广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤02民终59号上诉人（原审被告）：雷艳，女，1975年11月4日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区南郊××××××座。委托诉讼代理人:张剑波,广东周和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关市中和物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区×××××××××××。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：周嘉莉，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭金星，广东宜方律师事务所律师。上诉人雷艳因与被上诉人韶关市中和物业服务有限公司（以下简称中和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷艳的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判;二、本案的一、二审诉讼费由中和公司承担。事实和理由：一、本案证据不能证明雷艳与中和公司之间存在物业管理服务关系。1.雷艳与中和公司双方之间并没有签订任何的物业管理服务合同，雷艳并不知道中和公司对雷艳进行了物业管理服务，也没有享受过中和公司的物业管理服务。2.雷艳所在小区华龙山庄的开发商是韶关市华隆置业有限公司（以下简称华隆公司），在2011年12月26日就被吊销营业执照，其出具的证明不具备法律效力，且该证明也不符合证据要件形式。3.中和公司与华隆公司一直强调他们双方之间有前期物业管理服务的约定，但从中和公司起诉至今都没有提供任何有关的前期物业管理服务的合同或其他的证据。因此，现有证据不能确实充分的证实到雷艳与中和公司之间存在物业管理服务关系。二、退一步讲，即使双方存在事实上的物业管理服务关系，一审也不能按中和公司所主张的各项收费标准判决雷艳支付物业管理、水费等费用。1.对于物业管理收费标准双方是没有任何的意思表示，中和公司也没有就物业管理收费标准向雷艳进行过确认，双方之间无法确定收费的标准，一审法院仅以华隆公司出具的不具备法律效力的证明判定雷艳所欠物业收费的金额没有事实依据。2.从2019年2月份开始的所有水费，均由现在的业主委员会组织交付的，中和公司并未替雷艳缴纳过该期间的水费，一审法院判决雷艳向中和公司支付1549.35元的水费包含了2019年3月至10月的水费，故依事实应当扣除该部分水费。中和公司答辩称，一、原审判决事实清楚、证据充分，雷艳与中和公司存在事实物业服务合同关系，雷艳称不知与未享受过物业服务与事实不符，雷艳应当向中和公司缴纳物业管理等相关费用。1.中和公司与涉案小区开发商华隆公司签订了前期物业服务合同，因中和公司仓促搬迁导致合同遗失。中和公司曾去市住建局调取，并联系了区住建部门得知，因市区住建部门职能调整导致该记录确已遗失。但即便没有物业服务合同或已过期，物业服务企业已提供物业服务的，业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业服务费的，仍然应当支持。而中和公司提供物业服务的事实，有华隆公司出具的《证明》、华龙山庄小区第一届业主委员会出具的《告知函》、中和公司与自来水公司签订的《韶关市住宅小区用水总表收费联合管理协议》、中和公司收取涉案房屋业主（含雷艳）及其它业主物业费等收款收据以及雷艳一审提供的拟证明中和公司没有按规定管理小区的证据，以上证据从时间、来源及内容上足以证明中和公司在2010年至2019年间，与涉案小区业主（含雷艳）存在事实上的物业服务关系。2.雷艳的涉案房屋原业主卢金荣在出售前结清了物业费、卫生费及水费；雷艳在2013年8月购买涉案房屋后，之后曾两次向中和公司缴纳部分费用，分别是：2013年12月28日缴纳当年9-12月物业服务费、卫生费，并按抄表支付了42T的水费、2017年11月24日支付公摊水电、卫生费及部分水费。雷艳在上诉状中称不知也没有享受过中和公司的物业管理服务明显与事实不符。二、原审法院判令雷艳应支付的各项费用具有充分的事实及法律依据，应予维持。具体理由如下：1.涉案小区的物业服务费收费标准是按照中和公司与开发商华隆公司签订了前期物业服务合同之规定，按照每0.9元/月/平方计算，未进行调整。依据《韶关市物业服务收费管理实施细则韶价[2014]71号》之规定，涉案小区作为别墅区，其物业费收费标准采取的市场调节价，由市场形成价格。参照2014年至2019年期间，韶关地区相关法院判决案例中对别墅的物业费收费数据可知，该收费标准明显低于同地区同时间别墅物业费市场价。另外，涉案小区的业主包括雷艳也按照该收费标准缴纳了物业费，亦是认可该收费标准。2.小区公摊水电、卫生费是中和公司为小区提供物业服务必然产生的合理费用，雷艳理应向中和公司支付。雷艳以及案外人卢金荣也曾按月向中和公司支付公摊水电费、卫生费，表明其认可该收费标准的事实。同时，华龙山庄小区其他业主均按照上述标准缴纳公摊水电费、卫生费。3.中和公司依照与自来水公司签订的《韶关市住宅小区用水总表收费联合管理协议》，负责涉案小区全部用户每月抄表工作，并在按总表代缴税费（缴至2019年2月）后向用水户收取各户用水及损耗部分的合理分摊费用。雷艳已缴纳2017年11月之前的自来水费用，此后截至2019年2月，雷艳的用水量为495立方，而雷艳在一审当庭表示没有交过，因此该部分水费理应向中和公司支付。三、原审判决雷艳应支付的水费为2017年11月至2019年2月所产生，中和公司未主张过2019年3月及以后的水费，雷艳错误的认为原审判决中包含2019年3月至10月的水费，其上诉理由不成立。中和公司向一审法院起诉请求：一、雷艳向中和公司支付拖欠的物业管理费13367.2元；二、雷艳向中和公司支付水电公摊费用600元、卫生费240元；三、雷艳向中和公司支付由中和公司代缴的该户水费1549.35元；以上一至三项费用合计：15756.55元（详见：《华龙山庄B座12号房雷艳欠费明细清单》）；四、本案的诉讼费由雷艳承担。一审法院认定事实：韶关市浈江区南郊四公里华龙山庄B12座的房屋系雷艳于2013年8月29日向卢金荣购买所得，权属登记在雷艳名下，该房屋面积239.59平方米。中和公司系依法登记的有限责任公司，经营范围为物业管理服务等。中和公司认为其为上述房屋提供物业服务，双方没有签订书面物业服务合同。诉讼中，中和公司提供2012年、2013年等收款收据七张，证明华龙山庄B12座原业主及其他业主向其缴纳物业费、水电公摊费、卫生费，其中2013年5月20日收款收据内容B12座业主1-5月份物业费1078元、代收卫生费50元、水电公摊费125元。其中2017年11月24日收款收据内容B12：公摊水电（2014.9-2017.11月),数量39,单价25，金额975，2014.9-2015水费：1594-1097=497×2.38=1182.9元,2016.1-12月水费：1966-1594=372×3=1116元,11月水表表底2310，上月水表表底1966.实用水量344×3.13=1076.7元，合计4740.6元；提供水电发票27张，证明中和公司统一缴纳华龙山庄小区水费、部分电费等；提供2016年12月至2019年11月B栋业主水表读数（自抄），其中B12栋的读数为自1966到3064；提供韶关市浈江区华龙山庄小区第一届业主委员会2019年11月6日出具的《告知函》，内容：“韶关市浈江区华龙山庄小区第一届业主委员会与中和公司在2019年11月5日协商一致，同意中和公司自2019年11月6日8时退出华龙山庄物业服务。”提供华隆公司2020年3月24日出具的《证明》，内容：“中和公司于2010年1月1日受我公司委托对南郊华龙山庄（华隆山庄）进行前期物业管理服务，约定服务期限至华龙山庄业委会成立后，由业委会与中和公司或其他物业服务公司签订的物业服务合同之时止。委托期间的服务费等收费标准：物业费每月每平方米0.90元；卫生费每月每户10元；水电公摊费每月每户25元；路面汽车停放费每月每辆100元。中和公司在接受委托后，自2010年1月1日至2019年11月6日（详见业委会告知函）期间一直为南郊华龙山庄（华隆山庄）提供物业管理服务。”提供华隆公司2020年5月6日出具的《证明》，内容：“兹证明：因相关手续问题，自2017年11月至2019年10月，华龙山庄缴纳公摊水电费、卫生费的发票抬头为本公司（即：华隆公司），但实际上是由中和公司统一代缴该小区公摊水费、电费、卫生费，以及各户私表水费，之后再向各业主收取公摊水电费、卫生费及该户水费。”提供韶关市自来水有限公司（以下简称自来水公司）与中和公司签订的《韶关市住宅小区用水总表收费联合管理协议》两份（一份于2016年1月1日签订，另一份于2019年1月25日、4月18日签订），两份协议均约定中和公司南郊华龙山庄小区抄表收费每月一次，按自来水公司会同中和公司抄总表的计量数在抄表之后次月内，将小区用水费用缴纳给自来水公司……。2020年3月2日，中和公司向雷艳出具一份《物业费催缴函》，内容为：“尊敬的华龙山庄小区B栋12房业主：雷艳中和公司系华龙山庄小区的物业管理单位，从2010年1月1日至2019年11月6日为该小区提供物业管理服务。我司已经履行了物业管理义务，但是你自2014年9月至2019年10月期间一直未缴纳物业费，物业费：0.9/平方，华龙山庄小区B栋12房面积：239.6平方，物业管理费本金：239.6×0.9（元/平方）×62（月）=13367.2元。2017年11月至2019年10月期间一直未缴纳公摊水电、卫生费以及水费，公摊水电费每月：25元，卫生费每月：10元，公摊水电费25×24（月）=600元，卫生费:10×24（月）=240元以及水费1677.70元，以上物业管理费合计：15884.90元。你的拒不支付物业管理费行为已经严重违反《物业管理条例》，侵犯了我司的合法权益，同时也侵害广大缴费业主的利益。经公司多次催缴，但你至今仍未支付前述款项。现特致函告，请你在2020年3月15日之前，向我司财务缴纳上述拖欠的物业管理费，若我司在上述期限内没有收到全额物业管理费，我司将通过法律途径，维护我司合法权益。”《物业费催缴函》中还注明公司收款开户银行及账号。中和公司通过邮寄方式将上述《物业费催缴函》邮寄给雷艳。雷艳提供国家企业信用信息公示系统，证明华隆公司于2011年12月26日吊销。提供网络问政投诉、报警回执，证明中和公司私自将华龙山庄的自来水外接给山庄周围皮蛋厂以及饲料厂的事实。提供施工协议、小区内外部环境详细情况，证明雷艳根本没有按照规定管理小区的事实。提供一审法院（2019）粤0204民初2406号民事判决书，雷艳用来证明判决已确认了中和公司对本案所涉的华龙山庄不存在物业管理的相关法律关系。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点在于雷艳与中和公司双方之间是否存在物业服务关系。从双方提供的证据看，双方没有签订物业服务合同，中和公司亦无法提供其所述有前期物业服务合同，但从华隆公司出具的《证明》、华龙山庄小区第一届业主委员会出具的《告知函》、中和公司与自来水公司签订的《韶关市住宅小区用水总表收费联合管理协议》、中和公司收取涉案房屋原业主和其他业主物业费等收款收据以及雷艳提供的证据证明中和公司根本没有按照规定管理小区的事实来综合分析，中和公司已经实际为华龙山庄小区提供物业服务，因此，雷艳与中和公司之间存在事实物业服务合同。雷艳辩称不存在物业管理关系的意见，一审法院不予采纳。既然中和公司为包括雷艳在内的华龙山庄小区业主提供了物业服务，雷艳应当缴纳物业费，不能以未签合同为由拒交。因此，中和公司要求雷艳支付拖欠的物业管理费、公摊水电费、卫生费、代缴的水费的诉讼请求，一审法院予以支持。一、雷艳每月应支付的物业管理费为239.59平方×0.9（元/平方）=215.63元，中和公司按每月215.6元计算没有超出上述范围，雷艳自2014年9月起至2019年10月共拖欠62个月，共拖欠物业管理费215.6元×62个月=13367.20元。二、雷艳每月应支付公摊水电费25元，自2017年11月起至2019年10月共拖欠24个月，共拖欠公摊水电费25元×24个月=600元。三、雷艳每月应支付卫生费10元，自2017年11月起至2019年10月共拖欠24个月，共拖欠卫生费10元×24个月=240元。四、中和公司为雷艳代缴的水费。从中和公司与自来水公司签订的相关协议看，中和公司有统一缴纳水费给自来水公司的事实，而雷艳未能提供其自行缴交水费给自来水公司的证据，故一审法院认可中和公司代缴雷艳水费给自来水公司的事实。中和公司代缴雷艳水费系以每月抄水表的底数来记录，虽然记录未经雷艳签名确认，但中和公司的记录能反映各业主每月所产生的用水量，故一审法院采信中和公司的记录，中和公司共为雷艳代缴水费1549.35元。至于雷艳提出浈江法院（2019）粤0204民初2406号民事判决书认定事实的问题，该判决认定中和公司在该案中的证据不能充分证明中和公司与该案雷艳之间存在物业服务合同关系，但并未否定中和公司与该案雷艳之间不存在物业服务合同关系，本案依照相关证据认定的事实与该案并不矛盾。雷艳辩称华隆公司已吊销，认为该公司出具的证据没有法律效力，虽然该公司被吊销，其法人的主体资格仍然存续，故雷艳的意见，一审法院不予支持。一审法院判决：雷艳在判决生效之日起五日内支付拖欠的物业管理费13367.20元、水电公摊费用600元、卫生费240元、水费1549.35元给中和公司。案件受理费194元，由雷艳负担。本院二审查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，中和公司提供的：1.自来水公司2019年5月23日开具的《广东增值税电子普通发票》记载记费时间段为2019年1月至2月，单价4.044606元/立方米（其中：*水冰雪*自来水每立方米1.873787元，*劳务*污水处理费每立方米0.85元，*劳务*垃圾费每立方米0.35元，*水冰雪*违约金每立方米0.970819元，）；2.抄水表记录记载：B12栋2017年11月读数为2310（立方米），2019年2月读数为2805（立方米），用水量合计495立方米。雷艳提供的自来水公司2019年12月5日开具的《广东增值税电子普通发票》记载记费时间段为2019年2月至3月。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对雷艳的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、雷艳辩称华隆公司出具的证明不具备法律效力是否成立。中和公司在诉讼中提供华隆公司出具的两份涉案《证明》作为证据，雷艳以华隆公司已于2011年12月26日就被吊销营业执照为由，辩称其出具的证明不具备法律效力。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五十九条：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”第六十八条：“有下列原因之一并依法完成清算、注销登记的，法人终止：（一）法人解散；（二）法人被宣告破产；（三）法律规定的其他原因。”的规定，华隆公司在已被吊销营业执照但未注销登记之前仍然具有民事权利能力和民事行为能力，雷艳辩称华隆公司已被吊销营业执照，其出具的证明不具备法律效力的理由不成立，本院不予采信。二、雷艳与中和公司是否存在物业服务合同关系。中和公司主张其对涉案小区进行前期物业管理服务期间雷艳拖欠其物业服务费，雷艳否认与中和公司存在物业服务合同关系。本院认为，中和公司虽因故未能提供其与涉案小区开发商华隆公司签订的前期物业服务合同以证明其是涉案小区前期物业服务企业，但根据华隆公司于2020年3月24日出具其委托中和公司于2010年1月1日起对涉案小区进行前期物业管理服务，约定服务期限至华龙山庄业委会成立后，由业委会与中和公司或其他物业服务公司签订的物业服务合同之时止的《证明》，及涉案小区第一届业主委员会于2019年11月6日出具：“韶关市浈江区华龙山庄小区第一届业主委员会与中和公司在2019年11月5日协商一致，同意中和公司自2019年11月6日8时退出华龙山庄物业服务。”的《告知函》，以及涉案房屋原业主卢金荣向中和公司支付相关物业服务费等费用的凭据、雷艳购买涉案房屋后向中和公司缴纳（2013年9-12月）物业服务费、卫生费、于2017年11月24日支付公摊水电、卫生费及部分水费的凭据等证据可以认定，中和公司接受华隆公司的委托于2010年1月1日起对涉案小区进行前期物业管理服务，并于2019年11月6日8时退出华龙山庄物业服务。据此，雷艳购买涉案房屋后虽然没有与中和公司签订前期物业服务合同，但在中和公司对涉案小区物业提供管理服务过程中，雷艳与中和公司形成事实上的物业服务合同关系。三、雷艳是否拖欠中和公司物业服务费13367.20元、水电公摊费用600元、卫生费240元、水费1549.35元。如上所述，中和公司自2010年1月1日至2019年11月6日8时止为涉案小区前期物业管理服务企业，在中和公司对涉案小区物业提供管理服务过程中，作为涉案小区业主，雷艳接受了相应的物业服务，与中和公司形成事实上的物业服务合同关系。中和公司主张雷艳未支付2014年9月至2019年10月期间的物业服务费和2017年11月至2019年10月期间的公摊水电、卫生费以及2017年12月至2019年2月期间发生的水费，鉴于雷艳未提供其已经支付的证据，本院对中和公司的该项主张予以采信。至于收费标准，华隆公司2020年3月24日出具的《证明》明确委托期间的服务费等收费标准：物业服务费每月每平方米0.90元，卫生费每月每户10元，水电公摊费每月每户25元；且中和公司提供涉案房屋原业主卢金荣支付相关物业服务费等费用的凭据和中和公司收取雷艳2013年9月-12月的物业服务费、卫生费、于2017年11月24日收取雷艳公摊水电、卫生费的凭据等证据亦印证，中和公司是按照物业服务费每月每平方米0.90元、卫生费每月每户10元、水电公摊费每月每户25元向小区业主收取相关费用。因此，中和公司依据该收费标准主张雷艳支付2014年9月至2019年10月期间的物业服务费13367.20元、2017年11月至2019年10月期间的水电公摊费用600元、卫生费240元的理由成立。根据中和公司提供的自来水公司2019年5月23日出具的《广东增值税电子普通发票》记载，中和公司代缴了涉案小区2019年2月的水费，中和公司主张雷艳拖欠2017年12月至2019年2月期间用水量495立方米的水费1549.35元，等于3.13元/立方米（1549.35元÷495立方米），小于自来水公司2019年5月23日收取水费的单价4.044606元/立方米，且中和公司于2017年11月24日亦是按3.13元/立方米收取雷艳的水费，故不存在多收水费的情形。中和公司提供的《广东增值税电子普通发票》记载的记费时间段为2019年1月至2月，与雷艳提供的《广东增值税电子普通发票》记载的记费时间段为2019年2月至3月两者在时间上是连续的，不存在重叠。因此，中和公司并未收取雷艳2019年2月至3月及以后时间段的水费。雷艳主张扣除当中2019年3月至10月的水费没有事实依据，本院不予支持。综上所述，雷艳的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由雷艳负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年三月二十九日书记员  王 琦