湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终756号上诉人（原审原告）:王琼，女，1968年12月30日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：伍启彪，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏道球，男，1950年8月5日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：柳湘琴，女，1957年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡武杰，男，1974年7月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人王琼因与被上诉人夏道球、柳湘琴房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初10033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王琼上诉请求：1、判决撤销一审判决。2、判令夏道球、柳湘琴履行与王琼签订的《房屋买卖合同》。3、判令夏道球、柳湘琴将长沙市芙蓉区马坡岭居委会韶光电工厂附15栋608房过户至王琼名下。4、判令本案诉讼费用由夏道球、柳湘琴承担。事实和理由：一、一审判决“本院认为”部分认定的以下事实清楚，且认定合同依法有效是正确的。一是合同双方意思表示真实；二是合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定；三是确认合同有效；四是王琼已将房款全额支付，并一直居住在涉案房屋，即双方已实际履行合同。二、一审判决“本院认为”部分，以夏道球、柳湘琴的辩解理由“王琼的自身原因，无购房资格”，遂根据长沙市限购政策对王琼的请求不予支持,一审判决在解读政策不具体，理由不当。一是《房屋买卖合同》不违背国家政策。二是符合长沙市(2017)38号文件：市外省内限购一套的规定。根据长沙市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，即长政办函[(2017)38号]，该文件是为贯彻国家关于房地产市场因城施策，分类指导的整体要求，促进长沙市房地产市场平稳发展，经市人民政府同意而制定的。该文件实行区域住房限购，对限购区域内无住房的非长沙市户籍家庭明确规定：“长沙市外湖南省内户籍家庭限购**住房”，并无附加条件。该文件只对省外户籍家庭附加了“缴税及社保”的条件，对引进人才附加了“有关部门证明”的条件，王琼完全符合长沙市外省内限购一套的条件，不存在不具备资格，一审法院认为王琼无购房资格明显不当。三是也符合长沙市(2018)75号文件第四(一)2的规定，即买卖双方以实际成交,并能提供银行流水确定的。四是政策上不存在履行不能，一审法院认为履行不能是错误的。三、一审判决适用民法通则第六条不当。民法通则第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。一审法院已认定《房屋买卖合同》合法有效，即王琼的民事活动没有违法。王琼遵守了国家政策且具备长沙市人民政府(2017)38号长政办函文件的购房资格,也不违背(2018)75号文件。综上所述，本案一审判决认定事实清楚，但解读国家政策不当，恳请二审法院依法改判，支持王琼诉请，维护上诉人的合法权益。被上诉人夏道球、柳湘琴辩称，一、夏道球、柳湘琴与王琼于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同书》实际包含两个方面的内容：1、房屋价款实际支付现金部分为22万元。2、房屋征收补偿部分为征收后乙方支付甲方10万元，因房屋为单位福利房，又在征收范围内，给职工有一定的福利补偿。王琼提到的实际履行是不恰当的，因王琼与夏道球、柳湘琴为亲属，故在未谈定合同前允许其在涉案房屋内暂住，直至2019年10月才就房屋征收补偿达成一致并签订合同。二、王琼依据长政办函（2017）38号文件认为自己符合长沙市外省内限购一套住房的条件，但此时，双方合同意愿并未致达成，交易并末实际达成，不存在购房资格一说，更不存在过户一说。2019年10月26日，王琼才与夏道球、柳湘琴正式达成买卖合同，而此时长政办函（2018）75号文件已于2018年6月26日生效，文件规定：在本市稳定就业、无住房的非本市户籍家庭需连续缴纳24个月个人所得税（社会保险），才可在本市购买一套房屋。因此，王琼在××道××房资格的。三、王琼与夏道球、柳湘琴签订的《房屋买卖合同书》实际履行不能原因如下：1、王琼无购房资格，无法在长沙市限购区域内购房，更无法办理房屋过户手续。2、王琼在明知自己没有资格的情况下，仍与夏道球、柳湘琴签订房屋买卖合同，是想通过起诉后强制过户，有“以合法形式掩盖非法目的”之嫌，双方签订的《房屋买卖合同书》应无效，请法院严格审查。四、法律范畴是指宪法、法律、行政法规、地方性法规和地方政府规章。长沙市人民政府办公厅签发的（2018）75号通知应属于地方政府规章，也在法律范畴之内，因此，一审法院适用民法通则第六条并无不当。上诉人王琼向一审法院起诉请求：1.判令夏道球、柳湘琴继续履行与王琼签订的《房屋买卖合同书》；2.判令夏道球、柳湘琴协助王琼将长沙市芙蓉区马坡岭所居委会韶光电工厂附15栋608房过户至王琼名下；3.判令本案诉讼费用由夏道球、柳湘琴承担。一审法院认定事实：夏道球系王琼舅舅，夏道球、柳湘琴系夫妻关系。王琼与夏道球、柳湘琴于2013年达成口头的房屋买卖协议，双方协商一致将坐落于长沙市芙蓉区马坡岭所居民委韶光电工厂附15栋608房（以下简称涉案房屋）以价款22万元出售给王琼。王琼于2012年借给夏道球2万元抵作房款；后又通过案外人王艳芳向夏道球的账户转账20万元。夏道球于2018年3月18日向王琼出具收条，载明其受到王琼购买涉案房屋的购房款共计22万元。后王琼（乙方）又于2019年10月26日与夏道球（甲方）签订《房屋买卖合同书》，合同约定甲方将涉案房屋，其房产证号为长房权私字9××6号，面积61.4平方米，于2013年10月卖给乙方；该房屋占有范围内的土地使用权随房屋无条件一并转给乙方;房屋价格为22万元，乙方以分期付款的形式全额付清，具体明细如下，2012年甲方找乙方借款2万元，2013年春节前乙方给甲方建行汇款7万元，2014年年底乙方给甲方建行汇款5万元，2018年3月乙方给甲方建行汇款8万元；乙方购买房屋后，如遇房屋征收情况，乙方无条件补偿甲方10万元现金，其次所有补偿归乙方所有，如遇与甲方有关的事情，甲方应无条件的协商解决，并且甲方有义务配合乙方到登记机关办理过户手续。王琼自2013年后一直居住在涉案房屋内，因其认为其在付完涉案房屋房款后夏道球一直未办理涉案房屋产权登记，故将夏道球及其妻子柳湘琴诉至该院。一审法院认为，王琼与夏道球签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人之间真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。本案中王琼已将房屋价款全额支付，并一直居住在涉案房屋内，但夏道球、柳湘琴至今未为其办理过户。经庭审查明，王琼作为涉案房屋的买受人并非本市户籍，根据长沙市的住房限购政策，其并无购房资格，故涉案合同因购房限购政策的出台而履行不能。综上，该院对于王琼请求夏道球、柳湘琴继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》及请求夏道球、柳湘琴协助将涉案房屋产权登记在王琼名下的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决：驳回王琼的全部诉讼请求。本案受理费80元，因适用简易程序，已减半收取40元，由王琼负担。本院二审期间，上诉人王琼向本院提交了如下证据：1、长沙市人民政府办公厅出具的长政办函[2017]38号文件，拟证明王琼不属限购范围。2、东湖街道韶光社区出具的证明，拟证明王琼20**年就入住了涉案房屋。3、华容县房屋产权登记信息查询证明，拟证明王琼在户籍地无房。4、湖南农业大学后勤保障中心宿管服务部出具的证明，拟证明王琼在该单位工作。5、离婚登记审查处理表，拟证明王琼在离婚时无房。6、长沙市不动产登记中心关于执行“长政办函[2018]75号”文件细则，拟证明本案双方当事人之间的房屋买卖合同纠纷属于遗留问题。7、长沙县自然资源局不动产登记信息查询证明，拟证明王琼无房。被上诉人夏道球、柳湘琴发表如下质证意见：1、对证据1不予认可，不能达到其证明目的。2、对证据2的真实性有异议，王琼应提供暂住证。3、对证据3、4无异议。4、对证据5的真实性有异议，王琼应提供离婚证。5、对证据6的真实性无异议，但是不能达到其证明目的。6、对证据7无异议。本院对上诉人王琼提交的证据认证如下：证据1，系长沙市人民政府办公厅发布的文件，本院对其予以认定。证据2，东湖街道韶光社区出具的证明，加盖了东湖派出所的印章，且被上诉人一审答辩认可上诉人自2013年一直居住在涉案房屋中，故本院对其予以认定。证据3、4、7，因被上诉人无异议，本院予以认定。证据5，离婚登记审查处理表，加盖了华容县民政局婚姻登记专用章，本院对其真实性予以认定，但与本案无直接关联性，本院对其关联性不予认定；证据6，长沙市不动产登记中心关于执行“长政办函[2018]75号”文件细则，因被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但不能达到上诉人的证明目的，故本院对其关联性不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人王琼与被上诉人夏道球签订的《房屋买卖合同书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王琼是否具有购买涉案房屋资格问题，根据本案查明的事实，王琼户籍在湖南省华容县，涉案房屋位于长沙市芙蓉区内，属于商品住房限购区域；双方当事人于2013年达成口头房屋买卖协议，2018年3月18日付完全部购房款，双方之间的房屋买卖行为从2013年持续至2018年3月18日，该交易行为应受长沙市住房和城乡建设委员会于2017年5月20日公布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》所规定的政策调控，因王琼非长沙市户籍，且未提供在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明，故其无购买涉案房屋资格。一审判决认定王琼无购房资格，并驳回其诉请并无不当。王琼上诉提出依照长沙市人民政府办公厅长政办函[2017]38号文件规定其有购房资格，但长沙市住房和城乡建设委员会于2017年5月20日公布的调控政策较前者严格，其已不具有购房资格。长沙市人民政府办公厅长政办函[2018]75号文件规定的调控政策更为严格，王琼依此规定更无购房资格。综上所述，上诉人王琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人王琼负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年四月八日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。