浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终3006号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周游，男，1991年8月13日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡亚芳，女，1969年3月6日出生，汉族，住浙江省龙游县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈诚、陈逸帆，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州宏旺房地产有限公司，住所地浙江省杭州余杭区五常街道文一社区，统一社会信用代码：913301107909494045。 法定代表人：赵军，执行董事。 委托诉讼代理人：徐熙，浙江六和律师事务所律师。 上诉人周游、胡亚芳因与被上诉人杭州宏旺房地产有限公司（以下简称宏旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初7801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员曹姝隽适用普通程序独任审理，于2021年3月29日公开开庭进行了审理，上诉人周游、上诉人周游、胡亚芳的委托诉讼代理人陈诚、陈逸帆、被上诉人宏旺公司委托诉讼代理人徐熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2016年4月25日，胡亚芳、周游（乙方）与宏旺公司（甲方）签订一份《西溪阳光预约转让协议》，载明：一、西溪阳光为甲方建设的综合物业（独立产权到户）；二、土地使用权证：杭余出国用（2010）第118-857号国有土地使用权证，用途综合用地，使用权类型为出让，使用年限至2060年7月4日。甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方将其所有的西溪阳光物业预先按本合同约定条件转让给乙方及相关事宜签订本合同：第一条：1.1本合同标的物业位于西溪阳光1幢8层04室。1.2该物业规划用途为商业办公，属框架结构。建设工程规划许可证号为建字第201101518053号，施工许可证编号为××。1.3该物业预测建筑面积77.03平方米。第二条、预约转让价款：2.1双方同意，乙方购买该物业单价为11017.94元／平方米，转让总价款为848712元。该物业单价不受日后任何情形变化的影响，在签订《物业转让合同》时任何一方不得行使变更、解除或撤销之请求。2.2该物业实测建筑面积以物业所有权证登记为准。实测建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订《物业转让合同》时以实测建筑面积为准，按实结算物业转让总价款，多退少补。2.3双方同意按前述2.1、2.2条约定价款支付房款，采取如下第3种方式支付：（3）乙方于本合同签订当日，即2016年4月25日支付房款245000元，占总房款的28.86%，剩余首付款183712元于2016年7月31日前一次性付清。余款420000元由银行贷款方式支付。如若逾期，此协议自动作废。2.4如因乙方原因导致贷款申请未能通过银行审批的，乙方应在甲方发出书面通知后15日内自行筹措资金付清余款。第三条、物业交付：3.1甲方承诺于2016年12月31日之前将符合本协议约定的标的物交付乙方使用，具体甲方办理方式和时间以甲方书面通知为准。3.2甲方承诺乙方付清房款且自物业交付之日起180个工作日内办理产权证。第四条、物业管理：乙方应在签订本预约转让协议的同时与甲方委托的物业管理公司（杭州凤都物业管理有限公司）签订《前期物业服务协议》，物业管理相关收费标准以政府物价主管部门备案为准，由乙方自行向物业公司支付。第五条、《物业转让合同》的签订：5.1签订《物业转让合同》前提条件为：该物业经综合验收且乙方已按本协议2.3条约定向甲方付清应付款。5.2甲方应在符合5.1条条件后以书面方式向乙方发出签约通知。5.3办理产权变更登记时，如政府部门要求采用杭州市房产管理局和杭州市工商行政管理局印制的杭州市物业转让合同（示范文本）的，则双方应根据所签订的物业转让合同，再签订用于办理产权过户手续的杭州市物业转让合同。5.4自本合同生效之日起，甲方不得将该物业另行转让给他人，否则，视为违约。第六条、违约责任：6.1甲方违反本合同的约定未经乙方同意将该物业转让给第三人或者拒绝将该物业转让给乙方的，即构成违约，甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额10%向乙方支付违约金。6.2若乙方逾期支付房款，每逾期一天，须按每日万分之一标准支付未付款部分的违约金，逾期60天未付清的，则甲方有权解除本合同，除逾期违约金外，乙方还须按照本合同总金额的10%标准支付违约金。双方就其他权利义务一并作出约定。周游、胡亚芳分别于2015年8月10日、同年9月16日向宏旺公司支付首付款245000元。后因宏旺公司资金出现异常，案涉项目停工，2016年7月起，宏旺公司售楼部关停，周游、胡亚芳多次联系交款未果。2016年8月9日，宏旺公司出具一份《承诺书》，主要内容为：各位业主：针对目前各位业主就关于我公司项目建设情况，多次找政府相关部门反映，要求我方明确建设工期进度及交房期限。经政府部门、业主代表与我公司负责人，多次开会协调。结合我公司目前实际情况，向各位业主作以下承诺和说明：一、积极筹措资金，确保工程顺利进行。二、建设工期及竣工、交付时间的确定：尚余工程项目包括：地下机械车位、市政绿化、消防后期工程等，初步统计，如正常施工尚需4个月，受Ｇ20峰会影响，最快开工日期定在9月15日，最快竣工也要2017年1月底，项目验收备案按3个月计算，装修期3个月计算，最快的交付时间为2017年7月份。三、关于业主退房问题，我们规劝业主继续支持项目建设，如业主坚持退房，从退房协议签订之日起，我们保证在60个工作日内，每次按20%的比例，分五次退还购房款。…我们将积极争取业主、施工方和西藏信托基金的理解，加快项目建设，把项目顺利建成并交付放在首位，积极筹措建设资金，如以上措施得以落实，我司能按上述时间完工并交付。2016年10月18日，宏旺公司再次向购房者发送《告全体购房户主书》，主要内容为：本着对购房户负责的态度，作出如下告知，并承诺所告知的内容真实、完全。一、资金方面，…我司一直寻求各种方法进行融资，以争取完成项目的最后冲刺建设，目前尚无特殊进展。二、建设进度：尚余地下机械车库、市政绿化，消防后期工程等，因资金问题现建设进度较为缓慢。由于目前并无确定的融资结果，我司无法做出准备交房日期承诺，但我司将争取尽早交房。三、本项目存在的负担…四、我司政策，为度过此次难关，争取完成融资目标，达到项目的继续建设至验收销售目标，望诸位购房户给予我司信任和支持。2019年11月8日，宏旺公司诉至余杭法院，要求确认案涉《西溪阳光预约转让协议》已于2016年8月1日解除等。2020年3月16日余杭法院作出（2019）浙0110民初19204号民事判决，驳回了宏旺公司的相关诉请。双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。截至原审法院开庭审理时，周游、胡亚芳仍未付清案涉房屋购房款，案涉房屋也未交付及办理产权过户。 胡亚芳、周游于2020年6月2日向原审法院起诉，请求：1、宏旺公司向周游、胡亚芳交付坐落于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋；2、宏旺公司将上述房屋产权登记过户至周游、胡亚芳名下；3、宏旺公司向周游、胡亚芳支付逾期交房违约金30576元（自2017年1月1日暂计至2020年6月2日，此后至实际交房之日止的违约金以房款245000元为基数，按日万分之一的标准另行计算）；4、本案诉讼费，保全费由宏旺公司承担。宏旺公司提起反诉，请求：1、解除宏旺公司与周游、胡亚芳签署的《西溪阳光预约转让协议》；2、周游、胡亚芳向宏旺公司支付违约金84871.2元；3、周游、胡亚芳承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为，周游、胡亚芳与宏旺公司签订的《西溪阳光预约转让协议》系双方真实意思表示、合法有效，双方均应按约履行义务。关于合同的性质，该协议名称中已写明有“预约”二字，协议第五条对于签订正式合同进行了详细约定，该合同系预约合同。针对本诉部分，根据合同约定，周游、胡亚芳应于2016年7月31日前支付剩余首付款183712元。即便周游、胡亚芳在合同约定的应付款时确有充分理由行使不安抗辩权暂缓支付购房款，但在余杭法院审理的（2019）浙0110民初19204号宏旺公司起诉要求确认案涉《西溪阳光预约转让协议》已解除一案中，周游、胡亚芳已知案涉项目已顺利竣工验收，但截至原审开庭审理，周游、胡亚芳仍未支付剩余购房款。结合合同的性质以及周游、胡亚芳的付款情况，对周游、胡亚芳要求宏旺公司交付房屋、办理产权证书及支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审均不予支持。针对反诉部分，根据合同约定，周游、胡亚芳逾期支付房款，逾期60天未付清的，宏旺公司有权解除本合同并要求周游、胡亚芳支付违约金，故宏旺公司要求解除案涉《西溪阳光预约转让协议》，有法律和事实依据，原审予以支持。关于违约金，原审综合考虑合同性质、当事人过错及被告实际损失等因素，对违约金予以调整，酌情确定周游、胡亚芳支付宏旺公司违约金23000元，超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年11月16日判决：一、周游、胡亚芳与杭州宏旺房地产有限公司于2016年4月25日签订的《西溪阳光预约转让协议》自判决生效之日起解除；二、周游、胡亚芳支付杭州宏旺房地产有限公司违约金23000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回周游、胡亚芳的全部诉讼请求；四、驳回杭州宏旺房地产有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费12592元，减半收取6296元，保全费4764元，均由周游、胡亚芳负担。反诉案件受理费961元，由杭州宏旺房地产有限公司负担773元，由周游、胡亚芳负担188元。 宣判后，周游、胡亚芳不服，向本院提起上诉称：一审判决在程序和实体上均多有不当，严重违反了诚实信用原则和公平原则。一、一审程序严重违法。（一）一审法院受理并判决支持宏旺公司的反诉请求，严重违反“一事不再理”原则。本案受理前，宏旺公司以周游、胡亚芳逾期未支付购房尾款为由，于2019年11月向余杭法院提起诉讼，案号为（2019）浙0110民初19204号，要求确认双方签订的《西溪阳光预约转让协议》于2016年8月1日解除，周游、胡亚芳支付违约金84871.2元。法院经审理认为，宏旺公司未向周游、胡亚芳发送过解除通知且本案逾期未付款亦非归责于周游、胡亚芳的原因，故驳回宏旺公司的全部诉讼请求。该判决双方均未上诉，已经生效。前案结束后，未发生宏旺公司通知周游、胡亚芳可以交款等新事由，且在本案一审调查当日，宏旺公司基于与前案完全相同的事由提出反诉。前案与本案反诉标的完全相同即合同解除，且前后事实没有发生任何变化，显然属于“后诉诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，符合《民事诉讼法解释》第二百四十七条规定“重复起诉”案件，应当依法不予受理。（二）一审法院对合同解除的法律后果未经审理径行判决，且由此导致遗漏处理周游、胡亚芳已支付的购房款和宏旺公司的违约责任，剥夺了周游、胡亚芳的诉讼权利，程序严重违法。合同解除条件与合同解除后果之间存在内在逻辑关系，周游、胡亚芳向宏旺公司缴纳了首期房款245000元，宏旺公司至今已占有该款项长达四年多，且宏旺公司先有逾期交房的情形，后又以行为明确表示拒绝交房，存在严重违约。即使合同应当解除，法律后果亦不应是周游、胡亚芳的单方法律义务，一审法院未将合同解除的法律后果作为争议焦点进行释明，导致未能对法律后果作出全面审查处理，未明确宏旺公司已收取的购房款是否应予返还、宏旺公司的违约行为产生的民事责任能否通过另案主张，被变相的剥夺了诉讼权利。二、一审判决适用法律错误，实体处理明显不当。（一）案涉《预约转让协议》具备本约合同主要内容，权利义务明确，具有可履行性。一审法院仅凭形式认定合同性质，忽略了实质审查。1.根据《商品房买卖解释》第五条的规定，案涉协议名为预约，实为本约。首先其具备商品房买卖合同的主要内容，就双方基本信息、转让房屋坐落、面积、转让价款、付款时间和方式、交付条件及日期、办理产权登记事宜、争议解决、违约责任等内容进行具体完整的约定。此外，双方还签订了《委托装修管理协议》《前期物业服务协议》《临时管理规约》等系列协议，就房屋交付后装修、配套及物业管理等作了规定。这一系列合同涵盖了本约合同应具备的所有条款，双方权利义务已作明确、详尽约定，实质上就是一份正式买卖合同。周游、胡亚芳已按约支付首期房款，且后续款项未付清系宏旺公司原因，不应对周游、胡亚芳产生不利拘束，亦不影响合同性质的判定。2.案涉协议第五条是关于办理物业产权登记的约定，具有确定性、可履行性，周游、胡亚芳有理由期待通过案涉协议履行受让房屋。一审判决以“协议第五条对签订正式合同进行了详细约定”为由认定案涉协议为预约，但是案涉协议2.1条约定了“该物业单价不受日后任何情形变化的影响，在签订《物业转让合同》时任何一方不得行使变更、解除或撤销之请求”；3.1和3.2条约定了“甲方承诺于2016年12月31日前将符合本协议约定的标的物业交付给乙方使用，……甲方承诺乙方付清房款且物业交付之日起180个工作日内办理产权证”；5.3和5.6条均是关于办理产权的约定。上述内容表明，物业转让合同不得对交易内容进行变更，不存在进一步协商的空间，且这并非是交付房屋的前提，而是办理产权证前提，不具有调整双方权利义务的功能。同时，案涉项目其他已经收房的业主亦是按照此前签订的《预约转让协议》履行房屋交收，收房前并未被要求另行签订物业转让合同，宏旺公司在书面答复中也自认签订《商品房买卖合同》系在过户前完成。3.案涉协议采用预约合同名义，系宏旺公司不具备销售资质，企图规避相关管理规定采取的变通手段。宏旺公司在案涉项目不具备销售条件的情况下，开设售楼部和样板房进行公开销售、宣传，购房者不清楚项目情况，也不具有分辨预约合同和本约合同的能力，只是朴素的认为签订了购房协议。直到2016年11月18日，管委会、街道发布公告，告知购房者商业办公用地项目，在整体未完成竣工备案情况下不得预售、分割转让或“以租代售”。（二）宏旺公司一再推迟交房，后又拒绝收取购房尾款以及要求支付溢价差额，由此可知宏旺公司才是本案真正的违约方，其不但不享有解除权，反而应承担违约责任。一审判决苛责周游、胡亚芳未付清购房尾款，但造成这一结果的是宏旺公司的一系列违约行为。一审查明事实已经确认宏旺公司因自身原因一再推迟交房，2019年1月，周游、胡亚芳得知案涉项目交房，主动找到公司要求支付购房尾款，却被公司以需支付溢价差额为由拒绝收款。周游、胡亚芳多次找宏旺公司交款，一直有履约的表示，但公司的行为始终是一种持续的违约状态，争议完全是公司一方的责任，不应当享有解除权。退一步说，即使宏旺公司享有“解除权”，其也因长时间不行使而解除，公司从未催告购房者交款，反而一再发函表示因自身原因导致项目延期，期望购房者支持项目建设并承诺尽快交房，因此购房者是享有信赖利益的。（三）周游、胡亚芳多次表达付款意愿，但因缺乏适当、安全的交款途径而一直未能完成，一审以购房款未付清为由判决协议解除，给购房者设置了不合理的、过高的注意义务。宏旺公司明确表明拒绝履行协议，购房者不补足溢价公司就不交房，想要毁约的意图十分明显，同时宏旺公司与西藏信托之间的债务纠纷仍未清理完毕，资产上仍有西藏信托的抵押权，因此购房者若贸然将剩余购房款汇入宏旺公司多年前曾使用的某个不明账户，无法得到任何保障。在前案生效后，周游、胡亚芳多次主动找到宏旺公司协商交款交房事宜，其中5月26日和5月29日两次协商过程有录音为证，但仍无效果。在原审中，周游、胡亚芳通过口头和书面方式申请法院账户协助收款，但始终未得到法院回应。（四）一审判决支持宏旺公司因违约行为获利，严重违反了诚信原则和公平原则，造成不良的价值导向和示范效果。宏旺公司违约行为在先，企图以极低的违约成本获取超出合同逾期的更大利益，因自身原因延迟交房四年，白白占用购房款同时还利用毁约获得房屋溢价以及购房者的违约金，这种行为突破了价值底线，违背了诚信原则和公平原则，一方是强势的房企，一方是弱势的购房者，一审判决无异于鼓励市场主体为攫取利息利用强势地位肆意违约。综上，请求：一、依法撤销杭州市余杭区人民法院作出的（2020）浙0110民初7801号民事判决，依法改判支持周游、胡亚芳的一审全部诉讼请求，驳回宏旺公司的全部反诉请求；二、一审、二审诉讼费、保全费由宏旺公司承担。 被上诉人宏旺公司答辩称：第一，原审不违反一事不再理原则，前案是基于2016年的事实情况要求确认案涉合同于2016年8月1日解除，本案中宏旺公司提出反诉是基于整体的履行情况要求判决解除合同。第二，对于已经解除的合同，宏旺公司是愿意返还购房户已付房款的，但因为现在处于二审阶段，一审判决还未生效，所以暂未返还。第三，与本案情况类似的购房户还有很多，一审共有6户起诉，目前仅有2户上诉，其他购房户对一审判决结果没有异议，可见一审判决认定的事实没有问题。 二审中，上诉人周游、胡亚芳向本院提交：1、2020年5月26日录音及文字整理材料，2、2020年5月29日录音及文字整理材料，共同证明上诉人在收到（2019）浙0110民初19204号民事判决书后，继续要求向被上诉人交款，但被上诉人拒绝履行合同，反而要求上诉人按照每平方米2.4万至2.7万的价格补交溢价差额；3、通讯录截图打印件和微信截图，证明上述录音材料中宏旺公司负责人成促强的身份情况；4、预交房款申请书及EMS邮政回单一组，证明上诉人向一审法院申请将剩余房款支付至法院账户。针对周游、胡亚芳提交的证据，宏旺公司质证认为，证据1、2真实性无法确认，证据3、4真实性无异议，对证据1-4的证明目的均有异议，录音形成在2020年5月末，当时上诉人已经根本违约，且成促强是自行以个人名义与上诉人沟通，成促强与宏旺公司之间并无劳动关系，无权代表公司表态。本院认为，被上诉人对证据1、2真实性不予确认，本院对该组证据不予确认；对证据3、4真实性予以确认，但其与本案是否存有关联性及是否达到上诉人证明目的，本院将综合考虑予以认证。 被上诉人宏旺公司未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：关于本案的程序问题，余杭法院审理的（2019）浙0110民初19204号案件系宏旺公司诉周游、胡亚芳房屋预约买卖合同纠纷，余杭法院认为，因周游、胡亚芳付款期限届满后，宏旺公司并未向周游、胡亚芳发送过解除通知，且逾期未付款亦非归责于周游、胡亚芳的原因所致，故对宏旺公司要求确认《西溪阳光预约转让协议》已于2016年8月1日解除及支付违约金的主张不予支持，判决驳回宏旺公司的诉讼请求。但在余杭法院（2019）浙0110民初19204号案件审理完毕、周游、胡亚芳于2020年6月2日就本案提起诉讼后，至今仍未支付剩余款项。因此，宏旺公司在本案中提起反诉，请求判令解除宏旺公司与周游、胡亚芳签署的《西溪阳光预约转让协议》、周游、胡亚芳向宏旺公司支付违约金不应属于重复诉讼。关于本案的实体问题，双方签订的《西溪阳光预约转让协议》系真实意思表示，合法有效，合同中明确约定周游、胡亚芳应于2016年7月31日前支付剩余首付款183712元，并约定签订《物业转让合同》前提条件为该物业经综合验收且一方已按本协议2.3条约定向甲方付清应付款等内容。即使因案涉项目原因导致周游、胡亚芳可暂缓支付购房款，但直至本案二审开庭，周游、胡亚芳仍未支付剩余款项，双方亦未签订《物业转让合同》，周游、胡亚芳在本案中主张宏旺公司交付房屋、办理产权证书及支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏依据，原审均不予支持并无不当。周游、胡亚芳与案外人进行沟通或在本案一审期间向法院申请支付款项至法院账户亦不影响本案认定。原审法院综合本案情形，支持宏旺公司部分反诉请求亦无不当。至于合同解除后果，宏旺公司在本案中表示愿意返还购房户已付房款，周游、胡亚芳亦可另行主张。综上，周游、胡亚芳的上诉请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13553元，由上诉人周游、胡亚芳负担。 本判决为终审判决。 审判员  曹姝隽 二〇二一年四月一日 书记员  宋嘉玲