辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14505号上诉人（原审被告）：辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-10号。法定代表人：张书娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏艳忠，男，1971年1月26日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路142号。负责人：陈福刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：佟金玲，上海段和段（沈阳）律师事务所律师委托诉讼代理人：曲莉雅，上海段和段（沈阳）律师事务所律师被上诉人（原审原告）：侯琳，女，1991年4月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：徐乐，辽宁良友律师事务所律师。上诉人辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司（以下简称“渥尔夫公司”）、中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“华融公司”）因与被上诉人侯琳商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院作出的（2020）辽0104民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。渥尔夫公司上诉请求：撤销一审法院判决，将本案发回重审。庭审中增加上诉请求：原审应将第三人辽宁建工和侯贵臣、艾娜、崔永斌认定为本案第三人。事实与理由：上诉人与被上诉人之间不存在商品房购买关系，侯琳是从本案关联人艾娜、崔永斌处购买，被上诉人侯琳并未将808万元购房款交给上诉人；另外被上诉人侯琳出具的《买卖合同》中只临时加盖了上诉人销售部内部发布通知和内部行文时用到的部门章，以便意向形成，并不具备法律效力。只有在上诉人收到808万元房款并在《买卖合同》上加盖已备案的合同专用章，此合同则具备要件，合法有效。本案侯琳交给艾娜、崔永斌的620万元是其双方的个人行为，并不是上诉人将涉案房屋卖与侯琳的真实意思表示，故一审认定上诉人与侯琳存在商品房买卖合同事实错误。二、一审法院故意否定本案重要关联人员艾娜、崔永斌及辽宁建工集团与本案的关联性，逻辑错误。上诉人与艾娜、崔永斌及辽宁建工集团签订的顶账协议由于艾娜、崔永斌未能提供建筑工程发票，导致协议无效，所以艾娜、崔永斌实际并未取得涉案房屋的处置权。一审法院无视艾娜、崔永斌及辽宁建工的关联性，属于严重错误。三、一审法院故意忽略涉案房屋价款和被上诉人实际支付数额之间的巨大差额。艾娜、崔永斌收取被上诉人侯琳的款项为620万元，并且该款用途并未明确。并不是应支付上诉人所有的涉案房屋价款数额，且差额较大。所以此款用途指向物并非本案涉案房屋华融公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项内容，对原审判决予以改判或发回重审，由被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，本案诉争的房产是渥尔夫公司为抵偿辽宁建工集团所欠崔永斌商品砼贷款而抵顶给崔永斌，后由崔永斌转卖给本案被上诉人，但在一审庭审中渥尔夫公司明确表示经过结算不拖欠工程款，故本案应为工程款纠纷，一审法院应当将辽宁建工、崔永斌列为本案当事人查清在工程欠款不存在的基础上涉案房产转让、购买的事实；二、原审判决适用法律错误，原审法院认为上诉人对涉案房屋享有的抵押权已经消灭没有法律和事实依据。1.本案中上诉人享有的抵押权不存在《物权法》第177条规定抵押权消灭的情形；2.原审判决滥用弃权推定，错误认定同意原审被告办理预售许可的法律后果。本案中上诉人不存在《最高人民法院关于发布第12批指导性案例的通知》中关于民事权利放弃的情形，上诉人与渥尔夫公司的《债务重组协议》、《抵押协议》等协议均明确约定其不得擅自转让抵押物，上诉人自始不存在同意渥尔夫公司售卖抵押物的意思表示，上诉人于2019年取得的（2019）沈阳市不动产证明第0202845号他项权利证书可证明渥尔夫公司偿还相关款项后按照约定对部分抵押物解押后取得的仍处于在押状态的抵押物他项权利登记。3.原审法院给上诉人强加了既没有法律规定也没有合同约定基础的抵押物管理义务。2019年办理抵押登记是在上诉人不知该抵押物存在本争议的情况下办理的。因此原审法院认定上诉人对抵押物怠于监管不符合事实，最重要的怠于监管也不能导致放弃抵押权的法律后果；三、上诉人与本案争议的法律关系无关，不应作为本案的被告。法院即使认定渥尔夫公司应当为被上诉人办理过户手续，也应当由渥尔夫公司涤除抵押权后办理。侯琳辩称，一、买受人房屋取得合法，渥尔夫公司与答辩人签订房屋买卖合同、纳税70余万及为答辩人开据商品房发票、在全部购房款由案外人崔永斌收取的情况下，通知物业为答辩人办理入住手续、装修手续及收取房屋维修基金、物业费，至双方诉至法院前，对答辩人占有、装修、使用该房屋，从未提异议，足以证明其对以房抵债及其配合房屋转让的行为系其真实的意思表示。在原审庭审中，答辩人已对上述事实相关证据提交法庭，原审法院认定答辩人不是渥尔夫公司以房抵债的债权人，而系真实的买受人，双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定。现渥尔夫公司提出债权债务尚未结算，买卖合同无效，与其签订房屋买卖合同及开具商品房发票行为前后矛盾，法院不应支持其上诉请求。另，答辩人合法取得房屋的事实，已于2019年6月、11月经沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104执异100号、(2019）辽0104执异278号民事裁定书予以确认。故对被答辩人的上诉请求应予驳回。抵押权人同意出售抵押物，抵押权消灭，答辩人支付合理对价后，应依法取得房屋所有权。二、根据《物权法》第一百七十七条第三项规定及《担保法》第三十三条规定抵押权人允许销售抵押物，抵押物一经合法转让，属于自动放弃抵押物的转让控制权，担保物权消灭，只保留了转让价金的优先受偿权，该项权力属于债权，不能对抗受让人依法取得的所有权。因该权力属债权，只能向债务人行使，抵押物的善意受让人无向其支付对价的法定义务；本案中，被答辩人华融辽宁分公司于2016年11月21日，向沈阳市房产局出具同意书，同意被告渥尔夫公司“在抵押期间办理该宗地上建筑物商品房预售许可证”，允许渥尔夫公司对抵押房产进行销售，符合上述法律规定的“放弃担保物权”情形，担保物权消灭。答辩人在与渥尔夫公司签订买卖合同时，审查了出卖人的商品房预售许可证，按市场价格支付了购房款，应依法获得交易房屋的所有权。更重要的是，渥尔夫公司与答辩人直接签订合同文本，加盖公章、开具增值税专用发票之行为需要华融公司的同意、配合并附之行动才能完成，在华融公司监管的情况下，任何一个完整的房屋买卖交易行为都不可能由渥尔夫公司独立、单独完成。被答辩人华融公司在一审时自认其对渥尔夫公司的公章、财务章、法人章、合同章进行管理，在没有华融公司同意的情况下，渥尔夫公司无法与答辩人完成合同签订及增值税发票开出的行为，所以在案涉房屋交易时，华融公司是知情的，同意的，与渥尔夫公司共同形成完整的意思表示。三、被答辩人在答辩人出资购买涉案房产后，将案涉房产作为抵押物进行抵押登记，违反法律规定，属无效抵押。2017年答辩人与渥尔夫公司就已经对争议房屋完成交易并由答辩人占有、使用，被答辩人华融辽宁分公司在对抵押房屋实地巡查时，也已发现该房屋处于使用状态。但其在一审法院的庭审意见中，华融辽宁分公司在发现涉案房屋有人使用时，认可渥尔夫公司告知其为公司自用的说法，怠于实施相应监管手段核查。2019年6月20日，二被答辩人向房产登记机关重新出具了抵押物清单，办理抵押权登记时，清单中包括案涉房产，在沈阳市不动产登记部门向二被答辩人所作的询问记录中，二被答辩人作出“抵押清单中的房产均未销售”的有违客观事实的表示。故意将已出售房产进行抵押，侵害答辩人的合法权益，抵押无效，一审判决华融公司解除争议房产的抵押，符合法律规定应驳回被答辩人的上诉请求。关于华融辽宁分公司以合同的相对性为由，主张其不应作为本案被告上的诉请求，因答辩人无法办理房屋所有权证，系华融公司违法办理抵押登记的侵权行为所致，解除涉案房产的抵押，系侵权人对其侵权行为应负的法定义务，一审法院判决被答辩人解除涉案房产的抵押登记，符合法律规定，对其上诉请求，应依法驳回。侯琳向一审法院起诉请求：1.要求二被告配合办理案涉房屋（位于沈阳市大东区6门、7门）的抵押权撤销登记并将案涉房屋备案登记至原告名下;2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月21日，四川信托有限公司与二被告华融公司和渥尔夫公司签订了《债权转让协议》、《抵押权转让协议》。被告华融公司以债权转让的方式，从四川信托有限公司处取得对被告渥尔夫公司的债权及渥尔夫公司提交的在建工程（包括本案原告所购买的两套房屋）的抵押权，并于2016年10月20日办理了抵押权登记，抵押人系被告渥尔夫公司，抵押权人系被告华融公司；后二被告签订了债务重组协议，被告华融公司承继了原债权人对抵押物进行监管的权利，监管方式包括：了解抵押物现状及抵押物销售情况、核查被告渥尔夫公司销售流水与财务账、查看现金账、银行对账单、对渥尔夫公司的公章、法人章、财务专用章、销售合同专用章实施控制性监管。2016年11月21日，被告华融公司向沈阳市房产局出具同意书，同意被告渥尔夫公司“在抵押期间办理该宗地上建筑物商品房预售许可证”。2014年9月，供货商崔永斌向被告渥尔夫公司供应混凝土用于其开发建设的水润观园小区施工，双方供货关系至2016年底结束。2016年底，被告渥尔夫公司以其开发建设的位于沈阳市大东区6门、7门、8门三套商品房抵顶辽宁建工集团（系水润观园小区的承建商）所欠崔永斌商品砼货款，以抵销其所欠辽宁建工集团的工程款，随后，崔永斌向外出售。2017年9月，崔永斌以620万元的价格将上述121号6门、7门两套房产卖给原告；同年9月11日，原告给崔永斌转款200万元；同年10月11日，原告与崔永斌共同到被告渥尔夫公司售楼处，经崔永斌协调，原告与被告渥尔夫公司签订了上述商品房买卖合同二份，合同下方盖有“渥尔夫公司销售部”印章。合同约定：被告渥尔夫公司将其开发建设的位于沈阳市大东区6门、7门出卖给侯琳，合同单价为23000元每平方米，总价款为各4048460元。房屋交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。合同签订当日，被告渥尔夫公司开具了商品房销售增值税发票二份交付原告；2017年10月12日，原告向该园区物业公司即沈阳嘉伟物业管理有限公司缴纳了上述房屋的维修基金、物业费、采暖费、水费，办理了入住手续，并向崔永斌支付了剩余房款420万元，原告对该两处房屋占有使用至今。庭审中，被告华融公司表明，其对被告渥尔夫公司抵押房产定期或不定期采用实地巡访的方式进行现场核查，其中对案涉房屋每季度进行一次实地巡查，其已发现案涉房屋已经实际入住，经与被告渥尔夫公司交涉，被告知是其公司自用，后未作进一步核查。2019年6月20日，二被告重新办理抵押权登记时，向房产登记机关重新出具了抵押物清单，清单中包括上述两套案涉房产，在沈阳市不动产登记部门的询问记录中，二被告明确表示“抵押清单中的房产均未销售”。一审法院认为：被告渥尔夫公司以其开发建设的位于沈阳市大东区6门、7门、8门三套房产抵偿辽宁建工集团所欠崔永斌商品砼货款，以抵销其所欠辽宁建工集团的工程款，后崔永斌将其中两套房产转让给原告，并经其与被告渥尔夫公司协调，被告渥尔夫公司与原告签订了上述121号6门、7门两套商品房买卖合同，且不惜支付大额税金为原告开据增值税发票，并为原告办理入住手续等一系列事实足以证明，上述商品房买卖合同的签订及履行，均为被告渥尔夫公司真实的意思表示，均表明其对三方抵债及崔永斌卖房给原告的配合与认可。原告与被告渥尔夫公司签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同无效的其他情形，应认定双方意思表示真实，合同合法有效。对被告渥尔夫公司以合同未加盖合同专用章而否认上述房屋买卖关系的抗辩意见，不予支持。关于被告华融公司对案涉房屋是否仍然享有抵押权的问题。首先，根据国家财税和商品房销售的相关规定，每套房屋仅能通过税务联网开具一张增值税发票，被告渥尔夫公司的纳税记录，应为抵押物监管的财务调查手段；正常情况下，未销售的房产应为无人使用的房产，对房产使用人的直接调查，应为抵押物监管最直观有效的手段；对物业公司登记的业主资料及各项缴费信息的调查，应为抵押物监管的服务调查手段。本案原告于2017年10月与被告渥尔夫公司签订房屋买卖合同并占有使用该房屋，二被告在2019年6月20日再次办理抵押物登记前，被告华融公司已通过巡查的方式发现诉争房屋被占有使用，应当能够查明该抵押物是否已被出售，而未予查明，应属抵押权人怠于行使监管、核定抵押物的权利。本案中，被告华融公司在同意被告渥尔夫公司转让抵押物的情况下，被告渥尔夫公司将案涉房屋出让给原告，被告华融公司知道或者应当知道案涉房屋已经出卖，而没有及时行使管理权，可以认定被告华融公司对案涉房屋享有的抵押权已经消灭。在案涉房屋已销售近两年，仍将其列入抵押物清单办理抵押登记，并向登记机关签字确认“抵押房产均未销售”，基于此，该抵押行为导致原告买受的房产无法办理合同备案，损害了原告的合法权益，对此应承担解除案涉房产抵押登记的责任。其次，如抵押权人允许抵押人销售抵押房产，购买人已支付对价且对允许出售房产的行政许可尽到注意义务的，将抵押权的负担转移给购房人，违反法律规定，侵害购房者的所有权。本案被告华融公司在不亲自收取售房款保障其债权受偿的情况下，同意抵押人办理商品房预售许可证、应当视为其同意销售抵押房产，怠于对抵押物进行监管，当抵押房产售出后，二被告仍以其为抵押物再次办理抵押登记，是对其抵押权无法实现风险的放任，其行为存在过错，本案原告尽到了对被告渥尔夫公司及所购房屋的商品房销售许可证的注意义务、签订商品房买卖合同、支付了全部价款、办理入住手续并占有使用了该房产，是真实的购房人，对原告的诉讼请求应予以支持。关于被告华融公司提出的《商品房买卖合同》中第9条、第15条的规定问题，第9条规定的是出卖人逾期交房的违约责任，本案在双方签订合同的次日，就交付了房屋、办理入住手续，不存在逾期交房问题。第15条是关于产权登记的约定，明确了办理案涉房屋备案登记系出卖方即被告渥尔夫公司对买受人即原告应履行的合同义务及法定义务。在出卖人违约的情况下，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。故对被告华融公司的该项抗辩理由不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司、中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司于本判决发生法律效力后30日内协助原告侯琳将位于沈阳市大东区6门、7门房屋办理抵押登记解除手续；二、在二被告履行上述判决第一项办理抵押登记解除手续后30日内，被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司协助原告侯琳办理上述商品房买卖合同的备案登记。案件受理费100元，由被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司负担。本院二审期间，华融公司向本院提交以下证据：1.《抵押协议》（编号：辽宁Y06160043-7。证明：2016年9月21日辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司（下称渥尔夫公司）与中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（下称华融资产辽宁公司）签订（土地）《抵押协议》，其中约定渥尔夫公司为保证《债务重组协议（一审原告已提交）》的履行将其所有的位于沈阳市大东区土地使用权抵押给华融公司；2.《抵押协议》（编号：辽宁Y06160043-13）。证明2016年9月21日渥尔夫公司与华融资产辽宁分公司签订（在建工程）《抵押协议》，其中约定渥尔夫公司为保证《债务重组协议》的履行将其所有的建于沈阳市大东区土地上价值为23269万元在建工程抵押给华融公司。3.《债务重组协议之补充协议》。证明：2018年9月20日渥尔夫公司与华融资产辽宁分公司债权到期后，双方协商一直继续延展债务履行期限；4.《沈阳市不动产登记申请书（抵押登记）》。证明事项：2019年华融资产辽宁分公司和渥尔夫公司因为抵押物变化而变更抵押登记，其中变更抵押内容为，减少抵押房产至153套（原452套）。上诉人渥尔夫房地产质证意见为：三性均无异议。侯琳质证意见为：对证据三性没有异议，但是对证明问题有异议。所表述的证明内容不完整，我方庭后提供书面质证意见。华融公司提交的2019年6月20日抵押权登记载明：变更登记；登记原因为减少部分抵押物。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋是否应当解除抵押登记手续。首先，本案应当审查被上诉人侯琳与上诉人渥尔夫公司签订的商品房买卖合同的效力问题。通过被上诉人提交的商品房买卖合同、辽宁增值税普通发票、交通银行个人客户交易清单、2017年5月17日担保书、2017年5月20日补充协议，以及上诉人渥尔夫公司提交的2016年3月18日协议书、2016年12月15日协议书、2017年5月20日补充协议等证据，可以认定上诉人渥尔夫公司系通过将案涉房屋以折抵工程款的方式进而受让于崔永斌，后由崔永斌将案涉房屋受让于被上诉人侯琳，由被上诉人侯琳与上诉人渥尔夫公司直接签订商品房买卖合同，渥尔夫公司直接向被上诉人侯琳开具辽宁增值税普通发票，建立房屋买卖关系。同时，根据被上诉人侯琳提交的入住手续书、2017年10月12日沈阳嘉伟物业管理有限公司出具的代收供暖费、代收水费及物业费收款收据、2017年10月12日沈阳嘉伟物业管理有限公司出具的维修基金押金收条等，可以印证上述房屋买卖及实际占有使用的事实。因此，被上诉人侯琳与上诉人渥尔夫公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定的强制性规定，合法有效。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，本案抵押权人华融公司于2016年10月19日，向沈阳市房产局出具《同意书》，载明：“辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司已在我中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司办理土地抵押及在建工程抵押，国有土地使用证号为沈阳大东国用（2014）第××号。我公司同意其在抵押期间办理该宗地上建筑物商品房预售许可证。”，并且，上诉人渥尔夫公司已取得商品房预售许可证，预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物。因此，应当认定被上诉人侯琳已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，其在购买房屋并支付相应款项、办理入住手续等过程中并无过错，在此情形下，再将抵押权的负担转移给受让人，显然不利于保护受让人的所有权。最后，上诉人渥尔夫公司于2017年10月11日与被上诉人侯琳签订商品房买卖合同，且于同日向被上诉人侯琳开具辽宁增值税普通发票，并为侯琳开具办理维修基金手续，侯琳缴纳了案涉房屋的维修基金后，作为房屋的出让人明知案涉房屋已经对外销售，却在2019年6月20日，与上诉人华融公司共同办理包含案涉房屋抵押权登记时，仍向行政管理部门告知抵押房产均未销售的行为，有违诚实信用原则，上诉人华融公司因无法行使价金代位权而造成的损失，系其与渥尔夫公司之间的债权债务关系，其应当向渥尔夫公司另行主张权利。综上，二上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司预交的二审案件受理费100元，由辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司负担。中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司预交的二审案件受理费100元，由中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年四月二十六日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。