四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川10民终234号 上诉人（原审被告）：张英，女,1970年10月1日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 上诉人（原审被告）：王兵，男,1970年1月12日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 上述二上诉人的委托诉讼代理人：陈建宁，内江市市中区白马法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:内江鑫隆国有资产经营有限责任公司，住所地四川省内江市市中区文英街老烟草大楼9楼。 法定代表人：龚剑，总经理。 委托诉讼代理人：蒲昱非，四川视远君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜全娟，四川视远君律师事务所律师。 上诉人张英、王兵因与被上诉人内江鑫隆国有资产经营有限责任公司（以下简称内江鑫隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初2880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张英、王兵及其委托诉讼代理人陈建宁，被上诉人内江鑫隆公司的委托诉讼代理人蒲昱非、杜全娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张英、王兵上诉请求：1.撤销一审判决；2.由二审法院在查清事实的基础上依法改判，驳回内江鑫隆公司的所有诉求；3.本案一、二审所有费用由内江鑫隆公司承担。事实及理由：一审法院仅依据2018年1月3日王兵与内江鑫隆公司签订的《房屋租赁合同》作出判决，该判决错误，没有顾及客观事实。租赁合同未到期，内江鑫隆公司就起诉解除，内江鑫隆公司违约。合同第六条是内江鑫隆公司的霸王条款，第九条内江鑫隆公司也没有履行特别告知义务，依第十条约定，内江鑫隆公司应以“电子邮箱方式”通知王兵解除合同，但内江鑫隆公司也未“电子邮箱”通知，系违约。由于租赁合同未到期，若涉及拆迁，内江鑫隆公司应与张英、王兵协商好搬迁事宜及停营损失补偿等，而内江鑫隆公司没有与张英、王兵协商好，在合同未到期时就起诉张英、王兵，违背相关法律规定和地方法规。一审法院适用法律错误，一审法院将给付之诉和租赁合同之诉及排除妨害之诉混为一体综合判决，没有事实依据和法律依据。《房屋租赁合同》中第七条、第八条、第九条、第十条是内江鑫隆公司的霸王条款，违反原《中华人民共和国合同法》及现《民法典》，该合同对张英、王兵没有约束力。内江鑫隆公司一审中所举证2019年1月内江市市中区人民政府作出的征收拆迁至今也未实施，与张英、王兵相邻的门面也未被约谈拆迁事宜，另内江鑫隆公司的工作人员在2020年9月23日也告知张英、王兵该地块不拆迁，张英、王兵可继续租赁经营，这明显是内江鑫隆公司借政府拆迁之名要赶张英、王兵搬离经营20多年的名店，其有失社会公德。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人内江鑫隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张英、王兵在上诉状中所述情况与事实不符，没有法律依据，应驳回上诉，维持原判。截止目前，房屋租赁合同的履行期限已经届满，合同已经终止，张英、王兵应当按照合同搬离承租房屋。内江鑫隆公司按照合同约定享有解除权且已通知张英、王兵，《房屋租赁合同》第六条关于合同解除之规定，在因政府城市改造需拆除承租房屋或者根据政府要求需要由内江鑫隆公司收回房屋另作他用时，双方均享有约定的解除权。张英、王兵的补偿主张没有法律依据和事实依据，国家的征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿对象，按照《房屋租赁合同》第六条约定，合同因政府征收行为解除的其损失由张英、王兵自行承担，第七条约定了合同解除后，张英、王兵应恢复原状，但不能对房屋构造进行破坏，且不得就装饰装修部分向内江鑫隆公司主张补偿。内江鑫隆公司的租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日止，截止目前，租赁合同的期限已届满，因此无论二审法院认定解除时间是2020年9月30日，还是未解除都不影响现在合同已经终止的事实状态，因此不存在损害张英、王兵合同期限内利益的问题。 内江鑫隆公司向一审法院起诉请求：1.依法确认内江鑫隆公司于2020年9月30日解除了与张英、王兵签订的《房屋租赁合同》，并判令张英、王兵立即搬离租赁房屋；2.判令张英、王兵支付房屋租赁费16,500元；3.判令张英、王兵按照租金5,500元/月的标准支付2020年10月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋占用费；4.判令张英、王兵向内江鑫隆公司支付内江鑫隆公司为实现权益而支付的律师费8,000元；5.判令张英、王兵承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：张英与王兵系夫妻关系。2018年1月1日，内江鑫隆公司与张英、王兵签订《房屋租赁合同》（合同编号2018—Ｃ009），约定内江鑫隆公司将位于内江市市中区××路××号××楼营业用房出租给张英、王兵经营服装，租赁期间从2018年1月1日起至2020年12月31日，租金为5500元／月，同时约定因出现政府城市改造决定需拆除承租房屋或根据政府要求需要由内江鑫隆公司收回房屋另作他用的，双方均可解除合同，由此导致的损失由各方自行承担，并且在合同终止后，张英、王兵应当在三日内退还租赁房屋，并搬离房屋中的一切物品。特别约定：因一方违约，另一方为主张权利而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、差旅费）等由违约方承担。2019年1月10日，内江市市中区人民政府对内江市2016棚户区改造（一期）项目—河坝街片区棚户区改造项目（一小地块）下达了征收决定，征收范围涉及内江鑫隆公司出租给张英、王兵的房屋。内江鑫隆公司于2020年9月16日向张英、王兵送达了《内江鑫隆国有资产经营有限责任公司关于收回内江市市中区中央路59号房产的函》以及2020年9月30日向张英、王兵送达了《律师函》，告知张英、王兵关于解除房屋租赁合同、催缴租金以及在一定期限内搬离的事宜。但截至目前为止，张英、王兵仍占用租赁房屋且未按约交纳租金。内江鑫隆公司遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 以上事实有内江鑫隆公司出示的营业执照，张英、王兵的身份证复印件，情况说明、成交确认书、银行进账单、收据一份、《房屋租赁合同》、《内江市市中区人民政府国有土地土房屋征收决定》、微信截图和律师函、委托代理合同书、四川省增值税专用发票，张英、王兵出示的身份证复印件、张英、王兵张英的《营业执照》复印件、《租赁合同》复印件6份、《结婚证》等有效证据及张英、王兵的当庭陈述在案佐证。 一审法院认为，张英、王兵签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。内江鑫隆公司按约将内江市市中区××路××号××楼房屋出租给张英、王兵经营服装，张英、王兵不按约支付租赁费，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，张英、王兵应承担支付拖欠租赁费的责任。内江鑫隆公司提出张英、王兵支付2020年7月至9月的租赁费16500元的请求，合法有据，一审法院予以支持。根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，2020年9月30日，内江鑫隆公司按照租赁合同约定享有解除权的要求向张英、王兵履行了告知义务，租赁合同应当于2020年9月30日解除，内江鑫隆公司提出确认内江鑫隆公司于2020年9月30日已解除张英、王兵签订的《房屋租赁合同》并判令张英、王兵立即搬离租赁房屋的请求，合法有据，一审法院予以支持。合同中约定的解除租赁关系、损失承担的条款合法有效，张英、王兵应当按照合同约定在解除合同后三日内搬离租赁房屋，但张英、王兵至今未搬离属违约行为，应当承担房屋占用费并立即腾退房屋。内江鑫隆公司提出张英、王兵按照租金5500元／月标准支付2020年10月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋占用费的请求合法，一审法院予以支持。张英、王兵辩称，应当给予拆迁安置补偿的意见，因房屋租赁合同约定：合同因政府征收行为解除的损失由乙方即张英、王兵自行承担，合同解除后，张英、王兵应恢复原状但不能对房屋构造进行破坏，且不得就装饰装修费用向内江鑫隆公司主张补偿。内江鑫隆公司出租的期限从2018年1月1日至2020年12月31日止，距离合同约定的租赁期限也不足1个月时间，故双方解除合同后内江鑫隆公司不应当对张英、王兵进行补偿。内江鑫隆公司提出张英、王兵应当支付内江鑫隆公司实现权利所支付的律师费8000元的请求，因双方在租赁合同有明确约定因一方违约，另一方为实现权利而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、差旅费）等由违约方即张英、王兵承担，该约定不违反法律规定，收费标准合理，一审法院予以支持。张英、王兵的辩称意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、内江鑫隆公司与张英、王兵签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日已解除；二、张英、王兵于本判决生效后十日内腾退内江市市中区中央路59号底层房屋给内江鑫隆公司；三、张英、王兵于本判决生效后十日内支付拖欠内江鑫隆公司的房屋租赁费16,500元及房屋占用费（从2020年10月1日起，按照租金5,500元/月的标准支付至腾退房屋时止）；四、张英、王兵于本判决生效后十日内支付内江鑫隆公司律师费8,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费412元，减半收取计206元，由张英、王兵负担。 本院二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理另查明：案涉《房屋租赁合同》第三条第2项约定：房屋租赁实行先交租金后使用的原则，按季度/年缴付租金，张英、王兵须在每季度/年前十日内向内江鑫隆公司缴付下季度租金。张英、王兵不按期交付租金，则按照应交付租金的百分之三十承担违约金，拖欠租金累计三个月以上，内江鑫隆公司有权解除本合同，收回房屋，同时张英、王兵应向内江鑫隆公司支付违约金。2020年9月30日，张英、王兵已拖欠2020年7月、8月、9月的租金。 本院经审理查明的其他案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1.张英、王兵是否违约，案涉租赁合同是否应予解除；2.一审法院适用法律是否正确。 内江鑫隆公司与张英、王兵签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据本院查明事实，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定了合同解除的条件，张英、王兵已拖欠2020年7月、8月、9日的租金，累计三个月，内江鑫隆公司于2020年9月16日向张英、王兵送达了《内江鑫隆国有资产经营有限责任公司关于收回内江市市中区中央路59号房产的函》，于2020年9月30日向张英发出了《律师函》，要求解除合同，搬离承租房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，依据租赁合同的约定，张英、王兵已违约，内江鑫隆公司依据合同约定要求解除租赁合同，并由张英、王兵支付拖欠的租金以及房屋占用费、律师费的请求，合法有据，本院依法应予以支持。另外，案涉房屋属于内江市市中区人民政府棚户区改造的征收对象，按照《房屋租赁合同》的约定，内江鑫隆公司亦有权解除合同。 本案系租赁合同纠纷，一审法院以张英、王兵违约，适用《中华人民共和国合同法》的相关规定判决解除内江鑫隆公司与张英、王兵的租赁合同，并由张英、王兵承担支付租金和房屋占用费的责任，并无不当，一审判决适用法律正确。 综上所述，张英、王兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费412元，由张英、王兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 敏 审 判 员  王 侯 审 判 员  李 清 二〇二一年四月十二日 法官助理  荔杨博 书 记 员  尹姝婷