河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0202民初425号 原告（反诉被告）：袁晓敏，女，1981年11月18日生，汉族，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：张井楠，河北全景律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈博，男，1994年1月12日生，汉族，住唐山市路南区。 被告（反诉原告）：王慕依，女，1996年6月7日生，汉族，住唐山市路南区。 以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：石贵东。 以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：赵盼盼。 原告（反诉被告）袁晓敏与被告（反诉原告）陈博、王慕依房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁晓敏委托诉讼代理人张井楠，被告（反诉原告）王慕依及二被告（反诉原告）委托诉讼代理人石贵东、赵盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁晓敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付腾房保证金10000元、居间服务费15300元、违约金153000元，合计178300元；2、案件受理费由被告承担。2020年7月10日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定将原告名下的路南区万达广场3-2-604号房屋出售给二被告，房屋价格1530000元，在原告按照合同约定将房屋过户给二被告并腾房后，二被告拒绝按照合同约定向原告返还10000元腾房保证金，后原告与二被告多次协商未果，因此为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告陈博、王慕依辩称，原告所述双方合同订立的情况属实，但是原告并没有按照合同约定的时间、方式腾空房屋，结清费用，恶意损坏、拆走室内设施，导致被告无法进行正常的房屋交接，构成了严重违约，原告主张支付保证金、居间服务费和违约金没有事实和法律依据。鉴于原告的违约行为，被告已经提起了反诉，请法庭合并审理，一并判决。 反诉原告陈博、王慕依向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金153000元，赔偿反诉原告居间服务费15300元，合计168300元；2、反诉被告承担本案反诉费用。2020年7月10日，陈博、王慕依为结婚居住，通过房屋中介唐山有达房地产经纪有限公司万达店与袁晓敏签订了《房屋买卖合同》，合同约定该房屋内现有固定设施为该房产的附属，同时约定反诉被告应当在房款到账十日内腾空房屋，并将房屋钥匙交给反诉原告。反诉被告在腾房期间恶意损坏和拆卸门、暖气、马桶、灶具、管道等设施，严重损坏房屋结构和美观，违背反诉原告购买房屋的合理期待，使反诉原告期待中的婚房到处充斥着粪便和垃圾的味道，根本不具备正常交房条件。虽经反诉原告要求和中介方协调，反诉被告仍拒不整改。反诉原告勉强接收房屋后只得自行整改。因反诉被告已经提起诉讼，反诉原告为维护自身合法权益，依法提起反诉，请求法院公正裁决，判如所请。 反诉被告袁晓敏辩称，根据双方签订的买卖合同第一条第二项已约定屋内设施为门窗、一户一表，并未明确约定包含其他设施，同时根据袁晓敏提交的与王慕依微信聊天记录，在8月15日前袁晓敏已将相应拆除的设施送还至诉争房屋，因此，袁晓敏并不存在违约行为。陈博、王慕依认为袁晓敏存在拖欠燃气费事实，根据袁晓敏提交的物业交接表，通过中介公司相关工作人员核实以及微信聊天记录中向被告王慕依拍摄的相关燃气表数值都可证实袁晓敏已按照合同约定结清房屋相关款项。根据合同约定，在袁晓敏完成交接房屋后，陈博、王慕依应向袁晓敏退还1万元房款保证金，但在该房屋交接后被告无理由拒不退还该保证金的行为符合买卖合同中违约的条款。 本院经审理认定事实如下：2020年7月10日，原告（反诉被告）袁晓敏（甲方）与被告（反诉原告）陈博、王慕依（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定甲方自愿将坐落在唐山市路南区长青里万达广场3楼2门604室的房地产（以下简称“该房地产”）出售给乙方。该房地产现有《不动产权证书》305228880、层次六层；户型三室二厅；建筑面积124.48m2；暖气：有；煤气：有；产权性质：私产；土地使用性质：出让；取得方式：买卖；房屋内附属设施：门、窗、一户、一表。该房屋内现有固定设施为该房地产的附属。甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币（大写）壹佰伍拾叁万（1530000）圆整。如遇政府政策变化、银行政策变化、洪水、地震等不可抗力因素导致合同无法履行，甲乙及居间方互不承担责任。不可抗力因素可消除的本合同可据实予以延期，且延期期限不能超出特殊原因消除之日后七天。甲方承诺于全款到账十日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。该房屋所发生的水、电、煤气、暖气费、有线电视、物业管理等相关费用的结算及相关手续的交接以腾房日为准，之前由甲方承担，之后由乙方承担。除本合同第三条规定的特殊情况外，如甲、乙任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金并赔偿居间费给对方。乙方留存甲方壹万（10000元）作为腾房保证金，待甲方户口迁出、各项费用结清当日，乙方支付甲方。甲、乙双方在合同上签名并捺印，居间方经办人李左权签名并加盖唐山有达房地产经纪有限公司合同专用章。2020年7月14日，案涉房屋过户登记至陈博、王慕依名下。银行贷款930000元于2020年8月5日发放至袁晓敏账户，原、被告确认，除10000元房款保证金外，被告陈博、王慕依已按照约定付清其余款项。袁晓敏在约定的房屋交付期限前将案涉房屋的暖气、坐便器、管道、门锁等设施拆除，后又将暖气、坐便器送回。上述经查证属实，有当事人陈述、书证、证人证言可证实。 本院认为，原告（反诉被告）袁晓敏与被告（反诉原告）陈博、王慕依所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，应为合法有效，对买卖双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照买卖合同的约定全面、诚信履行各自的义务。关于袁晓敏是否按照合同约定交付房屋。原、被告双方对暖气、坐便器、管道、门锁是否包含在固定设施内各执一词，结合居间方经办人李左权的陈述及袁晓敏退回暖气、坐便器的事实，暖气、坐便器、管道、门锁等设施理应属于固定设施，故袁晓敏在约定的房屋交付期限前将案涉房屋的暖气、坐便器、管道、门锁等设施拆除的行为已构成违约，被告主张的违约金标准过高，本院依法予以调整，确定以4500元为宜。当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。陈博、王慕依已按照合同约定，支付1520000元购房款，因袁晓敏未交付符合合同约定的房屋，故陈博、王慕依未支付房款保证金10000元的行为不构成违约，袁晓敏要求二被告支付居间服务费及违约金的要求，本院不予支持。在扣除袁晓敏应承担的违约金后，剩余购房尾款，二被告应支付原告。陈博、王慕依主张袁晓敏未按照合同约定结清燃气费用，但原告提交的单户充值流水及卡表信息等证据可证实卡号为00×××07的ＩＣ卡表（生产号为10121280）累计实际购气量达到1398ｍ3，超出袁晓敏交付房屋时ＩＣ卡表显示的已用燃气数值，故对于被告该项主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈博、王慕依于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）袁晓敏购房款5500元（已扣除袁晓敏应给付陈博、王慕依的违约金4500元）； 二、驳回原告（反诉被告）袁晓敏的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）陈博、王慕依的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1933元（按减半收取），由陈博、王慕依负担108元，由袁晓敏负担1825元。反诉案件受理费1833元，由袁晓敏负担49元，由陈博、王慕依负担1784元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李康 二〇二一年四月十九日 书记员  孟蕊