北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京民申631号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：贾永利，男，1970年5月18日出生，汉族。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：北京丽豪园物业管理有限公司，住所地北京市西城区旧鼓楼大街大石桥胡同55号丽豪园4号楼。法定代表人：刘霞，项目负责人。再审申请人贾永利因与被申请人北京丽豪园物业管理有限公司（以下简称丽豪园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院(2020)京02民终6345号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。贾永利申请再审称，（一）新证据与原证据形成完整证据链，能够证明确实本人、开发商和丽豪园公司三方签署了《物业管理公约》及对公约的《承诺书》和《物业委托合同》，对《物业管理公约》及《承诺书》和《物业委托合同》进行了修改。丽豪园公司也签收了以上法律文书。故本人要求返还已达成的法律文书的诉讼请求，法院应予以支持。关于《北京丽豪园小区物业管理公约》在房地产机关实施的是备案制，不是核准制，且公约缔约方之一的开发商已于2013年注销，故该公约已失效。开发商与丽豪园公司签订的《前期物业管理服务合同》，根据《北京市物业管理条例》中的规定，前期物业服务合同期限最长不超过二年，也已到期。2017年本人被骗诱交物业费，2018年因此起争议，这也是本人对违约金不认可的主要原因。事实上，除2017年外，均是按照3元标准缴纳。2019年11月丽豪园公司实际起诉也是以前期物业合同为依据，实际情况是我们确实签署过以上提及的法律文书。（二）二审法院认定事实错误。1.本人502室北侧屋面即602室复式一层北侧平台的权属证明文件未到案，判决失实。一、二审期间申请人均申请调查令到西城不动产登记中心调取602室的不动产权属证明，未果。2.二审判决书第10页第三段第二行“贾永利本人手写的装修材料”有错误。本人在《上诉状》第4页第三段有详细的说明，“特向法院说明，辅料清单即为工人提供的报账清单，是工人用于采购的真实费用。采购费总计9843元，减掉与本案无关的水龙头等费用2199元，实际费用7644元。现附上工人签字的证明书”装修材料并非本人手写的。这是二审判决书中出现的错误。3.二审判决认为“本案中，房屋漏水系建筑物本身原因所致，非丽豪园公司的责任”。本人不明白建筑物怎么了，是因为建筑物本身长得太丑了吗？4.法庭认为“丽豪园公司作为物业服务人应为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护义务，在漏水发生后，丽豪园公司采取了一定的维修措施，并不存在明显怠于履行其义务的情形”，情形果真如此就好了。事实是本室漏水十余年，小雨小漏，大雨如同开闸的水龙头一样，漏水点经过物业水工勘察，认定是本室北侧窗导致，2017年4月丽豪园公司动用住宅专项维修资金组织实施的屋顶防水工程后，本人2017年9月对门窗进行了更换并进行了装修。2018年7月25日本人房屋再次大面积漏水，向丽豪园公司报修后，8月1日，丽豪园公司人员和防水工程公司人员进行勘查后认定真实的漏水点是602室北侧护栏中部的支撑杆与楼面接触的部分，“应该做，没做上”防水层，并马上对该漏水点进行了防水补铺作业，与本人北侧窗无关。之前，物业勘查不清，推脱责任，将责任归因于本室北侧窗，所以要求赔偿门窗款。5.二审法庭还认为“涉案房屋的楼顶部分实际由楼上业主独立专属使用”，本人认为在602室的权属证明未到案的前提下，法庭提出实际“独立专属使用”，有失偏颇，单单只考虑到楼上业主602室的使用，也同时要考虑到并未使用的情况出现。本案的漏水赔偿问题法律关系十分清楚，就是两个有偿委托合同，第一个有偿委托合同是委托物业管理合同，本人支付物业管理费给丽豪园公司，由其提供物业服务，包括楼面防水的日常维修养护，未尽责，致使漏水十年，枉费门窗款，故要求赔偿。第二个有偿委托合同是基于物业管理合同，丽豪园公司动用专项维修基金进行了防水工程作业，本人分摊了防水工程款，委托丽豪园公司作为甲方由其甄选出北京跨世纪洪雨防水工程有限责任公司组织实施了防水工程（附《防水工程合同》）。由于防水工程施工人员对楼宇防护栏杆底应做未做防水层，致使本室漏水，造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第111款，本人要求丽豪园公司赔偿于法有据。综上所述，特向贵院申请再审。如若准许，并再次申请调查令。丽豪园公司提交意见称，（一）一、二审程序合法，认定事实清楚，法律适用正确。1.贾永利提交的其前妻张伟与北京富宏基房地产开发有限公司于1999年11月9日签订的《物业管理委托合同》虽约定物业服务费收费标准为3元/平方米/月，但委托管理期为一年，自2001年2月1日起至2002年1月31日止，合同中也约定：“管理服务费标准的调整，按实际发生的费用及市物价局有关规定调整”，但该合同并非我公司签订且早已到期。我公司于2001年9月1日与北京富宏基房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，同时，2002年9月13日经过北京市居住小区管理办公室备案核准了《北京丽豪园小区物业管理公约》，上述合同和公约中均约定，丽豪园小区的物业服务费收费标准为5元/平方米/月，贾永利2017年实际也是按此标准交纳。贾永利在再审申请书中提出《前期物业管理服务合同》合同期限不超过二年，已经到期。按照《北京市物业管理条例》第七十五条的规定：“物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。”因此，我公司要求贾永利按照5元/平方米/月的标准交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费，于法有据。2.贾永利主张502房屋屋顶存在漏水问题。丽豪园小区于1999年竣工并开始入住。2017年我公司申请使用住宅专项维修资金对丽豪园住宅楼屋顶防水进行了维修。2018年7月25日申请人房屋发生漏水，2018年8月1日我公司联系屋项防水单位进行了维修，维修之后不再漏水。房屋漏水系建筑物楼上602房屋露台漏水所致，贾永利主张我公司向其赔偿2017年9月的门窗更换及装修费用缺乏依据。（二）申请人再审申请无事实和法律依据。如果申请人提供的新证据为《北京丽豪园小区物业管理公约》的承诺书签章页，则申请人更应该按照上述公约中的约定执行，即丽豪园小区的物业服务费收费标准5元/平方米/月。综上，申请人再审申请无法律和事实依据，请求再审法院依法驳回申请人的再审请求。本院经审查认为，丽豪园公司向一审法院起诉请求：1.请求判令贾永利给付2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费26944．8元；2.请求判令贾永利按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理服务费之日止，截止至2019年12月31日，应支付滞纳金为14752.28元；3.判令贾永利给付所欠丽豪园小区维修屋顶防水所需分摊的公共维修资金7715.63元；4.判令贾永利给付所欠丽豪园小区2号楼2单元电梯大修所需分摊的公共维修资金6842.27元；5.请求判令贾永利承担本案全部诉讼费用。贾永利向一审法院提出反诉，请求：1.判令丽豪园公司物业费收取标准为3元每月每平米；2.判令丽豪园公司支付反诉人过水后房屋的修缮费用70000元；3.判令丽豪园公司退还反诉人2017年度多交的物业费5484.96元；4.判令丽豪园公司退还反诉人已达成的法律文书，包括：《物业管理公约》《承诺书》《物业委托合同》；5.判令丽豪园公司解除对反诉人的用电控制，准许贾永利直接向国家电网北京电力公司购电并安装与之相匹配的智能电表；6.判令丽豪园公司承担所有诉讼费用。结合上述诉讼请求、贾永利申请再审的事实及理由，经查，贾永利提交的张伟与房地产公司签订的《物业管理委托合同》虽约定物业服务费收费标准为3元/平方米/月，但该合同并非丽豪园公司签订，且期限只有一年，早已到期。之后，房地产公司与丽豪园公司签订的《前期物业管理服务合同》及经过备案的《北京丽豪园小区物业管理公约》均约定，丽豪园小区的物业服务费收费标准为5元/平方米/月，贾永利2017年实际也是按此标准交纳，一、二审法院根据在案证据认定502号房屋的物业费收费标准为5元/平方米/月，丽豪园公司要求贾永利按照该标准交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费的诉讼请求，于法有据。贾永利要求物业费收费标准为3元/平方米/月并返还2017年多收取物业费的反诉请求，缺乏依据，一、二审法院不予支持，并无不当。贾永利主张丽豪园公司赔偿因房屋漏水的修缮费用，本案中，丽豪园公司作为物业服务人应为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护义务，在漏水发生后，丽豪园公司亦采取了一定的维修措施，二审法院认定丽豪园公司并不存在明显怠于履行其义务的情形，具备合理性。二审法院已根据建筑物区分所有的特定属性，对涉案露台的权属进行界定，贾永利关于向一、二审法院申请调查令未果的主张，难以成立。考虑到涉案房屋的楼顶露台部分实际由楼上业主独立专属使用，故对贾永利要求丽豪园公司赔偿房屋修缮费用的请求，一、二审法院未予支持，并无明显不当。贾永利要求法院判令丽豪园公司退还《物业管理公约》《承诺书》《物业委托合同》等文书资料，但在案证据不足以证明丽豪园公司获取归属贾永利的《物业管理公约》《承诺书》及《物业委托合同》，贾永利的上述主张证据不足，一、二审法院未予支持，并无不当。申诉审查阶段，贾永利提交载有2002年9月10日、北京富宏基房地产开发有限公司印章的文件尾页及承诺书一份作为新证据。经查，上述证据并非完整的文件，似截自某文件的片段；且从文件所载内容看，并不能改变一、二审认定的案件事实，本院难予采信。综上，一、二审法院依据查明的事实，所作处理并无不当，贾永利申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回贾永利的再审申请。审判长 徐 东审判员 史利晖审判员 齐 菲二〇二一年四月三十日书记员 张劲功