山东省荣成市人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）鲁1082民申2号 再审申请人（一审被告）：周春英，女，1966年2月19日出生汉族，居民，住广东省深圳市南山区。 被申请人（一审原告）：肖朝辉，男，1957年4月3日出生汉族，居民，住荣成市。 再审申请人周春英因与被申请人肖朝辉物业服务合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2020）鲁1082民初3410号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 周春英申请再审称，事由一：“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”。原判决“本院认定事实如下：2017年7月21日，中物联国际物业服务北京有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）与荣成市曙光小区业主委员会签订了《协议书》。”判决：“中物联国际物业服务北京有限公司将曙光小区欠付的物业费作为债权转让给曙光小区业主委员会不违反相关法律规定。”是错误的。 （一）新证据：1、国家企业信用信息公示系统公示的《中物联国际物业服务（北京）有限公司企业信用信息公示报告》；2、国家企业信用信息公示系统公示的《中物联物业集团有限公司企业信用信息公示报告》；3、国家企业信用信息公示系统公示的《中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司企业信用信息公示报告》。 （二）事实与理由：由新证据可知：1、“2017年7月21日，中物联国际物业服务（北京）有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）”是错误的，这两个公司是完全独立的两个法人主体。2、中物联国际物业服务（北京）有限公司的法定代表人是智鹏翔，中物联物业集团有限公司是其股东之一。3、中物联物业集团有限公司的法定代表人是李鑫洋。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。”第一百六十五条“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。”第一百六十九条“代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。”第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人认的，对被代理人不发生效力。”依照以上法律规定，原判决认定的事实“2017年7月21日，中物联国际物业服务北京有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）与荣成市曙光小区业主委员会签订了《协议书》”存在以下问题：一是此《协议书》标注的甲方信息错误，出现了两个独立的甲方法人主体。签订该《协议书》时，此债权与中物联物业集团有限公司这个法人主体毫无关系，属于甲方法人主体错误。二是中物联物业集团有限公司不是中物联国际物业服务（北京）有限公司的法定代表人，没有代理权，以股东身份盖章，属于私下代表公司签订合同，此合同对中物联国际物业服务（北京）有限公司不发生效力。三是签字人李扬，既不是中物联物业集团有限公司的法定代表人，也没取得被代理人中物联国际物业服务（北京）有限公司的同意或者追认，也没有代理权，也属于私下代表公司签订合同，此合同对中物联物业集团有限公司、中物联国际物业服务（北京）有限公司都不发生效力。综上，此《协议书》属于无效协议。所以原判决认定的事实“2017年7月21日，中物联国际物业服务北京有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）与荣成市曙光小区业主委员会签订了《协议书》”是虚假的，是无效的。由于《协议书》是虚假的，依据该《协议书》得出的原生效判决：“中物联国际物业服务（北京）有限公司将曙光小区欠付的物业费作为债权转让给曙光小区业主委员会”就无法律依据。 事由二“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”。（一）原判决、裁定认定的事实缺乏证据证明。1、2014年1月1日，中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司与荣成市曙光小区业主委员会签订了《管理服务合同》，合同约定物业公司提供的物业公共服务项目和质量应符合山东省普通住宅小区物业服务等级及收费标准，并约定收费标准别墅为每平方米每月0.7元。2、2017年7月21日，中物联国际物业服务（北京）有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）与荣成市曙光小区业主委员会签订了《协议书》，中物联国际物业服务（北京）有限公司服务期间尚未收取的物业费以250000元的价格转让给荣成市曙光小区业主委员会。3、2017年7月27日，原告与荣成市曙光小区业主委员会、中物联物业集团有限公司签订《协议书》，约定将上述中物联国际物业服务（北京）有限公司服务期间业主所欠的物业费3300000元债权转让给原告，转让价格为350000元。 （二）事实与理由：1.原判决、裁定缺乏证据证明的“2014年1月1日，中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司与荣成市曙光小区业主委员会签订了《管理服务合同》，合同约定物业公司提供的物业公共服务项目和质量应符合山东省普通住宅小区物业服务等级及收费标准，并约定收费标准别墅为每平方米每月0.7元。”事由如下：（1）此《管理服务合同》甲方的主体资格缺乏证据，理由：《合同法》第九条“当事入订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”《物权法》第76条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。依照以上法律规定，业主委员会本身不具备民事主体资格，也就不具备实体法上的民事权利能力，不能作为物业服务合同的主体。业主委员会与物业公司签订物业服务合同之前，应当经过双过半以上业主大会决议通过授权。原判决中缺乏证据证明在签订此《管理服务合同》时，合同的甲方荣成曙光业主委员会已经取得业主大会授权，所以合同甲方的主体资格缺乏证据。合同的主体无资格，其签订的物业服务合同虽已成立，但未生效，是一个无效合同。（2）“合同约定物业公司提供的物业公共服务项目和质量应符合山东省普通住宅小区物业服务等级及收费标准，并约定收费标准别墅为每平方米每月0.7元”缺乏证据证明。《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”依照以上管理条例和法律解释，一是物业服务合同应当包含：物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容。二是收费标准与服务等级是挂钩的，不同的收费标准，就要有不同的服务等级，物业服务合同应当约定与收费标准相对应的服务等级。三是无服务等级与内容，就属于物业服务合同中免除物业服务企业责任，排除业主主要权利。原判决缺乏证据证明此合同的真实履行情况达到了每平方米每月0.7元的对应服务等级，就是免除了物业服务企业责任。请求确认此收费条款无效，人民法院应予支持。2、原判决、裁定缺乏证据证明的“2017年7月21日，中物联国际物业服务（北京）有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）与荣成市曙光小区业主委员会签订了《协议书》，中物联国际物业服务（北京）有限公司服务期间尚未收取的物业费以250000元的价格转让给荣成市曙光小区业主委员会。”事由如下：（1）该《协议书》的乙方曙光小区业主委员会的主体适格缺乏证据。《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；第十二条“决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主意。”第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;（四）监督管理规约的实施;（五）业主大会赋子的其他职责。”依照以上管理条例，业主委员会的一切权力都来源于业主大会，只有执行业主大会决议的权力，没有代替业主决定的权力。原判决缺乏证据证明：曙光小区业主委员会签订该《协议书》时，得到双过半业主授权同意，故该《协议书》主体不适格，《协议书》无效。（2）该《协议书》转让债权，通知债务人方面缺乏证据。根据《合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”原判决缺乏签订该《协议书》时甲乙双方有通知业主的证据。没有通知，则该《协议书》不发生效力。（3）原判决“中物联国际物业服务（北京）有限公司服务期间尚未收取的物业费以250000元的价格转让给荣成市曙光小区业主委员会。”缺乏证据证明的事由：一是“尚未收取的物业费”数额为“空格”，没有填写具体数额，该《协议书》转让的债权准确数据缺乏证据;二是“以250000元的价格转让给荣成市曙光小区业主委员会”，缺乏250000元确认的依据；三是没有附欠费业主清单，缺乏证据证明申请人也在此次转让范围内。缺乏合同必备的详细资料，则原判决缺乏证据证明该《协议书》的有效性。（4）该《协议书》的实际履行，缺乏证据证明的理由：债权转让合同的实际履行，应该是确权-定价-交付债权资料-付款-出具收据。但本案中在未确权的情况下，就直接付款，且没有出示转款的银行记录。原判决缺乏证据证明该《协议书》已真实履行。没有履行，就是虚假的协议。3、原判决、裁定缺乏证据证明的“2017年7月27日，原告与荣成市曙光小区业主委员会、中物联物业集团有限公司签订《协议书》，约定将上述中物联国际物业服务（北京）有限公司服务期间业主所欠的物业费3300000元债权转让给原告，转让价格为350000元。”事由如下：（1）该《协议书》上甲方为荣成曙光小区业务委员会，乙方为肖朝辉，甲方只是承接的中物联国际物业服务（北京）有限公司的债权。原判缺乏证据证明中物联物业集团有限公司也是协议的关联方。（2）该《协议书》的甲方荣成曙光小区业务委员会的主体资格缺乏证据证明。依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的规定，业主委员会的所有权利全部来源于业主大会授权。原判决缺证据证明签订该《协议书》时，曙光小区业主委员会已经过业主大会授权同意，故该《协议书》签订主体资格缺乏证据，主体不适格，则该《协议书》无效。（3）原判决“约定将上述中物联国际物业服务（北京）有限公司服务期间业主所欠的物业费3300000元债权转让给原告，转让价格为350000元”缺乏证据证明的事由：一是没有附欠费业主清单，缺乏证据证明申请人也在此次转让范围内。二是此《协议书》中显示受让的价格是35万元，2017年7月21日《协议书》中显示收购价为25万，缺乏证据证明加价的依据、定价的理由。缺乏合同必备的详细资料，则原判决缺乏证据证明该《协议书》的有效性。（4）该《协议书》的实际履行，一没有债权转让评估报告;二没有履行的银行流水：三没有债务人等相关资料和收据，缺乏证据证明已实际履行。没有履行，则该《协议书》就是虚假的协议。 事由三“原判决、裁定适用法律确有错误的。”（一）原判决、裁定适用法律确有错误的判决共两项：1.接受小区业主委员会选定的中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司的物业服务后，理应支付物业费，物业费的收费标准在小区业主委员会与中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司签订的《管理服务合同》中已经明确约定。2、根据相关法律规定，债权人可以将合同的权利转让给第三人，但应当通知债务人。故中物联国际物业服务（北京）有限公司将曙光小区欠付的物业费作为债权转让给曙光小区业主委员会，曙光小区业主委员会又将债权转让给原告并不违反相关法律规定，原告作为债权受让人有权向被告主张债权，故原告的诉讼主张合法有据。 （二）事实与理由：1、原判决“接受小区业主委员会选定的中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司的物业服务后，理应支付物业费，物业费的收费标准在小区业主委员会与中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司签订的《管理服务合同》中已经明确约定”，适用法律确有错误的理由：《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”。《公司法》第十四条“分公司不具有法人资格。”依照以上管理条例和法律，分公司不具备签订合同的主体资格。该《管理服务合同》乙方盖章处显示为：中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司，合同的主体不适格，所以该《管理服务合同》虽已成立，但未生效。《管理服务合同》无效，原判决“接受了小区业主委员会选定的中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司的物业服务”就没有法律依据，将该合同作为收费依据，就是对《物业管理条例》第三十二条和《公司法》第十四条的违背。2、原判决“根据相关法律规定，债权人可以将合同的权利转让给第三人，但应当通知债务人，故中物联国际物业服务（北京）有限公司将曙光小区欠付的物业费作为债权转让给曙光小区业主委员会，曙光小区业主委员会又将债权转让给原告并不违反相关法律规定，原告作为债权受让人有权向被告主张债权，故原告的诉讼主张合法有据”适用法律确有错误的理由:（1）《物业管理条例》第十九条“业主大会，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”依照以上管理条例，业主委员会除了物业管理有关的活动外，无权从事物业管理之外的债权买卖等活动。原判决忽略了业主委员会的“特殊身份”，认为业主委员会可以作为第三人进行债权的买卖，是对《物业管理条例》第十九条的违背。（2）《合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（六）债权债务同归于一人。”本案债权的产生：2014年1月1日，荣成曙光业主委员会与中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司签订《荣成曙光小区物业管理服务合同书》，不考虑该《合同书》的效力等问题，业主委员会是甲方。债权的消灭：中物联国际物业服务（北京）有限公司将曙光小区欠付的物业费作为债权转让给曙光小区业主委员会，即债务入在债权人手中购买了自己的债权，此时，债权债务同归于曙光小区业主委员会，则《荣成曙光小区物业管理服务合同书》的权利义务终止，债权消灭。2017年7月27日，原债权已消灭，“曙光小区业主委员会又将债权转让给原告”属于虚拟债权转让，虚构的债权不具备可转让性。原判决“中物联国际物业服务（北京）有限公司将曙光小区欠付的物业费作为债权转让给曙光小区业主委员会，曙光小区业主委员会又将债权转让给原告并不违反相关法律规定”，是对《合同法》第九十一条的违背。（3）《合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2017年7月27日《债权转让公告》不能认定为债权转让通知书的理由：一是荣成曙光业主委员会、中物联物业集团服务有限公司双方都缺乏证据证明可以作为债权转让的主体，所以不具备发布公告的资格;二是公告的日期是2017年7月27日，此时债权已经灭，属于对虚拟债权的公告。三是在不考虑公告及转让有效性的情况下，该公告涉及到三方、前后两次独立的转让，公告没有明确告知是哪个债转的公告，也无债转总额，欠款明细等内容。原判决依据2017年7月27日《债权转让公告》，认定债权转让通知了债务人，是对《合同法》第九十二条的违背。综上所述，为维护申请再审人的合法权益，特提出再审。 本院经审查认为，再审申请人申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回周春英的再审申请。 审 判 长  梁 裕 人民陪审员  宋永明 人民陪审员  于吉勇 二〇二一年四月二十八日 书 记 员  徐明娅