浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4400号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：金华市中欣联运有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区环城西路**。 法定代表人：徐翦，执行董事。 委托诉讼代理人：王惠雄，浙江凯大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董毅，浙江凯大律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：金华市资产管理有限公司，住所，住所地：浙江省金华市婺城区八一南街**信华大楼407、408、410-412div> 法定代表人：刘波，执行董事。 委托诉讼代理人：王根武，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张豆豆，浙江金奥律师事务所实习律师。 上诉人金华市中欣联运有限公司（以下简称中欣公司）因与被上诉人金华市资产管理有限公司（以下简称资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 中欣公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2、驳回资产公司的诉讼请求；3、本案诉讼费用由资产公司承担。事实与理由：原审认定中欣公司违约，并认定其支付违约金、扣除保证金等，与事实不符，具体理由如下：（一）资产公司在提起诉讼时，处于不具有诉权的状态。根据双方签订的《租赁协议》，该合同到期期限应是2020年2月28日。但由于2020年初发生的疫情，导致全社会各产业几乎处于停工停产状态，故为稳定经济，中央、浙江省以及金华市都已下发文件，规定免除租户3个月的租金或相应地延长租期。因此，双方之间所签订的《租赁协议》应按照国家规定，顺延三个月，即于2020年5月31日届满。（二）即便是按照该判决书给予的两个月租期延长计算，租赁期限届满日期为2020年4月30日。根据签订的《租赁协议》第六条第三款约定，到期后仍给予中欣公司2个月的搬离期限。即应当于2020年6月30日前腾空搬离。资产公司在2020年4月29日便提起诉讼，此时合同还未到期，资产公司还不具备诉权。（三）由于2020年6月10日婺城区人民政府发布了征收公告，该地块及其地上附着物已经收归政府所有，资产公司已经没有继续履行出租人权利的资格，租赁关系也应当由承继者享有。同理，资产公司不再享有原告资格。因此，一审判决认定中欣公司违约，缺乏基本事实支持，资产公司在此诉讼的所有诉讼请求已经没有基础，不应当得到支持。另外，场地在2020年8月15日腾空，腾空情况已经告诉了资产公司。综上，请求依法支持上诉请求。 资产公司辩称，1、上诉理由均不能成立。案涉租赁合同已于2020年2月28日到期，到期前资产公司已经书面和口头多次通知中欣公司按照租赁合同腾空房屋并做好自己的安排。春节前中欣公司实际已经停业，未正常的开工，同时中欣公司租赁的场地并非其实际使用，是由案外人在实际使用，一审关于这个事实已经去现场核实过。第二，春节前后确实发生了疫情，但作为资产公司国有企业也按照国家省市的规定在中欣公司到期后给予其2个月的腾空期，腾空期限到2020年4月28日，五一节前资产公司也派员工去实地查看，中欣公司还没有腾空，所以2020年5月6日向一审法院起诉主张权利，而并非中欣公司所称的2020年4月29日起诉，有受理案件通知书可以作证。一审认定的事实中因疫情影响可以延长2个月的租期，该说法不准确，按照规定只有符合小微企业的合同没有到期的可以减免房租，而不是延长租期，结合本案双方签订的租金已经于2020年2月28日到期，因此不存在减免房租、延长租期的说法。第三，在整个起诉阶段，包括起诉之前从租赁合同的相对性原则，资产公司是一个适格的一审原告，具有诉权，尽管按照2020年6月婺城区人民政府发布的征收公告，资产公司实际还是案涉房地产的所有权人，具备向中欣公司主张权利的原告主体资格，因为按照婺城区人民政府发布的婺城区高铁新城区块（一期）旧城改造房屋征收公告，资产公司是案涉房地产的实际产权人，理应具有一审的起诉资格，同时按照2020年8月28日婺城区高铁新城区块（一期）旧城房屋改造征收货币补偿协议编号为1300号列的乙方被征收人也是资产公司，同时货币补偿协议的第一条也明确约定在规定的签约期内本区块的签约率达到80%含以上的本协议生效，在签订货币补偿协议的时候2020年8月28日整个婺城区高铁新城区块的征迁方案都是在事实过程中的，因此在起诉的时候包括现在，资产公司也还没有拿到征迁的补偿款，因此资产公司是案涉房地产的产权人。第四，一审认定中欣公司在租赁期到期之后没有腾空，实际腾空时间在2020年9月28日，因此一审认定由中欣公司支付按照协议约定的占有使用费并承担实现债权的费用和已收的保证金不予退回均有合同和法律依据。相反中欣公司在一审时提出的反诉请求包括二审的上诉请求均无事实和法律依据，不应得到支持。另，场地确实已经腾空了，但是时间是2020年9月28日。综上，请求驳回中欣公司的上诉请求，维持原判。 资产公司向一审法院起诉请求：1.判令中欣公司立即腾空并拆除其承租的坐落于金华市××路××号杨梅山地块上建造的房屋及建筑物；2.判令中欣公司逾期不腾空、不拆除房屋及建筑物产生的拆除费用由中欣公司承担，如遇政府征迁，则征迁补偿款归资产公司所有；3.判令中欣公司支付资产公司土地占有使用费115200元；4.判令资产公司已收取中欣公司的保证金10000元可不予退还，并由中欣公司承担因资产公司实现债权所支出的律师费18000元；5.由资产公司承担本案诉讼费用。 中欣公司向一审法院反诉请求：1.判令中欣公司与资产公司的租赁关系延续到租赁物被征用之日止（2020年6月10日止）。 一审认定的事实：2010年3月，资产公司将坐落于金华市××路××号杨梅山地块出租给中欣公司使用，中欣公司承租后在租赁土地上搭建了厂房用于生产经营。2015年租赁到期后，资产公司（甲方）与中欣公司（乙方）于2015年2月25日重新签订了一份《租赁协议》，约定：租赁期限5年，自2015年3月1日起至2020年2月28日止，每年租金8万元，租金每年支付一次，先付后用。乙方应在2015年8月28日前支付第一年度租金，第二年起在每年2月25日前付清当年度租金；乙方逾期支付，甲方有权按所欠租金数额以银行同期贷款利率双倍收取违约金，逾期超过60日未支付的，甲方有权单方解除租赁协议，所欠租金乙方仍应支付甲方。在签订本协议同时，乙方应向甲方支付租赁履约保证金1万元整，本协议到期后，如乙方无违约行为，则由甲方退回。租赁合同期满后，乙方应将经过甲方确认完好的租赁物返还甲方。乙方应当在租赁到期后两个月内将租赁场地上的临时建筑物及构筑物等固定财物自行拆除或搬离。若乙方在上述期限内不予拆除或搬离的，则甲方有权通过法律等途径将其拆除和清理，由此造成的一切后果由乙方负责，甲方不予任何赔偿给乙方，拆除及清理费用由乙方承担。租赁到期后，乙方不得将租赁物转租，转借给他人或自行在租赁物上进行生产经营，甲方有权采取任何手段阻止乙方转租、转借行为及不让乙方进行生产经营的权利，乙方由此造成的损失，甲方不予赔偿。租赁期满，乙方应如期交还租赁物，如逾期归还，则应按照协议中约定的当年租金的叁倍支付甲方该租赁物的占有使用费。债权人为实现债权所支出的费用，包括但不限于法院诉讼费用、律师费用、交通费、调查费等均由债务人承担等内容。中欣公司已交纳保证金1万元，并支付了自2019年3月1日－2020年2月28日期间的租金38400元。2020年2月，资产公司发函通知中欣公司，因租赁地块已被列入高铁新城拆迁红线范围，不再对该地块进行出租或续租，要求中欣公司在合同租赁期满后停止一切经营活动，并将承租场地上的建筑物自行拆除。中欣公司收到后仍未腾空。2020年5月26日，承办法官及双方代理人到涉案现场去查看，发现涉案租赁场地由他人在使用，系中欣公司转租给他人。2020年6月10日，金华日报发布征收公告，本案所涉租赁的地块属化肥厂区块，旧城改造已列入金华市婺城区人民政府征收的范围。现征收正在进行当中。另查明，资产公司为实现债权，与浙江金奥律师事务所签订一份委托代理合同，并支付了律师费18000元。 一审法院认为，双方签订的《租赁协议》是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方应按约履行。1.对于资产公司第一项诉请，其在租赁协议约定的租赁期限届满前已发函通知中欣公司，租赁地块已被列入高铁新城拆迁红线范围，不再对该地块进行出租或续租，要求中欣公司在合同租赁期满后停止一切经营活动，并将承租场地上的建筑物自行拆除。2020年1月中下旬，新型冠状病毒疫情大面积爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些行政行为根本无法预见，完全符合不可抗力的三大特征。疫情对中欣公司的经营造成了一定的影响，结合本案的实际情况，根据公平原则，予以延长2个月租期为妥。资产公司于2020年5月起诉，同年6月10日金华日报也发布征收公告，中欣公司仍未腾空，已属违约，中欣公司应立即腾空。因租赁的地块及附属物被政府征收，故是否拆除地上建筑物，应当由政府决定。2.对于资产公司第二项诉请，因本案所涉租赁的地块正在征收进行当中，征迁补偿款未确定，故不予支持。3.对于资产公司第三、四项诉请，根据租赁协议的约定，协议到期后，如中欣公司无违约行为，则退回保证金。租赁期满，中欣公司应如期交还租赁物，如逾期归还，则应按照协议中约定的当年租金的叁倍支付资产公司该租赁物的占有使用费；债权人为实现债权所支出的费用，包括但不限于法院诉讼费用、律师费用、交通费、调查费等均由债务人承担。协议约定2020年2月28日到期，因疫情影响，延长2个月租期后，中欣公司仍未腾空，属违约行为。故对资产公司主张的该两项请求，予以支持。4.对于中欣公司诉请的双方之间租赁关系延续到租赁物被征用之日止（2020年6月10日止），虽然金华日报于2020年6月10日发布征收公告，但相关的征收正在进行中，尚未结束，中欣公司亦未搬离场地，仍继续使用并转租他人，故对该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金华市中欣联运有限公司立即腾空其承租的坐落于金华市××路××号杨梅山地块上建造的房屋及建筑物。二、金华市中欣联运有限公司于判决生效之日起十日内支付金华市资产管理有限公司土地占有使用费115200元及实现债权费用18000元。三、金华市资产管理有限公司已收取金华市中欣联运有限公司的保证金10000元可不予退还。四、驳回金华市资产管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回金华市中欣联运有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1482元（资产公司已预交），由金华市资产管理有限公司负担482元，金华市中欣联运有限公司负担1000元；反诉费6900元（中欣公司已预交），由金华市中欣联运有限公司负担。 二审中，中欣公司向本院提供了告知函一份，证明中欣公司于2020年8月15日腾空了案涉房屋。并于8月16日通过书面告知函方式告知了资产公司。 资产公司对上述证据认为，不能证明2020年8月15日腾空房屋，因为双方没有办理过腾空的交接手续，收到函以后资产公司也派人去实地看过，当时没有腾空。 资产公司向本院提供了房屋腾空验收单（存根）复印件一份，复印于金华市婺城区高铁新城指挥部，证明腾空的时间2020年9月28日，并不是2020年8月15日。 中欣公司对上述证据认为，真实性无异议，但是对证明目的有异议，因为该时间为资产公司与高铁新城指挥部之间验收腾空时间的确认，实际中欣公司与资产公司之间的腾空时间应当以实际为准，中欣公司在8月16日邮寄送达腾空事实告知后，没有收到过资产公司对此提出的任何异议。至于资产公司之后跟高铁新城指挥部的验收是其与案外人之间的事情，9月28日之前已经腾空了。 以上证据经质证，结合双方的质证意见，本院认证如下：对于中欣公司提供的证据，资产公司对告知函内容不予认可，且中欣公司亦其未提供房屋交接手续或2020年8月15日案涉房屋现状等证据予以佐证，故仅凭该告知函不足以证明中欣公司在2020年8月15日已搬离并腾空房屋。对于资产公司提供的证据，中欣公司对于真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但由于该腾空验收单系金华市婺城区高铁新城指挥部与资产公司关于房屋已腾空等情况的验收确认，并不能据此证明中欣公司实际搬离腾空房屋的时间。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。2020年9月28日前，中欣公司已经搬离并腾空案涉房屋及建筑物。 本院认为，本案的争议焦点为：一、资产公司是否具备诉权；二、中欣公司是否应当支付资产公司实现债权费用18000元以及资产公司是否应当退还中欣公司保证金10000元；三、中欣公司是否应当支付资产公司案涉土地占有使用费及额度认定问题。 关于焦点一，原告依法应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。2020年9月28日金华市婺城区高铁新城指挥部向资产公司出具案涉房屋腾空验收单，故资产公司于2020年9月28日前为案涉土地使用权利人，其原告主体适格，具备本案诉权。中欣公司所提资产公司在租赁期及腾空期未到即起诉以及资产公司无出租人资格，不具备诉权的主张，于法无据，本院不予支持。 关于焦点二，资产公司在合同约定租赁期限届满前即2020年2月发函通知中欣公司，租赁地块已被列入高铁新城拆迁红线范围，不再对该地块进行出租或续租，要求中欣公司在合同租赁期满后停止一切经营活动，并将承租场地上的建筑物自行拆除。2020年1月中下旬，新型冠状病毒疫情大面积爆发，一审结合疫情对中欣公司造成的影响，考虑本案实际情况，根据公平原则，延长2个月租期合情合理，并无不当，据此，本案租赁到期日可延至2020年4月30日止，由于合同中约定了2个月腾空搬离期，故中欣公司应于2020年6月30日前搬离腾空并返还租赁物，但中欣公司未于前述日期前腾空搬离，属违约行为。合同中约定“在签订本协议同时，乙方（中欣公司）应向甲方（资产公司）支付租赁履约保证金人民币壹万元整（￥10000.00）；本协议到期后，如乙方无违约行为，则由甲方退回（保证金不计利息）”、“债权人为实现债权所支出的费用，包括但不限于法院诉讼费、律师费用、交通费、调查费等均由债务人承担”，一审据此认定资产公司不予退还中欣公司保证金10000元以及中欣公司支付资产公司实现债权费用18000元，有事实和法律依据，中欣公司主张应退还保证金和不应支付实现债权费用，于法无据，本院不予采纳。 关于焦点三，案涉租赁协议中约定，租赁期满，乙方（中欣公司）应如期交还租赁物。如逾期归还，则应按照协议中约定的当年租金的叁倍支付甲方（资产公司）该租赁物的占有使用费。按照通常理解，该条款应为如中欣公司在租赁期满后，逾期归还租赁物，则应当按照当年租金的三倍标准向资产公司支付实际占有租赁物期间的使用费，一审认定由中欣公司以三倍的标准支付资产公司一年的土地占有使用费，有违公平，本院予以纠正。由于中欣公司与资产公司提供的证据均不足以证明中欣公司实际搬离腾空房屋的时间，但是根据中欣公司的告知函和资产公司的房屋腾空验收单，结合资产公司自认中欣公司搬离腾空时间为2020年9月28日之前，本院酌定中欣公司在搬离腾空期满后仍实际占有租赁物两个半月为宜。 根据前述分析，租赁合同期满时间为2020年4月30日，中欣公司应于2020年6月30日前搬离腾空并返还租赁物，但中欣公司逾期腾空搬离，结合一审于2020年5月26日到现场查看发现案涉租赁场地仍在使用及因新冠疫情延长租期等情况，本院参照当年租金标准认定中欣公司支付资产公司2020年5月1日至2020年6月30日占有使用费6400元。同时，中欣公司应依约以当年租金标准的三倍向资产公司支付两个半月土地占有使用费24000元。 综上，中欣公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3339号民事判决第一、三、五项； 二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3339号民事判决第二、四项及诉讼费负担部分； 三、金华市中欣联运有限公司于本判决生效之日起十日内支付金华市资产管理有限公司土地占用使用费30400元及实现债权费用18000元； 四、驳回金华市资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1582元，由金华市资产管理有限公司负担937元，金华市中欣联运有限公司负担645元，反诉费6900元，由金华市中欣联运有限公司负担；二审案件受理费3164元，由金华市资产管理有限公司负担1874元，金华市中欣联运有限公司负担1290元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  蓝俏彦 二〇二一年四月十九日 代书记员  吴晓雯 12- 13-