浙江省金华市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）浙07行终8号上诉人（原审原告）骆丽芳，女，1969年11月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托代理人陈强，浙江融哲（义乌）律师事务所律师。委托代理人吕长兵，浙江融哲（义乌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）义乌市自然资源和规划局，住所地浙江省义乌市宾王路366号。法定代表人鲍建平，局长。出庭行政负责人陈小宝，副局长。委托代理人施平平，浙江星耀律师事务所律师。委托代理人毛世杭，该局工作人员。原审第三人金祖东，男，1947年8月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托代理人楼纯彬，浙江星耀律师事务所律师。上诉人骆丽芳诉被上诉人义乌市自然资源和规划局（以下简称义乌资规局）、原审第三人金祖东不动产行政登记一案，上诉人骆丽芳不服义乌市人民法院（2020）浙0782行初128号行政判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。2021年3月1日上诉人骆丽芳的委托代理人陈强，被上诉人义乌资规局的出庭行政负责人陈小宝及委托代理人施平平、毛世杭，原审第三人金祖东的委托代理人楼纯彬到庭参加询问，本案现已审理终结。原审法院认定，坐落于下华店村的涉案房屋原系第三人金祖东所有，土地性质为农村集体土地。2000年6月20日，因第三人金祖东未履行生效调解书确定的义务，案外人骆国鸿向义乌市人民法院申请强制执行，案号：（2000）义执字第1793号。2002年6月10日，义乌市人民法院作出（2000）义执字1793-2号民事裁定，裁定：拍卖被执行人金祖东所有的座落于义乌市××街道××村的三层房屋一幢。经义乌市人民法院委托，2002年5月19日，义乌市国信房地产评估事务所评估出具义国房估（2002）460号《房地产估价报告》，确定涉案房屋的重置成新价格为88000元。2002年6月18日，义乌市人民法院依法委托金华市义乌拍卖有限公司拍卖涉案房屋，并签订《委托拍卖合同》一份，约定委托拍卖的物品为：义乌市下骆宅下华店金祖东户房屋一幢（集体土地）。2002年6月28日，原告骆丽芳以88000元的价格拍得涉案房屋。2002年7月10日，义乌市人民法院作出（2000）义执字1793-3号民事裁定，裁定：一、解除对被执行人金祖东所有的座落于义乌市××街道××村的三层房屋一幢的查封。二、被执行人金祖东应在收到本裁定书后十日内迁出上述房屋。逾期迁出的，将依法强制执行。三、上述房屋归买受人骆丽芳所有。买受人骆丽芳应在收到裁定书后三十日内到有关部门办理房产过户手续。2002年7月15日，义乌市人民法院向义乌市房地产管理处发送（2002）义执字第17953号协助执行通知书，请求协助以下事项：一、解除被执行人金祖东所有的座落于义乌市××街道××村的三层房屋一幢的查封。二、上述房屋归买受人骆丽芳所有。三、请协助将以上房产过户给骆丽芳所有。2005年4月8日，原告骆丽芳、案外人楼文龙办理了涉案房屋的所有权登记，证号为义乌房权证稠城字第0××2号。2019年12月31日，案外人楼文龙与福田街道下华店村民委员会就涉案房屋签订《福田街道下华店村旧房拆除补偿协议书》及《下华店村更新改造旧房回收协议》各一份。2020年1月2日，原告骆丽芳向被告义乌资规局申请办理涉案不动产权证，被告义乌资规局于2020年2月20日作出义自然资规信法处［2020］1号《其他法定途径处理决定书》。另查明，原告骆丽芳原户口在义乌市××街道××村。2004年7月8日，原告骆丽芳与丈夫楼文龙、儿子楼泽双、楼泽天在义乌市××街道××村共同获批200.5平方米建设用地。2018年9月26日，骆丽芳的户口从福田街道福田二区49幢2号迁到下华店村，属挂靠户口，非下华店村集体经济组织成员。原审法院认为，根据义国房估（2002）460号《房地产估价报告》确定的88000元仅为房屋重置成新价格，并未评估宅基地使用权的价格；根据《委托拍卖合同》的约定委托拍卖的物品为义乌市下骆宅下华店金祖东户房屋一幢并清晰表明“集体土地”，应认为不包含宅基地使用权；根据成交价格及《拍卖成交确认书》，骆丽芳以88000元的底价拍得案涉房屋；根据（2000）义执字第1793-3号民事裁定书及（2002）义执字第17953号协助执行通知书，义乌市人民法院亦仅是裁定涉案房屋归原告骆丽芳所有，且仅向房地产管理部门请求协助执行将涉案房产过户给骆丽芳所有，并未向土地管理部门发送协助执行通知书。综上，原告骆丽芳实际仅受让了涉案房屋的地上建筑物，并不包含相应的宅基地使用权。被告根据原告骆丽芳的申请作出案涉决定书，决定书事实认定清楚，适用法律正确，程序并无不当。故原告骆丽芳的诉讼请求与法不符，依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告骆丽芳的诉讼请求。案件受理费50元，由原告骆丽芳负担。上诉人骆丽芳上诉称：一、案涉房屋于2002年6月10日被义乌市法院依法裁定执行拍卖，符合当时法律规定。依据案涉房屋被执行拍卖当时现行有效的1988年《中华人民共和国土地管理法》第十二条及1999年《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。就此，宅基地使用权人的变更，亦应当依法办理宅基地使用权转移或变更登记。1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款，“改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”案涉房屋被执行拍卖当时现行有效的1988年《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定，“国有土地和集体土地使用权可以依法转让。”结合现行《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神和实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地使用权一并转让。鉴此，上诉人经司法竞拍取得案涉房屋及相应宅基地使用权合法有效，符合当时现行法律规定，并根据上述1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记。二、农村宅基地使用权属于典型的用益物权，根据我国《物权法》第二十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条规定，案涉(2000)义执字1793-3号民事裁定生效时，上诉人对案涉房屋所有权及相应宅基地使用权享有不动产物权，并且，在该民事裁定生效时即依法产生原审第三人对案涉房屋及宅基地使用权相应物权消灭的效力。我国《物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条规定，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书，应当认定为《物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书。就此，依据案涉(2000)义执字第1793-3号民事裁定，上诉人对案涉房屋所有权及相应宅基地使用权享有不动产物权，并且，在该民事裁定生效时即依法产生原审第三人对案涉房屋及宅基地使用权相应物权消灭的效力。三、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。依据我国《物权法》第六条、第十条及《不动产登记暂行条例》第五条、第六条、第十四条相关规定，被上诉人负有案涉房屋物权转移行政登记法定职责，并应当依法实行统一登记制度。我国《物权法》第二条第三款规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”《物权法》第十条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”就此，结合《不动产登记暂行条例》第五条第(六)项、第十四条第二款第(三)项规定，宅基地使用权依照本条例的规定办理不动产权利登记，人民法院生效的法律文书设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。四、依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第(七)项规定，因人民法院的生效法律文书导致不动产权利发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定(试行)》(法释[1998]15号)第二十六条“被执行人未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的义务的，应当采取执行措施”，结合《最高人民法院关于适用若干问题的意见》“地证、山林所有权证、专利证书、商标证书、车辆执照等有关财产权证照转移手续的，可以依照民事诉讼法第二百三十条规定办理”。就此，依据案涉房屋执行拍卖时现行的法律规定，案涉房屋的宅基地使用权依法应当办理宅基地使用权转移登记。本案行政登记诉讼，系上诉人对司法拍卖公信力的信任及对案涉房屋宅基地使用权转移行政登记迟到的正义权利主张。五、宅基地属于农民集体所有的土地，但是，案涉房产司法拍卖的强制执行，并不损害宅基地农民集体所有权。法院执行司法拍卖案涉房产，相应宅基地使用权依法发生物权变动效力。根据自然资办函[2020]1344号文件及其附件《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》中落实“房地一体登记”要求，被上诉人依法负有办理案涉房产宅基地使用权变更、转移登记职责及法定义务。自然资办函[2020]1344号文件及其附件《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》载明，《不动产登记操作规范(试行)》(国土资规[2016]6号)规定，房屋等建(构)筑物所有权应当与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。具体来说，围绕宅基地和集体建设用地确权登记工作重点，对于未开展地籍调查的，要尽快开展房地一体地籍调查，完成房地一体不动产登记......已登记宅基地、集体建设用地(房屋等建筑物、构筑物未登记)发生变更转移的，要求按照房地一体要求办理不动产变更、转移登记，核发统一的不动产权证。综上，无论根据1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，还是根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第(七)项规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，符合“房随地走”的权力合一原则，也是我国房地产权属的一贯原则。依据我国《物权法》第二十八条规定案涉房屋经法院执行司法拍卖，相应宅基地使用权依法发生物权变动效力。且被上诉人对案涉房屋宅基地使用权负有不动产权利转移登记的行政法定义务。故，案涉“义自然资规信法处[2020]1号”《其他法定途径处理决定书》认定事实及适用法律法规错误，且一审判决错误。请求撤销原判，依法改判。被上诉人义乌资规局答辩称：一、上诉人经司法拍卖仅取得房屋所有权，不包含土地使用权。上诉人认为其经“司法拍卖取得涉案房屋及相应宅基地使用权”的观点是不能成立的。根据上诉人提供的证据以及司法拍卖当时的实际情况，司法拍卖的对象仅限于地上建筑物即房屋部分。首先，义乌法院出具的民事裁定书及协助执行通知书，针对的都限于房屋部分。2002年，土地、房屋权属登记职权分属于不同的行政部门，前者系国土局，后者系房管处。但义乌法院仅对房管处作出了协助执行通知书，从未向国土局作出协助执行通知。其次，司法拍卖时，评估机构对拍卖对象即涉案房屋作出评估报告，该评估报告明确载明，不考虑涉案房屋的土地使用权部分。也就是说，评估报告的对象也仅限于房屋。那么司法拍卖的对象毫无疑问，也仅限于房屋部分。二、上诉人依法无法取得宅基地使用权。首先，上诉人一再称其对房屋享有物权，这一说法是错误的。《物权法》于2007年1月才开始施行，涉案房屋的拍卖发生在2002年，当时根本没有物权的概念。其次，上诉人系非集体经济组织成员，没有资格取得涉案房屋的宅基地。上诉人认为集体土地使用权可以依法转让，从而认为司法拍卖也包含宅基地，这一说法也是错误的。这里的“依法”转让，是指宅基地在同一集体经济组织成员之间可以转让。上诉人与原审第三人非同一集体经济组织成员。《土地管理法》、《关于加强土地转让管理严格炒卖土地的通知》以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等一系列法律法规明确规定，农村的住宅不得向城市居民出售，该法律属于禁止性法律规定。第三，集体土地转化为国有应经合法程序。根据《土地管理法》等法律法规相关规定，集体土地要经过征收才能转化为国有土地，而征收需经省政府批准、市政府组织实施、征收补偿等一系列复杂的程序。否则，集体土地不能转化为国有的，当然也无法登记在上诉人名下。三、上诉人适用法律错误。首先，上诉人上诉适用法律跨度很大，认为适用1998年的土地管理法、1999年的土地管理法实施条例、2007年的物权法、2015年的不动产登记暂行条例。这一观点明显是错误的。司法拍卖时，物权法、不动产登记暂行条例根本不存在。其次，根据2004年的两高两部“关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部分协助执行若干问题的通知”法发[2004]5号第二十四条的规定，人民法院执行集体土地使用权时，应与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。涉案没有关于集体土地使用权执行的任何协商，也自然不包括土地部分。综上，我局认为，上诉人的上诉理由均不能成立，我局作出的决定书合法有效，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人金祖东述称：1、上诉人错误的理解地随房走的概念，无论是房随地走还是地随房走在买卖合同当中购买方都应当全额支付地上建筑以及土地使用权的转让款，才能主张地随房走。如果仅仅支付了地上建筑物的价值，而没有支付土地使用权的价款就不能主张地随房走。2、本案上诉人仅仅购买了地上建筑物部分并未购买宅基地使用权，一方面在2002年法院在拍卖时基于法律规定仅仅拍卖地上建筑物部分，另一方面上诉人支付购买款时仅仅是地上建筑物的部分。这一点由当时的评估报告以及拍卖的成交确认书可证明。3、根据2004年3月1日最高院与原国土部建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条明确规定，法院执行集体土地使用权时应当事先与国土部门取得一致意见并告知受让人到国土部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，在此前提下法院才能处理宅基地使用权。本案上诉人购买的时候显然没有履行这些手续，这也正是法院拍卖没有把宅基地使用权一并拍卖的原因。综上所述，涉案房屋的宅基地使用权并未进行转让，上诉人无权要求进行产权登记。二审期间，上诉人骆丽芳向本院提交了下列证据：证据一、身份证复印件、户口簿复印件、村民委员会选举选民证、下华店村第十二届村民委员会换届选举选民登记册。证明上诉人司法竞拍取得案涉房产时系农村户口。上诉人骆丽芳和上诉人丈夫2019年12月4日至今均为案涉房产所在村下华店村民，上诉人骆丽芳夫妇和儿子均为2020村民委员会选举的选民，与原审第三人同为下华店村第十二届村民委员会换届选举选民登记册在册成员。证据二、义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）。证明依据义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）政策，农村宅基地使用权可在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让及办理产权登记。证据三、《关于要求办理不动产证的申请报告》及附件。证明上诉人于2020年元月2日向被上诉人提出“关于要求办理不动产证的申请报告。”经庭审质证，被上诉人认为，对证据一真实性没有异议。对选民登记册真实性有异议。该组证据均不能证明上诉人司法拍卖时系农村户口，是否属于经济组织成员与身份证、户口本都没有关联，以村集体经济合作社认定是成员为主。我局一审时提供了情况说明证明上诉人属于挂靠户口非下华店村集体经济组织成员。对证据二真实性无异议。但该细则是2016年的，本案的司法拍卖是发生在2002年。而且该细则的适用条件是已完成新农村建设的村庄。之后的转让和本案没有关联性。对证据三的真实性无异议，不符合办理不动产产权证的条件。原审第三人认为，对于证据一真实性无异议，但不能证明上诉人的证明对象。从身份证户口本记载的内容来看，上诉人的户籍登记地址经过了多次变动，所以这几份证据不能证明涉案房产拍卖时上诉人是否是农村户口。另村民不等于村集体经济组织成员。对证据二真实性无异议，但可以证明上诉人在拍卖涉案房屋时是不包括宅基地使用权的。因为从该细则出台的时间来看是2016年，也就是说在2002年拍卖时并没有该细则的。从内容上来看该细则明确规定宅基地使用权转让必须征得村集体同意。并且为本次行政区域内的村集体经济组织成员。而2002年拍卖时，这两个条件都不具备。对证据三真实性无异议，但能证明拍卖的对象不包括宅基地使用权。本院对上述证据的真实性予以确认，但对证据一、二的证明力不予采信。经审理，对原审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”亦即非本村集体经济组织成员不能获得村集体所有的宅基地使用权。本案中，义乌市福田街道办事处下华店村村民委员会、股份经济合作社证明上诉人骆丽芳系挂靠户口，非该村集体经济合作社成员。且上诉人骆丽芳系于2002年6月28日拍得涉案房屋，上诉人骆丽芳亦未提供证据证明义乌市福田街道办事处下华店村已完成新农村建设并经村民代表会议同意，故不能适用《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》。综上，被上诉人作出的义自然资规信法处[2020]1号《其他法定途径处理决定书》认为上诉人骆丽芳无法办理转移登记的处理结果正确，但上诉人骆丽芳系通过原审法院司法拍买取得涉案房屋，被上诉人在决定书中适用《关于加强土地转让管理严格炒卖土地的通知》不当，本院予以指正。综上，上诉人骆丽芳的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人骆丽芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯少华审 判 员 钟雪丹审 判 员 虞 行二〇二一年四月九日代书记员 陈方亦