浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3312号原告：谢谦家，男，1983年8月26日出生，汉族，住福建省宁化县。原告：唐俊月，女，1985年6月10日出生，汉族，住福建省宁化县。二原告共同委托诉讼代理人：沈道钢，上海达贤律师事务所律师。被告：嘉兴卓骕房地产开发有限公司，住所地嘉兴市秀洲区王江泾镇南方大厦**-Q7。统一社会信用代码91330411MA29G05169。法定代表人：王永亮，董事长。委托诉讼代理人：贺良娟，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。原告谢谦家、唐俊月诉被告嘉兴卓骕房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2021年1月15日转为普通程序，由审判员吴佳瑶担任审判长，与人民陪审员王建龙、张根林组成合议庭。本院于2020年9月11日、2021年3月17日二次公开开庭进行审理，二原告共同委托诉讼代理人沈道钢、被告委托诉讼代理人贺良娟均到庭参加了诉讼。审理过程中，因原被告申请，本案庭外和解二个月，但未达成和解。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告返还购房款144513元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年11月22日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发位于嘉兴市××镇××幢××单元××室房屋一套。原告先期共支付了房屋及车位款共计144513元。2020年4月3日，被告单方解除了购房合同，并没收原告所缴纳的全部款项，后原告多次向被告沟通，被告为逃避责任，于2020年4月27日又发出一封解约通知。原告认为，被告于2020年4月3日单方解除了购房合同，该通知书已具备法律效力，被告理应退还购房款，遂成讼。被告答辩称：1.原、被告签订的商品房买卖合同和车位款合同合法有效；2.原告确实已经支付车位款10000元，依据车位合同第3条第3款约定，被告有权要求原告支付合同总价20%的违约金，房屋买卖合同第11页，被告有权要求原告支付合同总价10%的违约金；3.原告要求被告返还购房款是认可要求解除合同，根据合同约定，若原告拖延支付费用，被告有权解除；综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年11月17日，二原告（乙方、受让人）与被告（甲方、转让人）签订了《悦棠湾地下车位使用权转让合同》一份，该合同载明，乙方向甲方购买坐落于嘉兴市秀洲区××幢××单元××室房屋；乙方确认受让甲方“悦棠湾”项目编号163号小型机动车停泊位；该车位使用权转让款80000元，甲、乙双方约定采取一次性付款，乙方应于本合同及其附件等相关协议签订之日付清的方式支付该商品房价款；乙方未付清上述款项的，每逾期一日，乙方应按车位转让款总价的万分之五支付违约金，直至付清之日。乙方逾期超过7日未足额付清上述款项的，甲方有权单方解除本合同，将该车位另行处理，已支付转让费用（若有）全部不予返还，且乙方须承担车位转让款总价20%的违约金，同时甲方有权一并解除《商品房买卖合同》并按照《商品房买卖合同》约定再追究乙方违约责任。对于前述违约责任，甲方有权在已收转让价款中直接扣除。2019年11月22日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定二原告（买受人、乙方）向被告（出卖人、甲方）购买坐落于嘉兴市秀洲区××镇××幢××单元××层××号房屋，预测建筑面积共125.21平方米，房屋总价1274513元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2020年2月22日前支付首期房价款644513元，剩余房款630000元由买受人申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。本合同附件十三另有约定的从其约定。该合同附件十三第四条对主合同第八条、第九条的补充约定：（一）本合同第九条中“买受人未按照合同约定时间付款的”亦适用于乙方采用贷款方式支付之情形。（二）本合同第九条中的“逾期”指乙方逾期支付应付的商品房款项、包括房价款、面积补差款、违约金、赔偿金、甲方垫付的各类税费等。（三）本合同第九条中“逾期”指乙方就本合同约定的任何一期付款的逾期。（四）如乙方逾期付款未超过60日（不含第60日），乙方自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付应付未付房款万分之二的违约金。（五）如乙方逾期付款超过60日的（含第60日），甲方有权选择适用以下两项中的一项或全部约定：（1）自第60日起，乙方按应付未付房款的万分之五/日向甲方支付违约金至实际全额支付应付款之日止；（2）甲方有权解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。原告分别于2019年11月10日支付14号楼401定金20000元、车位定金10000元，2019年11月22日支付14号楼401首期70000元、14号楼401楼款44513元。2020年4月3日，被告向二原告发出《商品房买卖合同》解除通知书，该通知书载明，根据《买卖合同》的约定及我公司于2020年2月22日向您发出的催款通知书，您应于2020年2月25日前补齐首付款。您至今未补齐首付款，逾期达38日，已构成根本违约。现我司根据《买卖合同》约定通知您：我公司现解除与您所签订的《买卖合同》，并按合同约定没收所缴款项。该通知书原告谢谦家于2020年4月16日签收。2020年4月27日，被告再次向二原告发出《商品房买卖合同》解除通知书，除逾期日期改为64日外，其余与前解除通知书相同。期间，原告谢谦家与购买该房屋时的置业顾问就解除函均有沟通，二原告未就解除合同提出异议。以上事实由《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《悦棠湾地下车位使用权转让合同》、《〈商品房买卖合同〉解除通知书》、收款收据、微信聊天记录等证据及原、被告庭审陈述予以证明。本院认为：一、关于《商品房买卖合同》及《车位使用权转让合同》解除的问题。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务，承担责任。根据被告于2020年4月3日向二原告发出的《〈商品房买卖合同〉解除通知书》的内容，其依据的是《商品房买卖合同》而非《车位使用权转让合同》，故本案应当依照《商品房买卖合同》的约定确定解除权的行使。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，二原告的付款期限为2020年2月22日，逾期60日以内的，二原告应按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期付款超过60日的，即于2020年4月23日之后，被告享有单方解除合同的权利，并要求对方承担解除合同后的违约责任。被告于2020年4月3日向二原告发出的《商品房买卖合同》解除通知书及原告谢谦家于2020年4月16日签收时，原告逾期付款均未满60日，故被告不享有单方解除权。由于二原告在收到解除通知书后，对被告提出解除合同的请求没有异议，本院认定二原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2020年4月16日协议解除。二、《商品房买卖合同》解除后的违约责任问题。根据合同法第九十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据第九十七条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，房屋买卖合同解除前，原告存在逾期付款的违约行为，应当按合同约定承担违约责任。因被告于2020年4月16日解除合同，二原告逾期付款未满60日，故原告应按逾期付款未满60日的条款承担违约责任。即自2020年2月23日起的按应付未付款510000元（644513元-20000元-70000元-44513元）为基数，按日万分之二向被告支付违约金至被告违约行使解除权之日，即2020年4月16日，经计算，该逾期付款违约金为5481.08元。三、关于《悦棠湾地下车位使用权转让合同》解除的违约责任问题。该合同第八条第三项的约定，本合同为甲、乙双方签署的《商品房买卖合同》的附属合同，如上述《商品房买卖合同》解除或终止，本合同自动失效或终止。现双方已确认《商品房买卖合同》解除，本合同亦失效。依据《车位转让合同》第三条第三款的约定，原告未付清车位使用权转让价款的，每逾期一日，原告应按车位转让款总价的万分之五支付违约金直至付清之日，原告逾期超过7日未足额付清上述款项的，被告有权单方解除合同，已支付的转让费用全部不予返还，且原告须承担车位转让款总价20%的违约金。本案中，二原告虽未于7日内付清车位价款，但被告并未按该条约定向二原告主张解除该合同，二原告无须依据该条承担合同解除后的违约责任，庭审中，被告明确违约金与定金中，选择违约金。故原告应按照合同约定承担逾期付款责任，因合同约定的逾期付款责任计算标准过高，本院酌定为自逾期付款之日即2019年11月23日起以80000元为基数，按日万分之二计算至被告违约行使解除权之日即2020年4月16日为2352.22元。被告要求原告支付车位总价20%的违约金，房屋总价10%的违约金及其有权解除合同的相关答辩意见不予采纳。综上，扣除二原告应当承担的逾期付款违约金共计7833.30元（5481.08元+2352.22元=7833.30元）后，被告应向原告返还购房款136679.70元（144513元-7833.30元=136679.70元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴卓骕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢谦家、唐俊月购房款136679.70元；二、驳回原告谢谦家、唐俊月的其他诉讼请求。案件受理费3190元，减半收取计1595元，由原告谢谦家、唐俊月负担95元，由被告嘉兴卓骕房地产开发有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  吴佳瑶人民陪审员  王健龙人民陪审员  张根林二〇二一年四月十四日书 记 员  吴 平1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3、本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件进入执行程序后，不再向被执行人另行发出执行通知，推定其已知悉应当履行的义务。