湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初1162号原告：周欢艳，女，1983年9月15日，汉族，住邵东市。委托代理人：谢承美，邵东市蓝天法律服务所法律工作者。被告：李小鹞，女，1969年11月27日出生，汉族，住邵东市两市。被告：邵东县金帮物业管理有限公司，住所地：邵东市大禾塘街道办事处创业大道8号。法定代表人：金利国。原告周欢艳与被告李小鹞、邵东县金帮物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“金帮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日受理后，依法由审判员刘玉石适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告周欢艳及其委托代理人谢承美、被告李小鹞到庭参加了诉讼。被告金帮公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周欢艳向本院提出诉讼请求：1．依法撤销原告周欢艳与被告李小鹞在2020年10月3日签订的房屋买卖合同；2．判决被告李小鹞返还原告周欢艳购房定金80000元；3．判决被告金帮公司返还原告中介费15000元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年10月30日，原告到被告金帮公司了解购房相关信息，金帮公司介绍原告到邵东汽车西站被告李小鹞家看房后，原告提出一次性无力支付全部购房款，要分批缴款。金帮公司提出先交80000元定金，然后由金帮公司承诺借款或帮助原告（乙方）办理按揭付款方式付购房款。原告偏信于金帮公司将定金、中介费缴纳，此后被告金帮公司不守口头承诺履行借款和帮助按揭筹款，导致原告无力全款支付被告购房款。原告认为被告金帮公司欺骗原告，与被告李小鹞恶意串通，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。被告李小鹞辩称：一、被告不退定金符合法律及合同规定。根据双方签订的房屋买卖合同，原告有先履行支付房款的义务，并约定了原告未按约支付房款，定金归被告所有；原告多次要求被告降低房屋价款，并以各种理由拖延支付房款，被告同意降价2万，原告仍不支付房款至今，2020年12月17日，被告微信通知原告及其丈夫二人已构成违约，合同不再履行，涉案房屋将再次续租及挂卖。二、原告诉称二被告恶意串通，没有依据。合同协商过程中，被告明确提出不能用涉案房屋为原告办理抵押贷款，应由其自行筹款，原告及其丈夫表示同意，双方划去合同第四条第三款关于按揭贷款的条款；中介是否另行同意帮助原告贷款及是否按揭贷款应由原告举证，被告没有出具同贷书办理按揭贷款的义务，而且即使原告与中介另有规定，根据合同相对性，是其双方间的法律关系，与被告无关，原告所受损失系其违约所致，并非二被告恶意串通。三、双方间的房屋买卖合同已经解除。合同履行期间，被告考虑到原告筹款困难，多次给予其宽限期，已经尽了超出了合同协助义务必要的容忍限度，自2020年12月17日被告微信通知原告之日起，该房屋买卖合同已经解除。原告要求先过户房屋以办理按揭贷款等理由拖延支付购房价款，实际是想要被告降价，其要求没有任何法律或合同依据，明显违背诚信原则，被告依法行使合同解除权，依据合同收取其定金合法合约。被告金帮公司未到庭应诉，本院视为其放弃答辩、质证的权力。为证明其主张原告周欢艳向本院提交了原、被告的身份信息复印件，房屋买卖合同，定金、中介费收据，原告与金利国的通话录音及文字记录，并申请了证人张某出庭作证。被告李小鹞向本院提交了房屋买卖合同，其与原告微信聊天记录，与张路军、张路军姐姐的通话录音及文字记录，李小鹞办过户及腾房用去的费用及损失说明。经双方庭审质证，本院确认房屋买卖合同、定金及中介费收据的真实性，原告周欢艳与被告李小鹞微信聊天记录的真实性；对证人张某所作证言，被告李小鹞提出证人系中介人之一，并收取了中介费，且证人与原告系远房亲戚，故对其所作证言，本院不予采信。经审理查明：原告周欢艳（乙方）经被告金帮公司（中介方）介绍，有意购买被告李小鹞（甲方）家位于邵东汽车西站的房屋，原告看房后，经三方合意，于2020年10月3日签订了《房地产买卖合同》。合同约定：“……三、甲方在乙方付清房款后，于2020年10月8日前交房给乙方……四、……1．首次定金价为捌万元，大写：80000.00元；……3、双方协商一致乙方做按揭贷款双方交资料审批后付清按揭外的首付款，按揭款由银行转至甲方账户。五、……2．乙方付购房定金后，如乙方违约……或签订合同后不按约定在1内支付首付款及尾款，均属于违约，乙方所付购房定金及已付房款不退且此合同于违约半个月后自动作废，甲方可另行处理此房……六、签订此合同时，中介方即收取双方各1%的中介费，签订合同后，如有违约，此中介费不退。七、双方约定其他事项：乙方转账流水，每转一笔，甲方打一个收据，全款在一个月内付清。……”。合同签订后，原告于当日将购房定金8万元支付给被告李小鹞，将中介费1.5万元支付给被告金帮公司，二者分别向原告出具了收据。经原告与被告李小鹞协商，由被告李小鹞办理过户手续，原告将尾款付清后即过户，后原告因其资金周转问题，一直未支付购房款，截止至2020年12月17日，原告仍未付清全部房款，被告李小鹞微信通知原告因其违约解除合同，并将房屋重新挂卖。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点主要有两个：一、本案中的《房地产买卖合同》是否可解除？原告周欢艳与被告李小鹞、金帮公司于2020年10月3日签订的《房地产买卖合同》系三方合意，合同内容不违反相关法律规定，属于合法有效的民事合同，双方应当按合同约定履行自己的义务。案涉房屋买卖合同于2020年10月3日签订，根据合同第五条第二款（其中“或签订合同后不按约定在1内支付首付款及尾款”中的“1内”，根据合同全文及常理推断，其真实意思应为1个月内）、第七条的约定，原告应于1个月内付清全部房款，违约半个月后合同自动作废，因原告一直未付清全部房款，到期后，被告李小鹞有权解除该合同，故2020年12月17日被告李小鹞通知原告重新挂卖涉案房屋时，该合同已经解除。案涉合同于2020年10月3日成立，于2020年12月17日解除，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用当时的法律、司法解释。二、购房定金和中介费是否应该退还原告？根据合同第五条第二款、第六条约定，原告方违约，购房定金及已付房款、中介费均不退还。合同第七条约定原告应于1个月内付清全部房款，房款付清后被告李小鹞方将房屋过户给原告，原告有先履行义务，但原告仅向被告李小鹞支付购房定金8万元，至2020年11月4日原告仍未支付尾款，已构成违约，故购房定金和中介费均不应退还原告，对原告要求被告李小鹞退还其购房定金、被告金帮公司退还其中介费的诉讼请求，本院不予支持。原告陈述被告金帮公司承诺帮其借钱或办理按揭贷款，系金帮公司过错导致其未能按约付清房款，没有充分的证据予以证明，且原告在购买房屋时理应考虑到自己的经济状况，而不能将筹集购房资金的压力和义务转给他人，根据合同第四条划去的条款亦可以推定，合同未约定被告李小鹞（甲方）和被告金帮公司（中介方）有协助原告办理按揭贷款的义务，故对原告的该意见本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周欢艳的全部诉讼请求。案件受理费2175元，减半收取1088元，由原告周欢艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  刘玉石二〇二一年四月一日法官助理郭雯代理书记员  姚 栋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。