广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5072号上诉人（原审被告）：黄志红，女，1970年2月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓祥林，广东恒运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人黄志红因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄志红上诉请求：1.请求改判原审判决第一项，判决上诉人支付2016年9月1日至2017年7月23日期间物业管理费，无需支付2017年7月24日至2018年6月3日期间管理费；2.请求撤销原审判决第二项，判决上诉人无需支付滞纳金；3.请求改判原审判决第三项，判决上诉人支付从2016年3月1日起至2017年7月23日期间水电分摊费，水电分摊费按实际支出为标准核算；4.请求判决上诉人、被上诉人按责任分担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于物业费收费期间认定标准和法律适用错误。2017年7月倾城汇婚庆广场召开业主大会，依法定程序及双方合同约定决定商场停业并解除与广州凯安物业管理有限公司的物业管理委托合同，2017年7月23日倾城汇婚庆广场业主委员会执行业主大会决定，向广州凯安物业管理有限公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，有效解除双方合同。合同的实际有效期间为：2013年9月1日至2017年7月23日，2017年7月23日之后，凯安物业管理公司所谓的“物业管理行为”没有合同依据，上诉人无需承担被上诉人自行为业主创设的义务。一审法院无视广州凯安物业管理有限公司2017年7月23日合同解除之后强行继续提供物业服务已缺少合同授权，根本违背业主大会决定，损害广大业主利益且物业服务具有强制性的事实，亦错将法院判决生效之日设定为支付物业费的时间标准和界点，事实上合同解除之日即是应有的终止合同支付义务之日。判定广大业主对凯安物业公司拒不退出且强行非法侵占涉案物业的行为支付相应的对价，于法无据、于情无理，请求依法对物业管理费缴交期间进行认定。二、被上诉人在收费管理方面存在明显过错，未尽合同义务，造成上诉人未及时缴交物管费，并引起滞纳金问题，因此上诉人无需对被上诉人过错导致的后果负责。一审法院认定上诉人应缴纳滞纳金系认定事实错误和责任分摊不清，请求二审法院依法改判上诉人无需支付滞纳金。本案倾城汇业委会已以合同约定形式将物业管理费催缴事项委托给被上诉人，而凯安公司自2013年9月1日入场管理倾城汇婚庆广场7年以来，从未按合同约定向本人抄读本物业单元有关水电、煤气分表，从未向本人发出收费通知单，亦从未向本人提供《用户手册》、《装修规定》及有关文件。一审法院在被上诉人未有效履行相关义务的情况下，径行将全部责任归于上诉人，系事实认定和责任分摊错误，请求二审法院依法判决上诉人无需支付滞纳金或者被上诉人免收因自己过错引起的滞纳金。三、一审法院对公摊水电费的标准认定错误，依据适用错误。本案被上诉人主张的“10.8元／平方米”标准违反《倾城汇物业管理委托合同》、《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，系被上诉人单方面提出，未与作为业主的上诉人协商，亦未与上诉人或者业委会签订书面补充协议，按《倾城汇物业管理委托合同》、《物业管理条例》规定，该水电分摊费标准系被上诉人单方面的无效主张，不能作为公摊水电费认定的依据。公摊水电费应每月向业主公布账目，据实收取，一审法院以10.8元每平方核定公摊水电费，缺乏事实和法律依据，且适用依据无效，请二审法院依法改判本案按实收取2016年9月1日至2017年7月23日期间公摊水电费。广州凯安物业管理有限公司辩称：一、业委会解除物管合同后，被上诉人就解除合同的效力通过法律程序进行确认，在案件审理过程中，被上诉人对涉案商场仍然实际进行管理并提供服务，因此上诉人基于实际享受相应物业服务理应支付相应对价。当解除合同效力纠纷案件生效后，被上诉人及时移交物业不存在故意拖延的行为，因此被上诉人有权收取相应物业服务费用。二、针对违约金部分，我方起诉的违约金只追溯到合同解除之日以前的违约金，合同解除后的违约金因双方对合同解除有争议，所以对合同解除后的违约金我方并没有主张。三、关于公摊水电费，在2017年之前，在物管合同履行初期，是商场业委会与我方协商按照10.8元每平方米同一计收，当时被上诉人发了公告，对于收费标准在2016年有生效判决书予以认定，所以被上诉人不存在扩大收费范围，提高收费标准的情形。被上诉人上述三个答辩意见也有生效的法律文书予以认定，相关文书经过一、二审和再审审查认定。广州凯安物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、黄志红立即向广州凯安物业管理有限公司支付2016年9月1日至2018年6月3日的物业管理费12618元（每月按25元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2016年9月1日至2017年7月27日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金（从2016年10月1日起计至2020年4月30日，按每日应交物业管理费的千分之一标准计）；2、黄志红支付2016年9月1日至2018年6月3日公摊水电费5444元（每月按10.8元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）；3、黄志红承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：黄志红是海珠区江x房的产权人，登记时间为2010年11月29日，该房屋建筑面积23.9平方米。2013年8月15日，广州凯安物业管理有限公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区x栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。广州凯安物业管理有限公司从2013年9月1日开始对上述场地进行物业管理。2017年7月23日，倾城汇业委会向广州凯安物业管理有限公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，载明：……经过第四次业主大会投票决议：暂时关闭商场并解除与广州凯安物业管理有限公司于2013年8月15日签定的《物业管理委托合同》；请广州凯安物业管理有限公司整理相关物业清单、设施设备及纸质资料、电子资料，三个工作日内与倾城汇业委会的委员进行交接；等。2017年7月24日、7月27日，倾城汇业委会又向广州凯安物业管理有限公司分别发出《关于要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》、《再次要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》。对此，广州凯安物业管理有限公司向一审法院提起诉讼，请求判令：确认倾城汇业委会对广州凯安物业管理有限公司出具上述函件的行为不发生解除合同的法律效力；等。一审法院作出（2017）粤0105民初7033号民事判决：驳回广州凯安物业管理有限公司的全部诉讼请求。广州凯安物业管理有限公司对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终7594号民事判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2018年5月28日发生法律效力。2018年6月3日，广州凯安物业管理有限公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《交接协议》，主要内容：乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。另，一审法院（2018）粤0105民初18693号民事判决、广州市中级人民法院（2019）粤01民终16793号民事判决中曾确定倾城汇婚庆广场内一商铺的公摊水电费按10.8元/月/平方米计算。一审法院认为，倾城汇业委会代表业主与广州凯安物业管理有限公司签订了《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，黄志红是上述服务范围内的房屋的业主，则上述合同对于黄志红具有约束力，黄志红应按合同约定及时履行自己的义务。虽然倾城汇业委会于2017年7月向广州凯安物业管理有限公司发出了倾城汇物业交接的函，但双方对该函是否发生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力存在争议。该争议最终经（2018）粤01民终7594号民事判决解决后，广州凯安物业管理有限公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场，则对于广州凯安物业管理有限公司在撤出场地前实际对倾城汇婚庆广场提供的物业管理服务，黄志红应当支付相应的对价。因此，广州凯安物业管理有限公司要求黄志红支付从2016年9月1日至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×建筑面积23.9平方米计）及公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积23.9平方米计），合法有理，一审法院予以支持。合同约定物业管理费按月支付、逾期交纳物业管理费的应从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。黄志红逾期支付2016年9月1日至2017年7月27日的物业管理费，已构成违约，故广州凯安物业管理有限公司要求黄志红按上述标准支付逾期支付2016年9月1日至2017年7月27日的物业管理费的违约金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。违约金应以黄志红所欠物业管理费为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、黄志红在本判决生效之日起10日内支付从2016年9月1日至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×23.9平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司；二、黄志红在本判决生效之日起10日内支付逾期支付2016年9月1日至2017年7月27日期间物业管理费（每月按25元/平方米×23.9平方米的标准计）的违约金（从欠费次月的第1日起分别计算，均计至2020年4月30日止，每日按应交物业管理费的千分之一标准计，以黄志红所欠物业管理费为限）给广州凯安物业管理有限公司；三、黄志红在本判决生效之日起10日内支付从2016年9月1日至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×23.9平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费208元，由黄志红负担。上述受理费已由广州凯安物业管理有限公司预交，广州凯安物业管理有限公司同意由黄志红在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给广州凯安物业管理有限公司。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审期间双方当事人争议焦点为：凯安公司是否有权要求黄志红支付从2017年7月24日起至2018年6月3日止的物业管理费、2016年9月1日至2017年7月27日期间逾期付款违约金及按每月10.8元/平方米收取公摊水电费。对此，本院分析如下：凯安公司与倾城汇业委会签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。倾城汇业委会分别于2017年7月23日、7月24日、7月27日向凯安公司发出了倾城汇物业交接的函，凯安公司就此提出异议并提起诉讼，本院（2018）粤01民终7594号民事判决书认定倾城汇业委会于2017年7月23日向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的行为产生解除双方于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，该民事判决书于2018年5月28日发生法律效力。凯安公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场。由于在2017年7月24日至2018年6月3日期间，凯安公司事实上对倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，黄志红作为涉案商铺的业主，已经实际享受了该司的服务，理应支付相应对价。一审法院判令黄志红向凯安公司支付从2016年9月1日起至2018年6月3日止的物业管理费，并无不当，本院予以维持。黄志红逾期支付物业管理费，理应依照合同约定支付违约金，其以凯安公司未向其抄读水电表、发出收费通知等进行抗辩理据不足，本院不予支持。关于黄志红上诉主张公摊水电费标准认定有误，对此，本院认为，凯安公司已于2013年12月24日发出《通告》，确定从2013年12月起统一以10.80元/㎡的标准计收公摊水电费，该收费标准已有多份生效判决确认，涉案商铺使用者亦一直以该标准交纳水电费且未提出异议，故本院对其主张不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。黄志红的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费208元，由黄志红负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年四月二十二日书记员 钟丹霞王日平