江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1080号上诉人（原审被告）：无锡家宝康尼家居科技有限公司，统一社会信用代码91320206MA1MBJ7G6J，住所地无锡市惠山区堰桥街道堰玉路。法定代表人：王红梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾庭豪，江苏宏润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市元丰机械有限公司，统一社会信用代码91320206250091937T，住所地无锡市惠山区堰桥街道刘仓社区仓桥。法定代表人：姚锡平，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈冠林，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。原审被告：杨天军，男，1969年10月17日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾庭豪，江苏宏润律师事务所律师。上诉人无锡家宝康尼家居科技有限公司（以下简称家宝康尼公司）因与被上诉人无锡市元丰机械有限公司（以下简称元丰公司）、原审被告杨天军房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家宝康尼公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回元丰公司的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由元丰公司承担。事实和理由：租赁期间，案涉厂房被列入市政拆迁规划，其设备及装修均计入拆迁评估中，但元丰公司未向其支付任何拆迁补偿，对其交纳的电费也从未开具过发票，故其行使抗辩权，未在租期届满后迁出厂房。且此时即将拆迁，厂房断水断电，已不具备租赁使用功能，其实际也无法再使用厂房，不应支付占用使用费。退一步讲，即使认定其继续占用，根据元丰公司与无锡市惠山区堰桥街道办事处拆迁安置管理办公室（以下简称堰桥街道拆迁办）签订的《房屋征收拆迁补偿协议书》约定，案涉厂房在2020年1月17日后归堰桥街道拆迁办所有，那么元丰公司也无权主张之后的占有使用费。综合本案情况，其仅占有元丰公司厂房半个月时间，且未实际使用，一审判决其支付近三个月的占有使用费以及六个月租金的违约金，远高于元丰公司遭受的经济损失。元丰公司辩称：家宝康尼公司就装修补偿问题已经另案诉讼，本案不应再涉及。案涉厂房在拆迁征收之前的产权一直归其所有，断电断水情况并不存在，家宝康尼公司未按租赁合同约定的时间向其返还厂房是客观事实，应当支付占有使用费。关于违约金，此前双方签订的租赁合同并无赔偿半年违约金的约定，正因为2019年5月1日签订本案合同时，其已经接到拆迁征收通知，需要限期腾空房屋交给征收单位，所以才在合同中约定第十条违约责任对家宝康尼公司进行约束。请求二审法院驳回上诉，维持原判。元丰公司向一审法院起诉请求：1、判令家宝康尼公司、杨天军共同向元丰公司支付占有使用费81832元。2、家宝康尼公司、杨天军共同向元丰公司支付违约金181200元。一审法院认定事实：2019年5月1日，元丰公司与无锡家宝橱柜有限公司（以下简称家宝橱柜公司）签订租房协议一份，内容为：家宝橱柜公司向元丰公司承租厂房，年租金为362400元；租赁期限为8个月，租金241600元；租赁期从2019年5月1日起至2019年12月30日止（元丰公司本于2019年4月30日合同到期，收回家宝橱柜公司承租的所有厂房，因考虑到该公司另租厂房暂时有困难，本次协议租赁期至2019年12月30日止，在此时间前必须搬走），实际承租期8个月（提前搬迁更好，以实租时间计算）；任何一方违约，违约方赔偿对方半年的租金。协议落款处出租方由元丰公司盖章及法定代表人姚锡平签字，承租方由家宝康尼公司股东杨天军签字。审理中，双方确认租赁协议的实际租赁双方是元丰公司与家宝康尼公司。家宝康尼公司实际已从2015年租赁至2019年12月30日。元丰公司认为，因杨天军在协议落款处签字，故杨天军应为共同债务人。元丰公司又陈述家宝康尼公司已于2020年3月22日搬离租赁物，故参照协议约定的租赁费标准要求家宝康尼公司支付2020年1月1日至3月22日的占有使用费81832元。以上事实，有租房协议、工商信息、律师函及庭审笔录等证据在卷予以佐证。一审法院认为：元丰公司与家宝康尼公司签订的租房协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。协议到期后，家宝康尼公司未按约搬离租赁物，元丰公司参照协议约定的租赁费标准向家宝康尼公司主张占有使用费81832元，符合事实和法律规定，予以支持。合同约定家宝康尼公司必须于2019年12月30日前搬走，家宝康尼公司未按约搬离，构成违约。结合家宝康尼公司实际的租赁期限，元丰公司主张违约金181200元，事实充分，理由正当，予以支持。元丰公司主张杨天军在协议落款处签字，应为共同债务人，承担共同付款责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。家宝康尼公司认为其未按约迁出租赁物系元丰公司未向其开具电费发票并侵害其拆迁利益所致。关于电费发票的开具，双方在协议中并未约定，元丰公司以此抗辩不搬离租赁物，无事实依据，不予采信。关于元丰公司是否侵害家宝康尼公司拆迁利益，因不属于本案审理范畴，一审法院不予理涉，当事人可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、家宝康尼公司于判决生效后三日内向元丰公司支付占有使用费81832元。二、家宝康尼公司于判决生效后三日内向元丰公司支付违约金181200元。三、驳回元丰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5245元，财产保全费1920元，合计7165元，由家宝康尼公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：2020年1月17日，元丰公司与堰桥街道拆迁办签订《房屋征收拆迁补偿协议书》，主要约定拆迁补偿款为11798500元，本协议签订后二个月内堰桥街道拆迁办支付400万元整，余款在元丰公司交出被拆迁房屋后二个月内付清；在签订此协议书后，被征收拆迁房屋产权归堰桥街道拆迁办所有，土地交还集体，元丰公司与此房屋产权等除协议约定外再无任何权利和义务上的争议；元丰公司的一切债权债务自行负责。元丰公司主张，家宝康尼公司逾期腾房给其造成的损失有以下两方面：一是导致其逾期向征收单位交房，使得原本早该发放的征收补偿款也逾期支付了三个月，产生利息损失21万余元；二是导致其无法提前向征收单位交房，无法获得相关奖励。以上事实，有《房屋征收拆迁补偿协议书》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：案涉2019年5月1日租房协议合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。从协议内容看，该协议的产生本身是在原租房协议已于2019年4月30日到期的基础上，考虑到家宝康尼公司另租厂房暂时有困难而给予的过渡期，故约定本次租赁期限至2019年12月底为止，且强调在此时间前必须搬走。上述期限届满后，家宝康尼公司未按约搬迁，构成违约，应当承担相应违约责任，包括支付占有使用费和违约金。家宝康尼公司主张享有先履行抗辩权的理由，不能成立。一是电费发票，租房协议并未将开具电费发票约定为返还厂房的前提条件，开票仅系合同附随义务，不足以对抗合同主要义务的履行。二是拆迁补偿款，元丰公司是否应向家宝康尼公司支付拆迁补偿款，这与案涉租房协议并非同一法律关系，不具有义务履行顺序的关联性。关于占有使用费，元丰公司主张的计算期间为2020年1月1日起至2020年3月22日家宝康尼公司实际搬迁止，在该段时间内，因家宝康尼公司继续占有厂房存放设备物品，故应当支付相应使用费。元丰公司与堰桥街道拆迁办签订的《房屋征收拆迁补偿协议书》中的相关约定，与合同外第三人家宝康尼公司无关，且正因家宝康尼公司在案涉租房协议中未按时搬迁交还厂房，必然导致元丰公司也不能向堰桥街道拆迁办交付厂房，无法履行产权交接的重要手续“转移占有”，根据合同相对性原则，合同当事人应分别向各自的合同相对方承担责任或主张权利。关于违约金，案涉租房协议明确约定“任何一方违约，违约方赔偿对方半年的租金”，现家宝康尼公司未按约搬迁交还厂房，应当承担按半年租金计算的违约金181200元。家宝康尼公司认为违约金过高，但从其违约行为给元丰公司造成的损失看，主要为元丰公司无法尽早向堰桥街道拆迁办交付厂房从而影响拆迁补偿款的及时获得，这应当也是案涉租房协议特别约定违约金条款以督促按期搬迁的用意，从晚交厂房必然存在的延期领取第二期拆迁补偿款产生的利息损失并结合违约金的惩罚作用等因素考虑，案涉租房协议约定的违约金并不过分高于违约造成的损失。综上所述，家宝康尼公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5245元，由家宝康尼公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年四月九日书记员  蒋 懿