河南省信阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）豫15行终124号上诉人（原审原告）信阳市浉河区富翔商贸咨询服务有限公司。统一社会信用代码91411502MA407DNA6F（1-1）。地址：信阳市浉河区新华路口。法定代表人张付晋，经理。被上诉人（原审被告）信阳市房产服务中心。地址：信阳市羊山新区新五大道82号。法定代表人万钧，该中心主任。委托诉讼代理人叶先涛、于源泉，该中心工作人员。上诉人信阳市浉河区富翔商贸咨询服务有限公司（以下简称“富翔公司”）因其诉被上诉人信阳市房产服务中心（以下简称“房产中心”）履行拆迁补偿职责行政争议一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503行初152号行政判决向本院提起上诉。本案受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人富翔公司的法定代表人张付晋，被上诉人房产中心的委托代理人叶先涛、于源泉到庭参加诉讼，现已审理终结。原审查明，1994年原信阳市粮食局议价粮油公司，将位于天桥街的单位职工住宅楼进行房改，同年10月2日，其中四户由原信阳市人民政府办理了房屋所有权证，该四户房屋所有权证记载：所有权性质是私产，无共有人。另有一户周钟英于2014年1月7日办理房屋所有权证，证中记载：单独所有，售房单位是原告，产权比例100%。另外有五户没有办理房屋所有权证。1999年9月份，原信阳市粮食局议价粮油公司由国有公司改制成立信阳市浉河区富翔商贸咨询服务有限公司。2017年6月28日，信阳市人民政府作出关于对信阳市羊山新区羊山街道棚户区改造项目（一期）实施房屋征收的决定，上述十户的房屋在征收范围。信阳市房产管理中心是本次房屋征收部门，信阳市羊山新区管理委员会是房屋征收实施单位，2017年12月7日至8日，羊山街道棚户区改造项目征收搬迁建设指挥部分别与上述十户签订了房屋征收补偿协议书。2020年1月1日，原告向被告和羊山新区管委会分别邮寄了申请。被告未予答复，原告起诉请求：1、依法拆迁应补偿面积135.75平方米。2、依法应补偿房改房中原告30%产权面积122.9平方米。3、依法落实信政文（2017）93号文件，拆迁不足50平方米按50平方米计算面积，共计应补偿面积450平方米。4、依法补偿土地面积50平方米。5、依法按信阳市羊山街道棚户区改造项目（一期）国有土地的房屋征收补偿安置方案进行补偿。原审另查明，信阳市房产管理中心在机构改革中变更为信阳市房产服务中心。原审认为，原信阳市粮食局议价粮油公司，在1994年就依据当时的房改政策，将单位的住宅楼进行100%的产权出售，由所住职工交纳了购房款。原告提交的房地产估价勘查审批表和被告提交的五户房屋所有权证，都清楚地证明了上述事实。原告现在主张要回企业改制以前已经出售的房屋部分产权明显违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及其相关住房改革的规定。被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对原告单位的职工住宅楼进行征收与补偿，与拥有产权的个人签订了房屋征收补偿协议，符合法律规定。原告的诉讼请求既无事实依据，更无法律依据，依法应当驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。上诉人信阳市浉河区富翔商贸咨询服务有限公司上诉称：一、原判决认定事实错误，适用法律错误。天桥街临街四层住宅楼原属浉河区粮食局议价粮油公司国有资产，产权属议价粮油公司。住宅楼共有10户住房，建于1987年，建筑面积616.25平方米。94年房改在信阳市房改办统一安排下，结合住宅楼的实际情况进行改制，10户住宅面积是按使用面积计算（不包括：卫生间、厨房、外阳台、楼梯、楼道，因住房不是正规设计的成套房），10户住房当时按优惠价出资购买住房。产权比例，购买人70%产权，企业30%产权。98年企业进行了改制，原浉河区议价粮油公司在改制后成立了浉河区富翔商贸咨询服务有限公司。双方签订了资产转让合同书。合同书第二条：“资产转让是指甲方将信阳市议价粮油公司全部资产及全部债权，债务转让给乙方”。双方合同签订后原属于议价粮油公司的资产全部归富翔商贸公司所有。羊山新区天桥街棚户区改造拆迁初期，拆迁指挥部下发通知承认富翔商贸公司是产权人、被拆迁单位。为了尽快完成拆迁任务，上诉人积极配合，全程通力合作。作为被拆迁单位同时也提出自己合法诉求。拆迁指挥部于2017年10月，在原拆迁指挥部会议室召开关于上诉人提出拆迁补偿听证会，会议中没有人提出意见，也没有任何结果。从此拆迁指挥部再没有与上诉人联系关于拆迁补偿之事。对住宅楼不登记、不测量、不评估、不补偿。没有达成拆迁协议的情况下，拆迁指挥部于2019年12月7日强拆住宅楼。在强拆过程中，上诉人多次找拆迁指挥部了解情况，递交申请书均无果。2020年1月1日上诉人向拆迁指挥部主管单位，信阳市房产服务中心递交申请书，要求履行法定职责仍未答复，为维护自己的合法权益，起诉到法院，请求依法裁决。住宅楼产权演变过程：（住宅楼建于1987年）1987年—1994年，住宅楼属于国有资产，产权属于原议价粮油公司。1994—1998年，94年房改10户住房与议价粮油公司共有产权。按比例划分：购房户70%产权，议价公司30%产权。1998年—2017年，企业改制，10户住房与富翔商贸公司共有产权，10户购房户70%产权，富翔商贸公司30%产权。二、住宅楼剩余135.25平方米，应该给予补偿。住宅楼建筑面积616.25平方米，证据1原信阳市房地产管理局于1994年12月测绘楼层平面图，内容是原议价公司混合结构四层房屋分层平面图，经计算616.25平方米（判决书没有提出异议）。拆迁指挥部于2017年12月7日已对10户拆迁面积480.5平方面积进行补偿。证据2证明2017年12月7日拆迁指挥部与10户住房分别签订房屋征收补偿协议书，补偿面积480.5平方米（住宅楼面积616.25平方米减去已补偿面积480.5平方米，剩余135.75平方米）。一审判决认为，“房屋征收补偿是依产权证，而不是图纸”，上诉人认为图纸是产权证的一部分。住宅楼建于1987年，早在城市规划法颁布之前。而且10户住房5户没有产权证，只有证明信同样给予补偿。135.75平方米是补偿后剩余部分，应当继续完成补偿。三、94年房改上诉人拥有30%产权，122.9平方米，应当给予补偿。94年房改住宅楼共有10户住房参加房改，按政策以优惠价购买的住房按产权比例划分，购房者70%产权，企业有30%产权，根据中华人民共和国民法典第八章，“共有”：第297的规定，不动产或动产可以由两个以上组织、个人其共有，包括按份共有和共同拥有。第298条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”，10户产权证面积409.75平方米（不包括周钟英100%产权面积70.25平方米）。按70%计算应是286.8平方米，企业产权面积30%，应是122.9平方米，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，其所有权，使用权，有限收益和处分权可以继承，在文件中提出两条明词，“标准价，部分产权”，首先标准价是什么价位。信阳市房改办根据国务院文件结合信阳市房改制作一份审批表，“房地产估价勘查审批表”中对房屋的价格分为三种：①评估价②优惠价③一次性交款优惠价。举例说明，审批表中有一户刘新杰，住房面积26.75平方米，表中计算①评估价7,428元，②优惠价3,727元，③一次性交款优惠价2,982元。刘新杰支付购房款2,982元（有刘新杰付款凭证）部分产权房应该是多少面积。信阳市房产服务中心制定的，房改售房部分产权向全部产权过度审批表中注明购房者享受产权70%，企业30%，刘新杰应当享受多少面积。产权证面积26.75平方米乘70%等于刘新杰实际面积18.7平方米，企业30%是8平方米。第22条：职工购买住房都要由房地产管理部门办理住房过户和产权登记手续，同时要办理相关的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证。产权证应当注明产权属性，按标准价购买住房应注明产权比例。住宅房有10户住房，其中有5户办理了产权证，办理产权证的人员有刘新杰、郭志军、黄德成、袁小霞、周钟英。证据：5户产权证书。5户产权证书一户周钟英是拥有100%产权。其他四户产权证是信阳市房改办颁发，产权证本身不具备100%产权。只有部分产权，不能上市，产权证不是合法有效证件，因此这样产权证只能证明是房改房。按标准价购买的住房应当注明房改比例。信阳市房改办在办理房改房产证时，应当注明产权比例。但没有注明。根据房改售房部分产权向全部产权过渡审批表中已注明产权的比例70%和30%。上诉人在一审提交申请书，申请法院调查取证申请书，申请调取房改房职工70%产权，公司30%产权文件，文字证明，被上诉人没有出示证明，判决书也没说明，根据行政诉讼法第34条，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。房改房的政策是国家制定，信阳市房改办具体实施，依优惠价购买的住房按比例划分70%—30%，这是房改房实施的重点。四、50平方米土地是上诉人的资产应当给予补偿，该土性质地企业改制前属于划拨，土地属国有资产，企业对土地只有使用权，企业改制后主管局代表政府签订资产转让合同把土地转让给改制后的企业，也就是富翔商贸公司所有，所以上诉人拥有50平方米土地产权。证据1国有企业、单位清产核资中土地清查估价登记表；证据2国有企业、单位土地清查估价结果确认通知书；证据3原信阳市浉河区粮食局文件浉粮字（98）第21号《关于对议价粮油公司公开进行出售、租赁招标的通知》第二条，土地使用权为63.7810元。证据4资产评估验证确认书（98）区国资字评验第14号，在资产评估一栏中，土地使用权，原值30.00，净值30.00，重置价值63.78，评估值63.78（万元）。以上证明50平方米的土地是通过转让属于上诉人的资产。根据城市房地产管理法第13条，土地使用权出让，可以采取拍卖，招标或者双方协议的方式，城镇国有土地使用权出让或转让暂行条例，第23条：“土地使用权转让时，其地上建筑物，其他附着物所有权随着转让，所以50平方米的土地应进行评估后进行补偿”。五、落实不足50平方米按50平方米计算的文件规定。被上诉人根据信政文（2017）23号文件实施的房屋证收，该文件第八条规定了奖励：“第二条被征收人选择货币补偿的，不足50平方米按50平方米计算面积”。职工以优惠价购买的住房产权是70%，企业保留30%，这是房改时期形的一房两户，企业30%的产权面积122.9平方米，是住房面积按比例划分后提取合计数，按每户提取的比例数均未达到50平方米。因此按文件规定不足50平方米的按50平方米计算面积。被上诉人提出满足这条规定应提交有民政部门核发的城市居民最低生活保障金领取证，在实际操作中拆迁指挥部并没有要求出示保障金领取证。住宅楼有四户住房面积没有达到50平方米，在补偿中按50平方米进行了补偿。附名单：丁显明，住房面积45.75平方米，王英，26.75平方米，刘新杰，26.75平方米，袁小霞，26.75平方米，这四户已办理拆迁补偿，并没有出示生活保障领取证。被上诉人也没有出示领取保障金的有关证据。六、信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503行初15号行政判决书错案。一审认为，“原信阳市粮食局议价公司，是在1994年就依据当时的房改政策，将单位住宅楼进行100%的产权出售，由所住职工交纳购房款”。这种提法本身就是错误，94年房改是国家规定以优惠价购买住房职工拥有部分产权。信阳市房产局按比例划分为购房人70%产权，企业人享有30%产权。企业保留30%产权属国有资产，国有资产有一套严格的管理程序，不是随便可以出售，更不可以把100%产权转让他人。94年房改是从中央到地方的统一安排和部署，有一套严格的改制章程。至今信阳市房产服务中心在办理房改业务时按工作流程办理业务，上诉人在一审诉讼中未提交：关于将单位住宅楼进行100%的产权出售的证据，判决书的认定属无中生有。一审认为“原告提交的房地产估价勘查审批表和被告提交的五户房屋所有权证，都清楚的证明了上述事实”。上诉人提供的房地产估价勘查审批表，是信阳市房改办根据国务院国发（1994）43号文件，关于城镇住房制度改革的决定，根据信阳市具体情况绘制的一种表格。审批表主要内容是房改房三种不同评估价格，1、评估价2、优惠价3、一次性付款优惠价。在信阳市房改办统一制定职工住房，全部按第三种最低价出资购买住房。被上诉人所提出五户住房产权证，有一户周钟英的产权证是100%产权，按房改规定周钟英可以享受100%的产权。根据房改售房部分产权向全部产权过渡审批表的工作流程，个人申请，产权单位认可并在审批中签字，加盖公章，同意办理100%产权，房产服务中心审批后有原来的70%产权过渡为100%产权。其他四户产权证是信阳市房改办颁发，不是房管局颁发产权证。产权证只能证明住房是房改房，不能享受100%产权，只有部分产权，不经过审批不能进市场交易。以上事实证明（2020）豫1503行初152号行政判决书错误，请求依法驳回。综上，原判认定事实、适用法律错误。本案的核心是上诉人应当补偿的面积。1、135.5平方米是住宅楼建筑面积减去拆迁指挥部经补偿面积后剩余面积。2、122.7平方米是房改房按产权比例划分购买人70%产权面积，上诉人拥有30%权产权面积，10户住房应提取的合计数。3、50平方米土地是经过资产转让合同签订后，转让给上诉人，属于上诉人的资产。4、450平方米是房改房时期形成的一房两户，每户面积均达不到50平方米，因此应按50平方米计算。上诉人对信阳市人民政府文件信政文（2017）93号房屋征收的决定没有异议，对拆迁补偿环节程序没有异议，但对已补偿9户住房面积409.8平方米有异议。因为409.8平方米其中包括上诉人30%的产权122.9平方米面积，拆迁指挥部不通过任何程序把上诉人30%产权补偿给9户住房，剥夺了上诉人的合法产权。一审法院没有查清案件事实，作出了不利于原告的判决，请求二审改判，支持上诉人的全部诉讼请求：1、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503行初152号行政判决书。2、请求依法拆迁补偿面积135.75平方米。3、请求依法应补偿上诉人30%产权面积122.9平方米。4、请求依补偿土地面积50平方米。5、请求依法落实信政（2017）93号文件，拆迁不足50平方米按50平方米计算面积，共计补偿面积450平方米。6、请求依法按信阳市羊山街道棚户区改造项目（一期）国有土地的房屋征收补偿安置方案进行补偿。被上诉人信阳市房产服务中心辩称，一、关于依法拆迁应补偿面积135.75平方米问题。根据答辩人与羊山新区管委会签订的房屋征收委托协议，信阳市房产管理中心委托羊山新区管委会具体实施羊山街道棚户区（一期）项目房屋征收与补偿工作。羊山新区管委会与案涉房屋各被征收人签订的《房屋征收补偿协议书》合法有效并已履行完毕。羊山新区管委会经过前期调查登记、评估公告等法定程序与各被征收人在平等自愿、协商一致基础上签订《房屋征收补偿协议书》，就房屋征收面积、房屋补偿方式等作出明确约定，依据《征收补偿安置方案》已全部补偿到位，不存在遗漏计算的情况。同时羊山新区管委会通过对被征收房屋调查、委托房地产估价机构进行评估等，应该予以补偿的面积及金额已悉数含括，上诉人所主张的135.75平方米未给出充分的解释与理由，难以成立。二、关于依法补偿房改房30%产权面积122.9平方米问题。上诉人不享有30%的被征收房屋产权面积，无权要求补偿。首先，根据羊山新区管委会调查：位于征收范围内羊山新区天桥街临街四层住宅楼的涉案房屋虽原属于粮油公司产权，但依据1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》之规定，对涉案10户职工住房进行了房改，职工在支付了购房款后，获得房屋所有权。1998年原议价粮油公司才进行企业改制，改制后成立了上诉人浉河区富翔商贸咨询服务有限公司。由此可知，房改在前，企业改制在后，在房屋所有权已经发生转移的情况下，上诉人无权主张拆迁补偿。其次，被征收人10户公司职工中，有5户（郭志军、刘新杰、袁小霞、黄德成、周钟英）拥有产权证，根据产权证记载表明房屋所有权性质为私产，不存在其他共有人，房屋建筑面积为具体测量评估面积；另外5户虽未办理产权证，可根据购房票据及公司证明可知，公司职工已经按照当时房改相关规定支付购房款项并实质取得了房屋所有权。上诉人没有证据可支撑其拥有30%的产权面积，据此要求相应122.9平方米的补偿没有任何事实和法律依据。三、关于依法落实信政文〔2017〕23号文件“拆迁不足50平方米按50平方米计算面积”问题。《信阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（信政文〔2017〕23号）第二十五条规定：“征收个人住宅，被征收人持有民政部门核发的城市居民最低生活保障金领取证，有合法产权证照，在签约期限内签约并搬迁的，征收个人住房面积不足50平方米且他处无住房，被征收人选择产权调换的，可直接安置到50平方米的住房；安置到50平方米以上、60平方米（含60平方米）以下的住房，超出50平方米的部分按安置房建筑成本支付房款；安置到60平方米以上住房的，超出60平方米的部分由被征收人按市场价支付房款”。“征收个人住宅，被征收人持有民政部门核发的城市居民最低生活保障金领取证，有合法产权证照，在签约期限内签约并搬迁的，征收个人住房面积不足50平方米且他处无住房，被征收人选择货币补偿的，不足50平方米的按50平方米计算面积，根据其被征收房屋合法建筑面积的房地产市场评估价标准给予补偿。”根据以上规定上诉人无合法产权证照又不符合上述条件，应依法驳回。四、关于依法补偿土地面积50平方米问题。该案涉项目系国有土地上房屋征收，根据房地一体主义原则，房地不可分割。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十三条规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”。所以征收补偿的对象为有合法证件的房屋和附属物，土地不额外补偿。同时本项目从实施以来，答辩人及委托房屋征收实施单位羊山新区管委会一直按照《信阳市羊山街道棚户区改造项目（一期）国有土地上房屋征收方案》执行，因此上诉人诉求第五项无任何意义。原判事实清楚，证据确凿，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明事实与一审一致。本院认为，原信阳市粮食局议价粮油公司原为国有企业，在1994年依据当时的房改政策，将单位的住宅楼进行了房改，由所住职工交纳了购房款购买。1998年原信阳市粮食局议价粮油公司进行企业改制，成立了信阳市浉河区富翔商贸咨询服务有限公司，成为私营企业。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，依照成本价购买的房改房产权属于个人所有，依照标准价购买的房改房，产权部分属于个人所有、部分属于国家所有，上诉人信阳市浉河区富翔商贸咨询服务有限公司并没有提供证据证明其对案涉房改房的产权仍享有部分份额，现在主张要回企业改制以前已经出售的房屋部分产权，明显违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及其相关住房改革的规定。被上诉人信阳市房产服务中心根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对已进行了房改的职工住宅楼进行征收与补偿时，与拥有产权的职工个人签订房屋征收补偿协议，符合法律规定。上诉人认为企业改制后，其应当继受享有房改房中应由原国有企业享有的30%的产权份额没有事实和法律依据，其要求被上诉人对其进行相应的安置补偿，依法不应支持。上诉人上诉理由不能成立，依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 李 锋审判员 李洪宇审判员 阮晓强二〇二一年四月八日法官助理杨砚犁书记员樊鑫