贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终2554号上诉人（原审被告）：贵州博泰投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云峰大道**博泰世界岛****。法定代表人：邢广智，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人：金民辉，贵州中创联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘明兰，女，1979年2月18日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：陈晓涛，贵州博文律师事务所律师。上诉人贵州博泰投资管理有限公司（以下简称博泰公司）因与被上诉人刘明兰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2021)黔0113民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。博泰公司上诉请求：1、请求撤销原判第一项、第二项内容，依法改判为驳回原告的全部诉讼请求；2、一审诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定政府部门职能转换的决定及疫情影响并未实际影响上诉人交付房屋属严重的事实认定不清，适用法律不当。1、建设工程消防验收延期并最终造成延期交房的，因政府部门明确发文通知建设工程消防设计审查验收职责转移的原因造成的，上诉人依据合同逾期对该期间的延迟不承担逾期责任，原约定的交房时间应当比照该期间进行相应延后至2020年3月31日；2、商品房的交付是以整个建设工程完工通过综合竣工验收合格为前提。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定可知，商品房交付买受人使用的前提条件为必须经过竣工验收合格，而对于竣工验收合格，根据我国现行法律的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向房地产开发主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房建设项目的验收合格应当以房地产开发主管部门完成综合验收后认定合格为标准；3、商品房建设项目的竣工验收合格必须要通过工程消防验收合格；根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定商品房建设工程属于应当进行消防验收的特殊建设工程，本案中，上诉人因省住建厅于2019年4月1日至2019年6月30日的期间内需承接省应急管理厅移交的组织消防验收职责，无法办理建设工程的消防验收，于是建设工程的消防验收以及综合竣工验收均往后推移90日，上诉人无法在原规划的时间段内办理建设工程的综合验收（包含消防验收），亦无法在原约定的时间段内将房屋交付被上诉人。系因不可抗力以及其他政府部门原因造成，且上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十二条以及第十三条中有约定：“出卖人按本合同约定承担逾期交付责任的违约责任，若因政府或相关部门的原因造成延期的，出卖人不承担责任”、“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照第1中方式处理”。上述约定排除了上诉人因政府或者相关部门原因以及不可抗力原因造成逾期交房的，不承担逾期责任，因此上诉人并未违约，建设工程消防审查验收职责转移的承接期间的时间，应当将该段时间在原约定的交房时间上予以相应顺延。综上，上诉人于2020年5月29日前通知被上诉人交房便仍在逾期交房的90日内，被上诉人无权请求解除合同。4、根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条的规定，住宅专项维修资金仅仅是上诉人代为住建部门收取，收取后已经交存住建部门的住宅专项维修资金专有账户，不应当由上诉人退还。刘明兰答辩称：1、贵州省住建厅下发的通知，没有任何一个地方提到在转移承接工作期间不接受消防验收工作及申请，上诉人在一审中提交的一份证据也说明他们在移交承接工作期间曾经在住建部门网站上提交过申请，而上诉人所称移交期间住建部门不接受申请，没有任何证据证明；2、新冠期间受到影响是在合同约定的交房时间之后，该不可抗力没有实际影响上诉人交房；3、维修基金上诉人没有提供任何证据证明已经上交到相关部门，所以维修基金应该由上诉人归还。刘明兰向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原告与被告贵州博泰投资管理有限公司之间签订的商品房买卖合同；2、请求法院判令被告返还原告购房款387759元，维修基金3877元，并承担违约金7755元，已付购房款资金占用费至付清止（按照3.85％年利率暂记至2020年11月16日）35992元，以上共计435383元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告2018年6月16日与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》购买被告博泰公司开发建设的白云区房屋，房屋总价387759元，2019年12月31日前交房，合同第十三条“逾期交房责任：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。合同签订后原告支付了全部购房款387759元、维修基金3877元。后被告2020年5月28日电话通知原告交房，原告认为被告逾期90日未按约交房，构成违约，原告诉至法院，诉请如前。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同双方均应遵守合同的约定，履行各自的义务。本案的争议焦点在于被告主张的政府部门职能转换的决定及疫情影响能否延长被告交房的日期。对此，一审法院分析认为，首先，贵州省住建厅下发的《通知》虽明确2019年4月1日至2019年6月30日为贵州省内消防验收工作的移交承接期限，但并未明确在此期间无法办理消防验收工作。其次，移交承接工作截止时间为2019年6月30日，而《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年12月31日前，被告仍有较为充裕的时间办理相关验收。而对被告辩称受新冠疫情影响应当延期的意见，因新冠疫情发生在合同约定的交房日期之后，即该不可抗力并未实际影响被告交付房屋，综上，对被告的辩称，一审法院不予采信。另，《商品房买卖合同》第十三条约定逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金，合同约定2019年12月31日前交房，至原告起诉时已逾期超过90日，故一审法院对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请予以支持。关于涉案商品房销售合同及贷款合同解除后的问题，商品房买卖合同解除后，被告博泰公司应按照合同约定退还原告全部已付款，并按全部已付款的2%支付违约金，原告诉请被告博泰公司退还房款387759元并以此计算违约金，违约金应为7755元（387759元×2%）。关于原告主张的利息，由于双方签订的合同中并未约定利息，且原告主张的违约金已具有惩罚性，故对该利息的请求，一审法院不予支持。维修基金系原告购房时由被告博泰公司代收，被告博泰公司应予以退还。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告刘明兰与被告贵州博泰投资管理有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CX-0005）；二、被告贵州博泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘明兰购房款387759元、维修基金3877元及违约金7755元，共计399391元；三、驳回原告刘明兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3916元（已减半，原告已预交），由被告贵州博泰投资管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。另查明，案涉房屋所在楼栋于2019年12月2日消防验收合格，于2019年12月25日取得面积测绘报告，于2020年1月15日取得建筑工程竣工验收备案。2019年4月1日，贵州省住房和城乡建设厅转发《关于转发的通知》文件载明：“2019年4月1日至2019年6月30日为移交承接期，各级住房城乡建设主管不门应在6月30日前完成辖区内建设工程消防设计审核、验收和备案抽查移交承接工作”。2019年4月17日上诉人在报纸上刊登《声明》告知“博泰”世界岛业主，2019年4月1日至2019年6月30日因2020年1月30日，我市消防设计审核、验收和备案抽查工作职能部门转移，暂停办理消防验收，可能造成交房延迟。贵州省人民政府办公厅作出《省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工复产的通知》，要求省内各类企业不早于2月9日前复工复产。上诉人称其于2020年5月电话通知被上诉人收房，另经本院询问，被上诉人认可2020年5月28日接到上诉人的收房通知，但认为房屋存在质量问题。本院认为，本案争议焦点为双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同。合同虽约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房，但被上诉人以逾期交房为由提起本案诉讼时，案涉房屋已具备交房条件，上诉人确实存在逾期交付房屋的事实，逾期交房天数亦达到双方合同约定的解除条件，但关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除，本院认为，除考察合同约定的解除条件是否成就外，还应结合合同的履行程度、违约方的过错程度、违约行为是否影响合同目的实现等因素进行综合考量，就本案而言，不宜判决解除合同，理由如下：首先，被上诉人购房的合同目的并非不能实现。在被上诉人提起本案诉讼前，案涉房屋已达到交付条件，被上诉人已接到上诉人的收房通知并前往收房现场，上诉人的逾期交房行为在提起本案诉讼前已经终止，被上诉人购房的合同目的并非不能实现，被上诉人完全可以通过主张逾期交房违约金弥补自己的损失，基于促进交易、维护合同稳定性的价值考虑，案涉商品房买卖合同不宜解除；其次，上诉人主观过错程度显著轻微。上诉人提交的贵州省住房和城乡建设厅《关于转发的通知》虽不足以证明消防验收职责转移对案涉项目竣工验收的实际影响时长，但上诉人已将受政府职能部门调整影响预判可能导致延期交房的情况及时告知广大业主，表明上诉人并非恶意违约，主观过错程度显著轻微。最后，至上诉人2020年5月通知被上诉人交房之日，上诉人实际逾期时间不足半年，且期间我国发生新冠疫情，新冠疫情虽发生在合同约定的交房期限之后，不影响逾期交房违约行为的认定，但对于逾期行为持续期间长短构成影响，新冠疫情的实际影响客观上不止政府要求停工停产至通知复工复产的15日期间，而双方合同约定的解除条件为持续违约超过90天，对合同约定的解除权是否成就具有影响，考虑新冠疫情及消防职能部门变化的影响，上诉人逾期交房持续的时间并不长，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的精神，本院认为上诉人的违约程度显著轻微，且不影响被上诉人合同目的的实现，故对于被上诉人以上诉人逾期交房为由要求解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于被上诉人称案涉房屋存在质量问题，首先，被上诉人本案并未以质量问题张解除合同，也未提交相应证据，其次，即使存在质量问题，被上诉人可要求上诉人先行整改，整改完成后再予以收房，若房屋确实存在影响正常使用且无法整改以致合同目的无法实现的程度，被上诉人可另行主张权利。被上诉人的其他诉讼请求系以合同解除为基础，现案涉合同未判决解除，故对于被上诉人的其他诉请，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系上诉人的违约行为引起，上诉人一审亦未到庭举证，故本院酌情认定本案一审、二审案件受理费均由上诉人负担，本院在此予以明确。综上所述，上诉人贵州博泰投资管理有限公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院(2021)黔0113民初108号民事判决；二、驳回刘明兰的全部诉讼请求。一审案件受理费3916元，二审案件受理费7832元，共计11748元，由贵州博泰投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年四月二十七日书记员  曹 然