江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终436号上诉人（原审被告）：彭泽县平安房地产开发有限公司，地址江西省彭泽县龙城镇龙城大道，统一社会信用代码91360430741960164F。法定代表人：欧阳结发，执行董事。委托诉讼代理人：何春、高玉玉，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄保明，男，1974年4月3日出生，汉族，住江西省彭泽县。委托诉讼代理人：梅芳滨，江西民群律师事务所律师。上诉人彭泽县平安房地产开发有限公司因与被上诉人黄保明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭泽县平安房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：逾期未办证是因为疫情影响和政府部门职能调整的原因，我方不应承担定金担保责任。房屋装修费用不应由我方承担，违约金与定金不可同用。被上诉人黄保明辩称：上诉人未在合同约定的时间办理产权证，被上诉人因此享有单方解除合同的权利。直至2020年10月份起诉，上诉人仍然没有办理好产权证，其所谓影响办证的原因是不符合事实的。虽然定金转为了购房款，但不改变其定金的担保性质。鉴定结论应予采纳。原审原告黄保明向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原、被告签订的《商住买卖临时合同书》；二、请求判令被告退还购房款280000元及利息（利息自交款之日起按同期中国人民银行贷款利率至购房款退还之日止计算）；三、请求判令被告双倍返还定金150000元；四、请求判令被告赔偿原告损失39838元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2019年2月10日，原、被告签订《商住买卖临时合同书》，原告购买被告座落于乐观老粮站观盛广场4楼402号商住（房）。合同第一条约定被告交付商住后壹年办理好产权证。第二条约定商住出售价格按1760元/㎡计算，合计人民币贰拾贰万元，付款方式和付款期限为购房前付贰拾万元整，房产证到手付清余款贰万元。第二条还约定“本合同生效后乙方（原告）应向甲方（被告）支付定金人民币贰拾万元，合同履行过程中该定金可抵作购商住款。如因甲方原因导致上述商住无法按照合同约定的上述时间办理产权证给乙方，视甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方除应立即退还乙方已付款项及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止）外，还应向乙方承担定金的担保责任。”此合同盖有被告公章和被告分管该楼盘销售的员工洪彬的签名。签订合同当天原告支付购房款贰拾万元，由洪彬在合同背面向原告出具了收条并开具了收据，收据上盖有被告单位公章。同时被告向原告交付了房屋。2020年元月20日，原、被告再次签订一份《商住买卖临时合同书》，原告再购被告座落于乐观老粮站观盛广场4楼401号商住（房）。合同第二条约定房屋商住出售的价格按照1800元/㎡计算，合计人民币贰拾贰万伍仟元，合同生效后原告向被告支付定金人民币155000元，合同履行过程中该定金可抵作购商住款。合同的其他约定与双方于2019年2月10日签订的合同一致。此合同后未盖被告单位公章，仅有洪彬签名。合同背面“备注：乐观观胜广场一幢4单元401室现售给黄保明，总定价为（￥155000元），扣押墙面砖押金（￥10000元），另附属建设完工甲方交两个停车位于乙方。”备注下有洪彬签名，且盖有被告单位公章。合同签订当天，原告向被告交付购房款155000元，被告向原告交付房屋并出具收据。今年原告对两房屋进行了部分装修。因被告迟迟未能办理房屋产权证，原告向法院起诉。本案在审理过程中，双方未能就观胜广场4楼402号房装修费用协商一致，原告申请对观胜广场4楼402号房装修费用进行鉴定。经依法委托彭泽仁杰建筑工程检测有限公司进行鉴定，鉴定结论：装修费用为壹万叁仟柒佰零捌元零肆分。鉴定费3000元。一审法院认为，原、被告签订的两份《商住买卖临时合同书》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。被告辩称至今房屋未有产权证有新冠疫情、政府部门职能交替、原告未提供所需资料及费用等非被告原因造成，但新冠疫情影响在当地4月份就基本结束，被告也未举证能证明政府部门原因影响产权证办理，又未举证为办理产权证要求原告提交任何资料及费用，被告此项辩称意见不予采纳。两份合同均约定房屋交付后一年办理好产权证，且明确约定因被告原因未按期交付产权证，原告有权单方解除合同，现原告要求解除双方于2019年2月10日签订的合同的请求予以支持；而原、被告于2020年1月20日购买的401号房至今未过办证期限，原告以此为由解除于2020年1月20日签订的合同的诉请不予支持。被告还辩称原告购房款未付清违约在先，因双方在2019年2月10日签订的合同中约定购房款共计贰拾贰万元，也明确约定了付款方式和期限为“购房前付贰拾万元，房产证到手付清余款贰万元。”、“……合同履行过程中该定金可抵作购商住款。”原告已按约定支付20万元，被告此项辩称意见也不予采纳。原、被告在合同中约定的定金超过《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，应当调整为4.4万元，原告交付的其他款项156000元为购房款。合同虽然约定被告承担退还已付款项及利息，但未约定利息的计算方式，原告要求被告承担利息的诉请不予支持。因被告违约而解除合同，原告向被告返还房屋，原告对402号房装修的费用损失应由被告承担。原告的损失以鉴定结论为依据，即损失为13708.04元，鉴定费由原、被告均摊。综上，解除原、被告于2019年2月10日签订的《商住买卖临时合同书》；被告向原告返还购房款156000元，向原告双倍返还定金88000元，赔偿损失13708.04元,同时原告向被告交还观盛广场4单元402室。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原、被告于2019年2月10日签订的《商住买卖临时合同书》。二、被告彭泽县平安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄保明返还购房款156000元、双倍返还定金88000元、赔偿损失13708.04元、鉴定费1500元合计人民币259208.04元，同时原告黄保明向原告返还座落于彭泽县住房。案件受理费减半收取4147元，由被告彭泽县平安房地产开发有限公司负担2287元，由原告自行负担1860元。双方当事人在本案二审期间均未提交新的证据材料。本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为，2019年2月10日双方签订的《商住买卖临时合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同约定如因甲方（上诉人）原因导致上述商住无法按照合同约定的上述时间办理产权证给乙方（被上诉人），视甲方（上诉人）重大违约，乙方（被上诉人）有权单方解除合同。上诉人无证据证实政府部门原因等非其原因影响产权证办理或为办理产权证要求被上诉人提交任何资料及费用，一审法院据此判决解除双方合同、上诉人返还购房款156000元及双倍返还定金88000元，符合双方合同约定，本院予以确认。至于涉案房屋的装修费用13708.04元及鉴定费，不是双方约定的违约金，而是解除合同后的赔偿损失，一审法院认定上诉人承担赔偿损失13708.04元、鉴定费1500元，并无明显不当。综上，彭泽县平安房地产开发有限公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，裁判结果基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5188元，由上诉人彭泽县平安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二一年四月八日书记员  陈 昕