湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂0921民初1908号 原告：左和平，男，1967年3月15日出生，汉族，湖北省孝昌县人，户籍地孝昌县，现住孝昌县。 原告：张少三，男，1958年3月17日出生，汉族，湖北省孝昌县人，户籍地孝昌县，现住孝昌县。 原告：戴胜初（又名代胜初），男，1962年8月17日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 三原告共同委托诉讼代理人：徐辉，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收代写法律文书，上诉等特别授权。 被告：湖北民乐房地产开发有限公司。住所地：孝感市建设路建设新村门面。 法定代表人：王振陆，该公司经理。 被告：孝感市安瑞房地产开发有限公司。住所地：孝昌县隆盛花园******。 法定代表人：苏祥元，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴勇，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为调查收集证据，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，接受调解，代签法律文书等特别授权。 原告左和平、张少三、戴胜初与被告湖北民乐房地产开发有限公司（以下简称民乐公司）、被告孝感市安瑞房地产开发有限公司（以下简称安瑞公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左和平及三原告共同委托诉讼代理人徐辉、被告安瑞公司的委托诉讼代理人吴勇到庭参加诉讼，被告民乐公司经本院传票传唤没有到庭。审理中三原告申请财产保全，本院作出（2020）鄂0921民初1908号民事裁定，对被申请人开发的城中广场（二期）的9号楼1003号、1102号、1104号、1604号，17号楼1101号、1104号、1304号共7套房屋予以查封。本案现已审理终结。 原告左和平、原告张少三、原告戴胜初向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即连带履行《拆迁协议》、《补充协议》、《调解协议书》中7套还建房、4间商铺的交付义务，承担违约责任、赔偿损失、支付剩余过渡费；2.本案诉讼费、保全费、原告律师费由被告承担。事实和理由：原告诉两被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，经孝昌县人民法院审理，于2019年5月7日作出（2018）鄂0921民初965号民事判决书，对原告诉请作了部分判决，剩余诉请（本案诉请）明确在“履行条件成就后（即二期完工后）另行主张权利”。该判决书已发生法律效力。现被告所开发的孝昌城中广场二期已建设完工，房屋已经在销售中。原告希望以生效判决书认定的事实与被告协议解决判决书未决部分（本案诉请），但经多次协议，未能解决。因此，原告只得诉至法院，请求支持原告所请。 被告民乐公司未作答辩。 被告安瑞公司辩称，1.答辩人与被答辩人没有签订任何合同，无任何法律关系，不应承担《房屋拆迁安置补偿合同》和《调解协议书》约定的责任和义务；2.答辩人开发的“城中广场”项目是一个独立的项目，与被答辩人无关；3.本案前期判决文书不能作为本案判决依据；4.答辩人无拆迁资格，《房屋拆迁安置补偿合同》也因违反国家法律强制性规定而无效；5.依照合同相对性原则，答辩人不承担该《房屋拆迁安置补偿合同》无效产生的损失。综上所述，本诉讼所涉及的《房屋拆迁安置补偿合同》因违反国家法律的强制性规定，是一个无效合同，其《补充合同》自然也属无效协议。答辩人作为非合同相对人，不应该承担合同相对人应承担的权利和义务。 本院经审理查明认定事实如下：2014年10月20日，被告民乐公司（甲方）与原告左和平（乙方）签订《拆迁协议》一份，协议内容与本案相关部分有：第二条面积补差方式约定“甲方负责还建乙方两套120平方米住房。超过或不足面积限于10平方米补进补出，价格为每平方米2000元，超出10平方米则按楼房开盘价计算。”第五条被拆迁房屋补偿位置填充处为空白，没有填充内容。2015年1月14日，民乐公司与左和平签订《拆迁协议》的补充协议一份，约定：拆迁住房还建比例是1：1.55并非原合同中的1：1.12，乙方的住房面积是221.2平方米，按原合同中甲方负责还建乙方两套120平米左右住房。每套超过或不足面积限于10平方米补进补出，价格为每平方米2000元，超出10平方米以外的则按新楼房开盘价计算。门面面积66平方米按1：1比例还建，还建面积不得低于66平方米，其建造的厨房面积32平方米按1.55补偿乙方住房面积49.6平方米加上地下室32平方米，经双方协议，甲方一次性补偿70平方米，因不够一套住房面积，乙方按2000元一平方米购买其不足住房面积的剩余部分（90平米左右的住房）。…住房**以上优先选择。门面还建位置面向107国道，中商广场上所建的楼房的所有一楼门面优先选择。2014年12月22日，被告民乐公司与原告张少三签订《房屋拆迁协议书》一份，约定：…二、门面房的还建，甲方必须将中商广场107国道边北街口第一门面、面积同等交与乙方，不能小于原门面房66.5，如有大小按市场价相互补偿。三、住房的还建，甲方必须还乙方120平方米的住房两套，90平方米的住房壹套，楼层由乙方任意选择。此处又手写补充内容“9楼以上十五层以下”。2014年11月28日，民乐公司与戴胜初签订《拆迁协议》一份，协议内容与本案相关部分有：第二条面积补差方式约定“甲方负责还建乙方四套120平方米住房。超过或不足面积限于10平方米补进补出，价格为每平方米2000元，超出10平方米则按楼房开盘价计算。”第五条被拆迁房屋补偿位置填充处为空白没有填充内容。2015年1月15日，民乐公司与戴胜初签订《补充协议》一份，约定：戴胜初拆迁还建住房位置十层以上优先选择。门面还建位置面向107国道，中商广场上所建的楼房的所有一楼门面优先选择。 上述协议签订后，三原告将各自房屋交付被告民乐公司拆除。2018年，三原告因没有得到安置补偿的房屋将民乐公司、安瑞公司诉至本院。在该案诉讼过程中，民乐公司（甲方）与三原告（乙方）签订《调解协议书》一份，载明：1.甲方付给乙方四套拆迁还建房屋…2.超期还建的损失：按门面（共四间），30000元／年／间，住房（共七套）按840元／月／套由甲方支付给乙方，自2016年11月20日始至房屋交付时止。签订本调解协议书后当天内甲方支付乙方两年（2016年11月20日至2018年11月20日）损失计381120元。合同延期至2020年，2018年11月20日之前支付下两年损失租金。剩余7套还建房在城中广场项目二期开发选房，选房方式及商铺选房要求维持原《拆迁协议约定要求》。 在前述案件中本院认定民乐公司与安瑞公司系合作开发，且安瑞公司已实际参与合同履行，应与民乐公司共同承担合同责任，履行合同义务。据此作出（2018）鄂0921民初965号民事判决，判决民乐公司、安瑞公司向三原告交付《调解协议书》第1.项约定的四套房屋及第2.项约定的损失。对三原告诉请的《调解协议书》第2.项约定的7套房屋及4间门面因履行条件未成就（二期未建成）未予支持。上述判决作出后，安瑞公司不服，提起上诉。孝感中院认定，安瑞公司应当与民乐公司共同履行拆迁协议及补充协议。《调解协议书》是民乐公司代表开发项目的合作开发方与被拆迁方经协商达成的调解协议，对安瑞公司也具有约束力。并作出（2019）鄂09民终1274号民事判决，驳回上诉，维持原判。后安瑞公司对孝感中院作出的判决不服，向湖北高院申请再审。湖北高院作出（2019）鄂民申4095号民事裁定，驳回安瑞公司的再审申请。前述判决已发生法律效力。 现案涉的城中广场项目二期已于2020年11月份开盘销售。三原告认为《调解协议书》载明的第2.项中的履行条件已成就，遂诉至本院，提出前列诉请，并在庭审中对其诉讼请求第一项明确为：承担违约责任、赔偿损失全部计算在过渡费中，过渡费计算方式为11套房屋、4间门面按住房840元／月／套、门面30000元／年／间的标准从2020年11月20日起计算至实际交付时止；另已经判决的4套从2018年11月20日到2020年11月20日之间的过渡费应该是80640元。因双方所签合同对还建房屋的约定不够明确具体，在选房条件已成就情形下，本院建议原、被告双方进行实地看房，对还建房屋进行具体协商，以确定房号。安瑞公司对此明确表示不同意协商以及看房，认为安瑞公司没有该项责任及义务。在此情形下，原告向本院申请了财产保全，本院根据原告申请，在城中广场（二期）未登记备案销售且符合双方《拆迁协议》及《补充协议》约定条件的房屋中，选择了7套房屋予以查封。 本院认为，本案法律事实均发生于民法典施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案所涉《拆迁协议》、《补充协议》、《调解协议书》已由生效判决确定民乐公司、安瑞公司应共同履行合同义务，本案原告诉请内容系《调解协议书》第2.项约定的内容，故仍应由两被告共同履行。现城中广场项目（二期）已开盘销售，《调解协议书》第2.项载明的7套住房履行条件已成就，对三原告请求两被告交付7套房屋的诉讼请求本院依法予以支持。双方在《调解协议书》中约定“剩余7套还建房在城中广场项目二期开发选房，选房方式及商铺选房要求维持原《拆迁协议约定要求》”，原《拆迁协议》及《补充协议》约定的条件包括：1.120平米房屋、2.90平米房屋、3.十层以上选择。上述约定没有明确应交付的标的房屋房号，在双方不能协议补充情形下，本院根据原告申请已裁定查封的7套房屋符合上述约定，应当作为本案应交付的标的房屋。双方在《拆迁协议》中同时约定了“每套超过或不足面积限于10平方米补进补出，价格为每平方米2000元，超出10平方米以外的则按新楼房开盘价计算”，现确定交付的房屋登记备案面积已超出合同约定，虽被告方未请求补差，但依公平原则，亦为减少当事人讼累，原告应在收房的同时按《拆迁协议》的约定向被告补交房屋差价。三原告与被告对于商铺的约定均为面向107国道，目前尚无符合该要求的门面建成，即为履行条件未成就，三原告可在商铺履行条件成就后另行主张权利。《调解协议书》系双方对前期合同的变更和补充，双方在《调解协议书》中并未约定对协议第1.项中的四套房屋支付超期还建损失，故对三原告关于该四套房屋要求被告支付超期还建损失的请求，本院依法不予支持。协议第2.项对7套房屋约定的超期还建损失在前案中已判决至2020年11月20日，对此后的损失，按该项约定的标准由两被告继续支付至交房之日止。原告提出要求被告承担律师费，因双方无合同约定亦无法律规定，对该项诉讼请求，本院不予支持。被告民乐公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖北民乐房地产开发有限公司、被告孝感市安瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告左和平、原告张少三、原告戴胜初交付位于孝昌城中广场的9号楼1003号、1102号、1104号、1604号，17号楼1101号、1104号、1304号房屋。 二、原告左和平、原告张少三、原告戴胜初在实际收受7套房屋时，根据房屋面积按照双方合同约定的标准向被告湖北民乐房地产开发有限公司、被告孝感市安瑞房地产开发有限公司补交房屋差价。 三、被告湖北民乐房地产开发有限公司、被告孝感市安瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告左和平、原告张少三、原告戴胜初支付7套房屋的超期还建损失，按照840元／月／套的标准自2020年11月21日起计算至实际交房之日止。 四、驳回原告左和平、原告张少三、原告戴胜初的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20000元减半收取计10000元，财产保全费5000元由被告湖北民乐房地产开发有限公司、被告孝感市安瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  祝荣 二〇二一年四月一日 法官助理杨莹 书记员李红伟