江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终771号上诉人（原审原告）：邱远芳，女，1975年8月29日生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。上诉人（原审原告）：吕军，男，1976年11月12日生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。委托诉讼代理人（受邱远芳、吕军的共同授权委托）：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡红福置业有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道东兴路198号。法定代表人：戴敏君，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵娴、宛海燕，该公司员工。上诉人邱远芳、吕军因与被上诉人无锡红福置业有限公司（以下简称红福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邱远芳、吕军上诉请求：撤销一审判决，依法改判变更《商品房买卖合同（预售）》中房屋单价从23142.08元/平方米变更为22495.85元/平方米，即商品房总价款从265万元变更为257.6万元，红福公司退还其7.4万元房屋差价。一、二审诉讼费由红福公司负担。事实和理由：2019年6月21日，其与红福公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，后其路过误以为系其购买的商品房时，发现未经其同意商品房被贴上出租广告，经沟通才得知自己实际购买的不是“拐角第一间”(62单元)，而是“拐角第二间”(60单元)。从最初交涉至该合同签订完成及后续沟通的整个过程中，业务员均重复、确切地告知上诉人购买的商品房是“拐角第一间”，经其实地查看，每间从外部看均相对独立。因其购买的是期房，当时未能进入房屋内部进行查看，业务员也未介绍内部是否有打通，关于拐角第一间的理解其只能从外观上去判断。业务员“拐角第一间”的描述，结合现场，造成其对购买商品房的位置产生重大误解，红福公司明知其产生错误认识仍加以利用对其进行欺诈。购买“拐角第二间”(60单元)与其本意相悖，商铺的位置直接影响经营生意的好坏，62单元与60单元地理位置的明显差异，其用拐角第一间的价格购买了实际上为第二间的商铺，价格明显高于其他相邻商铺。据其向业务员了解，相邻两个商铺之间，差价均控制在2-4万内，唯独60单元较地理位置相似的58单元、56单元差价为11万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，其构成重大误解，有权向法院申请变更因重大误解订立的案涉合同，并要求红福公司退还因上述变更而多收取的差价7.4万元。即便预售合同上有平面图，在无法进入商铺内部进行确认的情况下，仅凭外观，正常人根本无法确认平面图所对应的商铺位置，购买大宗商品，不应过分加重其签订合同的注意义务。红福公司辩称：1、本案合同标的物是商铺，案涉房屋认购时为预售状态，签约前红福公司将该房屋的面积、单价、位置、房屋平面图等信息均告知买受人，上述信息均体现在商品房买卖合同中，合同中特别加附房产平面图。其中房产平面图是由无锡市锡山区建设测绘有限公司提供，能够反映预售房屋的内部结构。案涉60单元房屋内部结构与房产平面图所示一致，并无任何差异。邱远芳、吕军二人作为完全民事行为能力人，对该房产平面图确认无误并签字，该签字确认行为真实有效。表明其对60单元地理位置等内容均属明知状态，不构成法律上的重大误解情形，红福公司已履行了相关告知义务，不存在任何隐瞒事实或夸大虚构的情形；2、即使邱远芳、吕军构成重大误解，其主张的退差价以及变更合同价款均没有法律依据，红福公司房屋销售均实行一房一价原则，房屋销售单价、销售时间、面积大小、集团业绩考核节点、购买人溢价能力等多种因素影响相邻商铺之间的差价，相邻商铺的单价与本案无关，不具备任何参考价值；3、双方是在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应受其约束。且案涉房屋现已完成交付并办理产证，红福公司已履行完毕全部合同义务。另，案涉房屋于交付后即处于出租状态，邱远芳、吕军基于案涉房屋一直在持续获利。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。邱远芳、吕军向一审法院起诉请求：1.判令变更双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中对该商品房单价从23142.08元/平方米变更为22495.85元/平方米，即商品房总价款从265万元变更为257.6万元；2.判令红福公司退还邱远芳、吕军因上述变更而多收取的商品房总价款差价7.4元。一审法院认定事实：2019年6月21日，邱远芳、吕军与红福公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定邱远芳、吕军向红福公司购买位于无锡市××路××幢××单元××层××商品房（以下简称60号商铺）一套，房屋单价是23142.08元／平方米，面积是114.51平方米，总价是265万元，邱远芳、吕军应当于2019年6月21日前向红福公司支付首付款140万元，余款125万元以申请银行贷款的方式支付，红福公司应于2020年3月31日前交付该商品房。该合同同时含有附件二“无锡市房产平面图”，该图中标注有合同项下60单元及相邻62单元，58单元、56单元等房屋的位置和图示面积。邱远芳、吕军在该平面图下方落款处签名确认。上述合同签订后，邱远芳、吕军已向红福公司支付全部购房款，红福公司已按约将上述合同项下商品房交付给邱远芳、吕军使用并已办理房屋产权登记。一审中，邱远芳、吕军对购房过程陈述如下：2019年6月15日左右，其有意向购买红福公司开发的商铺并由红福公司业务员陪同一并至案涉商铺施工现场查看，其在现场多次向业务员指出其意向购买的是该排商铺中拐角过来第一间商铺，业务员确认是的，双方在商铺施工的围挡前及商铺马路对面均进行了指示及确认。当天，其就签订了意向书并支付了3万元定金。2019年6月21日，其再次与红福公司业务员至案涉商铺现场查看，因商铺当时正在施工，无法进入商铺内查看，故其在商铺马路对面进行了拍照。当日，其与红福公司签订了案涉《商品房买卖合同（预售）》，其当时一直认为购买的60单元是拐角商铺左边第一间正面临街商铺。此后，直到2019年12月31日，其发现其认为已购买的商铺上张贴有他人的出租广告，经与红福公司业务员联系后才得知其一直认为购买的60单元实际是62单元的一部分，该临街正面商铺与拐角商铺共同组成62单元，两部分内部也不存在隔断，但红福公司业务员在其购买案涉商铺时并未告知上述情况。为此，其于2019年12月31日、2020年1月1日两次与红福公司业务员电话核实相关情况并于2020年1月8日向红福公司发出律师函，要求解决其重大误解问题，但沟通未果。红福公司述称，其销售的案涉房屋是期房，其业务员在向邱远芳、吕军介绍案涉房屋时出示了房屋的户型图，该户型图在售楼处也可由客户自取查看，无论是户型图还是合同附件的“无锡市房产平面图”，均可以明确显示62单元与60单元的面积、户型、位置差异，且红福公司业务员也与邱远芳、吕军一起至施工现场结合商铺现状进行了介绍，故邱远芳、吕军不可能产生混淆。在邱远芳、吕军购买案涉60单元前，62单元已经对外销售，客观上邱远芳、吕军也无法购买，且红福公司已明确向邱远芳、吕军告知62单元已售出的情况。另，红福公司在庭审中明确其已销售的62单元面积是197.1平方米，实际销售单价是22499.99元／平方米，案涉60单元面积是114.51平方米，单价是23142.08元／平方米，58单元面积是114.51平方米，单价是22164元／平方米，56单元面积是114.51平方米，单价是21832.15元／平方米。邱远芳、吕军根据红福公司明确的58单元、56单元销售单价，要求将其购买的案涉60单元房屋单价由合同约定的23142.08元／平方米变更为22495.85元／平方米（即58单元的房屋单价再加上58单元与56单元之间的房屋单价差额），购房总价款从265万元变更为257.6万元，红福公司不同意邱远芳、吕军提出的该变更请求。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、电话录音、照片、律师函、户型图及当事人的陈述等在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点是造成邱远芳、吕军实际购买的案涉60单元与其实际意向购买的商铺不一致的情形是否构成重大误解，如构成重大误解，邱远芳、吕军主张变更案涉合同约定的房屋单价的主张能否成立。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》71条的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。就本案而言，因案涉合同标的物是商品房，合同价款是265万元，系大额商品。按常理，与购买普通商品相比，消费者在作出购买商品房这类大额商品的决定时应当更加审慎。此外，案涉60单元的面积、地理位置在案涉户型图，合同所附“无锡市房产平面图”中均有所展示，邱远芳、吕军在平面图上也已签字确认，按常理，并不至于对购买的房屋位置产生混淆。案涉60单元虽为期房销售，但根据邱远芳、吕军举证的2019年6月21日施工现场照片，案涉60单元及相邻商铺外立面均已基本完工，如按邱远芳、吕军所述，其与红福公司业务员在施工现场就意向购买的商铺位置多次确认，更不至于就房屋具体位置产生混淆。邱远芳、吕军在本案中未能举证直接证据证明其在购买案涉60单元时存在重大误解。因误解是一种主观心理状态，较难举证证明，但法院注意到，在邱远芳于2020年1月1日与红福公司业务员电话交谈中述称：“我现在就恨我自己，当初没去摊位看一下，我也没看图纸，也没实地确认一下，确认一下不就好了嘛。就拐角第一间还是第二间这几句话，我们已把位置挪动了一下，两个想法就是不一样的了”。如客观情形确如上述邱远芳所述内容，则可能存在误解，但重大误解制度中的误解，必须是重大的，该误解将会对行为人的民事权利义务产生重大的影响，造成行为人的重大损失。本案中，一方面，邱远芳、吕军购买的案涉60单元单价与相邻商铺单价差额并不巨大，且房屋单价本身受面积、位置、议价能力等多重因素影响；另一方面，在红福公司交付房屋时，邱远芳、吕军予以接受并已占有使用及办理产权登记，邱远芳、吕军本案中并未举证证明其因误解产生重大损失的相应证据。退一步讲，即使构成重大误解，因重大误解是由于表意人自己的过错造成，重大误解的主体是表意人本人。按邱远芳上述电话谈话内容，其在确定购房位置时确实可能存在谨慎程度不够的主观过失，而商铺单价既受房屋面积、位置、销售时间等客观因素的影响，也受双方当事人协商情况的主观因素影响，本案中即使邱远芳、吕军构成重大误解，其单方要求变更房屋单价及确定变更后房屋单价的方式均缺乏事实及法律依据，邱远芳、吕军主张将案涉60单元的单价从23142.08元/平方米变更为22495.85元/平方米，即商品房总价款从265万元变更为257.6万元，由红福公司退还商品房差价款7.4万元的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回邱远芳、吕军的全部诉讼请求。一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由邱远芳、吕军共同负担。二审中，双方对一审已查明的事实均无异议，法院依法予以确认。本院认为：所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，使其利益受到较大的损失，或者达不到其订立合同的目的。重大误解情形通常为对合同性质、对方当事人、标的物种类、标的物质量等误解足以对当事人利益造成重大损害。本案中，邱远芳、吕军称其在案涉购房合同签订中存在重大误解，其本意为购买“拐角第一间”即62单元，实际上购买了60单元，但其未能提供有效的证据证明其主张。本案合同标的物系商品房，合同价款为265万元，通常交易习惯中，买受人负有合理审慎义务。红福公司在合同签订前已告知其62单元已售出，并在购房合同中附有房屋平面图注明房屋位置、面积，已尽到应有的提醒义务，而作为合同相对方的邱远芳、吕军二人在签订合同时未仔细查阅内容即签订了合同，应负有相应的责任。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案所涉60单元与相邻单元单价差额不大，而房屋单价受市场波动、房屋面积、位置、销售时间等多种客观因素的影响，也受双方当事人协商情况的主观因素影响。由于案涉房屋现已完成交付，并在办理产证后投入使用，客观上的损失难以认定。邱远芳、吕军认为其签订合同时存在误解，但该误解并未对其利益造成重大损害。故邱远方、吕军以签订合同时存在重大误解，要求变更合同价款的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邱远芳、吕军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由邱远芳、吕军负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘志江审 判 员 杜伟建审 判 员 宁尚成二〇二一年四月二十五日法官助理 魏 秀书 记 员 范 洁