湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终765号上诉人（原审被告）：李军，男，1969年12月2日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审原告）：覃秀丹，女，1982年4月5日出生，土家族，住湖北省宜都市。被上诉人（原审原告）：余建强，男，1982年4月2日出生，汉族，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：覃秀丹，系余建强妻子。特别授权代理。原审被告：陈仁华，男，1969年3月27日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人李军与被上诉人覃秀丹、余建强、原审第三人陈仁华物权纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019)鄂0503民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019)鄂0503民初第2027号民事判决，依法改判，驳回覃秀丹、余建强的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由覃秀丹、余建强承担。事实及理由：一审法院认为租赁关系在解除租赁关系前有效，却又判决李俊自2019年2月起至实际腾退房屋之日止向覃秀丹、余建强按5000元每月支付房屋占有使用费。属认定事实和适用法律错误。一、覃秀丹、余建强在参与拍卖该房屋时理应知晓宜昌市西陵区人民法院拍卖公告中称该房屋己有租赁，且是按现状拍卖，因此，租赁关系的损失理应由覃秀丹、余建强承担。二、一审法院认定案涉房屋租金标准为每月5000元不当。5000元每月的房屋租赁费标准是李军为了与原产权人陈仁华抵消其所欠李军的债务而设定的租赁费标准，并非李军为承租该房屋而支付的租金。即使覃秀丹、余建强要主张该租金损失，也是向原产权人陈仁华主张。三、李军对涉案房屋的买卖自始不知情作为受害人，李军占有房屋也只是向原产权人陈仁华行使主张债权的权利，所以，一审法院判决李军自2019年2月至实际腾退之日止向覃秀丹、余建强支付租金是没有任何法律和事实根据的。覃秀丹、余建强辩称：李军说的租赁关系是明确的，抵押权设立在前，租赁关系在后，租赁关系不应该对抗抵押权。关于租金费用问题，覃秀丹是按办房产证之后的时间主张房屋占有使用费每月5000元，房屋面积190平米，房屋市场价值也是每月5000元，房屋是精装修的房屋。覃秀丹、余建强向一审法院起诉请求：1、判令李军与陈仁华签订的位于宜昌市××岗区××大道338-3-2401的住宅《房屋租赁合同》无效；2、判令李军腾退占用覃秀丹、余建强位于宜昌市××岗区××大道338-3-2401的住宅房产[不动产权证号鄂（2019）宜昌市不动产权第0000462号、鄂（2019）宜昌市不动产权第0000463号]，并保持房屋的完好；3、判令李军向覃秀丹、余建强支付自2019年2月直至实际搬出之日止的房屋占用损失，房屋占用损失比照李军与陈仁华签订的租金每月5000元计算，暂计至2019年7月为30000元。一审法院认定事实：2018年8月17日，宜昌市西陵区人民法院对陈仁华、谭俊慧共同共有的位于宜昌市××岗区××大道××号房屋（宜市房权证伍家区字第××号、第××号）发出拍卖公告，并告知拍卖房屋有租赁，竞买人应亲自实地看样，谨慎竞买，标的物以现状拍卖，房屋不能腾退的风险，由买受人自行承担。2018年9月21日，覃秀丹以1887500元的价格竞买该房屋成功，宜昌市西陵区人民法院出具成交确认书。2018年10月17日，宜昌市西陵区人民法院作出（2018）鄂0502执恢106号执行裁定书，载明申请执行人中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行对包含陈仁华、谭俊慧在内的被执行人享有债权，并对包含案涉房屋在内的房屋折价或拍卖、变卖的价款在10057300元借款本息范围内优先受偿，因包含陈仁华、谭俊慧在内的被执行人未履行法律文书确定的义务，遂进行公开拍卖活动，由覃秀丹以最高价1887500元竞得，裁定位于宜昌市××岗区××大道××号房屋（宜市房权证伍家区字第××号）的所有权及相应的其他权利归覃秀丹所有，该房屋所有权自裁定送达覃秀丹时起转移。2019年1月3日，该房屋产权过户登记至覃秀丹、余建强名下，不动产登记证号为鄂（2019）宜昌市不动产权第0000463号、鄂（2019）宜昌市不动产权第0000462号。2013年1月8日，陈仁华、谭俊慧作为房屋所有权人办理房屋他项权利人为中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行的抵押权登记。陈仁华与李军之间曾存在借贷关系，因陈仁华无力偿还李军借款本息，双方于2015年3月17日签订《房屋租赁合同》，陈仁华将其位于宜昌市××岗区××大道××号房屋出租给李军使用，租赁期限从2015年4月1日至2035年3月31日止，月租金5000元，年租金60000元，陈仁华所欠李军的借款抵付租金。陈仁华已将该房屋交付李军占有使用。现该房屋仍由李军占有使用。一审法院认为，覃秀丹、余建强以物权保护纠纷提起诉讼，请求李军腾退房屋及支付房屋占用费，本案适用《中华人民共和国物权法》第三章相关规定调整双方当事人的权利义务关系。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。不动产经依法登记，发生效力。覃秀丹基于司法强制执行拍卖程序而竞买取得原属陈仁华、谭俊慧共同共有的坐落宜昌市××岗区××大道××号房屋的所有权，并办理所有权人为覃秀丹、余建强的变更登记，覃秀丹、余建强依法对该房屋享有不动产物权，依法可行使相应权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，陈仁华与李军形成租赁关系的时间，发生在案涉房屋抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，案涉房屋经宜昌市西陵区人民法院依法拍卖抵押权实现后，覃秀丹作为抵押财产的买受人有权解除原租赁合同，但该租赁关系并不因此无效，且本案系审理物权保护纠纷，而非审理房屋租赁合同纠纷。现覃秀丹、余建强起诉要求李军腾退案涉房屋，应视为其已作出解除原租赁合同的意思表示，故李军应当向覃秀丹、余建强腾退案涉房屋。覃秀丹、余建强取得案涉房屋所有权后，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，且案涉房屋租金标准5000元/月，在租赁合同中亦得到李军的认可，故覃秀丹、余建强要求李军自2019年2月至实际腾退之日止，按照5000元/月的标准支付房屋占用损失的诉请，予以支持。且陈仁华经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权、举证质证权，一审法院依法对覃秀丹、余建强、李军提交的证据予以认定，由此对陈仁华产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李军于判决生效之日起三十日内向覃秀丹、余建强返还位于宜昌市××岗区××大道××号房屋[鄂（2019）宜昌市不动产权第0000463号、鄂（2019）宜昌市不动产权第0000462号]；二、李军于本判决生效之日起三十日内向覃秀丹、余建强自2019年2月起至实际腾退房屋之日止，按照5000元/月的标准支付房屋占有使用费；三、驳回覃秀丹、余建强的其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（已减半收取），由李军负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案案涉房屋在2013年1月8日办理了抵押权登记。而李军与案涉房屋原所有权人陈仁华签订的《房屋租赁合同》是在2015年3月17日，李军与陈仁华对涉案房屋的租赁关系成立在抵押权生效之后，因此，李军与陈仁华的租赁关系依法不能对抗该抵押权。覃秀丹、余建强因公开拍卖取得案涉房屋所有权,并办理房屋所有权登记，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。覃秀丹、余建强作为涉案房屋所有权人，依法可行使相应权利。一审法院判决李军对涉案房屋进行腾退，予以返还，并无不当。关于房屋租金，一审法院依据李军与陈仁华签订的《房屋租赁合同》，以及参照房屋的实际价值，结合市场行情，综合认定房屋月租金5000元/月，并无不当。涉案房屋于2019年1月3日登记到覃秀丹、余建强名下，一审法院判决李军自2019年2月起至实际腾退房屋之日止，按照5000元/月的标准支付房屋占有使用费并无不当。至于李军作为承租人，其遭受的损失可以依据其与陈仁华签订的《房屋租赁合同》另案主张相应权利。综上所述，李军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元（李军已预交），由李军负担。本判决为终审判决。审判长  鄢睿审判员  罗娟审判员  陈璐二〇二一年四月三十日法官助理向晓琳书记员张鹏炜