上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终981号上诉人(原审被告)：上海楞严春实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：曹敏，经理。委托诉讼代理人：李仙花，女。委托诉讼代理人：梁端宏，上海市淮海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海鹤鸣鞋业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周刚雄，董事长。委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞涛，上海市天一律师事务所律师。上诉人上海楞严春实业有限公司(以下简称“楞严春公司”)因与被上诉人上海鹤鸣鞋业有限公司(以下简称“鹤鸣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初23185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。楞严春公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审。事实与理由：楞严春公司与鹤鸣公司之间是联营合同纠纷，而非形式上的租赁合同纠纷。双方于2016年6月签订了《联营协议书》，履行过程中，由鹤鸣公司提供场地并指派具体负责人，楞严春公司进行投资并派员以鹤鸣公司员工身份对外经营。2019年8月3日虽签订过《租赁合同》，但未改变双方之间的联营关系。无论是《联营合同》还是《租赁合同》履行期间，楞严春公司均是按鹤鸣公司的要求而为。鹤鸣公司要求楞严春公司经营旅馆业，其除在经营范围中申请添加了“旅馆”外，又要求楞严春公司在《特种经营许可证》未获批前以“青年公寓”之“长租客”的形式对外经营。后因鹤鸣公司不配合楞严春公司增加经营范围，向公安机关申办《特种经营许可证》，致使楞严春公司无法正常经营。2019年底楞严春公司主动就续签合同与鹤鸣公司进行协商，鹤鸣公司一直就续签合同包括押金反反复复，造成楞严春公司应付租金延宕，责任不应由楞严春公司承担。鹤鸣公司辩称，不同意楞严春公司的上诉请求，一审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。鹤鸣公司与楞严春公司之间是租赁合同关系而非联营合同关系，虽然第一份签订的名为《联营合同》，但合同条款约定楞严春公司独立经营，鹤鸣公司每月收益固定，并不承担风险，实际上是租赁合同。该合同到期后，所签订并履行的都是《租赁合同》。楞严春公司在合同履行过程中多次违约，擅自将房屋经营旅店，2020年4月遭行政执法部门联合执法查处，鹤鸣公司有权拒绝续租。同时，楞严春公司并未按约支付租金，其拖欠租金的行为发生疫情爆发之前，以疫情为由不付租金的理由不成立。租赁合同已于2020年到期，楞严春公司继续占用房屋没有合法依据。鹤鸣公司向一审法院起诉，请求：1．楞严春公司搬离上海市黄浦区四川南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)并将该房屋返还予鹤鸣公司；2．楞严春公司支付2020年1月10日至2020年7月9日期间租金180，000元；3．楞严春公司就欠租偿付滞纳金(自2020年4月3日起，以180，000元为本金，按每日0.5％，计至实际付款日止)；4．楞严春公司支付房屋使用费(自2020年7月10日起，按照合同租金标准即每日1，000元，计至实际搬离之日止)。对于楞严春公司所缴押金60，000元，要求冲抵楞严春公司所欠租金。一审法院认定事实：2016年，鹤鸣公司与楞严春公司签订《联营协议书》一份，约定(1)鹤鸣公司将系争房屋(建筑面积278平方米)提供予楞严春公司从事经营活动；(2)楞严春公司应当独立经营鹤鸣公司所同意的在楞严春公司注册登记范围内之商品，未经鹤鸣公司同意，楞严春公司不得开展其他经营活动；(3)协议期限自2016年6月25日起至2019年6月24日止，2016年6月25日至2016年7月9日期间系鹤鸣公司让利于楞严春公司之装修期；(4)楞严春公司如需续订系争房屋，须于协议期满前1个月以书面形式提出申请，经双方协商，本着互惠互利原则，可予续签联营协议，签订协议后方为有效；(5)付款原则为先付款后经营，全年联营利润返回为360，000元；(6)鹤鸣公司向楞严春公司收取押金60，000元作为信誉保证金及商品质量保证金，协议期满如无扣除事项，鹤鸣公司于3个月后退还予楞严春公司；(7)楞严春公司未按协议条款规定结算日期付清应付费用，须每日按应付费用总数0.5％计付滞纳金。签约后，楞严春公司以鹤鸣公司金陵路店(以下简称“金陵路店”)名义在系争房屋处经营招待所。2018年9月10日，金陵路店公共场所卫生检测项目通过旅店业卫生标准检测要求。2018年9月14日，金陵路店就招待所经营项目取得《上海市公共场所卫生许可证》。2019年8月3日，鹤鸣公司与楞严春公司签订《租赁合同》一份，约定(1)鹤鸣公司将系争房屋出租予楞严春公司进行经营，楞严春公司应当独立经营鹤鸣公司营业执照上经营范围，涉及许可证凭许可证明经营，旅馆须有特种许可证方可经营，无特种许可证不得接待住宿客人；(2)楞严春公司自主经营，自负盈亏，未经鹤鸣公司同意不得开展其他经营活动；(3)租期1年，自2019年7月10日起至2020年7月9日止，1年内如楞严春公司能遵守合同约定，合同期满后如需续租，可按照3年合同签约；(4)年租金为360，000元，付租方式为付三押二，楞严春公司于2019年7月18日及10月2日、2020年1月2日及4月2日前付清相应每季度之租金；(5)如楞严春公司无故欠租，鹤鸣公司有权每日按实欠租金0.5％计收滞纳金；(6)楞严春公司需承担经营中引发之违规罚款，楞严春公司无证经营、违法经营之行为视为违约；(7)楞严春公司支付押金60，000元，合同期满如无扣除事项，鹤鸣公司于3个月后退还予楞严春公司。签约后，租赁双方履行各自合同义务。承租期间，楞严春公司未能按照合同约定期限于2020年1月2日及4月2日前支付当季租金。2020年7月3日，鹤鸣公司委托律师致楞严春公司《律师函》，称因鹤鸣公司向楞严春公司催缴欠租未果，且楞严春公司在无特种许可证情形下即接待住宿客人并遭受相关部门查处，鹤鸣公司就此通知在合同租期届满后不再续约，并要求楞严春公司限期清偿欠费及迁离系争房屋。届时，楞严春公司未予支付欠租，亦未予迁离。本案一审庭审期间，楞严春公司提供录音光盘附文字记录内容，其中显示(1)2020年5月18日录音资料中，鹤鸣公司称楞严春公司接待大批民工，楞严春公司回复系5个月长住民工，且客人全部睡地铺；(2)2020年5月18日录音资料中，鹤鸣公司要求楞严春公司支付租金，楞严春公司要求告知具体款项可予以安排，鹤鸣公司对此则称租金分开支付而非合并支付，之前欠租须支付；(3)2020年5月24日录音资料中，楞严春公司要求对于租金多少、疫情期间有无减免、减免具体数额等予以明确答复，就此可于一周内付款，鹤鸣公司则要求楞严春公司于合同到期后即行搬离；(4)2020年5月25日录音资料中，鹤鸣公司称2020年1月及2月向楞严春公司减半收取租金，即鹤鸣公司就疫情原因共计减免楞严春公司租金30，000元。鹤鸣公司于庭审期间则提供上海市黄浦区外滩街XXX委员会所出具《情况说明》，其中称系争房屋于2019年至2020年期间多次被居民举报存在群租现象，外滩街道平安办联同外滩治安所、外滩街道城管中队共同对其进行整治，其中包括2020年4月30日整治行动。对此，楞严春公司所提供2020年5月18日录音资料中亦有提及床全被收走等内容。综上，现鹤鸣公司以楞严春公司欠付租金且于租期届满后仍不予迁离为由起诉至一审法院。一审法院认为，鹤鸣公司与楞严春公司于2019年8月3日所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，鹤鸣公司及楞严春公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。楞严春公司承租期间欠付租金，故楞严春公司对于该项欠租负有支付义务。庭审中，楞严春公司对于鹤鸣公司诉请之租金予以认可并同意支付，但鉴于鹤鸣公司曾同意减半收取2020年1月及2月租金，且该项减免就疫情而言亦符合公平合理原则，故认定楞严春公司应予承担之欠租数额为150，000元。对于鹤鸣公司诉请之滞纳金，鹤鸣公司起计滞纳金日期系2020年4月3日，依据合同约定，楞严春公司应于2020年1月2日前支付同年1月10日至4月9日期间租金90，000元，于2020年4月2日前支付同年4月10日至7月9日期间租金90，000元，鉴于(1)鹤鸣公司并未要求自2020年1月3日起即起计滞纳金；(2)2020年4月2日付租期限刚过疫情严重阶段，对于之前疫情蔓延期间租金减免程度均未予明确，鹤鸣公司自2020年4月3日起要求计付滞纳金缺乏事实依据；(3)2020年5月25日录音资料显示，楞严春公司于该日已明确知晓租金减免幅度，故楞严春公司应于该日及时清偿欠租。鉴此，一审法院以2020年5月26日作为鹤鸣公司滞纳金诉请之起计日期，但鹤鸣公司依法可获支持之滞纳金总额应以楞严春公司欠付租金本金数额为限。对于鹤鸣公司要求楞严春公司迁离及支付房屋使用费之诉请，鉴于租赁期限已届满，鹤鸣公司与楞严春公司之间房屋租赁合同关系已经终止，楞严春公司继续使用系争房屋缺乏合同依据，故对鹤鸣公司上述诉请均依法予以支持。对于鹤鸣公司要求将押金抵充欠租之意见，鉴于该项处理意见系鹤鸣公司对合同权利之自行处分，且并未加重楞严春公司应予承担之合同义务，故依法应予准许。至于楞严春公司辩称续租一节，鉴于(1)楞严春公司应于2020年1月2日前支付同年1月10日至4月9日期间租金90，000元，虽然该期租金因疫情因素而于后续予以减半计租，但在合同约定之付租时点尚未发生疫情减租情节，而楞严春公司在疫情发生之前既已实际存在欠租违约情节；(2)楞严春公司于2020年5月18日录音资料中确认长住民工均睡地铺，该住宿情形显然有违正常经营状态，且与居委会书面所称群租现象相吻合，楞严春公司上述经营情形违反对于群租所作相关规定；(3)楞严春公司因存在上述不当情节，鹤鸣公司依据合同约定有权不予续签租约，再则，同意续约并不表示无须就后续租赁条件再行协商确定。鉴此，一审法院对楞严春公司辩称应予续签租约而不同意迁离之意见依法不予采纳。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第二百三十五条、规定，判决如下：一、上海楞严春实业有限公司于判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区四川南路XXX号房屋，并将该房屋返还予上海鹤鸣鞋业有限公司；二、上海楞严春实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海鹤鸣鞋业有限公司租金90，000元(合同约定欠租数额为180，000元，经扣除疫情减免数额30，000元，再经押金60，000元冲抵后，尚欠租金数额则为90，000元)；三、上海楞严春实业有限公司就上述第二项欠租于判决生效之日起十日内偿付上海鹤鸣鞋业有限公司滞纳金(自2020年5月26日起、以尚欠租金数额为基数、每日按0.5％、计至实际清偿日止；另滞纳金总额以欠付租金本金数额90，000元为限)；四、上海楞严春实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海鹤鸣鞋业有限公司房屋使用费(自2020年7月10日起、按每月30，000元、计至实际迁离日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，楞严春公司提供其工作人员与当地居委会工作人员的微信聊天记录，用以证明其经营长租客，是按要求向当地居委备案的，不存在因群租而被执法查处的情况。鹤鸣公司对楞严春公司提供的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。楞严春公司与鹤鸣公司所签订的合同是双方真实意思之表示，合法有效，对合同当事人的约束力。审理中，就该合同性质属租赁合同还是联营合同，双方当事人有争议。本院认为，根据双方所签订的合同约定的权利义务，楞严春公司与鹤鸣公司之间属租赁合同关系，楞严春公司主张系联营合同，理由不成立。鹤鸣公司主张根据租赁合同的约定，租赁期限已届满。楞严春公司主张按约其可续租。根据楞严春公司与鹤鸣公司签订的租赁合同的约定，楞严春公司可以续租的前提是在1年租期内楞严春公司能遵守合同约定，然在合同履行过程中，楞严春公司未能按约支付租金，已构成违约，故鹤鸣公司不同意楞严春公司续租，有合同依据。楞严春公司在租赁合同期限届满后，继续占有使用系争房屋没有合同依据，一审法院判决楞严春公司限期迁离，并支付欠租及实际占有使用期间的占有使用费，并无不当。同时，因楞严春公司欠租构成违约，一审法院判令楞严春公司支付逾期付款滞纳金，符合合同约定及法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。对楞严春公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，424元，由上诉人上海楞严春实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 陈 俊二〇二一年四月十六日法官助理 高 勇书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……