北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2948号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京玲珑花园物业发展有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园中心会所一层。法定代表人：郑连营，董事长。委托诉讼代理人：钟宇清，北京市高界（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李少敏，男，1956年6月18日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司（以下简称玲珑花园物业公司）因与被上诉人李少敏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玲珑花园物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持玲珑花园物业公司的一审反诉请求，驳回李少敏的一审诉讼请求。事实和理由：1.玲珑花园物业公司享有先履行抗辩权，在李少敏未足额支付房款的情况下，一审法院判令玲珑花园物业公司协助李少敏办理所有权转移登记手续不当。玲珑花园物业公司未为李少敏办理房屋所有权转移登记手续的原因是其没有交纳公共维修基金和契税，其尚不具备办证条件。2.一审法院以超过诉讼时效为由驳回玲珑花园物业公司的反诉请求不当。双方于2019年10月28日签署了《房价确认书》，变更了原合同的付款金额，应当认定为李少敏作出了同意履行义务的意思表示。李少敏辩称，同意一审判决，不同意玲珑花园物业公司的上诉请求和理由。玲珑花园物业公司要求李少敏交税和公共维修基金，没有事实及法律依据。李少敏向一审法院起诉请求：判令玲珑花园物业公司履行与李少敏签订的《北京市外销商品房预售契约》第十五条约定，为李少敏办理海淀区2412号（即购房合同标注的乙8A）房屋的过户手续和房产证。玲珑花园物业公司向一审法院反诉请求：1.李少敏向玲珑花园物业公司支付购房款770539.4元；2.李少敏向玲珑花园物业公司支付购房款2003年2月10日前的利息136449.3元，并按日万分之五支付从2003年2月11日到实际付清之日止的延期付款违约金，计算至2020年10月14日为2486915.91元，以上购房款和利息及延期付款违约金合计3393904.61元。一审法院认定事实：1998年3月25日，玲珑花园物业公司（卖方、甲方）与李少敏（买方、乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》及《之补充协议》，约定乙方自愿购买甲方的乙8A房屋，甲方已于1998年3月25日收到乙方预购房屋的定金五万元。双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米11762.64元，价款总计308万元。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。该预售契约的附件二约定了付款方式：1.于签订本契约时，已交付定金5万元。2.签订本契约时，交付购房款25.8万元。3.1998年4月25日前交付购房款18.6万元。4.1998年5月25日前交付购房款17.6万元。5.1998年6月25日前交付购房款17.6万元。6.1998年7月25日前交付购房款17.6万元。7.1998年8月25日前交付购房款17.6万元。8.1998年9月25日前交付购房款17.6万元。9.1998年10月25日前交付购房款17.6万元。10.其余购房款153万元由发展商为乙方安排银行按揭。1999年8月9日双方就涉案房屋的付款方式签订《协议》，约定乙方所购房屋总楼款本金为308万元，至1998年10月已交房款155万元，其余房款153万元从1998年4月至2003年2月止分59个月付清，每月十日前支付当月应付房款本息，如遇节假日提前一天支付。双方确认在本协议签署之前的乙方已支付的分期付款月均还款额不再调整。若本协议内容与双方签订的“北京市外销商品房预售契约”及其“补充协议”中“付款方式”项下内容有任何抵触，则以本协议为准。李少敏自1998年3月25日至2000年4月12日陆续支付房款本息共计2413702.89元（包含定金5万元）。庭审中，玲珑花园物业公司提交2004年给李少敏邮寄的《关于促请阁下尽快交付房款及办理房屋产权的函》，李少敏称未收到。2019年10月28日，玲珑花园物业公司与李少敏签订了《房价确认书》，内容为：北京市外销商品房预售契约编号为：026634号，预售契约购房地址为：北京市乙8A(2412)号房屋。经确认后现购房地址为：海淀区2412号房屋。合同的土地使用期是：自1994年7月28日至2064年7月28日止，应改为：2064年7月27日止。最终经房屋测绘所实测面积分别为：259.01平方米。购房人李少敏，楼号2号楼，房号2412，实测面积259.01㎡，总房款3046641元。李少敏对房价确认书真实性认可，但表示因为玲珑花园物业公司迟延交房且虽然其先进行了装修，但双方一直未办理交房手续，故其提出索赔，所以其停止了支付分期的房款。后玲珑花园物业公司承诺免收十年物业费，且让其以每平方米降低1000元的价格另外购买一套房屋来赔偿，但最终玲珑花园物业公司均没有履行，故李少敏自2000年7月10日起便不再支付分期房款，但李少敏表示玲珑花园物业公司从未向其主张过剩余房款，玲珑花园物业公司称其在2004年向李少敏发信主张过剩余房款及利息，且双方于2019年10月28日签订了《房价确认书》，但就2004年主张剩余房款及利息并未提交证据加以证明。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，玲珑花园物业公司与李少敏签订《北京市外销商品房预售契约》系双方真实意思表示，依法有效。双方当事人应依约履行，玲珑花园物业公司应当积极履行合同义务，为李少敏办理房屋登记手续，故法院对李少敏的诉讼请求予以支持。对于玲珑花园物业公司反诉主张的要求李少敏支付购房款770539.4元及利息的诉讼请求。玲珑花园物业公司表示在2004年曾向李少敏发信主张剩余房款及利息，但未提交证据证明李少敏已收到函件。虽然2019年10月28日玲珑花园物业公司与李少敏签订了《房价确认书》，但只是对房价进行了最终的确定，该确认书中李少敏并未表示同意支付剩余房款。玲珑花园物业公司亦未提交证据证明其于2004年之后向李少敏催要欠款，故对于玲珑花园物业公司的反诉请求，已超过诉讼时效，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条的规定，判决：一、北京玲珑花园物业发展有限公司于本判决生效后三十日内协助李少敏办理北京市海淀区2412号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记于李少敏名下，办理房屋过户手续所产生的税费由李少敏负担；二、驳回北京玲珑花园物业发展有限公司的全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查，双方于1998年3月25日签订的《北京市外销商品房预售契约》约定：第四条乙方（李少敏）如未按本契约附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方（玲珑花园物业公司）对乙方（李少敏）的逾期应付款有权追索违约金。违约金应自本契约约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之五向甲方支付延期付款违约金。双方于1999年8月9日签订的《协议》中还载明：二、分期付款的利率按中国人民银行公布的五年期个人住房贷款利率计算，并随人民银行上述利率的调整而调整，调整时间按银行规定从下年初开始执行新的利率，利率调整的同时调整每月应付房款本息的金额。三、双方确认在本协议签署之前的乙方已支付的分期付款月均还款额不再调整。四、每月之初由我公司财务部按当时中国人民银行五年期个人住房贷款利率计算每月应付房款本息，并书面通知贵方。本院另查，玲珑花园物业公司给李少敏开具的发票显示：1998年3月9日定金5万元，1998年3月25日房款25.8万元，1998年4月24日房款18.6万元，1998年5月25日房款17.6万元，1998年6月10日房款17.6万元，1998年6月26日（4、5月）房款64374.06元，1998年8月13日（6、7、8月）房款446578.41元，1998年9月10日房款207195.69元，1998年10月13日房款207195.69元，1998年11月12日房款31195.69元，1998年12月11日（12月）房款30869.36元，1999年1月27日（1、2月）房款61349.12元，1999年3月10日（3月）房款30674.56元，1999年4月14日房款30674.56元，1999年6月9日（5、6月）房款61349.12元，1999年7月26日（7、8月）房款60961.02元，1999年9月10日房款30480.51元，1999年10月12日房款30480.51元，1999年11月16日房款30480.51元，2000年1月11日房款60961.02元，2000年2月16日（2月）房款30480.51元，2000年3月15日（3月）房款30480.51元，2000年4月12日（4月）房款30480.51元，2000年6月13日（5、6月）房款60961.02元，2000年7月10日房款30480.51元。据此，李少敏自1998年3月9日至2000年7月10日支付房款本息共计2413702.89元（包含定金5万元）。二审中，李少敏认可其于1999年收到房屋；认可按照双方签订的《协议》计算，李少敏尚欠房款770539.4元，利息136449.3元，但李少敏认为玲珑花园物业公司的反诉请求已经超过诉讼时效。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，玲珑花园物业公司与李少敏签订的《北京市外销商品房预售契约》《之补充协议》《房价确认书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。房屋买卖合同中，卖方负有将房屋所有权转移登记至买方名下并向买方交付房屋的义务，买方负有向卖方支付全部购房款的义务，此二义务构成房屋买卖合同项下具有等价有偿关系的对待给付义务。本案中，合同约定“房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续”，李少敏在二审中认可其于1999年收到房屋，故一审法院判决支持李少敏主张的玲珑花园物业公司协助其办理房屋过户手续的诉讼请求并无不当。但玲珑花园物业公司协助李少敏办理房屋过户手续并非一个纯粹的、孤立的物权上的义务，该义务是基于房屋买卖合同所产生的合同之债中的义务，李少敏在享有要求玲珑花园物业公司协助其办理房屋权属转移登记的权利的同时亦应当向玲珑花园物业公司履行其房屋买卖合同项下的对待给付义务，即支付房款的义务。双方于2019年10月28日签署《房价确认书》最终确认房价为3046641元，应当视为双方对于应付房款总额的重新确认。一审法院径行认定玲珑花园物业公司的反诉请求超过诉讼时效的处理不当，本院予以纠正。按照1998年3月25日的《北京市外销商品房预售契约》附件二中的约定，截至1998年10月25日，李少敏应当支付购房款155万元，剩余153万元应当办理按揭贷款。后，李少敏与玲珑花园物业公司于1999年8月9日签订《协议》，将原约定的153万元的按揭贷款付款方式变更为分期付款方式，从1998年4月至2003年2月分59个月付清，故每期应付本金为25932.2元，并应当支付相应利息。李少敏自1998年3月9日至2000年7月10日支付房款本息共计2413702.89元（包含定金5万元）。根据双方的前述约定以及玲珑花园物业公司为李少敏开具的发票的金额和项目等内容，本院认为该2413702.89元分别由以下几个部分构成：1.《北京市外销商品房预售契约》附件二中约定的购房款155万元，2.1998年4月至2000年7月共计28个月的分期购房款本金726101.6元，3.利息137601.29元。故李少敏已经支付房款2276101.6元，其还应当向玲珑花园物业公司支付剩余房款770539.4元，玲珑花园物业公司的该项反诉请求，具有事实和法律依据，应予支持。对于李少敏应当支付的2003年2月10日前的分期付款利息，玲珑花园物业公司在本案中主张剩余利息136449.3元，李少敏在二审中对于利息的数额不持异议，但表示因超过诉讼时效而不同意支付该利息，鉴于本院认为诉讼时效并未经过，故对玲珑花园物业公司的该项反诉请求，本院予以支持。《北京市外销商品房预售契约》中约定的逾期付款违约金系针对附件二所列付款方式而作出的约定，根据《北京市外销商品房预售契约》附件二中关于153万元应由发展商为李少敏安排银行按揭的约定，应视为该逾期付款违约金仅适用于由李少敏自行支付的155万元；并且，1999年8月9日签订的《协议》中并未约定逾期支付分期付款的违约金，反而约定应当在“每月之初由我公司财务部按当时中国人民银行五年期个人住房贷款利率计算每月应付房款本息，并书面通知贵方”，现无证据证明玲珑花园物业公司履行了前述义务，故对于玲珑花园物业公司主张李少敏应当支付延期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，玲珑花园物业公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2754号民事判决；二、李少敏于本判决生效后三十日内向北京玲珑花园物业发展有限公司支付剩余购房款770539.4元和利息136449.3元；北京玲珑花园物业发展有限公司于收到前述款项后三日内协助李少敏办理北京市海淀区2412号（即《北京市外销商品房预售契约》中的“乙8A”）房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记于李少敏名下，办理房屋过户手续所产生的税费由李少敏负担；三、驳回北京玲珑花园物业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费31440元，由北京玲珑花园物业发展有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费16975.5元，由北京玲珑花园物业发展有限公司负担12439元（已交纳），由李少敏负担4536.5元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费48415.5元，由北京玲珑花园物业发展有限公司负担43879元（已交纳），由李少敏负担4536.5元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二一年四月二十九日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪