广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3605号上诉人（原审被告）：广州派潭旅游发展有限公司。住所地：广州市增城区派潭镇文政路18号。法定代表人：潘雯雯，该公司经理。委托诉讼代理人：陈运清，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小艳，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市增城区世纪之星幼儿园。住所地：广州市增城区派潭镇派潭大道南205号。法定代表人：赖韧，该园总经理。委托诉讼代理人：王振彪，广东合众之源律师事务所律师。上诉人广州派潭旅游发展有限公司（以下简称派潭公司）因与被上诉人广州市增城区世纪之星幼儿园（以下简称世纪之星幼儿园）租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初7563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人派潭公司的委托诉讼代理人周小艳、被上诉人世纪之星幼儿园的委托诉讼代理人王振彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。派潭公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回世纪之星幼儿园的全部诉讼请求；2.判令世纪之星幼儿园承担一审、二审全部的诉讼费用。事实与理由：第一，本案中，导致合同不能履行的原因不是派潭公司提前收回租赁场所导致，而是因为涉案《租赁合同》是无效合同导致的，合同无效是自始无效，是因为违反了合同法第五十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效，提前收回租赁物并不会导致合同无效的结果。另，世纪之星幼儿园在明知涉案租赁房屋属于违法建筑的情况下，仍然承租涉案房屋，其在签订合同时就应当对其经营风险有预期，该预期应当由世纪之星幼儿园自行承担。因此，对于世纪之星幼儿园搬迁、员工遣散费等损失，派潭公司认为世纪之星幼儿园不存在该损失，且其没有证据证明存在该损失。退一步来说，即使存在搬迁、员工遣散费等损失也是属于应当其自己承担的经营风险，不应由派潭公司来承担。第二，在双方对合同无效都存在过错，装饰装修损失只有2289976元的情况下，一审法院酌定派潭公司赔偿世纪之星幼儿园损失210万元，派潭公司承担的比例高达91.7%，属于严重不合理。首先，根据评估报告《房地产评估结果一览表》，可知评估报告评估的装饰装修包含“形成附合的部分”和“未形成附合的部分”。关于“未形成附合的部分”，一审时派潭公司也罗列了一张清单，清单中未形成附合部分已经高达269909元，而这部分派潭公司要求世纪之星幼儿园自行拆除。其次，根据《城镇房屋租赁合同》第九条，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据第九条规定，租赁合同无效时，按照导致合同无效的过错分担的损失只有已经形成附合的部分。因此，即使要求派潭公司承担世纪之星幼儿园装饰装修部分的损失，也应当在评估价2289976元扣除未形成附合部分的269909元的范围分担损失。最后，导致涉案合同无效是世纪之星幼儿园明知涉案租赁物属于未取得规划报建手续的房屋和派潭公司将未取得规划报建手续的房屋出租给世纪之星幼儿园两者原因共同导致的结果，而这两方原因的过错程度基本均等。根据公平原则，派潭公司最多也只能在50%的范围内承担损失，一审法院在认定双方均存在过错的情况下，要求派潭公司承担高达91.7%的损失属于明显不合理。世纪之星幼儿园二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意派潭公司的上诉请求。一、一审法院认定双方对《租赁合同》无效均有过错，属于认定事实错误，导致《租赁合同》无效的原因完全在于派潭公司。签订《租赁合同》时，世纪之星幼儿园完全不知道涉案场地是没有权属证书的。相反，世纪之星幼儿园一直以为涉案场地是具有权属证书的。1.涉案租赁物是通过广州市增城区派潭镇政府于2014年9月2日发布招租广告后，由世纪之星幼儿园竞投所得，竞投后并在派潭镇农村集体交易中心确认并予以公布。因此，世纪之星幼儿园完全信任政府的招租行为，对权属问题从来没有过怀疑。2.因为在竞投以及签订《租赁合同》时世纪之星幼儿园明确告知派潭公司涉案场地承租用途为开办幼儿园，需要办理营业执照、办学许可证、消防等相关手续。而派潭公司当即表示可以办理相关证件，且承诺会协助世纪之星幼儿园办理相关证件，并已办齐证照。因此，世纪之星幼儿园一直以为涉案场地是具有权属证书的，否则，世纪之星幼儿园不能够办理相关证件。由此可见，导致《租赁合同》无效的原因完全在于派潭公司，是由派潭公司的过错造成的，世纪之星幼儿园完全没有过错。二、在世纪之星幼儿园正常经营幼儿园的情况下，派潭公司恶意提前收回租赁场所，强迫世纪之星幼儿园搬离租赁场所，并想故意侵吞即将补偿给世纪之星幼儿园的巨额停业停产损失、搬迁费、员工遣散费等经营性补偿。1.派潭公司于2019年8月委托广东兆鹏律师事务所向世纪之星幼儿园发出律师函，称依照《租赁合同》第七条第二款的约定，现由于政府征收、征用的原因，派潭公司有权提前三个月通知世纪之星幼儿园提出解除合同，并限定世纪之星幼儿园在2019年12月31日前停止使用并搬离、腾空和交付租赁物给派潭公司。否则，派潭公司将按期收回租赁物并清理租赁场地内财物，产生的清理费用由世纪之星幼儿园承担，并要求世纪之星幼儿园承担非法占有租赁物的法律责任和赔偿责任。由此可见，派潭公司这一行为是强迫世纪之星幼儿园搬离、腾空租赁场地。2.派潭公司明知道世纪之星幼儿园正在正常经营，而只给三个月的腾空、搬离时间是远远不够的，且在2019年12月31日的时间节点还没有到寒假时间，无疑会影响小朋友的上课学习，关涉到公共利益问题。但派潭公司无视上述问题，仍委托律师事务所发函强行要求世纪之星幼儿园搬离、腾空并交付租赁物。派潭公司的行为具有主观恶意，是恶意提前收回租赁场地。3.近十年来，增城区有大范围的征收拆迁项目，而经营场所一旦在征收拆迁范围内，经营场所肯定会面临巨大损失。因此政府必将对经营的企业给予高额的拆迁补偿费用以弥补建筑物、搬迁费用、员工遣散费用、停业停产以及其他的投资损失。因此，派潭公司称由于政府征收要求提前解除合同，却仅仅同意补偿世纪之星幼儿园的不动产评估价的75%。显然，派潭公司想要故意侵吞属于世纪之星幼儿园的合法应得补偿款。三、世纪之星幼儿园在签订了20年租期的《租赁合同》后就开始投入大量资金进行经营。从地表、房屋、场地进行全面装修升级，扩建建筑物及其他场所，通水通电通消防，改建排水、排污系统，聘请专业的幼儿教职工等。但该投资都因派潭公司恶意提前收回租赁场地而损失惨重。经世纪之星幼儿园估算，相关直接损失至少在600万元以上，一审判决的210万元赔偿款远不足填补世纪之星幼儿园的损失。世纪之星幼儿园于2020年8月31日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、判令派潭公司赔偿世纪之星幼儿园因派潭公司提前解除《租赁合同》产生装饰装修损失2289976元；二、判令派潭公司赔偿世纪之星幼儿园因派潭公司提前解除《租赁合同》产生的其他损失即搬迁费38000元、员工遣散费518803.20元、停业停产损失200万元；三、本案诉讼费用由派潭公司承担。一审法院经审理查明：2014年9月22日，世纪之星幼儿园（承租人、乙方）与派潭公司（出租人、甲方）签署《租赁合同》，约定以下内容：“……一、租赁物地址、用途：甲方同意将坐落在派潭镇××村老鸦窿的派潭蔬菜批发市场场地约15.2亩出租给乙方用作开办幼儿园用途。……二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况：1、租赁期限：20年，从二O一五年一月一日至二O三四年十二月三十日止。……2、租金：前三年每年租金人民币贰拾玖万壹仟元整，每三年递增5%。装修期间免收租金，每年租金收取到百元位。……五、甲方的权利和义务：1、依照合同的约定将房屋及现有设施设备按现状交付乙方使用。……七、其他约定：……2租赁期间，如遇征收征用，甲方提前3个月通知乙方征收征用事宜，本合同提前解除，合同解除时间以甲方通知乙方当日至三个月期满之日即解除，为此双方须无条件配合搬迁，并自觉服从征收征用的相关规定，双方结算租赁期间的租金、退回押金，互不承担违约责任。其中，土地补偿款以及甲方原有财产的补偿款归甲方所有；乙方出资新增不动产的补偿款双方按比例分成：甲方享有的比例为5%乘以征收征用公告时的租赁年限数（与公告时的月份无关），其余部分为乙方享有的比例（例如，征收征用发生在租赁期间的第5年任何月份时，那么甲方享有25%，乙方享有75%）。八、甲乙任何一方未能履行本合约的条款或者违反有关法律、法规规定，另一方有权依法提前解除本合同，造成损失由责任方承担。……”签订上述合同当天，派潭公司将租赁场地交付给世纪之星幼儿园使用。世纪之星幼儿园对租赁场地进行装修后，用于开办经营幼儿园。2019年6月13日，世纪之星幼儿园向派潭公司转账支付租金160076.19元，派潭公司在当日向世纪之星幼儿园开具金额合计160076.19元的增值税电子普通发票，发票备注为2019年1至6月的租金和税费。2019年10月8日，派潭公司开具两张金额合计为160076.19元的增值税电子普通发票给世纪之星幼儿园，发票的备注内容为2019年7至12月的租金和税费。2019年10月9日，世纪之星幼儿园向派潭公司转账支付租金160076.19元。2019年8月，派潭公司委托广东兆鹏律师事务所向世纪之星幼儿园发出律师函，内容为由于政府征收、征用的原因，派潭公司有权提前3个月通知世纪之星幼儿园提出解除合同，现向世纪之星幼儿园发出解除通知，限世纪之星幼儿园在2019年12月31日前停止使用并搬离租赁物。2020年3月27日，派潭公司签署《评估委托函》，委托广州中誉房地产及土地评估有限公司对位于增城区派潭镇××村增派公路旁世纪之星幼儿园内，物业承租人投资新建的房屋装饰装修等项目进行评估，估价目的是为租赁双方解除物业租赁合同确定补偿金额提供依据，评估房屋装饰装修等项目的重置成新价，价值时间为2019年12月30日。2020年4月8日，广州中誉房地产及土地评估有限公司出具中誉估字202004C01号《估价报告》，载明以下内容：估价委托人为派潭公司，估价目的为租赁双方解除物业租赁合同确定补偿金额提供依据，评估房屋装饰装修等项目的重置成新价；估价对象及范围为广州市增城区派潭镇××村增派公路旁世纪之星幼儿园内，为物业承租人新建的装饰装修项目，包括塑胶地板、保安亭等103项；根据估价委托人的委托以2019年12月30日为价值时点；估价对象规模，占地面积15.2亩约合10133平方米，建筑物共4幢，房屋总建筑面积约3600平方米；根据估价委托人提供的资料及介绍，世纪之星幼儿园原为派潭蔬菜市场，权属人为广州市增城区派潭镇人民政府，具体由派潭公司管理，2014年9月22日，派潭公司与世纪之星幼儿园签署《租赁合同》，由世纪之星幼儿园承租派潭蔬菜市场场地开办幼儿园，2014年10月—12月由世纪之星幼儿园根据开办幼儿园的需要对承租经营场所进行装修改造；估价结果，确定估价对象于2019年12月30日的重置成新价值总额为2289976元。2020年4月，派潭公司委托广东兆鹏律师事务所向世纪之星幼儿园发出《关于世纪之星幼儿园搬迁补偿的律师函》，告知以下内容：一、世纪之星幼儿园不是本次征收补偿对象；二、《租赁合同》约定的征收补偿搬迁费和停产停业损失费无需补偿给世纪之星幼儿园；三、按照《租赁合同》第七条第2点，世纪之星幼儿园出资新增不动产的补偿款，双方按比例分成的约定，派潭公司享有25%新增不动产的补偿款，世纪之星幼儿园享有75%新增不动产的补偿款，根据《房地产估价报告》确定的评估价2289976元，派潭公司同意向世纪之星幼儿园支付新增不动产补偿款1717482（2289976元×75%）。2020年5月20日，世纪之星幼儿园与张某容签署《搬迁工程施工合同》，载明，搬迁工程地点为世纪之星幼儿园，搬迁时间2020年5月21日至5月25日，搬迁费用总额38000元。2020年6月3日，张伯容开具搬迁费38000元的电子普通发票给世纪之星幼儿园。2020年5月28日，世纪之星幼儿园、派潭公司办理租赁场地交接手续，双方还签署了交接表，该交接表载明世纪之星幼儿园搬走了评估报告中第7项（9.3米不锈钢洗手盆）、第63项（不锈钢灶台、排风机），剩余评估报告中的实物没有搬走，双方现场清点完毕，对以上物品无异议并完成交接。2020年7月3日，广州市规划和自然资源局向世纪之星幼儿园出具穗规划资源公开〔2020〕2602号《政府信息公开申请答复书》，内容为：“……我局于2020年6月16日受理你单位提出的政府信息公开申请（编号：2020160000020135），申请公开的内容为‘穗规划资源增预征〔2019〕59号最终征地公告和征地补偿方案’。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第十条和第三十六条第（二）项的规定，现向您提供如下信息：穗规划资源增预征〔2019〕59号对应的征地项目（下称征地项目）的《征地补偿安置方案》已经完成，具体公开内容详见附件。因征地项目还在用地报批阶段（已报至广州市规划和自然资源局），尚未收到用地批复，暂未发布征地公告，我局将在收到该项目用地批复后一个月内在被征地所在单位、广州市规划和自然资源局网站发布征地公告，敬请留意。……”本案审理过程中，一、世纪之星幼儿园、派潭公司确认涉案租赁场地包括土地及地上建筑物，土地面积15.2亩，地上建筑物有四栋。二、关于涉案租赁合同无法继续履行的原因。（一）世纪之星幼儿园陈述：派潭公司在2019年8月向世纪之星幼儿园发出律师函，告知世纪之星幼儿园要提前解除租赁合同，之后世纪之星幼儿园找派潭公司协商要求派潭公司提供政府征收公文，但派潭公司未能提供并坚持解除合同；2019年12月，派潭公司委托评估公司对租赁场地内的装饰装修进行了评估；2020年1月17日，世纪之星幼儿园搬离租赁场地，受新冠疫情影响，世纪之星幼儿园、派潭公司在2020年5月28日办理交接手续，世纪之星幼儿园将租赁物交还给派潭公司。（二）派潭公司陈述：1、政府在2019年9月4日进行了预公告，要征收涉案土地。2、有巡视组提出要整改租赁场地，因场地内的房屋属于违建，不能用于出租，且世纪之星幼儿园用于经营幼儿园，为避免出现安全事故，所以要整改不能再出租涉案场地用于经营幼儿园；派潭公司在2019年8月26日向世纪之星幼儿园发出律师函，双方还进行了协商，世纪之星幼儿园也同意搬离，但提出赔偿的金额较大，派潭公司无法接受，同意按评估结果赔偿损失，所以派潭公司委托评估机构对世纪之星幼儿园的装修残值进行评估，并同意按评估结果的75%作出赔偿，但是派潭镇人民政府不同意世纪之星幼儿园、派潭公司协商结果，建议通过诉讼解决问题。世纪之星幼儿园回应：派潭公司发出的律师函表明解除合同的原因是增城区派潭镇人民政府要征收征用涉案场地，并没说有巡视组巡查的问题；世纪之星幼儿园并没有提出具体的补偿方案，是增城区派潭镇人民政府提出按评估价75%进行赔偿，世纪之星幼儿园要求增加赔偿搬迁费和员工遣散费，派潭公司不同意，所以产生本案纠纷；目前，涉案土地仍未征收。三、就案件事实，世纪之星幼儿园陈述：其诉请的停产停业损失不是经营收入损失，是以政府征收补偿标准计算，参照广州市增城区人民政府发布的《增城区征收集体土地补偿办法》（增府规〔2018〕2号）第三十二条：“征收商业及工业用途的房屋应给予被征收人停产停业损失补偿。（一）商业用途房屋停产停业损失补偿。以被征收商业用途房屋的商业用途面积为基数，按每平方米每月45元，并按12个月计算……”，本案中租赁场地的房屋面积3293.87平方米，幼儿园配套面积以人均4平方米计算，共计425名学生，同类房屋市场租金45元/月/平方米，计得停产停业损失为2696689.80元【（3293.87+425×4）平方米×45元/月/平方米×12月】，现世纪之星幼儿园只要求派潭公司赔偿停产停业损失200万元。四、派潭公司陈述：1、租赁场地的土地权属人是增城区派潭镇人民政府，没有产权证书，地上建筑物是增城区派潭镇人民政府出资建设的，但地上建筑物没有产权证及规划建设许可证；涉案场地原是用于经营蔬菜批发市场，后一直没有使用，增城区派潭镇人民政府就将该场地交给派潭公司管理。2、涉案场地目前还没有被征收，尚在征收过程中。五、世纪之星幼儿园提供其与刘金丽等50人在2020年5月13日签署的《解除劳动关系协议书》，拟证明因派潭公司违约，要求世纪之星幼儿园停产停业所产生的与劳动者提前解除劳动关系付给劳动者的经济补偿金共计518803.20元。派潭公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确定世纪之星幼儿园与劳动者是否存在劳动关系。六、派潭公司提供《证明》复印件一份，拟证明涉案租赁地块未办理国有土地使用证，仍为集体土地，《租赁合同》无效。《证明》载明是派潭镇国土资源管理所在2015年6月16日出具，内容为“兹有增城市世纪之星幼儿园租用派潭镇××村老鸦窿（土名）15.2亩用作开办幼儿园，该用地为原派潭镇蔬菜批发市场用地，已获用地批复，但未办理国有土地使用证。”世纪之星幼儿园对上述证据的真实性无异议，对合法性、关联性不予确认，世纪之星幼儿园称派潭公司并没有出示过租赁场地的产权证书，世纪之星幼儿园找到派潭公司以及增城区派潭镇人民政府的国土所出具了上述《证明》才办理了消防验收及开办幼儿园的许可证，世纪之星幼儿园认为双方签署的《租赁合同》真实有效，已履行了五年多。一审法院认为：世纪之星幼儿园与派潭公司签署《租赁合同》，约定派潭公司将位于派潭镇××村老鸦窿的派潭蔬菜批发市场场地出租给世纪之星幼儿园用作开办幼儿园。派潭公司自认涉案租赁场地无产权证书也无规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，世纪之星幼儿园、派潭公司签署的《租赁合同》无效。派潭公司作为涉案场地的出租方，在签订租赁合同前，未向承租人出示租赁场地的权属证书或者建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设的依据以保证租赁标的合法性和适用性，世纪之星幼儿园在承租涉案场地时未审核上述相关证件材料，在上述相关证件材料不齐全的情况下仍同意承租，故《租赁合同》无效的法律后果，双方均有过错。关于世纪之星幼儿园诉请的损失能否得到支持的问题。世纪之星幼儿园在承租涉案场地后基于开办幼儿园的需要，对租赁场地投入了资金进行了装修。在租赁期间，派潭公司基于租赁场地将会被征收的原因，提前向世纪之星幼儿园提出解除租赁合同，并要求世纪之星幼儿园交还了租赁场地。但是，派潭公司在庭审中自认租赁场地尚未被征收。根据广州市规划和自然资源局向世纪之星幼儿园出具《政府信息公开申请答复书》，相关征地项目还在用地报批阶段，尚未收到用地批复，暂未发布征地公告。由此可见，派潭公司所述的租赁场地被征收的情况尚未确定。在世纪之星幼儿园搬离租赁场地前，派潭公司基于租赁双方解除《租赁合同》确定补偿金额提供依据的原由，委托广州中誉房地产及土地评估有限公司对租赁场地内装饰装修等项目的重置成新价进行评估，广州中誉房地产及土地评估有限公司于2020年4月8日作出《估价报告》，载明租赁场地内的装饰装修在2019年12月30日的重置成新价值总额为2289976元。之后，派潭公司向世纪之星幼儿园发出律师函，表明同意按《估价报告》确定的评估价2289976元的75%向世纪之星幼儿园支付新增不动产补偿款1717482元。由于世纪之星幼儿园不同意派潭公司提出的补偿方案，双方存在争议，产生了本案纠纷。虽然双方签署的《租赁合同》无效，但导致合同不能继续履行的原因是派潭公司提前收回租赁场所导致，造成了世纪之星幼儿园无法使用租赁场地，其开办的幼儿园无法继续经营，投入的装饰装修也无法使用，产生一定的经济损失。因此，世纪之星幼儿园要求派潭公司赔偿相应的经济损失，并无不当。对于世纪之星幼儿园主张装饰装修、搬迁以及员工遣散费等损失，综合考虑上述因素以及双方履约的实际情况，造成合同无效的过错程度，参考广州中誉房地产及土地评估有限公司出具的《估价报告》的评估结果，结合派潭公司向世纪之星幼儿园发出的律师函作出的赔偿承诺，以及各方当事人提供的证据以及质证意见，根据诚实信用原则和公平原则，一审法院酌定派潭公司应当赔偿世纪之星幼儿园损失210万元。世纪之星幼儿园主张的装修、搬迁、员工遣散费等损失超出210万元部分的诉讼请求，一审法院不予支持。至于世纪之星幼儿园诉请停产停业损失200万元的问题，世纪之星幼儿园主张该项损失是按政府征收补偿标准计算，但租赁场地目前尚未被征收，派潭公司并未收到政府发放的停产停业补偿款；即使租赁场地将来会被征收，但征收补偿范围是否包括停产停业补偿款的问题尚未确定，故世纪之星幼儿园主张派潭公司赔偿停产停业损失200万元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年11月19日作出一审判决：一、广州派潭旅游发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市增城区世纪之星幼儿园赔偿损失2100000元；二、驳回广州市增城区世纪之星幼儿园的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22787元，由广州市增城区世纪之星幼儿园负担12914元，由广州派潭旅游发展有限公司负担9873元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，世纪之星幼儿园提交了两份证据，证据一是广州市农村商业银行客户电子回单以及解除劳动关系协议书，拟证明世纪之星幼儿园因派潭公司单方解除合同后对员工作出赔偿的事实；证据二是《派潭镇集体资产交易成交确认书》以及增城日报发出的《招租公告》，拟证明世纪之星幼儿园所承租的物业是通过招租公告竞投所得，并通过政府交易平台所确认的事实。对此，派潭公司质证认为：对于证据一的真实性、合法性和关联性均不予确认，派潭公司对温某花等人与世纪之星幼儿园之前是否存在劳动合同关系不予认可，所以有关证据材料的原件派潭公司也无需核对；且世纪之星幼儿园并未提供其在劳动局备案的劳动合同，因此派潭公司认为世纪之星幼儿园与温某花等人不存在劳动合同关系。派潭公司认为因世纪之星幼儿园与温某花等人并不存在劳动合同关系，所以世纪之星幼儿园无需支付经济补偿金。对证据二的真实性、合法性和关联性予以确认。二审诉讼中，关于租赁合同约定的征收征用的理解，派潭公司认为征收征用发生的标志是政府发布的征收预公告，世纪之星幼儿园认为应当以政府发布正式的征收征用公告为准。双方均确认目前尚未发布征收公告。世纪之星幼儿园认为一审判决的210万元并非根据评估款项的比例计算得出的，210万元中不仅包括了装修装饰损失，还包括搬迁费、员工遣散费、停产停业损失等其他损失。关于本案纠纷发生的原因，世纪之星幼儿园和派潭公司均表示，是世纪之星幼儿园认为补偿费用1717482元未能达到世纪之星幼儿园的要求。本院认为：本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依一审判决及上诉人所提上诉事实及理由，本案二审需要处理的问题是：派潭公司应否向世纪之星幼儿园赔偿损失。本案诉讼中，派潭公司自认涉案租赁场地无产权证书，未办理规划报建手续，一审法院据此认定派潭公司与世纪之星幼儿园所签《租赁合同》属于无效合同，于法有据。派潭公司向世纪之星幼儿园出租涉案场地时，未能向世纪之星幼儿园出示涉案场地的权属证书或建设工程规划许可证等相关证明材料，未能提供适租的租赁标的；世纪之星幼儿园承租涉案场地时并未审慎核实涉案场地的产权证件、报建情况，双方对于涉案租赁合同无效均存有过错。现有材料显示，世纪之星幼儿园通过竞租方式取得涉案场地的使用权，基于对双方所签租赁合同约定长期租赁期限的考量，对涉案场地进行了装修、人力等投入。租赁合同履行期间，派潭公司以政府将对涉案场地进行征收征用为由，发出律师函要求提前解除合同并要求世纪之星幼儿园限期搬离。双方随后展开协商、委托评估公司对涉案场地进行装修评估并形成估价报告，依估价报告派潭公司同意向世纪之星幼儿园支付新增不动产的补偿款1717482元，因世纪之星幼儿园不同意该补偿方案，导致本案纠纷的发生。因双方当事人均确认目前政府部门尚未发布涉案场地的征收公告。基于上述事实，一审法院认为双方所签《租赁合同》虽属无效，但导致合同不能继续履行的原因是派潭公司提前收回涉案场地，世纪之星幼儿园无法继续经营并使用其投入的装修，认定世纪之星幼儿园有权向派潭公司主张相应的经济损失，所作处理符合本案实际情况，并无不当。派潭公司本案上诉主张导致合同不能履行的原因并非其提前收回租赁场地，世纪之星幼儿园对于合同无效后的损失应当自担风险，与本案事实并不相符，派潭公司当应对其通过律师函向世纪之星幼儿园主张提前解除租赁合同的行为承担相应后果。一审法院结合现有证据材料，综合考虑双方对合同无效的过错程度及本案争议事实，参考广州中誉房地产及土地评估有限公司出具的《估价报告》的评估结果，酌定派潭公司向世纪之星幼儿园赔偿包括装修、搬迁、员工遣散等综合性损失210万元，并无不妥，本院予以维持。派潭公司上诉主张因双方对租赁合同无效应各自承担50%的责任，一审判决派潭公司承担评估结果高达91.7%的损失不合理，但一审判决酌情确定派潭公司承担包括装修、搬迁、员工遣散等综合性损失，并非仅以广州中誉房地产及土地评估有限公司出具的《估价报告》的评估结果作为依据，为此派潭公司所提上诉理由并不充分。综上所述，派潭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22787元，由广州派潭旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年四月二十六日书记员  吴敏玲李美琦