江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1131号上诉人（原审原告）：姚小娜，女，1991年2月26日生，汉族，住南京市。上诉人（原审原告）：张朋，男，1986年2月12日生，汉族，住南京市。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：史吉昌，国浩律师（南京）事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：纪烨，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乾荣，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云帆，北京恒都（南京）律师事务所实习律师。上诉人姚小娜、张朋与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚小娜、张朋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人退还精装修差价的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定双方约定的房屋装修装饰标准具体明确，显属事实认定错误。双方在《补充协议》附录二《装饰、设备标准》中，仅约定了装修装饰项目用材品牌，没有约定具体的档次、型号等。同一品牌不同档次、型号之间价格、性能差别较大。故双方约定仍有较大解释空间，并不具体明确。二、涉案房屋装饰装修标准约定不明确、不具体，就应以样板房展示标准、工程预算评估书标准和公示的精装单价标准为交付的房屋装修标准。以上三个标准系被上诉人对购房者作出的具体明确的承诺，且对房价产生重大影响。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，以上三个标准应当成为合同内容。另，被上诉人在《补充协议》中设定的全部展示和承诺系格式条款，排除己方主要责任，架空法律规定，应属无效。南京市住建委、住建局及物价局发布的《关于进一步加强我市商品住宅全装修建设管理的通知》第十六、十七条也规定，开发商应当按照样板房以及根据样板房作出的装修评估报告交付精装修。三、一审认定双方关于房屋装修装饰标准的约定不属于格式条款，属事实认定错误。房屋装饰装修标准系被上诉人事先单方拟定，在订立时未与上诉人协商，显属格式条款。一审仅以“不存在免除一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利”为由认定附录二《装饰、设备标准》不属于格式条款，明显认定错误。四、既然装饰装修标准属于格式条款，即使不以样板房展示标准、工程预算评估书标准和公示的精装单价标准作为交付标准，也应对装饰装修标准作出有利于上诉人的解释。依据合同法第四十一条之规定，对格式条款发生争议时，应当作出有利于上诉人的解释。因公示备案价格较高，上诉人基于此，认为约定的品牌使用最高档次和最好型号的材料，故被上诉人也应按此标准向上诉人交付。五、被上诉人实际交付标准未达前述标准，属于违约行为，应当承担减少价款的违约责任，返还装修差价。一审勘验情况表明被上诉人实际交付的标准未达前述标准，被上诉人也无证据证明其已符合前述标准，故应当以评估结果计算装修差价。同时一审依据《补充协议》第5条要求被上诉人承担修补责任，上诉人认为此条约定的前提条件与本案情况不符，不应以此作为被上诉人承担违约责任的方式。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求依法予以改判。金梦都公司辩称：1、上诉人自始未能充分举证证明被上诉人交付的精装修与约定不符，或存在质量问题，其诉求无事实依据。2、涉案房屋的交付标准应该依据双方签订的合同来确定。被上诉人按照合同约定的项目和品牌进行采购，实际交付的装修标准符合法律规定和双方的约定。3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定商品房存在质量问题但并未严重影响正常居住使用的，开发商应当承担保修责任。因此出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。姚小娜、张朋一审起诉请求：1.金梦都公司赔偿其所购房屋的精装修差价10000元（暂定，最终以鉴定意见为准）；2.金梦都公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月25日，姚小娜、张朋（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定：第一条、甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区谷里街道向阳路28号丽华山苑4幢603室；建筑面积106.02平方米；该商品房的装修材料及设备标准见附件4；……第四条、乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价19354.29元/平方米，总价2051942元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元。[√]买卖双方一致同意并知悉该商品房的总房价款为含税价：本条约定的该商品房总价款及单价均包含装修部分的价款。……第六条、甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房。……第十一条、该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，乙方有权要求更换，甲方应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿乙方房屋使用损失，甲方无需承担逾期交楼责任。……第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力。该合同附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定），载明外墙为真石漆、内墙为乳胶漆、顶棚为乳胶漆、室内地面的客餐厅、厨卫间铺贴地砖、卧室铺强化复合地板、外窗为铝合金、厨房地面为地砖、厨房墙面为墙砖、卫生间地面为地砖、卫生间墙面为墙砖、电梯品牌名称和型号为东芝SPACEL系列（产地上海）。当日，姚小娜、张朋（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《补充协议》，双方就《预售合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守，约定：……第五条、关于商品房交接：1……甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及本补充协议附录二约定的交付标准进行交付。具体装饰、设备的品牌由甲方根据供货情况在同等品牌范围内确定。……5.该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修并承担保修费用，除此之外，甲方无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。另对合同的解除等事项进行了约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》载明装标交楼标准（YJ90T/YJ140T），约定了玄关、客厅及餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、其他位置共计63个分项的装修品牌标准：入户门品牌为“碧桂园定制”、入户门锁品牌为“西勒奇或同档次品牌”、天花（乳胶漆）品牌为“经典·总督或同档次品牌”、天花石膏线品牌为“碧桂园定制”、可视对讲机品牌为“立林或同档次品牌”、USB插座品牌为“施耐德或同档次品牌”、……新风系统品牌为“美的或同档次品牌”、开关品牌为“异辉或同档次品牌”、过道小夜灯品牌为“异辉或同档次品牌”、直饮水系统品牌为“飞利浦或同档次品牌”。《补充协议》及附录二由姚小娜、张朋签字确认、金梦都公司盖章确认。前述《预售合同》、《补充协议》签订后，姚小娜、张朋支付了全部购房款，金梦都公司交付了涉案房屋。一审另查明，金梦都公司向物价部门申报的《南京市商品房预售方案》显示包括涉案房产在内的“丽华山苑”项目，约90㎡户型的精装修单价为2718.92元/㎡，约140㎡的户型的精装修单价为2796.41元/㎡。案件审理中，姚小娜、张朋陈述，涉案房产内装饰装修标准达不到备案的装修价格2796.41元/㎡，并申请对涉案房产室内实际装修价格进行鉴定，并提交《南京市商品房住宅申报价格表》以及申请一审法院调取江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的《评估报告》予以佐证。金梦都公司对上述材料的真实性无异议，但认为上述材料不属于其对姚小娜、张朋的承诺，备案价格及评估价格均不是双方之间的合同单价，不属于交付标准，其并未对装修价格进行单独承诺。案件审理中，一审法院组织双方对约90㎡的户型和约140㎡的户型房屋进行了现场勘验，双方确认约90㎡的户型以丽华山苑3幢401室作为勘验对象代表，约140㎡的户型以丽华山苑16幢501室作为勘验对象代表。经勘验确认约90㎡户型的装修材料、设备品牌如下：1、玄关：入户门为扬州扬子消防器材有限公司入户门、入户门锁为SCHLAGE、灯具（筒灯）为NVC雷士、入户挂钩为KINLONG，可视对讲机现场未安装，天花（乳胶漆）、天花石膏线、地砖无法看出品牌；2、客厅及餐厅：电插面板为Schneider施耐德，天花乳胶漆、天花石膏线、地砖、墙身乳胶漆无法看出品牌；3、卧室：房门为金迪、房门锁为Roialwand、电插面板为Schneider施耐德、主卧紧急按钮为HGRN，天花乳胶漆、墙身乳胶漆、地面强化复合地板无法看出品牌，USB插座没有安装；4、厨房：嵌入式厨卫灯为NVC雷士、整体橱柜为欧派、不锈钢水槽为欧派、抽油烟机为ROBAM老板、灶具为ROBAM老板、龙头为KOHLER科勒、电插面板为Schneider施耐德，天花铝扣板、墙身砖、地面仿古砖、门（移门）无法看出品牌；5、卫生间：灯具（筒灯）为NVC雷士、地漏为超联方型平面地漏、镜柜为现代筑美家居、洗手台柜为现代筑美家居、水盆龙头为KOHLER科勒、坐便器为KOHLER科勒、淋浴屏为Bite比特、淋浴花洒为KOHLER科勒、吸顶灯为NVC雷士、电插面板为Schneider施耐德、卫生间门锁为Roialwand，天花铝扣板、墙身砖、地砖、淋浴区地面、淋浴区下水槽、门无法看出品牌；6、阳台：吸顶灯为NVC雷士、洗衣机龙头为JOMOO九牧、电插面板为Schneider施耐德，天花乳胶漆、地面仿古砖无法看出品牌，拖把池龙头现场没有；7、其他：地暖为德国威能、新风系统为美的、开关为Schneider施耐德、过道小夜灯为主卧和次卧各1个，飘窗石材（英菲米黄）、入户门夹石（台山红）、地漏无法看出品牌，直饮水系统现场未安装。金梦都公司提交63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同、情况说明等材料，拟证明其按照《预售合同》及《补充协议》的约定进行了采购、安装，按照约定进行了交付，乳胶漆品牌为经典·总督、地砖品牌为欧神诺、可视对讲机品牌为立林、地面强化复合地板品牌为大自然、墙身砖品牌为欧神诺、地面仿古砖品牌为圣凡尔赛、门品牌为金迪、淋浴区地面和淋浴区下水槽品牌为圣凡尔赛、拖把池龙头及洗衣机龙头品牌为九牧、飘窗石材为英菲米黄、入户门夹石为台山红、地漏品牌为祥隆；并提交《物业及资料移交书》，证明其已经向姚小娜、张朋交付了可视对讲机、直饮水系统及飞利浦净水器、USB插座等物品。姚小娜、张朋质证后，认为金梦都公司提交的采购、安装等合同只能证明金梦都公司交付的精装修实际用材的具体品牌，不能证明金梦都公司交付的精装修符合约定标准，相反，上述证据显示有关装修材料的采购价格仅相当于备案价格的三分之一到四分之一，恰恰证明了金梦都公司存在明显的偷工减料，金梦都公司实际交付的精装修不符合约定的标准。姚小娜、张朋陈述其已经收到可视对讲机（未安装）、飞利浦龙头式净水器（未安装）及两个USB插座（未安装），但其认为金梦都公司所称的飞利浦龙头式净水器仅为一个飞利浦品牌的水龙头，并非飞利浦净水系统。案件审理中，姚小娜、张朋确认精装项目中不符合约定的部分要求退还差价。金梦都公司表示其同意为业主安装USB插座及净水龙头，拖把池龙头如果确实少且业主需要，其随时可以提供。上述事实，有《预售合同》、《补充协议》、《南京市商品房住宅申报价格表》、勘验笔录及当事人的陈述等证据证实。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人姚小娜、张朋与被上诉人金梦都公司之间签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。涉案《商品房预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《商品房预售合同》附件4、《补充协议》附录二对涉案房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。上诉人虽主张该部分约定系格式条款，但《补充协议》附录二上有上诉人的签名确认，该部分约定亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，可以认定双方当事人已通过《商品房预售合同》及《补充协议》对于涉案房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向房产管理部门提交的《南京市商品房预售方案》中载明包括涉案房产在内的项目“房屋精装修情况：本次申请预售项目基本情况中，拟销售均价（元/㎡）中一般住宅价格为精装修价格，约90㎡户型精装修单价2718.92元/㎡；约140㎡的户型精装修单价为2796.41元/㎡”，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张以此作为涉案房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。经一审法院现场勘验，上诉人虽对部分建材的品牌存疑，但未能就此予以举证证明，而被上诉人金梦都公司就此提交了63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同等材料，故可以认定涉案房屋已符合合同约定的交付条件。一审判决驳回上诉人赔偿损失的诉请，并无不当。另，一审中，上诉人申请对涉案房屋的实际装修价格进行评估，由于并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，故一审对此申请未予准许，并无不当。综上所述，上诉人姚小娜、张朋的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由姚小娜、张朋负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜审判员  张旭东审判员  白文虎二〇二一年四月九日书记员  焦 玲