山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终1188号 上诉人（原审原告）：吴春华，男，1991年6月23日出生，汉族，居民，住山东省临清市。 被上诉人（原审被告）：聊城恒中置业有限公司临清分公司，住所地：山东省临清市新华办事处果园街。 负责人：刘春玲，经理。 被上诉人（原审被告）：聊城恒中置业有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区财干路桐凤家园会所2楼。 法定代表人：陈英垒，执行董事。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：苏红，山东万航律师事务所律师。 上诉人吴春华因与被上诉人聊城恒中置业有限公司临清分公司（以下简称恒中临清分公司）、聊城恒中置业有限公司（以下简称恒中公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初5141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 吴春华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.依法判令被上诉人支付逾期交房违约金10819.20元；2.依法判令被上诉人退还违规收取的配套费2300元及交房前物业代收的地暖设施配套费2311元；4.依法判令被上诉人支付逾期办理房屋所有权证书违约金，自2019年10月31日起至房屋所有权证书交付之日止，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；5.本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、违约金计算日期问题：一审判决书认定逾期时间为[279天-180天]=99天是错误的，2017年5月25日，原被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被上诉人销售的清园华府2号楼2单元2508室楼房一套，楼房总价款为336027元，原告交纳了购房款项。按照合同约定被上诉人应于2017年10月31日前向上诉人交付楼房，但被上诉人实际交房日期为2018年8月22日，晚交322天，按照合同约定逾期交房被上诉人应承担违约金。在合同约定的交房日期至实际交房日期期间，根据被上诉人提供的聊城市停工文件可以证明，在此期间只下发过一次停工令（而这一次停工令并不包括被上诉人的建筑工程），并且此次停工令不适宜用临清市人民法院和聊城市中级人民法院已经统一的裁判尺度（判令减180天）的依据。另外在签订合同之前2017年3月18日，聊城市住建局根据前一天召开的《全市环境保护工作会议精神》决定立即开展春季执法集中“清零”行动，要求全市所有建筑施工工地全部停工，按照扬尘防治相关要求进行集中整治，合格一家开工一家。政府的停工文件是制约一些不符合有关环保相关规定的企业或工程，而签订合同的日期为2017年5月25日，当时被上诉人的工程是在进行工作的，也就说明合同中约定2017年10月31日前交付该楼房，是被上诉人认为可以在该日期前交付的。而在楼房交付后发生的因政府停工令被上诉人无法正常进行施工是与本案无关的，请依法按事实情况判令被上诉人支付逾期交房违约金。二、合同中明确约定：该商品房经验收合格并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》才可交付买受人使用，但被上诉人交付房屋前并未出示任何证明及资料，且合同约定办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。而被上诉人违规收取了上诉人的配套费2300元及物业代收的地暖设施配套费2311元。三、合同中被上诉人承诺房屋交付720日内办理房屋所有权证书，时至今日被上诉人并未履行约定，应依法承担违约责任，经多次协商未果。请二审法院依法支持上诉人的诉求。 被上诉人恒中临清分公司、恒中公司共同辩称：一、案涉《商品房预（销）售合同》第十条约定出卖人因气候等特殊原因逾期交房，可以据实延期，最长不超过半年。本案中，恒中临清分公司、恒中公司根据政府部门发布的重污染天气预警、停工通知等证据能够证实在2017年3月18日至2018年8月22日间因重污染天气而按照政府通知停工，原审法院判决在逾期交房期间内扣除180日，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、答辩人于2018年8月22日将涉案房屋交付给上诉人，房屋已经完成占有转移，应当认定为房屋交付使用。另外，答辩人根据当时有效的聊城市人民政府办公室《关于收取城市基础设施配套费有关问题的通知》（聊政办发[2004]73号）、《聊城市人民政府关于调整城区供热基础设施配套费收费标准的通知》（聊政办发[2014]126号）以及省内有关市的管理办法，代收配套费及地暖设施配套费，符合法律规定及相关政府文件的规定。三、因涉案房产目前尚不具备办证条件，不能确定逾期办证违约金计算的终止日期，一审法院驳回上诉人逾期办证的诉求，符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 吴春华向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告支付逾期交房违约金10819.20元；2.判令被告支付逾期办证违约金（自2019年10月30日起至房屋所有权证书交付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告退还收取的配套费2300元。 一审法院认定事实：2017年5月25日，原告与被告恒中临清分公司签订《商品房预（销）售合同》，原告购买被告恒中临清分公司开发的恒中.清园小区2号楼2单元2508号房及负一二单元21号储藏室，总价款336027元。其中合同第十条约定：供水、排水、供电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十九条约定：因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人向买受人支付违约金。 合同签订后，原告依约支付了购房款336027元，被告恒中临清分公司为其出具了发票。2018年8月22日，被告恒中临清分公司向原告交付了涉案房屋。2018年8月22日，原告支付配套费2300元，被告恒中临清分公司为其出具了收据。 原告认为，依据《商品房预（销）售合同》约定，交房日期为2017年10月31日，被告于2018年8月22日才交房，构成违约，合同第12条约定了逾期交房的违约责任，被告应支付原告违约金10819.2元（336027元日万分之一322天）；根据合同第19条约定，被告逾期办理房产证也应向原告支付违约金（自2019年10月30日起至房屋所有权证书交付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告违规收取原告配套费2300元，应予返还。 二被告认为，根据合同约定，逾期交房违约金为按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故原告起诉之日三年以前的违约金已超出诉讼时效。鉴于原、被告在合同中约定了逾期交房违约金为日万分之一，但未明确约定逾期办证违约金的计算方式，请求法院参照逾期交房违约金的标准进行裁决。根据合同约定，配套费应由原告承担。为此提交：1.聊政办法[2018]25号文件《聊城市人民政府办公室关于进一步明确城市集中供气设施配套费收取事宜的通知》，拟证明自该文件公布的2018年9月21日起，该配套费计入房地产开发成本，由开发单位承担，在此之前配套费均未计入房价，应根据合同约定由买受人承担。2.（2020）鲁1581民初58号民事判决书，拟证明诉讼时效及扣除180天违约金的认定是正确的。 原告对二被告提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，二被告提交的通知与《山东省物价局、山东省财政厅关于城市基础设施配套费收费标准审批问题的函》相违背，该函的发布时间为2002年7月29日，该函明确规定取消城市基础设施配套费，故二被告提交的文件不能作为有效证据使用。判决书不能证明诉讼时效及扣除180天违约金的认定是正确的，本案诉讼时效应从被告实际交房开始计算。 一审法院认为，原告与被告恒中临清分公司签订的《商品房预（销）售合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。根据原、被告双方无异议的陈述，在《商品房预（销）售合同》签订后，原告依约向恒中临清分公司支付购房款336027元，因此恒中临清分公司也应按照合同约定如期（2017年10月31日）向原告交付房产，但被告实际于2018年8月22日才交付原告涉案房产。被告迟延交付房屋，构成违约。原告要求被告恒中临清分公司、恒中公司支付逾期交房违约金，于法有据，应予支持。 关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。本案中原告自2017年11月1日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期交房行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在未提交证据证明诉讼时效中断的情况下，原告要求被告恒中临清分公司承担违约金的数额，应从其提起诉讼之日（2020年11月16日）倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2017年11月16日。 就逾期交房违约金的计算问题，二被告主张因政策、气候原因导致延期交房，综合实际情况，可酌情予以延期（以半年为宜）。根据原、被告双方签订的《商品房预（销）售合同》约定，逾期交房违约金按照日万分之一的标准计算，因此被告应支付原告逾期交房违约金数额为3326.67[（279天-180天）336027日万分之一]。 对于原告主张的逾期办证违约金，因涉案房产目前尚未具备办证条件，不能确定逾期办证违约金计算的终止日期，对于原告的此项请求，法院暂不予支持，原告可待涉案房产具备办证条件后另行主张权利。 对于配套费，涉案合同签订日期为2017年5月25日，二被告提交的聊政办发[2018]25号文件规定，将城市集中供气设施配套费计入房地产开发成本，不得另行向购房人收取，该文件的实施日期为2018年9月21日，涉案合同签订日期在该文件实施日期之前，应按合同约定由原告支付供暖、燃气等配套费，故原告要求二被告返还配套费，法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告聊城恒中置业有限公司临清分公司、聊城恒中置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴春华逾期交房违约金3326.67元。二、驳回原告吴春华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期届满之日起二年。案件受理费减半收取35元，由被告聊城恒中置业有限公司临清分公司、聊城恒中置业有限公司承担25元，由原告吴春华承担10元。 二审中，上诉人吴春华提交《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》打印件1份，拟证明:原被告签订购房合同至实际交房期间聊城市停工令与被上诉人无法正常施工是无关的。 二被上诉人恒中临清分公司、恒中公司质证称：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，通过该证据恰恰能够证明基于大气污染防治需要水泥建材全部停产导致施工项目无建筑材料进行施工，同时也涉及到聊城市的所有建筑工地停止施工，因而能够证明被上诉人应政府政策原因停工，符合合同约定的工期顺延和延期交房情形。 二审中，二被上诉人恒中临清分公司、恒中公司提交2017年1月13日至2018年3月期间聊城市生态环境局发布的关于启动重污染天气预警的通知等多份文件，拟证明：在此期间政府发布了多份停工所有建筑施工作业的通知，因而能够证实被上诉人因政府政策原因停止施工，符合合同约定的工期顺延和延期交房情形，一审法院判决根据合同约定扣除了180天是正确的。 上诉人吴春华质证称：对真实性无异议，但对其内容所要证明的目的有异议，《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，方案提出2017年10月至2018年3月，其中山东行动方案聊城42家工业企业停产，其中不包括被上诉人所在公司。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，第一，关于逾期交房违约金。二被上诉人主张因政策、气候原因导致延期交房，并提交了相应的证据，综合实际情况、双方合同中就延期交房的约定以及同类案件生效判决中的认定，一审法院酌定扣除180天计算逾期交房违约金，并无不当。第二，关于吴春华主张的配套费。案涉双方于2017年5月25日签订合同，吴春华于2018年8月22日收房并交纳配套费，这些时间均早于聊政办法[2018]25号文件的出台，且《聊城市人民政府办公室关于进一步明确城市集中供气设施配套费收取事宜的通知》于2018年9月21日实施，该文件规定的配套费事宜并不适用于其实施之前的情形，吴春华主张二被上诉人返还配套费，无事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于逾期办证违约金。在目前案涉房产仍不具备办证条件的情况下，无法认定逾期办证违约金计算的天数，一审法院暂不支持并无不当。吴春华可在条件具备后另行主张权利。 综上所述，上诉人吴春华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人吴春华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  郭召勇 审 判 员  孔繁奎 二〇二一年四月二十五日 法官助理  李志新 书 记 员  王倩倩