抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0404民初707号原告：杨秀君，男，1960年9月4日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘畅，系辽宁承融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正颖，系辽宁承融律师事务所律师。被告：抚顺绿地置业有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街隆达花园7#楼201室。法定代表人：徐伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洋，系该公司职员。原告杨秀君与被告抚顺绿地置业有限公司（以下简称“绿地公司”）合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀君及其委托诉讼代理人刘畅、刘正颖，被告绿地公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀君向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付违法交房至今不具备交房条件对原告造成损失的违约金13248.02元（以502390元为基数，自2013年11月1日至2021年1月20日，按已支付房屋价款每日万分之0.1）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年7月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充合同，约定原告以502390元的价格购买被告开发的坐落于抚顺市经济开发区房屋。合同签订后，原告按照合同有关约定和被告要求，向被告支付首期购房款252390元，并通过中国建设银行沈阳砂阳路支行以公积金按揭贷款将余款250000元付清，但被告至今未按国家法律规定交付房屋。综上，根据《合同法》，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《商品房买卖合同》第八条、第九条的规定，原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。绿地公司辩称，1、原、被告双方签订的商品房买卖合同已经约定房屋经验收合格即可交付，被告于2013年12月向原告发送入住通知单，原告已于2014年1月1日办理了涉案房屋的入住手续并签署了入住房屋验收记录，与物业公司签署了前期物业管理服务协议，原告的入住手续已经办理完成；2、根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件若干疑难案件的会议纪要，买受人明知房屋不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋，又以房屋不具备法定或约定交付条件为由主张违约金的不予支持，结合本案，原告办理入住手续长达6、7年的时间以后，又诉称房屋不具备交付条件，被告认为法院不应当支持；3、涉案房屋虽尚未办理竣工验收但已办理房屋竣工验收报告且由施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位联合验收并出具了房屋建筑工程竣工验收报告，该报告现已交档案馆留存，能够证明涉案房屋已经竣工验收，具备交付条件；4、根据抚顺经济开发区双委会会议纪要能够确定涉案房屋所在的小区可以通过解疑程序办理产权登记手续，涉案房屋已经取得了不动产权证书，原告可以办理房屋权属证书，足以证明涉案房屋完全具备交付条件；5、原告起诉已超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月11日，杨秀君与绿地公司签订一份《商品房买卖合同》，约定杨秀君以502390元的价格购买绿地公司开发的位于抚顺经济开发区房屋（建设项目名称为14-4号楼2单元1层101号）。合同第八条约定出卖人应当在2013年11月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.1的违约金。合同签订后，杨秀君按照合同约定交付购房款。同日，绿地公司向杨秀君开具了销售不动产统一发票，金额为502390元。2013年7月11日，杨秀君缴纳了契税、住宅专项维修资金、手续费等费用。后绿地公司向杨秀君发出了《关于尽快办理（补办）入住手续的通知》，内容为：您购买的“绿地剑桥”9-19楼2单元101房屋已于2013年12月30日具备交付条件，同时我公司也按照合同要求进行通知。……根据14.2条款约定，我公司在商品房符合入住条件后已通过电话形式通知您办理相关手续并交纳各项费用，自我公司通知之日起一周内（即2014年1月6日），您应办理入住手续并交纳入住费用，因您个人原因未能办理入住，该商品房应自2014年1月6日起视为交付，您应自2014年1月6日开始承担该商品房因入住产生的各项费用……。2014年1月1日，杨秀君按照绿地公司的要求收房并装修入住。2020年1月17日，中共抚顺经济开发区工作委员会办公室印发第2期《双委会会议纪要》，载明该次会议审议了八项议题，其中第六项为会议原则同意《关于参照解决开发区办证难工作的意见》（以下简称“《意见》”），该《意见》中一、存在的问题（二）未通过消防、竣工验收问题显示，包括绿地在内的三个小区，因开发公司欠费、验收手续不全、消防工程未完工等原因导致消防、竣工验收工作无法进行。2020年8月31日，绿地公司依据《双委会会议纪要》取得了案涉房屋的不动产权证书。2021年1月18日辽宁省沈抚新区管理委员会办公室向杨秀君出具了一份《依申请公开政务信息告知书》，内容为：……三、关于消防验收备案。经查询，绿地剑桥三期14-4#楼为备案项目，由于消防局消防审批系统关闭，目前只能为申请人提供《建设工程竣工验收备案受理凭证》。五、关于建筑工程规划验收合格、竣工验收备案。经查，由于建设单位未提报建设规划核实申请，我局未核发规划验收合格证，建设单位也未办理房屋工程竣工验收备案书。但应不动产登记中心解决“办证难”问题的要求，我局质安中心出具了对该工程质量情况评价……。本院认为，依法成立的合同受法律保护。杨秀君与绿地公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后杨秀君已履行合同约定的付清全部购房款的义务，绿地公司虽于2014年1月1日将案涉房屋交付杨秀君使用，但通过杨秀君提供的2021年1月18日辽宁省沈抚新区管理委员会办公室向其出具的《依申请公开政务信息告知书》可知，截至2021年1月18日绿地剑桥三期14-4#楼未办理房屋工程竣工验收备案，虽绿地公司辩称案涉房屋已经竣工验收合格，但其仅提供一页《房屋建筑工程竣工验收报告》复印件，其上各参与验收单位的意见处为空白，亦体现不出验收的结论。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第七条规定：“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容等组织形式，工程竣工验收意见等内容……”，同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”绿地公司交付房屋未达到合同约定及法律规定的交付条件，同时其未能提供证据证明杨秀君明知房屋未经验收仍然同意接收房屋的证据，其行为属于违约，应当从2013年11月1日起参照合同中约定的逾期交房违约金的计算标准支付违约金，因截至庭审之日案涉房屋仍未完成竣工验收，杨秀君主张违约金暂计算至2021年1月20日符合法律规定，经计算违约天数为2637天，杨秀君主张违约金13248.02元合理，本院予以支持。关于绿地公司辩称杨秀君的诉讼已过诉讼时效一节，根据法律规定诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到侵害以及义务人之日计算，诉讼时效期间为三年。杨秀君系通过2020年12月11日辽宁省沈抚新区管理委员会出具的《依申请公开政务信息告知书》得知其购买房屋尚未经过竣工验收，杨秀君的主张并未超过法定的诉讼时效期间，故对绿地公司的该项辩解本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨秀君支付违约金13248.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元（已减半收取），由被告抚顺绿地置业有限公司承担，随上述款项一并给付原告杨秀君。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判员  王丹辰二〇二一年四月十四日书记员  张 明