广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7887号上诉人(原审被告)：周双元，男，1980年10月28日出生，汉族，住湖南省衡阳县××。上诉人(原审被告)：周君，男，1981年2月14日出生，汉族，住湖南省衡阳县××。共同委托诉讼代理人：张科，广东卓而立律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨志斌，男，1971年3月2日出生，汉族，住中山市石岐区××。委托诉讼代理人：陈满仪，广东洋航律师事务所律师。上诉人周双元、周君因与被上诉人杨志斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初29138号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人周双元、周君上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判周双元向杨志斌交付2019年10月至2019年11月的租金尚欠费用2万元。2.本案一审、二审诉讼费用均由杨志斌承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致作出了错误判决。1.周双元、周君与杨志斌实际履行的是双方于2019年6月22日签订的租赁合同，而非一审判决认定的2019年6月1日签订的租赁合同。双方于2019年6月22日签订合同，周双元、周君于次日向杨志斌支付租赁押金2万元，以及周双元、周君2019年6月没有交纳租金，而7月份交纳给杨志斌的租金为1万元等事实可以看出，本案双方实际履行的是2019年6月22日签订的租赁合同，一审判决未能查明该事实，作出了错误判决。2.周双元、周君向工商登记部门提交的由租赁房屋产权人及相关单位等出具的有关证明可知，本案租赁合同的标的物面积为800平方米，用途为商业使用，这与双方于2019年6月22日签订租赁合同所载内容基本一致，可见，该份租赁合同才是双方真实意思表示，也是双方实际履行的合同。3.杨志斌称双方于2019年6月初即签订了租赁合同，并交付周双元、周君使用，此后一直履行到2019年7月底，并于7月底倒签了6月22日的合同，而之所以倒签是为了配合办理工商登记，但杨志斌并未有任何证据证明其主张，一审判决予以采纳，显然与民事诉讼法有关证据规则的规定不符，也与一般常理不符，事实上，周双元、周君也是自2019年7月才开始向杨志斌交纳租金的，杨志斌对自2019年7月收取租金也无异议，可见，一审判决认定双方履行2019年6月1日签订的租赁合同显然违背常理，一审判决错误。4.杨志斌主张2019年6月未向周双元、周君收取租金，是因为双方约定了一个月的免租期，但杨志斌并未举证证明，也无其他证据予以佐证，一审判决却“任性”采纳了杨志斌的该主张，显然是错误的。周双元、周君与杨志斌并未约定任何免租期，周双元、周君没有交租金，杨志斌也没有向周双元、周君收取租金，是因为双方签订的租赁合同尚未开始履行，租赁期限也未开始计算。5.2019年6月1日周双元、周君与杨志斌确实签订了一份租赁合同，但因为该租赁物不符合周双元、周君租赁需求以及该租赁合同对租赁用途约定不够明确，周双元、周君经与杨志斌协商后，双方于2019年6月22日又签订了一份租赁合同，两份租赁合同约定的租赁物位置是一致的，只是租赁面积以及租金金额有变更，其余的合同内容基本没有变化，可见，周双元、周君与杨志斌已经合意变更了租赁合同约定，周双元、周君不可能就相同租赁物签订两份合同，这与常理不符，周双元、周君也不可能因此多花冤枉钱，因此，2019年6月1日周双元、周君与杨志斌签订的该份租赁合同己由周双元、周君与杨志斌于2019年6月22日签订的该份租赁合同替代，实际履行的就是2019年6月22日签订的该份租赁合同。6.一审判决既然认定杨志斌在签订租赁合同时违反了诚实信用原则，在合同履行过程中也没有履行出租人的合同义务，却在杨志斌没有提供相关证据，仅凭杨志斌种种不合理的主张来认定双方履行的2019年6月1日签订的租赁合同显然是既不合情理，也不符合客观事实的，更没有相应证据支持。二、周双元、周君根本无法使用租赁物，也无法实现合同目的，为了避免损失的扩大，周双元、周君于2019年11月初自行退出了，一审判决认定周双元、周君于2019年12月31日退场是没有任何根据，显属错误。在租赁合同履行过程中，因杨志斌始终未能提供符合用于办理营业执照的租赁合同(指杨志斌与产权人签订的租期超过一年以上的租赁合同)，周双元、周君在多次催告无果，实在无法达到签订租赁合同目的的情况下，为了避免损失的扩大，不得不另行找其他租赁场所，故于2019年11月初自行退出了(实际上在周双元、周君退出前，也没有实际使用租赁物，因为在2019年7月份因无证经营已被工商部门检查处理。)退出后，杨志斌才向周双元、周君发出解除租赁合同的通知，而该通知周双元、周君并没有收到，根据杨志斌证据可知，该解除通知是由“他人”代收的，但没有注明该“他人”的姓名以及与周双元、周君的关系，不能认定是由周双元、周君收到了该通知，另外从杨志斌在一审提交的视频证据可知，杨志斌拍摄该视频时，该租赁物大门四开(承租时的视频显示的租赁物是有门锁的)，且没有任何人员在场，可见，周双元、周君已经退场了。一审判决认定该事实错误。综上，一审判决认定事实不清，导致作出了错误判决。杨志斌口头答辩称，一审判决事实清楚，适用法律清楚，维持原判。杨志斌向一审法院起诉请求：一、确认杨志斌与周双元、周君于2019年6月1日签订的《租赁合同书》已在2019年11月13日解除；二、周双元、周君向杨志斌支付拖欠的21000元租赁押金；三、周双元、周君立即向杨志斌支付2019年9-11月租金61500元及利息（其中9月份的租金20500元从2019年9月11日起按月利率2%计算计付逾期利息；其中10月份的租金20500元从2019年10月11日起按月利率2%计算逾期利息；其中11月份的租金20500元从2019年11月11日起按月利率2%计算计付逾期利息）；四、周双元、周君从2019年11月14日起向杨志斌按《租赁合同书》的标准支付占用费和利息至交还场地为止；五、周双元、周君向杨志斌支付拖欠的卫生费900元，电费3076.9元，水费163.5元，消防水费384元；六、周双元、周君向杨志斌支付地面恢复费用约3万元。诉讼中，杨志斌的诉讼请求四变更为：周双元、周君向杨志斌支付使用涉案场地至2019年12月31日止的占有使用费20500元、卫生费300元、电费30.9元、水费11.1元；增加诉讼请求七为：周双元、周君缴纳的保证金2万元归杨志斌所有。一审法院认定事实：案外人中山市东区白沙湾股份合作经济联合社（以下简称白沙湾经联社）系位于中山市东区××的不动产的登记产权人。2012年11月23日，案外人白沙湾经联社（发包方、甲方）与中山市新晟办公家具有限公司（承租方、乙方）签订了《租地合同》，合同约定：甲方将位于中山市东区白沙湾第三工业区，俗称“五丰电站西侧”的白沙湾商业用地出租给乙方临时建筑使用，租赁期限自2013年1月1日起至2019年12月31日。合同期满后，如甲方继续出租时，同等条件下，乙方可有优先续约权。在合同期签订后，甲乙双方严格履行本合同所订的条款，不得擅自变更或终止本合同。任何一方如因特殊情况需终止本合同时，必须事先知会对方，征得对方同意并达成有关协议后方可终止本合同。否则，视作违约处理。如确有未尽事宜需补充的，须经双方协商一致，签订书面补充合同。2016年1月1日，由白沙湾经联社出具的《补充协议》载明：“我东区白沙湾经联社与中山市新晟办公家具有限公司于2013年1月1日至2019年12月31日签定的租地合同期为七年，面积11290平方米，地址：白沙湾第三工业区1号，因该公司己结业，其现向我社申请将该公司合同名称（新晟办公家具有限公司）转为法人代杨志斌。现我社同意由2016年1月1日起至合同期满转由杨志斌使用并交付所有费用并出具其名字的票据名称，其他合同内条款不变。”杨志斌提交的合同显示：2019年6月1日，杨志斌作为甲方、周双元作为乙方签订《租赁合同书》，周君作为乙方代表在合同的乙方处签名，合同约定：甲方将位于中山市东区××，租给乙方做组装仓库使用。租赁期限由2019年7月1日起至2022年12月31日止。合同期满后，如甲方愿意继续出租上述的铁棚房乙方又愿意继续承租的，在同等条件下，乙方可优先承租，但甲乙双方均要在期满前两个月双方协商。租金每月20500元，卫生费每月300元，由乙方另行负责。租金由乙方按月一次缴交给甲方，缴交时固定于当月10号前。合同签订时乙方将2个月的合同保证金41000元一次性缴交完毕给甲方，余21000元押金三个月内付清。以后每1个月10号前一次性缴交毕当月租金给甲方，如乙方逾期10天不缴交完毕当月租金的，则作乙方拖欠租金处理。处理方法：将拖欠部分的总金额按月利率3%计付逾期利息给甲方。如乙方逾期超过30天仍不缴交的，则作乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，收回出租的物业使用权，乙方所缴交的合同保证金无权要求甲方退还，并由乙方要限时缴交所拖欠的租金及逾期息。在本合同签订后，甲方可协助乙方办理用电、用水，费用由乙方支付，消防设备由乙方负责解决，消防合格验收设施由甲方负责。在合同期签订后，甲乙双方必须严格履行本合同所订的条款不得擅自变更或终止本合同。任何一方如因特殊原因需终止本合同的，必须要事先知会对方，征得对方同意并达成协议后方可终止本合同，否则视作违约处理。违约处理方法：如甲方中途违约终止本合同的，甲方返还2个月合同保证金给乙方。乙方违约乙方所缴交的2个月合同保证金无权要求甲方退还。周双元、周君提交的合同显示：2019年6月22日，杨志斌（甲方）与周君（乙方）签订《租赁合同书》，合同约定：甲方将位于中山市东区××，租给乙方做商业使用。租赁期限由2019年7月1日起至2022年6月30日止。在租赁期间内，乙方承租甲方的铁（棚房）800平方米，租金合计10000元/月，门前三包卫生费300元/月由乙方另行负责。甲乙双方约定，租金由乙方按月一次性缴交给甲方，缴交时间定于当月10号前。合同签订时乙方将2个月合同保证金20000元一次性缴交完毕给甲方，以后每1个月10号前一次性缴交毕当月租金甲方，如乙方逾期10天不缴交完毕当月租金的，则作乙方拖欠租金处理。处理方法：将拖欠部分的总金额按月利率3%计付逾期利息给甲方；如乙方逾期超过30天仍不缴交完毕的，则做乙方违约处理，甲方有权单方面解除合同，收回出租的物业使用权，乙方所缴交的合同保证金无权要求甲方退还，并乙方要限时缴交拖欠的租金及逾期息。在本合同签订后，甲方可协助乙方办理用电、用水，费用由乙方支付，消防设备由乙方负责解决，消防合格验收设施由甲方负责。在合同期签订后，甲乙双方必须严格履各履行本合同所订的条款不得擅自变更或终止本合同。任何一方如因特殊原因需终止本合同的，必须要事先知会对方，征得对方同意并达成协议后方可终止本合同，否则视作违约处理。违约处理方法：如甲方中途违约终止本合同的，甲方返还2个月合同保证金给乙方。乙方违约乙方所缴交的2个月合同保证金无权要求甲方退还。2019年6月23日，周双元通过银行转账的方式向杨志斌支付20000元。2019年7月11日，周双元通过银行转账的方式向杨志斌支付了10000元。杨志斌主张该款系周双元、周君履行第一份面积为800平方米的合同（已撕毁）所交纳的租金。周双元、周君认为系交纳其所提交的租赁合同的租金。2019年7月份，周君拟办理营业执照，在杨志斌的协助下取得了房屋产权证明、白沙湾经联社出具的同意杨志斌转租涉案租赁物给周君做仓储物流使用的证明、关于同意将住宅作为经营性用房的证明等材料。周双元、周君主张其已经递交相关材料，但无法办理营业执照，为此提交企业（个体工商户）经营承诺书、住所（经营场所）登记表、中山市××询问通知书等材料。杨志斌不确认周双元、周君无法办理营业执照与其有关。2019年8月16日，周君通过微信向杨志斌支付了21052元。周双元、周君主张其系交纳8月份及预交9月份的租金、水电费等，之所以预交9月份费用系因为杨志斌要求提前交租才协助周双元、周君办理营业执照。杨志斌主张周双元、周君交纳的21052元是指8月份的租金、水电费等费用，杨志斌开具的收据载明2019年8月租金20500元、门前卫生费300元、电费236.9元、水费14.8元，合计21051.7元。2019年10月26日，杨志斌发微信周君称：“周老板九月、十月租金什么时候交给我，你已两个月过期没有交租给我了”。周君回复称“杨老板，你白沙湾工业区厂房合同办好没有，以前你说可以办营业执照的，现在办不到对我们影响很大，都没几个月了，现在你跟白沙湾村委签好合同没有，等你回复”。杨志斌回复“交租与这事无关。周君老板九月、十月租金什么时候交给我，你已两个月没有交租给我了！已产生违约金了！”。10月30日，周君回复“杨老板，我不是不想交你租金，只是因为现在我们办不了工商营业执照没有办法经营，而你也知道办不了营业执照是因为你和村委的租赁合同今年年底到期，期限太短，工商局就不给我办执照的事跟你说了，你说你去把跟村委的合同办好，但到现在都没有办好，工商局已经通知让我们在2019年7月23号办证整改，我租你的厂房却用不了，多大损失啊！你也知道我租你的厂房是用来经营的，当时签合同的时候你也说可以办营业执照的，但是现在成这样了，你看是不是赶快把你和村委的合同办好，办好后我就拿去办营业执照，只要工商局收了我办执照的资料，我马上就交清房租”。2019年11月12日，杨志斌向周双元、周君发出关于解除《租赁合同书》的通知，该通知于次日送达周双元、周君。该通知载明：根据合同第三条第一款规定：阁下应于签订本合同日时，向我方缴纳保证金41000元，但截止至发本函当日止，阁下仍有21000元保证金未支付给我方，根据本条约定，阁下应于每月的10号前支付当月租金及其他费用，阁下从2019年9月起未向我方支付过任何租金和水电等其他费用，至发本通知之日止，经过我方多次催缴，阁下仍未缴付上述费用。鉴于阁下严重逾期支付租金的行为已构成根本违约，现通知阁下：一、自本通知送达之日止，即日解除贵我双方于2019年6月1日签订的《租赁合同书》。二、阁下须自合同解除之日起五日内与我方核对并缴清拖欠的保证金及应付的租金、水电费、卫生费等费用。三、阁下须自合同解除之日起五日内将设施设备、货物等搬离仓库，并将仓库恢复原貌交还我方。否则我方有权自行搬离设备、货物等，阁下须自行承担我方因恢复仓库原貌费用（上述费用包括但不限于公证费、仓储费、管理费、维修费等）。经多次催告未果后，杨志斌提起本案诉讼。诉讼中，双方确认周双元、周君实际交纳保证金20000元、卫生费每月300元及周双元、周君从2019年9月份未支付租金、卫生费的事实。杨志斌未提供证据证实水费、电费、消防水费的数额，周双元、周君不确认杨志斌主张的水费、电费、消防水费。一审另查，杨志斌与白沙湾经联社的合同期满后，双方未续签合同。杨志斌主张其与白沙湾经联社于2019年12月31日对涉案租赁物进行交接，因此杨志斌主张租金/占有使用费计算至2019年12月31日。杨志斌明确不对场地修复费用进行评估。周双元、周君主张其于2019年11月5、6日自行退场，但没有书面告知杨志斌，也没有通过电话、微信告知杨志斌。一审又查，周双元、周君至今未取得以涉案租赁物为经营地的营业执照。周双元、周君主张无法办理营业执照的原因是因为杨志斌与涉案租赁物的产权人的租赁合同期限不足一年，杨志斌不予确认。一审法院根据周双元、周君的申请向中山市××发出律师调查令，调查对使用非自有房产即以租赁的房屋作为经营场所进行个体工商户开业登记的，对房屋租赁协议的期限有何规定或要求，该局提供了“规范有关登记注册事项的指导意见（2007年第2期）”，该意见第四条经营场所问题第（二）款规范对经营场所租赁合同的审核载明：“应重点审核租赁合同以下内容：1.出租人和承租人情况（合同的出租人与产权人或实际占用人、承租人与申请人应该一致，属共有产权的须经共有产权人签名同意。）；2.出租房屋情况（合同应载明房屋详细地址、楼层、间数及面积。）；3.承租用途（合同应载明房屋的实际用途，且应与房屋的使用功能相符或者符合中工商企登字[2007]6号文件中“关于房屋使用功能的审核”的规定。）；4.承租期限（承租期限应在一年以上）。如果租赁合同没有载明以上内容的，应要求申请人重新提交修改后的规范性租赁合同”。周双元、周君认为承租期限一年以上是指出租人与承租人、承租人与次承租人的承租期限均应在一年以上。杨志斌主张系指承租人与次承租人的租赁合同期限为一年以上，本案已经符合条件。一审法院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、双方实际履行的是哪一份合同；二、无法办理营业执照的责任应归责何方；三、杨志斌是否享有单方解除权；四、违约责任的承担；五、周君应否承担责任。关于焦点一，分析如下：1.从周双元、周君交纳费用的情况来看，杨志斌陈述的合同签订情况与周双元、周君交纳费用的时间、金额吻合，周双元、周君主张2019年7月份交纳租金1万元系履行2019年6月22日的合同，2019年8月份交纳8月份租金费用并预交9月份租金费用不符合常理，也没有任何证据相互印证；2.周双元、周君称案涉租赁物无法用于商业用途，只能作仓库，为此减少承租面积。双方一开始约定承租面积为1850平方米，月租20500元，且日期为2019年6月1日的合同明确约定系作为组装仓库使用，并无约定作为商业用途使用。在此情况下，杨志斌同意将承租面积减少为800平方米，月租金减少为1万元，不符合常理。故一审法院采信杨志斌的主张，认定双方后来实际履行的是日期为2019年6月1日的合同，日期为2019年6月22日的合同系用于办理营业执照。关于焦点二，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。诚实信用原则要求当事人在订立、履行合同，以及合同终止后的全过程中，都要诚实、讲信用、相互协作。诚实信用原则具体包括：第一，在订立合同时，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为；第二，在履行合同义务时，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行及时通知、协助、提供必要的条件、防止损失扩大、保密等义务；第三，合同终止后，当事人也应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，称为后契约义务。周双元承租涉案租赁物用于经营，并明确提出需要办理营业执照，杨志斌有义务予以协助。合同签订后，周双元依约支付了2019年7月份的租金，并准备办理营业执照，拟将经营人登记为周君，杨志斌协助提供了相应的材料。后周双元支付了2019年8月份的租金、水电费、卫生费，但至今未能取得营业执照。关于未能办理营业执照的原因，周双元、周君主张系因为杨志斌与涉案租赁物的产权人的租赁合同期限不足一年，杨志斌不予确认。根据中山市××提供的“规范有关登记注册事项的指导意见（2007年第2期）”可知，办理营业执照需审核租赁合同的出租人和承租人情况、出租房屋情况、承租用途和承租期限，且承租期限应在一年以上。周双元、周君认为承租期限一年以上是指出租人与承租人、承租人与次承租人的承租期限均应在一年以上。杨志斌主张系指承租人与次承租人的租赁合同期限为一年以上，本案已经符合条件。从上述“规范有关登记注册事项的指导意见（2007年第2期）”的规定上下文可知，中山市××对属于转租的需对产权人、承租人和次承租人的情况都进行审查，可见其本意在于审查确定承租人有权转租且转租期限符合产权人与承租人之间的约定，杨志斌的辩解显然违背中山市××的审查目的。杨志斌与白沙湾经联社签订的合同租赁期限自2013年1月1日起至2019年12月31日，而杨志斌与周双元签订的合同租赁期限自2019年7月1日起至2022年12月31日止。在杨志斌未提供其与白沙湾经联社新的租赁合同的情况下，杨志斌能否继续承租涉案租赁物是不确定的，无法确保杨志斌在2019年12月31日合同期满后能够续约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”故杨志斌与周双元所签订的合同租赁期限超过2019年12月31日部分无效，杨志斌与周双元的有效租赁期限不符合“规范有关登记注册事项的指导意见（2007年第2期）”中“承租期限应在一年以上”的规定。杨志斌未提供证据证实签订合同时已经告知周双元相关事实，周双元在明知杨志斌只剩下半年承租期限时仍与杨志斌签订承租期限为三年的租赁合同也不符合常理，故一审法院认定周双元与杨志斌签订合同时对杨志斌与产权人之间的剩余承租期限不知情，也就是说，杨志斌未告知周双元、周君其与产权人之间的承租期限只剩下半年的事实。综上，一审法院认定周双元无法办理营业执照的责任应归责于杨志斌。关于焦点三，杨志斌明知其与白沙湾经联社的租赁合同于2019年12月31日期满，却与周双元签订承租期限至2022年12月31日止的租赁合同，杨志斌故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，显然违背了诚实信用原则。杨志斌与周双元签订2019年6月1日的合同后，有义务协助周双元办理营业执照。因杨志斌与产权人的承租期限不满一年，导致周双元、周君无法办理营业执照。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。周双元、周君交纳了2019年8月份的租金，杨志斌应当采取补救措施，促使合同继续履行。但杨志斌迟迟未提供其与产权人续签的租赁合同，亦未明确告知无法续签合同，故2019年9-11月份周双元、周君要求杨志斌继续配合办理营业执照才同意支付租金费用实际系行使抗辩权，要求杨志斌承担继续履行、采取补救措施的违约责任。杨志斌至今未能采取补救措施使周双元、周君取得营业执照，故一审法院认定系杨志斌的原因导致周双元、周君合法合规经营的合同目的不能实现，杨志斌已经构成违约，不享有单方解除权，故对杨志斌的第一项诉讼请求不予支持。关于焦点四，从上可知，一审法院已经认定杨志斌构成违约，但周双元作为完全民事行为能力人，明知杨志斌并非产权人，虽然核实了杨志斌有无转租的权利，但未核实杨志斌与产权人的承租期限，对合同无法继续履行也存在一定过错。周双元在得知杨志斌与产权人的承租期限后，经催告杨志斌仍未能补救后，没有及时解除合同，交还租赁物，扩大的损失应由周双元自行承担。双方签订合同后，杨志斌已经将涉案租赁物交付给周双元使用，周双元未提供证据证实已经将租赁物交还给杨志斌，应由周双元承担举证不能的不利后果。故采信杨志斌的主张，认定周双元在杨志斌与白沙湾经联社的合同期满之日交还租赁物，杨志斌与周双元之间的合同解除，周双元应向杨志斌支付2019年9月-12月份的租金82000元（每月20500元）。杨志斌已经构成违约，周双元拒绝支付租金系行使抗辩权，故杨志斌请求周双元支付拖欠的押金21000元、支付拖欠租金的利息及周双元支付的押金20000元归其所有没有事实和法律依据，不予支持。周双元确认未支付2019年9-12月的卫生费1200元，予以确认，该款周双元应向杨志斌支付。杨志斌未提供充分有效的证据证实电费、水费、消防水费及地面修复费用，应由杨志斌承担举证不能的不利后果，故对上述费用不予支持。杨志斌收取的押金2万元用于抵扣上述应付费用，抵扣后尚欠63200元。关于焦点五，2019年6月1日的合同明确列明周双元为乙方，周君系周双元的代表，因此，一审法院认定2019年6月1日的合同相对方为杨志斌与周双元。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。所谓合同的相对性，就是合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。周双元承租案涉租赁物后将经营人登记为周君，并不改变2019年6月1日的合同主体，就算周君系实际使用人，也不改变2019年6月1日的合同主体。因此，杨志斌要求周君承担责任没有依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决：一、周双元于判决生效之日起七日内向杨志斌支付2019年9-12月的租金、卫生费尚欠费用63200元；二、驳回杨志斌其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元（杨志斌已预交），由杨志斌负担1423元，周双元负担1217元（周双元于判决生效之日起七日内迳付杨志斌）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方主张，本案的争议焦点是：一、哪份合同是杨志斌与周双元履行的依据；二是周双元交回租赁物的时间。关于争议焦点一，杨志斌与周双元共签订了两份租赁合同，一份是2019年6月1日的《租赁合同》（以下简称6月1日合同），一份是2019年6月22日的《租赁合同》(以下简称6月22日合同)，两者的区别在于租赁面积不同、租金标准不同、交纳保证金数额不同、功能不同。6月1日合同约定的租赁面积是1850平方米，租金标准是20500元/月，交纳保证金41000元，用于作仓库使用；6月22日合同约定的租赁面积是800平方米，租金标准是10000元/月，交纳保证金20000元，用于作商业使用。由于周双元提交6月22日合同的时间是2020年1月，一审法院开庭时间是2020年4月，此时，涉案租赁物已由白沙湾经联社收回，周双元实际使用租赁物的面积已经无法通过现场勘验予以核实。因此，双方实际履行的合同依据本院只能结合双方提供的证据进行分析判断。第一，从周双元、周君支付租金等费用的情况看，周双元2019年6月23日交纳保证金20000元，2019年7月11日交纳了租金10000元，2019年8月16日周君支付给杨志斌租金等21052元，上述支付款项，有的与6月1日合同内容吻合，有的与6月22日合同吻合。第二，从双方陈述看，上述款项的支付，是履行6月1日合同还是履行6月22日合同，杨志斌与周双元双方各持己见。杨志斌认为：双方履行的是6月1日合同，该份合同实际签订时间是7月底，6月1日的时间是倒签的，之前其与周双元签订了一份租赁800平方米的合同（已撕毁），租金标准是10000元/月，押金是20000元，所以，周双元7月11日交纳的10000元是7月份的租金，8月16日交纳金额就是按照6月1日合同的租金标准交纳的，至于6月22日合同是为了配合周双元领取营业执照，由于超过800平方米有二次消防的要求，所以签订了800平方米。周双元则认为：双方履行的是6月22日合同，7月份交纳的押金以及租金标准正好与6月22日合同一致，8月16日交纳的金额，是预交9月份的租金。从前述陈述看，均有相关的证据支持各自的部分主张，但杨志斌所述撕毁了一份合同以及倒签合同无直接证据支持，周双元所称预交9月份租金不合常理。第三，从8月16日的收款收据内容看，清晰载明交纳8月租金20500元，此与6月1日合同约定的租金吻合，且交纳该款项的时间是在7月之后，与杨志斌陈述8月份增加租赁面积及增加租金金额一致。第四，从杨志斌与周君的微信聊天记录看，杨志斌催收内容明确说到从9月、10月已有两个月没有交纳租金，且还发了一张11月的收款收据，记载内容是11月租金20500元，周君对于杨志斌称其欠9月份租金的事实没有提出任何异议，故此与周双元、周君陈述8月份交纳的款项是预交9月份租金的陈述相矛盾，可见，周双元（周君）8月交纳的金额就是当月租金，此刚好与6月1日合同约定租金标准一致。第五，杨志斌所述为了配合办理营业执照的需要，双方另行签订一份合同，在租赁合同中确实存在这种情形，该陈述具备一定的合理性和现实性。因此，本院认定杨志斌的证据形成优势，双方履行的依据是6月1日合同，即租金标准是20500元/月。关于争议焦点二，作为承租人的周双元，其应当对交还涉案租赁物承担举证责任，但其没有提交任何证据证明其于2019年11月将租赁物交还给杨志斌，故其应当承担举证不能的不利法律后果。一审判决基于杨志斌的违约行为，将应当返还的押金从租金中扣除，据此计算出周双元应当支付的租金、卫生费金额符合约定。周双元、周君上诉认为其应当支付的租金金额为2万元的理据不充分，不予采纳。综上所述，周双元、周君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（已由周双元、周君预交），由上诉人周双元、周君负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年四月二十二日书记员  欧绮琪