建平县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1322民初791号原告邱占民，男，1973年6月1日出生，汉族，干部，住建平县。委托代理人李小平，辽宁辰阳律师事务所律师。被告建平万和房地产开发有限公司，住所地建平县红山街道新城社区。法定代表人刘凤兰，经理。委托代理人曹展维，男，1988年9月19日出生，汉族，公司职工，住喀左县。被告王建民，男，1970年12月3日出生，汉族，农民，住朝阳县。被告尉凤江，男，1965年3月1日出生，汉族，农民，住建平县。被告赵忠田，男，1970年5月30日出生，汉族，农民，住建平县。原告邱占民与被告建平万和房地产开发有限公司（以下简称万和公司）、王建民、尉凤江、赵忠田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱占民的委托代理人李小平，被告万和公司的委托代理人曹展维，被告尉凤江、赵忠田到庭参加诉讼，被告王建民经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱占民向本院提出诉讼请求：1、要求被告万和公司交付位于新城名府西区38#楼1单元4层3号楼房（面积72平方米，价款246896元）；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2013年，被告万和公司开发建设富山新城名府楼房建筑工程，被告王建民为该公司项目部经理，被告尉凤江为该工地售空心砖，所售空心砖是尉凤江和被告赵忠田合伙生产，当时尉凤江因缺少资金向原告借款人民币154364元，其中12万条中约定月息1分，34364元借条由赵忠田、尉凤江二人出具，时间是2019年4月16日，12万借条是尉凤江一人出具，时间是2016年9月16日，上述借款及利息，尉凤江用西区3#楼1单元4层3号楼房作为还款抵顶给了原告，并且被告尉凤江于2017年3月14日和原告签订了协议，如不按期还款，把此房抵顶给原告。现该房早已完工，可被告万和公司至今未交付，为保护原告合法权益，诉至法院，请求法院判决被告万和公司向原告交付抵账房屋，并承担诉讼费用。被告万和公司答辩称：一、万和公司与邱占民并无任何利害关系，不应列为被告。依据《民事诉讼法》第119条，起诉必须符合的条件（二）（有明确的被告），本案中原告的诉讼请求与万和公司没有法律上的利害关系，所以不属于第二项所说的“具有明确被告”，因此根据《民事诉讼法》第一百五十四条（三）之规定，应当裁定驳回起诉。本案中，邱占民起诉的依据是，2019年4月16日赵忠田、尉凤江出具的34364元借条，2016年9月16日尉凤江出具的12万元的借条。而诉讼的请求为要求万和公司交付房产并承担诉讼费。上述的两张借条均与万和公司无关。万和公司与本案原告邱占民既无合同关系，亦无任何债权债务关系。邱占民在没有证据证明与万和公司存在合同关系的情况下，向万和公司主张权利，属于被告主体不适格，依法应裁定驳回起诉。二、邱占民不是《房屋抵顶工程款协议书》中的合同相对人，无权要求过户房产。《房屋抵顶工程款协议书》系王建民与尉凤江早在2013年所签的，与上述邱占民所诉的民间借贷纠纷相差三年之久，无论该合同是否已经履行，均与邱占民无关。邱占民与万和公司亦不存在买卖合同关系。此合同应为另一个法律关系，不应受本案调整。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。被告尉凤江、赵忠田答辩称：我们二人合伙开砖厂，2017年将房子抵顶给原告偿还借款，原告也同意给付差价。但万和公司一直不给过户，我们给王建民拉砖，王建民给我们打了条，我们做了三方协议，王建民将房子抵账给我们，我们同意将房子给原告。被告王建民未答辩。根据原、被告的陈述及原、被告提交的证据本院经审理认定事实如下：2013年被告万和公司开发建设富山新城名府小区，被告王建民系承建该建设工程的项目部经理。被告尉凤江与赵忠田合伙开办砖厂。2013年11月份，被告尉凤江、赵忠田向项目部出售空心砖，项目部欠空心砖款。2013年12月12日，被告王建民以项目部经理的身份（合同甲方）与被告尉凤江（合同乙方）签订《房屋抵顶工程款协议书》，约定：“一、甲方愿意以团购西区38#楼1单元4层3号房，抵顶给乙方作为空心砖材料款的发放。二、抵顶房屋面积：暂按72平方米计，最终以房产测绘部门的数据为准。三、建筑面积平米单价3388元每平方米。四、房屋价款：72平方米*3388元=243936元。五、燃气初装费2600元；有线电视初装费360元。总房款246896元。七、此协议一式三份。甲、乙、开发商各执一份。”王凤江代理王建民在协议上签名，被告万和公司在合同上加盖“建平万和房地产开发有限公司售房合同专用章”。2016年9月18日，尉凤江向原告邱占民借款12万元用于砖厂投资，为原告出具借条一枚，约定月息1分。2017年3月14日，原告邱占民与被告尉凤江签订“协议”，约定：“一、尉凤江用2013年12月12日和项目经理王建民及开发商建平万和地产开发有限公司所签订的西区38#楼1单元4层3号房，72平方米的楼房抵顶给邱占民作抵押。二、如尉凤江在一个月还不上邱占民的借款本金和利息，就把西区38#楼1单元4层3号房过到邱占民名下。或者在新城名府南北区调换一户楼房。三、楼房价格不按开发商售楼价格计算，按市场售楼价格过户。四、如此房过到邱占民名下，邱占民扣够本金和利息后，把剩余楼房款退给尉凤江。”原告邱占民、被告尉凤江及中间人赵中尧在协议上签名。此后，被告尉凤江未能偿还原告借款本息。2019年4月16日，被告赵忠田、尉凤江向原告邱占民借款34364元，为原告出具借条一枚。上述事实有下列证据证明：1、被告尉凤江、赵忠田的陈述结合二被告提供的入库单两份，证明了被告王建民在担任新城名府承建项目部经理时，向该二被告购买空心砖欠二被告空心砖款的事实；2、原告与被告尉凤江、赵忠田提交的被告王建民与被告尉凤江签订的《房屋抵顶工程款协议书》，证明了王建民将案涉房屋以246896元的价格抵顶欠被告尉凤江空心砖款的事实；3、原告的陈述结合原告提供的被告尉凤江出具的借条一枚，证明了被告尉凤江向原告借款12万元及双方约定借款利息的事实，被告尉凤江至今未还该借款的事实；4、原告提交的原告与被告尉凤江签订的《协议》，证明了如被告尉凤江不能在一个月内偿还原告借款本息，以案涉房屋抵顶借款的事实；5、原告提交的被告尉凤江、赵忠田出具的借条一枚，证明了该二被告向原告借款34364元的事实。上述证据，经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。被告王建民未出庭参与诉讼，视为其对举证、质证权利和答辩权利的放弃。本院认为：被告王建民作为新城名府小区承建项目部经理在建设施工过程中赊购被告尉凤江空心砖，欠被告尉凤江空心砖款，把案涉房屋抵顶给被告尉凤江，双方签订的“房屋抵顶工程款协议”是双方真实意思的表示，依法成立并有效。被告王建民作为项目部经理在转让案涉房屋所有权的同时，也将请求被告万和公司协助办理房屋过户的相关权利转让给了被告尉凤江。被告万和公司在以房抵账协议上加盖售房合同专用章，说明被告万和公司不仅知道协议的内容，也表明其同意合同的约定，故其对被告尉凤江负有交付案涉房屋并协助办理过户的义务。被告尉凤江欠原告借款，与原告达成的“协议”，属于附条件的合同，因被告尉凤江未于合同签订后一个月内偿还原告借款本息，故双方合同约定的以本案房屋抵顶原告借款的协议生效，被告尉凤江应当按协议约定将案涉房屋交付原告，与上述原理相同，被告万和公司在知道被告尉凤江将案涉房屋转让给原告后，就负有向原告交付房屋及协助办理房屋过户的义务。对原告要求被告万和公司交付房屋的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告建平万和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内，向原告邱占民交付位于建平县新城名府西区38#楼1单元4层3号商品房一套。二、被告建平万和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内，协助原告邱占民将上述房产过户到原告邱占民的名下。案件受理费减半收取2502元，诉前保全费1520元，由被告建平万和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  胡汉志二〇二一年四月十六日书记员  王 萌