江西省赣州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣07行终291号上诉人（原审原告）：赣州永盛实业发展有限公司，住所地：赣州经济技术开发区翠湖山庄。法定代表人：王纬海，董事长。委托代理人：钟大勇，江西红土地律师事务所律师。委托代理人：李霞，江西红土地律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赣州经济技术开发区征收搬迁办公室，住所地：赣州经济技术开发区华坚南路管委会内。法定代表人：张绵洪，主任。出庭应诉负责人：郭起兵，该办副主任。委托代理人：赖艳，江西公仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处，住所地：赣州经济技术开发区金赣路。法定代表人：肖上清，主任。委托代理人：刘星林，江西公仁律师事务所律师。上诉人赣州永盛实业发展有限公司、赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处因房屋征收补偿行政协议一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702行初510号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决查明，原告在1998年11月1日与赣州经济开发区管委会土管部签订《国有土地使用权有偿出让合同》，取得了坐落于黄金岭开发区金星村土地面积120169平方米土地使用权，土地用途为综合用途。使用期限为50年。2018年6月8日，赣州市章贡区人民政府作出了《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》。确定赣州市章贡区人民政府为征收主体，具体事务委托赣州经济技术开发区管理委员会实施，赣州经济技术开发区征收搬迁办公室为征收部门，赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处为实施单位。按照《金坪旧城改造方案项目国有土地上房屋征收补偿方案》执行。因金坪旧城改造项目建设，原告位于南侧翠湖山庄）的涉案房屋其中的土地16369.89平方米（约24.6亩）列为金坪旧城改造拆迁范围。被告赣州经济技术开发区征收搬迁办公室选定的江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司、江西东升资产评估有限公司对原告被征收房屋进行了实地查勘后出具了分户初评结果，黄金岭街道办事处工作人员将初评结果送达了原告。2019年4月19日，原告在收到分户初评结果后提出异议。被告一在2019年4月28日对原告提出的相关问题作出了回复并送达给了原告。被告一组织评估机构对原告提出的异议进行了核查，并出具了正式评估报告。2019年6月10日，黄金岭街道办事处工作人员将正式评估报告送达了原告。原告再次提出异议，评估机构复核评估后，向原告作出书面回复维持正式评估报告。2019年6月20日，原告向江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司提交《复核评估申请书》。2019年6月23日，江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司出具《关于赣州永盛实业发展有限公司针对正评报告提出复核申请的回复函》，认为对原告的土地和房屋不适宜采用收益法测算估价对象房地产价值。2019年7月18日，为了加快金坪旧城改造进度，两被告多次做原告工作要求原告配合征收工作，原告对于被告在对原告公司被征土地评估方法持有异议并保留意见，原告与二被告签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》。协议约定：原告被征收生产性房屋（包括全部土地上建筑物、构筑物及附属物等）位于赣州经济技术开发区南侧，赣房权证字第××号房屋所有权证，房屋用途非住宅，证载建筑面积1513.10平方米，未经登记认定为合法房屋面积1126.82平方米。被征收房屋所占土地为国有土地，赣市开国有（2009）第67号国有土地使用权证，土地使用权面积16369.89平方米。征收国有土地上房屋时，征收范围内的国有土地使用权同时收回，附属房屋、附属物及房屋固定设施等一并施行征收。签订协议时，原告应将房屋所有权证、国有土地使用权证等资料统一交由被告办理注销或变更手续。原告选择货币补偿，可以获得补偿、补助、奖励明细如下：1.被征收房屋（含土地使用权）价值28180355元；2.资产征收搬迁补偿：2104862元；3.搬迁奖励765621元；4.购房补助2810527.50元。协议第四条第（5）项约定“乙方（原告）就评估机构针对国有土地使用权选用的估价方法、房地产价格征收评估结果和资产评估结果有异议的，乙方保留申请行政复议、提起行政诉讼的权利。乙方主张权利期间，不影响乙方按期搬迁。”2019年8月27日，原、被告就2019年7月18日签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》第四款第4条明确，双方签订《国有土地上房屋征收补偿补充协议》，由被告增加原告补偿金额人民币230268元。原、被告签订协议后，被告二根据原告的要求将大部分补偿款支付到位，被告已将原告赣房权证字第××号房屋所有权证、赣市开国有（2009）第67号国有土地使用权证收回并注销。对本案所涉被征收房屋予以拆除，对本案所征收的国有土地予以征用。由于原告与涉案房屋的租户就停产停业损失分配问题存在较大争议，该停产停业损失补偿款未支付原告。2019年8月5日，原告在《房屋腾空弃房验收单》上盖章确认。原、被告在《国有土地上房屋征收补偿协议》签订后，原告在认同江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称恒方评估公司）对地上建筑物的评估价值以及该公司所采用的其中一种评估方法（市场比较法）的基础上有两点异议。一是对《征收补偿协议》所参照恒方评估公司的评估报告采用的基准地价系数修正法评估有异议；二是市场比较法采用的三个案例所依据的价格均为起拍价，属于已在市场评估基础下浮的起拍价。原告认为评估结果102.2万元／亩偏低和不公平。原告根据与二被告签订的协议第四条第（5）的约定，单独委托深圳市深信资产评估土地房产估价有限公司（以下简称深信评估公司）对原告被征收的国有土地进行评估。该公司采用“收益还原法”并参照与原告被征收土地相近的赣州经济技术开发区金岭大道57号翠湖广场赣州市文清实验幼儿园、赣州市章贡区五洲大道20号鹭江新城以及赣州经济技术开发区13号蒲公英艺术幼儿园这三个依据租金测算出的评估数据作出的评估结果138.8万元／亩。原告认为应该采用深信评估公司的评估报告并追加补偿款9003430元（每亩增补36.6万元）。原告委托深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司对原告的涉案房屋作出的评估结果增加土地使用权补偿款及增加停产停业损失，因此产生评估费用133600元，律师费用286075元（未提交发票）。2019年4月19日，原告在收到分户初评结果后提出异议后，原告法定代表人王纬海从澳大利亚悉尼往返赣州处理征收事宜，以及其他工作人员因评估土地事宜从赣州往返深圳产生的差旅费用40105.11元。原、被告签订协议后，被告二根据原告的要求将大部分补偿款支付到位。由于原告与涉案房屋的租户就停产停业损失分配问题存在较大争议，所以该补偿款未支付原告。原告提起诉讼，请求依法判决：1.两被告在跟原告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》中采用江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司的《房地产征收估价报告》不当（部分评估方法错误及参考的案例不当），并判令被告采用深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《征收补偿估价报告》，追加支付给原告土地使用权补偿款9003430元；2.两被告在《国有土地上房屋征收补偿协议》加入停产停业的赔偿项目（即支付原告租金损失316666元）；3.两被告承担原告本案律师费用286075元；4.两被告承担原告在本案其他损失费用415741元（其中差旅费及实际支付费用282141元，评估费用133600元）；5.两被告承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。……两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告……。”二被告依据赣州市章贡区人民政府作出《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》《金坪旧城改造方案项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，与原告签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，故二被告的被告主体适格。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条“行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。”二被告为了实现征收原告房屋和土地的目的而与原告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》属于行政协议。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。”原、被告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》属于双方真实意思表示，依法成立，双方应按照协议履行各自的合同义务。本案争议焦点是：被告一委托江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司对原告土地选用的“比较法”“基准地价系数修正法”的评估方法对原告国有土地进行评估所评估的价值是否符合法律规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。……”第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。……”《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”根据法庭调查查明的事实，可以确认被告一选定的评估机构江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司未经原告协商选定，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，属于程序违法。原告被征收房屋建设时间久远，长期出租他人经营有经济收益，按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定，评估价机构对原告的国有土地进行评估应选用收益法评估。但被告一委托的评估机构江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司却选用市场法进行评估，明显违反了该条规定，属于适用法律法规错误。二被告在对原告房屋和土地的征收过程中，原告对被告送达的江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司初评结果、评估报告、复核评估回复均提出异议，认为该公司对原告的土地和房屋不适宜采用收益法测算估价对象房地产价值。原告为了配合二被告的征收工作与二被告签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》。同时，原、被告为了维护原告的合法利益，原告对被告一委托的评估机构对原告国有土地采用的评估方法评估的土地价值持保留意见，同时，也为了让二被告征收工作的正常进行，为此，双方在协议第四条第（5）项明确约定“乙方（原告）就评估机构针对国有土地使用权选用的估价方法、房地产价格征收评估结果和资产评估结果有异议的，乙方保留申请行政复议、提起行政诉讼的权利。乙方主张权利期间，不影响乙方按期搬迁。”根据该条的约定，可以确认二被告同意原告在签订协议后，可以另选评估机构对原告使用的国有土地重新评估。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被告在征收原告房屋和土地时，首先，二被告对原告房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，并由选定的评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》的规定选用合适的评估方法进行评估。原告被征收房屋建成后，长期出租他人经营有经济收益，按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定应选用收益法进行评估。原告房屋被征收时，其周边土地拍卖底价已达到138.8万元／亩，而江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司对原告国有土地评估前，未到实地考察，未对周边房地产市场行情进行调查，在作出评估结果时未进行综合评估，简单选用“市场法”对原告国有土地进行评估，评估价值为102.2万元／亩，该评估结果与市场价相差太大，明显不符合市场行情。对江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司作出的赣恒方【2018】征字第ＪＰ0016号正评《房地产征收估价报告》采用的“市场法”对原告国有土地作出评估价值的结论不予采信。原告自行选定委托深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司选用“收益法”评估方法对原告的涉案房屋作出的评估结果与周边房地产价格行情比较接近，比较符合客观实际价值，可以作为本案处理的参考。根据合同法当事人意思自治原则的精神，原、被告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》第四条第（5）项的约定，原告就评估机构针对国有土地使用权选用的估价方法、房地产价格征收评估结果和资产评估结果有异议的，原告保留申请行政复议、提起行政诉讼的权利。根据该条约定，原告可以在对相关机构对其国有土地评估结果及异议的答复后，可以另选评估机构对原告使用的国有土地重新评估。由于原告已提起行政诉讼，要求解决其与二被告关于原告国有土地价值问题，不能仅仅凭原告委托的评估机构作出的评估结果作为本案处理的依据，为了案件能够得到公平合理处理，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，应由原、被告双方协商选定其它有资质的评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定并参照原告房屋周边房地产价值行情重新对原告原使用的国有土地价值和房屋停产停业损失进行评估。原告要求被告承担律师代理费、评估费用等支出损失没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决：一、限被告赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处于本判决生效后二个月内与原告赣州永盛实业发展有限公司协商选定有资质的评估机构对原告位于赣州经济技术开发区南侧被征收的原国有土地使用权面积16369.89平方米（赣市开国有（2009）第67号国有土地使用权证）的土地价值和房屋停产停业损失重新进行评估。如原、被告双方无法协商选定评估机构，则由被告按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定办理。二、驳回原告赣州永盛实业发展有限公司其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处承担。上诉人赣州永盛实业发展有限公司向本院提起上诉，要求：1.改判被上诉人直接采用深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《征收补偿估价报告》，直接追加支付给上诉人土地使用权补偿款9003430元；2.改判两被上诉人在《国有土地上房屋征收补偿协议》加入停产停业的赔偿项目（即支付上诉人租金损失316666元）；3.改判两被上诉人承担上诉人本案律师费用286075元；4.改判两被上诉人承担上诉人本案其他损失费用415741元（其中差旅费及实际支出费用282141元，评估费用133600元）。事实及理由：一、上诉人委托深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“深信评估公司”）作出的《征收补偿估价报告》合理合法且能真实反映出被征收土地使用权的价值，上诉人要求直接采用深信评估公司作出的《征收补偿估价报告》，直接追加支付土地使用权补偿款9003430元。1.委托深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案土地使用权进行评估是基于赣州市拆迁补偿规定及双方协商同意。上诉人与两被上诉人通过赣州市的相关规定及协议的约定，被拆迁人对原估价报告有争议，经申请复核仍有异议的，被拆迁人可自行选择符合条件的估价机构。因此，上诉人有权委托深信评估机构对涉案土地使用权价值进行评估。深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司作为一家房地产估价机构具有壹级房地产估价的资质，该壹级房地产估价资质经过了广东省住房和城乡建设厅的备案登记。深信公司在日常业务中也多次接受过政府部门的委托对房地产估价，其评估本案的涉案土地使用权价值也是严格按照房屋征收评估办法评估确定，该评估结果具有合理合法性。2.深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司在评估过程中采用的评估方法符合法律规定。深信评估公司就本案涉案土地使用权价值的评估采用了“收益还原法”及参照与上诉人被征收土地相近的赣州经济技术开发区金岭大道57号翠湖广场赣州市文清实验幼儿园，赣州市章贡区五洲大道20号鹭江新城以及赣州经济技术开发区13号蒲公英艺术幼儿园这三个依据租金测算出的评估数据作出的评估结果138.8万元／亩。该评估结果是深信公司在对上诉人国有土地评估前，进行了实地考察，并对周边房地产市场行情进行调查，在作出评估结果时进行了综合评估，该评估结果接近市场价，符合市场行情。上诉人房屋被征收时，其周边土地拍卖底价已达到138.8万元／亩，深信评估公司选用“收益法”评估方法对上诉人的涉案土地作出的评估结果与周边房地产价格行情比较接近，能够客观反映上诉人土地使用权实际价值。3.深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司的评估结果符合市场价格行情。一审法院也认可深信评估公司评估结果的合理性，但在一审判决中却未采用深信评估公司的评估结果。而是判决上诉人与两被上诉人重新选定有资质的评估机构对上诉人位于赣州经济技术开发区南侧被征收的原国有土地使用权面积16369.89平方米［赣市开国有（2009）第67号国有土地使用权证］的土地价值进行评估。上诉人认为重新评估不仅仅浪费公共资源更是没有必要的，深信评估公司做出的评估结果合法合理可以直接予以采用。4.原判决没有直接采用深信评估报告，仅仅作为参考。而在判决中判决被上诉人与上诉人协商重新选定评估机构，此举不利于作为被征收拆迁弱势群体的上诉人一方，判决内容虽说在一定程度内对上诉人一方有利，但是流于形式，在判决执行阶段很难以具体执行。5.原判决认为被上诉方选定评估机构程序不当，确实被上诉方不仅没有按规定通知上诉人选择评估机构，更违反了回避原则。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。被上诉人没有考虑到自身系本辖区行政机关，没有考虑省外异地选择评估机构。选取赣州市本地的评估机构评估涉案土地会存在较大争议，并且影响评估机构作出符合市场价值的评估结果。选取评估机构可以有以下方式：自选式，自行选择估价机构的前置条件应当是当事人对原估价结果提出异议，经估价机构解释、说明仍有异议的，当事人方可自行选择估价机构；推举式，即通过举行听证会的方式，推举出合适的评估机构。抽签式，相关部门应邀请司法公证机关现场监督，并对抽签的器具、程序、方法、结果等进行全过程命监督，而且抽签结果应当众宣布。被上诉人并没有采用上述合理的方式选取评估机构，而上诉人采用自选式且选择外省异地的评估机构进行评估是比较合理的。因此，上诉人直接请求法院依法改判被上诉人采用深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《征收补偿估价报告》，追加支付给上诉人土地使用权补偿款9003430元。二、上诉人已经提供了《租赁合同》及《场地租赁合同》，已经有确切的证据证明上诉人的停产停业损失项目中的租金损失为316666元，该损失金额应当予以确认。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条之规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。以及第二十三条之规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定……，上诉人有权要求二被上诉人支付拆迁应补偿的停产停业损失。上诉人在一审提交了与朱贤平签订的《场地租赁合同》以及与刘奕华签订的《租赁合同》，合同中对租赁价格及租赁场地都约定的很清楚，也可以让租赁方出庭予以证明，上诉人认为停产停业损失是可以计算出来的，无需经过评估的程序确定停产停业损失。三、原告方因被告方不当的行政行为遭受了巨大的经济损失以及为挽回损失又产生了其他损失。具体有本案律师费用286075元；上诉人为外资企业，其法定代表人王纬海从澳大利亚悉尼往返赣州处理征收事宜以及其他工作人员因评估土地事宜从赣州往返深圳产生的差旅费及实际支出费用为282141元，上诉人委托第三方评估公司的评估费用为133600元，这些费用都应当由二被上诉人承担。综上，上诉人提出的补偿金额具有事实及法律依据，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院支持上诉人的合法诉求。上诉人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处向本院提起上诉，要求：1.依法撤销赣州市章贡区人民法院作出的(2019)赣0702行初510号行政判决书，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、金坪旧城改造项目依法选定江西恒方房地产土地资产评估有限公司为项目房地产价格评估机构，一审法院认定评估机构选定程序违法错误。金坪旧城改造项目房屋征收评估机构选定程序完全符合法律规定。另外，同一项目被征收人刘文生户，就房屋征收补偿决定向贵院提起了行政诉讼，经贵院一审、江西省高级人民法院二审，分别作出了(2019)赣07行初131号、（2019）赣行终644号行政判决，均认定房屋征收补偿决定合法，分别驳回了刘文生诉讼请求和上诉，该案中也已经认定金坪旧城改造项目房屋征收评估机构选定程序合法。根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十一条第三项“房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期限不少于7日”的规定，该条文的解释应是被征收人之间可在7日内协商选定房地产价格评估机构，并非房屋征收部门与被征收人之间协商选定。因此，一审法院以上诉人区征迁办选定的评估机构江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司未与被上诉人协商选定为由，认定评估机构选定程序违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定属于程序违法明显错误。二、被上诉人对评估结果不服的，依法应当申请复核、鉴定，经复核、鉴定程序维持的评估报告具有法律效力为确定被上诉人涉案房屋价值，江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司、江西东升资产评估有限公司对被上诉人被征收房屋进行了实地查勘后出具了分户初评结果，并将初评结果及告知函送达了被上诉人，被上诉人于2019年4月19日收到资产评估结果（初评）、房地产征收估价报告（初评）后对此提出了异议，上诉人区征迁办对被上诉人就相关问题作出了回复并达给了被上诉人；2019年5月9日，被上诉人向赣州经开区征迁办提出《回复函》，要求对评估机构选定、停产停业损失、评估时点等问题予以回复，江西东升资产评估有限公司、江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司也作出书面回复并送达被上诉人；2019年6月10日，上诉人将正式评估报告及告知函送达给了被上诉人，告知被上诉人“收到评估报告之日起10日内，可以向评估机构申请复核，评估机构收到书面复核申请之日起10日内对评估报告进行复核，被上诉人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定”，随后被上诉人对评估报告异议提出了复核申请，2019年6月23日，江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司经复核作出书面回复维持了正评报告并送达被上诉人。之后，被上诉人虽多次提出异议，但未在规定期限内向赣州市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。本案中，被上诉人申请了复核，在复核维持的情况下，在法定期限内没有申请鉴定，应视为自身放弃申请鉴定的权利。因此江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司、江西东升资产评估有限公司所作出的评估结果具有法律效力，依法作为被上诉人涉案房屋价值补偿的依据，具有事实与法律依据。三、一审法院直接认定评估方法错误明显超越职权，认定参照被上诉人自行委托评估机构出具的评佶报告确定被征收房屋价值明显错误。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）的规定，城镇土地通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等。江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司对被上诉人涉案被征收房屋进行评估，其中土地采取市场比较法及基准地价系数修正法两种估价方法进行评估，并充分阐述采用估价方法的理由以及未选用其他估价方法的理由。由于房屋征收评估是非常专业的技术问题，不属于法律适用问题，针对评估结果不服的，法定的救济路径是申请复核、鉴定。人民法院作为司法机关，只能对事实认定、法律适用等问题进行审查，无权也没有专业技术能力对评估报告评估方法选用是否恰当进行评判，更无权对哪份评估报告的评估结果更符合价格行情进行评判。根据《住房和城乡建设部关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》第五条规定，一个征收项目原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担，但必须共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。显而易见，现有法律规定并不允许被征收人自行选定评估机构对被征收房屋价值进行评估，否则必然造成同一项目内评估技术路线、评估方法、重要参数选取等存在重大不一致，从而导致同一项目内评估结果不合理，补偿显失公平。一审法院在没有任何技术专家支持的情况下，就认为依法选定的评估机构出具的评估报告选取的评估方法、评估结果不当，并认定被征收人自行选定的评估机构出具的评估方法、评估结果更为合理，显然缺乏法律依据，纯属主观判断，且违反现行法律规定，超出司法审查权限。四、一审法院认定协议签订后可以另选评估机构对被上诉人被征收房屋价值进行重新评估明显错误。评估机构对被上诉人的涉案房屋作出评估后，经协商，上诉人与被上诉人签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，一审法院已经认定该协议属于行政协议，且协议合法有效，双方应当按照协议履行各自的合同义务。上诉人已经根据协议约定向被上诉人支付了补偿款。协议中虽约定“乙方（被上诉人）就评估机构针对国有土地使用权选用的估价方法、房地产价格征收评估结果和资产评估结果有异议，乙方有权保留申请行政复议、提起行政诉讼的权利。”但该约定只规定被上诉人有权在签订协议后申请行政复议和提起行政诉讼，并未约定被上诉人可以签订协议后另选评估机构对被征收房屋重新评估。一审法院根据该约定从而认定“被告同意原告在签订协议后可以另选评估机构对原告使用的国有土地重新评估”，属于对协议约定内容的曲解。综上所述，被上诉人的被征收房屋已经通过合法选定的评估机构作出评估，评估结果已经按照法定程序送达被上诉人，并依法保障其申请复核、鉴定的权利。一审法院认定评估机构选定程序违法，评估方法选用不当，评估结果不符合市场行情，并认为被上诉人自行选定评估机构出具评估结果比较恰当，同时认为协议约定了上诉人同意被上诉人另行选定评估机构重新评估明显错误，缺乏依据，过于主观，且超越法院审查权限。据此，请求支持上诉人的上诉请求，依法改判。二审审理期间，经征求双方当事人意见，本院依法委托江西省自然资源评价评估行业协会对江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司出具《房地产征收估价报告》（赣恒方2018征字第ＪＰ0016号正评）中土地估价技术方法进行专家评审。江西省自然资源评价评估行业协会于2021年4月9日出具了《关于对的回函》，回函附件《（赣恒方2018征字第ＪＰ0016号正评）中土地估价技术方法论证意见》中载明：1.补充土地用途、容积率等规划条件确定的依据；2.土地估价方法选择的理由不够充分；3.市场比较法中，案例描述不充分，缺乏案例可比性的必要分析；期日修正采用综合用地地价指数与设定用途（科教用地）不一致；容积率对地价有较大影响，本方法中确定修正幅度依据不足；4.采用基准地价系数修正法，以住宅用地基准地价为基础进行修正与待估宗地设定用途（科教用地）不一致，不宜采用本方法；5.两种方法中多处存在修正前后不一致情况：如地价指数修正过程中，市场比较法采用综合用地地价指数修正，而基准地价系数修正法采用住宅用地地价指数修正。市场比较法容积率修正是在修正体系中修正，而基准地价修正法中容积率修正是单独修正。赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处对上述专家意见的质证意见，1.因被估价的土地登记为综合用地，且没有规定规划条件，政府对综合用地用途及容积率进行认定，并将认定结果告知了评估结果，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款“……对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”规定，评估机构应当按照认定、处理结果进行评估，专家提出“补充土地用途、容积率等规划条件确定的依据”超出了专家论证范围，对该点论证意见合法性持有异议。2.根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十五条“评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告”规定，结合贵院委托事项，针对专家就评估方法选用、参数选取等提出的意见，我办将把论证意见转交给江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司，由该公司根据专家论证意见重新出具评估报告。赣州永盛实业发展有限公司对上述专家意见的质证意见，一、赣州永盛实业发展有限公司对江西省自然资源评价评估行业协会及专家小组作出的《赣州永盛实业发展有限公司位于赣州经济技术开发区南侧翠湖山庄一宗科教用地及地上建筑物征收价值估价报告》（赣恒方2018征字第ｊＰ0016正评）中土地估价技术方法论证意见表示认同，并且同意专家组专家意见对恒方评估公司就本案作出的评估报告所列举出的存在不合理的方面。二、赣州永盛实业发展有限公司认为深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司就涉案土地作出的《征收补偿估价报告》合理合法且能真实反映出被征收土地使用权的价值，建议法院采用深信评估公司作出的《征收补偿估价报告》。本院经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。上述事实，有原审法院随卷移送的证据以及本院询问协调笔录在卷可以证实。本院认为，案件的争议焦点在于评估机构选择程序是否合法以及评估方法的审查认定问题。一、涉案的金坪旧城改造项目选定评估机构的合法性问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。……”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，上诉人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室在征收过程中先后发布了《关于金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构的公开邀请公告》《关于选定金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构的公告》，因被征收人在公告后七日内未能以共同协商或政府组织的方式选定评估机构，2018年3月24日在政府组织下通过被征收人代表抽签的方式，随机选定了金坪城改造项目国有土地上房屋征收评估机构，并有赣南公证处出具的公证书，其后上诉人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室发布了《关于公布金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构选定结果的公告》，并在征收范围内进行了张贴公告程序。因此，上诉人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室在金坪旧城改造项目中国有土地上房屋征收评估机构选定程序符合法律规定，且在一审庭审中原告代理人也作出房地产评估机构的选定并非争议焦点的论述。在同一项目被征收人刘文生就房屋征收补偿决定提起的行政诉讼中，江西省高级人民法院作出的（2019）赣行终644号行政判决，已经认定金坪旧城改造项目房屋征收评估机构选定程序合法。一审法院认定“被告赣州经济技术开发区征收搬迁办公室选定的评估机构江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司未经原告协商选定，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，程序违法”与已生效判决认定的事实不一致，本院予以纠正。二、关于本案中评估报告的审查认定问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“……被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。……”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十五条规定：“评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。”本案中，当事人双方另在协议中约定“乙方就评估机构针对国有土地使用权选用的估价方法、房地产价格征收评估结果和资产评估结果有异议，乙方有权保留申请行政复议、提起行政诉讼的权利”。二审审理中，经征求双方当事人意见，赣州永盛实业发展有限公司对江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司出具《房地产征收估价报告》（赣恒方2018征字第JP0016号正评）中产权人建筑物评估结果和产权人建筑物装修评估结果无异议，仅对产权人土地评估结果和方法有异议；赣州经济技术开发区征收搬迁办公室同意对上述评估报告中的被征收土地评估结果进行鉴定。本院依法委托江西省自然资源评价评估行业协会对江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司出具《房地产征收估价报告》（赣恒方2018征字第JP0016号正评）中土地估价技术方法进行专家评审。江西省自然资源评价评估行业协会于2021年4月9日出具了《关于对的回函》，从该回函中的专家意见可以看出，江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司的《房地产征收估价报告》（赣恒方2018征字第JP0016号正评）中采用的两种评估方法均存在一定技术问题。根据上述《国有土地上房屋征收评估办法》第二十五条规定，为公平公正处理案涉国有土地上房屋征收与补偿事宜，实质化解行政争议，应由赣州经济技术开发区征收搬迁办公室委托江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司根据专家意见对案涉土地重新进行评估，并按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条处理。原审法院判决赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处与赣州永盛实业发展有限公司协商选定有资质的评估机构重新进行评估，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人赣州永盛实业发展有限公司主张直接采用其自行委托的评估鉴定报告追加征收补偿费用并主张律师代理费、自行委托评估费用等支出损失的请求，于法无据，本院不予支持。对于停产停业损失，因赣州永盛实业发展有限公司与承租人就停产停业损失分配存在争议，在当事人未协商一致的情形下，赣州永盛实业发展有限公司主张直接判决停产停业损失，无事实依据，应不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702行初510号行政判决；二、由赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处在本判决生效后两个月内，委托江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司根据专家意见对案涉土地重新进行评估，并按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条处理；三、驳回赣州永盛实业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50、二审案件受理费100元，司法鉴定费用20,000元，合计20,150元，由赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长  周洋发审判员  刘定丰审判员  陈煜龙二〇二一年四月二十九日书记员  黄 婷