甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初2766号原告：周某，女，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：杨某，甘肃祁峰律师事务所律师。被告：张掖市鑫发房地产开发有限责任公司。住所：张掖市甘州区环城西路101号。统一社会信用代码：916207027458940884。法定代表人：徐某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚某，甘肃金厦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐某2，该公司员工。原告周某与被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司（以下简称鑫发房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周某及其委托诉讼代理人杨某，被告鑫发房地产公司委托诉讼代理人姚某、徐某2均到庭参加诉讼。庭审中，原告周某申请对其租赁的阳光曦华源居住组团院内幼儿园（含室外操场）装修投入价值、幼儿园的配套设备以及幼儿园因消防管道破裂造成的装修损失进行评估。后经双方共同选定，本院委托张掖一鼎房地产评估有限公司对上述申请事项进行评估。2020年9月30日，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出《价格评估报告书》。2020年10月22日，原告周某以“需补充相关证据”为由，申请本案中止审理，经审查后，本院予以准许。2021年2月2日，本院适用简易程序，再次公开开庭进行了审理，原告周某及其委托诉讼代理人杨某，被告鑫发房地产公司委托诉讼代理人姚某、徐某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》;2.请求依法判令被告向原告退还房屋押金70000元；3.请求依法判令被告赔偿原告各项损失1600000元；4.请求依法判令被告赔偿原告经营损失60000元；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿放弃要求第四项诉讼请求，即要求被告支付原告经济损失60000元，并当庭变更第三项诉讼请求为要求被告支付原告各项损失1660000元。事实与理由:2018年5月11日，原、被告协商，将被告开发的位于阳光曦华源居住组团院内，建筑面积2380平方米的幼儿园出租给原告经营。双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期间自2019年至2029年，前五年每年房租285600元，后五年内每年房租305600元；合同签订时乙方向甲方预交70000元房屋押金，合同还约定，自甲方装修之日起优惠8个月房租。合同签订后，原告依约向被告支付房屋押金70000元。2018年9月，被告向原告交付了房屋，原告开始装修，至2019年7月幼儿园装修完毕，原告共投入180多万元。2019年8月原告开始办理证照并体检招收学员，但因被告出租的房屋没有进行消防验收及竣工验收，导致原告的办学经营证一直无法办理。2019年开学将至，原告只能无证经营。2019年10月30日原告经营的幼儿园因无办学资质，甘州区教育局下发了“停止办学通知书”，责令原告停止办学活动，原告只能停止经营，并与招收的学员家长协商，退还了全部学费。2020年3月19日原告租赁的幼儿园又因消防主管破裂，导致幼儿园的大部分装修被水浸泡损坏。原告认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告交付的租赁物因不符合使用用途，其行为已构成违约，原告有权依法解除合同，并对其造成的损失给予赔偿，故原告诉至法院，要求处理。被告鑫发房地产公司辩称，对原告所述事实有异议。第一，双方签订的租赁合同并非正式的租赁合同，而是双方就涉案房屋达成租赁合意之后，由于原告需办理幼儿园办学手续，与被告签订的程序性备案合同，被告只是收取原告预交的70000元押金，当时双方约定，等到涉案房屋消防竣工验收后才签订正式合同，在合同第六项有约定，双方并未就涉案房屋租赁起止时间达成约定。第二、2018年5月被告将涉案房屋交付给原告进行装修，2018年被告将房屋消防验收进行申报备案。2019年11月8日，该工程项目消防验收合格，并将该意见及时送达给了原告。确认验收是消防建设规划等部门联合进行验收，被告作为开发公司无权决定验收的程序及时间，因此，验收手续的迟延责任并不在被告。第三、关于原告在诉状中陈述的2019年9月原告无证经营。2019年9月开学将至，原告只能无证经营，2019年10月30日，原告经营的幼儿园因无办学资质，甘州区教育局下发了“停止办学通知书”，责令原告停止办学活动属实，2020年3月19日，原告租赁的幼儿园消防主管破裂造成损坏亦属实，消防验收已经通过，并不是被告原因所造成的。原告经营的幼儿园在消防验收之前就装修入住，目的是为了入围普惠性幼儿园，获得国家和政府的补偿和奖励，由于原告的办学规模和标准没有达到普惠性幼儿园办学的标准，因此原告没有入围政府认定的普惠性幼儿园，未获得补偿和奖励，被告认为是原告单方面的违约行为。对原告所述要求解除双方之间的租赁关系，被告不同意，认为属于原告单方面要求解除合同。关于原告要求被告退还押金70000元的诉请，被告认为双方签订的房屋租赁合同应当继续履行，被告并无违约行为。关于原告要求被告支付原告各项损失1660000元的诉请，原告的该项诉请没有事实及法律依据，损失也不是被告造成的。需要说明的是，原告在诉状中自认无证经营属于违法行为，不能要求被告承担责任。本院经审理认定事实如下：2018年5月11日，被告鑫发房地产公司作为甲方（出租人），原告周某作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的位于甘州区阳光曦华源居住组团院内幼儿园一套（建筑面积2380㎡），租赁期限自2019年＿月＿日（空白）至2029年＿月＿日（空白），共计10年，年租金为前五年每年285600元；后五年每年305600元；合同签订时乙方向甲方预交房屋押金70000元，双方还约定乙方装修完工后，必须由消防部门验收方能营业，如若发生事故，一切责任由乙方负责；乙方在租赁期内所搞的室内外装饰、装修属乙方行为，故在合同期满后甲方不予接受和抵顶，在未征得甲方同意时不能随意再拆除，如乙方不经营由甲方接收，不能顶租金，乙方无条件的让给甲方……；甲方自交付乙方装修之日起优惠八个月，合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋押金70000元，被告将租赁房屋交付给原告进行装修。2019年5月8日，原告向张掖市鑫发物业管理有限公司支付暖气费13804元。2019年9月开学将至，原告开始招生办学。2019年10月30日，甘州区教育局向原告开设的甘州区阳光曦华源幼儿园发出《停止办学通知书》一份，载明“经查，因该幼儿园未经教育部门审批，擅自招生办班，属无证违法办学。招生办学必须先经教育部门审批，否则，将联合相关部门依法强制取缔，造成的一切损失由你方负责，并承担由此造成的一切法律责任。现责令即日起停止非法办学活动，妥善解决遗留问题”。2019年10月31日，甘州区市场监督管理局向原告开设的甘州区阳光曦华源幼儿园发出《责令改正通知书》一份，载明因该幼儿园未取得食品经营许可证，要求幼儿园立即停止一切餐饮服务活动，待取得有效的食品经营许可证后可为幼儿供餐。2020年3月19日，因幼儿园三楼消防主管破裂，造成幼儿园水淹受损。2020年3月30日，原告周某向被告鑫发房地产公司发出《解除阳光曦华源居住组团幼儿园告知书》一份，要求解除与被告于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》，并申请张掖市忠信公证处对上述送达行为进行公证，原告前往阳光曦华源营销中心送达时，被告公司工作人员赵学彪签字接收了该告知书。后原告前往甘州区农垦曦华源售楼部向售楼部工作人员告知书时，该售楼部工作人员拒绝接受。随后，原告将告知书粘贴至甘州区农垦曦华源售楼部门口。2020年4月1日，张掖市忠信公证处作出（2020）甘张忠信公内字第504号《公证书》一份，对原告向被告送达《解除阳光曦华源居住组团幼儿园＜房屋租赁合同＞告知书》的行为予以保全证据公证。幼儿园现已处于停办状态。本案在审理过程中，原告申请对其租赁的阳光曦华源居住组团院内幼儿园（含室外操场）装修费用、配套设备及因消防管道破裂造成的装修损失进行评估。后经原、被告共同选定，本院委托张掖一鼎房地产评估有限公司对上述申请事项进行评估，该评估机构于2020年9月30日作出张一鼎价评字［2020］025号《价格评估报告书》一份，鉴定结论为：甘州区阳光曦华源居住组团幼儿园（含室外操场）的装修工程价格为1199251元；因消防管道破裂造成的装修损失为71766元；幼儿园内的配套设备价格为90988元。2020年10月20日，被告对张掖一鼎房地产评估有限公司作出的价格评估报告书提出评估异议申请，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司于2020年10月22日作出评估结论异议回复书，载明：“我公司履行复核程序后，做出维持原评估结果的复核结论。”为此，原告支付评估费20000元。另查明，2020年6月18日，被告向本院提交《幼儿园装修恢复申请书》一份，申请对原告租赁的涉案幼儿园因消防管道漏水导致的装修损害进行主动的维修和恢复，现被告已对幼儿园进行了修缮，但原告因装修材料未经其认可以及修缮面积及修缮质量等问题，对被告的修缮行为不予认可。还查明，2017年3月20日，甘州区发展和改革委员会下发《关于张掖市鑫发房地产开发有限责任公司阳光曦华源居住组团建设项目登记备案的通知》文件一份，确定被告鑫发房地产公司申报的阳光曦华源居住组团建设项目符合登记备案条件，予以登记备案，有效期2年。2017年3月31日，被告取得了阳光曦华源居住组团1#-2#、7#住宅楼、幼儿园、A座宾馆综合楼、会所及A段地下停车场《建设工程规划许可证》。2018年8月13日，被告取得阳光曦华源居住组团会所、幼儿园《建筑工程施工许可证》。2019年7月22日，因被告鑫发房地产公司“阳光曦华源居住组团”建设项目，未按《建设工程规划许可证》修建，未经审批擅自增加建筑面积3742.76平方米，张掖市自然资源局对被告擅自违规修建部分进行了行政处罚，被告依法缴纳了罚金。2019年11月8日，甘州区住房和城乡建设局向被告出具甘区城建消验字[2019]第0008号《消防验收意见书》，载明对被告申报的阳光曦华源居住组团幼儿园建设工程进行了消防验收，经验收组审查资料及现场检查测试，综合评定该工程项目消防验收合格。2020年7月23日，张掖市自然资源局出具规建验（2020）022号《建筑工程规划竣工验收合格书》一份，就阳光曦华源1-7#楼A、B座宾馆、会所及幼儿园建设项目，根据张规竣测20190708-0035竣工测绘报告，同意验收。同时，该竣工验收合格书另注明：根据《张市自然资源局关于同意阳光曦华源居住组团建筑面积的批复》（张资工发[2020]30号）合格证的时间改为2020年9月18日。2020年9月18日，被告取得阳光曦华源1-7#楼A、B座宾馆、会所及幼儿园的《建设工程规划竣工验收合格书》。上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的《房屋租赁合同》、甘州区教育局审批民办教育机构服务承诺、停止办学通知书、责令改正通知书、幼儿园合作协议、解除合作协议、公证书、录像资料、照片、录音笔录、押金收据、装修合同、暖气费收款收据、收条、借条、甘肃银行账户交易明细、销货清单、电灶及厨房设备购销合同及销货清单、瓷砖卫浴装饰材料销货清单及付款票据、购买门套的清单、张掖市甘州区耐森木门经营部收据及付款凭证、金安丹木业销售单及付款票据、金城照明销售清单及付款凭证、窗帘订货单、胜兰五金胶业销货清单及付款票据、金牛管业、鹏程建材总汇销货清单及付款凭证、2019年2月13日销货清单、兰州奥体之星健身游乐设备有限公司销货清单、小小达芬奇.小小贝多芬订购协议、室外滑梯收款收据、评估费票据、建设行政处罚决定书、建设行政执法询问（调查）笔录、建设行政拟处罚告知书、建设工程规划竣工验收合格书、张掖一鼎房地产评估咨询有限公司评估结论作出《价格评估报告书》、《异议回复书》以及被告提交的消防验收意见书、幼儿园电费、暖气费目录及收款收据、甘肃省普惠性民办幼儿园认定和管理办法（试行）、甘肃省普惠性民办幼儿园评估指标（试行）、评估结论异议申请书、甘州区发改委关于张掖市鑫发房地产开发有限责任公司阳光曦华源居住组团建设项目登记备案的通知、甘州区企业投资项目备案登记表、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、录像、阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同、张掖市建筑工程规划竣工验收合格书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对原告的诉讼请求分述如下：关于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请。庭审中，原告陈述因被告出租的房屋没有进行消防验收及竣工验收，导致原告无法办理办学许可证，只能停止经营，后又因消防管道破裂将幼儿园大部分装修损坏，现原告已无法继续租赁开设幼儿园，因此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告则辩称，原告因无办学资质导致停止办学活动以及消防管道破裂造成幼儿园装修损坏均是由原告自身原因导致的，与被告无关，其不同意解除合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。在租赁合同中，出租人签订合同的主要目的是利用出租房屋获得租金收益，承租人签订合同的主要目的在于利用租赁房屋获得其他收益。就本案而言，首先，原告作为承租方租赁被告的房屋开设幼儿园，因无法申请办学资质导致停止办学活动，幼儿园现已处于停办状态，原告租赁该房屋获取收益的目的无法实现。另外，自合同签订至今，原告未向被告交纳过房租，被告亦未利用出租房屋获得租金收益。其次，原告在诉讼前已向被告送达了《解除阳光曦华源居住组团幼儿园告知书》，足以证明原告以自己的行为明确表明其不再继续履行租赁合同义务，被告虽不同意解除合同，但合同存在的基础是当事人自愿履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外“（一）法律上或者事实上不能履行……”本案中，被告不同意解除合同一方面导致案涉房屋长期闲置，另一方面也导致被告实际无法通过租赁合同获取租金收益，现考虑到原告不愿继续履行合同，双方继续履行合同已无实际意义，在原、被告合同目的已无法实现的情况下，为避免原、被告损失进一步扩大，有效利用资源，维持社会经济秩序，本院依法解除原、被告于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》。关于双方签订的《房屋租赁合同》解除时间的确定。本院认为，原告于2020年3月30日向被告发出解除合同告知书，根据该解除合同告知书的约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，解除合同通知书自到达对方时解除，2020年4月1日，张掖市忠信公证处作出（2020）甘张忠信公内字第504号《公证书》，对原告向被告送达解除合同告知书的行为予以保全公证，因此本院确定2020年4月1日为涉案合同解除的时间。关于原告要求被告赔偿原告各项损失共计1660000元的诉请。庭审中，原告陈述其主张的损失包括幼儿园的装修损失、配套设施费用以及因消防管道破裂造成的装修损失。装修损失是由于幼儿园装修后因被告未取得消防验收许可和竣工验收许可导致其无法办证经营，而被告无法取得竣工验收许可是由于被告擅自增加建筑面积导致幼儿园不符合验收要求，配套设施是原告为经营幼儿园而专属定制花费的，如脱离幼儿园将毫无意义，故要求被告予以赔偿。针对原告主张的各项损失分述如下：就原告主张的装修损失。本案审理过程中，经原、被告共同选定，由本院委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对幼儿园的装修进行价格评估，经鉴定评估，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出《价格评估报告书》认定幼儿园（含室外操场）的装修工程评估价格为1199251元。庭审中，原告虽陈述其无法办证经营的责任在于被告，并认为幼儿园是擅自增加建筑面积修建的违法建筑，但根据被告提供的相关证据可以证明，原告陈述的增加建筑面积与幼儿园并无关系，并且被告开发的建设项目包括涉案幼儿园从立项、审批、规划许可、施工许可、消防验收、规划竣工验收都有相关的文件予以证明。另外，2019年11月8日，甘州区住房和城乡建设局就对阳光曦华源居住组团幼儿园建设工程进行了消防验收，而竣工验收需要相关部门联合审核，验收时间具有不确定性，原告在庭审中亦认可双方在签订合同时，对被告未取得房屋竣工验收合格证、未经过消防部门验收合格是知情的，对此本院认为，理性的市场投资主体应当对商业地理位置、租赁房屋现状及相关权属证书等诸多因素进行了解，理应综合考虑上述影响因素再决定是否作出签订租赁合同的意思表示。因此，原告在签订租赁合同时，应当对消防及房屋竣工验收时间的不确定性以及可能存在的风险具有一定认知，且双方在合同第六条约定：“……乙方装修完工后，必须由消防部门验收后方能营业……”，现根据双方的陈述，原告在装修完工后，并未经过消防部门验收合格，就擅自招生办学，后被甘州区教育局责令停止非法办学活动，因此原告自身存在违反合同约定的行为，故原告对因申请办学资质时无《建筑工程竣工验收消防备案凭证》及房屋竣工验收报告，导致其无法取得办学资质造成的损失亦存在过错，应当承担主要的过错责任。而被告作为案涉租赁房屋的建设方，负有及时办理房屋竣工验收的义务，而被告于2020年9月18日才取得《建设工程规划竣工验收合格书》，亦存有一定的过错。根据《最高人民法院》第十一条（三）款的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，本院认为，原告对租赁房屋装修是为了开办幼儿园，原告将其装修价值作为实现租赁合同的必要成本，可在合同期内分摊完毕，原告装修幼儿园除了其经营需要外，亦考虑了租赁期限的长短因素。本案中，双方约定的租赁期间为十年，根据合同约定的租赁期限以及租赁房屋的用途性质，结合被告签订合同近两年时间要求解除合同的事实，本院以张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出的《价格评估报告书》中幼儿园（含室外操场）的装修工程价格1199251元为参考依据，并综合考虑原、被告的过错责任，酌情由被告按照装修（残值）价值的30%承担装修损失，即287820元（1199251元÷10年×8年×30%）。就原告主张的无法拆除的配套设施费用。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告为开设幼儿园而定制的配套设施属于原告开设幼儿园所产生的必要的经营投入，因此，无法拆除的配套设施损失应由原告自行承担，可拆除部分可由原告搬离出售作为补救措施减少损失。现原告要求被告承担幼儿园的配套设施费用于法无据，故对原告的此项诉请，本院不予支持。就原告主张因消防管道破裂造成的装修损失。原告认为，由于被告交付原告的房屋存在质量瑕疵，管道破裂导致原告幼儿园的装修部分损坏，对此被告不予认可。经鉴定评估，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出《价格评估报告书》认定因消防管道破裂造成的装修损失为71766元，被告虽对上述《价格评估报告书》提出书面异议，但张掖一鼎房地产评估咨询有限公司已以书面形式对被告提出的各项异议逐项进行了解答，并对被告提出的异议部分作出了合理解释，被告虽仍辩称该评估报告书与其自行委托进行评估的数额相差较多，因此不予认可。但本院认为，因张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出的《评估报告书》系原、被告共同选定后，由本院委托所作出的，在程序上具有合法性与公开性，该公司及价格鉴证人员具备相应的鉴证资质，故本院对该份评估报告书及异议回复予以确认。本院认为，原告幼儿园的装修受损是因消防管道破裂原因造成的是客观事实，该损失应当由作为房屋所有者即被告承担，故被告应当赔偿原告因消防管道破裂造成的装修损失71766元。关于原告要求被告退还房屋押金70000元的诉请。根据原、被告的陈述及审理查明的事实，本案原告向被告交纳房屋押金具有履约保证的性质，现原、被告租赁合同已解除，根据双方在合同中的约定，被告应当向原告退还房屋押金70000元，故对原告的此项诉请，本院予以支持。关于原告支出的评估费20000元。因原告对其主张的幼儿园的装修损失、配套设施费用以及因消防管道破裂造成的装修损失负有举证责任，上述费用系原告为证明其主张而支出的必要费用，故由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条（三）款之规定，判决如下：一、解除原告周某与被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》（已解除）；二、被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司赔偿原告周某幼儿园（含室外操场）的装修工程款287820元；三、被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司赔偿原告周某因消防管道破裂造成的装修损失71766元；四、被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司退还原告周某房屋押金70000元；五、评估费20000元，由原告周某自行承担。六、驳回原告周某的其他诉讼请求。以上二、三、四项共计429586元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20370元，减半收取10185元，由原告周某负担7656元，由被告张掖市鑫发房地产开发有限责任公司负担2529元，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告。本院退还原告案件受理费10185元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 孙秀芳二〇二一年四月十九日法官助理 张 璇书 记 员 李彩霞