江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终648号上诉人（原审原告、反诉被告）：张云，女，1972年6月22日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：尹继良，江苏明智达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王士好，男，1935年7月15日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：田浩轩，江苏苍佑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：程鹏，男，1961年6月21日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人张云、王士好因与被上诉人程鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2020)苏0706民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张云向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由王士好和程鹏承担。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误。建筑面积国家有强制性标准，不允许当事人任意约定。621版合同中建筑面积为280平方米，表述清楚明了，不存在歧义。“以产权面积为准”是王士好玩的文字游戏。按照常人理解，“以产权面积为准”是指房屋经过合法批准文件建造，国家在没有颁发涉案房屋权利证书前，出售方急于出售房屋而订立的房屋买卖合同，本案不存在这种情况。第二，提供房屋权利证书是售房人的义务，不是买受人的义务。张云在2019年5月24日向王某（程鹏妻子）索要涉案房产证和土地证的复印件，证明程鹏直到2019年6月16日前没有把涉案房屋权利证书交给张云。第三，房屋交易过程中，出售方存在欺诈行为，应该承担违约责任。2019年5月19日，张云微信问王士好：“老爸，我买的东某花园别墅啥时办的产权？”王士好2019年5月23日回复：“离现在18年左右”。涉案房屋权利证书18年前就办理，程鹏还在括号中附加“以产权面积为准”，明显欺诈。程鹏是王士好女婿，对涉案房屋的建筑面积，无论是程鹏还是王士好都应该非常清楚，不应该出现2个不同面积。王士好答辩称：第一，关于419版合同约定的建筑面积及房屋计价方式。该合同中明确约定房屋总价款人民币280万元，并未约定以建筑面积的单价作为计价方式，即涉案整幢房屋是以固定总价作为计价依据，张云上诉称根据面积及单价1万元/平方米计算房屋总价并无事实依据。同时双方在后面括号中明确注明“以产权面积为准”，正是因为该版合同的代理人程鹏在签署该版合同时并不清楚涉案房屋的准确登记产权面积，故注明如该约定的建筑面积与产权证面积不一致的，则以产权登记面积为准，即双方约定了以最终产权证登记建筑面积指向的房屋作总价280万元交易，并不存在所谓的“文字游戏”。第二，涉案房屋并不存在任何欺诈。鉴于419版合同中表述的280平方米建筑面积与产权证登记面积及房屋实际面积不符，故王士好答应张云的要求，与其于2018年6月21日又重新签订了房屋买卖合同，以621版合同替换了419版合同，该合同由张云自己提供的打印文本签署，其中仍以固定总价280万元作为房屋计价方式，并将建筑面积改为260平方米，该面积即为交易房屋的实际总面积，包括在产权证范围内的242.64平方米，加上房屋西侧巷道处后添加的两层小建筑房屋（底层为杂物车库，二层为小卫生间）以及房屋一楼门前封闭起来的阳台两部分约十几平方米建筑物。鉴于张云与王士好家熟识多年，对涉案房屋内不在产权证范围内的后添建部分建筑物之事实完全知晓，并在一审中予以承认，表明张云在签订621版合同时也明知，合同中约定的建筑面积指的就是交易房屋的实际总面积，而非仅指产权证登记面积。同时，双方在该合同中明确约定，附房产证复印件即该房产位置图，更表明张云至少在签订此合同时应当知道产权登记面积。另外，从房屋买卖的常理分析，购买近300万元的房屋，且约定支付方式以定金加全款，如此重大金额的交易，买受人在交易之前不可能不查看房屋产权证书，不去了解产权人和房屋登记面积等最基本最重大的信息，且各方当事人熟识多年，很容易向王士好或其家人索取房产证查看。而双方微信中提及的复印房产证当然不能说明就是复印时才知晓房产证的内容，张云要求复印房产证完全是因房屋贷款等原因，故无论是王士好还是程鹏在出售涉案房屋时根本不存在任何欺诈行为。王士好向本院上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回张云的全部诉讼请求；二、撤销一审判决第四项，改判支持王士好要求赔偿逾期付款损失5万元的反诉请求；三、本案一、二审的全部诉讼费用由张云承担。事实和理由：由买卖双方本人签订且时间在后的621版合同真实有效，应作为涉案房屋交易双方权利义务关系的唯一依据，具体理由如下：第一、张云认可621版合同中的己方签字真实性，且虽对合同落款时间提出异议，但并未通过司法鉴定程序推翻落款时间为“2018年6月21日”字迹的时间相符性，同时该书证不同于其他诸如当事人陈述、当事人之间或当事人与相关人员交谈证言（微信聊天、录音)，不易受其他因素影响而易变有倾向，其证明力更强，应当认定该621版合同的真实性；第二、一审判决称张云的事实主张（419版合同）有多份证据予以证实，而王士好的事实主张（621版合同）证据不足、相互矛盾与本案事实并不相符。首先，关于621版合同中约定的260平方米建筑面积。无论是张云本身还是一审判决均认可或认定：张云与王士好家熟识多年，对涉案房屋实物状况，即除产权证登记的建筑面积外，还存在部分不在产证范围内的后添建筑物均是知悉了解的，故该合同中约定的建筑面积指的就是交易房屋的实际总面积，并非仅指产权证登记面积，不存在不相符或相互矛盾之处；其次，关于张云何时获取过涉案房屋产权证。虽然根据张云提供的微信聊天记录显示，双方于2019年5、6月份才提及复印房产证事宜，但这一事实并不能就此证明双方于2019年五六月份提及复印房产证或查看房产证事宜，因为双方在此份合同中明确约定：附房产证复印件及该房产位置图，表明张云至少在签订此合同时就应当查看过涉案房产证。再次，张云称621版合同草案是由“必某”的案外人为其起草，并于2018年4月14日通过邮件发送给她，对此我们并不持异议，即邮件只能证实621版合同的草案形成于2018年4月14日，但并不能以此否认该版合同签订于6月21日。该版合同在张云接收后，是否如她所称是当日先打印签字再送给王士好，后因程鹏不同意该版而改签419版合同，对此张云并无证据证明，而且一般签订合同都是双方现场直接签字，张云根本没有必要先签好字，再送给王士好，这一陈述本身就存在诸多疑问和反常。所以一审判决认定419版合同有多份证据证实并不符合本案事实，显属错误认定。第三、双方于419版合同后，再签订621版合同完全符合常理。鉴于程鹏代理签订的419版合同中约定的280平方米建筑面积与交易房屋的实际总面积不符，且房屋产权人为王士好，故应张云的要求，双方于2018年6月21日又重新自愿签订了621版合同，取代替换419版合同，同时该合同的签订过程还有证人顾某2出庭作证证实。621版合同中约定的建筑面积260平方米。包括在产权证范围的242.64平方米，再加上房屋西侧巷道处后添建的两层小建筑房屋（底层为杂物车库，二层为小卫生间）、以及房屋一楼门前封闭起来的阳台两部分约十几平方米建筑物，完全符合涉案房屋的实际状况。第四，既然621版合同真实有效，那么依据该版合同约定，王士好只出售房屋给张云，并未约定交付车库归其使用。现张云早已搬入涉案房屋使用至今，但并未按合同约定期限付款（自支付定金之日起8个月支付全款)，至今仍有5万元购房余款尚未支付，显然已构成逾期付款的违约情形，应按该版合同约定向王士好支付违约金五万元（按小区房屋出租价格标准计算）。需要另外说明的是，一审判决即使认定和依据419版合同，但其判决第一项内容也存在重大疏漏，其“将位于。两车库交付原告张云”后明显遗漏了“使用”两字。因为419版合同中明确有“另有两间车库归乙方（即张云）使用”的内容，且张云的一审诉讼请求中也同样明确要求“判令被告将涉案房产门前的两车库交付原告使用”，既然一审判决对该诉讼请求予以支持，那就同样应当将判项明确为“交付原告张云使用”。这一问题原本十分清楚明确，恰恰一审判决遗漏了“使用”两字，反而会造成宄竟是交付两车库给张云“所有”还有“使用”？张云对两车库究竟是拥有“所有权”还是“使用权”的完全不必要的歧义和困扰，为以后对两车库的处理造成重大隐患。张云答辩称：1、原审认定419版合同事实清楚，合同签订以后张云与程鹏、王某、王士好三人之间多次谈话录音及笔录均没有提及621版的合同，双方争议的就是合同的面积到底是280平方米还是242.64平方米。2、关于车库问题，民法典第320条有明确的规定，从物要随主物转移，涉案房屋过户之后土地使用权就是张云，所以王士好无权在涉案土地上主张任何权利。程鹏未到庭应诉，亦未针对张云、王士好的上诉提交答辩意见。张云向一审法院起诉请求：1、判令王士好、程鹏返还张云所购房屋面积误差部分的房款323600元；2、判令王士好、程鹏将涉案房产门前的两车库交付张云使用；3、本案诉讼费用由王士好、程鹏承担。王士好向一审法院反诉请求：1、依法判令张云支付剩余购房款5万元；2、判令张云赔偿购房逾期付款损失5万元；3、反诉费用由被反诉人承担。王士好向一审法院反诉请求：2018年4月19日，甲方（出卖人）程鹏与乙方（买受人）张云签订《房屋买卖合同》（以下简称419版合同）一份，主要约定内容如下：第一条出售房屋的基本情况：房屋位于连云港市海州区，建筑面积280平方米（以产权证面积为准）。第三条成交价格：房屋总价款为人民币280万元，乙方在本合同签订之日给付甲方20万元定金，余款在本合同签订后的八个月内一次性付清，即在2018年12月16日前付清。第四条房屋交付时间：在本合同签订之日起三日内将房屋交给乙方。第十条违约责任：1、甲乙任何一方违反本合同约定的任何一项义务，均应承担违约金20万元。2、因任何一方违约的原因，给对方造成损失的，违约方应相应赔偿对方的损失。3、甲乙双方合同签订生效后，若乙方逾期付款，每逾期一日，每日按未付款项万分之五承担逾期付款违约金，逾期付款超过7日，则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同。双方还就其他事宜进行了约定。程鹏在该合同第一页手写“另有两间车库规乙方使用”。2018年4月16日，张云转账支付程鹏20万元。合同签订一周后，程鹏将房屋钥匙交付张云。2019年4月25日至5月10日，张云多次向程鹏转账，共计给付255万元。另查明，位于连云港市海州区的房屋，登记所有权人为王士好，丘（地）号为xxxxxx，建筑面积为242.64平方米，总层数为二层。该房屋土地使用证总面积为300平方米，其中独自使用权面积为271平方米，共有使用权面积为29平方米。该房屋添建有锅炉房、卫生间等不在房屋所有权证登记范围的附属设施，该房屋南侧还建有车库两间。王某为王士好的女儿，程鹏为王某的丈夫，张云为王士好的干女儿，张云与王士好家交往已十余年。王士好提供落款时间为2018年6月21日的《房屋买卖合同》（以下简称621版合同）一份，甲方（卖方）为王士好，乙方（买方）为张云，主要约定内容如下：一、甲方自愿将坐落在连云港市海州区房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币280万元。三、乙方在签订本合同时，支付定金20万元。四、乙方支付定金之日起8个月向甲方支付全款（定金从中扣除）。五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。六、办理房产证手续所产生的有关税费由甲乙双方承担。七、乙方支付全款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续。八、该房产应无任何担保、抵押。九、本合同签订后，如乙方违约本合同条款，甲方不退还定金；甲方不许任何理由加价或不出卖房屋否则双倍退还定金。乙方不能按约期限交付房款按该小区房屋出租价格支付甲方。落款时间为王士好书写。王士好陈述，621版合同的实际签订时间就是2018年6月21日，并提供了证人顾某2（为王士好妻子的妹妹）的证言。证人陈述，2018年夏天见到张云到王士好家找王士好签订合同。张云对证人证言有异议。张云陈述，其委托网名为“必某”的案外人起草该份合同，2018年4月14日，“必某”将该份合同通过邮件发送给她，她打印出来签上自己的名字后将该合同交付王士好，但程鹏不同意使用该合同版本，王某重新拟定发送给她，双方于2018年4月19日签订。为证明自己的陈述，张云提供了双方当事人的微信聊天记录、录音、其与必某的邮件往来记录等证据，王士好、程鹏对证据的真实性不持异议。该组证据证实：1、621版合同系“必某”于2018年4月14日通过邮箱发送给张云。2、2018年4月17日，王某通过微信发送给张云一份word文档，文档名为“房屋买卖合同程总”。3、2019年6月16日，张云和王某微信联系，张云要求：“把房地产证、土地证先复印一份给我。”王某回复：“我去美国的时候这些东西交给程鹏了，过会我问一下在哪。”4、王士好与张云的微信聊天记录显示：张云于2019年5月19日问：“老爸，我买的东某花园别墅啥时办的产证？”王士好于2019年5月23日回复：“离现在八年左右。”王士好于2019年6月18日问：“你说取土地证复印，不知什么时间来，请明确告知。”张云回复：“马上过去，十分钟。”张云于2019年7月底说：“大姐当初说你买这房子280万，给你两个车库……我特别相信她，定金交了，等签合同时，说没有车库最后答应给我使用，大姐夫也签字了，今天意思车库都不想给我用了，……”王士好回复：“车库产权和土地使用权是我的，请你们不要把关系弄错了。”张云于2019年8月7日说：“老爸，拿到房产证打算过户发现与大姐夫签合同少38平方，……那天土地测绘说土地还要少24平方，回来上楼与大姐商量，把两个车库便宜点卖给我，大姐居然先发火了……我说不出来的难过……”。王士好回复：“我对你的心情不理解……”。张云于2020年3月20日说：“哪怕目前有38平方违建在那，也说得过去吧！”王士好回复：“你当时看房子后是一定要买的，看我们相处二十多年，比别人少二十万把房子卖给你，是不是这种情况？你说38平方是存在的，以后我把位置面积一一告诉你……”本案的主要事实争议在于，以419版合同还是621版合同确定、王士好、程鹏双方的权利义务关系？张云主张621版合同形成于2018年4月14日，有邮件往来记录予以证实；主张王士好、程鹏从未提及621版合同，有多份微信聊天记录予以证实。王士好主张621版合同签订前后张云多次获取过涉案房屋产权证，但621版合同中约定房屋建筑面积为260平方米，而房屋所有权证登记面积为242.64平方米，二者并不相符；且张云提供的微信聊天记录显示，双方于2019年5、6月份才提及复印房产证。换言之，张云的事实主张有多份证据予以证实，而王士好的事实主张证据不足，且相互矛盾。因此，根据高度盖然性的民事证据规则，一审法院采纳张云的事实主张，认定419版合同具有真实性。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。程鹏受王士好委托与张云签订419版房屋买卖合同，其行为法律后果由王士好承受，程鹏作为代理人，不承担相关法律责任。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对王士好和张云均具有法律约束力。张云要求王士好返还房屋面积误差房款323600元、支付违约金20万元，争议焦点在于涉案房屋面积是否符合双方合同约定。一审法院认为，419版合同载明“建筑面积280平方米（以产权证面积为准）、房屋总价款为人民币280万元”，双方没有明确约定房屋每平方米单价、面积与产权证面积不一致如何处理、两间车库价格等内容，结合涉案房屋部分面积不在房屋所有权证登记范围、张云与王士好家熟识多年、对涉案房屋实物状况较为了解等事实，可知双方是按整套房屋商谈的买卖价格。因此，张云主张双方约定涉案房屋单价1万元/平方米、房屋建筑面积280平方米，缺乏合同根据，其以此为由要求王士好、程鹏返还误差房款并承担违约责任，一审法院不予支持。张云要求王士好将两车库交付使用，程鹏已在419版合同中手写添加了“另有两间车库规（归）乙方使用”的内容，构成合同条款，对王士好具有法律约束力，王士好应当依约交付。因此，张云的该项诉讼请求，一审法院予以支持。王士好要求张云给付剩余购房款5万元，根据双方约定，总房款为280万元，张云已付275万元，尚欠5万元。因此，该项反诉请求，一审法院予以支持。张云要求王士好支付违约金20万元，王士好要求张云赔偿逾期付款损失5万元，鉴于张云未依约给付全部购房款、王士好未依约向张云交付两车库，双方互有违约，损失大体相当，可相互冲抵，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王士好于判决生效之日起十日内将位于连云港市海州区房屋南侧的两车库交付张云；二、驳回张云的其他诉讼请求；三、张云于判决生效之日起十日内给付王士好购房款5万元；四、驳回王士好的其他诉讼请求。案件受理费6514元（张云已预交），由张云负担5939元，王士好负担575元；反诉案件受理费1150元（王士好已预交），由王士好负担575元，张云负担575元；二者相互冲抵后，双方互不支付。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，张云陈述合同洽谈经过时称，王某说卖给别人300万元，给你280万元，还有两个车库就至少值20万元，房子算下来也就1万元/平方米……本院认为，关于合同计价方式问题，从合同文本本身来看，无论是419版合同还是621版合同中均约定的是房屋总价，未约定计算方式为单价，且二审中张云陈述价格洽谈经过时，王士好的家人提到的也是总价，只是用总价可以换算出房屋每平方米的价格，并未说以换算出的单价来确定房屋价格；结合日常生活中二手房交易习惯来看，二手房房屋通常是以总价计算，故张云主张应按单价1万元/平方米计算房屋价格、对建筑面积部分进行返还无事实依据，本院不予支持。关于合同版本及车库交付问题，双方对于两份合同的真实性均无异议，两份合同差异主要在于房屋面积数额及车库是否交付使用的问题，对此，本院认为应当结合合同文本及事情发展经过综合认定，张云异议的房屋面积问题实质与房屋价格相关，如前所述，不再赘述。至于车库是否应交付的问题，双方所述的合同签订过程均有可能性，但从王士好一审和二审陈述的621版合同签订原因来看，是张云对房屋面积提出异议，所以双方重新测量以确定面积，所以即使依照王士好的陈述，双方对于车库交由张云使用的约定也并未进行改变，只是在621版合同中并未手写添加进去，一审法院结合双方证据及民事证据认定高度盖然性规则，认定双方之间应适用419版合同并无不当。因涉案车库并无相关规划、建设审批手续，在双方买卖房屋的大背景下，车库作为涉案房屋的配套设施，“交付使用”的表述与“交付”并无本质区别，一审在判决主文中的表述并无不当。综上，上诉人张云、王士好的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7664元（张云已预交9036元，王士好已预交1150元），由张云负担6514元，王士好负担1150元，其余款项予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年四月二十一日法官助理  蒋 寻书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。