贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终457号 上诉人（原审被告）：杨志经，男，汉族，1977年3月29日生，广西贵港，现住。 被上诉人（原审原告）：重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳市。 负责人：王清梅,该分公司总经理。 委托诉讼代理人：彭龙，该公司员工。 上诉人杨志经与被上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司(以下简称重庆嘉宝公司)物业服务合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2020年10月21日作出（2020）黔2725民初3312号民事判决后，杨志经不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 杨志经上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 上诉理由：一、一审判决程序违法，应当依法撤销。1、上诉人与被上诉人之间并未签订物业管理合同，上诉人所在小区也没有业主委员会与被上诉人签订任何物业管理合同，被上诉人与麒龙置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中上诉人并不是合同相对人，被上诉人以该合同约定起诉上诉人不符合法律规定，上诉人与被上诉人之间没有合同关系，被上诉人直接起诉上诉人不符合法律规定，一审法院受理被上诉人的起诉程序违法，即使受理后也应当裁定驳回起诉，一审法院进行实体审理程序违法。2、上诉人与麒龙置业有限公司存在租赁合同关系，已约定上诉人向麒龙置业有限公司缴纳租金和物管费，本案应当追加麒龙置业有限公司作为第三人参与诉讼，一审法院未依法追加，属遗漏当事人，程序违法。二、被上诉人的一审诉讼请求应当驳回；本案中上诉人与被上诉人并无合同关系，被上诉人无权以其与麒龙置业有限公司的合同约定向上诉人主张物业管理费。在上诉人与麒龙置业有限公司的租赁合同履行中，上诉人未享有租赁合同约定的权利，有权拒绝向麒龙置业有限公司缴纳物业管理费，是否应当缴纳、是否有拒绝缴纳的抗辨理由应按上诉人与麒龙置业有限公司签订的《受托租赁合同》进行审查，一审判决上诉人向被上诉人支付物业管理费没有事实依据、法律依据，被上诉人的诉讼请求应当依法驳回。综上所述，一审判决程序违法，被上诉人的诉讼请求无事实、法律依据应当驳回，望二审法院依法审理，支持上诉人上诉请求。 被上诉人重庆嘉宝公司二审未向本院作出书面答辩。 原审原告重庆嘉宝公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令杨志经支付欠付的物业管理费14035元及违约金3368.4元；2、判令杨志经承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：杨志经七年前租用贵州麒龙置业有限公司开发的位于贵州省瓮安县，成为经营该商铺的业主，在该商铺中进行生产经营至今。2018年1月1日，重庆嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司签订《前期物业服务合同》，同日入驻贵州省瓮安县银盏镇麒龙摩尔城Ａ1区Ａ5栋219号商铺所在小区，提供前期物业服务。合同双方在《前期物业服务合同》中约定：合同期限“自2018年1月1日起至2019年12月30日”，包含杨志经租用的商铺在内的“Ａ1区”商铺，根据建筑面积按每月每平方米2.5元的标准，由业主按其拥有的建筑面积向重庆嘉宝公司交纳物业服务费；业主在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费自业主办理接收房屋钥匙次日起向业主全额计收；业主未在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，除该合同另有规定外，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起向业主全额计收；物业服务费按年度缴纳，首次物业服务费应在该合同约定的物业服务费计收之日缴纳，此后的物业服务费应在上一缴费期满前15日内预交下一个缴费期的物业服务费；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用0.5‰／日的标准支付违约金；重庆嘉宝公司的服务内容为该合同中约定的小区范围物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理，车辆行驶及停放秩序管理，公共秩序维护及安全防范，等等。同日,重庆嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司又签订了一份期限为自2018年1月1日起至2019年12月30日止的《物业服务补充协议》，对同日签订的《前期物业服务合同》的内容进行补充约定。重庆嘉宝公司入驻案涉小区提供物业服务后，实际按约定提供有关物业服务至2020年7月31日。期间，杨志经的仓库出现漏水问题，其向重庆嘉宝公司反映后，重庆嘉宝公司曾联系开发商贵州麒龙置业有限公司处理，但未获解决，杨志经便以前述答辩意见为由，一直未向重庆嘉宝公司缴纳物业服务费。重庆嘉宝公司向杨志经催收物业服务费过程中，杨志经于2020年7月17日到重庆嘉宝公司处，缴纳了4000元物业服务费。重庆嘉宝公司在2020年7月17日出具给杨志经的收取4000元物业服务费的收据中注明“应收:13784元，0.8折后应收：11027.2元，今日支付4000元，剩余7027.2元7月25日支付完毕”。2020年7月26日，杨志经又到重庆嘉宝公司处缴纳了“物业费”1000元。庭审中，杨志经质证时对重庆嘉宝公司证据《杨志经欠付物业费本金及滞纳金明细汇总表》中的其差欠的物业服务费、违约金金额不认可；杨志经提出重庆嘉宝公司的物业服务不到位，不同意向其缴纳物业服务费；重庆嘉宝公司认可偶尔存在图片证据中体现的车辆乱停放情况，但认为乱停放车辆的是该小区的业主，其已尽到职责但业主不听；另查明：重庆嘉宝公司诉请的物业管理费，即重庆嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的物业服务费；《杨志经欠付物业费本金及滞纳金明细汇总表》中的滞纳金即重庆嘉宝公司与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的违约金。 一审法院认为：本案的争议焦点为：1、重庆嘉宝公司是否已履行了物业服务职责；2、重庆嘉宝公司的诉讼请求是否予以支持。首先，关于重庆嘉宝公司是否已履行了物业服务职责问题。庭审中，杨志经认可没有其他物业企业在2018年1月1日至2020年7月31日期间向该小区业主提供了公共路灯照明、电梯维护、二次供水、生活垃圾清运等公共服务，重庆嘉宝公司的证据亦证实其已履行《前期物业服务合同》约定的物业服务义务，法院据此认定重庆嘉宝公司已按约定履行了物业服务义务。重庆嘉宝公司认可其职责范围内的小区偶尔存在杨志经提供图片证据中体现的车辆乱停放现象，故法院认定重庆嘉宝公司未完全提供约定的物业服务义务，在履约过程中也存在一定的违约行为。关于重庆嘉宝公司诉请的物业管理费问题。杨志经系经营重庆嘉宝公司提供物业服务的小区贵州省瓮安县的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，重庆嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力。重庆嘉宝公司已为杨志经提供了2018年1月1日起至2020年7月31日止期间的物业服务，杨志经应按照约定的缴费时间及时向重庆嘉宝公司履行支付该期间物业服务费的义务。杨志经未按照约定期限缴纳物业服务费，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，重庆嘉宝公司诉请杨志经支付2018年1月1日起至2020年7月31日止期间差欠的物业服务费有理，应予支持。重庆嘉宝公司在提供给杨志经的2020年7月17日的《收据》中书写“应收：13784元，0.8折后应收：11027.2元，今日支付4000元，剩余7027.2元7月25日支付完毕”内容，系双方对杨志经差欠的物业服务费重新达成的协议。杨志经在2020年7月26日又缴纳了1000元，故杨志经现只差欠物业服务费6027.2元。故对重庆嘉宝公司的物业管理费诉请支持6027.2元；超出6027.2元的部分，不符合《收据》中的约定，不予支持，予以驳回。杨志经不同意缴纳该6027.2元物业管理费的意见，违反前述法律规定，不予采纳。关于重庆嘉宝公司诉请的违约金问题。美好的城市生活，离不开业主、物业使用人与物业服务企业之间的配合和诚实守信。如业主与物业使用人都不按时足额缴纳物业服务费，势必影响物业服务企业提供正常、全面、及时的物业服务。如以物业服务企业偶尔存在的违约情形就要求物业服务企业减少50%的给付物业服务费义务，则可能导致其余业主或物业使用人为减轻物业服务费缴费责任而都拒缴物业服务费，迫使物业服务企业均通过诉讼渠道追讨所有欠费的业主或物业使用人所差欠的物业服务费，导致纠纷不断，势必更加影响物业服务企业提供正常、全面、及时的物业服务，更加影响业主或物业服务人应当享受有关物业服务的权利。如一律支持了物业服务企业的违约金请求，则物业服务企业可能产生更多违约行为，还可能扣减应当提供的正常、全面、及时的物业服务，导致更多的业主拒缴物业服务费，产生更多的物业服务纠纷，损害业主或物业使用人的合法财产权利。鉴于本案中重庆嘉宝公司提供的证据证明其确实按合同约定提供了物业服务，杨志经提供的证据证明重庆嘉宝公司的物业服务工作确实存在车辆乱停放等违约情况，在一定程度上客观地影响了业主或物业使用人的生活和生产经营，导致杨志经对重庆嘉宝公司的物业服务工作不满意；杨志经入住后未按约定期限缴纳已届履行期限的重庆嘉宝公司诉请的物业服务费，亦构成违约；双方在2020年7月17日的《收据》中的协议里，未约定违约金。综合本案实际，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，认定本案中杨志经不用向重庆嘉宝公司承担逾期缴费导致的违约金责任。故对重庆嘉宝公司的违约金请求，不予支持，予以驳回；对杨志经提出的不缴纳违约金的意见，予以采纳。杨志经庭审中提出的重庆嘉宝公司对不同商铺收费标准不一样、对其他商铺收取较低物业服务费的问题，系重庆嘉宝公司对自己合同财产权利的处分，不违反法律规定，且与本案争议无关，本案不予审查。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、杨志经差欠重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司的至2020年7月31日止的物业管理费人民币六千零二十七元二角，限杨志经于本判决生效后三日内一次性付清；二、驳回重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币118元，由杨志经负担人民币25元，由重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司负担93元。 二审中，当事人提交证据不足以推翻一审认定事实。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、重庆嘉宝公司能否向杨志经主张物业管理费；2、本案是否遗漏诉讼当事人。 本院认为：对于争议焦点一，良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平；作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，贵州麒龙置业有限公司作为建设单位，其依法与物业服务企业即本案被上诉人重庆嘉宝公司签订的《前期物业服务合同》，对该小区业主和物业使用人具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。重庆嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司签订《前期物业服务合同》后，其应按照合同约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；杨志经作为该小区物业经营者，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理，业主或物业使用人以其并非合同当事人以及未享受物业服务为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故一审支持被上诉人重庆嘉宝公司诉求于法有据，本院予以支持。 对于争议焦点二，虽上诉人杨志经二审提出其与贵州麒龙置业有限公司存在租赁合同关系，按《受托租赁合同》及补充协议约定其应向贵州麒龙置业有限公司委托的商管公司瓮安凯祺商业管理有限公司缴纳租金、商管费和物管费，但在本案一、二审审理过程中，上诉人均未能举证证实其已经向瓮安凯祺商业管理公司缴纳案涉物管费，且从双方签订的合同及补充协议来看，瓮安凯祺商业管理公司在代收取租户的物管费后也需转交给物业管理公司，故被上诉人直接向上诉人主张物业费也并无不当，贵州麒龙置业有限公司不是本案必须参加诉讼当事人，一审程序合法，不存在遗漏当事人的情形，上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨志经的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨志经负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月十九日 法官助理王菲 书记员刘皓