河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0702民初590号原告：陆丹丹，女，1987年11月25日出生，汉族，户籍所在地河南省济源市，现住新乡市。委托诉讼代理人：张现昌，河南舜信律师事务所律师。被告：王尚枝，女，1991年3月25日出生，汉族，户籍所在地河南省延津县，现住新乡市。委托诉讼代理人：陈军杰（王尚枝丈夫），曾用名常军杰，男，1989年3月2日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：陈保平，河南绿城律师事务所律师。第三人：河南乾源房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91410700MA47WN8K2K，住所地新乡市牧野区花园中原路52号。法定代表人：赵小敏，经理。委托诉讼代理人：张胜利，男，该单位工作人员。原告陆丹丹与被告王尚枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，王尚枝于2021年3月4日申请追加河南乾源房地产经纪有限公司（以下简称“乾源房地产经纪公司”）为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陆丹丹及其委托诉讼代理人张现昌，王尚枝及其委托诉讼代理人陈军杰、陈保平，乾源房地产经纪公司的法定代表人赵小敏及其委托诉讼代理人张胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆丹丹诉称，2020年8月2日，其经第三人乾源房地产经纪公司介绍，与被告王尚枝就位于新乡市××大道××韵花园××楼××单元××室房屋达成二手房房屋买卖暨中介合同。陆丹丹及时交纳了房屋定金和服务费，但王尚枝拒不履行合同，违反了《合同法》的相关规定，属于违约行为。时至今日，陆丹丹和房产中介多次与王尚枝沟通协商此事，但其均置之不理。为维护自身合法权益，陆丹丹现依法提起诉讼，请求判令：1、王尚枝按照合同约定支付陆丹丹总房款876000元15%的违约金即131400元；2、本案诉讼费用由王尚枝承担。后陆丹丹增加诉讼请求，要求解除与王尚枝签订的二手房房屋买卖暨中介合同。被告王尚枝书面辩称，1、本案纠纷产生的原因和经过。王尚枝与其丈夫陈军杰共同决定将二人共有的涉案房屋出售，但由于陈军杰经常出差在外，就由王尚枝处理卖房事宜。之后，在第三人乾源房地产经纪公司提供居间服务的情况下，王尚枝、陆丹丹及乾源房地产经纪公司共同于2020年8月2日签订房屋买卖合同，王尚枝将涉案房屋以876000元的价格出售给陆丹丹，对此，王尚枝、陈军杰均是同意的。因为乾源房地产经纪公司在合同签订当天并未按照合同第二条第2项约定向王尚枝转交房款定金，导致在合同签订后没几天就产生纠纷，具体如下：依据合同约定，陆丹丹所交纳的30000元在扣除王尚枝应交纳的8700元服务费后，其余21300元应转交给王尚枝冲减总房款。但是，乾源房地产经纪公司在合同未约定的情况下“多扣减8700元”，只将剩余的12600元转交王尚枝作为房款定金。该公司对此解释“多扣减的8700元”是陆丹丹应交纳的服务费。王尚枝对此提出异议，表示合同没有约定该费用也从上述30000元中扣减，乾源房地产经纪公司解释说“都是这样操作的”。鉴于乾源房地产经纪公司未按合同约定转交房款定金，“多扣减”了应由陆丹丹向其交纳的8700元服务费，王尚枝认为该公司故意欺诈，让其多承担了本应由陆丹丹交纳的服务费，自己会“少得”8700元，导致王尚枝及陈军杰提出异议，不同意乾源房地产经纪公司的做法。之后，三方就该8700元是否应该扣减的问题多次协商，进而引发对其他款项负担的讨论，因最终未能达成一致，产生本案诉讼。2、结合以上纠纷产生的原因和经过，可以认定本案纠纷的源头在于乾源房地产经纪公司“多扣减8700元”的违约行为，而且在王尚枝提出异议后，该公司仍不采取有效的变通、协商措施，导致合同各方矛盾越来越深。3、陆丹丹的诉讼请求不成立，依法应予驳回。本案纠纷产生的原因在于乾源房地产经纪公司的违约行为，王尚枝无需支付违约金。陆丹丹要求王尚枝按照涉案合同第十一条第2项约定支付总房款15%的违约金，但该条款不适用于本案，理由如下：该违约条款适用的前提是如房屋交易发生后发生该房屋交易前即存在合同第五条所述产权纠纷和财务纠纷，这里面有两个前提条件，即“房屋交易前即存在”和“合同第五条所述的纠纷”。而涉案房屋在交易前根本不存在任何纠纷，因此，上述违约条款不适用于本案。4、退一步讲，即便王尚枝存在违约，也应按照房屋买卖合同第十一条第1项约定认定违约责任，并降低违约金数额。原因如下：该条款适用于任何一方违反房屋买卖合同约定义务的情形。乾源房地产经纪公司违约“多扣减8700元”的行为发生在合同签订当天，王尚枝随后对此提出异议，进而引发出更多的问题，合同不再履行。因此，涉案合同刚刚履行就发生违约事件，适用定金罚则既符合合同约定，又符合合同履行的进度，更符合交易习惯。合同刚刚签订、在履行的第一天就发生违约，此时，陆丹丹仅有很小的损失，因为当前房价稳定，尤其是在二手房市场，对于陆丹丹来讲可能仅有看房、签合同的交通费、电话费等。对此，当违约金过分高于实际损失时，当事人可以请求人民法院适当减少违约金。无论哪方违约，当违约发生时，陆丹丹都有义务采取适当措施防止损失的扩大，本案各方在合同签订后没多久就发生纠纷，因此，陆丹丹有义务防止损失扩大，否则，应由其承担该扩大的损失。从这个角度讲，即便按照合同第十一条第1项的约定认定违约责任也过高，应予以降低。对于本案中定金的数额，应认定为12600元，而非30000元。因为定金在交付后生效，而王尚枝收到的款项为12600元，因此，30000元中符合法律规定的定金仅为12600元，其余部分由乾源房地产经纪公司作为陆丹丹、王尚枝的服务费予以扣减，已不属于定金，尤其是“多扣减的8700元”更不属于定金，而且，王尚枝已于2020年9月23日将实际收到的12600元退还给了乾源房地产经纪公司。综上所述，本案纠纷是由乾源房地产经纪公司“多扣减8700元”所引起，进而引发合同各方更深的矛盾，违约方是该公司，而非王尚枝，陆丹丹的诉讼请求不成立，依法应予驳回。第三人乾源房地产经纪公司述称，其同意原告陆丹丹的诉讼请求。根据涉案合同约定，陆丹丹支付的30000元本应由乾源房地产经纪公司保存，但被告王尚枝提出要先拿到部分购房款，公司便同意将上述款项交付给王尚枝，但应扣除双方的中介费。原告陆丹丹向本院提交的证据材料有：1、2020年8月2日新乡市二手房房屋买卖暨中介合同书1份；2、2020年8月2日收条1份、收据（№7630201、№7630203、№7630204）3份；3、微信聊天记录、手机短信截图共26页；4、录音光盘1张，上述证据共同证明本案事实及其诉讼请求。被告王尚枝向本院提交的证据材料有：1、2020年8月2日新乡市二手房房屋买卖暨中介合同书1份；2、2020年8月2日收据（№7630203、№7630204、复印件）2份；3、账户明细2页；4、2020年9月22日收到条1份，上述证据共同证明其答辩意见。第三人乾源房地产经纪公司向本院提交的证据材料同原告陆丹丹。庭审期间，被告王尚枝对原告陆丹丹、第三人乾源房地产经纪公司提交的证据1的真实性无异议，但仍坚持其答辩意见；对证据2中的3份收据无异议，对收条有异议，主张其实际收到12600元；对证据3的真实性无异议，但认为该记录仅是双方协商内容的一部分，从中可以看出王尚枝夫妻均同意卖房，只是发现中介公司多扣8700元后，陈军杰提出异议并认为中介公司存在欺诈，并不是不同意卖房；对证据4的真实性无异议，但认为陆丹丹对录音内容作出了扩大解释，陈军杰并没有以涉案房屋共有人不同意出售为由不履行合同，该录音仅能证明陈军杰在合同签订后不同意出售房屋，但对此有前提条件，就是中介公司对多扣的8700元没有作出合理解释。陆丹丹对王尚枝提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但认为证据4可以证明王尚枝的确不愿意出售涉案房屋。乾源房地产经纪公司对王尚枝提交的证据1、2、3、4均无异议。经庭审质证，原告陆丹丹、第三人乾源房地产经纪公司提交的证据1、2客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对证据3、4的真实性予以确认。被告王尚枝提交的证据1、2、3、4客观真实、形式合法、相互印证，本院均予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2020年8月2日，王尚枝与陆丹丹及乾源房地产经纪公司签订新乡市二手房房屋买卖暨中介合同，三方约定：王尚枝将位于新乡市××大道××韵花园××楼××单元××室房屋（建筑面积126.49平方米）以876000元的价格出售给陆丹丹；合同签订之日，陆丹丹支付定金30000元，扣除王尚枝服务费，剩余12600元转为房款，由乾源房地产经纪公司保存；王尚枝收到房款定金后，将房本存放在乾源房地产经纪公司，该公司出具证明；该房屋产权转让的相关费用及税费由陆丹丹承担，个税由王尚枝承担；王尚枝、陆丹丹分别向乾源房地产经纪公司交纳总房款1%的服务费即8700元；签订合同17日内，王尚枝、陆丹丹准备齐银行按揭申请资料，并到银行签订二手房房屋按揭申请手续，银行审批通过后7日内，双方共同到房管局办理过户手续；合同签订生效后，王尚枝、陆丹丹不得撤销合同。王尚枝、陆丹丹任何一方违反合同约定的义务，致使合同无法正常履行即构成违约，正常履行合同的一方有权提出解除合同，违约方应在另一方提出解除合同三日内双倍返还已经支付的定金，并承担双方支付给乾源房地产经纪公司的代理费。如果逾期按总房款日息千分之五赔付；如房屋交易后发生该房屋交易前即存在的合同第五条所述产权纠纷和财务纠纷的，属王尚枝违约，由其承担全部责任。陆丹丹有权解除合同并提出退房，由王尚枝承担此次交易中双方的全部交易税费和陆丹丹在本次交易产生的经济损失（包含但不仅限于装修费用），并向陆丹丹支付总房款15%的违约金。合同签订当日，陆丹丹向乾源房地产经纪公司支付定金30000元，后者向其出具收据（№7630201）。同日，王尚枝将房屋不动产权证书及契税发票交付乾源房地产经纪公司，后者向其出具收据（№7630203），乾源房地产经纪公司向王尚枝付款12600元，王尚枝出具收条。后王尚枝以乾源房地产经纪公司在收取的30000元定金中多扣减8700元，存在欺诈为由不再履行上述合同。现陆丹丹诉至法院，要求解除合同，王尚枝并向其支付违约金。另查明，新乡市××大道××韵花园××楼××单元××室房屋登记所有人为王尚枝、常军杰。2020年9月22日，乾源房地产经纪公司将收取的涉案房屋产权资料返还王尚枝。次日，王尚枝将收取的12600元返还乾源房地产经纪公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。本案中，陆丹丹与王尚枝及乾源房地产经纪公司签订二手房房屋买卖暨中介合同，该合同基于三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。后王尚枝以乾源房地产经纪公司在向其转交陆丹丹支付的30000元定金时多扣减8700元，存在欺诈为由不再履行合同，但从涉案合同内容来看，其约定王尚枝、陆丹丹分别向乾源房地产经纪公司支付总房款1%即8700元的服务费，陆丹丹在签订合同时支付30000元定金，乾源房地产经纪公司在减除服务费后，将其余12600元转交王尚枝，后者在收到定金后将房产手续交存乾源房地产经纪公司，因此，乾源房地产经纪公司从上述30000元定金中扣除王尚枝、陆丹丹应分别支付的8700元服务费后，将其余12600元（30000元－8700元×2）交付王尚枝并不违反上述合同约定，也不影响王尚枝的其他合同权利，其以此为由拒绝履行合同，缺乏事实依据，本院不予支持并认定王尚枝构成违约。现陆丹丹起诉要求解除涉案合同，而王尚枝、乾源房地产经纪公司也表示同意，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定对陆丹丹要求解除其与王尚枝、乾源房地产经纪公司签订的新乡市二手房房屋买卖暨中介合同的诉讼请求予以支持。陆丹丹还要求王尚枝按涉案合同约定的总房款876000元的15%即131400元支付违约金，但从该合同的相关约定来看，适用总房款15%比例违约金的前提条件是涉案房屋在本次交易前存在产权纠纷和财务纠纷，而本案并不存在该情形，几方当事人就合同履行产生纠纷的原因是王尚枝对乾源房地产经纪公司在收取的30000元定金中“多扣减8700元服务费”有异议，另一方面，陆丹丹所主张的131400元也远超其因王尚枝违约所导致的损失，故本院对陆丹丹的上述要求不予支持，并根据本案具体情况酌定以陆丹丹因王尚枝违约所造成的17400元（30000元－12600元）损失作为王尚枝的赔偿数额。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除陆丹丹与王尚枝、河南乾源房地产经纪有限公司于2020年8月2日签订的新乡市二手房房屋买卖暨中介合同；二、王尚枝于本判决生效之日起十日内赔偿陆丹丹17400元；三、河南乾源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还陆丹丹12600元；四、驳回陆丹丹的其他诉讼请求。如果王尚枝、河南乾源房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2928元，减半收取1464元，由陆丹丹承担914元。其余550元，由王尚枝承担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳，如不按期交纳，本院将予以强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  李 琦二〇二一年四月九日代书记员  张阿丽