江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终653号上诉人（原审原告）：王耀兴，男，1944年10月22日生，汉族，住常州市新北区。上诉人（原审原告）：吴巧秀，女，1948年8月18日生，汉族，住常州市新北区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘炳杰，江苏友联律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：巢刚军，常州市新北区孟河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：胡春方，男，1966年12月26日生，汉族，住常州市新北区。被上诉人（原审被告）：王敏亚，女，1971年11月16日生，汉族，住常州市新北区。上诉人王耀兴、吴巧秀因与被上诉人胡春方、王敏亚房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2020)苏0411民初2466号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王耀兴、吴巧秀上诉请求：一审判决程序违法，判决错误。1.一审法院私自调整上诉人的诉讼请求，判决超出上诉人一审诉讼请求范围。2.所谓的房地产买卖契约是胡春方当时以女儿上学要签字为由骗上诉人所签，并非上诉人真实意思表示。上诉人也不知道所签的是房地产买卖契约，该合同自始无效。3.退一万步来讲，按照房地产买卖契约约定，2003年7月8日前被上诉人应一次性付清购房款，被上诉人一直未支付，并且该房屋也一直还是上诉人实际上使用并出租。租金也一直由上诉人收取。按照民法典对物权设立、变更、转让和消灭的有关规定，以及合同的法定解除之规定，购房款为物权也未产生变更。该房屋仍属于上诉人所有。故请求二审法院依法改判，支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审。被上诉人胡春芳二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人王敏亚二审答辩称：胡春方说的话都是假的，我们去签房产合同就是为了小孩上学。他骗我们是小孩上学去弄房产证，他是恶意侵占我父母的家产。王耀兴、吴巧秀向一审法院起诉请求：1.判令解除胡春方、王敏亚与王耀兴、吴巧秀于2003年7月4日签订的《房地产买卖契约》，同时，判令胡春方、王敏亚将位于新北区××村××号房屋过户到王耀兴、吴巧秀名下；2、本案诉讼费用由胡春方、王敏亚承担。一审法院经审理查明：王耀兴、吴巧秀系夫妻关系，王敏亚是王耀兴、吴巧秀大女儿。1991年2月，胡春方入赘王耀兴家并与王敏亚登记结婚。1994年8月12日，王耀兴与胡春方签订《房产权的附议》1份，其中第二条约定“王家新村（王耀兴户）4×10贰间归王敏亚（胡春方）夫妇所有及使用；但不能找借口驱赶二老人居住”。2003年7月4日，王耀兴、吴巧秀和胡春方、王敏亚签订《房地产买卖契约》1份，约定将座落在常州市新北区房屋（169.36平方米）出售给胡春方、王敏亚，房屋价格为211900元，于2003年7月8日前一次性付清。2008年7月15日，胡春方、王敏亚领取了房屋所有权证，房屋所有权证号为：常房新字xx。后因胡春方、王敏亚未支付购房款，王耀兴、吴巧秀于2019年1月30日发出《催要函》、《律师函》，限胡春方、王敏亚于3日内付清购房款及逾期付款的违约金，否则即解除房地产买卖契约。后因胡春方、王敏亚未付款，王耀兴、吴巧秀遂诉至法院。上述事实，有王耀兴、吴巧秀提交的《房地产买卖契约》、房产证共有人证、催要函、律师函、寄送凭证；胡春方提交的《房产权附议》、收据、调换宅基地协议、开发区用地许可证以及当事人双方当庭陈述予以证实。一审法院认为，王耀兴、吴巧秀和胡春方、王敏亚签订的《房地产买卖契约》合法、有效，系当事人双方的真实意思表示，也与王耀兴、胡春方签订的《房产权的附议》内容相一致，该院依法予以确认。胡春方系入赘王耀兴家，自结婚后一直与妻子及王耀兴、吴巧秀共同居住生活。在《房地产买卖契约》签订前，王耀兴、吴巧秀即居住在该房屋内，视为已经交付使用。现王耀兴、吴巧秀通过向王敏亚工作单位发出《催要函》《律师函》，并以逾期未付款为由要求解除合同，有恶意串通嫌疑，且胡春方在庭审中同意继续履行合同支付购房款，如解除合同，有违契约自由的民法精神，故该院对于王耀兴、吴巧秀要求解除房地产买卖契约并返还房屋的诉讼请求，依法不予支持，并调整为由胡春方、王敏亚继续履行合同支付购房款并承担逾期付款的违约责任。本案由家庭矛盾纠纷引起，系王耀兴、吴巧秀处置房产的历史遗留问题，希望当事人双方能尊重客观事实，遵守原有约定，合情、合理、合法地解决好家庭矛盾。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条规定，该院遂判决：一、胡春方、王敏亚于判决生效之日起十日内支付王耀兴、吴巧秀购房款人民币211900元，并承担逾期付款的违约金（自2003年7月9日起至付清之日止，2019年8月20日前按中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）二、驳回王耀兴、吴巧秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4479元，由胡春方、王敏亚负担。（该款王耀兴、吴巧秀已预交，胡春方、王敏亚负担部分于判决生效之日起十日内直接支付给王耀兴、吴巧秀）。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，1994年8月12日，王耀兴、胡春方在中间人吴国英、吴国兴、吴国贤见证下，签订《房屋权的附议》一份，内容为“根据赡养王耀兴夫妇协议第一条规定：王耀兴夫妇房屋财产权一事，经协商共同订立如下附议：一、二老人的居住权在王家新村本宅，直至寿终；二、王家新村（王耀兴户）4×10贰间归王敏亚（胡春方）夫妇所有及使用，但不能找借口驱赶二老人居住；三、燕兴小区2幢甲单元202室房屋壹套，归王红亚（蔡建杰）夫妇所有及使用；四、本协议一式三份，各执壹份，同等有效。”现常州市新北区××村××号房屋登记在胡春方、王敏亚名下；燕兴小区x幢x单元x室登记在胡春方名下。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，王耀兴、吴巧秀和胡春方、王敏亚签订的《房地产买卖契约》未违反法律法规规定，合法有效，当事人应按合同约定履行各自义务。结合1994年8月12日，王耀兴与胡春方签订的《房屋权的附议》，在常州市新北区××村××号房屋登记在胡春方、王敏亚名下后，胡春方应将燕兴小区x幢x单元x室房屋交付蔡建杰、王红亚。现胡春方未按约履行相应的付款义务，且燕兴小区x幢x单元x室房屋依然登记于其名下，故胡春方、王敏亚存在迟延履行合同主要义务的行为且导致王耀兴、吴巧秀签订案涉房屋买卖合同的目的无法实现，王耀兴、吴巧秀有权解除其与胡春方、王敏亚签订的《房地产买卖契约》。合同解除，已经履行的，当事人有权要求恢复原状，据此，胡春方、王敏亚在案涉《房地产买卖契约》解除后，应将常州市新北区××村××号房屋返回王耀兴、吴巧秀，并协助配合办理相应的产权过户手续。综上所述，王耀兴、吴巧秀上诉请求具有事实和法律依据，应予支持；一审判决确有不当，应予纠正。经本院组织双方调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市新北区人民法院(2020)苏0411民初2466号民事判决；二、解除王耀兴、吴巧秀与胡春方、王敏亚于2003年7月4日签订的《房地产买卖契约》；三、胡春方、王敏亚于本判决生效后三十日内协助王耀兴、吴巧秀办理常州市新北区××村××号房屋过户手续。一审案件受理费4479元，由胡春方、王敏亚负担；二审案件受理费4479元，由胡春方、王敏亚负担。上述一、二审诉讼费用均由王耀兴、吴巧秀预交，胡春方、王敏亚应于本判决生效之日起十日内将应负担的一、二审诉讼费用合计8958元迳付王耀兴、吴巧秀。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月十五日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青