广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3621号上诉人（原审原告）：广州珠江住房租赁发展投资有限公司。住所地：广州市越秀区环市东路371-375号世贸大厦南塔7楼706室。法定代表人：卢志瑜，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨志华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佩莹，广东智洋律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：广州金源市场管理有限公司。住所地：广州市增城增江街增江大道南路1号东区农贸市场第六幢5号商铺。法定代表人：刘文，职务：经理。上诉人（原审被告）：广州恒丰市场经营管理有限公司。住所地：广州市海珠区聚德北路1号首层01。法定代表人：孙小妹，职务：经理。上诉人（原审被告）：张卫雄，男，1974年1月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：刘文，男，1967年10月27日出生，汉族，住广东省蕉岭县。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：胡焱平，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州市住房保障办公室机关服务中心（广州市保障性住房事务中心）。住所地：广州市越秀区东风中路318号24、25层。法定代表人：卢少鹏，职务：主任。委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。上诉人广州珠江住房租赁发展投资有限公司（以下简称珠江公司）、广州金源市场管理有限公司（以下简称金源公司）、广州恒丰市场经营管理有限公司（以下简称恒丰公司）、刘文、张卫雄与原审第三人广州市住房保障办公室机关服务中心（广州市保障性住房事务中心）（以下简称住保办）房屋租赁合同纠纷一案，因不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：一、变更一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项。二、依法改判：1.解除与金源公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（含《补充协议》）及与恒丰公司签订的《补充协议》；2.恒丰公司将海珠区聚德北路1号首层01（聚德花园二期三角地首层肉菜市场）腾空后场地及管理经营权移交珠江公司；3.恒丰公司向珠江公司支付从2018年5月1日至恒丰公司将场地及管理经营权交还珠江公司时止的租金（租金标准按照《补充协议》约定标准计算）；4.恒丰公司向珠江公司支付逾期付款的违约金（以判决第一项确定的拖欠租金总额为基数，按年利率24%计至付清全部租金时止）；5.恒丰公司向珠江公司支付因违约导致合同解除的违约金1557544元（按未履行租期应付租金总额的20%计算）；6.珠江公司对恒丰公司所交保证金952000元（含履约保证金714000元及分租保证金238000元）予以没收；7.金源公司、刘文、张卫雄对上述第3、4、5项上诉请求承担连带清偿责任；8.本案一审、二审诉讼费用由恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄承担。事实和理由：一、恒丰公司自2018年5月至今未付分文租金，构成严重违约，珠江公司要求解除合同并支付租金以及将场地腾空和管理经营权交还珠江公司有据可依。首先，恒丰公司拖欠租金超过30个月属于严重违约，已符合约定解除合同的条件。根据合同约定，如承租人逾期超45天未支付租金的，则出租人有权单方提前解除合同。其次，恒丰公司长期拖欠租金致使珠江公司不能达到合同目的，已符合法定解除条件。本案中，恒丰公司自2018年5月至今没有向珠江公司支付租金，且在庭上一再表示不会向我方支付租金，这也足以说明恒丰公司没有履行合同的诚意。在市场正常经营，且我方多次催促的情况下，恒丰公司仍然拒绝支付租金显属恶意拖欠。将涉案场地出租给恒丰公司的目的是收取合同约定的租金，恒丰公司长期拒不支付租金致使合同目的无法实现。二、一审法院以涉案场地漏水为由认定恒丰公司不存在恶意拖欠租金缺乏事实依据。首先，恒丰公司是涉案场地维修责任人，珠江公司没有维修义务。根据合同约定，珠江公司仅承担租赁房屋主体结构自然损坏的维修及费用，而其他原因引起的维修及其费用则由恒丰公司承担。涉案场地移交给恒丰公司时已竣工验收合格，并不存在因主体结构安全隐患导致的漏水。其次，涉案场地漏水系第三方侵权行为所致，恒丰公司应向第三方追责。从一审法官组织各方现场勘察可知，涉案场地漏水系由二楼沐足城改造排水系统造成的，恒丰公司可向侵权方索赔，而不能以此拒绝向珠江公司支付租金。在恒丰公司反映漏水问题后，我方也协调二楼沐足城经营者与市场经营户达成赔偿方案，且沐足城早已停止通过楼板排水管道排水，恒丰公司也确认从今年初至今就未再出现渗水情况，渗水处已经干涸，漏水痕迹是之前留下的。在渗水问题已经得到解决的情况下，恒丰公司却仍拒绝支付租金。再次，涉案场地漏水问题并不影响市场整体正常经营。经实地走访，该肉菜市场整体经营正常。恒丰公司经营肉菜市场的面积达一千九百多平方米，渗水期间仍向经营户正常收取租金。退一步讲，就算存在因渗水导致其损失的，其可通过法律途径向我方或实际侵权方主张赔偿损失，而不能据此拒绝支付租金。关于往来函件及珠江公司复函，大部分函件为恒丰公司为拖欠支付租金单方出具的关于漏水问题的夸大陈述，并非事实。且上述函件只能说明涉案场地存在漏水问题，但不代表属珠江公司的维修责任，更不能证明漏水对市场经营造成较大影响。三、恒丰公司长期拖欠租金导致合同解除，珠江公司要求其支付租金并承担逾期付款、解除合同的违约金及没收相关保证金有合同依据。首先，恒丰公司应当支付租金至将场地及管理经营权交还珠江公司时的租金有依可据。恒丰公司一直恶意拖欠租金，其不支付租金的真正原因并非是涉案场地漏水，即使法院判决生效后，恒丰公司仍然会以各种理由拒付租金，但又实际承租涉案房屋获利。其次，要求恒丰公司按照逾期付款金额年24%承担违约责任有据可依。根据涉案租赁合同第五条第1款的约定，逾期交付租金的，每逾期一日须按千分之五支付违约金，珠江公司认为违约金标准过高，故主动降低标准，改为按照年化24%，属合理范围。再次，要求恒丰公司按未履行合同期限剩余租金总额的20%承担违约责任有据可依。根据租赁合同第五条第1款、第十八条第1款的约定，因恒丰公司违约责任方提前解除合同的，珠江公司有权按照承租期内剩余租金总额20%收取违约金。最后，恒丰公司并未按照合同约定履行支付租金和报备分租户信息的合同义务。根据合同约定，珠江公司要求没收该部分保证金有事实及合同依据。四、根据租赁合同及补充协议、股东担保承诺函等的约定，金源公司、刘文、张卫雄作为保证人应对恒丰公司债务承担连带清偿责任。综上，请求二审法院查明事实，对一审判决予以改判。恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回珠江公司的起诉；2.本案一审、二审诉讼费用由珠江公司承担。一、一审判决认定珠江公司有权提起本案诉讼是错误的。首先，涉案《广州市直管房（非住宅）租赁合同》及补充协议的签订主体都不是珠江公司。我国《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”我方从未同意住保办将涉案租赁合同和补充协议的权利义务一并转让给珠江公司，显然不具备本案的诉讼主体资格。其次，所谓的产权无偿调拨应认定为无效。根据《行政单位国有资产管理暂行办法》、《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》等的规定，行政单位不得随意处置国有资产，涉案房产的无偿调拨其实质是将其用于举办经济实体，违反我国强制性法律规定。住保办将行政单位管理的资产无偿调拨给作为企业的珠江公司，将本属于财政收入的租金归属企业收入，进行高薪分配，涉嫌违法甚至犯罪，应属无效。二、住保办至今未能履行出租方的义务，致使漏水严重影响涉案市场的经营，恒丰公司是被迫行使不安抗辩权。恒丰公司与住保办建立租赁合同关系后，即使住保办一直怠于履行维修义务给恒丰公司造成巨大经济损失的前提下，恒丰公司仍依约向其支付了一百多万元的租金。根据恒丰公司提交的证据显示，从2017年以来，涉案场地一直处于漏水状态，该漏水严重影响涉案场地经营，致使市场部分摊位一直无法出租，但住保办对此一直置之不理，恒丰公司只能以暂缓支付租金的方式督促住保办履行维修义务。根据我国《合同法》第六十七条、第二百二十条的规定，在住保办未能履行维修义务的前提下，恒丰公司有权暂缓支付租金。三、即使恒丰公司应当支付租金，且珠江公司有权收取租金，一审判决也是错误的。第一，广州市财政局是于2019年10月17日复函将涉案房屋无偿调拨给珠江公司。即使该调拨行为合法，珠江公司也不能主张2019年10月17日之前的租金。因为此前的租金应“按照政府非税收入管理规定，实行收支两条线管理。”一审判决涉嫌将应上缴国库的资金判决给企业所有。第二，根据八部委联合印发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。因此，一审判决恒丰公司向珠江公司支付从2018年5月1日起至本判决生效之日止的租金是错误的。四、一审判决金源公司、刘文、张卫雄承担连带清偿责任是错误的。第一，刘文作为金源公司股东，在《股东担保承诺函》上签名，是承诺对《广州市直管房（非住宅）租赁合同》承租人即金源公司的合同权利义务承担连带担保责任，未承诺对恒丰公司债务承担担保责任。第二，金源公司不是保证人，不应当承担连带责任。金源公司是《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的承租人，不是保证人。2017年12月4日，住保办向金源公司复函同意上述租赁合同义务由恒丰公司承担，从签署由住保办起草的《承诺书》时生效。生效后，金源公司不再承担租赁合同权利义务。第三，根据金源公司及刘文签署的《承诺书》，金源公司仅仅以其股份（即其在恒丰公司的股份）承担连带责任，而不是金源公司承担连带责任。而刘文没有承诺承担连带责任。该《承诺书》上，恒丰公司股东没有承诺承担连带责任。该《承诺书》已取代《股东担保承诺函》。第四，住保办与恒丰公司签订的《补充协议》前言虽然列明金源公司及其股东、恒丰公司及其股东承担连带责任，但该《补充协议》条款没有约定该内容，也没有金源公司及股东，恒丰公司股东签名同意，金源公司及股东、恒丰公司股东没有承诺承担连带责任。特提起本案上诉。对于恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄的上诉请求，珠江公司辩称，不同意恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄所有的上诉请求。第一，首先，珠江公司是本案适格的诉讼主体，可以就本案的合同权利提起诉讼。涉案的租赁合同是由住保办与金源公司签订的，在履行合同的期间资产的权属状况发生了变化，也就是由住保办变更为珠江公司，珠江公司是依法承接了涉案租赁合同的权利义务。其次，产权调拨行为是否有效，是否涉及其他的违法行为，不是本案诉讼应当审查的范围。国资委以及相关的部门已经依照相关的政策、法律法规，将涉案的租赁物无偿调拨给了本案的珠江公司，这个是有相关的文件以及权属转移的依据。对于是否符合法律规定，恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄如果有异议，应当通过其他的法律程序来否决，而不是在本案的租赁关系中来审查。第二，珠江公司以及住保办作为出租方，已经履行了出租方的合同义务，这个合同的义务就是将涉案的租赁物移交给恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄去使用。事实上，恒丰公司一直在使用租赁物，并不存在因为其他任何的合同约定的瑕疵，导致租赁合同不能够继续履行的情形。至于租赁市场漏水的情形确实存在，但漏水的情形是在租赁物移交给恒丰公司使用之后才发生的，按照租赁合同的约定，只有是租赁物的主体存在需要维修的事项，才是由珠江公司以及住保办或者是住保办来履行维修义务。关于漏水原因，是因为二楼的其他的租户将二楼作为沐足城装修的时候，在楼板里埋了水管导致漏水。关于漏水，首先不涉及到租赁物的主体问题，故不是我方的维修责任。其次，漏水是由第三方的侵权行为造成的，恒丰公司完全可以通过其他的手段或者法律行为，要求第三方进行赔偿，及维修、停止侵权等等，但这不能够作为恒丰公司不交租金的理由。市场到目前为止是完全在正常使用的，恒丰公司正常经营，正常像100多个小租户收取租金，恒丰公司没有因此受到任何的损失。即使对个别摊位造成影响，也不影响租赁合同的整体的履行。第三，恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄提出的行使不安抗辩权是完全不正确的，因为租赁物的交付是我方交付在先的，对方支付租金在后，不安抗辩权的前提应是他们履行在先，我方履行在后。事实上对方一直在收取次承租人的租金，只是不把租金支付给我方。第四，珠江公司取得了涉案物业的合法权利，当然有权收取租金收益。至于对方提到的是否应免除其三个月的房屋租金的问题，这是另外一个法律问题，双方对此并没有达成一致意见，我方也没有收到对方关于要求减免租金的请求，故这不能够成为其不支付租金的理由。到目前为止，对方欠租将近3年的时间，拖欠的租金也是超过1000万元，而对方向租户收的租金是远远超过1000万元，因此，不管是以什么理由，对方都不能拒不支付租金。第五，关于连带责任的问题，详见上诉意见。对于恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄的上诉，住保办述称，第一，珠江公司是本案的适格主体，有权以原告和上诉人的身份进行诉讼。理由是涉案的房屋已经经市财政局同意，调拨给了珠江公司，珠江公司是涉案房屋的物权权利人，对涉案房屋享有相应的占有使用收益等方面的权利。珠江公司承接了原合同中的租赁合同中的权利和义务，所以珠江公司是适格主体。第二，恒丰公司拒缴租金，没有事实与法律依据。首先，租赁合同中明确约定，出租方只对房屋的主体结构自然损害承担维修责任。其次，涉案场地是由于楼上的租户装修的时候，导致了下面漏水，楼上的住户已经对此进行了补偿，并且恒丰公司承租的场地有1950多平方米，漏水的地方只有很小的一个面积，对该肉菜市场的经营影响不是特别大。恒丰公司在经营，这些分租户的租金也照常在收取，因此恒丰公司等不能以此为理由拖欠租金。第三，金源公司、刘文、恒丰公司和张卫雄在股东担保函和后面的承诺书中均有签名，对恒丰公司在合同中的权利义务承担连带担保责任，所以一审查明的事实和判决是正确的。对于珠江公司的上诉，恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄辩称，详见上诉意见，补充如下：第一，我方认为珠江公司不具备提起本案诉讼的主体资格，在其所提供的证据中，广州市住房和城乡建设委员会的文件里面所涉及到的几份文件，就是国办发【2016】39号、建房【2017】153号，穗府办【2017】29号等，这些文件里面从来就没有规定说可以对行政单位管理的资产进行无偿调拨，而是说组建专业的租赁公司来进行经营管理。但现在把管理换成了无偿调拨，是违法的，甚至涉及到犯罪，珠江公司无权提起本次诉讼。第二，珠江公司在接受所谓的无偿调拨以后，从来不履行自己应当履行的义务。根据双方租赁合同第四条第二款的约定，出租方应当承担房屋主体的维修及费用，本次涉及到的漏水是二楼打断了楼板里边的主体结构里的钢筋来装修所导致，一审法院也到了现场进行勘察，也确认了确实是存在漏水的情况，而且漏水情况还是很严重，这种漏水行为导致下面的商铺需要在楼板下面到处拉上一些塑料纸来接水，影响经营，租户纷纷退租，严重影响恒丰公司的经营。第三，关于履行义务的先后问题，我方认为出租方应当履行维修义务，这是先履行的义务。因为恒丰公司是在发生漏水行为影响经营的情况之后才开始拖欠租金的，出租方履行的维修义务应是先履行的义务。第四，关于连带责任的问题，在我方提交的新证据里面，已经明确地注明，在住保办的函件里边已经明确的表明租赁合同中所约定的权利义务由恒丰公司承担，既然权利义务都已经由金源公司变更为恒丰公司承担，金源公司在这份租赁合同中已经没有权利义务了，那么之前的股东承诺的对金源公司的债务的担保显然就已经不存在了。而自从这份函件发出及承诺书签订以后，恒丰公司的股东也没有在上面签名确认，那恒丰公司的股东不应当承担连带责任，因此我方认为金源公司、刘文和张卫雄都没有法律依据和合同依据来承担连带责任。对于珠江公司的上诉，住保办述称，珠江公司上诉阐述的事实和理由是客观的，予以赞同。珠江公司于2020年4月8日向一审法院起诉请求：1.判令解除与金源公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、《广州市直管房（非住宅）租赁合同补充协议》及与恒丰公司签订的《补充协议》；2.判令恒丰公司将海珠区聚德北路1号首层01（聚德花苑二期三角地首层肉菜市场）腾空后场地及管理经营权移交给珠江公司；3.判令恒丰公司向珠江公司支付从2018年5月1日至恒丰公司将场地及管理经营权交还珠江公司时止的租金（租金标准按照《补充协议》计算）；4.判令恒丰公司向珠江公司支付逾期支付租金的违约金（以拖欠租金总额为基数，按年利率24%计至付清全部租金时止）；5.判令恒丰公司向珠江公司支付因违约导致合同解除的违约金1557544元（按未履行租期应付租金总额的20%计算）；6.判令珠江公司对恒丰公司所交保证金952000元（含履约保证金714000元及分租保证金238000元）予以没收；7.判令金源公司、刘文、张卫雄在上述第三、第四、第五项诉讼请求范围内对珠江公司承担连带清偿责任；8.判令恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月8日，住保办（出租人、甲方）与金源公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区聚德北路1号首层01（聚德花苑二期三角地首层肉菜市场）的房地产出租给乙方作肉菜市场用途使用，建筑面积约1950.73平方米（实际出租面积按权属证明所列面积为准）；租赁期限为5年（包括免租期在内），租期起算日及免租期起算日均为租赁合同签订且生效之日，自本合同生效之日起3个月为免租期；租赁期限从2017年5月8日至2022年5月7日；2017年5月8日至2017年8月7日为免租期，2017年8月8日至2019年5月7日的月租金为238000元，2019年5月8日至2020年5月7日的月租金为249900元，2020年5月8日至2021年5月7日的月租金为262395元，2021年5月8日至2022年5月7日的月租金为275515元；租金按月结算，从租赁合同生效当日的第7个月起每月10日前缴纳当月租金；乙方应于本合同生效之日前向甲方交纳3项保证金共计1052000元，具体包括首年3个月月租金数额的履约保证金714000元、水电保证金100000元，如经甲方同意分租的，须另行向甲方交纳相当于1个月月租金238000元作为分租保证金；甲方有权从乙方的履约保证金中扣划款项用于抵偿乙方拖欠的应付费用和违约金，有权从乙方的水电保证金中扣划款项用以抵偿乙方拖欠的水电费及对应违约金，有权从乙方的分租保证金中扣划款项用以抵偿乙方因分租或转租产生的违约金和甲方因此造成的损失；如本合同因乙方违约而提前解除，在适用本合同专属约定的同时，乙方的履约保证金余额也不予退回；乙方应依时足额交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的千分之五向甲方支付违约金，如逾期45天，甲方有权单方提前解除本合同，由此造成的损失，由乙方承担；（第十八条其他约定）1、因乙方责任造成提前解除本合同的，甲方可按照本合同承租期内剩余租金总额（除去已支付的租金）的20%收取违约金，造成甲方其他重大损失的另行约定；4、乙方相关股东须对租赁房屋承担连带担保责任，如乙方在经营期间变更法定代表人或股东的，应及时书面函告甲方，并提供相关证明材料和相同格式的租赁担保文件，否则，因此造成的后果将由乙方及乙方原股东承担；6、乙方的联系人为张卫雄；等。该合同落款处“乙方”栏除有金源公司的盖章外，刘文也在“法定代表人”处签名，张卫雄在“委托代理人”处签名。该合同附件一为金源公司盖章的《股东担保承诺函》，载明：我司承租广州市海珠区聚德北路1号首层01（聚德花苑二期三角地首层肉菜市场）项目，现作出以下郑重承诺：我方相关股东同意对承租方的合同权利义务承担连带担保责任；经工商登记部门盖章确认的现行有效股东名册附后。刘文在“相关股东”处签名。附件二为同日的《聚德花苑二期三角地首层肉菜市场房屋及设备交接清单》，有金源公司盖章和代理人张卫雄签名。该租赁事项在房管部门登记备案，登记承租人为金源公司。同日，住保办（出租人、甲方）与金源公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同补充协议》，订明删除原合同第十八条其他约定中第1款约定；本补充协议是原合同不可分割附件，原合同条款与本补充协议发生冲突，以补充协议约定为准；等。该合同落款处“乙方”栏除有金源公司的盖章外，刘文也在“法定代表人”处签名，张卫雄在“委托代理人”处签名。2018年4月27日，住保办（出租方、甲方）与恒丰公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：金源公司承租甲方位于广州市海珠区聚德北路1号首层01（聚德花苑二期三角地首层）的物业作肉菜市场使用，成立恒丰公司（即乙方），乙方在经营管理上述肉菜市场过程中违反有关法律法规或租赁合同约定的义务，金源公司及其股东、乙方及其股东承担连带责任；现甲乙双方就该物业的经营问题协商一致，拟定补充协议如下：租赁期限变更为2017年9月11日至2022年9月10日，其中2017年9月11日至2017年12月10日为免租期限，租金起算日为免租期限届满次日，租金标准按原租赁合同执行，具体如下：2017年9月11日至2017年12月10日为免租期，2017年12月11日至2019年9月10日的月租金为238000元，2019年9月11日至2020年9月10日的月租金为249900元，2020年9月11日至2021年9月10日的月租金为262395元，2021年9月11日至2022年9月10日的月租金为275515元；双方的其他权利和义务，按照原租赁合同和原补充协议执行；等。张卫雄在落款“乙方法定代表人”处签名。恒丰公司承租后，将涉案场地划分为100多个档口出租给不同的次承租人经营使用。2018年3月7日，广州市住房和城乡建设委员会印发《广州市住房和城乡建设委员会关于印发市属国企专业化住房租赁公司组建方案的通知》。2018年5月31日，广州市住房保障办公室印发《广州市住房保障办公室关于印发广州市保障性住房事务中心业务移交住房租赁公司工作方案的通知》，载明2018年6月1日起，由城投公司、珠江公司负责办理所属区域内保障性住房及配套经营性物业的各项业务，2019年1月1月日起由2家住房租赁公司自行负责租金的收取及管理工作；等。2019年10月17日，广州市财政局向市住房保障办发送《广州市财政局关于市住房保障办商铺车位无偿调拨给广州珠江住房租赁发展投资有限公司问题的复函》，同意将权属市住房保障办的保障性住房小区配套130处商铺、车位、经营性物业无偿调拨给珠江公司；接文后，请相关单位及时办理上述资产交接及权属变更相关手续；等。附件有《国有资产调拨通知书》和《国有资产调拨明细表》，列明涉案场地在内。2018年6月6日，住保办向各物业承租方（使用方）发出《通知》，通知自2018年6月1日起，由城投公司、珠江公司按方案的东、西片划分，负责市本级保障性住房配套物业的运营管理，包括物业招租、物业转让、合同签订、租金及保证金收缴、维修养护、日常巡查、物业管理服务等工作；其中2018年12月31日前保障性住房项目配套的商铺租金（场地使用费）仍由住保办收取，2019年1月1日起将分别由两家公司收取；等。2018年12月12日，珠江公司向恒丰公司发送《通知》，载明：根据政府相关文件要求，我司负责西片区保障性住房配套物业的运营管理等相关工作，2019年1月1日起保障性住房项目配套的商铺租金（场地使用费）由我司收取，请你方自2019年1月1日起每月5日前将租金缴纳至以下账户；等。一审另查，据当事人提交的双方之间往来函件、收文呈批表等证据反映，恒丰市场从2017年10月11日开始多次向住保办发函反映涉案场地大面积漏水导致安全隐患等问题，珠江公司进行维修后，恒丰公司仍然反映漏水问题没有解决。2019年10月17日，珠江公司向恒丰公司出具《关于复函》，函复称恒丰公司反映的涉案场地物业维修问题，珠江公司已拟定维修处理办法，并将于2019年10月24日进场施工维修，维修工期约十五天，要求恒丰公司配合维修；涉案场地已经进行竣工验收，未出现恒丰公司提及的相关主体结构安全隐患；要求恒丰公司支付拖欠的租金；等。据工商登记资料记载，刘文为金源公司的法定代表人及股东之一，张卫雄为恒丰公司的股东之一、执行董事兼总经理。珠江公司和张卫雄确认张卫雄之前是恒丰公司的法定代表人，2018年8月20日才变更法定代表人为孙小妹。诉讼中，一审法院组织当事人到现场勘验，发现涉案场地市场的天花板多处遮有防水布，防水布后有漏水痕迹，市场现正常经营；二楼为沐足城（位于涉案场地上方）的墙壁地角线有发霉现象，房间内用水泥堵住了原来的下水管。珠江公司和住保办表示：对有水迹和防水布的事实认可，但这是二楼沐足城施工时造成的，恒丰公司有反映该问题，珠江公司也已经找到二楼并进行了维修，将房间内的排水管道封堵，改用洗脚盆倒水，据恒丰公司称现在应该有半年没有漏过了，现场看到的水迹都是以前的痕迹，二楼地脚线发霉也是原来造成的。金源公司、恒丰公司和张卫雄表示：大概2018年时，涉案场地滴水状往下漏水，恒丰公司就在天花板处遮了防水布，现在比较干燥，没有看到漏，但是有水迹，特别是三、四月份漏得厉害，而且还在不断地增加新的漏水点；漏水点根本没有维修好，二楼的整个楼板下面都是水，地脚线发霉说明该事实；现在都有在漏水，漏水点根本没有维修好，二楼的整改没有解决问题。本案庭审中，珠江公司、住保办及金源公司、恒丰公司均确认：金源公司签订租赁合同后，因市场经营需要另外成立主体进行管理，就成立了恒丰公司；涉案场地的实际承租人是恒丰公司。珠江公司和住保办表示：住保办于2018年6月1日将涉案场地交给珠江公司经营管理，住保办同意由珠江公司收取从2018年5月1日起的租金。恒丰公司表示：确认从2018年5月1日开始没有支付租金，因为珠江公司一直不履行漏水维修义务，我方于2017年10月发现涉案场地有漏水，有三四百平方米面积多处大面积漏水，影响这些部位的次承租人经营，有的因此退租，造成我方损失，所以我方认为维修完成后才交租金，后来也不知道交给谁，待住保办履行完维修义务及承担造成我方损失的赔偿责任后，我方愿意将租金支付给合法的权利人。一审法院认为：根据政府部门的发文规定，住保办将涉案场地无偿调拨给珠江公司，故住保办就涉案场地签订的租赁合同中有关出租人的权利义务由珠江公司承接。本案中，珠江公司和住保办均确认住保办于2018年6月1日将涉案场地交给珠江公司经营管理，住保办同意由珠江公司收取从2018年5月1日起的租金。因此，珠江公司有权提起本案诉讼。根据查明事实，金源公司与住保办签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》和《广州市直管房（非住宅）租赁合同补充协议》后，因市场经营管理需要，金源公司遂成立了恒丰公司，并由恒丰公司与住保办签订了《补充协议》，对租赁期限和租金进行了调整，并约定双方的其他权利义务按照原租赁合同和原补充协议执行。珠江公司、住保办及金源公司、恒丰公司均确认涉案场地的实际承租人是恒丰公司，故一审法院对此予以认定。恒丰公司从2018年5月1日开始未支付租金，恒丰公司辩称是因珠江公司一直不履行漏水维修义务，给其经营造成较大影响导致，该事实有珠江公司及住保办与恒丰公司之间的往来函件证明，且据珠江公司于2019年10月17日向恒丰公司出具的《关于复函》反映，当时涉案场地仍然存在需维修的情况，结合一审法院现场勘验事实，涉案场地天花板确实存在多处漏水痕迹，故一审法院对恒丰公司的上述抗辩意见予以采信，恒丰公司并非恶意拖欠租金，珠江公司以恒丰公司欠租为由要求解除租赁合同、交还场地、支付违约金并没收保证金，一审法院不予支持。珠江公司要求恒丰公司按合同约定租金标准支付从2018年5月1日开始的租金合法有理，一审法院予以支持，但租金应支付至本判决生效之日止。《补充协议》约定恒丰公司在经营管理涉案场地过程中违反有关法律法规或租金合同约定的义务，金源公司及其股东、恒丰公司及其股东承担连带责任。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定金源公司相关股东须对租赁房屋承担连带担保责任，且刘文作为金源公司的股东在《股东担保承诺函》上签名确认。张卫雄作为金源公司的委托代理人和恒丰公司的股东在上述合同中均签了名。故珠江公司据此要求金源公司、刘文、张卫雄对恒丰公司上述拖欠租金承担连带责任合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年10月21日判决如下：一、恒丰公司在本判决生效之日起10日内支付从2018年5月1日起至本判决生效之日止的租金（2018年5月1日至2019年9月10日按每月238000元计，2019年9月11日至2020年9月10日按每月249900元计，2020年9月11日至2021年9月10日按每月262395元计，2021年9月11日至2022年9月10日按每月275515元计）给珠江公司；二、金源公司、刘文、张卫雄对本判决主文第一项确定债务承担连带清偿责任；三、驳回珠江公司其他诉讼请求。本案受理费87714元，由珠江公司负担29407元，恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄共同负担58307元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄向本院提交《关于理顺聚德花苑二期首层市场项目工作的复函》及附件《承诺书》，其中上述复函住保办表示在金源公司及恒丰公司出具承诺书（详见附件）之日起同意金源公司以恒丰公司的名义提交相关函件，相关权利义务转由恒丰公司承担。《承诺书》载明：“…现作出以下承诺：在合同期限内，若恒丰公司在经营管理上述肉菜市场过程中违反有关法律法规或租赁合同约定的义务，金源公司以其股份、恒丰公司以其股本承担连带责任；因经营该肉菜市场产生的争议及债权债务等相关法律责任，由金源公司以其股份、恒丰公司及其股东自行承担，与贵中心无关。承诺方：1.金源公司（盖有公章）；2.股东：刘文（签名）；3.恒丰公司（盖有公章）；4.股东：张卫雄（签名）。日期：2017年12月8日。”恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄提交上述证据拟证明，根据《承诺书》的内容，金源公司仅以其股份（在恒丰公司的股份）承担连带责任，而不是金源公司承担连带责任；且刘文没有承诺承担连带责任；该《承诺书》已取代《股东担保承诺函》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，珠江公司质证认为，对上述证据的真实性没有意见，但对证明事项有不同的意见，承诺书是金源公司单方作出的，属于一个新的承诺，该承诺并不排除金源公司原先承诺的责任承担。住保办表示对文件的真实性予以认可。经本院责令，恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄向本院提交《金源、恒丰公司股权情况说明》，载明：1.金源公司与住保办于2017年5月8日签订合同至今，股东及股权信息未发生变更。股东冯晓敏持股比例29%，陈诗槐持股比例36%，刘文持股比例35%。2.根据从广州市海珠区市场监督管理局查询的公司章程等显示的恒丰公司股权变更情况：恒丰公司成立于2017年8月9日，成立时，股东张卫雄持股比例为95%，金源公司持股比例5%；2018年2月5日，金源公司将5%的股份转让给陈序庆，恒丰公司股东变更为张卫雄、陈序庆，股东张卫雄持股比例为95%，陈序庆持股比例5%；至今，上述持股情况未发生变化。恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄并提交金源公司、恒丰公司的《企业信用信息公示报告》、恒丰公司的公司章程等材料予以证明。恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄提交《关于的说明》，对《承诺书》中“若恒丰公司在经营管理上述肉菜市场过程中违反有关法律法规或租赁合同约定的义务，金源公司以其股份、恒丰公司以其股本承担连带责任。”解释为:若恒丰公司不履行义务，只能处分金源公司5%和张卫雄95%在恒丰公司的股份。珠江公司对上述材料的三性予以认可，但证明目的不予认可。住保办逾期未发表质证意见。各方当事人确认2018年4月27日《补充协议》签订时恒丰公司的股东是张卫雄、陈序庆，金源公司股东是冯晓敏、陈诗槐和刘文。恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄二审提交的证据虽然已超过举证期限，但与本案二审争议事实有直接关联，故本院予以采纳，但具体证据能否证明其主张及证明力的大小，本院将结合证据的具体情况及本案审理情况予以综合认定。二审另查明：1.恒丰公司在一审期间提供了从2017年6月3日开始至2020年3月期间金源公司和恒丰公司向第三人发出的多份催促其解决漏水问题的函件，其中，2017年6月3日《关于提请督促聚德北路1号二层商场做好防水、防漏工程的函》载明二层商场租户未按照实际需求做好防水防漏工程的前提下贸然进场装修，日后势必造成一楼场地天面严重漏水，请求第三人督促二楼商户做好防水防漏工程。之后多份函件显示，恒丰公司主张其承租的场地出现大面积漏水，2017年11月27日傍晚经案涉市场通过的高层生活用水主管突然爆裂、2018年5月24日傍晚出现大流量漏水、小区消防控制主机瘫痪多年、请求排除二楼装修时毁损钢筋结构的安全隐患等，上述函件部分有刘姓、艾姓、吕姓人员签收“已收原件”，部分通过邮件或公证方式送达。2.珠江公司在一审期间提供的恒丰公司于2018年10月22日向住保办发出的《要求全面履行约定义务并支付赔偿金的函》，载明“…你中心未履行维修义务并承担违约责任之前，我司将暂停支付租金。”3.珠江公司在一审期间提供的恒丰公司于2019年8月8日向住保办发出的《关于再次敦促马上排除聚德花苑二期三角地保障房大楼重大安全隐患的函》，载明“在你中心未履行维修义务之前，我司将行使不安抗辩权，暂停支付租金。”4.各方均确认住保办在2018年1月27日和10月1日有过两次维修，但恒丰公司等认为该两次维修都是在三楼楼板伸缩缝那里针对二楼的维修，与一楼的市场无关。关于珠江公司向恒丰公司出具《关于复函》中函复称对于恒丰公司反映的涉案场地物业维修问题已拟定维修处理办法，并将于2019年10月24日进场施工维修的问题，珠江公司称其准备去维修三楼伸缩缝但因为恒丰公司拒绝该方案，所以最终没有进场进行维修。恒丰公司等则认为，珠江公司提出的维修方案是在漏水处接水槽把水引走，根本不能解决问题，恒丰公司对方案提出异议，并非反对其进场维修，另外二楼也有一个伸缩缝，该伸缩缝漏水会影响到一楼。5.珠江公司在二审庭审中表示，恒丰公司承租的肉菜市场正对着的二楼“沐足城”物业的产权人为珠江公司。6.金源公司、恒丰公司等二审庭审中陈述，涉案物业漏水其实就是因为二楼“沐足城”设计整改排水系统，将钢筋截断楼面打掉做斜坡排水造成的主体结构损害。另，自2019年10月起，涉案物业漏水已没有以前严重。二审过程中，各方均确认金源公司将其在《广州市直管房（非住宅）租赁合同》及《广州市直管房（非住宅）租赁合同（补充协议）》项下的权利义务全部转让给了恒丰公司。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及各方当事人二审的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.珠江公司是否为本案的适格原告；2.本案租赁合同应否解除；3.金源公司、刘文、张卫雄是否应对恒丰公司拖欠租金的行为承担连带责任。对此，认定如下：关于争议焦点一，恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄上诉认为珠江公司并非租赁合同及补充协议的签订主体，其不同意住保办将权利义务转让给珠江公司等，故珠江公司并非本案适格的原告。对此，珠江公司在一审提供了《广州市住房和城乡建设委员会关于印发市属国企专业化住房租赁公司组建方案的通知》《广州市住房保障办公室关于印发广州市保障性住房事务中心业务移交住房租赁公司工作方案的通知》《广州市财政局关于市住房保障办商铺车位无偿调拨给广州珠江住房租赁发展投资有限公司问题的复函》等政府文件，证明住保办将涉案场地无偿调拨给珠江公司，涉案场地权利义务由珠江公司概括承接。珠江公司与住保办在一审庭审中也均确认住保办于2018年6月1日将涉案场地交给珠江公司管理，住保办并同意珠江公司收取从2018年5月1日起的租金。因此，珠江公司有权提起本案诉讼。如恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄对上述政府行为有异议，可循其他合法途径解决，本院对其该项上诉请求不予支持。关于争议焦点二，珠江公司以恒丰公司从2018年5月1日起至今未支付租金违反合同约定义务导致合同目的无法实现为由，诉请解除涉案租赁合同关系。恒丰公司则抗辩因珠江公司一直不履行漏水维修义务给其经营造成较大影响，故行使履行抗辩权拒付租金。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方合同约定了除主体结构问题，珠江公司不负维修责任，而对于涉案物业漏水是否是因主体结构的损害，双方存在争议。但即使并非主体结构问题，首先，根据一审法院现场勘验查明事实及双方当事人的陈述，涉案物业漏水系因二楼沐足城施工造成，故对此维修需要由一楼、二楼共同的出租人珠江公司进行统筹协调并制定相应计划方案进行，非恒丰公司个体可以完成。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”即出租人负有保障租赁物适租的义务。本案中，涉案物业一直漏水势必会影响恒丰公司的经营使用，珠江公司虽曾发函表示制定了维修计划，但最终未入场实际维修，故珠江公司未完全履行其保障适租义务。因此，在珠江公司未将涉案物业漏水问题解决，且恒丰公司曾多次发函表示若不解决漏水问题将停止支付租金的情况下，恒丰公司未及时支付涉案物业租金，系事出有因，故珠江公司以恒丰公司欠租为由要求解除租赁合同、交还场地、支付违约金并没收保证金，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。根据恒丰公司的自述，涉案物业漏水情况已明显好转，一审法院现场勘验时，市场也已经正常经营。恒丰公司作为承租人，支付租金是其主要义务，故珠江公司要求恒丰公司按合同约定租金标准支付从2018年5月1日开始的租金合法有理，一审法院判决恒丰公司支付租金至本判决发生法律效力之日止，处理并无不当，本院予以维持。恒丰公司上诉主张根据新冠××疫情的文件精神，应免除2020年上半年3个月的租金。对此，根据发改投资规〔2020〕734号《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二点第（一）点的规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。从上述指导意见可以看出，免租应惠及最终承租人，但恒丰公司并无提交证据证明其已免除次承租人相应期间的场地租金。且，恒丰公司虽然拖欠租金事出有因，但2018年5月1日至今已长达三年之久，在已免除其不再支付违约金的情况下，本院不再支持其该项诉请。关于争议焦点三，第一，对于张卫雄是否应对恒丰公司上述义务承担连带责任的问题。根据住保办与恒丰公司2018年4月27日签订的《补充协议》可知，如恒丰公司在经营管理涉案物业过程中有违反租金合同约定的义务，恒丰公司及其股东承担连带责任。张卫雄系恒丰公司的股东，并在上述《补充协议》上签名，其应承担连带责任。第二，对于金源公司及刘文是否应对恒丰公司上述义务承担连带责任的问题。住保办与金源公司于2017年5月8日签订的租赁合同中约定，金源公司相关股东须对租赁房屋承担连带担保责任。该份合同有金源公司及其股东刘文签名盖章。该份合同的附件一为《股东担保承诺函》，载明：我司承租海珠区聚德北路1号首层01项目，现作出以下郑重承诺：我方相关股东同意对承租方的合同权利义务承担连带担保责任。该份承诺函有金源公司及其股东刘文签名盖章。从金源公司、恒丰公司等二审提交的《关于理顺聚德花苑二期首层市场项目工作的复函》及附件《承诺书》的内容可知，住保办同意在金源公司及恒丰公司出具《承诺书》之日起涉案物业的权利义务由恒丰公司承担。而从《承诺书》的内容来看，在合同期限内，若恒丰公司在经营管理涉案物业过程中违反有关法律法规或租赁合同约定的义务，金源公司同意以其股份、恒丰公司以其股本承担连带责任。该份承诺书同时有金源公司、恒丰公司、刘文及张卫雄的签名。因此，首先，对于刘文，其同意在金源公司作为涉案物业承租人时对合同的权利义务承担连带担保责任。后在金源公司将权利义务概括转让给恒丰公司时，其知情并在《承诺书》中签名。依据《中华人民共和国担保法》第二十二条的规定：“保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”和第二十三条规定“保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任”，刘文签署《承诺书》同意金源公司将案涉合同项下权利义务转让给恒丰公司，后住保办亦将相应权利义务转让给珠江公司，故刘文应在其原保证担保的范围内继续对恒丰公司欠付珠江公司的租金承担连带保证责任。其次，对于金源公司，其于2018年5月1日与住保办签订租赁合同，后将该租赁合同项下权利义务全部转让给恒丰公司，并向住保办出具《承诺书》，从《承诺书》的内容来看，表述为金源公司以其股份承担连带责任。根据金源公司提交的公司注册资料，金源公司在出具上述《承诺书》时的确出资25万元持有恒丰公司5%的股份，后其将该股权转让但未通知债权人住保办，故依据该《承诺书》，金源公司仍应在25万元的范围内对恒丰公司支付租金的义务承担责任。珠江公司上诉认为金源公司应对恒丰公司的义务承担连带责任，但从《关于理顺聚德花苑二期首层市场项目工作的复函》及附件《承诺书》的整体内容来看，承诺书是作为住保办复函的附件提供给金源公司及恒丰公司等签名盖章，住保办对承诺书的内容知情并同意，应视为各方达成的一个新的合意。且虽然住保办与恒丰公司于2018年4月27日签订的《补充协议》中表述“恒丰公司在经营管理涉案物业过程中违反有关法律法规或租金合同约定的义务，金源公司及其股东、恒丰公司及其股东承担连带责任”，但金源公司及其股东并未在该补充协议上签名盖章。金源公司对恒丰公司的担保责任依法不能被推定，故对于珠江公司的该上诉意见，本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，恒丰公司、金源公司、刘文、张卫雄的上诉请求部分成立，本院予以支持；对于其他上诉请求，予以驳回。对于珠江公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第二十二条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12864号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12864号民事判决第三项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12864号民事判决第二项为：刘文、张卫雄对本判决第一项确定债务承担连带清偿责任；广州金源市场管理有限公司在25万元的范围内对本判决第一项确定债务承担连带清偿责任；四、驳回广州珠江住房租赁发展投资有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费87714元，由广州珠江住房租赁发展投资有限公司负担29407元；由广州恒丰市场经营管理有限公司、刘文、张卫雄共同负担58307元，广州金源市场管理有限公司在2915元的范围内对广州恒丰市场经营管理有限公司、刘文、张卫雄应负担的诉讼费用部分承担连带责任。本案二审案件受理费87714元，由广州珠江住房租赁发展投资有限公司负担29407元；由广州恒丰市场经营管理有限公司、刘文、张卫雄共同负担58307元，广州金源市场管理有限公司在2915元的范围内对广州恒丰市场经营管理有限公司、刘文、张卫雄应负担的诉讼费用部分承担连带责任。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年四月二十七日书记员  眭 翘苏劲丹