河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终1100号 上诉人（原审被告）：河北昊鼎房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西红旗大街597号。 法定代表人：孙祥磊，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙冰涛，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐欣欣，女，1986年9月18日出生，汉族，住河北省邢台市巨鹿县。 委托诉讼代理人：周迎娟，河北杭天律师事务所律师。 原审被告：河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司，住所地河北省邢台市巨鹿县风清路与迎宾路交叉口东行200米路南。 负责人：陈国清，该分公司经理。 委托诉讼代理人：孙冰涛，该公司员工。 上诉人河北昊鼎房地产开发有限公司（以下简称昊鼎公司）因与被上诉人徐欣欣、原审被告河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司（以下简称昊鼎巨鹿分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省巨鹿县人民法院（2020）冀0529民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昊鼎公司及原审被告昊鼎巨鹿分公司的共同委托诉讼代理人孙冰涛，被上诉人徐欣欣的委托诉讼代理人周迎娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昊鼎公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决错误，不应当判令二原审被告承担返还意向金的义务，更不应当判令二原审被告支付利息。一审法院认定涉案《订房意向书》有效，驳回原审原告要求确认意向书无效的诉请。因此双方应当继续履行该协议，石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司不应返还合同价款。若被上诉人要求昊星公司返还合同价款，应先行协商解除协议。协议解除前，昊星公司无返还合同价款的义务。若被上诉人单方解除协议，应按照协议的约定承担违约责任。原审法院没有认定被上诉人应承担违约责任，反而判令二原审被告承担利息，实属错误。二、上诉人及原审被告昊鼎巨鹿分公司作为本案被告不适格。被上诉人与石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司签订了《订房意向书》，该协议的权利义务应由签订协议的双方享有和承担，与上诉人及原审被告无关。上诉人及原审被告没有收到被上诉人交付的款项，不应当承担返还款项的责任。 徐欣欣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。 昊鼎巨鹿分公司述称，同意上诉状意见。 徐欣欣向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与石家庄市昊星房地产开发有限公司2018年2月4日签订的订房意向书为无效协议；2.依法判令被告退还原告购房款100000元及利息（利息请求按照月息一年期贷款市场报价利率四倍利率计算，并请求支付自交款之日起至实际退清之日止）；3.依法判令被告承担给原告已付100000元购房款的20%赔偿责任；以上2、3项本金请求合计120000元，请求判令河北昊鼎房地产开发有限公司承担连带责任；4.本案诉讼费依法由被告承担。 一审法院认定事实：2018年2月4日，原告与石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司签订《订房意向书》并交纳诚意金100000元，准备购买石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司位于巨鹿县1号楼1单元1603室单元楼和1号楼2单元1101室单元楼，房屋建筑面积分别暂定为127.38平方米和126.39平方米，房屋单价以开盘当天为准，如价格满意，诚意金转成首付款，如价格不满意，7日内退款。 2019年11月18日，被告河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司出具承诺书并由河北昊鼎房地产开发有限公司加盖公章，承诺石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司签订的合同、协议由被告河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司继续履行，债权债务由被告河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司承接。至今，巨鹿县清风别苑项目只是办理了土地规划许可证、不动产登记证，包括商品房预售许可证在内的其他证件没有办理，项目没有开工建设。 一审法院认为，原告与石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司2018年2月4日订立的《订房意向书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，原告要求确认该订房意向书为无效协议不予支持。原告交纳订房诚意金至今，清风别苑项目不能正常施工，也没有办理商品房预售许可证，被告河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司承诺承接石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司的债权债务并加盖河北昊鼎房地产开发有限公司公章，河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司应当以自己财产承担责任，河北昊鼎房地产开发有限公司应当对河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司的债务承担连带责任，原告要求二被告退还意向金，应予支持。原告要求的各项损失过高，被告应当以原告缴纳的意向金为本金，自交纳意向金之日起按照年利率6%向原告支付资金占用期间的利息。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告河北昊鼎房地产开发有限公司、河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司返还原告徐欣欣意向金100000元及利息（自交纳意向金之日起，按照年利率6%计算至实际退清之日止）；二、驳回原告徐欣欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告河北昊鼎房地产开发有限公司、河北昊鼎房地产开发有限公司巨鹿分公司负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因当事人签订意向书及相互间发生的行为均在民法典施行之前，根据法不溯及既往的原则，本案应当适用签订合同时的法律规定。 本案中，上诉人盖章认可并由昊鼎巨鹿分公司出具的承诺书中载明：石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司已经注销，债权债务由昊鼎巨鹿分公司承接。而上诉人作为昊鼎巨鹿分公司的总公司对其分公司的民事行为后果应当承担法律责任。上诉人称其与原审被告不具备本案诉讼主体资格的主张明显缺乏事实和法律依据，不能成立。被上诉人与石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司签订的《订房意向书》中无商品房价款、付款方式、付款时间及房屋交付日期等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能依据《最高人民法院》第五条的规定，认定为商品房买卖合同。从《订房意向书》的约定内容看，该意向书应当属于双方约定在将来一定期限内订立买卖合同的预约合同。该意向书中约定，只要被上诉人对开盘价格不满意，即可要求上诉人退款，但对“价款不满意”的标准，意向书中未做其他限制性约定。因此，意向书的以上约定内容其实质是赋予了被上诉人的合同任意解除权。二审庭审中，被上诉人称涉案房屋所在楼盘一直在对外销售，且被上诉人已依据意向书的约定要求上诉人退款。对被上诉人的以上陈述意见，上诉人未明确否认亦未提交证据反驳。依据该表述内容，被上诉人在要求上诉人及原审被告退款时即是对合同解除权的行使。为减少当事人诉累，早日平息双方纠纷，考虑原审原告提起本案诉讼亦是为了要求原审被告退还已交购房诚意金，故一审法院基于上述分析事由，对原审原告在本案中要求退还购房意向金100000元的诉请予以支持并无不妥。关于利息损失数额的认定问题，本案石家庄市昊星房地产开发有限公司巨鹿分公司在明知未办理商品房预售许可证的情况下即收取被上诉人100000元购房意向金的行为明显欠妥。上诉人和原审被告在承接该笔债权债务后，该项目至今仍未取得商品房预售许可证，项目也未开工建设，上诉人和原审被告长期占用被上诉人交纳的购房意向金明显有违公平原则。且上诉人及原审被告长期占用该部分款项必然会造成被上诉人的资金损失，故一审法院按照年利率6%判决上诉人及原审被告向被上诉人支付占用意向金期间的利息损失并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人河北昊鼎房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二一年四月二十六日 书记员  刘 静