天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0105民初2151号原告（反诉被告）：张庆刚，男，1979年11月12日出生，住天津市北辰区。被告（反诉原告）：天津吉锦商业有限公司，住所地天津市河北区鸿顺里街五马路20号诺德广场1号楼及配件一-101。法定代表人：徐育兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李华威。委托诉讼代理人：孙士伟。原告（反诉被告）张庆刚与被告（反诉原告）天津吉锦商业有限公司（以下简称吉锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张庆刚，被告（反诉原告）吉锦公司的委托诉讼代理人孙士伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆刚向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的《商铺租赁协议》于2021年1月25日解除；2.判令被告向原告返还预交房屋剩余租金90879.23元、履约保证金16667元；3.案件诉讼费由被告承担。诉讼过程中，张庆刚变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告返还预交房屋剩余租金91232元、履约保证金16667元。事实和理由：2020年11月10日，原、被告签订了《商铺租赁协议》，约定原告承租被告位于天津市河北区××路××号××广场××号楼××商铺，用于经营迎宾冷鲜肉、分割及预包装鸡鸭肉、散称鱼丸、冷冻散称炸串类产品，租期为2020年12月18日至2021年12月17日。后于2020年12月31日签订《补充协议》，将租赁期限延长至2021年12月31日。合同签订后，原告向被告支付了预交房屋租金100000元，履约保证金16667元，水电等能源费押金1000元，并花费71660元购买冷冻等相关设备装修经营商铺，但因为被告招商时用规划图来介绍招商情况，后来入驻现场时条件与规划严重不符，购物体验极差。致使招商困难，整个生鲜区只有原告一家在经营，没有其他配套服务项目，经营状况极为惨淡，入不敷出，与合同签订前被告宣称的所有商铺均已出租完毕，开业后生意应极为火爆，十分不符，原告感到欺骗。后来与被告交涉，被告已延长租期承诺积极招商。随后2021年1月，原告突然发现被告将原告商铺所在的格洛菲尔全球商铺工厂生鲜区名称更改为诺德菜市场，并广发分体招租传单，承诺开业期免三月房租，招租范围为活禽、速冻水产等。这不但违背了协议签订前被告承诺的由原告独家经营速冻肉类的约定，招商经营的品种更是严重伤害到了原告的利益，故双方合作无法进行。2020年1月23日，原告向被告发函解除合同，要求被告返还所付款项，但被告置之不理。原告认为被告的行为已经构成违约，双方合作目的无法实现，故诉至法院，望判如所请。吉锦公司辩称，同意解除合同，但是对于原告解除合同的时间和方式不认可，我们认为合同应于2021年2月9日解除，因为自2021年1月25日开始，被告以各种恐吓、威胁、污蔑、诋毁等手段，强迫我公司解除合同，其行为不仅严重违反协议约定，还严重影响了我公司的正常经营秩序，迫使我公司多次报警求助，天津市河北区公安分局鸿顺里街派出所多次接出警进行处理，在此情况下，我公司仍然为了处理此事保持容忍态度，告诉原告立即恢复正常营业，然而原告于2021年2月5日强行将其用于经营的设备从场内全部移出，且不再开展经营活动，其行为证实其已经无意继续经营商铺开展经营活动，严重违反了协议的相关约定，构成根本违约。被告先后于2021年2月4日和2021年2月8日向原告发出了恢复经营通知函和解约通知函，运单详情显示解约通知函原告于2021年2月9日上午9点52分签收，因此双方的租赁协议于2021年2月9日解除；第二项诉讼请求中履约保证金认可返还，同意返还剩余租金，但对于诉请的金额不认可，我们认可从原告交纳的房屋租金中扣除14794.52元后，剩余租金返还原告。吉锦公司向本院提出反诉请求：1.请求确认双方的租赁协议于2021年2月9日解除；2.请求原告支付租金14794.52元；3.请求判令原告支付水费33.99元、电费1319.76元；4.判令原告支付违约金25000元；5.本案反诉费用由原告承担。事实和理由:2020年11月10日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁协议》，约定反诉人将其坐落于天津市河北区××路××号××广场××号楼××商铺出租给被反诉人，租期为一年，自2020年12月18日至2021年12月17日，年租金100000元，于商铺交付日一次付清。同时还约定：协议期限内由于被反诉人原因致使本协议提前终止的，被反诉人必须向反诉人支付其实际使用该商铺期间根据本协议应付而未付的一切款项，并在本协议提前终止时向反诉人支付三个月的租金和三个月的物业管理费作为违约金。《商铺租赁协议》签订后，反诉人依约履行了合同义务，向被反诉人如约交付商铺。然而，被反诉人并未依约履行合同义务，自2021年1月2日起以自身经营困难为由，单方要求解除合同，并提出要求反诉人免除其三个月租金及物业费和每个月补贴其1500元电费的无理要求。双方于2021年1月6日签订《补充协议》，将双方的租赁期限延长至2021年12月31日等。但被反诉人在2021年1月23日进一步向反诉人提出无理要求，要求反诉人除退还其租金、押金及赔偿违约金外，还需支付59630元收购其设备。反诉人不同意其要求，被反诉人便于2021年1月24日擅自停业，并于1月25日以恐吓、威胁、污蔑、诋毁等手段强迫反诉人解除协议，迫使反诉人多次向公安机关报警求助，严重影响了反诉人的正常经营秩序。2021年2月5日被反诉人强行将其用于经营的设备从租赁商铺中全部移出，严重违反了协议约定，构成根本违约。故反诉人依法提起反诉，望判如所请。张庆刚对吉锦公司的反诉辩称，不同意所有反诉请求。第一，我同意解除合同，但是解除时间应该是2021年1月25日，因为我在2021年1月23日已经书面通知被告，被告在1月25日收到了。第二，支付租金的诉讼请求不同意，因为1月25日已经解除合同，所以我认为租金应该收取到1月25日。第三，水费、电费同意支付。第四不同意支付违约金，合同约定是擅自解约才需要承担违约责任，但是我是因对方的经营环境、提供的经营设施造成我无法正常经营，被逼无奈才解约。本院经审理认定事实如下：2020年11月10日，吉锦公司作为出租方（甲方）与张庆刚作为承租方（乙方）签订《商铺租赁协议》，第一条租赁商铺情况中约定：甲方将其所属的位于天津市河北区××路××号××广场××号楼××，具体商铺号：ＸＳ0××和ＸＳ0××（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用。具体位置详见附件1《租赁场所平面图》，实际位置位于诺德广场地下负二层，名称为格洛菲尔全球商品工厂店。第十五条违约责任第2款中约定：若甲方根据本合同第十七条第2款的约定提前终止本合同，乙方必须向甲方支付其实际使用该商铺期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该商铺在本合同提前终止时的三个月租金和三个月物业管理费之和计算。第十七条第2款第（5）项、第（7）项约定：在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权在下列任一事件发生后经提前7日书面通知乙方而提前终止本合同：（5）乙方擅自提前退租的；（7）乙方无故停业累计达十日或连续停止营业达三日的。第十八条通知和送达中约定：甲乙双方确认各自的合法有效送达地址及联系方式见本合同附表二。一方向另一方通过快递方式送达的，以快递签收日期为送达日期，被送达方拒收或无法送达的，自交邮后第3日视为已经送达。同时，合同还就交付日期和租赁期限、租金及支付方式、履约保证金、商铺使用要求和维修责任等进行了约定。附表一就合同主要条件进行了约定，包括：甲方向乙方实际交付该商铺的日期暂定为2020年11月20日，具体以双方签署的《商铺使用交接书》上载明的日期为准；租赁期自交付日起共计12个月，即2020年12月18日至2021年12月17日。用途：只限于迎宾冷鲜肉、分割及预包装鸡鸭肉、散称鱼丸、冷冻散称炸串类之用途；固定租金按商铺整体计算，自交付日起计第1至第12个租赁月的年固定租金为100000元。履约保证金金额为16667元。附表二甲乙双方身份信息及通讯地址中确认：乙方通讯地址为：天津市北辰区××路××花园××号楼××单元××室。同时，合同还后附一张超市整体附图和一张超市生鲜区附图。张庆刚租赁的商铺位于超市生鲜区附图中的鲜肉品区1和鲜肉品区2位置。除此之外，附图显示生鲜区还有鲜肉柜、果蔬堆、面食区、酱货区、熟食区等。庭审中，双方对案涉商铺的交付时间存在争议，吉锦公司提出交付日期为2020年11月30日，张庆刚提出交付日期为2020年12月15日。2020年12月18日，吉锦公司经营的诺德广场格洛菲尔全球商品工厂店开业。张庆刚提出2021年1月16日超市招商后重新开业，吉锦公司提出2021年1月16日做的是一次促销活动，不存在重新开业的情形。2020年12月31日，吉锦公司为张庆刚出具两张管理服务费票据，金额分别为50000元。2020年10月14日和2020年12月4日，吉锦公司分别收取张庆刚租赁意向金5000元和保证金12667元。2021年1月1日，双方补签租赁场所交付确认书，载：甲乙双方于2020年12月15日按商铺租赁合同约定对该商铺进行验收交接。第三条内容为：经乙方现场验收，乙方对甲方交付的租赁场所具备的设备、使用面积均无异议。张庆刚本人在该条款下手写：本人张庆刚对租赁场所所具备的条件、设施不认可，其余无异议。2021年1月2日，张庆刚以目前格洛菲尔超市生鲜区与规划相差甚远，其本人举步维艰、损失惨重为由，向吉锦公司提交申请书，提出两个解决方案，即解除合同、退租金及押金、撤场或者免租金及物业费3个月，另每月补贴电费1500元（以后视营业情况再定）。2021年1月4日，吉锦公司在收到张庆刚向其提交的经营现状及解决方案的申请书后，吉锦公司以回复函方式向张庆刚提出补偿方案，即双方的租赁期限届满后，吉锦公司为张庆刚延长30日免租期作为对现阶段经营状况的补偿。双方为此签订《补充协议》，约定双方将原协议附表一中租赁期限的约定变更为“双方同意将租赁期延长至2021年12月31日”。2021年1月10日开始，吉锦公司对生鲜区部分商铺进行装修，至2021年1月16日装修结束。张庆刚认为装修影响其销售，故停止营业。2021年1月23日，张庆刚以吉锦公司更改格洛菲尔超市生鲜区运营规划，将生鲜区变更为诺德菜市场，损害其利益为由，通知吉锦公司于2021年1月23日24时终止合同。张庆刚自述其于2021年1月23日停止经营。2021年1月25日，张庆刚将解除通知自行送达吉锦公司。吉锦公司于当日就解除通知回复张庆刚：一、吉锦公司不存在更改格洛菲尔全球商品工厂店生鲜区运营规划的行为。二、公司不存在违反合同行为，现有生鲜商户不存在严重伤害其利益行为。三、张庆刚的行为属于合同第十七条第二款第5项擅自提前退租的行为。对于此无理要求，公司不予支持。同日，张庆刚还向吉锦公司提出申请书一份，以吉锦公司在生鲜区没有招到商户导致其亏损经营、损失惨重，加之商铺地面设计过高，经反映后一直没有解决为由，申请退租并退还剩余租金和押金。2021年2月1日，张庆刚向吉锦公司发出告知函，要求吉锦公司退还租金、押金及水电费。2021年2月4日，吉锦公司以张庆刚自2021年1月24日起擅自停止营业达12天之久，违反合同约定为由，通过邮寄方式向张庆刚送达“恢复经营通知函”，要求张庆刚于2021年2月5日恢复正常营业。2021年2月5日，张庆刚自行撤场，将其经营用的设备从租赁商铺内移出并不再开展经营活动。2021年2月8日，吉锦公司以张庆刚自2021年1月24日起擅自停止营业达16天，经多次通知后仍没有恢复正常经营，且于2021年2月5日晚将正常经营所需的全部冷冻设备移出租赁商铺并办理撤场手续，违反协议约定为由，按照合同确认的送达地址向张庆刚邮寄送达“解约通知函”，通知张庆刚自收到通知函之日起解除双方签署的《商铺租赁协议》。上述期限内，张庆刚因解除合同、退租等问题多次找到吉锦公司，双方多次报警处理。就生鲜区经营情况，结合张庆刚提交的视频资料，确实存在商铺入场率低、大部分商铺空置的情况。本院认为，被告吉锦公司与原告张庆刚于2020年11月10日签订的《商铺租赁协议》及相关附件系双方合意后订立，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效。双方均应按合同履行权利、承担义务。现原告要求解除合同，被告同意解除，但双方对合同的解除日期存在异议，原告认为其于2021年1月25日将“解除通知”自行送至被告处，故解除时间应为2021年1月25日。被告认为其于2021年2月8日向原告邮寄的“解约通知函”，原告于2021年2月9日签收，故解除时间应为2021年2月9日。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。但必须符合约定解除或法定解除的要件才能发生合同解除的效力。本案，原告主张解除合同的理由为：一、租赁场所不具备招商计划图规定的条件和设施。租赁的商铺前的台阶一直未整改，影响经营环境和安全。周边经营的摊位都是空的。二、2021年1月16日再次开业后重新招商，招商的经营范围违反了被告对原告独家经营冷鲜猪肉、鸡产品和鱼丸系列的承诺，生鲜区又增加了一个经营牛羊肉、猪肉、鱼丸的摊位。三、从负一层自动扶梯进入超市的门经常封闭，影响到超市客流。针对上述解除理由，本院经审理后认为，关于第一个解除理由中的台阶未整改问题，原告自述要求被告将台阶降至与地面齐平，但根据现场情况，原告此项要求存在客观不能实现的可能，被告在考虑到现实操作性和安全的情况下，已将台阶加宽，整改后的台阶或许还存在一定的瑕疵，但并不构成被告根本违约的情形，原告以此为由要求解除合同无法律依据。关于租赁场所不具备招商计划图规定的条件问题，原告此处陈述的招商计划图即双方合同后附的超市生鲜区附图，该图只体现了生鲜区的经营品类和位置的整体规划，并未体现原告主张的招商承诺；双方的合同和附件未对商铺的覆盖率作出约定；原告未举证证明被告在招商过程中存在不作为等过错行为，招商的情况是双方经营中应当承担的商业风险，对原告提出的经营问题，被告表示理解的同时同意为原告延长30天免租期作为对当时经营状况的补偿，且被告表示招商一直在进行，足可以看出被告对此问题也是积极解决的，所以在原告未举证证明双方对商铺覆盖率有明确约定的情况下，以市场经营风险作为解除合同的依据不符合法定解除要件。关于第二个解除理由，被告不予认可，表示从未对原告作出过任何美好商业前景和独家经营的承诺，且与生鲜区附图不符。原告为证明其主张，向本院提交其与被告公司某经理的谈话录音，因该录音未经对方同意，在原告未提交其他证据证明录音合法性并证明被告确给了原告排他性经营权的情况下，本院对该证据不予认可，对原告该项主张不予支持。关于第三个解除理由，原告为证明主张，提交2020年12月30日的照片予以证明。被告表示并不存在原告陈述的经常封堵入口门问题，2020年12月30日正好是卷帘门坏的时候，其他时间都是正常打开。根据原告提交的每日营业额的收入情况，对比2020年12月30日前后，该日营业额较每日并未发生明显减少，在原告未举证证明除了2020年12月30日之外被告经常封堵入口门的情况下，结合原告的日营业额情况，原告无法证明被告经常封堵入口门的事实，故原告该项主张本院无法支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律规定和谁主张谁举证的原则，原告就其主张的解除事宜是否符合约定解除和法定解除要件未能提供证据证明，因此，在双方未能协商解除合同、原告没有合同约定的解除权以及原告解除合同不符合法定解除要件的情况下，根据合同自通知到达对方时解除，但必须符合约定解除或法定解除要件才能发生合同解除的效力的规定，对原告提出双方合同于2021年1月25日解除的主张，本院不予支持。关于被告提出解除时间应为2021年2月9日问题，被告以原告擅自停止营业且于2021年2月5日离场，违反合同约定为由，向原告邮寄送达“解约通知函”。关于原告是否违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”的规定，原告停止经营，经被告通知后仍未恢复经营并撤场的行为，违反了商铺管理制度和《商铺租赁协议》第十五条第2款和第十七条第2款第（5）项、第（7）项约定，亦视为原告以自己的行为表明不再履行主要义务，被告要求解除合同符合法律规定和合同约定，具有法律效力。因此，被告于2021年2月9日向原告送达解除通知视为双方的《商铺租赁合同》于该日解除。原告提出未收到此解除通知，根据合同第十八条通知和送达的约定和附表二甲乙双方身份信息及通讯地址中的确认，被告按双方确认的地址邮寄送达解除通知，应以快递签收日期为送达日期，故解除日期应为2021年2月9日。关于被告反诉原告违约金25000元一节，原告违反合同约定停止经营并离场，存在违约，应当向被告承担违约责任。现原告认为被告主张的违约金过高，要求法院调整。考虑到虽然原告擅自撤场存在过错，但原告撤场的主要原因是生鲜区的招商情况使原告难以继续维持经营，如果原告继续经营会使其损失进一步扩大，原、被告双方应共同分担此经营风险和原告撤场给被告造成的损失，根据公平原则，本院酌定违约金5000元。关于被告应退还原告租金的数额问题，就案涉商铺的交付日期，双方表述不一致，与附表一、租赁场地交付确认书体现的交付日期亦不一致，故本院以租赁期限的计租起始日即2020年12月18日作为原告使用案涉商铺的起始日期。自2020年12月18日至2021年2月9日合同解除，原告共占有使用案涉商铺53天，扣除2021年1月10日至2021年1月16日因被告装修导致原告无法经营的7天，原告实际使用案涉商铺的天数为46天。根据合同约定的租金标准，此期间的租金数额应为12603元。原告已付一年租金100000元，故被告应退还的租金数额为87397元。关于原告要求被告退还的履约保证金16667元和被告要求原告承担的水费33.99元、电费1319.76元，双方均对对方主张无异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张庆刚与被告（反诉原告）天津吉锦商业有限公司于2020年11月10日签订的《商铺租赁协议》于2021年2月9日解除；二、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）天津吉锦商业有限公司应给付原告（反诉被告）张庆刚履约保证金16667元、租金87397元，扣除原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）的水费33.99元、电费1319.76元、违约金5000元后，被告（反诉原告）天津吉锦商业有限公司应给付原告（反诉被告）张庆刚的款项共计人民币97710.25元；三、驳回原告（反诉被告）张庆刚、被告（反诉原告）天津吉锦商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1229元，由被告（反诉原告）天津吉锦商业有限公司承担1185元，此款于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）张庆刚。反诉案件受理费减半收取414元，由原告（反诉被告）张庆刚负担191元，此款于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）天津吉锦商业有限公司，上述费用相互折抵后，被告（反诉原告）天津吉锦商业有限公司给付原告（反诉被告）张庆刚994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 盛二〇二一年四月二十八日书记员 张亚坤附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条第一款当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。