湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂28民终214号上诉人（原审被告）：恩施市龙腾房地产开发有限公司，住所地恩施市小渡船街道办事处民族西路8号，统一社会信用代码91422801571522259U。法定代表人：黄大清，公司董事长。委托诉讼代理人：黄家猛，湖北施南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖建华，男，1964年1月24日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：谌章余，湖北图盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁凤桥，湖北联信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邓湦，男，1981年10月13日出生，土家族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。委托诉讼代理人：邓胜祥（邓湦之父），男，1954年6月22日出生，土家族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。委托诉讼代理人：田小香（邓湦之母），女，1954年11月12日出生，土家族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。被上诉人（原审第三人）：胡茜茜（邓湦之妻），女，1985年9月9日出生，汉族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。委托诉讼代理人：邓胜祥，男，1954年6月22日出生，土家族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。委托诉讼代理人：田小香，女，1954年11月12日出生，土家族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。被上诉人（原审第三人）：陈**，男，1979年7月22日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。被上诉人（原审第三人）：张孝亚（陈**之妻），女，1981年1月3日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。上诉人恩施市龙腾房地产开发有限公司因与被上诉人廖建华、邓湦、胡茜茜、陈**、张孝亚民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初5720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恩施市龙腾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄家猛，被上诉人廖建华及其委托诉讼代理人谌章余、丁凤桥，被上诉人邓湦、胡茜茜的委托诉讼代理人邓胜祥、田小香到庭参加诉讼。被上诉人陈**、张孝亚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恩施市龙腾房地产开发有限公司上诉请求：撤销湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初5720号民事判决并依法改判，由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：1.恩施市民族路三巷发改局宿舍片区棚户区改造项目系具有公共利益属性、由政府主导、企业实施的项目。廖建华以拆迁为由强拿卡要，强迫恩施市龙腾房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》，损害了国家利益，应属无效，对合同双方不具有法律约束力。恩施市龙腾房地产开发有限公司与廖建华签订的《房屋拆迁安置补偿协议》才是双方的真实意思表示。2.2016年10月恩施市龙腾房地产开发有限公司按照《房屋拆迁安置补偿协议》的约定发出选房公告，通知包括廖建华在内的被拆迁户选定还建房，但廖建华未在公告时限内到场选房，视为其放弃了选定还建房的权利。廖建华称应将1-2701号、1-2801号、1-2901号房屋确定为拆迁安置房，无任何依据。相反恩施市龙腾房地产开发有限公司按照《房屋拆迁安置补偿协议》的约定为廖建华预留了面积相当的房屋作为还建房，履行了自己的义务。3.1-2701号、1-2801号、1-2901号房屋已经出售给第三人，第三人支付了全部购房款，并已装修入住，一审法院对该事实予以认定，并认可了该行为的效力，却判令第三人将房屋返还给廖建华，依据不足。被上诉人廖建华辩称，1.因为《房屋拆迁补偿安置协议》未对廖建华尚未办证的50㎡房屋还建面积作出约定，未对还建房面积、位置、户型、楼层等特定化特征做出明确约定，未对各种拆迁补偿、面积差的结算方式、办证费用的承担等作出约定，所以廖建华××恩施市龙腾房地产开发有限公司在签订《房屋拆迁补偿安置协议》的同时又签订了《房屋拆迁安置补偿补充协议》。上述两个协议均属平等民事主体在协商一致基础上自主决定、公平独立签订的民事合同，均不违背法律、行政法规的强制性规定，更不存在损害国家利益之说。《房屋拆迁安置补偿补充协议》已对《房屋拆迁补偿安置协议》实施了解除，廖建华××恩施市龙腾房地产开发有限公司实际履行的是《房屋拆迁安置补偿补充协议》。2.《房屋拆迁安置补偿补充协议》已对恩施市龙腾房地产开发有限公司应交付给廖建华的还建房的位置、用途进行了特定化约定，不受恩施市龙腾房地产开发有限公司房号变化和公告时限的限制。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，廖建华应享有的债权作为特种债权，已被赋予物权的优先效力，其优先性是由法律直接规定的，无须公示，且具有对抗第三人的效力，廖建华有权请求返还案涉房屋。被上诉人邓湦、胡茜茜辩称，邓湦、胡茜茜与龙腾房地产开发有限公司在签订《商品房买卖合同》当天交付了全部购房款，交易完成后恩施市龙腾房地产开发有限公司到恩施市房管局对买卖合同进行备案登记，恩施市房管局确认1-2701号房屋是可销售商品房，审定《商品房买卖合同》合法有效并加盖了备案专用章。2018年10月18日恩施市龙腾房地产开发有限公司将1-2701商品房交付给邓湦、胡茜茜，邓湦、胡茜茜对房屋进行了装修并已入住。邓湦、胡茜茜从商品房的选定到签订合同、付款、备案、房产交接、装修入住，整个流程合规合法，无任何过错，且过程中没有任何单位或个人提出过异议。邓湦、胡茜茜置业1-2701号商品房完全合法有效，其合法权利应当受到法律保护。被上诉人陈**、张孝亚未作答辩。廖建华向一审法院起诉请求：1.判令恩施市龙腾房地产开发有限公司按《房屋拆迁安置补偿补充协议》交付安置房两套：一套为150平方米户型顶层复式楼，建筑面积250平方米，房号为1－2801、1－2901；一套为上述150平方米户型复式楼下一层单层房屋，建筑面积150平方米，房号为1－2701，判令恩施市龙腾房地产开发有限公司在法定期限内为廖建华办理上述拆迁安置房屋的房屋产权证书，办证税、费、基金依补充协议约定由恩施市龙腾房地产开发有限公司承担，办证面积与补充协议约定面积之差按有关法律规定结算；2.判令恩施市龙腾房地产开发有限公司按补充协议支付拆迁安置建房超期过渡费148200元（自2016年7月4日至2018年11月4日止28个月及恩施市龙腾房地产开发有限公司交房后10个月共计38个月，按每月3900元计算），并判令继续支付至恩施市龙腾房地产开发有限公司实际交房时止；3.判令恩施市龙腾房地产开发有限公司按补充协议为廖建华在“大帝新居”安置小区内无偿（免购买、免停车费）提供专用停车位一个（以书面函件手续交付给廖建华）。4.确认恩施市龙腾房地产开发有限公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：恩施市龙腾房地产开发有限公司成立于2011年4月2日，是自然人投资或控股的有限责任公司。2013年底，恩施市民族路三巷发改局宿舍片区棚户区改造项目启动。该项目的拆迁安置工作由恩施市龙腾房地产开发有限公司负责。廖建华属于此次拆迁安置的对象。2013年12月29日，廖建华、恩施市龙腾房地产开发有限公司签订安置协议，约定：恩施市龙腾房地产开发有限公司为拆迁人（甲方），廖建华为被拆迁人（乙方）；被拆迁房屋产权面积256.6㎡、土地面积64.15㎡，土地性质划拨，用途为住宅；拆迁补偿方式为房屋产权置换，甲方按原产权证面积1：1.3给乙方置换房屋，乙方选择面积为150㎡房屋两套，复式楼、单元房各一套，甲方给乙方还建面积约为333.58㎡；乙方现有的无证建筑，甲方按1：1还建。双方还对房屋搬迁、房屋交付等进行了约定。同日，双方签订了补充协议，约定的主要内容有：恩施市龙腾房地产开发有限公司为拆迁方（甲方），廖建华为被拆迁方（乙方）；乙方同意甲方在满足乙方所提拆迁安置补偿条件的前提下，甲方可以拆除乙方现有有证住房（贰套）面积256.6㎡、尚未办证房屋（三间）面积约50㎡用于商品房开发；甲方给乙方就地置换安置，甲乙双方同意以置换方式由甲方用新建商品房给乙方进行安置，甲方同意置换给乙方建筑面积共计400㎡的新建商品房产权；甲方同意乙方选择新建商品房两套进行置换，具体户型和楼层：建筑面积150㎡（正负3个㎡）顶层复式楼（一层建筑面积150㎡，二层建筑面积100㎡，不计面积和价款的空中平台50㎡）一套，该复式楼下一层建筑面积150㎡商品房一套，如甲方给乙方置换的商品房面积不足或多余产生的商品房价款，按同楼层商品房平均售价计算后互相补齐；甲方支付给乙方搬迁补偿费6000元；甲方按每套每月1000元标准并按三套计算一次性支付给乙方20个月的建房过渡期房租补偿费计币60000元，超期每套每月增加300元过渡费，过渡期的计算从甲方通知乙方搬迁之日起至新建商品房竣工验收交房后10个月止；装修及各类设施设备安装、拆除补偿费，由乙方选定的有资质评估公司评估作价，甲方一次性支付给乙方；甲方一次性支付乙方土地补偿费86375元；甲方在该安置小区内无偿给乙方提供一个专用车位永久使用，并由甲方出具专用停车位指定函件手续在交房时交给乙方；甲方同意及时按规定为乙方办理乙方置换所得商品房的土地使用权证、房屋产权登记证手续并由甲方在法定时间内交付乙方，乙方置换所得商品房面积办证所需各项税、费、基金等均由甲方承担，乙方概不负责，超出置换商品房面积办证所需各项税、费、基金等均由乙方承担；甲方承诺在该地块开发拆迁前按本补充协议约定将应支付给乙方的搬迁补偿、建房过渡期房租补偿、装修及各类设施设备拆除安装补偿、国有土地使用权补偿费一次性支付给乙方，乙方在收到甲方支付的以上补偿费的基础上，乙方承诺在收到甲方搬迁通知后20日内搬迁完毕；本补充协议签字生效后，如乙方不按本补充协议约定履行搬迁义务，甲方有权终止本补充协议并除依法追偿有关补偿费外，乙方支付甲方违约金300万元，如甲方不按本补充协议约定实施拆迁、安置和补偿、使用乙方现有房屋产权证、土地使用证及甲方不履行本补充协议的其他约定，甲方同意乙方除不予退还甲方已支付的各类补偿费外，乙方有权终止本补充协议并由甲方赔偿乙方房屋损失300万元，且乙方有权直接在原址自建住房或直接选定和占有甲方已建成的与乙方置换总面积相适应的商品房；本补充协议是甲乙双方真实意思表达，甲方在实施商品房开发过程中对乙方房屋的拆迁安置补偿等其他约定均以本补充协议为准，本补充协议具有法律效力，对甲乙双方具有法律约束力，应甲方要求，甲方为应对其在商品房开发前的拆迁安置补偿事宜，甲乙双方在本补充协议签订时同时签订的《房屋拆迁安置补偿协议》属临时性意向性协议，不产生法律效力，对甲乙双方不具有法定约束力。2014年10月27日，廖建华、恩施市龙腾房地产开发有限公司签订《房屋装修费补偿协议》，约定廖建华的房屋装修评估价为114589.37元，恩施市龙腾房地产开发有限公司在规定时间内一次性补偿给廖建华。2014年11月4日，恩施市龙腾房地产开发有限公司支付廖建华房屋装修补偿款114589.37元、拆迁搬家费2000元、过渡期房租补偿款40000元、其他补偿款140375元。同日，廖建华将拆迁房屋的房产证、土地使用证、廖建华及其家人的身份证复印件等交给恩施市龙腾房地产开发有限公司。2014年11月10日，廖建华完成拆迁房屋的搬迁，将拆迁房屋交与龙腾房地产开发有限公司。2015年12月28日，恩施市发展和改革局核准恩施市龙腾房地产开发有限公司对恩施市民族路三巷发改局宿舍片区棚户区改造项目的建设。该楼盘名称为大帝新居，2016年4月28日开工，2018年7月29日完工，共建有2个单元，层高29层，28-29层为复式楼。单元房建筑面积：一单元的1号房151.81㎡、2号房89.88㎡、3号房111.16㎡、4号房124.85㎡、5号房92.44㎡、6号房134.61㎡，二单元的1号房109.58㎡、2号房122.45㎡、3号房98.93㎡、4号房98.42㎡、5号房132.9㎡。复式楼面积：一单元2801、2901号房（以下称1-2801号房）220.52㎡，2803、2903号房173.45㎡，2804、2904号房198.90㎡，2805、2905号房152.97㎡，2806、2906号房186.33㎡，二单元2801、2901号房164.05㎡，2802、2902号房171.32㎡，2803、2903号房149.91㎡，2804、2904号房148.02㎡，2805、2905号房191.31㎡。2016年10月11日，恩施市龙腾房地产开发有限公司在《恩施晚报》刊登《公告》，通知被拆迁户于2016年10月17日至18日到大帝新居售楼部抽签确定还建房房号。2016年10月17日，廖建华到大帝新居售楼部，廖建华认为恩施市龙腾房地产开发有限公司修建的商品房只有一单元的1号房的建筑面积符合补充协议约定的安置房户型，要求恩施市龙腾房地产开发有限公司将1-2801号、1-2701号房确定为廖建华的拆迁安置房，因恩施市龙腾房地产开发有限公司认为应按安置协议为廖建华还建房屋，而不应按补充协议为廖建华还建房屋，致廖建华选房无果。后廖建华多次要求恩施市龙腾房地产开发有限公司将1-2801、1-2701号房确定为廖建华的拆迁安置房无果。恩施市龙腾房地产开发有限公司在大帝新居楼盘预售前，向恩施市住房和城乡建设局（原恩施市房产局）报送了该楼盘的信息表，恩施市住房和城乡建设局根据恩施市龙腾房地产开发有限公司报送的大帝新居楼盘信息表在恩施州房地产市场管理平台向社会予以发布，该平台载明了拆迁安置房和待售房的信息，其中1-2801号房为拆迁安置房，其他复式楼均为待售房，1-2701号房为待售房。2017年11月12日，恩施市龙腾房地产开发有限公司与邓湦、胡茜茜签订《商品房买卖合同》，约定恩施市龙腾房地产开发有限公司将大帝新居1-2701号房出售给邓湦、胡茜茜，邓湦、胡茜茜向恩施市龙腾房地产开发有限公司支付购房款83万元。2017年11月14日办理了商品房买卖合同网上备案手续。2018年10月18日，恩施市龙腾房地产开发有限公司将该房交付给邓湦、胡茜茜。现邓湦、胡茜茜已装修入住。陈**、张孝亚向法庭提交了恩施市龙腾房地产开发有限公司与其签订的《水电安装合同》《工程款抵付协议》《商品房买卖合同》，证实：2016年4月28日，恩施市龙腾房地产开发有限公司与陈**签订《水电安装合同》，约定恩施市龙腾房地产开发有限公司将大帝新居第一期水电安装工程承包给陈**，合同价款为202.4万元，工期为2016年4月28日至2017年12月28日。2016年11月15日，恩施市龙腾房地产开发有限公司与陈**签订《工程款抵付协议》，约定陈**在恩施市龙腾房地产开发有限公司处购买1-2801住房一套，总价款为110.67万元，恩施市龙腾房地产开发有限公司给陈**拨付工程款扣减，恩施市龙腾房地产开发有限公司在该小区统一办理不动产登记时将该购房登记到陈**名下；2016年11月15日，恩施市龙腾房地产开发有限公司与陈**、张孝亚签订《商品房买卖合同》，约定恩施市龙腾房地产开发有限公司将大帝新居1-2801号房出售给陈**、张孝亚，单价为6099元/㎡，总价款为134.5万元。现该房已被装修入住。恩施市住房和城乡建设局出具的资料载明，大帝新居1单元第27层房屋均价为5331.40元/㎡、第28层复式楼均价为5560.86元/㎡。审理中，恩施市龙腾房地产开发有限公司称为廖建华预留了1-1505、1-1605、1-2401号房作为其拆迁安置房。另查明，现大帝新居1-2801室实际居住人员为龙腾公司法定代表人黄大清的配偶、儿子儿媳等亲属。一审法院认为，本案争议的焦点：1.廖建华、恩施市龙腾房地产开发有限公司签订的案涉《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补偿补充协议》的效力；2.廖建华要求恩施市龙腾房地产开发有限公司按《房屋拆迁安置补偿补充协议》的约定履行权利义务的理由是否成立；3.案涉1-2801号、1-2701号商品房否应认定为廖建华的拆迁安置房。对此，一审法院作如下评述：1.廖建华、恩施市龙腾房地产开发有限公司于2013年12月29日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补偿补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。恩施市龙腾房地产开发有限公司是自然人投资或控股的企业，其辩称双方签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议》损害了国家利益属无效合同的理由不能成立，也未提供证据证明该《房屋拆迁安置补偿补充协议》损害何种国家利益，对该理由，不予采信。2.《房屋拆迁安置补偿补充协议》第四条第二款明确约定“本补充协议是甲乙双方真实意思表达，甲方在实施商品房开发过程中对乙方房屋的拆迁安置补偿等其他约定均以本补充协议为准，本补充协议具有法律效力，对甲乙双方具有法定约束力，应甲方要求，甲方为应对其在商品房开发前的拆迁安置补偿事宜，甲乙双方在本补充协议签订时同时签订的《房屋拆迁安置补偿协议》属临时性意向性协议，不产生法律效力，对甲乙双方不具有法定约束力。”根据该内容，应理解为是对《房屋拆迁补偿安置协议》解除的约定。故廖建华要求恩施市龙腾房地产开发有限公司按《房屋拆迁安置补偿补充协议》的约定履行权利义务的主张成立，予以支持。3.《房屋拆迁安置补偿补充协议》明确约定了就地置换安置，对安置房的面积、户型和楼层进行了具体约定，置换建筑面积为400㎡，首先确定了户型为顶层复式楼（复式楼一层建筑面积为150㎡，复式二层建筑面积为100㎡）一套为原告的安置房之一，接着确定了复式楼下一层建筑面积为150㎡（正负3㎡）为原告的安置房之二，根据大帝新居所有商品房户型结构及面积分析，只有1单元的1号房户型符合该合同的约定，且恩施市龙腾房地产开发有限公司在向恩施市住房和城乡建设局报送该楼盘的信息时，确定1-2801号房为拆迁安置房，其他复式楼均为待售房。因此，廖建华对安置房不具有选择性，而1-2801号房具有唯一性，故廖建华主张1-2801、1-2701号房应为其安置房的理由成立。4.《房屋拆迁安置补偿补充协议》明确约定了安置房屋的位置、用途，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，廖建华作为被拆迁人，恩施市龙腾房地产开发有限公司作为拆迁人，根据双方合同约定，廖建华、恩施市龙腾房地产开发有限公司之间形成一种特种债权，根据特种债权的物权优先效力，该债权具有对抗第三人的效力，即使第三人办理了房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。故案涉房屋应归廖建华所有，廖建华要求恩施市龙腾房地产开发有限公司交付1-2801、1-2701号房的理由成立，予以支持。5.关于廖建华的其他诉讼请求。⑴房屋面积差问题。根据《房屋拆迁安置补偿补充协议》约定，应还建复式楼面积的为250㎡，与1-2801号房面积220.52㎡相差29.48㎡，该楼层商品房平均售价为5560.86元/㎡，恩施市龙腾房地产开发有限公司应补偿廖建华房屋价款为163934.15元；1-2701号房面积为151.81㎡比应还面积150㎡多1.81㎡，该楼层商品房平均售价为5331.40元/㎡，廖建华应支付恩施市龙腾房地产开发有限公司房款9649.83元，相抵后恩施市龙腾房地产开发有限公司应补偿廖建华房屋价款154284.32元。⑵过渡费问题。廖建华要求恩施市龙腾房地产开发有限公司支付自2016年7月4日至2018年11月4日止及恩施市龙腾房地产开发有限公司交房后10个月的过渡费148200元（3900元×38个月），并自2018年11月5日起至恩施市龙腾房地产开发有限公司实际交房时止按每月3900元支付过渡费的主张符合约定，予以支持。⑶廖建华要求恩施市龙腾房地产开发有限公司提供专用停车位免费使用的主张，符合“无偿给乙方提供一个专用车位永久使用”的约定，予以支持。⑷办理商品房权属证书及办证费用问题。虽然恩施市龙腾房地产开发有限公司不是案涉商品房权属证书的办证责任主体，但恩施市龙腾房地产开发有限公司应当协助廖建华履行办理权属证书的合同附随义务。根据廖建华提出该项诉讼请求的本意是取得案涉商品房的权属证书，对其该项诉讼请求，予以据实支持；关于办理权属证书的费用问题，《房屋拆迁安置补偿补充协议》对此已有明确约定，应当按约由恩施市龙腾房地产开发有限公司承担。6.因为法律规定被拆迁人对拆迁补偿安置房屋具有物权优先效力，该权利亦可对抗其他买受人，即恩施市龙腾房地产开发有限公司对案涉还建商品房已无处分权。恩施市龙腾房地产开发有限公司与第三人签订的案涉商品房买卖合同侵犯了廖建华的该权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”廖建华以起诉的方式，很明显不予追认其处分行为。故，恩施市龙腾房地产开发有限公司与第三人订立的商品房买卖合同无效。基于此理由，第三人应当返还该还建商品房。综上，判决：一、第三人邓湦、胡茜茜与被告恩施市龙腾房地产开发有限公司于2017年11月12日签订的《商品房买卖合同》无效。第三人邓湦、胡茜茜于判决生效后20日内将大帝新居1幢1单元1-2701号商品房返还给被告恩施市龙腾房地产开发有限公司。二、第三人陈**、张孝亚与被告恩施市龙腾房地产开发有限公司于2016年11月15日签订的《商品房买卖合同》无效。第三人陈**、张孝亚于判决生效后20日内将大帝新居1幢1单元1-2801号商品房返还给被告恩施市龙腾房地产开发有限公司。三、被告恩施市龙腾房地产开发有限公司在接收上述商品房后立即交付给原告廖建华，并归原告廖建华所有。四、被告恩施市龙腾房地产开发有限公司协助原告廖建华在法定期限内办理上述商品房的不动产权属证，办理该商品房不动产权属证所产生的税、费等任何费用均由被告恩施市龙腾房地产开发有限公司承担。五、被告恩施市龙腾房地产开发有限公司补偿原告廖建华房屋面积差价款154284.32元。六、被告恩施市龙腾房地产开发有限公司支付原告廖建华过渡费148200元，并自2018年11月5日起按每月3900元继续支付至上述商品房交付之日止。七、被告恩施市龙腾房地产开发有限公司为原告廖建华提供专用停车位一个免费使用。案件受理费26619元，由被告恩施市龙腾房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审审理过程中，陈**在接受本院询问时称，其现居住在大帝新居小区1-2706号房屋，购房首付款20万元系用恩施市龙腾房地产开发有限公司应向其支付的工程款抵付，剩余购房款系银行按揭。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》的效力问题；二、案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》对还建安置房的约定是否特定化；三、廖建华能否优先取得1-2701号、1-2801号、1-2901号房屋。对此，本院分析评判如下：（一）案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》的效力问题恩施市龙腾房地产开发有限公司诉称廖建华以拆迁为由强拿卡要，案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》系受廖建华强迫所签，且该《房屋拆迁安置补偿补充协议》增加了政府收回土地成本，损害了国家利益，应当被认定为无效。对此，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。恩施市龙腾房地产开发有限公司主张《房屋拆迁安置补偿补充协议》系受廖建华强迫所签，对该主张，恩施市龙腾房地产开发有限公司有责任提供证据予以证实。但在本案作出判决前，恩施市龙腾房地产开发有限公司未能提供任何直接、有效的证据，应自行承担举证不利的后果。况且，在案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》签订后，恩施市龙腾房地产开发有限公司也并未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构撤销该《房屋拆迁安置补偿补充协议》。因此，对恩施市龙腾房地产开发有限公司诉称《房屋拆迁安置补偿补充协议》系受廖建华强迫所签的主张，本院不予支持。从《供地结算清单》《恩施市航空路发改局宿舍片区棚户区改造项目房屋征收补偿成本估算报告》《恩施市航空路发改局宿舍片区棚户区改造项目房屋征收补偿成本费用估算表》来看，政府收回土地成本包括房屋征收补偿和四家国有单位土地补偿两部分，其中房屋征收补偿又包括以下项目：房屋按证载面积核算补偿金额，装饰装修按照拆迁项目年度统计数据核定，搬迁费、过渡费按恩市政办规[2012]2号文件执行，拆除、清运费按同类建筑拆除费用估算，测丈费按评估机构收费标准核定，工作经费按房屋征收工作经费标准核定。由此可见，房屋征收补偿所含项目的核算方式和标准既定，政府收回土地成本不受拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议影响。拆迁人恩施市龙腾房地产开发有限公司在统一的《拆迁补偿安置协议》之外和被拆迁人廖建华另行签订补偿安置标准更高的补充协议，系其自愿行为，是拆迁人对自己权利的让渡，并不会损害社会公共利益，政府亦不会因此相应增加额外的拆迁成本。恩施市龙腾房地产开发有限公司关于案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》增加了政府收回土地成本进而损害国家利益的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本案中，拆迁人恩施市龙腾房地产开发有限公司的拆迁行为属于市场行为，其与被拆迁人廖建华签订的《房屋拆迁补偿安置协议》《房屋拆迁安置补偿补充协议》系拆迁人和被拆迁人就被拆除房屋的补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项达成的一致意见，是平等主体之间的民事法律行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于《房屋拆迁补偿安置协议》与《房屋拆迁安置补偿补充协议》的关系问题，《房屋拆迁安置补偿补充协议》第四部分法律责任第2点进行了约定：“本补充协议是甲乙双方真实意思表达，甲方在实施商品房开发过程中对乙方房屋的拆迁安置补偿等其他约定均以本补充协议为准，本补充协议具有法律效力，对甲乙双方具有法定约束力……甲乙双方在本补充协议签订的同时签订的《房屋拆迁补偿安置协议》属临时性意向性协议，不产生法律效力，对甲乙双方不具有法定约束力。”据此，可以认定廖建华××恩施市龙腾房地产开发有限公司协商解除了《房屋拆迁补偿安置协议》，双方应当按照《房屋拆迁安置补偿补充协议》履行。而从本案审理查明的客观事实来看，恩施市龙腾房地产开发有限公司与廖建华实际履行的也是《房屋拆迁安置补偿补充协议》。故此，恩施市龙腾房地产开发有限公司关于应按《房屋拆迁补偿安置协议》确定双方权利义务的主张不能成立，本院不予支持。（二）案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》对还建安置房的约定是否特定化本案中，从案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》来看，被拆迁房屋的补偿方式为产权调换，恩施市龙腾房地产开发有限公司与廖建华约定就地置换安置，恩施市龙腾房地产开发有限公司给廖建华置换建筑面积400平方米的新建商品房两套，具体户型和楼层：建筑面积150㎡（正负3个平方米）顶层复式楼（一层建筑面积150㎡，二层建筑面积100㎡，不计面积和价款的空中平台50㎡）一套，该复式楼下一层建筑面积150㎡商品房一套（正负3个平方米）。双方还特别约定：“若拆迁前甲方不能给乙方提供该小区新建商品房规划设计、建筑方案或该新建小区商品房规划设计、建筑方案无150平方米户型复式楼和150平方米的户型设计时，甲方不得对乙方现有住房及其附属房屋进行拆迁。”协议签订后，廖建华同意恩施市龙腾房地产开发有限公司对其被拆迁房屋进行拆除，表明该新建小区商品房有“150平方米户型复式楼和150平方米的户型设计”，否则按照协议约定“甲方不得对乙方现有住房及其附属房屋进行拆迁。”由此可见，案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》不仅对被拆迁房屋的补偿方式、安置房屋面积等一般内容进行了约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定，案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》对安置房的约定已经特定化。承上所述，具体到已经建成的楼盘大帝新居，与案涉《房屋拆迁安置补偿补充协议》约定的还建安置房最相契合是大帝新居一单元顶层复式楼1-2801、1-2901号房屋及该复式楼下一层1-2701号房屋。首先，从楼层、户型来看，1-2801号、1-2901号房屋为顶层复式楼，该复式楼的下一层为1-2701号房屋；其次，从面积来看，1-2801号、1-2901号房屋一层建筑面积151.81㎡，在《房屋拆迁安置补偿补充协议》约定的正负3个平方米范围之内，1-2701号房屋建筑面积151.81㎡，同样在《房屋拆迁安置补偿补充协议》约定的正负3个平方米范围之内，至于《房屋拆迁安置补偿补充协议》中对顶层复式楼二层约定的面积和房屋实际建成后的二层面积有所差别，盖因双方在签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》时，案涉商品房开发项目土地招拍挂程序、规划设计等尚未进行，正式建筑方案及施工图纸等尚未公布。综上，本院认为，廖建华要求恩施市龙腾房地产开发有限公司向其交付大帝新居一单元顶层复式楼1-2801、1-2901号房屋及该复式楼下一层1-2701号房屋理由成立，应予支持。恩施市龙腾房地产开发有限公司不依约向廖建华交付安置房，反而要求廖建华另行抽签选定还建房房号，并将大帝新居1-2701号、1-2801号、1-2901号房屋另行出售，实属违约。（三）廖建华能否优先取得1-2701号、1-2801号、1-2901号房屋要解决拆迁人出卖补偿安置房屋给第三人的行为与拆迁补偿安置协议之间的权利冲突问题，首先必须明确拆迁安置补偿协议的效力和拆迁人与第三人签订的买卖合同的效力问题。如前述，廖建华××恩施市龙腾房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议》合法有效，至于恩施市龙腾房地产开发有限公司与第三人签订的商品房买卖合同是否有效，本院认为，邓湦、胡茜茜在与龙腾房地产开发有限公司交易时，大帝新居1-2701号房屋在“恩施州房地产市场管理平台”上备注的状态为“待售房”，即该房屋可以进行交易。邓湦、胡茜茜与龙腾房地产开发有限公司就大帝新居1-2701号房屋进行磋商并签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审认定无效不当，本院予以纠正。对于恩施市龙腾房地产开发有限公司与陈**、张孝亚签订的商品房买卖合同效力，2016年11月15日恩施市龙腾房地产开发有限公司与陈**、张孝亚签订商品房买卖合同时，1-2801号、1-2901号商品房在“恩施州房地产市场管理平台”上备注的状态为“拆迁安置”，即该商品房不能作为普通商品房进行交易。如前所述，1-2801号、1-2901号商品房已经特定化，“恩施州房地产市场管理平台”对1-2801号、1-2901号商品房的备注信息具有公示、公信效力，恩施市龙腾房地产开发有限公司与陈**明知1-2801号、1-2901号商品房为拆迁安置房，却仍然签订商品房买卖合同，损害了他人的合法权益，应当被认定为无效。一审判决认定无效正确，予以支持。但大帝新居1-2801号、1-2901号房屋并不由陈**、张孝亚实际占有，一审判令陈**、张孝亚返还大帝新居1-2801号、1-2901号房屋不当，本院予以纠正。因商品房买卖合同无效，陈**、张孝亚自不能依据无效合同取得财产，而1-2801号、1-2901号房屋已经特定化，故廖建华能够优先取得1-2801号、1-2901号房屋。在廖建华××恩施市龙腾房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议》及邓湦、胡茜茜与龙腾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》均为有效的情况下，本院认为，1-2701号房屋应由邓湦、胡茜茜优先取得，因为一方面作为互易合同的安置拆迁补偿合同本质上属于买卖合同，根据现行民事法律规定，两个买卖合同均有效的情况下，标的物所有权归属于先取得标的物的占有或者先行办理所有权登记手续的买受人。邓湦、胡茜茜比廖建华先行占有1-2701号房屋，因此该房屋应归属于邓湦、胡茜茜。另一方面，邓湦、胡茜茜在购买1-2701号房屋时是善意，且已经支付全部价款，邓湦、胡茜茜已经通过善意取得的方式，取得了1-2701号房屋的权利。廖建华无法取得1-2701号房屋，其可以另行向恩施市龙腾房地产开发有限公司主张权利。综上，恩施市龙腾房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初5720号民事判决第一项、第二项、第三项；二、维持湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初5720号民事判决第四项、第五项、第六项、第七项；三、确认恩施市龙腾房地产开发有限公司与陈**、张孝亚签订的《商品房买卖合同》无效；四、恩施市龙腾房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向廖建华交付大帝新居1-2801号、1-2901号房屋；五、驳回廖建华其他诉讼请求。一审案件受理费26619元，二审案件受理费5837元，均由恩施市龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华二〇二一年四月十九日书记员  张贤岚