江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1236号上诉人（原审原告）：江阴市凯育热电有限公司，住所地江阴市徐霞客镇峭岐创业路31号。法定代表人：朱凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈国彪、蔡小燕，江阴市要塞法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江阴康丽服装有限公司，住所地江阴市徐霞客镇峭岐迎宾大道11号。法定代表人：夏婉珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏海芳，江苏宏润（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳，江苏宏润（江阴）律师事务所实习律师。上诉人江阴市凯育热电有限公司（以下简称凯育公司）因与被上诉人江阴康丽服装有限公司（以下简称康丽公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。凯育公司上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院查明事实不清。1.对转让协议的性质和效力认定错误。其与康丽公司签订的转让协议是双方一致真实意思表示，且不违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效。事实上，该转让协议包括两个方面，一是资产的转让，所转让的建筑物为建筑材料价款，含建筑物、附属物及基础设施，并未约定权属的变更，不属于《合同法》52条规定的无效情形。康丽公司受让后在原基础上翻建的房屋，属违章建筑。二是土地租赁权的变更，即因租赁土地上的附属物进行了转让，原其向政府租赁的土地权利也同时转让。2.对其与康丽公司土地转租合意和土地租赁权变更查明不清，对康丽公司的违约行为只字不提，显失公正。双方签订的转让协议第三条明确约定：“本协议签订后7天内，甲方协助乙方到政府办理上述约18亩土地的租赁变更手续，在甲方交付上述资产并且土地承租人变更为乙方后，相关的土地费用由乙方直接支付给政府”，显然这是土地租赁权的变更，并不是转租的意思表示。由于康丽公司未按约在约定期限内与政府签订土地租赁协议，故转让后的该土地租赁方人仍是其，而使用人是康丽公司，即其与康丽公司形成了事实上的租赁合同关系。2019年5月6日政府向其发出了租金催告函，其在多次电话催告康丽公司无果的情况下，于2019年11月30日向康丽公司发出告知书，但康丽公司仍未履行转让协议第七条约定，导致政府于2020年1月19日向江阴市人民法院提起诉讼。由此可见，康丽公司违约行为明显存在，按转让协议第十条理应支付违约金。3.对事实上的租赁关系的税金事实查明不清，认定错误。一审法院既然已查明，康丽公司也确认截止2018年12月31日，康丽公司应支付土地占用费2064800元，该金额是根据土地面积、使用年限、租赁标准得出的。康丽公司提供的税金的证据也证明了税金标准为每平方每年四元钱。从康丽公司提供的交税证据看，2014年交税740.01元，2015年交税16960.04元，2016年第一季度交税14740.01元。而按其计算至2016年第一季度应付税金179959元，扣除康丽公司支付部分，还应支付其税金147518.94元。一审法院却以因涉及案外人为由而不予支持，显失公正。二、一审法院适用法律错误。一审认定转让协议无效，不符合《合同法》第52条规定的情形。即使房屋转让无效，但对土地使用权约定是有效的。既然适用《合同法》58条规定，又判决不予返还、迁让和赔偿明显错误。被上诉人康丽公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。1、凯育公司和其之间不存在土地租赁关系，凯育公司无权主张租金。双方转让协议本质是买卖合同关系，协议约定其向凯育公司购买案涉土地上建筑物构筑物，以及附属基础设施，并非购买建筑材料。其在合同中的义务为支付转让价款。合同签订后其如约向凯育公司支付了合同价款取得了转让资产的所有权，故其与凯育公司之间是基于转让协议形成的买卖合同关系。双方不存在土地租赁关系。本案中，凯育公司并非案涉土地所有权人，双方并未达成任何转租的合意，故双方不存在任何形式的土地租赁关系。2、其不存在任何违约行为，无需支付违约金。协议签订后，其已经履行完毕协议约定的全部义务。不存在违约行为。相反，在转让协议中第三条约定，协议签订7日内甲方协助乙方到政府办理上述18亩土地租赁变更手续，表明凯育公司具有履行协助其办理土地变更租赁相关手续的义务。但是凯育公司违反该协议义务，应该向其支付违约金。3、其并非土地使用税金的缴纳义务人，首先，税金并非法院所调整的内容。其次，根据凯育公司提供的2020年1月9日霞客政府出具的情况说明载明谁使用谁缴纳土地使用税为原则，则案涉土地实际使用人是江阴市金合欢染织有限公司（以下简称金合欢公司）。凯育公司向一审法院起诉请求：1、判令康丽公司立即迁移出占用的创业路31号土地；2、判令康丽公司支付土地租金2064800元、土地使用税金341048元（计算至2018年12月31日止），并偿付自2019年1月1日起至实际搬迁之日止的土地租金；3、判令康丽公司承担违约金350万元。一审法院认定事实：2012年，凯育公司与康丽公司签订转让协议1份，约定由凯育公司将其向政府承租的峭岐白屈港以东、创业路以西、迎宾大道以南的土地中约18亩范围内的建筑物、附属物及基础设施转让给康丽公司，转让价格700万元。协议第三条：协议签订7天内，凯育公司协助康丽公司到政府办理土地租赁变更手续，在凯育公司交付上述资产且土地承租人变更为康丽公司后，土地费用由康丽公司直接支付给政府。如有违反协议，应向对方支付违约金350万元，如违约金不足以弥补实际损失，违约方还应赔偿损失。2019年11月30日，凯育公司向康丽公司发出告知书，要求康丽公司在收到告知书7天内去政府办理土地租赁变更手续，并立即付清土地租金。2020年1月3日，凯育公司具状诉至法院。2020年1月19日，江阴市霞印贸易有限公司（以下简称霞印公司）以凯育公司为被告诉至法院，要求凯育公司支付拖欠的土地租金。审理中，双方达成调解协议法院出具（2020）苏0281民初1486号民事调解书确认：一、截至2018年12月31日，凯育公司结欠霞印公司土地租金3054041元，由凯育公司于2020年6月30日前付清；案件受理费15616元，由凯育公司负担，于2020年6月30日前给付霞印公司。一审中，关于土地租金，凯育公司陈述称：双方一共签订了3份转让协议，2012年11月签订了2份，2016年12月签订了1份，分别涉及土地面积11543平方米、1855平方米和1102平方米，合计14500平方米，其主张的土地租金2064800元计算方式如下：11543平方米×25元/年/平方米×6年+1855平方米×25元/年/平方米×6年+1102平方米×25元/年/平方米×2年。除本案中提供的转让协议外，另外2份协议也约定了土地租赁变更及违约责任，但由于保管不善，该2份协议无法提供。康丽公司对凯育公司实际交付土地面积14500平方米及案涉土地25元/年/平方米的租金标准予以认可，但表示双方之间无租赁合同关系，因此无需支付土地租金。关于土地使用税金，凯育公司提交了部分缴款凭证及税收缴款书，称他公司在2013年-2015年代康丽公司支付土地使用税143856元，在2016年支付第一季度土地使用税11988元，合计155844元；此外，他公司还代张卫民（使用土地1855平方米）支付2013年-2016年第一季度的土地使用税24115元。以上两部分土地使用税合计179959元。对此，康丽公司提交了2014年-2019年金合欢公司的缴款凭证，其称金合欢公司系他公司的关联公司，他公司在购买了凯育公司的资产后，将资产改造并交由金合欢公司实际使用，金合欢公司自行缴纳了土地使用税。上述事实，有转让协议、资产租用协议书、告知书、税收缴款书等及当事人陈述在卷予以佐证。一审法院认为：一、关于转让协议的性质。根据协议的约定，系凯育公司向康丽公司出售其名下的建筑物及构筑物，由康丽公司支付对价，故就转让的标的资产而言，双方之间形成了买卖合同关系。基于不动产的特殊性，双方对变更土地租赁作出约定，从该约定的内容来看，案涉土地的出租人是政府，凯育公司在庭审中表示双方约定的变更租赁，其实质为凯育公司解除与政府的租赁合同，转由康丽公司直接与政府建立租赁合同关系，由此可见，凯育公司与康丽公司之间并无土地转租的合意，而康丽公司也未向凯育公司支付过土地租金，双方就案涉土地未形成事实上的租赁合同关系，故法院对凯育公司关于双方之间成立土地租赁合同关系的主张不予采信。二、关于转让协议的效力。根据凯育公司的陈述，其转让的建筑物和构筑物均未办理建设工程规划许可证，且案涉土地使用权性质为集体土地，故上述建筑物、构筑物依法禁止流通，凯育公司与康丽公司的转让协议依法应属无效。合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据双方的陈述，康丽公司购买标的物后进行了改造，即标的物的性状发生了根本改变，且康丽公司使用标的物已近10年，综合考虑标的物恢复原状的可能性、必要性，同时结合经济原则，案涉标的物应以不返还为宜，康丽公司支付的对价凯育公司亦无需返还。三、关于凯育公司的主张。1.关于土地租金。凯育公司基于与霞印公司之间的租赁合同取得了对案涉土地占有、使用和收益的权利，康丽公司占有其租赁的土地，故凯育公司有权向康丽公司收取占有期间的土地使用费。康丽公司对占有土地的面积及凯育公司主张的租金标准予以认可，结合凯育公司主张的费用计算时点，截至2018年12月31日，康丽公司应支付土地占有使用费2064800元，法院对此予以确认。关于2019年1月1日起的费用，根据凯育公司提交的证据，其与霞印公司的租赁合同为一年一签，（2020）苏0281民初1486号民事调解书所确认的租金截止时间为2018年12月31日，凯育公司未提供证据证明自2019年1月1日起与霞印公司之间存在租赁合同关系，故其主张2019年1月1日起的费用无事实和法律依据，法院不予支持。2.凯育公司要求康丽公司迁出案涉土地。凯育公司与康丽公司之间的转让协议无效，因标的物不宜返还，故康丽公司在事实上占有了案涉土地。如上所述，凯育公司未提供其与霞印公司之间仍存在租赁合同关系的证据，即不能证明其目前对案涉土地具有占有和使用的权利，故其要求康丽公司迁出案涉土地于法无据，法院不予支持。退一步讲，即便凯育公司对案涉土地仍具有相应权利，基于不动产的特殊性，迁移即意味着拆除，案涉建筑物和构筑物未办理建设工程规划许可证，其是否合法、是否应当拆除应由行政机关予以认定，不属于法院的审理范围，故本案也不予理涉。3.关于土地使用税。根据双方的陈述及所提供的证据，案涉土地的实际使用人还涉及案外人金合欢公司和张卫民，且金合欢公司也缴纳了相应税款，而根据凯育公司的陈述，其向税务机关缴纳的税款也无法根据土地使用人所各自使用的土地区域在数额上予以区分，因此，根据现有证据无法确定凯育公司是否为康丽公司垫付了土地使用税，即便存在垫付事实也无法确定垫付的数额，故凯育公司的主张证据不足，法院不予支持，如凯育公司另有确实充分的证据，可另行主张权利。4.关于违约金，因双方的转让协议无效，故双方约定的违约金条款亦无效，法院对凯育公司的违约金主张依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、康丽公司应于判决发生法律效力之日起10日内向江阴市凯育热电有限公司支付截至2018年12月31日的土地占有使用费2064800元。二、驳回凯育公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53608元，保全费5000元，合计58608元（凯育公司已预交），由凯育公司负担38346元，由康丽公司负担20262元。凯育公司预交的案件受理费剩余部分38346元由法院退回，康丽公司应负担的20262元于判决发生法律效力之日起10日内向法院交纳。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，凯育公司提交一份霞客政府的有关案涉地块资金结算事项的说明，证明其向政府租赁案涉土地的期限是到2020年6月30日，期间其有权要求康丽公司支付租金，并且承担违约金、土地使用税金，康丽公司按照该结算说明还差其一年半的租金，其将另案主张。康丽公司质证意见，真实性由法院认定，即使真实，与本案无关，无法证明凯育公司的证明目的。凯育公司违反与其协议约定未经其同意，也未告知其的情况下，与政府签订案涉合同形成了与案涉土地的租赁关系，如果按照凯育公司的观点认为转让协议有效，那么凯育公司应该承担违约责任。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，有权出租案涉土地的是受政府委托的霞印公司，凯育公司在诉讼中也称其与康丽公司签订的转让协议本意是解除与政府的租赁合同，转由康丽公司直接与政府建立租赁合同关系，一是对变更土地租赁作出约定，二是对案涉土地上的建筑物及构筑物转让，双方之间实为买卖合同关系。而案涉土地使用权性质为集体土地，案涉土地上的建筑物和构筑物也未办理建设工程规划许可证，凯育公司向康丽公司签订的转让协议违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效。2012年，凯育公司与康丽公司签订转让协议约定凯育公司协助康丽公司到政府办理土地租赁变更手续，在凯育公司交付上述资产且土地承租人变更为康丽公司后，土地费用由康丽公司直接支付给政府。如有违反协议，应向对方支付违约金和赔偿损失。双方在签订转让协议后，虽然交接了标的物，但凯育公司仍继续与霞印公司签订租赁协议，康丽公司也未办理土地租赁变更手续、支付租金，双方均未按约履行，直至2019年11月30日，凯育公司向康丽公司正式书面告知催促康丽公司去政府办理土地租赁变更手续并立即付清土地租金，故凯育公司要求康丽公司单方承担违约责任，本院不予支持。鉴于凯育公司与霞印公司存在租赁关系，凯育公司对期间案涉土地具有占有、使用和收益的权利，康丽公司在使用了案涉土地后应向凯育公司支付相应的土地使用费。但凯育公司与霞印公司签订租赁合同至2018年12月31日后，未续签租赁协议，凯育公司本身已无处置权，其再行向康丽公司主张2019年1月1日起的占有期间的土地使用费无事实依据。凯育公司并非案涉土地所有权人，康丽公司关联的金合欢公司另与政府签订了租赁协议，凯育公司现要求康丽公司从案涉的创业路31号土地迁出，予法无据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。凯育公司一审提交的缴纳税款的凭证，包含了其自行使用土地需缴纳的税费，无法区分其所称垫付了其他案外人的土地使用税，凯育公司对应缴纳年限、计算方式和具体数额无法作出合理说明，故凯育公司的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，凯育公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53608元，由上诉人凯育公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年四月十八日书记员  汪丽敏