浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初9507号 原告：慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司，住所地：浙江省慈溪市宗汉街道三北西大街**，统一社会信用代码：91330282074917460W。 负责人：方长斌,该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡赵慧，浙江麦田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆逸翔，浙江麦田律师事务所律师。 被告：胡贵宝，男，汉族，1981年12月18日出生，住浙江省余姚市。 原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司（以下简称保利建锦公司）与被告胡贵宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告保利建锦公司的委托诉讼代理人胡赵慧、陆逸翔到庭参加了诉讼。后本院依法裁定将本案转为普通程序，并于2021年1月4日、同月21日公开开庭进行了审理。原告保利建锦公司的委托诉讼代理人胡赵慧，被告胡贵宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告保利建锦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》;2.被告腾退位于浙江省慈溪市宗汉街道三北大街1555号保利ＭＡＬＬ慈溪××层××号××商铺；3.被告支付原告至2020年6月30日止的租金69052.50元，并支付自2019年10月11日至实际清偿日止以应付款为基数按年利率24%计算的违约金；4.被告支付原告至2020年6月30日止物业费68835元，并支付自2019年10月11日至实际清偿日止以应付款为基数按年利率24%计算的违约金；5.被告支付原告自2019年7月21日起至实际腾退之日止的电费及用电服务费11253.55元，并支付自2019年12月21日至实际清偿日止、以应付款为基数按年利率24%的标准计算的违约金；6.被告支付原告自2019年6月8日起至实际腾退之日止的水费2734.20元，并支付自2020年1月11日至实际清偿日止、以应付款为基数按年利率24%的标准计算的违约金；7.被告支付原告为实现债权而支出的律师代理费8700元；8.本案诉讼费由被告负担。庭审后，原告将诉请第3、4、5、6中的逾期利息计算标准变更为年利率15%。事实和理由：2019年6月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》、《物业管理合同》各一份，约定：被告向原告承租商铺用于餐饮经营，租期自2019年5月1日起至2021年6月30日止;装修期从被告收铺之日起至2019年6月30日，开业日为2019年7月1日，租金起算日为开业日，装修期月租金5580元，2019年5月1日至2020年6月30日月租金7672元，2020年7月1日至2021年6月30日月租金为8370元；物业费均为每月8370元；租金、物业费按季结算，被告应在每个自然季的10日前缴纳当期款项；水费、电费应于次月10日前缴纳；被告拖欠费用应承担违约责任，每逾期一日按照拖欠金额的千分之三计算违约金，拖欠超过14日的，原告有权采取停止服务等强制措施，超过20日的，原告有权解除合同，除保证金不予退还外，被告还需要付清所拖欠的款项及违约金、原告追讨损失所产生的费用（包括但不限于律师费）等。同时，双方还签订了《电价调整补充协议》、《用电服务补充协议》，约定了电价为每度0.7738元、用电服务费按用电耗损分摊5%计算。合同签订后，被告未按约向原告支付2019年10月1日后的租金、物业费，2019年6月8日起的水费及2019年11月21日起的电费及用电服务费。 被告胡贵宝答辩称：一、原告承诺给予被告3个月免租期；且经协商，原告同意免除疫情期间2个月的租金。二、被告在2019年12月28日已经向原告提出了关店的申请，并于2020年1月关闭店铺；被告提交给原告方人员申请后，原告方人员已经表示同意，只是称面临换届、等新的领导到位签名就可以了。三、并非被告不同意腾退店铺，2020年3月被告与原告沟通后，系原告方人员不同意被告搬离，并导致被告财产损失。四、被告已向原告支付了费用，不存在欠款，且原告是同意装修保证金等抵扣的。五、对原告主张的水电费有异议，被告未签名确认，且被告已经支付过1万余元。五、对原告主张的违约金、律师代理费有异议，律师代理费不应由被告负担。 本院认定事实如下：2019年6月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于慈溪市宗汉街道三北大街1555号保利ＭＡＬＬ慈溪××层××号××商铺，套内面积279平方米，用于餐饮经营、品牌为铜雀台；租赁期限自2019年5月1日起至2021年6月30日止，装修期从被告收铺之日起至2019年6月30日，开业日为2019年7月1日，租金起算日为2019年7月1日，装修期内免交物业费，租金按照每平方米每月10元计算，装修期共计2个月，租金合计5580元，被告需在合同签订时支付；被告签署合同即时向原告缴纳租赁保证金16740元、物业管理保证金16740元、能源保证金5580元；租金、物业费按自然季结算一次，被告应在每个自然季的10日前缴纳当期款项；水费、电费应于次月10日前缴纳；被告拖欠费用的，应承担违约责任，每逾期一日按照拖欠金额的千分之三计算违约金，拖欠超过14日的，原告有权采取停止服务等强制措施，超过20日的，原告有权解除合同，除保证金不予退还外，被告还需要付清所拖欠的款项及违约金、原告追讨损失所产生的费用（包括但不限于律师费）等。《商铺租赁合同》附件一为交铺标准，注明了现状交付及交付的电话线、网线等，被告在该附件上签字；附件三约定了计租时间为2019年7月1至2020年6月30日月租金为7672元，2020年7月1日止2021年6月30日、月租金为8370元；2019年7月1日止2021年6月30日的物业费均为每月8370元。同日，双方签订了《物业管理合同》，约定的计费标准、缴费时间、违约责任等与上述合同约定一致。同日，双方还签订了《电价调整补充协议》、《用电服务补充协议》，约定了电价为每度0.7738元、用电服务费按用电耗损分摊5%计算。合同签订后，被告向原告缴纳了租金保证金16740元、物业保证金16740元、能源保证金6380元、装修保证金5000元。2019年7月1日，被告在原告提供的商铺开业确认书上签字，确认商铺于2019年7月1日正式营业。被告支付了2019年10月的物业费6495元，此后物业费未支付。2019年10月1日起的租金，2019年6月8日起的水费及2019年11月21日开始的电费及用电服务费未付。原告工作人员向被告出示商铺租赁合同补充协议一份，并加盖有原告的合同审核印章，该补充协议约定内容包括：根据原合同约定2020年1月26日至2020年3月31日、共计66天，被告需支付的租金为16830元、物业费为18360元；在此期间原告向被告实施经营扶持，被告应缴租金调整为3836.25元、物业费调整为5805元等。另，原告自认因疫情缘故在2020年2月5日至同月24日期间停止营业。被告于2020年1月向原告方申请退铺，但原告未同意。原告为处理本起纠纷花费律师代理费8700元。 以上事实由原告提供的《商铺租赁合同》及附件、《物业管理合同》及附件、《电价调整补充协议》、《委托律师合同》、增值税专用发票、商铺开业确认书，被告提供的商铺租赁合同补充协议的照片，原告自认事实予以证明。 本院认为：原告请求解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》，腾退租赁商铺，被告无异议，本院予以支持。本案中，原、被告双方书面合同明确约定了装修期的期限、租金起算日、租金计算标准，且本案并无证据证明被告足额支付了租金、物业费、水电费，故原告有权要求被告支付所欠费用。被告关于原告承诺给予3个月免租期的答辩意见，在原告否认的情况下，被告并未提供充分证据证明，故被告的此项答辩意见本院不予采纳。被告虽然主张双方就免租期两个月达成了一致意见并签订了补充协议，但除图片外并未能够提供出补充协议，这也与原告所称只是原告内部工作流程中的环节因未最终通过而未签署吻合，故该份补充协议照片尚不用以证明原告所减免的租金、物业费。结合2020年疫情期限，本院酌定免租期限为2个月。根据双方约定租金标准，扣减两个月租金后，被告应支付原告2019年10月1日至2020年6月30日止的租金为53707.50元。原告于2020年2月5日至同月24日期间停止营业，此期间原告未按照合同约定提供物业管理服务，故无权请求被告支付此期间的物业费，扣除此期间被告应付物业费后，被告应支付截止至2020年6月30日止的物业费为66444元。关于原告所主张的水电费用，因原告能够提供被告经营商铺电表、水表较为连续的读数，被告虽有异议却并没有提供反驳证据、且并无证据证明被告已经缴纳，故本院对原告的主张予以支持。但具体金额计算至2020年7月17日，此后至实际腾退日的费用尚无法确定具体金额，故应由原告另行主张。关于被告已支出的租金、物业费、能源（水电能耗）等保证金，因原告已主张被告支付所欠相应费用及逾期支付的违约金，虽然双方在合同中约定被告违约时保证金不予退还，但并未明确约定不得抵扣相应欠款，且原告并无证据证明另有相当于上述保证金金额的损失，为减少诉累，本院予以扣减。关于被告缴纳的装修保证金，因双方尚未对商铺进行腾退，故本案不予处理，由当事人另行理直。被告关于u原告行为导致其损失的答辩意见，被告并未提起反诉，应由其另行理直。综上，被告应向原告支付截止到2020年6月30日的租金53707.50元、物业费66444元，截止到2020年7月17日的电费11253.55元、水费2734.20元，上述款项合计134139.30元，扣除已经支付的租金保证金16740元、物业保证金16740元、能源保证金6380元，被告尚需支付原告欠款94279.30元。 当事人有权在主张付款方支付款项的同时要求付款方依约支付逾期付款违约金。本案中，被告应依约于每季度10日前缴纳当季度的租金和物业费，并于每月10日前缴纳当月水电费，但本案并无充分证据证明被告按期付款，现原告要求被告承担逾期付款违约金，合法合理，本院予以支持。原告自愿减少约定的逾期付款违约金，要求被告按照年利率15%的标准计算，合法合理，本院予以支持。根据上述标准和被告应付各项费用金额及付款时间等核算，本院确定被告支付2020年7月31日前租金逾期付款违约金4090元、物业费逾期付款违约金5307.82元、电费逾期付款违约金758.91元、水费逾期付款违约金185.23元，上述款项合计10341.96元。自2020年8月1日起的逾期付款违约金应以此前所欠费用94279.30元为基数计算。被告未按照约定支付所欠费用，行为显属违约。双方明确约定被告违约时，原告有权请求被告承担原告为实现债权的费用，现原告请求被告承担律师代理费8700元，合法合理，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司与被告胡贵宝于2019年6月11日签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》； 二、被告胡贵宝应于本判决生效支付起十日内腾退位于慈溪市宗汉街道三北大街1555号保利ＭＡＬＬ慈溪××层××号××商铺； 三、被告胡贵宝应于本判决生效之日十日内支付原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司欠款94279.30元； 四、被告胡贵宝应于本判决生效之日十日内支付原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司截止到2020年7月31日前的逾期付款违约金10341.96元，并以94279.30元为基数按照年利率15%的标准支付原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司自2020年8月1日起至款项实际清偿日止的逾期付款违约金； 五、被告胡贵宝应于本判决生效之日十日内支付原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司已花费的律师代理费8700元； 六、驳回原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司其余诉请请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费3941元，由原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司负担1375元，被告胡贵宝负担2566元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 员 黄金锦 二〇二一年四月十三日 代书记员 黄玲佳