江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终949号上诉人（原审被告）：南京市江宁区鼓壹家居馆，住所地江苏省南京市江宁区双龙大道1222号弘阳全生活家居广场四层4001。经营者：潘清，男，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：金琼，北京市安理（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京春沣企业管理有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道庄排路157号3幢南3楼。法定代表人：张兵，公司总经理。委托诉讼代理人：孙强，江苏苏星律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚自扬，江苏苏星律师事务所实习律师。上诉人南京市江宁区鼓壹家居馆（以下简称鼓壹家居馆）因与被上诉人南京春沣企业管理有限公司（以下简称春沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼓壹家居馆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，依据不足。没有直接证据证明租赁房屋为非住宅用房。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同并未明确该房屋的性质为住宅用房还是非住宅用房，被上诉人也未能提供土地使用权证书、房屋产权证书等有效证据证明，一审法院直接依据南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处、南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会、南京市江宁区秣陵街道招商中心出具的证明，认定案涉房屋为商业用房，依据不足。房屋租赁合同第十条约定：被上诉人不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，上诉人有权解除合同。上诉人承租该房屋目的为经营教育机构，且承租时间也即将迎接大批学生报到，上诉人根据被上诉人对房屋面积的陈述合理计算并招收生源。但因案涉房屋实际使用面积远远低于房屋租赁合同约定的租赁面积，导致无法容纳全部生源，无法安排教育机构的学员正常上课。被上诉人交付的房屋不符合合同约定条件、严重影响上诉人使用，上诉人依据合同约定行使单方解除权，无需承担违约责任。春沣公司辩称，一审法院已查明案涉房屋的产权归南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会所有，南京江宁池田实业有限公司系产权人的下属单位，该公司出具《委托管理证明》证明被上诉人的案涉房屋享有合法的出租权。本案系房屋租赁纠纷而非房屋买卖纠纷，故房屋用途并不直接影响房屋的使用。且南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处、南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会、南京市江宁区秣陵街道招商中心出具的证明，载明该房屋为非住宅用房。此外，案涉房屋的《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》、公安消防部门的消防验收意见书等文件均载明案涉房屋并非住宅楼。房屋租赁合同约定，房租按照面积计算，房屋交付以实际为准。并且上诉人签订合同前已现场实际查看了房屋，对租赁房屋的实际状况已经充分查明，房屋的得房率应按实际交付为准。此外，上诉人从签订合同到搬离房屋，实际使用案涉房屋近4个月，对交付的房屋已事实上认可。因此，上诉人不享有单方解除权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。春沣公司向一审法院起诉请求：1.判令鼓壹家居馆支付各项费用322784.95元；2.鼓壹家居馆负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年6月10日、13日，春沣公司（甲方）与鼓壹家居馆（乙方）就南京江宁经济技术开发区胜太科园庄排路157号2幢创业园104、105、106、107、108、203、205、207、209室房屋共签订9份《房屋租赁合同》，内容除房屋信息外，其他条款约定均一致。合同约定：104室房屋面积为104.7平方米，105室房屋面积为153.05平方米，106室房屋面积为109.96平方米，107室房屋面积为68.35平方米，108室房屋面积为150.67平方米，203室房屋面积为36.7平方米，205室房屋面积为42.38平方米，207室房屋面积为37.28平方米，209室房屋面积为37.08平方米；房屋现状以交付现状为准；房屋租赁期限2年，从2019年6月1日至2021年5月31日止；房屋每日租金为1.8元/㎡（每年按365天计费，如乙方需要开发票，税点由乙方承担）；租金半年一付，以后各期租金须图签30天付清；乙方在租赁期内的物业费用按照3.5元/㎡/月（每年按12个月），物业费半年一付；双方可以协商变更或解除与终止本合同，双方应提前三个月书面通知对方，合同变更、解除，不影响违约方应承担的违约责任；租赁期间，由于一方原因以致《租赁合同》解除、终止，违约方应按年租金的10%向守约方支付违约金，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。《租赁合同》约定甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：1.不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的；2.甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。合同签订后，鼓壹家居馆的经营者潘清共向春沣公司工作人员支付170000元，一审中，鼓壹家居馆确认其就本案租赁合同向春沣公司支付的金额为134935.71元，其余款项系对关联案件租赁合同的付款。关于案涉房屋的面积，春沣公司提交了其自行测算的房屋面积明细单，该明细单显示得房率为68%。鼓壹家居馆称案涉房屋实际得房率经其初步测算在60%-70%，鼓壹家居馆确认签订合同前对案涉房屋现场进行了查看。一审法院另查明，2018年4月6日，南京江宁池田实业有限公司出具《委托管理证明》，载明：兹委托南京春沣企业管理有限公司全权处理我社区所属庄排路157号2幢厂房对外出租及日常管理事宜，具体物业情况如下：胜太工业园，南京江宁开发区庄排路157号，3500平方米。南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处、南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会、南京市江宁区秣陵街道招商中心出具场所证明，载明：兹有南京春沣企业管理有限公司申请设立青柠优创创业空间，经营地址在南京江宁开发区，产权归南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会所有，属非住宅用房。一审中，双方当事人一致确认鼓壹家居馆于2019年10月9日搬离案涉房屋。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。案涉9份房屋租赁合同对房屋面积均作出了约定，且房租计算方式为按照面积计费，鼓壹家居馆作为经营主体其签订合同前已经对案涉房屋进行了现场查看，其对案涉房屋的现状进行了解的前提下签订了案涉合同，且春沣公司陈述案涉房屋得房率为68%，符合鼓壹家居馆自行测算的60%-70%范围，案涉房屋系商业用房，该得房率并未低于商业用房标准，符合租赁标准。鼓壹家居馆提出案涉房屋租金应按照房屋实际使用面积计算，双方合同对此并未作出特别约定，故案涉房屋的租金应按照一般市场交易习惯即按照房屋建筑面积计算，鼓壹家居馆的抗辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。由于鼓壹家居馆未能充分举证证明春沣公司提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，故鼓壹家居馆并不享有单方解除合同的权利。当事人协商一致，可以解除合同。鼓壹家居馆称双方于2018年9月23日协商一致解除合同，并对剩余应付款项作出约定，其未提供证据予以证明，一审法院不予采信。审理中，双方一致确认鼓壹家居馆搬离时间为2019年10月9日，一审法院予以确认。据此，一审法院认定双方交付房屋时间为2019年10月9日，案涉合同于当日解除。经计算，2018年6月1日至2018年10月12日，案涉9份租赁合同共产生租金174532.09元（740.17㎡×1.8元/㎡/天×131天＝174532.09元），产生物业费11139.56元（740.17㎡×3.5元/㎡/月×4＋740.17㎡×3.5元/㎡/月÷30×9＝11139.56元），扣除鼓壹家居馆已支付的134935.71元，尚欠50735.94元，对于春沣公司主张的租金及物业费，一审法院予以部分支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。鼓壹家居馆在其不符合单方解除合同条件的情况下，擅自解除合同违反约定，应按年租金10%向守约方支付违约金，鼓壹家居馆认为违约金过高，其未能提供证据予以证明，一审法院不予采纳，经计算违约金为48629.16元（740.17㎡×1.8元/㎡/天×365天×10%＝48629.17元），春沣公司主张48626元违约金，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：南京市江宁区鼓壹家居馆于判决发生法律效力之日起十日内向南京春沣企业管理有限公司支付租金及物业费50735.94元，支付违约金48626元，以上共计99361.94元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3071元，由南京春沣企业管理有限公司负担2126元，由南京市江宁区鼓壹家居馆负担945元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，鼓壹家居馆上诉主张春沣公司提供其租赁的房屋不符合合同约定的条件，严重影响使用，应当提供证据证明该主张。关于案涉房屋的用途。南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处、南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会、南京市江宁区秣陵街道招商中心出具场所出具证明，载明案涉房屋属非住宅用房。鼓壹家居馆上诉主张案涉房屋不符合约定的用途，没有依据，本院不予采信。关于案涉房屋的面积。房屋租赁合同约定了各房屋的面积，就该面积系建筑面积还是使用面积未作说明，应按照一般市场交易习惯认定该面积系房屋建筑面积。鼓壹家居馆未能提供证据证明春沣公司交付的房屋的建筑面积不符合约定，却上诉主张案涉房屋实际使用面积远远低于房屋租赁合同约定的租赁面积，本院亦不予采信。因鼓壹家居馆未能举证证明春沣公司提供的房屋不符合约定条件而影响其使用，故一审法院对于鼓壹家居馆以此为由主张其享有单方解除合同的权利不予采信，并认定其擅自解除合同违反合同约定，应承担违约责任，并无不当。鼓壹家居馆的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，鼓壹家居馆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2284元，由上诉人南京市江宁区鼓壹家居馆负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年四月六日法官助理徐琨玉书记员陈晓君