伟祥的损失范围，应由万达置业公司赔偿，但因杨伟祥仅向万达置业公司实际支付了2018年至2019年间的采暖费和物业费，共计12,251元，对此予以支持，对尚未实际支付的费用，不予支持，杨伟祥可在实际发生后，另行主张权利。关于杨伟祥主张的租金损失，结合案涉房屋为商用，即商铺的性质，应认定房屋租金为杨伟祥的损失范围。关于租金标准，杨伟祥主张的租金数额以案涉房屋及相邻房屋等租赁情况确定，欠缺法律依据，万达置业公司对此不予认可，综合万达置业公司辩称的以该地段非住宅房屋市场租金水平均价81元每平米每月的主张以及案涉房屋现场勘查的情况，一审法院酌定以每平米每月100元确定为租金计算标准。关于租金计算时间，杨伟祥主张为2年，但其未能充分举证证明案涉房屋质量问题发生的起始时间，万达置业公司虽主张质量问题已于2020年1月消除，但亦未举证证明。故，综合本案实际情况，一审法院酌定以杨伟祥提起本案民事诉讼的时间为起算点，即2019年9月27日起，计算至一审法庭辩论终结之日止，即2020年12月7日，共计14个月零11天。综合计算方式为：房屋实际建筑面积103.57平方米×100元每平米每月×14.37个月=148,830.09元。同时，鉴于杨伟祥自行将房屋分割并出租，取得部分租金，其自述取得租金为3,600元，但一审法院现场勘查中，询问时其认可为4,200元，一审法院确定杨伟祥在此期间获得租金4,200元，对此应在损失中扣减，确定租金损失为144,630.09元。综合前述物业费及采暖费等损失，确定经济损失共计为156,881.09元，对杨伟祥主张的超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、被告天津自贸区万达置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内负责修复坐落于滨海新区××街××号××室内污水倒溢的质量问题，并赔偿原告杨伟祥各项损失共计156881.09元；二、驳回原告杨伟祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7428元，由被告天津自贸区万达置业有限公司负担。”二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为一审判决认定的万达置业公司应赔偿杨伟祥的损失数额计算问题。杨伟祥上诉主张一审判决认定的损失计算起算时间及标准均有误，主要理由为案涉房屋发生质量问题的时间应为2018年9月交房之后，其明确向万达置业公司反映质量问题是在2019年4月份，一审法院以起诉之日计算，与事实不符。经两审查明，杨伟祥并未提交充分证据证实上述质量问题发生的起始时间，一审法院酌定以起诉之日作为计算损失的起始时间，并无不当，本院予以维持。杨伟祥的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杨伟祥另上诉主张应依据其诉请主张的租金标准计算损失，对此杨伟祥明确该标准系其与案外人签订的租赁合同和相邻房屋出租的情况确定，万达置业公司对此不予认可，并提交了案涉房屋所在地非住宅房屋市场租金水平标准作为依据，一审法院结合本案合同履行情况及现场勘查情况，酌定计付标准为每平米每月100元，该标准并无不当，本院予以维持。杨伟祥上诉主张的计付标准并无合同和法律依据，对其该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，杨伟祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,786.17元，由上诉人杨伟祥负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月二十一日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……