浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0327民初1007号????原告：王秀秀，女，1983年10月23日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：陈继车、林时元，浙江望舟律师事务所律师。被告：李某1，男，2006年9月24日出生，汉族，住苍南县。法定代理人：李某2，系李某1的父亲。被告：黄海燕，女，1984年2月14日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告：李某2，男，1982年7月31日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：周功盛，浙江六和（温州）律师事务所律师。第三人：苍南县华庭房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91330327MA28602L5R，住所苍南县灵溪镇对务路157号。法定代表人：吴招鹤，总经理。第三人：谢小映，女，1978年10月3日出生，汉族，住苍南县。第三人：吴招鹤，男，1977年12月7日出生，汉族，住苍南县。原告王秀秀与被告李某1、黄海燕、李某2及第三人苍南县华庭房地产经纪有限公司、谢小映、吴招鹤预约合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告王秀秀及其诉讼代理人陈继车、被告李某2（同时作为李某1的法定代理人）及其诉讼代理人周功盛、第三人吴招鹤（同时作为苍南县华庭房地产经纪有限公司法定代表人）和谢小映到庭参加诉讼，被告黄海燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王秀秀向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《长宏房地产交易经纪服务站合同书》有效；2.判决三被告按照定金罚则赔偿原告双倍定金10万元；3.由三被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年12月23日，原告王秀秀在第三人谢小映、吴招鹤的介绍下同被告自称李某1监护人签订了《长宏房地产交易经纪服务站合同书》。合同约定：（1）被告李某1将其名下座落于苍南县灵溪镇玉兰花园7幢1603室以总价180万元出售原告；（2）在原告支付定金10万后，被告李某1将相关不动产证件交于第三人谢小映、吴招鹤保管；（3）双方约定于2018年3月20日前立卖尽字契，余款170万付清；（4）契款两清后，被告配合办理过户，过户费用由原告承担，支付被告1680元红包；（5）违约责任：约定如违悔不卖或不买的将适用定金罚则；（6）立契成交之日原告应付第三人谢小映、吴招鹤中介费15000元。合同签订当日原告依约支付10万元定金。合同签订后，被告一直未配合办理相关过户手续。我国相关法律也并没有禁止监护人去处分未成年人名下房产。终上所述，原告依法起诉，请法院支持。被告李某1、李某2共同答辩称，一、原告陈述不符合事实，涉嫌虚假陈述。2017年12月23日，原、被告在中介介绍下签订购房定金合同，约定以180万元购买被告房屋，于2018年3月20日双方正式签订购房协议。在正式签约前，原告告知房产中介（本案第三人）及被告其向苍南县不动产登记中心咨询过户流程，被告知登记在未成年人名下的房产，不能办理过户，故其要求中介介绍同小区另外同等价格的房屋。被告不清楚具体过户流程和要求，听其和中介这么说，无奈将已收定金10万元退还给原告。原告随即在中介介绍下，于2018年3月12日购买了同小区6幢1002室，建筑面积为87.42平方米，建筑面积与被告的房屋大致相同，价格为1700800元。原告称被告一直未配合办理相关过户手续，与事实不符。二、原告的主张无事实和法律依据。原、被告签订的《长宏房地产交易经纪服务站合同书》于2018年3月经双方协议一致已解除，且原告当事人也另行购买其他房屋，该定金合同已无履行必要和可能。原告曾于2018年就同一事实向法院起诉，后又撤诉。2018年和2021年的两份诉状就同一事实陈述矛盾，歪曲事实，虚假陈述，明显有失诚实信用原则，有虚假诉讼之嫌。原告称被告一直未配合办理过户手续说法，只是单方陈述，无其他证据佐证。综上，原告诉求无事实和法律依据，应予以驳回。黄海燕未作答辩。第三人苍南县华庭房地产经纪有限公司、谢小映、吴招鹤共同陈述称，合同没有公章只有吴招鹤签字，故公司与本案没有关系。原、被告签订合同约定于2018年3月20日前签订契约，后原告认为不能过户在2018年3月12日要求解除，经第三人介绍在当天晚上签了第二套房子。第三人把退还的定金转给第二套的房东，也只是收了一次中介费用。法律未禁止未成年人出售房子，只是需要监护人提供有利于未成年人的手续才能过户。经审理，本院认定的事实如下：李某1于2006年9月24日出生，是李某2与黄海燕的儿子。2017年12月23日，李某2作为李某1的监护人以李某1为卖方与作为买方的王秀秀签订《长宏房地产交易经纪服务站合同书》，约定李某1自有坐落灵溪镇玉兰花园7幢1603室以180万元价格卖给王秀秀；房屋产权证件由交易所保管，李某1收取王秀秀定金10万元；双方在2020年3月20日前立卖尽字契，立契时王秀秀再付足李某1170万元；契款两清后须将房屋产权证件全部交给王秀秀，李某1应无条件协同王秀秀办理产权过户手续，过户费用由王秀秀负担；立契时，王秀秀需包给李某1子孙包、夫妻签字包、钥匙交接包等一切民俗利市彩包一次性包清计1680元；违约责任：若李某1反悔不卖的，将定金加罚一倍给王秀秀，若王秀秀反悔不买的，定金打消，并由本站从违约金中收20%（2000元）作为劳务费用；立契成交之日王秀秀应交纳中介费15000元，李某1为12000元；以上合同属双方情愿，一式三份，签章后生效，三方各执一份；套房内李某1带走钢琴一架，其余沙发、电视、家用餐桌桌椅、冰箱等全部给王秀秀。谢小映、吴招鹤作为中介人在上述合同中签名。同日，王秀秀经谢小映转账将定金10万元转至李某2的银行账户。在立契前，王秀秀向谢小映、吴招鹤提出上述房屋登记在未成年人名下，不能过户。谢小映、吴招鹤遂向王秀秀介绍同小区另外一套房屋，即灵溪镇玉兰花园6幢1002室，未再收取中介费。2018年3月12日，王秀秀就该房屋与赵加好、潘丽微签订《房地产交易定金合同书》，约定定金为20万元。同日，李某2将定金10万元退至谢小映的银行账户，谢小映马上转入赵加好的银行账户。2018年6月，王秀秀向本院递交民事起诉状，请求：1.确认王秀秀与李某1签订的《长宏房地产交易经纪服务站合同书》无效；2.判令李某1赔偿定金损失10万元；3.判令李某1赔偿原告从2017年12月23日到2018年3月20日之间的房屋增值损失20万元；4.诉讼费用由李某1承担。该案案号为（2018）浙0327立预96号，后未进入诉讼程序。因原告申请诉前财产保全，本院于2021年1月27日作出（2021）浙0327财保20号民事裁定书，裁定查封李某1名下坐落于苍南县××镇××花园××幢××室［权证号：浙（2017）苍南县不动产权第0028042号］的不动产。王秀秀缴纳了案件申请费1020元。上述事实有当事人的陈述及原告提交的身份证、户籍信息、工商登记信息、《长宏房地产交易经纪服务站合同书》、《房地产交易定金合同书》、王秀秀存款分户明细查询单和被告李某1、李某2提交的户口簿、王秀秀2018年5月17日书写的民事起诉状、（2018）浙0327立预96号鉴定通知书、李某2中国农业银行个人账户明细单以及第三人提交的谢小映浙江省农村合作金融机构分户明细对账单、中国农业银行个人账户明细单、《房地产交易定金合同书》在案佐证。本院认为，李某2作为李某1的监护人以李某1为卖方与作为买方的王秀秀签订《长宏房地产交易经纪服务站合同书》，约定房屋价款、定金、立卖尽字契等内容，系双方为将来一定期限内订立房屋买卖合同的预约，属于预约合同。故本案案由应为预约合同纠纷。李某2作为李某1的法定代理人有权代理李某1实施签订合同的法律行为，该合同系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规强制性规定，应为有效。在签订《长宏房地产交易经纪服务站合同书》时，原告显然知道卖方为未成年人。根据合同约定，双方应在2020年3月20日前立卖尽字契，同时付清170万元购房款；在契款两清后，协助办理过户手续。现在原告并未提供充分证据证明是被告不与原告签订卖尽字契，不出售房屋。而且，原告在2020年3月20日前向中介人员提出卖方为未成年人、房屋不能过户，中介人员即安排介绍同小区同幢另一套房屋，被告也向原告退还了10万元定金，据此足以认定双方协商一致解除《长宏房地产交易经纪服务站合同书》，被告的相应答辩意见予以采纳。因此，原告现主张被告违约，要求适用定金罚则，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十三条、第二十七条第一款、第一百四十三条、第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认王秀秀与李某1之间签订于2017年12月23日的《长宏房地产交易经纪服务站合同书》有效；二、驳回王秀秀的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由王秀秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  李 查二〇二一年四月六日代书记员  黄瑶瑶法律条文链接及附件：《中华人民共和国民法总则》第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。第二十七条父母是未成年子女的监护人。……第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2