上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13415号上诉人（原审原告）：乐菁菁，女，1987年12月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：乐汉毅(系乐菁菁之父)，男，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区五星路707弄12号301室。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：杨广松，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：杨秀英，女，1969年10月29日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人乐菁菁因与被上诉人上海万街商业经营管理有限公司（以下简称万街公司）、杨秀英委托合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初7461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐菁菁上诉请求：撤销一审判决，改判支持乐菁菁一审诉讼请求。事实和理由：1.万街公司与杨秀英在租赁合同附件三物业管理合同中关于上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺（以下简称系争商铺）物业管理约定应为无效。乐菁菁与开发商上海A有限公司（以下简称A公司）签订的《上海市商品房预售合同》第24条已经约定，系争商铺的物业管理者是上海B有限公司（以下简称B公司），物业管理费为每平方米人民币5.80元。根据合同相对性原则，系争商铺产生的物业管理是与B公司有关，与万街公司无涉。B公司从交房至今从未对系争商铺提供过任何服务，更没有实际入驻，故系争商铺不存在物业管理费。万街公司既不是物业公司，也不具有物业管理资质，其从B公司转让取得物业管理，没有事实和法律依据，故万街公司也无权收取杨秀英支付的所谓物业管理费，该部分物业管理费实际上就是租金。2.万街公司与上海C有限公司（以下简称C公司）先后订立联营协议（2015年10月1日）及转委托确认函（2017年9月27日）,转委托确认函在后，故万街公司与C公司之间是转委托关系，而非联营关系，生效判决也已对此作出认定。虽然乐菁菁与万街公司没有直接关系，但C公司与万街公司是关联公司，所谓的物业管理费是万街公司收取的，故其起诉了万街公司。万街公司辩称，其与杨秀英签订的物业管理合同，没有违反法律规定，应属有效。乐菁菁与C公司签订的《统一招商合同》已经对租金和物业管理费作出约定，而且乐菁菁对系争商铺的租金进行过确认。故乐菁菁的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。杨秀英提交书面意见称，乐菁菁与万街公司、C公司之间的纠纷与杨秀英无关，请求法院依法判决。乐菁菁向一审法院起诉请求：1.判令万街公司返还以物业管理费名义收取的20,407.30元（2015年7月4日至2018年11月23日）；2.返还租金差额43,157.63元（2017年7月1日至2018年11月23日）；3.万街公司赔偿乐菁菁损失32,631.30元（2015年7月4日至2018年11月23日）；4.杨秀英对上述诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由万街公司、杨秀英承担。一审法院认定事实：系争商铺登记的权利人为乐菁菁。乐菁菁曾起诉C公司（2018）沪0115民初94191号案件，该案于2019年11月27日作出生效判决，该案查明：2014年6月21日，乐菁菁与A公司签订《上海市商品房预售合同》，约定乐菁菁购买系争商铺，建筑面积69.92平方米。2017年2月23日，乐菁菁与A公司签订《上海市商品房出售合同》，载明购房总价为1,027,644元。2014年6月21日，乐菁菁作为甲方与作为乙方的C公司签订《统一招商合同》，约定乐菁菁将其所有的系争商铺委托C公司统一招商、统一经营和管理。合同第3.2条约定“在乙方统一经营管理期间，甲方不享有该商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用该商铺，也可以自己使用该商铺直接进行经营”。合同第5.1条约定“……自该物业交接日起的前两年为市场培育业态环境需要较大资金投入，鉴于此甲方同意将该物业自交接日后前两年实际租金收益作为乙方委托管理之报酬及日常管理所支出费用……即乙方收取前两年该物业实际租金收益后无需再支付给甲方，自该物业交接日后第三年起，该物业实际租金收益以9:1分成，即甲方得9成，乙方得一成，该收益产生的税费甲乙双方按各自取得的收益各自承担……”。合同第7.3条约定“乙方经营管理期间，乙方招商、经营、管理该商铺所得除商铺租金以外的一切收入，包括但不限于管理费、广告收益等由乙方享有，该商铺产生的物业管理费、水电燃气、通讯、网络等公用事业费等由乙方招商的租户缴纳”。2015年10月1日，C公司与万街公司就上海市浦东新区XX路XX号、399号合庆壹号街广场项目达成《联营合作协议》，约定万街公司以自己名义与承租人签订租赁合同，完成项目的招商运营。2016年1月1日，万街公司作为甲方与作为乙方的杨秀英签订《租赁合同》，约定万街公司将上海市浦东新区合庆镇XX路XX号包含乐菁菁的系争商铺在内的多套商铺出租给杨秀英作为经营格林豪泰酒店使用，租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止。合同第4-1条约定“甲方给乙方的免租期为2016年1月1日起到2016年6月30日止”；合同5-1条约定了包含乐菁菁商铺在内的商铺总体的每年承租费用，同时约定房产的租金按照年计算；合同5-2条约定“首期6个月租金（不含免租期）和物业综合管理费于签约当日内支付，此后每期租金和物业综合管理费付款周期为6个月，每周期提前15日支付，先付后用”。《租赁合同》附件记载有系争商铺租金价格表。2017年6月30日，万街公司作为甲方与作为乙方的“杨秀英”签订《补充协议》，约定在2016年1月1日所签订的《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》的基础上作出如下补充约定：“1.甲方同意在2017年度增加免租期2个月（自2017年4月1日起至2017年5月31日止）……”。2019年4月2日，C公司支付乐菁菁租金收益20,661.33元；2019年6月20日C公司支付乐菁菁租金收益12,672.34元。该案判决认为，乐菁菁与C公司签订的《统一招商合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。C公司作为协议一方与万街公司于2015年10月1日签订《联营合作协议》并不违反《统一招商合同》的约定。一审法院确认2015年6月30日系争商铺交接给了C公司，C公司应将自2017年6月30日起的租金收益按9:1的比例分成，在实际收取之日起每届满6个月后的30日内支付给乐菁菁。但C公司于2019年4月2日之前并未向乐菁菁支付过任何租金，显属违约，乐菁菁据此主张合同解除，于法有据，予以支持。C公司、乐菁菁一致确认按照诉前调解的时间即2018年11月23日解除，并无不当，予以照准。该案判决：一、乐菁菁与C公司签订的《统一招商合同》于2018年11月23日解除；二、C公司于判决生效之日起十日内支付乐菁菁2017年7月15日起至2018年11月23日止的剩余房屋租金995.93元；三、C公司于判决生效之日起十日内支付乐菁菁逾期付款违约金4,000元；四、C公司于判决生效之日起十日内支付乐菁菁免租期租金损失5,000元；五、驳回乐菁菁的其他诉讼请求。本案审理过程中，一审法院查明，乐菁菁与A公司签订的《上海市商品房预售合同》第二十四条约定，A公司已选聘B公司对该房屋进行前期物业管理。附件五约定：“物业管理费标准：商业房5.80元/月X平方米。物业管理费用按年缴纳，业主应在每一个缴费周期第一个月的前七日履行交纳义务。”乐菁菁自述，其从未缴纳过系争商铺的物业管理费。万街公司与杨秀英签订的《租赁合同》附件三《物业管理与服务合同》第4.1条约定：物业管理费用标准为8元/平米/月，甲方按照乙方租赁合同建筑面积平方向甲方收取物业服务费用，甲方每月的物业服务费用为25,390.64元，年物业管理费合计304,687.68元。甲方按照租赁合同约定每六个月在支付综合管理费用的同时支付乙方物业管理费用。万街公司及杨秀英均陈述，杨秀英按约足额缴纳了物业管理费。另，万街公司提供的杨秀英交款明细记载，杨秀英于2016年8月5日缴纳了物业管理费76,171元；2017年2月17日缴纳了物业管理费76,172元、租金295,663.50元（账期2017年1月1日至3月31日）；2017年7月4日缴纳了物业管理费76,171.94元和152,344.14元（账期2017年4月1日至2017年12月31日）、租金98,554.42元和591,326.50元（账期2017年6月1日至2017年12月31日）；2017年12月28日缴纳了物业管理费152,344元、租金599,967元（账期2018年1月1日至2018年6月30日）；2018年6月28日缴纳了物业管理费152,344元、租金638,051.52元（账期2018年7月1日至2018年12月31日）；2018年12月28日支付了物业管理费152,343.84元、租金638,041.44元（账期2019年1月1日至2019年6月30日）；2019年6月27日支付了物业管理费152,344.02元、租金638,051.70元（账期2019年7月1日至2019年12月31日）；2019年12月28日支付了物业管理费152,344.02元、租金656,595.30元（账期2020年1月1日至2020年6月30日）。杨秀英对此予以确认。此外，万街公司与上海D有限公司签订了《保安服务合同》、与上海E有限公司签订了《电梯/扶梯日常维修保养合同》、与上海F有限公司签订了《消防系统维护保养合同书》、与上海G有限公司签订了《保洁管理服务合同》、与上海市XX总公司签订了《紧急报警服务合同》。万街公司的营业执照记载其经营范围包括“商业经营管理，房地产经济，物业管理等”。一审中，乐菁菁明确其诉请1的计算方法为：因万街公司在2015年7月4日将系争商铺交房给杨秀英，同日支付物业管理费，故乐菁菁主张返还自2015年7月4日起至2018年11月23日（乐菁菁与C公司确定的合同解除之日）的物业管理费20,407.38元（每月=8元/平方米×69.92平方米=559.36元；559.36元÷30天=18.39元/天；18.39元/天×1233天×0.9=20,407.38元）；诉请2的计算方法：根据《租赁合同》约定，商铺总价乘以6%为业主得到的年租金。系争商铺总价根据（2019）沪0115民初70752号民事判决书为1,027,644元，年租金为1,027,644元×6%=61,658.64元，月租金为5,138.22元，日租金为168.93元，2017年7月1日至2018年11月23日期间为16个月23日，计算得出86,096.91元，按9:1分成为77,487.22元，扣除《租赁合同》租金表系争商铺租金自2017年7月15日至2018年11月3日期间的90%，即34,329.60元。返还差额为77,487.22元-34,329.60元=43,157.62元；诉请3的计算方式为：根据《中华人民共和国消费者保护法》第五十五条规定，万街公司应支付2015年7月4日至2018年11月23日期间收取10%服务费,即物业管理费的三倍。以物业管理费名义收取8元每平米每月的百分之十2,267.44元×3倍=6,802.47元。租金差额86,096.91元，百分之十的3倍8,609.61元×3倍=25,828.83元。6,802.47元+25,828.83元=32,631.30元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《上海市商品房预售合同》约定，乐菁菁购买系争商铺后，负有缴纳物业管理费的义务。此后乐菁菁与C公司签订了《统一招商合同》，约定系争商铺产生的物业管理费、水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费等由C公司招商的租户缴纳。C公司与万街公司联营后，万街公司将系争商铺出租给杨秀英，杨秀英按照其与万街公司签订的《租赁合同》，分别缴纳了租金和物业管理费，符合《统一招商合同》约定由租户缴纳物业管理费的条款。按照常理，经营场所除租金外，一般还会产生物业管理费、水、电、燃气、通讯等费用，现根据《统一招商合同》和《租赁合同》约定，杨秀英交纳物业管理费，亦属于履行合同的一部分，约定的物业管理费用标准为8元/平米/月，万街公司及杨秀英均无异议，也未见明显不合理，乐菁菁认为万街公司以物业管理费之名收取的应为租金，依据不足。现与乐菁菁签订《统一招商合同》的系C公司，C公司应按约按时支付给乐菁菁租金。一审法院生效判决已经确认系争商铺的免租期为2015年6月30日至2017年6月30日，乐菁菁主张2017年6月30日之前任何形式的租金、服务费等，无合同依据，一审法院不予支持。而2017年7月15日至2018年11月23日的租金一审法院已判决补足，亦判决C公司支付了乐菁菁免租期租金损失，乐菁菁再要求万街公司支付租金差额及赔偿损失，亦违反合同的相对性原则，也缺乏事实证据及法律依据，一审法院不予支持。相应的，乐菁菁要求杨秀英承担连带责任的诉讼请求，一审法院同样不予支持。但一审法院提醒各方，乐菁菁与C公司的《统一招商合同》解除后，各方应本着友好积极的态度，及时沟通，寻求妥善解决后续问题的方法。一审法院审理后，于2020年8月10日作出判决：驳回乐菁菁的全部诉讼请求。案件受理费2,204.90元，减半收取计1,102.45元，由乐菁菁负担。二审中，乐菁菁提供如下证据：1.（2018）沪0115民初66805号民事判决书，其中第3页记载万街公司对转委托函表示认可，证明转委托关系是被法院确认的事实；2.（2018）沪0115民初94191号乐菁菁与C公司委托合同纠纷案中的2019年3月6日谈话笔录，证明C公司在该笔录第5页承认其与万街公司是转委托关系，而非联营关系；3.上海G有限公司工商信息，证明该公司于2017年6月注册成立，但其于2016年8月31日就与万街公司签订合同，合同有作假嫌疑。万街公司质证表示：对证据1和证据2的真实性无异议，但万街公司与C公司是联营关系，而非转委托关系，故对关联性及证据目的不认可；对证据3的真实性无异议，万街公司提供保洁合同是为了证明万街公司履行了物业管理义务。本院对上述证据认证如下：证据1中第3页是法院对当事人举证质证意见的记录，而非法院认定的事实，故对该证据的证明目的不予采纳；证据2中C公司认为确认函是对联营合作协议的补充，故对该证据的证明目的，本院亦不予采纳；证据3，经查，万街公司在一审中提供的保洁合同的落款日期为2019年12月26日，故对该证据的证明目的，本院难以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于乐菁菁向万街公司主张相关款项是否有事实和法律依据。根据乐菁菁在一审中就其诉讼请求明确的计算方式及说明来看，其主张的三项费用本质上都属于租金收益。而根据生效判决及本案查明的事实，与乐菁菁签订《统一招商合同》的相对方是C公司，向乐菁菁支付租金收益的主体也是C公司。乐菁菁主张，虽然其与万街公司没有直接关系，但C公司与万街公司是关联公司，所谓的物业管理费是万街公司收取的，故其向万街公司主张。对此，本院认为，即使C公司与万街公司是关联公司，但两家公司作为独立的主体，在没有证据证明两家公司存在人格混同的情况下，乐菁菁仍应向其合同相对方C公司主张租金收益，故乐菁菁向万街公司主张租金收益，缺乏事实和法律依据。关于物业管理费收取的情况，乐菁菁与C公司之间的《统一招商合同》约定物业管理费由租户缴纳。万街公司与C公司联营后，万街公司出面将系争商铺出租给杨秀英，双方签订的《租赁合同》约定由租户杨秀英缴纳物业管理费，该约定与《统一招商合同》关于物业管理费由租户缴纳的约定相符。现杨秀英已经按照约定向万街公司缴纳了物业管理费，双方约定的物业管理费标准亦无明显不合理之处。故乐菁菁主张该物业管理费就是租金，缺乏依据，本院难以采纳。综上所述，乐菁菁的上诉主张，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,204.90元，由乐菁菁负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二一年四月一日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……