天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终549号上诉人（一审被告）：张月红，女，1972年2月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：贺承军（张月红之夫），住天津市滨海新区。被上诉人（一审原告）：天津现代集团有限公司和平分公司，住所地天津市和平区滨江道219号9层、负一。主要负责人：马成喜，经理。委托诉讼代理人：尚姝，女，该公司员工。上诉人张月红因与被上诉人天津现代集团有限公司和平分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初4227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张月红上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人按营业额共计9万元的50%为标准支付被上诉人2021年2月至8月的租金，上诉人不承担违约金；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人受新冠肺炎疫情影响，被上诉人应按照天津市有关部门的“前三个月全免，后三个月减半”的房租减免政策，对上诉人的房租予以减免。2．上诉人经营严重亏损，已近破产，未能交纳租金而违约确属不可归责于上诉人的原因。3．既然新冠肺炎疫情被认定为不可抗力，那么就不应该判决上诉人承担违约责任。天津现代集团有限公司和平分公司辩称，因疫情影响，被上诉人商场停业至2020年3月11日，被上诉人已经免除了上诉人一个月的租金、物业费、推广费。3月12日之后上诉人可正常经营，其应按合同约定支付租金、物业费、推广费。租赁合同未约定此三项费用可以依据上诉人的营业额予以计算。上诉人未按合同约定支付费用，应承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。天津现代集团有限公司和平分公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付租金277187.25元（计算至2020年8月12日）及逾期付款违约金87589.49元（暂计算至2020年8月12日），以及按每日千分之三的利率计算至实际付款日的逾期付款违约金；2．判令被告向原告支付物业管理费10559.6元（计算至2020年8月12日）及逾期付款违约金3336.77元（暂计算至2020年8月12日），以及按每日千分之三的利率计算至实际付款日的逾期付款违约金；3．判令被告向原告支付推广费2637.65元（计算至2020年8月12日）及逾期付款违约金833.48元（暂计算至2020年8月12日），以及按每日千分之三的利率计算至实际付款日的逾期付款违约金；4．判令被告向原告支付水费363.4元（计算至2020年7月抄表时）；5．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告天津现代集团有限公司和平分公司与被告张月红签有天津国际金融中心商场项目租赁合同，原告于2018年8月23日签署，被告于2018年8月8日签署。该租赁合同约定租赁地点为天津市和平区南京路xxx号天津xxxx商场C区xxx项目1层L1-01号，建筑面积为32.12平方米，租赁期限自2019年11月1日至2021年10月31日，租金为阶梯式租金，第一年单价为52.5元每平方米每日，每月租金为51292元，合同免租期为一个月零28天，免除包含租金、推广费（合同第三条及补充协议约定），支付方式为每个自然月为一个付款期，每个月25日前提前缴纳下个月的租金，租赁保证金为175857元（相当于最后一年三个月的租金、物业费、推广费），物业费为每平方米每天2元，每月1954元，推广费为每平方米每天0.5元，每月488元。现被告已经支付至2020年1月31日的租金、物业费、推广费。2020年1月31日因新冠疫情原告商场整体停业，2020年3月12日复工。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，原、被告均应按合同约定及法律规定严格履行。原告向被告交付了涉案房屋，被告已实际入住进行使用，被告应依约向原告缴纳房屋租金、物业费、推广费。在租赁期间，发生新冠疫情无法营业，属于不可抗力，原、被告应共担风险，2020年2月、3月相应租金、物业费、推广费应减半计收。关于原告主张逾期付款违约金，被告因未按照约定给付租金、物业费、推广费，应承担相应违约责任，因原告主张日3‰的标准约定超过了国家最高限定标准，故一审法院予以调整为被告自应给付之日起按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准支付实际给付之日止的违约金。关于原告主张水费，被告应予支付，一审法院予以支持。一审法院判决：一、被告张月红自本判决生效之日起十日内给付原告天津现代集团有限公司和平分公司2020年2月租金25646元、物业费977元、推广费244元，共计26867元，及违约金（以26867元为基数，自2020年1月26日起至实际给付之日，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；二、被告张月红自本判决生效之日起十日内给付原告天津现代集团有限公司和平分公司2020年3月租金25646元、物业费977元、推广费244元，共计26867元，及违约金（以26867元为基数，自2020年2月26日起至实际给付之日，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；三、被告张月红自本判决生效之日起十日内给付原告天津现代集团有限公司和平分公司2020年4月租金51292元、物业费1954元、推广费488元，共计53734元，及违约金（以53734元为基数，自2020年3月26日起至实际给付之日，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；四、被告张月红自本判决生效之日起十日内给付原告天津现代集团有限公司和平分公司2020年5月租金51292元、物业费1954元、推广费488元，共计53734元，及违约金（以53734元为基数，自2020年4月26日起至实际给付之日，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；五、被告张月红自本判决生效之日起十日内给付原告天津现代集团有限公司和平分公司2020年6月租金51292元、物业费1954元、推广费488元，共计53734元，及违约金（以53734元为基数，自2020年5月26日起至实际给付之日，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；六、被告张月红自本判决生效之日起十日内给付原告天津现代集团有限公司和平分公司2020年7月租金51292元、物业费1954元、推广费488元，共计53734元，及违约金（以53734元为基数，自2020年6月26日起至实际给付之日，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；七、被告张月红自本判决生效之日起十日内给付原告天津现代集团有限公司和平分公司2020年8月1日至12日租金20235.60元、物业费770.88元、推广费192.72元，共计21199.20元，及违约金（以21199.20元为基数，自2020年7月26日起至实际给付之日，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；八、被告张月红自本判决生效之日起十日内给付原告天津现代集团有限公司和平分公司水费363.40元；九、驳回原告天津现代集团有限公司和平分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7038元，减半收取计3519元，由被告张月红负担（于本判决生效之日起十日内直接给付原告天津现代集团有限公司和平分公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2020年1月至10月的月销售报表和员工工资表，证明从2020年3月12日复工后上诉人受疫情影响，无力支付租金和继续经营。被上诉人质证认为，上诉人的销售报表没有同期的销售记录对比，无法认定疫情对其销售是否造成影响、以及影响的大小，且其中5张是2020年8月至10月份的销售报表，与本案无关，工资支出情况与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的证据不足以证明其主张的事实成立，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示。双方均应依约享有权利，履行义务。该合同签订后，被上诉人已将该房屋交付上诉人占有使用，上诉人应按照合同约定支付租金、物业费、管理费。2020年初的新冠肺炎疫情及疫情防控措施对双方实际经营产生一定影响，但双方对此均应予以面对、共渡难关并分担相应损失。一审法院结合本案事实、参照有关疫情防控政策对2020年2月、3月的租金、物业费、推广费予以减半并无不妥，本院予以确认。2020年4月1日之后的租金、物业费、推广费，上诉人应按照合同约定标准支付被上诉人。因双方合同明确约定了租金、物业费、推广费的支付标准，上诉人要求按照其营业额的50%支付相应费用，缺乏合同依据，本院不予支持。上诉人逾期支付费用，存在违约情形，应承担相应违约责任。因租赁合同约定的违约金标准过高，一审法院酌情予以调整。上诉人主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张月红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7038元，由张月红负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年四月八日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……