江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 裁 定 书（2021）赣0602民初543号原告：鹰潭阳合光壹商业管理有限公司，统一社会信用代码91360600MA396UPB48，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路29号（时代广场）010138-1号。法定代表人：徐辉，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡滢，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁清雯，北京大成（南昌）律师事务所律师。被告：江西拉芳舍餐饮文化管理公司，统一社会信用代码9136060205440465XP，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路29号（时代广场）4层1043。法定代表人：邱小梅，执行董事。委托诉讼代理人：张秋亮，江西融冰律师事务所律师。原告鹰潭阳合光壹商业管理有限公司（以下简称阳合光壹公司）与被告江西拉芳舍餐饮文化管理公司（以下简称拉芳舍公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法进行审理。原告阳合光壹公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认《场地租赁合同》于2020年8月6日解除；2.请求依法判令被告向原告支付租金341305.59元、占用费684777元及违约金678816.18元（占用费按合同终止时日租金标准的双倍，每日按4722元计算，暂计算至2020年12月28日止，实际应计算至被告实际付清之日止），以上金额共计1704898.77元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月28日，鹰潭永盛商业有限公司（以下简称永盛公司）与被告签订了一份《场地租赁合同》，合同约定：1.永盛公司就位于鹰潭市的场地（以下简称“涉案场地”）出租给被告，由被告承租并用于开设拉芳舍；2.租赁期限：自2015年12月28日至2021年8月17日止；3.场地费用：第一年即2015年12月18日至2016年12月17日场地费用标准为487872元，第二、三年在上年的基础上每年均递增20%，剩余每年均在上一年的基础上递增10%；4.支付方式：被告每半年向永盛公司支付场地费用一次，先付后用，首次场地费用的支付时间为2015年10月18日前，以后提前二个月（即以后每年支付时间为4月18日前和10月18日前）支付下一个半年的场地费用。因永盛公司与中融国际信托有限公司（以下简称中融公司）存在债务纠纷，从而将涉案场地抵给了中融公司。后中融公司将涉案场地依法转让给了鹰潭紫东商业运营管理有限公司（以下简称紫东公司），紫东公司因此获得涉案场地的所有权。紫东公司取得涉案场地的所有权后，同时将涉案场地的管理全面委托给原告。被告按《场地租赁合同》约定仅支付了2019年6月18日至2019年12月17日期间的涉案场地租金170000元，此后，被告再也没有支付过涉案场地的租金。原告多次催告被告尽快支付其所拖欠的租金，但被告均以各种理由拖延、拒绝支付。被告拖欠租金的行为已构成严重违约，故根据《场地租赁合同》中第七章“违约及合同提前终止”项下第2条、第3条的约定，原告有权选择解除合同，故原告于2020年7月31日向被告发出了《房屋租赁合同解除函》，告知被告应向原告支付拖欠的租金、逾期违约金及占用费等费用。但截至原告起诉之日，被告仍未向原告支付其所拖欠的款项。现原告为维护自身合法权益，故具状起诉，望判如所请。被告拉芳舍公司辩称，原告在本案中不享有与涉案场地有关的诉权，被告系在2015年5月28日同原永盛公司签订《场地租赁合同》取得涉案场地的承租权，出租方系原永盛公司，出租权后由紫东公司承继，紫东公司于2020年7月20日更名为盛光公司，故此盛光公司享有涉案场地的出租权。根据盛光公司同原告2020年12月21日签订的《商业经营管理委托合同》第一条“合同有效期指本合同从生效之日至合同期满之日期间”“委托经营期指自经营物业开业之日起至第二十五年的12月31日止”以及第十一条第2项“经营物业开业日暂定为2021年1月16日”等约定，很明显可以确定，原告受托享有的经营管理权仅能从2021年1月16日起算，对于之前的权利，原告无权主张，故原告在本案诉讼请求中主张的所有权利，均没有事实和法律依据，应当全部被驳回。另外根据《商业经营管理委托合同》第十条第1项“经营物业租金由乙方按租赁合同约定向租户催缴，由租户直接支付至甲方指定银行账户”等约定，对包括涉案场地在内的所有受托经营管理的物业，原告也仅享有行为上的催收权利，租金的收益权归于盛光公司。原告在诉讼请求中直接主张“判令被告向原告支付租金、占用费及违约金”显然超出了其权利范围，假若该诉讼请求被支持，必定侵害了盛光公司权利。如前所述，原告提出本案诉讼请求显然没有依据，应当全部被驳回，退一步考虑，若本案系盛光公司作为原告提起诉讼，各项诉讼请求也不能获得全部支持。关于第2项诉讼请求，被告应向原告支付的租金174,750元，双方2019年12月17日之前的租金业已结清为双方所确认，又因《房屋租赁合同》在2020年8月6日双方均同意解除，故此原告所能主张的租金应为2019年12月18日起至2020年8月6日止共计232天，租金174,750元。（根据《场地租赁合同》第三章第1条约定递增计算，2019年12月18日至2020年12月17日年租金为850,068元，则该期间的日租金为2330元。2020年1月25日新冠疫情暴发，该租金计算期内正值疫情严重期，原告依政策应当给予二个月免租期，故此应减除60天。原告于2020年7月31日向被告发出函件第二日，也即2020年8月1日，就派出工作人员对涉案场地上锁单方强制终止被告使用涉案场地，故此应当减除7天。因永盛商业圈人流巨减及电梯几个月无法正常使用等客观原因，被告在2019年10月19日向紫东公司提出《关于请求减免租金的报告》，否则协商解除合同并搬至凯翔商业圈，紫东公司母公司中融国际信托有限公司委派的紫东公司及商场负责人郭仁喜、汤涛等分别于2019年10月29日及2019年12月5日代表紫东公司签字同意给予被告3个月房租的减免并要求被告留守永盛商业圈，故此应当扣除90天，故2019年12月18日起至2020年8月6日间实际应支付租金的天数应当为75天，按日租金2330元计算，应付租金为174,750元）。原告于2020年7月31日向被告发出函件第二日即2020年8月1日，就派出工作人员对涉案场地上锁单方强制终止被告使用涉案场地至今，被告的主要设备也在此前就已经搬离，留下的一些剩余物品被告一直表示自愿放弃，任由原告处置，也多次请求原告开锁请求清理但未果。从客观事实和法律依据上说，原告在2020年8月6日是可以随时对外出租的，被告也从未非法占用或有价值地使用涉案场地，涉案场地空置并非被告的原因，而是原告经营管理问题所致，故此要求被告承担占用费没有事实和法律依据。被告确实存在延期支付租金174,750元事实，但被告车位一直由原告使用，可以冲抵，故此没有缴纳，如原告不同意冲抵，则被告将就车位使用费另行向原告主张，同时愿意承担延期支付欠付租金174,750元及违约金，但该违约金应是自2020年8月6日起按年利率6%标准支付。本院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告阳合光壹公司以被告拉芳舍公司未履行其于2015年5月28日与永盛公司签订的《场地租赁合同》约定的支付租金义务为由诉至本院。但原告阳合光壹公司并非《场地租赁合同》中案涉场地的所有权人和出租方。案涉场地的所有权人在《场地租赁合同》签订后由之前的永盛公司变更为盛光公司，故该合同中出租人的权利与义务也由盛光公司承继。虽然盛光公司与原告阳合光壹公司签订《商业经营管理委托合同》，约定将案涉场地的物业全权、独占、排他委托原告阳合光壹公司全面经营管理，但盛光公司与原告阳合光壹公司之间只是委托合同关系，原告阳合光壹公司也未提供证据证明其与本案有直接利害关系，故原告阳合光壹公司作为本案的原告并不适格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告鹰潭阳合光壹商业管理有限公司的起诉。案件受理费20,144元（原告鹰潭阳合光壹商业管理有限公司已预交），本院予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  李丽琴二〇二一年四月九日法官助理刘梦英书记员苏宇