广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初4898号原告：李少维，女，1980年11月16日出生，汉族，住广州市白云区。被告：京和（广州）商业咨询有限公司，住所地广州市越秀区北京路**701自编**。法定代表人：林培庄。委托诉讼代理人：黎佩，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州盛传鑫物业发展有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区北京路****701自编**v>法定代表人：黄醒。委托诉讼代理人：罗广隆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州名盛置业发展有限公司，住所地广州市海珠区，住所地广州市海珠区江南西路玫瑰三街**自编**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赖钦祥。委托诉讼代理人：张文骏、敬娴，该司职员，地址。被告：陈伯冲，男，1988年8月26日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：黎佩，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：黄醒，男，1989年6月18日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：罗广隆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：刘伯水，男，1963年2月22日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈楚霞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告李少维诉被告京和（广州）商业咨询有限公司（以下简称京和公司）、广州盛传鑫物业发展有限公司（以下简称盛传鑫公司）、广州名盛置业发展有限公司（以下简称名盛公司）、陈伯冲、黄醒、刘伯水合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李少维，被告京和公司、陈伯冲的共同委托诉讼代理人黎佩，被告盛传鑫公司、黄醒的共同委托诉讼代理人罗广隆，被告名盛公司的委托诉讼代理人张文骏、敬娴，被告刘伯水的委托诉讼代理人陈楚霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销与被告京和公司签订的《物业收益权转让合同》；2、判令撤销与被告盛传鑫公司签订的《经营服务合同》；3、判令被告共同退还原告已交纳的转让金及运营费210673元，以及上述款项利息，减去固定收益，减去一期退款后的利息（以210673元为本金，按照银行同期同类贷款年利率3%，自2020年10月19日起，计算至付清之日止）。事实和理由：2019年12月，原告收到被告业务人员电话，称北京路有商铺出售，原告到现场后，被告销售称是名盛公司的铺，有名盛广场稳定收益作为商铺保障。原告与京和公司、盛传鑫公司分别签订了《物业收益权转让合同》、《经营服务合同》，约定被告京和公司将名盛广场负一层L203商铺的收益权转让给原告，原告委托被告盛传鑫公司统一经营。被告盛传鑫公司向原告支付了一年固定收益6541元。2020年7月24日，名盛公司在法庭上陈述，因京和公司未按约定支付收益权转让价款，名盛公司已于2020年2月26日发出《解除合同通知》，与京和公司解除收益权转让合同关系。京和公司却没有把投资款退还给投资者，私自与名盛公司签订《借款协议》，把投资者用来买铺的投资款2800多万元作为借款出借给名盛公司，每月收取利息21.1万元。名盛公司、京和公司对外宣传发生收益权的星光美食汇项目，在出售前及出售后均未按给投资者提供的户型图进行实体分割，同时通过让客户与其关联公司盛传鑫公司同时签订委托经营合同的方式，将客户获得商铺收益权旋即交由他人管理，造成购买者在对商铺的收益权无具体落实对象，收益权未能实际执掌，形同虚设。京和公司向投资者宣传投资商铺，实则转为民间借贷，属于违法行为，且原告根本就不愿意借贷，违背原告的真实意思。被告刘伯水作为被告京和公司的实际控制人，无论是一开始故意隐瞒产权情况还是后面把投资者的款项私自借给被告名盛公司，明知道会给原告造成损失，依旧将投资人的款项置于被告名盛公司的控制之下，交由名盛公司处置的过程中起到了重要的、不可替代的作用，故被告刘伯水存有主观恶意，是共同侵权人，应承担连带赔偿责任。故提起本案诉讼。被告京和公司、陈伯冲共同共同辩称：一、京和公司拥有案涉物业的收益权，有权对该收益权进行处分。2019年6月15日，京和公司与案涉物业的权属人名盛公司签署《收益权转让合同》，约定名盛公司将广州市越秀区北京路238号负一层、负一夹层即案涉物业的租金收益权转让给京和公司。2019年7月9日，名盛公司出具《确认函》确认京和公司对案涉物业的经营管理权及收益权。因此，京和公司对案涉物业享有合法的收益权，有权对该收益权进行处分，具有签署《物业收益权转让合同》的合法主体资格。二、京和公司不存在隐瞒重要事实、欺诈原告的行为，原告要求撤销合同没有事实和法律依据。首先，京和公司与原告于2020年1月4日签订的《物业收益权转让合同》是原告在充分了解合同真实内容的情况下自愿订立的。京和公司或者其合作的工作人员在签约前就涉案物业的分区、编号、具体位置等情况已经向原告作了具体介绍，并在签约现场张贴了图文予以明示。《物业收益权转让合同》亦对案涉物业的建筑面积、物业性质、物业收益权转让事宜等作出了明确约定，京和公司尽到了法定的告知义务，原告是在对合同内容充分认知的情况下签署的。作为完全民事行为能力人应该对自己的法律行为负责，而不得随意要求撤销合同。其次，案涉物业确实存在抵押，京和公司在与原告签署《物业收益权转让合同》前已经将该情况明确告知原告并向其出示《抵押物出租声明》，京和公司已经尽到了充分的告知义务。另，《抵押物出租声明》中表明中国工商银行股份有限公司广州东城支行作为抵押权人对涉案物业的出租并无异议，即案涉物业即使存在抵押情况但并不影响《物业收益权转让合同》的正常履行，京和公司收益权的转让以及原告收益权的行使不受案涉物业抵押的影响。至于涉案物业是否存在查封情况，双方签订《物业收益权转让合同》时京和公司对此情况也并不了解，故而更不存在隐瞒事实、欺诈原告的行为。最后，原告对于京和公司存在隐瞒重要事实、欺诈相对方的主张没有提供确实充分的证据，即没有尽到有效的举证责任，应承担举证不能的不利法律后果。综上，《物业收益权转让合同》是基于双方当事人的真实意愿、自愿平等、充分知情的情况下签署的，京和公司不存在隐瞒重要事实、欺诈相对方而使合同无法履行或者合同目的无法实现的情况，因此原告撤销合同的诉求没有事实和法律依据，法院应予以驳回。三、京和公司不确认实际收到原告的转让款。2019年7月6日，京和公司与广州市房联地产咨询有限公司（以下简称房联公司）签署《名盛广场项目招商代理合同》，约定京和公司独家委托房联公司对外进行招商，房联公司获取相应收益。合作初期是由房联公司直接收取小业主的转让金，因此原告的转让金是支付给房联公司，京和公司不确认收到原告的转让款。虽然转让款的《收据》上盖有京和公司的公章，但并不能直接证明转让款是由京和公司收取的。事实上，为方便业务的开展，提高签单率，房联公司要求京和公司事先将空白《收据》盖好公章交付给其保管，房联公司在收取原告转让金时填写好相关信息后直接向原告出具。京和公司在此问题上认为原告的证据并不充分，要求原告进一步提供转账记录（能显示收款方）或者申请房联公司作为第三人说明情况，否则原告应承担举证不能的不利后果。四、京和公司并非《经营服务合同》的合同主体，亦未收取策划推广服务费，也没有证据证明京和公司与盛传鑫公司存在关联，原告要求京和公司退还策划推广服务费的主张没有事实及法律依据。五、《物业收益权转让合同》具有继续履行的条件和必要。涉案物业已经完成装修、开业工作，正在逐步投入运营中，为其顺利的运营相关方已经投入相当的人力、物力、财力，此时贸然中止将会给运营方造成不必要的损失以及社会资源的浪费。之前履约过程中出现的问题主要是由于疫情带来的经济不景气所致，并非京和公司本意，现疫情在逐渐散去，经济情况慢慢恢复，案涉物业恢复正常甚至火爆经营的几率大大增加，《物业收益权转让合同》的合同目的完全可以实现，因此继续履行该合同是符合合同双方的根本利益的。六、陈伯冲作为京和公司的前法定代表人，其行为属于职务行为，个人不应当承担京和公司的责任，且陈伯冲现在并非京和公司的法定代表人或者股东，非本案适格主体，原告要求陈伯冲承担责任没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告盛传鑫公司、黄醒共同辩称：黄醒并非本案适格主体，原告要求其承担责任没有事实和法律依据。一、案涉《经营服务合同》是原告在准确理解合同文义、知悉签署合同的法律后果后自愿签署的，本案不存在可撤销事由。首先，关于本案是否存在重大误解。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，案涉《经营服务合同》已明确记载案涉物业的建筑面积、物业性质、策划推广费用标准、服务内容、经营收益标准等，被告无刻意隐瞒事实情况。原告作为完全民事行为能力人，能准确理解合同文义、清楚知道签署该合同的法律后果，因此本案中不存在原告所称的重大误解问题。其次，关于本案是否存在欺诈。根据《中华人民共和国民法总则》（及现行生效的《中华人民共和国民法典》）第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，如前所述，双方是在“经充分友好协商”“平等互利”的基础上签订案涉《经营服务合同》，合同签订前被告有向原告介绍项目情况，合同签订后被告有积极履行合同义务，向原告定期支付经营收益。因此，被告并无欺诈的法律行为，原告签署案涉《经营服务合同》是其真实意思表示。值得注意的是，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，应由原告就其主张承担举证责任，但原告并未就其产生重大误解或受欺诈进行有效举证，应承担举证不能的法律后果。况且，被告在签订合同后有定期向原告支付经营收益，在此期间原告从并未就其签订合同时存在意思表示不真实而向被告主张撤销合同，相反是将被告支付的经营收益“落袋为安”。因此，原告在收取收益后又向人民法院以存在重大误解、受欺诈为由主张撤销合同，明显有悖诚实信用原则，原告的相关主张应予驳回。二、被告有依约履行合同义务，原告关于退还策划推广服务费的主张应予驳回。2019年8月，被告与原告签订《经营服务合同》，该合同第二条第1款约定，原告委托被告对案涉物业进行统一策划推广服务；第2款约定，原告认可被告对案涉物业所在项目已经进行的或者以后将要进行的所有策划推广行为，并同意支付策划推广服务费用；该策划推广服务费用为原告一次性投入费用。即如果原告提前终止本经营服务合同，该策划推广费用被告无需退还。合同签订后，被告积极筹备案涉“星光美食汇”项目的开业经营、负责项目现场的装修升级。2020年初，我国爆发新型冠状病毒××疫情，被告为遵守国家、政府的政策规定只能延后开业。但在此期间，被告一直有开展招商及策划推广工作，还负责承担案涉物业的水费、电费等费用，负责聘请人员维护案涉项目的设备设施、安保、卫生清洁等。同时，被告在签订合同后有依约向原告计付经营收益。被告在签订《经营服务合同》后有积极履行合同义务，积极开展项目的经营推广及向被答辩人计付经营收益。并且根据合同的约定，原告应当认可被告对案涉物业所在项目已经进行的或者以后将要进行的所有策划推广行为。因此，若本案中原告执意要求撤销合同、与被告终止合作，也应当视为原告单方提前终止合同，依据合同约定被告无需退还案涉策划推广费用。三、案涉项目虽受疫情影响严重，但被告有继续履行合同的能力，根据最高人民法院的相关指导意见，案涉合同应当继续履行。双方签订合同后，2020年初我国爆发新型冠状病毒××疫情，为打好疫情的狙击战，国家、地方政府纷纷出台严格的疫、地方政府纷纷出台严格的疫情防控政策停业状态。案涉项目位于广州市越秀区北京路商圈，以饮食业为项目主营业态，受疫情影响的严重程度不言而喻。但如前所述，虽受疫情影响被告陷入履行合同困难的境地，案涉项目甚至未开始产生收益，但被告仍依约向包括原告在内的数十名“小业主”支付合同约定的“经营收益”，履行合同义务。况且，签订合同后被告有为项目招商、推广投入大量的人力、物力及资金，被告显然有继续履行合同的能力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：…（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。简而言之，在被告有继续履行合同的能力时，人民法院应当参照最高法的指导意见，引导当事人继续履行合同，以维护交易的稳定性。相反，若人民法院只是简单的撤销合同了事，将给被告造成难以挽回的损失，被告在疫情过后的努力经营恐付诸东流。四、被告并非《物业收益权转让合同》的合同主体、收益权转让金的收款方，原告要求被告退还收益权转让金无事实及法律依据。本案中，原告是分别与京和公司签订《物业收益权转让合同》、与被告签订《经营服务合同》，后由两公司分别向原告开具收款收据。根据合同的相对性，被告并非《物业收益权转让合同》的合同主体、收益权转让金的收款方，理应无须承担退还收益权转让金的义务。退一步讲，京和公司与被告均为依法设立的法人主体，均具有独立法人地位，在原告无证据证明两公司存在人格混同的情况下，即使人民法院判决撤销案涉合同，被告依法亦无须为京和公司在本案中形成的债务承担连带责任。五、双方并未就合同撤销后的退款利息进行明确约定，原告要求被告计付利息无事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告名盛公司辩称：我司不是涉案物业使用权转让合同及使用权委托经营管理合同的合同相对方，也未参与涉案合同的实际履行，原告与我司不存在任何法律关系，我司与本案无关。原告对我司的起诉没有法律依据，请求法院依法驳回原告对我司的诉讼请求。被告刘伯水辩称：我方并非案涉的物业收益权转让合同及经营服务合同的当事人，与原告所诉的事项没有关系，原告起诉我方没有事实及法律依据。原告称我方为被告京和公司实际控制人并非事实，原告也未就此提供证据及证明，且原告主张我方承担责任的理由是我方为共同侵权人要求承担侵权责任，而本案审理的是合同纠纷是两个不同的法律关系，不应在本案中共同审理。综上，请求法院驳回原告对我方的起诉。经审理查明，2019年6月15日，被告名盛公司（甲方、转让方）与被告京和公司（乙方、受让方）签订了《收益权转让合同》，其中约定：鉴于2019年6月15日甲方与广州鸿泽物业管理有限公司（以下简称鸿泽公司）签订了坐落于广州市越秀区北京路238号负一夹层、负一层属于甲方所有的部分商铺的《广州市房屋租赁合同》及相关补充合同；甲方同意将租赁合同项下的租金收益权一次性作价5000万元转让给乙方，上述5000万元包含鸿泽公司向甲方支付的租赁保证金及首月租金2942500元；租赁合同期届满租赁合同约定的租赁保证金2206875元由乙方无息退还给鸿泽公司；等。2020年1月7日，原告（乙方、受让方）与被告京和公司（甲方、转让方）签订了《物业收益权转让合同》，其中约定：甲方合法取得并拥有广州市越秀区北京路一街238号名盛广场负一层和负一夹层名盛公司名下部分物业的租赁收益权；甲方将该项目自编负一层L203号商业用房的收益权转让给乙方；该物业建筑面积为8.176平方米；该物业土地使用权性质为商业用地；该物业收益权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2039年6月30日；该物业总转让金额为130673元；总转让款按照一次性付款方式支付；为维护该项目受让方的共同利益，该项目在对外经营期间由甲方推荐的运营服务公司（即被告盛传鑫公司）实行统一经营的管理方式进行经营；等。同日，原告（甲方）与被告盛传鑫公司（乙方）签订了《经营服务合同》，其中约定了：甲方享有收益权物业建筑面积为8.176平方米；甲方委托乙方对该物业进行统一策划推广服务；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费8万元；该物业委托乙方经营服务期限为自2020年1月1日至2039年6月30日止；经营服务期限内，甲方将该物业收益权委托给乙方，乙方应向甲方支付收益：（1）固定经营收益，即自2020年1月1日起至2039年6月30日止，乙方按每年度6541元的标准；（2）分红收益，除固定经营收益外，实际经营所产生高出固定经营收益部分，在扣除乙方经营成本后，自本合同第一年到第五年按照甲方60%、乙方40%比例分配（不含入场费），第六年到合同期满按照甲方70%、乙方30%比例分配（含入场费）；等。2020年1月4日，被告京和公司向原告开具收据，确认收到原告缴交的转让金130673元；被告盛传鑫公司向原告开具收据，确认收到原告缴交的策划推广服务费80000元。2020年2月26日，被告名盛公司向被告京和公司发出《关于解除合同的函》，称因被告京和公司未按双方签订的《收益权转让合同》及补充合同的约定付款，且经催告无果，故决定自即日起解除前述合同等。被告盛传鑫公司于2020年1月16日向原告支付经营收益6541元。被告陈伯冲于2020年10月30日向原告退还22075.25元。另查明，被告京和公司成立于2019年7月5日，该公司为自然人独资公司，股东及法定代表人为陈伯冲。2020年3月16日，原监事黄醒变更为刘海东。2020年11月3日，该公司股东及法定代表人变更为林培庄。被告盛传鑫公司成立于2019年7月8日，该公司现为自然人独资公司。2019年7月30日，原股东黄醒、陈伯冲变更为黄醒，法定代表人为黄醒。2020年3月16日，原监事陈伯冲变更为刘海泉。再查明，广州市越秀区北京路238号负一层和负一夹层房屋原属于被告名盛公司的物业，已做产权分割。被告名盛公司已将部分房屋出售给他人，被告名盛公司名下的其余房屋，已设立抵押，并被多家法院查封。原、被告签订合同中约定的房屋自编号，与产权登记的房屋门牌号无法对应。本院认为：被告京和公司与原告签订《物业收益权转让合同》时，没有告知涉案场地存在查封抵押的情况，并将其仅获得11年经营管理权的商铺，以虚拟分割的形式对外销售近20年的收益权，再指定给被告盛传鑫公司经营。在此过程中，被告京和公司与盛传鑫公司隐瞒了重要事实，使得原告陷入合同无法履行的重大风险之中，其行为构成欺诈。原告要求撤销《物业收益权转让合同》及《经营服务合同》，本院予以支持。合同撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告有权要求返还已付的转让金及推广服务费。由于被告京和公司与盛传鑫公司存在人员混同、财务混同的情况，两公司应对返还的费用承担连带责任。被告盛传鑫公司已付给原告的租金可以在返还的款项中扣减。因被告京和公司、盛传鑫公司均是自然人独资企业，在签订上述合同时，被告陈伯冲、黄醒分别是上述公司的唯一股东。被告陈伯冲、黄醒没有证据证明两公司的财产独立于两人的个人财产，故应与两公司承担连带责任。因被告名盛公司、刘伯水与原告并无合同关系，且没有证据证明刘伯水为被告京和公司的实际控制人，故原告诉请要求被告名盛公司、刘伯水与被告京和公司、盛传鑫公司共同承担责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第四条的规定，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、撤销原告李少维与被告京和（广州）商业咨询有限公司签订的《物业收益权转让合同》、与被告广州盛传鑫物业发展有限公司签订的《经营服务合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司、陈伯冲、黄醒应共同向原告李少维返还182056.75元及利息（按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，其中以204132元为本金，从2020年10月19日计至2020年10月29日；以182056.75元为本金，从2020年10月30日计至实际清偿之日止）。三、驳回原告李少维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2230元，由被告京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司、陈伯冲、黄醒共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  梁志铭二〇二一年四月二日书记员  黄芷晴