广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤02民终191号上诉人（原审被告）：杨育泉，男，1970年12月6日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区××××××××××××委托诉讼代理人:胡小兵，广东韶华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何新望，男，1967年7月4日出生，汉族，住广东省翁源县××××××春晖苑首层光大电器商场。委托诉讼代理人：何新立，广东达梦律师事务所律师。上诉人杨育泉因与被上诉人何新望房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院（2020）粤0229民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨育泉及其委托诉讼代理人胡小兵，被上诉人何新望及其委托诉讼代理人何新立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨育泉的上诉请求：一、变更一审判决第二项由杨育泉支付何新望租金27466.67元（较原审判决少48000元）；二、请求变更一审判决第三项，由杨育泉支付何新望违约金1000元（较原审判决少14000元）；三、本案一、二审案件诉讼费由何新望承担。事实和理由：一、租赁合同已经解除，双方应就解除后的权利义务一并结算，杨育泉的押金48000元在解除合同后本应返还，一审中上诉人提出以押金冲抵租金进行部分债务的抵消，符合法律规定。原审认为必须提出反诉，是对法律的错误理解，也是无端增加当事人的诉累，与司法诉讼应当便民的原则不符。二、原审判决认为何新望起诉要求以2.2万元为基数，每日1%标准向其支付逾期违约金过高，调整为15000元。但该调整明显仍属于过高，因为2.2万元的239天的贷款利息（按lPR年3.85%算）为554.61元，即使按照民间借贷4倍上限计也不超过2300元。在何新望没有证据证明除利息损失之外的其他租金迟延收取损失的情况下，判决支持15000元，该违约金数额为利息损失（注意：是贷款利息，不是存款利息，如果按存款利息计算，还更低）的29倍之多，与法律规定的不得过分高于损失的规定不符。杨育泉现在自愿按1000元计算违约金，已经高于何新望贷款利息损失的近一倍，超过30%规定的调整限度了。因此，原审判决违约金15000元是错误的，应当纠正。何新望答辩称，杨育泉的上诉理由和请求于法无据，不能成立，纯属无理缠诉，请求二审法院予以驳回。一、一审法院判决杨育泉支付何新望的租金是合法、正确的。杨育泉主张以押金48000元抵消部分租金的上诉理由不能成立。第一，杨育泉在承租期间长期拖欠何新望的租金，其行为已构成严重违约。根据双方签订的《租赁合同》第2条约定，逾期1个月未交清租金，何新望有权解除合同，所交押金不予退回。这是双方在《租赁合同》的明确约定，杨育泉却视而不见，实属不守信用的行为。由于杨育泉严重违约，押金不予退回。而且，杨育泉对违约事实还存在争议。故不能仅依杨育泉主张来用押金冲抵租金。第二，杨育泉在一审虽提出用押金抵消部分租金的请求，但没有提出反诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第51条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”该条明确规定了被告有权提出反诉的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第232条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，杨育泉在一审中仅以答辩提出请求，但没有提出反诉。根据民事诉讼“不告不理”原则，一审法院对杨育泉在答辩中提出的用押金抵消租金的请求不予处理，是正确的。这是程序问题，并非增加诉累问题。二、一审判决杨育泉支付违约金合法、正确。杨育泉主张按照银行贷款利息计算违约金的理由不成立。双方在《租赁合同》第2条中明确约定了违约的计算方法，即逾期7日未交纳租金，每天应加收租金的1%作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约后，还应当履行债务。因此，对于违约金，法律规定的原则是“有约定按约定”处理。本案中，双方明确约定了违约金的计算标准和方法。因此杨育泉的主张按照银行贷款利息计算，于法无据，请求二审法院不予支持。三、杨育泉在履行合同过程中，强行单方毁约，强行将门店钥匙丢回给何新望，何新望不可能不接吧。但并不等于同意杨育泉中途解决合同。自始至终，何新望并没有答应杨育泉单方违约的行为。所以，杨育泉说双方已协议解除了合同，不是事实。如果是双方已经同意协议解除合同，就应当结算清楚租金，签订书面解除协议。但为什么既没有书面解除协议，杨育泉也没有结算租金给何新望。何新望向一审法院起诉请求:一、解除何新望与杨育泉于2019年1月1日签订的《租赁合同》，杨育泉立即将租赁门店交回给何新望。二、判令杨育泉立即向何新望付清2019年8月1日至2020年3月1日的租金176000.00元。2020年4月1日以后的租金按每月22000.00元计算直至交回门店之日止。三、判令杨育泉以22000元为基准，按每日1%的标准向何新望支付逾期违约金52580元（暂从2019年8月1日计至2020年3月1日，共239天），2020年4月1日以后的违约金按此标准计至付清租金之日止。以上合计：228580元，减除杨育泉已付25000元，尚欠203580.00元。四、诉讼费用由杨育泉承担。一审法院认定事实：何新望用于出租的门店坐落于翁源县×××××××天天广场（第一、二层），两间门店的权属人分别为何新望、许娟（系何新望的妻子），权属人为何新望的门店，建基面积76.02平方米，建筑面积152.04平方米，权属人为许娟的门店，建基面积61.54平方米，建筑面积123.08平方米。杨育泉从2016年11月份开始租用上述门店，2016年11月，双方签订第一份合同，约定每月租金为26000元；2017年10月双方签订第二份合同，约定每月租金为24000元，2019年1月1日，双方签订第三份合同，约定每月租金为22000元。杨育泉（乙方）、何新望（甲方）于2019年1月1日签订的《租赁合同》主要内容为：“甲方同意乙方租用翁源县××××××××××××铺面，面积为147平方米（含公摊面积）。经双方协议同意下列条款执行：1.租期：时间由2019年1月1日至2022年11月30日止。共3年10个月，如租期届满，在同等条件下，乙方享有优先租用权。2.租金2017年11月至2019年11月每月为人民币22000元，租金每月交纳一次，即每月5日前交纳当月租金。若乙方逾期7日未交纳租金，每天应加收月租金的1%作为违约金，逾期1个月未交清租金，甲方有权终止合同，押金不予退还。2016年11月11日-2016年11月30日为甲方提供免租金的装修期。3.押金为人民币48000元正。合同期满。则一次性无息退回乙方。4.甲方向乙方提供水、电使用，每月所用的水、电费由甲方通知乙方，每月按时交纳，乙方不得拖欠，否则甲方有权停止供水电。……”杨育泉从2019年1月1日签订《租赁合同》后继续租用上述门店，杨育泉曾于2017年12月1日租店铺期间向何新望交押金48000元，何新望出具了《收据》给杨育泉，收据内容：今收到37-38号铺押金人民币肆万捌仟元正￥48000元。经手人：何新望。从2019年8月份起，杨育泉以生意难做，经济困难为由，未向何新望交租金。经过何新望的催讨，杨育泉于2019年9月17日通过转账方式支付两个月的租金44000元给何新望。何新望、杨育泉均认可杨育泉已交付租金到2019年7月31日止，从2019年8月份开始没有交纳租金。杨育泉自称2019年11月之后，因生意难做，杨育泉就此后的租金与何新望协商，希望达成一致，当时何新望表示，做不下去就将店面给回他，于是，在2019年12月15日，双方确定了可以撤场，由杨育泉搬离出店面。何新望不承认双方达成了终止租赁合同的协议，而是杨育泉在履行合同过程中，经常拖欠租金，到2019年12月杨育泉私自将门店装修拆了一部分，搬走店里的东西。杨育泉在2019年12月17日搬店里的物品走时，何新望出面制止，认为杨育泉所欠租金没有交清，不能搬走。后经过杨育泉、何新望的协商，由杨育泉支付25000元租金给何新望，才允许杨育泉搬走物品，杨育泉于2019年12月17日下午17时35分，通过郑贤芝的账户转账25000元到何新望的账户作为交租金。当天杨育泉将店里的物品陆续搬走，并将其中一套钥匙交给何新望妻子。12月19日杨育泉的店长黄俊将另一套钥匙送到何新望所经营的电器店里交给何新望。此后，杨育泉未再交纳租金给何新望。何新望以杨育泉不按时交租金，并已搬走未再经营为由提起诉讼，请求判如所请。在庭审调解中，何新望的调解意见为：除押金不退外，再由杨育泉一次性支付220000元。杨育泉的意见为：如不退押金，只同意再支付28000元给何新望。因双方调解意见分歧较大，无法达成协议。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，何新望与杨育泉于2019年1月1日签订《租赁合同》，该合同是双方自愿签订的，不违反有关法律规定，属于有效合同，双方形成房屋租赁合同关系。合同签订后，杨育泉在该店铺经营新星源手机店，从2019年1月至2019年5月杨育泉能按合同约定正常交付租金给何新望，从6月份开始，杨育泉以生意难做，经济困难为由，未及时交付租金给何新望，后经过何新望的催促，杨育泉才于2019年9月17日交付了6、7月份的租金44000元给何新望，此后杨育泉又因经济原因未按时交付租金给何新望。2019年11月之后，杨育泉以生意难做为由，与何新望协商要求再降低租金，杨育泉称何新望的答复是：你做不下去就将店面还回给他。因此，杨育泉决定停止经营，将物品搬走后再将店铺交还给何新望。2019年12月17日杨育泉准备搬物品走时，何新望出面制止，要求被告交付所欠租金，经过双方协商，达成口头协议，即由杨育泉先支付25000元租金才由杨育泉搬走物品。杨育泉于当天下午17时35分，通过郑贤芝的账户转账25000元到何新望的账户作为交租金。当天杨育泉将店里的物品陆续搬走，并将其中一套钥匙交给何新望妻子，门店也已交回给何新望管理。因此，杨育泉、何新望签订的《租赁合同》，在交付钥匙后，已经事实上解除合同，终止履行合同。从2019年8月1日起至2019年12月17日止，被告杨育泉应承担的租金为：22000元／月×4个月＋（22000元／月÷30天×17天）＝100466.67元，减除杨育泉2019年12月17日所交的租金25000元，杨育泉仍欠何新望租金75466.67元，杨育泉应将所欠租金75466.67元交付给何新望。对何新望主张判令杨育泉以22000元为基数，按每日1%的标准向何新望支付逾期违约金52580元（暂从2019年8月1日计至2020年3月1日，共239天），2020年4月1日以后的违约金按此标准计至付清租金之日止之请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依照上述规定，何新望主张违约金52580元过高，应适当减少违约金，该院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由杨育泉支付15000元违约金给何新望。对杨育泉所交给何新望的押金44000元，何新望起诉时未对押金主张权利，杨育泉也未对押金提出反诉请求，因此，在本案中该院对押金不作处理，由杨育泉另行通过合法途径解决。一审法院判决：一、解除杨育泉、何新望于2019年1月1日签订的《租赁合同》，由杨育泉将租赁店铺交回给何新望。（已于2019年12月17日晚上交回给何新望）二、杨育泉租用店铺期间仍欠何新望租金100466.67元[22000元／月×4个月＋（22000元／月÷30天×17天）]，减除杨育泉2019年12月17日所交的租金25000元，杨育泉实欠何新望租金75466.67元，限杨育泉在判决生效之日起十日内付清给何新望。三、限杨育泉在判决生效之日起十日内支付违约金15000元给何新望。四、驳回何新望的其他诉讼请求。案件受理费4353.70元，由何新望负担2395元，由杨育泉负担1958.70元。本院二审查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对杨育泉的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、杨育泉主张以押金48000元抵充部分租金应否支持。杨育泉在履行《租赁合同》期间拖欠何新望租金100466.67元事实清楚。杨育泉请求以其支付的押金48000元抵充部分租金，何新望予以拒绝，辩称杨育泉在承租期间长期拖欠租金，其行为已构成严重违约。根据双方签订的《租赁合同》第2条约定，逾期1个月未交清租金，何新望有权解除合同，所交押金不予退回。本院认为：何新望与杨育泉于2019年1月1日签订的《租赁合同》依法成立，对双方当事人具有约束力。根据杨育泉与何新望签订的《租赁合同》第二条：“租金2017年11月至2019年11月每月为22000元，租金每月交纳一次，即每月5日前交纳当月租金。若杨育泉逾期7日未交纳租金，每天应加收月租金的1%作为违约金，逾期1个月未交清租金，何新望有权终止合同，押金不予退还。”第三条：“押金为人民币48000元正。合同期满。则一次性无息退回乙方。”第十三条：“在合同期满，双方同意合同终止。杨育泉把门店退回何新望，天花和地板不得挪动。杨育泉要交清合同期间的正常营业使用费用，何新望把押金无息退回杨育泉。”的约定，杨育泉在履行合同期间发生逾期交清租金未超过1个月，在合同期满，杨育泉把门店退回何新望，交清合同期间的正常营业使用费用，何新望把押金无息退回杨育泉。由于杨育泉在履行合同期间拖欠租金超过1个月，且至违约提前解除合同时仍未付清拖欠的租金，鉴于何新望主张杨育泉应按约定承担已支付的押金不予退还的违约责任，本院对杨育泉请求以押金48000元抵充部分租金的请求不予支持。二、杨育泉应否向何新望支付违约金15000元。根据《租赁合同》第二条：“若杨育泉逾期7日未交纳租金，每天应加收月租金的1%作为违约金，逾期1个月未交清租金，何新望有权终止合同，押金不予退还。”的约定，杨育泉自逾期7日支付租金至满1个月前期间承担违约责任的方式是：每日按月租金的1%计算违约金；当逾期满1个月未交清租金，杨育泉承担违约责任的方法即改为向何新望支付一定数额（押金48000元）的违约金。因此，在杨育泉逾期支付租金超过1个月，何新望主张杨育泉按向其支付一定数额（押金48000元）的违约金的方式承担违约责任后，何新望又再请求杨育泉每日按月租金的1%计算违约金承担违约责任，与双方约定不符，本院不予支持。综上所述，杨育泉的上诉请求部分成立，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省翁源县人民法院（2020）粤0229民初284号民事判决第三项、第四项；二、维持广东省翁源县人民法院（2020）粤0229民初284号民事判决第一项、第二项；三、驳回何新望的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费4353.70元，由何新望负担3000元，由杨育泉负担1353.70元。何新望多预交的一审案件受理费1353.70元，由一审法院予以退回。限杨育泉于收到本判决书之日起七日内向一审法院缴纳一审案件受理费1353.70元。二审案件受理费1350元，由杨育泉负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年四月十二日书记员  王 琦