江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1605号上诉人（原审原告）:叶银川,男,1986年8月11日出生,汉族，居民，住沛县。上诉人（原审原告）:朱雅,女,1987年4月22日出生,汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：叶银川（系朱雅丈夫）男,1986年8月11日出生,汉族，居民，住沛县。被上诉人（原审被告）：江苏财富房地产开发有限公司，住所地沛县汉城商都2号楼113号营业厅。法定代表人：宋德才，董事长。委托诉讼代理人：王辉，男，1965年10月5日出生，汉族，该公司员工，住沛县。上诉人叶银川、朱雅与被上诉人江苏财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初6731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人叶银川、亦是上诉人朱雅的委托诉讼代理人，被上诉人财富公司的法定代表人宋德才，以及该公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人叶银川、朱雅的上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审法院认定直到2016年6月20日才交付宗地，并认定此后的2年为建设周期，不作为违约时间明显是错误的。在2014年3月9日，双方签订商品房买卖合同时，约定2015年6月30日前将符合合同约定的商品房交付上诉人，说明被上诉人认为不会构成影响，其可以如期交房。而且涉案楼盘也早在2015年便施工完毕，并于2015年10月18日经施工、监理、建设、设计、勘察等五方主体竣工验收合格，被上诉人也在2015年10月通知上诉人上房，故可以证明涉案房屋不存在拆迁原因导致的延期。其次，一审法院判决的违约标准明显过低。根据双方签订的商品房买卖合同，逾期交房的，被上诉人应以购房款为本金，按每日万分之五支付违约金。这是双方的真实意思表示，双方都应遵守。而且根据《商品房买卖合同司法解释》第16条的规定，只有当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，法庭才会减少，但庭审中，被上诉人根本没有该表示，但一审法院却主动的降低标准，明显不当。同时，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条错误，因为该条根本没有相关规定。而该解释第17条却规定了商品房买卖合同没有约定违约金数额或者计算方法的，才可以参照的标准。但是本案中双方所签订的商品房买卖合同中明确规定了违约金的计算标准为每日万分之五，故违约金的计算标准应以合同为准。被上诉人财富公司辩称：一审判决虽然查明的部分事实有误，但是为了避免诉累，尽早解决矛盾纠纷，被上诉人认可一审判决。一审认定事实基本清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。叶银川、朱雅向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令财富公司支付叶银川、朱雅2015年6月30日至2017年8月15日逾期上房违约金167552元（以房款431834元为本金，按日万分之五计算），之后违约金按上述计算方式自2017年8月16日计算至实际上房之日止；2、本案诉讼费用由财富公司承担。一审法院审理查明：1、2010年10月25日，财富公司与沛县人民政府（以下简称县政府）签订协议书，约定县政府提供孟桥地块供财富公司开发建设，县政府组织该地块的拆迁安置工作，于2010年11月底交付财富公司净地。2011年1月7日，财富公司与沛县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定沛县国土局于2011年4月7日前将沛县沿河北侧、樊哙路南侧、汉邦路西侧的出让宗地交付财富公司，财富公司同意该合同项下宗地建设项目在2011年7月7日之前开工，在2013年7月7日之前竣工。自2011年11月10日起至2016年6月20日，沛县国土局陆续将出让宗地拆迁，并向财富公司交付。2015年8月18日，沛县国土资源局、沛县房屋征收办公室、沛县汉源街道办事处共同出具《国有建设用地交地确认书》，载明“2015年8月18日经四方共同现场查看。该地块西区9#、东区3#、10#、11#楼房所使用的土地，已具备动工条件。现将上述楼房建设所使用的土地交付给乙方使用……”财富公司法定代表人宋德才作为乙方于2015年8月26日在《国有建设用地交地确认》书上签字，并加盖财富公司公章。2、2014年3月9日，双方签订商品房买卖合同，约定叶银川、朱雅购买财富公司开发的御水华庭小区第3幢2单元601号房，总价款431834元，买受人在签署买卖合同时，支付首付款131834元，余款300000元以银行按揭贷款方式支付等。商品房买卖合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2015年06月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因政策调整或拆迁，出卖人在30日内通知买受人具体情况，不视为违约；3、因市政配套建设或质检部门未能如期验收等非出卖人能左右的因素，不视为违约。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。叶银川、朱雅已付清房款，财富公司于2014年8月29日向其开具金额为431834元的购房发票。3、2014年12月30日，沛县规划局就御水华庭规划调整总平面图进行公示，公示说明载明：“御水华庭项目用地位于东侧，汉邦路西侧，樊哙路南侧，因新的《建筑设计防火规范》实施，现部分建筑设计方案须按规范调整，同时结合供电要求，配电设施作相应调整，东区地库范围等结合规划方案作适当调整，该规划调整方案已经我局审查，符合规划设计要求……”。御水华庭小区西区3号楼等楼房于2015年10月18日经施工、监理、建设、设计、勘察等五方主体竣工验收合格，尚未办理竣工验收备案。2015年10月18日，财富公司通过圆通速递向叶银川、朱雅发出上房通知单一份，载明：“叶银川业主：您购买的御水华庭西区3号楼2单元601室已经按《江苏省工程质量验收规则》要求验收，验收结论为合格。依据2015年7月6日我公司与业主代表签订的补充协议，该房于2015年10月6日通知上房，您至今未办理上房手续。为此，我公司通知您于2015年10月25日17时前到御水华庭售楼处办理上房手续，逾期责任自负。”，叶银川、朱雅即以财富公司交付房屋时未出示合同约定的商品住宅交付使用批准文件、不具备上房条件为由拒绝办理上房手续。4、2017年5月5日，沛县房屋征收办公室出具证明一份，内容为“孟桥《御水华庭》项目一期、二期为棚改安置工程，其中14万㎡为安置用房。后来确定12万㎡，楼基地面土地于2016年11月10日拆迁完毕，具备办理施工许可证条件”。5、另查明，2007年11月30日，徐州市人民政府第85次常务会议讨论通过《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》，于2008年2月1日起实行。该办法第十条载明“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案;(二)生活用水纳入城市供水管网;(三)雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统;(四)居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络;(五)小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照涉及要求完成相应的道路照明设施建设;(六)具备条件的地区,燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件;(七)按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林局部门作出承诺；(八)物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的涉区服务，安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有限电视、邮政等设施已建成；(十一)拆迁安置补偿全部到位;(十二)法律、法规规定的其他条件。……”。2015年9月11日，徐州市人民政府颁布第141号政府令，载明“经2015年8月25日市政府第45次常务会议讨论决定，废止《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》”，该令于2015年11月1日起生效。一审法院认为：双方于2014年3月9日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定,因此合法有效。该商品房买卖合同的合同条款对叶银川、朱雅，财富公司均产生法律约束力,双方均应按照合同约定履行自己的义务。任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的均应承担相应的违约责任。1、关于叶银川、朱雅是否付清购房款。2014年8月29日，财富公司向叶银川、朱雅开具金额为431834元的购房发票，可以证实叶银川、朱雅已付清房款。财富公司抗辩叶银川、朱雅一直未交付房款，但在庭审中财富公司自认收取了涉案房屋的贷款，后又将贷款交给“县建公司”，足以说明叶银川、朱雅向财富公司付清了房款，故对财富公司的抗辩意见本院不予采纳。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定:出卖人应当在2015年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得商品住宅交付使用批准文件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为,导致出卖人逾期交房的出卖人可以据实延期。同时合同也约定逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。因此,财富公司向叶银川、朱雅交付商品房的条件是所售商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但该文件已于2015年9月11日被废止，故双方符合在房屋买卖合同中约定的第二种交房条件，即“该商品房已竣工验收备案”，但取得竣工验收备案的前提是建立在完全交地的基础上，也即土地交付后，进行建设，在进行竣工验收备案。涉案御水华庭小区因拆迁原因，沛县国土资源局至2016年6月20日才将宗地交付完毕，故财富公司存在据实延期的情形。而御水华庭小区西区虽经施工、监理、建设、设计、勘察等五方主体竣工验收合格，但至两叶银川、朱雅起诉之日涉案小区尚未办理竣工验收备案，仍未达到房屋交付条件，两叶银川、朱雅拒绝收房有法律依据。根据财富公司与建筑公司约定的整个小区建设周期为2年，法院酌定从2018年7月1日起，财富公司应按合同约定支付叶银川、朱雅逾期上房违约金。双方在合同中约定“出卖人逾期交房的违约责任……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，因双方约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照涉案房屋所在同地段同类房屋租金标准，本院调整为以房款431834元为本金，按同期中国人民公布的贷款基准利率支付叶银川、朱雅2018年7月1日至2019年8月19日利息21602.5元；之后利息以431834元为本金，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至财富公司办理涉案小区竣工验收备案之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十二条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，遂判决：江苏财富房地产开发有限公司于决生效后十日内支付叶银川、朱雅逾期上房违约金21602.5元，之后违约金以房款431834元为本金，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至被告江苏财富房地产开发有限公司办理沛县御水华庭小区竣工验收备案之日止。一审案件受理费3651元，由叶银川、朱雅负担3180元，江苏财富房地产开发有限公司负担471元（于判决生效后十日内付清）。二审期间，被上诉人向法庭提交建设工程竣工验收备案表一份，证明涉案房屋备案时间是2020年1月8日。上诉人对该证据的真实性有异议，认为该证据看不到盖章编号。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：涉案商品房买卖合同约定商品房的交付条件是所售商品房取得商品住宅交付使用批准文件，但该文件已于2015年9月11日被废止。但涉案商品房买卖合同中载明的第二种交房条件为该商品房已竣工验收备案，故根据合同约定，涉案房屋应取得竣工验收备案证明才具备交付条件。竣工验收备案证明取得的前提是建立在完全交地，以及配套设施完善的基础上。故因拆迁导致沛县国土资源局至2016年6月20日才将宗地交付完毕，必将影响涉案房屋竣工验收备案证明的取得。综上，一审法院根据合同约定认定财富公司因拆迁而据实延期，并无不当。上诉人上诉主张拆迁不影响涉案房屋竣工验收备案证据的取得，本院依法不予支持。违约金以填补损失为原则。本案中，双方在合同中约定“出卖人逾期交房的违约责任……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，因上诉人并未提供证据证明其因被上诉人逾期交房而受到的实际损失，一审法院考虑到双方约定的违约金过高，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，调整为以房款431834元为本金，按同期中国人民公布的贷款基准利率支付叶银川、朱雅2018年7月1日至2019年8月19日利息21602.5元；之后利息以431834元为本金，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至财富公司办理涉案小区竣工验收备案之日止，并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人叶银川、朱雅的上诉请求不成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费3219元，由上诉人叶银川、朱雅负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年四月二十九日书记员 杭恒宇