广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5101号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志冠，男，汉族，1954年3月16日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾紫程，广东正平天成律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北乐居大街22号一、三、四楼。法定代表人：邹立勇，职务总经理。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佳，广州金鹏律师事务所实习人员。上诉人刘志冠因与被上诉人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭,于2021年4月8日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。刘志冠上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回悦华公司的全部诉讼请求。二、本案一、二审受理费、评估费由悦华公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。理由如下：一、刘志冠支付涉案房屋使用费的起算时间应为2020年9月1日而非2020年7月1日。刘志冠已按合同约定的租金标准向悦华公司支付租金至2020年8月31日。根据广州市疫情期间相关减免租金的政策，悦华公司对同地区包括涉案商铺在内的商铺均减免2020年4、5月租金。同时，刘志冠向一审法院提交了转账凭证及发票，根据记载的金额、附言及出具时间，刘志冠已支付涉案房屋的租金至2020年8月31日。二、原判认定悦华公司无需向刘志冠赔偿建造及装修现值，属于认定事实错误。涉案房屋是刘志冠在空地的基础上全面装修后建造而成，悦华公司理应向刘志冠赔偿商铺建造及装修价值。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，认定涉案房屋的建造费用为附合装饰装修费用，租赁期满，出租人无需补偿系事实认定错误及法律适用错误。涉案房产是独立存在的不动产，不具有可拆卸性，不属于附合物，应属于扩建物。根据上述司法解释第十四条，悦华公司应当赔偿商铺建造装修现值27944元。悦华公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、悦华公司不同意减免2020年4月和5月的租金，刘志冠并没有支付该两月的租金给悦华公司，因此本案租金或占用费的时间应从2020年7月1日起计算。二、涉案场地的装修并没有经过悦华公司同意，悦华公司也不予认同，因此刘志冠关于装修费的上诉没有事实和法律依据。悦华公司于2019年1月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.刘志冠立即将广州市越秀区X路X号房屋腾空交还给悦华公司。2.刘志冠按照3463.75元/月的标准向悦华公司支付自2020年7月1日至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费。刘志冠提出反诉请求：悦华公司向刘志冠赔偿建造商铺及装修费用合共27944元。一审法院认定事实如下：涉案广州市越秀区X路X号房屋由刘志冠承租作经营使用。2016年3月22日，广州市城建安置房服务中心出具《授权委托书》，其中载明：根据广州市道路扩建工程办公室穗扩纪[2016]1号会议纪要精神，就广州市道路扩建工程办公室管理的无产权物业统一委托悦华公司管理。该《授权委托书》后附的《无产权物业出租明细汇总表》中载明涉案房屋的承租人为刘志冠，面积为20.38平方米，用途为商业，物业移交时间为2017年1月1日。2017年10月17日，悦华公司（甲方）与刘志冠（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方受物业业主委托将坐落于越秀区X路X号的物业出租给乙方使用，租赁物建筑面积计20.375平方米，约定用途为商业（经营服装）。乙方确认租赁物的现状、用途及实际权属情况。租赁期为一年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止。租赁期内，每月租金为3463.75元，乙方必须在每月5日前缴付当月租金给甲方。为保证乙方对租赁物的合法正当使用，并作为遵守和履行本合同的担保，乙方须向甲方一次性缴付租赁保证金（押金）人民币10391.25元，水电周转金人民币2000元。租赁期内，租赁保证金、水电周转金由甲方保管。租赁期满且乙方交清包括但不限于租金、水、电、管理费等由乙方产生的一切费用及清理场地并经甲方验收合格后，甲方于十五个工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方。如乙方违反本合同规定义务，或因乙方原因造成本合同提前终止，则租赁保证金不予退回。本合同终止后，乙方必须在甲方通知期限内将租赁物内的全部设施、设备在保证其完好正常运作并且适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方。租赁期满，如甲方的租赁物继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但乙方须于合同终止前两个月向甲方书面提出续租申请。如甲方同意续约，双方继续签订租赁合同。如乙方未向甲方书面提出续租申请或甲方不同意续约的，本租赁合同到期自然终止等。合同签订后，刘志冠向悦华公司缴纳了租赁保证金10391.25元及水电周转金2000元。就刘志冠交纳租金情况，悦华公司陈述：刘志冠按合同约定的租金标准向悦华公司交纳租金至2020年6月30日。刘志冠陈述：刘志冠按合同约定的租金标准向悦华公司交纳租金至2020年8月31日，其中2020年4月、5月的租金由于疫情原因，街道不允许开业，同意减免该2个月的租金。为此，刘志冠还向一审法院提供了三张中国工商银行的转账凭证及三张广东增值税电子普通发票，其中转账凭证载明转账汇款金额均为3464.00元，转账汇款时间分别为2020年6月2日、2020年7月1日、2020年8月5日，附言分别为“中六137号六月份租金”、“7月份中六X号租金”、“X路X号8月份租金”。三张广东增值税电子普通发票的开票日期分别为2020年6月8日、2020年7月10日、2020年8月5日，货物或应税劳务、服务名称均为经营租赁*场地占用费，金额均为3464.00元。悦华公司认为刘志冠此三笔款项是支付2020年4月1日至6月30日的费用，而非2020年6月1日至2020年8月31日的费用。此外，基于刘志冠没有及时交还场地，悦华公司明确要求没收刘志冠已支付的租赁保证金及水电保证金。刘志冠为证明涉案房屋所在位置原为空地及刘志冠承租后对涉案房屋进行了建设，向一审法院提供如下证据：1.广州市越秀房屋租赁交易咨询拆迁服务公司（甲方）与广州市宝马实业公司（乙方）于2000年1月12日签订的《管理合同》，其中约定甲方同意将X路X号空地交由乙方临时使用，双方同意交由刘志冠管理。使用期限从2000年2月1日起至甲方需要终止协议后止。2.2011年10月31日，广州市道路扩建工程物业发展中心（甲方）与刘志冠（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方同意将X路X号（场地自建房屋）商铺租给乙方使用，租期三年，从2011年9月1日起至2014年8月31日止。3.2014年10月27日，广州市城建安置房事务中心（甲方）与刘志冠签订《房屋租赁合同（商业、办公用房）》约定甲方同意将X路X号（场地自建房屋）商铺租给乙方使用，租期三年，从2014年9月1日起至2017年8月31日止。悦华公司对上述证据1的真实性、合法性关联性不予认可，认为该合同均不是本案的当事人，也不能证明涉案房屋由刘志冠自行建造。对证据2、3的真实性、合法性予以认可，不认可刘志冠的证明目的，广州市道路扩建工程物业发展中心的职权是接管城建物业，因此租赁协议中所约定的场地自建房屋并非是确认涉案房屋由刘志冠建造，租赁协议书第9条以及房屋租赁合同第8条均约定刘志冠应在租赁期满后将涉案房屋完好交还给广州市道路扩建工程物业发展中心，因此，进一步证明涉案房屋的权属为广州市道路扩建工程物业发展中心。一审诉讼期间，刘志冠向一审法院申请对涉案房屋的建造及装修价值进行评估。经审查，一审法院对刘志冠的申请予以准许，并依法通过摇珠确定本案评估机构为广东高迪评估咨询有限公司。该公司进行现场勘验后，于2020年7月8日作出高迪评估[2020]002号《价格评估结论书》，其中载明：本次评估对象位于广州市越秀区X路X号商铺的建造及装修工程，涉案商铺建造竣工时间为2000年6月，商铺装修竣工时间为2017年6月。价值评估基准日为2020年3月11日。标的商铺建造现值经评估为6025元，装修工程现值为21919元，合共27944元。刘志冠为此预付了评估费3450元。悦华公司对上述《价格评估结论书》质证称：对其真实性、合法性认可，但认为结合本案其他证据，不能证明涉案商铺是刘志冠建造，商铺建造及装修现值也不应由赔偿。一审法院认为，悦华公司、刘志冠自愿签订的上述《物业租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定的租赁期限届满后，刘志冠继续使用涉案房屋，悦华公司对此不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方就涉案房屋形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。现悦华公司向一审法院起诉要求刘志冠腾空交还涉案房屋并计付房屋使用费，可理解为要求解除双方的不定期租赁关系，故双方的不定期租赁关系应予解除；刘志冠应将涉案房屋腾空交还给悦华公司，并向悦华公司支付使用涉案房屋期间的租金及房屋使用费。本案中，刘志冠主张悦华公司同意免除2020年4月、5月期间的租金，并据此主张刘志冠已向悦华公司交纳租金至2020年8月31日止，但未能提供证据予以证明，悦华公司对此亦予以否认，故一审法院对此不予采信，并认定刘志冠按合同约定的租金标准向悦华公司支付租金至2020年6月30日止，刘志冠仍应向悦华公司支付2020年7月1日起至实际交还房屋之日止的租金或房屋使用费。关于刘志冠已付的租赁保证金10391.25元及水电周转金2000元，根据上述合同约定，悦华公司应在刘志冠付清租金及房屋使用费后退回给刘志冠。至于刘志冠要求赔偿房屋建造及装修现值的反诉请求，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据上述评估报告记载，刘志冠主张的建造时间为2000年6月，商铺装修竣工时间为2017年6月。而悦华公司、刘志冠约定的租赁期限已经届满，故根据上述规定，刘志冠要求悦华公司赔偿建造及装修现值的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年8月31日判决如下：一、广州市悦华物业管理有限公司与刘志冠就广州市越秀区X路X号房屋的租赁事宜于2017年10月17日签订的《物业租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。刘志冠应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述房屋腾空交还给广州市悦华物业管理有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘志冠应向广州市悦华物业管理有限公司支付2020年7月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（每月按3463.75元计付）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，刘志冠应参照上述标准逐月向悦华公司支付至实际交还上述房屋之日止。悦华公司应于刘志冠付清租金及房屋使用费并结清水、电、管理费等费用之日起十五个工作日内，将租赁保证金10391.25元及水电周转金2000元无息退还给刘志冠。三、驳回悦华公司其他诉讼请求。四、驳回刘志冠的反诉请求。本诉受理费100元，由刘志冠负担；反诉受理费1150元，由刘志冠负担；评估费3450元，由刘志冠负担。本院二审期间，刘志冠向本院提交了六张《广东增值税电子普通发票》，拟证明其已向悦华公司支付了2020年9月至2021年2月的租金。经质证，悦华公司对其三性认可，但不认可其证明目的，不认可刘志冠主张的这些发票是2020年9月至2021年2月的租金，因为这些发票并没有载明所交的月份，刘志冠应支付2020年4月至5月份占用费。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、刘志冠应当向悦华公司缴纳占有使用费的起算时间；二、悦华公司对租赁物的残值应否予以补偿。关于刘志冠应当向悦华公司缴纳占有使用费的起算时间问题。刘志冠上诉主张，悦华公司是国有企业，刘志冠租用的涉案物业属于国有物业。依照广州市政府关于疫情期间租用国有企业物业租金予以减免的相关规定，悦华公司应当减免刘志冠二个月的占用费，故刘志冠支付涉案房屋使用费的起算时间应为2020年9月1日，而非一审法院认定的自2020年7月1日起算。对此本院认为，根据查明的事实，悦华公司与刘志冠签订的《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同》约定的租赁期限已于2018年8月31日届满。此后，双方之间形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2018年9月14日，悦华公司向一审法院提交本案诉讼材料，请求解除双方之间的不定期租赁合同关系，刘志冠立即返回涉案商铺给悦华公司。但刘志冠在收到悦华公司要求返还商铺的通知后，在长达一年多的时间内，未将涉案商铺交回给悦华公司,已构成违约。悦华公司提出解除租赁合同时，尚未发生新冠××疫情。疫情发生后，针对疫情期间占有使用费的减免问题，双方未能达成一致协议。在此前提下，一审法院基于刘志在疫情发生前已存在违约的情形，对刘志冠主张减免占有使用费的请求未予支持合理合法，本院予以维持。对刘志冠该上诉主张本院予以驳回。关于悦华公司对租赁物的残值应否予以补偿的问题。刘志冠主张，涉案商铺是刘志冠在空地上自行搭建形成，经评估机构评估，残值损失为27944元。该损失应当由悦华公司补偿给刘志冠。对此本院认为，《最高人民法院的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。根据查明的事实，刘志冠自行加建的物业于2000年6月完工，于2017年对商铺重新进行装饰。现悦华公司与刘志冠的租赁期限已经届满。双方在合同中已明确约定，对于租赁期间届满时，涉案商铺的装饰装修及经出租人同意而新增加的形成附合的添附，出租人不予补偿。现双方并未就建筑物的添附及装饰装修补偿问题另行达成协议，一审法院据此驳回刘志冠要求补偿的诉请并无不当，本院予以维持。对于刘志冠实际已缴纳的租金金额，双方并无异议。刘志冠二审提供的发票并不能证明具体对应的缴交月份，故对该证据本院不予采信。综上所述，刘志冠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由刘志冠负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年四月二十六日书记员  陈婷婷