河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4845号上诉人（原审被告）：郑州御邦置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：汪丽锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，女，该公司员工。委托诉讼代理人：娄欣，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李永志，男，1977年6月10日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：段守梅，河南乾元昭义律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂文慧，河南乾元昭义律师事务所律师。上诉人郑州御邦置业有限公司（以下简称御邦公司）与被上诉人李永志房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭审理。上诉人御邦公司的委托诉讼代理人邱盼盼，被上诉人李永志的委托诉讼代理人段守梅、聂文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御邦公司上诉请求：1、请求发回重审或者依法改判；2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、双方未签订商品房买卖合同的原因在于被上诉人李永志违反认购书约定不与上诉人签订商品房买卖合同，而不是上诉人不与之签订，李永志才是违约方，因此定金5万元应当从退还给李永志的购房款中予以扣除，且不应支持违约方李永志的利息损失。第一，李永志在一审中未提交任何证据证明上诉人不与之签订合同的事实，因此其主张上诉人不与之签订合同缺乏事实和法律依据，不应得到法院的支持。上诉人作为开发商以卖房为己任，李永志购房的时候涉案房屋为准现房，上诉人完全没有理由拒绝与李永志签订商品房买卖合同。2018年是中国房地产市场的黄金时期，李永志在2018年2月认购了涉案房屋，本着投资的目的，想从转让涉案房屋中获取利益，因此双方口头约定五年内涉案房屋可以更名，因此李永志为了实现将涉案房屋转让他人，以从更名中获取收益的目的，一直未与上诉人签订商品房买卖合同。反观上诉人一直在催促被上诉人按期支付购房款，并向其发函要求其过来签订商品房买卖合同，因此被上诉人才是本案的违约方，双方未能签订商品房买卖合同的根本原因在于被上诉人。二、被上诉人支付首期房款时双方未签订正式合同，但双方均未提出异议，双方达成合意变更了签订合同的时间，因此上诉人不应当承担违约责任。李永志在2020年11月6日向上诉人支付房款2000元，于2018年2月签订认购书，后于2020年12月诉至法院，间隔了将近三年。如果说上诉人不与之签订正式合同李永志不可能等到三年，然后又支付了2000元房款后才向法院起诉要求退款，明显不符合常理。在被上诉人未按期支付购房款的情况下，上诉人本着成交单房屋的目的一直为其保留涉案房屋，但经上诉人多次催促，被上诉人依旧不按期支付购房款，导致上诉人售出涉案房屋的目的已经难以实现，故上诉人于2020年12月3日向其发出书面通知，书面通知其解除认购书，被上诉人是在上诉人要清退涉案房屋之后才提起的本案诉讼，被上诉人才是认购书的违约方。综上，请求法院依法发回重审或改判。李永志辩称:答辩人李永志与上诉人御邦公司签订《郑州恒大绿洲商品房认购书》（以下简称“《认购书》”）后，李永志依约交纳首期款（含定金）127092元、维修基金3315元，御邦公司严重违反约定至今未与李永志签署正式的《商品房买卖合同》，并且已主动通知李永志另行处理涉案房屋，故一审判决解除认购书，御邦公司返还50000元定金、已付购房款、维修基金并支持李永志的利息损失合理合法，是完全正确的。一、一审法院认定答辩人李永志与上诉人御邦公司签订的《认购书》合法有效，御邦公司违反约定拒不与李永志签订《商品房买卖合同》，责任在御邦公司而非李永志事实清楚且于法有据。1、答辩人李永志与上诉人御邦公司于2018年2月11日签订《认购书》（编号为：6660097）约定，答辩人认购上诉人开发的位于郑州恒大绿洲一期公租房G1底幢109单元商铺一套，总房款847279元，付款方式为分期付款，答辩人须于2018年2月12日前支付首期房款77092元（不含定金），同时上诉人与答辩人签署《商品房买卖合同》，该《认购书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行相应义务。答辩人如约于2018年2月11日支付了首付款127092元（含定金50000元）及维修基金3315元后，多次要求与上诉人御邦公司签署正式的《商品房买卖合同》，以明确御邦公司何时能交付涉案房屋及逾期交付应承担相应的违约责任等权利义务，但御邦公司严重违反《认购书》第二条第2款即答辩人支付首期房款的同时签署正式购房合同的约定，致使答辩人李永志的其合法权益得不到任何保障，故李永志于2020年11月16日支付后期购房款2000元后不再支付合理合法，不存在所谓的违约行为。2、上诉人御邦公司称双方口头约定5年内涉案房屋可以更名，李永志一直未与御邦公司签订购房合同，未提交相应证据予以证明且严重背离客观事实，一审法院未予以采信是正确的。上诉人御邦公司称答辩人李永志认购了涉案房屋系奔着投资收益的目的欲从转让涉案房屋中获取利益，因此双方口头约定5年内涉案房屋可以更名，故李永志一直未与御邦公司签订购房合同，该主张与客观事实严重不符。双方签订的《认购书》第七条约定：“李永志同意签订认购书后不更名，不增减名、不换房，否则视为李永志违约，否则御邦公司可以单方面终止本协议，另行销售该房屋，李永志无权要求返还定金。”双方在对合同未作任何修改的情况下，是不可能仅口头作出与合同完全相反的约定，假如是真实的，李永志不可能不要求御邦公司更改协议，否则其合法权益得不到任何保障，这与客观事实不符且严重背离常理。另上诉人御邦公司主张“口头约定5年内可以更名”，但其又于2020年12月3日发出解除认购书的《通知》，声称答辩人因未于2018年2月12日前与其签署合同，要另行处置涉案房屋，假如该口头约定是真实的，御邦公司在该通知中载明的双方应签署合同的时间应按协议书约定为准至少往后延长5年即到2023年2月11日前签署都应该符合双方所谓的口头约定，故御邦公司一审当庭的陈述《通知》载明的内容，以及与《认购书》约定的内容均不符，明显自相矛盾，其主张不能成立。此外，御邦公司也未提交任何能够证明之前已通知李永志签署正式购房合同，因李永志原因导致该合同至今未签订责任在李永志的相关证据，应承担举证不能的法律后果。故一审法院认定御邦公司未按协议书约定与李永志签订购房合同，已构成违约是正确的。二、上诉人御邦公司至今与未与答辩人李永志签署正式的《商品房买卖合同》，另一重要原因在于其开发的恒大绿洲存在抵押事实，且双方签订的《认购书》约定涉案房屋为公租房底商，而公租房性质是住宅不可能是商铺，上诉人向答辩人销售的商铺权属不明，足以证明违约责任全部在上诉人。经调查核实，上诉人御邦公司销售的商铺在签订《认购书》时已抵押给了案外人中粮信托有限责任公司，抵押期限自2017年11月2日至2020年11月2日，上诉人在与答辩人签订涉案房屋认购协议时故意隐瞒所售商铺已抵押的事实，存在严重欺诈行为。另上诉人御邦公司与答辩人李永志签订《认购书》，约定认购的涉案房屋为公租房G1底幢109单元商铺，公租房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有。答辩人有理由相信该商铺权属不明确。李永志通过各种方式与御邦公司沟通协商签署正式的《商品房买卖合同》事宜，但上诉人以各种理由推诿拒不履行，故一审认定违约责任全部在于上诉人是完全正确的。三、上诉人御邦公司严重违约，答辩人李永志有权解除《认购书》，御邦公司依法应返还李永志已付购房款129092元（含定金50000元）、维修基金3315元，并支付相应利息，一审法院认定事实清楚、证据充分，是完全正确的。1、上诉人御邦公司至今未与答辩人李永志签订正式购房合同致使认购协议的目的无法实现，答辩人李永志有权行使解除权，解除双方签订的《认购书》。此外，上诉人于2020年12月3日向答辩人送达的《通知》中载明上诉人亦主张解除认购协议，另行处理该涉案房屋。故答辩人要求解除该认购协议的主张合理合法，一审法院予以支持事实清楚且于法有据。2、《认购书》解除后，一审法院判决上诉人御邦公司依法承担返还答辩人李永志已支付定金、购房款及维修基金并承担相应的资金占用利息是完全正确的。关于维修基金，因李永志将该款项交给了御邦公司，而非交给了维修基金管理中心，有御邦公司出具的《郑州恒大绿洲业主委托开发商代交维修资金确认书》予以证明，且认购协议因御邦公司严重违约被解除，李永志没有义务交纳维修基金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”和《中华人民共和国合同法》第九十七：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的相关法律规定，一审判决上诉人御邦公司应依法承担返还答辩人李永志已付购房款（含定金）及维修基金并支付相应的资金占用利息合理合法，应依法予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求法庭在查明事实的基础上，依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维护被上诉人的合法权益，彰显法律的公平与正义。李永志向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2018年2月11日签订的《郑州恒大绿洲商品房认购书》（合同编号：6660097）；2、返还购房款129092元及资金占用利息16353.18元（自2018年2月11日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的贷款市场报价利率计息为9189.46元；自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年12月15日为7163.72元，至实际清偿之日止)；3、返还维修基金3135元；4、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月11日，李永志（乙方）与御邦公司（甲方）签订编号为6660097的《郑州恒大绿洲商品房认购书》，约定：乙方自愿认购郑州恒大绿洲一期公租房GI底幢109单元，用途为办公，总金额为847279元。乙方同意签署本认购书时，支付5万元作为定金，乙方须于2018年2月12日前支付首期房款77092元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年2月3日前付清127092元；2020年2月3日前付清127092元；2021年2月3日前付清127092元，2022年2月3日前付清127092元；2023年2月3日前付清211819元。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即3135元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。御邦公司在甲方处加盖公章，李永志在乙方处签字。同日，御邦公司出具《收据》，载明：兹收到李永志交来首付（含定）127092元。2020年11月16日，御邦公司出具《收据》，载明：兹收到李永志（一期公租房G1-109）交来房款2000元。据原告提交2018年2月11日郑州恒大绿洲业主委托开发商代交维修资金确认书，载明：客户李永志交纳维修资金3135元，客户后期凭此确认书换取《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》原件。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法订立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方签订认购书合法有效并受法律保护。根据本院查明事实，原告依约在2018年2月12日前向被告支付首期房款129092元（含定金5万元）并交纳维修资金3135元，而被告未在该约定日期前签订《商品房买卖合同》系违约，应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外……”规定，现原告主张解除合同，于法有据，予以支持。原告据此要求被告返还已付购房款129092元及利息、维修基金3135元均亦予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除原告李永志与被告郑州御邦置业有限公司于2018年2月11日签订的《郑州恒大绿洲商品房认购书》（编号为6660097）；二、被告郑州御邦置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李永志已付购房款129092元及利息（以129092元为基数，自2018年2月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告郑州御邦置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李永志维修基金3135元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3272元，减半收取计1636元，由被告郑州御邦置业有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，李永志、御邦公司签订的郑州恒大绿洲商品房认购书约定，李永志依约在2018年2月11日向御邦公司支付首期房款127092元（含定金5万元）并交纳维修资金3135元，双方签署《商品房买卖合同》，而御邦公司未在该约定日期前签订《商品房买卖合同》系违约，应承担相应的责任。一审法院判决解除双方签订的认购书，并判决御邦公司返还已付购房款129092元及利息、维修基金3135元，并无不当。御邦公司上诉理由依据不足，不予采纳。综上所述，御邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3272元，由上诉人郑州御邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二一年四月十九日书记员  刘佳辉