天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终894号上诉人（原审原告）：苗云芝，女，1960年12月30日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李晶（系苗云芝之女），住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津市普丰房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区海滨街幸福路820号。法定代表人：王金辉，总经理。委托诉讼代理人：赵博闻，天津开元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏立，天津开元律师事务所律师。上诉人苗云芝因与被上诉人天津市普丰房地产开发有限公司（以下简称普丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。苗云芝上诉请求:1.依法撤销一审民事判决,发回重审或者依法支持苗云芝一审诉讼请求；2.依法判令一审、二审的诉讼费由普丰公司承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。1、一审判决书中第6页第22行:“港西新城项目涉及的道路、给水、排水、燃气、电力、供热、通信等市政基础设施工程由油田自筹资金、自行规划和建设”,而根据普丰公司提供的《关于大港油田港西新城市政公用基础设施大配套工程的情况说明》,大港油田只是自筹资金、自行配套,并无权代替政府规划部门进行规划。苗云芝在一审起诉书中提到普丰公司未按规划标准建设中水设施不仅指的港西新城的大配套设施,亦指普丰公司在诚信南里的土地红线范围内包括中水在内的小配套设施,即供水、中水、供电、供热、供气、排雨排污,也未取得各专业经营服务单位出具的《新建住宅商品房配套证明》文件。2、一审判决书第7页第15-18行“普丰公司未取得准交证只是国有大型企业自行管理职能与地方交接过程中衔接问题而致,只是在与行政管理理解上的偏差,亦非因普丰公司的主观故意所致”。由普丰公司建设的和诚信南里同为港西新城项目小区之一的创新南里（使用的是与港西新城其它17个小区同样的市政大配套）在小区土地红线内建设小配套设施,取得了供水、中水、供电、供气、供暖、排雨排污各项的《新建住宅商品房配套证明》及《新建住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明》。2019年9月12日取得了编号为2019滨海建验证0074的《规划验收合格证》，2019年11月5日取得编号为津建房许滨海19020的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准交证》）。而普丰公司在诚信南里建设中却未取得办理《准交证》所需的4项材料:《竣工验收备案表》、《规划验收合格证》、《新建住宅商品房配套证明》、《新建住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明》。经苗云芝通过北方网党群心连心向滨海新区区委咨询港西新城各小区的《准交证》办理情况,得到滨海新区区委的回复是“人民政府政务服务办公室只审批了创新南里的《准交证》,其他新建小区的《准交证》没有审批,原因是普丰公司一直未提交申请和审批材料,导致无法进行审批”。以上两个小区的不同经历表明,并不是客观原因导致开发商不能做到,而是普丰公司不去做,足以证明普丰公司在未取得《准交证》的原因上存在重大主观过错。涉诉小区属于普丰公司开发的港西新城三期,一期和二期已经共有9个小区交付使用三年半有余,由大港油田建设的市政基础设施工程在涉诉小区建设之前就已经存在。苗云芝和普丰公司签订《天津市经济适用房买卖合同》时仍然约定仅以取得《准交证》为交付条件,作为签订《天津市经济适用房买卖合同》时占主导地位的普丰公司如此约定应该是其对合同条款是否能履行进行了充分的考量。违反约定与过错无关,即便普丰公司无过错,房屋没有《准交证》就不诚信地交房也属于违约,应该承担违约责任。3、一审判决书第7页第19行本院认为“涉案房屋已经验收合格”,而一审中被上诉人提交的地基、主体工程质量验收说明书并不是《工程竣工验收报告》,而是建设工程中的阶段验收文件,不能证明涉案房屋已经竣工并验收合格,且验收合格应该以取得在政府部门登记的《竣工验收备案表》为准,该标准也在上诉书中（二.1）的天津市建设主管部门出具的《情况说明》内明确表明。4、一审判决书第6页第18行另查“利用油田自由土地”,而涉诉小区土地并非大港油田自有土地,其自由土地的规划用途为工业用地,是不能进行住宅建设的,涉诉小区的土地是2016年7月经滨海新区人民政府批准划拨给普丰公司使用,规划用途为城镇住宅用地。二、一审判决适用法律不正确。1、一审驳回苗云芝的理由是房屋是定向销售的,“不完全属于”《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》调整。一审法院对作为驳回起诉的重要依据所用词语模棱两可,证明一审法院根本未确切认定定向销售就不需要办理准交证。而事实上天津市所有经济适用房都是定向销售的,所有定向销售经济适用房都属于《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》的调整范围。根据《天津市商品房管理条例》所制定的《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》第一条就说明本市设立《准交证》的本意在于保护购房人合法权益,无论商品房、经适房、限价房、公租房都要处在国家相关部门的监管下,才能实现立法本意,不可能以销售方式为标准区分房屋是否需要办《准交证》。如果房地产开发商随意以特定销售对象为名摆脱政府部门的监管,无疑会对这部分购房人的合法权益造成不良隐患,也使得部分建设领域的法律、行政法规形同虚设。一审法院以如此标准认定涉案小区不用办理《准交证》,那么除了创新南里购房人的合法利益受保护之外的港西新城其他17个小区的购房人的合法利益难道就不用保护吗？这就明显脱离了政府设立该规定的初衷和本意。苗云芝通过申请政府信息公开得知,2014年7月1日,原滨海新区建设和交通局为普丰公司出具一份《情况说明》,就普丰公司申请办理港西新城一期的六个小区的《准交证》问题的答复,称“经审查,房屋由天津市城乡建设和交通委员会竣工验收备案,具备交付使用条件。由于该项目供热采用户内壁挂炉形式,未纳入市政集中供暖管网,属特殊情形,准许使用证的核发工作有关部门正在协调和研究处理过程中。特此说明”。由此可知,如果当初六个小区的供热系统纳入了市政供暖管网,那就应该办理《准交证》。《情况说明》就能说明同处于××期××房××小区××期××房××南里一样有相同的销售对象,都是定向销售的经济适用房。如果该涉案小区如一审法院所称的,属于定向销售,不完全属于《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》调整范围,那原滨海新区建设和交通局就无需出此证明,会直接通知苗云芝无需办理了。既然出具了《情况说明》就充分说明《准交证》和销售方式并无关系,诚信南里也适用《天津市商品房管理条例》和《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》关于办理《准交证》的规定。2、一审法院以“涉案房屋不影响正常使用、居住,即不影响正常交付,故在房屋交付标准方面不宜以取得《准交证》为准,应宜以验收合格为准”为由否定了《天津市经济适用房买卖合同》中约定的唯一交付条件:即以取得《准交证》之后才能交付。此论述与法律相悖。既然一审法院认定合同是合法有效的,那合同约定的交付条件也必然合法有效。房屋能否使用不能成为合同约定交付条件不产生效力的标准,不应以房屋能否居住作为不承担违约责任的衡量标准。一审法院一边认定合同有效而一边又否定合同条款效力,论述完全无视契约精神。本案房屋交付条件的约定符合法律规定,约定合法有效,普丰公司没有任何理由不承担违约责任。3、本案应该适用天津市高级人民法院关于印发《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》津高法【2018】230号,商品房预售与买卖相关问题（三）商品房逾期交付的责任承担问题:出卖人未按照《天津市商品房买卖合同》第三条第二款约定日期交付商品房,应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定,承担相应的违约责任。如出卖人在《天津市商品房买卖合同》约定日期通知买受人办理商品房交接手续,而该商品房于上述日期未经竣工验收合格,直至一审辩论终结前,方经竣工验收合格,买受人主张出卖人承担逾期交付商品房违约责任的,应区分以下情况处理:1、如买受人因商品房未经竣工验收合格而拒绝办理交接手续,或者对商品房未经竣工验收合格并不知情而受领房屋,应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定,判令出卖人承担相应的违约责任;如出卖人在约定日期通知买受人办理商品房交接手续,而该商品房于上述日期虽经竣工验收合格但未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,直至一审法庭辩论终结前才取得《天津市新建商品房准许交付使用证》,买受人主张出卖人承担逾期交房违约责任的,应区分如下情况处理:1、如买受人因商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》而拒绝办理交接手续,或者买受人对商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》并不知情而受领房屋,应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定,判令出卖人承担相应违约责任。普丰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回苗云芝的上诉请求。事实与理由：第一，本案所涉的房屋并不适用《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》的相关规定。涉案房屋系大港油田为了解决油田职工住房困难，经市政府批准后利用自有土地自筹资金建设的房屋，销售对象仅为油田无房和住房未达标的油田职工，并不是面向社会公开销售的房屋，也并未因此而盈利。而《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》的适用范围为列入天津市商品房备案核准，由房地产开发企业开发建设，面向社会公开销售的住宅，因此该办法并不适用涉案房屋；第二，准交证不能办理的责任不在普丰公司。由于涉案房屋不属于《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》调整的范围，因此无需办理准交证，但是考虑到油田职工的利益，普丰公司自觉按照天津市新建住宅商品房准许使用管理办法的要求履行义务，然而在办理过程中应对应配套设施的管理部门以配套设施不是由其建设和提供为由，（前期的配套设施是经天津市建设行政主管部门批准，配套设施由油田自筹资金自行建设）拒绝验收和出具证明，最终导致普丰公司无法办理准交证。退一步讲，即便涉案房屋需要办理准交证，而根据双方签订的补充合同第二条之约定，出现政府部门迟延文件、证件的批准的，不适用合同有关出卖人逾期交房违约的违约责任，普丰公司也无需承担责任；第三，普丰公司已经按照合同约定向苗云芝交付了涉案房屋，苗云芝已经居住至今。普丰公司不存在迟延交房的行为，苗云芝要求普丰公司支付利息及违约金无事实和法律依据。涉案房屋经五方验收合格，不存在质量问题，具备交付条件。普丰公司已在合同约定的交付期交付房屋，苗云芝已接收并使用房屋至今的行为视为双方对交付条件进行了变更，因此不存在普丰公司迟延交房的事实。综上所述，普丰公司已经按照合同约定履行了交房义务，不存在迟延交付房屋的情形，且涉案房屋已经竣工验收合格，苗云芝已经使用至今，准交证未能办理并不影响苗云芝对房屋的使用，况且未能办理准交证的责任也不是普丰公司所造成的。苗云芝向一审法院起诉请求：1.依法判令普丰公司支付苗云芝迟延交房违约金为4,321.64元(期间:2017年10月1日至2020年6月2日)。2.依法判令普丰公司支付苗云芝迟延交房利息68,425.96元(期间:2017年10月1日至2020年6月2日)。3.依法判令本案的诉讼费由普丰公司承担。一审法院认定事实如下：2017年7月23日，苗云芝及其本案诉讼代理人李晶共同与普丰公司签订《天津市经济适用房买卖合同》一份及补充合同一份，合同约定由苗云芝、李晶购买坐落于天津市滨海新区××路××道××南里××号楼××单元××室房屋出售给苗云芝,房屋总价款为442790.92元,交房期限为2017年9月30日前；合同签订后,苗云芝按照合同约定向普丰公司支付了房款,2017年4月26日普丰公司给苗云芝发送交房通知书,通知苗云芝于2017年5月18日办理交房手续,苗云芝于2017年6月中旬与普丰公司办理了房屋接收手续，2017年9月份入住涉案房屋至今。另查，大港油田“港西新城”项目小区为大港油田集团有限责任公司（以下简称“大港油田公司”）为解决大港油田职工住房困难问题，利用油田自有土地，由大港油田公司所属房地产开发公司——普丰公司进行开发建设并定向向油田职工销售的房屋，该小区房屋分为经济适用房、普通商品房和定单式限价商品房三类。本案诉争房屋为该项目小区经济适用房。“港西新城”项目涉及的道路、给水、排水、燃气、电力、供热、通信等市政基础设施工程由油田自筹资金配套、自行规划和建设，截止本案法庭辩论终结前，普丰公司未取得该诉争房屋《准交证》。一审法院认为，苗云芝、普丰公司双方签订的《天津市经济适用住房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。关于房屋交付条件，根据《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》第二条，本市新建住宅商品房，在交付使用前，均应当按规定领取新建住宅商品房准许交付使用证。该规定所称的住宅商品房，是列入商品房计划、经济适用房计划和危陋房屋改造计划，由房地产开发企业开发建设，面向社会公开销售的住宅。本案中，普丰公司提交的《关于解决大港油田职工住房困难问题的请示》、《关于做好新建职工住房销售工作的通知》、《商品房申购人身份证明》能够证实诉争房屋是大港油田公司为解决大港油田职工住房困难问题，由其所属房地产开发公司开发，并定向向油田职工销售的房屋，并非面向社会公开销售的住宅，不完全属于此规定调整范围。且，普丰公司未取得《准交证》只是国有大型企业自行管理职能与地方交接过程中的衔接问题而致，在实际履行过程中并非与国家法律禁止性规定相悖，只是在与行政管理理解上的偏差，亦非因普丰公司的主观故意所致。本案合同虽约定新建住宅商品房取得《准交证》后，方可交付使用，但涉案房屋已经验收合格，不影响正常使用、居住，即不影响正常交付，故在房屋交付标准方面，不宜以取得《准交证》为准，应宜以验收合格为准。普丰公司已于2017年4月26日向苗云芝发出收房通知，苗云芝于2017年6月中旬与普丰公司办理了房屋接收手续，2017年9月份入住涉案房屋至今，普丰公司不存在延期交房的违约情形，故一审法院对苗云芝的诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》第二条的规定判决：“驳回苗云芝的全部诉讼请求。案件受理费1,918元，由苗云芝负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：苗云芝、普丰公司虽提交多份证据，但上述证据均未能达到其各自的证明目的，且未能改变一审查明的事实，对上述证据，本院均不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为普丰公司是否存在逾期交房行为及是否应当承担逾期交房的违约责任。苗云芝两审中主张普丰公司承担逾期交房的违约责任，依据的是双方签订的《天津市经济适用住房买卖合同》第三条约定，即“房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用”，因案涉房屋尚未取得《准交证》，故普丰公司应当承担逾期交房的违约责任。但普丰公司主张，在双方签订的补充合同第二、四条中，对于房屋交付作出了补充约定：“二、发生以下情形导致合同项下房屋逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关出卖人逾期交房的违约责任条款：3.政府部门延迟文件、证件的批准。”故其不应承担逾期交付房屋的违约责任。可见双方对于逾期交付房屋的理解存在差异。本院认为，补充合同中以加粗加黑方式约定：补充合同是对合同条款的修改与补充，是合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力，如有内容冲突，以本补充合同为准。且该补充合同中上述约定的内容并不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的法定无效条款，故补充合同对双方具有约束力。苗云芝在合同约定的交付日期前入住了案涉房屋，并实际使用至今。现苗云芝仅以案涉房屋未办理《准交证》而主张逾期交房，亦与双方补充合同约定内容不符，本院不予支持。本案案涉房屋所在小区为大港油田自建经济适用房，在其建设到交付使用过程中，有其特殊的历史原因和政策因素，本案不宜以办理《准交证》作为认定房屋交付的标准和条件。一审法院综合考虑案涉房屋所在小区特殊情况，认定普丰公司并不存在逾期交房的违约行为，处理结果并无不当，本院予以维持。从苗云芝、普丰公司两审期间提交的证据看，办理案涉房屋的《准交证》虽目前存在障碍，但普丰公司应尽快积极妥善协调行政机关，履行其合同和法律义务，办理《准交证》，以保障住户的合法权益。综上所述，苗云芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,618元，由上诉人苗云芝负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月十六日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……