贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终512号上诉人（原审被告）：代祥，男，1981年6月17日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：任达军，贵州乐云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国强，男，1970年11月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：陈国肖，男，1973年8月25日出生，汉族，住浙江省东阳市。陈国强、陈国肖的共同委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。陈国强、陈国肖的共同委托诉讼代理人：李林芳，贵州森黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州炎夏房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区大凹村。法定代表人：苟继熊，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司，住所地贵州省铜仁市印江自治县龙津街道河滨北路北侧。负责人：金生华，该公司总经理。上诉人代祥因与被上诉人陈国强、陈国肖、贵州炎夏房地产开发有限责任公司（以下简称炎夏公司）、贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司（以下简称炎夏印江分公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人代祥及其委托诉讼代理人任达军，以及被上诉人陈国强、陈国肖的委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼，炎夏公司及炎夏印江分公司经本院传票传唤后无正当理由未到庭。本案现已审理终结。代祥上诉请求：1.撤销原判，依法改判上诉人只应向被上诉人陈国强、陈国肖支付租金35,514.9元，并确认上诉人与被上诉人的房屋租赁限为2017年7月1日至2022年12月31日，租赁期满，上诉人具有优先承租的权利；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）一审判决认定事实错误。1.根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》约定炎夏印江分公司除负有负责给商户与商户问的隔墙砌砖和内外粉刷的合同义务外，还负有安装好观光电梯或扶梯，铺好公共通道的地砖等设施完善的义务，炎夏印江分公司直到2017年3月才将房屋交付给上诉人装修。上诉人及其他商户在被上诉人炎夏印江分公司一直不履行义务的情况下，为避免自己已经投入装修数十万元损失，又共同出资装修本应由炎夏印江分公司负责的公共部位装修，并于2017年7月1日共同出资组织了开业活动。因此，一审法院认定被上诉人炎夏印江分公司只负有“给乙方商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷”的合同义务，显然与双方的实际权利义务不符，事实认定明显错误。2.根据租赁合同约定，租赁期限由双方择日子开业而定，自商贸城正式开业之日起计算。炎夏印江分公司在租赁合同签订后并未立即将房屋交付给上诉人使用，而是在2017年3月才将房屋交付给上诉人装修。因此，房屋租赁期限应从商贸城正式开业之日起计算，但由于炎夏印江分公司一直未履行举办正式开业活动的义务，致使双方签订的租赁合同期限一直未能正式起算，也即房屋租赁合同尚未履行，被上诉人要求上诉人支付租赁费用并无事实及法律依据。退一万步讲，即便上诉人及其他商家共同出资替炎夏印江分公司举办了开业活动，那么租赁期限也应当自2017年7月1日起计算，且举办该活动的经费依约也应由炎夏印江分公司承担，并在租金中予以抵销扣除。因此，一审法院只判决上诉人向被上诉人支付租赁费用，而未对双方的租赁期限予以明确，并未对举办开业活动费用予以扣除，明显偏袒被上诉人，对上诉人显失公平。（二）一审判决适用法律错误。1.虽然炎夏印江分公司通过在商贸城过道等位置张贴温馨告知，但其却因自己违约，不敢面对上诉人，为逃避自己的责任，而是采取根本不符合送达要求的送达方式，不能产生已经送达的法律效果。一审法院认定“炎夏印江分公司已履行告知代祥向陈国强、陈国肖支付租金的义务，该转让已发生效力”，明显不符合客观事实，也无相关法律规定作为依据，适用法律明显错误。事实上，上诉人也是在陈国强、陈国肖起诉后才知道有权利义务转让这一行为，因此，该转让通知对上诉人不产生法律效力。2.上诉人与炎夏印江分公司签订的租赁合同系双务合同，双方互负权利和义务，炎夏印江分公司在租赁合同中并非只享有权利，不承担义务。因此，炎夏印江分公司在《商品房交付协议》中对租金收取权利的转让，应视为是对债权债务的概括转让。上诉人对炎夏印江分公司在租赁合同中的违约行为、租赁期限的约定、相关费用的承担，均可以向受让人陈国强、陈国肖进行抗辩并主张扣除抵销。综上，原审法院审理认定事实及适用法律均有错误，炎夏印江分公司对其权利义务的转让未征得上诉人同意，且未直接告知上诉人，上诉人之前并不知晓，对上诉人不产生任何效力，应驳回其对上诉人的诉讼请求，但上诉人基于租赁行为已实际产生的事实，愿意在公平合理基础上支付租金，根据以上事实及法律规定，在本案中，除一审法院已认定扣除15,000元隔墙砌砖、内外粉刷费用外，尚有以下事项需予以明确：1.上诉人在炎夏印江分公司不履行合同约定举办正式开业活动后，与其他商家举办开业活动，支付费用为20,686.2元，依法应当在租金中予以扣除；2.由于炎夏印江分公司不履行合同约定，未对公共部位进行装修，上诉人与其他商家一起对公共部位进行装修承担了78,155.7元的费用，依法也应当在租金中予以扣除；3.炎夏印江分公司未安装观光电梯，致使上诉人的生意受到严重影响，炎夏印江分公司应当赔偿上诉人损失20,000元，依法也应当在租金中予以扣除；4.关于租赁期限的计算，根据合同约定，租赁期限应当从2017年7月1日正式开业之日计算；5.根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第6条“承租非固有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，上诉人请求延长该租赁合同期限至2022年12月31日止。为此，上诉人特提起上诉，望二审依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈国强、陈国肖二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法得当，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人炎夏公司、炎夏印江分公司未作二审答辩。陈国强、陈国肖向一审法院起诉请求：1.判决代祥、炎夏公司、炎夏印江分公司共同支付房屋租金179,356.8元及利息，利息从2019年1月1日起以179,356.8元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至房屋租金全部付清之日止；2.案件受理费由代祥、炎夏公司、炎夏印江分公司负担。一审法院查明事实：（一）2016年8月29日，以炎夏印江分公司为甲方、代祥为乙方，签订《印江浙江商贸城二楼家具市场租赁合同》。协议约定：一、交房时间与租赁期限。炎夏印江分公司将其开发的位于印江自治县房屋出租给代祥使用，甲方交房给乙方装修商铺时间为2016年11月15日。租赁期限为五年，即从2016年11月28日至2021年11月27日（双方择好日子开业而定，自商贸城正式开业之日起计算）。二、租金价格及优惠。租金按35元／㎡／月按建筑面积计算。优惠政策约定租赁期限五年，给予经营户第一年、第二年免租期，第三年交三个月，第四年交四个月，第五年交五个月，五年共交十二个月。每户面积在200平方米左右及以下，交保证金1万元，300-500平方米交保证金2万元，500平方米以上交3万元（所交保证金可抵租金）。甲方交房给乙方装修时，乙方应付清三年租金，500平方米以上的大面积商户可协议分两次付，第二次交付时间为2017年6月1日前。第四年的租金在2017年12月31日前交付，第五年的租金在2018年12月31日前交付。三、甲方交商铺给乙方装修标准。甲方负责给乙方商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷，其余装修由乙方负责。合同签订后，炎夏印江分公司将房屋交付给了代祥使用。代祥于2016年8月29日向炎夏印江分公司支付了10000元订金。（二）2016年9月17日，炎夏印江分公司与陈国强、陈国肖签订《商品房买卖合同》，约定将位于印江自治县房屋出售给陈国强、陈国肖，合同对出让商品房屋行为以及权利、义务进行了明确约定。2018年7月1日，以炎夏印江分公司为甲方、陈国强、陈国肖作为乙方签署了《商品房交付协议》，协议约定：1、协议签订之日起，甲方将商品房正式交付给乙方；2、协议签订之前，甲方与印江浙江商贸城二楼家具市场相关租户签订的租赁合同，乙方予以认可，商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担。甲方前期收取的租金，由甲方支付给乙方；3、甲方通知印江浙江商贸城二楼家具商场相关租户，商业用房的所有权已转交给乙方，由乙方行使上述商品房的房东权利。相关租户要购买商品房或以后续租等事宜，由相关租户与乙方直接商谈。同日，炎夏印江分公司，以《温馨告知》的形式在商场过道等多出显眼位置进行了张贴。至今，炎夏印江分公司未将已收取代祥的订金10000元交付给陈国强、陈国肖，代祥也未按照租赁协议及《温馨告知》的约定向陈国强、陈国肖支付租金。（三）代祥租赁的案涉商铺由代祥自行完成了隔墙砌砖和粉刷并负担费用，于2017年7月1日正式开业。案涉房屋的产权转移登记尚在办理过程中，尚未登记在陈国强、陈国肖名下。炎夏印江分公司系炎夏公司设立的分公司。一审法院认为：（一）合法的租赁关系依法应予保护。本案中,炎夏印江分公司与代祥签订书面房屋租赁协议,由代祥承租案涉房屋，租赁协议对租赁物、租期、租金及租金的支付方式等作了详细约定，炎夏印江分公司与代祥之间的租赁关系成立。在租赁期间内，炎夏印江分公司将涉案房屋出卖给陈国强、陈国肖，并在《商品房交付协议》中对租金收取等作了约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人的约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”的规定，该交付协议视为债权的转移。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，炎夏印江分公司将房屋出卖给陈国强、陈国肖后，通过在浙江商贸城二楼商场过道等位置张贴温馨告知，已履行告知代祥向陈国强、陈国肖支付租金的义务，该转让已发生效力，承租人代祥应按租赁协议向陈国强、陈国肖履行支付租金的义务。故陈国强、陈国肖有权向代祥主张租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定和租赁协议中关于第五年的租金应于2018年12月31日前支付的约定，案涉租金应于2018年12月31日前支付，现约定的租金支付期限已届满，应由代祥向陈国强、陈国肖支付尚欠租金。（二）关于尚欠租金金额的问题。根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》的约定，本案案涉房屋面积为427.04平方米，租期五年，优惠后代祥只支付12个月租金，按每平方米每月35元计算12个月租金应为179,356.8元。同时根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》中订金可以抵租金的约定，代祥支付给炎夏印江分公司的10,000元订金可以抵扣租金，故尚欠租金169,356.8元，炎夏印江分公司已收取的10,000元订金应支付给陈国强、陈国肖。因炎夏印江分公司未履行《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》中所约定的履行商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷义务，诉讼中，代祥称为隔墙砌砖和内墙粉刷装修自行支付25,850.88元，结合代祥承租商铺的面积为427.04㎡，酌情应从尚欠租金169,356.8元中减除15,000元适当，代祥现尚欠租金154,356.8元。（三）关于陈国强、陈国肖主张从2019年1月1日起以179,356.8元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至租金全部付清之日止的利息问题。租赁协议中未对逾期支付租金是否支付利息作出约定，故对陈国强、陈国肖主张支付利息的请求不予支持。（四）关于陈国强、陈国肖主张共同支付租金及利息的问题。案涉房屋的承租人系代祥，根据合同相对性原理，应由代祥支付租金。结合炎夏印江分公司与陈国强、陈国肖在《商品房交付协议中》约定“但上述商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担”，该约定系炎夏房开印江分公司为达成债权转移合同的承诺，债权转移后，其应对承租人不支付租金部分承担连带责任。炎夏印江分公司系炎夏公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，炎夏印江分公司不具有法人资格，其民事责任应由炎夏公司承担。炎夏公司承担支付责任后，有权向代祥追偿。代祥辩称其没有看到温馨告知，没有人收取过租金，不知道向谁交租金,该辩解不能作为其不支付租金的理由,对其辩解意见不予采纳。一审法院判决：一、代祥、贵州炎夏房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内连带支付陈国强、陈国肖租金154,356.8元；贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担支付责任后，有权向代祥追偿；二、贵州炎夏房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内将已收取代祥的租金（订金）10,000元支付陈国强、陈国肖；三、驳回陈国强、陈国肖本案的其他诉讼请求。案件受理费4,128元，减半收取计2,064元，由代祥负担1,695元，由贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司负担25元，由陈国强、陈国肖负担344元。在二审中，陈国强、陈国肖以及炎夏公司、炎夏印江分公司均未提交新的证据。代祥提交新的证据为：1.照片12张，用于证明炎夏印江分公司未完善公共设施存在违约的事实；2.开业庆典宣传单，用于证明炎夏印江分公司不履行合同约定的开业活动，系由承租户自己举办的事实；3.开业活动筹款开支表及凭证，用于证明承租户集体筹款举办开业活动，每家租户平均分担两万多元的事实。经审查，代祥提供的照片能够客观真实地反映案涉商贸城的现状，能够证明炎夏印江分公司未履行完善公共设施的义务，并已构成违约的事实，本院予以采信。对代祥提供的其他证据，因与本案不具有关联性，不予采信。对一审查明事实，二审予以确认。同时，关于二楼过道地砖实际由谁装修的问题，代祥在二审提供的照片能够反映二楼过道地砖已实际铺设的现状，且陈国强、陈国肖及炎夏印江分公司在诉讼过程中对“承租户铺设二楼过道地砖等公共装修”的问题也并未提出异议，加之租赁合同第三条的约定“铺好公共通道的地砖”属于开发商的义务。据此，本院认定，开发商未按合同约定完成案涉二楼过道地砖的铺设义务，该地砖由相应承租户实际铺设。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1.陈国强、陈国肖是否享有主张案涉房屋租金的权利，是否具有原告的诉讼主体资格；2.一审对案涉租赁期的确定及租金的计算是否正确；3.出租方履行租赁合同是否符合合同约定，租金支付条件是否成就，应否抵扣租金。本院认为：（一）关于陈国强、陈国肖是否享有主张案涉房屋租金的权利。炎夏印江分公司与陈国强、陈国肖在签订《商品房交付协议》，约定炎夏印江分公司将案涉房屋的租金权利转让给陈国强、陈国肖享有。并且，炎夏印江分公司已在商贸城过道等公共位置张贴了载明权利转让内容的《温馨告知》，应视为其已将权利转让的事实通知了租户，因而该权利转让协议合法有效，对租户具有法律拘束力。因而，陈国强、陈国肖有权要求代祥向自己支付租金，其具有原告的诉讼主体资格。然而，陈国强、陈国肖取得的权利，仅限于炎夏印江分公司的原有权利。承租户代祥针对租赁合同享有的抗辩权，及于炎夏印江分公司和陈国强、陈国肖；并且，鉴于合同的相对性，炎夏印江公司不能以“房屋已经出让或权利已经转让”为由，对抗承租户代祥提出的租赁合同抗辩。因此，代祥所称“案涉权利转让协议对其不产生法律效力”的意见，不能成立。（二）关于租期及租金的计算问题。虽然案涉租赁合同约定五年的租赁期限从2016年11月28日至2021年11月27日止，但同时还约定租期由双方择好日子开业而定，自商贸城正式开业之日起计算。代祥主张开业时间为2017年7月1日，炎夏印江分公司对此予以认可，因而案涉房屋的实际租赁期限应为2017年7月1日至2022年6月30日。根据合同约定，出租方优惠后代祥总共只需支付12个月租金，按每平方米每月35元计算12个月租金应为179,356.8元。因此，一审对五年租金数额的计算正确；但对租赁期限的认定不当，二审予以纠正。（三）关于租金的支付条件是否成就以及租金的减扣问题。案涉租赁合同约定交房装修时付清第三年租金，第四年租金在2017年12月31日前交付，第五年租金在2018年12月31日前交付。炎夏印江分公司交付案涉房屋后，代祥已实际占用使用，且双方约定的租金支付期限已经届满，为此代祥应当支付相应租金。代祥主张“根据合同的约定，应当在开发商完成公共设施的建设后，才交第三年的租金，因而租金支付条件尚未成就”，经查双方租赁合同约定的是“……承租户验收后才可以进场装修，才交第三年的租金”，由于在本案中承租户已实际进场装修和使用房屋，因此代祥的该主张缺乏合同依据，本案的租金支付条件已经成就，承租户的抗辩理由不能成立。然而，在双方履行合同的过程，由于炎夏印江分公司未履行合同约定的装修义务，导致原本应由其负责的商户间的隔墙砌砖和内外粉刷，以及公共通道地砖铺设等设施的完善，实际由租户集体出资完成，从而产生了额外的装修费用，该费用应当在相应租金中予以扣减。在一审中，代祥主张其花费装修费为25,850.88元，由于该费用包括按合同应当承租户自己承担装修费用的部分，故一审根据陈国强、陈国肖对“隔墙费装修费为5,000元”的自认，对代祥的租金扣减15,000元。此扣减方法及金额，未能将租户完善公共通道地砖铺设等设施所产生的费用予以适当扣减，明显不当，对此二审予以纠正。案涉商贸城的商户间隔墙以及二楼过道地砖等公共设施，系因开发商未按合同约定完成装修，后由租户集体出资进行完善；在双方均不能提供证据证明每户出资金额，且难以区分每户投入成本的情况下，结合商贸城的现状、造成该后果的原因以及双方的举证责任，综合确定代祥支付的应由开发商承担的装修费为22,000元(隔墙15,000元+公共部分7,000元)，并在租金中予以减扣较为合适。因此，代祥租赁五年产生的租金为179,356.8元，扣减已支付的订金10,000元及装修费用22,000元后，还应支付租金147,356.8元。在二审中，代祥称其花费的装修费为78,155.7元，此与其在一审中主张的装修费为25,850.88元相矛盾，且未提供充分的证据予以证明，对此二审不予采信。另外，根据权利转让协议的约定，炎夏印江分公司应将已收取代祥的10,000元订金交付给陈国强、陈国肖，并对代祥的租金支付义务承担连带责任。因炎夏印江分公司系炎夏公司设立的分公司，其民事责任应由炎夏公司承担，一审据此作出由“炎夏公司向陈国强、陈国肖支付订金10,000元，并对代祥的租金支付义务承担连带责任”的处理，并无不当。关于代祥提出的赔偿损失及开业活动费问题，因炎夏印江分公司未履行合同义务给租户造成额外装修损失外，代祥并未举证证明其还产生了其他损失，同时案涉租赁合同也并未明确约定开业活动费由出租方承担，因而代祥关于赔偿损失及开业活动费的主张不能成立，应不予支持。综上所述，上诉人代祥的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定主要事实清楚，部分事实有误，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2563号民事判决主文第一项内容为“代祥于判决生效之日起15日内支付陈国强、陈国肖租金147,356.8元，贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担连带支付责任，其实际支付后有权向代祥追偿。”二、维持贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2563号民事判决主文第二项、第三项及案件受理费负担决定。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3,387元，由上诉人代祥负担2,000元，由贵州炎夏房地产开发有限责任公司负担693.5元，由陈国强、陈国肖负担693.5元。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  向 前二〇二一年四月十六日法官助理丁雄书记员张祝红