广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1973执异3号 异议人（被申请人）：东莞市凯联物业发展有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇环城南路****。 法定代表人：刘思莉。 申请人：深圳前海泽汇资产管理有限公司，住所地，住所地为广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******圳市前海商务秘书有限公司）。 法定代表人：朱泽。 委托代理人：张坚如，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 本院在执行申请人深圳前海泽汇资产管理有限公司（以下简称泽汇公司）与被申请人东莞市凯联物业发展有限公司（以下简称凯联公司）财产保全纠纷【案号为（2020）粤1973财保3374号】一案过程中，异议人（被申请人）凯联公司于2021年1月6日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人凯联公司提出以下异议请求：请求本院依法解除（2020）粤1973财保3374号案件对异议人全部财产的查封。事实与理由如下：一、保全申请人申请诉前保全后未提起诉讼。保全申请人泽汇公司于2020年11月3日向本院申请诉前保全，本院作出（2020）粤1973财保3374号民事裁定书，将异议人相关房产予以查封，但保全申请人至今未提起诉讼，已违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条规定，应当对已查封财产解除查封；二、保全申请人恶意超额查封，严重影响异议人经营活动。保全申请人申请查封异议人远远超过标的额范围的房产及经营所需账户，导致异议人经营受到严重影响，且部分查封房产已出售，现因查封而无法进行过户，导致购房者到处投诉，对社会将产生不定因素，对异议人信誉造成极坏影响。综上，请求本院解除（2020）粤1973财保3374号案件对异议人全部财产的查封。 异议人为证明其主张，提供（2020）粤1973财保3374号民事裁定书、查封（扣押）财产清单（№A0003374）、东莞市商品房认购书及收款收据予以佐证。 异议人提供的东莞市商品房认购书主要内容为：香少倦作为乙方（认购人）有意向购买异议人作为甲方（出售人）开发建设的汇景豪园项目38栋104号房，该商品房建筑面积221.99平方米，套内建筑面积214.21平方米，成交总价为人民币5390000元，等等。 保全申请人主张其已在诉讼期限内提起诉讼立案，并提供了网上立案截图、受理诉前财产保全申请通知书、诉前财产保全与诉调对接衔接告知书、诉前调解告知书、受理案件通知书予以佐证。 本院经审查查明，关于申请人泽汇公司与被申请人凯联公司债权人代位权纠纷一案，泽汇公司于2020年11月3日向本院提出诉前财产保全，本院立案受理后，当日作出（2020）粤1973财保3374号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人凯联公司价值人民币98502359.03元的财产。2020年11月9日，本院依据前述民事裁定书轮候冻结了被申请人凯联公司名下6个银行账户，2020年11月19日，本院依法预查封了被申请人凯联公司名下72套房产【详见查封（扣押）财产清单№A0003374号】。 2020年11月26日，泽汇公司以异议人凯联公司有意与其达成和解为由向本院申请解除对异议人名下6个银行账户的冻结，本院经审查后于2020年11月26日作出（2020）粤1973财保3374号之一民事裁定书，裁定解除对异议人凯联公司名下6个账户的冻结。2020年12月2日，本院依据上述民事裁定书，解除了异议人凯联公司名下6个账户的冻结。 2020年12月1日，泽汇公司以异议人凯联公司有意与其达成和解为由向本院申请解除对异议人名下43套房产的查封，本院经审查后于2020年12月1日作出（2020）粤1973财保3374号之二民事裁定书，裁定解除对异议人凯联公司名下43套房产的查封。2020年12月7日，本院向东莞市不动产登记中心送达协助执行通知书，请求其协助解除对对异议人凯联公司名下43套房产的查封，2020年12月8日，该中心回复已解除了异议人凯联公司名下42套房产的查封，其中42幢住宅楼1301没有对应的查封信息，故不作解封处理。 2020年12月17日，泽汇公司以异议人凯联公司有意与其达成和解为由向本院申请解除对异议人名下8套房产的查封，本院经审查后于2020年12月17日作出（2020）粤1973财保3374号之三民事裁定书，裁定解除对异议人凯联公司名下8套房产的查封。2020年12月8日，本院依据上述民事裁定书，解除了异议人凯联公司名下8套房产的查封。 2020年12月30日，泽汇公司以异议人凯联公司有意与其达成和解为由向本院申请解除对异议人名下2套房产的查封，本院经审查后于2020年12月30日作出（2020）粤1973财保3374号之四民事裁定书，裁定解除对异议人凯联公司名下8套房产的查封。2021年1月11日，本院依据上述民事裁定书，解除了异议人凯联公司名下2套房产的查封。 综上，截止2021年3月25日，本院（2020）粤1973财保3374号案件依法预查封了被申请人凯联公司名下的20套房产，分别为位于东莞市××镇××路××住宅楼××房产、××住宅楼××、××住宅楼××、××、××住宅楼××、××住宅楼××、××、××、××住宅楼××、××、××住宅楼××、××、××、××、××住宅楼××、××、××、××住宅楼××、××、××住宅楼××号。 再查明，2020年11月3日，本院作出（2020）粤1973民诉前调28683号诉前调解告知书，告知当事人本院为进一步完善多元化纠纷解决机制，落实《最高人民法院关于人民法院进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》，在立案登记前安排诉前调解，当事人泽汇公司委托代理人张坚如签名确认接受本院安排的诉前调解程序。同日，关于申请人泽汇公司与异议人凯联公司债权人代位权纠纷一案，本院以（2020）粤1973民诉前调28683号诉调案号登记收案，进入诉前调解。在诉前调解过程中，本院于2020年12月10日向异议人送达案件的起诉状及证据副本。2021年1月4日，（2020）粤1973民诉前调28683号案以标的额过大，转诉讼中调解结案。同日，诉前联调中心将收取的起诉材料移交给立案庭，2021年1月5日，关于申请人泽汇公司与异议人凯联公司债权人代位权纠纷一案本院以（2021）粤1973民初681号立案。 以上事实，有诉前财产保全申请书、民事裁定书、协助执行通知书（回执）、协助执行通知书、送达证、查封（扣押）财产清单、财产保全告知书、诉前调解告知书、受理案件通知书、系统截图、常平镇不动产登记中心复函【常不动产[2021]54号】等证据附卷佐证。 本院认为，异议人以保全申请人未在法定期限内提起诉讼及超额查封为由提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，本院应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。针对异议人的请求，本院分析如下： 一、关于申请人泽汇公司是否在法定期限内提起诉讼的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条第三款规定，申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。2020年11月3日，泽汇公司向本院申请诉前财产保全，本院以（2020）粤1973财保3374号立案保全并当日作出（2020）粤1973财保3374号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人凯联公司价值人民币98502359.03元的财产。同日，泽汇公司向本院提交起诉材料并接受本院的诉前联调安排，本院以（2020）粤1973民诉前调28683号诉调案号登记收案，进入诉前调解。诉前调解是指在人民法院接收当事人的起诉材料，经审核符合立案条件后，登记“诉前民调”字案号，当事人暂不预交诉讼费，由诉调对接中心安排法院专职调解员、律师调解员或特邀调解员进行调解。本院认为，保全申请人于2020年11月3日已将起诉材料提交给本院，本院亦已接收了保全申请人的起诉材料，因此，2020年11月3日应视为保全申请人提起诉讼的时间，保全申请人提起诉讼的时间与本院作出保全查封裁定书的时间为同一天，属于民事诉讼法规定的法定期限内。因此，异议人以保全申请人未在法定期限内提起诉讼的异议请求，本院不予支持。 二、关于异议人主张超额查封的问题。本院（2020）粤1973财保3374号案，保全申请人泽汇公司申请保全的标的额为人民币98502359.03元，本院预查封了异议人名下20套房产。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条及第十八条的规定，作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封，因此，本院对案涉20套房产的预查封效力等同于正式查封。异议人主张超额查封并提交了一份商品房认购书佐证，本院参考该份认购书500多万元作为一套房产的参考均价，本案查封了被执行人20套房产，参考上述均价总价值约为1亿多元，与保全申请人申请的保全标的98502359.03元差距并不大，而案涉房产在现阶段也未进行评估，并不能确定案涉房产的价值，并且考虑到司法变价处置过程中涉及债权数额的增加、房地产市场的价格风险以及法定降价幅度等多种不确定因素。因此，对于异议人提出的本案存在明显超标的查封的主张本院不予采信。 综上所述，异议人的异议请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人东莞市凯联物业发展有限公司的异议。 异议人如对本裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内向广东省东莞市中级人民法院申请复议。 （本页无正文） 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二一年四月十三日 法官助理钟汝祥 书记员林佩君 附部分法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。