浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终81号 上诉人（原审被告）：陈向华，男，1982年10月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）：贺贤芬，女，1981年11月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：欧少桦，浙江瀛高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙晨，男，1984年6月15日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：童宏军，浙江五联律师事务所律师。 上诉人陈向华、贺贤芬因与被上诉人孙晨房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初4931号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人陈向华、贺贤芬及其委托代理人欧少桦、被上诉人孙晨及其委托代理人童宏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：孙晨原为杭州市西湖区房屋的所有权人及和家园景和园18幢地下负一层55号编号车位的使用权人。2018年11月7日，孙晨（甲方）作为卖方与作为买方（乙方）的陈向华、贺贤芬及杭州住友房地产代理有限公司（房地产经纪机构）签订《杭州市房屋转让合同》，其中约定：甲方将其坐落于杭州市西湖区的房屋转让给乙方，面积为192.99平方米；房屋转让总价为7130000元。同日，孙晨（甲方）与陈向华、贺贤芬（乙方）又签订《补充协议》（附属设备、设施），约定：甲方自愿将坐落于杭州市西湖区的物业出售给乙方，就有关事宜双方经友好协商，达成如下协议：1.甲乙双方确认该物业成交价为人民币柒佰壹拾叁万元整。该成交价格不包括以下甲方应向乙方移交的物业设施与设备。2.甲方应向乙方移交的物业设施与设备为：和家园景和园18幢地下负一层，车位编号：55号（最后以物业确认的车位编号为准），两个并排车位。3.甲方在交割物业的同时向乙方移交的设施与设备应保持现有正常可用之状态。4.上述移交的地下车位在交易过程中甲方向乙方移交该地下车位使用权，乙方支付甲方人民币400000元整（于2020年6月30日前支付），并于交房当日交割，乙方同意甲方一辆车先行使用至2020年6月30日前（车位尾款付清前移走），如乙方有两辆车，甲方无条件的将使用的车位归还乙方使用。2018年12月9日，双方又签订了《房地产买卖交接书》，就涉案房屋交付验收事宜确认如下：...车位协议和发票已交割给乙方，双方交割无异议。车位待开发商确认结果为准。2020年6月29日，孙晨将其停放在案涉车位的车辆腾退。第二日，陈向华、贺贤芬向孙晨支付200000元部分车位转让款，转账备注为景园55号一个车位款项。当日，孙晨将上述款项返还给陈向华、贺贤芬。双方之后协商无果，孙晨诉至原审法院，请求为：1.判令陈向华、贺贤芬立即支付车位使用权转让费400000元；2.判令陈向华、贺贤芬支付自2018年12月9日始至2020年6月30日止车位使用费11100元（按每月600元计算）；3.判令陈向华、贺贤芬支付滞纳金按400000元每天万分之五计算，自2020年7月1日至付清之日止；4.判令由陈向华、贺贤芬承担本案的诉讼费用。 另查明，案涉位于杭州市西湖区××幢××层××号编号车位使用权系孙晨以252000元的价格从杭州振兴置业投资有限公司转让取得，该车位可以停放两辆小型车辆。 原审法院认为：孙晨与陈向华、贺贤芬签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》系各方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点是双方对《补充协议》中车位约定条款的理解不同。孙晨认为双方约定的就是55号车位，该车位可以并排停放两辆车子，而陈向华、贺贤芬则认为孙晨应交付55号之下的两个并排车位。原审法院认为，双方虽然约定了孙晨交付“和家园景和园18幢地下负一层，车位编号：55号（最后以物业确认的车位编号为准），两个并排车位。”但双方签订协议时是经过现场勘察，双方也约定保持现有正常可用之状态，而且物业确认的车位编号也是55号编号没有发生改变。因此，孙晨将保持原状的可以停放两辆小型车辆的55号车位交付陈向华、贺贤芬应为履行了合同义务。根据《补充协议》约定，陈向华、贺贤芬应于2020年6月30日前支付车位使用权转让费400000元，而陈向华、贺贤芬当时仅支付200000元，不符合双方约定。另外，孙晨从开发商处取得案涉车位使用权时支付的对价为252000元，比停放一辆车的车位价格要高，在房价和车位价格都上涨的情况下，陈向华、贺贤芬仅以200000元价格取得案涉车位也不符合市场交易习惯。因此，孙晨要求陈向华、贺贤芬支付车位使用权转让费具有事实和法律依据。关于车位使用费，陈向华、贺贤芬占有、使用案涉车位具有合同依据，孙晨请求陈向华、贺贤芬支付车位使用费，原审法院不予支持。关于滞纳金部分，陈向华、贺贤芬未依约支付车位使用权转让费系双方约定不明造成，孙晨对此也存在一定的过失，故原审法院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贺贤芬、陈向华于判决生效之日起十日内向孙晨支付车位转让权使用费400000元；二、驳回孙晨的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3733元、财产保全申请费2570元，合计6303元，由贺贤芬、陈向华负担。 宣判后，陈向华、贺贤芬不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定案涉车位可以停放两辆小型汽车的事实错误，未在事实上查清案涉车位的边界，未从法律上明确是否允许停放两部车。无论法律上还是事实上，案涉车位都不能且不被允许停放两辆小型汽车。首先从车位备案图来看，案涉车位是一个横向车位，并非两个并排车位，其次，孙晨与案外人杭州振兴置业投资有限公司签订的车位原始购买协议《和家园地下车位使用权有偿转让协议书（非人防）》约定标的物为55号地下车位，并没有约定为两个并排车位或者该车位能停放两辆车，另外，物业的态度非常明确，无论是前业主（孙晨）或现业主（陈向华、贺贤芬），无论是案涉车位交易前或交易后，均不允许停放两部车。一审法院所认定的案涉车位可以停放两辆小型汽车，是建立在占用公共空间、损害公共利益的基础之上的，公共部分的空间不能作为陈向华、贺贤芬的个人车位空间用来交付或停放，因此该认定的事实是错误的。二、一审判决认为双方签订协议时经过现场勘察，孙晨将保持原状的可以停放两辆小型车辆的车位交付给陈向华、贺贤芬即为履行了合同义务的事实认定错误。陈向华、贺贤芬作为买方，是在房地产经纪机构杭州住友房地产代理有限公司的有偿居间下与孙晨签订的三方《杭州市房屋转让合同》。虽然经过现场勘察，但已经尽到了作为买受人合理的审慎注意义务。由于一审时，陈向华、贺贤芬申请杭州住友房地产代理有限公司作为第三人到庭参与庭审未获支持，未能准确核实孙晨是否向居间方如实披露案涉车位的实际状况及合同缔约时三方的实际磋商情况。实际上，陈向华、贺贤芬经多次现场勘察，涉案车位从购买意向之初到交接时的状态均为上方悬挂两个车牌号，地上无划线、无挡轮器，交接前至2020年6月29日孙晨的闲置车辆停放在靠柱子的位置没有挪动长达近两年之久，且孙晨一再说明是两个车位，一直停放两部车缴纳两份车位管理费。陈向华、贺贤芬是基于对房地产经纪方的业务信任以及孙晨的诚实信用为基础而作出交易的。陈向华、贺贤芬在发现车位实际情况与合同约定和双方沟通不符时，第一时间与孙晨取得联系并提出异议，孙晨向陈向华、贺贤芬承诺向开发商和物业沟通，使案涉车位允许停放两部车。因此，陈向华、贺贤芬在签订合同前委托经纪公司、实际勘察了车位，签订合同时明确约定了两个并排车位，车位交接时也留存了异议并在之后及时、反复敦促孙晨解决等行为，已经尽到买受人合理的审慎注意义务。三、一审判决认为孙晨从开发商处取得案涉车位使用权时支付的对价是252000元，比停放一部车的车位价格要高，在房价和车位价格都上涨的情况下，陈向华、贺贤芬仅以200000元的价格取得案涉车位不符合市场交易习惯的事实有误。案涉车位的转让作为房屋转让的补充交易，成交价格是在房屋买卖的基础上综合考量的，且景和园近五年没有二手车位交易，不存在不符合市场交易习惯的问题。四、一审仅认定“滞纳金部分约定系双方约定不明造成，孙晨也存在一定的过错”是不完整的。孙晨对整个车位买卖协议的缔约存在过失。首先，协议是完全未对滞纳金作出任何的约定，“未约定”与“约定不明”是不同的。另外，孙晨对车位买卖协议的缔约和履行都存在过错。如果孙晨从一开始对车位的朝向和边界都非常清晰并如实告知的话，协议必然不会约定为“两个并排车位”的内容，且孙晨在发生纠纷之后仍坚持案涉为两个车位，坚持可以停放两部车并允诺向物业沟通后续划线和停放许可等问题但最终都无结果，从而加深了双方之间的纠纷。五、一审判决部分适用法律错误。首先，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定作出的判决有失公平且过于笼统。一审法院对孙晨提供的案涉车位仅为一个合法车位、不能停放两部车的证据不予认定，却对孙晨没有提供其向陈向华、贺贤芬交付了两个并排车位或着向陈向华、贺贤芬交付了一个可以停放两部车的车位的证据直接认定为履行了合同义务。其次，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则”的规定判决是与事实相违背的。孙晨隐瞒事实将只能停一辆车的一个车位当两个并排车位出售给陈向华、贺贤芬是为违反诚实信用原则，未能全面履行自己的义务且已无法全面履行自己的义务。综上，请求：撤销原审判决，改判减少合同价款100000元，支付300000元。 陈向华、贺贤芬当庭提出如下补充意见：一审法院在认为双方签订协议时，经过现场勘查，孙晨将保持原有状态的可以停放两辆小型汽车的车位交付给陈向华、贺贤芬，即视为履行了合同义务的事实认定错误。既然一审法院认为，本案的争议焦点是双方对补充协议中的车位约定的条款的理解不同，那么根据中华人民共和国合同法第125条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯、诚实信用原则，确定该条款的真实意思。可见，该规定的合同解释规则包含了文义解释、整体解释、目的解释，习惯解释以及诚信解释，具体到本案双方签订的合同约定：和家园景和园18幢地下负一层车位编号55号（最后以物业确认的车位编号为准），，并排两个车位。证据最后以物业确认的车位编号为准，他的括号仅仅打在了55号的后面，括号里面约定的以物业确认的车位编码为准，当时孙晨不能确定他具体的编号是多少，也就是说，根据文义解释，双方当时不确定买卖的车位标的是不是55号，但是他对两个并排车位本身是没有异议的。如果有异议的话，那以物业为准的，括号应该是过道后最后面的。编号的起因就是以房产中介签订前期居间协议时，孙晨没有向我们提供以开发商购买车位的原始合同，也没有提供车位的备案图。而且在当时签订居间合同时，对标地车位的编号描述为50号，也就是说，在签订居间三方居间合同时，当时是错误描述为50号，这也就恰恰说明了双方只是因为当时孙晨不能清楚记忆编号的时候，随口加了一句，以物业的最后确认为准。前面的双方协议是没有这句话的。这份居间协议一审时也提交了。根据诚信解释，车位是孙晨在开发商手上转让取得，他是在知道和应当知道标的并非两个车位的前提下，仍然以陈向华、贺贤芬在签订合同的时候，约定了两个并排车位，这样的字眼，这其中有没有欺诈？我们不得而知。但是孙晨在订立合同时，他的意思表示是有瑕疵的。他是履行过程中也是整个存在误导，缺乏诚信。陈向华、贺贤芬在发现车位实际情况和约定不一样时，第一时间跟孙晨取得联系，包括在车位交接的时候，包括在交接之后、发生问题之后，都是当场提出异议，并且积极的去联系孙晨来解决问题的，所以这个期间，如果说他在交接上面说到无异议，其实他交接单上也是有异议的，包括交接单后面，他也是有这样一个尾巴说，以开发商最终的确认为准。再结合交接当时的录音，我们也是及时提出异议的，所以，在一审孙晨对签订合同的时候是否向陈向华、贺贤芬提供车位转让协议的事实，他当时做了虚假陈述，并导致一审法庭对事实的认定出现了偏差。 孙晨答辩称：一、补充协议明确表述和家园景和园18幢地下负一层，车位编号：55号，即双方交易对象就是55号车位使用权，价格为40万元。房地产买卖交接书也载明，车位协议和发票原件已交割给陈向华、贺贤芬。二、孙晨在2013年12月17日与开发商签订的和家园地下车位使用权有偿转让协议书中明确，就是景园组团1号地下车库55号地下车位，标的物的具体位置、尺寸大小、装饰、设备等产品标准及其周边相邻关系，以实体为准，乙方对所购尺寸无任何异议。乙方在签订本协议时已清晰了解标的物的各种情况，并无异议，标的物总价款为252000元。这份转让协议书及付款发票原件在2018年12月9日已交给陈向华、贺贤芬，对此陈向华、贺贤芬清楚明白所转让的标的物的实际情况。55号车位自2013年12月7日至今没有任何变化，连划线都没有，保持原状。陈向华、贺贤芬是明知这个车位的实际状态下自愿签订合同，并没有表示任何异议。陈向华、贺贤芬接收这份转让协议书，就意味着认可协议书的内容，也认可双方交易的标的物的现状。三、在双方交易标的物没有争议的情况下，孙晨于2020年6月29日将原先停放在55号车位的车辆移走，已完成合同约定的全部义务。而相反，陈向华、贺贤芬以莫须有的理由拒不付款，构成违约。陈向华、贺贤芬口口声声声称孙晨没有全部履行合同，不知所云。根据转让协议，孙晨一辆车停放到2020年6月30日止，将55号车位位置全部移交给陈向华、贺贤芬。陈向华、贺贤芬所称的孙晨还需要承担什么义务，是交付一个莫须有的车位还是将55号车位另外弄个编号给陈向华、贺贤芬，不得而知。根据常识，地下车位的编号并非孙晨所能增加改变，也非开发商所能决定，物业公司也不能做出改变，增加编号，而更关键的是双方签订的协议书上也没约定孙晨有这个义务，即使有约定，也是无效约定。陈向华、贺贤芬的本质就是要求孙晨在合同之外给其解决二个车位的编号，这根本就是无理取闹，不且实际。双方买卖协议是买卖55号车位的使用权，还是约定买二个车位？协议约定以开发商确定为准。现开发商认定55号是一个车位，不存在二个车位，故孙晨只需交付一个车位即可，不存在交付二个编号车位。四、针对陈向华、贺贤芬坚持所称的双方交易的是二个并排车位，合同并未标明意思就是二个独立编号的车位，本意是可以停二辆车的意思，是陈向华、贺贤芬单方扩大解释。孙晨购进55号车位是价格为252000元，高于一个标准车位的价格，这个车位尺寸是够停二辆车，从2013年12月至2020年6月30日止，这个车位一直停放二辆车。协议签订后，一辆是陈向华、贺贤芬的，一辆是孙晨的。而在交易前的七年时间里，孙晨一直都停放着两辆车，物业公司也允许并核发二辆车的停放证。陈向华、贺贤芬与物业公司交涉这个问题，物业也表态同意陈向华、贺贤芬停放二辆车，并不影响陈向华、贺贤芬的使用功能。之所以陈向华、贺贤芬要求解决二个编号，是其单方面个人追求利益的目的，而这并不符合法律规定，也不是合同约定的内容。五、陈向华、贺贤芬如坚持认为孙晨只是提供了一个车位，要求再提供另一个不存在的车位，孙晨表示交易可以终止，陈向华、贺贤芬可以不买55号车位，陈向华、贺贤芬至今没有支付40万元转让费，且已无偿使用了二年多的时间，没有产生任何损失。陈向华、贺贤芬认为孙晨是欺诈行为完全可以行使撤销权，终止转让合同，孙晨并未强迫陈向华、贺贤芬购买成为。但陈向华、贺贤芬单方面认为一个车位是20万，只同意付一个车位的转让费，这就是强买强卖的违法行为，孙晨完全有权利不卖。该车位的实际市场交易已达到60万元以上，且该楼盘根本没有剩余的车位可以交易，陈向华、贺贤芬妄想以20万元价格强行购买，未免是异想天开，属无法无天的不诚信行为，为法律所不允许。综上，请求驳回上诉。 二审中，孙晨均未向本院提交属于二审程序的新的证据。陈向华、贺贤芬向本院提交如下证据材料： 1、车位备案图。拟证明案涉房屋时横向的且无法停放两部小型汽车。 2、证明。拟证明：案涉车位不允许停放两部车。 3、和家园地下车位使用权有偿转让协议书（非人防）。拟证明：原始车位转让协议未约定标的物是两个并排车位或可以停放两辆车。 4、杭州明珠频道和事佬受双方委托于2020年7月14日对车位纠纷进行调解的录音。拟证明：孙晨在签订合同前没有向陈向华、贺贤芬提供原始车位转让协议，孙晨在庭上对此作了虚假陈述。 5、微信聊天记录。拟证明：孙晨在签订合同前没有向陈向华、贺贤芬提供车位原始转让协议，而且在一审的时候孙晨出示过了，做了虚假陈述。 孙晨质证称：5组证据均不属于新证据。不同意质证。在此基础上发表一下如下：对证据1，备案图一审中陈向华、贺贤芬已经向法庭出示过复印件，但并未作为证据提交。真实性认可，无法达到其证明目的。对证据2的真实性认可，缺乏关联性，只是针对管理方面的证明，并未对是一辆车位还是两个车位进行证明。对证据3，一审中孙晨提交过，三性无异议。对证据4，一审中陈向华、贺贤芬已经提交，该节目只是调解节目，无法对事实进行认定。对证据5，一审中也已经提交，陈燕红（音同）并非交易双方，其作为中介对车位数量无法做出认定。无法达到其证明目的。陈燕红身份也无法核实，与本案缺乏关联性。 本院认为，对证据1、2、3、4的真实性予以确认，孙晨对证据5提出的异议成立，对该组证据，本院不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：（一）双方二审中确认2018年12月9日，双方对车位进行了交接，交接时孙晨向陈向华、贺贤芬提交了原始车位协议。自双方交接之日起至2020年6月29日孙晨将其车辆移除，案涉车位上停放两辆汽车。（二）根据深圳开元国际物业管理有限公司杭州西湖区分公司出具的证明，案涉55号车位为一个车位，55号车位的空间不能停放两辆汽车。（三）陈向华、贺贤芬陈述，案涉原始车位协议55号就是一个车位。 本院认为：案涉房屋转让合同及补充协议合法有效，双方当事人均应照约履行。补充协议中载明车位编号：55号（最后以物业确认的车位编号为准），两个并排车位。对此约定，双方持有争议，孙晨认为系可以并排停放两辆车子，陈向华、贺贤芬则认为系55号之下的两个并排车位。本院认为，根据原审法院及本院查明的事实，陈向华、贺贤芬在签订上述协议时，经过实地勘查，且孙晨向陈向华、贺贤芬交付的原始车位合同中亦无55号系两个车位的记载，孙晨向陈向华、贺贤芬交接上述车位后，案涉55号车位一直停放有两辆汽车，故本院采与一审法院同样的见解，认为应解释为可以停放两辆汽车的车位。现孙晨交付的车位，符合双方合同的约定。陈向华、贺贤芬提交物业公司于2020年11月2日出具的证明材料，拟证明案涉车位不允许停两辆车，但根据在案证据材料以及陈向华、贺贤芬陈述的保安队长表示，“你们是业主，你要进来，我也不会不让你进来的”等事实，本院认为，上述证明材料不能推翻案涉车位一直停放两辆汽车，以及案涉小区物业公司默许该车位上停放两辆汽车的事实。本案二审中，孙晨亦表示其同意解除合同，但经本院询问，陈向华、贺贤芬明确不要求解除合同。现陈向华、贺贤芬要求本院酌情调整车位价格为300000元，本院认为，难以支持。 综上，陈向华、贺贤芬的上诉请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人陈向华、贺贤芬负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二一年四月七日 书记员  姚丽萍