北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3518号上诉人（原审被告）：北京丰益嘉润投资管理有限责任公司，住所地北京市海淀区上地十街**院**楼**906C。法定代表人：余晓亮，经理。委托诉讼代理人：文亮，宁夏宁佑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东方汉威（北京）企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：吴强。被上诉人（原审原告）：东源鑫业（北京）商业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李国起，经理。委托诉讼代理人：郑博文，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕蕊桦，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人北京丰益嘉润投资管理有限责任公司（以下简称丰益公司）、东方汉威（北京）企业管理有限公司（以下简称汉威公司）因与被上诉人东源鑫业（北京）商业管理有限公司（以下简称东源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初17761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人丰益公司之委托诉讼代理人文亮，汉威公司之法定代表人吴强，被上诉人东源公司之委托诉讼代理人郑博文、燕蕊桦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丰益公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回东源公司诉讼请求，一、二审案件受理费由东源公司、汉威公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1.丰益公司与东源公司、汉威公司不存在房屋租赁关系。《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）没有实际履行，东源公司、汉威公司没有将涉案房屋交付给丰益公司，丰益公司无义务支付租金及承担违约责任，东源公司、汉威公司存在根本违约。2.各方签订的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》均没有告知房屋产权人北京市海淀区大钟寺农工商公司（以下简称大钟寺农工商公司）及第一承租人大连新投西峰石油化工有限公司（以下简称大连新投公司），应属无效。3.大钟寺农工商公司与东源公司在大钟寺农工商公司与第一承租人大连新投公司合同关系未到期情况下私自签订《意向书》，侵害大连新投公司利益。4.丰益公司没有收到东源公司的《通知函》，快递存根不能证明邮寄的材料，收件人罗刚不是公司法定代表人且快递由他人签收。针对丰益公司的上诉请求和理由，东源公司辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，应予维持。1.丰益公司以房屋未交付，未实际使用为由抗辩房屋租赁关系成立于法无据；2.房屋产权人及第一承租人对房屋租赁事宜知情，未提出过异议，且租赁合同不因出租人不知情转租而无效；3.大钟寺农工商公司选择与东源公司签订租赁合同是自身商业考量和自由，且符合其与大连新投公司的相关合同约定；4.丰益公司在诉讼发生后将法定代表人罗刚变更为余晓亮，存在逃避法律责任的嫌疑。汉威公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回东源公司关于免租期内租金及违约金的诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由东源公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.汉威公司在签订《补充协议》前已经搬离涉案院落，汉威公司购置的家具、办公用品等继续由丰益公司使用。2.为保障东源公司合法权利，经东源公司同意，汉威公司找到有能力继续承租的丰益公司继续承租涉案院落，汉威公司不存在违约。3.东源公司承诺以装修折抵2019年2月至2019年12月房租。4.东源公司应当返还汉威公司违建房屋装修款45万余元。东源公司隐瞒出租的房屋中存在违建的事实，汉威公司已经对包括违章建筑在内的房屋进行了装修，东源公司应当承担违约责任，并就违建部分的装修款承担赔偿责任。针对汉威公司的上诉请求和理由，东源公司辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，应予维持。1.汉威公司逾期支付房屋租金70余日，构成违约；2.汉威公司主张返还装修款没有依据。东源公司没有向汉威公司作过装修折抵房租的承诺，汉威公司也没有提供相反的证据予以证明。汉威公司主张的违建房屋确实没有产权证，但签订合同时是包含的，汉威公司正常使用了房屋，根据相关司法解释，东源公司可以依据合同价格主张该部分房屋的使用费；3.退还部分装修款超出本案二审审理范围，东源公司不同意汉威公司对装修款评估的意见，其应对是否装修及装修款数额提出证据予以证明。东源公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认《租赁合同》《补充协议》自2019年5月26日起解除；2.依法判令丰益公司向东源公司支付自2019年2月19日至2019年5月25日的租金920547.95元；（计算公式3500000/365*96）；3.依法判令丰益公司、汉威公司共同向东源公司补齐免租期内租金306849.32元；（计算公式3500000/365*32）；4.依法判令丰益公司、汉威公司共同向东源公司支付违约金875000元；5.本案诉讼费用由丰益公司、汉威公司承担。一审法院认定事实：大钟寺农工商公司系北京市海淀区知春路甲18号院（以下简称18号院）的所有人，2017年8月9日，大钟寺农工商公司将18号院出租给大连新投公司，租期至2020年9月8日；2017年12月1日，经大钟寺农工商公司同意，大连新投公司将18号院转租给东源公司，租期至2020年9月8日；2018年1月12日，东源公司与大钟寺农工商公司签订意向书，确认因大连新投公司在2020年9月8日后不再续租，故2020年9月8日至2023年9月8日18号院由东源公司承租。2018年1月19日，东源公司（甲方）与汉威公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将18号院出租给乙方，租期至2023年2月19日，2.4免租期为2018年1月19日起至2018年2月19日止，如乙方在免租期内及租期内违约，则乙方除应按实际免租天数向甲方补齐免租天数租金，租金标准按本租约第四条租金规定支付，违约赔偿还应依照第八款8.1项进行赔偿；4.1年租金为350万元；5.1本租约签订十日内，乙方应向甲方支付第一年租金350万元并缴付30万元作为租赁保证金；5.2租金按年租金支付一次，以后乙方应提前7日支付下一次房租；8.1甲乙双方自租约签定之日起，在本租约有效期内，如租约双方任何一方违反本租约中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方要求其予以纠正，在通知后三个工作日内违约行为仍不能得到纠正的情况下有权解除并终止本租约；如租约双方任何一方提出解约，违约方应向守约方支付数额相当于3个月租金共计人民币￥875000元作为违约金；8.2乙方有下列情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除租约，乙方应承担违约责任，租赁保证金以及剩余租金不予退还，给甲方造成的损失由乙方负责赔偿，乙方需在得到甲方通知三日内将乙方物品清空，否则甲方视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理该物品并更换门锁乙方无异议；8.2.1在本租约有效期内，违反法律规定，进行不法经营的行为……8.2.5乙方违反约定逾期五天未支付房屋租金的……8.2.8乙方因各种因素合同未履行期满的，视为乙方违约。2019年4月29日，东源公司（甲方）与汉威公司（乙方）、丰益公司（丙方）签订补充协议，约定：因乙方经营发生变化，经甲、乙、丙三方协商，就乙、丙双方共同租赁18号院一事达成如下补充协议：一、丙方确认、本合同签订前，丙方对甲、乙双方签订的原合同内容已完全了解，并同意与乙方共同承担原合同约定的乙方合同义务、违约责任等；二、三方一致同意，本合同签订当日，由丙方向甲方支付乙方尚未支付的2019年2月19日至2020年2月18日年度租金，以后每年2月12日前，租金按原合同约定标准，由丙方直接向甲方支付，甲方应向丙方出具有效发票；三、对于2019年2月19日至丙方实际开始使用房屋之日的租金，丙方自愿履行支付义务，丙方支付后，甲方不得向乙方重复主张，乙方与丙方之间的债务与甲方无关；四、丙方根据经营需要，经甲方书面同意，可对房屋内部和外部进行装修和改造，甲方审核装修计划或图纸后，需积极配合，该费用由丙方承担；五、如发生争议，三方应协商解决，协商不成的，由租赁房屋所在地人民法院解决，三方确认，本合同各方住所地为有效送达地址，该送达地址适用范围包括双方非诉时各类通知、协议等文件及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达，同时包括在争议进入民事诉讼程序后的一审、二审、再审和执行程序。上述补充协议签订后，因丰益公司未交纳相应费用，2019年5月20日，东源公司向汉威公司、丰益公司发出《通知函》，主要内容为：贵公司违反约定逾期五天未支付房屋租金，已属违约；贵公司应于收到本通知之日起叁日内按租赁合同支付2019年2月至2020年2月年度租金350万元，如贵公司未能在叁日内足额支付上述年度租金，本通知送达之日起第三日，租赁合同及补充协议自动解除，本通知函视为解除函，我公司保留向贵公司追索相关违约责任的权利；如贵公司未能在叁日内足额支付上述年度租金，导致租赁合同及补充协议解除，贵公司应在合同解除后叁日内把院内的办公用品及家具清空，否则我公司有权按废品自行处理。东源公司于同日按上述补充协议中丰益公司与汉威公司的通讯地址向丰益公司与汉威公司邮寄送达了《通知函》，丰益公司于2019年5月21日签收，汉威公司于同年5月23日签收。关于房屋实际使用及交接一节，汉威公司陈述其于2019年4月24日搬离，但未提交相应证据证明；东源公司予以否认，主张房屋一直由汉威公司使用，汉威公司与丰益公司如何使用不清楚。东源公司确认在发出通知函未收到回复且未收到租金的情况下，东源公司自行将18号院收回。另查，本案保证金未退还，东源公司确认根据租赁合同8.2条约定保证金不予退还。汉威公司辩称东源公司曾口头同意装修及家具折抵租金，未提交相应证据证明，东源公司亦予以否认。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，东源公司与汉威公司签订租赁合同，东源公司、汉威公司与丰益公司签订的补充协议，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。但丰益公司、汉威公司未能依约支付相应租金，经东源公司催告后仍未履行相应义务，已经构成根本违约，因此，东源公司按照补充协议约定向丰益公司、汉威公司发出的解除通知具有相应的法律效力，租赁合同、补充协议于2019年5月26日解除；该院对于东源公司要求确认上述合同解除的诉讼请求予以支持。根据补充协议的约定，丰益公司应向东源公司支付2019年2月19日至2020年2月18日的年度租金，本案合同于2019年5月26日解除，因此东源公司要求丰益公司支付2019年2月19日至2019年5月25日租金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。丰益公司在签订补充协议时已经充分了解租赁合同的内容，并同意与汉威公司共同承担汉威公司在租赁合同中的义务、违约责任等，因此，丰益公司除应履行上述支付租金义务外，还应与汉威公司共同承担违约责任。关于东源公司主张的免租期内的租金，具有相应的合同依据，该院予以支持。关于保证金一节，根据租赁合同的约定，丰益公司、汉威公司已构成根本违约，因此该院对于东源公司保证金不予退还的主张予以采信。关于东源公司主张的违约金，因丰益公司已提出违约金抗辩，该院根据合同履行情况、考虑东源公司实际损失情况以及保证金不予退还情况酌情予以调整。汉威公司辩称东源公司曾口头同意装修及家具折抵租金，未提交相应证据证明，东源公司亦予以否认，该院对汉威公司该项抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、东源公司与汉威公司于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》，东源公司与汉威公司、丰益公司于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》均于2019年5月26日解除；二、丰益公司于判决生效后七日内向东源公司支付2019年2月19日至2019年5月25日租金920547.95元；三、汉威公司、丰益公司于判决生效后七日内向东源公司支付免租期内租金306849.32元；四、汉威公司、丰益公司于判决生效后七日内向东源公司支付违约金150000元；五、驳回东源公司的其他诉讼请求。二审中，汉威公司向本院提交如下证据：证据1.《房租租赁合同补充协议》，证明三方已经签订了关于丰益公司承租涉案房屋的协议，一审时未涉及违建的事实；证据2.《装修工程合同书》（第1页，第2页和第8页），证明汉威公司装修涉案房屋面积共1300平方米，共计花费2950000元；证据3.照片打印件1页，证明汉威公司全面装修了涉案房屋，并购买家具、办公用品，实现了18号院的增值效果。东源公司质证认为：上述证据不属于二审新发现的证据。证据1一审时提交过，对证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可；证据2真实性无法确定，东源公司对汉威公司和案外人签订的合同并不了解，没有支付凭证无法证明实际花费；证据3的真实性认可，证明目的不认可。丰益公司称因不涉及丰益公司主张，不再发表质证意见。本院的认证意见为：因证据1一审时已经提交，不属于本案新证据。证据2并非合同原件且证据形式不完整，本院对该证据的真实性、合法性不予认定。因东源公司对证据3的真实性认可，本院不持异议，但对该证据的证明目的，本院不予认可。本院另查明，汉威公司和东源公司一致认可本案涉违建房屋位于海淀区知春路甲18号院1、2号楼两侧，面积为162平方米。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点如下，一是本案合同效力如何认定；二是房屋交付与否是否影响《租赁合同》和《补充协议》的履行，由此丰益公司是否应当承担合同责任；三是汉威公司能否免除合同责任。一、本案合同效力如何认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本院二审期间，汉威公司上诉主张涉案房屋部分存在违建，并最终确认违建位于海淀区知春路甲18号院1、2号楼两侧，面积为162平方米，东源公司承认存在违建房屋的事实，并对违建房屋的位置及面积认可。因东源公司将未取得建设规划许可的房屋出租给汉威公司的行为，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效，故本院确认东源公司与汉威公司就海淀区知春路甲18号院签订的《租赁合同》中，关于海淀区知春路甲18号院1、2号楼两侧、面积为162平方米的违建房屋的合同部分无效。相应的，《补充协议》中涉及违建房屋的部分无效。就合同效力问题，丰益公司提出《租赁合同》及《补充协议》的签订均未经过产权人大钟寺农工商公司和第一承租人大连新投公司的同意，应属无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。据此，未经出租人同意转租的，出租人可以行使解除权，但法律并未否定转租合同的效力，丰益公司的该上诉理由缺少法律支持，本院不予采信。此外，丰益公司还主张大钟寺农工商公司与东源公司私自签订《意向书》，侵害大连新投公司权益，本院认为，《意向书》中具有附条件生效的意思表示，系合同双方对未来商业关系在过去时间内达成的初步意向，并无证据表明存在侵害第三人利益，丰益公司以此主张本案《租赁合同》及《补充协议》无效，本院亦不予支持。综上，《租赁合同》《补充协议》的其他部分内容均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。二、房屋交付与否是否影响《租赁合同》和《补充协议》的履行，由此丰益公司是否应当承担合同责任。根据本案事实，丰益公司、汉威公司未能依约支付相应租金，经东源公司催告后仍未履行相应义务，已经构成违约，东源公司按照补充协议约定向丰益公司、汉威公司发出解除通知具有法律效力，一审法院确认租赁合同、补充协议于2019年5月26日解除并无不当。丰益公司上诉主张《补充协议》签订后，东源公司、汉威公司并未向其交付房屋，已经构成根本违约，《补充协议》也并未实际履行。就此本院认为，根据《补充协议》，丰益公司与汉威公司形成共同租赁关系，《补充协议》并未约定由东源公司向丰益公司交付房屋，房屋的交付使用应是丰益公司与汉威公司二者共同租赁关系的内部事宜，且丰益公司亦未提出证据证明其曾要求东源公司交付房屋，本案中亦无证据证明东源公司对其使用租赁房屋构成障碍，因此丰益公司关于东源公司未交付房屋构成根本违约，本案《补充协议》并未实际履行的上诉理由均不成立，本院不予支持。至于汉威公司是否未向丰益公司交付房屋，不在本案的审理范围，本院不做判定。丰益公司作为承继汉威公司支付房租的主义务人，应当依约全面履行付款义务。丰益公司还主张其未收到《通知函》，该陈述与本案邮寄回证反馈情况不符，本院不予采信。因二审审理过程中，当事人提出部分房屋属于违建的事实，且东源公司就违建房屋明确提出使用费的主张，根据《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院对一审法院认定的涉诉期间租金、免租期内租金数额予以维持，对违建房屋租金变更为占有使用费。综合以上分析，一审法院认定丰益公司支付涉诉期间租金（占有使用费）、免租期内租金（占有使用费）及违约金正确。三、关于汉威公司的合同责任是否应当免除。汉威公司在一、二审中均以签订《补充协议》前已经搬离房屋，汉威公司并无违约为由不同意支付免租期内租金（占有使用费）及违约金。本院认为，汉威公司与东源公司签订《租赁合同》后，双方又与丰益公司三方签订《补充协议》。根据《补充协议》的规定，汉威公司的原合同义务并未因丰益公司的加入得以全部免除，且汉威公司关于已经搬离房屋的主张亦未提交证据证明，其应承担举证不能的不利后果。汉威公司还主张东源公司曾承诺以装修折抵房租，但未提交证据予以佐证，东源公司亦不予认可，因此该上诉请求亦不能达到承租人免于支付租金的效果。综上，汉威公司作为共同承租人虽不负直接交纳租金给东源公司的义务，但根据合同约定亦应对东源公司未取得租金承担违约责任。因此，汉威公司与丰益公司共同支付房屋免租期内租金（占有使用费）及违约金具有合同依据，汉威公司关于应免除其合同责任的上诉理由不能成立。就违约金一节，本案虽然存在东源公司将违建房屋出租给汉威公司、丰益公司的情况，但考虑到该房屋并未影响合同实质履行，租赁的全部房屋均被实际占有并使用，且一审法院已经根据实际情况对违约金进行调整，故本院对一审认定的违约金数额不持异议。另，汉威公司上诉主张东源公司应当返还违建房屋的装修款45万余元，因其一审中仅以装修款折抵房租进行抗辩，该上诉请求超出本案二审审理范围，本案不予审理。综上所述，丰益公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。汉威公司关于本案租赁房屋存在违建部分的上诉主张成立，本院予以支持，但不影响本案各项数额的认定，其他上诉请求不成立，本院亦予以驳回。一审法院认定的其他事实清楚，适用法律正确。因上诉请求涉及违建部分的事实成立，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初17761号民事判决；二、确认东源鑫业（北京）商业管理有限公司与东方汉威（北京）企业管理有限公司于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》、东源鑫业（北京）商业管理有限公司与东方汉威（北京）企业管理有限公司、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》中，关于海淀区知春路甲18号院1、2号楼两侧、面积为162平方米的违建房屋的部分无效；其余部分均于2019年5月26日解除；三、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内向东源鑫业（北京）商业管理有限公司支付2019年2月19日至2019年5月25日租金、占有使用费920547.95元；四、东方汉威（北京）企业管理有限公司、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内向东源鑫业（北京）商业管理有限公司支付免租期内租金、占有使用费306849.32元；五、东方汉威（北京）企业管理有限公司、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内向东源鑫业（北京）商业管理有限公司支付违约金150000元；六、驳回丰益嘉润投资管理有限责任公司上诉请求；七、驳回东方汉威（北京）企业管理有限公司其他上诉请求；八、驳回东源鑫业（北京）商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11810元，由东方汉威（北京）企业管理有限公司、北京丰益嘉润投资管理有限责任公司各负担5905元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费17197元，由东方汉威（北京）企业管理有限公司负担4283元（已交纳），由北京丰益嘉润投资管理有限责任公司负担12914元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 单国钧审 判 员 刘 婷审 判 员 徐 冰二〇二一年四月二十九日法官助理 任可娜书 记 员 范慧娟