浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初217号 原告:深圳市午越物业管理有限公司义乌分公司，住所地:义乌市稠江街道贝村路176号6楼。 负责人：孟圣海。 委托诉讼代理人：沈财强,浙江嘉图律师事务所律师。 被告:义乌市华亭宾馆，住所地:义乌市雪峰西路247号。 法定代表人：周晓军。 委托诉讼代理人：张婷婷,浙江浙融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛仁根，男，1971年8月16日出生，汉族，住浙江省龙泉市。系被告员工。 原告深圳市午越物业管理有限公司义乌分公司为与被告义乌市华亭宾馆物业服务合同纠纷一案，于2020年12月21日向本院提起诉讼。因诉前引调无果，本院于2020年12月30日受理立案，并依法由审判员陆笑笑适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告深圳市午越物业管理有限公司义乌分公司的委托诉讼代理人沈财强；被告义乌市华亭宾馆的委托诉讼代理人张婷婷、毛仁根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市午越物业管理有限公司义乌分公司诉请判令：1、被告支付物业费183681.41元，并赔偿支利息损失（利息损失按年利率6%从起诉之日起开始计算，计付至实际履行完毕之日止）；2、被告承担原告为实现债权支付的律师代理费5000元。事实与理由：2018年1月1日，原告与义乌市丹溪一区业主委员会签订了《义乌丹溪一区物业管理委托合同》，约定由原告为丹溪花园一区提供为期三年的物业服务，并对相关的权利义务进行了约定。同时，丹溪一区业委会授权原告收取2017年11、12月的物业费。原告按合同提供了物业服务，服务的对象包含了被告的经营场所（被告经营场所坐落在××路××号××号，雪峰西路235、237、239、241、243、245、249号）.被告在享受原告为其提供的物业服务的同时，却没有按约定向原告支付物业费，截止原告起诉之日，被告尚欠原告2017年11月起至2020年12月底的物业费合计183681.41元。原告认为，原告提供了物业服务，依法享有收取物业服务费的权利，被告拖欠物业费不付的行为，损害了原告的合法利益。 被告义乌市华亭宾馆辩称，一、对诉请1中的物业服务费金额有异议，且原告主张赔偿利息损失的计算标准不符合法律规定。1、原告诉请中将田田书画、康源医院的物业费用统一计算在华亭宾馆应交金额内，属于计算错误。在原告之前的物业公司服务期间，田田书画、康源医院、平安银行都是单独向物业公司交纳费用。在原告物业入驻后，平安银行也是单独向原告交纳物业费。根据《丹溪一区物业管理服务合同》第十五条第4项约定，业主出租其拥有的物业，应当承担物业服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定。依据该约定以及物业费交纳的惯例，物业费应当由实际承租人交纳。因此答辩人仅应交纳自己实际使用部分的物业费，田田书画和康源医院的物业费，原告应当自行向二者收取。2、答辩人大厅的卫生费用每年近2000元，是由社区直接收取，应当从物业服务费用中扣除。3、原告起诉状上落款日期为2020年11月26日，证据清单落款时间为2020年10月23日，但物业费却计算至2020年12月底，不符合法律规定。二、对诉请2不认可，本案答辩人未交纳物业费是因为原告提供的物业服务存在严重违反合同约定情形，原告自行支出的律师费用应当由其自己负担。三、关于事实理由部分，原告称“按照合同提供了物业服务”不符合事实。根据《丹溪一区物业管理服务合同》第四条、合同第八条的规定，原告应当负责物业共用部分和相关场地的清洁卫生，负责公共环境卫生，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运，但实际上答辩人经营所在的楼房三个共用楼梯原告从未提供过清洁服务，垃圾全部都是答辩人自行清理。另外，合同第五条还约定了原告应当达到的物业管理服务质量标准，但是原告实际提供的服务根本不符合该标准。答辩人作为一家靠近街道对外经营的宾馆，与小区内部居住户不相同，不需要小区内部的停车位、安保及其他服务，需要的最关键服务就是宾馆所在楼房的卫生清扫。原告入驻期间，为答辩人提供的服务也仅包括清倒宾馆后门的垃圾。答辩人认为，因原告提供的物业服务存在严重违约之处，与答辩人切身利益关联最密切的服务原告根本未提供，因此答辩人有权不支付或少支付服务费。 原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据： 1、物业服务合同一份，证明原告为丹溪一区提供2018年至2020年的物业服务的事实。 2、催缴单一份，证明原告向被告催缴物业费的事实。 3、公示一份，证明原告经丹溪一区业委会授权收取2017年11月1日至12月31日过渡期间物业费的事实。 4、委托代理合同一份，证明原告为催收物业费支出律师费5000元的事实。 被告质证：1、证据一真实性无异议，对证明对象有异议。物业服务合同仅能证明原告与丹溪一区业委会订立了物业服务合同，但是无法证明原告是否实际提供了物业服务的事实。具体到原告与被告之间的纠纷，原告仅凭合同，无法证明为被告提供了物业服务。2、催缴单是原告自行制作的，并且催缴单与诉讼中关于被告面积存在差距。因此关于真实性不认可。3、证据三性无异议。4、对证据4形式真实性无异议。但是我方认为，因原告没有为被告提供符合约定的物业服务，因此被告没有缴纳物业费，原告自行支出的律师费，应由原告负担。 被告为支持自己的辩解，庭后补充提供了建筑工程消防验收意见书、合作承包合同、租房合同各一份，原告质证认为：对合作承包合同真实性无异议，是房东租给被告的，也能证明被告案涉房屋的实际使用人，根据物业服务合同来说，实际承租人应当支付物业费。对租房合同真实性无异议，是被告转租签的合同，转租没有在物业进行过备案，我们认为物业费还是应当由被告承担。消防验收意见，对真实性无异议，显示一层和四到六层的装修面积为3600平方米，并非整体的涉案房屋，涉案房屋还有二到三层，根据合作承包合同由被告承租。虽然房屋存在转租情况，但是首先转租没有在物业备案，另外，我们向房东了解情况时，房东也只是说房子是租给被告的，按约定由被告承担所有的费用，包括物业费，不再向房东主张，我们认为被告将房屋转租的行为也是其使用的方式之一，并且被告与次承租人的合同并不对原告产生约束，因此我们坚持认为被告应当承担其向房东承租的所有房屋支付物业费的义务。 本院认证：对原告提供的证据1、3、4，被告对真实性无异议，对其三性本院予以确认。对于催缴单，系原告单方制作，被告不予认可，本院不予确认。对被告补充提供的证据，原告对真实性无异议，对其真实性本院予以确认，能够证明被告转租的事实。 根据本院对证据的认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2018年1月1日，原告与义乌市丹溪一区业主委员会签订物业服务合同一份，服务期限为三年，从2018年1月1日至2020年12月31日止。该合同约定物业费收费标准为：住宅0.99元／平方米／月，店面按0.99元／平方米／月收费；业主或者物业使用人在2020年12月31日止仍未交清物业服务费的，物业公司有权终止本合同，并保留对欠交物业服务费继续追缴的权利。业主拖欠物业费的，物业公司可直接向义乌市人民法院起诉，并由业主承担其提起诉讼或者申请支付令的相关费用（包括律师代理费）。后，丹溪一区业委会授权原告按0.64元／平方米／月收取2017年11月1日至12月31日过渡期间的物业费。被告承租了丹溪小区××路××号××号，雪峰西路235、237、239、241、243、245、249号业主的房屋进行宾馆经营，建筑面积为5646.12平方米，并约定承包期间的物业管理费及其他费用均由承包方承担。后，被告将部分场地转租给田田书画、康源医院以及平安银行，平安银行转租的671平方米物业费已由银行交纳，剩余4975.12平方米从2017年11月起至2020年12月底的物业费193681.41元至今未交纳。 另查明，原告为本次诉讼支付律师代理费5000元。 本院认为，义乌市丹溪一区业主委员会、原告签订的《物业管理委托合同》，内容与法不悖，应为合法有效，对小区全体业主或物业使用人均有约束力。根据相关法律法规的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，涉案房屋业主将房屋出租给被告使用，并约定由被告交纳物业费的，被告应当按照约定支付物业费，金额为193681.41元。被告辩称其已将部分房屋转租给田田书画、康源医院和平安银行，转租合同约定由承租方支付物业费，但该转租行为未经原告认可，被告也无法明确转租的具体面积，该辩解不予采信，被告仍应承担支付物业费的义务。其中平安银行已交纳的物业费，原告也已扣除。对于被告所提抗辩意见即原告提供物业服务存在瑕疵，原告在庭审中予以否认，被告依据不足，本院难以采信。对于被告辩称的社区已经收取大厅的卫生费2000元，应当予以扣除，也无依据。原告主张从起诉之日按年利率6%赔偿利息损失及支付为实现本案债权花费的律师费5000元的，符合法律规定及当事人的约定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一款，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、被告义乌市华亭宾馆于本判决生效后十日内支付原告深圳市午越物业管理有限公司义乌分公司2017年11月1日至2020年12月31日的物业费人民币183681.41元，并支付利息损失（自2020年12月21日起按年利率6%计算至实际履行之日止）。 二、被告义乌市华亭宾馆于本判决生效后十日内支付原告深圳市午越物业管理有限公司义乌分公司为实现本案债权支付的律师代理费人民币5000元。 案件受理费2037元，由被告义乌市华亭宾馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陆笑笑 二〇二一年四月二日 书记员  贾晶婷