天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终375号上诉人（原审被告）：李康伟，男，1979年2月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道**。负责人：闫佩伦，区域总经理。委托诉讼代理人：苑佳奇，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。上诉人李康伟因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司（以下简称世茂天成天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初19108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李康伟上诉请求：1．撤销一审判决，改判上诉人按照70%标准缴纳物业费；2．判令被上诉人认真履行物业服务协议，对于上诉人居住的鲲贝园11-1-1802公共部分进行修缮做好防水处理；3．判令被上诉人依据物业协议公开物业费用收支账目，30日内在鲲贝园小区公共区域内张贴公告，公布2015年至今所有物业服务费交费情况及凭证；4．涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与同事同住同一栋楼，享受同样的物业服务，应当按照同一种标准缴纳物业费。世茂天成天津分公司辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一审法院是依据业主反映的物业服务情况，2018年之前的会议记录以及建设局的答复意见，结合现场查勘，行使了自由裁量权，根据不同园区的实际情况进行了相应的减免，并且也已经因物业服务的瑕疵问题，免除了各上诉人多年来逾期缴纳物业费的违约金。因此被上诉人认为一审法院已经兼顾了双方的权利义务，最终判决的折扣及减免比例是合理的。对于上诉人其他上诉请求，由于在一审中并没有提出反诉，所以与本案不具有关联性。请求二审法院不予支持。世茂天成天津分公司向一审法院起诉请求：1．依法判令李康伟支付2015年11月24日至2020年2月29日的物业管理服务费13,139.4元以及违约金461元；2．本案诉讼费用由李康伟依法承担。一审法院认定事实：2010年7月10日，上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、世茂天成天津分公司的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。约定由上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司向鲲贝园小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，高层住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1.8元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.68元交纳，上述费用业主应于每月十日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同服务期限至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司2015年3月12日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司。李康伟是涉诉小区**楼1门**所有权人，房屋建筑面积为86.85平方米，其办理房屋入住手续时签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务费的交费时间变更为：业主接房前一次性交纳第一年度的物业服务费，以后每年度交纳一次物业服务费，交费时间为上一次费用截止日期前十五日内；如未按本协议约定的交费时间交纳相关费用，应从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。李康伟未向世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司交纳2015年11月24日至2020年2月29日的物业管理服务费，就李康伟拖欠的物业服务费世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司通过张贴催告函的方式向其进行了催收。涉诉小区已成立业主委员会，但业主委员会就涉诉小区物业服务未与其他物业公司签订新的物业服务协议。针对小区物业存在的问题，小区业主委员会与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司多次在彩虹社区居委会主持下召开联席会议，双方就小区物业存在的问题予以协商，世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司负责人就业主委员会提出的问题亦予以答复。2019年1月14日，中新天津生态城建设局就涉诉小区业主反映的问题结合相关政策回复如下：一、关于业主提出的门禁、车辆秩序等物业服务缺陷问题，已要求物业公司加强现场管理，提升服务品质，同时物业公司在11月28日，在居委会监督下进行了对话活动，制定了相关的整改计划；二、关于业主要求物业费打折的诉求，双方应根据《前期物业服务合同》履行，建议双方可通过协商或司法诉讼途径处理；三、关于车位管理费问题，依据双方商品房买卖合同，业主获得地下车位使用权后，物业服务企业需要对车场进行保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，并于业主签订协议、费用由业主交纳，此项费用不包括在物业管理费中；四、关于物业费交费周期问题，根据小区前期物业服务合同约定执行，同时建议小区有社区部门牵头建立社区物业联席会制度，加强协调沟通，及时化解社区物业管理问题，推动良性发展，提升服务品质。一审庭审中，针对业主所反映的小区物业服务情况以及物业存在的瑕疵，一审法院进行了现场勘验。针对业主提供照片反映的部位特意进行了勘验，不排除在勘验之前确实存在问题，但现场勘验时已进行了整改；小区地下车库偶有积水情况，亦有人员对地下车库地面进行修整；楼栋入户门门禁未启用；仍有垃圾堆放现象。庭审中，有部分业主反映2018年物业服务有所改善。一审法院认为，在案《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，同时李康伟在办理房屋入住手续时再次与世茂天成天津分公司签订了前期物业服务协议，仅就物业费的交费时间以及违约责任进行了变更，故双方均应按照合同约定享有各自的权利同时亦承担各自的义务。世茂天成天津分公司向李康伟提供了物业服务，李康伟应当按照双方签订的前期物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。针对庭审中业主反映的物业服务情况，联席会议记录、建设局答复意见以及一审法院现场勘验了解的小区物业服务，可见小区物业在2018年之前物业服务过程中确存在物业服务问题，但经现场勘查确认，世茂天成天津分公司现阶段提供的服务仍有改进的空间。此外，物业服务系动态服务过程，世茂天成天津分公司根据小区业主委员会提出的问题本身亦在进行改善，以求达到合同约定的服务标准；同时，涉诉小区物业服务的完善、有序，不仅仅依靠世茂天成天津分公司的服务，李康伟作为业主应按照合同约定主动交费，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。通过法庭调查，世茂天成天津分公司2018年之前提供的物业服务确存在瑕疵，其主张李康伟承担物业费全部不符合法律规定，一审法院予以酌减15%；2018年后的物业服务费，因物业服务虽有提升，但仍未达到标准，一审法院予以酌减5%。故李康伟应给付物业费86.85平方米×2.48元×25个月零6天×85%＋86.85平方米×2.48元×26个月×95%=9,933元；因世茂天成天津分公司物业服务存在瑕疵，故其主张的逾期违约金不予支持；李康伟主张的房屋质量问题与本按非同一法律关系，应另行解决。判决如下：一、李康伟于判决生效后十日内给付世茂天成天津分公司2015年11月24日至2020年2月29日的物业费9,933元；二、驳回世茂天成天津分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币70元，由世茂天成天津分公司担负11元，由李康伟担负59元。二审中，双方当事人均未提交证据，一审法院对本案的认定事实无误，本院予以确认。本院认为，在案的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，上诉人在办理房屋入住手续时再次签订了前期物业服务协议，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。被上诉人作为物业服务单位，提供了相应的物业服务，上诉人应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。一审法院依据在案证据以及案件的具体情况，认定被上诉人世茂天成天津分公司提供的物业服务确存在瑕疵，据此予以扣减相应缴纳比例以最终确认上诉人应交纳物业费的具体数额并对被上诉人主张的逾期违约金不予支持，并无不当，本院依法予以维持。上诉人李康伟要求按70%标准缴纳物业费，于法无据，本院依法不予支持。另，上诉人李康伟所提其他上诉请求，因其在一审中未提出反诉，且与本案不属同一法律关系，可自行另案予以解决。综上所述，李康伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李康伟负担。本判决为终审判决。审判长 郝 真审判员 武 伟审判员 王同顺二〇二一年四月七日书记员 倪 凯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；