新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终409号 上诉人（原审被告、反诉原告）：阿依努尔，女，1977年8月12日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区莎车县。上诉人（原审被告、反诉原告）：玛依努尔，女，1999年8月20日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区莎车县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王伟，重庆渲滈言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区莎车县城南新区浦莎大道绿地八方城销售部。法定代表人：李蓟，公司总经理。委托诉讼代理人：宁宣伟，新疆国法律师事务所律师。上诉人阿依努尔、玛依努尔因与被上诉人上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区莎车县人民法院（2020）新3125民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。阿依努尔、玛依努尔上诉请求：1．请求撤销莎车县人民法院（2020）新3125民初1505号民事判决书第一项、第二项、第四项，依法予以改判：（1）改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；（2）改判支持上诉人的全部反诉请求；2．一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决书认定事实和适用法律自相矛盾，即“认定事实如下”和“本院认为”两个部分在法律逻辑上无法衔接，相互矛盾。（一）认为阿依努尔、玛依努尔违约毫无事实根据。在判决书认定事实部分，认为绿地公司交房时间应在2013年9月30日前，绿地公司也自认了房屋未交付，而在“本院认为”部分又认为上诉人阿依努尔、玛依努尔违约，存在法律逻辑上无法衔接，相互矛盾。（二）随意解释法律，不遵守法律解释基本原则。《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条规定的前提是“内容没有约定或者约定不明确的”，但是双方已经约定了交房时间为2013年9月30日前，根本不存在没有约定或者约定不明的情形，本案所涉合同为双务合同，“履行”包括交付房屋。既然合同已经约定了交房时间，就不存在适用《合同法》第六十一条、第六十二条的情形。（三）退一步说，即使适用《合同法》第六十一条、第六十二条，也不存在支付购房款须在2013年9月30日之前。也就是不存在先于交房时间，因为合同约定了交房时间，而《订房协议》又失去了法律效力，是不能按照合同约定确定交付时间的，法律不能想当然的解释，更不能将一个合同条款推翻，适用不符合法律解释基本原则的推理。二、原审判决要求上诉人支付房款在先，也就是确认房款支付时间在交房之前，那么房款请求权就已经过了诉讼时效，从原告的诉状上来看，请求基础事实也是超过了诉讼时效。（一）原审故意隐瞒上诉人在一审中的时效抗辩。在原审中，上诉人已经提出时效抗辩，原审判决故意不将上诉人的时效抗辩载明在判决书中，回避重大法律问题。（二）原审中的时效抗辩是有事实上和法律上的依据的。主要有两点：（1）绿地的请求和事实理由明确要求我方在2013年支付房款，因此，已经明显超过诉讼时效。（2）原审判决我方先支付房款，也就是说原审判决认定了房款支付时间在2013年9月30日之前，那么诉讼时效也已经过了。三、即使需要支付购房款，在本案中也享有“后履行抗辩权”。绿地公司的诉讼请求也不应当得到支持。而反诉请求却能够得到支持，绿地公司是违约方。在本案中交房时间为2013年9月30日前，前面已经说过早在7年前已经届满，而支付房款却没有约定时间，那么时间可以按照《合同法》第六十一条仍不能确定合同履行时间的，买受人和出卖人都可以随时要求履行，但是必须给对方一定的准备时间内，在合理期限内履行合同，即使我们认同起诉作为催款时间，那么这个时间也是在交房后的时间，在房屋没有交付和交付条件不具备的情况下，我方有权不予支付。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。四、一审判决第二项为“无诉之判”，即超越了当事人的诉讼请求范围。（一）原审原告绿地公司的诉讼请求没有交付房屋，而且交房为绿地公司的义务，任何一个当事人都不需要请求自己承担义务的。这是当事人维权的基本原则。（二）我方的反诉请求也不仅仅是要求交房，而是交付符合法律规定和合同约定的房屋。五、案涉房屋至今未达到交付条件，目前连交房的基础都不具备，没有进行验收合格，且按照约定的标准也没有达到交付条件。法院应当判决绿地公司先将整改后，符合交付条件的房屋交付给上诉人。因此，直接判决交付是不符合法律规定的。六、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖方于2013年9月30日前将房屋交付给购买方”，但被上诉人至今未交付房屋，已经构成违约，应当承担合同约定的违约金直至房屋交付之日止。七、违约金不能弥补实际损失的，应当赔偿实际损失。因被上诉人未按照合同约定交房，故给上诉人造成了租金损失。上诉人购买房屋因未得到交付，导致其损失，上诉人在原审中没有提出鉴定，而是仅仅按照被上诉人的承诺提出实际产生的租金损失的主张，故我方的损失应当得到支持。八、上诉人玛依努尔从来就不应当是案件当事人，更不应当是义务承受人。玛依努尔在当时是限制民事行为能力人，不应被人为设置法律上的义务。玛依努尔在合同签订时尚未成年，包含父母在内的任何人不得为其设置法律上的义务。综上所述，上诉人认为，一审判决严重违法，恳请二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求，依法公正判决。上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司辩称，1．本案一审被上诉人主张要求上诉人支付房款，一审被上诉人主张上诉人付款的依据是2013年7月15日签订的订房协议，该协议第三条明确的约定了：一审被告应于2013年付清全部房款，我方认为这是双方真实意思的表示，后面签订的购房合同由于疏忽，没有把这项约定写上去，也应当双方对付款方式的真实意思的表示，确定该付款时间，因为这是合同最重要的条款之一，根据诚信信用原则，根据双方都认可的约定，确定这项事实完全符合法律规定，而不能推定上诉人无需付款，而上诉人主张诉讼时效的抗辩也是认可该付款约定和表现，订房协议是预约合同，商品房买卖合同本约合同，当本约合同没有约定时，而预约合同上有约定，依然可以约束双方，所以被上诉人认为上诉人有义务付款。2．由于上诉人付款义务在前，上诉人没有履行付款义务，被上诉人有权不交付房屋，那么按照合同法后履行义务的抗辩权。3．被上诉人出售的房屋《五证》齐全，完全符合当地房产管理部门的销售要求，使用说明书和质量保证书等相关手续都有，所以该房屋完全符合交付条件。涉案的房屋是内铺，设计时没有上下水的方面，在附件4中上诉人明确约定的。综上，被上诉人认为原审法院判决有事实和法律依据，当一个合同最重要的内容不明确的时候，应该参照各种因素加以认定，本案的付款时间在订购协议有明确的约定，是双方当事人真实意思的表示，因此，认定付款时间符合诚实信用原则。上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：请求依法判令1、被告支付剩余房款269,795元整。2．被告支付逾期部分的房款利息（人民银行同期贷款利率，暂计算至2020年1月1日）共计92,653.71元（59,709.54元＋32,944.17元），并计算至实际支付日。以上两项合计为362,353.71元。3．诉讼费、财产保全费用、保函费用、律师费由被告承担。阿依努尔、玛依努尔提向一审法院起反诉请求：原告（反诉被告）将约定的房屋（商铺）交付被告（反诉原告）；二、原告（反诉被告）支付截至2020年7月11日的逾期交房违约金19,736元；三、原告（反诉被告）支付从2020年7月12日起至实际交房之日止逾期交房违约金，违约金计算标准为以8万元为基数，按照日万分之三支付至实际交房之日止。四、原告（反诉被告）支付因逾期交房导致的房屋（商铺）租金损失确定为30,000元（根据三年包租，返利6%，实际是6万多，反诉原告主张3万多）。五、本案诉讼费、由原告（反诉被告）负担。一审法院认定事实：2013年7月15日，原、被告签订定房协议，约定被告购买原告开发的绿地八方城项目B栋1单元2055号房产，单价每平方米6,840元，总价款349,798元。约定被告于2013年7月15日付款80,003元，2013年8月15日付款170,000元，2013年11月15日付款150,000元。当日被告向原告支付了购房款80,003元。此后双方签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定房屋交付时间为2013年9月30日和其他有关事项。原告在喀什日报发布公告，通知符合条件的业主前来办理交房手续。目前被告没有支付剩余购房款，原告没有交付房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第十二条：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。被告阿依努尔、玛依努尔与原告绿地房地产公司签订房屋买卖合同时，被告玛依努尔的母亲阿依努尔在场，视为法定代理人同意，故被告阿依努尔、玛依努尔签订的房屋买卖合同对被告阿依努尔、玛依努尔均有约束力。2013年7月15日原、被告签订定购房协议，因之后签订的房屋买卖合同而自动失效，不再对双方具有约束力。房屋买卖合同仅约定了房屋交付时间，没有约定购房款支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中当事人没有约定支付房款的时间，应该按照交易习惯履行，即被告支付房款的义务在前，原告交付房屋义务在后。故原告主张被告支付剩余房款的诉讼请求，法院予以支持。在被告支付房款后，原告履行交房义务。双方因均未履行各自义务，存在违约，对双方主张的违约金及其他诉讼请求法院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十七条，《中华人民共和国民法通则》第十二条之规定，判决如下：一、被告阿依努尔、玛依努尔于判决生效三十日内向原告上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司支付剩余购房款269,795元。二、原告上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司在被告阿依努尔、玛依努尔履行第一项义务后，于三日内向被告阿依努尔、玛依努尔交付所购房屋。三、驳回原告（反诉被告）上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）阿依努尔、玛依努尔的其他反诉请求。本案案件受理费3,369.90元（本诉原告已缴纳），由原告上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费521.70元（反诉原告已缴纳），由被告阿依努尔负担。本院二审期间，上诉人阿依努尔、玛依努尔围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、2021年3月8日的视频资料一份，拟证明：1．从外观来看，该楼盘即未投入使用。2．该楼盘所述的位于置优越，商业潜力大，若不是没有验收的原因，开发商和购买者均愿意使用，因为这个符合双方的利益，但现在如此萧条的原因是开发商未达到国家标准，而不敢交付和投入使用。上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司质证称，该视频我方无法确认，也不知道是不是该商铺，所以我方不认可该证据，证明的问题也不认可。本院审查认为，该份证据只能证明该商铺的外观现状，但不能证明上诉人证明的问题，故该份证据的真实性予以认可。二审期间被上诉人未提交新证据。本院于2021年4月19日向莎车县住房和城乡建设局发出协助调查函，并要求调取涉案莎车城南新区绿地商业文化休闲街项目工程的验收情况，莎车县住房和城乡建设局于2021年4月25日向本院答复并回复函称“莎车城南新区绿地商业文化休闲街项目，于2013年8月经建设、勘察、设计、施工、监理五方签字确认工程质量验收合格并已经办理竣工验收备案手续”同时向本院提供竣工验收备案书一份、建设工程竣工验收报告一份；经质证，上诉人阿依努尔、玛依努尔质证称，真实性无异议，但本次验收系政府令下验收的，不属于综合验收，一般房地产共有三次验收，一是政府令下的基础验收（设计图纸验收、施工验收、地质勘验等）、二是主体工程验收、三是综合验收（主体质量、配套工程、消防工程、防震测试等），因此该份证据不能证明涉案商铺达到了交付使用的条件，故不予认可。被上诉人质证称，上述证据可以看出，涉案所有的项目依照法律程序和条件进行验收，故此该项目已经具备交付使用条件，我方对上述证据的三性予以认可。本院审查认为，经本院实地查看、上述证据所记载的内用以及竣工验收备案书和建设工程竣工验收报告中五方确认验收合格等事实综合认定，涉案莎车城南新区绿地商业文化休闲街项目工程符合交付使用条件。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致外，另查明，涉案莎车城南新区绿地商业文化休闲街项目工程于2013年8月经建设、勘察、设计、施工、监理五方签字确认工程质量验收合格并已经办理竣工验收备案手续，且通过实地查看查明部分商铺已经投入使用并正常营业。本院认为，本案二审争议焦点可以归纳以下三点，一、一审法院判令阿依努尔、玛依努尔向上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司支付剩余购房款269,795元是否妥当。二、一审法院判令上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司在阿依努尔、玛依努尔支付完毕剩余购房款269,795元后，其向阿依努尔、玛依努尔交付所购房屋是否妥当。三、阿依努尔、玛依努尔要求上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司赔偿违约金及租赁损失有何事实和法律依据。关于第一争议焦点，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》《补充协议》是双方均无异议，该合同及补充协议为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，虽然合同并未约定付款时间，但上诉人作为购房方，支付房款始终是其履行涉案合同的主要义务；根据本案查明的事实可以认定上诉人阿依努尔、玛依努尔到目前为止未履行完毕涉案商铺的付款义务，因此被上诉人上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司要求上诉人阿依努尔、玛依努尔支付剩余购房款是有合同依据和法律依据，故一审法院判令阿依努尔、玛依努尔向上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司支付剩余购房款269,795元并无不当。关于第二争议焦点，根据买卖合同双方当事人的权利和义务，上诉人阿依努尔、玛依努尔有权请求被上诉人上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司交付涉案商铺，其义务是向被上诉人上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司付清购房款；被上诉人上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司的权利是请求上诉人阿依努尔、玛依努尔支付购房款，其义务是向上诉人阿依努尔、玛依努尔交付商铺。本案中，双方在合同约定，房屋交付时间为2013年9月30日之前。上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司在喀什日报发布公告，通知符合条件的业主从2013年9月30日至10月15日办理收房手续，但是上诉人阿依努尔、玛依努尔未去办理收房手续。为实现双方签订的买卖合同的价值上诉人阿依努尔、玛依努尔按照双方签订的合同内容履行自己的付款义务，并办理收房手续即可。虽然上诉人阿依努尔、玛依努尔主张涉案商铺未竣工验收合格、未具备交付条件，但是根据查明事实，可以认定涉案房屋在2013年8月已经五大主体验收合格并办理相关备案手续，已符合交付条件。阿依努尔、玛依努尔认为涉案商铺未验收合格，不符合交付条件的上诉理由不能成立，一审法院判令上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司在阿依努尔、玛依努尔支付完毕剩余购房款269,795元后，于三日内向阿依努尔、玛依努尔交付所购房屋并无不妥。关于第三争议焦点，根据本案查明的事实，上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司在喀什日报发布公告，通知符合条件的业主从2013年9月30日至10月15日办理收房手续，但是上诉人阿依努尔、玛依努尔未去办理收房手续，且一直到上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司要求其支付剩余购房款为理由向法院起诉为止上诉人阿依努尔、玛依努尔没有要求上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司交付房屋。民事诉讼中，权利和义务是对等的，没有享有权利而不承担义务的人，也没有只承担义务不享有权利的人。被上诉人公司与上诉人所签订的合同虽然没有约定交付房款时间，但上诉人作为购房方，支付房款始终是其主要义务，其尚未履行完毕自己的合同义务，却要求上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司承担违约金及租赁损失的诉讼请求不成立。为了保障社会主义市场经济健康发展、维护市场经济正常秩序，各类市场主体应当引领社会主义核心价值观，自觉遵守诚实信用、互利互惠等基本道德规范。一审法院为了平等保护各类市场主体的合法权益，根据双方当事人在履行合同中的过错程度综合考虑，认定本案双方当事人均存在违约，并对双方主张的违约金及其他诉讼请求不予支持是处理妥当。综上所述，阿依努尔、玛依努尔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,092.97元，由阿依努尔、玛依努尔负担。本判决为终审判决。审  判  长   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   艾克拜尔 江·麦代提审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 一 年 四 月 二 十 八 日书  记  员   吐尔孙艾  ·买买提