广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初540号原告：广州奥园物业服务有限公司清新分公司,住所地清远市清新区××××××××××之四首层向南第三卡，统一社会信用代码91441803MA51UYAY5M。法定代表人：任登飞，总经理。委托诉讼代理人：李政、凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：周执，男，1971年5月4日出生，汉族，住清远市清新区××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。被告：刘神妹，女，1965年7月20日出生，汉族，住清远市清新区××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：周水群，女，1989年7月20日出生，汉族，住清远市清新区××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。是被告周执、刘神妹女儿。原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司诉被告周执、刘神妹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理，原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司（以下简称“广州奥园物业清新公司”）委托诉讼代理人凌蔼华，被告周执、刘神妹委托诉讼代理人周水群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州奥园物业清新公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年12月至2020年8月的物业管理费3287.76元及违约金(违约金以所欠物业管理费总额为计算基数，按照每日千分之一的标准，从2018年12月1日起计算至被告缴清上述物业管理费为止)；2、请求判令被告支付2018年12月至2020年7月的公摊费528.53元；3、请求判令被告支付2018年12月至2019年11月的水费250.19元；4、请求判令各被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：广州奥园物业服务有限公司与清远市合创泰富房地产开发有限公司签订《恒信嘉园前期物业服务合同》，约定由广州奥园物业服务有限公司接管恒信嘉园小区。根据广州奥园物业服务有限公司的授权，原告有权以自身名义对恒信嘉园小区提供物业管理服务，并有权收取物业管理费、违约金、代收水电费、公共公摊费等费用。被告作为广东省清新区太和镇新城路一号之二恒信嘉园2栋C梯1502房的业主，已于2017年1月19日办理收楼手续，被告应按照约定缴纳相应费用，然而虽经多次催告，被告一直拒绝缴纳自2018年12月至2020年8月的物业管理费3287.76元、自2018年12月至2020年7月的公摊费528.53元、自2018年12月至2019年11月的水费250.19元。原告认为，被告作为广东省清远市×××××××××××××××××××××××的业主，应负有按时、足额缴纳物业管理费等费用的义务，但被告却一直拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，仍无动于衷。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等规定特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告及全体业主的合法权益。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付2018年12月1日至2021年1月31日的物业管理费4070.56元及违约金（违约金以所欠物业管理费总额为计算基数，按照每日千分之一的标准，从2018年12月1日起计算至被告缴清上述物业管理费为止），暂计至2021年1月7日的违约金为1456.47元；2、请求判令被告支付2018年12月1日至2020年12月1日的公摊水电费631.06元；3、请求判令被告支付2018年12月1日至2019年12月1日的普通水费250.19元；3、请求判令被告支付2018年12月1日至2020年12月31日的垃圾费200元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。以上第一项至第四项合计6608.28元。原告广州奥园物业清新公司向本院提交的证据有：(当庭撤回证据2)。1、钥匙交接单，拟证明被告为广东省清远市××××××××××××××××××1××××的业主；2、欠费明细，拟证明被告周执、刘神妹欠缴的相应的物业管理费、公摊费、水费等费的具体情况；3、电话催收记录，4、催缴函，5、催缴函邮递底单，6、催缴函投递情况表，拟证明原告曾多次催告被告周执、刘神妹缴交相应的物业管理费、公摊费、水费等费用的情况；7、中标通知书复印件，8、中标备案申请表，9、恒信嘉园前期物业服合同，10、委托管理书，拟证明原告于2018年5月××日起为恒信嘉园小区提供物业管理服务，广州奥园物业服务有限公司授权原告管理恒信嘉园项目；11、缴费通知单，12、欠费明细，拟证明被告周执、刘神妹欠缴的相应的物业管理费、公摊费、水费等费的具体情况；13、环卫委托书，14、生活垃圾清洁、处理收费标准，15、清洁费票据，拟证明清远市清新区生活垃圾清洁、处理的收费标准，清远市清新区×林和环卫管理所委托原告代收清新区恒信嘉园住户的清洁卫生服务费；16、水电费票据，拟证明原告已代为缴纳欠费期间的公摊费及普通水费；17、律师函（退回妥投），18、EMS邮递底单（退回妥投），19、投递情况表，拟证明原告曾多次向被告催收物业管理费、公摊水电费、水费等费用；（当庭提交）20、公示图片，拟证明公摊费在每栋楼的公示栏有公示。被告周执、刘神妹书面答辩称：一、被答辩人不是和本小区(恒信嘉园)业主签订物业服务合同，亦从未公开与合同鉴定人所签订的合同内容，本人对新物业合同服务内容以及收费标准一无所知。被答辩人违反《物业管理条例》第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。二、本人并非刻意拖欠物业管理费、公摊水电费，垃圾费和自用水电费，只要是合理收费，本人一直有交。(1)自用水电费本人一直有交，并无拖欠(有本人银行卡账单为证)；(2)前物业公司(恒保物业服务有限公司)服务期间，一直没有公示公摊水电费明细，存在乱收费现象。管理服务也不到位，出现摩托车、自行车被盗现象，1、2栋北门保安亭没有保安人员，形成极大的治安隐患。根据物业管理条例第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，(3)平台公共绿化完全没有管理，遍布垃圾，滋生蚊虫鼠蚁，(4)1、2栋北面地下车库出入口一直没启用(有照片为证)，(5)1、2栋北面地面绿化车位没有管理，本来属于所有业主的车位变成市政公共车位。依据签订的《前期物业服务合同》第二条：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化养护和管理，5、车辆停放秩序维护，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理，物业服务公司服务不到位，减少服务，缩减了开支，应减免适当物业管理费用。三、本人在被答辩人方工作人员追讨前物业公司(恒保物业服务有限公司)管理期间费用时，曾追问被答辩人方工作人员以何理由追缴不是他们服务期间的管理费以及其他费用，被答辩人只说有权追缴，并未说明原因，亦未出示任何委任状或债权转让书。就清新法院调解时，本人问及被答辩人代表律师“被答辩人和前物业(恒保物业服务有限公司）是何关系，以什么理由来追讨前物业管理费”时，被答辩人代表律师亦未做出回答。因此，本人认为被答辩人是刻意隐瞒受前物业委托，刻意制造被答辩人无权追缴前物业管理期间的费用的假象，以此造成本人拖欠费用，收取滞纳金。四、奥园物业服务有限公司进驻后依然没有公示服务标准，没有公示分摊水电费的明细。并且在没有经过业主同意，撤销1、2栋北门保安岗，只设立自行刷卡式铁门供业主进出(有照片为证)，是为了缩减开支行为，明显属于只收费，少服务。根据物业法六十三条规定没有经过业主同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。五、被答辩人服务期间服务不到位，存在以下问题：(1)1、2栋北面地下车库出入口仍然没启用(有照片为证)，(2)平台绿化完全没有管理，遍布垃圾，滋生蚊、虫、鼠、蚁等害虫(有照片为证)，晚上一点左右老鼠从我家窗户跳进来，半夜我们两夫妻关上门来抓老鼠，我家飘窗上面都是老鼠屎，有相片视频为证，为我们造成了极大的困扰，(3)公共区域安全措施没做好，2栋B梯13楼电梯通道窗口安全护栏一直没有安装(有照片为证)，只有一米，根据物业法第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合，(4)灭火设施不全，2栋B梯大堂很长时间没有灭火器(有视频为证)，(5)没有排除公共区域安全隐患，多处大堂以及电梯口通道大面积空鼓、鼓起没有及时处理(有照片和视频为证)，严重威胁业主人身安全，(6)1、2栋北面地面绿化车位没有管理，本来属于业主使用的车位变成市政公共车位(有照片为证)。六、按照国家物业收费规定小区物业收费标准分为一级，二级，三级，四级四个标准奥园物业有限公司没有公示服务标准，请问奥园物业有限公司你们达到了几级服务标准，以什么理由收取1.2元/1平方米的物业管理费?七、根据国家物业收费标准，物业服务费为物业企业经营性收费，其中包括了小区卫生保洁相应的费用。清洁费属于行政事业收费，由城市环卫部门收费。请问奥园物业有限公司，你们有行政环保部门的委托书没有?你们有什么理由收取垃圾清洁费。被答辩人违反《物业管理条例》第四十六条：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。综合以上理由，被答辩人明显违反《物业管理条例》，没有完全履行合同。由于被答辩人违约在先，违背诚实守信原则，被答辩人收取业主的违约金也就明显违背公平原则。而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取服务费。因此，原告没有理由收取足额服务费，没有理由收取业主的违约金。答辩人请求法院驳回原告诉讼请求，以彰显法律的公平公正。被告周执、刘神妹向本院提交的证据有：1、一组图片和光盘，拟证明物业公司管理服务不到位，1、2栋北面的绿化车位没有管理到位，北面的停车场出入口没有启用，大堂的消防设施长期缺失，1、2栋的后门被撤销，安全疏散楼梯照明无维护，防疫期间电梯消毒作假，公共区域安全护栏缺失，公共区域空鼓没有及时处理，楼道清洁作假，楼梯下水口道垃圾没有清理，楼顶杂物长时间没有清理，平台绿化没有管理滋生蚊虫鼠蚁，巡查签到造假，消防门及电梯机房门没有维护和修理；2、收据（当庭提交），拟证明原告存在乱收费现象。被告周执、刘神妹对原告广州奥园物业清新公司提交的证据质证如下：对证据1无意见，对证据3-10不清楚，对证据11、12不认可，对证据13-15无意见。对证据16不认可，认为普通水费不合理，与实际产生不符；对证据17-19不清楚；没有看到公示，不认可该图片。原告广州奥园物业清新公司对被告周执、刘神妹提交的证据质证如下：1、对光盘及图片内容三性均不认可，首先就其提供的五张图片可以清楚看到原告在摆放消防物资时已经使用标格将消防物资固定在特定位置并且使用足以引人注目的标语注明消防物资严禁挪用，由于该消防物资实际上是可移动的，并不能排除有人或者小孩将该消防器具消防物资取走或者故意挪动后拍摄。同时巡查记录表仅是作为原告对小区巡查的一个登记记录，并不能以此作为原告不作为的依据。就北面停车场出入口启用问题，在该停车场实际已有足够的出入口供业主正常出入的情况下，该出入口实际上是用作紧急情况下的临时出口，并不能说北面停车场没有启用来证明原告没有作为；同时1、2栋后门保安亭在该小区规划中并未设置，且自始至终均未启用，原告进驻该小区后亦因该保安亭从未使用才撤去以保障该小区安全；关于疏散楼梯照明问题，据原告了解该小区有部分业主故意损坏楼梯照明，原告在了解到有灯损坏时亦已及时去修理及维护，在部分业主故意损坏的情况下我们也已经及时进行了维护；就公共区域安全护栏缺失问题，这是被告与建设单位的纠纷，原告服务内容并不包含，原告并不是安装护栏适格的主体，同时原告了解到该门窗后面已有平台，并不会产生安全问题。同时公共区域瓷砖空鼓问题，若该房屋仍在保修期内，该保修是建设单位的直接责任，原告是为本小区提供物业服务并不是对房屋的建设提供维护，同时如果该房屋已经过了保修期，建议业主启用维修基金对房屋进行修整。关于楼道清洁问题，原告有依据合同对小区内环境进行清理，同时保洁问题是属于全体小区业主共同的责任，原告仅是对产生垃圾后的小区垃圾进行清理，并无法保障小区不产生垃圾，原告已就环保卫生方面进行了及时的清理；就平台绿化管理问题，该小区平台绿化并未有楼梯或者通道供原告进行每天定期的清理，清理该平台需要从业主窗外翻越或者通过高空作业的方式进行维护，故平台绿化原告根据合同是采用定期清理的方式进行管理；关于自行车被盗事宜，该事宜发生在原告进驻该小区前，被盗时原告未对该小区进行管理，同时根据前期物业服务合同第一章第五条约定，原告服务内容不包含业主车辆等特定财物的保管，失窃事宜的进一步情况失窃者可自行咨询公安机关，被告以他人自行车失窃为理由拒绝缴纳物业服务费没有法律依据。原告对消防门及电机房门均有进行及时的维护，被告的理由不成立。2、对被告提交的收据，该费用并未包含在本案的诉请中，被告在缴纳相关费用时亦应当自行核实缴纳费用项目时间等相关情况，原告认为该证据与本案无关，对其三性不予认可。同时，就该收据问题，被告亦有权在收费时或收费后到原告物业服务处去了解实际情况。本院经审理认定事实如下：恒信嘉园位于清远市清新区×××××××××之二，并由清远市合创泰富房地产开发有限公司开发承建。被告周执、刘神妹是该嘉园2栋C梯1502房的业主，房屋建筑面积为130.47㎡，并于2017年1月19日完成房屋交接手续。恒信嘉园前期物业服务因清远恒保物业服务有限公司退出，清远市合创泰富房地产开发有限公司于2018年5月9日召开恒信嘉园前期物业服务招投开标、评标会，广州奥园物业服务有限公司中标投得并办理了《清远市物业服务邀请招标中标备案申请表》备案手续。之后，清远市合创泰富房地产开发有限公司作为甲方，广州奥园物业服务有限公司作为乙方，双方签订了一份《恒信嘉园前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对恒信嘉园提供前期物业服务，总约定了十一章共五十二条款，其中，第一章物业服务内容与服务标准；第二章合同时效，合同期限自2018年5月15日起至2023年5月14日止；第三章物业服务用房；第五章物业服务费用，第十六条，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅1.2元/月/平方米。第十八条，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付（12个月）的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主应于季度最后一个月10日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠款总额的千分之二向乙方支付违约金；第六章物业的经营与管理；第七章物业的承接查验；第八章违约责任；第九章其他事项；第十章个人信息保护声明条款；第十一章附则。上述物业服务合同签订同时，广州奥园物业服务有限公司成立清新分公司并出具委托管理书给广州奥园物业服务有限公司清新分公司，授权该分公司履行恒信嘉园的物业管理职责。原告广州奥园物业清新公司于2018年5月15日进场恒信嘉园进行物业管理，并为被告提供物业服务至今，因被告认为原告服务不到位、对公摊费用有意见等问题而无向原告交纳物业服务费及其他相关费用，原告向被告催收相关费用无果，原告向本院提起诉讼。另查明，在庭审中，被告对物管费、垃圾费无意见，对公摊费、普通水费有意见，分摊费过高，自用水费存在乱收费，对违约金问题，认为服务不到位，不愿意支付违约金。另恒信嘉园至今未成立业主委员会。以上事实，有当事人提供的证据以及庭审笔录等在案证实，足以认定。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及原、被告庭审陈述，本案主要争议焦点是：1、原告主体是否适格问题；2、被告应否支付物业管理费及其他相关费用问题；3、违约金支付问题。关于第1个争议焦点。本案中，恒信嘉园前期物业服务因清远恒保物业服务有限公司退出后由广州奥园物业服务有限公司中标投得并办理了《清远市物业服务邀请招标中标备案申请表》备案手续且与建设单位清远市合创泰富房地产开发有限公司签订《恒信嘉园前期物业服务合同》，广州奥园物业服务有限公司在签订服务合同后授权广州奥园物业清新公司对恒信嘉园前期进行物业服务，虽广州奥园物业清新公司未与被告签订物业服务合同，但广州奥园物业清新公司进场后为被告提供了物业服务，双方形成事实的物业服务关系，故广州奥园物业清新公司作为本案原告主体是适格的。关于第2个争议焦点。清远市合创泰富房地产开发有限公司与广州奥园物业服务有限公司签订的《恒信嘉园前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，清远市合创泰富房地产开发有限公司与广州奥园物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按该合同履行确定的义务，原告广州奥园物业清新公司在广州奥园物业服务有限公司授权下为被告提供物业服务后，被告理应按合同约定支付物业服务费及其他相关费用给原告，事实上原告广州奥园物业清新公司进场后为恒信嘉园业主提供了物业服务。故原告诉请被告支付物业服务费及其他相关费用，合理合法，本院予以支持。对于物业服务费及其他相关费用支付问题，1、物业服务费，原告主张2018年12月1日至2021年1月31日的物业管理费4070.56元，其中每月物业服务费为156.56元(130.47㎡×1.2元/月/㎡)，被告无意见，本院予以支持；2、公摊费用（包括分摊水费、分摊电费、分摊公共照明电费、分摊公共设施设备电费、分摊电梯费、分摊线损费、分摊水泵电费等）631.06元（2018年12月1日至2020年12月1日），原告已代被告垫付，原告提供了清远市清新区太和镇供水有限公司出具的行政事业性收费统一票据、普通发票及广东电网有限责任公司清远清新供电局出具的普通发票为依据，况且，大部分业主已按其应承担部分缴纳，故对原告诉请被告支付该公摊费，本院予以支持；3、普通水费，原告诉请的2018年12月1日至2019年12月1日的普通水费250.19元，是被告自用的水费，原告已代被告缴交并提供了代缴发票为依据，本院予以确认，被告应支付给原告，虽然被告提出抗辩原告有乱收费现象存在但未能提供该段时间原告乱收费的证据，被告该抗辩意见本院不予采纳；4、垃圾费，原告诉请的2018年12月1日至2020年12月31日的垃圾费200元，被告无意见，本院予以支持。至于被告抗辩认为原告服务不到位等问题一节，本院认为，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应依约缴纳物业费，个别业主不交物业费会影响物业公司的正常运转，也会损害到其他业主的权益，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此为由不交物业服务费，故被告上述抗辩意见，本院不予采纳。关于第3个争议焦点。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，根据服务合同约定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原告诉请按服务合同中约定每日1‰的标准计算违约金明显过高，原告也未提供实际损失的证据，违约金应以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，况且，被告提供的图片及光碟一定程度上能显示原告在提供物业服务过程中，存在被告上述庭审中抗辩情形等缺陷，该缺陷瑕疵属轻微瑕疵，虽被告无权以此为由不付物业服务费，但违约金的计付应考虑该情形，而且被告不同意支付违约金，故本院对该逾期付款违约金依法予以调整，违约金应从每月应付的物业服务费的次月1日起计付给原告较为公平，并以每月实际拖欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款年利率计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，上述违约金总额不能超过4070.56元。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告周执、刘神妹应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2018年12月1日至2021年1月31日的物业服务费4070.56元及违约金（违约金以各月实际拖欠的物业服务费为基数，从次月1日起，各月均计至服务费实际清偿日止；其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算，但违约金总额不能超过4070.56元）；二、被告周执、刘神妹应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2018年12月1日至2020年12月1日的公摊费631.06元；三、被告周执、刘神妹应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2018年12月1日至2019年12月1日的普通水费250.19元；四、被告周执、刘神妹应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2018年12月1日至2020年12月31日的垃圾费200元；五、驳回原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司负担6元，被告周执、刘神妹负担19元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘伟东二〇二一年四月六日书记员  黄梓维法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：一、户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146********。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条第一、二款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。六、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。