广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终315号上诉人（原审被告）：广东东田投资股份有限公司。住所地：东莞市莞城区×××××××田丽峰大厦写字楼1301号。统一社会信用代码为914×××××××××××493E。法定代表人：刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员被上诉人（原审原告）：陈艺彬，男，1977年10月26日出生，汉族，居民身份证住址为湖北省应城市××××××××陈余湾250-17，公民身份号码为422××××××××××××057。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。原审被告：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：广东省东莞市××××××××。统一社会信用代码为914×××××××××××740F。法定代表人：任兆楼，总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，该公司员工。上诉人广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）因与被上诉人陈艺彬，原审被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈艺彬向一审法院提起诉讼，请求：1.常平房地产公司、东田公司连带支付陈艺彬逾期办证违约金，以购房款505000元为本金，从2016年5月11日起按照年利率6%计算，直计至2017年12月28日止，逾期办证违约金为49476.16元；2.案件受理费由常平房地产公司、东田公司负担。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限常平房地产公司、东田公司于判决发生法律效力之日起五日内共同向陈艺彬支付逾期办证违约金18512.05元；二、驳回陈艺彬的其他诉讼请求。一审案件受理费518元，陈艺彬已预交，由陈艺彬负担326元，常平房地产公司、东田公司负担192元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8894号民事判决。东田公司不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈艺彬全部诉讼请求。2.由陈艺彬负担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：（一）一审判决将不动产登记机关审核发证的期间计入东田公司办证的期间，扩大了东田公司的义务。东田公司一审庭审后提交了证据，但是一审法院完全忽视，导致错误认定本案相关事实。东田公司向不动产登记机关申请商品房确权首次登记的资料提交时间是2017年7月12日。东田公司新取得的证据《关于东田山畔华庭确权相关情况的回复》显示，2017年7月14日至2017年12月26日是不动产登记机关审核发证的期间。陈艺彬提供2017年12月28日的办证通知，正是东田公司履行相应义务的表现。（二）一审判决对于诉讼时效期间起算点的认定错误，应予纠正。1.案涉合同第15条及附件五第5条明确约定了东田公司应当办理房屋权属登记的时间。2016年5月10日前东田公司未能按约定将确权资料报不动产登记机关备案，已经构成违约。因此，诉讼时效期间应当从2016年5月10日起算。2.依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。案涉违约金并非分期履行之债。根据司法实践，房屋买卖的双方当事人约定的逾期办证违约金为固定金额的，应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。3.即便是按日计算的违约金，本案诉讼时效期间也应从买受人办证权利受到侵害之日起计算。在陈艺彬未提交证据的情况下，一审法院调高逾期办证违约金，没有相应的事实和法律依据。陈艺彬二审期间未提交书面答辩意见。常平房地产公司二审期间未陈述意见。二审诉讼期间，陈艺彬、常平房地产公司未提交新的证据。东田公司提交一份由东莞市××××××××××向常平房地产公司出具的《关于东田山畔华庭确权相关情况的回复》，拟证明其提交案涉东田山畔华庭3栋缮证时间为2017年11月27日，系统登记发证时间为2017年12月26日，因而主张2017年7月12日至12月26日期间是不动产登记部门审核并发证的时间，不应计入东田公司违约期间。陈艺彬未发表质证意见。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对东田公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、陈艺彬关于支付逾期办证违约金的请求是否已经超过诉讼时效期间；二、如陈艺彬的请求未超过诉讼时效期间，是否需要对双方约定的逾期办证违约金计算方式进行调整。首先，案涉《商品房买卖合同》（包括主文及附件）是出卖人东田公司、常平房地产公司与买受人陈艺彬的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，陈艺彬亦未在该合同订立之日起一年内申请撤销，因此，该合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。其次，结合案涉《商品房买卖合同》主文及附件，可知当事人约定了出卖人逾期协助办证但买受人不解除合同情形的违约责任。按照合同主文第十五条，该项违约责任为违约金按固定数额（已付房价款的万分之五）计算。再次，由上可知，本案当事人约定的逾期办证违约金是按固定数额计算的，属于一时性债权。一时性债权应从约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，从东田公司、常平房地产公司向陈艺彬交付案涉房屋之日的2014年5月10日起至2016年5月9日，合同约定的协助办证期限满730日，但此时东田公司仍没有协助陈艺彬办妥房地产权属证书。在陈艺彬不解除案涉合同的情况下，应从2016年5月10日起计算逾期办证违约金的诉讼时效期间，至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”据此，陈艺彬最迟应于2019年5月10日向东田公司、常平房地产公司主张权利。而陈艺彬于2020年5月19日才向一审法院申请网上预约立案，且没有证据证明在2016年5月10日至2019年5月9日期间曾就逾期办证违约金向出卖人东田公司主张过权利，陈艺彬提起本案诉讼显然已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款前段规定的三年诉讼时效期间。在此情况下，无需再考虑是否对双方约定的逾期办证违约金的计算方式进行调整的问题。因此，东田公司、常平房地产公司无需向陈艺彬支付逾期办证违约金。对于陈艺彬提出的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以驳回。另，东田公司一审庭审后及二审期间提交的证据，因与本案争议焦点不存在直接关联，对于本案的处理无影响。综上所述，上诉人东田公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及上述援引法律、司法解释的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8894号民事判决；二、驳回陈艺彬的诉讼请求。一审案件受理费518元（陈艺彬已预交），二审案件受理费268元（广东东田投资股份有限公司已预交），均由陈艺彬负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二一年四月一日书记员  郭惠球附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。