湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终780号上诉人（原审原告）：陈志超，女，1977年6月6日出生，汉族，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：侯跃亮，湖南邵长律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳福国，湖南邵长律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚继红，男，1971年10月24日出生，汉族，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：彭海军，湖南白泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鑫，湖南白泉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邵阳市盛泰房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区铁砂岭**综合楼**。法定代表人：王自南。委托诉讼代理人：刘吉明，男，该公司股东。原审第三人：姚作飞，男，1972年10月8日出生，汉族，住邵阳市双清区。原审第三人：田玲芝，女，1979年3月21日出生，汉族，住邵阳市双清区。上诉人陈志超因与被上诉人姚继红、邵阳市盛泰房地产开发有限公司以及原审第三人姚作飞、田玲芝案外人执行异议之诉一案，不服湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初5501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志超上诉请求：1．撤销原判，改判立即停止对陈志超购买的位于邵阳市双清区××路××排路××小区××栋××号商铺（不动产权证号:××）的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2．本案的二审受理费用由姚继红、邵阳市盛泰房地产开发有限公司分担。事实和理由：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，陈志超与邵阳市盛泰房地产开发有限公司签订的《物业订购协议书》包含当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，面积差异的处理方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，违约责任，交付使用条件及日期，办理产权登记等有关事宜，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。邵阳市盛泰房地产开发有限公司作为房地产开发商，处于强势地位，应当对陈志超办理房屋过户登记手续进行催告，但本案一审中邵阳市盛泰房地产开发有限公司并没有提供能证明其有催告过陈志超办理房屋过户登记手续，但陈志超拒绝办理的证据。原审在邵阳市盛泰房地产开发有限公司没有提供证据证明其辩称的事实的情况下，直接认定陈志超没有要求办理过户登记手续的事实存在，以此认定陈志超对此存在过错，系事实认定错误。根据《执行异议和复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原审以陈志超与邵阳市盛泰房地产开发有限公司之间没有签订正式《商品房买卖合同》且对未办理房屋过户登记手续存在过错为由判决驳回陈志超的诉讼请求错误。姚继红辩称，陈志超与邵阳市盛泰房地产开发有限公司不存在商品房买卖合同关系，未与邵阳市盛泰房地产开发有限公司签订正式的商品房买卖合同，也并未向该公司交纳购房款。陈志超对于案涉房产不具有排除强制执行的民事权益，原审判决驳回其诉讼请求正确。邵阳市盛泰房地产开发有限公司辩称，姚作飞借陈志超的钱是私人借款，公司对此不知情，后因姚作飞不能还钱，于是跟公司协商，公司用一套房产代姚作飞还债，但陈志超就该套房产一直没有来办理过户手续，直到该套房产被法院查封后，才要求办理过户手续。姚作飞、田玲芝未予陈述。陈志超向一审法院起诉请求：1．判令立即停止对陈志超购买的位于邵阳市双清区××路××排路××、××小区××栋××号商铺（不动产权证号：××）的执行措施，并解除对上述商铺的查封；2．判令邵阳市盛泰房地产开发有限公司将位于邵阳市双清区××路××排路××、××小区××栋××号商铺（不动产权证号：××）的产权登记在陈志超名下；3．判令邵阳市盛泰房地产开发有限公司向陈志超支付逾期办证违约金26065元；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一审法院因姚继红与邵阳市盛泰房地产开发有限公司、姚作飞、田玲芝借款合同一案，在诉讼过程中以（2018）湘0521民初3564号之三民事裁定书裁定：查封邵阳市盛泰房地产开发有限公司名下位于邵阳市双清区××路××排路××、××小区××房××，其中包括5栋0001002号商铺（不动产权证号：××）。2020年4月2日邵阳市盛泰房地产开发有限公司向一审法院提交的《请求解除超范围保全房产的报告》中注明，5栋0001002号系未出售未抵押的商业用房。陈志超向一审法院提出书面执行异议，要求解除查封，中止对上述财产的执行，一审法院以（2020）湘0521执异69号执行裁定书裁定驳回陈志超异议。另查明，2014年7月22日，陈志超就××小区××栋××号商铺与邵阳市盛泰房地产开发有限公司签订了《物业定购协议书》，该《物业定购协议书》约定：“甲方承诺在2015年6月30日之前办理好产权证，如在本时间内产权证没有办理下来，乙方可要求退房并由甲方按乙方已付款额的3%向乙方支付违约金”，“本协议签订后，在项目正式开盘后，甲方通知乙方至售楼部签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到通知之日起7日内未能至甲方售楼部签订正式《商品房买卖合同》或未按乙方自己选定的付款方式足额支付清房款则视同乙方违约。对此，甲方有权将该物业出售给第三方，同时乙方向甲方支付本协议已付款额15%的违约金”等。2014年7月23日，邵阳市盛泰房地产开发有限公司向陈志超出具了《收据》，收到陈志超门面款868840元。邵阳市盛泰房地产开发有限公司将上述商铺交付给陈志超使用，双方未签订正式《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。陈志超依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，邵东市人民法院不得查封、扣押、冻结该讼争财产，依据陈志超与邵阳市盛泰房地产开发有限公司签订的《物业定购协议书》，双方未签订正式《商品房买卖合同》，也未办理过户登记手续，陈志超亦未提供因邵阳市盛泰房地产开发有限公司的原因未签订合同，办理过户登记手续，陈志超对此存在过错，不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院驳回陈志超执行异议并无不妥。综上，结合本案的实际情况，陈志超的第一项诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。陈志超要求判令邵阳市盛泰房地产开发有限公司将位于邵阳市双清区××路××排路××、××小区××栋××号商铺（不动产权证号：××）的产权登记在陈志超名下及判令邵阳市盛泰房地产开发有限公司向陈志超支付逾期办证违约金的诉讼请求，系另外的法律关系，可另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回陈志超全部诉讼请求。案件受理费12488元，由陈志超负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案陈志超与邵阳市盛泰房地产开发有限公司没有签订商品房买卖合同，双方签订的《物业订购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对于案涉房产所享有的权利不足以排除强制执行，原审对其诉讼请求予以驳回并无不当。本案系执行异议之诉，陈志超提出的要求邵阳市盛泰房地产开发有限公司将案涉房产登记到陈志超名下及判令邵阳市盛泰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，系双方合同关系的范畴，与本案不属于同一法律关系，且该房产目前被人民法院查封，也无法办理过户登记手续，故原审未将陈志超的上述诉讼请求纳入本案一并处理，亦并无不当。综上所述，陈志超提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费12488元，由上诉人陈志超负担。本判决为终审判决。审判长 申 杰审判员 李少杰审判员 曾 维二〇二一年四月十六日法官助理肖蓓蕾书记员刘文附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……