浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初18597号 原告：黎周显，男，1985年6月14日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：朱建文，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱军，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：毛应朋，男，1954年3月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：义乌市天隆房地产经纪有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇后山坞村22幢1单元4楼（自主申报）。 法定代表人：楼荷芳。 第三人：楼荷芳，女，1964年5月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告天隆公司及第三人共同委托诉讼代理人：陈志强，男，1985年11月5日出生，汉族，住苏溪镇后山坞村，系第三人儿子。 被告天隆公司及第三人共同委托诉讼代理人：张丽娟，女，1988年4月27日出生，汉族，住苏溪镇后山坞村，系第三人儿媳。 原告黎周显为与被告毛应朋、义乌市天隆房地产经纪有限公司（以下简称天隆公司）宅基地使用权纠纷一案，于2020年11月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判。后经原告申请追加案外人楼荷芳为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告黎周显及其委托诉讼代理人朱建文；被告天隆公司及第三人楼荷芳的共同委托诉讼代理人陈志强；被告毛应朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黎周显向本院提出诉讼请求（变更后）：1、确认原告与二被告于2020年8月28日签订的《房屋指标买卖合同》无效；2、二被告返还原告定金50000元并赔偿损失（从2020年8月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）；3、二被告赔偿原告支付的律师代理费8000元；4、第三人楼荷芳对第2、3项中被告天隆公司的义务承担连带责任。事实与理由：2020年8月28日，原告通过被告天隆公司与被告毛应朋签订《房屋指标买卖合同》一份，约定被告毛应朋将义乌市后宅街道前毛店村旧村改造房屋拆迁所获批的18平方米宅基地高层安置权益（旧村改造统一安置高层住宅一套），建筑面积108平方米，车位一个转让给原告；转让价格为730000元；建设费用、抽签安置费用、出让金、过户等相关费用由原告承担；付款方式为签订本合同当日支付定金50000元，第二笔款951000元于2020年9月5日之前去村委会交接时支付，第三笔款于办理不动产过户交接时支付。同时补充约定原告除房款外另需支付被告已垫付的旧改房屋造价费301000元。合同还对原、被告的责任及违约责任等事项作出约定。合同签订后，原告向被告毛应朋支付定金50000元，被告毛应朋出具定金收条一张。嗣后，原告了解到，该房屋系用宅基地置换的高层套间，原告不是义乌农村集体经济组织成员，依法不能买卖。经原告要求，被告不同意退还定金。 被告毛应朋答辩称：1、涉案合同转让的是安置权益，现在权益证还在办理过程中，具体能办理的时间不清楚。2、被告系后宅街道前毛店村一组的农村集体经济组织成员，在村里旧改期间获批140平方米安置权益面积，其中68平方米已造成排屋，剩余72平方米权益按照1：6安置为高层。18平方米高层安置权益在2020年8月28日经中介被告天隆公司转让给原告。3、2020年9月5日，原告同中介商议，通知被告因资金无法到位，将付款日期推迟到9月7日，后又希望分期付款，首付400000元，后续尾款如何支付因原告夫妻协商不一致，且提出违约不再购买。被告不同意。原告违反了合同约定，导致合同目的无法实现。4、2020年9月15日，被告同中介协商，领取定金50000元，但中介收取了10000元费用，被告实际收到40000元。 被告天隆公司、第三人楼荷芳陈述称：被告公司及第三人不是履约主体，被告公司只是见证，不承担责任。原告在签订合同时充分了解土地性质及交易方式，由于自身原因，合同不能正常履行。是原告方不守信用。土地性质至今都是集体的，听说以后可以转为国有。恳请驳回原告的诉请。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述：据了解前毛店村不在集聚范围内，除被告陈述的两栋转为国有土地外，其余高层均还是集体土地。虽然合同中表述为高层安置权益，但权益基础仍然是宅基地。 原告黎周显为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 证据1，房屋指标买卖合同、定金收条原件各1份，证明原告通过被告天隆公司与被告毛应朋签订房屋买卖合同，被告将18平方米宅基地高层安置权益即高层住宅108平方米转让给原告，原告交付定金50000元的事实。 证据2，法律服务委托合同、浙江增值税电子普通发票原件各1份，证明原告因主张权利所支出律师代理费8000元。 证据3，天隆公司工商登记信息打印件1份，证明天隆公司为自然人独资有限公司，股东为第三人楼荷芳。 证据4，微信聊天记录截屏打印件11份，证明原告告知天隆公司的工作人员与房东有纠纷，暂时保管定金，不要将定金打给被告，被告公司员工还是将定金打给了毛应朋。 被告毛应朋的质证意见： 证据1，真实性无异议，款项打到中介处，中介支付给被告毛应朋40000元，怎么能要求返还50000元。 证据2，真实性无异议，是原告违约，律师费不应由被告承担。 证据3、4，不清楚。 被告天隆公司、第三人楼荷芳的质证意见： 证据1，40000元给了房东，10000元是房东支付的中介费。 证据2，真实性无异议，是原告违约，律师费不应由被告承担。 证据3，无异议。 证据4，真实性无异议。 被告毛应朋为支持自己的抗辩，向本院提供证据如下： 证据1，被告身份证、户口本原件各1份，证明被告系前毛店村集体经济组织成员。 证据2，房屋指标买卖合同复印件1份，证明买卖双方成立合法有效的买卖合同。 证据3，建设工程规划许可证原件1份，证明毛应朋有72平方米安置宅基地高层安置权益可出售的事实。 证据4，原告和中介的微信聊天记录截图复印件1份，证明因原告资金不到位导致单方违约致使合同不能顺利完成的事实。 原告黎周显的质证意见： 证据1，无异议。 证据2，真实性无异议，合法性有异议，该合同违反法律强制性规定而无效。 证据3，真实性无异议，审批的是宅基地，未安置部分的土地性质仍为宅基地，原告作为非义乌农村集体经济组织成员，没有资格购买宅基地。 证据4，真实性无异议，对证明目的有异议，应确定房屋指标买卖合同是否有效，合同有效的情况下再确认是否有违约行为，如合同无效，不存在违约的说法。因为原告是受中介公司的诱导，仓促签订的协议，所以为了避免更大的损失，才提出资金不够。 被告天隆公司及第三人楼荷芳的质证意见： 证据1，无异议。 证据2，真实性无异议，被告公司是见证方，不是履约主体，只能见证买卖的情况，是原告违约。 证据3，真实性无异议，对安置的高层还没有定论。 证据4，真实性无异议，聊天记录中可以看出是原告想要违约。 被告天隆公司及第三人未向本院提供证据。 根据当事人的举证、质证及证据审核认定的相关规定，本院的认证如下： 原告提供的证据1、2，被告及第三人对真实性均无异议，对其证明力本院予以确认；证据3，被告天隆公司及第三人无异议，对其证明力本院予以确认；证据4，被告天隆公司及第三人对真实性无异议，对其证明力本院予以确认。 被告毛应朋提供的证据1，原告及被告天隆公司、第三人无异议，对其真实性本院予以确认；证据2-4，原告及被告天隆公司、第三人对真实性无异议，对其真实性本院予以确认。 根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下： 2020年8月28日，原告黎周显（乙方）与被告毛应朋（甲方）、被告天隆公司（丙方）签订《房屋指标买卖合同》，内容主要为甲方同意将义乌市后宅街道前毛店村旧村改造房屋拆迁获批所得18平方米宅基地高层安置权益（即义乌市后宅街道前毛店村旧村改造统一安置高层住宅一套，建筑面积108平方米，车位一个）转让给乙方；土地性质以村审批为准；乙方对甲方所出售的宅基地高层安置指标已充分了解，并自愿购买上述宅基地高层安置指标；甲方承诺对上述权益享有合法权利，其出售行为是合法的；成交价格为730000元，该宅基地所对应的高层安置房屋的建设费用、抽签安置费用、出让金、过户的相关税费（评估费）等由乙方承担；甲乙双方应在2020年9月5日向丙方支付经济服务费，双方各支付10000元；乙方应于2020年8月28日支付定金50000元，由甲方向乙方出具收款凭条，此定金在甲乙双方宅基地高层安置权益交割完毕后，如出现违约直接适用定金罚则，第二笔款项951000元，甲乙双方于2020年9月5日前约定去该村村委会交接时交付给甲方，由甲方向乙方出具收款凭条，第三笔款项30000元于不动产过户交接时支付；甲方应无条件办理好宅基地高层安置权益及相关的过户手续；自能办理不动产登记之日起，经乙方通知甲方之日起十个工作日内不予协助办理的，视为甲方违约，甲方应按总房款的20%向乙方支付违约金并承担乙方因主张权利而支出的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）。双方还约定了其他权利义务。 2020年8月28日，原告将定金50000元转账给被告天隆公司，由被告毛应朋出具定金收条一份。后原告与被告天隆公司工作人员协商，表示钱没到位，土地性质如果最后是宅基地不能过户，因此不愿意买房，要求被告天隆公司不要将定金转给被告毛应朋。被告天隆公司回复土地性质是集体的，届时转为国有，土地性质以审批文件为准。 2020年9月15日，被告天隆公司将其中40000元转给被告毛应朋。 原告为本案诉讼支出律师费8000元。被告毛应朋于2015年1月12日取得的《建设工程规划许可证》中注明未安置72平方米。 被告天隆公司系自然人独资有限责任公司，第三人楼荷芳系其股东。 本院认为，涉案《房屋指标买卖合同》明确土地性质现仍为集体土地，而原告非义乌范围内集体经济组织成员，与被告毛应朋也非同一集体经济组织成员。庭审中，各方当事人也明确相关权益证尚未办理。故涉案协议实际为农村宅基地面积的非法转让，因违反法律强制性规定而无效。因涉案合同无效，基于合同而取得的款项应当返还。原告交付的50000元，被告毛应朋及被告天隆公司各应返还40000元、10000元。至于原告主张的款项利息损失，因合同中多次注明了土地性质，故原告系明知合同可能无效仍签订合同、交付定金，故因自行承担相应的风险，对该部分诉请，本院不予支持。合同仅约定不予配合办理权证的情况下，被告毛应朋需承担赔偿律师费，现合同无效，原告对无效事由也是明知的，故该部分诉请，依据不足，本院不予支持。第三人楼荷芳不能证明其与被告天隆公司财务独立，应对被告天隆公司的债务承担连带清偿责任。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告黎周显与被告毛应朋、义乌市天隆房地产经纪有限公司于2020年8月28日签订的《房屋指标买卖合同》无效。 二、被告毛应朋于本判决生效之日起五日内返还原告黎周显人民币40000元。 三、被告义乌市天隆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告黎周显人民币10000元。 四、第三人楼荷芳对上述第三项债务承担连带清偿责任。 五、驳回原告黎周显的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5840元（已减半），由原告黎周显负担2920元，由被告毛应朋、义乌市天隆房地产经纪有限公司、第三人楼荷芳负担2920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴新辉 二〇二一年四月八日 代书记员 陈柔男 8- 9-