上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3393号上诉人（原审被告）：樊家平，男，1972年4月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：蒋凤超，上海亚冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘崇，男，1986年11月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：罗东升，上海虑远律师事务所律师。上诉人樊家平因与被上诉人刘崇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2020）沪0107民初12705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樊家平上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判樊家平不退还刘崇转让费人民币（以下币种均为人民币）35万元。事实和理由：第一，在双方首次签订的转让价格为75万元的《店铺转让协议》中仅包括店铺内的厨房设备、前厅空调、冰箱及软装，均为可移动物品，该价格应是双方的真实意思。后案外人何苗代樊家平与刘崇于2018年1月18日订立《转让协议》时，增加了将店铺使用权同时转让给刘崇的条款，樊家平对此并不知情。另《转让协议》签订后，刘崇按约支付了转让费，樊家平也将约定的物品移交给刘崇并退出了经营，刘崇亦签订了上海市普陀区西康路1137号一层、二层、三层（以下简称系争商铺）的《商铺租赁合同》，故双方的《转让协议》应已履行完毕，一审法院认定《转让协议》部分无效并判决樊家平退还刘崇转让费35万元无事实和法律依据。第二，刘崇受让系争商铺的损失应向出租人主张，而不应向樊家平主张。刘崇无法使用系争商铺的原因是其租赁的房屋被有关部门认定为违章建筑，刘崇作为承租人对租赁房屋能否使用负有审查责任，樊家平对系争商铺是违章建筑并不知情。樊家平转让给刘崇的是系争商铺内的所有物品及商铺使用权，该使用权刘崇亦明确是对应的2018年1月19日至2018年1月25日即樊家平已支付系争商铺租金的剩余7天租期。第三，樊家平在2016年对系争商铺进行装修时，包括窗户、桌椅、火锅台、LED电子屏、厨房、新风、空调设备等共计花费2，734，800元，至2018年将系争商铺转让给刘崇时仅用了16个月，全部设备仍运行良好。刘崇仅支付60万元的转让费，远低于樊家平的投入，且准备转让时已有他人就设施设备转让进行协商并支付了定金，该笔定金在樊家平确定转让刘崇后已予以退还。第四，如樊家平继续经营至系争店铺被拆除，就其投入也会向出租方主张，得到的损失补偿将不少于60万元。被上诉人刘崇辩称，不同意樊家平的上诉请求。首先，本案已经发回重审过，樊家平要求再次发回重审不能成立。其次，《转让协议》对应的转让内容应包括系争商铺的租赁使用权，但系争商铺转让给刘崇后因被认定为违法建筑而根本无法使用，且刘崇与樊家平原先的租赁用途不同，系争商铺内的设施设备对刘崇并不具备使用价值，一审中双方就退还转让费金额也均同意由一审法院进行酌定。再次，刘崇起诉出租方的案件已判决，确认由出租方赔偿刘崇7万元，该笔钱款远低于刘崇的实际投入。综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘崇向一审法院起诉请求：1．确认刘崇与樊家平于2018年1月18日签订的《转让协议》无效；2．要求樊家平返还转让费60万元。一审法院认定事实：2016年6月13日，案外人金晓东（甲方）与樊家平（乙方）订立《商铺租赁合同》一份，约定甲方将合法拥有的上海市普陀区西康路1137号1楼西1间及2楼3楼的物业使用权交给乙方，由乙方用作火锅之用；出租期限自2016年6月25日至2019年3月31日等等。2017年12月13日，金晓东（甲方）与樊家平（乙方）订立《协议书》，约定乙方承租系争商铺，因经营不善，放弃承租权要求转让；甲方同意乙方转让，乙方租金未正常支付，甲方同意在2018年1月25日前，若乙方未能将此物业转让出去，乙方无条件退出，双方不追究违约责任。2018年1月18日，案外人何苗代樊家平（转让方、甲方）与刘崇（受让方、乙方）订立《转让协议》，约定甲方将系争商铺转让给乙方使用；转让内容为：甲方店内所有物品，包括前厅中央空调、厨房设备、二、三楼窗户全部转让给乙方，店铺租赁使用权同时转让给乙方；转让费75万元；自转租之日起，甲方退出对系争商铺的经营所有权，并全部交由乙方；甲方之前和业主签订的租赁合同在转让之日起同时失效；双方签完协议之后，一次性付清全部转让费75万元。同日，双方又签订一份新的《转让协议》，除了变更转让费金额为60万元外，其余条款与前协议基本一致。实际履行过程中，刘崇支付樊家平转让费60万元。嗣后，樊家平退出系争商铺的经营，交由刘崇经营。2018年1月18日，在刘崇向案外人沈国平支付定金1万元后，沈国平与刘崇订立《商铺租赁合同》，该合同抬头载明甲方为胡锐、金晓东、王晓山，沈国平在甲方代表落款处签字。合同约定，甲方将合法拥有的系争商铺使用权交给乙方用作宾馆经营之用；租赁期限自2016年6月25日起至2019年3月31日止（其中2018年1月25日至2018年2月24日为装修免租期），2016年8月25日至2018年8月25日为每年144万元，2018年8月25日至2019年3月31日为每年90.3万元；本合同经甲乙双方盖章、全权代表签字、乙方向甲方支付24万元押金后正式生效。嗣后，胡锐、金晓东、王晓山作为甲方签署了《商铺租赁合同》，该合同抬头载明甲方为胡锐、金晓东、王晓山，乙方为刘崇，合同条款除了用途为火锅经营、装修免租期为2016年6月25日至2016年8月24日外，其余条款与前合同基本一致。乙方落款处刘崇没有签字。2018年1月25日，刘崇向沈国平支付10万元。沈国平向刘崇出具《收条》，确认收到刘崇房租已付款10万元。2018年2月初，普陀区拆除违法建筑小组办公室、长寿路街道拆违和区域环境综合整治办公室、上海市公安局普陀分局长寿路派出所、上海市普陀区城市管理行政执法局执法大队长寿街道中队、上海市普陀区长寿市场监督管理局、上海市普陀区长寿路街道房管办事处联合出具《责令整改告知书》，内容为：“根据市委、市府关于‘五违四必’综合整治工作的要求，同时根据市区政府领导做好区域环境治理整治工作的指示，区相关执法单位将对‘西康路1137号’涉及的违法建筑进行整治，要求各业主、租赁户于2018年2月12日前自行整改，逾期不整改的，普陀区相关执法部门将采取行政强制措施代为整改。”现系争商铺已经被政府部门拆除。一审法院另查明，2018年8月，刘崇将沈国平、胡锐、金晓东、王晓山作为被告起诉至一审法院，要求确认2018年1月18日刘崇与沈国平就系争商铺订立的《商铺租赁合同》无效；沈国平、胡锐、金晓东、王晓山双倍返还定金1万元，并赔偿损失12.5万元，该案的案号为（2018）沪0107民初20168号。一审法院于2019年8月30日作出（2018）沪0107民初20168号民事判决书，判决：一、沈国平代胡锐、金晓东、王晓山与刘崇就上海市普陀区西康路1137号1楼西间及2楼、3楼签订的《商铺租赁合同》无效；二、胡锐、金晓东、王晓山赔偿刘崇损失70，000元；三、对刘崇其余的诉讼请求不予支持。该案判决后，胡锐、金晓东、王晓山不服，向本院提起上诉，本院于2020年2月26日作出（2019）沪02民终12027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案现已生效。原审审理中，樊家平提供了其2016年在系争商铺内投资火锅店的明细表，包括窗户、桌椅、厨房设备等共计2，734，800元。刘崇于原审审理中的意见如下：1．樊家平转让给刘崇的主要是店铺使用权，外加一些设施设备和装修，而设施设备和装修对刘崇来说并没有什么价值，樊家平也没有将其在投资明细表的全部内容转给刘崇，故转让费60万元主要是使用权的对价。2．被责令整改后，政府部门只给刘崇两天时间搬离，中央空调等大型设备根本无法搬出，刘崇只将可移动的设备搬出并对外出售，只获得1万多元。该1万多元可以返还樊家平，具体的转让费返还金额同意法院酌定。本案一审审理过程中，刘崇针对投资明细表补充意见如下：明细表中列明的一楼接待展示、火锅锅具、厨房碗柜、厨房冰箱、厨房蒸饭车、洗碗机、净化空气机器、电视、广告牌、水吧操作设备、电缆线、美味不用等收银设备、前厅货柜、屋内防水及室内保温、烧水器、热毛巾机器、更衣柜未转让给刘崇，厨房冰箱实际只有5台，且是坏的，对于明细表列明的价格不予认可，樊家平未提供购买发票、合同。一审审理中，刘崇、樊家平均确认《转让协议》约定的转让标的包括系争商铺租赁使用权以及设施设备，并且均表示同意由法院就樊家平最终退还给刘崇的转让费金额进行酌定。一审法院认为，刘崇与樊家平就系争商铺订立的《转让协议》约定的转让内容包括系争商铺的租赁使用权和系争商铺内的设施设备的转让，现因系争商铺没有权属证明或合法建造手续，刘崇与系争商铺出租方订立的《商铺租赁合同》已经被生效民事判决书认定为无效，因此刘崇与樊家平订立的《转让协议》中涉及店铺租赁使用权的部分应为无效，其余不涉及店铺租赁使用权的内容仍为有效。关于刘崇要求樊家平返还转让费60万元的问题，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在承租权利不受法律保护的情况下，樊家平理应将收取的承租权对应的转让费返还刘崇，关于系争商铺内的物品转让关系应为有效且双方已经履行完毕，双方不存在相互返还的问题，而对于该部分物品的价值，《转让协议》中仅约定了总的转让价，双方在交接时未明确区分系争商铺内的物品和租赁使用权对应的具体价值，且双方均未能提供足够的证据证明具体价值，因此一审法院综合考虑樊家平确实留有部分设施设备、《转让协议》的实际履行情况、《商铺租赁合同》约定的租期等因素，酌情确定樊家平退还刘崇转让费金额为35万元。据此，一审法院作出判决：一、确认刘崇与樊家平于2018年1月18日订立的《转让协议》涉及上海市普陀区西康路1137号一层、二层、三层租赁使用权的部分无效；二、樊家平应于判决生效之日起十日内退还刘崇转让费35万元；三、驳回刘崇的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，案外人何苗代樊家平与刘崇于2018年1月18日先后签订两份《转让协议》，对于《转让协议》的签订过程，双方在本案审理中均确认系转让价款为75万元的《转让协议》签订后，双方经协商又重新订立了转让价款为60万元的《转让协议》，樊家平并已退还刘崇多支付的15万元转让价款，可见重新订立的《转让协议》应为双方的真实意思表示。现刘崇与樊家平在一审审理中均认可《转让协议》约定的转让标的包括系争商铺的租赁使用权。故樊家平主张依据其本人与刘崇首次签订的《店铺转让协议》，转让价款75万元仅包括设施设备价值而不包括租赁使用权对价，其不知晓何苗代其订立的合同中增加了同时转让店铺使用权条款，且双方协议已履行完毕，故樊家平无需退还刘崇已收取的转让费的意见，不能成立。第二，关于樊家平所称刘崇受让系争商铺的损失应向出租人主张，而不应向樊家平主张的意见，因刘崇与出租人之间的商铺租赁合同关系，与刘崇与樊家平之间的商铺承租权转让关系分属不同的法律关系，刘崇亦有权基于与樊家平之间的商铺承租权转让关系向樊家平主张相应权利，故樊家平的上述意见，本院无法采纳。第三，由于系争商铺系违章建筑，无法作为租赁标的物，故《转让协议》中涉及商铺租赁使用权的部分应认定为无效。基于无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。樊家平与刘崇于2018年1月18日签订《转让协议》，2018年2月初系争商铺即被列为违法建筑进行整治，随后被拆除。故一审法院认为樊家平应当将其已收取的商铺承租权对应的转让费返还刘崇，应属合理。因双方就系争商铺内的物品及租赁使用权对应的具体价值未进行明确约定，且对租赁使用权在转让费中的占比均无法提供充分证据予以证明，并同意由法院进行酌定，故一审法院综合考虑案件具体情况酌情确定樊家平应退还刘崇转让费35万元，较为合理，可予维持。综上所述，樊家平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，550元，由樊家平负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  徐 江二〇二一年四月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……