湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂12民终189号上诉人（原审原告）：聂成国，男，1984年4月5日出生，汉族，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：汪娥，女，住湖北省赤壁市，系聂成国妻子。被上诉人（原审被告）：赤壁市恒时置业发展有限公司，住所地湖北省赤壁市蒲圻办事处体育路175号。法定代表人：王虎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：舒雄伟，赤壁市法律援助中心律师。上诉人聂成国因与被上诉人赤壁市恒时置业发展有限公司（以下简称恒时公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2020）鄂1281民初2146号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聂成国上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的起诉请求；2.本案一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人在2016年11月19日开具收据，收取了9981元的代办费、契税等八项费用，根据《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第十一条第一款第（二）项的规定：“商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：……（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用”，房屋销售不得以任何名义向购房人重复收费，房屋出卖人应向买受人提供必备的房屋居住条件。涉案房屋的燃气管道接口入户属于商品房的附属设施，应由被上诉人承担该燃气初装费用，不应该再另外向上诉人收取。2.上诉人除应交纳房屋契税和维修基金外，被上诉人收取的其他费用均应退还给上诉人。恒时公司辩称，1.关于燃气初装费用，2011年至2014年9月，赤壁市天然气配套建设处于过渡期，天然气配套建设并未纳入商品房建设成本中，上诉人所购房屋的销售许可是在该期间办理的，故根据商品房销售合同的约定，天然气的安装费用应由上诉人承担。2.关于代办费用也是根据合同的约定来收取的，房屋所有权登记费用均是按照房地产相关部门审定的收费项目来收取费用的，被上诉人不存在乱收费用的情况。3.涉案房屋目前尚未办理权属登记，原因在于上诉人拒不配合办理相关手续，在办理了相关的登记手续后，被上诉人会采取多退少补的方式与上诉人进行结算。聂成国向一审法院起诉请求：1.判令恒时公司返还没有正规发票的所有费用，包括燃气初装费2300元、交易评估费1255元、建档费20元、代收代办费300元、土地证1080元、房屋所有权登记费80元、查阅复制房屋测绘成果150元、评估费627元，共计5812元；2.判令恒时公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月20日，被告恒时公司取得凤凰城21#楼的商品房预售许可【鄂赤房开字（2014）018号】。2015年8月31日，原告聂成国与被告恒时公司签订商品房买卖合同，以银行按揭方式购买被告开发的凤凰城小区××单元××号商品房一套，房屋建筑面积86.17㎡、单价2914.6元/㎡、房价总金额251151元。依照《商品房买卖合同》第十四条规定，出卖人承诺“水、电安装入户，有线电视，电话宽带，燃气管道接口入户”。原被告双方在签订商品房买卖合同后又签订了合同补充协议，并在协议第六条中约定“买受人全权委托出卖人或出卖人指定的委托机构代为办理产权登记等手续，并交纳相应的代办服务费。在办理交房手续时买受人一次性向出卖人缴纳各种办证税费和提供相关证件资料，否则由买受人自行办理”。被告于2015年9月1日收取原告购房首付款141151元后，又陆续收取了原告代收代办费300元、评估费627元、代收契税等八项费用9981元（包括契税2511元、公共维修基金2585元、燃气初装费2300元、交易评估费1255元、土地证1080元、房屋所有权登记费80元、建档费20元、查阅复制房屋测绘成果150元）。另经一审法院查明，2011年至2014年9月，赤壁市天然气配套建设处于过渡期，天然气配套建设并未纳入商品房建设成本。原告认为被告系巧立名目乱收费，遂要求被告退还没有正规发票的费用，但被告置之不理，原告于2020年9月9日向一审法院提起诉讼，要求被告返还多收的费用。以上事实，有原、被告签订的商品房买卖合同、合同补充协议、收据、湖北省商品房预售许可证书、业主预缴纳费用收费标准图片1张、《赤壁市发展和改革局赤壁市房地产管理局关于进一步规范商品房销售行为的通知》（赤发改价管【2018】51号）等证据在卷佐证。一审法院认为，一、关于燃气初装费2300元，原被告签订的《商品房买卖合同》第十四条规定，出卖人承诺“水、电安装入户，有线电视，电话宽带，燃气管道接口入户”，被告辩称合同约定的是恒时公司负责将燃气管道的接口接入所售房屋，并不包括装表开户等燃气初装费用。显然原被告对于合同中约定的“燃气管道接口入户”有不同的理解。从该约定前后所使用的词句来看，“水、电安装入户”，住户无须支付任何费用即可使用水和电，而“有线电视、电话宽带、燃气管道接口入户”，住户则需要去运营商那里缴纳相关费用，开户安装后方可使用，一审法院认为这种理解既契合合同条款前后所使用词语的差异性，也符合赤壁市房地产交易市场的交易习惯，因此对被告的抗辩意见一审法院予以采纳。另被告开发销售给原告的商品房21号楼（21幢1单元1203号）于2014年5月取得预售许可证，被告在房屋预售时并未将燃气初装费作为房屋建设成本计算入房屋售价中，故被告在房屋售价外收取原告燃气初装费2300元并不违反公平原则及合同约定，且该费用均由赤壁华润燃气有限公司收取并开具税务总票，被告并未从中获取不当利益，因此对原告要求退还燃气初装费2300元的诉求，一审法院不支持。二、关于代收代办费300元，根据合同补充协议第六条的约定，原被告之间是委托关系，原告委托被告代为办理产权登记等手续，被告收取代办服务费。一审法院认为该项收费是原被告协商一致作出的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，收费合理，故对原告要求被告退还代办费的请求一审法院不予支持；三、关于房屋所有权登记费80元、查阅复制房屋测绘成果资料费150元、建档费20元、交易评估费1255元（房产价格总额5‰）。这四项费用被告均按照房管部门的要求依据相关规范性文件收取，并不存在多收的情况。且此类费用税务部门均按照开发商提供的住户数开具税务总票，不针对每一住户单独开具发票，但是被告对于收取的这些费用均向原告出具了收据，符合赤壁市的房产交易习惯。因此，这四项费用被告亦不存在需退还的情形；四、关于土地证办证费1080元。这项费用被告自认存在差额需退还原告，但因原告尚未办理不动产产权登记手续，被告无法与原告办理结算退款手续。故对土地办证费1080元，被告应在原告办理不动产登记手续后按照多退少补的原则与原告办理结算手续；五、关于代收评估费627元。被告辩称该评估费是由银行按照房产价格总额的2.5‰收取，以按揭方式购买的房屋才需要交纳此项费用，被告恒时公司只是按照银行按揭贷款的要求代为收取，并未多收，不存在需退还的金额。对被告的答辩意见一审法院予以认可，故对原告要求被告退还代收的评估费的诉求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、第三百九十八条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、九十二条的规定，判决：一、被告赤壁市恒时置业发展有限公司在为原告聂成国办理不动产登记手续后，按照多退少补的原则与原告办理费用结算手续；二、驳回原告聂成国的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告聂成国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，上诉人聂成国与被上诉人恒时公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。《商品房销售明码标价规定》（发改价检[2011]548号）第十条第一款第（二）项规定：“商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：……（二）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况”。第十三条规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。因恒时公司代为办理房产证，向聂成国收取了9981元的费用，并明确了该笔费用的构成为：契税2511元、公共维修基金2585元、燃气初装费2300元、交易评估费1255元、土地证1080元、房屋所有权登记费80元、建档费20元、查阅复制房屋测绘成果150元。由此可见，恒时公司并不存在收取未予标明费用的情形。且2011年至2014年9月，赤壁市天然气配套建设处于过渡期，天然气配套建设并未纳入商品房建设成本，恒时公司向聂成国销售涉案房屋的依据为恒时公司2014年5月20日取得的鄂赤房开字（2014）018号销售许可证，从恒时公司提供的燃气税务总票亦可以看出，恒时公司向买受人收取燃气设施初装费用后，也向赤壁华润燃气有限公司交纳燃气安装费用，恒时公司并未因此谋取不当利益。聂成国以《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》（鄂价检〔2016〕128号）的相关规定对该笔费用的收取予以抗辩，但该规定于2017年2月1日起施行，聂成国要求恒时公司退还燃气初装费用2300元的诉讼请求不能成立。关于交易评估费、建档费、代办费等费用，一审判决已根据所认定的事实作出了详细阐述，对此本院均予以认可，不再赘述。聂成国可在办理完房屋不动产权属登记手续后，与恒时公司据实结算。综上所述，聂成国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由聂成国负担。本判决为终审判决。审判长  田志刚审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇二一年四月八日书记员  李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；