贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终1481号 上诉人（原审被告）：贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市民族路1号西山新苑，统一信用代码91522701714326782U。 法定代表人：赵幼明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李华清，贵州星安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡光周，男，1970年9月6日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：骆荣霞，女，1970年8月15日出生，布依族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：伍海童，贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王应辉，贵州行者律师事务所律师。 上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司（以下简称都匀日月房开公司）因与被上诉人胡光周、骆荣霞商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初5492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 都匀日月房开公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回胡光周、骆荣霞的一审全部诉讼请求。事实和理由：事实及理由：1.一审判决对原市民政局的土地系划拨用地的遗留问题导致的土地手续的延误的该部分客观事实未予以认定属于事实不清。2.一审判决对电网公司（都匀供电局城西分局）就项目所在地的无大容量电网管线新建10Ｋｖ文西线投运时间证明不予认定为免责事由属于事实认定不清。3.一审判决对都匀日月房开公司提供的政府（消防）职能调整导致的延期客观事实不予认定为免责事由属于认定事实不清。4.一审判决对环西××××期工程地下综合管沟（含弱点、强电、供水、燃气等）建设导致逾期不予认定属于事实认定不清。5.都匀日月房开公司已举证证明逾期办证存在客观原因，且该客观原因属于不可抗力，一审判决对该客观原因不予认定为不可抗力系适用法律错误。6.胡光周、骆荣霞并未因逾期办证造成任何损失一审判决认定的违约金没有事实依据。7.上述逾期办证原因都匀日月房开公司不存在过错，一审判决都匀日月房开公司承担逾期办证责任违反公平原则。请求二审法院支持都匀日月房开公司的上诉请求。 胡光周、骆荣霞二审未作答辩。 胡光周、骆荣霞向一审法院起诉请求：1.依法判令都匀日月房开公司向胡光周、骆荣霞支付从2017年7月1日起至2019年9月10日的违约金52344.32元；2.案件受理费等由都匀日月房开公司承担。 一审法院认定事实：2016年8月22日，胡光周、骆荣霞与都匀日月房开公司签订合同编号为匀商房监制预0034989的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，胡光周、骆荣霞向都匀日月房开公司购买位于贵州省都匀市，建筑面积为142.24平方米，套内建筑面积为114.44平方米，以套内建筑面积计算，每平方米单价为5733.97元，总价款654304元，胡光周、骆荣霞首付房款254304元，余款以银行按揭贷款支付，交房时间为2016年12月31日前，逾期交房超过90日，胡光周、骆荣霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，都匀日月房开公司按日计算向胡光周、骆荣霞支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向胡光周、骆荣霞支付，同时，都匀日月房开公司承诺在2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给胡光周、骆荣霞，逾期超过90日，胡光周、骆荣霞不退房的，都匀日月房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向胡光周、骆荣霞支付已交付房价款万分之一的违约金，合同还对其他事项作了约定；合同签订后，胡光周、骆荣霞按合同约定交纳了全部购房款，但都匀日月房开公司未向胡光周、骆荣霞交付办理商品房转移登记的有关文书，故胡光周、骆荣霞起诉来院，要求支持前述诉请。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”；本案中，胡光周、骆荣霞与都匀日月房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，予以确认，合同对双方均具有约束力，应按照合同约定履行义务。关于胡光周、骆荣霞主张自2017年7月1日起至2019年9月10日止的逾期办证违约金，以已交付房款为基数，按日万分之一计算，由于都匀日月房开公司逾期提供相关办证文书已构成违约，逾期交付的原因又不属于不可抗力，理应按照合同约定期限、标准支付违约金，但庭审中都匀日月房开公司表示违约金过高，要求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，一审法院认为双方约定违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，违约金以已交付房款为基数，将违约金调整为日万分之零点五，计算至2019年9月10日之日止，违约金为25190.7元（654304元×0.00005×770天）。综上所述，胡光周、骆荣霞的诉讼请求，具有事实和法律依据的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付胡光周、骆荣霞自2017年7月1日起至2019年9月10日止的逾期办证违约金25190.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，由胡光周、骆荣霞负担254元，贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担300元（该款胡光周、骆荣霞已预交，贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担部分可径付胡光周、骆荣霞）。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案主要争议焦点为：都匀日月房开公司逾期办证是否存在不可抗力因素。本案双方当事人已在《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，且胡光周、骆荣霞已按合同约定履行了给付购房款的义务，而都匀日月房开公司未能按照合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。都匀日月房开公司主张逾期办证的原因有：土地划拨性质遗留问题、电网改造、消防验收职能部门调整、地下综合管沟建设等不可抗力因素造成。本院认为上述因素既不属于不可抗力，也不能作为都匀日月房开公司的免责理由，理由如下：1.对于土地划拨性质遗留问题。从都匀日月房开公司提供的政府相关会议纪要看，西山新苑项目存在商业部分超建面积及负一层变更为地下商业的情况，才会产生是否补缴土地出让金的问题，导致不能完善办证相关手续，且该原因归责于都匀日月房开公司，故该因素不属于不可抗力；2.对于电网改造的问题。都匀日月房开公司虽提供了一份《关于都匀城区供电局2015年10ＫＶ及以下文龙、文园线等配电网项目核准的批复》，但该批复早在2016年2月5日就已经印发，而本案《商品房买卖合同》是在2016年8月22日才签订的，晚于该批复时间，都匀日月房开公司作为地产开发商在签订合同时应当知道电网改造的情况，且都匀日月房开公司并无相关证据证实电网改造与其逾期办证之间存在因果关系，故该因素不属于不可抗力；3.对于消防验收职能部门调整，该政策变化发生在合同约定的履行时间之后，而都匀日月房开公司若能够按照合同约定的期限取得初始登记，则不会受到消防验收职能部门调整的影响，故该因素不属于不可抗力；4.对于地下综合管沟建设的问题，都匀日月房开公司虽提供了《关于环西××××期地下综合管沟的情况说明》，但并不能证实地下综合管沟建设与其逾期办证之间存在因果关系，且综合管沟建设已于2017年3月完工，早于都匀日月房开公司申请政府解决补缴土地出让金的时间，故该因素不能成为都匀日月房开公司未按时办证的抗辩事由。因此，都匀日月房开公司主张逾期办证原因的理由均不成立，本院对其上述主张不予采纳。 综上所述，上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费430元，由上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月八日 书记员  黄雅菲