浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4409号 上诉人（原审原告）：方利青，女，1963年5月14日出生，汉族，住金华市金**。 委托诉讼代理人：鲍晓华，浙江创欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶尚明，浙江创欣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金华市金东区多湖街道望府墩社区居委会，住所地：金华市金**多湖街道望府墩社区。 法定代表人：潘根有，主任。 委托诉讼代理人：曹兆源，金华市金东区求是法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王建军，男，系社区书记。 上诉人方利青因与被上诉人金华市金东区多湖街道望府墩社区居委会（以下简称望府墩社区）租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初4571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 方利青上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判望府墩社区返还方利青因原建材市场被征迁的腾空奖励费774939元；二、撤销一审判决第五项，改判望府墩社区补偿方利青因原建材市场被征迁人民币200万元；三、二审诉讼费用由望府墩社区承担。事实与理由：一、一审法院认定签约、腾空、拆除奖励款1454145元，按照1：2的比例分配，方利青只享有484715元，望府墩社区分配得969430元错误，违反合同约定，应当按照双方签订的租赁合同来确定奖励款项的分配。根据租赁合同约定，免租期满后，建筑物（包括水泥地）归属望府墩社区资产；国家征用所属望府墩社区固定资产赔偿，免租租期内双方协商按时间比例分配，免租期满后，归望府墩社区所有；拆迁的权益归属方利青（包括但不限于补偿金、安置费、搬迁费等），本租赁协议系双方自愿签订且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的租赁合同。该条款之间并不存在矛盾，其真实意思表示是固定资产即钢棚的征用赔偿归望府墩社区，除此之外的其他征迁赔偿均归方利青所有。合同条款明确约定，拆迁的权益包括但不限于补偿金、安置费、搬迁费属于方利青所有。所以，关于签约、腾空、拆除的各项奖励属于征迁权益范畴，应当归方利青所有。二、一审判决望府墩社区补偿方利青因原建材市场被征迁人民币570983.6元过低，200万元是合理的补偿范围。如果按照租赁合同20年租期一直经营，方利青本应在市场建成六年左右开始盈利，每年至少有100万元左右的利润。但双方之间因合同突然提前终止而所获收益差距巨大，方利青的合同目的无法实现，对其极不公平，方利青要求补偿200万元属于合理范围，应当予以支持。综上，一审对合同明确约定的内容认定错误，依法改判。 望府墩社区辩称，方利青要求的1454145元奖励是望府墩社区在规定的时间内及时拆除望府墩临时建材市场后，金华市金东区多湖中央商务区征迁指挥部给予望府墩社区的奖励，因为该市场从2016年6月1日起为望府墩社区所有，以市场营业面积300元一个平方的奖励应该归市场所有人所有，不可能给租赁人所有，至于方利青所称的拆迁权益包括但不限于拆迁费、补偿费、安置费等，从该文字的字面解释看，该市场如果遇到拆迁、征迁的相关费用的表中所列的全部款项都应归方利青所有，这是明显不合理的，所争议的1454145元的奖励款中，由指挥部支付给各商铺腾空费奖励30万元，这30万元方利青也得到了应有的份额，剩余的1154145元中扣除指挥部代为扣除市场方应退还各商铺的租金以及保证金679206元，该款项是方利青向各商铺收取的，这些租金远远高于方利青支付给望府墩社区的租金，因为方利青从中获取相应的差额，相差26万元左右。所以1454145元的市场营业面积征迁奖励实际到望府墩社区的账上实际只有474939元，而征迁指挥部于2018年12月25日，原本属于望府墩社区所有的4个月租金的奖励695150元，望府墩社区已委托指挥部直接支付方利青，所以方利青所主张的腾空费774939元是没有依据的。如按一审判决1454145元的三分之二为望府墩社区所有即969435元，该款项中扣除市场方应退还给商户的租金以及保证金679206元只剩下290224元，如果再扣除指挥部支付给各商铺的腾空奖励30万元，望府墩社区还亏空9776元，至于200万元的补偿没有任何法律依据，方利青在投资时就知道该市场可能被征用，双方都知道投资存在风险，方利青不应该把自己的风险转嫁给望府墩社区，而且在征迁过程中，望府墩社区也是无奈，在协议履行过程中望府墩社区也没有过错，正因为征迁双方一样损失巨大，故请求驳回方利青的上诉请求。 方利青向一审法院起诉请求：1、判令望府墩社区将归属于方利青的奖励费774939元偿还方利青（奖励费1454145元扣除征迁部门代付商户的租金及保证金679206元），并支付资金占用期间的经济损失(从2017年9月1日开始按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日)。2、判令望府墩社区返还方利青20**年3月1日至5月31日期间的租金322500元（2013年3月11日合同），并支付资金占用期间的经济损失（从2017年9月1日开始按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日）。3、判令望府墩社区支付方利青原方董建材市场第6幢、7幢房产赔偿款30906元，支付资金占用期间的经济损失（从2017年9月1日开始按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日）。4、判令望府墩社区支付方利青水电设施赔偿款297358元（暂定按60元/平方米计算，具体金额以法院向征迁评估机构金华金联资产评估事务所、金华市华诚房地产土地评估有限公司征询回复金额为准），并支付资金占用期间的经济损失（从2017年9月1日开始按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日）。5、判令望府墩社区将归属于方利青的治安岗亭、监控、电缆线、不锈钢水桶、水桶支架、PPR水管、自来水水表赔偿款14298元偿还方利青，并支付资金占用期间的经济损失(从2017年9月1日开始按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日)。6、判令望府墩社区补偿方利青人民币200万元。7、判令本案诉讼费用由望府墩社区承担。 一审认定的事实：原方氏经营部成立于2009年7月29日，系个体工商户，登记经营者为方利青，经营场所为金华市建才路**浙中建材市场******。2016年3月8日，原方氏经营部（个体工商户）登记注销，但该市场实际仍由方利青继续经营管理。2011年6月，望府墩社区拟在望府墩社区西边土地上建设建材市场用于经营，通过公开招标，由方利青经营的原方氏经营部中标，双方约定建材市场建筑物由方利青垫资承建。2013年3月11日，望府墩社区（甲方）与原方氏经营部（乙方）签订《望府墩社区横塘西边（方董建材）租赁合同》，确定乙方取得望府墩社区横塘西边土地空基建造建材市场的建造及经营权利，并约定甲方将望府墩社区西边（方董建材）出租给乙方，具体约定：一、租赁标的物：望府墩社区横塘西边（方董建材）；经甲、乙双方确认，第一期Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ共5幢计面积为4450平方米。第二期市场东侧空地待建好，另签补充协议。加层利用由甲、乙双方另行协商，上交甲方租金。二、租赁期限：租赁期限共20年，该市场由乙方出资建造，故甲方免乙方租金叁年零肆个月，从2012年2月1日至2015年5月31日止。免租期满后建筑物包括水泥地不计价，归属甲方资产。三、租金缴纳：该市场租金从2015年6月1日开始收取。按双方确认的室内面积4450平方，每年每平方290元人民币收取。在每年的6月30日前由乙方缴纳甲方。承包期到2032年1月31日止，租金一年一交。四、合同解除及违约责任：国家征用所属甲方固定资产赔偿，免租租期内双方协商按时间比例分配，免租期满后，归甲方所有。拆迁的权益归属乙方（包括但不限于补偿金安置费、搬迁费等）。承包期内，市场周边可供绿化位置，绿化由乙方投入，绿化物所有权归属乙方。另查明，经望府墩社区委托金华九天工程咨询有限公司对方利青投资承建的上述建材市场的土建、钢构1号-5号楼商铺及室外附属工程的造价进行审核，金华九天工程咨询有限公司于2013年2月1日出具了审核报告，审定总造价为3949542元。后期，方利青又在上述场地内建造了第6、第7幢楼，但对该二幢楼的租赁条款双方未作约定。上述房产均未取得相应的产权证，即属无证临时建筑物。方利青承租期间，又将上述市场内的商铺转租给其他商户经营，由方利青向其他承租户收取租金。期间，方利青向望府墩社区交付了自2015年6月1日起至2017年5月31日止的两年租金合计258万元（按室内面积4450平方米，每年每平方米290元交纳）。此外查明，2016年12月10日，望府墩社区（甲方）与个人独资企业金华市金东区方氏防火建材经营部（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将望府墩社区方董建材市场以东、环城南路以北的空基租赁给乙方经营，双方就租赁标的物、租赁年限及租金交纳、甲乙双方义务等事项作了约定（涉及该土地租赁合同的纠纷金华市金东区方氏防火建材经营部已另行起诉）。2017年2月因金华市和金东区政府统一规划需要，上述建材市场列入拆迁范围，同年2月26日，多湖征迁指挥部发出通知，要求各商户于2017年3月3日将商铺自行腾空完毕。2017年8月，多湖征迁指挥部（甲方）与望府墩社区（乙方）签订了《金东区企业房屋及土地收购货币补偿协议》，约定：由甲方收购位于金华市金东区××路××市场（方董建材），被收购房屋建筑面积4955.96平方米，其中商业用途面积4847.15平方米，土地使用面积6462.01平方米。甲方补偿、补助、奖励的各项金额如下：（一）房屋等补偿及奖励2998953元（详见评估报告，其中第1-5幢房产评估价值合计2209570元，第6幢房产评估价值15848元，第7幢房产评估价值15058元，第8幢房产评估价值12889元；装修价值645388元。），1、房屋补偿（不含装饰、装修价值）2253365元；2、资产等附属物（包括构筑物）补偿745588元（其中水泥地331560元方利青在本案中未主张，钢棚97118元，石坎护坡285912元，治安岗亭1123元，监控1300元，电缆线8144元，深井3000元，不锈钢水桶150元，水桶支架812元，ＰＰＲ水管2069元，变压器含配电设施14400元）。（二）水电设施等（自来水表）补助费700元。（三）奖励费474939元，其中乙方在2017年3月1日前腾市场，经认定属于商业用房，在规定的时间内完成腾空的，在以上基础上再给予签约、腾空、拆除各奖励100元／平方米（按市场营业面积计算计1454145元每项奖励484715元，扣除直接奖励各商户费用每户10000元，30户计300000元；另外市场管理方应退给各商户的租金和保证金共计679206元由甲方先行代付，并从市场拆迁奖励费中扣除，其中退-13-还商户的租金按三个月计算合计为521363元）。以上（一）至（三）项款合计3474592元一次性通过银行支付给乙方。（四）市场内各商户的装修（645388元）、搬迁费用（162000元）、电话、宽带、空调（三项共计11674元）、商户奖励（30户合计300000元）共计1119062元由甲方直接支付给市场内各商户。上述市场建筑物已于2017年3月3日份腾空，现已全部拆除，以上款项中1119062元已由甲方直接支付给市场内各商户，其余款项3474592元已由望府墩社区于2017年9月1日领取。2018年9月，多湖征迁指挥部（甲方）与望府墩社区（乙方）又签订了《多湖中央商务区房屋征迁补偿安置补充协议》，由甲方另行补偿相当于各商户4个月的租金收入作为提前腾空奖励计695150元给乙方（实际是补偿给方利青），该款实际也已经望府墩社区同意归方利青所有并由方利青于同年12月份领取。此外查明，上述构筑物及附属设施中的治安岗亭、监控、电缆线、不锈钢水桶、水桶支架、ＰＰＲ水管、自来水水表由方利青出资建造和添置。另还查明，经征迁指挥部委托，金华市华诚房地产土地评估有限公司对涉案的1-8幢房产及其室内固定装修进行评估，其评估价值为2898713元（其中第1-5幢房产评估价值合计2209570元，第6幢房产评估价值15848元，第7幢房产评估价值15058元，第8幢房产评估价值12889元；装修价值645388元），并认-14-为市场配电房至市场内各商户分电表的总线路价值及水塔至市场内各商户水龙头的总线路价值属于房屋外部的配套附属设施，不在上述房屋评估范围内。同时，征迁部门委托对涉案建材市场内的构筑物的补偿价值进行了评估，其资产等附属物（包括构筑物）评估补偿价值为745588元（其中水泥地331560元方利青在本案中未主张，钢棚97118元，石坎护坡285912元，治安岗亭1123元，监控1300元，电缆线8144元，深井3000元，不锈钢水桶150元，水桶支架812元，ＰＰＲ水管2069元，变压器含配电设施14400元）。方利青在本案中的第四项诉讼请求不包括在上述资产评估范围内。2018年12月24日，方利青对望府墩社区曾向一审法院提起诉讼，其将该案中的《租赁合同》与2016年12月10日原方氏经营部（个人独资企业）与被告签订的《土地租赁合同》涉及的内容一并提起诉讼，一审法院以领取营业执照的个人独资企业可以作为民事诉讼的当事人，方利青以个人名义提起该案诉讼，与法律规定不符，裁定驳回起诉。方利青不服该裁定，提起上诉，二审认为原个体工商户的方氏建材经营部注销以后，其经营者方利青具备原告主体资格，而后成立的个人独资企业方氏经营部与被告签订的《土地租赁合同》所涉诉讼，仍应以方氏经营部（个人独资企业）作为诉讼当事人。为此，方利青对上述所涉租赁合同分开诉讼，其中另行提起诉讼的诉讼请求为：1、判令望府墩社区返还方氏经营部2017年3月1日至12月31日期间的租金50000元-15-（2016年12月10日合同），支付资金占用期间的经济损失（从2017年9月1日开始按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日）。2、判令望府墩社区支付方氏经营部第8幢房产赔偿款12889元，支付资金占用期间的经济损失（从2017年9月1日开始按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日）。3、判令望府墩社区将归属于方氏经营部的水泥地赔偿款51600元偿还，支付资金占用期间的经济损失（从2017年9月1日开始同期银行贷款利率计算至实际偿还之日）。 一审法院认为，原方氏经营部(个体工商户)与望府墩社区签订的租赁合同系双方真实意思表示，前期双方均已按合同约定作出了履行，原方氏经营部现已注销，其相应的权利义务应由经营者即方利青享有和承担。现上述涉案的建筑物已被政府部门征收，相应的合同权利义务也归于终止，但合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因相关部门对上述建筑物及附属设施的征收已作出补偿及其奖励，本案的争议焦点是涉案建筑物征迁后相关货币补偿及其奖励等相关权益的归属问题。根据租赁合同约定，免租期满后，建筑物(包括水泥地)归属甲方资产；国家征用所属甲方固定资产赔偿，免租租期内双方协商按时间比例分配，免租期满后，归甲方所有；拆迁的权益归属乙方(包括但不限于补偿金、安置费、搬迁费等)。上述协议系双方自愿签订且不违反法律、法规的禁止性规定，但单从合同的字面理解，上述约定是有一定矛盾的，双方对合同的理解也有争议。《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思；同时应当兼顾公平原则确定各方的权利和义务。该合同条款从另一方面也足以认定双方在签订上述租赁合同之前，对该建材市场随时会面临征迁的风险是有充分考虑的。因原建材市场内的房屋属于固定资产，其中第1-5幢房产已过免租期，根据合同约定，该资产属固定资产并归望府墩社区所有，其中第1-5幢房产按评估价值合计2209570元(不含装饰、装修价值)；第6幢、第7幢房产按评估价值合计30906元(不含装饰、装修价值)，第8幢房产评估价值12889元(方利青已另案主张)；双方对第6幢、第7幢房产的归属未作明确约定，根据该两幢建筑物由方利青投资建造的事实，该两幢建筑物的相应补偿款30906元应归方利青所有；对于其他资产、附属物包括治安岗亭1123元、监控1300元、电缆线8144元、不锈钢水桶150元、水桶支架812元、PPR水管2069元及自来水表补助费700元，上述设施由方利青投资，双方对其归属未作明确约定，对该项补偿应归方利青享有；关于方利青主张望府墩社区支付方利青水电设施赔偿款297358元，因该项设施的价值既未列入房屋评估范围，也无证据证明该项设施的补偿款已由望府墩社区领取，故对方利青的该项请求不予支持；关于签约、腾空、拆除的各项奖励费计1454145元，该款也属于征迁的权益范畴，根据本案的实际情况和公平原则，该款项中的腾空奖励484715元在扣除由多湖征迁指挥部直接奖励各商户的300000元后的余款184715元，应归方利青享有，其余签约、拆除的奖励费969430元应归望府墩社区享有；关于租金的返还问题，由于征迁指挥部于2017年2月26日向各商户发出腾空通知时即对该建材市场停电，实际已无法经营，故对方利青的租金应根据实际的租赁经营时间计算，方利青主张望府墩社区返还自2017年3月1日至同年5月31日止的租金应予支持；关于方利青主张望府墩社区另行补偿2000000元的请求，涉案的建材市场因被政府部门征导致上述租赁合同不能继续履行，望府墩社区已取得了根据上述《货币补偿协议》中约定的不动产及其附属设施的补偿款及奖励等款项，根据合同约定的租赁期限、方利青的前期投入及其实际租赁经营期限等实际情况，一审法院酌定由望府墩社区补偿方利青涉案的1-8幢房产及其室内固定装修的评估价值2898713元扣除6-8幢房产的价值后的20%计570983.6元(2898713元-43795元)*20%。上述归属方利青的权益部分款项应由望府墩社区支付方利青，但还应扣除由多湖征迁指挥部代方利青直接退给各商户的租金和保证金共计679206元。多湖征迁指挥部另行补偿方利青的提前腾空奖励计695150元，与本案的所涉款项无关。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第(七)项、第九十四条第(一)项、第九十八条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，拟判决如下：一、由金华市金东区多湖街道望府墩社区居委会返还方利青因原建材市场被征迁的腾空奖励费184715元。二、由金华市金东区多湖街道望府墩社区居委会返还方利青20**年3月1日至5月31日期间的租金322500元。三、由金华市金东区多湖街道望府墩社区居委会返还方利青原建材市场内的第6幢、第7幢房产拆迁补偿款30906元。四、由金华市金东区多湖街道望府墩社区居委会返还方利青原建材市场内附属设施的拆迁补偿款共计14298元(包括治安岗亭、监控、电缆线、不锈钢水桶、水桶支架、PPR水管、自来水水表)。五、由金华市金东区多湖街道望府墩社区居委会补偿方利青因原建材市场被征迁人民币570983.6元。以上一至五项判决款项合计1123402.6元，扣除由金华市金东区多湖中央商务区征迁指挥部代方利青直接退给各商户的租金和保证金共计679206元后，余款444196.6元，由金华市金东区多湖街道望府墩社区居委会于判决生效后十日内付清并支付资金占用期间的利息损失(以444196.6为基数，支付自2017年9月1日起至实际履行之日止的利息，2019年8月19日-19-之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期同全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)。六、驳回方利青的其他诉讼请求。案件受理费34320元，由方利青负担26357元，金华市金东区多湖街道望府墩社区居委会负担7963元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、关于签约、腾空、拆除的各项奖励费计1454145元的归属问题以及多湖征迁指挥部直接奖励各商户的300000万元是否应在上述费用中扣除；二、一审认定因原建材市场被征迁由望府墩社区补偿方利青5709**.6元是否合理的问题。 针对焦点一，双方签订的租赁合同中约定，国家征用所属甲方（望府墩社区）固定资产赔偿，免租租期内双方协商按时间比例分配，免租期满后，归甲方所有。拆迁的权益归属乙方（方利青继受）（包括但不限于补偿金、安置费、搬迁费等）。而案涉1454145元系签约、腾空、拆除的各项奖励。一审结合合同文义理解、双方在合同签订时对征迁风险的考虑、款项性质，根据本案实际情况，认定前述款项中的484715元在扣除由多湖征迁指挥部直接奖励各商户300000元后的余款184715元，归方利青享有，并无明显不妥。 针对焦点二，案涉建材市场因被政府部门征迁导致租赁合同不能继续履行，一审根据合同约定的租赁期限、方利青的前期投入及其实际租赁经营期等情况，酌定由望府墩社区补偿方利青案涉房产及其室内固定装修评估价值扣除6-8幢房产价值后的20%计570983.6元，合情合理，方利青所提要求望府墩社区补偿200万元的主张，本院不予采纳。 综上，方利青的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25354元，由方利青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  蓝俏彦 二〇二一年四月二十一日 代书记员  吴晓雯 14- 15-