湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4223号上诉人（原审被告）：武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口街汉口北大道数码城路28号木兰畅谷6号楼（22层）。法定代表人：余震辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张**，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周苗，女，1992年7月20日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：邱昌耀，系周苗之夫，汉族，住武汉市黄陂区。上诉人武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司（以下简称数码城投资公司）因与被上诉人周苗商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。数码城投资公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回周苗的全部诉讼请求，并由周苗承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未全面履行法定职责，审判程序违反法律规定，应当发回重审。1．一审法院判非所请，严重违反了不告不理的审判原则。本案中，周苗的诉讼请求系“判令解除原、被告之间的商品房买卖合同”，而一审法院以所谓“原告依据认购协议向被告支付了购房款项和定金，被告收取原告支付购房款，因而原、被告间已构成了商品房销售合同”，进而判决“解除周苗与武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司商品房销售合同关系”。但“商品房买卖合同”和“商品房销售合同关系”两者之间存在重大差距。一审法院在没有查清事实的情况下，违反了当事人意思自治的民事权利和诉讼权利，判非所请，侵害了数码城投资公司的合法权利。2．一审法院未全面客观的查明案件事实，遗漏了应当参加诉讼的当事人。18,290元的团购服务费的收取方是武汉优房信息科技有限公司，数码城投资公司从未收取过一审判决中所认定的团购服务费18,290元。而关于该费用的事实是需要武汉优房信息科技有限公司参与诉讼才能够查明，但一审法院在没有全面客观的履行法定职责并查明本案事实的情况下，直接认定18,290元的团购费是数码城投资公司收取，进而判决数码城投资公司承担这笔费用，显然是与本案的事实相违背，严重违反了审判程序。二、一审法院认定“原告依据认购协议向被告支付了购房款和定金，被告收取原告支付购房款，因而原、被告间已构成了商品房销售合同”，显然是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”结合上述法律规定和本案事实，数码城投资公司与周苗之间仅签订了一份《认购协议书》，而认购协议书中的内容显然不具备《商品房销售管理办法》第十六条中绝大多数条款规定。数码城投资公司是依据《认购协议书》的约定，向周苗收取定金和部分购房款，并且《认购协议书》中也明确了双方签订《武汉市商品房买卖合同》的时间。此后，双方未签订合同并非是数码城投资公司的原因造成的。而周苗在一审中提交的《武汉市商品房买卖合同》，未加盖数码城投资公司公章，未进行合同备案，也被一审法院认定为非合法有效合同。因此，双方之间从未签订《武汉市商品房买卖合同》，而一审法院依据《认购协议书》及其履行情况，认定双方之间已构成了商品房销售合同，显然与法律规定和当事人约定不符。三、一审法院认定数码城投资公司未向周苗交付房屋，构成违约，从而判决解除双方的商品房买卖合同关系，退还购房款，亦与事实相违背。根据双方约定，应是周苗持相关材料前往数码城投资公司处签订《武汉市商品房买卖合同》。但事实上，周苗并未按照约定的时间与数码城投资公司签订《武汉市商品房买卖合同》，其也没有证据证实是数码城投资公司拒不签订，还要求数码城投资公司退还购房款，严重违背了诚实信用原则。并且数码城投资公司还将涉案房屋保留至今，双方可以随时签订合同、交付房屋。现一审法院在没有查明全案事实的情况下，直接认定系由于数码城投资公司原因，懈怠与周苗签订《武汉市商品房买卖合同》，显然是错误的。更为重要的是，《认购协议书》约定的房屋总价是325,124元，支付方式是：“乙方须于本《认购协议书》签订之日起五日内，付清该物业全部购房款。”结合本案事实，周苗仅向数码城投资公司支付了237,770元，与《认购协议书》约定的总房价金额明显不符，系周苗违约在先。显然，本案中系因周苗的原因，未如约支付全部购房款，并且也没有按约定限期前往数码城投资公司处签订合同，从而导致双方之间未签订《武汉市商品房买卖合同》。一审法院将过错归咎于数码城投资公司是与本案的事实不相符的，并且由于双方未签订合同，数码城投资公司也就不存在交付房屋的义务，一审法院还以此为由认定数码城投资公司违约，是明显错误的。四、一审法院在没有查明事实的情况下，认定18290元的团购服务费是数码城投资公司收取的，明显与事实相违背。周苗辩称，1.18,290元是交到数码城投资公司的三楼财务室，POS机显示收款方是武汉房销宝营销策划有限公司，发票开具方是武汉优房信息科技有限公司。武汉优房信息科技有限公司是数码城投资公司的包销方，其收取周苗的团购费是数码城投资公司的授权行为。2．周苗没有参与团购，也没有享受团购价，是直接上门购买。请求驳回上诉，维持原判。周苗向一审法院起诉请求：1．解除周苗、数码城投资公司之间的商品房买卖合同；2．数码城投资公司退还所购房商品房价款项共计256,060元；3．数码城投资公司向周苗支付因违约导致的资金占用费（以256,060元为基数，从2018年4月15日按年利率6%计算，暂计算至2020年6月28日，为34,355元）；4．数码城投资公司向周苗支付因违约导致的逾期违约金（以256,060元为基数，按年利率6%自2018年4月15日暂计算至2020年6月28日，为34,355元）；5．全部诉讼费由数码城投资公司承担。一审法院认定事实：2018年4月期间，周苗因需要购房，通过团购，在数码城投资公司楼盘销售处与数码城投资公司签订了《认购协议书》，随后周苗通过银行二次转账，向数码城投资公司交纳团购服务费及定金18,290元（10,000元＋8,290元）。并由数码城投资公司向周苗出具了收据。《认购协议书》上约定了周苗所购房屋的位置、总价款、以及其他甲方、乙方间的权利和义务。2018年4月15日周苗再次到数码城投资公司财务室，以银行转账方式分三次向数码城投资公司缴付了购房屋全款237,770元（207,770元＋20,000元+10,000元）。但数码城投资公司向周苗提供格式《武汉市商品房买卖合同》格式合同，该合同无周苗购买房屋的备案登记号。同时，该合同能反映出卖人的名称、出让房屋的地段、经有关机关批准的相关文件、登记号码、以及《武汉市商品房预售许可证》【武房开】预售（2016）229号。和买受人周苗的登记信息及身份证号码。但数码城投资公司未在该合同盖章，仅有周苗的签字。周苗于2018年4月15日按照认购协议书所约定的时间，向数码城投资公司交付了全额购房款256,060元【交纳团购服务费及定金18,290元+购房款237,770元】。数码城投资公司应与周苗签订《武汉市商品房买卖合同》，但数码城投资公司已于懈怠，未与房屋购买人周苗签订该合同，仅向周苗提供以充填相关数据的格式合同。并且未向周苗交付房屋，或办理其他相关手续。因数码城投资公司未履行义务，周苗要求数码城投资公司退还款项未果。一审法院认为，合法的商品房销售合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称解释）第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未在于商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”第三条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定。本案周苗依据认购协议向数码城投资公司支付了购房款项和定金。数码城投资公司收取周苗支付购房款,因而双方之间已构成了商品房销售合同。但依据国家相关法律法规的规定，周苗在交付购房款后，对购买房屋所产生的权利和义务应进行约定。因数码城投资公司原因和易于懈怠未与周苗签订《商品房买卖合同》，也未向周苗交付所购买的房屋。依据《解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”数码城投资公司虽未涉案房屋抵押或者出卖给，但未向周苗交付房屋。因此，数码城投资公司的行为侵犯了周苗的合法权益，数码城投资公司的行为已构成违约，即应当承担违约责任，故周苗起诉解除周苗、数码城投资公司间的商品房买卖合同、返还购房款的诉讼请求，予以支持；周苗诉请数码城投资公司支付资金占费、违约金。由于数码城投资公司向周苗提供的《武汉市商品房买卖合同》未盖章，未进行合同备案，因此，该合同并非合法有效合同，《解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：┄逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的，同地段同类房屋租金标准确定。”的规定。周苗并无合同约定支付资金占费、违约金。且周苗未能提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的，同地段同类房屋租金标准确定，故对周苗的第4项诉讼请求，在本案中不做处理，但周苗对该损失的请求，可另行主张权利。数码城投资公司抗辩，周苗要求解除与答辩人之间的房屋买卖合同毫无事实及法律依据；周苗无权要求答辩人退还购房款及资金占用费。该抗辩意见与法律规定相悖，与事实不符。故对数码城投资公司的抗辩理由，不予采信和支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第八条、第十七条华人民共和国《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、解除周苗与数码城投资公司商品房销售合同关系；二、由数码城投资公司返还周苗支付购房款256,060元；该款于判决生效后五日内付清；三、驳回周苗其他诉讼请求。案件受理费2,828元，保全费1,972元，共计4,800元，由数码城投资公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。除“随后周苗通过银行二次转账，向数码城投资公司交纳团购服务费及定金18,290元（10,000元＋8,290元）。并由数码城投资公司向周苗出具了收据。”“周苗于2018年4月15日按照认购协议书所约定的时间，向数码城投资公司交付了全额购房款256,060元【交纳团购服务费及定金18,290元+购房款237,770元】”外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审查明：案涉18,290元是周苗在数码城投资公司支付，收款方是武汉房销宝营销策划有限公司，收据开具方是武汉优房信息科技有限公司，收据上载明该费用为团购服务费。周苗于2018年4月8日、15日按照认购协议书所约定的时间，向数码城投资公司交付了购房款237,770元。二审中，数码城投资公司称武汉房销宝营销策划有限公司是其聘请的销售公司，对于该公司为何收取周苗的18,290元、案涉房屋是否有团购，武汉优房信息科技有限公司与数码城投资公司之间系何关系，数码城投资公司表示不清楚。本院认为，关于数码城投资公司主张的“商品房买卖合同”及“商品房销售合同关系”之间的差异问题，因该问题对本案的实体处理结果并无直接影响，故对数码城投资公司所称一审法院判非所请、审判程序严重违法，应将本案发生重审的主张，本院不予支持。关于双方合同关系解除及房款返还问题。对于数码城投资公司为何未在周苗持有的《武汉市商品房买卖合同》上予以盖章确认，数码城投资公司未能作出合理解释，且亦未能提交证据证明系因周苗的原因而导致该买卖合同未能签订，故在案涉房屋的正式买卖合同未能签订导致周苗无法实现其购房目的，且无证据证明该未能签订之因可归责于周苗的情况下，一审法院对周苗主张解除双方的合同关系并由数码城投资公司退还已付房款的诉请予以支持并无不当。关于案涉18,290元应否亦由数码城投资公司返还的问题。虽该部分费用系由武汉房销宝营销策划有限公司收取，根据数码城投资公司的陈述，武汉房销宝营销策划有限公司是其聘请的销售公司。同时，对于案涉房屋是否有团购、该公司为何收取周苗的18,290元、武汉优房信息科技有限公司与数码城投资公司之间系何关系，数码城投资公司均未能作出说明。鉴于此，本院认为，数码城投资公司系将周苗的购房款人为进行拆分，将其中一部分以团购服务费的名义交由其销售公司收取。此行为不仅有违诚信，且有损购房人的利益，增生购房人的维权障碍，故一审法院判决该部分费用系由数码城投资公司予以返还并无不当。综上所述，数码城投资公司的上诉理由及请求均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5656元，由武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二一年四月二十八日法官助理李健伟书记员李炎