江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1102民初1207号原告：郑剑红，女，1976年3月10日出生，汉族，个体户，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：徐振辉，江西衡旭律师事务所律师，特别授权。被告：杨祖兴，男，1955年11月6日出生，汉族，退休工人，住江西省上饶市信州区。被告：郑华英，女，1957年12月21日出生，汉族，退休工人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：曾艳祖，江西帝经律师事务所律师，特别授权。原告郑剑红诉被告杨祖兴、郑华英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑剑红及其委托诉讼代理人徐振辉，被告郑华英及其委托诉讼代理人曾艳祖到庭参加了诉讼。被告杨祖兴经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑剑红向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与两被告签订的《店面租赁合同》；2.请求判决两被告共同返还原告剩余租金10150元；3.请求判决两被告共同支付原告搬迁费2032.5元（50元×40.65㎡）、停产停业损失费25121.7元（103元×40.65㎡×6个月）、装修补偿28455元（700元×440.65㎡），合计55609.2元，上述2、3项请求款项共计65769.2元；4.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：原告与两被告系租赁关系，被告一与被告二系夫妻关系，两被告系房东。2017年10月31日，原告与两被告签订了《店面租赁合同》，两被告将其所有的坐落在信州区40.65㎡的店面出租给原告。租期为3年，自2017年10月31日起至2020年10月31日止，租金34800元一年，店面租赁期间，原告经过被告同意对租赁店面进行了装修，用于自主经营水饺店，原告每年也都按期向被告缴纳了租金。2020年7月14日，上饶市信州区人民政府下发《关于对上饶市中心城区水南片区棚户区（一期）综合改造项目国有土地上房屋征收的决定》，征收范围涉及原告承租的店面房屋，征收开始后，原告搬离店面停止了经营，同月，两被告与上饶市信州区房屋征收补偿办公室签订了《房屋征收补偿协议书》，其中获得案涉店面房屋的搬迁费2032.5元（50元×40.65㎡）、停产停业损失费25121.7元（103元×40.65㎡×6个月）、装修补偿28455元（700元×440.65㎡），合计55609.2元。原告认为，原告用于经营水饺店单方投入装修的40.65㎡店面房屋，对其享有该店面的经营价值、装修价值，因政府征收行为，原告从店面搬离停止经营后，两被告作为店面的房东，获得的相应搬迁费，停产停业损失费、装修补偿都应当交付原告所有。此外，原告与两被告的租赁合同租期自征迁行为开始时还剩余3.5个月到期，相应剩余的10150元租金应当由两被告予以退还原告，故此，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告杨祖兴未答辩。被告郑华英辩称，1.原告起诉与事实不符，请求驳回。租赁合同实际履行完毕，不存在影响承租人的经营价值，更不存在返还租金。2.原告在诉讼中存在部分伪造编造证据，原告与被告签订合同事实，原告不存在与被告1签订合同，根据合同相对性原则，希望实事求是。3.原告不存在店面的装修装潢，也不就存在此项补偿费用，仅有在店面里面的两个玻璃门是原告安装，在合同履行完毕后，原告拆回。合同履行完毕也就不存在停业停产。4.诉状原告称2020年7月14日搬离，明显与事实不符，2020年7月14日只是征迁公告，不能证明原告此时搬离房屋，且该决定并不是法律依据。原告围绕诉讼请求向本院提交原告身份证、《店面租赁合同》两份、国家企业信息公示系统工商信息打印件一份、借记卡账户历史明细清单复印件一份、《上饶市信州区人民政府关于对上饶市中心城区水南片区棚户区（一期）综合改造项目国有土地上房屋征收的决定》《房屋征收补偿协议书》一份、案涉店面照片4张。被告围绕诉讼主张向本院提交了《店面租赁合同》一份、2021年10月31日、2020年11月4日拍摄的案涉店面照片、案涉店面内部视频。上述证据，原、被告无争议的，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交的与被告杨祖兴签订的《店面租赁合同》承租方“杨祖兴”系写在纸条上粘贴上去，且纸条覆压郑华英名字，关于“杨祖兴”签名是不是其本人笔迹，因杨祖兴未到庭，其本人未提出异议，郑华英提出的不是杨祖兴本人字迹异议即使成立，对郑华英在本案中责任并不因此减少，且两被告系夫妻关系，存在夫妻代理可能性较高，故本院认为，原告与杨祖兴签订的《店面租赁合同》系真实的。本案实际是政府拆迁行为引发的房屋租赁纠纷，案涉拆迁补助涉及两被告的共同财产，将杨祖兴列为被告，更有利于争议解决。关于案涉店面装修问题，原告从卖鞋子业主受让店面，并经营水饺，其提供照片确实有增设设施和装修部分，但装修价值多少，原告并不证明清楚。本院经审理认定事实如下：原告从被告处承租坐落于上饶市信州区店铺经营餐饮，并向案涉店面前承租者支付了4.6万的店面转让费，租期自2017年10月31日至2020年10月31日止，共三年，租金每年34800元，每年一交，最后一年租期的租金原告于2019年10月28日交付给郑华英。2020年7月14日，上饶市信州区人民政府决定征收案涉店面，2020年7月15日，被告与上饶市房屋征收补偿办公室签订房屋征收补偿协议书，约定搬迁补偿3000元、停产停业损失25116元、装修补偿28448元。原告于2020年11月份搬离案涉店面。双方因对租金及搬迁补偿等问题产生争议协商不成，故原告诉至本院。本院认为，原告、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。征收是物权发生变动方式之一，2020年7月15日，被告已经与政府签订房屋征收补偿协议书，故案涉房屋自该协议生效之日，协议已经生效，案涉店面所有权不归被告，故被告收取2020年7月15日至2020年10月31日的房屋租金34,800/12×3.5=10,150元没有法律依据，应当返还给原告。关于案涉店面的搬迁费问题，该店面在拆迁前实际是原告在占有经营，搬迁只发生于原告，故搬迁费3,000元归原告较为合理。关于案涉店面的装修补偿问题，通过庭审调查，原告确实有装修，原告支付了转让费给其前手承租案涉店面，店面转让费作为行业习惯，其性质为受让店面资产及经营价值而支付的等价，故店面转让费包括案涉店面受让时的装修价值，原、被告签订的《店面租赁合同》未约定租期届满后装修价值的归属，原、被告之间房屋租赁合同未能履行至约定租期届满，不能归责于双方，但原告不能提供证据证明装修损失，本院根据公平原则酌定被告支付原告装修补偿20,000元。关于停产停业损失问题，政府拆迁行为确实会对原告经营产生影响，但也不能简单认为单造成原告停产停业损失，被告因拆迁不能继续享有租金收入也是一种停产停业损失，被告因政府拆迁行为而不能与原告履行租赁合同至届满，原告未解除租赁合同，仍占有房屋至合同期满，对自身损失扩大本身具有过错，且原告也未能证明其停产停业损失具体数额，原告收到拆迁公告时至约定的租赁期满期限还差3.5个月，本院综合拆迁对原、被告影响大小及利益权衡因素酌定原告享有停产停业损失补偿款3,000元。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十条、第七百零三条、第七百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨祖兴、郑华英在本判决生效后三日内返还原告郑剑红租金10,150元，支付原告郑剑红搬迁补偿款3,000元、装修补偿款20,000元、停产停业损失补偿款3,000元，合计36,150元；二、驳回原告郑剑红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元（已减半收取），由原告郑剑红负担361元，被告杨祖兴、郑华英负担361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  储德水二〇二一年四月七日书记员  黄佳玲