河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2959号上诉人(原审被告)：郑州煜盛房地产开发有限公司。法定代表人：陆戎，该公司董事长。委托诉讼代理人：张超越，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德鹏，河南国基律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李瑞，女,1982年4月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：张伯承，河南大豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，河南大豫律师事务所律师。上诉人郑州煜盛房地产开发有限公司（以下简称煜盛公司）因与被上诉人李瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初8257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人煜盛公司的委托诉讼代理人张超越、徐德鹏，被上诉人李瑞的委托诉讼代理人张伯承、刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。煜盛公司不服原审判决，上诉称：请求贵院依法撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审。本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在认定上诉人履行合同无过错且没有违反合同约定的情况下，基于考虑案涉房屋周围环境因素，致使被上诉人购买的商铺不能正常经营，根据公平原则，判决上诉人赔偿被上诉人无法正常经营的损失，属于认定事实不清，适用法律错误；原审法院基于公平原则，判令上诉人赔偿被上诉人损失，恰恰违反了公平原则，也无法可依；本案中上诉人没有任何过错，并且上诉人与被上诉人属于平等的民事主体，原审法院认为上诉人属于企业，处于优势地位，就应当给被上诉人金钱赔偿，是没有事实和法律依据的；被上诉人未能提交上诉人存在违约行为的证据，其主张的赔偿没有事实和法律依据，原审法院应当依法驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人购买案涉商铺的用途为商业服务，被上诉人应当承担相应的投资风险。原审作出的关于上诉人赔偿被上诉人利息损失的判决违反了法律关于不告不理的原则；原审依据公平原则判令上诉人承担利息损失是很不公平的判决，双方签订合同时上诉人已将不利因素告知了被上诉人；本案一审适用法律错误。双方的合同性质是商品房买卖合同，应适用合同法处理本案。按照一审判决结果，双方当事人的合同不再是商品房买卖合同，而是利用案涉商铺抵押的借款合同，该判决是对双方商品房买卖合同的变更；如任由一审法院判决生效，其产生的恶劣影响将严重制约郑州房地产的销售，不利于营商环境的优化。李瑞辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，依法应予维持；上诉人所称一审判决赔偿被上诉人损失违背了公平原则，是无法可依的表现之词，因违背本案事实，对法律不正确的误解而依法不能成立；上诉人所称不利于优化营商环境的上诉之词，意在掩盖上诉人获取利益而损害其合法权益的事实，上诉人的上诉不能成立；以商铺价购买的商铺至今不能经营使用，超出住房单价一倍以上价格购买的商铺作为住房居住，但无道路和消防通道。其已经承受并还在继续承受着100多万元贷款的利息损失，上诉人所称不应承担赔偿责任的理由不应成立；上诉人所称其应承担投资风险之词，是再一次置换概念的行为，如商铺具备临路、消防通道、烟囱风道等设施条件，具备经营条件，则经营中的风险自然由购房者承担。但上诉人销售的商铺不具备经营条件的风险，上诉人所称由其承担之词显然不能成立。其作为原告明确提出了上诉人承担赔偿责任的诉求，上诉人所谓的不告不理是错误的引用；上诉人所说的同一小区房价不一的理由不能成立，不能作为上诉的理由；上诉人的上诉理由曲解法律规定，增加了当事人的诉累，浪费了司法资源，上诉人收取了被上诉人在内的众多商户的购房款，给商户造成的直接损失达到近百万元，如按上诉人的观点，上诉人已足额收取了全额房款，商户的损失与其无关的说法恰恰是对进入郑州投资建设的依法经营的其他投资经营者的不公正待遇。上诉人的观点不能成立。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。李瑞向一审法院起诉请求：1、依法判决被告因虚假宣传临街商铺等存在违约行为每年向李瑞支付123114元损失（支付期限自2018年6月至实际××××路实际开通止）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中变更诉讼请求为：1、依法判决被告因虚假宣传临街商铺且实际交付中没有消防通道、私改规划设计取消烟道、商铺没有可用道路等严重违约行为向李瑞赔偿492576元损失；2、本案诉讼费用由二被告承担。开庭前，李瑞撤回了对被告保利地产投资顾问有限公司郑州分公司的起诉。一审法院认定事实：1、2016年12月17日，李瑞作为买受人，煜盛公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及附件一份，主要内容为，煜盛公司将其位于郑州市中原区中原西路120号12号楼3单元6层3单元8号建筑面积为102.62平方米的房产以人民币单价17934.23元、总价款1840411元（大写壹佰捌拾肆万零仟肆佰壹拾壹元）卖给李瑞；出卖人应当在2018年6月30日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用；该合同附件四：合同补充协议第一、合同签订和告知第2条“在签订合同及补充协议签，出卖人已经向买受人明示了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及相关政策规定，以及该《商品房买卖合同》（含附件）、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等资料。买受人对前述文件、合同等已仔细阅读并对条款表达之内容理解完全一致并予以认可、买受人对房屋及周边环境的状况予以认可”；合同附件四第八、双方其他约定（一）“关于销售宣传1、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、总规图、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等），以政府最终批准的规划设计方案和所签定的本购房合同约定的内容为准。7、总平面图红线以外的部分，以规划及建设现状为准，出卖人不对红线以外的政府规划、出卖人或其他机构的建设作出承诺，亦不承担任何责任”。2、李瑞、煜盛公司于2016年12月17日签订的《保利心语商业购房声明册》内容显示，本期项目小区外围可能对业主生活产生不利影响的环境因素，特别提示：为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：1、。2、本小区东侧天山路，南侧洛河西路、西侧能源路均属于项目用地红线范围外市政规划道路，由市政建设和管理，具体工程进度及相关通车时间以市政相关部门公示为准。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响，以上信息由本公司根据小区周边现状、政府规划文件等搜集而来，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证。3、2017年12月21日，涉案房屋经郑州市公安消防支队验收，涉案房屋消防合格。4、2018年6月，煜盛公司已经按照合同约定通知李瑞交接涉案房屋。5、根据煜盛公司提供的两份同一地块其他商铺买卖合同，显示的价格分别为单价37615.13元、41704.27元。诉讼中，李瑞称煜盛公司私改规划设计、承诺涉案房屋有烟道现在则没有等严重违约行为，煜盛公司不予认可，李瑞也未向法庭提供煜盛公司存在严重违约行为的相关证据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案李瑞、煜盛公司双方当事人于2016年12月17日签订的《商品房买卖合同》及附件和《保利心语商业购房声明册》，均是双方当事人经过协商在自愿平等情况下所签，系双方真实的意思表示，不违反有关法律法规的禁止性规定，系有效合同。在合同履行过程中，煜盛公司作为涉案房屋出卖人，将涉案房屋按照合同约定交付给李瑞使用，合同约定的义务已经完成。诉讼中，李瑞诉称煜盛公司存在严重违约行为、虚假宣传、南临洛河路未开通等，从本案证据来分析，客观情况虽存在，煜盛公司本身没有过错，因为在合同中，煜盛公司已经明确告知，李瑞本人也签字认可。但是，因涉案房屋周围环境因素，导致李瑞在收到涉案房屋后无法如期经营使用，由此给李瑞造成一定损失，确属事实；如果纯粹按照合同的约定条款来评价，煜盛公司的确没有违约行为，但李瑞购买商铺用于经营的目的无法实现也是客观存在。在双方均无过错的情况下，该院衡量双方的权益，根据公平原则，参照资金占用的利息用以酌定李瑞无法正常经营的损失。李瑞的过高诉讼请求，理由不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州煜盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付李瑞购房款1840411元的利息（计算方式：自煜盛公司交付房屋之日2018年6月30日后，以一年期贷款市场报价利率为准，分阶段计算，至该判决生效之日止）；二、驳回李瑞的过高诉讼请求；如果煜盛公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4344元，李瑞负担2172元，郑州煜盛房地产开发有限公司公司负担2172元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人煜盛公司为支持其上诉请求，提交证据如下：1、心语项目一期8号楼、9号楼底商价格表一份，心语项目一期4号楼、5号楼底商价格表一份，证明目的：案涉项目南临洛河西路的8号楼、9号楼底商均价为21337.68元/平方米，案涉商铺位于9号楼，单价为17934.23/平方米。而北邻中原路的4号楼、5号楼底商均价为42858.87元/平方米。北边商铺的单价是南边商铺单价的2倍多，上诉人也是考虑到洛河西路等不利因素，才将涉案商铺以极低的价格出售给被上诉人李瑞。李瑞以超低的价格购买涉案商铺，是明确知道案涉商铺周边的情况。商铺具有投资性质，李瑞无视价差，要求其商铺达到与北邻中原路商铺一样的使用条件，没有事实和法律依据；2、照片13张，证明涉案商铺所在的9号楼已经有多户装修，并经营使用，具备正常的使用条件，李瑞所称的不具备使用条件不符合事实情况。被上诉人李瑞针对上诉人举证，发表如下质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，证明目的不能成立；第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，商铺均已关门没有营业，商户不具备北侧开店的条件。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同及履行均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案中，李瑞与煜盛公司签订的《商品房买卖合同》及附件和《保利心语商业购房声明册》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。李瑞在签订合同后依约向煜盛公司支付了购房款，煜盛公司亦按照约定将涉案房屋交付李瑞，双方合同义务均已完成。根据煜盛公司一、二审中提交的证据查明，双方在签订涉案《商品房买卖合同》及附件和《保利心语商业购房声明册》时，已特别提示：“本小区东侧天山路，南侧洛河西路、西侧能源路均属于项目用地红线范围外市政规划道路，由市政建设和管理，具体工程进度及相关通车时间以市政相关部门公示为准。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响，以上信息由本公司根据小区周边现状、政府规划文件等搜集而来，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证”。可以清楚表明，在签订合同时，煜盛公司已明确告知了李瑞案涉房屋周边存在上述不确定因素，李瑞本人也签字认可。故，煜盛公司在本案中不存在违约行为，现李瑞诉称煜盛公司存在因虚假宣传临街商铺且实际交付中没有消防通道、私改规划设计取消烟道、商铺没有可用道路等违约行为，要求煜盛公司赔偿其损失的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，煜盛公司的上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持；一审判决认定事实正确，但判决错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初8257号民事判决；驳回李瑞的诉讼请求。一审案件受理费4344元，二审案件受理费8688元，均由李瑞负担。本判决为终审判决。审判员 李 黎二〇二一年四月三十日书记员 候李爽