北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京02民终6385号上诉人（原审被告）：北京三辰商贸有限责任公司，住所地北京市东城区仓南胡同**。法定代表人：王如琤，董事长。委托诉讼代理人：李于，女，该公司经理。委托诉讼代理人：万龙凤，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心，住，住所地北京市东城区演乐胡同**/div>法定代表人：杜纪培，主任。委托诉讼代理人：王岩，男，该单位管理员。委托诉讼代理人：周煜婷，女，该单位管理员。上诉人北京三辰商贸有限责任公司（以下简称三辰商贸公司）因与被上诉人北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心（以下简称朝阳门分中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。三辰商贸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朝阳门分中心的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由朝阳门分中心负担。事实和理由：1.朝阳门分中心提起本案之诉的真实原因系意图大幅图提高涉案房屋的房租，2018年1月17日朝阳门分中心即已向我公司提出调租要求，此后多次与我公司沟通调租事宜，在此过程中从未提及转租一事。本案立案之后，朝阳门分中心与我公司沟通内容依然为调租一事，朝阳门分中心自2019年1月起拒收租金亦并非如其所述由于转租一事，其目的系为了增涨房租。2.朝阳门分中心自2019年1月便已经知晓涉案房屋转租一事，直至2020年1月朝阳门分中心提起本案诉讼，已经超过了六个月，朝阳门分中心的解除权已经丧失，不应得到法院支持，该期间应为除斥期间。3.本案所涉房屋并非普通的民商事租赁合同，双方之间的法律关系亦非普通意义上的租赁关系，涉案房屋租赁自1953年即由我公司的前身东城日用杂品公司管理经营，沿用至今，本身属于具有特殊历史特点的政策性租赁，具有行政许可的属性。我公司自国营企业改制以来，承担着近六百多名离退休干部及员工的生活保障，对涉案房屋的使用权应予保护。朝阳门分中心不能任意排除承租公房企业的使用权。4.甘惠风个人与案外人签订《房屋租借合同》的时间分别为2016年9月和11月，涉案房屋租赁合同附记中确定的有效期自2012年5月1日至2015年4月30日，朝阳门分中心收取了直至2018年12月30日之前的租金，其对甘惠风将涉案房屋转租的行为应是知情并默许的，涉案房屋位于街边，朝阳门分中心每年都会履行巡视监管房屋状况的职责，其所述此前并不知道转租一事与理不符。且2019年我公司收到朝阳门分中心反映的情况后，积极采取措施进行了清理处理，现我公司已经将涉案房屋自用。一审裁判有失公允。朝阳门分中心辩称，同意一审判决，不同意三辰商贸公司的上诉请求及理由。涉案房屋为我中心管理的直管公房，本案纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，应当适用当时的法律。三辰商贸公司未经我公司同意，与案外人签订《房屋租借合同》将涉案房屋转租，违反了双方合同约定，我中心要求解除合同于法有据。朝阳门分中心向一审法院起诉请求：1.判令解除我中心与三辰商贸公司签订的《北京市工商业用房租赁合同》；2.判令三辰商贸公司将位于北京市东城区XX街XX号X1-X21号房屋（共计21间）腾空交我中心收回；3.诉讼费由三辰商贸公司承担。一审法院认定事实：朝阳门分中心系涉诉房屋的管理单位。北京三辰商贸有限责任公司华山不锈钢厨具商城（以下简称厨具商城）系三辰商贸公司的下属分公司。2004年2月9日，朝阳门分中心（出租方，甲方）与厨具商城（承租方，乙方）签订租赁合同，约定乙方承租涉诉房屋，用途为营业，月租金2584.09元，合同年限自2004年1月1日至2006年12月31日。在租赁期限内未经甲方同意，乙方不得私自转租、转借、私自交换房屋或变相与他人联营、利用房屋进行非法活动、拖欠房租一个月以上等，如有以上违约行为，甲方有权终止合同。2012年5月2日，朝阳门分中心在该租赁合同“附记”中确认有效期自2012年5月1日至2015年4月30日。庭审中，朝阳门分中心出示了出租方为甘惠风、承租方为蔡金枝的《房屋租借合同》一份，出租方为甘惠风、承租方为朱建锋的《房屋租借合同》一份，涉诉房屋的照片四张，证明三辰商贸公司的董事兼经理甘惠风将涉诉房屋进行改造后，分成三个店铺，于2016年分别转租给金枝玉叶公司（承租方为蔡金枝）、道晟和公司（承租方为朱建锋）和品牌为“流行舍”的店铺，其中“流行舍”已于朝阳门分中心起诉前关闭。朝阳门分中心认为三辰商贸公司未经其同意进行转租，其有权解除合同。对此，三辰商贸公司表示，甘惠风在2012年之后已不是三辰商贸公司的董事，也不是厨具商城的经理，现在就是三辰商贸公司的一名普通员工。涉诉房屋原由厨具商城使用，后三辰商贸公司对甘惠风进行安置，让甘惠风负责涉诉房屋，按照厨具商城的营业范围自行经营。甘惠风签订的两份《房屋租借合同》，三辰商贸公司均不知情，也从未对甘惠风进行过转租转借的授权。三辰商贸公司还称，其一直向朝阳门分中心正常交纳租金至2018年12月31日，租金实质为管理费，2019年1月1日之后，其向朝阳门分中心按原标准交纳租金时，朝阳门分中心拒绝收取，朝阳门分中心的目的是要提高管理费。朝阳门分中心认可自2019年1月1日之后未收取租金，但不认可三辰商贸公司所述提高管理费的意见，称因发现了三辰商贸公司的转租转借的行为，才不再收取租金。三辰商贸公司另称，其于2019年底收到朝阳门分中心反映的情况后，于2020年1月要求金枝玉叶公司、道晟和公司等商铺搬离，但受疫情影响，两家公司在2020年三四月份搬离涉诉房屋。庭审中，双方均认可金枝玉叶公司、道晟和公司已不在涉诉房屋进行经营，涉诉房屋目前空置由三辰商贸公司占有。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朝阳门分中心与厨具商城签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法律规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。厨具商城是三辰商贸公司依法设立并领取营业执照的分公司，不具有法人资格，其民事责任由三辰商贸公司承担。厨具商城承租涉诉房屋后，未经朝阳门分中心同意，三辰商贸公司的员工与案外人签订《房屋租借合同》，将涉诉房屋进行转租，违反了租赁合同的约定，朝阳门分中心有权终止合同。故朝阳门分中心要求解除合同、三辰商贸公司腾退房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。三辰商贸公司的答辩意见，依据不足，法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心与北京三辰商贸有限责任公司华山不锈钢厨具商城于2004年2月9日签订的租赁合同于判决生效之日解除；二、北京三辰商贸有限责任公司于判决生效后七日内将北京市东城区XX街XX号X1-X21号房屋腾空交北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心收回。本院审理查明，二审庭审期间，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，朝阳门分中心于庭审中提交2019年7月1日的其单位出具的《告知书》与由其各部门签字的《公文撰制申请表》一份，共同证明其已经就转租一事向三辰商贸公司进行了告知；三辰商贸公司不认可该证据的真实性、关联性和证明目的，并未见过该告知书，证据内容亦不涉及转租事宜。本院认为，本案中，涉案房屋系朝阳门分中心管理的直管公房，朝阳门分中心有权依据法律规定对涉案房屋进行管理和经营，并对公房相关事宜进行审查、管理。朝阳门分中心于本案所述事项，涉及公房承租权利取得、丧失的审查，不属于民事诉讼受案范围，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2691号民事判决；二、驳回北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心的起诉。一审案件受理费70元，退还北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心；上诉人北京三辰商贸有限责任公司预交的二审案件受理费70元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年四月二十九日法官助理 辛明明书 记 员 孙春玮