贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终614号 上诉人（原审被告）：任宗德，男，汉族，1975年10月13日出生，住。 委托诉讼代理人：杨长声，荔波县中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司，经营地贵州省。 负责人：罗新民，该分公司经理。 委托诉讼代理人：耿军，贵州匡大律师事务所律师。 上诉人任宗德与被上诉人深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司物业服务合同纠纷一案，荔波县人民法院于2020年10月23日作出（2020）黔2722民初1993号民事判决后，任宗德不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 任宗德上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉求。 上诉理由：上诉人在本案中只是一个承租人，并非旅游城的业主，这是一个明白无误的事实；广州富可投资有限公司作为出租者与上诉人签订了《荔波旅游城商业街租赁管理合同》，从合同的相对性来说，上诉人只承担和享受《荔波旅游城商业街租赁管理合同》中约定的权利义务。被上诉人深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司系贵州省贵宏旅游房地产开发有限责任公司聘请的前期物业管理公司，他们双方签订的《前期物业管理服务合同》只对他们双方及业主产生法律效力，与上诉人没有任何的直接法律关系。所以上诉人坚持认为：深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司不是本案的适格原告，上诉人也不是本案的适格被告。二、由于一审法院在诉讼主体和合同相对性的认定错误，导致上诉人因房屋渗水造成的损失无法主张，上诉人的合法权益明显受到损害。一审法院的这样判决明显是不公的。综上所述，望二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司二审向本院作出书面答辩：一、被答辩人作为承租人，应履行《前期物业管理服务合同》被答辩人一直坚称其系承租人，不是业主，房开商与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》只对签订双方和业主产生法律效力，对其没有法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业解释》）第十二条规定：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。即对于物业承租人是应当参照适用《物业解释》关于物业服务纠纷的法律规定。一审法院参照适用《物业解释》判决被答辩人应缴纳物业服务费正确。二、被答辩人主张房屋渗水与本案无关，不能对抗物业费的缴纳被答辩人主张的房屋渗水造成损失与本案无关，属于侵权法律关系，本案为物业服务合同纠纷，被答辩人不能以此拒绝缴纳物业费。一审法院的判决并不会导致被答辩人因房屋渗水造成的损失无法主张，被答辩人可以另行起诉或其他方式找相关的责任主体主张权利。综上所述，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，二审法院应驳回被答辩人诉讼请求，维持原判。 原审原告深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令任宗德立即支付物业管理费9794.90元及违约金3674.63元（以每期欠费金额为基数，按欠费金额每日千分之一标准计算），两项合计13469.53元；2、本案诉讼费由任宗德承担。 一审法院认定事实：贵州省贵宏旅游房地产开发有限责任公司将荔波樟江泊林项目（荔波旅游城）商铺交给广州市富可投资有限公司进行招商，2018年5月21日该公司与任宗德签订了《荔波旅游城商业街租赁管理合同》，约定由任宗德租赁A2-1-1011号商铺开设名烟名酒名优特产专卖店，商铺建筑总面积206.81平方米，合同约定了租金和商业管理费等，其中商业管理费以商铺面积为基数，按每平方米2元/月交纳，每月为414元；合同还约定对商业街提供统一的物业管理服务，要与指定的物业管理部门签订物业管理协议。2018年6月20日贵州省贵宏旅游房地产开发有限公司就其开发的荔波樟江泊林项目（荔波旅游城）与深圳市城建物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由该物业管理公司提供前期物业服务，已售与已租物业按政府规定的标准向业主（住用户）收取，每月每平方米建筑面积2元。2018年9月13日任宗德向深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司交纳了2018年7月1日至2018年9月1日的物业管理费827元。荔波樟江泊林项目（荔波旅游城）物业管理实际由深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司在履行。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，房开企业与物业服务公司签订的前期物业服务合同效力及于全体业主，业主应按前期物业服务合同交纳物业费。本案中，任宗德作为承租人在签订租赁合同时除约定租金外约定了商业管理费，深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司也提出该商业管理费即为物业管理费，合同也约定了要与指定物业管理部门签订物业管理协议，且实际任宗德亦向深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司交纳了部分物业管理费。说明任宗德明知需要交纳物业管理费，虽然双方未签订物业合同，但前期物业合同效力及于双方，双方应当遵守该合同。深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司提供了物业服务，则任宗德应按前期物业合同交纳物业管理费。任宗德提出商铺漏水等问题，可向房开公司等部门主张权利解决，但不是拒绝交纳物业费的理由。另外，深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司主张尚未交纳的物业费从2018年8月11日开始计算，但其提交的收据反映任宗德交纳了2018年7月1日至2018年9月1日的物业，故尚欠物业费应从2018年9月起计算至2020年7月，共23个月，每月413.62元，共9513.26元。深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司主张的按欠费金额每日千分之一标准计算违约金缺乏合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、任宗德于判决生效之日起五日内支付深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司2018年9月至2020年7月物业管理费9513.26元；二、驳回深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由任宗德负担54元，深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司负担14元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司能否向任宗德主张物管费。 本院认为：贵州省贵宏旅游房地产开发有限公司与深圳市城建物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，本案中，上诉人与广州市富可投资有限公司签订《荔波旅游城商业街租赁管理合同》租赁了荔波樟江泊林项目（荔波旅游城）A2-1-1011号商铺开设名烟名酒名优特产专卖店，故上诉人作为物业使用人，该前期物业合同对上诉人任宗德具有约束力，被上诉人提供了物业服务，上诉人理应按照约定交纳物管费，故对于上诉人任宗德提出根据合同相对性其不是适格主体于法无据，本院不予支持。 对于上诉人提出房屋渗水损失问题，因上诉人任宗德在本案一、二审审理过程中并未举证证实其房屋渗水系被上诉人侵权行为所致，且本案系物业管理合同纠纷，房屋渗水损失系另一法律关系，上诉人在一审审理时也并未就该项请求提出反诉，故为了保护各方当事人的利益，本院二审亦不宜处理，上诉人可另案主张。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68元，由上诉人任宗德承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月十四日 法官助理王菲 书记员刘皓