浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初6499号 原告：王飞云，女，1977年2月2日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：戴彩省，浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安江南新区建设开发有限公司（统一社会信用代码：913303815633032755），住所地瑞安市飞云街道江南大道物流管理中心大楼。 法定代表人：张茹，董事长。 委托诉讼代理人：陈台富，浙江安瑞律师事务所律师。 原告王飞云与被告瑞安江南新区建设开发有限公司（以下简称江南新区公司）、瑞安市火车站站前管理经营服务有限公司（以下简称站前公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴彩省、被告的委托诉讼代理人陈台富均到庭参加诉讼。诉讼过程中，站前公司被江南新区公司吸收合并。本案现已审理终结。 原告王飞云向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2019年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日解除；2.被告退还原告租金38000元、履约保证金5000元；3.被告赔偿原告各项经济损失合计108166元（诉讼过程中变更为108151元）。事实与理由：2019年10月23日，原告与站前公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租坐落于瑞安市××号××商铺××号；房屋建筑面积约80平方米，租赁期限自2019年10月28日起至2022年10月27日止，共3年；第一年租金38000元，第二年起年租金在上一年租金的基础上环比递增10%。原告应在2019年10月26日前向被告交清履约保证金5000元。原告在缴纳第一年租金的同时，需要一次性交付给被告水、电接通的材料和人工费用5486元，双方口头约定被告给予原告装潢免租期1个月。后原告按约支付租金，缴纳履约保证金及水电接通费。此后原告对店铺进行装修、安装设备。原告正值准备营业之际，2019年11月28日中午，被告接到有关部门通知，该店铺不得用于经营，并要求三日内腾空该处店铺，当日下午被告方有关负责人亦前来要求原告在当日下午5点前必须完成腾空。原告被迫拆除设备等腾空店铺，并为此向被告方主张赔偿，但最终未能就赔偿达成一致意见，无奈诉至法院。 被告江南新区公司答辩称，1.对第一项诉请无异议。2.第二项诉讼请求以国正的评估报告为准。3.对于第三项诉讼请求，原告请求的金额超过真实损失，应提供证据证明。原告认为口头约定一个月的免租装修期依据不足，双方对免租期没有任何书面约定。从合同上记载的租赁期限上也可以看出双方没有约定免租期。租赁期间水电安装费约定由乙方承担。4.因为政府规划实施和政策调整，被告才要求原告搬离，属于不可抗力，被告不存在过错，不需要承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人没有争议的证据和事实，本院经核实予以确认。对于双方存在争议的证据和事实，本院认证如下：1.对于原告的诉讼主体资格问题，原告提供了一扫光定购书、收款收据、转账回单及证人张某出庭作证的证言，被告对上述证据均予以认可，另外虽认可张某表示案涉利益均由原告享有，但仍对原告主体问题保留意见；本院认为，上述证据经核实，其来源合法、客观真实，具有一定的证明力，应予以采信，故本院认定案涉店铺由原告租赁、出资并欲实际经营，张某仅是受原告委托出面办理了一扫光品牌的授权使用合同等手续。2.案涉房屋是否系违章建筑。原告提供了瑞安市综合行政执法局责令改正通知书拟证实案涉房屋系违章建筑；被告认为该局认定搭建的时间是2019年6月，并非被告搭建时间，而是原告自己改造，并提供了一系列招标文件、施工许可证等证据拟证实案涉房屋系合法建筑的事实，原告对上述证据真实性均予以认可，但认为瑞安市综合行政执法局已认定该案涉房屋系违章建筑；本院认为，被告提供的证据无法证实案涉房屋系经过合法审批后所搭建，同时结合原告提供的责令改正通知书上所谓的“2019年6月搭建玻璃房”，需要注意的是原、被告签订合同的时间为2019年10月28日，被告主张系原告在四个月前就搭建与案涉房屋无关的玻璃房，但又未提供任何证据证实该说法存在的合理性，故应承担举证不能的法律后果，本院认定该案涉房屋系违章建筑。3.对温国正评报（2021）第Ｓ0006号资产评估报告，原告认为将租金罗列为经济损失不恰当，通水通电是装修范围，应该剔除，水电接通费用按比例进行分摊不合理，被告现在还在使用，不应作折旧处理，清运费用都是6月份的，后续的腾空费用原告付了后，被告虽然答应支付但没有给，原告也没有在本案中主张；被告对总的评估金额予以认可，但认为水电接通费用、水管、排水沟、清运费用要剔除，另外清运费用就是腾空费用；本院认为，该评估报告其鉴定程序合法、鉴定方法客观真实，鉴定结论合理，故应对其评估金额予以采信；原告辩称双方口头约定一个月免租期，因无证据印证，本院不予采信。4.对于被告提供的会议记录，原告认为真实性无法核实；本院经核实，其来源合法、客观真实，具有一定的证明力，应予采信。5.对于原告提供的资产评估表，被告对其真实性、合法性有异议；本院认为，因已重新委托评估，故本院对该资产评估表不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：站前公司曾与原告王飞云签订《房屋租赁合同》一份，双方约定原告承租坐落于瑞安市××号××商铺××号，房屋建筑面积约80平方米，租赁期限自2019年10月28日起至2022年10月27日止，共3年；第一年租金38000元，原告应在2019年10月26日前一次性交付，交纳履约保证金5000元，租赁期间水电安装费以及原告所用的水、电等一切费用由原告承担。原告按约支付了履约保证金5000元及第一年租金38000元。此后，原告进场装修。2019年11月5日，中国铁路上海局集团有限公司宁波工务段向温州市人民政府发出《关于请求对高铁外部环境整治工作支持的函》，为彻底解决高铁安全隐患，将会同铁路公安开展集中整治工作，对贵市辖区高铁沿线整治地段实施全封闭，恳请市政府督促相关部门全面进行配合，确保本次高铁环境安全隐患治理工作期到必成；同日，温州市长姚高员作出批示，要求“各地要积极配合好”。2019年11月28日，张某收到瑞安市综合行政执法局作出的瑞综法责改通字［2019］第019-145号责令（限期）改正通知书，认定玻璃房系违章搭建，要求自行拆除、恢复原状；当日，被告以政策调整为由，要求原告搬离案涉房屋；原告即腾空搬离。双方此后因赔偿事宜协商未果，故此成诉。庭审中，双方一致确认原告尚欠被告电费117.6元。 另查明：1.原告为在案涉房屋经营而以张某的名义于2019年11月4日成立瑞安市滋铭食品商行（个体工商户）。2.站前公司已于2020年11月17日注销，并已被被告江南新区公司吸收、合并。3.温州市国正房地产估价事务所有限公司依照被告申请作出的温国正评报（2021）第Ｓ0006号评估报告，评估结论为：委估资产在评估基准日2019年11月28日王飞云投入的直接损失评估结果合计人民币142946元（加盟费用56370元、机器设备7030元、装修费用39265元、租金34960元、水电接通费用5321元）。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋（玻璃房）未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，被告主张系合法建筑依据不足，不予采信，故本院确认双方签订的房屋租赁合同无效。原、被告一致同意解除房屋租赁合同，违反法律规定，不予准许。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。租赁期间的占有、使用，可参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。对于原告主张租金及履约保证金的退还问题，结合本院已确认的评估报告中的剩余租金为34960元，故被告尚需退还原告租金34960元、履约保证金5000元。对于原告主张的各项经济损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋系搭建在火车站3号出站口的玻璃简易房，从外观上来看显而易见属于违章建筑，对于经商的原告而言应属于正常认知范畴，故可推定原告明知案涉房屋系违章建筑却与被告签订租赁合同，而被告主动搭建违章建筑并出租获利，其主观过错更甚于原告，故最终因政策原因导致原告腾空案涉房屋所产生的损失，在综合参考评估报告中房屋租金、水电接通费用需按分摊比例计算损失，除房屋租金外其余损失均按双方各自确定的责任比例分担的情况下，酌情由被告承担55%赔偿责任，原告自行承担45%责任。综合考虑损失评估结果（已剔除租金34960元），被告尚需赔付原告各项损失59382.3元[（142946元-34960元）×55%]，但扣除电费117.6元后为59274.7元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告瑞安江南新区建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王飞云租金34960元、履约保证金5000元。款交本院转付或自行交付。 二、被告瑞安江南新区建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告王飞云各项经济损失59274.7元。款交本院转付或自行交付。 三、驳回原告王飞云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3323元，减半收取1661.5元，由原告王飞云负担521（已缴纳），被告瑞安江南新区建设开发有限公司负担1140.5元（于判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二一年四月九日 书记员  戴 星 附录：原告王飞云提供的证据目录 证据1：原告身份证复印件1份； 证据2：被告企业基本信息复印件2份； 证据3：房屋租赁合同1份； 证据4：招租公告照片及证明核对件各1份； 证据5：普通增值税发票1份、收款收据2份、领款凭证1份、微信截图复印件1份； 证据6：一扫光单店品牌授权使用合同1份； 证据7：资产评估表及瑞安市综合行政执法局责令（限期）改正通知书各1份； 证据8：证人张某的出庭作证证言1份； 证据9：一扫光定购书、授权书各1份、收据3份、转账回单2份（当庭提供）。 被告瑞安江南新区建设开发有限公司提供的证据目录 证据1：公司登记基本情况、股东决定书各1份； 证据2：瑞安市站前景观优化及停车场扩容工程立项的批复及初步设计的批复复印件各1份； 证据3：招投标信息复印件3份； 证据4：投标文件封面、工程造价咨询报告书复印件、咨询报告书目录复印件及工程量清单综合单价计算表各1份； 证据5：审查合格书及施工设计图复印件各1份； 证据6：施工许可证复印件1份； 证据7：验收备案表复印件1份； 证据8：会议记录复印件1份； 证据9：国铁集团新闻咨询打印件3份； 证据10：宁工保卫函［2019］267号复印件及温州市人民政府公文处理单（编号×××60）复印件各1份； 证据11：照片2份； 证据12：原告经营的店铺工商信息打印件1份； 证据13：温州市国正房地产估价事务所作出的温国正评报（2021）第S0006号资产评估报告1份。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。 12 11