北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5315号上诉人（原审被告）：北京御宝珊商贸有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街57号一层1026号。法定代表人：张力川，总经理。委托诉讼代理人：吴明尚，北京恩宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京万特珠宝文化创意有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街57号6层618号。法定代表人：王洪伟，董事长。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨舒然，北京沃达律师事务所实习律师。上诉人北京御宝珊商贸有限公司（以下简称御宝珊公司）因与被上诉人北京万特珠宝文化创意有限公司（以下简称万特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初30096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。御宝珊公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判御宝珊公司向万特公司支付租金21842元，并驳回万特公司关于支付占地使用费的请求。2.一、二审诉讼费由万特公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。御宝珊公司已经在2020年6月30日清理了柜台的货物，由于御宝珊公司已经无法再继续经营，也无法给御宝珊公司带来收益和利益，所以没有必要占案涉摊位。御宝珊公司无法取走柜台的主要原因系万特公司阻拦，不交齐租金不能取走柜台，因此御宝珊公司根本不愿意占用2020年6月30日以后的摊位，一审法院认定御宝珊公司支付占用使用费是错误的。2.在去年疫情期间，2020年2月至4月份商场未营业，5月份有半个月没有营业，御宝珊公司不应该承担非营业期间的租金。3.御宝珊公司已经按照万特公司的要求及时把物品撤离，剩余的一个保险柜、两把椅子和一张桌子因被万特公司扣留所以没有撤走。此外，御宝珊公司租的摊位所使用的柜台都是万特公司的，不是御宝珊公司所有。从以上的事实可以看出，御宝珊公司不存在占有使用摊位的情况。万特公司辩称：同意一审判决，不同意御宝珊公司的上诉请求。根据双方签订的合同，御宝珊公司应当支付我方未付的租金。一审法院已经考虑到了疫情的影响减免了部分租金，这是符合事实和法律依据的；御宝珊公司在租赁日到期后仍继续占有使用商铺至2020年11月3日，根据合同约定，其应当支付我方占用使用费。一审法院已经考虑到了实际损失等情况认定御宝珊公司只支付我方占地使用费21842元，这也是站在了御宝珊公司的角度酌定的；御宝珊公司主张商场在2020年2月至4月没有营业是没有事实依据的。根据双方的约定，御宝珊公司有义务在合同期满后将柜台及保险柜予以撤离，现其主张柜台不是他们的没有依据。万特公司向一审法院起诉请求：1．判令御宝珊公司支付万特公司尚欠2019年8月1日至2020年7月31日期间租金65526元；2．判令御宝珊公司支付万特公司2020年8月1日至2020年11月3日期间商铺使用费68210元（计算方法为131053／365*2（双倍）*95天）；3．本案诉讼费由御宝珊公司承担。一审法院认定事实：一、双方签订合同事实2019年7月22日，万特公司（甲方、出租方）与御宝珊公司（乙方、承租方）签订《北京万特黄金珠宝交易中心场地（商铺）租赁合同》（以下简称合同）。合同约定以下主要内容：第一条租赁场地及经营品种：乙方承租甲方位于北京市西城区新街口北大街57号北京万特黄金珠宝交易中心一层1026号商铺（以下简称涉案商铺）用作经营珊瑚，商铺使用面积为21.5平方米；第二条租赁期限：租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日；第三条租金标准及支付方式：租赁期限内的租金共计131053元，同时乙方还应按照与物业管理方签订的《物业管理协议》支付物业费和管理费。乙方应于2019年7月31日前全额支付合同期内的租金；第八条合同的解除：1.乙方有下列情形之一的，物业管理方决定解除物业管理协议的，甲方与物业管理方保持一致，同时解除本合同。解除合同的，乙方已付租金、物业费及管理费不予退还。仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。其中第7项约定未如期全额支付租金、物业费、管理费或电、通讯等费用，或未按期补足保证金，逾期超过10日的。2.由物业管理方以书面方式通知乙方解除《物业管理协议》的，则视为甲方亦同时发出合同解除通知，通知之日为合同解除日。乙方应按本合同第十二条的约定交还租赁场地；第九条其他违约责任：1.甲方未按约定提供场地，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。2.乙方未按约定支付租金，尚未导致甲方行使解约权的，应按逾期金额向物业管理方支付每日千分之五的违约金；第十条免责条款：因不可抗力或其他不可归责于任何一方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，甲方按乙方实际承租天数与乙方结算租金，并退还乙方剩余租金，双方互不承担违约责任；第十一条续租：1.乙方有意在租赁期满后续租的，应在租赁期满前60日书面甲方代理人，甲方与物业管理方一致同意续租的，双方应重新签订租赁合同。2.租赁期满如乙方无意续租的，应在租赁期届满前60日内书面通知甲方；第十二条租赁场地的交还：1.租赁期满乙方无意续租的，乙方需提前60日开始办理营业执照的地址迁出或注销手续。在租赁合同到期时，该手续应已办理完毕。2.合同因提前解除等原因终止的，乙方应于合同终止当日开始办理营业执照的迁出或注销，并于30日内办理完毕。3.办理退铺手续时，乙方应做到：将租赁的场地及物业管理方提供的配套设施以良好、适租的状态分别交还甲方和物业管理方：则视为商铺归还，否则甲方则按合同约定的租金标准继续计算费用，不予办理退铺及出货手续。因此影响商铺正常出租，甲方保留追偿的权力。4.未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的租金标准的两倍向甲方支付该场地占用期间的使用费。同时，甲方有权采取必要措施收回场地，由此造成的损失由乙方承担。5.如合同提前终止时，乙方在停止营业60日内仍未将营业执照注销或迁出，甲方有权向工商及税务部门举报，按照规定将乙方列入异常名录或注销。由此产生的后果由乙方承担。6.场地返还前，对于乙方在租赁商铺内进行的装修及添附，或自购的设施设备，乙方有权进行拆卸。但如果上述装修或添附已成为租赁场地不可分割的组成部分，进行拆卸会对租赁场地造成不利影响的，乙方不得拆卸，该部分装修或设施应归物业管理方所有。物业管理方无须对乙方进行任何补偿。如果乙方的拆卸或搬迁给该场地或甲方或物业管理方的任何其他财产造成损坏，乙方应立即予以修复并分别向甲方或物业管理方做出赔偿；第十六条本合同各方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由各方签字盖章作为合同附件，附件与本合同具有同等的法律效力。二、合同履行情况合同签订后，万特公司将涉案商铺交付御宝珊公司租赁使用。2019年8月12日，御宝珊公司向万特公司支付了2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金65527元。据御宝珊公司提供的万特F1商户群微信聊天记录截图显示：2020年3月16日，涉案商铺所在的万特珠宝城的管理人员微信通知各单位上班人数不超过50%，请各单位自查；3月17日，管理人员发布《关于万特珠宝城办理员工出入证的通知》，要求商户尽快办理出入证，自出入证使用之日起万特珠宝城内所有员工凭出入证从西门进入；3月27日，管理人员发布《关于疫情期间万特珠宝城的管理通知》，自该日起明确复工率不超过50%，开放时间为10时至15时30分，仅开放商场东门其他楼门关闭；3月30日，发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，要求即日起在复工率不超过50%前提下都要开门营业，逐步适应全部复工的需求。老顾客进入万特需提前预约做好登记体温及北京健康宝正常的情况下由商户接进商场；4月18日，微信通知商户鉴于北京市疫情发展情况逐渐稳定，下周一开始，电梯、滚梯都会恢复正常；4月23日，再次发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，通知自2020年5月1日起开市时间调整为9时至18时。请所有健康宝无异常的商户开门营业，凭出入证和健康码进入大厦；6月1日通知商户，6月2日起恢复正常营业时间为9至19时，请各位商户按照开门营业。2020年6月28日，万特珠宝城工作人员微信联系御宝珊公司法定代表人张力川，称“张总，还有三天月底，必须交完租金，不然就不能营业了，这次没有商量了”。御宝珊公司述称，因2020年6月28日御宝珊公司方就收到了万特公司工作人员合同期限届满后解除租赁关系的微信，6月30日就清理了所有的货物，之前再去取物品时被万特公司工作人员阻拦，所以属于御宝珊公司的柜台没有及时取回。2020年6月30日之后，御宝珊公司对柜台没有实际经营也没有进行控制。2020年7月22日，万特公司委托代理律师王和平向御宝珊公司以EMS寄出《关于解除商铺租赁合同并追究违约赔偿责任的律师函》，主张御宝珊公司迟延支付租金的行为已构成根本违约，万特公司有权解除租赁合同，并根据租赁合同约定追究违约赔偿责任，函告御宝珊公司立即支付租金欠款65526元、返还商铺并自2020年7月22日起按718.10元/日支付场地使用费。经查，该函件于7月23日由御宝珊公司负责人签收。一审法院认为，御宝珊公司与万特公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，御宝珊公司应在2019年7月31日前全额支付合同期内的租金131053元，但御宝珊公司仅于2019年8月12日支付了租金65527元，故御宝珊公司迟延支付剩余租金的行为构成违约。关于御宝珊公司所提已对租金支付方式进行变更的抗辩意见，鉴于合同第十六条明确约定合同变更应采用书面形式，御宝珊公司为此未能提交相应证据，故法院不予采纳。因此，根据双方合同第八条第一款第七项之约定，万特公司有权解除合同。万特公司虽于2020年7月22日发出律师函，但函件中未明确通知解除合同，且万特公司在本案诉讼中要求御宝珊公司支付租赁期限届满之日即2020年7月31日之前的租金，即视为万特公司认可租赁合同于2020年8月1日因合同到期而解除。御宝珊公司虽辩称2020年6月30日就退出涉案商铺，系因万特公司阻止才未将柜台取走，但御宝珊公司未提交相应证据，且双方亦未在该期限内对租赁标的物进行交接，故对御宝珊公司抗辩意见，法院不予采纳。结合双方合同第十一条中关于“如续租应书面通知并重新签订租赁合同”的约定，法院认定双方当事人签订的租赁合同于2020年8月1日解除。因此，御宝珊公司应按照合同约定支付2020年7月31日之前的租金。关于御宝珊公司以疫情为由提出的减免租金的抗辩意见，御宝珊公司提交的证据可以证明涉案商铺受到所在商城落实疫情防控政策包括但不限于限制复工人数、商城营业时间等的影响，故法院酌情减免2020年2月至4月的相应租金16500元。减免后，御宝珊公司仍应向万特公司支付租期内剩余租金49026元。关于万特公司主张的涉案商铺2020年8月1日至11月3日期间的占有使用费，万特公司提交的视频可以证实御宝珊公司遗留的柜台直至2020年11月3日才由万特公司自行清空处理，对该视频的证据效力法院予以确认。租赁合同第十二条对租赁场地的交还时间、交还注意事项均明确进行了约定，御宝珊公司却未按照上述约定进行交接，故御宝珊公司应向万特公司支付场地占有期间的使用费。关于占有使用费的标准，合同中约定按照日租金双倍进行计算，御宝珊公司对此申请法院进行调整，法院将以实际损失为基础，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按照合同约定租金标准计算。关于占有使用费的截止期间，租赁合同已于2020年8月1日解除，双方合同中约定万特公司有权采取必要措施收回场地，万特公司事实上也于2020年11月3日收回场地，万特公司未能举证其在合同解除三个月后才收回场地有合理事由，故对损失的扩大万特公司应负部分责任。综上，法院酌情确定御宝珊公司应负担收回场地前的占有使用费21842元。据此，一审法院判决，一、判决生效之日起五日内，北京御宝珊商贸有限公司支付北京万特珠宝文化创意有限公司租金49026元；二、判决生效之日起五日内，北京御宝珊商贸有限公司支付北京万特珠宝文化创意有限公司占用使用费21842元；三、驳回北京万特珠宝文化创意有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，御宝珊公司欲证明其主张向本院提交了录音光盘一张，欲证明万特公司对其物品进行了扣押，并非系其不撤离商铺；双方对于2020年2月至5月的租金有过约定。万特公司对上述证据真实性、合法性及证明目的均不予认可，其认为：一、上述录音的原始载体不明确，被录制者身份不明，且不能体现录制的时间或地点；二、上述录音不属于新证据；三、即使上述录音是真实的，从录音的内容来看，御宝珊公司确实在合同期内没有足额支付租金，且在合同期满后没有与我方办理商铺交接并继续占用商铺。经询，御宝珊公司认为因顾客进入商场需要提前预约，因此2020年2月至5月期间客流很少。商场也是以这种模式进行管控，表面上可以营业但实际上是没有客流的。另，御宝珊公司主张其所留的物品仅包括一个保险柜、一个桌子和两把椅子，除此之外，商铺里包括柜台等其他物品都是万特公司的。本院查明其他事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点有二：一是万特公司要求御宝珊公司支付欠付租金应否支持，一审判决确定数额是否适当；二是御宝珊公司应否向万特公司支付租赁商铺占用使用费，一审判决确定数额是否适当。关于争议焦点一，依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。本案中，御宝珊公司与万特公司签订合同，约定御宝珊公司向万特公司租用案涉商铺，租赁期限自2019年8月1日起至2020年7月31日止，租赁期内租金共计131053元，同时约定御宝珊公司应于2019年7月31日前全额支付合同期内的租金。合同签订后，万特公司将案涉商铺交付予御宝珊公司使用，御宝珊公司于2019年8月12日向万特公司支付了2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金65527元。因御宝珊公司未按照合同约定交纳剩余部分租金，现万特公司提起本案诉讼要求御宝珊公司支付欠付租金依据充分。御宝珊公司主张2020年6月28日收到万特公司工作人员微信通知合同期限届满后解除租赁关系后，其在2020年6月30日即清理了所有货物，此后对于柜台即未实际控制和经营。但根据双方合同约定，案涉商铺租赁截至日期为2020年7月31日，现无证据证明双方就提前终止租赁达成合意，且万特公司工作人员微信通知内容系合同期限届满后解除租赁关系，因此双方租赁合同终止日期应为约定的2020年7月31日，故御宝珊公司应当支付2020年7月31日前欠付的租金。关于欠付租金数额，根据双方合同约定，2020年2月1日至2020年7月31日御宝珊公司应当支付租金为65526元。一审法院考虑疫情及相关防控措施对于商场及商铺经营的影响，酌予减免此期间租金数额，确定御宝珊公司应向万特公司支付租金49026元并无不当，御宝珊公司上诉仅同意支付21842元租金依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，根据双方合同约定，租赁期满不再续租或者租赁合同提前终止的，御宝珊公司除办理相关营业证照迁出或者注销手续外，还应当将租赁场地及配套设施交还万特公司及物业管理人，否则出租人按照合同约定租金标准继续计算费用等，双方在合同中同时约定，未经万特公司同意逾期返还场地的，每逾期一日，御宝珊公司应当按照约定租金标准两倍向万特公司支付场地使用费。因此，在租赁合同期满后，御宝珊公司应当依约返还场地设备等。御宝珊公司虽主张其已于2020年6月30日清场撤离，但现无在案证据证明双方已经办理场地交接。在本案诉讼中，御宝珊公司认可场地内仅遗留一个保险柜、两把椅子和一张桌子，且主张系因万特公司工作人员阻拦未能搬离，现有在案证据尚不足以证明遗留上述物品系因万特公司阻拦未能搬离清场；且根据法律规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产。一审法院结合本案中万特公司自行清场情况，综合损失及履行情况、当事人过错程度等因素，酌予确定御宝珊公司支付场地占用使用费金额并无明显不当，御宝珊公司有关不应支付场地占用使用费的上诉主张本院难以支持。综上所述，御宝珊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2974元，由北京御宝珊商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年四月二十九日法官助理  李靖元书 记 员  赵鸿飞