辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6019号上诉人（原审原告）：辽宁奉天物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街19号。法定代表人：王慧军，该公司经理。委托诉讼代理人：岳滢滢，辽宁蓝田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张天航，男，1982年5月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张一丁（张天航父亲），男，1955年4月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人辽宁奉天物业管理有限公司（以下简称“奉天物业公司”）因与被上诉人张天航物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初16905号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。奉天物业公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，判决被上诉人给付上诉人2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费1975.06元（143.12平方米×2.3元/平方米/月×6个月）。事实和理由：一、上诉人未提供2020年1月1日至2020年6月30日期间上诉人与奉天硅谷大厦业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》，是因为奉天硅谷大厦业主委员会处于换届选举阶段，目前未确定业主委员会主任及成员，合同无法续签。二、上诉人在2020年1月1日至2020年6月30日期间持续为奉天硅谷大厦提供事实的物业服务，服务标准与之前签订的《物业管理委托服务合同》一样，被上诉人也事实上接受了上诉人的物业服务，被上诉人应当按照之前《物业管理委托服务合同》约定的标准向上诉人支付物业服务费。三、2020年度，上诉人提供的物业服务有：日常客户服务、保洁、安保服务，电梯和日常消防维护，改造大厦后门台阶改造，化粪池和下水管清掏，修剪大厦后院树木，地下室入口漏水问题维修等等，上诉人的上述服务为有偿服务，应当获得被上诉人支付的服务费。四、奉天硅谷大厦其他业主均认可上诉人对该大厦的事实服务，已正常缴纳物业费。张天航辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。我方不欠物业费，因2006年有人上我家门口堵门捣乱，前任物业经理口头同意用免物业费形式作为补偿。奉天物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业管理服务费15,471.44元；2.请求法院判令被告向原告给付逾期缴纳物业管理服务费的违约金（自逾期之日起至实际给付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告承担本案诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：被告张天航系位于沈阳市和平区三好街79号A-7-4，建筑面积143.12平方米房产的所有权人，该房屋规划用途为“住宅”。涉案房产所在大厦业主委员会即奉天硅谷大厦业主委员会（甲方）与原告辽宁奉天物业管理有限公司（乙方）分别于2015年12月31日、2016年12月30日、2017年12月29日、2018年12月28日签订了四份《物业管理委托服务合同》。合同均约定，甲方将“奉天硅谷大厦”委托于乙方实行物业管理，委托管理期限分别自2016年1月1日0时起至2016年12月31日24时止，自2017年1月1日0时起至2017年12月31日24时止，自2018年1月1日0时起至2018年12月31日24时止，自2019年1月1日0时起至2019年12月31日24时止；本物业的管理服务费，按建筑面积每月每平方米2.30元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，滞纳金的收取按国家相关规定执行，此外，前述合同均就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。原告奉天物业公司按照前述合同约定自2016年1月1日起为涉案房屋提供物业服务。一审法院认为，涉案房产所在大厦业主委员会即奉天硅谷大厦业主委员会与原告奉天物业公司签订的《物业管理委托服务合同》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告张天航系涉案房产的业主，原告基于前述物业管理委托服务合同为被告房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业服务费的数额问题。原告诉请物业服务费的期间段为2016年1月1日至2016年5月31日和2017年1月1日至2020年6月30日，但庭审中，原告并未提供2020年1月1日至2020年6月30日其为涉案房产提供物业服务的相关证据，故对于原告主张的2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费的诉讼请求，不予支持，即被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为13,496.22元【143.12平方米×2.3元/平方米/月×41个月（2016年1月1日至2016年5月31日和2017年1月1日至2019年12月31日）】。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金诉求。因《物业管理委托服务合同》未对逾期缴费收取违约金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告提出的其2015年已缴纳了2016年全年的物业费及因与物业公司发生纠纷、物业公司不作为给其造成损失，原物业公司经理同意免除其一年半的物业费答辩意见。庭审中，被告均未提供证据对其主张予以证明，故对于被告的该项答辩意见，不予采纳。一审法院判决：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张天航于本判决生效后十日内给付原告辽宁奉天物业管理有限公司2016年1月1日至2016年5月31日和2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费13,496.22元；二、驳回原告辽宁奉天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元（已减半收取），由原告辽宁奉天物业管理有限公司负担25元，被告张天航负担68元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人奉天物业公司向本院提交新证据如下：1.和平区南湖街道三好街社区居民委员会出具的《通知》及《关于成立三好街硅谷大厦业主大会推荐业主大会筹备组成员的通知》，证明2020年奉天硅谷大厦业主委员会到期后，上半年因疫情无法召集大型群体会议，下半年重新成立业主委员会，物业公司未续签合同事出有因；2.2020年上半年奉天硅谷大厦物业管理服务纪实证据一组（包含发票、原始凭证专用报销单、电梯维修保养合同、电梯日常保养记录等），证明原告除了正常提供物业保洁、安保等服务外，还提供了对大厦台阶改造、化粪池清掏、修剪树枝、地下室漏水点维护、电梯、消防设备维修保护等事实物业服务；3.增值税发票，证明奉天硅谷大厦业主接受原告的物业服务，已正常按照2.3元/平方米的标准缴纳2020年物业费。被上诉人张天航发表质证意见如下：证据均不认可，我从未和上诉人签订物业合同。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，案涉园区奉天硅谷大厦业主委员会与奉天物业公司签订的《物业管理委托服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力。合同到期后，双方虽未签订新的物业服务合同，但通过奉天物业公司提交的案涉大厦部分业主交纳2020年物业费的发票，以及其对电梯进行保养维护的证据，可证实奉天物业公司一直为案涉园区提供物业服务，张天航作为业主亦接受了物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，张天航应按原合同标准交纳物业费。至于张天航辩称的奉天物业公司前任物业经理口头答应免收其物业费的主张，因其未提供相应证据予以证明，本院不予采信。故对于上诉人提出要求被上诉人给付2020年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费1975.06元的上诉请求，本院予以支持。综上所述，奉天物业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初16905号民事判决第二项；二、变更沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初16905号民事判决第一项“张天航于本判决生效后十日内给付辽宁奉天物业管理有限公司2016年1月1日至2016年5月31日和2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费13,496.22元”为“张天航于本判决生效后十日内给付辽宁奉天物业管理有限公司2016年1月1日至2016年5月31日、2017年1月1日至2019年12月31日和2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费15,471.28元”；三、驳回辽宁奉天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费93元，二审案件受理费186元，共计279元，由上诉人辽宁奉天物业管理有限公司负担79元，由被上诉人张天航负担200元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年四月二十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。