天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初8695号原告：王学辉，女，1978年1月14日出生，满族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王学政（王学辉之弟），1979年7月18日出生，满族，住天津市和平区。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：张雪峰，经理。委托诉讼代理人：陈胜，天津晟曌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭永娜，天津晟曌律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司天津世贸支行，住所地天津市南开区水上公园东路西侧水云华庭3号楼3门101。负责人：李晶，行长。委托诉讼代理人：董斌，男，该公司职员。原告王学辉与被告天津市天汇房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王学辉的委托诉讼代理人王学政，被告天津市天汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈胜、郭永娜，第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的委托诉讼代理人董斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学辉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》；2、解除原告与第三人签订的《个人购房抵押担保借款合同》；3、判令被告返还原告首付款637285元及利息（自2018年6月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告返还原告契税28735.71元、住宅专项维修资金21072元、不动产登记费80元，以上合计49887.71元及利息（自2018年8月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、判令被告向原告给付已还贷款本金及利息，剩余贷款和提前还款违约金由被告偿还给第三人；6、判令被告向原告支付逾期交付违约金18965.57元；7、判令被告向原告支付解除合同违约金63218.55元；8、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2018年5月28日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于天津市静海区××路××号楼××的房产。合同签订后，原告依约履行合同义务。根据合同约定，被告应于2019年9月30日前交房，但被告至今未予交房，故原告依法提起诉讼。被告天津市天汇房地产开发有限公司辩称，被告要求原告继续履行《商品房买卖合同》，被告不存在逾期交房的违约行为。合同履行过程中，存在不可抗力影响施工的情形，延迟交付系依法依约延期，不属于被告的违约。因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房。截至本案审理时，依法延期导致的应当交付日仍未达到90日的迟延，且被告向原告发送交房通知,原告不具有合同解除权。假定原告享有合同解除权，但因其未依照合同约定履行付款义务，也未依照约定的程序行使该权利，该解除权的行使效果应受到限制和约束。原告在支付房款时存在严重逾期，且未依约支付违约金，其解除权已丧失。被告逾期交付承担违约责任的上限是已付房款的2%，包含了被告应支付的全部赔偿费用，原告主张的超出该上限的赔偿无合同依据。涉案房屋尚有抵押登记，不具备办理合同解除的前提条件。若合同必须解除，则原告应当先自行消除该抵押登记。原告与第三人之间的贷款合同与被告无关，也没有利害关系，不应在本案中予以处理，原告在贷款合同中的权利义务也与被告无关。第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行述称，原告与第三人签订的《个人购房抵押担保借款合同》合法有效，第三人享有的抵押权应受到保护。若《商品房买卖合同》、《个人购房抵押担保借款合同》被解除，原、被告应对第三人的贷款本金、利息、罚息、复利以及违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0200489）及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市静海区××路××号楼××号房屋，总价款2107285元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。合同第五条约定除遇不可抗力外，被告未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照附件补充协议的约定，追究被告违约责任。双方《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。《补充协议》第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。后原、被告签订《补充协议2》，约定：1、如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在90日内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。买受人不解除合同的，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金，但出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。2、买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。3、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。4、本补充协议与原补充协议不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议未做约定的，仍按原补充协议的约定执行。2018年8月13日，原告与第三人签订《个人购房抵押担保借款合同》（合同编号：12020120180022699），合同约定原告向第三人借款1470000元用于购买案涉房屋，借款期限为300个月，还款方式为等额本息还款。借贷双方对提前还款的特别约定为贷款人同意提前还款的，贷款人有权要求借款人按不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行；借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他债务。如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。2018年8月21日,第三人按原告指示向被告支付1470000元并就案涉房屋办理抵押预告登记。原告自2018年9月21日开始依约向第三人偿还贷款本息。2018年6月12日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告首付款637285元。2018年7月30日，天津市房屋维修资金管理中心出具21072元维修基金专用票据。2018年8月1日，天津市静海区税务局出具28735.71元税收缴款书，天津市静海区不动产登记事务中心出具80元缴款书。另查，2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，载明：于2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。2017年10月1日，美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部发出津气分指函（2017）075号文件，载明：按照《天津市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案》要求，2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业，房屋拆迁（拆除）施工，水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程土石方作业。2018年9月10日，天津市建设工程质量安全监督总队发出津建质安总（2018）72号文件，载明全市所有在建项目，要加大文明施工管理力度，严格落实施工扬尘治理的相关要求，确保工地整洁美观。在建项目必须严格执行夜间施工的有关规定，未取得《夜间施工许可证》的项目，禁止夜间施工。2020年1月24日零时，天津市启动了重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护，各方均应恪守合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告应按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋，现被告逾期交房，其主张存在免责事由，应扣除474天，但其提供的证据不足以支持其主张，根据双方签订合同的时间、约定的交房时间及本案实际情况，本院酌情认定被告免责天数为33天。现扣除免责天数后，被告逾期交房仍超过90日，原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人处借款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除涉案《个人购房抵押担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房首付款637285元；原告要求被告返还已交纳的住宅专项维修资金21072元、契税28735.71元及房屋所有权登记费80元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告占用其购房首付款637285元、住宅专项维修资金21072元、契税28735.71元及房屋所有权登记费80元，产生了相应利息损失，合同约定的违约金不足以弥补其损失，被告应给付原告诉请利息损失，本院对此认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。考虑到本案解除商品房买卖合同的责任在被告，被告占用原告资金确实会给原告造成较大损失，故对原告要求被告给付首付款利息（以首付款637285元为基数，自2018年6月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及占用住宅专项维修资金、契税及房屋所有权登记费的利息损失（以住宅专项维修资金21072元、契税28735.71元及房屋所有权登记费80元，以上共计49887.71元为基数，自2018年8月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的违约金问题。根据原、被告签订的合同约定，因被告逾期交房已超过90日，原告有权解除合同并要求被告按已付房款的2%支付违约金，现原告主张违约金按照已付房款的3%计算无事实依据，被告需按已付房款的2%即42145.70元支付原告违约金。原告另要求被告给付逾期交付违约金无事实依据，故对其该诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中借款合同生效后，第三人按原告指示直接向被告支付1470000元，故借款合同解除后，被告应给付原告截至借款合同解除之日已偿还第三人的贷款本息并由被告承担向第三人偿还《个人购房抵押担保借款合同》项下自借款合同解除次日起剩余贷款本息的义务。原告与第三人签订的《个人购房抵押担保借款合同》明确约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他债务。如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务”，故原告在被告未将剩余贷款本息偿还第三人的情况下，原告仍应承担偿还义务。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告王学辉与被告天津市天汇房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0200489）、《补充协议》及《补充协议2》；二、解除原告王学辉与第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签订的《个人购房抵押担保借款合同》（合同编号：12020120180022699）；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告王学辉首付款637285元、住宅专项维修资金21072元、契税28735.71元及房屋所有权登记费80元；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王学辉利息（第一笔：以首付款637285元为基数，自2018年6月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第二笔:以住宅专项维修资金21072元、契税28735.71元及房屋所有权登记费80元，以上共计49887.71元为基数，自2018年8月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王学辉截至借款合同解除之日已还第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的贷款本息；六、被告天津市天汇房地产开发有限公司、原告王学辉于本判决生效后十五日内连带偿还第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行《个人购房抵押担保借款合同》项下自解除借款合同次日起的剩余贷款本息；七、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王学辉违约金42145.70元；八、驳回原告王学辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12358元、保全费5000元，由原告王学辉负担500元，被告天津市天汇房地产开发有限公司负担16858元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  汪黄海二〇二一年四月九日书记员  张靖芳