河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终1008号上诉人（原审原告）：谢利娜，女，汉族，1976年2月20日出生，住河南省漯河市召陵区，现住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：谢向前，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：漯河昌建盛世地产有限公司，住所地河南省漯河市源汇区交通路**。法定代表人：王运生，该公司董事长。委托代理人：翟佳佳，河南丁卯律师事务所律师。委托代理人：张孝广，该公司员工。上诉人谢利娜因与被上诉人漯河昌建盛世地产有限公司（以下简称昌建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2021）豫1102民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。谢利娜上诉请求：1、撤销漯河市源汇区人民法院作出的（2021）豫1102民初71号的判决，依法改判解除双方的商品房买卖合同或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在合同中约定的办理产权证的时间（550日）经过后又超出一年仍然没有协助上诉人取得涉案商品房的产权证,上诉人主张解除合同符合法定解除情形。根据合同第八章第二十条第(二)项约定自交付房屋后550天内办理相应的产权登记，被上诉人向上诉人交付房屋的日期为2016年12月31日，即被上诉人应在2018年7月5日前协助上诉人办理商品房的产权证，截止2019年7月5日（约定期间又经过一年)，被上诉人仍未协助上诉人办理产权证书,也并未以任何形式通知上诉人可以办理所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的问题解释》第十九条:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持。”二、原审判决关于涉案商品房何时可以办理产权证及被上诉人何时已通知上诉人可以办理产权证的事实认定不清。关于原庭审中被上诉人举证证明2019年5月17日已委托第三方办理所有权登记,首先,被上诉人是否委托第三方办理所有权登记,并不能证明被上诉人已协助上诉人成功办理产权证,也不能证明被上诉人已经通知原告可以办理产权证;其次,结合被上诉人提供的“办理房产登记的公告”报纸记载的日期为2019年12月26日可知,涉案商品房可以办理产权证的时间应在该日期之后。事实上,上诉人与相邻其他多位业主曾于2019年10月要求被上诉人办理产权证时,被上诉人的答复还是不能办理,而被上诉人提供的委托第三方办理产权证的合同则是办理昌建广场地上商品房的委托合同。再有，被上诉人现在能否为上诉人办理产权证不影响其已在法定时间内仍未成功协助上诉人办理产权证的事实(约定550天后又经过一年仍未为原告办理产权证)。三、关于合同中“约定解除权”的条款系格式合同,显失公平,应为无效条款。被上诉人向上诉人提供的格式合同第二十条第(二)2约定:因被上诉人没有按时办理所有权登记，买受人选择不退房，出卖人按已支付房价款的0.01%向买受人支付违约金，首先,该条款为格式条款，其次，对比合同第三章，第八条1(2）约定,如买受人逾期付款，应承担日万分之五的违约责任,被上诉人在提供的该格式条款时显失公平，故第二十条第(二)2应为无效条款，上诉人并不受合同约定的限制。四、被上诉人向上诉人交付的商品房不符合合同约定，涉案商品房缺少上下水、供电等关键设施，严重影响出租、经营、使用。另外,被上诉人向上诉人交付的房屋不符合法律规定的商品房交付的条件,构成欺诈销售。1、被上诉人未按照合同第四章第十条第（一)项约定履行合同,向上诉人交付的商品房没有上下水、供电、供暖、燃气、电话通讯、有线电视等基础设施，不仅构成违约,且严重影响商品房的出租、经营、使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的问题解释》第十三条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。2、被上诉人原审中陈述:其与上诉人签订的合同使用的是房管部门统一制定的“商品房买卖合同版本”，上下水及供电不应参照合同中的约定执行。该陈述完全表明,被上诉人出售给上诉人的房屋并不是商品房,但被上诉人却与上诉人通过签订商品房买卖合同的方式出售涉案房屋，其行为已经构成严重的欺诈。另外，被上诉人向上诉人交付的房屋没有墙壁,没有上下水、供电设施等，房屋仅是地面的平方面积,所以,被上诉人交付的房屋也根本不符合商品房的相关法律规定。五、被上诉人在销售涉案房屋时，存在欺诈销售,与上诉人签订的返租协议系其欺诈销售的一种手段,导致上诉人至今难以实现合同目的。1、被上诉人销售涉案商品房时承诺9个通向大润发的直通口,时至今日,仅开通一个狭窄的消防通道。可以证明被上诉人在销售时存在着欺诈行为。2、上诉人虽获得3年的返租租金，但并非是已实现合同目的。该3年返祖是被上诉人在出售该商品房时的欺诈手段,在销售该房屋时,被上诉人承诺每平米租赁价格不低于200元的,但仅与上诉人签订3年的租赁合同，合同到期后,仅给予上诉人每平米的租赁价格为50多元,物业费每平米要收取18元,以上事实表明,就连被上诉人都已经认为涉案商铺的使用价值在严重贬值。而事实上，涉案商铺因为没有上下水、供电等设施,再加上被上诉人不按承诺开放通往大润发商铺相应的9个通道,使得上诉人以较高的购买价格购买商品房,却不能获得对等的回报价值,虽然上诉人已获得3年的租金,并不代表已经实现了合同目的。综上,请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。昌建公司辩称，上诉人在上诉状中所述的事实与一审法院所查明的事实基本一致，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。谢利娜向一审法院起诉请求：1．判令谢利娜与昌建公司解除商品房买卖合同；2．判令昌建公司返还谢利娜支付的房款、维修基金等合计622271元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2016年9月23日起至实际退还完毕之日止）；3．本案诉讼费用由昌建公司承担。一审法院认定事实：2016年9月23日，谢利娜和昌建公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：昌建公司将位于漯河市××区××与××交叉口昌建广场一期D1幢负1层1130号商品房一套出售给谢利娜（备案编号411100201609230031）；该房已由漯河市住房保障和房屋管理局预售批准，预售许可证号为20150275；建筑面积18.38平方米，单价为33610.9元，总价款为621131元；付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年9月23日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；等等。合同签订后，谢利娜为购买案涉商品房支付了房款617770元，后补交房款3561元，维修基金1140元。昌建公司于2016年12月31日将案涉房屋交付给谢利娜。昌建公司于2019年3月12日在漯河市不动产登记局办理了案涉商品房的首次登记，于2019年5月17日与漯河市鑫盛房地产中介服务有限公司签订《期转现委托合同》一份，开始办理案涉房屋的不动产权证业务。昌建公司已分批次为该项目部分业主办理了不动产权证。2019年12月16日昌建公司在《漯河日报》发布公告，告知人民路与文化路交叉口的昌建广场业主，于2019年5月已全部具备办理不动产证的条件，且已陆续邮寄通知各位业主，请尚未面签委托书及办理不动产证相关手续的业主，于2019年12月31日前持身份证原件到昌建广场物业办公室领取不动产证办理资料。另查明，2017年1月1日，谢利娜（甲方）与昌建公司（乙方）签订《商铺经营管理委托书》一份。合同约定：谢利娜将案涉商铺委托给昌建公司统一经营管理，委托期限自2017年1月1日至2019年12月31日；委托期内乙方有权自主决定招商或自行经营管理等事项，甲方在委托期内享有收益权；委托期内，经营收益由乙方收取，乙方按照约定的委托管理费用向甲方支付，每季度支付一次；等等。此后，昌建公司依约向谢利娜支付了2017年1月1日至2019年12月31日的返租118015元。一审法院认为，谢利娜与昌建公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。首先，就约定解除权而言，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应当承担违约责任。该合同没有就逾期办证约定相关的合同解除条件；其次，就法定解除权而言，昌建公司的违约程度必须达到致使谢利娜无法实现合同目的的程度，谢利娜才享有合同解除权。本案中，昌建公司无论是交房时间还是逾期协助办理产权证书时间的确存在迟延履行的情况，已构成违约。但由于案涉房地产项目采用售后包租模式，昌建公司虽然迟延履行，但仍按时向谢利娜返租三年。买受人购买商铺通常是为了通过投资房地产项目实现财产的保值增值并获取租金收益，昌建公司的迟延履行虽然给谢利娜造成一定的损失，但并不影响谢利娜合同目的的实现，本案不符合合同解除的法定条件。至于由此造成的损失，谢利娜有权请求赔偿，解除合同并非其唯一的救济途径。再次，案涉房地产项目现已具备办证条件，部分业主已取得不动产证，合同的履行并无障碍。从合同解除的立法目的而言，合同可解除可不解除的情况下，尽量不解除合同，使合同向着当事人缔约时的目的履行，尽量维护交易的稳定，这也符合合同法鼓励交易的立法目的。综上，谢利娜关于解除商品房买卖合同的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于谢利娜的其他诉讼请求如何处理的问题。关于退还购房款621131元及利息的问题，谢利娜的该项请求是建立在解除合同的基础之上，在合同未解除的情况下，对该请求法院不予审理。关于支付违约金的问题，如前所述，法院已认定昌建公司逾期办证已构成违约，应当承担违约责任。本案中，谢利娜请求昌建公司支付违约金，是建立在解除合同的基础之上，但其该项请求不具体、不明确，且与合同继续履行时所应承担的违约责任并非同一概念。若在合同继续履行的情况下，对该请求予以处理，属于裁判结果超出当事人的诉讼请求，故法院对谢利娜该项诉讼请求亦不予审理，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回谢利娜解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。案件受理费100元，由谢利娜负担。二审期间上诉人谢利娜提供不动产证办理通知书一份，证明上诉人曾与2019年10月份起诉被上诉人，案号是（2019）豫1102民初4507号，该案被驳回起诉，在该案中被上诉人曾向法庭提交不动产办理通知书，证明被上诉人通知上诉人可以办理产权证的时间2019年11月6日，该日期是在2019年7月5日之后，也就是说被上诉人通知上诉人可以办理产权证的时间已经过约定期限后又超出一年。被上诉人对该份证据的真实性没有异议，涉案房屋已经可以办理房产证，该事实一审法院也予以认定，在可以办理房产证时，被上诉方多次通过电话及其他方式通知上诉人办理房产证，但上诉人对该事实予以否认，后被上诉人又以书面的形式对上诉人进行了通知。本院对该份证据的真实性予以确认。二审查明的事实和一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，谢利娜与昌建公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的规定，应为有效合同。当事人双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。合同履行过程中，昌建公司无论是交房时间还是协助办理产权证书时间均存在迟延履行的情况，已构成违约。当事人在合同履行中的违约行为分为轻微违约和根本违约。轻微违约一般指违约行为并未使守约方遭受重大损失，亦未动摇合同存在的基础，可以通过其他合理的方式补救并使合同恢复至正常状态。即使存在违约行为并不必然导致合同解除的法律后果。根本违约则是指违约方的违约行为实质性地剥夺了受损害方订立合同所期待的利益，致使合同目的落空，受害方可以解除合同。买受人购买商铺通常是为了通过投资房地产项目实现财产的保值增值并获取租金收益，由于案涉房地产项目采用售后包租模式，昌建公司虽然迟延履行，但仍按时向谢利娜返租三年，并不影响谢利娜合同目的实现，且案涉房地产项目现已具备办证条件，部分业主已取得不动产证，合同继续履行并无障碍。昌建公司的违约行为不构成根本违约，故一审判决对谢利娜关于解除商品房买卖合同的请求不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人谢利娜负担。本判决为终审判决。审判长  王三超审判员  寇文启审判员  李 冲二〇二一年四月六日书记员  吕亚楠