江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终608号上诉人（原审被告）：江苏汇丰房产实业有限公司，住所地淮安市淮海东路18号汇丰广场1号楼22层。法定代表人：严邦刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶晶，江苏山师行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许忠凤，女，1966年2月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：方梅珍，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。上诉人江苏汇丰房产实业有限公司（以下简称汇丰公司）因与被上诉人许忠凤房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初5539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人退还被上诉人三个月租金，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋在签订租赁合同后被实际占用或者说被耽误交易至少一年时间，在该期间被上诉人提出变更合同请求，上诉人有权拒绝。另上诉人也主动联系商谈解除相关事宜，但被上诉人始终消极应对，故从合同签订后的商谈、解除全过程看，被上诉人的违约意图明显，一审仅判决20万元保证金不予退还，显然与被上诉人的违约后果不匹配，被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失远大于六个月租金，与上诉人认为6个月的租金不退还是基本吻合的，上诉人的抗辩主张应当予以采纳。许忠凤辩称，上诉人上诉理由不能成立，一审判决事实清楚，合同解除是因上诉人不同意被上诉人改变租赁物经营方向导致，事实上被上诉人变更经营的项目符合合同约定，上诉人称被上诉人占有使用租赁物没有事实和法律依据，一审驳回其诉讼请求有事实和法律依据，请求二审驳回上诉维持原判。许忠凤一审诉讼请求：确认双方的合同因汇丰公司原因于2020年6月5日解除，汇丰公司应向许忠凤返还保证金20万元，预交的半年租金1249468.02元，合计1449468.02元，并自起诉之日起按同期银行贷款利息承担资金占用费，诉讼等费用由汇丰公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年11月5日，许忠凤（乙方、承租方）与汇丰公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：汇丰公司将位于淮安市清江浦区“汇丰中央广场”的房屋出租给许忠凤用于商业、洗浴汗蒸使用，租赁期限为9年，自2019年11月20日起至2029年7月19日止。自房屋交付日起算，许忠凤享有240日的含装修免租期，自2020年7月20日起计算租金（亦即租金起算日）。关于租金、支付方式和支付期限，合同第四条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.8元，（每月天数按照365/12计）月租金总计为208244.67元；物业管理费每月每平方米4元，每月物业费金额34232元，以上租金及物业管理费金额总计242476.67元，该租金第一至第三年不变，第四年起按每两年5%约定递增。许忠凤应在签署合同三日内支付6个月租金作为首期租金，该首期租金为1249468.02元；许忠凤应在房屋交付三日内向汇丰公司支付6个月的物业管理费205392元；以上租金及物业管理费金额总计1454860.02元。租金每6个月支付一次，按照先付后用的原则，许忠凤须在租金到期末月的30日之前支付下一期的租金。物业管理费每6个月支付一次，许忠凤须在物业费到期末月的30日之前支付下一期物业管理费；物业管理费的起算日为房屋交付之日。关于保证金和其他费用，合同第五条约定，许忠凤应在签署合同三日内向汇丰公司支付房屋租赁保证金20万元，若许忠凤违反合同规定或未经汇丰公司同意擅自终止合同，许忠凤同意该保证金无需返还。关于房屋交付及使用要求和维修责任，合同第六条约定，汇丰公司于2019年11月20日前与许忠凤签订房屋交接书，并向许忠凤交付房屋。交付房屋时，双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交接书，交接书签署之日，为房屋正式交付之日。该交接书一经签署，则视为汇丰公司已依约完成房屋向许忠凤的交付。许忠凤在收到汇丰公司收楼通知7日内与汇丰公司办理收房手续，如因许忠凤原因未按时收房，则将汇丰公司通知许忠凤收房之日起视为许忠凤已收房。关于解除合同的条件，合同第九条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、汇丰公司未按时交付该房屋，经许忠凤催告后60日内仍未交付的；2、汇丰公司交付的房屋不符合合同的约定……；3、许忠凤未征得汇丰公司的同意改变房屋用途，或擅自转租房屋……；4、因许忠凤原因造成房屋主体结构破坏的……。关于违约责任，合同第十条约定，汇丰公司未按合同约定交付房屋，则每逾期一日，汇丰公司应按照月租金的0.5%向许忠凤支付违约金；2、许忠凤未按合同约定前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续的，每逾期一日，许忠凤应按照月租金的0.5%向汇丰公司支付违约金；3、租赁期限，非合同规定的情况汇丰公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，汇丰公司应按许忠凤支付的租赁保证金的金额向许忠凤支付违约金；4、许忠凤未征得汇丰公司书面同意或者超过汇丰公司书面同意的范围……；5、租赁期限，非合同规定的情况许忠凤擅自解除本合同，汇丰公司有权将租赁保证金作为许忠凤提前退租的违约金，不予退还。合同签订当日，许忠凤向汇丰公司交纳租房保证金20万元，并于二天后（2019年11月7日）预付2020年7月20日至2021年1月19日期间的半年租金1249468.02元。2020年5月13日，许忠凤委托案外人许忠富添加汇丰公司招商运营部工作人员张媚为微信好友，双方就案涉合同解除事宜进行协商，张媚表示稍后会将解除租赁合同的协议初稿发给许忠富，许忠富称许忠凤因遇到百年一遇的新冠病毒疫情，做洗浴项目投资风险太大，才决定将租赁用途变更为家具经营，并多次和汇丰公司公司主要领导及负责人见面、协商，汇丰公司先明确表示同意租赁用途的调整，但几天后再联系合同调整事宜时，却又表示不同意将案涉商铺出租给许忠凤经营家具，故造成汇丰公司单方解除租赁合同的现状。2020年5月14日，张媚将租赁合同解除协议电子版本发给许忠富，许忠富表示需要和汇丰公司继续沟通。2020年5月25日，许忠凤向汇丰公司寄送询问函，内容为：“你司工作人员张媚通过微信向本人弟弟许忠富发一文件，后本人弟弟将该文件转发给我。文件名称《房屋租赁合同解除协议》。因该文件没有你司法定代表人签字和你司的印章，不知该文件的真实性，是否是你司的真实意思表示。故向你司发此询问函。该文件是否你司官方向我提出的事项。请你司在收到本函告之日7日内书面加盖印章或法定代表人签字的回复”。2020年7月19日，许忠凤向汇丰公司寄送《解除房屋租赁合同通知》，以受新冠疫情影响，需要将房屋租赁用途由洗浴变更为家具，但与汇丰公司多次协商后，汇丰公司至今未同意许忠凤上述合理要求为由，通知汇丰公司在收到通知之日案涉租赁合同解除，同时称汇丰公司至今未履行交付义务，构成根本违约，要求汇丰公司返还预付的租金和保证金。汇丰公司于2020年7月20日收到解除通知，后于2020年7月28日向许忠凤寄送《关于催告继续履行合同的回函》，对许忠凤关于汇丰公司未书面同意其变更案涉房屋用途、未交付房屋的说法不予认可，并认为许忠凤单方通知解除合同违法且违约，要求许忠凤继续履行合同，否则将行使法定解除权，同时依约不退还20万保证金。许忠凤于2020年7月29日收到回函后未予回复。2020年7月26日，许忠凤再次向汇丰公司寄送询问函，内容为：“我于2020年5月25日发函询问你司工作人员张媚发给我的信函是公司行为还是个人行为。你司收到我函告，至今没有回答。依据我函告的内容视为你认可张媚的行为为公司行为。你司应向我退还保证金20万元，并返还已交租金1249468.02元……”。汇丰公司接函后于2020年7月27日向许忠凤邮寄回函，内容为：“我司已收到贵方于2020年7月26日发出的《询问函》，经核实，我司工作人员张媚2020年5月25日与贵方没有任何函件往来。应贵方要求，2020年5月14日，我方工作人员张媚通过微信给贵方工作人员许忠富发出PDF格式的《租赁合同解除协议》，该协议属于拟用于双方签订的解除协议，但因未实际签订，因此并不构成解除合同的效力，并不具备单方行使解除权的解除函的法律效力”，许忠凤收到回函后未予回复。庭审中，汇丰公司同意解除合同，但要求许忠凤承担违约解除合同的法律责任。许忠凤对此不予认可，认为汇丰公司未按约定交付房屋，构成根本违约。后因双方对解除案涉合同的具体条款未能协商一致，故许忠凤诉至法院。一审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，许忠凤以受新冠疫情影响为由向汇丰公司申请将房屋租赁用途由洗浴变更为家具经营，在汇丰公司未同意变更房屋租赁用途，且双方对解除租赁合同具体条款未协商一致的情况下，许忠凤行使合同单方解除权，并无约定或者法定依据，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于汇丰公司当庭同意解除合同，故案涉合同于庭审之日，即2020年9月16日解除。因合同租赁期限为9年，双方约定如许忠凤违约，汇丰公司有权将租赁保证金作为许忠凤提前退租的违约金，不予退还，解除合同对汇丰公司利益影响较大，现许忠凤违约，故许忠凤请求退还租赁保证金20万元的诉讼请求，不予支持。由于新冠疫情在2020年年初突然爆发，是许忠凤订立合同时无法预见的，不属于通常意义上的商业风险，新冠疫情及防控措施势必影响到许忠凤合同目的实现，同时根据查明的事实，在新冠疫情发生前，许忠凤并无违约行为，汇丰公司亦未依约与许忠凤办理房屋交接手续，汇丰公司虽于庭审中陈述许忠凤已实际占有使用房屋，但对该事实并未充分举证予以证明，故对其抗辩理由，不予采信，现许忠凤主张汇丰公司退还预付的六个月租金1249468.02元，予以支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、汇丰公司于判决生效后起十日内退还许忠凤租金1249468.02元；二、驳回许忠凤的其他诉讼请求。如不能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17845元，由许忠凤负担10000元，由汇丰公司负担7845元。本院经审理确认一审判决查明的事实。本院认为，双方当事人签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在合同中约定租期9年，自2019年11月20日至2029年7月19日，但被上诉人于2020年5月即提出解除租赁合同，虽然2020年初爆发的新冠疫情对被上诉人从事的商业、洗浴汗蒸业经营收入造成了一定影响，但不能作为被上诉人解除合同的合理、合法事由，合同于2020年9月16日解除，系被上诉人违约所致，被上诉人应承担相应的违约责任。根据合同约定，被上诉人违反合同约定或擅自终止合同，保证金无需退还。一审判决保证金不予退还符合合同约定。双方在租期约定的同时还约定了8个月的免租期，根据权利义务对等原则，该免租期权利的取得应建立在承租人履行合同约定的义务基础上，但被上诉人在免租期内即提出解除租赁合同，其并没有履行合同，故其享有免租期的待遇因其违约而归于消灭，被上诉人应按实结算租金。根据合同解除责任和疫情客观情况，租金费用应分段计算。即2019年11月20日至2020年5月13日租赁期间因疫情因素，应适当扣减2个月的租金，为4个月。2020年5月13日至2020年9月16日期间，上诉人在被上诉人明确提出解除合同和实际未经营的情况下，未及时止损致损失扩大，上诉人亦有过错，应减轻被上诉人的责任，该部分费用宜由双方各承担2个月，故被上诉人应承担6个月的租金。综上，合同约定的免租期因被上诉人的违约行为而不再享有，本院综合各方过错和疫情因素，认定被上诉人应承担6个月的租金，其已经预交的6个月租金，依法不予退还。一审判决法律适用不当，应予纠正。上诉人上诉理由成立，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初5539号民事判决；二、驳回许忠凤一审诉讼请求。一审案件受理费17845元（许忠凤已预交），上诉案件受理费17845元（汇丰公司已预交），合计35690元，均由许忠凤负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年四月二十二日书记员  余宛蓉