江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终227号上诉人（原审被告）：王金荣，男，汉族，1960年1月15日出生，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：张义良，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭蓉，女，汉族，1980年11月6日出生，住江西省九江市。委托诉讼代理人：赵紫烟，江西际民律师事务所律师。原审被告：谭晓燕，女，汉族，1971年12月6日出生，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：杨杰，男，1955年8月27日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。系谭晓燕的舅舅。上诉人王金荣因与被上诉人彭蓉、原审被告谭晓燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人王金荣及其委托诉讼代理人张义良，被上诉人彭蓉及其委托诉讼代理人赵紫烟，原审被告谭晓燕的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金荣上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人彭蓉一审的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用被上诉人承担。主要理由：一审认定事实错误。谭晓燕从未将本案房子出售给彭志亮，彭志亮从来没有向谭晓燕支付过房款，谭晓燕没有将房屋、房屋的钥匙、房产证、契税证交给被上诉人。一审法院认定彭蓉善意购买属适用法律错误，谭晓燕个人无权出售其与上诉人共有的房产，案涉房产办理转让登记，充其量只是被上诉人在使用而已。彭蓉答辩称，2005年谭晓燕将案涉房屋的钥匙房产证、契税证原件交给了彭蓉的父亲彭志亮，双方虽然没有签订书面买卖合同，但达成了口头协议，合同主体均具有完全民事行为能力。双方形成了房屋买卖合同关系。上诉人参与了买卖合同要约的前期协商、具体买卖金额承诺达成合意、合同的履行等整个房屋买卖流程。上诉人在诉讼前十余年从未向房屋买受人提出过任何异议。上诉人对谭晓燕收取房款是知晓的，上诉人将收到的购房款用于重新购置另一套房产（翰墨香林房产），该房产作为上诉人与谭晓燕夫妻共同财产在离婚协议中进行了分割，上诉人与谭晓燕实际使用了彭蓉支付的购房款。退一步讲，即使上诉人不知晓房屋出卖的情况，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》等法律规定，案涉房屋买卖合同依法成立并有效。请求驳回上诉人的上诉请求。谭晓燕述称，1996年11月，我与王金荣结婚，婚后一直在杭州居住生活。2004年我与王金荣购置九江翠湖明居小区1栋5-209室房屋用于投资，2005年因我单位福利分房，故与王金荣商量将该套房屋卖出作为我单位福利分房的首付款，后听说九江的胡启华想买我们的房子，经中间人介绍将该房以20万元卖出，并将我的工商银行账号告诉对方，几天后我收到20万元。又过了几天，九江的房价也开始上涨，王金荣说20万元卖出房子太便宜了，希望对方再增加1万元，经中间人与胡启华商量得到同意。房屋卖出之后，我将房产证、房屋钥匙、本人身份证复印件等材料委托我父亲交给胡启华作为给对方过户之用。此后，我父母和我夫妻都在杭州居住，我们一般只在春节回九江。2015年前后，九江的亲属告知有人找我过户，当时因为我每次在九江停留的时间很短，个人的婚姻已处于分居状态，很难达到夫妻双方同时出席办理过户手续的客观条件，所以也没有在意这件事。在与王金荣分居四年之后，2017年我先后两次向法院提出离婚诉讼请求，直到2017年11月10日，上城区法院开庭审理我的离婚诉讼请求时王金荣同意离婚，并请求在法庭上拟定财产分割协议，并提出将九江房产过户给他，我当时曾提醒他说九江的房子早已经卖出的事实，但王金荣称九江的房产还在我的名下，坚持要求过户给他。我当时并不清楚它有何用意。离婚之后按照离婚协议，杭州的两处房产一人一套，位于西湖区翰墨香林苑的房产应当办理过户手续，但王金荣以九江的房子没有过户给他为由，拒绝给我过户。直到2018年年底，我被迫向杭州上城区法院提出调解，2019年2月将九江翠湖明居的房子过户给王金荣，王金荣才将翰墨香林苑的房子过户给我。之后我与王金荣基本断绝往来。直到2019年5月，九江一位姓李的人多次打电话给我，自称具有翠湖明居房子的所有权，质问我为什么没有将房子过户给他，而是过户给王金荣。我将以上事实告知他，我已经没有翠湖名居房产的所有权，请他与王金荣协商过户事宜。原告彭蓉向一审法院起诉请求：确认原告与两被告之间形成的九江市房屋买卖合同关系合法有效；两被告协助原告将九江市房屋产权过户至原告名下。本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告彭蓉是已故彭志亮的长女。2005年下半年，彭志亮因原告结婚需购买一套住房陪嫁。后经多方联系由案外人胡启华介绍与被告谭晓燕达成购房协议，购买被告谭晓燕所有的座落于九江市手毛坯房一套，面积为127.37平方米，总价款210000元整，彭志亮当即委托其司机徐小勇将购房款存入被告谭晓燕指定的账户中。被告谭晓燕收到购房款后将该房屋的锁匙及房产证和契税证原件交给了彭志亮。当时由于没有核发土地使用证不能办理过户，故双方约定在土地使用权证办好后再办理过户手续。原告于2005年底开始对该房屋进行装修，2006年9月底装修完毕，同年10月1日原告与李满华举行婚礼入住至今。2014年10月，彭志亮得知土地使用权证已办好，故多次要求被告谭晓燕协助办理过户手续，可被告谭晓燕远在浙江省杭州市工作所以一直没有回九江协助原告办理该房屋的产权过户事宜。2019年4月14日，被告王金荣找到原告要求其立即搬出，原告才得知该房屋的产权已通过夫妻共同财产分割的方式过户到被告王金荣的名下，故原告诉来法院。一审法院另查明：1996年11月，谭晓燕与王金荣登记结婚。2004年6月24日，两人购置九江市一套并登记在谭晓燕名下。一审法院认为：原告虽未与被告谭晓燕签订书面购房合同，但是双方有口头约定并且通过支付房款及交付房屋、房屋钥匙、房产证和契税证等行为，可以认定原告与被告谭晓燕口头约定的购房合同是双方的真实意思表示，具有法律约束力。被告谭晓燕未依约协助原告办理房屋产权过户，又把房屋产权过户给被告王金荣，属违约行为，应承担继续履行的违约责任，故对原告的诉讼请求予以支持。对被告王金荣提出婚姻存续期间并不知晓被告谭晓燕将该房屋卖给原告的事实，请求法院驳回原告诉讼请求的辩论意见，因原告有证据证实其支付了合理对价，房屋己实际交付并使用至今，可以认定为第三人（即本案原告）善意购买，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）、（二）项之规定，一审法院判决：被告谭晓燕、王金荣在本判决生效后十日内协助原告彭蓉将位于九江市所有权过户到原告彭蓉名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10169元，由被告谭晓燕、王金荣共同负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明，本案中涉及的胡启华系彭蓉父亲彭志亮的同事。21万元购房款项系彭志亮委托同事徐小勇支付，其中20万元汇入了谭晓燕的工商银行账户中。本院查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，彭蓉虽未与谭晓燕签订书面购房合同，但通过彭蓉持有房屋钥匙、房产证和契税证并一直居住至今的事实，可以认定其与谭晓燕之间存在口头约定的房屋买卖合同。谭晓燕于2004年购买案涉房屋，至王金荣与谭晓燕离婚，期间两人共同生活了十余年，王金荣称对谭晓燕卖房一事完全不知晓，与谭晓燕的陈述相矛盾，也有违常理，本院不予采信。彭蓉支付了对价，谭晓燕也交付了房屋钥匙、房产证，双方的买卖关系成立。未办理房屋过户的原因在于王金荣和谭晓燕的拖延，彭蓉在买房过程中并无过错。彭蓉善意、有偿取得案涉房产，其合法权益应当得到保护。一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10219.5元，由上诉人王金荣负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二一年四月一日书记员  黄 勇