上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10314号上诉人(原审被告)：上海梦洋服饰有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：刘林泉，执行董事。委托诉讼代理人：张凌枝，女。委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海普陀大楼物业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴子杏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凌宇，上海市朝华律师事务所律师。上诉人上海梦洋服饰有限公司(以下简称“梦洋公司”)因与被上诉人上海普陀大楼物业有限公司(以下简称“大楼物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梦洋公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回大楼物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，将附解除条件的租赁行为误读为不定期租赁，继而支持大楼物业公司有解除权。双方签订的《补充协议》明确租赁期限自2019年2月1日至进场招租结束之日止，如乙方中标租赁期限至双方签订新租赁合同起始日前一天，如乙方未中标，租赁期限至进场招租竞拍结束之日。该约定是附条件的法律行为，而非不定期。大楼物业公司单方要求解除合同，构成违约。二、一审法院基于上述错误判断，所作判决应予撤销。2019年7月26日解除通知虽送达，但大楼物业公司并不享有解除权，该通知不具有解除的效力。上述《补充协议》合法有效，梦洋公司可以续租。2019年7－12月的房租在2019年11月才缴纳，是有客观原因的，并非梦洋公司故意拖延。受疫情影响，自2020年1月1日起至实际搬离之日止的占用使用费应予减免。大楼物业公司辩称，不同意梦洋公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。从合同约定看，双方对租赁期限截止日的约定是以实施进场招租为前提，但进场招租并非必然发生的；从合同履行看，签署补充协议是为了解决过渡期的问题，而客观情况是大楼物业公司要收回自用，不可能继续对外出租，故双方之间是不定期租赁关系，大楼物业公司有权随时解除合同。且在租赁合同履行过程中，梦洋公司未按约在2019年6月5日前支付房租，构成违约，大楼物业公司也有权解除合同。大楼物业公司向一审法院起诉请求：1．确认大楼物业公司与梦洋公司之间关于上海市普陀区宜川三村XXX号东房屋(以下简称“系争房屋”)的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2．判令梦洋公司清空并返还系争房屋；3．判令梦洋公司支付2019年7月1日至2019年7月26日期间的租金6，390.07元；4．判令梦洋公司支付自2019年8月6日起至付清租金之日止的违约金(以6，390.07元为基数，按日万分之五的标准计算)；5．判令梦洋公司支付自2019年7月27日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费(2019年7月27日至2019年12月31日期间按每月7，500元计算，2020年1月1日至实际搬离之日期间按每月15，000元计算)。一审法院认定事实：1、大楼物业公司为系争房屋产权人，2014年12月31日，大楼物业公司与梦洋公司签订《房屋租赁协议(一)》，约定梦洋公司向大楼物业公司承租系争房屋，建筑面积204.81平方米，租期自2015年2月1日至2018年1月31日，年租金为41，000元，保证金为3，500元。2014年11月19日梦洋公司缴纳租赁保证金3，500元。梦洋公司表示租赁开始前大楼物业公司曾给予其两个月的翻建时间，该次装修后梦洋公司就系争房屋未再装修。2、2018年1月17日，大楼物业公司、梦洋公司签订《房屋租赁合同》，约定梦洋公司继续向大楼物业公司承租系争房屋，租赁期限自2018年2月1日至2019年1月31日，月租金为7，500元，实行先付租后使用，按半年支付租金，梦洋公司应于半年的第一个月前五天内支付租金45，000元，逾期支付租金超过一个月，大楼物业公司有权单方终止合同。梦洋公司应在租期届满后的一日内返还系争房屋，未经大楼物业公司同意逾期返还的，应当按双倍租金标准支付逾期返还期间的房屋占用费。梦洋公司逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日按应付租金的万分之五支付违约金，若延迟支付达到一个月，大楼物业公司可以通知梦洋公司解除合同，梦洋公司应按月租金的双倍支付违约金。同日，双方签订《消防安全保证金协议》，约定梦洋公司自愿向大楼物业公司缴纳消防安全保证金10，000元。2018年4月18日梦洋公司缴纳消防保证金10，000元。3、《房屋租赁合同》到期后，梦洋公司继续承租使用系争房屋。2019年2月22日，大楼物业公司、梦洋公司签订《补充协议》，约定由于进场招租的原因，双方同意延长原租赁合同的期限，租赁期限自2019年2月1日起至进场招租结束之日止。如梦洋公司中标，租赁期限至双方签订新租赁合同起始日前一天止，如梦洋公司未中标，则租赁期限至进场招租竞拍结束之日止。月租金为7，500元，支付方式、支付时间按照原合同执行。补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准，其余事项仍按原合同执行。4、2019年7月8日，大楼物业公司向梦洋公司现场送达《告知书》，其中载明大楼物业公司因战略发展需要须收回系争房屋，不再出租，望梦洋公司收到告知书后十日内搬离房屋，并结清相关费用。但梦洋公司并未搬离。5、2019年7月25日，大楼物业公司向梦洋公司发送律师函，载明梦洋公司收到律师函之日，大楼物业公司即解除与梦洋公司的《房屋租赁合同》及《补充协议》，请梦洋公司于收到律师函之日起十日内清空并返还房屋，同时结清相关费用。梦洋公司于次日收到律师函，但仍未搬离。6、2019年11月12日，梦洋公司转账支付大楼物业公司45，000元，备注“2019年7月-12月房租”，收款账号为此前大楼物业公司向梦洋公司开具的增值税发票上载明的大楼物业公司账户。7、审理中，大楼物业公司、梦洋公司均同意3，500元的租赁保证金和10，000元的消防保证金在本案中一并处理，并认可根据租赁合同的约定，保证金应当在抵充相关费用后无息返还。8、审理中，梦洋公司提交落款为“谢发达”的手写情况说明，主张因梦洋公司对系争房屋进行翻建，并对前承租人进行了补偿，故当时大楼物业公司负责人谢发达承诺梦洋公司签订8年左右的租赁合同，并在租期截止时优先承租。大楼物业公司对此表示，谢发达此前确为大楼物业公司员工，但已于2014年6月退休，其并未经手2014年12月租赁合同的签订，租赁期限应以合同约定为准。9、审理中，梦洋公司申请证人阚正华(前承租人)出庭，证人陈述梦洋公司承租后对于系争房屋进行了翻建，并支付了证人140，000元的补偿款。大楼物业公司对此表示，大楼物业公司并未要求梦洋公司支付证人补偿款，亦未承诺会支付梦洋公司补偿款，梦洋公司在租期截止时恢复房屋原状是其法定义务。此外，就系争房屋所处地段和面积而言，梦洋公司以每月7，500元的租金标准承租多年，已经可以收回前期投入，并不存在实际损失。10、审理中，大楼物业公司、梦洋公司确认系争房屋现仍由梦洋公司占有使用。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定的解除条件或者法定的解除条件成就时，当事人有权解除合同。本案的争议焦点是《补充协议》达成后，系争房屋的租赁期限如何确定。对此，分析如下：首先，从合同约定分析。根据《补充协议》约定，由于进场招租的原因，双方延长租赁期限，期限自2019年2月1日起至进场招租结束之日止。租赁期限截止日分两种情形确定，即如梦洋公司中标，租赁期限至双方签订新租赁合同起始日前一天止，如梦洋公司未中标，则租赁期限至进场招租竞拍结束之日止。从上述内容分析，双方就租赁期限截止日的约定是以实施进场招租为前提。但双方并未就取消进场招租时如何确定截止日期作出约定。根据法律规定，在此情况下，双方若不能协商一致，亦无法通过有关合同条款、交易习惯确定截止日期的，应当视为不定期租赁。任何一方均可以随时解除合同。其次，从履行情况分析。2019年7月大楼物业公司先后两次通知梦洋公司，将收回房屋，不再出租。审理中大楼物业公司亦明确，其收回房屋自用，不做出租，故不进行进场招租。事实上自2019年7月至今，梦洋公司一直占用系争房屋，大楼物业公司并未实施进场招租。从上述情况分析，大楼物业公司主张其已取消进场招租存在事实依据，予以采信。最后，从梦洋公司抗辩分析。1、梦洋公司主张目前进场招租尚未截止，故租赁期限并未截止。然《补充协议》虽就实施进场招租后如何确定租赁截止日作出约定，但并未约定大楼物业公司必须实施进场招租，故大楼物业公司主张根据上级公司和自身的战略发展需要，取消进场招租，并不违约。在此情况下，租赁截止日显然已无法通过《补充协议》确定。故梦洋公司的该项抗辩缺乏依据，不予采纳。2、关于梦洋公司抗辩大楼物业公司曾承诺给予8年左右的租赁期限。然梦洋公司就该主张仅提供了一份落款为“谢发达”的手写情况说明。现大楼物业公司对此不予认可，该人亦未能到庭陈述，证据形式存在瑕疵。且该人已于2014年6月退休，远早于双方第一份租赁合同的签订时间，故即便该人存在相应承诺，亦不能当然代表大楼物业公司。且双方此后已经签订书面合同约定租赁期限，显然应以合同约定为准。至于证人关于梦洋公司已给予补偿，实施翻建的证言亦不能推翻合同的约定。故对梦洋公司的该项抗辩，不予采纳。综上，一审法院认定，大楼物业公司、梦洋公司自2019年2月1日起就系争房屋存在不定期租赁关系，大楼物业公司有权随时解除合同。现大楼物业公司先后于2019年7月8日通知梦洋公司退还房屋，于2019年7月26日送达解除通知，要求梦洋公司于2019年8月6日前搬离，已经给予梦洋公司合理的宽限期，故大楼物业公司行使解除权并无不当。此外，根据租赁合同及补充协议的约定，梦洋公司应于2019年7月5日前支付2019年下半年的租金，但梦洋公司实际直至2019年11月12日才支付。根据租赁合同约定，逾期付款达到一个月，大楼物业公司即有权解除合同。故大楼物业公司据此解除合同亦符合双方约定。至于梦洋公司抗辩不知晓大楼物业公司收款账号，与大楼物业公司此前向梦洋公司开具的增值税发票中明确载明收款账号的事实不符，不予采信。根据上述论述，一审法院对大楼物业公司的诉请依次评析如下：一、关于确认大楼物业公司、梦洋公司就系争房屋的租赁关系于2019年7月26日解除。法院已认定大楼物业公司行使解除权的行为并无不当，故对该项诉请予以支持；二、关于判令梦洋公司清空并返还系争房屋。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现租赁关系已于2019年7月26日解除，大楼物业公司要求梦洋公司清空并返还房屋符合法律规定，予以支持；三、关于判令梦洋公司支付2019年7月1日至2019年7月26日期间的租金6，390.07元。因租赁关系至2019年7月26日解除，故大楼物业公司要求支付2019年7月1日至2019年7月26日期间的租金于法有据，按照合同约定的1.2元／平方米／天的标准核算，大楼物业公司主张的金额无误。但鉴于梦洋公司已于2019年11月12日向大楼物业公司支付45，000元，故该笔租金已经付清，梦洋公司无须再行支付；四、关于判令梦洋公司支付自2019年8月6日起至付清租金之日止的违约金(以6，390.07元为基数，按日万分之五的标准计算)。双方就房屋租赁应先付租后使用并无异议，现大楼物业公司主张2019年8月6日为其给予梦洋公司支付租金的最后截止日期，并无不当。梦洋公司实际至2019年11月12日才支付租金，故应当承担逾期付款的违约责任。现梦洋公司主张违约金标准即日万分之五过高，法院予以采纳，并酌情调整违约金金额为100元。该金额于大楼物业公司处的租赁保证金3，500元中抵扣，梦洋公司无须再行支付；五、关于判令梦洋公司支付自2019年7月27日起至实际搬离之日止的房屋占用费(2019年7月27日至2019年12月31日期间按每月7，500元计算，2020年1月1日至实际搬离之日期间按每月15，000元计算)。鉴于双方租赁关系已于2019年7月26日解除，梦洋公司应当及时返还系争房屋。然梦洋公司至今未予返还，显然违反租赁合同的约定，大楼物业公司主张梦洋公司支付自2019年7月27日至实际搬离之日的房屋占用费，于法有据，应予以支持。现梦洋公司主张支付双倍租金的占用费这一违约责任过重，一审法院予以采纳，并酌情调整2020年1月1日起的占用费为每月10，000元。根据大楼物业公司主张的标准，2019年7月27日至2019年12月31日期间的占用费实际在45，000元中抵扣完毕，故梦洋公司无须再行支付。同时，梦洋公司在大楼物业公司处的租赁保证金3，500元，抵扣诉请4逾期付款违约金100元尚余3，400元，另有消防保证金10，000元，两项金额合计13，400元，可抵扣自2020年1月1日起的占有使用费。此外，关于梦洋公司主张大楼物业公司应根据政府规定，在疫情期间给予三个月免租期。法院认为，大楼物业公司早已于2019年7月上旬通知梦洋公司返还房屋，梦洋公司应按通知于2019年8月上旬返还房屋，届时并未发生疫情，疫情系在梦洋公司逾期归还房屋期间发生。而根据法律规定，在当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故梦洋公司主张免租有违法律规定，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认上海普陀大楼物业有限公司与上海梦洋服饰有限公司就上海市普陀区宜川三村XXX号东房屋的租赁关系于2019年7月26日解除；二、上海梦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内清空并返还上海市普陀区宜川三村XXX号东房屋；三、上海梦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海普陀大楼物业有限公司逾期付款违约金100元(该款于大楼物业公司处的租赁保证金3，500元中抵扣)；四、上海梦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内按每月10，000元的标准支付上海普陀大楼物业有限公司自2020年1月1日起至梦洋公司实际搬离之日止的房屋占用费(该款先以大楼物业公司处的保证金余额13，400元抵扣)；五、对上海普陀大楼物业有限公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，梦洋公司称其已于2020年10月18日已全部搬离。大楼物业公司称梦洋公司确于2020年10月18日返还了部分承租的房屋，但由其转租的房产经纪所并未搬离，因系争房屋是整体出租，故不认可梦洋公司已返还系争房屋。梦洋公司主张房产经纪所在梦洋公司承租系争房屋之前就在经营，大楼物业公司在承租之初即未能按约履行交付所有的房屋，之后基于实际情况，才由梦洋公司收取房产经纪所的租金并转交大楼物业公司，并非梦洋公司转租。大楼物业公司不认可梦洋公司的主张，认为系争房屋是由案外人阚正华直接交付梦洋公司的，此前梦洋公司从未就系争房屋的面积、范围提出过异议。因梦洋公司未全部返还房屋，为收回房屋自用，二审中，普陀大楼公司于2021年3月16日清退了房产经纪所。本院认为，大楼物业公司与梦洋公司所签订的《补充协议》合法有效。根据《补充协议》的约定，租赁期限延长至进场招租结束，并对梦洋公司中标或未中标的情形进行了设定，但并未包括大楼物业公司不再进行进场招租的情形。因对在不进行进场招租的情形没有事先约定，双方当事人对此亦未协商一致，一审法院据此认定普陀大楼公司与梦洋公司之间属不定期租赁关系，并判令租赁关系解除并无不当。梦洋公司主张涉案租赁合同属于附解除条件的租赁关系，理由不成立。租赁合同关系解除，梦洋公司理应返还租赁物，并支付租金及占有使用费。梦洋公司称其已于2020年10月18日搬离并返还系争房屋，大楼物业公司认可梦洋公司搬离其使用的部位，但双方一致确认尚有某房产经纪所尚在系争房屋中未搬离。梦洋公司虽否认该房产经纪所系由其转租，但梦洋公司并无证据证明在租赁合同履行期间其曾就此提出过异议，且在承租期间系由梦洋公司收取房产经纪所租金，故梦洋公司仅将其自行使用部位返还大楼物业公司，尚不能视为履行了返还租赁房屋的义务。二审中，根据当事人的陈述，系争房屋于2021年3月16日全部清退，故梦洋公司仍需支付至该日止的占有使用费。同时，梦洋公司在承租期间确实存在未按约支付房租的情形，构成违约，一审法院判决梦洋公司承担相应的责任，亦无不当。综上所述，梦洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费714元，由上诉人上海梦洋服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 陈 俊二〇二一年四月二十六日法官助理 仇祉杰书 记 员 陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……