湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终1034号 上诉人（原审原告）：衡阳市顺达房地产开发公司。 法定代表人：刘勇君，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：罗英秋，女。 被上诉人（原审被告）：罗英资，女。 被上诉人（原审被告）：罗素英，女。 被上诉人（原审被告）：罗英清，女。 上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：戴鑫，湖南八方律师事务所律师。 上诉人衡阳市顺达房地产开发公司（以下简称顺达公司）因与被上诉人罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2020）湘0405民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顺达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：案涉房屋于2020年7月才办理产权登记，房屋权属自过户登记时起转移，支付房屋超面积补差款的诉讼时效期间应当从过户之日起计算。顺达公司是区办集体企业，一审以超过诉讼时效期间而驳回其诉请，剥夺了其诉权。 罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清辩称，案涉房屋自2006年10月交房至本案起诉时，顺达公司从未向其主张过欠交房屋面积补差款的权利，本案已超过诉讼时效期间。案涉房屋约定交房时间为1996年12月前，至实际交房已逾期十年，所产生逾期交房过渡费，应当抵扣案涉面积补差款。一审判决正确，请求驳回上诉。 顺达公司向一审法院起诉请求：判决罗英秋支付顺达公司购房款7695元及逾期付款滞纳金3932元，罗英姿、罗素英、罗英清分别支付顺达公司购房款21246元及逾期付款滞纳金10856元，以上合计100226元。 一审法院认定事实：1995年，尹超秀（已于2006年去世）所有的位于原江东（珠晖区）泉溪村的房子被列入旧城改造项目，尹超秀将该房屋的拆迁的所有权益全部赠予其四个女儿即罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清。1995年8月26日，顺达公司与罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清签订《城市房屋拆迁补偿协议书》，协议约定，顺达公司经衡阳市政府有关部门批准，决定在原江东（珠晖区）泉溪村地段进行旧城改造，需拆迁尹超秀位于房屋一栋，建筑面积为135.56平方米；原审被告同意于1995年8月30日前将泉溪村46号房屋交由顺达公司拆除，拆迁安置的面积为168平方米，平均划分为四套，每套面积42平方米；过渡期为18个月，顺达公司支付的过渡费按三户计算，每户为160元/月，并且顺达公司先行支付一年的过渡费，合计5760元，搬家费为1160元。另，如顺达公司未能按期交付新房，则原审被告按月继续到顺达公司处领取过渡费，以此类推；三原审被告要求新增加房屋面积各为18-23平方米，顺达公司同意按物价局核定的商品房销售价优惠20%给原审被告购买，原审被告应在顺达公司交付新房前一次性付清款项给顺达公司；顺达公司负责在交付新房后三个月内帮原审被告办理产权调换手续。此后，顺达公司因未在承诺的期限内履行拆迁义务，被拆迁户与顺达公司产生了纠纷。1996年12月，部分拆迁户签字授权由刘诗秋、谢培松全权代表拆迁户与顺达公司交涉并处置有关拆迁过渡补偿问题。1997年2月1日，在政府的召集协调下，顺达公司与拆迁户代表谢培松、刘诗秋签订《拆迁安置善后协议》，协议约定，由于种种原因，顺达公司不能履行拆迁协议支付临时过渡费、拆迁安置补偿费和应赔偿的拆迁房屋，双方协商顺达公司将在建工程移交被拆迁人续建，作为被拆迁人的自救自建项目；项目移交后，双方之间的纠纷就此了结，被拆迁人不再要求顺达公司赔偿原欠的过渡费、房租费、补偿费等，一切与顺达公司无关。1999年8月23日，顺达公司与拆迁户代表谢培松、刘诗秋签订《终止拆迁户自建协议》，协议约定，因拆迁户思想不统一，也无法筹集资金，双方同意按当时的拆迁合同安排补偿安置房，由顺达公司在2000年1月底前安置完毕；双方之间的纠纷就此了结，同时终止1997年2月1日签订的协议。2006年10月11日，顺达公司给罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清分别下发了分房通知书，通知罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清所分得的房号，但并未提及增加面积补交的房款的事实。2006年10月16日，罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清的母亲尹超秀去世。此后，各拆迁户为办理产权证而奔波。2020年6月，顺达公司与罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清见面协商双方之间的纠纷。2020年7月24日，罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清分别取得不动产权登记，登记的建筑面积分别为49.89平方米、64.19平方米、64.19平方米、64.19平方米。 一审法院认为：顺达公司与罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清于1995年签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》系双方真实意思表示，该协议不违反法律法规的规定，双方均应按照该协议的约定履行各自的义务。此后，因顺达公司未履行该协议而产生纠纷，顺达公司与拆迁户代表于1997年签订《拆迁安置善后协议》，但1999年，顺达公司与拆迁户代表又签订了《终止拆迁户自建协议》，双方同意终止1997年的协议，拆迁安置仍按之前的合同履行，对于罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清而言，之前的协议即为1995年的《城市房屋拆迁补偿协议书》。罗英秋、罗英姿、罗素英、罗英清安置的房屋面积确实超过合同的约定，但根据该协议约定，房屋面积差价款应在交房之前补交，顺达公司明知原审被告未缴纳房屋面积差价款的情况下而交付房屋，且在2006年至2020年期间均未有证据证明其曾向被告主张过权利，故顺达公司现起诉超过法律规定的诉讼时效。且根据1999年的《终止拆迁户自建协议》，顺达公司应在2000年1月底前安置完毕，但原审被告直到2006年10月才收到安置房屋。2020年之前，双方之间就逾期交房及双方之间的其他纠纷均未提及。顺达公司关于补交房款的依据为1996年1月16日衡阳市物价局给衡阳市房屋产权管理处的商品房预售价格通知书中的审核的房屋均价为1178元，但顺达公司此后并未于1996年竣工，直到2005年房屋才竣工，该通知书是否有效和能够执行尚不明确，故顺达公司依据该文件计算房屋价格亦依据不足。综上，对顺达公司的诉讼请求，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回顺达公司的诉讼请求。案件受理费1152元，由顺达公司负担。 本院二审期间，顺达公司提交了原衡阳市江东区政府办等文件及案涉房屋产权登记信息表，用于证明其公司性质及案涉房屋过户情况，因证据待证事实本身无争议，依法予以确认，至于该事实能否达到实现其上诉请求的目的，须结合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点：本案的诉讼时效期间应如何认定及处理。民法典第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，案涉《城市房屋拆迁补偿协议书》约定支付面积补差款的时间为交房前，而交房时间又约定在1996年12月之前，且顺达公司于2006年10月实际交房时亦未主张案涉面积补差款。一审据此认定顺达公司的本案诉请已超过诉讼时效，并无不当。至于顺达公司提出诉讼时效应从案涉房屋过户之日起计算的主张，与上述法律规定不符，一审未采纳其该主张，亦无不妥。综上，顺达公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2304元，由上诉人衡阳市顺达房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年四月二十七日 法官助理  彭 斌 书 记 员  陈 浅