湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终945号上诉人（原审原告）：郴州众达物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市国庆南路与香雪路交会处香樟雅苑小区12C02。法定代表人：雷英炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小明，男，该公司财务总监。委托诉讼代理人：黄光洪，湖南金鸥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡立亮，男，1956年10月7日出生，汉族，住湖南省永兴县。被上诉人（原审被告）：胡春玉，女，1957年12月20日出生，汉族，住湖南省永兴县。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡本佑，男，1981年11月25日出生，汉族，住湖南省永兴县，系两被上诉人之子。上诉人郴州众达物业服务有限公司因与被上诉人胡立亮、胡春玉物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2021）湘1023民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郴州众达物业服务有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判胡立亮、胡春玉支付郴州众达物业服务有限公司物业服务费2308元及滞纳金162元；2.一、二审诉讼费用由胡立亮、胡春玉负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。郴州众达物业服务有限公司在2015年7月27日与26度阳光（北苑）小区的开发建设方郴州万鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务管理合同》，并按合同约定在2015年8月1日正式进驻小区，并为小区提供物业管理服务至2018年9月30日止，小区建设方郴州万鑫房地产开发有限公司在2016年6月28日向全体业主下达了通知，通知业主在2016年7月1日正式交房，并告知业主向郴州众达物业服务有限公司交纳物业服务费。因此根据涉案《前期物业服务管理合同》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，胡立亮、胡春玉交纳物业服务费的起算时间点为2016年7月1日，一审判决认定胡立亮、胡春玉购买的涉案房屋没有交付是错误的。2.一审判决适用法律错误。认定事实错误必然导致适用法律错误，由于一审错误认定胡立亮、胡春玉在郴州众达物业服务有限公司服务期间一直没有收房和交付使用，导致一审作出错误判决。根据《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，应支持郴州众达物业服务有限公司的诉讼请求。胡立亮、胡春玉辩称，胡立亮、胡春玉未收到书面的收房通知，亦未收房。郴州众达物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令胡立亮、胡春玉向郴州众达物业服务有限公司支付物业管理费2308元；2.请求判令胡立亮、胡春玉支付滞纳金/违约金162元；3.本案诉讼费由胡立亮、胡春玉承担。一审法院认定事实：胡立亮、胡春玉与郴州万鑫房地产开发有限公司签订购房合同购买xx房后，2015年7月27日，郴州众达物业服务有限公司与郴州万鑫房地产开发有限公司就26度阳光小区的物业签订《前期物业服务管理合同》，约定了郴州众达物业服务有限公司的服务对象、服务项目、服务期限三年、双方权利义务、服务质量、服务费用、违约责任等。郴州众达物业服务有限公司在26度阳光小区实际服务到2018年9月30日止。在郴州众达物业服务有限公司服务期间，胡立亮、胡春玉所购买的房屋一直未交付给被告胡立亮、胡春玉使用。郴州众达物业服务有限公司依照合同要求胡立亮、胡春玉交纳物业服务费未果，于2021年1月7日诉至一审法院，要求判如所请。上述事实，有郴州众达物业服务有限公司的代理人和胡立亮、胡春玉的当庭陈述，郴州众达物业服务有限公司的营业执照复印件一份，法人代表证明书一份，《前期物业服务管理合同》复印件一份，2015年9月份众达物业公司北苑小区员工工资表复印件一份，催缴通知单及快递单复印件各一份，通知复印件一份等证据证实，予以确认。一审法院认为，物业费是物业所有人、使用人委托物业服务单位对居住环境内的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通等进行日常维护修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的相关费用，即是一种有偿服务的费用。本案中，26度阳光小区的开发企业——郴州万鑫房地产开发有限公司选聘物业服务企业的决定，对26度阳光小区业主具有约束力。现郴州众达物业服务有限公司与郴州万鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务管理合同》是依法签订的，合法有效。该合同对郴州众达物业服务有限公司和26度阳光小区业主内所有物业业主都具有约束力。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郴州众达物业服务有限公司应依照合同履行管理服务的义务到位，但胡立亮、胡春玉所购置的房屋在郴州众达物业服务有限公司服务期间并未交付使用，其所有权并未转移。郴州众达物业服务有限公司要求胡立亮、胡春玉支付物业管理服务费的理由不能成立，不予支持。一审法院依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告郴州众达物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由原告郴州众达物业服务有限公司承担。”本院二审期间，胡立亮、胡春玉提交了其与郴州万鑫房地产开发有限公司签订的购房合同以及收据。拟证明，按照双方约定出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，且交付的房屋未达合同约定标准则买受人可以拒绝交接。郴州众达物业服务有限公司质证认为，该购房合同系郴州众达物业服务有限公司入驻前签订。本院认证如下：该份购房合同系胡立亮、胡春玉与郴州万鑫房地产开发有限公司签订，胡立亮、胡春玉与郴州万鑫房地产开发有限公司之间的约定与本案无关，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是涉案房屋在郴州众达物业服务有限公司服务期间是否交给胡立亮、胡春玉。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，郴州众达物业服务有限公司认为涉案房屋在其服务期间已交给胡立亮、胡春玉，并在一审中提交了郴州万鑫房地产开发有限公司通知业主于2016年7月1日交房的通知。但是郴州众达物业服务有限公司没有提供证据证明胡立亮、胡春玉已收到上述通知，也没有提供证据证明胡立亮、胡春玉在郴州众达物业服务有限公司服务期间已收房并使用。郴州众达物业服务有限公司应承担举证不能的法律责任。因此，一审判决认定涉案房屋在郴州众达物业服务有限公司服务期间尚未交付，并驳回郴州众达物业服务有限公司要求胡立亮、胡春玉支付物业服务费用和滞纳金的诉讼请求，并无不当。综上所述，郴州众达物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郴州众达物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二一年四月八日法官助理 黄小峰书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。