广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6676号上诉人（原审原告）：湛春玲，女，1971年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：康泳君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州光大南方经济发展公司，住所地广东省广州市天河区东圃世界大观办公楼三楼。法定代表人：卜现平，总经理。委托诉讼代理人：叶凯玲，广东壹号律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：林建峰，董事长。委托诉讼代理人：耿敏，女，公司员工。上诉人湛春玲因与被上诉人广州光大南方经济发展公司（以下简称光大公司）、广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人湛春玲及其委托诉讼代理人康泳君，被上诉人光大公司的委托诉讼代理人叶凯玲、被上诉人华丰公司的委托诉讼代理人耿敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湛春玲上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判光大公司向湛春玲赔偿2007年至2020年期间涉案房屋升值的差额损失1308000元；三、改判华丰公司对光大公司的上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由光大公司、华丰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应当依法改判。一、一审法院认定湛春玲在购买涉案房屋时已知房屋存在诉讼等瑕疵是事实审查不清。事实情况是：华丰公司董事兼财务经理叶际英以华丰公司的名义与湛春玲接洽、看房以及办理购买付款等手续。2007年9月6日，湛春玲支付涉案房屋首期款后发现开具收据的单位为光大公司而非华丰公司，当即提出异议。叶际英解释称光大公司为华丰公司的股东，有权销售华丰公司名下的房屋，而且光大公司是国企，有实力和更可信，同时叶际英还表示己交的首期购房款不能退还。在湛春玲半信半疑之下，同日，叶际英再向湛春玲出具了光大公司的《承诺书》，湛春玲当场签收《承诺书》并写上当天日期2007年9月6日。可见，湛春玲是在2007年9月6日交纳了300000元首期款后才得知涉案房屋的对外出售方被改为光大公司，而且房屋不能正常过户。但叶际英使尽威迫利诱，称己交的款项不能退还，有《承诺书》作担保，让湛春玲尽管放心，同时马上将涉案房屋钥匙交给湛春玲进行装修，待装修完成正式入住前交齐剩余房款即可，以此哄骗湛春玲，因此才导致湛春玲购买了一套不能过户的房屋。一审判决对湛春玲所发表的意见并没有任何论述，而是通过一句话就认定湛春玲在购买涉案房屋存在“明知故犯”的过错，忽视光大公司和华丰公司共同串谋隐瞒欺骗湛春玲购买涉案房屋的事实，从而不支持房屋升值差额的赔偿。二、叶际英向湛春玲销售房屋的行为符合表见代理。叶际英是华丰公司的董事，其对外代表华丰公司销售涉案房屋的行为结果应当由华丰公司承担。三、光大公司是否积极配合提起诉讼，态度是否良好并不影响湛春玲因购买涉案房屋而受到重大损失的结果。况且，每次当湛春玲要求退款赔偿时，都被光大公司推搪拒绝，以出具《承诺书》继续有效和《确认书》为手段敷衍湛春玲，一审法院认定光大公司没有故意不履行义务，完全是认定错误。湛春玲自2007年购买涉案房屋以来，至今长达13年的时间无法办理房屋产权证，早在《承诺书》约定时间到期时湛春玲已多次催促光大公司要求按照承诺退款和赔偿，但光大公司均没有实际履行承诺，导致2019年年底湛春玲被执行人赶出了涉案房屋，无法继续居住，彻底丧失了房屋的使用权。根据《中华人民共和国合同法》第113条和第114条的规定，湛春玲主张房屋升值差额损失是基于现约定的违约金低于造成的损失及可得利益损失条款，法院应当综合考量买受人是否存在过错、是否积极采取措施避免损失扩大，违约金是否能足够弥补湛春玲损失。《承诺书》是2007年出具的，在这13年期间，湛春玲多次强烈要求光大公司和华丰公司按照《承诺书》约定退款赔偿，均遭到拒绝，始终没有实际履行承诺，只是使用《承诺书》续期和《确认书》来敷衍湛春玲，由于光大公司、华丰公司的过错导致房价上涨的差额损失不断扩大，现在一审法院按照13年前的《承诺书》约定，仅仅支持返还已付房款及30％的违约金，无疑是把巨大的房价差额损失全部归责于湛春玲，完全忽略光大公司和华丰公司的恶意串谋隐瞒欺骗湛春玲以及承诺到期后的百般拖延，故意不履行承诺的事实行为。况且，湛春玲现要求赔偿涉案房屋升值的差额，仅约为目前涉案房屋市场价格的30％，一审判决对湛春玲极大的不公平。光大公司二审辩称：一、一审法院对于涉案房屋升值的差额损失问题认定事实清楚，适用法律正确。（一）本案证据足以证明湛春玲在支付款项时已经明确知悉涉案房屋的情况，湛春玲主张购买涉案房屋时不清楚该房屋的实际情况，没有证据证明，也不符合常理。（二）一审法院认定光大公司没有故意不履行义务事实清楚，证据充分。根据光大公司提交的证据，出具《承诺书》后，光大公司一直在进行涉案房屋的行政诉讼，经历了一审、二审、再审、重审一审、重审二审，直至2012年广州中院再次驳回；光大公司也协助华丰公司提起撤销（2005）穗仲案字第2703号仲裁裁决以及申请不予执行该裁决，直至2016年广州中院以涉港仲裁不审查实体为由驳回不予执行的申请。在寻求所有民事途径救济无果后，2016年光大公司又协助华丰公司报案新怡发地产公司合同诈骗，因涉及王少钢，而王少钢于2012年因病去世，公安机关没有调查作出不予立案的决定，复议维持后，又报案黄创基、黄创岳诈骗，公安机关以找不到黄创基、黄创岳为由认定没有犯罪事实不予立案，经过复议、复核仍是维持。2018年，华丰公司又向广州市监察委员会控告仲裁员枉法裁判、房管局办证人员渎职，均不了了之。自2006年至2018年的12年间，就取回涉案房屋已经尝试过所有行政、民事以及刑事救济途径，光大公司一直在努力履行《承诺书》。光大公司于2018年也曾向湛春玲提出退款的具体方案，但湛春玲并没有接受。出具《承诺书》继续有效和《确认书》也是基于湛春玲的要求，湛春玲在继续等待和退款中选择了继续等待，并不是湛春玲所说的以出具上述文件为手段敷衍湛春玲。湛春玲也一直表示赔偿30%过低，不同意按30%赔偿。光大公司一直积极履行承诺函的义务，自始至终如实告知涉案房屋的真实情况，及时反馈涉案房屋的实际情况，不存在任何主观恶意的过错及故意不履行义务的行为。（三）一审法院依法驳回湛春玲提出的按已支付款项的两倍赔偿房屋升值的差额损失的诉请适用法律正确，湛春玲的改判请求应予驳回。1.《承诺书》中已经明确约定了光大公司应承担的违约赔偿款的计算方式，这是双方当事人对不能按时签署买卖合同、办理合同备案登记及权属证件所产生的损失赔偿额的预先约定。根据《合同法》第114条第1款的规定，本案湛春玲接受光大公司的承诺并向光大公司支付款项，双方已就《承诺书》达成了合意，对双方具有约束力，应按《承诺书》的约定确定违约责任。《承诺书》中已经明确约定了光大公司应承担的违约赔偿款的计算方式，应以该约定为准。一审法院按该约定判决光大公司承担已付款项30%的违约赔偿是正确的。2.湛春玲支付款项时明确知悉房屋存在可能不能过户的风险，且承诺书明确了在不能过的情况的违约责任为房款30%，湛春玲对于房屋存在过户风险和违约金额均具有可预见性。根据《合同法》第113条的规定，湛春玲订立合同时已经预见到的违约赔偿为房款的30%，而房屋的升值或贬值是受市场经济规律的调节，在签订合同时并不能预见或应当预见到十几年之后房屋一定升值，因此一审法院判决按房款的30%赔偿，没有支持湛春玲提出的房屋升值的差额损失是正确的。3.湛春玲为了获得低房价的利益，仍然自甘风险支付款项，且湛春玲多次接收了《确认书》后也未提出签订合同或者办理过户的异议，对于签署《商品房屋买卖合同》、办理过户时间及结果的不确定性完全知悉，也予以认可。湛春玲自甘风险，应自行承担除《承诺函》约定的其他损失。同类型的案件当事人曹星已实事求是按照《承诺书》要求退回款项及利息，荔湾法院已作出生效判决。二、一审法院对于华丰公司的承责问题认定事实清楚，适用法律正确。华丰公司与湛春玲没有签订买卖合同，不存在房屋买卖关系，不是合同的相对方。对于湛春玲提及的损失扩大问题，光大公司不存在过错，从签署承诺函到整个案件过程中及刑事、行政途径维权过程中光大公司多次向湛春玲提出过处理方案，是湛春玲要求光大公司多次出具确认函。如果房屋不能过户需要承担责任，光大公司也同意按照确认函的内容去履行，但是湛春玲继续选择等待维权结果，因此损失扩大方面，光大公司不存在过错，是双方经过沟通后协商一致的结果。华丰公司二审辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。一、一审法院认定湛春玲在购买涉案房屋时已知房屋存在诉讼等瑕疵是正确的。按照正常的房屋交易习惯，都是先签订房屋买卖合同后再支付房款，而湛春玲没有签订任何书面文件就付款的行为本身就与常理不符。据向叶际英了解，因部分房屋已登记备案在黄创基、黄创岳名下，房屋存在瑕疵，所以光大公司才以低于市价一半的价格出售房屋。湛春玲的朋友先以《承诺书》的方式购买，因价格便宜又介绍湛春玲购买。叶际英称看房时已将房屋有关情况如实告知湛春玲，湛春玲才在没有签订房屋买卖合同的情况下同意支付房款。而且交易前湛春玲也可以要求查询房屋登记情况，正是因为湛春玲知道房屋已经登记的情况，才没有提出查询或自行去查询。基于以上事实，湛春玲购买涉案房屋前完全知晓房屋情况，湛春玲主张购买房屋时不知道房屋瑕疵不仅没有任何证据证明，也与事实及常理不符。二、一审法院认定华丰公司不承担连带清偿责任正确。1.湛春玲与华丰公司之间没有任何合同关系，不是合同相对方。2.叶际英不构成表见代理。根据《合同法》第四十九条的规定，本案中叶际英并没有以华丰公司的名义与湛春玲接洽及订立合同，因此本案不适用该法律规定。且叶际英仅是董事身份，并非法定代表人。3.湛春玲主张光大公司、华丰公司共同串通隐瞒欺骗湛春玲购买涉案房屋没有任何证据证明。湛春玲于2020年10月28日向一审法院起诉请求：一、判决光大公司退回湛春玲已支付购房款654000元以及违约赔偿款196200元；二、判决光大公司向湛春玲赔偿2007年至2020年期间涉案房屋升值的差额损失1308000元；三、判决华丰公司对光大公司的上述债务（包括诉讼请求一和诉讼请求二）承担连带清偿责任；四、本案受理费等全部诉讼费用由光大公司、华丰公司承担。一审法院经审理查明：2007年9月6日，光大公司向湛春玲出具《承诺书》，承诺向湛春玲出售由华丰公司所开发的位于XX路“XX大厦”中的房号为12C02的房屋；鉴于上述房屋诉讼尚未完结的情况，暂不能为湛春玲签订《商品房买卖合同》及办理合同备案登记手续。但在购房人购买上述房号12C02房屋后，可立即入住所述房屋。为保证购房人的权益，购房人在光大公司支付总购房人民币654000元购买上述房屋后的一年内，购房人与华丰公司签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记；一年半内办理相关房产权属证件。如不能按上述时间签订《商品房买卖合同》及办理相关房产权属证件，华丰公司的股东广州光大南方经济发展公司用其在华丰公司的权益保证全额退回所收购房人的购房款，并向购房人支付收到的总房款的30%的赔偿款。光大公司分别于2010年6月28日、2016年5月16日向湛春玲出具《确认书》，确认对湛春玲所承诺之各项全部有效。湛春玲已向光大公司支付了购房款654000元，光大公司亦将涉案房屋交付湛春玲使用。另查明，XX路XX大厦XX幢C1202号房屋及XX大厦12C02房为同一房屋，现址为广州市荔湾区XX路XX号1206房。2012年12月3日，黄创基取得该址房屋的房地产权证。黄创基已收回涉案房屋的所有权。一审法院认为：从光大公司向湛春玲出具的《承诺书》、《确认书》及一审法院查明的事实可知，湛春玲与光大公司存在事实上的房屋买卖关系。由于涉案房屋已由案外人取得所有权，在无法继续房屋交易的情况下，光大公司也承诺退还已收款项654000元及按总房款的30%支付赔偿款，对此一审法院予以确认。光大公司应向湛春玲退回购房款654000元及交付赔偿金196200元。对于涉案房屋升值的差额损失问题。因湛春玲在购买涉案房屋时已知房屋存在诉讼等瑕疵，且湛春玲亦无证据证明光大公司为取得不正当利益，故意不履行其义务，湛春玲要求光大公司赔偿房屋升值的差额损失缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。对于华丰公司的承责问题。因华丰公司与湛春玲不存在房屋买卖关系，依据合同的相对性，湛春玲要求华丰公司承担连带清偿责任依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月21日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州光大南方经济发展公司向湛春玲还已付款项654000元及赔偿金196200元；二、驳回湛春玲其它诉讼请求。本案本诉受理费12033元，由湛春玲负担7293元，广州光大南方经济发展公司负担4740元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明以下事实：1.湛春玲一审提交的转账凭证和收据显示其分别于2007年9月6日、12月21日、12月28日支付购房款300000元、154000元、200000元，共计654000元，上述款项转入叶际英账号，由光大公司出具收据确认收取湛春玲购房款；2.湛春玲一审提交华丰公司的企业登记信息以及名片，显示叶际英为华丰公司的董事以及财务部经理；3.涉案承诺书显示的打印落款日期为2007年9月5日，湛春玲书写的签收日期为2007年9月6日，该承诺书中第一段中告知湛春玲对于涉案房屋，由华丰公司的前法人代表王少钢用合同号为穗房合字××号合同假卖和假按揭给黄创基；华丰公司的股东光大公司已向法院提起对广州市房管局的行政诉讼，要求法院撤销房管局对上述合同的备案登记及抵押登记备案，同时向广州市公安局经侦支队报案，经侦支队于2007年1月5日立案；4.湛春玲一审提交催告函，显示其2019年4月1日向华丰公司和光大公司发出催告函，要求对方与其签订商品房买卖合同并办理房屋产权证，否则应返还全部购房款和赔偿房屋升值的差额损失；5.湛春玲一审提交告知函，显示光大公司于2018年11月23日告知湛春玲，鉴于涉案房屋被法院执行，湛春玲可以选择按照承诺书的约定获取退款或者继续等待其司的维权的结果，如选择获得退款可以选择由华丰公司提供退款担保，签订担保合同等内容；6.光大公司一审提交2006年至2016年期间的行政裁定书、行政判决书、民事裁决书、报案报告、不予立案通知书、不予立案决定书等材料，拟证明其2006年以来就取回涉案房屋所尝试过所有行政、民事以及刑事等救济途径。华丰公司二审提交叶际英出具的说明，内容为：叶际英声明其没有以华丰公司的名义与湛春玲接洽及代表华丰公司签订任何合同，看房时其已如实告知湛春玲房屋已销售给黄创基、有关刑事、行政案件尚未完结等实际情况；支付首期款后，湛春玲从未提出退回首期款的请求，其也从未表明不能退回首期款。湛春玲质证意见认为：叶际英当时有收取全部款项，但是其在声明中称其没有代华丰公司收取款项对外销售接洽华丰公司的房屋是相互矛盾的。光大公司对上述证据予以认可，认为涉案相关文件确实是由光大公司与湛春玲进行对接，对于湛春玲提到的相关款项收取问题，从湛春玲一审提交的相关确认书可以知悉相关款项已经由湛春玲确认由叶际英代光大公司收取，且收据上盖章的也是光大公司的章。湛春玲二审陈述其2007年9月开始对涉案房屋进行装修，并从2007年12月居住至2020年8月。本院认为：本案二审争议的焦点在于光大公司是否需要赔偿湛春玲涉案房屋升值的差价损失以及华丰公司是否需要承担连带赔偿责任。关于光大公司是否需要赔偿湛春玲涉案房屋升值的差价损失的问题。湛春玲上诉主张其是在支付涉案房屋首期款300000元后才知晓涉案房屋存在瑕疵，且涉案房屋增值的差价损失扩大是光大公司过错导致，因此光大公司应当支付涉案房屋升值的差价损失。对此，本院具体分析如下：其一，关于湛春玲是否知晓涉案房屋存在诉讼瑕疵的问题。湛春玲在2007年9月6日支付首期房款30万元当天签收《承诺书》，其并没有提交证据证实在签收《承诺书》后有向光大公司提出过异议，应视为其认可《承诺书》约定的内容。即使其支付购房款是在签收承诺书之前，也不影响其对涉案房屋存在诉讼瑕疵明知事实的认定，且其在2007年9月6日签收《承诺书》后在2007年12月再次支付购房款，而非要求对方退还购房款，进一步证明其在知晓涉案房屋存在诉讼等瑕疵的情况下自行选择继续交易。其二，关于涉案房屋增值差价损失产生的归责问题。光大公司一审提交的生效裁判文书初步证明其司就涉案房屋在积极地通过法定途径主张权利，而湛春玲并没有提交证据证实其在提起本次诉讼之前有要求光大公司按照《承诺书》的约定退还购房款及支付购房款30%的赔偿款，而光大公司明确予以拒绝的情形。即本案证据不足以证实光大公司存在故意不履行《承诺书》约定义务的情况。而如前所述，湛春玲已经知晓涉案房屋存在诉讼瑕疵，应当预见涉案房屋可能无法正常交易，但是其仍选择继续使用涉案房屋，并在签收《承诺书》超过十年之后才提起诉讼。故湛春玲对于涉案房屋增值差价损失的产生存在过错。综合上述分析，双方对于房屋增值差价损失的产生均存在过错，但一审认定光大公司需按照《承诺书》的约定退回湛春玲全部购房款并支付30%购房款，已对湛春玲的损失作出一定程度的赔偿，且湛春玲实际使用涉案房屋近十三年，其再要求光大公司赔偿房屋升值的差额损失依据不足，本院不予支持。关于华丰公司是否需要承担连带赔偿责任的问题。根据一审查明的事实，华丰公司与湛春玲之间不存在房屋买卖关系，湛春玲上诉主张叶际英代表华丰公司销售涉案房屋，但其提交的证据不足以证实其主张，故一审驳回湛春玲要求华丰公司承担连带赔偿责任的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，湛春玲的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14586元，由湛春玲负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年四月二十九日书记员  林臻灏唐颖琪