北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6201号上诉人（原审被告）：吴金平，男，1961年4月6日生。被上诉人（原审原告）：王磊，男，1985年9月20日生。被上诉人（原审原告）：张云茱，女，1987年9月12日生。原审第三人：北京汇通百家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市房山区良乡苏园小区10号楼1层7-101。法定代表人：刘玉蕊，经理。委托诉讼代理人：赵红霞，女，该公司职员。上诉人吴金平因与被上诉人王磊、张云茱及原审第三人北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（以下简称汇通房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴金平上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判吴金平不承担违约金；2.本案一审、二审诉讼费由王磊、张云茱承担。事实和理由：1.一审认定《北京市存量房屋出售经纪服务合同》签订时间错误，并非吴金平本人所签。吴金平始终未看到该证据原件，一审剥夺了其质证的权利。2.《房屋定购协议》第十三条补充协议的内容是后加上去的，吴金平本人并不知情。3.案涉合同无法继续履行的原因是吴金平公司内部管理规定导致房屋无法出售，吴金平对此并不知情，房屋不能过户的原因不能归于吴金平。4.一审判决认定违约金有误，王磊、张云茱没有实际损失，一审裁量失衡。王磊、张云茱辩称，同意一审判决，不同意吴金平上诉请求。因吴金平原因致使房屋无法过户，其应承担违约责任。汇通房地产公司述称，同意一审判决，不同意吴金平上诉请求。案涉所有合同均系吴金平本人所签。王磊、张云茱向一审法院起诉请求：1.解除《房屋定购协议》以及《北京市存量房屋买卖合同》；2.吴金平退还王磊、张云茱定金5万元；3.吴金平支付王磊、张云茱违约金20.8万元；4.要求吴金平承担王磊、张云茱往返路费、住宿费、交通费、误工费等经济损失25000元；5.吴金平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：吴金平系北京市房山区房山×××路4号院5层四单元451号房屋所有权人，2019年1月30日，吴金平与汇通房地产公司签订了《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，委托汇通房地产公司出售自己名下位于北京市房山区房山×××路4号院5层四单元451的房产，张云茱、王磊在房产信息网得知了出售信息，后与汇通房地产公司的业务员取得联系，2019年2月28日，查看了上述房屋，同日，张云茱作为乙方买受方、吴金平作为甲方出卖方，汇通房地产公司作为丙方居间方，在汇通房地产公司门店签订了《房屋定购协议》，约定吴金平将上述房屋出售给张云茱，房屋总价款104万元，张云茱向吴金平支付5万元作为购房定金，乙方委托丙方办理购房资质申请日期为2019年3月5日前，乙方拟贷款60万元，乙方按资金监管流程向甲方支付首付款44万元，乙方向丙方支付经纪服务费26000元、贷款手续服务费5000元、房产登记服务费1000元、房屋入住服务费1000元，张云茱当日向吴金平支付定金5万元，并将购房资格核验资料交付汇通房地产公司。2019年3月5日，王磊、吴金平网签了《北京市存量房屋买卖合同》，北京市房山区住房和城乡建设委员会告知无法办理房产过户手续。王磊、张云茱得知后，于2019年3月17日与吴金平协商合同解除事宜，吴金平同意解除合同并同意退还王磊、张云茱定金5万元，但不同意赔偿损失及支付违约金，故协商未果。汇通房地产公司已退还张云茱中介服务费26000元。另查明，2008年5月28日，中煤北京煤矿机械有限责任公司（甲方，卖方）（以下简称矿机公司）与吴金平（乙方，买方）签署《2008年按经济适用房价格出售旧有住房合同》（以下简称《出售旧有住房合同》），合同编号2008016，合同约定吴金平按经济适用房购买的住房住满五年后，上市交易按照届时国务院机关事务管理局住房的有关规定执行，吴金平应服从矿机公司按经济适用住房管理办法管理。吴金平名下位于北京市房山区房山矿机南路4号院5层四单元451号房产，登记时间为2011年7月19日，房屋性质为“按经济适用住房管理”。一审诉讼中，法院向矿机公司了解情况，答复称涉案房屋按照国家相关政策规定管理，现该房无法上市交易。一审庭审中，吴金平亦认可根据矿机公司的要求，涉案房屋现无法上市交易。上述事实，有《房屋定购协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋出售经纪服务合同》、《出售旧有住房合同》、王磊、张云茱二人的往来差旅等票据及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王磊、张云茱与吴金平、汇通房地产公司所签房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应依约履行各自义务。现合同不能履行的原因在于涉案房产系“按经济适用住房管理”的央产房，受该房屋原产权单位北京煤矿机械有限责任公司政策限制，在有关房屋上市交易政策出台前，涉案房产无法交易上市，无法办理房产过户登记手续。现合同目的无法实现，王磊、张云茱与吴金平均同意解除合同，故对于王磊、张云茱与吴金平要求解除合同并由吴金平返还5万元定金的请求法院予以支持。本案争议焦点是合同不能履行的违约责任由谁承担，以及承担责任的大小。根据《房屋定购协议》第二条的约定，“甲方保证该房屋符合国家及北京市有关房屋上市的规定及政策法规，且有权将该房屋上市交易……因上述原因造成该房屋不能办理产权登记转移或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应违约赔偿责任”。第十一条约定了逾期交房责任，甲方“应当自退房通知送达7日内退还全部已付房款、双倍返还定金，并向乙方支付房价款20%的违约金……”。第十三条“甲乙丙三方协商一致，签订以下补充协议：鉴于此房是单位分房，甲方保证具备上市交易的条件。”根据吴金平与矿机公司签订的《出售旧有住房合同》的约定，该房屋在吴金平住满五年后，上市交易按照届时国务院机关事务管理局住房的有关规定执行，且单位有优先购买权，吴金平应服从单位按经济适用住房管理办法管理。吴金平作为房屋的所有权人及出卖方，应保证房屋符合上市交易条件，并明确告知买受人及中介公司房产上市交易状况，但吴金平未能于签订房屋买卖合同前确定并明确告知买受人及中介公司房产上市交易状况，故应当承担相应的违约责任。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然吴金平违约，但由于涉案房屋上市交易政策较为特殊，并非吴金平主观上自始恶意不履行合同，并且吴金平当时仅收取王磊、张云茱定金50000元。结合本案《房屋定购协议》、《北京市存量房屋买卖合同》的履行情况、吴金平的违约情形等来看，王磊、张云茱与吴金平约定的违约金标准较高，且违约金已经足以弥补王磊、张云茱在签订合同和协商过程中相关往返路费、住宿费、交通费、误工费等经济损失，故法院酌情判令吴金平向王磊、张云茱支付违约金100000元，对王磊、张云茱要求吴金平承担的往返路费、住宿费、交通费、误工费等经济损失25000元不予支持。综上所述，一审法院于2020年12月判决：一、确认张云茱、吴金平、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司于2019年2月28日签订的《房屋定购协议》于2019年3月17日解除；二、确认王磊与吴金平于2019年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年3月17日解除；三、吴金平于判决生效后十日内返还王磊、张云茱定金五万元；四、吴金平本判决生效后十日内赔偿王磊、张云茱违约金十万元；五、驳回王磊、张云茱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人均未提供与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。一审判决《房屋定购协议》及《北京市存量房屋买卖合同》于2019年3月17日解除，各方对此不持异议，本院不再赘述。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2008年5月28日，矿机公司与吴金平签署的《2008年按经济适用房价格出售旧有住房合同》明确载明了案涉房屋性质为按经济适用住房管理，房屋上市交易按照届时国务院机关事务管理局住房的有关规定执行，吴金平应服从矿机公司按经济适用住房管理办法管理。《房屋定购协议》第二条中也提到了甲方保证该房屋符合国家及北京市有关房屋上市的规定及政策法规，且有权将该房屋上市交易。因上述原因造成该房屋不能办理产权登记转移，由甲方承担相应违约赔偿责任。该协议第十三条约定：“甲乙丙三方协商一致，签订以下补充协议：鉴于此房是单位分房，甲方保证具备上市交易的条件。”因此，保证房屋具备上市交易的条件系吴金平作为房屋出卖人的主要义务之一，且其对于案涉房屋的性质及矿机公司相关住房管理办法应是明知的。现案涉房屋无法办理过户手续，吴金平作为出卖人应承担相应的违约责任。吴金平称对于《房屋定购协议》中补充协议的内容并不知情，但该协议落款处经吴金平签字捺印确认，其未提供相反证据佐证该主张。吴金平主张案涉合同无法继续履行的原因是吴金平公司内部管理规定导致的，基于合同相对性原则，吴金平应在案涉房屋买卖合同关系项下就房屋不能过户的原因承担违约责任。一审判决吴金平返还王磊、张云茱定金五万元并无不当。关于违约金数额，一审考量当事人的过错程度、结合《房屋定购协议》、《北京市存量房屋买卖合同》的履行情况、吴金平的违约情形等，酌定吴金平赔偿王磊、张云茱10万元违约金亦无不当。综上所述，吴金平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由吴金平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 宋 猛审 判 员 陈 妍二〇二一年四月二十九日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕