湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂2827民初524号原告：湖北来凤农村商业银行股份有限公司，住所地来凤县翔凤镇解放大道211号，统一社会信用代码91422800422135378M。法定代表人：董学军，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李万泉、熊小舟，该公司员工。被告：刘磊，男，生于1982年1月15日，汉族，湖北省宜城市人，住，被告：王琳，女，生于1984年2月2日，汉族，湖北省宜城市人，住，被告：湖北城峰置业有限责任公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇武汉大道龙凤夏威夷3栋2603号，统一社会信用代码91422827594224246L。法定代表人：刘新颖，该公司总经理。原告湖北来凤农村商业银行股份有限公司（以下简称来凤农商行）与被告刘磊、王琳、湖北城峰置业有限责任公司（以下简称城峰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告来凤农商行的委托诉讼代理人李万泉、熊小舟，被告刘磊到庭参加了诉讼，被告王琳、城峰置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来凤农商行向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告刘磊、王琳提前偿还原告借款本金3171270.63元及利息、罚息（自2018年10月22日起至全部借款清偿之日止，按照《住房（商业用房）按揭借款合同》的约定利率6.78%支付利息和罚息；2.请求判令被告城峰置业公司履行担保义务偿还贷款本息；3.请求判令原告对被告刘磊、王琳购买的位于来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”4幢3层302号房产（抵押物）享有优先受偿权；4.判令上述被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年4月21日，被告刘磊、王琳因购买来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”4幢3层302号房产向原告来凤农商行宏达支行申请个人商用房按揭贷款435万元，借款用途为购买房产，期限10年，2015年5月22日与宏达支行签订编号为BC2015101100236号的《住房（商业用房）按揭借款合同》，借款金额435万元，期限10年，利率6.78%，贷款采用等额本息还款方式，按月每月22日还款，贷款方式为抵押担保加保证担保，抵押物即被告购买的来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”4幢3层302号房产，被告刘磊、王琳同意用该房产抵押担保并办理了房屋他项权预告登记。同时，城峰置业公司为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2015年5月22日，宏达支行向刘磊、王琳发放个人商用房按揭贷款435万元，贷款期限10年，共120期，到期日为2025年5月22日，利率6.78%。贷款后，被告还款至2018年10月22日，截止起诉日贷款本金余额3171270.63元，利息结至2018年10月22日。由于被告不能按借款合同的约定按期偿还借款本金和利息，担保人城峰置业公司也不履行担保责任偿还，造成贷款本金及利息逾期，原告多次催收仍未偿还，贷款形成不良。为维护原告的合法权益，起诉至贵院，望判如所请。被告刘磊辩称，我与城峰置业公司的开发商是朋友关系，出于朋友关系帮忙贷款，我当时很相信城峰国际这个项目，现在只能要城峰置业公司的老总出来还款，他不还钱就把我们害了。这个门面我有权处理，但听说城峰国际的房子没有验收，没有房产证，我要求银行和政府出面协调处理。被告王琳未提交书面答辩意见。被告城峰置业公司未到庭，向本院提交书面答辩意见，辩称：1.原告主张的利率6.78%不符合案涉《住房（商业用房）按揭借款合同》的约定。该合同第五条约定，“本合同项下的借款利率按以下A方式确定：A、浮动利率。在放款日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮20%，执行年利率6.78%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人。借据确定的浮动幅度｛（借据载明的执行利率／借款发放日中国人民银行同期限档次人民币贷款基准利率）－1｝×100%。”《借款合同》签订于2015年5月22日，借款发放日为2015年5月22日，根据中国人民银行2015年5月11日发布的五年以上人民币贷款基准利率为5.65%，上浮20%，即《借款合同》中约定的执行年利率6.78%。但是，2015年10月24日，中国人民银行便将贷款基准利率下调至4.90%。按照《借款合同》关于合同期内贷款基准利率调整时如何确定新的借款执行利率的约定，自2016年1月1日起新的借款执行利率应当为5.88%。原告要求按6.78%计算利息是错误的，应当按照5.88%来计算利息。2.原告起诉时主张按年利率6.78%主张利息，但实际从2016年1月1日起就应当按5.88%计算利息。请求法院对原告收取的利息予以核实，对原告从2016年1月1日起按6.78%多收取的刘磊、王琳的利息从借款本金中扣减。3.原告要求刘磊、王琳提前偿还借款本金的主张不应得到支持。《借款合同》第十六条第（二）项第3点约定：若借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。结合本案而言，当刘磊、王琳逾期还贷构成违约时，原告应当按照《借款合同》上述条款的约定向刘磊、王琳宣布《借款合同》立即到期，然后才能向刘磊、王琳提出提前偿还借款本金的主张。原告未按照《借款合同》约定履行宣布义务，无提出提前偿还的权利。经审理查明，被告刘磊与被告王琳系夫妻关系，二人共同购买位于来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”的房屋。2015年4月10日，钟婷婷向王**出具了经公证机关公证的委托书，委托王**办理购房及银行按揭贷款等事项。2015年4月15日，刘磊与被告城峰置业公司签订编号为ESZ201505476的《商品房买卖合同（预售）》，购买由被告城峰置业公司修建的位于来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”4幢3层302号房屋。该房屋总价款为8709000元，双方约定以贷款方式付款，刘磊于2015年3月35日前支付首期房款4359000元，余款4350000元向银行申请贷款支付。2015年4月21日，刘磊以购买上述房屋为由，向湖北来凤农村商业银行股份有限公司宏达支行（以下简称宏达支行）申请按揭贷款。2015年5月22日，刘磊（借款人、抵押人）与宏达支行（贷款人、抵押权人、债权人）及被告城峰置业公司（保证人、房屋出售人）签订编号为BC2015051100236《住房（商业用房）按揭借款合同》，该《合同》约定：第一部分借款借款种类为商业用房按揭贷款；借款用途为购买来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”4幢3层302号房屋；借款金额为4350000元；借款期限为120个月，自实际放款日起算。实际放款日以借据（指借款凭证，下同）记载为准；借款利率为本合同项下的借款利率按以下A方式确定：A、浮动利率。在放款日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮20%，执行年利率6.78%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人。借据确定的浮动幅度｛（借据载明的执行利率／借款发放日中国人民银行同期限档次人民币贷款基准利率）－1｝×100%。罚息利率标准。借款人未按照约定的期限归还借款的（含提起到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；借款人未按本合同约定用途使用借款或挤占挪用借款的，在上述约定利率基础上加收30%罚息；放款方式为借款人在贷款人处开立结算账户，借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户中，再将全部借款划入房屋出售人的账户，以支付借款人在购房合同下的款项；还款方式为等额本息还款法，还款周期为每月的22日。第二部分担保保证担保：保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金等。保证期限为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。抵押担保：本合同项下的抵押物为借款人向房屋出售人购买的房屋，即本合同第二条所述的房屋。抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金等。本合同项下的债务发行期限届满（含贷款人宣布债务提前到期）或者出现本合同约定的其他违约情形的，贷款人债权未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。第三部分违约责任发生下列情形之一的，构成借款人违约：借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的；借款人、抵押人、保证人未履行本合同项下任何义务，或违背本合同项下的陈述、保证或承诺的……。借款人违约，贷款人有权采取下列一项或者多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。签订借款合同当日，刘磊向宏达支行填写了借据，宏达支行将4350000元贷款发放至刘磊在宏达支行开设的个人银行账户。借款后，刘磊偿还借款本金1178729.37元，自2018年10月22日后，借款本息均未偿还，原告故诉诸本院，要求被告刘磊、王琳提前偿还借款本息，并要求被告城峰置业公司履行担保义务及原告享有对刘磊、王琳购买的位于来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”4幢3层302号房屋优先受偿权。另查明，刘磊与城峰置业公司于2015年5月12日就刘磊购买的来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”4幢3层302号房屋向来凤县住房和城乡建设局进行了房屋预告登记，同日，宏达支行就该房屋在来凤县住房和城乡建设局办理了房屋他项权利登记。再查明，宏达支行系来凤农商行的分支机构，其权利义务由来凤农商行行使。上述事实，有原告来凤农商行向本院提交的原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、授权委托书、被告城峰置业公司营业执照及企业信息公示报告、被告刘磊、王琳的身份证及结婚证、商品房买卖合同（预售）、借款申请书、公证书、住房（商业用房）按揭借款合同、借款凭证、贷款发放、回收本金、利息交易流水、房屋预先登记证明、房屋他项权预先登记证明等证据予以证实，本院记录在卷佐证。本院认为，原告来凤农商行与被告刘磊、城峰置业公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》不违反法律的强制性规定，依法成立并具备法律效力。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。原告来凤农商行按照合同约定向被告刘磊指定的银行账户发放了借款4350000元，被告刘磊应当按照合同的约定还本付息。被告刘磊向来凤农商行偿还了部分借款本金及利息后，未继续履行还款义务，构成违约。依照双方签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》的约定，借款人违约，贷款人有权“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。”故，原告向本院起诉宣告借款到期并要求被告刘磊提前偿还借款本息的请求，合理合法，本院予以支持。被告刘磊作为一个完全民事行为能力人，应当知晓签订借款合同及借据所产生的法律后果，应当履行偿还借款本息的义务。依照《住房（商业用房）按揭借款合同》的约定，借款利率在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率。被告城峰置业公司提出的“2015年10月24日，中国人民银行便将贷款基准利率下调至4.90%，自2016年1月1日起新的借款执行利率应当为5.88%”，辩称意见成立，本院予以采信。但被告城峰置业公司未举证证实原告2018年10月22日前收取的利息超出了年利率5.88%的标准，对其提出“从2016年1月1日起按6.78%多收取的刘磊、王琳的利息从借款本金中扣减”的辩称意见，本院不予支持。本院认定，截止2018年10月22日，被告刘磊尚欠原告借款本金3171270.63元未偿还。被告刘磊没有偿还上述借款本金，应当按照《住房（商业用房）按揭借款合同》的约定，支付利息及罚息至借款本息付清之日止。原告来凤农商行与被告城峰置业公司签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定被告城峰置业公司为被告刘磊在原告来凤农商行的借款本金及利息承担连带保证责任，故原告来凤农商行要求被告城峰置业公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》中明确约定了被告刘磊用其购买的位于来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”4幢3层302号房屋为其在原告来凤农商行的借款本金及利息、罚息提供抵押担保并办理了他项权预告登记手续，原告来凤农商行取得了上述抵押物的抵押权，故原告来凤农商行有权申请人民法院拍卖抵押物所得的价款优先受偿。从本院查明的事实看，被告王琳委托被告刘磊办理购买房屋及按揭贷款事项，系事实上的抵押财产共有人和共同债务人，故原告来凤农商行要求其与刘磊共同偿还上述借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告王琳、城峰置业公司经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本案应依法缺席审理判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十八条、第四十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘磊、王琳于本判决生效之日起15日内偿还原告湖北来凤农村商业银行股份有限公司借款本金3171270.63元及利息、罚息（利息按照《住房（商业用房）按揭借款合同》的约定计算，自2018年10月23日起支付至贷款本息付清之日止）。二、被告湖北城峰置业有限责任公司对本判决第一项所确认的债务承担连带保证责任。被告湖北城峰置业有限责任公司承担连带保证责任后，在其承担的保证责任范围内有权向被告刘磊、王琳追偿。三、原告湖北来凤农村商业银行股份有限公司对被告刘磊、王琳提供的抵押财产即位于湖北省来凤县翔凤镇和平路32号“城峰国际商业广场”4幢3层302号房产折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第一项所确认的债务范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32170元，减半收取计16085元，由被告刘磊、王琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨光红二〇二一年四月二十六日书记员  向卉珍