上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11911号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海屿康工贸有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中南路32号。法定代表人：卢志康，总经理。委托诉讼代理人：胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹宝军，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海南汇黄河电线电缆厂，住所地中国（上海）自由贸易试验区康桥镇高西村。投资人：孙晶。被上诉人（原审被告）：孙晶，女，1985年11月29日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王鑫明，上海市锦天城律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：闵叶，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海屿康工贸有限公司（以下简称屿康公司）因与被上诉人上海南汇黄河电线电缆厂（以下简称南汇电缆厂）、孙晶房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初53732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人屿康公司的上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判南汇电缆厂返还押金人民币（下同）149,650元、租金642,900元、赔偿装修损失817,977.70元，承担装修损失的评估鉴定费55,944元，孙晶对南汇电缆厂的上述债务承担连带责任。事实和理由：双方签订租赁合同时涉讼房屋已处于待拆迁状态，被上诉人已签署拆违协议，然被上诉人并未将此情况告知上诉人，导致上诉人装修房屋还转租，租赁房屋所在场地后被当地政府部门封堵，导致房屋无法使用，给上诉人造成损失，被上诉人理应承担装修损失；就2,400平方米房屋的交付应有两个月免租期，租金尚未开始起算；南汇电缆厂为个人独资企业，孙晶应以其个人财产对企业债务承担无限责任。被上诉人南汇电缆厂、孙晶辩称，上诉人的转租行为未获得南汇电缆厂的同意，且上诉人违法转租导致多家非法经营商户被多部门联合处罚；上诉人违约致合同解除，其不应再享有免租期；孙晶作为出资人出资到位，其个人资产与企业资产不能混同，故其不同意上诉请求。屿康公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认屿康公司与南汇电缆厂签订的《租赁合同》于2019年3月10日解除；2、南汇电缆厂退还屿康公司2019年3月10日起房屋无法正常使用期间的租金665,340元及押金149,650元；3、南汇电缆厂赔偿屿康公司装修及各项损失费2,008,660元；4、南汇电缆厂承担本案的保全费、诉讼费等费用；5、孙晶对南汇电缆厂的以上债务承担连带清偿责任。在一审法院2020年3月16日庭审中屿康公司要求确认租赁合同无效。南汇电缆厂则提出反诉，请求判令：1、屿康公司与南汇电缆厂签订《租赁合同》于2019年6月15日解除；2、屿康公司向南汇电缆厂支付1,700平方米厂房和办公楼自2019年5月15日至2019年6月14日的租金63,240元；3、屿康公司向南汇电缆厂支付1,700平方米厂房和办公楼自2019年6月15日起至实际搬出之日止的房屋使用费以及剩余2,400平方米厂房和办公楼自2019年9月25日起至实际搬出之日止的房屋使用费；4、屿康公司向南汇电缆厂赔偿以月租金三倍计算的违约金448,950元;5、屿康公司支付欠付的水电费65,000元。一审法院认定事实：（一）无争议的事实2018年9月7日，屿康公司与南汇电缆厂签订《厂房租赁合同》，合同约定：南汇电缆厂向屿康公司出租上海市浦东新区XX路XX弄XX号厂房，建筑面积为4,100平方米；屿康公司租赁系争厂房用于从事厂房、电商、货物仓储与办公等；南汇电缆厂在2018年9月10日交付1,800平方米厂房和办公楼，余下面积在2018年12月中旬左右交付使用，前期租金交付面积支付；屿康公司装修免租期为2个月，装修免租期内南汇电缆厂不收取租金；租赁日期自2018年9月15日至2028年9月15日止；考虑到厂房面积的因素，承租方在承租期内如有多余厂房空出，经过南汇电缆厂同意后允许承租方在租赁期内，由承租方自行转租，引进后的关联企业所有的债务、安全、消防、日常管理由承租方负责；厂房租金每天每平方米1.2元,年租金1,795,800元；租赁期限10年，每3年为一递增周期，递增率3%；付六押一，以后每次房租屿康公司应提前10日支付，逾期支付的，每逾期一日，则屿康公司需按一月租金总和的1%支付违约金，租赁期满后，屿康公司结清所有水电费用外，押金南汇电缆厂无息全额退还屿康公司；租赁期间，使用系争厂房所产生的水、电费用由屿康公司自行承担，水、电费按国家标准支付（具体以水电部门账单结算）；……。合同签订后，屿康公司支付了6个月的租金897,900元及押金149,650元，其中2018年11月15日至2019年5月14日（6个月）1,700平方米的租金，2019年3月25日至2019年9月24日（6个月）4,100平方米的租金。南汇电缆厂及孙晶于2018年9月10日交付了1,700平方米,余下的2,400平方米于2019年1月25日交付。原审又认定，2018年11月1日，南汇电缆厂出具《授权书》，同意将属于南汇电缆厂所有的系争厂房租赁给屿康公司，并同意屿康公司对外转租。屿康公司承租系争厂房后自2018年9月起对系争厂房进行装修，并对外招租，先后将系争厂房中的部分房屋转租给案外人上海A有限公司（以下简称A公司）、上海B有限公司（以下简称B公司）、马某、上海C有限公司（以下简称C公司）、上海D有限公司（以下简称D公司）、来某、金某、上海E有限公司（以下简称E公司）、上海F有限公司（以下简称F公司）。上述9名次承租人均对各自承租的厂房进行了装修。原审另认定，2019年3月20日，多个联合部门出具《告知书》给“废品回收”，告知主要内容为：系争厂房存在违法违规经营，政府部门将进行联合整治，要求“废品回收”立即停止经营、及时搬离等。之后，系争厂房被要求停止经营。2019年3月20日，南汇电缆厂负责人李某与屿康公司股东韩某电话联系，双方沟通系争厂房的通道无法正常进出的问题。2019年4月8日、2019年5月17日，南汇电缆厂负责人李某与屿康公司股东韩某两次电话联系，屿康公司告知南汇电缆厂系争厂房的通道无法进入。2019年4月24日，南汇电缆厂法定代表人的母亲林某因与屿康公司转租的次承租人租金退费问题发生纠纷被限制在南汇电缆厂而报警求助，后在警车的护送下离开。2019年5月28日，屿康公司出具《律师函》给南汇电缆厂，《律师函》的主要内容为：2019年3月10日起，系争厂房被园区管理方XX资产管理公司封堵，致使屿康公司及其转承租方等多家商户无法正常经营，造成严重经济损失，故函告南汇电缆厂要求立即疏通道路，确保系争厂房能够正常经营使用，若无法恢复道路正常通行的则要求退还已收取的租金、押金、赔偿损失、支付违约金等。原审还认定，系争厂房无合法建造手续。（二）有争议的事实认定1、关于屿康公司主张的场地平整费2万元2019年4月30日，案外人韩某支付张影2万元。屿康公司称该款项系作为场地平整费予以支付。南汇电缆厂对该证据不予认可，并称屿康公司自称2019年3月10日已经解除合同了、屿康公司在此后两个月后再支付场地平整费存在伪造相应转账的行为。一审法院认为，该笔费用不是屿康公司支付，即使是屿康公司支付了该笔款项，也不能证明屿康公司实际支付的是场地平整费，故不能认定屿康公司支付了场地平整费2万元。2、关于屿康公司主张的中介费246,800元屿康公司举证了2018年10月26日至2019年5月19日期间的转账凭证以证明屿康公司支付了中介费246,800元。南汇电缆厂对上述转账凭证均不认可，在上述转账凭证的业务摘要中有的注明“理财”、有的注明“消费”，有的注明“商品”，上述转账凭证系屿康公司拼凑转账记录以达到主张中介费损失的目的。一审法院认为，上述转账凭证无法证明转账凭证中所涉款项由屿康公司支付，更无法证明屿康公司支付了中介费，故均不予采信。3、关于屿康公司主张的网络推广费109,800元屿康公司举证了2018年9月10日、2019年2月26日的转账凭证两张以证明其支付了网络推广费109,800元。南汇电缆厂对上述转账凭证均不认可。一审法院认为，上述转账凭证中的付款人均非屿康公司，也未注明付款用途，因此无法证明系转账凭证中所涉款项由屿康公司支付，更无法证明屿康公司支付了网络推广费，故均不予采信。4、关于屿康公司搬离系争厂房时间的认定原审中，屿康公司称其于2019年3月10日起即从其承租的约20平方米的办公室中搬出，2019年9月10日屿康公司发现其他次承租人也已从系争厂房中搬出、厂房已经腾空；南汇电缆厂称其于2020年3月11日至现场时系争厂房尚未搬空，仅系争厂房的房屋平面示意图1（金某）、5（来某）均已搬空，其余均由屿康公司上锁，也未与南汇电缆厂办理过房屋交接手续；1、5房屋的面积共计1,530平方米。一审法院认为，屿康公司搬离系争厂房时未与南汇电缆厂办理房屋交接手续，又未举证证明屿康公司曾通知南汇电缆厂其于2019年3月10日、2019年9月10日搬离系争厂房，故一审法院根据南汇电缆厂的自认认定屿康公司于2020年3月10日已经从房屋平面示意图1、5房屋中搬空面积共计1,530平方米的厂房。5、关于屿康公司的装修损失认定在一审审理过程中，经屿康公司申请，一审法院委托上海东方投资监理有限公司（以下简称评估公司）对系争厂房内的装饰装修现值进行评估，评估公司于2019年12月20日出具[2019]沪0115民初53732号《司法鉴定报告》，鉴定结论为：系争厂房的装修总造价838,167.28元，其中屿康公司的装修造价371,416.90元、A公司造价275,897.63元、B公司107,458.10元、马某4,519.26元、C公司18,565.72元、D公司17,744.94元、金某11,664元、E公司11,907.61元、F公司2,825.90元。屿康公司对《司法鉴定报告》无异议。南汇电缆厂对《司法鉴定报告》提出8条异议，评估公司对南汇电缆厂的8条异议分别作了回复。一审法院针对南汇电缆厂的8条异议，结合评估公司的回复意见一一认证如下：（1）关于南汇电缆厂提出“屿康公司装饰工程鉴定意见书中序号9隔墙内衬隔音棉，金额11,936.16元，南汇电缆厂认为隔墙内衬中无隔音棉，相关费用应该扣除”。评估公司认为，上述南汇电缆厂提及的隔墙内衬隔音棉为现场实际完成的部分防火隔音棉的工程量，评估公司与双方对现场勘察时均已确认，对于隔墙中没有防火隔音棉部分亦未计取此部分造价。一审法院认为，评估公司已经根据双方确认的现场勘察情况对于隔墙中没有防火隔音棉部分的相关费用予以扣除，上述11,936.16元系现场实际完成的部分防火隔音棉的工程量造价应当计取。（2）关于南汇电缆厂提出“屿康公司装饰工程鉴定意见书中序号10内墙油漆，金额20,530.22元，序号11内脚手架，金额10,972.07元，南汇电缆厂交付的时候已经有内墙油漆和涂料，详见附件照片，对方无需施工内墙油漆及配合使用脚手架，该部分费用不应计取”。评估公司认为，屿康公司认为其对厂房内墙重新刷了油漆，南汇电缆厂认为交房的时候已经有内墙油漆，该部分内墙是否重刷油漆，评估公司也无法辨别，鉴定金额合计为44,698.90元（包含在鉴定总金额838,167.28元以内,详见后附鉴定意见书明细）,是否计取,由法庭根据庭审质证情况确定。一审法院认为，双方在《厂房租赁合同》中并未对系争厂房的装修装饰状况进行描述，南汇电缆厂未举证证明在将系争厂房交给屿康公司前已经对内墙进行了油漆粉刷、且该内墙油漆就是评估当时的油漆状况，应由南汇电缆厂承担举证不利的后果,认定屿康公司租赁期间对内墙进行了油漆粉刷并配合使用脚手架，该造价44,698.90元拟计取。（3）关于南汇电缆厂提出“屿康公司装饰工程鉴定意见书工料机汇总表中架子工金额13,096.35元，装饰木工金额56,717.86元，油漆工金额10,366.01元，其他工金额16,408.01元，油漆工、沟路工、其他工房屋修缮金额17,980.95元，内墙乳胶漆金额5,130.02元，外墙油漆底漆和面漆金额7,153.08元，隔音棉金额8,914.32元，合计金额135,766.60元,其中装饰木工、其他工工时过高，不合理；交付时已有内外墙油漆，架子工、油漆工、内墙乳胶漆、外墙油漆底漆和面漆不应计取；隔墙内衬中无隔音棉，不应计费；房屋交付时状态完好，对方从未提及房屋有问题，不存在房屋修缮，油漆工、沟路工、其他工房屋修缮费用不应计取”。评估公司认为，《司法鉴定报告》按照上海2016定额及相关规定进行的审价，其中人工单价和材料单价均按照上海市住房和城乡建设管理委员会门户网站建设工程造价信息平台发布的造价信息电子版2018年9月至2019年3月份的市场信息价并结合本案实际情况综合取定，是合理的。南汇电缆厂提出“架子工、油漆工、内墙乳胶漆，隔墙内衬中隔音棉等不应计费”，评估公司在《司法鉴定报告》第5页鉴定回复意见第（1）、（2）项中已回复。外墙油漆现场实际已做，评估公司与双方对现场勘察时均已确认。“油漆工、沟路工、其他工房屋修缮”是按照房屋修缮定额套取生成所得，各定额之间相互借鉴使用是允许的，评估公司按照适合实际的定额子目计取，是合理的。一审法院认为，装饰木工、其他工工时由评估公司按照规定进行审价，南汇电缆厂提出工时过高不予采信；一审法院关于南汇电缆厂提出“架子工、油漆工、内墙乳胶漆，隔墙内衬中隔音棉等不应计费”的认定意见，参照上述第1、2条的认证意见，应当计取费用；关于“外墙油漆、油漆工、沟路工、其他工房屋修缮费用”，采信评估公司的意见，应当计取。（4）关于南汇电缆厂提出“屿康公司装饰工程鉴定意见书费用表中企业管理费和利润费用过高”。评估公司认为，本次鉴定意见书中企业管理费和利润按照沪建市管[2016]42号文件相应费率计取，是合理的。一审法院认为，评估公司的意见较为可信，应予采信。（5）关于南汇电缆厂提出“A公司装饰工程鉴定意见书中所有装修项目、定制烤漆房，屿康公司装修未取得授权，在厂房车间内擅自增加阁楼和淋浴房，违反了厂房的使用用途作宿舍使用，所以造成的损失应该由该方自行负担”。评估公司认为，上述爆顺装饰工程所有装修项目、定制烤漆房均为现场实际施工，评估公司按照实际完成装修内容进行审价。一审法院认为，评估公司按照实际完成装修内容进行评估，南汇电缆厂并未举证证明A公司所搭建的阁楼及淋浴房用于宿舍，故对该部分装修造价予以计取。（6）关于南汇电缆厂提出“A公司安装工程鉴定意见书中TCL空调和海尔热水器、举升机，南汇电缆厂认为设备可移装后使用，不产生相关损失”。评估公司认为，上述项目中TCL空调和海尔热水器、举升机均为固定装修安装部分，均应计取。一审法院认为，上述项目中TCL空调和海尔热水器、举升机虽为固定装修安装部分，但这些设备可以移装后再使用，不宜认定为装修损失，故相关装修造价共计17,065.74元应予扣除。（7）关于南汇电缆厂提出“B公司装饰工程鉴定意见书中序号8-15，淋浴房设施，金额11,083.70元，南汇电缆厂认为装修未取得授权，在厂房车间内擅自增加淋浴房，所以造成的损失应该由该方自行承担”。评估公司认为，B公司装饰工程中淋浴房设施均为现场实际施工，按照实际完成装修内容进行审价。一审法院认为，评估公司按照实际完成装修内容进行评估，合同并未约定不能增加淋浴房，故该部分造价应当计取。（8）关于南汇电缆厂提出“B公司安装工程鉴定意见书中序号10，二手挂式空调，金额3,123.84元，南汇电缆厂认为设备可移装后使用，不产生相关损失”。评估公司认为，上述项目中二手挂式空调为固定装修安装部分，应计取。一审法院认为，上述项目中二手挂式空调虽为固定装修安装部分，但可以移装后再使用，不宜认定为装修损失，该装修造价3,123.84元应予扣除。综上，一审法院认定，屿康公司装饰装修损失总价为：838,167.28元-17,065.74元-3,123.84元=817,977.70元。一审法院认为：关于合同效力。系争厂房无合法建造手续，屿康公司与南汇电缆厂关于系争厂房的《租赁合同》无效。屿康公司要求确认合同无效的本诉请求，予以支持。南汇电缆厂要求确认合同于2019年6月15日解除的反诉请求，不予支持。关于屿康公司应付房屋使用费。系争厂房于2019年3月20日被多个部门联合整顿、通道被封堵，屿康公司及其转承租户均无法正常通行，自2019年3月20日起系争厂房无法正常使用，南汇电缆厂对此也知情。2019年3月19日前，屿康公司正常使用系争厂房，故屿康公司应参照双方约定的租金标准承担1,700平方米自2018年11月15日至2019年1月24日止的房屋使用费144,840元及4,100平方米自2019年1月25日起至2019年3月19日止的房屋使用费265,680元,共计410,520元。2019年3月20日起，屿康公司因无法正常使用系争厂房，南汇电缆厂也未能有效解决屿康公司的道路通行问题，南汇电缆厂要求屿康公司参照合同约定的租金标准支付房屋使用费有失其合理性，鉴于屿康公司至2020年3月16日一审法院庭审时未举证证明其已向南汇电缆厂腾空并交还系争厂房，故屿康公司应参照合同约定租金标准的20%承担自2019年3月20日至2020年3月16日期间按照实际占有面积计算的房屋使用费342,585.64元，其中2019年3月20日至2020年3月10日期间按照4,100平方米计取房屋使用费338,884.84元，2020年3月11日至2020年3月16日按2,570平方米（扣除南汇电缆厂自认的已搬空房屋面积1,530平方米）计取房屋使用费3,700.80元。一审法院已经告知双方自2020年3月16日或3月17日起对系争厂房进行交接,逾期不交接的则由不配合交接的承担责任,故对南汇电缆厂主张此后的房屋使用费的请求不予支持。关于屿康公司要求退还费用的本诉请求。扣除屿康公司应当承担的房屋使用费总计753,105.64元外，南汇电缆厂应退还屿康公司144,794.36元。合同无效后，南汇电缆厂应退还屿康公司押金149,650元。关于屿康公司要求赔偿装修装饰损失的本诉请求。南汇电缆厂明知系争厂房无建筑合法手续而予以出租，屿康公司未审查系争厂房是否有合法建造凭证而承租，双方对合同无效均有过错，应承担屿康公司装修装饰损失817,977.70元的一半，即南汇电缆厂应赔偿屿康公司装修装饰损失408,988.85元。屿康公司在收取南汇电缆厂的装修装饰损失408,988.85元后应另行妥善处理与转租承租人之间的装修装饰损失赔偿事宜。关于屿康公司要求孙晶对南汇电缆厂的债务承担连带责任的本诉请求。与屿康公司签订合同的系南汇电缆厂，合同的相对方是南汇电缆厂，并非孙晶，故屿康公司要求孙晶对南汇电缆厂的债务承担连带责任的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。关于南汇电缆厂要求支付违约金的反诉请求。合同无效，南汇电缆厂要求屿康公司支付违约金的反诉请求不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,于二〇二〇年三月二十六日判决：一、确认屿康公司与南汇电缆厂所签订的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号的厂房的《租赁合同》无效；二、南汇电缆厂于判决生效之日起十日内返还屿康公司144,794.36元及押金149,650元；三、南汇电缆厂于判决生效之日起十日内赔偿屿康公司装修装饰损失408,988.85元；四、驳回屿康公司的其余本诉请求；五、驳回南汇电缆厂的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,389元,减半收取计14,694.50元，由屿康公司负担9,277.33元，由南汇电缆厂负担5,417.17元;反诉案件受理费4,461元，由南汇电缆厂负担;本诉保全费5,000元,由屿康公司负担283元，由南汇电缆厂负担4,717元；鉴定费55,944元，由屿康公司负担27,972元，南汇电缆厂负担27,972元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉讼厂房无合法建造手续，故本案双方间订立的《租赁合同》无效。本院注意到，合同约定屿康公司装修免租期为2个月，装修免租期内南汇电缆厂不收取租金。本院认为，鉴于涉讼合同无效，承租人不应再享有免租利益，故屿康公司关于其无需支付2,400平方米厂房2个月免租期费用的上诉理由，显难成立。本院同时认为，鉴于本案双方对于合同无效均有过错，故原审法院判决双方分担装修装饰损失并无不妥，对此本院予以维持。本院还需指出的是，南汇电缆厂系个人独资企业，孙晶为投资人。依据《中华人民共和国个人独资企业法》之相关规定，个人独资企业是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。因此，本案中，屿康公司要求孙晶对南汇电缆厂的债务承担连带责任于法有据，可予支持，原审法院的处理有误，对此本院予以纠正。本院注意到，原审法院对于鉴定费已作补充处理，考虑双方之过错，该项处理亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初53732号民事判决；二、孙晶就上海南汇黄河电线电缆厂向上海屿康工贸有限公司返还144,794.36元及押金149,650元、赔偿装修装饰损失408,988.85元的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费29,389元,减半收取计14,694.50元，由上海屿康工贸有限公司负担9,277.33元，由上海南汇黄河电线电缆厂负担5,417.17元;反诉案件受理费4,461元，由上海南汇黄河电线电缆厂负担;本诉保全费5,000元,由上海屿康工贸有限公司负担283元，由上海南汇黄河电线电缆厂负担4,717元；鉴定费55,944元，由上海屿康工贸有限公司负担27,972元，上海南汇黄河电线电缆厂负担27,972元。二审案件受理费13,150.66元，由上海屿康工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年四月十五日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……