江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终440号上诉人（原审原告）：顾琴，女，1966年12月1日出生，汉族，住常熟市。上诉人（原审原告）：朱建华，男，1963年12月18日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：陶君奎，常熟市虞山法律服务所法律工作者，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：常熟海园房地产开发有限公司，住所地常熟市海虞镇学前路28号A幢502，统一社会信用代码91320581MA1TDJX24A。法定代表人：谢金雄，总经理。委托诉讼代理人：江浩，男，该公司员工。上诉人顾琴、朱建华因与被上诉人常熟海园房地产开发有限公司（以下简称海园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常熟市人民法院(2020)苏0581民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。顾琴、朱建华上诉请求：1.请求判令撤销常熟市人民法院(2020)苏0581民事判决书，或发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由海园公司承担。事实与理由：一、关于认定事实错误，没有按照主合同约定认定，没有按事实认定。二、关于一审法院判决“认为”的错误判断和错误的自由心证判决错误。三、判决认为：从常理来看，房屋及周边区域环境对于买受方决定购与否以及对购房位置及价格的预期有一定影响。但并不足以影响买受人购买房屋住宅的合同目的的实现，存在矛盾及错误。矛盾之处为：法院已认定海园公司已违反预期有一定影响，这是对海园公司的侵权认定。错误之处为，既然认定有一定影响，在对海园公司违反合同约定没有经过规划变更而设立垃圾房，完全足以造成顾琴、朱建华的对生活环境的气味影响，是不可消除的污染，影响生活，影响环境，影响身心健康，是海园公司的侵权、违约而造成的，对事发后还没有一点诚意作处理和解释；对顾琴、朱建华多次投诉与反映均还人强势不予理睬，而一审法院不支持顾琴、朱建华意见，还判决驳回起诉，是完全颠倒判决错误。是对侵权违约事实庇护又不根据检索同案同类、同判的要求判决，故为判决错误。海园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。一、关于虞澜别院项目情况告知书，并非顾琴、朱建华所称的构想广告宣传。二、案涉生活垃圾分类投放点（以下简称垃圾点）的设置并非属于规划设计变更的范畴，垃圾点的增设应该按照合同的相关约定进行处理。海园公司于2018年3月29日获得市规划局颁布的建设工程规划许可证，属于上述政府文件中的已获得规划许可，但尚未完成规划核实的小区。根据政府文件的要求，海园公司按照政府部门的要求设置垃圾点，无需办理规划审批手续。案涉垃圾点建成后，环卫部门及常熟市环境卫生管理处对垃圾点进行了专项验收并确认案涉垃圾点符合交付使用条件。通过交付使用备案。二、垃圾点的增设，应按照合同的相关约定进行处理。涉案商品房买卖合同附件七合同补充协议第13条第五款中有约定。该条对包括垃圾房在内的市政基础设施与公共配套建筑的增减以政府、有关部门及电力、煤气为生等相关公用事业单位最终确定为准，和以实际建设为准进行了明确约定。遵循当事人之间的约定，符合民法意思自治的原则。该条款内容海园公司用加粗字体进行了显著标识，充分表明了海园公司对属于市政基础设施的生活垃圾分类集中投放点的位置及相关公用事业单位最终确定为准做了充分提示。海园公司已履行了相关提示及告知义务。三、垃圾点的设置并未对顾琴、朱建华的正常居住和生活造成影响，并不影响顾琴、朱建华的购买房屋住宅的合同目的实现。垃圾点距离相对较远，及时运走，并对垃圾点进行清理，顾琴、朱建华的相对活动范围主要是集中在靠南部区域。四、为配合政府市政设施建设的要求，同时减轻和化解邻避效应的影响。海园公司在综合考虑各种因素，从维护整个小区利益的基础上进行垃圾点的选址，选取的垃圾点位置是具有其合理性的。五、垃圾点的设置是市政规划要求，属于政府行为，非海园公司的单方面行为。顾琴、朱建华向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除顾琴、朱建华与海园公司签订的商品房买卖合同；2.判令海园公司返还顾琴、朱建华购房款129万元；并以129万元为基数支付自2019年7月1日起至实际归还之日止按全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率1.5倍计算的利息损失；3.判令海园公司承担违约金5万元；4.本案诉讼费由海园公司承担。一审法院认定事实：海园公司于2018年3月29日取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为常熟市2017B-027号地块住宅用房项目。该项目即常熟市海虞镇王市路658号虞澜别院项目。2019年4月20日，顾琴、朱建华认购海园公司开发的位于常熟市海虞镇××路××单元××室房屋，并签署《房屋情况告知书》一份，载明：“在认购该商品房前经贵司已告知本人充分知悉：1、该商品房存在临近王市路（市政道路）、中新路（市政道路）、10KV高压线（已移除，在王市埋地处理）、排风井、小区次出入口、消防疏散楼梯间、地下非机动车出入口、非机动车停放处的不利因素情况；2、该商品房的楼款也已充分考虑并体现了该等因素的影响。本人是在充分知悉上述情况，经慎重决策后仍自愿选择购买该商品房。”2019年4月23日，顾琴、朱建华签署《关于虞澜别院项目情况告知书》一份，该告知书对海园公司虞澜别院项目红线内外存在的特殊情况进行公告，并提请顾琴、朱建华在购房决策时充分考虑上述因素对购房存在的影响。其中载明16#一楼设有社区服务用房，一楼西侧设有垃圾房，可能存在一定噪音、异味等影响。其中并未涉及1#附近设置垃圾房。2019年5月20日，顾琴、朱建华与海园公司签订了合同编号为Y20190011352的《商品房买卖合同》一份，合同约定顾琴、朱建华向海园公司购买位于常熟市海虞镇××路××单元××室房屋，该商品房建筑面积90.83平方米，合同总价款为129万元。对于付款方式及期限，双方约定买受人在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.23%即39万元，于2019年5月23日前付该商品房总房价款的69.77%（银行按揭款项）即90万元。出卖方应当在2020年3月30日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。《商品房买卖合同》第十条（规划、设计变更的约定）载明，本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的下列设计变更导致影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受方：1.该商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光；2.该商品房所在楼宇配套设施设备；3.该商品房所在规划范围基础设施、公共配套建筑；4、其他：详见本合同附件七《补充协议》第五条的约定。买受方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。《商品房买卖合同》第二十一条载明，本合同签订之前出卖方及其委托的销售代理机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型，按下列第【2】款方式处理：(须选一款)【2】双方自行约定：详见本合同附件七《补充协议》第十三条的约定。合同附件七《合同补充协议》第五条（关于规划、设计变更）载明，该商品房的规划、设计变更与本条约定不一致的，以本条约定为准。1、出卖方应当按照政府主管部门审批的规划、设计单位同意的设计建设该商品房。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖方应当在变更批准之日起10日内通知买受方；出卖方未在规定期限内通知的，如买受方因规划变更产生损失的，由出卖方根据法律规定承担相应责任。买受方应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受方逾期未予以书面答复的，视同接受变更。合同附件七《合同补充协议》第十三条（关于销售广告的约定）载明，“1、出卖方和买受方的权利义务及责任均以本合同的约定为准。买受方清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、沙盘、样板房、示范单位、模型及其他宣传资料明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列入合同内容。除本合同条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖方均没有约束力。买受方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者提出任何主张或要求……5、该房屋所在小区内的市政基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施(如箱变、开关站、变电站、配电分支箱等)、弱电系统(如有线电视箱、宽带设备等)、供水设施(如水泵房等)、供气设施(如煤气调压站等)、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施设备的位置，以政府有关部门及电力、煤气、卫生等相关公用事业单位最终确定为准，合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有所变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，买受方对其设置、增减、移位等无异议。”合同附件七《合同补充协议》第十七条（补充协议的效力）载明，出卖方已提请买受方特别注意有关免除或限制出卖方责任、出卖方单方拥有某些权利、增加买受方责任或者限制买受方权利的条款。买受方已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖方的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受方确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖方责任的情况，也不存在不合理加重买受方责任、排除买受方主要权利的内容。顾琴、朱建华按约付清了购房款。又查明：为加快推进住宅小区干湿垃圾分类定时定点投放工作，有效解决垃圾分类集中投放点建设的“邻避效应”，常熟市政府部门要求生活垃圾分类集中投放点纳入新建住宅小区规划审批和验收范围。具体要求包括：根据小区规模、空间条件、房屋类型等因素因地制宜合理设置，一般每300至500户居民设置1处生活垃圾分类集中投放点，每个小区至少设置1处投放点。集中投放点分为三个功能区，分别为居民投放区、破袋分拣区和垃圾暂存区。常熟市政府部门并要求针对已获得规划许可但尚未完成规划核实的小区，由城管部门（环卫）对规划审批方案按照最新垃圾分类建设标准要求进行复核并提出整改方案，尽可能对原审定的垃圾收集用房作内部功能改造提升，若内部改造提升后仍不满足最新垃圾分类建设标准要求的，建设单位可在规划核实完成后按照城管部门（环卫）要求增加相应环卫设施（如垃圾分类亭等）。同时，此类环卫设施资规部门不再办理规划审批手续。城管部门（环卫）按照其最终确认的环卫设施方案对新建住宅小区进行环卫专项验收，作为房屋交付备案前置条件。再查明，为满足上述新建住宅小区生活垃圾分类集中投放点验收要求，海园公司在案涉虞澜别院1幢1单元101室房屋附近增设一处生活垃圾分类投放点。该生活垃圾分类投放点大小约为7.6米×5.6米×3.5米。该生活垃圾分类投放点与案涉房屋北面厨房中间为高约3.7米的通风井。案涉房屋北面厨房距离通风井约8米多。案涉房屋北面厨房距离生活垃圾分类投放点12米多。海园公司于2020年3月27日取得虞澜别院1-3、5-12、15-25幢商品房的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。海园公司于2020年3月29日电话通知顾琴、朱建华办理交房手续。顾琴、朱建华于2020年4月前去办理交房手续，顾琴、朱建华以该房屋的周边环境与合同不符拒绝接收房屋。2020年4月7日，顾琴、朱建华向海园公司提交《退房申请》一份，载明：由于该房屋的周边环境与合同不符（多了一个垃圾分类站和一面墙，垃圾分类在离厨房很近的地方，与本人购花园洋房初衷不符）。本人经过与贵公司的相关负责人沟通后，双方协商一致同意提出退房申请，并于提交申请一周内办理好此退房手续、退还房款以及产生的各个损失。朱建华在该退房申请上签名，海园公司未在该申请上签章。审理中，顾琴、朱建华主张，从海园公司提供的商品房买卖合同、设计图纸、售房沙盘、承诺告知书等相关文件反映，顾琴、朱建华购买房屋附近均没有垃圾房设置。海园公司后来擅自搭建垃圾房，没有按照《商品房买卖合同》第十条的约定按时通知海园公司，违反合同约定，致使顾琴、朱建华合同目的不能实现，顾琴、朱建华享有法定和约定解除权。海园公司私自设立垃圾房违反了合同约定及海园公司的承诺告知，违背了顾琴、朱建华购房初衷，造成违约的责任在海园公司。海园公司不按照合同约定及其在广告、宣传资料、模型中的说明和承诺，进行虚假宣传、隐瞒重要事实，私自建造垃圾房。垃圾房距离案涉房屋太近，会有腐臭味道，也影响顾琴、朱建华的视线，且垃圾房的建立严重影响案涉房屋的价值，严重影响顾琴、朱建华的居住环境，构成根本违约，致使顾琴、朱建华购房的目的不能实现。顾琴、朱建华无论是根据合同约定还是法律规定都有权解除顾琴、朱建华与海园公司签订的房屋买卖合同并要求海园公司赔偿损失。海园公司主张，海园公司在顾琴、朱建华、海园公司签署的《商品房买卖合同》中已履行了相应提示义务。案涉垃圾点的设置符合政府的要求且经政府验收合格。垃圾点的设置是市政规划要求，属于政府行为，非海园公司单方面行为。顾琴、朱建华因案涉垃圾点的设置要求解除合同的诉请不符合法定解除条件，也不符合约定解除的情形。综上，顾琴、朱建华诉讼请求并无事实与法律依据，请求法院驳回顾琴、朱建华全部诉讼请求。以上事实，由商品房买卖合同、房屋情况告知书、关于虞澜别院项目情况告知书、退房申请、支付凭证、建设工程规划许可证、相关政府文件及本案庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定,当事人协商一致可以解除合同，即协议解除；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同,即约定解除；另外，存在法定情形之一的如因不可抗力致使不能实现合同目的、履行期届满之前一方不履行主要债务、一方迟延履行主要债务经催告后仍未履行、一方违约致使不能实现合同目的的等，当事人可以依法解除合同，即法定解除。顾琴、朱建华认为从海园公司提供的商品房买卖合同、设计图纸、售房沙盘、承诺告知书等相关文件反映，顾琴、朱建华购买房屋附近均没有垃圾房设置。海园公司后来擅自搭建垃圾房，没有按照《商品房买卖合同》第十条的约定按时通知顾琴、朱建华，违反合同约定，致使顾琴、朱建华合同目的不能实现，顾琴、朱建华享有法定和约定解除权。一审法院认为，综合顾琴、朱建华提供的沙盘照片、房屋情况告知书、关于虞澜别院项目情况告知书等证据，并结合顾琴、朱建华、顾琴、朱建华的庭审陈述，可以认定海园公司在售楼时并未将虞澜别院1幢101室房屋附近设置生活垃圾分类投放点作为宣传内容。而之后海园公司在虞澜别院1幢101室房屋附近增设生活垃圾分类投放点。虞澜别院1幢101室房屋周边的实际情况与宣传并不一致。本案所涉的商品房系预售房屋,对于房屋及所在区域的环境，买受方只能依据出卖方提供的资料进行判断。从常理来看，房屋及周边区域环境对于买受方决定购房与否以及对购房位置及价格的预期有一定的影响。但对于商品房的买受人来说，其签订商品房买卖合同购买房屋的最终目的是用于居住。虞澜别院1幢101室房屋附近设置生活垃圾分类投放点会对房屋所在的区域环境产生一定影响，但并不足以影响买受人购房居住的合同目的的实现。故此，顾琴、朱建华认为海园公司存在根本性违约，其依法享有合同解除权的主张，一审法院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受方；出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。但顾琴、朱建华未提供证据证明增设生活垃圾分类投放点需要进行规划、设计变更，其提供的证据也不足以证明生活垃圾分类投放点的增设会对其所购商品房的质量或使用功能的正常发挥产生直接影响。故此，顾琴、朱建华认为海园公司违反《商品房买卖合同》约定，其依据合同约定享有合同解除权的主张，一审法院难以支持。综上，顾琴、朱建华主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，既不符合法定解除的情形，也不符合合同约定解除权条件，故一审法院对此主张不予支持。顾琴、朱建华诉请要求海园公司返还购房款129万元并支付相应利息损失、违约金5万元，依据不足，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告顾琴、朱建华的诉讼请求。案件受理费减半收取8430元，由原告顾琴、朱建华负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是海园公司在虞澜别院1幢101室房屋附近增设生活垃圾分类投放点，顾琴、朱建华请求解除合同的主张是否符合涉案《商品房买卖合同》第十条的约定。涉案《商品房买卖合同》第十条的约定，经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的，包括该商品房所在规划范围基础设施、公共配套建筑设计变更导致影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受方；买受方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。涉案生活垃圾分类投放点与案涉房屋北面厨房中间为高约3.7米的通风井。案涉房屋北面厨房距离通风井约8米多。案涉房屋北面厨房距离生活垃圾分类投放点12米多。从顾琴、朱建华提交的证据看，顾琴、朱建华主张生活垃圾分类投放点影响其生活、环境、身心健康，未提交客观证据，不足以证明生活垃圾分类投放点的增设会导致影响到买受方所购商品房质量或使用功能。因此，一审判决驳回顾琴、朱建华的诉讼请求，并无不当。综上所述，顾琴、朱建华的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16860元，由上诉人顾琴、朱建华负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年四月十四日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。