陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终275号上诉人（原审被告）：赵景明，男，汉族，生于1962年12月14日，陕西省洋县人，住洋县，系赵伟军之父。委托诉讼代理人：王斌，洋县磨子桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陕西上善环境艺术科技工程有限公司，住所地：汉中市南郑区。法定代表人：周仕江，系公司总经理。委托诉讼代理人：蔡小雨，该公司经理。原审被告：赵伟军，男，汉族，生于1986年12月7日，陕西省洋县人，住洋县。上诉人赵景明因与被上诉人陕西上善环境艺术科技工程有限公司（以下简称“上善公司”），原审被告赵伟军房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省洋县人民法院(2020)陕0723民初1897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵景明上诉请求：一、请求依法撤销洋县人民法院（2020）陕0723民初1897号民事判决书，并依法根据查明的事实发回重审或给予改判租赁合同有效，并由双方继续履行合同义务；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为房屋在租赁期限内，不具备解除合同的法定情形，不同意解除租赁合同。1、消防手续至今也未完善；2、被上诉人上善公司将上诉人方营运的电梯注销，该行为违反了合同约定；二、约定期限内无法给付租赁费用，属于不可抗力因素造成，被上诉人要求解除租赁合同，并承担违约金的诉求于法无据，恳请二审法院给予纠正；三、由于疫情影响，造成上诉人停止营业长达4个月之久，根据国家的相关政策以及司法实践相关判例，应当给上诉人减免3个月房屋租赁费比较适当。被上诉人上善公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、一审法院判决支持答辩人要求解除房屋租赁合同符合双方合同约定及法律规定，一审判决正确。（1）、本案的一个客观事实是上诉人在疫情之前就已拖欠答辩人租金数月；（2）、上诉人认为系答辩人原因造成饭店不能正常经营的理由不能成立，消防部门要求整改是因为其作为足浴经营者未按照消防法规进行开业前消防检查、未建立微型消防站等，该消防责任并非属于房屋出租者；2、上诉人认为未按照约定期限支付租金系不可抗力因素造成，不应解除租赁合同的理由不能成立。本案中，上诉人在疫情爆发之前就已发生拖欠租金的情形，显然上诉人拖欠租金并非疫情导致。上善公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原、被告于2018年8月25日签订的《明珠商业街租赁合同》，并恢复原状交付于原告；2、请求依法判决二被告连带支付原告商铺租赁费2019年12月31日前欠原告租赁费50000元；2020年1月1日至2020年8月31日支付租赁费106664元，并按照5%支付违约金15000元，合计156664元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2018年8月25日原告上善公司与被告赵景明就位于洋县广厦明珠商业街洋县XX苑XX中心房屋出租签订了《明珠商业街租赁合同》，该合同第一条1项约定：“乙方向甲方租赁位于XX街XX号楼XX栋（三层总面积1160.07平方米），用于足浴，租期共五年。租期自2019年1月1日起至2023年12月31日止（其中包括2018年9月1日至2018年12月31日止4个月装修免租期）。每年租金为人民币（大写）壹拾陆万元整（小写160000.00）。房屋保证金共计人民币（大写）肆万元（小写40000元。）乙方在签订合同时一次性交清壹年租金及房屋押金。乙方每年必须提前三个月一次性交清次年租金，第三年（即：2021年1月1日）起每年房租18万元。保证金在合同期满后，甲方确认门面及内部主体无损坏，设施设备完好、无欠费时，无息退还该保证金。第2项约定：“乙方必须按约定时间向甲方缴纳租金，如拖欠租金超过三十日，甲方有权无条件收回该房屋，且扣除押金，甲方另行出租”。该合同生效时间2018年8月25日。合同履行期间2018年10月至2019年11月，步行街消防管道漏水及各商业楼消防设施不完善，消防监管部门要求其整修改造。2019年7月25日洋县公安局消防大队向足浴店送达了洋公消限字（2019）第0505号责令限期改正通知书，被告赵景明按通知要求对该足浴店原不符合要求的消防通道进行了改造。2020年3月14日原告对被告所欠租金款项及款额与被告进行书面确认，其载明：“足浴店：2020年1月1日—2020年12月30日租金壹拾陆万元整，（160000.00元），2019年12月31日前欠五万元整（50000.00元），小计：贰拾壹万元整（210000.00元）”。被告赵景明签名捺印。同时被告在确认欠款项单下方亲笔书写了付款承诺，载明：“6月份前支付20万元（贰拾万元），10月份前支付30万元（叁拾万元），12月份前全部付清”。（该承诺付款数额包括被告拖欠原告紫苑饭店租房款）。2020年1月下旬新冠肺炎疫情突出，洋县防控部门通知要求餐饮服务经营单位从2020年1月26日起停止聚餐，至2020年3月21日零时起按要求恢复营业。2020年8月25日原告上善公司提起诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁货物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告上善公司与被告赵景明签订的洋县XX苑XX中心房屋租赁合同是双方在自愿、平等、协商一致的基础上达成的合意，其合同生效后相对双方应当按其约定全面履行自己的义务。被告赵景明应当按约定的期限向原告支付租金，但被告无正当理由拖欠租金超过了双方约定的30日期限。2020年3月14日被告向原告书面承诺付款期限，被告承诺付款期限期间虽疫情尚未解除，但其承诺是被告自愿意思表示，且在疫情解除后直至原告起诉主张权利之日，被告仍未支付租金履行约定义务，其行为已明显违约。现原告请求解除2018年8月25日双方签订的明珠街洋县XX苑XX中心租赁合同，符合双方约定的解除合同的情形，依法应予准许。原告请求被告支付所欠2019年12月31日前欠原告租赁费50000元，2020年1月1日至2020年8月31日欠房屋租赁费106664元；并按照5%支付违约金15000元之主张依法应予支持。因疫情系不可抗力因素致被告停产营业2个月，期间2个月租金应从被告所欠洋县XX苑XX中心房屋租金中扣除（租金平均月13333.33元）。被告关于其承租期间改造消防通道产生的费用应从租金中扣除之主张，其合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。本案被告在承租的洋县XX苑XX中心使用期间，因消防通道不符合行政法规相关规定，被告自行对消防通道进行改造升级，应当对其产生的费用从应付的租金中扣除，但被告未提供充分、完整、合理的合法有效证据，故其应承担举证不能的不利后果，待有充分证据后可另行主张。原告将赵伟军，列为本案共同被告，请求共同承担责任，因合同具有相对性，《明珠商业街租赁合同》2018年8月25日签订合同的另一方当事人系被告赵景明，原告不能对无合同关系的第三人提出请求，系诉讼主体不适格，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司与被告赵景明2018年8月25日签订的《明珠商业街租赁合同》解除，被告赵景明并于判决生效后5日内将租货物广厦明珠商业街洋县XX苑XX中心交付原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司。二、限被告赵景明于判决生效后15日内支付原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司2019年12月31日前租金50000元，2020年1月1日至2020年8月31日租金106664元，及违约赔偿金15000元，总计156664元。（以上应支付的总额中扣减两个月租赁26666.66元）。三、驳回原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费3434元，减半收取1717元，由被告赵景明承担。二审中，各方当事人均无新证据提交。经审查，原审认定事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是一审判决解除双方租赁合同是否正确以及确定的赵景明应支付租金数额是否适当。本案中，赵景明对于未按合同约定缴纳租金的事实没有异议，但其主张没有按时缴纳租金是因为上善公司提供的租赁物存在违约情形，主要理由是消防设施不完备、电梯不停运，但根据双方签订的租赁合同内容，第二条约定甲方将该房屋按现有状况交付乙方使用，该房屋现存在的缺陷及问题由乙方自行处理及完善，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。作为足浴场所经营者的赵景明，其对营业场所消防验收负有义务，但合同中并未约定该义务属于上善公司交付租赁物时应具备的条件，赵景明主张上善公司存在违约与合同约定不符；其次，对于电梯的使用情况。根据已经生效的（2021）陕07民终33号民事判决书中查明的案件事实，在维护保养整改期间，电梯未停止使用，且租赁合同第三条约定合同期内电梯使用及电梯维护保养费由赵景明自行负责。赵景明上诉主张上善公司存在违约的理由不能成立，一审判决解除租赁合同有事实和法律依据；第二，对于租赁费的数额确定。本案合同中明确约定了租金以及租金支付时间，并且在2020年3月14日上善公司与赵景明就房屋租赁合同欠付租金进行过清算，赵景明亦对欠付租金签字确认，并对履行期限作出了承诺。一审根据新冠肺炎疫情发生的情况，对租金作出的调整符合客观事实，赵景明主张应扣减3个月房租没有事实和法律依据。综上，上诉人赵景明的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3434元，由上诉人赵景明负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 晓审 判 员  李小艳审 判 员  陈耀斌二〇二一年四月二十五日法官助理  康 馨书 记 员  高 源1