盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1103民初33号原告：黄金龙，男，1987年12月10日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，无业，住盘锦市兴隆台区。原告：陈金玲（系黄金龙妻子），女，1991年9月10日出生，汉族，吉林省辽源市人，无业，住盘锦市兴隆台区。二原告共同委托诉讼代理人：张宇男，辽宁光华律师事务所律师。被告：盘锦永正房地产开发有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。法定代表人：郑恩勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭勇，辽宁仁同律师事务所律师。被告：盘山县农村信用合作联社统一信用社，住所地盘锦市双台子区城郊乡高家村。负责人：陈浩。原告黄金龙、陈金玲诉被告盘锦永正房地产开发有限公司（以下简称永正房地产公司）、盘山县农村信用合作联社统一信用社（以下简称统一信用社）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭了进行审理。原告黄金龙及二原告共同委托诉讼代理人张宇男、被告永正房地产公司委托诉讼代理人郭勇到庭参加诉讼，被告统一信用社经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告黄金龙、陈金玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告永正房地产公司签订的《商品房买卖合同》(预售）；2.解除原告与被告信用社签订的《个人购房借款合同》；3.被告永正房地产公司向原告返还房款183673元及自2019年9月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；4.被告永正房地产公司向被告信用社偿还原告已偿还贷款共计27537.54元（截止2021年1月20日）；5.被告永正房地产公司向被告信用社偿还原告《个人购房借款合同》的剩余全部贷款163995.99元以及因合同解除产生的其他费用；6.被告永正房地产公司退换原告已支付税款7318.96元；7.被告永正房地产公司承担本案涉诉费用。事实和理由：2019年10月31日，原告与被告永正房地产公司签订了《商品房买卖合同》（预售），原告欲购买被告永正房地产公司开发的钻井市场项目1层1221号商铺。合同总价款为363673元，原告于2019年9月13日交付给被告永正房地产公司首付款183673元，剩余18万元由原告进行贷款。2019年11月27日，原告与被告信用社签订了《个人购房借款合同》，借款18万元用于支付剩余房款。在原告购买时，原告选择了距离一层直通四层电梯的电梯口最近的1221号商铺，但最近原告去施工处时发现，原来在结构图中存在的直通四楼的电梯被告永正房地产公司没有施工，原告找到被告永正房地产公司理论，被告永正房地产公司始终拒不解决。原告自2019年12月20日开始还款，共计还款18367.3元，剩余金额165175.9元。原告因购买涉案商铺共缴纳税款14637.92元，返还税款7318.96元。原告认为，原告与被告永正房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务，原告按约定履行的支付款项义务，但被告永正房地产公司却私自变更设计，并严重侵害了原告的可期待利益，原告有权要求解除与被告永正房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）。在《商品房买卖合同》（预售）解除后，贷款合同的目的已无法实现，应同时予以解除。为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《商品房买卖司法解释》的规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告永正房地产公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效、且不存在法定解除事由。答辩人与被答辩人于2019年10月31日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的规定，合法有效，双方均应遵守。根据《民法典》第五百六十三条第一款规定，可以看出“不能实现合同目的”是合同法定解除的实质性条件，而“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使当事人订立合同所追求的履行利益不能实现，换言之，只有合同的履行达到缔约目的不可能获得实现，方能发生法定解除权。本案中，双方当事人所签订的合同目的为“购买案涉房屋”，该目的已经实现，因此不存在法定解除事由。二、被答辩人无权因答辩人对公用设施的修改而要求解除合同。首先，案涉房屋系被答辩人自主购买，合同目的已经实现。被答辩人主张的在平面展示图中存在单向一层直通四层自动扶梯，而现实中自动扶梯确不存在一事，因该平面展示图仅作销售统计使用，且特别注明了“最终以政府批复为准”字样，故该平面图不应视为要约。此外，双方于2019年9月26日所签订的《认购书》第五条第四款明确说明：“买受人确认出卖人向其出示了“兴隆台区钻井市场”项目开发的相关证书及证明文件，出卖人、买受人任何一方通过（包括但不限于）讲解、图文广告、宣传折页等所表达和提供的信息并不作为确定双方权利及义务的依据。”所以该平面图应不构成合同内容，也不构成出卖人对商品房承诺的依据。其次，双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款对买受人因设计变更的解除权有明确约定，只有对商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向及供热、采暖方式的更改，且可能影响买受人所购商品房质量或使用功能的情形，出卖人未在规定期限内通知买受人的情况下，买受人才有权解除合同。本案中，答辩人出于对安全、美观、实用等诸多因素的考虑，只放弃了单向一层直通四层自动扶梯的建设，案涉房屋附近的一层至负一层及一层至二层的自动扶梯依然存在。该变更并未对案涉房屋的质量及使用功能造成影响，不符合约定的解除条件。同时答辩人对公共区域设施的修改，也无需征得被答辩人的同意。再次，案涉房屋的房号为1221面积为11.1平方米，成交价为363673元，答辩人已经出售的与案涉房屋相邻或相似的1222号、1223号、1225号房屋面积分别为11.1、11.1、11.09平方米，成交价分别为363674、367347、360000元。从上组数据中可以看出，案涉房屋并未因原设计中与单向一层直通四层自动扶梯相邻，而增加价款，换句话说，答辩人对公共区域设施的修改并未给被答辩人造成任何损失。最后，原告所述被告严重侵害了原告的可期待利益。那么，我们先对“可期待利益”概念做以说明，《民法典》中并没有出现“可期待利益”这个词汇，只是在第五百八十四条【损害赔偿范围】中规定了：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”也就是说“可期待利益”可理解为合同履行后可以获得的利益。但就其赔偿而言，可期待利益必须建立在合同履行一方存在违约行为、发生损害事实、违约行为与损害事实之间存在因果关系。综观本案，针对原、被告之间的合同，被告首先不存在违约行为，其次未给原告造成任何损失，并未发生原告所述被告严重侵害了原告的可期待利益这一事实。三、被答辩人主张的各种款项没有事实及法律依据。因本案答辩人与被答辩人之间的合同合法有效，不存在解除事由，且被答辩人没有产生实际损失，所以被答辩人主张的返还房款、偿还贷款及支付税款等损失费用没有任何依据，上述费用应由被答辩人自己承担。综上，被答辩人的诉讼请求无法律依据和事实依据，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告统一信用社未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交钻井生活广场店铺销售宣传板照片打印件2张，商品房买卖合同（预售）、增值税普通发票2张、阜新银行交易流水明细清单2张、建设银行个人活期账户交易明细1张、涉案店铺周围环境照片打印件4张，被告永正房地产公司质证真实性无异议，对证明目的有异议；提交个人购房借款合同、增量房申报表和完税证明、还款计划明细，被告永正房地产公司质证与我方无关，不发表质证意见。被告永正房地产公司提交钻井生活广场不同时期的一层宣传手册2份、一层平面设计图、新销售展板照片，原告质证购买商铺时未见过，真实性无法发表意见，对原告没有约束力；提交认购书，原告质证真实性无异议，但对其合法性有异议，该协议为格式条款，严重排除了原告的重要权利，应属无效；提交原告购买的1221号房屋及其他案外人购买的1222号、1223号、1225号房屋购房发票6张及购房合同3份、1221号房屋现场照片6张，原告质证对真实性不发表意见，对证明目的有异议，在被告宣传有扶梯的情况下购买商铺，因此合同价格与原告一致，作为店铺，电梯对客流的影响符合大众认知，因此被告称未造成影响没有依据。经审查，本院对上述证据的真实性予以认可，对其证明目的综合全案进行确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，原告陈金玲与被告永正房地产公司签订《认购书》，约定：买受人购买出卖人开发的房屋，房产位于盘锦市兴隆台区的“兴隆台区钻井市场”项目1层221号，建筑面积约11.09㎡（最终以房屋面积测绘成果报告记载的建筑面积为准）。买受人确认出卖人向其出示了“兴隆台区钻井市场”项目开发的相关证书及证明文件。出卖人、买受人任何一方通过（包括但不限于）讲解、图文广告、宣传折页等所表达和提供的信息并不作为确定双方权利及义务的依据。凭本认购书签订《商品房买卖合同》。2019年10月31日，原告黄金龙、陈金玲与被告永正房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定购买钻井市场1层1221号，预测建筑面积共11.1平方米；该商品房单价为每平方米32763.33元，总价款为363673元；买受人按商业贷款方式付款，买受人应当于2019年11月1日前支付首期房价款183673元，余款180000元向经过出卖人认可的贷款银行申请贷款支付；该商品房交付时应当验收合格，对供水、供电、供暖等基础设施设备的交付条件进行了约定；双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。为购买案涉房屋，二原告向被告永正房地产公司支付了首付款183673元，并与被告统一信用社签订《个人购房借款合同》，以贷款方式支付剩余房款18万元。截止2021年1月20日，原告向被告统一信用社还款27537.54元。另外，二原告还缴纳了购房税费。原告购买案涉房屋时，房屋尚未建成，被告永正房地产公司的销售展板显示案涉房屋紧邻一部直通四楼的电梯、两部扶梯。后原告发现房屋紧邻一部连接一层、负一层的扶梯，其他的电梯未建设。2021年1月22日，钻井生活广场（即钻井市场项目）整体开业。案涉房屋已按照原、被告签订的委托租赁协议由被告永正房地产公司出租给第三方使用，返给原告年租金15000元。本院认为，案涉《认购书》及《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为二原告要求解除与永正房地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是否有事实和法律依据。关于黄金龙、陈金玲提出购房时开发商的销售展板明确显示房屋紧挨着三部电梯，而实际建成后的案涉房屋紧邻一部电梯，其他电梯未建设，与原告的购买初衷和被告永正房地产公司的宣传相悖，应解除合同的诉讼主张。本院认为，首先，双方签订的认购书第五条第4款约定：“出卖人、买受人任何一方通过（包括但不限于）讲解、图文广告、宣传折页等所表达和提供的信息并不作为确定双方权利及义务的依据。”而双方当事人随后签订的《商品房买卖合同》中也未对商铺周围建设电梯的情况进行约定，二原告亦未提供能证明永正房地产公司在出售房屋时对“商铺紧邻三部电梯”作出明确承诺的相关证据，故即使在开发商的销售展板上对于一层电梯情况有所标注，也只应作为买受人的参考，而不能作为房屋的交付标准，亦不能作为认定永正房地产公司是否存在违约行为的依据。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，出卖人变更建筑工程施工图设计文件，仅在涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。可见，变更电梯设计并不涉及房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式的更改，不是合同约定的解除条件。最后，被告永正房地产公司变更电梯设计，是出于安全实用的考虑，且案涉商铺附近的一层至负一层及一层至二层的自动扶梯仍然存在，商铺已出租使用，租金也返给了原告，商铺的使用价值并未受到严重影响，因此原告认为合同目的不能达成、可期待利益受损没有事实和法律依据。基于上述理由，为维护交易稳定，对二原告的解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。二原告请求解除为购房签订的《个人购房借款合同》以及要求永正房地产公司返还原告已经支付的购房款及支付利息、向被告统一信用社偿还贷款并承担解除合同产生的费用等请求，亦不符合法律规定，本院不予支持。被告盘山县农村信用合作联社统一信用社经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黄金龙、陈金玲的诉讼请求。案件受理费7026元，减半收取3513元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇二一年四月二日书记员  田 雨