广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1973民初1511号原告：范杜，女，1980年4月24日出生，汉族，住广东省东莞市松山湖科技产业园区××××××××××××2×××××，公民身份号码：430××××××××××××42X。委托诉讼代理人：李林杰，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹笑芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市圳三兴物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××。法定代表人：丁兵华，总经理。被告：丁兵华，男，1979年1月23日出生，汉族，住江西省樟树市××××××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××03X。被告：杨志武，男，1978年11月7日出生，汉族，住江西省樟树市××××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××015。以上三被告共同委托诉讼代理人：陈建国，北京德恒（东莞）律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：徐纪盈，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告范杜与被告东莞市圳三兴物业投资有限公司（以下简称圳三兴公司）、丁兵华、杨志武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李林杰、尹笑芳、三被告的共同委托诉讼代理人陈建国、徐纪盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范杜向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告圳三兴公司向原告退还押金人民币68400元、违约金45600元、装修款156732元；2.被告丁兵华、杨志武对被告圳三兴公司的上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：为了经营东莞市铮奥电子科技有限公司，2018年4月底5月初，原告向被告圳三兴公司承租位于东莞市×××××××凤凰大道89号（-2）之一的租赁物，约定每月租金为22800元，押金为三个月租金即68400元，并约定了相应的装修免租期。租赁期间，原告将押金、租金（即房屋占有使用费）以及相关费用向被告丁兵华、杨志武支付，并取得收据。此外，原告对案涉租赁物进行了装修，共支出装修款156732元。2018年10月，原被告协商退租，但被告不仅未退还前述押金，也未对原告的装修进行折价赔偿，还要求原告支付违约金45600元（两个月租金）。考虑到机器设备搬离等问题，2018年10月17日至10月19日，原告被迫按照要求向被告结清了全部租金（即房屋占有使用费）和水电费、并支付了违约金45600元。在原告搬离案涉租赁物并将所经营公司的住所进行工商变更登记后，被告随即将案涉租赁物向第三方出租。后经原告了解，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，双方订立的租赁合同应依法认定为无效。且被告丁兵华为被告圳三兴公司的一人股东，原告向被告丁兵华、杨志武支付相关费用，由被告圳三兴公司出具收据，三被告实属混同经营，因此被告丁兵华、杨志武应当与被告圳三兴公司共同承担连带清偿责任。被告圳三兴公司、丁兵华、杨志武辩称，一、案涉租赁合同效力由法院依法认定，合同签订后，圳三兴公司同意给原告1个月免租期，原告向被告支付68400元作为押金。但圳三兴公司只是二手房东，不清楚是否有建设工程规划许可证。二、被告不需要退回押金、补偿金。2018年10月，原告因经营不善，主动向圳三兴公司提出退租，圳三兴公司安排管理人员杨志武代表公司与原告协商退租事宜，出租人再次出租一般需要支付约1个月租金的中介费，也会给予新租客1至3个月的免租期，原告与圳三兴公司协商后达成一致意见：原告将2018年10月的租金及水电费结清，不退还押金，并额外支付圳三兴公司2个月的租金45600元作为补偿金，已补偿圳三兴公司的其他损失。三、被告不应支付装修费，应由原告自行承担。在原告退租时，双方协商一致由原告将2018年10月的租金及水电费结清，不退还押金，并额外支付圳三兴公司2个月的租金45600元作为补偿金，并不予退还押金，双方结清因案涉厂房租赁关系的权利义务，且根据原告提供的聊天记录，原告向杨志武转账补偿金后，曾多次向杨志武表示感谢，并表示全部交清了。且2018年10月原告退租后，被告早已将厂房出租，现起诉装修款没任何依据。四、被告杨志武是公司的员工，并非本案适格主体，不应承担连带清偿责任。本院经审理查明事实如下：2018年4月底，原告向被告圳三兴公司承租位于东莞市×××××××凤凰大道89号（-2）之一的租赁物，约定每月租金为22800元，押金为三个月租金即68400元，并约定了1个月装修免租期。签订合同后，原告向被告缴纳押金68400元，并使用案涉厂房至2018年10月。2018年10月，原告向被告提出退租，为了把机器设备搬走，原告不敢要求被告退还押金，被迫按照被告的要求付清2018年10月份的租金、水电，并支付违约金45600元；原告在2018年10月17日向杨志武转账36259元，在2018年10月18日向杨志武转账39600元，在2018年10月19日向杨志武转账6000元，以上款项包括10月份租金14440元、9月-10月的水电费21819元、违约金45600元。被告认为退租是双方协商一致的，确认收到款项，但是认为36259元为10月份租金及9月份水电，另外45600元为10月份水电及补偿金，原告付款后双方将租赁合同、押金收据当面撕毁。原告提供广旭五金灯饰收款收据、销售单、东莞市广鹏装饰专用收据、收款收据，证明原告对租赁物进行装修，支付装修费156732元。被告对此不予确认。被告提供杨志武与案外人东莞中拓机械技术开发有限公司的租赁合同，证明被告于2018年11月9日将案涉厂房出租给案外人，免租期45天；提供黄婉芳与丁兵华的厂房租赁合同，证明被告是从黄婉芳处承租了案涉厂房；提供东莞市×××××××民委员会出具的权属证明，证明案涉厂房为东莞市双芳盈贸易有限公司，该公司的法定代表人为黄婉芳。本院认为，本案为租赁合同纠纷。对于双方争议的合同效力及押金、违约金、装修款问题，本院作如下分析：一、合同效力问题。原、被告之间的租赁合同所涉及的租赁物为东莞市×××××××凤凰大道89号（-2）之一的租赁物，被告没有提供产权证书，也没有取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同属无效合同。被告明知自己出租的厂房没有建设工程规划许可证仍然用于出租，其过错是导致合同无效的原因之一。原告作为承租人，有义务主动了解案涉房屋的权属状况，故原告未了解案涉房屋没有权属证书仍然与被告签订合同，其过错也是导致合同无效的原因之一，双方对合同无效的过错相当，应当各承担相应的责任。二、对于退租时双方是否协商一致的问题。根据原告、被告双方的陈述以及原告提供的微信聊天记录，2018年10月份双方经协商一致进行退租，原告向被告杨志武的账号转账支付了三次款项后表示感谢并陈述全部交清了，证明双方对于退租达成一致意见：原告向被告支付租金水电费36259元及补偿金45600元。所以，原告要求被告圳三兴公司返还补偿金45600元，没有依据，也不符合诚实信用的原则。但是由于原、被告双方之间的合同无效，被告收取的押金应当返还。被告没有提供证据证明原告对押金的放弃，所以，原告请求被告圳三兴公司返还押金68400元，本院予以支持。对于原告主张的装修损失，由于原告退租时没有提出该主张，被告已经将厂房出租给案外人使用，原告提供的销售单、收款收据无法充分证明案涉租赁物的装修支出，原告该项主张依据不足，本院不予支持。对于被告丁兵华的责任，被告圳三兴公司为自然人独资企业，股东丁兵华应当对被告圳三兴公司的债务承担连带清偿责任。对于被告杨志武的责任，由于被告圳三兴公司确认杨志武为公司的管理人员，故其收款行为属于履行公司职务的行为，法律后果应当由被告圳三兴公司承担。原告请求杨志武承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市圳三兴物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告范杜退还押金68400元；二、被告丁兵华对被告东莞市圳三兴物业投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告范杜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2680元，由原告负担2003元，被告东莞市圳三兴物业投资有限公司、丁兵华共同负担677元。原告已预交受理费本院不予退回，被告应负之数待本判决生效后迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张利宝二〇二一年四月八日法官助理 钟小敏书 记 员 丁健乐附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。