福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽0721民初570号 原告：福建顺昌三松物业管理有限公司，统一社会信用代码913507216740496286，住所地福建省顺昌县城南东路**（系确认送达地址）。 法定代表人：刘强，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：张生，男。 委托诉讼代理人：林焱，女。 被告：林祖贵，男，1973年3月18日出生，汉族，住福建省顺昌县（系确认送达地址）。 被告：余红燕，女，1980年10月20日出生，汉族，住福建省顺昌县。 原告福建顺昌三松物业管理有限公司（以下简称三松物业公司）与被告林祖贵、余红燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易(小额诉讼)程序，公开开庭进行了审理。原告三松物业公司的委托诉讼代理人林焱到庭参加诉讼，被告林祖贵、余红燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三松物业公司向本院提出诉讼请求：林祖贵、余红燕支付2018年1月1日至2021年2月28日的物业费3420.76元及违约金（按日万分之五，自2018年2月1日起计算至款项付清之日止）。事实和理由：2012年6月15日，林祖贵、余红燕向福建省顺昌瑞城置业有限公司（以下简称瑞城置业公司）购买了蝶景湾小区C区9幢1601室房屋。瑞城置业公司选聘福建省顺昌瑞城物业管理有限公司（以下简称瑞城物业公司）提供前期物业服务。2014年4月18日，林祖贵、余红燕接收房屋。2020年9月30日，三松物业公司与顺昌县蝶景湾小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定三松物业公司为小区业主提供物业管理服务，业主需缴纳物业费，物业费标准：高层住宅（12层以上电梯房）0.9元/月/平方米，故林祖贵、余红燕每月缴纳的物业费为90.02元。如逾期缴纳的，从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。但林祖贵、余红燕却未按物业管理规定承担物业管理费用，截至2021年2月28日，林祖贵、余红燕拖欠物业管理费3420.76元及违约金960.11元。三松物业公司多次向林祖贵、余红燕催缴物业管理费用，并发出《催款函》督促交纳，林祖贵、余红燕仍未交纳。 林祖贵、余红燕未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年6月15日，林祖贵、余红燕与瑞城置业公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，林祖贵、余红燕向瑞城置业公司购买蝶景湾C区9幢1601号房屋，位于所在建筑设计标高地上第**，建筑层数地上最高**，地下**；房屋建筑面积100.02平方米；交房时间为2014年6月30日前；本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘瑞城物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四；合同附件四《前期物业服务合同》约定：由瑞城物业公司提供前期物业服务，服务期限自2011年7月1日至2014年7月1日，但在本合同期限内，业主委员会或全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；服务内容包括：①物业共用部位的维修、养护和管理；②物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；④公共绿化的养护和管理；⑤车辆停放管理；⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；⑦装饰装修管理服务；⑧物业档案资料管理。物业服务收费标准：高层住宅（12层以上电梯房）0.9元/月/平方米。如逾期缴纳的，从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。 2012年8月9日，瑞城物业公司变更名称为三松物业公司。 2014年4月18日，余红燕与瑞城置业公司办理蝶景湾C区9幢1601号房的房屋交接手续。 2020年9月30日，三松物业公司与顺昌县蝶景湾小区业主委员会签订《蝶景湾物业服务合同》。《蝶景湾物业服务合同》第二条约定，物业服务期限三年，自2020年10月1日起至2023年9月30日终止。第七条第（二）款第五项约定3期住宅（C6/C7/C8/C9，共4栋）管理服务费收取标准为：住宅每月每平方米0.9元。第十六条约定业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日万分之五标准支付违约金。 林祖贵、余红燕未按物业管理规定承担物业管理费用，自2018年1月1日至2021年2月28日，林祖贵、余红燕拖欠物业管理费3420.76元及违约金960.11元。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞城置业公司实际于2014年4月18日将房屋交付给林祖贵、余红燕，即三松物业公司（更名前为瑞城物业公司）实际于2014年4月18日开始向林祖贵、余红燕提供物业服务。蝶景湾小区在未成立业主大会并选举业主委员会时，瑞城置业公司与三松物业公司签订的《蝶景湾前期物业服务合同》，对业主林祖贵、余红燕具有约束力。2020年9月30日，三松物业公司与顺昌县蝶景湾小区业主委员会签订《蝶景湾物业服务合同》，对业主林祖贵、余红燕具有约束力。两次合同均约定物业费为每月每平方米0.9元，即林祖贵、余红燕应支付三松物业公司物业管理费3420.76元，故对三松物业公司主张林祖贵、余红燕支付2018年1月1日至2021年2月28日的物业费3420.76元的诉讼请求，本院予以支持。在上述两次合同中，双方均明确约定业主未能按时足额支付物业服务费时，应当从逾期之日起按每日万分之五标准支付违约金，现三松物业公司主张林祖贵、余红燕自逾期次月支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。林祖贵、余红燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上所述，对三松物业公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 林祖贵、余红燕应于本判决生效之日起十日内支付福建顺昌三松物业管理有限公司2018年1月1日至2021年2月28日的物业费3420.76元及违约金（按日万分之五，自2018年2月1日起计算至款项付清之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易（小额诉讼）程序审理减半收取计25元，由林祖贵、余红燕负担。本案受理费应在本判决生效后十日内交纳。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  洪琪琳 二〇二一年四月十四日 书记员  郑 佳 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。 第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。