河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终893号上诉人(原审原告):柏青，女，汉族，1973年3月1日出生，住南召县。委托诉讼代理人：尹阳阳，河南民川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南召浩创房地产开发有限公司，住所地南召县商务中心区。统一社会信用代码:91411321574997137R。法定代表人:申燕枝，任该公司执行董事职务。委托诉讼代理人：王**，河南金色世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：别亚伟，河南金色世纪律师事务所实习律师。上诉人柏青因与上诉人南召浩创房地产开发有限公司（以下简称“浩创房地产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2020）豫1321民初4605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2021年2月25日公开开庭进行审理。上诉人柏青的委托诉讼代理人尹阳阳，被上诉人浩创房地产公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏青向本院上诉请求：判令被上诉人支付上诉人违约金86140元（扣减一审支持的29382元，不服一审金额为56758元）。事实与理由：一、按照合同约定，被上诉人应自2018年12月31日交房，其违约时间起止日应按照2018年12月31日开始计算。1.从双方提交的合同可以显示，被上诉人应在2018年12月31日前向上诉人交房，而其实际交房时间是2020年12月21日，相差2年10天，被上诉人辩称2018年6月交房与事实不符。浩创公司2018年9月才质检验收，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，验收合格是交房的法定条件。故被上诉人称2018年6月已经交房属于无稽之谈。被上诉人所谓的交房，事实上是其在上诉人买房时承诺的在房屋施工过程中将上诉人购买的两套房屋打通使用，当时房屋还在建设中，不能视为交房。二、被上诉人依法应当承担违约责任并按合同约定标准向上诉人支付违约金。依据双方所签《商品房买卖合同》第十一条的约定，被上诉人怠于履行义务产生的逾期交房责任应由被上诉人自行承担。浩创房地产公司答辩称，一、建成完工时间和合格时间不是同一概念，本案建成后柏青通过关系进入两套房屋，将两套合并成一套，自己雇人施工，在浩创房地产公司统一安装玻璃时柏青通知要自行更换，拒绝安装，责任不在浩创房地产公司。二、根据柏青一审提交证据，从2018年到2019年浩创公司屡次向柏青发出入伙通知，要求其入伙缴纳物业等费用，但其不回应，从一审查明事实可知柏青实际缴纳大修费用是2020年4月。综上，柏青上诉与事实不符，不应支持。浩创房地产公司向本院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审认定“经本院协调，双方确认2020年12月21日被告将案涉两套房屋交付原告”与事实不符。事实是浩创房地产公司早在2018年6月已经将案涉房屋交付给被上诉人。首先，一审判决依据时间是被上诉人从上诉人处拿走钥匙的时间，双方没有约定该日期为交付日期。其次，上诉人有充分证据证明早在2018年6月已经将案涉两套房屋交付给被上诉人占有，被上诉人已经实际接受。再次，一审严重偏袒一方，将交钥匙认定为“房屋交付”是片面和错误的。根据《最高人民法院关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋的转移占有，视为房屋交付使用。二、柏青为了拖欠物业费长期拒绝接收钥匙，且违约在先，一审判决上诉人支付被上诉人违约金29382元没有事实和法律依据。一审认定上诉人于2018年11月26日和2019年11月28日向被上诉人发出入伙通知书，告知入伙时间为2019年12月31日，入伙时需缴纳费用。且根据上诉人和被上诉人庭审证据，上诉人开发的案涉房屋在2018年9月30日通过质量验收符合交付条件，2020年4月11日被上诉人缴纳维修基金的同时，上诉人和物业公司已经填表，办理完被上诉人收房的各项手续。上诉人开发的案涉房屋早在2020年9月30日就已经验收合格，在验收之前被上诉人占有两套房屋并已经完成部分装修，在上诉人统一安装玻璃和护栏时，是被上诉人自己要求不安装，但不知何故被上诉人此后停止装修，经上诉人屡次催促入伙也不理睬，直到2020年4月才缴纳维修基金，但以各种理由拒绝领取钥匙和缴纳物业费。从以上过程可以看出，被上诉人之所以迟至2020年12月21日开庭后才在法庭协调下领取钥匙，是为了达到不交物业费目的。故被上诉人首先违反诚信原则违约的情况下判决上诉人承担违约责任既不合理也不合法。柏青答辩意见和上诉意见一致。柏青向一审法院诉讼请求：一、判令浩创房地产公司按合同号为1801008082和1801001424的商品房买卖合同承担逾期交房的违约责任，并支付违约金86140元；二、本案的诉讼费用由浩创房地产公司负担。一审法院认定事实：2018年6月4日、7月17日，柏青与浩创房地产公司签订合同编号为1801001424和1801008082的商品房买卖合同两份，购买浩创房地产公司位于南召县××村浩创首府30#幢1单元1层102号房和30#幢2单元1层101号房。合同约定：“…第八条交付期限出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3房屋交付之日买受人尚未付清全部房款的，包括按揭贷款未到帐等情形的；买受人未依法缴纳维修资金的，出卖人有权暂不交付房屋。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订后，截止2018年11月5日，柏青向浩创房地产公司缴纳两套房屋的购房款共计236万元。2018年11月26日浩创房地产公司向柏青发放30楼1单元102室的浩创滨河帝城入伙通知书，告知入伙时间为2019年12月31日，入伙时需缴纳费用包括维修基金和预交一年物业管理费。2019年11月28日，浩创房地产公司向柏青发放30楼二单元101室的浩创滨河帝城入伙通知书，入伙时间为2019年12月31日，入伙时所需缴纳费用，包括维修基金和预交一年物业管理费。2020年4月11日，柏青向浩创房地产公司缴纳涉案二房屋的维修基金。2020年8月，浩创房地产公司对柏青购买房屋的部分窗户及室外栅栏进行安装完善。截止柏青起诉时，浩创房地产公司仍未将涉案两套房屋交付柏青。在诉讼中，经一审协调，双方确认2020年12月21日浩创房地产公司将涉案两套房屋交付柏青。一审法院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律，为有效合同，双方当事人应当按照约定履行义务。根据双方合同约定，柏青未依法缴纳维修资金的，浩创房地产公司有权暂不交付房屋，可据实予以延期。本案柏青于2018年11月5日向浩创房地产公司足额缴纳两套房屋的购房款，浩创房地产公司未按约定期限交房，但柏青在接到浩创房地产公司入伙通知书后，直到2020年4月11日才缴纳维修资金，因此双方均存在相应过错。浩创房地产公司应在柏青缴纳维修资金后及时向其交付涉案房屋，未及时交付房屋应按照合同约定支付违约金，故浩创房地产公司应自2020年4月12日起至2020年12月21日止（共计249天）按合同约定的已交付房款236万元的日万分之0.5支付违约金29382元，柏青其他诉讼请求一审不予支持。涉案两套房屋至2020年8月尚未达到交付条件，因此浩创房地产公司辩称柏青在2018年7月已对房屋进行室内改造，应视为实际占有并交付的理由一审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，判决：一、浩创房地产公司自判决生效之日起十日内支付柏青违约金29382元；二、驳回柏青的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取976.75元，由南召浩创房地产开发有限公司负担333元，柏青负担643.76元。本院二审审理期间，浩创房地产公司申请证人李某,4、王某,4出庭作证，证明柏青于2018年装修房屋及案涉房屋早于2018年就已经交付。柏青对此发表质证意见：两位证人证言不是新证据。第一位证人证言只能证明柏青是两套房子的业主，其陈述内容不能证实浩创房地产公司交房的时间。第二位证人证言与事实不符，一审时柏青丈夫到庭参加诉讼，其当庭说过从来没有嫌玻璃和栏杆质量不好要求重装的话。本院对此认为，该两份证人证言仅能证实柏青不同意使用统一的玻璃和护栏，并自行决定使用其他玻璃和护栏，对案涉房屋进行了改造，而无法证明案涉房屋具体交付时间就是2018年，故对该两份证人证言不予采纳。本院认定其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、浩创房地产公司是否存在逾期交房的违约行为；二、一审判决认定的违约金数额是否适当。针对上述争议问题，本院作评述如下：关于浩创房地产公司是否存在逾期交房的违约行为。浩创公司是否逾期交房的关键问题是交房时间如何认定。其一，上诉人浩创房地产公司主张其有证据证明2018年6月已经将涉案房屋交付给柏青，且柏青已经实际接收并占有使用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，按照双方签订的《商品房买卖合同》，其第八条第一款明确约定了“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……”的交付条件。案涉房屋于2018年9月验收合格，此前2018年6月柏青虽雇人在涉案房屋内部施工，但案涉房屋尚不具备双方约定的交付条件，且柏青虽然进入房屋内进行施工改造，但未实际占有和控制该房屋，不能以此事实认定房屋已经交付。故浩创房地产公司的此项主张不能成立。其二，按照双方当事人《商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、房屋交付之日买受人尚未付清全部房款的，包括按揭贷款未到账等情形的，买受人未依法缴纳维修资金的，出卖人有权暂不交付房屋”的约定，浩创房地产公司虽然于2018年11月26日通知柏青入伙时间、地点、所需携带的资料、所需缴纳的费用等，但该通知要求入伙时间为2019年12月31日，该时间与合同约定的交房时间2018年12月31日不符，且该入伙通知书并未显示柏青书面签收，合同约定的方式系书面通知，故该交房时间不应作为争议房屋的交房时间。浩创公司称于2019年11月28日向柏青发出通知，其中要求柏青交纳维修基金等费用，柏青并不否认其收到该通知书，其未在入伙通知书要求的期限内缴费，构成违约，亦应承担相应的违约责任，对于其未按通知交纳维修基金的期间不应计算浩创公司应支付的违约金。故一审认定自2020年4月11日自柏青交纳维修金起算违约金并无不当。浩创公司申请的证人在一审中证明2020年七八月份浩创公司找证人安装案涉房屋的院子，表明房屋未达到入住条件，浩创公司未举证证明其在一审法院协调双方交房前已经按照合同约定的房屋交付条件将房屋交付给柏青，故一审认定2020年12月21日系双方当事人确认的房屋交付时间，该认定事实清楚，本院予以认同。关于一审计算违约金是否适当。上诉人柏青主张逾期交房违约金应自2018年12月31日起开始计算，上诉人浩创房地产公司主张一审判决其支付被上诉人违约金29382元没有事实和法律依据。本院认为，如上所述，自双方约定的交房时间2018年12月31日至实际交付房屋之日2020年12月21日，期间双方均存在违约行为，对逾期交付房屋的法律后果均应承担相应的责任。按照当事人双方《商品房买卖合同》第九条“出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金”的约定，一审判决浩创房地产公司自2020年4月12日起至2020年12月21日止按柏青已交购房款的日万分之0.5支付违约金29382元并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1954元，由上诉人柏青负担1288元，上诉人南召浩创房地产开发有限公司负担666元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年四月二十八日法官助理王秋争书记员尚志向