湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0191民初1239号原告：武汉优粒智寓芒果生活公寓管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区博学路**潮海公寓**楼（商业服务楼）**A3。法定代表人：孙秀高，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊芳，该公司员工。被告：姚翔，男，1994年10月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：张小辉，湖北人言律师事务所律师。原告武汉优粒智寓芒果生活公寓管理有限公司（以下简称芒果公司）与被告姚翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日受理，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月12日公开开庭对本案进行了审理，原告芒果公司的委托诉讼代理人熊芳，被告姚翔的委托诉讼代理人张小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芒果公司向本院提出请求：1.请求判令被告将位于武汉经济技术开发区博学路2号潮海公寓张湾3栋宿舍楼一楼芒果吧所在房屋及其附属设施尽快交还给原告；2.请求判令被告向原告支付自2020年11月20日起至被告实际向原告交付房屋之日的每日200元的房屋占用费；3.请求判令被告向原告支付逾期付款违约金8100元；4.请求判令本案诉讼费用由被告承担。后原告芒果公司当庭增加诉讼请求为解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：2019年11月20日原告把武汉经济技术开发区博学路2号潮海公寓张湾3栋宿舍楼一楼芒果吧出租给被告使用，租赁期限自2019年11月20日起至2020年8月14日止（因疫情租赁期限免费顺延3个月至2020年11月20日），租金每月3000元，原告每3个月支付一次租金且每次需最少提前7天支付下一期租金。合同期内，虽原告多次催促，但被告每次都逾期支付房屋租金，其中2020年5月20日至2020年8月19日的房租逾期支付90天，2020年8月20日至2020年11月19日的房租逾期支付90天，根据双方合同约定，被告应向原告支付逾期付款违约金。租赁期满后两个月内，被告从未同原告协商沟通续租事宜。现经原告多次催促，被告仍未向原告返还房屋，故原告诉至法院请求依诉予判。被告姚翔答辩称，根据原告2020年11月3日的租金催缴通知函载明的内容，逾期缴纳租金的在接到通知后5日内缴纳租金9000元，逾期未缴原告将解除合同，被告已按照要求在11月4日就缴纳了租金，因此原告已丧失合同解除权。根据双方签订的合同第三条文义，合同到期后被告享有优先续租权，合同起始日开始两年内原告不得以任何形式收回或者终止合同转包他人，原、被告之间的关于租赁期的约定实际上是两年，故双方的合同并未到期。既然合同未到期终止也未解除，原告主张被告腾退及支付房屋占用费的诉讼请求不能成立。被告并非无故拖欠租金，而是因疫情原因且得到了原告的同意，故不存在逾期付款；导致本案合同不能履行的根本原因在于原告单方要求涨租金，双方协商未果的情况下原告采取了断电的方式导致被告停业。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。对于原告给被告造成的损失，被告保留起诉的权利。本院查明：原告芒果公司（甲方、出租方）与被告姚翔（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同）约定甲方将位于武汉经济技术开发区博学路2号潮海公寓张湾3栋宿舍楼一楼芒果吧（以下简称案涉房屋）出租给乙方作为水吧使用，租赁期限自2019年11月20日起至2020年8月14日止，待甲方续签后再与乙方重新签订租赁合同。合同到期后对乙方优先续租，合同起始日两年内甲方不得以任何形式收回或者终止合同转包他人。房屋租金标准为第一个租赁年度每月3000元，此单价为不含开具发票的税款。房屋租金的起付时间为2019年11月20日，支付周期为三个月支付一次，每期须提前7天以上支付下期租金。合同签订当日乙方需向甲方支付押金3000元等。合同还约定乙方不及时交付租金逾期3天以上的，甲方有权解除合同收回房屋。租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满两个月前书面通知甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。在租赁期内，乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，应按拖欠的款项总额的5‰支付逾期付款违约金，租赁期满，乙方应如期交还房屋，逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的房屋占用费。合同签订后原告向被告交付了案涉房屋，被告于2019年11月19日支付了2019年11月20日至2020年2月19日的租金9000元及押金3000元。因新冠疫情的影响，原告芒果公司免除了被告姚翔2020年2月20日至2020年5月19日三个月的租金。随后，在原告芒果公司的催促下，被告姚翔于2020年8月10日支付了2020年5月20日止2020年8月19日的租金9000元。2020年11月3日原告芒果公司向被告姚翔送达《租金催缴通知函》，载明被告欠付原告2020年8月20日至2020年11月19日租金9000元，2020年11月20日至2021年2月19日租金9000元，被告在接到本通知5日内向原告缴纳租金9000元，逾期未交，原告将解除与被告签订的合同并追究违约责任。2020年11月4日被告姚翔支付了2020年8月20日至2020年11月19日的租金9000元。自2020年12月起原告与被告开始协商涨租金事宜，双方未能达成一致，原告遂于2020年12月15日向被告发送《芒果吧合同到期通知函》，告知被告原、被告之间的合同已到期，要求被告在2021年1月1日前腾退。截至庭审辩论终结，被告姚翔仍未从案涉房屋中腾退，故原告芒果公司诉至法院以致成诉。另查明，原告芒果公司的起诉状于2021年3月3日送达到被告姚翔。本院认为，原告芒果公司与被告姚翔之间签订的合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。根据双方的合同约定，租赁期限为2019年11月20日至2020年8月14日，待原告芒果公司续签成功，被告姚翔优先续租，且原告芒果公司两年内不得以任何形式收回或者终止合同，且租金不发生变化，故原、被告之间的租赁期限在原告芒果公司续租成功的条件成就时，租赁期限实际为2年，终止日期为2021年11月19日。依照合同约定，被告姚翔需于每季度开始前提前7天支付房租，虽2020年11月4日被告姚翔支付了2020年8月20日至2020年11月19日的租金9000元，但至今未支付2020年11月20日起的租金，原告芒果公司有权依照合同约定行使解除权。原告芒果公司已于2020年12月15日通知被告姚翔解除合同，但没有举证证明被告姚翔收到该解除通知，故本院确认原、被告双方之间签订合同已于被告姚翔收到起诉状之日即2021年3月3日解除，被告姚翔应当向原告芒果公司支付截至2021年3月3日的租金10254.61（3000*3+3000/28*9+3000/31*3）元，并从案涉房屋中腾退；现被告姚翔仍然占用案涉房屋，故还应当支付自2021年3月4日起至实际腾退之日止的房屋占用费，房屋占用费标准原合同约定畸高，本院依法将房屋占用费标准调整为参照月租金3000元支付。关于原告芒果公司主张的2020年5月20日止至2020年11月19日租金的逾期付款利息，根据双方合同约定，租金的支付周期为三个月支付一次，每期须提前7天以上支付下期租金，被告姚翔于2020年8月10日支付了2020年5月20日至2020年8月19日的租金9000元，逾期天数为88天，于2020年11月4日支付了2020年8月20日至2020年11月19日的租金9000元，逾期82天，因合同约定的逾期付款利息利率为日5‰，标准过高，故本院依法将逾期付款利息利率调整为2020年5月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率即年利率3.85%，故被告姚翔应向原告芒果公司支付逾期支付租金的利息161.38元[9000×3.85%÷365×（88+82）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉优粒智寓芒果生活公寓管理有限公司与被告姚翔之间就位于武汉经济技术开发区博学路2号潮海公寓张湾3栋宿舍楼一楼芒果吧的房屋签订的《房屋租赁合同》已于2021年3月3日解除；二、被告姚翔于本判决生效之日起十日内向原告武汉优粒智寓芒果生活公寓管理有限公司支付欠付的租金10254.61元及逾期付款利息161.38元；三、被告姚翔于本判决生效之日起十日内从位于武汉经济技术开发区博学路2号潮海公寓张湾3栋宿舍楼一楼芒果吧的房屋内腾退，并按照月租金3000元标准向原告武汉优粒智寓芒果生活公寓管理有限公司支付自2021年3月4日起至实际腾退之日止的房屋占用费；四、驳回原告芒果公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，减半收取161元，由被告姚翔负担。本判决为终审判决。审判员  董力二〇二一年四月十八日法官助理任博骏书记员高菡