江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0402民初42号原告：袁雪梅，女，1969年2月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地常州市和平中路41号，统一社会信用代码91320400699343815D。法定代表人：陆向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹波，江苏乐天律师事务所律师。原告袁雪梅与被告江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告袁雪梅、被告江南银行的委托诉讼代理人曹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁雪梅向本院提出诉讼请求，要求判令：1.确认原告与被告所签订的住房（商业用房）借款合同和住房（商业用房）抵押合同解除；2.判令被告支付从2012年8月13日起至2020年3月1日之前原告支付给被告的本金115996.50元和利息1500元，并继续支付至付清之日（按银行活期存款利率计算）。事实和理由：原告接到开发商打给的房产销售电话后，到现场查看，看到只有售楼处，旁边的主楼才打了底桩。当时开发商委托某经营公司与本人签订了委托经营合同和房产的买卖合同，并确定由被告江南银行为本人提供房贷。虽然后来领取了房产证并办理了抵押登记，但是原告至今也不清楚房产的具体位置，在抵押合同中的抵押清单上是空白的。后来原告要求开发商进行四址定位，确认各自的房产位置，但开发商说有其他经营户在经营，无法定位，不能确定哪一处是哪一家的。开发商也没有进行房产的交付，本人连买的房子在哪一处都不知道。现在将房产挂到网上变卖，因为没有实际的房子，无法实现交易。银保监会曾就被告江南银行的行为作出了行政处罚，说明被告存在违法情形，原告与被告所签订的借款合同应属无效。原告袁雪梅围绕诉讼请求，提交了下列证据加以证明：1.商铺委托经营管理合同及补充协议、商品房买卖合同、商铺订购协议各1份。证明原告在收到房地产开发商常州市德嘉置业有限公司的销售房屋信息后，与其订立商品房买卖合同，并与常州德嘉美吉特科技五金城有限公司订立商铺委托经营管理合同，约定由原告将其所购房产交由该公司管理，并向原告结算租金的事实。2.住房（商业用房）借款合同及抵押合同、购房款发票及完税证明各1份。证明原告与被告江南银行签订上述合同以及原告交付购房房款、缴纳税费的事实。3.房产证复印件1份。证明原告取得所购房产的权证的事实。但原告称开发商至今未交付该房产。4.美吉特科技五金城的宣传资料。证明该资料的最后一页中开发商与美吉特科技五金城是合用一个电话的事实。5.分期还款计划表1份。证明原告按照借款合同的约定还本付息至2020年3月的事实。6.银行保险违法行为举报告知书1份。证明被告江南银行违规发放贷款而被处罚的事实。被告江南银行答辩，对于原告提交的证据的真实性均没有异议。以上证据能够证明原告已经与开发商约定购买商铺并以此作为借款的基础法律关系，属于原告的自愿行为，且原告已经获得了产权证和土地证，并已按照借款合同的约定履行了部分还款义务。因此，被告与原告签订的借款合同和抵押合同均合法有效。即便房产本身存在其他问题，也与本案无关；银行监管机构系基于被告存在行政违法作出的行政处罚决定，是否导致合同无效需要看违反的是法律还是行政法规的强制性规定。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告江南银行围绕其主张的事实，提交了下列证据加以证明：1.常州德嘉置业有限公司的经年检的营业执照及组织机构代码证、税务凭证、年审贷款卡、公司章程、公司验资报告、公司法人代表及股东身份证明、暂定资质证书、项目可行性研究报告、项目核准批复、国有土地出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、常州市商品房预售许可证、公司上年度及近期财务会计报表及利润表、公司董事会决议、股权转让协议各1份。证明江南银行在审批贷款项目过程中，开发商常州德嘉置业有限公司向江南银行提交了上述材料，江南银行对开发商的资质、开发项目等进行了审核的事实。2.借款借据1份。证明被告按照借款合同的约定发放了110000元的购房贷款的事实。3.他项权证1份。证明原告将其所购房产作为抵押物，并办理了抵押登记手续的事实。4.原告的个人消费贷款还款对账单1份。证明原告从2020年3月起未还本付息的事实。5.常州银保监分局行政处罚信息公开表以及相应的处罚决定书各1份。证明原告因未在商业用房竣工验收的前提下发放贷款的违法行为受到相关职能部门的行政处罚的事实。原告袁雪梅对被告江南银行提交的上述证据的真实性均没有异议，但其认为被告江南银行存在违规发放贷款的行为，已经被职能部门处罚，说明被告的行为违法，也说明了原告与被告所签订的合同应当为无效。原告袁雪梅与被告江南银行就对方所提交的上述证据的真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和提交的上述证据，本院确认以下事实：一、常州德嘉置业有限公司以出让方式取得位于常州市××路××路××号××的地块的土地使用权，并经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为美吉特科技五金城。原告袁雪梅在收到开发商的销售信息后，于2011年9月7日在美吉特科技五金城售楼处与常州德嘉置业有限公司签订《商品房买卖合同》1份，约定由该开发商向原告出售施工编号为××路××号××号楼××号房，建筑面积31.76平方米，每平方米单价7159.04元，总金额227371元。自预售合同签订之日起当日内支付全部房款的51.62%即117371元，剩余房款110000元应于合同网上备案之日起当日申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。当日原告袁雪梅还与常州德嘉美吉特科技五金城有限公司签订《商铺委托经营管理合同》1份，约定由原告将购买的上述商铺自愿委托给该公司经营管理，委托期限自商铺交付给该公司之日起计15年3个月，在委托期内由该公司代为出租，并约定了租金收益的结算方式等。二、2012年7月24日，原告袁雪梅以借款人名义与被告江南银行以贷款人名义签订住房（商业用房）借款合同，约定的主要内容：1、借款人按所购美吉特科技五金城2-3011房屋，向贷款人申请借款，经贷款人审查同意发放贷款；2、借款的金额为110000元，借款期限自2012年7月24日起至2022年7月24日，借款利率确定为月利率6.00417%，利息从贷款发放之日起计算；3、借款用途只能用于支付购房款，受借款人委托，贷款人将款项划入常州德嘉置业有限公司的账户，借款人不得提取现金；4、还款方式采用等额本息方式按月偿还贷款本息，还款日为每月的24日。如借款人未按约归还贷款本息，贷款人有权对逾期贷款从逾期之日起按现执行的贷款利率水平上浮50%计收利息。当日原告袁雪梅还与被告江南银行签订住房（商业用房）抵押合同，约定为确保原告袁雪梅与被告江南银行所签订的借款合同的履行，原告自愿以其有权处分的财产作抵押，抵押担保的范围：借款合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复息、罚息、诉讼费用、律师代理费、评估费、司法鉴定费、抵押物处置费、拍卖费、过户费等贷款人实现抵押权的一切费用。抵押财产作价227371元，抵押率48.38%，实际抵押额为110000元。借款期限自2012年7月24日起至2022年7月24日止，本合同抵押登记日期与借款借据记载日期不一致的，一律以借款借据载明的日期为准。所附抵押物清单中列明的抵押物坐落青洋北路101号。三、被告江南银行对开发商常州德嘉置业有限公司提供的公司章程、股东会决议、验资报告、可行性研究报告、国有建设用地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程施工合同商品房预售许可证、银行信贷登记咨询系统登记卡及年审记录等进行审核后，同意对常州市××房发放相应的房贷。2012年7月24日，被告江南银行开具借款借据，为袁雪梅申请的贷款发放了110000元的贷款。2013年6月19日，原告袁雪梅取得房屋权证，登记的房屋坐落常州市天宁区××路××号××号楼××号，权证号为常房权证第0××7号。同年7月10日，还取得土地使用权证，登记的土地坐落地址与产权登记的地址一致，地号为3204010177430018000，权证号为常国用（2013）第40561。2014年2月18日，原告袁雪梅与被告江南银行办理了抵押物的备案登记，该他项权证证号为常房他证字第0××0号，登记的房屋所有权证号以及房屋坐落均与产权证中载明的一致。四、原告袁雪梅与被告江南银行签订了上述借款合同和抵押合同后，被告江南银行按约发放了110000元的贷款，原告袁雪梅按约支付本息至2020年3月，此后未再还本付息。五、中国银行保险监督管理委员会常州监管分局在2019年对江南银行就美吉特科技五金城商业用房的按揭贷款以及其他信贷行为进行审查，认为江南银行在办理美吉特科技五金城商业用房的按揭贷款期间，制定的各项信贷管理制度均未将“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”等监管规定纳入其中，向未竣工验收的商业用房购房人发放购房贷款，其行为违反了《中国人民银行中国银行监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2017】359号）中第四条“严格商业用房购房贷款管理。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”以及《中华人民共和国银行业监督管理法》第二十一条第三款“银行业机构应当严格遵守审慎经营规则”的规定，该分局于2019年12月30日向江南银行发出常银保监罚决字（2019）18号行政处罚决定书，认定主要违法违规事实为：商业用房购房贷款管理不到位，对江南银行作出罚款的行政处罚。2020年6月，原告袁雪梅向常州银保监分局举报称：江南银行违规放贷，产出，2019年12月该行已被银监局处罚，但是至今有证无房屋，该行没有对处罚进行处理。为此，原告申请作出处理。该分局于当月的22日书面告知原告已经对江南银行的违规行为作出了行政处罚并执行完毕。诉讼中，原告袁雪梅认为，被告江南银行的违规行为已经受到了相应的处罚，说明被告江南银行的行为违法，其与江南银行签订的借款合同以及抵押合同均无效，明确要求确认前述协议无效，并要求退还已经支付的本息以及产生的利息损失。本案当事人争议的焦点在于江南银行在商业用房尚未竣工验收前即向购房人发放贷款的违规行为是否导致其与购房人袁雪梅签订的案涉借款合同和从合同抵押合同在民事法律关系上归于无效。本院认为，一、原告袁雪梅因购置房产，与开发商签订《商品房买卖合同》（预售），又因购置该房产需要资金，与被告江南银行签订《住房（商业用房）借款合同》和《住房（商业用房）抵押合同》。其中存在买卖合同和借款合同两种不同的法律关系，各自所签订的合同相对独立，对非合同参与方不具有约束力。原告、开发商、贷款方三者应按照各自所签订的合同履行相应的义务，即开发商应当按照《商品房买卖合同》的约定向购房者履行交付房产的义务，购房者应当履行交付购房款的义务；贷款人应当按照借款合同的约定履行发放贷款的义务，借款人应当按约履行还款的义务。原告袁雪梅与被告江南银行所签订的《住房（商品房）借款合同》是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫或违反法律、法规强制性规定等无效情形，应属合法有效。虽然原告袁雪梅与被告江南银行签订的从合同《住房（商业用房）抵押合同》中仅注明抵押物坐落青洋北路101号，未注明具体的门牌号，但此后袁雪梅取得了房产证，并以登记的房产，与原告江南银行办理了抵押物的备案登记，该从合同也应认定为合法有效。关于原告袁雪梅提出的至今有证无房的问题，归因于开发商未按商品房买卖合同的约定，厘清权属部位、向房屋买受人交付房产，该行为与原、被告之间的借贷不存在法律上的因果关系。二、中国银行保险监督管理委员会常州监管分局作为银行、保险行业的监管职能部门，依据《中国人民银行中国银行监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2017】359号）文件精神以及《中华人民共和国银行业监督管理法》的规定，对被告江南银行因商业购房贷款管理不到位的违规行为作出的处罚，是监管部门对监管对象进行的合规性的监管，非判断民事行为效力的依据规定，不必然导致借款合同的无效。原、被告所签订的借款合同以及从合同抵押合同均不具备法律规定的无效情形，原告主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回袁雪梅的诉讼请求。案件受理费2650元，减半收取1325元（原告已预交），由袁雪梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  申国胜二〇二一年四月二日书记员  季 艳