四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终225号 上诉人（原审原告）：王元蓉，女，1971年9月5日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：卢明辉（系王元蓉丈夫），男，1969年2月13日出生，汉族，住四川省华蓥市。 被上诉人（原审被告）：广安亿佳置业有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：彭海斌，董事长。 委托诉讼代理人：张铃爽，四川蜀众律师事务所律师。 上诉人王元蓉因与被上诉人广安亿佳置业有限公司（以下简称亿佳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初6014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王元蓉上诉请求：1.撤销一审判决，判令亿佳公司退还购房总价款47.562万元并赔偿损失；2.一、二审案件受理费由亿佳公司负担。事实和理由:一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条之规定，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第九条第3项、第4项关于广告的约定条款为无效条款，亿佳公司的招商手册、广告彩页上的宣传应为要约；二、《补充协议》第九条第5项约定，凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准；三、一审法院认定的基本事实有误。1.王元蓉付款是2014年7月27日，而非2017年7月22日；2.案涉不动产权证书登记日期为2018年9月10日，交房日期为2014年12月31日，故商铺交付使用575日后才办理完房屋转移登记，而非交付使用后575日内办理房屋转移登记；3.一审法院认定“2016年6月16日，该合同进行了备案，且双方签订《补充协议》……”错误，应为“2016年6月16日，该合同进行了备案，2014年7月27日于房款交付前（2014年7月27日一次性付清房款）双方签订《补充协议》……”；4.王元蓉系在亿佳公司“十年委托经营”之统一管理与规划下与广安亿博商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，亿佳公司应该知道因“五年退房”而导致的商铺产权转让所涉及到的与商铺“十年委托经营”有关的任何问题及所涉及到的亿佳公司的权利义务，并应按《商铺委托经营管理合同》第六条第5点约定，妥善处理因“五年退房”而引起的商铺所有权人变动问题。5.一审查明2020年8月25日王元蓉提起的诉讼，被判决驳回，而该判决存在错误，一审未对判决之错误予以纠正。四、一审认定王元蓉所举示的证据不能达到证明双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，存在欺诈或者重大误解的情形，是错误的。1.王元蓉就亿佳公司进行了欺诈的事实进行了举证，能够证明在双方订立《商品房买卖合同》及《补充协议》时存在欺诈或重大误解是事实。亿佳公司以广告、合同约定等形式，故意陈述并承诺“五年后无理由退房保障”、“五年回购零风险”等，并故意在合同中约定购房满五年后可以按约得到退款，得到回馈金的虚伪实施，对其“五年退房”之房不能退的真实情况进行了故意隐瞒而不加提醒与说明，故意诱使王元蓉陷入错误认识，并因错误认识订立合同。2.亿佳公司的行为已具备合同欺诈的要件。亿佳公司以“五年退房”为诱饵，诱导王元蓉购买案涉商铺，实施合同欺诈，从签约购房至“退房”，“五年退房”流程历经五年之久，即亿佳公司先承诺“五年退房”而届满时却不退的欺诈行为历时五年。五、除房屋总价款不能变现为，王元蓉的损失还包含亿佳公司履约后上诉人应得的回馈金以及购房总价款和回馈金在近一年多按商业银行逾期贷款利率计息，诉讼费用等。请求二审改判支持王元蓉的全部诉讼请求。 亿佳公司辩称，1.一审认定事实正确并且该事实认定与（2020）川1602民初4036号生效民事判决的事实认定一致；2.王元蓉一审举示的证据不能证明亿佳公司构成欺诈，并且按照《中华人民共和国民法典》第152条规定，王元蓉的撤销权已丧失；3.王元蓉一审当中并未就损失的情况加以举证，并且在上诉中未明确诉请赔偿的金额。综上，应依法驳回王元蓉的全部诉讼请求。 王元蓉向一审法院起诉请求：1.判令撤销王元蓉与亿佳公司签订的《商品房买卖合同》（201400374号）及《补充协议》，并判决亿佳公司返还王元蓉购房总价款475,620元及赔偿损失150,000元；2.本案诉讼费由亿佳公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月24日，王元蓉（买受方）与亿佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定王元蓉购买亿佳公司开发的位于广安市枣山物流园区××号地块的中国广安轻工博览城14幢1-60商业门市，预测建筑面积为56.61平米，总价为474363元；买受人采取一次性付款方式，于2017年7月22日付清全部房款；出卖人在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；交付条件：该商品房已取得规划验收文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测报告；2016年3月31日前取得所在楼栋权属证明，交付使用后575日内办理房屋转移登记。2016年6月16日，该合同进行了备案，且双方签订《补充协议》，该补充协议第六条约定，买受人若在接收房屋之日起满五年后的第一个月内向出卖人书面申请退房的，出卖人在收到书面申请之日起的三个月内给予办理退房；买受人符合退房条件的，出卖人向买受人退还《商品房买卖合同》约定的购房总价款，并另向买受人支付购房总价款25%作为回馈，买受人在五年内已经享受的租金等各项收益无须退回；第九条约定，双方依据法律法规或者合同约定行使合同解除权的，合同解除后，双方当事人应当在合同解除日起10日内共同办理解除合同备案登记手续。否则，守约方有权拒绝退房或者退款义务。 案涉商品房买卖合同签订后，王元蓉向亿佳公司付清了购房款，现该房屋已经由亿佳公司按合同约定期限交付给王元蓉，并于2018年9月10日办理了不动产登记，房权证号为川（2018）广安市不动产权第0××9号，产权人为王元蓉。2020年1月2日，亿佳公司收到了王元蓉的退房申请书，但至今未办理退房退款事宜，王元蓉遂诉讼来法院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，王元蓉（甲方）与广安亿博商业管理有限公司（乙方）于2014年7月27日签订了《商铺委托经营管理合同》，约定了甲方将案涉房屋的所有权及抵押权之外的其他权利以特别授权的形式无保留地委托给乙方行使，乙方有权以自己的名义行使该权利，独立地享有权利并承担相应的义务；委托期限十年，自甲方与亿佳公司办结商铺交接手续之日起计算；甲方自愿放弃委托经营管理期限内前三年的租金等商铺使用收益，第四、五个年度按甲方购房款总额的8%向甲方支付租金，第六至十个年度，甲乙双方按委托商铺实际租金收入9:1分成，委托期间，乙方自行承担经营责任及风险，市场运营产生的各种费用均与甲方无关等。 再查明，2020年8月5日，王元蓉向一审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.判令亿佳公司按与王元蓉签订《商品房买卖合同》（201400374号）之《补充协议》第六条关于“五年退房”的约定向王元蓉一次性退还购房总价款475,620元，并给付购房总价款25%的回馈金118,905元；2.请求判令亿佳公司赔偿违约利息损失，计息利本可参考目前广安农商银行三年期10万元以上大额存款年利率4.07%;计息本金为购房总价款与应支付回馈金之和，即54,525.00元，计息期间为2020年04月02日起至王元蓉收到全部退房款及全部回馈金之日止(结息方式，首次结息日为判决生效之日并付给王元蓉，其后按季结息并同时支付当季利息，逾期则增加支付50%罚息)，自2020年04月02日起超过一年未退房及结清退房款、回馈金，则由亿佳公司加倍赔偿损失；3.本案诉讼费由亿佳公司承担。庭审中，王元蓉变更第二项诉讼请求为：计息利率为广安或华蓥农商银行三年期10万元以上差异化存款年利率4.07%，若自2020年1月1日起超过一年未退还完购房款总价款及付清回馈金，则利率加倍按年利率8.14%计息，计息金额为购房款和回馈金之和，即594,525元，首次结息自2020年4月1日起至判决生效之日并赔付，其后按季结清利息至亿佳公司退还完购房总价款及付清回馈金止，逾期未付息则加付50%罚息。一审法院作出（2020）川1602民初4036号民事判决书，判决内容为：驳回王元蓉的全部诉讼请求。 一审法院认为，在本案中王元蓉主张其与亿佳公司在签订《商品房买卖合同》（201400374号）及《补充协议》时存在欺诈和重大误解而请求撤销合同，但王元蓉举示的证据并不能达到证明双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，存在欺诈或者重大误解的情形，故王元蓉请求撤销《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。因合同未能撤销，故对王元蓉请求退还房款并赔偿损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王元蓉的全部诉讼请求。案件受理费10,056元，减半收取5028元，由王元蓉负担，并向四川省广安市广安区人民法院缴纳。 二审中，王元蓉为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《关于广安轻工博览城部分业主诉求的回复》，拟证明亿佳公司在卖案涉门市的时候在补充协议里面约定可以退房，现在又回复不能退房，亿佳公司存在欺诈；2.照片，拟证明广安轻工博览城现场有亿联投资集团现场照片，业主购房时认为亿佳公司与亿联集团具有关联的，能保证有能力退房，致使购房户存在重大误解。 亿佳公司发表质证意见：1.案涉《补充协议》第六条，是为王元蓉与亿佳公司在将来建立新的房屋买卖合同关系而做的预约约定，而《关于广安轻工博览城部分业主诉求的回复》恰能证明亿佳公司没有与王元蓉建立新的房屋买卖合同关系的意愿，因此亿佳公司对该份证据的内容持异议；2.第二组证据与本案没有关联性，亿佳公司不予认可。 本院认证认为，王元蓉提交的证据真实性本院认可，但不能达到在双方订立《商品房买卖合同》及《补充协议》时，亿佳公司存在欺诈行为以及王元蓉存在重大误解情形的证明目的。 亿佳公司未提交新证据。 二审审理查明，王元蓉与亿佳公司签订的《商品房买卖合同》中未约定2017年7月22日付清全部房款，一审对此认定有误，本院予以纠正； 二审审理查明的其余事实与一审查明、认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》签订时是否具备欺诈或者重大误解的可撤销情形，王元蓉主张撤销的理由是否成立。对此，本院评判如下： 商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同中，买受人履行支付价款义务的目的是取得房屋所有权，出卖人履行交付房屋并转移房屋所有权义务的目的是获得价款。案涉《商品房买卖合同》所涉标的物所有权已登记在王元蓉名下，双方当事人订立商品房买卖合同的目的均已实现。虽然《补充协议》第六条赋予了王元蓉退还价款及支付回馈款的权利，亿佳公司未按《补充协议》第六条履行退房退款并支付回馈金的行为并不能得出在双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时亿佳公司存在欺诈以及王元蓉存在重大误解情形的结论，故王元蓉提交的证据不足以证明案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》具备欺诈或者重大误解的可撤销情形，一审不支持王元蓉要求撤销合同并赔偿损失的主张并无不当，本院予以维持。 综上所述，王元蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8434元，由上诉人王元蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 敏 审 判 员  陈 萱 审 判 员  罗乔军 二〇二一年四月十五日 法官助理  刘延娟 书 记 员  王 茜