山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)鲁15执异21号 异议人（利害关系人）：北京华仕登宾馆有限公司，住所地：北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地科创五街政府路10号2号楼、3号楼。统一社会信用代码：91110112074157094Q。 法定代表人：王雷雷，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：占乐胜，北京天斗律师事务所律师。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地：青岛市市南区香港中路6号甲3楼。统一社会信用代码：91370202718062761W。 负责人：李明波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾虎，男，该公司副经理。 委托诉讼代理人：李震，山东环周律师事务所律师。 被执行人：山东三融集团有限公司，住所地：济南市经十路15982号第一大道九层9016室。统一社会信用代码：91370100768721593Y。 法定代表人：李春雨，该公司董事长。 在本院执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称东方山东分公司）与被执行人山东三融环保工程有限公司、山东三融集团有限公司（以下简称三融集团）等借款合同纠纷一案中，利害关系人北京华仕登宾馆有限公司（以下简称华仕登公司）对本院查封三融集团名下的位于北京市丰台区南四环西路188号七区1号楼第一层至八层全部房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 华仕登公司称，法院于2019年5月23日作出(2019)鲁15执保39号执行裁定，对案涉房产进行查封，并于2020年10月20日在案涉房产张贴《公告》，载明“查封期限至2022年5月23日，查封期间，未经本院允许，任何单位和个人不得租赁、装修上述房产”。异议人华仕登公司认为该执行裁定有误，严重侵害其合法权益。2019年6月4日，异议人与三融集团签订《房屋租赁合同》，承租三融集团所有的案涉房产，租赁期限为15年即自2019年7月1日至2034年9月30日。合同签订后，异议人依约向三融集团支付了保证金和租金，该《房屋租赁合同》合法有效，异议人有权占有使用案涉房产。异议人与三融集团签订《房屋租赁合同》时，并不清楚案涉房产已经被法院查封，异议人没有任何过错。现异议人拟对案涉房产进行装修用于经营，才发现已被法院查封并禁止装修。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”之规定，异议人系案涉房产的合法承租人，有权继续占有使用，异议人刚承租一年就被法院查封，明显侵害了异议人的合法权益，且与法律规定相违背。综上所述，异议人基于《房屋租赁合同》系案涉房产的合法承租人，有权继续占有使用案涉房屋。为维护异议人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款的规定，请求法院依法解除对案涉房屋的查封。 异议人提交了以下证据：1.房屋租赁合同、房屋租赁补充合同各一份；2.转账支付凭证、收据各两份；3.查封公告一份。 申请执行人东方山东分公司称，一、司法查封于房地产登记管理部门协助法院执行并完成查封信息登记时即具有公示公信力，现场张贴公告是对案件正常推进的执行措施。最高人民法院民二庭第5次法官会议纪要载明，查封作为一种保全措施，具有限制被查封人处分权的效力。人民法院作出的查封裁定一经送达给当事人就产生法律效力，被查封的当事人其后所为的任何处分行为均构成无权处分，原则上不能产生预期的法律后果。但查封裁定生效后，并不当然具有对抗善意第三人的效力，除非已经完成了查封公示。就不动产查封的公示方法而言，原则上应当通过办理查封登记的方式进行公示，只有在不动产本身并未登记产权的情况下，才能通过张贴封条、公告等方式进行公示。具体到本案而言，案涉房地产在查封前办理了房产证和土地证，证号分别为Ｘ京房权证市字第××号和京市其国用(2009出)第8002819号。2019年5月23日，案涉房地产完成了司法查封信息在相关管理部门的登记，具备了公示效力。二、房地产司法查封在相应登记机关留有登记记录及司法文件供公众随时查询，异议人在交易过程中具备了解和掌握案涉房产已被法院查封的条件，却放弃基本的注意义务并坚持交易，显非善意，导致其自身权益受损的后果不应由毫无过错的申请执行人承担。法院于2019年5月23日查封案涉房产后，公众就可以查询到案涉房产已被查封。众所周知，对包括抵押、查封在内的房地产基本情况进行了解和掌握是开展涉及房地产权益的商业行为的前提，而异议人在案涉房地产已查封半个多月后的6月4日才同出租人签订房屋租赁合同，后称其当时不知道该宗房地产已被查封，显然是异议人没有尽到最基本的注意义务。此外，房屋租赁合同中，出租人的收款账户载明的是个人账户而非企业账户，在出租人承诺开具增值税专用发票的情况下，出租人公款私收的行为与正常的企业经营行为不符，但这却没有引起异议人怀疑并进而停止支付，异议人同样也是没有尽到基本的注意义务。三、根据房屋租赁合同的内容，异议人签约时即已充分知悉和认可租赁标的，其不知道案涉房产已被查封的主张违反禁反言原则和诚信原则，亦不应得到支持。房屋租赁合同第一条第二款载明，乙方(异议人)已对租赁标的充分考察，并对其所拟开办的企业之可行性进行充分的市场、政策、法律咨询，认可房屋权属及设备设施现状承租房屋。异议人签约后即表示其认可所租房屋处于良好的适租状态。2019年6月4日，异议人签订房屋租赁合同，6月6日，出租人签订房屋租赁合同，合同生效。合同生效时，案涉房产已被查封半月有余。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”异议人既已知悉并认可案涉房产的权属情况，就应当依法自行腾退或由执行法院对其清退，其异议亦应驳回。综上，异议人在交易过程中能够了解到案涉房屋被查封且本次交易存在不合常理之处等风险却仍然坚持交易，显然不能归为善意。请求法院驳回异议人的请求。 本院查明，原告中国工商银行股份有限公司冠县支行与被告三融环保公司、三融集团、刘东初、刘玉兰借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日作出（2019）鲁15民初275号民事判决，判令三融环保公司偿还原告贷款本金2999元及利息，被告刘东初、刘玉兰对该还款义务承担连带清偿责任，原告对不动产登记证明〔京（2017）丰不动产证明第0029581号〕（案涉房产抵押权登记证号）载明的三融集团的房产的变现价值享有优先受偿权。该判决生效后，原告将其享有的上述债权依法转让给了东方山东分公司，东方山东分公司依法向本院申请执行，本院于2020年5月29日立案执行，执行案号为（2020）鲁15执286号。在诉讼中，本院依据原告的申请于2019年5月21日作出（2019）鲁15执保39号执行裁定，冻结三融环保公司、三融集团、刘东初、刘玉兰30475241.64元或查封、扣押同等价值的其他财产。2019年5月23日，本院向北京市规自委、北京市规自委丰台分局送达了执行裁定书及协助执行通知书，查封三融集团名下房产证号为Ｘ京房权证市字第××号、位于丰台区南四环西路188号七区1号楼1至8层全部房产及土地证号为京市其国用（2009出）第8002819号土地一宗，查封期限三年，查封期间不得办理过户、抵押等手续。北京市规自委丰台分局即时依法办理了案涉房产的查封登记手续。进入执行程序后，本院于2020年10月20日在案涉房产张贴公告，载明本院已于2019年5月23日查封了案涉房产，查封期间，未经本院允许，任何单位和个人不得租赁、装修该房产。同日，本院向负责案涉房产物业管理的北京道丰总部基地物业管理公司相关人员进行了调查，案涉房产处于空闲状态，无人使用。 本院认为，本案焦点问题为：本院应否解除对三融集团名下的案涉房产的查封。1.在本院向北京市规自委丰台分局送达了查封案涉房产的执行裁定书及协助执行通知书后，北京市规自委丰台分局即时依法办理了案涉房产的查封登记，该登记具有法定的公示效力，张贴封条或查封公告与否，并不影响不动产查封登记的公示效力。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”就本案而言，本院查封案涉房产在先，三融集团与华仕登公司签订案涉房产租赁合同在后，其对本院查封的案涉房产进行出租，设定权利负担的行为不能对抗申请执行人。华仕登公司承租被法院在先查封的案涉房产，其应当承担对其不利的法律后果。综上所述，华仕登公司的主张于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回北京华仕登宾馆有限公司的异议请求。 当事人、利害关系人对本裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。 审判长  宁照铜 审判员  张广军 审判员  关 淼 二〇二一年四月十六日 法官助理刘晓华 书记员徐如意