福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终736号 上诉人（原审原告）：何小云，女，1970年11月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李元忠，福建名闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许腾，福建名闻律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福州中海地产有限公司，住所地福建省福州高新区海西园高新大道**福汽集团研究院大楼主楼****。 法定代表人：刘显勇，董事长。 委托诉讼代理人：郑庆寨，福建名匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈启，福建名匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省泉州市东海建筑有限公司，住，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路运通大厦3F/div> 法定代表人：张金池，总经理。 上诉人何小云因与被上诉人福州中海地产有限公司（以下简称中海公司）、福建省泉州市东海建筑有限公司（以下简称东海建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 何小云上诉请求：1.撤销一审判决。2.依法改判支持何小云一审诉讼请求。3.本案诉讼费由中海公司、东海建筑公司承担。事实与理由：一审法院对诉争房屋在中海公司通知交付时点存在管道堵塞、污水横流、喷粪等事实未予认定错误。正常人不可能接受污水横流的房屋，中海公司要求接收违背合同法，其构成逾期交付违约行为。何小云一审提供了大量照片，足以证明中海公司提供的房屋大面积积水，墙体裂开、房屋喷粪，影响居住，但一审法院仅根据竣工验收及消防验收即认定符合交房条件。中海公司所谓的“维修”，实则只是多次清洗，至今未提供证据证明进行过有效的修复。二、一审法院未正确适用法律，也未考虑何小云的购房目的。中海公司提供的必须接收房屋的格式条款无效。案涉房屋严重影响正常居住使用，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。买受人不解除合同的，出卖人应按照国家相关标准要求进行整改直至符合标准。中海公司提供不合格的房屋，导致购房人的目的无法实现。三、一审法院不支持何小云关于退还多收取增值税税金的诉请，严重错误。一审法院对总价款是否含税认定错误，增值税是价外税，买卖合同中明确约定增值税，则合同价款为含税价。案涉合同总价款为562163元，其中不含税价款506453元，即房屋的实际价格为506453元，不应随税率变化而变化。一审法院将增值税纳税义务与增值税税款混为一谈。增值税税金具有法定性，双方无权对税率进行约定，何小云只应按照9%缴纳税金，原按11%交给中海公司，多交部分中海公司应退回。 中海公司辩称，一、案涉商品房已于约定的交房时间前完成竣工验收，其中于2018年12月29日通过竣工验收，2019年5月17日消防验收合格，2019年6月20日通过竣工验收备案，完全符合《商品房销售管理办法》之相关规定及双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条“商品房交付条件”等相关约定，具备法定和约定的交付条件。中海公司在案涉商品房具备上述交房条件后即于2019年6月15日向何小云发出《入伙通知书》，告知其于2019年6月27日收房，但何小云却以“飘窗有护栏，排气口朝内”为由无故拒绝接收案涉商品房，其行为已经构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项第3款及合同附件十一“补充协议”第三条3.2，应当视为中海公司已经完成交房义务。何小云在《房屋交接备忘表》上以“飘窗有护栏，排气口朝内”为由拒绝接收房屋，该理由并非房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常居住使用，无任何的合同和法律依据，依法不能成立，且并非何小云在本案所主张的污水反流等问题。本案中暂且不论案涉商品房是否存在漏水、喷粪等问题，但在约定的交房时间即2019年6月30日前案涉商品房是必然不存在上述漏水等问题，是完全符合交付条件的。二、案涉商品房不存在漏水等现象，即使有也是因包括何小云在内的业主不文明装修所导致，且根据《商品房买卖合同（预售）》的约定及相关法律规定，何小云也无权以此为由拒绝收房。本案中何小云一审所提供的证据无法证明案涉商品房存在漏水、喷粪等现象，且经一审法院于2020年11月19日组织双方现场勘验，案涉商品房内根本无污水反流、渗漏水等情况。案涉商品房即使存在过漏水等现象，根据在案证据可以证实，案涉相关商品房管道内排出的是装修剩余的水泥、砖块等废料，是业主不文明装修导致管道堵塞、污水反流。三、案涉商品房建筑面积是唯一会对商品房总价款产生影响的因素，而税率的调整不影响商品房总价款的支付，且是国家给予企业的优惠政策，纳税人为中海公司而不是何小云，增值税税率的增减以及税额的变化，均是由中海公司承担相应后果，而与何小云无关，其依法无权要求退还相应款项。 何小云向一审法院提出诉讼请求：1.判令中海公司对其出售给何小云的商品房出现的质量问题整改修复至符合交房条件；2.判令中海公司按照日万分之三向何小云支付自2019年7月1日起算的逾期交付违约金28000元（暂计至2020年8月31日，实际应当支付至诉争商品房达到交付条件之日止）；3.判令中海公司参照福州海西科技园周边租房价格支付因房屋逾期交付导致的住房损失35000元（暂从2019年7月1日计至2020年8月31日）；4.判令东海建筑公司承担连带责任；5.判令中海公司返回多收的增值税税金9292.87元；6.判令中海公司、东海建筑公司共同承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：何小云与中海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定何小云向中海公司购买位于××街镇××道××号××楼××层××办公，预测建筑面积40.30平方米。合同约定房屋的计价方式与价款，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13949.45元，总价款为562163元。合同第九条约定，该商品房交付时应符合下列所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.以附件十一约定为准。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件中对供水、排水、供电、供暖等基础设施设备的交付条件作出约定，同时还约定如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照交付时项目现状办理交手续，出卖人原因导致约定期限内未达到条件的，出卖人按照政府相关部门的要求整改。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。查验房屋条款约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞……本条内容以附件十一约定为准。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。合同还对面积差异处理方式进行了约定。 合同附件四第一条约定，本合同商品房总价款为562163元，使用税率为11%。其中增值税税金为55710元，不含税价款为506453元。 合同附件八为东海建筑公司的质量保证证明，东海建筑公司为中海寰宇天下项目二期42#43#SOHO楼栋工程的施工单位。东海建筑公司承诺，如出卖人不按照本合同第十六条、十七条约定承担相关责任，东海建筑公司愿对中海寰宇天下项目二期42#43#SOHO楼栋工程的质量责任和保修责任承担连带责任。 合同附件十一第三条3.7约定，买受人对该商品房进行查验时，如发现买卖合同【查验房屋】条款列举的除地基基础和主体结构外的其他质量问题（包括但不限于轻微渗透、地、地砖/墙面/窗台开裂鼓以及其他类似装修质量问题等），买受人应当先办理交付资格确认及交接手续，同时要求出卖人在合同及《住宅质量保证书》规定的保修期限内承担保修责任。3.9约定，买受人在查验房屋后，出卖人根据买受人保修内容进行修复，且修复期间不视为逾期交付，出卖人无需支付违约金。附件十一第三条第4点关于影响使用的严重质量问题的认定，如买受人认为该商品房存在严重质量问题（仅指地基基础和主体结构问题）而拒绝接收，则应自出卖人通知的交房期限届满日后15日内，出示该商品房所在地建设主管部门制定的具备相应资质的鉴定机构关于该商品房存在严重质量问题的《鉴定报告》，出卖人有权对《鉴定报告》及其出具主体提出异议；经出卖人核实无误的，由出卖人承担保修责任。买受人不出示或者逾期出示鉴定报告的，均视为买受人同意收房，该商品房已交付。买受人未按照约定收房的，须承担迟延收房责任，若因此给出卖人造成损失，买受人应据实赔偿。附件十一第四条约定，因出卖人原因逾期将该商品房交付买受人，买受人同意不退房、不解除合同，按逾期时间分别处理（不做累加）：逾期超过180日的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，由出卖人每日按照买受人已支付商品房价款的0.03%向买受人支付违约金（累计违约金总额不超过购房款总价款的5%，出卖人不再支付其他赔偿款项）。 合同签订后，何小云向中海公司付清全部购房款562163元，并为案涉房屋办理不动产预告登记证明。案涉房屋于2018年12月29日通过竣工验收，2019年5月17日消防验收合格，于2019年6月20日通过竣工验收备案。2019年6月15日，中海公司向何小云发出《入伙通知书》，通知何小云于2019年6月27日办理收楼手续。2019年6月26日，何小云在《房屋交接备忘表》上交接事项中备注“飘窗有护栏、排气口朝内”。2020年4月13日，何小云委托律师向中海公司发出律师函，要求中海公司在收到律师函10日内协商退还发票税款差额、修复供水设施与房屋渗漏问题、停止违建地下室、赔偿损失等问题。本案纠纷发生前，案涉房屋所在楼层部分房屋出现污水反流、积水等现象。 2020年4月，高新区城乡建设局（交通运输局）针对中海寰宇天下SOHO业主的投诉件作出回复称，已于2020年3月26日约谈了中海地产方面的相关负责人并调取了相关材料，调查结果为：1.根据物业工程部现场对堵塞管段排查的结果，管道堵塞物主要是装修时使用或拆除的混凝土、砖块等，其次是生活垃圾，部分管段被管道内落下的砖块撞击导致破损。2.目前中海SOHO户型大部分尚处于空置或装修状态，入住业主不多，部分房间确实存在反涌的情况，经过现场排查，造成问题的主要原因是管道堵塞造成的排水不畅。 针对案涉房屋目前现状，一审法院于2020年11月19日组织双方到案涉房屋进行现场勘验，案涉房屋内目前无污水反流、渗漏水等情况。 一审法院认为，何小云与中海公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。何小云主张在交房前发现案涉房屋存在诉称的漏水、污水反流等问题且不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定的交房条件，但案涉房屋在合同约定的交付期限届满前已通过竣工验收及消防验收，符合合同约定的交房条件，中海公司已在合同约定期限届满前向何小云发出《入伙通知书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条所指向的质量问题系房屋主体结构质量不合格不能交付使用，与何小云所主张的质量问题并不相符。同时，根据中海公司向一审法院提交的《房屋交接备忘表》显示，案涉房屋存在的问题为“飘窗有护栏、排气口朝内”，并非其在本案所主张的质量问题。何小云主张该《房屋交接备忘表》并非其所签，但并未提出相反证据。何小云提交的证据无法证明污水反流等问题发生的时间，且经高新区城乡建设局（交通运输局）调查，管道堵塞物主要是装修时使用或拆除的混凝土、砖块等，其次是生活垃圾，部分管段被管道内落下的砖块撞击导致破损。经一审法院组织双方进行现场勘验，案涉房屋目前并未存在何小云所主张的情形，也未发现房屋存在主体结构质量问题。综上，对何小云要求中海公司对案涉房屋进行整改修复至符合交房条件，依据不足，一审法院不予支持；何小云基于案涉房屋存在质量问题主张的逾期交房违约金、住房损失以及要求东海建筑公司承担连带责任的主张，亦不应予以支持。 关于何小云要求中海公司退还多收取的增值税税金问题。双方在合同中明确约定房屋价款按照建筑面积计算，单价为每平方米13949.45元，总价款为562163元。结合该计价方式以及双方合同中关于面积确认和面积差异处理的约定，可知建筑面积是唯一会对商品房总价款产生影响的因素。虽然双方在补充协议中载明了不含税房价、增值税税款和税率，但增值税具有法定性，双方当事人无权对增值税税率进行约定，补充协议中有关增值税税率、税额等约定，仅是对合同房款组成因素的客观罗列和说明，不能视为对合同房款总价或者房款计价方式的变更。且从中海公司开具的增值税发票上载明的单价、金额、税率、税额情况来看，不含税房价及增值税税额是在固定商品房总价款的基础上结合增值税税率分别推算得出。因此，补充协议的约定是在固定商品房总价款的前提下，对适用税率的一种列明方式，并非对商品房价格或者计价方式的变更。中海公司销售案涉商品房，发生了增值税应税销售行为，增值税的纳税义务人为开发商，应缴纳相应增值税,双方并未约定税率调整会导致房屋价款变更或者房屋价款可随国家政策的调整而发生变更，故增值税税率的增减以及税额的变化,均应由中海公司承担相应的后果。综上，增值税税率适用的变化并不会对案涉商品房的总价款产生影响，何小云要求中海公司退还多收取的增值税税额，缺乏依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回何小云的诉讼请求。案件受理费1607元，减半收取计803.5元，由何小云负担。 二审中，何小云向本院提交证据一《公证书》（2021）闽证内字第565号，证明截至2021年1月20日案涉房屋仍存在污水反流、渗漏水、喷粪等情况，并非一审法院判决书中所述“本院于2020年11月19日组织双方到案涉房屋进行现场勘验，案涉房屋内目前未见污水反流、渗漏水等情况”。证据二《公证书》（2021）闽证内字第568号，证明案涉房屋在2019年6月30日（交房前）就存在污水反流、渗漏水、喷粪等情况，严重影响何小云正常居住使用，且此情况一直存在，中海公司违约在先。证据三42号楼2层其他业主截至2021年1月3日房屋仍存在质量问题的图片，证明中海公司交付的商品房存在严重的质量问题，根本无法入住、使用。本院经审查认为，证据一系关于案涉房屋现场照片等的公证书，有原件予以核对，对真实性予以确认，证明对象于下文综合分析。证据二系关于何妍艳微信聊天记录手机截图等内容的公证书，有原件予以核对，对真实性予以确认，对于证明对象于下文综合分析。证据三为案外人微信聊天截图，无法确认真实性，且不足以证明待证事项，不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋于2018年12月29日通过竣工验收，2019年5月17日消防验收合格，于2019年6月20日通过竣工验收备案，已经具备交房条件。何小云主张案涉房屋存在污水反流、渗漏水等情况，并提交了公证书等予以证明，本院认为，从公证的现场照片看，与本院及一审法院现场查看情况一致，现场未见污水反流、渗漏水情况。何小云提交的微信聊天记录仅证明案涉房屋楼栋曾出现污水反流、涉漏水情况，不能证明现仍存在该情况，故何小云主张案涉房屋仍存在质量问题应予整改修复无事实依据，不予支持。 关于中海公司是否逾期交房并应承担逾期交房违约责任的问题。如上所述，案涉房屋在合同约定的交付期限届满前通过竣工验收及消防验收，符合合同约定的交房条件，中海公司亦在合同约定期限届满前向何小云发出《入伙通知书》，已经履行通知交房义务。根据案涉合同附件十一第三条约定，如发现除地基基础和主体结构外的其他质量问题（包括但不限于轻微渗透、地、地砖/墙面/窗台开裂鼓以及其他类似装修质量问题等），买受人应当先办理交付资格确认及交接手续，买受人在查验房屋后，出卖人根据买受人保修内容进行修复，且修复期间不视为逾期交付。根据在案证据显示，2019年6月26日何小云在《房屋交接备忘表》以“飘窗有护栏、排气口朝内”为由拒绝收房，既非其在本案所主张的污水反流等问题，亦不符合合同关于交付条件及质量维修等问题的约定。且，本案现有证据不足以证明污水反流等情况出现的具体时间，何小云以此为由拒绝交房与合同约定相悖，案涉房屋至今未交付的责任不在于中海公司，且现无证据证明污水反流等问题仍持续存在，何小云主张中海公司未履行交房义务并承担从2019年7月1日起的逾期交房违约金无事实和法律依据，不予支持。 关于中海公司是否应向何小云退还增值税税金问题。本院认为，案涉合同已经明确约定房屋价款按照建筑面积计算，并载明案涉房屋单价及总价款等内容，结合该计价方式以及双方合同中关于面积确认和面积差异处理的约定，可知本案建筑面积是唯一会对商品房总价款产生影响的因素。案涉合同虽另有载明税率、税金等内容，但不足以据此推翻双方对房屋价款计价方式的约定，更不足以推定双方具有降税降价或退税后由中海公司将降、退税部分款项返还给买受人的合意，故何小云以此主张中海公司应返还该款项无依据。 综上所述，何小云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1607元，由何小云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年四月九日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 林 舒