山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初3081号 原告：李峰，男，1980年6月16日出生，汉族，个体经营者，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：曹正国，山东尚曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王进，山东尚曜律师事务所实习律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告李峰与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月29日受理后，依法进行诉前调解，原告李峰向本院申请财产保全，本院于2021年2月20日作出（2021）鲁0112财保314号民事裁定，冻结景和置业公司名下的银行存款4.1万元。因调解不成功，本院于2021年3月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告李峰的委托诉讼代理人曹正国、王进，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李峰向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向李峰支付逾期交房违约金40966.3元；2.本案诉讼费、保全费、保全保险费300元由景和置业公司承担。诉讼过程中，李峰变更第1项诉讼请求为：判令景和置业公司向李峰支付逾期交房违约金41035.68元。事实与理由：2016年8月30日，李峰与景和置业公司签订《商品房买卖合同》，约定李峰购买景和置业公司的商品房，房屋总价款1789115元，景和置业公司于2017年12月15日前交房。合同签订后，李峰依约支付了购房款，但景和置业公司截止至2019年3月21日才交付房屋，景和置业公司迟延交付房屋的行为给李峰造成巨大经济损失，为维护李峰的合法权益，故诉至法院。 景和置业公司辩称，一、景和置业公司未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工，2017年至2019年期间更是最严治理期间，在“最严停工令”的压力下，仅截至实际交房时景和置业公司就因政府要求被迫停工472天，该事实是众所周知的，亦是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是景和置业公司所无法预见和突破的客观因素，景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房违约责任。二、退一步讲，即使认定景和置业公司应承担逾期交房违约责任，在计算逾期交房期间时，亦应按照案涉《商品房买卖合同》第八条约定，扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。三、再退一步讲，即使认定景和公司应向李峰支付违约金，李峰主张的违约金数额及计算方式亦无事实、合同及法律依据。第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋违约金数额或者损失赔偿额，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，李峰、景和置业公司签订的案涉《商品房买卖合同》第九条已明确约定了违约金的计算方法及标准，本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的直接按租金标准确定违约金数额或损失数额的情形。第二，李峰、景和置业公司约定的逾期交房违约金为每日万分之一，但累计最高不超过买受人已付房款的2%,该约定合法有效，根据合同约定，即使认定景和公司延期交房行为构成违约，违约金数额最高亦应为李峰已付房款的2%。第三，在李峰、景和置业公司关于违约金计算方式的约定合法有效的前提下，如李峰认为双方约定的违约金数额低于其实际损失，其应当提交其实际损失大于合同约定的违约金数额的证据，即因景和公司的逾期交房行为导致其租房而实际产生的租金费用，否则，其要求景和公司按照租金标准支付违约金无事实、合同及法律依据。四、即使李峰的诉讼请求成立，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。双方在合同中约定的交房时间为2017年12月15日前，根据上述法律规定，李峰主张的逾期交房违约金诉求已超过法定诉讼时效期间。综上，请求法院查明事实，依法驳回李峰的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2016年8月30日，李峰（买受人）与景和置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定：李峰购买景和置业公司开发的房屋一套，建筑面积为185.94平方米，总价款为1789115元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的；3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%……如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。该合同附件五双方签订了补充协议，其中第五条关于房屋交付的约定：“1.出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备下列第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明……7.买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得主合同第八条、本补充协议第五条第1款约定的证明文件或尚未满足主合同约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。”经查，李峰已按照合同约定支付了购房款，2020年12月23日，景和置业公司为李峰所购房屋开具发票，载明案涉房屋面积变更为185.85平方米，实付房款为1788249.02元。 2.涉案房屋于2019年3月29日通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位的竣工验收。2020年1月22日，景和置业公司取得涉案楼房《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2019年3月21日，景和置业公司向李峰交付涉案房屋，李峰向景和置业公司出具房屋交付申请书，载明：“本人所购买的某房屋，现申请提前收房，请贵公司予以交付。本人已经知晓目前上述房屋已经具备使用条件，验收备案手续正在办理过程中，现本人自愿按照现状条件接收上述房屋”。另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？李峰主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延472天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》复印件一份；3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《某项目施工总承包工程合同》复印件一份，证据1、2、3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份，拟证明2017-2018年、2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的时间为51天。证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工合计472天，其中，因日气温超过37℃致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018年供暖季，要求停工120天；2018-2019年供暖季要求停工181天，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从李峰主张的逾期交付天数中予以扣除。经质证，李峰对上述证据的证明事项均不认可。经审查，本院认为，景和置业公司为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张，本院不予认可，景和置业公司应按照双方合同约定的交付时间交付房屋。 本院认为，李峰与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。李峰已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向李峰交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。 本案争议焦点为： 一、李峰提出的诉讼请求是否超过诉讼时效。景和置业公司主张其与李峰在合同中约定的交房时间是2017年12月15日之前，故李峰的诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，李峰主张逾期交房违约金应自2017年12月16日起算，李峰于2021年1月29日向本院提起诉讼并进入诉前调解程序，故李峰的该项主张部分超过3年诉讼时效期间，本案逾期交房违约金应自2018年1月29日开始计算。 二、涉案房屋逾期交房违约金的计算标准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，按照合同约定的违约金标准计算的违约金数额为35764.98元（1788249.02元×2%），而按照鉴定结论中的租金标准计算的损失数额为37199.74元（0.48元/平方米/日×建筑面积185.85平方米×417天），根据法律规定，本院以实际损失额为限支持李峰主张的逾期交房违约金数额为37199.74元。 三、保全保险费是否应予支持。李峰主张的保全保险费300元，系李峰为进行财产保全产生的合理必要支出，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李峰支付逾期交房违约金37199.74元； 二、山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李峰支付保全保险费300元； 三、驳回李峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费833元，减半收取计417元，财产保全费430元，由李峰负担83元，山东景和置业有限公司负担764元。 本判决为终审判决。 审判员  刘克峰 二〇二一年四月九日 书记员  康与莹