贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2297号上诉人（一审被告）：贵州宏德置业有限公司。住所地：贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：彭华，男，1977年1月9日出生，仡佬族，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：杨云，贵州恭信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘芳，女，1983年11月22日出生，汉族，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：杨云，贵州恭信律师事务所律师。一审第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行。住所地：贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路216号。负责人：杨阳，该分行行长。上诉人贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）因与被上诉人彭华、刘芳及一审第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2020)黔0112民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。宏德公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回彭华、刘芳的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由彭华、刘芳承担。事实和理由：一、彭华、刘芳没有诉请解除《商品房买卖合同》，且工行乌当支行也没有诉请解除《个人购房借款/担保合同》，一审判决解除前述两个合同，程序违法。二、彭华、刘芳行使解除权已经超过法定期间一年，依法不享有合同解除权，且案涉房屋已经竣工验收，具备交付条件，不存在合同目的不能实现的情形，一审判决解除《商品房买卖合同》，不利于交易的稳定。三、根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，宏德公司承担的违约金应为已付款的1%，而不是同期银行贷款利率，同时，双方未对律师费进行约定，一审判决宏德公司承担律师费于法无据。彭华、刘芳辩称：一审认定事实清楚，宏德公司的上诉请求应予驳回。一、宏德公司已经逾期交房，按照约定彭华、刘芳享有解除合同的权利，并于2019年9月21日向宏德公司送达了退房通知，案涉合同已经解除。二、宏德公司逾期交房导致合同的根本目的不能实现，依法应予解除。三、宏德公司逾期交房行为构成违约，应退还购房款及支付利息、律师费等损失。彭华、刘芳向一审法院起诉请求：1.请求判令宏德公司返还彭华、刘芳已支付首付款428395元及资金占用费（资金占用费计算方式：以购房款428395元为基数，按同期同类贷款利率计算，从2018年5月5日至实际清偿债务之日止），（资金占用费暂计至2020年8月5日金额为：57833.33元）;2.请求判令宏德公司偿还彭华、刘芳已向第三人偿还的银行贷款本金及利息136914.19元（暂计至2020年7月6日），2020年7月7日始至涉案《个人购房借款/担保合同》解除之日止的本金及利息据实偿还;3.请求判令宏德公司偿还彭华、刘芳已支付维修资金28167元;4.请求判令宏德公司偿还彭华、刘芳已支付团购费20000元;5.请求判令宏德公司支付彭华、刘芳违约金14083.95元;6.请求判令解除彭华、刘芳与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，由宏德公司负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金及利息;7.请求判令宏德公司赔偿彭华、刘芳律师费8000元;8.本案诉讼费用由宏德公司负担。一审法院认定事实：2018年5月5日，彭华、刘芳与宏德公司签署《商品房买卖合同》，该合同约定：彭华、刘芳以贷款方式购买宏德公司乌当区御景路6号乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第127栋1单元10层2号房，房号为1-10-2，建筑面积138.39平米，套内建筑面积106.78平方米，按套内建筑面积计算单价为13189.69元/平方米，总价款1408395元。此后彭华、刘芳向宏德公司支付首期购房款428395元及维修基金28167元，余款980000元以按揭贷款方式支付后，双方办理了案涉《商品房买卖合同》的备案登记手续。后因宏德公司未按《商品房买卖合同》约定的交房时间向彭华、刘芳履行交房义务，彭华、刘芳遂诉至一审法院请求判令准予其如前诉讼请求。另查明，2018年7月6日，彭华为借款人，第三人工行乌当支行为贷款人，彭华、刘芳为抵押人，宏德公司为保证人，几方签订《个人购房借款/担保合同》（2017年贵州版）约定：工行乌当支行向彭华发放住房购置贷款980000元。该贷款一次性划入宏德公司账户。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率相应调整。借款人未按约偿还贷款或利息的，罚息在约定利率基础上加收30%确定或按罚息利率计收复利。还查明，彭华、刘芳与宏德公司双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同约定的交房时间为2019年3月31日，但是宏德公司至今仍未向彭华、刘芳交付房屋，在2019年9月21日，彭华、刘芳向宏德公司送达了书面退房通知。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于彭华、刘芳与宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定彭华、刘芳向宏德公司购买的房屋应于2019年3月31日前完成交付，但是直至2019年9月21日彭华、刘芳向宏德公司书面通知退房时，宏德公司已经逾期交房超过九十日，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，彭华、刘芳享有解除案涉《商品房买卖合同》的权利。故对彭华、刘芳主张解除与宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉请，一审法院予以支持。同时，因该房已经办理了备案登记手续，合同解除后宏德公司应协助彭华、刘芳办理案涉房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续。但彭华、刘芳诉请的维修基金并非宏德公司收取，而是按照国家相关规定由房管部门收取，故彭华、刘芳要求宏德公司返还维修基金的请求不应得到支持，但因系宏德公司违约导致合同解除，故宏德公司有配合彭华、刘芳办理维修基金退还的义务。对于宏德公司所提彭华、刘芳未尽到书面通知解除合同义务，未在合理期限内行使合同解除权的意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使……”的规定，解除权系形成权，具有除斥期间，解除权的行使由法律规定，但是彭华、刘芳已经于2019年9月21日彭华、刘芳向宏德公司书面送达了《退房通知》，彭华、刘芳行使的解除权并未超过除斥期间，故一审法院对宏德公司的该意见不予采纳。二、关于是否解除彭华、刘芳与第三人签订的借款合同的问题。本案中，因彭华、刘芳与宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，彭华、刘芳与第三人签订的借款合同目的已无法实现，对彭华、刘芳主张要求解除借款合同的请求，一审法院予以支持。三、关于返还购房首付款的问题，本案中，彭华、刘芳与宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故一审法院对彭华、刘芳要求返还首付款428395元的请求予以支持。四、关于返还已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、借款合同已经解除，第三人已经将贷款金额全额支付给宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为宏德公司违约导致合同解除，因解除借款合同而产生的违约责任，应当由宏德公司负担。故一审法院认为，宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还彭华、刘芳已经偿还的贷款本金、利息（以第三人当月出具的金额为准）及退还给第三人剩余未偿还的贷款本金、利息（以第三人当月出具的金额为准），但在判决生效前，彭华、刘芳需要继续履行偿还按揭贷款的义务。五、关于彭华、刘芳要求按照银行同期利率支付违约金的要求，由于《商品房买卖合同》已对违约金进行了明确约定，即按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，彭华、刘芳已按合同约定向宏德公司支付了首付款及余款共计1408395元，故一审法院按此标准计算违约金为1408395元×1%=14083.95元。六、关于彭华、刘芳诉请要求宏德公司支付资金占用费的问题，在2019年9月21日，彭华、刘芳已经向宏德公司书面送达了《退房通知》，根据彭华、刘芳与宏德公司签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，宏德公司并未在收到退房通知后的90日内返还彭华、刘芳购房首付款，故宏德公司应从2019年9月21日起的90日后即2019年12月22日起以彭华、刘芳已经支付的首付款428395元为基数，按照同类贷款利率支付彭华、刘芳资金占用费。七、关于彭华、刘芳主张的律师费，虽然在《商品房买卖合同》中并无约定，但是本案诉讼产生的原因在于宏德公司违约，且在彭华、刘芳已经向宏德公司送达了《退房通知》后，宏德公司仍未办理退房手续。故一审法院对于彭华、刘芳主张的律师费酌情支持5000元。八、关于彭华、刘芳主张的团购费，该费用并非宏德公司收取，且在彭华、刘芳参加团购优惠时，已经用交纳的2万元团购费折抵了部分房款，故一审法院认为该费用不应由宏德公司返还。一审法院判决：一、解除彭华、刘芳与宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201800998）及补充协议；二、解除彭华、刘芳与宏德公司、第三人工行乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、宏德公司于本判决生效之日起七日内退还彭华、刘芳首付购房款428395元，并从2019年12月22日起以428395元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费，直至退还完毕全部首付购房款时止；四、宏德公司于本判决生效的当月30日前支付第三人工行乌当支行剩余贷款本金、利息（以第三人当日出具的金额为准）；五、宏德公司于本判决生效的当月30前支付彭华、刘芳已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以第三人当日出具的金额为准）；六、宏德公司于本判决生效之日起七日日内支付彭华、刘芳违约金14083.95元、律师费5000元；七、宏德公司于本判决生效之日起协助彭华、刘芳办理乌当区御景路6号乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第127栋1单元10层2号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续的相关事宜及维修基金退还手续；八、驳回彭华、刘芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5367元，由宏德公司负担（上述款项彭华、刘芳已预交，宏德公司在履行付款义务时一并支付给彭华、刘芳）。本院二审中，彭华、刘芳向本院提交了《视频资料》，拟证明：宏德公司已经实际收到了《退房通知》。宏德公司质证称，对该证据的三性无异议。本院对该证据依法予以采信，但能否达到彭华、刘芳的证明目的需结合全案综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：一是彭华、刘芳行使解除权是否超过法律规定的期间；二是一审判决同时支持资金占用费和违约金、律师费是否不当。一、关于彭华、刘芳行使解除权是否超过法律规定的期间的问题宏德公司以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定为据，主张彭华、刘芳行使解除权超过了法律规定的期间。本院认为，根据双方签署的《商品房买卖合同》第十一条第（一）款和第十三条的约定，宏德公司应于2019年3月31日向彭华、刘芳交付房屋，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当是书面通知出卖人。彭华、刘芳已于2019年9月21日向宏德公司送达了书面退房通知，且其在二审中亦提交了视频资料予以佐证。因而，彭华、刘芳行使解除权没有超过法律规定的期间，宏德公司的该项主张，无事实依据，依法不能成立。二、关于一审判决同时支持资金占用费和违约金、律师费是否不当的问题宏德公司主张资金占用费与违约金不能同时支持。本院认为，因宏德公司至今仍不能交付房屋导致《商品房买卖合同》解除，其逾期交房行为构成违约。按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，宏德公司应向彭华、刘芳支付全部已付款1%作为违约金。同时，因为彭华、刘芳已向宏德公司送达了退房通知，双方签订的《商品房买卖合同》从通知到达时解除，宏德公司应向彭华、刘芳返还购房款，但宏德公司未返还购房款造成彭华、刘芳利息损失。此外，宏德公司亦未提交证据证明违约金和资金占有费同时支持已足以弥补彭华、刘芳的损失。因而，一审判决宏德公司支付彭华、刘芳资金占用费及违约金，并无不当。虽然《商品房买卖合同》并未就律师费的负担问题约定，但本案违约方为宏德公司，彭华、刘芳为主张权利已实际支付了律师费，一审判决宏德公司承担律师费，具有事实和法律依据，本院予以维持。此外，宏德公司主张一审判决存在判非所请的程序违法的问题。彭华、刘芳已向宏德公司送达了退房通知并诉请返还购房款，其实质是解除合同，一审法院判令解除《商品房买卖合同》及补充协议并无程序瑕疵。同时，因案涉的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，致使商品房担保贷款合同的目的已无法实现，彭华、刘芳已在一审中诉请解除《个人购房借款/担保合同》，一审判决据此解除并无不当。因而，宏德公司的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，宏德公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10734元，由贵州宏德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年四月十四日书记员 曾凡青