贵州省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔执复79号复议申请人（被执行人）：六盘水白马房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区龙塘街4号，统一社会信用代码：91520200730962391Y。法定代表人：薛淇菡，系。申请执行人：交通银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区金融城东三塔，统一社会信用代码：91520100914478289D。负责人：何睿，该行行长。被执行人：贵州盛世煤炭销售有限公司，住所地贵州省贵阳市市南路57号17层115号，统一社会信用代码：91520000697508743B。法定代表人：何吉权。被执行人：蒋平，男，1968年10月1日出生，汉族，住贵州省织金县。被执行人：李明艳，女，1964年2月20日出生，汉族，住贵州省织金县。被执行人：何吉权，男，1976年5月5日出生，汉族，住贵州省织金县。被执行人：赖泽英，女，1980年4月8日出生，汉族，住贵州省织金县。复议申请人六盘水白马房地产开发有限公司（以下简称白马房开公司）不服贵州省贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）（2021）黔01执异24号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。贵阳中院在执行交通银行股份有限公司贵州省分行（以下简称交行贵州分行）与贵州盛世煤炭销售有限公司（以下简称盛世煤炭公司）、蒋平、李明艳、何吉权、赖泽英及白马房开公司金融借款合同纠纷一案中，被执行人白马房开公司提出书面异议称，异议人于2020年12月18日收到贵州博望房地产土地评估有限公司（以下简称博望评估公司）作出的《房地产估价报告》，异议人认为该评估报告对涉案房地产评估所采用比较法在比对时采用的比较实例与估价对像的面积和商圈均不具有同一性，即该公司对涉案房地产评估采用比较法在比对时存在错误，导致对涉案房产评估的价值明显过低。请求贵阳市中级人民法院依法撤销博望评估公司于2020年11月4日对异议人所有的六盘水市房权证钟山区字第××号、00××68号、00××69号、00××64号商铺作出的《房地产估价报告》，责令博望评估公司重新对案涉商铺进行估价。贵阳中院查明，交行贵州分行与盛世煤炭公司、蒋平、李明艳、何吉权、赖泽英、白马房开公司金融借款合同纠纷一案，交行贵州分行依据生效的法律文书于2020年6月17日向该院申请执行，执行案号为（2020）黔01执855号。在执行过程中，该院委托博望评估公司对白马房开公司名下的位于六盘水市钟山区价值进行评估。博望评估公司于2020年11月4日作出黔博望房评（2020）11015号房地产估价报告，该报告载明：白马房开公司名下的位于六盘水市钟山区（六盘水市房权证钟山区字第××号）；六盘水市钟山区龙塘街1号附1-1号1层附1-1号（六盘水市房权证钟山区字第××号）；六盘水市钟山区龙塘街1号附1-2号1层、1层夹层附1-2号（六盘水市房权证钟山区字第××号）；六盘水市钟山区龙塘街1号附2号2层附2号（六盘水市房权证钟山区字第××号）四套商业房产市场价值估价结果为10851.23万元。估价方法为比较法。价值时点为2020年9月10日。白马房开公司于2020年12月18日收到该估价报告后，于2020年12月22日提出异议。六盘水白马房地产开发有限公司为支持其异议请求，提交了：1、2013年贵阳洪城房地产资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》;2、2009年该公司与建设银行六盘水分行签订的《商品房买卖合同》;3、2010年该公司与陈卫星签订的《商品房买卖合同》;4、2018年贵州双鉴房地产评估顾问有限公司出具的《六盘水火车站棚户区站前广场片区房屋征收初步评估结果公示表》。贵阳中院认为，对于白马房开公司申请撤销博望评估公司作出的《房地产估价报告》，责令博望评估公司重新对案涉商铺进行估价的异议请求及理由，经查，最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”及第二十三条“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理”的规定，白马房开公司所提异议请求及异议理由不属于执行异议、复议审查范围，其所提异议请求不予审查。贵阳中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款之规定，裁定驳回白马房开公司的异议申请。白马房开公司向本院申请复议称：一、贵阳中院对复议申请人的申请未根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二、第二十三条的规定进行处理，而以不属于执行异议审查范围为由直接剥回复议申请人的申请系适用法律错误。首先，贵阳中院在对复议申请人的案件执行委托评估的过程自行决定委托博望评估公司作为案涉财产评估机构后通知申请人，评估程序严重违法。其次，复议申请人了解到交行贵州分行的多数评估鉴定业务均由博望评估公司评估鉴定，该评估单位与交行贵州分行具有直接的利益关系，不宜担任本案鉴定人，属于评估程程序严重违法的情形。就算贵阳中院认为复议申请人所提的内容不属于执行异议，也应当在收到申请人的申请书后三日内交评估机构予以书面说明，不能直接以不属于执行异议为由剥回复议申请人的申请。二、博望评估公司对涉案房产作出的《房地产估价报告》在采用比较法时所选取的比较房产与估价对象并不属于同一供需圈，其条件等也不相近，不具有同一比较性，致该评估公司对涉案房产评估价值远低于正常价值，所作出的《房地产估价报告》确属错误，复议申请人对该估价报告提出异议于法有据。首先，在面积上比较实例同估价对像不具有同一性，其相差甚远。其次，估价对像位于六盘水市钟山区，区域位置均为高铁站商业圈。而比较实例所在的区域不具有可比性。三、博望评估公司对涉案房产估价时应当在贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司2013年1月14日出具的《房地产估价报告》估价价值基础上结合现房价上涨通货膨胀等综合因素，对案涉房产进行估价，才能使得估价报告客观公正。国家每年每月都在公布每座城市的房地产价格上涨指数，从贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司2013年1月出具的《房地产估价报告》至博望评估公司2020年11月4日出具《房地产估价报告》，已过7年之久。博望评估公司作出的《房地产估价报告》案涉房产评估标的不仅没有上涨，反而下降。博望评估公司对案涉房产估值与中国各大城市、贵州省各城市房地产市场发展的客观反映相悖。该公司在给法院的回复认为不具有可比性，理由是不成立的。综上，博望评估公司估价报告确系错误，贵阳中院在其鉴定程序严重错误的情况下未依法支持复议申请人的异议，该院异议裁定认定事实不清、适用法律错误，依法应当撤销。请求依法撤销贵阳中院异议裁定，支持复议申请人的异议或发回贵阳中院重新审查。本院复议审查确认贵阳中院异议裁定查明的事实。本院认为，关于白马房开公司申请复议提出贵阳中院委托评估机构系事后通知白马房开公司，评估机构与交行贵州分行有直接的利益关系，评估程序严重违法等问题。因白马房开公司该复议理由并未在异议程序中提出，本院对复议案件的审查范围应是针对异议案件的异议请求应否得到支持而对案件进行审查，申请复议事项不能超出原异议事项的范围，复议申请人其所提上述复议请求已经超出了异议请求范围，本院不予审查。关于白马房开公司提出评估价值过低的问题，系对参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正”的规定，该请求事项不属于执行异议审查范围，贵阳中院异议裁定驳回白马房开公司异议申请正确。关于白马房开公司提出贵阳中院应当将其申请书交评估机构予以书面说明的问题。白马房开公司应向执行实施部门提出申请，该事项属于执行实施中的处理事项，不应另立执行异议案件处理。综上，白马房开公司申请复议的理由不能成立，其复议请求本院不予支持。贵阳中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回六盘水白马房地产开发有限公司的复议申请，维持贵州省贵阳市中级人民法院（2021）黔01执异24号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨飞雁审判员  刘 芬审判员  张信梁二〇二一年四月二十八日法官助理饶星书记员杨成