四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0781民初1231号 原告：陈兴贵，男，汉族，生于1981年10月16日，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：白仕松，四川良序律师事务所律师。 被告：胡恩均，男，汉族，生于1984年6月13日，中专文化，户籍地四川省江油市，现住四川省成都市郫都区。 原告陈兴贵诉被告胡恩均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理，依法由审判员谢静适用简易程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告陈兴贵的委托诉讼代理人白仕松，被告胡恩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈兴贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡恩均立即退还原告缴纳的保证金30000元；2.判令被告胡恩均赔偿原告陈兴贵催收保证金而遭受的经济损失5000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月5日，被告将其承租的位于江油市××道××号楼××楼营业用房转租给原告，双方当日签订了《联合经营协议》、《补充协议》，原告按照约定向被告缴纳了30000元保证金。2018年7月12日，双方续签了《联合经营协议》，原告继续续租了该门面。《联合经营协议》第五条约定：本合作期满前，甲乙方提前五个月协商是否继续联合经营。若不联合经营，双方交接完手续后，甲方退还乙方联合经营保证金30000元。第六条2约定：违约方应当承担未违约方主张权利所支出的全部费用（包括律师代理费、车旅费、误工费等）。2020年1月，原告就要求被告到业主方续签房屋租赁合同以便双方继续联合经营，后因被告原因本合同所涉房屋被江油鸿飞公司收回另租他人，原告为此遭受很大经济损失。事后，原告多次电话找被告要求退还保证金遭拒绝。为此，原告特提起诉讼。 被告胡恩均辩称其与原告不是房屋租赁关系，二人是联合经营，案件的案由不应为房屋租赁合同纠纷，认可其收了原告保证金30000元。其与鸿飞公司签订的租赁合同于2020年9月15日到期，与原告签订的联合经营协议于2020年6月30日到期，2020年7月1日至2020年9月15日期间，原告仍在使用该门面经营网吧，应按照联合经营协议内容支付补偿款。保证金的退还应以原告支付补偿款为前提。其参加了鸿飞公司的招投标，但未中标，不是自己主观的原因导致无法租赁该房屋。 本院经审理认定事实如下，案外人江油鸿飞国有资产经营有限公司（甲方）与被告胡恩均（乙方）于2014年6月27日签订《营业房租赁合同》，合同约定：甲方将位于金轮干道8号楼二楼整层房屋（现状）出租给乙方使用，面积为655.50平方米，乙方承租该房用于经营茶楼。租期3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。第一年租金为人民币117990元，以后每年租金在上一年租金基础上递增10%，即第二年租金129789元，第三年租金142768元。乙方承租使用甲方的房屋，未经甲方书面同意，禁止乙方将承租房屋全部或部分转租、转让给第三方，乙方擅自转租、转让所获取的不当利益，乙方同意将此利益给付甲方，并由乙方承担由此造成第三方及甲方的一切损失并承担相应责任。2017年6月27日，江油市鸿飞投资（集团）有限公司燃气分公司与胡恩均就前述房屋签订了《营业房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限三年整，自2017年7月1日至2020年6月30日止。本房屋第一年租金为157044元，自第二年其逐年递增10%，分别为第二年租金172748元，第三年租金190023元。 2015年5月5日，原告陈兴贵（乙方）与被告胡恩均（甲方）签订《联合经营协议》，双方就共同经营在甲方承租的位于江油市××道××号楼××楼××层房屋内开办经营网吧事宜达成协议，协议约定：1.联合经营项目为网吧；2.联合经营期限：2015年7月1日起至2017年6月30日止；3.联合经营投资方式：甲方用承租江油市鸿飞国有资产经营有限公司位于江油市××道××号楼××楼××层房屋租赁使用权与乙方合作。乙方以经营网吧所需的装修、电脑及设备作为联合经营的投资，由于甲方房屋租赁使用权价值大于乙方实际对房屋租赁项的投资额，故双方特别约定乙方除自愿承担房屋实际租金外，应另行向甲方每年一次性支付补偿费2.02万元，甲方收取了乙方每年一次支付的补偿费用后，放弃参与分配联合经营中的利润，若乙方联合经营中亏损，乙方自愿全部承担。原告陈兴贵在乙方处签字捺印，被告胡恩均在甲方处签字捺印。同日，胡恩均（甲方）与陈兴贵乙方签订了《补充协议》，约定：双方合作经营期间，乙方应向甲方交纳3万元作为合作保证金，合作经营协议终止时甲方经验收符合房屋完好无损时，由甲方退还乙方合作保证金。合作期间，乙方在甲方交付房屋产权方当年房租后，凭甲方提供的房屋产权方的票据一次性支付甲方当年房租及补偿金。乙方在合作期满前一个月通知甲方是否继续联合经营，若不再继续合作，在双方交接完手续后，甲方退还乙方保证金。若甲方违反《联合经营协议》及《补充协议》中的条款，导致乙方无法正常经营，甲方应承担乙方所有损失。 2015年5月15日，被告向原告出具收条一张，载明“今收到陈兴贵房屋保证金30000元及半月房租6000元，合计36000元。” 2018年7月12日，原告陈兴贵（乙方）与被告胡恩均（甲方）续订《联合经营协议》，约定：联合经营期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。联合经营投资方式不变，明确该房屋第一年租金为157044元，自第二年逐年递增10%，分别为第二年租金172748元，第三年租金190023元，乙方应另行向甲方每年一次性支付联合经营补偿费2017年7月1日至2018年6月30日为24420元，2018年7月1日至2019年6月30日为26862元，2019年7月1日至2020年6月30日为29458.2元。甲方放弃参与分配联合经营中的利润，若联合经营中亏损、安全事故等造成经济损失和房屋损毁的由乙方自愿全部承担赔偿责任，甲方不承担该项目经营中的任何费用（以下是甲乙双方真实意思表达）。乙方在交付房屋产权方当年房租的同天一次性交付甲方当年联合经营补偿金。本合作期满前，甲、乙双方提前五个月协商是否继续联合经营。若不再继续联合经营，在双方交接完手续后，甲方退还乙方联合经营保证金3万元。甲乙双方若不再继续联合经营，乙方应在合作期满前撤离该联合经营租赁房（2020年6月30日）。乙方未按时向甲方移交租赁物的，从逾期之日起，承担合同约定的双倍租金损失，至移交时止。违约方除承担以上违约责任外，造成损失的，还应当赔偿。违约方应当承担未违约方主张权利所支出的全部费用（包括律师代理费、车旅费、误工费等）。 江油鸿飞投资（集团）有限公司燃气分公司于2020年9月1日发布关于纪念碑路东段222号二楼整层营业用房公开竞租公告，庭审中，被告称其参与此次招投标，但未中标。 原告委托四川良序律师事务所代理本案，产生律师代理费5000元。 上述事实有原、被告身份证复印件，《营业房租赁合同》原件一份、《营业房租赁合同》复印件一份、《联合经营协议》原件两份、《补充协议》复印件一份、收条原件一张、公开竞租公告、《民事委托代理合同》复印件一份、四川增值税普通发票原件一张及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，虽然原、被告双方签订的是联合经营协议，但根据该协议的内容，结合被告与案外人签订的营业房屋租赁合同内容能够认定被告系对案涉营业房屋的转租。原、被告双方签订的联合经营协议、补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，原、被告之间形成房屋租赁合同关系，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。因此，被告关于其与原告不是房屋租赁关系，系合作联营关系的抗辩意见，不能成立。 案涉营业房屋租赁合同、联合经营协议均于2020年6月30日到期，因此被告所提原告在2020年7月1日至2020年9月15日期间占用房屋的事实与本案无关。现案涉房屋因租期已到被收回，且被告未中标该房屋的招标，客观上被告无法将该房屋转租给原告，根据联合经营协议约定，被告理应在期满后退还原告保证金30000元，原告因被告未按时退还保证金的事由提起诉讼，造成的损失应由被告承担，同时原告提交了《民事委托代理合同》、四川增值税普通发票证明该费用已实际发生，因此，对于原告关于要求被告退还保证金30000元及赔偿经济损失5000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告胡恩均于本判决生效后五日内退还原告陈兴贵保证金30000元； 二、被告胡恩均于本判决生效后五日内向原告陈兴贵支付经济损失5000元。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取337.5元，由被告胡恩均承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 谢 静 二〇二一年四月十五日 书记员 陈春桃 附法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定应违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。