湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2755号上诉人（原审原告）：姜佳，男，1987年10月10日出生，汉族，住湖北省洪湖市。被上诉人（原审被告）：湖南岳麓山大学科技园发展有限公司，住所地长沙市岳麓区潇湘中路创业大厦六楼。法定代表人：彭程，总经理。委托诉讼代理人：周正伟，湖南善上律师事务所律师。上诉人姜佳与被上诉人湖南岳麓山大学科技园发展有限公司（以下简称岳麓山大学公司）商品房预售合同纠纷一案，姜佳不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初11036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人姜佳上诉请求：一、请求依法撤销（2020）湘0104民初11036号民事判决，改判湖南岳麓山大学科技园发展有限公司向上诉人支付逾期交房违约金108779.83元（以81666元为基数，按日万分之二的标准，自2019年1月1日计算至2020年10月28日）；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决存在事实认定不清，应当依法予以查明。1、一审判决忽略了被上诉人设置不合理的收房前置条件才是导致其自身逾期交房的根本原因，事实认定不清，应予改判。上诉人直至起诉前仍未能收房的原因有两方面：一是被上诉人未能及时通知上诉人收房；二是上诉人主动前往收房后被上诉人又通过其委托的物业公司要求上诉人签署放弃保修权利的《麓山·翰林院住宅质量告知书》，将免除被上诉人的保修义务作为上诉人收房的前置条件，并且该前置条件是被上诉人针对买受人普遍要求的。一审判决忽略了被上诉人设置不合理的收房前置条件才是导致其自身逾期交房的直接原因和根本原因，将要求签署不合理的《麓山·翰林院住宅质量告知书》这一关键事实与被上诉人逾期交房的原因割裂看待，属于明显的事实认定有误，故恳请二审法院查明，予以改判。二、一审判决适用法律有误，进而导致认定法律关系明显错误。1、一审判决未将被上诉人“不再另行通知”交房的合同条款认定为格式条款，免除了被上诉人交房的通知义务，进而认定上诉人逾期收房应当自行承担责任，显然属于适用法律有误。交房通知义务是开发商交付房屋主要义务中的重要流程，不能通过将房屋交接义务以及后续风险转移给购房人的条款约定来免除开发商的房屋交接通知义务，开发商提供的实质上免除其关于通知购房人房屋交接义务的格式条款无效。被上诉人作为庐山翰林院住宅项目的开发商，具有向买受人发出收房通知的义务，该义务不能因商品房买卖合同补充协议中“不再另行通知”的格式条款约定而完全免除，而须按照商品房买卖合同第十条约定以电话或书面通知或在当地报纸公告等方式通知买受人办理交接手续。补充协议中“不再另行通知”的内容，属于典型的格式条款，变更了《长沙市商品房买卖合同》主合同中关于开发商交房要求的相关约定，免除了开发商作为出卖人的通知义务，加重了上诉人作为买受人的负担，且被上诉人就格式条款中的特别条款并未采取合理的方式提请上诉人注意，也未就该条款进行加粗、加黑的提示。因此根据现行《合同法》的规定，该条款并未对上诉人产生法律效力，故被上诉人应当向上诉人发出收房通知，在未发出收房通知情况下，未按合同约定时间交房，应当视为被上诉人已经违约，构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。2、一审判决割裂了被上诉人逾期交房的违约责任与上诉人的损失之间的关系，导致使用法律有误。被上诉人逾期交房肯定会导致上诉人发生损失。如果合同没有关于逾期交房违约责任的约定，则可以依据实际损失的证据来认定损失大小的转化为金钱债务应当对应的金额；但在合同明确有违约责任约定的情况下，应当依据该约定对违约责任作出认定，只是当提出违约责任过高时，再将该约定责任与实际损失进行比较后依法调整。而一审判决将违约责任与实际损失这一本为“一体两面”的法律关系进行了割裂，忽略了合同中的违约责任本就是为了弥补实际损失而设定的。最终将作为收房前置条件导致逾期交房的不合理的《麓山·翰林院住宅质量告知书》的效力问题和是否造成损失问题错误的认为“属于另一法律关系，应另案处理”，属于明显的法律适用有误，应当依法予以改判。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，恳请二审法院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人岳麓山大学公司答辩称：一、上诉人称一审法院忽略了被上诉人在交房时设置了不合理的前提条件是上诉人未能收房的根本原因与事实不符。1、被上诉人开发的商品房已于2011年竣工验收备案，具备合同约定的交房条件。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议约定：因该商品房已是现房，在买受人达到以下条件后30天内，买受人应前来办理交房交接手续，出卖人不再另行通知：①一次性付款的，在所有款项支付完毕后。②银行按揭贷款或公积金贷款的，在贷款支付到出卖人指定账户上之后。根据本条约定，上诉人应在款项支付完毕后三十日内自行至被上诉人办理收房手续，而无须被上诉人另行通知。但上诉人达到收房条件后，上诉人迟迟不来收房，被上诉人通过电话通知，上诉人仍然不来。上诉人直至2020年5月才来上来被上诉人处办理收房手续。在该日被上诉人已组织上诉人进行了房屋验收，并签订了《房屋验收交接表》，上诉人明确表示“无意见，同意收房”。再次说明被上诉人房屋达到了交付标准。上诉人在此之前不来收房的责任应由上诉人自行承担。2、上诉人的陈述自相矛盾，上诉人以被上诉人在收房时设置了不合理的前置条件作为其未收房的原因理由是，其在2020年5月收方签字时发现需要签署《麓山·翰林院住宅质量告知书》要其签字，所以他不同意收房。如上诉人这一陈述系真实的，那么也就意味着上诉人直到2020年5月才知道有《麓山·翰林院住宅质量告知书》一事，那之前自2019年2月至2020年5月上诉人没有收房根本就没有被上诉人设置收房前置条件这一事实，上诉人也没有收房说明上诉人没有收房的原因根本就不是被上诉人设置了不合理的收房前提提交，而是上诉人自己不愿意交物业费，所以不收房。3、被上诉人没有在2020年5月给上诉人设置不合理的前提提交，没有要求上诉人签订《麓山·翰林院住宅质量告知书》，因上诉人房屋是现房，为明确维修责任，被上诉人的销售现房时，一般会与业主协商，告知房屋已过了施工单位房屋质量保修期的事实，若业主同意的，双方在签订商品房买卖合同时会要求业主签订在《麓山·翰林院住宅质量告知书》以明确被上诉人保修期限，业主不愿意签订的，被上诉人也不会强求。《麓山·翰林院住宅质量告知书》的内容中，也明确说明该告知函在签订商品方买卖合同时同时签订。被上诉人不可能在收房时要求业主签订，更不可能以此作为业主收房的一个前置条件。另外，2020年8月13日，被上诉人给上诉人在回函中，再次要求上诉人收房，并未以上诉人签署《麓山·翰林院住宅质量告知书》为条件，而且在一审时，被上诉人再次要求上诉人收房，上诉人才在一审法院的要求下收了房，收房时，被上诉人不但没有要求上诉人签署《麓山·翰林院住宅质量告知书》，还向上诉人提供了《住宅质量保证书》。二、“不再另行通知”交房的合同条款有效。格式条款只有免除自己主要义务，限制对方主要权利的条款才无效。而本案的通知交房义务并非合同主要义务，而且本案房屋是现房，在2019年2月份就已给上诉人办理了房屋产权证，上诉人2019年1月11日付的按揭款，上诉人就应知道此时房屋贷款已下来，其就应该知道应来被上诉人处收房。而且在一审的法庭询问中的陈述已经能够说明上诉人早就知道可以收房，系其自身原因而未收房。综上，上诉人的诉请不能成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。姜佳向一审法院提起诉讼，诉讼请求：一、判令岳麓山大学公司履行与姜佳签订的《长沙市商品房买卖合同》，立即按照合同约定的交付条件合法且不设条件（无需签订质量告知书）交付商品房；二、岳麓山大学公司支付逾期交房的违约金97509.92元（以816666元为基数，按日万分之二的标准，自2019年1月1日暂计算至2020年8月19日，实际应计算至房屋交付之日止）；三、诉讼费、保全费等由岳麓山大学公司承担。一审法院认定的事实：姜佳欲购买岳麓山大学公司开发的“翰林苑”楼盘8-401号商品房。2018年2月2日，姜佳支付房屋首付款246666元。2018年3月22日，姜佳与岳麓山大学公司签订《长沙市商品房买卖合同》（编号：712174887401），合同主要约定：姜佳购买岳麓山大学公司开发的坐落于岳麓区××段××号××幢××单元××层××号房屋，建筑面积149.19平方米，房屋总价款816666元，其中首期房款246666元，剩余570000元向银行申请贷款；岳麓山大学公司应在2018年12月31日前交付商品房；交付时商品房应当已经竣工验收备案；满足供水、供电、燃气等城市基础设施、设备达到的条件，该商品房为住宅的，岳麓山大学公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力，如补充协议或其他约定与本合同内容规定不一致的，以签订时间在后的约定为准，同时签订的，以补充协议约定为准。合同附件五补充协议记载：因该商品房已是现房，在姜佳达到以下条件后30日内，姜佳应前来办理交房交接手续，岳麓山大学公司不再另行通知，包括①一次性付款的，在所有款项支付完毕后；②银行按揭贷款或公积金贷款的，在贷款支付到出卖人指定账户上之后。合同还约定了其他事项。合同签订后，姜佳于2018年12月11日办理银行按揭贷款。2019年2月18日，岳麓山大学公司为姜佳办理了房屋不动产权证。2020年5月16日，姜佳与岳麓山大学公司办理房屋验收交接时，认为《麓山·翰林苑住宅质量告知书》中“因涉案工程早已竣工验收，所购商品房已超出国家相关法规规定的房屋质量保修期，相关保修项目的法定保修责任终止，业主户内的所有房屋质量维修将由业主自行负责”的条款不合理，拒绝收房（岳麓山大学公司称交房时未附加条件）。另查明，1、麓山翰林苑住宅小区工程于2011年5月17日竣工验收，于2011年8月31日完成工程竣工验收备案。2、2020年10月28日，姜佳与岳麓山大学公司办理了收房交接手续。一审法院认为，姜佳与岳麓山大学公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及效力性规定，合同成立、有效。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案庭审后，姜佳、岳麓山大学公司已按照合同约定，办理了交房交付手续，故对姜佳要求岳麓山大学公司按照合同约定的交付条件合法且不设条件（无需签订质量告知书）交付商品房的请求，不再处理；姜佳要求岳麓山大学公司支付逾期交房违约金97509.92元的诉讼请求，经查，（一）姜佳购买的商品房系现房；（二）根据合同附件五补充协议的约定，岳麓山大学公司于2018年12月11日收到姜佳以银行贷款按揭形式购买房屋的款项后，姜佳应在30日内前来办理交房交接手续，岳麓山大学公司不用再另行通知，即姜佳应在2019年1月10日前收房，姜佳逾期收房，应自行承担责任，至于姜佳提供的《麓山·翰林苑住宅质量告知书》中以工程早已竣工、房屋超出质保期、房屋质量维修由业主自行负责的条款是否真实有效、是否给其造成损失，属于另一法律关系，应另案处理。故对姜佳要求岳麓山大学公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回姜佳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1194元，由姜佳负担。二审审理期间，上诉人姜佳向本院递交五份证据，证据一：麓山翰林院部分其他业主（十名）的证人证言原件及签署过的《麓山·翰林院住宅质量告知书》原件，证据二：在物业处、用手机摄像机拍摄的自带时间、日期、地图定位信息的“质量告知书”照片，证据三：第三方验房师傅证人证言，证据四：办理交房手续时的陪同人员的证人证言，证据五：业主证人证言，其中证据一、二、四、五拟证明被上诉人在一审中否认该资料的存在属于隐瞒事实、虚假陈述行为，导致法院错误判决；证据三拟证明上诉人于2019年5月主动验房并要求上诉人工作人员进行整改。被上诉人岳麓山大学公司质证认为对证据一、二、四、五的真实性、合法性无异议，但不能达到上诉人姜佳的证明目的，证据二的告知书上并没有载明上诉人姜佳的名字，也并非原件，故不能证明姜佳在收房时，被上诉人给其出具了住宅质量告知书。对于证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，其与被上诉人的交房流程不符，商品房的买卖除非系基础问题，业主不能拒绝收房，且要求整改是业主在办理收房后在交接表上注明，而姜佳在2019年6月并未办理收房手续。且上诉人姜佳在2020年5月办理收房手续时，明确了房屋并无质量问题，同意收房，说明了房屋并无质量问题。经对上述证据的审核，本院认为上述证据仅能证明被上诉人岳麓山大学公司曾出具过《麓山·翰林院住宅质量告知书》，并不能证明岳麓山大学公司存在逾期交房的事实，故本院对上述证据不予采信。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人岳麓山大学公司是否存在逾期交房的事实，据此来承担相应的违约责任。在本案中，双方于2018年3月22日签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定上诉人姜佳购买被上诉人岳麓山大学公司开发的位于岳麓区××段××号××幢××单元××层××号房屋，该房屋已于2011年8月31日完成竣工验收备案，上诉人姜佳购买的商品房系现房。上诉人姜佳主张认为、合同约定的“因该商品房已是现房，在买受人达到以下条件后30天内，买受人应前来办理交房交接手续，出卖人不再另行通知”系格式条款，不能完全免除被上诉人岳麓山公司作为卖方的通知义务。本院认为，合同的签订系双方真实意思表示，且该案涉房屋系现房，根据市场交易习惯，上诉人姜佳在签订购买合同后，便可知晓其在支付完对价后即可要求对方履行交付房屋的义务，故双方约定的“不再另行通知”并不会加重上诉人姜佳作为买受人的责任，故本院对此不予支持。上诉人姜佳还主张认为被上诉人岳麓山大学公司设置不合理的收房前置条件才是导致其自身逾期交房的根本原因，对此本院认为，《麓山·翰林苑住宅质量告知书》的签订与否并不能证明被上诉人岳麓山大学公司存在逾期交房的行为，至于被上诉人岳麓山大学公司是否要求签署该告知书，且告知书的内容是否真实有效，是否会造成损失，与本案无关，上诉人姜佳可以另行诉讼主张权利。综上所述，一审法院的认定并无不妥，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2238元，由上诉人姜佳负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年四月二十七日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。