杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初4517号 原告：浙江省杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会（原杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会），统一社会信用代码：54330111665205713W，住所地：杭州市富阳区富春街道三联村大畈洋1号。 法定代表人：方林，该村委会主任。 原告：杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社，统一社会信用代码：N23301116652038579，住所地：杭州市富阳区富春街道三联村。 法定代表人：方林，该经合社董事长。 二原告委托诉讼代理人：章火明，浙江秦望律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：傅文浓，浙江秦望律师事务所实习律师。 被告：杭州墨坤商业管理有限公司，统一社会信用代码：91330127098782249B，住所地：杭州市余杭区良渚街道金昌路2001号212室。 法定代表人：程德平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱梁、温燕红，浙江泽大律师事务所律师。 原告浙江省杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会（以下简称三联村委会）、杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社（以下简称三联经合社）与被告杭州墨坤商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日、12月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，二原告委托诉讼代理人章火明、傅文浓、被告委托诉讼代理人钱梁、温燕红到庭参加诉讼。第二次庭审中，二原告委托诉讼代理人章火明、被告委托诉讼代理人钱梁、温燕红到庭参加诉讼。2021年2月9日，本院作出（2020）浙0111民初4517号民事裁定，裁定本案转为普通程序，由审判员吴贤祥独任审理。2021年4月20日，本案再次公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人章火明、被告委托诉讼代理人钱梁、温燕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行《租赁合同》，并支付营业房第二年年租金6683333元（第二年年租金为8020000元，减免60天租金1336667元）；二、请求判令被告支付自2020年5月1日起至实际支付租金之日止的违约金，按欠付租金金额每日千分之一计，暂算至2020年8月1日为601500元；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，二原告最终将诉讼请求变更为：一、判令解除《租赁合同》，并将36间营业房房屋全部腾空（详见《墨坤商铺租赁情况表》）；二、判令被告向原告支付自2020年6月1日起至《租赁合同》解除日止的房屋租金（减免90天租金，暂算至2020年11月18日为1782222元）；三、判令被告向原告支付自2020年6月1日起至实际支付房屋租金日止的违约金（违约金以年租金8020000元为基数，按日万分之五计算，暂算至2020年11月18日为681700元）；四、判令被告向原告支付自《租赁合同》解除之日起至36间营业房全部腾空日止的占用费（具体房号见墨坤商铺租赁情况表，占用费标准为年租金8020000元÷16000平方米÷360天×36间营业房面积5074.62平方米×实际占用天数）；五、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年11月30日，被告因经营需要与原告签订《租赁合同》，合同约定：1、房屋租赁面积为16000平方米；2、房屋租赁期限10年，即2019年1月1日起至2029年5月31日（2019年1月1日至2019年5月31日为招商期）；3、房屋租金先缴后用，即被告应在每年的4月30日前向原告账户支付次年租金，未按合同规定支付租金的，原告可按欠款金额每日收取1‰的违约金，并在履约保证金中抵扣。合同签订后，被告按照约定向原告支付了第1年（2019年1月1日至2020年5月31日）的租金，然被告应于2020年4月30日前缴纳的第2年租金经原告多次催讨，被告一直未支付。2020年5月17日，被告函告原告解除《租赁合同》，原告立即回函被告表示不认可被告的单方解除合同行为，并要求被告承担逾期支付租金的违约责任，但考虑到疫情的情况同意减免60天的租金。被告未经原告同意，拒不支付租金并函告解除《租赁合同》的行为严重损害了原告的合法权益。因此，原告要求被告继续履行《租赁合同》，支付第二年度租金并支付相应违约金。 审理中，二原告变更事实和理由：2018年11月30日，被告因经营需要与原告签订《租赁合同》，约定：1、房屋租赁面积为16000平方米；2、房屋租赁期限10年，即2019年1月1日起至2029年5月31日（2019年1月1日至2019年5月31日为招商期）；3、房屋租金先缴后用，即被告应在每年的4月30日前向原告账户支付次年租金。未按合同规定支付租金的，原告可按欠款金额每日收取1‰的违约金，并在履约保证金中扣除；4、乙方欠缴租金1个月以上的，甲方有权解除合同；5、如一方违反约定义务，对另一方造成损失的，可由双方协商解决或委托有评估资质的中介机构评估损失金额，违反约定的一方负责赔偿责任。合同签订后，被告按照约定向原告支付了第1年（2019年1月1日至2020年5月31日）的租金与履约保证金，然被告应于2020年4月30日前缴纳的第2年租金经原告多次催讨，被告一直未支付。2020年5月17日，被告函告原告解除《租赁合同》。原告立即回函被告表示不认可被告单方解除合同行为，并要求被告承担逾期支付租金的违约责任，但考虑到疫情的情况同意减免60天的租金。但至此双方仍旧不能达成共识，因此原告于2020年8月1日起诉至法院要求被告继续履行《租赁合同》。法院于2020年11月18日召开第二次庭审，被告一再表示无能力继续履行《租赁合同》。为减少损失，根据《租赁合同》第八条、第九条的规定，被告逾期交纳房租1个月以上，原告有权解除合同。为此，原告申请变更诉讼请求，要求解除《租赁合同》，并要求被告支付租金与违约金以及房屋后续占用费，同时赔偿租赁物恢复原状的损失。 被告答辩称，一、对于解除案涉合同，被告同意，但是解除方式及解除时间被告不认可。案涉租赁合同2020年5月17日经被告以律师函的方式送达解除。就该律师函，原告虽然当时回函不同意解除，但合同的解除作为形成权自被告解除通知送达之日发生解除效力。结合原告于本案诉讼中主动变更为解除合同，说明原告对租赁合同所持的也是解除的意见。因此，原告2020年5月17日没有同意解除，又到本案中主张解除，这两个时间节点，此期间已经解除了。即便法院判决认为这期间尚未解除，也是原告前后意思表达不一致造成损失，也应当由原告承担。合同解除的时间点为2020年5月17日律师函送达之日解除，即便法院最终审理后未依照该时间点解除，也应当根据即将生效的民法典规定，确认于本案原告起诉之日作为合同解除的时间点，原告的起诉时间为2020年8月1日。二、本案中原告的诉讼请求二在计算时未考虑保证金1000000元，在本案中即便判令被告尚需支付，也应当在折抵保证金以后计算。对于原告根据新冠疫情主动减免90天租金，被告接受。三、针对诉讼请求三，原告提出的违约金，被告不认可，本案中被告在前一期租金对应的租赁期限届满之前已经提前致函原告解除合同，并告知收函以后5日内办理交接手续，原告接函以后回函告知不同意，又在本案中解除。如反过来确认被告违约，对被告显然不公平。因此案涉合同应当认定于2020年5月17日解除的情况下，被告不构成违约，不应当支付违约金。关于违约金标准问题，在坚持不应支付的情况下，同时主张违约金标准过高。原告虽然下调为日万分之五，仍然明显超过其实际损失。根据司法实践，即便审理民间借贷案件，所支持的利息最高为LPR三倍，万分之五已经超过LPR三倍标准，超过民间借贷最高标准不合理，要求下调。下调之后的标准，坚持不应支付，也不应当超过同期贷款利率，或者是LPR比例。四、针对诉讼请求四，被告不认可。如前所述，被告已经在2020年5月17日致函解除合同，并且告知收函5日内办理交接手续，但原告在收函之后明确回函不认可解除，也未办理交接手续，却又在本案中要求解除，却反过来要求支付占用费。原告统计的面积显然也是错误的，被告也进行了统计，需要法院查勘或者委托第三方统计。综上，本案租赁合同应当认定为2020年5月17日已解除，由于原告的过错没有办理交接手续，因此不存在解除日后的违约占用费问题，也不存在损失问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告提交的三联村应对疫情惠企政策1份（照片打印件）、收据1份（照片打印件）、（2020）浙0111民初3399号民事裁定书1份（打印件）、民事起诉状1份（复印件）、照片1份（打印件），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1、原告提供的留用地指标置换物业协议书1份，用以证明案涉营业房系原告合法拥有及原、被告之间签订的租赁合同合法有效的事实。被告质证后对真实性没有异议，但认为三联经济合作社已经注销，权利义务即告消灭，案涉合同不存在继续履行的条件。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 2、原告提供的租赁合同1份，用以证明：（1）原告与被告签订租赁合同，约定租房面积、期限、资金支付期限及违约责任的事实；（2）原告有权解除合同的事实。被告质证后对真实性、关联性没有异议，对签约主体有异议，认为甲方只有原告二，盖章加盖了原告一、二两个印章，本案的适格主体仅有注销之前的原告二，本案的违约金不应当得到支持。针对原告增加的证明目的（2），被告质证后认为该条款的约定是事实，但不符合本案的实际情况。被告已经于2020年5月17日发函解除合同，是原告回函未同意解除，所以案涉合同应当于通知送达之日已经解除，在通知以后无义务支付租金。结合保证金问题，该合同第五条第二款，本案中，事实上无论是租金的支付，或者对违约义务的承担，即便被告存在违约行为，只要被告履行违约责任，该保证金就要退还，不是只要违约就不能退还，原告理解有误。合同也未约定恢复原状，即便对租赁房屋装修调整，原告知情而未提异议，却在合同终止时要求恢复原状，合同无约定，原告应当在装修过程中提出异议。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 3、原告提供的律师函1份（复印件）、回函1份、快递面单1份（打印件）、查询记录1份（打印件），用以证明被告函告原告解除租赁合同及原告回函被告不同意解除租赁合同的事实。被告质证后对律师函的真实性没有异议，认为被告提出的解除通知已经送到原告，双方合同已经解除。对回函的真实性没有异议，认为被告确已收到，但应当减免租金3个月。原告认为被告对案涉租赁物进行实地踏勘不符合实际情况，原告在出租房屋时并未告知被告案涉房屋如打通后将改变建筑类别，需重新进行消防验收。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 4、原告提供的墨坤商铺租赁情况表1份（打印件），用以证明36间营业房目前仍为被告租赁使用的事实。被告质证后认为该情况表是原告对于案涉36间租赁房屋情况的统计罗列，不是案件的证据。本院经审查后认为，被告的异议理由成立，对该证据不予认定。 5、原告提供的房屋补偿估价报告1份，用以证明原告出租给被告的房屋高远路40号一、二层进行装修以后恢复原状所需的费用为132553元的事实。被告质证后对真实性没有异议，但是对于该估价报告的合法性有异议，认为报告第一页第三条，房地产估价资质显示作出该报告的资质为房地产估价资质，而本案中原告要求恢复原状的含义是内部装修及设施恢复，修复成本，所以开展修复行为及对应资质为房屋设计资质、维修资质以及造价维修资质，而不是房地产估价资质，本案是修复评估资质，故资质不符合。评估机构在南京，不在省高院登记的具有司法鉴定资质名录范围内。该报告也载明不能作为判定依据。原告委托的评估不符合诉讼目的，该估价报告不能作为证据。本院经审查后认为，鉴于原告在该次庭审结束后已撤回相关诉请，故对该证据不作认定。 6、被告提供的租赁合同1份，用以证明被告与原告二签订《房屋租赁协议》。原告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 7、被告提供的律师函1份、快递面单1份（打印件）、查询记录1份（打印件），用以证明被告已于2020年5月19日向原告二送达律师函，要求解除《富春街道三联村营业房租赁合同》，为减少损失，亦请求被告与原告二进行房屋交接。原告质证后对真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为不能达到被告有权单方解除合同的证明目的，也不能达到双方可以交接房屋及钥匙寄回可视为解除合同的证明目的。本院经审查后对该证据的真实性、关联性予以认定。 8、被告提供的催告函1份、邮寄凭证2份（打印件）、查询记录1份（打印件），用以证明被告已于2020年8月7日向原告邮寄商铺钥匙及催告函，催告原告二与被告进行房屋交接的事实。原告质证后对真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为不能达到被告有权单方解除合同的证明目的，也不能达到双方可以交接房屋及钥匙寄回可视为解除合同的证明目的。本院经审查后对该证据的真实性、关联性予以认定。 9、被告提供的国家企业信用信息公示信息1份（打印件），用以证明原告二于2019年11月8日注销的事实。原告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，认为三联经合社注销和重新注册是根据国家政策统一实施的登记行为，且名称并没有改变，所有权利义务均由后成立的三联经合社继承。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 10、被告提供的全国组织机构统一社会信用代码公示系统信息1份（打印件），用以证明原告二于2019年12月4日再次成立的事实。原告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，认为三联经合社注销和重新注册是根据国家政策统一实施的登记行为，且名称并没有改变，所有权利义务均由后成立的三联经合社继承。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 11、被告提供的（2020）浙0111民初2144号民事判决书1份（打印件），用以证明案涉房屋周边进行道路施工严重影响案涉商铺经营，商户要求解除租赁合同；法院认定商户将房屋钥匙邮寄给被告，被告未及时对案涉房屋进行查看并提出异议视为将案涉房屋腾空交给原告；因受疫情影响，商户要求减免租金，法院酌情减免商户3个月租金的事实。原告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，认为无法证明原、被告之间的法律关系，减免期限最终由法庭确定。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定。 12、被告提供的（2020）浙01民终2276号民事判决书1份，用以证明因案涉房屋存在结构问题，如不打通部分隔墙，部分房屋无通道从一楼直接通往二楼，故必然需打通二楼或一楼隔墙才能使用，然根据《建筑设计防火规范》的规定，如商业服务网点面积超过300平方米，则建筑类别有所改变对消防设施要求不同。原告在出租房屋时并未告知被告案涉房屋如打通后将改变建筑类别，重新进行消防验收，导致部分房屋租赁物无法正常使用。原告质证后对真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，本案是整体出租的。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定。 13、被告提供的回函1份（复印件），用以证明原告二确认收到律师函，并承认案涉租赁物周边确实存在市政、道路改造。原告质证后对真实性没有异议，认为周边确实存在市政、道路改造，但对被告造成的影响尚不确定，长远来说对被告是有利的，而且签订租赁物时市政、道路改造就已经客观存在，被告自己有审查义务。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年11月30日，原杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会（原三联村委会）、原杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社（以下简称原三联经合社）（均为甲方）与被告杭州墨坤商业管理有限公司（乙方）签订《富春街道三联村营业房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）1份，约定：甲方将位于杭州市富阳区××街道××村××小区营业房出给乙方使用，建筑面积为16000平方米。甲方不保证上述出租的租赁物符合或达到乙方承租意图，乙方对上述租赁物已进行了实地踏看，对租赁物的位置、现状已作了充分的了解和预测评估，表示愿意承租。租赁物用途为营业房，经营内容须经相关部门许可，并办理相关证件，方可经营，未经批准，不得作其他用途；租赁期为10年，即从2019年1月1日起至2029年5月31日24时止（加5个月招商期）；本合同项下的租赁物的年租金为8000000元。本合同期限内租金额总价为88631120元。具体支付金额、每期支付时间详见附件2租金确认单；租金每隔2年递增一次，递增方式为环比递增。后一期租金在前一期基础上递增5%；乙方于本合同签订之日，须一次性向甲方缴纳1000000元的履约保证金；租金先缴后用按年缴纳。合同生效后，乙方应支付首期租金（按租金确认单），租金自2019年6月1日起计算。（2019年1月1日至2019年5月31日为招商期）乙方于2018年12月7日前将首年租金转入甲方银行账户（账号及户名省略）。以后每年租金均于当年的4月30日前付清；合同期满后，在乙方完全履行本合同约定和法定的全部义务后一个月内，甲方将履约保证金无息退还给乙方；租赁物于2018年12月5日前由甲方移交给乙方，鉴于租赁物为不动产，故双方形成书面的现状租赁物的交接手续，即视为甲方已将租赁物交付给乙方。甲方不干涉乙方自主经营管理，乙方可将租赁物进行转租、分租，但不得将上述租赁物整体转让给他人。乙方及其对外转租、分租的承租人需要办理租赁合同备案证、营业执照、消防审批等手续的，甲方应积极协助配合，并按规定提供应由甲方提供的相关资料；乙方应合法使用租赁物及附属物，需要改建永久性或临时性建筑物、构筑物的应符合规划用途和法律、政策的规定，并征得甲方同意，同时得到政府部门的认可。（包括符合规划用途、环保、审批等）；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负；（1）欠缴租金或其他费用达一个月以上的；（2）利用租赁物从事违反国家法律、法规活动的；（3）未经甲方书面同意，擅自改变租赁物承重结构的；（4）擅自搭建违章建筑、设施的；（5）未经甲方同意，擅自将租赁物整体转让给他人的；（6）其他有严重损害甲方利益行为的；合同期满或合同解除、合同终止后，乙方应于10日内将租赁物交还给甲方。附着于租赁物上属乙方所有的可移动财产及废弃物，乙方均必须在合同解除或终止后10日内自行清除、腾空，租金由乙方支付到租赁物实际交还给甲方日止。在解除或终止后超过10日仍遗留可移动财产的，视作乙方放弃该部分的财产权利，甲方可作任意处置，且对乙方不作任何赔偿或补偿；乙方未按合同第五条规定缴交租金的，甲方可按欠款金额每日收取1‰的违约金，并在履约保证金中抵扣；逾期30天未缴纳当年租金的，甲方有权解除合同；合同终止或解除后，乙方逾期交还租赁物的，则按每逾期1日向甲方支付相当于日租金2倍的违约金；如一方违反约定义务，对另一方造成损失的，可由双方协商解决或委托有评估资质的中介机构评估损失金额，违反约定的一方负责赔偿。该合同还约定了其他事项。作为《租赁合同》附件的《富春街道三联村营业房年租金确认单》载明：第一年（2019年1月1日至2020年5月31日）租金为8020000元（含5个月招商期），第二年（2020年6月1日至2021年5月31日）租金为8020000元，第三年（2021年6月1日至2022年5月31日）租金为8421000元，等等。《租赁合同》签订后，被告支付第一年的租金8020000元及履约保证金1000000元。 《租赁合同》签订后，被告收到租赁房屋后，将部分房屋改装后分别转租。截至目前，1、B1-17-1，2、A1-29、A2-28、29、30，3、A1-16，4、A1-30，5、A1-23，6、A1-24，7、A1-32、A2-32，8、A1-31、A2-31，9、A1-13、14、A2-13、14、15，10、A1-10，11、A1-15，12、A1-9、A2-8、9、10,13、B1-1、B2-1,14、B1-5-1，15、B2-9、B2-10,16、B2-7、B2-8,17、A1-20、A2-20,18、A1-8,19、A1-7、A2-6、7,20、A1-11、A2-11,21、D1-11一楼，22、E1-5、6、7、8、9、10,23、D1-3一楼，24、D1-1、D2-1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14，25、A1-6,26、A1-4,27、A2-1-2,28、D1-14，29、E1-1、2、E2-1、2、3、4、5、6,30、B1-21,31、B1-10-2一楼，32、B1-10-1,33、B1-3,34、A1-28,35、A1-25、A2-23、A2-25,36、B1-14-1共计36间营业房（详见《墨坤商铺租赁情况表》）由被告转租给他人，二原告至今未收回。 庭审中，关于上述36间营业房的面积，二原告主张为5074.62平方米，被告表示认可。 二、2020年5月18日，被告向原告三联经合社邮寄《律师函》1份，2020年5月19日，原告三联经合社收到该函。该《律师函》载明：“杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社：浙江泽大律师事务所接受杭州墨坤商业管理有限公司（以下简称委托人）的委托，就《富春街道三联村营业房租赁合同》解除事宜，指派本律师向贵社函告如下：根据委托人的陈述和提交的材料显示：2018年11月30日，委托人与贵社签订《富春街道三联村营业房租赁合同》，约定由委托人承租贵社位于××街道××村××房。租赁期限自2019年1月1日起至2029年5月31日止。合同履行过程中，受项目周边市政、道路改造工程及疫情影响，案涉项目经营出现困难。现委托人根据项目目前营商环境并考虑贵社在履约过程中的过错行为，委托人已无法继续履行案涉租赁合同。根据《合同法》等相关法律规定本律师认为：《富春街道三联村营业房租赁合同》合法有效。然结合双方签订案涉租赁协议的合同目的，贵社作为出租人的合同目的为提供房屋给委托人使用并获取租金，委托人作为承租人的合同目的是通过转租租赁物获得收益。然目前项目营商环境严重恶化，委托人现确已无力继续支付租金，合同继续履行已失去积极意义。根据上述事实和法律规定，结合委托人的意愿，本律师依照约定及相关法律规定向贵社函告如下：1、《富春街道三联村营业房租赁合同》于贵社收到本函之日解除；2、请贵社收到本函之日起5日内，与委托人进行房屋交接手续。逾期办理的，自本函送达满五日起租赁房屋风险及空置损失将均由贵社承担。以上要求已充分体现委托人协商解决该事项的诚意，请贵社予以重视。为避免双方损失扩大，请贵社积极与委托人协商，妥菩处理合同解除的后续工作，维护双方合法权益。特此函告。”2020年5月20日，原告三联经合社向被告邮寄《回函》1份，载明：“致：杭州墨坤商业管理有限公司我社于2020年5月19日收到贵司委托的浙江泽大律师事务所钱梁律师发出的《律师函》。现就函中提及的相关事宜作如下回复及催告：一、我社已于2020年3月17日发出公告，针对项目周边市政、道路改造工程及疫情影响，对贵司承租的三联嘉苑周边16000平方米商业用房，决定减免2020年度租金60天。不存在贵司所述的在履约过程中存在过错行为。二、根据《租赁合同》第一条第二款的约定，承租人对租赁物已进行了实地踏看，对租赁物的位置、现状己作了充分的了解和预测评估，且目前营商环境不存在你方所说严重恶化，故不是导致合同无法继续履行的理由。三、根据双方签订的《租赁合同》第五条第一款、第九条第一款之规定，第二年度租金应于2020年4月30日前付清，现已逾期，贵司未按约支付租金的行为已构成违约，违约金按所欠金额每日1%计算。望收到本函后于7日内向我社支付相应的租金，若到期未付，由此产生的法律后果将由你方承担。特此回函。”2020年8月7日，被告向原告三联经合社邮寄《催告函》1份，载明：“2018年11月30日，本公司与贵社签订了《富春街道三联村营业房租赁合同》，约定由本公司承租贵社位于××街道××村××房。租赁期限自2019年1月1日起至2029年5月31日止。合同履行过程中，受项目周边市政、道路改造工程及疫情影响，案涉项目经营出现困难。目前项目营商环境严重恶化，本公司确已无力继续支付租金，合同继续履行已失去积极意义。基于上述情况，为减少双方损失。2020年5月19日，本公司向贵社送达《律师函》1份，要求解除双方签订的《富春街道三联村营业房租赁合同》。同时贵社应于收到本《律师函》之日起5日内，与本公司进行房屋交接手续。然截至本函发送之日，贵社仍未与本公司完成房屋交接手续。故本公司特向贵社函告如下：1、自2020年5月19日起，双方签订的《富春街道三联村营业房租赁合同》已解除；2、自合同解除之日起，本公司无需向贵社支付租金。因贵社怠于履行房屋交接手续导致的租金损失，均由贵社承担。以上要求已充分体现委托人协商解决该事项的诚意，请贵社予以重视。为避免双方损失扩大，请贵社积极与委托人协商，妥善处理合同解除的后续工作，维护双方合法权益。特此函告。”同日，被告还向原告三联经合社邮寄部分商铺钥匙。2020年8月8日，原告三联经合社收到该《催告函》。庭审中，二原告确认已收到部分钥匙。 三、根据杭州市富阳区农业农村局等四部门的联合下发的《关于开展农村集体经济组织登记赋码工作的通知》（富农[2019]186号）文件要求，杭州市富阳区富春街道办事处作出《关于同意秋丰等村股份经济合作社注销登记的批复》（富春办[2019]143号），载明：“同意秋丰等12个股份经济合作社统一申请注销企业法人注册登记，并重新到农业农村局进行信用登记赋码办理。为方便各合作社办理，简化相关注销手续，不开展注销清算工作，明确合作社的债权债务和未尽事宜都由重新赋码登记的经济合作社承继，如有相关法律责任也由重新赋码登记后的经济合作社承担。”2019年11月8日，原三联经合社被注销。2019年12月4日，杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社即原告三联经合社成立，登记机关由杭州市富阳区市场监督管理局调整到杭州市富阳区农业农村局。2020年12月6日，原三联村委会更名为浙江省杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会即原告三联村委会。 四、2020年1月23日，浙江省人民政府为防控新冠肺炎病毒疫情，启动重大公共突发事件一级响应，以有效遏制疫情扩散蔓延。 五、2020年6月17日，被告曾向本院起诉原三联村委会，要求解除《租赁合同》。因被告在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院于2020年7月8日作出（2020）浙0111民初3399号民事裁定，裁定该案按被告撤回起诉处理。 六、二原告在审理中提供的含有解除《租赁合同》内容的《变更诉讼请求申请书》本院于2020年12月1日送达给被告。 本院认为，原三联村委会、原三联经合社与被告杭州墨坤商业管理有限公司于2018年11月30日签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行。二原告分别作为原三联村委会、原三联经合社的继受者，应享有原三联村委会、原三联经合社在合同中的权利，承担合同相应的义务。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点之一为：《租赁合同》是否已在2020年5月份被告发出解除通知后解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告于2020年5月28日向原告三联经合社发出解除通知的理由，不符合《租赁合同》中关于解约条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，因被告未按约定期限支付租金，二原告通过直接提起诉讼的方式解除《租赁合同》，被告于2020年12月1日收到原告提交的含有解除《租赁合同》内容的《变更诉讼请求申请书》，且该诉求亦符合被告的本意，故本院认定《租赁合同》于2020年12月1日解除。《中华人民共和国民法典》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施、并有权请求赔偿损失。鉴于《租赁合同》已于2020年12月1日解除，被告继续占有未腾空的36间营业房（详见《墨坤商铺租赁情况表》），已不具备合法性，故原告诉请要求被告腾空36间营业房，本院予以支持。关于租金的计算，第一年即2020年6月1日前的租金被告已经支付，其后至本院认定《租赁合同》解除前这一期间的租金未付，扣减因新冠疫情发生原告同意免除的3个月租金，本院认定从2020年9月1日起至2020年11月30日止的租金为2027278元（8020000元÷360天×91天）。根据合同约定，被告应于2020年4月30日前支付第二年即2020年6月1日至2021年5月31日的租金8020000元，现其未按约支付，已构成违约，应承担违约责任，故原告诉请要求其支付自2020年6月1日起至租金实际付清日止的违约金，符合法律规定，本院予以支持，但原告主张的违约金计算基数有误，本院认定以2027278元为基数。关于计算标准，《租赁合同》约定以欠款金额每日收取1‰的违约金，虽然原告已主动调整为按日万分之五计算，但考虑到新冠疫情因素及本案实际情况，本院依法调整为按日万分之三计算。《租赁合同》虽已判令于2020年12月1日解除，但被告仍然占有36间营业房（详见《墨坤商铺租赁情况表》）未腾空，故原告诉请要求被告支付至实际腾空日止的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于占有使用费的计算标准，本院参考该年度的租金标准、整个租赁房产的面积、36间营业房的面积，按日租金7066元（8020000元÷16000平方米÷360天×5074.62平方米）计算。关于被告已经支付的履约保证金1000000元，由于该款项具有保证金性质，而非违约金，基于原告已主张违约损失，故被告提出该款项应在本案中冲抵的意见，本院予以采纳。关于冲抵的时间，因双方未作约定，为了便于计算，本院认定以判决作出之日作为冲抵之日。关于冲抵的顺序，双方在《租赁合同》中明确履约保证金可冲抵违约金，故本院根据双方议定，先冲抵违约金，后冲抵租金及占有使用费。截至2021年4月30日，违约金为202525元。该款项全部冲抵后，剩余履约保证金797475元（1000000元-202525元）用于冲抵租金，即被告尚应支付原告租金1229803元（2027278元-797475元）。此后至上述租金付清之日止的违约金，应以1229803元为基数，按日万分之三的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，判决如下： 一、原杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会、原杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社与被告杭州墨坤商业管理有限公司于2018年11月30日签订的《富春街道三联村营业房租赁合同》于2020年12月1日解除； 二、被告杭州墨坤商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市富阳区××街道××村××小区的36间营业房［1、Ｂ1-17-1，2、Ａ1-29、Ａ2-28、29、30，3、Ａ1-16，4、Ａ1-30，5、Ａ1-23，6、Ａ1-24，7、Ａ1-32、Ａ2-32，8、Ａ1-31、Ａ2-31，9、Ａ1-13、14、Ａ2-13、14、15，10、Ａ1-10，11、Ａ1-15，12、Ａ1-9、Ａ2-8、9、10,13、Ｂ1-1、Ｂ2-1,14、Ｂ1-5-1，15、Ｂ2-9、Ｂ2-10,16、Ｂ2-7、Ｂ2-8,17、Ａ1-20、Ａ2-20,18、Ａ1-8,19、Ａ1-7、Ａ2-6、7,20、Ａ1-11、Ａ2-11,21、Ｄ1-11一楼，22、Ｅ1-5、6、7、8、9、10,23、Ｄ1-3一楼，24、Ｄ1-1、Ｄ2-1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14，25、Ａ1-6,26、Ａ1-4,27、Ａ2-1-2,28、Ｄ1-14，29、Ｅ1-1、2、Ｅ2-1、2、3、4、5、6,30、Ｂ1-21,31、Ｂ1-10-2一楼，32、Ｂ1-10-1,33、Ｂ1-3,34、Ａ1-28,35、Ａ1-25、Ａ2-23、Ａ2-25,36、Ｂ1-14-1共计36间营业房（详见《墨坤商铺租赁情况表》）］腾空； 三、被告杭州墨坤商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告浙江省杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会、杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社租金1229803元； 四、被告杭州墨坤商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告浙江省杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会、杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社自2021年5月1日起至上述租金付清日止的违约金（以1229803元为基数，按日万分之三计算）； 五、被告杭州墨坤商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告浙江省杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会、杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社自2020年12月1日起至上述36间营业房腾空日止的占有使用费（按日租金7066元计算）； 六、驳回原告浙江省杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会、杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26511元（原告预交62794元），由原告浙江省杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会、杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社负担13279元，被告杭州墨坤商业管理有限公司负担13232元。 原告浙江省杭州市富阳区富春街道三联村村民委员会、杭州市富阳区富春街道三联村股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州墨坤商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴贤祥 二〇二一年四月三十日 代书记员 丁敏明