广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5109号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市亿禧投资发展有限公司(原广州市亿禧房地产经营有限公司)，住所地：广东省广州市白云区远景路14号202室，统一社会信用代码91440101MA59GWG515。法定代表人：王媛媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司，住所地：广东省广州市南沙区南沙街港前大道湖韵大街6号1××号、2××号（自编102a），统一社会信用代码91440101MA5CBL3P8T。法定代表人：李日梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琦彬，广东正大方略律师事务所律师。上诉人广州市亿禧投资发展有限公司（以下简称亿禧公司）、上诉人广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司（以下简称美年公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初6993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。亿禧公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持亿禧公司一审本诉全部诉讼请求以及驳回美年公司一审反诉全部诉讼请求；2.判令美年公司承担本案一审、二审诉讼费用、一审鉴定费。事实和理由：（一）美年公司不具有单方解除权，一审法院确认《商铺租赁协议书》于2019年7月22日解除，显然缺乏事实、合同及法律依据，事实认定错误，法律适用错误。其一，《商铺租赁协议书》第十条第7款关于合同解除权的约定，约定了解除权成就的两个条件，一是业主因辐射原因阻挠；二是美年公司已经开始营业。本案并无证据证明时代南湾小区业主反对美年公司租赁案涉商铺的原因系设备辐射问题，且根据美年公司于2019年7月3日出具的《停止交付租金告知书》、于2019年7月16日出具的《诉求函》的内容可知，美年公司从未提及时代南湾小区业主系因设备辐射问题而反对其租赁案涉房屋，其多次提到业主反对的理由系配套设施问题，即案涉合同约定的合同解除权条件未成就。根据《合同法》第九十三条关于约定解除合同的条款，法院应当严格依据当事人的约定判断合同解除的条件是否成就，而不是对当事人的约定进行扩大解释和类推解释。因此，一审法院根据上述约定认定美年公司享有合同解除权、合同于2019年7月22日解除，缺乏合同依据。其二，从法定解除的角度，本案不存在合同无法继续履行的情形，即租赁物业无法继续使用的情形，美年公司不享有合同解除权。根据《民法典》第七百二十四条的规定，对于“租赁房屋无法使用”的情形及判断标准，已有明确的法律规定进行定义，案涉小区业主虽反对美年公司承租案涉物业，但并无证据证明小区业主的反对行为已经影响到美年公司正常使用案涉物业的的程度，该反对意见显然无法构成“租赁房屋无法使用”的情形，一审法院仅以小区业主反对为由，主张案涉房屋无法继续使用，显属错误。其三，关于美年公司发出的《诉求函》。该《诉求函》仅是一种诉求表达，而非明确的合同解除的意思表示，故该《诉求函》不产生合同解除的法律效果。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人行使单方解除合同权利时，须向对方送达明确解除合同的意思表示。而《诉求函》并未表达明确的通知亿禧公司合同已解除的表示，仅是协商解除的文件。（二）一审法院认定的案涉装修工程范围、估价，没有事实及法律依据，事实认定错误，法律适用错误。首先，美年公司在未取得亿禧公司书面同意的情况下擅自装修，由此产生的装修费用，应由美年公司自行负担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定及《租赁协议》第八条第1款的约定，即承租人在未依约取得亿禧公司书面同意下的装饰装修所产生的费用应由美年公司自行负担，其无权要求亿禧公司予以赔偿。其次，案涉《工程造价鉴定意见书》所评估鉴定的是造价费用，而非装饰装修物的残值，故该意见书不应作为美年公司索赔的依据。不论美年公司主张的属于形成附合装修物还是未形成附合装修物，即便亿禧公司需赔偿，赔偿范围也仅限于装修装饰物的残值损失。再次，一审法院认定未形成附合装修范围有误，不应包括空调通风工程费用331493.58元（不含空调设备采购部分）。空调通风工程属于未形成附合装修物，应当由美年公司拆除，且该工程也未经亿禧公司书面同意，其无权要求亿禧公司赔偿。空调通风设备的购买价格与该类设备的残值存在较大差异，美年公司无权要求按购买价格标准进行赔偿。最后，一审法院以《商铺租赁协议书》第十一条第4款为由，认定该约定系对可拆除物品的规定，进而认定亿禧公司应当对形成附合的装修物进行补偿，属于曲解该合同条款的愿意。该条款约定的是，美年公司对于形成附合的装修物不必进行拆卸，且美年公司同意该未进行拆卸的附合装修物由亿禧公司无偿取得，美年公司不再要求亿禧公司进行补偿。（三）一审法院调低美年公司逾期付款违约金标准，缺乏法律依据，属于法律适用错误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条及相关规定，亿禧公司违约金主张并未高于实际损失，且美年公司负有违约金过高的举证责任。实际损失包括合同履行后的可获得利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。美年公司长时间逾期支付租金、管理费，亿禧公司的租金、管理费收入严重受损。此外，一审判决认定美年公司自2018年8月16日起存在逾期支付租金、管理费的违约行为，亿禧公司有权依约解除案涉合同，并没收其缴纳的租赁保证金225344元、物业管理保证金37024.3元、水电周转金8512.15元，美年公司还应支付亿禧公司实际发生的律师费。（四）一审法院调低美年公司占用费标准，缺乏事实依据，属于事实认定错误。案涉房屋至迟于2020年10月16日才移交给亿禧公司系美年公司单方恶意拒绝履行交接义务所致，一审审理过程中，亿禧公司当庭、庭后多次要求美年公司先行返还案涉物业，清理现场遗留未附着物，办理案涉物业的交接手续，美年公司均置之不理。本案中，美年公司未履行拆除未形成附合装修物的义务，由此造成的损失我方保留另行起诉的权利。据此，案涉物业的空置损失巨大，即便合同于2019年7月22日解除，但在此之后至2020年10月16日期间，美年公司无理占用，过错均在美年公司，一审判决将房屋占用费调整至50%的租金标准，显属不当。综上，恳请二审法院判如所请。美年公司二审答辩称，不同意亿禧公司的上诉请求，亿禧公司的上诉没有事实和法律依据，我方的上诉请求更符合相应事实，详见我方上诉状意见。美年公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判亿禧公司向美年公司支付1166150.31元；3.本案一审、二审诉讼费用和装修鉴定费用由亿禧公司承担。事实和理由：（一）一审判决事实认定不清，对合同解除的责任归属和合同解除后场地回收占用情况认定错误。其一，案涉《商铺租赁协议书》签订后，美年公司向亿禧公司缴纳了租赁保证金225344元，物业管理费保证金37024.3元，装修保证金30000元，水电周转金18512.15元，后对案涉物业进行装修，但很快遇到时代南湾小区业主的抗议阻挠，2019年2月后，租赁场地的装修被迫停工。美年公司在支付管理费和三个月租金的同时，向亿禧公司反映上述问题并要求解决，但亿禧公司一直未解决。2019年5月15日，双方再次开会沟通，美年公司明确提出停止缴付租金、管理费，要求退还合同产生的所有款项，并制作了《会议纪要》发送给亿禧公司。美年公司的录音证据和证人证言均可证实，亿禧公司已同意解除合同，退还租金和保证金，仅因对方管理人员的变动频繁，双方没有签订书面文件。2019年7月3日，美年公司向亿禧公司发出《停止支付租金告知书》，明确告知因入住业主的问题无法解决导致无法使用场地，停止缴付租金。2019年7月16日，美年公司向亿禧公司发出《诉求函》，明确双方解除案涉租赁合同，亿禧公司退还所有款项，承担核定工程款1555324元的50%，亿禧公司于2019年7月22日收到该函件，故案涉合同于该日解除，且该合同解除的原因是亿禧公司不能处理好与已入住业主关系，业主投诉、抗议、导致美年公司无法正常使用案涉场地，合同目的无法实现，解除的责任在亿禧公司。其二，在合同解除前，装修队已经离场。案涉场地物业管理一直控制在与亿禧公司关联的时代物业手中，美年公司搬离案涉场地均需取得物业公司的同意方能放行，不存在美年公司占用租赁场地的情况。且本案一审庭审前的2019年10月10日，案涉场地大门打开，且两边门口均张贴有时代地产《南湾天地会所火热招租》的广告，并留有工作人员的电话，由此可印证亿禧公司已实际收回租赁场地的事实。美年公司在一审庭审中也多次表态案涉场地已经返还给亿禧公司，其如何处置使用，美年公司无权干涉。但其以美年公司未办理书面移交手续为由，逼迫美年公司书面确认场地移交时间，美年公司无法接受。（二）一审判决实体处理不公，应予纠正。一审判决错误认定亿禧公司于2020年10月16日收回案涉物业，要求美年公司支付2019年7月23日至2020年10月16日的场地占用费837570.78元，该费用不应由美年公司承担。在美年公司根本未使用租赁场地的情况下，一审判令美年公司支付2019年3月16日至2019年9月15日的物业管理费111072.9元，显属不公平，该费用不应由美年公司负担。另，美年公司已缴纳的三个月租金338016元，物业管理费129585元，应予退还，装修费损失应计入93800元的设计费。综上，恳请二审法院判如所请。亿禧公司二审答辩称，我方的上诉状与补充的事实理由作为我方的答辩意见，请求二审法院驳回美年公司的上诉请求。亿禧公司于2019年9月20日向一审法院起诉请求：1.解除亿禧公司与美年公司于2018年8月15日签订的《商铺租赁协议书》；2.美年公司于本判决生效之日起三日内将广州市xx区xx大道xx大街6号xx园区自编102a、102c、201（房产证1××、2××）号商铺腾空交还给亿禧公司；3.亿禧公司无须向美年公司退还租赁保证金225344元、物业管理保证金37024.3元及水电周转金18512.15元；4.美年公司向亿禧公司支付自2019年7月16日起至实际交还商铺之日止的租金，租金按照合同约定的租金标准计算；5.美年公司向亿禧公司支付因逾期支付2019年1月16日至2019年3月15日、2019年7月16日至2019年9月15日期间的租金所产生的违约金（违约金以每月应缴租金112672元为本金，按年利率24%计算，从应缴之月上月25日计算至实际清偿之日止）；6.美年公司向亿禧公司支付自2019年3月16日至2019年9月15日止的物业管理费111072.9元，按每月18512.15元的标准计算；7.美年公司向亿禧公司支付因逾期支付2018年8月16日至2019年9月15日物业管理费所产生的违约金（违约金以每月应缴物业管理费18512.15元为本金，按年利率24%计算，除2018年8月16日至2018年9月15日期间的物业管理费的违约金从2018年8月16日起算外，其他期间的物业管理费均从应缴之月上月25日计算至实际清偿之日止）；8.美年公司向亿禧公司支付因本案而实际支付的律师费75217元；9.美年公司承担本案诉讼费用。美年公司向一审法院反诉请求：1.确认美年公司与亿禧公司于2018年8月15日签订的《商铺租赁协议书》已于2019年7月16日解除；2.亿禧公司向美年公司退还租赁保证金225344元、物业管理费保证金37024.3元、装修保证金30000元、水电周转金18512.15元、已缴纳的三个月租金338016元以及已缴纳的物业管理费129585元，共计778481.5元；3.亿禧公司赔偿美年公司装修损失700000元；4.亿禧公司承担美年公司支付的律师费20000元；5.亿禧公司承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州市亿禧房地产经营有限公司于2020年7月27日名称变更为广州市亿禧投资发展有限公司。广州市南沙区xx街xx大道xx大街6号1××房和2××房的登记产权人为广州市时代宏泰投资有限公司（以下简称时代公司）。亿禧公司的股东为广州市时代商业管理有限公司，广州市时代商业管理有限公司的股东为时代公司。2018年2月1日，亿禧公司（甲方、承租方）与时代公司（乙方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方将位于广州市南沙区港前大道韵大街6号103、1××、167、202、2××房物业出租给甲方使用，总建筑面积为12449.82平方米，租赁用途为经营，租赁期限自2018年2月1日至2027年1月31日止，租金为1244982元/年（含税）；乙方应于2018年2月1日前将本物业、钥匙及相关资质交付甲方，完成交付手续，文件包括但不限于物业权属证明文件、物业平面图、消防审批文件等；本合同租赁期限自乙方将租赁物业按本合同约定的条件交付甲方之日起算；在租赁期间内，甲方提前征得乙方书面同意后，可在租赁剩余期限内，将租赁物业部分或全部转租给他人；租赁期间内，甲方有权自行或允许第三方对租赁物业进行装修改造，乙方不得干涉，但甲方装修改造不应破坏租赁物业的主体结构；乙方知悉且同意，甲方有权将租赁物转租、分租、交换、出借或以授权、委托、联营、承包等方式许可第三方使用，并以上述方式收取收益，租赁期间可以超越本协议约定的租赁期间，乙方不得干预。2018年8月15日，亿禧公司（出租方、甲方）与美年公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定：甲方将广州市xx区xx大道xx韵大街xx号xx园区自编102a、102c、201（房产证1××、2××）号商铺出租给乙方使用，乙方不可撤销地承诺将该物业用于经营医疗门诊健康体检、办公，经营品牌为美年大健康，建筑面积为3702.43平方米，套内面积为2651.11平方米，甲乙双方确认以套内面积为计算租金面积，以建筑面积作为计算物业管理费面积；租赁期限为8年，从2018年8月16日起至2026年8月15日止，交付日为2018年8月16日，甲方以交付时的现状交付给乙方使用，乙方需于交付日当天签署《收、验楼确认书》；从2018年8月16日起至2018年12月15日、2019年3月16日起至2019年7月15日止，共计244天为免租期；免租期内，乙方需支付除租金外的管理费、水电费和其他相关的费用；本协议签订当日，乙方应向甲方支付首期租金112672元，即2018年12月16日至2019年1月15日期间的租金；租赁期内，乙方按以下标准向甲方支付该物业的含税租金：2018年12月16日至2019年3月15日、2019年7月16日至2020年8月15日每月租金为112672元（42.5元/平方米，按套内面积计算）；；2020年8月16日至2021年8月15日每月租金为116052元（43.77元/平方米，按套内面积计算）；2021年8月16日至2022年8月15日每月租金为119534元（45.09元/平方米，按套内面积计算）；2022年8月16日至2023年8月15日每月租金为123120元（46.44元/平方米，按套内面积计算）；2023年8月16日至2024年8月15日每月租金为126813元（47.83元/平方米，按套内面积计算）；2024年8月16日至2025年8月15日每月租金为130618元（49.27元/平方米，按套内面积计算）；2025年8月16日至2026年8月15日每月租金为134536元（50.75元/平方米，按套内面积计算）；租赁保证金为225344元，由乙方于本合同签订当日向甲方支付，租赁期满后或本协议提前终止时，乙方应在当日内付清全部租金和其他费用，在乙方无拖欠租金等相关费用且无其他违约情形的情况下，凭租赁保证金收据原件，甲方无息将租赁保证金退还给乙方；租赁期限内，若乙方有拖欠租金或者其他违约行为，甲方有权直接在租赁保证金中扣除乙方应承担的各项费用、违约金、赔偿金等款项；不论何种原因导致租赁保证金不足本条约定的数额的，乙方均应在3个工作日内补足至本条约定的数额，否则按本协议第十二条第11款约定承担违约责任；水电周转金为18512.15元，由乙方于本协议签订当日向甲方或甲方聘请的物业管理公司支付，租赁期满后或本协议提前终止时，乙方应在当日内足额付清水电费等相关费用，在乙方无拖欠水电费等相关费用且无其他违约情形的情况下，凭水电周转金收据原件，甲方或物业管理公司无息将水电周转金退还给乙方；租赁期限内，若乙方未及时足额支付水电费等相关费用或有其他违约行为，甲方或物业管理公司有权直接在水电周转金中直接扣除乙方应支付的水电费等费用以及违约金、赔偿金等款项，不论何种原因导致水电周转金不足本条约定的数额的，乙方均应在3个工作日内补足至本条约定的数额，否则按本协议第十二条第9款约定承担违约责任；乙方在对该物业进行进场装修前，应提前通知甲方及物业管理公司，乙方应于进场装修当天向甲方或物业管理公司支付装修保证金30000元；乙方应于本协议签订当日向甲方或物业管理公司支付首月物业管理费18512.15元，租赁期内，除双方另有约定外，乙方须按以下标准向甲方或物业管理公司支付物业管理费，2018年8月16日至2026年8月15日每月物业管理费为18512.15元；乙方应于本协议签订之日向甲方或物业管理公司支付物业管理保证金37024.3元，租赁期满后或本协议提前终止时，乙方应在当日内足额付清物业管理等相关全部费用，在乙方无拖欠物业管理费等相关费用且无其他违约情形的情况下，凭物业管理保证金收据原件，甲方或物业管理公司无息将管理费保证金退还给乙方；租赁期限内，若乙方未及时足额支付物业管理费等相关费用或有其他违约行为，则甲方或物业管理公司有权在物业管理保证金中直接扣除乙方依本协议应支付的物业费用等相关费用以及违约金、赔偿金等款项，无论何种原因导致物业管理保证金不足本条约定的数额的，乙方均应在3个工作日内补足至本条约定的数额，否则按本协议第十二条第9款的约定承担违约责任；乙方应按本协议约定支付首月租金、首月管理费、租赁保证金、水电周转金、复原保证金、装修保证金、物业管理保证金等相关款项；除本协议另有约定外，乙方须于每月25日前（含25日，如该日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日）主动向甲方（包括甲方指定的财务部门）支付下月的租金、违约金（如有）及其他应付的费用；除本协议另有约定外，乙方须于每月25日前（含25日，如该日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日）主动向甲方或物业管理公司支付上月的水电费、下月的物业管理费、违约金（如有）及其他应付的费用；甲方保证交付1000千瓦用电负荷，乙方不应在该物业内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械；根据国家的有关规定，乙方应确保该物业每平方米负载不超过350kg/㎡。如乙方要求增加每平方米负载重量，需评估安全风险并提前向甲方提出申请，经甲方同意后（同意不免除乙方任何责任），由乙方对楼板进行加固，所产生的费用由乙方承担，甲方有权在现场监督施工，甲方提出整改要求的，乙方应当限期整改；如因加固楼板导致任何安全损失（包括但不限于给甲方或第三人造成的任何损失）或租赁物业所在楼宇受损或灭失的，由乙方承担由此产生的一切经济损失和法律责任，与甲方无关；租赁期间，乙方不应擅自改变该物业的结构，无论乙方因何种原因造成房屋或配套设备毁损的，甲方均有权要求乙方负责恢复原状（自然磨损除外）；乙方因在该物业内加装烟感温感、空调盘管风机等需要增容的，由乙方向甲方和物业管理公司书面申请，在甲方和物业管理公司同意增容的情况下，供电增容的手续由甲方或物业管理公司负责申办，因办理供电增容所需支出的全部费用（包括但不限于增容费）由乙方承担，乙方应于甲方或物业管理公司申办有关手续前向申办方支付所有相关费用；乙方对该物业进行内部装修时，不得更改该物业的主体结构，并应在装修前向甲方和物业管理公司提交装修设计图纸，取得物业管理公司和甲方书面同意后（乙方应承担的责任不因甲方及/或物业管理公司的同意而减轻或者免除，甲方及/或物业管理公司也无须因该等同意而承担任何责任）方可施工，需政府有关部门批准的，乙方应取得相关报建批准文件，因向政府部门报批而引起的一切费用均由乙方承担；在装修过程中，乙方及其委托的装修公司需遵守甲方或物业管理公司制定的装修管理制度；乙方装修完成后应通知甲方、物业管理公司，经甲方、物业管理公司验收合格，如需报该物业所在市公安消防部门进行消防验收、备案的，需经消防验收、备案合格并在3日内将相关证明资料副本交给甲方存档；完成上述甲方、物业管理公司、消防部门的验收、备案、存档后该物业装修部分方可投入使用；若乙方在未通过甲方、物业管理公司及消防验收、备案的情况下擅自使用该物业，由此引致的任何后果一概由乙方承担；如乙方对该物业进行内部装修、消防系统、空调系统及主电源系统的工程及安装电器、布设线路、布设管道等进行任何修改、改造、重做、维修、装置，乙方须聘用政府有关主管部门认可的单位，由此而产生的一切费用由乙方承担；装修方案经甲方同意后，乙方可在该物业内进行装修（甲方同意不免除乙方责任），如果因甲方违约导致本合同提前解除的，甲方按照本合同约定承担的违约金如不足以赔偿乙方装修折旧费用的，甲方在乙方提供装修折旧费用依据后还应承担相应赔偿责任，装修折价费用由双方协商，协商不一致的，以双方共同委托的具有专业资质的评估机构所出具的评估报告中确定的评估价值为准；乙方须按政府主管部门的要求在该物业内增设相应的消防器材，并保证该物业内消防及其他设施设备的完好状态及正确使用，保证该物业内消防通道的畅通，同时乙方应配合物业管理公司进行消防检查，若乙方的消防设施不符合相关法律法规的规定，物业管理公司有权要求乙方限期整改，乙方逾期不整改的，物业管理公司有权自行或委托第三人进行整改，由于整改所产生的一切费用由乙方承担；如因乙方设备辐射原因导致时代南湾项目范围内的业主或租户阻挠乙方正常营业超过3日的，乙方有权发函要求甲方处理，甲方7日内未处理完毕，且乙方仍不能正常营业的，乙方有权单方解除合同，甲乙双方互不负违约责任。十一、合同的变更和终止：4.经甲方同意，乙方可保留该物业内一切固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物，不进行拆卸，乙方不可撤销地同意保留在该物业内未进行拆卸的物品均归甲方无偿取得，乙方不再要求甲方进行补偿；8.除本协议另有约定之外，租赁期满或本协议终止时，乙方应在租赁期满或解除本协议之日起3日内搬出其全部物件，此后，该物业内如仍有余物，甲方有权在不知会乙方的情况下清点和迁移该物业内的一切物品并发函通知乙方前来处理，通知发出后30天内乙方未前来处理的，则甲方有权对物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠交的租金、水电费、物业管理费、违约金等费用，以上费用仍不足抵偿乙方的应付费用的，甲方有权要求乙方支付仍欠付租金及其他费用。十二、违约责任：1.本协议任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，均构成违约；2.除本协议另有约定外，本协议任何一方违约的，其应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失包括但不限于本协议履行后守约方可以获得的利益以及守约方为获得赔偿而支出的一切费用（调查取证的费用、公证费、律师费、差旅费等）。违约方在履行义务或者采取补救措施后，守约方还有其他损失的，应当赔偿守约方的损失；3.除本协议另有约定外，在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本协议，甲方除双倍退还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金、复原保证金（如有）及管理保证金外，还须支付相当于乙方解除本协议当时标准二个月租金的违约金；除本协议另有约定外，在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本协议，甲方和物业管理公司除有权不予返还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金、复原保证金及管理保证金外，乙方还需向甲方支付相当于乙方解除本协议当时标准二个月租金的违约金；4.如乙方经营有招致公安机关、司法机关以及其他行政部门警告、责令改正等行为的，甲方有权发函要求乙方限期整改，乙方逾期不整改的，甲方有权单方解除本协议，并按本协议第十二条第14款处理，因乙方上述行为造成的一切后果均由乙方自行承担，概与甲方无关，如因乙方上述行为给甲方造成损失的，乙方还应向甲方承担赔偿责任；10.未经甲方、物业管理公司同意，擅自对该物业的主体工程、消防系统、空调系统、安装电器、布设线路、布设管道等进行任何装修、修改、改造、重做、维修、装置，或未聘请有资质的单位进行的，甲方有权单方解除本协议，并按本协议第十二条第14款处理；11.乙方逾期支付应付款项，包括但不限于租赁保证金、水电周转金、装修保证金、复原保证金、管理费保证金、水电费、租金的，除仍应如数补交外，还需按所欠金额支付违约金直至乙方付清之日止，其中逾期在10天（含10天）内的，按每日1%的标准支付违约金；逾期超过10天未超过20天（含20天）的，全部按每日2%的标准支付违约金；逾期超过20天的，全部按每日3%的标准支付违约金；此外，乙方逾期支付租金、管理费超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方还有权单方解除本协议，并按本协议第十二条第14款处理；12.租赁期届满后或者本协议提前终止后，乙方逾期不交还该物业的，甲方有权按本合同第十一条第8点约定处理。此外，甲方还有权按占用期内租金总额的100%向乙方收取违约金；14.在乙方违反本合同约定，甲方行使单方解除权的情况下，甲方有权即时停止水电供应，收回该物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠付之费用；抵扣后仍有不足的，乙方应按甲方及物业管理公司的要求结清；甲方及物业管理公司还有权不予返还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金、复原保证金及管理费保证金，并且乙方还需向甲方支付相当于甲方解除本协议当时二个月租金标准的违约金，仍不足以赔偿甲方因此遭受的损失（该损失应包括但不限于甲方因逾期返还而向该物业业主承担的物业占用费及违约金、向第三人承担的违约金、调查取证的费用、公证费、律师费、差旅费及其他必要费用）的，甲方还有权进行追偿。若甲乙双方达成协议解除或法院判定本协议解除的，在因甲方违约导致解除本协议的情况下，乙方应于30日内会同甲方对该物业内的物品进行清点确定并将该物业先行移交甲方，在因乙方违约导致解除本协议的情况下，乙方应于15天内会同甲方对该物业内的物品进行清点确定并将该物业先行移交甲方；若乙方未按上述约定时间清点物品或移交物业的，每逾期1天，应按照要求解除本协议当时标准月租金的10%向甲方支付违约金；逾期超过15天的，甲方有权自行收回该物业、清点物品并处置，并以处置款优先抵付乙方在本协议中的债务，抵付顺序为：处置费用、违约金、水电费、应付租金、管理费等。亿禧公司于2018年8月16日将案涉物业交付给美年公司；美年公司于2018年10月15日向亿禧公司支付租赁保证金225344元和2018年12月16日至2019年1月15日的租金112672元；于2018年11月20日支付物业管理费保证金37024.3元、水电周转金18512.15元；于2019年2月25日支付2019年1月16日至2019年2月15日的租金112672元；于2019年3月1日支付装修保证金30000元、2019年2月16日至2019年3月15日的租金112672元和2018年8月16日至2019年3月15日的物业管理费129585.05元。2018年10月8日至2019年6月1日，亿禧公司每月均向美年公司出具《交款通知单》；2019年4月5日，亿禧公司向美年公司出具《有关于按时缴交费用的通知函》，要求美年公司缴交其欠付的案涉物业商铺服务费和滞纳金；2019年8月20日，亿禧公司委托广东均桓律师事务所吴晓嘉律师向美年公司出具《律师函》，函告要求美年公司于2019年8月23日前支付案涉物业的租金、物业管理费及违约金，若美年公司不按以上时间履行义务，亿禧公司有权单方面解除《商铺租赁协议书》，并有权不予返还美年公司支付的租赁保证金、水电周转金、复原保证金及管理费保证金等，该《律师函》于2019年8月21日被签收。美年公司在庭审中申请其原法定代表人王某静和员工欧某珍、喻某出庭作证，并各自提供一份证人证言。三人在证人证言中陈述案涉租赁协议签订后，美年公司对案涉物业进行设计装修，购买部分设备；2019年2月春节前夕，时代南湾业主串联反对美年公司在时代南湾落户，在春节停工期间到案涉物业现场张贴反对标语，并投诉到南沙区卫生局等政府部门，导致春节后美年公司的装修未能复工。经过多方协商未果，时代方未能说服业主，双方协商退租方案，但未能达成一致。经质证，美年公司对上述三人证人证言的真实性、合法性和关联性均予以确认，认为证人证言可信。亿禧公司则认为上述三人证人证言从性质上等同于美年公司的陈述，美年公司应提供证据证实。根据亿禧公司提交的案涉小区照片1张显示，案涉小区房屋楼顶拉有“坚决反对美年大健康体检中心污染小区镜湖”横幅一条。经质证，美年公司对该照片的真实性确认。根据美年公司提交的照片3张显示，墙壁上贴有“美丽南湾需要呵护，请不要沾污！”、“南湾需要生活配套，不需要体检中心！！！”、“滚出时代南湾”。经质证，亿禧公司对该3张照片的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为即便该证据真实，美年公司也不能据此认定案涉物业无法使用。首先，业主对房屋并不享有任何法定权利，并没有权利对案涉物业出租给谁发表意见；其次，美年公司基于租赁协议约定，已经享有法律保护的占有权，如业主侵犯了美年公司的占有权，美年公司应行使法律赋予权利维护自身利益，而不应当据此主张案涉物业无法使用。2019年3月6日，物业协会、美年公司、时代商业、业主代表等进行座谈沟通。业主认为案涉物业原规划为七星级酒店会所，美年公司的入住会导致污染，影响小区的安全，因此，业主反对美年公司的进驻。2019年5月15日，时代商业代表王磊与美年公司代表喻琰、王魏静就美年公司入驻问题进行沟通，时代商业表示因业主对此存在不同看法，建议往和平解约方向洽谈；美年公司表示：1.双方派人一同前往案涉物业现场进行封存；2.停止继续缴付租金、管理费等费用；3.美年公司发送相关文件清单至时代商业，双方就实际工程量进行核算；4.退还案涉租赁协议产生的所有款项，双方就实际产生的装修工程量费用各承担50%的损失。2019年7月3日，美年公司向亿禧公司出具《停止交付租金告知书》，载明：因美年公司在入场装修之时遭到小区业主反对，导致美年公司无法正常装修，由于亿禧公司无法解决上述问题导致美年公司无法使用场地，故美年公司出具本告知书。2019年7月10日，美年公司通过微信和邮件向亿禧公司送达上述告知书。美年公司于2019年7月16日向亿禧公司出具《诉求函》，载明：美年公司入场装修时遇到阻碍，入驻业主们认为亿禧公司承诺的小区规划的配套设施未能落实，频繁投诉，导致美年公司无法正常装修，延误工期。由于亿禧公司与入驻业主的问题无法解决导致美年公司无法使用场地。美年公司诉求如下：1.双方解除《租赁合同》及租赁关系。2.亿禧公司退还美年公司因租赁事宜已经支付的合同产生的所有款项共计778481.5元。3.美年公司已与各工程队核定工程量共计1555324元，根据现有情况，贵我双方各承担工程款的50%。双方确认亿禧公司于2019年7月22日向收到该函。经质证，亿禧公司确认该函的真实性，但亿禧公司认为该函仅为美年公司的单方意思表示。2019年9月18日，亿禧公司与广东均桓律师事务所签订《法律服务委托合同》，载明：亿禧公司委托广东均桓律师事务所代理参加本案诉讼。为此，亿禧公司支付律师费28054元。2019年10月18日，亿禧公司与广东均桓律师事务所签订《法律服务委托合同之补充协议》，载明：亿禧公司因美年公司提起反诉而向广东均桓律师事务所另行支付律师费。为此，亿禧公司支付律师费47163元。2019年10月9日，美年公司与广东正大方略律师事务所签订《民事法律事务合同书》，载明：美年公司委托广东正大方略律师事务所代理参加本案诉讼。为此，美年公司支付律师费20000元。诉讼中，美年公司向一审法院申请对案涉工程即案涉物业已完成装饰装修部分的市场价值进行鉴定评估，经一审法院摇珠确定广东信怡工程造价咨询有限公司（以下简称信怡公司）为本案鉴定机构。信怡公司为此出具了《工程造价鉴定意见书》，载明：案涉物业已完成的工程造价为1231481.58元，单列土建拆除工程为91377.96元，美年公司主张拆除一楼墙面木饰面、地砖、前台大理石，因原状图无标示故无法计算；单列加固工程为24820.51元，美年公司主张工程量无相关资料供计算。经质证，亿禧公司对鉴定意见书中部分项目存有异议，故亿禧公司、美年公司及信怡公司于2020年10月19日到案涉物业就前述有异议的项目进行现场测量。信怡公司于2020年10月23日出具《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》，载明：案涉物业已完成的工程造价为1180155元，其中装饰装修工程为43232.55元、建筑加固工程为263895.7元、空调通风工程为588893.58元（其中空调设备采购为257400元）、消防改造工程为190333.17元（其中放置式灭火器为1802.46元）、设计费（广东怡俊建设工程有限公司）为93800元。经质证，亿禧公司认为，一、案涉《商铺租赁协议书》系因美年公司的违约行为而解除，亿禧公司并不存在任何违约行为，案涉物业也不存在无法使用的情形，故美年公司要求亿禧公司赔偿其装修损失，缺乏法律依据。具体到本案，因美年公司存在逾期支付租金、物业管理费的违约行为，故亿禧公司已起诉请求解除案涉《商铺租赁协议书》，即案涉《商铺租赁协议书》系因美年公司的违约行为而解除。事实上，根据租赁合同司法解释第八条之规定，案涉物业并不存在无法使用的情形，亿禧公司并不存在任何违约行为，美年公司仅仅以业主反对为由，即主张其有权解除合同，显然是缺乏法律依据。亿禧公司认为，在案涉《商铺租赁协议书》因美年公司的违约行为而解除的情形下，作为违约方的美年公司，反而要求守约方亿禧公司赔偿其装修损失，显然缺乏法律依据。二、美年公司在未取得亿禧公司的书面同意（即《装修许可证》）下擅自进行装修，由此产生的装修费用，应当由美年公司自行负担。根据租赁合同司法解释第十三条之规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”本案中，根据案涉”，而事实上，美年公司在进行案涉物业的装修前，并未依约取得亿禧公司的书面同意，即未取得相应的《装修许可证》，亿禧公司也曾多次要求美年公司停止装修施工，美年公司对此却置若罔闻。据此，美年公司在未经亿禧公司同意的情形下所发生的装修费用，根据前述法律规定，应当由美年公司自行负担，其无权要求亿禧公司予以赔偿。三、案涉《工程造价鉴定意见书》所评估鉴定的系装饰装修的造价费用，而非装饰装修物的残值，故该《工程造价鉴定意见书》不应当成为美年公司的索赔依据。根据租赁合同司法解释第十条、第十一条之规定，在租赁合同解除时，未形成附合的装饰装修物，应当由承租人拆除，承租人无权要求出租人对未附合的装修物进行赔偿。此外，对于形成附合装修物，如租赁合同因承租人违约而解除，承租人同样无权要求出租人赔偿附合装修物的损失。再者，无论出租人是否应当进行赔偿，其赔偿范围均仅限于装饰装修物的残值损失，而非装饰装修的造价费用。据此，因《工程造价鉴定意见书》系对案涉物业装饰装修的造价进行评估鉴定，而非对案涉物业装饰装修的残值进行鉴定，故该《工程造价鉴定意见书》不应当成为美年公司要求亿禧公司对其装饰装修损失进行赔偿的依据。四、美年公司以《工程造价鉴定意见书》中的工程造价鉴定意见为由，要求亿禧公司赔偿该部分费用，显然缺乏法律以及事实依据，具体如下：（一）关于案涉物业已完成的工程造价1231481.58元。1.装饰装修工程费用4495.43元。根据《工程造价鉴定意见书》第21页的记载，该部分费用包括防火桥架费用19430.2元、20559.36元、塑料管费用4965.87元。首先，对于防火桥架费用，防火桥架属于未形成附合的装饰装修物，应当由美年公司进行拆除。其次，对于塑料管费用，在鉴定机构进场时，各方均发现案涉物业现场留存大量的塑料管，可见该塑料管并未实际用于案涉物业的装饰装修，故美年公司要求亿禧公司赔偿该部分费用，显然缺乏事实依据。2.加固工程费用263895.7元。首先，美年公司系在未经过亿禧公司的书面同意下，擅自开展的加固装修工程，故该部分费用应当由美年公司自行承担。其次，《商铺租赁协议书》因美年公司违约而解除，故美年公司无权要求亿禧公司赔偿该部分费用。再者，该评估鉴定出来的加固工程费用属于造价费用，而非该装饰装修物的残值，不应作为美年公司索赔的依据。最后，《商铺租赁协议书》第十一条第4款约定，“经甲方同意，乙方可保留该物业内一切固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物，不进行拆卸，乙方不可撤销地同意保留在该物业内未进行拆卸的物品均归甲方无偿取得，乙方不再要求甲方进行补偿”。由此可知，根据双方的合意约定，对于形成附合的装修装饰物，美年公司同样无权要求亿禧公司进行赔偿。3.空调、通风工程费用602089.3元。首先，空调、通风工程属于未形成附合的装饰装修物，根据租赁合同司法解释第十条之规定，未形成附合的装饰装修物，应当由美年公司负责拆除，其无权要求亿禧公司进行赔偿。其次，该空调、通风工程也是在未经亿禧公司的书面同意下进行的，美年公司无权要求亿禧公司进行赔偿。最后，空调器等设备的购买价格与该类设备的残值显然具有较大的差异性，美年公司要求按购买价格标准进行赔偿，显然也违反了租赁合同司法解释的相关规定。4.消防改造工程费用226741.15元。首先，美年公司的消防改造工程系在既未经过亿禧公司同意，也未经过消防部门同意的情形下进行的，故美年公司要求亿禧公司赔偿该部分工程费用，显然缺乏法律依据。其次，消防改造工程也属于未形成附合的装饰装修物，根据租赁合同司法解释第十条之规定，未形成附合的装饰装修物，应当由美年公司负责拆除，其无权要求亿禧公司进行赔偿。最后，该评估鉴定出来的消防改造工程费用属于造价费用，而非该类装饰装修物的残值，不应作为美年公司索赔的依据。亿禧公司认为，美年公司在未经消防部门同意的情形下所进行的消防工程改造，显然是不具有任何价值可言，其要求亿禧公司赔偿该费用，显然缺乏事实及法律依据。5.设计费用93800元。关于美年公司主张的设计费用，该类费用显然不属于装饰装修物的范畴之内，美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。其次，对于设计费用的金额，鉴定机构系直接依据美年公司所提供的发票金额，便对案涉的设计费用作出了司法鉴定。亿禧公司认为，鉴定机构在未能提供该费用的鉴定依据的情形下，直接以发票金额认定设计费用为93800元，显然缺乏公平、合理性。(二）单列供参考部分工程造价116198.47元。1.关于装饰装修工程费用91377.96元。首先，《工程造价鉴定意见书》第31页的页尾处，鉴定机构已作出说明，该合计金额仅供参考，即鉴定机构已将该部分费用单列为供参考部分，而未将该费用纳入案涉物业的工程造价鉴定价格1231481.58元中，故美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。其次，根据《工程造价鉴定意见书》第31页“工程造价鉴定计算表”的记载，该部分费用91377.96元均为案涉物业的拆除费用、垃圾运输费用，并不存在实际的装饰装修物，也就不存在装饰装修物的残值问题，故美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。2.关于加固工程（二层）费用24820.51元。首先，《工程造价鉴定意见书》第32页的页尾处，鉴定机构已作出说明，该合计金额仅供参考，即鉴定机构已将该部分费用单列为供参考部分，而未将该费用纳入案涉物业的工程造价鉴定价格1231481.58元中，故美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。其次，根据《工程造价鉴定意见书》第32页“工程造价鉴定计算表”中备注部分的记载，该类工程费用（如基础面凿除、打磨，铝合金格栅拆除及恢复等费用）均是美年公司单方主张的工程量，美年公司并未提供相应的鉴定计算依据，且美年公司主张的恢复费用，鉴定机构也备注在现场并没看到恢复施工行为，故该部分工程费用显然是缺乏真实性、合法性的。最后，设计费5000元，也只是美年公司的单方主张，缺乏设计费计算依据，且设计费也不属于装饰装修物的范畴内，故美年公司要求亿禧公司赔偿该费用，缺乏法律依据。美年公司对《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》无异议。就上述鉴定，美年公司缴纳了30453元鉴定费。2018年11月2日，美年公司向广州市时代商业管理有限公司出具《商户承诺函》，载明：美年公司申请于11月5日入场装修，装修内容仅限于室内装修，不进行所有涉及结构改造、消防改造的施工，所有涉及结构、消防改造的施工均由广州市时代商业管理有限公司审核出具明确的书面同意后进行。美年公司为证明其装修经过亿禧公司的同意，在庭审中提交了美年公司的王某静与广州市时代商业管理有限公司员工彭某锋的微信聊天记录和2018年12月16日12:48:37王某静向彭某锋发送的主题为20181214室内消防施工图的电子邮件，微信聊天记录载明：2018年11月2日，王某静向彭某锋发送《商户承诺函》；2018年11月4日，王某静询问：“明天能进场拆了？”彭某锋：“批复还没结束哦，我明早回去，王总您就让装修队去进材料准备呗，OK了我马上通知你。”2018年11月4日，彭某锋：“王总，我们流程走完了，同意了，我这边刚才也跟叶总直接沟通一下。”王某静：“太好了。”彭某锋：“我今天把东西拿去盖章，入场他过来还要补签个资料贴现场的，同步可以准备进场了。”王某静：“你通知他去物业办手续吧。”彭某锋：“嗯嗯，我已经跟他沟通了，不过就是王总，现在尤其消防那个图纸跟资质，还是得同步去催一下，其他的我早上也问了进度，口头回复图纸基本都没有问题了。”经质证，亿禧公司对该微信聊天记录和电子邮件的真实性、合法性和关联性不予确认，认为亿禧公司跟进案涉物业的员工已经更换，该聊天记录的真实性和合法性无法核实。美年公司未取得亿禧公司同意进行装修，未取得施工许可证。为此，亿禧公司提供南湾荟美年沟通群2018年12月16日的微信聊天记录。亿禧公司员工向王某静和彭某锋告知：“王总，阿锋，南湾会所美年大健康店的装修已经多次强调要办完手续后开始施工。现场动到消防设施的原则上是要恢复。当前补救措施是要有临时消防应急预案，要有措施保证现场生产安全。目前时代邻里反映手续未办权全的情况下，至今还在进行装修施工。还请王总协调施工队停工，加紧办理相关装修手续，感谢。”“邻里说空调施工还在做。现场临时消防预案跟保障措施还请赶紧处理。感谢。”“空调施工也暂停吧。”“阿锋，现场消防设施都拆完了，还没有收到任何消防批文。”“临时消防方案也没提交，装修审批手续还没完善就已经开工干了这么多，手续完善之前不要施工不要拆除消防设施，都说了好多次了。”经质证，美年公司对上述微信群聊天记录的真实性予以确认，但认为微信聊天记录是2018年12月的，当时美年公司的装修已经停工几个月了。2019年2月18日，广州市公安消防支队南沙区大队向美年公司出具建设工程消防设计审核意见书，认为案涉物业工程消防设计合格。双方在庭审中确认双方未办理正式书面交接手续。2020年4月26日，一审法院组织双方及信怡公司到案涉物业现场，制作勘验笔录一份。在笔录中，一审法院组织各方进行现场勘验，亿禧公司要求美年公司交还案涉物业，以减少双方损失。美年公司则认为案涉物业已经被亿禧公司控制，案涉物业已经交接，亿禧公司不予确认。双方在笔录中确认案涉物业内有一些空调内机、消防设施和部分没有安装的风管，信怡公司确认上述未完成部分的装修物品不属于鉴定范畴。亿禧公司同意美年公司当日拿走上述物品并返还案涉物业，美年公司表示需要一周时间考虑。一审法院询问美年公司是否同意亿禧公司当日收回案涉物业，美年公司表示拒绝回答。2020年10月16日的庭审中，美年公司陈述称案涉物业内没有其存放的物品，案涉物业内的物品均为案涉物业量身定制，美年公司也无法再行使用拆除的物品，故美年公司无需搬离案涉物业内的物品，不存在交接的问题，不反对亿禧公司当日收回案涉物业；而亿禧公司表示同意当日收回案涉物业。双方在庭审中同意相互抵销各自应当承担的债务。美年公司主张亿禧公司主张的违约金标准过高，申请调整为未付款项的每日万分之二。一审法院认为，亿禧公司与美年公司签订的《商铺租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《商铺租赁协议书》的解除。案涉协议约定美年公司租赁案涉物业系用于经营医疗门诊健康体检、办公。双方当事人应当对美年公司的经营项目引发小区业主干涉而导致租赁合同无法继续履行的情形存在预期，案涉协议因此约定如因美年公司设备辐射原因导致时代南湾项目范围内的业主或租户阻挠美年公司正常营业超过3日的，美年公司有权发函要求亿禧公司处理，亿禧公司7日内未处理完毕，且美年公司仍不能正常营业的，美年公司有权单方解除合同，双方互不负违约责任。事实上，美年公司在装修过程中，案涉物业所在小区业主因担心美年公司经营项目污染小区环境，阻挠美年公司装修施工，反对美年公司进驻案涉物业经营，美年公司多次要求亿禧公司协调，但亿禧公司最终未能妥善处理业主的阻挠行为，故美年公司向亿禧公司发出《诉求函》，行使合同约定解除权，亿禧公司于2019年7月22日收到上述《诉求函》，故案涉协议已于2019年7月22日解除，美年公司主张案涉协议于2019年7月16日解除，依据不足，一审法院不予支持。同理，亿禧公司再行主张解除案涉协议的诉请，于法无据，一审法院不予支持。因案涉协议约定因业主阻挠导致美年公司解除案涉协议，双方互不负违约责任。亿禧公司应当向美年公司退还其收取的租赁保证金225344元、物业管理费保证金37024.3元、装修保证金30000元、水电周转金18512.15元，亿禧公司诉请没收上述费用，理据不足，一审法院不予支持。亿禧公司于2018年8月16日将案涉物业交付给美年公司使用，案涉协议于2019年7月22日解除，美年公司要求亿禧公司退还其使用期间的2018年12月16日至2019年3月15日的租金和物业管理费，理据不足，一审法院不予支持。在案涉协议解除前，美年公司应当按照协议约定的标准向亿禧公司支付租金，即美年公司应当向亿禧公司支付2019年7月16日至2019年7月22日的租金25442.06元。案涉协议解除后，美年公司应当及时将案涉物业返还给亿禧公司，但美年公司未提供证据证明其已返还案涉物业，在亿禧公司要求美年公司返还案涉物业的情况下，美年公司仍将物品遗留在案涉物业内，并对亿禧公司要求返还案涉物业的要求置之不理，亿禧公司于2020年10月16日收回案涉物业，故亿禧公司再行主张美年公司返还案涉物业的诉请，没有事实依据，一审法院不予支持。美年公司在上述期间占用案涉物业，对亿禧公司造成损失，故美年公司应当向亿禧公司支付案涉协议解除后至亿禧公司收回案涉物业期间的占用费。对于占用费的支付标准，鉴于亿禧公司提供的租赁物符合约定用途，案涉协议解除系因小区业主担心美年公司经营项目的污染故阻挠美年公司进驻，而亿禧公司未履行协助美年公司解决业主阻挠行为的义务所致，双方对于案涉协议的无法履行都存在责任，故一审法院酌情参照案涉协议约定租金的一半标准确定美年公司应支付上述期间的占用费。综上，美年公司应向亿禧公司支付2019年7月23日至2020年10月16日的占用费837570.78元。美年公司于2019年2月25日支付2019年1月16日至2019年2月15日的租金112672元；于2019年3月1日支付2019年2月16日至2019年3月15日的租金112672元。案涉协议约定美年公司须于每月25日前（含25日，如该日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日）向亿禧公司支付下月的租金。根据案涉协议约定，美年公司应于2018年12月25日前支付2019年1月16日至2019年2月15日的租金，于2019年1月25日前支付2019年2月16日至2019年3月15日的租金，故美年公司应当向亿禧公司支付上述期间的逾期付款违约金，亿禧公司主张按照年息24%的标准计算违约金，该标准明显高于亿禧公司的损失，美年公司申请调整至每日未付金额的万分之二标准合理，一审法院予以准照。违约金的起算时间应当分别为2018年12月26日和2019年1月26日。因美年公司已经于2019年3月6日要求亿禧公司协调解决业主的阻挠，亿禧公司未能成功解决，故亿禧公司主张美年公司支付逾期支付2019年7月16日至2019年9月15日租金的违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上，美年公司应当向亿禧公司支付迟延支付租金违约金2185.84元。因物业管理费最终系物业所有人或使用人向物业管理公司支付的物业服务的对价，美年公司占用案涉物业期间，应当参照案涉协议约定的标准支付物业管理费，亿禧公司主张美年公司支付2019年3月16日至2019年9月15日的物业管理费111072.9元，理据充分，一审法院予以支持。案涉协议约定美年公司须于签订案涉协议当日即2018年8月15日支付首月物业管理费，于每月25日前（含25日，如该日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日）向亿禧公司支付下个月的物业管理费。而美年公司于2019年3月1日支付2018年8月16日至2019年3月15日的物业管理费129585.05元。因美年公司已于2019年3月6日要求亿禧公司协调解决业主的阻挠，亿禧公司未能成功解决，故亿禧公司主张美年公司支付逾期支付2019年4月16日至2019年9月15日物业管理费的违约金，理据不足，一审法院不予支持。同理，2019年3月16日至2019年4月15日期间逾期支付物业管理费的违约金计算截止时间为2019年3月6日。美年公司应当向亿禧公司支付逾期支付2018年8月16日至2019年4月15日期间物业管理费的违约金，亿禧公司主张按照年息24%的标准计算违约金，该标准明显高于亿禧公司的损失，美年公司申请调整至每日未付金额的万分之二标准合理，一审法院予以准照。违约金的起算时间应当分别为2018年8月16日、2018年8月26日、2018年9月26日、2018年10月26日、2018年11月26日、2018年12月26日、2019年1月26日和2019年2月26日。综上，美年公司应当向亿禧公司支付迟延支付物业管理费的违约金3243.33元。关于美年公司主张的装饰装修损失。案涉协议第十一条第4点约定美年公司同意保留该物业内未进行拆除的物品均归亿禧公司无偿取得，美年公司不再要求亿禧公司进行补偿。上述约定系对可拆除物品的约定，故亿禧公司抗辩协议约定对固定在案涉物业内形成附合的装饰装修不予补偿的抗辩，一审法院不予采纳。案涉物业租赁前的状况并不能满足项目需求，因此案涉协议约定美年公司对案涉物业进行内部装修、消防系统、空调系统及主电源系统的工程及安装电器、布设线路、布设管道的条件。美年公司于2018年11月2日出具《商户承诺函》，申请于11月5日入场进行室内装修，不进行所有涉及结构改造、消防改造的施工。亿禧公司对接装修的人员彭某锋通过微信向美年公司的王某静表示除消防外其他部分审批通过，图纸基本没有问题，由此可以证明除消防工程外的其他装修项目经过亿禧公司审核同意。亿禧公司在2018年12月16日的微信群聊中再次要求美年公司暂停消防装修，待取得亿禧公司的消防装修审批后再行施工，而美年公司于当日才将消防图纸发送给彭某锋，且消防部门于2019年2月18日才出具建设工程消防设计审核意见书，故美年公司主张其取得亿禧公司对消防工程装修审批的同意，一审法院不予采信。因案涉租赁物尚在装修期，装饰装修物尚未实际投入使用，故一审法院按照信怡公司的《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》中工程造价作为装饰装修物损失的依据。根据信怡公司出具的《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》，载明：案涉物业已完成的工程造价为1180155元，其中装饰装修工程为43232.55元、建筑加固工程为263895.7元、空调通风工程为588893.58元（其中空调设备采购257400元）、消防改造工程为190333.17元（其中放置式灭火器1802.46元）、设计费（广东怡俊建设工程有限公司）为93800元。其中空调设备和放置式灭火器均属于可以拆卸重复使用的装饰装修物，设计费并非装饰装修物。根据上述分析，一审法院认定《工程造价鉴定意见书（补充鉴定）》中经过亿禧公司同意装修且形成附合的装饰装修物为装饰装修工程、建筑加固工程、空调通风工程中除空调设备采购外的工程。上述经过亿禧公司同意装修且形成附合的装饰装修物工程造价为638621.83元（装饰装修工程43232.55元+建筑加固工程263895.7元+空调通风工程588893.58元－空调设备采购257400元）。案涉协议约定协议解除双方互不负违约责任，案涉协议解除不可归责于双方，根据公平原则，亿禧公司应当负担上述造价一半的金额。即亿禧公司应当向美年公司支付装修损失319310.92元。美年公司主张未经亿禧公司同意装修的部分、未形成附合的装饰装修损失以及非装饰装修物的损失，于法无据，一审法院不予支持。亿禧公司主张依据案涉协议第十二条第2点约定要求美年公司承担其律师费，但该条款适用条件为一方违约的情形，本案中，案涉协议的解除，双方互不负违约责任，故亿禧公司上述诉请，理据不足，一审法院不予支持。同理，美年公司主张亿禧公司负担其律师费的诉请，一审法院亦不予支持。双方当事人同意对双方互付的债权债务进行抵销。综上所述，亿禧公司应当向美年公司退还其收取的租赁保证金225344元、物业管理费保证金37024.3元、装修保证金30000元、水电周转金18512.15元，并支付装修损失319310.92元。美年公司应当向亿禧公司支付2019年7月16日至2019年7月22日的租金25442.06元、2019年7月23日至2020年10月16日的占用费837570.78元、迟延支付租金违约金2185.84元、2019年3月16日至2019年9月15日的物业管理费111072.9元、迟延支付物业管理费的违约金3243.33元。经过相互抵销上述债务后，美年公司应向亿禧公司支付349323.54元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年12月31日判决如下：一、广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广州市亿禧投资发展有限公司支付349323.54元；二、驳回广州市亿禧投资发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费11269元，由广州市亿禧投资发展有限公司负担7585元，由广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司负担3684元；反诉受理费9143元，由广州市亿禧投资发展有限公司负担3845元，由广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司负担5298元；鉴定费30453元，由广州市亿禧投资发展有限公司负担13891元，由广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司负担16562元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉《商铺租赁协议书》解除的事由及责任认定；2.亿禧公司主张没收美年公司的租赁保证金、物业管理费保证金、水电周转金并赔偿其律师费损失是否成立；3.一审法院对亿禧公司提出的逾期付款违约金标准作出调整是否恰当；4.亿禧公司主张美年公司按照协议约定的租金标准支付截止至2020年10月16日的场地占用费是否可予支持；5.美年公司主张退还已缴纳租金、物业管理费是否可予支持；6.美年公司的装修损失应如何认定。现评析如下：关于案涉《商铺租赁协议书》解除事由及责任认定问题。《商铺租赁协议书》明确约定：“如因乙方（美年公司）设备辐射原因导致时代南湾项目范围内的业主或租户阻挠乙方正常营业超过3日的，乙方有权发函要求甲方处理，甲方7日内未处理完毕，且乙方仍不能正常营业的，乙方有权单方解除合同，甲乙双方互不负违约责任。”根据美年公司提供的案涉小区照片、证人证言、微信聊天记录等证据，以及2019年3月6日小区物业协会、美年公司、业主代表等各方人员的座谈沟通情况，可充分证实在美年公司对案涉物业进行装修期间，已持续发生小区业主担心因项目污染而大肆阻扰美年公司装修施工并反对其进驻案涉物业经营的相关事件。美年公司经积极与物业协会、业主代表等多方进行沟通，并致函要求亿禧公司协调解决，但亿禧公司最终未能妥善处理和有效制止业主的阻扰行为。在此情况下，美年公司于2019年7月16日向亿禧公司发出《诉求函》提出解除合同，符合《商铺租赁协议书》所约定的合同解除条件，一审法院认定案涉协议于亿禧公司2019年7月22日收到函件之日解除，合理合法，本院予以确认。亿禧公司上诉主张该项合同约定解除条款仅适用于美年公司开业经营后遭业主阻扰的情形，明显曲解合同内容与双方当事人的缔约本意，本院对其该项主张不予采纳。同时，美年公司上诉认为合同解除应归责于亿禧公司，亦不符合合同中关于“双方互不负违约责任”的约定，本院不予采纳。《商铺租赁协议书》依约解除，在双方互不负违约责任的情况下，亿禧公司主张没收美年公司的租赁保证金、物业管理费保证金、水电周转金并赔偿其律师费损失，均缺乏依据，本院不予支持。关于亿禧公司提出美年公司逾期支付租金、管理费超过30日，其亦有权解除合同并没收保证金等费用问题。本院认为，《商铺租赁协议书》虽约定美年公司逾期支付租金、管理费超过30天时，亿禧公司有权单方解除合同并追究美年公司的相关违约责任，但根据本案事实，美年公司的迟延付款行为并不构成根本性违约，完全可通过支付迟延付款违约金的方式弥补亿禧公司的损失，且事实上亿禧公司在案涉合同于2019年7月22日解除前也并未行使该项合同解除权，现其于诉讼中又以美年公司逾期付款为由主张美年公司承担该项违约责任，缺乏事实基础，本院不予支持。关于美年公司应支付的迟延付款违约金标准问题。亿禧公司主张美年公司按照年息24%的标准计算违约金虽未超出合同约定标准，但考虑到美年公司的迟延付款行为与其进场装修后遭遇小区业主阻扰的事件存在一定关联，故一审法院综合考量美年公司的违约情节及亿禧公司的实际损失情况，酌情调整违约金为未付金额的每日万分之二标准，并不违反公平合理原则，本院予以维持。关于美年公司是否应按协议约定的租金标准支付截止至2020年10月16日的场地占用费问题。首先，关于场地占用费的计算期间。《商铺租赁协议书》于2019年7月22日解除后，美年公司应当及时向亿禧公司交还场地。虽美年公司提出其在合同解除前已实际撤场、亿禧公司不存在收回租赁物的障碍，但考虑到美年公司进驻场地后已对案涉物业进行整体装修，从2020年4月26日一审法院现场勘验情况也反映，该物业内一直放置有美年公司的空调、消防设施和部分未安装建材，美年公司并未举证证实其在合同解除后曾与亿禧公司协商沟通交接场地及清理物品等相关事宜，反之于2020年4月26日勘验当日仍对法院询问“是否同意亿禧公司今日收回案涉租赁物”的问题表示“拒绝回答”，也未就现场物品的处置作出明确回复，直至10月16日再次开庭时才明确提出“无需搬离案涉租赁物内物品”的意见。故一审法院根据上述事实判令美年公司支付该期间的场地占用费并无不当，本院予以确认。其次，关于场地占用费的计付标准问题，虽在通常情况下，场地占用费可参照租金标准计算，但正如一审法院认定，考虑到案涉协议解除的特殊原因，美年公司客观无法利用该场地开展经营活动，双方对协议解除的后果均负有一定责任。此外，虽美年公司未积极办理场地交还手续有所不当，但从《商铺租赁协议书》有关合同终止后续处理的约定内容，美年公司如若未及时搬出物件，亿禧公司有权在发函通知30日后自行变卖、清理相关物品。故作为出租方的亿禧公司在并不存在收回场地实质性障碍的情况下放任场地闲置一年有余，对自身损失也具有相应过错。故一审法院酌情认定美年公司仅按照租金的一半标准支付场地占用费，符合公平合理原则和诚实信用原则，本院亦予以维持。关于美年公司主张退还已缴纳租金、物业管理费的问题。美年公司虽因小区业主阻扰而无法实际使用租赁场地，但双方在《商铺租赁协议书》中已确定双方就该项事由互不负违约责任，故美年公司要求退还合同履行期间的租金、物业管理费，依法无据，本院不予支持。关于美年公司的装修损失认定问题。其一，关于亿禧公司提出美年公司未取得《装修许可证》而擅自装修问题，美年公司所提供微信聊天记录已充分证实除消防外的其他项目已经过亿禧公司审核同意，亿禧公司亦已实际收取其装修保证金30000元，故亿禧公司主张美年公司擅自装修有违事实，本院不予认定。其二，关于评估鉴定装饰装修的造价费用问题。根据案涉合同履行情况，美年公司装修期间遭遇业主阻扰，导致装修完成后双方合同即予以解除，相应装饰装修项目并未投入实际使用。故一审法院以评估鉴定的装饰装修造价费用作为确定损失的依据，并不存在不合理之处。其三，关于空调通风工程费用赔偿问题，空调通风工程涉及管道、风口安装等各项内容，空调通风系统作为整体项目通常与房屋主体结构紧密联结，一经拆除其价值必遭贬损，一审法院认定该部分工程属于已形成附合的装饰装修项目并无不当，亿禧公司上诉主张不应予以赔偿，理由不成立，本院不予支持。其四，关于亿禧公司提出适用《商铺租赁协议书》第十一条“合同的变更和终止”条款第4点约定，即“经亿禧公司同意，美年公司可保留该物业内一切固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物，不进行拆卸，美年公司不可撤销地同意保留在该物业内未进行拆卸的物品均归亿禧公司无偿取得，美年公司不再要求亿禧公司进行补偿”，不予赔偿美年公司装修装饰损失的问题。本院认为，案涉协议无法履行的根本原因在于小区业主对美年公司租赁案涉场地经营医疗项目予以反对和阻扰，亿禧公司作为场地出租方未能保证其租赁物符合约定用途，且在美年公司已耗资百万进行场地装修后也未能有效解决业主纠纷，客观上其对于合同解除负有更大责任。虽双方协议约定在此情况下美年公司不予追究亿禧公司的违约责任，但在亿禧公司完全接收美年公司已完成尚未投入使用的装饰装修项目的情况下，如若不给予相应补偿，明显违反公平原则和诚实信用原则。上述合同条款从其约定本意，更应适用于合同履行期满终止或其他经双方协商一致终止的情形，亿禧公司据此要求不予承担美年公司的装修装饰损失，本院亦不予支持。综上所述，亿禧公司、美年公司的上诉理由均不成立，对双方的上诉请求，本院均予以驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费48184元，由广州市亿禧投资发展有限公司负担25429元，由广州南沙区美年大健康医疗管理有限公司负担22755元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年四月二十九日法官助理杨希书记员叶小琳