辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2652号上诉人（原审被告）：张春利，男，1980年3月15日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：沈阳龙湖新北置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。法定代表人：刘兴伟，系该公司董事长委托诉讼代理人：贾晓东、张婷，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：何强，男，1968年7月8日出生，住址沈阳市沈北新区。上诉人张春利因与被上诉人沈阳龙湖新北置业有限公司（以下简称“龙湖公司”）、何强买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初7014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法由审判员田丽担任审判长（并主审），与审判员刘春杰、贺新发共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张春利上诉请求：一、判令被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人损失，具体损失由评估机构鉴定意见为准；二、判令上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续顺延7个月，顺延期限的物业费由被上诉人承担；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2017年，上诉人与被上诉人依法签订《租赁合同》，约定被上诉人将沈阳市沈北新区7门房屋租赁给上诉人使用，租赁期为36个月，自2017年6月1日至2020年5月31日，租金0元。合同约定租赁期间，商铺的室外大修及公共部分的供水、供电、供气、消防等设施、设备的日常维护由被上诉人承担。被上诉人于2017年6月1日向上诉人交付房屋，上诉人发现交付房屋一楼墙体发霉，长绿苔，二楼房屋主体漏水，不符合交付条件的约定，无法正常使用，故要求被上诉人维修处理，致使上诉人不能入住该房屋。直至2017年11月被上诉人告知上诉人墙体发霉原因系邻居不正当使用房屋所致，被上诉人只负责沟通协调。直至2018年1初此问题才得以解决，3月份上诉人在装修期间发现，一楼地板有漏电现象，无法正常进行装修，被上诉人故对此进行维修，造成上诉人装修延迟。2018年6月，门前进行热网铺建，热网铺建完成后，被上诉人并未及时对热力进行回填，直至2018年9月才对项目进行回填，至此由于被上诉人未能交付可以正常使用的标的物，致使上诉人长达一年之久未能正常营业。被上诉人作为房屋的出租人和物业管理人，未能尽到物业责任，不应当收取租金，且依据合同约定，由于被上诉人的违约行为，造成了上诉人的损失，被上诉人应承担违约责任。被上诉人龙湖公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原告龙湖公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告将位于沈阳市沈北新区7门房屋腾空并交还给原告；2、判令被告一承担违约金，自2020年6月1日起计算，每日100元，计算至被告实际交还之日止；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年5月12日，原告与被告一签署《租赁合同》，约定原告将位于沈阳市沈北新区7门房屋租赁给被告一使用，租赁期间为36个月，自2017年6月1日至2020年5月31日，租金为0元。合同明确约定“未经甲方同意，乙方不得将承租的商铺转让（转租）、分租、转借他人或擅自调换使用。乙方未按时交还租赁商铺的，每逾期一日，按日租金100元计算承担违约金。”并约定合同履约发生的纠纷，由房屋所在地法院管辖。现租赁期已经届满，被告一迟迟未将商铺归还，且在此过程中，原告得知，被告一未经原告同意已将案涉房屋交付给被告二使用，现房屋由被告二占用。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：2017年5月21日，原告（作为甲方）与被告张春利（作为乙方），签订《租赁合同》，约定甲方将其龙湖香醍漫步项目（位于沈阳市沈北新区的46-93号7门商铺的纯二商业铺面租赁给乙方用于商业经营使用，承租建筑面积307.17平方米，租赁期限为36个月，即2017年6月1日至2020年5月31日，装修期为0个月。乙方必须于2017年6月1日前自行到甲方办理该商铺交接手续，交接条件以商铺现状为准，双方现场交接。该商铺租金为0元，乙方需缴纳履约保证金5000元，每月物管费为768元。未经甲方同意，乙方不得将承租的商铺转让（转租）、分租、转借他人使用或擅自调换使用。双方还约定乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，每逾期一日按日租金100元计算承担违约金。乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿：（1）未经甲方书面许可擅自将承租的商铺转租、转借他人的……合同签订后，原告将该商铺交付被告张春利。2020年3月23日张春利把该商铺出租给被告何强，租期至2020年12月31日为止，租金3万元。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告何强经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及原告与被告张春利庭审陈述对案件事实予以认定。原告与被告张春利签订的《租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告张春利应依合同的约定使用商铺，现被告张春利在租赁期满后未向原告交还商铺且未经原告同意将该商铺转租给被告何强，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《租赁合同》的约定，现原告主张二被告将商铺腾空并交还给原告，因租期已于2020年5月1日届满，故对该诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，原、被告双方约定乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，每逾期一日按日租金100元计算承担违约金，因案涉房屋为307.17平方米的商铺，结合被告张春利转租给何强的租金价格，该约定符合市场价格，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、二被告张春利、何强于本判决发生法律效力后十五将位于沈阳市沈北新区7门商铺腾空并交还给原告沈阳龙湖新北置业有限公司；二、被告张春利于本判决发生法律效力后十五日内给付原告沈阳龙湖新北置业有限公司违约金（计算方法：自2020年6月1日起计算，每日100元，计算至二被告实际交还商铺之日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张春利负担。本院二审期间，上诉人提交视频照片。被上诉人质证意见：由于上诉人庭审没有提交证据材料，对上诉人的证据不予认可。上诉人提交的照片和视频法无证明房屋存在质量问题。本院认证意见：因被上诉人对该证据效力不予认可，故对此本院需结合其他证据加以认定。本院认定的事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均受合同约束，应按合同履行各自的权利义务。现一审法院依照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，认定被上诉人应将案涉商铺腾空、交还，并承担相应的违约责任，符合双方《房屋租赁合同》的约定，并无不当，本院予以确认。至于上诉人上诉要求被上诉人赔偿损失以及延期的主张，均非针对本案被上诉人的本诉请求内容的抗辩，而属于独立的诉讼请求，应当另案诉讼主张。综上所述，上诉人张春利的上诉请求不属于本案审理范围；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张春利负担。本判决为终审判决。审判长 田 丽审判员 刘春杰审判员 贺新发二〇二一年四月二十日法官助理李国楠书记员刘思本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。