嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0411民初1030号原告：嘉兴市经开塘汇圆梦信息服务部。住所地：嘉兴市塘汇街道茶香坊5号店铺1单元08号房。统一社会信用代码：92330401MA2EX7WW8F。经营者：年介侠，女，1971年5月28日出生，汉族，住桐乡市。被告：陈华，男，1978年12月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被告：谭秀梅，女，1977年6月2日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原告嘉兴市经开塘汇圆梦信息服务部与被告陈华、谭秀梅中介合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年04月14日公开开庭进行了审理。原告嘉兴市经开塘汇圆梦信息服务部经营者年介侠、被告陈华、谭秀梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉兴市经开塘汇圆梦信息服务部向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付中介费18000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告谭秀梅在2020年9月29日委托原告帮忙挂牌出售茶香坊73幢506室，期间因产证办理多次与原告咨询沟通。第一次约谈房价在2020年12月9日，第二次在2020年12月16日。在原告服务部人员的努力下签订合同，但被告签订合同后反悔，作为违约方，拒绝支付中介费。遂成讼。被告陈华答辩称，其不认识原告，也没有书面委托其老婆谭秀梅签字，也没有口头承诺被告谭秀梅签字有效。被告谭秀梅答辩称，其于2020年9月份向中介委托卖房，于2020年12月16日下午6点应中介相约与其签订合同。在履行合同的过程中，因合同出现失误，导致买卖双方合同无法履行。其所售卖房屋不是房屋所有权人，在过户时不具备代理能力、过户能力，导致合同无法履行。1、根据《城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产不得转让：“共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。”因合同没有征得所有权人书面同意，违反法律法规，合同无效，无法转让。《民法典》二手房买卖规定，二手房交易时，出卖方须为房屋所有权人，否则合同无效。而其不是所有人，所以合同无效。2、《民法典》第426条规定，居间人取得报酬需具备两个条件，一是所介绍的合同必须成立，二是合同的成立与居间人介绍有因果关系，两者同时具备才支付报酬。所谓合同成立是指合同合法有效的成立，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立，居间人仍不能请求支付报酬。本合同既不合法，属无效合同，所以委托人不能给予居间报酬。3、根据《民法典》第425条的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。在签订合同时，居间方没有告知委托人，房屋所有权人、共有人必须同时签字才能合同有效，没有告诉代理人必须有书面委托才能有效代理，以及代理人没有过户能力、只有产权人才能过户且没有通知房屋产权人售卖房屋等这些订立合同的重要事项，是居间人没有尽到告知有关订立合同的重大事项的义务，告知没有任何隐瞒欺骗或掺杂任何自己主观臆测的内容，原告只是根据其在原告这里租了十年的房子，就主观臆测被告本人可以自己做主，而不通知产权所有人，在未征得产权所有人同意有高度风险不能履行合同却没有规避情况下，违规操作，促成委托人与第三人订立违反国家法律政策的合同，损害了委托人的利益。根据民法典，申请追加其损害赔偿责任。请求居间方承担损害赔偿责任。4、本买卖合同是中介方提供的格式文本，不仅没有全面的反映当时签订合同时的情况，是一份不完整的合同、存在重大疏漏错误，只约定了甲乙双方违约责任，却没有规定相应的居间方的违约责任，请求补充中介违约条款。5、当时签订合同时原告没有告诉被告必须有书面委托以及产权人亲自签字、产权人才有过户能力等事宜，导致委托人有重大误解，请求追究原告方责任；等等。经审理查明，本院认定事实如下：2020年12月16日，原告作为中介方签订《房屋买卖合同》一份，合同抬头部分，载明出让方为被告陈华、谭秀梅，约定被告将坐落于嘉兴市××坊××幢××室房屋及车库506Ｃ出售给案外人，成交总价为120万元；第五条第1款约定，中介费1.5%、评估费0.35%、贷款服务费0.6%、保险费以及在交易时需缴纳的相关费用由买受人承担；第4款约定，原告应收取的咨询服务费为1.5%；第5条约定，如买卖双方任何一方中途悔约，佣金由悔约方承担双倍的咨询服务费。第六条第3款约定，“如果该房屋属夫妻共有的或与其他人员共有的，甲方在转让时必须与共有人协商一致，如果被代理方不认可本合同，则代理人谭秀梅承担违约责任。”后被告谭秀梅在落款处代陈华签字。合同签订后，被告谭秀梅称被告陈华不同意，导致违约。本院认为，经审查，本案系中介合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”但案涉《房屋买卖合同》中有关中介服务事项的自愿约定，是各方的真实意思表示，应为合法有效，各方均应按约行使权利、履行义务。该合同约定，原告在履行主要中介义务外，尚应作为房产中介机构向被告就房屋过户、交房等事项及相关事项提供中介服务，其提供服务后，应按约收取相应对价。但本案中，原告在签订合同，完成中介这一主要义务后，并未就后续工作提供服务，因被告违约后，原告的该部分义务无法也无需继续履行，客观上使原告免除了部分劳务。因此，依照合同法司法解释（二）第二十九条的规定，根据被告的违约事实和过错，并结合合同的实际履行情况、以及原告存在未审查权属情况的服务瑕疵等实际情况，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量后，本院酌定由被告谭秀梅承担中介服务费9000元。被告以无权利人签字否认其本人与原告自愿签订的书面合同的效力，无法律依据，本院不予支持，相反，被告谭秀梅与原告和案外人签订合同系自愿签订，合同合法有效，因其签订合同后无法交付房屋，导致合同无法履行的行为构成违约，应承担违约责任。被告陈华与谭秀梅系夫妻，且根据被告庭审中的陈述，被告陈华也知晓被告谭秀梅要对外出售案涉房屋，因此，被告陈华应与被告谭秀梅共同支付上述费用。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈华、谭秀梅于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市经开塘汇圆梦信息服务部中介费用9000元；二、驳回原告嘉兴市经开塘汇圆梦信息服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取125元，由原告嘉兴市经开塘汇圆梦信息服务部负担62元，被告陈华、谭秀梅负担63元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，依法追究刑事责任。（后附页）审 判 员 徐东文二〇二一年四月十四日法官助理 孙雨莲书 记 员 陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。