杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0109民初2800号 原告杭州爱家物业服务有限公司，统一社会信用代码9133010068290476X6，住所地杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人岳波，经理。 委托诉讼代理人李爱梅、杨礼瀛，浙江南方中辰律师事务所律师。 被告李至坚，男，1971年10月28日出生，汉族，住台州市椒江区。 被告郑丽萍，女，1975年12月13日出生，汉族，住台州市椒江区。 原告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称“爱家物业”）诉被告李至坚、郑丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于同年3月18日公开开庭进行了审理。原告爱家物业的委托代理人李爱梅、杨礼瀛、被告郑丽萍到庭参加诉讼。被告李志坚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告爱家物业诉称：2017年9月29日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋出租托管合同》一份，约定两被告将位于杭州市萧山区××幢××单元××室的房屋交给原告托管出租，期限从2017年10月8日至2022年12月7日。2020年1月，受新冠肺炎疫情影响，原告的托管业务遭受重创，经统计，2月共有5837套房屋无法正常出租，3月份仍有很多小区不允许对外看房出租，仅2-3月两个月，原告共产生空置损失2789万。另一方面，各地政府出台诸多减租政策，很多承租户看到各地减租政策后，也纷纷要求原告减免租金并组团拒绝支付应付租金。原告一方面可以收取的租金收不进，另一方面因空置产生大量损失,亏损严重，为避免托管业务拖垮整个企业，造成更大的社会动荡，原告只能通过收缩规模来度过困难。经过与各出租人协商、沟通，原告通过支付违约金等方式陆续解除了数百套房屋的租赁，其中就包括案涉小区的全部76套房屋。2020年4月22日，原告向被告发送《解除合同通知函》，向被告提出提前终止《房屋出租托管合同》，结清租金至2020年4月22日，腾空了房屋并向被告发送了房屋大门密码，同时向被告支付了合同约定的违约金26909.08元。同年5月，两被告向贵院提起诉讼，要求继续履行租赁合同。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，在违约方不存在主观恶意的情况下，若继续履行合同显失公平，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”，其余法律规范等简称依此类推）第110条、《民法典》第580条规定，债务标的不适用强制履行或者履行费用过高，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 原告认为，原告终止合同系因疫情影响及当前环境影响、为企业生存而调整经营策略，因此解除了数百套房屋的托管，并非仅针对被告。原告已腾空房屋并明确作出终止合同的意思表示，也已向被告支付了违约金，案涉房屋的全套装修也无偿赠与了被告，这也是及时止损的无奈之举。原告确已无力继续履行案涉合同，案涉合同履行事实上已陷入僵局，强行维持合同现状，对双方均无好处，且不利于今后房屋的管理、维护和租金的收取，也达不到物尽其用的目的。为充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序，在本案租赁合同不宜强制履行的情况下，原告起诉，要求解除原告与两被告签订的《房屋出租托管合同》。 两被告辩称：1.原告方不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定的要求：（1）原告存在恶意违约的情况，原告先高价抢占房源，增加市场份额，挤走其它中介公司，然后依据经营情况，留下低价房源，将没有达到预期利润的高价房源解约、退房，再低价收进，高抛低收以降低经营成本；原告为了经营利润最大化，借疫情之名，将美哉美城小区不盈利的80套房源单方强制解除合同，留下20套低价房源，损害守约方利益，并从中获取利益，属恶意违约。（2）原告继续履行合同，没有显失公平。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第72条规定，一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，原告作为房屋租赁企业，是租房市场的主体，其专业、经验都具有优势地位，合同也由原告提供、制定，部分条款包括空置期、违约金等明显对原告有利。且判断是否显失公平应以订立合同时的约定为准，不能以后续的商业风险为依据，因供求等因素导致价格适当偏低价值或者由于市场的固有风险带来的利益损失应予以排除，原告以经营亏损业务调整为由解除合同系转嫁风险于被告方，系对被告方显失公平，而非对原告显失公平。（3）被告方作为守约方拒绝解除合同，没有违反诚实信用原则。2.原告作为住房租赁企业，其租房目的是为了对案涉房屋进行管理出租而获利，原告现在杭州地区依旧有正常经营出租管理房屋的业务，并未破产、倒闭，并不像租赁合同的承租人和实际居住人，因工作、家庭、生活等发生重大变化必须搬离，以至于不能实现合同目的，而案涉房屋也是适租状态，并未出现不能出租的情况，况且原告履行的是金钱债务，并非法律上或事实上的不能履行，也非不适于强制履行，故原告依旧可以履行合同。至于原告以充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源等为由解除合同，被告方认为，继续履行案涉合同反而更有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费。原告是专业的房屋中介机构，出租房屋寻找租客具有更大的优势，而被告方居住地并不在杭州，无暇管理房屋出租事宜，房子在手里也只能是长期空置，这是对社会资源的极大浪费。故在本案中，原告继续履行合同，才能不辜负“法律是保护守约方的正常权利，遵守契约精神，打造诚实信用社会，更好地维护经济活动中的正常秩序”这一立法初衷。3.虽然疫情客观上的确会影响原告的经营状况，但原告之前在2020年4月22日给被告方发送《解除合同通知函》要求解除合同时，杭州地区各行各业均已复工复产，原告仍可继续将案涉房屋经营管理并出租以实现合同目的，案涉合同并未陷入僵局，达到法律上或事实上不能履行的程度。且疫情不光对原告有影响，对被告方的生活和收入也有很大的影响，如果合同被解除，则被告方会无法归还房贷，对被告方的家庭生活产生重大的影响。4.被告方并没有收房，没有义务采取措施防止损失的扩大。原告明知自己不具有单方通知解除权，被告也多次表明不同意解除合同，原告仍旧清退租客、强制腾房，相应的损失后果原告应当自行承担。综上，被告方认为原告应当继续履行合同，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的《房屋出租托管合同》1份及被告方提供的企业架构图及杭州我爱我家小程序发布的“相寓”房源材料1组、本院（2020）浙0109民初10419号民事判决书（复印件）1份，系双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的证据，1.解除合同通知函、邮寄凭证及物流记录各1份，银行回单2份，通知函、邮寄凭证及物流信息（均为复印件）各1份，被告方对证据的真实性予以确认，故认定其真实性，因案涉合同并不因原告发函而解除，故本院对该组证据的证明效力不予确认。2.《解除协议》（复印件）9份，缺乏与本案的关联性，故不予认定。对被告方提供的证据，1.回复函及催告函、邮寄签收材料及微信聊天记录（均为复印件）各1份，原告对证据真实性予以确认，故认定其真实性。2.案涉小区部分托管业主微信聊天截图（打印件）1份及民事判决书4份（复印件）各1份，缺乏与本案的关联性，故均不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2017年9月29日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋出租托管合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，期限自2017年10月8日至2022年12月7日。合同约定了托管期的租金标准，其中自2019年10月8日至2020年10月7日的月租金为7131.43元，托管期内甲方同意给予乙方免租期210天。租金支付方式为季付，乙方于每季的30日向甲方支付租金。如因乙方原因逾期支付房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5‰作为滞纳金。乙方发生下列严重违约行为的，须向甲方支付26909.08元作为违约金，且甲方有权解除本合同：（1）甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；（2）利用该房屋进行违法活动的；（3）乙方未按时支付托管房租金，经甲方书面催告后仍不支付的……（5）未履行本合同约定之义务的。因不可抗力导致本合同不能继续履行的，甲乙双方可以变更或者终止本合同并互不承担责任，租金按照实际使用时间计算。按合同约定，原告应在2020年7月30日前缴纳租金共计42788.58元。2020年4月22日，原告向被告发出解除合同通知函，提出“因受疫情影响要求解除合同，并愿意按《房屋出租托管合同》的约定赔偿违约金26909.08元，房租结算至2020年4月22日，请被告方最迟于2020年4月27日前联系原告办理物业交割等相关手续”等，该快递件于同年4月23日签收。同年4月24日，被告方向原告发出回复函，认为原告作为违约方不享有解除合同的权利，恶意违约且有失诚信等，并要求继续履行合同，该函于次日签收。同年4月24日，原告向郑丽萍转账违约金26909.08元，以及自2020年4月8日至同年4月22日的租金3565.72元。同年4月29日，原告再次向被告方发出通知函，告知前述转账事宜，以及“因被告方逾期未来办理交割手续，原告已将房屋状态照片及电子密码通过彩信发送，请及时修改”等，该快递件于同年4月30日签收。同年5月8日，被告方向原告发出催告函，要求原告限期支付租金等，该函于次日签收。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。 另查明，就合同约定的免租期，双方明确租赁期限为5年，故有7个月免租期，首年包括2个月装修免租期及1个月免租期，其余每年有1个月免租期。 再查明，我爱我家控股集团股份有限公司系原告的实际控制人，其案涉“相寓”项目在全国及杭州市场系正常经营租赁托管业务。 另，2020年8月12日，李志坚、郑丽萍向本院起诉爱家公司，要求爱家公司继续履行合同，并支付相应的租金和滞纳金。同年11月16日，本院判决爱家公司继续履行合同，并支付李志坚、郑丽萍至2020年10月7日的租金12313.78元和该款自2020年7月31日起至实际付清日止按0.5‰计算的滞纳金。该判决现已生效，但爱家公司至今未履行。 本院认为：案涉合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，双方理应按约履行。现原告作为违约方，认为案涉合同已经陷入僵局且持续至今，故依据《民法典》第五百八十条之规定，向本院提起诉讼，要求判决解除合同。本院经审理后认为，《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。其中，“债务的标的不适于强制履行”一般指债务具有人身性或人身依附性，若强制履行，将使违约责任恢复其原始的人身责任性质，与人格尊重、人身自由保护的基本价值相悖；“履行费用过高”一般指合同虽然可以继续履行，但是债务人履约的成本远远大于其获得的履行利益；利益不对等、不平衡，或者强制实际履行需要花费很长时间，实际履行不利于社会资源的有效配置，失去了经济上的合理性。本案中，案涉债务的性质明显没有人身性或人身依附性的特征。至于继续履行是否会产生履行费用过高等问题，本院认为，原告作为专营房屋出租的企业，具有专业的团队和管理模式，据原告当庭陈述，其在杭州乃至萧山的部分小区仍在正常经营案涉“相寓”业务，现下，新冠肺炎疫情的影响已经基本消除，经济已经正常运行，原告继续履行合同，仍旧能产生经营收益，实现合同目的，并不会产生法律意义上的过高的费用和双方当事人利益关系失衡、有失公平的结果。相反，据原告陈述，其撤出美哉美城小区只是因为在该小区经营亏损以及业务的调整，在还剩余较长租期的情况下，原告强行要求解除与被告方的合同，系转嫁商业风险，违反诚实信用原则和公平原则。综合上述分析，案涉合同并未陷入僵局。最后，被告作为守约方，在原告提出解除合同后，一直在主张自己的权利，要求原告继续履行合同。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，原告应当遵守契约严守的精神继续履行案涉合同。被告李志坚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依照查明的事实依法判决。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下: 驳回杭州爱家物业服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由杭州爱家物业服务有限公司负担。 本判决系终审判决。 审判员 李 芳 二〇二一年四月十五日 书记员 王海燕