北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5254号上诉人（原审原告、反诉被告）：臧炳申，男，1956年12月10日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王玉龙，男，1964年6月13日出生，汉族，住北京市西城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄彩凤，北京市中闻律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张婉茹，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘凤良，男，1963年9月21日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。上诉人臧炳申、王玉龙因与被上诉人刘凤良农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初8956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。臧炳申、王玉龙上诉请求：判令刘凤良赔偿臧炳申、王玉龙宅基地补助12万元、搬家补助17686.8元、移机移装补助4200元、房屋周转费62400元、工程配合奖15万元、定向安置房折价补偿款2136000元；刘凤良承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.董家林村拆迁进程已达到90%，全部已签订拆迁协议中各项土地房屋腾退补偿标准、补助奖励费用以及安置标准均依据《实施方案》确定。《实施办法》中土地房屋腾退补偿标准、补助奖励费用以及安置标准是完整的补偿体系，一审判决人为割裂，明显不公。刘凤良急于收回案涉房屋是为以此为筹码要挟拆迁部门，臧炳申、王玉龙一旦交还房屋，将无机会参与后续拆迁进程，无法保护自己的合法权益。2.臧炳申、王玉龙主张的赔偿属于信赖利益损失，并不以实际获益为前提，一审判决适用法律错误。合同无效不导致合同全部条款无效，双方协议中约定臧炳申、王玉龙享受拆迁待遇系双方真实意思表示，应被支持。一审判决要求臧炳申、王玉龙承担举证责任属于适用法律不当。3.刘凤良严重违背诚实信用原则，导致合同无效，给臧炳申、王玉龙后续维权造成极大障碍，而且会使得违背诚信原则的刘凤良获得超额收益，违背公平原则。刘凤良辩称，同意一审判决，不同意臧炳申、王玉龙的上诉请求。1.合同无效是基于臧炳申、王玉龙的身份问题，是因为违反法律规定而合同无效，不能依据诚信原则。2.信赖利益仅指合同本身的信赖利益，而案涉院落已经交付，拆迁利益是不属于可信赖利益的。3.臧炳申、王玉龙的身份不具备安置方案规定的条件，其二人户籍不在本村、不在本村居住、不符合宅基地申请条件，不会被认定为被腾退人，其所主张的拆迁利益仅系其自己的设想。4.截止目前刘凤良并未与拆迁部门签订拆迁协议，且刘凤良本人没有拆迁的愿望，臧炳申、王玉龙提到的所谓的拆迁利益不符合法律规定；5.案涉院落宅基地的合法使用权人是刘凤良，即便将来拆迁被腾退人也是刘凤良，利益分配亦与臧炳申、王玉龙无关。臧炳申、王玉龙向一审法院起诉请求：1.刘凤良赔偿臧炳申、王玉龙诉争院落区位补偿价305427.5元，房屋重置成新价500968元、装修设备及附属物价格176416元、宅基地补助12万元、搬家补助17686.8元、移机移装补助4200元、房屋周转费62400元、工程配合奖15万元、定向安置房折价补偿款2136000元，以上总计3473098.3元；2.诉讼费刘凤良承担。刘凤良向一审法院反诉请求：1.依法判决臧炳申、王玉龙返还位于北京市房山区琉璃河镇董家林村七区48号宅院及院内房屋、地上物；2.诉讼费由臧炳申、王玉龙承担。一审法院认定事实：臧炳申与王玉龙系朋友关系。2002年8月5日，刘凤良（甲方）与臧炳申、王玉龙（乙方）签订协议书，双方约定：经董家林村委会同意，经甲、乙双方协商，乙方购买北京市房山区琉璃河镇董家林村七区48号居宅房一处。面积为现状平方米。院内南北长现状平方米，东西长现状平方米。金额共计8万元。地上物的所有权归乙方所有，任何人不得借口干涉使用权。乙方向甲方一次性付清购买宅基地款项。乙方根据需要安排院内的设备、设施、拆建等等。协议书还约定了其他内容。双方签订协议书后，臧炳申、王玉龙付清了购房款，刘凤良也交付了房屋。臧炳申、王玉龙购得涉诉宅院后，对涉诉宅院内的原有房屋进行了修缮，并新建了部分房屋，硬化了院落地面。协议达成后，双方未到相关部门履行宅基地使用权变更审批手续。现王玉龙占有案涉宅院。基于案涉宅院的买卖，刘凤良以臧炳申、王玉龙为被告另案向法院提起农村房屋买卖合同纠纷诉讼，要求判令双方于2002年8月5日所签的协议无效。经审理，2020年8月19日，法院作出（2020）京0111民初894号民事判决书，以臧炳申、王玉龙及其家人均非涉诉房屋所在村的村集体经济组织成员，在购得涉诉房屋后未将户籍迁入该村集体经济组织内，依法不应享有该村集体经济组织宅基地使用权为由，认定涉诉协议违背了法律的强制性规定，应属无效。另查明，案涉宅院位于北京市房山区琉璃河镇董家林、黄土坡村集体土地宅基地上房屋腾退安置项目的拆迁范围内，该项目已进入拆迁程序，但刘凤良未签订拆迁协议，案涉宅院目前闲置，未向拆迁方交付。臧炳申、王玉龙认为刘凤良违背诚实信用原则，给二人造成巨大经济损失，遂以刘凤良为被告诉至法院，要求刘凤良赔偿案涉宅院区位补偿价、房屋重置成新价、装修设备及附属物、宅基地补助、搬家补助、移机移装补助、房屋周转费、工程配合奖、定向安置房折价补偿款。庭审中，刘凤良提起反诉，要求臧炳申、王玉龙返还案涉宅院。又查明，案涉宅院已经过评估，臧炳申、王玉龙提供了《估价结果明细表》及住宅初始测绘报告，内容载明：评估总价为1113709元；实测宅基地面积744.66平方米，认定宅基地面积267平方米，区位补偿单价1500元/平方米，区位补偿价436325元；房屋重置成新价500968元，建筑面积442.17平方米，认定房屋面积合计213.60平方米；装修、设备及附属物价格176416元。对该估价内容，双方当事人均予以认可，臧炳申、王玉龙不要求对案涉宅院重新进行评估。上述事实，有双方当事人陈述、《估价结果明细表》及住宅初始测绘报告、（2020）京0111民初894号民事判决书、案涉拆迁项目的实施方案等证据在案佐证。一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人违法买卖农村房屋，均有过错，故应当各自承担相应的责任，（2020）京0111民初894号民事判决书已认定臧炳申、王玉龙与刘凤良2002年8月5日签订的协议无效，则刘凤良要求臧炳申、王玉龙返还案涉宅院的主张并无不当，法院予以支持。但根据相关法律法规以及“诚实信用”的基本民事法律原则，臧炳申、王玉龙购买案涉宅院后占有至今已有十余年，刘凤良主张的案涉房屋买卖合同无效，确给臧炳申、王玉龙造成了巨大的信赖利益损失，因此臧炳申、王玉龙不要求刘凤良返还购房款，而是基于案涉宅院及评估的金额，要求刘凤良赔偿宅基地区位补偿价305427.5元、房屋重置成新价500968元、装修设备及附属物价格176416元的主张正当，法院予以支持。关于臧炳申、王玉龙要求刘凤良赔偿宅基地补助、搬家补助、移机移装补助等内容，因刘凤良尚未签订拆迁协议，臧炳申、王玉龙亦未能提供合法有效的证据证明刘凤良已经取得了相关拆迁利益，故臧炳申、王玉龙的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、臧炳申、王玉龙于判决生效后30日内腾出北京市房山区琉璃河镇董家林村七区48号房屋及院落交付刘凤良，腾退时不得损坏房屋及附属设施。二、刘凤良于判决生效后30日内赔偿臧炳申、王玉龙宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、装修设备及附属物价格共计982811.5元。三、驳回臧炳申、王玉龙的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。另查，经询问案涉项目拆迁办，案涉房屋腾退安置项目于2018年10月8日启动。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的法律行为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，已有生效判决确认臧炳申、王玉龙与刘凤良签订的协议书无效，综合双方诉辩意见，本案主要争议为合同无效后的损失赔偿问题。刘凤良与臧炳申、王玉龙于2002年签订案涉协议书，约定案涉宅院买卖事宜。该协议书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，各方均有过错，但刘凤良作为集体经济组织成员，应当明知案涉宅院不允许出售，负有主要过错，应当承担与其过错相应的责任，赔偿臧炳申、王玉龙因此遭受的损失。一审法院判决刘凤良赔偿宅基地区位补偿价305427.5元、房屋重置成新价500968元、装修设备及附属物价格176416元，并无不当，本院予以维持。臧炳申、王玉龙上诉要求刘凤良另需赔偿宅基地补助、搬家补助、移机移装补助、房屋周转费、工程配合奖、定向安置房折价补偿款，认为上述款项系自己的信赖利益。须说明，合同无效后的缔约过失责任是行为人对对方信赖利益损失承担的责任。双方2002年签订协议书时，案涉房屋未遇拆迁，难以认定购房人购房时可以得到拆迁安置利益。信赖利益一般不应超过合同的履行利益，双方所签协议即使有效履行，直接后果也为取得案涉宅院，在案涉宅院未向拆迁方交付情形下，臧炳申、王玉龙要求刘凤良给付宅基地补助、搬家补助、移机移装补助、房屋周转费、工程配合奖及定向安置房折价补偿款无充分依据，本院不予支持。关于臧炳申、王玉龙向本院提交、作为参考的北京市第一中级人民法院（2018）京01民终1766号、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终7693号两份判决，该两份判决书中确认买受人的信赖利益受到损害，但未将拆迁安置利益计入信赖利益。综上所述，臧炳申、王玉龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26722元，由臧炳申、王玉龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 霍翠玲审 判 员 陈 妍二〇二一年四月二十九日法官助理 吴京竞书 记 员 刘欣欣