湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初426号原告（反诉被告）：唐为学，男，1954年2月1日出生，汉族，户籍地益阳市赫山区。委托代理人：冯树健、戴玉军，湖南求剑律师事务所律师，冯树健的代理权限为特别授权，戴玉军的代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：朱建华，男，1972年12月3日出生，汉族，户籍地益阳市赫山区。委托代理人：刘江，系湖南国伟律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告唐为学与被告朱建华租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，被告朱建华于2021年1月25日向本院提出反诉，本案依法由审判员陈晓军适用简易程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐为学及委托代理人冯树健、戴玉军，被告（反诉原告）朱建华及委托代理人刘江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐为学向本院提出诉讼请求：1、判令朱建华搬离嘉骏路齿轮厂家属区围墙外两间门面，并向唐为学支付所欠门面占有使用费20000元及自2020年6月起至实际搬离之日止按照300元/月的金额计算占有使用费。2、诉讼费用由朱建华承担。事实与理由：朱建华由于经营需要，与唐为学协商将唐为学位于嘉骏路齿轮厂家属区围墙外的简易棚让给朱建华使用，朱建华以翻修该棚子的出资抵充占有使用费，门面使用期限为十年。按照双方协议，朱建华使用该门面十二年有余，翻修门面的费用早就已经作为占有使用费抵偿结清，朱建华理应付给唐为学相应的费用，但朱建华一直没有履行支付使用费的义务。后双方经赫山派出所调解，于2020年8月25日达成一致意见，并出具了书面协议，由朱建华继续使用唐为学的两间门面经营，并在2020年9月10日前付清所欠唐为学的20000元占有使用费。但时至今日，朱建华依旧没有按约履行书面承诺，经唐为学多次催促未果，无奈之下，为维护唐为学的合法权益，故诉至人民法院。被告朱建华辩称，唐为学对门面并不具有使用权、所有权，翻建并不是唐为学陈述的双方共同出资，而是朱建华单方翻建，朱建华无需向唐为学支付任何的占有使用费。涉案门面系不具备手续的违章建筑，根据《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，双方签订的调解协议系无效协议，双方未签订任何的书面租赁合同，也没有形成事实上的租赁关系，唐为学既非涉案门面所占土地的所有者，也不是出资建造者，不具备收取占有使用费的主体资格。对于租赁合同无效情形，要求承租人支付占有使用费的前提是出租人进行了房屋的修建或者装修等费用支出，由此由承租人就损失进行的一种补偿，本案中唐为学没有进行任何费用的垫付和支出，涉案门面系原齿轮厂家属区围墙内的临时棚子，后因破产改制，现隶属国资委，并委托社区进行管理，唐为学不是本案的适格主体，且唐为学多次打闹影响朱建华经营，对朱建华造成的损失应当进行赔偿。反诉原告朱建华向本院提出反诉请求：1、确认双方于2020年8月25日签订的调解协议无效；2、朱建华无需向唐为学支付任何门面占有使用费；3、本案本、反诉诉讼费用概由唐为学承担。事实与理由：2008年初，朱建华出资将位于益阳市××街道××社区××路××区围墙外破旧的临时棚子重建成两间门面，未办理报建手续，未取得建设规划许可证，属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中双方未签订书面的租赁合同，也不存在租赁关系，涉案门面所占土地非唐为学所有，门面亦非唐为学出资构建，双方于2020年8月25日签订的调解协议内容违法，应属无效。本案涉案门面属违章建筑，所占土地的所有权归赫山街道及腰塘社区所有，唐为学不是本案适格主体。朱建华对自建两间门面的占有使用没有给唐为学造成任何损失，无需向其支付占有使用费。唐为学强行要朱建华签订协议，支付租金并出具欠条的行为严重损害了朱建华的合法利益，请求支持朱建华的反诉请求，驳回唐为学的诉讼请求。反诉被告唐为学辩称，双方签定订的调解协议是双方真实意思体现，朱建华必须履行。门面本来是给唐为学使用的，朱建华是应当要支付门面占有使用费，鉴于双方没有签订书面的租赁合同，故将诉讼请求租金变更为了占有使用费。不能将门面是违章建筑作为唐为学不支付占有使用费的理由，即使是违章建筑，也是唐为学的违章建筑。经审理查明，诉争门面位于益阳市赫山区嘉骏路与教育路口紧靠齿轮厂围墙边，原为一个称“杨婆婆”的人所搭建的一个临时棚子。唐为学陈述，2008年初，赫山街道办事处腰塘社区将该临时棚子交给唐为学管理和使用。朱建华陈述，2008年3月21日，朱建华委托唐成武购买了该临时棚，并支付现金800元。唐为学与朱建华系朋友关系，双方协商，由朱建华出资将该临时棚子改建为两间门面。搭建的临时棚子和之后改建的两间门面均未办理报建手续，未取得建设规划许可证。2020年5月，因上述门面发生纠纷，经双方协商，2020年5月28日，出具欠条“今欠唐为学现金贰万元整。（20000元）壹个月归还”。朱建华在欠款人处签名并捺印。2020年8月25日，经赫山派出所工作人员万其红、刘太平出面调解，双方签订调解协议：“2020年8月25日，唐为学与朱建华因嘉骏路齿轮厂家属区围墙外，两间门面之事发生纠纷，经调查了解，（两间门面地面管理使用权社区原委托唐为学行使，地上建筑由朱建华建设，土地权归属政府）;经双方协商达成如下协议：一、朱建华，2020年5月28日打给唐为学现金贰万元欠条（原壹个月归还）2020年9月10日前归还。二、朱建华继续租用其两间门面经商，由朱建华每月支付唐为学地面管理使用费叁元整（300元/月），费用每月支付清”。唐为学和朱建华以及调解人万其红、刘太平在协议上签名。2021年2月1日，益阳市赫山街道腰塘社区居民委员会出具《关于唐为学搭建临时棚的情况说明》，载明：“我社区居民唐为学同志，是我社区下岗职工，妻子一级残疾人。由于谋生困难，我社区在嘉骏路与教育路口紧靠齿轮厂围墙边有一小块约50平方米是社区公用划拨地，为了解决居民唐为学谋生问题，经组长卜庆如同志从中调解，社区同意让唐为学同志自己搭棚自主经营，情况属实。”因朱建华没有按照调解协议的内容履行，唐为学诉至人民法院；而朱建华认为，涉案门面系违章建筑，双方签订的调解协议内容违法，并向本院提起反诉，请求确认签订的调解协议无效，无需支付唐为学门面使用费。上述事实有唐为学提交的《调解协议》、《欠条》《关于唐为学搭建临时棚的情况说明》，朱建华提交的《旧毛棚转让协议》以及双方当庭陈述等证据在卷予以证实。本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第一款的规定：“城市市区的土地属于国家所有。”以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”唐为学与朱建华于2020年8月25日签订的《调解协议》涉及的两间门面，未办理报建手续，亦未经城乡规划部门办理规划许可及建设许可。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故双方于2020年8月25日达成的调解协议无效，唐为学诉请朱建华按调解协议履行，本院依法不予支持。涉案门面所占用的土地系国家所有，益阳市赫山街道腰塘社区居民委员会无权委托唐为学行使土地管理使用权；涉案门面系朱建华出资改建，且持续占有经营，唐为学并非涉案门面的所有者和管理者，唐为学无权要求朱建华搬离涉案门面和支付占有使用费。故，唐为学的诉求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认反诉原告朱建华和反诉被告唐为学于2020年8月25日签订的《调解协议》无效。二、反诉原告朱建华无需向反诉被告唐为学支付占有使用费。三、驳回原告唐为学的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费350元减半收取175元、反诉受理费180元，共计355元，由原告（反诉被告）唐为学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  陈晓军二〇二一年四月九日法官助理肖景丽书记员夏庆军附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。