北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2925号上诉人（原审原告）：孙仲华，男，1956年5月7日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审被告）：北京市延庆区延庆镇胜利街经济合作社，住所地北京市延庆区延庆镇胜利街。法定代表人：赵利萍，社长。被上诉人（原审被告）：北京市延庆区延庆镇胜利街村民委员会，住所地北京市延庆区妫水北街路西北头。法定代表人：赵利萍，主任。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。上诉人孙仲华因与被上诉人北京市延庆区延庆镇胜利街村民委员会（以下简称胜利街村委会）、北京市延庆区延庆镇胜利街经济合作社（以下简称胜利街经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙仲华上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判支持我方一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决没有认定孙仲华与胜利街经济合作社、胜利街村委会关于免费续租一年的事实，依据以上事实，胜利街经济合作社、胜利街村委会构成根本违约，应支付孙仲华违约金30万元。一审判决对于诉争厨房的兴建主体和厨房的传菜机这一事实认定不清。租赁区域内厨房为孙仲华经被上诉人同意在2001年至2002年间兴建，厨房传菜机由孙仲华修建和安装。2.胜利街经济合作社、胜利街村委会的行为，剥夺了孙仲华的优先承租权。3.庭审程序违反法定程序。本案证明李某答应孙仲华到期后免费续租一年的证人张某并非无正当理由不能出庭作证，其视频证言应当被采信。胜利街村委会、胜利街经济合作社辩称，同意一审判决，不同意孙仲华的上诉请求。孙仲华向一审法院提出变更后的诉讼请求：要求胜利街经济合作社、胜利街村委会赔偿孙仲华：1.违约金300000元；2.房屋屋面防水维修损失65960元；3.因楼下地沟供水管破裂产生的维修费15000元；4.因水管破裂造成的损失费28000元；5.供电增容费48000元；6.厨房结构费194000元（包括材料费49000元、人工费50000元、装修费40000元、设施费30000元、附属物25000元）；7.传菜升降机26000元；8.建造冷藏库费36000元，上述共计712960元。一审法院认定事实：2000年3月8日，胜利街经济合作社（甲方）作为出租方与作为承租方的孙仲华（乙方）签定《房屋租赁协议书》，约定：一、甲方愿将其所有的座落在延庆镇东顺城街26号的自有楼房（以下简称涉案房屋）一座面积（1-4层）约为2500平方米；前院西至路边、北至路边，后院面积384平方米，仓库面积140平方米，与乙方开办医疗、药品、饮食、酒店、商场、各种办公、娱乐等销售、服务场所之用，并无偿提供四部电话使用。二、租期为20年，自2000年4月1日至2019年3月31日止。三、租金每年贰拾叁万元整。四、交付方式及时间：1.转账、现金均可。2.第一年租金为2000年3月31日之前一次付清。3.以后每年租金为当年3月31日前一次付清。五、甲乙双方权利、义务：（一）甲方权利、义务：1.按时交付租赁物及相关证件（平面图）。2.监督乙方对租赁物的合理使用及依法经营。3.负责供暖、供水、供电、楼顶的维修。4.按时收取租金。5.在租赁期间，本村人员不得以任何理由干涉、捣乱。（二）乙方权利、义务：1.依约承接租赁物。2.依约使用租赁物。3.依法经营。4.负责对楼顶以外部分的维修，根据需要，在不破坏主体结构情况下，有权装修改造本楼内外，费用自负。5.在租赁期间内，有权向他人出租。6.按时足额交付租金。7.承担租赁期间的水费、电费、电话费用。8.按北京市要求供暖，每年交付全楼取暖费肆万元，于当年十月底一次付清。六、违约责任：任何一方除因不可抗力原因外，未经对方同意而解除合同，向对方支付未履行部分租金30万元的违约金。七、合同解除：1.因不可抗力情况发生双方解除合同。2.如甲方干预乙方正常经营，乙方有权解除合同。3.如乙方违法经营或不按时交纳租金，甲方有权解除合同。八、争议解决：在协议履行过程中，如有争议协商解决，协商解决不成时，可依法诉讼。九、未尽事宜双方签订补充协议，与原协议有同等效力。十、签约时间：2000年3月8日。该协议落款处有胜利街经济合作社公章及李某、孙仲华签字确认。合同签订后，胜利街村委会向孙仲华交付了涉案房屋，孙仲华使用该房屋经营北京奥克酒店，随后在2003年、2005年、2006年将房屋分别转租给东江饭店、海河宾馆、饺子馆。2008年8月7日，胜利街村委会作为甲方与作为乙方的孙仲华签订《补充协议》，约定：一、楼顶由乙方按实际楼顶面积做防水翻修，翻修费用由2008年房屋租赁费用支出，支出金额人民币陆万陆仟元整。二、翻修后6年内出现一切问题造成的损失，由乙方负责，甲方负责6年后的楼顶翻修工程。三、补充协议与原协议有同等的法律效力。四、协议一式两份，双方各执一份。五、签字盖章生效。该协议落款处有胜利街村委会公章及孟某、孙仲华签字。另查，涉案房屋的租金由胜利街村委会收取。对双方有争议的证据和事实，法院认定如下：1.孙仲华为证明其在承租涉案房屋后，由于胜利街村委会需要在承租的部分仓库地块建盖小区，故将部分仓库拆除，李某口头承诺再为孙仲华另找场地或者免费续租一年提交了《房屋租赁协议书》《补充协议》、书面证人证言、涉案房屋平面图、胜利街经济合作社盖章的草图。胜利街村委会及胜利街经济合作社不认可，认为从未允诺与孙仲华免费续租一年合同，双方合同已到期终止，孙仲华转租的租户已经在到期时搬离涉案房屋。法院对《房屋租赁协议书》《补充协议》真实性予以确认；书面证人证言因证人未出庭作证，法院不予采纳；涉案房屋平面图、胜利街经济合作社盖章的草图真实性法院予以确认；但上述证据难以证实待证事实存在，法院对其待证事实不予确认。2.孙仲华为证实胜利街村委会、胜利街经济合作社负有对涉案房屋屋顶、水管管道的维修义务但未维修，造成其自行维修及管道跑水的损失，提交了《房屋租赁协议书》《补充协议》、2016年维修费收据、自来水查表截图、书面证人证言。胜利街村委会及胜利街经济合作社不认可，认为孙仲华从未告知屋顶及管道漏水需要维修，亦未见孙仲华自行维修，且认为上述证据并不能证明存在屋顶、管道漏水维修情况及水费损失。法院对《房屋租赁协议书》《补充协议》真实性予以确认；书面证人证言因证人未出庭作证，法院不予采纳；2016年维修费收据、自来水查表截图在无其他证据予以佐证时，难以证明存在屋顶、管道漏水，亦无法证明胜利街村委会、胜利街经济合作社未及时履行维修义务，故对上述证据的待证事实，法院不予确认。3.孙仲华为证明其因供电增容产生了供电增容费用，提交了书面证人证言及国网北京延庆供电公司出具的证明。胜利街村委会及胜利街经济合作社不认可，认为孙仲华为便于使用而进行的电力增容，该花费应自行承担，另外，提供的证据中并无收费清单。法院认为，书面证人证言因证人未出庭作证，法院不予采纳；国网北京延庆供电公司出具的证明，因该证据无出具证明单位负责人及经办人签字，法院对该证据不予采信。4.孙仲华为证实其对涉案房屋进行了装修，并新建了冷库、厨房，安装了传菜机，同时为证明补偿标准，提交了胜利街村委会证明、延庆县人民政府关于印发《延庆县城规划区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置工作指导意见》的通知（延政发[2014]XX号）、北京城建地产房屋安置补偿方式（例一）、费用清单、费用说明及书面证人证言。胜利街村委会及胜利街经济合作社不认可，认为无法证实孙仲华新建并添附了相关设施，且认为即便有新建设施，合同到期后亦应恢复原状，不应由胜利街村委会、胜利街经济合作社承担赔偿责任。法院认为，书面证人证言因证人未出庭作证，法院不予采纳；延庆县人民政府关于印发《延庆县城规划区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置工作指导意见》的通知（延政发[2014]XX号）、北京城建地产房屋安置补偿方式（例一）与本案不具有关联性，法院不予采纳；费用清单、费用说明系孙仲华自己制作形成，无其他证据予以佐证，法院不予采纳；胜利街村委会证明，缺少出具证明单位负责人及经办人签字，在无其他证据予以佐证的情况下，法院对该证据的待证事实不予确认；综上所述，法院对上述证据的待证事实不予确认。关于孙仲华主张的新建厨房，法院依职权进行现场勘查并制作笔录一份，现场勘查中发现孙仲华所述厨房与勘查现场均不一致，厨房面积、外貌、装修均已发生变化，孙仲华所述厨房原物已不存在。审理中，法院组织双方当事人进行调解，但双方各执己见，未能达成一致意见。一审法院认为，第一，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，现该协议已于2019年3月31日届满终止。孙仲华主张由于胜利街村委会拆除其承租的部分仓库，李某口头承诺为其另寻仓库或者免费续租一年但未兑现，进而要求胜利街村委会及胜利街经济合作社承担违约责任，支付违约金，于法无据，法院不予支持。第二，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，关于孙仲华主张的防水维修费用、水管破裂产生的维修费用及损失，法院认为孙仲华应承担上述主张的举证证明责任，孙仲华未能提交有效证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故其要求胜利街村委会及胜利街经济合作社支付其相关费用的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。第三，关于供电增容，法院认为该支出为孙仲华便利经营而进行的支出，系其经营成本，孙仲华主张胜利街村委会、胜利街经济合作社承担赔偿责任，亦无法律依据，法院不予支持。第四，关于新建厨房结构费（包括材料费、人工费、装修费、设施费、附属物）、传菜升降机、建造冷库费，现根据孙仲华提交的证据无法证实其在使用租赁物期间进行新建及添附附属设施，双方的《房屋租赁协议书》租期已届满，现孙仲华主张相关补偿，无事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回孙仲华的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，现该协议已于2019年3月31日届满终止。孙仲华主张由于胜利街村委会拆除其承租的部分仓库故承诺与其续签合同，对此，本院认为，租期届满后，双方未续签合同，胜利街经济合作社、胜利街村委会亦不认可双方达成续租的约定，孙仲华就其主张提供的《房屋租赁协议书》《补充协议》、涉案房屋平面图、胜利街经济合作社盖章的草图，均与待证事实无关联性，不能证明待证事实，其提供的证人证言无其他证据佐证的情形下，本院亦不予采信，故对孙仲华该项主张本院不予支持。关于孙仲华主张的防水维修费用、水管破裂产生的维修费用及损失，孙仲华未提交有效证据予以证实，亦未能证明其曾通知胜利街经济合作社、胜利街村委会维修或者对方拒绝维修，故一审法院驳回其要求胜利街经济合作社、胜利街村委会支付相关费用的请求正确，本院予以维持。关于孙仲华主张的供电增容费系其经营成本，孙仲华要求胜利街村委会、胜利街经济合作社承担赔偿责任于法无据。另，孙仲华主张租赁区域内厨房系其经胜利街经济合作社、胜利街村委会同意在2001年至2002年间兴建，厨房传菜机由其修建和安装，上诉要求赔偿新建厨房结构费（包括材料费、人工费、装修费、设施费、附属物）、传菜升降机、建造冷库费，经一审法院现场勘查，孙仲华所述厨房原物已不存在，其未提交其建造厨房、冷库的施工合同及票据等，其主张的建造费用无证据支持，对孙仲华主张的相关补偿，本院不予支持。综上所述，孙仲华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10930元，由孙仲华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘秋燕审 判 员  刘 磊二〇二一年四月二十七日法官助理  李 想书 记 员  杨梓薇