山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁02民终2950号上诉人（原审原告）：孙xx，女，1970年11月9日出生，汉族，住山东省诸城市。委托诉讼代理人：魏威，北京德恒（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔xx，男，1955年11月26日出生，汉族，住山东省青岛市市**。被上诉人（原审被告）：曲xx，女，1956年6月9日出生，汉族，住山东省青岛市市**。被上诉人（原审被告）：青岛市化工原料总公司，住所地山东省青岛市市**仙居路****。统一社会信用代码：91370200163571019G。法定代表人：王福刚，总经理。被上诉人（原审被告）：青岛市市南化工商店，住所地，住所地山东省青岛市市**天津路**会信用代码：91370202863611982M。法定代表人：孔xx，董事长。上诉人孙xx因与被上诉人孔xx、曲xx、青岛市化工原料总公司（以下简称化工总公司）、青岛市市南化工商店（以下简称市南化工商店）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7196号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2021年3月16日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人孙xx的委托诉讼代理人魏威、被上诉人孔xx并作为被上诉人市南化工商店的法定代表人到庭参加诉讼。被上诉人化工总公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙xx上诉请求：1、依法撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案；2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审裁定书事实认定不清、适用法律错误。本案房屋买卖纠纷并非一审认定的自管公房出售的法律关系，一审法院应当受理本案。一、据一审法院及本案历年诉讼裁判文书已查明事实，涉案房屋经由市南化工商店从化工总公司处购得，孙xx又就该涉案房屋与市南化工商店签订房屋买卖合同，以不低于当时市场价的148万元购买涉案房屋，并支付了全部购房款，现孙xx实际占有涉案房屋。上述购房经过，均签订真实有效的房屋买卖合同及公司股东会决议，仅由于拆迁冻结等原因，一直未能办理过户手续。二、从孙xx与孔xx、曲xx于2014年12月4日签订《委托代购公有住房产权合同》，以及青岛市国土资源和房屋档案馆2015年5月26日出具的登记信息查询证明可看出，孙xx和市南化工商店以及孔xx、曲xx三方均清楚和认可将涉案房屋由孔xx、曲xx代持产权，再过户给孙xx的事实，并实际办理了过户登记，将房屋登记于孔xx名下。此时公有住房出售已经完成，孔xx有义务按照委托代购合同的约定，将房屋过户至孙xx名下，系平等民事主体之间的民事法律关系，属于人民法院民事案件受理范围。三、涉案房屋已经完全具备过户条件。孙xx与孙秀华共同购买涉案房屋总面积421.28平方米中的另外三处101、102、202户（共计206.62平方米）房屋产权已办至房屋买卖合同买受人之一的孙秀华名下，并不存在客观上无法履行的情况。市南化工商店、孔xx共同辩称，市南化工商店和孙xx没有纠纷，因为孙xx购房款已经支付，合同约定由孙xx自己负责办理过户。市南化工商店已经将房产证交付给孙xx。我们认可市南化工商店和孙xx之间房屋买卖的事实，但买卖过程有虚假因素，因为孙xx不是本企业职工，也不是本市户口，不具备购买涉案房屋的资格，这是孔xx后来才知道的。孔xx只是帮忙办理过户，但因涉案房屋是企业的自管房，其购买有诸多条件限制，在办理过户中发现孔xx也不符合购买涉案房屋的条件，所以无法帮孙xx办理过户。化工总公司未答辩。孙xx向一审法院起诉请求：1、判令化工总公司将青岛市区天津路26号201户房屋过户至市南化工商店名下；2、判令市南化工商店将上述房屋过户至孔xx名下；3、判令孔xx、曲xx协助孙xx将上述房屋过户至孙xx名下；4、本案诉讼费用由化工总公司、市南化工商店、孔xx承担。一审法院认定事实：1、位于青岛市市**户房产登记于化工总公司名下，土地使用权为划拨，规划用途为商业。青岛市市北区人民法院（2004）北执字第3235号民事裁定书查明，化工总公司与市南化工商店于2002年4月20日签订房屋买卖合同，约定由市南化工商店出资500000元购买上述房产并由市南化工商店负责办理过户手续，市南化工商店于2002年4月27日、4月29日分别支付购房款210000元、290000元共计500000元，后因拆迁冻结原因双方没有办理过户手续，上述房产于2005年1月25日被查封，市南化工商店于2005年10月8日提出执行异议，后裁定市南化工商店的异议成立，解除对上述房产的查封。2、2005年6月30日，市南化工商店出具了《关于出售天津路26号经营场所决议案》一份，载明：“尽快在2005年4月17日达成共识的基础上，即原青岛市化工商店经营场所整体出售。…经股东大会同意，仍按2005年4月17日意见执行，售房金额148万元整。”市南化工商店的股东在决议上签字，市南化工商店在决议上盖章。2005年9月14日，市南化工商店出具了《关于出售天津路26号经营场所的决议》，决议确定了经营场所的出售价格不低于148万元。市南化工商店在决议中盖章，部分股东在决议中签字。2005年11月15日，市南化工商店的股东通过了决议一份，内容为：“2005年11月15日经全体股东大会研究一致通过自愿放弃在青岛市化工商店股份合作制的持有股权，转给青岛市化工商店职工孙秀华、孙xx，解除与青岛市化工商店劳动关系，办理失业，即日前青岛市化工商店所欠应付款均由原法人及全体职工承担，此决议即日起生效。”2005年11月24日，孙xx及孙秀华（乙方）与市南化工商店（甲方）签订了《售房合同》一份，合同约定：“甲方有意将天津路26号房产面积421.28平方出售，乙方有意购买甲方所出售的房产。…双方在签订本售房合同后，应在7日内付清房款148万元存入甲方指定的银行账户。乙方购房款到位，甲方将房产证及过户手续同时交付给乙方。购房所产生过户费、税金等各项费用，由乙方承担。”孙xx与孙秀华系姐妹关系，孙xx配偶袁勇作为孙xx的代理人在该《售房合同》中签字。2005年11月26日，市南化工商店的原法人苏为先出具了收条一份，上书：“今有苏为先代青岛市南化工商店商店收售房款1480000元。”2005年12月2日，市南化工商店的各股东领取了该1480000元售房款。2014年12月4日，孙xx（甲方）与孔xx（乙方）及曲xx（丙方）签订了《委托代购公有住房产权合同》一份，载明：“2005年11月26日，青岛市化工商店又将青岛市天津路26号的全部房产出售给了甲方和孙秀华。甲方和孙秀华当日向青岛市化工商店支付了全部购房款人民币148万元（收款人为苏为先代收）。自此至今，甲方和孙秀华对该房屋已经行使了占有、使用、收益、处分的实际所有权的权利。…现在本合同所涉及的具体房屋是青岛市天津路26号中的南楼一层201户（暂称）和分摊的共用厕所部分，共六间。…201户房屋约在2006年至2007年期间，以乙方的名义，通过青岛市公有住房出售的方式，经房产中介人员已将乙方的该购房材料，上报到了青岛市房产交易中心。在该购房资料中，甲方自愿并已经全部缴纳了购买该房屋产权的公房出售款、税款、公房维修基金、住房公积金等费用。乙方和丙方没有缴纳且也不承担此费用。由于当时甲方没有与乙方和丙方就委托购买201户房屋产权以及善后事宜签订委托合同，由于201户房屋的房产证至今乙方尚未取得，所以，本合同是对当时以乙方名义购买201户房屋及以后可能发生的涉及该房屋的事宜进行重审和约定…在以乙方名义准备购买201户房屋公有住房出售资料始，至甲方最终取得该房屋产权证之前，在未经甲方许可时，乙方、丙方不得对该房屋行使占有、使用、出租、出借、抵押、赠与、买卖、遗嘱继承、法定继承、公证等行为。”3、孙xx就涉案房屋的过户问题，曾向一审法院提起（2015）南民初字第11117号房屋买卖合同纠纷一案，请求确认其与孔xx、曲xx签订的《委托代购公有住房产权合同》合法有效，判令孔xx、曲xx将涉案房屋产权转移给孙xx。（2015）南民初字第11117号案件审理过程中，青岛市国土资源和房屋档案馆出具的青岛市不动产登记信息显示涉案房产登记于孔xx名下，该案另查明孙xx并非市南化工商店的员工，因政策原因，公房出售只能卖给本单位职工，故签订合同由孔xx、曲xx代持，一审法院（2015）南民初字第11117号民事判决书判决确认上述《委托代购公有住房产权合同》合法有效，孔xx、曲xx协助孙xx将涉案房屋过户至孙xx名下。孙xx就（2015）南民初字第11117号民事判决书向一审法院申请强制执行，执行过程中，因涉案房屋不在孔xx、曲xx名下，房产登记管理部门及被执行人无法按照判决将涉案房屋过户至孙xx名下，故一审法院（2016）鲁0202执2623号执行裁定书裁定驳回孙xx的执行申请。4、2017年，孙xx向一审法院提起（2017）鲁0202民初1792号所有权确认纠纷一案，请求确认登记于化工总公司名下的涉案房屋归孙xx所有，一审法院（2017）鲁0202民初1792号民事裁定书裁定驳回孙xx起诉。5、2019年，孙xx以青岛市自然资源和规划局为被告向一审法院提起（2019）鲁0202行初113号行政诉讼，请求确认青岛市自然资源和规划局撤销孔xx名下的涉案房屋登记的行政行为违法、撤销将涉案房屋登记在化工总公司名下的行政行为并判令将上述房屋恢复至孔xx名下。上述行政诉讼案件审理过程中，青岛市自然资源和规划局提交不动产登记系统房屋产权追溯查询截图一份，显示涉案房产一直登记于化工总公司名下，无其他历史产权信息；青岛市自然资源和规划局的下属单位青岛市不动产登记中心出具情况说明一份，称：“市南区天津路26号201户房屋系青岛市化工原料总公司自管公房。2007年，青岛市化工原料总公司拟通过房改程序出售给孔xx，相关登记资料经初审后，将相关信息录入系统，并由系统自动生成权属证号。但该登记案卷在终审过程中发现登记资料不符合要求，工作人员遂将登记资料退回，但相关信息未删除。2015年6月，我中心重新审查确认后，孔xx相关登记信息应属无效信息，遂将该信息删除。”一审法院（2019）鲁0202行初113号行政裁定书裁定驳回孙xx的起诉。6、另查明，孔xx、曲xx与市南化工商店就涉案房屋未签订过房屋买卖合同。孙xx在庭后提交的代理词中陈述自愿为相关主体垫付税费，以保障转移登记的顺利进行，但保留向相关主体追偿的权利。7、涉案房屋已交付孙xx。一审法院认为，涉案房屋系化工总公司的自管公房，公房出售应符合相关政策，不属于人民法院民事案件受理范围，故孙xx的起诉依法应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回孙xx的起诉。案件受理费100元，退还孙xx。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据业已查明的事实和生效裁判文书所确认的事实，涉案房屋系化工总公司的自管公房，公房能否办理过户登记手续应由行政主管部门予以审查确认，不属于人民法院民事案件的处理范围。孙xx提起本案诉讼要求化工总公司等当事人协助办理过户登记手续，但不能提供证据证明涉案房屋已经行政主管部门审查确认符合办理过户登记的规定或者具备办理过户登记的条件，故，一审裁定驳回孙xx的起诉并无不当，本院予以维持。孙xx可待能够证明涉案房屋符合办理过户登记的规定或者具备在本案当事人之间办理过户登记的条件后，另行提起诉讼。综上，孙xx的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  陈明明审判员  马 喆审判员  孙向东二〇二一年四月九日法官助理王莉莉书记员胡荣华书记员于国英