福建省莆田市荔城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0304执异17号 案外人：林文盛，男，1971年3月17日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄金重、吴自强，福建莆中律师事务所执业律师，委托权限一般代理。 申请执行人：莆田市信豪典当有限责任公司,住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道龙桥大厦1#2592、2596号。统一社会信用代码：91350300782160972R。 法定代表人：林志强。 委托诉讼代理人：涂宗盛、胡伟宏，福建湄海律师事务所执业律师，委托权限特别代理。 被执行人：黄智煌，男，1985年10月9日出生，汉族，住所地福建省莆田市。 被执行人：戴梅春，女，1985年3月11日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市。 本院在执行申请执行人莆田市信豪典当有限责任公司与被执行人黄智煌、戴梅春因民间借贷纠纷一案中，案外人林文盛对本院作出的（2020）闽0304执3092号《执行裁定书》不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人林文盛异议称，请求依法撤销莆田市荔城区人民法院作出的（2020）闽0304执3092号《执行裁定书》，并解除对登记在被执行人黄智煌名下的位于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××小区××号楼××梯××号的房地产（不动产权证号：闽2019莆田市不动产权第ＬＣXXXX4）。事实与理由：2008年11月8日，案外人林文盛与被执行人黄智煌签订《房屋买卖合同》，双方约定：一、黄智煌将护城河五期旧城改造安置房第XX幢XX号套房，以3500元／平方米卖给林文盛，面积110.14平方米；二、林文盛一次性付365000元给黄智煌（已付），余款待房屋过户后3日内还清：……七、黄智煌应保证对房屋拥有完全的处分权，否则造成纠纷或合同无效，黄智煌应承担违约责任。开发商交房后，黄智煌应无条件及时协助乙方办理过户手续（详见双方签订的房屋买卖合同）。合同签订当日，案外人依约向黄智煌支付购房款365000元，2014年8月25日，案外人将房屋买卖合同约定的购房款余款及差价款共32200元全部付清给被执行人黄智煌，被执行人黄智煌将“涉案不动产”交给案外人占有、使用，之后，案外人即对该房屋进行装修后实际占有、使用至今。 自“涉案不动产”由案外人占有、使用之后，案外人就多次催促被执行人黄智煌办理不动产产权登记手续并立即协助案外人办理过户手续，但是，被执行人黄智煌均以开发商还未办证为由推托。2020年3月份，案外人了解到被执行人黄智煌已办理“涉案不动产”的产权登记手续，随即案外人多次催促被执行人黄智煌无条件及时协助案外人办理过户手续，但被执行人黄智煌仍然以各种理由推托拒不履约。无奈之下，案外人于2020年5月向贵院提起诉讼，诉求被执行人依法办理涉案不动产的变更手续等。诉讼期间，案外人对涉案不动产申请查封，方知涉案不动产已被被执行人恶意抵押给莆田市信豪典当有限责任公司。2020年11月13日，案外人发现贵院对涉案不动产进行查封。案外人认为，2008年11月8日被执行人黄智煌已将“涉案不动产”卖给案外人，且2014年8月25日被执行人黄智煌收取了所有购房余款后将“涉案不动产”交给案外人占有、使用，但被执行人黄智煌均以各种理由推托拒不按合同约定履行其义务。特别是，被执行人黄智煌在领取了“涉案不动产”的不动产权证后，且在案外人多次催促无条件协助办理不动产过户手续的情况下仍然拒不履约，致使登记在被执行人黄智煌名下的“涉案不动产”产权证无法变更过户登记至案外人名下，因此，造成“涉案不动产”产权证无法变更过户登记的责任完全在于被执行人黄智煌，案外人不存在任何的过错！根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人系“涉案不动产”的所有权人，享有物权期待权，即案外人享有足以排除强制执行“涉案不动产”的民事权益！而申请执行人享有的主债权和担保物权均形成于案外人与被执行人黄智煌之间形成的房屋买卖合同关系之后，故申请执行人所享有的权利不足以对抗案外人所享有的物权期待权，很显然，贵院对“涉案不动产”采取查封措施已经侵犯了案外人的合法权益，应当予以撤销，即贵院作出的（2020）闽0304执3092号《执行裁定书》应予以撤销。 申请执行人莆田市信豪典当有限责任公司辩称，一、申请人并不符合执行异议复议规定第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。1、从本案事实来看，申请人在2008年购买案涉房屋时明知该房屋系安置房，在尚未办理不动产权证之前是属于限制流通转让的，即该房屋上设有权利负担。通常，任何买受人对于购买的房屋能否过户，过户条件以及如何消除权利限制变更登记是其基本注意义务，也符合一般买受人购买房屋的预期。申请人选择向被执行人购买该房屋，理应预期对于房屋难以办理不动产权证及过户登记到自身名下以及可能产生的风险，故该房屋在设定抵押权前未能及时办理过户登记，一定程度上系其自身原因所致。江苏高院也有类似规范性文件，《江苏省高级人民法院关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南》第二条第四项之规定，具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让情形，案涉房屋无法办理过户登记的；③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。据此，申请人并不满足执行异议复议规定第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，不享有阻却执行的合法权益，不能阻却莆田市信豪典当有限责任公司的执行申请。2、申请人与被执行人于2008年11月8日即签订了合同，时至涉案房屋设立抵押之时，申请人向被执行人拨打电话时不动产权证也尚未出证、发送短信被执行人对此并未进行回复，除此之外也无任何证据证明其向被执行人履行了必要的催告，更未提起诉讼。申请人怠于行使权利，导致案涉房产被被执行人抵押，申请人应当承担不利后果。二、莆田市信豪典当有限责任公司属于善意第三人，并无过错莆田市信豪典当有限责任公司并无过错，合法权益应当依法保护。被执行人将涉案房屋抵押给信豪典当公司时，信豪典当公司已向房屋登记机关核实了涉案房屋的权属登记相关事项，在涉案房屋权属记载明确在被执行人名下，且未反映出有任何争议的情况下，办理了抵押登记，并依法取得了涉案房屋的他项权利证书，并依当票约定及福建省厦门市鹭江公证处出具的公证书向被执行人发放贷款，属于善意第三人，其合法权益应当受到保护。三、莆田市信豪典当有限责任公司的抵押权应优先于无过错不动产买受人物权期待权。1、申请人适用法律错误，本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定的情形。该条规定系解决无担保的普通金钱债权人与物权期待权人的关系，并不涉及金钱债权人对执行标的享有抵押权的情况。2、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019)254号】（“九民纪要”）第126条规定：“．····买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”即非商品房消费者（如二手房买受人）对标的房屋的权利不能排除抵押权人对标的房屋的执行。本案中申请人与被执行人成立的是二手房买卖合同，且信豪典当公司基于被执行人对案涉房产享有所有权这一事实，而与其签订抵押合同并依法办理了抵押登记手续，信豪典当公司依法享有对案涉房产的抵押担保物权。即本案并不适用执行异议和复议案件28条的规定，应适用执行异议和复议案件27条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。因此，申请人作为商品房消费者以外的一般买受人，在执行程序中对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，可以参照《执行异议复议规定》第28条规定，排除执行，但不能排除抵押权人优先受偿权。只有具备商品房消费者条件的购房者才能适用纪要第126条在执行程序中排除抵押权，故申请人享有的物权期待权不足以排除信豪典当公司的执行申请。综上所述，莆田市信豪典当公司申请查封、拍卖涉案房产符合法律规定；申请人根据执行异议和复议案件28条的观点认为申请执行人所享有的权利不足以对抗案外人所享有的物权期待权，实属偷换概念，是对法律理解的偏差，不能成立。 经审查查明，申请执行人莆田市信豪典当有限责任公司与被执行人黄智煌、戴梅春因民间借贷纠纷一案，在执行过程中，因被执行人黄智煌名下有坐落于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××小区××号楼××梯××号的房地产（不动产权证号：闽2019莆田市不动产权第ＬＣXXXX4）可供执行，本院于2020年10月23日作出（2020）闽0304执3092号《执行裁定书》，于2020年6月26日作出（2020）闽0304执3092号《协助执行通知书》，查封登记在被执行人黄智煌名下有坐落于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××小区××号楼××梯××号的房地产（不动产权证号：闽2019莆田市不动产权第ＬＣXXXX4）。本院于2020年10月27日向不动产登记中心送达上述文书实施查封。 另查明，上述涉案的房地产初始登记在莆田市土地储备中心，后于2019年10月30日登记在黄智煌名下，不动产权证号为闽（2019）莆田市不动产权第Ｌ××4号。涉案房地产已于2020年3月26日抵押给莆田市信豪典当有限责任公司，现该房地产已于2020年6月4日被本院（2020）闽0304执保123号案件首先采取查封措施，本院（2020）闽0304执3092号案件系轮候查封。该房地产至今未办理转移登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”。根据上述规定，轮候查封性质上不属于正式查封，并不产生正式的查封效力，轮候查封在未转化为正式查封之前，仅是一种待定的执行措施，并不直接影响案外人的实体权利。本案中，因案外人林文盛针对本院（2020）闽0304执3092号《执行裁定书》提出异议，但该裁定系轮候查封，其效力待定，并不直接影响案外人的实体权利。故在正式查封行为存在的情形下，案外人对轮候查封提起执行异议，不属于执行异议审查受理范围。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回案外人林文盛的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向莆田市中级人民法院申请复议。 审 判 长 陈豪杰 审 判 员 陈丽生 审 判 员 刘国宾 二〇二一年四月二十七日 法官助理 何国立 书 记 员 朱建红 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十八条对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。 其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。 其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。