北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4217号上诉人（原审被告）：北京毅知行教育科技有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街**院**楼**02139。法定代表人：梁媛，经理。委托诉讼代理人：罗敏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宝莲，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司，，住所地北京市西城区黄寺大街**院**楼B1负责人：黄秀梅，董事长。委托诉讼代理人：冯云，男，1974年11月8日出生，北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司职工。上诉人北京毅知行教育科技有限公司(以下称毅知行教育公司)因与被上诉人北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司（以下称亿恒物业西城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下称一审法院）（2020）京0102民初30486号民事判决（以下称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。毅知行教育公司上诉请求：请求法院依法撤销一审判决第一项和第二项诉讼请求，发回重审或者依法改判，判决毅知行教育公司按照每月每平方米4元标准支付物业费，并判决亿恒物业西城分公司因不履行合同约定的义务给我公司造成的维修费用、保洁费用等损失支出及在每月每平方米4元基础上减少物业费用。诉讼费用由亿恒物业西城分公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，本案的关键在于涉案房屋到底是按照商业标准收取物业费还是按照住宅性质收取物业费。毅知行教育公司提交的证据可以证明涉案房屋是在涉案小区5号楼和6号楼之间，并不属于5号楼或者6号楼，且就涉案139、140号房伍子玉与北京颐西房地产开发有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中显示商品房性质为住宅。物业服务合同中住宅性质的房屋物业费标准为4元每月每平方米。一审法院去西城区不动产登记中心核实，未查询到涉案房屋的产权登记信息，在没有任何证据证明的情况下，一审法院不能依据涉案房屋为商业使用、原股东按照20元标准实际支付过物业费，就判决涉案房屋物业费标准为20元每月每平方米。毅知行教育公司与亿恒物业西城分公司就涉案房屋物业费收取标准进行过协商，但是亿恒物业西城分公司均置之不理，这是毅知行教育公司迟延交费的主要原因。二、一审判决认定事实不清。亿恒物业西城分公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。毅知行教育公司列举了大量证据证明物业存在诸多问题，并要求在按照4元标准确定的物业费用中扣减因物业服务存在大量问题造成毅知行教育公司自行解决问题所支出的部分，一审法院仅以对物业服务质量不合格等情况的主张不构成拒绝交纳涉案房屋费用的合理抗辩，使亿恒物业西城分公司逃避违约责任。一审法院对减免物业费没有进行审理，属于事实审查不清。亿恒物业西城分公司辩称，同意一审判决。涉案房屋系商业用房，小区商业用房的物业收费标准统一是20元每月每平方米。在毅知行教育公司进入小区使用涉案房屋之初，双方签订的合同就是20元标准，毅知行教育公司也按照此标准进行了交纳。毅知行教育公司退租部分房屋后，该部分房屋业主重新转租后，物业费收费标准也是20元。物业服务一直在跟进，不是降低物业费收费标准、扣减物业费的理由。亿恒物业西城分公司向一审法院起诉请求：1.判令毅知行教育公司支付亿恒物业西城分公司2018年4月28日至2020年4月27日物业管理费396619.20元，2020年4月28日至2021年7月27日物业费166887元(按照140房屋建筑面积556.29平方米计算)；2.判令毅知行教育公司向亿恒物业西城分公司支付自2018年4月28日至2019年4月27日期间的违约金217149元(826.29平方米*20元/㎡月*12月*0.3%*365天=217149.01元)；3.依法判令由毅知行教育公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月27日，毅知行教育公司作为甲方，亿恒物业西城分公司作为乙方，双方签订《德胜置业大厦物业管理服务合同》，约定甲方使用北京市西城区黄寺大街26号院6号楼1层139、2层140房屋，建筑面积826.29平方米。物业服务费由甲方按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为20元/月/建筑平方米，支付方式为年付，于每个服务年度开始前90天一次性支付给乙方。甲方使用期为2016年7月28日至2022年7月27日，具体支付方式为：“……（4）2018年7月28日至2019年7月27日，12个月物业费共计：198309.60元……于2018年4月30日前支付给乙方；（5）2019年7月28日至2020年7月27日，12个月物业费共计：198309.60元……于2019年4月30日前支付给乙方；（6）2020年7月28日至2021年7月27日，12个月物业费共计：198309.60元……于2020年4月30日前支付给乙方……”。甲方违反合同约定的收费标准和时间，交纳物业管理服务费用的，乙方有权要求甲方补交。同时，有权要求甲方从逾期之日起每天交纳费总金额（一个交费期）0.3%的滞纳金。毅知行教育公司按照上述合同约定的物业费标准向亿恒物业西城分公司支付了自2016年7月28日至2018年4月27日期间的物业费。另查，一、庭审中，亿恒物业西城分公司为证明物业费的收费标准，提交北京颐西房地产开发有限公司与亿恒物业西城分公司签订的《德胜置业大厦前期物业服务合同》、附件及补充合同，其中合同附件显示：“……《合同》中未明确2号楼北单元及6号商住楼，及1号、2号、5号、甲5号、6号楼的底商等房屋物业服务费标准，现明确如下：……2、商业楼：1号楼地下一层、一层、二层、三层……6号楼楼地下一层、一层、二层、三层；甲5号楼；5号楼西侧一层、二层、三层。（1）物业管理服务费标准为每月12元/㎡；（2）公共设备设施运行维护费用每月8元/㎡……”毅知行教育公司认可上述合同的真实性，但认为依据上述合同约定物业费标准应为每月4元，且不能证明毅知行教育公司使用的房屋为甲5号楼。同时，毅知行教育公司提交《北京市商品房买卖合同》两份复印件及购房发票复印件，证明涉案房屋性质为住宅，物业费价格标准应为4元每月每平方米，且购房发票备注房屋位置为西城区黄寺大街26号院5号楼6号楼中间部分；其中《北京市商品房买卖合同》（合同编号：YX153672）显示，西城区黄寺大街26号院6号楼第2层140号建筑面积556.29平方米。亿恒物业西城分公司对上述证据的证明目的不认可，称涉案房屋产权人其并不知道，涉案房屋为商用房，如果是住宅无法办理营业执照。毅知行教育公司提供其营业执照称其并未注册在涉案房屋，而是在其他房屋进行注册登记。二、庭审中，亿恒物业西城分公司为证明向毅知行教育公司进行物业费催缴，提交催缴通知书、催缴物业费通知函、催缴照片。毅知行教育公司对于2018年4月之前的催缴通知书不知情，签收人员不认识；对于催缴照片真实性不认可，且自2019年12月至2020年8月期间无法营业，亿恒物业西城分公司还将催款通知书进行张贴，导致毅知行教育公司不知情，所以毅知行教育公司不同意支付物业费。三、庭审中，亿恒物业西城分公司为证明对涉案房屋提供屋顶漏水维修以及其他维修项目，提交照片、维修单以及往来函。毅知行教育公司对照片、往来函的真实性认可，亿恒物业西城分公司虽进行过维修，但仍存在漏水情况，毅知行教育公司另行找人进行维修；对于维修单真实性不认可，毅知行教育公司称上述维修单未有其公司人员签字，且部分维修单显示期间毅知行教育公司并未营业。同时，毅知行物业公司提交情况说明、收据以及发票，证明对屋顶的公共设施进行了维修。亿恒物业西城分公司认为房屋漏水的维修是房东的义务，亿恒物业西城分公司进行过维修，但物业公司所提供的服务不包括此项。四、庭审中，毅知行教育公司为证明亿恒物业西城分公司存在未履行相应职责，致使花坛无人修剪、卫生服务差、电动车乱停乱放、保安亭长期无人以及楼顶漏水、污水反水等情况发生，提交了微信记录、照片及视频资料。亿恒物业西城分公司对上述照片的真实性均不认可，垃圾清理存在时间差，不可能时刻有人清理；电动车有人负责摆放；保安亭有人在亭外值守；毅知行教育公司所称的污水反水是因为毅知行教育公司将下水管接在了雨水管上引发倒灌，亿恒物业西城分公司还为毅知行物业公司增置了阀门，并且如果毅知行教育公司需要维修应当进行电话报修而非微信方式。毅知行教育公司为证明因亿恒物业西城分公司不履行物业服务行为导致其聘用保洁员进行打扫卫生、停车摆放及花坛清理等相应费用的产生，提交劳务协议及银行转账明细。亿恒物业西城分公司对该份证据不予认可，并称公共区域安排了保洁人员，同时提交了照片，证明亿恒物业西城分公司提供物业服务的事实。毅知行教育公司对照片真实性认可，但认为亿恒物业西城分公司所提交照片均晚于起诉时间，故不能排除是为了诉讼目的进行拍照。经法院与北京市西城区不动产登记事务中心进行核实，并未查询到北京市西城区黄寺大街26号院6号楼第1层139号及第2层140号的产权登记信息。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，亿恒物业西城分公司与毅知行教育公司就涉案房屋物业费的标准、支付方式等进行了约定，并签订了《德胜置业大厦物业管理服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应属有效合同。毅知行教育公司作为涉案房屋的实际使用人享受了物业服务，应当按照约定标准支付物业费；结合证据显示，毅知行教育公司已按照约定物业费标准支付了2016年7月28日至2018年4月27日期间物业费，其以公司股东变更为由主张对物业费标准提出异议的抗辩意见，法院不予采纳。对于亿恒物业西城分公司主张自2018年4月28日至2020年4月27日期间物业费金额符合合同约定，法院对亿恒物业西城分公司的该项诉讼请求予以支持；对于亿恒物业西城分公司主张2020年4月28日至2021年7月27日期间的物业费166887元的诉讼请求，因亿恒物业西城分公司认可自2020年4月28日起毅知行教育公司使用房屋仅为西城区黄寺大街26号院6号楼第2层140号，结合合同约定物业费的支付时间、亿恒物业西城分公司陈述以及毅知行教育公司提交的该房屋买卖合同信息情况，法院对亿恒物业西城分公司的该项诉讼请求予以支持。对于毅知行教育公司抗辩称涉案房屋为住宅并非商业用房，应当按照每月每平方米4元的标准进行收费的意见，因涉案房屋性质在房屋管理部门并未进行明确，但双方通过合同约定确定了涉案房屋的物业费用标准，且涉案房屋确实用于商业经营，故法院对毅知行教育公司的该项答辩意见难予采纳。毅知行教育公司抗辩称因其维修屋顶、更换地板以及聘请保洁人员等发生费用支出，在应交物业费中予以抵扣，但毅知行教育公司不能证明屋面漏水成因，双方均认可亿恒物业西城分公司对屋面进行了维修，且毅知行教育公司所提交证据不足以证明其所发生维修费用及地板更换费用系因亿恒物业西城分公司的行为所致，故法院对毅知行教育公司要求亿恒物业西城分公司负担上述维修费及地板更换费用抗辩意见不予支持；对于毅知行教育公司所称其聘请保洁人员进行公共区域保洁及车辆摆放支付的费用进行抵扣的意见，毅知行教育公司所提交证据能够证明其雇用保洁人员及工资发放情况，但该名保洁人员存在多项保洁工作内容，且上述证据不足以证明该保洁人员实际进行了毅知行教育公司所主张的对应的工作内容，故法院对毅知行教育公司该项意见不予采纳。对于毅知行教育公司抗辩称亿恒物业西城分公司物业服务质量不合格等情况，但其主张的上述情况不足构成其拒绝交纳本案所涉相应费用的合理抗辩，故法院对该项意见亦难予采纳。对于亿恒物业西城分公司主张毅知行教育公司支付自2018年4月28日至2019年4月27日违约金的诉讼请求，因毅知行教育公司未按约定标准及时间支付物业费依约应承担相应的违约责任，但所主张违约金过高，法院将以亿恒物业西城分公司的损失为基础，结合合同履行以及毅知行教育公司的主观因素等予以综合考量，酌定毅知行教育公司支付上述期间亿恒物业西城分公司违约金20000元。应当指出，一方面，物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致物业使用人对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是物业使用人的利益。另一方面，亿恒物业西城分公司作为物业服务企业，为构建和谐社区并避免争议的发生，其应当在物业管理工作中加强与物业使用人沟通，接受物业使用人对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。亿恒物业西城分公司应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为物业使用人着想，考虑物业使用人的感受，听取物业使用人的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。综上，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，北京毅知行教育科技有限公司支付北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司二〇一八年四月二十八日至二〇二〇年四月二十七日的物业服务费396619.20元。二、于判决生效之日起七日内，北京毅知行教育科技有限公司支付北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司二〇二〇年四月二十八日至二〇二一年七月二十七日的物业服务费166887元。三、于判决生效之日起七日内，北京毅知行教育科技有限公司支付北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司支付二〇一八年四月二十八日至二〇一九年四月二十七日期间逾期付款违约金20000元。四、驳回北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，毅知行教育公司向本院提交照片数张，主张照片拍摄于2021年3月12日，拍摄场景为涉案房屋前通道，欲证明长期以来包括本案二审期间，承租房屋门前通道乱停放自行车、电动车情况始终十分严重，亿恒物业西城分公司没有尽到物业服务职责。亿恒物业西城分公司认可照片拍摄地点确实是涉案房屋门前通道，但是对于证明目的不认可，称物业公司无权禁止电动车、自行车停放，但是物业公司每天都有安排员工管理、摆放电动车、自行车。亿恒物业西城分公司向本院提交2020年5月26日其公司与北京酷豆教育科技有限公司（以下简称酷豆公司）签订的《德胜置业大厦物业管理服务合同》一份及发票两张，欲证明毅知行教育公司退租的位于一层的房屋，转租给酷豆公司，酷豆公司与亿恒物业西城分公司签订了物业服务合同，物业费标准是20元每月每平方米，且有发票证明合同已实际履行，认为毅知行教育公司要求降低物业费收费标准没有事实依据和合同依据。对此，毅知行教育公司称当前酷豆公司的确在一层经营，但是合同真实性无法确认，且即便酷豆公司按照20元标准交纳物业费也不能说明毅知行教育公司应当按照20元标准交纳物业费，该小区有商业用房是按照4元、6元标准交纳物业费的。双方当事人表示对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，毅知行教育公司与亿恒物业西城分公司均认可毅知行教育公司的物业费交纳至2018年4月27日，毅知行教育公司欠缴物业费期间系从2018年4月28日开始计算。双方亦认可毅知行教育公司承租的房屋为两层，面积共826.29平方米，其中一层面积270平方米，二层面积556.29平方米。从2020年4月28日开始，毅知行教育公司仅使用了二层部分即556.29平方米。故从2018年4月28日至2020年4月27日，毅知行教育公司应当交纳826.29平方米的物业费。从2020年4月28日至2021年7月27日毅知行教育公司应当交纳556.29平方米的物业费。本案争议焦点在于毅知行教育公司应当按照何种标准交纳物业费。毅知行教育公司主张涉案房屋应当按照住宅标准即4元每月每平方米的标准交纳，而亿恒物业西城分公司则主张按照商业标准即20元每月每平方米的标准交纳。毅知行教育公司上诉主张，涉案房屋位于黄寺大街26号院5号楼、6号楼的中间部分，不属于5号楼或者6号楼，不能因为5号楼或者6号楼低层房屋按照商业标准交纳物业费，就延及位于5号楼、6号楼之间的涉案房屋。一审法院到北京市西城不动产登记事务中心未查询到介于5号楼、6号楼之间的139、140号房屋的产权信息，可见没有证据表明涉案房屋为商业用房。毅知行教育公司认为应当由亿恒物业西城分公司承担未能证明涉案房屋是商业产权性质的举证不能的后果。在产权性质不清的情况下，应当按照毅知行教育公司主张的住宅标准交纳物业费。对此，本院认为双方签订的物业服务合同约定了缴费的标准并在合同履行发生争议前毅知行教育公司亦按照该标准交纳了物业费。虽然毅知行教育公司在股东变更后对物业费缴费标准产生了异议，但在双方变更缴费标准前，原约定的缴费标准对双方仍具有法律约束力，仍应按照约定的缴费标准履行。现毅知行教育公司主张产权性质不清应当按照住宅的标准交纳物业费，毅知行教育公司系主张推翻原约定交纳物业费标准的一方，应当由毅知行教育公司承担涉案房屋应当按照住宅标准交纳物业费的举证责任及相应后果。现毅知行教育公司亦未提交充分证据证明涉案房屋的物业费应当按照住宅标准交纳的证据。一审法院以双方通过合同约定了涉案房屋的物业费用标准，且涉案房屋确实用于商业经营，认定毅知行教育公司应当按照合同约定的20元每月每平方米的标准缴纳物业费并无不当。毅知行教育公司不同意按照20元每月每平方米的标准缴纳物业费的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。结合双方认可的使用房屋面积及使用期间，一审判决认定的毅知行教育公司向亿恒物业西城分公司支付的物业服务费数额并无不当，本院予以维持。关于违约金，一审法院以亿恒物业西城分公司的损失为基础，结合合同履行以及毅知行教育公司的主观因素等综合考量，酌定毅知行教育公司支付亿恒物业西城分公司违约金20000元，亦无不当。另外，毅知行教育公司上诉认为涉案房屋门前乱停车等现象始终十分严重，物业服务存在重大瑕疵，毅知行教育公司为解决上述问题支付了费用，主张该部分支出及物业服务重大瑕疵应当在物业费中予以减免。结合一审法院认定的事实及二审中毅知行教育公司提交的照片，本院认为毅知行教育公司的上述主张尚不足以构成其要求减免本案所涉相关费用的合理抗辩，对其该项请求不予支持。综上所述，毅知行教育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11606元，由北京毅知行教育科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二一年四月二十九日法官助理  董 红书 记 员  赵荣华