大连市金州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0213执异2号案外人：徐学，男，1988年1月14日出生，满族，住辽宁省大连市金州区。委托代理人：李绅隆，辽宁邦德信律师事务所律师。申请执行人：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。法定代表人：赵论语，系该公司总经理。委托代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。被执行人：大连中天房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）。法定代表人：王庆，系该公司执行董事。委托代理人：于潇，系该公司员工。被执行人：王庆，男，1956年3月5日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。被执行人：李晓丽，女，1976年5月6日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。被执行人：辽宁天鸿实业集团有限公司，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈区世纪家园7号楼-312。法定代表人：于杰，系该公司董事长。被执行人：大连恒宇房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-6）。法定代表人：王庆，系该公司董事长。在本院执行申请执行人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）与被执行人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）、王庆、李晓丽、辽宁天鸿实业集团有限公司（以下简称天鸿公司）、大连恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）借款合同纠纷一案中，案外人徐学对本院查封被执行人中天公司所有的位于大连市金州区中长街道胜利路938号3单元4层1号的房屋（即天鸿·1.7英里26号楼3单元4层1号，以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐学称，要求对案涉房屋中止执行并解除查封。事实与理由为，案外人于2012年6月14日与被执行人中天公司签订了商品房买卖合同，并于2012年5月29日交付全部购房款，2012年11月28日，中天公司为其开具了销售不动产发票。购买案涉房屋主要目的是自家居住。中天公司于2012年12月28日将案涉房屋交付案外人，同时案外人领取钥匙并交纳了水费、物业费等相关费用。案外人已经完成房屋装修并入住至今，每年按时缴纳相关费用。现案涉房屋被法院查封，损害了案外人合法权益，故请求中止执行。申请执行人建银公司称，1、申请执行人对案涉房屋的抵押权已于2013年10月12日成立并生效，辽宁省高院作出的民事调解书已经生效，是对申请执行人抵押权的进一步确认；2、申请执行人对案涉房屋申请财产保全，辽宁省高院已于2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了（2015）辽民二初字第00070号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，对案涉房屋进行了查封，进入执行程序后自动转为执行程序中的查封措施；3、案外人未提交取得案涉房屋所有权的证据，另因案涉房屋已经被司法查封且尚未办理竣工验收、消防验收手续等，案外人不可能取得案涉房屋所有权；4、根据最高人民法院执行异议司法解释规定，案外人提供的证据不能证成符合法定条件的要件事实，即因已设置抵押权，中天公司私自与案外人进行的房产所有权的转让为无权处分行为，所签商品房买卖合同为效力待定合同，另案外人未能提供其名下无其他用于居住的房屋的证据，亦未提供证据证实已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，故不足以排除强制执行。据此，请求本院依法驳回案外人的异议请求。本院查明，建银公司与中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司及恒宇公司借款合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书，对各方当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、中天公司尚欠建银公司借款本金人民币225618697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息（按罚息利率24％计收），于调解书生效后六个月内付清；二、建银公司对中天公司提供的抵押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；三、建银公司对王庆、李晓丽提供的质押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；四、王庆、李晓丽对上述款项的给付承担连带清偿责任；五、天鸿公司对上述款项的给付在人民币10000000元范围内承担连带清偿责任；六、恒宇公司对上述款项的给付在人民币50000000元范围内承担连带清偿责任。另查明，该调解书发生法律效力后，建银公司于2017年1月3日向辽宁省高级人民法院申请强制执行，该院于2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定，裁定由大连市中级人民法院执行。大连市中级人民法院于2019年4月3日作出（2017）辽02执84号执行裁定书，裁定由本院执行。本院于2019年7月22日，以（2019）辽0213执2449号立案执行。又查明，（2015）辽民二初字第00070号案件诉讼过程中，辽宁省高级人民法院于2015年10月29日作出（2015）辽民二初字第00070号民事裁定，查封了中天公司所有的位于大连市金州区××街道××路在建的抵押房屋913套，查封期限为三年，案涉房屋即在上述被查封房屋明细范围内。2018年10月23日大连市中级人民法院作出（2017）辽02执84号裁定，对上述被查封房屋中的910套进行了续封，期限为三年。案外人为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、《天鸿·1.7英里预售许可证》，拟证明中天公司有预售案涉房屋的合法手续；2、《商品房买卖合同》1份，拟证明中天公司于2012年6月14日与案外人签订合同，将案涉房屋出售给案外人；3、《销售不动产统一发票》（自开）1份、银行转账票据1份、收款收据1份，拟证明截至2012年11月28日，案外人已将案涉房屋全部价款487020元付清；4、《入住通知书》1份、《关于室内装修的特别提示》1份、《专用收款收据》4份，拟证明案外人已于2012年12月28日接收案涉房屋，并向大连天鸿物业管理有限公司交纳了水电费、物业费、装修费等入住费用；5、《房屋信息查询结果》1份，拟证明案外人在大连市全域无房屋登记信息。本院认为，本案争议的焦点为案外人能否对案涉房屋主张所有权，进而排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定表明标的物是房地产经营者所开发商品房的情况下，房屋消费者物权期待权保护所需要具备的条件。首先，案外人与中天公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且签订时间为2012年6月14日，早于辽宁省高级人民法院首次查封的时间2015年10月29日；其次，案外人购买的案涉房屋性质为自住，其提供的证据能够证明为本辖区内唯一住房，并且已经交付居住；再次，案涉房屋的总价款为人民币487020元，中天公司开具的《销售不动产统一发票（自开）》及付款票据证明案外人已经付清全部购房款。综上，案外人对案涉房屋主张房屋消费者物权期待权有事实和法律依据，足以排除强制执行，本院对其异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对大连市金州区中长街道胜利路938号3单元4层1号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认定原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张 丽审 判 员  郑朝晖人民陪审员  白 韧二〇二一年四月八日书 记 员  刘正立