上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9345号上诉人(原审被告)：凌建国，男，1973年3月5日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。委托诉讼代理人：林建良，上海同甘律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海荣创实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘建清，执行董事。委托诉讼代理人：袁俊杰，上海市中天信律师事务所律师。上诉人凌建国因与被上诉人上海荣创实业发展有限公司(以下简称荣创公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初11782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，上诉人凌建国及其委托诉讼代理人林建良、被上诉人荣创公司的委托诉讼代理人袁俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌建国上诉请求：1．依法撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初11782号一审判决，依法改判或将本案发回重审；2．被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：荣创公司具有所有权的物业是带租约拍卖得到的，拍卖时附带的租约只有一份，租约权利人是案外人沈某某。而此次荣创公司拿出的上海宝通金属材料有限公司(以下简称宝通公司)与凌建国签订的合约并不在法院带租约拍卖的租约里。沈某某的租约也明确显示了2675号厂房全部出租，面积为1785.64平方米，并且约定除建筑面积外临时建筑归承租方无偿使某。荣创公司自己也承认带租约购买的是厂房1785.64平方米。而荣创公司在2675号内是没有任何对外出租的标的。法院拍卖的评估结果告知书中不带租约评估的价值是人民币(以下币种均为人民币)376万，带租约86万，荣创公司拍到的是这个评估价格中86万的标的。2675号厂房建筑面积1785.65平方米，宗地面积四千多。根据交易习惯，购买、租赁房产都是按照建筑面积计算。租赁和购买的建筑面积默认产证上搭配的宗地和公共面积除另行约定外就是配套使某的。一审法院对租赁合同关系认定错误。凌建国早在2005年就在2675号内，2675号厂房拍卖时也要求承租人提出异议。凌建国与宝通公司法定代表人须鹏飞、承租人沈某某也多次协调。因沈某某登记过的租赁权权利范围包括了全部2675号厂房，所以上诉人凌建国放弃了自己与宝通公司所签合同的权利，没有提出执行异议。对于上诉人的已付租金和未付租金，三方也多次协调解决了争议，所以之后上诉人租金就交给了沈某某。因为荣创公司购买的所有权是和沈某某租赁范围重合的同一标的。那么上诉人租赁标的的所有权也就没有转移给荣创公司，荣创公司自然不是适格原告。关于法院判决的租金支付以及场地的返还。其判决着实侵害了案外人沈某某的利益，其合法租赁的厂房平白多出了不在租赁范围内看不到的面积。上诉人也同须鹏飞取得了联系，须鹏飞作了情况说明，证实系争租赁合同的面积是和沈某某租赁面积重合的。荣创公司答辩称，一审法院对于上诉人所租赁的房屋场地均不涉及上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号1785.64平方米有证建筑的事实认定清楚。上诉人所承租的场地与房屋均不涉及案外人的租赁场地，两者的租赁标的不存在重合部分。上诉人使某本案系争场地及房屋的权利来源是《房屋场地租赁合同》，该份合同为上诉人在被上诉人通过拍卖取得上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号内的工业厂房的所有权及其他相应权利后，上诉人自行复印给被上诉人，以证明其有权继续承租该场地。一审审理中，上诉人对《房屋场地租赁合同》的真实性、合法性、关联性均没有异议。宝通公司同案外人沈某某签订的房屋租赁合同是在2008年签订的，但是宝通公司与本案的上诉人即凌建国签订房屋场地租赁合同是在2009年，所以二者在租赁标的上不可能发生重合。一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，有事实和合同依据。上诉人在一审法院的陈述中，就该场地上所搭建的这些建筑，均认为是他搭建的，同时也已作价卖给了另外的案外人。上诉人在一、二审中的表述存在诸多的矛盾和不合理之处。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。荣创公司向一审法院起诉请求：1．凌建国腾退上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号房屋及场地(面积为600平方米)(以下简称系争房屋及场地)；2．凌建国支付欠付租金412，500元(2014年3月至2019年2月)；3．凌建国支付房屋、场地占用费(以90，750元／年为标准，自2019年3月1日起计算至实际腾退之日止)。一审法院认定事实：1．上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号原登记在宝通公司名下。因宝通公司作为被执行人涉执行案件，法院于2010年11月15日依法委托上海中富拍卖有限公司(以下简称中富公司)拍卖宝通公司所有的位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号内的工业厂房(土地使某权来源为集体土地批准使某，有证建筑面积为1785.64㎡、无证建筑面积261.20㎡)。2011年1月11日，荣创公司作为买受人以最高价竞得上述工业厂房。2011年1月20日，法院作出(2009)嘉执字第2719号执行裁定书，裁定：一、位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路**内的工业厂房(土地使某权来源为集体土地批准使某，有证建筑面积为1785.64㎡、无证建筑面积261.20㎡)的所有权及相应的其他权利自拍卖成交时起归买受人荣创公司所有；二、买受人荣创公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号于2011年7月20日登记至荣创公司名下。凌建国于2012年知悉荣创公司通过司法拍卖的形式获得了上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号的所有权。2．2009年2月20日，宝通公司(出租方)与凌建国(承租方)签订1份《房屋、场地租赁合同》，合同约定：出租方自愿将坐落在马陆镇宝安公路XXX号的房屋一间、场地一块，大约600平方米，出租给承租方使某，租赁用途为彩钢结构制造、加工、贸易等；租赁期限为十年，出租方从2009年3月1日起将出租房屋、场地交付承租方使某至2019年2月28日收回；房屋、场地租赁费五年一交，合同签订后，一次性交付五年租金375，000元，2014年2月交付下五年租金412，500元；如果出租方将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效；合同另约定了其他内容。凌建国所租赁的房屋、场地均不涉及上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号1785.64㎡有证建筑。3．法院在拍卖宝通公司上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号过程中，曾委托上海百盛房地产估价有限责任公司(以下简称百盛公司)对上述房地产进行估价，百盛公司作出浦新估字(2010)第B030050号房地产估价报告，该报告中附宝通公司(出租方)与沈某某(承租方)于2008年8月13日签订的1份《上海市房屋租赁合同》。上述合同约定宝通公司出租给沈某某的房屋坐落在本市嘉定区宝安公路XXX号全部，该房屋实测建筑面积为1785.64平方米，房屋用途为工业，房屋类型为工业，结构为砖混，房屋租赁期自2009年2月15日起至2029年2月14日止，租金20年内不变，沈某某一次性支付全部二十年房租，共计3，000，000元，自沈某某接收该房屋之日起支付(每年租金150，000元)。上述租赁合同于2008年8月19日办理了租赁备案登记，登记信息载明出租人为宝通公司，承租人为沈某某，房地产坐落嘉定区宝安公路XXX号，房屋类型厂房，建筑面积1785.64平方米，租赁类型为房屋出租，租赁期限为2009年2月15日至2029年2月14日止。后中富公司发布的拍卖公告中载明带租约拍卖。一审法院庭审中，凌建国表示荣创公司与沈某某于2012年同时向其发函，其咨询相关人士，认为沈某某的租赁合同经过备案，故其于2012年与沈某某建立了租赁关系，并陆续向沈某某及宝通公司法定代表人须鹏飞支付了其应于2014年2月交付的租金，共计支付租金约400，000元。凌建国为证明其已经支付了其应于2014年2月交付的租金，提交了以下证据材料(其余支付凭证凌建国表示无法提供)：①沈某某出具的2012年2月14日至2013年2月13日租金收条，金额为40，000元；②沈某某出具的2013年2月13日至2014年2月12日租金收条，金额为40，000元；③沈某某出具的2014年2月14日至2015年2月13日租金收条，金额为40，000元；④2015年3月30日支票存根，收款人为沈某某，金额为40，000元；⑤沈某某出具的2016年2月14日至2017年2月15日租金收条，金额为60，000元；⑥沈某某出具的2019年2月14日至8月13日租金收条，金额为40，000元以及30，000元的微信转账记录。凌建国庭审中表示其于2009年与宝通公司签订租赁合同时向宝通公司支付了合同约定的前五年租金375，000元(2009年3月初至2014年2月底)。同时，凌建国自认因涉案场地上的建筑系其自行搭建，故租赁合同到期后，其将自行搭建的建筑物作价600，000元出售给案外人，目前系争房屋及场地由案外人使某，因尚有债务未处理完毕，凌建国目前仍居住于系争房屋及场地。一审法院认为，荣创公司经司法拍卖竞得原宝通公司所有的上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号工业厂房，由于该司法拍卖系带租约拍卖，根据买卖不破租赁原则，荣创公司在取得系争房屋所有权后与凌建国建立租赁关系。宝通公司与凌建国签订的《房屋、场地租赁合同》约定的租赁期限至2019年2月28日届满，租赁期间届满，凌建国应当将系争房屋及场地返还荣创公司。庭审中，凌建国辩称因沈某某与宝通公司签订了租赁合同且该租赁合同经过备案登记，故与其建立租赁关系的是沈某某而非荣创公司。对此，法院认为，与凌建国直接签订租赁合同的系宝通公司而非沈某某，凌建国与宝通公司签订《房屋、场地租赁合同》的时间晚于沈某某与宝通公司签订租赁合同的时间，且沈某某办理租赁备案登记的是1785.64平方米厂房，并不包括凌建国承租的系争房屋及场地，故法院对凌建国的上述辩称意见不予采信。租赁期间，承租人应当按约支付租金。庭审中，凌建国表示其已向沈某某及宝通公司法定代表人须鹏飞支付了全额租金，故不同意荣创公司主张的要求其支付412，500元租金的诉讼请求。对此，法院认为，荣创公司于2011年1月经司法拍卖取得上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号工业厂房的所有权，凌建国自认其于2012年即知悉该情况，故其应向荣创公司支付相应租金，而非沈某某或须鹏飞。同时，凌建国提交的现有证据亦难以证明其已支付了412，500元租金的事实，且凌建国庭审中表示其于签订合同时已向宝通公司支付了前五年租金375，000元，即其在合同签订时已向宝通公司支付租金至2014年2月，但凌建国提交了沈某某出具的2012年2月至2014年2月的2张租金收条，该行为亦不合常理。综上，法院对凌建国所述的其已全面履行了支付租金的义务的辩称意见不予采信，凌建国应向荣创公司支付2014年3月至2019年2月租金412，500元。现租赁期间已经届满，然凌建国尚未将系争房屋及场地返还荣创公司，故凌建国应向荣创公司支付房屋、场地的占用费。至于占用费标准，考虑到原租赁合同五年租金上浮10％的约定及凌建国庭审中自认的其自行将违章搭建出售给案外人致某系争房屋及场地现状复杂的情况，法院对荣创公司主张的按照90，750元／年为标准自2019年3月1日计算占用费的诉讼请求予以支持。一审法院作出判决：一、凌建国应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号房屋及场地(面积为600平方米)清空后返还上海荣创实业发展有限公司；二、凌建国应于判决生效之日起十日内支付上海荣创实业发展有限公司2014年3月1日至2019年2月28日期间的房租412，500元；三、凌建国应于判决生效之日起十日内支付上海荣创实业发展有限公司房屋、场地占有使某费(按每年90，750元的标准，从2019年3月1日起计算至实际返还房屋、场地之日止)。本院审理期间，上诉人提交两份证据：1．宝通公司法定代表人须鹏飞出具的情况说明，以证明厂房全部租给了沈某某，凌建国所租赁的部分是重合的；2．民事判决书一份，以证明宝通公司向法院起诉要求和沈某某解除租赁关系被驳回。被上诉人认为，情况说明属证人证言，是在临开庭前出具，情况说明并不能准确反映当初租赁时的租赁标的以及相关事情的真实情况，民事判决书是处理案外人宝通公司与案外人沈某某之间的纠纷，与本案并没有关联，在判决书中也并未就涉及本案的相关合同或者事实作出认定。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，凌建国系与原房屋场地权利人宝通公司签订《房屋、场地租赁合同》，从而获得系争房屋场地的使某。荣创公司经司法拍卖竞得原宝通公司所有的上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号工业厂房产权，成为房屋场地权利人。因此一审法院认定荣创公司在取得系争房屋所有权后与凌建国建立租赁关系，该意见并无不当，可以维持。现《房屋、场地租赁合同》约定的租期届满，凌建国应当将系争房屋及场地交还房屋场地权利人荣创公司。凌建国称其放弃与宝通公司的合同，转而与案外人沈某某建立了租赁关系，但遭到荣创公司否认，凌建国所提供的证据也不足以证明该事实，凌建国的上述意见本院难以采信。凌建国未向荣创公司支付租金，荣创公司请求其支付2014年3月至2019年2月的租金，一审法院予以支持并无不当。租赁期间已经届满，现凌建国尚未将系争房屋及场地返还荣创公司，一审法院判令凌建国应向荣创公司支付房屋、场地的占用费，亦无不当，可以维持。综上所述，上诉人凌建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，487.5元，由上诉人凌建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 成 皿二〇二一年四月二十九日法官助理 苗一路书 记 员 刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……