河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1433号上诉人（原审被告）：耿慧，男，汉族，1988年9月16日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：姜恒，河南正剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：永城市浩远物业管理服务有限公司，住所地：永城市。统一社会信用代码：91411481668868109E。法定代表人：聂提观，执行董事。委托诉讼代理人：王顺力，该公司物业经理。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王忠齐，河南旺达律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人耿慧因与被上诉人永城市浩远物业管理服务有限公司（以下简称浩远物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省永城市人民法院（2020）豫1481民初7573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人耿慧及其委托诉讼代理人姜恒、被上诉人浩远物业的委托诉讼代理人王忠齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿慧上诉请求：1、撤销永城市人民法院（2020）豫1481民初7573号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。1、被上诉人不是上诉人小区富伦国际的物业服务公司，上诉人并未享受被上诉人的物业服务。一审法院已经查明，富伦国际小区通过招投标而选聘的物业公司是河南大帝物业服务有限公司，且该公司在物业行政主观部门进行了备案，直至2019年5月27日才与河南富伦凯置业有限公司解除物业服务合同。由于大帝物业服务公司的退出，富伦国际小区暂无物业服务单位，因此，该小区依法成立了第一届富伦国际业主委员会，并于2020年7月31日选聘了永城市瑞丰物业服务有限公司对其进行服务。上诉人拒绝交纳被上诉人所主张的“物业服务费”是合情合理的。2、上诉人所在小区的物业服务单位系业主委员会依法选聘的永城市瑞丰物业服务有限公司，即使缴费，也是瑞丰物业收取，而不是被上诉人。被上诉人却想方设法阻挠瑞丰物业公司进驻富伦小区，实属无理取闹。虽然富伦国际小区业主委员会在2020年10月28日被永城市演集镇人民政府宣布撤销了备案，但是，根据国务院《物业管理条例》第十六条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条，业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为，不是行政许可也不是行政确认行为，也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。本案中，业主委员会已经有效成立，虽然备案登记被撤销，但是这并不影响业主委员会的有效成立；因此，业主委员会根据业主大会的授权与物业公司签订的物业服务合同是合法有效的，业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记，亦即富伦小区的物业服务公司是永城市瑞丰物业服务有限公司。3、被上诉人一味的说其公司是富伦国际小区合法的物业服务公司，但是，至今没有有效的证据证明其在富伦国际小区服务过。被上诉人提供的照片不明不白，无法显示其服务于富伦国际小区，此外，被上诉人未在物业管理行政部门进行备案，其入住富伦小区的时间是何时，收费的起止时间又从何谈起；同时，被上诉人也没有相关部门对其核准的价格指导，其收费标准又如何确定，在如此等等不确定因素的情况下，一审法院下此判决，确为错误。浩远物业辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应驳回上诉，维持原判。浩远物业向一审法院起诉请求：判令被告耿慧支付原告浩远物业2017年12月1日至2020年9月30日欠付物业服务费2811元、生活垃圾处理费72元、滞纳金2172元。一审法院认定事实：2015年3月16日，被告耿慧与河南富伦凯置业有限公司签订房屋买卖合同，被告耿慧购买了河南富伦凯置业有限公司开发的富伦国际小区第一幢11层11-2单元07号房屋，房屋建筑面积87.06平方米。2016年7月1日，原告与河南富伦凯置业有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为河南富伦凯置业公司开发的富伦国际小区提供物业服务，住宅物业费标准为每月每平方米0.95元。2016年8月2日，河南富伦凯置业有限公司向被告耿慧交付房屋。同日，被告耿慧在原告提供的富伦国际业主临时管理规约上签字。2019年6月，富伦国际小区业主大会选举产生了第一届业主委员会成员。2019年10月演集镇人民政府对业委会予以备案。2020年10月28日，永城市演集镇人民政府下发演政【2020】62号文，宣布了关于撤销富伦国际小区第一届业主委员会备案证书的通知。河南大帝物业服务有限公司曾参与2016年1月13日富伦国际小区前期物业招标项目并被确定为中标人，并与河南富伦凯置业有限公司签订了物业服务合同，并在房管局进行了备案。2019年5月27日河南大帝物业服务有限公司与河南富伦凯置业有限公司解除了物业服务合同。2020年7月31日，永城市富伦国际小区业主委员会与永城市瑞丰物业服务有限公司签订物业服务合同。2020年10月28日，永城市演集镇人民政府下发演政【2020】62号文，宣布了关于撤销富伦国际小区第一届业主委员会备案证书的通知。2013年7月18日，永城市发展和改革委员会、永城市财政局、永城市园林绿化管理局联合下发永发改价字【2013】20号文，规定物业管理小区居民生活垃圾处理费的征收标准为每户每月3元，其中物业管理公司收取的物业管理费中负担1元，小区居民负担2元。本案在审理过程中，被告耿慧申请对业主临时公约中耿慧的签名真实性进行鉴定，支出鉴定费3440元。经鉴定，该签名为被告耿慧本人书写。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。浩远物业与河南富伦凯置业有限公司签订《富伦国际物业服务合同》，委托浩远物业对包括耿慧在内的富伦国际小区全体业主进行前期的物业管理服务，并对物业服务相关费用的收取标准、交纳时间等内容进行了明确约定，该合同应为前期物业服务合同。在交付房屋时，被告耿慧在原告提供的富伦国际业主临时管理规约上签字确认，应视为对浩远物业前期物业管理资格的认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，前期物业服务合同对于耿慧具有约束力，耿慧应按照合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务。被告房屋建筑面积为87.06平方米，原告主张自2017年12月1日至2019年9月30日共计34个月的物业费2811元，并不超过物业服务合同约定的物业费数额2812.04元（0.95元×87.06平方米×34个月），对原告要求被告支付物业服务费2811元的诉讼请求法院予以支持。垃圾处理费为每月每户2元，被告应当支付68元。以上共计2879元。鉴定费3440元应由被告耿慧负担。根据原告提供的前期物业服务合同及业主临时公约以及缴费通知单、服务照片等证据，能够证明浩远物业为富伦国际小区提供了物业服务，且浩远物业与河南富伦凯置业有限公司签订了前期物业服务合同。关于违约金问题。耿慧之所以未如期交纳物业费，是因为认为原告并非合法的富伦国际小区的物业服务公司，且在房管局备案的物业服务公司确实并不是浩远物业，被告并非无故拒绝交纳，因此浩远物业要求交纳违约金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、九百三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告耿慧于判决生效之日起10日内支付原告永城市浩远物业管理服务有限公司物业服务费、垃圾处理费共计2879元；二、本案鉴定费3440元由被告耿慧负担（已缴纳）；三、驳回原告永城市浩远物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍分付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告耿慧负担。本案二审争执焦点为，一审判决一二项判决内容是否成立。本院二审期间，上诉人无证据提交。被上诉人提交照片1组，以证实被上诉人按照合同提供了物业服务。提交永城市演集镇阳光社区居民委员会2020年10月30日的通告1份，以证实，涉案小区正在筹备新的业主委员会，原业主委员会是非法的。上诉人质证认为，无法证实照片是否来自涉案小区，通告不能否定前业主委员会行为的效力。本院审查认为，被上诉人所提交证据，能够从一定程度上证明物业服务情况及涉案小区物业委员会的现状，本院予以采信。本院认为，上诉人与河南富伦凯置业有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为河南富伦凯置业公司开发的富伦国际小区提供物业服务，浩远物业多年来一直依据与河南富伦凯置业有限公司签订《富伦国际物业服务合同》，不间断地为富伦国际小区众多业主从事物业服务。虽然河南大帝物业服务有限公司和永城市瑞丰物业服务有限公司也曾试图进住富伦国际小区，但均未成功，也未向小区业主提供过物业服务。上诉人也未提交出河南大帝物业服务有限公司和永城市瑞丰物业服务有限公司曾经为富伦国际小区提供过物业服务并收取物业费用的证据材料。上诉人在业主众多的小区内生活，在物业公司依法依程序变更之前，应当依法、依合同向现物业公司交纳物业服务费用。综上所述，耿慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由耿慧负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  朱利民审判员  宋 健二〇二一年四月二十一日书记员  史 远