上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1994号上诉人(原审原告)：朱刚，男，1986年4月10日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。被上诉人(原审被告)：上海绿地青迈置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆孜浩，总经理。委托诉讼代理人：杨佳鑫。上诉人朱刚、上诉人上海绿地青迈置业有限公司(以下简称“绿地公司”)因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初14317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱刚的上诉请求：1．变更一审判决第一项，在已判决的违约金金额上增加人民币(以下币种均为人民币)3，899元；2．违约金利息自2019年12月25日计至2020年9月14日；3．水管接口更换为白料封口；4．房屋所有维修按照房屋质量保证书中约定的十日内修好；5．诉讼费请法院综合考量其他因素。事实与理由：一审判决交房违约金日期计算范围认定有误，应计至2019年12月25日，且绿地公司至今未实际支付完毕，故应当增加3，899元并承担相应利息。水管用料导致水质不符合标准，故应当更换。绿地公司针对朱刚的上诉请求辩称：朱刚上诉请求缺乏依据，请求驳回朱刚的上诉。绿地公司的上诉请求：1．变更一审判决第一项为：绿地公司另向朱刚支付2019年12月10日至2019年12月13日逾期交付违约金1，104.4元；2．一、二审诉讼费由朱刚承担。事实与理由：一审法院已查明“绿地公司已向朱刚支付了39天违约金10，771元”，但在判决第一项中遗漏扣除已付违约金，请求二审予以更正。朱刚对绿地公司所述上述事实表示认可。朱刚向一审法院提出的诉讼请求：1．判令绿地公司支付朱刚逾期交房违约金(以总房款2，761，721元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年10月31日起算至实际收房之日止)；2．判令绿地公司支付朱刚逾期交房违约金的罚息(以逾期交房违约金为基数，按照日万分之五的标准，自实际收房次日起算至实际支付逾期交房违约金之日止)；3．判令绿地公司赔偿朱刚贷款利息差63，920.89元；4．判令绿地公司返还朱刚面积补偿款2，677.76元并支付罚息(以2，677.76元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年10月31日起算至实际支付之日止)；5．判令绿地公司赔偿朱刚因宣传及样板房与实际交付房屋装修不一致产生的损失5，000元，并向朱刚支付惩罚性赔偿5，000元；6．判令绿地公司将朱刚房屋内水管接口更换为白料封口；7．判令绿地公司赔偿朱刚物业费3，115.68元；8．判令绿地公司退换朱刚增值税差额49，760.74元；9．判令绿地公司赔偿朱刚因本案诉讼导致的验房费400元、路费300元、工本费300元、精神损失费与工时费10，000元。一审法院经审理查明，认定事实如下：2018年5月13日，朱刚(乙方、买方)与绿地公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买上海市青浦区重固镇福泉山东路XXX弄XXX号XXX室的房屋(下称“系争房屋”)。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为30，778.12元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2，761，721元。第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1．按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补……第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方定于2019年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定最后交付期限之第二条起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方不解除本合同，自本合同规定交付期限之第二日起，至实际交付之日止，如未超过90日(包括第90日)的，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；如超过90日的，自第91日起，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签订《房屋交付使用书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住使用，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿，如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十条约定，甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按合同约定严格履行，如乙方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。补充条款一第二条约定，乙方购买该房屋的总房价款为／元，其中增值税税额为／元，不含税房价为／元。第八条约定，1．若乙方于验收交接该房屋的过程中，对该房屋实际建造情况、装修情况、建材设备情况和质量情况提出异议的，双方应对该异议按照本合同中有关约定进行处理。但该异议的提出并不影响甲乙双方对该房屋的正常交接，如乙方因此拒绝交接该房屋，甲方亦不承担延期交房的责任；……4．甲乙双方同意，自房屋交房通知书规定的交付之日起，不管乙方是否在规定日期内办理验收交接手续，物业管理费用从规定的交付之日次月起由乙方承担；5．该房屋交付时已取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，如乙方对已检测合格的房屋质量有异议的，只要不严重影响居住安全的，乙方仍须先行办理该房屋的交接手续，再根据本合同第十七、十八、二十二条的约定处理。乙方因此不愿办理房屋交付手续的，甲方不承担逾期交房责任。第十条约定，1．甲乙双方共同确认，若乙方未按甲方发出之交房通知规定日期收房的，甲方不再发出书面催告，甲方发出的交房通知书规定的交付之日视为甲方已将该房屋交付给乙方，该房屋的风险责任亦在交房通知书规定的交付之日转移给乙方；2．保修责任从甲方发出交房通知规定的交付期限之第二日起算。第十二条约定，在该房屋交付过程中发现的质量问题(主体结构不合格除外)只要不严重影响居住安全的均不影响交付验收手续的办理，乙方不得据此迟延或拒绝办理该房屋的交付验收手续。第二十一条约定，6．乙方已明确知晓所购房屋之宣传单片、户型图等仅供参考，所购房屋因楼栋、楼层、单元等差别可能有所不同(包括但不限于户型、有无飘窗、单元编号、外立面等)。乙方同意所购房屋状况以实际交付为准；12．甲乙双方同意，在不损害本合同其他规定的前提下，在本合同下凡因履行本合同而引起的守约方对违约方之赔偿请求应仅限于守约方所遭受之直接损失，不应包括任何间接损失及精神损害赔偿。……16．本合同附件和补充条款均为预售合同不可缺少的组成部分，具有同等法律效力。如本合同正文条款与合同附件及本补充条款之约定不知的，概以合同附件和补充条款为准。除此之外，其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片、沙盘等资料的内容除法律法规有明确规定的以外，未载入本合同的不作为甲方的邀约，若与本合同正文及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之内容为准，本合同及附件、补充条款没有约定的以甲方实际交付为准。乙方亦不得援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行解释事项或提起主张。本《预售合同》及本《补充条款》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关房屋及相关设施口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力。19．乙方确认，乙方已全面审阅本合同全部条款，甲方相应人员已就本合同条款向乙方作出全面解释，乙方签署本合同视为乙方对本合同条款确认的真实意思表示。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，朱刚向绿地公司支付了全部房屋价款2，761，721元。2018年11月11日，绿地公司出具《关于绿地波洛克公关项目抵押撤销处理方案》，载明：针对已经通过的银行贷款审批的客户，我司将积极办理所涉房源的撤销抵押事宜，并同步与银行方面进行沟通，延长贷款有效期，同时尽可能保留原有贷款利率。如因撤抵押延期导致客户贷款利率在9折基础上上浮，视最终银行放款给到的利率政策据实给予利息补差……。2019年9月30日，朱刚(借款人)与中国银行股份有限公司上海市黄浦支行(贷款人)签订《个人一手住房贷款合同》，约定由借款人向贷款人贷款119万元，借款方式为等额本息还款，贷款期限自2019年9月30日至2049年9月30日，贷款利率为在参考利率基础上下浮5％。2019年11月29日，绿地公司取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2019年12月5日，绿地公司通过挂号信方式向朱刚寄送交房通知书，通知朱刚于2019年12月9日至2019年12月15日期间交房，并载明系争房屋实测面积为89.53平方米，需缴纳维修基金3，478.24元，应退面积补差款6，156元，同时对交房流程、所需资料进行明确。后信函因“迁移新址不明”被退信。2019年12月14日，朱刚在《确认书》上签字，载明验收房屋时，绿地公司已按《上海市商品房预售合同》第十三条约定出示和提供了系争房屋的《住宅交付使用许可证》、《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》及实测报告。朱刚在确认书上手写“仅验房前看过”。2020年4月21日，绿地公司向主张寄送《交房催告通知书》，载明因朱刚未办理交房，故函告朱刚尽快办理交房手续。2020年9月12日，朱刚与绿地公司签署了《房屋交付使用书》，载明系争房屋最终结算面积为89.53平方米，结算总价为2，755，565元，房屋补差款为-6，156元，维修基金为3，478.24元，逾期交付违约金为10，771元，同时备注《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》以及房屋钥匙统一至物业公司领取，如未领到两书和钥匙，请务必在三日内书面告知绿地公司，业主未在规定时间内提出书面异议的，将视为两书和钥匙已交付，房屋的风险责任从即日起转移给购房人。本人认可《汇浦雅苑》项目于2019年12月9日交付，双方同意违约金按39天计算，截止2019年12月9日止，买受人认可违约金金额，就逾期交付一事双方确认不存在异议。朱刚手写备注“按法院建议先收房，不做认可装修问题已解决与减配等问题。”同日，朱刚向深圳市花样年国际物业服务有限公司上海分公司支付系争房屋2020年全年物业费3，115.68元。一审审理中，绿地公司确认因其抵押权未撤销导致朱刚原审批的9折贷款利率变更为95折；朱刚表示其贷款利息标准已经申请变更为LPR。朱刚主张：1．绿地公司未按照合同约定向朱刚寄送交房通知书，导致朱刚未能按期收房；且系争房屋存在许多质量问题，包括但不限于高空坠物风险、踢脚线不平、墙面不平、电梯噪音大、门禁安防系统无法使用等，说明系争房屋未达到交付标准，故绿地公司应属逾期交房，应承担相应的违约金；绿地公司经朱刚多次催促至今未能向朱刚交付符合合同约定的房屋，根据中国人民银行关于借款罚息的规定向朱刚支付逾期交房违约金的罚息；2．绿地公司至今未将应退还的房款返还朱刚，应按照中国人民银行关于借款罚息的规定向朱刚支付逾期交房违约金的罚息；3．绿地公司交付的房屋与宣传及样板房的装饰装修不一致，应赔偿朱刚因此产生的损失5，000元；同时，绿地公司对于系争房屋存在的质量问题始终拖延不处理，应按照消费者保护法向朱刚支付惩罚性赔偿5，000元；4．由于绿地公司在系争房屋内使用的水管系麻丝封口，而并非现在通用的白料封口，导致朱刚系争房屋内水质没有保证；虽无强制性规范要求必须使用白料作为水管封口，但为保证系争房屋水质，绿地公司应将麻丝封口改为白料封口；5．朱刚现缴纳的物业费是2020年全年的物业费，但是由于绿地公司未交房及系争房屋存在质量问题等原因导致朱刚未实际入住系争房屋，并未享受到物业服务，故绿地公司应赔偿朱刚上述期间的物业费；6．根据预售合同补充条款一第2条的约定，总房价款分为不含税房价和增值税两个部分，双方预售合同签订于2018年4月份，在朱刚向绿地公司开具房款发票时仍按照11％的税率标准计算，但增值税税率已于2018年5月1日起调整至9％，故绿地公司应将增值税税差返还朱刚；7．朱刚因案涉诉讼产生了工本费、验房费及相应的路费，并因系争房屋的质量问题花费了大量的时间和精力，故绿地公司应赔偿朱刚工本费、验房费、路费、精神损失费及工时费。为此，朱刚提供收房异议函、照片、验房报告、营业执照及验房资质、收房问题记录表、水质检测报告、利息损失结算表、网页截图、宣传资料、税率调整通知、录音光盘等作为证据。绿地公司对朱刚提供的收房问题记录表、宣传资料、税率调整通知真实性无异议，但对证明目的不予认可；对其他证据材料真实性不予认可。同时，绿地公司认可截止2020年12月底朱刚归还的贷款利息差额为3，460.18元。一审法院经审理后认为，朱刚、绿地公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。朱刚已按合同约定履行付款义务，绿地公司应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务，即绿地公司应于2019年10月31日前将取得《住宅交付使用许可证》的房屋交付给朱刚。绿地公司于2019年11月29日取得系争房屋交付许可证，此时系争房屋已符合合同约定的交付条件。绿地公司于2019年12月5日按合同载明的朱刚地址寄送收房通知，但遭退信，根据合同约定交房通知应视为于2019年12月8日送达，朱刚应于2019年12月9日至15日期间至绿地公司处办理系争房屋的收房手续。朱刚于2019年12月14日至绿地公司处，双方虽未实际办理交房手续，但朱刚方未提供证据证明系争房屋存在主体结构质量问题或其他严重影响居住使用的质量问题，故根据合同约定应视为系争房屋已于2019年12月14日交付给朱刚，绿地公司应向朱刚支付2019年11月1日至2019年12月13日期间的逾期交房违约金11，875.40元。绿地公司认可系因绿地公司原因导致贷款利息差的产生，且对截止到2020年12月底已发生的利息差无异议，故法院认定绿地公司应支付朱刚截止2020年12月份已还利息差额3，460.18元。系争房屋现实测面积少于合同暂测面积0.2平方米，绿地公司应退还朱刚对应的面积补差款。现双方均同意将其中的3，389.24元作为维修基金予以缴纳，系对权利义务的处分，于法无悖，法院予以确认，故认定绿地公司应返还朱刚面积补差款2，677.76元。合同补充条款中明确载明“其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片、沙盘等资料的内容除法律法规有明确规定的以外，未载入本合同的不作为甲方的邀约，若与本合同正文及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之内容为准，本合同及附件、补充条款没有约定的以甲方实际交付为准”，现朱刚据以系争房屋与宣传及样板房不一致提出的赔偿及罚款主张，于法无据，法院不予支持。朱刚未提供证据证明系争房屋水质问题系由水管封口导致，也未提供必需以白料作为水管封口的依据，故对朱刚提出的要求更换水管封口的主张，法院不予支持。系争房屋已于2019年12月14日视为交付朱刚，故对朱刚提出的要求绿地公司赔偿2020年物业费的诉请，法院不予支持。合同明确条款对总房价款进行了明确约定，故对朱刚要求绿地公司退还增值税差额的诉请，法院不予支持。朱刚主张的逾期交房违约金及面积补差款的罚息，验房费、路费、工本费、精神损失费与工时费，于法无据，不予支持。一审法院据此判决：一、上海绿地青迈置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付朱刚逾期交房违约金11，875.40元；二、上海绿地青迈置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付朱刚贷款利息差3，460.18元；三、上海绿地青迈置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付朱刚面积补差款2，677.76元；四、朱刚的其余诉讼请求不予支持。二审中，朱刚主张根据青浦区卫健委2020年7月1日出具的《汇浦雅苑小区自来水异味事件调查处理情况说明》显示水管用材是导致水质问题的可能原因。绿地公司则提交通标标准服务(上海)有限公司2020年10月出具的检测报告，主张在上述时间检测报告显示水质符合标准。朱刚针对绿地公司的上述意见称其提交的检测报告未将挥发酚类作为检测指标进行检测，故不能证明水质已经符合标准。朱刚为此提交了标号为2020WT0101青浦区疾控中心2020年6月出具的检测报告中的一页内容，但其表示该份检测报告并非针对系争房屋的检测结果。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同法律效力及相应违约事实及相应后果的处理，均已作充分详尽的分析，本院予以认同，不再重复。二审中，朱刚就水管接口该项诉请提出了相应新的主张及依据，但如一审判决所述，现有证据无法证明系争房屋自来水水质不符合标准且与绿地公司用材有关，也无证据可以证明绿地公司用材违反相应强制性规定，故朱刚的该项诉请仍缺乏事实依据，本院难以支持。至于朱刚关于维修的上诉请求，其未在一审中提出，故不属于本案二审审理范围。关于绿地公司剩余应付朱刚逾期交房违约金金额一节，现双方当事人在二审中均已作认可，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初14317号民事判决第二、三、四项；二、变更上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初14317号民事判决第一项为：上海绿地青迈置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付朱刚逾期交房违约金1，104.4元。二审案件受理费人民币50元，由上诉人朱刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 徐 江审 判 员 姚 跃二〇二一年四月二十七日法官助理 朱丹丹书 记 员 张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……