上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2987号上诉人（原审被告）：赵香君，女，1966年8月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：上海桥升商贸置业有限公司，住所地上海市杨浦区宁国路228号1701室。法定代表人：陈红，执行董事。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。上诉人赵香君因与被上诉人上海桥升商贸置业有限公司（以下简称桥升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初15869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余艺独任审理，于2021年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人赵香君，被上诉人桥升公司的委托诉讼代理人廖佩娟、邓斯玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵香君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回桥升公司的一审诉请。事实和理由：第一，一审判决未就桥升公司多年来违法多收水费的事实作出认定。该违法事实应予认定，且应对桥升公司处以相当于违法金额十倍的惩罚性赔偿，即人民币（以下币种均为人民币）4万元。第二，赵香君与桥升公司于2018年6月13日签订的房屋租赁合同共3页，而此次诉讼中桥升公司将租赁合同伪造成13页的合同，并在第5页中添加了每天每平米10元违约金，其目的是想获取巨额不义之财。第三，赵香君共支付两笔租房押金，第一次是从前手承租人处转来的2，200元，第二次是2018年与桥升公司签订合同时支付的3，300元。该两笔押金桥升公司均应退还。被上诉人桥升公司辩称，不同意赵香君的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。桥升公司与赵香君自2018年才开始建立房屋租赁关系。赵香君的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。桥升公司向一审法院起诉请求：1．判令赵香君将上海市民京路836号店铺2房屋（以下简称涉案房屋）腾退归还桥升公司；2．判令赵香君支付2019年1月4日起至实际腾退并交房之日止的占用房屋使用费（以10元／平方米／天计算，房屋面积为38.66平米，每天使用费386.6元）。一审法院认定事实：2018年6月13日，桥升公司（甲方、出租方）与赵香君（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市民京路836号店铺2，房屋出租的建筑面积约为38.66平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为彩票销售使用，未经甲方书面许可，不改变上述使用范围；房屋租赁期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金3，300元，年租金为39，600元，房屋的租赁保证金为3，300元，乙方于签订合同当日支付，乙方违约导致甲方行使合同解除权时，甲方可直接以房屋租赁保证金抵充违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用均由乙方承担，其他有关费用也均由乙方承担；乙方应在本合同的租期届满或租赁合同被解除后的三日内返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元／平方米向甲方支付该房屋占有使用费。系争租赁房屋产权登记在桥升公司名下。2018年11月，桥升公司向赵香君发送《通知》，表示“你方租赁的店铺由于房屋及设施设备已比较陈旧，存在较大安全隐患，按照安全管理的要求已不适合继续使用，故我公司计划收回整修。现通知你方该店铺租赁合同到期后不再续租，请在合同到期时2018年12月31日腾空房屋，并办理相关退房手续。”2019年5月13日，桥升公司再次向赵香君发送《通知》，表示“我公司已于2018年11月通知你方于2018年12月31日前腾空交还房屋，并办理相关退房手续。但你方至今并没有腾空交还房屋、办理相关退房手续。现再次通知你方，限于2019年5月28日腾空房屋、办理退房手续并结清相关费用。否则，届时我公司将采取必要的措施，以维护我公司的权益。”2019年12月25日，桥升公司向赵香君发送《腾退通知书》，称“你方承租我司位于民京路836号店铺2的房屋作为中国体育彩票的用途进行使用，房屋面积共计约38.66平方米，房屋租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日止，合同约定你方应在合同的租期届满或合同被解除后的三日内返还该房屋，未经我司书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，你方应按人民币10元／平方米向我司支付该房屋占有使用费。合同到期后，你方未按合同约定返还该房屋且至今未支付你方非法占用房屋期间的房屋使用费，使我司国有资产受到严重侵害，经我司多次催告你方仍置若罔闻，至今未履行腾房和付款义务。现我司再次函告你方如下：1．你方应于2020年1月10日前立即停止在承租房屋内的一切活动，将房屋腾退清空后交还我司并与我司办理完毕房屋交接手续。2．你方应于接本通知书之日起3个工作日内将你方拖欠我司的全部费用支付至我司。3．若你方于2020年1月10日17时之前仍未腾空搬离承租房屋、结清全部费用、将房屋返还我司并办妥一切移交手续的话，我司将通过法律途径和一切措施追究你方相关法律责任，由此产生的一切法律后果和赔偿责任全部应由你方自行承担。”2018年7月23日，赵香君向桥升公司支付押金3，300元。一审法院认为，桥升公司与赵香君签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，与法无悖，一审法院依法确认。合同于2018年12月31日到期后，双方未再续签，且桥升公司多次向赵香君发送通知要求收回房屋，故双方租赁关系至2018年12月31日终止。赵香君理应将涉案房屋腾退桥升公司，至今未还显属违约，除应立即将涉案房屋退还桥升公司外，赵香君还应向桥升公司支付占有期间的房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的标准，因赵香君提出合同约定的标准过高，综合涉案房屋的租金标准及桥升公司的损失，一审法院酌定房屋占有使用费的标准为每月3，300元。对于赵香君支付的押金，可在赵香君支付房屋占有使用费时予以扣除。赵香君辩称桥升公司应退还2017年前收取的高额水电费，但赵香君未能举证证明2017年前与桥升公司存在租赁合同关系且桥升公司向赵香君收取了水电费，故对赵香君的该辩称不予采信。据此，一审法院作出判决：一、赵香君于判决生效之日起十日内将上海市民京路836号店铺2房屋腾退归还桥升公司；二、赵香君于判决生效之日起十日内支付桥升公司房屋占用使用费（自2019年1月4日计算至实际退还之日止、按每月3，300元的标准计算，支付时应扣除赵香君支付的押金3，300元）。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，桥升公司表示双方已于2021年1月25日完成房屋交接，桥升公司已收回涉案房屋，并提供双方签字的《民京路836号店铺2移交确认书》复印件予以证明。赵香君认可签署过上述移交确认书，但认为实际移交涉案房屋的时间应当早于2021年1月25日，就此赵香君未进一步举证。本院认为，桥升公司与赵香君签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依约履行。由于双方租赁合同已于2018年12月31日到期，双方此后未续签合同，桥升公司亦多次要求收回房屋，故一审法院认定双方租赁关系于2018年12月31日终止，并无不当。合同终止后，赵香君理应向桥升公司返还涉案房屋，并支付迟延返还期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算标准，赵香君主张合同约定的标准过高，一审法院综合考虑本案具体情况，酌情确定赵香君按每月3，300元的标准向桥升公司支付占有使用费，较为合理，本院予以认同。赵香君称桥升公司应退回多收的水电费、桥升公司伪造租赁合同、桥升公司应向赵香君退还赵香君从其前手承租人处转来的押金2，200元等主张，缺乏相应的事实依据，本院无法采纳。二审中，双方当事人均确认已完成房屋交接，桥升公司已收回涉案房屋，故赵香君腾退归还涉案房屋义务已履行完毕。桥升公司提供的《民京路836号店铺2移交确认书》中明确双方交接时间为2021年1月25日，赵香君亦认可曾签署该确认书；赵香君虽认为实际交还涉案房屋的时间应早于2021年1月25日，但未能进一步举证证明，故本院认定双方于2021年1月25日完成交接，赵香君应支付房屋占有使用费至2021年1月25日止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初15869号民事判决第一项；二、变更上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初15869号民事判决第二项为：赵香君应于本判决生效之日起十日内支付上海桥升商贸置业有限公司房屋占有使用费人民币78，286元（按每月人民币3，300元的标准，自2019年1月4日计算至2021年1月25日止，已扣除赵香君支付的押金人民币3，300元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案一审案件受理费2，227.50元，由上海桥升商贸置业有限公司负担1，641元，由赵香君负担766.50元；二审案件受理费1，757.15元，由赵香君负担。本判决为终审判决。审 判 员  余 艺二〇二一年四月二十八日法官助理  陈雅葳书 记 员  倪卓婴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。