上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2323号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘建，男，1987年7月9日出生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：戴彩玲，女，1953年8月18日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人刘建因与被上诉人戴彩玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘建上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘建一审全部诉请或发回重审。事实与理由：2019年7月19日，戴彩玲让租客于3个月内搬离。2019年11月11日，戴彩玲又要求租客搬走或将房租直接交给戴彩玲。后戴彩玲添加了租客的微信，多次进行骚扰。2019年12月17日，租客与刘建解除租赁合同，造成刘建的租金损失应由戴彩玲承担。2020年初，由于新冠疫情，租赁人员无法进入小区，直至2020年3月14日刘建才发现上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)被戴彩玲封门。后刘建报警，双方在派出所协商后，戴彩玲又于2020年3月28日擅自将系争房屋换锁，导致刘建无法正常使用，后刘建于2020年4月5日重新更换门锁。自2020年4月6日至2020年5月4日双方签订协议书期间，戴彩玲一直带人上门骚扰，刘建亦无法正常使用系争房屋，期间刘建曾多次报警。综上，戴彩玲构成严重违约，造成刘建无法正常使用系争房屋，且对租客承担了违约责任，戴彩玲除应返还租金外还应按双方租赁合同约定承担相应的违约责任。戴彩玲辩称，不同意刘建的上诉请求。刘建称戴彩玲让租客三个月内搬走不是事实。戴彩玲只接触过一两次租客，不存在骚扰的事实。刘建上诉称因戴彩玲骚扰导致其无法正常使用系争房屋也不是事实。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。刘建向一审法院起诉请求：一、判令2017年12月17日双方签订的租赁合同于2019年12月17日予以解除；二、判令戴彩玲赔偿刘建4个月房屋租金损失人民币1万元(以下币种均为人民币)；三、判令戴彩玲偿付刘建违约金10万元；四、判令戴彩玲退还刘建房屋押金2，500元；五、判令戴彩玲退还刘建房屋租金12，333元(自2019年12月17日至2020年4月30日期间的租金，按照每月2，500元标准计算)；六、判令戴彩玲赔偿刘建开锁费用420元；七、判令戴彩玲赔偿刘建精神损失3，000元。戴彩玲向一审法院反诉请求：判令刘建腾退系争房屋。一审法院认定事实：2017年12月17日，戴彩玲(出租方、甲方)与刘建(承租方、乙方)签订了租赁合同一份，该合同约定：戴彩玲将系争房屋租赁给刘建使用，建筑面积70平方米，租期从2018年2月1日至2028年1月31日止。月租金为前五年2，500元，后五年为2，800元，戴彩玲应于2017年12月17日前向刘建交付该房屋。付款方式为付三押一。刘建向戴彩玲支付房屋租赁保证金及首期三个月的租金1万元；刘建应于每3个月7日前向戴彩玲支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则刘建需按日租金的0.5％支付违约金。租赁关系终止时，戴彩玲收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由刘建承担的费用外，剩余部分无息归还刘建。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。租赁期内，非本合同规定的情况，戴彩玲中途擅自收回该房屋的，在刘建支付清其应承担的费用外，将刘建已支付的保证金无息归还刘建，另行支付相当于保证金额的违约金给刘建。租赁期间，非本合同规定的情况，刘建中途擅自退租的，需结清本合同内规定支付的费用，戴彩玲扣除刘建已租住日期的租金后，将剩余租金归还刘建，另戴彩玲没收刘建的保证金作为违约赔偿。其他事项约定：违约金10万元，戴彩玲允许刘建转租等。该合同还约定了其他内容。合同签订后，戴彩玲将系争房屋交付刘建使用。戴彩玲确认刘建于2020年3月3日支付了2020年2月1日至2020年4月30日租金，之后的租金未支付。之前的租金双方已经结算完毕。另外，戴彩玲确认收到刘建支付的押金2，500元。2020年3月20日左右戴彩玲对系争房屋采取封门行为，2020年4月5日刘建重新更换门锁，刘建一直居住至2020年5月7日，2020年5月7日之后刘建本人已经不在系争房屋居住，但房屋内仍存放有刘建的相关家具。2020年5月4日，双方签订协议书一份，约定，崧润路XXX弄XXX号XXX室业主因房屋租赁纠纷目前正在法院受理中，现刘建同意于2020年5月4日搬出房屋，双方均同意在法院未判决之前双方不得进入16号502室，经居委会协调，双方同意签订本协议。本协议一式三份，自签字之日起生效。另查明，系争房屋于办理了不动产权证，登记权利人为戴彩玲及案外人周某某。一审审理中，刘建为证明戴彩玲提出涨房租以及多次骚扰租客的事实成立，还提供了双方之间的微信聊天记录截屏、刘建与租客之间的微信聊天记录截屏，刘建与戴彩玲之间的微信聊天记录截屏为证。戴彩玲对其与刘建之间的微信聊天记录截屏的真实性无异议，确认戴彩玲曾提出过涨房租的要求，但是双方未协商一致，对刘建与租客之间的微信聊天记录截屏的真实性不予认可，认为与本案无关。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘建、戴彩玲签订的租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。刘建以戴彩玲的骚扰致使刘建转租的租客提前搬离房屋为由主张2019年12月17日解除合同，缺乏相应的依据，法院不予采纳。2020年3月20日左右戴彩玲对系争房屋采取封门行为，且持续至2020年3月底，在派出所协调下，戴彩玲拆除封门。拆除之后戴彩玲又更换门锁。2020年4月5日刘建重新更换门锁入住，2020年5月4日，双方签订协议书约定，崧润路XXX弄XXX号XXX室业主因房屋租赁纠纷目前正在法院受理中，刘建同意于2020年5月4日搬出房屋。刘建实际居住至2020年5月7日，2020年5月7日之后刘建虽不在系争房屋内居住，但刘建在系争房屋内仍存放有刘建的家具未搬离。基于上述事实，戴彩玲的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。但对于刘建主张违约金10万元，戴彩玲认为违约金过高，请求法院酌情调整。综合本案合同履行、租期、双方之间的过错程度等实际情况，法院确定戴彩玲应向刘建偿付违约金7，500元。2020年5月4日双方签订协议书，刘建同意搬出房屋，应视为双方之间就租赁合同同意解除，不再继续履行，故法院确认租赁合同解除日期为2020年5月4日。合同解除后，刘建应腾退房屋，戴彩玲收取刘建的押金也应予退还，对此，双方均无争议。刘建主张戴彩玲赔偿其4个月房屋租金损失1万元、开锁费用420元以及精神损失3，000元，因缺乏相应依据，法院不予支持。刘建要求戴彩玲退还其房屋租金12，333元(自2019年12月17日至2020年4月30日期间的租金，按照每月2，500元标准计算)，戴彩玲同意向刘建退还自2020年3月20日至2020年4月5日期间的租金，除此之外的租金，因刘建仍然实际占有使用房屋，法院亦不予支持。一审法院判决：一、刘建与戴彩玲于2017年12月17日签订的租赁合同于2020年5月4日予以解除；二、戴彩玲应于判决生效之日起十日内退还刘建房屋租金(按照每月2，500元标准，自2020年3月20日起计算至2020年4月5日止)；三、戴彩玲应于判决生效之日起十日内退还刘建押金2，500元；四、戴彩玲应于判决生效之日起十日内偿付刘建违约金7，500元；五、驳回刘建的其他诉讼请求；六、刘建应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，刘建提供租客与戴彩玲之间的微信聊天记录截屏一份，证明戴彩玲私加租客微信后骚扰租客，且在租客搬离后仍发微信威胁要断水断电。戴彩玲对真实性不予认可，称微信聊天记录截屏上的头像是其本人之前使用过的，但其没有发送过这些内容。此外，刘建表示，一审判决后，戴彩玲擅自进入系争房屋且将房屋转租他人，房屋内尚有刘建购置的家具及私人物品等未搬离。戴彩玲确认系争房屋已由其收回并转租，但对房屋内尚有刘建物品不认可，且认为戴彩玲出租时留在系争房屋中的物品有遗失。上述内容，有刘建提交的微信聊天记录截屏及二审审理笔录可予佐证。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，刘建、戴彩玲签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守履行。戴彩玲作为出租人应尽保障承租人正常使用系争房屋之义务。根据刘建提交的微信聊天记录截屏可以看出，刘建、戴彩玲曾就租金上涨问题进行洽商，戴彩玲也承认曾向刘建提出过涨房租的要求，但双方未能协商一致。刘建称租客因戴彩玲骚扰而与其解除合同。戴彩玲则称从未骚扰过租客，并称其与租客之间的微信聊天记录截屏中，头像系其本人曾经使用，但未发送过相关信息，明显有悖常理，本院对此不予采信，应可认定戴彩玲在租客承租系争房屋期间确有要求租客提前搬离的行为。而涉案租赁合同中明确约定允许刘建转租，故戴彩玲未能保障租客正常使用系争房屋，构成违约。租客搬离后，戴彩玲于2020年3月将系争房屋封门、换锁，在刘建自行重新更换门锁后，又多次上门滋扰，导致刘建无法正常使用系争房屋，戴彩玲上述行为显然已构成违约，应承担相应的违约责任。戴彩玲收取的房屋押金应予返还。关于违约责任的承担。租赁合同中约定违约金100，000元，戴彩玲一审期间主张违约金过高，请求法院予以调整。鉴于戴彩玲在合同实际履行过程中违约情形较为显著，一审法院酌情调整违约金为7，500元明显过低，本院综合合同剩余履行期间、过错程度，兼顾诚实信用原则，依法确定戴彩玲应向刘建偿付违约金35，000元。违约金既有弥补守约方因对方违约而遭受损失的功能即补偿性功能，又具有督促当事人诚信履行合同的功能即惩罚性功能。鉴于本院已判令戴彩玲支付刘建违约金35，000元，故对刘建主张的租金损失，本院不再予以支持。关于刘建主张退还租金的问题。戴彩玲一审期间同意向刘建退还2020年3月20日至2020年4月5日期间的租金，一审法院据此判令戴彩玲返还并无不当，应予维持。刘建实际支付租金至2020年4月30日，鉴于2020年4月6日刘建重新更换门锁后，戴彩玲仍有上门骚扰行为，确对刘建正常使用系争房屋产生不利影响，故对2020年4月6日至2020年4月30日期间的租金，本院酌情调整为按每月1，250元的标准计收。戴彩玲多收取的租金应予返还。另外，双方二审期间均确认系争房屋已于一审判决后由戴彩玲单方收回，刘建无需再履行腾退义务，故对一审判决主文第六项予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12198号民事判决主文第一、二、三、五项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12198号民事判决主文第四、六项；三、戴彩玲应于本判决生效之日起十日内退还刘建房屋租金(按照每月人民币1，250元为标准，自2020年4月6日计算至2020年4月30日)；四、戴彩玲应于本判决生效之日起十日内偿付刘建违约金人民币35，000元；五、驳回戴彩玲要求刘建返还上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2，945.06元，减半收取1，472.53元，由刘建负担1，030.77元，戴彩玲负担441.76元；反诉受理费40元，由戴彩玲负担；二审案件受理费2，945.06元，由刘建负担2，061.54元，戴彩玲负担883.52元。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二一年四月七日法官助理 张 煜书 记 员 李佳纯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……