新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终405号 上诉人（原审被告）：雷雨峰，男，1975年3月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：厚之纯，新疆正嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾咏珺，新疆正嘉律师事务实习所律师。被上诉人（原审原告）：刘俊新，男，1966年12月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。委托诉讼代理人：王掌权，新疆叶尔羌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆德润房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区喀什市健康路37号。法定代表人：范小林，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司，住所地：新疆维吾尔自治区图木舒克市沁馨园小区18号楼3单元202室。法定代表人：范小林，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：马静，新疆朱玉杰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：董岩，新疆朱玉杰律师事务所律师。上诉人雷雨峰因与被上诉人刘俊新、新疆德润房地产开发有限公司、新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司案外人执行异议之诉一案，不服喀什市人民法院（2020）新3101民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。雷雨峰上诉请求：1．依法撤销喀什市人民法院（2020）新3101民初1230号民事判决书；2．依法改判驳回被上诉人刘俊新的诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、刘俊新没有实际占有涉案房屋，原审法院认定刘俊新已经占有涉案房屋属于认定事实错误。1．刘俊新未提供任何证据证实自己从新疆德润房地产开发有限公司接受了涉案房屋，例如：接房手续、水卡、电卡、天然气卡、缴纳物业费票据等。2．刘俊新没有对涉案房屋进行任何处分，没有对房屋进行装修，没有产生物业费，其实刘俊新没有实际占有该房屋。二、刘俊新与新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司签订商品房买卖合同之前，新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司房产证书原件交付给了雷雨峰，刘俊新没有看到房产证书原件就与新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司签订商品房买卖合同存在重大过错。三、刘俊新未提供任何证据证实其曾向新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司主张过办理房屋过户手续。刘俊新对至今未办理过户登记手续存在重大过错。四、关于刘俊新是否已支付全部房款其还应当出具转账记录等支付房款的相关证据。结合本案中刘俊新签订购房合同后既没有使用房屋，也没有办理过户手续且房屋产权证书原件还在雷雨峰处不符合常理的事实情况。五、本案适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。被上诉人刘俊新辩称，我方认为原审判决事实清楚，适用法律正确，裁判结果客观公正，上诉人雷雨峰的上诉请求及事实与理由没有法律依据。在原审庭审中被上诉人新疆德润房地产开发有限公司、新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司以及与被上诉人雷雨峰的相关陈述和证据已经很清楚的可以证实该涉案房屋自签订买卖合同后至今都是由被上诉人刘俊新合法占有并依法支配。被上诉人新疆德润房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。被上诉人新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。刘俊新向一审法院起诉请求：1．依法判令停止对原告购买的位于图木舒克市锦绣东路6号步行街绿城花园2-101号房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2．确认图木舒克市锦绣东路6号步行街绿城花园2-101号房产归原告所有；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2015年9月9日，原告刘俊新与被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于图木舒克市锦绣东路6号图木舒克市商业步行街2层101号商品房，建筑面积60.58平方米，按照每平方米4700元，总价款284726元，于2015年9月19日前一次性支付全部价款。2015年9月15日，原告支付全部价款后，被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司开具号码为00030293的《销售不动产统一发票》，票面载明：付款方：刘俊新，收款方：新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司，不动产项目名称：绿城花园，销售的不动产楼牌号：步行街2-101，面积60.58平方米，单价4700元，金额284726元。同日，原告刘俊新在图木舒克市地方税务局开具了票号为00204533号的《税收缴款书（税务收现专用）》，载明纳税人为：刘俊新，地址：图木舒克市商业步行街2层101号商铺，契税为房屋买卖的3%，实缴金额8541.78元；印花税0.5%，实缴金额142.40元。合计缴纳税款8684.18元。上述票据开出后，被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司将该房屋钥匙交予原告，但未办理房产过户登记。二、2016年本院受理被告雷雨峰与被告新疆德润房地产开发有限公司、新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司借款合同纠纷一案，作出（2016）新3101民初1042号民事判决书，判决新疆德润房地产开发有限公司、新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司偿还雷雨峰借款。雷雨峰作为申请人在本院申请对新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司名下房产强制执行，本院2018年12月26日作出（2016）新3101民初1042号执行裁定书，裁定查封新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司名下位于图木舒克市锦绣东路6号图木舒克市商业步行街9套房产，其中包括本案原告刘俊新2015年9月9日与被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司签订《商品房买卖合同》所购买的位于图木舒克市锦绣东路6号图木舒克市商业步行街2层101号商品房（房产证号：×××）。裁定作出后，本院对上述房产进行了查封，为执行案款，于2018年12月19日向新疆双兴拍卖有限责任公司喀什分公司发《拍卖委托书》，对（2016）新3101民初1042号执行裁定书中涉及的9套房产进行公开拍卖，新疆双兴拍卖有限责任公司喀什分公司于2019年5月15日向本院发出《申请降价报告》，载明：因无人竞拍造成流拍，申请进行第二次拍卖保留降价20%。2019年6月19日，喀什市人民法院执行局经合议庭合议，建议降价10%作为保留价进行第二次拍卖。截至目前，该涉案房屋尚未拍卖成功。三、2020年1月8日，原告刘俊新针对本院（2016）新3101民初1042号执行裁定书以书面形式向本院提出执行异议，本院于2020年1月13日作出（2020）新3101执异6号执行裁定书，裁定驳回案外人刘俊新的异议。一审法院认为，本案的争议焦点为：原告刘俊新是否是诉争房屋的实际权利人，其占有的诉争房屋是否有物权上的权利且足以排除对诉争房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告为证明与被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司存在真实的房屋买卖行为，提供了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收缴款书等证据证明其支付房款，被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司收到房款及自己对诉争房屋占有至今，原告对诉称的主要事实均提供了证据相佐证，证明的事实之间并不相互矛盾，可以形成证据链，证据链证明的事实与被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司陈述的事实相吻合，故双方之间的《商品房买卖合同》真实合法有效，虽然没有办理产权过户手续，但原告已实际占有，不影响合同的效力。故原告要求停止对上述房屋的强制执行，解除查封，并确认其对图木舒克市锦绣东路6号图木舒克市商业步行街2层101号商品房享有所有权的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告雷雨峰声称原告没有及时对诉争房屋办理过户存在过错，对此没有提供充分的证据证明；且在被告雷雨峰与新疆德润房地产开发有限公司、新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司借款合同纠纷一案中，生效裁判文书给付的是金钱债权，本案诉争房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物。被告的辩解理由，本院不予采纳。原告刘俊新对涉案房屋的所有权能够排除执行。另本案是因新疆德润房地产开发有限公司、新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司不主动履行（2016）新3101民初1042号民事判决书所确定的义务而形成，所以应由其负担本案的诉讼费。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定：一、停止对本案所涉执行标的图木舒克市锦绣东路6号步行街绿城花园2-101号房产的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、原告刘俊新对本案执行标的即图木舒克市锦绣东路6号步行街绿城花园2-101号房产享有所有权。案件受理费5570.89元，由被告新疆德润房地产开发有限公司、新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司负担。本院二审期间，双方当事人准未向法庭提交新的证据。二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。本院对一审认定的法律事实予以确认。另查明：刘俊新与新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司签订《商品房买卖合同》后，2015年9月15日，新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司开具《销售不动产发票》，同日刘俊新在图木舒克市地方税务局开具了《税收缴款书》。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋所有权如何认定？刘俊新对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，上诉人继续执行涉案房屋的要求有何法律和事实依据？本案案涉房屋于2018年12月26日被查封，刘俊新与新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司在房屋查封之前已签订书面买卖合同。刘俊新主张已支付了全部购房款，并公司交给了他该房屋的钥匙，到现在占有这房屋，但是因新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司的原因没有办理过户手续。为自己的主张提交了新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司开具的发票和税收缴款书。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”，依照上述规定，案涉房屋产权没有变更至刘俊新名下，刘俊新对案涉房屋没有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前，已合法占有该不动产。（三）支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因，未办理过户登记。”根据该条规定，排除执行同时满足以上四个条件，缺一不可。本案中刘俊新应对其执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证责任，证明其请求排除执行符合以上规定。关于房款的支付，刘俊新向原审法院提交新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司开具的销售不动产统一发票和税收缴款书，但没有相应的证据证实已经支付了全部价款。因涉及申请执行人雷雨峰利益，案涉房屋买卖合同双方当事人自认或默认并不足以认定已支付购房款事实。新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人刘俊新、申请执行人雷雨峰可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，仅凭该孤证无法认定刘俊新已支付全部购房款。关于是否实际占有该不动产问题，庭审中没有提交自己实际占有该房屋相应的证据证实。关于房屋非自身原因未办理过户登记，刘俊新在一审庭审中主张新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司相关人员不予协助没有办理成过户，但未提交证据。本案《商品房买卖合同》自2015年9月9日签订，2018年12月26日案涉房屋被人民法院查封，刘俊新2020年1月针对执行裁定书提出执行异议，在长达5年内未向新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司要求办理案涉房屋过户手续，即使因客观原因无法办理，刘俊新根据《商品房买卖合同》第十七条也完全有理由向新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司主张违约责任，但刘俊新并未举证证明其在上述期间内向新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司主张过权利，应承担举证不能的法律后果，因此刘俊新对于案涉房屋未能办理过户到其名下存在一定的自身原因。综上所述，原审法院判决认定刘俊新对涉案房屋的所有权能够排除执行，缺乏事实和法律依据。刘俊新对案涉房屋不足以排除执行的民事权益。本院对雷雨峰的上诉理由合理部分予以支持。一审判决适用法律准确，但认定事实存在部分错误，导致处理不当，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销喀什市人民法院（2020）新3101民初1230号民事判决；二、驳回刘俊新的诉讼请求。一审案件受理费5500元由刘俊新负担，二审案件受理费5570.89元，由刘俊新负担。本判决为终审判决。审  判  长   艾克拜尔·艾合买提审  判  员   陈   晓   东审  判  员   木叶赛尔 ·热瓦甫二 〇 二 一 年 四 月 二 十 六 日书  记  员   帕热哈 · 艾尔肯