湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终883号 上诉人(原审原告)：倪辉，男。 委托诉讼代理人：刘庆丰，湖南德巍律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：曾星，男。 上诉人倪辉因与被上诉人曾星房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 倪辉上诉请求：1.撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初1317号民事判决，并依法予以改判；2.本案全部诉讼费用由曾星承担。事实和理由：1.曾星不按租赁物性质使用租赁物，致使租赁物损失，倪辉有权解除合同；2.曾星自承租起，从未按合同约定如期支付租金，其拖欠租金和押金的行为属于根本违约，倪辉有权解除合同。3.一审认定倪辉的损失为5000元没有事实依据。 曾星辩称，不同意解除合同，门面整改已到位，租金一直在交，且未对倪辉造成损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 倪辉向一审法院起诉请求：1.解除倪辉与曾星签订的《门面租赁合同》；2.曾星将租赁物恢复原状后返还给倪辉；3.曾星支付自2020年9月21日起至实际返还之日止的实际占有使用费（以216元/日计算）；4.曾星赔偿倪辉违约金42688元；5.案件诉讼费用由曾星承担。 一审法院认定事实：2017年8月2日，倪辉（甲方）与曾星（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将其位于衡阳市122房门面出租给乙方，双方商定房屋租期为五年，自2017年9月1日起至2022年9月1日止。合同第三条约定租金的支付方式为：1、第一年每个月租金为5000元，第二年和第三年每个月租金为6000元，租金按每季度结算一次，在甲方提供房屋时乙方一次性支付甲方一季度租金和一个月押金，以此类推，每季度交租金时需提前期满之日15天，此租金不包括交税开发票，如乙方需要发票则应向甲方另外补齐相关费用……，3、管理费、水电费、卫生费、税收和该房屋进行商业活动所产生的费用及其他一切费用均由乙方承担。合同第四条第二款约定乙方对甲方的房屋门面所属建筑物和装修固定财产不得随意改造、改装，确有需要的，乙方必须先征得甲方的同意后方可施工，但一切费用由乙方自理自付，如果乙方未经甲方同意，私自对房屋进行改造、改装，甲方有权向乙方提出赔偿。第七条约定以上各条款如乙方不履行，且10日内未作出妥善处理，则视乙方放弃原有权利和义务，甲方有权收回该房，并不退还所剩租金。合同还对租用期终止或协议期满相关事宜进行了约定。上述合同签订后，倪辉将涉案门面交付给了曾星，门面系毛坯房，曾星遂对该门面进行装修，安装了隔断板及厕所。2019年12月18日，倪辉向曾星发送QQ消息，询问曾星“你现在生意怎么样？和租金比划算吗？御江帝景已全部完工交房了！明年9月到期了，如果你要提前解租我不扣你钱，我想收回做别的事，买家也想自己用”。2020年5月24日至2020年5月31日期间，倪辉通过微信等方式与曾星沟通门面事宜，倪辉要求曾星将涉案门面隔出一部分退回，倪辉打算另行租给他人。倪辉称“整体设计一个装修方案，防盗门会重新做，保证安全，不要人守店，如果不放心也只能把守店的床设计成收纳型的，有公共卫生间，又近，卫生间要取消”，曾星回复“我住店里要冲凉肯定要卫生间”，之后双方未能达成一致。2020年7月9日，倪辉给曾星发送短信，告知其商铺是不允许当住宅使用的，曾星的装修方案改变了结构，没有经过其同意，希望尽快改正，否则引起的后果自己负责。2020年8月11日，倪辉委托湖南莫彬彬律师事务所作出《律师函》，告知曾星未经倪辉同意的情况下，私自对门面进行组装隔断板的行为违反了合同法及双方合同的约定，构成严重违约，要求曾星在收到律师函后在2020年8月31日前拆除隔断板，恢复门面原状，如未在上述期间履行义务，将行使合同解除权，并追究违约责任。2020年8月19日，曾星收到了上述《律师函》。2020年8月17日，倪辉通过微信约曾星就门面改造及续租一事面谈。2020年9月3日，曾星通过微信询问倪辉门面的隔断方式。倪辉回复如果曾星想继续租或转铺给别人就按之前说的隔断分层装，不然的话要按现在的市场价租，否则就收回来自己做。 另查明：2020年8月24日，曾星通过梁双燕的账户向倪辉支付了2020年9月至11月的租金。2020年10月16日，曾星将隔断板拆除完毕，并通过微信的方式告知了倪辉。2020年12月2日，双方当事人经现场确认，涉案门面的隔断板确已拆除，恢复了房屋原有的结构，厨房及床铺等已拆除。曾星已向倪辉支付了2020年12月至2021年1月的门面租金。 一审法院认为，倪辉与曾星签订的《门面租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。倪辉认为曾星未征得其同意对涉案门面进行改造，在门面中组装隔断板，违反了《门面租赁合同》第四条的约定，有权收回门面。根据该院查明的事实，涉案门面系毛坯房状态交付，曾星自行进行装修使用至2020年7月已近三年，根据双方的聊天记录显示，倪辉对安装隔断板一事知情，并未在上述期限内提出异议，而是在双方就收回部分门面无法达成一致的情况下提出异议，并据此提出解除合同。该院认为曾星未提交证据证明其经倪辉同意而对门面进行改造，违反了合同的约定，但曾星已于2020年10月16日恢复原状，未构成根本性违约，且2020年1月开始全国各地陆续发生新冠肺炎疫情，对大部分的行业收入均造成了一定的影响，均处于困难时期，承租人与出租人应互谅互让共渡难关。另外，曾星已按约将2020年12月至2021年1月的租金交付。故倪辉要求解除合同的理由，于法无据，该院不予采纳。对倪辉要求将租赁物恢复原状予以返还的诉请，该院不予支持。因合同未解除，故对倪辉要求曾星返还租赁物及支付占有使用费的诉讼请求，该院不予支持。根据双方签订的《门面租赁合同》第四条的约定，倪辉有权向曾星提出赔偿。该院认为曾星在倪辉通过微信及短信的方式通知后，均未立即采取积极有效的方式沟通或恢复原状，致使倪辉采取发《律师函》及提起诉讼的方式主张权利，花费了相应的支出，故对倪辉主张的违约金，该院予以部分支持，酌情核定为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、曾星于该判决生效后十日内向倪辉支付违约金5000元；二、驳回倪辉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费868元，减半收取434元，由倪辉承担234元，由曾星承担200元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，针对本案争议的几个焦点问题，分别评析如下： 一、关于倪辉要求解除《门面租赁合同》是否有事实和法律依据的问题。《门面租赁合同》第四条第二项约定：“如曾星未经倪辉同意，私自对房屋进行改造、改装，倪辉有权向曾星提出赔偿。”曾星未经过倪辉的同意对门面进行改造的行为违反了合同约定，但双方并未约定私自改造门面的行为构成解除合同的条件，且曾星已于2020年10月16日将其安装的卫生间、隔断板等拆除，恢复了门面原状，曾星的行为仅为一般违约，并未导致合同目的不能实现。曾星已依照合同约定支付押金，并已支付租金至2021年5月份，亦未构成根本性违约。故本院对倪辉上诉称曾星未经同意改造门面、不按期支付租金和押金的行为构成根本性违约，应当解除《门面租赁合同》的意见不予支持。 二、关于倪辉损失的问题。倪辉上诉称其损失包括恢复房屋原状、律师费、解除合同后合理期限的租金损失共计42688元，但未提供任何证据证明其损失的情况。一审法院酌情核定其损失为5000元，并无不妥，本院予以确认。 综上所述，倪辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费868元，由倪辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  丁枥澎 审 判 员  周 宏 二〇二一年四月十五日 法官助理  刘 艳 书 记 员  匡光美