广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终472号上诉人（原审被告）：清远市清新区汇利豪置业有限公司。住所地：清远市清新区××××××××。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：杨一波，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚峰，广东晟晨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李景锋，男，汉族，住清远市清新区××××××××××××××。委托诉讼代理人：叶碧桃，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆芷雅，广东品格律师事务所实习律师。上诉人清远市清新区汇利豪置业有限公司（以下简称汇利豪公司）因与被上诉人李景锋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇利豪公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人仅需向被上诉人退还首期款61582.40元（即扣除总房价款20%的违约金）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决以上诉人未向被上诉人履行按揭信息告知义务为由即认定上诉人违约属事实认定不正确。首先，认购书明确约定了办理银行按揭的流程及时间，即被上诉人在交纳首期款并办理银行按揭手续后，上诉人才办理抵押涂销手续，涂销抵押后通知被上诉人签订商品房买卖合同及补充协议。同时约定被上诉人应在签订认购书后七日内按银行要求提交按揭资料并与银行签订贷款合同，因被上诉人原因未获批准的或只获部分批准的，应当由被上诉人补齐购房款。纵观整个认购书，上诉人只有两处约定的负有时间性的通知义务，均在涂销抵押后，而涂销抵押的前提是被上诉人完成支付首期款和办理银行按揭手续。其次，总所周知，房地产销售过程中涉及的按揭贷款业务是房地产企业对外销售工作中必不可少的组成部分，本案中，上诉人提供的购房文件版本中也明确罗列包括银行按揭在内的可供选择的付款方式并且对按揭的流程也做了详细的说明，至少可以肯定上诉人在整个销售环节中是有安排和配置银行按揭业务的工作环节。没有将按揭银行的名称记载在认购书中是因为：1、该种销售常态的业务环节只需向购房者告知即可，尤其是对自行选择银行的购房者而言；2、房地产企业提供按揭银行信息是常态，但也存在购房者自行安排与熟悉的金融机构建立按揭业务的情形；3、凡选择银行按揭的客户均已向银行进行了相关的初审手续，唯独被上诉人以上诉人不需要负担的义务为由进行抗辩。二、被上诉人认购后四个月内未完善相应的合同义务，导致涉案房屋被案外人查封处于无法交易过户的状态，直接影响上诉人的房款回收计划，故被上诉人应当承担违约责任。三、一审判决适用法律错误。李景锋答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。李景锋向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的认购书；2.判令汇利豪公司退还定金及首付款174478元给李景锋；3.判令汇利豪公司支付40000元违约金给李景锋；4.本案诉讼费由汇利豪公司承担。一审法院认定事实：2019年10月18日，李景锋（认购方、乙方）与汇利豪公司（出售方、甲方）签订《认购书》，约定乙方购买甲方开发的位于清远市清新区太和镇园林路7号银业利豪苑×××××号房屋，总价款564478元，签订认购书时交纳定金40000元。第2条约定，付款方式：乙方选择银行按揭方式付款，须于2019年10月25日前支付首期房价款174478元（含定金），余款390000元以银行按揭贷款方式支付，办理银行按揭的一切费用由乙方承担，乙方完成以上缴款手续并办理银行按揭手续后，甲方对该套单元办理涂销抵押，待甲方涂销抵押完成后通知乙方，乙方应在接到甲方电话或短信的方式或其他方式通知后5日内与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议。第3条约定，乙方应在签订《认购书》后7日内按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同；因乙方原因造成其按揭贷款申请未获得银行批准或只获得部分批准的，未获批准的房价款乙方应在七天内一次性付清或选择甲方同意的其他方式予以支付，如乙方未能按上述条款执行，则视为乙方单方解除合同，对已交首付款甲方有权在扣除总房价款的20%的违约金后将剩余部分退回乙方。第5条约定，如乙方违反第2条的约定逾期超过7日不签合同文件的，视为乙方根本违约，乙方已付定金当作违约金，恕不退回。认购书签订当日，李景锋向汇利豪公司交纳购房定金40000元。2019年10月23日，李景锋交纳首期房款134478元。另查明，案涉房屋出售给李景锋前已经抵押给广东华兴银行股份有限公司江门分行，认购书签订时尚未涂销抵押登记。2020年2月18日，案涉房屋因其他案件被一审法院查封。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。李景锋与汇利豪公司签订的案涉《认购书》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。一、关于违约责任问题。《认购书》第3条约定：“乙方应在签订《认购书》后7日内即2019年10月25日前按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同。”第2条约定：“乙方办理银行按揭手续后，甲方对该套单元办理涂销抵押，待甲方涂销抵押完成后通知乙方，乙方应在接到甲方电话或短信的方式或其他方式通知后5日内与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议。”汇利豪公司辩称没有与李景锋签订《商品房买卖合同》，是由于李景锋没有按合同约定与银行签订按揭贷款合同，所以不构成违约。但一审法院认为，李景锋没有按约定办理银行按揭贷款手续，是由于《认购书》没有对按揭贷款银行进行约定，事后双方也没有补充约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”由于案涉预售商品房被抵押给银行，且银行办理按揭需要开发商承担阶段性连带保证，汇利豪公司作为开发商，在李景锋购买房屋、办理银行按揭手续前，应向其告知按揭合作银行的名称，这属于商品房预售合同交易习惯，无证据证明汇利豪公司已经履行该项义务，属于违约，应对拒绝签订《商品房买卖合同》和案涉房屋无法成功交易承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”汇利豪公司收受李景锋购房定金40000元，应向李景锋双倍返还定金80000元。因此，李景锋要求汇利豪公司支付违约金40000元，合法有据，一审法院予以支持。二、关于认购书是否应解除的问题。由于汇利豪公司违反合同义务，且案涉房屋于2020年2月18日因汇利豪公司的其他案件被法院查封，汇利豪公司至今未能解决以上查封问题，无法继续向李景锋出售该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”现李景锋要求解除该认购书，及要求汇利豪公司返还购房款174478元，有相应事实和法律依据，一审法院予以支持。判决：一、清远市清新区汇利豪置业有限公司应于判决生效之日起十日内向李景锋退还首期购房款174478元；二、清远市清新区汇利豪置业有限公司应于判决生效之日起十日内向李景锋支付违约金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2259元、保全费1592.39元，由清远市清新区汇利豪置业有限公司负担。本案二审期间，汇利豪公司提供按揭须知一份，拟证明汇利豪公司已经将按揭的流程在售楼部公示。本院已组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：办理按揭贷款手续是哪一方的义务。李景锋以汇利豪公司迟延办理网签为由要求解除合同和承担违约责任，汇利豪公司辩称未网签的主要原因是由于李景锋未依约办理按揭贷款手续。根据认购书的约定，办理按揭贷款手续确实在网签之前，双方在诉讼中主要的争议也是围绕按揭贷款手续应当由谁办理而展开，故本院也围绕该主要争议焦点进行审理。经审查，认购书第2、3条对商品房交易的主要流程作出了约定，约定李景锋应当在签订认购书后七日内提供资料办理按揭贷款手续并与银行签订贷款合同，其后，汇利豪公司才办理涂销抵押并与李景锋签订正式的商品房买卖合同。依照该约定，涉案双方将办理按揭贷款手续的全部义务交由买受人一方履行。而事实上，涉案房屋在签订认购书时已经抵押给案外人，且在涉案双方未签订商品房买卖合同（草稿）的情况下，李景锋作为买受人难以单独完成该项合同义务。也就是说，办理按揭手续必须由买卖双方共同履行。本案中，根据双方的举证情况可以看出，涉案双方在签订认购书后均未履行任何办理按揭贷款的手续，导致涉案认购书无法继续履行双方均有责任。既然一审判决解除认购书后双方均未提出异议，本院对此予以确认，但对双方各自主张对方承担违约责任的请求本院不予支持。综上，汇利豪公司的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2248号民事判决第一项。二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2248号民事判决第二项。三、驳回李景锋的其他诉讼请求。一审案件受理费、保全费合计3851.39元，由清远市清新区汇利豪置业有限公司负担3133元，由李景锋负担718.39元；二审案件受理费3357.91元，由清远市清新区汇利豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年四月六日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。