四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1126民初107号 原告：徐文凯，男，1978年10月8日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：徐永强，四川坤宏律师事务所律师。 被告：胡连弟，男，1963年3月5日出生，汉族，住四川省夹江县。 第三人：袁澜澜，女，2000年10月13日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：袁利刚，男，系袁澜澜父亲。 第三人：黄梦婷，女，2002年4月29日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：黄昆，男，系黄梦婷父亲。 原告徐文凯与被告胡连弟合同纠纷（立案案由为租赁合同纠纷，经审理变更为此案由）一案，本院于2021年1月12日立案受理后依法适用简易程序进行审理。2021年2月4日本院依申请追加袁澜澜、黄梦婷为本案第三人。2021年3月10日、4月2日，本院依法公开开庭审理了本案。原告徐文凯及其委托诉讼代理人徐永强、被告胡连弟、第三人袁澜澜委托诉讼代理人袁利刚、第三人黄梦婷委托诉讼代理人黄昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐文凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失100万元，并且原告在同等条件下享有优先购买权；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认被告胡连弟与第三人袁澜澜、黄梦婷于2020年11月28日签订的《买卖协议》无效；2.依法判令被告胡连弟与第三人袁澜澜、黄梦婷赔偿原告损失100万元，并且原告在同等条件下享有优先购买权；3.本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2017年8月15日，原、被告签订《厂房出租合同协议书》，被告将其有房屋所有权和国有土地使用权的坐落于原夹江县××镇××村六社的个人独资企业夹江县米兰陶瓷厂内的总面积6810平方米的厂房等出租给原告，原告用于青瓦配件及建筑材料生产经营。租赁期限为10年，自2017年10月1日起至2027年10月1日止。租赁时间为10年，前5年年租金为15万元，后5年租金在不低于15万元的基础上随行就市，现租金已支付至2021年10月1日。原告在承租的场地上注册登记了夹江县凯哥瓦业有限公司，至今投资共800余万元。现被告在未通知原告的情况下，与第三人恶意串通，于2020年11月28日签订《买卖协议》，将涉案厂房及土地使用权转让给第三人。严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失，为维护原告的合法权益，原告诉至本院提出前述诉讼请求。 被告胡连弟辩称，1.被告于2017年8月15日与徐文凯签订了《出租协议》，租金已交至2021年10月1日，在出租期间，由于被告以案涉土地抵押担保向案外人徐立根借款100万元，尚欠利息30万元，共计130万元整。因徐立根催促还款，遂与徐文凯及其姐夫王素君多次协商将案涉土地及厂房以115万元整(不含税)优先卖与徐文凯一事，徐立根也曾参与其中，也曾告知有其他人想购买，由于当时只有土地证，过户手续复杂，徐文凯迟迟不愿付款、办理，写了几次协议都未最终达成买卖。迫于还款压力，被告委托案外人李林虹将案涉土地以150万元(含税)价格卖给袁澜澜、黄梦婷后，被告将买卖款用于归还徐立根；2.原告所投资800万元并无材料证据证明其投资金额，且其投资是其自行经营所需，与被告无关；3.买受人并未对之前的协议做出任何变动影响骚扰原告的经营，且之前租赁协议并未有任何影响。综上，原告所提出的诉求无理无据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 第三人袁澜澜述称，不认可原告的诉讼请求和事实理由。第三人与被告不存在恶意串通。在此前第三人与被告不认识对方，第三人在购买案涉土地、厂房后也没有阻止过原告继续租赁使用案涉土地、厂房。当时只是觉得这个厂房可以买，就买了。原告在起诉之前从来没有找过第三人协商租赁的事情，直接就把第三人起诉了，于情理而言第三人难以接受。另，第三人已合法取得案涉土地的不动产权证，第三人与被告的买卖合理合法。 第三人黄梦婷述称，不同意原告方的诉请，第三人在买案涉土地和厂房的时候，是询问了被告的代理人，为什么承租人没有购买，被告的代理人当时说他们价格谈不好，从2020年10月开始谈，谈了几个月都没有谈好，所以来找第三人买，第三人接受了对方的价格就买了；第三人买了案涉土地和厂房之后，从未找过原告方，因为在购买时候，被告代理人就给我们说了厂房是出租的，签订了租赁合同，还有5年的期限，所以第三人也想等租赁期限满了之后再找原告说协商租赁的事情。 本院经审理认定事实如下：2003年9月15日，原夹江县米兰陶瓷厂经登记取得坐落于夹江县××镇××村6社的6810.4平方米的国有土地使用权，其土地用途为工业工地。原夹江县米兰陶瓷厂系个人独资企业，投资人为本案被告胡连弟，该厂于2009年3月4日核准注销。2017年8月15日，被告胡连弟作为出租人、原告徐文凯作为承租人，双方签订了《厂房出租合同协议书》一份，该协议书约定：被告胡连弟将其坐落在××镇××村总面积为6810平方米的厂房（以下简称案涉厂房）出租给原告徐文凯，厂房类型为工业，原告将该厂房用作青瓦配件及建筑材料；厂房租赁日期10年，自2017年10月1日至2027年10月1日止。该协议还对租金、租金支付方式、厂房转租和归还等进行了具体约定。原告承租了案涉厂房后，在该处注册成立了夹江县凯哥瓦业有限公司，法定代表人为本案原告徐文凯。原告每年按期缴纳租金，2020年8月24日被告胡连弟收到原告徐文凯支付的2020年10月至2021年10月期间的租金15万元。 2020年8月底，被告胡连弟因需偿还案外人徐立根借款打算将案涉土地使用权及厂房出售，原告亦有购买意向，双方就购买案涉土地使用权及厂房事宜开始进行协商。期间，夹江县凯哥瓦业有限公司股东王素君代表原告通过微信分别于2020年9月29日、10月7日、10月8日、10月14日、10月31日向被告胡连弟发送多版本的草拟买卖案涉土地使用权及厂房的协议。被告向法庭提交了2020年10月14日发送的草拟协议、2020年10月31日发送的草拟协议。该二份草拟协议除付款方式的约定进行了显著修改外，其余内容基本一致。该二份草拟协议涉及三方当事人，本案原告拟作为买受人、本案被告拟作为出卖人、案外人徐立根作为第三方，其身份为本案被告的债权人。除付款方式外，二份草拟协议均约定：被告胡连弟将其所有的案涉土地使用权、厂房以130万元的价格转让给原告徐文凯，被告胡连弟指定徐立根为转让款的收款人，徐立根因持有案涉土地使用权的国有土地使用权证书，需协助完成变更登记；案涉土地使用权在转让过程中产生的增值税、交易税、测绘费等由被告胡连弟负担，产生的契税由原告徐文凯负担。而二份草拟协议的不同之处在于：2020年10月14日发送的草拟协议中转让款支付方式为，三方签订协议当天，原告徐文凯以转账方式向被告胡连弟支付定金壹拾伍万元整。由于被告胡连弟与徐立根存在债权债务关系，被告胡连弟指定原告徐文凯将定金转给徐立根，用于支付徐立根利息。完成土地转让流程，原告徐文凯支付被告胡连弟2020年10月15日至2021年10月14日租金自动转为土地购买款，原告徐文凯取得国有土地使用权证书后，原告徐文凯于3日内向被告胡连弟支付尾款壹佰万元整，该壹佰万元亦由徐文凯直接转账支付徐立根用于归还被告胡连弟欠付徐立根的借款本息。2020年10月31日发送的草拟协议则将该部分转让款支付方式变更为，三方签约当天，原告徐文凯以转账方式一次性向甲方支付买卖款壹佰壹拾伍万元整，该款直接由原告徐文凯支付给徐立根，原告徐文凯已经支付给被告胡连弟的2020年10月15日至2021年10月14日的租金15万元自动转为土地转账款。 庭审中，原被告一致确认自2020年11月7日双方就案涉土地使用权及厂房的转让事宜进行当面协商后，双方未再直接就该转让事宜进行协商。直至2021年1月4日，夹江县凯哥瓦业有限公司股东王素君代表原告电话联系被告胡连弟询问案涉土地使用权及厂房是否已经转移一事。 2020年11月28日，被告胡连弟委托案外人李林虹作为其代理人，与第三人袁澜澜、黄梦婷签订《买卖协议》一份，约定被告胡连弟将案涉土地使用权转让给二第三人，土地转让价为人民币壹佰肆拾伍万元，交易所产生的所有税费由胡连弟承担。在签订该协议之日，二第三人立即支付转让款叁拾万元，余款壹佰壹拾伍万元在会安迪缴完税、费后，而第三人一次性付清。签约当天即2020年11月28日，二第三人通过案外人吴永玉转账支付被告胡连弟的代理人李林虹30万元。2020年12月11日，二第三人再次通过案外人吴永玉转账支付被告胡连弟的代理人李林虹100万元。在办理案涉土地使用权产权转移登记过程中，因税费过高，被告胡连弟与二第三人一致同意转让款增加5万元，即案涉土地使用权的实际转让金额为150万元。 2020年12月17日，被告胡连弟与二第三人共同向夹江县不动产登记中心申请办理案涉土地使用权转移登记，二第三人于当天再次通过案外人吴永玉转账支付被告胡连弟的代理人李林虹20万元。2020年12月18日，二第三人取得案涉土地的不动产权。 2021年1月4日，夹江县凯哥瓦业有限公司股东王素君电话联系被告胡连弟，通话中王素君询问：“……你这土地纠结还卖给我们不？”，胡连弟回复“哎呀，就是不知道他（徐立根）现在弄得怎么样”、“主要是这样的，因为我喊他去弄，卖我肯定要卖，肯定最后下来要卖……我现在是没有钱去垫付，结果就喊他去整……我哪天回来，我打电话问一下他”……王素君问“这个事情我一直在等你和徐立根，我也给徐立根打过电话，就是说他说他要帮到办……前两天我还给他打过电话，他说要拖一段时间，手续比较复杂，你去给他们那边办没有，税务局那边？”，胡连弟回复“不晓得失效没失效”、“税务局我去查过，办我没有去办”、“暂时呢我没有去查过，没有去查我说要去办我就写了个委托手续给徐立根，我还是没有办法”、“我喊他去办那个税不知道办没有办好”。 另查明，1.案涉土地使用权经乐山市智信房地产评估咨询有限公司估价为136.88万元、房屋估价为33.78万元，评估基准日为2020年11月26日。2.被告胡连弟转让案涉土地使用权涉及的税种、税款为：增值税133341.68元、城市维护建设税3333.54元、地方教育附加税1333.41元、教育附加2000.12元、个人所得税80005.01元、印花税666.70元、特地增值税133341.68元。3.第三人购买案涉土地使用权缴纳契税80005.02元。4.夹江县税务局出具的《夹江县米兰陶瓷厂税务管理情况说明》载有：2020年12月，夹江县米兰陶瓷厂因债务问题，需要将名下土地及地面建筑物和设备过户给自然人黄梦婷。建筑及设备价值由第三方机构进行评估，评估价值337800元:土地价值以夹江县国土部门制定的基准地价342元/来核定计算，核定价格为2329033.68元，合并计价2666833.68元。由于夹江县米兰陶瓷厂前期购入土地和房屋时未取得任何成本票据，因此在计算税金时无法进行成本抵扣，因此按2666833.68元全额征税，涉及税款354022.14元，已入库。 以上事实有内资企业登记基本情况表、《厂房出租合同协议书》、收条、夹江县凯哥瓦业有限公司企业登记信息、胡连弟与王素君微信聊天记录、《买卖协议》、不动产登记档案、李林虹银行流水清单、王素君与胡连弟通话录音、《夹江县米兰陶瓷厂税务管理情况说明》以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 关于原告提交的投资款清单及收据、建设合同、发票，本院认为该证据系原告经营夹江县凯哥瓦业有限公司的投资经营行为，与本案不具有关联性，不能达到原告的证明目的；关于夹江县凯哥瓦业有限公司股东李君霞与第三人黄梦婷父亲黄昆的通话录音以及李君霞与第三人袁澜澜父亲袁利刚的通话录音，从通话内容来看，其通话内容仅能反映二第三人在购买案涉国有土地使用权时未告知原告徐文凯，但不能达到证明二第三人在其与胡连弟关于转让案涉土地使用权时存在恶意串通之证明目的。 本院认为，本案原、被告之间签订的《厂房出租合同协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同内容真实、合法、有效。原告作为合法的承租人对承租的案涉土地使用权及厂房享有优先购买权。被告在实际转让案涉土地使用权及厂房给第三人袁澜澜、黄梦婷之前，虽有意将该土地使用权及厂房转让与原告徐文凯，但双方多次协商未果。虽协商未果，但在原告并未明确放弃购买的情况下，被告应在出现新的买家，并有意将案涉土地使用权及厂房转让与新卖家之前，履行通知承租人的义务，将与第三人协商的转让交易价格、交易方式等条件告知原告，以保障原告能够在掌握充分信息的情况下选择是否行使优先购买权。实际上，被告却在明知原告仍有购买意向的情况下，以145万的价格与第三人签订《买卖协议》,最终以150万的价格转让了案涉土地使用权及厂房，并办理了产权转移登记。被告的行为侵害了原告的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告胡连弟已侵犯了原告的优先购买权，且原告可以主张损害赔偿。但不能主张被告与第三人之间的买卖合同无效。如前文所述，原告提交的用以证明被告与第三人存在恶意串通的通话录音不能达到其证明目的，故原告的第一项诉讼请求不能成立，本院不予支持。 同理，在没有证据证明被告胡连弟与二第三人存在恶意串通侵害他人合法权益的情况下，第三人袁澜澜、黄梦婷不应承担赔偿原告损失的法律责任，故对原告要求第三人袁澜澜、黄梦婷赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于确认被告侵犯原告优先购买权后应以何种标准衡量原告的损失。根据前述法律规定，被告胡连弟侵害了原告徐文凯作为承租人的优先购买权，依法应当承担赔偿原告因丧失优先购买权而产生的损失的责任。确定损失标准，首先要确定承租人优先购买权的性质。根据法律规定的原意，优先购买权的设立，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠，故确定其损失，必须以同等条件为前提。根据举证规则，当承租人优先购买权受到侵害、要求作为出租人承担相应的赔偿责任时，承租人应当提供证据，以证明存在实际损害的要件事实。 本案中，原告为证明其损失，向本院提交了两组证据，一组是关于原告承租案涉厂房后所有投入该厂的支出。如前文所述，该组证据所列支出系原告经营夹江县凯哥瓦业有限公司的投资经营所需，并非其优先购买权受损带来的损失，其该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 另一组系一份夹江县税务局出具的《夹江县米兰陶瓷厂税务管理情况说明》，该说明中核定案涉土地价值为2329033.68元，但该土地价值的计算基准地价系现行夹江县国土部门制定的基准地价计算。对应案涉土地使用权进行交易时所作的土地使用权估价，该税务管理情况说明中未将土地使用权的剩余使用年限作为计算考虑，显然就案涉土地使用权的现有价值应以房地产评估咨询有限公司作出的评估报告中的估价更符合实际。因此，对原告主张以该情况说明中的核定土地价值及房屋估价之和与第三人成交价格之间的差额系其损失的主张，本院不予支持。但因被告未曾在将案涉土地使用权及厂房以150万元转让第三人之前以同等条件征询原告，故原告丧失了交易机会。从理性的商事交易目的分析，原告诉讼主张案涉土地使用权及厂房差价作为损失，可以支持，但应对确定差价的计算依据作出认定。案涉土地使用权经乐山市智信房地产评估咨询有限公司估价为136.88万元、地上房屋估价为33.78万元，合计170.66万元，而案涉土地使用权及厂房的实际转让价格为150万元，其间的差价应作为原告未能以同等价格、同等条件购买案涉土地使用权及厂房的损失，即20.66万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下： 一、被告胡连弟于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐文凯206600元； 二、驳回原告徐文凯其他诉讼请求。 案件受理费6900元，由原告徐文凯负担5474.46元；由被告胡连弟负担1425.54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 陈 星 二〇二一年四月十二日 书记员 周丽萍