北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2968号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡井江，男，1966年9月18日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨洪志，北京市中闻律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵路怀，男，1954年12月29日出生，住河北省石家庄市正定县。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世泽，河北冀港律师事务所律师。原审第三人：钱玉清，男，1967年2月11日出生，住北京市房山区。上诉人胡井江因与上诉人赵路怀、原审第三人钱玉清租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初10393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡井江上诉请求：撤销一审判决的第一、二项，依法改判赵路怀支付胡井江占有使用费479175.52元以及擅自拆改变动房屋结构的损失400000元；一、二审诉讼费由赵路怀承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定占有使用费计算至2018年5月17日是错误的，应当认定为2018年6月30日。双方的合同中明确有交付涉案场地的条款，赵路怀未提交证据证明其已经将涉案场地交付给我；依据一审中的出警记录、执法视频和我与钱玉清签订的《解除合同》，足以认定2018年6月30日之前赵路怀依然占用涉案场地的事实。2.一审法院认定赵路怀在占用租赁场地过程中受到了良乡镇政府有关疏解整治促提升的具体行政行为的影响是错误的。3.现有证据足以证明，赵路怀占有租赁场地期间实施了拆除变动房屋结构及擅自拆除了一千余平方米建筑物的事实，同时我并不同意赵路怀实施装修和改进，我也没有同意利用赵路怀装修和改进的意思表示。二、一审适用法律错误。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。赵路怀辩称：不同意胡井江的上诉请求和事实理由。2017年9月12日，良乡镇政府将土地清退，当时村委会向我发送通知要求清退，清退行为是村委会协助政府的行为，我已向胡井江交付了土地和房屋。关于交付土地和房屋的证据，我认为一审判决的记载与我提供的证据存在错误之处，我在一审期间提交了微信、转账记录等证据足以证明我已经退出该场地。我被清退后，胡井江避而不见，客观上导致我无法获取胡井江已经收回场地的确切证据。胡井江作为场地的出租人，有义务出具我占有场地的证据。根据证据记载，我已经实际交付了场地。一审中出警记录等相关证据，我认为是胡井江与相关人员恶意串通的结果，其无法证明涉案土地继续由我方使用。另外，胡井江与钱玉清签订的解除合同，其约定了相关内容，与我方无关。我方未参与相关内容的签订，对其内容也不认可，协议中也没有记载由我方向钱玉清交付厂房，与事实严重不符。根据该协议，因为胡井江与钱玉清签订了该解除协议，可以证明胡井江向钱玉清交付的土地和厂房，而非我交付了。在一审判决中，我也不认可因为疏解整治促提升导致我无法经营，我认为是不可抗力导致我的经营目的无法实现，最终退出场地。另外，胡井江所陈述的装修拆毁损失是不存在的，我进行装修是经过胡井江同意的，符合物流行业的通常惯例和生活需要，我方并没有拆除大量的建筑，而是进行了新的装饰装修，进行了添附，导致价值大大提升，不存在所谓的损失，如果胡井江坚持赔偿，我同意对原物进行恢复。一审法院存在明显违法。1.本案经历了两次诉讼，我在两次诉讼中均申请一审法院调取良乡镇政府2017年9月12日现场清退的方案和人员，清退是政府实施的行为，直到一审判决作出都没有收到法院去良乡镇政府调取的文件。2.两次诉讼中，我均申请法院调取2017年9月13日和9月14日现场小商户被清退后在派出所发生冲突的记载，该记载可以证明我已经将涉案房屋交付给胡井江。3.本案2018年4月有一个视频，这个视频是在举证结束之后法院调取的。一审法院也没有去现场调查，在第二次诉讼结束后，我去现场发现一个商户都没有了，导致我方举证不能。4.在两次诉讼中，笔录中均明确记载是从钱玉清手里接手的小商户，但一审法院推定现场是2018年6月份交接的是错误的。本案一审判决第一项是占有使用费，但胡井江起诉的诉讼请求并没有占用费这一项，一直主张的是租金。所以一审判决第一项是超出诉讼请求判决的。本案认定事实不合理，我已经支付租金190万元，但实际一年的租金是260万元，如果真的有拖欠并不应该到第二年才开始主张，明显不符合常理。赵路怀上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回胡井江的诉讼请求，支持我的反诉请求；一二审诉讼费由胡井江承担。事实和理由：1.一审判决我退出、交还场地的时间错误。由于“疏解整治促提升”，我已于2017年9月12日被清退，我退出场地后及时与胡井江联系，要求退还租金、赔偿损失，但是胡井江避而不见。我并未拒交涉案场地。胡井江明知我退出的情况下，已经实际收回了涉案场地。我一审提交的证据足以证明我已经交付涉案场地的事实。2.一审判决适用证据错误且采信非法证据作出错误事实认定，明显偏袒胡井江。3.一审判决驳回胡井江退回我交付场地之后的土地使用费并赔偿损失的诉讼请求错误，对我显失公平。一审判决苛责我对“疏解整治促提升”相关政策有所预判没有法律依据；我实际使用涉案场地时间为2017年8月1日至2017年9月12日，胡井江应退还我相关费用；我在涉案场地实施了新建库房、场地硬化、路面拓宽共十项工程，大大提高了涉案场地的使用功能。共计支付案外人刘振涛80万元工程款，这80万元是我的实际损失；对于我招商的小业主，由于无法经营，已经于2017年9月12日退出涉案场地，我已将招商的费用“租金”退还给了小业主，一审中我亦提交了相关证据，充分证明了我撤出涉案场地以及给我造成的实际经营损失。综上，请求二审法院依法改判，支持我的上诉请求。胡井江辩称：不同意赵路怀的上诉请求。1.关于交还时间，一审法院调取的派出所的出警记录及执法记录仪的证据，可以明确显示在2018年4月24日赵路怀仍然占用场地，有出警警察多次询问在场人员，也有警方给赵路怀打电话，赵路怀说有争议，我们才起诉的。并不存在赵路怀所谓的2017年9月12日清退。根据一审双方的举证，清退是赵路怀偷换概念，事实上并没有清退，清退也并不是赶走的意思。2.关于60万元的损失，我们在上诉事实中已经陈述，是赵路怀私自改造拆毁建筑物，我们不同意这是装修。3.关于小商户，从派出所调取的视频录像和执法记录仪可以看出，报警的人员就是赵路怀在场地上的小商户。当时是出现不能开车进出场地的情况，因为我派人去讨要租金所以形成这种情况。在场地的小商户一直是赵路怀对外出租分租，也不存在退费的情况。钱玉清述称：同意一审判决，针对胡井江和赵路怀的上诉请求和事实理由没有意见发表。胡井江向一审法院起诉请求：1.因赵路怀违约，请求判令胡井江与赵路怀《租赁合同》于2018年6月30日解除；2.请求判令赵路怀支付给胡井江欠付的2017年8月1日至2018年6月30日的租金损失479178元；逾期支付租金的违约金350000元；2017年7月18日至7月31日共14天免租期使用场地的损失99726元（每日租金7123.29）；3.请求判令赵路怀支付给胡井江擅自转租、擅自装修的违约金600000元；擅自拆改变动房屋结构的损失400000元；4.请求判令赵路怀支付给胡井江未将场地交还胡井江的损失780000元；上述共计：2708904元。5.请求判令本案诉讼费由赵路怀承担。赵路怀向一审法院反诉请求：1.判令胡井江退还赵路怀2017年9月12日至2018年7月31日期间的租金161万元（190-260÷12×1.3=161）；2.判令胡井江赔偿赵路怀各项经济损失60万元；3.判令胡井江承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月20日，钱玉清（甲方）与胡井江（乙方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方同意将自己享有使用权的场地及场地上的位于北京市房山区良乡镇张谢村村北场地地基场地上的库房、三层楼房、平房一座、四周围墙及场地上的其他设施、物品出租给乙方经营、使用。租赁期限为十年，从2017年7月18日起至2027年7月18日止。（本合同签订之日起至2017年7月17日为免租期）。2017年7月18日起至2019年7月18日每年交付租金140万元，两年共计280万元。以后每两年涨一次租金。自合同签订之日起三日内，乙方支付给甲方第一年的部分租金肆拾万元；2017年6月30日前甲方支付第一年的剩余租金壹佰万元。乙方承诺以后每年5月18日前交付下一年租金，若乙方未按期支付租金的，乙方每迟延一天按照当年租金的千分之一支付滞纳金。若乙方延期支付租金的时间超过30日的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同。合同还约定，乙方若想对租赁物进行改造，必须通知甲方，并征得甲方同意后方可改造，在租期内，乙方可以对租赁场地的大门进行加宽改造，乙方可以对大门两侧的院墙拆除、按照直线的规格重建院墙。租期内乙方可以对场地上的建筑物的门窗进行改建、修复、重装等。租期内，乙方可以对租赁场地及建筑物的地面进行修复及重做。2017年7月17日前，甲方出资将建筑物的防水工程做完，保证建筑物不再漏水。2017年7月18日前，场地范围内的树木，由甲方负责移除出场地。合同期内，乙方若想建设需书面通知甲方，征得甲方同意后方可建设。除租赁场地上建筑物以外的附属设施（例如：三层楼房前面的水池及管线等），乙方有权填平或拆除，本合同到期时，乙方可以不予恢复。合同期内，如因政府产业调整，乙方可换符合国家政策允许的项目对场地及建筑物经营、使用。合同期内，乙方有权将租赁物对外转租、出借。乙方有权与他人合作使用租赁物。在承租期间，如遇政府征地拆迁，村集体进行村庄改造的，甲方应当将政府部门出具的拆迁通知书转交给乙方后，60日后本合同自动终止。甲乙双方任何一方根本违约的，另一方有权解除合同，违约方赔偿对方两年租金。2017年7月18日，胡井江（甲方）与赵路怀（乙方）签订《租赁合同》，双方就租赁场地从事经营的事宜经协商达成协议如下：乙方承租甲方位于北京市房山区良乡镇张谢村村北院落内场地、场地上的房屋（包括库房约6000平方米、三层楼房一栋、平房一座）四周围墙及场地上的其他设备设施、物品，场地四至到四面院墙。租赁期限为伍年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。第一年租金为260万元，之后租金每年递增5%。本合同签订之日起五日内，乙方向甲方一次性支付当年（2017年8月1日至2018年7月31日）租金260万元，以后每年6月1日前乙方向甲方一次性支付下一年度租金。经甲方书面同意，乙方可以对租赁标的进行装修，但不得破坏房屋内部结构。租赁期满后或因乙方责任导致提前解除合同的，依附于房屋的装修归甲方所有。合同约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，收回出租场地、房屋及附属设备设施，并向乙方收取违约金100万元；（1）逾期支付租金超过30日，或者逾期支付其他费用超过90日的；（2）未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租场地、房屋及附属设备设施的；（3）擅自拆改变动房屋结构；（4）未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途、擅自装修的：（5）利用承租场地、房屋存放危险物品或进行违法活动。租赁期内，因甲方违约导致本合同解除的，甲方应向乙方支付违约金100万元。因国家政策、不可抗力等因素导致情势变更，合同无法履行的，本合同自行终止。租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，须向对方交纳当年租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，应每日向甲方支付迟延租金5‰的滞纳金；逾期超过60日的，甲方有权暂扣租赁场地及房屋内财物，并可自行变卖处置租赁场地及房屋内的货物、商品，以抵偿逾期租金，弥补甲方的损失。合同还约定，租赁期满合同终止或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后5日内将租赁的场地、房屋及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。合同签订后，胡井江于2017年7月18日将场地及房屋交付给赵路怀。赵路怀于2017年7月19日支付30万元，于7月22日支付30万元，于8月1日支付100万元，于8月21日支付30万元，四次共支付190万元。审理中，赵路怀提交一份2017年7月25日签署的《张谢村村北物流园区改造协议书》，施工内容显示：填平库房内的水沟三道、拆除空场内临建彩钢棚一处、新建空场内库房一处、新建办公楼后库房一处、新建办公楼后厕所一处、新建办公楼内一楼大厅房间3间、园区内部道路及停车场地面硬化、园区内部道路及停车场地面硬化做基础预埋件、园区大门口及周边道路路面硬化及加宽、园区与良常路连接线路的路面硬化及加宽。施工期限为，自合同签订之日起30天内完成该工程。工程总价约定为包干价80万元，结算方式约定，本工程平整场地工程全部完成后，由甲方同乙方进行现场验收，验收合格后，甲方向乙方支付20万的工程款；余款等工程完工交付后向乙方一次性付清。赵路怀提交的银行交易明细显示在2018年5月31日向刘振涛转账8万元。2017年9月8日，张谢村委会张贴通知：为加快贯彻区委、区政府关于全面清退疏解低端产业的决策部署，积极营造健康、绿色、宜居的村域环境，响应镇党委、政府安排，全面落实《全面清退疏解低端产业切实加大环境综合治理》的通知，你单位为低端物流产业，属于清退范围，请在收到通知3日内自行清理产地，退出村域范围内，逾期不退出，后果自负。2017年9月8日，赵路怀给胡井江发短信称：“胡总这么大老板怎么还有不接电话的习惯呀，也没多大事儿，咱们坐在一起说说也就是了，有什么了不起的”。2018年2月1日上午9点48，胡井江给赵路怀发短信称：“赵总好，多次打电话给你你也不接，去张谢也没有见到你，你看方便给下欠的余款给打过来，今天都2018年2月份了，老弟也只能做到这些了，方便回个电话给我，景江物流胡景（井）江”；赵路怀回信“从去年九月份就通知你退款了，你早违约了吧”；胡井江又发信息“赵总你的库房一直都在用呀，也不可能不给租金吧，天下有租房不给租金的道理吧”；赵路怀回信“合同约定门外有你平事，结果呢，我天天在培（赔）钱，你明白的”；胡井江又发信息“赵总你还是给租金打过来吧，不可能租金也不给，库房一直用下去，你说不过去呀”“没有明白你说的门外平事情是什么意思”“你现在库房都在用，你陪（赔）什么钱呢？”“赵总你赚多少？你又不分给我，赔多少我又不需要给你赔钱，你说来，要不找个时间见面聊聊”。赵路怀未再回信。同日上午11点52，胡井江又发短信“赵总你说是见个面聊聊还是你有什么想法呢？你说来”。后胡井江分别于2018年2月4日、4月1日、4月18日给赵路怀发短信，证据显示赵路怀均未回复信息。2018年7月30日，钱玉清（甲方）与胡井江（乙方）签订《合同》，该合同称：2017年7月18日，胡井江将租赁场地转租给赵路怀使用，赵路怀在使用期间擅自拆除、损坏租赁场地的部分建筑物构筑物，且恶意拖欠租金，及违法转租、分租给小业主。2018年5月胡井江已将赵路怀诉至房山区人民法院（本案正在审理中）。赵路怀已于2018年6月30日向甲方钱玉清实际交还了租赁场地，甲方钱玉清已于2018年6月30日开始实际使用租赁场地并向场地上实际使用人（一些小业主）直接收取租金。现经甲乙双方友好协商，一致同意双方于2017年6月20日订立的《租赁合同》已于2018年6月30日解除。同时将有关事宜约定如下：考虑到下列三项因素，乙方于本协议签订之日起三日内支付给甲方损失款肆拾万元。甲方同意除上述肆拾万元以外不向任何人以任何理由另行主张任何赔偿或补偿：A、鉴于赵路怀擅自拆毁并破坏的租赁场地上的建筑物、构筑物等（部分拆除项目请详见后附清单。无论后附清单中的列明项目或属于赵路怀实际拆除的，但是清单内容遗漏了的项目，均属于赵路怀擅自拆毁并破坏的租赁场地上的建筑物构筑物等情况），双方认可赵路怀擅自拆毁并破坏的租赁场地上的建筑物、构筑物等的直接损失估值不低于壹佰万元人民币（合同中，双方签字确认该半句话已经划掉）。B、双方协商一致解除双方于2017年6月20日订立的《租赁合同》，故双方互不承担违约责任。C、乙方可能存在的其他各项违约事由。审理中，赵路怀申请法院向良乡镇人民政府调取清退的情况，法院依法向良乡镇人民政府调取，良乡镇人民政府仅能提供关于2017年疏解整治促提升工作方案等，不予提供具体的清退情况，也不愿意接受调查笔录形式。审理中，法院依据胡井江申请依法调取了2018年4月24日良乡派出所的出警记录及执法视频。胡井江以此证明，租赁场地一直由赵路怀使用中，其擅自将场地转租给多人，并收取租金，直到将场地交还给钱玉清。视频中，赵路怀的现场管理人是冯国栋，当着民警的面与赵路怀拨打了电话139XXXXXXXX，进一步证明了赵路怀使用场地的事实。视频中确认了赵路怀拆除一千余平方米的建筑物的事实，也反应了经双方确认尚欠70万元的租金的事实。考虑到现场时间为2018年4月24日，双方已经属于矛盾不可调和了，所以根据日常生活法则可知，2018年6月30日场地由赵路怀交付给了钱玉清是符合实际情况的。赵路怀质证称：一、不认可真实性，经赵路怀本人辨认，对视频中人物并不认识，相关人员的表述与事实严重不符，也不符合常理，视频中没有出现赵路怀和胡井江本人，赵路怀不存在电话不接和找不到人的情形，当天未接到所谓的相关电话。出警单仅是相关人员陈述的记录，未经良乡派出所核实也未作出结论性意见，无法考证的第三方陈述无任何证明力。二、不认可关联性，该组证据形成时间为2018年4月24日，赵路怀已于2017年9月12日被强行清退，对之后发生的事情，不知情，也与本案争议无关。三、不认可合法性，该组证据的提供是在举证期限届满且法院不再接收双方证据的情况下，由胡井江申请，法院调取该证据缺乏合法性和正当性。该组证据是胡井江于2018年2月20日诉赵路怀且赵路怀提出反诉后，双方因纠纷发生诉至法院之后形成的，明显是胡井江为构陷赵路怀而自导自演的一出闹剧，不能排除胡井江与相关人员恶意串通，为应付诉讼而安排相关人员作出虚假陈述，其视频内容也是自说自演，未经任何第三方确认，不具有合法性，没有任何证明力。钱玉清认可真实性，但认为该证据与其无关。另外钱玉清明确表示，相关场地赵路怀并未在2018年6月30日交还给钱玉清，是在2018年7月30日与胡井江达成协议后，才正式交接的场地。诉争场地，在清退的时候，政府并没有拆除房屋。库房的前脸有被拆的，具体是谁拆的，不清楚，钱玉清只针对胡井江。对诉争房屋，钱玉清称系在2005年左右建的，当时没有手续。现在房屋已经收回，目前空置。另查，胡井江曾于2018年5月17日将赵路怀起诉至法院，要求给付欠付租金70万元及违约金21万元，要求违法转租违约金50万元，要求赵路怀将拆除毁坏的建筑物、构筑物予以修复。后于2018年8月28日变更诉求，要求确认租赁合同于2018年6月30日解除，要求支付欠付租金49万元及违约金35万元，要求违法转租、擅自拆改变动房屋结构的违约金100万元。后又于2018年9月5日再次变更诉讼请求，要求确认租赁合同于2018年6月30日解除，要求赵路怀支付胡井江欠付的租金479178元及违约金35万元，租赁场地占用费99726元（2017年7月18日至7月31日期间的14天），另要求违约金不等。一审法院认为，胡井江、赵路怀之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，法院对其真实性予以确认。关于合同效力问题，虽然双方并未明确提出诉讼请求，但是赵路怀在辩称中主张合同无效，且胡井江对合同效力问题亦进行了辩称，法院对效力问题审查处理。诉争场地所在地块系农村集体土地，地上的房屋及库房等建筑，并无相应建设批准和规划手续，该租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明事实可知，诉争租赁合同的无效，并非是合同双方不能履行的主要原因，本案纠纷发生前，相关权利人并未主张诉争租赁合同无效，而赵路怀利用相应的场地进行了经营物流园区的行为，赵路怀亦未提交充足证据证明诉争房屋面临被强制拆除以及其他致使合同客观上租赁场地不适用经营需要的情形。合同不能履行的主要原因是，赵路怀经营的物流园区因被认为属于为低端产业，被确定为“疏解整治促提升”的清退范围，而被通知限期清退，致使赵路怀的经营目的不能达到，相关情况并非不可抗力，因赵路怀相关经营活动系因同一原因从大兴区清退，而后来到房山区继续进行经营，故赵路怀对相关政策应当有所预判，其未能把控形势，应属于经营的风险因素之一。但应属于因国家政策导致的情势变更，合同无法继续履行，合同在有效的前提下，亦可以解除。故对于合同无法继续履行，系赵路怀经营不符合政府相应政策，赵路怀负有较大责任；但对诉争租赁合同无效，双方均具有一定责任。本案房屋租赁合同无效后，胡井江请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。赵路怀若及时腾退诉争场地后，亦可以请求返还未使用部分的租金。故赵路怀是否将诉争场地与胡井江进行了交接，赵路怀具体使用诉争场地的时间的认定系焦点之一。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。参照合同中关于合同终止后交还场地及房屋的约定，赵路怀应及时的将诉争场地交还给胡井江。根据查明事实，相关政府的政策是清退相应低端产业，并非要将诉争场地予以拆除，故赵路怀只需将相应产业清退，停止经营，而非不能在诉争场地用作日常生活或其他经营之用，故赵路怀主张清退期限届满之日就已经离开诉争场地，且视为已经将场地交付给胡井江，该主张无事实及法律依据，法院不予采信。赵路怀提供的证据，不足以证明其将诉争场地交付，也不足以证明其积极去协商履行交还场地的义务，故赵路怀应当承担举证不能的责任。关于赵路怀主张的场地交还时间。首先，胡井江与钱玉清之间的解除合同的约定，因赵路怀并未参与，相应约定的效力并不当然及于赵路怀，但胡井江及钱玉清自认场地实际交付时间为2018年6月30日，系胡井江本人的自认行为，即应视为赵路怀最迟于该日期前已经将诉争场地交付。考虑到胡井江于2018年4月24日去诉争场地，并报警处理，胡井江亦主张双方矛盾不可调和，并根据日常生活法则推知2018年6月30日赵路怀经场地交付给钱玉清，但钱玉清明确否认该日接收了场地，故该日期接收并非客观事实。胡井江向钱玉清交付租金的时间为每年的5月18日，胡井江也于2018年5月17日起诉了赵路怀，根据对合同无法履行的分析，基于诚实信用原则，参考胡井江关于日常生活法则的推知的主张，胡井江亦有及时的与赵路怀协商场地交还腾退的义务。综上，基于以上分析，法院对胡井江请求的占有使用费酌定计算至2018年5月17日，即赵路怀应再给付胡井江占有使用费为386575.24元。胡井江请求的免租期场地损失、各种违约金以及未将场地交还的损失，无事实及法律依据，法院不予支持。赵路怀反诉请求要求返还租金，无事实及法律依据，法院不予支持。虽然赵路怀未提交证据证明经过了胡井江允许而进行装修，但赵路怀租赁场地系明确写为经营物流园区，进行必要的装修改造符合生产生活惯例。但对于拆除相应建筑，属于重大变动事项，赵路怀应当取得赵路怀的许可，赵路怀应当承担举证不能的责任。根据双方提交的证据显示，赵路怀确实进行了部分建筑物的拆除，亦进行了大范围路面硬化以及一些基础设施的改进，且部分附合到场地中，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据查明情况，钱玉清已经接管场地，赵路怀已经将场地全部交接完毕，应视为对相应附合的装修进行了利用。故对于因装修导致的损失，双方均可以向对方主张。胡井江赔付给钱玉清的拆改损失以及赵路怀装修改造的损失系焦点之一。关于胡井江赔付钱玉清的40万元，因赵路怀并未参与其中，故胡井江与钱玉清约定列明的装修损失对赵路怀并无直接效力，根据钱玉清叙述可知，钱玉清主张是综合要求违约款项40万元，根据胡井江与钱玉清之间的合同约定，该合同的解除并非赵路怀行为所致，虽然与赵路怀被清退有关，但是该合同解除更多是胡井江基于其自身因素导致，故无法确认该40万元均属于装修改造的赔偿。其次，关于赵路怀主张的装修款数额，其提供的证据并不足以证明装修具体内容、装修项目对应的具体款项，法院亦不能直接予以确认，对于相应拆除行为，系赵路怀自认，法院予以确认。法院结合查明情况，参照双方主张，根据双方责任，并考虑到对占有使用费的分析，根据公平原则，相互折抵后，双方均不再向对方给付装修损失。胡井江合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；赵路怀合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，一审法院于2020年11月30日判决：一、赵路怀于判决生效之日起十日内向胡井江支付占有使用费386575.24元。二、驳回胡井江的其他诉讼请求；三、驳回赵路怀的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案涉及如下争议焦点，具体分述如下：第一，关于涉案合同的效力及法律后果虽然双方在本案中就涉案合同效力未明确提出诉讼请求，但是赵路怀辩称意见中提出过合同无效的主张，且法院应当对合同效力问题进行审查处理。依据相关司法解释规定，因涉案场地所在地块系农村集体土地，地上的房屋及库房等建筑并未取得建设工程规划许可证等建设批准手续，一审法院据此认定涉案租赁合同无效，有事实及法律依据。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前述，涉案租赁合同应属无效，胡井江作为出租人，就上述未取得建设工程规划许可证的租赁物与赵路怀订立租赁合同，导致租赁合同无效，其对此应承担相应过错责任。赵路怀作为承租人，在签订涉案合同时未尽到基本的审慎注意义务，对合同无效造成的损失亦应承担相应责任。第二，关于占有使用费的承担依据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方就赵路怀占用使用租赁物的期间存在争议。赵路怀主张其于2017年9月12日已被清退并退出场地，但根据查明事实，相关政府政策是清退相应低端产业，并非要将涉案场地房屋予以拆除，政府通知的清退期限届满之日与赵路怀实际离开涉案场地的时间并非必然一致。另外，赵路怀并未提交与胡井江交接租赁物的相关手续，亦未提供能够证明其何时离开租赁场地房屋的充分证据，故本院对赵路怀主张的离场时间不予采信。胡井江主张赵路怀实际占用场地至2018年6月30日，对此，本院认为，虽然胡井江与钱玉清解除合同约定的效力并不当然及于赵路怀，但在解除合同中，载明场地实际交还时间为2018年6月30日，可以视为胡井江自认赵路怀最迟在该日期前已交还涉案租赁物。结合胡井江曾于2018年4月24日至涉案场地并报警处理的事实，并综合考虑双方合同约定、履行情况，胡井江前诉情况等因素，一审法院酌情判定占用使用费计算至2018年5月17日，亦属基本合理。据此，扣除赵路怀已付的190万元后，赵路怀还应当向胡井江支付2017年8月1日至2018年5月17日期间的占用使用费165753.42元，一审法院判决该部分占有使用费数额计算有误，本院予以调整。胡井江要求赵路怀支付占有使用费479175.52元，以及赵路怀要求胡井江退还租金161万元的上诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。第三，关于双方主张的损失问题根据双方提交的证据可以确认，赵路怀对部分建筑物进行了拆除，亦进行了大范围路面硬化以及一些基础设施的改进，且部分附合到场地中。虽然赵路怀未提交证据证明经过胡井江允许进行的装修，但其租赁涉案场地房屋的用途系经营物流园区，进行必要的装修改造符合生产生活惯例，胡井江也未提交充分证据证明其在合理期间内对赵路怀的装修改造提出异议。据此，本院认为，对于已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于赵路怀拆除的部分，本院认为，因拆除属于重大事项，赵路怀应当取得胡井江的同意，在胡井江未明确同意拆除的情况下，赵路怀应当就此予以适当赔偿。本案中，胡井江要求赵路怀赔偿其赔付给钱玉清的拆改损失40万元，赵路怀要求胡井江赔偿经济损失60万元。对此，本院进行如下认定：首先，胡井江与钱玉清关于赔付40万元的约定对赵路怀不具有约束力，且通过胡井江与钱玉清的约定无法确认该40万元系因赵路怀拆除部分租赁物造成的损失，据此，依据现有证据无法认定赵路怀拆除部分租赁物造成的损失情况。其次，依据赵路怀提供的证据，不足以确定其装修具体内容、装修项目对应的具体款项，亦无法确定其装修价值、现值等情况。据此，因双方关于损失的证据均不充分，一审法院根据案件实际情况、双方过错责任，综合前述对占用使用费的认定，根据公平原则判定双方互不承担损失赔偿责任，较为合理且有利于纠纷的实际解决，本院予以维持。对胡井江要求赵路怀赔偿其赔付给钱玉清的拆改损失40万元，以及赵路怀要求胡井江赔偿经济损失60万元的上诉请求，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初10393号民事判决第二项、第三项；二、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初10393号民事判决第一项为：赵路怀于本判决生效之日起十日内向胡井江支付占用使用费165753.42元；三、驳回胡井江的其他诉讼请求；四、驳回赵路怀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28472元，由胡井江负担26730元（已交纳），由赵路怀负担1742元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费12240元，由赵路怀负担12240元（已交纳）。二审案件受理费36262元，由胡井江负担10333元（已交纳8689元，剩余1644元本判决生效之日起七日内交纳），由赵路怀负担25929元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 云审 判 员 赵胤晨二〇二一年四月二十九日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申