广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1973民初1634号原告：任佳，男，1988年7月18日出生，汉族，住湖南省沅江市××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××319。委托诉讼代理人：申文厚，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贺霞，女，1971年1月16日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××××7×××××××，公民身份号码：412××××××××××××346，广东海联泰达律师事务所律师助理。被告：张春，女，1990年2月19日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区×××××××××××，公民身份号码：420××××××××××××729。委托诉讼代理人：李国光，广东卓尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉辉，广东卓尚律师事务所律师。第三人：东莞市简单物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××××××××商业公建楼商铺108号。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：揭钦，男，1997年4月9日出生，汉族，住广东省廉江市×××××××××1×××××，公民身份号码：440××××××××××××779，公司员工。原告任佳与被告张春、第三人东莞市简单物业管理有限公司（以下简称简单物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任佳及其委托诉讼代理人申文厚，被告张春及其委托诉讼代理人李国光、陈玉辉，第三人简单物业的委托诉讼代理人揭钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任佳向本院提出诉讼请求：1.原告与被告解除《房地产买卖合同》；2.被告双倍返还定金20万元；3.被告返还原告实际已支付的购房首付款28万元及利息，按年利率24%计算，自2020年6月9日起，至还清之日止；4.被告承担房屋评估费7700元、16000元中介费、违约金（中介服务）50000元、违约金276000元、律师费60400元、诉讼保全担保费用3500元；5.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告通过第三人居间服务，于2020年5月24日与被告签订一份《房地产买卖合同》（以下简称合同），由原告以按揭贷款方式购买被告位于东莞市××××××××××××××××××××住宅楼2单元2003号房屋一套；合同约定价格为138万元；原告预付定金10万元给被告，总计预付首付款38万元，余下购楼款由原告贷款银行直接支付给被告。合同签订后，原告如约支付了定金和首付款，申请贷款前的房屋评估，评估花费7700元；原告又向中介第三人支付了16000元的中介费。然而，当原告全面履行合同义务并获得银行同贷书要求被告履行义务配合办理房产过户登记时，被告却明确向第三人提出并通知原告不愿出卖房屋了，进行全面毁约。由于被告的无端违约，造成原告不但丧失在莞购房资格，更是面临中介费和违约，以及相关事务的巨大损失。依照合同约定，被告应当全面承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告张春辩称，一、案涉房屋买卖合同为无效合同。1.案涉房屋在签订合同时不满2年的限制转让年限，违反了法律、行政法规强制性规定，导致合同无效。原告与第三人恶意串通、制造虚假的材料，虚高案涉房屋的买卖价格，利用被告骗取银行贷款，严重损害贷款银行的权益，也导致合同无效。二、关于合同的履行、责任承担方面。1.即使合同有效，但是双方对尾款支付问题未达成一致，导致被告的合同目的无法实现。2.由于东莞市新限购政策影响，也导致被告在三年内丧失在莞购房资格，超出被告逾期，属于情势变更情形，案涉合同应当解除。3.第三人对案涉房屋不满2年的限制转让年限未尽到合理审慎义务，且恶意促成原告向银行提交虚假的资料骗取贷款，有损职业道德，需承担相应的赔偿责任。第三人简单物业述称，1.关于合同效力问题，涉案房屋是2015年已经缴税网签，只是办房产证延后了，该房屋可以交易，不属于新限购政策的限制交易范围。2.关于提供虚假材料，案涉房子是有按揭贷款且装修贷款，买家可以先把钱给业主，还贷赎楼节省费用，因东莞办手续流程是先申请贷款、银行同贷后就办理过户，过户当天就缴税，缴税完就办理新买家的不动产权证，取得不动产权证后交给银行出具做抵押登记资料，抵押登记后银行才会放款的，中间不经过任何第三方账号，所以尾款支付问题约定清晰，没有分歧。3.关于购房资格问题，当时被告的房子不止挂在第三人处出售，是同时放在好几个地产中介出售的，所以被告是一直在考虑卖房子的，被告是否丧失购房资格应与买家没有任何关系。而且，根据2020年7月25日限购政策就算业主把房子卖了，在东莞还想买房就连续交社保一年即可。4.案涉交易中双方约好到2020年11月再去办理过户手续，在2020年7月25日限购政策后，出台之前签订合同的购房资格认证没有官方解读，一直等到政府解读出台后，第三人就与原告买家去房管局查了购房资格，房管所出具了购房资格的证明，买方可以买，卖方也可以卖，交易完全可以正常进行。案涉交易才可以在房管局打过户合同准备网签，2020年9月23日网签当天双方也到场，三方也让房管所审核完毕，但被告对于交楼时间存在异议，第三人就说把交楼时间往后一点，到银行尾款放出，提出异议后三方回去修改合同，回去修改合同后，被告就发微信给第三人说房子不卖了，解除合同。本院经审理查明认定事实如下：被告张春是位于东莞市××××××××××××××××××××住宅楼×单元2003号房屋的权利人，2019年5月16日取得不动产权证，编号为粤（2019）东莞不动产权第0144655号。2020年5月24日，原告作为乙方，被告作为甲方，在第三人的撮合之下三方签署了《房地产买卖合同》，合同约定：双方买卖甲方位于东莞市××××××××××××××××××××住宅楼×单元2003号房屋，不动产权证号为：粤（2019）东莞不动产权第0144655号，登记建筑面积共90.91平方米，总楼价1380000元；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方首期楼款当天；付款方式：100000元楼款在2020年5月24日支付作为定金，卖方应在签订本合同30日内向抵押银行办理提前还贷手续并还清贷款，首期楼款320000元应于银行通知还款之日起7天内付至卖方贷款账号内；楼价余款960000元应于办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。三方约定其他事项：1.住房专项维修自己由卖方负责缴清；2.卖方无条件配合卖方从楼价153万元到银行申请贷款，实际贷款额以银行同意贷款书为准；3.在银行同意买方的同意贷款书后，买方需转28万元首期楼款到卖方贷款账号办理提前还贷手续；4.卖方收齐尾款后三个工作日内把多收的首期楼款无息转回买家指定账户；5.允许买家一次指定一位亲属继续购买该物业…；6.卖方办理完注销登记后7个工作日，买卖双方需到房管所办理过户手续；7.卖方需自行筹集资金还清农业银行的装修贷款。签订本合同后，原告于2020年5月24日向被告支付了100000元定金，同时向第三人支付了16000元中介服务费。原告于2020年6月8日向被告转账首付款280000元。为配合原告贷款，被告向原告出具购房首付370000元的收款证明。原告还支付评估费7700元。原告主张被告违约，不肯办理过户手续。原告提供第三人与被告的微信聊天记录，证明被告在2020年9月24日向第三人提出不想卖了；提供律师函，证明于2020年9月29日向被告送达律师函；提供委托代理人合同、律师费发票，证明为了主张案涉权利，支付律师费60400元；提供委托服务协议、担保费发票，证明为本案诉讼保全支付担保费3500元。被告认为案涉合同无效，理由同答辩意见，提供《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》东建〔2017〕46号、《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》东建〔2020〕7号、《关于进一步贯彻落实商品房住房限购、限转让政策的通知》东建〔2020〕8号、以及原、被告之间、被告与第三人之间的微信聊天记录佐证。第三人认为合同合法有效，被告拒不办理过户构成违约，2020年9月23日双方协商一致去办理网签手续，但是被告对交楼时间提出异议，后又对尾款支付时间提出异议，第三人根据合同解释交楼时间可以往后写，也解释是在抵押登记完成后银行支付尾款根据查策结果案涉房屋可以交易，不存在限制过户的情况，被告单方拒绝过户构成违约。第三人提供东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录（二手），证明案涉房屋交易符合政策规定。对于案涉《房地产买卖合同》的效力及哪一方违约的问题。本院分析如下：一、案涉《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效。1.对于被告提出的案涉房屋需取得不动产权证满2年才能上市交易的问题，根据《关于进一步贯彻落实商品房住房限购、限转让政策的通知》东建〔2020〕8号第三点的内容，在2017年4月11日零时以前完成网签的商品住房无限转让年限要求，被告没有证据证明案涉房屋的网签时间，而且即使因为政策导致无法转让，也是属于合同应否解除的问题，并不导致合同无效。2.对于被告提出的高评高贷的问题。原、被告双方及第三人在《房地产买卖合同》明确约定按照总楼价1530000元申请贷款，属于各方共同合谋以取得高额贷款的行为，如违反贷款银行的法律规定，则由贷款银行进行主张。但是抵押贷款合同的效力并不影响案涉《房地产买卖合同》的效力。二、对于被告是否违约的问题。1.关于合同尾款问题。根据《房地产买卖合同》中的约定楼价余款应于办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，该约定是清晰明确的，也符合二手房交易的实际情形，不存在被告所称无法确定尾款数额和支付时间的情形。2.对于被告提出的销售案涉房屋后将导致被告三年内丧失在莞购房资格的问题。由于案涉合同合法有效，各方应当根据合同的约定全面履行合同，原、被告的真实意思是案涉房屋的交易，东莞市的限购政策文件并不影响案涉房屋的交易，根据第三人提供的东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录（二手），证明案涉房屋可以进行二手房买卖的交易，故被告应当遵守合同的约定继续履行合同。被告是否丧失购房资格、以及如何获得购房资格，并不是原告造成的，是被告应当自行承担出售房屋后的法律后果，遵守相关政策文件，该理由并不是解除合同的理由。3.被告拒不配合原告办理房屋交易过户手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告、第三人签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当根据合同的约定全面履行合同。1.被告拒不办理房屋交易过户手续，构成违约，导致原告签订房屋买卖合同的根本目的不能实现，故原告作为守约方，请求解除合同，本院予以支持。原告要求解除案涉《房地产买卖合同》的意思表示于2021年1月15日送达被告，所以案涉合同在2021年1月15日解除。2.对于违约金。根据双方合同第七条第（2）款约定：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。卖方违约，须支付等额于总楼价20%的违约金予买方。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，本案中，作为守约方的原告请求被告按照合同总价1380000元的20%承担违约金276000元，合法有据，本院予以支持。3.对于定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告请求应当选择违约金或定金条款，不能同时主张，原告在庭审中表示选择违约金条款，故原告要求被告双倍返还定金200000元本院不予支持，但是被告收取的定金100000元应当返还。4.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告支付的首付款280000元被告应当返还。原告请求被告返还首付款280000元，本院予以支持。由于本院已经支持原告违约金的诉讼请求，故原告请求被告支付首付款的利息没有依据，本院不予支持。5.对于中介费。根据《房地产买卖合同》第八条的约定，买卖乙方或双方违法本合同约定而未能买入或卖出该物业，违约方均应向经纪方支付违约金50000元。被告作为违约方应向第三人承担违约责任，原告要求被告承担中介费16000元及违约金50000元，没有合同依据，本院不予支持。6.评估费、律师费、担保费。双方的《房地产买卖合同》没有对评估费作出约定，原告要求被告承担没有依据。根据合同第十三项，律师费、担保费、保全费等费用由败诉方承担，结合原告提供的民事委托代理合同、发票等证据，原告请求律师费60400元、担保费3500元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告任佳与被告张春、第三人东莞市简单物业管理有限公司于2020年5月24日签订的《房地产买卖合同》于2021年1月15日解除；二、被告张春应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告任佳返还定金、首付款合计380000元；三、被告张春应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告任佳支付违约金276000元；四、被告张春应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告任佳支付律师费60400元、担保费3500元；五、驳回原告任佳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6473元、（2020）粤1973财保3065号诉前保全费5000元，由原告任佳负担受理费1378元，被告张春负担受理费5095元、保全费5000元。原告任佳已预交受理费及保全费，本院不予退回，被告应负之数待本判决生效后迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张利宝二〇二一年四月八日法官助理 钟小敏书 记 员 丁健乐附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。