天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初2990号原告：天津巨擘物业管理有限公司，住所地天津市河北区王串场（显象管厂内）。法定代表人：丁振江，该公司经理。委托诉讼代理人：马金红，天津云杰律师事务所律师。被告：天津市河北区舒云台歌舞厅，住所地天津市河北区育红路与真理道交口（天津市显象管厂院3层主楼位置的一层东侧）。经营者：李晓劼，男，1963年8月4日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：冯宝立，男，1969年2月24日出生，汉族，住天津市北辰区。原告天津巨擘物业管理有限公司（以下简称：巨擘公司）与被告天津市河北区舒云台歌舞厅（以下简称：舒云台歌舞厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擘公司的委托诉讼代理人马金红，被告舒云台歌舞厅的经营者李晓劼及委托诉讼代理人冯宝立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨擘公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年3月16日至2020年7月31日的租金141500元；2.判令被告向原告支付自2020年3月16日起至实际给付之日止的违约金；3.判令被告向原告支付保证金4万元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2018年9月10日，原告巨擘公司作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，约定巨擘公司将坐落天津市河北区红星路与真理道交口天津市显象管厂院内3层主楼位置的一层东侧建筑面积为885平方米房屋出租给被告，租期自2018年9月16日至2022年9月15日，年租金50万元，按年支付，保证金4万元，并约定被告未按时足额支付租金的，每逾期一日，应按每日房屋租金的两倍向原告支付违约金。合同签订后，原告如约履行了合同，被告至今拖欠原告2020年3月16日至2020年7月31日的租金187500元。根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》等相关政策和文件精神，被告享受46000元的减免额后，仍应向原告支付租金141500元。被告尚有4万元保证金未付。因疫情爆发，原告资金困难，为维护原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。舒云台歌舞厅辩称，原、被告之前即存在租赁合同关系，被告曾交付过保证金，后被告经营困难，双方同意以保证金折抵了租金，现被告同意向原告支付保证金4万元，但不同意原告的其他诉讼请求。原告不是出租方而是转租方，被告欠付的租金是疫情期间的租金，疫情发生属于不可抗力，疫情期间为疫情防控需要，歌舞厅旁边的如家酒店是指定的隔离点，在国家要求停工的基础上又给我们增加了15天的关闭期，被告认为根据国家政策应该予以减三免三，即让免4.5个月的租金。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见依法向本院提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交《租金减免协议》，证明自疫情开始，原告作为二房东多次在被告及产权人之间对租金的减免额进行沟通，并最后于2020年被告签订了同意减免4.6万元的协议。被告对此有异议，认为此协议是被告为配合原告找出租方要减免额出具的协议，并不代表被告认可该数额，如果认可就不至于有诉讼了。本院对该协议的真实性、关联性予以确认，至于是否能证明原告主张的待证事实，本院在说理部分再进行阐述。通过双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落天津市河北区红星路与真理道交口天津市显象管厂院内3层主楼位置一层东侧，面积885平方米，系天津市显象管厂所有的房屋。2007年9月16日，北京华星擘达物业管理有限公司（以下简称：华星公司）作为承租方与天津市显象管厂作为出租方签订《租赁合同》，天津市显象管厂将包括涉案房屋在内的技术楼出租给华星公司经营使用，租赁期限十五年。2007年12月25日，天津市显象管厂、华星公司、天津巨擘投资有限公司共同签订《协议》，约定2007年9月16日，华星公司与天津市显象管厂签订《租赁合同》及双方已经签订的补充协议中的承租方由华星公司变更为天津巨擘投资有限公司。2016年7月27日天津巨擘投资有限公司更名为天津巨擘物业管理有限公司。后巨擘公司将涉案房屋转租给被告，租赁期满后，双方于2018年9月10日，双方续签《房屋租赁合同》，约定巨擘公司将坐落天津市河北区红星路与真理道交口天津市显象管厂院内3层主楼位置的一层东侧建筑面积为885平方米房屋出租给被告，租期自2018年9月16日至2022年9月15日，年租金50万元，按年支付，保证金4万元，合同对双方的其他权利义务亦进行了约定。该合同履行过程中，被告将2020年3月16日之前和2020年7月31日之后的租金正常支付给天津巨擘物业管理有限公司，尚欠2020年3月16日至2020年7月31日期间共计4.5个月的租金187500元。被告曾向原告支付保证金4万元，后因被告经营困难，双方协议将4万元保证金折抵了相应的租金，诉讼过程中，被告表示同意再向原告支付保证金4万元。涉案房屋登记的产权人天津市显象管厂现已改制，其权利义务由天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司（以下简称：中环公司）承继，原告将涉案房屋租金交给中环公司。原告称对于疫情期间的租金，根据原告与出租人之间的租金标准，中环公司按照“减三免三”政策对原告租金减免金额为290175元，原告按照被告的承租面积比例将中环公司给原告减免的4.5个月的租金中的46000元传导至被告，因需要所有次承租人的配合，原告尚未收到中环公司给予的让免额。被告称原告应按照原、被告之间的租金标准给予让免4.5个月的租金187500元，故不同意原告的第1项诉讼请求。本院认为，被告同意向原告支付保证金4万元，不违反法律规定，本院予以照准。本案的争议焦点为：原告作为转租方给予被告让免的租金是否应以原、被告之间约定的租金为计算标准。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”涉案房屋为国有企业房屋，被告承租涉案房屋经营歌舞厅，属于人员密集的娱乐场所，2020年疫情爆发属于不可抗力，对被告的经营实际产生了较大影响，继续按照原租赁合同约定支付租金对被告明显不公平。疫情对市场主体和人民生活均产生重大影响，给国家和各类市场主体均造成损失，中环公司根据本市政策对原告缴纳的租金按照天津市人民政府国有资产监督管理委员会和天津市财政局下发的相关文件执行免三减三的租金减免政策，如果原告仅将出租方给予的租金让免额传导至被告，则中环公司因疫情的影响收取的租金减少，给次承租人的减免额度对于其受疫情影响造成的损失相差悬殊，而转租方的利益不受任何影响。故本院认为，疫情属于不可抗力因素，因此造成的损失，原、被告应当予以分担，原告应当按照原、被告之间约定的租金标准将“减三免三”政策优惠传导至被告，即原告应当按照原、被告约定的租金标准给被告让免4.5个月的租金。对于原告提交的《租金减免协议》，该协议的内容载明，中环公司告知原告，原告符合租金减免政策，前提是原告必须报送与被告及另一次承租人如家酒店的减免协议，被告签署该协议的目的系为配合原告向中环公司落实租金优惠，且协议约定自原告接到中环公司给原告的4.5个月租金减免协议之日起此协议自动生效，而原告尚未接到中环公司给原告的4.5个月租金减免协议，该《租金减免协议》尚未生效，不能证明被告已经认可46000元的让免额，本院对原告所称不予采纳，原告应按照年租金50万元的标准给被告让免4.5个月的租金，其要求被告支付2020年3月16日至2020年7月31日的租金141500元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市河北区舒云台歌舞厅给付原告天津巨擘物业管理有限公司合同保证金4万元；二、驳回原告天津巨擘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1965元，由原告天津巨擘物业管理有限公司负担1565元，被告天津市河北区舒云台歌舞厅负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵国海二〇二一年四月三十日书记员  刘 荻附：本裁判文书所依据的具体法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。