山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3281号 上诉人（原审原告）：吴xx，女，1980年4月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：徐江涛，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张刚，山东瑞文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：城发集团（青岛）开发投资股份有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx4K。 法定代表人：彭雄伟，董事长。 委托诉讼代理人：白洁，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹宗，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人吴xx因与被上诉人城发集团（青岛）开发投资股份有限公司（以下简称城发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴xx的委托诉讼代理人张刚、被上诉人城发公司的委托诉讼代理人白洁、邹宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴xx上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费均由城发公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一、一审判决认定事实错误。第一，双方签订的合同中约定了较低的毛坯房价格A，也约定了较高的含装修价格B，显然B-A就是装修价格，是可以区分的，这是简单的事实问题，而事实问题是不能通过双方的约定而更改。第二，一审认定“在其出售过程中必然包含开发商的可得利润”，而城发公司的经营范围不包括装修，也无装修资质，是不能通过装修来赚取利润的，并且城发公司作为开发商集体采购建材，必然低于市场价，城发公司已经赚取了低于市场价的差价利润。第三，吴xx所交纳的装修费是按照建筑面积交纳的，已经包含公摊部分，所以不能在此基础上重复计算两次公摊部分，退一步讲，公摊部分的装修责任应该归属城发公司，即使毛坯交付，公摊也应该由城发公司装修。二、一审判决适用法律错误。一审法院认定“双方在合同附件中对装修的约定仅涉及装修的项目，未对装修物品的规格、品牌、型号、价格作出明确具体的规定，原告亦未对装修标准提出明确、具体的标准和依据，双方就装修质量产生争议时，房屋购买人不能单独以装修造价低于约定的装修总价为由要求赔偿差价损失。”该认定事实错误，也适用法律错误。合同补充条款第二条第（三）项约定毛坯价与装修家无法区分且吴xx不得主张任何权利。通过前述已经说明毛坯价与装修价格是可以区分的，并且该条约定不得单独以装修造价低于约定装修总价为由要求赔偿差价损失，明显排除了吴xx的权利，且该合同由城发公司提供，属于格式合同，依据法律规定该条款应认定无效。三、一审审理程序违法。一审过程中，吴xx向一审法院提交了书面申请，申请对房屋的装修价值进行鉴定，并且该价值鉴定在本案中系关键证据，直接影响案件的判决结果，但一审未同意吴xx的申请，未对房屋价值进行鉴定，也未对吴xx的申请作出书面裁定，并且直接驳回了吴xx的诉讼请求，程序明显违法。综上所述，在装修价格可以明显计算的前提下，城发公司通过合同约定排除了吴xx的主要权利，且本案的关键证据一审法院也未予鉴定，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求发回重审或依法改判。 城发公司辩称，一、一审判决事实认定正确。首先，城发公司的经营范围包括房地产开发经营，精装商品房是商品房的一种产品类型，城发公司通过开发建设精装商品房并出售获得利润合法合规，符合市场规律。此外，吴xx所称“装修资质”是装修工程承包企业需具备的资质，城发公司为房地产开发企业并非装饰工程施工单位，无需具备该资质。因此吴xx关于城发公司“经营范围不包括装修，也无装修资质，是不能通过装修来赚取利润”的主张没有事实与法律依据。其次，利润系由城发公司根据市场供需关系、成本等多种因素综合考虑确定的，无论城发公司开发建设成本的高与低，城发公司均有权自行确定销售的利润率，并在此基础上确定产品的销售价格，吴xx关于建材价格低于市场价，城发公司已赚取利润的主张与本案无任何关系。最后，《青岛市商品房预售合同》第三条仅约定了每平方米房屋建筑面积单价（不含房屋全装修价格）、总房屋价款（不含房屋全装修价格）以及房屋全装修总价，即使按照吴xx主张的方式，也仅能拆分出房屋装修的总价，由于预售合同未对装修单价做出任何约定，所以吴xx主张的装修费用按照建筑面积缴纳以及重复计算的主张没有任何事实依据。二、一审判决适用法律正确。精装修商品房作为一种产品类型，不是简单的“毛坯房+装修”，其装修与房屋自始便是一个整体，即从商品房的设计到施工，装修均已被考虑在其中，因此精装修商品房的价格是包含装修价格在内的综合价格，不能简单的拆分成毛坯价与装修价，但由于受到预售合同示范文本关于价格表述格式的限制，只能对不含装修价格与含装修价格作分别的表述。在此背景下，为了明确商品房价格的真实含义，买卖双方在补充条款第二条第（三）款中对商品房价格进行了补充约定，该约定仅是对商品房价格的确认，且符合客观实际情况，不存在排除吴xx权利的情形，因此一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定认定其有效，一审判决适用法律正确。三、即便将《青岛市商品房预售合同》中约定的房屋全装修总价拆分为毛坯价格与装修价格，合同中约定的装修价格也不同等于附件三约定装修本身的成本价，因此涉案房屋装修成本价与本案并无关，一审法院驳回吴xx鉴定申请符合法律规定。即便将双方签订的《青岛市商品房预售合同》中关于房屋全装修总价拆的约定视为双方对装修价格进行了约定，由于该装修价格为综合交易价格，其价格形成受市场供求关系、品牌价值、产品质量、产品成本、合理利润、外部配套、产品宣传、管理成本等多种因素的影响，是一个包含多种价值因素在内的综合价格，而不仅仅是附件三所约定装修的成本造价。因此，吴xx申请鉴定的装修造价与双方约定的装修价格并非同一概念，两者在内涵和外延上均不相同，与本案无关。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定，人民法院驳回其鉴定申请，符合法律规定。四、城发公司交付房屋的装修符合《青岛市商品房预售合同》附件三约定的装修标准，吴xx关于返还装修差额款的诉求没有事实依据涉案房屋装修是否符合约定应当严格按照双方签订的商品房预售合同来判断，城发公司交付的房屋是按照附件三约定的标准进行装修的，使用的装修材料、设备均符合附件三约定的标准，因此城发公司交付房屋的装修符合合同约定，不存在实际装修标准与约定装修标准存在差异的情况。如吴xx认为装修标准不符合附件三的约定，则根据“谁主张，谁举证”的证据规则，其应当负有举证义务，但吴xx未提交任何证据证明装修标准与附件三约定不一致，故吴xx应当承担举证不能的不利后果。综上所述，吴xx的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求依法驳回上诉，维护城发公司的合法权益。 吴xx向一审法院起诉请求：1.判令城发公司退还装修费差价128360元（若有造价鉴定，差价以鉴定报告鉴定的价格计算结果为准）；2.全部诉讼费用由城发公司承担。 一审法院认定事实：一、2018年9月12日，吴xx（乙方）与城发公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第二条约定，乙方向甲方购买黄岛区xx路xx号xx单元xx户的房屋，房屋暂测建筑面积64.18平方米。合同第三条约定，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋装修价格）为12486元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋装修）为801351元，该房屋全装修总价为1058071元。合同第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测于实测不一致的原因外，不再作变动。合同第十一条约定，出卖人应当于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。合同附件三对涉案房屋建筑结构、装修及设备标准等进行了约定，其中对房屋地面、墙面、顶棚、门、窗、卫浴、厨具、玄关柜、门槛石、衣柜、强弱电、灯具、采暖形式、智能化控制、空调、阳台等装修内容及设备品牌进行了约定，并约定以上装修部品可能根据市场供应情况选用同等档次品牌替代；其余未约定部分以实际交付为准。吴xx在附件三中签字捺印。合同补充条款第二条第（三）项约定：“对本合同第三条变更、补充约定：买受人购买该房屋价款包含装修价款，买受人完全知悉且了解，上述价格为房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯和装修价，买受人愿意接受此价格购买本合同项下的房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。”第八条第5项约定：“如该商品房的装饰、设备标准低于本合同附件三约定的标准，出卖人应使之达到合同附件三的标准或补偿相应差价。” 吴xx、城发公司确认吴xx已交纳涉案房屋的全部房款，城发公司已将涉案房屋交付给吴xx。 一审法院认为，本案争议的焦点一是涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价；二是吴xx、城发公司之间签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第二条第（三）项是否无效。一、关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价。吴xx、城发公司之间就涉案商品房的买卖签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。房屋具有特殊属性，在精装修商品房买卖关系中，当事人具有缔约自由，价格是双方合意的结果。价值决定价格，价格围绕价值上下波动，价格的形成受商品价值、市场供求关系、区域、习惯、交易主体等多种因素影响，商品的价格由双方在自愿平等协商的基础上形成，该商品房总价系包含装修在内的综合价格，交付标准为装修完成后交付，双方在预售合同中对装修标准进行了确认，吴xx无证据证明城发公司交付的房屋违反合同约定的装修标准，其在诉讼中要求对装修造价进行鉴定，按照装修造价与约定装修价格之间的差价赔偿损失，不能予以支持。而且，商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价格是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价格较高，也是符合商品市场正常运行规律的。双方的合同包括房屋买卖及房屋精装修两部分内容，应认定双方在同一合同项下，约定了商品房买卖与房屋精装修两项相互关联的债权债务，在约定不明时，应当综合整个合同的约定，根据合同的内容作出处理。双方在合同附件中对装修的约定仅涉及装修的项目，未对装修物品的规格、品牌、型号、价格作出明确具体的规定，吴xx亦未对装修标准提出明确、具体的标准和依据，双方就装修质量产生争议时，房屋购买人不能单独以装修造价低于约定的装修总价为由要求赔偿差价损失。二、吴xx、城发公司之间签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第二条第（三）项是否为无效的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，从该条款约定的内容来看，该条款主要是对房屋价款的确认，不存在合同无效情形，也不属于排除对方主要权利的情形，因此，吴xx认为双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第二条第（三）项为无效条款的主张不能成立，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，一审判决：驳回吴xx的诉讼请求。案件受理费减半收取1434元，由吴xx负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，吴xx与城发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同对于涉案房屋计价方式与价款均进行了约定，双方均应依约履行。吴xx以城发公司的装修标准与所收取的装修费用不符为由主张返还部分装修款，但双方对装修标准并未作出明确具体的约定，吴xx亦不能证明城发公司使用的装修材料、设备等不符合双方合同附件三约定的标准，由此，一审对吴xx的诉求不予支持并无不妥。 本案双方并未签订独立的装修合同，涉案装修条款系《商品房买卖合同（预售）》的一部分，城发公司的经营利润包括房屋买卖和房屋装修，二者不可分割，双方约定的房屋装修价格并不是装修本身的成本价，不能抛开《商品房买卖合同（预售）》总的约定，单独对房屋装修价款进行认定，吴xx仅以装修造价低于约定的装修总价为由要求返还差价款的理由不够充分。一审在认定吴xx的诉求不能成立的前提下，对其鉴定申请不予准许并无不当，一审审理程序并无违法之处。 综上所述，上诉人吴xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2867元，由上诉人吴xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年四月二十三日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉 书记员于国英