贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0525民初264号原告：陈某，女，1991年9月20日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：张翼，贵州衡释律师事务所律师。被告：贵州省慕俄格房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处县府街，统一社会信用代码91520525584136920T。法定代表人：陈静，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：龙藤德。原告陈某与被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“慕俄格公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人张翼，被告慕俄格公司的委托诉讼代理人龙藤德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金29700.53元（以购房款206540.56元为基数从2017年6月8日起按日万分之二计算至2019年5月28日止）；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年11月28日，原告向被告订购位于纳雍县，该房建筑面积77.871㎡，套内建筑面积65.84㎡，折后单价2560元，折后商品房总价款为199347元。原告与2015年11月28日向被告交付首付款14347元，余款185000元以银行按揭贷款支付。同年12月2日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告于2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，买受人选择不退房的，出卖人按日向原告支付已交房价款日万分之二的违约金。2020年6月5日，原告向被告支付实际测量少算的住房面积2.81ｍ的价款7193.59元。合同签订后，原告支付了全部购房款206540.56元（包涵面积补差价的房款）。但被告未按时将交付办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。2020年6月9日，原告因此起诉后撤回起诉，2021年1月21日，为维护原告的合法权益，再次提起诉讼，望判如所请。被告慕俄格公司辩称，1、原告未交清商品房买卖合同约定涉案房屋购房款264286元，交付办理商品房转移登记的有关文书应当在原告履行付清房款之后，且我公司在另行约定的期限内履行了义务，未构成违约。2017年12月11日，包括原告在内的业主采取极端手段堵塞小区道路、车库、消防通道等逼迫我公司为其办理房产证，我公司因遭遇不可抗力因素无法办理，整个小区工作生活秩序处于混乱、瘫痪的危险状态，经县政府指派房管局、雍熙办事处、派出所协调，业主推选代表共同参与见证与我方谈判，另行约定最终办理产权转移登记的期限为2019年12月31日前为业主办理不动产产权转移登记，我方已经在该约定的期限内履行了相应义务，不构成违约。2、双方签订的《商品房买卖合同》第三十二条约定，买受人同意委托具有资质的中介机构向房屋登记机关办理房屋权属转移登记，买受人出具书面委托，委托办理费用由买受人负担。可见，只有在原、被告双方存在委托关系的情形下，我方才有义务向原告交付不动产产权证书。原告未委托我方办理且未提供相关办证资料，我方无义务定期办理不动产产权证书。现在原告已办理的房产证系委托被告并提供了相关资料得以实现，迟延办理的事由不属于我方，我方不构成违约。3、迟延办理产权转移登记是我方遭遇不可抗力因素导致。政府承诺于2012年3月1日之前将案涉楼盘的所有拆迁工作完成，但直至2018年1月政府才实施拆迁，我方不能预见，县医院路口斜对面的楼盘是案涉楼盘必经的消防通道；拆迁行为是政府的行政行为，我方没有权利及能力进行实施，故政府的不如期拆迁系不可抗力。《商品房买卖合同》是房管局提供的范本合同，未能体现双方的真实意思表示，特别是产权转移登记的时间约定，该合同也是房开公司不可避免的不可抗力。我方因不可抗力迟延履行，只要履行了告知义务，均可以免责。4、原告的诉求已超过诉讼时效。根据合同约定，原告方知道或者应当知道2016年6月30日后权利就受到损害，已经超过法律规定的诉讼时效；其次，迟延履行办理产权转移登记未对原告的权益产生损害，应驳回原告方的诉讼请求。5、依法应驳回原告的诉讼请求，原告方未书面委托我方之前，我方无义务也无法定期为原告办理房产证，迟延办理的责任属原告方，我方不构成违约，应驳回原告方的诉讼请求。6、若构成违约，违约金计算方式过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：被告慕俄格公司经纳雍县人民政府批准开发建设纳雍县雍熙办事处县府街二中路汇金国际房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201316053号”，预售许可证号为“纳商房预字第××号（4）”。2015年11月28日，原告向被告订购位于纳雍县，建筑面积77.871㎡，套内建筑面积65.84㎡，约定购买折后单价2560元／㎡，折后商品房总价款为199347元。同日，原告向被告交付首付款14347元、维修基金5286元、预告费170元，余款185000元以银行按揭贷款支付，被告向原告出具汇金国际营销中心购房交款单。2015年12月2日，慕俄格公司为出卖人与陈某为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015002091），约定原告购买被告开发位于纳雍县。合同约定，该商品房规划用途为住宅，建筑面积为77.87平方米，套内建筑面积65.84平方米，该商品房按套计算总价款为264286元，原告应于合同签订之日向被告交付首期房款79286元，余款18.5万元通过银行按揭支付，被告应当在2016年3月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2016年9月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金。同日，原告作为借款人，被告作为保证人，与中国工商银行纳雍县支行签订《个人购房借款／担保合同》，原告向通过银行按揭支付余款18.5万元后，被告已按合同约定将涉案商品房交付原告使用。因被告开发建设的汇金国际项目未通过整体验收，未能在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另查明，《商品房买卖合同》约定向业主交付办理房屋转移登记的相关文书期限逾期后，部分业主多次聚集以各种方式向被告反映并主张权利。2017年12月11日，就相关业主聚集反映被告迟延办理房屋产权证书问题，纳雍县人民政府相关职能部门派员参与协调，被告于同日向广大业主承诺：汇金国际项目在县委宿舍拆除后一年内办理竣工验收备案，竣工验收备案后一年内为业主办理不动产登记证。2019年5月23日，被告取得了其开发的涉案房屋不动产权证。同年5月28日，被告在小区内醒目处张贴《关于办理汇金国际房屋产权登记之公告》，通知包括原告在内的业主于2019年6月1日至2019年8月30日期间前往慕俄格房开公司财务部办理房屋交易款项结清手续，并明确若在此期间未办理结清手续及未提交办证所需资料导致逾期办证或产生损失的，后果自负。2020年6月5日，原告向被告补交了面积差房款7193.59元后，被告为原告办理商品房权属转移登记，并代为缴纳契税2061.98元。2020年6月9日，原告向本院提起诉讼，诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，2020年6月29日原告撤回起诉。2021年1月21日，原告再次向本院提起诉讼。上述事实，有《汇金国际营销中心购房交款单》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收款收据、增值税发票、维修资金专用收据、税收完税证明、公告、告知书、报告、物业管理困难情况汇报、紧急报告、照片及当事人陈述在案为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。结合双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案的争议焦点是：1、被告未按约定向原告交付涉案商品房权属登记证书是否构成违约；2、如构成违约，违约责任如何承担；3、本案是否超过诉讼时效。本院认为，关于被告未按约定向原告交付涉案商品房权属登记证书是否构成违约的问题，被告慕俄格公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告陈某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书、确保原告不因被告原因迟延取得房屋权属证书，是商品房买卖合同项下被告应当承担的主要合同义务。因被告未按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告于2019年9月2日才取得案涉商品房权属登记证书，已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告的抗辩理由为：一是因政府不能完成旧房拆迁致使其消防不能通过验收属于不可抗力应予免责，二是原告拒不提供办证的相关资料，不应承担违约责任。经审查，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”的规定，无论造成涉案房屋不具备办理不动产权登记或办理转移登记条件的原因是被告原因还是第三人的原因，都不能改变被告逾期办证的事实，其提交的证据也不足以证明因政府原因未及时拆除旧房导致消防验收不能通过属于不可抗力，从而具有部分或者全部免责事由，故对该抗辩理由不予采纳。关于如被告构成违约，违约责任如何承担的问题，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中违约条款内容具体明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，应当依照合同约定向原告承担违约责任，被告应从违约之次日起即2016年7月1日起按日支付违约金，由于被告已经于2019年5月23日办理了涉案楼栋的初始登记并于2019年5月28日向业主发出公告，要求业主提交办证所需资料，可以认定截止2019年5月28日，被告已经具备向业主交付办理商品房转移登记相关文书的条件。关于购房款如何认定，被告抗辩称涉案房屋的购房款为《商品房买卖合同》中约定的264286元，原、被告签订的《汇金国际营销中心购房交款单》以及被告出具的增值税发票，与原告陈述购房款优惠价为199347元相互印证，加上原告补交的面积差房款7193.59元，本案涉案房屋的购房款合计为206540.59元。关于双方约定的逾期之日起按日万分之二支付违约金是否过高的问题，被告抗辩称政府承诺于2012年3月1日之前将案涉楼盘的所有拆迁工作完成，但直至2018年1月政府才实施拆迁。因拆迁工作未能如期完成导致案涉房产的消防通道未能通过验收，政府作为特殊主体，其未能如期拆迁属被告不能控制的情形，应对被告房开公司的逾期违约赔偿进行相应扣减。依照《中华人民共和国合同法》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过程程度及预期利益等综合因素，根据公平原则诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。”本案中，被告已如期交房给原告，房屋使用价值已经实现，被告未能如期办证系政府不能如期拆迁导致消防验收一直不合格，被告没有恶意拖延办证的行为，故本院酌情将双方约定的违约金利率调至日万分之0.5。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。原告主张的违约金是按日计算且持续发生，但每日产生的违约金诉讼时效均不能超过3年，原告于2020年6月9日提起第一次诉讼，未举证证实有诉讼时效中断、中止或延长的事由，故自2017年6月9日以前每日产生的违约金已超过3年诉讼时效，本院不予支持。因此，原告主张的违约金应以已付购房款206540.59元为基数，从2017年6月9日起按日万分之零点五计算至2019年5月28日共718天，计算为206540.59元×718天×0.00005=7415元(去掉小数点）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告陈某支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金7415元。二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，适用简易程序审理减半收取计272元，由被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  朱启军二〇二一年四月十九日书记员  何 睦