安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终317号 上诉人（原审原告、申请执行人）:陈永凤，女，1976年1月4日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。 委托诉讼代理人：杨一峰，安徽众星合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：马汉聪，男，1975年7月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：杜战收，淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王莉娟，女，1986年10月17日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王磊，男，1986年9月11日出生，汉族，住河南省永城市。 上诉人陈永凤因与被上诉人马汉聪，被上诉人王莉娟、王磊申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈永凤上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判继续执行王莉娟、王磊所有的位于淮北市相山区的房屋；3.本案一、二审诉讼费用由马汉聪、王莉娟、王磊负担。事实与理由：一、原审判定王莉娟、王磊与马汉聪买卖案涉安置房事宜不成立，马汉聪向原审法院提供的2015年6月18日房屋买卖协议显为虚假。首先，甲方并非王磊签字，而且该时段安置房尚未交付于王莉娟、王磊，马汉聪的收条是于2015年2月25日分次支付，并非房屋买卖合同所约定的一次性付清。另最终出具的2015年6月18日收条是在淮北市辰光法律服务所出具，于当日已出具收取四万元收条，该收条显为不近情理。且在本案中，无马汉聪支付凭据及取款支付来源，其交易事宜显为不客观真实，而原审判定对案涉房屋买卖合同、收条予以认定，显为错误。二、原审判定王莉娟、王磊与马汉聪的房屋买卖合同为合法、有效，不具有合法性。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。同时《城市房地产管理法》第三十七条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。而原判认定王莉娟、王磊与马汉聪之间在尚未进行权属登记，内容存有重大瑕疵情形下，却认定为合法、有效的房屋买卖合同显为不当。2017年12月王莉娟、王磊分得案涉安置房后，陈永凤便要求王莉娟、王磊转让安置房。同时，占居该安置房。2019年期间陈永凤与马汉聪多次发生房屋占有纠纷并予以报警、报案。一审认定案涉房屋占有事实不当。三、原审判决马汉聪的权利足以能够排除执行认定不当。其一，案涉房屋不为合法有效买卖关系。其二，房屋占有事实存在争议，王莉娟、王磊与马汉聪之间系恶意串通。其三，本案仅凭收条而无任何支付凭据及资金来源的证据，尚不足以确认马汉聪已支付了全部价款。因此，陈永凤请求继续执行案涉房屋的诉请应予支持。 马汉聪辩称，请求依法驳回陈永凤的上诉请求，维持原判。一、一审法院对于事实的认定和法律的适用均是正确的。一审法院对于2015年6月18日房屋买卖协议的认定是正确的，该房屋买卖协议合法有效，是双方真实意思表示。同时马汉聪早在2015年6月份已经按照房屋买卖协议约定支付了全部的购房款，随后实际占有、支配了案涉房屋，并自行缴纳了物业费、水电费。马汉聪对未能办理过户登记手续也没有过错，系案涉房屋的实际所有人。陈永凤一审未申请笔迹鉴定，一审法院也进行了比对，陈永凤称签名不是王磊所签理由不成立。二、案涉房屋虽未进行不动产产权登记，但根据案涉房屋征收补偿安置协议，案涉房屋原系王莉娟所有的拆迁房，生效民事判决书也进行了认定，并不影响房屋买卖协议的合法有效。马汉聪与王莉娟、王磊于案涉房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，马汉聪于案涉房屋查封之前已合法占有该房屋，马汉聪也支付了全部购房款，案涉房屋非因马汉聪原因未办理过户登记，马汉聪对案涉房屋提出的执行异议符合法律规定情形，且其权利足以排除执行。 王莉娟辩称，陈永凤的上诉理由不成立，其并未收到陈永凤的钱，其受陈永凤欺骗打的收条。 王磊未提交答辩意见。 陈永凤向一审法院起诉请求：1.依法判决继续执行王莉娟、王磊所有的位于淮北市相山区的房屋；2.诉讼等费用由马汉聪、王莉娟、王磊承担。 一审法院认定事实：一审法院受理陈永凤与王莉娟、王磊房屋买卖合同纠纷一案，于2018年11月20日作出（2018）皖0603民初662号民事判决，认定事实如下：2014年4月29日，王莉娟与安徽淮北凤凰山经济开发区社会服务中心签订《凤凰山经济开发区河北村省道Ｓ101房屋征收补偿安置协议》。依照补偿安置协议约定，王莉娟分得拆迁安置房桥头Ｃ1号1单元102室、桥头Ｃ2号3单元205室（即案涉房屋）。王莉娟、王磊将案涉房屋以20万元总价款转让给陈永凤。2015年8月20日，陈永凤现金交付王莉娟、王磊20万元，王莉娟、王磊向陈永凤出具收条一份，收条记载“今收到陈永凤购买广泽家园桥头Ｃ2号3单元205室房屋的购房全款人民币贰拾万元。”同日，王莉娟、王磊与陈永凤经安徽省淮北市国信公证处（2015）皖淮国公证字第3375号公证书公证声明一份，声明记载王莉娟与王磊系夫妻关系，王莉娟、王磊将《凤凰山经济开发区河北村省道Ｓ101房屋征收补偿安置协议》拆迁所得位于淮北市房屋全部权利转让给陈永凤，转让总价款为20万元；王莉娟、王磊已实际收到陈永凤转让款20万元，上述房屋产权登记到陈永凤名下时，陈永凤将剩余2万元交付给王莉娟、王磊；王莉娟、王磊于2015年12月31日前将房屋交付给陈永凤；违约责任等内容。后案涉拆迁房屋交付给王莉娟。2017年12月8日王莉娟在案涉房屋物业出具的装修注意事项上签字，对案涉房屋进行装修。陈永凤与王莉娟、王磊协商房屋交付事宜未果，遂诉至一审法院。一审判决：一、解除原告陈永凤与被告王莉娟、王磊于2015年8月20日达成的房屋买卖协议；二、被告王莉娟、王磊于本判决生效之日起十五日内返还原告陈永凤购房款20万元，并支付违约金6万元。 该判决生效后，因王莉娟、王磊未履行判决确定的义务，陈永凤遂向一审法院申请强制执行。2019年5月15日，一审法院作出（2019）皖0603执1354号之一执行裁定书，裁定查封被执行人王莉娟、王磊名下案涉房产。次日，一审法院张贴公告查封案涉房产。后马汉聪向一审法院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，一审法院于2019年11月7日作出（2019）皖0603执异87号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。申请执行人陈永凤不服该裁定，向一审法院提起本案执行异议之诉。 一审另查明，被执行人王莉娟、王磊原系夫妻关系（2017年12月11日登记离婚）。王莉娟与安徽淮北凤凰山经济开发区社会服务中心签订《凤凰山经济开发区河北村省道S101房屋征收补偿安置协议》后，马汉聪与王莉娟、王磊协商买卖案涉安置房屋事宜，并于2015年2月25日、3月23日、4月6日、4月10日、5月22日、6月18日分别向王莉娟、王磊支付购房款现金2万元、4万元、5万元、4万元、3万元、4万元，共计22万元。王莉娟、王磊分别向马汉聪出具了收条，又于2015年6月18日最后一次收款后向马汉聪出具了收到购房款现金22万元的收条，并于当日与马汉聪签订《房屋买卖协议》，约定把自己名下拆迁开发所分的案涉房屋卖给马汉聪，房屋总款22万元，一次性付清，收到22万元购房款时即交付房屋。上述房屋竣工交付使用后，王莉娟、王磊于2018年2月将上述房屋交付马汉聪，马汉聪将房屋出租给他人使用。 另，案涉房屋尚未进行不动产产权登记。 一审法院认为，本案的争议焦点是，案外人马汉聪就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案涉房屋虽未进行不动产产权登记，但根据王莉娟与安徽淮北凤凰山经济开发区社会服务中心签订的《凤凰山经济开发区河北村省道S101房屋征收补偿安置协议》，案涉房屋原系王莉娟所有的拆迁安置房。对此，一审法院（2018）皖0603民初662号生效民事判决书也进行了认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马汉聪与王莉娟、王磊于案涉房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同；马汉聪于案涉房屋查封之前已合法占有该房屋；马汉聪已支付了全部购房款；案涉房屋非因买受人马汉聪自身原因未办理过户登记。马汉聪对案涉房屋提出执行异议，符合上述情形且其权利足以排除执行，一审法院裁定中止执行案涉房屋并无不当，故对申请执行人陈永凤关于继续执行案涉房屋的诉讼请求应依法驳回。判决：驳回陈永凤的诉讼请求。一审案件受理费5200元，由陈永凤负担。 各方当事人二审均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：马汉聪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋虽未进行不动产产权登记，但王莉娟、王磊作为涉案安置房屋权利人，将涉案房屋出售给他人，并不违反法律法规的禁止性规定。陈永凤上诉称王莉娟、王磊与马汉聪之间房屋买卖合同上的签名不是王磊所签，但未申请笔迹鉴定，故陈永凤主张该合同为虚假合同，依据不足。马汉聪分多笔现金支付购房款，王莉娟、王磊每次收款时出具收条并在款项付清时出具一张总条，以及签订书面房屋买卖合同予以确认，亦符合常理。在卖方已经收取全部购房款情况下，买卖双方已无对于购房款支付方式进行约定的必要，合同上所表述的“一次性付清”实为对款项付清这一事实的确认，与马汉聪前期多次支付购房款并不矛盾。结合马汉聪在一审提供的案涉房屋物业费、电费收据等证据予以相互印证，能够确认马汉聪与王莉娟、王磊签订书面房屋买卖合同，王莉娟、王磊在接收案涉房屋后又将房屋交付给马汉聪的事实。陈永凤上诉称王莉娟、王磊与马汉聪之间存在恶意串通，未提供证据证明，本院不予支持。综合上述情况分析，马汉聪对案涉房屋提出的执行异议，符合法律规定的条件，马汉聪对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回陈永凤的诉讼请求，并无不当。 综上所述，陈永凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由上诉人陈永凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二一年四月二十五日 法官助理周文锦 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。