辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3978号上诉人（原审被告）：沈阳安运五运输有限公司，住所地沈阳市和平区北四马路15号。法定代表人：何文江，该公司董事长。委托诉讼代理人：张云凯，辽宁通运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区房产局第一房产经理公司,住所地沈阳市和平区九纬路15号。法定代表人：刘涛，该公司经理。委托诉讼代理人：黄海英，该公司员工。委托诉讼代理人：戴芳，该公司员工。上诉人沈阳安运五运输有限公司（以下简称“安运公司”）因与被上诉人沈阳市和平区房产局第一房产经理公司（以下简称“房产经理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。安运公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审,2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。被上诉人作为一审原告主体不适格，被上诉人诉请解除原被告之间的房屋租赁合同，其并不具有该项请求权，被上诉人不是合同当事人，也没有获得授权。一审原告诉请中关于“腾退房屋”的内容，也没有诉权，被上诉人不是案涉房屋所有权人；二、关于案涉房屋所有权问题，一审法院没有审查，案涉房屋是上诉人所有。案涉房屋为回迁房，为上诉人所有，由于历史原因无法办理私有产权登记，沈阳房产局委托和平区房产局代为经营管理，被上诉人作为具体执行单位，仅有经营管理和收取管理费的职能。上诉人提交的证据能证明当时动迁及回迁的事实，一审在权属有争议的情况下将案涉房屋判归被上诉人所有罔顾客观事实；三、上诉人始终合法占有案涉房屋，且为持续占有，一直为上诉人的主要经营地点和办公场所；四、上诉人与被上诉人之间为托管合同关系，案涉的租赁合同明显区别于一般市场租赁行为，租赁标的物实质上是“承租人”所有。所以，即使一审判决解除合同，也不产生上诉人应腾退房屋的法律结果。我方对一审判决的第二项没有异议，对解除合同和腾退房屋的判项有意见。房产经理公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人非法占有我方管理房屋，双方签订的租赁合同已经到期，依据公共住房管理办法第七条、第八条、十六条规定，上诉人违反了公共住房管理办法第29条规定，上诉人没有按期交纳租金。房产经理公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2013年9月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年9月30日、2018年4月1日至2019年3月31日期间租金145,294.68元及相应利息(以145,294.68元基数,自2019年9月19日至判决履行支付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)；2.判令被告继续租赁房屋,自2019年4月1日开始,月租金提高到14,383.33元（或判令被告解除租赁合同，1个月内腾空房，自2019年4月1日开始至腾空房屋之日止,按月租金2381.88元标准支付租金)；3.本案的诉讼费由被告承担。一审庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告房屋租金241,118.75元；2.判令被告支付第一项诉讼请求中的租金利息138,250.22元。3.判令解除原、被告双方于1995年7月1日签订的对于沈阳市和平区北四马路15号，建筑面积345.2㎡的房屋的租赁合同及腾退涉案房产。一审法院认定事实：涉案房屋位于沈阳市和平区北四马路15号，建筑面积345.2平方米，系直管公房。1995年7月1日，沈阳市房产管理局和沈阳市和平区房产管理局与被告（原企业名称为沈阳市安装搬运五公司）签订公用公房租赁合同一份，约定被告承租沈阳市和平区北四马路15号房屋，租赁期限从1995年7月1日至1998年6月30日止，租金标准按照沈价发（1995）55号文件规定执行，第一年每月每平方米租金6.70元；第二年，每月每平方米租金15.08元；第三年每月每平方米租金20.10元。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续使用该房屋至今。涉案房屋现由沈阳市和平区房产局委托原告进行管理并收取相关租赁费用。一审法院另查明,就涉案房屋租金的给付问题，原告曾诉至一审法院。2013年4月22日，一审法院作出的（2012）沈和民二初字第01797号民事判决书，确认被告曾于2008年7月18日缴纳过2005年6月1日至2008年7月31日的房屋租金，并判决被告安运公司于判决生效后十日内，给付原告房产经理公司2008年8月1日至2012年8月31日期间的房屋租金，租金以每月每平方米6.12元标准计算。2017年，原告就涉案房屋2013年9月至2016年12月期间的房屋租金问题再次诉讼来院。2017年3月13日，一审法院作出的（2017）辽0102民初269号民事调解书，原、被告双方均确认被告拖欠原告位于沈阳市和平区北四马路15号（2013年9月至2016年12月期间）的房屋租金，并承诺于2017年3月20日一次性付清。一审法院认为，被告与沈阳市房产管理局和沈阳市和平区房产管理局签订的公用公房租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。1998年6月30日合同期满后，被告继续使用涉案房屋，但原、被告双方未续签书面房屋租赁合同，因此双方形成了不定期租赁关系。在此情形下，除租赁期限变为不定期外，原租赁合同继续有效，故对于原告诉求的租金仍应依照每月每平方米6.12元的标准收取，即被告应向原告支付2018年4月1日至2020年6月30日期间租金57,041元（6.12元×345.2平方米×27个月）。关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”不定期租赁合同，当事人双方均有权随时解除合同，原告作为出租人应在合理期限之前通知承租人。现原告通过诉讼方式主张解除合同，而诉讼所经时间亦符合法律规定的合理期限，故原告主张解除案涉房屋租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。在案涉房屋租赁合同解除后，被告应腾退涉案房屋并向原告返还。关于原告诉请的利息问题。因双方租赁合同期限届满后，没有续签书面租赁合同，没有约定租金的给付期限，亦未对利息问题进行约定，原告要求被告支付利息无法律及合同依据，故一审法院不予支持。关于被告提出的原告主体不适格问题。（2012）沈和民二初字第01797号民事判决书、（2013）沈中民二终字第1983号民事判决书、（2017）辽0102民初269号民事调解书均已生效，上述文书均确认了原告的诉讼主体资格，故对被告的答辩意见不予采信。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司与被告沈阳安运五运输有限公司之间的不定期租赁合同；二、被告沈阳安运五运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司2018年4月1日至2020年6月30日期间房屋租金57,041元；三、被告沈阳安运五运输有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于沈阳市和平区北四马路15号（建筑面积345.2平方米）房屋，并交付给原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6991元（原告已预交），由原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司负担5764元，被告沈阳安运五运输有限公司负担1227元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人安运公司提交新的证据如下：证据一，自来水公司委托收款凭证、（土地税）税收缴款书、房产税缴款书、电业局委托收款凭证、电费明细单，用以证明上诉人在公用公房租赁合同签订以前就一直持续占有使用案涉房屋，上诉人并非基于公用公房租赁合同而从被上诉人及其委托人处取得房屋使用权。证据材料中的电费明细单载明地址正是案涉房屋所在位置；证据二，民事起诉状、庭审笔录、民事判决书、上诉状、讯问笔录等，用以证明一审法院存在同案不同判的情形。被上诉人房产经理公司发表质证意见如下：对证据一，水电费票据是上诉人应当履行的合同义务，房屋由上诉人使用所产生的费用，不能证明上诉人是该房屋的产权人及不交纳租金的借口；对证据二，判决与本案无关，另案中我方也没有提出解除合同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人安运公司与案外人沈阳市房产管理局、沈阳市和平区房产管理局签订的《公用公房租赁合同》，系基于当事双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同到期后，双方未续签书面的房屋租赁合同，因上诉人安运公司持续使用案涉房屋，故双方之间形成了不定期租赁合同关系，但案涉房屋的出租人始终为沈阳市房产管理局和沈阳市和平区房产管理局。因出租人并未授予被上诉人房产经理公司解除案涉合同的权利，仅授权其收取房屋租金，且有生效民事判决对被上诉人有权收取租金的事实予以确认，又因被上诉人房产经理公司并非系不定期租赁合同的相对方，故其不享有合同解除权。同时，上诉人安运公司主张案涉房屋原址的建筑系其建造并归其所有，因原址经动迁重建后又将其回迁安置在原址并持续占有使用案涉房屋至今，上诉人为此亦提交了相应证据予以佐证。上诉人安运公司占有使用案涉房屋具有一定的历史成因，属于历史遗留问题，在案涉房屋权属尚未得到有效确认的前提下，且在承租人未主张解除合同时，不宜轻易解除案涉房屋的租赁合同。因房屋租赁合同尚未解除，上诉人安运公司也无需履行腾退房屋的义务。又因上诉人安运公司对其应交纳欠付租金的事实和金额并无异议，本院对该判项亦予以认可。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人安运公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初125号民事判决第二、四项，即“二、被告沈阳安运五运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司2018年4月1日至2020年6月30日期间的房屋租金57,041元；四、驳回原告其他诉讼请求。”二、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初125号民事判决第一、三项，即“一、解除原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司与被告沈阳安运五运输有限公司之间的不定期租赁合同；三、被告沈阳安运五运输有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于沈阳市和平区北四马路15号（建筑面积345.2平方米）房屋，并交付给原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司。”一审案件受理费6991元，由沈阳市和平区房产局第一房产经理公司负担5764元，沈阳安运五运输有限公司负担1227元；二审案件受理费6991元，由沈阳市和平区房产局第一房产经理公司负担5764元，沈阳安运五运输有限公司负担1227元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月二十五日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。