杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙0111民初874号 原告：杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91330104063952471F，住所地：杭州市江干区淘天地商务大厦1幢939室。 法定代表人：龚杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈磊，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹梦旖，浙江六和律师事务所律师。 被告：杭州路飞物流有限公司，统一社会信用代码：91330183088867003H，住所地：杭州市富阳区场口镇浙江富阳创业基地3号2楼203室。 法定代表人：汤召录，执行董事。 被告：杭州汤氏物流有限公司，统一社会信用代码：91330106768245224F，住所地：杭州市西湖区双浦镇杭富村金马586号。 法定代表人：汤召录，执行董事。 二被告委托诉讼代理人：韩峰明，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：周红莉，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司（以下简称鲲鹏公司）与被告杭州路飞物流有限公司（以下简称路飞公司）、杭州汤氏物流有限公司（以下简称汤氏公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年12月24日以诉前调方式立案，后因调解不成，于2021年1月25日正式立案后，依法适用简易程序，分别于2021年3月9日、3月30日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告鲲鹏公司委托诉讼代理人詹梦旖、沈磊，被告路飞公司、汤氏公司的委托诉讼代理人韩峰明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲲鹏公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方之间签订的《销售代理合同》；2、判令被告路飞公司向原告支付欠付的佣金4246899.59元及逾期支付的资金占用费383402.33元（暂计算至2021年1月20日止；其中，2019年8月19日之前按照银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照银行同业拆借中心利率即LPR计算），暂合计5130301.92元；3、判令被告路飞公司返还原告保证金200万元；4、判令被告汤氏公司对被告路飞公司应承担的上述诉讼请求第一、二项中的债务承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月30日，原告鲲鹏公司与被告路飞公司签订了《销售代理合同》，约定：被告路飞公司委托原告代理销售被告路飞公司开发的“场泰商务中心”项目的商务办公楼、仓储楼；佣金分两次支付，第一次按月结算佣金，每月支付佣金的80%，每月15日，原告提交已经销售房屋的《佣金结算单》及等额发票，被告路飞公司在5个工作日内审核，审核通过后进行支付；第二次剩余佣金按照协议4.2条完成全部权证邮寄后10个工作日内结算；合同还约定了销售服务约定、结算方式、争议解决条款等其他内容。合同履行中，原告依约定为被告路飞公司提供房屋销售服务，但被告路飞公司未按合同约定支付各期佣金，并以各种理由拖延支付，其逾期支付房屋销售佣金的行为已经构成违约，并导致合同无法全面履行。之后，双方经对账，被告路飞公司就涉案合同项下房屋销售业务尚欠原告佣金4246899.59元未支付。另，被告路飞公司系一人有限责任公司，其唯一股东系被告汤氏公司，根据《公司法》第63条规定，其不能证明公司财产独立于自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。故为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼。 被告路飞公司、汤氏公司辩称，一、事实部分，原告陈述的双方于2017年9月30日签订合同，约定委托销售商务中心房屋属实。但根据合同约定，如未完成销售目标的90%，原告于2017年10月11日缴纳的保证金200万元不予退还。根据第6.5.2条第一次支付佣金需由鲲鹏公司提交《佣金结算单》及等额发票，第二次剩余佣金按协议4.2条规定由鲲鹏公司完成全部权证邮寄后10个工作日内结算。原告共计销售房屋346套，产生佣金为8964120.57元，其中业主退房解除房屋买卖合同的有6套，另尚有2套房屋签订合同后尾款未支付，根据合同约定，买受人已经构成严重违约，涉及佣金为98296.56元。原告实际完成销售房屋应为338套（含两套解除中的），佣金应为8865824.01元，未完成销售房屋数量150套，完成量占69.26%，被告收到原告开具发票金额5350905.5元，已支付4717220.98元，截至第一次开庭当日，被告尚余4148603.03元未付，其中已开票未付款金额为633684.52元。2020年8月24日原告提交的录音中，双方对相关事宜未协商一致，被告不同意退还保证金。 二、法律适用，1、双方2017年9月30日签订的合同履行期限为2017年10月1日至2018年9月30日，该份合同已经失效，无需解除，原告第一项诉讼请求并无诉的利益，无需重复诉讼，不应得到支持；退一步讲，根据《民法典》564条的规定，已经超过一年的行使期限，原告解除权已经归于消灭；2、鲲鹏公司主张未付佣金金额有误，且资金占用费计算期间不合理。原告主张被告尚欠其佣金4246899.59元，但扣除8套房屋佣金98296.56元，实际为4148603.03元。然其按4746899.59元为本金计算资金占用费，显然没有事实基础或法律依据。被告虽然有4148603.03元未付，但根据销售代理合同第6.5.2条约定，须由原告提交发票及结算单，且完成邮寄权证后十日内才符合被告支付佣金条件，原告开具发票金额为5350905.5元，被告意见已经支付了4717220.98元，两项相减为欠付金额，其余佣金未满足付款条件，原告计算有误，利息主张期间也不合理；3、原告未完成销售目标的90%，根据合同4.2.4条，不具备退保证金条件，原告无权要求退还保证金。故综上，原告部分诉请没有事实基础或法律依据，请求驳回不合理之诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：扣款业务自助回单、被告路飞公司工商登记信息、发票10份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交销售代理合同1份，用以证明被告路飞公司委托原告代理销售被告的“场泰商务中心”项目商务办公楼、仓储楼及佣金的结算方式、时间约定。二被告质证后对三性均无有异议，但认为根据合同4.2.4及6.5.2条有保证金退还及付款条件约定，原告现不符合退还条件约定。本院认为该证据形式合法内容真实，且与本案相关联，可以达到原告证明目的，故予以确认。 原告提交应付账款征询函1份（复印件），用以证明被告路飞公司已确认尚欠佣金4246899.5元及保证金200万元的事实。二被告质证后对三性及证明目的均有异议，被告没有收到过该征询函，且不能达到原告的证明目的，是会计师事务所邮寄的。本院经审核，对该证据形式真实性予以认定。 原告提交佣金结算单1组（复印件），用以证明被告路飞公司与原告之间对于2018年5月3日至2019年6月30日期间的佣金结款明细。二被告质证后要求提供原件，并由本院核实真实性，暂时无法判断，对已经开票金额认可，尚欠付金额应为4148603.03元，已付款项应为4717220.98元。本院对该组证据真实性予以认定。 原告提交原告法定代表人龚杰与二被告员工汤丽君的通话录音1份（附文字稿），用以证明被告路飞公司与原告就退还保证金达成一致意见，同意退还原告200万元保证金。被告质证后对真实性无法判断，真实性关联性均有异议，该证据也无就退还保证金达成合意，需要经财务进一步核实后，录音显示一个星期后确定，不能达到原告的证明目的。本院对该组证据真实性予以认定。 二被告提交（2019）浙0111民初3858号、（2019）浙0111民初5216号、（2019）浙0111民初6093号、（2019）浙0111民初7010号、（2020）浙0111民初2014号民事调解书各1份、（2020）浙0111民特702号裁定书1份、银行转账流水1份及起诉状6份，用以证明涉案6套房屋的《商品房买卖合同》已由买受人与被告路飞公司解除，相应房款被告路飞公司已经退还的事实。原告质证后认为需由法院核实真实性，并认为需要具体分析合同解除原因。本院对该组证据真实性予以认定。 二被告提交录音光盘1份（附文字稿），用以证明：1、原告与被告路飞公司就保证金退还及佣金支付事宜未达成合意的事实；2、涉案保证金依据《销售代理合同》约定不满足退还条件的事实。原告质证后对真实性合法性无异议，但对关联性有异议，该录音的主要内容是双方对于涉案小区的装修事宜的磋商过程，双方的纠结点也并不是保证金的退还问题，录音文字版只有最后两页提到了保证金。另外，从该录音中恰恰可以证明，在录音之前被告一直都是同意归回保证金的，直至到本录音制作时出现了其他纠纷，被告路飞公司才以退还保证金事宜来要挟原告帮其处理装修问题，因此录音中龚杰的态度就是因为对方突然的要挟而愤怒着急，而汤丽君的态度就是表明保证金不是不付，是想要原告帮其解决其他问题又一次想要推迟支付保证金。本院对该证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月30日，被告路飞公司（甲方）与原告鲲鹏公司（乙方）签订《销售代理合同》一份，约定：就甲方“场泰商务中心”项目，委托乙方代理开发项目的商务办公楼、仓储楼销售事务；代理方式为销售渠道总包和案场独家代理；代理期限自2017年10月1日至2018年9月30日，本合同到期后，如有需要，甲乙双方可另行协商延期事宜，并重新签订书面合同；第四条销售服务约定：4.2.2进场后7个工作日内，向甲方支付本项目保证金2000000元，截至2018年9月30日；4.2.3甲方交房后，乙方办理所售房产的权证、税费申请手续，取得权证、税费证件后，通知并发放至每一客户；4.2.4销售完成目标任务的90%，乙方可凭销售清单向甲方申请退还保证金90%。甲方核对后在7个工作日内退还保证金，剩余保证金部分乙方完成上述4.2.3后，可凭清单向甲方申请，甲方核对后在7个工作日内退还。如在合同其内未完成销售目标任务的90%，保证金将不予退还；第六条结算方式6.1.3佣金服务费收取标准按照上述房屋均价及销售底价表，甲方支付给乙方的佣金如下：基础佣金点数3%【底总价（实际到账）*基础佣金点数3%】+溢价分成【实际销售到账价格减去底总价（实际到账）的价格*30%】；；6.3.1.1在代理期内，当客户签署《商品房买卖合同》并支付完全款后，该客户视为成交，以甲方实际到账金额计算乙方销售业绩，用于结算佣金；6.3.1.2如遇客户在签订正式《商品房买卖合同》之后，发生客户违约解除合同，重新计算销售业绩，并重新计算佣金，该房下已支付的佣金应当在合同除后三天内全款退还甲方，如客户需要支付违约金的，由双方各半承担；如需甲方支付的，亦由甲、乙双方各半承担；6.4.1义务履约期：乙方促成签订认购书、定金合同的，若在客户签订《商品房买合同》之前本代理协议已到期的，乙方仍有义务向客户催收房款并签订相关合同的事宜；6.5佣金结算条件6.5.1支付佣金必须同时满足以下条件：1、买家签订完成商品房买卖合同；2、且按约定支付房款。6.5.2佣金分两次支付，第一次，按月结算佣金，每月支付佣金的80%，包括基础和溢价部分，按照实际到账的销售金额进行结算。每月15日，乙方成功销售代销的房屋符合上述条款规定的，乙方提交《佣金结算单》及等额发票。甲方在5个工作日予审核，审核通过的，甲方以银行转账形式向乙方支付佣金。第二次，剩余佣金，按照本协议4.2条的约定，完成全部权证邮寄后10个工作日内结算；6.5.4退房房源的结算，如发生退房现象，按照6.3.1.2条款处理……;6.6.2乙方在具备结算佣金条件后3个工作日内提交可结算资料至甲方审核，乙方未提供发票的，甲方有权拒绝审核或结算，且不承担逾期结算付款的违约责任。经审核通过后，甲方向乙方支付相应佣金。……双方还就其他权利、义务及违约和争议等作了相应约定。合同签订后，2017年10月10日，原告向被告路飞公司转账支付保证金2000000元，亦履行代理销售案涉房屋的义务。 双方持续对截至2019年6月30日销售情况对账结算，并以每月结算明细方式结佣（含基础佣金及溢价佣金），由工作人员签字确认。原告已向被告开具佣金发票，金额5350905.5元，开票时间及金额分别为：2018年6月1日开具发票金额分别为100万元、100万元及756542.10元，6月25日100万元及460678.88元，2018年7月19日267710.88元，2018年8月27日137316元，2018年9月28日252410.04元，2018年10月22日205820.4元及2018年12月3日270427.2元，被告路飞公司认可均已收到。已付金额4717220.98元，付款时间分别为：2018年6月5日支付2756542.1元，2018年7月17日支付1460678.88元，2019年9月12日支付300000元及2019年9月23日支付200000元。庭审中，双方均确认应售房屋488套，原告完成签约销售341套，被告主张341套中六套已经解除合同及2套与买方失联应当扣除佣金。 本院分别作出（2019）浙0111民初3858号、（2019）浙0111民初5216号、（2019）浙0111民初6093号、（2019）浙0111民初7010号、（2020）浙0111民初2014号民事调解书及（2020）浙0111民特702号裁定书，对客户及路飞公司解除房屋买卖合同、退还购房款及房屋定金的调解方案予以确认，路飞公司亦已按约返还购房款，对应买方及佣金分别为：陈琦13472元，赵玉芳10112元＋10111.92元，周钱坤11770元，王蓉11191.92元，鲍建春15870.84元及谢恩素9128元，合计81656.68元。 另查明，被告路飞公司系法人独资企业，被告汤氏公司为其唯一投资人。原告法定代表人龚杰与被告路飞公司员工汤丽君协商支付佣金及退还保证金事宜未成，诉至本院。 本院认为，从原、被告签订的《销售代理合同》内容看，系被告路飞公司委托原告进行房产销售和案场独家代理，双方之间的合同关系系各自真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自义务。结合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、原告主张解除双方签订的《销售代理合同》诉请处理；二、佣金金额认定及是否满足付款条件；三、原告主张退还保证金2000000元的诉请是否应予支持；四、原告主张逾期付款利息损失标准及起算的认定。 对争议焦点一、根据双方签订的书面合同中“本合同到期后，如有需要，甲乙双方可另行协商延期事宜，并重新签订书面合同”的约定，可见双方对该合同期满后，继续发生委托关系，且需另行签订书面合同均有预判。根据该约定，2018年9月30日后，如原告继续为被告代理销售房产，则双方成立新的销售代理合同关系。因原告庭审中明确要求解除的双方于2017年9月30日签订《销售代理合同》早已因合同期满而终止，无须解除，故本院对该项诉讼请求不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，双方各自继续履行原合同项下义务和享有权利，此后成立新的销售代理合同关系，依照《合同法》第六十一条、第七十八条的规定，根据双方履行情况及交易习惯，本院认定合同内容除履行期限外未变更。因庭审中经询问，被告明确同意解除，故本院认定双方实际销售代理合同关系已于被告收到起诉状副本之日解除。 对争议焦点二、1、关于佣金的认定，被告对原告提交的佣金结算总单金额8964120.57元并不持异议，但认为应当扣除6套后续解除房屋买卖合同的佣金款，和2套无法取得业主联系的房屋佣金款。本院认为，根据合同第6.3.1.2如遇客户在签订正式《商品房买卖合同》之后，发生客户违约解除合同，重新计算销售业绩，并重新计算佣金，该房下已支付的佣金应当在和解除后三天内全款退还甲方，如客户需要支付违约金的，由双方各半承担；如需甲方支付的，亦由甲、乙双方各半承担。从上述条款的实质看，即如发生因买方即案外人原因导致解除房屋买卖合同情况，应重新计算佣金，且由双方各半承担风险或享有收益。本案中，对6套已经解除合同的房屋，显然被告已经无法取得销售利润，在未有证据显示系因本案合同当事人原因解除的情况下，根据上述文意理解结合权利义务相一致原则，对应报酬可在被告应支付给原告的佣金内予以扣除，合计81656.68元。关于另两套房屋，即使被告陈述买方失联属实，现也不足以构成扣除佣金条件，故被告抗辩难以成立，本院不予采信，故本院认定双方现产生佣金合计8882463.89元（8964120.57元-81656.68元）。根据在案证据材料显示，合同双方定期对佣金进行审核，截至法庭辩论终结前，原告开具发票金额为5350905.5元，已付款项4717220.98元，已开票未付款项为633684.52元，实际未付佣金本院认定为4165242.91元（8882463.89元-4717220.98元）。2、关于付款条件是否成就。被告路飞公司抗辩：根据合同6.5.2佣金分两次支付，第一次，按月结算佣金，每月支付佣金的80%，包括基础和溢价部分，按照实际到账的销售金额进行结算。每月15日，乙方成功销售代销的房屋符合上述条款规定的，乙方提交《佣金结算单》及等额发票。甲方在5个工作日予审核，审核通过的，甲方以银行转账形式向乙方支付佣金。第二次，剩余佣金，按照本协议4.2条的约定，完成全部权证邮寄后10个工作日内结算，现原告未足额开具发票，付款条件未成就。本院认为，双方虽然在合同中作出付款方式的约定，但开具发票并非原告主要合同义务，且原告未开具剩余发票与被告未足额支付已开具发票金额，履行合同主要义务即付款义务有关，原告据此行使同时履行抗辩，依法有据。故被告仅以此抗辩履行付款义务的理由，与法律规定不符，难以成立，本院不予采信。双方合同关系解除后，清理及付款条件已成就，被告应当支付相应佣金。至于发票事项，为避免当事人诉累，庭审中经询问原告同意开具，本院予以确认，剩余款项在原告开具发票后被告应当继续履行付款义务。 关于争议焦点三、保证金的退还。被告抗辩，根据合同4.2.4销售完成目标任务的90%，乙方可凭销售清单向甲方申请退还保证金90%，……显然原告未符合上述保证金退还条件，且事后双方也未就退还保证金事宜协商达成一致，故不同意退还。原告主张已经实际完成70%以上销售目标，双方沟通中被告未否认应予退还，且未完成销售目标比例，系因被告违约未及时付款导致。本院认为，首先原告完成销售任务情况客观上确实未满足约定退还条件，且其履行自身合同主要义务与上述被告行为并无直接关联，即不属于可归责被告情形，其举证也不足以证明被告对上述合同条款内容予以变更即同意退还保证金，故该主张并无相应事实或法律依据，本院对被告抗辩予以采信，对原告该项诉请不予支持。 关于争议焦点四、首先，根据合同6.6.2乙方在具备结算佣金条件后3个工作日内提交可结算资料至甲方审核，乙方未提供发票的，甲方有权拒绝审核或结算，且不承担逾期结算付款的违约责任。故对原告未开具发票的未付款项3531558.39元，原告现主张逾期付款资金占用损失，与上述约定不符，本院不予支持。对已开具发票而被告未付部分633684.52元，因被告未及时付款造成原告资金占用损失的客观实际存在，且原告主张也符合相应法律规定的范围，本院审核后，根据合同6.5.2条约定及双方实际结算及付款情况，酌情自开具发票后第六日内起算逾期付款利息，分段计算如下：2018年9月28日开具发票金额252410.04元中的157436.92元自2018年10月4日起算、2018年10月22日开具发票金额的205820.4元从2018年10月28日起算、2018年12月3日开具发票金额的270427.2元从2018年12月9日起算，其中2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，暂计算至2021年1月20日止为58135.61元，此后继续以633684.52元为基数按LPR计算，超出部分不予支持。 关于原告主张的由被告汤氏公司对路飞公司债务承担连带清偿责任，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”现被告汤氏公司对该项诉讼请求未提出抗辩，也未提交证据材料证明两公司财产相互独立，故原告相应诉讼请求，有相应事实及法律依据，本院予以支持。 综上，原告的诉讼请求中，合理合法部分，本院予以支持，超过部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第七十八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州路飞物流有限公司支付原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司佣金4165242.91元，其中633684.52元于本判决生效之日起十日内付清，余款3531558.39元于原告开具相应发票后十日内付清； 二、被告杭州路飞物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司逾期付款利息损失58135.61元，及自2021年1月21日起至款付清之日止以633684.52元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失； 三、被告杭州汤氏物流有限公司对上述第一、二项款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取58212元，减半收取29106元，保全申请费5000元，合计340106元，由原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司负担3812.5元，被告杭州路飞物流有限公司、杭州汤氏物流有限公司负担25293.5元。 原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州路飞物流有限公司、杭州汤氏物流有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 鲍硕玮 二〇二一年四月二十一日 代书记员 沈 雷