安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0303民初745号原告：安徽瑞康物业集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市蚌埠，统一社会信用代码913403006742061952（2-3）。法定代表人：高超，总经理。委托诉讼代理人：吴伟安，男，1970年3月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区，系公司项目经理。委托诉讼代理人：丁玉环，江苏品迈律师事务所律师。被告：杨士忠，男，1955年3月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告安徽瑞康物业集团有限公司（瑞康物业公司）诉被告杨士忠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞康物业公司的委托诉讼代理人吴伟安、丁玉环，被告杨士忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞康物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的2015年3月21日-2020年3月21日期间的物业服务费36063元（1.2元/月/平方米*500.87平方米*60月＝36063元）；2、请求判令被告从逾期之日起每日按应缴费用千分之五的标准支付违约金，暂按200元计算；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令被告支付拖欠的2015年3月23日-2020年3月22日期间的物业服务费31057元（1.2元/月/平方米*431.36平方米*60月＝31057元）。事实与理由：2012年12月10日，瑞康物业公司与蚌埠市恒业房地产开发有限责任公司签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向蚌埠市金鼎皇庄小区提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告杨士忠系上述物业的业主，房号16号18-19，物业面积431.36平方米，按照合同约定应当向原告缴纳物业服务费31057元，但被告一直拒绝缴费，原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，且经原告催缴后仍未有效果。为维护原告合法权益，遂诉讼至法院。被告杨士忠辩称，被告收房拿钥匙后向原告交过物业费，交费时间是在2015年之前，具体时间记不得了。被告当时交了8000多元，其中有2000元是垃圾清运费，但是原告没有给被告清理过垃圾，期间被告去找过开发商，开发商说被告物业费交多了。被告和开发商就还原安置的房屋打过官司，被告的房子是还原安置的，不是买的商品房，给被告还原安置房屋的面积少了，实际上是431.36平方米，后来开发商开给被告补偿了少面积的差价。被告当时交过8000元之后，此后就再也没有交过物业费。被告的房子是沿街的，不在小区里面，房子是一、二层，总共两层。被告房屋装修的时候装修的垃圾不准被告往小区里面运，现在门口的垃圾也是街道在清运，被告的公摊面积近100多平，所得的收益原告也应该给被告。原告瑞康物业公司围绕诉讼请求向本院提供了下列证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、企业名称变更核准通知书，证明了原告的主体资格；2、物业服务合同，证明了由原告为被告小区提供物业服务；3、催缴通知书，证明了在诉前已经进行过书面的催缴。被告杨士忠围绕其答辩向本院提供了下列证据：1、房地产权证，证明了房屋实际面积。经庭审举证质证，被告对原告所举证据无异议，原告对被告所举证据无异议，经审查，本院对原、被告所举证据均予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年12月10日，蚌埠市恒业房地产开发有限责任公司（甲方）与蚌埠市瑞康物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定：“甲方选聘乙方对恒业·金鼎皇庄提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：恒业·金鼎皇庄。在物业服务区域内，乙方提供前期物业服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第五条物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体收费标准如下：1、高（小高）层住宅0.55元/月/平方米；2、多层住宅0.4元/月/平方米；3、商铺1.2元/月/平方米。第六条业主应于开发商入住通知单上入住日期起交纳物业服务费（物业服务资金）。物业服务费(物业服务资金)第一年按年度一次性交纳，以后业主可自愿按年或半年交纳，业主或物业使用人应在合同期内履行交纳义务。第二十六条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按从逾期之日起每日按应缴费用千分之五的标准向乙方支付违约金……”合同签订后，原告入驻案涉小区提供物业服务，被告于2014年3月23日预交了第一年度2014年3月23日至2015年3月22日期间的物业费，物业费依据房屋面积500.87平方米为基数进行计算。此后被告未再交纳过物业费，原告分别于2017年3月23日、2020年5月21日向被告催缴物业费未果，遂诉至来院。另查明，案涉被告房屋系商铺，坐落于，建筑面积431.36平方米。再查明，蚌埠市瑞康物业管理有限公司于2016年7月25日更名为安徽瑞康物业管理有限公司，安徽瑞康物业管理有限公司于2017年3月10日核准变更为安徽瑞康物业管理集团有限公司。本院认为，原告与蚌埠市恒业房地产开发有限责任公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告自2014年起为该小区提供物业管理服务，被告作为小区业主接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告辩称物业公司未向被告提供服务，被告门口的垃圾也不是原告在清运，被告不应当交物业费。因物业服务系针对全部业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。但在本案中考虑到原告瑞康物业公司认可被告门口的垃圾并非由其清运，而是其他公司在处理，提供的物业服务存在瑕疵，故本院对被告应缴纳的物业费酌情予以减免并对原告提出的逾期违约金不予支持。另因原告认可收取被告第一年度物业费是按照房屋面积500.87平方米的标准计算，而被告房屋实际面积为431.36平方米，第一年度多收取的1000元物业费应在此后被告欠付的物业费中扣除。据此，被告应向原告交纳2015年3月23日至2020年3月22日期间的物业费为26952元（431.36㎡×1.2元/㎡/月×60个月×90%-1000元）。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告杨士忠于本判决生效之日起十日内给付原告安徽瑞康物业管理集团有限公司物业费26952元（自2015年3月23日至2020年3月22日）；二、驳回原告安徽瑞康物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费581元，减半收取291元，由原告安徽瑞康物业管理集团有限公司负担40元，被告杨士忠负担251元，被告负担额于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员  陈 雷二〇二一年四月二十一日法官助理  陈 亮书 记 员  沈靖靖