湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初6083号 原告：中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行，住所地怀化市鹤城区。 负责人：瞿章辉，该支行行长。 委托诉讼代理人：陶蓉，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：刘良明，男，该单位工作人员。 被告：刘兰，女，1989年12月28日出生，汉族，住隆回县。 被告：湖南迦南美地置业有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人：杨文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤文，男，该公司工作人员。 原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行（以下简称工行怀化分行）诉被告刘兰、湖南迦南美地置业有限公司（以下简称迦南美地公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，本院于2021年1月21日裁定转为普通程序，并于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告工行怀化分行的委托诉讼代理人陶蓉、刘良明及被告迦南美地公司的委托诉讼代理人汤文到庭参加诉讼，被告刘兰经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行怀化分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘兰立即清偿尚欠原告的贷款本息474281.47元（截止到2020年8月4日止，其中欠本金447676.52元、积欠利息26604.95元）以及支付该借款至还清之日止的约定利息、罚息、复利；2.判令被告迦南美地公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费及实现债权的所有费用均由被告承担。诉讼过程中，原告明确本案实现债权的所有费用仅指公告费。事实与理由：被告刘兰因购房资金需求，向原告申请借款，并由双方于2017年9月4日签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号：编号A：01914000132017一手贷00354号），原告依约向被告刘兰发放了个人购置住房贷款46万元，并以其位于怀化市环北路怀化碧桂园二期南地块1栋2808号住房作为该笔贷款的抵押担保，并到怀化市不动产管理局办理了预抵押登记手续（抵押证明号：湘（2018）怀不动产证明第00050299号）。同时，被告迦南美地公司在上述《个人购房借款/担保合同》中盖章同意为借款人刘兰作担保，成为该笔借款的保证人，应承担保证担保责任。上述借款期限30年，合同约定自贷款发放次月起被告按月等额本息还款法归还贷款本息共360期。如被告连续三个月或在合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权要求被告提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息和其他费用，直至宣布本合同提前到期。现被告已连续14个月未按时足额偿还贷款本息，并经原告多次催收无果，已构成严重违约。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告刘兰未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 被告迦南美地公司辩称：一、根据被告迦南美地公司跟原告签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，被告迦南美地公司的担保范围仅包含贷款本息及其他应付款项，并不包括原告实现债权的费用；二、被告刘兰违约欠款至今，原告未通知被告迦南美地公司，对于因原告未履行通知义务而增加或扩大的损失，被告迦南美地公司不应承担保证责任；三、案涉商品房已办理抵押预告登记手续，被告迦南美地公司认为应当先对案涉商品房进行拍卖，不足部分再由被告迦南美地公司补足；四、若法院判决被告迦南美地公司承担保证责任，希望确认被告迦南美地公司享有追偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《个人购房借款/担保合同》一份，被告迦南美地公司对其真实性无异议，但对其关联性提出了异议，该证据来源合法、内容客观真实，本院予以采信；2.对原告提交的借款历史处理明细本地查询列表一份，被告迦南美地公司表示对刘兰的还款情况不清楚，该证据符合三性原则，具有证明力，本院予以采信；3.对原告提交的催收记录表一份，被告迦南美地公司对其三性均提出了异议，认为没有催收文件送达证明，也没有向被告迦南美地公司予以催收，因原告提交的催收记录表没有其他证据相佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月21日，原告与被告迦南美地公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：原告为迦南美地公司开发并销售的怀化碧桂园二期项目提供相关个人住房贷款，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告迦南美地公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，被告迦南美地公司在原告处设立保证金账户用于保证金存取和划转。双方在协议中还约定了其他权利与义务。2017年9月4日，原告（贷款人）与被告刘兰（借款人、抵押人）、迦南美地公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告刘兰为购买被告迦南美地公司开发的怀化市环北路怀化碧桂园二期南地块1栋2808号房屋向原告贷款46万元，贷款期限360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，执行借款年利率为4.9%，罚息利率为约定借款利率上浮50%，还款方式为按月等额本息还款法，被告刘兰未及时还款，原告有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；被告刘兰以其购买的房屋为贷款提供抵押担保，被告迦南美地公司为借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期日起两年，宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；刘兰所购房屋办理完毕正式抵押登记手续且贷款人收到该不动产的抵押登记证明后，被告迦南美地公司的保证责任免除。合同签订后，原告于2017年9月4日向被告刘兰发放了贷款，2019年7月4日起被告刘兰未再还款，截至2020年8月4日，被告刘兰尚欠借款本金447676.52元、利息26604.95元。原告故诉至法院，形成纠纷。 另查明：被告刘兰所提供的抵押物为位于怀化市顺天北路与环城北路交汇处（碧桂园二期南地块1栋）2808号房屋，2018年6月7日已办理抵押权预告登记，现尚未办理抵押权登记。 本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。原告已履行放款义务，被告刘兰应依约及时还款，现被告刘兰逾期多次并从2019年7月起未再还款已构成严重违约，原告有权提前收回全部贷款，故对于原告要求被告刘兰承担违约责任，向原告偿还所欠借款本金447676.52元及截止2020年8月4日的利息26604.95元并继续支付利息、罚息、复利至借款还清之日止的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。被告迦南美地公司认为应先行使案涉房屋抵押权后，不足部分再由被告迦南美地公司承担补充责任的主张，因被告刘兰的案涉房屋现仅办理抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，抵押权并未设立，而抵押权预告登记仅产生当发生抵押权可设立情形时，有优先于他人设立抵押权的效力，预抵押权人对于案涉房产不具有物权及因此所产生的优先受偿权利，故对被告迦南美地公司该主张，本院不予支持。被告迦南美地公司在被告刘兰办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交原告收押之前，就本案未偿还款项应承担阶段性连带保证责任，被告迦南美地产公司承担保证责任后，有权向被告刘兰追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘兰于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款本金447676.52元及截至2020年8月4日的利息（含罚息、复利）26604.95元，并按双方于2017年9月4日签订的《个人购房借款/担保合同》的约定从2020年8月5日起继续支付利息（含罚息、复利）至本金还清之日止； 二、被告湖南迦南美地置业有限公司对上述第一项借款本息承担阶段性连带保证责任，被告湖南迦南美地置业有限公司在履行保证责任后，有权向被告刘兰追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8414元，公告费560元，共计8974元，由被告刘兰、被告湖南迦南美地置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李军康 人民陪审员  杨松英 人民陪审员  满 滢 二〇二一年四月十五日 代理书记员  陶丽如 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。