福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终966号 上诉人（原审被告）：林晓，男，1960年7月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传秋，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李佳眉，女，1934年9月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 法定监护人：林晓（系李佳眉儿子），本案上诉人之一。 被上诉人（原审原告）：叶枫，男，1980年7月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。 原审第三人：福州市晋安区华虹麦田房产中介所，住所地福建省福州市晋安区茶园街道华林路**隆胜小区**楼****连体**店面。 经营者：张力军。 委托诉讼代理人：许大为，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐国栋，该公司员工。 原审第三人：福建金诚丰房地产担保有限公司（原福建金诚丰担保有限公司），住所，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城**楼**div> 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 上诉人林晓、李佳眉因与被上诉人叶枫、原审第三人福州市晋安区华虹麦田房产中介所、福建金诚丰房地产担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8711号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2017）闽01民终5577号民事裁定：撤销原判，发回重审。上诉人林晓、李佳眉不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8929号民事判决，再次向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林晓、李佳眉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶枫的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定案涉《房产买卖合同》《补充协议》等合法有效，系认定事实和适用法律错误。案涉房屋系拆迁安置房，依据相关法规及政策规定在限定期限内是禁止交易的。叶枫在明知案涉房屋没有产权的情况下，就案涉房屋签订房屋买卖合同，该行为违反了法律和行政法规强制性规定，就案涉房屋签订的合同均应无效。另外，即使案涉《房产买卖合同》并非无效合同，根据合同第十一条第1项的约定，该合同也为附条件生效合同。案涉房屋所有权证尚未办至叶枫名下，合同约定生效事项尚未成就，故案涉《房产买卖合同》尚未生效。二、即使案涉《房屋买卖合同》有效，一审判决“林晓及李佳眉将案涉房屋交付叶枫；协助叶枫办理案涉房屋过户手续”，属认定事实和适用法律错误。1.案涉房屋系夫妻共有财产，对其处分应经李佳眉的同意。叶枫不能证明其就购买案涉房屋相关事宜征得林成旺配偶李佳眉的同意，故林成旺对案涉房屋的处分不发生效力。2.案涉房屋尚未办理产权登记手续，叶枫不适用善意取得。3.叶枫未提供证据证明案涉房屋可以办理产权登记手续，依法应驳回叶枫诉讼请求。三、违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，一审法院未综合考虑当事人过错程度以及叶枫的实际损失等因素，其所作出的违约金的认定是错误的。1.2012年5月15日，叶枫支付部分购房款后，林晓、李佳眉已依约将案涉房屋交付给叶枫，故林晓、李佳眉不存在违约行为，不应支付违约金。2.即使林晓、李佳眉存在违约行为，但叶枫直至2014年4月1日才发出催告函要求交付，其未采取适当措施主张权利，应对损失扩大部分承担责任。3.案涉房屋房价上涨明显，林晓、李佳眉并未对叶枫造成损失，一审判决的违约金标准过高，应判决不支付或少支付违约金。4.一审判决李佳眉承担3170880元违约金，对李佳眉（无民事行为能力人）产生极大的生活负担，应为其保留适当的生活经济保障。四、林晓、李佳眉并非案涉合同的直接相对方，而是作为林成旺的继承人参加到本案诉讼中，一审判决未将林晓、李佳眉的责任限定在继承林成旺遗产的范围内，而让林晓、李佳眉承担林成旺所有债务，属适用法律错误。五、一审判决存在违反法定程序的情形。1.一审法院未依法指定监护人。（2018）闽0102民特45号民事判决已驳回了指定林晓为李佳眉监护人的请求，李佳眉有两个成年子女，在此情况下，一审法院在本案判决中直接将林晓列为李佳眉的法定监护人，明显程序违法。2.林彬系林成旺的法定继承人，一审法院未依法追加林彬为被告，程序违法。六、叶枫提起诉讼的时间为2016年12月7日，应适用二年诉讼时效期间，故其主张的违约金诉讼请求超过诉讼时效，应予以驳回。 叶枫辩称，一、案涉房屋买卖合同合法有效。1.案涉《房产买卖合同》等相关合同系各方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。2.虽然案涉《房产买卖合同》约定为附生效条件，但并不影响《产权办理协议》及《补充协议》的履行，且现案涉房屋已能办理房屋所有权证，故案涉房屋买卖合同均为合法有效。3.《房地产管理法》第三十八条第六项并不属于效力性强制性条款。二、林成旺有权处分案涉房屋，并签订房产买卖合同。1.《拆迁补偿安置协议书》上的被拆迁人为林成旺，《拆迁户回迁安置排房结算单》的拆迁户姓名亦为林成旺，叶枫信赖林成旺有权处分该房，林成旺对外有权行使完全的处分权而与叶枫签订房产买卖合同，符合合同有效要件。且李佳眉是否同意出卖案涉房屋，并不影响《房产买卖合同》的效力。2.即使案涉房屋属于共妻共同财产，但在签订《房产买卖合同》时的代理人为林成旺的儿子林晓，根据日常生活经验，李佳眉不可能不知道林成旺处分案涉房屋而在几年的时间里不管不问，却在本案诉讼中突然提出要求对林成旺的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，足见李佳眉的陈述亦并非事实。3.现案涉房屋早已能办理房屋所有权证手续，一审判决办理协助过户手续是正确的。三、根据《产权办理协议》补充协议约定，林成旺逾期向叶枫交付房产已构成违约，应当承担违约责任。1.林成旺或是林晓、李佳眉并未交付案涉房屋，已构成违约。根据《产权办理协议》补充协议第一条之约定，林成旺应在收到155万元房款后当日将该房产交付给叶枫管理及使用，但林成旺故意拖延，拒不配合向拆迁办交付剩余款项并向叶枫办理交房手续，导致叶枫无法使用案涉房屋。根据合同约定，叶枫有权要求林晓、李佳眉承担日万分之五的违约金。2.林成旺未依约按时交付可以使用的案涉房屋，叶枫如何采取措施系其自身权利，并不存在所谓的损失扩大情形。3.因林成旺及林晓、李佳眉违约导致叶枫无法使用案涉房屋，其应按合同约定向叶枫支付延期违约金。叶枫购买案涉房屋系为了孩子就学，但因林成旺及其继承人违约，致使叶枫至今未能使用案涉房屋更无法办理孩子上学落户，给其造成了巨大的损失，且该损失并不仅是以金钱进行衡量的。四、林晓、李佳眉作为林成旺的继承人，系其权利义务的承继者，应继续履行林成旺在买卖合同项下的义务，但其均拒不配合，且恶意阻挠合同履行，应承担相应的违约责任。五、一审法院已通过公告送达的方式，向林成旺的所有继承人发出应诉通知，程序合法。六、林成旺的违约为持续性的过程，本案并不存在诉讼时效问题。 福州市晋安区华虹麦田房产中介所述称，本案系因叶枫与林成旺在履行房屋买卖合同过程中产生的纠纷，福州市晋安区华虹麦田房产中介所的居间义务已终止。林成旺欠缴相应费用导致叶枫无法使用案涉房屋，林成旺应当承担相应责任。林晓、李佳眉所述违约金过高问题，由人民法院依法判决。 福建金诚丰房地产担保有限公司述称，其作为交易服务人已经尽到合同义务，林成旺未能向叶枫交付房屋而产生本案纠纷，与交易服务人无关，由人民法院依法判决。林晓、李佳眉所述违约金过高问题，由人民法院依法判决。 叶枫向一审法院起诉请求：1.判令确认2012年4月25日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《产权办理协议》及《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》有效；2.判令林晓、李佳眉继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》、《产权办理协议》及《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》项下约定的义务，并协助叶枫办理福州市鼓楼区**单元的房屋所有权过户手续，将所有权变更登记至叶枫名下；3.判令林晓、李佳眉将本案诉争房屋交付叶枫；4.判令林晓、李佳眉向叶枫支付自2012年5月15日起至履行交房及过户手续之日止的延期履行违约金（以2160000元为基数每日按万分之五计算）；5.判令林晓、李佳眉承担叶枫因提起本案诉讼所支付的律师代理费30000元；6.判令林晓、李佳眉承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年4月25日，叶枫与林成旺签订《房产买卖合同》及《补充协议》，约定林成旺将福州市鼓楼区**单元房产出售给叶枫，建筑面积122.32平方米，成交价2160000元，房款的支付方式为公积金贷款；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方即可向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付违约金800000元，守约方同时有权要求违约方约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易工程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。本合同为附生效条件合同，自上述房产的《房屋所有权证》办理至林成旺名下后自动生效；叶枫应在2012年5月10日前将部分购房款1550000元支付给林成旺，林成旺向叶枫出具收款收据，林成旺应在收取该房款后当日内将房产交付给叶枫管理及使用；若在2015年5月1日前尚不能办理叶枫名下的《房屋所有权证》，每推迟1个月林成旺应赔偿叶枫1000元。在《补充协议》中约定叶枫在办理该房产交易过程中应缴纳的税费、附属配套设施过户费用、办理叶枫名下土地证费用、调档费，网签服务费及应支付的居间佣金、交易服务费等，均由林成旺承担。叶枫与林成旺及第三人还签订了《交易流程确认函》及《产权办理协议》。叶枫与林成旺及福州市晋安区华虹麦田房产中介所签订《居间合同》，约定林成旺向福州市晋安区华虹麦田房产中介所支付中介佣金43200元，叶枫向福州市晋安区华虹麦田房产中介所支付中介佣金21600元，福州市晋安区华虹麦田房产中介所上述佣金由福建麦田担保有限公司代收。叶枫、林成旺及福建麦田担保有限公司签订的《交易服务合同》约定叶枫、林成旺分别向福建麦田担保有限公司支付交易服务费400元，叶枫向福建麦田担保有限公司支付公积金贷款手续代办费及衍生服务费2000元。2012年5月1日，叶枫与林成旺签订《补充协议》，双方协商首付款的交纳日期顺延至2012年5月15日。2012年5月15日，林成旺出具《代理行为追认及授权确认函》，追认其代理人林晓签署上述房产交易所有合同及文件。同日，林成旺出具《收条》，确认收到叶枫支付的购房款1550000元。庭审中，林晓称，其实际只收到叶枫支付的148万多元，还有6万多元系由中介收取。经查明，根据《补充协议》的约定，诉争房的居间佣金均系由林成旺承担，佣金和代办费合计是67600元；叶枫通过郑舒婷的账户向林成旺支付1482400元，以上款项合计1550000元。另查，本案诉争房系拆迁安置房，《拆迁补偿安置协议书》上的被拆迁人系林成旺，《拆迁户回迁安置排房结算单》的拆迁户姓名亦为林成旺。2013年7月11日，福建麦田担保有限公司名称变更为福建金诚丰担保有限公司。 本案在审理过程中，林成旺于2017年8月16日死亡。林晓系林成旺儿子，李佳眉系林成旺配偶。本案在审理过程中，林晓称，林成旺与李佳眉尚有一女林彬，为加拿大国籍，1965年11月2日出生，但其不知林彬其他身份情况及联系方式。另查，李佳眉于2019年4月11日经福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民特45号民事判决书宣告为无民事行为能力人。 一审法院认为，叶枫与林成旺第三人签订的《房产买卖合同》及《补充协议》、《产权办理协议》及《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同履行。诉争房的成交价为2160000元，叶枫按约支付了1550000元，故叶枫仍应支付林成旺610000元。叶枫、林成旺合同约定叶枫应在2012年5月10日前将部分购房款1550000元支付给林成旺，林成旺应在收取该房款后当日内将该房产交付给叶枫管理及使用，叶枫履行了合同约定的义务，故叶枫诉请林成旺交付诉争房，于法有据，一审法院予以支持。叶枫诉请林成旺协助办理诉争房的过户手续，一审法院亦予以支持。由于林成旺已经死亡，其继承人林晓、李佳眉及林成旺其他法定继承人作为其权利义务承继者，应履行上述义务。根据合同约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，故叶枫诉请以2160000元为基数，按日万分之五计算从2012年5月15日起至实际交房之日止的违约金，一审法院予以支持。根据合同约定，叶枫有权主张因本案支出的律师费，故叶枫诉请林晓、李佳眉支付律师费30000元，于法有据，一审法院予以支持。林成旺的其他法定继承人经一审法院公告传唤，公告期届满未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民法通则》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决：一、叶枫与林成旺、福州市晋安区华虹麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《产权办理协议》及《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》有效；二、林晓、李佳眉于本判决生效之日起十日内将福州市鼓楼区**单元交付叶枫；三、林晓、李佳眉于本判决生效之日起一个月内协助叶枫办理福州市鼓楼区**单元产权过户手续；四、林晓、李佳眉于本判决生效之日起十日内向叶枫支付违约金（以2160000元为基数，按日万分之五计算，从2012年5月15日起至实际交房之日止）；五、林晓、李佳眉于本判决生效之日起十日内向叶枫支付律师费30000元；六、叶枫于本判决生效之日起向林晓、李佳眉支付购房款610000元。本案诉讼费24080元，公告费260元，均由林晓、李佳眉负担。 本院二审期间，林晓、李佳眉提交如下证据：1.告知函，证明林成旺、林晓、李佳眉于2012年5月15日将案涉房屋交付给叶枫。2.司法鉴定意见书，证明李佳眉五年前开始记忆力衰退等，精神状态符合痴呆状态的诊断标准。3.公正新苑小区房价走势图网页截图，证明案涉房屋单价逾4万元/平方米。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，对上述证据的真实性可以确认。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，福建金诚丰担保有限公司已变更名称为福建金诚丰房地产担保有限公司。 本院认为，关于案涉《房产买卖合同》《补充协议》等合同的效力认定问题。被拆迁人通过拆迁安置取得的房屋权属明确，安置房屋权属证书的办理和取得处于能够实现的期待状态，被拆迁人对房屋拆迁安置协议项下的安置房具有处分权。本案中，林成旺与叶枫通过中介服务经协商签订了《房产买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。另，案涉房屋买卖合同系于2012年间签订的，林晓亦在合同上签名，且叶枫已向林成旺支付了1550000元款项，对于买卖房屋和收受大额款项的事宜，李佳眉作为家庭成员应当对此知晓。因此，现林晓、李佳眉上诉主张林成旺无权处分房产、案涉合同无效等不能成立，本院不予采纳。 关于案涉房屋的交付问题。结合诉讼中叶枫提交的福建顺欣物业有限公司公正新苑物业处出具的关于案涉房屋至2014年3月31日仍未办理交房手续的证明，以及庭审中福州市晋安区华虹麦田房产中介所、福建金诚丰房地产担保有限公司均陈述系因林成旺的原因导致未能顺利将案涉房屋交付给叶枫使用的事实，可以认定案涉房屋尚未交付给叶枫。由于林成旺于诉讼中死亡，一审法院判令其法定继承人林晓、李佳眉继续履行将案涉房屋交付给叶枫、并协助办理产权过户手续的义务符合规定。现林晓、李佳眉上诉主张林成旺已将案涉房屋交付给叶枫、案涉房屋无法办理产权登记等缺乏依据，本院不予采纳。 关于本案违约金的问题。林成旺未按合同约定将案涉房屋交付给叶枫，应当承担相应的违约责任。但我国合同法对违约金的规定旨在补偿守约方的损失和惩罚违约方的违约行为，从本案合同实际履行情况来看，叶枫在林成旺违约后未及时提起主张，至2016年12月方提起本案诉讼，存在怠于行使权利的情形。且案涉房屋自2012年至今的交易价格是有所上涨的。再者，如按一审判决计算的违约金将高于案涉合同的标的金额，也不符合违约金的设立宗旨。因此，综合本案合同履行情况、当事人实际损失等因素，可酌情对违约金标准予以调整为按日万分之一计算。关于时效问题。违约金系债权请求权，适用法律规定的诉讼时效。在（2016）闽0102民初8711号案件诉讼过程中，林成旺即已提出诉讼时效问题。叶枫系于2016年12月7日提起本案诉讼，则其诉请的违约金应从2014年12月7日起算。 关于一审程序问题。一审诉讼中，林晓称林成旺、李佳眉还有一女林彬，但未能提供林彬的相关信息，一审法院已向林成旺的其他法定继承人公告送达本案诉讼材料，程序合法。在未有林成旺其他法定继承人参加诉讼的情况下，一审法院将林晓列为李佳眉的法定监护人亦符合规定。故一审法院并不存在程序违法的情形。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8929号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项； 二、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8929号民事判决第四项为：林晓、李佳眉于本判决生效之日起十日内向叶枫支付违约金（以2160000元为基数，按日万分之一计算，从2014年12月7日起至实际交房之日止）； 三、驳回林晓、李佳眉的其他上诉请求； 四、驳回叶枫的原审其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24080元，公告费260元，由林晓、李佳眉负担。二审案件受理费24080元，由林晓、李佳眉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年四月九日 法官助理 卢里灿 书 记 员 卞燕冰