文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1311民初330号原告：徐利军，男，1981年6月28日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张戈，江苏宏亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈学菊，江苏宏亮律师事务所律师。被告：马军，男，1970年9月15日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶莉，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。原告徐利军与被告马军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法由审判员于海秋适用简易程序，于同年2月23日、3月9日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告徐利军及其委托诉讼代理人张戈，被告马军及其委托诉讼代理人殷爱亭均到庭参加诉讼；第二次庭审，原告委托诉讼代理人沈学菊、被告马军及其委托诉讼代理人殷爱亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐利军向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付租金120000元及暂定违约金105525元（以45000元为基数，按照日千分之一的标准，自2018年6月10日起计算至2018年12月10日止；以90000元为基数，按照日千分之一的标准，自2018年12月10日起计算至2019年6月10日止；以120000元为基数，按照日千分之一的标准，从2019年6月10日起计算至付清之日止）；2．诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年11月27日，原告与被告签订房屋租赁合同一份。原告将其所有的位于宿豫区“有意思”门西第一间房屋租赁给被告。合同约定，租期三年，自2017年12月20日至2020年12月19日止，年租金90000元，半年一付租金。被告仅付半年租金45000元，再未付款。2019年11月，原告看被告不付租金，也不使用，原告为减少租金重新装修后给他人使用。被告的行为已构成违约，应当按照房屋租赁合同第三条第三款的约定，承担违约责任。因房屋租赁合同已实际解除，被告应结清欠原告的租金及违约金。原告为维护其合法权益，因而成讼。被告马军辩称：原、被告双方于2017年11月27日签订房屋租赁合同，2018年9月，因原告与民丰银行有诉讼纠纷，民丰银行申请法院查封了房产，因原告的原因导致租赁合同无法继续履行，被告于2018年10月退出租赁的房屋，解除了租赁关系。合同解除后房屋由原告自行控制使用。原告主张租赁合同的租期到2019年10月，与事实不符，且被告先后通过不同方式已向原告支付租金，经过计算，被告已不欠原告租金，且原告的主张已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告与被告于2017年11月27日签订房屋租赁合同一份。合同内容如下：“甲方徐利军（出租方）乙方马军（承租方）一、甲方将位于宿豫区‘有意思’门西第一间房屋出租给乙方使用。二、租赁期限为叁年，从2017年12月20日至2020年12月19日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前1月内，与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权收回房屋。三、租赁租金、付款方式1、租金付款方式为半年交付一次，第一年租赁日期从2017年12月20日至2018年12月19日，年租金90000元，半年租金为45000元；2、租金付款方式为半年交付一次，第二年租赁日期从2018年12月20日至2019年12月19日，年租金90000元，半年租金45000元。3、租金付款方式为半年交付一次，第三年租赁日期从2019年12月20日至2020年12月19日，年租金为90000元，半年租金为45000元。乙方必须于每半年租赁期的前10日一次性将下半年租金交齐，合同签订日期逾期未交则视为违约，每超过一天，乙方按每年房租10%的罚款赔偿给甲方，按自动弃权处理，甲方有权收回房屋。房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付押金20000元，合同期满无欠费、无争议的情况下押金退回（陈建武和徐某两人门面共收）。……十二、乙方责任……4、合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以租金10%的罚款。”同日，原告拿着一份由案外人陈建武在出租人处签名的合同，约定将位于宿豫区七天酒店东第一间房屋租给被告，被告在承租人处签名。该份合同的内容除租金为年租金60000元，半年租金30000元，其他的权利义务与原告与被告签订的上述合同相同。两份合同约定租赁的房屋为登记在原告名下的位于宿豫区惠隆花园22-裙117与陈建武名下的位于宿豫区惠隆花园22-裙118。上述两间房屋毗邻，且原告承租时两间房屋为通体，共用一个门。原告、案外人陈建武与被告的租房事宜均由徐利军出面办理。同时查明，被告于2017年11月27日支付租房定金20000元，于同年12月1日支付房租55000元，于同年12月18日支付租房押金20000元，上述款项均系郭艳（原告的前妻）收取，向被告出具收条三张。被告租赁上述房屋后于同年12月25日注册宿迁天华网络有限公司，用于经营手机维修服务、代办电信授权的业务、销售手机及配件、电脑及通讯设备等业务。另查明，因原告与江苏省惠隆置业有限公司宿迁分公司房屋买卖合同纠纷，2017年10月，本院依法查封了涉案房屋。2018年，宿城区人民法院在执行民丰农村商业银行与徐利军金融借款合同一案中，因徐利军未履行法院生效文书，该院裁定查封、拍卖涉案房屋，于同年9月27日作出公某,4责令徐利军于同年10月10日前清空房屋（退出土地），如上述房屋有租赁权人，请租赁权人于同年9月29日前持租赁合同向法院申报租赁权，逾期不申报的，视为放弃租赁权。同年9月28日，该院工作人员刘某到租赁物所在地向被告告知查封、拍卖情况，并制作谈话笔录一份。宿城区人民法院向涉案房屋的外部张贴公某,4、执行裁定书、封条并拍照留存。再查明，被告于2019年3月11日、4月17日、5月18日、6月18日、7月15日，每日通过微信转给“崎熙锦徐利军”5000元，该账户为郭艳，共计25000元。以上事实有房屋租赁合同、收条、转账记录、证人王某的出庭证言、房屋产权证、谈话笔录、公某,4、执行裁定书、（2018）苏1302执1552号案件中的查封拍卖材料及原、被告的当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可解除合同，因原告与民丰农村商业银行有纠纷，其未履行宿城区人民法院的生效裁判文书，致使该院裁定查封、拍卖涉案房屋并限期原告清空房屋，属于不可抗力，导致被告无法继续经营，合同目的不能实现，符合合同法定解除的条件，被告享有合同解除权。关于合同解除的时间，原被告均未能提供证据证实具体时间，本院认为被告作为承租人，当其得知租赁物被法院查封拍卖时，第一时间通知出租人符合常理，同时提供证人王某的出庭证言证实法院工作人员到涉案房屋告知时，被告已通知原告，且证人证言与法院工作人员对被告的谈话相印证，被告通知原告解除合同的举证义务已完成。原告虽予以否认，但其未能提供充分的反驳证据予以证实其主张。法院工作人员对被告谈话时，被告表示不再租赁涉案房屋配合法院工作，且在法院指定时间内亦未申报租赁权。法院张贴公某,4及封条，意味着向包含原被告在内的社会公众告知涉案房屋限期前应清空，故以该期限届满之日即2018年10月10日为合同解除时间。被告抗辩原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为自2017年10月1日起诉讼时效延长至三年，原告的请求未超过诉讼时效，对被告的该抗辩意见不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对原告要求被告给付自2018年10月10日以后房屋租金及违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于自2017年12月20日至2018年10月10日期间的房屋租金数额及违约金问题，本院作以下分析。被告通过案外人郭艳支付120000元，其中双方对2017年12月20日至2018年6月19日期间的原告与被告及被告与案外人陈建武的半年房租45000元、30000元均无异议；另余20000元系两间房（涉案房屋及陈建武的房屋）的押金各10000元，双方对该款亦无异议，该款随着房屋租赁合同的解除，应抵为租金；对于被告分五次微信支付的25000元，其主张该款系给付原告及案外人陈建武的2018年7、8、9三个月的房租，原告称该款系被告与其前妻郭艳的合伙分红款，但其未能提供证据予以证实，故本院将上述款项认定为被告给原告及案外人陈建武的房屋租赁款。2018年6月20日至同年10月10日期间（3个月零20天），被告应给付原告的房屋租金应为22500元＋5000元=27500元，扣除房屋押金抵作的10000元，尚欠17500元。其后被告通过微信付款25000元，因货币为种类物，无法区分原告与案外人陈建武的款项，本院酌定按原告与陈建武房租数额的比例予以分配。债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。对于原告主张被告逾期支付租金的违约金，按照合同约定被告应于2018年6月10日前将下半年的租金交齐，被告未按约交纳，其行为构成违约。但被告认为原告主张的违约金计算标准过高，本院依据被告违约的客观情况及其主观过错程度，综合予以酌定按年利率12%的标准计算。具体计算如下表：            逾期日期              欠付租金              年利率              还款时间              违约金              还款                  2018.6.10              17500              12%              2019.3.11              1598.33              3000                                16098.33              12%              2019.4.17              193.18              3000                                13291.51              12%              2019.5.18              132.92              3000                                10424.43              12%              2019.6.18              104.24              3000                                7528.67              12%              2019.7.15              65.25              5000                  2019.7.16              2593.92              12%                                                经过计算，截至2019年7月16日，被告尚欠原告租金2593.92元。本案因调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马军于本判决生效之日起十日内给付原告徐利军房屋租金2593.92元及违约金（以2593.92元为基数，自2019年7月16日起按照年利率12%的标准计算至付清之日止）；二、驳回原告徐利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4846元，减半收取2423元，保全费1670元，共计4093元，由原告徐利军负担4068元，被告马军负担25元（徐利军已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭预交上诉案件受理费4846元。审判员  于海秋二〇二一年四月八日书记员  金 铭附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。