山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0114民初1482号 原告：石波，男，1986年9月7日出生，汉族，居民，住济南市章丘区。 委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张越，山东国鲁律师事务所律师。 被告：李喜一，男，1979年12月1日出生，汉族，居民，住济南市章丘区。 委托诉讼代理人：马胜蛟，济南章丘向心法律服务所法律工作者。 原告石波与被告李喜一土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后,适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石波及其委托诉讼代理人张越，被告李喜一的委托诉讼代理人马胜蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石波向本院提出诉讼请求：1.请依法判令解除原、被告于2020年1月7日签订场地租赁合同，被告退还原告租金130000元；2.请依法判令被告赔偿原告损失168140元，上述1、2项合计298140元；3.涉案费用由被告承担。事实与理由：原告租用被告位于章丘区××庄街道××村场地一处，于2020年1月7日签订场地租赁合同，合同约定：场地建筑面积3300平方米，租赁期限20年，自2020年1月7日至2040年1月7日，合计租金款650000元，按5次付清，四年一付，每次付130000元。李喜一协助石波建设厂房，不是石波原因造成厂房无法建设，合同终止。退还已交租金等。合同订立后，原告依约支付租金，开始在场地上建设钢结构车间，当主体还未完全建成时，相公庄街道让李喜一拆掉，说是在耕地上不能搞建设，无奈，石波拆掉。为维护原告合法权益，故向贵院提起诉讼，请贵院依据事实与法律，依法支持原告请求。 被告李喜一辩称，根据原告的诉求和事实理由：1、被告不同意解除原被告之间的租赁合同，因为原被告之间的合同并没有约定该场地是为建设厂房。2、即便是建设厂房，原告也应该办理相应的许可证、规划证。3、如果解除该租赁合同，双方已经在该租赁合同中明确约定只退还已交租金。因此，原告的诉求2也不存在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下： 1、李喜一与石波于2020年1月7日签订场地租赁合同。合同主要内容为：现有李喜一合法使用权场地一处，位于相公庄事处郝一村，占地面积3300平方米，租赁给石波使用，租赁期限为贰拾年，自2020年1月7日至2040年1月7日合计租金款650000元，人民币陆拾伍万元整。租金按伍次付清，肆年一付，每次付130000元，人民币壹拾叁万元整，李喜一提供水、电、路三通，在租赁期间不能以任何理由为难对方，期满后建筑物归李喜一所有，钢结构车间归石波所有。如双方任何一方违约，负责赔偿对方所有损失。李喜一保证在本合同租赁期内对租赁给石波的场地有合法出租权，并承诺在本合同履行期间，因任何第三方就租赁场地主张权利引起的纠纷，由李喜一负责协调处理。李喜一协助石波建设厂房，不是石波原因造成厂房无法建设，合同终止。退还已交租金。本合同一式两份，双方签字后生效。 合同签订当日，石波向李喜一就本案土地租赁合同所涉土地交纳租金130000元。 涉案土地系李喜一从本村57户村民的“场院地”流转而来。 2、2020年1月15日，石波与窦照坤签订《钢结构柱基施工协议》，窦照坤为石波在案涉土地上建设钢结构厂房进行柱基施工，费用54600元（2100元×26个）。2020年1月17日，石波与李某订立《钢结构车间施工合同》，李某为石波在案涉土地上建设钢结构车间，利用原有车间650平方米，施工总面积1300平方米。 2020年3月2日，济南市章丘区自然资源局给李喜一下达《责令改正违法行为通知书》，内容为“李喜一：你在村西南侧，未经依法许可在耕地内建钢结构车间1100平方米的行为，违反了《土地管理法》第36条、43条、59条的规定。根据《土地管理法》第74条，《行政处罚法》第23条的规定，现责令你自收到本通知书之日起七日内予以改正，逾期不改正的，将依法追究法律责任”。该通知系执法机关现场送达，石波知情。 上述事实有相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本案当事人争议的焦点问题为：一、土地租赁合同是否有效。二、石波因车间被认定为违法违章建筑而拆除所造成损失的认定。三、因土地租赁合同无效给石波造成的损失原被告如何承担责任。 关于焦点一，土地租赁合同是否有效。首先，土地租赁合同所涉土地没有供地审批手续。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……”第六十条规定，“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。……”按照土地管理法的上述规定，建设占用土地的，应当在办理农用地转建设用地的审批手续后，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门申请办理供地审批手续。本院认定，本案土地租赁合同所涉土地并未获得政府供地审批。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案土地租赁合同所涉土地，并未按土地管理法强制性规定办理供地审批手续，违反法律的强制性规定，应当认定合同无效。 二、石波因车间被认定为违法违章建筑而拆除所造成损失的认定 1、石波提供证据证明的投资数额 2018年6月1日，石波（甲方）与郭道强（乙方）、李某（丙方）签订《钢结构厂房买卖拆装协议》一份，约定乙方将绣惠钢结构市场内鑫源通达卖无缝钢管处厂房卖给甲方，丙方负责拆装；厂房包括板房、门窗、周围护栏、电线、电器、10吨行车、10吨与5吨的电动葫芦各一件、水槽水管，上述货物合计价款95000元。甲方向乙方应支付的拆卸总承包费13040元，上述物品用于案涉钢结构厂房的建设。合同订立当日，石波通过户名为张俊的农业银行户头向郭道强转账5000元、向李某转账5000元。2018年6月18日，同样的支付方式支付给郭道强88000元、付给李某7800元。2018年6月21日，同样方式支付给郭道强尾款2000元。证人李某出庭作证，证实上述事实的真实性。 石波向窦兆坤支付的柱基施工款为2020年1月16日，石波向窦照坤微信转账10000元；1月17日微信转账4000元；1月18日微信转账13850元；1月20日微信转账13440元；1月22日现金支付13310元。经核实，窦兆坤否认收到过现金。石波向李某支付的钢结构厂房施工款为合同订立当日石波通过其姐石应心向李某银行转账9万元；2020年2月27日，石波向李某银行转账6万元。李某认可收到上述工程款15万元。 2020年6月15日，石波委托第三人李某拆除案涉钢结构厂房，并向李某支付拆除费用8000元。该项费用系微信支付。 2020年10月30日，石波与郑某订立《二手钢结构购买协议》一份，石波向郑某出售1300平方二手钢结构框架、檩条、一面墙板及航车，总价款152500元。2020年10月30日，郑华田向石波银行转账52500元。2020年11月5日，时兆刚向石波银行转账10万元。证人郑某出庭作证，证实上述事实的真实性。付款人郑华田、时兆刚与郑某系合伙关系。 综上，石波投资损失为：95000元（二手钢结构厂房购买支出）＋12800元（拆装费用）＋41290元（窦兆坤柱基款）＋150000元（李某工程款）＋8000元（拆除费用）–152500元＝154590元。 2、关于石波交给李喜一的土地租赁费130000元，因土地租赁合同无效，李喜一应当返还。对于双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付。本案中当事人对于案涉租赁土地的返还时间各执一词，原告称拆除后便归还，被告称在此之后。但是对于土地占用费与占有价款的资金占用费应予相互抵销。因此，李喜一应当全额返还土地租赁费130000元。 三、因土地租赁合同无效给石波造成的损失原被告如何承担责任 1、石波和李喜一在造成土地租赁合同无效过程中均有过错 李喜一在将涉案土地租赁给石波进行车间建设使用时，应当将符合法律规定的土地进行出租，本案中，李喜一明知土地没有供地手续的情况下，与石波签订了书面土地租赁合同，李喜一对土地租赁合同违反法律规定可能造成的法律后果采取放任态度，对土地租赁合同无效存在过错。石波在承租土地时，有义务对承租土地是否符合法律规定进行审查，而是出于对于法律观念的淡漠，放任法律后果的发生，对土地租赁合同无效也存在过错。 2、石波车间建设未按法律规定办理相应建设手续 《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。……在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”按照上述规定，作为车间建设者的石波，建设前应当首先办理乡村建设规划许可证。按照建设项目行政审批的程序，是在建设项目单位申请办理了乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，由规划建设部门工程放（验）线后才能开始施工。本案中，石波如按规定办理乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，就会了解到土地手续不齐备的情况下无法进行施工建设。 3、因土地租赁合同无效给石波所造成损失的责任承担 造成土地租赁合同无效，石波和李喜一均有过错。但是石波如果在车间施工建设前，按照法律规定办理相应建设手续，而不是未经规划建设部门许可就擅自施工建设，损失就不会进一步扩大，就不会出现厂房建设中被拆除的后果。对车间被拆除产生损失的责任承担，法院综合考虑石波和李喜一的过错程度，认定双方按6：4承担损失责任，即石波承担60%的损失责任，李喜一承担40%的损失责任。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李喜一与石波签订的土地租赁合同，违反法律强制性规定，应属无效合同。因此不存在原告要求解除合同的问题，对因土地租赁合同无效所造成的损失，李喜一承担40%的损失责任即154590元×40%=61836元。土地租赁合同无效，李喜一应当返还已收取的石波的土地租赁费13万元。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李喜一于本判决生效之日起十日内赔偿原告石波损失61836元。 二、被告李喜一于本判决生效之日起十日内返还原告石波土地租赁费130000元。 三、驳回原告石波其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2886元，石波负担1029元，李喜一负担1857元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 刘兴山 二〇二一年四月十四日 法官助理 张 丽 书 记 员 魏湘莹