浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民初2827号 原告：杭州创意投资发展有限公司，住所地：杭州市下城区东文街90号。 法定代表人：陈升伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王全明、哀韬光，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州宝坤控股集团有限公司，住所地：杭州市下城区石桥路279号43幢305室。 诉讼代表人：杭州宝坤控股集团有限公司管理人，由浙江君安世纪律师事务所担任。 负责人：郎白。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈俊、邵华胤。 原告杭州创意投资发展有限公司（以下简称创意公司）诉被告杭州宝坤控股集团有限公司（以下简称宝坤公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。创意公司的委托诉讼代理人王全明、哀韬光，宝坤公司的委托诉讼代理人邵华胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创意公司向本院提出诉讼请求：1.确认创意公司与宝坤公司之间就“世嘉君座”7号楼615、616、617、620、621五套房屋形成的房屋买卖合同关系合法有效；2.本案诉讼费用由宝坤公司承担。事实和理由：2010年9月27日，创意公司与宝坤公司签订《O、M地块合作开发合同》，约定宝坤公司应在合同签署后6个月内支付投资款158104.73万元，逾期未付款需支付违约金，且创意公司有权解除合同并收取合同总金额30%作为违约金。由于宝坤公司无力支付后续投资款项，经多方协调与创意公司沟通，双方于2015年3月19日签署《杭州新天地O、M地块遗留问题处理协议书》，约定宝坤公司不承担投资盈亏，宝坤公司已支付的资金转化为宝坤公司向创意公司购买商品房的房款，其中就包括世嘉君座7号楼615、616、617、620、621五套房屋。同时约定宝坤公司已支付资金只能用作购买创意公司指定商品房/车位，且宝坤公司在6个月内有权指定第三人与创意公司签订《商品房买卖合同》并办理网签备案等相关手续。后宝坤公司通过《指定购房人通知》，指定卢希作为上述五套房屋的网签备案登记主体。创意公司认为，根据《合同法》第四百零二条的规定，宝坤公司作为委托人指定的第三人是作为受托人与创意公司签订网签备案的《商品房买卖合同》，该房屋买卖合同关系产生在宝坤公司与创意公司之间。为此，创意公司曾向宝坤公司发函请求确认双方之间的房屋买卖关系，但是宝坤公司管理人以并非其审查范围为由不予确认。 被告宝坤公司答辩称：一、宝坤公司从未表达过购买商品房、获取商品房所有权的意思表示，也未与创意公司实际履行过商品房买卖合同。从合同内容看，宝坤公司签订合同的目的在于获取指定购房人的相关经济利益。根据双方2015年3月19日签署《杭州新天地O、M地块遗留问题处理协议书》的约定，宝坤公司与创意公司之间的合作开发合同解除后，原宝坤公司投入的3.1亿元款项抵作相关购房款，同时获得相关房产指定签约权利。该协议属于双方对债权债务结算、对债务清偿安排的协议。宝坤公司从未表达过获取相关商品房房的意思表示。协议书中明确商品房的买受人不是宝坤公司。根据该合同第二条操作流程的相关约定，宝坤公司享有的权利仅为指定购房人，宝坤公司在履行合同中的实际利益仅为通过指定购房人获取相应的经济利益。创意公司就涉诉房屋实际与案外人卢希签署了商品房买卖合同。创意公司的相关房产也实际向卢希进行了交付。二、卢希与创意公司签署商品房买卖合同的行为并非为宝坤公司的代理行为，实际是其自身履行与创意公司商品房买卖合同的行为。宝坤公司为卢希提供相关担保，同意将房屋指定由卢希受让。后续卢希根据宝坤公司指定与创意公司签署了商品房买卖合同，并已经实际接受了相关房屋的交付。宝坤公司没有接受涉案房屋所有权交付的意思表示，也没有实际取得涉案房屋的所有权，故未与创意公司形成商品房买卖合同的合意，不存在买卖合同合法有效之说。 原告创意公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一，《O、M地块合作开发合同》，用于证明2010年9月27日，创意公司与宝坤公司签订《O、M地块合作开发合同》，双方合作开发房地产项目，约定宝坤公司应在合同签署后6个月内支付投资款158104.73万元； 证据二，《杭州新天地O、M地块遗留问题处理协议书》，用于证明2015年3月19日创意公司与宝坤公司签订《杭州新天地O、M地块遗留问题处理协议书》，明确宝坤公司不享有和承担项目盈亏，宝坤公司已支付3.1亿元转化为购买创意公司商品房的购房款，约定一定条件下宝坤公司可以指定第三人方式与创意公司办理商品房买卖手续，其中包括本案讼争的5套房屋； 证据三，《指定购房人通知》，用于证明宝坤公司在2015年9月和2016年3月分别指定该五套房的购房登记主体为卢希； 证据四，《承诺函》《代为还债与以物抵债协议书》及补充协议、《指定购房人确认书》《承诺担保函》，用于证明创意公司在法院要求配合执行，得知宝坤公司指定购房人为其股东黄哲明的债权人，通过购买世嘉君座项目房源用来抵债，故将本案讼争的五套房指定卢希作为购房主体。宝坤公司向北京市朝阳区法院承诺为黄哲明和沈阳星辰房地产开发有限公司提供担保，如在2015年12月30日前未履行执行义务，宝坤公司确认可执行财产还包括已经支付全款购买的世嘉君座的房产； 证据五，《北京市朝阳区人民法院函》三份、关于《北京市朝阳区人民法院函》的回复、《北京市朝阳区人民法院强制执行裁定书》，用于证明北京市朝阳区××座××房屋属于宝坤公司所有，创意公司回复了该些房屋款项支付和处置方式情况，朝阳区法院告知该些房屋属于宝坤公司财产被保全，且宝坤公司如何处分这些房屋与创意公司无关； 证据六，《北京市朝阳区人民法院强制执行裁定书》三份、《北京市朝阳区人民法院协助执行通知书》三份，用于证明北京市朝阳区××座××房屋的查封并过户给卢希的裁定，并出具协助通知书要求创意公司配合办理房屋过户手续，卢希持该些裁定书按照二手房交易办理产权过户手续并交纳税费； 证据七，《关于确认贵我双方就指定登记至卢希名下的世嘉君座7幢615、616、617、620、621五套商品房，为贵我双方商品房买卖合同关系的请求函》；证据八，《杭州宝坤控股集团有限公司管理人回复函》；用于证明创意公司向宝坤公司发函要求确认双方之间就本案涉及的5套房屋的购房关系，宝坤公司管理人回复不属于其审查范围； 证据九，授权委托书一份，用于证明宝坤公司委托卢希到创意公司办理购房手续。 被告宝坤公司经质证，对创意公司提交证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为证据五中关于《北京市朝阳区人民法院函》的回复，并未明确房屋属于宝坤公司所有，北京市朝阳区法院的三份函件，是执行程序性事项，并未对房屋所有权进行确认；证据九授权委托书，内容是宝坤公司指定卢希办理购房手续，并不表示宝坤公司是房屋买受人。 被告宝坤公司提交了以下证据：世嘉君座7号楼615、616、617、620、621室商品房买卖合同，用于证明创意公司与卢希就涉诉商品房成立了合法有效的商品房买卖合同关系。 原告创意公司经质证对宝坤公司提交的商品房买卖合同真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为卢希是作为宝坤公司指定的受托人与创意公司办理房屋购房手续的。 原告创意公司提交的证据一、证据二、证据三、证据七、证据八、证据九以及证据四中的《代为还款与以物抵债协议书》《补充协议》《指定购房人承诺书》，宝坤公司经质证对真实性、合法性无异议，本院审查认为与本案具有关联性，予以确认。证据四中的《承诺函》《承诺担保函》以及证据五、证据六，系北京朝阳区法院在执行申请人卢希与被执行人黄哲明、沈阳星辰房地产开发有限公司案件中，宝坤公司为黄哲明提供连带责任保证，执行法院就世嘉君座65套房屋执行处置问题出具执行文书的相关材料。该案执行中处置的房屋不包括本案双方争议的5套房屋，朝阳区法院也未对创意公司与宝坤公司就案涉房屋形成的法律关系作出认定，故本院审查认为上述证据与本案不具有直接关联性，不予确认。 被告宝坤公司提供的证据，创意公司对真实性、合法性无异议，本院审查认为与本案具有关联性，予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2010年9月27日，创意公司与宝坤公司签订《O、M地块合作开发合同》，约定创意公司提供O、M地块土地使用权用于开发，宝坤公司向创意公司支付158104.73万元，获得O、M地块独立开发经营权和收益权。合同签订后5日内宝坤公司支付对价款16000万元，合同签订之日起3个月内支付对价款63000万元，合同签订后6个月内支付剩余对价款79104.73万元（扣除合同签订前宝坤公司已支付的保证金2000万元，实际支付77104.73万元）。 2015年3月19日，创意公司（甲方）与宝坤公司（乙方）签订《杭州新天地O、M地块遗留问题处理协议书》，载明“2010年9月27日，甲乙双方通过杭州市产权交易所公开挂牌并签订《O、M地块合作开发合同》，乙方已向甲方支付人民币3.1亿元款项。由于市场行情变化等原因，乙方未能按约支付该合同项下的剩余款项，现该合同已解除”。《协议书》第一条“遗留问题处理原则”约定：“1.1双方一致同意将乙方已支付甲方的人民币3.1亿元款项用于抵作乙方向甲方购买商品房的购房款，具体房屋及价格详见附件一；1.2乙方已支付甲方的3.1亿元利息损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任；1.3乙方应自行承担此前其通过甲方支付的设计费人民币483万元的损失，甲方不承担任何责任”。第二条“操作流程”约定：“1.乙方将购房人名称、拟购房号/车位、建筑面积等信息书面通知甲方。2.甲方收到上述书面通知并核对购房信息和购房相关资料后，与购房人签订《商品房买卖合同》《补充合同》或《车位使用权转让协议》并办理相关手续。3.其中一次性付款的，3.1亿元额度内直接抵作购房款，由甲方将相应款项汇入购房监管账户。4.选择按揭贷款的，购房人应按照《商品房买卖合同》之约定向甲方按时支付首付款项和办理银行按揭贷款等手续。5.甲方应在按揭首付款项（不含按揭款）到账后3个工作日内向乙方支付款项。6.一次性付款和按揭首付款达到3.1亿元额度时，本合同履行完毕”。第三条“双方权利与义务”约定“1.甲方权利与义务（1）甲方应在特定期限内向乙方及乙方指定购房人出售指定房型并办理相关商品房买卖手续。（2）甲方应在收到按揭首付款（不含按揭款）后及时将相应的等额款项退回至乙方或乙方指定的账户。乙方指定的收款人名称：_______账户：_______开户行：_______。（3）乙方指定购房人如不遵守新天地案场规定，无理取闹者，甲方有权取消该购房人资格。2.乙方权利与义务（1）乙方应负责指定购房人向甲方购买指定房型的商品房并提前书面通知甲方，以便甲方及时按照本协议约定处理。（2）乙方有权要求甲方及时支付其指定购房人支付的按揭首付款项（不含按揭款）。（3）乙方已支付人民币3.1亿元款项只能用作购买甲方指定商品房/车位，乙方不得以任何理由要求甲方另行支付现金。（4）乙方应要求指定的购房人遵守新天地销售案场规定，不得无理取闹”。第四条“购房期限及支付约定”约定“1.乙方有权自本协议签订之日起6个月内，指定购房人购买指定房号的商品房及车位（清单详见附件一）。在此期间内，乙方指定购房人可选择一次性支付全部房款或向银行申请办理按揭贷款。2.若乙方指定购房人选择申请银行按揭贷款方式支付购房款，经银行审查后无法获得贷款的，该指定购房人必须在3个工作日内一次性支付余款，否则甲方有权解除《商品房购买合同》。如甲方已根据本协议支付相应款项给乙方的，乙方必须立即归还，否则该购房人支付的购房款甲方将不予退还，抵作乙方应归还甲方的款项，购房人承诺函详见附件4。3.若乙方指定购房人在购房过程中获得银行按揭款却不足以购买附件一中的指定商品房，其可以按照约定价格购买附件二中的指定商品房。4.甲乙双方一致同意自本协议签订之日起6个月后的5个工作日内，若乙方指定购房人未能全部购买附件一、二中对应人民币3.1亿元款项的（不含按揭款）的甲方指定商品房，则甲方有权就差额部分选定附件一、二中剩余商品房抵作差额款。届时，甲乙双方关于杭州新天地O、M地块遗留问题正式履行完毕，双方再无任何争议。本条款购房只能选择一次性支付全部款项，甲方不接受其他支付形式。5.如甲乙双方在3个月内签订杭州新天地M地块在建工程转让合同，3.1亿元的余额可以转作在建工程转让款，本合同履行完毕。如三个月内未能签订在建工程转让合同，执行本协议其余条款。6.如乙方在履行本协议过程中未发生违约事项，甲方可以视情况有权决定在总房款中给予乙方250万元额度内的优惠或奖励”。第九条“其他”约定“本协议附件三是《商品房买卖合同》和《补充合同》，双方已达成一致。附件一：O地块4-7号楼商铺及7号楼LOFT部分房号、价格等房源表。附件二：O地块剩余商铺、7号楼剩余LOFT房源及4号楼LOFT房号、价格等房源表”。 2015年8月17日，宝坤公司与卢希、黄哲明（宝坤公司法定代表人）签订《代为还债与以物抵债协议》《补充协议》，约定基于《杭州新天地O、M地块遗留问题处理协议书》，宝坤公司在杭州新天地项目中拥有3.1亿元的房产，为偿还对卢希的债务，宝坤公司以其拥有的房产抵偿。宝坤公司协助卢希与创意公司办理具体房产确认和移交事宜。卢希与创意公司签订房产买卖协议后，宝坤公司与卢希抵债金额部分债权债务消灭。 2015年8月25日，宝坤公司向创意公司出具指定购房人确认书一份，载明：“根据我司（杭州宝坤控股集团有限公司）与贵公司于2015年3月19日签订的《遗留问题处理协议书》的相关约定，在我司3.1亿额度（用于折抵贵司开发的杭州新天地世嘉君座房屋购房款的额度）之中，现我司将世嘉君座7号楼5楼整层6楼部分房屋、面积共：1946.66㎡房屋（详见房源清单），经我司指定用于折抵卢希先生（或其指定的第三人）购买杭州新天地世嘉君座7号楼房屋的购房款。如购房人选择一次性付款的，购房款请贵司在我司的3.1亿元额度内直接抵扣，购房人无需再将购房款支付给贵司。以上1946.66㎡房屋我司和卢希保证于2016年2月20日前办理完所有房屋的购房手续，望贵司予以同意”。 同日，宝坤公司出具授权委托书一份，载明“我司兹全权委托并指定卢希先生（身份证号码：330323197005××××）前往贵司办理有关杭州新天地世嘉君座7号楼5楼整层6楼部分房屋，面积共：1946.66㎡房屋（详见房源清单）的购房手续，包括提交购房人资料、带购房人签署商品房买卖合同等”。 2015年9月25日，宝坤公司向创意公司出具指定购房人通知一份，载明“根据《遗留问题处理协议书》的相关约定，我司通知如下：购房人名称：卢希，身份证号码或营业执照号码：××××，房号和建筑面积：世嘉君座7号楼615，面积49.3㎡，房款总价943394元。注意事项：1.如购房人选择一次性付款的，购房款请在我司的3.1亿元额度内直接抵扣。2.如购房人选择银行按揭贷款的，首付款由购房人支付给贵公司，贵公司将收到的首付款支付给我公司”。2016年3月7日，宝坤公司向创意公司出具指定购房人通知书四份，指定卢希为世嘉君座7号楼616、617、620、621房屋购房人。 2015年10月13日、2016年3月7日，创意公司作为出卖人、卢希作为买受人，分别就世嘉君座7号楼615以及616、617、620、621房屋，签订《商品房买卖合同》。 2020年8月28日，创意公司向宝坤公司发函，要求确认双方“就指定登记至卢希名下的世嘉君座7幢615、616、617、620、621五套商品房”，为创意公司与宝坤公司商品房买卖合同关系。 2020年9月8日，宝坤公司管理人向创意公司回函，认为创意公司的请求并不属于管理人的审查范围，指定转移登记房产行为是双方履行合同约定的行为，其法律关系并不能简单以商品房买卖合同关系来确定。 本院另查明，本院于2018年1月5日裁定受理陶秋枝提出的对宝坤公司进行破产清算的申请，并指定浙江君安世纪律师事务所担任宝坤公司管理人。 本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，创意公司要求确认其与宝坤公司就世嘉君座7号楼615、616、617、620、621五套房屋形成的房屋买卖合同关系有效，应当以双方之间存在房屋买卖合同法律关系为前提。创意公司主张，基于《杭州新天地O、M地块遗留问题处理协议书》，其与宝坤公司就世嘉君座7号楼615、616、617、620、621房屋成立房屋买卖合同关系。但从《杭州新天地O、M地块遗留问题处理协议书》具体内容来看，该协议系双方在合作开发合同解除后，就宝坤公司已支付的3.1亿元合作款项如何处理作出的安排，相关房屋权利的让渡实质是为了实现合作款项的退还，并不能简单地理解为一般的房屋买卖合同法律关系。故创意公司主张其与宝坤公司之间的“房屋买卖合同关系”合法有效依据不足，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杭州创意投资发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费43607元，由杭州创意投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向该院指定账号预交上诉案件受理费。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  夏文杰 审 判 员  翁瑞成 人民陪审员  邵蕙蕙 二〇二一年四月六日 书 记 员  钟祖名