湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民再1号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:胡十林，男，1992年9月6日出生，汉族，住临湘市。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:曾倩，女，1999年4月27日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：罗金文，男，1974年4月25日出生，汉族，住临湘市。被申请人（一审原告、二审上诉人）:李正华，男，1962年8月18日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：吴永新，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。原审第三人：姚荣新，男，1977年11月14日出生，汉族，住四川省威远县。再审申请人胡十林、曾倩因与被申请人李正华，原审第三人姚荣新执行异议之诉一案，不服本院（2019）湘06民终3347号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2020）湘民申124号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人胡十林及胡十林、曾倩共同的委托诉讼代理人罗金文，被申请人李正华到庭参加诉讼。原审第三人姚荣新经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡十林、曾倩申请再审称,本院（2019）湘06民终3347号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，法院查封登记在姚荣新名下的房产之前，胡十林、曾倩即已实际占有该房产，且胡十林、曾倩现已付清所有购房款项。请求：撤销二审判决，维持一审判决。李正华辩称，胡十林、曾倩对执行标的物不享有足以排除执行的权利，请求维持二审判决。姚荣新未发表意见。李正华向一审法院起诉请求:请求法院准许对登记在第三人姚荣新名下的位于临湘市××栋××单元××号房屋的继续执行。一审法院认定事实：2018年5月25日胡十林与姚荣新签订《个人房屋买卖合同》，约定姚荣新将其名下的位于临湘市××街道××村××栋××室，建筑面积223平方米，房屋及附属设施出售给胡十林，成交价为75万元，协议签订之日一次性付款65万元，过户费用由胡十林负担，物业管理及水电等费用自2018年6月起由胡十林负责。姚荣新与胡十林在协议上签名，胡十林向姚荣新支付65万元，姚荣新向胡十林出具了收条，上书“收条今收到胡十林购房款陆拾伍万元正，还欠拾万元正过户时一次性付清尾款。杨德云水湾1栋2单元903＃收款人：姚荣新511024197711××××2018.5.25”。2018年6月5日，胡十林与临湘市扬德致远物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》及收楼书，胡十林领取扬德云水湾1栋2单元903房钥匙，开始承担物业管理费用。因李正华诉姚荣新民间借贷纠纷一案，李正华于2018年6月1日向一审法院提出财产保全申请，法院于2018年6月6日作出（2018）湘0682民初1127号民事裁定书，查封姚荣新位于临湘市××栋××号××，期限三年；次日向临湘市不动产登记中心发出（2018）湘0682执保64号协助执行通知书，查封不动产权属证编号为临房权证长安区字第0×**号房屋。2018年6月20日，胡十林、曾倩与姚荣新到临湘市不动产登记中心办理房屋过户手续，填写了《临湘市不动产登记申请表》，因该房产被法院查封未果。2018年11月12日，胡十林、曾倩对查封涉案房屋向法院提出书面异议，2018年11月16日胡十林依照法院协助执行通知书，将余欠的10万元购房款存入法院执行专户账号，法院于2018年12月11日作出（2018）湘0682执异27号执行裁定书，中止对临湘市××栋××单元××号房屋的执行。李正华不服该裁定，向法院提起执行异议之诉。一审法院认为，法院在执行李正华与姚荣新民间借贷纠纷一案的过程中，查封登记在姚荣新名下的房产，胡十林、曾倩作为房屋买受人对查封该房产提出异议。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部款项，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，胡十林、曾倩于2018年5月25日与姚荣新签订书面买卖合同，该合同的主要条款没有合同法规定的导致无效的情形，胡十林、曾倩作为买受人没有审查房屋出卖人债务的义务，也没有法律规定房屋的交易价格，因此该合同属于有效合同；胡十林、曾倩于2018年6月5日与物业公司签订物业合同，取得涉案房屋的钥匙及原房无产权证，合法占有该房屋，法院于2018年6月6日下达（2018）湘0682民初1127号民事裁定书，查封涉案房产，法院查封该房产在胡十林、曾倩实际占有之后；胡十林、曾倩于2018年6月5日已按房屋买卖合同向第三人支付购房款65万元，有第三人出具的收条及银行转账凭证予以证实，剩余款项10万元已按法院通知存入法院执行专户账号；胡十林、曾倩与第三人于2018年6月20日到临湘市不动产登记中心办理房屋过户手续，填写了《临湘市不动产登记申请表》，因涉案房屋已被法院查封，非因胡十林、曾倩自身原因未办理过户登记。且第三人姚荣新借款时，没有用该房产作抵押担保，因此法院于2018年12月11日作出中止对该房产执行的（2018）湘0682执异27号执行裁定书，程序合法，实体公正，李正华对该裁定提出的异议理由不能成立，依法应予驳回。一审判决：一、驳回李正华的诉讼请求；二、终止对临湘市××栋××单元××号房屋的执行。本院二审查明：胡十林、曾倩提供了姚荣新4份物业收据，该4份收据同一天所开，但收据编号相距巨大、字迹各不相同，且不能证明是胡十林、曾倩所交纳。同时还提供了部分银行取款凭证和交易明细，但均不能证实支付给了姚荣新。二审查明的其他事实与原审认定一致。本院二审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被上诉人胡十林、曾倩虽提供了双方签订的《购房合同》、1万元订金收条及65万元的收据，但三份证据均发生在2018年5月25日，根据《购房合同》约定，购房款应一次性付清，同一天胡十林、曾倩既交纳订金又支付购房款有违日常交易习惯，且65万元购房款没有提供银行支付凭证证实，原判仅凭65万收条认定已付购房款依据不足。同时，被上诉人胡十林、曾倩称在2018年6月5日实际占有了该房屋，经查，临湘法院在2018年6月7日以（2018）湘0682民初1127号民事裁定书冻结了该房产，物业电表显示该房屋在2018年6月21日前用电数为零，在6月22日才有用电，应认定被上诉人胡十林、曾倩在人民法院冻结前没有实际占有该房屋。胡十林、曾倩作为案外人提出的执行异议，其提供的证据达不到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定要求，应予驳回。被上诉人胡十林、曾倩虽然按人民法院要求补交了房款10万元，但提供的现有证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，李正华的上诉理由成立，本院予以支持。原判对事实认定不清，适用法律错误。本院二审判决：一、撤销临湘市人民法院（2018）湘0682民初2986号民事判决；二、对临湘市××栋××单元××号房屋继续执行。一审案件受理费500元、二审案件受理费500元，由被上诉人胡十林、曾倩负担。胡十林、曾倩为支持其再审请求，向本院申请了证人刘某、汪卫龙二位证人出庭作证。本院组织当事人对刘某、汪卫龙二位证人的证词进行了质证。根据当事人的举证和质证，本院对于刘某、汪卫龙二位证人的证词认证意见为：对于该证据的真实性、合法性、关某，本院结合庭审查明的事实及其他证据综合予以认定。各方当事人在再审过程中没有提交新的证据。本院再审查明：胡十林、曾倩于2018年6月5日代姚荣新清偿了姚荣新因购买临湘市××栋××单元××号房屋在中国工商银行临湘市支行所欠的贷款约35万元；姚荣新出具65万购房款收条的实际时间为2018年6月20日。再审查明的其他事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案再审的争议焦点在于：胡十林、曾倩对于临湘市××栋××单元××号房屋是否享有足以排除执行的权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部款项，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。下面逐一分析：首先，对于合同签订时间，购房合同上的落款时间为2018年5月25日，结合胡十林、曾倩于2018年6月5日代姚荣新清偿了姚荣新因购买临湘市××栋××单元××号房屋在中国工商银行临湘市支行所欠的贷款约35万元的客观事实，应当认定至少在2018年6月5日前胡十林、曾倩与姚荣新已签订了买卖合同，因此在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，对于实际占有时间，刘某、汪卫龙二位证人在出庭作证中均证实临湘市××栋××单元××号房屋是于2018年6月5日交付给胡十林、曾倩，二位证人的证词可以相互印证，同时也符合客观情理，物业电表虽显示该房屋在2018年6月21日前用电数为零，在6月22日才有用电，但这只能说明胡十林、曾倩当时没有实际使用该房屋，不能据此认定没有合法占有，因此依据现在证据可以认定胡十林、曾倩在人民法院查封之前已合法占有该不动产；再次，对于付款金额，胡十林、曾倩对于已支付给姚荣新的65万购房款均已作出合理说明，姚荣新也已出具收条，虽然收条上的日期倒签至2018年5月25日，但不能据此否认胡十林、曾倩已实际支付购房款的事实。此外，胡十林、曾倩将剩余价款10万元按照人民法院的要求交付执行，因此应当认定胡十林、曾倩已完成了付款义务；最后，未能完成过户登记是由于人民法院查封，因此并非胡十林、曾倩的原因。综上，本院认定胡十林、曾倩对于临湘市××栋××单元××号房屋享有足以排除执行的权利。胡十林、曾倩的再审请求成立，本院予以支持。本院（2019）湘06民终3347号民事判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2019）湘06民终3347号民事判决；二、维持临湘市人民法院（2018）湘0682民初2986号民事判决。一审案件受理费500元，由李正华负担；二审案件受理费500元，由李正华负担。本判决为终审判决。审判长  李朝阳审判员  刘 霁审判员  乔宝全二〇二一年四月十四日书记员  张 倩