湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2186号上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊丽，女，1982年6月27日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：黄力，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄显成，男，1964年5月12日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王欣子，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：兰阳，男，1993年12月14日出生，汉族，住湖北省洪湖市。原审第三人：倪明，男，1990年5月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人张俊丽因与被上诉人黄显成、原审第三人兰阳、倪明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张俊丽上诉请求：一、撤销一审民事判决，将本案发回武汉市江夏区人民法院重新审理或依法改判；二、本案一审、二审全部诉讼费用由黄显成承担。事实与理由：一、一审法院举证责任分配有误，仅以张俊丽无法提供足额银行流水为由认定张俊丽拖欠租金系认定事实有误，张俊丽已足额支付租赁期间内全部租金。二、黄显成在2019年9月15日就收回了案涉商铺，并两次向承租人收取租金，没有实际损失，一审法院认定张俊丽将案涉商铺转租案外人殷红炉，还需支付2019年10月、11月的占用费有误。三、黄显成对案涉商铺转租改建是知情并同意的，2017年，张俊丽经营案涉商铺不善，黄显成遂建议张俊丽可以将案涉商铺分割并转租，可以减缓张俊丽的经济压力，张俊丽遂听取了黄显成的意见，并在张俊丽的指导下对案涉商铺进行了转租和改建。综上，一审法院举证责任分配有误，错误认定张俊丽腾退时间，导致张俊丽遭受损失。黄显成辩称，一审判决认定事实基本正确，黄显成虽认为有部分请求没有得到支持，但为了平息纠纷没有上诉，请求驳回上诉，维持原判。兰阳、倪明经本院传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。黄显成向一审法院起诉请求：1.要求确认黄显成、张俊丽于2018年10月签订的《商铺租赁续签合同》于2019年9月15日解除；2.要求张俊丽支付合同解除后仍实际占用房屋产生的房屋使用费158000元；3.要求张俊丽支付合同解除后实际占用房屋产生的物业费4455.50元；4.要求张俊丽支付房屋租金113920元及违约金22784元，合计136704元；5.要求判令黄显成不予退还张俊丽保证金1万元。张俊丽向一审法院反诉请求：1.要求黄显成退还保证金1万元、未用租金7500元；2.要求黄显成赔偿装修损失6万元，支付违约金2万元。一审法院认定事实：2015年9月10日，黄显成、张俊丽签订了一份商铺租赁合同，约定黄显成将其所有的位于武汉市江夏区阳光100街53-A-113号商铺（面积75m2）出租张俊丽作商业使用，租期3年即自2015年10月1日至2018年10月1日，租金每月每平方米180元，每月租金13500元，租金每季度一次性付清，以后每季租金均提前一个月一次性付清，1年后租金每年按10%递增，张俊丽在合同签订之日缴纳房屋使用保证金1万元。合同期届满付清应缴纳的所有的费用后退还保证金（不计息），租赁期限内所发生的一切费用含物业费由张俊丽承担。双方责任和义务：1.合同签订之日，黄显成须将房屋交付张俊丽使用；2.张俊丽在未经黄显成和有关部门同意，不得对房屋结构作任何改动；3.张俊丽不得以任何形式转租、转让、转借、抵押等；4.张俊丽在未违反租约的前提下，有权优先续租。合同解除条件：1.租赁期届满；2.因张俊丽方过错造成房屋毁损的；3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4.政府强制征收或拆除该房屋的；5.张俊丽迟延交付房租超过10天的。违约责任：任何一方违约造成终止合同，应赔偿违约金或损失的。合同还约定了其他事项。合同签订后，张俊丽已按约向黄显成支付了保证金1万元。黄显成将案涉商铺交付了张俊丽。张俊丽在未告知黄显成情况下，对案涉商铺进行了装修。在履行该合同中，张俊丽于2017年7月10日将商铺内部结构进行隔离,并将已分隔的一间商铺转租兰阳从事可多便利店，且与其签订了租赁合同。兰阳转租后对转租商铺也进行了装修并使用商铺至2019年12月中旬。该租赁合同期届满后，黄显成、张俊丽于2018年10月签订了一份商铺租赁续签合同，约定：1.张俊丽继续租赁黄显成案涉商铺，租期5年即自2018年10月至2023年10月；2.租金，2018年10月之前租金每月13500元，2018年10月至2021年10月每月租金15000元，2021年10月至2022年10月每月租金16500元，2022年10月至2023年10月每月租金18150元；3.张俊丽在承租期间不得任意改变室内结构。该合同还约定了其他事项。合同签订时，张俊丽在乙方签名处签字确认，黄显成在甲方签名处加盖了其个人印章。对该合同的签订，张俊丽认可无异议。黄显成起诉时在其起诉状中表述签订了该合同，举证时将该合同作为证据提交，在诉讼请求中要求确认解除该合同，但在庭审结束时，黄显成又否认该商铺续签合同上加盖的印章为其本人印章，且向一审法院申请对该印章进行鉴定。续租合同签订后，张俊丽于2019年4月将已隔成的另一间商铺转租倪明，从事奶茶营业至2019年9月底，倪明对转租商铺也进行了装修，并将租金交付了张俊丽。2019年9月15日，黄显成向张俊丽送达了解除合同通知书，认为张俊丽转租、改变商铺内部结构、拖欠租金等严重违约，要求解除合同。张俊丽收函后对解除合同通知书未提出书面异议，也未将案涉商铺退还黄显成。2019年9月底，黄显成商铺管理人员章霞前往商铺告知兰阳、倪明要求其腾退商铺，并表示要求收回商铺，倪明即于2019年9月底将转租商铺退还了张俊丽。兰阳欲继续经营，遂于2019年9月27日向张俊丽支付了租金4.5万元，张俊丽将该租金支付黄显成后遭退回。2019年9月30日，兰阳向黄显成之子黄道奎支付了3万元押金，于2019年10月30日又向其支付了4.8万元房租。2019年10月18日，就解除合同相关内容黄显成向张俊丽还送达了一份律师函。2019年12月中旬，兰阳退出了转租商铺。2019年11月，张俊丽将倪明退还的商铺与案外人殷红炉签订了租赁合同。合同签订后，殷红炉开始装修，准备从事纵想鸭脖店经营，并向张俊丽实际支付了一个月房租6000元。由于黄显成告知殷红炉该店铺系其所有，阻止殷红炉营业，故殷红炉转租后实际未营业，但殷红炉当时并未腾退转租商铺。2020年5月16日，殷红炉与黄显成签订一份商铺租赁合同，约定租期36个月即自2020年4月18日起至2023年4月18日止，但殷红炉实际经营至2020年7月。一审法院另查明，2019年10月17日、2020年5月24日，黄显成、张俊丽就租赁事宜发生纠纷并报警要求处理，公安局要求双方调解或起诉处理。一审法院又查明，张俊丽在租赁期间于2015年10月至2019年9月分次支付黄显成租金合计601250元，双方当事人无异议。另张俊丽陈述其于2017年12月18日向黄显成转账支付了13500元租金，黄显成否认，对此张俊丽提交了交易明细，但未显示是向黄显成支付。事后，张俊丽未提交有效证据证实此款支付了黄显成。2020年5月12日，黄显成向物业公司支付了案涉商铺2020年1月至5月份物业费4455.50元。一审法院再查明，在疫情期间，黄显成、张俊丽之间租金，张俊丽与兰阳、倪明之间租金均无减免情况。上述事实，有黄显成、张俊丽及倪明当庭陈述，有商铺租赁合同、续租合同、转租合同、解除合同通知书、律师函、微信聊天记录、情况说明、报警记录、一审法院调查笔录、租金支付凭证等证据经庭审质证属实，足以认定。一审法院认为，双方当事人争议有如下问题：一、双方当事人合同的签订及效力问题。张俊丽租赁黄显成案涉商铺，于2015年9月10日与黄显成签订的商铺租赁合同，双方当事人无异议，予以采信。该合同租期3年，租期届满后，黄显成、张俊丽于2018年10月又签订了一份商铺续租合同。在该合同签字栏中，黄显成加盖了其个人印章，张俊丽签字确认。对该合同，张俊丽无异议，但黄显成认为其合同上加盖的印章并非其个人印章，对该合同表示否认，并申请对其个人印章进行鉴定。一审法院认为，黄显成起诉时，在诉状中明确表述签订了该合同，并将该合同作为证据向一审法院提交，但在本案审理中，黄显成又否认该合同的签订，并向一审法院申请对其个人印章进行鉴定，一审法院认为，黄显成对该合同的签订前后陈述不一致，应根据证据规则，采信对其不利陈述，故黄显成对该合同的否认或要求鉴定，不予支持，应依法采信该续签合同。二、租金约定问题。上述一审法院已认定黄显成、张俊丽签订的两份合同，该两份合同均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效，双方当事人应按约履行。黄显成、张俊丽在第一份商铺租赁合同中约定，租金每月每平方米180元，每月租金13500元，每年递增10%，但黄显成、张俊丽在商铺租赁续签合同中对2018年10月之前租金进行了明确约定即每月租金13500元，该约定系双方当事人对其前期租金的约定变更，故2018年10月以前租金每月应按13500元计算。该续签合同还约定了2018年10月至2021年10月每月租金15000元、2021年10月至2022年10月每月租金16500元、2022年10月至2023年10月每月租金18150元，对该约定以采信，是因为上述一审法院已依法采信双方商铺租赁续签合同。三、租期问题。张俊丽租赁黄显成商铺起租时间为2015年10月1日，第一份合同三年租期届满后，双方又签订了商铺租赁续签合同。在续签合同中，双方在合同中约定，租期自2018年10月至2023年10月，租期5年。在履行合同中，黄显成、张俊丽双方发生纠纷，黄显成认为张俊丽改变了商铺结构、拖欠租金、转租他人违约，于2019年9月15日向张俊丽送达了解除合同通知书。张俊丽收到解除合同通知书并未及时腾退商铺交付黄显成，仍然继续适用，并于2019年11月仍将商铺转租案外人殷红炉，且收取了殷红炉一个月房租6000元。当殷红炉对商铺进行装修时，黄显成阻止。事后，张俊丽对该商铺已失去了控制权，故一审法院认为黄显成实际承租商铺截止时间为2019年11月底。四、租金的结算问题。根据上述一审法院认定的租金约定和租期时间，张俊丽应向黄显成支付的租金计算为2018年10月1日之前租金为3年×每月租金13500元=486000元，2018年10月1日至2019年12月1日为14个月×每月租金15000元=21万元，合计租金为696000元。在承租期内，张俊丽分次支付黄显成租金合计601250元，对此双方当事人均无异议，予以采信。关于张俊丽于2017年12月18日转账支付的13500元问题。一审法院认为，该转款未显示转付黄显成，张俊丽也未就该转款提交佐证证明系转付黄显成，故该笔款项张俊丽陈述已转付黄显成，不予采信。综上，张俊丽应支付黄显成租金为696000元-601250元=93750元。五、物业费问题。合同约定承租期内物业费由张俊丽承担。黄显成垫付了2020年1月至5月的物业费4455.50元。对此，一审法院认为，上述一审法院已认定张俊丽承租商铺的截止时间为2019年11月底，故黄显成所垫付的该期间物业费不在实际租期范围内，黄显成要求张俊丽承担，不予支持。六、保证金问题。合同约定，合同期届满后，张俊丽付清应交纳的所有费用后无息退还保证金。现张俊丽差欠租金，未付清合同约定的所有费用，张俊丽请求退还，不予支持。七、张俊丽是否违约及合同解除问题。1.合同约定，张俊丽在承租期内未经黄显成同意不得对商铺内部结构做任何改动。在双方履行商铺租赁合同中，张俊丽于2017年底对商铺进行了分割和隔层改动，未通知黄显成，也未经黄显成同意。在事后商铺租赁续签合同中，双方仍约定承租期内不得任意改变商铺的内部结构，说明黄显成对张俊丽之前商铺的结构改动不知情，不能判决黄显成同意，故张俊丽改动商铺的内部结构违反了合同约定，构成违约。2.上述一审法院已经认定张俊丽截止2019年11月底差欠黄显成租金93750元。当黄显成于2019年9月15日向张俊丽送达解除合同函时，张俊丽尚差欠黄显成租金，故一审法院认为张俊丽未按约交纳租金亦构成违约。3.合同约定，张俊丽不得以任何形式转租。在合同实际履行中，张俊丽将案涉商铺已实际转租兰阳、倪明也构成违约。综上，黄显成于2019年9月15日向张俊丽送达解除合同通知书，认为张俊丽严重违约要求解除合同的理由成立。张俊丽于2019年9月15日收到解除合同函后，双方合同解除。合同解除后，张俊丽仍占有控制案涉商铺至2019年11月底，该期间的占有房屋使用费应比照双方约定的租金支付，该费用已结算在上述一审法院认定的差欠租金中。八、违约问题。合同约定，任何一方违约赔偿对方的一切损失，但并未对违约金数额明确约定。合同解除后，张俊丽占有房屋使用费一审法院已支持，另支持了黄显成保证金不予退还的请求，黄显成其他方面的损失又未提交充分证据证实，故黄显成再请求要求张俊丽支付违约金，一审法院不予支持。九、关于张俊丽的反诉问题。张俊丽关于保证金、已付未使用完的租金，一审法院上述已经认定，故张俊丽该方面反诉请求，不予支持。关于张俊丽反诉的装修损失和违约金问题，一审法院认为，在履行合同中系张俊丽违约，而非黄显成，故其损失由其自行承担，诉请的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十三条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认黄显成与张俊丽于2018年10月签订的《商铺租赁续签合同》已于2019年9月15日解除。二、由张俊丽于一审判决生效后10日内支付黄显成租金及房屋占有使用费93750元。三、张俊丽向黄显成交纳的房屋租赁保证金1万元不予退还。四、驳回黄显成其他诉讼请求。五、驳回张俊丽全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5938元，减半收取2969元，反诉费1118.75元，合计4087.75元，由黄显成负担1587.75，张俊丽负担2500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张俊丽向本院提交如下证据：证据一、黎重（系张俊丽丈夫）工商银行卡尾号为40×××56的2016年12月20日-2017年1月8日银行流水打印件一份，拟证明：2016年12月20日，黎重代张俊丽向黄显成支付租金13500元。证据二、2019年9月15日黄显成张贴的商铺腾退通知书复印件一份，拟证明：黄显成在腾退通知书中自认张俊丽2018年之前的租金按期交付，没有拖欠。证据三、黄显成与兰阳的微信聊天记录照片打印件一份，拟证明：黄显成自认在2019年9月15日下解除函当天，张俊丽就被黄显成清退掉了。经质证，黄显成对张俊丽提交证据的意见为：1.证据一不属于新证据，一审没有申请调取。黎重的身份没有进行证明到这笔款项与本案有关，款项是否属于本案的租金也没有证明到有关联性；2.证据二是复印件，没有原件核对，对其真实性不予认可，无法达到其证明目的，因为上面明确写明张俊丽未按合同约定交付租金；3.对证据三的真实性予以认可，但不能达到其证明目的。事实已经查明了在第一份合同尚未到期的时候，整个商铺就已经被转租，实际使用人并非张俊丽，只是张俊丽以二房东的身份在对外收取租金。而腾退行为只能针对房屋的实际使用者即本案的兰阳、倪明，因此该材料中表述的清退是指解除合同否认其承租人的身份，而不是张俊丽所理解的腾退租赁房屋。相反，该证据材料中能够证明张俊丽直至聊天之时，兰阳所陈述的证言是真实的，可以印证的内容有：张俊丽收取了兰阳2019年10月10日-2020年1月10日的租金，此时黄显成已经解除了合同，张俊丽已经丧失了转租等权利，但其还对外以二房东的身份进行转租，是明显的违约行为并且严重侵犯了黄显成的权利。兰阳、倪明未到庭对张俊丽提交的证据予以质证。本院认为，对张俊丽提交的证据一，因其一审中未予提交，且在一审中张俊丽对其分次支付黄显成租金合计601250元无异议，二审中，黎重未到庭对此证据予以认可或作出相关说明，该证据不能证明2016年12月20日，黎重是代张俊丽向黄显成支付租金13500元，且该13500元未予计算在张俊丽分次支付黄显成租金合计601250元内，本院对张俊丽该部分证据不予采信。张俊丽提供的证据二是复印件，且不能达到证明张俊丽2018年之前的租金按期交付，没有拖欠的证明目的，本院不予采信。对张俊丽提供的证据三不能达到证明张俊丽被黄显成清退掉了，张俊丽已腾退租赁房屋的证明目的，本院不予采信。黄显成、兰阳、倪明未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2015年9月10日张俊丽与黄显成签订的商铺租赁合同，张俊丽租赁黄显成案涉商铺，租期届满后，黄显成、张俊丽于2018年10月又签订了一份商铺续租合同。合同履行中，黄显成以张俊丽改变了商铺结构、拖欠租金、转租他人违约，于2019年9月15日向张俊丽送达了解除合同通知书。张俊丽于2019年9月15日收到解除合同函后，未向黄显成提出异议，也未及时腾退商铺交付黄显成，双方合同解除。张俊丽上诉认为一审判决错误认定张俊丽腾退时间，但未提供证据证明其实际腾退时间，或其实际失去对租赁的黄显成案涉商铺的控制权的时间，其该上诉理由缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。对张俊丽上诉认为其已足额支付租赁期间内全部租金的上诉理由，因张俊丽未提供充足的证据予以证实，也未提供证据证明其已经向黄显成交付了696000元的依据，张俊丽的该上诉理由缺乏事实依据亦不能成立，其该部分上诉请求本院不予支持。对张俊丽上诉认为一审判决认定张俊丽将案涉商铺转租案外人殷红炉，还需支付2019年10月、11月的占用费有误的上诉理由，张俊丽对其与案外人殷红炉之间有租赁合同，有收取过殷红炉一个月房租6000元的事实未提供证据予以推翻或反驳，其该上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立。对张俊丽上诉提出商铺转租改建是黄显成知情并同意的上诉理由，因双方合同中有“张俊丽在未经黄显成和有关部门同意，不得对房屋结构作任何改动”的约定，张俊丽认为其对房屋结构作改动黄显成知情并同意，应提供相关证据予以证实，但张俊丽未对此提供相关证据，其该理由亦缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，张俊丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5937.40元，由张俊丽负担。本判决为终审判决。审判员  陈继红二〇二一年四月二十八日法官助理李一凡书记员罗虹