陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书      (2021)陕02民终105号                                                                                                                                                               上诉人（原审原告）:王建英，男，1975年7月13日生，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：李青梅，女，1975年10月4日生，汉族，住铜川市新区，系王建英之妻。   委托诉讼代理人：许瑛，广东融聚律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陕西鑫华源置业有限责任公司。住所地：西安市雁塔区。   法定代表人：王伟军，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：张强星，陕西摩达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高耀光，陕西摩达律师事务所律师。   上诉人王建英因与被上诉人陕西鑫华源置业有限责任公司（以下简称鑫华源公司）不当得利纠纷一案，不服陕西省铜川市耀州区人民法院（2020）陕0204民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王建英的委托诉讼代理人李青梅、许瑛，被上诉人鑫华源公司的委托诉讼代理人张强星、高耀光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人王建英上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书；2.判令被上诉人退还收取的其他费用2820元及利息334元；3.判令被上诉人支付占用10369元大修基金期间的利息1106元。主要事实与理由：1.一审对诉讼时效计算和认定时间与事实不符。现有证据能够证明以下事实，2019年6月6日，包括王建英本人在内的山水雅庭小区69名业主，已经向被上诉人注册地西安市雁塔区人民法院提起民事诉讼，该院于2019年6月6日和6月13日出具《选择诉前化解机制确认书》。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，山水雅庭小区业主早在2016年7月左右，已通过信访举报途径向铜川市新区建设局和铜川市委办公室提出关于山水雅庭小区收费及房屋价格等方面的合理诉求。一审法院已经认定王建英与其他团购房业主具有同等的购房资格，因此该信访举报行为以及新区建设局的信访事项答复意见书和铜川市委办公室的网络答复，对王建英具有同等效力。因此，本案中对收取燃气及有线电视材料费的诉讼时效在2016年7月业主提出信访举报之日已经依法中断。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。诉讼时效自当事人一方向人民法院提交起诉状之日起，即已中断，而不是以当事人交纳诉讼费用的时间、人民法院的实际立案时间或裁定时间为起算点。上诉人已于2019年6月6日提起民事诉讼，所以本案的诉讼时效在2019年6月6日已经第二次中断。2.一审法院关于“其他费用”不当得利的定性，其法律适用错误。2010年3月陕西省人民政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发[2010]29号、2011年12月陕西省住房和城乡建设厅、陕西省物价局《关于进一步加强商品房销售管理办法的通知》（陕建发[2011]282）号文件内容规定，我省对于商品房的价格实行“一价清”制度，供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公用公共设施、设备的配套建设费用，均一次性计入住房销售价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取任何费用。无论上诉人王建英按照正常市场价还是团购价支付购房款，均不能否定王建英购买商品房的事实。按照上述政策，被上诉人在合同约定的购房款之外，收取任何其他费用，都缺少法律规定和政策依据，属于不当得利。鑫华源公司与铜川市规划局签订的商品房团购协议的效力已经一审法院认可，该团购协议的第四条4.4明确约定：以上交房标准及后期费用标准，如因国家或地区相关法规、政策发生变化的，应遵守国家或地区相关法规、政策，并按国家或地区相关规定分担相关费用，如国家或地区相关法规、政策未明确费用由哪一方承担，由甲、乙双方协商确定。关于本案所涉其他费用，陕西省的地方性政策文件已有明确规定，故不能由双方当事人协商。一审法院认定的新区建设局的信访事项答复意见书和铜川市委办公室的网络答复“由团购单位与开发建设单位进一步沟通，协商解决”的前提并不成立，即使成立，也存在法律适用错误的问题。3.一审法院关于大修基金利息的定性。王建英委托的是物业公司代收代缴大修基金，并未委托被上诉人代收代缴该资金，该资金并未进入被委托人铜川三鑫源物业管理有限责任公司账户，而是流入了被上诉人的公司账户，并且该公司确已出具了收据。对于大修基金10369元，被上诉人本应依法退还，但因其已交存至政府专用账户，已无退还的必要，但是其在2016年6月19日收费，2018年9月4日才交存至政府审核的专用账户，在此期间该笔资金由被上诉人实际占有和使用，自然会产生利息。该利息属于不当得利。按照《陕西省住宅专项维修基金管理办法》第十条、第三十五条的规定，本案中涉及的10369元大修基金及其利息属于上诉人所有，其本金和利息均应缴入专用账户。既然大修基金占用期间的利息未按规定交存至政府设立的专用账户，依法属于上诉人的相应利息，自然应当按不当得利予以返还。   鑫华源公司辩称：1.一审法院对被上诉人收取“其他费用”不构成不当得利的事实认定清楚、适用法律准确，应予以维持。铜川市规划局与鑫华源公司签订的《商品房团购协议》明确约定，鑫华源公司以成本价2700元每平方向团购单位销售房屋，未将燃气初装费及弱电等费用计入销售价格。后鑫华源公司与团购单位协商一致，收取了其他费用，同时参与团购的业主也依约交纳了上述费用。王建英、鑫华源公司于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》第十条规定，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续。附件十一条第十条规定，出卖人承诺于房屋交付使用时，房屋内水、电、通信、燃气管线按设计预设齐备，但涉及各项相关供应商所要求按户交纳的各项费用根据规定由买受人承担（出卖人可代为收取）。陕西省人民政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省物价局《关于进一步加强商品房销售管理办法的通知》文件，并非法律、行政法规，仅为地方规范性文件。上述两个文件颁布是为进一步规范商品房销售行为，建立公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者的合法权益，推行“一价清”制度的目的是规范商品房销售行为，防止价格欺诈，规范市场秩序，从而保障民生。《商品房团购协议》《商品房买卖合同》符合上述政府文件的要求。《商品房团购协议》明确约定每平方2700元，未计入燃气初装费及弱电等费用，且该销售价格仅为建设成本价格，明显低于市场价（每平方3400元至每平方3600元）。同时王建英与鑫华源公司签订的《商品买卖合同》对房屋销售价格每平方2600元，及燃气初装费及弱电费等费用已有明确约定。鑫华源公司收取其他费用2820元并未从中受益，上诉人王建英交纳了上述费用并未受损。上诉人王建英并非团购单位铜川市规划局职工，本不具备团购资格，亦无权享受团购优惠价格，其通过办理更名等方式购买案涉房屋，因案涉房屋系单位团购价销售，均价仅为每平方2700元，远低于对外销售的商品房价格，每平方差700-900元。鑫华源公司作为房地产开发企业，以盈利为目的，对于单位团购房也仅以成本价进行销售，远远低于市场销售的商品房。鑫华源公司收取燃气初装费、弱电等费用问题，铜川市新区管委会及新区建设局已明确指示，经与团购单位协商一致，可收取。2.一审法院关于大修基金利息的认定准确，适用法律正确。上诉人王建英作为买受人交纳大修基金是其作为购房者应当履行商品房买卖合同的附随义务。王建英缴纳大修基金，已与物业公司形成委托合同法律关系，由物业公司代为缴纳大修基金，其要求鑫华源公司支付代收大修基金占用期间的利息1304元，无事实和法律依据。上诉人王建英因工作繁忙，特申请由物业公司在代缴代办大修基金交纳及办理房产证各项费用的缴纳事宜，双方已经形成委托合同法律关系，物业公司在代办大修基金缴纳等事宜有事实和法律依据，鑫华源公司与物业公司并未形成转委托关系，鑫华源公司仅为物业公司提供账户支持，王建英委托物业公司办理大修基金交纳及办理各项费用的缴纳事宜仍由物业公司办理。3.上诉人王建英起诉已过诉讼时效，应依法予以驳回。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。在董义信访事件中可以看出，铜川市新区规划局建设局不是具有解决相关民事纠纷的国家机关或社会组织，董义的信访内容仅为提出相关问题，并非提出保护相应民事权利的请求，王建英并非此次信访事件提出的主体，无论信访事件是否能够中断，诉讼时效均不给予王建英，在本次诉讼一审审理期间，上诉人王建英并未提交任何证据证明其尚未超过诉讼时效，且在一审审理期间诉讼时效是否超过，是本案明确的争议焦点。   原告王建英一审诉讼请求：一、被告返还原告其他费用2820元及利息334元、更名费2300元及利息518元；二、被告支付原告代收大修基金占用期间的利息1106元，共计7078元。事实和理由：2015年6月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同第十条规定：商品房相关设施设备，水、电、暖由被告办理承担相关费用，燃气、电话、有线电视、宽带由原告自行办理开通手续。2016年6月19日，被告向原告交接房屋时，捆绑式强行代收原告大修基金10369元，违规收取（燃气初装费）其他费用2820元。西安市物发[2007]318号明确规定：各房地产开发经营企业按照市物发[2007]291号文件，自主确定商品房销售价格“一价清”时，必须将工程建设中已代垫支付的天然气安装工料费、有线电视安装工料费等一并计入销售价格，价外不再收取与商品房建设工程相关的任何费用。2011年12月，西安市政府明文规定：开发商、物业服务企业不得代收维修资金。原告认为，被告身为开发商，明知政府规定开发商对专项维修资金不得代收和实行商品房价格一价清制度，却还在签订《商品房买卖合同》并交付房屋时，违规强行收取原告的专项维修资金和商品房价格以外的“其他费用”，全小区近1500户，收取的资金数额达近二千万元之巨，且将这笔费用存放在自己的账上无息使用三年多，按照2016年各大银行公司贷款利率7.38%计算，二千万三年贷款，仅银行利息要支付442万元。被告利用违规收取的费用作为企业的流动资金，为自己赚取利润，属于不当得利，被告除返还不当得利外，还应当支付占用原告资金期间的银行同期贷款利息。为维护原告的合法权益，提起诉讼。   一审法院审理查明，2012年12月30日，鑫华源公司（甲方）与铜川市规划局（乙方）签订《商品房团购协议》，约定铜川市规划局团购鑫华源公司开发建设的山水雅庭小区6、7号两栋高层住宅楼，总户数144户，每户一个地下车位。协议第二条约定“本协议是乙方组织本单位职工向甲方团购房屋时，由甲方与乙方签订用以明确此次团购活动中甲乙双方的权责的事宜。本协议是甲乙双方在本次团购行为中履行责任义务的主协议，甲方与乙方职工签署的《商品房买卖合同》仅作为办理购房按揭贷款手续和房屋产权证的依据。”2015年3月26日王某某书面申请“申请将购买山水雅庭7#10502的商品房变更到（转让）王建英名下。并承担由此可能产生的房产争议及经济纠纷的全部责任。”同日，王某某与王建英签订《变更确认单》，王建英向鑫华源公司交纳更名费2300元，2015年3月30日鑫华源公司与王建英签订《商品房买卖合同（预售）》，约定该商品房单价为每平方米人民币2600元。鑫华源公司为王建英办理了更名手续。2016年6月19日王建英交纳其他费用（天然气初装费、弱电（有线电视）费）2820元。同日,王建英交纳契税6419元、大修基金10369元、产权代办费344元，合计17132元，鑫华源公司出具收款收据。2018年9月4日出具陕西省住宅专项维修资金专用收据。2016年7月8日新区建设局铜新建发[2016]122号《关于董义信访事项答复意见书》答复“……7月7日下午，管委会丁勇副书记、刘万学副主任召集市住建局、市城市管理局、市物价局、市监察局、市国土局、市规划局、新区建设局、信访局、3名业主代表及山水雅庭小区开发单位、物业公司召开了协调会，就信访反映事项进行了沟通、协商，现答复如下：一、关于收费问题（一）燃气材料费、弱电费。《陕西省实施细则》第十一条规定：‘商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设用费，均包含在商品房销售价格中，商品房经营者不得向购房人另行收取，不得在标价之外加价销售商品房。您所购房屋属单位团购房(商品房),房屋价格等前期诸多问题均由团购单位与开发单位协商，团购业主未参与，就开发单位以销售价格中未计入燃气、电视初装费为由，要另行收取燃气、弱电费问题，会议明确由团购单位与开发建设单位进一步沟通，协商解决。”2016年7月18日铜川市委办公室在网络回复《关于新区山水雅庭小区各类问题的投诉》“……二、关于收费问题：（一）燃气材料费、弱电费，根据《陕西省实施细则》规定，商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设用费，均包含在商品房销售价格中，商品房经营者不得向购房人另行收取，不得在标价之外加价销售商品房。山水雅庭小区商品房销售价格有面向社会个人的市场价格和团购协议价格两种，面向社会个人销售的房屋价格中包含燃气材料费和弱电（有线电视）费，不存在另行收费问题。团购房价格是由团购单位与开发建设单位协商，团购协议价格较面向社会个人销售的市场价格有一定的折扣优惠。开发建设单位以团购房销售价格中未计入燃气、有线电视材料费为由，要另行收取燃气、弱电（有线电视）材料费，应由团购单位与开发建设单位进一步沟通，协商解决。”2017年5月王建英入住该房屋至今。   另查明,鑫华源公司签订的合同编号为201606210005《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房单价为每平方米3300元；鑫华源公司签订的合同编号为201611010001《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房单价为每平方米3563元。   一审法院认为，铜川市规划局与鑫华源公司协商一致签订的《商品房团购协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方约定由铜川市规划局向鑫华源公司提供购房职工名单，王建英不在该名单内。2015年3月26日王建英与王某某协商一致，经鑫华源公司同意，受让王某某团购的房山水雅庭小区7幢1单元502室，王建英与鑫华源公司签订《商品房买卖合同》就需要鑫华源公司解除与王某某签订的《商品房买卖合同》，更换交款票据等变更手续，王建英交纳了2300元更名费，2015年3月30日鑫华源公司与王建英签订《《商品房买卖合同（预售）》，为王建英办理了更名，王建英与鑫华源公司形成《商品房买卖合同》法律关系，双方的履约行为符合公平原则；且王建英因更名由非团购人员享受团购房价，不仅未因此受到损失，反而以明显低于市场价格获得合同利益，鑫华源公司收取更名费并不符合不当得利的构成要件。   鑫华源公司面向社会个人销售的商品房不存在另行收费问题，团购房价格由团购单位与鑫华源公司协商。王建英本不享有团购资格，通过受让他人团购房屋以团购价购买商品房，应受《商品房团购协议》的约束，团购单位未对鑫华源公司收取燃气、有线电视材料费提出异议，王建英交纳的其他费用2820元，是履行《商品房团购协议》团购价的约定，不符合不当得利损益变动之因果关系，王建英以不当得利主张返还不予支持。   交纳大修基金是购房者履行《商品房买卖合同》的附随义务，王建英不论是委托开发商或者物业公司还是开发商或者物业公司代收代缴大修基金，王建英支付了大修基金就已经履行了缴纳义务，开发商或者物业公司未按规定交纳，由此产生的风险由开发商或者物业公司承担，王建英不承担任何风险。王建英要求鑫华源公司支付收取大修基金未及时交至专户期间占用的利息没有事实和法律依据，不予支持。   王建英2015年3月26日交纳更名费，2017年3月26日诉讼时效届满；2016年6月19日交纳其他费用、大修基金，《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日起施行，该部分适用三年诉讼时效的规定，至2019年6月19日诉讼时效届满，西安市雁塔区人民法院移送本案案号为（2020）陕0113民初1015号，王建英未提交证据证明其在诉讼时效届满前主张权利，鑫华源公司抗辩王建英超过诉讼时效的理由成立。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回王建英的诉讼请求。受理费50元减半收取25元由王建英负担。   二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以认定。   王建英二审提交以下证据：1.雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1015号民事一审案件立案审查表、雁塔区人民法院送达地址确认书、雁塔区人民法院选择诉前化解机制确认书，选择诉前化解机制确认书有王建英的名字，证明是2019年6月13日提交的。2.新区审判庭谈话笔录一份，证明签名的时间是2019年8月26日。   鑫华源公司质证称，上诉人提交的四个雁塔区人民法院卷宗的资料不属于新证据，按照民事诉讼法一百三十九条规定，不属于二审新证据。一审法官就诉讼时效问题总结争议焦点，上诉人没有对中止、中断进行举证，不属于新证据的材料，不发表质证意见。   二审鑫华源公司未提交新证据。   本院对二审王建英提交证据的真实性予以认定。   本院认为，本案焦点为：1. 王建英的主张是否存在诉讼时效中断问题；2. 鑫华源公司收取的“其他费用”是否属于不当得利；3.大修基金利息的归属问题。   1. 王建英的主张是否存在诉讼时效中断问题。   《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。” 2016年6月19日王建英交纳其他费用（天然气初装费、弱电（有线电视）费）2820元。 西安市雁塔区人民法院移送的案号为（2020）陕0113民初1015号的案卷中未有民事一审案件立案表及送达地址确认书等相关材料。二审王建英提交的西安市雁塔区人民法院的民事一审案件立案表中记载，收到诉状时间：2019年6月13日，西安市雁塔区人民法院送达地址确认书上王建英签字时间为2019年6月13日。由上可知，王建英向法院起诉主张权利并未超过诉讼时效期间，鑫华源公司抗辩王建英超过诉讼时效的理由不能成立。   2. 鑫华源公司收取的“其他费用”是否属于不当得利。   2012年12月30日，铜川市规划局与鑫华源公司协商一致签订的《商品房团购协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。王建英不在购房职工名单内，后王建英交纳了2300元更名费，2015年3月30日鑫华源公司与王建英签订《商品房买卖合同（预售）》，并享受了团购房价，其应受《商品房团购协议》的约束。签订《商品房团购协议》之前，已有商品房的价格实行“一价清”政策规定措施，我省对于商品房的价格积极推行“一价清”制度，旨在规范商品房销售行为，防止价格欺诈，规范市场秩序，从而保障民生。本案团购价低于当时的市场价，《商品房团购协议》涉及到购房款及相关费用，对于是否收取天燃气、有线电视材料费等“其他费用”约定不清，王建英已交了“其他费用”2820元，团购单位至今未对鑫华源公司收取天燃气、有线电视材料费提出异议，王建英请求返还其支付的“其他费用”2820元及利息，没有依据。   3.大修基金利息的归属问题。《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定:“业主交存的住宅专项维修基金属于业主所有。”第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”所以交存住宅专项维修资金是商品房购买人的法定义务。王建英将大修基金交到铜川三鑫源物业管理有限责任公司，2016年6月19日鑫华源公司出具收款收据。王建英交大修基金时，没有约定大修基金向有关机构缴纳的时间，也没有约定代收代缴期间需向王建英支付利息。为方便业主，便于履行交房义务，同时所交大修基金也是办理商品房产权证书的必要条件，统一收齐该款转交相关管理机构，也在情理之中。大修基金在缴纳后，属于全体业主共有，而不再属于业主个人所有，并由相关管理机构监管，王建英请求向其支付利息的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人王建英负担。   本判决为终审判决。       审 判 长  周少英                          审 判 员  贺晓华   审 判 员  康建军       二〇二一年四月二十八日     法官助理  李浩楠   书 记 员 张诗悦            1