山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3408号 上诉人（原审被告）：刘开升，男，1962年8月25日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：张崇春，山东环湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娇，山东环湾律师事务所律师。（未到庭） 被上诉人（原审原告）：烟台天骄爱生活物业服务有限公司青岛分公司，住所地青岛胶州市。 主要负责人：喻川，经理。 委托诉讼代理人：陈昱宏，公司员工。 上诉人刘开升因与被上诉人烟台天骄爱生活物业服务有限公司青岛分公司（以下简称天骄爱生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初11457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 刘开升上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不支付物业费给被上诉人，或将本案发回重审；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审适用法律错误。（一）原审认定物业费起算时间自2019年1月1日起算，这一认定没有法律依据。因为一审判决书也认定竣工备案表是2019年3月22日。竣工备案表是竣工验收的必备文件，物业起算时间不可能早于法定交房时间，望二审法庭依法纠正。（二）被上诉人起诉之前，多次发函，或节假日找上诉人，说明被上诉人知悉该房屋上诉人没有入住。根据相关物业收费规定，应该最多缴纳50%的物业费，而不能判决上诉人全额交纳物业费，望二审法院依法纠正。（三）上诉人的房屋一直存在门锁、窗户、地下室、墙壁、玻璃等处多方面的质量问题，房屋处于被上诉人掌控并维修之中，因此房屋未实际交付，判决上诉人支付物业费是不合理，也是不合法的。二、一审房屋认定事实错误：本人提供购房合同，证明该房屋不是别墅，一审法院判决按照别墅的物业标准收费，属于认定事实错误，望二审法院依法改判。 天骄爱生活公司答辩称：一审判决正确。 天骄爱生活公司诉称：1.请求法院判决刘开升支付物业费27692元；2.要求刘开升承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实如下： 2013年9月20日，刘开升（乙方）与青岛少城置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，刘开升向少城公司购买胶州市xx路xx号xx小区xx号楼xx单元-xx层-xx户，据暂测该房屋建筑面积401.59平方米，公用公摊建筑面积为25.86平方米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二：该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系、资料关系）见本合同附件四；（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六；该房屋《前期物业服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰中方案所列条件：贰、房屋已竣工验收，且乙方按约履行付清全部房款等其他合同义务。第二十六条约定，本合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在邮寄后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。该合同的补充条款中约定，本补充条款是对《预售合同》的修改和补充，《预售合同》与本协议不一致的，以本协议为准。《预售合同》所列的前期物业公司为暂定物业服务企业，卖方在该商品房交付之前有权进行变更，最终的前期物业公司按卖方在该商品房交付时选定的物业公司为准。买方承诺将自行遵守或确保房屋使用人遵守《业主临时管理规约》和《前期物业服务合同》，买方同意按照前述文件的约定缴纳物业费及享有权利承担义务。《预售合同》规定的交付条件为房屋已竣工并完成单体验收。双方的通讯联络以《预售合同》载明的电话、传真、地址为准，按照上述方式向对方寄送发出的相关通知自发出之日起三日内视为送达。任何一方通讯方式变更、应立即以书面形式通知对方。卖方按照第51条规定向买方发送相关通知的，在相关通知已送达或视为送达买方的情况下，若买方未在通知载明的期限或未在合理期限内（通知未载明期限的情况下）进行答复或做出回应，卖方有权按照以下规定处理：…（2）若卖方发送通知的目的为卖方为履行《预售合同》、本协议及相关法律规定的通知义务及或寻求买方同意，则在通知载明的期限内或在通知送达后的合理期限内（通知未载明期限的情况下）视为买方已知卖方通知内容并同意。刘开升在合同中明确地址：北京市海淀区西三环中路xx号海后管理处。 天骄爱生活公司（乙方）与少城公司（甲方）签订《少海卫城前期物业委托合同》，约定根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对少海卫城小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。该合同第五条规定，多层、高层住宅、幼儿园物业综合服务费3.5元/月.建筑平方米，物业综合服务费按半年交纳。已购房未办理入住的，由乙方按购房合同约定或甲方通知交房日期起向购房人全额收取物业服务管理费。 2018年10月10日，涉案房屋胶州市xx路xx号xx小区xx号楼xx单元-xx层-xx户完成单体竣工验收。少海公司向刘开升邮寄《关于少海卫城小区（少海湾）xx-xx-xx号房屋的房屋交付通知书原件壹份及邀请函原件壹份》。邮寄地址：北京市海淀区西三环中路xx号海后管理处，但该邮寄单中未载明邮寄时间。 刘开升自述，“2019年1月元旦时候来找过，因为要求他们出示房屋验收的竣工备案表等有关文件，他们没有。另，因为实际面积与测量面积有差，他们不退，验收的时候窗户、锁、地下室玻璃破裂、墙壁有裂纹，他们说正在维修，因此就没收房。” 2019年3月22日，少海卫城小区完成综合竣工验收备案。 2020年7月15日，天骄爱生活公司向刘开升邮寄催缴物业费通知。 天骄爱生活公司主张，刘开升自2018年11月1日起未缴纳物业费，截止2020年6月30日，刘开升共欠物业服务费27692元（3.5元/月×395.6平方米实测面积×20个月）。 原审法院认为，青岛少城置业有限公司与刘开升签订《青岛市商品房预售合同》及青岛少城置业有限公司与天骄爱生活公司签订《少海卫城前期物业委托合同》，委托天骄爱生活公司对包括刘开升涉案房屋在内少海卫城提供前期物业管理服务，并对物业服务相关费用的收取标准、交纳时间等内容进行了明确约定，合同条款系双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。综上，本案中的《前期物业服务合同》合法有效，合同内容对刘开升具有约束力。刘开升应根据合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务，现刘开升未按照合同约定及时交纳物业服务费用已构成违约，故对天骄爱生活公司要求刘开升交付已拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。 对于物业服务费收费起始时间，首先，青岛少城置业有限公司与刘开升签订的《商品房预售合同》中约定，双方的通讯联络以《预售合同》载明的电话、传真、地址为准，按照上述方式向对方寄送发出的相关通知自发出之日起三日内视为送达。涉案房屋完成单体验收后，少城公司依约向按照合同约定的地址向刘开升邮寄房屋交付通知书及邀请函，刘开升主张未收到上述通知书，但未提交证据予以证明，应视为该通知已送达；其次，刘开升自认于2019年1月元旦时找过青岛少城置业有限公司和物业公司，看过房并要求退还涉案房屋面积差价，且房屋存在窗户、锁、地下室玻璃破裂、墙壁有裂纹等问题，但刘开升未提交有合理理由拒绝收房的相关证据。综上，因天骄爱生活公司无法提供邮寄交房通知书的具体时间，刘开升亦无法提交拒绝收房的证据，根据合同约定及双方陈述，本着公平原则，原审法院认定刘开升于2019年1月1日收房。综上，截止2020年6月30日，刘开升共欠付天骄爱生活公司物业服务费24922.8元（3.5元/平方米×395.6平方米（实测面积）×18个月），原审法院对天骄爱生活公司的部分诉讼请求，予以支持。 物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，信息公开，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，不仅会损害物业服务企业的利益，影响物业服务人员的实际收入和福利，更重要的是侵害了业主的共同利益和其他业主的权利——物业服务在经费不足的状态下运行必然影响到其服务质量，缴纳物业费的业主不得不为未缴费的业主分担费用，却享受不到等价的优质服务，权益受到侵害，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，实际将最终影响到全体业主的根本利益。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、刘开升于判决生效后十日内支付天骄爱生活公司自2019年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费24922.8元；二、驳回天骄爱生活公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，减半收取246元，由天骄爱生活公司负担25元，由刘开升负担221元。 二审中，刘开升主张天骄爱生活公司至今不能收取物业费，因为2021年1月5日房屋还未交付。为证明其主张，提交资金专用票据，证明2021年1月5日才缴纳房屋维修基金、提交缴款条，证明2021年1月5日已交付房屋维修基金。天骄爱生活公司质证：真实性不认可，且上述证据与本案不具有关联性。本院认为，依据合同相对性原则，刘开升向案外人转账及交费证据不足以证明本案房屋是否交付的事实。 本院审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，刘开升应否向天骄爱生活公司以及收费起始时间的问题。 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，天骄爱生活公司为包含刘开升在内的业主提供了物业服务，其依据合同约定向刘开升主张交纳物业费，应予支持。青岛少城置业有限公司依据其与刘开升签订的《青岛市商品房预售合同》，在涉案房屋单体竣工验收后，按照合同约定的地址向刘开升邮寄房屋交付通知书，应视为履行了通知房屋交付的义务。结合刘开升认可其于2019年元旦时与青岛少城置业有限公司就涉案房屋面积差价及质量问题进行协商的事实，原审基于公平原则确认物业费的起算点为2019年1月1日并无不当，本院予以确认。刘开升以涉案房屋空置，主张不交纳或部分交纳物业费，对此，本院认为，刘开升未向天骄爱生活公司书面申请减免物业费，故即便依据青价格（2018）20号《关于明确物业服务收费相关政策的通知》第三条“普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%缴纳”的规定，其亦不符合减免的标准，故该项诉请不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费492元，由上诉人刘开升负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年四月十五日 书记员  翟国媛