上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2087号上诉人(原审被告)：上海星开娱乐有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：朱国安，总经理。委托诉讼代理人：施畅，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中船勘察设计研究院有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴宪勇，董事长。委托诉讼代理人：许剑波，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：何召群。上诉人上海星开娱乐有限公司(以下简称星开公司)因与被上诉人中船勘察设计研究院有限公司(以下简称中船公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初3279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星开公司上诉请求：撤销一审判决第一至第四项，改判驳回中船公司的诉讼请求或将案件发回重审。事实与理由：首先，一审判决并未查明星开公司是否在2019年9月1日之后仍然继续经营。根据星开公司与中船公司于2019年5月7日签订的《房屋租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)的约定，星开公司应于2019年8月31日前停止营业并最迟于2019年9月15日12点前将租赁房屋交还给中船公司，否则应当承担相应的违约责任。但中船公司于2019年9月3日起对星开公司承租的上海市普陀区中山北路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)采取了断水断电的措施。因KTV是不可能在断水断电的情况下继续经营，故中船公司需要证明2019年9月1日至9月3日星开公司仍然存在经营行为，否则中船公司不得依据“补充协议”的约定要求星开公司承担违约责任。中船公司提供的证据只能证明2019年9月1日以后系争房屋中有人存在，星开公司订购的西瓜为留守员工食用，并非用于经营；电梯保养记录不属实，不能证明星开公司存在经营行为。其次，一审判决并未查明星开公司欠付水电费的具体金额。2019年5月中至6月，系争房屋存在完全停止营业的情况。9月星开公司实际使用水电的日期最多仅为9月1日、2日。但中船公司提交的水电费明细表中可以看出，正常经营的情况下，中船公司每月的水电费合计应为人民币(以下币种均为人民币)14，000元左右。在停止营业的情况下，2019年5月以及6月的水电费高达10，403.5元和6，720.5元。2019年9月1日、2日两天的水电费更是高达7，294.7元。前述水电费的金额明显异于常理。一审判决应当查清水电费具体金额，无法查清部分则不应支持。再次，2019年9月15日之后中船公司已实际控制系争房屋，星开公司无法搬迁，故星开公司不应承担2019年9月16日之后的占有使用费。中船公司答辩称，双方签订补充协议的目的是中船公司给予星开公司一定的宽限期，在宽限期满之前，中船公司催告星开公司要求其在8月底前完成清理工作，但星开公司并未采取任何措施。9月2日中船公司再次告知星开公司，要求停止经营，否则将在9月3日采取断水、断电措施。中船公司已经履行了多次催告的义务。星开公司从未在9月1日之后联系中船公司，协商关于搬迁的相关事宜，因此举证责任应该由星开公司承担。从中船公司提交的美菜网订单、电梯维保的清单等已能证明星开公司仍然在经营。中船公司多次催告后，星开公司未对系争房屋内的物品表明处理态度，导致中船公司无法进行处理，因而才产生了占有使用费，所以该占有使用费即使是在大门封闭之后，仍然导致中船公司损失。一审法院判决正确，请求二审予以维持。中船公司向法院提起诉讼，请求判令：1．星开公司搬离系争房屋，将房屋交付中船公司，并拆除装修添附的设施、设备，恢复原状；2．星开公司支付自2019年6月9日起至2019年9月15日止的房屋租金343，040元；3．星开公司支付自2019年6月9日起至2019年9月15日止的房屋租金等额的违约金343，040元；4．星开公司支付自2019年9月16日起至实际交付房屋之日(暂计算至2019年11月25日)止，按照10，000元每日计算的逾期交付房屋的违约金；5．星开公司支付自2019年9月16日起至实际交付房屋之日(暂计算至2019年11月25日)止，参照房屋租金标准计算的房屋占有使用费合计250，133元；6．星开公司支付自2018年12月至2019年9月的水电费合计128，354.4元；7．星开公司将其注册地址由系争房屋处变更至别处；8．星开公司拆除并清理其在大门旁搭建的违章建筑；9．案件诉讼费由星开公司承担。一审法院认定事实：上海市中山北路XXX号房屋产权登记在中船公司名下。2018年2月2日，中船公司作为出租方(甲方)与星开公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》；约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁系争房屋作为KTV使用；乙方不擅自改变上款约定使用用途，不得转租他人，不得擅自更改或增加营业内容；甲方于2018年4月10日前向乙方交付系争房屋；租赁期限自2018年4月10日至2019年4月9日；月租金107，200元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担等。合同签订后，中船公司按约交付了系争房屋。星开公司支付了租赁期间的房屋租金。2019年5月7日，中船公司作为甲方与星开公司作为乙方签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：鉴于2．目前原合同租赁现已到期，甲方已在合同租赁期限届满前多次向乙方明确表示不再续租；乙方也明确表示已收到甲方发出的不再续租相关通知。3．乙方表示目前没有找到合适场地进行搬迁，故希望甲方给予乙方一定的搬迁宽限期；甲方考虑到乙方目前困难，拟同意给予乙方一定的搬迁宽限期；补充协议主要内容：乙方承诺和保证：1．乙方应在本补充协议签订之日起，积极着手搬迁事宜；并于2019年8月31日前停止营业，并完成乙方擅自对外出租给其他租户的清理工作(包括但不限于烧烤摊、蒸菜馆等)；2．乙方最迟于2019年9月15日12：00时将租赁房屋交还给甲方；4．在本补充协议生效之日起三个工作日内，乙方应向甲方支付2019年4月9日至2019年6月8日的两个月房租214，400元，并补交之前所欠水电费(以甲方提供的分摊表为准)，之后水电费按月支付；甲乙双方同意：3．至乙方实际搬迁期间的水费按4.9元每吨计算，电费按1.1元每度计算；5．若乙方未按本补充协议约定的时间(2019年9月15日12：00时)完成搬迁并将房屋交还甲方，则甲方有权单方面恢复收取乙方2019年6月9日至2019年9月15日12：00时房屋租金的权利(房屋租金标准按原合同约定)，且乙方还应承担与2019年6月9日至2019年9月15日12：00时房屋租金等额的违约金；此外，若乙方超过2019年9月15日12：00时归还房屋，则甲方有权按原合同标准收取租金外，且每超过一天，按10，000元／天向乙方收取违约金；6．若乙方未按本补充协议约定及时充分履行每一项义务，则甲方有权单方面对出租房屋采取停水、停电等措施，乙方对此已充分理解。补充协议签订后，星开公司支付了房屋租金214，400元(2019年4月9日至2019年6月8日)。2019年8月27日，中船公司向星开公司发送《关于星皇宫KTV内部设施及物品的告知函》，要求星开公司按照补充协议搬离房屋时，应清空室内所有的设施及物品，将房屋恢复至2009年租赁前的状态(根据补充协议约定，星开公司安装的电梯可以不拆除)，并保证房屋主体结构、房屋内外管道、线路等不受损害，星开公司擅自对外出租给其他相关租户的，请务必于2019年8月31日前完成清理工作。后中船公司又通过微信向星开公司发送了该告知函。2019年9月2日，中船公司向星开公司发送《告知函》，告知星开公司，2019年8月期间，我司多次与贵方联系，要求按照补充协议约定时间及时缴纳水电费，并准备好停业及搬迁相关工作，但贵司以种种理由拒不缴纳水电费、拒不停业，我司现通过本函告知贵司，我司将于2019年9月3日9时采取停水停电等措施维护我司合法权益等。2019年9月3日，中船公司对系争房屋采取停水、停电措施。2019年9月9日，中船公司在系争房屋处贴了《通告》，中船公司所属的系争房屋即将于2019年9月15日12时到期。要求各租户于2019年9月15日12时以后，凡没有清理的物品，我公司将视为无主物品进行清理。2019年9月15日，星开公司向中船公司发送短信，表示：“由于贵司违反约定采取停电、停水措施，致使我司已经无法使用控制租赁房屋的状态，在房屋应当返还之时，特告知贵司，客观上贵司已在9月1日委派特保控制了租赁房屋，今又制造成形式上不能返还的假象，企图骗取我司承担高额违约金，对此，我司郑重表示，目前状态系贵司违约、欺诈我司造成的，所有责任由贵司承担。”2019年10月16日，中船公司将系争房屋大门封锁。2019年10月22日，中船公司向星开公司发送短信，表示：“关于KTV内部设施物品处理，我司想最后听取你的意见。如你有意向来我司说明，请明确回复。如不愿意前来说明，我司将按无主物品处理，特此告知。”星开公司回复：“房屋内等等财务，为本公司或公司员工所有，由于贵公司在租赁期内擅自停电、停水、封门造成无法处理，所有损失由贵公司承担。”2019年10月25日，中船公司向星开公司寄送了《律师函》，要求星开公司清空系争房屋内物品并返还系争房屋，承担违约责任。2019年12月，中船公司向法院递交起诉材料。2020年6月7日，中船公司、星开公司完成了系争房屋的交接。一审审理中，关于系争房屋交接情况，星开公司表示自2020年5月8日进场清点，5月13日搬迁，5月23日第一次清理，当时已经满足交房条件，为了妥善解决本案，星开公司再次去清理，最终于2020年6月7日完成交房，中船公司表示，2020年5月8日开始陆续进行搬迁。关于星开公司在2019年8月31日是否停止经营，中船公司提供的照片、包房服务跟踪表、出品清单、电梯定期保养记录单，与电梯公司法定代表人的联系电话录音、收货确认单、消费账单、领料单、北京云杉信息技术有限公司提供的星皇宫在美菜网自2019年9月4日至9月11日的水果订单信息等，以证明星开公司在2019年9月1日之后仍在继续经营KTV。星开公司认为，对照片真实性不认可、电梯保养单位不清楚，负责人的语音也陈述矛盾，系争房屋内有看守人员，购买水果是给留守人员食用的，出品清单和跟踪表上的人不是星开公司的员工等，并表示返还房屋需要通水通电，故不能返还系争房屋。一审法院认为，双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，均应按照约定全面履行各自的义务。本案的主要争议焦点在于星开公司是否违反了补充协议之约定以及是否应当承担相应的违约责任。关于星开公司是否于2019年8月31日停止营业。中船公司为其主张星开公司在2019年9月初仍有经营活动提供了详细的证据，尤其系产品订单等细节，形成了较为完整的证据链，再结合双方签订补充协议的目的系约定搬迁宽限期而非续租，星开公司也未提供在已停水停电的情况下主动向中船公司返还系争房屋或要求通水通电搬离物品的证据，在不放弃系争房屋内设施物品的前提下又未能按期完成房屋交接手续等后续的沟通，对于中船公司认为星开公司在2019年8月31日之后仍有部分经营的意见，予以采信。星开公司违反补充协议之约定，应当按照合同约定承担相应的违约责任。考虑到中船公司的封门情况以及星开公司自述看守人员情况，对中船公司主张星开公司按照补充协议约定支付2019年6月9日至2019年9月15日的房屋租金214，400元的诉请，予以支持。星开公司应当向中船公司及时返还系争房屋，双方直至2020年6月12日才完成了系争房屋的交接。关于补充协议约定星开公司应当承担的与前述租金等额的违约金与逾期交房的违约金，考虑到违约金的惩罚性和补偿性原则，星开公司认为该标准过高，请求法院调整，考虑到双方合同履行程度、过错程度、停电、封门情况、沟通返还房屋情况、实际损失举证程度等因素，法院予以酌定为180，000元。星开公司于2020年6月12日向中船公司返还了系争房屋，对于星开公司应当承担相应的房屋占有使用费以及逾期交房违约金，星开公司认为标准过高请求法院调整。考虑到中船公司于2019年9月3日采取的停水停电措施势必对房屋返还造成影响以及于2019年10月16日的封门措施，中船公司已经实际掌控了系争房屋，然星开公司在房屋交接过程中并不放弃系争房屋内的物品权利的情况，根据双方过错程度、合同履行程度，本着公平合理原则，对星开公司应当承担的房屋占有使用费予以酌定为100，000元，对逾期交房违约金，不再另行支持。关于欠付的水电费用，中船公司提供了相应的支付凭证，星开公司对该数据提出异议，但双方在争议发生之前均按照该付款方式支付，星开公司提出的计算方式和怀疑，缺乏相应依据，对中船公司主张的该项费用128，354.4元，予以支持。关于恢复原状的诉讼请求，中船公司并无双方确认系争房屋交付时的原状依据，加之双方补充协议有关保留电梯等约定，故对于中船公司的该项诉讼请求，不予支持。至于违法建筑与营业执照变更登记的诉讼请求，不属于本案受理范围，不作处理。关于租赁保证金是否支付，本案双方尚存争议，在双方均未对该项保证金提出诉讼请求的情况下，不宜一并在本案中予以处理。综上，判决：一、上海星开娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内向中船勘察设计研究院有限公司支付自2019年6月9日至2019年9月15日止的房屋租金343，040元；二、上海星开娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内向中船勘察设计研究院有限公司支付违约金(含逾期交房违约金)180，000元；三、上海星开娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内向中船勘察设计研究院有限公司支付房屋占有使用费100，000元；四、上海星开娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内向中船勘察设计研究院有限公司支付水电费128，354.4元；五、对中船勘察设计研究院有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，星开公司向法院申请证人李某出庭作证，证明西瓜订单的问题；申请证人杨某出庭作证，证明星开公司8月31日停止了经营。星开公司还提供了由上海宙彦电梯工程有限公司提供的情况说明一份，其内容为“我司与上海星开娱乐有限公司签订的电梯维保合同(2018年5月1日-2019年4月30日)为期一年，到期后合同已自然终止。至于2019年9月5日的电梯定期保养记录单和2019年10月3日的电梯定期保养记录单是员工个人行为，使用单位人员签字‘李某’两字为员工代签。此行为与本公司一切无关。(维保合同到期后已不再续签)”。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，星开公司与中船公司之间的租赁合同约定的租期至2019年4月19日期满。租期届满后，双方签订补充协议，约定星开公司于8月31日前停止营业。9月15日12时前将系争房屋返还中船公司。星开公司认为其已经停止营业，订购西瓜是为给留守员工食用，电梯保养记录也不属实。但根据中船公司在一审审理中提供的消费账单、美菜网的订单、现场照片等等证据已经形成了证据链，可以证明星开公司在9月初仍有经营行为。星开公司二审中申请证人出庭作证，因证人证言不属于二审期间新形成或新发现的证据，故依法不予准许。关于水电费问题，双方在补充协议中约定了水电费以中船公司提供的公摊表为准，且星开公司承租的部位有独立的水电表，中船公司也提供了相应的支付凭证，故本院对星开公司关于水电费的上诉请求不予支持。综上所述，星开公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20，681元，由上诉人上海星开娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年四月六日法官助理 张文如书 记 员 韩燕萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……