天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1483号上诉人（原审原告）：吴鹏翔，男，1977年8月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郭清明，天津悟通律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：天津融创元浩置业有限公司，住所地天津市东丽区津塘公路五号桥西700米新立街道招商总部大楼2-3-304室。法定代表人：崔世杰，总经理。委托诉讼代理人：阳春艳，女，该公司员工。上诉人吴鹏翔因与被上诉人天津融创元浩置业有限公司（以下简称融创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴鹏翔上诉请求:1.依法撤销一审民事判决，将本案发回重审或者支持吴鹏翔主张的利息损失及违约金;2.诉讼费用由融创置业承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。第一，一审判决书没有确定明确的交房时间，同时也没有确定交房的房屋现状。从本案的事实来看双方合同约定的是在2018年的3月31日交房，交付的是毛坯房而并不是指精装修房。但是在一审判决书自始至终没有讲明明确的交房时间。第二，一审判决书没有明确不可抗力所造成的停工时间。吴鹏翔通过查看天津市停工恢复施工的相关文件，发现从2018年的3月16日开始，天津市整体恢复施工，而并非是在2018年的3月底。第三，没有明确荣春园项目也就是本案的标的项目的竣工时间，吴鹏翔的公证书所载明的事实，一审法院对证明目的不予认可，但是并没有否认公证书的真实性。既然如此，一审判决就应当查明涉案项目真实的竣工时间，是否是在公证书所载明的2017年的11月25日，总包单位中建八局完成了工程资料的移交，2017年的12月8日完成了消防工程验收，12月9日完成了节能竣工验收。吴鹏翔提出查明上述这几个时间的目的是为了查明政府的停工令是否对本项目造成了影响。也就是说如果在2017年年底本案所争议的项目已经竣工完毕了，那么就不应当适用政府停工令的不可抗力，不受到停工令的影响。第四，在2018年的6月29日，本案所涉诉的房屋实际取得了准许交付使用证，但是该事实一审判决书并没有予以查实及认定。第五，本案应查明融创置业向建委递交竣工准许交付使用的时间，该事实能够进一步证实荣春园项目的具体竣工时间，以确定是否受到停工令的影响。二、一审判决程序违法，在一审当中吴鹏翔提交了勘验申请书，数次提出房屋勘验的请求，拟证实房屋存在质量问题，但是一审法院却置之不理，在判决书中亦没有载明吴鹏翔所申请的事项。三、融创置业在合同履行当中存在着违约行为。双方合同约定本案涉诉房屋应当在2018年3月31日前进行交房，但是3月31日之前融创置业交不了房子，就应当在31日之前通知购房人，也就是通知吴鹏翔逾期交房的理由与时间。但是融创置业答辩中提到的时间是在2018年的7月16日通知交房时间，其并没有在合同约定的交房日期前通知上诉人。此外，房屋未达到交付的质量标准。双方所约定交付的房屋卫生间的防水设施没有达到交付的标准，没有达到国家规范要求，为此吴鹏翔曾提出来过勘验的申请。吴鹏翔在此前验房时发现房屋的隔断墙，没有铺设应具备的钢筋，为此在庭审前吴鹏翔向融创置业提出勘验请求。吴鹏翔与融创置业还有总包单位中建八局于庭前对房屋进行了破坏性的勘验，证实房屋的隔断墙没有钢筋，据此进一步证实了该涉案的房屋存在着安全隐患，此为严重的质量问题。融创置业辩称，不同意吴鹏翔的全部上诉请求，请求依法驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩理由如下：关于吴鹏翔陈述的房屋通知时间在一审中已经明确。融创置业于2018年的12月19日已经向吴鹏翔发出了入住通知书，告知吴鹏翔在2018年12月28日至2018年12月30日进行收房，且2018年12月21日，该通知书已经通过邮寄方式送达给了吴鹏翔。关于延期交付的问题，也就是争议的本案所涉及到的住宅项目是否存在因不可抗力产生逾期交付的问题，已经有生效判决认定该项目受到不可抗力影响导致延期。第三，在一审中融创置业已经提交了天津市新建住宅商品房准许交付使用证。该准交证载明2018年6月29日案涉房屋已经取得准交证符合交房的条件，该准交证取得的前提是涉案房屋取得了竣工验收备案书。吴鹏翔向一审法院起诉请求：1.依法解除吴鹏翔与融创置业间的《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》；2.依法确认《补充合同》第十九条第二项为无效合同条款；3.依法判令融创置业赔偿吴鹏翔利息损失295,197.90元；4.依法判令融创置业赔偿吴鹏翔违约金323,644.99元；5.判令本案的诉讼费用由融创置业承担。2020年8月27日，吴鹏翔变更其第3项诉讼请求为：依法判令融创置业赔偿吴鹏翔利息损失322,084.7元，变更其第4项诉讼请求为：依法判令融创置业赔偿吴鹏翔违约金423,572.1元。一审法院认定事实如下：一、2016年10月19日，吴鹏翔与融创置业签订天津市商品房买卖合同，合同约定：1.吴鹏翔购买坐落于天津市东丽区××路××道××号楼××房屋一套，融创置业应于2018年3月31日前将上述房屋交付吴鹏翔使用。房屋必须经验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证后，方可交付。如遇不可抗力不能履行合同的，按照补充协议的约定处理（诉争买卖合同第3条）；除遇不可抗力外，如融创置业未按合同约定的日期交付商品房的，逾期在90日内的，吴鹏翔有权向融创置业追究已付款利息，利息自合同约定交房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如逾期交房超过90日，吴鹏翔在向融创置业追究已付款利息的同时，还有权按照下列约定追究其违约责任：合同继续履行，融创置业应支付吴鹏翔已付款利息，利息自合同约定交房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。此外，融创置业还应每日按商品房价款的万分之0.2向吴鹏翔支付违约金（诉争买卖合同第5条）；商品房交付时融创置业应书面通知吴鹏翔办理商品房交接手续，提供天津市商品房住宅质量保证书和天津市商品房住宅使用说明书交接房屋钥匙（诉争买卖合同第11条）；暖气为入住后第一个采暖期开始供暖地面为细石混凝土毛面，墙面为腻子罩白，照搬顶棚为腻子罩白（融创城住宅交工标准-毛坯）。同日，双方签订补充合同一份，合同约定：买卖双方已注意并接受了本补充协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后果行权期限等重要条款（文本中字体加粗，诉争补充合同第1条第2款）；买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通讯地址传真及电话号码或E-MAIL地址为准。如任何一方联络信息有变更，变更方应在变更后三天以内以书面形式通知对方。采用信件通知方式的在寄出3日后（本市）/7日后（外埠）视为到达（诉争补充合同第2条。）；买卖合同及补充协议中的不可抗力系指以下免责情形，包括政府行为，只包括但不限于政府实施土地征用或房屋拆迁等，实质影响双方履约的情形（诉争合同第3条）；经出卖人通知，买受人未按时接收商品房的，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人。此后产生的有关费用由买受人负担（诉争合同第6条第5款）。双方签订专项装修基金赠与协议一份，约定融创置业同意赠与吴鹏翔专项装修基金。该专项装修基金的数额与吴鹏翔与案外人天津新宏远创建筑装饰工程有限公司签署的委托装修协议项下的工程款总额一致。吴鹏翔与案外人融创物业服务集团有限公司签订代收房委托书一份，约定吴鹏翔不可撤销的委托受托人代本人于2018年3月31日按照诉争买卖合同的约定，与融创置业公司办理商品房交接手续领取房屋钥匙。同时，本人将商品房钥匙委托受托人保管。保管期限为2018年3月31日至2018年10月31日，吴鹏翔与天津新宏远创建筑装饰工程有限公司签署委托装修协议一份，约定新宏远创装修公司于2018年10月31日之前完成对案涉房屋的装修。二、天津市美丽天津一号工程指挥部发出《“美丽天津·一号工程”指挥部关于进一步加强空气质量保证工程的通知》，要求2017年8月25日至2017年9月10日共17天内停止土石方、渣土作业等。中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅印发《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案的通知》，要求自2017年10月至2018年3月内，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑作业等。2018年7月16日，融创置业向吴鹏翔发出延期通知书，载明因政府发布的相关停工令文件导致工程延期之后，无法按照约定的期间向吴鹏翔交付房屋。告知吴鹏翔2016年美丽天津一号工程指挥部文件自2016年11月15日至2016年12月31日停止施工。影响有效工期45天，2017年天津市2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案自2017年10月至2018年3月，停止施工影响有效期六个月，停工六个月。2018年7月18日，上述通知书通过邮寄方式送达给吴鹏翔。三、融创置业于2018年12月19日向吴鹏翔发出入住通知书，告知其集中交房时间为2018年12月28日至2018年12月30日，建议办理收房时间为2018年12月29日，如未在本通知交房时间7日内办理收房手续的业主，视为已经收房。2018年12月21号，上述通知书通过邮寄方式送达给吴鹏翔。一审法院认为，吴鹏翔与融创置业间系商品房买卖合同关系，本案诉争合同、补偿协议均系双方间买卖合同的约定，吴鹏翔主张诉争补充合同第19条第2项属于针对“因故意或者重大过失造成对方财产损失”情形下的免责条款，按照《中华人民共和国合同法》第53条第2项的规定，应属无效。然而，该条款系对合同解除后双方进行清理、结算的安排，不符合上述法律条款所规定的情形。据此，一审法院对吴鹏翔的上述主张依法不予支持。本案诉争买卖合同及诉争补充合同未见效力瑕疵，应属合法有效，对双方具有法律约束力。吴鹏翔认为融创置业存在延期交房行为，且案涉房屋存在重大质量问题，故构成违约，其享有合同解除权，且已经向融创置业送达了催告函和解除通知书。因政府文件要求，案涉房屋所在工程工期先后受到行政措施影响。吴鹏翔虽主张融创置业可申请特别许可以继续施工，并主张案涉房屋所在工程工期并未实际受到政府行政措施的影响，但未能提供充分证据，一审法院对其上述抗辩意见依法不予采纳。上述停工属于合同约定的不可抗力的范围，且均发生在诉争合同签订之后，签订诉争合同时难以预见。按照合同约定及上述法律规定，融创置业应可免责。此外，由于吴鹏翔已与案外人融创物业服务集团有限公司签订了代收房委托书。由于吴鹏翔的委托授权，代理人融创物业服务集团有限公司的代收房行为对吴鹏翔产生法律效力。据此，吴鹏翔主张的逾期交房情形，一审法院依法不予认可，其提出的相应违约金、利息损失的诉讼请求，一审法院依法不予支持。此外，吴鹏翔还主张案涉房屋的卫生间墙壁防水层高度不足，存在严重质量问题。然而，即使其主张的上述质量瑕疵确实存在，以修缮方式也足以弥补，尚未达到“不能实现合同目的”的程度。因此，吴鹏翔以逾期交房、房屋质量问题为由要求解除合同，其理由不能成立，其并未取得合同法定解除权。即使吴鹏翔已经发送了解除通知，亦不产生解除效果。综上所述，吴鹏翔的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“驳回原告吴鹏翔的诉讼请求。案件受理费9,988元，由原告吴鹏翔负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴鹏翔均系证明案涉房屋不符合交房标准和国家标准，但该证明目的与逾期交房所产生的违约金及利息并非同一法律概念。上述证据的真实性亦无法核实。对上述证据，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吴鹏翔上诉主张逾期交房的违约金及利息，故本案二审的争议焦点为融创置业是否存在逾期交房违约行为进而需要赔偿吴鹏翔诉请的逾期交房违约金及利息。根据两审查明的事实，双方对于交付房屋时间进行了明确约定，但融创置业提交了因政府文件要求案涉房屋所在工程工期先后受到行政措施影响的证据。上述停工属于合同约定的不可抗力的范围，按照合同约定及上述法律规定，融创置业可据此相应免责。吴鹏翔两审诉请主张融创置业存在逾期交房行为，依据不足，本院不予支持。进而基于逾期交房而产生的违约金及利息，也缺乏前提，本院难以支持。就案涉房屋其他情况，吴鹏翔并未提出上诉，不属于本院二审审理范围，吴鹏翔可据实另行主张权利。综上所述，吴鹏翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,988元，由上诉人吴鹏翔负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月二十七日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……