贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1881号上诉人（原审被告）：贵州益华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市前进路“倾国倾城”售楼中心，统一社会信用代码91520181780195901F。法定代表人：姜军。委托诉讼代理人：康懋，贵州贵达（六盘水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨柳岸，男，布依族，1979年8月21日生，住贵州省。上诉人贵州益华房地产开发有限责任公司(以下简称益华公司)因与被上诉人杨柳岸商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。益华公司上诉请求：一、依法撤销原判；二、请求驳回被上诉人一审诉讼请求；三、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案件基本事实清楚，但一审判决在法律适用上存在严重错误，对合同条款的解释出现扩大解释，严重损害上诉人的合法权益，依法应当撤销或再审。根据案涉合同的约定在合同中对逾期365日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为约定选择按第（1)项处理，即约定买受人有权退房，而没有选择第（2)项“买受人不退房”，即继续履行合同，该约定并未违反任何法律法规的强制性规定，各方就应当依约履行，当本案发生了上诉人在365日之后未能向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任后，被上诉人却没有按合同约定选择退房，而是接受了上诉人办理商品房转移登记的合同履行行为，继而起诉请求上诉人承担违约金，显然严重违背契约原则，一审法院错误的将合同条款扩大解释，属于法律适用的严重错误，违背了民事合同中有约定从约定基本准则。二、上诉人并非恶意的不办理商品房转移登记，按照本案涉及合同的约定，逾期交房违约金为日万分之零点五，而本案的判决认定的逾期办证的违约金在被上诉人未提出任何损失依据前提下，一审法院错误的法律适用变成了日万分之一点六四，超过了对于房屋买卖合同最重要的逾期交付违约金的计算标准3倍多，违背了公平合理的基本原则。三、（2018)黔民申1666号民事裁定书，该裁定书所涉及的案件同本案件几乎完全一样。按照类案应参照判决的基本原则，理应对上级人民法院的生效法律文书进行参照适用，而本案一审法院的判决结果与该裁定书不同。杨柳岸答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨柳岸向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权登记文书违约金23888元；2、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月25日，益华公司（出卖人）与杨柳岸（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于清镇市房屋，建筑面积86.54平方米，总价款275083元。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款／的违约金。合同签订后，杨柳岸已支付完购房款。2014年1月20日，益华公司代收杨柳岸交纳的产权证费80元，土地证费59元，交易费173元。益华公司于2018年1月9日申请办理案涉房屋的不动产初始登记，2018年1月15日领取了不动产权初始登记证。2018年6月12日，杨柳岸取得案涉房屋产权证书。一审判决认为，杨柳岸与益华公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。合同签订后，杨柳岸依约足额履行支付购房款义务，被告未按约定于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给杨柳岸属违约行为，依法应按合同约定承担逾期办证违约金。关于逾期办证违约金计算问题，因双方在《商品房买卖合同》中超出365日以后购房人不退房情形下的违约责任未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”又鉴于中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，故酌情参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的年利率6%计算逾期办证违约金，以实际购房款275235元为基数，从2016年12月31日起按年利率6%计算。益华公司通知办证之日尚未取得办理产权登记的相关资料，逾期办证违约金应计算至该公司实际取得不动产权初始登记证之日，即至2018年1月15日。故逾期办证日期共计380日，逾期办证违约金即275235×0.06÷365×380=17192.76元。综上所述，对原告诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判决：一、限被告贵州益华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨柳岸逾期办证违约金17192.76元；二、驳回原告杨柳岸的其他诉讼请求。案件受理费398元，减半收取199元，保全费259元，共计458元，由被告贵州益华房地产开发有限责任公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：逾期办证违约金标准的确定。上诉人提出根据案涉合同的约定在合同中对逾期365日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为约定选择按第（1)项处理，即约定买受人有权退房，而没有选择第（2)项“买受人不退房”，当本案发生了上诉人在365日之后未能向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任后，被上诉人却没有按合同约定选择退房，而是接受了上诉人办理商品房转移登记的合同履行行为，继而起诉请求上诉人承担违约金，显然严重违背契约原则，一审法院错误的将合同条款扩大解释，属于法律适用的严重错误之上诉理由，经查，双方当事人在合同中对超出365日以后购房人不退房情形下的违约责任确未约定，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款并参照相关规定确定按照年利率6%计算逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。上诉人所提之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费398元，由上诉人贵州益华房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二一年四月三十日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦