江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2295号上诉人（原审被告）：茅玉冲。委托诉讼代理人：李天培，上海汉联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绿地集团（昆山）置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道555号。法定代表人：陈增荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，女，该公司员工。原审被告：应国平。上诉人茅玉冲因与被上诉人绿地集团（昆山）置业有限公司（以下简称绿地公司）、原审被告应国平返还财产纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初7195号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茅玉冲上诉请求：撤销一审判决或发回重审。事实和理由：1.应国平不是本案被告，仅是有关联人即第三人，涉案房屋产权人是茅玉冲。2.茅玉冲已付房款822675元，尚欠房款439748元。绿地公司主张违约金无根据。3.茅玉冲无违约，仅应付余房款439798元。4.涉案房屋产权判归茅玉冲为2013年7月6日，而绿地公司起诉是2019年5月13日，已过诉讼时效，本案应驳回绿地公司的诉请。被上诉人绿地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告应国平未作答辩。原审原告绿地公司向一审法院起诉请求：一、判令应国平、茅玉冲将xx家园xx期xx室（公安编号：昆山市××室）的房屋恢复原状并返还给绿地公司；二、判令应国平、茅玉冲支付自2017年8月29日至搬离之日的房屋占用费（租金4500元/月，计算至实际返还日）；三、判令应国平、茅玉冲承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实如下：2010年甲方（卖方）绿地公司与乙方（买方）应国平签订昆山市商品房购销合同一份，约定应国平向绿地公司购买xx家园xx期xx幢xx号，建筑面积共157.36平方米，房屋总价1262423元。双方在该合同附件中约定2008年12月30日前，付382423元，2009年1月30日前，付880000元。若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的(包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等)，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价10%的违约金。因上款原因导致合同解除的，出卖人有权在扣除以下费用后，将买受人已付房款的剩余款项无息返还买受人，如买受人已付房款不足弥补出卖人损失的，则买受人仍需向出卖人承担赔偿责任：(1)因买受人原因，出卖人承担保证责任的金额；(2)出卖人为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等；(3)买受人应承担的违约金；(4)其他因买受人原因给出卖人造成的损失。出卖人依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同的，买受人应承担总房价5%的赔偿金，买受人应在收到出卖人通知后10日内依照出卖人通知办理解除合同及注销合同备案的相应手续。如买受人逾期办理的，每逾期一天，按该房屋总价的5‰向出卖人支付违约金，同时因买受人逾期而造成出卖人的其他经济损尖，由买受人一并承担。违约金及其他经济损失将于解除本合同时一并由出卖人自买受人已支付的房款中扣除。如买受人已支付的房价款不足以支付赔偿金、违约金及其他经济损失金额的，买受人应另行补足，在解除本合同时一并支付。2010年10月21日，涉案房屋交付应国平使用。一审另查明，（2013）昆民初字第0012号生效民事判决中认定，涉案房屋的首付款系以工程款形式抵扣，且贷款由茅玉冲归还，位于昆山市××室房屋（即xx花园xx期xx栋xx号）为茅玉冲所有。一审再查明，贷款合同系应国平所签，由于应国平未能及时依约归还房屋贷款，导致中国建设银行昆山分行从绿地公司保证金账户中扣除了保证金，绿地公司共计代为偿还贷款本息及赔偿其他损失905502.34元，2016年7月6日绿地公司向应国平寄送了一份解除合同通知函，（2017）苏0583民初4695号生效民事判决中明确载明“绿地公司与应国平之间签订的《昆山市商品房购销合同》依法成立有效，双方均应恪守履行。为支付房款，应国平与案外人中国建设银行昆山分行办理了住房贷款，由于应国平未能按期履行还款义务，导致绿地公司承担了保证责任。根据《昆山市商品房购销合同》附件四第三条第（7）款约定，由于借款人逾期还贷致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价10%的违约金。绿地公司根据商品房购销合同中应国平所留的联系地址向其寄送了解除合同通知函，但应国平至今并未能够偿还绿地公司代偿款项。现绿地公司根据该项合同约定要求解除双方签订的购房合同，一审法院对此予以认定。绿地公司与应国平签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2008036656）予以解除，应国平应协助绿地公司办理涉案房屋的解除网签备案手续。购房合同解除后，绿地公司应将应国平支付的购房款1262423元予以返还。由于应国平逾期还贷，导致绿地公司为其代偿银行贷款本息及其他损失共计905502.34元，故应国平应将该905502.34元支付绿地公司。本案中绿地公司主张两笔违约金，即代偿贷款等费用产生的违约金，以及解除合同产生的解约违约金。一审法院认为，商品房购销合同附件四第三条第（7）款约定的该两项违约金并非并列关系，现涉案合同予以解除的情况下，一审法院仅对绿地公司主张的解约违约金126242.30元予以支持。据此，应国平应支付绿地公司代偿金额905502.34元并赔偿违约金126242.30元，共计1031744.64元。茅玉冲虽非商品房购销合同相对方，但其作为涉案房屋的实际权利所有人，应对应国平上述还款赔偿义务承担连带责任。绿地公司应返还的房屋价款1262423元与应国平应赔偿绿地公司的1031744.64元相互折抵后，绿地公司应返还金额为230678.36元。根据已生效判决，茅玉冲系房屋实际所有人，涉案房屋购房款及贷款均系由茅玉冲支付，故一审法院认定绿地公司将返还款项230678.36元直接支付茅玉冲。本案中，由于涉案房屋所在区域房价上涨，涉案房屋从买卖成立至合同解除之间的增值部分应属房屋实际所有人茅玉冲所有，因茅玉冲未到庭，故本案中无法核定金额，但茅玉冲可另案主张相应权利”。判决：一、确认绿地集团（昆山）置业有限公司与应国平之间的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2xxxxxx6）予以解除，应国平协助绿地集团（昆山）置业有限公司办理解除昆山市××室房屋的网签备案手续，应国平在判决生效后十五日内履行完毕。二、绿地集团（昆山）置业有限公司返还应国平房屋价款1262423元。三、应国平支付绿地集团（昆山）置业有限公司为其代偿的905502.34元。四、应国平赔偿绿地集团（昆山）置业有限公司违约金126242.30元。五、茅玉冲对应国平上述第三项、第四项付款义务承担连带责任。六、上述第二项、第三项、第四项折抵后，由绿地集团（昆山）置业有限公司支付茅玉冲230678.36元，于判决生效后十五日内履行完毕。该判决书由绿地公司申请执行完毕。茅玉冲陈述其尚未领取相关退款。涉案房屋目前由茅玉冲使用，绿地公司庭审中明确其未有实际损失。以上事实，由房屋买卖合同、生效判决书、房屋交付资料、房屋租赁信息、房屋返还函及邮寄凭证、结案通知书及业务回单等证据及到庭当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，已有生效判决明确绿地公司与应国平之间的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2xxxxxx6）予以解除，且认定房屋实际所有权人系茅玉冲，茅玉冲庭审中明确涉案房屋目前由其使用,故房屋买卖合同解除，茅玉冲应返还房屋给绿地公司。关于绿地公司请求判令茅玉冲支付自2017年8月29日起至搬离之日止的房屋占用费的诉请，因绿地公司并未举证其已明确通知茅玉冲搬离，绿地公司系通过执行解除买卖合同，茅玉冲陈述其尚未领取相关退款，且涉案房屋买卖合同签订距今多年，房价上涨明显，庭审中绿地公司陈述其未有实际损失，故对绿地公司要求支付房屋占用费的诉请，一审法院不予支持。茅玉冲陈述的未领取另案的退还房款非本案审理范围，茅玉冲可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、茅玉冲于判决生效后十日内将xx家园xx期xx室（公安编号：昆山市××室）房屋返还给绿地公司；二、驳回绿地公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1860元，由绿地公司负担930元，由茅玉冲负担930元。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，（2013）昆民初字第0012号生效判决认定涉案房屋为茅玉冲所有，但茅玉冲是以应国平的名义与绿地公司签订商品房购销合同。（2017）苏0583民初4695号生效判决认定绿地公司与应国平之间的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2xxxxxx6）予以解除。一审中茅玉冲确认涉案房屋目前由其使用,商品房购销合同解除后，茅玉冲应当将涉案房屋返还给绿地公司。一审中茅玉冲未提出诉讼时效抗辩，且茅玉冲至今仍在使用涉案房屋，故二审中茅玉冲主张本案已过诉讼时效，本院依法不予支持。至于茅玉冲、应国平与绿地公司之间的购房款返还、违约金承担等问题，在（2017）苏0583民初4695号一案中已作出处理，本案不予理涉。综上，茅玉冲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3720元，由上诉人茅玉冲负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年四月十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。