河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5240号上诉人（原审原告）：河南京润万象房地产开发有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南四路16号2号楼2号。法定代表人：凌晓洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵飞，河南博云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐璐，河南博云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾国利，男，汉族，1976年9月5日出生，住河南省郑州市金水区。上诉人河南京润万象房地产开发有限公司（以下简称万象公司）与被上诉人贾国利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万象公司上诉请求：请求撤销一审民事判决第二项，依法改判为：1、请确认上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已解除。2、请判令被上诉人贾国利向上诉人返还郑州经济技术开发区第七大街以东、经北二路以北9号楼1单元14层1404号房屋（合同房号为1403),并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记注销、预抵押登记注销等手续；3、请判令被上诉人承担本案上诉人的律师费15000元；4、请确认上诉人有权从被上诉人贾国利已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部款项；5、本案一、二审案件受理费由被上诉人贾国利承担。事实与理由：一、原审法院在双方对解除合同均无异议的情况下，径行以“双方大部分义务已履行完毕，房价波动较大，解除合同对双方有失公平”为由，驳回原告要求确认合同已解除诉求，于法无据。（一）上诉人与被上诉人房屋买卖合同并未实质履行完毕，原审法院不支持合同解除对上诉人有失公平。案涉房屋总价款为1,405,850元，被上诉人仅支付了首付款425,850元，剩余98万元是采取商业贷款方式支付，上诉人为该笔贷款提供阶段性担保。被上诉人无力偿付借款本息后，双方被贷款银行诉至法院，判决生效后，被上诉人拒不履行判决，上诉人实际代偿了本金、利息、诉讼费等共计1,002,799.33元，代偿金额已超贷款金额。即被上诉人仅支付四十余万就取得了上诉人140多万元的房产，上诉人售房合同目的明显没有实现，如不能解除合同，对上诉人而言才是最大的不公平。（二）根据双方合同约定，上诉人承担阶段性担保责任后有权向被上诉人主张合同解除并支付违约金等责任，事实上，上诉人在诉前已依约行使合同解除权，案涉合同已经解除。本案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，均应按约履行。《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款明确约定了出卖人为××承担阶段性贷款担保责任后，有权解除合同及补充协议，并要求××按商品房总价款的10%支付违约金。被上诉人贾国利未按约支付银行贷款本息构成违约，导致上诉人承担了保证责任，实际向银行支付代偿款1,002,799.33元。至此，上诉人与贾国利之间约定的解除合同的条件已成就，上诉人有权行使解除权。本案中，被上诉人得知上诉人代其履行担保责任后，明确表示无力支付代偿款。为挽回损失，上诉人于2020年12月3日按照《商品房买卖合同》约定的送达地址向被上诉人贾国利邮寄了解除函，《商品房买卖合同补充协议》第二十二条明确约定“采取快递方式送达的，接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第2日视为已经送达”。据此，上述解除函视为已于2020年12月4日送达给被上诉人贾国利。依照《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”之规定，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均视为已于2020年12月4日解除。（三）被上诉人对合同解除无异议，仅要求降低违约金数额，原审法院主动介入当事人权利处分范围，否定合同已经解除的事实，造成双方当事人后续无限诉累。被上诉人在原审庭审中对上诉人的所有证据均无异议，对合同解除亦无异议，仅因经济困难无力支付代偿款，要求降低违约金数额。而原审法院无视双方的主张和意愿，未审查上诉人确认合同解除所依据的解除事由和解除程序的合法性，仅以所谓的“有失公平”为理由，强行介入当事人可处分的权限范围，驳回了上诉人的解除合同及相关的返还房屋等诉讼请求，不符合民事诉讼相关原则。二、上诉人主张的律师费系合同中明确约定的实现债权费用，被上诉人对此也未提出异议，原审法院遗漏该判项。上诉人于2020年11月30日与河南博云天律师事务所签订了《律师委托代理服务合同书》，约定原告将贾国利等清欠诉讼案件委托给律所处理，律师费为15000元，采取分阶段付款。虽然上诉人目前仅支付4500元，但是后续费用属于必然产生的费用，依法应当由被上诉人承担。综上，原审法院以所谓“公平理论”维护了房屋买卖合同关系中的不公平，其无视双方对于合同解除的共同意愿，强行介入当事人可处分的民事权利范围，违反法律规定，且严重增加当事人诉累，敬请二审法院依法支持上诉人全部上诉请求。贾国利辩称:一、同意双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议已解除。二、同意配合上诉人办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记注销、预抵押登记注销等手续。三、律师费我承担一部分，对于目前已支付的4500元我可以承担。四、同意上诉请求第四项。万象公司向一审法院起诉请求：1、确认原被告之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已解除；2、判令被告贾国利向原告返还郑州经济技术开发区第七大街以东、经北二路以北9号楼1单元14层1404号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记注销、预抵押登记注销等手续；3、判令被告向原告返还代偿款1002799.33元，并承担本案律师费15000元；4、判令被告贾国利向原告支付违约金140585元；5、确定原告有权从被告贾国利已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部款项；6、本案诉讼费（含保全费）由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月2日，原告万象公司（出卖人）与被告贾国利（××）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告购买原告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、经××以北××单元××号房屋；房屋总价款为1405850元整，首付款425850元以现金方式支付，剩余房款98万元以商业贷款的方式支付；合同还对其他事项进行了约定。同日，原告万象公司（出卖人）与被告贾国利（××）签订《商品房买卖合同补充协议》，协议6.2条约定出卖人为××的还款义务提供阶段性保证的，因××逾期还款而使出卖人为××代还款项的，××须在接到××通知之日起向出卖人支付代还金额10%的违约金；如因××原因导致银行要求出卖人承担连带清偿责任或通知出卖人履行担保责任，出卖人均有权解除合同；出卖人在扣除××清偿银行贷款本金、利息及其他费用及前述违约金后将剩余房款无息退还××。第24条6.1款约定任何一方根据主合同及本补充协议的规定行使解除权时，主合同及本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；该协议还对解除权的行使、送达等事项进行了约定。河南省郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初11786号民事判决书裁定，被告贾国利向中国农业银行股份有限公司郑州金水支行偿还借款本金949434.30元及利息23197.03元、罚息106.47元、复利377.85元（利息、罚息、复利暂计至2020年5月26日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至被告实际清偿完毕之日止），并判令河南京润万象房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。中国农业银行股份有限公司郑州金水支行向万象公司出具《代偿证明》，证明万象公司已履行判决义务，代贾国利清偿在该行的贷款本息及诉讼费共计1002799.33元。2020年12月3日，原告万象公司通过EMS向被告贾国利发出关于解除涉案商品房买卖合同及其补充协议的《律师函》，邮递记录显示该函被退回。2020年5月2日，被告贾国利在涉案房屋的《商品房交接单》上签字捺印。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告均应按照该合同的约定履行自己的义务。本案中，涉案房屋买卖合同双方大部分义务已履行完毕，且从买卖合同签订至今房价波动较大，此时解除合同，对双方有失公平。原告万象公司代被告贾国利承担保证责任，数额具体明确，行使追偿权即可解决双方的纠纷，且在本案中其行使了追偿权，要求被告偿还垫付本息，故对于万象公司要求解除涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》及办理相关注销手续的请求，该院不予支持。万象公司可基于涉案合同及代偿事实，向被告贾国利主张相应的担保责任。保证人承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，故对于原告要求被告偿还代偿款项1002799.33元的请求，该院予以支持。双方约定的违约金过高，该院予以适当调整。对于原告要求被告贾国利支付违约金140585元的请求，该院支持自原告为被告代偿之日即2020年11月6日起至上述确定债务实际清偿之日止，以代偿金额1002799.33元为基数按照同期贷款市场报价利率的四倍计算。对于原告万象公司的其他诉讼请求，因其未向法院提交足够的证据予以证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾国利于本判决生效后十日向原告河南京润万象房地产开发有限公司支付代偿款1002799.33元及违约金（自2020年11月6日起至实际清偿之日止，以代偿金额1002799.33元为基数，按照同期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告河南京润万象房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15225.46元，减半收取7612.73元，保全费5000元，共计12612.73元，由被告贾国利负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明，贾国利同意双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，同意配合万象公司办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记注销、预抵押登记注销等手续，同意承担律师费4500元，同意上诉请求第四项即万象公司有权从贾国利已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部款项。涉案房屋已经交付，贾国利同意返还涉案房屋。万象公司、贾国利均同意，万象公司返还贾国利房屋总价款1405850元，贾国利向万象公司支付代偿银行贷款本息及诉讼费共计1002799.33元。贾国利同意向万象公司支付违约金，即以代偿金额1002799.33元为基数，自2020年11月6日起至实际清偿之日止，按照同期贷款市场报价利率的四倍计算。本院认为，万象公司与贾国利签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。鉴于贾国利同意双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，本着节约司法资源，本案将确认合同解除及解除后的纠纷一并处理。贾国利同意配合万象公司办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记注销、预抵押登记注销等手续。涉案房屋已经交付，贾国利同意返还涉案房屋。万象公司、贾国利均同意，万象公司返还贾国利房屋总价款1405850元，贾国利向万象公司支付代偿银行贷款本息及诉讼费共计1002799.33元。贾国利同意向万象公司支付违约金，即以代偿金额1002799.33元为基数，自2020年11月6日起至实际清偿之日止，按照同期贷款市场报价利率的四倍计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，替代了原来的同期贷款基准利率，故视为贾国利同意按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于万象公司上诉主张贾国利向其支付律师费15000元，万象公司认可目前实际支付4500元，贾国利同意承担律师费4500元，本院认定贾国利向万象公司支付律师费4500元。贾国利同意上诉请求第四项，即万象公司有权从贾国利已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部款项，故在执行过程中，应将上述款项相互抵销后，万象公司向贾国利支付剩余款项。综上所述，河南京润万象房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1886号民事判决。二、确认河南京润万象房地产开发有限公司、贾国利之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已解除。三、贾国利于本判决生效后十日内向河南京润万象房地产开发有限公司返还郑州经济技术开发区第七大街以东、经北二路以北9号楼1单元14层1404号房屋（合同中房号1403），并配合河南京润万象房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记注销、预抵押登记注销等手续。四、河南京润万象房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还贾国利房屋总价款1405850元。五、贾国利于本判决生效后十日内向河南京润万象房地产开发有限公司支付代偿银行贷款本息及诉讼费共计1002799.33元。六、贾国利于本判决生效后十日内向河南京润万象房地产开发有限公司支付律师费4500元及违约金（以代偿金额1002799.33元为基数，自2020年11月6日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。七、驳回河南京润万象房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15225.46元，减半收取7612.73元，保全费5000元，共计12612.73元，由贾国利负担。二审案件受理费15225元，由河南京润万象房地产开发有限公司负担7612.5元，由贾国利负担7612.5元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年四月二十九日书记员 李明雪