上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3669号上诉人(原审原告)：邵鸣庆，男，1999年1月26日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：鲍殷豪，上海日盈律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：朱学良，男，1944年6月15日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：姜庆云(系朱学良之妻)，女，1948年2月2日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：朱强(系朱学良之子)，男，1973年10月30日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人邵鸣庆因与被上诉人朱学良房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初24335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余艺独任审理，于2021年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人邵鸣庆及其委托诉讼代理人鲍殷豪、被上诉人朱学良及其委托诉讼代理人姜庆云、朱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邵鸣庆上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判朱学良向邵鸣庆支付违约金人民币(以下币种均为人民币)45万元。事实和理由：一审法院酌情判决的违约金过低，有违公平原则，不足以弥补邵鸣庆的损失，朱学良应严格按照合同约定向邵鸣庆支付总房价20％的违约金即45万元。第一，朱学良的严重违约行为导致房屋买卖合同未能履行，此期间房地产市场火热，房价暴涨，目前房价涨幅远大于一审法院酌定的违约金，于朱学良无任何损失，而邵鸣庆作为购房的一方，至今未能购得自住房屋，仍在外租房居住，同时朱学良至今未归还首付款，使得邵鸣庆的资金流受到严重影响。第二，邵鸣庆在房屋买卖交易环节中，为聘请链家中介公司提供居间服务已支付了66，500元的佣金，且在诉讼过程中还产生了律师费等其他的费用损失。被上诉人朱学良辩称，不同意邵鸣庆的上诉请求。首先，房产估价应由国家专业的机构进行，而非以链家中介公司一家的估价结果为标准，且链家中介公司收取邵鸣庆佣金之后所出具的证据和证言的可信度存疑。其次，违约责任需结合合同的实际履行、过错程度和实际损失等因素进行衡量，一审法院酌定的违约金金额合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。邵鸣庆向一审法院起诉请求：1．判令解除邵鸣庆、朱学良签订的《上海市房地产买卖合同》；2．判令朱学良向邵鸣庆返还房屋首付款75万元；3．判令朱学良向邵鸣庆支付总房价20％的违约金45万元。一审法院认定事实：一、朱学良系上海市宝山区通河六村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人，住宅电话XXXXXXXX。二、2019年11月11日，出售方(甲方)朱学良与买受方(乙方)邵鸣庆就买卖甲方名下系争房屋签订《协议书》，约定总房价款225万元；税费各自承担等。同年11月16日，双方签订《合同补充条款》，主要约定：1.2020年2月28日前付完甲方总价全款，如乙方在约定时间前，乙方收到动迁款时必须先将35％预付款打入甲方账户，甲方同时办理网签手续，余额部分65％在办理过户手续时同步定施；2．原定3月15日甲方搬离交房，因甲方孙子读书补课，6月初参加高考原因，经友好协商推迟三个月(6月15日)并由甲方支付乙方租金8，000元；3．双方办理过户手续后，乙方积极配合甲方办理户口迁入公共户口手续；4．双方约定2019年12月3日签网签付35％的首付款。2019年11月12日，朱学良出具收款收据，载明收到邵鸣庆购房定金5万元。2019年12月2日，出售方(甲方)朱学良与买受方(乙方)邵鸣庆签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，主要约定：转让价225万元；在2020年8月30日之前，双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)主要约定，甲方未按本合同及附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同；乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20％的违约金：甲方未按照本合同及附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的。附件三主要约定，乙方应支付甲方首期房价款75万元；乙方于出具产权过户的收件收据当日内支付甲方第二期房价款145万元；于2020年8月30日之前对房地产进行验看、清点，由甲方交付给乙方。同日，双方签订《协议书》，约定：1．在双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)中，约定的房价款为225万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；2.225万元为甲方出售该房产的总房价等。同日，双方在2019年11月11日签订的《协议书》下方备注了“双方协商一致，乙方应于双方至交易中心办理过户手续当日内，在总房价之外再直接支付甲方2，500元”。当日，朱学良出具收款收据，载明收到邵鸣庆支付的部分房价款70万元。2020年9月9日，邵鸣庆委托律师向朱学良发送律师函，主要内容：签订网签合同后，朱学良随即以房价需要加价、交房时间要延长等理由拒绝履行合同义务，2020年8月30日前多次磋商，朱学良均不同意按时配合办理过户手续及交房。朱学良的行为已属违约，通知朱学良于收到律师函三日内和委托人共同前往办理房屋过户手续，并腾出交付房屋。同年9月21日，邵鸣庆再次委托律师发函，主要内容：于收到本函之日起双方的《上海市房地产买卖合同》解除，退还已付房款并支付违约金。朱学良于同年9月25日收悉上述函件。2020年10月13日，朱学良通过报警取回了放在中介公司处的房地产权证，并出具了收条。三、为证明己方主张，邵鸣庆另提供了：1．邵鸣庆与中介经办人孙孝龙的微信往来记录，证明朱学良自2020年1月起以房价过低要求加价为由拒绝履行合同。根据微信往来记录，孙孝龙于同年1月16日发信息称“邵先生，昨天我和房东碰面聊了，现在我就跟她说不加钱，按合同约定的流程走，她不同意就走了……这件事我会持续跟进，有消息会第一时间通知您。”。同年8月30日下午19：30邵鸣庆问：“你什么时候在店里”。孙孝龙回复：“我现在在浦东，回去不知道要什么时候了”。同年9月3日邵鸣庆发消息称：“小孙，请最后确认一下，房东是不是不卖了”。孙孝龙回复：“好的”。后孙孝龙回复：“电话没有接，我晚点再打电话”。2．录音光盘，证明朱学良以各种理由不履行过户手续。3．孙孝龙的通讯记录，证明中介多次通知朱学良履行合同并告知风险。根据通讯记录，孙孝龙于同年8月16日主叫XXXXXXXX，通话7分10秒；同年8月29日主叫XXXXXXXX，通话8分15秒；后于9月28日、9月29日再次主叫XXXXXXXX，均通话10余分钟。朱学良发表如下质证意见：对聊天记录，孙孝龙确为中介经办人，但其中没有反映朱学良与中介的聊天内容，不认可；对录音光盘不认可；对通话记录真实性无异议，但不完整。邵鸣庆另申请孙孝龙到庭作证。孙孝龙作如下陈述，双方网签后，上家提出房价再加价2万元，延期一个月交房。2020年3月、4月，孙孝龙约双方沟通，下家当时同意加2万元，但要过户后再付2万元，但是上家没同意，另外晚过户双方也没达成一致。同年8月中下旬就开始联系上家谈过户的事情，但是上家一直不愿意出面，之后电话也不接了，同年9月也联系过的，但是没有得到回复。孙孝龙另表示，最近成交的一套相同户型的房屋价格在245万元。对孙孝龙的陈述，邵鸣庆认为情况属实。朱学良认为，签完以后，邵鸣庆支付了70万元，朱学良发现少付了37，500元，朱学良就提出这2万元邵鸣庆不付的话，就让孙孝龙来付，2020年8月在等通知过户，当时朱学良已借好房子了。四、一审审理中，朱学良表示，2020年8月30日之前没有人联系朱学良办过户手续。9月5日，朱学良去外地治病，一时回不来。当时朱学良出于好心，对合同未尽部分如附属物走道铁门、雨棚、花架进行磋商，邵鸣庆硬说是涨价。姜庆云另表示，8月份应该过户，但上下家可以沟通延长两星期准备，但没有到时间，邵鸣庆就找人来调查了。为证明己方主张，朱学良提供了下列证据：1．搬家打包现场照片，2．租赁合同二份，3．租赁房钥匙照片二张，4．草签搬家合同一份，上述证据均证明朱学良在履行涉案合同，打算腾出房屋，并租赁了他处房屋，朱学良没有违约，因没有拿到全额房款，所以没有搬出。朱学良又补充提供了共有产权保障住房预售合同及录取通知书，证明朱学良出售房屋是为了购买经适房，孙子是应届毕业生。邵鸣庆发表如下质证意见：对前四份证据真实性无法确认或认可，照片、租赁合同等无法证明朱学良已履行交房或过户义务，预售合同、录取通知书与案件无关。一审审理中，针对邵鸣庆的诉讼请求，朱学良认为己方并无违约事实，不同意解除合同，要求继续履行，并认为违约方是邵鸣庆。一审法院认为，邵鸣庆、朱学良签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。案件争议焦点在于朱学良是否构成违约。根据约定，双方应于2020年8月30日之前办理过户手续。一审审理中，朱学良抗辩认为同年8月30日之前没有人联系过朱学良过户。根据中介方孙孝龙的陈述及通话记录，同年8月30日前后，中介方均有联系过朱学良。故对朱学良的上述意见，一审法院不予采信。结合当事人相关陈述及邵鸣庆提供的微信往来等证据，可以认定朱学良确实在签约后提出过要延期交房、加价2万元等想法，邵鸣庆未予同意，直至履行期限届满，在中介方几次联系的情况下，朱学良均未履行配合办理过户手续的义务，已构成违约。另外，根据约定，系争房屋的交房期限也系2020年8月30日之前，朱学良实际上也并未按约腾房，也已构成违约。邵鸣庆据此主张解除涉案房地产买卖合同，于法有据，一审法院予以准许。朱学良于2020年9月25日收悉律师函，一审法院确认涉案房地产买卖合同于该日解除。涉案房地产买卖合同解除后，朱学良理应向邵鸣庆返还已收取的房款75万元。关于违约金。根据约定，甲方根本性违约，应支付相当于总房价款20％的违约金。故邵鸣庆请求朱学良支付违约金，符合合同约定，一审法院予以准许。根据案件实际情况，结合合同实际履行、过错程度及实际损失等因素，依据诚实信用及公平合理原则，一审法院酌定朱学良支付邵鸣庆违约金20万元。一审审理中，朱学良抗辩邵鸣庆未付足首付款，构成违约。一审法院认为，2019年12月2日签订的《上海市房地产买卖合同》已对2019年11月11日签订的协议中的主要条款内容进行了变更，当以后一份合同约定内容为准。根据《上海市房地产买卖合同》约定，首期房价款75万元，第二期房价款145万元于产权过户的收件收据出具当日内支付。邵鸣庆已支付了75万元，并未违反约定，故朱学良的上述意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院作出判决：一、确认邵鸣庆与朱学良就上海市宝山区通河六村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年9月25日解除；二、朱学良于判决生效之日起十日内，向邵鸣庆返还房款75万元；三、朱学良于判决生效之日起十日内，向邵鸣庆支付违约金20万元；四、驳回邵鸣庆的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，邵鸣庆提供了其与孙孝龙于2021年4月5日的聊天记录、链家网站上同小区类似房屋目前的挂牌价，欲证明目前系争房屋涨幅已达到每平方米1万元，即单单房价上涨损失已超过50万元。对此，朱学良表示，根据上海市住房保障局发布的数据，目前宝山区的住宅均价为47，283元，且每套房屋具体情况不同，价格也会不同，故邵鸣庆提交的上述材料不能证明其损失。本院认为，关于朱学良应向邵鸣庆支付的违约金数额，一审中朱学良主张己方并未违约，一审法院经审理认定朱学良构成违约，并根据本案实际情况，结合合同实际履行状况、双方过错程度及邵鸣庆的实际损失等因素，酌情确定朱学良支付邵鸣庆违约金20万元，尚属合理，可予维持。二审中，邵鸣庆提供与房屋中介的聊天记录及链家网站的相关房屋挂牌价，欲证明一审法院酌定的违约金数额过低。但首先，房屋中介的挂牌价并不严格等同于房屋市场价；其次，就本案而言，邵鸣庆于2020年9月即已行使合同解除权，解除了双方之间的房屋买卖合同，现邵鸣庆欲以系争房屋目前的市场价来计算房价上涨损失，缺乏相应依据。故对于邵鸣庆所称一审法院酌定违约金数额过低的主张，本院难以采纳。综上所述，邵鸣庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，050元，由邵鸣庆负担。本判决为终审判决。审 判 员  余 艺二〇二一年四月二十三日法官助理  陈雅葳书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……