北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6216号上诉人（原审被告、反诉原告）：高伟峰，男，1965年2月20日出生，汉族，京华卫士眼科医院法定代表人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨景屹，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘旭，男，1984年9月4日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：梁锁军，北京嘉润律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赵鸿年，男，1966年1月31日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审第三人）：北京京仪敬业电工有限公司，住所地北京市西城区西什库大街31号B区。法定代表人：苏靖，董事长。委托诉讼代理人：李云，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京晴彬投资发展有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街9号（华普花园B座504室）。法定代表人：刘福祥，执行董事。委托诉讼代理人：范传远，北京市泽元（银川）律师事务所律师。上诉人高伟峰与被上诉人刘旭、原审第三人赵鸿年、北京京仪敬业电工有限公司（下称京仪公司）、北京晴彬投资发展有限公司（下称晴彬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初9006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高伟峰及其委托诉讼代理人陈玲、杨景屹，被上诉人刘旭之委托诉讼代理人梁锁军，原审第三人京仪公司之委托诉讼代理人李云、原审第三人晴彬公司之委托诉讼代理人范传远均到庭参加诉讼，原审第三人赵鸿年未到庭应诉。本案现已审理终结。高伟峰上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回刘旭的全部诉讼请求,并依法改判支持我的全部反诉请求或发回重审。事实与理由：一、赵鸿年作为2014年12月27日《合作协议》（下称涉案合作协议）的签订方，应为共同原告，而不应列为第三人。二、《合作协议》涉及房屋的实际承租人是北京京华卫视眼科医院有限公司（下称京华眼科医院）。我是京华眼科医院的法定代表人，承租北京市西城区西什库大街31号22号楼建筑物一层约260平方米，二层约1400平方米，三层约1400平方米用于开办医院。一审法院仅以在协议上签字的人是我进而认定涉案合作协议的承租人为高伟峰与事实不符，本案应当结合涉案房屋的实际使用者和房屋租金支付等情况综合考虑，实际承租人为京华眼科医院。三、刘旭、赵鸿年存在隐瞒房屋涉及违法建筑且无转租权的行为，应承担缔约过失责任。刘旭、赵鸿年在明知与产权方合同到期，与我协议中超期部分无法履行，且在合同没到期京华眼科医院就已搬离涉案房屋的实际情况下，仍然要求支付并未实际使用房屋期间的占有使用费，与事实不符。四、刘旭、赵鸿年未按合同约定的房屋面积提供房屋，实际提供的房屋面积不足2300平方米，与合同相差800平方米，事实情况是刘旭将这800平方米出租给了他人使用，并未提供给我，因此，应扣减相应租金。五、一审法院认定房屋最终腾退时间为2019年11月底，与事实不符。京华眼科医院实际腾退房屋的时间为2019年5月。京仪公司提供的房产交接清单上明确记载22号楼1-3层东侧部分交房日期为2019年4月15日，这部分房屋正是京华眼科医院承租的房屋。另在晴彬公司出具的交接单中，明确表明刘旭自晴彬公司承租的全部房屋均于2019年7月11日交接至产权方，而晴彬公司出具交接单之前，刘旭在一审庭审中始终坚持我方使用承租房屋直到合作协议期限届满。六、双方签订的涉案合作协议无效后，刘旭、赵鸿年应承担相应的损失。1.刘旭、赵鸿年应赔偿装修损失。签订涉案合作协议后，涉案房屋始终由京华眼科医院使用，刘旭和赵鸿年对此情况是明知的。医疗行业房屋的使用标准必然高于普通行业，我花费巨资装修涉案房屋，合同未到期被强制拆除，刘旭、赵鸿年出租房屋时没有告知涉案房屋涉及违法建筑这一实际情况，也未向我说明其转租未经产权方同意，存在过错，理应承担合同无效的装修损失。2.税负损失也应计算在合同无效后的损失内。因刘旭、赵鸿年未向我提供过租金发票，导致我在经营过程中无法将租金列为支出，增加了税负。七、涉案合作协议无效后，占有使用费应按照原产权方有效的合同中的租金标准计算。涉案合作协议已被认定无效，不应按照无效合同约定的租金标准计算租金，应按京仪公司最初有效的《房屋租赁合同》的租金标准计算。刘旭辩称：同意一审判决，不同意高伟峰的上诉请求和理由。涉案合作协议中确实有赵鸿年的签字，但不应认为有签名就变更合同主体。现有证据充分证明我是涉案房屋的出租人。赵鸿年只是担保行为，事实情况也是如此。从转账账单、证人证言、涉案合作协议都能说明高伟峰也认可其本人是承租人，现高伟峰辩称京华眼科医院为承租人是狡辩。我从未隐瞒事实的行为、也没有客观条件和必要性。我出租给高伟峰的房屋就是已经装修好的，高伟峰可以直接使用。这么多年来，高伟峰从未提出少面积的问题，现在高伟峰对于面积的主张是不符合逻辑的。高伟峰主张的腾退涉案房屋时间是没有依据的，高伟峰从未与我办理任何腾退的手续。高伟峰进行装修也需征得我的同意，装修损失没有事实和法律依据。我认可一审法院对于涉案合作协议效力的认定。我也没有给高伟峰开具发票的义务。房屋占有使用费按照合同约定的标准计算，我是同意的，也符合法律规定。赵鸿年未在法定期限内提出上诉。京仪公司辩称：同意一审判决。晴彬公司辩称：同意一审判决中与我公司有关的部分，一审法院判决结果与我公司无关，不发表意见。刘旭向一审法院起诉请求：判令高伟峰向我支付拖欠的租金6552651元及房屋占用费632353元，两项费用合计7185004元。高伟峰向一审法院反诉请求：1.判令刘旭赔偿我装修损失30万元；2.判令刘旭为我开具总金额为20718189.02元的租金发票。一审法院认定事实：一、当事人主体情况及涉案房屋产权情况。北京大千鸿福餐饮有限公司原名称为北京湘西古镇餐饮有限公司（下称湘西公司），2009年5月13日变更为现名称。法定代表人为赵鸿年。京华眼科医院的法定代表人为高伟峰。北京市西城区西什库大街31号房屋所有权登记在京仪公司名下，房屋所有权证号西全字第00007号。二、合同签订情况。2009年4月1日，京仪公司（甲方出租方）与晴彬公司（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同一），约定甲方同意按本合同条款，将甲方所有的通过诉讼收回的位于北京市西城区西什库大街31号厂区西北角低压电器楼、成品库部分以及相关附属设备设施出租给乙方，用于有关经营。本合同房屋租赁范围由A区和B区两部分构成，其中A区是指甲方拥有合法产权或正规建造手续的建筑物部分；B区是指在本合同签订前，在历年出租过程中，由甲方建造或由历届承租人添附的但未取得有关政府门的建造手续的建筑物部分，该部分建筑物与A区相邻或在功能上相关联，作为本合同租赁标的物的一部分一并出租给乙方使用，租赁范围及相关附属设备设施见本合同附件1、2。本合同的租赁期限为十年，起租日自2009年7月1日计算，至2019年6月30日止。本合同租金标准为466万元一年，前三年租金标准不变，此后租金每三年递增一次，在上一段基础上递增5%。租金每三个月支付一次。同时合同第六条约定，乙方将租用的房屋转租给第三方的，或者用取得的承租权与第三方合作经营的，需经甲方书面同意，在甲方同意的情况下，如甲乙双方解除合同，乙方与第三方同时解除合同，该第三方不得将所承租的房屋再转租。审理中，京仪公司与晴彬公司均未能提供合同附件，双方均无法确认合同中所涉A区与B区的面积及位置。京仪公司确认合同中所述低压电器楼即22号楼。2009年4月1日，京仪公司（出租方甲方）与湘西公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同二），约定甲方同意按本合同条款，将甲方所有的位于北京市西城区西什库大街31号厂区西北角低压电器楼以及相关附属设备设施出租给乙方，用于餐饮经营。本合同房屋租赁范围由A区和B区两部分构成，其中A区是指甲方拥有合法产权或正规建造手续的建筑物部分；B区是指在本合同签订前，在历年出租过程中，由甲方建造或由历届承租人添附的但未取得有关政府门的建造手续的建筑物部分，该部分建筑物与A区相邻或在功能上相关联，作为本合同租赁标的物的一部分一并出租给乙方使用，租赁范围及相关附属设备设施见本合同附件。本合同的租赁期限为十年，起租日自2009年4月1日计算，至2019年3月31日止。本合同租金标准为85万元一年，前三年租金标准不变，此后租金每三年递增一次，在上一段基础上递增5%。租金每三个月支付一次。甲方同意给予乙方2个月的装修期，自2009年4月1日起算。装修期内，甲方免收乙方租金。合同第六条约定，乙方将租用的房屋转租给第三方的，或者用取得的承租权与第三方合作经营的，需经甲方书面同意，在甲方同意的情况下，如甲乙双方解除合同，乙方与第三方同时解除合同，该第三方不得将所承租的房屋再转租。审理中，京仪公司与湘西公司均未能提供上述合同的附件，双方均无法确认合同中所涉A区与B区的面积及位置。京仪公司确认合同中所述低压电器楼即22号楼。京仪公司与湘西公司确认租赁合同一与租赁合同二所涉房屋面积并无重合。2014年5月25日，赵鸿年（甲方）与刘旭（乙方）签订《合作协议》，约定甲方将提供北京市西城区西什库大街31号22号楼建筑物一层约200平方米，二层约600平方米，三层约1400平方米（以具体图纸为准）以合作方式向乙方提供经营场地及应有设施，由乙方负责投资经营。合作期间，乙方实行自主经营，并独立承担民事责任，对经营过程中的债权债务独自承担责任。合作经营期以前关于此房屋的债权债务由甲方负责。合作期限从2014年6月1日起至2019年7月31日止；其中2014年6月1日至2014年8月30日为装修免租期；合作期限截止后，如甲方继续寻求合作经营伙伴，同等合作条件下乙方具有优先合作经营的权利。装修免分成期内发生的使用房屋的费用（水、电、通讯、燃气等费用）由乙方承担。合作经营期间的甲方保底分红为：每年一百八拾万元整人民币。乙方将按照每半年（每六个月）的数额（即九十万人民币）于每期租金到期日前10天付下半年租金并汇到甲方指定账户。在合作经营期间，乙方有经营管理自主权和决策权。审理中，刘旭与赵鸿年均未就上述合作协议所涉房屋提供图纸。2014年6月6日，晴彬公司（出租方甲方）与刘旭（承租方乙方）签订《租赁合同》（下称：租赁合同三），约定甲方将北京市西城区西什库大街31号筑物中（一层503.83平方米，二层644.73平方米，合计1148.56平方米，以具体图纸为准）以出租方式向乙方提供经营场地及应有设施，由乙方经营。另外甲方还附加提供250平方米地下室在租赁期内供乙方无偿使用。租赁期限自2014年3月15日起至2018年12月31日止共计五年。租金标准为每年1377000。乙方按每季度344250元向甲方支付租金。租赁费递增幅度为上年租金的百分之五。合同第3条约定，在租赁期限内，未经甲方书面许可，乙方不得以任何形式转租、分租该租赁建筑或其中任何部分，或以分租、借用、共用或将业务承包给第三人等其他任何方式以致任何非本合同承租方在租赁期限内使用或占用，如发生上述行为，经甲方书面通知后15日内，乙方不整改的，甲方有权立即单方解除本合同，并按本合同10.1条处理。审理中，经京仪公司确认，该租赁合同所涉250平米地下室产权归京仪公司所有，京仪公司出租给晴彬公司的房屋包括该地下室。2014年12月27日，刘旭、赵鸿年（甲方）与高伟峰（乙方）签订涉案合作协议，约定：甲方将提供北京市西城区西什库大街31号22号楼建筑物一层约260平方米，二层约1400平方米，三层约1400平方米（以具体图纸为准）以合作经营方式向乙方提供经营场地及应有设施，由乙方负责投资经营。合作期间，乙方实行自主经营，并独立承担民事责任，对于经营过程中的债权债务独自承担责任。合作经营期以前在关于此房屋的债权债务由乙方自行负责。合作期限自2014年12月1日至2019年11月30日止。其中2014年9月1日至2014年12月1日为装修免分成期。合作期限到期，同等合作条件下乙方具有优先合作经营的权利。装修免分成期内发生的使用房屋的费用（水、电等费用）由甲方承担。合作经营期间的甲方保底分红为：每年五百二十万元整。乙方将按照每一年年付，第二年半年付即每年9月和3月各支付一次。第三年为五百四十万。租金汇到甲方指定账户。押金为一个月租金即45万元。协议第5条约定，在合作经营期间，乙方有经营管理自主权和决策权。合作期间乙方应按本合同约定……。严格按照国家税法和条例的规定，交纳本企业的各种税费。审理中，法院要求刘旭与高伟峰说明上述协议的双方，刘旭认为该协议双方即刘旭与高伟峰，赵鸿年在该协议上签字仅是因为赵鸿年是上一手承租人，仅是为本案涉案协议起一个担保的作用。高伟峰则认为本协议的甲方为刘旭和赵鸿年二人，乙方为高伟峰。审理中刘旭与高伟峰均认可在签订合作协议时未向高伟峰提供协议涉及房屋的图纸，但高伟峰认可在签署协议之前曾至涉案房屋现场进行查看。高伟峰陈述其在签订合作协议时曾对房屋面积提出过异议，但对该事实未提交证据予以证明。刘旭则不认可高伟峰曾对涉案房屋面积提出过异议。对于房屋的产权情况，高伟峰主张在签订该合作协议时，刘旭未向其说明房屋的真实产权情况。刘旭则主张高伟峰对于房屋的权属情况是明知的。但刘旭与高伟峰对上述事实均未提交证据予以证明。之后刘旭、高伟峰及赵鸿年又签订《附加协议》一份，其内容为：”酒楼部分原则上不进行大范围装修，局部需要装修时，尤其是门面的装修，首先需乙方报装修方案及设计方案，经甲方同意后报产权单位批准后方可动工。酒楼的所有权仍属甲方，乙方在经营期间应自行维护好各种设备设施及保证正常营业所需用的餐具器皿等，原则上与甲方移交给乙方时的数量对等。甲方允许乙方在经营期间有正常的使用设备损耗，但如果在使用期间凡是涉及到安全隐患乙方应及时更换相应老化的设备。”审理中，刘旭及高伟峰对于附加协议的签订时间均不能说明。三、租金的交纳情况：审理中，高伟峰认可其个人从未依据涉案合作协议约定的期限及数额向刘旭支付涉案房屋的租金，而是指示济宁京华眼科医院（下称济宁医院）、徐钦国、京华眼科医院向刘旭及京仪公司支付房屋租金。但各项租金及费用折抵后，高伟峰并未拖欠刘旭房屋租金。高伟峰为证明其租金交纳情况，向法院提交济宁医院向刘旭转账凭证，以证明高伟峰通过济宁医院向刘旭支付租金7200000元；高伟峰提供济宁医院向京仪公司转账凭证，以证明高伟峰通过济宁医院向京仪公司支付1227187.5元租金；高伟峰提供京华眼科医院向京仪公司转账凭证，以证明高伟峰通过京华眼科医院向京仪经公司支付租金1995294.84元；高伟峰提供徐钦国向刘旭转账凭证，证明高伟峰通过徐钦国向刘旭支付租金1210000元；高伟峰提供京华眼科医院向刘旭和清平的转账凭证，证明高伟峰通过京华眼科医院向刘旭及清平支付租金7902925元；高伟峰提供抵账数额相关票据，以证明折抵租金数额289095.86元；高伟峰提交济宁医院与京华眼科医院的《代付证明》，以证明济宁医院及京华眼科医院支付的上述款项系代高伟峰支付的涉案房屋租金。上述转账凭证中款项用途均标明为货款。刘旭认可济宁医院向刘旭支付的7200000元、济宁医院向京仪公司支付1227187.5元、京华眼科医院向京仪公司支付的1994484.84元、徐钦国向刘旭支付的1210000元、京华眼科医院向刘旭及清平支付的7902925元的真实性，但认为上述款项中有116268.16元为应扣除的库存盘点结存金额、吧台零钱及交接公户余额，另有2万元为与本案无关的医疗费。因此认可高伟峰实际向刘旭支付的租金数额为19398329.18元。而高伟峰应向刘旭支付的2014年12月至2019年11月的全部租金总额为26583333.33元。因此高伟峰尚欠付刘旭房屋租金7185004.15元。因刘旭与高伟峰之间的租赁合同部分超出了刘旭与晴彬公司的租赁合同期限，刘旭认可该部分租赁合同为无效合同，刘旭主张该部分房屋租金实际应为房屋使用费，按668059元计算。因此高伟峰应向刘旭支付欠付的房屋租金6516945.15元及房屋使用费668059元。刘旭向法院提交对账单一份。该对账单左侧列明“高总已付及应收款项”，其项下有济宁医院、京华眼科医院、徐钦国的付款金额统计，同时还有“2014年残保金、应收刘总2016年挂账”等内容。该对账单右侧列明“刘总应收款项”，其项下列明2014年12月至2018年房屋租金数额，同时还列有“房屋押金、库存盘点结存金额、吧台零钱、交接公户余额”等内容。该对账单右下侧有京华眼科医院盖章。刘旭以该证据证明涉案房屋租赁合同为刘旭与高伟峰之间的房屋租赁合同，不涉及赵鸿年。该份对账单系高伟峰一方向刘旭出具，在出具对账单时高伟峰对于2014年12月至2018年全年的房屋租金数额是认可的，并且也认可房屋押金、库存盘点结存金额、吧台零钱、交接公户余额应由高伟峰支付刘旭。高伟峰认可该证据的真实性，但认为该证据中左侧“高总已付及应收款项”为高伟峰实际已向刘旭支付的款项及应折抵的款项，上述款项总额已高于高伟峰应向刘旭支付的房屋租金的总额，因此不同意再向刘旭支付房屋租金。四、交付房屋情况审理中，刘旭与高伟峰确认，涉案合作协议签订后，刘旭向高伟峰交付了涉案房屋，其中由刘旭自赵鸿年处承租的房屋全部交付高伟峰，根据租赁合同三由刘旭自晴彬公司处承租的房屋中，部分由刘旭经营面馆使用，剩余部分全部交付高伟峰。本案涉案房屋为22号楼1层至3层部分。刘旭主张其依涉案合作协议的约定向高伟峰交付了全部涉案房屋，高伟峰则认为刘旭交付的房屋面积不符合合同约定。高伟峰提交装修图纸一份及证人李某证言一份。其中李某出庭作证表示：2014年12月，我受高伟峰聘请，为其承租的涉案房屋进行装修设计，并出具实测装修图纸。根据计算当时的建筑面积为2240平方米。装修款大概是140万，从账目中查到的大概是70万元，其中包括济宁医院支付的55万元，徐钦国支付的15万元。刘旭对于证人证言的真实性不认可，认为一般装修测量的是使用面积，进行装修没有必要测量建筑面积，证人证言与一般常识相违背。如果按高伟峰的主张，刘旭交付高伟峰的房屋实际面积与涉案合作协议约定面积相差800多平方米，如此大面积的差额一般人都应该可以辨别出来，但高伟峰使用房屋多年，从未对房屋面积提出过异议。五、房屋使用及装修情况审理中，刘旭陈述自赵鸿年处承租的涉案房屋部分，原用于酒楼经营，刘旭出租给高伟峰后，部分由高伟峰用于酒楼经营，部分由高伟峰用于经营京华眼科医院。刘旭自晴彬公司处承租的房屋出租给高伟峰后，均由高伟峰用于经营京华眼科医院。高伟峰则陈述其承租涉案房屋全部用于经营京华眼科医院，未经营酒楼。双方对于上述事实均未提交证据予以证明。本案第一次开庭时，高伟峰陈述涉案合作协议的当事人是赵鸿年、刘旭、高伟峰三人。高伟峰提交京华眼科医院装修合同、装修费支付凭证及票据若干，以证明高伟峰使用涉案房屋开办京华眼科医院发生的装修费用情况，高伟峰自认上述款项的支出人是京华眼科医院。后法院组织刘旭、高伟峰、京仪公司与晴彬公司进行谈话时，向高伟峰释明京华眼科医院并非本案房屋租赁关系的当事人，要求高伟峰说明其主张装修损失的依据。高伟峰当庭答复：“高伟峰是京华眼科医院的法定代表人，其承租涉案房屋是为了开办京华眼科医院，高伟峰承租涉案房屋的行为是职务行为。”法院最后一次开庭时，高伟峰又向法院提交2016年4月26日《委托书》一份，其内容为：“高伟峰于2014年12月27日与刘旭、赵鸿年签订《合作协议》，以合作的方式承租位于北京市西城区西什库大街31号22号楼的房屋用于开办北京京华卫视眼科医院有限公司。该房屋为北京京华卫视眼科医院有限公司的经营场所。合作协议的全部权利义务均由北京京华卫视眼科医院有限公司享有。受托人的上述行为均代表本公司，与本公司的行为具有同等法律效力，本公司将承担受托人该行为的全部法律后果和法律责任。特此委托”刘旭对高伟峰提交的装修费支付凭证及票据的真实性及证明目的均不认可。认为根据刘旭与高伟峰签订的《附加协议》，高伟峰如需装修涉案房屋，需向刘旭报告装修方案与设计方案，经产权方同意后方可进行装修施工。但高伟峰并未履行相关的报批手续，因此对高伟峰的装修损失不予认可。对于高伟峰提交的《委托书》的真实性不予认可，不认可该委托行为。刘旭将房屋出租给高伟峰时约定房屋用于酒楼经营，后期变更了房屋用途，京华眼科医院的支出与刘旭无关。同时刘旭提交《协议书》一份，该协议书甲方为赵鸿年、刘旭，乙方为高伟峰。协议内容为：“为了配合乙方眼科医院验收，甲方同意在大千鸿福一楼门厅及门脸进行临时装修。但此装修仅作为验收期间使用。验收合格后，乙方无条件按甲方要求恢复酒楼原貌，乙方在装修期间不得破坏酒楼以前的装修及设备设施……”，该协议的签订时间为2016年3月29日。刘旭欲以此证据证明刘旭仅允许高伟峰对门脸房进行装修，因此刘旭没有义务对于京华眼科医院的装修损失进行赔偿。高伟峰认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。审理中，高伟峰提交开墙打洞情况说明一份，其内容为：“门口大厅宽2米长11.8米，面积31.39平方米，二楼房间宽3.9米长4.9米，面积25.42平方米。56.81平方米乘以9元等于511.29元/天。由17年5月1日西城治理开墙打洞。”该文件上无签字及盖章。高伟峰欲以该证据证明因西城区治理“开墙打洞”情况，将涉案房屋部分拆除，因此应减少涉案房屋部分租金。刘旭对该证据的真实性及证明目的均不予认可。晴彬公司及京仪公司对该证据未发表质证意见。六、房屋腾退情况。审理中，刘旭主张高伟峰至2019年11月30日才将涉案房屋腾退。刘旭提交《房产交接清单》一份，显示房产地址为西什库大街31号院22号楼，交房日期为2019年12月31日，交接设备设施、物品清单处显示为22号楼1-4层。该交接单下方有京仪公司与鸿福公司盖章。刘旭提交中国工商银行电子回单一份，显示付款人为北京神华堂北达医药有限公司（下称神华堂公司），收款人为京华眼科医院，收款金额为100000元，摘要为房租，付款时间为2019年8月20日。刘旭陈述高伟峰承租涉案房屋后，将部分房屋出租给神华堂公司并由京华眼科医院收取租金，截至2019年8月20日，神华堂公司仍在向京华眼科医院支付房屋租金，因此当时高伟峰并未将涉案房屋腾退，而是至2019年11月30日才腾退涉案房屋，之后赵鸿年及鸿福公司才与京仪公司办理的房屋交接手续。高伟峰对电子回单的真实性不予认可，对交接单的真实性予以认可，但认为是赵鸿年、鸿福公司与京仪公司之间的交接，不能说明高伟峰的腾房时间。审理中，晴彬公司亦提交《房产交接清单》一份，显示房产地址为22号楼，交房日期显示为2019年7月11日。该交接单下方有京仪公司、晴彬公司盖章，有刘旭签字，签字日期为2019年7月12日。晴彬公司欲以该交接单证明2019年7月11日刘旭向晴彬公司完成了房产交接，晴彬公司向京仪公司完成了房产交接。交接后刘旭公司是否与京仪公司形成新的租赁关系晴彬公司不清楚。刘旭对上述交接单的真实性认可，但认为刘旭在该交接单中交接的仅是刘旭开设面馆所使用的房屋，并不是全部承租房屋。高伟峰认可上述证据的真实性，认为依据该证据刘旭要求高伟峰支付至2019年11月30日的房屋租金无相应依据。京仪公司认可上述证据的真实性，认可晴彬公司于2019年7月11日向京仪公司腾退租赁房屋。另，京仪公司认可鸿福公司承租的22号楼1-3层东侧部分腾房交接单的最终签字时间为2019年12月31日。审理中，刘旭向法院提交《房屋租赁合同》一份（下称租赁合同四）及租金支付发票，该合同出租方为京仪公司，承租方为北京满珍楼餐饮管理有限公司（下称满珍楼公司），租赁房屋位于西城区西什库大街31号院22号楼一层东侧部分，房屋建筑面积315.9平方米。租赁期限自2019年7月1日起至2019年11月30日止。刘旭欲以此证明其使用部分承租自晴彬公司的房屋开设满珍楼公司，2019年7月11日刘旭就该部分房屋向晴彬公司进行了房屋交接，晴彬公司也仅是就该部分房屋与京仪公司进行了房屋交接，后刘旭直接与京仪公司签订租赁合同，承租该处房屋继续进行经营。高伟峰对于租赁合同四的真实性无法确认，但认为该证据可以证明2019年7月1日时该处房屋的出租人已经不是晴彬公司了。晴彬公司表示依据7月11的交接单，晴彬公司已完成与京仪公司的房屋交接，但实际交接工作是刘旭进行的，晴彬公司并未进行。七、保全情况刘旭在本案立案前，向法院申请诉前财产保全。2019年12月10日，法院作出（2019）京0102财保958号民事裁定书，查封高伟峰名下价值7646846元的财产。刘旭为该诉前财产保全提交中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保险单，并支付保险费16287.78元。一审法院认为，本案的争议焦点主要有以下几点：第一，本案涉案合作协议关系性质的确定及合同各方当事人的确定；第二，涉案合作协议的效力；第三，涉案房屋的实际腾退时间；第四，高伟峰是否存在欠付刘旭房屋租金的行为；第五，刘旭是否应当赔偿高伟峰装修损失，并为高伟峰开具租金发票。法院将针对上述争议焦点分别论述如下：第一，本案涉案合作协议关系性质的确定及合同各方当事人的确定。首先，合同关系的性质应当以合同双方当事人的真实意思表示为判断基础，而不应仅依据合同书的名称予以确定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案合作协议合同书虽名为《合作协议》，但根据合同内容可以认定，该合同中的甲方负有向乙方提供涉案房屋的义务，乙方负有按期向甲方支付固定金额租金的义务，因此该合同书虽名为合作协议，实际合同双方成立房屋租赁合同关系。其次，涉案房屋租赁合同出租人的确定。高伟峰主张涉案房屋的出租人为刘旭与赵鸿年二人。但根据赵鸿年提交的情况说明，其与刘旭的陈述意见一致，即涉案房屋的出租方为刘旭一人。同时根据高伟峰提交的证据，其从未向赵鸿年支付过房屋租金，全部房屋租金均是向刘旭或向房屋产权人京仪公司支付。因此法院认定涉案房屋的出租人为刘旭一人。再次，涉案合作协议承租人的确定。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案最后一次开庭时，高伟峰提交《委托书》一份，主张其系作为京华眼科医院的代理人签订涉案合作协议。但涉案合作协议的乙方载明为高伟峰，如高伟峰认为其系作为京华眼科医院的代理人签订涉案合作协议，则合作协议的乙方应为京华眼科医院，且高伟峰提交的《委托书》的形成时间晚于涉案合作协议的签订时间，同时考虑到本案第一次开庭时，高伟峰陈述涉案合作协议的当事人是赵鸿年、刘旭、高伟峰三人，因此法院认定涉案房屋的承租人为高伟峰。对于高伟峰的辩称意见，法院不予采信。第二，关于本案涉案合作协议的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，经各方当事人确认，涉案房屋中部分房屋未取得产权登记，且取得产权登记部分与未取得产权登记部分房屋面积无法确定，无法区分。现涉案房屋已经拆除，法院亦无法通过现场勘验的方式确认各部分房屋面积。因此法院确认刘旭与高伟峰之间的房屋租赁合同关系为无效合同。第三，涉案房屋的实际腾退时间。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，高伟峰主张其使用涉案房屋开办京华眼科医院，则其应当对腾退涉案房屋的时间承担举证责任。但本案审理中，高伟峰未提交任何证据证明其腾退涉案房屋的时间，应承担举证不能的责任。刘旭虽主张高伟峰于2019年11月30日腾退涉案房屋，其依据为鸿福公司与京仪公司于2019年12月31日的房产交接单。但根据法院查明的事实，涉案房屋由两部分组成，一部分为刘旭自赵鸿年处承租的原由鸿福公司自京仪公司处承租房屋，另一部分为刘旭自晴彬公司处承租的房屋。根据刘旭提交的鸿福公司与京仪公司的交接单，无法认定刘旭自晴彬公司处承租的房屋亦于2019年12月31日交付京仪公司。同时根据晴彬公司提交的2019年7月11日的房产交接单，晴彬公司已于当日将其承租涉案房屋交付京仪公司，刘旭虽主张该处房屋并未实际交付京仪公司，但刘旭提交的房屋租赁合同四仅可以证明满珍楼公司与京仪公司自2019年7月1日起成立房屋租赁合同关系，但无法证明晴彬公司承租的其他房屋未交付京仪公司。刘旭虽提交神华堂公司电子回单一份，欲以此证明在2019年8月20日时神华堂公司仍向京华眼科医院支付房屋租金，但仅依据该电子回单，法院无法确认神华堂公司承租房屋地址，无法认定该电子回单所涉房屋与本案有关。因此法院综合各方提交的证据及京仪公司的陈述意见，认定高伟峰将晴彬公司承租的该部分房屋于2019年7月11日腾退，剩余部分房屋依刘旭主张，确认为2019年11月30日腾退。第四，高伟峰是否存在欠付刘旭房屋租金的行为。如前所述，法院认定刘旭与高伟峰之间存在房屋租赁关系，则高伟峰作为承租人，其对于向刘旭支付租金的事实承担举证证明责任。本案中，高伟峰虽提交济宁医院向刘旭、京仪公司转账凭证，京华眼科医院向京仪公司、刘旭和清平的转账凭证，徐钦国向刘旭转账凭证，以证明济宁医院、京华眼科医院、徐钦国代高伟峰支付了涉案房屋的租金，但转账凭证上款项用途均标明为货款，仅凭上述转账凭证法院无法认定上述款项为高伟峰向刘旭支付的涉案房屋的租金。但刘旭认可为房屋租金的部分，法院不持异议。高伟峰提交部分票据，以证明折抵部分房屋租金。但刘旭对该部分票据不予认可，在高伟峰未提交其他证据予以证明的情况下，法院无法认定刘旭与高伟峰就该部分费用折抵房屋租金已达成一致意见，因此对于高伟峰主张折抵房屋租金部分，法院不予采信。高伟峰虽主张根据刘旭提交的对账单可以认定折抵租金的事实，但该对账单上仅有京华眼科医院盖章，并无刘旭签字确认，且刘旭提交该对账单仅为证明高伟峰认可其应向刘旭支付的租金数额，因此对高伟峰的上述辩称意见，法院不予采信。高伟峰主张刘旭交付的涉案房屋建筑面积与涉案合作协议约定的房屋面积不符，因此应当扣减相应部分的房屋租金。高伟峰虽提交装修公司的装修图纸及装修公司工作人员的证人证言予以佐证，但装修图纸一般仅需考虑使用面积，且考虑到高伟峰在承租涉案房屋前曾至涉案房屋现场查看，承租房屋多年后未对房屋面积提出异议，且涉案合作协议对于房屋租金为整体约定，并非按房屋面积计算房屋租金，因此法院对于高伟峰的上述辩称意见不予采信。高伟峰虽主张涉案房屋因西城区治理开墙打洞而减少部分面积，但高伟峰提交的相关证据无签字人，无相关单位盖章，法院无法查明该证据的制作单位及制作人，因此高伟峰应承担举证不能的责任。因此，法院认定高伟峰应按双方约定的租金标准向刘旭支付房屋租金。对于2019年度的房屋租金，因晴彬公司出租给刘旭部分房屋于2019年7月11日交付京仪公司，因此法院对于该部分房屋自2019年7月12日至2019年11月30日的房屋租金予以酌减。综合双方租赁合同的履行情况，法院酌定扣减租金数额为100万元。综上，自2014年12月1日至2019年11月30日，高伟峰应向刘旭支付房屋租金数额为25583333.33元，法院认定的高伟峰已支付租金数额为19398329.18元，因此高伟峰应向刘旭支付的房屋租金数额为6185004.15元。因法院已认定刘旭与高伟峰之间的房屋租赁合同关系为无效合同，因此高伟峰向刘旭支付的款项应为房屋使用费。第五，刘旭是否应当赔偿高伟峰装修损失，并为高伟峰开具租金发票。因刘旭与高伟峰之间的涉案合作协议并未约定刘旭有向高伟峰开具租金发票的义务，且因涉案合作协议为无效协议，高伟峰仅负有向刘旭支付房屋使用费的义务，现高伟峰要求刘旭为其开具租金发票，无事实及法律依据，法院不予支持。对于高伟峰主张的装修损失，因高伟峰提交装修合同的甲方为京华眼科医院，且高伟峰认可装修费用由京华眼科医院支付，而根据法院认定，京华眼科医院并非涉案房屋的承租人，现高伟峰以自己的名义要求刘旭支付京华眼科医院的装修损失，无合同及法律依据，法院不予支持。审理中，高伟峰主张刘旭有故意隐瞒涉案房屋的违章建筑情况及实际产权人情况，要求刘旭承担缔约过失责任。但高伟峰对该主张未提交证据予以证明，应承担举证不能的责任。根据刘旭与高伟峰签订的《附加协议》，高伟峰对于涉案房屋并非刘旭所有的事实是知情的。根据法院查明的事实，涉案房屋的产权人京仪公司及晴彬公司、赵鸿年对于涉案房屋中的违章建筑部分及取得产权登记部分均无法说明，根据常理，刘旭应当对涉案房屋的违章建筑情况亦无从知晓，因此在高伟峰未提交其他证据予以佐证的情况下，法院无法认定刘旭存在故意隐瞒涉案房屋违章建筑情况的事实。因此高伟峰要求刘旭承担缔约过失责任的主张，无合同及法律依据，法院不予支持。对于刘旭要求高伟峰负担诉讼保全保险费的主张，因刘旭与高伟峰之间的房屋租赁合同关系为无效合同，刘旭与高伟峰未就诉讼保全保险费负担问题另行进行约定，且该费用为刘旭为保全高伟峰财产提供保全担保而支出的费用，该费用并非刘旭必要支出费用，因此刘旭要求高伟峰负担诉讼保全保险费，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年1月28日判决：一、确认刘旭与高伟峰之间的《合作协议》为无效合同；二、自判决生效之日起七日内，高伟峰向刘旭支付房屋使用费6185004.15元；三、驳回刘旭其他诉讼请求；四、驳回高伟峰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，高伟峰围绕上诉意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高伟峰提交京华眼科医院的王明坤与京仪公司负责人“王俊霞”之间的微信聊天记录一份，用以证明京仪公司在2019年3月要求腾退涉案房屋，并认可在2019年4月15日为房屋办理交接，后续因为京仪公司与医院沟通事宜没有达成一致意见，所以在2019年7月20日彻底完成涉案房屋中二、三层的腾退，8月31日完成涉案房屋中一层的腾退。刘旭的质证意见为：真实性、合法性、关联性均不予认可。微信中的聊天人员不能代表医院与京仪公司，未看到其他证据能支持这一点，京华眼科医院与京仪公司的腾退不能代表高伟峰与我之间的腾退关系，依据合同相对性原则，应当是高伟峰与其办理交接手续。该微信聊天记录也不能体现为办理涉案房屋的交接。京仪公司的质证意见为：其公司没有“王俊霞”这个人，当时负责涉案房屋的人叫王希，刚和王希进行核实，王希表示当时手机没有了，无法核实微信聊天记录的真实性，王希称确实和高伟峰沟通过是否要直接承租涉案房屋中一层房屋问题。晴彬公司的质证意见为：其公司的承租房屋已经于2019年7月11日腾退完毕，此后的事情与其公司无关。本院认为：关于涉案合作协议性质的确定及合同相对方的问题。首先，虽涉案合作协议名为合作协议，但合同约定主要内容为甲方向乙方提供涉案房屋，乙方向甲方支付租金，故该协议应为房屋租赁合同；其次，虽高伟峰在一、二审审理中均主张涉案合作协议中出租人应为刘旭、赵鸿年，但赵鸿年在一审审理中提交的情况说明与刘旭的陈述意见一致，即涉案房屋的出租人仅为刘旭一人，且从合同实际履行来说，收取租金也仅为刘旭一人，赵鸿年从未收取过涉案房屋租金，而在二审审理中，高伟峰未能就其该项主张提交证据予以证明；再次，虽高伟峰在一、二审审理中均主张涉案房屋的承租人应为京华眼科医院，但一审审理中，高伟峰提交的《委托书》的形成时间晚于涉案合作协议的签订时间，涉案合作协议中承租方处亦仅写明承租人为高伟峰，并非京华眼科医院，而在二审审理中，高伟峰未能就其该项主张提交新证据予以证明，故一审法院认定涉案合作协议的出租人仅为刘旭一人，承租人仅为高伟峰，并无不当。高伟峰关于出租人应为刘旭、赵鸿年及承租人应为京华眼科医院的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于涉案合作协议效力的题。本案中，虽涉案房屋中确存在部分房屋有合法的建筑工程规划许可且已经取得合法房屋产权登记，但各方均不能对上述房屋予以明确区分，且涉案房屋已经被拆除，故一审法院认定涉案合作协议整体为无效合同，并无不妥。关于涉案房屋的腾退时间的题。刘旭与高伟峰对此问题陈述不一。首先，一审审理中，刘旭称高伟峰于2019年11月30日腾退涉案房屋，其依据为鸿福公司与京仪公司2019年12月31日的房产交接单。但经查明，涉案房屋由两个部分组成，其中一部分房屋为刘旭自赵鸿年承租而来，另一部分房屋由刘旭自晴彬公司处承租而来。根据刘旭提交的上述房产交接单，无法认定刘旭自晴彬公司承租的部分房屋于2019年12月31日完成腾退，且依据晴彬公司提交的2019年7月11日的房产交接单记载，晴彬公司已经于当日将其承租房屋交付京仪公司。虽刘旭称该房屋并未实际交付京仪公司，但房屋租赁合同已经可以证明满珍楼公司与京仪公司自2019年7月1日起成立房屋租赁合同关系，但无法证明晴彬公司承租的其他房屋未交付京仪公司；同时虽刘旭提交了神华堂公司电子回单一份，但该电子回单无法确定为神华堂公司承租房屋地址，无法认定该电子回单所涉房屋与本案有关。其次，一审审理中，高伟峰主张其于2019年5月初腾退涉案房屋，二审审理中，高伟峰主张其于2019年7月20日腾退涉案房屋中二、三层，8月31日腾退涉案房屋一层，但高伟峰均未就其主张提交充分证据予以证明，故综上，一审法院认定高伟峰将晴彬公司承租的部分房屋于2019年7月11日腾退，剩余部分房屋于2019年11月30日腾退，并无不当。高伟峰关于涉案房屋腾退时间的上诉主张，亦缺乏事实依据，本院不予支持。关于欠付房屋占有使用费的问题。1.高伟峰在一审审理中提交了济宁医院、京华眼科医院、徐钦国的转账凭证，但上述凭证上记载的用途为货款，故一审法院就刘旭认可的部分转账为涉案房屋租金的陈述予以采信，并无不当。2.高伟峰提交了部分票据主张与租金折抵，但在刘旭对此不予认可的情形下，高伟峰未能就其已与刘旭就此折抵达成一致意见提交相应证据予以证明，故对高伟峰的该项主张，本院不予支持。3.高伟峰主张根据刘旭提交的对账单可以认定折抵租金一事，但该对账单上仅有京华眼科医院的公章，并没有刘旭签字确认，且刘旭提交的对账单仅为证明高伟峰认可其应向刘旭支付的租金数额，故对高伟峰的该项主张，本院亦不予支持。4.虽高伟峰主张刘旭交付的涉案房屋面积与涉案合作协议中约定的面积不符，因此应当扣减相应部分的房屋租金，但高伟峰自2014年接收涉案房屋后直至其腾退涉案房屋之日止，从未就面积问题向刘旭提出过异议，且涉案房屋为整体出租，并未约定按照面积来计算租金，故对高伟峰的该项主张，本院亦不予支持。5.虽高伟峰主张因政府禁止拆墙打洞行为导致其承租面积减少，应减少交纳房屋租金，但高伟峰并未就其该项主张提交相应证据予以证明，故一审法院仍按照涉案合作协议约定租金标准予以判决，并无不当。综上，一审法院综合本案查明事实，认定高伟峰欠付房屋占有使用费数额并予以判决，事实依据充分，本院予以维持。关于刘旭是否应赔偿高伟峰装修损失的问题。首先，高伟峰提交的装修费用支付人为京华眼科医院，高伟峰现以其个人名义向刘旭主张，明显不妥。其次，即使高伟峰确对涉案房屋实际进行了装修并支付相应费用，但在其完成腾退涉案房屋义务时，涉案合作协议约定的履行期间已经届满，高伟峰使用涉案房屋的租赁目的已经实现，其在能够预见的履行期间内已经使用了涉案房屋，高伟峰在订立合同时就应对投入成本与可能在租赁期限内的收益进行过充分考量，故高伟峰的该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于是否应当开具发票的问题。涉案合作协议对此并无明确约定，故高伟峰的该项诉讼请求，本院不予支持。关于刘旭是否应承担合同的缔约过失责任的问题。首先，高伟峰未能就刘旭故意隐瞒涉案房屋产权状况提交相应证据予以证明；其次，高伟峰提交的《附加协议》中记载高伟峰对于涉案房屋并非刘旭所有的事实系明知；再次，现本案审理中，各方当事人均未能就涉案房屋中的合法产权部分及违章部分予以区分，故对该高伟峰的该项主张，本院亦不予支持。高伟峰以刘旭应承担缔约过失责任为由提出的诉讼请求，缺乏事实依据，本院均难以支持。综上所述，高伟峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55095.03元，由高伟峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年四月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪