北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6265号上诉人（原审原告）：李乐，女，1985年5月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：张蕾，女，1978年12月30日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。上诉人（原审原告）：张国珠，女，1959年6月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。三上诉人委托诉讼代理人：刘鑫，北京市铭盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯宇楠，女，1976年7月30日生，汉族，北京西站客运员，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司北京北三环支行，地址：北京市西城区新华里16号院1、2号楼一、二层。负责人：苗欣，行长。委托诉讼代理人：董文，北京直方律师事务所律师。上诉人李乐、张蕾、张国珠因与被上诉人侯宇楠、被上诉人中国农业银行股份有限公司北京北三环支行（以下简称农行北三环支行）确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李乐、张蕾、张国珠上诉请求：1.撤销一审判决；将本案发回重审或改判确认侯宇楠与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》中抵押条款无效，依法解除北京市朝阳区团结湖南里8号楼9层7号房屋（以下简称案涉房屋）的抵押权。事实和理由：一、一审判决遗漏基础事实。农行北三环支行与侯宇楠签订《个人住房抵押借款合同》的时间早于签订《房屋买卖合同》的时间，农行北三环支行知晓房屋不在侯宇楠名下，虽然此后由一案外人持有公正文书与侯宇楠签订了《房屋买卖合同》，但在设立之初，农行北三环支行是知晓该套房屋的产权存在一定问题。一审中对该问题没有进行审查。农行北三环支行提交的贷款材料中显示，其对案涉房屋进行了实地审查和面签，但真实情况正相反，农行北三环支行未实地审查，也未对当时房屋产权人及授权委托人孙强强进行面签。二、一审判决对农行北三环支行是否善意取得抵押权的论证有误。农行北三环支行未尽合理审慎义务就发放贷款，不构成善意取得。其作为盈利性机构应当对其业务采取更加谨慎的审查态度及方式。如果其进行实地考察或联系产权人就可知晓房屋并不存在买卖状况，即可避免该种情况发生。侯宇楠辩称，同意一审判决，不同意李乐、张蕾、张国珠上诉请求及事实理由。农行北三环支行辩称，同意一审判决，不同意李乐、张蕾、张国珠的上诉请求。《房屋买卖合同》与《个人住房抵押借款合同》是同一日签订的，在做房屋抵押贷款的时候，提供了相应证据材料。结合（2008）朝民初字第21966号民事判决所载明的内容能够证明农行北三环支行进行了实地考察，对产权人进行了面签，故农行北三环支行系善意取得抵押权。李乐、张蕾、张国珠向一审法院起诉请求：1.判令确认侯宇楠、农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》无效；2.判令解除案涉房屋的抵押权。一审法院认定事实：刘清洋与张有年系夫妻关系，二人育有一子张国光、一女张国珠。张国光于1988年9月25日死亡，其生前育有一女张蕾。张国珠育有一女李乐。刘清洋于2008年2月27日死亡，张有年于2016年8月28日死亡。案涉房屋原系刘清洋按成本价向其工作单位北京光华染织厂所购房屋，房屋所有权原登记在刘清洋名下。2005年2月1日，经北京市海淀区公证处公证，案外人孙强强取得以刘清洋、张有年为委托人的《委托书》一份，委托事项为“全权代表我们办理房屋出售、转让座落在北京市朝阳区7号的房产相关事宜，办理以上房产的买卖过户手续，签署有关该房屋交易过户的所有文件，办理该房屋银行贷款抵押的所有事宜，并领取该房屋的全部房款”。2005年2月23日，孙强强以刘清洋的名义与侯宇楠签订《房屋买卖合同》，孙强强以刘清洋名义将案涉房屋出卖给侯宇楠，合同约定的价款为49万元。2005年3月17日，孙强强再次以刘清洋名义与侯宇楠签订买卖合同，此份合同再次约定，将涉案房屋出卖给侯宇楠，房价款为42万元。2005年2月23日，侯宇楠作为借款人，农行北三环支行作为贷款人，案外人北京市顺益兴房地产经纪有限公司作为保证人签订《个人住房抵押借款合同》，约定侯宇楠向农行北三环支行借款30万元，用于购买案涉房屋，借款期限为2005年3月24日起至2024年3月24日止；侯宇楠将案涉房屋抵押给农行北三环支行，抵押期限为2005年3月24日起至2024年9月24日止。2005年3月17日，案涉房屋的所有权人变更登记为侯宇楠。2005年4月7日，农行北三环支行对案涉房屋设定了30万元的抵押权，抵押期限为2005年4月7日起至2024年9月24日止。2007年8月，因侯宇楠未按约定履行偿还贷款的义务，农行北三环支行起诉至北京市西城区人民法院，要求解除与侯宇楠之间签订的《个人住房抵押借款合同》，并要求侯宇楠偿还全部剩余贷款本金281141.30元及利息、罚息、复利。经法院调解，双方达成如下调解协议：一、侯宇楠于2007年9月15日前支付农行北三环支行本金281141.30元及截止到2007年7月16日的利息、罚息、复利共计3677.05元，并支付本金为281141.30元自2007年7月17日起至2007年9月15日的利息、罚息、复利。二、侯宇楠于2007年9月15日前支付农行北三环支行律师费2000元。2007年9月，刘清洋、张有年向北京市海淀区公证处申请公证复查。在此过程中，由北京民生物证司法鉴定所对前述《委托书》中刘清洋、张有年的签名字迹与样本上刘清洋、张有年的签名进行笔迹鉴定，鉴定结论为：检材上“刘清洋”“张有年”的签名字迹与样本上刘清洋、张有年的签名字迹不是同一人所书写。2008年7月24日，张有年以侯宇楠、张国珠、孙强强为被告提起诉讼，要求确认侯宇楠与刘清洋（孙强强代签）于2005年2月23日签订的《房屋买卖合同》及2005年3月17日签订的《买卖合同》无效。北京市朝阳区人民法院经审理认为侯宇楠未提供证据证明张有年、刘清洋曾委托孙强强与其签署《房屋买卖合同》及《买卖合同》，不能认为是张有年、刘清洋的真实意思表示，并于2008年12月18日出具（2008）朝民初字第21966号民事判决，判决：被告孙强强以刘清洋名义与被告侯宇楠于2005年2月23日签订的房屋买卖合同、于2005年3月17日签订的买卖合同均无效。判决后，侯宇楠提出上诉，本院于2009年作出（2009）二中民终字第8604号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案一审诉讼中，侯宇楠陈述：“……我在买房之前曾4次实地考察，并未发现家中有父母，是张国珠带我们去的，我的贷款银行工作人员也曾多次到房屋现场评估，并拍照，也没有发现异常，起诉书中说公证委托与张有年签名不符，我事先并不知情，即便张国珠伙同他人弄虚作假，不仅欺骗了我，而且欺骗了国家公证机关、中国农业银行……”。张国珠陈述：“侯宇楠的代理人说每次去我家都没有看到我父母，其实是每次去之前都给我打电话，问我家里安排好没有，公证是找的孙强强公司的经理孙立一起去的，刘清洋的签字和张有年的签字是找人假冒的，当时我也去了。”2009年11月10日，北京市住房和城乡建设委员会据上述判决撤销了房屋登记，并于2009年12月1日作出证明，证明案涉房屋的所有权人仍为刘清洋。2010年，张有年、张国珠、张蕾通过继承诉讼，对案涉房屋属于刘清洋的份额进行了继承，其中张有年享有75%的份额，张国珠享有15%的份额，张蕾享有10%的份额。2019年，李乐、张蕾、张国珠在法院进行继承诉讼，经调解，由李乐对张有年享有的案涉房屋的全部产权份额进行了继承。另查，2008年6月12日，中国农业银行北京市分行发出《关于印发北京分行直属支行、盈科支行机构调整实施方案的通知》及《北京市分行直属支行、盈科支行机构调整实施方案》，农行北三环支行自2008年6月14日起划归为西城支行下属支行，归西城支行管理。一审中，李乐、张蕾、张国珠主张侯宇楠无权将案涉房屋抵押给农行北三环支行，农行北三环支行未尽到审慎的审查义务，农行北三环支行取得抵押权不构成善意。农行北三环支行主张其在办理抵押贷款过程中已经尽到审查义务，其取得抵押权构成善意，针对上述主张，农行北三环支行提交了侯宇楠办理贷款时向该行提交的《房屋卖买卖合同》、公证委托书、房地产抵押贷款估价报告、农行北三环支行在2007年5月出具的《风险提示》，其中公证委托书记载了刘清洋、张有年委托孙强强代理出售案涉房屋的相关事宜；估价报告中附有案涉房屋的现场照片，估价结果显示案涉房屋2005年2月23日的市场价格为462800元；风险提示中农行北三环支行言明该行在为侯宇楠办理案涉房屋的贷款时落实了面签，并对房屋进行了实地考察。李乐、张蕾、张国珠对证据的真实性认可，对农行北三环支行的证明目的不予认可，李乐、张蕾、张国珠认为上述证据不能证明农行北三环支行在办理贷款时到案涉房屋进行了实地审查，农行北三环支行也未与房屋产权人进行面签，因此，农行北三环支行未尽到贷款前的审查义务。农行北三环支行主张在办理面签时，公证的委托书并未被确认无效，该行与房屋产权人的代理人孙强强进行了面签，且该行工作人员在去案涉房屋现场时，房屋产权人并未在场，该行已进行了形式审查，尽到了贷款前的审查义务。经法院询问，农行北三环支行表示该行目前档案资料中没有找到贷前审查时拍摄的照片，侯宇楠表示银行和评估机构每次去案涉房屋现场时，张国珠都不让房屋产权人在场。张国珠表示去房屋现场的人都是侯宇楠和孙强强的人，不包括农行北三环支行的人。农行北三环支行主张张国珠、侯宇楠在（2008）朝民初字第21966号案件中的陈述，均表明农行北三环支行进行了贷前审查，到案涉房屋现场进行了实地考察。一审法院认为，根据各方的诉辩意见，本案各方争议的主要问题可以归纳为：侯宇楠将案涉房屋进行抵押贷款是否构成无权处分；侯宇楠与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》是否有效；农行北三环支行是否能够善意取得案涉房屋的抵押权。关于侯宇楠是否构成无权处分的问题，无效的合同自始没有法律约束力。侯宇楠基于其与刘清洋之间的《房屋买卖合同》取得案涉房屋的所有权，但该《房屋买卖合同》被生效判决确认为无效，故侯宇楠自始不能基于该《房屋买卖合同》取得案涉房屋的所有权，无权对案涉房屋进行处分。关于侯宇楠与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》的效力问题，侯宇楠与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，农行北三环支行实际履行了出借款项的合同义务，该合同不存在我国合同法五十二条规定的合同无效的法定情形，李乐、张蕾、张国珠主张侯宇楠无权与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》，该合同无效的理由，缺乏法律依据，故侯宇楠与农业银行北三环支行签订《个人住房抵押借款合同》应为合法有效，对李乐、张蕾、张国珠要求确认该合同及合同中有关案涉房屋抵押条款无效的请求，法院不予支持。关于农行北三环支行是否善意取得案涉房屋上的抵押权的问题，农行北三环支行在与侯宇楠订立抵押借款合同时，侯宇楠向农行北三环支行出具了经过公证的委托书、房屋买卖合同，侯宇楠另委托评估机构对案涉房屋的市场价格作了估价，房屋评估价值与案涉买卖合同的交易价格相符，农行北三环支行对侯宇楠购买案涉房屋相关手续的合法性进行了形式审查，虽然侯宇楠提交的公证委托书经过鉴定不是房屋产权人刘清洋、张有年所出具，但农行北三环支行向侯宇楠发放贷款并办理案涉房屋抵押登记时，该公证委托书形式外观合法，农行北三环支行尽到了贷款人应尽的注意义务。因此，农行北三环支行取得案涉房屋的抵押权构成善意，法院对李乐、张蕾、张国珠要求解除案涉房屋抵押权的请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年2月2日判决：驳回李乐、张蕾、张国珠的诉讼请求。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及李乐、张蕾、张国珠的上诉请求，本案争议焦点为：侯宇楠要求解除案涉房屋抵押权的理由是否成立。根据已查明的事实，首先，侯宇楠与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且双方在签订合同时，侯宇楠向农行北三环支行出具的经公证的委托书、《房屋买卖合同》等相关证明尚未被法院确认无效，同时评估公司对案涉房屋现场勘查并进行评估，侯宇楠在签订合同后取得了房屋产权，农行北三环支行在侯宇楠取得房屋产权后登记了抵押权，上述情形表明，农行北三环支行对侯宇楠购买案涉房屋相关手续的合法性进行了形式审查，尽到了贷款人应尽的注意义务。其次，关于李乐、张蕾、张国珠称合同中的抵押条款侵害了其合法权益的主张，根据现有证据，不能证明侯宇楠与农行北三环支行之间存在恶意串通之情形，故李乐、张蕾、张国珠的该项主张，缺乏依据，其依据该理由要求确认侯宇楠与农行北三环支行签订的《个人住房抵押借款合同》中抵押条款无效，本院不予支持。鉴于李乐、张蕾、张国珠要求确认《个人住房抵押借款合同》及该合同中有关案涉房屋抵押条款无效的请求，缺乏依据，故一审判决未支持李乐、张蕾、张国珠要求解除案涉房屋抵押权的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，李乐、张蕾、张国珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由李乐、张蕾、张国珠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍审 判 员  陈雨菡审 判 员  高宝钟二〇二一年四月三十日法官助理  王德林书 记 员  孙辰姝