辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1167号上诉人（原审原告）：尹建斌，男，196X年X月X日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王松竹，辽宁芳鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹建权，男，197X年X月X日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。上诉人尹建斌与上诉人尹建权房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尹建斌上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持其诉请拆除轻体房、砖混房、恢复原状（原房屋构造）；2.撤销一审判决第四项，改判支持其诉请自2018年8月起至2021年1月（两年半，合计5万元）止按每年2万元支付占用使用费，自2021年2月起至实际腾退时止按每年2万元支付占用使用费；3.由尹建权承担诉讼费用。事实与理由：尹建斌在一审中诉请拆除大连市旅顺口区不动产权证号为辽（2018）大连市旅顺口区不动产权第X号房屋的轻体房、砖混房，并恢复原状，但是一审判决却未判决恢复原状。因尹建权在使用案涉房屋时，将二楼墙体拆除，建造临时建筑轻体房、砖混房。如果只是拆除轻体房、砖混房，而不恢复原房屋构造，那么尹建斌无法正常使用。尹建斌与尹建权于2018年7月解除双方的租赁关系。2018年8月始，尹建斌开始出租出卖案涉房屋，但是尹建权及其家属一直阻止尹建斌出租出卖，损害尹建斌的经济权益。案涉房屋毗邻大连市旅顺口区盐场新村的大连医科大学、大连外国语学院校区以及旅顺口区塔河湾浴场，房屋分上下二层，建筑面积125.1平方米，在海鲜一条街上，地理位置优越，经济利益较高，现在年租金都在10万元以上。因此，尹建斌在一审的诉讼请求中要求尹建权自2018年8月始至实际腾退日止按年租金6万元（市场租价的一半以下）支付占用使用费应得到一审法院的支持，但是因双方在房屋租赁期间的约定为每年2万元租金，故请求二审改判。尹建权辩称，尹建斌称2018年提出腾退，并要求给付占有使用费，但是当时案涉房屋的土地使用证在旅顺贵宾阁饭店名下，尹建权是该饭店的法定代表人，所以不具备腾退的理由。双方之间没有租赁协议，不同意给付租金。关于砖混拆除问题，2018年6月30日，其和尹建斌有一个口头协议，个人的归个人，砖混房归尹建权使用。如果拆除的话，将使尹建权全家陷入困境，没有生活经济来源。尹建权上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回尹建斌的全部诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由尹建斌承担。补充一点：要求撤销尹建斌变更为其自己名字的土地证。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，尹建权与尹建斌之间不存在房屋租赁关系，是家庭合作关系。尹建权与尹建斌是亲兄弟关系，在母亲的安排下，共同合作开办饭店，饭店所需房屋登记在尹建斌名下，营业执照登记在尹建权名下，土地使用证登记在饭店名下，不存在租赁房屋的事实。现尹建斌私自将土地使用证变更至其个人名下，尹建权已对此提起行政诉讼和行政复议，即案涉房屋的国有土地使用权处于权利不明确状态。所以尹建权不应当腾退案涉房屋及给付租金、占有使用费。二、案涉轻体房、砖混房不属于本案审理范围。一审判决判令尹建权拆除搭建轻体房、砖混房。该轻体房、砖混房所在的土地是集体土地，不属于案涉房屋的土地使用权证的土地范围内。即尹建权所建的轻体房、砖混房占用的土地与案涉房屋所在土地无关，所以尹建权建的轻体房、砖混房是否拆除不属于本案的受案范围，不应当在本案中处理。尹建斌辩称，不同意尹建权的上诉请求及事实与理由。双方之间是租赁关系，轻体房、砖混房是案涉房屋的添附附着物，在腾退时必须处理。且在派出所的笔录中，尹建权要求用轻体房、砖混房来抵顶房租，但是因为尹建权所述轻体房、砖混房仍是尹建权所有，所以尹建斌会在后续的诉讼中要求尹建权支付租房的房租，会另行诉讼。尹建斌向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退位于旅顺口区房屋；2.判令被告拆除旅顺口区房屋周围的附属设施（轻体房、砖混建筑），恢复原状；3.判令被告支付房屋租金3.5万元，支付占用使用费12.5万元；4.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告尹建斌与被告尹建权系同胞兄弟关系。1998年8月4日原告出资购买了位于大连市旅顺口区建筑面积125.1平方米的房屋（以下简称案涉房屋），并取得旅顺村房字第××号房屋所有权证。基于父母意愿，原告将案涉房屋交由被告经营饭店。同年8月8日被告以案涉房屋为经营场所开设并经营旅顺贵宾阁饭店（个体工商户性质）。2005年被告在案涉房屋后搭建轻体房一栋。2014年被告未经相关部门审批又修建砖混房一处（该砖混房后因行政执法被拆除5米）。2018年7月因被告出国工作，旅顺贵宾阁饭店已停止营业。原告欲将案涉房屋出租、出售，在房屋窗户上张贴广告，被告妻子由丽红见状后在窗户上张贴告示称，案涉房屋后轻体房、砖混建筑为被告所有，与案涉房屋房证面积不发生关系，为此双方发生纠纷，相互间多次破坏对方安装在案涉房屋的前门门锁并安装己方门锁。大连市旅顺口区公安分局盐场边防派出所对相关人员作了询问笔录。被告先后两次接受派出所询问。2019年3月27日，被询问与原告是否有签订房租合同时，被告表示开始时没有，房子是父母让原告出钱买的，让被告经营饭店，说钱挣差不多了再给原告，后来原告提过房租的事，让被告签订每年2万元的协议，被告不同意，但被告也通过母亲给过原告钱，之后原告又要求被告用轻体房和砖混房抵顶房租、用吃饭餐费抵顶房租。2019年11月1日，被询问2006年双方是否重新约定房屋使用权限时，被告表示：是，2006年因为原告家里缺钱，原告要求签一份每年2万元的租赁合同，被告说钱可以给，合同不能签，因为被告没钱，双方口头约定将楼体后的轻体房作价6万元转让给原告抵扣三年租金，2008年至2011年被告又经母亲陆续付给原告3万元。被询问2011年至2018年间是否支付原告钱时，被告表示：没有支付，但2011年双方口头约定，原告安排人在饭店吃饭用餐费抵顶房租，至2015年左右，原告在饭店消费约3、4万元左右。被询问2018年是否与原告还有其他约定时，被告表示：2018年6月，被告主动要求不管1998年如何约定，被告总共用原告20年房屋，按2006年原告要求的每年2万元，被告总共补偿给原告40万元，其中轻体房按当时动迁评估价抵扣18万元，被告吃饭的餐费和原告之前给付的钱抵扣7万元，被告还欠原告15万元，等动迁后从拆迁款里抵扣给原告，贵宾阁饭店主楼体和轻体房被告就不要了。另，被告提交案涉房屋的产权、土地使用权档案材料显示：被告在经营旅顺贵宾阁饭店期间以旅顺贵宾阁饭店为土地使用者向有关部门申请土地登记，2003年5月15日旅顺贵宾阁饭店取得案涉房屋所在地的国有土地使用权证，编号为旅顺口国用（2003）字第X号。2018年9月13日原告申请更正案涉房屋国有土地使用证中的土地使用者，同年12月20日又申请更换不动产权证，同年12月28日原告取得编号为辽（2018）大连旅顺口区不动产权第X号案涉房屋不动产权证，该证附记中有“农证换发注：原填发日期1998年8月4日注:土地证号：X已收回注：用途：饭店”的记载内容。原告提起本案诉讼后，被告作为旅顺贵宾阁饭店经营者就案涉房屋土地使用权变更登记提起行政诉讼，因未行政复议前置，被裁定驳回起诉，之后旅顺贵宾阁饭店提起行政复议，2020年10月13日大连市人民政府以案件审理需要以“旅顺贵宾阁饭店或尹建斌是否对案涉土地使用权享有排他性民事的生效裁判文书为依据”中止该行政复议案件的审理。本案庭审中，被告自述于2020年11月1日重新开始在案涉房屋经营饭店。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉房屋系原告出资购买且登记在原告名下，原告系案涉房屋的合法所有权人，亦是案涉房屋所在国有土地的合法使用权人。原告购买案涉房屋后遵从父母意愿将案涉房屋交由被告使用，双方虽未签订书面合同约定被告应否支付租金及数额，但被告在派出所被询问时的自述内容，即2006年原告索要租金，其与原告口头约定以轻体房作价6万元抵顶3年租金，2008年至2011年还通过母亲向原告付款，以及以原告吃饭餐费抵销租金等，表明双方于2006年在事实上达成了被告使用案涉房屋每年支付原告租金2万元的协议，双方之间的法律关系符合租赁合同的法律特征，属租赁合同关系，且双方未约定租赁期，属不定期租赁合同关系，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照法律规定不定期租赁合同当事人可以随时解除，2018年7月原告在案涉房屋上张贴出租、出售广告，被告方亦张贴告示称临建房屋为被告所有，说明双方已事实上解除了房屋租赁关系，现案涉房屋由被告占用，原告要求被告腾退，具有事实和法律依据，应予以支持；被告经营饭店期间，申请将案涉房屋所在地的国有土地使用权登记在其经营的饭店名下，之后未经相关部门批准在案涉房屋后搭建轻体房、修建砖混房，被告使用多年已经受益，现案涉房屋国有土地使用权已更正至原告名下，原告要求被告予以拆除，予以支持；2019年11月1日被告在派出所被询问时自认2011年至2018年间没有给付原告租金，现原告要求被告支付2017年2月至2018年7月之间的18个月租金是对自身权利的处分，原告按每年2万元租金标准计算该期间租金3万元，符合双方口头约定亦符合法律规定，一审法院予以支持；2018年7月双方租赁关系实际解除后，原告亦对案涉房屋前门上锁，该行为表明案涉房屋在此之后至被告重新营业时止未完全由被告实际控制，故原告要求被告支付该段时间占用使用费依据不足，不予支持；被告自认于2020年11月1日重新开始营业，案涉房屋此后已由被告实际占用，依法被告应当给付原告房屋占有使用费，原告未提交证据证明案涉房屋占有使用费为每年6万元，其要求按每年6万元标准计算房屋占有使用费没有依据，一审法院按双方租赁关系存续期间约定的年租金2万元的标准对原告该项请求予以支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告尹建权于判决生效之日起十日内将位于大连市旅顺口区不动产权证号为辽（2018）大连旅顺口区不动产权第X号的房屋腾空并交还给原告尹建斌；二、被告尹建权于判决生效之日起十日内将位于大连市旅顺口区不动产权证号为辽（2018）大连旅顺口区不动产权第X号房屋后的轻体房、砖混房拆除；三、被告尹建权于判决生效之日起十日内给付原告尹建斌租金30，000元；四、被告尹建权于判决生效之日起十日内给付原告尹建斌房屋占有使用费（自2020年11月1日起按每年20,000元的标准计算至被告实际交还原告案涉房屋时止）；五、驳回原告尹建斌的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告尹建斌负担2882元，由被告尹建权负担618元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。尹建斌提交与案涉房屋相邻房屋的租赁合同原件，拟证明案涉房屋年租金2万元的标准低于市场行情；尹建权提交了（1）大连市旅顺口区城市管理综合执法局于2006年作出的两份行政处理告知书、尹建权出具的保证书、辽宁省2006年罚没款收据，拟证明其建造的轻体房、砖混房的问题已处理完毕；（2）国家税务总局大连市旅顺口区税务局出具的涉税信息查询结果告知书（纳税人为旅顺贵宾阁饭店），拟证明其一直交纳案涉房屋房产税和土地税。同时尹建权申请证人栾某出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于前述证据以及证人证言，本院认为：（1）尹建斌提交的与案涉房屋的房屋租赁合同与本案没有直接关联性，故本院不予采信；（2）相关行政机关对尹建权的行政处罚，不影响尹建斌作为案涉房屋所有权人对案涉房屋主张民事权益，另尹建权自认砖混房建造于2014年，而其提交的此组证据形成于2006年，与砖混房无关，故尹建权以该组证据的待证事实，本院不予采纳。同理，旅顺贵宾阁饭店是否缴纳相关税款，与本案纠纷亦无联性，本院不予采纳；（3）尹建权申请的证人栾某作为尹建斌及尹建权的母亲，在无其他证据佐证的情况下，本院亦无法采信证言的真实性。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：2019年8月24日，大连市旅顺口区公安分局盐场边防派出所询问尹建斌，尹建斌称报警系因旅顺贵宾阁饭店的经营者在门上上锁，同时陈述称2019年8月中旬尹建权的妻子由丽红在前门上锁，尹建斌在后门上了自己的锁。2019年11月1日，大连市旅顺口区公安分局盐场边防派出所询问尹建权，尹建权称从2018年7月至2019年10月31日，其和尹建斌互相破坏对方的锁，换上自己的锁。本院确认上述事实有大连市旅顺口区公安分局盐场边防派出所的询问笔录及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，结合双方当事人诉辩观点，双方当事人对于案涉房屋系由尹建斌在1998年购买并取得产权证，以及尹建斌购房后，由尹建权实际占有使用案涉房屋并以案涉房屋作为经营场所注册了旅顺贵宾阁饭店等基本事实并无异议，现双方当事人争议焦点有二：一是尹建斌与尹建权之间系何种法律关系；二是尹建斌诉请尹建权拆除案涉房屋后建造的轻体房、砖混房，并恢复原状应否支持。针对第一个争议焦点，尹建斌主张双方系房屋租赁合同关系，而尹建权则主张双方系合作关系。尹建斌用以证明双方系房屋租赁合同关系的主要证据系尹建权于2019年3月27日及11月1日在大连市旅顺口区公安分局盐场边防派出所中的陈述。对此，本院认为，依据已查明的事实，在2019年3月27日询问笔录中尹建权陈述“……后来尹建斌提过房租的事，让尹建权签订每年2万元的协议，尹建权没有同意，尹建权通过母亲给过尹建斌钱……”，可见尹建权认可尹建斌曾向其主张给付房屋租金；在2019年11月1日笔录中尹建权陈述“……（2006年）双方口头约定将楼体后的轻体房作价6万元转让给尹建斌抵扣3年租金，2008年至2011年又通过母亲陆续付给尹建斌3万元”，“在2011年双方口头约定尹建斌安排在饭店用餐抵房租，至2015年尹建斌在饭店消费约3、4万元左右”，“2018年6月，尹建权主动要求不管1998年如何约定，尹建权共用尹建斌20年房屋，按2006年尹建斌要求的每年2万元，尹建权共补偿尹建斌40万元……”，可见尹建权认可案涉房屋的租金标准为年租金2万元，使用20年共应支付40万元。因此，一审判决认定尹建斌与尹建权之间系房屋租赁合同关系，有事实和法律依据。反观尹建权在一审、二审中提交全部书证，即：个体工商户营业执照、旅顺口区国用（2003）字第X号国有土地使用权证档案材料、案涉房屋产权及土地使用权的档案材料、大连市旅顺口区城市管理综合执法局于2006年作出的两份行政处理告知书等、涉税信息查询结果告知书等，均无法直接证明双方之间的法律关系系合作关系。证人栾某作为尹建权和尹建斌的母亲，其证言亦不足以采信。至于尹建权辩称案涉房屋产权证登记在尹建斌名下，土地使用权登记在由自己经营的旅顺贵宾阁饭店名下，双方系合作关系且共有案涉房屋一节，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”尹建斌系案涉房屋登记的产权人，产权证未记载共有人信息。案涉房屋所有权证和土地使用权证分别登记在尹建斌及尹建权经营的旅顺贵宾阁饭店名下的客观事实，无法直接证明双方系合作关系。尹建权提供现有证据无法证明其事实主张，依法应承担举证不能的法律后果。故尹建权的此项抗辩观点，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，一审判决认定双方系租赁合同关系且租金标准为年租金2万元，有事实和法律依据，一审判决以双方已于2018年7月事实上解除租赁合同关系为由，支持尹建斌诉请腾退案涉房屋，并给付2017年2月至2018年7月期间租金3万元，亦于法有据，尹建权对此所提起的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，尹建斌主张尹建权在案涉房屋上添附的轻体房、砖混房系违法建筑，要求拆除并恢复案涉房屋原状，而尹建权则主张其已对轻体房、砖混房缴纳了罚款，无须拆除且曾与尹建斌在2018年6月30日有过口头协议，砖混房归尹建权使用。对此，本院认为，依据已查明的事实，尹建权自1998年开始占有使用案涉房屋并经营旅顺贵宾阁饭店，在经营使用期间，尹建权分别在2005年和2014年对案涉房屋进行添附扩建了轻体房和砖混房。尽管尹建斌辩称其在尹建权建造当时并不知道，但是尹建斌与尹建权系同胞兄弟且尹建权建成后一直经营使用轻体房、砖混房。则，即使尹建斌当时不知道，其亦理应事后知道，然而尹建斌在双方于2018年8月产生纠纷之前长达数年从未对此提出异议，应当推定尹建斌对尹建权的添附建房行为系同意并认可的。现因双方均未提交证据以证明对于尹建权所添附建造的轻体房、砖混房如何处理作出约定，况且尹建斌系在2018年9月13日（此时双方已就案涉房屋上锁问题产生较大矛盾，已分别到大连市旅顺口区公安分局盐场边防派出所作了笔录）才申请更正案涉房屋的国有土地使用证中的土地使用者，此前案涉房屋的国有土地使用证中的土地使用者系尹建权经营的旅顺贵宾阁饭店。故尹建斌诉请拆除轻体房、砖混房并恢复原状，于法无据，且有违诚实信用原则和公平原则。据此，一审判决以尹建斌已取得案涉房屋国有土地使用证等为据支持尹建斌拆除轻体房、砖混房的诉请，有失妥当，本院予以纠正。关于尹建斌上诉主张尹建权给付自2018年8月起至2021年1月止，按每年2万元支付占有使用费，自2021年2月起至实际腾退时止按每年2万元支付占有使用费等一节，本院认为，依据已查明事实，尹建斌和尹建权分别在大连市旅顺口区公安分局盐场边防派出所的询问过程中承认2019年8月后自己在旅顺贵宾阁饭店，即案涉房屋的后门和前门上加了自己的锁以阻止对方进入并使用案涉房屋，而尹建斌未有证据证明尹建权何时开始重新使用案涉房屋经营旅顺贵宾阁饭店。在此情况下，一审判决以尹建权自认在2020年11月1日重新使用案涉房屋起算占有使用费，于法有据，并无不妥，本院予以维持。据此，尹建斌的此项上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，尹建权上诉请求撤销尹建斌变更为其自己名字的土地证，不属于本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初315号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初315号民事判决第二项、第五项；三、驳回尹建斌的其他诉讼请求。一审案件受理费3500元，按一审判决执行；二审案件受理费4550元（尹建斌预交1050元，尹建权预交3500元），由尹建斌负担3932元，由尹建权负担618元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年四月二十八日书记员  张 丹