山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初611号 原告：青州市青建房屋建设综合开发有限公司，住所地：青州市凤凰山东路2599号。 法定代表人：赵军，执行董事。 委托诉讼代理人：董士菊，该公司职工。 委托诉讼代理人：房德业，山东九州天衡律师事务所律师。 被告：山东与时商贸有限公司，住所地：济南市历城区闵子骞路13-1号院内北三楼302。 法定代表人：吕海艇，执行董事。 被告：吕海艇，男，1983年1月11日出生，汉族，居民，住淄博市张店区。 二被告委托诉讼代理人：田京华，淄博张店腾飞法律服务所法律工作者。 原告青州市青建房屋建设综合开发有限公司（以下简称青建公司）与被告山东与时商贸有限公司（以下简称商贸公司）、吕海艇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青建公司的委托诉讼代理人董士菊、房德业、被告吕海艇（被告商贸公司法定代表人）及其与被告商贸公司的委托诉讼代理人田京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空房屋；2.判决二被告共同支付租金2027324.75元（租金计算至2020年10月26日）及滞纳金2932768.19元（滞纳金计算至2020年11月18日，此后按每日3‰计算至付清全部欠款之日）；3.判决二被告共同支付保安工资费用100000元；以上三项暂计5060092.94元；4.判决被告支付占用费（自2020年10月27日开始以租赁面积为准，按照每日每平方米0.5元计算至腾空之日）；5.诉讼费用、保全费用、诉讼保全保险费用由被告承担。事实和理由：2018年7月30日，原告与被告商贸公司签订房屋租赁合同，将位于青州市益王府南路与凤凰山路路口西北角沿街的海天丽景二层商场6701.9平方米出租给被告商贸公司；租金为每日每平方米0.5元，年租金计1223096.75元，计付租金日期从2019年3月1日开始；首次交付租金时间为乙方进场装修5日前缴纳2019年3月1日至2020年2月28日期内租金，之后被告商贸公司须于每年的1月31日前缴纳下一个租期内全年租金。双方于2018年7月27日签订的商超补充合同作为房屋租赁合同的附件，约定被告商贸公司应自2018年9月1日起至2028年8月30日止每年向原告支付两名保安工资费用5万元，缴纳时间与商超缴纳租金时间一致。2019年11月12日双方签订补充协议一份，对被告商贸公司在房屋租赁合同框架下享有的有关权利义务进行了约定。原告已经按照约定将房屋租赁合同项下房屋交付被告商贸公司使用，但是被告商贸公司一直未按照合同约定支付租金及保安工资费用，虽经原告多次催要，但被告拒不支付。被告商贸公司系被告吕海艇持有全部股权的一人有限公司，2019年11月23日二被告共同出具还款承诺书，保证于2019年12月31日向原告支付欠缴的租金、利息及保安费，时至今日也未支付。鉴于被告的行为已经严重违反房屋租赁合同约定，原告于2020年10月23日发出解除租赁合同的通知，依法解除了与被告商贸公司所签订的二层商场租赁合同，并于10月26日送达，合同解除已经发生法律效力。为此，请求依法裁判。 被告商贸公司辩称，原告所诉与事实不符，被告并未拖欠原告所称的二层商场租金2027324.75元，也没有同意双方解除合同；原告存在违约，被告向原告缴纳房屋租金后，原告至今没有给被告开具租赁费发票。请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。 被告吕海艇辩称，同商贸公司答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，原告青建公司与被告商贸公司签订房屋租赁合同一份，约定被告商贸公司租赁原告所有的位于青州市益王府南路与凤凰山路路口西北角沿街海天丽景商场用于经营大润发超市及其他名下品牌，租赁期限自2018年3月1日至2028年2月29日。合同签订后，双方未实际履行。2018年7月27日，原告与被告商贸公司签订商超补充合同一份，主要内容为被告商贸公司自2018年9月1日至2028年8月30日每年向原告支付二名保安工资费用每年5万元，缴纳时间与商超缴纳租金时间一致。 2018年7月30日，原告青建公司（甲方）就青州市益王府南路与凤凰山路路口西北角沿街海天丽景二层商场租赁事宜与被告商贸公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定被告商贸公司租赁上述房屋用于经营大润发超市及其他名下品牌；建筑面积为6701.9平方米；租赁期限自2018年8月31日至2028年8月20日；租金为每日每平方米（含税）0.5元，年租金共计1223096.75元，合同生效后租金按每3年10%递增；免租期为六个月，自2018年8月31日至2019年2月28日原告免收租金，但该期间内被告商贸公司进场后产生的水电等其他费用由其自行承担；计付租金时间为自2019年3月1日起交付租金，首次交付租金时间为被告商贸公司进场装修五日前缴纳2019年3月1日至2020年2月28日期间租金1223096.75元，此后于每年1月31日前缴纳下一个租期内全年租金，具体为：2019年3月1日至2022年2月28日每年缴纳租金1223096.75元，2022年3月1日至2025年2月28日每年缴纳租金1345406.40元，2025年3月1日至2028年2月29日每年缴纳租金1479947.00元，2028年3月1日至2028年8月30日每年缴纳租金813971.00元；被告商贸公司于签订合同时向原告交付租赁保证金20万元，开业时转为租金；如被告商贸公司拖欠租金、物业管理费、能源费等应向原告支付的任何费用，每日应按拖欠费用的3‰向原告交纳滞纳金，自应付日至实付全部清偿之日止；拖欠时间不得超过一个月，否则视为被告商贸公司违约，原告有权解除合同；合同还就其他事项进行了约定。同日，原告另与被告商贸公司就海天丽景一层商场及沿街房分别签订房屋租赁合同及门头房租赁合同各一份，租赁期限与二层商场房屋租赁合同相同。 2019年11月12日，原告又与被告商贸公司签订补充协议一份，约定被告商贸公司有对外转租的权利，但不得以次承租人未交或缓交租金为由迟延上交原告房屋租金。 2018年7月30日房屋租赁合同签订后，原告将海天丽景二层房屋交付被告商贸公司，被告商贸公司又对外转租给山东热客商贸有限公司及“二宽拉面店”使用，但未按照约定向原告缴纳租金。2019年10月16日，原告向被告商贸公司发出催款通知书一份，要求被告商贸公司补缴2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金1223096.75元、2018年9月1日至2019年8月31日保安工资费用5万元、截至2019年10月16日的滞纳金985376.88元。2019年11月23日，被告吕海艇向原告出具承诺书一份，主要内容为：“本人吕海艇承诺将2019年3月1日至2020年2月28日的海天丽景商业二层房屋租赁费及保安费5万元加月息1%，共计1400406.42元，保证在2019年12月31日足额向青建开发公司缴齐。（计算时间为2019年3月1日起至2019年12月31日）计算方式：1.二楼6701.9平方米，每天每平方米0.5元，365天小计房租1223096.75元；2.利息2019年3月1日起至2019年12月31日共计十个月小计利息：1273096.75×0.01×10=127309.67元如逾期未交，按照房屋租赁合同约定按日3‰支付违约金。”上述承诺书由被告吕海艇签字并加盖手印，被告商贸公司加盖印章。出具承诺书后，被告商贸公司、吕海艇仍未支付租金，原告遂于2020年4月30日再次向被告商贸公司发出催款通知书，要求被告商贸公司补缴2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金1223096.75元、2018年9月1日至2019年8月31日保安工资费用5万元、截至2020年4月30日的滞纳金1737777.06元。2020年8月25日，原告第三次向被告商贸公司发出催款通知书，要求被告商贸公司补缴2019年3月1日至2020年7月31日期间的租金1732720.40元、2018年9月1日至2020年7月31日保安工资费用10万元、截至2020年7月31日的滞纳金2100668.67元。 由于被告商贸公司经多次催促仍未缴纳租金，原告于2020年10月23日向其发出解除合同通知，主要内容为解除双方签订的海天丽景二层商场租赁合同，并限被告商贸公司于三日内腾退房屋。该解除合同通知通过邮寄方式向被告商贸公司送达未果，原告又通过微信方式向被告吕海艇送达，并在海天丽景二层商场内进行了张贴。被告商贸公司收到通知后，于2020年12月16日向原告发函称不同意解除合同，但未就原告发出的解除合同通知的效力提起民事诉讼或申请仲裁。 同时查明，被告商贸公司租赁海天丽景一层及沿街门头房后，曾多次向原告缴纳租金，原告均出具收据；其中2018年9月12日收取一层租金601804.70元、门头房租金44821.90元、2019年2月3日收取租金50万元、2019年2月16日收取门头房租金90386.70元、2019年2月12日收取一层租金103620.35元、50万元。2020年3月5日，被告商贸公司又通过海天丽景一层次承租人“一路发超市”向原告缴纳租金100万元，原告出具收据，并注明交款事由为“房租费”。 另查明，被告吕海艇于2018年7月24日向原告借款100万元，原告于当日通过银行转账方式向被告吕海艇交付借款。次日，双方签订借款协议一份，约定借款期限为2018年7月24日至2018年9月10日，月利率1%，逾期还款的，按每日万分之五计收滞纳金。 又查明，被告商贸公司系被告吕海艇投资成立的自然人独资有限责任公司。本案房屋租赁合同签订前及合同履行期间，被告吕海艇曾多次通过其个人银行账户向原告转款，分别为：2018年3月7日20万元、9月12日401804.70元、44821.90元、9月30日20万元、10月9日30万元、2019年1月31日50万元、42400元、5000元、2月1日50万元、2月12日50万元、103620.35元、2月16日90386.70元，以上共计2888033.65元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，相关法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条规定，本案当事人因民法典施行前的合同履行情况发生争议，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定处理。 原告青建公司与被告商贸公司于2018年7月30日签订的青州市益王府南路与凤凰山路路口西北角沿街海天丽景二层商场房屋租赁合同系双方当事人真实意思的体现，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约向被告商贸公司交付了涉案房屋，其主要合同义务已经履行完毕。 本案双方当事人的主要争议是：1.被告商贸公司是否欠付原告租金及保安工资费用；2.涉案房屋租赁合同是否已经解除；3.原告要求被告吕海艇共同承担付款责任有无事实和法律依据。 关于第一个争议焦点。原告主张，被告商贸公司一直欠付租金未付；被告商贸公司则主张，已经通过被告吕海艇银行账户向原告支付房屋租金2888033.65元，另通过“一路发超市”向原告缴纳租金100万元，因此并未欠付涉案房屋租金。根据原告提交并经被告质证无异议的承诺书，至2019年11月23日，被告认可尚欠2019年3月1日之后的租金未付。反观在案其他证据，不论是原告提交的租金收据还是被告提交的银行转款明细均发生在2019年11月23日之前，由此可知上述证据中所涉款项均非本案争议的海天丽景二层租金。2020年3月5日被告商贸公司通过海天丽景一层次承租人“一路发超市”向原告缴纳租金100万元，收据中并未注明系海天丽景一层或二层租金，被告商贸公司在本案中主张系二层租金无证据证实；且“一路发超市”系一层次承租人，将其代缴的租金解释为一层租金更符合现实可能性；故本院不认定上述100万元租金系涉案海天丽景二层租金，对被告商贸公司的相关事实主张本院不予采信。据此，根据涉案房屋租赁合同约定的租金标准，自2019年3月1日至2020年10月26日共计租金2027324.75元，被告商贸公司应予支付。房屋租赁合同约定，如被告商贸公司拖欠租金、物业管理费、能源费等应向原告支付的任何费用，每日应按拖欠费用的3‰向原告交纳滞纳金，自应付日至实付全部清偿之日止。上述滞纳金计算标准过高，可能导致案件当事人利益失衡，本案中可予适当调整，按每日万分之三计算。据此，自被告商贸公司应付租金之日2019年3月1日至2020年10月26日，共产生滞纳金365526.65元，此后滞纳金亦应按上述标准计算。对原告追要余欠租金及滞纳金的合理诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。 原、被告在2018年7月27日商超补充合同中就保安工资费用的负担进行了约定，该合同形成于涉案海天丽景二层房屋租赁合同之前，故应认定为2018年2月28日房屋租赁合同的附件。2018年2月28日房屋租赁合同虽未实际履行，但并不意味着作为该合同附件的商超补充合同必然解除。尤其是被告在2019年11月23日承诺书中对上述费用的负担问题作出书面承诺，可以据此认定原、被告均认可商超补充合同已经事实上成为海天丽景二层房屋租赁合同的附件。据上，本院认定被告商贸公司欠付保安工资费用事实成立，对原告的相应诉讼请求，本院予以支持。 关于第二个争议焦点。涉案房屋租赁合同约定，被告商贸公司拖欠租金、物业管理费、能源费等应向原告支付的费用时间不得超过一个月，否则视为被告商贸公司违约，原告有权解除合同。上述条款系当事人约定的解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告基于上述约定及被告欠付租金的事实，于2020年10月23日向被告商贸公司发出解除合同通知，涉案房屋租赁合同即已解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告商贸公司收到原告发出的解除合同通知后，并未请求人民法院或者仲裁机构对解除合同的效力进行确认，而仅以回函方式表明不同意解除合同，该回函不符合法律规定的方式，不产生动摇解除合同效力的效果。据此，本院认定被告商贸公司主张涉案房屋租赁合同并未解除缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告基于涉案房屋租赁合同已经解除的事实，提出要求被告腾退房屋并参照约定标准支付合同解除后房屋占用费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于第三个争议焦点。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”根据上述规定，一人有限责任公司财产独立于股东财产的举证责任由股东负担，不能举证的应承担不利法律后果。被告商贸公司系被告吕海艇投资成立的自然人独资有限责任公司，被告吕海艇在本案中未举证证实其个人财产与公司财产相互独立，应对公司债务承担连带清偿责任。同时，被告吕海艇在2019年11月23日承诺书中明确表示承诺承担支付欠缴租金的义务，该承诺书是其自愿作出的债务承担的意思表示，构成法律上的债务加入，应据此就本案欠缴租金（含滞纳金）及保安工资费用与被告商贸公司共同承担民事责任。 原告在本案中请求判令二被告负担诉讼保全保险费用缺乏合同及法律依据，本院依法不予支持。原、被告关于2018年7月24日借款100万元的争议可另案解决，本院在本案中不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告山东与时商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于青州市益王府南路与凤凰山路路口西北角沿街的海天丽景二层商场腾空并交付原告青州市青建房屋建设综合开发有限公司； 二、被告山东与时商贸有限公司、吕海艇支付原告青州市青建房屋建设综合开发有限公司租金2027324.75元、滞纳金365526.65元（滞纳金已计算至2020年10月26日，此后以2027324.75元为基数，按每日万分之三，自2020年10月27日计算至实际付清之日止），于本判决生效之日起三日内付清； 三、被告山东与时商贸有限公司、吕海艇支付原告青州市青建房屋建设综合开发有限公司保安工资费用10万元，于本判决生效之日起三日内付清； 四、被告山东与时商贸有限公司按每日3350.95元的标准，支付原告青州市青建房屋建设综合开发有限公司自2020年10月27日开始计算的房屋占用费，至房屋实际腾退之日，于本判决生效之日起三十日内付清；被告吕海艇承担连带清偿责任； 五、驳回原告青州市青建房屋建设综合开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47220元，减半收取23610元，由原告青州市青建房屋建设综合开发有限公司负担11979元，被告山东与时商贸有限公司负担11631元；诉讼保全费5000元，由被告山东与时商贸有限公司、吕海艇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  赵立波 二〇二一年四月九日 书记员  张龙龙