广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2626号上诉人（原审被告）：冯家志，男，1990年5月16日出生，汉族，住广东省清远市清新区×××××××××××××××之2。委托诉讼代理人：黄晓锋，广东常成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵士贵，男，1974年10月14日出生，汉族，住湖北省潜江市×××××××××。委托诉讼代理人：李民，广东坚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨举聪，男，1997年10月14日出生，汉族，住广东省清新县×××××××××××××××。被上诉人（原审被告）：李朝勇，男，1975年1月13日出生，汉族，住四川省简阳市×××××××××××。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯振山，安徽炎黄律师事务所律师。上诉人冯家志因与被上诉人邵士贵、杨举聪、李朝勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初27627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。冯家志上诉请求：撤销一审判决，改判由杨举聪、李朝勇向邵士贵返还押金8万元、补偿费用20万元及支付资金占有期间的利益损失，冯家志不承担责任。事实及理由：一、冯家志在涉案租赁物中35%股权已经于2020年6月7日全部转让给了杨举聪。二、因涉案租赁物原租赁合同挂在冯家志名下，授权委托书是在冯家志转让股权后因杨举聪要求下出具，仅是为了方便杨举聪对租赁物对外招商、出租、签约，而权利义务应由杨举聪承受。三、杨举聪在一审法院审理过程中欺瞒冯家志，称其会处理好所有问题，代理律师也是杨举聪代为聘请，并向法庭作虚假陈述，侵害了冯家志的合法权益。四、冯家志并未收取邵士贵支付的任何费用，杨举聪或李朝勇也未向冯家志转交邵士贵交付的任何费用。邵士贵辩称：邵士贵并不清楚冯家志与杨举聪之间是否存在转让涉案租赁物使用权的事实。就算冯家志已经将租赁物的使用权转让给杨举聪，但鉴于本案是邵士贵与冯家志之间的合同纠纷，根据合同相对性原则，也应该由冯家志向邵士贵返还相关款项。冯家志在履行还款义务后，可依据其与杨举聪之间的合同另行主张，但该争议不属于本案审理范围。杨举聪、冯家志辩称，对于一审中邵士贵的诉求，杨举聪、李朝勇愿意主动承担，并表示该笔费用与冯家志无关。邵士贵应承担缔约过失责任，李朝勇、杨举聪保留进一步对邵士贵提出诉讼的权利。另外，其委托诉讼代理人辩称其在一审中作为冯家志、李朝勇、杨举聪的代理律师，三位委托人自委托代理至一审结束均未向其或法院提交二审中冯家志提交的证据，其也是在一审判决后，冯家志告诉其该证据的存在。邵士贵向一审法院起诉请求：1.杨举聪、冯家志向邵士贵返还补偿费用20万元、押金（履约保证金）8万元及资金占用利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月23日计至实际返还之日止，暂计至2020年9月1日为2126元）；2.李朝勇在其担保范围内对杨举聪、冯家志上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2019年9月27日，中山市××××××股份合作经济联合社（以下简称十四村经联社，甲方、出租方）与冯家志（乙方、出租方）签订一份租赁合同，主要约定：甲方将坐落在中山市××××××顺泰队1、3、4、5、6栋厂房按现状出租给乙方自主经营商业性经营活动，甲方共出租给乙方使用的共5栋厂房及铁皮棚空地。该厂房租赁期限共15年（按甲方所有厂房完全交付给乙方之日起计算，甲方未完全交付租赁物给乙方，租金计算方式按原有租金计算），甲方给予乙方1年的装修期，装修期内甲方按原有收取该厂房的租金计算，自2021年1月1日起至2021年12月30日止，合同期自2022年1月1日起至2036年12月30日止。租赁期内，乙方享有对该厂房及其附属设施、设备的占有、使用、分租、转租、收益的权利，可根据经营方式进行装修整改，并在该厂房范围内自主经营、独立核算，其在经营活动中所产生的法律责任、债权债务与甲方无关。双方还约定了其他事项。2020年6月23日，冯家志委托杨举聪全权代理位于中山市××××××顺泰队顺泰工业区1、3、4、5、6栋厂房一切招商、出租转让、签约等相关工作事宜，并签署全部有关文件、协议和合同，并签署授权委托书。同日，杨举聪（甲方、出租方）与邵士贵（乙方、承租方）签订一份租赁合同，主要约定：甲方现将拥有于2019年9月27日签订的（原甲方十四村经联社与原乙方冯家志）五栋厂房租赁合同中的编号为3、4栋厂房转租给乙方，面积共计2898平方米，按现状出租给乙方作商业用途自主经营。租赁期限共15年（按甲方所有厂房完全交付给乙方之日起计算租赁期，甲方未完全交付给乙方，租金计算方式按原有租金计算），自2021年1月1日起至2021年12月30日止，为装修期，按原有租金计算；2022年1月1日起至2026年12月30日，每月租金为25421元；2027年1月1日至2029年12月30日，每月租金为26692元；2030年1月1日起至2032年12月30日，每月租金为28027元；2033年1月1日起至2036年12月30日，每月租金为29428元；乙方应于每月的第10日当日或之前向甲方支付当月的租金；如乙方无正当理由拖欠租金，应就每月第10日至乙方实际履行付款义务之日的期间，每日按所欠租金额0.05%向甲方支付逾期付款违约金；如乙方无正当理由拖欠租金超过35日的，甲方有权单方解除合同，通知乙方离场，并要求乙方按照本合同的约定承担违约责任。乙方应在合同签署当日向甲方支付押金80000元，向乙方提供该履行保证金的收款凭证；甲方有权在乙方根据合同约定需承担违约责任时，将履约保证金抵扣乙方应当支付的租金、水电费、违约金、赔偿金或其他费用；合同终止时，如没有乙方违约等争议事项，乙方将相关证照注销或迁出该厂房地址，且将该厂房及其设施、电力设备完好交还给甲方后，甲方在10日内将剩余的履约保证金无息退还乙方。乙方还应当支付经营实际发生的费用：电费、水费、煤气费、通讯费、天线费等。2栋厂房交付时间为2020年10月31日前。甲方应协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等，甲方不得另行收取费用，因报批产生的相关费用由乙方承担。另，双方补充协议约定：一、于2022年1月1日前顺泰队编号3栋厂房租金为12276元、编号4栋厂房租金为11241元，共计23517元。二、甲方为整改出租地周边环境，将出资用于整改绿化、修路建设等，经双方协商，乙方将承担所承租面积比例（38%）的相关费用用于配合甲方整改周边环境。三、乙方如转租，需向甲方提出申请，在取得甲方同意转租的书面通知后，要向甲方缴纳5万元作为手续费用。该合同下方甲方栏有杨举聪字样的签名及捺印，乙方栏有邵士贵字样的签名及捺印，本合同设立担保人栏有李朝勇字样的签名及捺印，张华兵为乙方担保人。同日，杨举聪（甲方）与邵士贵（乙方）签订一份收据，主要载明：因租赁合同中甲方按照与原甲方（十四村经联社）与原乙方（冯家志）所签订租赁合同内条款原价转让给乙方，故乙方向甲方支付补偿费用99万元，第一期为即日，乙方需甲方支付补偿费用20万元，第二期为2020年7月10日甲方将编号4栋厂房交付乙方进场当日乙方需向甲方支付补偿费用中的40万元，第三期为甲方于2020年10月31日前交付编号3栋厂房当日乙方需向甲方支付剩余补偿费用中的39万元。甲方若于2020年8月15日前未能交付编号4栋厂房给乙方，则甲方免乙方三个月房租75000元；甲方须于2020年10月31日前将编号3栋厂房清空交付乙方。若乙方未按协议中规定按时缴纳相关费用，则此转让协议作废且乙方此前所缴纳的费用不予退回。签订上述材料后，邵士贵支付了押金8万元及第一期补偿费用20万元。杨举聪收到款项后出具收据予以确认。2020年7月16日，邵士贵向杨举聪、冯家志、李朝勇发送关于要求尽快履行合同义务的函，要求杨举聪、冯家志、李朝勇在收到函件五日内协助邵士贵共同前往十四村合作社办理涉案租赁合同备案确认手续；由于邵士贵租赁厂房用于经营精品公寓，请杨举聪、冯家志、李朝勇就办理营业执照、消防许可、卫生许可等相关手续予以协助及提供相关资料（包括但不限于厂房的房地产权证、土地证、图纸、竣工验收资料）。2020年7月23日，邵士贵向杨举聪、冯家志、李朝勇发送关于再次要求尽快履行合同义务的函，要求杨举聪、冯家志、李朝勇在收到函件三日内提供上述协助。2020年7月28日，邵士贵向杨举聪、冯家志、李朝勇出具关于解除租赁合同的函，载明：经邵士贵反复催告，杨举聪、冯家志、李朝勇始终拒不办理相关手续和提供相关材料。邵士贵认为杨举聪、冯家志、李朝勇的行为已构成严重违约，无法利用房产从事合同约定的商业活动，现正式通知杨举聪、冯家志、李朝勇：1、解除租赁合同；2、请在收到本函之日起三日内将履约保证金8万元和补偿费用20万元退还。上述三份函件已以微信、短信、快递方式送达。邮件于2020年7月29日签收。中山市公安消防支队第四大队于2004年11月29日出具了中公消（建）验[2004]第4676号建筑工程消防验收意见书，该意见书载明，位于中山市××××××社区×民委员会顺太工业区第3、4、5、6幢厂房消防验收合格，同意投入使用。杨举聪、冯家志、李朝勇为证明涉案租赁物产权清晰，没有权利瑕疵、可正常使用，除提供了上述消防验收意见书外，还提供了中山市契税及耕地税缴款通知书、契税完税证、耕地占用税完税证、现场消防设施照片为证。庭审中，邵士贵与杨举聪、冯家志、李朝勇对涉案租赁物的位置不持异议；确认押金8万元、补偿费用20万元均已依约履行。邵士贵称因双方签订合同时，杨举聪、冯家志、李朝勇提供了其与中山市××××××签订的合同，故认为杨举聪、冯家志、李朝勇对涉案租赁物有处分权，故与之签订涉案租赁合同，但其不清楚涉案租赁物的产权情况；其在办理相关营业执照时，曾要求杨举聪、冯家志、李朝勇提供涉案租赁物的合法材料，但杨举聪、冯家志、李朝勇一直没有提供；由于杨举聪、冯家志、李朝勇一直没有提供相关资料，所以其一直没有办理交接厂房的手续，因为如果其前往办理交接手续将会支付更多的费用，造成更大的损失，故其没有交接。杨举聪、冯家志、李朝勇则认为邵士贵已多次向十四村村委居民小组代表确认产权情况，所以邵士贵的说法与事实不符；涉案租赁物在建厂初期有规划及报建图纸，手续齐全，但因后期国土部门的历史原因导致涉案租赁物至今没有办理产权证，而该历史原因，国土部门、村委会对此均不持异议，如邵士贵需其配合办理相关证照，其愿意予以配合；按合同约定，邵士贵应在与其办理完交接手续后再前往村委会备案，但其多次联系邵士贵，邵士贵均没有回复，即便其收到解除通知后再要求邵士贵去办理交接手续，邵士贵依然没有回复。庭后，杨举聪、冯家志、李朝勇未在本院指定期限内提交涉案租赁物相关的施工许可、规划报建、竣工验收或历史遗留问题的证明材料。一审法院判决：一、冯家志于判决生效之日起七日内向邵士贵返还押金8万元、补偿费用20万元及支付资金占有期间利息（以实际欠款额为基数，从2020年6月23日至支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回邵士贵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5532元，减半收取2766元（已由邵士贵预交），由冯家志负担并直接支付给邵士贵。本院二审期间，冯家志向本院提交如下证据：1.公司股东合作协议书，以证明涉案租赁物实际由冯家志、李朝勇、刘凤华、喻进承租；2.转让协议，以证明2020年6月7日，冯家志将其持有的35%股份作价48万元转让给杨举聪，涉案租赁物的所有权利义务从此与冯家志无关；3.免责任协议书，以证明双方再次确认冯家志在涉案租赁物中的35%股权已经全部转让给杨举聪，涉案租赁物的招商、出租、签约等相关事宜均与冯家志无关；4.终止租赁合同协议书，以证明2021年2月8日，十四村经联社与冯家志、杨举聪终止了涉案租赁物的租赁关系；5.确认书，以证明杨举聪、李朝勇确认在一审期间对法院作了虚假陈述、两人收取了邵士贵的押金8万元及补偿费20万元等且没有转给冯家志、愿意将上述款项直接转给邵士贵。经质证，邵士贵无法确认上述证据的真实性，即使是真实的也不足以推翻一审认定的事实和处理结果，按正常程序应由冯家志与杨举聪另外解决，不应纳入本案审理范畴。杨举聪、李朝勇确认上述证据的真实性、合法性及关联性。邵士贵、杨举聪、李朝勇二审期间没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”对于冯家志的上诉请求及理由，经查，冯家志与十四村经联社在2019年9月27日签订租赁合同，即使冯家志与杨举聪在2020年6月7日签订股权转让协议，但冯家志在2020年6月23日签署授权委托书，委托杨举聪全权代理涉案租赁物的招商、出租转让、签约等相关事宜、签署协议和合同。随后杨举聪与邵士贵签订租赁合同并收取了租赁押金8万元和补偿费20万元。对于邵士贵来说，邵士贵并不清楚也不确认冯家志与杨举聪之间的内部关系，杨举聪签订合同及收到押金、补偿费是代表冯家志的行为，基于租赁合同关系所产生的法律后果应由冯家志承担。在冯家志承担责任后，可另行向杨举聪、李朝勇主张权利。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人冯家志的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5532元，由上诉人冯家志负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年四月七日法官助理 高 丽书 记 员 刘粤湘