广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3665号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：麦志伟，男，该司员工。被上诉人（原审原告）：杨国锋，男，1950年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称：澳美公司）因与被上诉人杨国锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：一、撤销《民事判决书》（2020）粤0112民初5726号。二、一、二审案件受理费由杨国锋承担。事实与理由：杨国锋超过诉讼时效；判决书第3页载明：“杨国锋于2013年11月27日结清全部贷款，银行出具个人贷款结清证明。杨国锋提交还款历史明细表拟证明其自2001年8月24日至2013年11月27日代澳美公司共偿还了利息50000元”。由此证明杨国锋于2013年11月27日知道该债权存在，依据当时施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。又依据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。据此2013年11月27日起至2015年11月26日止杨国锋没有向人民法院提起诉讼，故该请求权自2015年11月26日视为放弃。关于杨国锋涉案利息的诉讼时效；判决书第5页载明：“澳美司开发的包括涉案房屋在内的楼盘，至今仍处于烂尾状态，涉案房屋所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金、按揭贷款利息的支付等问题向法院起诉，符合集体诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力，该诉讼时效的中断不局限于当时提起诉讼的部分业主。结合涉案楼盘的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案楼盘情况的事实，说明涉案楼盘的购房者以利益共同体的形式支持维权，其行为在诉讼时效上产生的效力及于杨国锋”。而在《民事判决书》（2013）穗萝法民三初字第684号第7页最后一行至第8页第4行载明：“涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映项目迟延办证、交房的相关问题。由此可见本案判决书中的“按揭贷款利息”是杨国锋自编自道的闹剧。综上，“按揭贷款利息”是杨国锋自行炮制出来的，澳洲山庄业主根本无人提出该问题，且“按揭贷款利息”问题当时还没有出现，恳请上级法院为维护澳美公司的合法权益予以纠正。杨国锋二审答辩，不同意澳美公司的上诉请求，同意一审判决的处理。杨国锋于2020年5月14日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.澳美公司退还代替澳美公司支付的按揭贷款利息50000元；2.澳美公司退还利息15000元，该利息是上述第一项50000元的利息，从2013年11月27日起算至实际清偿之日止，利率按人民银行公布的贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.澳美公司支付逾期交房违约金，按合同约定，按总房价千分之一计算，从1998年10月31日起算至实际交付房屋之日止。审理过程中，杨国锋当庭撤回第3项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。一审法院经审理查明：1997年2月25日，澳美公司（甲方）与杨国锋（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将座落在广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C5-101的房地产（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋建筑面积为59.56平方米，合同总价款为185788元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在1998年10月30日将房屋交付给乙方。1997年2月27日，《房地产买卖契约》在广东省公证处进行了公证。1998年10月15日，澳美公司（甲方）与杨国锋（乙方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购澳洲山庄聚龙居C区5幢101号房屋，经甲乙双方友好协商同意将原付款方式十八年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此而产生的利息全部由甲方负担；其操作方法是提供按揭的银行依“按揭合同”规定从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额939元，其中乙方月供款不变即582元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。二、乙方缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的10%。三、该协议一式肆份，为原合同的补充，内容如有抵触，以本协议为准。1998年10月15日，杨国锋（甲方、借款方）与中国工商银行广州市第三支行（乙方、贷款方）、澳美公司（丙方、担保人）签订《中国工商银行广州市分行购房抵押借款合同》，约定：由甲方向乙方借款100000元购买涉案房屋，贷款期限为15年，甲方将涉案房产的全部权益抵押给乙方，以等额偿还法归还贷款本息，贷款本息自贷款发放的当月开始偿付，供款日期为每月15日，每月供款金额为939元。1998年12月2日，中国工商银行广州市第三支行依约发放了贷款100000元。2000年12月31日，杨国锋办理了涉案房屋的收楼手续。杨国锋于2013年11月27日结清全部贷款，银行出具个人贷款结清证明。杨国锋提交还款历史明细表拟证实其自2001年8月24日至2013年11月27日代澳美公司共偿还了利息50000元。杨国锋主张自2001年9月20日起，澳美公司没有向杨国锋支付涉案房屋的贷款利息。一审庭审之后，澳美公司向一审法院提交代理意见，表示不同意杨国锋的全部诉讼请求，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，杨国锋所主张的权利已超过诉讼时效，应予以驳回。以上事实，有公证书、房地产买卖契约、关于更改付款方式的补充协议、购房抵押借款合同、还款历史明细表、结清证明等证据以及当事人陈述予以证实。一审法院认为：澳美公司与杨国锋签订的《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。根据双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》，付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，杨国锋月供款额维持不变，因此，澳美公司应承担杨国锋已经支付的银行贷款利息。杨国锋主张澳美公司从2001年9月20日起没有向其支付贷款利息，澳美公司未提交证据证实其利息支付情况，一审法院依法采信杨国锋的主张，即澳美公司从2001年9月20日起未向杨国锋支付涉案房屋的贷款利息。根据《关于更改付款方式的补充协议》的约定，杨国锋每月仅需负担其银行贷款中582元，差额部分由澳美公司负担；扣除澳美公司已经向杨国锋支付贷款利息的2年9个月（1998年12月2日至2001年9月1日），澳美公司未向杨国锋支付12年3个月的利息；澳美公司应向杨国锋支付代垫贷款利息52479元【（939元/月-582元/月）×12年3个月】。因杨国峰仅主张澳美公司向其支付代垫按揭贷款利息50000元，该主张是其对自己权利的处分，故澳美公司应向杨国峰支付代垫贷款利息50000元。关于垫付贷款利息产生的损失。由于双方并未约定澳美公司返还贷款利息的时间，杨国锋也未提交证据证明其在起诉前曾向澳美公司主张该项费用，故杨国锋诉请澳美公司支付代垫贷款利息所产生的利息损失于法无据，一审法院依法不予支持。关于涉案利息的诉讼时效。澳美公司开发的包括涉案房屋在内的楼盘，至今仍处于烂尾状态，涉案房屋所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金、按揭贷款利息的支付等问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力，该诉讼时效的中断不局限于当时提起诉讼的部分业主；结合涉案楼盘的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案楼盘情况的事实，说明涉案楼盘的购房者以利益共同体的形式持续维权，其行为在诉讼时效上产生的效力及于杨国锋。且如前所述，双方并未约定澳美公司返还贷款利息的时间，不宜推定澳美公司停止支付贷款利息的时间为诉讼时效的起算时间点。综上，澳美公司主张垫付贷款利息已超过诉讼时效，理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，于2020年12月10日作出一审判决：一、广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起向杨国锋支付贷款利息50000元。二、驳回杨国锋的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由杨国锋负担389元，广州澳美房地产开发有限公司负担1036元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，澳美公司提交（2013）穗萝法民三初字第684号民事判决书作为证据，拟证明684号判决书中是没有按揭贷款利息的支付问题向法院起诉的内容。杨国锋表示：对该证据真实性没有异议，但是其他案件的情况与本案是两回事。杨国锋提交两张照片和七张媒体报道的内容，拟证明其多年来一直在为业主的权利而奔波。澳美公司表示：因为从2013年11月开始计算诉讼时效两年，2019、2020年的报道已经超过了诉讼时效范围。二审诉讼中，澳美公司表示：582元是杨国锋向银行按揭每月还贷的月供款，939元与582元的差额357元就属于补充协议中澳美公司要向杨国锋负担的利息；因为澳美山庄烂尾了，所以澳美公司只付了两年的款项。澳美公司认可杨国锋所提5万元数额的利息，但认为杨国锋的主张已经超过了诉讼时效。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：杨国锋要求澳美公司支付银行按揭月供款差额的诉请是否因超过诉讼时效而不予支持。涉案楼盘澳洲山庄至今已烂尾多年，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房、办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访等方式主张权利。同楼盘多份法院生效判决已认定部分业主、业主代表向相关部门信访反映涉案楼盘情况的事实，涉案楼盘的购房者已经以利益共同体的形式持续维权。一审判决据此认定购房人有关购房合同所生权利主张符合集团诉讼条件，并结合澳美公司履行本案合同义务的情况，对澳美公司本案所提诉讼时效的抗辩意见不予采纳，符合公平合理的法律原则，本院予以维持。澳美公司上诉以诉讼时效已过为由主张杨国锋本案所提诉讼请求应不予支持，理由并不充分，本院不予接纳。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年四月二十七日书记员  李美琦吴敏玲