安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终207号 上诉人（原审原告）：张文影，女，1974年4月15日出生，汉族，住淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路**金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 上诉人张文影与被上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷纠纷一案,上诉人不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张文影，被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张文影上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.请求依法判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。3.若年租金率低于5%（含5%），请求依法收回商铺。事实与理由：一、关于返还商铺问题。一审法院认为金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体,各独立销售的商铺间无明确四至界限。事实上在房产所有权上明确界定了商铺所在的位置及长度和宽度,在销售时也明确界定了商铺间隔。只是因经营需要,被上诉人进行了统一规划,将小的商铺连接成大的有物理分割的面积。年租金率低于5%(含5%),达不到上诉人的意愿,上诉人有充分的理由收回商铺。二、关于房租费、占用使用费问题。双方签订的租赁合同于2019年9月30日到期,之后未签订租赁合同,不存在租赁合同关系,故不存在房租费问题,应为占用费。之所以未继续签订租赁合同,是因为被上诉人违反了租赁合同的约定,将3年合同期限欲改为2年。即然没有签订达成签约条件,合同到期后视为继续租赁的约定自然无效,鼎盛仍继续使用,只能视为非法占用。因其违被上诉人在未得到上诉人同意的情况下仍在对租赁物进行使用、收益。依照物权法的规定，物权人有权起诉承租人退还房屋，并要求支付商铺使用费。三、关于疫情影响扣除两个月租金的问题。今年年初受疫情影响，国家和部分地方政府倡议给租赁房减免租金，并未用一句不可抗力要求必须强制执行，2014年元月份签订的《租赁合同》中并未写因不可抗力发生可免除租金；与被上诉人相比,上诉人明显属于弱势群体。被上诉人长期压榨上诉人的利益,并多次刻意压低租金,制定对上诉人不平等的合同条款,且在营业收入大幅增长期间也从未有增长租金的情况。四、关于延迟支付租金的利息问题。一审法院判决书第9页认定的“租赁合同于2019年9月30日到期后,双方未就租金的支付时间及方式协商一致,故上诉人主张的预期利息的诉讼无事实及法律依据,本院不予支持”,这一说法明显与判决书第7页“本院认定双方存在租赁合同关系”明显相悖,既然存在租赁合同关系,就应该按照合同第一页3.2条规定“按月支付利息,每月的15日支付当月的租金”执行,延迟支付就应当承当相应的利息,利息根据2014年元月份签订的《租赁合同》第五条“违约处理”规定“若乙方不能按照本合同约定的数额和期限支付租金,每逾期一日，需按照工商银行同期贷款率向甲方支付逾期付款利息。”执行。双方《租赁合同》第2页第6.1条，第6.2条也明确约定，“若合同届满后，逾期书面通知对方无意续租，视为同意继续出租”，支付承既然视为同意，就应当按合同规定的利息支付方式执行，延迟担利息符合合同约定。 鼎盛公司辩称：一、张文影不能个别收回商铺。二、年租金应按相关生效判决认定的购房款2%支付。三、因疫情影响，一审判决扣除两个月的租金，与事实和法律相符。四、张文影未续签合同，不存在违约利息问题。 张文影向一审法院起诉请求：1.判令鼎盛公司将张文影鼎盛国际342号商铺归还张文影；2.判令鼎盛公司给付拖欠张文影的房租费23512元(自2019年10月1日开始至今所欠房屋占用费)。暂计算至2020年7月31日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款307302元的5%给付张文影，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还张文影之日止)；3.判令鼎盛公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期租金利息损失，自2019年10月1日开始至实际付清租金日止，并付清房租，仍按年租金率5%支付给张文影，直至终止租赁商铺退还张文影之日止；4.判令鼎盛公司经营业绩的波动不与张文影商铺租金挂钩；5.本案的诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担。 一审法院认定事实：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积16429.82平方米，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。张文影系342号商铺的业主，购买商铺总价为564275元。 2014年1月4日，张文影与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为淮北市金淮北鼎盛国际342号商铺，建筑面积26.05平方米，总价564275元；租期3年，自2013年10月1日至2016年9月30日，保底租金为每年商铺购房合同中售价的5%，即年租金28214元；租金每半年给付一次，于每半年第一月月底之前支付；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，张文影无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月（即2016年6月30日之前）书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等内容。鼎盛公司于2013年11月26日出具的租赁合同有关条款的说明载明：若鼎盛公司不能按照合同约定的租金数额和期限支付租金，应按逾期实际天数工商银行规定的当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总额万分之二的违约金。 2016年5月31日，张文影向鼎盛公司发出告知函，要求到2016年9月30日合同到期后，不再与鼎盛公司续签租赁合同。鼎盛公司支付合同期内的租金至2016年9月30日。2016年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用至今。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所，委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2017年8月，因鼎盛公司未按时支付占有使用费，张文影诉至一审法院，一审法院作出（2017）皖0603民初3036号民事判决书，判决鼎盛公司支付张文影位于淮北市相山区商铺自2016年10月1日至2017年9月30日的占有使用费11286元，以后按每年11286元计算至停止占有之日止，但不超过2019年9月30日。后张文影不服判决，向淮北市中级人民法院提起上诉，淮北市中级人民法院作出（2018）皖06民终165号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后鼎盛公司支付占有使用费至2019年9月30日。2019年9月30日后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年10月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的200位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13533.06平方米，占总户数的64.72%、总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。因鼎盛公司未支付2019年10月1日之后租金，张文影于2020年7月29日诉至一审法院先行调解，调解未果，至本案纠纷发生。 另查：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。张文影购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 一审法院认为，张文影与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，张文影向鼎盛公司发出告知函，不同意续签租赁合同，但其并未实际收回涉案商铺，涉案商铺继续由鼎盛公司继续使用，鼎盛公司应当向张文影支付占有使用费。关于是否应当返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此一审法院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给张文影，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且张文影提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于张文影请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。关于按照何种标准支付占有使用费问题。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价564275元的2%（每年11285.5元，每月940.46元）支付张文影商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的占有使用费，双方可另行协商。张文影主张鼎盛公司按购房总价款的5%支付年租金，一审法院不予支持。另张文影主张鼎盛公司的经营业绩波动不与商铺租金挂钩，证据不足，一审法院不予支持。关于是否应当支付逾期利息问题。自2016年10月1日起，双方不存在房屋租赁合同关系，鼎盛公司不存在违约的问题，张文影主张鼎盛公司支付其逾期利息，证据不足，一审法院不予支持。关于疫情期间是否应当减免占有使用费问题。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺因疫情在2020年2月-4月中旬无法正常使用，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，一审法院酌定减免鼎盛公司2020年2月及3月的占有使用费。减免二个月占有使用费后，至2020年11月30日，鼎盛公司应当支付张文影占有使用费11285.5元。关于本案律师代理费的问题。本案中，双方对律师代理费负担问题未作约定，且张文影未能举证证据该律师代理费已经实际支付，故张文影诉请本案律师代理费由鼎盛公司负担，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、鼎盛公司于本判决生效后十日内支付张文影位于淮北市相山区商铺占有使用费11285.5元（2020年12月1日之后的占有使用费，按每月940.46元计算，于每月月底前支付，支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日）；二、驳回张文影其他的诉讼请求。案件受理费388元，因适用简易程序，减半收取194元，由鼎盛公司负担。 二审庭审后，应张文影的要求，鼎盛公司提供了与部分业主续签的租赁合同。张文影质证认为，不能确认该证据的真实性，要求鼎盛公司提供其向签约租户支付租金的银行流水；根据2014年签订的租赁合同约定，鼎盛公司应当在2016年5月31日之前签够160户，鼎盛公司于2020年5月签订这些合同不起作用，鼎盛公司应当按照保底5%的标准支付占有使用费。本院认证意见为，该证据具有真实性、合法性与本案的关联性，予以认定。双方当事人所举证据同一审，本院的认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案商铺应否返还；2.涉案商铺占有使用费数额应如何确定；3.鼎盛公司应否支付逾期利息，如应支付，利息标准应如何确定。 关于焦点1。正如一审判决所述，涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值。就普通的独立商铺而言，租赁合同到期后，出租人享有收回商铺的权利。但是，对于产权式商铺而言，如果允许个别或少部分业主享有收回商铺的权利，则会直接影响整体商铺的管理和运营，从而损害其他愿意继续出租的业主的利益，也会造成要求收回商铺业主无法自主经营，又无法单独出租的局面，从而影响自己商铺的使用价值。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”具体本案而言，众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见，多数业主同意与鼎盛公司续签租赁合同，极少部分业主要求收回商铺。全体业主难以形成一致意见。截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。多数业主同意在2019年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。此种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给张文影，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且张文影提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件，即使允许张文影收回涉案商铺，张文影也无法独立自主经营或单独出租，从而也会损害其自身利益。一审判决据此不予支持张文影的该项诉讼请求适当，本院予以维持。 关于焦点2。根据审理查明的事实，鼎盛公司与鼎盛国际的众多商铺业主签订的租赁合同于2016年9月30日到期后，其中184户业主与鼎盛公司签订了租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，200位业主与鼎盛公司签订了租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同售价的2%计算。另有包括张文影在内的其他业主要求年租金标准按照2014年租赁合同约定的购房款5%计算，未能与鼎盛公司协商一致而未签订租赁合同。也就是说，鼎盛国际众多商铺业主之间关于租金标准的意见是不同的。近年来电子网络购物的兴起对于实体店铺经营产生了巨大冲击，租金标准适当考虑商场经营状况更符合公平原则。从上述两次签订合同的业主数量属多数，签约商铺面积亦属多数的情况来看，年租金标准按照购房合同售价的2%计算应当符合当下市场行情。双方2014年租赁合同履行期限已经届满，双方对于租金、履行期限等均存在重大争议，双方之间也不属于不定期租赁，不能按照原租赁合同确定权利义务。另一方面，若判决鼎盛公司按照购房款的5%支付占有使用费，势必造成鼎盛公司难以继续经营，最终将会影响包括张文影在内的全体业主的利益。从保障鼎盛国际整体经营效果，亦从维护全体业主的权益及稳定社会和经济秩序出发，一审法院参照上述租赁合同约定，判决鼎盛公司按购房款的2%支付涉案商铺占有使用费，并无不妥。 关于疫情期间应否减免占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《中华人民共和国民法典》第五百九十条均规定了当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。2020年1月底新冠××疫情爆发，属于法律规定的不可抗力情形，时至今日疫情仍未完全消除，对经济社会的影响仍在持续。结合我市疫情防控实际情况，鼎盛国际在2020年2月和3月因疫情防控需要不能正常营业，一审法院据此减免鼎盛公司2020年2月和3月的占有使用费，依据充分，本院予以维持。 关于焦点3。双方当事人在原租赁合同到期后未续签合同，也未达成新的租赁合同，双方就占有使用费支付时间亦未另行作出约定，故张文影要求支付逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 本案双方当事人关于涉案商铺租赁事宜发生纠纷多年，如不能签订租赁合同将导致租赁双方权利义务处于不明确的状态，双方在各自出租和使用、收益租赁物时均承担一定的市场交易风险，且极易导致诉讼发生，耗费双方巨大精力。建议鼎盛公司和商铺业主能够互相理解、友好协商，商铺业主之间亦应形成共识，统一签订租赁合同，明确租金标准和履行期限，唯如此才能有利于鼎盛公司统一规划、布局、经营和管理，有利于商铺业主获得稳定的投资回报，实现租赁双方互惠共赢。 综上所述，张文影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费388元，由上诉人张文影负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年四月八日 法官助理周文锦 书记员朱晓雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。