湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鄂0802民初347号 原告：荆门市恒泰房地产开发有限公司。 法定代表人：尤军兵，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈杰，湖北同进律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵立平，湖北同进律师事务所实习律师。 被告：荆门恒泰酒店管理有限公司。 法定代表人：龙长欣。 原告荆门市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰房产公司）与被告荆门恒泰酒店管理有限公司（以下简称恒泰酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后依法适用简易程序两次公开开庭进行审理。两次庭审中，原告恒泰房产公司的委托诉讼代理人陈杰、被告恒泰酒店的法定代表人龙长欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒泰房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年4月19日、2016年7月10日签订的房屋租赁合同；2.判令被告腾退位于荆门市东宝区白云大道66号恒泰华庭小区的租赁房屋；3.判令被告支付拖欠至2020年10月19日的房屋租金4104999元；4.判令被告支付违约金1417888元（暂计算至2020年10月19日），此后的违约金以4021799元为基数，按照年利率24%的标准计付至清偿之日止；5.判令被告按照147600元/月的标准支付自2020年10月20日起至房屋实际腾退期间的房屋占用损失；6.判令被告支付律师费50000元及本案诉讼费。事实与理由：2015年4月19日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：被告承租原告位于荆门市东宝区白云大道66号“恒泰华庭”商住小区部分房屋，具体为：小区二号楼地上1至4层和三号楼地上2、3层，租赁房屋总建筑面积综合包干5400平方米及三号楼地上2层后面的1300平方米，共计6700平方米。其中，综合包干5400平方米部分，每平方米23元/月，月租金12.42万元，年租金149.04万元；1300平方米部分，每平方米18元/月，月租金2.34万元，年租金28.08万元。租赁期限为2015年4月19日至2025年8月19日（含装修期4个月）止。双方还约定了租金支付方式、违约责任等条款。2018年1月15日，原、被告双方对签约以来有关租金及其他费用进行结算，确认被告尚欠原告截至2017年7月19日期间的租金39.22万元（两年240万元包干价）。此后被告仅分别于第三年度支付8万元、第四年度支付45.7万元、第五年度支付11.3万元租金，截至2020年10月，被告共计欠付租金4021799元。此外，2016年7月10日，双方另行签订租赁协议，约定将东宝区白云大道66号“恒泰华庭”车库上面的办公室四间出租给被告使用，月租金1600元。自2016年6月30日起，截至2020年10月，办公室租金被告分文未付，共计欠付租金83200元。被告迟延履行上述主要债务，已属根本违约，双方签订的协议应当解除，且被告应当按约承担违约责任。为此，原告特诉至法院，请求依法判决。 被告恒泰酒店辩称，1.涉案合同未到期，被告同意支付房租并继续承租房屋，但房租具体金额需核实；2.原告主张的违约金是否合法，被告不清楚；3.对房屋占用期间的损失计算标准不予认可；4.律师费与诉讼费不应由被告承担。 双方当事人围绕各自的诉请及抗辩理由向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。 原告恒泰房产公司向本院提交了以下证据： A1、2015年4月19日原、被告双方签订的《商用房租赁合同》及《补充协议》各1份，拟证明1.合同第一条约定：被告承租原告位于荆门城区白云大道66号“恒泰华庭”商住小区部分房屋，具体为：该小区二号楼地上1、2、3、4层和三号楼地上2、3层，租赁房屋总建筑面积总和包干5400㎡及三号楼2层后面的1300㎡，共计6700㎡；2.合同第四条约定：总和包干5400㎡部分，每平方米23元，月租金12.42万元，年租金149.04万元；3.合同第七条第二项约定：若拖欠租金，需按月息3%支付违约金；4.合同第十条约定：若因本合同引发争议，败诉方应承担本案的诉讼费、律师费等； A2、2016年7月10日原、被告双方签订的《房屋租赁协议》1份，拟证明被告承租原告四间办公室，月租金1600元，租赁期间自2016年6月30日起算； A3、房屋面积测算报告书1份，拟证明原告提供了符合约定面积的房屋交付被告使用； A4、2018年1月15日恒泰酒店租金明细表，拟证明被告尚欠截至2017年7月19日（二年240万元包干部分）的租金39.22万元； A5、委托代理协议及收据各1份，拟证明原告为本案诉讼事宜支付律师费5万元。 A6、原告恒泰房产公司制作的租金明细表，拟证明被告欠付的租金及违约金。 被告恒泰酒店向本院提交了以下证据： B1、2015年4月16日签订的《商用房租赁合同》，拟证明原告主张的租金标准不准确，租金应以此合同约定为准； B2、证人王大德证言，拟证明原告恒泰房产公司承诺对被告恒泰酒店楼层进行加层，若不能加层，应赔偿被告所有装修损失。 经庭审质证，被告恒泰酒店对原告恒泰房产公司提交的证据A1、A2、A4无异议，本院对上述证据予以认定并在卷佐证。对于证据A3，被告恒泰酒店对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该房屋面积（预）测算报告书不足以证明原告恒泰房产公司已向被告恒泰酒店提供了符合合同约定面积的房屋，本院认为因该报告书系专业部门所出具，报告书中载明承租房屋平面图及房屋建筑面积等，而被告恒泰酒店已按照约定支付部分租金，承租期间未就原告恒泰房产公司所提供的房屋不符合约定面积提出异议，也未举反证予以推翻，故本院对该证据予以认定。对于证据A5，被告恒泰酒店认为该证据不足以证明原告恒泰房产公司已实际支付律师费，本院对该异议予以支持，对证据A5不予认定。对于证据A6，被告恒泰酒店不予认可，认为原告恒泰房产公司提供的房屋面积不符合合同约定。因该证据系原告恒泰房产公司单方面制作，未经被告恒泰酒店同意，本院不予采信。对于证据B1，原告恒泰房产公司对其真实性有异议，认为该证据系复印件，且与其提交的证据A1签订时间不一致，应当以时间在后的合同为准。本院认为证据B1系复印件，被告恒泰酒店未提供合同原件进行核实，真实性存疑，此外该合同签订时间在双方对真实性无异议的《商用房租赁合同》及《补充协议》之前，乙方也仅有龙长欣个人签名并未加盖恒泰酒店公章，不能说明系原、被告双方真实意思表示，故本院对该证据不予认定。对于证据B2，原告恒泰房产公司认可曾承诺对恒泰酒店进行加层，若无法加层则根据《补充协议》退还部分租金。对于证人王大德陈述的若无法加层则原告恒泰房产公司赔偿恒泰酒店装修损失的部分，本院认为因双方签订的《补充协议》仅约定无法加层时退还部分租金，仅凭借与被告恒泰酒店存在一定利害关系的证人证言而无其他证据予以补强的前提下，无法达到此证明目的。故对于证据B2，本院仅对证人王大德陈述的若承租房屋无法加层则原告恒泰房产公司根据《补充协议》退还部分租金的证言予以认定。 根据庭审认定的证据并结合当事人当庭陈述，本院对本案事实认定如下： 2015年4月19日，恒泰房产公司（甲方）与恒泰酒店（乙方）签订《商用房租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于荆门城区白云大道66号“恒泰华庭”商住小区出租给乙方，具体为：该小区二号楼地上1至4层和三号楼地上2、3层，租赁房屋总建筑面积综合包干5400㎡及三号楼地上2层后面的1300㎡，共计6700㎡。每层的建筑面积和对应结构、平面位置详见所附图纸。2.房屋租赁期限为十年，即自2015年4月19日起至2025年4月19日。3.包干的5400㎡租赁房屋，按每平方米23元/月计算租金，即一个月租金12.42万元，年租金149.04万元；三号楼地上2层后面的1300㎡租赁房屋，按每平方米18元/月计算租金，即一个月租金2.34万元，年租金28.08万元。本合同签订之日，乙方一次性支付甲方240万元（不计利息）至甲方指定银行账户，作为乙方支付甲方前两年的应付租金。待二年租赁期满，即第三年开始至第五年，乙方将每一年的租金分两次（6个月为一个周期，租金为88.56万元）向甲方支付，且在每个周期到来之前10天支付。从第六年开始至第十年（共五年），包干的5400㎡租赁房屋，按每平方米23.7元/月计算租金；三号楼地上2层后面的1300㎡租赁房屋，按每平方米18.7元/月计算租金。乙方每个周期（同前）前10天，向甲方支付6个月租金91.374万元。本合同约定乙方的装修期限为4个月，此间甲方不收乙方的租金（即从第三年开始往后顺延4个月再计收）。4.乙方按本合同约定的租金及租金计算方式，并按约定时间向甲方支付租金。如发生拖欠租金行为，则按所欠的租金额月息3%向甲方支付违约金。5.在租赁期内，任何一方未经对方同意无权单独解除本合同（法律及双方约定除外）。如果乙方提前解约，甲方不退还剩余租金和合同保证金；如果甲方提前解约，则退还乙方剩余租金和合同保证金，并赔偿乙方所有经济损失。同时，违约方还应向对方支付相当于该租赁房租总金额5%的违约金。 同日，恒泰房产公司（甲方）与恒泰酒店（乙方）签订《补充协议》，约定：1.甲方现有地下停车位，在其未出售或租赁完的情况下，乙方可以临时使用（物管、停车费按规定交纳）。2.二号楼北面加层的3、4楼（面积约为1077㎡），在双方签订《商用房租赁合同》之日起满5个月甲方未交付乙方使用的，其租金按所涉面积每平方米23元退还乙方（此款从第三年甲方收取的租金中扣除）。 2016年7月10日，恒泰房产公司（甲方）与恒泰酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：1.甲方将白云大道66号恒泰华庭后面车库上面的办公室（4间）租赁给乙方使用，其租金每月每间400元，总4间，合计1600元。2.乙方在租赁期内水电费用自行承担。其中公共厕所用水50元/月包干，食堂用水根据水表计量，电费挂电表计量。3.此租赁期间从2016年6月30日开始计算。 2018年1月15日，恒泰房产公司与恒泰酒店对租金进行结算，双方一致认可：恒泰酒店租金按合同2年240万包干，减去已收租金1971879元，还差恒泰房产公司2年租金392199元。 同时查明，恒泰房产公司主张其交付至恒泰酒店的房屋，“二号楼地上1至4层和三号楼地上2、3层，租赁房屋总建筑面积综合包干5400㎡”所对应的是房屋分层分户面积对照表中的102（建筑面积593.99㎡）、202（建筑面积650.65㎡）、203（建筑面积1952.11㎡）、301（建筑面积184.11㎡）、302（建筑面积20.82㎡）、303（建筑面积20.82㎡）、304（建筑面积87.23㎡）、305（建筑面积94.60㎡）、306（建筑面积251.46㎡）、307（建筑面积98.88㎡）、401（建筑面积93.87㎡）、402（建筑面积38.44㎡）、403（建筑面积131.96㎡）、404（建筑面积131.96㎡）、405（建筑面积38.44㎡）、406（建筑面积93.87㎡）。房屋分层分户面积对照表中上述建筑面积合计4483.21㎡。“三号楼地上2层后面的1300㎡”对应的是房屋分层分户面积对照表中103（建筑面积2182.23㎡）的一部分。因房屋未按照分户图进行分户，房屋整体出租，因此实际承租面积不限于分户图中的建筑面积。 恒泰房产公司与恒泰酒店双方约定的对二号楼北面进行加层（面积约为1077㎡）事宜，未予实现。 恒泰房产公司自认恒泰酒店于第三年度支付租金8万元、第四年度支付租金45.7万元，第五年度支付租金11.3万元。 另查明，恒泰酒店于2021年1月28日收到起诉状副本。 本案立案之日即2021年1月22日，一年期贷款市场报价利率为3.85%。 本院认为，原告恒泰房产公司与被告恒泰酒店于2015年4月19日签订的《商用房租赁合同》及《补充协议》、于2016年7月10日签订的《房屋租赁协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 关于原告恒泰房产公司的第一项诉讼请求：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被告恒泰酒店承租涉案房屋期间，逾期支付租金，原告恒泰房产公司可以主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，本案中原告恒泰房产公司未通知被告恒泰酒店解除合同，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，则《商用房租赁合同》、《补充协议》及《房屋租金协议》已自被告恒泰酒店收到起诉状副本之日即2021年1月28日依法解除。因此，本院对原告恒泰房产公司主张解除原、被告双方于2015年4月19日签订的《商用房租赁合同》与《补充协议》以及双方于2016年7月10日签订的《房屋租赁协议》的诉请，予以支持。 关于原告恒泰房产公司的第二项诉请：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案租赁合同解除后，原告恒泰房产公司有权要求承租人即被告恒泰酒店腾退涉案房屋。 关于原告恒泰房产公司主张的租金，即原告的第三项及第五项部分诉请：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告恒泰酒店仍应按约支付承租期间（截止2021年1月28日）的房屋租金。被告恒泰酒店认可其应支付租金，但认为原告恒泰房产公司交付的房屋面积与合同约定不相符。原告恒泰房产公司主张其交付至恒泰酒店的房屋，“二号楼地上1至4层和三号楼地上2、3层，租赁房屋总建筑面积综合包干5400㎡”所对应的房屋分层分户建筑面积合计4483.21㎡，“三号楼地上2层后面的1300㎡”对应房屋分层分户面积对照表中103（建筑面积2182.23㎡）的一部分；因房屋未按照分户图进行分户，房屋整体出租，因此实际承租面积不限于分户图中的建筑面积。本院认为，因原、被告双方均未举证证明承租房屋的实际使用面积，且双方以包干方式约定了承租面积，故本院将参照房屋分层分户建筑面积及双方合同约定的包干面积对涉案房屋租金进行认定。 根据双方合同约定，承租期内的租金应分段计算：第一阶段：2015年4月9日至2017年4月9日，共计两年，原、被告双方采用包干价格计算租金，两年租金合计240万元。通过结算，双方一致认可已支付租金1971879元，尚欠租金392199元。虽然被告恒泰酒店现主张原告恒泰房产公司实际交付的房屋面积不符合合同约定，但被告恒泰酒店于2018年与原告恒泰房产公司按合同约定价格结算租金的行为，表明其对合同约定的包干租金予以认可。故对此阶段的欠付租金，本院以双方结算的392199元为准。第二阶段：2017年4月19日至2020年8月19日，共计三年（扣除约定不计租金的装修期间4个月）。对于承租房屋面积问题，原告恒泰房产公司认为，因承租房屋未加层，从第三年起应扣减未加层面积1077㎡的租金，即前述按照5400㎡包干计算的部分，现应以4323㎡（5400㎡-1077㎡）计算。被告恒泰酒店认为原告恒泰房产公司交付的面积少于合同约定的4323㎡，因被告未举证予以证明，而该部分包干面积对应的房屋分层分户建筑面积4483.21㎡大于4323㎡，故本院认为此部分租金按照4323㎡计算并无不当，年租金具体数额为1193148元（每平米23元/月×12个月×4323㎡）。“三号楼地上2层后面的1300㎡”对应的年租金应为280800元（每平米18元/月×12个月×1300㎡）。第三年度租金共计1473948元，原告恒泰房产公司认可被告恒泰酒店已支付80000元，则尚欠租金1393948元。第四年度租金共计1473948元，原告恒泰房产公司认可被告恒泰酒店已支付457000元，则尚欠租金1016948元。第五年度租金共计1473948元，原告恒泰房产公司认可被告恒泰酒店已支付113000元，则尚欠租金1360948元。上述三年欠付租金共计3771844元（1393948元+1016948元+1360948元）。第三阶段：2020年8月20日至2021年1月28日。按照合同约定，第六年起4323㎡部分租金每平米23.7元/月，租金为553257.54元（每平米23.7元/月÷30天×162天×4323㎡）。1300㎡部分租金每平米18.7元/月，租金为131273.40元（每平米18.7元/月÷30天×162天×1300㎡），合计租金684531元。 此外，对于2016年7月10日恒泰房产公司（甲方）与恒泰酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》中的办公室租金问题：根据合同约定，4间办公室月租金为1600元。从2016年6月30日计算至2021年1月28日的租金为88000元（1600元/月×55月）。 综上所述，被告恒泰酒店尚欠原告恒泰房产公司截止2021年1月28日的房屋租金4936574元（392199元+3771844元+684531元+88000元）。原告恒泰房产公司在第三项诉请中主张截至2020年10月19日的欠付租金数额为4104999元，在第五项诉请中主张的房屋占用损失实际上为承租期内约定的租金标准，计算至2021年1月28日的具体数额为496920元（147600元/月÷30天×101天），合计数额为4601919元（4104999元+496920元）。承租期间，被告恒泰酒店共欠原告恒泰房产公司租金4936574元，现原告恒泰房产公司仅主张4601919元的租金，属于对自身合法权益的处分，本院予以支持。 对于原告恒泰房产公司主张的违约金，即原告第四项诉讼请求：2015年4月19日原、被告双方签订的《商用房租赁合同》约定，如发生拖欠租金行为，则按所欠的租金额月息3%向原告恒泰房产公司支付违约金。现原告恒泰房产公司按照月息2%的标准主张至2020年8月19日的利息，符合法律规定和合同约定；同时，对于其主张的2020年8月20日至清偿之日的利息，应以不超过一年期贷款市场报价利率的四倍（15.4%）为限。截至2020年8月19日的违约金具体数额分段计算为：第一年与第二年租金的违约金，原告恒泰房产公司主张以欠付租金392199元为基数，从2017年4月20日起算，符合法律规定，计算至2020年8月19日的具体数额为313759.2元（392199元×2%×40月）。第三年租金的违约金，原告恒泰房产公司主张从2018年8月20日起算，符合法律规定，计算至2020年8月19日的具体数额为669095.04元（1393948元×2%×24月）。第四年租金的违约金，原告恒泰房产公司主张从2019年8月20日起算，符合法律规定，计算至2020年8月19日的具体数额为244067.52元（1016948元×2%×12月）。第五年租金的违约金，原告恒泰房产公司主张从2020年8月20日起算，符合法律规定。截至2020年8月19日，上述欠付租金的违约金合计1226921.76元（313759.2元+669095.04元+244067.52元）。对于2020年8月20日至清偿之日止的利息，应以欠付租金为基数，按照年利率15.4%计算，现原告恒泰房产公司仅以4021799元为基数主张违约利息，属于对自身合法权益的处分，符合法律规定。 对于原告恒泰房产公司主张的合同解除后房屋占用损失，即原告第五项部分诉讼请求：合同解除后，被告恒泰酒店继续占用涉案房屋，对原告恒泰房产公司确有损失，其可以按照租期内的租金标准主张房屋占用损失。涉案房屋月租金标准为128365.1元（每平米23.7元/月×4323㎡+每平米18.7元/月×1300㎡+1600元/月），对于原告恒泰房产公司主张的超出上述部分的诉请，本院不予支持。 对于原告恒泰房产公司的第六项诉请，因其未能举证证明律师费已实际支付，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告荆门市恒泰房地产开发有限公司与被告荆门恒泰酒店管理有限公司于2015年4月19日签订的《商用房租赁合同》、《补充协议》，以及双方于2016年7月10日签订的《房屋租赁协议》已于2021年1月28日依法解除； 二、被告荆门恒泰酒店管理有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退其承租的位于荆门市东宝区白云大道66号恒泰华庭小区二号楼地上1至4层与三号楼地上2、3层房屋，以及恒泰华庭小区车库上面的办公室4间； 三、被告荆门恒泰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告荆门市恒泰房地产开发有限公司支付房屋租金4601919元； 四、被告荆门恒泰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告荆门市恒泰房地产开发有限公司支付违约金，截至2020年8月19日的违约金为1226921.76元，2020年8月20日至清偿之日止的违约金以4021799元为基数按照年利率15.4%计算； 五、被告荆门恒泰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告荆门市恒泰房地产开发有限公司支付房屋占用损失，该房屋占用损失自2021年1月28日起按照月租金128365.1元的标准计付至腾退之日； 六、驳回原告荆门市恒泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85701元，减半收取42850.5元，由被告荆门恒泰酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号175704010********。上诉人上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行判决的，标的款汇至荆门市东宝区人民法院，收款人全称：荆门市东宝区人民法院，账号：420016660530********，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。 审判员  吴瑶琼 二〇二一年四月二十日 法官助理刘薇 书记员刘玲