山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1243号上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地德州经济技术开发区104国道南。法定代表人：文爱武，董事长。委托诉讼代理人：徐国栋，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，山东高行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许蒙蒙，女，1989年12月3日出生，汉族，住德州市。被上诉人（原审原告）：谢殿庆，男，1987年11月21日出生，汉族，住德州市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐林，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。上诉人德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）因与被上诉人许蒙蒙、谢殿庆商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大壮公司上诉请求：1.依法变更原审判决第一项为，判令德州大壮实业有限公司支付许蒙蒙、谢殿庆逾期交房违约金3624元（与一审判决差额24196元）；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未能正确认定2016年7月17日系被上诉人实际入住案涉房屋之日，属于认定事实错误。并且，逾期交房违约金应当计算至实际交付之日。一审中，为证实被上诉人的实际入住时间，上诉人提交用水清单及协议书签字信息表作为证据，一审法院对前述证据的真实性均予以认可。用水清单显示，自2016年7月17日以来，案涉房屋均持续发生用水，自2016年7月17日至2016年12月19日，共计用水59方，平均每月用水为10方。自2016年12月19日至2017年6月13日，共计用水60方，平均每月用水10方，证实案涉房屋在一年的时间里产生持续稳定的用水记录，且被上诉人支付水费的方式为支付宝或现金，足以证实在2016年7月17日，被上诉人就已实际入住案涉房屋，一审法院仅认定自2016年7月17日至2020年11月2日案涉房屋发生持续用水，并未认定被上诉人已于2016年7月17日就已实际入住案涉房屋，属于认定事实错误。根据案涉合同第八条的约定，案涉房屋交付时需经四方验收，但房屋交付时未经四方验收并非导致视为房屋未交付，而是被上诉人享有拒绝交付的权利，在被上诉人拒绝交付的情况下，逾期交房违约金应当继续计算，直至实际交付之日。在案涉房屋未经验收但已经实际交付的情况下，不能以此约定作为否定交付房屋这一客观事实的依据。计算逾期交房违约金仍以案涉合同第九条的约定为准，即计算至实际交付之日。因此，本案逾期交房违约金的计算时间段应为2014年11月2日至2016年7月17日，由此计算违约金总额应为29946.25元（公式：479140*0.01%*625=29946.25元），减去上诉人已经实际支付的26322.68元后，剩余违约金金额应为3624元，一审法院认定违约金时间段为2014年11月2日至2017年12月6日，并以此计算违约金总额为54142.82元，进一步认定上诉人应支付的违约金为27820元系适用法律错误。二、退一步讲，即使法院认定逾期交房计算至四方验收合格之日，因两被上诉人实际入住案涉房屋在先，案涉房屋竣工验收在后，必然对案涉房屋的竣工验收造成一定影响，客观上加重了上诉人的履约成本，且被上诉人自2016年7月17日至今持续占有使用案涉房产，被上诉人亦因实际占有使用房屋获益，依据损益相抵原则以及《民法典》第五百八十五条的规定，在被上诉人因实际占有使用房屋获益并且加重了上诉人的履约成本的情况下，应适当减轻上诉人的违约责任。德州市中级人民法院（2018）鲁14民终1393号、（2020）鲁14民终1006号两份民事判决书也持有相同观点。三、以日为单位累计计算的逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，属于继续性债权，本案逾期交房违约金应当以每日为单位分别适用诉讼时效。一审法院将本案逾期交房违约金认定为一项整体权利，且认为被上诉人可随时向上诉人主张权利系对诉讼时效制度的错误理解，同时也缺乏法律支持，属于适用法律错误。最高人民法院认为“如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”本案中，被上诉人于2020年9月25日向一审法院提起诉讼，故自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间，因此2017年9月26日之前的违约金已经超过诉讼时效，被上诉人受保护的违约金起算时间为2017年9月26日。综上所述，恳请贵院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。许蒙蒙、谢殿庆辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判决。一、商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需要出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等；本案上诉人至今也未向被上诉人签署房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，尚未完全履行其交房义务。首先，转移占有是一种事实上的交付，并不能因此认定上诉人完全履行了交付房屋的义务，商品房是一种特殊的商品，关乎当事人重大切身利益甚至公共安全，商品房的竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程只有经竣工验收合格后，始具备法定交付使用的条件，亦即建设工程经验收合格是商品房交房条件的最低要求。具体而言，被答辩人作为房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务在相关法律法规中有明确规定，此项义务并不因当事人的约定而免除或者改变。根据《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”质量合格的房屋是交付使用的法定条件，此为法律所规定的最低交付标准，系为保障购房者基本居住权利之必需，被答辩人应当交付经竣工验收合格的房屋。故，本案答辩人在房屋未经竣工验收之前接收房屋的，不构成商品房的有效交付，而应以该房屋通过竣工验收的日期为有效交付日期，即2017年12月6日。另，被答辩人不但逾期交房而且至今也未完成合同第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺---达到使用条件1、水电自交付之日起正常使用；2、----”约定的义务；答辩人只是于2016年7月17日代替被答辩人开始完成合同第十四条的合同义务，并未实际入住，案涉房屋的水、电、燃气的接入安装都是由答辩人自己出资完成，恳请法庭审理此案时对此综合考察，以彰显公平，答辩人保留追究被答辩人因此而给答辩人造成损失的权利。二、需要强调的是，违约方是被答辩人，而非答辩人。答辩人接收房屋完全是为了解决实际的居住需要，否则，答辩人不得不继续在外租房居住，而且，因为被答辩人逾期交房，答辩人已经产生了一大笔租赁费用，被答辩人却说答辩人因此使用房屋而受益，简直就是颠倒黑白。三、逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。故，一审法院将本案逾期交房违约金认定为一项整体权利认定事实、适用法律正确。综上，为维护答辩人的合法权益，请贵院依法查清事实，驳回被答辩人上诉请求，依法维持原审判决。许蒙蒙、谢殿庆向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金58215元（自2014年11月1日至2018年3月1日原告实际入住之日，共1215日，每日按照已付房款479140元的万分之一计算），自判决书生效之日起十日内支付；2.判令被告支付延期办理产权登记违约金50元，判令被告在判决书生效之日起十日内按照合同约定协助原告办理产权登记；3.判令被告在判决书生效之日起十日内向原告提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.本案案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月21日原告许蒙蒙、谢殿庆作为买方人与被告德州大壮实业有限公司作为卖方人签订《德州市商品房买卖合同》内容为：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于德州经济开发区，编号为：103-3-813的地块的土地使用权。土地证号为：德国用（2008）第261号。该地块土地面积为：161171.34平方米，规划用途为：商业、住宅，土地使用年限自2008-9-3至2076-6-5.出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名：外海江南水郡，建筑工程规划许可证号为：建字第371400201200011，施工许可证号为：（2013）德建许016号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人所购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：第55栋一单元4层401号。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款：该商品房单价为（人民币）每平方米4750.01元，总金额（人民币）大写：肆拾叁万捌仟玖佰肆拾捌元整。附属用房单位售价为（人民币）每平方米1600.00元，总金额（人民币）大写：肆万零壹佰玖拾贰元整。第六条付款方式及期限买受人于签订商品房买卖合同当日向出卖人支付购房首付款RMB209140.00元整（大写：贰拾万零玖仟壹佰肆拾元整），剩余款项RMB270000元整（大写：贰拾柒万元整）由买受人以银行按揭的方式支付给出卖人；如银行不批准买受人的全部按揭贷款，买受人应当在接到通知的10日内向出卖人一次性付清房款。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（l）项中的比率的违约金）。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力：且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.经批准的规划、设计变更而导致的合理施工延迟；出现重大施工技术问题并取得工程监理部门证明而导致的合理施工延迟；3.县级以上人民政府及政府有关部门的行政行为、行政命令（如市政工程、发现文物、交通管制、政府指令暂停施工等等）而导致的合理施工延迟；德州市出现连续五天以上的雨或雪并取得气象部门的证明而导致的合理施工延迟；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或密宗证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在本合同中记载的地址和联系电话发生变化时应及时通知出卖人，否则导致通知不能送达的，由买受人承担相应责任。买受人应在交接前付清全部房款及相关应付款项，并出示本合同及付款凭证、身份证件等；第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。2016年4月29日，原告谢殿庆、许蒙蒙向被告德州大壮实业有限公司外海江南水郡项目部支付预收购房款438948.00元及储藏室40192.00元，共计479140.00元，并出具销售不动产统一发票（自开）发票联1张。2017年12月6日，德州志远建设集团有限公司出具《竣工工程质量验收报告》内容为：“质量等级评定情况：竣工验收质量评定等级为合格”。另查，原告许蒙蒙、谢殿庆收到被告大壮公司以现金形式给付的15044元违约金；2017年9月28日，原告收到外海水郡四组团分配小组分配的违约金10000元，2017年11月1日，原告收到外海水郡四组团分配小组分配的违约金1278.68元。原告许蒙蒙、谢殿庆总共已收到被告支付的逾期交房违约金26322.68元。被告大壮公司提交的《用水清单》证实：2016年7月17日至2020年11月2日，涉案房屋持续发生用水。2017年2月14日原告谢殿庆驾驶车牌号为鲁Ｎ×××××黑色大众车辆出入涉案小区。一审法院认为，原告许蒙蒙、谢殿庆与被告大壮公司所签订《德州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同有效。本案的争议焦点为：原告主张的逾期交房违约金2017年9月25日之前的部分是否已超过诉讼时效，逾期交房违约金应计算至被告主张的2016年7月17日实际入住之日还是计算至原告主张的2018年3月1日。被告是否应当支付原告逾期交房违约金58215元（自2014年11月1日至2018年3月1日原告实际入住之日，共1215日，每日按照已付房款479140元的万分之一计算）自判决书生效之日起十日内支付。对于原告主张的逾期交房违约金2017年9月25日之前的部分是否已超过诉讼时效的问题。原、被告在《德州市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，系原、被告在合同中确定的一个整体合同权利，不宜认定为按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告在该项整体权利未能全部实现时提出主张，不应将违约金分割开来单独再计算诉讼时效，并且原、被告在合同中并未约定违约金的支付期限，故原告随时可以主张权利。另外，原告于2017年11月1日收到被告给付的违约金1278.68元，属于诉讼时效中断的法定事由，自该日至2020年9月25日原告提起诉讼不满3年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，故原告的起诉未超过诉讼时效，故对被告主张的2017年9月25日之前的违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予支持。对于逾期交房违约金应计算至被告主张的2016年7月17日实际入住之日还是计算至原告主张的2018年3月1日的焦点问题。被告大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。虽然被告大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房屋于2016年7月17日已实际产生用水，车辆出入小区协议书签字信息表可以证明原告于2017年12月9日已实际使用涉案房产，但此时涉案房产不符合双方签订的《德州市商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件：“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”。故逾期交房违约金应计算至涉案房屋经四方验收合格之日，即2017年12月6日。对于被告是否应当支付原告逾期交房违约金58215元（自2014年11月1日至2018年3月1日原告实际入住之日，共1215日，每日按照已付房款479140元的万分之一计算）的焦点问题。被告大壮公司应按照《德州市商品房买卖合同》第九条“逾期超过30日后，……出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，自延期交房的第二天即2014年11月2日起至2017年12月6日止，以原告已付房款总额479140元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。故被告大壮公司应给付原告许蒙蒙、谢殿庆违约金为：479140元×0.01%×1130天＝54142.82元。去除被告大壮公司已给付的违约金26322.68元，被告大壮公司还应给付原告徐敏逾期交房违约金为：54142.82元-26322.68元=27820.14元，原告主张的超出部分无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效后10日内支付原告许蒙蒙、谢殿庆逾期交房违约金27820.14元；二、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效后10日内支付原告许蒙蒙、谢殿庆逾期办证违约金50元；三、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效后10日内向原告许蒙蒙、谢殿庆交付涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，由原告许蒙蒙、谢殿庆负担380.25元；由被告德州大壮实业有限公司负担247.75元。本院二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决大壮公司支付的逾期交房违约金是否正确。对于上诉人主张的逾期交房违约金计算至2016年7月17日的问题，双方当事人在商品房买卖合同中约定商品房交付买受人使用的条件为“经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”,2016年7月17日上诉人并没有完成合同约定的验收，此时交付也不符合规定，故2016年7月17日并不存在合法有效且符合合同约定的实际交付，上诉人主张交房违约金计算至该日显然依据不足，不应支持。对于上诉人主张的适当减轻上诉人违约责任的问题，通过本案查明的事实可知，未能按合同完成约定的验收并交付符合合同约定的房屋，责任在于上诉人一方，该方面的违约责任并不在被上诉人一方，上诉人虽然主张被上诉人存在减轻上诉人违约责任的事由，但缺乏充分有效证据证明，该主张依据不足，显然不能成立，本院不予支持。对于上诉人针对诉讼时效提出的上诉主张。双方当事人签订的商品房买卖合同对违约金计算的约定为：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，对于权利人来说，逾期交房违约金是双方在合同中所确立的一个整体的合同权利，上诉人的违约行为是持续存在的，合同未明确约定违约金的支付期限，且根据一审查明的事实，本案也存在诉讼时效中断的事由，故上诉人针对逾期交房违约金在诉讼时效方面提出的主张缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。根据以上认定，一审判决大壮公司支付的逾期交房违约金正确，应予支持。综上所述，上诉人德州大壮实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费405元，由上诉人德州大壮实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王善文审判员  郑卫华审判员  高世民二〇二一年四月二十七日法官助理刘立琛书记员陈艳