上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9488号上诉人(原审原告)：郑智文，男，1985年12月3日出生，汉族，户籍地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹童，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：田钢，男，1977年2月15日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被上诉人(原审被告)：张颖，女，1979年3月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原审第三人：张海荣，男，1950年6月19日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原审第三人：韩巧玲，女，1951年1月15日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上列两被上诉人及两原审第三人共同委托诉讼代理人：李涛，上海市广海律师事务所律师。原审第三人：上海佳歆房地产投资顾问有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张启胜。上诉人郑智文因与被上诉人田钢、张颖，原审第三人张海荣、韩巧玲、上海佳歆房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初13072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑智文上诉请求：撤销一审判决，改判支持田钢、张颖向郑智文返还定金100万元或发回重审。事实和理由：一、一审法院未查明张海荣、韩巧玲配合履行《房地产买卖居间合同》事宜，导致事实认定不清。2019年1月7日，《房地产买卖居间合同》签订当日，张颖通过电话与张海荣、韩巧玲确认合同内容后签字；2019年1月10日，张海荣收取了郑智文支付的购房定金，并告知张颖收到房款事宜；2019年3月13日，郑智文及家人再次看房，由张海荣、韩巧玲带看；2019年6月11日，张海荣将收到的90万元定金及田钢收取的10万元定金，合计100万元，退还给郑智文。以上事实均能证明，张海荣、韩巧玲知道且配合卖房，对《房地产买卖居间合同》进行了追认。二、一审认为无权代理情况下签署的《房地产买卖居间合同》无效，系适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民法典》第五百七十九条，无权代理情况下合同有效，相应责任由行为人承担。三、上海佳歆房地产投资顾问有限公司向一审法院提供书面意见未经法庭辩论，存在程序性错误。被上诉人田钢、张颖辩称，不同意郑智文的上诉请求。上海市真金路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)由张海荣、韩巧玲与田钢、张颖共同共有，处分房屋系重大事项，依法需要共同共有人一致同意，不能用推定或默认来认定张海荣、韩巧玲同意出售房屋。综上，同意一审判决，请求予以维持。原审第三人张海荣、韩巧玲述称，同意田钢、张颖的答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人上海佳歆房地产投资顾问有限公司未应诉答辩。郑智文向一审法院起诉，要求判令：一、确认郑智文与田钢、张颖就涉案房屋签订的《房地产买卖居间合同》于2019年6月11日解除；二、田钢、张颖向郑智文返还定金100万元。一审法院认定事实如下：田钢、张颖系夫妻关系，张海荣、韩巧玲系张颖之父母。上述四人系涉案房屋的权利人。2019年1月7日，郑智文作为买受方(乙方)、田钢、张颖及张海荣、韩巧玲作为卖售方(甲方)、上海佳歆房地产投资顾问有限公司作为丙方就涉案房屋签订《房地产买卖居间合同》一份，主要内容为：总房价款为845万元；房屋建筑面积124.99平方米；定金100万元，待甲方签订本协议后3日内支付；首付款为298万元，乙方于2019年5月30日签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续后当日支付给甲方；尾款为2万元。同日，张颖出具《承诺书》，主要内容为：“张海荣、韩巧玲因事无法处理该房地产的买卖事宜，现委托本人代为签署买卖合同并收取定金。本人保证拥有对该房地产完全的处分权，如无完全处分该房地产权限或产权人不同意出售该房地产致使居间方或居间方介绍的买方产生损失的，本人同意依照已签署的合同内容承担相应的连带责任，若权利人否认授权，最终导致该合同中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任，同时向上海佳歆房地产投资顾问有限公司支付居间补偿费计人民币为75，000元整并承担由此造成的一切后果。”2019年1月7日，郑智文向田钢支付10万元购房定金，同年1月10日，郑智文向张海荣账户转账90万元购房定金。同年2月17日，田钢因涉嫌非法吸收公众存款罪被上海市公安局静安分局刑事拘留并羁押于上海市静安区看守所。同年4月，张颖告知郑智文因田钢被拘留，暂无法网签合同。同年5月31日，郑智文向田钢、张颖及张海荣、韩巧玲发出《催告函》，主要内容为，因田钢、张颖及张海荣、韩巧玲未按约签订《上海市房地产买卖合同》已构成违约，现郑智文催告其在2019年6月15日前与己方签订《上海市房地产买卖合同》，逾期未签约的，郑智文有权解除合同并主张违约责任。同年6月10日，郑智文代理人与张颖电话沟通，张颖表示其父母不同意出售涉案房屋，对《房地产买卖居间合同》不予认可。同年6月11日，田钢、张颖及张海荣、韩巧玲作为甲方，郑智文作为乙方签订《解约协议》，主要内容为，甲方与乙方签署的《房地产买卖居间合同》自本协议签订之日起解除；甲方于本协议签订当日，退还乙方已经支付的购房定金本金100万元；《房地产买卖居间合同》解除后，双方存在的纠纷尚未完全解决，双方可根据《房地产买卖居间合同》及法律规定，另行协商或诉讼解决争议；本协议由张颖作为田钢代理人签字，张颖承诺，田钢同意本协议的内容，但由于在看守所羁押无法到场签字，并非田钢拒绝签字，如田钢对于本协议有异议的，在田钢、张颖之间解决，与乙方无关；如甲方逾期未退还定金本金的，按照逾期金额的千三每日承担违约责任。同日，张海荣账户返还郑智文100万元。一审庭审中，郑智文表示涉案居间合同中田钢、张颖是以张海荣、韩巧玲代理人的身份签字的，张海荣、韩巧玲知晓房屋的出售事宜，并且进行了配合，看房当日，郑智文要求上述两人签字，但两人称要等女儿回来；即使两人不追认，相关责任代理人也应该承担，故居间合同系合法有效。田钢、张颖及张海荣、韩巧玲均认为房屋交易系重大事宜，郑智文明知产权人为四人，所有协议都应该是四人一起签订，故郑智文亦存有过错；在无任何授权的情形下，当时的协议是效力待定的；张海荣、韩巧玲从不了解具体的交易条件，故不认可涉案合同。一审法院另查明，一、2019年1月7日郑智文与田钢、张颖签订《房地产买卖居间合同》时，张海荣、韩巧玲均未到场，两人签名均由张颖代签；二、2019年6月11日郑智文与张颖签订《解约协议》时，田钢、张海荣、韩巧玲均未到场，三人签名均由张颖代签；三、2019年3月13日(一审法院误写为2020年3月13日)，郑智文上门看房，由张海荣、韩巧玲接待看房，张颖、田钢及上海佳歆房地产投资顾问有限公司均未在场。一审法院认为，涉案房屋系田钢、张颖、张海荣、韩巧玲共同共有，根据《房地产买卖居间合同》的记载及当事人的陈述，郑智文对涉案房屋系田钢、张颖、张海荣、韩巧玲共同共有是明确知晓的，在张海荣、韩巧玲未到场签署、张颖又未能提供真实、有效的委托书的情况下，仅凭张颖的承诺主张张颖有权代表张海荣、韩巧玲处分涉案房屋缺乏事实依据。郑智文依据款项的收取、配合看房、资金的转移情况认为张海荣、韩巧玲知情且认可涉案房屋具体的交易，依据不足。况郑智文自认看房时曾要求张海荣、韩巧玲予以签字认可，但遭推诿，从而可见，张海荣、韩巧玲对《房地产买卖居间合同》未予追认，上述合同由张颖代表张海荣、韩巧玲签署缺乏合法依据，故《房地产买卖居间合同》应为无效。郑智文要求田钢、张颖承担定金责任缺乏合同及法律依据，对郑智文之诉请法院均难以支持。上海佳歆房地产投资顾问有限公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响法院依法裁判。一审法院判决：对郑智文的所有诉讼请求均不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，《房地产买卖居间合同》第八条约定：“定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还，违约方支付居间方应收取的服务报酬。”本院另查明，田钢、张颖在一审中陈述，《解约协议》事后告知了田钢，田钢也进行了追认，田钢现在也表态如果郑智文愿意继续购买，也同意继续出售。以上事实由《房地产买卖居间合同》、一审法院2019年8月6日审理笔录为证，本院依法予以确认。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，结合郑智文的诉讼请求及各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、《房地产买卖居间合同》的法律效力认定；二、田钢、张颖是否应向郑智文承担定金责任。一、《房地产买卖居间合同》已依法成立且在郑智文与田钢、张颖之间合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该法第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，在居间方上海佳歆房地产投资顾问有限公司撮合下，田钢、张颖与郑智文就房屋买卖的细节达成一致，最终形成客观真实的合同文本并签名盖章，据此可以认定《房地产买卖居间合同》已依法成立。虽然该合同甲方中的张海荣、韩巧玲在签约时并未到场，两人签名由女儿张颖代签，但该行为并不影响合同成立，至于居间合同是否对两人产生法律约束力则应另行讨论。虽然《房地产买卖居间合同》依法成立，但是其是否对合同载明的各当事人均产生法律约束力仍应结合合同的签订情况及相关法律规定进行判断。涉案房屋登记权利人为田钢、张颖、张海荣、韩巧玲，且未划分份额，应视为由该四人共同共有。本案中，《房地产买卖居间合同》中的卖售方为四共有人，其中田钢、张颖作为房屋权利人，两人签名出售房屋属于有权处分且意思表示清晰明确，故应该受到合同约束。而张海荣、韩巧玲在合同签订时并未到场，张颖以两人名义出售房屋并代为签名依法属于代理行为。因本案尚无确凿证据证明张海荣、韩巧玲签约前委托过张颖代为出售房屋，且签约后两人亦对张颖的代理行为不予追认，故张颖擅自代张海荣、韩巧玲签约出售涉案房屋构成无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。据此，由张颖代为签订的《房地产买卖居间合同》对张海荣、韩巧玲不发生效力。郑智文虽主张张海荣、韩巧玲知道且同意卖房，对《房地产买卖居间合同》予以追认，但并未就此提供充分证据予以证明，从郑智文看房时要求两人签字却遭到推诿的情况来看，本院对其主张难以采信。本案中，郑智文要求法院确认《房地产买卖居间合同》于2019年6月11日，即《解约协议》签订之日解除，还应对《解约协议》是否产生解约效力作出分析。根据本案已查明的事实，虽然郑智文与张颖签订《解约协议》时，田钢、张海荣、韩巧玲均未到场，三人签名均由张颖代签，但是田钢在一审中已当庭表示对张颖代签的行为表示追认，因此《解约协议》对田钢、张颖依法产生约束力。同样，如前所述，因张海荣、韩巧玲事先未授权且事后不予追认，故《解约协议》对两人不发生效力。鉴此，《房地产买卖居间合同》及《解约协议》系郑智文与田钢、张颖的真实意思表示且对双方产生法律约束力，故《解约协议》依法产生解约效力，郑智文诉请确认《房地产买卖居间合同》于《解约协议》签订之日，即2019年6月11日解除有事实依据，本院依法予以支持。二、田钢、张颖应向郑智文承担定金责任。在案证据表明，郑智文支付的100万元定金已在双方签订《解约协议》时返还，而郑智文起诉要求田钢、张颖再返还100万元定金的真实意思是要求两人承担双倍返还定金的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《房地产买卖居间合同》签订后因张颖一方未按约履行导致最终解除，根据该合同第八条的约定，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，因此郑智文要求田钢、张颖再返还100万元定金于法有据，应予支持。综上，一审法院对《房地产买卖居间合同》效力认定有误，本院依法予以纠正。上诉人郑智文的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百一十五条，2017年《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初13072号民事判决；二、确认郑智文与田钢、张颖就上海市真金路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》于2019年6月11日解除；三、田钢、张颖应于本判决生效之日起十日内向郑智文支付定金人民币100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13，800元，由田钢、张颖共同负担；二审案件受理费13，800元，由田钢、张颖共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  王晓梅审 判 员  陈 俊二〇二一年四月二十八日法官助理  高 勇书 记 员  夏 歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。……第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。……二、《中华人民共和国民法总则》……第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。