辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初1458号原告：江俊宽，男，1964年出生，汉族，个体工商户，现住东港市。委托诉讼代理人：高晓东，辽宁仁正律师事务所律师。被告：东港宝华房地产开发有限公司。住所地东港市大东区。法定代表人：张传峰，总经理。委托诉讼代理人：姜伟，男，1971年出生，汉族，辽宁鲲鹏建设集团有限公司办公室主任，现住东港市。第三人：丹东银行股份有限公司。住所地丹东市振兴区。法定代表人：于利，董事长。委托诉讼代理人：姜琰，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓，男，1984年出生，汉族，丹东银行股份有限公司职员，现住丹东市元宝区。原告江俊宽与被告东港宝华房地产开发有限公司、第三人丹东银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高晓东、被告的委托诉讼代理人姜伟、第三人的委托诉讼代理人姜琰、王卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认位于东港市门市归原告所有；二、被告协助原告将涉案房屋的所有权变更登记在原告名下。事实与理由：2014年5月，原告在被告开发的西城尚景小区购买了涉案房屋，同年5月31日，原告将购房款1681669元支付给了被告，被告于当日为原告出具了两张收款收据，并承诺该小区可以办理产权登记时协助原告将房屋产权进行变更。现该小区已可以办理产权登记，但被告却以各种理由进行拖延。涉案房屋虽抵押给第三人，但额度仅50万元，原告愿意代被告偿还该50万元及利息。庭审后，原告撤回第一项诉讼请求。被告辩称，收款收据是被告为原告开具的，本公司出具的“情况说明”也是真实的。第三人述称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，被告已将涉案房屋抵押给第三人，且抵押在先。涉案房屋抵押额度虽为50万元，但整体抵押合同中被告尚有近4000万元未偿还，不同意原告就涉案房屋代被告偿还贷款，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：因原告承包被告的外墙干挂理石等工程，被告将其开发的东港市大东区西城尚景小区18#门市房抵顶给原告。2014年5月31日，被告为原告开具收款收据两张，收款事由均载明“西城尚景18#门市款”，金额分别为305758元、1375911元，合计1681669元。2020年5月7日，被告出具一份“情况说明”，内容是：“江俊宽因承包东港宝华房地产开发有限公司工程，东港宝华房地产开发有限公司将西城尚景小区18#门市抵顶给江俊宽。西城尚景小区18号门市，房产处登记编号为西城尚景小区2号楼104-209，面积为152.879平方米”。2013年9月23日，第三人与被告签订“固定资产借款合同”和“最高额抵押合同”，被告以包括涉案房屋在内的若干房屋做抵押，向第三人借款8000万元，后上述两份合同项下的借款已清偿。2016年3月25日，第三人与被告再次签订《固定资产借款合同》和《抵押合同》，被告以包括涉案房屋在内的若干房屋做抵押，向第三人借款6000万元。现尚有本金3922万元及利息未偿还。涉案房屋抵押额度为50万元,房号“西城2#网点104+209”。诉讼过程中，第三人提供一份被告在申请贷款时提交的“承诺书”，并据此主张涉案房屋系被告出借给原告使用，原告放弃对该借用房屋的优先购买权。原告对该“承诺书”的真实性不予认可，并申请进行笔迹鉴定，经本院委托，沈阳佳实司法鉴定所于2020年7月20日作出沈佳司鉴所（2020）文鉴字第80号《司法鉴定意见书》，鉴定意见是：检材中承诺人（公章）处的“江俊宽”签名字迹与提交的江俊宽样本签名字迹不是同一人书写。第三人对该鉴定意见不予认可，但不申请重新鉴定。故对第三人主张涉案房屋系原告借用的事实不予认定。因第三人与被告间的借款、担保合同纠纷，第三人作为申请人向丹东仲裁委员会申请仲裁，该委于2020年8月1日作出丹仲裁字（2020）第39号裁决书，认定被申请人（被告）尚欠申请人（第三人）本金3922万元，并有利息、罚息、复息、申请人（第三人）追索债权损失的律师费431414.76元。裁决结果是：一、被申请人（被告）向申请人（第三人）偿还借款本金3922万元，并支付：1、至2019年12月21日止欠付的利息3921476.53元；2、以3922万元为基数，自2019年12月22日起至该款实际偿还之日止，按年利率11.07%计算的罚息；3、以欠付的利息为基数，自欠付之日起至该利息实际偿还之日止，按年利率11.07%计算的复息；二、被申请人（被告）赔偿申请人（第三人）为追索本案债权所损失的律师费431414.76元。三、申请人（第三人）对被申请人（被告）所有的下列抵押物财产享有优受偿权（北城怡景小区房屋若干、西城尚景小区房屋若干）。其中包括涉案房屋：西城尚小区2号楼104、209室（房号104、209）。本院所确认的上述事实，有原、被告及第三人陈述、收款收据、情况说明、固定资产借款合同、最高额抵押合同、抵押合同、司法鉴定意见书、仲裁裁决书等证明材料在卷为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：被告欠付原告工程款，将涉案房屋抵顶给原告，原、被告形成房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因涉案房屋已由被告抵押给第三人，在该抵押借款合同中，被告系抵押人、第三人系抵押权人、原告系与该抵押借款合同有利益关系的买受人。本案的争议焦点是原告能否以买受人身份代被告向第三人偿还债务，并在代为清偿后，实现对涉案房屋的物权登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本条的规定内容，目的是要实现物权法意义上的“物尽其用”的价值目标及利益平衡原则，并在坚持抵押权人利益优先保护的同时，也尊重抵押人和受让人的利益，只要买受人的代偿行为合法，其代偿权即为法定权利。本案中，原告代被告向第三人清偿债务符合法律规定。第一、第三人就涉案房屋设定的抵押权，其实质系“物的担保”，目的就是保证自己债权的实现，现因被告不能对第三人履行债务，原告自愿代被告履行债务，不损害第三人的利益。相反，还使第三人的抵押债权优先得到了保护，并可能对该资金获得“期限利益”。第二、不损害被告的利益。相反，原告在代被告清偿债务后，需要承担对被告享有的该债权无法实现的风险。第三、被告与第三人签订的抵押借款合同虽未约定可由买受人（或该合同的其他第三人）代为履行，但也未将买受人代为履行排除在外，本案情形也不属法律规定只能由被告履行的情形。至于原告代为履行债务的数额，应以抵押借款合同中《抵押物清单》上就涉案房屋设定的“担保债权确定抵押额度50万元”为准，并参照仲裁裁决书列明的利息、罚息、复息、律师费的裁决结果确定其他应一并清偿的债务。第三人关于涉案房屋的抵押额度不应与整体抵押合同数额分割处理的主张无事实及法律依据，不予支持。综上，原告代为清偿行为合法，本院予以支持，第三人丹东银行股份有限公司不能拒绝接收。原告代为清偿债务的目的，是要实现涉案房屋的物权登记，故本案对影响物权登记的抵押权一节一并予以调整，即原告代为清偿后，第三人对涉案房屋的抵押权消灭。该抵押权消灭后，第三人作为原抵押权人，被告作为原抵押人，应共同将该抵押权登记予以注销，并由被告协助原告实现物权登记。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告江俊宽于本判决生效后30日内代被告东港宝华房地产开发有限公司向第三人偿还借款本金50万元，同时给付：1、以50万元为本金，至2019年12月21日止欠付的利息4993.33元（50万元÷3922万元×3921476.53元）；2、以50万元为本金，自2019年12月22日起至该款实际偿还之日止，按年利率11.07%计算的罚息；3、以欠付的利息为基数，自欠付之日起至该利息实际偿还之日止，按年利率11.07%计算复息；4、第三人为追索债务所产生的律师费5500元（50万元÷3922万元×431414.76元）；5、第三人申请仲裁费598.83元（50万元÷3922万元×46972元）。二、原告江俊宽将上述款项一并支付给第三人丹东银行股份有限公司后10日内，被告东港宝华房地产开发有限公司与第三人丹东银行股份有限公司办理涉案房屋抵押权注销登记；三、被告东港宝华房地产开发有限公司在涉案房屋抵押注销登记办理完毕后10日内，协助原告将东港市大东区西城尚景小区2号楼104-209号门市房的所有权登记至原告江俊宽名下。如被告和第三人在原告代为清偿后，未按本院指定的期限内履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费19940元，由被告承担，鉴定费6400元，由第三人丹东银行股份有限公司承担。此款原告已预交，被告与第三人在执行时一并将此款给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  王家峰人民陪审员  王 涛人民陪审员  郭玉慧二〇二一年四月二十三日书 记 员  王翠娇