辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3339号上诉人（原审被告）：大连恒科房地产有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇李家村。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李广鹏，男，1974年9月26日生，汉族，住大连市沙河口区。原审被告：恒大地产集团大连有限公司，住所地大连市沙河口区体坛路22号36楼8号。法定代表人：刘权，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋梦苑，女，该公司职员。上诉人大连恒科房地产有限公司（以下简称“恒科公司”）因与被上诉人李广鹏、原审被告恒大地产集团大连有限公司（以下简称“恒大地产”）商品房预售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒科公司的上诉请求：撤销一审判决第三项即双倍返还李广鹏定金4万元及已支付违约金701元，改判恒科公司返还李广鹏2万元，不返还李广鹏已经支付的违约金701元。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。李广鹏交纳首期款，恒科公司出具的收据表明该定金已转化为房款，李广鹏交纳的是房款；同时，双方签署的认购书已具备商品房合同的主要条款，李广鹏已交纳首期款，实际履行该交易，故本案不再是预售合同纠纷，应是商品房买卖合同纠纷，不再适用定金罚则。2.李广鹏应承担未能签订《商品房买卖合同》系恒科公司原因导致的举证责任，而一审法院却直接将举证责任分配给恒科公司，从而增加恒科公司的举证责任，让其承担败诉风险。案涉《认购书》第五条约定，“乙方(李广鹏)必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方（恒科公司）无须通知乙方，可另行销售房屋”。该条款已经明确了签约时间、签约地点。李广鹏未提供其到过销售中心要求签约或发函要求签约的任何证据。事实上，一审法院已经查明李广鹏签订的认购书及缴纳的首付房款均由第三人代为办理，缴纳首付款当天并不具备由李广鹏本人签署《商品房买卖合同》的条件。李广鹏在起诉前从未向恒科公司提供过任何第三人的授权委托书。恒科公司对此前代签、代付的认可，并不必然导致恒科公司必须认可由第三人代为签署《商品房买卖合同》。在恒科公司未见到明确的授权委托的情况下，其在任何时间节点均有理由拒绝除购房人本人之外的第三人代理行为。况且，在李广鹏未按约定期限到大连恒大港湾销售中心签署《商品房买卖合同》构成违约后，恒科公司在按约定无需通知对方的情况下，仍向李广鹏发送了《解除通知》，履行了本无需履行的通知义务。李广鹏未能提供证据证实系恒科公司原因导致双方未能签约，故应承担举证不能的法律责任。同时，李广鹏是因自身原因向恒科公司交纳的违约金，其已认可该违约事实才支付的违约金，恒科公司不应返还李广鹏已付的违约金701元。李广鹏辩称，不同意恒科公司的上诉请求，同意维持原判。恒大地产述称，同意恒科公司的上诉请求。李广鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与恒科公司签订的《大连·恒大港湾商品房认购书》；2、判令恒科公司返还原告已付房款155881元，返还恒科公司向原告收取的利息711元，双倍返还原告定金40000元；3.判令恒科公司赔偿原告利息等经济损失8586元（按照同期全国银行间拆借中心贷款市场报价利率计算，自2019年5月9日至2020年10月20日以58627元为基数支付占用资金530天的利息3186元，自2019年9月1日至2020年10月20日以50190元为基数支付占用资金415天的利息2425元，自2019年10月9日至2020年10月20日以67765元为基数支付占用资金377天的利息2975元）；4.被告恒大地产对上述款项承担共同偿还责任；5.二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月8日，案外人孙义鹏代原告（乙方）与被告（甲方）签订《大连·恒大港湾商品房认购书》，约定乙方自愿依下列条件向甲方认购大连·恒大港湾A2区1幢2单元2004室，该商品房建筑面积94.17平方米，其中套内建筑面积69.59平方米，总金额为1172535元，乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择分期付款方式付款，乙方须于2019年5月3日前支付首期房款38627元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年7月24日前付清117254元，于2019年10月24日前付清117254元，于2020年1月24日前付清117254元，于2020年4月24日前付清117254元，……。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。原告于2019年5月8日向被告支付房款（含定金）58627元，2019年8月31日支付房款50000元，2019年10月8日支付违约金511元，2019年8月31日支付违约金190元，2019年10月8日支付房款67254元。以上合计定金20000元、房款155881元、违约金701元。另查，案涉房屋存在抵押，无法办理《商品房买卖合同》网签备案手续。被告称可单独签订书面《商品房买卖合同》。2020年10月28日，被告向原告发出解除《商品房买卖合同》通知书，表示因原告逾期付款，原告需向被告支付完毕所有购房款，并支付违约金，否则被告要求解除《商品房买卖合同》。一审法院认为，原告虽由他人代签认购书，但原告对代签行为进行追认，且被告恒科公司也根据认购书约定收取了原告交纳的房款，以行为认可原告为合同相对方。因此，案涉《大连·恒大港湾商品房认购书》的合同双方主体为原告与被告恒科公司。该认购书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有约定在将来一定期限内订立《商品房买卖合同》的意思表示，属有效的商品房预约合同。现双方均同意该认购书解除，予以确认。但被告作为房屋开发商，双方认购书格式条款的提供者，本案中房屋存在抵押，被告恒科公司并未提供证据证明其将房屋被抵押的信息明确告知原告，且在未签订《商品房买卖合同》的情况下约定了全部购房款的分期付款数额和期限，并实际在2019年5月8日至2019年10月8日收取了原告15万余元的购房款及违约金，被告恒科公司并未按照认购书约定于原告支付首付款时签署《商品房买卖合同》，其被告恒科公司辩称因原告本人未到所以无法签订，但并无相关证据佐证原告本人在几个月的交纳分期房款过程中经通知签约未到，且不符合常理。故被告恒科公司在一直未履行签署《商品房买卖合同》这一约定的情况下，以原告未履行分期支付房款义务为由主张行使解除权，不予支持。综上，未签订商品房买卖合同的责任应归责于被告恒科公司。原告在只能分期支付购房款而无法签订可备案的《商品房买卖合同》的情况下有权中止履行进而解除合同并要求被告赔偿损失。被告恒科公司应返还原告已支付的购房款155881元和违约金701元，原告主张被告实际占用资金期间的利息损失（其中38627元自2019年5月9日起；50000元自2019年9月1日起；67254元自2019年10月9日起，按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年10月20日），不违反法律规定，一审法院予以支持。关于原告要求被告恒科公司双倍返还定金的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，考虑到之前对双方未能签订《商品房买卖合同》致使《大连·恒大港湾商品房认购书》解除责任的认定，一审法院予以支持。但原告主张定金的利息损失属重复主张，不予支持。被告认为存在在建工程抵押并不必然导致无法签订《商品房买卖合同》，不应双倍返还定金，但案涉房屋无论是否具有解除抵押和签订可备案《商品房买卖合同》的可能性，都无法排除原告基于自身购房风险及被告恒科公司在原告交纳首付款后5个月仍未能与原告签订《商品房买卖合同》却继续收取购房款这一事实而放弃购房机会并主张解除合同及双倍返还定金的权利。关于原告要求被告恒大地产承担责任的诉请，原告与被告恒科公司之间存在合同关系，被告恒科公司系有限责任公司，可独立承担民事责任。原告要求恒大地产承担责任无事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告李广鹏与被告大连恒科房地产有限公司2019年5月8日签订的《大连·恒大港湾商品房认购书》；二、被告大连恒科房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告李广鹏支付购房款155881元（其中，38627元自2019年5月9日起；50000元自2019年9月1日起；67254元自2019年10月9日起，按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年10月20日）；三、被告大连恒科房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告李广鹏双倍定金40000元及已支付违约金701元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。四、驳回原告李广鹏的其他诉讼请求。案件受理费4367元，保全费1542.34元，合计5909.34元（原告均已预交），由被告负担。被告应于判决发生法律效力之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因房地产开发企业预售商品房而与承购人产生的纠纷，案由应确定为商品房预售合同纠纷。本案主要争议焦点是恒科公司应否向李广鹏双倍返还定金4万元及返还已经向其支付的违约金701元。《大连恒大港湾商品房认购书》约定，“乙方（李广鹏）须于2019年5月3日前支付首期房款38627元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年7月24日前付清117254元，于2019年10月24日前付清117254元，于2020年1月24日前付清117254元，于2020年4月24日前付清117254元，……。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”本案中，李广鹏依约支付了定金2万元和首期房款38627元后，于2019年8月31日支付房款50000元，2019年10月8日支付房款67254元，后未再支付剩余房款。根据上述约定，李广鹏未在约定的付款节点付清第二期、第三期房款应属事实。但李广鹏应否向恒科公司承担逾期付款违约责任，本院认为，从上述认购书约定来看，认购书虽对除定金和首付款外的剩余房款约定了具体的给付时间，但结合认购书的字面文义和上下文内容理解，包括第二期、第三期房款在内的剩余房款均应是在双方签署《商品房买卖合同》之后支付。而本案双方至今未签订《商品房买卖合同》。恒科公司主张系因李广鹏购房时本人未到场，无法与李广鹏签订商品房买卖合同，且李广鹏未按认购书约定交纳第二期、第三期房款。李广鹏则主张是恒科公司无法签订《商品房买卖合同》。本院认为，恒科公司与李广鹏均无有力证据证实其曾要求对方与之签订《商品房买卖合同》而对方不同意签订。恒科公司称系因李广鹏本人未到场与之签订《商品房买卖合同》，且李广鹏未按认购书约定支付第二期、第三期购房款一节，案涉房屋的认购书、定金及已付的房款均非李广鹏本人办理，而是案外人孙义鹏代为签署。恒科公司无据证实其曾要求李广鹏本人到场签署或者要求其提供书面授权他人签署《商品房买卖合同》；而且，如上分析，买受人支付第二期、第三期房款理应是在《商品房买卖合同》签署后应当履行的合同义务。故恒科公司所称系因李广鹏原因未能签署《商品房买卖合同》，依据不足，本院不予采纳。对于李广鹏所称是因恒科公司原因无法签订《商品房买卖合同》一节，本院认为，李广鹏二审中称签署案涉《大连恒大港湾商品房认购书》及交付首付款时，其本人在销售中心现场，但这与认购书和首付款均由他人代为办理，存在矛盾之处；而且，李广鹏二审中表示其未授权他人代为签署《商品房买卖合同》。至于案涉房屋存在抵押是否必然导致双方无法签订《商品房买卖合同》一节，案涉《大连恒大港湾商品房认购书》未将房屋存在抵押作为买卖双方不能签署《商品房买卖合同》的情形进行约定，现有证据不能证实恒科公司无法办理案涉房屋解押进而导致李广鹏购房目的无法实现。故李广鹏主张系因恒科公司原因导致商品房买卖合同未签订，依据也不充分，本院不予采纳。关于恒科公司主张案涉《大连恒大港湾商品房认购书》已具备商品房买卖合同的主要条款，李广鹏已交定金转化为房款的上诉意见，本院认为，《大连恒大港湾商品房认购书》中对房屋交付条件及日期、办理产权登记有关事宜、配套基础设施和公共设施的交付承诺、违约责任等商品房合同应当明确的主要内容均未约定，恒科公司主张该认购书应当作为商品房买卖合同予以认定，进而主张李广鹏已交购房定金转化为房款，事实依据不足，本院不予采纳。综上分析，现有证据无法认定双方未签订《商品房买卖合同》系因对方原因导致。二审中，恒科公司表示双方现已无法就案涉房屋继续签订《商品房买卖合同》，故一审判令解除双方签署的认购书、恒科公司返还李广鹏购房款及支付利息，并无不当。但一审判决主文第二项中仅将利息的计算方法罗列，未将款项性质“利息”在判项中予以明确，本院予以纠正。在双方均无充分证据证实系因对方原因导致未能签订《商品房买卖合同》的情况下，依法应由恒科公司将其收取的20000元定金返还给李广鹏。一审法院判令恒科公司双倍返还李广鹏定金40000元，应属不当，本院予以纠正。至于李广鹏已向恒科公司支付的违约金701元，如上分析，第二期、第三期房款在内的剩余房款均应是在双方签署《商品房买卖合同》之后支付。在双方未签订《商品房买卖合同》且无据证实系因对方原因导致的情况下，李广鹏未在认购书约定的付款节点付清第二期、第三期房款，不应认定其违约，此前其已向恒科公司支付的违约金701元，应由恒科公司予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11247号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11247号民事判决第四项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11247号民事判决第二项为：大连恒科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李广鹏购房款155881元并支付利息[计算方法为：其中38627元自2019年5月9日起至2020年10月20日，2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；50000元自2019年9月1日起至2020年10月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；67254元自2019年10月9日起至2020年10月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]；四、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11247号民事判决第三项为：大连恒科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李广鹏返还定金20000元及已支付的违约金701元；五、驳回李广鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4367元，保全费1542.34元，合计5909.34元（李广鹏均已预交），由李广鹏负担300元，大连恒科房地产有限公司负担5609.34元。二审案件受理费300元，由李广鹏负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年四月三十日书记员  苏 锐