湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1281民初1243号原告：赤壁市青泉社区赤壁润园小区业主委员会（下称润园业委会）。住所地：赤壁市陆水湖大道**。统一社会信用代码：5542128108721254X1。法定代表人：张攀玉。委托诉讼代理人：丁凤悟，男，汉族，1967年10月16日生，住赤壁市。系润园小区业主。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓龙辉，湖北君泽律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北宁泰物业管理有限公司（下称宁泰公司）。住。住所地：赤壁市陆水湖大道**/div>统一社会信用代码：914212815570100112。法定代表人：童千华。委托诉讼代理人：梁连芬，女，汉族，1984年9月3日生，住赤壁市。系该公司经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：游伟成，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。第三人：湖北省赤壁市森原房地产开发有限公司（下称森原公司）。住所地。住所地：赤壁市陆水湖大道**iv>统一社会信用代码：91421281682680540N。法定代表人：陈广武。本院于2020年月日受理原告润园业委会诉被告宁泰公司、第三人森原公司物业服务合同纠纷一案后，由审判员王新亚担任审判长，与人民陪审员宋祖义、张文静组成合议庭，于2020年月日和2021年4月15日，二次公开开庭进行了审理。原告润园业委会的委托诉讼代理人丁凤悟、邓龙辉，被告宁泰物业公司委托诉讼代理人梁连芬、游伟成到庭参加诉讼。第三人森原公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告润园业委会诉讼请求：1、判决解除被告与第三人签订的《前期物业管理服务协议》；2、判决被告立即向原告移交物业管理用房及原有和后续添置的物业配置及前期管理的全部资料档案；3、判决被告与原告清算小区物业服务费、广告费、车位和地下车库出租费、物业用房经营收入、房屋维护基金使用情况；4、判决被告立即与原告结算小区预收、代收及多收的物业服务费及其他费用、欠缴水电费等约50000元；5、判决被告恢复小区内的消防及电子监控等设备设施；6、判决被告恢复小区内绿化；7、判决被告退还物业费差价约10000元；8、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：原告所在的润园小区由第三人森原公司于2009年开始投资开发建设，2012年左右竣工。该小区竣工验收后，森原公司将小区的前期物业管理服务事项交给被告宁泰公司进行管理，小区内共有434户业主。被告在进行前期物业管理服务期间工作不到位，小区内的卫生清扫不及时、门栋楼道内到处都是小广告，楼道公共部位照明常年不亮、灯罩缺失不维修，业主反映屋顶屋面渗水漏水维修不及时，消防、电子监控、电梯等设备设施损坏不及时维修和恢复等。小区内业主无数次向被告反映及要求，被告却置之不理，第三人也未尽到对被告的管理和督促义务。2019年12月，小区业主委员会成立后，原告多次要求被告在小区的物业管理服务商尽职尽责，但被告只向业主收取物业管理费，却不认真履行物业管理服务义务。正因为物业管理服务工作不到位，先后被市住建、消防等管理部门责令期限整改，因拖欠水、电费被供水、供电部门多次催缴，还因物业服务不到位，被业主投诉。然而，被告对管理部门的警告和业主们的投诉置若罔闻，依然我行我素。为此，原告诉至人民法院。原告润园业委会为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、备案申请书一份，拟证明原告于2019年12月30日正式备案成立的事实。证据2、业主手册一份，拟证明森原公司在润园小区开发竣工验收后，将小区的前期物业管理服务事项交给被告进行管理，被告即与入住小区的434户业主签订了前期物业管理服务协议的事实。证据3、向城管局的投诉举报书、图片一组，拟证明被告于2019年将小区10号楼的公共区域的花坛、房屋结构进行破坏、私分空中花园的公共区域、不行恢复小区内被破坏的绿化植木、不及时清理垃圾的事实。证据4、向住建局、市场监督管理局、消防大队的投诉举报书、图片一组，拟证明被告收取业主垃圾清运费而未尽到相应职责，未按规定对小区电梯进行养护，未定期检查消防器材及设备，不及时进行维修、更换和管理其他公共设施及安全、安保问题的事实。证据5、消防监督检查记录、限期整改通知书一组，拟证明小区内存在占用消防通道、消防水泵控制拒无法起泵、消防栓网阀门关闭、消防池无水、喷淋管网无水的事实。证据6、湖北宏大工程设备有限公司告知函及相关材料一组，拟证明被告收取物业管理费却不及时向电梯维护单位交纳维护费，致使小区内的电梯自2017年年检到期后，未及时进行检测，电梯使用处于不安全状态的事实。证据7、水、电费催缴通知一组，拟证明被告收取业主的水电费后，不及时向供水供电部门缴纳水电费，至今下欠供水部门水费3435.60元，供电部门电费13522.06元的事实。证据8、业主大会决议、解聘函、交接函、送达回单一组，拟证明经业主大会表决，超三分之二业主一致同意并形成决议，解除与被告的前期物业管理服务协议；原告将业委会形成的解除协议决议通知书通知被告，并要求其与原告办理交接手续，但被告至今不办理的事实。证据9、表决意见表一份，拟证明小区业主超三分之二表决要求与被告解除物业管理合同的事实。被告宁泰公司辩称，业委会本来是一个专门为业主谋利益、服务于广大业主的社会团体，应起到与物业公司、业主之间的一个桥梁作用，而原告业委会中的部分人为了一己私利，从中挑起事端，唆使部分不明真相的业主不交物业费，将本属房屋质量问题、基础设施质量问题一并算在物业公司头上，并私下与其它物业公司勾结，从中获取利益，妄图达到赶走我公司的目的，并采取非法的暴力手段，在我公司还未同意退出的情况下，私下让另一家物业公司进驻小区，造成管理上的混乱，小区的物业管理工作无法正常进行，甚至将我公司的办公场所采取撬门入室的手段，强行侵占。我公司的办公用品及物业管理档案资料等都存放在办公场所内，小区内还有750000余元的物业费未收取，导致我公司损失巨大。原告的行为，已经构成违约，如果这些问题没有解决，就不能达到法律规定的解除合同的条件，我公司不同意解除合同。原告已经侵占了办公场所，不存在交接问题。我公司从未收取过广告费，物业费是我公司的内部财经私密，在双方合同没有协商解决前，我公司无法提供。在通过合法手段解除合同及原告在没有聘请新的物业公司进驻小区前，我公司无任何义务要履行。我公司也不存在欠缴水电费，小区内的设施也不存在有损坏的现象，物业费差价也不存在。综上，我公司在润园小区的工作并没有任何违约行为，未达到解除合同的条件，请求驳回原告的诉讼请求。被告宁泰公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、公示宣传栏照片一组，拟证明在被告物业公司未退场之前，原告另行安排其他物业公司已经入驻的事实。证据2、照片一组，拟证明原告不与被告移交相关手续，强行安排其他物业公司进场的事实。证据3、物业费欠费记录一份，拟证明润园小区多数业主拖欠物业费的事实。证据4、2017年物价局批文一份，拟证明被告合规收取物业服务费的事实。证据5、物业雨棚、老年人活动中心照片一组，拟证明被告履行物业服务义务的事实。证据6、被告工作人员进行各种物业服务的照片一组，拟证明被告对小区尽职尽责，履行小区服务义务的事实。证据7、老旧小区改造计划一份，拟证明小区设备设施老化，系历史原因形成，有关部门拟着手改造的事实。第三人森原公司未提交陈述意见，也未提交证据。被告宁泰公司对原告润园业委会提交的证据提出如下异议：证据1仅为业委会成立的备案申请，不是审批结果，不能证明业委会合法成立；证据3举报内容不实。空中花园系业主私自处置，与被告无关；有关建筑物破损的照片，系业主或被告装修过程中拍下的照片，不是被告在破坏小区建筑；有关小区植被被破坏的照片，不能证明系被告所为；消防设施是开发商配备的，当初配备不齐、设备老化才导致消防验收不合格，故证据5不能达到其证明目的；对证据6的“三性”均有异议；对证据7有异议，水电费由业主自行缴纳，在疫情期间是存在欠缴，但被告已经被原告赶走，被告对下欠水电费不知情。该证据不能达到原告的证明目的；对证据8真实性无异议，但该证据不合法。解除合同需要双方对接，但原告单方出具解聘书不符合法律规定；对证据9的真实性有异议。小区业主是否是本人签名不能确认，也无法证明解聘经润园小区三分之二业主同意。原告润园业委会对被告宁泰公司提交的证据提出如下异议：对证据1的“三性”均有异议，该份证据不能证实城市物业管理有限公司入驻润园小区的具体时间，不能达到其证明目的；对证据2的真实性无异议，但该证据不能证明有业主或委托其他物业公司对被告采取强制、胁迫措施，强行进场的事实；对证据3有异议，该证据系单方制作，没有得到小区业主的确认的手续；对证据4的真实性无异议，但该份证据仅是被告在润园小区进行物业服务的指导价格，不是有关物价部门规定的价格公示，不能证明其证明目的；对证据5的真实性有异议，该照片无法证明老年人活动中心建设在本小区内，不能其证明目的；对证据6的客观性有异议，该照片中无法显示被告公司的保洁员、保安在小区内尽职的场景；对证据7的关联性有异议，政府拟对小区的改造与被告是否全面履行物业服务义务无任何关系。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据的证明效力，本院在本案争议焦点部分一并予以评判。经审理查明，原告润园业委会所在的润园小区由第三人森原公司于2009年开始投资开发建设，2012年左右通过竣工验收。该小区竣工验收后，森原公司与被告宁泰公司签订《前期物业管理协议》，双方约定由宁泰公司负责润园小区的前期物业服务管理，小区内共有434户业主。2019年12月，润园业主委员会成立。宁泰公司在履行物业服务过程中，该小区部分业主对其服务质量不满，多次向有关部门投诉，双方经常发生矛盾。2020年3月23日，原告润园业委会向被告宁泰公司发出《解聘函》，称经小区业主大会三分之二以上业主表决同意解聘宁泰公司，并要求其限期办理相关移交手续。被告宁泰公司对此予以拒绝。同年4月，被告宁泰公司职员与原告润园业委会工作人员发生较大冲突，遂停止了物业服务，并从该小区撤出。为此，原告润园业委会诉来本院。本院认为，解除物业服务公司，继而解除物业服务公司与小区开发企业的物业服务合同，需小区业主大会专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并形成大会决议，小区业主委员会作为业主大会的执行机构，才有权执行业主大会的决议解聘物业服务企业。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定“原告向人民法院起诉或者被告提起反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据”。本案中，原告未提交润园小区业主大会记录，不能该证明小区召开了业主大会并形成解聘宁泰公司的大会决议。庭审过程中，原告为证明解聘宁泰公司经小区业主多数同意，提交了《润园小区业主大会、业主代表大会、赤壁市润园小区业主大会议事规则、润园小区业主管理规约、车辆管理办法、业主委员会章程表决意见表》一组。分析该组证据，第一，从该表决意见表表名看，业主大会拟定议程中未包括解聘物业服务企业议程；第二，业主大会表决意见表打印的格式栏中，并未见对是否解聘物业服务企业的表决统计项，仅在业主签名后的备注栏中，有手写“是否同意解聘现物业公司”一栏，将备注栏覆盖。该栏下，均注明“同意解除”相关字样。而该栏项下字样，根据日常经验即可判断，其笔迹与业主签名笔迹完全不同，且许多“同意”字样笔迹同一。第三，即便上述同意解聘物业服务企业的签名为真，同意解除的签名仅达数十户，不足以达到解除物业服务企业的法定条件。因此，该组证据不能达到解聘宁泰公司符合法定程序的证明目的。本院认为，原告不能提交业主大会关于解聘宁泰公司的决议，甚至不能有效证据证明本小区业主超法定多数同意解除前期物业服务企业，故其请求解聘宁泰公司，继而解除宁泰公司与森原公司前期服务合同的请求，本院不予支持。原告其他诉讼请求，以案涉前期物业服务合同解除为条件。解聘宁泰公司，其解聘后产生的一系列法律后果，即如原告其他主张，应一并予以审理。而当其解聘宁泰公司的主张不能得以支持，则原告润园业委会其他诉讼请求当然不能得到支持。由此，双方提交的支持其诉讼主张和抗辩意见的相应证据的证明效力，亦无需再行评判。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条、第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告润园业委会的诉讼请求。案件受理费1600元，由原告润园业委会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王新亚人民陪审员  宋祖义人民陪审员  张文静二〇二一年四月十七日书 记 员  谢 悦附：相关法律规定《中华人民共和国民法典》第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。《物业管理条例》第十一条第（四）项下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。