湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终928号上诉人（原审被告）：隆回县明华贸易发展有限公司，住所地隆回县桃洪镇大桥街4号。法定代表人：张明华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱珍香，女，1965年10月6日出生，汉族，住隆回县。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。原审被告：张明华，男，1962年2月15日出生，汉族，住隆回县。委托诉讼代理人：刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。原审被告：湖南九畴置业有限公司，住所地隆回县桃洪镇白里路62号。法定代表人：蒋永平，该公司经理。上诉人隆回县明华贸易发展有限公司（以下简称明华公司）因与被上诉人朱珍香及原审被告张明华、湖南九畴置业有限公司（以下简称九畴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人明华公司、原审被告张明华的共同委托诉讼代理人刘伟安，被上诉人朱珍香及其委托诉讼代理人陈立阳，原审被告张明华到庭参加诉讼。原审被告九畴公司经本院传票传唤无正当理拒不到庭。本案现已审理终结。明华公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回朱珍香的全部诉讼请求。事实与理由：《商品房买卖合同》的权利义务主体是朱珍香和九畴公司，明华公司不是合同的主体。明华公司与九畴公司签订了挂靠合作协议，该协议只是对开发楼盘的出资和利润作出的内部约定，只有对内效力，不构成对不特定当事人的承诺或者债务承担依据，原审以挂靠合同为依据判决明华公司承担连带责任，违背合同相对性原则。涉案房屋的开发主体及建设手续均在九畴公司，一审判决明华公司履行交房及办证义务，明华公司无法实际履行。综上，一审判决明华公司承担连带责任没有法律依据，适用法律错误。朱珍香辩称，合同相对性的理解和认定，应包括主体、内容、责任的相对性。明华公司主张其不是权利义务的主体，与事实不符。原审认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，请求驳回明华公司的上诉请求。张明华述称，请求撤销原判，依法处理。九畴公司未陈述意见。朱珍香向一审法院起诉请求：1.判决明华公司、张明华、九畴公司在十五日内向朱珍香交付金茂大厦第1幢7单元A4号房，在交付后三十日内为朱珍香办理好该房屋不动产权证书，办理不动产权证应缴的税费由明华公司交纳；2.判决明华公司、张明华、九畴公司向朱珍香承担延迟交房违约金47520元；3.本案诉讼费等费由明华公司、张明华、九畴公司承担。开庭审理时，朱珍香增加诉讼请求：判决明华公司、张明华、九畴公司提供银行账号接受朱珍香依照《商品房买卖合同》应当支付的房屋价款。一审法院认定的事实：涉案商品房预售合同的出卖人为九畴公司，朱珍香支付的首付房屋价款亦属九畴公司所收取。明华公司挂靠九畴公司名义从事涉案房地产开发，并认可因涉案房地产开发项目产生的债权归明华公司享有，债务由明华公司承担。张明华系明华公司的法定代表人，其个人不是涉案商品房预售合同的当事人。朱珍香（买受人）于2008年1月17日与九畴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：买受人购得的房屋为位于隆回县××镇××大厦××幢××单元××号房，建筑面积145.98平方米，其中，套内建筑面积130.60平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.38平方米，该商品房总金额为218768元。买受人于2008年1月17日首次交纳总房款的40%总计捌万捌仟元整，于所购房屋楼栋封顶后交纳余下总房款50%总计壹拾壹万元整，于小区交钥匙入伙时交纳余下总房款10%总计贰万零柒佰陆拾捌元整。出卖人应当在2008年8月31日前，将验收合格的商品房交付给买受人。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房产证由出卖人统一办理，但买受人除应提供相关文件外，还应承担2%的契税、3%的维修基金及其他政府相关规定的费用。该《商品房买卖合同》出卖人处由张明华签字。朱珍香于2008年1月20日向九畴公司首次支付了购房款88000元及房屋维修基金6563元，对合同约定的其余房屋价款至今没有支付；明华公司承认自己存在房屋迟延封顶违约行为，双方一致陈述涉案房屋现在已经封顶。明华公司主张其多次催告朱珍香支付房屋价款，且于2014年已经声明解除合同，但不能提供证据证明。本案诉讼过程中，明华公司向一审法院提供了其接收房屋价款的银行账户（开户行：中国工商银行，账号：6222××××1231，户名：张超）。九畴公司企业状态为吊销未注销。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。朱珍香与九畴公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案商品房预售合同履行过程中，九畴公司开发建设的房屋迟延封顶，朱珍香未按商品房买卖合同约定于涉案房屋封顶后支付110000元房屋价款，双方均存在违约行为，在商品房预售合同尚未依法解除的条件下，合同当事人依法应当承担继续履行等违约责任。据此，朱珍香应当依照合同约定向九畴公司支付涉案房屋封顶后应当支付的房屋价款（朱珍香自愿支付一审法院亦应予确认），九畴公司依法应予接受。九畴公司应当依约将经验收合格的商品房交付给朱珍香，并为朱珍香办理商品房的不动产权证书。办理不动产证书应缴的税费，朱珍香应当按照《商品房买卖合同》的约定负担。在朱珍香没有于涉案房屋封顶后依约支付房屋价款之前，九畴公司有权拒绝交付房屋，朱珍香主张九畴公司、明华公司、张明华承担迟延交房违约金缺乏事实和法律依据，不予支持。明华公司关于涉案商品房预售合同已经解除的主张，因缺乏证据证明，不予支持。明华公司挂靠九畴公司从事涉案房地产开发，是涉案房地产开发项目事实上的权利义务主体，其认可因涉案房地产开发项目产生的债务由明华公司负担，是对自身民事权利的处分（亦可理解为第三人加入债务），一审法院确认明华公司对九畴公司应当承担的涉案债务负有清偿责任。张明华不是涉案商品房预售合同的当事人，亦无其他承担合同义务依据，不承担合同违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决：（一）朱珍香于判决生效之日起五日内向湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司支付房屋价款110000元，于判决生效之日起十五日内向湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司支付剩余房屋价款20768元，共计130768元。湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司对朱珍香给付的房屋价款应予接受；（二）湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司于判决生效之日起十五日内向朱珍香交付位于隆回县××镇××大厦××幢××单元××号商品房；（三）湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司于判决生效之日起四十五日内为朱珍香所购买的金茂大厦第1幢7单元Ａ4号商品房办理不动产权证书；（四）驳回朱珍香的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2647.16元，由朱珍香负担647.16元，九畴公司、明华公司负担2000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，明华公司在二审庭审中认可案涉金茂大厦的房屋90%以上已经办理了产权证，房屋产权证以明华公司的名义办理，办证所需的资料由明华公司持有。本院经审理查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》上由明华公司的法定代表人张明华在出卖人处签字。明华公司因不具备房地产开发资质而挂靠九畴公司开发案涉金茂大厦楼盘，张明华在一审庭审中认可案涉房地产开发项目产生的权利和义务由明华公司享有、承担。同时，案涉金茂大厦楼盘的房屋产权证是以明华公司的名义办理，故明华公司上诉提出其不是案涉合同相对人，不需承担责任的理由不成立，本院不予采纳。明华公司在二审庭审中自认其持有办证所需的资料，且已为金茂大厦的业主办理过产权证，故明华公司上诉称其无法履行交房和办证义务，与客观事实不符，本院亦不予采纳。明华公司在二审庭审中陈述其不同意交房、办证的主要原因是朱珍香未支付逾期付款违约金，因明华公司在一审时未针对该项主张提起反诉，本案不予处理，明华公司可另行主张权利。综上所述，明华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4340元，由上诉人隆回县明华贸易发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 芳审 判 员  莫佩华审 判 员  宁少军二〇二一年四月十二日代理书记员  唐佳丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......