北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4676号上诉人（原审被告）：北京黄金假日旅行社有限公司，住所地北京市西城区阜外大街**万通新世界广场**。法定代表人：钱宇，董事长。委托诉讼代理人：祁珊珊，女，北京黄金假日旅行社有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村临****div>法定代表人：赵元旗，董事长。委托诉讼代理人：林丽，北京中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潞瑶，北京中银律师事务所律师。上诉人北京黄金假日旅行社有限公司（以下简称黄金假日公司）因与被上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初14388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。黄金假日公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回万通鼎安公司全部诉讼请求，由万通鼎安公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.我方不存在恶意拖欠物业费的事实，一审法院认定事实错误。我方在一审时已经提交证据证实我方自2010年以来一直按照10元每建筑平米每月的标准支付物业费。2.万通鼎安公司在没有与任何业主签订《物业管理服务合同》的情况下，向我方主张按照早在十年前就已经过期的所谓“2006年《物业管理服务合同》”的标准收取物业费没有实施及法律依据。3.万通鼎安公司依据早已过期的所谓“2006年《物业管理服务合同》”规定的标准向我方主张物业费，而这个“2006年《物业管理服务合同》”本身就是违反法律强制性规定无效的合同。万通鼎安公司辩称，不同意黄金假日公司的上诉请求，一审判决合理，黄金假日公司上诉请求不能成立。万通鼎安公司向一审法院起诉请求：1.判令黄金假日公司支付2018年7月1日至2020年1月31日期间的物业费119520.98元以及滞纳金，滞纳金自每月第八日起（含当日）按各月欠费数额日千分之一的标准支付至实际付清之日（暂计算至2020年1月30日为34396.78元）；2.案件受理费由黄金假日公司承担。一审法院认定事实：1995年8月，黄金假日公司与北京万通房地产有限公司签订《北京市外销商品房预售契约》，购买了万通新世界广场写字楼A602室，建筑面积为155.04平方米。1996年7月，黄金假日公司与万通鼎安公司签订《管理维修公约》，约定管理费是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳，用于支付广场正常运转及其因管理和日常维护广场而花费的费用。从房屋交付业主或使用人之日起，业主或使用人需于每月一日或之前付清当月的管理费，管理费数额为写字楼3.5美元/平方米建筑面积/月，业主或使用人应按本公约的规定按期如数向管理公司缴付管理费用及其他费用，如逾期交纳除另有规定外，管理公司将向业主或使用人加收滞纳金，逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额的百分之零点一的滞纳金。本公约经管理公司及业主双方或业主授权人签字、盖章后即生效。除非管理公司以不少于两个月的事先书面通知终止或修改本公约或执行本公约第二章第4条有关规定，否则本公约的有限期限直至该广场办公楼的使用年限终止之日。第二章第4条规定，广场业主有权召开业主大会，讨论决定与该土地及广场的房地产权属相关的重大事项，并有权选举产生业主委员会，维护全体业主的权益。业主委员会有权就广场的管理事宜向管理公司提出建议，监督管理公司对广场的管理工作，并有权委托发展商或业主委员会代表根据万通新世界广场《物业管理委托合同》与管理公司交涉、商讨管理公司对广场的管理职责范围、合同期满后管理期限的延续等问题。其后，万通鼎安公司为万通新世界广场提供物业服务。2005年11月30日，万通新世界广场业主委员会（以下简称万通业主委员会）成立，同年12月23日经北京市西城区居住小区管理办公室批准同意备案。2006年5月29日，万通业主委员会与万通鼎安公司签订了《物业管理服务合同》，确定委托管理期限为三年，即自2006年1月1日起至2008年12月31日止，合同规定委托管理期限期满，本合同自然终止。双方如续订合同，应在合同期满前三个月前向双方提出书面意见；万通新世界广场写字楼管理费标准为人民币28.25元/月/建筑平方米；业主及使用人逾期交纳物业管理费的，按《管理维修公约》中的相关规定，从逾期之日起按每月应缴管理费金额的千分之一收取滞纳金。2007年9月18日，万通业主委员会作出《万通新世界广场业主大会决议》，主要内容为，根据2007年8月15日万通业主委员会会议决议，就授权业主委员会代表全体业主签署《物业管理服务合同》和增选一名业主委员会委员的事项，采用书面征询意见方式组织召开业主大会。2008年7月28日，法院在审理万通新世界广场写字楼业主王小琳与万通业主委员会撤销权纠纷一案后作出（2008）西民初字第2249号民事判决，撤销了万通业主委员会于2007年9月18日作出的《万通新世界广场业主大会决议》。万通业主委员会不服提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2008）一中民终字第15226号民事判决书驳回上诉，维持原判。2010年12月6日，北京万通广场房地产有限公司（甲方）与黄金假日公司（乙方）签订《补充协议》，内容为“鉴于甲乙双方于1995年8月23日签署了《北京外销商品房预售契约》（以下简称原合同）乙方购买甲方开发的万通新世界广场XX单元（以下简称该物业），现将该物业实测建筑面积、楼款核算等事宜，甲乙双方达成如下一致：1.甲乙双方最终确认该物业建筑面积为229.72平方米。3.根据面积实测数据，乙方所购房屋面积较合同面积155.04㎡增大71.58㎡（已扣除2％的公差）……7.本协议是原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同不一致地方，以本协议为准。8.本协议自双方盖章之日起生效”。黄金假日公司在该协议上盖章，其法定代表人钱宇在代表人处签字。庭审中，黄金假日公司认可已办理了万通新世界广场写字楼A座602室房屋（以下简称涉案房屋）的房产证，登记建筑面积为229.72平方米。2011年，黄金假日公司将万通鼎安公司、万通业主委员会诉至法院，要求确认万通鼎安公司、万通业主委员会于2006年5月29日签订的《物业管理服务合同》尚未发生法律效力。北京市西城区人民法院审理后作出（2011）西民初字第24276号民事判决，驳回黄金假日公司的诉讼请求。黄金假日公司不服提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2012）一中民终字第03231号民事判决书驳回上诉，维持原判。黄金假日公司不服二审判决，北京市高级人民法院于2013年5月20日以（2013）高民申字第01804号民事裁定书驳回了黄金假日公司的再审申请。2012年6月25日，万通鼎安公司致函万通业主委员会，要求其书面认可2006年度《物业管理服务合同》期满后，继续提供物业服务，双方权利义务依照2006年度《物业管理服务合同》执行。2012年6月26日，万通业主委员会向万通鼎安公司回函，内容为“鉴于贵司已经并仍在为万通新世界广场提供物业服务的事实，为保障我大厦（广场）的正常工作条件与秩序，维护我大厦的和谐安定及广大业主的利益，望贵司依照相关法律法规及双方已签署的合同等有关文件，履行规定的权利与义务，继续为我大厦提供物业服务”。2011年、2014年、2016年、2018年，万通鼎安公司曾以黄金假日公司欠缴涉案房屋物业费为由多次将黄金假日公司诉至法院，北京市西城区人民法院审理后分别作出（2011）西民初字第13704号民事判决书、（2014）西民初字第06649号民事判决书、（2016）京0102民初10031号民事判决书、（2018）京0102民初35786号民事判决书，支持了万通鼎安公司所主张的2003年5月1日至2011年4月30日、2011年5月1日至2014年1月31日、2014年2月1日至2016年3月31日、2016年8月1日起至2018年3月31日期间相应物业费及滞纳金的诉讼请求。黄金假日公司不服（2011）西民初字第13704号民事判决提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2013）一中民终字第3900号民事判决书驳回上诉，维持原判。黄金假日公司不服二审判决提出申诉，北京市高级人民法院以（2014）高民申字第00939号民事裁定书裁定驳回黄金假日公司的再审申请。黄金假日公司不服（2014）西民初字第06649号民事判决提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2015）二中民终字第08162号民事判决书驳回上诉，维持原判。黄金假日公司不服（2016）京0102民初10031号民事判决提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2016）京02民终7872号民事判决书驳回上诉，维持原判。黄金假日公司不服（2018）京0102民初35786号民事判决提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2019）京02民终236号民事判决书驳回上诉，维持原判。另查，万通鼎安公司在涉诉期间为黄金假日公司涉案房屋提供了物业服务。本案审理期间，黄金假日公司于2020年3月1日至2020年8月31日又向万通鼎安公司支付了10850元物业费。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2006年5月29日，万通业主委员会与万通鼎安公司就万通新世界广场签订了《物业管理服务合同》，合同对物业服务费的标准及滞纳金均进行了约定，该合同对涉案房屋业主黄金假日公司具有约束力。黄金假日公司在本案中主张《物业管理服务合同》已经终止，早已丧失合同效力。黄金假日公司就《物业管理服务合同》效力问题，在2011年曾对此提起过诉讼，生效判决已驳回了黄金假日公司确认《物业管理服务合同》尚未发生法律效力的请求。业主大会2007年9月18日作出的决议，虽被生效法律文书撤销，但生效法律文书并未否定《物业管理服务合同》的合同效力。同时，万通鼎安公司与万通业主委员会在2012年曾就《物业管理服务合同》届满后的合同履行情况进行沟通，最终双方确认万通鼎安公司继续按照《物业管理服务合同》约定履行权利与义务。因此，法院对黄金假日公司针对《物业管理服务合同》效力所提出的抗辩意见不予采纳。黄金假日公司享受了万通鼎安公司提供的物业服务，就应按合同约定支付相应的物业服务费用。黄金假日公司虽然对涉案房屋面积、物业费收费标准及滞纳金均提出异议，但生效民事判决书，已对上述问题作出明确认定，现黄金假日公司未能提供充分证据推翻此前生效判决的认定，故法院对黄金假日公司的异议不予支持。万通鼎安公司的上述诉讼请求符合此前生效判决所确定的标准，法院予以支持。万通鼎安公司要求黄金假日公司按照《物业管理服务合同》约定的每平方米每月28.25元的标准，给付建筑面积为229.72平方米的涉案房屋自2018年7月1日至2020年1月31日期间的物业服务费及滞纳金，有事实与法律依据，法院予以支持。鉴于黄金假日公司在本案审理期间支付万通鼎安公司物业费10850元，故法院将此项费用从万通鼎安公司主张的物业费金额中扣除，因物业费金额变化导致滞纳金数额的变化，法院对此予以相应调整。对于滞纳金的数额，法院认为合同约定标准过高予以酌减。据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京黄金假日旅行社有限公司于判决生效后七日内支付北京万通鼎安国际物业服务有限公司自2018年7月1日起至2020年1月31日止的物业费共计108670.98元；二、北京黄金假日旅行社有限公司于判决生效后七日内支付北京万通鼎安国际物业服务有限公司滞纳金5000元；三、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司其他诉讼请求。如果北京黄金假日旅行社有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，黄金假日公司提交《北京市西城区房屋管理局政府信息公开申请答复书》（西房管复字2021第12号）用以证明2006年《物业管理服务合同》一方签约人“北京万通新世界广场业主委员会”自2005年至今没有在北京市西城区房屋管理局进行备案登记，属于非法组织，其与万通鼎安公司签订的2006年《物业管理服务合同》是虚假的，对黄金假日公司没有法律效力。万通鼎安公司对该证据的真实性及证明目的均不认可。黄金假日公司提供北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34643号民事判决书及（2020）京0102执17124号执行通知书用以证明万通鼎安公司对人民法院的生效判决至今拒不执行，刻意隐瞒涉及黄金假日公司切身利益的北京万通新世界广场维修基金的筹集及使用情况。万通鼎安公司表示该证据与本案无关。在本院审理期间黄金假日公司于2021年4月2日提交补充证据《万通新世界广场2006年-2008年度财务决算》用以证明万通鼎安公司在履行2006年物业服务合同期间存在损害包括黄金假日公司在内的小业主利益。提交该份证据后，本院依法通知黄金假日公司组织双方当事人进行质证，黄金假日公司法定代表人以其亲属病危为由不参加线上审理，黄金假日公司委托诉讼代理人明确表示不参加线上审理。万通鼎安公司对该份证据的意见是认可证据真实性，不认可证明目的。本院认为，万通鼎安公司系万通新世界广场的物业服务企业，黄金假日公司是万通新世界广场602号房屋业主。2011年、2014年、2016年，万通鼎安公司曾以黄金假日公司欠缴涉案房屋物业费为由多次将黄金假日公司诉至法院，法院生效判决均支持了万通鼎安公司追索物业费的请求。已生效的判决可以直接作为定案证据予以采纳。业主大会2007年9月18日作出的决议虽被生效法律文书撤销，但生效法律文书并未否定《物业管理服务合同》的合同效力。同时，万通鼎安公司与万通业主委员会在2012年曾就《物业管理服务合同》届满后的合同履行情况进行沟通，最终双方确认万通鼎安公司继续按照《物业管理服务合同》约定履行权利与义务。因此，一审法院对黄金假日公司针对《物业管理服务合同》效力所提出的抗辩意见不予采纳并无不当。黄金假日公司享受了万通鼎安公司提供的物业服务，理应按合同约定支付相应的物业服务费用。黄金假日公司虽然对涉案房屋面积、物业费收费标准及滞纳金均提出异议，但生效民事判决书，已对上述问题作出明确认定，且该生效民事判决书未经法定程序予以撤销或者变更，故一审法院对黄金假日公司的异议不予支持并无不妥。万通鼎安公司要求黄金假日公司按照《物业管理服务合同》约定的每平方米每月28.25元的标准，给付建筑面积为229.72平方米的涉案房屋自2018年7月1日至2020年1月31日期间的物业服务费及滞纳金，有事实与法律依据，本院予以支持。鉴于黄金假日公司在本案审理期间支付万通鼎安公司物业费10850元，故将此项费用从万通鼎安公司主张的物业费金额中扣除。因黄金假日公司欠缴物业费金额变化导致滞纳金数额的变化且合同约定标准过高，一审法院对此予以相应调整是正确的。综上，黄金假日公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2573.4元，由北京黄金假日旅行社有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  何江恒审 判 员  刘苑薇二〇二一年四月二十三日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡