西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终85号上诉人（原审第三人）：马撒力海，男，1994年10月15日出生，回族，住西藏自治区。委托诉讼代理人：吴兴利，西藏法鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚凯，西藏法鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西藏自治区人民医院，住所地西藏自治区拉萨市。法定代表人：杨敦干，该医院院长。委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：益西旺姆，西藏国昂律师事务所律师。原审被告：黎维，女，1974年8月13日出生，汉族，经商，住山东省莱西市。原审被告：马沙牛肉拉面馆，经营场所西藏自治区拉萨市娘热南路6号西藏自治区人民医院商品房。经营者：马沙力海，男，1980年10月2日出生，回族，住址不详，身份证号码：×××。上诉人马撒力海因与被上诉人西藏自治区人民医院、原审被告黎维、马沙牛肉拉面馆房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马撒力海的委托诉讼代理人吴兴利，被上诉人西藏自治区人民医院的委托诉讼代理人益西旺姆，原审被告黎维、马沙牛肉拉面馆经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马撒力海上诉请求：1.请求撤销（2020）藏0102民初370号《民事判决》；2.请求改判上诉人在本案中不承担任何责任；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决超出被上诉人在一审中的诉讼请求范围，应当予以改判；二、一审法院认定事实错误。1.对租赁关系于2019年12月31日解除的认定是错误。被上诉人与黎维目前应为不定期房屋租赁合同关系，黎维与上诉人也是不定期房屋租赁合同关系；2.对租赁关系解除的认定错误，导致一审判决错误地支持被上诉人要求返还房屋、支付房屋占用使用费等诉讼请求；三、适用法律错误。1.由于一审判决对于合同解除的错误认定，导致适用法律的错误，各方的不定期租赁合同关系尚未终止，因此上诉人不应向被上诉人支付房屋占有使用费，也不应向被上诉人返还租赁房屋；2.一审判决对于因疫情影响而减免房屋占有使用费酌情认定了减免2个月。但上诉人在一审中提交了×××的相关政策文件，明确规定了对于疫情期间减免房屋租金的标准是免1个月、减半3个月，总计相当于免除两个半月，被上诉人及一审法院均认可和采纳了这一组证据，却只支持2个月。综上所述，上诉人认为，一审判决超出被上诉人的诉讼请求，认定事实，适用法律错误。依法撤销一审判决，予以改判。西藏自治区人民医院辩称，1.一审判决未超过被上诉人一审诉讼请求，上诉人马撒力海虽作为第三人参与诉讼，但是其作为实际占有使用房屋人，有返还房屋的义务；2.双方间不是不定期租赁合同，2019年12月31日合同已届满，不存在房屋租赁合同关系；3.关于疫情房租减免，合同已届满，对方是非法占有，不适用减免的政策；4.对于转让，合同中明确约定不允许转让转租，黎维与马撒力海的转让是不合法。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。西藏自治区人民医院向一审法院起诉请求：1.请求判令确认原被告签订的《商品房财产租赁合同》于2019年12月31日合同期限届满而解除租赁关系；2.判令二被告向原告返还租赁物；3.判令二被告向原告支付房屋占有使用费自合同期限届满至返还租赁物为止，暂计算至2020年6月30日。上述合计为：83 520元；4.判令二被告向原告支付本案律师代理费2000元；以上共计：85 520元5.判令由二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：西藏自治区人民医院与黎伟之间以一年一签的形式长期存在房屋租赁法律关系。2019年10月底11初，双方补签2019年的《商品房财产租赁合同》一份，出租方为西藏自治区人民医院第三产业办公室，承租方为黎维，约定出租方将位于拉萨市××路的门面房上下楼共计116平方米出租给承租方，承租方黎维承租涉案租赁物后用于经营 ，双方约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，并约定房租月租金13 920元（120元/平方米）于每月15、16日前交清。另交履约押金10 000元整（另开收据），合同期满后双方结算完所有的费用及办理完交接手续后退还。合同第五条第二款约定如遇城市建设规划或医院建设需要拆除或收回出租房，承租方应在收到出租房书面通知后七日内无条件退房；合同第七条争议解决方法约定，协商解决、通过向出租方所在地有管辖权的法院起诉，诉讼中所产生的诉讼费、委托律师代理费由违约方、败诉方承担；第八条五项约定，租赁合同到期或双方终止合同后，承租方须在五日内与出租方办理交接手续，并腾退房屋交给出租方，否则出租方有权强行收回租赁物，房屋内所有物品归出租方所有，并不退还承租方交付的押金，合同还约定了争议解决方法等。合同签订后，黎伟一次性向西藏自治区人民医院交清了2019年全年的租金。另查明，2019年11月29日，西藏自治区人民医院在西藏商报以登报的形式向黎维通知租赁合同到期后不再续租，西藏自治区人民医院在租赁期届满前一个月向黎维履行了不再续租的通知义务。双方签订的房屋租赁合同于2019年12月31日到期解除。西藏自治区人民医院收取黎维押金10 000元整。再查明，2010年11月12日，黎维与张论松（系夫妻）在涉案的租赁屋处注册了西藏志远新能源开发有限公司，现该公司未经营。并在2018年1月1日，张论松将涉案的房屋转租给了马撒力海，租期为二年，每月租金为15 000元整，合同一年一签，马撒力海将涉案的租赁屋处变更为马沙牛肉拉面馆。在2018年12月2日，马沙力海将马沙牛肉拉面馆转让给了马撒力海包括经营权，双方签订一份《转让协议书》。因本次诉讼西藏自治区人民医院产生律师代理费2000元。现案涉租赁物仍由黎维占用使用。一审法院认为，被告黎维、马沙力海经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，是对自己答辩、质证权利的放弃，应当承担不利的法律后果。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规，双方签订的合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期限届满，出租人有权收回租赁物。本案中，原、被告签订的租赁合同于2019年12月31日到期，出租人以登报的形式在合同到期前一个月合理期限向承租人尽到解除合同的通知义务。原、被告的租赁合同关系到期解除，据此，原告主张确认原被告签订的《商品房财产租赁合同》于2019年12月31日合同期限届满解除租赁关系的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。解除合同后，被告黎维理应腾退租赁物并返还给原告，现因经营该店的主体为第三人马撒力海，实际占用人为马撒力海，由第三人返还涉案的租赁物妥当，故原告主张要求返还租赁物的诉讼请求，于法有据，一审予以支持。原告主张被告黎维支付占用使用费至房屋实际腾退交付之日止，一审法院认为，依据原告提交的租赁合同中承租方为黎维，理应由被告负担，但通过第三人提交的转让协议，可以推定现实际占用人为第三人马撒力海，故由第三人马撒力海按月租金13 920元标准计算，暂计算至2020年6月30日，原告的该项诉讼请求符合事实与法律依据，但因受新冠肺炎疫情的影响，依据相关部门对中小企业的减免租金相关政策，一审法院酌情认定被告减免2020年2月、3月份两个月的租金。综上原告主张2020年1月1日至2020年6月30日的租金83 520元，一审法院依法仅支持4个月占用使用费计55 680元整，超出部分未予支持。原告按照合同约定要求被告支付律师代理费2000元的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告西藏自治区人民医院与被告黎维2019年签订的《商品房财产租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告黎维、第三人马撒力海于本判决书生效之日起十五日内，将位于拉萨市××路的门面房返还给原告西藏自治区人民医院；三、第三人马撒力海在本判决书生效之日起十五日内共同向原告西藏自治区人民医院支付房屋占用使用费人民币55 680元；四、第三人马撒力海按照合同约定每月13 920元的房租共同向原告西藏自治区人民医院支付房屋占用使用费（自2020年7月1日起计算至房屋返还为止）；五、被告（反诉原告）黎维在本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西藏自治区人民医院支付律师费2000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1938元，由原告西藏自治区人民医院负担631元，被告黎维负担1307元整（限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳，逾期依法强制执行）。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。另查明，2018年1月1日至2018年12月31日，张论松（系黎维丈夫）将涉案的房屋转租给了马沙力海，租期为一年，每月租金为15 000元整。2019年1月1日至2019年12月31日，张论松（系黎维丈夫）又将案涉房屋转租给了马撒力海，租期为一年，每月租金为15 000元整。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、一审是否存在超诉讼请求判决，是否改判的问题；二、双方当事人之间是否形成不定期租赁关系；三、是否减免租金的问题。一、一审是否存在超诉讼请求判决，是否改判的问题。西藏自治区人民医院在一审中未请求上诉人马撒力海返还案涉租赁房屋及支付房屋占有使用费。鉴于上诉人马撒力海申请以第三人的身份参加诉讼后，一审法院在查明上诉人马撒力海为案涉租赁房屋的实际占有使用人，故判决上诉人马撒力海返还案涉租赁房屋并支付房屋占用使用费并无不当，本院予以维持。二、西藏自治区人民医院与黎维之间是否形成不定期租赁关系。本案合同约定租赁期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。2019年11月29日合同到期前被上诉人在《西藏商报》以登报的形式向上诉人通知“合同到期后不再续租，要求返还租赁房屋……。”故被上诉人已尽到了通知义务，租赁合同关系到期解除，双方当事人之间并未形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，原审被告黎维应当履行返还租赁物之义务，并应向被上诉人支付逾期腾退租赁物的占有使用费。一审法院对此认定正确，不存在适用法律错误。上诉人马撒力海与原审被告黎维之间的房屋租赁关系，不属于本案审理范围，上诉人马撒力海应另行起诉解决。三、关于减免租金的问题。上诉人主张应当依据西藏自治区相关文件规定免除两个半月。本院认为，西藏自治区相关部门对中小企业减免租金的相关通知是对正常租赁合同中租金免除事宜的规定，而本案中上诉人在合同到期后继续占有租赁房屋属于无权占有，上诉人本无权主张免除租金，但鉴于一审法院已酌情免除了两个月的租金，被上诉人未提出上诉，故本院予以维持，上诉人提出免除两个半月租金的上诉请求不予支持。综上所述，马撒力海的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告黎维、马沙牛肉拉面馆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1242元（马撒力海已预交），由马撒力海负担。本判决为终审判决。审  判  长   央  宗审  判  员   王 永 伟审  判  员   尼玛卓嘎二〇二一年四月二十日法 官 助 理   旺  珍书  记  员   贡桑英秋