广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5125号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市国联创展有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇广深大道西168号202号。法定代表人：湛礼祺，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李依虹，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋永太，男，1950年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：潘家慧，广东绿儒律师事务所律师。上诉人广州市国联创展有限公司（以下简称国联创展公司）因与被上诉人宋永太房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人国联创展公司法定代表人湛礼祺及其委托诉讼代理人李依虹，被上诉人宋永太的委托诉讼代理人潘家慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国联创展公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持国联创展公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由宋永太承担。事实和理由：一、国联创展公司在承担违约责任的条件下有权行使约定解除权。2012年4月19日，宋永太作为“东景华庭”项目合作方川府公司的法定代表人及大股东与国联创展公司签订《房屋买卖合同》。基于买卖双方的特殊关系，同时考虑到房屋确权时间的不确定性和房产价值受市场规律影响上下波动较大的问题，为保障双方的合法权益，从公平角度出发，在《房屋买卖合同》第十条中约定，买卖双方在支付总楼价款820万元的30%的违约金后，可以退出交易或终止合同，即赋予了双方约定解除权，现国联创展公司选择退出交易属于行使合同约定解除权。二、“东景华庭”项目土地出让金补缴事宜尚未解决，且国联创展公司即将提起行政诉讼，涉案房屋确权时间无法确定，宋永太要求房屋过户存在履行障碍。根据广州市规划和自然资源局作出的复函，涉案的19套房屋均未办理不动产所有权首次登记。而在未缴清土地出让金前，涉案房屋无法办理不动产所有权首次登记。目前国联创展公司正积极处理涉案土地的土地出让金补缴事宜，但确权时间无法确定，一审判决也就房屋过户存在履行不能作出了认定。为避免双方利益因此受损，国联创展公司选择退出交易，退还宋永太已支付的购房款，并同意按照合同第十条约定向宋永太支付违约金。一审认定合同未约定解除权，并因此驳回国联创展公司的全部诉请属事实认定错误。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在宋永太提起本案诉讼前，国联创展公司尚未取得商品房预售许可证明，涉案房屋也未交付宋永太使用。宋永太与国联创展公司签订的房屋买卖合同无效，宋永太无权要求继续履行合同。宋永太辩称：一、宋永太已依约履行了合同义务，不存在任何违约情形，国联创展公司主张解除合同缺乏事实与法律依据。第一，在签订《房屋买卖合同》当天，宋永太已依约向国联创展公司支付了400万元的购房款，余款420万元在国联创展公司办理完成产权证后5天内支付。涉案A5幢房屋在2013年5月份竣工，宋永太随即一直催促国联创展公司办理过户手续。国联创展公司有义务在合同约定的期限内将房屋过户至宋永太名下，但国联创展公司由于未完成土地出让金的补缴致使房屋未办理所有权首次登记，其过错应归责于国联创展公司。第二，根据合同约定，并未明确约定赋予国联创展公司一方支付违约金即可解除涉案合同的权利。第三，国联创展公司不积极履行应尽的合同义务，反而主张解除合同的做法违背了诚实信用原则。国联创展公司与相关行政部门的关于土地出让金补缴问题的行政诉讼已胜诉，待相关部门核准土地出让金补缴金额并补缴后即可办理所有权首次登记。涉案房屋已具备确权的条件，然而国联创展公司一直怠于履行合同义务。如今涉案房屋价格已上涨至2000多万元。若根据国联创展公司的主张，解除合同其只需要退还购房款400万元以及承担房屋交易总价820万元的30%违约金即246万元，国联创展公司可从解除合同中获益至少在1300万元以上。国联创展公司主张解除合同的目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为与社会价值导向和公众认知相悖，依法不应得到支持。二、一审判决暂不支持宋永太要求过户的诉讼请求是由于涉案房屋和商铺因未明确需要补缴的土地出让金数额而未能办理所有权首次登记，暂不具备过户条件。宋永太在相关部门明确了需要补缴土地出让金的数额后，将再次起诉要求国联创展公司履行合同义务，将涉案房屋和商铺过户至宋永太名下。三、关于国联创展公司提出合同无效的问题。双方在2012年4月19日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，且宋永太依照合同约定已经支付购房款400万元，国联创展公司也出具收款收据，表明双方对房屋买卖合同的实际履行，且涉案房屋竣工后，也实际交付给宋永太使用，宋永太一审中已提交相关证据予以证明。虽然涉案A5栋房屋至今仍未确权，但《城市房地产管理法》只是一部针对城市房地产在开发建设、转让等方面的管理性规定，并不属于效力性、强制性规定。根据《民法典》第一百四十三条的规定，第三款中的强制性规定指的是效力性、强制性规定，因此对于没有取得商品房预售许可证明而订立的合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。宋永太于2020年4月26日向一审法院起诉请求：一、国联创展公司继续履行宋永太、国联创展公司于2012年4月19日签订的《房屋买卖合同》；二、国联创展公司分别与宋永太签订位于广州市增城区新塘镇XX路XX号101房、201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房、304房、401房、402房、403房、404房、501房、502房、503房、504房、XX号之一101房、XX号之三101房的《商品房买卖合同》，并将上述房产过户至宋永太名下；三、本案诉讼费、查封费由国联创展公司负担。国联创展公司向一审法院提起反诉，请求解除宋永太、国联创展公司于2012年4月19日签订的《房屋买卖合同》。一审法院经审理查明：2005年增城市人民政府核发的增国用（2005）第XX号土地使用权证载明，土地权属人为国联创展公司，坐落在新塘镇大林地，地类商住，使用权类型转让。2005年5月9日，增城市规划局核发《建设用地规划许可证》，内容为用地单位为国联创展公司；用地位置新塘镇大林地。2009年8月8日，增城市建设局核发《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，名称为国联创展公司；内容为批准从事房地产开发经营业务，时间为2009年8月8日。2012年4月19日，宋永太（买方，乙方）与国联创展公司（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定如下：“……买卖房屋的地址为增城市新塘镇XX房地产项目A5幢，其中住宅16套，建筑面积866平方米；商业2套，建筑123平方米，总建筑面积989平方米。其中地下室为赠送使用，不计入建筑面积，没有产权……第三条买卖双方同意该物业成交总楼价为人民币捌佰贰拾万元正，（￥8200000元），该价钱为卖方实际收取的总价款。……第四条房屋产权鉴于目前该房产没有竣工验收备案和整体确权，双方一致同意，卖方在签订本合同起8个月内办妥房产的确权手续。……买方需与甲方另行签订18份《商品房买卖合同》，……第七条付款方式……签订本合同当天起计7天内，买方交付给卖方购房款人民币4000000元。卖方办理完成房屋产权证后5天内，买方交付给卖方购房款人民币4200000元。……第十条违约责任1.在签订本合同后若任何一方违反本合同约定或退出交易的，违约方应向履约方赔偿违约金，违约金的标准按总楼价的30%计算……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因其自身原因无法将该物业售予买方的，视为卖方违约。”2012年4月20日，国联创展公司向宋永太出具《收据》，内容为收到宋永太购买XXA5栋房款4000000元。2016年11月14日，广州铁路运输中级法院作出（2016）粤71行终721号行政裁定书，对广州市增城区资源和规划局不服（2016）粤7101行初156号行政判决提出的上诉，经审理后，广州铁路运输中级法院认为涉案《复函》对国联创展公司的合法权益明显不产生实际影响，其起诉应予驳回。为此，裁定如下：一、撤销广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初156号行政判决；二、驳回广州市国联创展有限公司的起诉。2018年11月23日，广州市铁路运输中级法院作出（2018）粤71行终3109号行政裁定书，就国联创展公司不服（2018）粤7101行初1418号不予立案的裁定，作出二审裁定，驳回上述，维持原裁定。2019年1月14日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划业务函[2019]350号《关于补缴土地出让金告知书》，内容为：你司于2013年12月10日向我委增城区局申请位于新塘镇大林地，面积为6667平方米（折合10.001亩）的商住项目(《国有土地使用证》证号：增国用(2001)第XX号)因调整规划建筑面积补交出让金，我委增城区局已于2014年10月21日将《增城市国有土地调整规划条件补缴出让金协议》{城镇国有土地转让履行出让合同规定书[增国房合字(2005)第XX号]的补充协议}交由你司签署，但经我委增城区局多次催促，你司一直未签订，按照广州市国土资源和规划委员会《关于规范土地出让合同签订时限的通知》（穗国房办[2014]149号）的相关规定，我委增城区局现撤销《增城市国有土地调整规划条件补缴出让金协议》{城镇国有土地转让履行出让合同规定书[增国房合字(2005)第420号]的补充协议}、《增城市土地出让金缴款通知单》，(NO.ZC0000511)及相对应的《增城市国土资源和房屋管理局缴费通知书》。依据《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字[2018]12号）等相关文件的规定，该项目须按现行的土地出让金计收政策、计收标准核定土地出让金，经核计需补缴金额为117014696元，现我委增城区局拟依法追缴土地出让金。2019年8月8日，国联创展公司起诉广州市规划和自然资源局，请求撤销广州市规划和自然资源局于2019年2月25日作出的穗规划资源业务函[2019]785号《征收土地出让金决定书》。经审理后，广州铁路运输法院作出（2019）粤7101行初1524号行政判决书，认定广州市规划和自然资源局作出的《征收土地出让金决定书》关于土地估价时点的认定错误。为此，判决撤销广州市规划和自然资源局作出的《征收土地出让金决定书》。判后，广州市规划和自然资源局不服，提出上诉，广州市铁路运输中级人民法院审理后作出（2019）粤71行终4600号行政判决书，认为广州市规划和自然资源局将2018年12月17日作为土地估价时间点没有事实依据。上诉人广州市规划和自然资源局在本判决生效后重新作出征收土地出让金决定时，应充分考量相关政策要求、国土资源部有关规章的前后规定、规范性文件出台时间及其效力、行政相对人的合理信赖及其主观状态等因素，合理确定评估时点核定土地出让金价款。为此，判决如下：驳回上诉，维持原判。另查明，为查明涉案房屋能否办理过户手续，一审法院向广州市规划和自然资源局发函了解。2020年7月15日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2020]1245号《广州市规划和自然资源局关于增城区新塘镇XX路XX号101、201、202号房等19套房相关情况的复函》，内容为：一、截至2020年7月13日，位于广州市增城区新塘镇XX路XX号101房、201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房、304房、401房、402房、403房、404房、501房、502房、503房、504房、XX号之-101房、XX号之二101房的房屋均未办理不动产所有权首次登记。……三、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实细则》等有关规定，因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方向不动产登记机构申请办理不动产登记并提交申请登记材料……另，权利人需按规定完善不动产所有权首次登记后方可办理权属转移登记。再查明，经一审法院释明，宋永太坚持诉讼请求。国联创展公司陈述：1.涉案16间房屋、2间商铺不能办理确权，没有进行初始登记，因为没有补交土地出让金。2.涉案16间房屋和2间商铺没有办理预售许可证。3.涉案16间房屋和2间商铺就是整个A5栋。国联创展公司将整个A5栋都转让给宋永太。4.虽然判决撤销了征收土地出让金的决定书，但是对于土地出让金是否应当缴纳，以及具体金额，还没有确定下来。一审法院认为：双方争议焦点为涉案房屋能否过户至宋永太名下，根据广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2020]1245号《广州市规划和自然资源局关于增城区新塘镇XX路XX号101、201、202号房等19套房相关情况的复函》，该复函已经明确涉案房屋和商铺尚未办理所有权首次登记，且明确需要完善不动产所有权首次登记尚能办理过户，因此，涉案房屋和商铺尚不具备过户条件。同时，国联创展公司明确其尚未补缴涉案土地的土地出让金，且双方均无证据证明相关部门明确了需要补缴土地出让金的数额，且即使相关部门明确了土地出让金的数额，国联创展公司也享有通过合法途径对是否需要补缴土地出让金和土地出让金具体数额提出异议等权利。因此，在上述情况下，即使宋永太表态愿意垫付土地出让金，也不宜减损国联创展公司提出异议等权利。故综合上述情况，一审法院对宋永太要求过户的请求，暂不予支持。至于国联创展公司反诉要求解除合同能否支持的问题。国联创展公司并未提供证据证明宋永太存在违约。同时，根据双方合同约定，并未明确约定赋予一方支付违约金即可解除涉案合同的权利。故国联创展公司的该项反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月10日作出判决如下：一、驳回宋永太的诉讼请求。二、驳回广州市国联创展有限公司的反诉请求。案件受理费34600元，由宋永太负担，案件反诉费34600元，由广州市国联创展有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。二审中，国联创展公司提交如下证据：1.房地产项目合作开发合同，拟证明国联创展公司与宋永太作为法定代表人的广东川府投资有限公司合作开发东景华庭项目；2.建设工程竣工验收报告，拟证明国联创展住宅、商业、公建、地下室（自编号A1-A4栋、A5栋）于2013年5月29日竣工验收备案；3.竣工验收备案表，拟证明国联创展住宅、商业、公建、地下室（自编号A1-A4栋、A5栋）于2013年8月26日竣工验收备案登记；4.东景华庭住宅、商业、公建、地下室（自编号A1-A4）预售许可证截图，拟证明国联创展公司已于2012年4月12日取得东景华庭（自编号A1-A4）商品房预售许可证；5.东景华庭住宅、商业、公建、地下室（自编号A5）预售许可证截图，拟证明截至2021年4月9日，国联创展公司名下的东景华庭（自编号A5）尚未办理商品房预售许可登记；6.自编号A5栋-单位新建（含商品房、经济适用房等）初始登记受理回执，拟证明国联创展公司已于2014年1月8日就涉案自编号A5栋房屋向增城市国土资源和房屋管理局申请初始登记，并被受理；7.不予登记决定书[穗不动产登（2018）335号]，拟证明国联创展公司在缴清土地出让金本金、违约金及利息前，无法办理涉案自编号A5栋房屋的初始登记和商品房预售许可证；8.市规划和自然资源局增城区分局关于东景华庭住宅、商业、公建（自编号A5栋）初始登记相关事项的复函[穗规划资源增函（2020）946号]，拟证明截至2020年7月13日，涉案自编号A5栋房屋未办理初始登记；9.涉案A5栋房屋照片，拟证明涉案A5栋房屋仍处于空置状态，国联创展公司并未将房屋交付给宋永太使用。对此，宋永太认为：对证据1至证据8的真实性没有异议，对证据9不予确认，其在涉案房屋中存放大量的酒类，国联创展公司在二审庭审之后擅自将门锁撬开，将货物、家具、单据凭证和账本等物品搬走，属于恶意伪造证据，其已经报警处理。本院认为：本案二审争议的焦点在于涉案的《房屋买卖合同》是否有效以及国联创展公司要求解除合同是否合法有据。关于涉案的《房屋买卖合同》是否有效的问题。国联创展公司以涉案房屋未取得商品房预售许可证明为由主张涉案《房屋买卖合同》无效，但根据国联创展公司提交的竣工验收备案表，涉案房屋在2013年8月已经竣工验收合格并完成备案手续，宋永太对此也无异议。且涉案房屋尚未办理商品房预售许可证及首次登记是由于涉案房屋的土地出让金尚未缴纳。按照合同约定，办妥房屋的确权手续是国联创展公司应履行的合同义务，现涉案房屋已竣工验收合格，国联创展公司应当积极履行办理房屋确权手续的合同义务，其以没有取得商品房预售许可证明为由主张合同无效依据不足，本院不予支持。关于国联创展公司要求解除涉案《房屋买卖合同》是否合法有据的问题。国联创展公司主张《房屋买卖合同》第十条的规定赋予了双方约定解除权，但《房屋买卖合同》第十条是关于双方违约责任的规定，并未明确约定一方在支付违约金的情况下即可解除合同。至于国联创展公司认为涉案房屋确权时间无法确定，其选择退出交易，退还宋永太支付的购房款并支付违约金的主张。如前所述，按照合同约定，办妥房屋的确权手续是国联创展公司应履行的合同义务。对于涉案合同的履行，宋永太不存在违约行为，且宋永太不同意解除合同，并表示待相关部门确认需要补缴的土地出让金具体数额后将要求国联创展公司继续履行合同义务。综上所述，国联创展公司要求解除合同退出交易的依据不足，一审法院判决不予支持国联创展公司要求解除合同的请求并无不当，本院予以维持。综上所述，国联创展公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69200元，由广州市国联创展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年四月二十八日书记员  林臻灏唐颖琪