河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初3363号原告：郑州秉泽物业管理有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区长椿路高新企业加速器产业园96号。统一社会信用代码91410104075447982C。法定代表人李欣。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被告：河南创景科技有限公司，住所地河南省郑州市高新技术产业开发区长椿路23号19号楼1-4层。统一社会信用代码91410105689749539R。法定代表人：董清永，执行董事。委托诉讼代理人：桑中伟，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭冉，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。原告郑州秉泽物业管理有限公司与被告河南创景科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王松、被告委托诉讼代理人桑中伟、谭冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付其拖欠的自2019年5月1日起至2020年4月30日的物业管理费64800元及滞纳金1155.6元（滞纳金自2020年5月1日起暂计至2020年11月30日，此后按照应交每月物业费总额的1‰收取滞纳金至被告实际全部履行之日止）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月郑州高新科技企业加速器开发有限公司与原告签订了前期物业管理合同，根据物业服务合同规定由原告对郑州高新科技企业加速器产业园进行了物业服务，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告所在的工业园区实施规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务。但被告在享受物业服务的同时，拒绝向原告支付物业管理费，自2019年5月1日起至2020年4月30日，共计拖欠物业管理服务费64800元整。原告曾多次以各种形式向被告催交物业管理费，但其始终拒绝缴纳，现原告根据前期物业管理协议约定及相关法律规定，向法院提起诉讼。被告辩称：1.被告与原告不存在物业管理关系，不应承担物业费及滞纳金。本案中，原告与建设单位郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称“加速器公司”）签订的物业服务合同，未经过招投标方式，违反了《物业管理条例》第二十四条规定。因此该物业服务合同无效，被告与原告不存在物业管理关系，没有义务缴纳物业费。2.加速器公司无权解聘前期物业公司，解聘、更换物业公司应由全体业主共同决定。针对案涉园区，加速器公司已经选择河南京航物业服务有限公司（以下简称京航公司）作为前期物业公司提供服务。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定。因此，在未成立业主委员会之前，开发商要重新选聘物业公司也应当召开业主大会或者书面征求业主意见，通知每位业主参与业主大会或书面征求业主意见，再根据参加人数是否符合要求来确定决定的事项能否及于全体业主。加速器公司与原告签订的物业服务合同未经被告参与表决确认，其效力不能及于被告。且本案中，加速器公司未通知业主召开业主大会，也没有采用书面形式征求业主意见，擅自越权解聘原物业公司并自行选择原告强行与广大业主建立物业服务合同关系，严重侵犯了业主的自主选择权。因此，不仅加速器公司解聘京航公司行为无效，其选聘原告同样无效。综上，原告主张物业管理费及滞纳金没有任何法律依据，驳回原告诉讼请求。经审理查明：2013年12月6日，加速器公司作为转让企业（甲方），被告作为受让企业（乙方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份；双方约定：加速器公司以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西的土地使用权，经批准在上述地块建设房产。被告购买加速器公司开发建设的郑州高新企业加速器产业C7-1号楼，地上4层。被告于2016年3月4日取得本案所涉高新技术产业开发区长椿路23号19号楼1-4层1房屋的房屋所有权证，建筑面积为967.06平方米。2019年5月15日，加速器公司作为开发建设单位（甲方），原告作为物业服务企业（乙方），签订《郑州高新企业加速器物业服务合同》，双方约定：由原告服务郑州高新企业加速器产业园（北区及南区）即冬青街以南、长椿路以东、合欢街以北、碧桃路以西范围内（北区）及合欢街以南、长椿路以东、梧桐街以北、红瑞路以西及以东范围内加速器公司开发建设的建筑物（南区）。原告提供的物业服务合同包括：对已接收的物业进行维护；做好公共区域的清洁工作；协助加速器公司做好业主入住时的交验房、物业咨询、接待等工作；制定物业管理服务工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车鹏、停车场、水系、护栏及围墙等；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆（包括非机动车）停放进行管理，并做好数量及车位使用管理；委托原告全权管理和处置园区内所有停车位及其收益及其他相关服务。物业服务期限为20年，自2019年5月1日至2039年5月1日。物业服务收费标准（按建筑面积）独栋厂房部分：6元/月/平方米。自业主首次办理交付手续时，应一次性预交纳12个月的物业服务费，物业费自原告收到加速器公司《移交证明》的次日1日起计算。次年起每半年首月5号前预支付半年物业服务费，逾期支付的，自逾期之日起按应付费用的日3‰标准支付逾期违约金。原告已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，加速器公司、业主与物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务或并非本合同当事人为由拒绝缴纳物业服务费。另查明，原告从2019年5月1日进入涉案园区提供物业服务。被告自认缴纳物业费至2019年4月底。原、被告双方均认可现涉案园区除原告外，没有其他物业公司。2020年8月26日，原告向被告发送《物业费收费通知单》，催缴被告缴纳2019年5月1日至2020年4月30日的物业费。庭审中，原告提交与被告法定代表人董清永及被告公司工作人员的微信聊天内容，欲证明原告向被告提供了物业服务合同约定的物业服务。被告提交与原告工作人员的聊天内容，证明从2020年6月18日起，被告向原告报修其办公楼旁边有个深坑，因下雨有积水需维修，但直到2020年8月7日，原告尚未维修。以上事实有下列证据在案佐证：《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》《郑州高新企业加速器物业服务合同》、房产证、《物业费收费通知单》微信聊天记录及当事人陈述。本院认为：原告与加速器公司签订的《郑州高新企业加速器物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告与加速器公司签订的《郑州高新企业加速器物业服务合同》物业管理区域坐落位置为郑州高新企业加速器产业园（北区及南区），即冬青街以南、长椿路以东、合欢街以北、碧桃路以西范围内（北区）及合欢街以南、长椿路以东、梧桐街以北、红瑞路以西及以东范围内加速器公司开发建设的建筑物（南区）。被告系高新技术产业开发区长椿路23号19号楼1-4层1房屋的业主，本案证据能够证明被告已实际接受了原告提供的物业管理服务，且原、被告双方均认可涉案园区现仅有原告一家物业公司，故被告应向原告支付物业服务费。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……”本案中，原告提供了物业服务，并于2020年8月26日向被告发送《物业费收费通知单》，依据《郑州高新企业加速器物业服务合同》约定的收费标准即按建筑面积缴纳，每月6元/平方米计算，本案被告房屋建筑面积为967.06平方米，原告自认按建筑面积900平方米计算，被告每月应交纳的物业服务费为5400元。现原告主张被告支付自2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费64800元，符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告支付滞纳金，本院认为，依据本案证据，原告在被告反映积水问题后，存在处理不及时的行为，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南创景科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州秉泽物业管理有限公司物业服务费64800元；二、驳回原告郑州秉泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取724元，由被告河南创景科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈晓菲二〇二一年四月三十日书记员  常佩佩