广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5073号上诉人（原审被告）：马冰，男，1971年11月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被上诉人（原审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人马冰因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28656号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。马冰上诉请求：1.撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28656号民事判决书中有关滞纳金的判决；2.撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28656号民事判决书中对被上诉人擅自征收公摊水电费的支持。请求按照国家法律规定和《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的约定据实征收水电费；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于2018年10月16日之前管理费的滞纳金问题。凯安公司直到2018年10月16日才向上诉人发出欠缴管理费和水电费的书面通知，致使上诉人无法向凯安公司交纳相关费用。因此，未交管理费和水电费的责任不在上诉人而在凯安公司。一审法院判令上诉人支付滞纳金，既违背《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第六条和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见（2011年）》第八条的规定，也违背上诉人和凯安公司之间的合同约定。二、关于2018年10月16日之后管理费的滞纳金问题。由于业主委员会于2017年7月发函要求凯安公司退出商场，可凯安公司未在物业管理合同规定的时间内退出。2017年8月，凯安公司对业委会退出商场管理的要求持异议向法院提起诉讼。2019年11月21日，该案的终审判决才作出。在此期间，双方对物业管理费、水电费和滞纳金收取数额和标准分歧严重。所以，上诉人收到通知后没有交纳管理费和水电费。依据广州市中级人民法院（2019）粤01民终16793号民事判决书，争议期间管理费用的滞纳金不予收取，所以2018年10月16日之后的滞纳金也不应收取。三、关于水电费是否应该据实收取的问题。凯安公司于2013年12月起向各商户发出的《关于公摊水电费调整的通知》，此通知擅自改变了凯安公司8月进场之前的水电费收取标准。凯安公司声称其与业委会达成了水电费调价的协议，可是此协议严重违背了业主大会通过的物业管理合同中水电费据实收取的条款。业委会由业主大会选举产生，业委会权力的行使不应违反或侵犯业主大会的决定。再者，业委会个别人员对凯安公司《关于公摊水电费调整的通知》的签收，并不代表业委会同意了该调整方案。最后，此次水电费用的调整方案更是违反了国务院制定的《物业管理条例》第四十五条规定，因此水电费只能据实征收。据此，请求二审法院对一审判决予以改判，支持上诉人的上诉请求。广州凯安物业管理有限公司辩称：第一，对于违约金和滞纳金，无需进行催收。我方在每一年已经发函催收，所以关于违约金上诉理由不成立。第二，针对公摊水电费，对方已经支付，我方已经撤回该诉请，该诉请应当不予审理。关于公摊水电费的标准，对于收费标准在2016年有生效判决书予以认定，所以被上诉人不存在扩大收费范围，提高收费标准的情形。被上诉人上述三个答辩意见也有生效的法律文书予以认定，相关文书经过一、二审和再审认定。广州凯安物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令马冰立即向广州凯安物业管理有限公司支付从2015年10月1日起至2018年6月3日止的物业管理费7672元（每月按25元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2015年10月1日至2017年7月27日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金5258元（从2015年11月1日起计至2020年4月30日止，每日按应付未付金额的千分之一标准计算）；2、判令马冰支付从2015年10月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费3306元（每月按10.8元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）；3、判令马冰承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号的房地权证记载，马冰是海珠区x房的权属人，登记时间为2010年9月29日，该房屋建筑面积9.56平方米。2013年8月15日，广州凯安物业管理有限公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区x商场以及地下一层停车场；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。广州凯安物业管理有限公司从2013年9月1日开始对上述场地进行物业管理。2017年7月23日，倾城汇业委会向广州凯安物业管理有限公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，载明：……经过第四次业主大会投票决议：暂时关闭商场并解除与广州凯安物业管理有限公司于2013年8月15日签定的《物业管理委托合同》；请广州凯安物业管理有限公司整理相关物业清单、设施设备及纸质资料、电子资料，三个工作日内与倾城汇业委会的委员进行交接；等。2017年7月24日、7月27日，倾城汇业委会又向广州凯安物业管理有限公司分别发出《关于要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》、《再次要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》。对此，广州凯安物业管理有限公司向一审法院提起诉讼，请求判令：确认倾城汇业委会对广州凯安物业管理有限公司出具上述函件的行为不发生解除合同的法律效力；等。一审法院作出（2017）粤0105民初7033号民事判决书，认定倾城汇业委会于2017年7月23日向广州凯安物业管理有限公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的行为产生解除双方于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，判决驳回广州凯安物业管理有限公司的全部诉讼请求。广州凯安物业管理有限公司对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终7594号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2018年5月28日发生法律效力。2018年6月3日，广州凯安物业管理有限公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《交接协议》，主要内容：乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。另查，一审法院作出的（2018）粤0105民初18693号民事判决书、广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终16793号民事判决书中曾确定倾城汇婚庆广场内一商铺的公摊水电费按10.8元/月/平方米计算，物业管理费按25元/月/平方米计算。再查，广州凯安物业管理有限公司通过快递邮件分别于2018年10月16日向马冰在广东省广州市东山区天河路9号2204房的地址发出《关于追缴倾城汇婚庆广场商铺物业管理费和公摊水电费欠费的函》及《倾城汇婚庆广场物业管理费和公摊水电费欠费单》，向马冰催缴物业管理费、公摊水电费及违约金。马冰确认于2018年11月中旬收到上述函件。诉讼中，广州凯安物业管理有限公司表示：马冰于2020年10月11日向广州凯安物业管理有限公司支付2015年10月1日至2018年6月3日期间的物业管理费7672元（每月按25元/平方米×建筑面积9.56平方米计），支付2015年10月1日至2018年6月3日期间的公摊水电费3306元（每月按10.8元/平方米×9.56平方米计）；广州凯安物业管理有限公司申请撤回关于要求马冰支付物业管理费7672元、公摊水电费3306元的诉请；违约金计至2020年4月30日是广州凯安物业管理有限公司定的一个时间点，每月应交物业管理费所产生的违约金以不超过当月物业管理费本金为限。马冰表示：同意广州凯安物业管理有限公司撤回要求支付物业管理费7672元的诉请；不同意广州凯安物业管理有限公司撤回要求支付公摊水电费3306元的诉请，因为公摊水电费金额不对，当时不清楚怎么回事就把费用交了；广州凯安物业管理有限公司主张的违约金已经经过诉讼时效。一审法院认为，倾城汇业委会代表业主与广州凯安物业管理有限公司签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，马冰是上述服务范围内的房屋的业主，则上述合同对马冰具有约束力，马冰应按合同约定及时履行自己的义务。虽然倾城汇业委会于2017年7月23日向广州凯安物业管理有限公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，但双方对该函是否发生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力存在争议，故诉至法院。（2018）粤01民终7594号民事判决书认定倾城汇业委会发出该函的行为产生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，该民事判决书于2018年5月28日发生法律效力。广州凯安物业管理有限公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场。在此期间，广州凯安物业管理有限公司实际对倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，故马冰应当支付相应的对价。诉讼中，广州凯安物业管理有限公司表示马冰已经支付2015年10月1日至2018年6月3日期间的物业管理费（每月按25元/平方米×建筑面积9.56平方米计）及2015年10月1日至2018年6月3日期间的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积9.56平方米计），故向一审法院申请撤回要求马冰支付上述期间物业管理费、公摊水电费的诉请，经审查，并无不当，一审法院予以支持。马冰关于重新据实计算和分摊水电费的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。现广州凯安物业管理有限公司要求马冰支付逾期支付2015年10月1日至2017年7月27日期间的物业管理费的违约金，马冰辩称上述诉请已超过诉讼时效，广州凯安物业管理有限公司在2018年10月16日向马冰发送催缴物业管理费、公摊水电费及违约金的函件，马冰亦确认收到上述函件，故广州凯安物业管理有限公司的诉请未超过诉讼时效，对马冰关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。广州凯安物业管理有限公司要求违约金计至2020年4月30日，是对自身权利的处分，并无不当，一审法院予以准许。故违约金从欠费次月的第1日起计至2020年4月30日，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以马冰所欠物业管理费为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：马冰在本判决生效之日起10日内支付逾期支付2015年10月1日至2017年7月27日期间物业管理费（每月按25元/平方米×9.56平方米的标准计）的违约金（从欠费次月的第1日起至2020年4月30日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以马冰所欠物业管理费为限）给广州凯安物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由马冰负担。上述受理费已由广州凯安物业管理有限公司预交，广州凯安物业管理有限公司同意由马冰在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给广州凯安物业管理有限公司。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。关于马冰上诉提出的水电费的意见，因凯安公司在一审期间对该项请求已撤诉，故马冰对该部分的意见不属于本案审理范围，本院不予审理。依当事人的上诉请求范围，本案二审双方当事人争议焦点为：凯安公司是否有权要求马冰支付从2015年10月1日起至2017年7月27日期间逾期付款违约金。倾城汇业委会代表业主与广州凯安物业管理有限公司签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，马冰是上述服务范围内房屋的业主，上述合同对马冰具有约束力，马冰应按合同约定及时履行自己的义务。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。现广州凯安物业管理有限公司要求马冰支付逾期支付2015年10月1日至2017年7月27日期间的物业管理费的违约金，有合同依据，且马冰在广州凯安物业管理有限公司催收后仍未在合同期限交纳，一审据此支持广州凯安物业管理有限公司诉请马冰的物业管理费及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。马冰的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由马冰负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年四月二十二日书记员 钟丹霞王日平