天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终962号上诉人（原审原告）：丁胜华，男，1976年9月8日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：郭文礼，天津君荐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓煜，天津君荐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张清军，男，1963年8月2日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾美云，女，1955年6月19日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。上诉人丁胜华因与被上诉人张清军、贾美云房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初7259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁胜华上诉请求：撤销一审判决，依法改判张清军、贾美云赔偿丁胜华2.5个月停业损失及装修损失共计243988元，诉讼费用均由张清军、贾美云负担。事实和理由：1.一审法院判决赔偿装修损失50000元过低，与丁胜华实际损失远远不符；2.丁胜华主张的营业损失是按照月利润38797.6元计算2.5个月，该损失应当获得支持。张清军、贾美云均辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。丁胜华向一审法院起诉请求：1.确认丁胜华和张清军于2016年5月18日签署的房屋租赁协议无效；2.判令张清军、贾美云共同赔偿丁胜华装修及停业损失共计720000元（包括营业损失387976元及装修损失332024元）;3.诉讼费由张清军、贾美云承担。一审法院认定事实：2016年5月18日，张清军作为出租方（甲方），丁胜华、陶贻辉作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲乙双方经友好协商，就下述房屋达成以下出租和转让协议。一、房屋地点：房屋坐落在天津市河东区××路××花园××号楼××的商用房屋。二、租赁期限为5.4年，即2016年6月1日至2021年10月1日。三、租金的交纳：前三年即2016年6月1日至2019年5月31日每年租金为叁拾贰万元整。合同第四年开始即2019年6月1日至2021年10月1日，租金递增5%，递增后每年租金为叁拾叁万陆仟元整。该合同第八条乙方责任约定：“……5、乙方装修房屋需保证安全，装修以不影响建筑主体框架结构、不改变房屋建筑结构及用途为准，并爱护使用，否则赔偿由此造成的损失……”。2016年6月1日张清军将涉诉房屋交付丁胜华使用。2016年7月15日，丁胜华取得天津市美震房地产开发有限公司出具证明一份，内容为：“河东区地税局：兹证明我公司开发的位于河东区××路××花园××号楼××的商用房屋已经销售给贾美云（身份证号：120102195506××××）房屋产权手续正在办理过程中。特此证明”。2018年6月19日，丁胜华作为发包方、天津绿芙莱装饰工程有限公司作为承包方签订《装饰工程施工合同》一份，约定工程地点为天津市河东区新兆路裕阳花园18-15，承包工程内容为室内外装修，工程预算总造价约915492元。天津绿芙莱装饰工程有限公司于2018年6月19日为丁胜华开具收取装修款27万元的收据、于2018年7月10日为丁胜华开具收取装修款27万元的收据、于2018年9月2日为丁胜华开具收取装修款27万元的收据、于2018年10月2日为丁胜华开具收取装修款10万元的收据。2019年7月30日，天津市河东区春华街道办事处向丁胜华出具《责令限期拆除决定告知书》一份，内容为：“回娘家：为加强辖区内的环境秩序，近期对辖区内的违法建设和违法圈占清理拆除。经查实，你（单位）在裕阳花园9号楼与15号楼之间的（违法建筑、违法圈占）行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《天津市城乡规划条例》第七十四条，以及天津市河东区环境综合整治等有关规定，现责令你七日内自行拆除（附违法建设照片）。如有异议，你（单位）可自本决定告知书送达之日出具此建设合法手续。对限期不能出具合法手续、且不按时自行拆迁者，我有关部门将于该告知书送达后立即强行拆除。对该违章所属人拒不接受该告知书或者下落不明者，一律视为送达、知晓和接受拆除”。2019年10月21日，涉诉房屋被拆除。2020年10月13日，陶贻辉出具证明一份，内容为：“本人陶贻辉（身份证号：342122198003××××）因个人原因退出与丁胜华的合伙经营。由本人签字的有关房屋租赁协议下所有权利义务均由丁胜华个人承担”。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房屋无上述法律规定的审批手续，依照上述法律规定，张清军与丁胜华、陶贻辉签订的《房屋租赁协议》无效。关于丁胜华要求赔偿房屋装修损失332024元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，丁胜华主张的装修损失包括半包预算费用127200元、水电预算费100000元、灯具装饰费用85920元及其他未形成复合部分因为拆除造成的损失18904元，依据查明的事实，张清军将未取得合法建设手续的房屋出租他人，是导致合同无效的主要原因，丁胜华在签订《房屋租赁协议》时明知涉诉房屋未取得产权证，亦未尽到审慎义务，其对于合同无效亦存在过错。因此，一审法院依据上述事实，并结合丁胜华提交的装饰工程施工合同、报价汇总表、预算表及装修款收据等证据，再考虑到丁胜华对涉诉房屋进行装修的时间、双方所签合同的期限等情况，酌情确定对于丁胜华主张的半包预算费用及水电预算费用损失，应由张清军赔偿丁胜华50000元为宜，其余部分由丁胜华自行承担。至于灯具部分的损失费用，经审查丁胜华提交的灯具部分的预算表，其提交的证据不足以证明该部分项目为已形成复合的装饰装修物，故对于丁胜华的此部分诉讼请求不予支持。对于丁胜华主张的其他未形成复合部分因为拆除造成的损失18904元，亦因丁胜华并未提供证据证实该部分损失存在，故亦不予支持。关于丁胜华要求赔偿营业损失387976元的诉讼请求，事实及法律依据不足，不予支持。至于丁胜华要求贾美云承担连带赔偿责任的意见，因丁胜华与贾美云并不存在合同关系，故对于丁胜华的此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张清军与丁胜华、陶贻辉于2016年5月18日就坐落天津市河东区××路××花园××号楼××的房屋签订的《房屋租赁协议》无效；二、张清军应于本判决发生法律效力之日起十日内向丁胜华赔偿装修损失50000元；三、驳回丁胜华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，减半收取计5500元，由丁胜华负担5118元，由张清军负担382元。二审期间丁胜华提供如下证据：天津市饭店协会出具的证明、天津柏拉睿思科技有限公司出具的证明及流水明细。该证据均欲证明丁胜华所经营的餐饮公司月均营业额为387976元，其按照10%计算利润符合行业标准。张清军、贾美云不认可该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的。本院经认证认为，丁胜华提供的证据不符合证据的形式要件，且无法证明待证事实，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。丁胜华所承租的案涉房屋未取得相关审批手续，一审法院依法确定《房屋租赁协议》无效并无不当，本院予以确认。关于合同无效的责任承担，一审法院认定并无不妥，本院予以维持。关于丁胜华主张的装修损失，其提供了装修合同、报价单、付款收据等证据，其虽主张已就装修事宜口头告知给张清军，但未能提供证据予以证实，且张清军否认丁胜华存在装修事实，一审法院结合案件事实及各方当事人提供的证据，综合考虑后确定张清军赔偿丁胜华装修损失50000元并无不妥，丁胜华关于装修损失的上诉主张依据不足，本院不予支持。关于停业损失，丁胜华未能提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，丁胜华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人丁胜华负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  常 静二〇二一年四月六日书记员  唐 啸