贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初5465号原告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公室，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，职务：总经理。委托诉讼代理人:吴芸倩,贵州文熙律师事务所律师。被告：冯玉玲，女，1974年9月9日出生，汉族，住贵阳市乌当区。原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称奥特莱斯公司）与被告冯玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人吴芸倩，被告冯玉玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奥特莱斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠租金及物业管理费共计人民币84283.5元；2、判令被告向原告支付违约金（以逾期缴纳的租金物业管理费用的总金额为基数按年利率24%的计算方式计算）自逾期缴纳相关费用之日2019年3月20日起截止2020年7月31日共计人民币28038.31元，计算至付清之日止；3、因本案产生的诉讼费及律师代理费用由被告承担。事实和理由：2018年12月12日，原被告签订商铺租赁合同，约定原告将奥特莱斯城市广场的商业店铺中位于第B区第B1层，铺位编号为B-B1-06、B-B1-07号的商铺租赁给被告，租赁总面积295平方米。合同明确约定了租赁产生的相关运营费用的计算标准及付款项目，并约定了逾期付款租赁、物业管理费等内容，每逾期一日，按逾期缴纳金额的千分之三进行支付。被告从2019年3月20日起至2020年7月31日欠租金53100元、物业管理费29500元、水费1683.5元，共计84283.5元。被告长期拖欠相关费用，经原告多次催告仍不缴纳，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，望支持原告诉请。冯玉玲辩称，1、原告陈述的日期不对，我在2019年9月以前都交了租金，2019年10月开始应该缴纳租金。我方申请退租，因为商场管理人员不停变换，无人管理，一直找不到管理人员，一直拖到疫情。2、我方在2020年2月13日通知原告要求办理退租，2020年3月9日又问了原告，但是没有人回复，我方员工就不再上班，当天原告把我承租门面的大门锁了，我方就走了。我方不可能一直承担房租，我方一直亏损，大门又被被告锁了，直到今天也没有人对接我们。即便违约，我方缴纳到原告处的5万元保证金也足以支付租金。本院经审理查明事实如下：2018年12月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于遵义市汇川区平方米）租赁给乙方使用，乙方经营之品牌、品类包括美容及相关配套服务，店名为三千家生态减肥。租赁期限5年，自甲方确定的向乙方交付出租商铺之日起算，第一年租金每月每平方米30元，第二年租金每月每平方米45元，第三年租金每月每平方米55元，第四年租每月每平方米75元，第五年租金每月每平方米75元。乙方于本合同生效之日起五个工作日内向甲方交纳履约保证金22125元。物业管理费的统一收费标准为50元／平方米／月，甲方应于本合同生效之日起五个工作按一个月物业的标准向甲方交纳物业管理费保证金2950元。甲方分阶段按比例给予乙方优惠，物业管理费优惠标准为：2018年12月31日（含）前按照10元／平方米／月收取，2019年1月1日至2020年12月31日（含）按照10元／平方米／月收取，2021年1月1日至2022年12月31日（含）按照10元／平方米／月收取，2023年1月1日（含）后按照10元／平方米／月收取。合同第5.1.2条约定，租金采用“先付后用”方式，每三个月支付一次，乙方在本合同签订之日起五个工作日内支付第一期费用，即人民币8850元。其后，乙方在每个对应租赁期起始日前十个工作日向甲方支付该对应租赁期租金。第15.4条约定，在租赁期限内，乙方逾期交纳租金、物业管理费、履约保证金、装修保证金等费用的，每逾期一日按逾期交纳金额的3‰支付违约金，乙方如未按约及时交纳上述费用的，甲方有权在乙方所交纳的履约保证金中直接扣除，乙方应自原告书面通知之日起7个工作日内补足履约保证金，否则甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方按本条前款约定支付违约金和赔偿给甲方造成的所有损失。第15.7条约定，在租赁期限内，非因法律、法规及本合同约定的情况，乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还，将作为违约金赔偿给甲方，且甲方有权根据剩余租赁期间向乙方收取相应数额的违约金。第15.8条约定，在租赁期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权要求乙方赔偿因此受到的损失：……15.8.6拖欠支付租金、物业管理费、装修管理费及其他费用之一或全部，逾期达15日。同日，双方签订《商铺租赁合同补充协议》，主要内容：一、原合同第5.2.1条履约保证金22125元，第5.3.2条履约保证金2950元，变更为5.3.2条履约保证金50000元。二、经营培育期10个月，分2年享受，每2个月享受第一个1月（注：培育期内，正常交付物业管理费）。三、本协议系原合同不可分割之组成部分，本协议如与原合同有不一致之处以本协议之约定为准。本协议未涉及的相关事宜仍按原合同约定执行等。合同签订后，原告将涉案商铺交给被告，并承诺给被告两个月的装修期，装修期免收租金。被告装修完毕后开始经营。被告付清了2019年9月30日前的租金及物管费，自2019年10月起未付租金，自2020年1月起未正常经营。2020年3月11日，被告在原告处办理了出门条搬走了几张美容床后，未再开门。2020年8月，原告对被告承租的门店上锁。庭审中，原告陈述被告未付2019年10月1日到2020年7月30日的租金53100元，其中2019年10月份、2019年12月份、2020年2月份租金均为8850元，2020年4月份、2020年6月份租金均为13275元，2019年11月份、2020年1月份、2020年3月份为免租期。原告陈述被告未付2019年10月份至2020年7月份物业管理费，每月2950元。被告对原告主张的差欠2019年2个月的租金认可，称其在2020年2、3月份就向原告提出不再租赁门面，2020年春节期间遇疫情，故2020年2、3月份应免租免管理费。被告称未收到原告提出终止合同的意见。另查明,2018年12月6日，被告向原告交纳了50000元保证金。庭审中，被告称应当用保证金冲抵欠付的租金、物业管理费、违约金。原告则表示因被告逾期支付租金对保证金予以没收。本院认为，本案原告与被告签订的租赁合同、补充合同均是当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约交付了门面，被告作为承租人应按约支付租金。被告自2019年10月起未按合同约定支付租金、物业管理费，构成违约。被告称于2020年2、3月份向原告工作人员提出终止合同，原告于2020年3月份对被告承租的门店上锁，未提交充分的证据证明，原告不予认可，本院不予采信。但原告承认在2020年8月份对被告承租的门店上锁，行为视为要求解除租赁合同，根据双方签订的租赁合同第15.8.6条的约定，原告有权解除合同。故本院认为双方于2020年8月份终止租赁合同。原告主张双方的租金、物业管理费应计算至2020年7月份，本院予以支持。原告主张因被告擅自解除合同根据合同第15.7条的约定有权没收保证金50000元，庭审中原告不认可被告在2020年3月份提出解除合同，也没有提交证据证明被告擅自解除合同，故原告要求没收保证金，本院不予采信。今年2月份恰逢突如其来的疫情，被告提出要求免租，本院根据国家相关规定，酌情对2020年2月份租金予以免除。根据双方合同约定，经营培育期10个月，每2个月享受第一个月，第一年租金按30元/平方米/月计算，2019年10月至2019年12月期间只收取2个月租金为17700元（30元×295平方米×2个月）；第二年租金45元/平方米/月计算，2020年1月至3月期间只收取第二个月租金，2020年2月因疫情免租，不再收取。2020年4月至6月只收取2个月租金为26550元（45元×295平方米×2个月）。2020年7月免收租金。被告差欠租金合计为44250元。关于物业管理费，原告主张从2019年10月份计算至2020年7月份共10个月，由于今年2月份发生新冠疫情，奥特莱斯购物广场2月份未开门，其也未提供证据证明2月份提供了物业服务，本院酌情免收今年2月份物业管理费。故被告应交纳9个月的租金，根据合同约定10元/平方米/月计算，应为26550元（10元×295平方米×9个月）。关于逾期交纳租金的违约金，原告主张按年利率24%计算，但并未提交证据证实损失具体为多少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年3.85%计算。关于起算时间，合同约定租金按季度支付，先支付后使用，故租金的违约金应分段计算，2019年10月1日起以租金17700元为基数计算，2020年4月1日起以租金44250元（17700元+26550元）为基数计算。关于原告主张逾期交纳物业管理费的违约金，计算标准本院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年3.85%计算，原告主张物业管理费每月一付，本院予以采信，2019年10月1日起以物业管理费2950元（295平方米×10元×1个月）为基数计算，2019年11月1日起以5900元（2950元×2个月）为基数计算，依此类推，2019年12月1日至2020年7月1日期间每月分别以8850元、11800元、14750元、17700元、20650元、23600元、26550元、29500元为基数起计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款规定“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。”庭审中被告提出用缴纳的保证金50000元冲抵尚欠的费用，本院予以准许。经计算，截止法庭辩论之日尚欠租金、物业管理费的违约金合计为889.24元，被告尚欠原告租金44250元、物业管理费26550元。根据先冲抵违约金后冲抵租金、物业管理费的原则，冲抵后被告尚欠原告租金、物业管理费21689.24元，2020年12月8日起的违约金以此为基数继续计算至尚欠的租金、物业管理费付清之日止。关于律师费，原告未提交证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯玉玲于本判决生效后十五日内支付原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司截止2020年7月的租金、物业管理费21689.24元；二、被告冯玉玲于本判决生效后十五日内支付原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司逾期交纳租金、物业管理费的违约金（以尚欠的租金、物业管理费21689.24元为基数，自2020年12月8日起按年利率3.85%计算至尚欠的租金、物业管理费付清之日止）；三、驳回原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担1840元，被告冯玉玲负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  张亚丽人民陪审员  张能碧人民陪审员  简祖琴二〇二一年四月二日法官助理郭霞书记员曾祥福