湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终250号上诉人（原审被告）：肖彩，女，1983年7月7日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王玉兰，女，1954年6月16日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，系肖彩之母。被上诉人（原审原告）：湘潭市乐家物业有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双拥路14号都市莲花1号楼1单元0501003号。法定代表人：陈凯鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李获凡，湖南君子莲律师事务所实习律师。上诉人肖彩因与被上诉人湘潭市乐家物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖彩上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，审理程序违法，证据认定错误，判决显失公平。一、被上诉人违法操纵新选业委会。龙泊湾小区于2017年6月4日依法成立了老业委会，同年10月20日宣布天元物业公司退出龙泊湾物业管理，并依法招聘新物业管理公司。此时，被上诉人纠集一帮人出来闹事，通过一系列不法手段，混淆视听，歪曲事实，抹黑老业委会，致使老业委会无法招聘物业服务公司，并通过行政干预方式，另行选举成立新业委会，并非法招聘被上诉人为小区物业服务公司，新业委会与被上诉人之间签订的《龙泊湾物业管理服务协议》应当认定为无效。二、被上诉人违规强行进入龙泊湾小区进行物业管理。新业委会只确定被上诉人一家物业公司进行招聘投票，违反了《湖南省物业管理条例》第四章第三十四条的规定，被上诉人违规进入龙泊湾小区进行物业管理服务，上诉人和所有业主有权拒交物业管理服务费。三、新业委会违规进行物业公司招聘，新业委会与被上诉人之间签订的《龙泊湾物业管理服务协议》为非法无效的合同，剥夺了上诉人的知情权、决定权，上诉人有权拒绝履行该物业管理协议。四、被上诉人乱涨价，提高收费标准。湘潭市物价局和湘潭市房产局联合颁发的《湘潭市物业服务收费管理办法》规定的指导价：二级资质的物业管理费收费标准为每平米每月收费0.6元。被上诉人属于二级资质的物业管理企业，因此龙泊湾小区的物业服务管理费只能收取每平米每月0.6元，但被上诉人违规从2018年1月1日起多收取了每平米每月0.25元物业费。五、被上诉人的物业服务不到位。化粪池十年不清理，导致地下排污管道堵塞，臭气逼人；小区保安履职不到位，偷盗事件时有发生；小区绿化养护不到位，没有专职的园艺工，许多花草树木枯死；水电工形同虚设，不履职，水电故障不断；消防安全设施不到位，消防水带缺失；小区广告费、房租费等公共收费从未公开使用情况，剥夺了业主的知情权。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果公正，应予以维持。事实和理由如下：龙泊湾业主委员会成立合法，与物业公司签订的物业服务合同对全体业主有效。龙泊湾业主委员会是由社区组织，全体业主参与选举产生，物业公司并无权干涉选举过程。上诉人在上诉状中清楚地阐述了业委会的选举过程，可见并未剥夺其知情权与决定权。若上诉人对该业委会的成立有异议可以另行主张权利，并不是本案审理范围，也不影响答辩人与龙泊湾小区业委会签订的物业管理服务合同的合法性及有效性。二、答辩人已经按照物业服务合同的约定履行了物业服务。答辩人自2018年4月1日为龙泊湾小区提供物业服务以来，获得了绝大部分业主及街道和社区的认可，2018年小区业主的缴费率达到了99%。答辩人在物业服务中严格按合同标准履行义务，管理和维护公共设施，聘请人员打扫公共环境卫生，收集清运垃圾，养护和管理公用绿地、花草，安排安保人员设立门岗，维护小区的公共秩序等等。三、物业服务收费标准合理合法。答辩人所采用的物业服务收费标准是按照招投标定价，上诉人仅引用了《湘潭市物业服务收费管理办法》的前五项，忽略了管理办法中对绿化费、水井动力保险费的规定，且该文件虽未被明令废止，但与后期住建局发布的法规相冲突，即2017年取消物业资质，2018年废止物业资质管理办法，因此物业资质与收费项目无关。综上所述，龙泊湾小区业主委员会与答辩人签订的《龙泊湾物业管理服务协议》对上诉人具有法律约束力，答辩人也已经尽到了合同和法律规定的服务义务，请求二审人民法院驳回上诉人的全部上诉请求。湘潭市乐家物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即偿还自2018年1月1日至2020年3月31日止的物业管理服务费用2997元，滞纳金2891元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月18日，湘潭市岳塘区建设路街道大桥社区党委发布引进临时物业的通知，经协商并报上级党组织，决定自2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时管理，临时管理期间，物业服务费收费标准为0.6元/㎡。待小区业委员改选完成后，再由业主委员会和业主大会选聘物业管理企业。2018年4月，龙泊湾小区业主委员会与原告签订《龙泊湾物业管理服务协议》，约定原告为龙泊湾小区提供物业管理服务，服务期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，收费标准为：1-10栋住宅：2018年1月至2018年3月按0.6元/㎡/月，2018年4月开始按0.85元/㎡/月；东星苑、迎英苑第一年按0.6元/㎡/月收费，第二年开始按0.85元/㎡/月，收费方式为预收方式。业主逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。被告肖彩系湘潭市岳塘区宝塔街道东湖路7号城郊龙泊湾10栋5单元010501号房产所有权人，产权面积134.97㎡。被告一直享受原告提供的物业服务，但拖欠自2018年1月1日至2020年3月31日期间物业费2996元（134.97㎡×0.6元/㎡/月×3月+134.97㎡×0.85元/㎡/月×24月）。原告多次催收未果，为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。龙泊湾小区业主委员会与湘潭市乐家物业有限公司签订《龙泊湾物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且根据岳塘区建设路街道办事处、大桥社区居委会出具的《证明》，证明该小区2018年成立业主委员会且物业服务一直是由原告提供，同时原告也提交了为该小区提供物业服务的证明，对上述合同效力予以认可。根据《最高人民法院被告肖彩辩称原告主张物业管理费缺乏依据，被告与原告不存在物业服务合同关系，不认可2018年新成立的新业主委员会，并认为原告入驻龙泊湾小区不合法。但根据查明的事实，2017年10月20日第一届龙泊湾小区业主委员会制作的《致小区全体业主的公开信》中已明确告知各位业主“老物业应为‘城郊’”，并非‘乐家’，表格将‘乐家’概括为‘老物业’，是刻意的偷换概念、张冠李戴”，故大部分业主知晓或者应当知晓该公开信内容，能够区分原告及城郊物业非同一物业服务企业。且中共岳塘区建设路街道大桥社区委员会向龙泊湾业主发布了《关于龙泊湾小区管理有关事项的通知》，明确2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时代管，待小区业主委员会改选完成后再依法选聘物业服务企业，已明确告知小区各业主，新业主委员会成立之前临时代管物业服务企业系原告。至于被告不认可龙泊湾新业主委员会，业委会的成立是否合法属于另一法律关系，原告为龙泊湾小区1-10栋及东星苑、迎英苑提供了事实上的服务，被告应当支付原告物业服务费，对被告的该项辩解意见，不予采纳。被告辩称原告未履行物业服务合同约定的义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费，故对被告该辩解意见，不予采纳。关于原告提高物业费标准不符合规定的辩解意见，因龙泊湾小区业主委员会与原告在《龙泊湾物业管理服务协议》约定，1至10栋住宅2018年1月至2018年3月按0.6元/㎡/月标准收费，从2018年4月起收费标准为0.85元/㎡/月。该约定对全体龙泊湾业主均具有约束力，故对该辩解意见，不采纳；被告辩称原告私占公共区域经营收入及认为原告对收取的物业费未出具发票存在偷税漏税行为，未提交证据，且上述情况均属于另一法律关系，对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，判决如下：一、肖彩于本判决生效之日起三日内一次性向湘潭市乐家物业有限公司支付物业服务费2996元；二、驳回湘潭市乐家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由肖彩负担。二审中，上诉人肖彩向本院提交了七份证据：证据一、老业委会招聘物业公司的公告复印件，拟证明：老业委会依法招聘物业公司；证据二、被上诉人组织恶势力，非法集会示威、挂横幅的一组照片，拟证明：被上诉人非法罢免老业委会；证据三、龙泊湾小区招聘物业服务企业选票复印件，拟证明：被上诉人违规招聘物业公司；证据四、潭价服（2012）18号文件复印件，拟证明：被上诉人违规超标收取物业服务费；证据五、龙泊湾业主证明复印件，拟证明：被上诉人与新业委会签订的合同违法，与业主无关；证据六、小区脏乱差、绿化树木枯死、消防设施损坏等图片，拟证明：上诉人物业管理服务不到位、履职不到位；证据七、25个广告牌立在龙泊湾小区的图片，拟证明：被上诉人收取的广告费收入没有与业主共享。被上诉人湘潭市乐家物业有限公司质证认为，对证据一的真实性、合法性及关联性均有异议，且物业服务公司的招聘与被上诉人没有关系，达不到上诉人的证明目的；对证据二的真实性、合法性及关联性均有异议，业主投票被上诉人无权干涉，也不可能干涉；对证据三的真实性、合法性及关联性均有异议，被上诉人无权亦不能罢免老业委会；对证据四的真实性和合法性无异议，但对其关联性有异议，该文件指导性价格标准有六项，上诉人只列举了前五项，忽略了管理办法中对绿化费、水井动力保险费的规定，且该文件虽未被明令废止，但与后期住建局发布的法规相冲突，因此物业资质与收费项目无关；对证据五的真实性、合法性及关联性均有异议，证明只有复印件，而且证人未到庭作证；对证据六的真实性、合法性及关联性均有异议，上述照片没有拍摄时间和地点；对证据七的真实性、合法性及关联性均有异议，小区广告收益不属于本案的审理范围。根据当事人的举证质证意见并结合本案实际，本院对上述证据认定如下：证据一、二、三、四因达不到证明目的，不予采信；证据五为复印件，且签名的业主未到庭质证，对该证据不予采信；证据六虽然未标明拍摄的时间和地点，但该证据在一定程度上反映了小区的物业服务情况，能够证明被上诉人湘潭市乐家物业有限公司在物业服务上存在瑕疵，对该证据部分予以采信；证据七因为没有提交相关的财务账目，无法达到证明目的，对该证据不予采信。经审理查明，一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、被上诉人湘潭市乐家物业有限公司与龙泊湾小区业主委员会签订的《龙泊湾物业管理服务协议》是否合法有效。上诉人肖彩在本案一、二审过程中均未提交充分有效的证据证明龙泊湾小区业委会系非法成立、业委会与湘潭市乐家物业有限公司在签订物业服务合同过程中存在违法行为以及《龙泊湾物业管理服务协议》约定内容违反法律法规强制性规定等事实，因此，在上述物业管理服务协议未依法解除之前，该协议应当认定合法有效。二、上诉人肖彩是否应当按《龙泊湾物业管理服务协议》的收费标准交纳物业管理服务费。在《龙泊湾物业管理服务协议》未依法解除之前，该物业管理服务协议对小区的所有业主均具有约束力，因此，上诉人肖彩应当按照上述物业管理服务协议约定的标准向被上诉人湘潭市乐家物业有限公司交纳物业管理服务费。因被上诉人湘潭市乐家物业有限公司在物业服务中存在一定瑕疵，一审判决在本案实体处理中考虑了该因素，故对被上诉人湘潭市乐家物业有限公司诉请的滞纳金未予以支持。一审法院判决上诉人肖彩按照《龙泊湾物业管理服务协议》约定的物业服务费标准交纳物业服务费，合理合法，并无不当。综上所述，上诉人肖彩的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖彩负担。本判决为终审判决。审判长  贺振中审判员  向兴礼审判员  肖伟胜二〇二一年四月十四日书记员  刘 柳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。