广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初3369号原告（反诉被告）：温武法，男，汉族，住所：广东省陆丰市。委托诉讼代理人：林思齐，广东深湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡观海，男，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：赖志珍，广东越众律师事务所律师。原告温武法与被告胡观海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，被告提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温武法及其委托诉讼代理人林思齐，被告委托诉讼代理人赖志珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租赁保证金50000元；2.被告向原告退还转让费25000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月17日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租上雪科技城一巷1楼4号铺，租期自2017年8月1日至2020年7月30日止，每月租金9500元，租赁保证金19000元。2017年8月16日被告收到原告支付的“两押一租”费用并开具收据，同时原告支付了“转让费”20000元。2018年3月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租上雪科技城1栋2号铺，租期自2018年4月1日至2022年3月30日止，每月租金15500元，租赁保证金31000元。当天原告通过建行向被告支付“两押一租”费用43500元（2018年3月27日已通过微信向被告支付承租的定金3000元）。2018年5月12日被告向原告收取了“转让费”50000元。租赁期间，原告一直按约支付租金。2020年3月份，上述租赁房屋的业主廖玉辉找到原告，称与被告租期已到期，要求原告将租金向其交付否则搬离，原告联系被告核实上述情况后，被告称自己会与业主沟通，租金继续交付给被告即可。2020年4月份，业主廖玉辉搬到本栋楼办公，自己管理其名下的租房，再次告知要求原告以后要将房租向其支付，否则就立即搬离。原告迫于无奈，自2020年4月份起，将租金支付给业主廖玉辉。原告认为，2020年4月起被告已无权再出租涉案房屋，致使原被告之间的租赁合同被迫终止，被告应将租赁保证金返还给原告。且被告无法按约履行双方的上雪科技城1栋2号铺《租赁合同》约定的4年租期，被告仅履行了2年的租期，故被告收取的上雪科技城1栋2号铺的“转让费”50000元应按比例退还，即应退还原告25000元。但当原告向被告要求返还上述款项时，被告一直找借口拖延不予返还。被告答辩称：被告与业主廖玉辉就案涉租赁商铺订立的是无固定期限的租赁合同，因此不存在原告起诉状中所称租期已到期，被告无权出租导致租赁合同终止的说法。业主廖玉辉是因为案涉租赁商铺的其他楼层亦存在被欠租的情况并且得知原告也有欠租的情况发生才决心要将整栋楼都收回自己管理，与被告协商解除租赁合同，被告与原告之间租赁合同的终止，是因为原告违约在先，造成业主对被告未来管理承租商铺失去信心，因此被告并无违约情形，原告的违约反而造成被告的财产损失；原告违约在先，至今仍拖欠2020年2月份租金等费用共计人民币25950元。根据租赁合同关于租赁保证金条款以及违约责任条款的约定，因为原告违约，被告有权不予退还保证金；原告向被告支付转让费的根本目的是为了获得案涉承租商铺的资格，原告至今仍在案涉商铺中经营盈利，被告与业主之间租赁合同的解除，非被告本意，但并不影响原告合同目的的实现，并且被告不计较原告拖欠租金，仍与业主廖玉辉积极沟通，对原告能够继续租赁案涉商铺起到了至关重要的作用。现在原告就案涉商铺与业主廖玉辉协商一致，签订了新的租赁合同，也没有向业主支付第二次转让费，便可持续无间断的在案涉商铺经营盈利。原告向被告支付转让费的根本目的仍然是可实现的。针对原告的起诉，被告提起如下反诉请求：1.原告向被告支付2020年2月租金共计人民币25950元；2.原告向被告支付逾期付款利息（利息以25950元为基数，自2020年3月1日起计至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息）；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年3月29日，被告与案外人廖玉辉签订《房屋租赁合同》，案外人廖玉辉将其所有的位于深圳市龙岗区铺出租给被告，租赁期间为2017年3月1日至2019年3月30日。《房屋租赁合同》到期后，双方默认以原条件继续租赁合同关系。被告得到案外人廖玉辉的同意，分别于2017年8月17日、2018年3月30日将上述案涉2号、4号铺转租给原告，并签署了《租赁合同》（2017年8月17日）、《租赁合同》（2018年3月30日）。原被告《租赁合同》履行期间，原告多次违反合同约定，经常未在租赁合同约定的时间前缴纳房租，并且至今仍拖欠被告2020年2月份的租金人民币25950元，造成被告的利息损失。依据《房屋租赁合同》约定，原告的行为已构成违约，需依法承担违约责任。原告对被告的反诉答辩意见：2020年2月租金支付问题双方已协商一致，对原告予以租金减免；若被告坚持双方未达成合意免除2020年2月租金，则被告还应举证其已向业主支付2020年2月的房租，否则有违公平原则；双方对租金的支付时间已作出变更，原告不存在逾期支付租金的情况；原告不存在违约，被告拒不退还保证金没有依据；根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》相关规定，请求法院在裁判本案时相关类案予以参考。本案相关事实一、案涉房产的位置：深圳市龙岗区坂田街道雪象社区上雪工业科技园一巷1栋4号铺、2号铺。二、案涉房产的产权情况：案外人廖玉辉为不动产登记证书登记的100%产权权利人,证书号：深房字第**。三、房屋租赁合同的主要内容：2017年8月17日，原告温武法（乙方）与被告胡观海（甲方）签订一份《租赁合同》，约定被告将深圳市龙岗区坂田街道雪象社区上雪工业科技园一巷1栋1楼4号铺出租给原告，约定月租金总额为人民币9500元，每月5日前交付租金。租赁房屋的期限自2017年8月1日起至2020年7月30日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金，即人民币19000元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；合同期满后若不再续约，保证金一次退还乙方，如乙方违约或中途退出，则保证金不予退回。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：（1）本月10号前不缴纳租金的；（2）未经甲方同意擅自拆、改铺位/房屋结构的；（3）擅自将铺位/房屋转包或转租他人……2018年3月30日，原告温武法（乙方）与被告胡观海（甲方）签订一份《租赁合同》，约定被告将深圳市龙岗区坂田街道雪象社区上雪工业科技园一巷1栋1楼2号铺出租给原告，约定月租金总额为人民币15500元，每月5日前交付租金。租赁房屋的期限自2018年4月1日起至2022年3月30日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金，即人民币31000元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；合同期满后若不再续约，保证金一次退还乙方，如乙方违约或中途退出，则保证金不予退回。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：（1）本月10号前不缴纳租金的；（2）未经甲方同意擅自拆、改铺位/房屋结构的；（3）擅自将铺位/房屋转包或转租他人……四、合同履行、终止情况：2017年8月16日被告收到原告支付的关于4号铺的“两押一租”费用并开具收据，同时原告支付了“转让费”20000元。2018年3月30日，原告通过建行向被告支付关于2号铺的“两押一租”费用43500元（含2018年3月27日已通过微信向被告支付承租的定金3000元）。2018年5月12日被告向原告收取了“转让费”50000元。在履行合同至2020年2月时，因新冠肺炎疫情，原告曾向被告申请免交当月租金，同时亦未向被告支付该月租金；。2020年3月份，上述租赁房屋的业主廖玉辉找到原告，称与被告租期已到期。原、被告确认，双方的租赁合同于2020年3月31日终止。自2020年4月份起，原告与案外人廖玉辉达成租赁合同关系。原告于2020年9月向廖玉辉支付了租房押金50000元。判决结果本院认为，原告与被告于2017年8月17日、2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。本案的争议焦点在于在《房屋租赁合同》存续期间原告是否因未缴2020年2月租金构成违约进而承担违约责任。合同载明，本月10号前不缴纳租金的构成违约，应承担违约责任，原告的租金应当于2020年2月10日前予以支付，原告未支付构成违约。但是案涉建筑物属商铺用途，原告的经营必然受疫情影响，在原告主动与被告协商免交2020年2月租金后，被告未明确其意思表示。《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”原告不存在恶意拖欠租金的情形，被告以原告拖欠租金为由要求没收原告的租金保证金，缺乏依据。但被告从未明确同意免除2020年2月租金，其亦不存在必须给与原告免交2020年2月份租金的义务，本院认为原告仍需支付被告2020年2月份租金25950元，但被告反诉请求原告支付逾期支付该部分租金的利息，本院不予支持。因本案不属于原告恶意违约的情形，原、被告双方因房东廖玉辉终止与被告的租赁合同关系导致案涉租赁合同解除，在抵扣2020年2月租金25950元后，被告应向原告返还租赁保证金24050元（50000元-25950元）。关于退还转让费的诉讼请求，房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。而在本案中，该转让费主要是一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。鉴于原告支付转让费用并意欲承租店面主要目的是为了经营活动，根据原告已在涉案商铺分别经营957天、732天，结合租赁合同约定的期限，经核算，被告应退还原告转让费27210.02元（20000元-20000元×957天÷1079天+50000元-50000元×732天÷1461天），原告诉请金额25000元低于本院核算金额，可以视为原告对自身权利的处分，故被告应返还原告转让费25000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡观海应于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）温武法租赁保证金24050元；二、被告（反诉原告）胡观海应于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）温武法转让费25000元；三、驳回原告（反诉被告）温武法的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）胡观海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费838元（原告已预交），由原告自行负担290元，被告负担548元；反诉部分的案件受理费238元（反诉原告即被告已预交），由被告自行负担。被告胡观海应于本判决生效之日起三日内向原告温武法迳付548元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二一年四月二十一日书记员 陈艳婷