上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4602号上诉人（原审被告）：上海金旋汽车俱乐部有限公司，住所地上海市奉贤区海湾路766-768号。法定代表人：沈金霞，执行董事。被上诉人（原审原告）：上海招商局物业管理有限公司，住所地上海市虹口区四平路710号1001室。法定代笔人：石寒，副总经理。委托诉讼代理人：刘一品，上海锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳招商房地产有限公司，住所地深圳市南山区招商街道太子路1号新时代广场29楼。法定代表人：聂黎明，董事长。上诉人上海金旋汽车俱乐部有限公司（以下简称金旋公司）因与被上诉人上海招商局物业管理有限公司（以下简称招商物业公司）、原审第三人深圳招商房地产有限公司（以下简称招商房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初21487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘佳独任审理。本案现已审理终结。上诉人金旋公司上诉请求：撤销一审判决，改判其只需支付2020年5月至12月期间的物业服务费人民币71,137.72元（以下币种相同）。事实和理由：上诉人未从案外人处收到过租金，而一审判决未充分考虑到被上诉人招商房地产公司收取的租赁保证金的作用，案外人租赁合同存续期间的物业服务费完全可以从保证金中抵扣，上诉人只需承担案外人搬离后的物业费。被上诉人招商物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，请求二审维持原判。被上诉人招商房地产公司未答辩。招商物业公司向一审法院起诉请求：1.判令金旋公司支付物业服务费473,097.60元（自2017年1月至2020年12月）；2.判令金旋公司支付物业服务费的滞纳金376,822.24元（自2017年1月1日起计算至2020年9月30日，按实际应付而未付金额，2017年9月30日前按每日千分之三，2017年10月1日之后按每日万分之二计算）。一审法院认定的主要事实：金旋公司为上海市奉贤区XX路XX号房屋的产权人，该房屋一层建筑面积1,699.36平方米，房屋类型为会所；（XX路XX弄）地下一层地下人防建筑面积2,296.39平方米。2010年4月12日，招商物业公司与上海A有限公司（以下简称A公司）签订《招商海湾别墅前期物业服务合同》，约定：招商物业公司为招商海湾别墅提供物业管理服务；物业服务费标准为别墅5.8元每平方米每月；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由A公司承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由A公司和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；物业出售合同未约定或者约定不明确的，由A公司与招商物业公司另行协商解决；已竣工但尚未出售的物业以及奉瑞够公司未交付给业主的物业，由A公司按照5.8元每平方米每月的标准向招商物业公司交纳物业服务费；物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月的5日前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，招商物业公司可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；本合同为自物业交付使用之日（指招商海湾别墅第一个前来收房的业主收房之日）起至业主大会成立选聘出新的物业管理企业签订的合同生效时终止。2017年10月28日，上海市奉贤区海湾招商海廷业主大会与招商物业公司签订《招商海湾别墅物业服务合同》，约定：招商物业公司为招商海廷小区提供物业管理服务，合同期限自2017年10月28日起至2022年10月27日止；物业服务费标准为商业用房每月每平方米5.8元；业主的物业服务费用应按季预交，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务；业主延期支付物业服务费用或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日万分之二计违约金。一审法院另查明，2015年7月1日，A公司与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订《房屋租赁合同》，约定：A公司将位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号、XX路XX号房屋出租给B公司；房屋面积为3,953平方米；房屋用途为健身会所；房屋租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止；每月租金为零；租金不包括物业管理费，因本租赁合同产生的除租金外的其他任何费用，由B公司全部承担；B公司向A公司支付房屋租赁保证金72,000元；B公司自2015年7月1日起缴纳物业管理费，每月6,000元，每次缴纳三个月物业管理费18,000元，自租赁首月的1日开始支付，以后每隔三个月支付一次，免租期内物业管理费照常支付；B公司承诺，该房屋仅用于健身会所用途，未经A公司书面同意，B公司不得擅自改变上述约定的用途；B公司同意承租房屋由招商物业公司进行管理。2016年9月7日，金旋公司与A公司签订《上海招商地产存量物业整体购买协议》一份，约定：金旋公司向A公司购买位于上海市奉贤区XX路XX号、XX号、XX弄XX号、XX弄XX号商铺、会所、地下一层（人防），以及位于上海市奉贤区XX环城XX路XX弄XX号会所、商铺；会所租赁情况：健身会所（租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日）；物业总价款为17,000,000元；在本协议签署前，金旋公司已至标的物业各项目现场实地查看，全面了解、评估所购买的标的物业情况，包括但不限于房屋坐落、朝向、竣工时间、土地使用年限、外立面及室内状况、交付时间、产证办理时间、租赁情况等，并自愿按现状购买并签署本协议及之后的《上海市商品房预（出）售合同》，交易发生的税费由双方按照相关法律进行承担，维修基金由金旋公司缴纳；金旋公司承诺除物业的主体结构质量不合格以外，不以物业存在其他任何质量问题或装饰装修问题而拒绝收房，也不得以此为由向A公司提出任何索赔要求；物业交付前，物业费由A公司承担，物业交付后，会所按照承租方约定物业费价格支付；海廷会所租赁方租约到期后按照当时实际费用支付，海廷项目会所地下室免收物业费；物业交付后，由金旋公司收取已出租物业的租金，相关手续由金旋公司与承租人自行办理，A公司予以协助。2016年11月28日，招商物业公司向金旋公司发出《交房通知书》一份，载明：金旋公司购买的上海市奉贤区XX路XX号XX会所、上海市奉贤区XX路XX号地下1层地下人防，已通过验收，取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，具备《上海市商品房出售合同》约定的交房条件，现正式通知金旋公司于2016年12月8日办理该房屋验收交付手续。2016年12月8日，招商物业公司、金旋公司及A公司签订《会所交接问题汇总表》，载明：1、会所使用面积以产证为准；2、水、电需单独用表（由地产负责安装完成，业主以改装完毕后的表数计量）；3、物业中心通道需立即改造（物业提交地产尽快改造，与业主无关，但实际以产证核实后确认或双方进行协商）；4、公共设施移交，提供现有设备清单，装修施工图，水电图（本月28号由地产物业提供现有设备清单）;5、电梯移交前，提供电梯相关资料办清此前遗留手续（补年审）由地产负责；6、物业提议：封闭进入小区的各个门口，会所人员不得随意进入小区范围。2017年1月24日，金旋公司与A公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定：A公司将位于上海市奉贤区XX路XX号XX会所房屋转让给金旋公司，建筑面积1,699.36平方米；A公司于2017年1月31日前腾出该房屋并通知金旋公司进行验收交接。该合同补充条款（一）约定：在本协议签署前，金旋公司已至标的物业各项目现场实地查看，确认标的物业的现状，并知晓其所购房屋因空置时间较长，该房屋各项目室内装饰装修项目现状存在包括但不限于磨损、毁坏、折旧以及损毁等情况，且本协议合同价款为折扣成交价款，该价格已充分考虑前述情况；双方一致确认，该房屋室内装修项目按该房屋交房时的现状交付，金旋公司不要求A公司承担维修责任及其他责任，A公司对室内装饰装修项目是否存在质量瑕疵以及是否满足金旋公司的使用需求不承担任何责任；金旋公司承诺除物业的主体结构质量不合格以外，不以物业存在其他任何质量问题或装饰装修问题而拒绝收房，也不得以此为由向A公司提出任何索赔要求；物业交付前，物业费由A公司承担，物业交付后，海廷会所物业费由租赁方支付，租约到期后由金旋公司按照当时实际费用支付，如租赁方临时解约，物业费将由金旋公司承担；物业交付后，由金旋公司收取已出租物业的租金，相关手续由金旋公司与承租人自行办理，A公司予以协助。2017年6月14日，金旋公司及招商房地产公司曾共同出具《解除合同通知函》，载明：2017年1月24日，招商房地产公司将涉案房屋出售给金旋公司，在经营管理过程中，招商房地产公司及金旋公司发现该房屋已被违约转租，承租人B公司未经业主书面同意将房屋交予上海C有限公司使用，其经提醒未予改正，已经违反原租赁合同约定，特此通知B公司及上海C有限公司：一、自本通知签发之日满5日起，原租赁合同提前终止；二、收到此通知函30日内，B公司及上海C有限公司应当搬离系争房屋。金旋公司未能提供与承租人解除合同的相应证据。一审法院又查明，招商物业公司已收到由案外人（承租人）支付的截止至2016年12月底的物业费，按每月6,000元标准支付。金旋公司分别于2020年7月1日、7月7日、7月14日、7月22日、7月30日向招商物业公司转账支付2020年7月会所物业费6,000元，均由招商物业公司于2020年7月3日、7月14日、7月20日、7月23日、8月4日退款。2020年9月22日，招商物业公司向金旋公司发送《律师函》一份，载明：截止到2020年9月17日，金旋公司名下的房屋招商海廷会所，已拖欠物业管理费473,097.60元，产生滞纳金376,822.24元；现要求金旋公司收到本函后五日内，缴纳上述费用，否则招商物业公司将会依法采取法律措施来保护自己的权益。一审法院再查明，2019年5月17日，A公司经核准注销工商登记，注销清算报告中股东招商房地产公司承诺A公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，其愿意在法律规定范围内继续承担责任。一审法院审理后，于二〇二〇年十二月三十一日作出判决：一、金旋公司于判决生效之日起十日内支付招商公司自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费311,137.72元、二、金旋公司于判决生效之日起十日内支付招商公司自2017年1月6日起至2020年9月30日的逾期付款违约金34,267.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,300元，减半收取，计6,150元，由招商公司负担2,910元，由金旋公司负担3,240元。二审中，各方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，物业服务单位与开发商订立的前期物业服务合同、以及与小区业主大会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，金旋公司作为涉案房屋的所有人，有义务向房屋所在小区的物业服务单位即招商物业公司支付物业服务费。根据查明事实，金旋公司已于2016年12月8日接收涉案房屋，故金旋公司应自2017年1月起向招商物业公司支付物业服务费。本案系物业服务合同纠纷，案外人履行房屋租赁合同的情况，与本案分属不同的基础法律关系，案外人支付的租赁保证金，应在房屋租赁合同法律关系中进行处理，各方若对房屋租赁合同履行事宜有争议，应另案主张，皆非本案审理考量范畴，上诉人亦无权要求以案外人支付的租赁保证金冲抵其自身应付之款项。一审判决合法有据，并无不当，本院应予维持。综上所述，上诉人金旋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,414元，由上诉人上海金旋汽车俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘佳二〇二一年四月十四日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……