湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2220号上诉人（原审被告）：涂阳奎，男，1972年2月20日出生，汉族，住。委托诉讼代理人:彭俊剑，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人:卢莹，湖北观筑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王建甫，男，1972年9月4日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：陈平德，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人涂阳奎因与被上诉人王建甫房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。涂阳奎上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王建甫减免涂阳奎不低于三个月的租金，即不低于174,000元;2.一、二审的诉讼费用全部由王建甫承担。事实与理由：一、原审判决中对于“疫情期间国家政府免除租金的政策仅针对承租国有资产类经营用房，涂阳奎承租的是个人购买的房屋，因此不适用相关减免政策”的认定过于片面，针对承租非国有房屋用于经营，出现本案的情形，应当依据公平原则变更合同减免租金。二、原审判决认定“涂阳奎租赁的系个人购买的房屋，且有的业主每月尚有贷款需要偿还，因此涂阳奎应承担全部租金”的上述事实与结论之间并不具有直接的因果关系，不应把该因素作为涂阳奎承担全部租金的依据。三、涂阳奎的酒店在疫情期间被政府征用，在征用期间，政府支付给涂阳奎的30万余元，系征用涂阳奎酒店期间产生的装修、布草洗涤费等损耗，系公益性的补偿费用，并不是酒店在疫情防控期间的经营性收入，不应作为涂阳奎承担全部租金的依据。四、根据涂阳奎的类案检索，湖北各地法院考虑到各地市今年因新冠疫情的影响巨大，而酒店行业在各行业的损失名列前茅，对于此类纠纷，几乎都会判定双方共同分担损失，而且涂阳奎与王建甫在前期协商中，王建甫也表示愿意在租金减免上做出一定让步。王建甫辩称，一、新××炎疫情期间涂阳奎酒店被政府征用有营业收入，疫情过后涂阳奎酒店恢复经营的营业收入也能覆盖房租等成本，但是涂阳奎还是以各种理由拖延支付长达9个月的房租。涂阳奎不交房租的行为纯属个人不讲诚信，与疫情无关，更与公平原则无关。（一）新××炎疫情期间，政府征用涂阳奎的酒店等同于政府采购，是一种市场行为，政府支付酒店使用费用属于酒店营业收入，涂阳奎酒店不存在因为新××炎疫情而无法使用和运营的情形。（二）新××炎疫情期间政府征用酒店的使用费39万多元是按照市场价计算的费用，是涂阳奎的经营收入而非工艺性补偿费用。（三）涂阳奎自称疫情过后酒店恢复经营，酒店每个月的收入覆盖每个月房租、公告停车费、员工工资等各项开支，但是涂阳奎仍然不支付房屋。（四）根据涂阳奎引用的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，根据公平原则，涂阳奎更没有理由拖延支付租金。二、在房屋租赁关系中，王建甫的义务是保证涂阳奎能正常使用房屋，至于涂阳奎将房屋用于酒店经营的运营风险应由其自行承担，涂阳奎不能将酒店运营亏损的经营风险转嫁给王建甫，涂阳奎以新××炎疫情影响酒店运营作为欠付租金的理由不能成立。三、涂阳奎酒店经营即便存在亏损，也是由于与涂阳奎一起经营酒店的合伙人生病导致酒店无人管理而致，该种情形的经营亏损应由其自行承担，不应苛求王建甫减免租金。四、涂阳奎承租的房屋系个人购买的房屋，且有的业主每月尚有贷款需要偿还，业主王建甫因为收不到租金还找其他人融资，也需承担利息损失。五、不管是新××炎疫情期间还是新××炎疫情过后涂阳奎均拒不支付租金应构成违约，一审法院在涂阳奎违约的情形下未让他承担违约责任，已经对涂阳奎进行了倾斜性的利益保护。六、根据王建甫的类案检索，对于本案此类纠纷，湖北各地法院判定结果不同，根据案件具体情况不同，也会判定承担人承担全部租金。前期协商中，王建甫愿意在租金减免上做出一定让步，是基于王建甫想尽快回笼资金以便正常生产生活，但是涂阳奎长达9个月拒不支付租金，王建甫被逼无奈已经找第三人进行融资，承担了额外的利息损失。且王建甫在违约金让步的情况下，不会再在租金上让步。王建甫向一审法院起诉请求：1、判令涂阳奎按照人民币58,000元/月的租金标准支付自2020年2月26日起至2020年11月24日期间的租金；2、判令涂阳奎支付延期支付租金的违约金（按照年利率24%的标准，以人民币58,000元为基数，自2020年2月起，以每月11日为起算点计算至涂阳奎实际付清全部款项之日止，暂分别以2020年2月11日、2020年3月11日、2020年4月11日、2020年5月11日、2020年6月11日、2020年7月11日为起算点，违约金暂计算至2020年7月24日为人民币20,609.33元）；3、本案的诉讼费用由涂阳奎承担。一审法院查明，位于武汉市汉阳区欣隆?壹号公馆4栋21层1号、2号房屋（建筑面积均为42.63平方米）的买受人为汪再林、郑建云（系夫妻关系），3号、4号房屋（建筑面积均为44.09平方米）的权利人为余勇，5号房屋（建筑面积42.63平方米）的权利人为张琰、陈明珠（系夫妻关系），6号房屋（建筑面积42.63平方米）的权利人为吕海艳，7号、8号房屋（建筑面积均为42.63平方米）的买受人为余华钦，位于武汉市汉阳区欣隆?壹号公馆4栋22层1号—20号房屋（其中建筑面积12套为42.63平方米、4套为44.09平方米、4套为45.51平方米）的买受人均为王建甫。汪再林、郑建云、余勇、张琰、陈明珠、吕海艳、余华钦均授权王建甫全权处理房屋租赁事宜。2019年3月24日，王建甫（甲方）与涂阳奎（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：二、房屋坐落：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市汉阳区江城大道欣隆?壹号公馆二十一层2101-2108，22层整层，房屋性质为办公；……四、租金、递增、租赁面积及租期：租赁面积1,214.76平方米，租金为人民币58,000元/月（包含物业管理费及大厅前台费），递增为5%，2023年5月26日开始递增，每两年递增一次，2019年5月26日至2020年5月25日租金为人民币696,000元，2020年5月26日至2023年5月25日租金为人民币2,088,000元，后续递增以此类推，租期为2019年5月26日至2029年5月25日止；五、租金及支付方式：租金按季度支付，提前15天（如因乙方原因未按合同支付季度租赁费用延期一天，按季度租金每天5%支付甲方）；……十二、乙方违约责任：在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应该按照合同总租金30%额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；……十四、免责条件：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任，不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，等内容，王建甫与涂阳奎在合同末尾签字捺印。同日，王建甫（甲方）与涂阳奎（乙方）签订《金仕达酒店转让合同》，约定：甲方将其经营的武汉市欣隆?壹号公馆4号楼金仕达酒店共计房间56间转让给乙方经营；酒店转让费总计人民币330万元，乙方支付第一期转让费人民币290万元到甲方账户后获得酒店的收益权，甲方在10天内将酒店的《房屋租赁合同》转让签约给乙方；第二期乙方在五天内将人民币38.8万元转让费汇入甲方指定账户；第三期转让费定金共计人民币10万元在前2期支付完成后，甲方将自动转换为酒店转让款；乙方支付第一期转让费后可以接受酒店财务，酒店一切经营、管理由乙方自行负责，酒店盈亏由乙方单独承担，等内容。合同签订后，王建甫将位于武汉市汉阳区欣隆?壹号公馆4栋21层的8套房屋以及22层20套房屋（以上每套房屋均被隔成两间），一共56间房屋交付给涂阳奎经营酒店。在合同履行过程中，涂阳奎按月将租金支付给王建甫，租金支付到2020年2月25日。涂阳奎经营的酒店在疫情期间被政府征用，在征用期间的费用政府支付给涂阳奎人民币三十多万元。涂阳奎经营的酒店于2020年6月恢复营业。一审法院另查明，2016年7月29日，张琰和陈明珠与交通银行股份有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款人民币196,000元用于购买欣隆?壹号公馆4栋21层5号房屋。2016年8月9日，汪再林与交通银行股份有限公司签订两份《个人房产抵押贷款合同》，共贷款人民币380,000元用于购买欣隆?壹号公馆4栋21层1号及2号房屋。一审法院认为，位于武汉市汉阳区欣隆?壹号公馆4栋21层8套房屋的权利人均授权王建甫全权处理房屋租赁事宜，22层20套房屋的权利人均为王建甫，王建甫与涂阳奎签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后，王建甫将诉争房屋交付给涂阳奎经营酒店，涂阳奎向王建甫支付租金，后因新冠疫情的原因，涂阳奎从2020年2月26日开始未按合同约定向王建甫支付租金，但涂阳奎经营的酒店在疫情期间被政府征用的费用政府支付给了涂阳奎，涂阳奎也于2020年6月份恢复营业，故涂阳奎应将所欠的租金支付给王建甫，现王建甫要求涂阳奎按照人民币58,000元/月的租金标准支付自2020年2月26日起至2020年11月24日期间租金的诉讼请求，一审法院予以支持，此期间的租金共计为人民币520,067元。涂阳奎称根据国家政府应免除疫情期间的房租及后续6个月减免原房租一半的租金，根据湖北省人民政府办公厅文件鄂政办发[2020]5号文件《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》第2条“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决”的规定，3个月房租免收、6个月房租减半的政策是针对承租国有资产类经营用房的，涂阳奎承租的是个人购买的房屋，且有的业主每月尚有贷款需偿还，故一审法院对涂阳奎的上述辩称理由不予采信。考虑到此次新型冠状病毒疫情系全国重大突发公共卫生事件，属于不可抗力，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十四条“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”的约定，现王建甫要求涂阳奎按照年利率24%的标准，以人民币58,000元为基数，支付自2020年2月起至实际付清全部款项之日止违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、涂阳奎于判决生效之日起十日内支付给王建甫租金人民币520,067元；二、驳回王建甫的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,830元，由王建甫承担1,000元，涂阳奎承担5,830元。本院二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。涂阳奎提交微信聊天截图3张、2020年12月30日录音一份，证明一审判决后王建甫同意减免租金。经质证，王建甫对微信截图真实性有异议，关联性有异议，微信截图时间是2020年6月份，即便是真实的，也是形成于一审庭审前，超过了举证期限，认为不应被采信。对录音证据真实性、关联性有异议。本院经审查认为认为，涂阳奎提交的证据无法达到其证明目的，本院不予确认。王建甫提交借条、出借人丁浩身份证复印件、丁浩出借王建甫50万元银行流水、王建甫还丁浩利息的银行流水各一份，证明1、由于涂阳奎拖欠王建甫9个月的租金达520067元，导致王建甫资金紧张，2020年12月11日，王建甫方向案外人丁浩借款人民币50万元，借期一年，月息2%。2、目前王建甫方已经承担利息损失3万元，剩余借期内王建甫方还将承担9万元利息。3、王建甫方的前述借款与涂阳奎有直接因果关系，涂阳奎应承担王建甫方的利息损失共计12万元。涂阳奎对证据的真实性、合法性均有异议，认为该组证据是民间借贷关系，与本案的房屋租赁关系无关，不能达到证明目的。本院经审查认为，王建甫提交的证据与上诉人的上诉请求无关，已超出二审审理范围，本院不予确认。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，涂阳奎上诉主要争议在于租金的减免问题。对此本院认为，涂阳奎与签订王建甫《房屋租赁合同》承租武汉市汉阳区欣隆?壹号公馆4栋21层房屋用于经营酒店，作为承租人，支付房屋租金是其主要合同义务。虽然在双方合同履行过程中武汉市爆发新冠疫情，疫情及疫情防控措施确实对包括酒店在内的中小微企业的经营造成了一定冲击，但关于本案房屋租赁合同能否继续履行以及房屋租金能否减免、如何减免问题，应结合案件具体情况予以综合评定。湖北省人民政府办公厅鄂政办发[2020]5号文件《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》第2条明确了是对承租国有资产类经营用房的中小微企业的政策扶持，对租用其他经营用房的，考虑到出租方个人亦存在损失，对减免租金仅作出了鼓励，能否减免租金是由双方协商解决。具体到本案而言，涂阳奎承租的是个人购买的房屋，部分业主每月尚有贷款需偿还，由业主承担租金的损失风险，既无合同依据，也不符合情理。而事实上，涂阳奎经营的酒店在疫情期间因被政府有偿征用，收取政府支付的征用费三十多万元，并不存在无法经营导致的亏损，酒店在2020年六月份也恢复了营业，客观上并未因疫情造成完全无法经营或难于经营的困境，涂阳奎上诉要求减免不低于三个月的租金，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，涂阳奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6830元，由涂阳奎负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 丰 伟审判员 安林锋二〇二一年四月二十七日法官助理严洁书记员何瑛