广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初13792号 原告：黄丽城，女，1981年5月20日出生，壮族，住广西平果县。 委托诉讼代理人：潘其麟，广西法顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文立彬，广西法顺律师事务所律师。 被告：广西军拥投资有限公司，住所：南宁市西乡塘区安园西路8号屯里产业广场综合楼1栋3楼302商铺，统一社会信用代码：91450100063578774F。 法定代表人：郑传普，执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 第三人：梁炳深，男，1986年8月18日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：杜培荣，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝咏铭，广西广合律师事务所律师。 第三人：韦君强，男，1973年2月12日出生，瑶族，住广西马山县。 原告黄丽城与被告广西军拥投资有限公司（以下简称“军拥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘其麟，第三人梁炳深的委托诉讼代理人蓝咏铭到庭参加诉讼。被告军拥公司、第三人韦君强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄丽城向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《品汇城生活广场合作建房合同》（铺号：6-05）无效；二、判令被告向原告返还合作建房款173025元并赔偿损失（损失计算方式：以173025元为基数，按年利率6%，从2017年1月5日计算至返还全部款项之日止）；三、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月5日，原告与被告签订《品汇城生活广场合作建房合同》，约定原告与被告合作建设位于南宁市。合同约定的合作建房总价为173025元，第一年返租租金抵扣27684元。合同签订后，原告依约向被告支付合作建房款145341元。原告认为，被告出售上述铺面，未依法办理相关土地利用、审批手续，原告与被告签订的《品汇城生活广场合作建房合同》应属无效合同。原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告军拥公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 第三人韦君强未到庭陈述意见。 第三人梁炳深陈述称：1、本案将梁炳深作为诉讼主体不适格，梁炳深既不是被告的股东，也未参与建房合同；2、收款收据是被告出具的，第三人与本案无关。 经审理查明：用地位置为科园东十一路北面、用地面积为16367.19㎡（其道路用地4447.19㎡）的地块于2007年8月9日取得建设用地规划许可证，用地单位为南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处屯里村二组，用地项目名称为农民产业用地。座落于南宁市科园东十一路北面、地号为0101939的地块于2011年2月21日取得集体土地使用证，土地所有权人为南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处屯里村，土地使用权人为南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处屯里村二组，地类用途为商服用地。 2018年7月23日，被告军拥公司（乙方）与南宁市西乡塘区安吉街道办事处屯里村二队（甲方）签订《集体土地联营合同》，约定甲方将位于科园东××北面××三产用地与乙方合作开发经营。合作方式为：甲方出地乙方出资金投资建设。甲方拥有所有权，乙方在合同期内拥有该地块上本项目除所有权以外的一切权益，包括但不限于占有权、使用权、收益权、转租权等。合作期限从2018年2月1日至2070年1月31日止。项目共30层，其中住宅面积26100㎡，商业面积3320㎡，项目建成后，甲方分得14940㎡住宅面积和3320㎡商业面积，其余物业全部归乙方所有。乙方报建建筑物手续必须以甲方名义进行，报建规划、建设、开工手续等全部工作由乙方负责，报建所需提交的相关证件甲方应及时向乙方提供，报建费用全部由乙方负责。 2017年1月5日，原告黄丽城（乙方）与被告军拥公司（甲方）签订《品汇城生活广场合作建房合同》，合同第一条约定：1、南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处屯里村（下称“屯里村”），负责提供国家划拨属（屯里村）的商服用地由（甲方）筹集合作建房，屯里村不承担合作建房费用；2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有；3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与屯里村的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条约定：甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市的三产地综合楼用地的建设资格。该地块土地面积为10440平方米，编号：0101940，土地面积为11920.04平方米，编号：0101939，土地面积为5880平方米，编号：0101933。规划用途为：商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，［暂定名］品汇城生活广场，项目地址为：南宁市。第三条约定：本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中6栋1层05号铺，该房屋的用途为商铺，属框剪结构，建筑层为地上3层。该房屋建筑面积7.5平方米，其中套内建筑面积5.4平方米，公共部位与公用房屋形成分摊建筑面积2.1平方米。第四条第（二）项约定：1、使用年限2015年7月1日起至2065年6月30日止。乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。……第五条约定：该房屋合作建房单价￥23070元／平方米，合计该房屋合作建房总价为173025元。第七条约定：乙方按下列第2种方式按期向甲方付款：首付款：乙方于本合同签订之时交纳总价款的60%，即87341元（含定金20000元），甲方为乙方出具等额收据；第二期款：乙方于2017年3月30日前，交纳总价款的20%，即29000元，甲方为乙方出具等额收据；第三期款：乙方于2017年6月30日前，交纳总价款的20%，即29000元，甲方为乙方出具等额收据。第九条约定：在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方在2017年3月1日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。双方还就其他事项在合同中进行了相关约定。 2017年1月5日，原告与广西南宁军拥物业服务有限责任公司（以下简称“军拥物业公司”）签订《品汇城生活广场委托租赁合同》（铺号：6-05），约定原告将品汇城生活广场6-05号商铺委托军拥物业公司统一招商、运营、管理，委托期限自2017年7月1日至2022年6月30日，双方约定在签订合同后，广西南宁军拥物业服务有限责任公司一次性支付第一年的租赁费总额27684元给原告。庭审中，原告主张第一年租赁费已抵扣部分合作建房款，故其诉请被告返还合作建房款173025元。 另查明，2017年1月5日，被告向原告出具《收款收据》一份，载明：今收到黄丽城交来品汇城生活广场6-05铺首付款87341元。2017年3月29日，被告向原告出具《收款收据》一份，载明：今收到黄丽城交来品汇城生活广场6-05铺封顶款29000元。2017年7月2日，被告向原告出具《收款收据》一份，载明：今收到黄丽城交来品汇城生活广场6-05铺交付款29000元。 被告经营范围包括对房地产的投资。原告并非南宁市西乡塘区屯里村村民。 广西南宁军拥物业服务有限责任公司股东为梁炳深、韦君强，因决议解散，该公司于2019年10月17日注销。 截止法庭辩论终结，被告未提交讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，关于合同性质。原告与被告签订《品汇城生活广场合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而不承担建房风险，只分配6栋1层05号铺给原告使用。综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条之规定，应认定原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 关于合同效力。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，原、被告签订的《品汇城生活广场合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 关于原告已付款的返还问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”被告实际收取原告145341元，其应向原告返还。至于第一年的租赁费27684元，因《品汇城生活广场委托租赁合同》并非被告与原告签订，且原告未提交证据证明军拥物业公司已将该费用实际交付军拥公司，故原告要求被告返还该款项，本院不予支持。 关于损失赔偿问题。原告主张合同无效给其造成损失，在其未举证证明存在实际损失的情况下，本院确定为利息损失，被告资金占用期间的利息作为孳息，应向原告全部返还。对利息的计算，本院确认为：以已付款为基数，自被告出具收据之日起计算至被告实际还清本金之日止，按实际实行的中国人民银行同期贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、确认原告黄丽城与被告广西军拥投资有限公司签订的《品汇城生活广场合作建房合同》（铺号：6-05）无效； 二、被告广西军拥投资有限公司向原告黄丽城返还合作建房款项145341元并支付利息（利息计算方式：以87341元为基数，自2017年1月5日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以29000元为基数，自2017年3月29日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以29000元为基数，自2017年7月2日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以145341元为基数，自2019年8月20日起至被告实际还清本金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告黄丽城的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4414元，由被告广西军拥投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐希 人民陪审员  黎治 人民陪审员  卢毅 二〇二一年四月二日 书 记 员  刘芸