山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终657号 上诉人（原审原告）:郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：刘树河，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：侯金峰，男，1989年5月2日出生，农民，汉族，住聊城市东昌府区。 上诉人郑玉珍因与被上诉人侯金峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初5825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 郑玉珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；本案一审、二审诉讼费用由侯金峰承担。事实与理由；一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、2017年5月25日，侯金峰与郑玉珍的工作人员解炳龙签订了一份《房屋买卖合同》，侯金峰购买了郑玉珍所有的位于郑家镇和聚家园3号楼3单元6层西户(3312室)的房屋，合同定价234920元。该合同系双方真实意思的表示，不违反任何法律法规的强制性规定，一审法院已经认定该合同系有效合同。合法有效的合同双方均应全面履行。该合同签订后，郑玉珍作为郑家镇合聚家园的负责人已经履行了交房的义务，因侯金峰存在逾期付款的违约行为，郑玉珍才起诉侯金峰要求支付拖欠的房款。一审法院在庭审中认定，侯金峰向郑玉珍支付的190000元的房款系全部房款，认定涉案房屋的房款已经结清属于认定事实错误。虽然郑玉珍的工作人员解炳龙与侯金峰签订合同的行为已经形成表见代理，但是解炳龙只是郑家镇和聚家园的工作人员，其有按郑家镇和聚家园小区规定价格出售房屋的权利但没有定价权，郑玉珍也没有赋予解炳龙定价的权利，事后郑玉珍对此事也并没有追认。因此，侯金峰所述的该房屋合同中备注；“实际房款壹拾玖万整解炳龙”的内容以及之后解炳龙又在侯金峰所持有的合同上第四条“一次性交纳、房款已结清”处打√，并按手印的说辞没有法律依据，依法应认定为无效行为。其次郑家镇人民法庭徐泉林庭长曾在阳谷看守所采集的解炳龙的笔录中解炳龙明确说明其没有定价权，只能去个零头，也进一步证明解炳龙对涉案房屋没有定价权。因此，一审法院以此作为定案的依据实属错误，请二审法院依法予以纠正。二、郑家镇和聚家园小区的楼房系郑玉珍个人投资建设，郑玉珍作为郑家镇和聚家园的负责人为《房屋买卖合同》的一方当事人，虽然解炳龙与侯金峰签订的《房屋买卖合同》，但是合同的真正相对方系郑玉珍，该合同的履行者也是郑玉珍。郑玉珍依法履行了该合同约定的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。郑玉珍按照合同约定履行了全部的义务，将涉案房屋交付给侯金峰使用居住，侯金峰应当按照《房屋买卖合同》的约定，交清房款。但侯金峰在交付部分房款后，剩余房款拖欠，并在郑玉珍通知催缴拖欠房款的情况下，仍不履行交清房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，郑玉珍诉求侯金峰偿还拖欠房款的主张依法应予支持。综上所述，请二审法院依法查清事实，以维护郑玉珍的合法权益。 被上诉人侯金峰辩称，一、解炳龙以郑玉珍代理人的身份与侯金峰签订合同，并在该购房合同第三条价格一项中明确备注实际房款19万元，有郑玉珍委托代理人解炳龙的签字及手印，且在合同第四条交款方式一项中已明确标明房款已结清，有郑玉珍代理人解炳龙签字及手印。解炳龙在和聚家园售楼处售房收取购房款的行为，已经人民法院生效裁判认定，构成表见代理，解炳龙和侯金峰对涉案房屋实际价款的约定无须经郑玉珍追认、认可。解炳龙作为郑家镇和聚家园售楼员兼物业管理人员，引导侯金峰等购房户看房，并签订购房合同，基于解炳龙的工作身份，且解炳龙为郑玉珍的外甥，侯金峰作为普通购房者有理由相信解炳龙有权售房。在郑玉珍未对解炳龙代理权限进行公示或直接告知的情况下，侯金峰难以辨识解炳龙的权限范围。解炳龙与侯金峰签订房屋买卖合同口头承诺并在购房合同中书面标明该优惠价格真实有效。即便解炳龙的行为超越了其代理权，此亦足以让侯金峰相信该优惠价格的真实性，解炳龙做出该价格优惠承诺应当构成表见代理，表见代理的后果应由郑玉珍承担。合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。该事实已被（2020）鲁15民终3590号、3591号、2895号等判决认定。表见代理的法律后果就是被代理人承担，代理人的行为，不管被代理人愿不愿意承担，法律都强制被代理人承担，无需被代理人追认认可。聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6644号、5015号及聊城市中级人民法院（2020）鲁15民终3590号、3591号、2895号等民事判决已经查明的事实均明确合同填写的价格是不真实的，低于合同的价格是因当时的优惠政策，与购房户有口头约定及合同书面证明的。和聚家园小区普遍存在实际购房价格低于合同价格的情况，其后期大部分为顶楼，价格相对较低，与同时期邻近小区卧龙小区售楼价格相近。对解炳龙的询问笔录中，解炳龙已明确楼层高的价格优惠，他有这个权力，是郑玉珍口头说的。二、侯金峰有书面证据可直接证明房款已经结清，当时签的房屋买卖合同上同时有负责人郑玉珍的签名及手印、聊城市东昌府区和聚家园财务专用章、解炳龙的签字及手印，侯金峰的购房合同是一份非常完整没有漏洞的合同。因合同系解炳龙所出，侯金峰曾让郑玉珍验视合同，时间为2018年1月，有电话录音为证。电话录音中，侯金峰多次说到房款已经结清，要求郑玉珍验视合同，郑玉珍声明合同是有效地，没有任何问题。郑玉珍一房多卖事件曝光后，多次态度恶劣，强硬，再次要求侯金峰去她那里对合同，并且要求侯金峰提供合同复印件，确认无误后，郑玉珍要求侯金峰将房屋开口费2200元，电费押金500元共计2700元补齐，就没有其他问题了。其后，郑玉珍又多番无理取闹，让侯金峰补交合同差额。郑玉珍出尔反尔，推翻之前说辞，其后多番恐吓骚扰侯金峰，严重侵犯了侯金峰的合法权益。综上所述，侯金峰已完全履行购房合同义务，不存在履行义务不彻底的情形。请二审法院查清事实，驳回郑玉珍上诉，维持原判。 郑玉珍向一审法院起诉请求：判令侯金峰履行合同，支付剩余房款44920元，并承担违约金8984元。 一审法院查明事实：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户**的和聚家园小区（**楼房）。经镇党委、政府同意由郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案、聊城市东昌府区住房和城乡建设局及聊城市东昌府区建设工程质量监督站审批，和聚家园项目工程于2014年11月06日竣工。和聚家园楼房的销售方式：郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的名义与购房户签订《房屋买卖合同》。 2017年5月25日郑玉珍的员工解炳龙（也是郑玉珍的外甥）持加盖有聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章并经郑玉珍签字的空白合同与侯金峰签订了《房屋买卖合同》，约定：侯金峰购买郑玉珍建设的聊城市东昌府区××小区××号楼××单元××层××室房产。建筑面积103平方米，每平方米2000元；地下室面积24.1平方米，每平方米1200元，总计金额为234920元。因楼层系顶层，协商楼房实际价款为190000元，由解炳龙在侯金峰持有的合同上合同第四条交款方式后书写了“备注：实际房款壹拾玖万元整解炳龙”的内容。合同签订后，侯金峰即支付了房款190000元，之后解炳龙又在侯金峰所持的合同上第四条“一次性交纳”、“房款已结清”处打√，并加按了手印。现房屋已交付给侯金峰使用。 一审法院认为：郑玉珍的员工解炳龙与侯金峰签订的《房屋买卖合同》是代表郑玉珍所签订，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。解炳龙以郑玉珍代理人的身份与侯金峰签订合同，并在合同上明确楼房实际价款为190000元，侯金峰有足够的理由相信解炳龙的定价即为郑玉珍的定价，构成表见代理，此法律后果应由被代理人郑玉珍承担。现侯金峰已按约定支付190000元购房款，合同义务已履行完毕，郑玉珍现以解炳龙无权代理变更楼房价款为由要求侯金峰按合同定价补足购房款的请求，法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告郑玉珍的诉讼请求。案件受理费1396元，由原告郑玉珍负担。 二审中，侯金峰提交（2020）鲁15民终3590、3591、2895号民事判决书、解炳龙的询问笔录一份、卧龙小区的房价表一份、和聚家园业主签字证明情况说明书一份，证明：判决书已经查明事实，均可明确合同填写的价格是不真实的，低于合同价格是因为当时有优惠政策，与购房户有口头约定及合同书面证明的。询问笔录中已明确解炳龙说楼层高的价格有优惠，他有权定价，是老板郑玉珍口头说的，比如楼层高的就有优惠，最后再把零头一抹，就是实际房款的价格。卧龙小区房价表结合同时期临近涉案房产价格相近。情况说明书因为和聚家园小区存在优惠政策，证明实际价格低于合同价格，以方便办理房产证。 郑玉珍质证称，对侯金峰提交的判决书真实性无异议，但是该判决书不止这三份，还有十几份，该案郑玉珍已提出再审，山东省高级人民法院在审理中，郑玉珍再次要求本案中止审理，等待山东省高级人民法院作出的判决结果再来定案。上述案件聊城市中级人民法院作出判决后，郑玉珍不服，多次到省委、省高院进行反映，省高院将该案进行再审审查，侯金峰向法院提交的上述判决书作为参考依据是不正确的。对于谢炳龙的询问笔录不予认可，该证据为复印件，即使是原件，也与侯金峰无关，因为该询问笔录是东昌府区法官徐泉林调取，不是该案的调查情况，而是郑玉珍与李延红房屋买卖合同纠纷一案所调取的，与本案的事实不一致，不能证明该询问笔录原本照抄的适用本案。对于卧龙小区价格表提出质疑，侯金峰购买的房屋是郑家镇和聚家园小区，而不是卧龙小区的，卧龙小区建设的小区为廉租房，与和聚家园的小区建设不是一个性质，从设计到用料，包括土地使用性质都不一致，当时合同并没有约定和聚家园的楼房定价参照卧龙小区的定价来执行。对于业主签字情况说明书提出异议，该证据为复印件，即使原件该情况说明也不能推翻郑玉珍与侯金峰所签订房屋合同当中的相关条款。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。解炳龙作为郑家镇和聚家园售楼员兼物业管理人员，引导侯金峰等购房户看房，并签订购房合同。基于解炳龙的工作身份且为郑玉珍外甥的亲属身份，侯金峰作为普通购房者，有理由相信解炳龙有权代表和聚家园进行售房。在郑玉珍未对解炳龙代理权限进行公示或直接告知的情况下，李延红难以辩识其权限范围。解炳龙与李延红签订房屋买卖合同并口头承诺价格优惠，即便该行为超越了其代理权，此亦足以让侯金峰相信该承诺的真实性，解炳龙做出该价格优惠承诺应当构成表见代理，该表见代理行为的后果应由郑玉珍承担。 郑玉珍称已对与本案案情相同的案件申请再审，要求本案中止审理。经审查，郑玉珍已就聊城市中级人民法院（2020）鲁15民终3590号等案件申请再审，现仅处于再审审查阶段，是否进入再审程序还未可知，故郑玉珍关于中止审理的诉求，本院不予支持。 综上所述，郑玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1148元，由上诉人郑玉珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭召勇 审 判 员 石 鑫 审 判 员 孙久强 二〇二一年四月八日 法官助理 王 蕾 书 记 员 姚 迪