台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙1002民初274号原告：李海刚，男，1975年10月12日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：蔡丽敏，女，1984年10月28日出生，汉族，住三门县。原告李海刚与被告蔡丽敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告李海刚到庭参加诉讼。被告蔡丽敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海刚向本院提出诉讼请求：蔡丽敏向李海刚支付2019年度房租滞纳金23100元。诉讼过程中，李海刚变更诉讼请求为：1.蔡丽敏向李海刚支付2019年度房租滞纳金23100元［（11000元×5%）／天×42天，延期期间为2019年11月1日至2019年12月13日］；2.蔡丽敏向李海刚支付代缴的2020年度物业费3115元及自2020年11月3日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.确认李海刚与蔡丽敏之间的房屋租赁合同已于2021年1月12日解除；4.蔡丽敏立即腾空承租房屋，将承租房屋交还给李海刚，并按照合同所约租金价格向李海刚支付自2020年11月1日起至蔡丽敏交还房屋之日止的房屋使用费用；5.蔡丽敏向李海刚支付原本应在2020年11月1日支付的2020年度房租至2021年1月12日的违约滞纳金39600元［（11000元×5%）／天×72天］。事实与理由：2016年7月25日，李海刚与蔡丽敏签订《房屋租赁合同书》，约定，蔡丽敏承租李海刚所有的位于台州市椒江区××小区××幢××室加地下车位一个，建筑面积137.83平方米，租赁期共123个月，自2016年8月1日起至2026年11月1日止，年租金11000元整；承租人不按时交纳租金的，出租人每日按欠缴租金的5%收取滞纳金。2019年11月1日，蔡丽敏违反约定无理拒不支付到期租金。2019年12月13日，蔡丽敏支付了部分租金，期间共拖欠租金42天，累计滞纳金为23100元。双方签订的《房屋租赁合同书》还约定，出租房屋的物业管理费由承租人承担，但由于蔡丽敏经物业多次催促迟迟未缴纳物业管理费，李海刚于2020年11月2日代缴了涉案房屋2020年度的物业费3115元。2021年1月12日，因蔡丽敏拖欠租金达72天，且经李海刚多次通过短信、支付宝、电话等方式追讨租金未果，李海刚依照《房屋租赁合同书》约定，通知蔡丽敏解除房屋租赁合同，并要求其立即搬出房屋，将租赁房屋交还给李海刚。但蔡丽敏至今拒不将租赁房屋交还。因蔡丽敏2020年11月1日未付租金，按照合同约定，截至2021年1月12日蔡丽敏需支付滞纳金39600元。蔡丽敏未作答辩。本院经审理认定事实如下：李海刚系坐落于台州市××小区××幢××室不动产的共有人之一。2016年7月25日，李海刚与蔡丽敏签订《房屋租赁合同书》，约定，李海刚将位于台州市椒江区××小区××幢××室加地下车位一个出租给蔡丽敏，租赁面积137.83平方米；租赁期间共123个月，自2016年8月1日起至2026年11月1日止，免租期3个月，即2016年8月1日至2016年11月1日；蔡丽敏欠缴租金超过30天的，李海刚可以立即终止租赁；2016年8月1日至2021年11月1日的租金11000元／年，2021年11月1日至2026年11月1日的租金12000元／年；履约保证金为2000元，签订合同时由蔡丽敏一次性支付给李海刚，租赁期满，如蔡丽敏无违约行为，李海刚退还保证金给蔡丽敏；租赁期间发生因使用出租房屋而发生的物业管理费、清洁费、电话费、燃气费、有线电视费等费用由蔡丽敏准时足额交纳；合同期满后，在蔡丽敏缴清以上费用并提交相关书面证明的情况下，李海刚需在七日内返还履约保证金；签订协议之日，蔡丽敏一次性付清半年房租5500元，2017年5月1日前支付首年租金余款5500元，以后每年度租金在当年11月1日前一次性付清；租赁期间，租赁房屋的维修由蔡丽敏负责；租赁期间可转租；蔡丽敏不按时交纳租金的，李海刚每日按欠缴租金的5%收取滞纳金，欠缴租金超过30天的，无论数额大小，李海刚可以从蔡丽敏已经交付的履约保证金中扣除租金，并且李海刚有权解除合同，收回蔡丽敏的承租权；等等。李海刚出租给蔡丽敏的房屋系毛坯房，蔡丽敏承租后进行了装修并使用，从2017年下半年开始转租给他人。蔡丽敏已付清2019年11月1日之前的租金。2019年11月7日，李海刚向蔡丽敏催讨应于2019年11月1日支付的租金。蔡丽敏在2019年11月13日询问李海刚能否延迟到19日支付，在2019年12月1日向李海刚表示一定在周三付款，2019年12月5日向李海刚表示下午5时付款。2019年12月5日，李海刚向蔡丽敏发送《解除房屋租赁合同通知书》，载明了蔡丽敏欠缴租金超过30日、李海刚按合同约定自2019年12月5日起收回房屋并解除合同、要求蔡丽敏在2019年12月8日前搬出租赁房屋如期交还房屋并支付所欠违约金、水电费、物业费等费用等内容。2019年12月13日，蔡丽敏向李海刚支付了8000元，并留言称“海刚先付给你8000余下的也这几天给你！不好意思”。李海刚于2019年12月14日答复称“12月5日起原房屋租赁合同已解除，所收钱款将在扣除相关所欠费用和违约金后返还剩余部分……”2019年12月27日，李海刚将已收取的2000元押金与2019年12月13日的8000元合计10000元扣除物业费3115元、水费726.50元、玻璃修理费300元、违约金962.50元后的款项4896元向蔡丽敏返还。同日，蔡丽敏向李海刚转账5000元，并留言称“海刚我把房租都给你了，多了的部分就算是利息了，感谢理解”；李海刚又将5000元返还给了蔡丽敏。2020年3月30日，李海刚因与蔡丽敏之间的房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求判令：1.确认李海刚与蔡丽敏之间的房屋租赁合同于2019年12月5日已经解除；2.蔡丽敏立即腾空承租房屋，将承租房屋交还给李海刚，并按照合同约定价格向李海刚支付从2019年11月1日起至实际交还承租房屋之日止的租金和房屋使用费。本院经审理后认为蔡丽敏当时的违约程度轻微，不影响李海刚合同目的的实现并结合公平原则对李海刚的解除权作了适当限制，于2020年6月8日作出（2020）浙1002民初1089号民事判决，判令蔡丽敏向李海刚支付押金2000元和2019年11月1日至2020年10月31日的房屋租金11000元合计13000元，并驳回了李海刚在该案中的其他诉讼请求。同时，本院在该判决书中还一并明确，尽管当时蔡丽敏的违约行为尚不足以导致合同的单方解除，但诚实信用始终是民事主体从事民事活动所应遵循的原则，本院并不支持蔡丽敏的违约行为，今后蔡丽敏应按约履行合同义务，不可因本院在该案中未支持李海刚解除合同的请求而无视合同约定。判决后，李海刚不服提起上诉，台州市中级人民法院于2020年9月14日作出（2020）浙10民终1569号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年10月12日，李海刚向蔡丽敏催讨案涉房屋的物业费。蔡丽敏于2020年10月14日向李海刚表示会按前述判决书条款履行。2020年10月16日，李海刚告知蔡丽敏在23日前按前述判决履行，如蔡丽敏不交物业费李海刚去交。2020年10月27日，李海刚告知蔡丽敏再不履行前述判决义务，李海刚将在次日申请强制执行。同日，蔡丽敏答复李海刚会在三天内支付前述判决所涉款项，物业费也由蔡丽敏交纳。2020年10月28日，李海刚通知蔡丽敏准时交纳应在2020年11月1日交纳的租金。2020年11月2日，李海刚交纳了租赁房屋在2019年12月至2020年11月的物业费3115元并要求蔡丽敏支付该款，蔡丽敏表示同意。此后，蔡丽敏并未支付李海刚催讨的物业费、租金和前述判决所涉款项。2021年1月12日，李海刚向蔡丽敏发送《解除房屋租赁合同通知书》，载明了因蔡丽敏欠缴租金达72日李海刚按合同约定自2021年1月12日起收回房屋并解除合同、要求蔡丽敏在2021年1月15日前搬出和交还租赁房屋并支付所欠违约金、水电费、物业费等费用等内容。诉讼过程中，李海刚自认，蔡丽敏已于2021年2月12日支付（2020）浙1002民初1089号和（2020）浙10民终1569号民事判决确定的13000元并支付了其他款项13000元。上述事实有李海刚提供的发票、房屋租赁合同书、短信截图、支付宝截图，本院出示的（2020）浙1002民初1089号民事判决书、（2020）浙10民终1569号民事判决书以及李海刚的陈述等证据证实。本院认为，李海刚与蔡丽敏签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据合同约定，蔡丽敏应于2020年11月1日前支付自2020年11月1日起未来一年的租金11000元，欠付租金超过30日的，李海刚享有单方解除权。李海刚在发送《解除房屋租赁合同通知书》前，已多次向蔡丽敏催讨租金，但蔡丽敏一直未付，截至李海刚发送《解除房屋租赁合同通知书》之日，蔡丽敏已逾期支付租金达两个多月，且对前期双方诉讼所涉款项和合同约定的物业费亦未履行，从蔡丽敏的一系列行为表现来看，其已多次违反合同约定且违约程度进一步扩大，在此情况下，不应再限制李海刚的合同解除权。因此，本院认定李海刚在2021年1月12日向蔡丽敏发送的《解除房屋租赁合同通知书》发生合同解除的效力，李海刚要求确认合同于2021年1月12日解除的请求，本院予以支持。相应的，因租赁合同已解除，李海刚要求蔡丽敏腾空并返还房屋的请求，本院亦予以支持。此外，根据合同约定及法律规定，蔡丽敏还需承担房屋占用期间的租金、占有使用费、物业费以及因违约所产生的损失和违约金，其中租金、占有使用费可按照（参照）合同约定的租金标准确定，物业费可按照（参照）李海刚向物业服务单位缴纳的金额确定，本案所涉的物业费损失可按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从李海刚向蔡丽敏催交未果后代交并向蔡丽敏主张返还之日计付至实际支付物业费之日，本案所涉逾期支付房租的滞纳金实为违约金，双方在《房屋租赁合同书》中约定的计付标准过高，根据案件实际情况，本院酌情认为违约金应调整至每月按欠付金额的2%予以确定。鉴于李海刚在2019年12月27日已扣除蔡丽敏逾期支付2019年11月1日应付租金的违约金962.50元，又自认蔡丽敏在2021年2月12日支付13000元，两项累计金额已超出李海刚在本案中主张的违约金（滞纳金）、物业费及利息损失、房租、占有使用费等项目截至本案判决作出之日蔡丽敏所需承担的数额，而本案所涉的占有使用费等项目的具体数额会视蔡丽敏实际返还房屋等履行行为的具体日期不同而有所变化，在本案判决作出之日难以判定，故对于李海刚在本案中提出的要求蔡丽敏支付滞纳金、物业费及利息、房屋使用费等各项诉讼请求，本院在本案中暂不予支持。究竟是蔡丽敏需向李海刚继续付款还是李海刚需向蔡丽敏返还款项，可待日后具备结算条件后由双方间另行处理。综上，本院对李海刚诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。蔡丽敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、确认原告李海刚与被告蔡丽敏之间签订于2016年7月25日的《房屋租赁合同书》于2021年1月12日解除；二、被告蔡丽敏于本判决生效后十日内腾空坐落于台州市××小区××幢××室的不动产（含租赁车位）并将之返还给原告李海刚；三、驳回原告李海刚的其他诉讼请求。案件受理费803元（已减半，原告李海刚预交883元），由原告李海刚负担723元，被告蔡丽敏负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  林 平二〇二一年四月九日代书记员  杨梦婕