山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终554号 上诉人（原审原告）：于洋，男，1992年5月15日出生，汉族，个体，现住淄博高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：于孝杰，男，1965年9月3日出生，汉族，现住淄博高新技术产业开发区。系上诉人于洋之父。 委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淄博亿丰置业有限公司，住所地淄博张店区房镇镇天乙村。统一社会信用代码：91370303699882039B。 法定代表人：王稳，总经理。 委托诉讼代理人：迟志明，山东高阳律师事务所律师。 上诉人于洋因与被上诉人淄博亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初5915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 于洋上诉请求：撤销一审判决；改判支持上诉人于洋的一审诉讼请求；一审及二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决在认定事实方面存在错误。(一)一审判决认定“由于当时的商品房市场价格正值上扬，原告并不同意解除认购协议”，系主观臆断，合同未能解除与价格是否上涨无关。事实为，2016年10月25日，亿丰置业通知于洋签署格式化的商品房买卖合同，因格式合同中未涵盖宣传资料记载的相关内容，且多处合同条款不符合公平原则，《车位、储藏室使用权转让协议》中亿丰置业保留车位、储藏室所有权的条款违背物权法等规定，建议其对合同条款进行修改。事后，亿丰置业顾问回复称领导不允许修改合同，于洋表示退房退款，亿丰置业不同意并称如果不签署其提供的合同，定金不予退还，于洋两次回复律师函与其协商处理，但遭到亿丰置业拒绝，无奈之下诉诸法律，在案件提起上诉后才出现房屋价款上涨的情况。且一审判决认定原告要求被告降低房价，按原告所交房款签订《商品房买卖合同》无客观依据。(二)一审判决认定“按该合同(《商品房买卖合同(预售)》)的约定原告于2018年7月28日签订合同当日就应承担逾期交纳房款的违约责任”无事实依据。合同第七条约定对于剩余房款10万元系通过向山东省农村信用社淄博办事处贷款，未约定具体的付款时间，一审判决认定于洋承担逾期付款的违约责任没有根据。而且，办理贷款需要亿丰置业协助履行，期间因双方发生纠纷，亿丰置业未予配合。事实上，2019年10月亿丰置业发函通知于洋缴纳车位款7万元及剩余购房款10万元，付款后即可交房，双方关于逾期付款违约金的争议另行协商解决，于洋收到该通知后，为了化解矛盾及满足居住急需，分别于当年10月、11月支付车位款和剩余购房款，已经支付完毕所有费用。但至今，亿丰置业违反其承诺仍未交房。二、一审判决认定案涉《天悦二期认购协议书》“。该合同究其实质应系为签订本约合同而签订的预约合同”，于法相悖。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定以及淄博市中级人民法院(2017)鲁03民终3830号生效民事判决，已经对案涉《天悦二期认购协议书》在法律性质上属于商品房买卖合同(即本约)作出定性，对此最高人民法院也有相关指导案例，本案中应当对该认定予以尊重。三、一审判决认定双方当事人签署的《商品房买卖合同(预售)》对双方没有法律约束力，没有法律依据。在淄博市中级人民法院(2017)鲁03民终3830号民事判决执行过程中，2018年7月28日双方达成执行和解协议，并于当日签署了落款日期为2016年10月25日的《商品房买卖合同(预售)》，据此，该《商品房买卖合同(预售)》于2018年7月28日成立并生效，对双方具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务，虽然双方当事人可能对合同条款存在争议，在实际履行中出现了对部分合同条款的变更(剩余购房款未办理贷款而是于洋自行支付)，但在既无法定无效理由，也未被人民法院撤销、解除的情况下，不影响该合同的效力及法律拘束力。故对于该合同第十一条第(一)款关于房屋交付时间的内容以及第七条第(二)款关于剩余购房款10万元向山东省农村信用社淄博办事处申请贷款支付的约定，均应履行。四、一审判决以“原告明知被告交付的商品房不符合“天悦产品价值手册”的承诺，不选择与被告解除商品房买卖关系，却在本次诉讼中选择与被告建立商品房买卖关系，应视为原告对被告不履行承诺义务的放弃”为由，不予支持原告关于“天悦产品价值手册”的内容属于商品房买卖合同的一部分的主张，不能成立。(一)合同解除应当符合法定或者约定的解除条件，原则上应当限于违约方存在根本违约行为。本案中，亿丰置业开发的天悦住宅项目虽然存在不符合“天悦产品价值手册”的承诺的情况，但该手册的承诺的相关内容并不涉及房屋的基本使用功能及住宅安全，符合合同第9条约定的交房条件，不影响买受人基本合同目的的实现，不符合行使解除权的情形，于洋无权以此为由解除商品房买卖合同，因此根本不存在于洋有权行使解除权的情况。(二)2018年7月28日双方签署正式商品房买卖合同时，仅仅在《商品房买卖合同(预售)》正文上签字，而不同意在该合同后附的《合同补充协议》上签字，正是因为该补充协议第二条后段有“凡在《商品房买卖合同》及本协议签署前买卖双方中任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、师范单位、宣传片、沙盘模型等)所表达和提供的信息都不作为确定双方权利义务的依据，且如有变化不另行通知。”的内容，而该内容违背前期亿丰置业在“天悦产品价值手册”中的公开承诺，违背基本的诚实信用原则，所以于洋才拒绝在该补充协议上签字，一审判决强行“视为”于洋认可，不符合客观事实。(三)基于保护守约方、制裁违约方的司法价值取向，权利的放弃原则上应当有明确的意思表示。根据上述第(二)项意见，于洋对于亿丰置业违反“天悦产品价值手册”的行为，并未沉默，而是在签署《商品房买卖合同(预售)》时提出异议并拒绝在《合同补充协议》上签字。(四)亿丰置业在“天悦产品价值手册”中就天悦住宅项目所作的相关承诺构成商品房买卖合同的内容。根据一审判决认定的事实，于洋及其父亲于孝杰系根据亿丰置业前期发放的“天悦产品价值手册”等相关宣传图册的介绍与亿丰置业签订认购协议书，买受人系基于亿丰置业对该小区的承诺与以及对其宣传的信赖，尤其是配套设施及规划、沙盘模型、用材展示等才选择与亿丰置业缔约并交付定金两万元，“天悦产品价值手册”的相关承诺作为一项重要因素实际介入了商品房买卖合同的缔约过程。而且，“天悦产品价值手册”对相关内容的承诺是明确的、具体的，比如安装新风系统、便捷开关(客厅、主卧双控开关等)楼间距150米、景观绿化中有98m×150m和61m×145m的绿化面积，天悦景观广场约为3.5个足球场大小、地下车位主道路采用环氧地坪、采用LOW-E中空玻璃、淄博首家婚庆草坪、300米中央景观轴等等(详见手册内容)。 被上诉人亿丰置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。一、本次商品房买卖合同是在执行阶段达成，属于执行和解的一部分，目前看来，上诉人与被上诉人之间对合同主要条款均存在不可调和的矛盾，因此该合同已经无法履行。根据民事诉讼法司法解释的规定，一方不履行执行和解当中所达成的协议，另一方当事人应当申请法院恢复执行程序。二、上诉人就本案涉案标的已进行多次起诉，且诉讼请求几乎一样，属于重复起诉。 于洋向一审法院起诉请求：1、依法判令“天悦产品价值手册”的内容（楼座的规划、楼间距的约定、车行时代的规划、双会所和双大堂的规划、建筑单体的规划、对于建材品质的说明、隔音建材品质的说明、保暖建材品质的说明、门禁系统品质的说明、人性化设备品质的说明、细节关怀品质的说明、300米景观中轴景观的说明、婚礼草坪景观的说明、植被景观的说明、景观亮点景观的说明、五维绿化景观的说明、对于天悦云服务的说明及宣传册中对于新房49个点的说明和允诺及和其他社区的对比体现天悦涉案房屋特色重点对比及58项轻奢细节38项云服务体验）属于商品房买卖合同的一部分；2、依法确认被告的交付房屋时间为2018年8月31日；3、依法确认被告具有为原告涉案商品房办理抵押贷款手续（贷款金额为10万元）的义务；4、诉讼费用由被告承担。 一审认定事实：2016年10月15日，原告的父亲于孝杰根据被告前期发放“天悦产品价值手册”等相关宣传图册的介绍与被告签订《天悦二期认购协议书》一份，认购了被告开发的淄博市张店区商品房一套，并交纳了大部分的购房款。后被告于2016年10月25日要求原告方与其签订《商品房买卖合同（预售）》，但原告认为被告在合同中交付的房屋不符合“天悦产品价值手册”等前期发放的宣传图册等相关材料的内容，要求被告将宣传图册中承诺的内容写入合同；或被告降低房价，按其交纳的房款签订正式的商品房买卖合同。但被告并不认可，反而要求解除双方之间认购协议。由于当时的商品房市场价格正值上扬，原告并不同意解除认购协议。为此，原告向一审法院提起诉讼，后经淄博市中级人民法院（2017）鲁03民终3830号民事判决书确认原、被告于2016年10月15日签订的《天悦二期认购协议书》为商品房买卖合同，原、被告双方应继续履行《天悦二期认购协议书》。2018年3月14日，原告申请一审法院强制执行上述终审判决。2018年7月28日，原、被告在一审法院自行协商达成《执行和解协议》，并签订了合同签订日期为2016年10月25日的《商品房买卖合同（预售）》（该合同与被告于2016年10月25日要求原告方与其签订的《商品房买卖合同（预售）》无任何差异，且属《执行和解协议》的主要内容）。虽然《商品房买卖合同（预售）》约定被告的交付房屋时间为2018年8月31日，被告在当时负有协助为原告涉案商品房办理抵押贷款手续（贷款金额为10万元）的义务，但按该合同的约定原告于2018年7月28日签订合同当日就应承担逾期交纳购房款的违约责任，加之双方未对涉案商品房买卖相关的车位、储藏室及新风系统的价款及安装在该合同加以约定。双方又发生争议，原告又向一审法院起诉，请求依法判令被告继续履行卖出淄博市张店区住宅（收受于洋所交剩余房款、车位款，交付涉案住宅、储藏室及车位，并在住宅上加装新风系统），一审法院认为原告的起诉属于重复起诉，并作出（2018）鲁0303民初9226号之一民事裁定书，裁定驳回原告起诉。对上述裁定，原告虽不服并提出上诉，但淄博市中级人民法院（2019）鲁03民终2816号民事裁定予以维持。由于原、被告无法就《天悦二期认购协议书》签订正式的商品房买卖合同，原告也不愿与被告解除涉案商品房的买卖合同关系，为此原告又向一审法院提起了本次诉讼。 一审法院认为，原告的父亲于孝杰与被告签订的《天悦二期认购协议书》虽然是有效合同，但该合同究其实质应系为签订本约合同而签订的预约合同，虽经淄博市中级人民法院（2017）鲁03民终3830民事判决确认为商品房买卖合同，但在实际执行过程中不具有可操作性，仍需双方签订正式的商品房买卖合同，以便确定双方的权利义务关系。虽然原、被告在执行该终审判决的过程中，达成了《执行和解协议》，但由于双方对该协议主要内容的《商品房买卖合同（预售）》的约定内容均不认可，且双方均不履行该合同，均不到法院通过诉讼的方式对《商品房买卖合同（预售）》的效力性加以确认，而致该合同对双方没有法律约束力。故对原告以该合同为依据，诉求确认被告的交付房屋时间为2018年8月31日，确认被告具有为原告涉案商品房办理抵押贷款手续（贷款金额为10万元）的义务的主张，一审法院不予支持。由于原告明知被告交付的商品房部分不符合“天悦产品价值手册”的承诺，不选择与被告解除商品房买卖关系，却在本次诉讼中选择与被告建立商品房买卖关系，应视为原告对被告不履行承诺义务的放弃。故对原告诉求“天悦产品价值手册”的内容属于商品房买卖合同的一部分的主张，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三条至第六条、第六十一条至第六十三条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十七条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条之规定，一审判决：驳回原告于洋的诉讼请求。案件受理费50元，由原告于洋负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人于洋提交亿丰置业出具的收款收据两份，拟证明于洋已分别于2019年11月26日、10月25日支付给亿丰置业剩余购房款10万元及车位款7万元，至此于洋已全面适当履行了案涉《商品房买卖合同(预售)》项下的全部义务。经质证，被上诉人亿丰置业对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，称上诉人在交纳该款时要求亿丰置业将天悦价值手册的相关内容作为合同附件组成部分，并在合同中写明，但亿丰置业明确告知，双方在执行和解中签订案涉商品房买卖合同时并未涉及于洋诉称的新风系统等一系列附属设施，至此产生本案诉讼。本院对该证据的真实性予以确认，能够证实上诉人于洋已支付案涉房屋的全部购房款及车位款。 本院二审对一审判决认定的双方当事人签订《天悦二期认购协议书》的时间及交纳购房款情况、上诉人因案涉房屋提起诉讼的经过等基本事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有二，一是，《天悦产品价值手册》的内容是否应属于商品房买卖合同的一部分；二是，上诉人于洋主张确认房屋交付时间为2018年8月31日及被上诉人亿丰置业为于洋办理抵押贷款手续的诉讼请求应否得到支持。关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。根据上诉人于洋提交的天悦产品价值手册，其内容系为宣传商品房销售而作的广告资料，内容涉及面广，并非均具体确定，应视为要约邀请，故不能认定为商品房买卖合同的一部分。关于焦点二，案涉《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人于2018年7月28日在本院（2017）鲁03民终3830号案件执行和解过程中签订，但后又均不同意继续履行该合同，故双方的权利义务应当受原生效文书的规制，上诉人另于本案起诉要求确认该《商品房买卖合同(预售)》中约定的交房时间为2018年8月31日以及办理贷款手续等内容，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人于洋的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人于洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王光龙 审 判 员 侯 康 审 判 员 王欣欣 二〇二一年四月二十八日 法官助理 庞风华 书 记 员 徐 钊