上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3376号上诉人(原审原告)：马梅冬，女，1984年9月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：储亦张，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海南尚置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：董华威，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。上诉人马梅冬因与被上诉人上海南尚置业有限公司(以下简称南尚公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马梅冬上诉请求：1．依法撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初3679号民事判决书第二、第三项判决；2．依法判令南尚公司按照4，500元每月的标准，支付马梅冬自2020年6月1日起到上海市青浦区朱家角镇新港塘路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)质量问题维修完毕之日止的租房损失；3．依法判令南尚公司承担延期交房违约金(按照房款日万分之二的标准，自2020年3月20日起算至系争房屋质量问题维修完毕之日止)；4．依法判令南尚公司赔偿因实际交房与合同约定不一致导致的房价损失人民币(以下币种均为人民币)20万元。事实和理由：上诉人与被上诉人于2019年8月25日签订《商品房预售合同》，约定上诉人向被上诉人购买系争房屋。2019年12月18日上诉人至被上诉人处办理交付手续，按照被上诉人要求的交付流程，支付了维修基金和物业费，拿取钥匙，但随后在对房屋进行验收过程中，上诉人发现交付的房屋与合同约定不符，且装修存在严重质量问题，当场表示拒绝收房，并于2019年12月23日向被上诉人寄送《拒绝收房通知书》和律师函，要求被上诉人就相关问题进行协商。被上诉人一直怠于履行维修义务，虽然上诉人不停报修，但相关质量问题一直没有解决，甚至存在将系争房屋地板撬开后始终没有重新铺设的情况。系争房屋质量问题始终未得到解决，完全可以以房屋质量鉴定报告作为佐证。被上诉人构成逾期交房，逾期日期自2020年3月20日起算。系争房屋为精装房，理应让买受人可以在短时间内入住，但由于系争房屋质量问题的存在，导致买受人无法居住，鉴定单位出具的《修复时间补充说明》确定了该房屋的修复存在空置期，即该房屋尚不具备入住条件。上诉人被迫于2020年6月1日起租房居住，每月租金4，500元，该笔支出为上诉人的实际损失，一审法院将系争房屋空置损失酌定为22，500元，相当于上诉人5个月的房租支出，显然过低，远不足以达到填平上诉人损失的程度。被上诉人交付的房屋与合同约定不一致，被上诉人承诺系争房屋为全屋地暖、中央空调，然而实际交付时，系争房屋北房间内没有铺设地暖，也没有空调；被上诉人承诺系争房屋有三个卧室，然而系争房屋北房间交付时实际被作为了楼梯通道，不仅没有地暖、空调，甚至没有电线铺设，完全不具备作为卧室或是书房等正常房间使用的条件；被上诉人承诺附赠的地下面积可以居住使用，然而该地下室存在消防喷淋头、管道以及紧急出口设施，上诉人难以独占使用该部分空间，上诉人也不可能将该地下面积作为居住使用。因此，系争房屋的房价损失是客观存在的。南尚公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的所有上诉请求。马梅冬向一审法院起诉请求：判令解除马梅冬、南尚公司双方签订的《商品房预售合同》。审理中，马梅冬将诉请变更为：1．判令南尚公司支付上海市青浦区朱家角镇新塘港路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋质量问题的修复费用；2．判令南尚公司支付上述整改期间马梅冬的租房损失［按照每月4，500元的标准，自2020年6月1日起算至实际赔偿维修损失之日止］；3．判令南尚公司承担延期交房违约金(按照房款的日万分之一的标准，自2019年12月21日起算至2020年3月19日止；按照房款的日万分之二的标准，自2020年3月20日起算至实际整改完毕交付之日止)；4．令南尚公司赔偿因实际交房与合同约定不一致导致的房价损失30万元。一审法院认定事实：2019年8月25日，南尚公司(甲方、卖方)与马梅冬(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为122.84平方米，其中套内建筑面积为92.29平方米、公用分摊建筑面积为30.55平方米，另有地下附属面积66.12平方米。该房屋建筑层高为约3.10米。每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为45，625.61元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为5，604，650元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。第十一条约定甲方定于2019年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二条起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择第贰种方案追究甲方责任：贰、逾期超过90天后(超过90天的部分)，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天内书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供钱款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的违约责任由甲方承担。第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。第十九条约定甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十条约定，甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按合同约定严格履行，如乙方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。合同补充条款一第2.1条约定，买卖双方一致确认，楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报刊、广播、网络资讯等广告宣传资料均属于要约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约。第2.2条约定，买受人参观的项目示范区、产品体验区、装修样板房、装修体验馆以及室内软装等，仅为功能布局向导、生活场景建议或装饰陈设的渲染，并非买受人所购商品房的交付标准或买卖样品，且相似户型所在楼、单元、楼层等不同，局部结构、面积、管线位置等有所不同，买受人应特别注意并非所见即所得，买受人所购商品房的交付标准应以《买卖合同》及本补充协议为准。第8.5条约定，除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，该商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病(主要指不严重影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵)，不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不失为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除签署质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。第11.7条约定，若出卖人按约交付房屋的，且买受人未按《买卖合同》约定日期办房屋交付手续的，则视为出卖人已于《买卖合同》约定的最后交付期限之前将房屋交付给了买受人，且自《买卖合同》约定的最后交付期限之次日起，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护由买受人承担。第11.11条约定，对买受人逾期收房，出卖人有权利、但无义务发出书面催告函，且出卖人是否发催告函都不影响本补充协议所约定的风险转移节点。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，马梅冬按约向南尚公司支付了房款共计5，604，194元。2019年12月9日，南尚公司取得系争房屋所在项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2019年12月，南尚公司向马梅冬寄送《西虹桥壹号(青泰名邸)交房通知书》，载明马梅冬购买的房屋15号101室已经竣工验收合格，按照双方合同约定，房屋已经具备交付条件，通知马梅冬于2019年12月18日前往上海市青浦区新塘港路1199弄办理房屋交付手续。房屋交付条件：1．按照合同约定，在南尚公司向马梅冬交付房屋之前，马梅冬须将全部房款及其他相关费用缴清。2．随通知书附上《入住须知》《西虹桥壹号交付缴费清单》，马梅冬可以从中查阅更为详细的信息和要求，这些资料信息将构成本《交房通知书》不可分割的一部分，与本《交房通知书》具有同等效力。2019年12月18日，马梅冬向南尚公司支付了物业费8，394元、维修基金7，764.18元，并在《交付流程单》及《业主入伙物料签收单》上签字。该流程单内容包括入户门钥匙1把、户内钥匙20把、阳台门钥匙1把、信报箱钥匙2把、门禁卡3张、夹层钥匙6把、住宅质量保证书1份、住宅使用说明书1份、物业服务手册1份、户内电器设备使用说明书1套等。2020年1月10日，马梅冬向南尚公司寄送《通知书》，载明因南尚公司未能在合同约定期限内即2019年12月20日前交付符合法定和约定条件的房屋及公用、配套设施等，构成严重违约。特发出拒绝收房通知书，并说明理由如下：1．地下室存在公共消防管道和排污管道，并全部裸露在外；2．北面卧室未安装空调及地暖、亦未安装电源插座，不具备实际使用功能；3．房屋装修存在严重质量问题，有多达131处不合格项目，具体详见附件《验收报告》。综上，马梅冬认为南尚公司未能在合同约定日期前交付符合合同约定条件的房屋，已构成逾期。对此，马梅冬拒绝接受不符合交付条件的房屋，并提出如下要求：对上文所述“房屋不符合合同约定及销售允诺的情形”，南尚公司应对不符合约定的部分限期进行整改，无法整改的部分应给出赔偿方案。本通知书自发出之日起生效，限南尚公司于本通知书发出之日起五日内对上述所有问题予以书面答复，逾期不答复，马梅冬将不再另行书面通知。马梅冬将从2019年12月21日起计算南尚公司逾期交房期限，并要求南尚公司承担违约责任。2020年6月5日，南尚公司取得系争房屋所在项目的不动产权证书。一审法院审理中，法院依据马梅冬申请，依法委托上海源正科技有限责任公司对于系争房屋质量进行鉴定，鉴定机构出具《源正司鉴［2020］建鉴字第116号》，鉴定意见为：5.1.1地下室卫生间及周边相邻区域墙面渗漏水系地下室卫生间排水提升装置曾经发生污水倒泛，倒泛水沿卫生间地面流向周边区域，导致墙面受损。5.1.2地下室南北采光井墙面渗漏水系光井侧面百叶窗窗框与墙面石材界处密封处理不当所致，不符合相关规范要求。5.2卧室、书房、餐厅、楼梯间地面均存在局部不平整情况，不符合相关规范要求。5.3地下室入户门边门存在横向贯通裂缝情况，不满足正常使用功能。5.4南采光井原破碎玻璃已更换，新更换的玻璃平面尺寸及厚度均小于原玻璃的相关尺寸要求。5.5一楼卫生间干区门槛存在开裂情况，湿区门槛石角部存在破损、开裂情况，不符合相关规范要求。并出具相关建议修复方案。为此，马梅冬支付司法鉴定费用2万元。另上海源正科技有限责任公司出具修复费用估算表和修复时间的补充说明，分别载明修复费用为12，595元，综合考虑季节、人工等因素，系争房屋修复时间(含空置期)约为3个月。一审法院审理中，马梅冬主张：1．系争房屋出现质量问题后，马梅冬曾多次向南尚公司报修，然南尚公司也只是对部分质量问题进行了维修，有的维修结果也不符合标准，故马梅冬要求南尚公司按照鉴定机构出具的修复费用标准向马梅冬直接支付修复费用12，595元，为此马梅冬提供房屋验收报告、房屋交付验房问题记录表、通知书、照片、住宅质量投诉处理登记表等证据予以证明；2．由于南尚公司的虚假宣传及房屋质量问题导致马梅冬无法居住使用，马梅冬自2020年6月1日起不得不在外租房，每个月租金为4，500元，南尚公司应当赔偿自2020年6月1日起至修复期满期间的租金损失，至于修复期马梅冬对于鉴定机构出具的修复时间3个月的意见无异议。为此，马梅冬提供租赁合同、付款凭证、银行流水等予以证明；3．马梅冬对于南尚公司自行确定的交房流程一直有异议，南尚公司要求先签交接通知书，再拿钥匙看房，马梅冬看房后发现很多问题，要求南尚公司修复房屋至今没有解决问题。马梅冬从未在房屋交接书签字，也发送过律师函通知对方拒绝收房。马梅冬认为他们没有交付合格的房屋就是逾期交房，因此马梅冬主张逾期交房违约金；4．南尚公司交付的房屋北房间没有电源插头、电暖等各种设施，没有使用价值，与南尚公司销售时承诺的不一致。且地下室虽然是附赠面积，然马梅冬支付的总房价比同房型的二楼多了80万元，这就是地下室的对价。地下室的使用价值，对于系争房屋合同的成立有重要意义。消防管道、污水管道的存在严重影响马梅冬对于地下室的使用，也使得地下室的价值有所减损。马梅冬根据地下室和北房间在总房款中的价值考量提出了30万元的损失。为此马梅冬提供规划图、一户一价表予以证明。对此，南尚公司表示：1．照片真实性予以认可，其他证据真实性不予认可。马梅冬收房之后向物业进行过报修，南尚公司进行了维修，修理时间为10天，后马梅冬起诉，南尚公司就没有维修。对于修复费用的金额南尚公司予以认可，南尚公司同意一次性支付马梅冬系争房屋修复费用12，595元，之后南尚公司不再承担系争房屋内装修的维修义务；2．对于租赁合同、付款凭证的真实性无法确认，对于银行流水的真实性予以确认，但均无法确认上述证据的关联性，对于鉴定机构建议的3个月修复时间没有异议。对于马梅冬主张的月租金标准4，500元予以认可，但不认可该损失实际存在，系争房屋的质量问题均是在地下室，在修复期间只有地下室不能使用，不影响马梅冬对于地上部分房间的居住使用，不应按照系争房屋整体租赁价格标准计算空置损失费。3．南尚公司按照合同约定向马梅冬交付了符合交付标准的房屋，不存在逾期交房；4．对于规划图及一户一价表真实性无异议，但不认可关联性。规划图无法体现南尚公司变更了户型，且南尚公司交付的房屋是符合规定的，而地下室是附赠的，对于房屋的使用不造成影响。合同对于房屋交付标准有约定，马梅冬主张南尚公司交付的房屋与合同不一致没有事实依据。一审法院认为，马梅冬、南尚公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。马梅冬已按合同约定履行付款义务，南尚公司应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务。南尚公司于2019年12月3日取得系争房屋的交付许可证，此时系争房屋已符合交付条件。南尚公司确已在合同约定的交房日前通知马梅冬前来收房，然马梅冬认为系争房屋存在质量问题未达到交房标准故主张逾期交房违约金，结合马梅冬、南尚公司陈述、司法鉴定意见书等证据，法院认定案涉房屋确实存在装修瑕疵，然马梅冬提供的证据不足以证明系争房屋存在主体结构质量问题及其他严重影响居住使用的质量问题，故对马梅冬所主张的逾期交房违约金，法院不予支持。因案涉房屋确实存在装修瑕疵，马梅冬、南尚公司双方一致同意由马梅冬自行对装修瑕疵进行修复，南尚公司支付修复费用12，595元，故对于马梅冬主张修复费用的诉请法院予以支持。至于马梅冬主张的租金损失，南尚公司表示认可马梅冬主张的租金标准，但抗辩称系争房屋仅需对地下室进行维修，仍可对地上一层房屋进行使用，故实际损失不应按照该标准。系争房屋的地下室与其他部位是一个整体，地下室的维修必然导致维修期间该房屋的部分功能无法使用，且司法鉴定机构出具的司法鉴定意见显示地下室以及一层地面均存在装修瑕疵。南尚公司的抗辩意见无事实和法律依据，法院不予采纳。马梅冬、南尚公司一致认可在起诉之前南尚公司已经进行维修，维修行为肯定会对马梅冬正常使用系争房屋存在影响。综合考虑起诉之前南尚公司的维修情况、鉴定机构给出的修复时间等因素，法院酌定南尚公司应赔偿马梅冬因质量问题导致的空置损失费为22，500元。至于马梅冬主张的房价损失，南尚公司已向马梅冬交付房屋，房屋的装修瑕疵问题，法院已判令南尚公司支付修复费用及空置损失来弥补其履行瑕疵，且马梅冬亦未提供其他证据证明南尚公司交付的房屋与合同约定不符，马梅冬主张房价损失无事实依据和法律依据，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海南尚置业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付马梅冬上海市青浦区朱家角镇新塘港路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋修复费用12，595元；二、上海南尚置业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付马梅冬房屋空置费用22，500元；三、马梅冬的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，上诉人提交其邻居的产证一份，以证明附赠的面积是上产证的，被上诉人对此并无异议。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，马梅冬、南尚公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。马梅冬认为系争房屋存在质量问题未达到交房标准，故主张逾期交房违约金。系争房屋确实存在装修瑕疵，但该些瑕疵并非主体结构质量问题，马梅冬也并无证据证明上述装修瑕疵严重影响居住使用，故一审法院对马梅冬所主张的逾期交房违约金不予支持，并无不当。马梅冬、南尚公司一致认可南尚公司已经进行维修，维修行为肯定会对马梅冬正常使用系争房屋存在影响。一审法院综合考虑维修情况、鉴定机构给出的修复时间等因素，酌定南尚公司应赔偿马梅冬因质量问题导致的空置损失费，并无不当，其金额尚属合理，本院不再调整。至于马梅冬主张的房价损失，马梅冬认为南尚公司交付的房屋与合同约定不符，但未提供确凿证据予以证明，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，上诉人马梅冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币362.5元，由上诉人马梅冬负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 徐 江审 判 员 成 皿二〇二一年四月二十九日法官助理 苗一路书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……