北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3275号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹雪燕，女，1972年11月4日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：张芯，男，1968年12月27日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡鹏飞，男，1988年7月16日出生。委托诉讼代理人：赖辉辉，北京中昂律师事务所律师。原审第三人：北京联合家美房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区宝盛里小区1号楼1层商业106号。法定代表人：赵晨辉，执行董事。委托诉讼代理人：马海峰，男，北京联合家美房地产经纪有限公司总经理。上诉人曹雪燕、张芯因与被上诉人胡鹏飞、原审第三人北京联合家美房地产经纪有限公司（以下简称联合家美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初16015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹雪燕、张芯上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院未对合同效力予以明确。2.曹雪燕、张芯基于重大误解提出撤销合同的请求，法院应予以支持。3.即使合同应予以解除，应适用涉案合同第九条第二款对本案进行处理，而不应适用第三款。4.胡鹏飞未举证证明其实际损失，且房价一直在下降，胡鹏飞对产权存在瑕疵是清楚的，故其在获取低价购房的利益同时必须承担产权纠纷导致的不能过户的风险，特别是其在2018年10月之后就主动要求退款，此后扩大损失应由其自行承担。5.一审法院已经认定胡鹏飞在签订合同过程中存在过错，且中介公司对于业务风险是清楚的，在明知产权不确定的情况下，仍积极促成房屋买卖合同的签署，一审法院将支付中介费的责任强加于曹雪燕、张芯违背公平公正的原则。胡鹏飞辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。胡鹏飞可以选择适用较高的违约责任，一审酌定损失数额合理。律师费及中介费未超出合同约定，不违反公平公正的原则。联合家美公司述称，认可一审判决。胡鹏飞没有主动要求退款。不认可涉案房屋价格下降。联合家美公司与曹雪燕核实过，涉案房屋是可以交易的。胡鹏飞向一审法院起诉请求：1.判令曹雪燕、张芯继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋交付胡鹏飞使用；2.由曹雪燕、张芯承担本案诉讼费用。诉讼过程中，胡鹏飞变更诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令曹雪燕、张芯返还胡鹏飞支付的购房款200000元；3.判令曹雪燕、张芯向胡鹏飞支付违约金2770000元；4.判令曹雪燕、张芯向胡鹏飞支付房屋中介费50000元；5.判令曹雪燕、张芯支付胡鹏飞律师费30000元；6.由曹雪燕、张芯承担本案的诉讼费用。曹雪燕、张芯向一审法院提出反诉请求：1.判令撤销双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.由胡鹏飞承担反诉费用。一审法院认定事实：2017年12月24日，胡鹏飞（买受人）与曹雪燕、张芯（出卖人）经联合家美公司居间，就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），其中约定：“第一条房屋基本情况：……该房屋建筑面积55.54平方米（备注：交房面积无论增大或者减少，上述总房款不变）。……第三条成交价格、付款方式：（一）该房屋成交价格为：人民币2770000元。注：双方授权居间方依据政府指导价网上签约，如任何一方提出异议，因此导致增加的税费由异议方依法承担。（二）具体的付款方式及其付款期限为：1、2017年12月24日支付定金200000元。2、2018年2月24日前（交钥匙当日）支付房款2070000元。3、出卖人的不动产权证下发后，若买受人尾款为全款支付双方30日内完成过户手续，过户当日结清尾款500000元；若买受人尾款选择贷款支付，贷款额不足的，在过户当日剩余部分用现金支付，但过户时间不得超过90日。出卖人收款账号信息：……第四条房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋为法律允许交易的且没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第五条房屋的交付：出卖人应当在2018年2月24日前将该房屋交付给买受人。注：本房为毛坯房未入住，办理入住相关费用均由买受人承担。……第七条权属转移登记：（一）出卖人在收到首购房款后，将一手购房合同、发票以及楼书等原件一并交付给买受人。（二）交易房屋取得一手房屋产权证后，出卖人同意依据买受人书面通知的时间将该房屋过户至买受人指定的第三人名下。……第九条违约责任：（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（二）买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并承担百分之二十违约金。1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2、或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。（三）出卖人将该房屋出卖给第三人、抵押、或其他行为，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，按照银行同期贷款利率给付利息，并按成交价的一倍支付违约金（但如该违约金低于前款约定的违约金，出卖人应按照前款约定向买受人支付违约金）。若买受人不买，已付款不退，并向出卖人支付成交价的一倍违约金。（四）出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”同日，张芯出具《同意出售证明》，声明同意曹雪燕出售涉案房屋。同日，胡鹏飞（买受人）、曹雪燕、张芯（出卖人）、联合家美公司（居间人）签订《房屋买卖经纪服务合同》，约定联合家美公司就涉案房屋的买卖事宜提供居间服务，买受人支付佣金5万元。同日，马海峰向曹雪燕汇款20万元。曹雪燕、张芯出具《收条》，确认收到胡鹏飞支付的涉案房屋的购房定金20万元。另查，2013年，曹雪燕之母韩某作为被腾退人签订《北京市宅基地房屋腾退安置补偿协议书》（以下简称《协议书》），其中约定：经认定的居住人口4人，分别是户主韩某，户主曹某1、之女曹某2，户主曹雪燕，共置换安置房包括涉案房屋在内的6套房屋。2018年2月，曹雪燕等将韩某等诉至法院，要求分割上述安置房屋及周转费。法院经审理后于2018年11月14日作出（2018）京0108民初12669号民事判决书，其中判决涉案房屋的权益由韩某享有。韩某等不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2019年3月20日作出（2019）京01民终2232号民事裁定书，裁定撤销一审判决，并发回重审。法院重审后，于2020年9月28日作出（2019）京0108民初28954号民事判决书，其中判决涉案房屋的权益由韩某享有。该判决已生效。另，曹雪燕、张芯于2019年4月23日向法院提起诉讼，要求撤销《房屋买卖合同》，后撤回起诉，合并到本案中一并处理。胡鹏飞于2019年12月3日提交变更诉讼请求申请书，法院于2020年8月26日通过线上询问方式向各方确认诉讼请求。双方对于合同效力、胡鹏飞的损失存有争议。一、关于合同效力，曹雪燕、张芯向法院提交如下证据：1、曹雪燕与马海峰的微信聊天记录，对话时间为2018年10月27日，对话内容为：“马：那您把钱退到这个卡上吧。您把您先期答应给的25万打给我吧。剩下那些我找拆迁办。我实在烦透了。客户天天找我麻烦。”；2、房价资料，显示2017年学院路房价的均价在8万元以上；3、微信截图，显示：个人身份证照片，并在下面有如下文字“下面这是个大骗子，此人做案在古城、苹果园、金顶街一带，做案手法，以出售北辛安回迁。若有受害者可以联系我”；4、短信记录，显示：收件人为胡飞，电话为185…9796，发送内容为“加上微信，我刚从你家出来。看得出来两位老人都是非常老实本份的人。我们也一样从未有过想骗人的想法，只是情况特殊，马海峰从未让你我单独联系，所以明天见个面把事情解决了吧？我们双方都是老实人，所以不存在谁恶意坑谁，希望双方能相互谅解一下。”；5、照片，内容为合影照。经质证，胡鹏飞的质证意见为：对证据1，真实性无法核实，证明内容不认可，合同是双方签订的，要协商解除也应当是与胡鹏飞协商，同时该证据也证明曹雪燕、张芯是认同合同成立，与其反诉请求相悖；对证据2，真实性、关联性均不认可；对证据3，真实性、合法性、关联性均不认可；对证据4，真实性无法确认，证明内容不认可，均是曹雪燕的一面之词；对证据5，真实性、证明内容均不认可。联合家美公司的质证意见为：对证据1，真实性认可，但证明目的不认可，这是协商解约的事情；对证据2，关联性不认可，涉案房屋没有房本，曹雪燕提交的数据是有房本的二手房价格；对证据3，不认可；对证据4，不认可；对证据5，真实性认可，确实是胡鹏飞的照片，但不认可证明目的。经询问，曹雪燕表示当时双方达成了解除合同的协议，其答应退还的是购房定金20万元及相应利息。联合家美公司表示当时处于居间调解状态，双方初步意思是曹雪燕、张芯退了购房定金20万元和支付佣金5万元就完事，但曹雪燕、张芯迟迟没有给钱。经释明，曹雪燕、张芯坚持同时主张涉案合同可撤销。法院对上述证据的认证为：对证据1、2、4、5，采信真实性，相关证明力另行评述；对证据3，不论其是否真实，与本案无关，法院不予采信关联性。二、关于损失，胡鹏飞向法院提交如下证据：1、收据，显示胡鹏飞于2017年12月24日向联合家美公司支付5万元；2、发票，显示北京中昂律师事务所向胡鹏飞开具发票，服务名称为律师服务费，金额为3万元。经质证，曹雪燕、张芯的质证意见为：对证据1，真实性不认可，正规的居间公司应当提供发票；对证据2，没有代理委托合同，且律师费数额不合理。联合家美公司的质证意见为：对证据1、2，均没有异议，按照行规，佣金一般是出具收据，如果当事人没有要求出具发票就不会出具发票。法院对上述证据的认证为：法院对上述证据的真实性、关联性均予以采信，并确认胡鹏飞向联合家美公司支付了佣金5万元、胡鹏飞向北京中昂律师事务所支付了律师费3万元的事实。另诉讼中，经法院释明，曹雪燕、张芯申请酌减违约金。经询问，胡鹏飞表示其损失为20万元的占用利息、涉案房屋再出售或另行购房的差价损失、涉案房屋的租金损失等。庭审中，经确认，各方均认可涉案房屋在扣除需要补交的土地出让金后的现值为404万元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，结合双方诉辩内容，本案的争议焦点为：1、双方的《房屋买卖合同》是否可撤销；2、曹雪燕、张芯是否构成违约；3、双方的《房屋买卖合同》的解除方式及时间；4、曹雪燕、张芯的违约责任如何承担。关于争议焦点一，法院认为，根据法律规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方当事人以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，根据本案查明的事实，涉案房屋在双方签约时并未取得产权证，房屋产权性质等内容均未确定，其价格低于同地段的二手商品房的市场价格，符合交易习惯，不属于显失公平情形，且曹雪燕、张芯提交的其他证据也不足以证明存在重大误解、欺诈以及乘人之危的情形，而恶意串通及以合法形式掩盖非法目的，亦非撤销的法定事由。因此，本案所涉合同不符合可撤销的法定事由，曹雪燕、张芯的有关撤销的反诉请求，法院不予支持。本案所涉合同合法有效，可以作为确认双方权利义务的依据。关于争议焦点二，法院认为，如前所述，双方在签约后均应按照合同约定内容全面履行自己的义务。本案中，根据合同约定，曹雪燕、张芯应当在2018年2月24日将涉案房屋交付给胡鹏飞，但其未按期交房。同时，曹雪燕、张芯在取得涉案房屋一手房屋产权证后，应依据胡鹏飞的书面通知的时间完成涉案房屋的过户手续，但其未取得涉案房屋的权益，胡鹏飞作为买受人，亦没有取得涉案房屋所有权证的可能。曹雪燕、张芯虽抗辩此系法院判决致其无法取得涉案房屋所致，属于不可抗力，不应承担违约责任，但根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案中，根据本案查明的事实，涉案房屋作为拆迁安置房屋，安置协议签署于2013年，且该协议并未明确包括涉案房屋在内的安置房屋的权利归属，而曹雪燕、张芯与胡鹏飞就涉案房屋签署《房屋买卖合同》的时间为2017年12月24日，此时涉案房屋仍未确定权属，后曹雪燕在2018年2月提起有关分家析产诉讼，曹雪燕对于诉讼结果应当有所预见，故后续法院判决结果，并不属于不可抗力，法院对其答辩意见不予采信。因此，曹雪燕、张芯的行为已构成违约。关于争议焦点三，法院认为，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《买卖合同》的约定内容，出卖人不按约定期限履行合同的，逾期超过十日，或者出卖人将涉案房屋出卖给第三人、抵押或其他行为，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人均有权解除合同。如前所述，曹雪燕、张芯的违约行为已满足双方约定的解除合同的条件，胡鹏飞享有单方解除权。曹雪燕、张芯虽主张双方协商一致解除了合同，但根据其提交的微信证据，仅能显示其与联合家美公司的马海峰的对话内容，不能证明各方就《房屋买卖合同》的解除事宜达成了一致意见，故对于曹雪燕、张芯的该项答辩意见，法院不予采信。另外，根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，胡鹏飞在诉讼过程中变更诉讼请求要求解除合同，且如前所述，其享有的解除权成立，故合同解除时间为对方在诉讼中知悉解除权人主张解除合同之日，即2020年8月26日。关于争议焦点四，法院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，首先，根据双方《房屋买卖合同》的约定内容，针对不同的违约行为，分别约定了成交价20%的违约金及成交价一倍的违约金。现胡鹏飞在曹雪燕、张芯同时存在不同违约行为的情况下，选择成交价一倍的违约金计算方式，符合合同约定；其次，胡鹏飞因曹雪燕、张芯的违约行为所导致的主要损失在于其另行购房或转售利益损失等可得利益损失，但鉴于涉案房屋现尚未取得产权证书，具体房产性质并未明确，双方虽就涉案房屋的现值达成了一致意见，但胡鹏飞获得该可得利益所支出的必要成本存在不确定性，同时胡鹏飞购买产权未明的房屋，其自身对于损失的产生亦存在一定过失。另外，双方合同中对于律师费、居间费的损失另行作出了明确约定，单独核算。因此，法院对于曹雪燕、张芯的酌减违约金数额的申请予以支持，具体违约金数额由法院根据曹雪燕、张芯的违约情况、胡鹏飞的过失情况、胡鹏飞所需支出的必要的交易成本情况以及本案的具体履约情况等因素酌情判定，判定为60万元；最后，关于律师费和佣金，如前所述，双方合同约定上述费用由违约方承担，而根据胡鹏飞所提交的证据，能够证明其已实际支付了律师费3万元及佣金5万元，曹雪燕、张芯不认可该事实，但未提供相应反证，法院对其答辩意见不予采信，上述费用应由曹雪燕、张芯负担。此外，曹雪燕、张芯同意向胡鹏飞退还已收取的购房款，法院对此不持异议，依法予以确认。综上所述，对于胡鹏飞要求解除合同、退还购房款、支付违约金、支付房屋中介费和律师费的诉讼请求，法院予以支持，其中解除合同时间、违约金数额以法院认定内容为准；对于曹雪燕、张芯要求撤销合同的反诉请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、第二十九条之规定，判决：一、确认胡鹏飞与曹雪燕、张芯于2017年12月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年8月26日解除；二、曹雪燕、张芯于本判决生效后十日内向胡鹏飞返还购房款200000元；三、曹雪燕、张芯于本判决生效后十日内向胡鹏飞支付违约金600000元；四、曹雪燕、张芯于本判决生效后十日内向胡鹏飞支付中介费50000元；五、曹雪燕、张芯于本判决生效后十日内向胡鹏飞支付律师费30000元；六、驳回胡鹏飞的其他诉讼请求；七、驳回曹雪燕、张芯的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，曹雪燕、张芯提供联合家美公司企业信息，用于证明涉案合同的购房人是联合家美公司的法定代表人马海峰，胡鹏飞、联合家美公司对该证据的证明目的均不予认可。本院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。曹雪燕、张芯以其对涉案房屋的产权存在重大误解为由要求撤销其与胡鹏飞签订的房屋买卖合同，但该理由并非构成重大误解的情形，其主张缺乏法律依据，一审法院未支持其主张正确。曹雪燕、张芯与胡鹏飞签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。曹雪燕、张芯有关涉案合同的买受人是马海峰的主张没有事实与法律依据，本院对此不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。曹雪燕、张芯未取得涉案房屋的所有权，无权处分涉案房屋，故其无法履行约定的过户房屋的合同义务，构成违约。虽然马海峰曾与曹雪燕、张芯就退款事宜进行过沟通，但没有证据表明胡鹏飞与曹雪燕、张芯就合同解除达成了一致意见，故一审法院以胡鹏飞起诉要求解除合同的时点作为认定双方合同解除的时点正确。双方合同解除，曹雪燕、张芯应将收取胡鹏飞的20万元购房款予以返还。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，曹雪燕、张芯与胡鹏飞就应适用合同哪一条认定违约责任发生争议，对此，本院认为，涉案合同第九条第三款中关于“出卖人其他行为导致买受人不能取得房屋所有权证的”，现曹雪燕、张芯未取得涉案房屋的产权，符合该条中的违约情形，曹雪燕、张芯作为违约方，要求适用涉案合同第九条第二款缺乏事实法律依据，本院对其主张不予支持。就违约金的数额，一审法院已经考虑曹雪燕、张芯的违约情况、胡鹏飞的过失情况、胡鹏飞所需支出的必要的交易成本情况以及本案的具体履约情况等因素，对曹雪燕、张芯应承担违约金的数额进行了酌减，本院对此予以确认。曹雪燕、张芯虽对此持有异议，但并未就其张主张提供充分证据予以证明。就中介费及律师费的承担，曹雪燕、张芯构成违约，一审法院判决其承担中介费及律师费正确，本院对此予以确认。胡鹏飞已经支出的中介费是其履行涉案合同的成本，鉴于本案是房屋买卖合同纠纷，中介合同的履行是否有瑕疵或者过错，非本案审理范围。综上所述，曹雪燕、张芯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28960元，由曹雪燕、张芯负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二一年四月二十八日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星