四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川03民终154号 上诉人（原审原告）：张小龙，男，1988年7月9日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：付从华，富顺县富世法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：隆海，男，1978年9月16日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。 被上诉人（原审被告）：刘兆英，女，1972年6月13日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。 被上诉人（原审被告）：卓小华，男，1974年7月7日出生，汉族，住四川省富顺县。 上诉人张小龙因与被上诉人隆海、刘兆英、卓小华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张小龙上诉请求：1．依法撤销四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初2368号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费依法负担。事实和理由：隆海、刘兆英将共有的房屋委托其朋友卓小华出售，并提供了房屋产权证、身份证复印件。上诉人认为，卓小华出售房屋是基于接受了隆、刘二人的委托，虽然隆、刘二人没有在房屋买卖合同、委托协议上签字，是中介卓小华按交易习惯进行的，上诉人完全有理由相信卓小华有权代为出售房屋，卓小华的代理行为应当是隆、刘二人的行为。 被上诉人未答辩。 原审原告张小龙向一审法院起诉请求：1．确认原被告签订的《房屋买卖合同》有效；2．被告协助原告办理不动产权登记过户。 一审法院认定事实：隆海与刘兆英系夫妻，卓小华长期从事房产中介、二手房买卖生意。 经富顺县永乐居地产中介服务部（以下简称永乐居中介）提供中介服务，2018年10月14日，卓小华作为卖方、张小龙作为买方、永乐居中介作为中介方，三方签订《房屋买卖合同》一份，内容为“第一条房屋基本情况。卖方所售房屋（以下简称该房屋）为门面，坐落为富顺县富世镇西城峰景馨苑3栋2单元702号该房屋所在楼栋建筑总层数为：7层。该房屋所在楼层为7层，房产证面积147.35平方米。该房屋规划设计用途为住宅。……第四条成交价格、付款方式及中介费。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币玖拾叁万元整。卖方在签订本合同的同时支付定金人民币捌萬元整。（二）买方采取下列方式付款：买家分两次付清。第一次支付定金捌萬元整，第二次在农历2018年12月30日前双方到银行办理贷款当日补齐剩余首付款叁拾壹萬元整（包含定金）。（三）关于约定：买方向银行申办抵押贷款，买方因自身征信原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意解除合同并退还定金捌萬元整。（四）中介费。卖方和买方通过房地产经纪机构介绍成交：富顺县永乐居中介服务部……第六条房屋的交付。交房日期：双方到不动产权中心登记过户完成三日内。第七条违约责任……第八条卖方将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买方有权退房，卖方应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，按照千分之三的月利率付给利息，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。……第十条权属转移登记。（一）当事人双方同意，自本合同签订之日30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买方未能在双方办理完房屋权属转移手续后180日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理。……”。该合同尾页有手写添加内容“补充：买卖任何一方违约赔付对方总房款10%的违约金”，该部分内容上有指纹捺印。 次日，卓小华收到购房定金8万元，并出具《收条》一份，内容为“今收到蔡波购房定金80,000.00元（捌萬元整）。收款人：卓小华”。 2019年1月10日，张小龙委托其同学徐明强前往永乐居中介支付购房首付款。当日，卓小华出具《收条》一份，内容为“今收到张小龙购房首付款230,000.00元（贰拾叁萬元）。”。同时，产生《委托协议》一份，内容为“今刘兆英，身份证……隆海……同意将富顺县富世镇西城峰景馨苑3栋2单元702号的房屋以人民币玖拾叁萬元的价格出售给张小龙，身份证……并委托卓小华，身份证……办理房屋买卖手续签订以及首款。由于签订合同时该房屋还未取得不动产权证，双方约定取得不动产权证后再过户，现已取得不动产单元号510322100203gb13008f00030031经双方协商同意补充协议如下：1．张小龙支付：叁拾壹萬元整（包含前期支付的捌萬元定金）2.2019年2月11日—2019年2月28日办理过户手续（以政务中心上班时间为准）3．如果在办理手续期间，因为卓小华510xxxxx的原因未办理手续成功，卓小华赔付张小龙首付款310000〈叁拾壹萬元〉的双倍620000〈陆拾贰萬元整〉。”。协议第3点系手写，手写内容上没有指纹捺印的痕迹；其余内容为打印，打印使用的字体与《房屋买卖合同》的字体一致；该协议下方空白处仅有卓小华的签名捺印。 尔后，张小龙催促卓小华办理房产过户登记手续未果，前往富顺县公安局报案。富顺县公安局在调查过程中，于2019年3月4日对刘兆英进行了询问，并形成《询问笔录》一份，其中记载：“之前我们与卓小华就认识，也比较相信他，因为我们打算把这个房子出售，所以拿到房产证之后，我们就口头委托卓小华及其明丰房介帮我们出售该房产，但是没有签协议，我们当时就把我们这条房产的房产证、钥匙、水电卡等都交给了卓小华。我们当时还和卓小华说好了，如果有人要买我们的房子，卓小华就通知我们回来签订房屋买卖合同及配合买方办理过户手续等”。 证人徐明强出庭作证，其陈述：证人去付款之前，张小龙跟证人介绍，说房子实际是卓小华的，只是登记在亲戚名下，为了减少一次过户费。付款当天，证人把房产证和卓小华签名捺印的《委托协议》拍给了张小龙，《委托协议》上没有隆海和刘兆英签字，我让张小龙斟酌一下，张小龙问了他朋友后回复说有委托协议，而且卓小华自己承诺双倍赔偿，应该不会有什么问题，是张小龙审查之后，才让证人付的首付款。此前，张小龙喊证人问过中介及卓小华能否联系隆海和刘兆英，卓小华跟证人说房子实际是他的，没必要联系，所以《委托协议》就没有提出隆、刘签字，张小龙也没提出要他们签字。 证人蔡波出庭作证，其陈述：因为案涉房屋未办理过户登记手续，所以房屋及钥匙等均没有交付张小龙。 一审法院认为，一、关于诉争《房屋买卖合同》是否有效的问题。张小龙、卓小华作为完全民事行为能力人，在永乐居地产中介签订了《房屋买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，根据《中华人民共和国民法总则》的有关规定，诉争《房屋买卖合同》合法有效。二、卓小华将诉争房屋出售给张小龙的行为是否对产权人隆海、刘兆英发生效力的问题。首先，基于卓小华长期从事二手房交易并经营有明丰房产中介，隆海、刘兆英作为其朋友，将其所有的房屋委托卓小华出售，根据庭审查明的事实，结合现有证据，二者之间的委托权限并不包括签订房屋买卖合同，故卓小华在未征得隆、刘二人同意的情况下，擅自与张小龙签订《房屋买卖合同》并收取31万元的行为，已超越了代理权。其次，交易过程中，虽出现了《委托协议》，但该协议中并没有委托人隆、刘二人签字，仅有卓小华单方签名，在明知该委托协议存在如此明显、重大瑕疵的情况下，张小龙仍然继续履行合同，亦表明其作为相对人未尽到足够谨慎的注意义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”之规定，隆、刘二人知晓卓小华的行为后，未对其行为进行追认，诉讼中亦明确拒绝追认，故卓小华将诉争房屋出售给张小龙的行为，对隆、刘二人不发生效力。现原告坚持要求被告协助办理诉争房屋的不动产登记过户手续，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下： 一、确认原告张小龙与被告卓小华于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告张小龙的其他诉讼请求。 案件受理费5,950元，减半收取为2,975元，由原告张小龙负担1,487元，由被告卓小华负担1,488元。 本案二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为卓小华出售房屋的行为是否对所有权人发生法律效力。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，上诉人明知卓小华不是房屋所有权人，所有权人也未在委托协议上签字，而与其签订房屋买卖合同，未尽到审慎注意义务，且事后所有权人拒绝追认，故卓小华出售房屋的行为对所有权人不发生法律效力。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,950元，由上诉人张小龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 平 审判员 邓 伟 审判员 马 超 二〇二一年四月二十八日 书记员 陈圣洁