湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0524民初4307号 原告:范胜民，男，汉族，1973年8月25日出生，湖南省隆回县人，住隆回县，现住隆回县。 原告:刘爱华，女，汉族，1971年4月15日出生，湖南省隆回县人，住隆回县，现住隆回县。 委托代理人:李贵，湖南湘安律师事务所律师。特别授权。 被告：隆回川南房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇紫阳村川**地产售楼部。 法定代表人:龚军，该公司总经理。 委托代理人:蒋盛和，湖南志涛律师所律师，特别授权。 原告范胜民、刘爱华诉被告隆回川南房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案2020年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，并于2021年4月12日公开开庭进行了审理，原告范胜民、刘爱华的特别授权委托代理人李贵，被告隆回川南房地产开发有限公司的特别授权委托代理人蒋盛和到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告范胜民、刘爱华的诉讼请求：1、依法判令被告立即办理案涉房屋消防专项验收备案登记；2、依法判令被告自2019年9月30日起至向原告交付无瑕疵房屋期间的逾期交房违约金（截止起诉时共366天，共计82414.78元，2020年10月1日起至实际交付之日止，违约金以450354元为基数，按日万分之五计算违约金）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于隆回县××期××栋××单元××号房屋，商品房单价为4146.91元／㎡，总房款为450354元。双方约定，原告订立合同时向被告支付首付款140354元，余款310000元按揭支付；被告应于2019年9月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用；如无合同规定的特殊情况，被告迟延交房超过60日，原告愿意继续履行合同的，被告自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止按日向原告支付已付房款万分之五的违约金；商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。另双方在合同附件四中约定装饰、设备标准。合同签订后，原告向被告支付了首付款140354元，余款310000元按揭全部支付。被告未在2019年9月30日前依约将商品房交付给原告使用。且被告未按双方合同附件四的标准履行合同义务，被告至今未完成消防专项验收。原告至今未收房。综上所述，《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。合同约定的交房条件高于上述最低标准的，以合同约定为准；合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同无效，应当满足最低交房标准。约定的交付条件通常包括示范文本中的取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告以及开通燃气、水、电、道路等，上述条件于交付时必须具备；双方当事人关于标的物本身的具体约定在交付时亦应具备。本案中，案涉房地产至今未完成消防验收，现实的装饰、设备标准显然不符合合同附件约定，气、水、电、道路等尚未开通，变压器尚未迁移，因依法认定为不具备交付条件。因被告未能在合同约定的交房时间履行交房义务，且案涉的房屋存在不符合法定的最低交付标准以及不符合合同约定的装饰、设备标准，故此，原告可以请求法院调整合同约定交付时间到被告交付无瑕疵房屋止，该期间仍应按合同约定支付逾期交房的违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请依法判准原告的全部诉讼请求。 被告隆回川南房地产开发有限公司辩称，1、原告所诉部分事实虚假。被告于2019年9月21日以邮政专递方式向原告邮寄出收房通知，原告已于2019年10月1日收房；本期商品房的绝大部分业主均已收房并装修入住，不存在水电气路不通的问题。2、被告不存在逾期交房的违约行为，原告诉请被告承担逾期交房违约责任没有事实依据。依双方的合同约定，被告应当在2019年9月30日前，将商品房交付给原告使用。交房标准为“该商品房经验收合格。”案涉商品房于2019年8月6日竣工验收合格，被告于2019年9月21日通知原告收房，原告于2019年10月1日收房；被告的消防验收早已达到验收条件，并经第三方检测合格，并已向住建部门提请验收，但验收备案尚没完成属实。双方合同约定“一次性消防竣工验收时完成”，但同时约定“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，出卖人继续履行，但只承担继续履行，不承担其他责任。”原告要求被告赔偿8万元没有事实依据。 经审理查明：2018年6月28日，原告范胜民、刘爱华与被告隆回川南房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于隆回县××期××栋××单元××号房屋，商品房单价为4146.91元／㎡，总房款为450354元。双方约定，原告订立合同时向被告支付首付款140354元，余款310000元按揭支付；被告应在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如无合同规定的特殊情况，被告迟延交房超过60日，原告愿意继续履行合同的，被告自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止按日向原告支付已付房款万分之五的违约金；商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方合同约定（合同附件四）的标准，如达不到约定标准的，被告继续履行，不承担其他责任；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施公共配套建筑按以下日期达到使用条件（1.物业用房竣工验收1个月内移交给物业公司；2.除商铺外，水.电.燃气竣工验收安装到位，达到分表立户，宽带网络及有线电视线路到入户门口；3.电梯竣工验收之日安装调试完毕并投入使用；4.排水设施竣工验收按时完成；5.一次性消防竣工验收按时完成），如在现定日期内未达到使用条件，则按被告继续履行。不承担其他责任处理。合同签订后；原告向被告支付了首付款140354元，余款310000元按揭全部支付。案涉商品房于2019年8月6日经竣工验收合格。2019年10月1日，原被告办理了房屋交接手续。2020年10月20日经湖南佳业消防安全服务有限公司检测，建设工程消防设施合格，随后被告向有关部门报请备案。另查明，被告交付原告房屋时水、电、气供应存在瑕疵，后被告履行到位，供电入户总箱因电力部门依照电力安全的相关规定不同意预埋，未按原合同约定预埋而安装到地面上。还查明，原告因担心消防安全，接收的房屋没有入住。 证明上述事实的证据有原被告身份资料、商品房买卖合同、交款收据、竣工验收备案表、房屋交接书、建设工程消防设施检测评定报告、原被告陈述等。 本院认为，本案的争议焦点是被告在消防设施未经验收合格是否违约以及双方合同中的相关约定是否无效的问题，原被告在合同中约定“一次性消防竣工验收时完成”，但同时又约定如在现定日期内未达到使用条件，“出卖人继续履行，不承担其他责任”。继续履行的具体内容，具体时间没有明确。被告作为提供格式条款一方存在不合理地免除或者减轻自己责任，加重原告方责任，限制原告主要权力的情形。《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规规章亦有相关规定，故消防验收合格方能使用商品房应属法律的强制性规定。综上所述，双方合同约定的“出卖人继续履行，不承担其他责任”的条款应属无效条款。故被告在消防这一方面存在违约行为。被告交付原告的房屋2020年10月20日经检测评定合格，根据房地产行业的客观实际情况，可以认定被告支付原告的房屋于该天消防设施合格，合同中约定的2019年9月30日的交房时间至2020年10月20日消防检测评定合格的时间应认定为被告延期交房时间。被告存在部分违约行为，但被告积极整改，消防设施已经检测合格。原告要求被告承担的违约金宜以其直接经济损失为限。原告的经济损失主要为迟延交房租金损失。因原被告均未提交相同商品房相同地段房屋租金的依据，酌情认定每月1000元，共计12000元。因被告已在办理案涉房屋消防专项验收备案登记，故原告要求判令被告隆回川南房地产开发有限公司立即办理案涉房屋专项验收备案登记的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告隆回川南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告范胜民、刘爱华违约金12000元； 二、驳回原告范胜民、刘爱华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1860.98元，由原告范胜民、刘爱华承担860.98元，被告隆回川南房地产开发有限公司承担1000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  李芝彬 人民陪审员  郭冬和 人民陪审员  刘 峰 二〇二一年四月十四日 法官助理彭颖萃 书记员廖雅媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。