湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终514号上诉人（原审原告）：程新叶，女，1962年1月19日出生，汉族，浙江省青田县人，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：罗杰，湖北光程律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：张涛，男，1986年4月5日出生，汉族，湖北省大冶市人，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：占瀚，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人程新叶因与被上诉人张涛房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程新叶上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，并由被上诉人负担上诉费。事实和理由：一、一审以被上诉人张涛交纳的合同履约保证金冲抵其应承担的租赁费错误。双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定，“双方在签订合同的同时，乙方（张涛）向甲方（程新叶）支付保证金六万元整保证承租三年。甲方保证三年之内不得收回房屋，并且三年之内租金不变。如因乙方无力经营等原因，乙方要求提前解除合同，该项保证金全部归甲方所有。双方正常履行完本合同后，甲方将全部保证金退还给乙方。此保证金不计利息”。现张涛未如约履行合同，则此保证金6万元应归上诉人所有，一审以此冲抵租赁费属认定事实错误。一审以双方之前已签订多年租赁合同为由，认定该协议的履行符合已履行三年的约定，与事实不符。二、一审认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月31日解除与事实不符。2019年11月，依合同约定，被上诉人张涛应交纳下一年度租赁费，在此情况下，程新叶向其催讨，催款过程中，因就减少租赁费协商未果，张涛告知程新叶“店1月31日退你”，上诉人回复“你最好是明天就撤走”，上述表述不构成要约、承诺，也不构成反要约与承诺，其意思表示也证明双方并未形成解除合同的合意，事实上，被上诉人张涛在2020年5月27日才将物资全部搬离。三、一审对违约责任处理不当。一审法院认定被上诉人张涛下欠上诉人租金179167元属实，而该部分租金应于2019年2月11日交纳，则张涛应构成违约，一审以合同已解除为由驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求不当。张涛辩称，一、上诉人程新叶上诉所提到的6万元保证金是2006年租赁合同中约定的保证金，该合同期满后，上诉人未退，此后的房屋租赁合同中，被上诉人未交纳保证金，一审认定该6万元冲抵租金符合事实，也符合法律规定。二、上诉人无证据证实2020年5月22日交房。上诉人程新叶委托物业公司魏经理收房，被上诉人已于2020年4月向物业公司交付了房屋钥匙。三、被上诉人延后支付租金，是经过了上诉人同意的，被上诉人不存在违约行为。双方已于2020年1月31日协商解除合同，合同解除后，遇到了新冠疫情这一不可抗力事件，根据法律规定，被上诉人对此不应承担任何违约责任。同时合同约定的滞纳金是行政强制征收范畴，不属于本案双方约定范畴，属于无效条款，故应认定双方未约定违约金。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。程新叶向一审法院起诉请求：1、依法判决解除双方于2019年2月11日签订的《房屋租赁合同》；2、判令张涛支付自2019年10月1日起至双方所签订的《房屋租赁合同》被法院判决解除之日止下欠的租金（自2019年10月1日起至2020年5月21日止为351417元）及相应资金占用期间利息；3、判令张涛按照合同实际租赁期租金总额的10%支付违约金15.9万元；4、判令张涛赔偿因其恶意破坏租赁房屋所造成的经济损失10万元；5、由张涛负担诉讼费。一审法院认定事实：2006年程新叶购买了位于黄州奥康商业步行街××号房屋，奥康步行街开街时，程新叶与张涛就签订了书面租赁合同，将该房屋1-3层整体出租给张涛用于经营柒牌服装零售。书面租赁合同每3年签订一次，首次签订合同时张涛向程新叶交纳了6万元的履约保证金。2019年2月11日，程新叶（甲方）、张涛（乙方）继续签订了2019年1月1日至2021年12月30日期间的《房屋租赁合同》，约定，每年租金为53万元，租金按年支付，如未按期向甲方交纳租金，每日按应付租金的3％向甲方支付滞纳金，双方在签订合同的同时，乙方向甲方支付保证金陆万元，乙方保证承租三年，甲方保证三年内不得收回房屋且租金不变，乙方要求提前解除合同，该项保证金归甲方所有，正常履行合同后保证金退还，双方均不得违反条款，否则按合同实际租赁期租金总额的10％作为违约金赔偿另一方。租赁合同签订后，张涛仅支付了2019年度的部分租金，2019年11月程新叶通过微信向张涛催要租金时，张涛向程新叶告知“店1月31日退你”，程新叶回复“你最好是明天就撤走”。2019年2月至12月期间，张涛共向程新叶支付了39.5万元的租金。2020年4月，程新叶通过电话委托奥康商业步行街置业公司的工作人员向张涛收回了房屋钥匙。双方就张涛下欠租金数额未达成一致意见，程新叶遂诉至一审法院。一审法院认为，程新叶与张涛自愿签订的《租赁合同》内容合法，未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。2019年11月张涛向程新叶提出解除合同，程新叶通过微信的回复及2020年4月委托奥康商业步行街置业公司的工作人员收回房屋钥匙的行为，可以视为双方已达成于2020年1月31日解除租赁合同的一致意见。程新叶依合同向张涛提供了经营场所，张涛应按约定向程新叶缴纳相应的租金。双方合意于2020年1月31日解除合同至2020年4月程新叶收到房屋钥匙期间，为黄冈市新型冠状病毒感染的××防控期间，可以视为因不可抗力情形出现，张涛有合法依据延期至疫情防控结束后交还租赁房屋，程新叶主张此期间的租金，一审法院不予支持。2019年2月11日签订的租赁合同虽约定，乙方保证承租三年，要求提前解除合同，该项保证金归甲方所有，但一审法院结合双方自2006年起至2020年1月一直继续租赁关系，张涛2006年交纳的保证金程新叶一直未退还等事实，结合公平原则应认定为租赁期间已超过三年，合同解除后保证金应抵减租金。合同约定的租金为每年53万元，自2019年1月1日至2020年1月31日期间，租金额为574167元，减去张涛已支付的39.5万元，再抵减张涛2006年交纳的6万元，张涛还应向程新叶支付租金119167元。双方为合意解除合同，因此程新叶主张的违约金与法无据，一审法院不予支持。程新叶主张的房屋破坏损失，无证据予以证实，一审法院不予支持。综上，遂判决：一、程新叶与张涛签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月31日解除；二、张涛向程新叶支付下欠租金119167元及利息（按年利率3.85％，自2020年1月31日起算至还清之日止）；三、驳回程新叶的其他诉讼请求。上述给付事项，限张涛在判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，诉讼费减半收取4952元，由张涛承担952元，程新叶承担4000元。二审中，双方均未向本院提交证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实。另查明，双方首次签订的《房屋租赁合同》到期后，程新叶未退还张涛6万元保证金，此后张涛亦未再支付与程新叶续签的所有《房屋租赁合同》中约定的保证金。程新叶于2020年5月20日从浙江到黄冈。本院认为，本案有以下三个争议焦点：一、双方于2019年2月11日签订的《房屋租赁合同》解除时间如何认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，张涛通过微信告知程新叶“店1月31日退你”，程新叶回复“你最好是明天就撤走”。从上述两人的微信聊天内容可以看出，双方已达成合意解除合同，但双方对解除合同的具体时间未达成一致。张涛一审中提交的证据已证实，程新叶委托物业公司收案涉租赁房屋钥匙，张涛于2020年4月将房屋钥匙交给物业公司，而张涛作为交钥匙的一方，应知晓其具体的交钥匙时间，但其未提供交钥匙具体时间的相关证据，故本院认定张涛于2020年4月底才退出该房屋，即双方于2020年4月30日解除合同。一审认定双方于2020年1月31日解除合同不当，本院予以纠正。程新叶认为一审认定合同解除时间错误的上诉理由成立，本院予以支持。程新叶上诉认为张涛于2020年5月27日才退出租赁房屋，因该时间与物业公司经理陈述时间不一致，且其于2020年5月20日才从浙江来到黄冈，并不知晓此前案涉租赁房屋的现场实际情况，故本院对程新叶该上诉主张不予支持。二、张涛下欠租金数额如何认定。因2020年2月至4月期间系黄冈市新冠××疫情防控期间，属于不可抗力，张涛此期间占用房屋的租金，应根据公平原则，由程新叶与张涛各承担一半，即张涛应支付程新叶此期间的租金66250元（53万元÷12个月×3个月÷2），故张涛下欠程新叶2019年年度和2021年1月份至4月份租金245417元（53万元+53万÷12个月×1个月-39.5万元+66250元）。一审认定张涛不应支付2020年2月至4月期间租金于法无据，本院予以纠正。三、张涛是否存在违约行为及如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，张涛应于2019年2月11日支付当年的租金53万元，但其截止到2019年年底仅支付39.5万元，下欠租金未付，构成违约，同时其在合同三年租期未满前提出解除合同，亦构成违约，故其应承担违约责任。程新叶认为张涛构成违约的上诉理由成立，本院予以支持。张涛抗辩其迟延交付租金系经过了程新叶同意，但未提交证据予以证实，故其抗辩其不构成违约的抗辩理由不成立，本院不予采纳。双方首次签订的《房屋租赁合同》到期后，程新叶未退还张涛6万元保证金，此后张涛未要求程新叶退还该6万元保证金，张涛亦未再支付与程新叶续签的所有《房屋租赁合同》中约定的保证金，故应认定张涛首次交纳的6万元转为此后每一份《房屋租赁合同》中约定的保证金，包括转为了双方于2019年2月11日签订的《房屋租赁合同》中约定的保证金。《房屋租赁合同》中6万元保证金的目的是为了督促双方按约履行合同，该条款本质上是违约责任。该合同第四条“每日按应付租金按的3%支付滞纳金”及第十二条“违约方按合同实际租赁期限租金总额的10%违约金”亦均是对违约责任的约定。张涛未按期支付租金、提前解除合同，致使程新叶遭受损失系客观事实，因程新叶未提交证据证实其实际损失，本院依法认定程新叶的损失为租金的逾期贷款利息，逾期贷款利息计算方式为在中国人民银行同期贷款利率基础上上浮50%，因违约金可以在损失的基础上上浮30%，故违约金认定为中国人民银行同期贷款利息的1.95倍（中国人民银行同期贷款利息×1.5倍×1.3倍），具体计算方法为：下欠2019年度租金的违约金为，以135000元（53万元-39.5万元）为基数，自2019年2月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息的1.95倍，以135000元为基数，自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的1.95倍]；下欠2020年1月份租金的违约金为按照银行贷款利率计算的利息的1.95倍[以44167元（53万元÷12个月×1个月）为基数，自2021年1月31日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的1.95倍]；2020年2至4月份的租金，系处于黄冈市新冠××疫情防控期间，当时相关政策并未出台，依据公平原则，本院认定不应计算未支付此期间租金的违约金。程新叶主张的超过了上述部分的违约金不予支持，对程新叶主张的6万元不予返还的上诉主张不予支持，依法认定将该6万元冲抵租金，即张涛下欠租金的金额为185417元（245417元-6万元）。一审以双方合同已解除为由认为张涛不构成违约不当，本院予以纠正。综上所述，程新叶的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实部分有误，处理部分不当，本院依法予以纠正。依照第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初906号民事判决。二、确认程新叶与张涛于2019年2月11日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月30日解除。三、张涛于本判决生效后十日内支付程新叶租金185417元。四、张涛于本判决生效后十日内支付程新叶违约金[以135000元为基数，自2019年2月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息的1.95倍；以135000元为基数，自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的1.95倍；以44167元为基数，自2021年1月31日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的1.95倍]。五、驳回程新叶的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4952元，由程新叶负担3252元，由张涛负担1700元。二审案件受理费9904元，由程新叶负担6504元，由张涛负担3400元。本判决为终审判决。审判长  姜亚平审判员  胡美琴审判员  骆 骥二〇二一年四月二十二日书记员  刘 雄