辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2289号上诉人（原审被告、反诉原告）：温泉，男，1978年2月1日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：郭凯华，辽宁铭星律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘曾涛，男，1978年7月10日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：郭凯华，辽宁铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金立，男，1992年1月12日出生，朝鲜族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：彭胜利，北京市德渊律师事务所律师。上诉人温泉、刘曾涛因与被上诉人金立房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初12529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。温泉、刘曾涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法改判或发回重审。1.被上诉人并非案涉房屋的所有权人；2.案涉租赁合同并非是当事人的真实意思表示；3.案涉租赁合同违反相关法律规定，应属于无效合同；4.原审判决未考虑公平原则，且被上诉人涉嫌其他违法行为。二、原审法院未能支持反诉请求，属于认定事实和适用法律错误。1.原审法院关于上诉人对案涉房屋的使用未受影响认定错误，因房屋未能取得房产证，导致上诉人至今未能办理《民办非企业单位登记证书》及《办园许可证》，仍处于无证经营状态；2.原审法院以合同未约定需要提供房产证且奖励性补助政策在签订租赁合同后发布为由，未支持上诉人的反诉请求属于认定事实错误。金立辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。金立向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告连带给付拖欠原告的租金1,900,000元，欠付租金之日起至实际给付之日止占用原告租金产生的利息损失123,302.08元；2.本案诉讼费用由被告承担。温泉、刘曾涛向一审法院反诉请求：1.请求判令被告给付原告损失492,000元，暂计算至2020年的10月29日；2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月1日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于沈阳市于洪区被告用于经营幼儿园使用，该房屋实际使用面积1995平方米，租期自2017年9月1日至2027年11月1日。合同第四条租金及支付方式约定：“1.合同期内租金具体为：2017年9月1日至2019年5月1日，每年租金为税后500,000元，第二年起每三年上浮10%租金。2.甲乙双方签订正式合同时，乙方须支付甲方500,000元，在2017年9月10日前交付给甲方。……4.为保证合同的履行，乙方必须提前一个月（每年8月1日前）一次性交付下一年租金。”合同签订后，原告将案涉房屋交付二被告使用，二被告通过银行转账方式向原告支付租金350,000元及押金40,000元，其中2017年9月1日转款100,000元、2017年9月29日转款190,000元、2019年4月2日转款100,000元。被告尚欠原告租金一直未付。案涉沈阳市于洪区西江街201-11号房屋现未办理房屋所有权证。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。原告在签订合同后将涉案房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定支付租金。按照合同约定，被告应向原告支付2017年9月1日至2020年8月31日期间租金每年50万元，共计150万元；提前一次性支付下一年度2020年9月1日至2021年8月31日期间租金55万元（上浮10%），上述租金共计人民币205万元，扣除被告已支付租金35万元，被告应向原告支付拖欠租金170万元。关于原告主张租金占用期间的利息，因被告未按照合同约定期限支付租金，应承担给付利息的违约责任，原告主张租金占用期间利息损失予以支持。根据房屋租赁合同中关于租金约定的给付期限分别计算如下：2017年9月1日至2018年8月31日期间租金的利息计算为：以150,000元为基数，自2017年9月11日起至实际给付之日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；2018年9月1日至2019年8月31日期间租金的利息计算为：以500,000元为基数，自2018年8月1日起至实际给付之日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；2019年9月1日至2020年8月31日期间租金的利息计算为：以500,000元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；2020年9月1日至2021年8月31日期间租金的利息计算为：以550,000元为基数，自2020年8月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；关于反诉原告提出因反诉被告未取得案涉房屋所有权证，致使其无法取得相应政府奖励性补助，请求反诉被告赔偿损失的主张。在反诉原告承租期间，并没有其他人员向其主张权利，影响反诉原告对案涉房屋的使用，故反诉被告是否提供房屋所有权证并未影响反诉原告对案涉房屋的使用。另外，房屋租赁合同中并未明确约定需向反诉原告提供房屋所有权证，且反诉原告主张奖励性补助所依据的政策系房屋租赁合同签订后发布。综上，反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告温泉、刘曾涛于本判决生效之日起十日内给付原告租金1,700,000元；二、被告温泉、刘曾涛于本判决生效之日起十日内给付原告租金利息（2017年9月1日至2018年8月31日期间租金利息计算方式为：以150,000元为基数，自2017年9月11日起至实际给付之日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；2018年9月1日至2019年8月31日期间租金利息计算方式为：以500,000元为基数，自2018年8月1日起至实际给付之日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；2019年9月1日至2020年8月31日期间租金利息计算方式为：以500,000元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；2020年9月1日至2021年8月31日期间租金利息计算方式为：以550,000元为基数，自2020年8月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；三、驳回原告金立的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告温泉、刘曾涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,986.4元、反诉费8680元，由被告温泉、刘曾涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审期间，上诉人明确表示在签订案涉房屋租赁合同前其到案涉房屋实地查看房屋状况，并与出租人议价协商后确定的租金50万元/年。由此可见，双方之间签订的《房屋租赁合同》系基于当事双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”现上诉人主张案涉房屋的实际使用面积与房屋买卖合同中约定的面积不一致，差额面积部分可能系违建并导致案涉房屋租赁合同无效的意见，经查，上诉人在签订房屋租赁合同前到实地查看了房屋的结构、使用面积等实际状况，对此表示认可后协商的租金价格。沈阳市不动产登记中心出具证明，证实被上诉人金立是案涉房屋的房主。在上诉人使用案涉房屋期间，并未有案外人向上诉人主张房屋权利而妨害上诉人对承租房屋的使用。又根据该条司法解释之规定，即使案涉房屋租赁合同无效，也不影响出租人向承租人主张支付房屋租金或占有使用费。一审法院严格依据案涉房屋租赁合同之约定，判令上诉人给付欠付的租金并对于上诉人违反合同约定欠缴租金的行为判令上诉人承担逾期给付租金的利息并无不当之处。同时，因案涉房屋租赁合同中并未对办理案涉房屋的产权证书及办园许可证等问题作出明确约定，被上诉人不应因此承担未办理房屋权属证书而引起的赔偿责任。又因《沈阳市人民政府办公厅关于进一步完善学前教育奖补政策的通知》下发的时间在案涉租赁合同签订后，合同中对此也未作出约定，故对上诉人主张赔偿补助损失的诉请不予支持。如上诉人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款主张赔偿损失的，可待完善相应证据后再行主张权利。综上所述，上诉人温泉、刘曾涛的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,986元，由上诉人温泉、刘曾涛负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月二十三日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；