河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初811号原告：陈建洲，男，汉族，1978年11月22日出生，住河南省焦作市解放区。被告：焦作星凯置业有限公司，住所地：焦作市解放区解放西路星凯国际城3号楼14-19号商铺。法定代表人：刘长江，执行董事。委托诉讼代理人：赵文文，女，该公司员工。委托诉讼代理人：闫会歌，女，该公司员工。原告陈建洲与被告焦作星凯置业有限公司（以下简称星凯置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案，并依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理，原告陈建洲，被告星凯置业公司的委托诉讼代理人赵文文、闫会歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建洲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理焦作市解放区普济路887号星凯中心第15号商住楼1单元2层4号房屋权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2.判决被告向原告支付逾期办理房产证违约金65539.56元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年11月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的星凯中心第15号商住楼1单元2层4号房屋。合同约定2017年1月3日前交房，于交房后365个工作日办理不动产权证，即被告应当于2018年6月19日前提供为原告所购房屋办理权属登记所需由出卖人提供的报产权登记部门备案的材料。但直至2021年2月5日，原告仍没有取得房地产权属证书，且经原告电话询问被告工作人员违约金额时，被告工作人员电话告知约定违约金数额为414448元x0.1%=414.44元。原告认为被告工作人员告知的违约金明显过低。原告一直以为支付违约金计算时间是按日计算。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约金责任第1款第2条约定的违约金的计算方法是按日计算违约金，第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第1、2条约定的违约金的计算方法也是按日计算，原告认为被告默认为按日计算违约金。原告计算被告逾期办证的违约金金额应为每日414.44元。根据合同的计算方法，应计算违约金为962天x414.44元=398691.28元。同时原告还认为违约金计算约定不明确。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定第二款“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”并没有清楚约定违约金时间的计算方法。即无法确定是按照房价款的0.1%计算时间是按照每日、每月还是每年计算向买受人支付违约金。原告认为该条款违约金计算约定不明确，按照《合同法》规定，视为没有约定。原告请求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2016年《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，本案违约金的计算方法，被告应向原告支付的违约金为：总房款414448元x962天x日逾期利息（年逾期利息6%÷365）=65539.56元。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定及法律规定，被告的行为已构成违约，应立即将原告办理房屋权属登记所需的由被告提供的资料报产权登记机关备案，并且立即协助原告办理取得涉案房屋的权属证书，并支付违约金。故原告诉至法院，望判如所请。被告星凯置业公司辩称，一、原告诉求被告支付65539.56元逾期办理房产证违约金无法律依据。关于逾期办证的违约责任双方已在签订的《商品房买卖合同》中明确约定，双方应执行合同约定的违约金标准。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定。被告与原告于2016年11月3日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，对双方均有约束力，双方应按照《商品房买卖合同》约定履行自己的义务。依据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，双方对违约金的计算标准和计算方法已有明确约定，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定。双方签订的《商品房买卖合同》的合同文本和合同条款是政府部门的固定格式文本，内容和文字是固定的，被告与原告均无权随意变更和调整，由于逾期办证与逾期交房不同，违约金按固定值计算，只是对被告作为开发商应尽快为购房人办理产权证书的一种督促和适当的违约惩罚。被告的其他业主也均采用该固定格式文本，逾期办证违约金也是按照该标准执行，本案原告诉求多支付逾期办证违约金无法律依据。二、未能办理房产证是因被告的建设施工方南京保胜建设工程有限公司未能提供竣工备案资料导致，焦作市解放区人民法院做出的（2018）豫0802民初1022号民事判决和焦作市中级人民法院做出的（2020）豫08民终411号民事判决均要求南京保胜建设工程有限公司向被告交付竣工备案资料，待南京保胜建设工程有限公司向被告提供竣工备案资料，被告即协助原告办理原告所属房屋的房产权属登记手续。三、焦作市山阳区人民法院和河南省高级法院的相关案例和《最高法：关于商品房买卖中违约金、赔偿约定及适用问题的答复》，确认在合同对违约金标准有明确约定的情形下，应执行合同约定的违约金标准。河南省焦作市山阳区人民法院（2017）豫0811民初2473号民事判决和河南省高级人民法院（2018）豫民再第386号判决认定：“双方对逾期办理房屋权属证书的违约行为如何处理进行了约定，不是未约定，只是没有按照约定主张违约责任，再审称本案应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定未约定的情形，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的主张，没有合同依据，不符合法律规定。”根据《最高法：关于商品房买卖中违约金、赔偿约定及适用问题的答复》中关于违约金问题明确答复：如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应予以认可。原告陈建洲为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，以证明被告已经构成违约，按照合同第八条约定，2017年1月3日被告已经交付房屋，按照合同约定被告应当在交房后365日内协助原告办理房产证，但被告至今未能提交办证所需资料；2.原告在沈阳市购买房屋的《商品房买卖合同》一份，该合同上关于逾期办证的违约责任有详细约定，以证明本案购房合同违约责任约定不明确。被告星凯置业公司对原告陈建洲提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，该合同十五条对违约责任明确约定，逾期办理房地产权证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，而不是原告所称的逾期办理房产证约定不明，双方应严格按照合同约定履行；证据2与本案无关，不予质证。被告星凯置业公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初1022号民事判决书一份和焦作市中级人民法院（2020）豫08民终41号民事判决书，以证明：经生效的判决书确认南京保胜公司应当按照生效判决书确定的义务向被告交付项下建设工程包括涉案的15号楼在内的13栋楼工程竣工验收备案所需资料，判决生效后，南京保胜公司未向被告交付相关资料，导致被告迟迟不能提供办理房地产权登记证书所需的资料，被告出现了免责情形，待南京保胜公司向被告提供竣工备案资料，被告即协助原告办理房产证。原告陈建洲对被告星凯置业公司提交的证据质证后，认为与本案无关，不发表质证意见。本院对当事人提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1，被告质证后对其真实性无异议，能够证实原、被告之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系及相应合同约定内容，故本院予以采信；原告提交的证据2，与本案无关，故本院不作为本案的证据采信。被告提交的证据，系法院作出的生效法律文书，本院直接作为本案证据使用，但对被告所称的其具有无需支付违约金的免责事由的证明指向不予采纳。本院经审理查明：2016年11月3日，被告星凯置业公司（出卖人）与原告陈建洲（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定陈建洲以414448元的价格，购买星凯置业公司开发建设的位于焦作市解放区普济路887号星凯中心的15号商住楼1单元2层4号房屋。该合同第八条约定，星凯置业公司应于2017年1月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经5大主体验收合格的商品房交付给陈建洲。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：1.……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向××支付违约金。合同签订后，陈建洲已按合同约定支付了购房款，星凯置业公司已将涉案房屋如期交付给陈建洲，但因项目承建方未将工程竣工验收资料移交、项目未经过相关部门验收合格等原因，星凯置业公司至今未将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致陈建洲至今仍无法办理涉案房屋的权属登记，故陈建洲向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告陈建洲与被告星凯置业公司于2016年11月3日就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、承担义务。星凯置业公司未按照合同约定在涉案房屋交付后的365日内，将办理涉案房屋权属登记所需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，导致陈建洲至今无法办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应违约责任。关于逾期办证违约金的计算方式，双方在合同第十五条中有着明确的约定，即：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”同时，陈建洲并未提供证据证明其因星凯置业公司的逾期办证的违约行为导致其遭受了经济损失，需要根据其经济损失情况对相应违约金进行调整。故陈建洲称双方合同中关于因出卖人原因导致逾期办证的违约金约定不明，星凯置业公司需支付的违约金应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的诉讼请求，本院不予支持。关于星凯置业公司提出的因南京保胜公司未向其提供工程竣工验收资料，才导致其不能向产权登记机关提交和备案相关所需资料，对于逾期办证行为该公司具有免责事由，无须支付违约金的抗辩意见，因该事实系星凯置业公司与第三人之间的纠纷所致，星凯置业公司以此作为免责事由，缺乏与陈建洲的合同约定及法律依据，故本院不予采纳。另需要说明的是，本案双方之间纠纷的相应法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，且所需适用的当时的法律的规定与民法典的相应规定原则一致，并不矛盾冲突，故按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案判决仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告焦作星凯置业有限公司于本判决生效后十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告陈建洲办理焦作市解放区普济路887号星凯中心第15号商住楼1单元2层4号房屋的权属登记手续；二、被告焦作星凯置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈建洲支付逾期办证违约金414.44元；三、驳回原告陈建洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，及支付迟延履行金。案件受理费减半收取为819元，由被告焦作星凯置业有限公司负担150元，由原告陈建洲负担669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二一年四月十三日书记员  蔡晓淼附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。