辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1002民初470号原告：邵中洋，男，1990年7月12日出生，汉族，辽阳市第一中学教师，住辽阳市白塔区。委托代理人：邵恩林，男，1937年5月28日出生，汉族，大连理工大学退休教师，住辽阳市白塔区。被告：辽阳市中南物业服务有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路158号。法定代表人：李萍，该公司总经理。委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。原告邵中洋为与被告辽阳市中南物业服务有限公司（以下简称“中南物业公司”）物业服务合同纠纷一案，于2021年1月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员刘明贺独任审判，于2021年3月2日公开开庭审理了本案，原告邵中洋委托代理人邵恩林、被告中南物业公司委托代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵中洋诉称：原告虽然在中南物业三个协议签了字，但当时并不知道有的条款是侵权。我查到了国务院《物业管理条例》第四十条方知协议第十二条物业收费标准1.2元/平方米/月过高，远高于和服务水平相适应的收费标准，构成违规收费，这是我不交物业费的充分理由。请求法院对中南物业收费标准1.2元/平方米/月的制定依据作调查。物业收费是否合理，取决于收费标准是否合理，这是本案诉求是否成立的关键问题。我认为收费标准的制定必须遵循国务院《物业管理条例》第四十条，中南物业服务一年需要的总费用359.9万元。由此计算，中南物业费收费标准为0.6元/平方米/月,而1.2元是0.6元的2倍，高的太多了，是擅自提高的收费标准，严重违反国务院《物业管理条例》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业违反物业服务合同规定或者法律、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。我未居住的2018年至2020两年期间，物业诉我所欠物业费3140元，不应交纳。2020年到2021年，我已居住时但仍以1.2元/平方米/月标准收取的1570元物业费，不应交纳违约金。中南物业可能说1.2元/平方米/月是物价局批准的收费标准，按照物价局批准1.2元/平方米/月收取物业费，服务水平没有达到物价局1.2元对应的720万元服务水平，只达到359.9万元水平，对物价局价格大打折扣，构成违规收费。中南物业对邵中洋起诉，一审判决邵中洋无正当理由，必须交物业费。我对一审判决不服，于2020年7月27日上诉到中院。上诉请求中还要求中南物业返回我所交的物业等费用，中院法官说这与中南物业起诉状内容无关联，所以我撤回上诉，才又到区法院起诉，要求物业返回所交费用。前期物业服务协议第十八条对本案无效。物业是服务行业，收费必须提供服务，不是义务收费，没有回报。从交付商品房2016年11月15日到2020年2月29日，我一直未居住，物业没有提供我任何服务。我未居住，法院判决仍依据协议第十八条，不住也应当交物业费。区法院判决不成立。我未居住，中南诉我所欠物业费3140元不成立。电梯费与物业费是不相干的两件事，我未居住，也未装修，不坐电梯，不承担电梯运行电费，对电梯更不能造成损伤。因此中南物业诉我欠电梯费864元不成立。请求人民法院判令：1.拒绝交纳中南物业诉邵中洋所欠2018至2020年物业费3140元、电梯费864元及违约金2918.92元；2.被告返回原告所交费用：2017年到2018年原告所交的物业费1639元、电梯费432元；2020年8月5日交给物业公司5913元-432元，包括三年的物业费、电梯费(其中432元是2020年到2021年度应交的电梯费)；3.诉讼费由被告承担。被告中南物业公司辩称：2017年至2018年物业费、电梯费是原告于2016年11月11日办理入住时交纳的。距2020年9月25日原告起诉要求返还之日已超过法定的诉讼时效期间，该项诉讼请求不应予支持。2018年至2020年物业费、电梯费，原告依据民事判决书的判决内容予以交纳，符合法律规定。2020年至2021年的物业费、电梯费系原告在履行法院判决时一并予以缴纳。以上交费行为均是原告自愿行为，符合合同约定，符合法院判决内容，原告无权要求予以返还。我公司收取物业费、电梯费的依据是双方签订的临时管理公约、前期物业服务协议、前期物业服务补充协议，上述协议不违反法律、行政法强制性规定，应为有效。我公司作为物业服务公司为小区提供相应的物业服务，有收取物业等相关费用的资格。原告作为业主理应及时履行向我公司缴纳物业费、电梯费的义务。我公司与原告的物业费收费标准采用的是市场调节价，按照《物业服务收费管理办法》的规定，实行市场调节价的物业服务费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，本案中物业服务费1.2元，电梯费36元，是双方通过合同约定予以确认的，并未违反法律禁止性规定，该金额在辽阳地区相对属于公平合理范围，该收费标准对双方均具有拘束力，双方应遵照执行，应驳回原告诉讼请求。本院经审理查明：2016年9月30日，原告邵中洋购买位于辽阳市白塔区建筑面积109.06平方米房屋。被告中南物业公司为中南望京花园小区提供前期物业服务。原、被告签订《前期物业服务协议》及《前期物业服务补充协议》，约定物业服务费按1.2元/平方米/月标准计算、电梯费每户36.00元/月。对于已交付使用，但购房人或使用人尚未居住的物业（包括并不限于住宅、商业用房、地下车位等），物业服务费均按100%向购房人收取。购房人违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中南物业公司有权要求购房人补交费用并从逾期之日起按每天千分之二支付违约金。被告邵中洋于2017年办理入住并交纳了2017年度物业服务费1639元及电梯费432元。后原告邵中洋未向被告交纳物业费及电梯费，中南物业公司向本院提起诉讼。本院于2020年7月1日作出（2020）辽1002民初1018号民事判决书，确认2018年度、2019年度邵中洋未缴纳物业服务费及电梯费，判令邵中洋给付辽阳市中南物业服务有限公司2018年、2019年度物业费3140.93元、电梯费864.00元、违约金1201.58元。邵中洋不服判决提出上诉，后撤回上诉。2020年8月5日，原告邵中洋向被告中南物业公司交纳了2018年9月1日至2021年8月31日的物业费、电梯费合计6006元（被告中南物业公司退还面积差物业费、垃圾清运费93元，实收5913元）。本院所确认的上述事实，有原告提供的物业费、电梯费收据、前期物业服务协议、民事判决书、民事裁定书，被告提供的商品房买卖合同、前期物业服务协议、前期物业服务补充协议，以及原、被告双方当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经当庭举证、质证并经本院审查，可以采信。本院认为，原、被告之间系业主与物业服务企业的关系。双方签订的前期物业服务协议、前期物业服务补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。被告作为物业服务公司为原告居住的小区提供了相应的物业服务，原告作为业主应按约定向被告交纳物业费、电梯费。原告要求返还的2018-2019年度物业费、电梯费，系其按照本院生效判决向被告中南物业公司履行的给付义务，在生效判决未经撤销的情况下，其无权要求被告返还。原告要求被告返还其已向被告交纳的2017年及2020年物业服务费、电梯费，因双方签订的前期物业服务协议及补充协议，对物业费、电梯费的收取标准进行了约定，原告在交付上诉费用后要求被告返还无事实及法律依据，本院不予支持。原告自行估算被告的物业费标准应为0.6元/平方米/每月，并据此诉称被告存在擅自扩大收费范围、提高收费标准行为，但被告向原告收取的物业费、电梯费均系基于该小区业主与物业服务企业的约定，现原告无证据证明被告存在违规收费行为。原告诉称其不应缴纳未实际居住期间的物业费、电梯费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。据此，对原告的相关意见不应予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定,判决如下:驳回原告邵中洋的诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由原告邵中洋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  刘明贺二〇二一年四月八日法官助理周文政书记员刘美君附录：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。