湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4797号上诉人（原审被告）：管道敏，男，1978年4月8日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：肖辉刚，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘裕娟，湖南通程律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男,1988年9月30日出生，汉族，系公司法务，住湖南省长沙市天心区。上诉人管道敏因与被上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。管道敏上诉请求：1.依法撤销（2020）湘0103民初8662号民事判决书，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“因《长沙商品房买卖合同》和《个人住房/商用房贷合同》相互独立，并非同一双务合同，办理房产证于偿还代贷款之间不具有对价关系”，认定事实错误。二、一审法院认定“上诉人已诉请橘郡公司办理房产证并支付违约金且已得到人民法院判决支持，故不构成同时履行抗辩权”适用法律错误。上诉人享有要求被上诉人办理房屋所有权证的权利，一审法院却罔顾事实，对上诉人的主张不予采信，认为被上诉人追偿贷款的权利应得到保护，却不保护上诉人要求被上诉人办理房屋所有权证的权利，片面认为办理房屋所有权证已经得到人民法院的支持，明显对上诉人不利。被上诉人已经丧失其商业信誉，至今未办妥房屋所有权证的基础上，上诉人对被上诉人要求偿还贷款行使抗辩权是合理合法的。希望二审查明案件事实，维护上诉人合法权益。橘郡公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。橘郡公司向一审法院起诉请求：一、判令管道敏支付代偿款436853.12元（暂计算至2020年2月28日，后期以实际发生为准）；二、判令管道敏支付违约金45000元；三、判令管道敏承担本案诉讼费。庭审中，橘郡公司将第一项诉讼请求变更为：判令管道敏支付代偿款445655.03元（计算至2020年3月30日）。一审法院认定事实：2010年2月5日，橘郡公司（出卖人）与管道敏（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（编号：08036018103）及附件，约定橘郡公司将位于长沙县××镇××村××号××幢××号房屋出售给管道敏，房价150万元，建筑面积278.29㎡；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首付款45万元，剩余房款105万元向银行申请贷款等。附件四《合同补充协议》第二条第三款约定，若因买受人不履行还款义务而导致银行向出卖人行使担保权的，出卖人有权向买受人追偿其代为归还的贷款本息以及相关损失，买受人在收到出卖人书面通知之日起十日内应偿还出卖人代为偿还的款项、违约金及相关费用，并应支付出卖人房屋总额5%赔偿金等。2010年2月5日，中国银行股份有限公司蔡锷支行（贷款人）、管道敏（借款人）与橘郡公司（保证人）签订《个人住房／商用房贷款合同》，约定管道敏贷款105万元用以支付其购买坐落于长沙县××镇××村××号房屋的购房款，贷款期限120个月,从2010年3月1日至2020年3月1日；贷款偿还方式为按月等额本金还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款日为每月10日；保证人提供阶段性连带责任保证等。该合同通用条款约定，保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年，若主债务为分期履行的则保证期间为最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日前已到期的本合同项下债务，以及在该日前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人等。同日，中国银行股份有限公司蔡锷支行（抵押权人）和管道敏（抵押人）签订《个人贷款抵押合同》，约定管道敏以所购橘郡住房（面积278.29平方米、总价150万元）为贷款合同项下的债务提供全程抵押担保等。合同签订后，银行发放贷款。据橘郡公司述称，涉案房屋现未办妥房屋抵押登记手续及他项权证，也未交至银行。因管道敏未如期还款，银行自2016年5月26日至2020年3月19日从橘郡公司保证金账户扣划多笔款项合计445655.03元。2020年11月24日，中国银行股份有限公司长沙市侯家塘支行出具《情况说明》，载明：橘郡公司“长沙橘郡”项下的部分客户按揭贷款出现未归还我行贷款本息款项。该公司阶段性担保期限之内，根据《借款合同》及《按揭合作协议》相关之约定，履行担保责任，代偿相关贷款项下所有逾期贷款本息余额。其中，橘郡公司为管道敏从2016年5月至2020年3月累计代偿453116.61元。此后，管道敏未依约偿还代偿款。橘郡公司诉至一审法院，酿成纠纷。一审法院认为，根据橘郡公司诉讼请求及其陈述，本案应为追偿权纠纷。《长沙商品房买卖合同》《个人住房/商用房贷款合同》和《个人贷款抵押合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。管道敏向银行贷款，橘郡公司自愿提供连带责任保证；因管道敏未按时还款，橘郡公司代管道敏向银行偿还贷款，管道敏应向橘郡公司返还代偿款。因《情况说明》不具体，橘郡公司请求管道敏偿还445655.03元，该款小于453116.61元，故管道敏向橘郡公司返还445655.03元对管道敏并无不利。因合同附件约定按房价总额5%支付违约金过高，橘郡公司诉请违约金45000元亦过高，一审法院酌情调整以实际代偿款的6%支付违约金26739元，超过部分不予支持。因《长沙商品房买卖合同》和《个人住房/商用房贷款合同》相对独立，并非同一双务合同，办理房产证与偿还代偿款之间不具有对价关系，管道敏已诉请橘郡公司办理房产证并支付违约金且已得到人民法院判决支持，故不构成同时履行抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一至二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、管道敏于本判决生效之日起十日内向湖南橘郡城镇置业有限公司支付从2016年5月26日起至2020年3月19日止的代偿款445655.03元；二、管道敏于本判决生效之日起十日内向湖南橘郡城镇置业有限公司支付违约金26739元；三、驳回湖南橘郡城镇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8820元，减半收取4410元，由管道敏负担（此款橘郡公司已预交，由管道敏直接支付给湖南橘郡城镇置业有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明：管道敏就橘郡公司逾期交房行为起诉橘郡公司，生效判决确定橘郡公司支付逾期交房违约金。本院认为，橘郡公司、中国银行股份有限公司蔡锷支行与管道敏签订的《个人购房借款/担保合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。各方当事人应当严格履行各自的合同义务。管道敏未按期足额支付按揭贷款，橘郡公司因此代偿涉案款项，橘郡公司要求管道敏支付代偿款符合法律规定，本院予以支持。对于违约金，管道敏上诉称橘郡公司有逾期交房行为，但管道敏已经起诉橘郡公司，生效判决确认橘郡公司承担逾期交房违约金，故一审判决酌情支持违约金于法有据，本院予以支持。管道敏上诉主张本案不承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，管道敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，820元，由管道敏负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年四月三十日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……