湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3487号上诉人（原审原告）：陈伟，男，1974年8月13日出生，汉族，住湖南省望城县。被上诉人（原审被告）：湖南新丰源投资有限公司，住所地长沙市岳麓区天顶街道尖山路429金鹰玖珑山小区办公楼。法定代表人：陈浩。委托诉讼代理人：刘伟玲，女，1988年5月7日出生，汉族，住湖南省衡东县，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：龙秀莲，湖南崇民律师事务所律师。上诉人陈伟因与被上诉人湖南新丰源投资有限公司（以下简称新丰源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初15751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈伟的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金和赔偿损失共计人民币39672元,其中包括1、逾期交房违约金16236元；2、逾期合同备案违约金10907元；3、逾期办理预告登记违约金8889元；4、赔偿上诉人为维护合法权益产生的诉讼费240元、交通费400元、误工费2000元等；二、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实不准确，适用法律不当。2、一审法院降低违约金计算标准错误，适用法律错误。3、请求判令被上诉人向上诉人支付逾期办理预告登记违约金8889元。请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人新丰源公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。二、双方签订的《商品房买卖合同》没有明确约定逾期合同备案违约金，认定事实清楚。三、陈伟在一审中没有提出要求支付预告登记违约金的诉讼请求，二审中提出该项诉请，系新的诉请，不应在本案中一并处理。四、一审判决属于法官自由裁量权范围，判决结果结合实际，符合大多数业主的心理预期，不宜改判。五、同类案件已形成生效判决，请参照进行判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人陈伟向一审法院起诉请求：一、判令新丰源公司向陈伟支付逾期交房违约金人民币16236元（自2018年8月1日起至2019年2月21日止，按照长沙市商品房买卖合同第十一条约定以交付房总价款每日万分之一计算）205天。二、判令新丰源公司向陈伟支付逾期合同备案违约金人民币10907元（自2018年1月10日起至2018年5月31日止，按照长沙市商品房合同第二十条约定以交付房价款每日万分之一计算）142天。三、判令本案诉讼费用由新丰源公司承担。一审法院认定事实：2017年11月10日，陈伟（买受人）与湖南新丰源投资有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ1701992403），约定陈伟购买新丰源公司开发的位于岳麓区××路××号××号栋××层××号房屋。双方在合同中约定房屋建筑面积113.87㎡，总价款为767253元，付款方式为合同签订之日一次性付款767253元。合同第二十条约定，买受人购买的商品房为预售商品房的,自合同签订之日起,出卖人应于60个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案;若设定了在建建筑物抵押权登记,出卖人应于60个工作日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记;买卖双方应于60个工作日内（与合同备案时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的,应按本条第三款的约定承担相应责任,且买受人可单方向房屋登记机构申请,并应按规定提交申请材料;若设定了在建建筑物抵押权登记,应当先办理抵押权注销登记。在商品房交付后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，500个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任,致使买受人未能在约定期限内办理上述登记,买受人不解除合同,自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止,出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。新丰源公司应在2018年7月31日前交付商品房;该商品房交付时应当符合的条件是“已经竣工验收备案”和“满足第九条城市基础设施、公共服务设施(包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标)、商业配套设施建成的时间中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件”;除不可抗力外,新丰源公司未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的,按照逾期时间,分别处理:一是逾期在90日之内,自第八条约定的交付期限(2018年7月31日)届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金,合同继续履行;二是逾期超过90日后,买受人有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第八条约定的交付期限(2018年7月31日)届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于该房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。上述合同签订后,陈伟向新丰源公司一次性支付了购房款767253元,并向新丰源公司交纳了物业费13664元。2018年5月31日,涉案房屋办理了合同备案,2020年1月1日办理了不动产权登记。2018年12月28日新丰源公司向陈伟邮寄了入伙通知书。2019年2月21日,新丰源公司开发的位于长沙市岳麓区××道××路××花园社区××期××共计13栋）工程项目办理了工程竣工验收备案。2019年3月28日，陈伟收房。陈伟据此认为新丰源公司违约，没能按照合同约定条件的时间交付房屋给陈伟使用，也没有按照合同约定办理合同备案。另查明，1、新丰源公司此前已向陈伟赔付了6000元违约金。2、陈伟在诉状中陈述涉案房屋的实际面积为114㎡，向新丰源公司支付了购房款768131.94元。一审法院认为，陈伟与新丰源公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按约履行相应的义务。关于陈伟诉请要求新丰源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。新丰源公司未按照合同约定期限交付竣工验收备案的房屋,已构成违约,应承担违约责任。根据合同的约定,新丰源公司应当在2018年7月31日前交付商品房,且交付的房屋应当符合法定和约定的交房条件,才能视为完全履行交房义务,而本案所涉房屋直到2019年2月21日办理了工程竣工验收备案才符合约定及法定的交房条件,且新丰源公司也向陈伟邮寄了收房通知书,故一审法院认定新丰源公司已于2019年2月21日履行交房义务,新丰源公司的逾期交房时间从2018年8月1日起至2019年2月21日止,即逾期204日。但新丰源公司主张陈伟请求支付违约金的计算标准过高,请求予以减少。对此,一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,本案无任何证据证实因新丰源公司逾期交房给陈伟造成了实际损失,故一审法院综合考虑本案案件事实,新丰源公司在履行合同过程中的违约程度,其按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金过高,应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,一审法院酌定新丰源公司向陈伟支付逾期交房违约金7835元,且新丰源公司此前已向陈伟支付了6000元违约金应予以扣减，故新丰源公司还需向陈伟支付违约金1825元，对超出部分一审法院不予支持。关于陈伟诉请要求新丰源公司支付逾期合同备案违约金。一审法院认为,本案所涉长沙市商品房买卖合同第二十条明确约定的是“出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的,应按本条第三款的约定承担相应责任”,并没有明确约定合同逾期备案的违约责任，因此,陈伟诉请要求新丰源公司支付逾期合同备案违约金，本案所涉合同并没有明确约定,故对一审法院该诉请一审法院不予支持。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决：一、限湖南新丰源投资有限公司于本判决生效之日起十日内向陈伟一次性支付逾期交房违约金1825元;二、驳回陈伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为240元，由湖南新丰源投资有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人陈伟与被上诉人新丰源公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行相应的义务。陈伟依合同约定向新丰源公司支付了全部购房款，但新丰源公司未在合同约定的期限内向陈伟交付竣工验收备案的涉案房屋，应承担逾期交房的违约责任。一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定及公平原则、诚实信用原则，酌情调减逾期交房违约金为7835元，并无不当，本院予以维持。关于陈伟要求新丰源公司支付合同逾期备案违约金，由于双方签订的合同中并没有明确约定合同逾期备案的违约责任，故原审法院对该诉请不予支持并无不当。关于办理预告登记违约金的问题,陈伟在一审起诉时并未提出,该诉请陈伟在二审中提出系新的诉请,且被上诉人新丰源公司表示二审中不应当支持该新的诉求,故依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，对陈伟该项新的诉请不宜在本案中一并审理，可另行起诉。综上，本案一审认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费480元，由上诉人陈伟负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  李维潇二〇二一年四月八日书记员  刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。