辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4661号上诉人（原审被告）：杨丹，女，1980年5月27日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：胡本义（杨丹丈夫），男，1978年9月7日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审被告）：胡本义，男，1978年9月7日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：吉林亚泰物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。负责人：安晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：李玉龙，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人杨丹、胡本义因与被上诉人吉林亚泰物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“亚泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初7011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨丹、胡本义上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。《承诺书》无效，为格式条款。二、一审判决适用法律错误。法律并未禁止“住宅可改作经营性用房”，我方已经举证有利害关系业主的证明。三、被上诉人诉讼主体不适格。四、上诉人的经营活动为合法经营。五、上诉人的经营符合现有国家政策。六、沈阳市沈北新区区委书记对上诉人的经营活动给予了积极肯定的答复。七、上诉人的经营活动满足了园区居民的需求。亚泰物业公司辩称，一、我方认为原审认定事实正确，上诉人作为完全民事行为能力人，对于自己签订的法律文件应该承担相应责任，且《亚泰城业主手册》及《承诺书》内容不违反法律规定。二、一审法院适用法律正确，上诉人违反《亚泰城业主手册》规定，且未取得有利害关系业主一致同意。三、物业公司具备诉讼主体资格，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，上诉人违反物业服务合同约定，物业公司有权起诉。四、上诉人经营并非合法经营，虽然其取得相应手续，但是因为相关颁发手续部门只是形式审查，不进行违法性审查，也不能代表在违反法律法规的情况下有手续就具备合法性。五、任何经营都应符合法律规定与合同约定，在商铺等商用地点开设超市物业公司不持任何反对意见，但是将住宅改为超市使用，就不符合法律规定及物业合同约定。杨丹、胡本义向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告将其所有的位于沈阳市沈北新区房屋由经营商业用途恢复至住宅原状使用；2.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月1日，二被告购买了沈阳亚泰金安房地产开发有限公司开发的位于沈北新区房屋。原告系二被告购买房屋所在小区的物业服务公司。2019年12月28日，被告杨丹与原告签订了《承诺书》，写明：“本人已阅读亚泰城《业主手册》中各项约定、协议的条款，为维护全体业主的共同利益，促进园区和谐发展，同意遵守、执行本手册的条款，并同意遵守亚泰城宿务中心日后根据本手册而修订的条款，如有违反本手册之行为，同意承担有关违约责任”。另外，上述《业主手册》中第64页业主房屋装修承诺书中的第5条约定了业主不得改变住宅使用功能从事经营型活动。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本案中，被告杨丹为原告出具的《承诺书》系其真实的意思表示，且并未违反法律法规的强制性约定，合法有效，被告应当依约履行，遵守亚泰城《业主手册》中各项约定。上述《业主手册》中已约定业主不得改变住宅使用功能从事经营型活动，故原告将其位于沈北新区住宅用于经营性活动，属于违约行为，应当承担相应违约责任，将案涉房屋恢复至住宅原状使用。一审法院判决：依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：被告杨丹、胡本义于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈北新区房屋由经营性用房恢复至住宅用途使用；案件受理费100元，减半收取50元，由被告杨丹、胡本义负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人杨丹、胡本义向本院提交证据如下：1.证人证言两份，证明允许我在这开超市。2.烟草专卖许可证、营业执照、食品经营许可证，证明我方属合法经营。3.工商局下发《关于进一步放宽市场主体住所限制和规范住所登记管理的通知（征求意见稿）》，证明允许住宅商用。4.沈北新区区委书记在人民网留言，证明经营合法符合政策，给予登记。被上诉人亚泰物业公司发表质证意见如下：1.对证据的真实性合法性关联性有异议，是复印件。证明里体现的书写的内容完全一致，涉嫌提前拟好交由相关人签字，不能代表真实意思表示，因证人未到庭无法核实。有利害关系的业主不止相邻两户。2.营业执照没有异议，其他两项有异议，即使都是真实的，因为相关的部门只是形式审查，不做违法性审查，不了解上诉人与物业公司之间的合同约定，不能证明办理了手续就具备合法性，不能违反法律法规规定。3.征求意见并未生效，没有法律效力。该文件中也规定了住所进行登记的住宅除外，需要经有利害关系业主同意。4.真实性合法性均有异议。该意见即使真实也不能与法律规定相悖。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人杨丹、胡本义与被上诉人亚泰物业公司签订的《承诺书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《承诺书》中约定业主同意遵守、执行《业主手册》的条款，如有违反条款之行为，同意承担有关违规责任，上诉人杨丹、胡本义应按照《业主手册》的相关约定履行自己的权利义务。故对于二上诉人提出《承诺书》属格式条款应无效的上诉请求，本院不予支持。关于二上诉人提出一审法院适用法律错误，法律并未禁止“住改商”，且已经有利害关系业主同意，取得相关营业执照属合法经营并符合国家现有政策的上诉请求，经查，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”若法律、法规以及管理规约明确约定业主不得将住宅改变为经营性用房的，业主应当予以遵守并不得违反。从本案现有事实看，案涉《业主手册》明确约定业主不得将住宅改变为经营性用房，现二上诉人私自将案涉房屋改变为经营性用房使用，已经违反了《业主手册》的约定，应当承担相应的违约责任。故一审法院适用法律正确，对二上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。至于二上诉人提出其已经取得相关营业执照属合法经营，并符合国家现有政策的问题，二上诉人虽然已经办理了工商登记取得了相关营业执照，但不能改变其行为欠缺合法性的事实，且二上诉人提到的政策主要涉及放宽对个体工商户登记经营场所限制问题。办理工商登记许可并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，不涉及“住改商”民事行为效力问题。故对二上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于二上诉人提出被上诉人诉讼主体不适格的上诉请求，经查，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定，本案被上诉人具备诉讼主体资格，故对二上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人杨丹、胡本义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨丹、胡本义负担。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月二十三日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。