河南省焦作市解放区人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫0802民申12号再审申请人（原审第三人、被执行人）：周宝惠，男，1971年1月30日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：周雪洋，男，1998年2月1日出生，汉族，住河南省焦作市解放区，系再审申请人之子。被申请人（原审被告、案外人）：张凯，男，1986年8月4日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。原审原告（申请执行人）：张娟娟，女，1977年7月10日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。再审申请人（原审第三人、被执行人）周宝惠因与被申请人（原审被告、案外人）张凯、原审原告（申请执行人）张娟娟（对各当事人，以下均称姓名）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2020）豫0802民初1921号民事判决书，于2021年2月1日向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭，于2021年4月13日公开开庭进行了审查。周宝惠及其委托诉讼代理人周雪洋、张凯、张娟娟到庭参加审查。本案现已审查终结。周宝惠提出再审请求：1.撤销焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初1291号民事判决书，撤销原判涉案焦作市山阳区人民路（东段）3786号东方花园28号楼2单元16层中户房屋（不动产登记机关登记房号为2单元41号，以下简称案涉房产）为张凯所买，改判为周宝惠所有。事实及理由:周宝惠找到了当时的租赁合同，可以证明房屋的合同归属情况，因此有新的证据，足以推翻原判决。在合同上签的字都是代签，不符合法律规定必须本人到场或者有代理委托书以及公证书才可以代签的内容。本案中存在很多疑点，有所谓的买卖合同，也有租赁合同，而租赁合同根据法律规定不能超过20年，超过20年属于无效合同。原判决涉及的司小俭并未到场，不能提供相应的证据，因此原判决认定的基本事实缺乏证据证明，符合民事诉讼法申请再审的规定，依法应予再审。张凯辩称，1.周宝惠陈述代签的问题：签订合同时周宝惠和其妻子在场，夫妻双方知情，夫妻之间代签合情合理。2.租赁合同最多租期20年，双方一直履行的是买卖合同，签订租赁合同的原因是房产证没有办，从签订合同到现在双方一直履行的是房屋买卖合同，至于签订租赁合同，仅仅是保证购买者的居住权（可以从签订的年限和违约金中看出），并不是实际的租赁关系，后期房款的结算证明以及证人证言可以证明，包括后期申请人及妻子司小俭发短信的内容说房屋可能查封，尽快过户，可以证明涉案房屋双方一直履行的是房屋买卖合同而不是租赁合同。3、司小俭具有完全行为能力，从房屋买卖合同签订到房款支付到房屋交接过程中，均已参与，司小俭不在场不影响定案的事实。张娟娟述称，张娟娟是房屋保全执行时才知道案涉房产进行过买卖，具体情况不清楚。说明两点：1.2018年司小俭将案涉房产商品房买卖合同书放张娟娟这，2019年初在法庭当庭进行调解时将商品房买卖合同书拿走。2.司小俭买该房子花了四十多万，装修是张娟娟和司小俭一起找的装修公司，她说装修花了三十多万，该房总造价花了七十多万，且该房子是2016年装修完，2017年按照张凯的说法卖给他了。据查询，商品房买卖合同书一式四份，开发商、本人、贷款银行、房管局各一份。再审审查过程中，周宝惠提交了下列证据：1.房屋租赁合同，内容显示证明周宝惠与张凯签订的合同，双方签有字按有手印。2.2016年视频23条、照片15张，证明该案涉房产2016年装修的。3.转账记录，证明张敏打款到司小俭账上，并没有到周宝惠账上，周宝惠不承认是买卖合同关系，并且在交接转账时没有通知户主本人。张凯对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1是司小俭代周宝惠签的，对证据的真实性无异议。对证据2无异议，张凯是2017年买房的，买房时已经装修过了。对证据3有异议，张凯爱人张敏直接打到周宝惠账户上。张娟娟对上述证据质证后，均无异议。张凯在再审审查过程中提交下列证据：房屋买卖合同、房款结算证明、周宝惠的本人签字声明书、房屋中介的承诺书、周宝惠与司小俭的结婚证，证明房子在整个买卖交易过程中周宝惠和司小俭是知情的。周宝惠对上述证据质证后，发表如下意见：对房屋买卖合同及后面交易是周宝惠妻子司小俭代签，打款是张凯妻子张敏打到周宝惠账户上，周宝惠不知情，证据上面证明是司小俭进行的回复，并没有通知户主，不能排除司小俭与张凯对于涉案房产进行私下交易，整个买卖交易过程中周宝惠不知情，司小俭知情。这件事情是在执行异议之诉案件开庭时，周宝惠才知情的。声明书上的签字不能确定是不是周宝惠本人签字。周宝惠认可租赁合同，因为当时暂时用不到这个房子才打算租出去的。法律明文规定租赁期限不能超过20年，超过20年的无效，所以当时操作这个事情的人是司小俭，她和周宝惠说房子只是租出去了，周宝惠也同意。张娟娟对上述证据质证后，均无异议。张娟娟未提交证据。再审审查查明的事实除与原审一致外，另查明：2017年3月9日，周宝惠作为出租人（甲方），张凯作为承租人（乙方），签订了房屋租赁合同。约定主要内容如下：“第一条房屋基本情况：房屋坐落于焦作市山阳区金山东方花园28号楼2单元16层41号。…第三条租赁期限：自2017年3月9日至2078年3月9日，共计61年。甲方应于2017年3月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。…第四条租金及押金：租金标准及支付方式300000元/61年，租金总计300000元。…第十一条其他约定事项：本合同租赁期为61年，租赁期内甲方无权以任何理由提前收回房产，如有违约行为，违约金200万元。”出租人处由司小俭代周宝惠签名，并由司小俭作为委托代理人签名。同日，周宝惠（卖方）、张凯（买方）、见证人河南美居房产经纪有限公司（以下简称美居公司）签署“声明”，载明如下主要内容：“本人周宝惠（身份证号：）与妻子司小俭（身份证号：）夫妻经过慎重考虑，现决定将焦作市山阳区人民路（东段）3786号金山东方花园28号楼2单元16层41号房产出售给买方张凯（身份证号：），本人周宝惠与妻子司小俭于2017年3月9日在河南美居房产经纪有限公司特此承诺此房产无任何经济及法律纠纷；若房产之前产生的任何经济及法律纠纷均与买方张凯无任何关系。”再审审查过程中，周宝惠认可司小俭签订租赁合同的代理行为。本院认为，周宝惠申请再审的主要理由，是基于出现新证据，从而足以推翻原判决。原审案件系因张娟娟作为申请执行人查封了案涉房产，张凯以案外人身份对案涉房产主张权利。本院经过审查认定张凯的异议成立，裁定终止对案涉房产的执行后，张娟娟不服而提起的申请执行人执行异议之诉。原审案件依据周宝惠与张凯以及河南美居房产经纪有限公司于2017年2月10日签订的房地产买卖合同和2017年3月9日签订的房屋买卖合同补充协议，且原审中张凯将根据合同约定应当在办理过户时才缴纳的余款260000元缴纳至本院执行款账户中，依据上述事实，认定张凯系善意购房人，确认张凯对案涉房产享有物权期待权，可以排除执行，据此驳回了张娟娟的诉讼请求。周宝惠认为签订房产买卖合同时其不在场，且其本人没有收到购房款，因此不认可房产买卖合同，认为其与张凯仅系租赁合同关系。周宝惠的观点依法不能成立，主要理由如下：首先，2017年3月9日周宝惠、张凯、美居公司共同出具的声明，在审查过程中周宝惠称对上面的签名不能确定是否是周宝惠所签，亦即其并未提供证据证明该声明是虚假的。依据该声明，足以认定其对与张凯签订房产买卖合同是明知的，其称不知情的主张不能成立。其次，张凯的妻子张敏将房产买卖合同约定的280000元购房款转入户名为周宝惠的建设银行卡中，即应视为其向周宝惠支付了相应的购房款。周宝惠辩称其未实际收到，但根据银行卡管理规定，实名开办的银行卡应当由本人持有并使用，转入该卡即视为向持卡人本人支付。即使持卡人违规将银行卡交他人使用，造成的后果也应由持卡人本人承担，而不能否认该付款行为的法律效力。再次，整个购房全过程，均由美居公司介入，包括2017年2月10日签订合同、缴纳定金、2017年3月27日27万元房款支付、2018年1月6日10000元房款支付，均由美居公司参与。虽然2017年3月27日和2018年1月6日房款结清证明甲方处均标注为“司小俭代周宝惠”，但美居公司作为中立的第三方，所有行为均加盖印章，具有较高的可信度，周宝惠并未提供证据证明上述内容系伪造，尤其是2017年2月10日和2017年3月9日房地产买卖合同上的签字系伪造（前述两份合同签名处直接签署为周宝惠而未标注“司小俭代周宝惠”），因此即使司小俭在后面出具的房款结清证明时无授权委托书，但结合双方的夫妻关系以及款项实际打入到周宝惠账户，可以认定张凯尽到了普通人的注意义务，应当认定其为善意第三人，司小俭的代理具有家事代理的显著特征，周宝惠辩称其不同意买卖房产以及直到原审执行异议之诉案件开庭时才知道房屋买卖的主张，本院不予支持。再其次，关于租赁合同的评述。周宝惠依据该租赁合同，认为获得了新证据，从而否定了房屋买卖合同，双方是租赁合同关系，其主张依法不能成立。周宝惠并未提供证据证明该租赁合同实际履行，亦未证明早在租赁合同签订一个月前张凯就支付定金20000元的合理性，以及签订租赁合同一次性支付租金30万元也显然与常理不符。相反，张凯的解释签订租赁合同是因暂时不能办理房产证、为保护合法使用而签订的租赁合同，虽然也不够周延、严密，但结合之前的房地产买卖合同等一系列协议，张凯的解释具有较高的可信度。第五，退一步讲，即使2017年3月9日司小俭未经周宝惠同意代签了房屋买卖合同补充协议、房屋租赁合同，对同一天的两次无权代理，周宝惠选择性认可其中一个而否认另外一个，但否认的理由是无代理权，而认可的同样是无代理权，并且，周宝惠在选择性认可代理行为时，又认为租赁合同超出20年而无效，其选择的目的仅系对抗张凯的物权期待权，不具有正当性。最后，原判决并未损害周宝惠任何权益。根据查明的事实，张凯与周宝惠签订房地产面积82.05平方米、成交价格570000元，单价为6946.98元/平方米，完全符合当时焦作地区房地产交易的正常价格。而张凯实际上已经向周宝惠支付了310000元房款，且随后向本院执行款专户缴纳了其余房款260000元。该310000元周宝惠已经实际收到，其余260000元交付到执行专户也是为了清偿周宝惠作为被执行人欠付他人的合法债务，其因该房地产而获得的民事权益并未受到任何损害。据此，周宝惠申请再审的理由依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下；驳回周宝惠的再审申请。审 判 长  苗滋滨人民陪审员  杜黎明人民陪审员  连发根二〇二一年四月二十日书 记 员  侯小燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。