辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1143号上诉人（原审被告）：大连天兴房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区金南路七小区综合楼3-2。法定代表人：刘本善，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑军，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳娜，北京德恒（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林艳，女，1966年5月21日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：吴长云，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙凡，辽宁东亚律师事务所实习律师。上诉人大连天兴房地产开发有限公司（以下简称“天兴公司”）因与被上诉人林艳房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林艳的一审诉讼请求或发回重审；2.林艳承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、林艳并未实际交付房款。2013年4月7日，天兴公司与林艳签订《商品房销售协议书》，约定由天兴公司将位于大连市甘井子区房屋以718700元的价格出卖给林艳。2016年8月12日，天兴公司与林艳签署《北府名苑已售商品房出库交接单》，天兴公司于当日将案涉房屋交付给林艳。根据《商品房销售协议书》约定，天兴公司已经完成房屋交付义务，林艳至今未交付房款，违反合同约定。天兴公司虽于2013年4月7日向林艳出具了案涉房屋的购房款收据，但该收据仅仅是为了配合林艳完成购房流程，林艳实际上未支付房款。林艳称是用现金交付的房款不符合事实。林艳在天兴公司处共购买了三套房产，除案涉房产外，还有B1#2-11-2、B1#2-12-2两套房产。三套房屋的房款分别为718700元，总价款为2156100元。三套房屋任何一套房屋的房款已经属于大额款项；况且，林艳陈述三套房屋均是用现金交付的房款。对大额现金支付的价款，应该根据交付凭证、支付能力、交易习惯、支付金额的大小等因素综合判断。在天兴公司明确表示未收到任何房款的情况下，林艳应当提供大额支付现金的取款凭证等证明材料。一审判决未审查林艳大额现金支付的取款凭证、支付能力、支付金额等问题就直接认定林艳已经用现金支付了房款，属于事实认定错误。二、天兴公司一直在积极主张房款，并非让林艳“免费”居住至今。在双方签订了《商品房销售协议书》并交付房屋后，天兴公司就一直口头通知林艳交付房款。天兴公司基于对林艳的信任才一直未采取诉讼的方式主张房款，但这并不代表天兴公司放弃了主张房款的权利。林艳经天兴公司多次催告，拒不支付房款已经违约。一审判决天兴公司为林艳开具增值税普通发票以及办理不动产权证书错误。而且，在林艳购买案涉房屋时，天兴公司明确告知房屋已抵押给了银行，林艳是知悉的。因此双方才在《商品房销售协议书》中约定“买受人声明对所购房屋之状况及其他交易条件均有充分了解并接受”，林艳既不支付房款，又要求天兴公司开具发票并协助办理产权没有事实依据。林艳辩称，不同意天兴公司的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。林艳向一审法院起诉请求：判令被告向原告开具原告购买的大连市甘井子区房屋的商品房销售发票（购房款为718700元)，并在具备办理不动产权证书条件之日起15日内协助原告办理该房屋的不动产权证书。一审法院认定事实：2013年4月7日，原、被告双方签订了《商品房销售协议书》，约定由被告天兴公司将位于大连市甘井子区房屋（建筑面积71.87㎡)，以人民币718700元的价格出卖给原告林艳。2013年4月7日，被告天兴公司向原告林艳出具了案涉房屋718700元的购房款收据，该收据上盖有被告的公章和其法定代表人刘本善的签字。2016年8月12日，原、被告签署了《北府茗苑已售商品房出库交接单》，并有被告法定代表人刘本善的签字，证明案涉房屋于此日交付。另查明，原告缴纳了案涉房屋的电梯上下料费用及2017年至2019年的物业费和2018年的采暖费。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房销售协议书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效，应受法律保护。原告已经履行了交付购房款的义务，被告应全面履行自己的义务。凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收款）时，必须开具税务机关统一印制的《发票》，这是被告的义务。因此，原告请求被告开具发票和在具备办理不动产权证书条件下协助原告办理案涉房屋不动产权证书的主张，予以支持。被告辩称“原告没有交付购房款”一节。本案中，原告林艳购买的是由被告天兴公司销售的商品房，依据买卖双方签订的《商品房销售协议书》，原告向被告交付了购房款，且被告向原告开具了收受购房款的收据，被告也于2016年8月12日将案涉房屋交付给了原告。被告现无证据证明原告持有的收据是在原告没有支付购房款的情形下开具的。另外，原告在接收案涉房屋后交纳了物业费及采暖费，并居住至今。若原告未支付购房款，被告不可能允许原告“免费”居住至今，被告的辩称及主张与常理不符，也不符合商品房销售惯例。对此，被告应承担举证不能的不利后果。因此，对于被告的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，一审法院判决：一、被告大连天兴房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向原告林艳开具其购买的大连市甘井子区房屋的增值税普通发票（购房款为718700元）；二、在具备办理不动产权证书条件之日起15日内被告大连天兴房地产开发有限公司协助原告林艳办理该房屋的不动产权证书。案件受理费10988元，减半收取5494元，由被告大连天兴房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，林艳要求天兴公司为其开具商品房销售发票，依据是其与天兴公司于2013年4月7日签订的《商品房销售协议书》，及天兴公司同日出具的专用收款收据。天兴公司认可其与林艳之间存在房屋买卖合同关系，不同意为林艳开具商品房销售发票，理由是林艳没有向其支付案涉房款。本院认为，林艳主张已付案涉房屋的全部房款718700元，提供了天兴公司出具的专用收款收据予以证明。天兴公司虽对收据的出具时间存在异议，但无任何证据予以反驳；而且，天兴公司对其未收到房款而为林艳出具购房款收据，解释称仅是为了完成交易流程，并不具有说服力；况且，案涉房屋自2016年8月12日就由天兴公司交付给林艳，截至林艳提起本案诉讼，天兴公司并无证据证实其曾向林艳主张过案涉房屋的房款。故在天兴公司不能对其开具购房款收据作出合理解释的情况下，天兴公司以林艳未向其支付房款为由拒绝为林艳开具商品房发票的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。天兴公司作为案涉房屋的出卖方，其为购房人林艳开具购房发票，应系商品房买卖合同的附随义务，故一审判令天兴公司为林艳开具案涉房屋的增值税普通发票，并无不当。关于林艳要求天兴公司协助办理案涉房屋的不动产权证书一节，本院认为，双方签订的《商品房销售协议书》虽未约定办理房屋权属登记的时间，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，房地产开发企业负有协助买受人办理房屋权属登记的法定义务。二审中，天兴公司提供的不动产查询结果显示，案涉房屋处于抵押和查封状态，天兴公司自认案涉房屋所在小区手续不齐全，无法办理竣工验收，故案涉房屋至今不具备办理产权登记的法定条件。待具备办理房产登记的法定条件后，天兴公司负有协助林艳办理案涉房屋登记的义务。因此，一审法院判令天兴公司在具备办理不动产权证书条件后协助林艳办理案涉房屋的不动产权证书，并无不当。综上所述，天兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10988元，由大连天兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年四月二十九日书记员  王 阳