江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终59号上诉人（原审被告）：朱剑，男，1986年11月15日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：秦利明，江苏展智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高陈，江苏展智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海亿贝实业发展有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇育才路588号1幢1层A区119室。法定代表人：张丕镖。委托诉讼代理人：夏松，该公司员工。上诉人朱剑因与被上诉人上海亿贝实业发展有限公司（以下简称亿贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初9336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱剑上诉请求：1.撤销原判决，依法改判驳回亿贝公司原审全部诉讼请求。2.本案全部诉讼费用由亿贝公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.原审法院认定合同主体错误，本案合同相对人应当为艾龙曼工业智能技术（苏州）有限公司（以下简称艾龙曼公司），朱剑主体不符应当予以驳回。朱剑因开设公司需要，受全体股东委托，于2018年12月8日与亿贝公司签订房屋租赁合同，合同明确约定用途为生产和办公，实际承租人为成立后的公司，亿贝公司对此是明知且认可的。2019年1月9日，艾龙曼公司获准注册成功。在合同履行中，亿贝公司事实上明知承租人为公司，且向公司开具了水电费发票等票据，事实上确认承租人为公司。2.一审判决认定朱剑拒绝缴纳房租违约与事实严重不符。亿贝公司违约导致至今无法实际使用房屋，公司己经依法通知解除合同，违约情况如下：（1）明知出租房屋未取得消防验收、未获得房产权属证书的情况下，隐瞒实际情况签署租赁合同，使用厂区内其他房屋产权证书欺骗朱剑签署合同，存在欺诈情况，直接导致公司承租后无法合法使用房屋，更无法提请各类审批，工厂无法投产，导致朱剑重大损失。(2）朱剑及艾龙曼公司发现问题后，多次交涉并要求立即提供相关文件以便办理审批手续，亿贝公司置之不理，导致公司无法实际使用房屋。鉴于该情况，早在应付房租到期前艾龙曼公司即书面发函解除合同，并停止支付房租。在亿贝公司违约在先的情况下，朱剑的行为系维权止损行为，一审法院反而认定朱剑违约与事实严重不符。(3）双方发生纠纷后，亿贝公司仗着系厂区物业管理单位，对朱剑租赁房屋采取锁门、断电等手段直接影响艾龙曼公司使用。因此，该种情况下朱剑仍然需要支付房租、水电费？一审判决认定事实之错误程度匪夷所思。3.一审法院对于合同解除日期认定错误。一审中，双方都主张合同解除，但是朱剑主张合同系因亿贝公司违约，欺诈签订合同致使房屋无法使用造成损失，合同己经于2019年7月25日书面通知亿贝公司解除。一审法院对此不予理会，反而认定按照亿贝公司主张解除，且认定朱剑违约，与事实完全不符。4.一审法院认定朱剑未能腾退房屋，并判决支付占有使用费与事实不符。事实是，亿贝公司一直阻挠朱剑搬迁，房屋一直未能腾清的原因是亿贝公司。朱剑多次组织人手前往搬迁，但均遭到了亿贝公司阻挠。为此曾多次现场报警处理，足以证明未能腾空房屋是亿贝公司故意造成。5.亿贝公司阻挠搬迁是为了占有房屋内部装饰物。该房屋己经由亿贝公司另行出租，房屋内部属于朱剑一方的全部装饰物（装修费用一百余万元）全部被亿贝公司侵占使用。原审法院认定系朱剑怠于搬迁造成占有使用费与事实不符。一审法院遗漏重大事实未能处理。对该部分价值超过一百万元财产未予处理是属于遗漏重大事项。二、原审法院在处理该案中程序违法，侵害朱剑合法诉讼权益。朱剑在本案中提出主体抗辩，艾龙曼公司也就租赁合同及解除合同索赔问题提起诉讼。一审法院受理后，认为合同主体要按照合同签字方认定，并告知朱剑一方撤回诉讼，可以在本案中由朱剑提出反诉一并处理。朱剑所在公司听从建议并撤回起诉，同时在本案中提出反诉。但一审法院此后随即找理由拒不受理反诉，也不对朱剑提出的抗辩理由进行任何理涉，进而径行判决朱剑败诉。三、一审法院适用法律错误。一审法院机械适用最高院关于房屋租赁的司法解释，认为在一审法庭辩论终结前己经取得建筑工程规划许可证并取得不动产权证书，即可认定合同有效。但回避了本案实际情况，本案租赁合同为工业厂房，不同于一般居住房屋，未取得相关权属证书直接影响企业所有审批手续，实际上导致不能使用房屋。同时也回避了亿贝公司以其他房屋权属证书作假冒充案涉房屋欺骗手段订立合同的事实。另外也回避了案件所涉期间正是苏州市乃至全国的“331期间，各类检查要求严格，本案所涉房屋情况根本不可能使用。因此，一审法院该法律适用完全错误。本案应当按照公司法律关于公司设立中行为的法律规定认定合同主体为设立后的公司，即艾龙曼。本案应认定亿贝公司违约。本案应当按照民事诉讼法对朱剑提出的反诉并合并审理后作出处置。亿贝公司辩称，朱剑的上诉理由较荒谬的，没有事实及法律依据。一审法院认定的事实清楚、适用法律正确，程序并无不当。请求驳回上诉，维持原判。亿贝公司向一审法院提出诉讼请求：一、判决确认亿贝公司、朱剑双方的《厂房租赁合同》从2019年8月3日解除；二、判令朱剑立即将苏州市工业园区龙浦路52号房屋恢复原状并返还亿贝公司；三、判令朱剑支付亿贝公司2019年7月1日至2019年8月3日拖欠的租金144892元；四、判令朱剑支付亿贝公司拖欠租金的违约金21339元；五、判令朱剑支付亿贝公司拖欠的2019年6月1日至2019年7月31日水电费共17296元；六、判令朱剑支付亿贝公司解除合同违约金395160元；七、判令朱剑自2019年8月4日起至实际返还房屋之日期间按照13172元/日的标准向亿贝公司支付占有使用费；八、判令租房保证金归亿贝公司所有。一审法院认定事实：案涉厂房为苏州工业园区龙浦路52号厂区内新建整幢厂房，权利人为案外人苏州工业园区嘉宝生化科技有限公司。该厂房建设工程于2016年12月29日取得规划许可，于2017年7月7日获得建筑工程施工许可。涉案厂房出租时尚未取得不动产权证书，后于2019年9月30日获得不动产权登记证书，登记为苏州工业园区龙浦路52号10幢。2018年12月8日，亿贝公司为甲方，朱剑为乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区龙浦路52号的第三栋厂房出租给乙方，面积3560平方米，由乙方用于生产、办公使用，并约定乙方对外经营前需要向政府部门办理开业许可或者申请相关经营资质的，由乙方自行向政府主管部门办理申请手续。不论政府审批通过与否，乙方依照合同约定应承担的义务不作调整。租赁合同约定的期限为4年，自2019年1月1日至2022年12月31日。免租期为2018年12月6日至2018年12月31日，租金自2019年1月1日开始计算。租金标准为第一年、第二年每年租金1580640元，第三年、第四年每年租金1675478元。租金采取先付后用方式，每次支付6个月的租金，第一次支付时间为2018年12月31日前，第二次租金支付时间为2019年6月10日前支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，之后以此类推，每次提前20天支付下6个月房租。合同还约定乙方应在签订合同时向甲方支付2个月租金的保证金263440元，还应支付用电押金30000元。合同关于违约责任的条款约定，乙方逾期不支付租金的，每天按照欠付租金的万分之五承担违约金，逾期不支付租金累计超过15天的，甲方可以书面通知解除合同，违约方应按月租金三倍支付违约金，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额。解除合同后，乙方须立即搬离厂房，并将该厂房完好无损地归还甲方；乙方拒绝退场的，每迟延一天，按照合同解除时该厂房租金的三倍承担违约责任。前述合同签订后，亿贝公司交付了厂房，朱剑向亿贝公司支付了租赁保证金263440元、用电押金30000元并交纳了2019年上半年度租金。朱剑承租该厂房用于案外人艾龙曼公司的经营，该公司于2019年1月9日设立，注册地址为苏州市工业园区龙浦路52号。之后该公司对案涉厂房进行了装修，在厂房内建设装修了办公室区域。2019年6月10日，朱剑未能按约支付下半年租金。亿贝公司于2019年7月28日向朱剑发送了告知函催要租金及逾期付款违约金，要求于8月1日17：00时支付，否则有权采取停电、停水、解除合同、收回房屋等措施。朱剑仍未能付款，亿贝公司于2019年8月1日向朱剑发送了《再次要求贵方限期支付租金等否则解除合同的告知函》，要求朱剑于2019年8月3日12:00前支付下半年租金790320元。2019年6月、7月水电费17296元，结清全部欠款，否则自2019年8月3日起按租赁合同第九条的约定，解除双方租赁合同，并要求朱剑支付三个月违约金并于2019年8月4日前腾空搬离房屋，逾期未搬离或者未清理，视为遗弃剩余物品。后朱剑未按亿贝公司要求付款，亿贝公司遂于2019年8月5日诉至一审法院。案外人艾龙曼公司为原告，以亿贝公司为被告，于2019年8月20日另案诉至一审法院，艾龙曼公司认为其系案涉租赁合同的承租方，要求确认解除其与亿贝公司的租赁合同，要求亿贝公司退还租金、押金并赔偿损失。后艾龙曼公司向一审法院申请撤诉，一审法院于2020年1月9日口头裁定予以准许。2019年9月26日本案第一次庭审过程中，经一审法院释明风险，朱剑表示如果法院认定朱剑是租赁合同的承租方，朱剑也确认合同已经解除。双方对于合同已经解除持一致意见。一审法院向双方释明风险后要求双方尽快完成租赁房屋的交接。后双方未能在一审法院指定的时间内自行完成交接，至2020年1月13日本案第二次庭审时仍未能交接。后亿贝公司自行收回房屋重新出租。一审法院认为：案涉房屋在本案法庭辩论终结前已经取得建设工程规划许可证并取得了不动产权证书，亿贝公司、朱剑双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，对合同当事人均有约束力。租赁合同约定的承租方为朱剑，朱剑辩称该合同实际承租方为案外人艾龙曼公司，缺乏合同及法律依据。朱剑作为合同相对方，应诚实信用地履行合同中承租方的相应义务。朱剑拖欠2019年7月起的租金及水电费未缴，未按约履行上述租赁合同义务，已构成违约，亿贝公司依照合同约定通知朱剑于2019年8月3日解除租赁合同，具有事实及法律依据，一审法院予以确认。合同解除后，朱剑应及时腾空、搬离，将租赁房屋恢复原状后返还亿贝公司。朱剑未及时将房屋恢复原状后交还亿贝公司，给亿贝公司造成租金损失，应予赔偿。双方在2019年9月26日第一次庭审中即已一致确认租赁合同解除，一审法院也释明双方应该及时完成交接以避免损失扩大，但朱剑仍未能将房屋恢复原状后交还亿贝公司。在此情形下，亿贝公司完全有能力、有条件、也有必要在此后的合理时间内自行将租赁厂房收回重新出租以避免损失的扩大，但亿贝公司未能及时止损，故超出合理范围扩大的损失应由亿贝公司自行承担。一审法院综合考虑本案中朱剑过错程度、双方交涉沟通情况、租赁房屋面积大小、房屋需要恢复的工程量大小、朱剑未搬离物品多少等具体情况，酌情确定朱剑应按原租金标准承担合同解除后的占用费直至2019年12月底，对于之后的占用费一审法院不予支持。朱剑还拖欠亿贝公司2019年7月1日起至合同解除之日的租金，应予支付。租金、占用费合并后，朱剑应支付亿贝公司2019年7月1日至2019年12月31日期间租金、占用费合计790320元。关于亿贝公司主张的逾期付款违约金、解除合同违约金的请求，一审法院认为，朱剑存在延迟支付租金、水电费等违约情形并由此导致亿贝公司解除合同，朱剑依约应承担支付逾期付款违约金及解除合同违约金的违约责任，一审法院对两项违约责任一并考虑。亿贝公司主张的两项违约金总和过分高于其因朱剑延误缴纳租金及因此导致租赁合同解约而产生的实际损失，一审法院依法予以调整。一审法院综合双方合同约定的租金标准、合同期限、朱剑未履行合同的期限、朱剑拖欠租金的期限及金额、朱剑违约程度、亿贝公司必然发生的实际损失大小等各项因素，酌情将前述两项违约金总和调整为相当于租赁保证金、用电押金之和的金额293440元，并以此抵扣，朱剑无需再行支付。朱剑拖欠的水电费17296元，应予支付，对此一审法院予以支持。朱剑负有将房屋恢复原状并返还亿贝公司的义务，但鉴于亿贝公司已经在本案审结前将房屋自行收回并已另行出租，故对亿贝公司该项请求不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海亿贝实业发展有限公司与被告朱剑签订的《厂房租赁合同》于2019年8月3日解除；二、被告朱剑于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿贝实业发展有限公司租金、占有使用费合计790320元；三、被告朱剑于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿贝实业发展有限公司水电费17296元；四、原告上海亿贝实业发展有限公司无需返还被告朱剑租赁保证金263440元、用电押金30000元；五、驳回原告上海亿贝实业发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50009元，由被告朱剑负担。该款已由原告预交，一审法院予以退还，被告应于本判决生效之日起十日内付至一审法院。二审中，当事人未提交新证据。关于房屋交接情况，朱剑称：朱剑曾组织了应该超过三次到现场，但是均遭到亿贝公司地阻止。因为承租的厂房是在由亿贝公司管理的园区内，现场的物业门卫，包括所有的都是亿贝公司管理。朱剑的搬运车辆、人员都不能离开，被亿贝公司阻止，当时有数次的报警记录。因为是在审理期间发生的，朱剑一审当中也没有提供。在后来的开庭和沟通当中都向主审法官汇报过的。亿贝公司认为：亿贝公司也从未说阻挠过朱剑搬离任何东西。一审庭审过程中朱剑已经将房屋里面的物品搬离，只是一个由朱剑违章搭建的房屋，没有恢复原状。其余物品均准许搬离走的。2019年11月之前一审法官要求来搬，他每一次来拿一点，但是到最后还没搬完，亿贝公司在2019年11月4日还给朱剑发过一次函要求朱剑彻底搬离，房屋恢复原件给亿贝公司，但是朱剑也没有去。后来也没有把房屋腾空给亿贝公司。关于装饰装修的问题。朱剑认为，一审当中朱剑提出的反诉当中有装饰装修赔偿请求，一审审理期间，第三方常熟美瑞龙装饰设计工程有限公司诉艾龙曼公司的案件在工业园区人民法院审理中，最后经（2019）苏0591民初12500判决认定了艾龙曼公司的装饰工程总造价。亿贝公司质证认为，1、亿贝公司没有同意过朱剑装修。2、朱剑并不是装修，是在房屋里面私自搭了房屋，被政府部门责令查处叫停。3、该案是2019年的10月28日立案受理的。朱剑是为了应付本案，故意做的诉讼，主张一些赔偿款。4、该判决书第四页第四段上也明确写了，艾龙曼公司的费用是为了另案诉讼要求装饰设计公司提供的，并不是真实的。朱剑存在恶意诉讼或虚假诉讼。另查，关于涉案房屋产权证问题。涉案厂房租赁合同约定厂房的基本情况为“甲方出租给乙方的厂房坐落在苏州市工业园区龙浦路52号，产权证号：苏房权证园区字第××号，第3幢单层厂房”。一审中亿贝公司表示，经核实0671583号的产证是原有厂房的产证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案审判程序。（2019）0591民初10082号艾龙曼公司与亿贝公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2020年1月9日口头裁定予以准许。本案2020年1月13日本案第二次庭审，法庭辩论终结前，朱剑并未提起反诉。直至2020年1月19日才向一审法院提交反诉申请，已超过法律规定期限。朱剑主张一审法院程序违法的上诉理由不能成立。案涉《厂房租赁合同》由亿贝公司、朱剑双方签订，合同约定的承租方为朱剑，合同签订时间早于案外人艾龙曼公司成立时间。艾龙曼公司成立后，并未与亿贝公司订立租赁合同。艾龙曼公司追认朱剑为艾龙曼公司利益订立合同，其效力并不及与合同相对方亿贝公司。亿贝公司根据朱剑提示，向艾龙曼公司开具发票，并不能导致合同相对方的变更。一审判决认定朱剑作为合同相对方，并无不当。涉案合同约定出租厂房的基本情况为“坐落在苏州市工业园区龙浦路52号，产权证号：苏房权证园区字第××号，第3幢单层厂房。一审中亿贝公司表示，经核实0671583号的产证是原有厂房的产证。案涉房屋该厂房建设工程于2016年12月29日取得规划许可，于2017年7月7日获得建筑工程施工许可。涉案厂房出租时尚未取得不动产权证书，后于2019年9月30日获得不动产权登记证书在本案法庭辩论终结前已经取得建设工程规划许可证并取得了不动产权证书，涉案《厂房租赁合同》合法有效，对合同当事人均有约束力。涉案合同约定，乙方对外经营前需要向政府部门办理开业许可或者申请相关经营资质的，由乙方自行向政府主管部门办理申请手续。不论政府审批通过与否，乙方依照合同约定应承担的义务不作调整。因此朱剑上诉所称的拒付租赁合同租金及涉案厂房出租时尚未取得不动产权证书造成其重大损失的理由不能成立。涉案合同约定，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门报批的，则由乙方报有关部门批准后方可进行。涉案合同还约定，超过合同截止日或中途合同终止日，乙方厂房内的物资、货物或者可移动未清除的，视为乙方放弃所有权。由甲方代为清除，费用由甲方承担。朱剑未征得亿贝公司的书面同意进行装修。涉案合同因朱剑违约解除，朱剑请求对装饰物赔偿的理由无合同及法律依据。一审法院向双方释明，应该及时完成交接以避免损失扩大，但朱剑仍未能将房屋恢复原状后交还亿贝公司。但亿贝公司未能及时止损，故超出合理范围扩大的损失应由亿贝公司自行承担。一审法院综合考虑本案中朱剑过错程度、双方交涉沟通情况、租赁房屋面积大小、房屋需要恢复的工程量大小、朱剑未搬离物品多少等具体情况，酌情确定朱剑应按原租金标准承担合同解除后的占用费直至2019年12月底，并无不当。朱剑称亿贝公司故意阻挠其搬离，未在举证期限内提供充分依据，其该项上诉理由依据不足，本院不予采信。综上所述，朱剑的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50009元，由上诉人朱剑负担。本判决为终审判决。审判长  黄源榕审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二一年四月二日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。