湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终330号上诉人（原审被告、反诉原告）：张国军，男，1965年11月12日出生，汉族，住湖北省云梦县。上诉人（原审被告）：李想得，男，1964年7月15日出生，汉族，住湖北省云梦县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北富成针织实业有限公司。住所地：湖北省云梦县经济开发区楚王城大道**。统一社会信用代码：91420923588215781E。法定代表人：张德俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：左元发，湖北睡虎律师事务所律师。上诉人张国军、李想得因与被上诉人湖北富成针织实业有限公司（以下简称富成公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2020）鄂0923民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国军、李想得上诉请求:1.撤销湖北省云梦县人民法院(2020)鄂0923民初1654号民事判决书第十四页第一、二、三项判决。2.判令富成公司赔偿张国军因侵权行为造成的损失50240元(富成公司收取案外人中建电气化局集团南方工程公司租金35000元及水电费15240元)，以及违约金85000元(按合同约定的年租金170000元一半计算)，赔偿经营损失30000元(按6000元/天自2019年12月17日计算至2020年2月7日);3.本案所有诉讼费用由富成公司承担。事实与理由：一、本案一审判决解除张国军与富成公司之间与2017年8月1日签订的《补充租赁合同》，认定事实不清，证据不足。原审法院认定张国军拖欠租金，而事实为张国军与富成公司事先口头约定用张国军所有的奥迪车辆，转让至富成公司法定代表人张德俊个人，以折抵张国军2年的租金，后因为车辆抵押情况复杂，无法过户，张德俊反悔退回奥迪车辆。张国军与富成公司因此约定将年租金降至17万元/年。且富成公司未催促张国军缴纳租金，故意拖延时间。富成公司主张张国军自2017年8月1日起拖欠租金，张国军在此后已向富成公司支付17万元租金，张国军于2019年4月9日至2020年4月8日因组织、领导传销罪在云梦县看守所服刑。因张国军客观履行不能，遂未及时向富成公司缴纳租金。而富成公司未举证证明其及时催促张国军缴纳租金，并于2019年12月17日采取断水断电的措施，阻碍张国军经营，给张国军造成巨大损失(张国军可以提供酒店经营流水证明)。因此本案一审判决解除张国军与富成公司之间与2017年8月1日签订的《补充租赁合同》，认定事实不清，证据不足。二、原审法院一审认定本案富成公司未经张国军同意将云梦县贝楒酒店转租给案外人中建电气化局集团南方工程公司，并收取房屋租金及水电费没有证据证实。张国军在二审过程中可以提供富成公司与案外人于2019年6月13日签订的《房屋租赁合同》原件与复印件一致的证据材料;2018年10月1日，张国军与案外人签订《房屋租赁合同》，在合同到期之前，案外人在合同到期之前已将水电费交付至富成公司的，本事实有富成公司提供的《收据》(收据编号为6874703、6874714、6874671)证明。张国军服刑期间，全权委托其妹妹张玫管理贝楒酒店经营，案外人根据《房屋租赁合同》履行期间应当将水电费交至贝楒酒店实际控制人。因此张国军认为富成公司收取案外人水电费用的事实认定不清。综上所述，请求贵院支持张国军全部上诉请求。富成公司辩称：1.关于张国军、李想得所称解除合同不明的问题，这一说法不能成立，法院作出解除合同的判决自然是判决书发生法律效力时解除及时成立。2.关于本案的张国军、李想得称的双方在租赁合同以外有一份补充的约定，对于租赁合同的内容作了变更，以奥迪车辆抵偿租金，并且在抵偿未完成时约定将房租租金降低为每年17万元，富成公司认为以上事实不能成立。关于以奥迪车辆抵偿租金的事实，张国军、李想得没有证据证明双方存在上述约定，且抵偿行为从实际到形式上均未完成。2.双方约定变更租赁的数额没有证据证明。3.本案张国军、李想得所陈述的富成公司曾经有将房屋转租案外人以及采取断水断电的措施，阻挠张国军、李想得经营，导致张国军、李想得巨大损失应当赔偿。富成公司认为，以上事实均不能成立，关于转租的问题本案一、二审均在误导法院，不存在转租的问题，据我们所知南方公司因为建设工程的需要，租赁了张国军、李想得经营的酒店，这就是长期租赁酒店客房进行住宿，在这一过程中张国军、李想得张国军所指定的经营者收取了南方公司住宿费13万元余元，并不存在所谓的富成公司转租张国军、李想得酒店给案外人的情况。张国军、李想得所述的水电费的问题，作为南方公司在租赁酒店客房期间作为实际使用者，将水电费支付给富成公司并不违反法律的禁止性规定，也不影响作为酒店经营者的张国军、李想得张国军与南方公司之间的酒店经营行为，另外张国军、李想得所称的与富成公司断水断电缺乏充分的证据证明，更不能证明由此阻碍张国军、李想得的经营和造成损失，因此富成公司认为张国军、李想得请求富成公司赔偿损失缺乏事实及证据支持。综上富成公司请求驳回上诉，维持原判。富成公司一审诉讼请求：1.判令解除富成公司与张国军于2017年8月1日签订的《补充租赁合同》，张国军将租赁物返还给富成公司；2.判令张国军支付租金53万元，并按年利率6％支付自起诉之日计算至租金实际付清之日止的延期付款违约金。李想得对其中的10万元租金及延期付款违约金承担共同还款责任；3.由张国军、李想得承担本案诉讼费用。一审判决认定：2012年10月16日，富成公司与李想得经协商签订了一份《租赁合同》，合同约定富成公司将其所有的位于湖北省云梦县经济开发区楚王城大道南50号厂区内办公楼出租给李想得，面积2917.25平方米，租赁期限为2013年1月1日起至2020年12月30日等内容。合同签订后，富成公司将公司办公楼移送给李想得，李想得将其改造为云梦县贝楒酒店对外经营。2017年7月31日，李想得以经营不善为由向富成公司提出将租赁物转租给张国军，双方经协商签订《解除租赁合同协议书》解除了上述双方签订的《租赁合同》。2017年8月1日，富成公司（甲方）与张国军（乙方）签订了一份《补充租赁合同》。合同约定：该房屋租赁期限为2017年8月1日至2020年12月30日；甲、乙双方约定年租赁费（包括租金、设备租赁费）为贰拾万元整；租赁费起算日2017年8月1日，租赁费按季度支付，2017年8月1日前一周应支付2017年8月1日-2017年10月30日租金伍万元整，以后按每一季度付；乙方在每一个季度租赁期到期前一周内（如有节假日则相应顺延）将当期租赁费汇入甲方指定账户，如租赁期到期后十天内仍未付清当季度租赁款，则甲方有权对张国军租赁区域停水停电封门；乙方每月于20号前付清当月水电费。合同另对其他事项进行了约定。2017年8月至2018年7月，张国军陆续向富成公司支付房屋租金17万元。2019年12月17日，因张国军一直未按合同约定支付租金，富成公司将张国军租赁的云梦县贝楒酒店停水停电并将侧门上锁，后解除上述措施。2020年2月7日，张国军租赁的云梦县贝楒酒店因新冠疫情被政府相关部门征用两个月。后因张国军一直未支付租金，双方以致成诉。另查明，2017年12月11日，李想得向富成公司出具了一张欠条，内容为：“今欠到富成针织实业有限公司2017年1月至7月30日房租壹拾万元整，于2018年6月付清”。张国军于同日在该欠条上注明：“如2018年6月李想得没付款，由张国军承担”。一审法院认为，富成公司与李想得签订《租赁合同》，富成公司将其所有的办公楼租赁给李想得开设云梦县贝楒酒店对外经营，李想得因经营不善向富成公司提出转租给张国军，双方经协商签订《解除合同协议书》解除双方租赁合同关系。富成公司遂与张国军签订《补充租赁合同》，该《补充租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。富成公司已按合同约定将租赁物租赁给张国军经营，张国军应按合同约定履行支付租金义务。根据双方当事人的诉辩内容及庭审举证质证情况，本案的主要争议焦点：一、张国军作为承租方在租赁过程中是否存在违约行为及富成公司是否享有解除《补充租赁合同》权利；二、如何确认张国军下欠租金金额及张国军是否应承担延期付款违约金；三、张国军是否应对李想得下欠的10万元租金承担还款责任，该下欠的10万元租金能否在本案中一并处理；四、富成公司的起诉是否超过诉讼时效；五、富成公司作为出租方在租赁过程中是否存在违约行为及是否应承担违约损害赔偿责任。关于争议焦点一，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”富成公司与张国军签订的《补充租赁合同》约定租赁期限为2017年8月1日至2020年12月30日，年租赁费为20万元，租赁费按季度支付。根据庭审查明的事实，张国军仅向富成公司支付租金17万元，张国军对下欠租金的事实不持异议，仅对下欠租金金额及其他事实存在争议。张国军作为承租人未按合同约定支付租金行为已构成违约，且在富成公司催促下一直未予支付，富成公司要求解除双方于2017年8月1日签订的《补充租赁合同》并要求张国军返还租赁物的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。张国军关于应富成公司法定代表人张德俊要求将其所有的奥迪车辆折抵2年租金，富成公司法定代表人张德俊在使用车辆几个月之后无故退还张国军才造成下欠租金未予支付的抗辩理由，因富成公司对此未予认可，庭审中张国军并未提供证据证实，一审法院未予采纳。关于争议焦点二，一审法院认为，富成公司与张国军签订的《补充租赁合同》明确约定年租赁费（包括租金、设备租赁费）为20万元整，张国军据此应按合同约定金额向富成公司支付租金，富成公司主张张国军应支付2017年8月1日至2020年8月份租金60万元，符合双方的合同约定，扣减张国军已支付17万元，下欠租金金额为43万元。张国军关于双方曾协商将房屋租金由每年20万元调整为17万元的抗辩理由，因富成公司对此予以否认，庭审中，张国军也未提供证据予以证实，对于张国军上述抗辩理由，一审法院未予采纳。张国军另辩称，因富成公司将云梦县贝楒酒店客房另行租赁给案外人中铁建电气化局集团南方工程有限公司4个月，以及因新冠疫情影响被政府征用2个月，富成公司应当扣减6个月租金。一审法院认为，新冠疫情属于不可抗力，富成公司应当免除因新冠疫情影响被政府征用2个月的房屋租金，金额为33333元（20万／12个月×2个月）。张国军另主张富成公司将云梦县贝楒酒店客房另行租赁给案外人中铁建电气化局集团南方工程有限公司，因其提供的证据不足以证明上述主张，张国军要求扣减该4个月房屋租金的抗辩理由，一审法院未予采纳。综上，根据富成公司的诉讼主张，一审法院确定张国军下欠租金为396667元（60万元－17万元－33333元）。张国军拖欠租金必然给富成公司造成经济损失，张国军应承担延期付款违约金，富成公司要求张国军支付自起诉之日即2020年9月15日计算至实际付清之日止延期付款违约金的诉讼请求，应予以支持，但其要求按年利率6％确定的计算标准过高，一审法院参照富成公司起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准即年利率3.85％予以确定。关于争议焦点三，一审法院认为，该10万元租金欠条系李想得于2017年12月11日向富成公司出具并承诺于2018年6月付清，张国军于同日在欠条上注明：“如2018年6月李想得没付款，由张国军承担”，张国军在李想得出具欠条上注明的内容具有债务加入的意思表示，属于并存的债务承担，富成公司作为债权人可以请求张国军在其愿意承担的债务范围内和李想得承担连带责任。该下欠的10万元租金虽系前承租人李想得所欠，但张国军作为后承租人自愿对该笔债务予以承担，为节约诉讼资源，减少当事人诉累，可以在本案中一并处理。一审法院确定李想得支付富成公司下欠租金10万元并按年利率3.85％支付自起诉之日即2020年9月15日计算至实际付清之日止延期付款违约金，张国军对该笔债务承担连带清偿责任。对于张国军关于富成公司无权向其主张权利的抗辩理由，以及李想得关于富成公司应另案向其主张权利的抗辩理由，一审法院未予采纳。关于争议焦点四，一审法院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。本案中，富成公司向一审法院提起诉讼之时，富成公司与张国军之间存在房屋租赁合同关系，张国军拖欠房屋租金行为持续存在，张国军关于富成公司的起诉已超过诉讼时效的抗辩理由，系对诉讼时效制度的曲解，一审法院未予采纳。关于争议焦点五，一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张国军反诉主张富成公司作为出租人未经张国军同意将云梦县贝楒酒店转租给案外人并收取房屋租金及水电费，富成公司的行为构成侵权应赔偿租金损失35000元、水电费损失15240元。庭审中，富成公司不认可该事实，张国军提供的证据也不能证实上述事实主张，故对于张国军要求富成公司赔偿造成房屋租金损失35000元的反诉请求，一审法院未予支持。张国军另要求富成公司赔偿水电费损失15240元的反诉请求，因水电费不属于房屋租金范围，系张国军作为承租人应向相关部门（富成公司作为出租人代收）交纳的费用，应未予支持。张国军反诉主张富成公司强行停水停电和锁门，其行为已构成违约，富成公司应向张国军支付违约金85000元（按合同约定的年租金170000元一半计算），赔偿经营损失30000元（按6000元／天自2019年12月17日计算至2020年2月7日）。一审法院认为，双方签订的《补充租赁合同》关于付款方式条款中约定张国军在每一个季度租赁期到期前一周内将当期租赁费汇入富成公司指定账户，如租赁期到期后十天内仍未付清当季度租赁款，则富成公司有权对张国军租赁区域停水停电封门。在张国军拖欠租金的情况下，富成公司采取停水停电并将侧门上锁的行为属于上述合同赋予的权利，属于自力救助行为，且富成公司其后应张国军要求不久解除上述措施，富成公司的上述行为并不构成违约。对于张国军的上述反诉请求，一审法院未予支持。张国军另反诉主张富成公司会计未经张国军同意以云梦县贝楒酒店名义向案外人中铁建电气化局集团南方工程有限公司开具税票，没有事实依据，一审法院未予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除富成公司与张国军于2017年8月1日签订的《补充租赁合同》。张国军于判决生效之日向富成公司返还租赁物。二、张国军于判决生效之日支付富成公司租金396667元，并按年利率3.85％支付自2020年9月15日计算至租金付清之日止的延期付款违约金。三、李想得于判决生效之日支付富成公司租金100000元，并按年利率3.85％支付自2020年9月15日计算至租金付清之日止的延期付款违约金。张国军承担连带清偿责任。四、驳回富成公司的其他诉讼请求。五、驳回张国军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9100元、反诉案件受理费1802.5元，合计10902.5元，由富成公司负担546元，张国军负担8056.5元，李想得负担2300元。本院二审期间，张国军、李想得提交了新的证据，富成公司未提交证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。张国军、李想得提交的证据：证据一、税务管理系统照片局、中铁公司龙伯成与吴万春的微信聊天记录。拟证明：证明富成公司会计万梦梅领取了50张税务发票，交给了中铁公司龙伯成40张税务发票。证据二、照片2019年12月4日照片一组，贝斯公司工程计算表一份。拟证明、被上诉人对我们断水断电，损坏车棚路灯共造成直接损失3万元。针对张国军、李想得提交的证据，富成公司质证意见：证据一、1.本案的张国军、李想得提交的两份证据从证据形式上不具有合法性，该证据均是复印件，微信聊天记录不能核实是当事人所声称的吴万春和龙伯成。2.从证明内容来看，富成公司看不出这两份证据是万梦梅冒充酒店领取的发票，且将该发票交付给了龙伯成。3.本案的张国军、李想得所陈述的恰恰证明了收取案外人中铁公司租金的是张国军、李想得的贝楒酒店，与富成公司无关，显然上述状所称的转租事实不能成立，应该发票收款人是贝楒酒店。补充：如果存在万梦梅冒充贝楒酒店名义收取住宿费这是典型的刑事犯罪案件，本案的张国军、李想得应当向公安机关举报。证据二、该事实发生在一审判决后，时间应该是2020年11月25日。对照片所反映的现状，现场确实是事实。但该事实与本案的租赁关系毫不相关。即使有关系本案涉及到租赁关系的二审，而本案发生的事实是在一审和判决之后，不属于二审的审理范围。如果张国军、李想得认为侵害行为成立应当另行起诉。针对张国军、李想得提交的证据，本院认证意见：证据一，两份证据无法核实真实性，不予采信。证据二，该组证据所反映的事实发生于本案一审判决之后，且与本案审理的租赁关系无关联性，不予采信。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点：一、张国军应向富成公司支付租金的数额？二、张国军是否应当对李想得欠付的10万元租金承担责任？三、张国军主张富成公司赔偿侵权损失50240元、违约金85000元、经营损失300000元是否应予支持？关于焦点问题一，张国军主张与富成公司法定代表人张德俊口头约定以奥迪车辆抵扣两年租金以及双方口头约定租金调整为17万元/年，但未提供证据予以证实，依法应当承担举证不能的法律后果。双方签订的《补充租赁合同》约定年租赁费为20万元，租赁期为2017年8月1日至2020年12月30日。富成公司起诉主张2017年8月1日至2020年8月1日期间租金60万元，扣除张国军已支付的17万元租金以及减免新冠××疫情期间2个月租金33333元，张国军应向富成公司支付下欠租金396667元，并按照同期银行贷款利率标准支付延期付款违约金。关于焦点问题二，张国军在案涉10万元租金欠条上注明“如2018年6月李想得没付款，由张国军承担”，属于债务加入，张国军依法应当承担还款责任。同时，该欠条出具时间为2017年12月11日，未超出法律规定的三年诉讼时效期间，故张国军抗辩称富成公司自2018年6月之后一直未向其主张债权故不应承担还款责任的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点问题三，其一，张国军主张富成公司擅自将云梦贝楒酒店转租案外人中铁建电气化局集团南方工程有限公司并收取房屋租金及水电费，但未能提供证据证实富成公司转租了酒店并收取了房屋租金。且其上诉状中称要提供富成公司与中铁建南方公司签订的《房屋租赁合同》原件，但在本案二审诉讼过程中亦未提供。关于富成公司收取水电费的问题，一审论述清楚，本院不再赘述。另，根据其一审中提供的向中铁建南方公司开具的湖北省增值税普通发票，其上载明的销售方以及收款账户均为云梦县贝楒酒店，而张国军未提供证据证实富成公司收取了相关住宿费用。综上，张国军提供的证据不足以证实其该项上诉理由成立，本院依法不予支持。其二，双方签订的《补充租赁合同》关于付款方式条款中约定张国军在每一个季度租赁期到期前一周内将当期租赁费汇入富成公司指定账户，如租赁期到期后十天内仍未付清当季度租赁款，则富成公司有权对张国军租赁区域停水停电封门。张国军在上诉状中陈述“在上诉人张国军服刑期间，全权委托其妹妹张玫管理贝楒酒店经营”，故其主张其因被限制人身自由不能按时支付租金系客观履行不能的上诉理由，本院不予采信。张国军既已委托其妹妹管理经营酒店却长期拖欠房屋租金，已然构成违约，故富成公司采取停水停电并将侧门上锁的行为属于合同赋予的权利，并不构成违约。张国军上诉主张的违约金85000元，本院依法不予支持。其三，在张国军拖欠房屋租金的情况下，富成公司采取停水停电措施并将侧门封锁符合双方合同约定。张国军既未提供证据证实经营损失为300000元，亦未提供证据证实富成公司停水停电封锁侧门的行为与其主张的经营损失存在因果关系，故对张国军的该项上诉主张本院不予支持。综上所述，张国军、李想得的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8750元，由上诉人张国军负担7450元，由上诉人李想得负担1300元。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二一年四月十五日书记员  陈 旭