浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙1004民初490号原告：台州市中盛物业管理有限公司，住所地台州市路桥区商海南街**。法定代表人：於菊玲。委托诉讼代理人：王振华，公司员工。被告：罗仙富，男，1976年9月16日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：金海燕，女，1986年4月10日出生，汉族，住台州市路桥区，系被告妻子。原告台州市中盛物业管理有限公司与被告罗仙富为物业服务合同纠纷一案，于2021年1月11日向本院起诉，本院于次日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日、3月29日公开开庭进行审理。原告台州市中盛物业管理有限公司委托诉讼代理人王振华、被告罗仙富委托诉讼代理人金海燕（第一次庭审被告未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州市中盛物业管理有限公司向本院提起诉讼，诉请：1.判令被告给付2019年1月1日－2019年12月31日物业管理费5270元；2.请求判令被告按照日千分之二支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年5月31日应付违约金1581元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的中盛豪廷小区御园9－1702室业主，房屋建筑面积176.91平方。自2019年1月1日起，被告共欠物业费5270元，违约1581元，原告多次对其书面及电话催缴，均无效果。被告罗仙富辩称，原告没有按照合同约定和法律规定尽到相应物业管理责任，平时卫生保洁工作不到位，且因为地下室漏水致其车辆受损。对于原告所主张的违约金，因原告未尽到服务在先，不应计收违约金。原告为支持其诉讼主张，当庭宣读并出示了如下证据：一、《前期物业管理服务协议》一份，拟证明双方对物业服务的相关权利义务作出明确约定以及物业费相应计算方法约定的事实；二、催缴通知书照片及催缴短信，拟证明被告尚欠原告物业费的事实。经质证，被告对前期物业管理服务协议与催缴通知书无异议，但认为没有收到短信。经审查，被告认可原告所发送的短信中接收号码为其所有，该短信已显示于2020年9月16日接收，且短信内容中所载的物业费与催缴通知书中一致，同时被告对原告提供的其他证据无异议，故本院对原告提供的上述证据予以确认。被告为支持其抗辩主张，当庭宣读并出示了如下证据：一、照片、视频、聊天记录截屏等，拟证明：1.2018年7月份原告与小区业主发生冲突、存在物业管理人员殴打小区业主的情形；2.2019年至今均存在垃圾不及时清理的现象；3.被告门口大理石破损，原告多年未予维修；4.游泳池存在不规范管理情形；5.消防通道存在乱停车现象，原告不作为；5.2019年因地下车库漏水，导致原告车辆受损。二、发票一份，拟证明原告违规收取装修服务管理费300元的事实。经质证，原告认为，原告方人员与业主发生冲突属治安案件，与本案无关；垃圾是一天清理两次，中间有堆积不能证明未清理；多组证据为2021年的照片，与本案2019年的物业费用无关；原告系聘请有资质的单位经营泳池；消防通道系在园区外，原告发现后会处理；大理石原告方已经给予维修；；地下车库漏水系房产公司问题且后续原告已经采取措整改；装修服务管理费系按照物业管理条例相关规定收取。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，除大理石破损的照片外，其他照片与聊天记录所载的内容均无法反应发生时间为2019年，对其与本案关联性不予确认；大理石存在破损的情形原告方无异议，应当属实，原告认为其系及时维修，但并未提供任何报修、维修记录，故本院对被告的陈述予以认可；对视频所载车库漏水的事实予以确认。本院经审理查明：被告罗仙富系中盛豪廷小区御园9－1702室业主，其房屋建筑面积为176.91平方米，同时有地下车位一个。2013年6月21日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定：由原告向中盛豪廷.御园提供物业管理服务，原告对本物业（包括商铺）的共同部位、共用设备、设施、绿化、环境、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业费每年预交一次，按高层一层每平方米2元/月、高层二层以上（含二层）每平方米2.2元/月、商铺每平方米2.5元/月、、地下机动车位每个50元/月收取被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.2%支付违约金。原告台州市中盛物业管理有限公司在该小区服务至今。另查明，被告罗仙富未曾向原告支付台州市中盛物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5270元。本院认为，原、被告双方之间签订的《前期物业管理服务协议》，该协议内容不违反法律法规强制性规定，应为合有效，且合同内容双方均具有相应的法律约束力，在房屋正式交付后，原告继续为被告所在小区提供物业服务至今，原、被告之间或者被告所在小区的业委会（现尚未成立）亦未与原告或其他物业公司另行签订合同，故双方应视为按原合同约定内容继续履行。原告作为中盛豪廷.御园的物业服务单位，有提供物业管理服务的义务，同时依法享有向业主收取物业服务费的权利；被告罗仙富作为该小区业主，应当依上述合同履行自己交纳物业费的义务。被告罗仙富未支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5270元，事实清楚、证据充分。被告辩称，原告提供的服务不符合合同约定和法律规定，不应按合同标准支付物业费，故其暂未支付物业费，而不是其不支付物业费。从被告提供的证据审查，2019年时就已发生的被告家门口大理石破损、其车辆因车库漏水受损等情况，虽非原告直接原因造成，但是原告也存在一定的管理不到位、报修维修不及时等情形，原告在提供物业服务时存在一定的瑕疵。目前被告所陈述的大理石破损、车库漏水等情形原告已经进行修整，对其管理瑕疵已经进行补正，故被告应及时支付物业费，对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告所主张的违约金，被告迟延支付的原因是基于原告履行合同中存在瑕疵，且双方之间就车辆损失的责任至今也一直未能达成一致意见，被告系基于对原告不全面履行合同的认识而拒绝支付物业费，原告本身应承担一定的责任，故对于原告所主张的违约金本院不予支持。被告抗辩要求原告退还其收取的装修服务管理费以及赔偿其车辆损失，该主张应属于独立的诉请，被告可通过反诉主张，但被告并未在本案中提起反诉，故本院在本案中不作处理。若被告有充分的证据能够证明其上述主张成立，可另案起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗仙富于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市中盛物业管理有限公司物业服务费5270元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗仙富负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 陈丽红二〇二一年四月八日代书记员 杨桂英附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。