嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0411民初459号原告：朱明珠，女，1980年2月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被告：嘉兴中安市场管理有限公司。住所地：嘉兴市周安路399号。统一社会信用代码：913304015540356278。法定代表人：邓保财，董事长。委托诉讼代理人：俞薇薇、孟林峰，浙江纳森律师事务所律师。原告朱明珠诉被告嘉兴中安市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1.被告支付给原告租金57796元,以及相应的逾期支付的利息和约定的违约金计33495元,两项相加总共归还原告91291元；2.解除双方于2013年1月1日签订的中安商贸园公寓租赁合同,原告租给被告的中安商贸园10幢407室,恢复原状经原告验收确认后,归还原告；3.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告明确第1项诉讼请求中租金系自2016年1月1日起算，利息和违约金系计算至2021年3月底。本院于2021年1月23日立案受理后，依法适用简易程序于同年3月9日公开开庭进行了审理。原告朱明珠、被告委托诉讼代理人俞薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、签订租赁合同的时间：2013年1月1日签订；二、合同约定租赁物情况：嘉兴市中安商贸园10幢407室，面积：60.77平方米，用途：商业服务；三、出租人取得租赁物产权的时间：2013年2月7日；四、合同约定的租赁时间：2013年1月1日至2022年12月31日；五、合同约定的租金标准：双方同意并确认以该物业销售价288888元作为计算租金的基础依据，具体如下1、第一年至第三年（2013年1月1日至2015年12月31日），每年按销售价5%交纳租金，分别为14444元，共计43332元（已付清）；2、第四年（2016年1月1日至2016年12月31日）（根据合同上下文认定该期间），按销售价6%交纳租金17333元（仅支付了前三季度的租金，其中第二、三季度的租金系由原告应支付给嘉兴汇鑫市场经营管理有限公司的租金予以抵扣，2017年6月16日被告又向原告支付1000元）；3、第五年（2017年1月1日至2017年12月31日），按销售价7%交纳租金20222元（未付）；4、第六年（2018年1月1日至2018年12月31日），按销售价8%交纳租金23111元（未付）；5、第七年至第十年（2019年1月1日至2022年12月31日），双方约定按照当年的市场经营状况，据实结算，被告承诺按照实收租金的90%交纳给原告。六、合同约定的租金缴纳时间及方式：三个月一付，先用后付，在租赁期间内每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日为上一季度租金支付日。七、合同约定的拖欠租金的违约金标准：被告每日按照欠付租金的万分之二支付违约金。八、租赁物的实际交付时间：2013年1月1日。九、承租人拖欠租金的期间和金额：2016年9月30日之前的租金已结清，被告未支付2016年10月1日之后的租金，仅于2017年6月16日支付1000元，因此，根据合同约定，被告应支付原告2016年10月起至2018年12月31日的租金为46666.25元（4333.25元-1000元+20222元+23111元）。对于2019年1月1日之后的租金，根据合同约定，按照实收租金的90%交纳给原告。根据被告提供的其与承租案涉商铺的案外人签订的《房屋租赁确认表》，该案涉房屋在2019年2月19日至2020年2月18日收取的包括案涉商铺在内的共四间商铺的租金为37921元，并于2019年4月11日由被告收账。因此，本院认为根据上述《确认表》，案涉商铺的租金应为9480.12元（60.77平方米×13元/平方米/月×12个月）。故按照合同约定，应由被告向原告支付租金8532.11元。十、承租人拖欠租金违约金的计算方法为：自2016年10月1日起至2018年12月31日期间的租金，按上述第六项约定的应支付日期和第七项约定的违约金计算，2019年期间的应付租金8511.05元，双方约定不明确，因收取租金的事项系被告负责，何时支付原告并不知晓，故本院酌定被告自2019年4月11日起计算违约金。综上，违约金具体计算如下：2016年10月1日至12月31日的租金违约金，分别以4333.25元为基数自2017年1月11日计算至2017年6月16日，以3333.25元为基数自2017年6月17日计算至2021年3月31日；2017年1月1日至3月31日的租金5055.50元的违约金，自2017年4月11日起算；4月1日至6月30日的租金5055.50元的违约金，自2017年7月11日起算；7月1日至9月30日的租金5055.50元的违约金，自2017年10月11日起算；10月1日至12月31日的租金5055.50元的违约金，自2018年1月11日起算；2018年1月1日至3月31日的租金5777.75元的违约金，自2018年4月11日起算；4月1日至6月30日的租金5777.75元的违约金，自2018年7月11日起算；7月1日至9月30日的租金5777.75元的违约金，自2018年10月11日起算；10月1日至12月31日的租金5777.75元的违约金，自2019年1月11日起算；2019年期间的租金8532.11元的违约金，自2019年4月11日起算；以上违约金均计算至2021年3月31日。经核算，应为12142.12元。十一、合同约定的解除条件：若原告与开发商解除《商品房买卖合同》，则租赁合同自行解除。十二、合同约定的免责事由：不可抗力。十三、其他需要说明的情况：原告与被告中安市场签订的《商品房买卖合同》中载明的商铺平面图为虚线，即为开放式商铺，无实体墙，且为非精装修。目前，案涉商铺自2020年2月19日之后未能对外出租，且可自由出入，无占有物品。判决理由和结果本院认为，原、被告间签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。被告租赁原告的商铺，应当按照合同的约定支付原告租金，被告拖欠不付，属违约行为，原告有权依法解除双方签订的《中安商贸园公寓租赁合同》，解除时间为原告诉状副本送达之日即2021年1月26日。因案涉商铺为开放式商铺，原告要求恢复实体墙、精装修等恢复原状的诉讼请求无法律依据，故本院不予支持；目前案涉商铺未在使用，亦属于自有出入状态，室内也无占有物，根据本案的实际情况，本院判决生效后，原告可自行取回商铺。关于租金，根据审理查明的事实，被告尚欠原告租金46666.25元未付，故被告应继续向原告支付上述租金，原告诉讼请求中超过本院认定的部分，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约责任，合同约定按欠付租金每日万分之二的标准进行计算，经核算，违约金应为12142.12元。本案中，原告主张上述违约金的同时还要求按年利率24%支付利息，该主张缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告朱明珠与被告嘉兴中安市场管理有限公司于2013年1月1日签订的《中安商贸园公寓租赁合同》；二、被告嘉兴中安市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱明珠租金46666.25元，及违约金12142.12元，共计58808.37元；三、驳回原告朱明珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1041元，由原告朱明珠负担370元，被告嘉兴中安市场管理有限公司负担671元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，依法追究刑事责任。（后附页）审 判 员 徐东文二〇二一年四月二十三日法官助理 沈雨莲书 记 员 陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。8-