广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5103号上诉人（原审被告）：京和（广州）商业咨询有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号701自编7C22房。法定代表人：林培庄，职务总经理。委托诉讼代理人：黎佩，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高波，女，1960年1月26日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原审被告：广州盛传鑫物业发展有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号柒层701自编7C21房。法定代表人：黄醒，职务总经理。委托诉讼代理人：罗广隆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人京和（广州）商业咨询有限公司（以下简称京和公司）因与被上诉人高波、原审被告广州盛传鑫物业发展有限公司（以下简称盛传鑫公司）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初33337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭,于2021年3月25日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。京和公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回高波的所有诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审受理费由高波承担。事实和理由：一、京和公司、盛传鑫公司与王立泉等人签订的《转让付款协议》系受胁迫签订，不是其真实意思表示，应当撤销。2020年10月，高波及其他业主约20-30人聚集在京和公司办公场所，采取威胁自身生命等极端方式要求京和公司签署《转让付款协议》，京和公司从业主的生命负责出发，不得不盖章、签名。二、京和公司在签订《物业收益权转让合同》前已经在销售现场张贴了所有的商铺附图，对商铺的分区、编号、具体位置等情况进行详细标注，高波在销售现场完全知晓商铺情况，而非一审判决所记载的没有将有关情况披露。三、抵押权人已经出具同意抵押物出租的声明，而是否存在查封，并不影响物业使用权的实现，不构成对收益权的障碍。部分商铺抵押权人为中国工商银行广州东城支行，但该银行已经向高波出具声明，许可高波租赁抵押物，以取得收益，因此即使存在抵押，也并不影响双方收益权转让合同的行使。四、涉案商铺收益权可以转让20年，是否告知高波并不影响合同的签订与履行，不构成隐瞒重要事实。名盛公司向京和公司出具了2份确认函，总共20年，因此，京和公司对涉案物业具有20年收益权，不影响收益权转让合同的履行。根据《物业收益权转让合同》第八条的约定，如果后9年存在收益权转让合同的履行障碍，高波也可以根据该条约定维护自身合法权益。五、涉案商铺形成履行僵局的原因系疫情影响这一不可抗力。根据最高人民法院的有关指导意见，应引导当事人继续履行合同。六、合同不具备撤销的法定条件，一审判决合同撤销没有事实与法律依据。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。高波辩称，一、京和公司与32人签订的协议不是在被强迫的情况下签订的，签订协议的时候有警察在场，京和公司称被迫签订协议没有依据。二、京和公司在销售场地张贴的附图编号与真实的商铺不存在对应关系。三、负一楼附加层的真实商铺，已被名盛公司抵押给银行，且已被法院查封。京和公司在销售商铺收益权时，没有将这一重大隐患告诉高波。四、京和公司受让商铺收益权是11年，但11年的转让金没有付清，京和公司卖给众人20年的商铺收益权，是骗取众人的资金。五、商铺原定2020年1月1日开业，未能如期开业与疫情没有关系。六、京和公司以欺骗的手段销售20年的收益权，一共有400多人上当受骗。京和公司骗取的资金应该如数返还。综上所述，原审认定事实很清楚，适用法律正确。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。盛传鑫公司述称，一、案涉的《经营服务合同》是高波在准确理解合同文义，知悉签署合同的法律后果后自愿签署的，本案不存在可撤销事由。因为《经营服务合同》已经明确记载案涉物业的建筑面积、物业性质、推广费用标准、服务内容、经营收益标准等，盛传鑫公司并无刻意隐瞒事实情况，高波作为完全民事行为能力人，能准确理解合同文义，清楚知悉签署该合同的法律后果，因此本案不存在高波所称的重大误解以及欺诈。并且就本案而言，高波并未就其有权撤销合同进行有效举证，应当承担举证不能的法律后果。二、盛传鑫公司依约履行合同义务，因此高波关于退还策划推广服务费的主张应予驳回。高波说只支付了两期收益款，但实际上盛传鑫公司支付了3期，分别是2020年3月30日、2020年7月2日以及2020年10月19日，盛传鑫公司已经忠实履行合同义务。三、案涉项目虽然受疫情影响严重，未开业并且未产生收益，盛传鑫公司陷入了履行合同困难的境地，但依然依约向包括在高波人在内的多名小业主支付合同书约定的经营收益。况且自签订合同后，盛传鑫公司一直为项目招商、推广、策划投入了大量的人力、物力，案涉项目已于2021年1月开业，因此盛传鑫公司有继续履行合同的能力，合同应当继续履行。四、盛传鑫公司并非案涉物业收益权转让合同的合同主体，也非收益权的转让金的收款方，高波要求盛传鑫公司退还收益权转让金是无事实及法律依据的。因为就登记在册的工商信息而言，京和公司与盛传鑫公司均是依法设立的法人主体，具有独立法人地位。盛传鑫公司并非案涉《物业收益权转让合同》的合同主体，因此无需承担相应的款项退款义务。五、如高波所述，退款协议是由京和公司与高波签订，盛传鑫公司并未在该协议上盖章确认，因此亦无需承担相应的合同责任。高波于2020年7月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.依法撤销高波与京和公司签订的《物业收益权转让合同》、与盛传鑫公司签订的《经营服务合同》，京和公司、盛传鑫公司共同向高波退还转让费106691元和服务费6万元；2.京和公司、盛传鑫公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年6月15日，名盛公司（甲方、转让方）与京和公司（乙方、受让方）签订了《收益权转让合同》，其中约定了：鉴于2019年6月15日甲方与广州鸿泽物业管理有限公司（以下简称鸿泽公司）签订了坐落于广州市越秀区X路X号负一夹层、负一层属于甲方所有的部分商铺的《广州市房屋租赁合同》及相关补充合同；甲方同意将租赁合同项下的租金收益权一次性作价5000万元转让给乙方，上述5000万元包含鸿泽公司向甲方支付的租赁保证金及首月租金2942500元；租赁合同期届满租赁合同约定的租赁保证金2206875元由乙方无息退还给鸿泽公司；等。2019年7月9日，名盛公司出具《确认函》，其中记载：“京和公司于2019年6月15日与我司签订了一份《收益权转让协议》；为此，我司确认京和公司可对名盛广场负一层及负一夹层内属我司范围的物业进行经营管理；京和公司上述收益权期限为11年，即由2019年7月1日起至2030年6月30日止；上述11年期限届满我司评估京和公司绩效后，经双方协商一致可续约9年（即2030年7月1日起至2039年6月30日止）。”2019年9月4日，高波（乙方、受让方）与京和公司（甲方、转让方）签订了《物业收益权转让合同》，其中约定了：甲方合法取得并拥有广州市越秀区X街X号X广场负一层和负一夹层名盛公司名下部分物业的租赁收益权；甲方将该项目自编负一层X号商业用房的收益权转让给乙方；该物业建筑面积为9.2189平方米；该物业土地使用权性质为商业用地；该物业收益权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2039年6月30日；该物业总转让金额为106691元，乙方按照分期付款方式支付使用权转让款，首期转让款为40015元，于本合同签订当日支付，第二期款项66676元，应于2019年9月5日前支付；为维护该项目受让方的共同利益，该项目在对外经营期间由甲方推荐的运营服务公司（即盛传鑫公司）实行统一经营的管理方式进行经营；等。同日，高波（甲方）与盛传鑫公司（乙方）签订了《经营服务合同》，其中约定了：甲方享有收益权物业建筑面积为9.2189平方米；甲方委托乙方对该物业进行统一策划推广服务；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划服务费6万元；该物业委托乙方经营服务期限为自2020年1月1日至2039年6月30日止；经营服务期限内，甲方将该物业收益权委托给乙方，乙方应向甲方支付收益：（1）固定经营收益，即自2020年1月1日起至2039年6月30日止，乙方按每季度1475元的标准支付给甲方；（2）分红收益，除固定经营收益外，实际经营所产生高出固定经营收益部分，在扣除乙方经营成本后，自本合同第一年到第五年按照甲方60%、乙方40%比例分配，第六年到合同期满按照甲方70%、乙方30%比例分配（含入场费）；等。上述合同签订后，高波向京和公司转账166691元。京和公司开具《收据》，确认收到高波交来的转让金106691元。盛传鑫公司开具《收据》，确认收到高波交来的推广服务费60000元。此后，盛传鑫公司分别于2020年3月30日、2020年7月2日分别向高波支付了租金1475元。2020年10月30日，盛传鑫公司向高波转账支付18437.75元；2020年11月18日，盛传鑫公司向高波转帐支付25000元。2020年11月24日，高波等业主（乙方）与名盛公司、京和公司、盛传鑫公司（甲方）签订了《转让付款协议》，其中约定了：经甲、乙双方共同协商，达成以下协议：第一期，按32位业主全额款项的25%，于2020年10月30日前付款至乙方收款账号；第二期，按32位业主全额款项的25%，于2020年11月30日前付款至乙方收款账号；第三期，按32位业主全额款项的25%，于2020年12月30日前付款至乙方收款账号；第四期，按32位业主全额款项的25%，于2021年1月30日前付款至乙方收款账号；乙方收到以上四期款项后，双方原签订合同就此作废，无论甲方转让是否成功，甲方应按期付款至乙方账户；有法院起诉的，在收到最后一笔款项后撤诉。在甲方的落款处，只有京和公司的盖章。京和公司表示：京和公司的印章是真实的，协议签订的地方也不在公安处，且是受到业主逼迫才签订的，不是真实意思表示，但没有证据证明不是真实意思表示；京和公司并无履行该协议。另查明，京和公司成立于2019年7月5日，该公司为自然人独资公司，股东及法定代表人为陈伯冲。2020年3月16日，原监事黄醒变更为刘海东。2020年11月3日，该公司股东及法定代表人变更为林培庄。盛传鑫公司成立于2019年7月8日，该公司现为自然人独资公司。2019年7月30日，原股东黄醒、陈伯冲变更为黄醒，法定代表人为黄醒。2020年3月16日，原监事陈伯冲变更为刘海泉。再查明，广州市越秀区X路X号负一层和负一夹层房屋原属于名盛公司的物业，已做产权分割。名盛公司已将部分房屋出售给他人，名盛公司名下的其余房屋，已设立抵押，并被多家法院查封。原、被告签订合同中约定的房屋自编号，与产权登记的房屋门牌号无法对应。一审审理过程中，一审法院曾发函广州市公安局越秀分局，询问该系列案件是否涉及经济犯罪。广州市越秀区公安分局经侦大队于2020年11月3日出具《关于韩其中等人被合同诈骗案一案不予立案的情况说明》，其中记载：经审查，认为该案没有合同诈骗的犯罪事实发生，于2020年10月27日决定对韩其中等人被合同诈骗案一案不予立案。本案诉讼期间，高波表示：京和公司从未告知涉案场地的商铺有查封抵押的情况，京和公司在签订合同前无出示商铺附图，只在签订合同的现场张贴了商场的规划图，规划图中有记载涉案商铺的位置。京和公司表示：京和公司在签订合同前已告知高波涉案场地的商铺有查封抵押的情况，并向高波出示了商铺附图，但目前没有证据证明；京和公司与名盛公司的《收益权转让合同》已解除；合同中约定的商铺是自编铺号，并非实际铺号，暂时无法提供商铺附图。一审法院认为，京和公司与高波签订《物业收益权转让合同》时，没有告知涉案场地存在查封抵押的情况，并将其仅获得11年经营管理权的商铺，以虚拟分割的形式对外销售近20年的收益权，再指定给盛传鑫公司经营。在此过程中，京和公司与盛传鑫公司隐瞒了重要事实，使得高波陷入合同无法履行的重大风险之中，其行为构成欺诈。高波要求撤销《物业收益权转让合同》及《经营服务合同》，一审法院予以支持。合同撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，高波有权要求返还已付的转让金及推广服务费。由于京和公司与盛传鑫公司存在人员混同、财务混同的情况，两公司应对返还的费用承担连带责任。盛传鑫公司已付给高波的租金及京和公司已退还的款项可以在返还的款项中扣减。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，一审法院于2020年11月30日判决如下：一、撤销高波与京和（广州）商业咨询有限公司签订的《物业收益权转让合同》、与广州盛传鑫物业发展有限公司签订的《经营服务合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司应向高波共同返还120303.25元。三、驳回高波的其他诉讼请求。本案诉讼费3634元，由京和（广州）商业咨询有限公司、广州盛传鑫物业发展有限公司共同负担。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案争议焦点如下：一、京和公司在签订涉案《物业收益权转让合同》时是否存在欺诈行为，《物业收益权转让合同》应否予以撤销；二、京和公司应否向高波退还已收款项。对此，本院作如下分析：一、涉案《物业收益权转让合同》是长达20年的长期性合同，合同标的物的产权情况、他项权利情况是该合同能否持续履行、高波能否获得实际收益的重大事项。经查明，名盛公司已将部分房屋出售他人，其余名下房屋亦已设立抵押；涉案合同约定转让的收益权所对应的标的物与产权登记的房屋门牌实际上无法对应，京和公司系以虚拟分割的形式对外销售收益权。但京和公司在与高波签订上述合同时未将上述情况告知高波，导致高波作出了错误的意思表示。且针对转让款的返还，双方已达成《转让付款协议》。京和公司主张该协议系在受到胁迫的情形下所签，但并未就此提供证据予以证实。一审法院认定京和公司的行为构成欺诈，对《物业收益权转让合同》依法予以撤销，并无不当，本院予以认可。京和公司上诉主张的事实没有提交证据予以证明，本院依法不予采信。二、依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院认为高波有权要求返还已付款项，合法有据，本院予以认可。综上所述，京和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3634元，由京和（广州）商业咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年四月二十六日书记员  陈婷婷