上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2755号上诉人(原审原告)：稳泉(上海)矿泉水有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：侍玉兰，执行董事。委托诉讼代理人：董文，男。委托诉讼代理人：顾杰，上海春天律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：昭康健康科技(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李敏，经理。上诉人稳泉(上海)矿泉水有限公司(以下简称稳泉公司)因与被上诉人昭康健康科技(上海)有限公司(以下简称昭康公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初14376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。稳泉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持稳泉公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院错误认定《房屋租赁使用协议》于2020年1月12日解除。昭康公司作为违约方无权行使单方解除权，其就上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX幢XXX、XXX单元部分办公间(以下简称系争房屋)向稳泉公司发送的《房屋租赁终止合同》不产生解除合同的效力，且《房屋租赁终止合同》载明终止房屋租赁时间为2020年1月13日。稳泉公司于2020年1月12日在系争房屋上锁，属于自我救济，目的是防止昭康公司转移财产、逃避债务。稳泉公司于2020年5月31日自行收回系争房屋，故《房屋租赁使用协议》的解除日期为2020年5月31日。二、昭康公司逾期支付租金构成违约，应当由其承担稳泉公司的损失。昭康公司辩称，不同意稳泉公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。稳泉公司向一审法院起诉请求：1．判令昭康公司继续履行《房屋租赁使用协议》；2．判令昭康公司支付自2020年1月1日至2020年5月31日拖欠的租金25万元；3．判令昭康公司支付迟延支付的罚金134，137元；4．判令昭康公司支付自2019年10月26日至2020年3月25日拖欠的电费1，738.8元及自2019年11月1日至2020年5月31日拖欠的物业费12，320元。一审法院庭审中，鉴于昭康公司明确表示不同意继续履行《房屋租赁使用协议》，稳泉公司亦自认其已于2020年5月31日收回系争房屋，稳泉公司遂将第1项诉讼请求变更为：确认双方签订的《房屋租赁使用协议》于2020年5月31日解除。一审法院认定事实：2019年11月1日，稳泉公司(甲方，出让方)与昭康公司(乙方，使用方)签订一份《房屋租赁使用协议》，约定甲方将系争房屋出让给乙方经营使用，场地面积以实际使用规划计算；双方商定使用费为每月5万元(不含场地费、物业费及水电网费)，使用期限为5年，自2019年11月1日起租；第一年费用为60万元，第一个月缴纳10万元，费用缴纳时间为2019年11月1日支付10万元，2020年1月1日支付10万元，2020年3月1日支付10万元……。第2.4条约定若10天内仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付天数依30％计罚比例向乙方收取罚金。合同另作了其他约定。昭康公司租金付至2019年12月31日，之后未付租金。2020年1月初，昭康公司口头提出欲解除合同，稳泉公司未予答复。2020年1月12日，昭康公司欲搬离部分仪器设备，稳泉公司发现后不允许其搬离，并采取断电措施，双方发生争议，遂报警。同日，双方在系争房屋大门处各自上锁。2020年1月13日，昭康公司通过微信方式向稳泉公司发送一份《房屋租赁终止合同》，载明：现因双方业务方向不对口，乙方业务经营场地需求变化，决定于2020年1月13日终止房屋租赁行为，其中2019年12月已支付的房租为10万元(2019年11月及12月房租)。1月份的房租为19，355元，付款日期为2020年1月(具体日期未填写)，甲方开具租赁专票后，乙方立即付清余款。乙方租赁行为于2020年1月13日终止，乙方从1月13日后停止继续使用甲方场地，同时书面告知甲方。稳泉公司于同年1月17日回函，不认可昭康公司单方提出终止租赁合同的行为，并要求昭康公司按约支付2020年1月-2月的租金10万元，若逾期支付需加付迟付天数租金的30％作为罚金。2020年1月19日，昭康公司法定代表人李敏通过微信联系稳泉公司法定代表人侍玉兰，称：“一月份的租金我们转过来，麻烦先安排开发票，这个是正常财务流程，因为原来能用的发票没开给我们，开票后我们立即当天转款。我们今天把钥匙都寄过来，两把锁的(也请第三方见证了)，第三把锁是你们自己的，我们没有钥匙也进不去……。”侍玉兰回复：“2020年1月13日你单方终止房屋租赁合同的行为我不予认可，随意终止合同的行为属于单方违约行为，不具有解除合同的效力。……1月-3月的房租10万元你付了么？我和你算滞纳金了么？5年的合同你随随便便就违约，你是来戏弄我的么？我和你说了60万元你走，少一毛都不行……。”李敏回复：“……后续要求如果合理，那么大家商量退租的正常市场额度，如果还是坚持60万，我们设备你们愿意继续扣押就扣押……。”之后，双方因协商未果遂涉诉。一审法院另查明，1．位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋(含系争房屋)系案外人上海华新电线电缆有限公司所有。土地使用权来源为划拨。2.2017年，案外人上海锦衡企业管理有限公司(甲方，出租方)与安徽柏氏郯庐火山岩饮品有限公司(乙方，承租方)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋中的11号楼113、115、118、119单元租赁给乙方作办公使用，面积为846.17平方米，租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。自2018年6月1日起，江苏柏氏活稳饮品有限公司通过签订转让协议的方式概括承继了上述合同中承租人的权利义务。之后，稳泉公司再次通过签订转让协议的方式概括承继上述合同中自2018年9月1日起的承租人的权利义务。3.2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。2020年3月23日，上海市政府将上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。4．稳泉公司每月向出租人支付物业管理费6，769.36元。系争房屋内自2019年10月26日至2019年11月25日期间产生的电费为372.4元，自2019年11月26日至2019年12月25日为875元，自2019年12月26日至2020年1月25日期间为380.8元，自2020年1月26日至2020年2月25日期间为49元，自2020年2月26日至2020年3月25日期间为61.6元。一审法院审理中，双方一致确认：1．昭康公司租赁面积约为220平方米，昭康公司未支付押金；2．昭康公司电费付至2019年10月25日、物业费付至2019年10月31日，之后未付；3．双方并无其他合同解除的后果需要在本案中一并处理。一审法院审理中，稳泉公司自认其已于2020年5月31日收回系争房屋，昭康公司的锁稳泉公司也有钥匙，现场照片是其工作人员于2020年4月21日进入系争房屋后所拍摄，目前大门是敞开的。昭康公司陈述其已于2020年1月19日将钥匙放在稳泉公司办公室，但未提交相关证据。一审法院审理中，昭康公司要求减免自2020年2月1日至2020年3月31日的租金10万元，稳泉公司表示因整个园区所有租户包括稳泉公司租金都未减免，故不同意减免昭康公司的租金。一审法院审理中，鉴于双方一致同意解除房屋租赁合同，一审法院向双方释明为了避免损失进一步扩大，要求双方在庭后三个工作日内对于房屋内的仪器设备进行交接，但稳泉公司表示在昭康公司付清所欠费用前拒绝交还仪器设备。一审法院院进一步释明若需采取保全措施，可向一审法院申请保全，但不能自行扣押，否则之后产生的相应损失由稳泉公司承担，稳泉公司表示清楚；但稳泉公司之后并未向一审法院申请保全，亦未向昭康公司交还系争房屋内的仪器设备。一审法院认为，本案争议焦点：一、合同解除的日期。二、昭康公司应否承担违约责任以及违约金数额。三、2020年1月12日系争房屋被锁之后，昭康公司未实际使用该房屋，是否还需承担租金或使用费、物业管理费、电费。稳泉公司与昭康公司签订的《房屋租赁使用协议》系双方真实意思表示，稳泉公司将系争房屋转租给昭康公司，未超过稳泉公司剩余租赁期限部分合法有效，双方均应按约履行。昭康公司逾期支付租金并擅自要求解除合同，稳泉公司虽不同意解除协议，但双方因发生争议遂于2020年1月12日各自在房门上锁，此后系争房屋房门一直处于上锁状态，故双方已经以实际行为于该日解除了该协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因昭康公司并未支付押金，且现稳泉公司已于2020年5月31日收回系争房屋，故合同解除后房屋及押金返还问题无需处理。合同解除后，昭康公司应将房屋内物品及设备予以搬离，并将该房屋返还给稳泉公司，考虑到房屋目前由稳泉公司控制，在腾退过程中稳泉公司应当予以配合，若因稳泉公司阻碍导致昭康公司产生损失的，则该损失由稳泉公司承担。昭康公司逾期支付租金且单方提出要求解除合同，显属违约，应当承担相应的违约责任。昭康公司抗辩因稳泉公司未开具相应发票，故未支付租金，但开具发票的义务并未合同主义务，稳泉公司已按约履行了向昭康公司交付了系争房屋的合同主义务，开具发票的义务与承租人支付租金义务不能形成对待给付，昭康公司的同时履行抗辩权不能成立，昭康公司的其余抗辩意见亦缺乏事实依据，一审法院不予采纳。昭康公司应按约支付租金，并承担租赁期间的物业管理费及电费，经计算，昭康公司应当支付自2020年1月1日至2020年1月12日的租金20，000元以及自2019年11月1日至2020年1月12日的物业管理费4，224元并酌情确定昭康公司应支付电费1，500元。关于2020年1月12日之后昭康公司是否还需承担房屋占有使用费、物业管理费、电费的问题，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；稳泉公司对系争房屋上锁并无相应的合同依据，即便稳泉公司上锁是为了防止昭康公司在未支付租金情况下擅自搬离而采取的临时性措施，其事后也应与昭康公司积极协商解决，但稳泉公司坚持要求昭康公司支付高额违约金，未提供其他的协商方案，一方面拒绝昭康公司搬离并与对方办理交接手续，另一方面又拒绝解锁，客观上导致昭康公司无法进入并实际使用该房屋，稳泉公司未积极采取适当措施导致损失不断扩大，不得再就扩大的损失要求赔偿。现稳泉公司仍然主张后续的租金、物业管理费及电费于法无据，一审法院不予支持。稳泉公司主张按合同约定依照实际迟付天数依30％计罚比例收取迟延支付的罚金，但该违约金标准显著过高，昭康公司亦不认可，一审法院酌情调整该违约金以欠付租金20，000元为基数，按日万分之三的标准，自2020年1月1日计算至实际付款之日止。据此，一审法院判决如下：一、确认稳泉公司与昭康公司于2019年11月1日签订的《房屋租赁使用协议》于2020年1月12日解除；二、昭康公司应于判决生效之日起十日内携其财产搬离系争房屋；三、昭康公司应于判决生效之日起十日内支付稳泉公司租金20，000元；四、昭康公司应于判决生效之日起十日内支付稳泉公司物业管理费4，224元；五、昭康公司应于判决生效之日起十日内支付稳泉公司电费1，500元；六、昭康公司应于判决生效之日起十日内支付稳泉公司迟延付款违约金(该违约金以20，000元为基数，按日万分之三的标准，自2020年1月1日起计算至实际付款之日止)；七、稳泉公司的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁使用协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。一审法院归纳本案的三个争议焦点准确、到位，认定《房屋租赁使用协议》于2020年1月12日解除，判令昭康公司应按约支付相应的租金、物业管理费及电费，对此作出充分阐述，本院予以认可，不再赘述。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，稳泉公司擅自对系争房屋上锁，拒绝昭康公司搬离并与对方办理交接手续，导致昭康公司无法实际使用该房屋，即便在一审法院向双方释明的情况下，稳泉公司仍要求昭康公司付清所欠费用前拒绝交还仪器设备，故一审法院驳回其主张后续的租金、物业管理费及电费，于法不悖，本院予以维持。稳泉公司提出在系争房屋上锁属于自我救济，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。综上所述，稳泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币443元，由上诉人稳泉(上海)矿泉水有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇二一年四月十二日书记员  谢牝牝附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……