北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终5448号上诉人（原审被告）：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区果园南街**院**（**415）。法定代表人：吴才发，经理。委托诉讼代理人：董鹏飞，男，北京易鸿悦房地产经纪有限公司职工。上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区双桥西路******/div>法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，北京美丽屋资产管理有限公司职工。被上诉人（原审原告）：李冠男，男，1989年2月12日出生，汉族，住海南省三亚市吉阳区。上诉人北京易鸿悦房地产经纪有限公司、北京美丽屋资产管理有限公司因与被上诉人李冠男房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初15448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。北京易鸿悦房地产经纪有限公司（下称易鸿悦公司）、北京美丽屋资产管理有限公司（下称美丽屋公司）上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第六项；2.撤销一审判决第二项，依法改判易鸿悦公司支付李冠男租金19320元；3.撤销一审判决第三项，依法改判易鸿悦公司无需支付李冠男违约金8400元；4.撤销一审判决第四项，依法改判美丽屋公司向李冠男交还房屋，且无需恢复原状；5.撤销一审判决第五项，依法改判美丽屋公司无需承担连带责任；6.本案的一、二审诉讼费用由李冠男承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律有误。一、首先，美丽屋公司、易鸿悦公司与李冠男之间系委托关系，易鸿悦公司起到的作用系租金的代收代付，该房屋的实际代收租金为2800元，易鸿悦公司同意将该部分代收租金向李冠男支付。同时受新冠疫情的影响，导致美丽屋公司、易鸿悦公司无法正常开展业务，对于疫情期间的损失，双方应当共同承担，故应当对疫情期间的房屋租金进行全部或者部分减免。二、根据《合同法》第四十九条的规定，新冠疫情属于不可抗力，故易鸿悦公司迟延支付租金的行为不属于故意违约，不同意承担违约金，如果人民法院认为违约金过高，也应当根据第114条的规定进行调整。三、一审判决认定的美丽屋公司承担连带责任有误。案涉合同第三条第二款明确约定，房屋租金的支付义务为易鸿悦公司，美丽屋公司不存在任何违约行为，李冠男无权向美丽屋公司主张房屋租金及违约金。其次，根据合同约定，美丽屋公司的担保责任系针对租客产生的担保，并非对李冠男的担保，四、李冠男与美丽屋公司签订合同的目的系对房屋进行管理并出租，出租过程中房屋的装修及家电家具均会有不同程度的耗损，属于正常情况，李冠男在庭审中并未提交房屋原状的照片，恢复原状没有相关依据，美丽屋公司同意恢复房屋原始格局，对于其他部分的恢复美丽屋公司不同意。李冠男辩称，同意一审判决，不同意易鸿悦公司，美丽屋公司的上诉请求。美丽屋公司、易鸿悦公司上诉称违约金过高，但案涉合同的范本格式和条款均是由易鸿悦公司、美丽屋公司制定的。合同签署是三方一起签署的，对于连带责任的承担问题合同中也是有明确约定的。李冠男向一审法院起诉请求：1.解除我与易鸿悦公司、美丽屋公司于2019年5月19日签订的北京市大兴区长丰园新区（二区）3-3-401号《房屋出租委托合同》；2.判令易鸿悦公司向李冠男支付租金及违约金共计21000元（自2020年3月20日至2020年6月20日）；3.判令易鸿悦公司按照每月4200元的租金标准向李冠男支付2020年6月20日起至解除上述合同之日止的租金；4.判令易鸿悦公司、美丽屋公司将北京市大兴区长丰园新区（二区）3-3-401号房屋恢复原状；5.判令美丽屋公司对上述易鸿悦公司支付租金及违约金承担连带责任；6.案件受理费由易鸿悦公司、美丽屋公司承担。一审法院认定事实：李冠男系北京市大兴区长丰园新区（二区）3-3-401号房屋业主，2019年5月19日，李冠男作为甲方，美丽屋公司作为乙方房屋管理机构，易鸿悦公司作为丙方居间人，三方签订了《北京市房屋出租委托合同》，约定由李冠男将401号房屋交付乙方管理，租赁期间自2019年6月20日至2021年6月19日，租金为季付，每月租金4200元。该合同第二条第三款第3项约定，乙方监督丙方按照与其所签署合同的约定全面履行合同义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任；第4项约定，乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任；甲方授权乙方可根据乙方自行判断解除对丙方的授权权限并委托其他经纪机构对房屋进行出租；第5项约定甲方允许乙方授权丙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为：允许增添1间隔断房屋；在合同的解除条款中约定，出现任何不可抗力情形或者……影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲、乙、丙三方不承担任何违约责任。另在合同第七条第四款中约定：乙、丙双方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.丙方未按约定支付租金达5日的……在合同的第八条违约责任中第三款约定乙丙双方有第七条第四款情形之一的，应按照月租金的200％向甲方支付违约金，甲方可要求乙、丙任何一方将房屋恢复原状。双方合同签订后正常履行，易鸿悦公司的租金支付至2020年3月19日之后租金未再支付。上述事实当事人没有争议，法院予以确认。对双方有争议的事实，李冠男向法院提交：1.微信截图，聊天截图，证明居住的租户情况及水表情况，与物业公司的沟通情况。易鸿悦公司及美丽屋公司对上述证据除美丽屋公司与李冠男微信聊天截图之外证据的真实性、证明目的均不认可，主张自2020年4月21日因疫情原因无法履行合同，遂向李冠男发送告知函，要求解除合同并办理房屋交接，但李冠男未按照要求办理房屋交接，造成租赁合同处于无法正常履行的状态。经查明，美丽屋公司虽然向李冠男发送了告知函，但其并未与北京市大兴区长丰园新区（二区）3-3-401号房屋的租户解除租赁合同，并于2020年6月将该房屋的空余房间再次出租。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，对方当事人的陈述及提交的证据有进行答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用的原则确定各方的权利和义务，并按照约定履行自己的义务。不履行合同义务的一方当事人应当根据合同约定或者法律规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李冠男、美丽屋公司、易鸿悦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。易鸿悦公司自2020年3月20日起未按合同约定缴纳租金，构成违约，对李冠男要求与美丽屋公司、易鸿悦公司解除《北京市房屋出租委托合同》并要求易鸿悦公司支付2020年3月20日至合同解除之日租金的诉讼请求，一审法院予以支持；对李冠男主张的违约金，虽易鸿悦公司及美丽屋公司主张因疫情造成不可抗力，但其自2020年3月20日后易鸿悦公司依然出租房屋并收取租金，故对李冠男要求易鸿悦公司支付违约金的主张，一审法院予以支持；对于李冠男要求易鸿悦公司将北京市大兴区长丰园新区（二区）3-3-401号房屋恢复原状的诉讼请求，因双方在合同中有相应约定，因此对该主张一审法院予以支持。因《北京市房屋出租委托合同》约定，乙方监督丙方按照与其所签署合同的约定全面履行合同义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任，对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任；乙、丙双方有第七条第四款情形之一的，应按照月租金的200％向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状。故对于李冠男要求美丽屋公司对易鸿悦公司支付租金、违约金、将房屋恢复原状承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。判决如下：一、李冠男与北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于二〇一九年五月十九日签署的《北京市房屋出租委托合同》于二〇二〇年十二月二十六日解除；二、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内，支付李冠男租金38640元（自二〇二〇年三月二十日始至二〇二〇年十二月二十六日止）；三、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付李冠男违约金8400元；四、北京美丽屋资产管理有限公司于判决生效之日起三十日内，返还李冠男位于北京市大兴区长丰园新区（二区）3-3-401号房屋，并将房屋恢复原状；五、北京美丽屋资产管理有限公司对上述第二、第三项义务承担连带责任；六、驳回李冠男的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对各方当事人均具有约束力。李冠男与美丽屋公司、易鸿悦公司之前签订的《北京市房屋出租委托合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。双方均认可案涉合同于2020年12月26日解除，故本院对此不持异议。易鸿悦公司、美丽屋公司自2020年3月20日起未按照合同约定交纳租金，构成违约，故应当向美丽屋公司、易鸿悦公司支付2020年3月20日至合同解除之日止的租金。易鸿悦公司、美丽屋公司上诉称受疫情影响导致无法正常开展出租业务，故要求对疫情期间的房屋租金进行减免。但经核实，案涉房屋一直处于出租状态，且易鸿悦公司、美丽屋公司在2020年4月21日向李冠男发送解除通知后又继续将案涉房屋继续出租，据此可以看出，案涉房屋的出租业务并未因新冠疫情受到实际影响，易鸿悦公司、美丽屋公司在提出解除合同后又继续从事出租业务，其解除合同的行为无效。易鸿悦公司、美丽屋公司未能提交充分证据证明新冠疫情对于其出租业务产生实际影响，故对其上诉要就减免房屋租金的请求，本院不予支持。案涉合同第八条第四款约定，乙丙双方有第7条第四款情形之一的，应按照月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状，易鸿悦公司、美丽屋公司持续欠付租金的行为构成了案涉合同第7条第四款违约情形，且合同约定的违约金标准并不高于解除合同造成的实际损失，故李冠男要求易鸿悦公司支付违约金以及恢复原状的请求符合合同约定，本院予以维持。案涉合同第二条第三款约定，乙方监督丙方按照与其所签署合同的约定全面履行合同义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任，对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任。美丽屋公司上诉拒绝承担连带责任的请求与合同约定不符，亦缺乏法律依据，故本院不予支持。综上所述，易鸿悦公司、美丽屋公司的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费652元，由北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担326元（已交纳），由北京美丽屋资产管理有限公司负担326元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李蔚林二〇二一年四月十九日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄