新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终713号 上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路280号（6-9层）。 主要负责人：霍炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕雷雷，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：昌吉市第七小学，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市青年南路177号。 法定代表人：胡劲松，该小学校长。 委托诉讼代理人：李敬，男，昌吉市第七小学教师。 原审第三人（被执行人）：昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工路28号。 法定代表人：柴太山，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工路。 法定代表人:柴太山，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：柴太山，男，1958年10月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 原审第三人共同委托诉讼代理人：高永利，男，该公司员工。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称华融资产新疆分公司）因与被上诉人昌吉市第七小学，第三人昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司（以下简称宏伟房地产公司）、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司（以下简称浩源水利建设公司）、柴太山申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产新疆分公司的委托诉讼代理人吕雷雷，被上诉人昌吉市第七小学的委托诉讼代理人李敬，原审第三人宏伟房地产公司、浩源水利建设公司、柴太山的共同委托诉讼代理人高永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融资产新疆分公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初1753号民事判决；撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301执异32号执行裁定书，准许执行昌吉市长宁路76区4丘51栋W1号中第五层办公楼。事实和理由：一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判决本案执行标的排除执行，但结合本案事实，一审法院应当准许执行本案案涉房产。昌吉市第七小学与宏伟房地产公司签订的《开发合同书》的性质并非买卖合同，本案诉争房屋系不动产，根据物权法定原则，不动产必须登记后才能对抗第三人，而上诉人是诉争房产的抵押权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同......”，该条明确规定双方签订的是“书面买卖合同”，而被上诉人与第三人昌吉宏伟房地产公司签订的却是《开发合同书》，两个合同的性质有本质区别。被上诉人在一审中未提供任何支付房屋价款的证据，同时在答辩过程中也陈述“不存在学校付款购买涉案房屋”的事实。一审法院也认定争议房屋系被上诉人通过开发协议置换的房产，因此，被上诉人与宏伟房地产公司并无买卖合同关系；昌吉市第七小学就案涉房屋过户登记存在重大过错，被上诉人就涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除上诉人强制执行的民事权利。自登记发证之日至抵押登记之日，期间四年零六个月，被上诉人有充足的时间办理过户登记却未办理，这明显是消极的不行使登记权利。同时，在案涉房屋办理合法有效的抵押登记后，被上诉人也未及时提出异议，直至华融资产新疆分公司提出执行申请后才开始主张权利，故被上诉人就涉案房屋的过户登记存在重大过错，不是善意取得，上诉人有权申请执行案涉房屋。 昌吉市第七小学辩称，上诉人要求执行昌吉市76区4丘52栋W1（3--5层）中的第五层的房产，无事实和法律依据。从2012年至2017年间，七小曾多次向宏伟房地产公司提出将五楼的产权从案涉整栋楼的大房产证中分离出来过户给七小，但宏伟房地产公司一直以各种理由拖延不办。七小提请执行异议是为了保护学校国有资产避免流失，有事实及法律依据。上诉人及上海浦东发展股份有限公司昌吉支行在接受资产转移及放贷前，对借款人的信用等级，抵押物的权属以及实现抵押权的可行性承担的审查义务没有完全到位，存在重大失误，违反了《中华人民共和国商业银行法》“商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损坏国家利益、社会公共利益”的规定。七小认为新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301执异32号执行裁定书及（2020）新2301民初1753号民事判决书认定事实清楚，请求维持原判。 宏伟房地产公司、浩源水利建设公司、柴太山述称，请求维持原判。 华融资产新疆分公司向一审法院起诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301执异32号执行裁定书，准许执行昌吉市长宁路76区4丘51栋W1号中第五层办公楼。 一审法院认定事实：华融资产新疆分公司与浩源水利公司、宏伟房地产公司、柴太山公证债权文书一案，新疆维吾尔自治区昌吉市公证处于2017年2月24日作出（2017）新昌证字第1077号执行证书，确定截至2017年1月5日，浩源水利公司尚欠上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行到期贷款本金4965717.26元、利息89012.06元，浩源水利公司还应承担自2017年1月5日至本案执行完毕前新产生的罚息（按计收罚息日适用的贷款执行利息加收50％执行）；宏伟房地产公司及保证人柴太山也是被执行人，执行公证费15164元由浩源水利公司、宏伟房地产公司、柴太山承担。浩源水利公司、宏伟房地产公司、柴太山拒不履行生效公证文书所确定的给付义务，上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行向法院申请强制执行。在法院执行过程中上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行将该笔债权依法转让给华融资产新疆分公司。2019年5月5日，法院作出（2019）新2301执异20号执行裁定书，变更华融资产新疆分公司为本案的申请执行人。2019年6月2日，法院作出（2019）新2301执恢511号执行裁定书，并于2019年6月3日对登记在被执行人宏伟房地产公司名下位于昌吉市X区X丘XX栋X（3至5层）中的第五层房产（产权证号：昌市房字第XXXX号）在昌吉市房地产管理局办理了轮候查封手续。另查明：位于昌吉市XX区X丘X栋X（3至5层）中的第五层房产（产权证号：昌市房字第XXXX号）系宏伟房地产公司开发建设，在昌吉市房管部门办理登记，登记发证日期为2009年4月21日。浩源水利公司向上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行借款，2013年11月22日，宏伟房地产公司将涉案房屋进行了借款抵押，并于2013年11月25日在昌吉市房地产管理局办理抵押登记。2000年5月8日，昌吉市城郊办事处中心小学（甲方）与宏伟房地产公司（乙方）签订了一份《开发合同书》，该合同书约定：甲方提供2000平方米的场地，由乙方进行开发建设综合楼；经双方协商将拟建的建筑物按7：1比例补偿，即每建7个平方米的房屋，给甲方补偿1个平方米的房屋，车道面积属甲方，所补偿的房屋面积一到六层平均分配，也可由乙方按总计价700000元为基数，折算房屋进行补偿；竣工后房屋产权证由乙方办理，费用由产权所属者承担，双方还约定了其他相关权利义务。综合楼竣工后，宏伟房地产公司将综合楼的第五层产权交付昌吉市城郊办事处中心小学所有。2002年12月4日，昌吉市人民政府下发昌市证发（2002）117号文件，撤销昌吉市城郊中心小学，成立昌吉市第七小学，在昌吉市原址基础上成立昌吉市第七小学。2005年，昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司为被告昌吉市第七小学修建润德楼。因被告昌吉市第七小学资金紧张通过昌吉市教育局把五楼的办公室转入昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司名下由其管理使用。截至2012年1月6日，被告昌吉市第七小学尚欠昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司工程款356，126.52元。双方签订了一份《关于支付剩余工程款和移交代管房产的协议书》，该协议书约定：昌吉市第七小学支付拖欠昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司工程款356126.52元后，昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司（暂留上楼梯左手顺序五间房）向昌吉市第七小学移交其余代管房屋。2012年12月28日，被告昌吉市第七小学向昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司支付了356126元的工程款。2013年1月22日，昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司向被告昌吉市第七小学出具了工程款356126元的发票。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”法院轮候查封的位于昌吉市X区X丘X栋X（3至5层）中的第五层的房产（产权证号：昌市房字第XXXX号）虽然登记在宏伟房地产公司名下，但该房屋是被告用土地置换的房产。按《开发合同书》约定涉案的房产在竣工验收交付使用后，产权归被告所有。且按约定应由宏伟房地产公司为被告办理产权证书等相关手续，宏伟房地产公司未按约定为被告办理相关产权手续，将该房产进行了抵押。从被告提供的《开发合同书》《关于支付剩余工程款和移交代管房产的协议书》、付款发票、年报、表册等证据，足以认定争议房屋系被告通过开发协议置换的房屋，且该开发协议书签订于2000年5月8日，涉案房屋于2019年6月3日被查封，2012年1月6日，被告与昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司签订《关于支付剩余工程款和移交代管房产的协议书》，双方对涉案房屋的移交进行了约定。因此，原告中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司要求执行昌吉市长宁路76区4丘51栋W1号中第五层办公楼，无事实和法律依据，法院不予支持。遂判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案争议焦点为：被上诉人昌吉市第七小学对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，案涉房屋虽已登记在宏伟房地产公司名下，但被上诉人提交的昌吉市城郊办事处中心小学与宏伟房地产公司于2000年5月8日签订的《开发合同书》约定：“一。学校（甲方）提供约2000平米的场地，由乙方（宏伟房地产公司）进行开发修建综合楼……四。经双方协商，将拟建的建筑物按7:1比例补偿，即按照每建造7平米的房屋，给学校补偿1平米的房屋……十一。竣工后房屋常劝着我那个由公司办理费用由产权所有者承担，双方需提供相应的手续……”工程竣工验收后，宏伟房地产公司将案涉房屋交付给昌吉市城郊办事处中心小学使用，并按照学校的要求为案涉房屋在学校一侧单独安装了上下五楼的楼梯。但在办理房屋产权证时只办理了整个综合楼的一个大房产证，未按约定为昌吉市城郊办事处中心小学办理案涉房屋的相关产权手续。2002年12月4日，昌吉市人民政府下发昌市证发（2002）117号文件，撤销昌吉市城郊中心小学，在昌吉市原址基础上成立昌吉市第七小学。2012年1月6日昌吉市第七小学就与昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司签订《关于支付剩余工程款和移交代管房产的协议书》，双方对案涉房屋的移交进行了约定。上述事实足以证实被上诉人昌吉市第七小学对案涉房屋系用土地置换的房产，房屋未及时过户的过错不在被上诉人而在于第三人宏伟房地产公司。宏伟房地产公司在被上诉人不知情的情形下，将整栋综合楼包括案涉五楼的房屋于2013年抵押借款，并被一审法院于2019年办理了轮候查封。在执行案涉房屋过程中，被上诉人提出执行异议引发该案。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从一、二审查明的事实来看，被上诉人昌吉市第七小学合法占有案涉房屋符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定。上诉人认为被上诉人无权用土地置换房屋以及要求执行昌吉市长宁路76区4丘51栋W1号中第五层办公楼，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54333元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 睿 审 判 员  宋晓蕾 审 判 员  赵 丽 二〇二一年四月二十九日 法官助理  马睿昱 书 记 员  赵 媛