天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初2645号原告：张中阁，男，1986年3月30日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：孙颖，张中阁之妻，1987年10月7日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：郭浩，河北艺森律师事务所律师。被告：闫荣健，男，1987年11月13日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：万洋，天津双辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔庆丽，天津双辰律师事务所实习律师。原告张中阁与被告闫荣健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙颖、郭浩，被告闫荣健及其委托诉讼代理人万洋、孔庆丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张中阁向本院提出诉讼请求：1．请求判令自2020年11月27日起解除原、被告之间的租赁合同关系；2．请求判令被告立即退还原告租金155250元人民币；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年8月1日开始，原告租用被告位于天津市津南区××镇××村的厂房、场地，用于经营天津格涛钢结构技术有限公司（以下简称“格涛公司”）。第一年到期后，原告又自2020年8月1日开始续租一年并向被告支付23万元租金。但是，2020年11月27日凌晨，被告及其家人将格涛公司的工人全部赶走，尤其是被告的父亲更是持刀恐吓。当日，他们还封锁了原告的办公室、扣留了原告公司的财产，导致原告无法使用厂房、场地及自有的车辆、设备材料，原告为此还报警处理。原告公司的客户来货物时，被告还向他们索取了数万元。原告认为，被告方的行为导致原告租用厂房场地经营公司的合同目的无法实现，同时给原告造成了巨大损失。故原告呈讼人民法院，请求判如所请。闫荣健辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告因自身原因，大量设备被津南区人民法院查封，现仍放置于其所租用的厂房内，即原告仍持续占有使用被告厂房。并且原告未付清两年房租，因此也不具备要求被告返还租金的事实基础。综上，请求法院驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。原告向本院提交以下证据：1．格涛公司的《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》1份；2．张宗民与闫荣健通话录音1段、张宗民的书面证言1份；2020年11月27日租赁厂房内的监控视频1段、现场照片11张；3.（2020）津0112执保1352号查封财产清单2张、（2020）津0112执保1352号执行裁定书1张。被告向本院提交以下证据：1.（2020）津0112民初11041号民事裁定书1份；2．中国农业银行银行卡交易明细清单1张；3.（2020）津0112民初11041号民事调解书1份。本院经审查认为，双方提交的证据具有真实性、合法性，对其证明力，本院结合案情予以综合认定。双方当事人没有争议的事实为：2019年8月1日开始，张中阁与闫荣健以个人名义签订租赁合同，张中阁租赁位于津南区××镇××村的厂区一部分（金凯源阀门厂后院），用于案外人格涛公司加工生产，张中阁为格涛公司法定代表人。约定租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日。约定租赁费为220000元／年。闫荣健当月交付租赁物。后闫荣健续租一年，但就续租一事双方未签订书面租赁合同，仅达成了口头协议。庭审中查明，2020年11月26日，津南区人民法院就天津市金凯源阀门制造有限公司（以下简称“金凯源公司”，法定代表人为闫荣健。）起诉格涛公司、张中阁、孙颖民间借贷纠纷作出（2020）津0112民初11041号民事裁定书，裁定查封、冻结格涛公司、张中阁、孙颖名下400,000元的银行存款或其他等值财产。2020年11月27日，津南区人民法院相应作出（2020）津0112执保1352号执行裁定书，裁定查封被执行人格涛公司名下存放于金凯源公司厂房内的机器设备及工字钢成品、半成品，查封期限两年（自2020年11月27日至2022年11月26日）。2020年12月7日，津南区人民法院作出（2020）津0112民初11041号民事调解书，部分调解协议内容为：格涛公司、张中阁、孙颖连带偿还金凯源公司借款本金400,000元（给付方式：2021年1月7日前偿还100,000元，自2021年1月起每月28日前偿还50,000元，至还清之日止）；如果格涛公司、张中阁、孙颖有任何一期逾期给付，金凯源公司可立即就剩余全部款项申请法院强制执行。2020年11月27日凌晨，闫荣健之父与格涛公司员工发生冲突后，格涛公司员工离开租赁厂房至今，双方均认可设备仍在厂房内存放。本院认为，本案的第一个争议焦点为：原、被告双方达成的口头租赁协议是否应予解除？本案发生在《中华人民共和国民法典》实施前，适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》，超过6个月的租赁合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。2020年8月1日开始，双方以口头方式建立的租期为1年的租赁合同应视为不定期租赁合同。当事人可以随时主张解除合同。关于合同解除的时间，按照《中华人民共和国民法典》相关规定，当事人依法主张解除合同，应通知对方，如未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。张中阁虽在庭审中提出了2020年12月初向被告主张过不再继续履行合同，但是并未提交相应证据予以证实，对该事实本院不予确认。合同解除的时间应为2021年3月2日，即被告的委托诉讼代理人万洋签收起诉状副本之日。本案的第二个争议焦点为：原告支付给被告的款项中包含多少租金？庭审中双方均认可租赁关系开始截至本案起诉，张中阁共计给付闫荣健300余万元，其中包括租金、水电费用、借款。就每一笔款项，是何性质，双方并未达成书面约定。张中阁称两年的租赁费已经付清。2019年8月1日至2020年7月31日的租金220,000元，分别为：①2019年8月9日银行转账50,000元，②2019年12月16日分三次微信转账共计50,000元，③其余120,000元为给付的现金。2020年8月1日至2021年7月31日的租金230,000元，分别为：④2020年8月1日前给付现金80,000元；⑤2020年8月3日、2020年8月4日、2020年8月6日孙颖取现金共计150,000元交付闫荣健。而闫荣健则认为，张中阁给付租金数额为340,000元，其对2019年8月9日和2019年12月16日给付的总计100,000元为租金认可，但对其他给付租金的明细并不认可。闫荣健认为，张中阁给付的另外的240,000元租金明细为：2020年8月12日通过微信支付100,000元，2020年1月10日通过银行转账支付50,000元，2020年1月11日通过微信转账支付10,000元，2020年8月7日通过银行转账支付80,000元。关于张中阁主张已付的租金中闫荣健未认可的部分，张中阁主张均为现金交付，数额为350,000元（第③、④、⑤部分），张中阁主张该款为支付的房租，应就其该主张承担举证责任。但张中阁就该三笔款项未提交闫荣健出具的收条或其他收款凭证，闫荣健也未认可收到过该款。本院认为，以上现金数额较大，没有收款凭证的事实与通常的交易习惯不符。其中第⑤部分的三笔，张中阁提交了格涛公司的中国建设银行活期存款明细账，载明该三笔现金支票的提现记录，摘要均为“备用金”，并未体现是支付房租使用，亦无其他证据佐证孙颖支取该款后给付了闫荣健。关于张中阁提交的张宗民与闫荣健之间的通话录音，录音中闫荣健确认收到了220,000元，但对该220,000元系以何方式支付，录音中并未体现。庭审中原、被告双方对已付的房租数额高于220,000元的事实并无异议，而是对付款明细有争议。但付款明细在录音中并未体现。原、被告双方未经对账，往来款项数额大，笔数多，不能排除双方对往来款项性质存在重大误解，导致双方虽貌似就已付租金总额达成了一致，但各方所指向的明细存在差异的情况，故该录音证据不足以证明张中阁之主张。本案的第三个争议焦点：被告是否应退还原告租赁费？根据双方庭审中的陈述，对已付租金，双方无争议的部分为100,000元，张中阁实际使用房屋期间对应的租金，已超过该数额。其余款项，就其性质双方未达成一致，且双方民间借贷纠纷正在另案审理。当事人对自己提出的诉讼请求及反驳对方的诉讼请求，应提交证据予以证明。原告称已向被告支付两年房租，但其庭审中亦承认原、被告之间除租赁合同还存在民间借贷关系，原告应就其支付给被告的款项性质予以举证证明，现原告提交的证据不足以证实其已全额向被告支付租金以及租金数额，且至起诉之日止，原告仍占有租赁物。故对原告主张返还剩余租金的诉讼请求，本院不予支持。原告可在双方对账后另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《高人民法院关于适用一、原告张中阁与被告闫荣健关于天津市津南区××镇××村厂房的租赁合同于2021年3月2日解除；二、驳回原告张中阁的其他诉讼请求。案件受理费3,405元，减半收取计1,702.5元，由原告张中阁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  崔长祥二〇二一年四月三十日法官助理郭文超书记员袁卿阳附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。