北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3299号上诉人（原审原告）:王丽娟，女，1979年8月9日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：孙国庆，总经理。被上诉人（原审被告）:孙忠田，男，1969年5月22日出生，住河北省三河市燕郊开发区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。原审第三人：北京建邦顺康房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇龙太路1-197号。法定代表人：朱杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彤彤，北京市岳成律师事务所实习律师。上诉人王丽娟因与被上诉人光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司（以下简称光辉庆宇公司）、孙忠田，原审第三人北京建邦顺康房地产开发有限公司（以下简称建邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽娟上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.请求依法改判光辉庆宇公司、孙忠田支付给王丽娟停产停业损失22.4万元、搬迁补助费1.4万元；3.一审、二审诉讼费用由光辉庆宇公司、孙忠田承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。王丽娟租赁光辉庆宇公司位于顺义区李遂镇的房屋，自2010年开始直至搬迁。期间，王丽娟办理了营业执照且持续实际经营，双方最后一次合同期限自2018年7月1日至2019年6月30日。2019年初，涉案地发布公告并开始实施政府拆迁（搬迁）。2019年5月至7月，拆迁方和评估方多次到王丽娟经营地进行入户调查、拍照、评估和签字。直至2019年10月，因协商未果，拆迁办等相关人员（孙忠田称其雇佣的）对店面进行打砸，导致王丽娟搬离经营场所。因此，从事实上讲，王丽娟有权依照政策享有停产停业等补偿。二、一审法院适用政策、法律错误。一审法院以“光辉庆宇公司与相关方签订的拆除补助协议”为判断是否享有停产停业等补偿的时点是错误的。因为停产停业应以实际经营为最基本的条件，签订补助协议时点反而与是否能够获得补助无关，且以签订补助协议为时点，容易串通伪造，极有可能成为侵害承租人权利的最有效手段。依据北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解释中第13条（5）项的规定，拆迁公告发布后至房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。依据上述北京高院对相关问题给予的法律适用指导，本案案情适用该解释，这样处理方能够维护公平和各方权益。三、王丽娟与光辉庆宇公司签订的终止协议，并非王丽娟的真实意思表示。首先，在签订该终止协议时，孙忠田明确表示该是你们的肯定会给你们，故在王丽娟后期得知光辉庆宇公司、孙忠田获得停产停业补偿后，才提起本案诉讼。其次，终止协议仅包括装修，并未包括停产停业补偿。因此，一审法院概况认为是对所有补偿项目的一次性补偿是错误的。第三，王丽娟经营过程中以及争取补偿权益时，确实遭到光辉庆宇公司、孙忠田和相关人员各方面压力，在被欺骗和恐吓的情况下签署了上述协议。综上所述，一审法院对王丽娟实际经营并有权获得补偿这一基本事实认定错误，且对相关政策、法律适用错误。一审判决侵害了王丽娟的合法权利，请求贵院依法判决，支持王丽娟全部诉讼请求。光辉庆宇公司辩称，同意一审判决，不同意王丽娟的上诉请求。双方签订的书面房屋租赁合同于2019年6月30日到期，实际上在腾退之前就已经到期，王丽娟无权主张相应补偿；双方在腾退之前签订的终止协议是双方真实意思表示，对赔偿事项也达成了一致，因此王丽娟无权主张签订终止协议之后的腾退补偿费用；王丽娟在上诉状中引用的高院解释不适用于本案。孙忠田辩称，孙忠田不是本案的适格被告，也没有获得任何腾退补偿款项，对王丽娟没有任何的给付义务。建邦公司述称，同意一审判决，建邦公司只是发放补偿款，至于光辉庆宇公司和租户之间如何分配其不发表意见。王丽娟向一审法院起诉请求：判令光辉庆宇公司、孙忠田给付王丽娟停产停业损失费224000元（按照800元/平方米计算，共280平方米），搬迁补助费14000元（按照50元/平方米计算，共280平方米），共计238000元。一审法院认定事实：2018年6月9日，光辉庆宇公司（甲方）与王丽娟（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：光辉庆宇公司将位于北京市顺义区李遂开发区×号的房屋1间出租给王丽娟；租赁期限为一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止；租金为每年5万元，于签订协议之日起一次付清。协议第六条第3款约定：合同如需变更，经双方协商后签订补充协议；合同到期，自行终止，在同等条件下乙方有优先续租权。协议第七条第1款约定：在国家征用土地拆迁时甲方应退乙方尚未到期的租金，如国家政府赔偿经营停业损失费和搬迁费归乙方所有；如有战争和不可抗拒的自然灾害本合同自动解除。2019年11月16日，光辉庆宇公司与王丽娟签订终止协议一份，约定：1.甲方出租给乙方的坐落于北京市顺义区李遂镇柳各庄李魏路光辉庆宇门面房，因在政府规划拆迁范围内，甲乙双方协商终止《门面房租赁协议》的履行，甲乙双方互不承担违约责任；2.终止日期：2019年10月20日甲方停水停电；3.自2019年10月25日起甲方有权向拆迁办交房，乙方应积极配合；4.经甲乙双方协商拆迁办评估装修附属物拆迁一次性赔偿46000元，扣除税款2760元，数额为43240元。后光辉庆宇公司于2020年8月13日向王丽娟支付款项43240元。2019年11月20日，建邦公司与光辉庆宇公司签订《北京市顺义区集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》（以下简称“拆除补助协议书”）一份，约定：因顺义区李遂镇柳各庄村棚户区改造土地开发项目建设，需要拆除光辉庆宇公司在搬迁范围内集体土地上的房屋和附属物，搬迁范围内的集体土地上的房屋建筑面积为13884.51㎡（均未取得相关审批手续）；建邦公司应支付光辉庆宇公司的搬迁拆除补助及奖励款共计46014678元，其中包括：房屋重置成新价及附属物补助为32061076元、停产停业综合补助费为10921296元、搬迁补助费为682581元、移机补助费为113600元、工程配合奖为1597232元、守法奖为638893元；乙方应在2019年11月20日前完成搬迁交房。经核实，上述款项已由建邦公司支付给光辉庆宇公司。审理中，王丽娟称：终止协议约定的终止日期是2019年10月20日，在此之前双方存在租赁关系，签协议时我方在涉诉房屋内实际经营；拆迁项目是在2019年4月启动的，我方向光辉庆宇公司主张实际停产停业损失，但其称没有此补偿项目，所以我方才签的字，而且协议中只是对装修和附属物进行了补偿，没有包含停产停业补偿，故我方对协议中的签字认可，但对光辉庆宇公司所称的双方对所有赔偿达成一致不予认可；另外，光辉庆宇公司称租赁期满后，如果不搬迁我们有权继续经营，如果搬迁租赁费就从最终的拆迁补偿款中扣除；我方确实收到了协议中的款项，但这不包含停产停业损失费。王丽娟另称，终止协议是无效的，光辉庆宇公司存在胁迫和欺诈的行为，其与第三人协商后，暴力清退我方，并称如果不签，就什么补偿都没有；且该协议只约定了装修及附属物的补偿，并未约定停产停业等其他损失；根据拆迁公司的实地测量，应当按照实际面积280㎡向我方支付相应款项。光辉庆宇公司称：终止协议是对腾退一事及补偿款达成的协议，不存在胁迫和欺诈，王丽娟是自愿签署的；如果其不同意，可以在不签署协议的情况下搬离，后续再主张补偿款；另外，双方的租赁协议在王丽娟实际腾退前就已经到期，不能以此作为主张补偿款的依据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，光辉庆宇公司与王丽娟就涉诉房屋租赁签订的终止协议系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。王丽娟主张光辉庆宇公司在签订终止协议时存在胁迫、欺诈行为，但并未就此提供相关证据予以证明，故王丽娟的上述主张法院不予采纳。现光辉庆宇公司已经按照终止协议的约定向王丽娟给付了装修附属物的补偿款项，应当认定双方就租赁关系的解除及赔偿问题达成一致且履行完毕。王丽娟另主张，终止协议中的赔偿款项并不包含双方租赁协议中约定的停产停业损失费和搬迁费，仅为装修及附属物补偿款，但根据双方终止协议的约定，双方之间的房屋租赁协议已于2019年10月20日终止，而光辉庆宇公司与建邦公司所签拆除补助协议书及交房时间为2019年11月20日，均在双方租赁关系终止之后，王丽娟以此作为其主张的依据，缺乏事实和法律依据。综上，王丽娟的诉讼请求依据不足，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回王丽娟的全部诉讼请求。二审中，王丽娟围绕上诉请求向本院提交1组新证据，光辉庆宇公司、孙忠田、建邦公司未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。王丽娟提交的证据为：照片4张，证明签订终止协议前涉案场地被强制拆除，物品被破坏，王丽娟才搬离涉案场地。光辉庆宇公司针对王丽娟提交的证据质证意见为：照片在一审中没有出示，不属于新证据，照片内容不能证明王丽娟的证明目的，对真实性及证明目的均不认可。孙忠田针对王丽娟提交的证据质证意见为：同光辉庆宇公司的意见。建邦公司针对王丽娟提交的证据质证意见为：同光辉庆宇公司的意见。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，光辉庆宇公司与王丽娟签订房屋租赁协议，合同期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止。合同到期后，双方未续订租赁合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2019年11月16日，光辉庆宇公司与王丽娟签订了终止协议。王丽娟上诉主张该协议并非其真实意思表示，且存在被欺骗和恐吓的情况，光辉庆宇公司不予认可，王丽娟并未提交充分有效证据证明其上述主张，本院对此不予采信。上述终止协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行己方义务。光辉庆宇公司与王丽娟签订的终止协议约定，光辉庆宇公司出租给王丽娟的房屋因在政府规划拆迁范围内，双方协商终止《门面房租赁协议》的履行，双方互不承担违约责任，终止日期：2019年10月20日光辉庆宇公司停水停电，经双方协商拆迁办评估装修附属物拆迁一次性赔偿46000元，扣除税款2760元，数额为43240元。2020年8月13日，光辉庆宇公司按照终止协议的约定向王丽娟支付款项43240元。一审法院据此认定双方就租赁关系的解除及赔偿问题达成一致且履行完毕，合法有据。王丽娟上诉主张光辉庆宇公司、孙忠田支付其停产停业损失和搬迁补助费，对此，本院认为，首先，根据终止协议的约定，光辉庆宇公司与王丽娟之间的房屋租赁协议于2019年10月20日终止，光辉庆宇公司与建邦公司签订拆除补助协议书的时间为2019年11月20日，系光辉庆宇公司与王丽娟租赁关系终止之后；其次，在光辉庆宇公司与王丽娟房屋租赁合同履行期间，光辉庆宇公司并未取得搬迁拆除补助、停产停业损失补偿等款项；再次，光辉庆宇公司与王丽娟在终止协议中已就租赁关系的解除及赔偿问题达成一致，王丽娟未提交充分有效证据证明其具有获得停产停业损失等补偿之权利。王丽娟主张停产停业损失和搬迁补助费，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。一审法院判决驳回王丽娟的全部诉讼请求，并无不当。综上所述，王丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4870元，由王丽娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年四月三十日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳