甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2021）甘05民终113号上诉人（原审被告）：天水碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区孙家坪碧桂园小区。法定代表人：葛某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴某，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆某，甘肃泫渊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦某，男，汉族，住甘肃省天水市。被上诉人（原审原告）：张某，女，汉族，住甘肃省天水市。上诉人天水碧桂园房地产开发有限公司（以下简称天水碧桂园公司）因与被上诉人焦某、张某商品房预售合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院(2020)甘0502民初4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天水碧桂园公司的委托诉讼代理人吴某，被上诉人焦某到庭参加诉讼，被上诉人张某经本院合法传唤未到庭，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。天水碧桂园公司的上诉请求：1.撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初4245号民事判决并依法改判驳回焦某、张某一审全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由焦某、张某承担。事实和理由：1.天水碧桂园公司己经按照合同约定向焦某、张某完成了涉案房屋的交付，一审法院认定天水碧桂园公司逾期交付并判决天水碧桂园公司向焦某、张某支付逾期交房违约金属于事实认定错误。依据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，涉案房屋渗水问题发生在天水碧桂园公司交付之后，风险己经转移给焦某、张某。房屋渗水问题发生在房屋交付后3个月，焦某、张某以房屋存在渗水问题拒绝交房不能成立。天水碧桂园公司己经按照合同约定完成了交付，交付的房屋不存在一审认定无法正常使用的质量问题，一审法院认定迟延交付无事实依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、《商品房买卖合同（预售）》第十一条、《补充协议》第四条第5款的规定，涉案房屋仅存在轻微渗水的情形，但并非房屋一旦出现渗水就一定会导致严重影响居住且达到不能交付的情形，对于房屋渗水问题应当综合来看，只有房屋严重渗水甚至是漏水且无法进行修复的，才属于严重影响居住使用的情形，本案并不存在此情形，涉案房屋存在的渗水瑕疵属于双方合同约定的保修范围的一部分，且天水碧桂园公司已经组织人员施工解决。涉案房屋未能交付均是因焦某、张某拒绝收房，按照合同约定视为天水碧桂园公司已交付房屋。因此天水碧桂园公司没有逾期交房，不应承担逾期交房的违约金。2.一审法院无视双方合同约定，援引未生效的合同条款判决天水碧桂园公司向焦某、张某双倍返还房屋建筑面积误差比超过3%部分的购房款108761.79元属于裁判错误。3.因房屋面积差异多产生的贷款利息不应由天水碧桂园公司承担。涉案房屋为商品房，因系预售制不动产，故合同约定面积与房产证登记面积在一定范围内出现差异属正常现象。且房屋后续设计、施工建造均由其他单位进行，天水碧桂园公司不存在过错。一审判处天水碧桂园公司承担多产生的贷款利息明显加重天水碧桂园的义务。焦某辩称，天水碧桂园公司没有通知其和张某收房，对于房屋漏水问题没有彻底解决，只是用胶水暂时封堵。天水碧桂园公司对于商品房买卖合同补充协议第四条中“或存在导致无法正常使用的质量问题”并未提及，天水碧桂园公司应当承担房屋修复费用以及逾期交房责任。张某未到庭，亦未提交书面的答辩意见。焦某、张某向一审法院起诉请求：1.请求判令天水碧桂园公司向焦某、张某交付天水市秦州区孙家坪天水碧桂园小区剑桥郡2-14幢商业2层202室的房屋；2.请求判令天水碧桂园公司返还焦某、张某面积误差比3%以内的房款33842.36元及利息（以33842.36元为本金，从2018年11月16日起计算至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月21日起至实际清偿之日止，按照银行同业拆借贷款市场报价利率计算）；请求判令天水碧桂园公司双倍返还房屋面积误差比超过3%的部分（4.82%）的房价款108762.35元；3.请求判令天水碧桂园公司支付自2019年7月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金（以1128235.00元为基数，按照日万分之二的标准计算，暂计至2020年7月31日共计89356.21元）；4.请求判令天水碧桂园公司承担焦某、张某贷款利息损失63700元；5.请求判令天水碧桂园公司承担焦某、张某自2019年7月起至实际交房之日的租金损失（按照7000元/月的标准，暂计至2020年7月共计91000元）。一审法院认定事实：张某与焦某系母子关系。2018年11月16日，张某、焦某与天水碧桂园公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS20153611；房屋代码：265867），合同约定：“焦某、张某共同购买位于天水市××区房号商铺一套，预测建筑面积共193.36平方米（套内建筑面积134.4平方米，分摊共有建筑面积58.96平方米）。房屋总价款为1128235元，买受人应当于2018年11月16日前支付首期房款628235元，余款500000元支行申请贷款支付。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：“1.该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”合同附件十一《补充协议》第五条逾期交付责任约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。”合同第十一条第三款规定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准，自查验次日起10日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”合同第六条第一款第二项约定：“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5834.89元。”第十三条第二款约定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的……实测面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价由出卖人双倍返还买受人。”合同签订后，张某、焦某依约向天水碧桂园公司缴纳了首期购房款628235元。2019年3月29日，张某、焦某与中国银行股份有限公司天水分行就该房屋签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：20190329000365）,贷款金额为500000元,贷款期限从2019年3月29日起至2029年3月29日止。贷款利率为年利率6.37%，归还方式为等额还款。2019年6月19日，天水碧桂园公司向张某、焦某出具《天水碧桂园收楼费用明细表》。《天水碧桂园收楼费用明细表》载明：“实测建筑面积：178.24平方米，实测套内建筑面积134.40平方米，合同套内超标单价5834.89元，超标楼款-88224元。”2019年6月30日，天水碧桂园公司通知张某、焦某收房。张某、焦某验收房屋认为该房屋存在未清理、消防设施损毁、上下水未通、暖气管道外露等导致无法正常居住使用的房屋质量问题，故未收房。后经张某、焦某与天水碧桂园公司方工作人员就房屋存在的质量问题多次沟通未果。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。焦某、张某与天水碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，依法应予以保护。现双方产生纠纷，对焦某、张某的诉请逐项论述：一、涉案房屋是否达到交付条件、天水碧桂园公司是否应承担逾期交房责任。焦某、张某在合同约定的时间内支付了全部价款，天水碧桂园公司在按照合同约定的时间内向焦某、张某交付房屋时，焦某、张某认为房屋存在质量问题，拒绝收房。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：“1.该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”涉案房屋确实存在房屋漏水、消防设施不齐全等质量问题，该问题系由于天水碧桂园公司导致，漏水问题亦属于导致无法正常使用的质量问题。故依据合同约定，天水碧桂园公司在修复后方可交付，且天水碧桂园公司应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。合同附件十一《补充协议》第五条逾期交付责任约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。”合同约定的房屋交付时间已于2019年6月30日届满，天水碧桂园公司虽辩称该房屋已达到交付条件，业主拒不收房的视为已按期交付。但经本院核查，涉案房屋确存在消防设施不齐全、漏水等质量问题，未达到交付条件。合同第十一条第三款规定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准，自查验次日起10日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”至今，焦某、张某、天水碧桂园公司仍对涉案房屋质量存在争议，部分设施仍未修复完成，故涉案房屋仍未交付。天水碧桂园公司应在对房屋修复完成后及时向焦某、张某交付房屋。现天水碧桂园公司已逾期交付超过90日，已构成违约。现焦某、张某要求继续履行合同，故对焦某、张某要求由天水碧桂园公司支付逾期交房违约金的主张一审法院予以支持。依据合同约定，天水碧桂园公司应以已交付房价款1128235元为基数，自合同约定的交付期限届满之次日即2019年7月1日起至实际交付之日止，按日万分之二的标准向焦某、张某支付违约金。但该违约金总额最高不超过焦某、张某已付购房款1128235元的10%，即不得超过112823.5元。二、对房屋面积差异的赔偿处理问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”焦某、张某、天水碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》第六条第一款第二项约定：“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5834.89元。”第十三条第二款约定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的……实测面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价由出卖人双倍返还买受人。”本案焦某、张某、天水碧桂园公司之间的约定与法律规定相符合，应予支持。涉案房屋的预测建筑面积为193.36平方米，实测建筑面积为178.24平方米，误差为15.12平方米，建筑面积误差比为7.82%。按照合同约定，建筑面积误差比在3%以内的房价款应为193.36平方米×3%×商品房单价5834.89元=33847.03元。焦某、张某现主张3%以内的房款的利息，但出卖商品房面积误差在3%以内的属瑕疵给付，并非天水碧桂园公司方主观过错造成，出于保护房地产行业健康发展的角度考虑，不宜加重开发商责任，故对焦某、张某的该项主张不予支持，由天水碧桂园公司向焦某、张某返还即可。按照合同约定，超出3%部分的房价款天水碧桂园公司应双倍向焦某、张某返还，即天水碧桂园公司应向焦某、张某返还193.36平方米×（7.82%-3%）×商品房单价5834.89元×2=108761.79元。综上，天水碧桂园公司应向焦某、张某返还的房屋超标面积房价款为33847.03元+108761.79元=142608.82元。三、对焦某、张某因房屋面积差异多产生的贷款利息如何处理。本案中，焦某、张某为购买涉案房屋与中国银行股份有限公司天水分行就该房屋签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额为500000元，贷款利率为年利率6.37%，归还方式为等额还款。涉案房屋的面积误差为15.12平方米,焦某、张某为购买涉案房屋实际多支付的贷款金额为商品房单价5834.89元×15.12平方米=88223.54元，焦某、张某亦因多贷款部分给银行支付了贷款利息。所产生的利息损失系焦某、张某因房屋面积差异所产生的实际损失，焦某、张某现要求天水碧桂园公司承担该笔贷款所产生的利息损失的主张不违反法律规定，对该项诉请一审法院予以支持。因涉案房屋房款由首付及贷款两部分组成，贷款部分比例为总房款的44%。故应以88223.54元的44%，即以38818.12元为基数，从贷款之日2019年3月29日起计算至实际退还超出面积的房款之日止，按照贷款合同约定的年利率6.37%计算。关于焦某、张某要求超出3%以内部分房款的利息系重复计算，故对该主张不予支持。四、关于焦某、张某主张房屋租金损失问题。焦某、张某要求天水碧桂园公司承担涉案房屋的租金损失，属于间接损失。租金损失系在基于焦某、张某逾期交付的基础上，在合同对房屋逾期交付责任未作约定的情况下可获得的赔偿。合同已约定逾期交付责任，按照合同约定，焦某、张某可获得天水碧桂园公司逾期交房的违约金。该诉请与违约金损失重复计算，故对焦某、张某的该主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、天水碧桂园房地产开发有限公司对天水市秦州区孙家坪天水碧桂园小区剑桥郡2-14幢商业2层202室房屋修复完成后立即向焦某、张某交付；二、天水碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向焦某、张某返还房屋建筑面积误差比3%以内的购房款33847.03元；向焦某、张某双倍返还房屋建筑面积误差比超过3%部分的购房款108761.79元；以上两项共计返还购房款142608.82元；三、天水碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向焦某、张某支付逾期交房违约金（以1128235.00元为基数，自2019年7月1日起计算至实际交房之日，利率为日万分之二，违约金总额不得超过112823.5元）；四、天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向焦某、张某支付贷款利息（以38818.12元为基数，从2019年3月29日起计算至实际退还超出面积房款之日止，按照贷款合同约定的年利率6.37%计算）；五、驳回焦某、张某的其他诉讼请求。案件受理费3600元，由焦某、张某负担1200元、天水碧桂园房地产开发有限公司负担2400元。二审中，当事人均未提交新证据。二审对一审查明的除“张某、焦某验收房屋认为该房屋存在未清理……就房屋存在的质量问题多次沟通未果”之外的事实予以确认。本院认为，天水碧桂园公司与焦某、张某签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，依法成立并生效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1.天水碧桂园公司是否已按照合同约定交付了涉案房屋，是否构成迟延交付，是否应承担逾期交房的违约责任。2.天水碧桂园公司是否应双倍返还涉案房屋建筑面积误差比超过3%部分的购房款及房屋面积差异多产生的贷款利息。关于第一个争议焦点即天水碧桂园公司是否已按照合同约定交付了涉案房屋，是否构成迟延交付，是否应承担逾期交房的违约责任的问题。根据天水碧桂园公司与焦某、张某签订的《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续第三款第二项“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起10内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等”、合同附件十一《补充协议》第四条约定：“1.该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”，根据现有证据查明，天水碧桂园公司在2019年6月30日通知焦某、张某验收房屋时，涉案房屋确实存在房屋漏水、消防设施不齐全的质量问题，房屋漏水也属于导致无法正常居住使用的质量问题，天水碧桂园公司应当就上述问题进行修复，修复后方可交付给焦某、张某。天水碧桂园公司辩称2019年6月30日涉案房屋不存在渗水问题，但从焦某提交的录音中能够反映出该问题在焦某验收房屋时已经存在，故天水碧桂园公司主张涉案房屋在2019年6月30日向焦某、张某交付时符合交付条件，因焦某、张某拒不收房导致房屋未能按期交付的，视为涉案房屋已经交付的理由不能成立。二审中，天水碧桂园公司主张2020年施工单位已经解决了焦某、张某反映的房屋渗水、消防及室内清理的质量问题，并电话通知了焦某、张某及时收房，但未提供相应证据予以证明，焦某也否认天水碧桂园公司通知其交付房屋，故应当认定涉案房屋至今未交付。天水碧桂园公司未按照合同约定交付期限交付房屋构成迟延交付，应当依约承担逾期交付的违约责任。一审法院判决天水碧桂园公司交付涉案房屋，并依据各方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定判决天水碧桂园公司以已交付房价款1128235元为基数，自合同约定的交付期限届满之次日即2019年7月1日起至实际交付之日止，按日万分之二的标准向焦某、张某支付违约金并无不当。但该违约金总额最高不超过已付购房款1128235元的10%，即不超过112823.5元。关于第二个争议焦点即天水碧桂园公司是否应双倍返还涉案房屋建筑面积误差比超过3%部分的购房款及房屋面积差异多产生的贷款利息的问题。焦某、张某与天水碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》第十三条面积差异处理为“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。4.双方自行约定：详见本合同附件十一《补充协议》第六条的约定”。焦某、张某主张关于房屋面积差异处理的约定即合同附件十一《补充协议》第六条系格式条款，天水碧桂园公司未进行明示，不应当适用该条款。经查，天水碧桂园公司提供的房屋买卖合同文本系打印合同，合同中将应当由买受人自主选择的面积差异处理方式以打印的形式固定，导致焦某、张某在签订合同时不能自主选择适用的条款，对于上述条款的选择天水碧桂园公司未举证证明已尽到了合理提示及说明的义务，且合同附件十一《补充协议》第六条的内容“面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受人可以选择多退少补或者解除合同。选择多退少补的，按合同第六条约定的该商品房单价进行多退少补；选择解除合同的，出卖人应在买受人书面提出解除合同申请的30日内退回已收的全部房价款及利息。除此之外，出卖人无需承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担”，明显免除了天水碧桂园公司的责任，排除了焦某、张某的主要权利，违背了自愿原则，故合同附件十一《补充协议》第六条无效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案于2020年10月28日立案，故关于面积差异处理应当适用2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，一审法院判决天水碧桂园公司双倍返还涉案房屋建筑面积误差比超过3%部分的购房款108761.79元并无不当。但一审法院就房屋面积差异处理直接适用《商品房买卖合同》第十三条第二款不当，本院予以纠正。关于房屋面积差异多产生的贷款利息的问题，因面积差异多支付的房价款已适用双倍返还的惩罚性赔偿，故焦某、张某要求天水碧桂园公司支付房屋面积差异多产生的贷款利息不应再予支持。综上所述，天水碧桂园公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但对房屋面积差异多产生的贷款利息判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初4245号民事判决第一、二、三项；二、撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初4245号民事判决第四、五项；三、驳回天水碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3600元，由焦某、张某负担1200元，天水碧桂园房地产开发有限公司负担2400元。二审案件受理费7200元，由焦某、张某负担200元，天水碧桂园房地产开发有限公司负担7000元。本判决为终审判决。审判长 丁建文审判员 石 岚审判员 张碧霞二〇二一年四月十二日法官助理 柳 樱书记员 马雪菲