河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初1368号原告：郑州温馨物业管理有限公司，住所地郑州市二七区郑密路9号（兴达花园1单元2号）。法定代表人：刘东霞，总经理。委托诉讼代理人：朱荣彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。被告：任安垒，男，1983年3月17日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：任安娜，女，1980年10月27日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：任安垒（系任安娜弟弟），住址同上。原告郑州温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业）与被告任安垒、任安娜物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告温馨物业的委托诉讼代理人朱荣彬，被告任安垒同时作为被告任安娜的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温馨物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费12768元、水费688.5元、违约金5034元（物业管理费自2014年1月1日计算至2020年12月31日，水费自2019年12月16日计算至2020年12月31日，违约金按日息万分之三暂计算至2020年12月31日，实际计算至所有费用还清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付拖欠的物业管理费10944元、水费742.5元、违约金3732元（物业管理费自2015年1月1日计算至2020年12月31日，水费自2019年12月16日计算至2020年12月15日，违约金按日万分之三暂计算至2020年12月31日，实际计算至所有费用还清之日止，其中物业费的违约金自2015年1月1日起计算，水费的违约金自2019年12月16日起计算）。事实和理由：原告系郑州市管城回族区中州大道东航海路南美林河畔小区的物业管理公司，被告系美林河畔小区业主。2009年10月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方交纳物业费用时间，应自开发商与乙方约定交房时间办理入住之日开始交纳物业费及相关费用；高层住宅按照建筑面积计收，每月每平方米1.3元，商铺及商业配套用房按建筑面积计收，每月每平方米3元；物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水电等公用设施设备运行的能耗费用，按实际发生额收取公摊费用；乙方出租物业的物业管理服务费用由乙方交纳；乙方依期交纳物业管理费及相关费用；乙方在交房前预交三个月的物业管理费，下次交费前10日内乙方支付下期物业费用，三个月为一交费周期；协议第十条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按逾期金额的1％交纳违约金。协议还在其他方面作了明确约定。协议签订后，原告为包括被告在内的小区物业提供物业管理服务。在协议约定期间，原告与被告都应当切实履行各自的义务，但被告长期无故拖延交纳物业费，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。虽经原告多次催要，但被告一直拖延未交，原告根据合同约定及相关法律规定曾多次上门催缴和张贴书面催款通知书，但是被告仍然拒绝交纳。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。任安垒、任安娜辩称，原、被告签订物业服务合同后，原告未按照合同约定向被告提供相应服务，且原告有能力履行而拒不履行（2015）管民初字1445号生效判决，导致被告的合法权益难以得到维护。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2009年8月1日，二被告与河南东瑞实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于郑州市××区××大道东、××单元××东1户房屋。同日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：1.乙方购买的房屋位于郑州市美林河畔3号楼1单元5层东1户。2.甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。3.甲方依据协议向乙方收取物业服务费用、共用、共有设施、设备的分摊费用及其他有偿服务费用。4.乙方按照协议约定向甲方交纳物业管理费用及相关代收代缴及公摊费用。5.物业服务费标准：高层住宅按建筑面积计收，每月每平方米1.3元，乙方提前预交三个月物业管理费，下次交费前10日内，乙方支付下期物业费用，三个月为一交费周期。6.受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、暖气费、房租等代收代缴费用服务，收费标准执行政府规定。7.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的甲方承担相应的法律责任。8.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天按逾期金额的1%交纳违约金。该协议还对物业管理的其他内容等进行了约定。涉案房屋于2013年10月21日办理不动产登记，显示建筑面积112.37平方米，房屋为二被告共同共有。上述合同签订后，原告依约为二被告居住的小区提供物业服务。案件审理过程中，原、被告均认可二被告自2014年1月1日起至今未交纳过物业费。原告于庭审后称其曾经因二被告欠付2014年的物业费，起诉二被告至本院，本院作出（2015）管民二初字第255号民事判决，故其将该项诉讼请求变更为要求二被告支付自2015年1月1日起至2020年12月31日期间的物业费。二被告于庭审后将自2019年12月16日至2021年3月15日期间的水费904.5元交付给原告，原告予以认可。原告主张按照每月每平方米1.35元的标准收取物业费，包含合同约定的高层住宅物业管理费每月每平方米1.3元，以及监控维护费每月每平方米0.05元。原告为此提交有2011年3月25日郑州市管城回族区发展改革和统计局出具的《关于郑州温馨物业管理有限公司物业服务收费备案的函》郑管价函（2011）001号文件复印件（附件1为收费等级标准申请表，附件2为收费项目一览表）。其中，物业服务收费备案函显示：本文书有效期3年，未经年审无效，年审记录截至2014年。二被告对原告据此收取监控维护费每月每平方米0.05元不认可，称该备案函已经过期无效，原告应当按照每月每平方米1.3元收取物业费。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告依照约定履行了为被告入住的小区提供物业管理服务的主要职责，被告作为该小区业主应履行约定的义务，及时交纳物业管理服务费。被告自2014年1月1日至2020年12月31日期间未向原告交纳物业管理费。原告自认已经对2014年的物业费向二被告主张过权利，现要求二被告支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费，理由正当，本院予以支持。双方协议约定物业服务费标准为1.3元/月/平方米，涉案房屋建筑面积为112.37平方米，2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费经计算为10518元。二被告逾期交纳物业管理服务费，应当支付违约金。二被告主张原告要求的违约金过高，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌定为1000元。由于原告收取每月每平方米0.05元的监控维护费的依据即郑管价函（2011）001号文件的有效期限至2014年，原告未能提交2015年之后的有效收费依据，故原告主张收取被告每月每平方米0.05元的监控维护费，依据不足，本院不予支持。二被告已于庭审后补交欠付水费，原告予以认可，故原告主张二被告支付水费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张二被告支付因欠付水费产生的违约金，由于原告仅是根据协议约定为二被告提供代收代缴水费服务，原告未举证证明其已经为二被告先行垫付有水费，亦未举证证明其该项损失，故原告主张二被告支付该项违约金，依据不足，本院不予支持。二被告辩称原告未按照合同约定提供相应服务，但未提交证据证明其该项意见，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告任安垒、任安娜于本判决生效之日起十日内支付原告郑州温馨物业管理有限公司2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费10158元、违约金1000元，共计11518元；二、驳回原告郑州温馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，减半收取计131元，由原告郑州温馨物业管理有限公司负担87元，被告任安垒、任安娜负担44元。本判决为终审判决。审判员  吕璐璐二〇二一年四月二十二日法官助理张若文书记员焦雨凡