天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1173号上诉人（一审原告、反诉被告）：天津和信发展有限公司，住所地天津市和平区南京路**河川大厦第****。法定代表人：王新革，董事长。委托诉讼代理人：刘春江，男，该公司员工。上诉人（一审被告、反诉原告）：王培林，男，1989年7月14日出生，汉族，住天津市河**。上诉人天津和信发展有限公司因与上诉人王培林房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津和信发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第七项，改判支持一审的第二项及第四项诉讼请求或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误认定了王培林于2020年5月11日从涉诉房屋搬离的事实，王培林并未办理交接手续。一审认定双方的租赁合同合法有效，却未按合同约定的双倍租金标准向我方支付房屋占用费不正确。王培林辩称，我已经将房屋交给天津和信发展有限公司。王培林上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天津和信发展有限公司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据王培林一审提交的规划设计图纸，天津和信发展有限公司主张的在图纸上的位置没有任何规划房间，其主张的B110房屋应当属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，双方所签订的租赁合同应属无效，天津和信发展有限公司应将押金返还给我方。天津和信发展有限公司辩称，不同意王培林的上诉请求，我方关于房屋的手续齐全，我方具有合法产权。天津和信发展有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令原、被告签订的《租赁合同》（编号：和信商租字第2019-011号）于2019年12月16日解除；2.请求判令被告立即腾清房屋，恢复原状并立即向原告全部归还，同时判令被告向原告提供租赁房屋及其占用部分的装修原图；3.请求判令被告向原告支付拖欠2019年12月1日至2019年12月16日的租金5933.76元；4.请求判令被告向原告支付2019年12月17日至2020年5月15日的房屋使用费111257.99元以及2020年5月16日至被告实际腾空交还房屋时的房屋使用费（参照双倍租金标准计算）；5.请求判令被告向原告支付2020年2月1日至实际交还房屋之日期间的物业费，按照每月1642.38元标准计算（暂计至2020年5月15日为5737元）；6.请求判令被告向原告支付拖欠的水电费1699.5元；7.请求确认原告无需向被告返还房租押金38771.82元；8.请求判令被告向原告支付欠付租金、物业费、电费期间的逾期付款违约金（暂计至2020年5月15日为700.28元）；9.请求判令被告将其企业（天津市和平区四季轻食快餐厅）住所地从租）住所地从租赁房屋迁出并进行变更登记判令被告承担本案律师费两万元；11.本案诉讼费和保全费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求判令被告立即腾清房屋，恢复原状并立即向原告全部归还，同时判令被告向原告提供租赁房屋装修原图；变更第六项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付拖欠电费1767.97元；撤销第八项、第九项诉讼请求不再予以主张；变更第十项诉讼请求为：请求判令被告承担本案律师费10000元。王培林提出反诉请求：1.依法确认原、被告之间签订的租赁合同无效；2.判令被告返还租赁保证金38771.82元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：坐落于天津市和平区××路××道××大厦××号楼××大厦××室部分登记权利人为原告单独所有。2019年6月19日，原、被告签订租赁合同，约定被告租赁原告所有的坐落于天津市和平区××路××道交口天津万通中心负一层Ｂ110单元，房号Ｂ110，总使用面积26.49平方米，租赁期限36个月，自2019年8月1日（租赁起始日）至2022年7月31日止，租赁用途为被告经营四季沙拉餐饮服务业务。原告应于2019年7月1日向被告交付涉案房屋，装修期至2019年7月31日止，计划开业日为2019年8月1日。被告应于每月10日至15日向原告交付当月固定租金，2019年8月1日至2020年7月31日期间月固定租金为11281.56元，2020年8月1日至2021年7月31日期间月固定租金为12184.08元，2021年8月1日至2022年7月31日月固定租金为13158.91元。计算租金的每月均按30.42日计算。合同专用条款8.4条约定，被告违反第八条租金及支付方式约定的，原告有权书面通知被告后解除本合同，被告所缴纳的租赁保证金不予返还，原告仍有权要求被告按约足额支付租赁期间的租金。合同专用条款11条约定，被告应在签订本合同时一次性向原告支付保证金38771.82元，相当于三个月固定租金和三个月物业服务费之和。合同18条对合同解除进行约定，其中第5项约定，合同因被告原因解除时，原告有权不予返还被告租赁保证金余额，按本合同约定收回租赁物业，向被告追偿因其违约给原告带来的损失等。第7项约定，因被告违约，原告解除本合同的，被告接到原告解除合同书面通知后十日内，结清出租房屋租金及其他应由被告缴纳的费用后，办理退房手续，并腾空出租房屋。第10项约定，本合同终止或解除后，被告迟延交还出租房屋的，原告有权就逾期返还出租房屋期间，按照合同终止或解除前的月租金数额的双倍向被告收取房屋占用费。合同签订后，被告支付原告2019年8月1日至8月31日租金11281.56元及租赁保证金38771.82元。被告未按约定支付后续租金，原告于2019年11月26日向被告发出房租催告通知，要求被告支付2019年9月1日至11月30日租金33844.68元。被告于2019年12月2日支付租金11281.56元。2019年12月4日，原告向被告发出房租催告通知，要求被告于2019年12月11日前支付原告2019年10月1日至11月30日租金22563.12元，如到期仍未支付，原告将解除合同、切断水电供应及于出租物业有关的物业服务，同时，原告保留按照租赁合同追究被告违约责任（包括但不限于要求被告支付欠缴租金、公用事业费、物业费、滞纳金、违约金、装修恢复等）的权利。2019年12月13日，原告向被告发出解约通知函载明，被告自2019年10月1日起，未按照合同约定支付租金，经多次催告截至目前仍未支付。现公司郑重通知，自即日起解除与被告签订的《天津万通中心租赁合同》，请被告于2019年12月20日前将出租物业恢复原状，并按照合同约定支付欠款（含租金、装修恢复期间的房屋使用费、物业费、水费、电费等公用事业费）、滞纳金、违约金（相当于三个月租金与物业费的合计数）及解除合同违约金（相当于租赁期限未履行部分的租金总额的百分之三十），……。被告自认于2019年12月13日收到该解约通知函。被告于2019年12月18日支付2019年10月、11月租金22563.12元，原、被告均认可租金支付至2019年11月30日，之后被告再未支付过租金。关于物业管理服务费，原、被告均认可自2020年2月1日起被告再未支付过物业管理服务费。合同约定每月物业管理服务费为1642.38元，被告应在每月25日前将物业管理服务费交付至原告或原告指定的物业服务公司。根据原告提交的由万通中心所属的物业服务公司统计的B110电费欠费明细，被告拖欠电费1767.97元。原告提交2020年7月7日与北京中子律师事务所签订的委托代理合同及2020年7月6日开具的发票，拟证明原告为本案房屋租赁合同纠纷花费律师费10000元。被告对该证据不认可，且发票开具时间在代理合同签订之前，记账凭证显示借方和贷方均为20000元，发票为10000元。原告提交天津市建筑设计院于2018年9月11日出具的《天津市房屋建筑施工图设计文件》，拟证明涉案房屋租赁用途为摊位，不存在被告反诉中所述“违法搭建”情形。2016年8月5日，天津市公安局消防局出具万通大厦检视工程消防验收意见书，综合评定万通大厦工程消防验收合格。2020年4月2日，和平区公安消防支队为原告出具万通中心地上1-3层、地下1层公、地下**公众聚集场所投入使用安全检查合格证书。被告申请律师调查令前往天津市城市建设档案馆调取了万通中心B1层规划设计图纸，拟证明万通中心地下一层没有进行商业设计，不应进行商业活动，涉案房屋为公共走廊部分，且该房屋没有竣工验收备案手续，因此涉案房屋为违建。被告主张其于2019年12月13日腾空涉案房屋，但未提供证据证明。被告于2020年4月15日向原告发出律师函，告知原告被告地址租赁房屋为违法建筑，决定停止使用该违法建筑，并将于2020年4月20日前腾空该房屋。2020年5月11日，被告经原告所属的万通中心物业服务中心签发货物出门条，将相关物品从涉案房屋搬离。原告未能举证证明万通中心商厦因新冠疫情导致停业的时间与复工复产的时间。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系其当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。被告反诉涉案租赁合同无效，认为涉案房屋未按照建设工程规划许可证上的规划进行建设，在施工图纸中规划为公共区域，涉案房屋是原告私自搭建的违法建筑，对此被告未能举证证明，原告是万通中心地下一层的合法权利人，有权将涉案房屋对外出租使用。被告主张原告存在欺诈行为导致租赁合同无效，无事实和法律依据，一审法院不予采信。被告主张涉案房屋系违法建筑，占用公共走道具有极大的消防安全隐患，亦未能提供证据予以证明，且原告提交证据证明涉案工程消防验收合格以及消防安全检查合格，因此，对被告主张涉案租赁合同无效的反诉请求，一审法院不予支持。既然涉案租赁合同合法有效，各方当事人应按照合同约定全面履行义务。被告未依约支付租金，显系违约，原告据此向被告发出解约通知函，通知被告自即日起解除双方签订的《天津万通中心租赁合同》，被告自认2019年12月13日收到该解约通知函，因此，一审法院确认原、被告签订的租赁合同于2019年12月13日解除。自2019年11月30日之后的租金被告未予交纳，故，被告应按约支付原告2019年12月1日至2019年12月13日租金4821.2元（11281.56元/30.42天*13天）。被告已于2020年5月11日从涉案房屋搬离，故，对原告请求被告腾清涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。原告未提供证据证明恢复原状至何种状态，对请求被告恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。原告请求被告提供租赁房屋装修原图，没有合同依据与法律依据，一审法院不予支持。鉴于被告于2020年5月11日从涉案房屋搬离，被告应支付原告自合同解除之日的次日至2020年5月11日期间的房屋使用费，原告根据合同第18条第10项约定主张房屋占用使用费，本合同终止或解除后，被告迟延交还出租房屋的，原告有权就逾期返还出租房屋期间，按照合同终止或解除前的月租金数额的双倍向被告收取房屋占用费。该合同约定的房屋使用费标准过高，一审法院调整为按每月基本租金11281.56元的标准计算房屋使用费。考虑新冠疫情对被告经营餐饮的影响，结合天津市新冠疫情防控整体情况，一审法院酌情对被告自2020年2月1日至2020年4月30日期间的基本租金减免50%。经计算，被告应支付原告自2019年12月14日至2020年5月11日期间的房屋占用使用费38959元。关于原告请求被告支付2020年2月1日至实际交还房屋之日期间的物业管理服务费，按照每月1642.38元标准计算，被告于2020年5月11日从涉案房屋搬离，结合新冠疫情影响，一审法院酌情认定被告应支付物业管理服务费3879元。关于原告请求被告支付拖欠电费1767.97元，原告提交由万通中心所属的物业服务公司统计的B110电费欠费明细，共计1767.97元，一审法院对原告该项诉请予以支持。关于租赁保证金38771.82元是否返还问题，根据合同专用条款8.4条约定，被告违反第八条租金及支付方式约定的，原告有权书面通知被告后解除本合同，被告所缴纳的租赁保证金不予返还。现被告未按合同约定支付租金，构成违约，根据合同约定，租赁保证金38771.82元不予返还。被告反诉请求返还租赁保证金38771.82元的请求，一审法院不予支持。关于原告请求被告承担本案律师费10000元，因无法律规定律师费属于实际损失范围，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、确认原、被告签订的租赁合同于2019年12月13日解除；二、判决生效之日起十日内，被告王培林支付原告天津和信发展有限公司2019年12月1日至2019年12月13日租金4821.2元；三、判决生效之日起十日内，被告王培林支付原告天津和信发展有限公司2019年12月14日至2020年5月11日房屋占用使用费38959元；四、判决生效之日起十日内，被告王培林支付原告天津和信发展有限公司2020年2月1日至2020年5月11日物业管理服务费3879元；五、判决生效之日起十日内，被告王培林支付原告天津和信发展有限公司电费1767.97元；六、被告王培林交纳给原告天津和信发展有限公司的租赁保证金38771.82元不予返还；七、驳回原告天津和信发展有限公司其他诉讼请求；八、驳回被告王培林全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3207元，减半收取计1603.5元，由原告天津和信发展有限公司负担640元，被告王培林负担963.5元；反诉费用770元，减半收取计385元，保全费1246.6元，由被告王培林负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，天津和信发展有限公司与王培林之间成立房屋租赁合同法律关系。关于王培林搬离涉诉房屋的时间问题，王培林已于2020年5月11日经物业签发货物出门条，且在此之前向天津和信发展有限公司发出律师函，告知其将停止使用涉诉建筑并将涉诉房屋腾空。上述事实能够证明王培林搬离涉诉房屋的时间为2020年5月11日。关于占有使用费标准问题，一审根据实际损失情况，认定王培林应按月租金标准向天津和信发展有限公司给付房屋占用使用费，符合法律规定。关于王培林主张涉诉房屋为违法建筑问题，根据天津和信发展有限公司一审所提交的《天津市房屋建筑施工图设计文件》，以及消防验收合格材料能够认定涉诉房屋并非违法建筑，上诉人以此为由主张合同无效，本院不予支持。上诉人本案申请调取的证据，不符合依法调取证据的条件。综上所述，天津和信发展有限公司、王培林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7184元，由天津和信发展有限公司负担3207元，由王培林负担3977元。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年四月二十日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……