北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2703号上诉人（原审被告）：何美英，女，1968年6月18日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：华金，北京百朗律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京中海物业管理有限公司延秋园分公司，住所地北京市昌平区南邵镇社区服务中心153号。法定代表人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。原审被告：柳天赐，男，1969年9月13日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。上诉人何美英因与被上诉人北京中海物业管理有限公司延秋园分公司（以下简称中海物业延秋园分公司）及原审被告柳天赐物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何美英上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由中海物业延秋园分公司承担。事实和理由：一审判决依据前期物业服务协议认定何美英应向中海物业延秋园分公司支付物业服务费用存在错误。1.根据《市住房城乡建设委发布首批开发企业承担前期物业服务责任的新建商品住宅名单》文件规定，开发企业在与业主完成物业共有部分交接之前，需根据前期物业服务合同约定的服务事项和标准提供服务，不得向业主收取物业费。故在物业共用部分交接之前，中海物业延秋园分公司无权向何美英收取物业费。2.一审法院认定了咸某于2020年3月3日竞得涉案房屋的事实，也应认定涉案房屋的水、电、物业等欠费按拍卖公告由买受人咸某承担，故中海物业延秋园分公司不应向何美英主张物业费。中海物业延秋园分公司答辩称，同意一审判决。2014年11月7日物业公共部分已完成交接，不存在物业公司没有权利向业主收费的情况。物业费是房屋竞拍之前的，根据物权法，房产登记在何美英名下，何美英就应该交纳物业费。柳天赐述称，不认可一审判决，同意何美英的上诉意见。中海物业延秋园分公司向一审法院起诉请求：1.判令柳天赐、何美英缴纳自2017年1月1日至2020年3月25日期间的物业服务费56182.04元；2.判令柳天赐、何美英支付违约金17503.31元（从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五缴纳滞纳金，暂计算至2020年3月25日，以实际付清之日为准）；3.诉讼费由柳天赐、何美英承担。一审法院认定事实：柳天赐与何美英原系夫妻关系，购买了位于北京市昌平区房屋（建筑面积为296.67平方米），于2014年7月22日取得该房屋所有权证，登记所有权人为柳天赐。2013年1月20日，柳天赐与中海物业延秋园分公司签订前期物业服务协议，约定物业服务费收费标准为4.88元/月·平方米，并约定了双方的权利义务等内容。2015年12月16日，柳天赐与何美英因夫妻离婚涉及不动产转移，将涉案房屋转移登记所有权人为何美英。2019年4月30日，因何美英与案外人公证债权文书纠纷案，案外权利人申请执行，后何美英名下涉案房屋进入拍卖程序。2020年3月3日，咸某竞得涉案房屋。2020年3月25日，该院出具协助执行通知书，涉案房屋权利人变更登记为咸某。2011年12月3日，北京华世柏利房地产开发有限公司（开发建设单位）与北京中海物业管理有限公司签订《尚湖世家（延秋园）项目前期物业服务合同》，约定由北京中海物业管理有限公司为尚湖世家（延秋园）小区提供物业服务，并约定了相关权利义务。中海物业延秋园分公司系北京中海物业管理有限公司之分支机构。之后中海物业延秋园分公司为该小区提供物业服务至今。2019年1月29日，北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）业主委员会（以下简称延秋园业委会）诉至该院，要求中海物业延秋园分公司撤出北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）小区物业管理区域、交还物业管理用房和其他非物业管理用房、交还北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）小区全部物业管理资料，该院审理后，认定延秋园业委会主张前期物业服务协议已经业主大会决议解除的请求无法律依据，中海延秋园前期物业服务协议仍处于继续履行过程中，延秋园业委会尚未与其他物业服务企业签订物业服务协议，仍有一段时间需由中海物业延秋园分公司提供物业服务，故判决驳回延秋园业委会的诉讼请求。延秋园业委会对该判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院依法作出（2019）京01民终10827号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年4月，中海物业延秋园分公司向柳天赐邮寄了物业费催缴通知。一审庭审中，中海物业延秋园分公司还提交物业收支报告、服务报告、服务照片、系统截图、业主表扬信、业主感谢信，证明其履行了物业服务义务，达到合同约定。柳天赐对上述证据均不予认可。柳天赐提交新建商品住宅名单、业主大会决议、业主大会投票结果的公告、物业交接图纸、通知、决议、风险提示，证明物业延秋园分公司已被解聘，无权收取物业费。中海物业延秋园分公司对上述证据均不予认可。中海物业延秋园分公司表示柳天赐已与何美英离婚并将涉案房屋分割给何美英，且时间在本案诉求的物业费未缴纳期间之前，故撤回对柳天赐的起诉。上述事实，有（2019）京01民终10827号民事判决书、（2019）京0114执4779号协助执行通知书、前期物业服务协议、房屋登记信息、收支报告、服务报告、照片等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案何美英经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。中海物业延秋园分公司诉请的欠缴物业费期间内，涉案房屋已因柳天赐与何美英离婚而转移登记到何美英名下，故中海物业延秋园分公司撤回对柳天赐的起诉，该院不持异议。中海物业延秋园分公司依据前期物业服务协议为何美英房屋所在小区提供物业服务，何美英作为小区业主享受了中海物业延秋园分公司提供的物业服务，应当向中海物业延秋园分公司支付相应的物业服务费用。中海物业延秋园分公司主张何美英支付物业服务费的诉讼请求理由正当，证据充分，该院予以支持。关于违约金，因中海物业延秋园分公司未提交其向何美英催缴物业费的相应证据，故对其要求支付的违约金，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、何美英于判决生效之日起七日内向中海物业延秋园分公司支付2017年1月1日至2020年3月24日期间物业费用56182.04元；二、驳回中海物业延秋园分公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，中海物业延秋园分公司依据前期物业服务合同为何美英房屋所在小区提供物业服务，何美英作为小区业主享受了中海物业延秋园分公司提供的物业服务，于理于法均应向中海物业延秋园分公司支付相应物业服务费用。何美英上诉提出，在物业共用部分交接之前，中海物业延秋园分公司无权向其收取物业费。中海物业延秋园分公司对此予以否认，表示涉案小区物业共用部分于2014年11月已完成交接，并出示相关文件予以说明。对此，本院认为，何美英经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。根据审理情况，何美英上诉提出的该节问题缺乏事实依据，且与其交纳2017年之前物业费之行为不符，故本院不予采信。对于何美英上诉提出的涉案房屋的物业等欠费按拍卖公告应由房屋买受人承担，故中海物业延秋园分公司不应向其主张一节，本院认为，首先，本案中海物业延秋园分公司主张何美英欠缴物业费的期间为2017年1月1日至2020年3月25日，而涉案房屋经拍卖权利人由何美英变更登记为买受人咸某的时间为2020年3月25日；其次，即使如何美英所言拍卖公告中有涉案房屋的水、电、物业等欠费由买受人承担之内容，也仅规制于何美英与房屋买受人之间，何美英以此抗辩本案中海物业延秋园分公司的诉请于法无据，何美英认为中海物业延秋园分公司不应向其主张物业费的上诉主张不能成立。综上所述，何美英的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1642元，由何美英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二一年四月二十八日法官助理 马云辉书 记 员 原 月