北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终5775号上诉人（原审原告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：于宝洁，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修明慧，女，1973年6月1日出生，汉族，中国人民银行佳木斯市中心支行国库科科员。委托诉讼代理人：修景文（系修明慧之父），男，1951年7月4日出生，汉族。上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司因与被上诉人修明慧房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持我爱我家公司的一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由修明慧承担。事实与理由：一、一审判决认定我爱我家公司支付免租期的租金缺乏合同和事实依据，事实认定有误。1.一审判决认定我爱我家公司应支付的租金违反合同约定。根据案涉《店面租赁合同》的约定，2019年10月31日至2019年11月14日期间为我爱我家公司装修房屋的时间，该期间为免租期，无需支付租金，非因我爱我家公司原因导致营业执照无法办理，我爱我家公司有权解除合同，修明慧不得对我爱我家公司已经享有的免租期主张租金。本案中，案涉房屋的规划用途为住宅，我爱我家公司无法办理营业执照，我爱我家公司据此解除合同，无需支付免租期的租金。2.免租期是修明慧留给我爱我家公司装修房屋的时间，是签订租赁合同的前提，并非保障合同的实际履行。3.签订解约协议时，我爱我家公司已经补偿修明慧3个月的租金损失22.5万元及10万元的装修复员费用，足以弥补我爱我家公司的所有损失。二、一审判决我爱我家公司督促修明慧收房时没有做好准备，确忽略修明慧恶意拖延收房的事实，属于事实认定有误。1.我爱我家公司督促修明慧收房时，修明慧以在外地、两会戒严等理由拖延收房，具有严重过错，是导致房屋交接延迟的根本原因。2.我爱我家公司已经向修明慧支付了补偿金以及修复费用，应由修明慧自行修复。3.交接期满前，我爱我家公司已经支付水电费，因物业费无法单独缴纳才推迟，这根本无法阻碍修明慧收房目的的实现，一审法院据此认定我爱我家公司延迟收房合理属于事实认定有误。修明慧辩称，同意一审判决，不同意我爱我家公司的上诉请求。我爱我家公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令修明慧退还我爱我家公司2019年11月1日至2019年11月14日、2020年4月26日至2020年6月18日期间的租金共计17万元；2.判令修明慧支付逾期退还租金的滞纳金（以17万元为基数，每逾一日按1％计算，自2020年6月21日起至实际支付之日止）；3.判令修明慧承担本案诉费。一审法院认定事实：2019年l0月31日，修明慧（合同甲方）与我爱我家公司（合同乙方）签订《店面租赁合同》，约定：我爱我家公司租赁修明慧位于北京市丰台区芳群园一区3号院l号楼二元101的房屋，租赁期限为2019年10月31日至2024年11月14日；租赁房屋免租期：2019年10月31日至2019年11月14日为乙方装修房屋时间，该期间为免租期，乙方无需向甲方支付租金，非因乙方自身原因导致营业执照无法办理，乙方有权提前解除合同，甲方不得对乙方已经享受的免租期主张租金；租赁房屋建筑面积为327.82平方米，租金为90万元／年，按年支付，押金15万元；由于市场变化或乙方经营策略调整，甲方同意乙方有权提前解除本合同，并按约定承担违约金；如乙方提前解除本合同的，应当支付3个月租金的违约金给甲方等。上述合同签订后，修明慧依约于当日向我爱我家公司交付房屋，我爱我家公司依约交付了押金和当年房租。2020年3月9日，双方签订《解约协议书》，约定：……现因乙方自身原因导致原合同不能继续履行，提出提前解除原合同；双方达成如下协议：一、双方同意原合同于2020年4月25日提前解除；二、因乙方原因造成提前解除原合同，故应按照原合同约定的违约条款向甲方支付违约金225000元，并赔偿装修损失10万元；三、乙方负责结清截至2020年4月25日前租赁房屋的物业费、水、电费，双方确认上述各项费用结清后（以物业公司出具的票据为凭），于原合同终止日前，办理房屋交接查验手续，乙方负责将房屋交还甲方（乙方改动后的水电线路图要一并交付）；四、在办理房屋交接手续后的3日内，甲方应将已收取乙方的租赁房屋的押金和租金（共计105万元）抵扣乙方应付款后的余额，即扣除乙方应支付甲方的违约金、房屋装修损失赔偿金、租金和物业欠费后的余额，全部返还乙方；五、甲乙双方同意本协议生效后，任何一方未按照本协议约定履行义务的，每逾期一日，应按照迟延付款金额1％的标准向守约方支付逾期付款滞纳金等。此后，双方于2020年6月18日完成了房屋交接。次日，修明慧向我爱我家公司退还了扣除违约金、装修赔偿金、房租、物业费用后的其他款项。此后双方因案涉两个阶段的房租是否应当退还我爱我家公司事宜发生争议，故我爱我家公司诉至法院。审理中，经一审法院询问，我爱我家公司表示在2020年4月25日之前其确实没有主动联系修明慧，是之后才开始陆陆续续联系的，目前能提供最早的证据就是2020年5月21日的电话录音。但是房屋迟延交付，和修明慧要求恢复水电线路的不合理要求有关，我们协议里只约定了给线路图。对此，修明慧表示，在2020年5月21日之前没有任何人以任何方式向其联络过房屋交接相关事宜，且在5月21日的电话中我爱我家联络人也不是之前的业务员，也没有向其表明房屋已经完全具备交接条件。审理中，双方认可除我爱我家公司、修明慧主张的两个阶段租金外，双方对于之前其他费用均已结清且无争议。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，修明慧与我爱我家公司签订的《店面租赁合同》《解约协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按约履行合同义务。本案中，双方在《解约协议书》中约定应由我爱我家公司结清物业费，并于2020年4月25日前向修明慧交付房屋，但我爱我家公司主张系因修明慧个人的原因以及其要求我爱我家公司恢复水电线路等原因导致没有按时交接，但经一审法院询问，我爱我家公司认可截至2020年5月21日前其确实并未与修明慧联络交付房屋事宜，且即使在5月21日电话录音中也无法得出我爱我家公司已经为房屋交接做好一切准备的结论，且一审法院认为修明慧要求我爱我家公司在交接房屋前将水电线路畅通属于合理要求，故对于我爱我家公司的意见，一审法院不予采信。我爱我家公司理应负担因其迟延交付房屋期间的房屋占用费。此外，关于免租期是否应当予以扣除，一审法院认为，免租期的存在系为了保障长达5年的租赁合同能够顺利履行，但本案中因我爱我家公司违约导致合同解除，故其对于修明慧实际遭受的损失应当予以补偿，双方在解除协议书中并未明确免除该责任，故修明慧在扣除租金时将该期间的损失予以扣除后退还，并无不当。据此，一审法院于2020年12月判决如下：驳回北京我爱我家房地产经纪有限公司的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审中，本院补充查明北京百佳百利商务服务有限公司于2016年11月16日在案涉租赁房屋所在地（北京市丰台区芳群园一区3号院1号楼1层二单元101）办理营业执照，目前该公司的工商登记显示经营状态为开业，经营范围包括从事房地产经营业务等。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。修明慧与我爱我家公司签订的《店面租赁合同》及《解约协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。根据双方《解约协议书》中的约定，我爱我家公司应结清截至2020年4月25日前租赁房屋的物业费、水电费。并于2020年4月25日前向修明慧交付房屋。我爱我家公司上诉称系因修明慧个人原因导致案涉房屋没有及时办理交接手续，故无需承担此期间的损失。但我爱我家公司于2020年4月25日之前确未主动联系修明慧，其所提交的2020年5月21日的电话录音证据也未能显示出我爱我家公司向修明慧表明案涉房屋已经具备交接条件，我爱我家公司未能提交充分证据证明案涉房屋未能及时办理交接的原因在于修明慧，故其应当承担因迟延交付房屋而产生的房屋占用使用费。我爱我家公司的该项上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于免租期的房屋租金，我爱我家公司上诉称系因修明慧出租的房屋性质为住宅，导致营业执照无法办理，故根据案涉《店面租赁合同》的约定我爱我家公司无需向修明慧支付免租期租金。但双方签署案涉《店面租赁合同》之时，我爱我家公司明确知晓案涉房屋的性质，应当预见到案涉房屋可能无法办理营业执照的风险。且本院核实，北京百佳百利商务服务有限公司于2016年11月16日在案涉租赁房屋所在地（北京市丰台区芳群园一区3号院1号楼1层二单元101）办理营业执照，经营范围包含房地产经纪业务等，目前经营状态仍为开业。此外，双方签订的《解约协议书》中亦确载明系“系因乙方原因造成提前解除原合同”。从本院查明的事实和相关证据，不能确认我爱我家公司解除的原因系不能办理营业执照。故我爱我家公司上诉称系因修明慧的原因导致合同解除缺乏事实及法律依据，本院不予采信。另，虽然我爱我家公司上诉称系受修明慧的胁迫才签订案涉《解约协议书》，但其在庭审中也认可《解约协议书》系由其起草的合同内容，故其该项上诉主张与客观事实并不相符，本院不予采信。修明慧与我爱我家公司关于免租期的约定系基于案涉5年租赁合同的完全履行，而双方《解约协议书》中明确约定系因我爱我家公司的原因导致案涉房屋解除，且《解约协议书》中并未明确免除该责任，因此修明慧在扣除租金时将该期间的租金损失予以扣除后退还并无不当，本院予以支持。综上所述，我爱我家公司的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费3700元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李蔚林二〇二一年四月二十二日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄