贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终848号上诉人（原审原告）：宋龙泽，男，1973年11月10日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：易飞，贵州观合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云环路**贵阳恒大城******。统一社会信用代码：915201136629891887。法定代表人：刘长波，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，522422198510056013，住重庆市渝**。上诉人宋龙泽与被上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋龙泽上诉请求：一、依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》中明确约定按照每日万分之一的标准计算逾期办证违约金，该计算方式没有违反法律法规的效力性强制规定甚至低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院应当按照法律规定，尊重当事人自愿原则，不应对违约金的计算方式进行调减。二、根据案涉合同对转移登记的约定，被上诉人应当在约定的具体期限之内配合上诉人向相关职能部门提交相应的商品房转移登记手续，且该职能部门认为所提交手续完善符合受理的条件，才能视为被上诉人巳履行了合同约定的义务。时至今日上诉人仍然办理不了商品房转移登记，因此被上诉人主张计算到通知之日，违背客观事实。因此一审判决认定事实错误，适用法律错误。广聚源房产公司答辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚应予以维持。双方签订的商品房合同第22条第3款仅约定逾期办证超过60日后的违约责任上诉人有权退房，但并未约定上诉人不退房合同继续履行的情况下被上诉人应承担的违约金的标准，一审判决即结合双方的履行情况认定日万分之零点五的违约金标准是合理的；第二被上诉人已经将案涉房屋交付给上诉人使用，双方的合同目的已经实现，根据相关司法解释的规定，本案上诉人的实际损失不能确定，而且在办证损失较小的情况下结合上诉人已经可以办证的情况、被上诉人违约程度较轻、双方的合同目的已经实现，并结合当地的经济状况，一审的判决符合公平原则，请求予以维持。宋龙泽向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告即日将合同编号分别为黔契合字02-14-0134、02-14-0135、02-14-0136的房屋办理商品房转移登记的有关文书交付于原告;2、判决被告向原告支付从2018年7月1日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止以2541261元为基数按照每日万分之一标准计算的逾期办证违约金（暂算至2020年6月30日为185512元）；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月16日，原告与被告广聚源房产公司签订三份《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋，房屋总价款为2541261元;合同第二十二条约定房屋登记,（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起60日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起60日以后,出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按银行同期活期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；补充协议第十条约定“1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权的登记机关为买受人办妥房地产权属证书，买受人应在出卖人通知之日起15日内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费”2、双方同意以交房日之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日,如出卖人延期交楼,办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日;3、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的,出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金,如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证,买受人有权退房。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。涉案房屋于2019年6月28日竣工备案，于2019年7月30日取得房屋交付使用备案证书。被告于2019年10月14日取得涉案房屋的初始登记，已具备办理商品房转移登记的条件。被告于2019年12月12日通过贵阳晚报刊登办理产权手续的通知。现原告以前述理由诉至法院，诉请如前。一审判决认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案的主要争议焦点为逾期办证违约金的起算时间及计算标准。关于原告诉请被告将涉案房屋办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，因被告已经取得涉案房屋的初始登记，已具备办理商品房转移登记的条件，故对原告的该诉请予以支持。关于逾期办证违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限进行了明确约定，被告应于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时,约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起60日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起60日以后,出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按银行同期活期存款利率支付利息;(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”,因被告在合同约定的约定日期起60日内并未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,故应当按照约定日期起60日以后的违约责任处理,即按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,故逾期办证违约金应从2018年7月1日起算,被告提供证据证实其于2019年12月12日已经通过在报纸上刊登公告的方式告知买受人办理产权手续，应当视为被告已经通过公告的方式向买受人履行了告知及交付办理产权证书的义务，违约金应当计算至2019年12月12日，另外，考虑到案件客观实际，酌情将违约金标准调整为按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5计算，原告应当获得的逾期办证违约金金额为2541261元×万分之0.5×527天=66962.23元，原告主张超过的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳市白云区转移登记的有关文书交付给原告宋龙泽；二、被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告宋龙泽逾期办证违约金66962.23元；三、驳回原告宋龙泽的其他诉讼请求。案件受理费人民币2005元（已减半，原告已预交），由被告贵州广聚源房地产开发有限公司负担724元，原告宋龙泽负担1281元。二审审理中，宋龙泽向本院提交的证据为：第一组：案号为（2021）黔01民终1840号一案的上诉人薛彦姝一户的不动产登记书证明和贵州产权不动产登记通知单，显示通知单上的时间是11月26日，不动产权证的颁发时间是11月27日，证明在一审庭审时上诉人得知已经能够办理不动产登记后上诉人多次找到被上诉人，被上诉人均不能向上诉人交付办理商品房转移登记相关文书，截止2020年11月16日，被上诉人才将办理商品房转移登记有关文书交付于上诉人，也因此本案逾期办证期限的截止点至少在2020年11月，且就只有这一家办理了产权证，其他的还在办理中。广聚源房产公司的质证意见为：对受理通知单的三性不予认可，因为是打印件无法核实来源；对不动产权证书的真实性予以认可，但达不到证明目的，被上诉人已通知上诉人办证，在具备办证条件并通知后选择什么时候办证取决于上诉人，而且办证还需要上诉人缴纳相关费用，因此上诉人主张的时间截止点无事实依据。第二组：白云区法院针对米兰春天楼盘的纠纷作出的民事判决书对逾期办证违约金的计算标准是按照合同来认定，相同情形应当相同处理。广聚源房产公司的质证意见为：判决的真实性请法院核实，达不到证明目的，第一判决书不能作为本案的证据使用，第二上诉人与被上诉人双方签订的合同并未约定逾期办证违约金，和上诉人提交的判决书不同，该判决与本案无关。本案查明的其他事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：一审认定涉案房产转移登记的违约金计算标准是否妥当。案涉《商品房买卖合同》对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限进行了明确约定，因广聚源房产公司未能按约履行义务，应当承担逾期协助办理涉案房产转移登记的责任。上诉人主张一审对案涉房产转移登记的违约金的计算标准应当按照合同约定的每日万分之一的标准进行计算，同时认为计算违约金的截止时间应当计算至办理产权证为止。本院认为，广聚源房产公司承担的逾期办理涉案房产转移登记的违约责任应当根据双方约定及实际履行情况等因素综合确定。一审判决综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,兼顾社会效果与法律效果，对违约金标准酌定调整为按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5计算；同时因广聚源房产公司提供证据证实其于2019年12月12日已经通过在报纸上刊登公告的方式告知买受人办理产权手续，故认定应当视为上诉人已经通过公告的方式向买受人履行了告知及交付办理产权证书的义务，违约金计算至2019年12月12日。一审认定并无不妥。故上诉人所提之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4010元，由上诉人宋龙泽负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二一年四月十二日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦