安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民初3号 原告：孟莉，女，1978年2月8日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：淮南市第一人民医院，住所地安徽省淮南市田家庵区淮滨路203号，统一社会信用代码1234040048532140XX。 法定代表人：杨立新，该院院长。 诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。 诉讼代理人：潘龙敏，安徽从法律师事务所律师。 第三人（被执行人）：淮南圣烨置业有限公司，住所地安徽省淮南市人民路，统一社会信用代码91340400573026638F。 法定代表人：周利，该公司经理。 诉讼代理人：汤云德，男，该公司员工。 原告孟莉与被告淮南市第一人民医院（以下简称第一人民医院）及第三人淮南圣烨置业有限公司（以下简称圣烨公司）执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟莉，被告第一人民医院的委托诉讼代理人樊福敏、潘龙敏，第三人圣烨公司的委托诉讼代理人汤云德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟莉向本院提出诉讼请求：1.不得执行圣烨公司开发并出卖给孟莉所有的协和嘉苑小区1幢2101室房屋；2.确认上述执行标的即协和嘉苑小区1幢2101室房屋属于孟莉所有。 事实与理由：2017年1月5日，淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403执保5号对第一人民医院与圣烨公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案作出裁定书，保全查封了圣烨公司开发的协和嘉苑小区1幢2101室房屋。案外人孟莉为此对执行标的提出书面异议。淮南市中级人民法院于2020年12月24日作出（2020）皖04执异48号执行异议裁定：驳回案外人孟莉的异议请求。 2014年10月10日，孟莉父亲孟祥启借给圣烨公司300000元（通过银行转账），因圣烨公司一直未能还款，2016年8月17日，双方经协商同意由孟莉购买圣烨公司开发的商品房即该执行标的协和嘉苑小区1幢2101室房屋冲抵孟祥启借款，并签订了《商品房买卖合同》（已经由圣烨公司收回），办理了该房屋的交房手续，由圣烨公司为孟莉开具了交纳房款的收据，收据上明确载明交房款人孟莉，1#2101室房款，收房款金额226928元。2016年9月20日，孟莉及父亲孟祥启出具了委托书委托圣烨公司负责销售案涉房屋，房款226928元按照购房者的付款比例逐步支付。2016年11月，王如意与圣烨公司签订了《商品房买卖合同》购买了该案涉房屋，房屋总价255931元，交纳了购房款96931元，剩余款以公积金贷款方式支付。2017年8月王如意与圣烨公司办理了案涉房屋的交房手续即装修入住至今。 综上所述，孟莉及孟祥启与圣烨公司实施的民事法律行为合法有效，房屋买卖合同关系依法成立并受法律保护，圣烨公司所欠孟祥启的借款直接冲抵了案涉商品房购房款的事实清楚，证据充分，孟莉在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，已经双方协商将借款转为房款的性质，在查封之前已经实际交付并合法占有了该房屋，孟莉至今未能够取得房产证是因圣烨公司一直未予开具发票，致使孟莉至今无法办理，而非孟莉的自身原因未办理过户手续，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，孟莉依法享有对案涉房屋足以排除强制执行的权益，现提起本案诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条规定，支持孟莉的全部诉讼请求。 第一人民医院辩称，（一）孟莉与圣烨公司之间不存在借贷关系，即使孟莉受让了其父亲的债权，圣烨公司也并没有将涉案房屋所有权抵偿给孟莉，孟莉与圣烨公司之间也不符合以物抵债的构成要件。（二）孟莉从未获得案涉房屋的权属登记变更，委托书只能证明圣烨公司用销售房款偿还拖欠的债务。而涉案房屋购房人是王如意并非孟莉，不能构成执行异议的适格主体。综上，本案诉争房屋为房地产开发企业名下的商品房，孟莉诉求排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十九条规定，应依法驳回孟莉的诉讼请求。 圣烨公司认可孟莉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对方质证意见及本院认证意见如下： （一）孟莉提交证据。 证据一，孟莉身份证复印件，拟证明其诉讼主体资格。证据二，淮南市中级人民法院于2020年12月24日作出（2020）皖04执异48号执行异议裁定书，拟证明孟莉提出执行异议被驳回。 第一人民医院质证：对证据一、证据二无异议。圣烨公司对孟莉举证证据无异议。 本院对上述证据真实性予以确认。 证据三，圣烨公司与孟莉的父亲孟祥启签订的借款合同复印件及2014年10月10日孟祥启向圣烨公司转款300000元的中国建设银行个人活期明细转账单，拟证明圣烨公司向孟祥启借款300000元的事实。 第一人民医院质证：对借款合同三性均有异议，转款凭证备注为货款，与借款合同借款的用途不一致，故对借款合同三性均有异议，对银行转账明细的真实性无异议，交易备注为货款，不能证明双方存在借贷关系，且转款人也不是孟莉，故对关联性有异议。圣烨公司对孟莉举证证据无异议。 本院鉴于圣烨公司对其与孟祥启的借款关系予以认可，且“贷款”与“货款”手写体较为相似，故对该证据予以确认。 证据四，2020年12月28日圣烨公司出具的证明，圣烨公司为孟莉开具的收据，拟证明圣烨公司和孟祥启协商由孟莉购买圣烨公司开发的涉案房屋，房款226928元，从圣烨公司向孟祥启的借款中抵付孟莉应付购房全部价款，双方已经办理了交房手续，2016年8月17日孟莉与圣烨公司签订了涉案商品房买卖合同，原件已由圣烨公司收回注销作废，双方依法成立商品房买卖合同关系，代物清偿已发生法律效力且得到履行，原债权债务已经终止，借款之债已经消灭，孟莉及孟祥启委托圣烨公司代为销售涉案房屋，并于2016年11月12日销售给王如意的事实。 第一人民医院质证：对圣烨公司出具证明的三性及证明观点均有异议。圣烨公司作为诉讼当事人一方，所陈述的事实没有证据证实，且也与事实不符。对购房收据真实性有异议，且该收据中注明“冲借款”，双方在未完成物权变更登记前只能体现双方的债务关系的处理。圣烨公司对孟莉举证证据无异议。 本院鉴于圣烨公司认可上述证据是其出具，故对该证据的形式真实性予以确认，对其证明观点将在评判中予以说明。 证据五，2016年9月20日，孟莉及孟祥启出具的委托书，拟证明孟莉及孟祥启经圣烨公司同意，委托圣烨公司负责销售案涉房屋，只要支付房款226928元，按照购房者的付房款比例逐步支付。 第一人民医院质证：对证据三性及证明观点均有异议。即使双方有抵债的情况发生，该委托书载明“圣烨公司对外销售的价款多少与孟祥启（孟莉）无关，只有支付给我房款226928元就行”，该内容足以证实圣烨公司用自有的房屋对外进行销售，用所销售房款偿还债务，但不能证明涉案的房屋抵偿给孟莉，是孟莉二次转让给王如意，且圣烨公司在第一人民医院申请诉前保全及诉讼保全整个过程中从未提及该房屋已出卖他人的情况。圣烨公司对孟莉举证证据无异议。 本院鉴于圣烨公司认可上述证据是其出具，故对该证据的形式真实性予以确认，对其证明观点将在评判中予以说明。 证据六，2017年6月14日中国建设银行单位客户专用回单、个人活期账户交易明细，拟证明圣烨公司受孟莉及孟祥启委托出售涉案房屋给王如意后，圣烨公司转付孟莉涉案房款76931元的事实。 第一人民医院质证：对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，结合委托书的内容，只能证明圣烨公司用该房屋对外销售的房款解决处理债务纠纷的过程，并不能直接证明或与其他证据形成证据链而达到对抗执行。圣烨公司对孟莉举证证据无异议。 本院对该证据真实性予以确认，对其证明观点将在评判中予以说明。 （二）第一人民医院提交证据。 证据一，（2020）皖04执异48号《执行裁定书》，拟证明孟莉提出执行异议，法院以抵债行为仅能产生债权效力，没有办理不动产登记，不能对涉案房屋形成真正意义上的购房关系，故孟莉不享有足以排除强制执行的权益，裁定驳回异议请求的事实。 孟莉质证意见：对该份证据的真实性和合法性不持异议，但对其证明观点有异议。执行异议程序属于执行程序中的行为，是执行异议之诉的前置程序，其并未对孟莉异议请求进行实体审理，该执行裁定认定事实和适用法律错误，不能证明第一人民医院的主张。圣烨公司同意孟莉质证意见。 本院对该证据真实性予以确认。 证据二，诉前保全申请、（2017）皖0403财保2号民事裁定书、协助执行通知书（回执）；解除查封申请书、解除查封担保书、圣烨公司保证金一览表、银行业务凭证；协和嘉苑小区54套房屋查封价值明细表，申请；致委托人函2份、谈话笔录，对2017年2月6日“谈话笔录”的书面答复；房地产估价报告。拟证明2017年1月4日，淮南市田家庵区人民法院基于第一人民医院的申请而对包括1幢2101在内的54套房屋进行诉前保全，保全过程中，圣烨公司提供担保要求解除部分房屋查封措施时，圣烨公司向法院提交54套被查封房屋的价值明细表中，仅列明1-2301为“已销售被查封”，第一人民医院随后予以申请解除对1-2301房屋的查封，再次证明除1-2301房屋，其余被查封房屋均未出卖的事实。圣烨公司自行委托评估单位对属于圣烨公司的房产进行评估时，所载内容明确委托评估的房屋为圣烨公司拥有，并无申明或体现涉案房产已出卖于他人而不在圣烨公司名下。在淮南市田家庵区人民法院委托对圣烨公司所有的54套房屋进行价值评估，再次确认54套房屋为圣烨公司所有，并无出卖他人。 孟莉质证意见：孟莉对于圣烨公司与第一人民医院之间纠纷并不知情，故对于该组证据的真实性请法庭核实。即便该组证据真实，也与本案无关，达不到被告证明目的。圣烨公司同意孟莉质证意见。 本院对该组证据真实性予以确认。 证据三，解除查封申请书、请求解封协和嘉苑小区16套房屋明细表、（2017）皖0403财保2号之一民事裁定书、（2017）皖04民初121号民事裁定书、（2017）皖04执保9号协助执行通知书及回执、（2017）皖04民初121号之一民事裁定书、（2017）皖04民初121号之二民事裁定书、（2017）皖04民初121号之三民事裁定书。拟证明圣烨公司利用淮南市田家庵区人民法院和淮南市中级人民法院查封和解封的时间差，将第一人民医院已经保全的16套房屋备案至他人名下，但该16套房屋中没有圣烨公司以物抵债给孟莉或出卖给王如意的房屋，更进一步证明涉案的房屋并不属于出售的房屋，同时证明涉案的房屋是能够办理备案登记手续的。 孟莉质证意见：对于圣烨公司与第一人民医院之间纠纷并不知情，故对于该组证据的真实性请法庭核实，对其证明观点有异议，看不出第一人民医院所主张的证明观点。圣烨公司同意孟莉质证意见。 本院对该组证据真实性予以确认。 证据四，网备确认单。拟证明该项目商品房如正常销售，完全可以办理网备手续。 孟莉质证意见：该网备单系复印件，三性均不予认可。圣烨公司同意孟莉质证意见。 本院对该证据真实性予以确认。 证据五，（2018）皖04民初59号民事判决书、（2019）皖民终218号民事判决书、(2019)最高法民申5681号民事裁定书。拟证明圣烨公司基于还原第一人民医院沿街门面房物权而支付对价13251746.37元，6套小公寓价款1752483.6元，以及商服用房800万元，圣烨公司应支付第一人民医院拆迁房屋价值款合计23004229.97元。 孟莉质证意见：真实性没有异议，但与本案没有关联性。 圣烨公司同意孟莉质证意见。 本院对该组证据真实性予以确认。 圣烨公司未提交证据。 本院经审理查明：2017年1月4日淮南市田家庵区人民法院基于第一人民医院的诉前财产保全申请，作出（2017）皖0403财保2号民事裁定，查封了圣烨公司名下的协和嘉苑小区包含1栋2101号在内的54套房产。淮南市田家庵区人民法院于2017年2月4日立案（2017）皖0403民初715号，受理第一人民医院诉圣烨公司及安徽圣烨置业有限公司合同纠纷一案，并于2017年3月28日作出裁定，准许第一人民医院撤诉。后第一人民医院于2017年4月1日向本院起诉其与圣烨公司合资、合作开发房地产合同纠纷，本院于2017年12月7日作出(2017)皖04民初121号民事判决，判令圣烨公司于判决生效后二十日内支付第一人民医院房屋价值款23900183元。双方均不服判决提出上诉，安徽省高级人民法院于2018年5月30日作出（2018）皖民终89号民事裁定，撤销(2017)皖04民初121号民事判决，发回本院重审。本院重审后，于2018年12月24日作出（2018）皖04民初59号民事判决，判令圣烨公司于判决生效后二十日内支付第一人民医院房屋价值款23004229.97元。圣烨公司不服，提出上诉，安徽省高级人民法院于2019年6月14日作出(2019)皖民终218号民事裁定，驳回上诉，维持原判。圣烨公司不服，向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院于2019年12月6日作出（2019）最高法民申5681号民事裁定，驳回圣烨公司的再审申请。该案生效后，因圣烨公司未能按期履行判决确定的给付义务，经第一人民医院申请，本院立案执行，执行案号为（2019）皖04执131号，并于2019年12月9日续查封了圣烨公司名下的协和嘉苑小区1栋2101号等房屋，查封期限三年，自2019年10月9日至2022年10月8日。孟莉、王如意作为案外人提出执行异议，本院于2020年12月24日作出（2020）皖04执异48号执行裁定：驳回案外人孟莉、王如意的异议请求。孟莉遂提起本案诉讼。 另查明：2014年10月10日，孟莉父亲孟祥启向圣烨公司出借300000元，因未能清偿，双方于2016年8月17日协商确定将圣烨公司名下的协和嘉苑小区1栋2101号房屋抵给孟莉以抵偿孟祥启借款226928元，由圣烨公司向孟莉出具收据，载明“交款单位：孟莉，收款方式：冲借款，金额：226928元，收款事由：1#2101室房款（冲孟祥启借款）”。2016年9月20日，孟祥启、孟莉与圣烨公司协商同意，由孟祥启、孟莉向圣烨公司出具“委托书”，内容为“本人在协和嘉苑抵账购买的1#2101室房屋，总房款226928元，当时办理在女儿孟莉名下。由于个人原因，现委托圣烨公司对外代销售，房款226928元愿意按新购1#2101室房主的付房款比例逐步支付给我。圣烨公司对外销售价款多少与我无关，只要支付给我房款226928元就行。”之后，经本院要求，圣烨公司向本院提交其与案外人王如意签订的落款日期为2016年11月12日的商品房买卖合同及王如意支付房款的凭证，该合同内容载明圣烨公司将协和嘉苑1幢2101号房屋以255931元的价格出售给王如意，并约定王如意于合同签订时向出卖人支付首付款76931元，余款179000元以公积金贷款方式在三十日内付清。付款凭证显示王如意分别于2017年6月5日向圣烨公司转款10000元，于2017年6月12日向圣烨公司转款66931元。2017年6月14日，圣烨公司向孟莉转款76931元，转款用途载明“退孟莉1#2101室房款”。 再查明：案涉协和嘉苑1幢2101号房屋登记在圣烨公司名下，该幢房屋在被依法采取财产保全措施前，2015年时即符合正常销售条件，可以办理网备手续。 本院归纳本案争议焦点为：孟莉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其主张确认案涉房屋归其所有应否支持。 本院认为，根据孟莉提起本案诉讼所陈述的事实和理由来看，其主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的基础法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，首先，孟莉未能提交其与圣烨公司签订的案涉房屋的书面买卖合同，其与圣烨公司均称双方之前签订过案涉房屋书面买卖合同，后因孟莉委托圣烨公司将案涉房屋对外出售，故原签订的书面合同由圣烨公司收回并按作废处理。不论孟莉与圣烨公司陈述的之前签订过书面合同的事实是否真实，即使按该陈述，双方也已经将原书面合同作废，该“作废”从法律意义上即是协商解除或原形成的房屋买卖合同法律关系终结。第二，占有是指特定物的管理和支配，对于一般不动产的房屋而言，主要体现在拿到房屋钥匙、办理物业的入住手续等，孟莉未能举证证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，甚至未能举证证明其曾经占有过案涉房屋。第三，孟莉称其用孟祥启债权抵偿案涉房屋购房款，后经协商，其与孟祥启委托圣烨公司将案涉房屋出售以获取售房款。如前评述，即使按照孟莉与圣烨公司陈述双方曾签订书面房屋买卖合同、圣烨公司向孟莉开具购房款收据，双方也仅形成债权债务关系，并未因此发生物权变动，但之后原房屋买卖合同协商确定按作废处理，也已经终结了原合同关系。从孟莉提交的其与孟祥启向圣烨公司出具的“委托书”、圣烨公司将案涉房屋以自己名义与王如意签订房屋买卖合同、以及2017年6月14日圣烨公司向孟莉的转款来看，由于孟莉、孟祥启并未取得案涉房屋物权且圣烨公司也并未以孟莉或孟祥启名义销售房屋，故并不属于法律上的委托关系，从“圣烨公司对外销售价款多少与我无关，只要支付给我房款226928元就行”的表述，以及转款回单注明的转款用途“退孟莉1#2101室房款”可见，双方实际形成新的约定，即对于圣烨公司欠付孟祥启226928元的债务，从圣烨公司出售案涉房屋的款项中支付，付款时间和方式为按照案涉房屋购房者支付房款比例逐步支付。从查明事实来看，案涉房屋在被依法保全前并不存在无法办理网备的法律障碍，故孟莉主张其已支付案涉房屋全部价款及非因自身原因未办理过户登记，不能成立。综上分析，孟莉主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，及主张确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，孟莉的诉讼请求不能成立，予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回孟莉的诉讼请求。 案件受理费4704元，由孟莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 张 晨 审判员 魏 宁 审判员 陈 燕 二〇二一年四月二十六日 书记员 李时雪 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。