甘肃省天水市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）甘05执异27号异议人：天水华阳实业开发有限公司，住所地甘肃省天水市麦积区。法定代表人：刘志贞，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛建存，甘肃鑫盾律师事务所律师。申请执行人：天水宏安房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省天水市麦积区。法定代表人：董晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪红，甘肃天秦律师事务所律师。被执行人：候旭东，男，汉族，1980年3月生，住址：甘肃省天水市麦积区。被执行人：南彩霞，女，汉族，1981年12月生，住址：甘肃省天水市麦积区。被执行人：甘肃达宝建设工程有限公司，住所地甘肃省天水市麦积区。法定代表人：南彩霞，该公司经理。被执行人：天水跃越凯达实业有限公司，住所地甘肃省天水市麦积区。法定代表人：南彩霞，该公司经理。在本院执行申请执行人天水宏安房地产开发有限责任公司（以下简称宏安公司）与被执行人候旭东、南彩霞、甘肃达宝建设工程有限公司（以下简称达宝公司）、天水跃越凯达实业有限公司（以下简称跃越凯达公司）借款合同纠纷一案中，异议人天水华阳实业开发有限公司（以下简称华阳公司）对本院正在执行的（2020）甘05执42号案件的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年4月8日举行了听证。异议人华阳公司、申请执行人宏安公司、被执行人候旭东参加了听证。现已审查终结。异议人华阳公司称，异议请求为：停止对位于天水市麦积区商埠路东42号新亚购物广场二期北侧1层主楼通道、北侧6楼1-601、7楼1-701、8楼1-801、9楼1-901、10楼1-1001、11楼1-1101、12楼1-1201、13楼1-1301、14楼1-1401、15楼1-1501共10层商用房产的评估、拍卖措施，并对上述房产的查封措施予以解除。事实和理由：1.原房产抵账协议只是建设工程合同的结算条款，是异议人的付款担保。《房产抵账协议》、《商品房买卖合同》虽然签订，但尚处于履行阶段，是为了清偿达宝公司在甘肃银行的2000多万元贷款，且上述协议已解除，达宝公司就涉案工程不享有任何权利。同时，《房产抵账协议》核心条款抵账金额不明，该协议明确约定抵账金额需以房管局最终测绘面积计算确定，因涉案工程尚未竣工验收，抵账金额只是暂定，债权金额尚不明确。2.异议人华阳公司对涉案工程享有足以排除强制执行的实体权利。第一、2020年11月25日，异议人与达宝公司签订了解除原房产抵账协议，宏安公司申请查封、评估、拍卖涉案房产的请求权已经丧失，不具有请求权基础，其债权应当向原债务人主张。第二，涉案工程系异议人开发建设，异议人已经取得涉案工程的土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，异议人系涉案工程的权利人，享有足以排除强制执行的实体权利。3.解除原协议具有合法的来历和合同的延续。2019年8月6日，经达宝公司股东会同意，承诺如拖欠甘肃银行贷款出现违约的前提下，异议人无条件取回涉案房产。甘肃银行2020年11月9日起诉达宝公司，并查封了异议人的房产，协议约定的解除事由已经出现，解除条件成就，于是在本院主持下异议人代偿达宝公司欠甘肃银行的贷款，双方在厘清各项债权和债务的条件下解除了协议，是双方当事人意思自治的合法行为，符合法律规定。且法院查封的是涉案6-15层房产，并无权查封双方的抵账协议，协议内容是2020年11月25日达成的，是双方权利义务的初步结算，故无不妥。4.宏安公司无权请求法院强制执行涉案房产。达宝公司通过抵账取得涉案房产，宏安公司与达宝公司系民间借贷纠纷，仅是一种债权，是附加在达宝公司的从债权，宏安公司未就其债权以涉案工程设定抵押，并未签订抵押、买卖、抵账等协议，对涉案工程不享有债权优先权，无权突破合同债权的相对性直接处分异议人的财产，按照《民法典》第209条和相关司法解释的规定，均不得对抗异议人的物权。5.人民法院冻结、查封、扣押涉案房屋欠缺法律依据。如宏安公司申请冻结、查封、扣押涉案房屋会损害物权流转秩序，导致申请人基于涉案工程依法享有的诉讼权利和实体权利受损。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，涉案不动产符合产权登记条件的前提下，赋予案外人排除强制执行的实体权利，排除执行之后涉及权属争议还需另行提起确认之诉。如人民法院在涉案工程尚未确权之前，强制执行涉案财产清偿达宝公司债务，则等同于通过强制执行程序直接将涉案工程确权至达宝公司名下。因此，该条款适用必须以涉案不动产登记条件为前提，且不能反向适用来确认被执行人财产权属。如反向适用将损害《中华人民共和国民法典》物权编第208条确立的物权公示原则，导致物权转移失序。同时，会造成案外人丧失确权之诉的权利救济途径，进而损害案外人的实体权利。综上，异议人认为宏安公司不享有涉案楼房的物权，宏安公司无权查封、拍卖华阳公司拥有物权的涉案房屋。申请执行人宏安公司称，1.宏安公司认为涉案房产是达宝公司的财产，基于人民法院生效民事裁定认定的事实，以及华阳公司、达宝公司与甘肃银行、金控公司签订的一系列反担保协议、承诺书，也可证实华阳公司认可涉案房产属于达宝公司的财产这一事实，才予以担保和抵押。而达宝公司和华阳公司在已有生效法律文书确认的涉案房产属于达宝公司购买的情况下，签订《解除原房产抵账协议协议书》，该协议书不能对抗生效法律文书，涉案房产至今仍属于达宝公司的财产，人民法院查封、评估和拍卖措施符合法律规定。2.即使华阳公司与达宝公司达成了新的协议，从听证会查明的事实看，华阳公司仍欠达宝公司2400万元的工程款，属于到期债权，人民法院仍可执行到期债权，故人民法院的查封、评估和拍卖涉案房产的措施符合法律规定，异议人的申请无法律、事实依据，依法应当驳回。被执行人候旭东称，去年异议的案件结束后，华阳公司替达宝公司归还了达宝公司欠甘肃银行的1900多万元的贷款，2020年11月25日，华阳公司和达宝公司达成了解除原房产抵账协议的协议，并经人民法院（2020）甘05民初51号民事调解书确认，因此涉案的6-15层房产现属于华阳公司的房产，但华阳公司还欠达宝公司2000多万元工程款。被执行人南彩霞、达宝公司、跃越凯达公司称，南彩霞和候旭东是夫妻关系，达宝公司、跃越凯达公司是夫妻共同持股、开办的公司，南彩霞虽然是两个公司的法定代表人，但日常经营活动都是候旭东进行，因此，候旭东的意见代表公司和南彩霞的意见。本院查明，天水市麦积区商埠路东42号新亚购物广场二期工程系华阳公司开发、达宝公司建筑施工的商业综合体。因华阳公司拖欠达宝公司工程款，双方于2016年11月4日签订房产抵账协议，约定将涉案工程二期北侧6-15层宾馆部分，共10层，抵账给达宝公司，并对涉案楼房13-15层签订了商品房买卖合同（预售）。上述涉案工程的土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证均办理在华阳公司名下，由于未进行竣工验收，因此，未办理不动产所有权首次登记。另查明，2019年8月23日，达宝公司向甘肃银行股份有限公司麦积支行展期转贷借款1950万元，华阳公司为其提供了不可撤销的全额连带责任保证担保，同时达宝公司与华阳公司签订了反担保保证合同和反担保抵押合同。2020年8月23日贷款到期后，达宝公司无法按时偿还贷款本息。2020年11月25日，达宝公司和华阳公司签订《关于天水市麦积区商埠路东42号新亚购物广场二期工程款支付及解除原房产抵账协议协议书》，约定由华阳公司作为连带责任的担保人，代达宝公司偿还其在甘肃银行的贷款本息，达宝公司和华阳公司解除原房产抵账协议，撤销《商品房买卖合同》。2020年12月21日，甘肃银行、达宝公司和华阳公司在本院的主持下达成（2020）甘05民初51号民事调解书，约定华阳公司代为清偿达宝公司拖欠甘肃银行的贷款本息。又查明，南彩霞和候旭东系夫妻关系，达宝公司是候旭东持股比例为89%、南彩霞持股比例为11%的有限责任公司，跃越凯达公司是候旭东持股比例为80%、南彩霞持股比例为20%的有限责任公司。认定上述事实的证据有：1.房产抵账协议1份；2.关于天水市麦积区商埠路东42号新亚购物广场二期工程款支付及解除原房产抵账协议协议书1份；3.（2020）甘05民初51号民事调解书；4.华阳公司建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、土地证复印件一份。本院认为，本案的争议焦点主要是：本院评估、拍卖位于天水市麦积区商埠路东42号新亚购物广场二期北侧6-15层的房产的行为是否合法，能否解除查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”经查，涉案工程的土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证均办理在华阳公司名下。本案中，对于麦积区商埠路东42号新亚购物广场二期北侧6-15层房产，虽然达宝公司和华阳公司签订过房产抵账协议，但未办理不动产所有权转移登记手续，因此，本案涉案房产的物权登记并未变更。故异议人华阳公司的请求依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十五条第一款的规定，裁定如下：中止对天水市麦积区商埠路东42号新亚购物广场二期北侧6-15层房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张小莉审 判 员 赵文山审 判 员 逯周武二〇二一年四月二十八日法官助理 高佳宁书 记 员 卜美婷