北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终375号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨贺贤，女，1965年2月13日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：于晓慧，女，1986年10月19日出生，汉族，暂住北京市房山区。上诉人杨贺贤、上诉人于晓慧因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1874号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨贺贤上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，采信非法证据。一、一审法院没有充分尊重契约自由原则，认定实际租赁日期不符合客观事实。双方书面协议约定租赁期限为2018年4月25日至2019年4月25日，于晓慧提交的录音不足以证明双方口头约定提前退租，且于晓慧声称在搬走之时预缴纳500元电费留作之后使用，与其主张的2019年2月份决意搬走自相矛盾。即使于晓慧2月20日终止合同，但是没有通知杨贺贤，系单方面违约，不能证明其提前退租，不能要求杨贺贤返还其预付的电费。二、2019年2月双方曾因热水器的归属问题和房屋租期发生纠纷，杨贺贤报警后民警出警调解。在调解记录中杨贺贤明确允许于晓慧租赁至合同到期日，于晓慧亦表示租住到合同到期。一审法院未调取派出所的调解记录，即认定实际租住到2月26日，不合理不合法。三、一审法院无法认定于晓慧损坏家具床具的事实，杨贺贤没有异议，二审中我提交上一任房客的证言证明于晓慧搬入时家具完好无损。四、于晓慧饲养多只流浪狗，此行为明显违约，也违反国家法律规定，是造成家具损坏的直接原因。五、一审法院判决于晓慧承担的清洁费数额不准确，仅为人工费，尚有购买清洁产品和工具的费用及交通费。六、于晓慧未通知杨贺贤提前退租，导致双方未办理验收，且杨贺贤不掌握钥匙，在合同到期一周后才换锁进入房屋，出现房屋空置损失，于晓慧却要求退押金，未保障杨贺贤作为房东的权益。七、合同中明确约定出租人提供的电器中包括电热水器，一审法院未查明热水器的去向。于晓慧上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判决杨贺贤退还押金1000元；3.判决杨贺贤退还外院租金3000元；4.判决杨贺贤退还2019年4、5月份租金2400元；5.判决杨贺贤支付2018年7月至2019年2月期间的电费3300元；6.判决杨贺贤支付一审案件受理费105元；7.判决杨贺贤支付违约金1961元。事实和理由：杨贺贤未提交任何与清洁费相关的证据；杨贺贤违约，依据合同应支付20%违约金；录音证据能够证明房屋租金分两部分，内院1200元，外院300元，杨贺贤多次违约，并承诺退还外院租金。双方均辩称，不同意对方的上诉请求。杨贺贤向一审法院起诉请求：要求于晓慧赔偿财产损失：窗帘2100元、床头柜2个300元、热水器1000元、保洁费1190元、水龙头145元、管道疏通费200元、床垫4000元、掏厕所费100元、单人床2900元、玻璃2块500元、纱窗框2个380元、换塑钢门下半部分3500元、洗涤灵10瓶30元、威猛2套56元、赔偿8把锁，合计16431元。一审法院认定事实：2018年4月15日，杨贺贤与于晓慧签订了房屋租赁合同，杨贺贤将位于房山区周口店镇大韩继村X区X甲X号房屋出租给于晓慧，租赁期限二年，每月租金1500元，押金1000元，协议后，于晓慧向杨贺贤支付一年租金18000元后即开始使用该大韩继村X区X甲X号院内房屋，于晓慧租赁房屋居住，同时饲养若干只狗和猫，在租赁期间，2018年8月份，杨贺贤在该院外院建房，杨贺贤向于晓慧支付电费200元。该外院所建房屋在2018年11月至2019年2月期间取暖用电系于晓慧负担。2019年2月中旬，杨贺贤将外院新建房屋出租，于晓慧即向杨贺贤提出不同意见，认为外院出租会因饲养动物带来安全隐患，向杨贺贤提出终止房屋租赁，并提出退还剩余租金等事项，2019年2月26日前后，于晓慧从上述租赁房屋内搬离。后于晓慧出资对该大韩继村X区X甲X号院内房屋的墙面进行了粉刷处理。于晓慧在租赁期间多次交纳电费，2019年2月20日预付电费500元。在租赁期间，于晓慧购买热水器一台，搬离出租房时将热水器已将搬走。一审法院认为，杨贺贤、于晓慧双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行，在履行期间，因外院建房致使环境发生变化，于晓慧提出终止租赁，双方就终止履行租赁合同达成合意，于晓慧已经将房屋及时退还杨贺贤。于晓慧在租赁期间饲养多只动物，有必要加强对室内外家具、院落地面清洁，杨贺贤要求于晓慧负担清洁费用，法院应予支持，具体数额酌情确定1100元；杨贺贤主张于晓慧在租赁期间损坏了室内家具等财产，但并没有提供相应的证据证实自己的主张，于晓慧承租前房屋曾出租他人居住，杨贺贤提供了部分物品损坏照片，是否属于于晓慧租赁期间造成损坏，没有证据证实，故对于杨贺贤要求于晓慧赔偿财产损失的要求，法院不予支持；杨贺贤主张于晓慧购买热水器系自己出资购买，但没有提供证据证实，故法院不予认定，要求赔偿热水器损失不予支持；杨贺贤收取了一年的租金，租赁合同终止后，杨贺贤应当按照实际租赁期限计算租金，合同约定租赁期限自2018年4月25日起计算，至2019年2月26日，实际租赁期10个月，剩余二个月的租金3000元，杨贺贤应退还于晓慧，故于晓慧要求退还部分租金的反诉请求，应予支持；杨贺贤表示同意退还1000元押金，法院予以确认。于晓慧在承租期间，杨贺贤在外院新建房屋取暖的电费系于晓慧负担的事实，杨贺贤并不否认，现于晓慧要求杨贺贤给付垫付的电费，一审法院应予支持，但具体用电量无法确定，一审法院按照于晓慧预交电费记录，酌情确定500元；2019年2月20日，于晓慧预付电费500元，后即终止租赁，于晓慧要求杨贺贤给付，应予支持；于晓慧反诉要求杨贺贤赔偿下水道疏通费用，但没有提供相应的证据，一审法院不予支持；杨贺贤、于晓慧签订的租赁合同明确约定每月租金1500元，于晓慧主张包括外院每月租金300元，但没有提供相应的证据，一审法院不予认定，故其反诉要求返还租金3000元的诉讼请求，不予支持；于晓慧没有证据证实杨贺贤在租赁合同中存在明显违法合同约定的行为，故其反诉要求杨贺贤承担违约责任，支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、于晓慧于判决生效之日起30日内赔偿杨贺贤房屋家具、院落清洁费1100元；二、杨贺贤于判决生效之日起30日内退还于晓慧租金3000元、押金1000元；三、杨贺贤于判决生效之日起三十日内给付于晓慧电费1000元；四、驳回杨贺贤其他诉讼请求；五、驳回于晓慧其他反诉请求。另补充查明，双方租赁合同第十条载明杨贺贤为于晓慧提供的物品中包含热水器。于晓慧一审中提交的通话录音证明其反诉请求，杨贺贤质证“电话录音说的都是事实，我认可”。于晓慧在录音中说房屋租金为1200元加外院300元，一年18000元，杨贺贤对此认可；于晓慧说外院影响使用3个月；小床和床头柜被狗损坏，还有打扫卫生的费用，可以从房租和押金中扣除；于晓慧表示因为外院来人租住，担心狗咬伤新租户，杨贺贤表示可以降低房租或于晓慧重新找房，于晓慧明确近期搬离，并让杨贺贤来查看房屋状况，杨贺贤表示“你搬就搬吧”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，杨贺贤提交陈淑敏等人证言，以证明于晓慧搬离后家具、窗帘等损坏、卫生状况差，故于晓慧应赔偿相应损失并支付房屋清洁费。于晓慧对证言不予认可。杨贺贤称于晓慧搬离前双方发生争执，民警解决纠纷过程中制作有录像，可以证明于晓慧方称要租住到合同到期，也能显示出当时房屋家具及物品状况，故申请法院调取该录像。本院认为，于晓慧搬离后的家具损坏状况，杨贺贤已经提交了照片为证，房屋实际租赁期限可根据录音和双方陈述的搬离日期确定，故杨贺贤申请调取的证据对认定本院事实并无实质性影响，对其申请不予准许。另，本案二审庭审中，于晓慧和杨贺贤及证人多次发生争吵，并使用不文明语言，经法官制止后仍不停止，导致法庭调查中断，本院对双方违反法庭规则的行为予以训诫，并将本案转为书面审理。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”杨贺贤、于晓慧双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。根据录音内容，在合同履行期间，因外院建房致使环境发生变化，于晓慧提出终止租赁，双方就解除履行租赁合同达成合意，一审法院依据录音及于晓慧实际搬离的时间认定租赁合同于2019年2月26日解除，并无不当。杨贺贤收取了一年的租金，于晓慧已经将房屋提前退还杨贺贤，故一审法院判决杨贺贤退还于晓慧剩余期间的租金，正确。杨贺贤一审中表示同意退还1000元押金，一审法院判决其退还押金，正确。于晓慧在承租期间，杨贺贤在外院新建房屋取暖的电费系于晓慧负担的事实，杨贺贤并不否认，且2019年2月20日于晓慧离开前预付电费500元，现于晓慧要求杨贺贤给付垫付的电费，一审法院酌情判决杨贺贤返还1000元电费，并无不当。杨贺贤、于晓慧签订的租赁合同明确约定每月租金1500元，于晓慧主张包括外院每月租金300元，有双方通话录音为证，故本院酌情确定杨贺贤退还外院相应租金900元。一审法院对于晓慧该项请求未予支持，本院予以纠正。于晓慧在租赁期间饲养多只动物，有必要加强对室内外家具、院落地面清洁，杨贺贤要求于晓慧负担清洁费用，法院应予支持。杨贺贤对其主张的清洁用品及费用金额未提交充分证据，考虑到于晓慧在搬离后对房屋进行了重新粉刷，酌情确定清洁费用为1100元。杨贺贤过高的请求，缺乏证据支持，本院不予支持。杨贺贤主张于晓慧在租赁期间损坏了室内家具等财产，并提交了部分物品损坏照片为证，考虑到于晓慧在租赁房屋内养猫狗多只且在录音中自述小床床垫和床头柜损坏的事实，结合于晓慧承租前房屋曾出租他人居住的事实，本院酌情确定于晓慧赔偿杨贺贤家具等物品损失1100元，一审法院对杨贺贤此项请求未予支持，本院予以纠正。杨贺贤未提交充分证据证明门、窗帘等设施系于晓慧租住期间损坏，故对其过高的请求，本院不予支持。租赁合同中约定杨贺贤为于晓慧提供热水器，于晓慧称其拆走的系自己购买的热水器，但未提交证据证明其向杨贺贤交接了原有的热水器，故本院酌情确定于晓慧赔偿杨贺贤热水器损失500元，一审法院对杨贺贤此项请求未予支持，本院予以纠正。于晓慧反诉要求杨贺贤赔偿下水道疏通费用，但没有提供相应的证据，一审法院不予支持，正确。双方租赁合同系因杨贺贤在外院建房并出租造成环境变化，经协商后解除合同，合同中并未约定杨贺贤不得在外院建房，现无证据证实一方在租赁合同履行中存在明显违反合同约定的行为，故于晓慧反诉要求杨贺贤支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。杨贺贤关于于晓慧单方违约提前退租且未通知杨贺贤，故不应退还押金、电费和剩余租金的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳，并对其相关上诉请求不予支持。综上所述，杨贺贤、于晓慧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1874号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1874号民事判决第四项、第五项。三、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1874号民事判决第一项为于晓慧于判决生效之日起30日内赔偿杨贺贤院落清洁费1100元、家具损失1100元；四、于晓慧于判决生效之日起30日内赔偿杨贺贤热水器损失500元；五、杨贺贤于判决生效之日起30日内退还于晓慧外院租金900元；六、驳回杨贺贤其他诉讼请求；七、驳回于晓慧其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费及反诉费210元，由杨贺贤负担128元（已交纳105元，余款23元于本判决生效后7日内交纳），由于晓慧负担82元（已交纳）；二审案件受理费332元，由杨贺贤负担199元（已交纳），由于晓慧负担133元（已交纳122元，余款11元于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年四月二日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英