浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0681民初4162号原告：朱剑峰，男，1975年11月20日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。原告：徐淑玲，女，1980年10月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。两原告共同委托诉讼代理人：理书奇,浙江匡智律师事务所律师。被告：浙江龙洮控股有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区**大街******。法定代表人：王小龙。委托诉讼代理人：徐登峰，浙江润杭律师事务所律师。原告朱剑峰、徐淑玲与被告诸暨万达广场投资有限公司（以下简称“万达公司”）、浙江龙洮控股有限公司（以下简称“龙洮公司”）服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序于2021年4月6日公开开庭进行了审理。后两原告撤回对万达公司的起诉，本院予以准许，并另行制作民事裁定书。原告朱剑峰、徐淑玲的共同委托诉讼代理人理书奇到庭参加诉讼。被告龙洮公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱剑峰、徐淑玲向本院提出诉讼请求：判令被告万达公司、龙洮公司退还原告款项150000元。审理中，两原告变更诉讼请求为：1.判令撤销原告朱剑峰、徐淑玲与被告龙洮公司签订的《购房服务协议》；2.判令被告龙洮公司返还原告朱剑峰、徐淑玲服务费113262元。事实和理由：2018年11月25日，两原告向万达公司购买位于诸暨万达广场9幢105室的商品房，万达公司称购买该商品房需支付874621元，两原告于当天向万达公司支付100000元，2018年11月29日通过中国建设银行现金交款32000元。2018年12月20日两原告按照万达公司的指示和要求向万达公司账户支付592621元，向被告龙洮公司账户支付150000元，两原告多次要求被告龙洮公司和万达公司退还多收取的钱款，但被告龙洮公司和万达公司均予拒绝。被告被告龙洮公司虽未到庭应诉，但是向本院提供书面答辩状，内容如下：1.原、被告双方之间于2018年12月10日签订了《购房服务协议》，约定由被告为两原告提供购房服务，并依约收取服务费150000元。该协议第五条约定，本服务费不能抵充购房款。该协议第六条约定，在原告与开发商正式签订《商品房买卖合同》时即视为被告提供的服务已完成，故被告已根据《购房服务协议》提供了相应服务，原告理应支付约定的服务费，现原告要求返还款项的诉请没有事实和法律依据；2.现案涉商品房早已交付给原告，原告与开发商之间的《商品房买卖合同》也已履行完毕，故原告要求被告返还服务费的请求，没有前提依据；3.被告收取服务费具有合理的成本依据。关于被告收取150000元服务费的成本分摊问题，其中85500元费用已支付给为原告提供推介服务的销售中介，作为销售渠道引入服务成本，其中的15000元作为被告兑现优惠的承诺，返还给了原告，剩余的49500元用于被告履行《购房服务协议》义务的其他成本支出。可见，被告收取的150000元服务费具有合理的成本依据。4.《购房服务协议》系双方自愿签订，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。原告提出要求撤销该协议，没有依据。一则，撤销权的行使期限为一年，应自原告2018年12月20日签订《购房服务协议》之日开始计算，至原告于2020年9月1日提出撤销请求时，已超过一年。即使原告称其在签订《购房服务协议》时未察觉或未注意服务费问题，那么根据原告在诉状中所述的“......但二原告在办完手续后从《浙江省商品房买卖合同》发现案涉商品房的实际价格为724621元，万达公司开具的购房发票为717434元，万达公司隐瞒商品房的真实价格多收取原告150000元”。以上系原告诉状原文，根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于已不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在（2020）浙0681民初13569号案件证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于已不利的事实，适用前款规定。”之规定，原告在诉状中承认原告系在办完手续后从《浙江省商品房买卖合同》中发现费用有问题，那么应以《浙江省商品房买卖合同》的签订时间是2018年12月20日，至原告于2020年9月1日第一次开庭时提出撤销请求时，也已超过1年，故原告的撤销权已消灭。二则，原告并无有效证据证明该协议存在可撤销的事由。三则，《购房服务协议》系原告与被告签订，服务费也系被告向原告收取，而《浙江省商品房买卖合同》系原告与开发商签订，购房款也系开发商向原告收取，关系清楚，不存在原告所说的存在隐瞒、误解或多收等问题；5.浙江省住建厅新发的规范性文件，不能成为本案适用的依据。浙江省住房和城乡建设厅于2020年10月9日发布了《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》，并明确本通知自2020年12月1日起试行。本案事实发生于2018年，不适用该规定，另，浙江建设厅的上述通知系行政管理类的规范性文件，不属于法律，连部门规章都算不上，不能作为认可本案合同效力的依据。原告朱剑峰、徐淑玲为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.商品房买卖合同；2.交易明细、现金缴款单；3.浙江增值税普通发票；4.居民户口本。被告龙洮公司虽未到庭应诉，但是表示质证意见与（2020）浙0681民初13569号案件一致，具体如下：对上述证据的真实性、合法性均无异议，但是对其证明目的有异议，认为证据1只能证明合同价格是多少；证据2，万达公司、被告龙洮公司是不同法律主体；证据3可以证明万达公司实际收款是717434元，因为面积差额退还了一千多元。本院对上述证据的真实性予以确认。被告龙洮公司为证实其抗辩主张在庭前向本院提供证据材料如下：5.购房服务协议；6.诸暨万达广场分销佣金结算表、佣金转账凭证；7.支付凭证；8.龙洮公司变更登记表、情况说明、身份证、交易明细清单。经质证，原告认为证据5中原告已于2018年11月25日、11月26日、11月29日支付部分购房款，而被告龙洮公司提供的购房服务协议于2018年12月20日签订，明显不符合常理，正常情况下如果需要被告龙洮公司的服务，应当先与被告龙洮公司签订合同再去购买万达公司的房屋。两原告签订该协议时误以为是购买商品房所需办理的手续，并不是服务合同的真实意思表示，因为该合同约定的实质内容是中介服务，而价格远超市场的一般标准和浙江省物价局印发的相关通知的标准。该服务协议系被告采用欺诈手段，使得原告产生重大误解，且内容显失公平，属于可撤销合同。两原告在此要求撤销该合同，被告龙洮公司应返还超出一般中介服务费用的款项113262元（15万元-房价3%-15000元）；对证据2的真实性无异议，但是对关联性有异议，认为该组证据与本案无关，系被告龙洮公司与案外人之间的账册往来；对证据3，两原告确实收到退还的款项15000元；对证据4的真实性均无异议，其中被告龙洮公司转账给应旭红的款项与本案无关。本院对上述证据的真实性予以确认。本院依法出示（2020）浙0681民初13569号法庭笔录，经质证，原告不持异议，被告龙洮公司虽未到庭应诉，但是认可被告龙洮公司在（2020）浙0681民初13569号法庭笔录中的陈述。本院对该份证据予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年12月20日，原告朱剑峰、徐淑玲（甲方）与被告龙洮公司（原名称为杭州龙赢电子商务有限公司；乙方）签订《购房服务协议》一份，载明：甲、乙双方本着“自愿、平等、诚实守信”的原则，就乙方为甲方提供甲方购买诸暨万达开发商开发的“商铺9-105”住宅（下称标的物业）的相关服务事宜，经双方商议一致同意，达成以下协议：第一条标的物业（1）甲方要求购买的标的物业为诸暨万达；（2）其他约定事项。第二条甲方承诺其对标的物业已有必要的了解并具有真实的购买意愿。甲方愿意积极配合乙方工作，及时通过电话、传真、短信、微信或信函等方式与乙方沟通。第三条乙方为甲方提供的购房服务内容包括：为甲方提供购房咨询、推荐房源及户型、政策咨询、协助甲方与开发商办理购房手续、协助甲方与开发商签订《商品房买卖合同》及办理按揭贷款等相关手续。乙方除提供上述服务外，甲方至现场看房、签约和进行其他与购房相关活动时，乙方应为甲方提供或安排必要的交通、住宿和物业推介会等服务，费用由乙方承担。第四条甲方应根据乙方及开发商的要求向乙方提供身份证明或营业执照等复印件及其他材料，及时办理购买标的物业相关手续，以便乙方能够完成甲方所需的购房服务事项。第五条甲方自愿在与该楼盘开发商正式签订《商品房买卖合同》之前，即本合同签订之日向乙方支付服务费150000元，该服务费不能抵充房款。乙方在收到甲方缴纳的服务费用后出具相应凭证。第六条通过乙方提供的购房服务，在甲方与开发商正式签订《商品房买卖合同》时即视为乙方的本次服务已完成。如因甲方原因解除合同或甲方不需要乙方提供相应服务的，或其他非因乙方原因导致未签订《商品房买卖合同》的，则乙方不承担责任，所收服务费不予退还。同日，原告朱剑峰、徐淑玲与万达公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：两原告向万达公司购买诸暨万达广场9幢000105号房屋，该商品房房款合计724621元，双方还对权利义务进行了约定。另查明，2018年11月25日、2018年11月29日、12月20日，原告朱剑峰、徐淑玲分别支付万达公司100000元、32000元、592621元。后万达公司因面积补差已退还两原告朱剑峰、徐淑玲7187元。万达公司于2019年3月11日开具浙江省增值税普通发票，其上载明：购买方朱剑峰、徐淑玲；金额717434元。2018年12月20日，原告朱剑峰、徐淑玲支付被告款项150000元。2018年12月24日，被告龙洮公司将款项15000元退还给原告徐淑玲。本院认为，本案的争议焦点是《购房服务协议》是否可以撤销。两原告主张其签订购房服务协议时并没有与被告龙洮公司签订服务协议的真实意思表示，当时误以为是购房所需的手续，两原告存在重大误解的情况；购房服务协议内容显失公平，服务费过高，超出了市场一般标准，也违反了杭州市房管部门规定的自立项目收费标准上限，违反了价格法第14条第4项规定，故该协议应当予以撤销。本院分析如下：1.针对两原告主张存在重大误解的情况。本院认为，两原告在《购房服务协议》上签字确认，该份协议的标题为：购房服务协议；协议抬头为：甲方朱剑峰、徐淑玲；乙方杭州龙赢电子商务有限公司；协议记载了服务的具体内容、服务费金额（150000元）等，且明确约定该服务费不能抵充房款。而《商品房买卖合同》中已明确约定购房款为724621元，2018年12月20日之前已预付132000元，其购房款只需再支付592621元；然而，两原告于2018年12月20日分别将款项592621元和150000元汇给万达公司和被告龙洮公司。可见，两原告应当知晓购房服务协议的相关内容，并履行了相关付款义务。据此，两原告主张存在重大误解的情况不成立。2.针对两原告主张存在显示公平的情况。本院认为，签订合同时存在显失公平的构成要件为：客观上违反公平等价有偿原则，主观上一方利用优势或利用对方没有经验。两原告未能举证证明被告龙洮公司客观上违反公平等价有偿原则，主观上存在利用优势或利用对方没有经验的情形，故两原告应承担举证不能的不利后果。据此，两原告主张存在显失公平的情况不成立。退一步讲，即使购房服务协议存在可撤销的情形，那么两原告于2018年12月20日签订《购房服务合同》、《商品房买卖合同》以及当日支付剩余购房款592621元、服务费15000元时应当知晓可撤销事由的存在，依照法律规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。据此，即使购房服务协议存在可撤销情形，也因两原告未能在法律规定的期限内履行撤销权而致撤销权消灭。综上，两原告主张撤销购房服务协议不成立。现两原告要求撤销购房服务协议，并返还服务费113262元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告龙洮公司虽未到庭应诉，但是鉴于本案事实已查清，依法可作缺席判决。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条、第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告朱剑峰、徐淑玲的全部诉讼请求。案件受理费3300元，依法减半收取1650元，由原告朱剑峰、徐淑玲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二一年四月十六日书记员 谢周成9