北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5378号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京莆阳宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区白云观南里甲9号2号楼。法定代表人：王孝仁，执行董事。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莆田市人民政府驻北京联络处，地址西城区白云观街南里9号。负责人：彭雄飞，主任。委托诉讼代理人：李昀锴，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗轶，北京市天元律师事务所律师。上诉人北京莆阳宾馆有限责任公司因与被上诉人莆田市人民政府驻北京联络处房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初21189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京莆阳宾馆有限责任公司（下称莆阳宾馆）上诉请求：撤销一审判决，改判驳回莆田市人民政府驻北京联络处（下称莆田北京处）的诉讼请求，并支持我公司的一审反诉请求；诉讼费用由莆田北京处承担。事实与理由：1.莆田北京处曾口头承诺续签合同，我公司在同等条件下享有优先续租权；2004年12月16日签订的合同系王孝仁个人行为，2019年11月7日签订的合同系我公司行为，两份合同并无承继关系。2.双方并无关于逾期付款违约金的约定，且我公司屡次交纳租金、水电费均是按照莆田北京处要求的时间节点和支付账户进行支付，因此已经改变原合同中关于付款方式和时间的约定，我公司并不构成违约，不应承担逾期付款违约责任。3.新冠疫情影响，莆田北京处应给予减免3个月的房屋使用费。且我公司应莆田北京处要求于2020年2月1日至2020年7月15日停业，亦不应收取房屋使用费。4.莆田北京处于2020年-2021年供暖季对我公司停止供暖供热水，按照原合同约定的租金包含了供暖费，我公司应当支付的该供暖季的房屋使用费中应扣减供暖费116063元。5.履行合同期间，莆田北京处于前五年半为我公司开具的是福建省财政厅专制行政事业单位票据，不合法下账，后四年半开具的是白条收据，亦属违法。我公司在本案中要求莆田北京处开具房屋租金增值税发票有理有据。6.合同履行期间，莆田北京处强行多占车位，导致我公司无车位可用而造成营业收入减少损失约324800元，莆田北京处应予赔偿。7.莆田北京处不供热水和暖气造成我公司在2014年11月15日至2014年11月22日、2016年10月8日至2016年11月9日、2017年11月20日至2017年12月30日产生的营业收入损失140000元，莆田北京处应当向我公司赔偿。莆田北京处辩称，同意一审判决，不同意莆阳宾馆的上诉请求。双方并未变更付款约定，莆阳宾馆逾期交纳费用不代表我方放弃了利息损失的主张；减免三个月房租以房屋租赁合同履行为前提，本案合同已到期终止，莆阳宾馆私自占有使用案涉房屋，其无权要求减免；我方于2020-2021年供暖季停暖，系自力救济行为，不构成对方要求减免房租的理由；关于开具凭证一事，合同有明确规定，我方已履行。莆田北京处向一审法院起诉请求判令：1.莆阳宾馆腾退位于北京市西城区白云观南里9号的第一、二、三、四层（不含300房）和西侧小楼第一层三间的房屋，并移交租赁房屋内的原有财产（以移交清单为准）；2.莆阳宾馆向我处支付逾期付款违约金人民币25.44万元（按照每日0.5％的标准，自2019年7月24日起算至实际支付之日止，暂计至2019年12月31日）；3.莆阳宾馆向我处支付房屋使用费（自2020年2月1日起至实际腾退之日止，参照年租金62万元的标准计算）；4.莆阳宾馆承担本案全部的诉讼费用。莆阳宾馆向一审法院反诉请求判令：1.莆田北京处向我公司开具并交付2019年6月13日，15万；2019年4月12日，15万；2020年1月6日，17万；2020年1月6日，15万；2010年11月4日，1055416；2011年3月16日，17万；2011年5月19日，15万；2011年8月8日，15万；2011年11月14日，15万，2012年11月21日，205231.5；2012年11月21日，15万；2012年2月17日，17万；2012年7月5日，15万；2012年8月10日，15万；2013年1月21日，17万；2013年5月27日，15万；2013年7月31日，15万；2013年11月25日，15万；2014年3月17日，17万；2014年5月7日，15万；2014年8月8日，15万；2015年3月30日，15万；2009年12月4日，24万元；2010年2月8日，5万元；2010年3月2日，7.5万元；2010年4月30日，15万元；2010年7月28日，15万元；2010年11月4日，15万元；2015年8月3日，15万元；2015年9月25日，15万元；2015年11月6日，17万元；2016年3月25日，15万元；2016年6月2日，15万元；2016年11月8日，17万元；2017年6月20日，15万元；2017年6月20日，15万元；2017年11月7日，15万元；2017年11月7日，17万元；2018年4月23日，15万元；2018年10月26日，15万元；2019年4月12日，17万元；2019年4月12日，15万元等上述租金的增值税发票；2.莆田北京处向我公司开具2019年5月8日，5520.5元；2019年10月21日，47877.75元；2019年4月12日，10997元；2020年1月12日，15146元；2020年1月21日，12889.75元；2016年3月25日，110587.7元；2017年6月20日，85367元；2018年4月23日，105866.75元；2018年9月10日，70206元；2019年4月12日，34348元；2019年4月12日，10997元；2010年11月4日，105541.6元；2012年11月21日，205231.5元；2015年4月10日，123930.7元水电费增值税发票；3.莆田北京处向我公司赔偿经营损失464800元。一审法院认定事实：2004年12月16日，莆田北京处与王孝仁签订《房屋租赁合同》，合同期限已于2015年1月31日终止。2005年1月21日，莆田北京处与王孝仁签署《移交清单》。内容有“一、电视机共壹拾陆台；二、空调机：1、壁挂式共贰拾贰台；2、立式春兰空调共贰台；三、消毒柜壹台；四、电话线路：1、交换机壹台，有43458339、40、41、42、43、44共陆条线路；五、本清单一式两份，双方各执一份。”2009年11月27日，莆田北京处与莆阳宾馆签订《房屋租赁合同》。约定：第一条房屋基本情况甲方将位于北京市西城区白云观南里9号莆田市人民政府驻北京联络处的第一、二、三、四层（不含300房）和西侧小楼第一层三间房屋租赁给乙方使用；第二条租赁期限租赁期限为壹拾年，即自2010年2月1日起至2020年1月31日止；合同期满，双方有意续租，同等条件下乙方具有优先续租权，但乙方（莆阳宾馆）应提前六个月向甲方（莆田北京处）提出并重新签订合同；第三条租金该房屋年租金62万元；第四条付款方式租金前五年按季度结算，由乙方每季度前一个月的15日交付给甲方，租金后五年按半年结算，由乙方每半年的前一个月的15日交付给甲方；第六条1、甲方应向乙方保证水源、电源、暖气；5、乙方应按期交纳租金及水、电费，其中水、电费以甲方收到北京市相关部门收据为准，按月交纳，超过十天未交纳的，每滞纳一天，甲方有权按当期总额的0.5%收取滞纳金，同时乙方应补交当期费用；7、甲方收到租金及水、电费时，必须交给乙方相同金额的收款凭证；13、门前大院归乙方管理使用，给甲方留有3-4个停车位；第七条1、双方于2004年12月16日签订的合同终止。2019年10月24日，莆田北京处向莆阳宾馆发出《催缴租金通知函》。通知其2019年7月15日前缴纳房屋租金32万元。莆阳宾馆确认已收悉。2020年1月6日，莆田北京处向莆阳宾馆开具了租金收据。至此，莆阳宾馆已经缴清了2009年11月27日莆田北京处与莆阳宾馆签订的《房屋租赁合同》项下的全部租金。截至一审开庭之日止，莆阳宾馆仍占有使用案涉房屋。一审法院认为，莆田北京处与莆阳宾馆在2004年12月16日、2009年11月27日签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人之真实意思表示，且无违反相关强制性法律法规之情形。虽然两份合同莆阳宾馆的签约主体分别是公司及法定代表人，但根据2009年11月27日之合同，在签署该份合同的同时前合同已失效，据此两份合同有承继关系，相关的权利义务亦应一并转交。本案中，莆阳宾馆虽在2020年1月6日补交了全部的租金，但依据上述合同约定，其仍构成违约，故现莆田北京处要求其支付以32万元为本金，自2019年7月24日（缴纳房租日为2019年7月15日）至2019年12月31日逾期付款损失之诉讼请求，法院不持异议。关于计付标准，莆阳宾馆认为过高，而莆田北京处主张的计付标准系水电费滞纳金计算标准，而非房屋租金，且《房屋租赁合同》中并未就租金逾期付款利息损失进行约定，故莆田北京处径行以日0.5%主张，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。鉴于莆田北京处主张的违约付款损失性质为利息损失，法院酌定按照年息4.35%计算较为妥当，据此计算出的逾期付款损失应为32万*160天（2019年7月24日至2019年12月31日止）*4.35%/360=6186元，超出此部分诉讼请求，法院不予支持。关于莆田北京处要求莆阳宾馆按照《交接清单》移交原有财产及租赁房屋一节。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故法院对莆田北京处要求莆阳宾馆腾退北京市西城区白云观南里9号莆田市人民政府驻北京联络处的第一、二、三、四层（不含300房）和西侧小楼第一层三间的房屋，于法有据，法院予以支持。但《交接清单》所列物品并不明确，且莆田北京处亦未将上述物品名称予以确定，而根据相关法律规定，诉讼请求应明确具体，故法院对该项诉讼请求不予支持。莆田北京处可在明确上述物品清单后，另行主张。关于莆田北京处主张的房屋占用费用一节，莆阳宾馆在租赁合同到期且未能与莆田北京处达成新的租赁协议的情况下，强行占用租赁房屋，损害了莆田北京处对该房屋的所有权及使用权，故法院对莆田北京处要求莆阳宾馆按照原租金62万元/年支付自2020年1月31日至实际腾退之日止的诉讼请求，予以支持。关于莆阳宾馆提出的第一、二项反诉请求，法院认为上述合同并未约定莆田北京处需就租金、水电费开具增值税专用发票，亦无相关法律规定收款凭证即增值税专用发票，故法院对其上述诉讼请求不予支持。莆阳宾馆可就莆田北京处未缴纳税款一事向有关行政部门进行举报。关于莆阳宾馆提出的第三项反诉请求，莆阳宾馆提交的证据材料均为其单方出具，缺乏有效证据形式，且无莆田北京处之确认。根据举证规则，莆阳宾馆应承担举证不能的不利法律后果，法院对上述反诉请求不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、判决生效后七日内，北京莆阳宾馆有限责任公司将北京市西城区白云观南里9号莆田市人民政府驻北京联络处的第一、二、三、四层（不含300房）和西侧小楼第一层三间的房屋腾退；二、判决生效后七日内，北京莆阳宾馆有限责任公司向莆田市人民政府驻北京联络处支付逾期付款损失6186元；三、判决生效后七日内，北京莆阳宾馆有限责任公司向莆田市人民政府驻北京联络处支付自2020年1月31日起至实际腾退之日止，按照年租金62万元计算的房屋使用费；四、驳回莆田市人民政府驻北京联络处其他诉讼请求；五、驳回北京莆阳宾馆有限责任公司反诉请求。如果北京莆阳宾馆有限责任公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，莆阳宾馆向本院提交如下证据：1.北京热力集团的采暖充值记录电脑页面截图，欲证明其计算应退还的供暖费依据；莆田北京处对此不予认可，并表示合同约定其负责供暖，但并不是自租金中扣除供暖费的依据。2.2020年5月8日王孝仁与莆田北京处主任曾丽钦、王孝仁儿子的谈话录音，欲证明莆田北京处表示可以先占用房屋，并就续签事宜进行协商，且表示疫情期间的房屋租金予以免除。莆田北京处对此不予认可，并表示其并未做此承诺。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。关于莆阳宾馆在二审中提出莆田北京处于2020-2021年供暖季将案涉房屋停暖的事实，莆田北京处表示认可。本院认为，据已查明的事实，莆田北京处与王孝仁于2004年12月16日签订的《房屋租赁合同》第一条明确约定王孝仁将案涉房屋用于开办宾馆并经营住宿业，而莆田北京处与莆阳宾馆于2009年11月27日签订的《房屋租赁合同》第七条约定双方于2004年12月16日签订的合同终止，因此，尽管两份合同的签订主体并不完全一致，但结合本案租赁事实及王孝仁系莆阳宾馆法定代表人之客观情况，一审法院据此认定上述两份合同具有承继关系，并无不当；莆阳宾馆有关两份合同并无关联的上诉意见，不能成立。合同履行期间，莆阳宾馆迟延支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。现莆阳宾馆以其在合同履行期间系按照莆田北京处要求的时间节点和支付账户交纳租金，已构成对原合同中关于付款方式和时间约定的变更为由，上诉主张不予支付逾期付款违约金，显然缺乏合同依据，本院不予采纳。况且，莆田北京处已发出催缴通知并提起本案诉讼，其未予追究莆阳宾馆之前迟延支付租金的责任并不能成为本次莆阳宾馆不应承担违约责任的合理依据。关于违约金的计付标准，一审法院所作调整并未超出合理范围，本院予以确认。2009年11月27日的《房屋租赁合同》已于2020年1月31日到期终止，莆阳宾馆应当腾退案涉房屋。莆阳宾馆以其应享有优先续租权且双方于合同到期终止后屡次协商洽谈续租事宜为由不予腾退，于法无据。关于房屋使用费一节。莆阳宾馆上诉主张应按照新冠疫情的不可抗力因素为其减免3个月的房屋使用费，且不予支付其公司按照莆田北京处要求于2020年2月1日至2020年7月15日停业期间的房屋使用费，但其该项上诉主张系以双方之间存在合法有效的房屋租赁合同关系为前提，而案涉合同已到期终止，莆阳宾馆占有使用案涉房屋系客观事实，且其行为并无合同及法律依据，故而其据此要求减免房屋使用费的上诉主张亦不能成立。有关房屋使用费的计算标准，莆阳宾馆以莆田北京处停暖而年租金62万元包含了供暖费为由，上诉主张自年租金62万元中扣减相应的供暖费116063元，并为此提交了供热部分的计费标准。其一，双方合同中明确约定莆田北京处应向乙方保证水源、电源、暖气，暖气费由莆田北京处承担，而未就暖气费的计费标准及费用数额进行约定；其二，莆阳宾馆并未交纳过供暖费，亦未提供相应的证据佐证年租金中明确包含了供暖费；其三，双方的租赁合同已到期终止，莆田北京处已无供暖之合同义务，莆阳宾馆仍占有使用案涉房屋，其应自行承担相应的后果。鉴于此，莆阳宾馆的该项上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。有关莆阳宾馆上诉主张要求莆田北京处开具租金、水电费增值税发票并赔偿损失一节。鉴于租赁合同中仅约定莆田北京处向莆阳宾馆出具收款凭证，而莆阳宾馆亦未提供相应的证据证明其曾要求莆田北京处开具发票而被拒，且无证据证明其因莆田北京处未提供发票而遭受的基于合同项下的相应损失；现莆阳宾馆基于双方的租赁合同法律关系上诉主张莆田北京处开具增值税发票，依据不足。莆阳宾馆可就莆田北京处未缴纳税款的行为向有关行政部门进行举报。而对于莆阳宾馆上诉主张的莆田北京处占用车位及停暖给其公司造成的营业收入减少损失，莆阳宾馆并未就合同履行期间莆田北京处停暖、不供热水以及持续占用车位的情况提供充分的证据佐证，亦未能就莆田北京处停暖、不供热水以及持续占用车位与其公司产生营业损失之间的因果关系进行有效举证，鉴于此，莆阳宾馆上诉主张莆田北京处赔偿的相应营业收入损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，莆阳宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4236元，由北京莆阳宾馆有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年四月二十二日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪