浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙1121民初322号 原告：青田鸣良物业管理有限公司，统一社会信用代码91331121796468206T，住所地浙江省青田县鹤城街道东门2号区12幢1单元302室。 法定代表人：赖晓鸣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱君君，女，该公司经理。 被告：朱东聪，女，1975年12月17日出生，汉族，户籍所在地浙江省青田县，现住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：陈章隆,浙江五洲律师事务所律师。 原告青田鸣良物业管理有限公司与被告朱东聪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年3月24日、2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱君君、被告朱东聪及其委托诉讼代理人陈章隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业服务费管理费、车位管理费、公共能耗费（2017年1月-2020年12月)、违约金共计8004元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付拖欠原告的物业服务费管理费、车位管理费、公共能耗费（2017年1月-2020年12月)、违约金共计7685元。事实和理由：原告物业公司自2013年与高湾二期小区开发商签订物业接管协议开始，一直为小区提供物业服务至今。原告向被告所居住的高湾二期小区提供物业管理服务，该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。本案被告朱东聪系原告提供物业服务的高湾二期小区业主，房屋面积92.38平方米，物业管理服务费的收取标准按《小区物业服务合同》第4章房屋面积每月每平方物业费0.95元，公共能耗费0.4元，车位管理费200元/年，违约金按每月1%收取。被告按合同约定应向原告缴纳至2020年12月31日止的物业管理费共计7685元，但被告经原告多次催缴仍拒不履行自己的缴费义务。 被告朱东聪辩称，一、原告无权主张支物业费。根据国务院《管理条例》及相关规定，物业管理企业和物业合同都应向物管或物价部门备案，才具有合法经营权，才有权对相应物业进行经营管理。高湾小区二期向城建物管备案单位是青田瑞祥物业管理有限公司，因此青田瑞祥物业管理有限公司才有权对高湾小区二期进行经营管理。原告的物业企业和《前期物业服务合同》都没有备案，因而无权经营管理高湾小区二期物业。现原告对高湾小区二期进行经营管理属于非法经营，违返法律法规的规定，因此《前期物业服务合同》对答辩人无约束力，原告无权主张支物业费。二、物业费的价格应是0.95元/月.平方米，原告之前多收的物业费0.40元/月.平方米应返还给答辩人。《物业管理意向书》、《安居房屋买卖合同》均约定物业费的价格应是0.95元/月.平方米，且包括能耗费，2013年的《前期物业服务合同》中约定物业费的价格应是0.95元/月.平方米，也包括能耗费。前期物业服务补充协议未报物管或物价部门备案，其约定物业费的价格1.35元/月.平方米，未经申报备案，擅自提高收费，应无效。因而之前多收的物业费0.40元/月.平方米应返还给答辩人。三、原告的物业服务未完全履行，同样有权拒绝支付物业费。原告负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱：1.可视电话未安装；2.2幢1单元12楼逃生通道被出卖；3.17幢、23幢排风口被撞坏一直未维修；4.绿化带未绿化及被种菜；5.车位变车库；6.小区乱停车；7.消防水管封闭，导致车辆燃烧未进行有效救济；8.消防控制室主机瘫痪；9.17幢1单元4楼401室装修的时候，把排风通道作出自己的柜子，我们向物业反应过，物业也来看过，后来还是被做成了柜子；10.保安亭被当成厨房使用、保安没有在保安亭值班；11.物业办公室也存在烧饭现象；12.疫情工作没有做好，上级来检查的那一天是做的好的；13.小区监控不到位，车辆被刮伤查不到肇事者。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈!合理合法。四、答辩人不应承担违约责任。1.《前期物业服务合同》属于无效合同；2.根据第三条答辩意见，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务补充协议、青田县不动产权属信息查询记录缴（催）费通知单、钥匙交付单、承诺书、关于青田县普通住宅交期物业服务收费标准的通知、物业费收费表、原告给予业主委员会筹备组的前期经费、原告为该小区支付的有关发票，本院认为上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，能够证明相关事实，本院均予以认定。青田县市场监督管理局工作人员到该小区办公的照片，本院对其真实性予以认定，但不能证实原告未存在违规收费的情形。物业工作人员的工作照片、青田县封闭小区资金补助单、青田县消防救援大队隐患整改通知单、招标公告及相关照片、青田县高湾二期小区高层建筑消防整改维修合同，本院对其真实性均予以认定，但关于上述证据的证明力，本院将在后文予以论述。被告提交的省巡视组群众来访接待记录及城建局谈话记录，可以证实该小区部分业主对原告的经营主体、未履行管理职责及乱收费行为进行反映。被告提交的《物业管理意向书》、《安居房屋买卖合同》、收款收据、照片及花明册，本院对上述证据的真实性予以认定，但关于上述证据的证明力，本院将在后文予以论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系案涉青田县高湾小区二期物业服务公司，被告朱东聪系该小区13幢2单元801室业主，其住宅面积为92.38平方米，有一个车位。2013年10月24日，原告作为乙方，该小区的建设单位青田县滨园房地产开发有限公司作为甲方，签订了《前期物业服务合同》，约定：乙方对青田县高湾小区二期提供前期物业服务，物业类型为廉租房、安居房、公共租赁房、经济适用房、配套商业用房，合同期限自2014年1月1日起至小区业主委员会成立止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅0.95元/月?平方米（能耗费0.4元/月?平方米包干），非住宅1.5元月?平方米，车位服务费200元/年?个。业主应于房屋交付之日的次月开始交纳物业服务费。物业服务费用按1年交纳，业主或物业使用人应在每年初始预交12个月履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每月1%向原告支付违约金。2013年11月8日，原告与青田县滨园房地产开发有限公司签订《前期物业服务补充协议》明确：0.95元/月?平方米计算业主的物业费用不包括能耗费，能耗费0.4元/月?平方米独立计算。后原告一直为该小区提供物业服务至今。原告曾通过张贴《缴（催）费通知单》方式，向被告催交物业服务费。 本案的主要争议焦点如下： 一、原告青田鸣良物业管理有限公司与青田县滨园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》是否有效 被告朱东聪认为青田县滨园房地产开发有限公司与青田瑞祥物业限公司签订了《物业管理意向书》，本小区向城建物管备案单位是青田瑞祥物业管理有限公司。原告和《前期物业服务合同》都没有备案，《前期物业服务合同》对其无约束力，原告无权主张支物业费。本院认为，原告青田鸣良物业管理有限公司与青田县滨园房地产开发有限公司2013年10月24日签订的《前期物业服务合同》、2013年11月8日签订《前期物业服务补充协议》系当事人的真实意思表示，上述协议并不以备案为生效要件，内容没有违反法律规定，在交房时被告朱东聪已知晓该小区的物业公司为原告青田鸣良物业管理有限公司，且原告一直为该小区提供物业服务至今，并不因青田县滨园房地产开发有限公司于2013年2月7日与青田瑞祥物业限公司有签订《物业管理意向书》有备案而无效，上述《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》系合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故上述《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》对本案被告朱东聪具有法律约束力。 二、被告朱东聪的物业管理费及能耗费应为多少？ 被告朱东聪认为青田县滨园房地产开发有限公司与青田瑞祥物业限公司签订《物业管理意向书》中明确物业费为0.95/月.平方米元已包含能耗费0.4元/月.平方米，且《安居房屋买卖合同》附件七中明确物业费为0.95元/月.平方米，应将多收的物业费0.4元/月.平方米返还。本院认为，本小区现提供物业服务的为本案原告，原告与建设单位青田县滨园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务补充协议》中明确载明：0.95元/月?平方米计算业主的物业费用不包括能耗费，能耗费0.4元/月?平方米独立计算。而从被告朱东聪提交的收款收据来看，原告也确实收取了物业费及相应的能耗费。根据原告提交的2021年物业费表及当庭陈述，实际能耗的收取以2楼20元为基数，每一层加2元，被告朱东聪户位于8楼，其能耗费每月为32元，故其每年的能耗费为384元。经计算，被告朱东聪2017至2020的物业费为4212元（1053元/年×4），车位费800元（200元/年×4），能耗费为1536元（384元/年×4）。 三、原告是否存在物业服务瑕疵？ 关于被告提出的物业服务质量抗辩，结合审理及本院实地查看情况，评析如下：1.可视电话未安装。《前期物业服务合同》中原告具有对物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护的义务，可视电话的安装并不属于原告的义务，故对该项抗辩，本院不予采纳；2.2幢1单元12楼逃生通道被出卖。被告并未提交证据证明该逃生通道被出卖，应承担举证不能的不利后果，故对该项抗辩本院不予支持。经本院实地核查，该部分位置被业主占用，原告未采取相应的措施；3.17幢、23幢排风口被撞坏一直未维修。此两处的排风口原告第二次庭审陈述现已维修好，本院认为就算已维修好，也存在没有及时维修的情形，故该项服务存在一定的瑕疵；4.绿化带未绿化及被种菜。经本院实地查看，确实存在该种情形，《前期物业服务合同》中约定原告对公共绿地有维护与管理的义务，从原告提交的工作照片来看，原告也确有对公共绿地进行维护与管理，此项工作也需广大业主的积极配合，仅原告一方是难以做好的；5.车位变车库。经本院实地查看，确实存在车位变车库的情形。《前期物业服务合同》约定原告可采取规劝、书面通知、报告相关职能部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反公约和规章制度的行为。但原告未提交证据证明其已采取了相应的措施，依法应承担举证不能的不利后果，故本院认定原告的该项服务存在瑕疵；6.小区乱停车。被告提交的证据并不能证明上述情形属于常态，且从原告提交的照片来看，原告已确有规劝的行为，故对该项抗辩本院不予采纳；7.消防水管封闭，导致车辆燃烧未进行有效救济。被告提交的证据并不能证明因原告提供的物业服务而导致车辆燃烧未进行有效救济，故对该抗辩本院不予支持；8.消防控制室主机瘫痪。根据原告提交的青田县消防救援大队隐患整改通知单及被告提交的花明册，确实存在上述情形，但从原告提供的招标公告及相关照片、青田县高湾二期小区高层建筑消防整改维修合同来看，原告现正在积极有效的整改当中，故本院认为原告的该项服务存在不及时情形；9.17幢1单元4楼401室装修的时候，把排风通道作成自己的柜子。原告承认确实存在上述情形，但已对业主规劝并口头向相关部门进行了报告，本院认为原告未提交证据证明已采取了合理措施，依法应承担举证不能的不利后果。10.保安亭被当成厨房使用、保安没有在保安亭值班。被告未提交证据证明保安没有在保安亭值班，对该项抗辩本院不予采纳，但经实地查看确实存在将保安亭部分区域隔成厨房使用，对该项抗辩本院予以采纳；11.物业办公室也存在烧饭现象。被告未提交证据证明上述情形，本院不予采纳。12.疫情工作没有做好。根据原告提交的青田县封闭小区资金补助单，原告的疫情工作考核打分在全县小区中属前列，被告未提交证据证实，本院对其抗辩不予采纳；13.小区监控不到位，车辆被刮伤查不到肇事者。《前期物业服务合同》约定原告对小区的具有对物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护的义务，小区监控的安装并不属于原告的义务，小区监控存在盲区也在所难免，故对该项抗辩，本院不予采纳。综上，本院认定原告物业服务质量存在一定瑕疵，但依照合同约定被告负有预交物业费的先履行义务，故被告以先履行抗辩权为由拒绝支付物业费的抗辩主张，本院不予采纳，所以适当降低价款，降低的幅度本院结合本案收费标准、物业服务成本、瑕疵程度予以酌定为原金额的85%，即4260.2元（5012元×85%)。 四、原告是否需要支付违约金？ 关于原告主张的违约金，《前期物业服务合同》中约定物业服务费用按1年交纳，业主或物业使用人应在每年初始预交12个月履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每月1%向原告支付违约金。依照合同约定被告负有预交物业费的先履行义务，对被告不应承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。现原告主张次年起按月利率1%计算，主张至2020年过，本院予以确认。经计算，违约金为766.84元（1253元/年×85%×1%×12个月×3年+1253元/年×85%×1%×12个月×2年+1253元/年×85%×1%×12个×1年）。关于能耗费，系独立于物业服务费收取，双方并未约定具体付款时间及违约责任，现原告亦不主张，本院予以认可。 综上所述，原告请求的合理部分和被告的合理辩述意见本院予以采纳，其不合理部分和不合理辩述意见依法不予支持。被告朱东聪应向原告青田鸣良物业管理有限公司交纳物业服务费、能耗费、违约金为6563.04元（4260.2+1536+766.84）。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告朱东聪于本判决生效之日起支付给原告青田鸣良物业管理有限公司物业服务费、能耗费、违约金6563.04元； 二、驳回原告青田鸣良物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告朱东聪负担20元，原告青田鸣良物业管理有限公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 叶莉丽 二〇二一年四月二日 代书记员 周家望 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2 7