广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3734号上诉人（原审被告）：廖伟中，男，1971年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：杨惠珊，广东广和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区人和镇汉塘经济联合社，住所地广东省广州市白云区人和镇汉塘村委会内。法定代表人：李志光，主任。委托诉讼代理人：林庆生，广东粤广律师事务所律师。上诉人廖伟中因与被上诉人广州市白云区人和镇汉塘经济联合社（以下简称汉塘联合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。廖伟中上诉请求：l.撤销一审判决第三项，改判汉塘联合社须退还廖伟中保证金88339.2元；2.一、二审诉讼费用由汉塘联合社承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，廖伟中与汉塘联合社是合意基础上解除《聚贤街X号铺、聚贤街X号铺租赁合同》（以下简称涉案合同），保证金应退回廖伟中。廖伟中与汉塘联合社于2020年6月1日签订《商铺返回协议》，协议明确约定廖伟中与汉塘联合社同意解除涉案合同，廖伟中返还涉案商铺给汉塘联合社，双方属于合意解除租赁合同。合意解除合同的，汉塘联合社应返还保证金。二、涉案合同并无明确规定何种具体情况下保证金归汉塘联合社所有，汉塘联合社强硬以自己的利益出发解释合同条款，无视廖伟中的合法权益，廖伟中认为汉塘联合社强占保证金没有依据。综上，廖伟中提起上诉，恳请二审法院撤回一审判决，予以改判。汉塘联合社辩称：请求驳回廖伟中的全部上诉请求，维持一审判决。首先，双方租赁合同系由于廖伟中未依约支付租金的违约行为导致合同无法履行，应由廖伟中承担违约责任。根据双方签订涉案合同第三条租金及支付第一款合同履行保证金约定，汉塘联合社有权罚没廖伟中的履约保证金，因此一审判决合理合法。其次，汉塘联合社与廖伟中在诉讼中签订《商铺返还协议》，系基于减少双方损失，收回商铺早日投入使用考虑，且汉塘联合社从未承诺过不罚没保证金或不追究违约责任，同时在一审诉讼中明确提出要求罚没保证金及追究违约责任的诉请。最后，一审法院以罚没保证金认定为对廖伟中违约行为做了惩罚为由，不支持汉塘联合社追究违约责任的诉讼请求，汉塘联合社认为一审判决处理合理合法，其处理公平公正，应当予以维持。综上，汉塘联合社认为廖伟中诉请没有事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回廖伟中的全部上诉请求，维持原判。汉塘联合社于2020年4月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除汉塘联合社与廖伟中签订的商铺租赁合同；2.廖伟中支付2019年6月20日至2019年12月19日期间欠缴租金及违约金，欠缴租金为265017.6元，延期支付租金违约金为142402.79元（2019年6月20日至2019年12月19日共计六个月，以每月应支付租金44169.6元为基数，按每天2‰标准，分别从每月20号开始计至廖伟中实际返还涉案商铺之日止2020年6月1日止）；3.合同保证金人民币88339.2元归汉塘联合社所有；4.廖伟中承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2017年9月20日，汉塘联合社与廖伟中签订涉案合同，约定汉塘联合社将坐落于聚贤街X号、聚贤街X号总共十个商铺出租给廖伟中，商铺总面积为513.6平方米，租赁期限自2017年9月20日至2037年9月19日止，免租期自2017年9月20日起至2017年10月19日止。合同履行保证金为88339.2元，前五年租金为44169.6元／月，租金每五年在上一期的基础上递增20元／平方米／月。租金按月收取，每期开始1天支付当期租金。在租赁期内必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收违约金，违约金每天按所欠租金2‰计算，如廖伟中拖欠租金达到15天，保证金归汉塘联合社所有，汉塘联合社有权单方解除合同，收回租赁物。合同签订后，廖伟中向汉塘联合社缴纳了保证金88339.2元，汉塘联合社将商铺交于廖伟中，廖伟中将其中部分商铺对外出租。廖伟中自2019年6月20日至2019年12月19日期间欠缴租金共计265017.6元。2020年2月13日，汉塘联合社向廖伟中发出催告函，载明：廖伟中从2017年9月20日承租聚贤街X号、聚贤街X号商铺，每月租金44169.6元，至2019年6-12月，2020年1月共计八个月仍未依约按合同约定支付租金353356.8元，已严重违约，请务必在收到函件后三个工作日内向我社支付未缴租金。鉴于双方长期合作关系，书面函告你方及时支付拖欠租金，否则我社有权解除合同同时主张包括但不仅限于利息、违约金、其他损失等费用。廖伟中确认于2020年2月25日收到催告函，但至今仍未支付租金，故成讼。2020年6月1日，汉塘联合社（甲方）与廖伟中（乙方）签订《商铺返还协议》，约定乙方同意甲方解除合同的请求，自2020年6月1日起，乙方正式将聚贤街X号、聚贤街X号的十个商铺返还给甲方。目前未对外出租空置的商铺（聚贤街X号、聚贤街X号共六个商铺），乙方应于2020年6月1日当天内将属于乙方的设备自行拆除并清理场地杂物，并交还商铺钥匙，乙方保证交还钥匙后场地内不再有属于乙方的未拆除清理的物品或设备，否则视为乙方自动放弃甲方有权处置。目前仍对第三方出租的商铺（聚贤街X号、聚贤街X号四个商铺），第三方同意的情况下，乙方同意由甲方按乙方与第三方原租金标准收取商铺租金，该租金归甲方所有，乙方收取第三方租金后，应当开具对应的收款收据，甲方承诺认可该收款收据，视为第三方已按其与乙方合同履行完合同义务，不再向第三方催收租金。协议签订当日，廖伟中将案涉铺位交还给汉塘联合社。另查，一审法院向广州市规划和自然资源局发函调查涉案土地情况，该局于2020年8月6日复函（穗规划资源协查【2020】1427号），载明：1.该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013--2020年）调整完善方案》中规划为建设地。2.经我局初步核查，该地块总规为适建区，控规为《空港经济区城市设计及控规性详细规划》规划待定区；暂查无相关《建设工程规划许可证》。鉴于该地块位于市空港委范围，相关规划职权属于市空港委权限，具体信息建议进一步征询市空港委意见。一审法院向广州空港经济区管理委员会发函调查涉案土地情况，该委于2020年8月26日反馈表载明：根据你单位提供的位置信息及《建设用地规划许可证》（穗规地证【2009】71号）等资料，经核查，涉案地块权属为广州市白云区人和镇汉塘村民委员会，于2009年取得《建设用地规划许可证》(穗规地证【2009】71号），用地面积5696平方米；于2013年取得《建设工程规划许可证》（穗规建证【2013】1855号），批准的建筑项目为l幢地上8层，建筑面积：7064.9平方米、地下l层，建筑面积：3236.8平方米，总建筑面积：10301.7平方米（具体内容详见附件）。以上事实，有商铺租赁合同、商铺返还协议、建设用地批准书、建设用地规划许可证、协助司法查询复函、征求意见反馈表及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：汉塘联合社与廖伟中签订商铺租赁合同是双方真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。合同签订后，汉塘联合社依约将铺位交于廖伟中经营，廖伟中作为承租人应按时履行交付租金义务。廖伟中在庭上自认其确实拖欠汉塘联合社2019年6月20日至2019年12月19日租金265017.6元（44169.6元／月×6个月），故汉塘联合社主张廖伟中支付上述期间的租金265017.6元的诉请于法有据，一审法院予以支持。对廖伟中抗辩并非故意拖欠租金，欠缴原因是汉塘联合社内部出现问题，其工作人员告知无人对接租金缴纳工作，廖伟中才开始暂缓交租，但并未能提供证据证实，故廖伟中抗辩理由缺乏事实依据，一审法院不予采纳。鉴于汉塘联合社、廖伟中签订的商铺租赁合同约定廖伟中拖欠租金达到15天，汉塘联合社有权单方解除合同，而事实上廖伟中自2019年6月起未向汉塘联合社支付租金，汉塘联合社主张解除商铺租赁合同，廖伟中同意，且廖伟中亦于2020年6月1日将涉案商铺交还给汉塘联合社，故汉塘联合社主张合理合法，一审法院确认汉塘联合社、廖伟中签订的商铺租赁合同于2020年6月1日解除。关于保证金的问题，本案系由于廖伟中未支付租金导致合同无法履行，廖伟中的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故依据双方所签商铺租赁合同的约定，汉塘联合社有权没收廖伟中的履约保证金，现汉塘联合社主张廖伟中缴纳的保证金88339.2元归其所有的请求，合法合理，一审法院予以支持。关于违约金的问题，由于保证金的不予退还对于廖伟中的违约行为已在一定程度上作出了惩罚，亦在一定程度上是对汉塘联合社因廖伟中的违约造成损失的补偿，在汉塘联合社未能举证其具体损失的情况下，对其主张要求廖伟中支付违约金的诉请，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年11月18日作出如下判决：一、广州市白云区人和镇汉塘经济联合社与廖伟中2017年9月20日签订的《聚贤街X号铺、聚贤街X号铺租赁合同》于2020年6月1日解除；二、于本判决生效之日起十日内，廖伟中向广州市白云区人和镇汉塘经济联合社支付租金265017.6元；三、广州市白云区人和镇汉塘经济联合社无须退还廖伟中保证金88339.2元；四、驳回广州市白云区人和镇汉塘经济联合社其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8736元，由广州市白云区人和镇汉塘经济联合社负担2509元，廖伟中负担6227元。（广州市白云区人和镇汉塘经济联合社已预交受理费9851.40元，由一审法院退回1115.40元，广州市白云区人和镇汉塘经济联合社同意由廖伟中在履行本判决义务时直接向其支付受理费6227元）。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：涉案租赁保证金88339.20元应否予以退回。上诉人廖伟中主张，经双方协商，涉案《聚贤街X号铺、聚贤街X号铺租赁合同》于2020年6月1日解除。现廖伟中已依约将商铺返还给了汉塘联合社。双方属于协议解除租赁合同，而非因廖伟中违约解除租赁合同，故一审判决人汉塘联合社无需退回保证金系认定事实错误。对此本院认为，首先，《聚贤街X号铺、聚贤街X号铺租赁合同》中已明确约定如廖伟中拖欠租金超过15天，保证金归汉塘联合社所有。廖伟中对拖欠汉塘联合社八个月租金的事实予以认可。在此前提下，汉塘联合社有权依约没收廖伟中缴纳的保证金。其次，汉塘联合社与廖伟中虽经协商解除了涉案租赁合同，但对于合同解除的违约责任问题，双方并未作出不同于原合同内容的约定，表明对于合同解除后违约责任的处理，仍应遵循原合同的约定。一审法院认定涉案保证金无需返还以作为对廖伟中违约行为的惩罚并无不当，本院予以维持。综上所述，廖伟中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2008元，由廖伟中负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年四月二十二日书记员  陈婷婷郭蔚琳