吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终516号上诉人（原审被告）：吉林中旗物业公司服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：杨永飞，总经理。委托诉讼代理人：崔玉良，男，该公司经理。委托诉讼代理人：任晓池，吉林正大方圆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林兰天房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：杨永飞，董事长。委托诉讼代理人：刘冰，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会，住所地吉林省吉林市昌邑区。负责人：曲宽顺，委员会主任。委托诉讼代理人：刘丽，女，该委员会工作人员。上诉人吉林中旗物业公司服务有限公司(以下简称中旗物业公司)、吉林兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天房地产公司）因与被上诉人吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会（以下简称兰天业委会）返还原物纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中旗物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审；二、诉讼费由兰天业委会负担。事实和理由：一、一审判决程序违法。一审审理过程中，一审法院以兰天房地产公司已在另案中对兰天业委会选聘物业的决定效力问题及签订的物业服务合同效力问题提起了诉讼为由，中止本案诉讼。兰天房地产公司起诉的该案仍在诉讼过程中，现尚未作出终审判决。本案中止诉讼的情形并未消除，一审法院在没有恢复审理的法定情形下径行下判，属于程序违法。二、一审判决认定兰天业委会与吉林省德生物业服务有限责任公司（以下简称德生物业公司）签订的物业服务合同成立并生效，在未经有权机关确认无效或撤销的情况下仍为有效合同错误。兰天业委会未经兰天商贸中心（以下简称兰天商贸）业主大会合法选聘物业服务企业程序，作出聘任德生物业公司作为兰天商贸的物业服务企业的决定，并与德生物业公司签订《物业服务合同》，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条规定。兰天房地产公司已另案诉讼，要求撤销兰天业委会作出聘任德生物业公司作为兰天商贸的物业服务企业的决定，并确认兰天业委会与德生物业公司所签订的《物业服务合同》无效。在该案没有作出终审判决前，一审法院无权确认兰天业委会与德生物业公司签订的《物业服务合同》为有效合同。中旗物业公司属于具有合法资质且在行政管理机关备案的物业服务企业，正在履行为兰天商贸业主提供物业服务的职责。中旗物业公司与兰天房地产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，非经法定程序不得解除。因兰天业委会违法聘任德生物业公司的决定的效力尚处于人民法院审理过程中，兰天业委会与德生物业公司签订的《物业服务合同》的效力待定，中旗物业公司与兰天房地产公司签订的《前期物业服务合同》并不必然终止。一审法院认为中旗物业公司与兰天房地产公司签订的《前期物业服务合同》终止，没有事实和法律依据。在对兰天业委会聘任德生物业公司的决定的效力作出生效判决之前，中旗物业公司有义务继续履行《前期物业服务合同》，保障兰天商贸业主的正常经营环境和秩序。三、一审判决适用法律错误。一审判决错误认定兰天业委会与德生物业公司签订的物业服务合同成立并生效，在未经有权机关确认无效或撤销的情况下仍为有效合同，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款对本案作出判决，属于适用法律错误。兰天业委会针对中旗物业公司的上诉辩称，兰天房地产公司及中旗物业公司为了自身利益，故意造成案件诉累，以达到其节约费用支出的目的。成立业主委员会是为了小区的美好未来，而不是换物业公司。如果中旗物业公司能够做好物业服务，业主并不愿意更换。兰天房地产公司针对中旗物业公司的上诉辩称，中旗物业公司的上诉合法有据，应予以支持。兰天房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审；二、诉讼费由兰天业委会负担。事实与理由：一、一审判决程序违法。一审审理过程中，一审法院以兰天房地产公司已在另案中对兰天业委会选聘物业的决定效力问题及签订的物业服务合同效力问题提起了诉讼为由，中止本案诉讼。兰天房地产公司起诉的该案仍在诉讼过程中，现尚未作出终审判决。本案中止诉讼的情形并未消除，一审法院在没有恢复审理的法定情形下径行下判，属于程序违法。二、一审法院认定基本事实不清。兰天业委会与德生物业公司签订的物业服务合同依法成立的前提是兰天商贸业主大会经合法选聘物业服务企业程序后作出同意聘任德生物业公司的决定，兰天业委会作为兰天商贸业主大会的执行机构才能有权与德生物业公司签订物业服务合同。兰天业委会未经业主大会选聘物业服务企业的法定程序，其擅自作出聘任德生物业公司作为物业服务企业的决定违反法律规定，兰天业委会无权代表兰天商贸业主与德生物业公司签订物业服务合同。一审判决未对兰天商贸业主大会选聘德生物业公司的合法性进行审查，认定兰天业委会与德生物业公司签订的物业服务合同合法成立，属于认定基本事实不清。三、一审判决适用法律错误，兰天业委会违反选聘物业服务企业应由业主共同决定的法律规定，其未经业主大会授权与德生物业公司签订的物业服务合同依法归于无效。根据法律规定，无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。一审判决认为兰天业主委员会与德生物业公司签订的物业服务合同成立并生效，在未经有权机关确认无效或撤销的情况下仍为有效合同属于适用法律错误。四、兰天商贸部分业主已向一审法院提出撤销兰天业委会行政备案登记的行政诉讼，本案应依法中止审理。在本案一审诉讼过程中，兰天商贸业主发现2019年7月5日至7月13日期间，兰天商贸业主选举业主委员会的359张选票所占专有建筑面积为42798平方米，未达到吉林兰天国际商贸中心总建筑面积123，132.26平方米的半数。兰天商贸业主大会选举业主委员会的程序违反法律规定。因兰天业委会的选举程序不符合法律规定，吉林市昌邑区民主街道办事处、吉林市昌邑区物业管理中心为兰天业委会进行备案登记的行政行为违法。兰天房地产公司等119名业主于2020年1月26日向一审法院提起行政诉讼，请求撤销吉林市昌邑区民主街道办事处、吉林市昌邑区住房和城多建设局为兰天业委会成立所作的登记备案。如一审法院判决撤销行政机关对兰天业委会的备案登记，兰天业委会将不具有合法的民事主体资格，兰天业委会所从事的民事行为不产生法律效力。故本案的审理应以兰天商贸业主另案提起的行政诉讼的判决结果为依据。在一审法院在行政案件作出生效判决前应依法中止本案诉讼。兰天业委会针对兰天房地产公司的上诉辩称，一审法院认定的事实清楚，证据充分。一、兰天房地产公司不符合业主身份，主体不适格，应驳回起诉。根据法律规定，兰天房地产公司是兰天商贸开发建设单位，在其名下房屋属于初始登记，兰天房地产公司已将部分房屋进行出售，其他房屋也属在售状态，兰天房地产公司登记的行为仅是为了回笼资金，用于办理抵押手续。登记在兰天房地产公司名下房屋部分已经出售，仅因有抵押权存在，无法办理变更登记，兰天房地产公司并不是实际业主。兰天房地产公司未举证证明其实际占用、使用、收益、处分案涉房屋的事实，故兰天房地产公司并非本小区的业主，不符合诉讼主体资格，应驳回起诉。二、吉林市昌邑区兰天国际商贸中心小区在街道及物业办的监督、指导下召开了首次业主大会，业主委员会依法成立，依法进行表决及授权，并已经依法备案审查，该程序合法有效。三、业主大会程序合法，业主大会表决并授权行使选聘物业公司的决议，程序合法。2019年7月，小区以书面征求意见形式召开首次业主大会，在《第一届业主委员会委员选票》《业主大会需讨论通过的事项》在会议中讨论通过的事项，已经明确业主共同决定的事项中包括选聘物业服务企业、制定收费标准。该决议事项合法有效。兰天业委会履行被授权招聘、评选物业公司等职责时，程序合法。在江城日报、小区公示栏、物业群中进行了公示公开招聘物业服务公司，最终通过评选选定德生物业公司并签订《委托物业管理服务协议》，其工作流程均向小区公示栏、微信群进行了公示，也有监督委员会及业主的监督，业主委员会代表业主履行的所有工作，业主均表示认可，并经业主通过《认可书》再次认可。该行为合法有效。四、本案焦点:应为该决议是否违反法律法规并侵害到兰天房地产的程序性权利以及该行为是否严重到足以撤销本次业主大会决定。兰天房地产公司未提供证据证明兰天业委会侵害了其合法权益，其作为业主代表起诉无事实依据。兰天房地产公司无论作为业主、物业还是开发建设单位，可以放弃权利，但必须履行义务，在准备成立业主委员会时已向兰天房地产公司送达选票，小区公示栏也进行了张贴，兰天房地产公司放弃了填写选票的权利。中旗物业公司明知成立业主委员会后，应当与业主委员会重新签订合同，但在业主委员会送达公函后，拒绝签订合同，也拒绝提供材料，中旗物业公司也放弃了为本小区服务的权利。兰天房地产公司不参与表决的行为，属于自动放弃参与选举的权利行为，但其有服从表决事宜的义务。首次业主大会的通过人数及追认人数，同意选聘德生物业公司业主的总人数是过半数。兰天房地产公司作为开发建设单位，应当履行其开发单位的义务，现供热问题、办理房产证等问题均不尽职，为私利而阻挠业主维权，将业主的物业费弥补供热投入。一审判决正确，为维护几百名业主的合法利益，应维持原判。中旗物业公司针对兰天房地产公司的上诉辩称，兰天房地产公司的上诉依法有据，应支持其上诉请求。兰天业委会向一审法院起诉请求：一、判决中旗物业公司、兰天房地产公司立即向兰天业委会移交兰天国际商贸中心配套用于物业办公用房、门卫室、设备间、监控室；二、判决中旗物业公司、兰天房地产公司立即向兰天业委会移交兰天国际商贸中心产权资料、政府验收合格资料、工程技术资料、收费情况资料（详见《移交资料清单》）；三、赔偿兰天业委会经济损失15,000元；四、诉讼费由中旗物业公司、兰天房地产公司承担。一审法院认定事实：兰天房地产公司系兰天商贸的建设单位，2019年7月7日兰天房地产公司与中旗物业公司签订前期物业服务合同，聘用中旗物业公司为物业服务企业，委托管理期限为自合同签订之日起至业主大会召开且与选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时止。2019年6月20日，兰天商贸首次业主大会筹备组（以下简称兰天业委会筹备组）在小区内张贴公告，通知将于2019年7月5日召开小区首次业主大会会议，会议方式为书面征求意见。2019年7月16日，兰天业委会筹备组在小区内张贴11号公告，内容为：经过2019年7月5日业主大会对《管理规约》《业主大会议事规则》、管理方式进行表决，同意《业主大会议事规则》359票，不同意0票，弃权2票，通过票数超过全体业主半数以上，且业主的专有面积也超过小区总建筑面积二分之一以上，表决合法有效。管理方式同意由兰天业委会聘请物业管理企业的359票，同意自治管理359票，同意兰天业委会聘请物业企业管理的票数超过半数，管理方式为聘请物业企业管理。2019年7月23日，兰天业委会向所在社区、街道和吉林市昌邑区物业管理中心进行备案，任期五年。兰天业委会成员为曲宽顺、郭楠、刘丽、金晓红、佟鑫。2019年10月22日，兰天业委会通过江城日报公告，公开招标物业服务企业，并在小区张贴公告。2019年10月25日，兰天业委会在小区张贴公告，将在吉林市中环物业服务有限公司、吉林市万洁物业服务有限公司、德生物业公司三家物业公司当中选定一家作为兰天商贸的物业服务公司。2019年11月2日，兰天业委会在小区张贴公告业主委员会选定德生物业公司作为兰天商贸的物业服务公司。2019年11月9日，兰天业委会与德生物业公司签订物业服务合同，全体业委会委员在该合同上签字并盖有兰天业委会公章，德生物业公司亦在该合同上加盖公章，该公司法定代表人在合同上签字。2020年3月2日，兰天业委会通过申通快递向吉林昌邑民主街道邮寄兰天商贸的物业服务合同。一审庭审中中旗物业公司自认对兰天商贸的物业办公用房、门卫室、设备间、监控室维护运行中，工程技术资料和收费资料在其公司处。兰天房地产公司自认产权、验收资料在其公司处。2020年1月7日兰天房地产公司向法院提起诉讼，被告为兰天业委会、德生物业公司，诉讼请求：一、撤销兰天业委会作出选聘德生物业公司的决定；二、确认兰天业委会与德生物业公司于2019年11月9日签订的《吉林兰天国际商贸中心物业服务合同》无效。一审法院于2020年5月28日作出（2020）吉0202民初35号民事判决，撤销兰天业委会作出的选聘德生物业公司为兰天商贸物业服务公司的决定，兰天业委会不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月13日作出（2020）吉02民终1565号民事裁定，将该案发回一审法院重审。一审法院认为，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”兰天业委会与德生物业公司签订的物业服务合同成立并生效，在未经有权机关确认无效或撤销的情况下仍为有效合同，因此，中旗物业公司与兰天房地产公司签订的前期物业服务合同终止，相应的权利义务亦终止，兰天业委会有权请求兰天房地产公司、中旗物业公司移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。关于兰天业委会赔偿经济损失15000元，该损失指租金，但据兰天业委会提交的证据，租赁方为德生物业公司，兰天业委会无权主张该权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定作出判决。一审法院判决：一、中旗物业公司、兰天房地产公司于判决生效后十日内向兰天业委会交付坐落于吉林市昌邑区西山街199号兰天商贸中心2号门网点用于物业的办公用房、门卫室、设备间、监控室；二、中旗物业公司、兰天房地产公司于判决生效后十日内向兰天业委会交付兰天国际商贸中心产权资料、政府验收合格资料、工程技术资料、收费情况资料；三、驳回兰天业委会的其他诉讼请求。案件受理费88元，由中旗物业公司、兰天房地产公司负担。本院二审期间，兰天房地产公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。兰天房地产公司提交如下证据：证据一、（2020）吉02民终1565号民事裁定。证明：一审法院中止本案诉讼的原因没有消除，一审法院在未恢复本案审理的情况下作出一审判决，违反法定程序，限制了当事人诉讼权利。证据二、行政起诉状一份及吉林市昌邑区人民法院诉讼费收据一份。证明：兰天房地产公司及其他业主共计119人对吉林市昌邑区民主街道办事处和吉林市昌邑区住房和城乡建设局提出撤销吉林市兰天业主委员会的行政备案登记，本案应以该行政案件的审判结果作为依据，应中止审理。兰天业委会质证称，对证据一的真实性无异议，无意见。对证据二的起诉状中部分业主笔迹有异议，系因办理房产证受要挟签字。中旗物业公司质证称，对以上证据均无异议，能支持兰天房地产公司的上诉请求。本院经审查认为，对兰天房地产公司提供的证据真实性予以确认。本院二审期间，中旗物业公司、兰天业委会未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于中旗物业公司及兰天房地产公司主张一审判决程序违法问题。因兰天房地产公司虽主张兰天房地产公司等119名业主于2020年1月26日提出行政诉讼，但截至本案结案前，已一年有余，其仍未进行立案。物业服务涉及民生，为避免过分拖延诉讼，一审法院在没有生效判决确认兰天业委会与德生物业公司签订的物业服务合同无效的情况下，判决中旗物业公司与兰天房地产公司签订的前期物业服务合同终止，相应的权利义务亦终止，兰天业委会有权请求兰天房地产公司、中旗物业公司移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，并无不当，应予维持。综上所述，中旗物业公司与兰天房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人吉林中旗物业公司服务有限公司负担175元、由上诉人吉林兰天房地产开发有限公司负担175元。本判决为终审判决。审判长 陈 卓审判员 刘 静审判员 付婷婷二〇二一年四月二十六日书记员 刘天怡