辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1025号上诉人（原审原告）：孙刚，男，1978年3月14日出生，汉族，个体，现住营口市老边区。委托诉讼代理人：孙玉芹，营口市广通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴昊泽，男，1989年4月18日出生，汉族，个体，现住营口市老边区。上诉人孙刚因与被上诉人吴昊泽房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2021）辽0811民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。孙刚上诉请求：请求二审法院维持(2021)辽0811民初13号判决第一项，撤销第二项，改判被上诉人返还上诉人交付的房屋订金伍万元人民币，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：(2021)辽0811民初13号判决中的第二项其结果说明原审判决存在事实不清、证据不足、认定有误等错误：一、2019年8月5日被上诉人将位于营口市老边区房屋出售给了上诉人，双方签订了买卖合同，合同条款中明确约定“被上诉人在交付出售的房屋前将出售的房屋所发生的所有费用包括水、电、煤气、网线、物业费、电梯费等全部付清。”同时被上诉人多次表述出售给上诉人的房屋不欠任何费用，包括物业费、电梯费，与此同时也阐述了出售的房屋不存在任何质量和其他问题。在这种情形下合同签订后上诉人才按照合同约定交付被上诉人购房订金伍万元人民币，双方买卖关系成立。但是被上诉人隐瞒出售的房屋存在楼上涌水现象，曾经维修无效仍然继续漏水的事实。另外被上诉人还存在尚欠物业费和电梯费总计1万余元的事实。上诉人交付订金发现上述情况足以证明被上诉人采取欺骗手段隐瞒事实的情节下与上诉人签订的房屋买卖合同，上诉人依据法律规定有权要求依法解除合同的法律效力，被上诉人收取的订金应全额返还。二、上诉人原审中提供了双方当事人的通话录音，说明被上诉人承认谎称不欠物业费、电梯费以及房屋漏水的事实，原审以通话录音“未明确房屋的具体座落及通话人员的身份”为由不予采信，在没有考证的情况下盲目的认定“未明确通话人的身份”驳回了上诉人返还订金的诉讼请求。这说明原审判决确实存在事实不清、证据不足、程序不合法、有悖公平原则。三、至于上诉人购买房屋是否自己居住与本案争议的事实和发生的纠纷不存在任何的关联性。被上诉人用这段辩解只能证明被上诉人用此观点避重就轻，掩盖用欺骗手段编造虚假谎言与上诉人签定一份不合法、不生效的买卖合同。综上，上诉人要求被上诉人返还订金合情合理合法，希望二审法庭查明案情，依据法律撤销原判第二项判决，改判被上诉人返还上诉人订金伍万元人民币。吴昊泽辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。上诉人无权请求被上诉人举证证明案涉房屋没有质量问题。依据《民事诉讼法》第六十四条第一款规定，上诉人主张案涉房屋存在质量问题举证责任在上诉人，而非被上诉人。上诉人未提交证据证明被上诉人存在任何违约行为，应当承担举证不力的责任，事实上，被上诉人也不存在任何违约行为。被上诉人一审中所提交的证据足以证明不存在欠缴物业费的事实，物业公司也明确表示已经于被上诉人就物业费问题达成一致意见，免除了物业费。依据《中华人民共和国合同法》第115条规定以及《二手房买卖及中介服务合同》约定，上诉人无权要求返还定金。上诉人一直未向被上诉人支付房屋首付款，导致合同无法履行，依据《合同法》第115条定金罚则规定，上诉人不履行约定的义务，无权要求返还定金。另外《买卖合同》第八条第（六）款中亦明确约定“如乙方违约，甲方有权没收乙方已交付全部金额。”综上所述，请求驳回上诉人上诉请求，依法维持一审判决。孙刚向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.被告吴昊泽返还原告定金人民币5万元；3.本案案件受理费、保全费、保全担保费、律师费及原告因本案垫付的一切合理支出均判令由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月5日，原告孙刚（买方）与被告吴昊泽（卖方）签订二手房买卖及中介服务合同，约定原告孙刚以商业贷款的方式购买被告吴昊泽所有的坐落于营口市老边区，面积为159.22㎡的房屋，房屋金额为100万元，购房定金为5万元，并约定2019年8月5日至2019年11月15日为房屋最后首付时间，家具、家电保持原样，不能有所损坏，如卖方再此期间不卖，双倍赔偿买方定金等内容。同日，原告向被告支付定金5万元。剩余款项原告未向被告支付。对于双方当事人有争议的事实本院认定如下：原告主张其购买的房屋于2019年10月30日发生漏水并提交照片及通话录音证明。被告认为照片所显示的漏水情况系该房屋于2015年漏水时留下的痕迹，原告购买该房屋时已经存在，电话录音不能证明被告房屋存在漏水的情况。本院认为，虽原告提交的照片显示买卖房屋存在漏水痕迹，但并无其他证据佐证该漏水事件发生在房屋买卖之后，通话录音亦未明确房屋的具体座落及通话人员身份，故对于原告该组证据主张的事实，本院不予采信。原告主张其在购买房屋时被告存在拖欠物业费的情况并提交收费通知单证明。被告认为其购买房屋时因房屋电路问题与物业公司发生有争议，后与物业公司达成一致意见即免除被告房屋2018年4月1日至2020年3月31日之间的物业费用，买卖房屋不存在欠缴物业费的情况并提交被告向物业公司的承诺书证明，本院认为，被告提交的证据足以证明其主张，故对于原告主张的事实，本院不予采信。一审法院认为，原告孙刚与被告吴昊泽之间签订二手房买卖协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告要求解除合同，被告同意解除合同，故原告诉请解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张因房屋存在漏水情况双方未能实际履行房屋买卖合同要求被告吴昊泽返还原告定金人民币5万元的诉讼请求，因原告提交的证据不足以证明被告在该份合同履行过程中存在合同约定的违约行为，亦不能证明该照片中显示的漏水痕迹系发生在房屋买卖之后，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙刚与被告吴昊泽于2019年8月5日签订的《二手房买卖及中介服务合同》；二、驳回原告孙刚的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告孙刚负担。本院二审期间，上诉人提交两张照片及物业收费通知单，证明房屋发生过漏水及欠缴物业费、电梯费的事实，被上诉人出售房屋时隐瞒该事实。被上诉人质证意见：照片中的房子不确定是否为案涉房屋，收费通知单是物业正常履行手续，已经签订了减免物业费的承诺书。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，当事人对于其主张有责任提供证据证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，上诉人孙刚提出被上诉人吴昊泽在交易过程中隐瞒房屋漏水的事实，但上诉人在购买房屋时已经对房屋进行了实地查看，对房屋状况已经进行了了解，并支付了定金，上诉人的行为视为对案涉房屋现状的认可，其诉讼中提供的证据不能证明房屋存在不符合双方约定的质量问题。关于上诉人主张被上诉人欠缴物业费等问题，被上诉人一审时提供的承诺书能够证明物业费减免的事实，且物业费等管理费用系买卖双方关于移交房屋前后的交割约定，上诉人提供的证据不能证明被上诉人对于买卖合同的解除负有违约责任，上诉人以此为由要求被上诉人全额返还房屋定金，无事实及法律依据。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人孙刚负担。本判决为终审判决。审判长 王 娣审判员 段建勇审判员 杨名环二〇二一年四月十九日法官助理贾文震书记员宋洪峰