湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终479号 上诉人（原审被告）：邵阳聚元混凝土有限公司。 法定代表人：王武杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴昊，湖南振威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾献红，湖南方廉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵阳市华盾物业管理有限公司。 法定代表人：黄邵京，该公司经理。 委托诉讼代理人：张雄建，该公司法务。 原审第三人：湖南省第一纸板厂有限公司。 法定代表人：刘邵资，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈南泉，湖南谐正律师事务所律师。 上诉人邵阳聚元混凝土有限公司（以下简称聚元混凝土公司）因与被上诉人邵阳市华盾物业管理有限公司（以下简称华盾物业）、原审第三人湖南省第一纸板厂有限公司（以下简称第一纸板厂）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 聚元混凝土公司上诉请求：撤销原判，驳回华盾物业的全部诉讼请求。事实与理由：1、聚元混凝土公司与第一纸板厂签订《租赁合同》，但未与华盾物业签订物业合同；2、聚元混凝土公司安排三人搞卫生，华盾物业只是在厂区公共部分提供相关服务，聚元混凝土公司未享受到物业服务，华盾物业亦未提供证据证明提供了物业服务，应付物业费明细表系其单方面制作，不应被采信；3、根据合同相对性原则，华盾物业只能向业主第一纸板厂主张物业费；4、华盾物业与第一纸板厂签订的物业服务合同属恶意串通损害聚元混凝土公司的利益。故聚元混凝土公司与华盾物业之间不存在物业服务合同关系，华盾物业要求聚元混凝土公司支付物业费没有依据。 华盾物业辩称，不认可聚元混凝土公司的上诉请求和理由。第一纸板厂与聚元混凝土公司签订的租赁合同明确约定公共面积物业费由承租户承担；第一纸板厂与华盾物业签订物业管理服务合同，物业费明细表明确约定物业费具体金额；聚元混凝土公司于2019年底向华盾物业支付5000元物业费，证明聚元混凝土公司认可物业管理合同及与华盾物业事实上的物业管理服务关系。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 第一纸板厂述称，不认可聚元混凝土公司的上诉请求和理由。聚元混凝土公司如有证据证明第一纸板厂与华盾物业签订物业服务合同存在恶意串通情形，可向人民法院申请撤销协议或确认协议无效；第一纸板厂与华盾物业在物业服务合同中协商确定的物业费标准是有法律依据的；聚元混凝土公司与第一纸板厂签订租赁合同时就已知道物业服务是由第三方提供；物业服务只对公共部分负责，租赁厂房内卫生由各租赁户自行负责，聚元混凝土公司的卫生人员每次将垃圾扫到公共场所，再经华盾物业人员处理，聚元混凝土公司享受了华盾物业提供的物业服务，双方之间存在事实物业合同关系，聚元混凝土公司应履行支付物业费的义务。请求驳回上诉，维持原判。 华盾物业向一审法院起诉请求判令聚元混凝土公司向其支付：1、物业费34585.6元（3298.8元/月×12个月，已付5000元）；2、迟延履行金1152元（2880元×0.055×8个月）及利息4608元（2880元/月×0.2×8个月），顺延照计。 一审法院认定事实：2018年12月18日，第一纸板厂与华盾物业签订《物业管理服务合同》，约定由华盾物业为第一纸板厂提供物业服务，物业服务费收费标准，由第一纸板厂与华盾物业根据厂区内租赁单位的情况共同制定，由华盾物业向各租赁单位收取（第一纸板厂配合华盾物业），合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。同时段内，聚元混凝土公司与第一纸板厂签订《租赁合同》，合同约定租赁范围为第一纸板厂内室外空地面积7987㎡（包括钢架棚和硫化碱仓库的空地），办公房屋1栋，面积260㎡。租赁物用途为混凝土搅拌站使用。租赁时间暂定一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。同时，《租赁合同》第十七条约定，承租期内，聚元混凝土公司必须服从第一纸板厂和相关物业管理公司的管理，由聚元混凝土公司洽谈并签订物业合同，自觉足额交纳物业管理费。根据华盾物业提交的应付物业费明细表及第一纸板厂的陈述，第一纸板厂内的租赁单位均按照0.4元/㎡/月的标准收取物业费，聚元混凝土公司的房屋面积为260㎡，空地面积为7987㎡，故其物业费为3298.8元/月（8247㎡×0.4元/㎡/月）。华盾物业认为聚元混凝土公司仅交纳5000元物业服务费用，尚欠物业费34585.6元，后华盾物业经催收未果，遂诉至人民法院，酿成纠纷。 一审法院认为：本案属物业服务合同纠纷。华盾物业与第一纸板厂签订的《物业管理服务合同》及第一纸板厂与聚元混凝土公司签订的《租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依照上述合同，华盾物业有为业主提供物业服务的义务，业主有缴纳物业服务费用的义务。根据《物业管理条例》第四十一条“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，及案涉《租赁合同》第十七条约定“承租期内，聚元混凝土公司必须服从第一纸板厂和相关物业管理公司的管理，由聚元混凝土公司洽谈并签订物业合同，自觉足额交纳物业管理费”，聚元混凝土公司虽并非案涉场地的所有人，但在承租期内，其作为使用人应足额向华盾物业交纳物业服务费。故对华盾物业要求聚元混凝土公司支付物业费34585.6元的诉讼请求，予以支持。聚元混凝土公司认为华盾物业并未提供物业服务，但其提供的证据并不足以证明其待证事实。对华盾物业要求聚元混凝土公司支付迟延履行金1152元的诉讼请求，华盾物业在服务过程中存在不足，是聚元混凝土公司拒绝交纳物业费的原因之一，故对该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条，《物业管理条例》第四十一条，判决：一、邵阳聚元混凝土有限公司在判决生效后十日内向邵阳市华盾物业管理有限公司支付拖欠的物业费34585.6元；二、驳回邵阳市华盾物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审诉讼费404元，由聚元混凝土公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2018年12月26日，第一纸板厂与聚元混凝土公司签订《租赁合同书》。该时段内，第一纸板厂厂区内共有40余家单位租赁其场地经营。本院经审查确认一审认定的其他事实和证据。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审的争议焦点是：聚元混凝土公司是否应向华盾物业支付物业费。2018年12月18日，第一纸板厂与华盾物业签订《物业管理服务合同》，约定由华盾物业向第一纸板厂提供物业服务，服务范围包括安全保卫、环境卫生保洁、水电维修管理，并在第四条约定“物业服务费收费标准，由第一纸板厂和华盾物业根据厂区内租赁单位的情况共同制定，由华盾物业向各租赁单位收取（第一纸板厂配合华盾物业）。”当月26日，第一纸板厂与聚元混凝土公司签订《租赁合同书》，双方在合同第十七条约定“承租期内，聚元混凝土公司必须服从第一纸板厂和相关物业管理公司的管理，由聚元混凝土公司与物业公司洽谈并签订物业合同，自觉足额交纳物业管理费，否则第一纸板厂可提前解除合同。”从上述两份合同的签订时间来看，《物业管理服务合同》签订在前，《租赁合同书》签订在后，根据《租赁合同书》，聚元混凝土公司与第一纸板厂签订租赁合同时即已明知第一纸板厂与有关物业公司建立了物业管理服务合同关系，聚元混凝土公司并未提出异议，亦未提供证据证明第一纸板厂与华盾物业在物业管理服务合同中约定的物业费收费标准在该行业系明显不合理高价，故不存在聚元混凝土公司上诉所称第一纸板厂与华盾物业串通损害其利益的情形。上述二合同系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方应按合同约定履行义务，华盾物业应依约履行提供物业服务的义务，聚元混凝土公司依约应履行交纳物业费的义务。聚元混凝土公司上诉称华盾物业未提供物业服务，根据《物业管理服务合同》，华盾物业的服务内容不仅限于环境卫生一项，还包括安全保卫、水电维修管理等，服务范围为第一纸板厂整个厂区，该厂区内有40余家单位租赁场地经营，聚元混凝土公司未提供证据证明华盾物业单独对其选择性不提供物业服务，至于聚元混凝土公司称其专门安排三人搞卫生，华盾物业只是在厂区公共部分提供相关服务，由于聚元混凝土公司从事的是混凝土的生产、销售，势必产生较多的砂石粉尘，增加了环境负担，故其即便安排了三人搞卫生，也不能排除其享受了华盾物业就环境卫生方面提供的基本服务，故聚元混凝土公司该上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。《物业管理条例》第四十一条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，本案中，业主第一纸板厂与租赁单位聚元混凝土公司约定由聚元混凝土公司交纳物业服务费，华盾物业提供了物业服务，聚元混凝土公司作为物业使用人享受了该服务，依法应交纳物业服务费，原判依合同认定聚元混凝土公司所应交纳物业费金额并依法判令其限期向华盾物业支付，并无不当。 综上所述，聚元混凝土公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费808元，由上诉人邵阳聚元混凝土有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  肖碧兰 审 判 员  李文明 审 判 员  颜锦霞 二〇二一年四月一日 法官助理杨碧波 代理书记员  张 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……