广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6674号上诉人（原审被告，反诉原告）：王绮华，女，1952年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：王镜贤，男，1963年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，系王绮华之弟。委托诉讼代理人：郭有亮，北京恒都（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州日报社，住所地广东省广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：杨清蒲，社长。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人王绮华因与被上诉人广州日报社房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初27939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人王绮华的委托代理人王镜贤、郭有亮，被上诉人广州日报社的委托诉讼代理人胡之韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王绮华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年10月31日解除；2.撤销一审判决第二项，改判王绮华向广州日报社偿付2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费和公共水电分摊费差额；3.撤销一审判决第三、四项，改判广州日报社退还合同保证金21000元；4.一审、二审诉讼费由广州日报社承担。事实和理由：一、因广州日报社原因导致涉案商铺未交回给王绮华使用，双方已经通过微信确认2019年10月31日解除合同，解除合同的意思表示明确，不存在任何误解，且已经办妥解除合同手续，故合同解除日期应以2019年10月31日为准。（一）从双方聊天记录看，王绮华于2019年10月25日通过微信发送《结束租赁合同申请书》给广州日报社。因为广州日报社是国企，为配合广州日报社走内部程序，王绮华按照广州日报社的要求和指示，重新填写《房屋退租申请表》。此后，双方一致在沟通填表、交接、退物业费押金等事宜，最终确定2019年10月31日解除合同。2019年11月5日，双方还进行了解除租赁合同后的交接。此外还提及合同保证金能否抵扣租金的问题。也就是说，虽然当时王绮华是以“退租申请表”的形式提出解除租赁合同，但是，王绮华要解除租赁合同的意思表示很明确，广州日报社对此的理解也很充分，不存在理解偏差的问题。广州日报社确认的就是“10月31号已退场”，即租赁合同解除的事实。因此当时广州日报社是已经同意并确认解除租赁合同的。（二）因物业公司主张权利，广州日报社一直无法交付商铺给王绮华使用，王绮华不存在任何违约行为。首先，广州日报社无任何证据可以证明工程完工后涉案商铺可以交回王绮华使用，租赁合同可以继续履行。本案不能简单推定工程完成后商铺可交回王绮华使用，因为本案涉及到物业公司主张权利导致涉案商铺无法使用。其次，从双方提交的证据及确认的事实看，足以证明是因为物业公司主张权利导致王绮华在涉案商铺改造工程完成后仍无法使用商铺，并非王绮华擅自拒不接收。只要物业费差价的问题没有解决，物业公司就不可能让王绮华进场使用商铺。与物业公司处理物业费差价问题本身属于广州日报社的责任，其不能解决该问题并保障商铺的交付与使用，属于广州日报社的过错，而非王绮华的过错。从双方提交的微信聊天记录看，是王绮华一直追问、要求广州日报社解决物业费差价问题。其中广州日报社提交的其与物业公司的聊天记录显示：物业公司人员对广州日报社人员称：“……我现在还没时间真的去处理他，这次你看她就发飙成这样啊，我到时候让她进场以后我会找她”。该聊天记录说明：l.直至2019年10月17日，物业公司仍不允许王绮华进场使用商铺；2.能否进场，何时进场由物业公司决定，王绮华当时并无选择的余地，也不存在经广州日报社协调可以继续使用的事实。（三）王绮华不存在违约行为，依法不承担违约责任，且一审判决同时支持违约金与没收合同保证金于法无据。王绮华是被迫解除租赁合同的一方。即使一审判决认定王绮华违约擅自解除合同，也不能同时判决支持没收合同保证金及支付违约金。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，广州日报社没有提供证据证明其损失的大小。广州日报社没收的合同保证金已近两个月租金，足以弥补其损失，故广州日报社再主张高达20%的违约金于法无据。且本案的合同保证金本质上与违约金的功能重叠，一审判决有违公平原则。二、物业费差价的承担应以租赁合同约定为准，王绮华无承担2018年1月1日之前物业费差价的义务。本案王绮华与广州日报社先后四次签订租赁合同，但前三次所签订的合同并未约定由王绮华承担物业管理费，此前自愿支付不等同于就有支付的合同义务。况且关于物业费差价问题，王绮华不存在任何的过错，更不能据此推定王绮华有补交物业费差价的义务。同时，本案也不能适用交易习惯原则，因为交易习惯原则是建立在履行合同过程中双方对事实都已明知的基础上的，但本案中，2018年1月1日之前的合同已经履行完毕，且当时王绮华并不知道物业费差价的存在。所以，基于双方的合同约定，王绮华最多也只是承担自2018年1月1日起计算至2019年8月25日期间的物业费差价。再者，广州日报社主张物业费差价应遵循诉讼时效规定，本案广州日报社2020年6月22日才提起诉讼，那么其主张2017年6月23日前的物业费差价已过诉讼时效，依法不应予以支持。综上所述，一审判决认定事实错误，导致判决不当，依法应予纠正。另申请更正一审判决第六项笔误，物业管理费押金6190.10元更正为6910.10元，在一审判决15页有管理费收据、账单等详情，我方提交的证据全部显示的是6910.10元。广州日报社二审辩称：一、房屋租赁合同因王绮华违约而解除，解除时间为2020年1月24日。王绮华自2009年8月1日起向广州日报社承租涉案房屋，双方多次续签房屋租赁合同。《补充协议》第三条第二款第1项约定，若承租方有租赁期间中途擅自退租，欠费累计2个月等行为之一的，报社有权终止合同，收回租赁房屋，没收保证金，且承租方应按合同解除当年度租金总额20%支付违约金。本案中，因王绮华存在违约行为，广州日报社依约行使合同解除权，房屋租赁合同于2020年1月24日解除。另外，从王绮华举证的《房屋退租申请表》也可以看出，双方协商一致解除合同的流程包括确认缴清物业费、水电费、租金，确认是否退还租赁保证金，查验房屋情况是否完好，收回钥匙等。而王绮华拒不办理退租手续，导致双方并未就协商解除合同事宜达成一致，故房屋租赁合同在报社单方解除前仍应继续履行，王绮华主张合同于2019年10月31日经双方协商一致解除并无任何依据。二、王绮华依约依交易习惯应承担其租赁使用期间的物业管理费等费用。房屋租赁合同明确约定王绮华应自行承担物业管理费等费用，在实际履行中王绮华也一直每月自行支付物业管理费等费用。三、王绮华依约应承担支付违约金的责任，且报社依约有权没收保证金。双方签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《补充协议》第三条第二款第1项约定，王绮华应支付违约金，且报社有权没收保证金。在房屋租赁实践中，该类条款也是非常常见的约定。王绮华上诉要求退还保证金并无任何依据，严重违背诚信原则。综上所述，请求驳回王绮华的全部上诉请求，维持原判。对王绮华提出的一审判决第六项押金金额更正没有异议，确实是6910.10元。广州日报社于2020年6月29日向一审法院起诉请求：1.确认广州日报社与王绮华签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议于2020年1月24日解除；2.判令王绮华向广州日报社支付自2019年9月1日至2020年1月24日的欠付租金68467.20元；3.判令王绮华向广州日报社支付自2020年1月25日至租赁房屋实际交还之日的占有使用费（每日按原租金标准的两倍即974.60元计算，暂计至2020年4月30日为94536.20元）；4.判令王绮华向广州日报社支付其欠付的物业费及逾期支付物业费的违约金，包括差额22117.10元、违约金17407.10元以及自2019年10月1日至2020年5月27日的物业费27216.03元（物业费标准为每月3445.05元，折合每日114.84元）；5.判令王绮华向广州日报社支付相当于2020年度租金总额20%的违约金35085.60元；6.确认广州日报社已收取的租赁保证金21000元不予退还。王绮华向一审法院提起反诉，请求：1.确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议于2019年10月31日解除；2.判令广州日报社向王绮华退还合同保证金21000元；3.判令广州日报社免除2019年9月、10月租金28386元（该部分租金我方尚未缴纳）；4.判令广州日报社赔偿物业管理费押金6190.10元（押金是上述所称的物管公司要求缴纳的两个月物业管理费押金，我方有向物业公司要求退还，但是物业公司要求我方支付物业管理费的差价后才可退还）；5.判令广州日报社支付违约金、经济损失17031.60元（按照合同约定的月租金2%/日计算的）；6.判令广州日报社赔偿2019年9月的管理费、公摊水电费共计2956.40元。一审法院经审理查明：广州日报社、王绮华之前多次签订房屋租赁合同，由王绮华自2009年8月1日起向广州日报社承租位于广州市越秀区XX路XX号XX铺，租赁期限至2017年12月31日。王绮华曾于2019年10月19日向广州日报社支付了租赁上述房屋的保证金21000元。2018年1月1日，广州日报社（为甲方）与王绮华（为乙方）再次签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方同意将广州市越秀区XX路XX号XX号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积98.43平方米。租赁期限2018年1月1日至2020年12月31日。租金按月结算，由乙方在每月的第30日前转账或汇款缴付租金给甲方；其中2018年1月1日至2018年12月31日月租金额13780元，2019年1月1日至2019年12月31日月租金额14193元，2020年1月1日至2020年12月31日月租金额14619元。乙方向甲方交纳29238元作为本期合同保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的2%向乙方支付违约金。乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额或欠付租金额（以高者计）的2%向甲方支付违约金。租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同等。《补充协议》还约定：乙方应按时交纳自行负担的物管费、水、电、通讯等相关费用。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该物业，除没收合同保证金外，乙方应按照解除合同当年度租金总额20%向甲方支付违约金：乙方未经甲方同意，中途擅自退租的；累计逾期二个月未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费等）的。乙方逾期归还房屋，合同保证金不予退还乙方，每逾期一日还应向甲方支付原日租金两倍的房屋占用费。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按欠交金额的2%收取违约金。本补充协议与《广州市房屋租赁合同》约定不一致的，以本补充协议为准。2019年10月31日，王绮华向广州日报社提交《房屋退租申请表》，其中内容为：“因个人原因，现申请自2019年10月31日前退出该物业并交还钥匙，承诺房屋情况完好，另外租金已缴至2019年8月……。”2020年1月2日，广州日报社向王绮华发出《关于立即缴纳租金及违约金的通知》，催促王绮华支付自2019年9月1日至12月31日的租金及逾期付款违约金等。2020年1月20日，广州日报社向王绮华发出《关于终止租赁合同通知书》，要求王绮华在该函发出之日起三日内支付到期租金及逾期付款违约金，逾期不缴的，则双方之间的《广州市房屋租赁合同》及补充协议即于三日期限届满次日起解除；广州日报社将没收合同保证金，收回房屋，追究年度租金总额20%的违约金等。王绮华于2020年1月21日收到该通知。因本案纠纷，广州日报社于2020年6月29日向一审法院提起诉讼。诉讼中，广州日报社确认王绮华交租至2019年8月31日，交纳物业管理费用至2019年9月30日。关于租赁合同的解除方面。广州日报社称：我方在2020年1月20日向王绮华发出终止合同通知书，王绮华于次日即2020年1月21日签收，通知书载明三日内支付欠付费用，逾期未付即解除合同，因为王绮华没有在通知书确定的三日内支付欠付的费用，故我方主张双方的合同于2020年1月24日解除。王绮华称：我方在2019年10月28日向广州日报社工作人员发出解除合同的申请函，当时在申请函中明确要求解除合同，随后又按照广州日报社的要求于2019年10月31日按广州日报社提供的退租申请表填表并提交给广州日报社，双方在微信中确认了合同于2019年10月31日解除的事宜。故我方主张租赁合同于该日解除。关于租赁房屋的使用方面。王绮华称：我方在2019年8月25日将商铺清空交给物业公司对涉讼物业进行升级改造后就没有使用了，之后物业公司也没有交还给我方使用，钥匙也没有交还给我方。物业公司一边通知广州日报社支付更换扶梯及消防升级改造的费用，但是广州日报社一直拖着没有支付，物业公司也一并要求我方清空场地交由其进行更换扶梯及消防升级改造，故我方于2019年8月25日将商铺清空交给物业公司对涉讼物业进行升级改造。当时物业公司口头答应在八至十天内改造完毕，但是我方于2019年10月份前往涉讼场地进行查看，当时已经改造完毕，但是场地还没有清洁，没有将垃圾清除，我方要求物业公司及广州日报社将场地交还给我方使用。2019年10月11日物业公司提出要求我方支付两个月的物业管理费押金，我方向广州日报社反馈此事，广州日报社告知支付后即可进场。此后我方于2019年10月12日支付了该管理费押金，但是物业公司仍不同意我方进场，提出要求我方承担物业费差价。因为我方一直是按时足额支付此前的物业管理费，故我方不同意支付，也将此事反馈给广州日报社。因为这事情导致物业公司一直未将场地交还给我方继续使用。2019年10月12日，王绮华将商品拉回涉讼商铺准备放进商铺内，因为物业公司阻拦不让我方进入且拉电闸，当时王绮华拨打110报警处理，民警出警后指引双方通过民事诉讼途径进行解决。后来我方与广州日报社进行交涉，要求其与物业公司协商解决该问题，广州日报社一直是采取回避的态度，没有正面处理，故王绮华提出解除合同。双方的工作人员在微信聊天中确认了王绮华所述的上述内容。2019年10月31日王绮华就按照广州日报社的要求将钥匙和房屋退租申请表邮寄给广州日报社，广州日报社也确认10月31日王绮华已经退场，广州日报社证据所涉及的新钥匙是因为原有的钥匙还在物业手中，物业不肯交给广州日报社，王绮华为了尽快解决此事，自愿出资更换锁，并将钥匙给广州日报社，所以2020年5月这次所说的交钥匙并不是交场地，纯粹是为了帮助广州日报社换锁。广州日报社称：王绮华所述的8月25日之后未再使用商铺不符合事实。2019年6月17日物业公司开始与王绮华沟通消防系统更新及扶梯更换等事宜，王绮华在之后的几个月在与物业公司沟通费用，至于交场地给物管公司的事宜是物管公司直接与王绮华沟通的，我方只是负责费用的事宜。消防系统更新及扶梯更换具体事宜我方并不清楚，但是我方是知道有这件事。2019年10月10日，王绮华向广州日报社反映了租赁房屋在施工的情况，给广州日报社发送了照片，广州日报社就立即与物业公司进行沟通，并要求其在3-4日内立即恢复原状，交还王绮华使用。当时物业公司向广州日报社反映施工时间是9月8日，王绮华清空场地的原因是业务转型，需要变更经营的商品，而非物业公司要求其在8月25日腾空交由消防系统更新及扶梯更换，2019年10月17日广州日报社、王绮华及物业公司三方共同在现场进行验收，确认物业公司已经将堆放在广州日报社商铺内的杂物清空，商铺可以正常使用，当时确认完后已经将商铺交还给王绮华使用。王绮华之后就没有交租了，我方在2020年1月份发函催租，但是王绮华一直没有将商铺交还广州日报社，直至2020年5月27日通过微信沟通，王绮华将钥匙送回给我方。确认商铺曾经由物业公司进行施工占用，但是我方当时并不清楚，王绮华也没有告知我方此事项。物业公司也没有告知我方需要借用涉讼商铺进行消防系统更新及扶梯更换之用。是王绮华在10月10日告知我方物业公司借用了涉讼商铺进行消防系统更新及扶梯更换之用，但是也没有告知是何时开始的，当时只是反应了现场堆有施工物料，堆放在涉讼商铺内的，此时我方才知道工程已经在进行以及现场的情况。广州日报社就其主张还提供了恒科物业公司发出的缴费通知单，广州日报社支付物业管理费用的发票、银行回单，广州日报社工作人员与恒科物业公司工作人员的手机微信往来记录及缴费明细表，恒科物业公司起诉材料，广州日报社工作人员与王绮华代理人王镜贤的手机微信往来记录，租赁房屋现场照片，恒科物业公司于2020年8月25日作出的《大南路G36铺情况说明》，（2020）粤0104民初4939号民事判决书和王绮华履行判决支付相关款项的银行回单等证据予以证明。王绮华就其主张还提供了广州日报社工作人员与王绮华代理人王镜贤的手机微信往来记录，申请结束租赁合同，合润广场商场分摊明细表，2019年10月10日租赁商铺现场图片、王镜贤与广州日报社工作人员的通话记录详情，管理费押金6910.10元的收据、账单详情，王绮华报警记录和向12315平台求助通话记录，恒科物业公司发出的缴费通知单，王绮华支付物业管理费用的发票等证据予以证明。一审法院认为：广州日报社与王绮华于2018年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王绮华主张的合润广场进行消防系统更新改造及更换扶梯工程施工造成涉讼商铺被占用，王绮华无法使用商铺一事，广州日报社表示其当时并不知情，但对于相关事实，广州日报社并未明确予以否定。结合广州日报社所作的“确认商铺曾经由物业公司进行施工占用”，“当时物业公司向广州日报社反映施工时间是9月8日”等的陈述，和实际施工前需提前清空场地做准备的常理，一审法院对王绮华主张其于2019年8月25日为配合施工交出涉讼商铺，予以采信。至于上述工程施工完毕后，涉讼商铺有否交回王绮华使用的问题。广州日报社主张广州日报社、王绮华双方及物业公司于2019年10月17日共同在现场验收，确认涉讼商铺已恢复原状，王绮华自该日起已可继续正常使用商铺，提供了物业公司所作的情况说明及相关微信往来记录等证据予以证实。但王绮华否认涉讼商铺已于当日交回其使用，否认其重新接收了商铺，广州日报社对此无提供双方交接商铺的相关证据予以证明。故一审法院对广州日报社主张2019年10月17日起涉讼商铺已由王绮华重新接收使用，不予采信。因2019年9月、10月王绮华无使用涉讼商铺，故其主张2019年9月、10月租金予以免交，合情合理。而且，即使按广州日报社所主张涉讼商铺于2019年10月17日交回王绮华使用，那从2019年8月25日至2019年10月17日期间王绮华未使用商铺，考虑到腾空交铺给工程施工和收铺后重新正常经营均需时间作准备，而该成本的产生非王绮华之错，不应由王绮华承担，再结合王绮华已付8月份整月的租金，王绮华主张以免除2019年9月、10月租金来处理，也并无不当。故一审法院对王绮华的该请求予以支持。上述工程完工后，经广州日报社协调涉讼商铺已可交回王绮华继续使用，租赁合同也可以继续履行。王绮华主张广州日报社一直不能提供租赁商铺导致合同解除，理据不成立，一审法院不予支持。王绮华不接收商铺，向广州日报社提出退租申请，但双方就此并未协商达成一致。现王绮华要求按其退租申请所主张的时间2019年10月31日来确认租赁合同于该日解除，一审法院不予支持。根据补充协议约定，“乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方有权终止合同，收回该物业，除没收合同保证金外，乙方应按照解除合同当年度租金总额20%向甲方支付违约金”。广州日报社于2020年1月20日向王绮华发出《关于终止租赁合同通知书》，明确表达了三日期限届满次日解除合同之意思。现其诉请要求确认租赁合同于2020年1月24日解除，符合合同法第九十六条的规定，一审法院予以支持。同时，广州日报社诉请要求没收合同保证金21000元并要求王绮华按2020年度租金总额20%支付违约金35085.60元，符合上述协议约定，一审法院也予以支持。在王绮华不接收商铺且提出退租申请后，广州日报社并未及时行使自己的权利，采取适当措施尽快处理涉讼商铺，防止损失扩大。依照合同法第一百一十九条规定，广州日报社不得就扩大的损失要求赔偿。故其诉请要求王绮华支付2019年11月1日起的租金或占用费、物业费等费用，一审法院均不予支持。关于广州日报社垫付的物业管理费和公共水电分摊费问题。2017年1月1日至2019年8月31日期间，是王绮华占有使用涉讼商铺。按照租赁合同的约定和双方之前的交易习惯，该期间有关涉讼商铺的物业管理费和公共水电分摊费全部由王绮华负担，故物业公司追缴该期间的物业管理费和公共水电分摊费差额部分也应由王绮华负担。鉴于广州日报社已垫付涉讼商铺2017年1月1日至2019年8月31日期间共32个月的物业管理费和公共水电分摊费差额部分合计10422.72元（325.71元/月×32个月），广州日报社现诉请要求王绮华向其偿付该款，合法合理，一审法院予以支持。因非王绮华的过错造成该差额部分的产生，故该差额部分迟延支付违约金不应由王绮华负担。至于涉讼商铺2019年9月1日起的物业管理费和公共水电分摊费，因王绮华无使用商铺，广州日报社要求继续由王绮华负担，一审法院不予支持。王绮华反诉要求广州日报社赔偿其已付的2019年9月份物业管理费和公共水电分摊费合计2774.84元，一审法院予以支持。关于王绮华交纳的物业管理费押金6190.10元，已被广州日报社用于抵扣物业管理费和公共水电分摊费，无法退回，王绮华现诉请要求广州日报社予以赔偿，合法合理，一审法院予以支持。关于王绮华主张的广州日报社未按约定提供房屋违约金问题。虽然涉讼商铺因上述工程施工被占用，但并非广州日报社的原因所致，而且该情形也不构成租赁合同约定的广州日报社“未按约定提供房屋”，故王绮华诉请要求广州日报社按每逾期一日按月租金额的2%标准向其支付未按约定提供房屋的违约金17031.60元，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2020年10月30日作出判决如下：一、确认广州日报社与王绮华2018年1月1日签订的关于租赁广州市越秀区XX路XX号XX号商铺的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年1月24日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，王绮华向广州日报社偿付上述商铺2017年1月1日至2019年8月31日期间共32个月的物业管理费和公共水电分摊费差额部分合计10422.72元。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，王绮华向广州日报社支付违约金35085.60元。四、合同保证金21000元由广州日报社没收，不予退回王绮华。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州日报社向王绮华偿付上述商铺2019年9月份物业管理费和公共水电分摊费合计2774.84元。六、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州日报社向王绮华偿付上述商铺物业管理费押金6190.10元。七、驳回广州日报社的其他诉讼请求。八、驳回王绮华的其他反诉请求。本案本诉受理费2806元，由广州日报社负担2156.67元，王绮华负担649.33元。反诉受理费807.60元，由广州日报社负担415.45元，王绮华负担392.15元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明，王绮华一审提交的微信聊天记录（其主张是其代理人王镜贤与广州日报社工作人员李荣的聊天记录）显示，王镜贤在2019年10月25日向对方发出“申请减免租金书”，主张：涉案商铺从2019年8月25日被物业公司自动步梯改造为名被清空无法经营至今望业主解决问题，同时修复期间也要减免租金、补偿损失，望尽快恢复经营。对方询问需不需要加上如果减免不了就退租；之后双方沟通如何修改申请书，对方10月30日告知明天得把钥匙交过来；11月1日发出“房屋退租申请表”，要求其打印填写；11月5日双方进一步沟通申请表填写以及向物业公司缴纳的管理费退还等相关事宜；对方11月19日告知钥匙还没有交过来，其告知备用钥匙无电，常用钥匙在管理处修复天花时拿走未还；对方告知其要找他们拿回来或者把自己的钥匙修好，并告知财务不同意以押金抵扣9、10月租金，要求交9、10月的租金才行等内容；2020年5月22日，要求其赶紧找人把大南的门修好，其表示为了安全更换新锁最佳等；2020年7月9日对方表示其是10月31日退出的，所以10月份应该交管理费等内容。广州日报社一审提交的房屋租赁合同显示，租赁期为2016年1月1日至2017年12月31日的合同约定租赁期间涉案商铺所发生的的管理费、水电费等费用由王绮华承担。广州日报社一审提交的（2020）粤0104民初4939号民事判决书于2020年9月10日作出，该判决认定广州日报社需要向广州市恒科物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费和公共水电分摊费的差额。王绮华二审提交换锁收据一张，显示日期为2020年5月25日，内容为更换和润广场遥控器费用400元。王绮华主张是应广州日报社的要求在解除租赁合同后仍主动帮广州日报社更换电动卷闸门。广州日报社对上述证据的关联性不予确认，并认为该收据印证王绮华于2020年5月27日才交回场地的事实。本院认为：本案二审争议焦点包括：第一，涉案《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间及解除原因；第二，广州日报社要求没收王绮华所交纳的保证金并要求王绮华支付违约金是否合法有据；第三，王绮华是否需要支付广州日报社2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费和公共水电分摊费差额。关于《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》解除时间及解除原因的问题。王绮华主张合同解除时间为2019年10月31日，解除原因是因广州日报社的原因导致涉案商铺未交回给其使用，双方通过微信达成解除合同的意思表示。对此，本院认为，王绮华提交的微信聊天记录显示其虽提交申请要求2019年10月31日退租，但双方此后仍在协商如何填写申请表、押金是否可以抵扣租金、钥匙交还等问题，本案并无充分证据证实广州日报社已明确同意王绮华于2019年10月31日退租的申请。故王绮华主张2019年10月31租赁合同解除的依据不足，本院不予采信。关于合同解除原因。本案现有证据虽不足以证实2019年10月17日王绮华重新接受使用涉案商铺，但王绮华亦未提交充分证据证实是由于广州日报社的原因导致其无法使用涉案商铺，亦无充分证据证实由于物业费差价问题导致其在2019年10月17日之后仍无法使用涉案商铺，而其在2019年10月31日提交的《房租退租申请表》中写明“因个人原因”申请退租，故王绮华主张因广州日报社的原因导致其无法使用涉案商铺从而导致合同解除的理由不成立，本院不予采信。综合上述分析，一审法院根据双方《补充协议》的约定，认定租赁合同因广州日报社发出《关于终止租赁合同通知书》而于2020年1月24日解除并无明显不当，本院予以维持。关于广州日报社要求没收王绮华所交纳的保证金并要求王绮华支付违约金是否合法有据的问题。根据《补充协议》约定，租赁期间，王绮华未经广州日报社同意，中途擅自退租的，广州日报社有权终止合同，收回该物业，除没收合同保证金外，王绮华应按照解除合同当年度租金总额20%向广州日报社支付违约金。据此，王绮华在申请退租未得到广州日报社明确同意的情况下，自行退租，一审认定广州日报社没收保证金21000元以及王绮华按照2020年度租金总额的20%向广州日报社支付违约金并无明显不当，本院予以维持。关于王绮华是否需要支付广州日报社2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费和公共水电分摊费差额的问题。根据查明的事实，2017年1月1日至2017年12月31日由王绮华实际使用涉案商铺，且根据租赁合同的约定，该期间的涉案商铺物业管理费、公共水电分摊费均由王绮华承担，一审认定上述期间的物业管理费、公共水电分摊费差额由王绮华承担并无不当，本院予以维持。至于王绮华认为广州日报社的上述主张已过诉讼时效的上诉意见。因认定广州日报社需要支付涉案物业2017年1月1日至2019年9月30日期间物业管理费和公共水电分摊费差额的民事判决于2020年9月10日作出，广州日报社在2020年6月29日已经提起本案诉讼，王绮华认为本案已过诉讼时效的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。至于王绮华提出的更正一审判决第六项物业管理费押金金额的问题。经审查，王绮华在一审时提出的反诉请求为要求广州日报社赔偿物业管理费押金6190.10元，故一审以王绮华反诉请求的金额为限作出判决并无不当，但鉴于广州日报社确认应支付的物业管理费押金金额为6910.10元，双方可在履行判决义务时自行结算。综上所述，王绮华的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463元，由王绮华负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年四月二十八日书记员  林臻灏区敏儿