辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1140号上诉人（原审原告、反诉被告）：王伟洲，男，汉族，1987年10月21日生，住大连市沙河口区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕光黎，男，汉族，1954年4月19日生，住大连市甘井子区。上诉人王伟洲因与被上诉人吕光黎房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟洲的上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人一审反诉请求，支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、一审法院存在认定事实不清。被上诉人在一审法院开庭时明确表示，被上诉人提出的违约金是2018年未及时缴纳房租造成的违约。而一审法院判定的是上诉人2020年不续租造成了违约，但上诉人不续租一是因为疫情的影响，二是上诉人想继续经营，并已经找到合伙人。被上诉人对给出3个月租金的事情反悔，并直接和上诉人找到的合伙人达成合作，所以才不同意上诉人续租，实际违约的是被上诉人。被上诉人做法有损诚信，上诉人有证据可以提供。上诉人并未违反“甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按装修费150,000元标准支付违约金”，在当时受到疫情影响，长达4个月不允许经营的情况下，上诉人积极想办法继续经营，而当找到合伙人后，被上诉人挖墙脚直接与上诉人找到的合伙人合作，谋求利益最大化，所以才不再履行合同。在此过程，被上诉人无任何损失，上诉人完全承担了疫情期间4个月无法经营的损失。上诉人对房屋结构做了变动，给被上诉人造成损失，需扣除上诉人5000元的认定不认同。被上诉人的房子本就是清水房，上诉人具体哪里做了变动希望能被上诉人能明确指出。2、对于判决本诉房屋占用费8328.76元不认同。上诉人本可继续承租，就不需要搬离，且此段时间属疫情期间不允许经营，由于被上诉人反悔，现又向上诉人讨要占用费不认同。被上诉人吕光黎辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。理由：1、上诉人在三年的租赁期中有两次不按规定时间交租金：一次是超过十日的2020年度，被一审法院认定违约，作为解除合同的证据，作出4月11日解除合同的判决；另一次是未超十日的2018年4月9日，一审法院作为未达到解除合同条件而作出4万元违约金的判决。2、关于反悔问题和“挖墙脚”问题：（1）上诉人让所谓合伙人吕姗姗谈“续租”，被上诉人答应续租到期后继续再优惠三个月免租经营。但后来吕姗姗非要索赔讨要四个月疫情租金，不然不谈“续租”并赖着不倒房屋。（2）关于挖“墙脚”直接和上诉人找的合作伙伴合作。被上诉人有权自主合法选择合作对象。3、关于交房时固定部分拆除扣除5000元问题。《中华人民共和国民法典》第733条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”。也就是说办学校使用后的状态或者应按约定归还出租人，可是上诉人以房子租赁前就是清水房为由，不顾其在合同中亲自写明的“合同解除后固定装修不进行拆卸”的约定，对装修固定部分，进行了毁灭性地拆卸与破坏。4、关于非法占用房屋而交付8328.76元，上诉人以占用房屋为手段胁迫被上诉人交出四个月的疫情损失和押金，而作出的违法占有他人房屋的侵权行为，应支付费用。王伟洲向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的大连市房屋租赁合同于2020年2月1日解除；2、判令被告返还原告2020年2月至5月房租53,333.33元；3、判令被告返还原告房屋押金30,000元。吕光黎向一审法院提出反诉请求：1.要求法院判令被反诉人向反诉人交违约金175,186.2元。2.要求法院判令被反诉人向反诉人交纳非法占用租房69天的费用24,036.84元；以上合计：199,223.04元。一审法院认定的事实：2017年3月31日，本诉原告王伟洲（乙方）与本诉被告吕光黎（甲方）签订《大连市房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于大连市甘井子区房屋，建筑面积216.41平方米。租赁用途为教育、学生相关。租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日。租金为160,000元/年。每年3月31日前交下一年房租。押金30，000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、供暧费、物业费等等均由乙方承担。合同第七条合同解除条款约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用相当于押金数额的。3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。4、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。合同第八条违约责任约定：（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的3%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金，甲方并要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的3%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按装修费150,000元标准支付违约定。第十条其他约定事项：1、乙方具有在同等条件下甲方必须续租给乙方；2、乙方不能转租；3、合同解除后固定装修不进行拆卸。合同签订后，双方均依约履行了合同，2019年6月1日至2020年5月31日期间的房租160,000元本诉原告已交纳。2019年2月27日，本诉原告将案涉房屋转租给次承租人吕姗姗。2020年1月28日，大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布《防控指挥部令（第1号）》第八条、各地区、单位一律不得举办大型活动，停办各种类型补习班，停止大型人才招聘会……。根据双方的微信记录显示：2020年3月20日，因疫情对租客都有优惠，王伟洲要求吕光黎送租期。吕光黎回复：要求王伟洲说个具体办法。2020年4月16日，吕光黎给王伟洲回复，同意因疫情原因给其延长合同期限三个月，王伟洲同日给吕光黎去电话，明确表示不再履行合同。2020年6月19日，本诉原告将案涉房屋腾退给了本诉被告，双方办理了交接，但案涉房屋设施有部分毁损。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于案涉《房屋租赁合同》解除的原因及何时解除应如何认定问题。二、关于案涉《房屋租赁合同》解除后的法律后果应如何处理问题。关于焦点一：本诉原告主张系因不可抗力致合同无法继续履行，原告有权解除合同，双方的合同于2020年2月1日解除。对此，本诉被告不予认可，本诉被告认为本诉原告并非疫情原因而解除合同，而是本诉原告干赔了，不打算干了，尽管有疫情，本诉被告也同意给本诉原告免费延长三个月的租期，但本诉原告仍不再继续履行合同。本诉被告主张系因本诉原告迟延交纳房租，根据合同约定应于3月31日交纳下一年度的房屋，但本诉原告迟延交纳已过十日，本诉被告按合同约定解除合同。一审法院认为，原告以不可抗力解除双方的租赁合同的理由不能成立。理由如下：第一、本合同为房屋租赁合同，疫情原因并不必然导致合同无法继续履行。第二、根据双方的聊天记录可以证明，因疫情原因本诉原告曾要求本诉被告给予一定期限的免租期，本诉被告也答应给予本诉原告三个月的免租期，应视为其也同意分担因疫情原因给本诉原告导致的不利后果。第三、根据庭审查明的事实，本诉原告在2019年2月27日，将案涉房屋进行了转租，其再以疫情为由解除双方的合同显属不妥。关于本诉原告称次承租人系本诉原告的合伙人一节，因其未提供任何证据证明，故一审法院对本诉原告的该辩称观点不予采纳。综上，一审法院认为，系本诉原告单方面原因提出解除合同，已构成违约。作为违约方，本诉原告并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权，本案情形亦不符合合同约定的不可抗力解除权的行使条件，故本诉原告以不可抗力解除合同的理由，不能产生解除案涉房屋租赁合同的法律后果。关于双方的合同是否解除，何时解除一节，一审法院认为，根据庭审查明的事实，本诉原告确未按期交纳房租已达十日，其作为承租人，未按合同约定支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，本诉被告要求解除双方的合同于法有据，故一审法院认定，双方的合同应于2020年4月11日解除。关于焦点二：如前所述，造成合同解除的违约方为本诉原告，违约方起诉请求解除合同的，应承担违约责任，确保守约方的利益得到保障。双方合同中关于违约金的约定为：（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的3%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金，甲方并要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（四）甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按装修费150,000元标准支付违约金。按该约定，本诉被告要求的违约金过高，一审法院予以调整，以三个月的租金为宜，即40,000元。关于本诉被告收取的押金30,000元，因双方租赁合同已解除，对于本诉原告已交付的押金，本诉被告负有退还的义务，根据双方合同约定及庭审查明的事实，原告对部分房屋结构做了变动，给被告造成损失，一审法院酌定本诉被告在扣除5000元的损失后，余额部分应予退还，即25,000元。再根据庭审查明的事实，本诉被告系在2020年6月19日才将案涉房屋腾退给本诉原告，如前所述，案涉合同于2020年4月11日解除，2020年4月11日至6月19日，本诉原告理应支付占用房屋期间的使用费，一审法院按双方合同约定的房租进行计算，鉴于本诉原告的房租交至2020年5月31日，该期间的房屋使用费视为已交纳，本诉原告还应交纳6月1日至19日期间的房屋使用费，数额一审法院确定为8,328.76元（160,000元÷365天×19天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王伟洲与被告（反诉原告）吕光黎之间签订的房屋租赁合同于2020年4月11日解除。二、原告（反诉被告）王伟洲于判决发生法律效力之日起10日内给付被告（反诉原告）吕光黎违约金40,000元。三、原告（反诉被告）王伟洲于判决发生法律效力之日起10日内给付被告（反诉原告）吕光黎房屋占用费8,328.76元。四、被告（反诉原告）吕光黎于判决发生法律效力之日起10日内返还原告（反诉被告）押金25,000元。五、驳回原告（反诉被告）王伟洲其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）吕光黎其他诉讼请求。上述一、二、三、四项，逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币7350元，由原告（反诉被告）王伟洲承担5145元，由被告（反诉原告）吕光黎2205元；反诉受理费4862元，由原告（反诉被告）王伟洲负担1179元，由被告（反诉原告）吕光黎承担3683元。二审中，上诉人王伟洲申请证人吴某出庭作证，拟证明上诉人将案涉房屋转租后，被上诉人曾两次找次承租人约谈续租事宜，后是由于被上诉人不想继续出租。被上诉人吕光黎质证意见：对证人证言的真实性不予认可，被上诉人与证人没有任何关系，只与上诉人有合同关系，实际上是上诉人向被上诉人要四个月的疫情损失和押金，被上诉人没有同意。本院认为，本案是关于上诉人与被上诉人之间租赁关系发生的纠纷，被上诉人与次承租人之间没有合同关系，次承租人并非本案租赁合同的主体，本案对该证人证言不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：一审中吕光黎提出反诉请求中包括了违约金175,186.2元，根据其事实与理由中的记载，1、吕光黎认为王伟洲应承担违约金15万元的依据是：第一，在合同履行中的2018年，应按约定3月31日支付租金，可以方以种种借口推迟到4月9日。合同第七条第一款又规定“不按约定支付租金达10日的”，自动解除合同，但王伟洲只推迟到第九天这个界点，这个界点是没有达到解除合同条件的，因此合同仍然继续履行，所以乙方必须按照合同规定将违约金15万。第二，王伟洲借疫情为由解除了合同，应按约定及时返还房屋。可他以要押金为由拒不交房，甲方多次限定时限返还房屋……。2、吕光黎认为王伟洲应承担违约金5460元的依据是：根据合同第八条一款规定“乙方解除合同后月租金3%违约金”：被反诉人自2016年2月17日私自转租至2020年4月11日合同解除为止，共违约14个月，应付违约金14×390天=5460元。3、吕光黎认为王伟洲应承担违约金19,726.2元的依据是：根据合同第八条三款，没有达到提前90天告知甲方退租的违约：被反诉人不再履行合同应提前于2月29日告知反诉人，而拖至4月16日才告知，造成被反诉人45天损失无法出租，438.36×45天=19,726.2元。本院认为，关于上诉人王伟洲与被上诉人吕光黎签订的《大连市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违法法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。现王伟洲提出了确认合同于2020年2月1日解除的诉讼请求，吕光黎认为合同解除系由王伟洲违约导致，其虽未向王伟洲发出行使合同单方解除权的解除通知，但其在反诉状中认可合同已经于2020年4月11日解除。本案争议焦点一是对于案涉租赁合同解除的原因及解除时间如何确认，二是违约方的合同解除后的法律后果如何处理问题。关于第一个焦点问题，王伟洲主张系因不可抗力致合同无法继续履行，其有权解除合同，吕光黎不予认可。本院认为，疫情原因并不必然导致合同无法继续履行，故上诉人关于不可抗力解除合同的理由不能成立。且王伟洲在2019年2月27日，将案涉房屋进行了转租，其再以疫情为由解除双方的合同显属不妥。而根据合同约定其应于每年3月31日交纳下一年度的房租，但王伟洲2020年3月31日前未按时交纳租金，迟延交纳已过十日，系不争的事实，上诉人又于2020年4月16日的电话中明确表示不再履行合同。上诉人作为承租人，未按合同约定支付租金，显属违约，作为违约方的上诉人并不享有合同法定解除权。依照案涉租赁合同相关约定，在承租人违约情况下，作为出租人的被上诉人享有合同单方解除权。关于合同解除时间一节，本院认为，在本案诉讼前，被上诉人吕光黎并未行使单方解除权，未向王伟洲发出过解除合同的通知，其在一审的反诉状中虽确认合同已经于2020年4月11日解除，但双方直至2020年4月16日仍就合同是否继续履行进行协商，故一审认定合同于2020年4月11日解除不妥，本院予以纠正。双方于2020年6月19日办理了实际腾退和交接手续，故案涉租赁合同的解除时间应确定为2020年6月19日。综上，案涉租赁合同系上诉人单方面违约导致解除，解除时间为2020年6月19日。上诉人应向被上诉人支付2020年6月1日至2020年6月19日前欠付的租金8328.75元。作为违约方的上诉人，还应承担相应的违约责任。关于第二个焦点问题，对于合同解除的法律后果，作为违约方的上诉人应依照合同相关约定支付被上诉人相应的违约金。而被上诉人于一审的反诉请求中主张的违约金包括以下三项：1、关于15万元违约金的反诉请求，依据是2018年上诉人应按约定3月31日支付租金，但推迟到4月9日才交纳租金，被上诉人认为上诉人应按合同约定支付违约金15万；2、关于违约金5460元的反诉请求，依据是上诉人私自将案涉房屋转租，自2016年2月17日私自转租至2020年4月11日合同解除为止，共违约14个月，被上诉人认为上诉人应按根据合同第八条一款规定支付违约金14×390天=5460元。3、关于违约金19,726.2元反诉请求，依据是上诉人解除合同没有按约提前90天告知退租，应提前于2020年2月29日告知被上诉人，而拖至4月16日才告知，造成被上诉人45天无法出租的损失，应支付438.36元×45天=19,726.2元。对此，本院认为，第一，关于15万元违约金的反诉请求，上诉人应按约定于每年3月31日支付下一年租金，而2018年上诉人推迟到2018年4月9日才交纳租金，迟延9天。被上诉人仅因上诉人迟延9日交租即主张15万元违约金，显系过高，有违公平。且在本案诉讼之前，被上诉人并未主张过此项违约金，恰恰相反，被上诉人不仅收取了迟延9日交纳的该房租，而且又继续履行合同两年之久。故被上诉人于本次诉讼中提出15万元的违约金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。第二，关于违约金5460元的反诉请求，被上诉人认为上诉人私自将案涉房屋转租应支付违约金，但案涉租赁合同中并无相关禁止承租人转租的约定，上诉人此项反诉请求，无合同依据，本院不予支持。第三，关于违约金19,726.2元反诉请求，根据合同第八条（二）款约定：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的3%向对方支付违约金。上诉人确实未能提前90日告知被上诉人解除合同，故应按上述合同约定支付月租金的3%即400元（16万÷12×3%）作为违约金。此外，根据合同第八条（一）款约定：乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金，甲方并要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。案涉租赁合同系由上诉人2020年延付租金超过10日的违约行为导致解除，该违约行为符合合同第七条第四款约定的情形，故亦应按此项合同约定向被上诉人支付违约金400元（16万÷12×3%）。综上，上诉人因合同解除应向被上诉人支付违约金共计800元（400元+400元）。一审此项认定欠妥，本院予以纠正。关于上诉人已交付的租房押金，案涉租赁合同中约定了“押金人民币3万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”案涉租赁合同中还约定了“合同解除后，固定装修不进行拆卸”。根据庭审查明的事实，上诉人确实对部分房屋固定装修进行了拆卸，违反了合同约定，必然会给被上诉人造成一定损失，而租房押金具有违反拆除固定装修等违约行为的保证作用。上诉人应对其所具体拆卸内容及具体损失量化数额予以证明，但本案一、二审程序中其均未能予以证明，故上诉人王伟洲要求吕光黎返还房屋押金，无事实依据，对王伟洲此项诉讼请求，本院不予支持。一审法院此处认定不妥，本院予以纠正。综上，王伟洲的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5226号民事判决第四、五、六项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5226号民事判决第一项为：王伟洲与吕光黎之间签订的房屋租赁合同于2020年6月19日解除；三、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5226号民事判决第二项为：王伟洲于本判决发生法律效力之日起十日内给付吕光黎违约金800元；四、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5226号民事判决第三项为：王伟洲于本判决发生法律效力之日起十日内给付吕光黎房屋租金8328.76元；五、驳回王伟洲的其他诉讼请求。六、驳回吕光黎的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费7350元，由王伟洲负担；反诉案件受理费4862元，由王伟洲负担243元，吕光黎负担4619元；二审案件受理费1008元（王伟洲已预交），由王伟洲负担615元，吕光黎负担393元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年四月二十六日书记员  王丽秋