湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终485号上诉人（原审被告）：陈华明，男，1960年9月12日出生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：黄光荣，孝昌县花园镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘耀华，男，1972年11月12日出生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：彭飞，湖北仁伦律师事务所律师。上诉人陈华明因与被上诉人刘耀华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省孝昌县人民法院（2020）鄂0921民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈华明上诉请求:1.依法撤销湖北省孝昌县人民法院(2020)鄂0921民初971号民事判决，发回重审或改判;法庭调查中明确该项诉讼请求为：改判刘耀华返还陈华明的门面房及一套房屋，陈华明对刘耀华宅基地的房屋进行补偿。2.刘耀华承担本案上诉费用。事实与理由:一、一审法院事实认定不清。1.本案诉争转让的房屋权属不明，刘耀华不能确定为诉争房屋的权利人。根据《房屋登记办法》及《土地登记办法》的相关规定，房地产应当依法登记，确定权利所有人。本案中，一审法院未对该房屋进行审查，对房屋的所有权人及土地使用权属均未调查明确，占地面积及房屋结构、建筑面积等都没有调查清楚，刘耀华对诉争房屋的权属不明确，其不具备转让房屋的权力及资格。2.本案案由应为宅基地使用权纠纷，不应定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。一审法院对本案的诉争事实查明不清导致定性错误，陈华明不具备房屋拆迁的主体资格，从双方订立合同的内容上明确属于集体土地所有使用权(宅基地)的转让，并非政府征收拆迁补偿安置，不适用房屋拆迁安置补偿的相关法律规定。3.双方签订的《合同》及《补充协议书》明确约定刘耀华需完成土地流转、排污工作及土地建设使用过程中发生事件的处理责任，陈华明才支付补偿费30000元，一审法院认定为房屋补偿费30000元明显与事实不符，也不符合双方订立合同的意愿。且因刘耀华不能完成排污的相关事宜，导致陈华明额外支付6000元排污费，对此损失应由刘耀华承担。4.双方约定按照转让房屋的建筑面积归还同等面积的门面房和一套住房，实际归还房屋面积超出原面积130余平方米，房屋超面积价款35万余元。此款应由刘耀华支付给陈华明，一审法院在本案中应一并处理，因该房不能办理相关规划、建设、登记手续予以确认，现场照片不能真实反映该房屋的实际情况，故具体面积应由法院组织相关人员现场实际测量，以确定及查明案件基本事实，体现公平公正，维护当事人双方的合法权益。但一审法院到现场后却没有对诉争标的物进行全面调查，何以认定事实清楚，纯属主观臆断，必然导致判决违背事实，导致错误判决。二、本案《合同》及《补充协议书》内容违反了我国《中华人民共和国土地管理法》第63条及相关法律、法规，属无效的民事合同。其私自转让集体所有土地进行非农性质的房地产开发，变更土地用途，谋取非法利益，其转让宅基地及房屋，换取门面房及房屋和30000元的补偿费的约定违法，依法属无效。一审法院以现行法律和行政法规中皆没有对农村拆迁房屋作出明确的禁止性规定完全是对法律的曲解，房屋的土地使用性质只要没有变更，集体所有土地性质就只能适用宅基地转让(集体所有权土地转让)的相关规定，适用《中华人民共和国土地管理法》的规定。国务院下发的通知、决定以及国土资源部下发的意见，都是执行《中华人民共和国土地管理法》的规定，严禁宅基地非法转让进行非农业建设。陈华明与刘耀华违反国家法律的强制性规定，违法转让集体所有的土地进行房地产开发的商业建设行为，依法应属无效合同，双方应依照无效合同的处理原则进行处理。综上所述，一审法院事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院发回重审或改判。刘耀华辩称：一、被拆除房屋产权明确，属刘耀华所有。二、本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。三、合同中约定刘耀华原有房屋、不发生土地事件后，陈华明就应该支付搬迁补偿费30000元。四、陈华明归还面积没有超过合同约定。五、双方所签订《合同》和《补充协议书》是双方真实意思的表示，拆迁补偿的内容合法有效。综上，陈华明与刘耀华签订的合同及补充协议书合法有效，刘耀华已经全面履行了拆除旧房屋、处理土地事件等全部义务，陈华明除归还面积外，应当以约定支付补偿款30000元。请求法院依法驳回上诉，维持原判。刘耀华一审诉讼请求:1.判令陈华明支付合同补偿款30000元；2.由陈华明承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年8月15日，刘耀华与陈华明签订《合同》一份，《合同》主要条款为：一、刘耀华土地长期租赁给陈华明，其土地租赁流转后，其土地所有权归陈华明所有。土地位置如下：①财政所围墙北面刘铜波树埂以南2.5斗；②刘双喜田对头南3斗；③邮局塘埂南第二小块6升；二、刘耀华现住之地两间二层拆掉，陈华明归还其原面积(二个门面，一个套间)；三、刘耀华将南塘埂下的第三、第四小块地办成后，协商付款10000元给刘耀华；四、工程开工后，刘耀华必须负责所有土地(以上大小四块地)工地上的打架、闹事及维稳工作，并负责协调好土地一切事宜，确保乙方顺利开工。否则甲方承担一切经济损失责任；五、甲方必须协调乙方下水道的排污工作；甲方刘耀华；乙方陈华明；见证人周某1(学名周某2)；2013年8月15日。2014年4月30日，刘耀华、陈华明双方又签订《补充协议书》一份，协议约定：原定的商议不变，刘耀华负责化粪池排污工作，陈华明拆除刘耀华两间两层，并经中间人调解，补偿刘耀华叁万元整。原定土地面积不变，若出现土地事件，刘耀华负责处理，否则，陈华明有权拒绝其搬迁补偿费，事件处理好后，一切照旧，此协议一式2份，双方各执一份，口说无凭，立字为证，谁方反悔，后果自负。铝合金楼梯焊接由刘耀华负责，保质保量，按市场价计算；甲方刘耀华；乙方陈华明；见证人周某2；2014年4月30日。2014年刘耀华依约将自己现住的两间两层房屋拆除后，一直住在陈华明提供的过渡房中，直至2017年10月陈华明在其还建房中向刘耀华补偿二个门面一个套间。之后双方因补充协议书中的30000元补偿款应否给付，多次发生纠纷，以致成讼。一审法院认为，本案当事人争议的焦点是一、刘耀华、陈华明签订的《合同》及《补充协议书》合同效力问题；二、对《合同》及《补充协议书》中约定的“土地事件”的理解。关于第一个焦点问题，一审法院认为，认定合同是否有效，应以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同构成要件且不违反法律、行政法规效力性规范的，应当认定为有效合同。合同部分条款无效，不影响合同其他条款的效力。1.涉案诉争的补偿款系《合同》及《补充协议书》中房屋拆迁安置补偿条款约定的，房屋拆迁安置补偿是指拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议，拆迁人一般是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。本案中，虽然陈华明签订的《合同》及《补偿协议书》是在陈华明作为个人且未取得房屋拆迁许可证的情形下签订的，但该行为只是违反了法律、行政法规管理性规范，并未违反法律、行政法规的效力性规范，且陈华明已于2017年向刘耀华交付门面、住宅，刘耀华接受上述财产并使用至今，实际上，在现行的法律和行政法规中皆没有对农村拆迁房屋作出明确的禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规，因此《合同》及《补偿协议书》中关于房屋拆迁安置补偿的约定应当认定为有效；2.刘耀华、陈华明签订的《合同》第一条“刘耀华土地长期租赁给陈华明，其土地租赁流转后，其土地所有权归陈华明所有。土地位置如下：①财政所围墙北面刘铜波树埂以南2.5斗；②刘双喜田对头南3斗；③邮局塘埂南第二小块6升”及第三条“刘耀华将南塘埂下的第三第四小块地办成后，协商付款10000元给耀华”的约定的实质为土地使用权的转让，目的是用于陈华明商品房开发，因涉案土地属于农民集体所有，若私自转让该土地，则违反了法律禁止性规定，因此，涉案《合同》中约定涉及土地转让的条款应认定为无效；3.《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，故陈华明双方签订的《合同》及《补充协议书》中的关于土地流转的约定虽然无效，但其中对于房屋拆迁安置补偿的约定依然有效。关于第二个焦点问题，一审法院认为，对合同争议条款的理解，应当依照《中华人民共和国合同法》一百二十五条的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”《补充协议书》中约定“若出现土地事件，刘耀华负责处理，否则，陈华明有权拒绝其搬迁补偿费。”但《补充协议书》中未对“土地事件”的涵盖范围加以明确限定，且双方无法就此达成一致意见，根据市场交易习惯及诚实信用原则，结合涉案《合同》第四条：“工程开工后，刘耀华必须负责所有土地(以上大小四块地)工地上的打架、闹事及维稳工作……”的约定，一审法院支持刘耀华对“土地事件”的理解，即《补充协议书》签订的首要目的系为了保障陈华明房产开发工程的顺利施工，“土地事件”应是指施工过程中出现的打架、闹事，阻碍施工等情形。双方在合同中约定实际施工中若遇到上述情形发生由刘耀华负责处理亦属正常。《合同》、《补充协议书》中涉及的土地流转及下水排污等工作不应属于“土地事件”的范畴。综上，陈华明双方签订的《合同》及《补充协议书》中的涉及土地流转的约定无效，其中关于房屋拆迁安置补偿的约定有效，故对刘耀华的诉请依法予以支持。对陈华明辩称的涉诉合同违法，属无效合同的辩解意见，未予采纳。对陈华明辩称的刘耀华需完成土地流转、排污工作后，陈华明才给付30000元补偿费的辩解意见未予采纳。陈华明辩称的补偿刘耀华房屋面积已超出双方约定的面积90多平米的辩解意见，因无事实和法律依据，亦未予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：陈华明于判决生效之日起十日内给付刘耀华拆迁补偿款30000元。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由陈华明承担。本院二审期间，陈华明提交了新的证据，刘耀华未提交证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。陈华明提交的证据：证据一、陡山乡金鸡坡社区居民委员出具一份证明。拟证明：诉争房屋的位置。证据二、湖北志邦房地资产评估咨询有限公司现场土地房屋建筑面积测量结果。拟证明：刘耀华现在占用的房屋、土地面积比原面积超出了97.38㎡。针对陈华明提交的证据，刘耀华质证意见：证据一无异议。证据二有异议，1.没有看到相应的委托手续，不知道其来源。2.孝昌县陡山乡平安小区不能确定是否为案涉房屋所在地。3.刘耀华没有参与，且原房屋已拆除，不能确定59.2㎡为原房屋面积。4.湖北志邦房地资产评估咨询有限公司没有资格认定房屋面积，应以房产证为准。针对陈华明提交的证据，本院认证意见：证据一，刘耀华无异议，本院予以采信。证据二，该份证据拟证明的事实不属于本案审理范围，不予采信。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，陈华明与刘耀华约定拆除刘耀华原有住房，归还其原有面积新房，本案系因履行前述拆旧还新合同所引发的争议，符合房屋拆迁安置补偿合同纠纷的法律特征，故本案应定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点：陈华明的上诉理由是否成立？关于焦点问题，一、关于合同效力问题，一审判决论述清楚，观点正确，本院不再赘述，对陈华明的该项上诉理由本院不予支持。二、关于陈华明上诉主张的“改判刘耀华返还陈华明的门面房及一套房屋，陈华明对刘耀华宅基地的房屋进行补偿”，因其在本案一审诉讼过程中未提起反诉，一审对该项请求未予审理，故该项请求超出了本案二审审理范围，本院依法不予审查。三、双方补充协议书约定：“经甲、乙双方统一协商决定，原定的商议不变，刘耀华负责化粪池排污工作。”结合双方主合同第五条“甲方必须协调乙方下水道的排污工作”，故补充协议书中的约定应当理解为“刘耀华负责协调下水道排污工作”。双方合同及补充协议书中约定刘耀华负责协调下水道工作，并非由刘耀华负责下水道排污工作相关费用，故陈华明主张在30000元补偿费中扣除6000元排污费的上诉理由本院不予支持。综上所述，陈华明的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人陈华明负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二一年四月十九日书记员  陈 旭