江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1324民初756号原告：马盼盼，女，1989年2月19日出生，个体户，住泗洪县。原告：许政，男，1984年7月18日出生，个体户，住泗洪县。共同委托诉讼代理人：朱经纬，江苏品维律师事务所律师。被告：朱宝权，男，1974年1月8日出生，务农，住泗洪县。原告马盼盼、许政与被告朱宝权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告马盼盼、许政的委托诉讼代理人朱经纬、被告朱宝权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马盼盼、许政向本院提出诉讼请求：诉请：1.判令被告赔偿购房违约金68600元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年11月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告将自己所有的位于泗洪县门市房第118幢108号房屋出售给被告，协议约定转让价款由首付款343000元及剩余161986元贷款组成。协议签订后，原告将房屋腾空，但被告迟迟未支付购房款，经原告多次催要，被告于2020年11月30日明确表示不购买案涉房屋。原告认为，被告的行为违反了诚实信用原则，侵害了市场交易秩序，对原告造成了较大的经济损失。被告朱宝权答辩称：1.案涉房屋存在瑕疵，无法办理产权登记，也无法公证权属，被告不同意购买案涉房屋。因房屋本身存在问题，故被告不应该承担违约责任；2.即使最终法院认定被告存在违约行为，原告主张的违约金过高，应当予以减少。因购买案涉房屋，被告已交纳定金2000元，双方约定如被告不购买案涉房屋，该定金不予退还，故定金应视为违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.商品房买卖合同及中国银行流水各1份，欲证明案外人侯某、朱某从宿迁允鹏房地产开发有限公司购买案涉房屋，总房款为424000元，首付款214000元，余款办理银行按揭贷款，后将该房屋出售给两原告，被告对其不予质证，本院认为，对合同的真实性本院予以确认，能够证明侯某、朱某购买案涉房屋，结合房屋买卖合同，能够证明原告具有售房资格。对于中国银行流水，未显示与本案的关联性，本院不予确认；2.照片4张，欲证明因被告购买案涉房屋，原告将其腾空。被告对其真实性不持异议，但抗辩案涉房屋先前已出租给他人，屋内没什么东西，仅有几个破架子，原告让其自行搬出。本院认为，因被告对照片的真实性未提出异议，对真实性，本院予以确认，但该照片无法体现原告搬离情况，故对其证明目的，本院不予采信；3.微信截图1张，欲证明被告拖延履行合同，经原告多次催促，于2020年11月30日明确表示不履行合同，构成违约。被告对其真实性无异议，但抗辩在18号之前就已告知原告不购买房屋，并退回合同。本院认为，因双方对该微信截图的真实性无异议，本院予以确认。该微信聊天记录能够显示被告于2020年11月30日明确告知原告不再购买案涉房屋；4.首付款发票1张，欲证明案涉房屋的首付款情况，被告对其不予质证，本院认为，该发票系复印件，原告未提供原件予以核对，故对其真实性本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月27日，案外人侯某、朱某向宿迁允鹏房地产开发有限公司购买其开发的大楼小区118#幢108号房并签订商品房买卖合同。2018年9月21日，侯某、朱某将上述房屋出售给马盼盼、许政。2020年11月16日，马盼盼、许政将案涉房屋出售给朱宝权，案外人侯某、朱某与原被告签订三方房屋买卖合同，合同约定：二、房价为343000元，合同签订后支付100000元购房款，剩余243000元于合同签订后7日内付清，剩余按揭贷款由朱宝权偿还（不包括上述343000元），协议签订后并在朱宝权支付100000元后，马盼盼、许政交付房屋、交付房屋相关手续等。三、因上述房屋体系商品房（暂无产权证），三方在交易前对上述房屋的现状已了解，三方对交易风险自愿承担。……六、违约责任，本合同是三方的真实意思表示，一经订立即具有法律约束力，如一方违约由违约方向对方支付合同交易金额的20%违约金，如违约方给对方造成损失，违约方还应该按对方的实际损失额支付对方。……朱宝权因购买案涉房屋支付定金2000元。合同签订后，朱宝权就是否继续履行合同与马盼盼、许政进行协商，2020年11月30日，其明确告知二原告不再购买案涉房屋。双方此诉至法院。本院认为：本案中，案外人侯某、朱某之所以参与合同签订，其目的是为了确认案涉房屋购买及转让的情况，合同约束的是原告马盼盼、许政与被告朱宝权，该房屋买卖合同系双方真实意思表示,应合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被告已于2020年11月30日明确告知不购买案涉房屋，原告对此表示同意，应认定双方之间的买卖合同已经实际解除。被告抗辩因案涉房屋存在权属登记瑕疵，无法办理产权证书，故而不同意继续履行，但合同已明确载明案涉房屋暂无产权证，故被告抗辩，于法无据，本院不予支持，被告未按合同约定履行自己的义务，应承担相应的违约责任。合同约定违约金为房屋价款的20%，被告抗辩约定的违约金过高，应适当减少，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案，双方于2020年11月16日签订合同，18日前后被告即有不履行合同的意思表示，后于11月30日正式提出不履行合同，合同存续期间较短，在此情况下，本院依法对违约金进行调整。庭审中，原告未举证证明其实际损失，协议约定违约金为68600元，明显过高，但考虑到被告系单方违约，在此情形下，违约金的性质不仅体现补偿性，更应倾向于惩罚性，综合原告损失，本院酌定违约金为12000元，扣除已支付的2000元，被告应就余款10000元承担给付责任。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告朱宝权于判决生效之日起十日内支付原告马盼盼、许政违约金10000元。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取758元，由原告马盼盼、许政负担625元，由被告朱宝权负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员 朱 欢二〇二一年四月十三日书记员 刘婷婷附录一：本案证据目录原告马盼盼、许政提交的证据和证明目的的如下：1.商品房买卖合同及中国银行流水各1份，证明案外人侯高亮、朱某从宿迁允鹏房地产开发有限公司购买案涉房屋，总房款为424000元，首付款214000元，余款办理银行按揭贷款，后将该房屋出售给两原告；2.房屋买卖合同1份，证明房屋买卖过程及违约金的约定；3.照片4张，证明因被告购买案涉房屋，原告将其腾空；5.微信截图1张，证明被告拖延履行合同，经原告多次催促，于2020年11月30日明确表示不履行合同，构成违约；6.首付款发票1张，系复印件，证明案涉房屋的首付款情况。被告朱宝权未提供证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。