安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终1119号 上诉人（原审被告）：昌祥勇，男，1985年8月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 上诉人（原审被告）：谢小莉，女，1985年6月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：彭鹏，安徽朱兴旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：项浪进，男，1977年6月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：王在玉，鸠江区二坝镇法律服务所法律工作者。 上诉人昌祥勇、谢小莉因与被上诉人项浪进房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2021）皖0207民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昌祥勇、谢小莉上诉请求：1.撤销(2021)皖0207民初27号民事判决,驳回项浪进的诉讼请求;2.一、二审诉讼费由项浪进承担。事实和理由：一、原审中项浪进提交的录音证据存在重大瑕疵，不能作为证明本案事实的证据,原审认定意见不能让人信服,理由如下:（一）原审中项浪进提交录音证据时,没有说明该份录音形成于什么时间，录音地点在何处，采用什么方式取得录音，根据民事诉讼证据若干规定第六十八条“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据,不能作为认定案件事实的依据”。因此，原审在没有查明项浪进提交的录音证据具有合法性的情形下,对该证据予以认定,明显不符合法律规定。（二）这份录音中谈话的相关人员身份不明确,在整个录音中无法确定谈话的人是谢小莉本人,并且录音中有关房产买卖的相关事实是否就是本案所涉房产的相关事实存在巨大不确定性,因此录音中的房屋与本案中的房屋是否是同一房产显然无法证明。二、假设项浪进提交的录音是真实、合法的,但录音中载明的内容不能认定谢小莉在昌祥勇出卖房屋给项浪进时知情且参与了房屋价格的协商。结合录音内容,录音中的女性谈话人一直强调“我这个房子你晓得我们情况,我们那时候是不打算卖的,我不晓得我们家老头子收了你钱”，由此可知谢小莉对昌祥勇将房子卖掉的事实并不知情，如果说谢小莉知情也仅仅是知道昌祥勇打算卖房子的事情，但并没有参与到具体卖房商谈中来，也没有与项浪进一方协商过房屋价格。三、从录音中的女性谈话人所表达的意思来看，因为房价过低，其是一直不同意卖房的，假设这个谈话的女性就是谢小莉，那么原审也不能将谢小莉的知情视为认可，更不能将其“认可”认定为谢小莉作出同意出卖房产的意思表示。昌祥勇与项浪进签订的房屋买卖合同对谢小莉没有约束力，原审要求谢小莉协助项浪进办理房产过户手续显然没有法律依据。四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同。”这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预,要求房屋买卖合同应当采取法定形式。在本案中，项浪进仅与昌祥勇签订了书面合同,并没有与谢小莉签订书面合同,因此项浪进与谢小莉之间并没有房屋买卖合同关系。 项浪进辩称，一、项浪进提供的录音证据和一审庭审中审查的事实相互印证，能证实本案的真实情况。二、昌祥勇、谢小莉上诉称项浪进与谢小莉未签订书面合同，但项浪进认为在该房屋的买卖过程中，有证据证实谢小莉参与了全部协商，并且案涉房屋已经实际交付给项浪进使用多年，谢小莉也没有提出相关异议，请求二审法院依法驳回昌祥勇、谢小莉的上诉请求，维持原判。 项浪进向一审法院起诉请求：1.判令昌祥勇协助项浪进办理房屋过户手续；2.昌祥勇承担项浪进诉讼代理费11550元；3.判令昌祥勇承担本案全部诉讼费用。一审诉讼中，项浪进申请追加谢小莉为共同被告，并诉请要求谢小莉与昌祥勇共同协助项浪进办理房屋过户手续。 一审法院认定事实：2017年6月7日，昌祥勇与项浪进签订一份《房屋买卖合同》。双方约定由昌祥勇将位于鸠江区房屋（约105平方米）出售给项浪进。房屋售价为308000元，该款由项浪进于合同签订时一次性支付给昌祥勇。双方在房屋交付后昌祥勇有义务协助项浪进办理房屋过户手续，其过户费用由项浪进自行承担（在能办理房屋过户手续时必须在最短时间内）。本协议自双方签字项浪进付清购房款时生效。2017年3月17日，项浪进向昌祥勇的父亲支付购房定金50000元。同年6月24日，项浪进妻子马佑琴向昌祥勇转账258000元。2017年6月25日，项浪进以昌祥勇的名义缴纳了安置房补价款4998元。 涉案安置房的被拆迁安置人员为昌祥勇、谢小莉及双方儿子昌其乐。2021年1月19日，昌祥勇、谢小莉为该房屋办理了产权登记，产权证号为皖（2021）芜湖市不动产权第××号。该房屋登记为昌祥勇、谢小莉共同共有。 项浪进为本次诉讼支出诉讼代理费11550元。 一审法院认为，项浪进与昌祥勇签订的《房屋买卖合同》为双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同。谢小莉作为该房屋的共有人，其虽未在合同上签字确认，但通过庭审查明的事实，谢小莉在双方签订房屋买卖合同时知情且参与了房屋价款的协商，即谢小莉对涉案房屋的买卖是知情且认可的。现项浪进依约支付了约定的全部购房款，该房屋也具备了过户条件，昌祥勇、谢小莉应当依约协助项浪进办理房屋过户手续。项浪进诉请的代理费，因双方在合同中并未明确作出约定，故项浪进该项诉请没有法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、昌祥勇、谢小莉于判决生效后十日内协助项浪进办理位于芜湖市鸠江区房屋［不动产权证号：皖（2021）芜湖市不动产权第××号］的过户手续，相关过户费用由项浪进承担；二、驳回项浪进的其它诉讼请求。一审案件受理费6093元，减半收取3047元，由昌祥勇、谢小莉共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于项浪进申请的证人杨某出具的证言，杨某虽与项浪进系亲戚关系，但其与昌祥勇、谢小莉亦是同村相熟之人，且根据昌祥勇在二审中所作陈述，杨某正是其与项浪进房屋买卖的介绍人，结合杨某的这一身份，杨某称项浪进提交的在昌祥勇、谢小莉家的录音，其当时也在现场，亦符合常理。另二审中本院当庭播放录音，谢小莉对录音中的女性声音“房子卖亏了我不讲了”系其陈述予以认可。综合以上，能够确认项浪进提交的录音中的女性谈话人为谢小莉，本院对该事实予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，项浪进与昌祥勇于2017年6月7日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，昌祥勇的妻子谢小莉是否知晓或是同意出售案涉房屋对于《房屋买卖合同》的效力并不产生影响。且在本案中，依据以下查明事实能够认定谢小莉对案涉房屋的出售是明知且没有实质异议的：一是在项浪进提交的录音中，谢小莉陈述“他们是在家里要死要活的，逼着我们没有办法，那个时候我还叫你们加着钱”“这个房子卖亏了我不讲了”，据此可以看出谢小莉最终是同意了家里人对于案涉房屋的出售，且明确知晓房屋的受领状况、出售价格等；二是昌祥勇、谢小莉仅有案涉房屋一套安置房，根据谢小莉所述，该房屋距离其住处不远，而案涉房屋已实际交付项浪进占有使用三年多，在这么长的时间内谢小莉对于房屋的状况不关心、不知晓，显然也与常理相悖，而谢小莉也没有任何证据证明其在所称的知晓房屋出售后作出了要求项浪进退房或要求昌祥勇向项浪进退款等实质性的异议行为。直至项浪进为维护自身权利，提起本案诉讼后，昌祥勇才抗辩称谢小莉对案涉房屋出售不知情，昌祥勇、谢小莉的以上行为显然违背诚实守信，民事活动应当遵循契约精神和诚实信用原则，昌祥勇、谢小莉在本案中的相关上诉主张与上述精神和原则相悖，亦缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。一审对于项浪进要求昌祥勇、谢小莉协助其办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持，并无不当。综上，昌祥勇、谢小莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6093元，由昌祥勇、谢小莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 贺 审判员 钱 晨 审判员 宋喜萍 二〇二一年四月二十七日 书记员 黄 静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。