杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初7689号 原告：王敏强，男，1983年8月4日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：陈韫佳，浙江远行律师事务所律师。 被告：陈佳庆，男，1990年5月21日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。 被告：刘柏甫，男，1990年9月19日出生，汉族，住河北省邢台市宁晋县。 原告王敏强与被告陈佳庆、刘柏甫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王敏强的委托诉讼代理人陈韫佳到庭参加诉讼，被告陈佳庆、刘柏甫经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、两被告支付违约金12000元；3、两被告支付房屋修缮费用21810元；4、两被告支付因破坏墙面导致无法继续出租的损失费用24000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2019年6月16日，两被告因生活需要而与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于杭州市西湖区××公寓××幢××室的房屋出租给两被告；租期为2019年6月16日至2022年6月15日止；月租金为12000元；租金支付方式为按每六个月为一期支付，两被告支付首期租金后，每期支付时间为每年的1、6月份的1日前，两被告逾期支付租金的，则向原告支付违约金12000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由两被告承担。合同签订后，两被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用，已构成根本性违约，并且两被告还存在私自敲毁房屋二楼、三楼墙及门等主体结构严重损害原告合法权益的行为。原告认为，两被告的上述行为严重违反了合同约定，被告应当依约支付违约金12000元，房屋修缮费用21810元，因修缮房屋导致租房损失费用24000元，合计57810元。上述费用经原告多次催讨后，两被告仍未支付。 两被告未到庭视为放弃答辩的权利。 本院经审理认定本案事实如下： 2019年6月12日，原告作为出租方（甲方）与被告刘柏甫作为承租方（乙方）及案外人杭州融坤房地产代理有限公司作为中介方签订编号为6700480的《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将其合法拥有的座落在杭州市西湖区××公寓××幢××室的房屋出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共272.43平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宅使用；房屋的租期为3年，自2019年6月16日至2022年6月15日止；该房屋的月租金为12000元，租金以押一付六方式支付；双方议定首期付6个月，另付12000元押金，以后按每半年付结算一次，提前15天支付下次房租；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、暖气、电话、清洁、治安、有限电视费、物业管理等费用由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用；未经甲方同意，乙方不能将该房屋转租或转借他人，若因使用需要对出租房屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意（可另行签订补充协议）；乙方在租房期间内，损坏房屋或设施的应予以赔偿；若因乙方使用不当造成的损失或后果由乙方承担；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退费手续，如违约，则向对方支付违约金12000元；若乙方违约则甲方有权不退还押金；若乙方超过30天未付房租和物业费，则甲方有权收回房子并追究违约责任；物业费与房租一起支付，物业费含车位管理费。同日，原告作为出租方（甲方）与被告陈佳庆作为承租方（乙方）及案外人杭州融坤房地产代理有限公司作为中介方签订编号为6300108的《房屋租赁合同》一份，合同内容与上述编号为6700480的《房屋租赁合同》均一致。 2019年6月12日，被告刘柏甫出具《承诺书》一份，载明：“本人刘柏甫，身份证号：×××001Ｘ，于2019年6月12日与西溪明珠10-3业主王敏强，身份证号：×××1214签定了租房合同，合同约定的房租及押金现已支付（金额为人民币大写捌万肆仟元整），本人对房屋业主另行约定支付半年物业管理费用及前租客违约金贰万元整总计人民币叁万壹仟玖佰陆拾柒元整（小写？31967），承诺支付时间为2019年6月12日晚22时前，特此承诺！”同日，原告收到被告刘柏甫及其指定的人支付的租房押金12000元、半年的租金72000元以及半年的物业费11697元。 两被告承租期间，未经原告同意，案涉房屋二楼的隔墙及门、三楼的隔墙及门被拆除。2019年12月，被告刘柏甫曾在与原告家人的沟通中对上述房屋的损坏进行确认并表示会支付维修费用。后两被告从案涉房屋搬离，再未支付任何租金，也未支付维修费用。 案外人杭州正辉装饰工程有限公司曾出具《西溪明珠10-3工程清单》一份，载明二楼三楼砌墙、粉刷、门、地板、窗帘等费用合计21810元。2020年6月7日、6月10日、8月1日，原告为维修案涉房屋分别支付装修款2000元、8000元、7300元，合计17300元。 另查明，被告陈佳庆于2019年6月25日至2021年3月2日办理居住登记，登记地址为案涉房屋，该居住登记于2020年6月30日注销。 以上事实有《房屋租赁合同》、《承诺书》、账单、录音及文字整理资料、视频、《西溪明珠10-3工程清单》、转账记录等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告与两被告分别签订的两份《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。 两被告承租案涉房屋后，理应按照合同约定支付房屋租金。然而在支付首期租金半年之后，两被告未依约支付下一期租金且从案涉房屋搬离，系以自己的行为表明不履行主要债务，已构成根本违约，现原告要求解除案涉两份《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。案涉两份《房屋租赁合同》自起诉状副本送达两被告时解除。 根据合同约定，两被告若提前终止本合同，须提前一个月通知原告，等原告同意后，方可办理退费手续，如违约则支付违约金12000元，且原告有权不退还押金。现两被告提前从案涉房屋搬离并不再支付此后的租金，已构成违约，原告要求两被告支付违约金12000元，符合合同约定，本院予以支持。 至于原告主张的维修费。根据合同约定，两被告在租房期间内，损坏房屋或设施的应予以赔偿。因两被告租赁期间，案涉房屋二楼的隔墙及门、三楼的隔墙及门被拆除且被告刘柏甫对上述损坏予以确认，故两被告理应赔偿原告相应的损失。虽原告主张其为维修案涉房屋实际支付了17300元，但鉴于案涉房屋租赁使用期间必定存在正常损耗以及上述维修距离两被告搬离案涉房屋有一定时间，故本院酌情确定两被告支付原告维修费用12000元。 至于原告主张的因墙面破坏导致的房屋空置损失。在两被告从案涉房屋搬离时，案涉房屋二楼的隔墙及门、三楼的隔墙及门均被拆除，按照日常经验，房屋修复期间势必造成一定时间内该房屋无法正常使用，故原告要求两被告赔偿上述维修期间房屋空置的损失，于法有据。结合本案实际情况，综合考虑维修所需时间以及空置房屋的合理性和必要性，本院酌情判定房屋的空置期间为一个月。至于损失标准，则按照双方约定的月租金价格为标准。故两被告应向原告赔偿修复期间的房屋空置损失12000元。 两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 陈佳庆、王敏强于2019年6月12日签订的《房屋租赁合同》及刘柏甫、王敏强于2019年6月12日签订的《房屋租赁合同》均自2021年2月17日解除； 陈佳庆、刘柏甫于本判决生效之日起十日内支付王敏强违约金12000元； 陈佳庆、刘柏甫于本判决生效之日起十日内支付王敏强房屋维修费用12000元； 陈佳庆、刘柏甫于本判决生效之日起十日内支付王敏强房屋空置损失12000元； 驳回王敏强的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取623元，由王敏强负担273元，由陈佳庆、刘柏甫负担350元。 王敏强于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；陈佳庆、刘柏甫于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 公告费560元，由陈佳庆、刘柏甫负担，于本判决生效之日起十日内日径直交付给王敏强。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  曹蕾 二〇二一年四月二日 书记员  王莹