贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终1856号上诉人（原审被告）：蔡振业，男，1998年9月7日出生，汉族，住江苏省盐城市城南新区。被上诉人（原审原告）:贵阳华远房地产开发有限公司,住所地贵州省贵阳市白云区南路387号。法定代表人：欧阳腾平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人蔡振业因与被上诉人贵阳华远房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。蔡振业上诉请求：1、撤销原判第二项：上诉人向被上诉人支付违约金67595.40元；2、被上诉人支付律师代理费2500元；3、一、二审上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人于2019年8月9日将个人信用报告、单位工资、银行活期账户明细等材料交予碧桂园销售人员，碧桂园销售人员在认真核实上诉人真实情况后立即与上诉人签约合同，上诉人缴纳400元服务费。但此后无人联系通知上诉人签订银行贷款协议，亦未见过商品房购房合同，被上诉人销售房屋过程中存在欺诈，上诉人不符合银行贷款要求，被上诉人却告知上诉人缴纳400元服务费后可以贷款。2、上诉人之前以学生身份购买房屋，与被上诉人签订了合同，但因银行流水不够，贷款没有批下来，后以亲戚刘府平的名字来购买房屋，但因刘府平的名下亦有贷款，因此刘府平的贷款也没有批下来，刘府平与被上诉人签订过合同，上诉人只收到一个电子版的本人同意将购房人的名字转移到刘府平名下、定金等也转入刘府平名下的文件。贵阳华远房地产开发有限公司答辩称：我方核实没有上诉人所称更名的情况存在，也没有与刘府平签订过购房合同。上诉人因为银行流水不足导致银行贷款没有审批下来，属上诉人自身原因导致不能付款，应当由其自行承担违约责任。贵阳华远房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2019年8月9日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金72595.4元（即合同约定总房价款的5%）；3、判令法院判决被告支付原告因解除合同产生的律师费2500元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2019年8月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发建设的贵阳市白云区碧桂园?云顶壹品（6）1-13-1号房屋，首期房款10万元于本合同签订之日向出卖人支付支付，余款1351908元以银行按揭支付。合同第十条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第二十九条约定，“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，仍以本合同为准……”。双方签订的补充协议（附件十二）第四条约定，买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的5%向出卖人支付违约金；第十六条约定，因买受人原因解除合同的，买受人应向出卖人支付总价款5%的违约金。合同签订后，被告无法取得银行贷款，庭审中被告也表述无力支付剩余1351908元房款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定及时、全面履行自己的义务。本案原、被告签订商品房买卖合同后，被告未按期向原告支付剩余房款，庭审中也表示无法继续履行，因此原告根据合同法第九十四条的规定解除合同一审法院予以支持。关于违约金，双方签订的商品房买卖合同第十条约定的违约金为累计逾期应付款（即1351908元）的5%，补充协议约定的违约金为总房款的5%，因该合同是原告提供的格式合同，且合同第二十九条已约定补充协议不合理地加重买受人责任的仍以主合同约定为准，因此本案违约金因按累计逾期应付款（即1351908元）的5%计算为67595.4元，应该主张按总房款的5%计付没有依据一审法院不予支持，对被告的该辩解意见一审法院予以采纳。虽被告未提起反诉主张原告退还已支付的房款，但根据合同法第九十七“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，为减少当事人诉累，一审法院对被告已支付的10万元一并在本案中判决原告返还。关于律师费，原告虽聘请律师代理，但未提交证据证实律师费的金额，因此对原告在本案中诉请被告支付2500元律师费一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳华远房地产开发有限公司与被告蔡振业于2019年8月9日签订的《商品房买卖合同》；二、被告蔡振业于本判决生效后十五日内向原告贵阳华远房地产开发有限公司支付违约金67595.4元；三、原告贵阳华远房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被告蔡振业购房款100000元；四、驳回原告贵阳华远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币839元（原告已预交），由原告贵阳华远房地产开发有限公司负担139元，由被告蔡振业负担700元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实部分一致。另查明如下事实：1、2019年8月9日上诉人与广州葡东按揭咨询服务有限公司签订《房地产服务委托合同》一份，约定广州葡东按揭咨询服务有限公司为上诉人提供案涉房屋买卖过程中的相关服务，包括解释购房条款、提供咨询、指导购房人收集所需资料、办理备案、预告登记手续等，并交纳400元签约服务费，广州葡东按揭咨询服务有限公司出具收据。2、原判认定2019年8月9日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议上仅有被上诉人盖章，没有上诉人签字。但同一天双方还签订了《认购书》、《首期分期支付楼款协议书》、《关于教育设施信息不确定性告知书》、《契税、专项维修资金自行缴交承诺书》、《车位告知书》、《买卖合同重要事项告知书》等十多份文件中均有上诉人的签字，同时上述文件中亦载明上诉人购买的房屋为云顶壹品（6）1-13-1号房屋。上诉人也在当天分两次向被上诉人交纳10万元首期购房款。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，依法缔结的合同具有法律约束力，本案中案涉《商品房买卖合同》虽未经上诉人本人签字，但上诉人已按合同约定交纳首期款，同时根据其陈述可知，上诉人已向被上诉人提交办理银行贷款所需材料以便进行贷款审核，双方已对《商品房买卖合同》约定的内容予以实际履行，故原判认定上述合同合法有效正确。本案二审争议的焦点为哪方的违约行为导致合同解除。本案中上诉人以按揭贷款作为其首付房款之外的剩余房款的支付方式，由我国按揭实务中按揭贷款合同的订立流程观之，商品房按揭贷款合同的签订既取决于买受人的还款担保能力，也取决于银行对贷款合同保证人（一般是出卖人）的资信状况和保证。如按揭贷款合同未能订立的原因系出卖人之原因使银行对其保证能力丧失信心，或出卖人的开发条件或有关手续上的欠缺，则出卖人对买卖合同之解除应负相应责任。若按揭贷款合同未能订立系由于买受人的还款能力不足而致，则买受人对买卖合同之解除应负相应责任。具体到本案中，合同约定案涉房屋总房款1451908元，首付款10万元，余款1351908元以银行贷款方式支付。上诉人支付10万元后，因其银行流水不足以支撑取得100余万元的贷款，导致银行对上诉人的贷款审批未获通过，从而导致上诉人至今未将尾款付清。故银行贷款审批最终未获通过系因为上诉人银行流水不足导致，也即为上诉人的原因。原判依据合同约定判决上诉人承担逾期应付款5%的违约金符合合同约定，本院予以维持。至于上诉人交纳的400元服务费问题，该费用系上诉人与案外人广州葡东按揭咨询服务有限公司之间合同关系产生的费用，与被上诉人无关。上诉人上诉提到2500元律师费问题，一审判决对被上诉人要求上诉人支付2500元律师费的主张并未予以支持，上诉人对此无需提起上诉，故对该上诉主张本院不予处理。另，贵阳华远房地产开发有限公司虽亦提起上诉，但未在法定期限内交纳二审诉讼费，本院另行出具民事裁定书对其上诉进行处理。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1552元，由蔡振业负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年四月二十六日书记员  曹 然