上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2610号上诉人（原审被告）：上海善洽堂市场营销策划有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇双联路68、88号1幢503室。法定代表人：孙铁光，总经理。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪倩，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海飞骏实业有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇明珠路838号3幢601室。法定代表人：阮尧坤，执行董事。委托诉讼代理人：周忆，上海市长江律师事务所律师。原审第三人：上海飞骏物业管理有限公司，住所地上海市青浦区联民路1881号6幢1层A区113室。法定代表人：阮洪军，总经理。委托诉讼代理人：周忆，上海市长江律师事务所律师。上诉人上海善洽堂市场营销策划有限公司（以下简称善洽堂公司）因与被上诉人上海飞骏实业有限公司（以下简称飞骏公司）及原审第三人上海飞骏物业管理有限公司（以下简称飞骏物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2020）沪0118民初10670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余艺独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人善洽堂公司的委托诉讼代理人戴佐江到庭参加诉讼，被上诉人飞骏公司、原审第三人飞骏物业经本院合法传唤未按时到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人善洽堂公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第三项，依法改判《租赁合同》及《补充协议》无效，并驳回飞骏公司要求支付免租期租金损失和违约金的诉讼请求。事实和理由：第一，上海市青浦区徐泾镇明珠路838号房屋规划用途为工业厂房，飞骏公司擅自改变涉案房屋规划用途，将其分割改建为办公用房，且未能证明已就变更用途取得城乡规划主管部门批准，明显违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，故飞骏公司与善洽堂公司签订的《租赁合同》及《补充协议》应为无效合同，其中关于违约责任的约定也应无效。第二，即使涉案合同有效，但由于合同同时约定了支付免租期租金与违约金，违约责任约定过高，应予降低。一审法院未考虑合同实际已履行完毕大部分期间的事实，判令善洽堂公司支付全部免租期租金，有失公平，应扣除已履行租赁期限对应的部分。被上诉人飞骏公司书面辩称，不同意善洽堂公司的上诉请求。第一，根据双方订立的租赁合同，善洽堂公司在承租上海市青浦区徐泾镇明珠路838号恒润大厦第11层01、03室房屋（以下简称涉案房屋）时确认已对房屋的状况、权属、性质等有充分了解，亦知晓涉案房屋性质为厂房。飞骏物业在一审中提供了竣工规划验收合格证并依法取得了上海市房地产权证，充分证明涉案房屋是按照建设工程规划许可证的规定进行建设的。且法律法规并未规定违反规划用途所订立的房屋租赁合同无效。第二，善洽堂公司认为合同同时约定了支付免租期租金与违约金，违约责任约定过高，应予调低。但《租赁合同》给予善洽堂公司3个月免租期是基于善洽堂公司不提前退租，《补充协议》是下调租金并对善洽堂公司部分退租的行为不追究违约责任的优惠，两个合同的优惠政策并不重叠。根据《租赁合同》约定，善洽堂公司已实际享受了3个月免租期，现因善洽堂公司提前退租构成根本违约导致合同解除，故其应当承担飞骏公司的免租期损失。关于违约损失，一审法院已充分考虑本案具体情况作出了酌情处理，实际支持的金额远小于飞骏公司主张的金额。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人飞骏物业书面述称，意见同飞骏公司。飞骏公司向一审法院起诉请求：1．自2020年5月13日起解除飞骏公司与善洽堂公司于2017年3月1日签订的《租赁合同》及飞骏公司、善洽堂公司、飞骏物业于2019年7月30日签订的《补充协议》；2．善洽堂公司支付飞骏公司租金人民币（以下币种均为人民币）101，438.56元（自2019年8月10日至2020年5月12日止）及逾期付款违约金（以101，438.56元为基数，自2020年5月13日起，按每日千分之五计算至实际付款日止）；3．善洽堂公司支付至实际交还房屋日止的房屋占用使用费（自2020年5月13日起，按房屋日租金2.7元／平方米两倍计算）；4．善洽堂公司支付三个月房屋免租期房屋租金159，486元；5．善洽堂支付提前解除租赁合同违约金147，632.22元；6．善洽堂公司支付垃圾清运费73，536元；7．案件诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费由善洽堂公司承担。一审审理中，飞骏公司申请撤回第6项诉请。一审法院认定事实：位于上海市青浦区徐泾镇明珠路838号房屋权利人为飞骏公司，土地权属性质为国有建设用地使用权。房屋幢号为3幢，室号或部位为全幢，建筑类型为工厂，用途为厂房，总层数12层。2017年3月1日，飞骏公司（出租方、甲方）与善洽堂公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将上海市青浦区徐泾镇明珠路838号恒润大厦第11层01、03室（详见附件一）出租给乙方，乙方承诺该房屋仅作办公用途。乙方租赁的房屋建筑面积经双方共同确认为728.25平方米（包括公用公共部分经分摊的面积）。乙方对于租赁标的的状况、产权性质及其内外环境均已了解和掌握，并同意按租赁房屋现状承租。二、1．乙方租赁房屋的第一年和第二年租金为637，944元，月租金为53，162元，第三年租金为691，104元，月租金为57，592元；第四年租金为717，696元，月租金为59，808元。实际租赁时间不足或不足月的，则按月或按日计收租金，其中月租金的计算方法为：年租金／12；日租金的计算方法为年租金／365。2．乙方应在2017年3月1日前将三个月的首期租金159，486元支付给甲方。3．在乙方不提前退房（租）的情况下，甲方同意乙方享受3个月的免租期，免租期分2次享受（第一次自2017年3月10日至2017年5月9日；第二次自2019年2月10日至2019年3月9日止）。如乙方提前退租，则免租期不予享受，乙方应向甲方支付已享受3个月免租期的租金共计159，486元。5．乙方应在2017年3月1日前向甲方缴纳二个月的租赁保证金106，324元。当合同期满，乙方办理完退租手续、并结清所有各项费用后，凭保证金收据原件办理保证金退款手续，保证金不计利息，非经甲方书面同意，乙方不得以保证金抵付租金或其他应付费用。6．若出现乙方拖欠租金或甲方为乙方垫付的任何费用时，甲方有权从租赁保证金中进行相应抵扣，若甲方行使抵扣权导致保证金减少的，乙方应在接到甲方通知后三日内补足。四、1．租赁期为四年，自2017年3月10日至2021年3月9日。3．如中途解除合同或当本合同终止不续约时，乙方应按甲方要求及时办理退租、移交手续。租赁关系解除或终止之日至完成移交手续之日期间，乙方应按日租金两倍标准按日向甲方支付房屋使用费。乙方应在合同解除或终止日前，将属乙方的财物搬迁，乙方搬迁时应保持租赁物原状，不得损坏房屋结构、装潢及设施，若有损坏，乙方应予以赔偿。八、2．乙方须按时支付租金及物业管理费和其它应缴费用，乙方不得以物业管理不符合其要求等任何理由拖欠或拒付租金、物业管理费和其它应缴费用。否则除支付欠缴费用外，另按欠付金额每日千分之五的比例支付逾期支付违约金。九、2（1）．乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成续租合同而逾期不交还该房屋的，每逾期一日，乙方须按租赁期限届满日或按本合同条款提前解除之日的日租金标准的二倍向甲方支付房屋占用费。十一、1．租赁期内，如乙方中途退房，须提前两个月书面通知甲方，并向甲方赔偿三个月的租金作为违约金（违约金的税费由乙方承担）。合同另对其他事项作出约定。同日，双方签订《房屋租赁使用交接书》，乙方确认甲方已按照租赁合同的约定完全履行该房屋的交付义务，房屋符合交房标准。2019年7月30日，飞骏公司、飞骏物业（共同作为甲方）与善洽堂公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：一、关于租赁面积，原《租赁合同》约定的租赁面积为728.25平方米。现双方确认，租赁面积减少120.71平方米，从2019年8月10日起租赁面积为607.54平方米（详见附图1101室）。二、关于租金及租金支付，（一）自2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金，甲方同意给予适当减免。即该一年的租金调整为443，484元（已按减少后的面积607.54平方米计算）；自2020年8月10日起，租金标准仍按原《租赁合同》约定的租金标准执行，租赁面积为607.5471平方米。（二）2019年8月10日至2020年8月9日的租金合计443，484元，分二次付清。本协议签署后七天内乙方向甲方支付租金340，000元，剩余租金103，484元，乙方必须在2020年2月9日前付清。物业管理费、电费等费用乙方均按原《租赁合同》及《用户手册》约定支付。三、关于违约责任，如乙方出现以下任一情形的：（1）乙方未按本协议约定足额支付租金的；……；（3）乙方要求提前退租的；……。则乙方应当：1.2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金不予减免，仍严格按原《租赁合同》约定的租金标准执行，乙方必须即三日内补足已减免部分的租金。五、其他所有条款仍严格按《租赁合同》及《用户手册》履行。六、本补充协议是《租赁合同》及《用户手册》有效组成部分，具有同等法律效力。七、本补充协议自甲、乙双方盖章，乙方按本协议约定时间付清340，000元租金后生效，若乙方逾期支付，则本补充协议自动废止。《租赁合同》签订后，善洽堂公司支付飞骏公司租赁保证金106，324元，并按约支付租金。《补充协议》签订后，善洽堂公司支付租金34万元，实际租金支付至2020年5月16日。2020年4月17日，善洽堂公司向飞骏公司致送《公函》，内容为：我司于2017年3月10日与贵司就房屋租赁签订房屋租赁合同，经双方协商一致，又签署补充协议，受新型冠状肺炎疫情以及政府防控疫情措施的影响，恒润大厦直至2020年3月9日才允许进入使用，在此之前，我司一直不能使用租赁房屋开展生产经营活动。现基于公平原则我司特向贵司发出本函，申请减免自2020年2月1日至2020年3月31日期间的房租租金共计73，913.83元。飞骏公司于2020年4月18日签收《公函》。2020年5月12日，善洽堂公司向飞骏公司致送《解除合同通知书》，内容为：受本次新型冠状病毒肺炎疫情以及政府防控疫情措施的不可抗力影响，恒润大厦直至2020年3月9日才允许进入使用。在此之前，我司一直不能使用租赁房屋正常开展生产经营活动。由此造成我司无力承担如此大面积房屋的租赁成本。为此，我司多次就减免、缓交租金事宜与贵司协商，但贵我双方一直未能达成一致意见。基于公平原则以及公司生存困境的现实考虑，我司非常无奈地作出退租决定，并于2020年4月23日通过微信通知贵司招商部王经理（微信号XXXXXXXX）。现我司再次书面通知贵司如下：一、《租赁合同》及其《补充协议》于2020年5月5日解除。二、我司已于2020年5月5日搬出租赁房屋，并已撤销入户门禁，贵司可随时接收租赁房屋。请贵司尽快寻找新的承租人，以避免扩大损失。三、租赁房屋内我司未搬走的物品，贵司均可自行处置。四、请贵司立即向我司返还租赁保证金106，324元。飞骏公司于2020年5月13日签收《解除合同通知书》。一审审理中，飞骏公司、善洽堂公司及飞骏物业一致确认：飞骏物业只向善洽堂公司收取物业费及电费。一审法院认为，案件的争议焦点主要为：关于涉案合同效力问题善洽堂公司表示，善洽堂公司承租前未看过产证，不知道涉案房屋是工厂。涉案房屋幢号是全幢，飞骏公司自行分割但未经过规划许可。飞骏公司擅自改变用途，也未就变更用途履行报建手续进行举证，故涉案《租赁合同》和《补充协议》均违反城乡规划法的效力性规定而无效，故关于违约责任的约定也无效。为此，善洽堂公司提供了涉案房屋建筑设计说明（一）、建筑设计说明（二）、七至十二层平面图，可用于对比现状。飞骏公司表示，对真实性无异议，但不认可证明目的。涉案房屋已通过竣工验收，飞骏公司取得涉案房屋产权证，层高面积与产权证载明一致。善洽堂公司未举证飞骏公司进行分割改建，也未举证飞骏公司改变规划建造。如果飞骏公司擅自改变土地性质和规划用途的后果是无法取得房屋产权证，但飞骏公司已经取得产权证，可见飞骏公司未擅自改变房屋用地性质和规划用途。《租赁合同》约定善洽堂公司签约时对房屋状况、产权性质及内外环境有所了解和掌握，同意按现状承租。为此，飞骏公司提供了上海市建设工程竣工规划验收合格证、徐泾镇政府情况说明、场所经营证明。善洽堂公司认为规划验收合格证中，规划面积与产证面积不一致，厂房建筑、消防标准与办公标准不同；经营场所证明没有原件，真实性无法核实，不能证明消防验收合格，建筑物规划用途改变不是镇级行政机关可以决定的。一审法院认为，涉案房屋规划用途为厂房，善洽堂公司表示飞骏公司擅自改变涉案房屋规划，分割后建成办公用房，未取得规划变更许可，然飞骏公司已就涉案房屋提供竣工规划验收合格证并取得上海市房地产权证。善洽堂公司承租后作为办公用途，法律、行政法规并未规定违反规划用途所订立的房屋租赁合同无效，且不存在违反国家利益或社会公共利益的情况，无违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，善洽堂公司关于涉案合同及协议无效的抗辩意见，一审法院难以采纳。故涉案合同及协议均系各方当事人真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。二、关于合同解除、房屋交接、租金计付飞骏公司称，涉案房屋是由飞骏公司及飞骏物业管理，善洽堂公司人员在2020年2、3月份还进出涉案房屋，飞骏物业制作了善洽堂公司人员进出轨迹。飞骏公司在2020年5月12日收到善洽堂公司解除通知书，要求确认次日解除涉案合同及协议。收到解除通知书后，飞骏公司去房屋查看，门为关闭状态，与善洽堂公司联系开门，善洽堂公司未理睬。5月16日，善洽堂公司员工进入房屋搬物品，房屋仍由善洽堂公司控制。7月3日，飞骏公司无法进入房间，在该日申请公证保全。因善洽堂公司未结清物业费、电费，保证金不予退还，不同意抵扣善洽堂公司欠付的费用。为此，飞骏公司提供了善洽堂公司人员进出登记轨迹、视频（监控拍摄）、照片（监控录像截录）、公证书，公证书载明对明珠路838号三幢11楼的现状通过拍摄方式予以证据保全。善洽堂公司对人员进出轨迹真实性不认可，并认为即使真实，2月份也是一两个人进出，无法正常办公；对视频、照片的真实性、合法性、关联性均不认可，无法证明是涉案房屋，也无法证明是善洽堂公司员工，车辆也并非善洽堂公司或善洽堂公司员工所有；对公证书真实性无异议，但不认可证明目的。善洽堂公司称，退租是因房租太高又遇到疫情，且飞骏公司未同意减免租金，善洽堂公司在2020年4月23日通知飞骏公司，善洽堂公司将于5月5日搬迁。善洽堂公司在5月5日拆除门禁，将门禁遥控器放在房屋前台。善洽堂公司在5月12日表示飞骏公司可以收房，善洽堂公司放弃物品所有权，故飞骏公司可采取任何方式收房。6月22日，飞骏公司代理人在庭审结束当天前往现场，就开门问题与善洽堂公司代理人交涉，善洽堂公司告知飞骏公司可通过断电方式开门，但飞骏公司未采取任何措施，飞骏公司当日也确认门禁拆除。6月23日善洽堂公司人员上不去涉案房屋。7月3日公证视频中看出通道已经被飞骏公司封锁。7月21日，双方前往涉案房屋，电梯无法直达11楼，人行消防通道用木板从内部封闭，飞骏公司关闭11楼电闸后，入户玻璃门开启，飞骏公司至房屋前台取走遥控钥匙。因物业费、电费是支付给飞骏物业，飞骏物业表示保留诉权，故飞骏公司应将保证金退还善洽堂公司。为此，善洽堂公司提供了：1．飞骏公司招商部王经理和善洽堂公司负责运营的徐江龙微信聊天记录，证明告知退租。2．飞骏公司、善洽堂公司代理人之间的微信聊天记录，证明善洽堂公司在6月22日告知可以断电开门。飞骏公司认为王经理微信聊天没有原件，无法发表质证意见，退租都是赵经理负责。对飞骏公司、善洽堂公司代理人聊天真实性无异议，但不完整，善洽堂公司未提供正常进入房屋的方式，飞骏公司认为断电交接不合适，要求现场交接。一审法院认为，善洽堂公司承租涉案房屋之后作办公使用，新冠肺炎疫情发生后，在一定时间段内会对善洽堂公司使用房屋造成客观影响，为此，飞骏公司、善洽堂公司可针对减免租金进行友好协商，后善洽堂公司向飞骏公司发函要求减免租金未果。善洽堂公司提出系租金太高加之疫情影响故退租，但并未举证证明因受疫情影响而导致涉案合同无法履行。善洽堂公司不享有约定及法定解除权，其向飞骏公司发送的解除通知书并不发生解除合同之效力。善洽堂公司单方退租构成根本违约，飞骏公司有权解除合同。现飞骏公司要求解除合同，合同解除时间，一审法院以善洽堂公司收到飞骏公司主张解除合同诉请之日为准（2020年6月22日第一次庭审日）。针对飞骏公司主张的占有使用费，善洽堂公司已在解除通知书中明确要求飞骏公司收房、善洽堂公司放弃房屋内物品所有权，故飞骏公司在收到解除通知书后理应及时收回房屋、及时止损。双方一致确认补充协议签订后，善洽堂公司支付租金至2020年5月16日，故对飞骏公司主张的占有使用费，一审法院不予支持。三、关于飞骏公司主张的违约责任飞骏公司表示，解约违约金及补足免租期租金都是针对善洽堂公司提前退租，《租赁合同》及《补充协议》约定善洽堂公司享受了不同的优惠待遇，《租赁合同》第2.3条是善洽堂公司不提前退租而享受3个月免租期，《补充协议》是针对缩小面积及下调租金享受优惠，不存在重复。《补充协议》第5条约定其他条款严格按原租赁合同履行，与《租赁合同》承担的违约责任是并列的，不是替代和变更。善洽堂公司表示，涉案合同无效，违约责任也应无效。即使《租赁合同》和《补充协议》有效。《租赁合同》第11.1条约定善洽堂公司提前解约，承担三个月租金的违约金，同时补足免租期租金。《补充协议》第3条约定善洽堂公司提前退租应承担的违约责任，对2019年8月10日至2020年8月9日的租金不予减免，是变更原《租赁合同》关于违约责任的内容，即善洽堂公司不应再支付飞骏公司三个月租金作为违约金及免租期租金，飞骏公司主张的违约责任存在重复。一审法院认为，善洽堂公司提前退租构成根本违约导致合同解除，飞骏公司有权依约向善洽堂公司主张违约责任。针对善洽堂公司提前退租的违约行为，《租赁合同》及《补充协议》均约定了违约责任承担方式。善洽堂公司抗辩违约责任存在重复，且违约金过高。根据《租赁合同》之约定，鉴于善洽堂公司已实际享受了免租期，故飞骏公司主张免租期租金损失具有合同依据，一审法院予以支持。针对解约违约金，一审法院以飞骏公司实际损失为基础，考量双方过错程度、实际使用情况、合同履行情况，基于公平合理原则，酌情确定为8万元。根据《补充协议》，如善洽堂公司提前退租，对2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金不予减免。虽《补充协议》并未明确约定善洽堂公司承担《补充协议》中的违约责任后即免除《租赁合同》中善洽堂公司应承担的违约责任，双方也未就善洽堂公司在《补充协议》中承担的违约责任替代或变更《租赁合同》中善洽堂公司应承担的违约责任达成一致，但一审法院结合合同履行情况、实际使用情况、双方过错程度、疫情影响等因素，考量善洽堂公司承担免租期租金及解约违约金之情况，对飞骏公司主张的补足2019年8月10日至2020年5月12日的租金及逾期支付租金的违约金，一审法院不予支持。涉案合同及协议均解除的情况下，双方就保证金抵扣未达成一致，飞骏物业表示就善洽堂公司拖欠的物业费等保留诉权，飞骏公司应将保证金返还善洽堂公司。关于飞骏公司主张的诉讼保全担保保险费，无合同及事实依据，一审法院难以支持。据此，一审法院作出判决：一、飞骏公司与善洽堂公司在2017年3月1日签订的《租赁合同》及飞骏公司与善洽堂公司、飞骏物业在2019年7月30日签订的《补充协议》均于2020年6月22日解除；二、善洽堂公司应于判决生效之日起十日内支付飞骏公司免租期租金损失159，486元；三、善洽堂公司应于判决生效之日起十日内支付飞骏公司解约违约金8万元；四、飞骏公司其余诉请不予支持；五、飞骏公司应于判决生效之日起十日内退还善洽堂公司租赁保证金106，324元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，关于涉案《租赁合同》及《补充协议》的效力，善洽堂公司主张涉案合同因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定而无效，但从该法条的内容来看，其主要强调建设单位应当按照规划条件进行建设，不得随意变更。而本案中，飞骏公司已就涉案房屋取得了上海市房地产权证，并提供了涉案房屋的工程竣工规划验收合格证。虽然双方在《租赁合同》中约定涉案房屋的租赁用途为办公，与涉案房屋的规划用途不一致，但仅此并不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定或损害社会公益的问题，故对善洽堂公司认为涉案《租赁合同》及《补充协议》应为无效的意见，本院无法采纳。第二，关于善洽堂公司主张合同同时约定支付免租期租金和违约金，违约责任约定过高，应予调低的意见，首先，由于双方合同中明确约定若善洽堂公司提前退租则应向飞骏公司支付免租期租金，故一审法院支持飞骏公司要求善洽堂公司支付3个月免租期租金的诉请，并无不当；其次，涉案合同因善洽堂公司违约而解除，故善洽堂公司应承担相应的违约责任，一审法院在充分考虑本案具体案情的基础上酌情调低善洽堂公司应承担的违约责任，当属合理，本院予以认同。故对善洽堂公司的上述意见，本院亦无法采纳。综上所述，善洽堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，892.3元，由上海善洽堂市场营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  余 艺二〇二一年四月二十二日法官助理  陈雅葳书 记 员  郑文浩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……