贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1886号上诉人（原审原告）：杨崇钰，男，1996年3月26日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张海均、罗昊然（实习），贵州航建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州云梦置业有限公司，住所地贵州省清镇市职教城乡愁校区安置房**，统一社会信用代码：91520181MA6DJ2NA7D。法定代表人：彭成孟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈健、龚正（实习），贵州言闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州云梦鲸天地管理有限公司，住所地贵州省清镇市云梦空间小镇安置房**吊层，统一社会信用代码：91520181MA6GR5UP91。法定代表人：苏柳青，系该公司总经理。上诉人杨崇钰与被上诉人贵州云梦置业有限公司（以下简称云梦置业公司）、贵州云梦鲸天地管理有限公司（以下简称云梦鲸天地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5027号等民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杨崇钰上诉请求：一、依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。一、一审判决认定“上诉人主张云梦置业公司交付的商铺没有达到合同约定的交付条件，但云梦鲸天地公司已于2018年10月12日实际接受商铺，云梦鲸天地公司接收商铺的法律后果应由上诉人承担”错误，本案案涉商品房所在云梦空间小镇第B-1-2号楼尚未取得《建设工程消防验收意见书》，即本案案涉房屋客观上不具备交房条件，因此云梦鲸天地公司的收房行为无效，故云梦置业公司存在逾期90日以上交房的行为。二、一审判决未审查案涉房屋是否符合合同约定交房条件存在错误。被上诉人交付房屋的前提是房屋应当符合合同约定的交付条件，一审判决仅从云梦鲸天地公司进行了收房就认可房屋符合了交房条件，未审查案涉房屋是否符合交房条件存在错误。云梦置业公司答辩称，上诉人的上诉请求于法无据，上诉人在与被上诉人签订了涉案的商品房买卖合同后又与云梦鲸天地公司签订委托协议并将商铺全权委托给云梦鲸天地公司，上诉人在与被上诉人签订的约定的交房期内商铺的委托管理人云梦鲸天地管理公司已实际接受商铺，云梦鲸天地公司已将商铺对外出租，云梦鲸天地公司接收商铺因此而产生的后果应该有上诉人承担。根据最高院关于审理商品房买卖合同的若干问题的相关规定，在上诉人已经实际接收使用涉案商铺的情形下其要求解除合同必须是被上诉人所交付的房屋主体存在质量问题，上诉人才享有涉案合同的解除权。因此在被上诉人已将涉案商铺在双方约定的合同期限内交付给了上诉人的委托管理人，被上诉人并不存在违约行为。上诉人的诉请无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。云梦鲸天地公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。杨崇钰向一审法院提出诉讼请求：一、解除原告杨崇钰与被告云梦置业公司签订的《商品房买卖合同》，确认原告与被告云梦鲸天地公司签订的《商铺委托经营管理协议》无效；二、判令二被告向原告返还购房款86986元；三、判令二被告向原告退还维修基金1596元；四、判令二被告赔偿原告上述第二、三项请求金额的利息（利息以88582元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月25日计算至2019年8月19日为6909.4元；自2019年8月20日至实际偿还之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利息暂计至2020年7月1日为4601.4元）；五、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年3月21日，被告云梦置业公司取得其开发建设的坐落于清镇市云梦空间小镇（ＡＢＣ区）Ｂ-1-2、Ｂ-3-2栋商品房预售许可证。2018年4月25日，原告杨崇钰（买受人）与被告云梦置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发建设的坐落于清镇市，该套商品房约定建筑面积30.93平方米，套内建筑面积20.56平方米；按照套内建筑面积每平方米7635.51元计算房屋总价款为156986元；付款方式为买受人在合同签订之日交付首付款86986元，余款70000元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2018年8月8日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金。商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。同日，原告杨崇钰向被告云梦置业公司出具《承诺书》，同意云梦置业公司将交房时间变更为2018年10月31日，如迟于2018年10月31日交房，则按合同中的逾期责任进行赔偿。合同签订后，杨崇钰向云梦置业公司支付了首期购房款86986元，房屋维修基金1569元。2018年4月25日，原告杨崇钰（甲方）与贵州珊引思商业管理有限公司（后更名为云梦鲸天地公司）（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，主要约定甲方委托乙方经营管理位于清镇市，建筑面积共30.93平方米；委托期限自2019年1月1日起至2028年12月31日止，总计十年；委托期限内，第1-3年甲方自愿将上述房屋使用权委托给乙方无偿使用（2019年1月1日-2021年12月31日）；第四至第十年（即2022年1月后，包括第4年）的年租金收益按该物业承租户该年实际租金的9：1分成（甲方占9成，乙方占1成），双方在每半年届满后15个工作日内进行上一半年度的利益分配，相应资金的税费由甲乙双方各自按比例承担；甲方全权委托乙方验收所购买的商铺，甲方认同乙方所做的代理验收行为。2018年10月9日，云梦置业公司向云梦鲸天地公司发函，告知其开发建设的云梦空间小镇商业B区617套商铺已具备移交条件，要求云梦鲸天地公司在接函后5个工作日内组织接收商铺。2018年10月12日，云梦置业与云梦鲸天地公司签署《云梦空间小镇商业B区房屋移交清单》，云梦鲸天地公司接收了包含原告杨崇钰购买的B1-2-4-5号商铺在内的617间商铺。另查明，2018年7月18日，云梦鲸天地公司与案外人胡小海签订《商铺定金协议》，约定：云梦鲸天地公司将云梦小镇B区1-2号楼3-1至3-38,4-1至4-19号商铺租赁给胡小海经营酒店；胡小海预交商铺定金45000元，并定于2018年11月30日前签订《商铺租赁合同》。协议签订当日，胡小海向云梦鲸天地公司交纳了意向金45000元。一审判决认为，本案原告与被告云梦置业公司签订的《商品房买卖合同》，原告向云梦置业公司出具的《承诺书》，以及原告与被告云梦鲸天地公司签订的《商铺委托经营管理协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告杨崇钰与被告云梦鲸天地公司签订《商铺委托经营管理协议》时已委托云梦鲸天地公司验收案涉商铺，虽然原告主张云梦置业公司交付的商铺没有达到合同约定的交付条件，但云梦鲸天地公司已于2018年10月12日实际接收商铺，云梦鲸天地公司接收商铺的法律后果应由原告承担，如原告认为云梦鲸天地公司的收房行为损害其合法权益，可另案向云梦鲸天地公司主张权利。现原告以被告云梦置业公司逾期交房为由主张要求解除合同没有事实依据，不予支持，原告据此要求云梦置业公司返还购房款、维修基金及相应利息的诉请均不予支持。对于原告认为被告云梦鲸天地公司的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”的规定，并据此要求确认其与被告云梦鲸天地公司签订的《商铺委托经营管理协议》无效的诉请，首先，《商品房销售管理办法》属于部门规章，并不属于法律、行政法规，其次，该条规定约束的主体为房地产开发企业，即云梦置业公司，而非云梦鲸天地公司，因此原告与云梦鲸天地公司签订的《商铺委托经营管理协议》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，属于有效合同，故对原告该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告杨崇钰的诉讼请求。案件受理费2302元，减半收取1151元，由原告杨崇钰负担。二审审理中，双方均未提交新证据，本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：杨崇钰主张的解除《商品房买卖合同》理由是否成立以及云梦鲸天地公司接收案涉商铺的行为是否对上诉人杨崇钰具有法律效力。本案中，上诉人杨崇钰主张云梦置业公司未按《商品房买卖合同》第十一条的约定向原告交付商品房，逾期交房构成根本违约，导致其合同目的不能实现，因此请求解除；同时主张涉案《商铺委托经营管理协议》符合合同法第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，因此应当认定为无效合同，其接收商铺的行为无效。经查，杨崇钰于2018年4月25日与云梦鲸天地公司签订的《商铺委托经营管理协议》中，双方约定将案涉商铺的查验、接收权及出租经营权授权委托给云梦鲸天地公司行使。而该公司已于2018年10月12日实际接收了案涉商铺并将对外出租，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，云梦鲸天地公司接收案涉商铺的行为当然应当对上诉人杨崇钰具有法律效力。虽然此时涉案商铺尚未完全达到合同约定的交付条件，但上诉人已通过代理人的代理行为实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为云梦置业公司已于2018年10月12日完成了本案商铺的交付。因此，云梦置业公司本案中并不存在逾期交房的违约行为。关于杨崇钰主张云梦鲸天地公司与云梦置业公司之间存在恶意串通，其接收商铺的行为无效的问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”的规定，因上诉人并未能提交足以证明双方之间存在恶意串通行为的证据材料，因此，本院对其该项主张不予采信。据此，上诉人杨崇钰提起的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2302元，由上诉人杨崇钰负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二一年四月二十二日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦