北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6727号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店，住所地北京市大兴区兴华大街（二段）19号院19号楼107。负责人：李加余，经理。上诉人（原审被告）：北京余生记餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源西里37号西南角商业。法定代表人：李加余，经理。上诉人（原审被告）：李加余，男，1981年1月27日出生，汉族。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：任立安，北京兴创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京茵格左岸酒店有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路68号1-3层。法定代表人：肖奇，执行董事。委托诉讼代理人：吕彦昌，北京市中银律师事务所律师。上诉人北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店（以下简称：余生记公司高米店北店）、北京余生记餐饮管理有限公司（以下简称：余生记公司）、李加余因与被上诉人北京茵格左岸酒店有限公司（以下简称：茵格左岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余生记公司、余生记公司高米店北店、李加余共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方的原审全部诉讼请求，支持我方的原审全部反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：一、我方在本案中租赁茵格左岸公司的房屋经营酒店，应依法办理相关手续。茵格左岸公司应最大限度提供帮助为我方实现这一正当要求，从而实现合同目的。而茵格左岸公司在我方数次要求下一直未向我方提供房屋产权证，我方为了减少损失，搬离涉案房屋。因此茵格左岸公司未按合同约定面积交付租赁房屋，亦未能提供办理营业执照所必须的房屋产权证致使我方不能正常经营，由此我方拒付房屋租金，我方不构成违约；二、一审庭审中，我方虽未对违约金予以减少提出请求，但法院应根据案件的具体情况，就违约金是否过高予以主动释明。我方于2017年9月24日搬离涉案房屋，并未给茵格左岸公司造成损失的扩大；且对方交付的涉案房屋存在瑕疵，其在履行过程中也存在过错。一审法院应根据对方的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合判断对违约金作出正确裁决。综上，我方认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求予以发回或改判。茵格左岸公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。茵格左岸公司向一审法院起诉请求：1.请求解除茵格左岸公司与余生记公司高米店北店签订的《房屋租赁合同》；2.余生记公司高米店北店支付茵格左岸公司自2017年4月6日至2017年9月24日的房屋租金682667元；3.余生记公司高米店北店支付茵格左岸公司水费、电费173002.5元及利息（以173002.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.余生记公司高米店北店支付茵格左岸公司迟延支付房屋租金的违约金（以682667元为基数，按照每日千分之五的标准，自2017年9月24日起计算至实际付清之日止）；5.余生记公司、李加余对上述债务承担连带责任；6.诉讼费由余生记公司高米店北店、余生记公司、李加余承担。余生记公司高米店北店向一审法院提出反诉请求：1.判令茵格左岸公司继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，并按照合同约定交付建筑面积为455平方米的房屋；2.租赁期限自茵格左岸公司按照合同约定的面积交付房屋之日起顺延三年；3.茵格左岸公司支付余生记公司高米店北店燃气费170000元；4.茵格左岸公司支付余生记公司高米店北店迟延交付房屋的违约金（以100000元为基数，按照每日千分之五的标准，自2017年4月6日起计算至实际交付之日止）；5.茵格左岸公司支付余生记公司高米店北店未提供房屋产权证明的违约金（按照100000元为基数，按照每日千分之五的标准，自2017年4月6日起计算至实际提供之日止）。6.诉讼费由茵格左岸公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年1月12日，茵格左岸公司（甲方）与永久加公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……第一条房屋基本情况该房屋坐落于南三环西路68号大楼西侧一楼大厅，建筑面积首层：455平方米装修状况参照合同附件《房屋交付清单》。第二条房屋用途（一）该房屋用途为：配套商业。第三条交验身份（一）甲方应向乙方出示□房屋产权证、身份证等真实有效的身份证明的复印件。（二）乙方应当向甲方出示□营业执照、身份证等真实有效的身份证明复印件。……第五条租赁期限（一）房屋租赁期自2017年04月06日至2020年04月05日，共计3年。……第六条租金、押金、付款方式及支付时间（一）租金1、房屋租赁期自2017年04月06日至2020年04月05日，乙方承担甲方房屋租金标准为年租金￥1200000元（人民币大写壹佰贰拾万元整）。……（四）租金支付方式1.合同签订之日支付2017年04月06日至2017年07月05日三个月的租金￥300000元（人民币大写：叁拾万元整）。2.乙方向甲方支付租金每3个月一次，每次在租金到期日提前30天支付。同时甲方应出具同等数额的收据。……第七条其他费用租赁期内，与该房屋有关的各项费用的承担方式为：（一）乙方承担水费、电费、能源费、电话费、网费、有线电视费、物业费等一切费用。（二）乙方承担租赁期间电费按北京商业用电标准缴付。……第十条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达30日的。2、交付的房屋不符合本合同第一条及用途等约定的，严重影响乙方使用。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、延迟支付租金达30日以上的。2、延迟交纳其他各项应由乙方承担的费用达30日以上的。……第十一条违约责任……（六）甲方未按约定时间交付该房屋或者未按时返还押金，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，按应付金额日千分之五支付延迟违约金。……”合同还就双方其他权利义务进行了约定。2017年6月30日，永久加公司名称变更为余生记公司高米店北店。本案审理过程中，法院到案涉房屋所在地进行勘察，双方均认可案涉大楼西侧一楼大厅后门进门处房屋及通道未交付余生记公司高米店北店，且余生记公司高米店北店于2017年9月24日搬离案涉房屋。庭审中，茵格左岸公司提交数份《解除合同告知函》及《关于茵格左岸酒店有限公司的解除函》，用于证明茵格左岸公司多次向余生记公司高米店北店催缴房屋租金、水费、电费、燃气费等各项费用，并告知其如未在限定时间内交纳上述费用，茵格左岸公司有权单方解除《房屋租赁合同》并要求承担违约责任；提交《水电费、空调费、暖气费、燃气费明细》《睿士主题酒店木樨园店与餐厅交费事项》，用于证明余生记公司高米店北店未交纳水费、电费共计173002.5元。余生记公司高米店北店提交照片、“110”接警单，用于证明茵格左岸公司更换案涉房屋门锁阻止余生记公司高米店北店使用的案涉房屋。另查，余生记公司高米店北店系余生记公司的分公司，余生记公司系以李加余为股东的一人有限责任公司。上述事实，有《房屋租赁合同》《解除合同告知函》《关于茵格左岸酒店有限公司的解除函》、照片、“110”接警单等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，茵格左岸公司与永久加公司于2017年1月12日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。永久加公司于2017年6月30日名称变更为余生记公司高米店北店，故应当由余生记公司高米店北店继续享有和承担合同的权利和义务。本案的争议焦点在于，余生记公司高米店北店以茵格左岸公司交付的房屋实际面积与约定面积不符为由主张拒绝支付房屋租金，是否应当予以支持。庭审中，余生记公司高米店北店称茵格左岸公司交付的房屋建筑面积不足合同中约定的455平方米，其自房屋交付后即向茵格左岸公司提出异议，但未与茵格左岸公司达成协议，余生记公司高米店北店据此主张其有权拒绝支付相应的房屋租金。根据在案证据及当事人陈述，首先，双方签订的《房屋租赁合同》虽约定房屋基本情况为建筑面积首层455平方米，但亦明确约定“该房屋坐落于南三环西路68号大楼西侧一楼大厅”，故租赁房屋并非仅依据合同约定的面积来确定具体范围。而法院在对案涉房屋勘察中，双方均认可案涉大楼西侧一楼大厅后门进门处房屋及通道未交付余生记公司高米店北店，该房屋从建筑结构上并不属于大楼西侧一楼大厅范围。其次，双方约定：“乙方承担甲方房屋租金标准为年租金￥1200000元（人民币大写壹佰贰拾万元）”，该租金数额亦非与租赁面积直接相关。再次，余生记公司高米店北店亦未提交证据证明茵格左岸公司交付的房屋建筑面积不足455平方米，以及其在合理期间内提出异议。综上，余生记公司高米店北店以茵格左岸公司交付的房屋实际建筑面积与约定面积不符为由主张拒绝支付房屋租金，法院不予支持。依据双方合同的约定，余生记公司高米店北店迟延支付租金已经达30日以上，茵格左岸公司有权单方解除合同。故茵格左岸公司确认解除合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。余生记公司高米店北店要求茵格左岸公司继续履行合同并顺延租赁期限，且交付房屋实际面积与约定面积不符的违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。根据合同法的规定，当事人一方依照合同的约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。庭审中，茵格左岸公司提交数份《解除合同告知函》及《关于茵格左岸酒店有限公司的解除函》，余生记公司高米店北店均不认可收到上述函件，故法院以双方均认可余生记公司高米店北店搬离案涉房屋的时间即2017年9月24日为茵格左岸主张解除合同的通知到达对方的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。余生记公司高米店北店虽主张茵格左岸公司多次自行更换门锁后锁门，阻止其使用案涉房屋，但未提交充分证据予以证明。双方签订的合同对房屋租金金额及支付时间进行了约定，同时在违约责任条款中约定余生记公司高米店北店不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一天，按应付金额日千分之五支付违约金。余生记公司高米店北店未按照约定支付房屋租金，庭审中，其未请求法院对合同约定的违约金予以减少，亦未提交相应证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故余生记公司高米店北店支付2017年4月6日至2017年9月23日的房屋租金以及按照每日千分之五计算违约金，于法有据，法院予以支持，但其对房屋租金金额计算有误，法院予以纠正。关于茵格左岸公司主张的水、电费以及余生记公司高米店北店主张的燃气费一节，茵格左岸公司与余生记公司高米店北店均认可双方使用同一水表、电表及燃气表，经协商约定水费电费由茵格左岸公司负担，燃气费由余生记公司高米店北店负担。庭审中，双方均未能提交充分证据证明对方单独使用水、电或燃气的费用，且对对方提交的证据亦不认可，故法院确认双方应当支付的相关费用及利息相互抵销，不予支付。关于余生记公司高米店北店主张茵格左岸公司未按照约定提供房屋产权证明，致使其无法办理营业执照一节，余生记公司高米店北店未提交证据证明案涉房屋在使用上存在不能办理营业执照的行政管理限制，以及茵格左岸公司经催告后未在合理期限内仍拒绝协助其办理执照，故余生记公司高米店北店以此为由要求茵格左岸公司支付违约金的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。此外，我国民法总则规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。李加余和余生记公司对依法承担余生记公司高米店北店的案涉债务亦予以认可，故案涉债务则先由余生记公司高米店北店承担，不足以承担的，由余生记公司承担，李加余对余生记公司的债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、北京茵格左岸酒店有限公司与北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年九月二十四日解除。二、北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店于判决生效之日起七日内支付北京茵格左岸酒店有限公司二〇一七年四月六日至二〇一七年九月二十三日房屋租金560000元。三、北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店于判决生效之日起七日内支付北京茵格左岸酒店有限公司违约金（以560000元为基数，按照每日千分之五的标准，自二〇一七年九月二十四日起计算至实际付清之日止）。四、北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店的财产不足以支付上述第二、三项债务的，由北京余生记餐饮管理有限公司支付，李加余对北京余生记餐饮管理有限公司承担的上述债务承担连带责任。五、驳回北京茵格左岸酒店有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，茵格左岸公司与永久加公司于2017年1月12日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。永久加公司于2017年6月30日名称变更为余生记公司高米店北店，故应当由余生记公司高米店北店继续享有和承担合同的权利和义务。余生记公司高米店北店上诉主张茵格左岸公司交付的房屋建筑面积不足合同中约定的455平方米，余生记公司高米店北店有权拒绝支付相应的房屋租金。因涉案租赁房屋系当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，租赁房屋并非完全依据合同约定的面积来确定具体范围，茵格左岸公司依约交付了特定房屋。另外，余生记公司高米店北店亦未提交证据证明茵格左岸公司交付的房屋建筑面积不足455平方米，以及其在合理期间内提出异议。故余生记公司高米店北店以茵格左岸公司交付的房屋实际建筑面积与约定面积不符为由主张拒绝支付房屋租金，缺乏充分依据。余生记公司高米店北店上诉要求茵格左岸公司支付因房屋实际面积与约定面积不符的违约金，本院不予支持。余生记公司高米店北店迟延支付租金已经达30日以上，茵格左岸公司有权单方解除合同。鉴于余生记公司高米店北店于2017年9月24日搬离涉案房屋，一审法院判令双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除，并无不当。余生记公司高米店北店上诉要求茵格左岸公司继续履行合同，交付建筑面积455平方米的房屋并顺延租赁期限，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。余生记公司高米店北店于2017年9月24日搬离涉案房屋，对于搬离前的租金，余生记公司高米店北店应予支付。且余生记公司高米店北店未按照约定支付房屋租金，构成违约，亦应承担违约责任。一审法院判令余生记公司高米店北店支付相应的租金以及违约金，并无不当，本院对此予以维持。茵格左岸公司与余生记公司高米店北店均认可双方使用同一水表、电表及燃气表，经协商约定水费电费由茵格左岸公司负担，燃气费由余生记公司高米店北店负担。庭审中，双方均未能提交充分证据证明对方单独使用水、电或燃气的费用，且对对方提交的证据亦不认可，鉴于上述情况，一审法院确认双方应当支付的相关费用及利息相互抵销，不予支付，并无不妥。因余生记公司高米店北店未提交证据证明案涉房屋在使用上存在不能办理营业执照的行政管理限制，以及茵格左岸公司经催告后在合理期限内仍拒绝协助办理执照，故余生记公司高米店北店上诉主张茵格左岸公司未按照约定提供房屋产权证明，致使其无法办理营业执照，应支付违约金，依据不足，本院不予支持。余生记公司高米店北店属于分支机构，余生记公司为自然人独资公司，李加余和余生记公司应对余生记公司高米店北店的债务承担责任。李加余和余生记公司对此亦予以认可。故本案所涉债务则先由余生记公司高米店北店承担，不足以承担的，由余生记公司承担，李加余对余生记公司的债务承担连带责任。综上所述，余生记公司、余生记公司高米店北店、李加余的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由北京余生记餐饮管理有限公司高米店北店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年四月三十日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越