浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0681民初3659号 原告：诸暨万风商业管理有限公司，住所地诸暨市浣东街道苎萝东路555号501室。 法定代表人：王绪晨。 委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萍，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 被告：罗淼，男，1981年2月9日出生，汉族，住诸暨市。 第三人：浙江永利中心城投资有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。 法定代表人：楼建根。 原告诸暨万风商业管理有限公司（以下简称“万风公司”）与被告罗淼、第三人浙江永利中心城投资有限公司（以下简称“永利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告万风公司的委托诉讼代理人桑哲渊、被告罗淼到庭参加诉讼。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万风公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告万风公司、被告罗淼之间就诸暨市××街道××路××号三楼商铺的租赁关系解除；2.判令被告罗淼支付原告万风公司租金及占有使用费132336元（从2020年1月1日起至2020年12月31日）；3.判令被告罗淼支付原告万风公司管理费19299元（从2020年6月2日起至2021年1月2日）；4.判令被告罗淼支付原告万风公司违约金33084元。审理中，原告万风公司将第1项诉讼请求变更为：判令确认原、被告之间的租赁关系终止；将第2项诉讼请求变更为：判令被告支付原告自2020年5月1日起至2020年7月31日止的租金26053.65元（按被告自认的租金标准26053.65元／季度）；将第3项诉讼请求变更为：判令被告支付原告自2020年6月2日至2020年7月31日止的租金5624.28元（按被告自认的管理费标准8436.42元／季度）；撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2019年12月24日，诸暨市产权交易有限公司公开发布竞价公告，拍卖坐落于诸暨市××街道××路××号的不动产及附属设备设施（以下简称“案涉物业”），原告参与竞价后中标，并与转让方永利公司签订《资产转让协议》，转让价格72650万元。2019年12月29日，原告取得案涉物业的不动产权证书。案涉物业为商业用地，原名为“永利中心城”，原经营方为第三人永利公司和案外人诸暨永腾商业管理有限公司（以下简称“永腾公司”），原告受让后更名为“万风新天地-西楼”。原告购买案涉物业的目的为继续从事购物中心出租、经营，但第三人永利公司和永腾公司在原告依法取得产权后，拒不配合办理物业交接，继续非法占据案涉物业。2020年5月14日，诸暨市人民法院作出先予执行的民事裁定，裁定永利公司和永腾公司对案涉物业停止侵害、排除妨碍。6月2日，第三人永利公司和永腾公司被强制清退出案涉物业。根据第三人永利公司提供的租户信息，被告承租案涉物业内商铺，商铺位于案涉物业内三楼，租赁面积55.14平方米，租金为11028元／月，物管费50元／平方米／月。原告接收物业后，依法行使产权人的权利，2020年6月2日向被告发布公告函，告知被告产权变更事宜，通知被告将产权变更后的租金、物业管理费等费用支付至原告账户。7月3日，原告向被告发函，再次通知被告提供租赁合同、缴款凭证等材料，并支付各项费用，否则，原告将终止租赁关系，要求腾退房屋。被告收到函件后没有任何回应。在原告的一再通知和催缴下，被告始终无动于衷，不提供任何书面租赁文件和缴费凭证，在占有原告房屋的同时却拒缴租金和物业管理费，具有明显的利用物业产权变动之机逃避履行义务的恶意。虽然根据《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但权利义务是相对应的，原告作为受让人，愿意依法保障承租人的权利，但承租人也应当履行自己的义务。被告经多次催告仍拒付租金和物业管理费，已构成根本违约，根据《民法典》第五百六十三条、第七百二十二条和第五百七十七条规定，现原告正式解除合同并要求被告承担违约责任。 被告罗淼辩称，被告与第三人永利公司签订的租赁合同到期日是2020年7月底。2020年2月至4月的租金和物业管理费已经于2020年1月23日付清，通过转账支付；签订租赁合同时，被告支付第三人永利公司两个月的租金共计17000元作为押金。2020年4月底要交5月至7月份租金时，被告与第三人永利公司的经理口头约定，2个月的租金押金和减免一个月的疫情影响抵5月至7月份的租金。被告于合同到期日7月底搬离涉案商铺，当时还留了一点东西要卖给收废品的，到8月初把店里的东西全部清空了，具体时间记不得了；2020年2月以前的租金和物管费都是按照第三人永利公司的约定交纳的，租金从2019年8月开始涨租金，租金是26053.65元/季度，物管费是8436.42元/季度，没有涨过。 第三人永利公司未到庭应诉。 原告万风公司为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.诸暨日报、成交确认书、不动产权证书、不动产登记查询证明、资产转让协议；2.（2020）浙0681民初7574号民事裁定书；3.函（2020年6月30日）、回执、物流信息。经质证，被告罗淼表示证据1、2由法院依法审核，证据3已记不清是否收到。第三人永利公司未到庭应诉，视为放弃对上述证据进行质证和抗辩的权利。本院对上述证据的真实性予以确认。 被告罗淼为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：4.银行转账凭证。经质证，原告万风公司对其真实性无异议，被告主张款项是2020年2月至4月的租金及物管费，对于款项的性质无异议，但是对于对应的租期明细无法体现，该份证据可以印证被告罗淼与第三人永利公司存在租赁关系的事实以及租金的金额。本院对该份证据的真实性予以确认。 经审理，本院认定的事实如下： 被告罗淼曾与第三人永利公司之间有租赁合同关系，被告罗淼向第三人永利公司租赁位于诸暨市××街道××路××号××商铺。被告罗淼按26053.65元／季度支付租金，按8436.42元／季度支付物管费。审理中，被告陈述租期至2020年7月底，其于2020年8月初将所有物品全部腾空。 另查明，2019年12月30日，原告万风公司取得涉案房产的所有权证书，原告万风公司受让涉案房产后，将商场名称变更为“万风新天地-西楼”。第三人永利公司与案外人永腾公司在原告万风公司取得涉案房产产权后，仍占据涉案房产，遂原告于2020年5月9日向本院申请先予执行，本院于2020年5月14日作出民事裁定，内容如下：被申请人永利公司、永腾公司对申请人万风公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号建筑面积为137088.59平方米的雄风永利西区广场的不动产立即停止侵害、排除妨碍。第三人永利公司与永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产。 本院认为，第三人永利公司与被告罗淼之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定的是租赁物在租赁期间，对租赁物受让人产生约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，即“所有权变动不破租赁”原则。本案中，原告万风公司作为涉案商铺的受让方，其应当受原租赁合同的约束。本案中，原告万风公司于2019年12月30日从第三人处受让涉案房产，其应当受原租赁合同的约束，故原告万风公司的主体适格。 本院对原告的诉讼请求作如下评判：1.判令确认原、被告之间的租赁关系终止。分析如下：被告罗淼在审理中表示租期至2020年7月底到期，到期意味着合同自然终止，原告的第1项诉请，合理合法，本院予以支持。2.被告应支付原告自2020年5月1日起至2020年7月31日止的租金26053.65元。分析如下：被告罗淼在审理中表示2020年4月底之前的租金已经付清，租金按26053.65元/季度支付，但是其未能举证证明其已付清2020年5月1日至2020年7月底的租金支付情况；考虑到疫情原因导致商场无法正常经营，根据当地疫情的严重程度及本案的实际情况，从公平合理的角度出发，本院酌情扣减30天的租金。虽然被告辩称其与第三人永利公司的经理口头约定，2个月的租金押金和减免1个月的疫情影响抵5月至7月份的租金，但是被告未能举证证明其主张，且此时第三人永利公司已不是涉案商铺的所有权人，故对其辩称不予采信。据此，被告应支付原告2020年5月1日至2020年7月31日止（在此期间应扣减30天）按26053.65元/季度计算的租金计17369.10元。3.被告应支付原告自2020年6月2日至2020年7月31日止的管理费5624.28元。分析如下：永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产，原告有权收取2020年6月2日至2020年7月31日期间的管理费，本院参考原先诸暨新城吾悦商业管理有限公司向被告收取的管理费标准，酌情确定管理费为2812.14元/月，据此，被告罗淼应支付原告万风公司管理费5530.54元。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决如下： 一、确认原告诸暨万风商业管理有限公司与被告罗淼之间的租赁关系终止； 二、被告罗淼应支付原告诸暨万风商业管理有限公司租金计26053.65元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告罗淼应支付原告诸暨万风商业管理有限公司管理费5530.54元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回原告诸暨万风商业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费592元，减半收取296元，由原告诸暨万风商业管理有限公司负担6元，被告罗淼负担290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 何 婧 二〇二一年四月二十一日 书记员 谢周成 5