浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初13582号 原告：何利云，男，1967年2月6日出生，汉族，住诸暨市。 原告：张佩秀，女，1970年7月2日出生，汉族，住诸暨市。 两原告的共同委托诉讼代理人：蒋松益，浙江新兴律师事务所律师。 被告：浙江雄风超市有限公司，住所地诸暨市浣东街道东二路**海讯雄风大厦**西侧。 法定代表人：陈岳，执行董事。 被告：雄风集团有限公司，住，住所地诸暨市浣东街道东二路**/div> 法定代表人：孙建林，总经理。 两被告的共同委托诉讼代理人：王萍，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：王永建，浙江永大（杭州）律师事务所律师。 原告何利云、张佩秀与被告浙江雄风超市有限公司（以下至判决主文前简称雄风超市）、雄风集团有限公司（以下至判决主文前简称雄风集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据两原告的申请，对两被告所有的价值710万元的财产采取保全措施。本院依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并于2021年3月26日再次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人蒋松益、两被告的共同委托诉讼代理人王萍到庭参加两次庭审，两被告的共同委托诉讼代理人王永建到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告何利云、张佩秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告雄风超市支付原告逾期付款滞纳金2371746.67元；2.判令被告雄风超市支付原告提前退租违约金4668750元；3.判令被告雄风超市以原告的名义向税务机关开具租金收入的税务发票给原告，并缴纳相应税金；4.判令被告雄风集团对上述债务承担连带清偿责任。 事实和理由：一、合同签约情况。2012年6月8日，承租人雄风超市、担保人雄风集团与出租人何利云签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋坐落于诸暨市××街道××路××号，建筑面积2800平方米，用途商业零售，租期10年，2012年6月10日至2022年9月15日（装修期免租金），租金共计1716万元，按年支付等。二、合同履行情况。双方签约后，原告按约交付房屋。雄风超市付款情况：（1）2012年6月10日-2013年9月15日的租金144万元；（2）2013年9月16日-2014年9月15日的租金149万元；（3）2017年10月30日支付4871808.22元。三、解除合同诉讼情况。2017年，雄风超市向法院起诉解除上述租赁合同，何利云反诉要求继续履行合同。一审（2017）浙0681民初2896号于2017年7月判决解除合同，二审（2017）浙06民终2945号于2017年9月判决维持原判，再审（2018）浙民申639号于2018年5月裁定驳回再审申请。四、被告雄风超市应当承担逾期支付租金滞纳金2371746.67元。第三年的租金153万元按约在2014年9月15日前一次性付清，第四年的租金159万元按约在2015年9月15日前一次性支付，第五年的租金163万元按约在2016年9月15日前一次性支付，被告在2017年10月30日支付4871808.22元，上述合计475万元属于逾期支付。按合同第四条第五项约定，逾期支付租金，每逾期一日按租金的3‰支付滞纳金。按合同第九条第二项约定，逾期支付租金累计超过3个月应当支付按当年租金两倍计算的违约金，合计违约金950万元（475万元×2）。现原告酌情减少按月利率2%计算滞纳金，计算租金终止日为2017年10月11日，共计滞纳金2371746.67元。五、被告雄风超市应承担提前退租违约金4668750元。被告雄风超市中途擅自退租，按合同第十条第三项相关约定，未履行租房时间推算为4年11个月，相应租金为9337500万元（第六年156.75万元、第七年180万元、第八年189万元、第九年199万元、第十年209万元），按未履行租房时间租金的50%支付违约金为4668750万元。六、被告雄风超市按约应开具租金税务发票给原告并按约定缴纳税款。按合同第四条第二项约定，被告雄风超市应当承担房屋租金的税费，并以原告的名义向税务机关开具租赁费发票，但被告雄风超市至今没有履行上述应尽义务，为此原告要求被告雄风超市开具税务发票给原告，并向税务机关缴纳税费。七、被告雄风超市未按合同履行义务给原告造成巨大损失。首先，被告拒绝原告配合银行办理转贷手续，导致原告高息借入的转贷过桥资金延长六个月，利息损失近1000万元，其中一笔承兑汇票贴息53万余元，且原告关联企业的银行贷款减少1000万元。其次，被告在2014年9月15日开始延期支付租金，且长期拖欠，直至2017年10月30日支付4871808.22元。第三，被告未按合同约定履行10年房屋租期，提前退租，且被告至今未交付房屋钥匙，导致房屋至今三年时间的租金损失540万元。第四，被告至今未结清水电费等办理书面交接手续。综上，被告雄风超市未履行合同约定义务，构成重大违约，依法应当承担违约责任，被告雄风集团作为上述合同的担保人应当承担相应担保责任。原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条等相关法律规定提起诉讼，请依法判决。 被告雄风超市、雄风集团共同答辩称：1.永利商业集团有限公司（以下简称永利集团）向原告转让债权的行为无效，应驳回原告起诉。本案中，原告是向永利集团受让债权后再提起诉讼的，而永利集团负债累累，因不能清偿债务已被债权人提起诉讼，在这种情况下，永利集团将债权转让给实控人何利云是双方恶意串通逃避债务，侵害了永利集团债权人的利益，应属无效。退一步讲，即使原告有权起诉，原告的主张也难以成立。2.原告主张的权利已过诉讼时效或担保期限。首先，原告在诉讼请求中向被告雄风超市主张债权已过诉讼时效。2016年12月31日之前，原告将案涉《房屋租赁合同》上的债权，包括滞纳金及相应从权利转让给永利集团。永利集团受让该债权后一直未向被告主张权利，已过诉讼时效。虽然永利集团于本案原告起诉前再次将债权转回给原告，但该债权至起诉时已过诉讼时效。其次，原告在诉讼请求中要求被告雄风集团有限公司承担的担保责任已过担保期限。案涉《房屋租赁合同》第十二条第五项约定，担保方的担保期限到主债务履行期满起二年。2017年7月诸暨市人民法院（以下简称诸暨法院）判决合同解除，2017年9月，浙江省绍兴市中级人民法院（以下简称绍兴中院）维持原判，判决生效后，双方权利义务终止，至今已满二年，被告雄风集团无需再承担担保责任。3.原告主张逾期付款滞纳金没有依据。案涉《房屋租赁合同》第四条第五项约定，甲方(即原告何利云)未按期提供收款收据的，乙方支付房租可顺延。被告将租金打到合同中载明的原告付款账户后，因账户注销而被退回，随后被告向原告发函要求原告提供收款账户和收据，但原告未提供，是原告的原因导致未能在期限内成功付款，且根据合同约定未提供收据可顺延，因此被告并不构成逾期支付，无需承担逾期付款滞纳金。4.原告主张的退租违约金过分高。2017年3月，被告即通知原告退租，2017年7月一审法院判决解除合同，9月二审法院维持原判，原告作为出租人对解除合同一事早有预期。被告于2017年10月30日向原告支付4871808.22元，已将租金结清至2017年10月，也就是判决生效后已经多交了一个月租金。原告也负有减少损失扩大的义务，其在已有准备时间可以将房屋再次出租的情况下，怠于处置而没有将房屋及时出租，不应当要求被告承担全部闲置期的损失。参考司法实践中的惯常做法，应当将闲置期的租金损失控制在一定范围内。原告在(2017)浙0681民初2896号案件中提起反诉时，在主张继续履行的同时也是可以主张违约责任的，但其没有主张，现在时隔三年之久再主张，有故意为了增加违约金数额而拖延时间之嫌。原告先是于2016年将债权转让给永利集团，永利集团用于在(2017)浙民初5号一案中主张抵销权，后被法院驳回。现永利集团又将该债权转让给原告，用以向被告主张违约金。原告及其实际控制的公司与被告之间有多起纠纷，矛盾重重，原告完全是把该债权作为一个工具在使用，真正目的并不是为了减少自身损失，属于滥用权利，这一做法有违合同法的诚信原则和追求效率的宗旨，不应得到支持。民法典有一个很大的变化就是违约方是可以解除合同的，这也是为了解决合同僵局，最大化地实现经济效益，减少双方的损失。合同在解除以后，要求违约方承担违约责任也应当是在合理范围内，如果仍按合同实际履行后的标准计算违约金，那么解除合同就没有意义，赋予解约权的立法目的就无法实现。 原告何利云、张佩秀为证实其主张，提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》一份、房屋产权证三份，证明原、被告签订租赁合同的事实。 2.诸暨法院（2017）浙0681民初2896号民事判决书、绍兴中院（2017）浙06民终2945号民事判决书、浙江省高级人民法院（2018）浙民申639号民事裁定书各一份，证明双方合同解除及相关事实。 3.滞纳金清单、付款情况清单、账户交易明细回单各一份，证明被告支付租金及应付滞纳金的情况。 4.贴现凭证一份、交通银行借款凭证四份、房地产抵押出租合作协议（样张）一份，证明因被告不配合，导致原告损失的事实。 5.收款收据、房屋催缴通知书、关于再次要求支付房屋租金及违约金的函（日期2016年11月3日）、复函（日期2015年4月7日）各一份，证明银行账号已告知被告及原告向被告催款的事实。 6.民事起诉状复印件一份，证明被告同意支付违约金，只是对于金额有争议的事实。 7.情况说明一份，证明原告有权向被告主张权利。 被告雄风超市、雄风集团质证认为：证据1，对三性无异议，合同已解除。证据2，对三性无异议，当时原告也提出反诉，但没有主张违约金和滞纳金。证据3，滞纳金清单、付款情况清单书系原告自行制作，不属于证据，对付款金额认可，已经结清租金，且多付了，对账户交易明细回单无异议。证据4，与本案无关，原告的第二项请求是解除合同后造成的损失，现在提供的证据是合同履行期间内，给出租人造成的损失，且该证据也无法认定是被告不配合而造成损失的。证据5，两被告质证认为，没收到新账户，打款到合同约定的账户被退回才知道账户异常；根据合同约定，付款前原告应该提供收款收据的，被告没有收到收款收据，故付款可以顺延；复函是被告向原告发出的，复函中也没有显示收到通知书，不能证明被告收到了原告寄送的材料。证据6，对真实性和证明目的无异议，提前解约需要承担违约责任，现有案件实际判决情况，已经承担违约责任，租金已支付至2017年10月，已经弥补原告的损失。证据7，系案外人出具，不能证明与本案相关，也与原告主张的事实不同。 被告雄风超市、雄风集团为证实其抗辩，提交了以下证据： 8.《房屋租赁合同》一份，证明原告未按期提供收款收据，被告可以顺延支付房租的事实。 9.中国农业银行业务凭证、客户账回单、函（日期2015年9月23日）及寄送凭证、送达回证、关于再次要求提供银行收款账户即开具收款收据的函（日期2016年1月28日）及寄送凭证、送达回证各一份，证明被告按照合同约定在积极履行付款义务，但原告不配合，导致租金支付不出去的事实。 10.关于退租和终止合同的函（日期2017年2月27）及寄送凭证、送达回执各一份，证明2017年2月27日，被告向原告发送退租和终止合同的函。 11.债权转让通知书一份，证明2016年12月31日，原告将《房屋租赁合同》项下的债权，包括滞纳金及相应从权利转让给永利集团的事实。 原告何利云、张佩秀质证认为：证据8，对真实性无异议，对举证目的有异议。证据9，该证据被告在原来的案件中提供过，原告也发表过质证意见，原告在被告应支付租金前第10日告知了新的银行账户，但被告延期付款时间将近1年左右。证据10，结合原来案件的质证意见，证据中没有提到账号不对。证据11，在原来案件的质证意见基础上补充，两被告实际也没有付款给永利集团，而是付款给原告，视为本案原、被告不认可债权转让通知书。 本院对上述证据分析、认证如下：证据1、2、5、6、7予以确认；证据3，滞纳金清单系原告自行制作，不予确认，被告应支付的滞纳金金额本院将根据案情予以核算。付款情况清单，已付款金额系原告自认，且被告无相反证据予以推翻，予以确认。账户交易明细单，被告无异议，予以确认；证据4，系合同履行中原告产生的损失，与本案缺乏关联性，不予确认；证据8-9，真实性予以确认，但其证明目的与生效裁判文书查明的事实不符，且不足以推翻，不予确认；证据10，对真实性予以确认，案涉合同已解除；证据11，结合证据7及被告将结欠的租金支付给原告的事实，对该证据不予确认。 经审理，本院认定事实如下： 坐落于诸暨市××街道××路××号的房屋登记在被告何利云、张佩秀名下。 2012年6月8日，原告何利云为出租方（甲方）、被告雄风超市（签订合同时的名称为诸暨雄风物流有限公司）为承租方（乙方），雄风集团为担保人签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于诸暨市××街道××路××号、建筑面积约2800平方米的房屋租给乙方，作为商业零售使用；房屋交付日期为2012年6月10日，租赁期限10年，自2012年6月10日起至2022年9月15日止（2012年6月10日至9月15日为装修期，免租金）；租金标准为第一年（自交付之日起至2013年9月15日止）144万元、第二年（自2013年9月16日起至2014年9月15日止）149万元、第三年（自2014年9月16日起至2015年9月15日止）153万元、第四年（自2015年9月16日起至2016年9月15日止）159万元、第五年（自2016年9月16日起至2017年9月15日止）163万元…，十年合计租金1716万元，租金于每年的9月15日前一次性付清，支付方式为乙方凭甲方提前15天提供的收款收据支付房租，并确定了租金缴付的账号；乙方逾期支付租金的，除补交租金外，每逾期一日，则乙方需按日租金的3‰支付滞纳金，甲方未按期提供收款收据的，乙方支付房租费可顺延；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金（日租金乘以天数，日租金按年租金除以365天计算）的50%向甲方支付违约金。被告雄风集团为被告雄风超市履行合同作担保。关于担保期限及担保范围约定如下：“担保方自愿为乙方全面及时履行本合同义务提供担保。担保期限到主债务履行期满之日起二年。担保范围为合同的全部义务，即包括租金、违约金、赔偿金以及甲方为实现债权的律师费、诉讼费、仲裁费、必要的差旅费等”。 合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告，被告雄风超市按合同约定交纳了前二年的租金。2015年3月24日，原告向被告寄送房租催缴通知书，要求被告缴纳第三年的租金153万元，并附收款收据及账户（与合同中的账户不一致）。2015年4月7日，被告复函称，因零售市场发生重大变化，请求减少承租面积或调整租赁价格。2015年9月7日，被告雄风超市按合同中载明的账户汇租金312万元（第三、四年的租金），因该账户已销，款被退回。2015年9月23日、2016年1月28日，被告雄风超市两次向原告寄函，要求提供账户及收款收据，并告知“诸暨雄风物流有限公司”已变更为“浙江雄风超市有限公司”。2016年11月3日，原告又寄函给被告，要求支付租金及违约金。2017年2月28日，被告雄风超市向原告寄送关于退租和终止合同的函，要求解除双方的租赁合同关系；办理房屋交接手续。2017年3月7日，被告雄风超市向本院起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告提起反诉，要求被告继续履行《房屋租赁合同》。本院经审理，于2017年7月3日作出（2017）浙0681民初2896号民事判决，判决如下：“一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）浙江雄风超市有限公司与被告（反诉原告）何利云于2012年6月8日签订的房屋租赁合同；二、自合同解除之日起十五日内，原告（反诉被告）浙江雄风超市有限公司应将租赁房屋腾退给被告（反诉原告）何利云、张佩秀；被告（反诉原告）何利云、张佩秀应及时接收；三、驳回反诉原告何利云、张佩秀的诉讼请求。”两原告不服本院判决，提起上诉。绍兴中院于2017年9月20日作出（2017）浙06民终2945号民事判决，驳回上诉，维持原判。两原告又申请再审，浙江省高级人民法院于2018年5月14日作出（2018）浙民申639号民事裁定，驳回再审申请。 被告雄风超市于2017年10月30日转账给原告4871808.22元。 本院认为，原、被告于2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方在履行合同时应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。现经法院裁判，该合同已解除，因系被告方违约，故因承担相应的违约责任。针对原告的诉讼请求，本院分析如下： 关于逾期支付租金滞纳金的问题。合同中的租金付款账户并非合同的必须要件，在该账户注销后并不能免除被告雄风公司支付租金之义务。2015年3月24日，原告向被告寄送房租催缴通知书，要求被告缴纳第三年的租金153万元，并附收款收据及账户，该事实已由本院发生法律效力的裁判所认定。被告雄风超市在获知支付租金新账户的情况下，仍向原账户汇款，导致款项被退回，有违诚信原则，且此后一直未支付租金，显属不当，也构成违约，给原告造成一定损失。双方在合同中约定，逾期支付租金，每逾期一日，按租金的3‰计付滞纳金，明显过高，被告要求予以减少。本院考虑本地经济水平、被告过错程度等酌定按年利率12%计算滞纳金。结合原告的主张，经本院核算，第三年租金1530000元的滞纳金为564381元，第四年租金1590000元的滞纳金为409828元，第五年租金1630000元的滞纳金为210069元，合计滞纳金1184278元。 关于提前退租违约金的问题。原、被告在《房屋租赁合同》中约定：“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金（日租金乘以天数，日租金按年租金除以365天计算）的50%向甲方支付违约金”。被告雄风超市在未有合同规定的解除情形下，通过诉讼途径解除了该合同，构成违约，理应支付违约金。但双方约定违约金明显过高，被告也提出要求调整。鉴于违约金具有惩罚性和补偿性的特性，考虑被告的过错程度及合同解除后必然存在空铺期的实际，本院酌情将双方约定“按提前退租天数的租金的50%”调整为按提前退租天数的租金的12%计算，经核算为1120000元。 关于开具税务发票的问题。原告要求被告雄风超市以原告的名义向税务机关开具租金收入的税务发票给原告，不符合税务发票开具规定，且原告也没有明确开票金额，故本院不予支持。 关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据合同约定，第三年租金应在2014年9月14日前付清，第四年租金应在2015年9月14日前付清，第五年租金应在2016年9月14日前付清。原告在2015年3月、2016年11月均发函催讨，2017年3月，被告提起合同解除诉讼，原告也反诉要求继续履行合同，均构成诉讼时效的中断。绍兴中院于2017年9月20日作出终审判决，原、被告签订的《房屋租赁合同》解除，被告雄风超市在2017年10月才付清所欠租金，原告在2020年8月17日提起本案诉讼，未超过三年诉讼时效，故被告关于原告起诉已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 关于是否超过保证期间的问题。合同中约定担保期限为“主债务履行期满之日起二年”，如前所述，即使该期限从被告雄风超市在2017年10月付清所欠租金之时起算，至原告提起本案诉讼，也已超过二年。原告未在双方约定的二年保证期间内要求保证人即被告雄风集团承担保证责任，故被告雄风集团免除保证责任。被告关于已超过保证期间的抗辩成立。 综上所述，原告的合理请求予以支持，不合理请求予以驳回。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定，判决如下: 一、被告浙江雄风超市有限公司支付原告何利云、张佩秀逾期支付租金的滞纳金1184278元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告浙江雄风超市有限公司支付原告何利云、张佩秀提前退租的违约金1120000元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告何利云、张佩秀的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61083元，财产保全费5000元，合计诉讼费用66083元，由原告何利云、张佩秀负担44383元，被告浙江雄风超市有限公司负担21700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 韩 华 人民陪审员 方 兰 人民陪审员 朱天仁 二〇二一年四月六日 法官 助理 郭芳琼 书 记 员 陈 兰