文书内容贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0523民初655号原告：贵州世纪宏洋物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县莲城办事处阳光大道明德新城公寓楼6号，统一社会信用代码：91520522666976990X。法定代表人：周廷洋，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）：李嘉燕，贵州山一（金沙）律师事务所律师。被告：罗远昌，男，1976年11月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住金沙县。原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司（以下简称宏洋物业）与被告罗远昌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告宏洋物业公司的委托诉讼代理人李嘉燕；被告罗远昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏洋物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业管理费4004元；2、被告支付违约金801元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告小区的开发业主单位金沙广金置业有限公司于2018年10月23日签订了《水岸绿洲小区前期物业服务合同》，在合同中约定，由原告为被告小区的全体业主提供物业服务，并对双方的权利义务进行了约定，该合同第三章第六条约定，电梯房物业服务费按1.30元/平方米/月收取；该合同第七章第30条约定：业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告应自逾期之日起、按应缴费用每日千分之三的标准向业主或使用人收取违约金。在合同履行过程中，水岸绿洲小区成立了业主委员会，于2019年11月13日与原告签订了水岸绿洲物业管理服务合同，该合同第五条第一款约定电梯住宅物业收费计算标准（按购房合同面积）每月每平方米按1.3元收取，该合同第十一条第四款约定，业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告应从逾期之日起、按应缴费用每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。由于该2份物业服务合同对违约金的约定过高，原告自愿将违约金的计算方式降低为逾期未缴纳物业费总额的20%。自原告进场提供服务以来，原告均按照合同的约定，对小区的公共环境卫生、公共秩序维护、园林绿化、停车管理、电梯维保、公共部位和共用设施设备进行维修、养护管理及服务，及时清运垃圾、疏通污水管道，保障了小区正常的生活秩序和良好的居住环境。被告自入住该小区以来，原告一如继往地为被告提供物业服务，被告也接受原告的物业服务。但被告并未按照物业合同的约定按时缴纳物业费用，导致原告的利益受损。被告从2019年1月1日至2020年12月31日共计24个月的物业管理费4004元未支付，按合同约定及原告自愿降低违约金为被告未缴纳物业服务费用总额的20%计算，应当承担801元的违约金。为维护原告的合法权益，故起诉请求判决如前诉请。被告罗远昌辩称：1、原告物业公司与开发商系派生关系，于2018年10月23日签订入住本小区进行前期管理服务，对约定1.30元每平方米每月收取有异议，原告以业主入住必须交押金才给钥匙装修为由，最后通知被告将押金条转换成物业费。根据相关法律规定，前期物业原告必须脱离房开商派生关系程序，而原告暗厢操作，通过不成文的简单程序与部分业主成员勾结约定计价，继续对本小区进行管理、乱收费、多收费。民法典物业管理收费标准分为四个等级，分别是一级1元/月/平方米；二级0.75元/月/平方米；三级0.5元/月/平方米；四级0.35元/月/平方米。2、被告对原告公司的管理问题有异议，2018年10月，因被告家中渗水事件造成财产损失，多次找到物业公司反映情况，原告以户主系外地居住无法联系为由，拒不帮助协调处理，长达两年之久。2021年2月，被告因小车停在本小区车位上被严重划伤事件找原告人员反映情况，原告人员却以该停车位系死角无法调取监控为由，置之不理。被告收到起诉状后再次找原告理论房屋漏水问题，原告才开始派工作人员于2021年3月7日到被告家中走过场，并要求业委会出具了情况说明书一份。为此，被告主张先履行抗辩权，在原告未与被告签订服务合同签，未依法核价乱收费或多收费现象纠正前，被告有权拒绝支付物业费。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月23日，原告宏洋物业与金沙广金置业有限公司签订《水岸绿洲前期物业服务合同》，约定原告为金沙县鼓场街道一号路一号桥水岸绿洲提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为高层住宅：1.30元/平方米/月收取（按年收取，每年于到期前7天内缴纳）。2019年11月13日，水岸绿洲小区业主委员会（甲方）与原告宏洋物业公司金沙分公司（乙方）签订《金沙县水岸绿洲物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对水岸绿洲小区实施物业管理事宜。电梯住宅物业收费计算标准（按购房合同面积）每月每平方米1.30元收取；在业主不欠费的情况下交一年送一月，如欠费业主则不享有该优惠。业主不按时，不足额交纳或拒绝缴纳物业服务费、停车费，经乙方三次以上通知催缴，并经甲方协调未果的，乙方有权采取司法途径依法进行追缴。并按所欠费用金额的千分之三每日收取违约金。合同签订后，原告履行物业服务义务。被告罗远昌系水岸绿洲小区1栋3单元25层1号房屋业主，房屋建筑面积128.32平方米。被告罗远昌拖欠原告2019年1月1日起截至2020年12月31日物业费4004元至今尚未支付。原告通过在被告门口张贴物业费催缴通知等方式催收未果，遂向本院起诉要求支持如前诉请。以上事实有《水岸绿洲前期物业服务合同》、《金沙县水岸绿洲物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》物业费催收通知单照片等证据证实，庭审中被告对物管费的计算和未交均予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，水岸绿洲小区业主委员会选聘原告为水岸绿洲小区提供物业服务并签订合同约定物业费计算方法，系双方的真实意思表示，不违法律法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，双方均应当按照约定履行义务。被告罗远昌系水岸绿洲小区1栋3单元25层1号房屋业主，已实际占有使用该房屋。原告已举证证明为该小区提供了物业服务，被告应当承担按期缴纳物管费的责任。原告要求被告支付从2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费4004元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告按未缴纳物业服务费用总额的20%计算支付违约金801元的诉讼请求，在《金沙县水岸绿洲物业管理服务合同》中虽有逾期未交物业服务费可按所欠费用金额的千分之三每日收取违约金的约定，但被告未按时交纳物业服务费后原告就应当积极通过法律途径主张自己的权利，其怠于行使权利导致损失继续扩大，现诉请按所欠费用的20%计算违约金，本院不予支持。被告辩称原告乱收费、多收费，原告未与其签订服务合同的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。对于被告提出的由于被告楼上房屋渗水导致被告房屋受损、车辆被划伤的情况,与本案不是同一法律关系，如确实造成损失，被告应另案起诉相关责任人，被告以此作为不交纳物业服务费的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:一、由被告罗远昌在本判决生效后十日内支付原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司物业管理费4004元。二、驳回原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币30元，由被告罗远昌负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  骆礼秋二○二一年四月十七日法官助理庞燕君书记员程开莉