北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4598号上诉人（原审原告）：北京旺嘉百利商业发展有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳城园1区3号楼A—805号。法定代表人：蔡嵘，经理。委托诉讼代理人：江迎春，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉荔，女，北京市隆安律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京三石联创投资咨询有限公司，住所地北京市丰台区马家堡路180号5层636。法定代表人：孙采臣。委托诉讼代理人：耿洋，河北甲信律师事务所律师。上诉人北京旺嘉百利商业发展有限公司因与被上诉人北京三石联创投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初24989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京旺嘉百利商业发展有限公司（下称旺嘉百利公司）上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的全部诉讼请求，诉讼费用由三石联创公司承担。事实与理由：北京三石联创投资咨询有限公司（下称三石联创公司）在拖欠水电费之前存在拖欠房租、转租等多次违约行为，故其拖欠水电费是严重故意违约，我公司依据合同约定与其解除合同并非故意扩大损失，并未违背诚信履约义务，不属于过激行为。我公司主张的各项费用及违约金有合同依据，三石联创公司的履约保证金及预付租金并不足以弥补我公司损失，一审法院认定事实错误。三石联创公司辩称，同意一审判决，不同意旺嘉百利公司的上诉请求。旺嘉百利公司解除合同存在瑕疵，我公司不存在故意违约；旺嘉百利公司对于案涉房屋的实际使用人明确知晓；转租协议并不构成转租，只是公司法定代表人变更的手续，案涉房屋的使用用途并无任何变化；旺嘉百利公司为达到解约目的断水断电，属自行扩大损失。旺嘉百利公司向一审法院起诉请求判令：1.三石联创公司支付《房屋租赁合同》项下欠缴费用、承担相应违约责任并向我公司赔偿损失，共计1112115.47元（具体包含：三石联创公司拖欠的2019年5月6日至2019年7月16日电费38894.79元及逾期付款违约金2837.51元，共计41732.30元；三石联创公司拖欠的2019年5月6日至2019年7月16日水费5538.12元及逾期付款违约金498.43元，共计6036.55元；三石联创公司拖欠的2019年5月至6月超计划用水费用372.52元；合同解除后余下月份即2019年7月17日至2020年4月14日对应的合同印花税1107.23元；我公司委托专业施工队伍修复、清理案涉房屋设施设备的合理费用132600元；相当于6个月租金的违约金738826.87元；免租期租金141440元；律师费50000元），扣除三石联创公司已付的履约保证金322660元及预付的2019年7月17日至2019年9月5日的房屋租金206466.69元后，三石联创公司最终应向我公司支付582988.79元；2.三石联创公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月6日，旺嘉百利公司（甲方，出租方）与三石联创公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋位于北京市丰台区方庄蒲芳路甲8、10、12号三层，房屋出租总面积为544平方米；乙方承租该房屋用于开设北京三石鲲鹏餐饮有限公司下属三石、嘿石、石源餐厅，以后增加品牌另行协商，未经甲方书面同意，乙方只能使用该房屋自己经营，不可采用分租、转租、承包经营、联营、股权转让、授权（或许可）给加盟方（或第三方）（无论是否有偿）等方式，使乙方以外的人占有、使用该房屋开展经营活动或其他活动，如果乙方违反上述规定，私下或变相转租、转让给第三方使用（以甲方认定为准），一旦发现，甲方可立即解除合同，收回房屋；乙方租赁该房屋的期限共计5年40天，自2015年3月6日起至2020年4月14日（包含首尾两日）合同签订为5年40天；自2015年3月6日至2015年4月14日为免租期，免租期内甲方免收乙方的租金，免收乙方租金共计141440元，免租期内的相关水、电、燃气、供暖、空调、通讯、物业管理等除租金以外的费用由乙方承担，若因乙方违约行为造成本合同提前终止的，则本条款约定的免租期自动取消，乙方须向甲方补交免租期内的所有租金141440元；为保证本合同的顺利履行，本合同签订之日，乙方应先行支付相当于三个月的租金共计322660元作为履约保证金，以保证乙方遵守和履行本租赁合同项下乙方应遵守及履行的条款和规定，履约保证金由甲方在整个租期内保留，不计利息，乙方违反本合同的约定时，无论是否预先通知乙方，甲方均有权按照合同选择立即从履约保证金中扣除乙方因上述行为而应承担的违约金和对甲方造成的经济损失，并书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后七天内补足已经被扣除的履约保证金，如乙方逾期未作补足，视为乙方违约；租赁期限届满、双方协商解除、免责解除时，在乙方已向甲方交清全部应付租金、物业管理费相关费用、违约金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方完整交还租赁房屋且注销营业执照等本合同所约定的责任，且甲方均已验收合格后二十个工作日内，甲方向乙方无息退还履约保证金，否则不予退还；……2019年3月6日至2019年9月5日每天每平方米租金7.44185元人民币，每半年租金738826.87元，2019年9月6日至2020年4月14日每天每平方米租金7.44185元人民币，本租赁期租金900761.53元人民币；乙方以租赁期半年为一个付费周期，向甲方一次性支付半年房租，其数额按月分别计算，最后一期2019年9月6日至2020年4月14日的租金人民币900761.53元乙方一次性向甲方支付；乙方按实际消耗用量交纳水电费用（水、电实际消耗量以水、电表为准）；乙方应于接到甲方缴费通知书7个工作日内将水电费用交至甲方账户，如逾期支付，甲方将向乙方收取违约金（按拖欠金额×0.8%×已拖欠日计算）；本合同所约定的物业管理相关费用，如遇国家主管部门发布政策上调价格或为乙方提供相关上游服务的单位上调服务费用，则本合同所约定的物业管理相关费用应根据服务项目的价格上调情况进行相应上调，本合同未明确约定的费用，甲乙双方应按照政府或行政管理部门的规定分别承担或支付；甲方应于2015年3月7日前将房屋交付给乙方，交付时双方应交验和签署《项目交接单》并移交房门钥匙；租赁期满日、协议终止合同日以及因合同一方违约，守约方按照本合同的约定书面通知违约方解除合同日为甲方收回房屋日，乙方在甲方收回房屋日零时之前应负责腾清乙方物品（含第三方物品和人员），并按照当初房屋交付时的状态返还租赁房屋，……如乙方未能按照合同约定的要求修复损害及更改，则甲方有权聘请专业队伍进行修复，相关一切费用（包括但不限于拆除、修复、修缮乙方对房屋的损害及更改的所有费用）由乙方承担……乙方确认，甲方收回房屋日仍未腾清的物品均为废弃物，甲方有权全权处理，针对废弃物、损坏的设施及未按房屋交付时状态恢复的装修，甲方有权（但无义务）在不另行通知乙方的情况下进入房屋并立即聘请专业机构和人员进行清理、维修、拆除、恢复及清运等，相关费用由乙方另行支付或从履约保证金中扣除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.应由乙方支付的租金、押金、物业管理相关费用、违约金等及本租赁合同约定的其他费用到期应付后二十一天仍未支付的…甲方基于上述条款单方解除合同的书面通知送达乙方之时，本合同立即解除；甲方按照上述条款解除合同或乙方无故解除合同的，乙方应向甲方另外支付相当于6个月租金的违约金（以发生时前一个月的租金标准为计算依据），……乙方已交付的履约保证金和各项押金，用于支付上述违约金和欠缴的相关费用，不足部分，甲方继续向乙方追偿；本合同生效后，任何一方都应信守合同约定，全面、及时的履行合同义务，任何一方的违约行为都应向守约方承担违约责任，除本合同另有约定的之外，任何一方的违约行为应承担的违约金为6个月房租（以发生时前一个月的租金标准为计算依据），违约行为给守约方造成损失的，还应承担赔偿责任；本合同因一方违约而被提前解除，违约方应向守约方赔偿余下月份所缴纳的本合同印花税税费；双方同意因其违反本合同招致一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利产生的合理费用，由违约方向守约方作出全额赔偿；本合同经甲乙双方授权代表共同签署并加盖公章，且乙方按照本合同第五条的约定向甲方付清所有履约保证金后生效，除协商解除，免责解除和单方解除情况外，租赁期届满后自动失效等。上述合同签订后，旺嘉百利公司于当日将案涉房屋交付三石联创公司，三石联创公司在房屋交接单上加盖公章予以确认，三石联创公司亦依约交纳了履约保证金322660元。2015年5月17日，三石联创公司向旺嘉百利公司发送公函一份，载明：目前我司方庄店项目营建工作已经接近尾声……同年8月27日，北京一心品石餐饮管理有限公司（下称一心品石公司）与三石联创公司共同向旺嘉百利公司发出公函，载明：三石联创公司在2015年3月6日承租贵司管辖的位于北京市丰台区蒲芳路甲8、10、12号楼三层物业，现我公司要求所有的租金、物业费、能源费等费用发票的抬头更改为北京一心品石餐饮管理有限公司。该公函上可见三石联创公司标记。此后至2019年9月5日前，三石联创公司依约陆续交纳了房屋租金。2019年6月14日，旺嘉百利公司要求三石联创公司于2019年6月24日前支付2019年5月6日至6月5日期间电费16889.97元、2019年5月6日至6月10日期间水费2966.85元，并告知如逾期未付将于2019年6月25日起收取违约金。2019年7月3日，旺嘉百利公司通过微信方式向三石联创公司孙采臣送达《违约告知函》，载明：……贵司应于接到我司缴费通知书7个工作日内将水/电费共计19856.82元交至我司方账户。每逾期一日，贵司应按拖欠金额×0.8%×已拖欠日向我司支付违约金。……为避免我司损失扩大，我司于2019年7月9日9:00将对贵司所承租的场所采取截断供水、电，由此引起的所有有关费用及开支将由贵司承担……。孙采臣在微信中表示：没有我任何事，我也给他们最后通知了，如果没有任何反应，我也会给你递涵（函）。2019年7月8日，旺嘉百利公司再次通过微信向孙采臣发送《违约后果告知函》，载明：…如贵司仍拒不支付上述款项，我司将依照原合同约定，于2019年7月16日终止合同，收回房屋。若因贵司违约行为造成《房屋租赁合同》提前终止，除水电费违约金外，贵司还须向我司以下费用合计将超过90余万元，具体如下：……须恢复清水房返还房屋或支付恢复清水房的相关费用……应补交因贵司违约行为造成本合同提前终止而自动取消的免租期内的租金141440元；须支付相当于6个月租金的违约金738826.87元；须赔偿剩余租期所缴纳的本合同印花税税费1193.88元；须赔偿包括但不限于因违反合同招致一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、主张权利产生的合理费用等。2019年7月15日，旺嘉百利公司通过微信向三石联创公司孙采臣发送《终止合同收回房屋告知函》，载明：……截至今日（2019年7月16日）贵司尚未缴纳相关费用，贵司拖欠我司电费、水费等相关费用已达二十一天，《房屋租赁合同》约定的解除条件已经成就，我司决定即日（2019年7月16日）行使合同解除权，终止合同……。2019年7月16日，旺嘉百利公司更换门锁，收回了案涉房屋。2019年7月19日，旺嘉百利公司通过邮件向三石联创公司送达水电费通知单，要求其于2019年7月26日前支付2019年6月6日至7月5日期间电费19361.61元、2019年6月11日至7月5日期间水费2206.92元。2019年7月22日，北京市丰台区节约用水办公室向旺嘉百利公司出具《超定额指标用水加价通知单》，载明：你单位2019年5至6月实用水量已超过同期用水指标总量，超出用水指标用水的，应交纳超定额用水指标加价水费：计划量1418，实用量1614，超计划用水量196，基本水价6.50元，超计划金额1274元。2019年8月26日，旺嘉百利公司向三石联创公司出具《关于公摊水费的告知函》，载明：贵司此次承担超计划用水费的费用是372.52元；同时送达水费通知单，载明上述费用应于2019年9月27日前交付，否则于2019年9月28日起收取违约金。此后，双方因相关费用支付问题未能协商一致，故旺嘉百利公司诉至法院。另查，2019年8月9日，旺嘉百利公司与北京铭睿建筑装饰工程有限公司（下称铭睿公司）签订《2019方庄项目三层拆除施工合同》一份，约定：工程地点为北京市丰台区方庄蒲芳路甲8-10-12号；工程内容为拆除方庄三层三石全部装修至清水房，只有屋顶两台空调室外机留下不拆；合同价款为9万元等。2019年9月24日，双方签订《增补施工协议》一份，约定由于施工时未考虑运输垃圾难度大，导致施工量增大，经乙方申请，甲方同意增加拆除运输费18000元，共计增加工程款39000元，双方确认，增补后的合同总工程款为129000元。2019年9月27日，旺嘉百利公司向明睿公司支付129000元。审理中，经法院询问，旺嘉百利公司表示案涉房屋于2019年11月26日再次出租，给予了承租人45天的免租期，向外出租的合同文本与案涉合同文本基本一致。旺嘉百利公司另提交了水表照片一张，用以证明在2019年7月9日，其拍摄的水表读数为7801，证明用水情况。三石联创公司对该证据真实性不予认可。经法院询问，鉴于三石联创公司已经足额交纳租金至2019年9月5日，且交付履约保证金的情况下，为何双方没有协商保证合同顺利履行。旺嘉百利公司表示双方友好沟通过，但未能达成一致意见，三石联创公司一直违约，旺嘉百利公司为了及时止损解除合同；三石联创公司表示，不认可旺嘉百利公司的陈述，其希望继续履行合同，认为保证金和预付的租金都可以抵扣水电费，希望继续履约。关于违约金的约定，三石联创公司主张违约金过高，认为房屋解除要求6个月租金的违约金过高，房屋空置期也没有6个月，印花税实际上也是违约损失，应当属于违约金条款，总体上请求法院对违约金进行调整。审理中，旺嘉百利公司提交了：1.拉闸门款收据用以证明2019年7月9日，其为案涉房屋制作拉闸门花费3600元；2.还印花税纳税申报（报告）表及电子缴税付款凭证，用以证明旺嘉百利公司与三石联创公司之间订立的财产租赁合同于2018年12月1日至2018年12月31日应缴税额为6982.80元，且旺嘉百利公司已交纳；3.民事委托代理合同以及发票，用以证明为解决案涉纠纷，旺嘉百利公司聘请北京市隆安律师事务所律师作为委托诉讼代理人，支付了律师费50000元。一审法院认为，《房屋租赁合同》系旺嘉百利公司与三石联创公司的真实意思表示，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三石联创公司辩称双方合同并未生效以及实际履行义务主体另有他人的答辩意见，因缺乏事实和法律依据，法院不予采信。本案中旺嘉百利公司依约交付出租房屋，三石联创公司亦依约陆续交纳房租。双方均依约履行了各自的主合同义务。关于合同解除问题，法院认为，在三石联创公司已经足额交纳了履约保证金322660元，且已将租金依约交至2019年9月5日的情况下，旺嘉百利公司仅因三石联创公司拖欠2019年5月6日至6月5日电费16889.97元、2019年5月6日至6月10日期间水费2966.85元未交，违反从合同义务且情节显著轻微的情况下，未采取更为有利于合同继续履行的扣减履约保证金的方式，而是径行采取解除合同的方式解决纠纷，其过激行为实际上扩大了损失的发生。上述行为并未妥善、有效引导双方当事人以有利于实现合同目的的方式积极履行义务，有违诚信履约的义务，应当承担相应的法律责任。三石联创公司迟延交付水电费的行为已构成违约，故三石联创公司理应支付2019年5月6日至同年7月5日期间水电费及违约金。关于同年7月6日至7月16日期间，由于旺嘉百利公司主张的水电费用并无三石联创公司相关人员签收确认，法院对此不予确认。经法院核算，三石联创公司应当支付电费36251.58元、违约金2837.51元，水费5173.77元、违约金498.43元、超计划用水费372.52元。本案中，虽然旺嘉百利公司解除合同的行为超过了适当的限度，但依据双方合同约定，三石联创公司确实违约在先，且经旺嘉百利公司催告后未及时补交水电费，故其应当在其违约程度内承担相应的法律责任。本案中，法院综合考虑三石联创公司的违约程度，以及旺嘉百利公司解除合同后实际发生的房租损失、房屋设施恢复及其他各项损失金额，法院认为三石联创公司已经支付的履约保证金322660元、以及预付的2019年7月17日至同年9月5日期间的房租206466.69元，足以弥补其拖欠的水电费、超计划用水费、相应水电费违约金，以及由其违约程度所造成的经济损失。故旺嘉百利公司要求三石联创公司在折抵履约保证金、预交租金后继续支付损失及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：驳回北京旺嘉百利商业发展有限公司的全部诉讼请求。二审中，旺嘉百利公司向本院提交如下证据：1.2019年3月13日旺嘉百利公司向三石联创公司发出的《违约告知函》及2019年3月19日一心品石公司代三石联创公司向旺嘉百利公司支付租金及逾期违约金；2.2019年3月21日一心品石公司向旺嘉百利公司发出的《关于换签承租主体的申请》；3.2019年3月26日，旺嘉百利公司向三石联创公司发出《三石联创违约告知函》，告知不同意三石联创公司变相转租案涉房屋；4.2018年5月28日，三石联创公司与案外人黄磊签订的《房屋租赁协议书》；以上证据用于证明三石联创公司存在拖欠租金、变相转租的违约行为，违反合同约定，系严重故意违约；5.2019年11月14日旺嘉百利公司与案外人签订的《房屋租赁合同》，欲证明房屋空置损失及免租期损失共计716382.72元。三石联创公司对于上述证据的证明目的均不予认可，并称旺嘉百利公司明确知晓实际使用人是一心品石公司，《房屋租赁协议书》并非真正意义上的转租，且案涉租赁合同解除仅仅是因为欠缴水电费。庭审中，对于一心品石公司与三石联创公司的关系，旺嘉百利公司认可2015年8月27日一心品石公司与三石联创公司发出的公函，但认为其公司仅同意了更改发票抬头，并称三石联创公司介绍一心品石公司系三石联创公司分店，因两家公司系同一控制人而同意其使用房屋。另查明，前述《关于换签承租主体的申请》载明：现由于三石集团业务板块调整，三石联创公司不再属于三石集团旗下企业，由法人孙采臣独立经营。现申请由三石集团旗下一心品石公司作为承租人与贵司签订补充协议。前述《房屋租赁协议书》载明：北京一心品石餐饮管理有限公司自2018年5月31日起由黄磊全权负责，黄磊使用石源蒸汽小海鲜为饭店名称，三石联创公司授权黄磊在该房屋地址无条件使用石源名称。经查询，2018年6月4日，三石联创公司投资人变更为孙采臣一人，持股比例100%，企业类型变更为自然人独资。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对于一审法院认定的案涉《房屋租赁合同》的主体未提出异议，本院不予赘述。根据双方合同约定，三石联创公司拖欠水费、电费构成违约，旺嘉百利公司因此享有合同约定的单方解除权，旺嘉百利公司亦据此向三石联创公司发出了《终止合同收回房屋告知函》，三石联创公司应当承担相应的违约责任。故而本案争议焦点系三石联创公司应当承担的违约责任的范围。关于旺嘉百利公司上诉主张三石联创公司应支付的水费、电费及违约金一节。据已查明的事实，三石联创公司应按照实际使用情况及合同约定支付2019年5月6日至2019年7月5日期间的水费5173.77元及违约金498.43元、电费36251.58元及违约金2837.51元、超计划用水费用372.52元，但7月6日至7月16日期间的水电费并无三石联创公司签收确认，一审法院据此未予支持旺嘉百利公司该期间的水电费及违约金的主张，并无不当。关于旺嘉百利公司上诉主张三石联创公司应承担的合同印花税、免租期租金、相当于6个月租金的违约金、律师费以及恢复房屋设施的支出等。其一，案涉合同的租赁期间为2015年3月6日至2020年4月14日，案涉争议发生的时间为2019年7月间，彼时案涉合同的履行已接近尾声，而此前合同双方并未发生影响合同正常履行的相关争议；其二，三石联创公司在签约之初已交纳了322660元的履约保证金且已将租金交至2019年9月5日，三石联创公司依约履行了案涉合同的主要义务；其三，根据履约保证金的性质及双方合同关于履约保证金可用于抵扣三石联创公司履行合同期间的相关费用之约定，相较于三石联创公司的履约情况及欠付的水电费数额，为避免损失的扩大，旺嘉百利公司可以亦应当优先选择以履约保证金予以抵扣。当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金的约定旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，并以补偿为主要属性。本案中，尽管案涉合同中对于违约金等有明确约定，但结合案涉合同的具体履行情况、合同解除之后旺嘉百利公司实际发生的租金损失及各项损失，在综合考量三石联创公司的违约程度、旺嘉百利公司关于违约损失主张的合理性等因素的情况下，一审法院作出三石联创公司已支付的履约保证金及预付的租金足以弥补旺嘉百利公司实际损失的认定，并据此未予支持旺嘉百利公司要求三石联创公司继续支付损失及违约金的诉讼主张，并无不妥。旺嘉百利公司上诉坚持三石联创公司承担的违约金及损失赔偿数额，依据不足，本院不予支持。综上所述，旺嘉百利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9630元，由北京旺嘉百利商业发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年四月三十日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪