湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终188号上诉人（原审被告）：郑国贤，男，1955年3月10日出生，汉族，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：沈晓霞，湖北名流律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李先文，男，1971年3月4日出生，汉族，住应城市。委托诉讼代理人：梅梅，湖北律之心律师事务所律师。上诉人郑国贤因与被上诉人李先文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑国贤上诉请求：1.撤销孝南区人民法院(2020)鄂0902民初2701号民事判决;2.依法驳回李先文的第三、四项诉讼请求;三、本案一、二审诉讼费、保全费均由李先文承担。事实与理由:一、原审判决与事实相悖。原审法院在判文中认定的事实是:“对于房屋拆迁补助款，应由李先文、郑国贤、政府或开发商三方协商，李先文有权在向第三方杨进明支付的转让款11.5元及装修费30万元，共计41.5元的范围内领取拆迁补助款。”这个事实中有四层意思:1.由李先文、郑国贤及政府三方协商，但李先文没有与政府协商好，没有与政府签订补偿协议，郑国贤没有过错。2.必须有事实证明李先文向第三方杨进明支付了转让款11.5元以及装修费30万元，但原审法院根本就没有查证这个装修费30万元是否支付给了杨进明。3.领取补助款的数额应在41.5元以内。4.“领取”补助款应该向政府(也就是拆迁人)领取，郑国贤不是拆迁人，无权发放补助款，根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定:拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。政府没有与李先文订立拆迁补偿安置协议，责任在李先文和政府，与郑国贤无关，李先文应当向拆迁人孝南区人民政府主张权利。上述事实说明:原审法院既然认定了事实，就应该根据客观事实依照相关法律进行判决，但判决结果却与认定的事实相悖。二、适用的法律与判决结果背道而驰。原判引用了国务院《城市房屋拆迁管理条例》第13条，该条规定拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，但原判认定:在拆迁过程中，政府和郑国贤均没有要求李先文参加协议，第一，原审法院根本没有调查政府和郑国贤是否要求过李先文参加协商，相反，政府和郑国贤多次找李先文协商，政府多次书面通知李先文，李先文自己也通过关系找政府要求给李先文增加补偿，但最终未达成协议，以致没有和政府签订补偿协议，况且郑国贤与政府签协议的时间已到最后期限(见拆迁指挥部《通知》)，不得已郑国贤才对房主自己的补偿先签约;第二，政府没有与李先文(承租人)订立拆迁补偿协议，郑国贤没有任何过错，这应该是拆迁人(政府)的过错，李先文应该起诉政府，一审时，郑国贤再三提出应追加拆迁人为本案被告，但原审法院不予采纳。三、原审判决将没有查明的事实进行认定。原判确定41.5万元为上限。应由谁支付，支付多少，原审法院都不闻不问，却认定郑国贤“领取的补助款超过41.5万元”，这个结论从何而来?郑国贤500多平方米的门面临街房屋被拆，拆迁补偿超过41.5万元是正常的，但与李先文无关，郑国贤没有领取属于李先文的任何补偿款，也无权领取。原判在没有任何证据的情况下认定郑国贤代领是明显错误的。李先文应依法与政府协商补偿事宜，不能将郑国贤的房屋拆迁补助款认定为李先文作为承租人的补助款，而要求郑国贤支付给李先文。综上所述，原判既认定了事实，但不按事实进行判决;既引用了法律规定，但判决结果却与法律背道而驰，把没有查证的观点盲目进行确认，从而使判决错误。因此，特向贵院提起上诉，请贵院依法撤销原判，支持郑国贤的上诉请求。李先文答辩意见:本案一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郑国贤的上诉请求。本案为租赁合同纠纷，郑国贤与李先文签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强行性规定，案涉《房屋租赁合同》合法有效，应当作为双方行使权利、履行义务的依据。二、依据《房屋租赁合同》的约定，郑国贤应当向李先文支付41.5万元的拆迁补助款，但郑国贤拒不履行合同约定义务，具体体现在以下几点:依据《房屋租赁合同》第七条:“在合同期限内如果发生房屋拆迁导致乙方不能正常经营，甲方应退还乙方剩余房租。乙方应配合甲方，不得从中阻拦。对于房屋拆迁补助款，应由甲方、乙方、政府或开发商三方协商，乙方有权在向第三方杨进明支付的转让款11.5万元及装修费30万元，共计41.5万元的范围内领取拆迁补助款。1.郑国贤(甲方)应当与李先文共同与拆迁部门协商拆迁补助款的相关事宜，但李先文一审中提交的(证据十)《孝感市孝南区国有土地上房屋征收补偿(安置)协议书》及孝南区财政局拨款凭证可以证实，郑国贤避开李先文，单方与孝南区人民政府房屋征收管理办公室签订了补偿安置协议，并收取了3759691.05元拆迁补偿款。2.依据该约定，郑国贤应当向李先文支付拆迁补偿款41.5万元，但郑国贤却在诉讼过程中以各种扣字眼，歪曲合同条款本意的伎俩拒不支付该款项。首先，对于“乙方有权在向第三方杨进明支付的转让款1.5万元及装修费30万元，共计41.5万元”的含义，郑国贤故意曲解成转让款及装修费均向杨进明支付，并据此认为一审法院没有查证30万元装修费是否支付给杨进明。该上诉理由完全经不起推敲，在一审过程中李先文已经提交证据(证据五至证据九)证明2017年5月签订《房屋租赁合同》后，除向杨进明支付11.5万元的转让款外，李先文又与聂国乔签订了《装修工程施工合同》对案涉房屋一至三楼全面重新装修的事实。按照常理判断，李先文承租房屋后需对房屋整体重新装修的情况下，向杨进明支付了11.5万元的转让款后，不可能再向杨进明支付30万元装修费。其次，郑国贤辩称李先文应领取的补助款为“41.5元”完全不符合合同本意。李先文提交的银行交易明细证实，李先文于2017年5月8日向杨进明支付10万元、于2017年7月10日向杨进明支付1.5万元，共计向杨进明支付了11.5万元的转让款，虽然合同中写成了11.5，但结合杨进明收取11.5万元的银行交易记录，以及合同条款中“装修费30万元”的文字内容，转让款11.5万元与装修费30万元相加只能是41.5万元，而不可能是41.5元。况且，李先文承租的房屋为一至三楼共计500平方米，转让费及装修款仅41.5元也完全不符合常理。故此，郑国贤与李先文双方签订合同时的协商一致的内容是在41.5万元范围内领取拆迁补助款，而并非郑国贤所述的41.5元范围内。3.案涉合同约定“乙方有权在。共计41.5万元的范围内领取拆迁补助款”，该内容并未规定李先文只能向政府(或拆迁部门)领取该款。本案中，应支付给承租人的(商业)临时安置补偿费、停产停业损失费、装修费等拆迁补偿费用均已由郑国贤领取(该数额远远大于41.5万元)，故李先文依据案涉租赁合同的约定要求郑国贤在41.5万元范围内支付拆迁补助款并无不当。三、按照法律规定，郑国贤领取的拆迁安置补偿款中，涉及装修补偿费、停产停业损失费、搬迁补偿费、临时安置补偿费等项目的款项应当支付给李先文，用于弥补李先文遭受的损失。郑国贤将自有“住宅”性质的房屋(依据李先文提交的证一国有土地使用证照片，能够证实案涉房屋为住宅性质)，出租给李先文用于商业经营，李先文依据《房屋租赁合同》对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利。李先文承租房屋后，先后支出55万元装修费、20.5万元厨房设备安装费用、4.7万元天然气及报警系统费用(证据五至证据九)，以及空调、灯具、桌椅等物品费用，花费上百万对房屋进行改造、装修用于商业经营，则必须保证能够长期使用房屋经营才有可能收回成本费用以达到营利目的，故此，李先文与郑国贤签订五年期租赁合同，并约定租赁到期后，李先文仍享有优先租赁权。但李先文仅承租三年，案涉房屋即被拆迁，李先文必然因为政府拆迁行为而遭受重大损失。政府拆迁部门支付拆迁补偿款的本质是对被拆迁人或承租人所受损失进行补偿，按照社会常识来讲，给谁造成损失就应当补偿谁。案涉房屋的装修及房屋内的设备、物品均是李先文购置，该房屋也由李先文用于餐饮经营。故此，郑国贤领取的3759691.05元拆迁补偿款中涉及的搬迁补偿费16849.40元、停产停业损失费43208.33元、装修补偿费用117699.57元;以及涉及商业办公部分的临时安置费463742.46元均应当支付给李先文，但郑国贤却为了侵占该部分款项，撇掉李先文，单独与拆迁部门签订了拆迁补偿协议并领取了全部的拆迁补偿款。故此，李先文要求郑国贤按照《房屋租赁合同》第七条内容，在41.5万元范围内支付拆迁补偿款合情、合理、合法，应当得到法庭的支持。《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”;第三十一条规定:“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补偿费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”;第三十三条规定:“因拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”。另外，《孝感市城市房屋拆迁管理实施办法》第三章拆迁补偿与安置条款中的第三十一条至第四十条均作出了与《城市房屋拆迁管理条例》基本一致的规定，对承租人获得拆迁补偿的权利进行了保障;《市人民政府关于加强孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》中的附件2《孝感城区国有土地上房屋征收补偿标准》第三条也将临时安置补偿费、搬迁补偿费、停产停业损失补偿费等项目专门区分了住宅及商业不同的补偿标准。综上所述，从合同约定上看，郑国贤应当向李先文支付41.5万元的拆迁补偿款;从国务院及孝感市发布的相关拆迁补偿规定来看，李先文作为承租人及商业经营者应当获得的装修补偿费、停产停业损失费、搬迁补偿费、临时安置补偿费等款项也远不止41.5万元，该款项已被郑国贤领取。从情理上看，郑国贤的房屋本是住宅，且已出租给李先文用于餐饮经营，李先文因房屋拆迁导致前期支付的远超过41.5万元的巨额装修成本无法回本，剩余租赁期内的营业利润也无法保证;而郑国贤在本没有产生搬迁费、停产停业损失、装修损失，以及不需要商业办公临时安置费用的情况下，将这些用于弥补李先文损失的拆迁补偿款私自领取。因此，不论是从合同约定，还是法律规定，亦或是人之常情层面看，郑国贤的行为均无任何道理可言。一审按照合同约定内容判令郑国贤退还1000元押金、退还10000元租金的基础上，判令郑国贤向李先文支付拆迁补偿款415000元合情、合理、合法，有相应事实作为依据，亦符合合同约定及法律规定，理应被二审法院支持。请二审法庭驳回郑国贤的上诉请求，维持一审判决，以维护李先文的合法权益。李先文一审诉讼请求：1.判令郑国贤退还李先文剩余房租10000元；2.判令郑国贤退还李先文押金10000元；3.判令郑国贤依据租赁合同向李先文支付拆迁补助款415000元；4.判令郑国贤将拆迁补助款中应由李先文领取的拆迁补偿费用支付给李先文，暂计为300000元（具体以郑国贤与拆迁单位签订的房屋拆迁安置补偿协议明细内容为准）；5.本案诉讼费用、保全费由郑国贤承担。一审法院认定事实如下：2018年5月之前，案外人杨进明承租了郑国贤所有的位于孝孝感市××广场街××号屋进行经营。因杨进明经营状况不好，其将案涉房屋转租给李先文经营。2017年5月8日，李先文、郑国贤签订一份《房屋租赁合同》，由李先文承租郑国贤所有的位于孝孝感市××广场街××号民邦家私隔壁的整栋一至三楼（不含第一间和第四间门面房），面积约500平方米房屋作为酒店经营场所。与本案有关联的条款如下：本合同租赁期限为五年，合同租赁期自2017年6月1日至2022年6月1日。租金按每三个月支付一次，李先文需向郑国贤交押金1万元，租金标准为每年12.5万元。在合同期限内如果发生房屋拆迁导致李先文不能正常经营，郑国贤应退还李先文剩余的房租，对于房屋拆迁补助款，应由李先文、郑国贤、政府或开发商三方协商，李先文有权在向第三方杨进明支付的转让款11.5元及装修费30万元，共计41.5元的范围内领取拆迁补助款。合同签定后，李先文向案外人杨进明支付了转让款11.5万元，对案涉租赁房屋进行了装修，并以孝感开发区蒲阳人家土菜馆的名义进行经营。后因案涉房屋在熊熊××号块“双修”房屋征收范围内，李先文、郑国贤双方为拆迁补偿达不成协议，以致成讼。另查明，在合同履行期间，李先文向郑国贤支付房屋租赁押金10000元，先行支付租金至2020年8月31日，至2020年7月26日拆迁开始，李先文还剩余10000元租金仍在郑国贤手中。2020年7月29日，郑国贤与孝南区人民政府房屋征收管理办公室签订一份《孝感市孝南区国有土地上房屋征收补偿（安置）协议书》，针对案涉房屋进行拆迁。拆迁房屋实际使用面积为520.68平方米（住宅302.92平方米、商业办公217.76平方米），其中郑国贤领取了含房屋装修补偿费117699.57元、临时安置补偿费468413.82元（其中商业办公463742.46元）、搬迁补偿费16849.40元、停产停业损失费43208.33元等拆迁费用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李先文、郑国贤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律效力性强制性规定，真实、合法、有效。在合同履行期内，由于人民政府对案涉房屋进行了征收和拆除，并对郑国贤进行了补偿，致使李先文、郑国贤双方之间的合同不能履行。李先文请求郑国贤退还剩余房租10000元及返还押金10000元的诉讼请求，本院依法予以支持。综合分析各方当事人的诉辩主张、出示的证据及本案查明的事实，本院归纳以下争议焦点问题：1.关于李先文与郑国贤签订的《房屋租赁合同》中第七条的理解问题；2.关于李先文诉请补偿的主体及补偿的数额问题。一、关于李先文与郑国贤签订的《房屋租赁合同》中第七条的理解问题案涉《房屋租赁合同》第七条：“在合同期限内如果发生房屋拆迁导致乙方（李先文）不能正常经营，甲方（郑国贤）应退还乙方剩余的房租。乙方应配合甲方，不得从中阻拦。对于房屋拆迁补助款，应由甲方、乙方、政府或开发商三方协商，乙方有权向第三方杨进明支付的转让款11.5元及装修费30万元，共计41.5元的范围内领取拆迁补助款”。本院认为，虽然条款中记载的是11.5元和41.5元，但从案件的事实及证据来看，其记载系笔误，应认定为转让款11.5万元和共计41.5万元。理由如下：1.上述条款表述的等式不正确，11.5元与30万元相加不等于41.5元，那么对上述等式正确的表述有两种：一种为11.5元与30元相加等于41.5元，另外一种为11.5万元与30万元相加等于41.5万元；2.从本地现有的经济状况来看，使用面积500平方米的房屋拆迁补偿款只有41.5元，显然是不符合常理的；3.合同中表述11.5元是支付杨进明的转让款，而事实上李先文所支付杨进明的转让款为11.5万元。综上，案涉合同第七条应理解为：乙方（李先文）有权在向第三方杨进明支付的转让款11.5万元及装修费30万元，共计41.5万元的范围内领取拆迁补助款，这样理解的意思更符合当时合同双方当事人的原意和语境。二、关于李先文诉请支付补偿的主体及补偿的数额问题。由于案涉房屋进行拆迁，支付拆迁补偿费的主体是拆迁人孝南区人民政府，按照国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。同时案涉合同也约定对于房屋拆迁补助款，应由甲方、乙方、政府或开发商三方协商。但是在拆迁过程中，郑国贤在与人民政府签订征收补偿协议时，二者均没有要求李先文（承租方）参加协议，而是郑国贤与人民政府直接按案涉房屋的现状签订协议，进行了补偿，同时郑国贤领取了本应补偿给李先文的部分拆迁补偿款。此时，郑国贤已取代了拆迁人支付拆迁补偿费的主体义务，因此李先文可向郑国贤主张拆迁补偿款项。由于拆迁人已将拆迁补偿款项全部支付给了郑国贤，而李先文并没有对拆迁补偿款的数额提出异议，故本案没有必要追加拆迁人孝南区人民政府作为本案的郑国贤。关于补偿的数额问题。案涉合同第七条李先文、郑国贤对房屋在拆迁的情形下，对李先文获得的补偿款进行了约定，即在41.5万元的范围内领取拆迁补偿款。该约定有二层含义，第一层含义李先文、郑国贤均知道案涉房屋有可能拆迁；第二层含义房屋拆迁后，李先文所获得的拆迁补偿款的上限为41.5万元，李先文放弃了其他应得而超过41.5万元的部分。由于该协议系李先文、郑国贤依法订立的，双方均应按照该协议履行。虽然郑国贤所领取的应由李先文（承租方）所得的补偿款超过41.5万元，但郑国贤也只能按照合同的约定向李先文支付41.5万元的拆迁补偿款。故对李先文所诉请的第四项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、郑国贤于判决生效之日起三日内退还李先文剩余房租10000元；二、郑国贤于判决生效之日起三日内退还李先文房屋租赁押金10000元；三、郑国贤于判决生效之日起三日内向李先文支付拆迁补偿款415000元；四、驳回李先文其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11150元，简易程序减半收取计5575元，保全费4195元，两项合计9770元，由郑国贤负担6000元，由李先文负担3770元。本院二审期间，郑国贤提交了新的证据，李先文未提交新的证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。郑国贤提交的证据：拆迁通知。拟证明：郑国贤和政府已经通知了李先文，郑国贤一直等到最后的时间点才与政府签订补偿协议。针对郑国贤提交的证据，李先文质证意见：真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，且不能达到上诉人的证明目的。因为该通知截止时间是2020年7月31日，但郑国贤签订拆迁安置补偿协议的时间是2020年7月29日，并非其所述的最后一天，也不能证明在这个过程中通知了李先文。针对郑国贤提交的证据，本院认证意见：该份证据不能实现其证明目的，不予采信。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点：一、本案是否应当追加孝南区人民政府作为本案第三人参加诉讼？二、郑国贤是否应当向李先文支付41.5万元拆迁补助款？关于焦点问题一，国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日起施行，其第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。”一审判决适用《城市房屋拆迁管理条例》第十三条“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，属适用法律错误，应予纠正。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条之规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”，有权签订拆迁补偿协议的主体应为房屋所有权人，故郑国贤上诉称作为房屋承租人的李先文应当向拆迁人即孝南区人民政府主张权利的上诉理由不成立，本院依法不予支持。关于焦点问题二，首先，郑国贤与李先文在2017年5月8日签订房屋租赁合同时已然预见到案涉房屋可能面临拆迁，双方在合同中明确约定“乙方有权在向第三方杨进明支付的转让款11.5元及装修费30万元，共计41.5元的范围内领取拆迁补助款。”其次，关于共计“41.5元”还是“41.5万元”的问题，一审判决论述清楚，亦有客观事实作为依据，本院不再赘述。最后，李先文租赁案涉房屋用于酒楼经营，向前任承租人杨进明实际支付了11.5万元转让费，并对酒楼进行了重新装修。现案涉房屋已被征收，李先文作为承租人遭受了损失客观存在，同时郑国贤作为被拆迁人亦实际领取了全部拆迁补助款。双方在租赁合同中约定乙方有权在41.5万元的范围内领取拆迁补助款，该约定系双方当事人真实意思表示亦不违反法律规定，李先文亦提供了证据证实实际装修费用超过了30万元，故郑国贤应当依约在领取的拆迁补助款中向李先文支付41.5万元。综上所述，郑国贤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但未影响实体处理，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7525元，由上诉人郑国贤负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  胡 红审判员  张杨玉二〇二一年四月十二日书记员  陈 旭