贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1146号 原告：吉永久，男，汉族，1968年4月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：孟元元（特别授权代理），贵州靖毕律师事务所律师，执业证号：15205202111292428。 委托诉讼代理人：翟丁（一般授权代理），贵州靖毕律师事务所实习律师，实习证号：230713011110867。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍(一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张尧(一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110849。 第三人：毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处，住所地：贵州省毕节市七星关区学院路碧阳街道办事处，统一社会信用代码：1152240107849037XK。 负责人：吴春梅。 原告吉永久与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）、第三人毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处（以下简称：碧阳街道办事处）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉永久的委托诉讼代理人孟元元、翟丁，被告瑞丰房开公司的委托诉讼代理人聂萍、张尧，第三人碧阳街道办事处主任吴春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉永久向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告为原告办理“瑞丰铭城”3-1304号商品房不动产权证书并交付原告；3、判令被告支付原告逾期办证违约金，暂计30,000.00元（该违约金以房屋总价款302,225.00元为基数，自2015年8月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际交付商品房转移登记有关文书之日止）；4、本案所有诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期办证违约金，该违约金以房屋总价款302,225.00元为基数，自2017年8月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止。庭审后，原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由：原告与第三人碧阳街道办事处于2014年12月21日签订《毕威高速西互通连接线流仓段房屋回迁安置协议》合同号：第21号，协议内容为：因毕威高速西互通连接线项目流仓段房屋回迁安置点（水电技校斜对面）存在地质灾害隐患，为了确保人民的生命和财产安全，根据毕节市七星关区人民政府2014年11月14日常务会议纪要精神，决定将安置点调整到贵毕大道边瑞丰铭城5号地块上的商品房内，按照毕节市七星关区高速公路建设指挥部制定的房屋回迁安置方案的规定，特协商订立以下协议：（一）将瑞丰铭城5号地块上的商品房第4号楼xx号户型房屋面积117.82平方米（套内面积97.5平方米）、第4号楼xx号户型房屋建筑面积117.82平方米（套内面积97.5平方米）、第4号楼xx层03号户型房屋建筑面积119.27平方米（套内面积98.7平方米）、第3号楼第xx号户型房屋建筑面积120.89平方米（套内面积98.68平方米）、第4号楼xx号户型房屋建筑面积119.27平方米（套内面积98.7平方米）、第4号楼第二层套内面积81.84平方米（建筑面积95.25平方米）商铺安置给乙方。（四）被告瑞丰房开公司负责办理房屋产权证并交给乙方，办证费用按国家有关规定执行。但被告瑞丰房开公司将应当向原告交付《回迁安置协议》约定的商品房卖与他人，后被告瑞丰房开公司重新提供了该公司房号为3-1304号，房屋面积为120.89平方米、房屋总价款为302,225.00元的商品房交付原告，并与原告签订《商品房买卖合同》。合同签订之后，被告瑞丰房开公司将原本属于原告的一份合同一并收走，因此原告手中并没有商品房买卖合同，被告瑞丰房开公司交付房屋之后，一直未帮助原告办理该涉案商品房不动产权证书，已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原、被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告应该按照合同的约定诚实信用地全面履行合同。被告不履行合同的行为，应承担违约责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请。 被告瑞丰房开公司答辩称，一、本案违约金诉请存在超过诉讼时效的情形，应不予支持。二、商品房买卖合同在双方签订合同后已经交付原告，故原告再次要求交付合同的诉请不应当得到支持。三、涉案房屋是有关部门因房屋拆迁安置工作，从被告处购买补偿给原告，原、被告双方并未就房屋买卖事宜进行协商并达成合意。且在根据有关部门的要求签订商品房买卖合同后，原告也未按照合同约定向被告缴纳契税、专项维修基金等办证费用，故涉案合同并未实际履行，被告不负有法定或约定为原告办理权属转移登记，仅有协助安置户办理该项登记的义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为万分之零点二、安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、答辩人自2018年11月29日取得《首次登记确认书》起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由被答辩人自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同一地块其余户（2020年3月17日）。同时，答辩人于庭审之日再次通知被答辩人提供资料予以办证，故违约期限应予截止。六、逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。同时，在答辩人担责的情况下，应扣除××期间对应的违约期限。七、请求法院准确判定案件受理费的分担主体和分担金额。 第三人碧阳街道办事处述称，2011年11月，因要建设毕威高速西互通项目，第三人（当时的名称为毕节市流仓桥办事处）经上级有关部门批准在流仓××××组根据《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》和《毕节市城市规划区村居民房屋拆迁安置补偿奖励办法（试行）》的规定，经与吉永久户协商，第三人与原告吉永久签订了《毕威高速西互通项目流仓段房屋征收安置补偿协议》（内容详见该协议）。2014年12月，因毕威高速西互通项目流仓段项目回迁安置点存在地质灾害隐患，为了保障人民的财产和生命安全，根据七星关区人民政府2014年11月14日常务会议纪要精神，决定将安置点调整到贵毕大道边瑞丰铭诚5号地块内的商品房，第三人按程序与原告吉永久签订了《毕威高速西互通连接线流仓段房屋回迁安置协议》合同号：第21号，合同载明原告吉永久需按照被告公司的规定提供相关资料完善相关手续，被告公司负责办理房屋产权证并交给原告吉永久，办证费用按国家有关规定执行。 本院经审理查明：2015年8月17日，原告吉永久作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：00262），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市xx号房，该房号为xx，建筑面积120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米；该商品房总价款302,225.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。同日，原告向被告支付了开户费829.00元和办证费694.00元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。原告认为，被告没有履行合同义务，已经构成违约，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 另查明，2011年11月29日，毕节市流仓桥办事处作为征收人（甲方），原告吉永久作为被征收人（乙方），双方签订《毕威高速西互通项目流仓段房屋征收安置补偿协议》合同号：（2011）第54号，合同载明：甲方以水电技校斜对面安置房，第一号楼第一单元第十层B户型建筑面积126.68平方米（套内面积115.18平方米）、第一单元第十一层B户型建筑面积126.68平方米（套内面积115.18平方米）、第二单元第十一层A户型建筑面积127.14平方米（套内面积115.64平方米）、第二单元第十一层B户型建筑面积126.68平方米（套内面积115.18平方米）及第一楼81.84平方米商铺（摊位）与乙方进行产权调换或安置，乙方原房屋面积部分甲方按1650元/平方米与乙方进行结算；甲方应付乙方原房屋补偿款1,407,242.10元，各类设施补偿及各类补助、奖励费114,944.92元，共计1,522,187.02元，乙方应付甲方安置房及门市（摊位）款共1,407,835.50元，甲方应补乙方114,351.52元；甲方调换给乙方的房屋，应符合国家的质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定；乙方同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月，甲方根据乙方原房建筑面积按规定标准付给乙方临时安置补助费；甲方将调换的房屋交付乙方时，双方据实结清差价后方可入住，甲方应负责办理调换房屋产权证并交乙方，办证费用按有关规定执行。 2012年1月14日，七星关区流仓桥办事处作为征收人（甲方），原告吉永久作为被征收人（乙方），双方签订《毕威高速西互通连接线流仓段房屋征收安置补充协议》合同号：（2011）第54-1号，合同载明：乙方已于2011年11月29日与甲方签订了安置补偿协议，因补偿标准调整和附属设施清点遗漏，特签订此补充协议，甲方应补乙方各类设施补偿及各类补助、奖励费19,962.00元。 2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部作为甲方，被告瑞丰房开公司作为乙方，双方签订《团购安置房协议》，合同载明：由甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目3号地块、5号地块3、4栋楼的部分商品房（含住宅和商铺）用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户；实际购买面积以甲方安置需要进行最后结算，甲方所购买的房屋单价为住宅2500元/平方米，临街底层商铺12000元/平方米，二楼商铺4000元/平方米；安置过程中，根据安置房屋面积付安置面积房款总价的70%；安置完毕五个工作日支付购房款总价的80%；乙方为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付完购房余款；对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续；乙方必须在与被拆迁人签订的《商品房买卖合同》中约定办理产权证手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成；办证产生的应由被拆迁人承担的契税部分，在甲方安置完毕后，提供凭据，甲方于十个工作日内据实一次性支付给乙方，其他费用由乙方全额承担；乙方逾期交房超过十日的，对甲方超期安置应支付给被拆迁人的过渡费由乙方全额承担；乙方不能按期为被拆迁人办理产权手续的，按法律规定由乙方承担违约责任。 2014年12月21日，第三人碧阳街道办事处作为甲方，原告吉永久作为乙方，双方签订《毕威高速西互通连接线流仓段房屋回迁安置协议》（合同号：第21号），合同载明：因毕威高速西互通连接线项目流仓段房屋回迁安置点（水电技校斜对面）存在地质灾害隐患，为了确保人民的生命和财产安全，根据毕节市七星关区人民政府2014年11月14日常务会议纪要精神，决定将安置点调整到贵毕大道边瑞丰铭城5号地块上的商品房内，按照毕节市七星关区高速公路建设指挥部制定的房屋回迁安置方案的规定，特协商订立以下协议：甲方将瑞丰铭城5号地块上的商品房第xx号户型房屋建筑面积119.27平方米（套内面积98.7平方米）、第xx号户型房屋建筑面积119.27平方米（套内面积98.7平方米）、第4号楼xx号户型房屋建筑面积120.36平方米（套内面积99.58平方米）、第xx号户型房屋建筑面积120.89平方米（套内面积98.68平方米）、第xx号户型房屋建筑面积120.36平方米（套内面积99.58平方米）及第4号楼第一层套内面积81.84平方米（建筑面积95.25平方米）商铺安置给乙方；甲方应补乙方753.43元；乙方需按瑞丰房开公司的规定，提供相关资料，完善相关手续；瑞丰房开公司负责办理房屋产权证并交给乙方，办证费用按国家有关规定执行。 庭审中，被告瑞丰房开公司认可涉案房屋的购房款已支付完毕。 上述事实，有原、被告、第三人的陈述以及各方提交的各项证据,并已经各方当事人举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。本案中，被告瑞丰房开公司认可涉案房屋购房款已支付完毕的事实，能够认定原告已履行了支付购房款的义务，被告应当按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。同时，原、被告双方在合同中约定原告委托被告办证，且2018年11月29日毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案商品房已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持，但应以原告缴纳办证所需税费和提供应由原告提供的办证相关文书为前提。 对于原告诉请的违约金问题。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日2017年6月1日起计算。由于被告提出诉讼时效抗辩，而原告并未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案应以原告向本院起诉之日2021年1月14日倒推三年作为诉讼时效保护期间，即应以2018年1月14日作为违约金计算开始时间。原、被告双方在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，但被告未举证证明在取得该确认书后通知了原告。而被告在庭审答辩时，通知原告提交办证资料，即被告履行了通知义务，故违约金应计算至庭审之日2021年2月26日止。 关于违约金计算标准的问题，原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中约定违约金计算标准为每日按已付购房款的0.1%计算，本案中，原告主张以已付购房款为基数，2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，2019年8月20日之后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，原告主张的违约金计算标准符合法律规定且低于双方合同约定的标准，本院予以支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以原告已付购房款302,225.00元为基数，自2018年1月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2021年2月26日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告吉永久交清办证所需税费和提供应由原告提供的办证相关文书之日起九十日内为原告申请办理毕节市xx号商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吉永久支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款302,225.00元为基数，自2018年1月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2021年2月26日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告吉永久的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费481.00元（已减半收取），由原告吉永久负担72.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担409.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二一年四月十三日 书记员  李 智