浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终7号 上诉人（原审原告）：李文旺，男，1983年2月28日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人（原审原告）：汪圆圆，女，1986年3月31日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司。住所地：杭州市余杭区仓前街道海智中心3号楼701室。统一社会信用代码：91330110352453652M。 法定代表人：鞠智昂，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽娟，浙江援手律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州金顺实业投资开发有限公司。住所地：杭州市余杭区余杭街道锦绣时代中心5幢406室。统一社会信用代码：91330110796660695Q。 法定代表人：张峻峰。 上诉人李文旺、汪圆圆与被上诉人杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚新公司）、杭州金顺实业投资开发有限公司（以下简称金顺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任公开开庭进行审理。上诉人李文旺及被上诉人上尚新公司委托诉讼代理人张丽娟到庭参加诉讼，上诉人汪圆圆及被上诉人金顺公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2018年3月，李文旺、汪圆圆在微信中看到名为“锦绣时代销售侯梦”的账号发布的广告信息，推介锦绣时代楼盘房屋，其中注明“产权：40年（独立产权，三证齐全）”。李文旺、汪圆圆有意向进行购买，遂至售房现场与上尚新公司进行联系，得知锦绣时代楼盘所有权人为金顺公司，且金顺公司已授权上尚新公司宣传、使用、处分、分割、出租、销售案涉可分割产权房屋及车位，授权性质为特别授权。李文旺、汪圆圆与上尚新公司于2018年4月7日签订了《锦绣时代中心房屋租赁合同》，约定由李文旺、汪圆圆承租锦绣时代5号楼1108室房屋，并约定：“3.1本合同项下的租赁期限自该物业由双方办理交房手续之日起计算，期限为20周年”；“4.2（2）分期支付租金首期租金：乙方（即李文旺、汪圆圆）于签订本合同当日，即2018年4月7日支付首期租金266112元，剩余租金分120期支付：乙方于2018年4月7日至2028年4月6日共支付租金355859元，每期于每月15日前支付租金2965元”；“5.1甲方（即上尚新公司）应在2018年7月31日前将该物业交付乙方使用，该物业交付条件为竣工验收合格，乙方应在甲方以本合同载明的方式发送的通知中规定时间至通知地点办理交接手续”；“10.1租赁期间，若政府出台政策法规允许该房产办理按份共有登记的，则甲乙双方及其他按份共有的业主共同同意，甲方将本协议项下房屋的按份共有所有权直接转让并登记至乙方名下，乙方应在甲方书面通知的期限内向甲方补交总租金额15%的购房款”。 同日，李文旺、汪圆圆与案外人杭州尚泽房产营销策划有限公司（以下简称尚泽公司）签订房屋租赁预约合同，约定李文旺、汪圆圆将案涉房屋预约出租给尚泽公司，并约定租赁期间自李文旺、汪圆圆收到房屋且实际交付尚泽公司并由双方办理完毕书面交付手续之日起第31天起算，租期为十年，预计交付时间为2018年10月31日。 合同签订后，李文旺、汪圆圆陆续向上尚新公司交付了首期租金款266112元及截至2019年6月15日的14个月租金41510元，共计307622元。2018年7月31日，上尚新公司将案涉房屋交付给尚泽公司，并办理交付手续。后因租金未继续支付，上尚新公司向李文旺、汪圆圆发出告知函进行催缴。李文旺、汪圆圆认为上尚新公司未按约如期交付房屋，且经调查发现案涉房屋所处的锦绣时代5号楼产权由金顺公司名下转移至其他案外人名下，并已经设立抵押，遂拒绝交纳后续租金，并要求解除双方合同。上尚新公司表示拒绝。李文旺、汪圆圆遂提起本案诉讼，诉请判令：1、解除其与上尚新公司于2018年4月7日签订的《锦绣时代中心房屋租赁合同》；2、上尚新公司与金顺公司立即返还其已付租金（实为房款）307622元，并支付资金占用费23210.72元（暂从2018年4月7日起计算至2019年7月10日按6%年利率计算，以实际付清之日为准）；3、本案诉讼费由上尚新公司及金顺公司承担。 原审法院另查明：李文旺、汪圆圆与上尚新公司签订《锦绣时代中心房屋租赁合同》时，案涉房屋已由金顺公司出租给案外人用于经营“杭州皇庭酒店”，目前案涉房屋仍由杭州皇庭酒店使用。在庭审过程中，上尚新公司确认锦绣时代5号楼目前可以办理按份共有产权登记，但李文旺、汪圆圆拒绝办理登记。 原审法院审理认为：李文旺、汪圆圆与上尚新公司签订的《锦绣时代中心房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行法律义务。现李文旺、汪圆圆诉请解除前述房屋租赁合同，要求上尚新公司、金顺公司返还已付租金、支付资金占用费的理由，是上尚新公司、金顺公司在履行合同过程中存在虚假宣传、延期交付房屋等违约行为。对此，上尚新公司均予以否认。现针对双方当事人争议的焦点问题，本院作如下认定： 首先是金顺公司是否应为本案的房屋租赁合同纠纷承担责任。李文旺、汪圆圆认为签约时金顺公司系案涉房屋产权人，其授权上尚新公司宣传、使用、处分、分割、出租、销售案涉房屋，且在房屋租赁合同缔结后，金顺公司私下配合上尚新公司将案涉房屋产权进行变更，导致目前李文旺、汪圆圆无法办理房屋产权变更手续，因此金顺公司应当承担连带清偿责任。本院认为，本案中房屋租赁合同由李文旺、汪圆圆与上尚新公司订立，相关权利义务应仅由签约双方承担。金顺公司既非合同当事人，亦未承诺为合同履行承担义务，因此不应为房屋租赁合同双方的行为承担法律责任。李文旺、汪圆圆的相关诉请，无法律依据，本院不予支持。 其次是上尚新公司是否存在虚假宣传、隐瞒案涉房屋产权情况的行为。李文旺、汪圆圆认为，上尚新公司在合同订立前后一直宣称案涉房屋日后可以办理独立产权登记，但现在却通知只能办理按份共有产权登记，其行为属于欺诈。且目前案涉房屋产权已从金顺公司名下转移至其他案外人名下并设立了抵押登记，故无法办理产权登记。经庭审调查，微信号为“锦绣时代销售侯梦”的账号发布的广告信息中确有锦绣时代房屋“产权：40年（独立产权，三证齐全）”的表述，但目前无法确认该账号系上尚新公司的人员；且《锦绣时代中心房屋租赁合同》中已经明确约定“租赁期间，若政府出台政策法规允许该房产办理按份共有登记的，则甲乙双方及其他按份共有的业主共同同意，甲方将本协议项下房屋的按份共有所有权直接转让并登记至乙方名下”，可见双方在订约时已经明确房屋日后仅可以办理按份共有所有权登记。李文旺、汪圆圆有关上尚新公司存在虚假宣传行为的陈述，显然与合同内容相悖，本院不予采信。此外，案涉房屋虽发生产权转移且存在抵押登记，但不影响李文旺、汪圆圆依据房屋租赁合同享有的承租权利，且上尚新公司已经当庭承诺可以解决抵押权问题并协助李文旺、汪圆圆办理按份共有所有权登记，而李文旺、汪圆圆则明确拒绝办理。因此，李文旺、汪圆圆关于上尚新公司无法办理产权过户手续的陈述，无事实依据，本院亦不予采纳。 再次是上尚新公司是否存在逾期交付房屋的违约行为。依照本院查明事实，双方当事人签订房屋租赁合同的同时，李文旺、汪圆圆又与案外人尚泽公司签订了《房屋租赁预约合同》，约定将案涉房屋预约出租给尚泽公司。现上尚新公司提交房屋交接书一份，载明其已于2018年7月31日将案涉房屋直接交付给尚泽公司，且在庭审中李文旺、汪圆圆也认可上尚新公司曾通知前述交房事项。但李文旺、汪圆圆认为，上尚新公司一直未与其办理房屋交付手续，其擅自将房屋交付给尚泽公司的行为与合同约定的交付方式不符，应属无效；且目前房屋由案外人杭州皇庭酒店实际使用，上尚新公司实际上无法交付，故应当承担逾期交付房屋的违约责任。本院认为，案外人尚泽公司与上尚新公司在法定代表人等人员组成上存在一致，应为关联公司。李文旺、汪圆圆与尚泽公司签订的《房屋租赁预约合同》中明确约定，李文旺、汪圆圆自收到房屋后即交付尚泽公司，李文旺、汪圆圆授权尚泽公司可将应付的部分租金向上尚新公司转移支付，用于抵扣其应支付上尚新公司的款项。结合上述合同条款及公司关联性，可以合理推论李文旺、汪圆圆、上尚新公司及案外人尚泽公司对于《锦绣时代中心房屋租赁合同》、《房屋租赁预约合同》的内容均应知晓，且各方之间应有相互配合的意思交流。在此情况下，上尚新公司将房屋直接交付给尚泽公司，并对李文旺、汪圆圆进行通知的行为，虽不完全符合合同约定的交付方式，但并非对于合同义务的根本性违反，其交付行为应属有效。此外，经庭审查明，双方当事人签订房屋租赁合同时，案涉房屋已由案外人杭州皇庭酒店实际使用，依常理李文旺、汪圆圆应当知晓该情况。李文旺、汪圆圆将案涉房屋预约出租给尚泽公司的行为，也可以反映出其并未意图实际使用房屋。在此情况下，李文旺、汪圆圆以房屋被杭州皇庭酒店占用、上尚新公司无法实际交付为由，认为上尚新公司存在违约，缺乏事实依据，不具有合理性，本院不予支持。 综上，根据现有证据及当事人庭审陈述，李文旺、汪圆圆主张的上尚新公司存在违约行为的理由并不成立。现上尚新公司同意协助李文旺、汪圆圆办理按份共有所有权登记，但李文旺、汪圆圆拒绝办理，合同未能继续履行非上尚新公司的责任。因此，李文旺、汪圆圆要求解除合同、返还已付租金、支付资金占用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李文旺、汪圆圆的全部诉讼请求；本案案件受理费减半收取3131元，由李文旺、汪圆圆负担。 宣判后，李文旺、汪圆圆不服，共同向本院提起上诉，称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上尚新公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 金顺公司未在法定期间提出答辩状。 李文旺、汪圆圆在二审诉讼中提交以下证据： 1、补交款清单； 2、微博下载打印件（李文旺、汪圆圆诉称为证人证言）； 3、房屋转让预约合同复印件。 经出示，上尚新公司提出异议认为上述证据不属于二审程序中的新的证据，其不同意质证。 本院经审核认为：李文旺、汪圆圆不能举证证实上述证据系其于原审庭审结束后所新发现的证据，且证据1未有相关记载以证实其内容真实性及其来源合法性；证据2无原始载体予以印证，即使如李文旺、汪圆圆所述系证人证言，其也未依法申请相关证人出庭作证，其真实性及合法性无法予以确认；证据3为空白合同文本且系复印件，其真实性与关联性无法予以确认。本院对上述证据均不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案系李文旺、汪圆圆提起的合同纠纷之诉讼。根据李文旺和汪圆圆提交的、其诉请判决解除的案涉房屋租赁合同的载明，无论从该合同的名称及其双方主要权利义务的约定，该合同均符合合同法关于房屋租赁合同的规定，李文旺、汪圆圆诉称系房屋买卖合同纠纷缺乏事实依据。李文旺、汪圆圆在签订案涉房屋租赁合同的同时，与尚泽公司签订案涉房屋租赁预约合同，将案涉房屋预约出租给尚泽公司，现尚泽公司已确认上尚新公司已按期交付案涉房屋，李文旺、汪圆圆也自认上尚新公司曾通知其该交房事宜，李文旺、汪圆圆以上尚新公司未按约交付案涉房屋构成违约为由诉请判决解除该合同，原审判决认为未构成根本性违约而不予支持系正确。李文旺、汪圆圆的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6262元，由上诉人李文旺、汪圆圆共同负担。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二一年四月二日 书记员 赖雪珂