湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2801民初2818号原告：中国建设银行股份有限公司恩施分行（以下简称建行恩施分行），住所地：湖北省恩施市东风大道571号。统一社会信用代码：91422800616321021P。负责人：向黔，该分行行长。委托诉讼代理人：涂绪钊，湖北施州律师事务所律师。被告：刘苗苗，女，生于1990年10月22日，汉族，湖北省鹤峰县人，住恩施市。被告：恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙公司），住所地：湖北省恩施市东风大道55号。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，该公司执行董事兼总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：赵龙，男，生于1958年6月4日，汉族，湖北省恩施市人，恩施华龙村置业有限公司法务部主任，住利川市。原告建行恩施分行与被告刘苗苗、华龙公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行恩施分行的委托诉讼代理人涂绪钊、被告刘苗苗、华龙公司的共同委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行恩施分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘苗苗偿付借款本金738861.02元及截止2020年9月7日止的利息23995.16元、罚息3.99元，并按年利率7.35％支付自2020年9月8日起至还清之日止的利息，以拖欠的利息为基数按照年利率7.35％支付复利，利随本清；2.判令被告恩施华龙村置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；3.判令原告对被告刘苗苗抵押的位于湖北省恩施市××坝街道办事处××社区金子坝村华龙集团莲湖花园三期2幢1单元3层301室房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.诉讼费用由被告承担。其事实与理由：2015年5月14日，被告刘苗苗因购房需要与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由原告向被告提供贷款798000元，合同亦对借款期限、利率、违约责任等进行了约定。合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，被告刘苗苗自愿以其购买的位于湖北省恩施市××坝街道办事处××社区金子坝村××集团××单元××室房屋担保债务履行并依法办理了抵押登记，被告恩施华龙村置业有限公司自愿为被告刘苗苗提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告按约将贷款798000元划入被告指定的账户，后被告未能依约还款。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条之约定，原告有权宣布贷款立即到期，提前收回全部借款本息，行使担保物权，并要求被告恩施华龙村置业有限公司对前述款项承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，现依据《合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《担保法》第十八条、第二十一条，《物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《民事诉讼法》第一百一十九条之规定起诉，请求人民法院依法裁判。被告刘苗苗、华龙公司辩称，第一、疫情期间的罚息不应当计算。第二、从2020年9月8日起以拖欠的利息为基数按年利率7.35％支付复利，是法律禁止的利滚利，处于持续状态的只能下欠的本金计算利息。同时由于2020年的疫情影响，到2021年前段时间疫情防控很严。期间没有能力履行还款是受疫情影响，是受不可抗力因素造成的。恶意拖欠和有钱不还是有区别的。而且利率达到7.35％，还没有仔细分析其利率构成情况，如果存在违规的请求法庭予以审查。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月14日，原告为贷款人，被告刘苗苗为借款人，被告华龙公司为担保人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定由原告向被告刘苗苗提供贷款798000元用于购买住房，贷款期限为叁佰陆拾个月（2015年5月14日至2045年5月14日），贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率为本合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；利率的调整为：本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率；双方另有约定的除外。本合同项下首次发放贷款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日为于每年的1月1日调整；还款法为按月等额本息还款法；违约情形约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即为违约；救济措施约定：借款人出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；贷款人按借款人授权将款项一次性划入下列账户：42×××88；还款法为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性保证，借款人以本合同项下贷款所购买的位于湖北省恩施市××坝街道办事处××社区金子坝村华龙集团三期2幢1单元3层301号房屋担保债务履行，并办理抵押登记；被告华龙公司为被告刘苗苗向原告的借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围为本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括诉讼费用、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同还对其他相关事项进行了约定。2015年5月22日，原、被告办理商品房预售抵押预告登记。恩施房预2015字第××号《房屋抵押预告登记证明》载明：预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告刘苗苗，房屋坐落于恩施市××泥坝社区、××幢，预告登记业务种类为抵押预告登记，附记：1.该预抵押房产位于恩施市××泥坝社区、金子坝村××花园××—××号，用途：住宅，建筑面积为253.51平方米（合同约定）。2.债权数额1140795元整。3.预告登记后，自债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记的，预告登记失效。合同签订后，原告按约定于2015年5月25日将贷款798000元划入被告指定的账户。被告刘苗苗借款后，自2017年7月其出现逾期，2018年陆续还款，2019年12月31日之后未再按期偿还借款本息，原告于2020年10月29日提起本案诉讼。另查明，被告刘苗苗向原告的借款执行年利率4.9%。被告刘苗苗在被告华龙公司购买的房屋已登记在被告华龙公司名下，并已交付，尚未登记在被告刘苗苗名下。至2020年9月7日止，被告刘苗苗下欠原告借款本金738861.02元，利息23995.16元、罚息3.99元。本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约给被告刘苗苗发放贷款798000元，被告刘苗苗亦应按约定履行还款义务。现被告刘苗苗未按约偿还借款，已构成了违约，依法应承担相应违约责任。原告依据合同约定宣布全部借款提前到期，要求被告刘苗苗偿还借款并支付利息、罚息的请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告刘苗苗下欠借款本金738861.02元及至2020年9月7日止的利息23995.16元、罚息3.99元，被告刘苗苗、华龙公司无异议，本院予以确认。原告要求被告刘苗苗支付借款本金738861.02元为基数自2020年9月8日起至还清之日止按年利率7.35％支付的利息（含罚息）的请求。原告主张要求支付利息和计算利息的起止时间符合双方约定和法律规定，本院予以支持，但计算利息的利率应以合同约定的利率为准。关于原告要求被告支付以拖欠的利息为基数自2020年9月8日起至清偿之日止按照年利率7.35％计算的复利的请求。双方约定的罚息，足以起到弥补因被告段娥、黎正召逾期还款给原告造成的损失并对违约行为予以惩罚的作用。虽然双方在合同中约定了复利的计算，但是该约定则属对同一违约行为的双重处罚，不符法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告华龙公司对上述贷款本息承担连带偿还责任的请求。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》对被告众华龙公司具有约束力，依据法律规定，被告华龙公司应承担连带保证责任。根据合同约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。因此，被告华龙公司应在被告刘苗苗所购房屋他项权证正本及借款人土地使用权证正本交付前对上述借款本息承担连带清偿责任。被告华龙公司在承担保证责任后，有权向被告刘苗苗追偿。关于原告请求确认其对被告刘苗苗所有的位于湖北省恩施市××坝街道办事处××社区金子坝村华龙集团三期2幢1单元3层301号房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求。被告刘苗苗对其所有的位于湖北省恩施市××坝街道办事处××社区金子坝村华龙集团三期2幢1单元3层301号房屋与原告办理了房屋抵押预告登记，有房预2015字第××号《房屋抵押预告登记证明》，本院予以认定。经审查，抵押预告登记的房屋已经办理建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效情形，根据法律规定，案涉抵押权设立，原告的该请求于法有据，本院予以支持。关于本案适用法律问题。本案的法律事实引起的民事纠纷发生于《中华人民共和国民法典》实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二款的规定，应适用当时的法律、司法解释。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘苗苗于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行清偿至2020年9月7日止借款本金738861.02元、利息23995.16元、罚息3.99元，并支付以738861.02元为基数自2020年9月8日起至清偿之日止合同约定利率计算的利息（含罚息）。二、被告恩施华龙村置业有限公司在被告刘苗苗购买的房屋（位于湖北省恩施市舞阳坝街道办事处黄泥坝社区金子坝村华龙集团三期2幢1单元3层301号）抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告中国建设银行股份有限公司恩施分行核对无误、收执之日止，对上述第一项承担连带清偿责任。被告恩施华龙村置业有限公司在履行保证责任后，有权向被告刘苗苗追偿。三、原告中国建设银行股份有限公司恩施分行对被告刘苗苗购买的位于湖北省恩施市舞阳坝街道办事处黄泥坝社区金子坝村华龙集团三期2幢1单元3层301号房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费5714元（已减半计算），由被告刘苗苗、恩施华龙村置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇二一年四月二十二日书记员  罗 毅