天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终903号上诉人（原审原告）：陈飞，男，1991年9月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：史普海，天津言如鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津滨海开元房地产开发有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西五道35号汇津广场1号楼502。法定代表人：侯海兴，总经理。委托诉讼代理人：王莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈亮，天津森宇律师事务所律师。上诉人陈飞与上诉人天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称开元地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初27518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈飞上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项；2.依法改判开元地产公司赔偿陈飞延期交房造成的利息损失66,313.66元(截止到2020年8月31日,以3,610,544元为基数,以银行同期贷款利率计算);3.依法改判开元地产公司赔偿陈飞自2020年9月1日至实际交房之日止的延期交房利息损失(自2020年9月1日起算,以3,610,544元为基数,以银行同期贷款利率计算);4.依法改判开元地产公司赔偿陈飞延期交房违约金22,024.32元(自2020年5月1日至2020年8月31日,以3,610,544元为基数,以日万分之五计算违约金);5.依法改判开元地产公司赔偿陈飞自2020年9月1日至实际交房之日止的延期交房违约金(以3,610,544元为基数,以日万分之五计算违约金);6.依法判令本案诉讼费、保全费等由开元地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，开元地产公司未按照合同约定履行通知义务，未交房的关键因素是开元地产公司要求陈飞支付自2020年1月1日起的物业费，否则拒绝交房。二、一审法院适用法律错误。1.陈飞联系信息未发生任何变化时，开元地产公司未履行通知义务，要求陈飞承担责任，系格式条款，应认定为无效条款。2.赔偿金额明显过低，与开元地产公司过错程度不相符。开元地产公司辩称，请求驳回陈飞的上诉请求。其他答辩理由与开元地产公司的上诉理由一致。开元地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判开元地产公司在陈飞支付供暖费物业费的前提下为其办理房屋的入住手续；2.依法撤销一审第二项判决，改判开元地产公司不向陈飞支付任何利息及违约金；3.本案的相关诉讼费用由陈飞承担。事实和理由：一、根据开元地产公司与陈飞签订的《天津市商品房买卖合同补充协议》第14条的约定,为保证小区物业服务的顺利进行,乙方需在办理交接手续时向物业公司一次性缴纳12个月的物业管理费;若甲方按照天津市相关规定将商品房首年的采暖费代乙方支付给相关供热单位的,则乙方应当在商品房交接前向甲方一次性交纳首年采暖费用。据此,开元地产公司在一审庭审阶段明确表示:同意为陈飞办理入住手续,前提是陈飞依照合同约定交纳相关物业费及采暖费。一审法院在认定陈飞拒绝交纳物业费等费用不符合合同约定,也与生效判决内容相悖的前提下,无视陈飞应当履行的合同义务直接只判决开元地产公司向其交钥匙,明显属于置合同法第66条有关同时履行抗辩权于不顾的错误裁判。二、一审法院适用法律错误,开元地产公司不存在任何违约行为,不应当承担任何违约责任。一审法院已经查明开元地产公司与陈飞签署了《天津市商品房买卖合同》,合同中约定“陈飞购买开元地产公司开发建设的天韵轩2号楼-1-1602室房屋,房屋交付时间为2020年3月31日之前”这一事实,同时认可了陈飞于2020年3月31日收到电话收房通知系开元地产公司“已经履行了通知义务”。由此可以明确开元地产公司已经履行了合同约定的义务,并不存在延期交房的违约行为。一审法院以“考虑合同约定、双方过错程度、履约情况、疫情影响等情形,依据公平原则及诚实信用原则判决上诉人支付已付款利息及违约金18,000元”的判决内容,完全置开元地产公司没有违约的客观事实于不顾,明显不符合《中华人民共和国合同法》第107条规定的当事人一方“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”才承担违约责任的法律规定。同理,开元地产公司不存在逾期交房的违约行为,亦不应当支付基于逾期交房才产生的任何已付款利息。陈飞辩称，不同意开元地产公司的全部上诉请求，请求依法驳回，开元公司所提上诉请求第一项已经超出了其一审的诉讼请求范围。其他答辩理由与陈飞的上诉理由一致。陈飞向一审法院起诉请求：1.依法判令开元地产公司立即将天成铂锐小区2号楼1602住房钥匙交付陈飞；2.依法判令开元地产公司赔偿陈飞延期交房造成的利息损失66,313.66元（起止时间2020年3月31日至2020年8月31日，以3,610,544元为基数，以银行同期贷款利率计算）；3.依法判令开元地产公司赔偿陈飞自2020年9月1日至实际交房之日止的延期交房利息损失（自2020年9月1日起算至实际交房之日止，以3,610,544元为基数，以银行同期贷款利率计算）；4.依法判令开元地产公司赔偿陈飞延期交房违约金22,024.32元（自2020年5月1日至2020年8月31日，以3,610,544元为基数，以日万分之五计算违约金）；5.依法判令开元地产公司赔偿陈飞自2020年9月1日至实际交房之日止的延期交房违约金（以3,610,544元为基数，以日万分之五计算违约金）；6.依法判令本案诉讼费、保全费等费用由开元地产公司承担。一审法院认定事实如下：2018年8月10日，开元房地产公司（甲方）与陈飞（乙方）签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于经济技术开发区××街××路××号楼××号房屋，房屋面积164.25平方米，每平方米单价21982元，价款为3610544元。第3条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付使用。甲方于2020年3月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。第5条约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第3条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方自应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权主张合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的万分之零点五向乙方支付违约金。另查，陈飞、开元地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议（附件六）》第14条（1）乙方应按照甲方交房通知书中通知的时间办理该商品房交接手续，并应按照以下程序办理：②为保证小区物业服务的顺利进行，乙方须在办理交接手续时向物业公司一次性缴纳12个月的物业管理服务费。甲乙双方确认：本约定如与《前期物业服务合同》不一致的，以本约定为准。③若甲方按照天津市相关规定将该商品房首年的采暖费代乙方支付给相关供热单位的，则乙方应在商品房交接前向甲方一次性交纳首年采暖费用。……第14条（3）约定：如乙方在甲方交房通知书通知的交付期限内，未按照买卖合同及本补充协议的约定办理房屋验收和交接手续，自甲方通知的交付期限届满之日的次日起，视同甲方已经完全履行完毕对该商品房的交付责任，乙方亦已经对房屋进行了交接并且认同该商品房符合合同约定的交房标准，乙方不得以任何理由要求延长该商品房的保修期限。并且，自交房通知书中的交接期限届满之日的次日起该商品房的风险责任以及与该商品房有关的所有费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费、供暖费等）均由乙方承担。同时甲方要收取乙方钥匙及相关文件的保管费每天10元。乙方须在入住时付清已产生的全部应付费用，否则甲方有权拒绝交付商品房。（4）如因乙方联系地址变更、信件遗失或其他原因，乙方在买卖合同约定的房屋交付日，仍未收到甲方交房通知书时，应主动与甲方联系，并根据买卖合同约定立即办理交接手续。上述情况下，如非因甲方原因造成乙方未能及时收房的，乙方应承担前款规定的相应法律后果。第23条约定甲乙双方保证其在买卖合同中留给对方的通讯地址、电话、邮政编码、传真等均真实有效，如有变更，变更方应在变更后5日内以书面形式通知对方。买卖合同及本补充协议约定的所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、手递信件。上述书面文件应按买卖合同所列明的地址（没有写明通讯地址的，按照乙方身份证上的地址）邮递，自通知发出之日起五日内视为已有效送达。如因乙方所列地址不准确或乙方更改地址但未及时书面通知甲方或者乙方拒绝签收邮件等非甲方的原因而造成邮局退件，甲方不承担任何由于乙方未收到文件所引起的一切责任，并且自通知发出之日起五日内视为已有效送达。再查，陈飞陈述开元地产公司分别于2020年3月31日、2020年4月15日电话通知陈飞办理案涉房屋交付收房事宜并于第一次电话通知中告知《入住通知书》已丢失。开元地产公司向陈飞出示的快递单显示《入住通知书》于2019年12月13日由开元地产公司邮寄，经查询快递单号，无相关邮寄信息。因双方就案涉房屋交付入住事宜未达成一致意见，陈飞曾于2020年5月16日向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1．判令开元地产公司为陈飞免除物业费3,252.15元（2020年1月至5月）和取暖费2,025.6元（2020年1月至3月）；2．判令开元地产公司支付延迟交房产生的损失4,500元；3．开元地产公司承担本案诉讼费用。一审法院（2020）津0116民初10335号民事判决书认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于陈飞要求开元地产公司免除其物业费3,252.15元（2020年1月至5月）和取暖费2,025.6元（2020年1月至3月）的主张，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议（附件六）》第14条显示，物业费系向物业公司缴纳，取暖费亦非开元地产公司收取，故陈飞该项诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于陈飞要求开元地产公司支付延迟交房产生的损失4,500元，一审庭审中，陈飞明确该项损失系因开元地产公司延迟交房导致其产生的租房费用，对此陈飞并未提交证据且无证据证实开元地产公司拒绝履行交房义务，因此陈飞该项主张，一审法院不予支持。判决：驳回原告陈飞的全部诉讼请求。双方当事人均未上诉，判决已经生效。一审法院认为，陈飞和开元公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应依约履行各自的合同义务。陈飞要求开元地产公司交付房屋钥匙的诉讼请求，开元地产公司当庭认可，一审法院予以支持。陈飞要求延期交房的利息损失以及违约金，理由为未书面通知以及开元地产公司要求支付物业费等费用。一审法院认为，对于是否书面通知交房的问题，根据双方合同约定，开元地产公司的交房通知应当采用书面形式，开元地产公司陈述其在2019年12月曾向陈飞邮寄交房通知书，但经前一案件审理，判决确认经查询快递单号，无相关邮寄信息，故一审法院无法确认开元地产公司已经在2019年12月通知陈飞收房。按照合同约定，如因乙方联系地址变更、信件遗失或其他原因，乙方在买卖合同约定的房屋交付日，仍未收到甲方交房通知书时，应主动与甲方联系，并根据买卖合同约定立即办理交接手续。根据陈飞陈述，在合同约定的交房日期2020年3月31日，开元地产公司已电话通知陈飞收房，故按照合同上述约定，开元地产公司已经履行通知义务，陈飞应当办理房屋交接手续。且购买房屋作为每个人日常生活中的重大事项，对于交房的时间应当格外关注，即便开元地产公司送达入住通知书具有瑕疵，但在合同约定2020年3月31日交房，且同小区同楼其他业主纷纷办理收房手续的情况下，陈飞并未提前向开元地产公司联系询问，也不符合常理，故一审法院依据双方合同约定，确认2020年3月31日开元地产公司已经履行通知义务且双方应当交接房屋。对于物业费等费用问题，因双方合同中有约定开元地产公司在交房时代收物业费等费用，陈飞拒绝向开元地产公司交纳，不符合合同约定，也与生效判决相悖。陈飞提交录音证据，通过录音内容显示，陈飞向开元地产公司要求交房，开元地产公司工作人员陈述按照合同规定自符合入住条件的时间起应当交纳物业费等费用，而非实际入住时间，陈飞并未明确告知同意向开元地产公司支付自2020年3月31日后的物业费等费用，也未与开元地产公司专门负责房屋交接及诉讼的人员再次进行沟通协商，造成双方未能交接房屋，一审法院认为陈飞有一定责任。经上次诉讼，开元地产公司未能及时与陈飞办理房屋交接，亦存在一定责任。故一审法院考虑合同约定、双方过错程度、履约情况、疫情影响等情形，依据公平原则以及诚实信用原则，确定开元地产公司应向陈飞支付已付款利息及违约金18,000元。至于陈飞应当交纳的物业费等费用问题，因开元地产公司并未提出反诉，且合同约定开元地产公司仅系代收权利，故本案中不予处理，双方当事人可据证另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告天津滨海开元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈飞交付天韵轩2号楼-1-1602号房屋钥匙；二、被告天津滨海开元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈飞逾期交房已付款利息及违约金18,000元；三、驳回原告陈飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1,004元，保全费1,225元，共计2,229元（原告已预交），由原告负担1,724元，由被告负担505元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人均认可案涉房屋目前具备交付条件，开元地产公司亦在两审中明确可以随时交付房屋，仅需陈飞交纳物业费和采暖费即可办理房屋交付。一审期间开元地产公司对陈飞交付房屋钥匙的诉讼请求予以认可。一审法院据此判决开元公司交付房屋钥匙，有合同和法律依据，本院予以确认。开元地产公司上诉主张陈飞需足额缴纳物业费和采暖费才可交付房屋，超出一审的抗辩主张，不属于二审审理范围，本院不予处理。本案的争议焦点为一审认定的开元地产公司赔偿陈飞的已付款利息及违约金数额问题。双方当事人均对此提出上诉，陈飞上诉主张其自身不存在过错，开元地产公司应承担全部违约责任。开元地产公司上诉主张其自身无违约行为，不应给付违约金及已付款利息。对此，根据两审查明的事实，一审法院系根据双方合同约定、过错程度、履约情况、疫情影响等综合认定双方均在迟延交付房屋的情况下存有过错，符合客观事实的情况，进而一审法院酌定开元地产公司给付陈飞已付款利息及违约金，有合同和法律依据，本院予以维持。双方虽各自对其免责提出上诉理由，但均未提交充分证据予以证实，故对双方的该项上诉主张，本院均不予支持。综上所述，陈飞、开元地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,258元，由上诉人陈飞负担2,008元，由上诉人天津滨海开元房地产开发有限公司负担250元。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月二十七日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……