江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0111民初884号 原告：江西天宝物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路**。 法定代表人：王忠训，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖礼兵，江西赣兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓娟娟，江西赣兴律师事务所律师。 被告：易某1，男，汉族，2005年11月16日生，住南昌市青山湖区。 法定代理人：易某2，男，汉族，1968年8月18日生，住南昌市青山湖区，系易某1的父亲。 法定代理人：胡某，女，汉族，1979年12月15日生，户籍所在地：江西省南昌市高新技术开发区，系易某1母亲。 被告：易某2，男，汉族，1968年8月18日生，住南昌市青山湖区。 被告：胡某，女，汉族，1979年12月15日生，住江江西省南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：易某2，男，汉族，1968年8月18日生，住南昌市青山湖区。 原告江西天宝物业管理有限公司（以下简称“天宝物业”）与被告易某1、易某2、胡某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天宝物业委托诉讼代理人邓娟娟、被告易某1法定代理人、被告胡某委托诉讼代理人易某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天宝物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理服务费共计1834.8元人民币（以物业管理服务费每月1.5元/㎡，建筑面积101.94㎡，自2020年1月1日起计算至2020年12月31日止）；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业费的滞纳金2202元（暂从2016年1月1日起，按每日万分之五计算至2020年7月31日，后续滞纳金计算至被告付清物业费为止）；3、判令被告向原告支付原告代为其代缴的2020年11月-2020年12月期间的水费29.2元；4、本案诉讼费及其他费用由三被告承担。事实和理由：原告于2007年1月25日与江西亿通投资有限公司签订了《亿通天泽园物业管理服务合同》，该合同约定，原告负责为江西省南昌市北京东路1198号天泽园住宅小区提供物业管理服务，物业管理服务费计收标准为小高层每月1.2元/㎡，多层每月0.8元/㎡，合同期限为五年。2013年天泽园小区第一届业主委员会成立，业主委员会于2013年1月1日与原告签订《天泽园小区物业服务合同》，该合同约定，物业管理服务费计收标准为小高层每月1.2/㎡，多层每月0.8/㎡，物业管理费可以按照月、季度交纳，如一年以上未缴纳物业管理费，按每日万分之五计算滞纳金。原告入驻天泽园小区后，陆续与天泽园小区业主委员会逐年签订了多份《天泽园小区物业服务合同》，且一直为天泽园小区提供物业服务至2020年12月31日。被告作为天泽园小区15栋2单元1102室的业主，房屋面积为101.94㎡，应当按照物业服务合同的约定，按期向原告交纳物业管理服务费，但被告自2016年1月1日起，就未向原告交纳物业管理服务费。原告就此事曾多次通过电话、上门、张贴通知等方式催促其缴纳物业管理服务费，并依法向贵院提起诉讼。被告在原告提起诉讼后仅于2020年12月向原告交纳了物业费5870.4元，至今仍拖欠原告物业费1834.8元未付。原告为天泽园小区提供物业服务过程中小区业主所产生的水费一直都是先由原告统一代缴，之后再由各业主将水费支付给原告。截止至2020年12月31日，被告欠原告水费29.2元未付，被告一直未支付该款项，为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 易某2辩称：2008年入住后发现房屋漏水，2009年至2015年多次与物业反映无果，向物业提出将房屋漏水修好后再交物业费；我于2007年1月25日与开发商江西亿通投资有限公司所签订的服务合同与我所持有的（物业公共性服务收费公示）中，高层住宅每平米1.2元，不包括电梯专项费。入户手册并非合同，不属于法律法规的执行范围，况且购房合同是2007年1月签的，而入户手册是2008年交房后（8、9月份）才发的，本人未收到入户手册，缴纳费用在购房合同（附件一），前物业管理第4项物业服务收费中约定：物业管理公共性服务收费标准：1.2元／㎡建筑及第九章管理服务费用第五十九条第二项：高层物业管理服务费为1.2元／平方米（附件五），2017年至2018年天泽园第二届业主委员会和天宝物业服务合同第五条管理服务费用：第一项：本物业的管理服务费按现行标准收取：小高层每月每平方米1.2元，多层每平米0.8元。（附件六），2019年至2020年天泽园物业服务合同（附件七）第五条管理服务费用第一项：本物业的管理服务费按现行标准收取：小高层每月每平方米1.2元，多层每平米0.8元，商铺每平米2.0元／月。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于天宝物业提交的证据2《天泽园住户手册》，对该证据证明目的，本院不予采信。对于证据3中的公示的证明目的，本院不予采信，对于证据4本院予以采信。对于易某2提交的证据1中的二份公告，该证据仅说明天宝物业及天泽园业委会曾就收取电梯专项费及拒缴该费用在小区张榜公示，对警示通知的关联性不予采信。对于证据2中的照片，该证据虽非原件，但原告认可曾为被告漏水房屋进行维修的事实，对该事实本院予以确认。对于证据4，因被告并未提交原件，对该证据本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：天泽园小区业主委员会于2013年1月1日选聘天宝物业作为该小区物业服务企业，为天泽园小区提供物业服务。双方每隔两年签订一份《天泽园小区物业服务合同》。三被告系天泽园小区15栋2单元1102室的业主。2019年3月17日，天宝物业与天泽园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：本合同期限自2019年1月1日起至2020年12月31日；本物业管理服务费按现行标准收取：小高层每月每平米1.2元；多层每平米0.8元；商铺每平米2.0元/月。物业管理费可以按照月、季度交纳，如一年以上未缴纳物业管理费，按每日千分之五计算滞纳金。合同还就物业服务工作、合同期限、多种经营计提、双方的权利和义务、管理服务费用及其他事项做了约定。2019年9月10日，天宝物业在小区内张榜公示：经本公司研究决定：于2020年元月一日起恢复收取电梯专项费，标准如下：起始点为负一（-1）楼的住户按建筑面积0.3元/㎡/月收取，一楼为电梯起始点的住户，暂不承担。公示时间2019年9月10日至9月20日。同年9月28日，天泽园业委会在小区内张榜公示：9月26日上午天泽园小区第三届业委会与物业公司协商未果，双方未就物业擅自增收的电梯运行费用达成共识。我们也告知物业公司天泽园广大业主坚决不同意并坚决抵制物业违规涨价行为。对未交物业费的业主，物业暂时不能以与第三届业委会达成协议的名义催收擅自涨价的物业费，特此告知。同年12月31日该公司再次在小区张榜公示：本公司决定自2020年1月1日起按建筑面积0.3元/㎡的标准向广大业主收取电梯专项费。庭审中，天宝物业陈述小区内收取电梯专项运行费的高层住户共计859户，目前已有535户业主缴纳了电梯运行费。另查明，2020年12月3日，被告向原告交纳了2016年至2019年物业费共计5870.4元，原告为被告垫付2020年11月至12月水费29.2元。 本院认为：天宝物业与天泽园业主委员会签订的《天泽园小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，属合法有效，双方应按约履行。合同明确列明了物业管理服务收费的标准，天宝物业要求收取电梯专项运行费用俨然超出了合同约定。其虽然在小区内张榜公示，但尚无证据证明该费用的收取系征得过业委会及全体业主的同意，对其庭审中所陈述已有535户业主缴纳了相关费用亦未提交证据，应承担举证不能的法律后果。其变更合同约定收费标准的决定，应对业主不具有约束力。三被告应按合同约定的标准即1.2/㎡/月缴纳2020年1月1日起至12月31日止的物业管理费1468元。被告欠费的原因系房地产开发商遗留的房屋质量（漏水）、物业收费调整超出合同约定及物业服务中存在的一些瑕疵，且其已实际缴纳了2016年1月至2019年12月拖欠的全部物业费用，并未构成根本违约，故对原告主张滞纳金的诉请本院不予支持。被告提交的证据仅能证明其已缴纳2020年11月之前的水费，对原告代其垫缴的2020年11月-12月的水费应予归还。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、易某1、易某2、胡某于本判决生效之日起十日内一次性向江西天宝物业管理有限公司支付物业费1468元； 二、易某1、易某2、胡某于本判决生效之日起十日内一次性向江西天宝物业管理有限公司支付2020年11月-12月期间的水费29.2元； 三、驳回江西天宝物业管理有限公司其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29元（已减半收取），由原告江西天宝物业管理有限公司承担18元，由被告易某1、易某2、胡某承担11元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员  胡 群 二〇二一年四月七日 法官助理  施嘉怡 书 记 员  成梦琴