北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3530号上诉人（原审被告）：北京市昌平区沙河镇丰善村股份经济合作社，住所地北京市昌平区沙河镇兆丰家园社区。法定代表人：刘玉荣，主任。委托诉讼代理人：刘玉和，男，北京市昌平区沙河镇丰善村股份经济合作社董事。被上诉人（原审原告）：北京利健天行物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街31号（招商局院内）。法定代表人：宋胜利，总经理。委托诉讼代理人：姜启林，北京冠领律师事务所律师。上诉人北京市昌平区沙河镇丰善村股份经济合作社（以下简称丰善合作社）与被上诉人北京利健天行物业管理有限公司（以下简称利健天行公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丰善合作社上诉请求：撤销一审判决，改判驳回利健天行公司一审诉讼请求。事实和理由：1．一审就物业收费事实未查清。涉案物业费应否收取及收费标准尚未确定，利健天行公司不能单方改变其与沙河镇政府签订的《物业服务合同》。利健天行公司系与沙河镇政府签订物业服务合同，该合同第一条物业服务范围（面积）总计218246．76㎡，其中商业10313．61㎡，公建19447．93㎡，车库43065．39㎡。第六条物业费标准，高层住宅1．35元/㎡/月，商业物业2．35元/㎡/月，公建物业费另行商议。而涉案12-2室包含在公建部分之中，物业费是否收取仍为待定。上述要求作为双方签订的协议约定，利健天行公司应受此约束，其公司无权单方收取物业费。2．利健天行公司未履行提供物业服务的义务，不应享有收取物业费的权利。涉案物业为独立的临街场所，相关的物业职能都由实际使用人李某自己聘人完成的，未接受过利健天行公司提供的服务。无论从权利义务对等角度，还是依据协议约定，利健天行公司均无权收取物业费。利健天行公司与沙河镇政府签订的《物业服务合同》就物业服务范围、内容、标准均作出了约定。丰善合作社可以行使先履行抗辩权。3．本案遗漏了必要的诉讼主体。根据《物业管理条例》第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，丰善合作社作为业主与实际使用人李某在物业费负担方面应承担法定连带责任。为了查明整个费用的承担事实，李某应当到庭。利健天行公司辩称，同意一审判决。利健天行公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令丰善合作社支付2015年11月30日至2017年11月29日期间的物业费112236元；2．本案的诉讼费由丰善合作社承担。一审法院认定事实：丰善合作社自认系北京市昌平区沙河镇兆丰家园小区西区底商12-2室的业主，其房屋建筑面积为1990平方米，所在小区均为回迁房，无房屋产权证，房屋部分已出租给李某用于餐饮经营，不清楚何时入住，也不清楚2015年11月之前的物业费是否缴纳及缴费标准。利健天行公司自2012年8月进入兆丰家园小区提供物业服务至今。2012年8月8日，北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）与利健天行公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由北京市昌平区沙河镇人民政府委托利健天行公司为位于北京市昌平区沙河镇北区的兆丰家园项目提供物业服务，其中载明建筑面积218246．76平方米，商业10313．61平方米，公建19447．93平方米，车库43065．39平方米；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1．35元/平方米/月，商业物业2．35元/平方米/月，公建物业费另行商议；物业服务期限为1年，自2012年8月1日起至2013年7月31日。2013年8月1日，北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）与利健天行公司（乙方）再次签订《物业服务合同》，约定利健天行公司为北京市昌平区沙河镇北区兆丰家园项目（西区）提供物业服务，其中载明建筑面积：规划住宅建筑面积136575．66平方米，商业10237．78平方米，住宅面积123163．60平方米，共计建筑物6幢；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1．35元/平方米/月，商业物业2．35元/平方米/月，公建物业费另行商议；物业服务期限为不定期限，自2013年8月1日起执行本合同约定内容，至合同终止。一审庭审中，丰善合作社称其房屋为公共建设部分，物业服务合同中对该部分物业费标明为另行商议，交付房屋的时候没有约定公建房屋用于商业就要收取物业费，且利健天行公司没有提供物业服务，提供服务方面存在瑕疵。丰善合作社还提交照片，证明物业服务存在重大瑕疵。利健天行公司对该证据不予认可，表示公建范围内除了物业用房和居委会用房外，都是按商业收取物业费，并提交该12号楼12-1用户及北京农村商业银行股份有限公司沙河支行按照商业标准缴纳物业费的票据。丰善合作社表示该证据无法核实。另查，兆丰家园小区施工图中12-2标注为回迁安置商业，且该房屋位于小区西区临街底商，由丰善合作社出租他人用于商业经营。一审法院认为，兆丰家园小区在未成立业主委员会的情况下，为维持小区正常管理秩序，由物业所在地北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并签订物业服务合同，该合同应当认定具有法律效力。虽然丰善合作社未与利健天行公司签订物业服务合同，但作为小区业主，享受了该物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务。关于丰善合作社应当交纳的物业费金额，根据利健天行公司在涉案小区提供的物业服务实际情况，结合一审庭审中双方当事人的当庭陈述，利健天行公司在涉案小区提供物业服务的过程中确有不足之处，构成了服务瑕疵。鉴于此，一审法院对丰善合作社应交纳的物业费金额予以酌减。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并应区别不同物业的性质和特点，因丰善合作社房屋在设计施工图中标注为回迁安置商业，亦实际用于商业用途，故一审法院参考物业服务合同中的收费标准，结合涉案房屋的物业实际情况及利健天行公司所提供的物业服务水平，对丰善合作社应交纳的物业费金额予以酌定。另指出，该酌减只针对已发生的物业服务范围内出现的部分瑕疵而做出，不具有对未发生的物业服务的效力。小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。丰善合作社可以在交纳物业费后要求利健天行公司履行合同义务，利健天行公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、北京市昌平区沙河镇丰善村股份经济合作社于判决生效之日起十日内支付北京利健天行物业管理有限公司2015年11月30日至2017年11月29日期间物业费95400．60元；二、驳回北京利健天行物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在案《物业服务合同》显示，利健天行公司为案涉12-2室所在项目提供物业服务。丰善合作社作为12-2室业主，与利健天行公司成立事实上的物业服务合同关系，双方应遵循在案《物业服务合同》的约定。在利健天行公司提供物业服务后，丰善合作社应当缴纳物业费。丰善合作社上诉案涉12-2室应否收费及如何收费尚未确定，不应缴纳物业费。就此本院认为，在双方就案涉12-2室物业费收取标准未能确定且无协商一致意见的情形下，一审秉持物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，根据案涉12-2室施工图标注、实际使用情形及物业服务水平等因素，综合认定丰善合作社应向利健天行公司支付本案物业费95400．6元，并无不当之处，本院予以确认。丰善合作社上诉主张利健天行公司未实际提供物业服务，与在案证据显示事实不符。丰善合作社在一审中认为利健天行公司在清洁方面的工作“履行的都不是很好”，亦能证明利健天行公司实际为案涉12-2室提供了物业服务，丰善合作社只是对物业服务质量有异议。对利健天行公司在提供物业服务中存在的瑕疵问题，一审在酌定物业费时亦进行了考量，本院对此不持异议。丰善合作社申请在本案中追加租赁人李某为一方当事人，并主张李某承担连带责任，该申请及主张不能成立。丰善合作社错误地理解了其所援引的《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，本案亦不存在必须追加李某方能查清物业缴费事实之情形。鉴上所述，丰善合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2545元，由北京市昌平区沙河镇丰善村股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐述梁审 判 员 梁 睿审 判 员 张 静二〇二一年四月二十五日法官助理 王晓韬书 记 员 张雪冬