广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1536号上诉人（原审被告）：广州市万舜投资管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇汉溪大道东390号四海城商业广场1栋1座401-404房。法定代表人：卢晓楚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕忠兵，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：嵩朕，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱利，男，1976年8月25日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：曹雄，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婉霜，广东骏道律师事务所律师。原审第三人：广东中人集团建设有限公司，住所地：广州市天河区上元岗中成路300号大院。法定代表人：童迪平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李如茂，广东天胜律师事务所律师。上诉人广州市万舜投资管理有限公司（以下简称万舜公司）因与被上诉人朱利、原审第三人广东中人集团建设有限公司（以下简称中人公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万舜公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由朱利承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，应当予以纠正。其一，一审法院仅以《广州市商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《授权委托书》签署的时间与《装修协议》《收楼授权委托书》签订的时间接近，认定几份合同存在法律上的承继或替代关系，显属不当。事实上，《广州市商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《授权委托书》与《装修协议》《收楼授权委托书》的签署时间是分两个时间段签订的。其二，案涉房屋的装修为“赠送的无偿装修”与事实不符，实际上，朱利支付的楼款中已经包含了装修款，而万舜公司将代朱利向中人公司支付。其三，若《广州市商品房买卖合同（预售）》、补充协议若出现终止、解除的情形，则《装修协议》失去基础，势必影响装修协议的履行，以此将《装修协议》的履行与相关房屋买卖合同绑定并没有违背常理，但一审法院据此认定存在影响各方法律关系的“关联性”属严重事实认定错误。一审法院忽略《装修协议》签订的前因后果，直接认定《装修协议》不符合常理，显属不当。其四，一审法院在查明万舜公司与朱利是毛坯房买卖合同，朱利与中人公司是委托装修合同关系的情况下，仍将装修义务强加于万舜公司、朱利之间，显属错误。朱利起诉的主要目的也是追究精装修房屋延迟交付的违约责任，而该精装修房屋的交付的履行义务人是中人公司，该延迟交付责任应由中人公司承担，万舜公司不负有承担该迟延交付的违约责任。（二）一审法院错误认定各方的法律关系，导致判决严重违法。一审法院明确认定万舜公司与朱利之间存在毛坯商品房买卖关系、朱利与中人公司之间存在装修合同关系，各方当事人也对此真实性予以认可。一审法院仅以其推测的不符合常理的几点理由即否认《装修协议》的独立性，将该协议内容强加给协议的非当事方万舜公司，并据此认定万舜公司应承担违约责任，缺乏法律及事实依据。（三）一审判决的违约金标准缺乏合同依据，且实际过分高于朱利的实际损失。首先，《广州市商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《装修协议》均属于独立合同，对案涉房屋装修中的违约责任并无约定。其次，万舜公司在一审回答法庭的提问中明显表示对方主张的违约金过高，且提供了周边同类型物业（番禺万达广场）的租金标准（每月每平方米74元）供法院参考，但一审法院并未就违约金是否过高进行论述，显属不当。最后，即使万舜公司存在违约，朱利主张的违约金也过分高于其实际损失，根据《合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，法院应当以其实际损失的金额作为万舜公司应当支付违约金金额的依据。万舜公司就案涉房屋的月租金额向法院申请评估，以评估结果作为朱利的实际损失金额。综上，恳请二审法院判如所请。朱利二审答辩称，一审法院认定事实清楚，说理逻辑清晰，符合常理，朱利同意、认可一审判决。一、万舜公司在向中人公司交付毛坯房后，向包括万舜公司、朱利在内所有买方寄送了有关的通知书，该通知书是告知买方房屋延迟交付，即精装修房屋延迟交付且同意赔偿相关损失以及精装修房屋装修好后通知买方收楼。若万舜公司向买方交付的仅是毛坯房，其为何在向中人公司交付毛坯房之后还要向各买方寄送相关通知书，由此可见万舜公司和中人公司与买方签订的合同协议是有关联性的，万舜公司与中人公司也是关联公司。《装修协议》的内容应当涵盖在房屋买卖合同及补充协议中。二、关于《装修协议》的签订日期我方有证据可以证明是在买卖双方签订房屋买卖合同当天签订的，也就是在签订房屋买卖合同之后紧接着签订了《装修协议》。中人公司二审述称，同意万舜公司提交的有关上诉状及补充意见。一、针对判决书事实认定部分，《装修协议》签署的时间是在预售合同签署后的三至四个月，一审判决书第8页的事实认定是错误的。一审判决书第10页“万舜公司自认未选择装修的房屋并不会减少购房款”的事实认定是错误的。房屋的毛坯和装修价格是不一致的，显然该认定不合理，且万舜公司自始至终也没有自认过该事实。二、关于万舜公司的上诉状我方补充意见如下：朱利也确认是装修合同履行的延迟交付，并非预售合同的延期交付，而《装修协议》对逾期交付的违约责任并没有约定，因此应当参照朱利的实际损失进行赔偿。《装修协议》的工程总价约10万元，而一审法院判决的违约金高达10万元，明显过分高于《装修协议》的装修价值。中人公司与万舜公司均是广东省政府绝对控股的国有企业，自始至终万舜公司与中人公司均表示愿意赔偿朱利的实际损失，甚至曾表示愿意给予一定幅度的赔偿。现商品房预售合同范本约定的违约金标准均是每日万分之一，且省高院、中院及各基层法院众多案例均认为每日万分之五的标准严重高于实际损失，因此在众多案例中，均参照购房人的实际损失进行酌定降低违约金的赔偿标准。因此，恳请法院同意万舜公司的评估鉴定申请，以朱利的实际损失为参考标准对其进行合理的赔偿。若朱利的房屋月租金是2500-3000元，则一审判决的违约金已经两倍甚至三倍高于朱利的实际损失，即严重过分高于其实际损失。朱利于2020年4月29日向一审法院起诉请求：1.万舜公司向朱利支付延期交房违约金109971.47元（从2019年11月1日起至2020年4月2日止，每日按总房款的1428201元的0.05%计算，共计154日）；2.本案诉讼费用由万舜公司承担。一审法院认定事实：2017年1月9日，朱利（作为乙方、买方）与万舜公司（作为甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于广州市xx区xx镇xx路xx号xxx号商品房，该商品房用途为办公，合同约定建筑面积为56.8961平方米，其中，套内建筑面积40.15平方米，共有分摊面积约16.7461平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米35571.63元，总金额1428201元。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2018年12月31日前将作为合同标的的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件六装饰、设备标准三单元室内为：入户门：高级木门；天花：混凝土结构板；墙身：水泥砂浆批荡；地面：水泥砂浆找平。同日，双方签订《补充协议一》，约定乙方同意本合同“交房条件”修改为：甲方在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，乙方同意以此条件收楼后不追究甲方的任何交楼责任。若乙方要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则乙方同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。由于供水、供电和邮政等公共服务单位并非必然向甲方出具该商品房的永久使用证明材料，因此，在该商品房满足供水、供电及通邮等必须交付条件后，即视为水、电、通邮等配套设施达到使用条件。同时对买卖合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外（其中第六项资料名称为《房地产质量保证书》，第七项资料的名称为《房地产使用说明书》），其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。对买卖合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。甲方以电话通知的，双方一致同意在房屋交付现场补签交楼通知书。达到买卖合同约定的交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方如逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。同日，朱利与万舜公司签订《授权委托函》一份，约定为便捷高效的完成双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中所购商品房的装修事宜，朱利特委托万舜公司代为执行以下事项：一、为其在房屋买卖合同中所购的商品房选择装修单位，该装修单位需按照本委托函附件一约定的装修标准对委托方所购房屋进行装修；二、对装修公司的装修工程施工进行监督；三、装修金额由朱利委托万舜公司代为支付。《授权委托函》后附BC塔户内精装修标准表。后朱利与中人公司签订《装修协议》（没有签订时间）一份，约定朱利委托中人公司对案涉房屋进行室内装修，装修工程以包工包料、包现场清理、包质量、包工期、包安全的形式由中人公司承包，装修费用金额由朱利委托万舜公司代为支付，朱利无须向万舜公司及中人公司另行支付。为便于中人公司进场施工，朱利全权委托中人公司在开发商发出书面收楼通知后或者在案涉房屋约定的交楼日代为办理收楼手续，并在办理收楼手续后立即组织开工，交付日期为2019年10月31日。装修期间的物业管理费由朱利委托万舜公司代为支付，就该款项朱利无须向万舜公司及中人公司另行支付。该《装修协议》约定的争议条款为向广州市仲裁委员会申请仲裁。《装修协议》附件为《装修平面布置图》《装修标准》和《收楼授权委托书》，其中《装修标准》与上述《授权委托函》附件的《装修标准》一致。2018年12月10日，万舜公司向朱利通过顺丰速运寄发《交楼通知书》，通知朱利对案涉房屋进行收楼，并告知朱利万舜公司同时通知中人公司代表朱利完成相关收楼手续。2018年12月18日，万舜公司取得案涉房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收报告》。2018年12月31日，中人公司替朱利办理了案涉房屋的收楼手续，向万舜公司签署了《收楼确认书》。2019年1月23日，万舜公司向中人公司转账2565000元，摘要为服务费，万舜公司主张该费用为案涉房屋所在楼宇的装修款项。2019年10月28日，中人公司向朱利发出《关于广晟万博城BC塔交楼的通知》，告知朱利因万博商务区周边市政道路及配套施工滞后，导致案涉房屋装修工程尚未完成，预计交楼时间为2019年12月31日。2019年11月26日，万舜公司开具发票，确认收到朱利交纳的全部1417205.81元购房款。2019年12月24日，万舜公司取得案涉房屋所在楼宇的广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年12月31日，万舜公司和中人公司共同向朱利发出《延迟交付补充通知书》，告知朱利因市政工程施工滞后等原因导致装修公司施工进场延迟，未能按照约定日期交付案涉房屋，将参考同类物业市值租金标准统一进行补偿，补偿细则将安排客服专员联系。2020年4月2日，朱利对案涉房屋进行了收楼，签署了《精装修收楼确认书》。对于案涉房屋的交房标准问题。朱利认为万舜公司应该按照《装修协议》约定的精装修标准于2019年10月31日前向朱利交付符合约定的精装修房屋，但因万舜公司至今仍未交付符合条件的房屋故提起本案诉讼；万舜公司对此不予确认，抗辩称双方商品房预售合同中约定交付的是毛坯房，双方补充协议中也约定将交付条件和时间变更为在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，若朱利要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则合同约定的交楼时间相应顺延一年。案涉房屋所在楼宇于2018年12月18日取得《建设工程竣工验收报告》，朱利委托中人公司于2018年12月31日对案涉房屋进行了收楼，案涉房屋所在楼宇也于2019年12月24日取得竣工验收备案，也符合补充协议约定的顺延一年时间内取得该备案表，故案涉房屋已经符合约定和法定交房条件，也向朱利交付了房屋，万舜公司不存在逾期交房的违约行为；而且万舜公司称是否签订《装修协议》是各业主自主选择的权利，但万舜公司自认如未选择装修的房屋并不会减少购房款，选择装修的房屋则由万舜公司向中人公司统一支付装修款，不再另行向业主收取。针对万舜公司抗辩称双方补充协议中约定将交付条件和时间变更为在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，若朱利要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则合同约定的交楼时间相应顺延一年，朱利表示即使要求交房条件为取得竣工备案表也不同意顺延一年的交房时间。另查，一审法院自2020年4月至10月，共受理被告为万舜公司的商品房买卖合同纠纷15件，房屋均为同一楼盘，在其他案件中，当事人所提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《装修协议》《授权委托函》《收楼授权委托书》等均为版式一致的合同。一审法院认为，朱利与万舜公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议一》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件、违约责任等均作了约定，上述约定对双方均有约束力。本案的争议在于案涉房屋的交房标准以及万舜公司是否存在逾期交房的违约行为。朱利主张与万舜公司约定的案涉房屋是装修房买卖，万舜公司应以精装修房作为交房标准，对此，万舜公司表示不予认可。现就双方当事人的上述争议作如下分析：第一，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《授权委托函》是同一天签署的，《装修协议》《收楼授权委托书》虽没有签订日期，朱利主张是同一天签署，万舜公司主张是在商品房买卖合同之后签署的，但从上述合同的内容来看，签订时间应是接近的；第二，《装修协议》中约定了案涉房屋《广州市商品房买卖合同》不成立无效、被撤销、解除或者终止的，装修协议同时解除，《授权委托函》上也确定了万舜公司对装修工程的施工进行监督，万舜公司也作为赔偿主体与中人公司一同向朱利发出《延迟交付补偿通知书》，可见朱利、万舜公司中人公司之间签订的各协议是关联的；第三，虽然《装修协议》上载明由中人公司以包工包料、包质量、包工期等方式进行装修，但并无就装修费的负担予以约定，也无就装修的违约事项进行明确约定，其内容并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志，有异于日常的装修合同；第四，万舜公司主张是否签订《装修协议》是各业主自主选择的权利，但自认如未选择装修的房屋并不会减少购房款，装修为赠送的无偿装修，相关装修费用由万舜公司向中人公司支付，也即朱利只需要支付商品房买卖合同中约定的毛坯房的购房款，就可以从万舜公司处接收完成装修后的案涉房屋，这显然与日常商业行为相悖；即使案涉房屋的装修是赠送的，现朱利自行选择了带有精装修的房屋进行交付，视为以实际行动变更了商品房买卖合同中对案涉房屋的交房标准，万舜公司也应以承诺赠送的精装修房作为交付标准。由此可见，《装修协议》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《广州市商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《装修协议》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。因此，一审法院认定万舜公司应向朱利交付完成装修后的精装修房，中人公司的装修行为仅可视为代替万舜公司完成装修义务而已，中人公司与朱利之间不产生实际意义上的装修装饰合同法律关系。《装修协议》将房屋交付时间变更为2019年10月31日，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付条件为毛坯交付，《装修协议》约定的房屋交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，故万舜公司应于2019年10月31日前将案涉房屋装修完毕交付给朱利，但万舜公司于2019年10月31日前未能交付符合合同约定的精装修房，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定如万舜公司未能按照本合同规定的期限交房的，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向朱利支付违约金，案涉房屋朱利已于2020年4月2日进行收楼，故万舜公司应自2019年11月1日起至2020年4月2日按照上述约定的标准承担逾期交房的违约责任，但因案涉房屋的购房款实际为1417205.81元，应以1417205.81元为计算基数，故应为108416.24元。朱利主张超过部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2020年11月25日判决如下：一、广州市万舜投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向朱利支付延期交房违约金108416.24元（自2019年11月1日起至2020年4月2日止，每日按购房款1417205.81元的0.05%计算）；二、驳回朱利的其余诉讼请求。一审案件受理费2500元，由朱利负担100元，由广州市万舜投资管理有限公司负担2400元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，朱利向本院提交中人公司出具的《关于广晟万博城BC塔交楼的通知》以及万舜公司向部分业主寄送相关通知书的快递单复印件，拟证实以中人公司名义出具的延期交楼通知实际是由万舜公司寄出，万舜公司应当对延期交房承担违约责任。万舜公司质证表示不确认证据的真实性、合法性、关联性，万舜公司是根据朱利的《授权委托函》内容对装修施工工期进行监督，且通知中加盖中人公司公章，万舜公司寄出邮件不代确认对精装修房屋负有交付义务。中人公司质证表示对证据真实性不确认，且该证据证实房屋延期交付是由于装修延期造成，且中人公司一直在积极处理装修事项。中人公司于庭审后向本院提交关于案涉房屋室内精装修工程的《造价评估编制报告》，拟证实朱利所购房屋的精装修工程评估总造价为196116.42元，一审判决逾期时间为5个月零1天，其中疫情影响施工2个多月，实际装修工程工期逾期仅为3个月，交楼逾期是装修部分工程逾期，一审判决违约金金额超出装修工程总造价的50%，明显过高。朱利质证认为：对《造价评估编制报告》的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据与本案无关。一、根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，该评估报告由第三人单方委托，属于程序违法。二、朱利购买的是精装修房屋，万舜公司理应交付精装修房屋，由此可见，《装修协议》实际上具有部分房屋买卖协议的性质，故万舜公司逾期交楼不是装修部分工程逾期，而是整个房屋交付的逾期，属于违约行为。三、万舜公司与朱利签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》《补充协议一》内容合法有效，无违反法律、行政法规的强制性规定，关于违约金条款的约定对双方均具有约束力，双方应依约履行。朱利的损失不应以装修价值作为计算违约金的标准，应遵循合同约定。每日万分之五的违约金标准是参照广州市房地产主管部门制定的房屋买卖合同范本约定的，没有超过政府部门的指导标准。另万舜公司申请本院对朱利所购买房屋自2019年11月1日起至2020年4月2日（合共153天）的租金总额进行评估。本院二审另查明：中人公司与朱利签订的《装修协议》第六条第1款约定：“因朱利原因或开发商原因导致该房屋《广州市商品房买卖合同》不成立、无效、被撤销、解除或者终止的，本协议同时解除。”二审期间，万舜公司与中人公司均确认双方就案涉楼盘的房屋装修统一签订有内部协议，并整体结算装修款项。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，朱利与万舜公司因案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》履行所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是为：1.万舜公司是否存在逾期交房的违约行为；2.万舜公司应承担的违约金标准如何计算。现评析如下：关于万舜公司是否存在逾期交房违约行为的认定问题。本案中，朱利与万舜公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》《补充协议（一）》，约定了万舜公司交付毛坯房的交楼条件及相应交楼时间，同时朱利另行与中人公司签订《装修协议》约定精装修房的交付时间。现万舜公司提出《装修协议》独立于《广州市商品房买卖合同（预售）》《补充协议（一）》、其不承担精装修房屋的交付义务，从而主张其已依约履行毛坯房的交付义务、不存在逾期交房的违约行为。就此，本院认为，虽案涉《装修协议》的签约方并非万舜公司，但从本案事实及合同履行情况分析：其一，万舜公司确认与中人公司就案涉楼盘的房屋装修事宜整体签订内部协议，并整体结算装修款项，由此表明中人公司作为案涉房屋装修主体实际是由万舜公司选定并直接进行装修款结算。其二，在朱利与中人公司签订的《装修协议》中并未约定装修单价及费用总价，故万舜公司所称其代业主与中人公司结算装修费明显违背常理，由此进一步印证有关房屋装修款项的结算仅在万舜公司与中人公司之间进行。其三，万舜公司一方面认为其仅负有向业主交付毛坯房的合同义务，但同时确认即便业主选择精装修房屋也无需另行支付装修费用，其无偿向业主赠送装修，万舜公司作出的该项陈述明显违反一般商业行为习惯，一审法院就此认定在朱利已选择精装修房屋的情况下，万舜公司应以其承诺赠送的精装修房作为交房标准并无不当，本院予以确认。此外，结合《装修协议》所约定的“《广州市商品房买卖合同》不成立、无效、被撤销、解除或者终止的，装修协议同时解除”条款，以及在案涉合同履行过程中，实际由中人公司接收毛坯房进行装修后再交付业主使用，当中人公司装修迟延未能及时交楼的情况下，也由万舜公司与中人公司共同向朱利发出《延迟交付补充通知书》等，以上种种事实足以形成完整证据链，充分证实中人公司实为万舜公司在履行商品房买卖合同过程中自行选定及委托的装修公司，中人公司与朱利所签订的《装修协议》中涉及房屋装修标准及交付日期等约定事项，与本案《广州市商品房买卖合同（预售）》《补充协议（一）》共同构成万舜公司应履行的房屋买卖合同关系项下主要权利义务内容。综上，万舜公司未能在《装修协议》约定的交付期限内向朱利交付精装修房屋，其行为已构成违约，一审法院据此认定万舜公司应承担装修期届满即2019年10月31日后的逾期交楼违约责任，理据充分，本院予以维持。关于万舜公司应承担的延期交房违约金计算标准问题。双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定万舜公司延期交房时“每日按总房价款的0.05%的标准向朱利支付违约金。”但，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。且违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素整体衡量。具体于本案中，万舜公司确系由于房屋装修迟延而未能及时交楼，且迟延时间不足半年，对于装修延期的原因万舜公司也已作出合理解释说明并一直积极与业主沟通，不存在恶意违约的主观故意，故本院结合同时期案涉房屋所在地段的租赁价格标准以及银行间资金拆借利率标准，根据公平合理原则和诚实信用原则酌情将违约金调整为每日按总房价款的0.02%计算。即万舜公司应向朱利支付2019年11月1日至2020年4月2日的违约金共计1417205.81×0.02%×153=43366.5元。对于朱利主张的超出部分的违约金，本院不予支持。另在政府部门已定期公布房屋租赁市场租金参考价的情况下，万舜公司提出对案涉房屋租金进行评估缺乏必要性，本院不予采纳。而中人公司于二审庭后提交案涉房屋室内精装修工程《造价评估编制报告》并要求以装修工程造价金额核定本案违约金标准，缺乏合同依据和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，万舜公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决对违约金的计算标准认定有误，判决不当，本院予以变更。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6683号第二项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6683号第一项为：广州市万舜投资管理有限公司于本判决书送达之日起七日内向朱利支付延期交房违约金43366.5元（自2019年11月1日起至2020年4月2日止，每日按购房款1417205.81元的0.02%计算）；三、驳回朱利的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，由朱利负担1514元，由广州市万舜投资管理有限公司负担986元。二审案件受理费2468元，由广州市万舜投资管理有限公司负担987元，由朱利负担1481元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年四月二十九日法官助理杨希书记员谢金泽