江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1023民初395号原告（反诉被告）：周炳葛，男，1979年9月3日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：翟宴军，宝应县安民法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：高盛峰，男，1985年1月26日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：生长友，宝应县江平法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）周炳葛与被告（反诉原告）高盛峰租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周炳葛及其委托诉讼代理人翟宴军，被告（反诉原告）高盛峰及其委托诉讼代理人生长友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周炳葛向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告赔偿经营损失46884元，菜、食品等以评估为准；2、退还保证金1000元，退还租金1000元，赔偿两台冷藏冰柜共计3000元；3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年3月21日，原、被告签订了门面房出租协议，被告将自己在射阳湖镇天平集镇的门面房出租给原告经营使用，随后原告开设了宝应县聚吧烧烤店，由原告及其妻子、母亲共同经营。双方约定租期三年，年租金12000元。同时还约定签订协议时交清当年租金，以后每年提前一个月交清当年租金。前两年原告按约交清租金。2020年一月下旬，全国疫情爆发，原告经营的烧烤店被迫停业。4月中旬，原告的烧烤店慢慢恢复营业，原告也到处借钱向被告交纳了8000元租金。2020年9月1日，被告以原告欠租金为由，将原告经营的店铺大门锁上，使原告无法正常营业，店铺里的菜、餐具无法拿出，导致原告无法另行从业。经宝应县公安局射阳湖派出所调解，双方未能达成一致意见。被告的行为导致原告经济损失，故请求法庭及时做好调解工作，防止损失扩大。综上，为维护原告（反诉原告）的合法权益，为此特向法院起诉，请求判如诉请。被告（反诉原告）高盛峰辩称，1、对本诉原告陈述的有关房屋租赁纠纷来龙去脉及大致情况，我方予以认可；2、我方认可退还本诉原告冷藏冰柜两台，其他诉求我方不予认可；3、依照原、被告双方订立的门店出租协议第一条的约定，原告违约在先，因此对本诉原告的诉求一及诉求二中保证金、租金的部分请法庭依法驳回。被告（反诉原告）高盛峰向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告的门面出租协议；2、判令反诉被告腾让并交付案涉门市房；3、责令反诉被告从2020年11月21日开始按每月1000元标准承担房屋占用费至其实际交付房屋时止；4、责令反诉被告从2020年2月21日起以每月承担500元的违约金至其实际交付房屋时止；5、责令反诉被告将所租赁房屋恢复原状，包括内外墙、出气孔道，油污的处理等；6、责令反诉被告返还2018年5月至2019年1月反诉原告为其垫资的电费1216元；7、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月21日，原、被告签订了门面房出租协议，反诉原告将家庭共有的位于80平方米门面房出租给反诉被告经营使用，双方约定租期三年，年租金12000元，签订协议时反诉被告支付当年租金12000元，以后的年租金以每年3月21日为界提前一个月付清，如反诉原告自己需使用该房，需提前一个月告知被反诉人，被反诉人应当在10天内搬出，如经查不是反诉原告自己使用，而是租赁他人，反诉原告需承担12000元的违约金给反诉被告。时至2020年2月21日，双方约定的交付租金的期限已到，经反诉原告多次催促近2个月，反诉被告才分别于4月17日、4月25日转账人民币6000元、2000元，合计8000元给反诉原告。此后，反诉原告多次向反诉被告催要剩余租金，近3个多月时间内，反诉被告均采用电话不接、短信不回、上门不见人等方式避而不见。在此情况下，2020年9月1日，反诉原告愤而锁上门市房其中的一道门（门市房共2道门，另一道门系反诉被告自己锁上），主观上是为逼反诉被告出面解决租金问题。另经查看，反诉被告擅自在门市房后侧开了一扇窗户。反诉原告认为，反诉被告违约在先，未按约定足额支付租金，造成反诉人收益的损失，合同中约定了双方违约情形违约金的承担，因反诉被告违约，理应承担对等的违约责任。被告擅自更改门市房的建筑结构，理应恢复原状。综上，鉴于反诉被告严重缺乏诚信，故反诉人提出反诉，请求法院公正裁判。原告（反诉被告）周炳葛辩称：原、被告之间并没有达成口头每月1500元/月的协议，只是被告一方的意思表示，要强加于原告，原告纵然不同意，因为双方有协议的约定，每月1000元/月，在原告没有答应被告每月增值1500元/月的情况下，被告强行将经营房屋的门锁上，不允许原告继续经营，实际控制房屋。后在射阳湖派出所的调解下，被告仍然坚持，不同意将门打开，才导致原告无法继续经营，而且原告在诉讼中也明确提出尽快将门打开防止损失的减少，在人民法院组织的调解过程中，被告坚持不同意开门，因而使该案的门锁住，使房屋一直在被告的控制之下，直到2020年12月2日法院去现场勘验以后才开了门，在开了门的现场，被告仍然坚持不同意让原告继续经营。并扬言我说开门就开门，我说不开门就不开门。原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交了2020年9月28日宝应县公安局射阳湖派出所出具的情况说明一份，周炳葛经营的宝应县聚吧烧烤店营业执照复制件，周炳葛与其妻子的结婚证复制件，证人张某,4、袁某,4、鲁某,4出具的证明一份，旨在证明周炳葛与其妻子、母亲共同经营烧烤店等证据。被告（反诉原告）为支持其诉讼主张，向本院提交了涉房屋的产权证书两份及房产所有人高学车、钮俊桥出具的情况说，用以证明案涉房屋由高盛峰占有、使用、收益，原、被告签订于2018年3月21日的门面出租协议、原、被告微信聊天记录截图若干、高盛峰所有宝应农商银行的银行卡从2018年5月至2019年1月交易流水一份，旨在证明高盛峰为周炳葛缴纳电费1216元，案涉租赁房屋东侧照片打印件一张，旨在证明周炳葛租赁房屋期间排污的情况等证据。为查明案件事实，经周炳葛申请，本院组织双方当事人到场，对周炳葛留存于案涉门市房内的冷冻食品的数量及状态进行了现场勘验，并制作了勘验视频及笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审查，现对下列事实予以确认：2018年3月21日，原、被告签订了门面房出租协议一份，约定：高盛峰将位于的门面房出租给周炳葛经营使用，租期三年，该门市房每年租金12000元，从2018年3月21日至2021年3月21日，当年签订协议时交清当年租金，以后每年提前一个月交清当年租金；因周炳葛经营的是餐饮行业，不排除使用液化气的安全隐患，周炳葛必须做好消费安全措施，确保做到安全经营，防患于未然；高盛峰将该门市清扫干净后交给周炳葛，期满后周炳葛必须恢复原样后交给高盛峰；高盛峰应向周炳葛收取2000元房屋保证金，期满后周炳葛恢复原样后给高盛峰，高盛峰退还2000元给周炳葛；房屋水电费由周炳葛自行缴纳，高盛峰不承担任何费用；该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。嗣后，周炳葛利用案涉门市房经营宝应县聚吧烧烤店。2018、2019年度周炳葛均按约给付租金。2020至2021年度，周炳葛未按约预缴租金，经高盛峰催要，周炳葛于2020年4月17日、4月25日汇付租金6000元和2000元。2020年9月1日，高盛峰将案涉门市房上琐，导致周炳葛无法继续经营。2020年9月7日，周炳葛因无法使用租赁门市房继续经营向宝应县公安局射阳湖派出所报警，但双方未能协商一致。2020年12月2日，本院组织双方当事人到场，对周炳葛留存于案涉门市房内的冷冻食品的数量及状态（是否腐烂变质）进行了现场勘验，并根据宝应县戴氏商行提供的当时冷冻食品市场价格计算得出，冷冻食品价值共计3635元。2020年12月底前，周炳葛取走除三台冷冻柜外的绝大部分物品。现双方因租赁合同履行发生纠纷，遂引起本诉。另查明：案涉门市房由高学车、钮俊乔共有，高盛峰系高学车、钮俊乔的儿子，两人向本院出具情况说明：从2016年开始，经各方同意，门市房已交由高盛峰占有、使用、经营、收益，经高盛峰签订的涉及该房产的权利义务由高盛峰享有承担。本院认为，原告（反诉被告）周炳葛与被告（反诉原告）高盛峰之间租赁合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按照约定履行各自义务。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。本案中，双方租赁合同明确约定：每年提前一个月交清当年租金。而原告仅逾期交纳2020年度部分租金，其行为构成违约。周炳葛的行为属于一般违约，而高盛峰未采取合法合理的方式维护自己的权益，意图通过锁门这种粗暴极端的方式索要租金，导致合同履行的僵局，其行为构成严重违约。周炳葛存放于案涉门市房内代售的冷冻食品，因高盛峰违约锁门的行为腐烂变质，失去使用价值，高盛峰对此应予赔偿。庭审中，双方对经本院核定的食品价值3635元均予以认可，本院予以确认。因高盛峰的违约行为，周炳葛无法使用案涉门市房正常经营并获得收益，故对周炳葛要求高盛峰赔偿经营损失的诉求，依法予以支持。关于损失的具体数额，考虑到其个体工商户经营方式，实际损失难以确定，故本院酌情按照2019年江苏省城镇私营单位住宿和餐饮业就业人员年平均工资标准49447元/年计算，损失计算时间应从2020年9月1日计算至合同解除之日即2020年12月25日。上述损失起因是周炳葛欠付租金，继而因高盛峰的锁门行为而导致，综合双方对损失发生的过错，本院酌情由高盛峰承担70%的赔偿责任。综上，高盛峰应赔偿周炳葛食品及经营损失共计13545.5元（3635元+49447元/年÷365天×116日）×70%。本诉原告要求按照其及妻子、母亲三人的收入总额计算损失的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告高盛峰诉求解除合同，经查高盛峰锁门后，双方互不履行合同义务，案涉门市房长期闲置，现周炳葛也已从中取走大部分经营所需的物品，双方均无继续履行合同的意愿，故应予解除。关于合同解除的时间，在本院对门市房内的冷冻食品进行勘验后，双方自行协调，周炳葛于2020年12月25日将大部分物品搬走。同时，周炳葛诉求的损失及租金均计算至2020年12月底，高盛峰认可该时间为合同解除之日，故该时间应视为双方协商一致解除合同的时间。因此本院确认2020年12月25日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，周炳葛的租金应从2020年3月21日算至合同解除之日即2020年12月25日，扣除其已支付的8000元，周炳葛还应支付高盛峰1133元。合同解除后，高盛峰应当退还周炳葛交纳的保证金1000元。综上，本诉被告高盛峰应给付本诉原告周炳葛损失、保证金共计人民币14545.5元（13545.5+1000元），反诉被告应给付反诉原告租金1133元，冲抵后，高盛峰应给付周炳葛13412.5元。本诉原告基于疫情原因，要求本诉被告减免两个月租金2000元，并据此诉求被告返还原告租金1000元，但双方未就此协商一致，同时因疫情，被告已给予原告宽限期，延期给付租金，故对该诉求，本院不予支持。本诉原告诉求本诉被告赔偿两台冷冻柜的价款合计3000元，但未提供证据证明被告的违约行为导致冷冻柜损害，故对该诉求，本院不予支持，原告可自行搬走冷冻柜，继续使用。反诉原告诉求反诉被告从2020年2月21日起按每月500元标准支付违约金至实际交房之日止，无事实和法律依据，双方合同对此也没有约定，故对该诉求，本院不予支持。反诉原告诉求反诉被告将所租赁房屋恢复原状，包括内外墙、出气孔道，油污的处理等，本院认为合同解除后，反诉被告腾让房屋并依据合同约定恢复原状应是题中之意，但因本案的纠纷，反诉被告尚未进行腾让，因此不能认定反诉被告怠于履行该义务，本院也不能对其将来的腾让行为（未发生之事）进行评判，故对反诉原告该诉求，本院不予理涉，如反诉被告将来腾让不符合约定，反诉原告可另案主张。关于反诉原告诉求反诉被告给付其垫付的电费的诉求，反诉原告为此提交了银行卡交易流水，其中载有代扣电费项目，但该证据尚不能证明其缴纳的电费是为案涉门市房垫付，同时，反诉被告提交了支付宝缴纳电费的交易记录截图予以反驳，因此，现有证据尚不能证明反诉原告垫付了案涉门市房的电费，故对该诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周炳葛与被告（反诉原告）高盛峰签订于2018年3月21日的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）周炳葛于本判决生效之日起十日内将位于的案涉门面房腾让给被告（反诉原告）高盛峰；三、被告（反诉原告）高盛峰于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）周炳葛人民币13412.5元；四、驳回原告（反诉被告）周炳葛的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高盛峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1100元，减半收取550元，反诉受理费50元，减半收取25元，合计575元，由原告（反诉被告）周炳葛负担385元，由被告（反诉原告）高盛峰165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 樊 荣二〇二一年四月五日书记员 刘兆兰