辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5904号上诉人（原审被告）：耿明华，男，1958年11月29日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：潘利锋，男，1985年2月4日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。法定代表人：王志斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张继成，男，1996年5月11日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人耿明华因与被上诉人沈阳龙湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿明华上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人减半收取2017年12月1日至2020年12月31日期间的物业费共计26681.63元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审法院未对《龙湖地产别墅招标合同》、《龙湖物业别墅投标文件》中龙湖物业服务细则、服务标准进行具体说明，对以上合同内容不相符、违反招投标法律坐视不理，判决书上称“属于管理性规定，并非效力性规定”错误。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、第四十八条、及法律责任认定第六十条、第六十一条，第六十三条规定招投标人按照招标文件和中标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协定，招标内容与中标内容应一致，中标人应当按照合同约定履行义务。一审法院错用法律规定否定《招投标合同文件》属于民事法律范畴显然不合理，《招投标合同》文件也属于《合同法》规定范畴，依据《合同法》第14条、第15条、第21条：招投标是邀请与邀约的意思表达，投标人希望和招标人按照所提供的投标文件订立合同，中标通知书是承诺，是招标人承诺按所确定的中标人提供的投标文件签订合同的表示。沈阳龙湖地产代表未入住的别墅业主招标与中标人沈阳龙湖物业公司签订合同，其过程应当合法合规，应是双方真实意思表达。中标之后沈阳龙湖物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》也都是依据招投标合同文件，是无法分离单独存在的。一审法院认定其属于管理性规定，并非效力性规定明显错误。如果认定《招投标合同》没有效力性，那么《前期物业服务合同》就没有法律效力。二、《前期物业服务合同》的内容应与招投标文件保持一致，然而因为《前期物业服务合同》内容省略了服务内容的标准细则才导致现在别墅园区发生管理问题，服务出现重大瑕疵。物业方不按照服务内容细则进行服务。合同双方都应当按照约定履行职责和义务。别墅园区业主以4.5元每平每月的物业费理应享受高质量，品质优的服务。服务质量出现重大瑕疵。专职管家少、外来车辆随意占道、外来人员随意进入、拾荒者进出园区、果树果实被外来人采摘、建筑垃圾任意堆放、私搭乱建、违规装修等问题从2014年存在且持续发生。园区内部开设养老院，儿童精神康复等项目严重损害全体业主的利益，造成园区常年进出疾病老人，精神儿童，龙湖物业并未解决。三、公共区域树木被物业任意砍伐，园区绿化不达标。四、园区内地下井积水，管道日久失修，物业没有维护保养维修。五、沈阳龙湖物业服务公司与龙湖业主因《物业服务合同》纠纷的案件已累计达到2000多起，其中原审法院就香醍漫步别墅园区案件达到百余起。没有一起支持别墅业主。沈阳龙湖物业服务有限公司辩称，请求维持原判。沈阳龙湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付拖欠的物业费53363.25元及违约金1000元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2011年本案原告经招投标程序与房屋建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，约定别墅物业费4.5元每月每平方米，物业服务期限为三年，合同期满或者业主大会成立与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自然终止；若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。该合同同时对服务内容进行了约定。2014年合同到期后，双方续签《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，物业服务期限续签为2014年10月15日至2017年10月14日，与前一份合同相比，第五章物业服务质量部分进行了细化，其他合同条款无调整。2017年，双方再次续签《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，物业服务期限续签为2017年10月15日至2020年10月14日，其他合同条款与2014年的合同相比无调整。前期物业服务合同签订后，原告为案涉园区提供物业服务至今。案涉园区现未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司。另查明，被告耿明华系沈阳市沈北新区蒲丰路46-57号6门业主，该房屋为别墅，建筑面积320.5平米。被告自2017年12月1日至2020年12月31日期间拖欠原告物业费。一审法院认为，本案原告与案涉园区的建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订的《龙湖?香醍漫步项目前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。该合同约定若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。因案涉园区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司，故原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位,在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费,故对原告请求被告给付2017年12月1日至2020年12月31日期间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持，经计算，该期间物业费为53363.25元。关于被告辩称的园区内业主开办养老院，儿童精神康复中心的问题，由于被告未提交证据证明其主张，一审法院对该项抗辩不予采纳。关于被告辩称的木栅栏问题，案涉园区洋房区域业主和别墅区域业主就围墙问题冲突已久，物业与开发商一直在协助沟通解决，目前栅栏已经修复，故被告不能以此为由拒缴物业费。关于被告辩称的园区自来水水质差的问题，因案涉园区自来水已移交自来水公司，被告提交的证据不能证明该情况系物业公司造成，被告的该项抗辩一审法院不予采纳。关于被告辩称的原告与案涉园区建设单位签订的物业服务合同备案时间延迟及与招投标文件不相符的问题，因物业合同的备案程序属于管理性规定，并非效力性规定，如果违反相关备案法律法规，由相关行政机关予以处理，不影响物业服务合同的效力。关于被告辩称的园区安保不到位、车辆占道、照明不达标、园区卫生清扫不及时、绿化维护不到位等物业服务瑕疵问题，因物业服务具有持续性及动态性的特点，被告提交的证据不足以证明原告物业服务持续存在问题且原告怠于履行物业服务义务，故不能作为拒缴物业费的理由。因被告并非恶意欠费，故对于原告主张的违约金，一审法院不予支持。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量等多重因素密切相关，业主维护自身权益应当采取正确的方式,物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环。原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。一审法院判决：一、被告耿明华于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳龙湖物业服务有限公司2017年12月1日至2020年12月31日期间物业费53363.25元；二、驳回原告沈阳龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元，减半收取579元，由被告耿明华负担。二审中，上诉人提交了病历和医院收据。被上诉人质证意见：真实性没有异议，关联性有异议。上诉人提交了照片及报警记录回执照片，证明上诉人与要拆围墙的不明人士发生冲突，受伤治疗，物业不阻拦。被上诉人质证意见：受案回执中报警人不是上诉人与本案无关，真实性关联性都有异议。上诉人提交了视频。证明相邻楼13户经营养老院和国学学校，影响上诉人生活，外来人口进入不阻拦不登记。被上诉人质证意见：三性都有异议，上诉人所述的问题对方也是园区内业主，但是没有任何人在园区内挂牌经营，物业公司对园区内访客均会进行登记并与被访人员进行核实，上诉人所述时间段相关业主访客确实比较多，物业公司每来一个访客都会核实，并且有业主来接，后来相关业主反映有人在园区经营，被上诉人及时劝阻，联合街道社区上门释明早已解决。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。综上，上诉人耿明华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由上诉人耿明华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十一日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。