云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终342号上诉人（原审原告）：邓小锋，男，1970年9月18日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。上诉人（原审原告）：曹丽明，女，1970年6月10日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。上诉人（原审原告）：叶霭云，女，1974年12月15日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。上诉人（原审原告）：何伟雄，男，1972年1月17日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。四上诉人共同委托诉讼代理人：王家元、陈伟（实习），云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：中国移动通信集团云南有限公司西双版纳分公司，住所地景洪市新大桥头西南侧防洪大堤西侧六、七层。负责人：李庆明，总经理。委托诉讼代理人：罗春露、李慧，云南凝杰鼎济律师事务所律师。特别授权代理。上诉人邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄因与上诉人中国移动通信集团云南有限公司西双版纳分公司（以下简称移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，因上诉人未提出新的事实，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄上诉请求：1.撤销原判，改判移动公司赔偿上诉人邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄支付2020年1月1日至2020年3月31日租金39.91万元和赔偿违约经济损失（违约金）3625881.42元；2.本案一、二审案件受理费均由移动公司承担。事实和理由：一审判决对邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄主张的违约金及经济损失，存在认定事实和适用法律上的错误。一、原判决遗漏认定因为移动公司违约，而直接给邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄造成的经济损失3625881.42元。本案中，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄为了防止损失进一步扩大，根据《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”。《民法典》第五百九十一条之规定，采取了以下适当措施：1、于2020年4月1日将版纳大厦二楼面积约320㎡西北方向部分以36元/月/㎡租给罗健伟;2、2020年4月16日将版纳大厦二楼面积约320㎡东南方向部分以36元/月/㎡租给钱国栋。按照邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄与移动公司双方合同约定，从2020年4月1日至2022年12月31日合同到期止的租金为4391193.42元（159.64万元/年÷365天×1004天）。由于移动公司提前退租的根本违约，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄为防止损失的扩大，根据目前市场状况及移动公司改造装修后特定用途等实际情况，已经没有办法按照当时合同约定的租金标准对外出租，只能以765312元（36元/月/㎡÷30×1004天×320天+36元/月/㎡÷30×989天×320天）将部分面积出租给罗健伟、钱国栋，剩余612.09㎡至今处于空闲状态。故，本案因为移动公司违约，而直接给邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄造成的经济损失3625881.42元（4391193.42元-765312元）。该实际损失金额为3625881.42元，事实清楚、证据充分，属于邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄因移动公司违约所受的可得利益损失。二、移动公司应当向邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄赔偿，因其违约造成的实际经济损失3625881.42元。而不是因为邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄按照合同法规定采取了防止损失扩大措施，而判决减少对邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄的损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案双方房屋租赁合同中，已明确约定了移动公司不得擅自违反合同退租，否则，应承担本合同总租金20%的违约金，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。虽然根据约定，违约金和赔偿损失可以同时主张，且本案违约金的性质为惩罚性违约金，一审判决以诉请违约金和经济损失的累加金额过高为由，对邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄因为违约而依法应计算的实际经济损失视而不见，对邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄提出损失鉴定不予理会，就支持39.91万元的违约金，明显违反《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十八条规定，属于司法裁量权的滥用，严重违背了当事人的意思自治原则，破坏了“契约精神”。根据《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十二条【违约金过高标准及举证责任】规定：“违约方应当对违约金是否过高承担初步举证责任”，而不只是提出调低违约金的要求，在移动公司未进行举证的情况下，一审判决基于违约金和经济损失的累加金额来认定诉请金额“过分高于造成的损失”，严重违背事实，于法无据。本案中，当事人双方约定的违约金不存在过分高于造成的损失的情形，移动公司请求予以适当减少应不予支持。相反，当事人双方约定的违约金明显低于造成的损失，根据《合同法》第一百一十四条规定，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄请求人民法院予以增加，依法应予以支持。三、本案案涉的租赁物，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄在与移动公司租赁之时，是与前租赁人补偿损失后收回统一出租给移动公司，当初订立合同时，因为移动公司愿意支付的租金以及租赁期限较长，并且移动公司在合同中明确承诺如果中途退租，则按照约定赔偿邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄的损失。移动公司在签订合同之后，对案涉租赁物进行了改造，致使中途退租后导致邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄避免损失扩大过程中另行出租非常困难，价格很低。综上，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄对在一审中诉讼请求中，要求移动公司赔偿2020年1月1日计算至2020年3月31日的房屋租金532133元属计算错误，应为39.91万元，对此一审认定和判决没有异议。而对于请求法院判令赔偿邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄经济损失3625881.42元和违约金2303360元，具有明确具体的事实依据和法律依据，依法应当根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定处理，至少依法应以邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄实际经济损失3625881.42元为准，判令移动公司进行赔偿。移动公司辩称，与一审答辩意见一致外，补充一点：邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄主张应当支付2020年1-3月的租金，但是二审中移动公司提交证据证明在2019年12月30日已经将房屋钥匙交还邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄，移动公司在2020年1-3月没有占有使用租赁房屋，因此，支付2020年1-3月租金没有事实和法律依据。移动公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.在原判决认定的违约金基础上，调低移动公司应承担的违约金;3.本案诉讼费由邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，导致对移动公司交还房屋的时间认定错误。原审判决中认为，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄系在2020年3月份才收到物业公司交付给邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄的钥匙，因此认定移动公司需承担2020年1至3月的房屋租金。结合本案的案情，移动公司认为，一审法院的上述认定，明显错误。首先，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄认为其是在2020年3月份才收到钥匙，系单方陈述，并未提供任何证据予以证明，原审法院不得以未经证实的单方陈述作为认定案件事实的依据，事实上，移动公司已于2020年1月初即当面交还了钥匙；其次，移动公司已于2019年11月书面告知了邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄退还房屋的事实，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄对此也书面进行了回复，其在明知的情况下，出于自身利益的考虑，拒不与移动公司办理房屋交接手续，过错在邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄，由此造成的责任和扩大的损失应由邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄承担；再次，移动公司自2020年1月起已未实际使用房屋，在此情况下，一审法院仍判决移动公司承担2020年1月至3月的租金明显不当。另外，根据惯例及已有司法判例，类似情况下，一般由承租人承担1-2个月租金作为违约金，系较为合理和通行的办法，因此，一审法院判决按3个月租金标准支付违约金，明显偏高，应按惯例及司法判例通行办法，由上诉人移动公司承担1-2个月租金标准的违约金较为合理。邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄辩称，1、移动公司的上诉和事实应当予以驳回。移动公司认为在2020年1月初交还钥匙与事实不符，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄没有从移动公司手上收到钥匙，也没有从2020年1月接手案涉租赁物，其是本着诚实信用的原则，在一审过程中主动承认在2020年春节过后回版纳的时候收到物业转交的钥匙，为避免损失扩大，按照合同法的规定，采取措施，尽力将移动公司空置的房屋想办法部分出租出去。2、移动公司上诉认为已经有惯例或判例，与本案不相类似，对本案没有参考意义，本案邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄出租给移动公司房屋的背景以及双方在合同明确约定中途退组的条款、损失计算方法都跟其他案件不同，希望法庭驳回移动公司上诉。邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄向一审法院起诉请求：1.移动公司支付邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄房屋租金532133元（租金从2020年1月1日计算至2020年3月31日）；2.移动公司赔偿邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄经济损失3625881.42元；3.移动公司赔偿违约金2303360元；4.案件受理费由移动公司承担。一审法院认定事实：邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄对位于景洪市建筑面积1412.57㎡的房屋各自拥有25%的份额。2014年11月28日，邓景微以甲方邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄的授权人与作为乙方的移动公司签订《2014年（邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄）版纳大厦二楼租赁合同》，约定甲方将位于景洪市方已使用160.48㎡外的全部区域实测1252.09㎡（含商场公共分摊面积及区域）租给乙方，合同期8年，租期自2015年1月1日至2022年12月31日止，第1、2年租金为123.8万元／年，第3-5年租金为141.72万元／年，第6-8年租金为159.64万元／年，总租金1151.68万元；租金按年支付，每年12月31日前完成次年房租支付；未经双方协商一致，乙方不得擅自退租，否则乙方应向甲方承担合同总租金20%的违约金，还应赔偿超出违约金以外的损失；合同还记载其他事项。2016年8月10日、2016年12月30日，邓景微以甲方邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄的授权代表与作为乙方的移动公司分别签订《2014年（邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄）版纳大厦二楼租赁合同补充协议》《2014年（邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄）版纳大厦二楼租赁合同补充协议2》，就租金中的增值税、发票等问题进行约定。2019年11月27日，移动公司向邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄作出《关于提前解除租赁合同的通知函》，表示移送公司政策调整，不能再继续使用租赁房屋，书面提出解除租赁合同通知，将在2019年12月31日前搬空财物，将房屋及钥匙交还，未尽事宜协商处理。2019年11月29日，邓景微向移动公司作出《回复函》，表示移动公司行为属严重违约，不予接受，保留追究违约责任的权利，合同继续履行，函件还记载其他内容。一审法院认为，关于租金是否支付的问题。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。结合邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄、移动公司签订的租赁合同及庭审陈述，可以证实双方就房屋租赁达成协议并实际履行，移动公司未与邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄协商达成一致便单方提前终止履行合同。邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄虽表示希望继续履行合同，但其自述部分房屋在2020年4月租给他人，租赁目的已无法实现，合同没有继续履行的可能。移动公司作为承租人在终止履行合同后负有返还房屋的义务，对房屋返还应承担举证责任，基于移动公司未提交对应证据，其需承担举证不能的不利法律后果。结合邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄收到钥匙的时间表述，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄主张以双方签订的租赁合同标准进行计算符合案件客观实际，但计算金额有误，根据租赁合同标准支持2020年1月1日起至2020年3月31日止的房屋租金39.91万元（159.64万元/年÷4个季度）。关于违约金、经济损失支付的问题。移动公司未按约定履行租赁义务，应承担相应的民事责任，即承担赔偿损失的违约责任。租赁合同中已约定违约金计算方式，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄根据约定主张违约金和经济损失，但诉请违约金和经济损失的累加金额已超过合同如若继续履行所需支付的剩余全部租金总和，已明显超出合理范围，过分高于造成的损失。移动公司对此已提出异议并要求调低违约金，综合考虑本案实际情况，对邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄提出的经济损失不再单独计算支持，酌情将违约金数额予以调整，即支持违约金39.91万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、中国移动通信集团云南有限公司西双版纳分公司于判决生效之日起十日内向邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄支付2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金39.91万元、违约金39.91万元。二、驳回邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄的其他诉讼请求。案件受理费57030元，由邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄负担49985元，中国移动通信集团云南有限公司西双版纳分公司负担7045元。邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄预交的案件受理费法院不另清退，由中国移动通信集团云南有限公司西双版纳分公司径付邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄。二审中，上诉人邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄无证据提交。二审中，上诉人移动公司提交如下证据：照片4张，欲证明移动公司工作人员于2019年12月30日将租赁房屋及钥匙交还上诉人邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄签订合同的代理人邓景微，没有在继续占有使用房屋，不应当在计算此期间的房屋租金。经质证，上诉人邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄对证据三性不认可，认为该证据不是新证据，照片不能证实移动公司的证明观点，照片上看不到交付房屋和钥匙的内容。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人移动公司提交的证据，上诉人邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄不认可，不能证实上诉人移动公司的观点，本院不予采信。双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：一审支持的房屋租金及违约金是否恰当。本院认为，根据本案证据证实移动公司未与邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄协商达成一致便单方提前解除租赁合同，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄虽表示双方租赁合同继续履行，但其自述部分房屋在2020年4月已租给他人，租赁目的已无法实现，合同没有继续履行的可能。移动公司作为承租人在终止履行合同后负有返还房屋的义务，在移动公司未提供有效证据证实房屋返还时间的情况下，一审按邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄认可收到钥匙的时间支持2020年1月1日起至2020年3月31日止的房屋租金39.91万元并无不当。移动公司未按约定履行租赁义务，应承担赔偿损失的违约责任。虽然租赁合同中已约定违约金计算方式，但邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄诉请违约金和经济损失的累加金额已超过若继续履行合同所需支付的租金，已明显超出合理范围，过分高于造成的损失。移动公司对此已提出异议并要求调低违约金，综合考虑违约行为可能给邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄造成的损失及本案的实际情况，一审对邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄提出的经济损失不支持，酌情支持违约金39.91万元并无不当。综上所述，邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄和移动公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57030元，由上诉人邓小锋、曹丽明、叶霭云、何伟雄负担28515元，上诉人中国移动通信集团云南有限公司西双版纳分公司负担28515元。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  蒋荣春审判员  裴 锫二〇二一年四月十三日书记员  四 曙