广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1973执异71号 异议人（案外人）：刘智能，男，汉族，1970年10月7日出生，住湖南省长沙市开福区。 申请执行人：谢宏建，男，汉族，1979年5月16日出生，住湖南省涟源市。 申请执行人：彭建辉，男，汉族，1974年8月15日出生，住湖南省涟源市。 被执行人：刘文贤，男，汉族，1974年10月23日出生，住湖南省新化县。 被执行人：陈立，女，汉族，1984年4月12日出生，住湖南省涟源市。 被执行人：刘三传，男，汉族，1968年8月8日出生，住湖南省长沙开福区。 本院在执行申请执行人谢宏建、彭建辉与被执行人刘文贤、陈立、刘三传股权转让纠纷一案过程中【首次执行案号为（2018）粤1973执4875号，恢复执行案号为（2019）粤1973执恢479号】，异议人刘智能向本院提出书面异议。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 异议人刘智能请求如下：异议人不服本院（2019）粤1973执恢479号之二执行裁定书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，请求法院裁定本案中止执行，并维护异议人的合法权益，公平公正作出判决。 事实与理由如下：首先，异议人是被执行人刘三传名下位于湖南省××新城××601的房产（证号为00429525）（以下简称案涉房产）的实际使用人，其与刘三传于2017年12月20日签订租赁房屋合同，异议人于2018年1月1日入住案涉房产，该租赁合同合法有效，应受到法律保护。 其次，被执行人刘三传因欠异议人借款100万元未归还，故以案涉房产的《房产证》《国土证》做抵押，该抵押借贷合法，异议人对于案涉房产具有无可争议的使用权。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第31条第一款的规定，本院（2019）粤1973执恢479号之二执行裁定书并没有要求异议人将案涉房产交给受让人，且异议人与被执行人刘三传就案涉房产签订的租赁合同是否有效还有待法院进一步认定，故异议人认为基于上述种种事由，本院应尽快中止对案涉房产的执行，使得异议人能尽快回复正常生活。 异议人为证明其主张，向本院提供案涉房产的房产证复印件、房屋抵押租赁合同书复印件、欠条抵押书的复印件、出院记录、病危（重）告知书、诊断证明书等予以佐证，其中跟异议人主张的租赁权有关的证据如下： 一、房屋抵押租赁合同书复印件，刘三传与刘智能于2017年12月20日签订，主要内容如下：因刘三传所出的合伙办厂资金100万元未能及时到位，致使工厂被法院查封冻结，无法正常运转，经双方协商，刘三传决定将案涉房产抵押租赁给刘智能居住使用，租期为五年，从2018年1月1日起至2022年12月30日止，每月租金4500元，五年租金共计20万元，用于偿还刘三传欠刘智能的欠款，等等。 二、欠条抵押书复印件，由刘三传作为抵押人于2017年12月6日签订，内容主要是确认刘三传欠刘智能合伙办厂资金100万元未归还，愿意以案涉房产抵押，若在2019年5月份前未能归还完毕的，刘智能可依法向法院起诉，等等。 本院经审查查明，案涉房产位于湖南省××新城××（证××），于2004年8月19日建成，属于经济适用房，产权面积82.52平方米，登记在刘三传名下，本案在诉讼保全阶段时依原告谢宏建、彭建辉提出的财产保全申请，本院于2017年4月6日对该房产进行了登记查封。 本院（2019）粤1973执恢479号之二执行裁定书由本院于2020年3月4日作出，裁定内容为案涉房产归买受人李容祥所有，房产所有权自本裁定送达给买受人李容祥时起转移；案涉房产的查封、担保物权效力因拍卖而消灭，买受人可持该裁定到登记机关办理相关产权转移登记手续。该裁定书本院于2020年3月16日送达给买受人李容祥。 经审理查明，关于本院受理的谢宏建、彭建辉起诉刘文贤、陈立、刘三传股权转让纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2016）粤1973民初14626号民事判决书，判令刘文贤、陈立向谢宏建、彭建辉支付股权转让款1356412.54元及利息，刘三传对上述债务在50万元范围内承担连带责任，刘文贤、陈立负担受理费18299元、保全费5000元，等等。刘文贤、陈立不服该一审判决，限期内提起上诉，广东省东莞市中级人民法院于2018年4月10日作出（2018）粤19民终791号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 本案首次申请执行时间为2018年5月18日，首次执行案号为（2018）粤1973执4875号，申请执行内容是要求被执行人刘文贤、陈立向申请执行人谢宏建、彭建辉支付股权转让款1356412.54元及利息，被执行人刘三传对上述债务在500000元范围内承担连带清偿责任，被执行人刘文贤、陈立负担受理费18299元及保全费5000元。2018年12月14日，申请执行人谢宏建、彭建辉向本院申请撤销本案的执行申请，故本院于2018年12月21日作出（2018）粤1973执4875号之一执行裁定书，裁定本案终结执行。 2019年3月14日，谢宏建、彭建辉以三名被执行人未履行生效法律文书确定的付款义务为由，向本院申请恢复执行，本院依法立案受理，案号为（2019）粤1973执恢479号。本院通过对案涉房产进行网络询价，网络询价平台对案涉房产的网络询价结果的平均价为717749.67元。本院于2020年1月19日在淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房产委托拍卖，并在查清事实的基础上进行不带租拍卖，拍卖时间为2020年2月24日10时至2020年2月25日10时，最终由竞买人李容祥（公民身份号码：）以555000元投得。买受人在限期内已将拍卖款全部缴清，现该房产本院已于2020年3月16日向买受人李容祥送达了案涉房产的《网拍成交确认书》以及（2019）粤1973执恢479号之二执行裁定书，并依法协助买受人办理了案涉房产的过户手续。 以上事实，有民事判决书、执行裁定书、执行笔录、照片、网络询价报告、拍卖公告、协助执行通知书、付款票据、送达回证、邮寄回单等证据附卷佐证。 本院认为，异议人刘智能以其对案涉房产享有租赁权及抵押权为由提出异议，阻止法院将案涉房产移交给受让人李容祥，其实质是异议人以对案涉房产享有租赁权及抵押权为由排除法院的执行，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。根据《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，本院应审查异议人是否在本院对案涉房产查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，现本院分析如下： 一、异议人刘智能自称与被执行人刘三传之间存在金钱债务关系，且双方签订了相应的《房屋抵押租赁合同书》以及刘三传签订了《欠条抵押书》予以确认，由此取得案涉房产的抵押权和租赁权。由于案涉房产是不动产，若要设立抵押权，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百零二条的规定，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，但异议人与被执行人刘三传并未就案涉房产向不动产登记部门办理抵押登记，故该抵押权并不存在。 二、该《房屋抵押租赁合同书》显示，异议人与被执行人刘三传约定的租金为每月4500元，每年54000元，按照此计算，五年租金应为270000元，但该《房屋抵押租赁合同书》第一条记载五年租金合计200000元，与其约定不符，有明显的瑕疵。另，该《欠条抵押书》显示，被执行人刘三传若未能按期还款的，异议人可依法向法院起诉，但异议人至今未依法主张其合法权利。因异议人与被执行人刘三传为亲兄弟，其双方的债权债务是否真实存在难以确定，在异议人并未实际向被执行人刘三传支付租金且在刘三传未按期向其还款的前提下亦未及时向法院主张权利，本院对其双方签订的《房屋抵押租赁合同书》真实性不予确认，即本院认为异议人在本院对案涉房产查封之前与被执行人刘三传就案涉房产签订的书面租赁合同并非合法有效。 综上，本院认为异议人刘智能并未取得案涉房产的抵押权以及租赁权。异议人以《异议复议规定》第三十一条第一款的规定为由，认为本院（2019）粤1973执恢479号之二执行裁定书并没有要求异议人将案涉房产交给受让人，且异议人与被执行人刘三传就案涉房产签订的租赁合同是否有效还有待法院进一步认定，从而请求本院中止对案涉房产执行的请求没有依据，本院不予支持。 综上所述，异议人刘智能的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人刘智能的异议。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二一年四月二十日 本件于原本核对无异 法官助理钟汝祥 书记员林佩君 附部分法律条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。