广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0229民初69号原告：翁源县×逸房地产开发有限公司，地址：广东省翁源县×××××××××××××××。法定代表人：刘沛周，男，该公司经理。委托诉讼代理人：曾恒怡，广东韶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：石定成，男，该公司副总经理。被告：朱文宝，男，1990年10月22日出生，汉族，住广东省翁源县×××××××××××××××××。原告翁源县×逸房地产开发有限公司（以下简称居逸公司）诉被告朱文宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告居逸公司委托诉讼代理人曾恒怡、石定成，被告朱文宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居逸公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付拖欠租金（从2018年10月起计收到2019年8月止）共64692.74元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告将属其所有的“龙湖华府”楼盘商铺公开招租，被告承租“北区N159”一间商铺，双方在平等、自愿、协商一致的基础上于2016年9月1日签订了一份《商铺租赁合同》，对租赁商铺概况、租赁期限、租金、违约责任等内容进行了详细约定（内容详见合同）。被告承租开始到2018年尚能支付租金给原告，但进入2019年以后，便经常拖欠租金。2019年8月31日，合同到期终止，但被告欠原告11个月租金共64692.74元至今没有支付。原告长期催收未果。被告拖欠原告租金长达1年多仍未支付给原告，严重影响了原告的利益。原告为维护其合法权益，根据我国合同法等法律的有关规定提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告朱文宝在答辩期限内没有提交书面答辩状，其在庭审时口头答辩称：我不承认起诉所欠的租金，因为自2018年10月日开始我就没有使用这间商铺了，2018年10月间我就开始清理商铺里面的货物，我也已经与物业说了不再使用这间商铺，从原告所列费用上体现，证明我从2018年11月1日开始就没有开过铺了。原告当时也没有要求要写协议，但其现在起诉我要求支付拖欠租金64692.74元，我不同意支付；因为我违约，我可以放弃向原告追索押金，但我没有实际使用原告的商铺了，所以不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告居逸公司向本院提交了以下证据：一、原告营业执照复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；二、商铺租赁合同复印件，拟证明原、被告之间存在租赁合同法律关系的事实；三、商铺欠收明细表复印件，拟证明被告欠原告租金的情况；四、追缴租金及管理费告知函、短信截图复印件，拟证明原告通知了被告缴交拖欠租金和费用的事实。被告朱文宝对原告居逸公司提供的证据一、证据二的真实性，合法性，关联性无异议；对证据三有异议，认为其已将商铺交还给原告，其不拖欠原告租金；对证据四有异议，认为其与原告的合同关系已终止，这份告知函没有实际意义。对于当事人提交的证据，本院认定如下：对于原告提供的证据一、证据二，被告对其真实性、合法性和关联性无异议，本院予以确认；对于证据三，是原告单方制作的材料，不属于证据材料，本院不作为证据采纳；对于证据四是原告向被告催收租金和管理费的通知函及送达通知函的短信截图，该证据符合证据的特征，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告居逸公司是经营房地产开发的企业。2016年9月1日，原告居逸公司（作为甲方）与被告朱文宝（作为乙方）签订《龙湖广场商铺租赁合同》，合同其中约定：合同约定：第一条：租赁商铺位于翁源县××××××××××××××××××，建筑面积145.99平方米，使用面积为91.62平方米。第二条：租赁期限3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日。第三条：商铺租金按建筑面积计算，标准：第三年2018年9月1日起租金递增5%（按租金单价38.40元/㎡计算，每年递增一次），乙方必须于每月5日前已转账或现金支付形式，向甲方一次性缴纳当月的租金，逾期未付，每延误一天，甲方按乙方欠缴总额的0.3%收取滞纳金...。第四条：签订合同时，乙方须向甲方一次性交付合同期内末年最后两个月的租金合计11772元作为租赁押金；签订合同时，乙方须向甲方预交合同期内首年第一个月的租金共计5606元；租赁期满或合同经双方协商一致解除后，甲方在乙方无违约缴清全部应缴费用及撤场之日起三个月后凭该财务凭证将租赁押金无息退还给乙方。第五条：自本合同签订当日，乙方向甲方一次性缴纳3000元作为开业保证金，在2016年12月5日对外营业满30日后甲方无息退还。第六条：乙方须在签订合同后7个工作日内缴纳装修保证金3000元，乙方在规定时间装修完工，经无业验收后合格后30日内无息返还给乙方。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金11772元、装修保证金3000元、开业保证金3000元、首年一个月租金5606元、物业管理费保证金1460元、首年第一个月的物业管理费730元，合计25568元。原告亦已按合同的约定将商铺交给被告使用。2018年10月以前，被告均能按合同的约定向原告交付约定的租金、管理费和水电费，但从2018年11月开始，被告未按合同约定交付租金给原告，为此原告曾向被告发出《催交租金、管理费通告函》，向被告催收尚欠租金、物业管理费和水电费，被告却以其从2018年11月1日起未使用商铺为由拒绝交付租金、物业管理费和水电费给原告，原告遂提起本案诉讼。庭审时，被告称其在2018年10月开始没有使用案涉商铺，已将商铺钥匙及遥控器还给了原告委托的物业公司，并与原告就租赁合同事宜进行协商，但原告称合同签了多久就要交多久的租金，无论是否使用商铺。原告否认被告已将商铺钥匙和遥控器交给物业公司，被告与他们协商不是说要退回商铺，而是说他装修投入了一大笔资金，其想将商铺转租出去后，再交齐租金和费用。另查明，被告预交给原告的首年一个月租金5606元和物业管理费730元，原告已分别抵扣作被告2017年5月和1月的租金和物业管理费。本院认为，原、被告签订的龙湖广场商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应自觉履行。原告将位于翁源县××××××××××××××××××商铺交付给被告租赁经营后，被告负有按约支付租金给原告的义务。被告拖欠原告自2018年10月起至2019年8月合同届满时的租金、物业管理费和水电费，经原告催收至今未支付，已违反合同约定构成违约。原告诉请被告支付尚欠租金、管理费和水电费共64692.74元应予支持，但被告缴纳的保证金19232元应从中予以冲抵，冲抵后被告实际仍应向原告支付租金、管理费和水电费45460.74元。被告虽然就合同的相关事宜与原告进行过协商，但双方并未达成解除合同的一致意见，被告亦未提供证据证明已将租赁的商铺交还给原告，故被告主张的其从2018年11月日起未使用租赁的商铺，其不应支付此后的租金、物业管理费和水电费的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告朱文宝应于本判决书发生法律效力后十日内支付租金、管理费和水电费合计45460.74元（被告缴纳给原告的保证金19232元已从中冲抵）给原告翁源县×逸房地产开发有限公司。二、驳回原告翁源县×逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1417.32元（原告已预交），由原告翁源县×逸房地产开发有限公司负担417.32元，由被告朱文宝负担1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  陈卫平人民陪审员  罗淑烩人民陪审员  黄冬英二〇二一年四月二十日书 记 员  曾 萍