上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2747号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海优学空间教育科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：叶欢，执行董事。委托诉讼代理人：窦贤尚，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海夏加儿教育科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：劳坚群，总经理。委托诉讼代理人：何佩娟，上海左券律师事务所律师。上诉人上海优学空间教育科技有限公司(以下简称“优学公司”)因与被上诉人上海夏加儿教育科技有限公司(以下简称“夏加儿公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初15151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。优学公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、六项，依法改判支持优学公司一审全部本诉请求，驳回夏加儿公司一审全部反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。1．一审法院认定“2020年2月23日，上海杨浦区夏加儿美术进修学校(以下简称‘夏加儿学校’)称因新冠疫情于2020年1月24日停止线下培训活动，现面临房租成本、人员工资、资金压力等重重困境，故向优学公司申请在疫情期间延迟缴纳租金、物业服务费等费用”，与事实不符。夏加儿公司以财务人员未复工为由拖延支付租金，直到2020年3月31日才通过微信向优学公司发送《关于疫情期间迟延缴纳租金的申请》，首次就租金支付问题提出“申请在疫情期间迟延缴纳房屋租金及物业管理费等相关费用，在疫情结束政府同意我方线下教育培训机构开展正常经营后，我方第一时间补交相关迟延支付的费用。”因此，夏加儿公司未在合同约定的付款期限内(2020年2月15日前)支付租金，且未提前向优学公司说明逾期支付的原因，在优学公司再三催促的情况下，直到2020年3月31日(已逾期一个半月之久)才通过微信向优学公司发送延迟缴纳租金的申请。根据案涉租赁合同第21.4条约定，优学公司享有单方解除权。因此，优学公司于2020年4月14日发函解约具有合同依据，发生解除案涉租赁合同的效力。2．一审法院认定“2020年7月30日，双方最终办理了交接手续”，与事实不符。夏加儿公司于2020年7月30日将所有物品搬离上海市嘉定区华江路XXX号江桥万达商业广场中的百货楼3楼301号商铺(以下简称“系争商铺”)，但未通知优学公司，双方也未办理过交接手续，夏加儿公司未将系争商铺恢复原状、优学公司代为拆除装饰装修并垫付拆除费用就是例证。3．一审法院认定“2020年1月底，万达商管集团针对疫情推出免租政策……同时提出，如合作商家在恢复经营后现金流困难，可申请延期缴纳2020年3月和4月的租金及物管费，万达商管将对商家进行一企一策审核，最长可延期至2020年12月底缴纳”，与实际情况不符。万达商管集团实施的免租和延期政策并不统一，系由各地万达商管公司自行确定，上海嘉定万达投资有限公司(以下简称“嘉定万达公司”)从未同意延期缴纳系争商铺2020年3月和4月的租金及物管费。此时夏加儿公司仍要求延期缴纳租金及物管费，系加重优学公司义务、损害优学公司利益的行为，对优学公司极不公平。在双方未就租金支付问题协商一致的情况下，夏加儿公司仍应当按照合同约定履行租金支付义务。4．一审法院认为“优学公司免除了夏加儿公司2020年1月25日至2月29日期间的租金及物业费，而夏加儿公司实际已将租金及物业费支付至2020年2月19日，这意味着至2020年3月26日夏加儿公司并不欠付费用”，该认定错误。根据案涉租赁合同第8.1条约定，夏加儿公司应于2020年2月15日前支付2020年2月20日至2020年5月19日期间的租金及物管费，优学公司在催缴该期租金及物管费时，已经扣除万达商管集团免除的2020年1月25日至2月29日期间的租金及物管费。即使一审法院认定2020年3月26日前的租金及物管费并不包含在该期应当支付的租金及物管费中，夏加儿公司仍应当按照合同约定在2020年2月15日前支付2020年3月27日至2020年5月19日期间的租金及物管费，否则应当承担逾期付款违约责任。5．一审法院认为“教育培训行业受疫情影响较为严重，夏加儿公司因疫情防控措施无法于2020年6月前复工……疫情防控措施对教育培训行业的影响较大，确实会导致案涉租赁合同存在履行困难的情况”，该认定错误。夏加儿公司无法在2020年6月前复学，并不等同于无法在2020年6月前复工。根据上海市人民政府通知，各类企业均可在2020年2月10日复工。夏加儿公司作为教育培训机构，可以在2020年2月10日至2020年6月2日期间使用系争商铺开展教学准备工作或线上教学服务。一审法院将“线下复学”与“复工”混为一谈，系认定事实不清。退而言之，即使疫情影响夏加儿公司复工，也并未对夏加儿公司支付租金造成任何障碍。事实上，夏加儿公司的资金充裕，完全有能力按约支付租金，迟延支付租金是故意为之。6．一审法院认定“优学公司于2020年4月18日在系争商铺上张贴告示并于5月9日对系争商铺上锁……因夏加儿公司已丧失对系争商铺的实际控制，故无需再支付相关费用”，该认定错误。优学公司与夏加儿公司对上锁事宜达成一致，即优学公司将钥匙放在其前台处，夏加儿公司可以随时至优学公司前台取得钥匙并进入系争商铺办公，故夏加儿公司从未丧失对系争商铺的实际控制。退而言之，按照夏加儿公司的主张，其在2020年6月2日之前无法复工，即使优学公司对系争商铺上锁，也不会对夏加儿公司造成任何影响。此外，疫情期间多次出现教育培训机构“跑路”的现象，严重影响社会稳定，优学公司对系争商铺上锁是配合政府维护社会稳定而采取的监管措施，该措施也符合案涉租赁合同第21.4条约定。二、一审法院适用法律错误。1．案涉租赁合同合法有效，夏加儿公司应当按约支付租金。一审法院已认定双方间的租赁合同合法有效，夏加儿公司未按约支付2020年2月20日至2020年5月19日期间的租金，优学公司有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定要求夏加儿公司继续支付租金。案涉租赁合同解除后，夏加儿公司继续占用系争商铺直至2020年7月30日，应当按照合同约定的租金标准向优学公司支付该期间房屋占有使用费。2．双方未就租金支付问题协商一致，夏加儿公司应当按照合同约定履行租金支付义务。一审法院已认定双方就继续免租及延期支付租金无法达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条规定，案涉租赁合同未发生变更，对夏加儿公司具有法律约束力，夏加儿公司应当按照合同约定履行租金支付义务，迟延支付租金构成违约。一审法院所谓“共担风险、共渡难关的原则”可以作为协商原则，但不能据此免除恶意违约一方的责任。在优学公司需要正常向上家支付租金的情况下，夏加儿公司仍坚持要求继续免租及延期支付租金，企图将自身的经营风险转嫁给优学公司，损害优学公司利益，对优学公司极不公平。3．优学公司享有单方解除权，夏加儿公司应当承担相应的违约责任。夏加儿公司已经向优学公司明确表示不履行合同义务，优学公司有权要求夏加儿公司承担相应违约责任，包括：(1)优学公司有权单方面解除合同。夏加儿公司未按照合同约定于2020年2月15日前支付2020年2月20日至2020年5月19日期间的租金和物管费，根据案涉租赁合同第21.4条约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十七条规定，优学公司享有单方解除权。优学公司于2020年4月14日发函解约具有合同依据，发生解除案涉租赁合同的效力。一审法院认定“优学公司发送的《关于店铺收回说明函》不能发生使租赁合同于4月14日解除的效力”，系事实认定和法律适用错误。(2)夏加儿公司应当按照合同约定支付违约金(滞纳金)。根据案涉租赁合同第21.4条约定，夏加儿公司自逾期支付租金之日(2020年2月15日)起应当以欠付租金和房屋占有使用费金额为基数，按每日千分之一标准向优学公司支付违约金(滞纳金)。(3)优学公司有权没收夏加儿公司支付的保证金。根据案涉租赁合同第21.4条约定，合同因夏加儿公司违约而提前终止的，则优学公司有权没收合同项下之履约保证金。4．夏加儿公司以疫情影响为由迟延支付租金，但疫情防控不属于法律规定及案涉租赁合同约定的不可抗力免责事由。一审法院将夏加儿公司未按约支付租金归因于疫情影响，进而以不可抗力为其免责，系事实认定和法律适用错误。首先，疫情防控不属于合同约定和法律规定的“不可抗力”情形。根据案涉租赁合同的定义，不可抗力是指“合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。为免疑问，不包括法律变更和政府行为。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，不可抗力指向客观情况，疫情防控属于政府行为，不属于不可抗力情形。其次，夏加儿公司支付租金不受疫情防控影响。上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》明确，对于以金钱给付为内容的合同，特别是在电子支付广泛使用的背景下，疫情通常并不属于因客观原因导致合同无法履行的障碍，故在该类案件中一般不宜以疫情属不可抗力为由免责或减轻责任。夏加儿公司通过电子支付方式即可完成租金支付，且其经营性质与受疫情影响严重的餐馆或电影院截然不同，疫情对夏加儿公司按约支付租金并不构成任何障碍，不应当适用不可抗力条款免责。退而言之，即使疫情对夏加儿公司线下复学造成影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，夏加儿公司也负有及时采取补救措施的义务，如开展教学准备工作或线上教学服务等。夏加儿公司怠于采取补救措施，相应的不利后果应当由其自行承担，而不应当由优学公司与其“共担风险”。事实上，疫情期间夏加儿公司在系争商铺附近另行承租商铺开展经营，疫情仅仅是其逃避违约责任的借口。5．一审法院认定“夏加儿公司未严格按照合同约定履行并非恶意……现双方对案涉租赁合同的解除均有过错”，该认定错误。首先，夏加儿公司逾期支付租金的主观恶意非常明显。夏加儿公司于2020年2月获得人民币(以下币种均为人民币)20，000，000元投资；本案一审第二次开庭时，夏加儿公司一个校区的预收款余额有1，000，000元左右。优学公司提出分期付款方案，即要求夏加儿公司每月支付8，000元左右，夏加儿公司却得寸进尺，坚持要求继续免租及延期支付租金直至疫情结束。截至本案上诉之日，疫情依然没有完全结束，可见夏加儿公司的要求完全不合理、不现实、不具有可执行性。与此同时，夏加儿公司在系争商铺附近另行承租商铺，每月租金高达12，000余元。这些足以说明，夏加儿公司完全有能力按约支付租金，绝非因疫情影响没有能力支付，其迟延支付租金是故意为之，主观恶意非常明显。其次，优学公司已尽到最大努力、做出最大让步，以期案涉租赁合同继续履行。上家给予优学公司的租金减免优惠，优学公司不仅尽数给予夏加儿公司，且优惠幅度远远超出系争商铺在优学公司承租商铺总面积中所占比例。在优学公司正常向上家支付租金的情况下，优学公司向夏加儿公司提出分期付款方案，已经是优学公司能够作出的最大让步，优学公司不可能也没有能力继续免租同时向上家正常支付系争商铺的租金。最后，优学公司才是受疫情影响更为严重的一方。优学公司整体承租第三方商铺运营教育培训项目。疫情期间，优学公司同样受到疫情防控措施影响，不仅停止营业，还流失四家合作商户。且优学公司未获得银行贷款或任何投资，也未获得额外免租和延期政策，需要自行承担商铺空置损失。而一审法院无视优学公司的经营困难、淡化夏加儿公司的违约责任，还加重优学公司的责任，将夏加儿公司的风险部分转嫁给优学公司，对优学公司毫无公平可言。6．一审法院酌情确定的装修损失和拆除费用没有事实和法律依据。关于装修损失，优学公司拆除装修具有合同依据和法律依据。案涉租赁合同解除后，夏加儿公司应当及时将系争商铺恢复原状并返还优学公司，但夏加儿公司搬离系争商铺未提前通知优学公司，双方也未办理过交接手续。根据案涉租赁合同第18.8条约定，夏加儿公司在系争商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为夏加儿公司放弃了所有权及一切权利。故优学公司有权拆除装修，这也符合《中华人民共和国合同法》第第一百一十九条关于守约方减损义务的要求。夏加儿公司无权要求优学公司赔偿装修损失，一审法院应当直接驳回夏加儿公司相应反诉请求。一审法院在未审查装修残值的情况下，径行确定赔偿金额，缺乏事实和法律依据。关于拆除费用，夏加儿公司应当赔偿拆除费用及拆除期间的租金损失。根据案涉租赁合同第18.9条约定，优学公司代为拆除装修而发生的费用支出均应当由夏加儿公司承担。夏加儿公司一审中自认其有拆除的义务，而优学公司提供相应合同、票据及付款凭证，一审判决在未鉴定拆除费用或参照相关标准的情况下，径行确定5，000元拆除费用，不仅缺乏法律依据和合同依据，更违背市场行情。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，损害优学公司的合法权益，请求二审法院支持优学公司的上诉请求。夏加儿公司辩称，优学公司的上诉请求不能成立。一、优学公司以夏加儿公司违约为由单方解除案涉租赁合同的理由不成立。夏加儿公司已将租金及物业费支付至2020年2月19日，该日万达商管集团发布《关于万达广场新冠疫情期间继续扶持措施的通知》，明确万达广场商家可申请延期缴纳租金及物管费。在2020年4月14日之前，夏加儿公司已经多次通过口头和书面形式提出延期缴纳租金的申请。而优学公司却在未向万达商管集团提出申请的情况下拒绝夏加儿公司的申请，并于2020年4月14日以夏加儿公司违约为由单方解除案涉租赁合同，该行为构成违约。退而言之，即使万达商管集团未推出延期政策，优学公司也不应当以逾期支付租金为由解除合同，《最高人民法院关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条有明确规定。因此，优学公司应当承担合同解除的违约责任。二、关于租金。一审法院实际免除夏加儿公司53天的租金，符合《最高人民法院关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条的精神，低于相关政府部门关于3个月免租期的政策要求，已经充分考虑优学公司的利益。三、关于拆除费用。优学公司拆除装修未提前通知夏加儿公司，且优学公司一审中提供的合同、付款凭证均不规范。夏加儿公司的实际承租面积仅143平方米，按照市场价格计算，拆除费用不会高于18，000元。一审法院酌情确定夏加儿公司支付优学公司拆除费用5，000元，已经充分考虑优学公司的利益。四、关于保证金。一审法院已经认定夏加儿公司不承担合同解除的违约责任，判决优学公司退还夏加儿公司保证金154，220元，于法有据。五、关于装修损失。一审法院认定双方对案涉租赁合同的解除均有过错，并据此判决优学公司赔偿夏加儿公司装修损失40，000元，夏加儿公司对此持保留意见。一审法院认定夏加儿公司“坚持要求继续免租及并延期支付租金直至疫情结束”，而夏加儿公司实际仅要求延期支付至恢复营业。教育培训机构恢复营业的时间是2020年6月，与万达商管集团提出的“最长可延期至2020年12月底缴纳”的延期政策相比并不过分。故一审判决第五项对优学公司更有利。综上，请求驳回上诉，维持原判。优学公司向一审法院起诉请求：1．判令夏加儿公司支付2020年2月20日至2020年7月30日期间的租金及占用费143，193.74元；2．判令夏加儿公司支付滞纳金(以143，193.74元为基数，按日千分之一的标准，自2020年2月20日起计算至夏加儿公司付清之日止)；3．判令夏加儿公司赔偿损失51，196.67元(包括2020年2月20日至2020年6月29日期间的物业费6，196.67元、拆除及垃圾清运费用45，000元)。夏加儿公司向一审法院提出反诉请求：1．判令确认优学公司、夏加儿公司就系争商铺签订的租赁合同于2020年4月14日解除；2．判令优学公司返还2020年1月25日至2020年2月19日期间的租金31，279元；3．判令优学公司免除夏加儿公司2020年2月20日至2020年4月14日期间的租金及物业费；4．判令优学公司返还履约保证金98，430元、物业费保证金5，790元及质量保证金50，000元；5．判令优学公司赔偿装修损失245，000元；6．判令优学公司支付违约金98，430元。一审法院认定事实：2016年12月22日，案外人嘉定万达公司与案外人上海新飞凡电子商务有限公司(以下简称“新飞凡公司”)签订租赁合同，约定由新飞凡公司向嘉定万达公司承租位于上海市嘉定区金沙江西路XXX号万达广场百货楼三楼建筑面积共4902.11平方米的区域，租赁期限自2016年12月22日至2026年12月21日，嘉定万达公司同意新飞凡公司在租赁期内将租赁场所部分或全部转租给第三方。2017年1月19日，新飞凡公司(甲方)与夏加儿学校(乙方)签订了《众创教育空间租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方用于经营教育培训，品牌为夏加儿美术；租赁期自2017年1月20日至2022年1月19日；建筑面积257平方米，套内面积为193平方米，套内面积为计租面积；计租日即进场日，进场日为2017年1月20日；本合同签署之日，乙方应当向甲方支付98，430元作为履约保证金，同时向物业公司支付5，790元作为物业服务费保证金，本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金无息退还；乙方应在本合同签订当日向甲方支付50，000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，本合同终止且经甲方确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方；自计租日至2019年1月19日，月租金为32，810元，2019年1月20日至2020年1月19日，月租金为34，450.5元，2020年1月20日至2021年1月19日，月租金为36，091元，日租金标准为月租金标准／30日；首期租金(2017年1月20日至2017年6月30日)104，992元于本合同签订当日支付，以后租金按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的15日前(若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)支付下期租金；乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳物业服务费，每平方米每月10元，首期物业服务费(2017年1月20日至2017年6月30日)6，176元于本合同签订当日支付，以后物业服务费按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的15日前(若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)支付下期物业服务费。该合同18.1条约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为交还期。18.2条约定，乙方应当在交还期内使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态。18.3条约定，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止，在交还期内乙方仍应按届时的租金标准向甲方支付占用费，并按届时的物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费。18.5条约定，无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合18.2条约定要求的该房屋交还给甲方，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200％向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100％向物业服务公司支付物业服务费。18.9条约定，如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第18.2条约定要求的，则因此发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第18.5条所述标准支付该房屋占有使用费，以弥补甲方在此期间的租金损失。21.4条约定，乙方迟延交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费等，则每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额的1‰的延迟履行违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费等超过30日的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任。21.7条约定，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。此后，夏加儿学校支付了装修费用245，000元。2018年4月20日，优学公司(甲方)与夏加儿学校(乙方)就系争商铺重新签订租赁合同，其中约定：租赁期限自2018年4月20日至2022年1月19日；计租日即进场日，进场日为2018年4月20日；首期租金(2018年5月1日至2018年8月19日)109，209.67元于本合同签订当日支付，以后租金按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的15日前(若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)支付下期租金；乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳物业服务费，每平方米每月10元，首期物业服务费(2018年5月1日至2018年8月19日)7，012.27元于本合同签订当日支付，以后物业服务费按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的15日前(若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)支付下期物业服务费。其他内容同新飞凡公司与夏加儿学校签订的《众创教育空间租赁合同》。2018年8月1日，嘉定万达公司同意新飞凡公司将其权利义务全部转让给优学公司。一审法院又查明，2019年8月20日，优学公司(甲方)、夏加儿学校(乙方)及夏加儿公司(丙方)签署主体变更协议，载明：鉴于甲、乙双方于2018年4月20日就系争商铺签订了租赁合同，乙方拟将其在上述租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，甲方对此表示同意。乙、丙方确认：1．甲方无需退还乙方就租赁场所支付的截至此协议转让日发生的全部租金、物业服务费等费用。乙方已向甲方支付的保证金154，220元自本协议生效之日起自动转为丙方作为承租人在租赁合同项下应付的款项。2．自转让日2019年8月20日起，因租赁场所发生的租金、物业服务费等费用，均由丙方按照租赁合同约定的标准及方式承担……2019年12月，因租赁面积减少，双方将月租金调整为26，741元，月物业费调整为1，430元。夏加儿公司将租金、物业服务费支付至2020年2月19日。按照租赁合同约定，夏加儿公司本应于2020年2月15日前支付2020年2月20日至2020年5月19日期间的租金及物业服务费。一审法院再查明，2020年2月23日，夏加儿学校称因新冠疫情于2020年1月24日停止线下培训活动，现面临房租成本、人员工资、资金压力等重重困境，故向优学公司申请在疫情期间延迟缴纳租金、物业服务费等费用。2020年3月2日，优学公司向夏加儿公司发送《违约告知函》，函称：受疫情影响，本公司已减免贵公司2020年1月25日至2月29日的租金及物业费，但其他时间的租金及物业费仍须正常缴纳。自2020年2月20日起，本公司将按规定收取违约金。自2月20日起30日内仍不缴纳，本公司有权单方面解除合同，并由贵公司承担违约责任。2020年4月14日，优学公司向夏加儿公司发送《关于店铺收回说明函》，函称：本公司已为贵公司免除36天租金及物业费，并同意贵公司按照分期付款的形式支付租金。由于贵公司不采纳我公司方案，拒不缴纳租金近2个月，即日起我方将终止合作，贵公司须在2020年4月19日前安排人员撤走店内物品，并将学员信息及学费信息同步至优学空间前台，已交保证金不退。2020年4月17日，夏加儿公司又向优学公司发送协商函，称：受新冠疫情影响，系争商铺的校区停业至今，恢复营业时间最早到2020年5月确定(根据上海市政府公布的返校时间)。因该不可抗力时间导致我公司现金流严重不足，经营陷入困境，无力按照租赁合同支付租金。请求贵公司考虑，同意我公司在双方就疫情期间租金如何减免达成一致前暂缓支付租金，同意免除我公司自2020年1月23日至2020年3月31日期间的租金，同意减半收取2020年4月的租金，同意我公司延迟支付2020年4月及以后月份的租金直至恢复营业。次日，优学公司回函称：万达集团对商户进行一企一策审核，且直至3月中旬才对我公司3.4月租金作分期收取。我公司考虑目前的市场环境及与贵公司长期合作，与贵公司协商并达成租金分期收取，贵公司同意后又未信守承诺，同时提出于政府同意复课后补交。基于此种情况，我公司于2020年4月14日终止合同，并要求贵公司承担违约责任。2020年4月19日，优学公司在系争商铺大门上张贴公告，内容为：自2月20日起夏加儿公司一直未缴纳租金及物业费，已构成违约。为保证家长权益，家长可以和夏加儿公司的浦老师、钱老师对接，也可扫码或至优学空间前台登记信息。2020年5月9日，优学公司将系争商铺上锁。2020年6月11日，夏加儿学校发函对优学公司的上锁行为提出抗议，要求优学公司配合办理房屋返还手续、退还免租期内的租金及保证金等。次日，双方员工在微信中沟通事宜，如果学员家长需要领取作品或者夏加儿公司需要进入系争商铺整理材料，均需要找优学公司开门。2020年6月22日，夏加儿学校再次发函，否认解约责任在于己方，同时要求优学公司收函起三日内通知办理交接手续。2020年7月30日，双方最终办理了交接手续。一审法院另查明，受新冠疫情影响，各培训机构和托育机构从2020年1月23日起暂缓开展线下服务，在符合相应行业主管部门提出的疫情防控要求并经备案后可于2020年6月2日起恢复线下培训服务。2020年1月底，万达商管集团针对疫情推出免租政策，免除经营商家2020年1月25日至2月29日的租金及物管费。同时提出，如合作商家在恢复经营后现金流困难，可申请延期缴纳2020年3月和4月的租金及物管费，万达商管将对商家进行一企一策审核，最长可延期至2020年12月底缴纳。一审法院审理中，优学公司为主张拆除费用45，000元，提供了装修拆除合同、转账凭证、发票，夏加儿公司认为正常情况下拆除责任在于承租人，但优学公司未给予夏加儿公司自行拆除的选择权，对上述证据的真实性亦无法确认。一审法院认为，优学公司与夏加儿公司最终成为系争商铺的出租方及承租方，双方间关于该商铺的租赁合同不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。按照合同约定，夏加儿公司本应于2020年2月15日前支付下一期(3个月)的租金及物业服务费，但受新冠疫情影响，夏加儿公司于2020年1月24日起无法开展线下培训，因此未按约支付。就租金如何支付，梳理双方的沟通过程可知，除免除2020年1月25日至2月29日的租金及物业费，优学公司主张其他期间的租金分期支付，夏加儿公司则要求继续免除2020年3月租金、减半收取4月的租金，同时延期支付租金直至疫情结束。优学公司实际于2020年4月14日通知解除租赁合同。就此，一审法院认为，优学公司免除了夏加儿公司2020年1月25日至2月29日期间的租金及物业费，而夏加儿公司实际已将租金及物业费支付至2020年2月19日，这意味着至2020年3月26日夏加儿公司并不欠付费用。此外，考虑到教育培训行业受疫情影响较为严重，夏加儿公司因疫情防控措施无法于2020年6月前复工，故优学公司发送的《关于店铺收回说明函》不能发生使租赁合同于4月14日解除的效力。疫情防控措施对教育培训行业的影响较大，确实会导致案涉租赁合同存在履行困难的情况，双方当事人本应秉持共担风险、共渡难关的原则友好协商租金支付问题，但夏加儿公司坚持要求继续免租及并延期支付租金直至疫情结束，优学公司则不愿继续免租并要求即时分期支付，在无法达成一致意见的情况下，优学公司于2020年4月18日在系争商铺上张贴告示并于5月9日对系争商铺上锁，故一审法院认为双方对租赁合同无法履行均存在过错。虽然优学公司发出的解约通知不能发生使租赁合同于2020年4月14日解除的效力，但夏加儿公司主张基于双方实际办理了交接手续，双方一致同意租赁合同于2020年4月14日解除，故一审法院对该解除时间予以确认。2020年1月25日至2020年5月9日期间的租金及占有使用费、物业费，一审法院认为依据疫情期间共担风险的原则均应减半收取。在此之后，因夏加儿公司已丧失对系争商铺的实际控制，故无需再支付相关费用。综合夏加儿公司的已付款情况，夏加儿公司仍应支付租金及占有使用费24，066元、物业费1，287元。关于滞纳金，夏加儿公司未严格按照合同约定履行并非恶意，前述已有认定不再赘述，一审法院对此请求不予支持。夏加儿公司未完全按照合同履行付款义务系受疫情影响，现双方对案涉租赁合同的解除均有过错，故不应适用合同21.7条关于没收保证金的约定，优学公司应当将三项保证金计154，220元予以返还，同时对夏加儿公司主张的解约违约金亦不予支持。关于装修损失，考虑到夏加儿公司与夏加儿学校对系争商铺使用的延续性及合同已履行期限、双方过错，酌定优学公司应当赔偿40，000元。关于拆除费用，优学公司未提供要求夏加儿公司拆除而遭拒绝的相关证据，现其主张自行拆除并支出费用45，000元，夏加儿公司不予认可，因夏加儿公司自认其有拆除的义务，故一审法院根据租赁面积及用途，酌定夏加儿公司支付5，000元。一审法院判决：一、确认上海夏加儿教育科技有限公司与上海优学空间教育科技有限公司关于上海市嘉定区华江路XXX号江桥万达商业广场中的百货楼3楼301号商铺的租赁合同于2020年4月14日解除；二、上海夏加儿教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海优学空间教育科技有限公司支付至2020年5月9日的租金及占有使用费24，066元、物业费1，287元；三、上海夏加儿教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海优学空间教育科技有限公司支付拆除费用5，000元；四、上海优学空间教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海夏加儿教育科技有限公司退还保证金154，220元；五、上海优学空间教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海夏加儿教育科技有限公司赔偿装修损失40，000元；六、对上海优学空间教育科技有限公司的其他诉讼请求不予支持；七、对上海夏加儿教育科技有限公司的其他反诉请求不予支持。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，优学公司提供优学公司工作人员与夏加儿公司工作人员之间的微信聊天记录，证明：1．夏加儿公司方拒绝支付租金；2．夏加儿公司自认其有拆除义务；3．夏加儿公司可以自由进出系争商铺。夏加儿公司发表如下意见：真实性认可，证明目的不认可。以上事实有优学公司提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，夏加儿公司受让夏加儿学校在原租赁合同项下的全部权利义务，优学公司对此表示同意，故优学公司与夏加儿公司之间就系争商铺建立租赁关系，双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同履行过程中，优学公司以夏加儿公司逾期支付租金、违反租赁合同约定为由，行使单方解除权并要求夏加儿公司承担相应违约责任。本院认为，根据现已查明的事实，优学公司所主张的租金支付时间正值新冠疫情期间，而夏加儿公司作为教育培训机构，为配合政府各项疫情防控措施而无法正常开展经营，且其已及时向优学公司反映相关情况并申请延期支付租金，优学公司以夏加儿公司未按期支付租金为由，行使单方解除权并要求夏加儿公司承担相应违约责任，依据不足，本院不予支持；一审法院认定优学公司于2020年4月14日发送的《关于店铺收回说明函》不能发生解除案涉租赁合同的效力，并无不当，本院予以认同。虽然优学公司发出的解约通知不能发生解除案涉租赁合同的效力，但双方在一审中一致认可案涉租赁合同于2020年4月14日解除，故一审法院对该解除时间予以确认，并无不当，可予维持。因夏加儿公司受疫情影响未能按约履行租金支付义务，案涉租赁合同非因夏加儿公司违约解除，故优学公司应当将其收取的保证金154，220元返还夏加儿公司，其主张夏加儿公司支付滞纳金及解约违约金，无法律依据和合同依据，一审法院对其诉请未予支持，也无不当，本院亦予以维持。关于租金、占有使用费及物业费。根据现已查明的事实，优学公司于2020年5月9日对系争商铺上锁。进一步结合优学公司在二审中提供的微信聊天记录来看，夏加儿公司此后进入系争商铺均需征得优学公司同意，据此，本院认为，夏加儿公司自2020年5月9日起无法正常使用系争商铺，优学公司上诉主张夏加儿公司可以自由进出系争商铺，本院不予采纳。在优学公司明确要求解除案涉租赁合同，夏加儿公司亦同意解除案涉租赁合同的情况下，优学公司作为出租方应及时与夏加儿公司办理房屋交接手续以避免损失进一步扩大。然，优学公司既未积极与夏加儿公司协商办理房屋交接手续，又通过上锁的方式阻止夏加儿公司正常使用系争商铺，由此导致扩大部分的损失，由优学公司自行承担，故一审法院认定夏加儿公司无需支付2020年5月9日之后的占有使用费及物业费，并无不当，本院予以认同。至于2020年1月25日至2020年5月9日期间的租金及占有使用费、物业费，因夏加儿公司作为教育培训机构在此期间无法正常开展经营，依据疫情期间共担风险的原则，应当由优学公司与夏加儿公司共同承担，一审法院认定相关费用均应减半收取，并无不当，本院亦予以认同；综合夏加儿公司的已付款情况，夏加儿公司还应支付租金及占有使用费24，066元、物业费1，287元，一审法院该处理结果并无不当，本院予以维持。关于装修损失。一审法院综合考虑合同签订情况、合同履行情况、夏加儿公司方实际支出款项以及双方过错程度等因素，酌情确定优学公司赔偿夏加儿公司装修损失40，000元，该金额尚属合理，本院予以维持。关于拆除费用。因案涉租赁合同未明确约定夏加儿公司应当将系争商铺恢复原状后返还优学公司，但夏加儿公司在一审中自认其有拆除的义务，一审法院根据系争商铺面积及用途，酌情确定夏加儿公司支付优学公司拆除费用5，000元，该金额也属合理，本院亦予以维持。综上所述，优学公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，668.59元，由上诉人上海优学空间教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二一年四月八日法官助理 沈 宸书 记 员 莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……