湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0107民初1655号原告：陈佳音，女，1981年12月20日出生，汉族，武汉金驰物业有限公司员工，住湖北省武汉市青山区，原告：丁德华，女，1951年8月13日出生，汉族，长航集团青山造船厂退休职工，住湖北省武汉市青山区，委托诉讼代理人：陈佳音（系丁德华之女），女，1981年12月20日出生，汉族，武汉金驰物业有限公司员工，住湖北省武汉市青山区，特别授权代理）。原告：陈翰，男，1948年3月11日出生，汉族，武汉钢铁集团公司退休职工，住湖北省武汉市青山区，委托诉讼代理人：陈佳音（系陈翰之女），女，1981年12月20日出生，汉族，武汉金驰物业有限公司员工，住湖北省武汉市青山区，特别授权代理）。被告：武汉奥山商业管理有限公司，住所地武汉市青山区建设三路1栋1-7层。法定代表人：张赤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师（特别授权代理）。原告陈佳音、丁德华、陈翰与被告武汉奥山商业管理有限公司（以下简称：奥山商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，于2021年4月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨原告丁德华及陈翰的委托诉讼代理人陈佳音、原告丁德华，被告奥山商业公司的委托诉讼代理人韩秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佳音、丁德华、陈翰向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付2020年6月1日至2020年11月30日期间4个月租金（减免1个月）以及2020年12月1日至2021年5月30日期间6个月租金，共计41329元，扣除代扣代缴税金后共计38002元；2.判决被告依据合同按当期租金额的日万分之三承担逾期交付租金违约金（违约金自每期租金应付之日计算至实际付清之日，暂计至2021年1月10日为1291元）；3.判决被告赔偿原告因无法在限期内签订减免补充协议，导致无法享受政府房产税减免优惠的相应损失（暂按减免1个月租金计算，减免优惠损失为496元）；4.本案诉讼费由被告承担。在本案诉讼过程中，原告将其第一项诉讼请求变更为“判决被告立即向原告支付2020年6月1日至2020年11月30日期间2个月租金（减免1个月）以及2020年12月1日至2021年5月30日期间6个月租金，共计33064元，扣除代扣代缴税金后共计30401.60元。”原告将其第二项诉讼请求变更为“判决被告依据合同按当期租金额的日万分之三承担逾期交付租金违约金（违约金自每期租金应付之日计算至实际付清之日，其中2020年下半年逾期租金以16532元为基数，暂计至2021年2月7日为600.10元，2021年上半年逾期租金以24798元为基数，暂计至2021年2月10日为461.20元。）”此外，原告增加一项诉讼请求为“要求被告履行代扣代缴义务，向税务部门补缴2019年6月1日之后涉案商铺租金收益应缴税金并承担逾期缴纳责任，同时向原告出具缴税发票。”事实与理由：原告与奥山置业有限公司于2012年7月11日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了其开发建设的位于武汉市青山区和平大道809号奥山世纪广场负一楼D1354号商铺。被告为奥山置业有限公司全资控股子公司。同日，原告与被告签订《奥山世纪广场商铺委托经营及管理协议》，原告委托被告经营管理该商铺。按照合同约定，采取包租方式，自2013年6月1日起至2021年5月31日委托管理期间，固定年租金为人民币49595元，由被告按半年度向原告支付人民币24798元，具体支付时间为2013年6月10日前支付半年租金，2013年12月10日前支付半年租金，以此类推。被告应于2020年6月10日、2020年12月10日向原告分别支付2020年6月1日至2020年11月30日和2020年12月1日至2021年5月30日期间的两个半年度租金（扣除代扣代缴税金），然被告仅支付一个月租金。原告起诉后，被告又于2021年2月7日向原告支付两个月租金。被告一直以疫情为由，要求原告减免租金，且拖欠原告租金不付。实际上，因疫情原因导致涉案商铺不能营业的时间非常有限，原告曾多次向被告提出要求支付欠款，并同意合理协商，但被告仅同意签署减免3个月租金的《补充协议》，且租金支付期限遥遥无期，不做任何保证承诺，格式合同条款不同意任何修改。原告无法签订霸王协议，导致无法享受政府房产税减免优惠。故原告诉至法院，请求判如所请。被告奥山商业公司辩称，1.2020年1月的新冠疫情属于不可抗力，由此导致武汉市商业体无法正常运营，因此被告要求原告对其减免三个月的租金，基于被告已于2019年年底向其支付租金至2020年5月31日，因此被告将2020年2、3、4月应减免租金自动延展至6、7、8月，此后被告又向原告支付了两个月的租金，即被告向原告支付租金至2020年11月30日。2.被告与原告签订的委托管理协议中对于违约金的设置是基于没有其他不可抗力影响能正常履约的情况，但本协议履行过程中发生了新冠疫情不可抗力，被告无法经营管理原告的商铺，尽管如此，被告还是尽力筹措资金，向原告支付了三个月的租金，虽然与原支付方式不同，但被告并无故意违约的主观恶意，不应当受违约金的惩戒，即使被告要承担相应的责任，被告认为该协议中约定的违约金也过高，基于被告应付的2020年6、7、8月租金是要求将减免的租金延展的，不存在逾期支付的问题，2020年9月的租金被告已于2020年6月已支付，10月和11月的租金是在2021年2月份支付的，即使迟延，原告的损失也远没有违约金高。3.被告向原告支付的原本就是税后的租金，针对第三项诉请不存在承担责任问题。4.针对政府的房产税减免优惠，是政府行为，被告并无法对其减免房产税，原告该项诉请不应当向被告主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为武汉市青山区和平大道809号奥山世纪城K-2-1（3号楼地下商业）3栋负一层D1354号商铺所有权人。2012年7月11日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《商铺委托经营及管理协议书》，约定：甲方同意将其购买的奥山世纪城?奥山世纪广场项目负一层D1354号商铺（建筑面积19.52平方米）委托乙方经营及管理，乙方负责商铺招商及培育市场；委托经营及管理的期限共计为8年，从签订本协议起至2021年5月31日止，在上述经营及管理期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权，但从本协议生效之日起至2013年5月31日前为市场培育期及装修期，双方一致确认该期间乙方不向甲方支付租金及任何费用；上述商铺在委托经营及管理期间，2013年6月1日至2016年5月31日年租金为49595元，半年租金为24798元，2016年6月1日至2018年5月31日年租金为49595元，半年租金为24798元，2018年6月1日至2021年5月31日年租金为49595元，半年租金为24798元，本条款所涉租金为税前租金；2013年6月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方按半年度支付，具体支付时间为2013年6月10日前支付半年租金，2013年12月10日前支付半年租金，以此类推；在委托经营期间，甲方所获得的税前租金所产生的契税，甲方同意由乙方按国家规定代扣代缴，届时乙方向甲方支付的租金为扣除契税等一切税费后的租金；乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本协议书；本协议书自甲乙双方授权代表人（或本人或授权委托代理人）签字并加盖公章之日起生效。协议签订后，被告将涉案商铺在内的其他商铺一并打包出租给案外人武汉兴聪餐饮管理有限公司。合同履行过程中，被告向原告支付了截至2020年6月30日的租金。2021年2月7日，被告向原告支付2个月租金。此后，被告未再支付租金。关于代扣代缴税款情况，被告已代原告支付截至2021年4月30日的税款。此后的税款尚未缴纳。涉案商铺的实际承租方（案外人）与被告、案外人武汉奥山世纪房地产开发有限公司签订《商铺租赁及管理合同》的补充协议，约定为应对疫情共同承担因疫情暂停营业的损失，给予承租商铺2020年4月15日至2020年7月14日、2020年7月15日至2020年10月14日期间的租赁费用予以优惠。庭审时，被告表示优惠金额相当于减免了2个半月的租金。以上事实有房产证、商铺委托经营及管理协议书、支付凭证、发票、完税证明、商铺租赁及管理合同、补充协议以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《商铺委托经营及管理协议书》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点为：1、关于新冠疫情期间的租金是否应予以减免；2、关于被告是否应承担违约责任；3、关于被告是否应赔偿原告不能享受政府房产税减免优惠所受损失。1、关于新冠疫情期间的租金是否应予以减免。为应对新冠疫情，武汉地区自2020年1月23日起实行封城管控，后于4月8日解除。新冠疫情作为不可抗力，必将对城市生产生活经营管理等产生全方面不利影响，必然对被告在封城期间以及解封后的一段时间内履行委托经营合同造成影响。本院综合原、被告就涉案商铺自合同签订以来的履行情况及被告的过错程度，参照被告与实际承租人疫情期间租金减免情况，根据公平原则，酌情对新冠疫情期间商铺的租金减免2个半月。即在被告前期已支付的租金中冲抵2020年7月1日后产生的租金，故截至2020年9月15日前的租金被告已经支付完毕。根据协议约定租金按每半年度支付，具体支付时间为该付款周期第一个月的10日前，则2020年6月10日前应该支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金24798元（税前），扣除本院酌情减免的2个半月租金及被告已支付的6月份租金后，则被告应向原告支付2020年9月16日至11月30日的租金10332.50元（24798÷6×2.5）。2021年2月7日被告又支付2个月租金8266元（税前），故被告还应支付2066.50元（税前）。被告还应于2020年12月10日前支付2020年12月1日至2021年5月31日的租金24798元（税前）。因被告尚未完全缴纳此时间段的税款，税款金额尚不能确定，故被告应向原告支付26864.50元为税前租金，实际支付金额应扣除相应税款。综上，对于原告要求被告支付拖欠商铺租金的诉讼请求，本院予以部分支持。2、关于被告是否承担违约责任。被告未按合同约定时间支付租金，已经构成违约，应该承担相应的违约责任。原告主张按照日万分之三计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。根据被告支付租金的时间，违约金应分段计算：以10332.50元扣除税款后金额为基数，从2020年6月11日起计算至2021年2月6日止；以2066.50元扣除税款后金额为基数，从2021年2月7日起计算至实际清偿之日止；以24798元扣除税款后金额为基数，从2020年12月11日起计算至实际清偿之日止。对原告的该项诉请，本院予以部分支持。被告对此的抗辩意见，本院不予采信。3、关于被告是否应赔偿原告不能享受政府房产税减免优惠所受损失。因政府房产税减免需要原被告双方就租金减免达成一致意见，并向税务机关提出相应申请，由于双方在租金减免上分歧过大，导致无法申请，现原告主张被告赔偿相关损失，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉奥山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈佳音、丁德华、陈翰支付截至2021年5月31日的租金26864.50元（含税，税费由被告代扣代缴）；二、被告武汉奥山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈佳音、丁德华、陈翰支付违约金（以10332.50元扣除税款后金额为基数，从2020年6月11日起计算至2021年2月6日止；以2066.50元扣除税款后金额为基数，从2021年2月7日起计算至实际清偿之日止；以24798元扣除税款后金额为基数，从2020年12月11日起计算至实际清偿之日止。以上均按照日万分之三的标准计算）；三、驳回原告陈佳音、丁德华、陈翰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费299元，由原告陈佳音、丁德华、陈翰负担63元，由被告武汉奥山商业管理有限公司负担236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李丽二〇二一年四月二十九日法官助理汪诗雨书记员李珺