广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1427号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市合益投资咨询合伙企业（普通合伙）。主要经营场所：广东省东莞市×××××××××××××××××××××××××。统一社会信用代码：91441900MA4ULB3131。执行事务合伙人：东莞精工建材商城（有限合伙）（委派代表：莫嘉玲）。委托诉讼代理人：莫明华，该公司员工。委托诉讼代理人：邱婉贞，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄宣维，男，1953年1月10日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××，公民身份号码为442××××××××××××611。委托诉讼代理人：杨丹妮，广州金鹏（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何素文，广州金鹏（东莞）律师事务所律师。上诉人东莞市合益投资咨询合伙企业（普通合伙）（以下简称合益合伙企业）因与被上诉人黄宣维租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合益合伙企业向一审法院起诉请求：1.黄宣维向合益合伙企业支付拖欠的租金（自2019年4月19日起计算至黄宣维交还房屋之日止）；2.黄宣维向合益合伙企业支付违约金（按照拖欠的租金及逾期天数，以欠费总额的千分之五计算至租金付清之日止）；3.解除黄宣维与汇景集团有限公司、东莞市盈鼎电子贸易有限公司之间的《租赁合同》、协议书；4.黄宣维自合同解除之日起15日内搬离并交还场地；5.本案全部诉讼费由黄宣维负担。黄宣维向一审法院反诉请求：1.合益合伙企业向黄宣维赔偿经营损失723840元及违约金（以723840元为基数，按每日万分之2.73的标准，自2019年6月15日期计算至付清之日止）；2.合益合伙企业向黄宣维赔偿租金损失22975.54元；3.合益合伙企业负担本案全部诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、黄宣维应于判决生效之日起二十日内向合益合伙企业支付拖欠的截至2020年10月14日的租金599225.26元；二、黄宣维应于判决生效之日起二十日内向合益合伙企业支付违约金30000元；三、驳回合益合伙企业的其他本诉请求；四、驳回黄宣维的全部反诉请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费减半收取为2479.44元、保全费3020元（合益合伙企业已预交）、反诉受理费减半收取为5740.79元（黄宣维已预交），均由黄宣维负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初651号民事判决。合益合伙企业不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项和第三项，改判:1.解除合益合伙企业与黄宣维之间的租赁合同关系，黄宣维交回租赁物给合益合伙企业；2.黄宣维自2019年4月19日起按《租赁合同》约定的租金标准向合益合伙企业支付租金或房屋使用费，至黄宣维交回租赁物给合益合伙企业之日止(经过计算，一审判决认定截至2020年10月14日的租金或房屋使用费少计算了165968.52元，2020年10月15日计算至上诉之日的房屋使用费少计算了85902.3元)；3.黄宣维向合益合伙企业支付违约金(按照每月拖欠的租金或房屋使用费的数额自次月7日起按每日万分之五计算至付清之日止，截至上诉之日，应当支付的违约金为142992.98元，黄宣维已支付完毕，之后新产生的违约金继续按前述标准计算)；4.本案一审、二审诉讼费用由黄宣维负担。事实与理由：（一）黄宣维没有提供其具有合法承租权的租赁合同的原件，其提供的复印件也是没有加盖任何印章，出租人并没有加盖印章，因此，合益合伙企业认为黄宣维根本不具备合法承租权，故不能适用买卖不破租赁的原则。合益合伙企业作为案涉租赁房屋的所有人，有权要求黄宣维立刻搬离案涉房屋。补充协议虽然有盖章，但也是复印件，且补充协议中并没有约定期限，原业主与黄宣维之间不存在租赁合同关系。（二）在合益合伙企业取得案涉房屋的产权之前，黄宣维因未履行承租人的权利和义务，恶意拖欠房租，未尽善意承租人的责任，租赁合同约定的出租人的解除权已经成就。合益合伙企业作为租赁物的合法买受人，不仅只承受原业主与黄宣维签署的租赁合同约定的义务，前手出租人基于租赁合同而产生的权利依法也应当一并承受，合益合伙企业有权行使属于原业主享有的解除权或漏水修缮费用已经扣减，应由黄宣维自行修缮的抗辩权，而无需再对房屋漏水承担修缮责任。1.前手出租人因为涉及法院诉讼，已经无法履行出租人的义务，黄宣维作为承租人，理应起到适当性承租的义务，对房屋漏水问题按照合同约定自行解决和处理。根据租赁合同第六章第39条约定，“因甲方的主体结构本身或属于甲方的物业本身有质量问题，甲方须收到乙方通知3天内修复，否则乙方有权自行维修，费用由甲方承担，在租金中抵扣”，黄宣维作为一个承租人，若发现问题应当及时通知出租人进行处理，在出租人没有处理的情况下，有权自行对租赁物的主体结构或质量问题进行维修，维修费用在租金中扣除。本案中，黄宣维确认漏水在前手出租人期间已经存在，但却未提供任何证据证明其有通知前手出租人房屋存在质量问题，且黄宣维在明知前手出租人因涉及诉讼无法履行出租人的责任的前提下，更疏于履行善意承租人的责任，不仅对发现的漏水问题不处理，让漏水成为持续的状态，而且未再按期足额缴纳租金给前手出租人或人民法院指定缴纳租金的账户，在前手出租人诉讼人民法院保全黄宣维租金期间，黄宣维根本未按租赁合同的约定向人民法院指定账户缴纳租金，更未以房屋存在漏水为由向人民法院申请扣减部分租金用于修缮漏水的问题，让漏水持续存在作为其拒不缴纳租金的理由，明显不是一个善意的承租人，也未履行承租人对租赁物依法应当合理善意使用的义务。2.黄宣维拖欠前手出租人的租金已经足以维修房屋的漏水问题，但一审法院却未审查黄宣维拖欠的前手出租人的欠租情况及欠租金额，对黄宣维可以提供的证据未要求提供也未进行审查，让黄宣维获得了巨额的租金减免却又可以不对漏水进行修缮，明显不符合法律的公平公正的原则。（三）合益合伙企业与黄宣维之间已经无任何信任可言，无法继续履约，一审判决以可以行使同时履行抗辩权，以诉讼过程中已经缴纳了部分租金有履约的意思表示为由，认定租赁合同未达到根本性违约，明显不符合客观事实和法律规定。1.合益合伙企业的起诉状已经包含了解除租赁合同的意思表示，若该解除合同的条件成立，则该意思表示送达给黄宣维之日合同解除，起诉状早在庭审前已经送达给黄宣维，故是否达成解除合同的条件应当以送达起诉状之前已经存在的事实进行审查判断，如果不成立，则不解除，如果成立则解除，而不是以送达之后新发生的事实来认定合同解除的条件是否成就，一审法院以诉讼过程中已经支付了290000元认定黄宣维体现继续履行合同的意思表示而不解除合同，明显不符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的法律规定。2.如果真的是搁置争议并采取补救措施，根本不应当在庭审辩论结束之后，而应当在2019年9月至2020年1月诉前联调处理期间或多次庭审开庭之前，且给付的金额也不应当是290000元。3.一审法院认定维修义务和支付租金义务没有先后履行顺序，明显与合同约定不符。根据一审查明的事实，合益合伙企业在2019年4月下旬向黄宣维主张收租，黄宣维主张未收到合益合伙企业交付的权利文件，这一事实已经被一审法院否认，根据租赁合同约定，黄宣维应当在2019年5月7日前支付2019年4月15日至2019年5月14日的租金，因合益合伙企业是在2019年4月下旬向黄宣维出示买受资料，向黄宣维要求支付租金，故黄宣维应当在2019年5月7日向合益合伙企业向其支付2019年4月19日至2019年5月14日的租金，而修缮义务黄宣维因未向合益合伙企业主张渗水而尚未产生，且有合理的履行期，黄宣维在合益合伙企业主张支付租金时无任何证据证明其已经向合益合伙企业通知房屋存在漏水问题，因此黄宣维的付租义务明显早于合益合伙企业的修缮义务，黄宣维无权主张同时履行抗辩。4.根据租赁合同第八章第50条第5项的约定，黄宣维在2019年5月23日收到合益合伙企业邮寄的《关于通知黄宣维花园沐足支付租金的通知函》，但却未在三天内履行支付租金的义务，在合益合伙企业书面催告的情况下三天内未履行合同主要义务，结合黄宣维根本不是一个善意承租人的客观事实，合益合伙企业依约有权解除合同。5.支付租金是黄宣维的主要义务，黄宣维拖欠支付租金至合益合伙企业正式立案时，已经长达8个多月，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条的规定，拖欠租金超过六个月已经达到了法定解除合同的条件，且根据《租赁合同》第50条第1项还明确约定了逾期支付本合同项下的任何应付租金达30天即有权终止合同，一审判决认定了黄宣维逾期支付未渗水部分租赁物的租金属于违约的事实，该租金亦属于第50条第1项约定的任何租金的一部分，已经完全可以适用该条的约定终止合同，且违约时间已经超出了法定解除的时间，属于根本性违约行为，合益合伙企业主张解除合同有事实和法律依据，一审判决认定属一般违约明显偏帮偏袒黄宣维，且与约定不符。（四）一审判决判项明显与诉讼请求不符，也与法律规定不符。1.合益合伙企业的诉讼请求是判令黄宣维支付租金或房屋使用费至返还合益合伙企业房屋之日止，但一审法院却以租赁期限不确定为由只计算至2020年10月14日，与租赁合同的裁判案例明显不符，且返还租赁物给合益合伙企业是可以确定的行为，并不存在履行的不确定性。2.一审判决生效后二十天才支付租金明显不符合常理，一审判决确定的租金是已经实际产生的租金，且案件已经过了一年多，相关租金的支付期限早已届满，根据判决的惯例，最多应当是判决生效后七天内支付，而不是二十天内支付。3.一审判决只确定违约金30000元，明显与违约金的调整规则不符，且客观事实上，黄宣维在庭审中并未申请调整违约金，若法院依职取调整，亦应当有一个合理的幅度，依法应当在银行贷款基准利率1.95倍至4倍的幅度进行调整，因此，每日万分之五是合适的，而不是直接确定一个违约金数额。4.一审法院认定可以按每月10％减少租金，明显属于变相减少了黄宣维支付租金的义务。如前所述，黄宣维早已经扣减了足以支付修缮费用的租金但却不履行修缮义务，故出租人对于渗水未修缮已经无需再承担责任，除非黄宣维举证其修缮后已经将扣减的租金全部支付完毕，仍未能修缮完成，否则该未修缮的责任应当由黄宣维自行承担。被上诉人黄宣维辩称，（一）合益合伙企业存在违约行为，主张解除案涉《租赁合同》缺乏法律及事实依据。首先，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条的规定及《租赁合同》第21条及第39条约定，合益合伙企业对于案涉租赁物本身的缺陷、质量问题或者损坏负有维修义务。在合益合伙企业明知案涉租赁物内18间房均存在不同程度的渗漏，却未依照法律规定及合同约定向黄宣维积极履行维修义务的行为，已构成违约。其二，在合益合伙企业存在前述违约行为的情况下，合益合伙企业根据案涉《租赁合同》第50条第一款“在甲方没有违约的情况下，乙方逾期支付本合同项下的任何应付租金达30天”的约定主张解除合同，显然不符合合同约定，合益合伙企业无权依据该合同条款约定主张解除合同。其三，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条的规定，在合益合伙企业未尽维修义务的情况下，黄宣维依法有权行使同时履行抗辩权，拒绝合益合伙企业提出的支付租金的要求，黄宣维逾期支付租金行为并不构成违约。退一步讲，在合益合伙企业未履行适租义务的情况下，黄宣维迟延支付租金纵有不当也仅是一般违约，并不构成根本违约，合益合伙企业提出解除《租赁合同》缺乏法律依据。其四，黄宣维在收到一审判决书后已积极按判决内容于2020年12月向合益合伙企业支付款项合计63万(一审判决支付租金599225.26元)，履行完毕一审判决中确定的租金付款义务，体现出黄宣维积极配合继续履行合同，诚信履约的意思表示，并非合益合伙企业所主张的黄宣维恶意拖欠租金，为恶意承租人，案涉《租赁合约》应当继续履行。（二）合益合伙企业诉请黄宣维自2019年4月19日起按《租赁合同》约定的租金标准向黄宣维支付租金或房屋使用费至合益合伙企业交回租赁物之日止，缺乏事实及法律依据。1.合益合伙企业主张一审判决截止至2020年10月14日的租金或房屋使用费少计算了165968.52元，与事实不符。一审判决认定，结合案涉《租赁合同》约定的租金递增比例，2019年4月19日至2020年10月14期间租金合计912200.8元。而根据合益合伙企业提交的附件《租金及违约金明细表》显示，2019年4月19日至2020年10月14期间的租金总额同样是912200.8元，与法院计算方式一致。2.合益合伙企业主张2020年10月15日计算至上诉之日房屋使用费少计算了85902.3元，缺乏法律依据。一审法院考虑合同双方履行存在不确定性，于一审判决中判决租金暂计算至2020年10月14日，后续租金合益合伙企业可根据实际履行情况另行主张权利，该判决合乎情理，并无不当。（三）合益合伙企业主张黄宣维按照每日万分之五的比例支付违约金缺乏法律及事实依据。二审期间合益合伙企业提交了如下证据：回复函、快递查询结果、快递单以及照片，拟证明合益合伙企业明确回复待案件生效后，将根据法院判决认定的结果和实际收取的款项情况，依法开具相应的发票。黄宣维没有适当使用房屋，经常不关窗，造成漏水问题扩大，且在租赁物上安装储水箱、空调、排水管道、钻孔，案涉租赁合同应当解除。黄宣维确认已经收到回复函，但对内容不认可，合益合伙企业拒不开具发票，属于违约行为。黄宣维主张其是根据防疫部门的要求，对营业场所进行通风。黄宣维承租案涉租赁物的用途是休闲包间服务，储水箱、空调、排水管道早在2011年黄宣维承租时已经建设使用，不能成为合益合伙企业解除合同的原因。黄宣维在二审期间提交了已支付租金款项明细表、转账凭证、微信聊天记录、工程施工合同、工程预算表、营业执照、工程进度表，拟证明黄宣维已经付清2020年10月15日至2021年3月14日期间的租金，合益合伙企业未积极履行对租赁物维修义务，案涉租赁物存在严重的漏水问题，影响黄宣维使用案涉租赁物，黄宣维已自行委托有专业资质的装修公司对租赁物进行全面维修。合益合伙企业质证意见称，合益合伙企业确认收到该款项，但大部分款项是黄宣维为了达到继续履行合同的目的，在收到一审判决后支付的，不影响在此前黄宣维恶意拖欠租金的事实认定。合益合伙企业取得案涉房屋的产权后，黄宣维仅告知合益合伙企业有18间房间存在漏水问题。工程施工合同是黄宣维是案外人签署的，签订前并未与合益合伙企业进行过沟通与协商，且在本案二审第一次调查时并未提交，也没有提交实际支付维修费用的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明以下事实：1.黄宣维在二审调查期间向合益合伙企业出示了其与案涉租赁物的前业主汇景集团有限公司、东莞市盈鼎电子贸易有限公司签署的《租赁合同》《协议书》原件，合益合伙企业对真实性均予以认可。合益合伙企业明确其第二项上诉请求，其主张一审判决对截至2020年10月14日的租金或房屋使用费少计算了165968.52元系笔误，认可一审判决关于2019年4月19日至2020年10月14日期间租金数额的认定。2.一审判决之后截至2021年4月14日本案第二次法庭调查前，黄宣维合计向合益合伙企业支付了860000元，黄宣维主张除一审判决认定的截至2020年10月14日的租金599226.26元，2020年10月15日至2021年3月14日期间的租金已经按照合同约定的租金标准进行支付。合益合伙企业主张上述款项虽然收到。3.黄宣维在二审调查中主张，案涉租赁物虽然存在漏水等问题，但还能勉强满足租赁目的，不同意解除租赁合同主要是基于黄宣维在案涉租赁物经营“花园沐足”品牌已有21年，在此期间投入了大量的人力、物力、财力，解除合同会给黄宣维带来巨大的损失，漏水问题可通过维修进行解决。根据《租赁合同》的约定，黄宣维也有对租赁物进行维修的权利，鉴于合益合伙企业怠于履行修缮义务，其已经同东莞市鲁匠建设有限公司签署工程施工合同，对案涉租赁物漏水问题进行彻底维修。如合益合伙企业对于维修的价格及方案有异议，可以申请鉴定。4.合益合伙企业在二审调查中称，其也曾聘请施工队对租赁物外墙漏水的问题进行维修，但由于黄宣维的不配合，导致维修未果。黄宣维在与东莞市鲁匠建设有限公司签署工程施工合同时未征求其意见，不认可合同的真实性。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对合益合伙企业上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为:一、黄宣维是否是案涉租赁物的合法承租人；二、合益合伙企业要求解除与黄宣维之间租赁合同关系的主张能否得到支持；三、合益合伙企业要求黄宣维支付租金及违约金的诉请能否得到支持。关于焦点一。黄宣维在二审调查期间已向合益合伙企业出示了其与案涉租赁物的前手业主汇景集团有限公司、东莞市盈鼎电子贸易有限公司签署的《租赁合同》《协议书》原件，合益合伙企业对真实性亦予以认可，合益合伙企业主张的黄宣维与案涉租赁物的原业主之间不存在租赁合同关系的主张理据不足。合益合伙企业通过拍卖获取了案涉租赁物的所有权，基于买卖不破租赁的基本原则，黄宣维与原业主的租赁合同关系，依法应由合益合伙企业承继，故黄宣维与合益合伙企业之间存在合法的租赁合同关系，系案涉租赁物的合法承租人。关于焦点二。首先，合益合伙企业主张黄宣维拖欠前手业主租金，该租金足以用以维修案涉租赁物，但合益合伙企业并未提交证据证明黄宣维确有拖欠前手业主的租金以及具体的金额，故合益合伙企业以黄宣维拖欠前手业主租金为由，要求解除双方之间的租赁合同关系证据不足，本院依法不予支持。其次，关于合益合伙企业在2019年4月通过拍卖获得案涉租赁物所有权之后的租金给付的问题。一审法院通过现场勘查发现确有部分房屋存在漏水的情况，合益合伙企业并未对漏水形成的原因申请鉴定，其主张系黄宣维在使用过程中长期未关窗所致证据不足。合益合伙企业作为出租方，有保证租赁物适租的义务，租赁物漏水势必会影响黄宣维正常使用租赁物，其未按时支付租金并非毫无缘由，双方均存在一定过错。黄宣维在案涉租赁物上经营已有二十多年，势必有大量的投入和一定的人脉、商誉的积累，黄宣维在一审诉讼期间也支付290000元的租金，一审判决以维护交易稳定为由，对合益合伙企业要求解除双方之间的租赁合同关系不予支持，并无不当。再次，一审判决之后，黄宣维按照合同约定的租金标准继续向合益合伙企业支付租金，并未出现恶意拖欠的情况。同时，根据黄宣维与前业主汇景集团有限公司签署的《租赁合同》，在出租方未及时履行修缮义务的情形下，其有权自行维修。现黄宣维已提交证据证实其已与第三方签署施工合同，并主张力争对案涉租赁物的漏水问题进行彻底的维修，是其为继续履行合同所作的努力，应当予以鼓励。至于维修效果及相应的工程造价，如双方未能达成一致，其可寻法律途径解决。综上，合益合伙企业以黄宣维未按时支付租金为由，要求解除双方之间的租赁合同关系理据不足，本院依法不予支持。关于焦点三。首先，对于合益合伙企业主张一审判决少计算了165968.52元租金的主张，其已确认系笔误，认可一审判决关于案涉截至2020年10月14日期间租金数额的认定。对于2020年10月14日之后的租金，鉴于黄宣维陆续向合益合伙企业支付了相应的款项，主张已经按照《租赁合同》的约定付清了截止至2021年3月14日期间的租金。合益合伙企业确认收到了上述款项，也未明确提出存在未足额支付租金的情况，其关于租金的诉请已经实现。其次，关于违约金，一审判决结合案涉租赁物存在漏水的情况以及新冠疫情对于黄宣维经营的影响，酌定黄宣维向合益合伙企业支付30000元的违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，合益合伙企业的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7222.96元，由东莞市合益投资咨询合伙企业（普通合伙）（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年四月二十三日书记员  关 东王颖盈附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。