江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终1064号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯加宏，男，1965年10月25日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：杨传圣，江苏杨传圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞平，江苏杨传圣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：马建坤，男，1987年7月26日出生，汉族，住河南省周口市项城市。委托诉讼代理人：薛立新，江苏巨浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京汇乐纸塑制品有限公司，住所地南京市江宁区禄口街道天禄大道**君驰华庭****。法定代表人：马建坤。委托诉讼代理人：薛立新，江苏巨浩律师事务所律师。上诉人冯加宏、马建坤与被上诉人南京汇乐纸塑制品有限公司（以下简称汇乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初14537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯加宏上诉请求：―、改判一审判决第一项，由马建坤、汇乐公司赔偿冯加宏损失共计400385元；二、撤销一审判决第二项，改判驳回马建坤的反诉请求，马建坤、汇乐公司赔偿冯加宏租金损失18750元；三、由马建坤、汇乐公司承担本案的全部诉讼、鉴定费用。事实与理由：一、一审法院认定的由马建坤赔偿冯加宏损失333932.46元，存在事实和法律认定错误，其中管理费33393.24元、税金33059.3元不应扣除，赔偿金额应为400385元。管理费属于工程造价的一部分，即是在施工过程中发生的相应管理成本，因此属于工程造价成本中的一部分。二、冯加宏不应返还剩余租金及押金，马建坤、汇乐公司应承担因此给冯加宏造成的租金损失18750元。三、一审法院判决冯加宏承担的诉讼费和鉴定费比例过高。马建坤辩称，一审法院对冯加宏的损失认定是错误的，房租及押金应予退回，涉案房屋本身是违法建筑，管理费和税金均未发生。汇乐公司辩称，汇乐公司不是租赁合同的当事人，请求二审法院驳回其上诉请求。马建坤上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项，改判驳回冯加宏的诉讼请求，支持马建坤的反诉请求。2.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼、鉴定费用。事实与理由：一、一审法院对火灾原因及责任的认定与事实不符，马建坤不应承担全部责任。1.公安机关消防机构是调查火灾原因，统计火灾损失的法定机关。涉案事故发生后，公安机关根据调查、勘验等情况已作出《火灾事故认定书》，各方均未提出复核程序，《火灾事故认定书》应作为认定火灾原因的依据。2.《火灾事故认定书》并没有认定火灾是马建坤的行为导致，故不能证明火灾是由马建坤引起。3上诉人没有违反《租赁合同》的约定，不构成违约，不应对消防安全承担责任。4.一审法院无视相关证据，断章取义认定在卸货期间抽烟属于管理不当。二、一审对火灾损失的认定与事实不符。涉案房屋本身是违法建筑，既没有建设工程规划许可证，也没有进行验收，没有消防设施，不符合消防的规定，违法建筑及其利益不受法律的保护。《公估鉴定报告》对于受损建筑物是非法建筑这一重要因素没有考虑，由于标的物非法，评估只能以建筑材料价格为依据，而不是以不动产建筑为依据。《公估鉴定报告》对于烧损面积、涉案房屋建造时的材料价格、已经使用年限均没有考虑。一审审理时，由于冯加宏是没有提交公证视频给马建坤，马建坤没有看到公证视频的内容的，对于房屋结构及尺寸，马建坤不予认可。鉴定报告采用的是成本重置法，那么应该是对重置的价格进行折旧处理，但是整个鉴定报告并没有这样处理。马建坤在火灾事故中遭受了重大损失，该损失应由冯加宏承担。三、冯加宏应承担本次火灾事故的全部责任，赔偿马建坤的损失。1.冯加宏没有提供合法的租赁物，应承担违约责任。2.冯加宏疏于管理、未能定期维护保养、造成电线老化酿成火灾事故，其应承担赔偿责任。三、冯加宏构成违约，主观上有明显的过错，应承担赔偿责任。冯加宏辩称，本次火灾事故的责任应全部由马建坤承担，马建坤签订合同时对房屋的用途未明确告知冯加宏，其承租案涉厂房堆放易燃易爆物品，没有按照法律规定采取相应的安全防范措施，未尽到安全注意义务，是引发火灾事故的本质原因，马建坤、汇乐公司应当承担修复房屋的所有损失。南京汇乐纸塑制品有限公司称，同意马建坤的上诉意见。冯加宏向一审法院起诉请求：一、南京汇乐纸塑制品有限公司、马建坤赔偿其因火灾事故造成的房屋及设备设施损失546630.09元及利息（自2019年9月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算支付至实际支付之日止）；二、南京汇乐纸塑制品有限公司、马建坤赔偿其租金损失30000元；三、南京汇乐纸塑制品有限公司、马建坤承担本案诉讼费用。马建坤向一审法院提出反诉请求：一、冯加宏赔偿其因违约对租赁物维护不当而导致其产生的经济损失934000元，返还其押金5000元及剩余租金27863元；二、冯加宏承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月15日，冯加宏（甲方，出租方）与马建坤（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：一、被租厂房为江宁区湖熟街道和进社区咸周路388号560㎡一间（以下简称案涉厂房）。二、租赁期限从2018年7月15日至2028年7月14日。三、租金每年为90000元。双方还约定了其他事项。当天，马建坤向冯加宏支付了自2018年7月15日至2019年1月15日的房租费45000元（含定金10000元）、租房押金5000元，双方开始履行合同。2018年12月22日，马建坤又支付半年租金45000元。2019年3月21日13时28分，马建坤承租的案涉厂房发生火灾，接警后，南京市江宁区消防救援大队前往扑救，火灾事故造成厂房毁损及厂房内的一次性餐具毁损。2019年5月14日，消防部门出具《火灾事故认定书》，认定该起火灾起火部位位于案涉厂房内东北侧，起火原因排除雷击起火；排除儿童玩火引发火灾事故。不排除遗留火种引发火灾事故；不排除电气故障引发火灾事故。另查明，火灾发生时，马建坤在案涉厂房存放一次性餐具等物品，亦摆放了酒精。当天上午，该仓库进行了卸货作业，有王亚坤、方坤坤、马**和驾驶员四人作业。其中方坤坤在公安机关对其所作的询问笔录中陈述：“我休息的时候抽的，是在货下了一半的时候抽的一根烟。是在车头前大门右侧空地树旁边抽的，我确定抽了一根烟。我是在车头前大门右侧空地树旁边用脚踩灭的。我们走的时候，平时我们都拉电闸的，由于我姐夫他妈住院，我们走的比较匆忙，忘记了拉电总闸了。”本案一审审理中，冯加宏申请对其因房屋失火造成的房屋及装饰装修损失进行价格评估。经一审法院委托，江苏宁价保险公估有限公司于2020年6月28日出具《公估鉴定报告》一份，公估价格为400385元，其中房屋、装饰装修费用为333932.36元、管理费为33393.24元、税金为33059.3元。冯加宏用于评估费27000元。一审审理中，冯加宏未能举证证明案涉厂房办理了合法建造手续。上述事实，有厂房租赁合同、火灾事故认定书、公证书、询问笔录、火灾现场勘验笔录、公估鉴定报告、鉴定费发票及当事人陈述等证据材料证实，一审法院予以确认。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，冯加宏未能举证证明案涉厂房办理了合法建造手续，故其与马建坤之间签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，冯加宏系出租人，马建坤系承租人，即使马建坤承租的厂房交由南京汇乐纸塑制品有限公司使用，南京汇乐纸塑制品有限公司也非合同相对人，故该公司不应当承担合同义务。本案租赁合同无效，故冯加宏应将收取的租金及押金在扣除实际占用使用费后予以返还。而案涉厂房被烧毁，故马建坤无法返还该标的物，故应根据双方过错赔偿冯加宏因此造成的损失。本案中，双方均因厂房火灾造成了损失，双方的争议焦点在于，因火灾造成的损失应归责于承租人还是出租人。一审法院认为，消防部门出具的《火灾事故认定书》认定该起火灾起火部位位于案涉厂房内东北侧，起火原因排除雷击起火；排除儿童玩火引发火灾事故。不排除遗留火种引发火灾事故；不排除电气故障引发火灾事故。马建坤作为厂房承租人，在双方签订合同并交付案涉厂房后，应对厂房的日常安全管理负责，然而其在厂房内堆放酒精等易燃物，方坤坤在公安机关的陈述亦证实事发当天工作人员忘记离开时拉电总闸，且其于卸货期间抽烟。虽然没有直接证据证实火灾系其遗留的火种，或是因工作人员电总闸未拉引发，但消防部门出具的《火灾事故认定书》用列举的方式排除了意外因素，认定的起火原因均与承租人租赁期间安全管理不当相关。马建坤主张冯加宏未尽对电气线路年检、定期维修、更换义务，致使出租物未保持适租状态，使出租的房屋电气线路等存在安全隐患，从而导致火灾事故发生，但未能举证证明房屋线路本身存在安全隐患，其在使用过程中亦未提出过维修安全隐患的要求，故对其主张，一审法院不予采信。综上，一审法院认定，在双方合同履行过程中，马建坤系有过错的一方，冯加宏并无过错，故本次火灾造成的损失应当由马建坤赔偿，冯加宏不应承担赔偿责任。关于冯加宏的损失，案涉厂房及装饰装修经江苏宁价保险公估有限公司公估价格为400385元，但因冯加宏未能举证证明案涉厂房办理了合法建造手续，故对其中的管理费33393.24元、税金33059.3元，一审法院不予支持，其余333932.46元系因火灾造成的直接损失，一审法院予以支持。双方合同实际履行到2019年3月21日，故冯加宏在扣除2019年1月16日至2019年3月21日的房屋占有使用费后，返还马建坤剩余租金27863元以及押金5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、马建坤于判决发生法律效力之日起十日内赔偿冯加宏333932.46元；二、冯加宏于判决发生法律效力之日起十日内返还马建坤剩余租金27863元及押金5000元；三、驳回冯加宏的其他诉讼请求；四、驳回马建坤的其他诉讼请求。本案案件受理费本诉部分9566元，反诉部分减半收取6734元，由冯加宏负担4237元，由马建坤负担12063元。一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理中,双方均未提交新证据。冯加宏在一审中提交了由公证处公证的光盘以及照片资料。马建坤、汇乐公司在二审中认为，从视频可以看出整个现场的损失大部分属于一次性产品，也就是说整个火灾的损失是属于马建坤方的，从视频中还可以看出，公估报告上的数据与实际数据是不相符的，是矛盾的。冯加宏认为鉴定报告客观公正，评估过程采用成本法与市场法相结合的方法，从被评估标的在评估基准日的现实重置成本中扣除各项价值损耗来确定，马建坤认为评估时没有核算折旧损耗，是没有依据的。以上事实，有一审卷宗内公证书所附光盘及本院询问笔录在案证实。本院认为，现有的证据不能证明涉案厂房办理了建设规划手续，一审法院认定冯加宏与马建坤于2018年7月15日签订的厂房租赁合同无效，有事实与法律依据。马建坤使用厂房至2019年3月21日止，其预交的2019年3月21日之后的租金27863元及押金5000元，冯加宏应当返还。合同无效，马建坤因厂房被烧毁而无法返还。消防部门认定该起火灾起火原因不排除遗留火种引发火灾事故，不排除电气故障引发火灾事故。虽然消防部门并未明确认定起火的具体原因，但马建坤承租涉案厂房堆放易燃物，方坤坤陈述事发当天工作人员离开时忘记拉电总闸，且其于卸货期间抽烟，一审法院根据以上事实综合认定的起火原因与马建坤安全管理不当有因果关系，并无不当。马建坤未提交充分的证据证实厂房本身的线路存在安全隐患，故马建坤要求冯加宏承担责任，于法无据。马建坤应当对冯加宏的损失承担赔偿责任。鉴定单位对涉案厂房公估价格为400385元，该价格中所含的管理费及税金不应由马建坤赔偿，其余的直接损失333932.46元应由马建坤承担赔偿责任。汇乐公司非合同相对人，不应当承担合同义务。一审法院判决双方承担各项诉讼费用比例合理。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18141元，由上诉人冯加宏负担1930元，由上诉人马建坤负担16211元。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  钮丽娜审判员  白文虎二〇二一年四月九日法官助理吴伯庙书记员刘东