四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)川17民终591号上诉人（原审原告）：孟山，男，1979年11月26日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：付林根，重庆广君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川煌歌房地产开发有限公司，住所地大竹县白塔街道一环路东段煌歌大厦四楼，统一社会信用代码91511724735863499U。法定代表人：黄昌武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：练诗洲，四川省大竹县竹阳法律服务所法律工作者。上诉人四川煌歌房地产开发有限公司（简称煌歌房产公司）因与被上诉人孟山房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2020）川1724民初2760号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孟山上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人支付违约金49021.02元及利息（利息以违约金49021.02元为基数，自2019年7月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清之日）；2.本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人存在逾期办证的情形，《房屋买卖合同》约定商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，被上诉人的办证义务应当包括房屋所有权证和国有土地使用权证，被上诉人已经逾期办理上述两证。上诉人并未收到被上诉人办理的房屋所有权证，不知晓房屋所有权证已经办理，诉讼时效应当从不动产权证办理交付上诉人开始计算。被上诉人并未告知和交付上诉人，故本案诉讼时效并未超过。综上，被上诉人应当承担逾期办证的违约责任。煌歌房产公司答辩称，逾期办证的理由不成立，约定的是房屋所有权证，建设部的规定指的也是房屋所有权证，不是土地使用证，即便是办理土地证，责任和原因不在公司。诉讼时效的问题，上诉人的理由不成立。大竹县法院依职权调阅的信访材料，孟山几次信访主张的是土地使用权证，非房产证。我方已经交房屋所有权证在约定的时间办理并交付给上诉人，上诉人一审起诉已经超过诉讼时效。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求。孟山向一审法院起诉请求：1.判令煌歌房产公司立即向孟山支付违约金49021.02元及利息（利息以违约金49021.02元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月21日计算至违约金付清之日止）；2.本案诉讼费由煌歌房产公司承担。一审法院认定事实：2003年10月10日，大竹县国土资源局（出让人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将宗地位于大竹县北门至小游园范围（宗地编号：2003-拍-07号），总面积127543平方米其中93398平方米出让给受让人，宗地用途为商住综合，出让时间为2003年11月16日，合同项下土地使用面积出让年期为50年。四川煌歌房地产开发有限公司于2010年3月17日取得商业广场F13幢及中心广场地下商场《建设工程规划许可证》，同年5月21日取得商业广场F5-13及中心广场地下商场《建筑工程施工许可证》，2011年4月15日取得煌歌商业广场F5-13及负一层《商品房预售许可证》，房屋用途性质为商业。2013年10月6日，孟山（买受人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订编号为2013006184号的《商品房买卖合同》，主要内容为：第一条项目建设依据出卖人以【出让】方式取得位于竹阳镇新华街东段地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用权证】为：竹国用（2010）-01963号；（2010）-01958号；（2007）-01002号，土地使用面积为：3151.70平方米，买受人购买的商品房所在地用途为：商住，土地使用年限自2005年5月4日至2050年5月5日止。第三条买受人所购商品房的基本情况商品房为第一条规定项目中的F区负一层第-1层；该商品房为预售商品房，预测建筑面积15.83平方米，其中套内建筑面积7.23平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.60平方米。第五条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房总价款306000元。第十一条交付条件出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记买受人同意委托四川煌歌房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。如出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。2013年11月22日，孟山与四川华昌投资服务管理有限公司签订《委托经营合同》，约定孟山自愿将位于煌歌商业广场中央商都331号商铺，面积15.84m2的全产权商铺壹间委托给四川华昌投资服务管理有限公司经营管理，委托经营期限为2013年12月1日至2022年2月28日止。后煌歌房产公司按照合同约定进行了房屋交付，孟山实际交付购房款306000元。2013年12月15日,达州市人民政府为了加强对中心城区地下空间建设用地使用权的管理作出《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》（达市府办【2013】91号），规定商业、金融、娱乐等经营性用途的地下空间建设项目，其地下建设用地使用权应依法采用招标、拍卖、挂牌等方式取得。2017年1月4日，达州市人民政府常务会议通过《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定》（达市府办【2017】4号）。2014年10月9日，煌歌房产公司向大竹县国土资源局提交《申请》，要求办理煌歌房产公司开发的煌歌商业广场“煌歌·城市之星”F区及中心广场负一层地下商场土地使用相关手续，大竹县国土资源局为此向大竹县人民政府请示，大竹县政府于2014年11月19日作出《关于四川煌歌房地产开发公司申请办理“煌歌·城市之星”F区F5-F13幢地下空间建设用地使用权缴纳土地出让金的批复》（竹府函【2014】185号），参照《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》办理。2014年11月13日，煌歌房产公司为孟山办理案涉房产《房屋所有权证》（证号：大竹县房权证竹阳镇字第201407150011），房屋用途载明为市场化商品房。2017年大竹县国土资源局针对办理地下空间建设用地使用权管理问题再次向大竹县人民政府请示，大竹县人民政府为了加强对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权的管理，于2017年5月26日作出《大竹县人民政府常务委员会议决定事项通知》（竹府定字【2017】245号），同意参照《达州市人民政府办公室关于印发达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定的通知》（达市府办【2017】4号）对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权进行管理。大竹县国土资源局依据该规定要求煌歌房产公司缴纳土地出让金。为此，煌歌房产公司向上级相关部门多次申诉。2018年10月23日，大竹县国土资源局（出让方）与四川煌歌房地产开发有限公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定受让人以出让方式取得宗地“煌歌·城市之星”F区F5-F13地下空间，宗地用途为商业，国有建设用地使用权终止日期为2043年11月21日。后煌歌房产公司缴纳了土地出让金价款。2018年7月19日，煌歌中央商都业主向大竹县人民政府信访局提起信访，大竹县国土资源局于2018年7月24日作出信访答复。2019年5月20日，孟山取得案涉房产《不动产权证书》[证号：川（2019）大竹县不动产权第0007201号]，权利人登记为：孟山，共有情况为单独所有。一审法院另查明，大竹县人民政府于2016年8月22日发布《通告》[(2016)5号]，大竹县国土资源局自2016年8月29日起受理的不动产登记，均统一办理《不动产权证书》，不再办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。一审法院认为，本案争议焦点为：煌歌房产公司是否应当承担逾期办证的违约责任？孟山、煌歌房产公司签订的《商品房买卖合同》第二十条产权登记约定煌歌房产公司应当在案涉房产交付之日起365日内取得房屋所有权证。本案案涉房产于2013年12月31日交付，依据该合同约定，孟山应当在2014年12月30日前取得《房屋所有权证》，而案涉房产《房屋所有权证》于2014年11月30日办理，系在合同约定期限内取得，煌歌房产公司不存在违约行为，故煌歌房产公司不应承担合同约定的违约责任。孟山认为孟山委托煌歌房产公司办理的是“两证”即《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，该内容中载明的“房屋所有权证书”也包含“两证”，原告均应在案涉房产交付之日起365日内取得，而原告取得《不动产权证书》时间是2019年5月20日，超过了合同约定取得时间，依据合同约定应当向原告支付逾期取得证书（指案涉土地使用权证书）的违约金。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定“商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书”，该约定仅对《房屋所有权证》的取得期限和违约责任进行了约定，而未对《国有土地使用权证》的取得期限和违约责任进行约定。同时，被告在双方签订《商品房买卖合同》前均已取得案涉宗地的《国有土地使用权证》及相关建设、预售许可手续，2013年12月后，因国家及达州市中心城区地下空间建设用地使用权规定的变化，对案涉宗地地下空间建设用地使用权是否应当在行缴纳土地出让金及标准问题，被告多次向相关职能部门反映并于2014年10月9日向大竹县国土资源局申请办理煌歌商业广场“煌歌·城市之星”F区及中心广场负一层地下商场土地使用相关手续并承诺在批准土地出让金标准后将如期交纳，2017年5月，大竹县人民政府作出决定，要求被告参照达州市的相关规定，缴纳地下空间土地出让金。2018年10月，被告缴纳了土地出让金，之后，相关部门按程序陆续办理了案涉商品房的《不动产权证》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…”孟山主张的逾期办理《国有土地使用权证》违约金损失，并非煌歌房产公司的原因造成，故孟山该请求，既无合同约定，也不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回孟山的诉讼请求。案件受理费513元，由孟山负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人煌歌房产公司是否应当承担逾期办理国有土地使用权证违约金及利息。上诉人孟山主张被上诉人煌歌房产公司承担逾期办理国有土地使用权证的主要理由为双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“如出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”，该约定中的房屋所有权证书包含《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，而孟山于2019年5月20日取得《不动产权证书》，因而煌歌房产公司应承担违约金49021.02元及利息。本案中，孟山主张依据建设部的《房屋登记办法》，《商品房买卖合同》中第二十条约定的房屋所有权证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，但该办法第二十五条载明“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等”，并未明确房屋所有权证书包含《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。煌歌房产公司在合同约定的期限内为孟山办理了《房屋所有权证》，且孟山未提供证据证明逾期办理《国有土地使用权证》系煌歌房产公司的原因，孟山依据《商品房买卖合同》第二十条主张由煌歌房产公司承担逾期办理《国有土地使用权证》的违约金，无法律依据，也无合同约定，其上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1026元，由上诉人孟山负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 杜琼瑶审判员 胡光俊二〇二一年四月九日书记员 李秀玲