湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4777号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹江城，男，1956年6月11日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：向姣英，武汉市武昌区振兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告），张燕，女，1981年4月6日出生，汉族，住武汉市黄陂区横店街新春村小徐张湾8号。委托诉讼代理人：瞿松，湖北百嘉律师事务所律师。上诉人曹江城因与被上诉人张燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初10201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。曹江城上诉请求：1.撤销原审判决第二、第五项，发回重审或改判支持上诉人一审中的反诉请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人以疫情为由与其合伙人单方解除租赁合同，私自破坏诉争房屋结构及内部装修，致使房屋严重受损，构成严重违约，导致上诉人不能正常出租该房屋，遭受了巨大的经济损失，应承担违约责任。被上诉人应拆除内部装修及其他添加物，以毛坯房状态交还给曹江城。上诉人不同意解除合同，如果张燕单方解除合同，则应按合同约定承担相应的违约责任。合同明确约定：被上诉人提前解除合同的，装修及涉及人工费用由乙方自行承担，甲方不予补偿，保证金不予退还；合同第六条第一款约定：乙方对原有房屋进行装修前的拆除，甲方承担18000元拆除费，从乙方首次付款中扣减；合同终止时，除保留燃气、烟道、水、配电房及消防设施设备外，乙方需拆除内部装修及其他添加物、以毛坯房状态交还甲方，拆除费用双方各承担50%，若不拆除，则乙方返还甲方原18000元拆除费，此费用由甲方从乙方保证金中扣除。被上诉人严重破坏租赁房屋结构，上诉人在租金中扣减了拆除费18000元，而被上诉人将租赁房屋内的设施破坏未拆除，又违反了合同约定提前解除合同，该拆除费18000元应在解除合同时返还给上诉人。一审法院以2020年6月11日，上诉人收到被上诉人邮寄的涉案房屋钥匙和煤气卡为由确认双方解除合同没有事实和法律依据。即使上诉人收到了被上诉人的钥匙和煤气卡后，但双方未就解除合同达成一致意见，应以2020年8月4日上诉人通知被上诉人为租赁合同解除的时间。二、一审法院适用法律不当。诉争的房屋并非国有资产类经营用房，一审法院参照由于疫情的影响，对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户免收3个月房租、6个月房租减半的规定，判令上诉人减半收三个月的租金没有法律依据。张燕辩称，1.一审法院事实认定清楚，法律适用准确。2.被上诉人并未破坏案涉房屋的内部结构，案涉房屋是在双方的共同参与下进行拆除、装修，而且刚进行拆除作业即发生疫情，并未进行实质的装修和拆除。被上诉人负担的18000元已经在一审进行了扣除，足以负担有关费用。3.上诉人在收到被上诉人要求终止租赁合同的意愿后，数次推翻双方的调解意愿，违约方应是上诉人。4.上诉人的主张与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。张燕向一审法院起诉请求：1.确认张燕与曹江城签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月11日解除；2.判令曹江城返还租金、保证金以及协拆费用合计377000元；3.判令曹江城承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月，承租方张燕（乙方）与出租方曹江城（甲方）签订了两份《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于武汉市江汉区万松园小区47栋一楼、二楼（一部分）面积合计750平米的房屋出租给乙方作为餐饮使用，租赁期限为5年，自2019年12月28日起至2024年12月27日止，免租期3个月；乙方须向甲方交付租房保证金合计15万元；租金采取固定递增比例的方式，第一年（2019年12月28日至2020年12月27日）的租金合计为585000元（已扣除3个月免租期）；乙方对原有房屋进行装修前的拆除，甲方承担18000元拆除费用，从乙方首次付款中扣减；合同终止时，除保留燃气、烟道、水、配电房及消防设施设备外，乙方需拆除内部装修及其他添附物、以毛坯房状态交还甲方，拆除费用双方各承担50%，若不拆除，则乙方返还甲方原18000元拆除费，此费用由甲方从乙方保证金中扣除；乙方承租期间所发生的物业管理费、水、电费等其他乙方为使用房屋而需要承担的费用，由乙方承担并由乙方依据相关规则直接向有关单位缴纳；2019年12月28日前乙方支付保证金及租金（前3个月为免租期），扣减拆除费用18000元后，乙方实际需支付合计327000元；自2020年6月28日起，双方每一个季度结算一次租金，乙方应于每季度提前7天向甲方交纳租金（如：2020年6月21日前支付2020年6月28日至9月27日租金）；在合同期内，除不可抗力及国家政策调整因素外，甲乙双方均不得提前解除合同；乙方提前解除合同的，装修及涉及人工费用由乙方自行承担，甲方不予补偿，保证金不予退还，且收回租赁房屋；在甲方收到乙方全额支付的首期租金和租房保证金后，本合同生效。合同签订后，张燕依约支付租房保证金15万元、首期租金195000元，扣减曹江城应承担的拆除费用18000元后实际支付327000元，曹江城将案涉房屋交付给张燕使用。张燕接受房屋后组织人员进场对案涉房屋原有装修进行拆除，至2020年1月23日因新冠××爆发武汉封城时，案涉房屋原装修部分基本拆除，但垃圾尚未清理，张燕未对房屋重新装修。2020年5月11日，张燕向曹江城发出《请求解约函》，表示因疫情影响武汉率先封城，直到2020年4月8日有条件解封，但到目前为止，餐饮业遭受很大冲击，许多老牌餐饮企业相继倒闭。为及时止损，请求正式解除合同，并愿意承担合理损失。关于门面房的交接随时等候电话通知。嗣后，张燕到武汉市东湖新技术开发区人民法院申请诉前调解，但双方未达成一致。2020年8月3日，曹江城向张燕发出《通知书》，载明按照合同约定，您应于2020年6月21日前支付下季度租金，2020年5月11日您单方提出解约，却未按合同约定将房屋恢复原状，腾退房屋，导致该房屋无法正常使用。在双方未能就合同是否解除达成一致意见的情形下，逾期支付租金已达43天，房屋长期处于闲置、空置状态。自本通知函发之日起5日后，我方将重新控制并接管房屋，避免损失进一步扩大，同时对于你方违约导致我方损失，将保留追究你方责任的权利。一审法院另查明，2020年6月11日，曹江城收到了张燕邮寄的案涉房屋的钥匙和煤气卡。为清理案涉房屋内拆除的垃圾，曹江城向劳务人员实际支出了垃圾清运费3000元。一审法院认为，张燕与曹江城签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应按合同约定履行义务。合同履行中，因疫情原因直接影响餐饮业的经营是客观存在的事实，在该不可抗力因素下，张燕提前解除合同不构成违约。张燕于2020年5月11日发出的《请求解约函》,双方并未就合同的解除达成一致，但曹江城于2020年6月11日收到了张燕邮寄的案涉房屋的钥匙和煤气卡，张燕以其行为表明不再履行合同，一审法院确认双方合同于2020年6月11日解除。张燕主张合同于2020年5月11日解除的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。由于疫情的影响，为支持中小微企业和个体工商户的发展，政府先后出台相应的帮扶政策，要求对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，免收3个月房租、6个月房租减半。本案中，案涉房屋属曹江城私人所有，应参照执行相关政策规定。对于疫情期间（2020年2月1日至4月30日三个月）的租金损失，双方各承担50%较为公平。合同约定2019年12月28日至2020年3月27日为免租期，不应支付租金。2020年3月28日至4月30日的租金，张燕应承担34667元[（65000+65000÷30×2）÷2]。2020年5月1日至合同解除之日即2020年6月11日的租金88833元（65000+65000÷30×11），应由张燕承担。张燕提前解除合同的行为不构成违约，曹江城收取的租房保证金15万元应予退还。因此，曹江城应向张燕返还203500元（327000-34667-88833），张燕要求返还租金、保证金等诉请，一审法院予以部分支持。关于曹江城的反诉请求。一审法院认为，双方合同已于2020年6月11日解除，案涉房屋的钥匙已交付，曹江城反诉主张支付自2020年6月28日起的租金，于法无据，一审法院不予支持。如前所述，张燕提前解除合同不构成违约，曹江城反诉主张支付违约金，一审法院一并不予支持。案涉房屋已由张燕组织人员进行拆除，但对拆除的垃圾未予清理，曹江城为此支付了垃圾清运费，该款应由张燕承担。曹江城主张张燕承担垃圾清运费的反诉请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。对曹江城反诉主张返还拆除费18000元，因张燕已拆除原装修设施后并未重新装修，且承担了垃圾清运费，故该项反诉请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、确认张燕与曹江城签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；二、曹江城于判决生效之日起十日内向张燕返还租金及保证金合计203500元；三、张燕于判决生效之日起十日内向曹江城支付垃圾清运费3000元；四、驳回张燕的其他诉讼请求；五、驳回曹江城的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费3478元，由张燕负担1601元，曹江城负担1877元（此款张燕已预付一审法院，曹江城随同上述判决款项一并支付给张燕）。一审案件反诉费2550元，由张燕负担30元，曹江城负担2520元（此款曹江城已预付一审法院，张燕随同上述判决款项一并支付给曹江城）。二审中，双方均未提交新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：关于张燕是否违约解除合同的问题。由于疫情及相关防控措施的影响，餐饮行业的经营受到直接冲击；张燕于2020年5月11日向曹江城发出解除合同通知，曹江城于2020年6月11日收到张燕退回的案涉房屋钥匙和煤气卡，此后张燕已不再实际占有和使用案涉房屋，一审法院综合考虑不可抗力影响及合同履行情况，认定张燕不属于违法解除合同、双方于2020年6月11日解除《房屋租赁合同》并无不当。曹江城认为张燕将房屋严重破坏，未以毛坯房的状态归还曹江城，构成违约并应返还18000元的拆除费。对此本院认为，根据双方房屋租赁合同的约定，张燕接收房屋后对原有的装修进行拆除，该拆除费18000元依约应当由曹江城承担。曹江城在一审中仅提交了一份房屋视频材料拟证明张燕对房屋结构进行了破坏，但并无其他证据形成证据链以证明张燕是在重新装修的过程中对房屋进行了破坏，该份证据不足以充分证明其主张；曹江城亦未在一审中提出对其损失进行鉴定，故本院对其上述主张不予采信。张燕在拆除原有装修后，未对垃圾进行处理，一审法院判决其承担垃圾清运费3000元并无不当，本院予以维持。关于租金的减免，一审法院参照疫情后相关政策规定，酌情进行处理，符合公平原则，并无不当，本院予以维持。综上所述，曹江城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4054元，由曹江城负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二一年四月二十五日法官助理邱冠群书记员张思远