江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初1045号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法人代表人：王金明，该公司总经理。被告：吴云辉，男，1981年10月30日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：胡明荣，女，1957年8月28日出生，汉族，住连云港市海州区，系被告吴云辉母亲。被告：钱海荣，女，1974年5月7日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：曹红兵，男，1972年11月17日出生，汉族，住连云港市海州区，系被告钱海荣丈夫。原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告吴云辉、钱海荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的法定代表人王金明、被告吴云辉的委托诉讼代理人胡明荣、被告钱海荣的委托诉讼代理人曹红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告物业服务等费用5978元；2.承担违约损失（其中计算至起诉日的2020年12月21日的数额为4446元、之后按照日利率0.06%计算至实际清偿之日）。事实和理由：被告系盛世嘉缘小区4号楼3单元301室业主，房屋面积146.26平方米，车库7.86平方米，被告一直拖欠原告物业服务费5103元、二次供水电费375元、垃圾费500元等费用合计5978元不予缴纳。原告经多次催缴未果，故诉至法院。被告吴云辉辩称，1.本案部分诉讼请求已过3年法定诉讼时效期间；2.答辩人已非盛世嘉缘业主，非本案适格被告，2016年之前涉案房屋系毛坯空置状态，无人居住，也未享受任何物业服务。2016年上半年，答辩人已将涉案房屋及车库出售给第三人，并完成房屋产权变更登记，出售房屋时已结清全部费用，不存在拖欠物业费事实；3.案涉物业合同无效，原告与盛世嘉缘业主委员会签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，并没有得到半数的业主同意，不符合法定的聘用物业公司程序；4.原告不具备物业公司资质，2012年原告被有关部门下发《新浦区物业管理整改通知单》要求撤出盛世嘉缘小区；5.原告不能提供有效的物业服务，小区一直处于无物业状态；6.原告主张的物业费、二次供水费及垃圾处理费无事实及法律依据，原告主张的利息损失过高且没有法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告钱海荣辩称，1.原告在明知自己没有物业服务企业资质证书的情况下，仍与业主委员会签订物业管理合同，属于商业欺诈行为。业主及政府相关部门多次要求原告撤离，原告仍不撤离，构成非法侵占；2.原被告之间没有合法的合同关系，签订的物业管理合同双方当事人均不合法，案涉合同无效；3.物业收费标准价格变动时，没有召开业主大会讨论，甚至业主委员会都不知情，没有法律效力；4.盛世嘉缘小区采取业主自治管理模式，由业主自己管理不需要物业公司管理；5.二次供水和垃圾费等都没有合法收费收据；6.盛世嘉缘小区一直处于无物业管理状态，卫生状况、治安状况等物业服务极差；7.本案部分诉讼请求已过3年法定诉讼时效期间。综上，请求驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日、2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与原告金明物业公司（乙方）分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，合同约定：盛世嘉缘小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意连云港金明物业公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：一、甲方责任、义务：1.服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2.小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3.监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1.负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，地上停放车辆有偿看管，夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2.负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3.负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4.服务工作接受业主委员会监督。5.乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。……。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）；2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）。另查明，被告吴云辉原系海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区4号楼3单元301室（建筑面积146.26平方米）、4号楼40号车库（建筑面积7.86平方米）业主。2016年上半年，被告吴云辉将上述房屋（含车库）出卖给被告钱海荣。并于2016年4月14日将房屋登记至被告钱海荣及案外人曹红兵名下，2016年4月15日将车库登记至被告钱海荣及案外人曹红兵名下。本院认为，原告金明物业公司为盛世嘉缘提供物业服务，被告为小区业主，及时缴纳物业费用是小区物业管理正常运行的保障，也是业主应尽的义务。关于原告主张的物业费问题，涉案房屋面积146.26平方米，涉案车库面积7.86平方米。涉案房屋欠缴期间为2014年10月1日至2020年12月31日，其中2014年10月至2015年8月，物业服务费为563.10元（146.26平方米×0.35元/月×11个月），由被告吴云辉承担；2015年9月至2016年4月，物业服务费为526.54元（146.26平方米×0.45元/月×8个月），由被告吴云辉承担；2016年5月至2020年12月，物业服务费为3685.75元（146.26平方米×0.45元/月×56个月），由被告钱海荣承担。涉案车库缴费期间自2012年9月至2020年12月，其中2012年9月至2015年8月，物业服务费为99.04元（7.86平方米×0.35元/月×36个月），由被告吴云辉承担；2015年9月至2016年4月，物业服务费为28.30元（7.86平方米×0.45元/月×8个月），由被告吴云辉承担；2016年5月至2020年12月，物业服务费为198.07元（7.86平方米×0.45元/月×56个月），由被告钱海荣承担。综合本案情况，本院依法酌情扣减30%，故被告吴云辉应向原告缴纳物业服务费为851.88元（1216.98元×70%）；被告钱海荣应向原告缴纳物业服务费为2718.67元（3883.82元×70%）。关于原告主张的二次供水电费，欠缴期间自2014年10月1日至2020年12月31日，其中2014年10月至2016年4月，二次供水电费为95元（5元×19个月），由被告吴云辉承担；2016年5月至2020年12月，二次供水电费为280元（5元×56个月），由被告钱海荣承担。关于原告主张的自2012年9月1日至2020年12月31日垃圾处理费500元的诉讼请求，于法无据，且垃圾处理费应包括在物业服务费，本院不予支持。关于原告主张违约损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴云辉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业费、二次供水电费共计946.88元；二、被告钱海荣于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业费、二次供水电费共计2998.67元；三、驳回原告连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，由原告连云港金明物业服务有限公司负担31元，被告吴云辉负担10元、被告钱海荣负担20元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审 判 员 韩海霞二〇二一年四月二十三日法官助理 于莹莹书 记 员 孔祥云法律条文一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-65728