湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘民终82号上诉人(原审原告、申请执行人)：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑18B栋。法定代表人：阳金明，总经理。委托诉讼代理人：罗丽扬，该公司工作人员。委托诉讼代理人：殷尚野，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：欧阳维谦，男，1963年5月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。被上诉人（原审被告、执行案外人）：王春玲，女，1964年2月15日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。委托诉讼代理人：吴家幸，湖南同才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩，湖南同才律师事务所律师。中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称长城公司）与王春玲、欧阳维谦申请执行人执行异议之诉一案，已由湖南省长沙市中级人民法院于2020年12月3日作出（2020）湘01民初825号民事判决。上诉人长城公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长城公司一审诉讼请求：1．准予执行欧阳维谦名下坐落于广西壮族自治区柳州市××路××号××XX10栋3单元1-1房产（产权证号：柳房权证字第1××9号）；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明认定事实如下：渤海银行股份有限公司长沙分行诉湖南圣川控股集团有限公司、湖南爱霖置业投资有限公司、湖南长江源矿业有限公司、湖南锦龙商业经营管理有限公司、欧阳维谦、阳静、欧阳震霖、欧阳江政金融借款合同纠纷一案，长沙市中级人民法院于2016年7月29日作出（2015）长中民二初字第00352号民事判决：一、湖南圣川控股集团有限公司自该判决生效之日起十日内偿还渤海银行股份有限公司长沙分行贷款本金2984万元及相应利息、罚息、复利；二、湖南圣川控股集团有限公司自该判决生效之日起十日内支付渤海银行股份有限公司长沙分行律师费30万元；三、渤海银行股份有限公司长沙分行对权证号为衡房权证珠晖区字第0××6号房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在1081万元的范围内优先受偿，对权证号为衡房权证珠晖区字第0××1号房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在427万元的范围内优先受偿，对权证号为衡房权证珠晖区字第0××7号房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在569万元的范围内优先受偿，对权证号为衡房权证珠晖区字第0××0号房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在782万元的范围内优先受偿，对权证号为衡房权证珠晖区字第0××4号房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在125万元的范围内优先受偿；以上房屋折价或者以拍卖、变卖的价款超出上述范围的，归所有人湖南爱霖置业投资有限公司所有；四、湖南爱霖置业投资有限公司、湖南长江源矿业有限公司、湖南锦龙商业经营管理有限公司、欧阳维谦、阳静、欧阳震霖、欧阳江政对该判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任；湖南爱霖置业投资有限公司、湖南长江源矿业有限公司、湖南锦龙商业经营管理有限公司、欧阳维谦、阳静、欧阳震霖、欧阳江政承担保证责任后，有权向湖南圣川控股集团有限公司追偿；五、驳回渤海银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。该判决生效后，湖南圣川控股集团有限公司、湖南爱霖置业投资有限公司、湖南长江源矿业有限公司、湖南锦龙商业经营管理有限公司、欧阳维谦、阳静、欧阳江政、欧阳震霖未按生效判决履行法定义务，渤海银行股份有限公司长沙分行申请强制执行。2018年4月8日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01执277号之三执行裁定：扣划、冻结被执行人湖南圣川控股集团有限公司、湖南爱霖置业投资有限公司、湖南长江源矿业有限公司、湖南锦龙商业经营管理有限公司、欧阳维谦、阳静、欧阳震霖、欧阳江政银行存款44111025.67元或者查封、冻结、扣押、扣留、提取相等价值的其他财产。2018年8月4日，执行法院作出（2018）湘01执277号之一执行裁定：变更长城公司为本案的申请执行人。2018年11月5日，法院作出（2018）湘01执277号之三协助执行通知：一、协助冻结欧阳维谦名下坐落于柳州市××路××号××·XX10栋3单元1-1房产（房产证号：柳房权证字第1××9号），查封冻结期限为三年，自2019年11月5日起至2022年11月4日止。王春玲以其已购买了上述房屋为由提出异议，请求解除对上述房屋的冻结措施。执行法院于2020年1月17日作出（2020）湘01执异14号执行裁定：中止执行欧阳维谦名下坐落于柳州市××路××号××·XX10栋3单元1-1房产（房产证号：柳房权证字第1××9号）的执行。2007年8月31日，欧阳维谦向汪某出具《委托书》，委托汪某办理广西柳州市××路××号××·XX10栋3单元房屋（房产证号：柳房证字第1××9号1-1房号）的出售（转让）合同、协议；办理银行房屋提前还贷手续，代领房产证、房屋他项权证，到产权处办理房屋注销抵押申请；办理房产过户手续等。该《委托书》经湖南省衡阳市珠晖区公证处（2007）衡市晖证字第0348号公证书公证。2007年9月14日，王春玲的姐姐王某向欧阳维谦的银行账户转入了214830.27元；2007年10月10日，王春玲（买方）与汪某（卖方）签订了《协议书》，约定将涉案房屋以43.8万元转让给王春玲，房款于2007年10月10日全部付清；同时，双方约定待王春玲要求房产过户时，卖方需带身份证原件或公证书至柳州协助办理过户手续。2007年10月10日，王春玲的母亲潘某向汪某的银行账户转入了120500元。2007年10月10日，汪某向王春玲出具《收条》，载明：今收到买房人王春玲购房款43.8万元是实。王春玲陈述其在签订《协议书》前已分两次向汪某支付了共计10万元的现金。从2007年12月开始，王春玲的哥哥王某某、母亲潘某一直居住使用涉案房屋，房屋的物业费、电费等费用均由王某某支付。一审法院认为，本案的争议焦点为王春玲对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，王春玲提交的欧阳维谦向汪某出具的公证委托书、王春玲与汪某签订的协议书、王春玲的近亲属向欧阳维谦及汪某支付款项的凭证等系列证据已经形成证据链，可以证实涉案房屋在被查封前欧阳维谦已转让给王春玲，双方已签订合法有效的书面买卖合同。其次，从王春玲提交的物业费、水电费等收款收据看，王春玲从2007年12月开始即合法占有使用了涉案房屋，并交由其哥哥王某某、母亲潘某居住至今。第三，汪某在2007年10月10日向王春玲出具了购房款收据，结合王春玲的姐姐王某于2007年9月14日向欧阳维谦支付的214830.27元、王春玲的母亲潘某于2007年10月10日向汪某支付的120500元，以及剩余款项金额及当时的款项交付习惯，加之欧阳维谦、汪某长达十余年均未向王春玲主张过购房款，可以认定王春玲已向欧阳维谦支付了全部购房款。第四，经查，涉案房屋在被查封前未过户至王春玲名下系因汪某持有的原公证委托书已过有效期限，又无法及时联系上欧阳维谦所致，并非因王春玲自身原因未办理过户手续。因此，王春玲符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告长城公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由长城公司负担。上诉人长城公司上诉请求:一、撤销一审判决；二、判令准予执行欧阳维谦名下坐落于广西省柳州市××路××号××XX10栋3单元1-1（产权证号：柳房权证字第1××9号）房产；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误，王春玲称以现金方式支付10万元购房款无证据证明，涉案房屋未办理过户登记系因买受人自身原因导致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款、第四款规定的情形，王春玲对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。1.王春玲支付的10万元现金购房款在2007年涉案房屋交易时属于大额现金支出，按照通常的现金处理方式，一般是存放在银行而不会以现金方式持有，其未提交任何银行存取款记录予以证明。2.从上述购房款的支付方式来看，总价43.8万元购房款中，除该笔10万元外，其余购房款均以银行转账方式进行支付，据此可以认定交易习惯为银行转账，一审判决以交易习惯来推定王春玲支付了10万元现金，认定事实错误。3.王春玲陈述其支付了10万元购房款，其余二分之一的购房款由其姐姐王某支付，剩余四分之一的购房款由其母亲潘某支付。从付款角度看，王春玲在涉案房屋中所占份额不到四分之一，据此可以推断在其家庭内部未就涉案房屋产权归属达成一致时，其不会主动要求办理产权登记。4.王春玲辩称未办理产权登记系因汪某授权过期以及无法联系上欧阳维谦导致，与实际情况不符。按照通常的交易习惯，即便欧阳维谦已经委托了汪某办理相关手续，针对价值巨大的房产交易，王春玲在交易当时必定留有欧阳维谦的联系方式，而通常在购房人一方已经支付完全部购房款后，其必定会积极主动要求出卖方办理产权过户登记。即便汪某的授权过期，王春玲也可以直接与欧阳维谦或通过汪某与欧阳维谦联系。5.长沙市中级人民法院2019年11月5日冻结涉案房产，当年12月王春玲即联系上欧阳维谦并向长沙市中级人民法院提交了执行异议，故其称无法联系上欧阳维谦与事实不符。被上诉人王春玲辩称：一、王春玲用现金10万元支付剩余房款系事实，也符合交易习惯。2007年10月10日，王春玲付完全部房款后，案外人汪某出具了已经收到全部房款的收条。第一，购房款已经分多次全部支付完毕，汪某出具了收条证实收到全部款项，如果王春玲没有支付全部购房款，欧阳维谦不可能交房让王春玲一家装修入住，也不可能十几年来不向王春玲主张支付剩余的房款。第二，王春玲支付的10万元现金购房款，并非是一次性支付的。2007年8月，王春玲及其配偶张光明看到案涉小区内新张贴的售房广告联系上了汪某，后还有不少买家陆续联系汪某。为了体现购房诚意，汪某要求王春玲先支付3万元购房定金，后续磋商中王春玲一家核实了案涉房屋具体情况后又支付了72700万元的前期购房款。当时汪某出具了这两笔钱的收条，后在王春玲支付完全部购房款后，汪某收回了之前的收条，重新出具了已收全部购房款的总收条。第三，2007年手机支付、线上支付还不普及，在日常生活中支付几万元现金是常有的事。二、案涉房屋未办理过户登记并非王春玲造成，而是因为欧阳维谦一方频繁更换手机号码，又推脱时间办理过户一事，才最终导致未能办理房屋过户登记。第一，王春玲购房系其本人意思，因为当时资金有限，便向家人借钱支付。第二，王春玲当时买房是举全家之力才一次性支付全部购房款，这导致后面暂时缺钱支付契税。所以王春玲在支付房款后没有立马过户，而是在协议中约定“待王春玲要求房产过户时，卖方需带身份证原件或公证书至柳州协助办理过户手续”。第三，到了2008年，王春玲欲联系汪某办理过户时，才发现汪某更换了手机，当时没有欧阳维谦的联系方式。随后，王春玲按汪某身份证上的地址至衡阳找汪某，没有见到本人，只从其配偶处拿到新的联系方式。但汪某称其在北京工作，一直以很忙、有事、不是房主等理由推脱，后来直接又更换了手机号码。这十多年里，王春玲多次去衡阳寻找均无功而返。直至得知房子被查封后才通过法院找到欧阳维谦本人才重新联系上了汪某。一审视频连线，汪某也陈述了王春玲曾多次要求其配合过户。二审中，双方当事人未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王春玲对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，不动产买受人的民事权益，需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于房款的支付。根据一审查明的事实，王春玲姐姐向欧阳维谦银行账户汇入214830.27元，王春玲母亲向汪某银行账户汇入120500元，王春玲陈述在签订协议书前两次向汪某支付了共计10万元的现金，汪某也向王春玲出具了收到购房款43.8万元的收条。长城公司认为王春玲支付了10万元现金款不属实。本院认为，王春玲对为何有10万元用现金支付做了合理解释，汪某也出具了收到总购房款的收条，且十余年未向王春玲主张过购房款。二审听证时，法庭也通过长城公司委托诉讼代理人的电话跟欧阳维谦取得了联系，其陈述：卖房给王春玲属实，也收到了房款。故可以认定王春玲已经向欧阳维谦支付了全部购房款。同时，王春玲从2007年12月就接收房屋钥匙，其哥哥、母亲入住至今，应视为在人民法院查封之前已经占有并使用了案涉房屋。关于未办理过户登记原因的问题。长城公司认为案涉房屋长达十多年未及时办理过户，王春玲存在过错。本院认为，2007年10月10日，王春玲与汪某签订《协议书》，其中约定待王春玲要求房产过户时，卖方需带身份证原件或公证书至柳州协助办理过户手续。2008年王春玲欲联系汪某办理过户手续时，却因汪某更换手机号码、汪某公证委托书过了有限期限、无法联系上欧阳维谦等原因未能办理过户登记。办理房屋产权过户需要欧阳维谦的协助，王春玲未办理房屋权属转移登记并非其自身原因，故王春玲对此无过错。王春玲对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。综上所述，长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二一年四月二十六日法官助理梁昕昕书记员刘思