吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民再11号上诉人（原审原告）：李铁，男，1978年7月10日出生，汉族，个体司机，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：唐延年，吉林延年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王强，男，1971年7月3日出生，汉族，原沈阳铁路局吉林机务段职工，住吉林省吉林高新区。委托诉讼代理人：许杰，吉林市法衡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：王颖，女，1975年8月29日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。上诉人李铁与被上诉人王强、王颖房屋买卖合同纠纷一案，吉林高新技术产业开发区人民法院于2018年5月27日作出（2018）吉0291民初91号民事判决，已经发生法律效力，该院于2019年12月10日作出（2019）吉0291民申1号民事裁定，再审本案，并于2020年11月11日作出（2020）吉0291民再2号民事判决。李铁不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李铁及其委托诉讼代理人唐延年，被上诉人王强及其委托诉讼代理人许杰，被上诉人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李铁上诉请求：1.请求撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民再2号民事判决第二项、第三项，依法改判王强自坐落于吉林高新区亲亲家园小区11号楼1-6-11号房屋中搬出；2.本案一、二审诉讼费全部由王强承担。事实和理由：一审法院再审认定事实不清，适用法律存在错误。第一，再审判决已经认定，王颖依据王强授权给王颖的公证授权委托书与李铁签订的房屋买卖合同有效，并且李铁于2015年2月9日取得了案涉房屋的所有权证书，即李铁通过受让的方式在案涉的房屋上取得了物权。按照我国物权法理论，物权是绝对权、对世权、是排除一切不特定人侵害的可以自由自配的财产权利。对于物权的保护，我国民法典和物权法均有明确的规定，因此，一审法院再审判决驳回李铁请求王强搬出案涉房屋的诉讼请求是错误的。第二，李铁与王强的受托人王颖签订案涉房屋买卖合同，并办理案涉房屋更名过户手续，均符合意思自治和法律规定，原审法院再审判决认定，李铁没有支付对价（即没有支付案涉房屋购房款）是错误的。一审再审认定，李铁与王颖之间存在债权债务关系，案涉房屋作价65万元转让给李铁，李铁以顶账的方式将购房款拟制交付给王颖了，李铁已经拟制交付了案涉房屋的购房款，李铁已经支付对价，案涉房屋买卖合同的付款义务李铁已经完成。第三，关于王强案涉房屋购房款请求权保护问题，即债权请求权问题。由于委托人王强与其受托人王颖之间，关于房屋买卖款，在委托书第五项有明确的约定，受托人王颖有权收取房屋买卖款，而王颖是否需要将收取的房屋买卖款交付给其委托人王强在这份公证的委托书中没有约定，继而，在王强与王颖之间产生的房屋买卖款归属问题，是作为委托人王强与其受托人王颖之间产生的债权请求权。而这种债权请求权，王强可以依法通过另案诉讼，来实现和保护其合法的案涉房屋的付款请求权，但该债权的行使绝不能成为阻却物权权利人李铁合法行使其物权权利的理由。王强辩称，1.一审认定王强、王颖、赵洪彦到公证处办理委托公证显属错误，在本案一审开庭前王强与王颖从未见过面，也从未相识，双方之间也没有任何经济往来，该委托明显存在虚假；2.王颖与李铁签订的案涉房屋买卖合同应属无效，法律明确规定，串通他人损害第三方利益签订的合同应属无效，本案中王颖和李铁明知王强并不欠王颖钱，但仍虚构王强欠王颖钱的事实，王颖和李铁签订买卖协议，在王强毫不知情的情况下办理了房产过户手续，其行为明显是符合法律上的恶意串通，依法应属无效；3.本案涉嫌刑事犯罪，王颖明知其与王强之间没有任何经济往来，双方也没有真实的签订授权其买卖房屋的委托，仍然串通他人签订买卖合同，并虚构事实，向法院提起诉讼，在诉讼中王颖和李铁作虚假陈述，骗得了法院的生效判决。王颖未发表答辩意见。李铁向吉林高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求：1.确认李铁与王强间的《房屋买卖协议》有效；2.判令王强按协议履行义务，立即从诉争房屋迁出；3.本案诉讼费由王强承担。吉林高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0291民初91号民事判决认定：李铁与王颖、王强为三角债务关系，2014年12月20日王颖向李铁借款100万元，王强又欠王颖多笔款项。坐落于吉林高新区亲亲家园小区11号楼1-6-11号案涉房屋出卖前为王强所有。因王强与王颖的债权债务关系，双方于2014年8月18日办理了委托公证书，约定王强将坐落于吉林高新区亲亲家园小区11号楼1-6-11号办理该房屋的出租、出售，并到房产部门办理更名手续，收取房屋买卖款等多项权利委托于王颖代为办理。2015年1月15日，王颖代王强与李铁签订《房屋买卖协议》，约定房屋价款为65万元，并约定在银行贷款审批后将房屋交由李铁。随后，王颖代王强与李铁办理了房屋过户手续，并以涉案房屋办理了抵押贷款，贷款金额为40万元，现该笔贷款已经发放。吉林高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0291民初91号民事判决认为，李铁与王强代理人王颖于2015年1月15日签订的《房屋买卖协议》，因王强与王颖就涉案房屋的相关权利办理了委托公证手续，故王颖有权代王强与李铁签订该份房屋买卖协议，该份协议合法有效。因在双方签订该份房屋买卖协议后，办理了涉案房屋的登记过户手续，不动产的所有权是以登记为要件，现李铁为涉案房屋登记上的所有权人，对该房屋享有合法的所有权。因王强一直占有该房屋，致使李铁对涉案房屋无法实现全部所有权，故李铁有权要求王强自涉案房屋中腾迁，李铁此项诉讼请求一审法院原审予以支持。吉林高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0291民初91号民事判决主文：一、李铁与王强于2015年1月15日签订的买卖合同有效；二、王强于本判决发生法律效力之日起三日内自坐落于吉林高新区亲亲家园小区11号楼1-6-11号房屋中搬出。案件受理费10,300元，由王强负担。王强在吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民再2号案件中提出再审请求：1.撤销吉林高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）吉0291民初91号判决，驳回李铁的诉讼请求；2.诉讼费由李铁、王颖负担。吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民再2号民事判决认定事实：王强与王颖互不相识，也不存在债权债务关系。2014年8月18日，王强、王颖、赵洪彦三人到吉林省吉林市江城公证处，办理委托书公证。委托书内容为：“委托人：王强；受托人：王颖。王强系吉林高新区亲亲家园小区11号楼1-6-11号，建筑面积119.44平方米房屋的登记所有权人，现委托王颖作为代理人办理如下事宜：一、办理上述房屋的查档、测绘，抵押注销，换证、补证、更正，变更业务；并领取新房屋所有权证。二、办理上述房屋的土地使用权证，土地使用权证年检，缴费，变更业务；并领取新土地使用证。三、办理上述房屋及土地的评估，签署评估合同，缴纳税费，办理房屋及土地抵押登记手续。四、办理上述房屋二手房抵押贷款及房屋抵押贷款，签署银行贷款相关的所有文件，合同及公证，签订担保公司的反担保合同及抵押合同等所有与之相关的手续；并领取银行发放的贷款，代还银行贷款，代上银行领取房证；五、办理上述房屋的出租、出售；并到房产部门办理买卖更名手续，并协助买方办理土地权证，有线电视，供热费，天然气，水，电费，物业费的缴费与更名手续，收取房屋买卖款，六、办理上述房屋动迁事宜，签署与动迁安置相关的所有合同，文件，办理原地，异地动迁安置手续，领取动迁补偿款。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关文件，王强均予以承认，并承担全部法律责任。受托人有转委托权。委托期限：直至委托事项办理完毕为止。委托人：王强。”吉林市江城公证处出具（2014）吉江城证字第19100号公证书，对委托事项进行了公证。委托公证事项办理完毕后，王颖与李铁于2015年1月15日签订了《房屋买卖协议》一份，双方约定：“王强（王颖）自愿将坐落于高新区亲亲家园小区11号楼1-6-11号，建筑面积119.44平方米的房屋出售给李铁，双方议定的房屋成交价格为人民币65万元，协议签订同时李铁向王颖交付5万元，剩余60万元于2015年2月25日结清。”庭审中，李铁自认王颖欠其100万借款，用案涉房屋抵顶其60万借款，再用涉案房屋办理贷款42万元用来偿还剩余借款，由王颖偿还贷款。2015年2月9日，王颖与李铁对案涉房屋办理了更名过户，将房屋变更登记到李铁名下。案涉房屋登记到李铁名下后，李铁与王颖到农业银行以李铁的名义签订了《个人购房担保借款合同》，以案涉房屋为抵押办理了42万元贷款，在该合同特别条款第二十八条借款提取处约定：“借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入至王颖中国农业银行6228450546006146060账户中”。在签订房屋买卖合同、办理房屋过户及办理房屋贷款时，王强均不在场。案涉房屋的贷款实际上一直由李铁进行偿还。吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民再2号民事判决认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中王强与王颖虽均表示互不相识，且无债权债务关系，但双方在公证处办理了委托公证是本案不争的事实，王强在无证据证明办理委托公证并非其真实意思表示的情况下，该委托行为依法成立并具有法律效力。王强将其所有的房屋委托王颖办理诸多委托事项，其中就包含了将案涉房屋出售及办理过户的内容。王颖依据委托书内容与李铁签订房屋买卖协议，并将案涉房屋更名到李铁名下，亦均属于委托合同的委托事项，故王颖代王强与李铁签订的房屋买卖合同合法有效，一审法院再审予以确认。虽然王颖代王强与李铁签订的房屋买卖合同合法有效，但当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中王颖与李铁签订的房屋买卖合同中约定李铁以65万元购买王强的房屋，但李铁并未实际交付购房款。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因王强作为房屋出卖人未收到价款，依照上述法律的规定，其有权拒绝从案涉房屋中迁出，故一审法院再审对李铁要求王强按照协议履行义务从案涉房屋中迁出的诉讼请求不予支持。吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民再2号民事判决主文：一、维持吉林高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0291民初91号判决第一项；二、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0291民初91号判决第二项；三、驳回李铁的其他诉讼请求。案件受理费10,300元，由李铁负担5,150元，由王强、王颖共同负担5,150元。本院审理查明的事实与吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民再2号民事判决认定事实一致。本院认为，李铁的上诉请求不能成立，理由如下：1.因案涉合同签订的主体为王强、李铁，作为合同相对方，李铁应当向王强支付房款，而李铁主张用王颖对其负有的债务抵顶房款，未取得王强事先同意，亦未被王强事后追认，该抵顶行为对王强不发生效力。2.王强尚未依照买卖合同向李铁交付房屋，即便案涉房屋已经完成了更名过户，李铁亦尚未取得房屋的占有权，李铁为完善其物权提起的本次诉讼，因李铁尚未支付购房款而不予支持。3.《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。可见，债务抵消是以双方互付债务为基础的，而本案中王强对李铁不负有债务，不符合债务冲抵的法律规定，故李铁以顶账方式拟制交付购房款的主张，本院不予支持。4.李铁虽然主张其对王颖享有债权，但本案不属于李铁与王颖之间的民事诉讼，本院对王颖与李铁间是否负有债务的事实不予审查。综上所述，李铁的上诉请求不能成立，应予驳回，吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民再2号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,300元，由李铁负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢亚城审 判 员 毕雪松审 判 员 丛军霞二〇二一年四月二十六日法官助理 刘 洋书 记 员 杨 楠