浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终661号 上诉人（原审原告）：曾海霞，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈明艺，男，1983年5月14日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。系曾海霞丈夫。 被上诉人（原审被告）：杭州青客公寓管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道滨盛路1688号明豪大厦805室。统一社会信用代码：91330108MA27W99Y1D。 法定代表人：滕儒锋。 上诉人曾海霞因与被上诉人杭州青客公寓管理有限公司（以下简称青客公司）劳动争议一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初11388号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月22日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2021年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人曾海霞和委托诉讼代理人陈明艺到庭参加诉讼；被上诉人青客公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年7月1日，曾海霞与青客公司签订《房屋托管租赁合同》一份，载明：曾海霞将坐落于杭州市萧山区××街街道××幢××室房屋出租给青客公司，租赁期限96个月又24天，起租日为2018年11月1日，截止日为2026年11月24日；月租金4950元，付三押零，2018年7月4日后10个工作日内支付3个月零24天的租金18810元，第1－36月增长0元，第37－48月增长5%计247.5元，第49－60月增长5%计247.5元，第61－72月增长5%计247.5元，第73－84月增长5%计247.5元，第85－96月增长5%计247.5元；曾海霞作为房屋产权人授权青客公司推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按规定进行装修，同时将客厅改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付，租赁关系终止时青客公司按照现状返还房屋；青客公司于支付款周期月25日将租金支付至曾海霞青客宝账户；青客公司非合理理由擅自提前退租的，应按提前归还天数的租金的1倍支付违约金等内容。 次日，曾海霞与青客公司签订《补充协议》一份，载明：上述《房屋托管租赁合同》履行届满60月又24天（即2018年11月1日起至2023年11月24日）前两个月，若曾海霞需自用该套房屋，可通知青客公司解除该房的托管合同，双方互不承担违约责任；本补充协议与曾海霞与青客公司签订的房屋托管合同不一致的，以本补充协议为准等内容。同日，双方签订《授权书》一份，约定曾海霞授权青客公司对房屋进行装修等内容。 2020年2月21日，青客公司员工张英英以短信方式通知曾海霞，“我司每月支付给您的租金已远远超出了我司从租客处收取的租金，因新型冠状病毒肺炎疫情影响，导致原合同无法继续履行，故我司郑重短信通知原合同于2020年2月24日解除，请您于收到本函之日起配合我司工作人员协商原合同解除事宜”。收悉上述短信后，曾海霞回复并表示不同意解除合同。 另查明，位于杭州市萧山区××街街道××幢××室的案涉房屋登记在曾海霞名下，该房在2018年7月1日交付青客公司进行装修。庭审中，双方均认可该房存在4个月的免租期并进行装修的事实。 又查明，截至2020年10月，案涉房屋的水、电费金额为2173.89元，且房屋现已交还曾海霞，并由曾海霞更换门锁。 另又查明，青客公司按约支付案涉房屋租金至2020年2月24日。 曾海霞于2020年8月27日向原审法院起诉，请求：1、要求青客公司支付租金违约金231660元；2、要求青客公司支付4个月装修期间的租金19800元；3、要求青客公司支付水费1769.85元、电费404元及房屋拆旧费用19500元；4、要求解除曾海霞与青客公司之间的委托代理关系及房屋托管租赁合同，并由青客公司归还房屋及房卡；5、要求青客公司赔付误工费、交通费；6、本案诉讼费由青客公司承担。审理过程中，曾海霞变更上述第3项诉讼请求中的水、电费金额为2173.89元并放弃第5项诉讼请求。 原审法院认为，曾海霞与青客公司之间签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》、《授权书》，应系双方真实意思表示，其效力应予确认，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。后因青客公司未按约定及时支付租金，曾海霞有权解除合同。至于合同的解除时间，依据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。具体到本案，青客公司于2020年9月15日收到起诉状副本等诉讼材料，故确认曾海霞与青客公司之间的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》、《授权书》于该日解除。其次，对于曾海霞主张的违约金，青客公司虽不认可，但青客公司违约系客观事实，故曾海霞有权向青客公司主张违约金损失；至于曾海霞主张的违约金数额，在青客公司提出异议的情况下，经审核认为，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况等因素，考虑到案涉合同解除及房屋实际返还的情况以及新冠肺炎疫情的客观影响，酌情确定违约金为10395元（按照4950元/月×7个月×30%）。再次，对于曾海霞主张的4个月免租期租金，因案涉合同就此并无明确约定，法律对此亦未明文规定，故按照公平的原则并参考案涉房屋的交付与使用情况，酌情确定由青客公司支付9900元（按照每月4950元的租金标准×2个月）。对于曾海霞主张的水电费金额，因青客公司对此并无异议，故予以确认。 另外，对于曾海霞主张的房屋拆旧费，因该费用未实际发生，且双方在合同中亦未约定，故不予支持。综上，曾海霞的诉讼请求中符合法律规定的合理部分予以支持。审理过程中，曾海霞变更诉讼请求，系自行处分民事权利，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认曾海霞与杭州青客公寓管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》及《授权书》于2020年9月15日解除；二、杭州青客公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付曾海霞租金9900元、违约金10395元及水电费2173.89元，共计22468.89元；三、驳回曾海霞的其余诉讼请求。如杭州青客公寓管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5398元，减半收取2699元，由杭州青客公寓管理有限公司负担216元，曾海霞负担2483元。 宣判后，曾海霞不服，向本院提出上诉称：一审判决认定曾海霞与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》及《授权书》于2020年9月15日解除，判定与事实不符，严重损害曾海霞利益。请求重新认定合同解除日期，以一审判决生效日期作为合同解除日期（2020年12月4日），并按合同约定履行支付2020年2月25日至2020年12月4日（9.3月）期间青客公司拖欠的房屋租金及拖欠租金同期银行贷款利率。理由如下：1、曾海霞与青客公司于2018年7月1日签订《房屋托管租赁合同》、《补充协议》及《授权书》，并于同日曾海霞将房屋移交给青客公司代理。房屋移交后青客公司将曾海霞房屋大门及6间卧室房门锁更换为其公司统一蓝牙锁，所有门锁密码均由青客公司管理。合同签订至一审判决生效期间，青客公司均未办理退租及房屋移交手续，房屋实际使用权均为青客公司所有，直至一审判决生效次日（2020年12月5日）曾海霞撬锁并更换所有门锁强制收房，故房屋托管租赁合同解除日期应判定为一审判决生效日期，即2020年12月4日。2、青客公司在未将房屋移交给曾海霞的前提下，曾海霞所托管的房屋2020年3月至2020年10月期间均产生水电费，此期间青客公司将曾海霞所托管房屋出租给第三方租客租住，但青客公司未按合同约定支付曾海霞房屋租金及期间产生的水电费。3、青客公司业务员从2020年2月21日开始至2020年7月26日多次通过短信、电话等方式与曾海霞协商无责解约，解约理由不成立未同意。在多次与青客公司沟通中，青客公司业务员均以“还在协商中”作为答复未明确合同终止时间及房屋移交事宜，故截止一审法院判决生效前，曾海霞与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》处于履约状态。综上，一审法院以青客公司收到诉讼材料时间作为合同解除日期不符合事实依据，请求依法改判合同解除日期为一审法院判决生效日期（2020年12月4日），并按合同约定青客公司支付曾海霞2020年2月25日至2020年12月4日（9.3个月）期间拖欠的房屋租金46035元、水电费2173.89，以及拖欠租金、水电费银行同期贷款利息904.2元，共计49113元。二、一审法院对于青客公司违约理由及违约金赔付标准认定不合理，与事实依据不符，请求重新认定违约金赔付标准，按一审法院判决生效日期（12月4日）至合同结束期间一倍租金30%标准赔付。理由如下：1、青客公司以新冠疫情为幌子逼迫房东无责解约。青客公司违约是蓄谋已久并非新冠疫情，2019年2月青客公司就以租金提现便利为由诱导房东将合同变更至建信名下，曾海霞由于担心合同变更风险未同意变更合同主体。2020年2月疫情爆发后青客公司再次以新冠疫情为由要求曾海霞无责解约，通过与业务员的电话沟通以及其他青客房东得知青客公司是蓄意并有针对性选择解约，针对2019年未同意变更合同至建信名下的房东。由此可见，青客公司解约是蓄谋已久且有针对性，通过各种手段、各种理由逼迫房东主动解约，新冠疫情只是青客公司用来无责解约的幌子，青客公司解约存在主观恶意性。2、由于疫情原因造成房屋空置以及无法足额收取租客租金为由要求解除合同事实不成立。根据青客公司业务员提供的租客信息，2月份共计4户出租，房屋出租率2/3，青客公司并非空置亏损。而且租客租金按照租金贷方式支付，合同期限内的房屋租金银行已提前划拨给青客公司，而租客按月还银行贷款，即青客公司已收取租客租赁合同期内所有租金，故青客公司关于无法足额收取租客租金理由不成立。3、青客公司停水停电逼迫租客搬离及退租。青客公司为了达到房屋清退解约目的，不仅逼迫房东无责解约同时也逼迫租客搬离及退租，以房东退租收回房子为理由通过停水停电手段逼迫租客搬离。综上所述，青客公司解约存在主观恶意性，通过停水停电逼迫租客退租以达到房屋空置，同时以新冠疫情导致房屋空置为理由逼迫房东主动解约达到其目的，对社会以及房屋租赁市场造成极其不良的影响。对于解约青客公司谋划已久，疫情只是其为达到无责解约的幌子。青客公司利用租金贷方式提前收取租客租金却拒付房东租金，曾海霞多次电话沟通追讨拖欠租金无果，无奈只能通过法律手段维护自身权益，故希望依法判决青客公司返还拖欠的租金、水电费，并承担相应的违约责任，按《房屋托管租赁合同》第九条违约责任条款（乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金1倍向甲方支付违约金）及合同法相关规定向曾海霞赔付自12月5日起擅自解除租赁合同至合同结束租金1倍的30%，共计55687.5元。原审判决事实认定错误、依据不清，判决结果没有建立在本案案件。事实和证据基础上，背离了“以事实为依据，以法律为准绳”基本审判原则，致使判决结果有失公允，严重损害曾海霞的合法利益，存在明显的事实认定错误，请求：一、撤销原判，依法改判1、重新认定合同解除日期，以一审判决生效日期作为合同解除日期；并按合同约定支付2020年2月25日至2020年12月4日拖欠的房屋租金共计46035元；2、维持一审判决青客公司支付曾海霞拖欠的水电费，共计2173.89元；3、维持一审判决青客公司支付曾海霞装修期租金9900元；4、依据合同第九条违约责任条款及合同法相关规定依法判决被上诉人向上诉人赔付自12月5日起擅自解除租赁合同违约金的30%，共计55687.5元。二、判决青客公司支付所拖欠租金、水电费的银行同期贷款利息，共计904.2元。三、本案一、二审诉讼费由青客公司全部承担。 被上诉人青客公司未作答辩。 上诉人曾海霞和被上诉人青客公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。” 曾海霞与青客公司之间签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》、《授权书》等系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。曾海霞已依约将房屋交付给青客公司，但因青客公司未按约定及时支付租金，现曾海霞提起诉讼，请求解除与青客公司之间的委托代理关系及房屋托管租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”青客公司于2020年9月15日收到起诉状副本等诉讼材料，故原审法院判决确认曾海霞与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》及《授权书》于2020年9月15日解除符合法律规定。青客公司未按约定及时支付租金显已违约，应承担违约责任。原审法院考虑到案涉合同解除及房屋实际返还的情况以及新冠肺炎疫情的客观影响，酌情确定违约金为10395元尚属合理。曾海霞上诉要求青客公司支付2020年2月25日至2020年12月4日拖欠的房屋租金共计46035元的请求，曾海霞在起诉时并未提出，该上诉请求已超出了一审审理范围，二审不作审查。综上，曾海霞的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2353元，由曾海霞负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年四月一日 书记员  周 杨