辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1690号上诉人（原审原告）：张国龙，男，1976年3月14日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：姜艳，辽宁滳盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欣欣，女，1977年3月14日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区，系张国龙配偶。被上诉人（原审被告）：大连金万科置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区山东路9-9号（207），统一社会信用代码91210200MA0P5QCG56。法定代表人：周旭升，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小宇，辽宁智库律师事务所律师。上诉人张国龙因与被上诉人大连金万科置业有限公司（简称金万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判：（1）被上诉人赔偿上诉人因房屋无法入住，使上诉人无法按期收房造成的损失95850元（计算期间为2019年7月10日至2020年4月5日，共270天，计算标准为总房款3550000元*日万分之一*270天），（2）被上诉人承担房屋维修完善前的取暖费2895.36元、物业费5194.8元、车辆管理费990元，共计9080.16元（计算期间为2019年7月10日至2020年4月5日）；或将本案发回重审；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.案涉房屋漏水原因系房屋存在严重质量问题。上诉人在一审庭审时已提交甘井子城市发展服务中心质量监督部出具的《关于尽快开展八栋墅小区房屋渗漏等质量问题进行维修的函》、大连市甘井子区住房和城市建设局出具的《信访事项答复意见书》、被上诉人公示的维修公告、照片、视频、录像、录音等证据对此予以证明，且一审法院也于2020年10月14日与被上诉人代理人及地产相关人员、案涉小区业主到现场查看了案涉房屋情况，并在现场肯定了房屋至今存在漏水现象及漏水原因系被上诉人设计施工的问题导致。但是一审法院在判决中却不结合上诉人提供的证据及现场实际情况，而依被上诉人举证的《竣工验收备案表》就认定该房屋已经验收合格，不存在质量问题，这是极其片面的。《竣工验收备案表》的取得是被上诉人及其他公司综合验收取得的，其效力并不能抵抗甘井子城市发展服务中心质量监督部及大连市甘井子区住房和城市建设局关于案涉房屋存在漏雨质量问题的认定。2.一审判决认为被上诉人在合同约定期限内通知上诉人收房便履行完交房义务，因此驳回上诉人诉讼请求。但是上诉人认为房屋交付应当具备开发商通知收房、房屋交付与业主对房屋质量验收、书面确认四个基本环节，而并非被上诉人单纯将房屋交付给上诉人，上诉人就必须被强制接受。上诉人作为买受人倾其全家的积蓄动辄几百万来购买案涉房屋，至少有权利对房屋进行质量验收。案涉房屋存在漏雨的质量问题，上诉人通过前述证据已经可以充分证明。这种漏雨的房屋在没有解决漏雨问题前，是无法进行装修入住的，因此被上诉人的行为对上诉人造成了巨大损失，应对上诉人赔偿。3.一审法院认为案涉房屋存在漏水的质量问题，而被上诉人按照《住宅质量保证书》履行相应的保修责任即可，但《住宅质量保证书》只约定了保修范围及质保时间，而案涉房屋从交付至今都存在漏水的质量问题，被上诉人一直都在维修，且由于被上诉人的维修也导致了上诉人无法装修入住，案涉房屋至今仍未维修好，一审法院对该期间造成的损失不予支持，显失公平。被上诉人对于房屋漏水何时修好，至今没有明确的答复及维修方案，而质保期中约定漏水的保修时间为5年，若5年后被上诉人仍未维修好，上诉人如何主张权利。4.一审法院不支持上诉人向被上诉人主张物业费、采暖费的请求，但根据上诉人提供的证据足以证明案涉房屋系被上诉人原因造成的无法入住，因而无法享受物业及采暖服务，对上诉人造成了实际损失，因此该损失应由被上诉人承担。5.根据案涉《商品房买卖合同》第十六条第一、三款，被上诉人作为开发商理应对房屋质量问题负责，被上诉人怠于行使职责，应当将上诉人房屋彻底维修直至验收合格具备装修入住条件。上诉人的举证已经达到高度盖然性的证明标准，依照日常生活经验法则并结合上诉人拍摄的渗漏发生时的具体情况，可认定案涉房屋质量与渗漏存在因果关系，故一审法院认为上诉人提交的证据不足以证明案涉房屋漏水的具体原因缺乏事实依据。二、一审法院适用法律错误。一审法院没有阐明法律的具体适用，只是简单的附列了《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）、《中华人民共和国民事诉讼法》，就将上诉人的请求驳回。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上诉人因房屋质量问题造成渗漏已严重影响上诉人正常居住使用，致使上诉人无法收房，由此产生的银行贷款利息、物业费、采暖费，均属上诉人的损失，上诉人有权要求被上诉人进行赔偿。金万科公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，具体理由如下：一、案涉房屋已在案涉合同约定的交房日期即2019年7月10日前具备合同第八条所约定的交付标准，符合法律规定的交付条件，上诉人以案涉房屋不具备交房标准为由拒绝收房并据此主张逾期交房违约金，无任何事实与法律依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第三条及第十六条规定，以及案涉《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋所在工程于2018年12月28日已经大连市甘井子区城市建设管理局出具竣工验收备案表。即案涉房屋所在工程于2018年12月28日前即已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，具备合同约定的交付条件。由此可知，案涉房屋在合同约定的交房日期2019年7月10日前已具备合同第八条所约定的交付标准，具备交付使用条件，上诉人以案涉房屋存在质量问题为由拒绝收房，缺乏基本事实依据。二、案涉房屋渗漏水问题，属于被上诉人保修范围，并非质量瑕疵，上诉人称案涉房屋无法实现居住使用功能，缺乏基本事实依据。1.2019年8月，因超强台风利奇马致案涉房屋发生渗漏水，属于不能预见、不能克服、不能避免的不可抗力，被上诉人因此免责。2.根据《商品房买卖合同〈补充协议〉》第九条及第十三条约定，上诉人所主张的渗漏水问题，非主体结构质量问题，根本不影响上诉人的正常居住使用，上诉人称案涉房屋无法实现居住使用功能，以此为由拒绝收房，没有任何事实及法律依据。3.大连市甘井子区住房和城乡建设局《信访事项答复意见书》及甘井子区城市发展服务中心质量监督部《关于尽快开展对八栋墅小区房屋渗漏等问题进行维修的函》，均要求被上诉人作为开发商，承担质量保修责任，进一步说明相关质量监督部门亦认可案涉房屋渗漏水问题，非严重影响居住使用的质量问题，上诉人无权以此为由拒绝收房。三、根据案涉合同约定，被上诉人已于2019年7月10日通知上诉人收房，上诉人应自行至被上诉人售楼处领取房屋钥匙，其拒收房屋的，视为案涉房屋已经交付，因此造成的逾期收房的责任，应由其自身承担，与被上诉人无关。四、参照其他法院生效裁判文书，对于以渗漏水问题为由拒绝收房，进而主张逾期交房违约金的，均认定开发商不构成逾期交房，判决驳回购房者逾期交房违约金的诉请。张国龙向一审法院起诉请求：1、被告赔偿因房屋无法入住，使原告无法按期收房所造成的损失167737.5元（按总房款日万分之一点七五计算，自2019年7月10日至2020年4月5日止，共270天）；2、被告承担房屋维修完善前的取暖费2895.36元、物业费5194.8元、车辆管理费990元（暂计算至2020年4月5日）。一审法院认定事实：原告张国龙（买受人）与被告大连金万科置业有限公司（出卖人）于2018年3月31日签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买行政街号甘井子区商城花园北街29号6单元4层1号房屋，按套计算该商品房总价款3550000元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有经验收合格条件的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第八条约定的可以据实延期交付房屋的特殊原因包括：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未付清房款及其他应交的费用的；3、因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期，因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未付清应付款或违约金，则交付日期相应顺延；2、自合同约定的交付日期，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费、采暖费等与本商品房有关的费用由买受人承担，该商品房保修期限亦从此日起计算。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人先行修复，如不能修复，则以同等品质的材料设备代替。该合同所附八栋墅叠拼交付标准中没有关于楼梯的记载，并备注有“其余未约定部分均以实际交付标准”的内容。该合同附件4为补充协议。补充协议第九条约定：出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人超过通知规定的时间15日未办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理：1、主体结构以外的质量问题；2、装修和设备标准与合同约定不一致；3、设备及配套设施不符合新建住宅使用说明书的约定。商品房毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。补充协议第十三条约定：买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人提出，出卖人应在7个工作日内派工作人员前往处理，依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人直接损失。买受人无合法理由未按约定日期办理房屋交付手续，保修期从视为交付之日计算。上述合同签订后，原告向被告交付了房款。后被告向原告送达案涉房屋的交付使用通知书，告知其可在2019年7月9日至2019年7月10日期间办理房屋交接手续。原告实际于2020年4月5日收房并于接收房屋时交付自2019年7月10日起的物业费、车位服务费及2019年至2020年度采暖费。原告称其未按期收房系因为案涉房屋存在漏水的严重质量问题，并提供信访事项答复意见书、关于尽快开展对八栋墅小区房屋渗漏等质量问题进行维修的函、微信聊天记录截图、视频记录证明其所述。原告称对房屋存在的质量问题，被告虽进行过维修但始终未能维修好，漏水一直存在，原告根本无法居住使用。被告则提交大连市甘井子区城市建设管理局于2018年12月28日出具的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明甘井子区华东路26号宗地项目1#-14#楼、CK1#-CK3#楼工程已竣工验收备案，故被告可在合同约定的交付期限内向原告交付符合合同约定的房屋。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。合同约定的交房标准为商品房经验收合格，而案涉房屋于2018年12月28日经竣工验收备案，被告已通知原告于2019年7月9日-7月10日办理案涉房屋交接手续，即被告已在合同约定的交房期限前通知原告交付符合合同约定条件的房屋。原告以房屋存在质量问题为由要求被告赔偿因房屋没有达到入住标准使原告无法按期收房所造成的损失的诉讼请求，无法予以支持。关于原告诉称案涉房屋仍存在漏水的质量问题，按照《住宅质量保证书》应由被告承担相应的保修责任。原告要求被告承担2019年7月10日至其实际收房之日期间的采暖费、物业费及车位管理费的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张国龙的诉讼请求。案件受理费1918元（简易程序减半收取），由原告张国龙自行负担。二审中，上诉人张国龙提交了两份证据：证据一、2021年2月28日上诉人的妻子于欣欣与被上诉人方员工王国龙进行沟通的微信聊天记录，拟证明上诉人于当日告知对方案涉房屋有漏水的地方，被上诉人还需要再次进行维修，拟证明当时关于案涉房屋的维修方案仍在研究中，需要2021年4月才能进行维修；证据二、拍摄于2020年11月18日的视频，拟证明案涉房屋于2020年11月18日有漏雨现象，没有维修好。被上诉人的质证意见如下：对证据一的真实性无法核实，上诉人应首先证明王国龙为被上诉人方的员工，且即使王国龙是被上诉人的员工，上诉人所主张的渗水的问题也应属双方合同约定的被上诉人保修范围，上诉人不能据此拒绝收房。对证据二的真实性没有异议，待证事项有异议，视频可以看出，上诉人所主张的渗水问题是轻微的，且部位很小，不影响上诉人的居住和使用，上诉人没有权利以此为由拒绝收房。经本院审查，本院对证据一中王国龙的身份无法确认，故对该证据不予采信，对证据二的真实性予以确认，该证据能够证明至2020年11月18日，案涉房屋仍存在漏雨现象，但因该日期已超过上诉人诉讼请求中主张违约责任的计算期间，与本案诉争缺乏关联性，故本院对该证据亦不予采信。经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。另，二审庭审中，双方对于金万科公司已于2019年9月26日将案涉房屋内的室内楼梯搭建完毕无异议。本院认为，虽然上诉人在本院二审期间主张系2019年6月发现案涉房屋存在渗漏水情形的，但对此节事实，上诉人并无证据予以证明，故结合现已查明事实以及双方当事人在一审、二审审理期间的陈述，可以确认的是，双方均认可案涉房屋在2019年8月存在渗漏水质量问题及室内无楼梯，后金万科公司于2019年9月26日搭建室内楼梯且对渗漏水问题进行维修施工。现双方当事人争议焦点为：张国龙以案涉房屋有漏水问题以及无室内楼梯为由拒绝接收房屋的理由是否成立；张国龙要求金万科公司承担逾期交房违约责任的请求应否支持。针对上述焦点问题，本院认为，首先，首先，案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……”。上述约定系双方当事人对交房期限和交房条件的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因此，根据双方约定，金万科公司作为出卖人，应在2019年7月10日之前，将“经验收合格”并“符合合同约定”的商品房交付买受人使用。根据一审时金万科公司提交的证据显示，大连市甘井子区城市建设管理局于2018年12月28日出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》已载明案涉房屋所在工程竣工验收备案文件已收讫。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。……”；第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”根据上述规定，备案机关在收到建设单位提交的包括工程竣工验收报告在内的全部备案文件后才会出具竣工验收备案表。案涉竣工验收备案表系2018年12月28日出具，可证明案涉房屋在该日期前已验收合格并取得竣工验收报告，故可认定案涉房屋已在合同约定的交房期限（2019年7月10日）届满前已“经验收合格”，且上诉人亦认可金万科公司在2019年7月1日已通知其收房。其次，根据案涉商品房买卖合同补充协议第九条约定“房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理：（1）主体结构以外的质量问题；（2）装修和设备标准与合同约定不一致；（3）设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》的约定……”，据此，除房屋主体结构以及其他严重质量问题致使影响正常居住使用外，上诉人张国龙应依约接收房屋，但有权依约就主体结构以外的质量问题等向金万科公司主张权利。从上诉人张国龙提交的现有证据看，房屋渗漏水问题发生在2019年8月，无法直接证明在案涉合同约定交房时间2019年7月10日或者上诉人主张的2019年6月即已存在渗漏水问题。且即使2019年7月10日当日存在房屋渗漏水问题，亦不属于案涉合同及附件约定的拒收房屋情形。故张国龙以此为由拒收房屋，于法无据。再次，上诉人称《商品房买卖合同》附图中标注有室内楼梯且金万科公司的样板间内有楼梯，故金万科公司交付的房屋不符合约定，其有权拒收房屋。根据查明的事实，案涉《商品房买卖合同》后附的房屋平面图系标示室内楼梯间所在位置，而在《商品房买卖合同》及附件中并没有关于室内楼梯的约定，在合同后附的交付标准中对室内楼梯的具体材质、规格亦无相关约定，且备注“其余未约定部分均以实际交付为准”字样，尽管上诉人购买的房屋系二层跃三层的住宅，但因双方未在商品房买卖合同及附件中明确约定室内楼梯应由出卖人金万科公司在交房前建设完成，故上诉人以此为由拒收房屋，既不符合约定，亦无法律依据。关于上诉人张国龙上诉称，根据案涉《商品房买卖合同》第十六条第一款、第三款约定，金万科公司应当维修案涉房屋直至验收合格、具备装修入住条件的问题，本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十六条第一款规定，“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”；第三款规定，“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”，上述约定系关于出卖人金万科公司自房屋交付使用之日起质量保修责任的约定。根据该约定，在案涉房屋交付使用之日起，如房屋存在相关的质量问题，买受人可要求出卖人承担质量维修义务，出卖人应按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。但该条约定并非就案涉房屋交付条件的约定，亦不应成为上诉人拒收房屋的理由。此外，因案涉房屋已竣工验收合格，上诉人要求金万科公司维修至验收合格，于法无据。故对上诉人此项上诉理由，本院不予采纳。上诉人上诉称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，对于其银行贷款利息、物业费、采暖费等，金万科公司均应予以赔偿。本案二审中，经询问上诉人，其明确表示不要求解除合同，且办案之事实是上诉人张国龙已经接收了案涉房屋，故其依据上述规定要求对方承担违约责任并无法律依据。此外，上诉人一审时系要求金万科公司承担“因房屋未达到入住标准，无法按期收房”的违约责任，如前所述，上诉人以无室内楼梯及房屋渗漏水为由拒绝收房的理由均不成立，故其主张金万科公司承担违约责任，并要求自实际收房之日起计算取暖费、物业费，亦无合理依据，一审法院对其诉请未予支持，并无不当。综上所述，张国龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2398.6元，由张国龙负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年四月二十三日书记员  张 琳