广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2503号上诉人（原审原告）：张义军，男，1973年3月11日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：北京安信行物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区琶洲大道83号第9层901房。负责人：岳欣，总经理。委托诉讼代理人：何苑妮，广东济方律师事务所律师。上诉人张义军因与被上诉人北京安信行物业管理有限公司广州分公司（以下简称安信行广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张义军上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销由张义军提供的格式、强迫的、没有经办人、没有日期的合同无效；2.判令安信行广州分公司立即偿还张义军33835.73元及利息100元；3.判令安信行广州分公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、涉讼《路福联合大厦前期物业服务合同》是由安信行广州分公司定制好了的格式合同，其强迫张义军签名，再交房交钥匙，后办证。在签订上述合同时，张义军已备注“具体再议”，再议的结果就是以前和现在将来此合同无效。且涉讼合同期限空白，乙方处没有经手人，签署日期为空白。因此，证明合同无效，是欺诈。二、广州市番禺区石壁街汉溪大道*房焊接铁阁楼时屡次受到物业公司的人员威胁停电，甚至已经停电造成无法施工，有相关证人可以证明。三、2020年4月21日上午在路福广场负一楼张义军开门要进大楼，物业工作人员关门不让进，证明物业工作人员破坏张义军生产经营、侵害张义军对涉讼房产的所有权，侵占张义军房产。四、由安信行广州分公司加盖财务专用章的若干相关收款收据可以证实张义军已缴纳的款项均是被迫缴纳的。综上，请求判如所请。安信行广州分公司答辩称：一、关于《路福联合大厦前期物业服务合同》是否有效的问题。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，建设单位广州路福房地产开发有限公司通过招投标的方式选聘安信行广州分公司作为涉讼物业的物业管理企业，安信行广州分公司享有合法的物业管理权。安信行广州分公司一直根据其与业主签订的《路福联合大厦前期物业合同》为业主提供专业、优质、高效的物业管理服务，张义军从2018年4月份以来实际享受并接受了安信行广州分公司提供的物业管理服务。安信行广州分公司没有实施欺诈、胁迫等行为，迫使张义军在《路福联合大厦前期物业服务合同》、迫使张义军缴纳物业费等费用。张义军主张双方签订的《路福联合大厦前期物业服务合同》无效的理由也并不符合《中华人民共和国合同法》五十二条(或《民法典第一编第六章第三节》)合同无效的情形。张义军主张“合同无效”没有任何事实和法律依据，请二审法院驳回其上述，维持原判。二、关于张义军已缴纳的物业管理费、水电费、履约保证金能否退回的问题。双方已在《路福联合大厦前期物业合同》中，对物业服务费计费标准、代缴水电费的计算标准、支付时间、履约保证金、装修保证金的收取和退还作了详细的约定，该约定并没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效。安信行广州分公司已依约提供了物业服务，张义军以合同无效为由要求安信行广州分公司退还履约保证金、物业管理费、水电费等费用的诉请，没有任何事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。张义军向一审法院起诉请求：1.判令张义军、安信行广州分公司的物业合同无效；2.判令安信行广州分公司退回张义军所交的人民币33835.75元及利息2700元，合计36535.73元；3.判令安信行广州分公司承担诉讼费。一审法院认定事实：1.位于广州市番禺区石壁街汉溪大道*的房屋（以下简称涉讼物业）的登记权属人为张义军，用途为办公，建筑面积均为52.38平方米。2.2018年4月2日，张义军（甲方）与安信行广州分公司（乙方）签订两份《路福联合大厦前期物业服务合同》（以下简称服务合同），约定：安信行广州分公司为涉讼物业提供前期物业服务；合同期限自2018年4月2日起至乙方退出【路福联合大厦】的前期物业管理或【路福联合大厦】业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》所约定的起始日止，两者以较早发生者为准；物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常维护、养护和管理；共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；维修、养护管理物业管理区域内全体业户共有的共用部位和共用设施设备；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生；维护公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放秩序进行管理等等；写字楼的物业服务费标准为每月每平方米16元（不含公共能源分摊）；物业服务费按月交纳，甲方或其承租方、物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；甲方每月房产内所有用电设备产生的水、电费均由甲方自行承担，该费用由乙方代为收取，甲方于次月5日前与当月物业服务费一起向乙方缴交；每月公共区域产生的水、电费按建筑面积、楼层等参数进行计算分摊，与物业管理费一并收取；用水单价为每立方米5元，用电单价为每度1.15元；建筑垃圾清运费用未包含在物业服务费中，甲方单独向乙方交纳；甲方应于发展商发出的入伙通知书上所列明的入伙日期之日一次性向乙方交纳两个月物业服务费作为履约保证金与当月的物业管理费总共3个月，如甲方未能按照本合同约定向乙方支付物业服务费、能源费、超时服务费或违约金，以及违反管理制度的违约金、赔偿金，乙方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用，履行保证金不足以冲抵前述欠费的，乙方有权向甲方追索；未经同意，甲方不得在楼宇玻璃幕墙、外墙、楼道、电梯间等公共部位安装、悬挂广告、招牌灯箱或其他伸出物，不得在公共部位乱挂乱晒；等等。3.2020年6月16日，张义军提起本案诉讼。一审庭审过程中，张义军主张其是被迫签订的服务合同，且服务合同落款处没有安信行广州分公司工作人员的签名，只有安信行广州分公司的盖章，故服务合同无效，安信行广州分公司应向其退还其已实际缴纳的费用包括履约保证金、物业管理费、水电费等费用合共33835.75元。为证明其向安信行广州分公司缴费的情况，张义军向一审法院提交了收款收据5张以及收据1张。安信行广州分公司对张义军提供的上述收据均无异议，主张服务合同系双方真实意思表示，且已经过公示备案，合法有效，其收取的费用均系按照服务合同的约定收取，张义军亦已自愿缴纳。为此，安信行广州分公司向一审法院提交了广州市番禺区住房和建设局出具的备案回执予以证明。张义军另主张安信行广州分公司提供的物业管理服务不到位，限制其做广告的自由，影响营商环境等，为此，张义军向一审法院提供了证人证言、报警回执、照片、广州市城市管理综合执法局番禺区分局于2019年6月25日作出的《责令限期改正通知书》、以及其向番禺区住建局递交的投诉书等予以证明。《责令限期改正通知书》上载明，张义军未取得《户外广告设置证》而在涉讼物业设置户外广告的行为，违反了《户外广告和招牌管理办法》第十五条第一款的规定，责令张义军立即停止违法行为，在2019年6月28日9时前自行拆除。安信行广州分公司对《责令限期改正通知书》、投诉书的真实性无异议，认为并非其管理问题，而系张义军违规安装户外广告牌被城市管理综合执法部门责令自行拆除，且其已就张义军的投诉书向市场监督管理局作出书面回复，对其余证据均不予确认。为此，安信行广州分公司向一审法院提供了《关于张义军投诉意见的回复函》予以证明。张义军确认收到上述回复函，但对其内容不予确认。一审法院认为：张义军与安信行广州分公司签订的服务合同的主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。张义军作为一完全民事行为能力人，理应知悉其于服务合同上签名的法律后果，其称系被迫签订服务合同，但未能就此进行举证，故一审法院不予采信，对其要求确认服务合同无效的诉请，一审法院不予支持。根据双方提供的证据以及庭审陈述可知，安信行广州分公司已实际为涉讼物业提供了管理服务。张义军主张安信行广州分公司提供的物业服务不到位，限制其做广告的自由，影响营商环境等，但其所提供的证据并不能证明其主张，故就其上述意见，一审法院亦不予采纳。现服务合同合法有效，安信行广州分公司已依约提供了物业服务，故张义军要求安信行广州分公司退还包括履约保证金、物业管理费、水电费等费用合共33835.75元的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对张义军的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：驳回张义军的全部诉讼请求。本案受理费646元，由张义军负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，张义军向本院提交证据：前期物业服务合同、证明、收款收据、不动产权证书、传票和通知书、微信聊天记录，拟证明张义军上诉主张。安信行广州分公司发表质证意见称：前期物业服务合同三性不予认可，证明内容不予认可，不能证明张义军受到欺诈，也不能证明合同无效。证明、不动产权证书三性不予认可，证人并没有出庭无法核实其证人证言。收款收据真实性、合法性予以确认，不属于新证据，已经过了举证期限，所有收据均是在缴费后实际给到了张义军，并不是后来才产生的新的证据，应当不予采信。房产证，真实性、合法性予以确认，与本案无关，关联性不予认可。传票和通知书真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。安信行广州分公司未对微信发表质证意见。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：张义军与安信行广州分公司签订的《路福联合大厦前期物业合同》的效力问题，以及张义军诉请安信行广州分公司退回履约保证金、物业管理费、水电费等费用是否成立的问题。张义军上诉主张其被迫与安信行广州分公司签订涉讼《路福联合大厦前期物业合同》，且该合同是格式合同，故合同应为无效；安信行广州分公司则认为涉讼《路福联合大厦前期物业合同》为双方真实意思表示，且无违反法律、法规强制性规定，应为有效。对此，本院认为，张义军作为完全民事行为能力人，对其签订涉讼《路福联合大厦前期物业合同》的法律后果应有明确的认识，张义军虽在涉讼《路福联合大厦前期物业合同》上手写“具体再议”，但该手写内容并不能证实张义军是被迫签订该合同的，且自双方于2018年4月2日签署涉讼合同后，张义军已向安信行广州分公司缴纳履约保证金及支付至2019年5月的物业管理费，张义军未能提供充分证据证实安信行广州分公司在签订合同时存在欺诈或胁迫的情形，其应承担举证不能的不利后果。另张义军认为涉讼合同为格式合同，但其并未举证证明合同约定具有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故张义军上诉请求确认其与安信行广州分公司签订的《路福联合大厦前期物业合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，张义军主张安信行广州分公司提供物业服务存在瑕疵，如停电、限制其自由出入等，但其所提供的证人证言因证人未出庭作证，故对证人证言本院不予采纳，而其提供的报警回执、投诉书、照片、微信聊天记录等亦不足以证明其主张。故张义军与安信行广州分公司签订的《路福联合大厦前期物业合同》应为双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。张义军诉请确认涉讼《路福联合大厦前期物业合同》无效，并由安信行广州分公司向其退回已付的履约保证金、物业管理费、水电费等费用合共33835.75元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，张义军申请追加北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行公司）参加诉讼，对此，本院认为，本案所涉《路福联合大厦前期物业合同》是安信行广州分公司与张义军之间达成的，协议的主体并无安信行公司，且根据合同的相对性原则，诉讼的参加人也应是安信行广州分公司。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括:……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”的规定可以认定安信行广州分公司是本案适格当事人。故对张义军的追加申请，本院不予接纳。综上，上诉人张义军在二审期间提交前期物业服务合同、证明、收款收据、不动产权证书、传票和通知书、微信聊天记录等相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，张义军的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费646元，由张义军负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二一年四月二十一日书记员  郭 俏古文娜