内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）内04民终1061号上诉人(原审原告)：郑伟伟，女，1987年4月20日出生，汉族，北京轩宇空间科技有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：雷雨竹，北京利商律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑青武，男，1956年11月26日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人(原审被告)：韩秀珍，女，1960年8月11日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：林继东，内蒙古奥星律师事务所律师。上诉人郑伟伟因与被上诉人郑青武、韩秀珍确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2020）内0402民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑伟伟上诉请求：1、请求依法撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初3237号判决；  2、请求判定郑青武与韩秀珍签订的《宅基地及房屋转让合同》无效。事实和理由：原判决称：“本案中原告称涉案宅基地及房屋应为郑青武夫妻共同财产，按其有继承权主张自有份额，本院认为即使如原告所称，郑青武本身所占份额，加上其自妻子处继承的份额，再加上在合同上签字同意转让的郑立强的份额，已超过三分之二的份额，故对于原告该主张本院亦不予支持。”根据物权法第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此，此处房产应属于郑伟伟、郑青武、郑立强三人共同共有，而不是按份共有，由此可见，原判认定的事实及适用法律是错误的。该处房产应当在全体共同共有人同意的前提下，才可以处分。请赤峰市中级人民法院依法撤销红山区人民法院一审判决，并判定郑青武与韩秀珍签订的《宅基地及房屋转让合同》无效。被上诉人韩秀珍答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人郑青武答辩称，同意上诉人的意见。郑伟伟向一审法院起诉请求：请求确认二被告签订的《宅基地及房屋转让合同》无效。一审法院认定的事实：郑伟伟与郑青武系父女关系，郑青武与韩秀珍同系文钟镇文钟村村民。2018年9月3日，郑青武为甲方，韩秀珍为乙方，双方签订了一份《宅基地及房屋转让合同》，约定“甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》等法律规定，就宅基地使用权及地上房屋转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成协议如下：一、宅基地坐落、面积。甲方将座位于赤峰市××区的宅基地使用权及地上房屋所有权转让给乙方，该宅基地面积：东西长17.5米，南北长15米，共计262.5平方米，四至为东至：周军家，西至：西墙外墙皮，南至：李发家、朱海阔家，北至：道。宅基地地上设施为：五间（二层）房屋及水、电等配套设施。二、转让费，该宗宅基地使用权及房屋的转让费为人民币650 000元，大写：陆拾伍万元整，乙方一次性付清。三、合同签订当日，甲方将宅基地与房屋交付给乙方，并将该宗宅基地使用权及房屋有关的全部证件、手续交给乙方。四、房屋及宅基地使用权转让为永久性的，乙方付款且甲方交付房屋后，如遇国家或者开发商等其他企业或部门征占，宅基地及房屋等一切补偿款全部乙方所有，甲方无权干涉。五、其他：1、甲方与乙方提供的有关证件必须真实，若一方提供虚假证件，则一切后果和损失由过错方承担。2、甲方保证宅基地使用权及房屋无权属和债务争议，甲方于转让前的个人债务与本次转让无关，甲方此前债务纠纷由甲方负责处理，与乙方无关。3、甲方保证宅基地与地上房屋手续真实，来源合法，权属明确，四至界限清楚。并且甲方应保证转让前没有将该宅基地使用权或房屋进行抵押、查封也不存在其他债权、债务纠纷，若上述宅基地使用权或房屋转让交接后，乙方发现甲方在转让前已将宅基地使用权或房屋抵押、查封或存在其他债权、债务纠纷，甲方应向乙方双倍退款，赔偿乙方损失并承担违约责任。六、本协议签订后，任何一方均不得反悔。七、违约责任：甲乙双方要遵守上述约定，本合同生效后应本着诚信原则严格履行合同义务，如有一方当事人违约，应向守约方支付违约金，违约金按照转让款的双倍计算。…”合同尾部有双方签名及捺印。被告韩秀珍提供的合同上加盖赤峰市××区民委员会印章，并有“双方自行协商，如有任何纠纷与村委会无关”字样，签名为王超。合同背面写有“我是郑青武儿子叫郑立强，我同意把文钟村十一组宅基地使用权及房屋转让给韩秀珍”签名为郑立强（150404197909261619），时间为2018年9月3日。合同签订当日，韩秀珍向郑青武交付了房款650 000元，郑青武为韩秀珍出具等额收据一枚，写明：“今收到韩秀珍房屋转让费共陆拾伍万元正，￥650 000元，注：（文钟村十一组房屋转让费全清），收款人：郑青武 2018年9月3日”。同日韩秀珍为甲方，郑青武为乙方双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定韩秀珍将涉案房屋出租给郑青武，租期：2018年9月3日至2019年9月2日，房屋年租金为5000元。故涉案房屋一直由郑青武居住使用，现该房屋被征占。另查明，涉案房屋现登记于案外人马某名下，马某依法取得涉案宅基地后，2010年4月17日以50 000元的价格转让给了案外人吕某，吕某取得该宅基地后对地上房屋进行了翻新、扩建。2010年4月25日，案外人马某与郑青武亦签订了一份《宅基地使用权转让协议》。2011年7月9日，郑青武与案外人吕某又签订《宅基地使用权转让协议》，以360 000元购得涉案宅基地的使用权及房屋。但几次转让均未办理过户手续。又查明，郑青武尚有一子郑立强，一女郑伟伟，其妻李绍志于2012年去世。郑伟伟提交了一份李绍志（已故）于2012年去世前代书遗嘱照片一枚，内容为“我死后这房子要占了，我们家四口人共分四份，每人一份，…”还查明，韩秀珍向本院提交离婚协议书复印件一份，证明韩秀珍于2013年9月5日离婚。一审法院认为，郑青武与韩秀珍就诉争房屋及土地使用权于2018年9月3日签订的《宅基地及房屋转让合同》系双方当事人真实的意思表示，且双方均为争议房屋所在地的集体经济组织成员，韩秀珍购买涉案宅基地及房屋时已与其丈夫离婚，其身份和受让涉案宅基地和房屋的条件符合相关法律和行政法规的规定。故郑伟伟诉请确认双方签订的《住宅转让书》无效的诉讼请求，法院依法不予支持。郑伟伟告称依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款韩秀珍不构成善意取得，本案中郑青武不是该法条中的“无处分权人”，故对于郑伟伟该主张法院不予支持，郑伟伟辩论称依据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有不动产或动产以及对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，…”本案中郑伟伟称涉案宅基地及房屋应为郑青武夫妻共同财产，按其有继承权主张自有份额，法院认为即使如郑伟伟所称，郑青武本身所占份额，加上其自妻子处继承的份额，再加上在合同上签字同意转让的郑立强的份额，已超过三分之二的份额，故对于郑伟伟该主张法院亦不予支持。另关于郑伟伟提交的郑青武妻子李绍志的代书遗嘱，因在遗嘱中李绍志（已故）亦只能处分属于其个人所有的份额，且其内容为“我死后这房子要占了，我们家四口人共分四份，每人一份，…”，房屋在征占前已被处分，故此遗嘱亦不能成为郑伟伟主张合同无效的证据予以采用。郑伟伟还称郑青武与韩秀珍存在恶意串通，因其未能提供相关证据，法院亦不予支持。一审法院判决：驳回郑伟伟的诉讼请求。二审期间，围绕本案的争议焦点被上诉人提交证据微信聊天记录一份，证明郑立强同意其父亲出卖涉案房屋。上诉人发表质证称，对真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，不能证明房屋是按份共有。在共同共有的前提下，郑青武和郑立强在未征得郑伟伟同意的情况下，无权处分该房屋。被上诉人郑青武质证称，不清楚是郑立强什么时间写的。本院认为，上诉人郑伟伟与被上诉人郑青武对证明目的有异议，郑立强亦未出庭作证，对该证据本院不予认可。经审理查明，二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案《宅基地及房屋转让合同》是否存在法定的无效情形，上诉人以案涉房产应属于郑伟伟、郑青武、郑立强三人共同共有，郑青武未经全体共同共有人同意，无权处分案涉房产为由，主张转让合同无效。就此本院认为，被上诉人韩秀珍属于案涉争议房屋所在地的集体经济组织成员，其身份和受让涉案宅基地和房屋的条件符合相关法律和行政法规的规定。涉案房屋及土地属于共同共有，郑青武并不具有完全的处分权，但无权处分并不是合同无效的法定情形，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，上诉人以被上诉人郑青武无处分权为由主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑伟伟负担。本判决为终审判决。                  审判长 韩尚达审判员 邓宏涛审判员 张伟波  二〇二一年四月十三日  书记员 朱雪岩