湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初1812号原告：吴露，男，1994年5月13日出生，汉族，住湖北省大悟县。委托诉讼代理人：周航，湖北灵均律师事务所律师，特别授权代理。被告：中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司，住所地武汉市汉阳区建桥新村**。法定代表人：刘勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭勇民，男，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：汤明，女，该公司员工，特别授权代理。原告吴露与被告中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司（以下简称大桥局武汉置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告吴露的委托诉讼代理人周航，被告大桥局武汉置业公司的委托诉讼代理人郭勇民、汤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴露向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还履约保证金50,000元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年12月27日，原告前往被告处看楼盘，被告置业顾问告知了楼盘的户型、面积、单价等，并告知原告房型朝向为朝西。原告决定购买中铁世纪金桥公馆XX号房屋，并签订了认购协议，原告向被告缴纳履约保证金50,000元。2021年1月6日，原告到被告处准备实际看房，被告以28楼正在装修为由告知原告无法看房，可看同房型的XX号房屋。但原告在看房过程中发现XX号房的朝向与被告宣传的房屋朝向存在差别，原告便与被告协商换房或解除认购协议，但被告拒不同意，且于2021年1月8日向原告送达解除通知书，表明解除与原告签订的认购协议，并不退还原告支付的履约保证金。被告大桥局武汉置业公司辩称，原告诉求与事实不符，原告违反认购协议，按照认购协议约定逾期不签订武汉市商品房买卖合同和缴纳首付款，被告不退还50,000元保证金。本院经审理认定事实如下：2020年12月27日，大桥局武汉置业公司（合同甲方、出卖人）与吴露（合同乙方、买受人）签订一份《中铁·世纪金桥项目公寓认购协议》，约定乙方自愿于2020年12月27日认购中铁·世纪金桥金桥公馆XX号商品房，该商品房的用途为商业及办公，建筑面积为50.18平方米，总价款为647,684元；乙方自愿在签署本认购协议当日支付50,000元作为认购该商品房的履约保证金（履约保证金在签约时无条件转为房款），并承诺在签订本认购协议之日起5日内完成该商品房的签约手续；乙方最迟应在本认购协议签订之日起1日内签订《武汉市商品房买卖合同》并按合同约定支付应缴款项；若乙方未能在签订本认购协议之日起1日内签订《武汉市商品房买卖合同》并办理完相应的付款（含贷款付款）手续，甲方有权收回房源另行出售，并有权不退还履约保证金，且不对乙方承担任何违约责任或赔偿责任；乙方在约定的《武汉市商品房买卖合同》签订时间届满前，未能将满足国家法律法规和武汉市购房政策要求的该商品房首付款支付给甲方，未在约定的时间内完成《武汉市商品房买卖合同》签约手续的，甲方有权单方解除本认购协议，并将该商品房另行销售，且不对乙方承担任何违约责任或赔偿责任；未经甲、乙两方书面一致同意，任何一方不得对本协议书中记录的房屋位置、价格等内容进行更改。上述认购协议签订当日，吴露按约支付了50,000元履约保证金，并向大桥局武汉置业公司申请延期签订购房合同，大桥局武汉置业公司同意延期一周即同意吴露在2021年1月8日前完成上述房屋的购房签约手续。2021年1月6日，吴露到售楼部要求查看认购房屋的朝向，因其认购的XX号房仍在装修，销售人员带其查看了同房型的XX号房。吴露查看后，认为房屋朝向为朝北，并非朝西，遂与大桥局武汉置业公司协商换房或解除认购协议，但未协商一致。此后，吴露未按上述认购协议约定的期限完成商品房签约手续，也未支付相应款项。2021年1月8日，大桥局武汉置业公司销售人员汤明通过微信向吴露发送《中铁·世纪金桥项目公寓认购协议》解除通知书，该通知书载明吴露应在签订认购书之日起5日内履行付款义务并与大桥局武汉置业公司签订买卖合同，但其至今未按约履行义务，构成违约，大桥局武汉置业公司根据认购协议约定，通知吴露解除中铁·世纪金桥金桥公馆XX号房的认购协议，其缴纳的履约保证金50,000元不予退还。当日，大桥局武汉置业公司向吴露邮寄了该解除通知书，吴露于次日收到该解除通知书。因双方对履约保证金是否退还协商未果，引起诉讼。另查明，根据大桥局武汉置业公司提供的武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局测绘中心绘制的武汉市房产平面图显示，案涉中铁·世纪金桥金桥公馆XX号朝向为西北向。本院在庭审后到现场进行核实，该房屋朝向为西北向属实。本院认为，吴露与大桥局武汉置业公司签订的《中铁·世纪金桥项目公寓认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该认购协议系吴露与大桥局武汉置业公司约定在一定期限内签订武汉市商品房买卖合同并支付购房款的协议，应认定为预约合同，对双方当事人均具有法律约束力。在上述协议签订后，双方当事人因协议约定的房屋朝向问题发生争议，双方均以对方违约为由主张解除该协议。在双方均表示不再履行该协议的情形下，案涉认购协议已经实际解除，双方在庭审中对协议已解除的事实予以认可，故本案的争议焦点为吴露、大桥局武汉置业公司对案涉认购协议解除是否存在过错。关于双方争议的案涉房屋朝向问题，大桥局武汉置业公司对其向吴露作出房屋朝西的宣传的事实无异议，双方提交的证据也予以证实。但根据武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局测绘中心绘制的案涉房屋平面图以及本院实地查勘结果，案涉中铁·世纪金桥金桥公馆XX号朝向为西北向，且并非朝西稍微偏北，而系正西北向，与大桥局武汉置业公司宣称的朝西向有明显差异。大桥局武汉置业公司作为该房屋销售者，应当向作为购买者的吴露对房屋进行如实宣传。众所周知，房屋的朝向是影响购买者是否购买房屋的重要因素之一，房屋销售者在对购买者宣传介绍房屋时对房屋朝向等重要因素应履行更为严谨准确的说明义务。但大桥局武汉置业公司在明知案涉房屋朝向且因其自身原因无法让吴露到案涉房屋实地查看的情形下，对案涉房屋朝向未作准确说明，吴露基于合理信赖对案涉房屋朝向产生错误认知签订案涉认购协议，并导致因房屋朝向问题对认购协议的履行提出抗辩。大桥局武汉置业公司对影响吴露签订认购协议的重要事实未尽到准确说明义务，对案涉认购协议的解除存在过错。吴露虽未在认购协议约定的期限内签订购房合同，但其在大桥局武汉置业公司同意延期履行的期限内查看房屋朝向并提出不履行认购协议的合理抗辩理由，其并不存在过错，故大桥局武汉置业公司应当退还吴露支付的履约保证金50,000元。大桥局武汉置业公司辩称认购协议约定吴露未按约签订购房合同并完成相应付款手续，履约保证金不予退还。案涉认购协议系大桥局武汉置业公司提供的格式合同，履约保证金条款系格式条款，仅约定了吴露未按期限履约情形下履约保证金不予退还，而未对大桥局武汉置业公司违约情形下承担何种违约责任、履约保证金如何处理进行约定，该认购协议关于履约保证金的约定系加重吴露责任，限制其自身责任的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，在大桥局武汉置业公司未提供证据证明其向吴露对案涉认购协议中履约保证金条款予以说明的情形下，该条款无效。大桥局武汉置业公司据此辩称不予退还履约保证金的意见，本院不予采纳。故吴露要求大桥局武汉置业公司退还履约保证金50,000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司退还吴露履约保证金50,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计525元，由中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二一年四月十九日法官助理伊雅茜书记员李杰