北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3386号上诉人（原审原告）：柯镇雄，男，1968年1月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡琼芳，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心，营业场所北京市西城区广安门外大街305号二区1号楼1层05。负责人：吕再峰，总经理。委托诉讼代理人：程曼，女，阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司职工。上诉人柯镇雄因与被上诉人阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心（以下简称第二服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初34695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯镇雄上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2.改判双方的租赁合同于2020年7月7日解除；第二服务中心支付2019年12月16日起至2020年7月7日的租金399982.3元及滞纳金（按照合同约定应付款时间按日千分之三的标准计算至实际支付之日止）；第二服务中心支付柯镇雄垫付的物业费、水电费及供暖费共计19167.64元；3.本案案件受理费由第二服务中心承担。事实和理由：一、一审判决将第二服务中心2019年10月16日的通知作为认定涉案合同解除及日期的依据，于法无据。承租方不能因为是市场下行，即以愿意承担违约责任来随意解约。二、一审判决确认双方《商铺租赁合同》于2019年12月15日解除，证据不足。第二服务中心强行搬离的行为属于违约，不具备单方解除合同的效力。柯镇雄提交的房屋交接清单显示2020年7月7日收回房屋，应当作为法院判令合同解除时间的依据。第二服务中心无法证明其2019年12月15日前已经搬离，实地考察亦不是柯镇雄的义务。三、一审判决对第二服务中心延期迁移地址的违约事实审查不清，未合理判决第二服务中心的违约责任。第二服务中心辩称，同意一审判决，不同意柯镇雄的上诉请求及意见。柯镇雄向一审法院起诉请求：1．依法判令第二服务中心支付2019年12月16日起至2020年7月7日的租金399982.3元；2．依法判令第二服务中心支付自2016年2月5日至2016年3月15日期间的免租期租金72392.26元；3．判令第二服务中心支付迟延缴纳上述租金的滞纳金（按照合同约定应付款时间按日千分之三的标准计算至实际支付之日止）；4．判令第二服务中心支付柯镇雄垫付的物业费、水电费及供暖费共计19167.64元；5．案件受理费由第二服务中心承担。柯镇雄当庭增加诉讼请求：判令双方的租赁合同于2020年7月7日解除。一审法院认定事实：2016年2月1日，柯镇雄（甲方）与第二服务中心（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定第二服务中心承租柯镇雄位于北京市西城区菜市口大街甲2号院3号楼1至2层106（3-8）商铺作为办公用途，建筑面积约210.39平方米。合同第二条约定：租期5年，自2016年2月5日至2021年2月4日。免租期40天，从2016年2月5日起至2016年3月15日止，本协议履行过程中，如因第二服务中心提前退和或第二服务中心违约柯镇雄解除合同的，第二服务中心不再享受免租期，应向柯镇雄支付免租期间的房租。第三条约定：第一年至第三年每日租金为8元／平方米，每年年租金总额为614338.8元，从第四年开始每年以10％递增即第四年年租金为675772.68元。第五年年租金为743349.941元。第四条约定：合同签订之后3日内，乙方须向甲方三个月租金153584.7元作为履约保证金。第八条第二款第二项约定：租赁期间的水、电等各项费用由乙方自行按时缴付。第九条第一款第三项约定：在租赁期间内，因一方原因，造成无法继续履行合同的，或由于一方无故单方解除合同的，违约方需赔偿守约方损失，并支付三个月的租金作为违约金给乙方（按照当年租金标准计算）。第九条第二款第七项约定：在租赁期间内，因乙方原因，造成无法继续履行合同的，或由于乙方无故单方解除合同的，乙方需赔偿甲方损失，并支付三个月租金作为违约金给甲方（按当年租金标准计算），造成其他损失的，乙方应赔偿。2019年10月16日，第二服务中心的工作人员王旭对柯镇雄的联系人周文贤说：“文贤，菜市口的房子截止到12月15日我们就不再租了，我会让我们公司法务拟一份终止协议发给你，麻烦你转给业主看哈”，周文贤问：“为什么”，王旭说：“房屋太贵了，我们搬家了”。2019年10月21日，王旭向周文贤发送了第二服务中心起草的解除合同《补充协议》，主要内容为第二服务中心要求双方的房屋租赁合同于2019年12月14日终止，第二服务中心已经支付的153584.7元押金可以作为违约金不再退还。2019年12月22日，周文贤回复王旭说：“我们这边不同意解除合同，要求继续履行合同”，王旭说：“没办法履行了，如果协商不成功就走法律途径吧”。2019年12月16日，周文贤对王旭说：“租金已过支付期，请尽快支付”，王旭说：“我们搬家啦，不会再支付了，你们尽快处理终止协议的事吧”。2020年2月21日，王旭向周文贤发送了《提前解除商铺租赁告知函》，主要内容为函告柯镇雄及时安排人员进行交接并进行解约后续事宜的处理。2020年2月27日，周文贤说：“租金因已过支付期，已产生滞纳金，请尽快支付及其他费用”，王旭说：“我们已搬家，早在10月就已告知，你们尽快处理解除的事吧，再这么拖下去也没啥意思，还耽误你们对外出租”，王旭说：“我们早就回复您业主不同意退租了呀”，王旭说：“不同意我们也得退啊，本来就是双方的事情，不是单方的事情，如果你们要走法律途径就尽快走，这个事情尽快结束，我也没时间总是这么费劲的沟通”。2019年12月7日，第二服务中心制作了搬家海报并张贴在了涉案房屋内。第二服务中心称其于2020年12月12日腾空了房屋，但当时没有进行拍照，其提供的搬离腾空的照片拍摄于2020年2月20日。2020年7月7日，柯镇雄与第二服务中心进行了房屋交接。另查一，第二服务中心将物业费交纳至2019年12月15日，将电费和水费交至2019年12月14日，但漏交了2019年10月15日至2019年11月14日的电费。柯镇雄交纳了2019年10月15日至2019年11月14日的电费1539.55元（用电量为1282度），2019年12月15日至2020年7月7日的电费36.03元（用电量为30度）。此外，2019年8月15日至2019年9月14日的用电量为2967度，2019年11月15日至2019年12月14日的用电量为1654度。另查二，柯镇雄交纳了2019-2020年度的供暖费9467.55元。第二服务中心在庭审中表示鉴于腾房日期为2019年12月12日，当时已供暖，其愿意承担一个月的供暖费2366.89元。另查三，免租期的租金为8元×210.39平方米×40天=67324.8元。另查四，第二服务中心当庭陈述其提前终止合同的原因是房屋租金过高，其同意支付免租期的租金，亦同意将已支付的153584.7元押金作为违约金支付给柯镇雄。一审法院认为，柯镇雄与第二服务中心签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的当事人可以解除合同”。第二服务中心在租赁合同履行期限内通知柯镇雄不再继续承租并搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明不再继续履行合同，构成预期违约，柯镇雄可以依据前述法律规定解除双方之间的租赁合同。关于第二服务中心何时搬离的租赁房屋。虽然第二服务中心未能提供2019年12月15日前搬离租赁房屋的直接证据，但是一审法院注意到以下事实：1.2019年10月16日，第二服务中心告知柯镇雄其于2019年12月15日之后不再继续承租；2.2019年12月7日，第二服务中心在租赁房屋内张贴了搬家海报；3.2019年12月16日，周文贤对王旭说：“租金已过支付期，请尽快支付”，王旭说：“我们搬家啦，不会再支付了，你们尽快处理终止协议的事吧”；4．第二服务中心将物业费交纳至2019年12月15日，将电费和水费交至2019年12月14日。第二服务中心的前述表述和行为能够相互印证，一审法院认为第二服务中心于2012年12月15日前腾空租赁房屋的事实具有高度盖然性。此外，一审法院还注意到，2019年8月15日至9月14日的用电量为2967度，2019年10月15日至11月14日的用电量为1282度，2019年11月15日至12月14日的用电量为1654度，而2019年12月15日至2020年7月7日的用电量为30度。从用电量来看，2019年12月15日至2020年7月7日将近7个月的时间用电量总共才30度，甚至不到之前每个月平均用电量的3％，根据生活经验推断，如果第二服务中心2019年12月15日之后未腾空租赁房屋其用电量不会如此之少。因此一审法院认定第二服务中心于最迟于2019年12月15日腾空了租赁房屋，并于2019年12月16日告知了柯镇雄。关于合同的解除日期，双方争议较大。柯镇雄主张涉案合同应于2020年7月7日双方进行房屋交接之日解除，第二服务中心则主张涉案合同应于2019年12月15日腾空涉案房屋前解除。对于该问题，一审法院考虑到早在2019年10月16日，第二服务中心既已告知柯镇雄其于2019年12月15日之后不再继续承租，并于2019年12月15日前搬离了租赁房屋，又于2019年12月16日将搬离的情况告知了柯镇雄一方，同时考虑到后续沟通中，第二服务中心多次催促，但柯镇雄拒绝与第二服务中心进行交接的情况，一审法院确认双方之间《商铺租赁合同》于2019年12月15日解除。关于合同解除后的相关费用问题。首先，关于柯镇雄要求第二服务中心支付2019年12月16日至2020年7月7日期间的租金、滞纳金及物业、暖气、水电费，因一审法院已认定双方的租赁合同于2019年12月15日解除，柯镇雄无权要求第二服务中心支付合同解除后的前述费用。其次，关于柯镇雄诉请的免租期租金，第二服务中心同意支付，一审法院不持异议。但是柯镇雄诉请的金额有误，一审法院经计算后确认该项费用为67324.8元。再次，关于柯镇雄诉请的免租期滞纳金，因第二服务中心搬离租赁房屋后，柯镇雄怠于收回房屋和进行交接，其无权要求第二服务中心支付免租期租金的滞纳金。最后，关于2019年10月15日至11月14日的电费以及供暖开始后至2019年12月15日搬离前将近一个月的暖气费（供暖费为9467.55元，供暖季按4个月计算，每个月的供暖费约2366.89元），因该期间房屋在第二服务中心的占有和使用下，故该部分费用应当由其承担。一审法院判决：一、柯镇雄与阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心之间的《商铺租赁合同》于2019年12月15日解除；二、判决生效之日起7日内，阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心给付柯镇雄2016年2月5日至2016年3月15日的免租期租金67324.8元；三、判决生效之日起7日内，阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心给付柯镇雄2019年10月15日至2019年11月14日的电费1539.55元及暖气费2366.89元。四、驳回柯镇雄的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，第二服务中心提供工商信息网上查到的案涉房屋新承租方的注册信息，用以证明2020年9月30日柯镇雄已将房屋再出租，因柯镇雄拒绝交接导致损失扩大，其按照合同约定支付的违约金已经可以弥补柯镇雄损失。对此柯镇雄质证表示，该份证据真实性无法认可，但恰巧说明第二服务中心迁出工商地址对下一个租户十分重要，应承担未及时迁出的违约责任。第二服务中心另称同一地址可以注册多个公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行合同义务。柯镇雄与第二服务中心签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，第二服务中心在租赁合同履行期限内通知柯镇雄不再继续承租并搬离租赁房屋，系以自己的行为表明不再继续履行合同，构成预期违约，柯镇雄可以据此解除双方之间的租赁合同并要求第二服务中心承担违约责任。本案的争议焦点为租赁合同的解除日期和第二服务中心应当承担的违约责任。关于解除日期的问题。双方均认可合同已经解除，根据在案证据显示，第二服务中心2019年10月16日已微信告知柯镇雄其于2019年12月15日之后不再继续承租，且在此后的沟通中多次明确告知柯振雄不再承租和已于2019年12月15日前腾空搬离租赁房屋，结合第二服务中心在店内张贴搬离通知和2019年12月15日至2020年7月7日很少的用电量，以及柯镇雄未在收到搬离通知后进行查验的事实，一审法院认定第二服务中心最迟于2019年12月15日腾空搬离租赁房屋，正确。柯镇雄虽曾表示不同意解除合同，但自2019年12月15日起双方合同目的已无法实现，因双方推迟交接房屋系柯镇雄单方拒绝配合造成，一审法院综合上述情况认定《商铺租赁合同》于2019年12月15日解除，并无不当，本院予以确认。柯镇雄虽上诉主张应以2020年7月7日房屋交接日期认定合同解除日期，但根据本案双方沟通记录，考虑到柯镇雄拒绝交接的具体情况，不宜以房屋交接日期确定合同解除时间，本院对柯镇雄该项上诉请求不予支持。柯镇雄上诉主张第二服务中心应当支付2019年12月16日至2020年7月7日期间的租金、滞纳金及物业、暖气、水电费一节，如前所述双方的租赁合同于2019年12月15日解除，故柯镇雄无权要求第二服务中心支付合同解除后的前述费用。一审法院判决第二服务中心支付2019年10月15日至2019年11月14日的电费1539.55元及搬离前应负担的暖气费2366.89元，并无不当，本院予以确认。关于第二服务中心应当承担的违约责任问题。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。根据合同约定第二服务中心应当支付当年租金标准的三个月租金作为违约金，现第二服务中心同意将已支付的153584.7元押金抵扣作为违约金支付给柯镇雄，本院不持异议。第二服务中心同时同意支付免租期租金，一审法院核算的该项金额正确，本院亦不持异议。考虑到柯镇雄怠于收房和交接，存在放任损失扩大的情形，本院对其超出上述两项金额的违约解除合同的违约金请求，不予支持。关于柯镇雄上诉表示第二服务中心应当承担延期迁移工商地址违约金一节，本院认为柯镇雄一审起诉时并未列明该项诉讼请求，亦未提交证据证明相关损失，一审法院对该项违约金未予处理，并无不当。综上所述，柯镇雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1581元，由柯镇雄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年四月二十三日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英