江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终719号上诉人（原审被告）：吴志和，男，1941年8月16日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈育，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王从平，女，1956年8月13日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元勋，江苏兴天浦律师事务所律师。上诉人吴志和因与被上诉人王从平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的(2020)苏0111民初5847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。吴志和上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判。2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。案涉房屋是上诉人婚内取得，属于夫妻共同财产，出卖时应取得夫妻双方同意，上诉人单方签订《购房协议》应属无效。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。上诉人处分案涉房屋时，应征得房屋共有人同意。但是上诉人在与被上诉人签订《购房协议》时未取得房屋共有人同意，事后又未得到房屋共有人追认，其无权处分案涉房屋，《购房协议》违反法律强制性规定，应属无效合同，不应继续履行。另，案涉房屋属于征地拆迁安置房，在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》之前不得上市交易，案涉《购房协议》签订时上诉人未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，故该合同无效。王从平辩称，一、上诉人与被上诉人签订的购房协议双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，并且已经实际履行，合法有效。上诉人妻子对案涉房屋转让给被上诉人是知情且认可的，而且房屋交付给被上诉人使用至今也无任何异议，上诉人提出其妻子事前未同意，事后未追认，协议违反强制性规定而主张合同无效的理由没有事实和法律依据。二、案涉房屋虽为拆迁安置房，但是可以上市交易，只是有时间限制。案涉房屋在签订协议时虽未办理权属证书，但是并不影响房屋买卖合同的法律效力。2015年，案涉房屋已经取得两证，现在已经具备过户条件，能够办理过户手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王从平向一审法院提出诉讼请求：1、判令吴志和与王从平继续履行购房协议；2、判令吴志和协助王从平办理位于南京市浦口区房屋过户手续；3、判令吴志和负担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2010年6月2日，吴志和作为乙方即被拆迁人与拆迁人即甲方南京市汤泉农场拆迁办公室签订了一份《房屋拆迁补偿协议》，协议中载明了：甲方因建设工程需要拆除乙方居住的房屋，乙方认购安置房一套，总面积69.98平方米等协议内容。后吴志和在选房时确认安置房为汤泉农场邻舍小区8幢106室。2011年5月22日，王从平与吴志和签订了一份《购房协议》，协议中载明：“甲方：吴志和，身份证：3201221941××××××××，乙方：王从平，身份证：3201021956××××××××。1、经甲乙双方协议甲方将汤泉农场邻舍小区8幢106室面积69.98平方卖给乙方；2、房款一次性付清，每平方2140元，总价149800元整大写壹拾肆万玖仟捌佰元整；3、甲方配合乙方过户，并提供有关证明，费用乙方承担。甲方签字：吴志和，乙方签字：王从平，证明人：夏广林，2011-5-22”。协议签订前，王从平于同日按吴志和的要求将购房款149800元汇入吴志和之子即现吴志和的委托代理人吴红海持有的中国工商银行账户，之后王从平、吴志和签订了《购房协议》，吴志和将案涉房屋（毛坯房）及拆迁手续交付给了王从平。同年6月4日，吴红海就收取王从平的购房款给王从平出具收条一张，收条中载明“今收到王从平购房款壹拾肆万玖仟捌佰元整，吴红海，2011.6.4”。王从平接收案涉房屋后即进行装修，后入住至今。2015年7月24日，吴志和作为乙方即买方与卖方即甲方南京市浦口区谒民城镇建设综合开发公司签订了一份《南京市房屋买卖契约》，契约中载明了：乙方购买甲方建设的汤泉农场邻舍小区8幢106室房屋，建筑面积69.98平方米，单价1270元/平方米，总价款88722元；购买该房屋满5年，取得两证后，可以上市交易等协议内容。2015年8月，吴志和办理了案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，所涉费用系王从平支付；吴志和亦将办理的该两证交付给了王从平。一审同时查明，1、吴志和方陈述，吴志和在与王从平订立《购房协议》前，其配偶知晓出售案涉房屋的事实；2、案涉房屋使用权证的共有情况栏中无记载。王从平以多次要求吴志和协助其办理案涉房屋过户手续未果为由，遂提起本案诉讼。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律保护。在本案中，双方之间订立的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同有效，现已符合交易条件，对双方具有约束力，双方均应诚实守信，按照合同约定履行自己相应的合同义务。吴志和方抗辩称该购房协议无效，吴志和无权出售案涉房屋，吴志和方的抗辩意见缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予采信。吴志和将案涉房屋出售给王从平后，因王从平已履行完毕支付购房款的义务，并已占有使用案涉房屋，吴志和在履行了交付案涉房屋的义务后，仍应履行协助王从平办理案涉房屋产权变更登记的义务。因此，王从平要求吴志和继续履行购房协议、协助其办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：吴志和继续履行与王从平签订的《购房协议》，于本判决生效之日起十五日内协助王从平办理将位于南京市浦口区房屋过户至王从平名下的变更登记手续；所需费用由王从平负担。案件受理费减半收取3718元（王从平已预交3718元），由吴志和承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。王从平已履行完毕支付购房款的义务，并已占有使用案涉房屋，吴志和在履行了交付案涉房屋的义务后，仍应履行协助王从平办理案涉房屋产权变更登记的义务。一审法院对王从平要求吴志和继续履行购房协议、协助其办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求予以支持于法有据。吴志和主张案涉房屋属于夫妻共同财产，其与王从平签订《购房协议》时未取得房屋共有人同意，事后亦未得到房屋共有人追认，且案涉《购房协议》签订时未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，吴志和单方签订《购房协议》应属无效。但其一审中陈述其配偶知晓出售案涉房屋的事实，其亦未能提交证据证明在案涉房屋交付王从平近十年之久的时间里，其配偶对此提出过异议，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。案涉《购房协议》签订时吴志和虽未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，但并不影响案涉《购房协议》的效力，案涉房屋现在已经取得上述权证，合同具备履行的条件，上诉人关于案涉协议无效的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴志和的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7436元，由上诉人吴志和负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二一年四月六日法官助理闫宇虹书记员朱亚芳