辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0105民初674号原告：沈阳市交通运输二公司，住所地沈阳市皇姑区昆山西路128号。法定代表人：赵宝昌，系该公司经理。委托诉讼代理人：王艳丽，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：蔡明福，系辽宁欣合律师事务所律师。被告：张良，男，1967年6月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：龚剑，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑慧，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳市交通运输二公司与被告张良房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2020年7月30日作出（2020）辽0105民初1607号民事判决，原告及被告均不服判决，提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终11830号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡明福、王艳丽，被告张良及其委托诉讼代理人岑慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告给付房屋租金1329200元。事实与理由：原、被告于2010年7月5日签订房屋租赁合同，原告将坐落于沈阳市皇姑区昆山西路128号、建筑面积1776平方米的房屋租赁给被告，年租金55万人民币。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告仅按协议约定将租金交付至2015年4月，后因该地区政府拆迁，政府在拆迁前在未与原告签订房屋征收补偿协议的情况下，在被告租赁的金沙湾宾馆门前设立围挡、挖沟等方式，影响其正常经营，导致被告经营受损，被告也因此拒绝搬离租赁房屋，拒付2015年4月后的房屋租金。对此原告曾多次找到被告索要租金，被告均以政府违法拆迁影响其正常经营为由拒付租金。2016年3月8日，原告再次以书面形式通知被告交付2015年4月后的租金，但直至2017年9月19日，被告与政府达成房屋征收补偿协议，搬离了租赁房屋，并由政府相关部门拆除该房屋后,仍未给付原告2015年5月至2017年9月租赁期间的租金，故依法提起诉讼。被告辩称，一、2016年4月25日后，原告对案涉房屋不再享有收益权。2016年4月6日，华美公司（原告的上级主管单位）将征收房屋的契证原件4本、房证原件7本、土地证复印件3份交予皇姑征收办。2016年4月25日，华美公司与皇姑征收办签订《国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》，并已实际收到80%的征收补偿款。可见，案涉房屋的所有权已经在2016年4月25日起已经转移征收政府，原告对征收机构剩余的20%的征收款应属于债权而非物权。因此，对于2016年4月25日后，原告不再享有收益权，更无权向我方主张占用费。2016年4月，原告取得征收补偿时，其中包含应当给付答辩人的装修补偿，但原告刻意隐瞒征收补偿的事实和补偿内容，若答辩人交付房屋将直接导致答辩人的宾馆装修损失及经营收益无法确定，更无法取得征收补偿款，也正是原告的隐瞒行为，导致答辩人拆迁协议未能及时签订。直至2017年9月前，原告以及征收单位仍未与答辩人协商征收补偿方案及价款，答辩人正是基于民法中救济行为而占用房屋，也是抗辩权的行使，并非租赁占用。因此，答辩人不应承担该期间的房屋占用费用。二、自2014年皇姑区政府下发征收公告后，《房屋租赁协议》即已解除，案涉房屋已经停止经营，答辩人等待征收补偿期间无须向原告支付租金。第一，依据《房屋租赁协议》第二十条第二款的约定“政府决定征用出租房屋所在土地需要拆除出租房屋的，本合同自动解除，双方互不承担责任”。皇姑区政府决定征收公告的时间为2014年，也就是原告与答辩人之间的《房屋租赁合同》自2014年末就已经自动解除，双方互不承担责任。第二，2015年4月，案涉房屋就因征收已经断水、断电、设立拆迁围挡，已停止经营，等待征收补偿。从华美公司与皇姑区土地房屋征收办之间的行政判决书可以看出，答辩人金石湾宾馆在征收启动时已停业，客观印证原告与答辩人在政府征收时《房屋租赁合同》就已自动解除的事实。第三，答辩人的租金交纳至2015年4月30日。自2015年4月宾馆停止经营到原告签订征收补偿协议，以及2018年起诉皇姑区城市更新局给付剩余征收款，此期间原告从未向答辩人主张房屋租金或占用费。而且，在华美公司与皇姑区城市更新局的二审答辩中，华美公司主张答辩人作为承租人拒绝搬迁是由于政府违法拆迁导致，损失应当由皇姑区城市更新局承担。显然原告也认为其在2016年4月就已经向征收单位交付房屋，至于答辩人未能搬迁是答辩人与政府之间的征收补偿的关系。客观说明了原告认可房屋租赁合同因政府征收而终止，双方维持租赁房屋现状，等待政府征收补偿，对于等待补偿期间，原告根本没有要求答辩人支付租金或占用费用的主观意愿。三、从法律规定而言，原告主张的租金已明显超过诉讼时效。答辩人的租金交纳至2015年4月30日，即使按照双方合同约定租金为上打租，且在每半年交纳一次，在上半年结束前10日内一次性支付。2015年5月1日至2015年11月30日期间租金的诉讼时效至2016年4月30日届满；2015年12月1日至2016年4月30日期间租金的诉讼时效至2016年11月30日届满。然而，从2015年4月至2019年10月期间原告从未向我方主张租金和占用费，更未要求我方腾退房屋，不存在时效中止、中断的法律情形。原告在2019年10月16日起诉租金已明显超过诉讼时效。四、华美公司支付皇姑区城市更新局的违约金应当由其自行承担。华美公司作为原告的主管单位，在签订征收补偿协议时明知征收房屋中包含答辩人的补偿范围，需要经过答辩人征收补偿后腾退房屋，却仅以自身利益出发，对答辩人不管不顾，甚至损害答辩人利益，对答辩人刻意隐瞒征收补偿的事实，取代答辩人领取应当给付答辩人的装修补偿款，同时自行允诺完成腾退。这完全是原告自己造成的后果。故其违约责任应当由其自行承担。综上，原告诉求应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据双方的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于沈阳市皇姑区昆山西路128号，共五层，建筑面积1776平方米房屋出租给乙方，用途为宾馆经营及附属商业活动；租赁期限八年，自2010年12月1日起至2018年11月30日止；年租赁费为55万元，采取上打租交纳方式，每半年交纳一次，本合同生效当日乙方应向甲方交纳首个半年的房屋租赁费27.5万元，以后每半年的房屋租赁费应在上半年结束前10日内一次性支付给甲方，以此类推。合同第二十条“不可抗力”约定，合同有效期内，发生以下情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：政府决定征用出租房屋所在土地需要拆除出租房屋的。合同签订后，被告向原告实际交纳租金至2015年4月30日。另查，2014年沈阳市皇姑区人民政府下发了《房屋征收决定》，本案的出租房屋位于征收范围内。2016年4月25日。原告的上级主管单位沈阳华美企业管理有限公司（乙方）代表原告与沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室（甲方）签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，约定乙方收到甲方支付的征收补偿总款的80%后，三日内将土地和房屋搬离腾空。交付给甲方。乙方配合甲方完成土地和房屋的注销工作。土地规划局认定手续齐全（十个工作日）办理地籍注销后，甲方向乙方付清尾款。2017年9月19日，被告与政府征收部门签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，政府征收部门给予被告自2014年5月15日至2017年9月9日的停产停业损失5314688元。2017年9月25日，被告将承租房屋腾空。再查，2018年，原告的上级主管单位沈阳华美企业管理有限公司以沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室（以下简称征收办公室）为被告向沈阳市和平区人民法院提起行政诉讼，主张征收办公室办理地籍注销手续，支付征收补偿尾款14961313元并支付逾期支付征收补偿款的违约金2260000元。该院分别于2018年9月25日、2018年10月31日公开开庭进行了审理，并于2019年4月13日作出（2018）辽0102行初716号行政判决书，判决：征收办公室支付沈阳华美企业管理有限公司征收补偿款（征收补偿尾款13984513元扣除沈阳华美企业管理有限公司应支付的违约金，该违约金以59845252元为基数，自2016年5月13日起按中国人民银行同期存款利率1.3倍计算至2017年9月24日止）；征收办公室给付沈阳华美企业管理有限公司逾期支付第一项内容确定的征收补偿款的违约金。宣判后，征收单位不服该判决提起上诉。2019年9月3日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01行终734号行政判决书，驳回上诉，维持原判。2019年10月16日，原告向本院提起本诉。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，故合法有效，双方均应依约定履行各自义务。现原告要求被告支付2015年5月至2017年9月期间的租金，被告支付原告租金的前提是对房屋仍然进行占有、使用，而实际上，沈阳市皇姑区人民政府于2014年下发了《房屋征收决定》，被告承租的房屋在征收范围内。政府相关征收部门在与被告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》中明确载明，政府征收部门给予被告2014年5月15日至2017年9月9日的停产停业损失5314688元，由此可知，原告自2014年5月15日之后因政府征收已停止营业。其次，原告上级主管单位已于2016年4月25日与沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，根据该协议的约定，可以认定原告在该协议签订后已将案涉房屋的全部权利让渡给了沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室，在2016年4月25日之后其已不再具有案涉房屋的所有权，无权再主张此时间之后的租金。再次，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中也明确约定，政府决定征用出租房屋所在土地需要拆除出租房屋的，合同自动解除。沈阳市皇姑区人民政府于2014年下发了《房屋征收决定》，原告现述称政府公告时其并不清楚，后来在行政诉讼中政府提供征收公告时才知道，而实际上，原告的上级主管单位于2016年4月25日即与政府相关部门签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，其于此时间前就应知晓政府下发了房屋征收的相关公告，而行政诉讼的开庭时间均在2018年，故原告提出的其在行政诉讼中政府提供征收公告时才知道房屋征收这一陈述意见，本院不予采信。原、被告间签订的《房屋租赁合同》于政府下发《房屋征收决定》时即已解除。另外，原、被告在《房屋租赁合同》中已明确约定了被告缴纳租金的时间，被告即使拖欠2016年4月25日之前的租金，原告于2019年10月16日向本院提起诉讼，也已超过了法律规定的诉讼时效期间。故基于以上几点，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市交通运输二公司的诉讼请求。案件受理费16763元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 卫 东人民陪审员 杨立浩元人民陪审员 金 晓 光二〇二一年四月十四日法官助理许东燕书记员王**英