湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2451号上诉人（原审被告）：蔡文化，男，汉族，1971年12月1日出生，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）：黄水斌，男，汉族，1974年10月30日出生，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：湖南新门户房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2013房。法定代表人：叶永恒。上诉人蔡文化与被上诉人黄水斌、湖南新门户房地产经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，蔡文化不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初10372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人蔡文化上诉请求：一、请求撤销长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初10372号民事判决；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决简单认定，被上诉人黄水斌是因不符合长政办函［2018］75号文件规定，首套住房未满4年无法完成过户手续，从而依据原合同条款不符合政策退还定金的理由，但事实应该是被上诉人黄水斌刻意隐瞒了芙蓉苑甲组团3栋601房，而只出具近湖二路湖墅嘉园1-4栋2001住房查册证明，骗上诉人与其签订合同，然后通过合同贷款95万元。但因为其隐瞒了有两套房的事实，所以才会在合同里注明“身份特殊”模糊字眼，以备不能过户时就说“身份特殊”是因为未满4年的“身份特殊”。本来案涉房屋2019年2月28日就可以收取2个月租金1万元，但因被上诉人黄水斌在2月27日傍晚通过中介签订案涉合同，导致上诉人损失了1万元租金。其后就是被上诉人黄水斌一直没有办理过户，现还要求退还定金。现房屋也没有卖出去，房屋现在还在贬值。请二审法院查明事实，驳回被上诉人的一审诉请。被上诉人黄水斌答辩称：一、2019年2月27日，双方在签订《房屋买卖合同》之前，被上诉人黄水斌按房屋中介服务部的要求提供了《长沙市不动产信息查询证明》，该查询证明显示被上诉人黄水斌首套房登记时间为2016年2月23日，以确认被上诉人黄水斌是否属于长沙市××房产的人员。该证明是从长沙市不动产登记中心查询打印出来的，是合法真实有效地，后续所签订的《购房资质承诺书》、《签约前提示（告知书）》等文件都是建立在此期初上，上诉人蔡文化和中介服务部都反复查勘并知晓情况，不存在被上诉人黄水斌可以隐瞒的情况。二、本次合同无法正常履行是由于上诉人蔡文化和中介服务部在查看被上诉人提供的《长沙市不动产信息查询证明》时不够专业和仔细造成的。上诉人蔡文化和中介服务部没有及时发现答辩人的首套房的登记时间不满4年，导致无法办理过户手续，与上诉人蔡文化所称“身份特殊”的情况无任何关系。三、关于上诉人蔡文化与中介个别工作人员所签订的《房屋出售委托协议》、《样板房装修销售合作协议》等情况，被上诉人黄水斌对此情况一概不知，且根本案没有直接关系。四、2019年8月1日晚，上诉人蔡文化与被上诉人黄水斌、中介代表周仲等三方代表一起协商，先由上诉人蔡文化退还定金8.5万元，所余1.5万元待中介帮上诉人蔡文化出售房屋后再退还。但上诉人蔡文化在退还8.5万元定金时，单方面称“万象新天退完定金了”（被上诉人黄水斌完全不知晓该情况），且该情况与三方先前协商的结果不一致，所以写的收条只是对已退还8.5万元定金的确定，不是对全部定金退还的认定。以上事实，中介代表周仲全程参与并居间协调，可以从中证明。判决生效后，被上诉人黄水斌多次催促上诉人蔡文化履行判决义务，但其非但不履行判决义务，还在沟通过程中多次对被上诉人黄水斌进行了谩骂污蔑，向法庭提交微信记录证明。故恳请二审法院维持一审判决，驳回上诉人蔡文化的上诉请求。黄水斌向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令湖南新门户房地产经纪连锁有限公司、蔡文化连带向黄水斌返还人民币1.5万元及其利息（利息以本金1.5万元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费用由湖南新门户房地产经纪连锁有限公司、蔡文化承担。一审法院认定的事实：2019年2月27日，在芙蓉威东中介服务部居间服务的促成下，黄水斌作为乙方（买受方），蔡文化作为甲方（出售方），芙蓉威东中介服务部作为丙方（居间方）及湖南新门户公司作为丁方（管理方），共同签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方自愿将坐落于长沙市芙蓉区××路××号××公寓××号栋××房屋出售给乙方，房屋所有权证号为××，建筑面积为150.39平方米；房屋总售价为2020000元，付款方式为购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款；乙方于2019年2月27日支付甲方购房定金100000元，该定金甲乙双方要求丁方指定账号托管，由乙方自行支付给甲方，乙方拟申请银行贷款950000元以支付部分房款，该贷款审批手续由甲乙双方协同自行办理，甲乙双方在本合同签订后5日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且甲乙双方须相互配合在2019年3月5日前办理贷款审批，丙方协助；甲乙双方须相互配合在2019年4月15日前办理产权过户手续，乙方在产权过户进窗后缴税前自行将首付款960000元支付给甲方；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，乙方应支付丙方居间服务费40400元，为保障丙方合法权益，居间服务费于签定该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且违约方支付的服务费丙方不予退还；甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，乙方应根据合同的约定全面履行自己的义务，丙方应如实报告订立合同有关的重要事实，促成买卖合同的签订，丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲乙双方的利益；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；本合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方已收定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担；合同第八条约定（如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准）因乙方身份特殊，若乙方不符合长沙现行的购房政策致使合同无法继续履行，则四方互不违约，此合同自行终止。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，黄水斌签署了《购房资质承诺书》，承诺其确认已知晓《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函［2018］75号）等政策文件的内容，保证提供的资料及陈述的信息真实、有效，并承诺自身及家庭能够符合购房资质。若因本人不具备购房资格导致合同不能按约履行，自愿承担相应的违约责任。同日，黄水斌向蔡文化支付购房定金10万元，蔡文化出具定金收条载明：今收到黄水斌购买本人蔡文化位于长沙市芙蓉区××路××号××公寓××号栋××房购房定金人民币拾万元整，产权证号：××。蔡文化协助黄水斌到银行办理贷款相关事宜。在办理房屋过户登记时，因黄水斌购买首套住房未满四年，不得在长沙再购买第二套商品住房，无法完成过户手续。庭审中，黄水斌及蔡文化委托人均承认中介通知双方说黄水斌不动产信息查询证明首套房产权登记不满四年，黄水斌没有购房资格，房屋无法过户。后经黄水斌、蔡文化及芙蓉威东中介服务部多次协商，芙蓉威东中介服务部将中介费退还黄水斌，蔡文化于2019年8月1日向黄水斌返还定金款85000元，同日，黄水斌出具收条载明：今收到蔡文化退还黄水斌购买长沙市芙蓉区××路××号××公寓××号栋××房购房定金85000元。黄水斌庭审称2019年8月1日协调结果是蔡文化先退85000元，等房屋卖掉后再退15000元，而蔡文化则称协商结果是只退还85000元，补偿蔡文化15000元的损失。另查明，芙蓉威东中介服务部已向黄水斌退还中介费40000元。2018年6月26日，长沙市政府发布了长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日印发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函［2018］75号），该通知载明：本市户籍家庭在限购区域已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房；本通知自2018年6月26日起施行，我市原有房地产调控措施与本通知不一致的，按本通知执行。黄水斌与其妻夏艳艳于2016年2月23日在长沙购买首套房，至2019年2月27日与蔡文化签订合同时未满四年，无购买第二套房屋的资格。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）规定，有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。本案中，黄水斌与蔡文化、湖南新门户公司、芙蓉威东中介服务部签订的《房屋买卖合同》约定，若黄水斌不符合长沙现行的购房政策致使合同无法继续履行，则四方互不违约，此合同自行终止。因黄水斌购买首套住房未满四年，根据长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日印发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函［2018］75号）不得在长沙再购买第二套商品住房，黄水斌无购买第二套房屋的资格，无法完成过户手续，致使合同无法继续履行，故合同终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，合同约定本合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，蔡文化已收定金、房款无息全额退还给黄水斌，已实际发生的费用由蔡文化、黄水斌双方各自承担，根据该约定，蔡文化应将所收的定金人民币100000元退还黄水斌，蔡文化已退还黄水斌定金人民币85000元，故黄水斌要求蔡文化返还人民币15000元的诉讼请求，有事实依据和法律依据，该院予以支持。因合同中约定，合同自行终止后，收取的定金、房款无息全额退还，故黄水斌要求蔡文化支付定金利息无合同依据，该院不予支持。因湖南新门户公司仅为管理方，亦未收取购房定金，故无需承担返还责任，故黄水斌要求湖南新门户公司连带返还人民币15000元的诉讼请求，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、蔡文化于本判决生效之日起十日内返还黄水斌人民币15000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回黄水斌的其他诉讼请求；三、驳回黄水斌对湖南新门户房地产经纪连锁有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币176元减半收取人民币88元，由蔡文化负担。二审审理期间，上诉人蔡文化向本院递交两份证据，证据一、签约提示（告知书），证据二、自行交割资金协议书，拟证明被上诉人黄水斌并未如实告知其没有购房资格的情况。经对上述证据的审核，本院认为上述证据仅能证明双方签字约定被上诉人黄水斌确认其自身购房资格并提供真实信息，但并不能证明其未告知，故本院对上述证据不予采信。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，上诉人蔡文化与被上诉人黄水斌以及长沙市芙蓉区威东房地产中介服务部、湖南新门户房地产经纪连锁有限公司之间签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且符合法律规定，当事人应当依照合同约定履行义务。根据该合同第八条的约定“因乙方身份特殊，若乙方不符合长沙现行的购房政策致使合同无法继续履行的，则四方不违约，此合同自行终止”，后因被上诉人黄水斌不符合长沙现行的购房政策，无法完成过户手续，致使合同无法继续履行，故根据前述约定，该合同自行终止，且均不构成违约，上诉人蔡文化据此所收的定金100000元应当退还，基于已经退还85000元，还应退还15000元。虽然上诉人蔡文化上诉主张认为被上诉人黄水斌在签订合同前签署了签约前提示（告知书）、购房资质承诺书、自行交割资金协议书等材料，其未告知实际情况，隐瞒没有购房资格的事实，应当承担违约责任，但本院认为，根据交易习惯可知《房屋买卖合同》第八条约定的内容应系当事人沟通后的特别约定，故应当以《房屋买卖合同》约定内容为准，本院对上诉人蔡文化的主张不予采信。综上所述，一审法院的认定并无不妥，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人蔡文化负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年四月二十七日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。