广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3696号上诉人（原审原告）：赵志刚，男，1975年12月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伟城，北京市盈科（东莞）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州智祥房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市南沙区港前大道南162号1206房。法定代表人：单文，职务：经理。委托诉讼代理人：林立，男，1989年12月9日出生，汉族，该司员工。上诉人赵志刚因与被上诉人广州智祥房地产开发有限公司（下简称智祥公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初9665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人赵志刚上诉请求判令：l.撤销原审判决，改判智祥公司继续履行双方于2020年7月27日签订的《南沙星河山海湾认购书》，即协助办理网签和房屋权属转移登记手续；2.智祥公司向赵志刚支付律师费30000元；3.由智祥公司承担本案一审诉讼费、保全费、二审诉讼费。事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误。其一，赵志刚与智祥公司在2020年7月27日签订的《南沙星河山海湾认购书》及其附件《购房须知》、《购房提示》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，原审法院错误理解认购书需具备商品房买卖合同的“全部内容”，将“主要内容”错误理解成为“全部内容”，应予以纠正。其二，赵志刚按照合同约定已支付定金及首期款共计669319元，智祥公司已经按约收受购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定《南沙星河山海湾认购书》为商品房买卖合同，赵志刚与智祥公司均应恪守承诺，依约履行合同义务；二、双方并未在2020年10月14日达成《南沙星河山海湾认购书》挞定的意思表示，智祥公司也未发出挞定函，未按照挞定流程退回款项。其一，智祥公司在2020年10月14日要求挞定的原因不符合《南沙星河山海湾认购书》第八条的约定。其二，赵志刚于10月14日在微信中的表述是在智祥公司销售人员表示已经挞定的情况下的无奈同意，但事实上智祥公司销售人员是在欺骗赵志刚，同时赵志刚于10月15日在与智祥公司的沟通中已经否决了14日的意思表示，故双方并未达成同意挞定的意思。其三，即使认为赵志刚同意挞定，但智祥公司未按照挞定流程发送挞定函和退还定金和首付款，故双方实际上没有完成挞定，在没有完成挞定的情况下，智祥公司将房屋另行出售给他人属于违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，赵志刚作为守约方，有权要求智祥公司继续履行认购书；三、智祥公司将房屋另行出售给案外人，但并未签订正式的买卖合同，也未交付房屋。赵志刚签订《认购书》在先，付款在先，依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条的规定，赵志刚可以主张继续履行；四、从立法目的来讲，具备商品房买卖合同主要内容的认购、订购协议，且出卖人已经收受购房款时，将该协议认定为商品房买卖合同，更有利于维护守约方的合法权益，也符合诚实守信及公平原则；五、根据最高人民法院及广州市中级人民法院发布的同类案例，本案应认定《认购协议》为商品房买卖合同。被上诉人智祥公司答辩称：其一，涉案认购书属于预约合同，认购书中没有约定交付使用的条件、交付日期、商品房装饰装修设备标准，配套设施和公共设施交付条件，公共配套产权归属、面积差异处理以及办理产权证的时间，违约责任等关键内容。其二，赵志刚在履约过程中一再逾期付款，智祥公司从未表示放弃行使追究赵志刚违约责任的合同权利，且赵志刚在本案中已明确表示其不愿意继续履行预约合同。在此情况下，智祥公司有权判定解除预约合同。其三，赵志刚称要走完挞定流程，发挞定函才可以挞定，无任何事实根据及合同、法律依据。其四，挞定解除预约合同后，智祥公司通知赵志刚办理相关款项的退款手续，因赵志刚拒绝配合，故相关款项未能退还。其五，赵志刚滥用诉权查封涉案房屋，导致案外人认购涉案房屋后迟迟无法网签及办理过户，该行为已严重影响智祥公司与案外人之间法律关系的稳定，相关损失将由赵志刚承担。赵志刚于2020年11月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.智祥公司继续履行双方于2020年7月27日签订的《南沙星河山海湾认购书》（星河山海湾项目四期G23-1203号单位）即协助办理网签和房屋权属移转登记手续；2.智祥公司向赵志刚支付律师费30000元;3.本案诉讼费、保全费由智祥公司负担。原审法院经审理查明，2020年7月27日，赵志刚（买方）与智祥公司（卖方）签订了《南沙星河山海湾认购书》，约定：第一条、买方自愿认购卖方开发建设的星河山海湾项目四期G23-1203号单位；第二条、本房地产总价款为3953865元；第三条、签订本认购书时，买方应向卖方支付定金100000元，签订正式的《广州市商品房买卖合同》后，卖方已付定金自动转为购房款的一部分；第四条、买方愿意采取下列第（二）种方式付款，按买方选择的付款方式，可享97.02%付款方式折扣，优惠购房总价为3836040元；（二）按揭方式付款：买方须于签订本认购书之日起七日内支付不低于30%的房款，即1156040元（含定金），并于当天就剩余价款2680000元，办理银行按揭贷款手续，按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行贷款金额减少，首期款将有所增加。按揭银行由卖方酌情安排，买方须按卖方规定时间内向有关银行办理按揭手续，买方应自行与按揭银行联系按揭办理事宜；第五条、买方选择按揭方式付款的，应按第四条约定的时间付清首期款，并于签署本订购书后七日内提供按揭资料，与按揭银行办理按揭相关手续（包括但不限于银行出具发放贷款承诺，签订贷款合同等），同时与卖方签订正式的买卖合同。买方须按双方约定的付款方式交付房款，若买方未按期支付任何一笔款项，每延期一日，买方应按逾期金额的万分之五向卖方支付滞纳金；第六条、若买卖双方未在约定的时间签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；第八条、本认购书中所称的“买方原因”包括但不限于：（1）买方逾期付款超过三个自然日；（2）买方逾期未按卖方要求办理按揭相关手续；或因买方提交资料不合格、资信状况或其它买方原因导致按揭未获批准；（3）买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除本认购书。若发生上述事由之一，本认购书自动终止，买方所交定金不予退回，卖方有权单独向相关政府部门办理认购书解锁手续。赵志刚提交的《业主申请表》显示，赵志刚于2020年7月27日向智祥公司提出申请，申请内容为：本人于2020年7月27日成功认购星河山海湾G23-1203，面积（110.01平方），申请原因：因资金及需要考证名额问题，申请商业贷款，延期签约：1.2020年7月27日交付临定5万元，于2020年7月31日前补齐定金10万元+5万元优惠申请金；2.2020年8月27日前付房款519319元（累计16%）+免息借款55万元（累计31%）；3.免息借款55万元于2021年2月27日前还清[2020年9月至2021年1月（连续5个月），每个月27日前各还款9万元（合计45万元），2021年2月27日前还款10万元]；4.2020年10月27日前签约及办理（259万元）按揭贷款；5.含车位；备注：由于购房名额问题，申请一次免费更名机会；认购总价：3750310元，计算过程：3953865元*0.98（付款）*0.98（成交）*0.99（节点），折合单价34173元每平方米。望贵司批准！该申请表的“申请人”处有“陈宇航”、“迟仲仲”和“赵志刚”签名的字样。“销售经理意见、营销策划部意见、相关部门意见、营销总监意见、城市公司总经理意见、集团总裁意见、董事长意见、备注”均为空白。经质证，智祥公司对上述《业主申请表》的真实性予以认可，但认为该份申请是赵志刚单方的申请，不对智祥公司具有约束力，因此对关联性不予认可，且智祥公司没有收到过赵志刚的上述《业主申请表》。赵志刚、智祥公司双方当庭确认陈宇航、迟仲仲是智祥公司合作销售涉案房屋公司的员工。赵志刚于2020年7月27日向智祥公司支付50000元，于2020年10月4日支付100000元，于2020年10月13日支付419319元。2020年10月14日，赵志刚向智祥公司支付涉案房屋和赵志刚同时认购的涉案小区G23-1304号房屋滞纳金共计6000元。根据赵志刚与苏航、陈宇航等人的微信群聊记录显示，陈宇航在2020年10月14日晚告知赵志刚：“因为我们有免息借款，本来我们是从9月份开始还款。但是我们10月份付了首付，所以我帮您申请了延期一个月还款，从这个月开始还款。网签那天我们就要还那个免息借款了”，赵志刚回复：“不可以，按照签合同算，签合同以后可以还款，合同都没有签我还什么款。这么玩就不玩了！这样就退了吧！”陈宇航回复：“行吧”。陈宇航在2020年10月23日晚告知赵志刚：“赵总，开发商现在正式挞您的定了，因为你的免息借款一直不给答复和什么时候交。原本我们是9月27号之前就要给免息借款的，但是您一直没有交也没有给开发商一定准确的时间说什么时候交。所以开发商现在正式挞您的定，房子重新拿出来出售”。赵志刚于2020年10月25日回复“好”。智祥公司当庭陈述，因赵志刚未能按照约定支付房款，特别是以借款形式支付的房款，也没有给出具体的偿还时间，再者赵志刚也在2020年10月14日提出了解除的意思表示，故智祥公司于当日告知中介销售人员要没收赵志刚定金、解除合同，由中介销售人员转告赵志刚，赵志刚表示同意；涉案房屋已于2020年10月28日另行出售给案外人，已经签订认购书但还未办理网签手续。赵志刚当庭陈述智祥公司于2020年10月14日以赵志刚不同意在2020年10月27日支付无息借款为由提出挞定，赵志刚回复同意。赵志刚于2020年10月15日又同意在27日支付无息借款，但智祥公司回复称2020年10月14日晚上7点已经挞定。赵志刚申请对智祥公司进行财产保全，原审法院于2020年11月11日作出（2020）粤0115民初9665号民事裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人广州智祥房地产开发有限公司名下价值人民币3759319元的财产。”赵志刚为此预交保全费5000元。原审法院认为，《南沙星河山海湾认购书》中缺乏交房时间、过户登记时间等房屋买卖合同的主要条款，且约定签订认购书后七日内签订正式买卖合同，故《南沙星河山海湾认购书》系商品房买卖合同的预约合同。预约合同仅表明双方对将来签订本合同达成合意，但当事人依法享有自愿订立本合同的权利，不可强制其缔约。同时，双方已于2020年10月14日同意《南沙星河山海湾认购书》挞定，协助办理网签和房屋权属变更系商品房买卖合同中卖方的合同义务，因此赵志刚要求智祥公司继续履行《南沙星河山海湾认购书》即协助办理网签和房屋权属登记手续合同的诉请，于法无据，不予支持。赵志刚要求智祥公司支付律师费30000元，依据不足，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月29日判决如下：驳回赵志刚的全部诉讼请求。本案受理费475元、财产保全费5000元，由赵志刚负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，赵志刚向本院提交如下证据：1.《情况说明》，以证明：2020年10月14日的挞定流程不合法，智祥公司在未告知的情况下自行挞定并出售房屋属违约；2.电话录音，以证明：智祥公司的总经理是以8月27日未收到首期款为由挞定，与原审法院认定的事实不一致；3.微信聊天记录，以证明：赵志刚在2020年10月25日回复“好”，是回复苏航在10月25日告知的“赵总带上，上次购房所有资料，还有身份证、户口本、结婚证，您本人的银行卡”，而非回复陈宇航在10月23日晚的“赵总，开发商现在正式挞您的定了，因为你的免息借款一直不给回复和什么时候交……所以开发商现在正式挞您的定，房子重新拿出来出售”；4.微信聊天记录，以证明：陈宇航在2020年10月28日才告知正式走挞定流程；5.微信聊天记录，以证明：陈宇航承认《业主申请表》的内容，说明《业主申请表》对双方有约束力。智祥公司发表质证意见如下：1.对证据1的真实性予以认可，合法性及关联性均不予认可。该情况说明来源于中介方，其所陈述的事情经过与事实不符；2.对证据2的真实性、合法性及关联性均不予认可。证人所任职的中介公司与智祥公司无合同关系；3.对证据3的真实性予以认可，证明内容不予认可。赵志刚回复的“好”应当结合整个聊天记录来理解。即使赵志刚回应的“好”不是针对陈宇航的回应，其在14日也已表示无意履行合同，双方的后续沟通不影响双方之前已达成解除合同的意思表示；4.对证据4的真实性予以认可，证明内容亦不予认可。结合整个聊天记录来分析，陈宇航本人也是中介方，其不是开发商的员工或是有权代理开发商对接客户输出口径的人员。所谓的正式挞定也是在双方已解除合同的情况下的后续告知；5.对证据5的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可。无论是陈宇航还是迟仲仲，均属于中介代理商的工作人员，其作出的陈述不能代表开发商的意思表示。且，该份证据恰恰能证明赵志刚无意继续履行合同。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案的争议焦点是赵志刚是否有权要求智祥公司协助办理网签及房屋权属转移登记手续。于1999年10月1日起施行并于2021年1月1日失效的《中华人民共和国合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。本案中，赵志刚与智祥公司于2020年7月27日签订《南沙星河山海湾认购书》，该认购书仅对交易标的物、价款及价款的支付期限和方式等作出约定，并明确双方需在签订认购书后七日内签订正式的买卖合同，故该《南沙星河山海湾认购书》应属预约合同。在该《南沙星河山海湾认购书》实际履行过程中，赵志刚一再与智祥公司的代理销售机构工作人员沟通延期付款，在2020年10月14日过程中就归还免息借款的期限问题产生争议。双方也未签署正式的买卖合同，而后智祥公司主张解除认购书，并称已将涉案房屋另行出售。据此，在双方上未能签署正式的买卖合同且智祥公司明确表示不同意签署的情况下，赵志刚提起本案诉讼要求智祥公司继续履行认购书并协助办理网签和房屋权属转移登记手续，违反了前述《中华人民共和国合同法》第四条规定的缔约自由原则，故原审判决驳回赵志刚的诉请并无不当，应予维持。赵志刚诉请智祥公司赔偿律师费亦缺乏充分依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，可予维持。赵志刚以《南沙星河山海湾认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且智祥公司已收受购房款为由，上诉认为《南沙星河山海湾认购书》应属商品房买卖合同，但该认购书并未对房屋的交付条件及期限、办理产权登记事项等相关合同核心条款作出明确约定，且赵志刚仅支付了部分购房款，双方在变更《南沙星河山海湾认购书》约定的按揭贷款及免息借款的支付期限及方式后又未达成新的合意，以上内容均需双方签署正式的买卖合同予以确定。故此，赵志刚的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。另，智祥公司主张“垯定”是否符合双方约定及交易习惯，均不影响智祥公司拒绝签署正式的买卖合同的意思表示的成立，故赵志刚以此为由上诉认为智祥公司应当依照《南沙星河山海湾认购书》协助办理网签及房屋权属转移登记手续，理由亦不成立，本院应不予采纳。综上所述，上诉人赵志刚的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费750元，由上诉人赵志刚负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年四月二十八日法官助理王文杰书记员唐颖琪