湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1126民初718号 原告：周德辉，男，汉族，农民。 被告：永州市永安房地产开发有限公司。 住所地：湖南省宁远县桐山街道桐山路。 法定代表人：严军，总经理。 被告：雷杰文，男，汉族，居民。 原告周德辉与被告永州市永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）、雷杰文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周德辉到庭参加诉讼，被告永安公司、雷杰文经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告永安公司签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款213832元；3、判令被告赔偿原告的购房违约金93658.41元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在宁远县开发“永安商城”楼盘时作虚假宣传，误导公众并公开销售。2015年9月4日，原告与被告永安公司签订《房屋买卖合同》购买“永安商城”第10层F1008房，并于当日一次性向被告交付了总购房款的50%，合计213832元，合同明确了商品房交付期限是2017年4月30日前，但迄今房屋未建。原告通过企查查软件查询过程中得知，被告永安公司开发“永安商城”未取得建设工程规划许可证、房屋预售许可证，不具备商品房开发预售资格，现已停工，致使原告无法按合同约定取得房屋，原告签订合同的目的已无法实现，依据法律规定，此《房屋买卖合同》无效。另被告永安公司系一人有限责任公司，依据《公司法》第六十三条规定，被告严军作为公司唯一的股东应当对公司债务承担连带责任。据此，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告永安公司未进行答辩，亦未提交证据。 被告雷杰文未进行答辩，亦未提交证据。 原先围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、《房屋买卖合同》，拟证明原告与被告永安公司签订《房屋买卖合同》的事实；2、收据，拟证明原告向被告永安公司交付购房款213832元的事实；3、置业计划书，拟证明原告有意向购买房屋的事实；4、户型图，拟证明原告所购房屋的户型。被告永安公司、雷杰文未到庭质证。本院审查认为，原告提交的上述证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实： 2015年9月4日，原告与被告永安公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告永安公司在宁远县桐山街道桐山路在建的“永安商城”第10层F1008商品房一套，建筑面积134.91平方米，每平方米3170元，总价款427664元，付款方式为分期付款，于2015年9月4日签订合同时付清总房款的50%，项目封顶时付清总房款的30%，剩余房款20%于交房时一次性付清，交房期限为2017年4月30日前。签订合同后，原告依约定向被告永安公司支付购房款213832元（总房款的50%）。后“永安商城”建设项目因故停工，至今未恢复施工。 另查明：1、被告永安公司成立于2015年5月14日，法定代表人为雷杰文，企业类型为自然人独资有限责任公司（雷杰文是唯一股东）；2017年6月23日，被告永安公司进行变更登记：法定代表人变更为严军，企业类型变更为自然人投资或控股的有限责任公司（股东为两人）。2、被告永安公司至今未取得商品房预售许可证明。3、本案审理过程中，被告雷杰文未提交证据证明被告永安公司（变更登记前）的财产独立于股东（雷杰文）的财产；本案起诉时五年期贷款市场报价利率为年利率4.65%。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，预售商品房应当取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告永安公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订《房屋买卖合同》销售未建成的商品房，该《房屋买卖合同》应当认定无效，原告诉请确认《房屋买卖合同》无效于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依此规定，被告永安公司应向原告返还购房款213832元。本案中，被告永安公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，违法预售商品房，从而导致双方签订的《房屋买卖合同》无效，而原告在签订合同过程中无不当行为，故被告永安公司应对原告因本案造成的损失承担全部责任。因原告未举证证明其因合同无效造成的实际损失，本院酌情以原告已支付的购房款213832元为基数，按原告起诉时五年期贷款市场报价利率4.65%从2015年9月4日起计算至债务履行完毕之日止，该经济损失计算至多不超过93658.41元计算经济损失。被告永安公司在变更登记前属于一人有限责任公司，被告雷杰文作为公司唯一股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告雷杰文应当对公司变更登记前的债务承担连带责任，故对原告要求被告雷杰文与被告永安公司共同返还购房款并赔偿损失的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告周德辉与被告永州市永安房地产开发有限公司于2015年9月4日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、由被告永州市永安房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告周德辉购房款213832元及经济损失（经济损失以213832元为基数，按年利率4.65%从2015年9月4日起计算至债务履行完毕之日止，该经济损失计算至多不超过93658.41元）； 三、被告雷杰文对上述金钱给付义务承担连带给付责任。 四、驳回原告周德辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5912元，减半收取2956元，由被告永州市永安房地产开发有限公司、雷杰文承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  李裕民 二〇二一年四月二十三日 法官 助理  雷松利 代理书记员  陈海艳 湖南省宁远县人民法院 民事判决书 （2021）湘1126民初718号 原告：周德辉，男，汉族，农民。 被告：永州市永安房地产开发有限公司。 住所地：湖南省宁远县桐山街道桐山路。 法定代表人：严军，总经理。 被告：雷杰文，男，汉族，居民。 原告周德辉与被告永州市永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）、雷杰文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周德辉到庭参加诉讼，被告永安公司、雷杰文经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告永安公司签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款213832元；3、判令被告赔偿原告的购房违约金93658.41元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在宁远县开发“永安商城”楼盘时作虚假宣传，误导公众并公开销售。2015年9月4日，原告与被告永安公司签订《房屋买卖合同》购买“永安商城”第10层F1008房，并于当日一次性向被告交付了总购房款的50%，合计213832元，合同明确了商品房交付期限是2017年4月30日前，但迄今房屋未建。原告通过企查查软件查询过程中得知，被告永安公司开发“永安商城”未取得建设工程规划许可证、房屋预售许可证，不具备商品房开发预售资格，现已停工，致使原告无法按合同约定取得房屋，原告签订合同的目的已无法实现，依据法律规定，此《房屋买卖合同》无效。另被告永安公司系一人有限责任公司，依据《公司法》第六十三条规定，被告严军作为公司唯一的股东应当对公司债务承担连带责任。据此，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告永安公司未进行答辩，亦未提交证据。 被告雷杰文未进行答辩，亦未提交证据。 原先围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、《房屋买卖合同》，拟证明原告与被告永安公司签订《房屋买卖合同》的事实；2、收据，拟证明原告向被告永安公司交付购房款213832元的事实；3、置业计划书，拟证明原告有意向购买房屋的事实；4、户型图，拟证明原告所购房屋的户型。被告永安公司、雷杰文未到庭质证。本院审查认为，原告提交的上述证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实： 2015年9月4日，原告与被告永安公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告永安公司在宁远县桐山街道桐山路在建的“永安商城”第10层F1008商品房一套，建筑面积134.91平方米，每平方米3170元，总价款427664元，付款方式为分期付款，于2015年9月4日签订合同时付清总房款的50%，项目封顶时付清总房款的30%，剩余房款20%于交房时一次性付清，交房期限为2017年4月30日前。签订合同后，原告依约定向被告永安公司支付购房款213832元（总房款的50%）。后“永安商城”建设项目因故停工，至今未恢复施工。 另查明：1、被告永安公司成立于2015年5月14日，法定代表人为雷杰文，企业类型为自然人独资有限责任公司（雷杰文是唯一股东）；2017年6月23日，被告永安公司进行变更登记：法定代表人变更为严军，企业类型变更为自然人投资或控股的有限责任公司（股东为两人）。2、被告永安公司至今未取得商品房预售许可证明。3、本案审理过程中，被告雷杰文未提交证据证明被告永安公司（变更登记前）的财产独立于股东（雷杰文）的财产；本案起诉时五年期贷款市场报价利率为年利率4.65%。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，预售商品房应当取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告永安公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订《房屋买卖合同》销售未建成的商品房，该《房屋买卖合同》应当认定无效，原告诉请确认《房屋买卖合同》无效于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依此规定，被告永安公司应向原告返还购房款213832元。本案中，被告永安公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，违法预售商品房，从而导致双方签订的《房屋买卖合同》无效，而原告在签订合同过程中无不当行为，故被告永安公司应对原告因本案造成的损失承担全部责任。因原告未举证证明其因合同无效造成的实际损失，本院酌情以原告已支付的购房款213832元为基数，按原告起诉时五年期贷款市场报价利率4.65%从2015年9月4日起计算至债务履行完毕之日止，该经济损失计算至多不超过93658.41元计算经济损失。被告永安公司在变更登记前属于一人有限责任公司，被告雷杰文作为公司唯一股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告雷杰文应当对公司变更登记前的债务承担连带责任，故对原告要求被告雷杰文与被告永安公司共同返还购房款并赔偿损失的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告周德辉与被告永州市永安房地产开发有限公司于2015年9月4日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、由被告永州市永安房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告周德辉购房款213832元及经济损失（经济损失以213832元为基数，按年利率4.65%从2015年9月4日起计算至债务履行完毕之日止，该经济损失计算至多不超过93658.41元）； 三、被告雷杰文对上述金钱给付义务承担连带给付责任。 四、驳回原告周德辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5912元，减半收取2956元，由被告永州市永安房地产开发有限公司、雷杰文承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员李裕民 二○二一年四月二十三日 法官助理雷松利 代理书记员陈海艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 附相关法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。