江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终729号上诉人（原审原告）：李泽君，女，1974年8月4日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市。委托诉讼代理人：李玥赟，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琴，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程秀凤，女，1957年11月19日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：李泽辉，男，1964年6月9日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王桂祥，北京德和衡（南京）律师事务所律师。上诉人李泽君因与被上诉人程秀凤、李泽辉确认合同无效纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初8953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人李泽君及其委托诉讼代理人李玥赟、郭琴，被上诉人程秀凤、李泽辉的共同委托诉讼代理人王桂祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李泽君上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实与理由：案涉房屋买卖行为多处有违常理，虽然亲属之间低于市场价买卖房屋多有存在，但不能仅因买受人系卖房人亲属，就认定“并非显失公平或有悖常理”。本案中，李泽辉过户案涉房产的时间不合理；李泽辉利用保管李翠兰财产之便，不仅占有房产还占有拆迁款；程凤秀与李泽辉作为买卖当事人，却回避法庭庭审，共同委托代理人代为参加诉讼。此外，李翠兰的公证委托不合规，即使授权没有问题，代理人程秀凤的代理行为也是越权代理，其不是为李翠兰的利益，而是配合李泽辉顺利拿到公证授权。买受人李泽辉不是善意相对人，隐瞒李翠兰有一个女儿的事实，其根本没有支付能力和意愿，不存在事实买卖，就是想通过合法手段侵占李翠兰的房产。程秀凤明知而为之，李泽辉与程秀凤系恶意串通。一审法院只基于房产交易的手续而对交易进行确认，而没有对案件发生的相关背景进行调查，适用法律过于机械。程秀凤与李泽辉二人签订的根本不是正常亲属之间的买卖合同，二人系恶意串通，严重损害了上诉人的权益。程秀凤、李泽辉辩称：上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所称的公证委托及越权代理等问题，与合同效力的确认没有关系。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。李泽君向一审法院起诉请求：确认程秀凤、李泽辉就位于南京市鼓楼区房屋（以下简称案涉房屋）签订的《南京市存量房买卖合同》合同无效。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区（原下关区）多伦路41号2单元102室房屋（建筑面积66.17平方米，即案涉房屋）现登记的所有权人为李泽辉。案外人李翠兰与李泽君系（养）母女关系，李翠兰与李泽辉系姑侄关系。李翠兰于2015年死亡。2012年9月3日，李翠兰委托程秀凤办理案涉房屋的转让事宜，委托事项为：1.代为签署房屋买卖合同；2.代为办理房屋所有权的转移登记手续；3.代为办理存量房资金及佣金监管手续，代为签署免网签手续等相关文件；4.协助买方领取新的房屋所有权证、国有土地使用权证；5.缴纳各类税费、领取退税或补贴；6.代为办理出售房屋有关的一切手续；委托期限自2012年9月3日至2012年12月31日。上述委托事项，李翠兰委托江苏省南京市下关公证处进行了公证，江苏省南京市下关公证处于2012年9月7日出具（2012）宁下证民内字第836号公证书。2012年10月29日，程秀凤代理李翠兰（卖方、甲方）与李泽辉（买方、乙方）签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方；房屋转让价款为420000元，含定金10000元，2012年12月31日前全部付清；甲、乙双方定于2012年10月29日正式交付房屋，甲方应在正式交付前腾空该房屋；甲、乙双方同意，在本合同生效后30日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。办理手续应当缴纳的税费由乙方负担；本合同自甲、乙双方签字之日起生效；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，案涉房屋过户登记至李泽辉名下，李泽辉在一审法院处理的李泽君诉其返还原物纠纷一案中认可未向李翠兰支付购房款。一审中，李泽君称，因李翠兰并未授权程秀凤以远低于市场的价格出售案涉房屋，且李泽辉并未实际向李翠兰支付房屋价款，故《南京市存量房买卖合同》应属无效。一审法院认为，民事法律行为应当具备以下条件：（一）行为人具有相应的行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。作为民事法律行为的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。无权代理包括没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为。本案中，程秀凤系在取得案外人李翠兰的概括性授权后将案涉房屋转让给李泽辉，并非无权代理。李泽君以案涉房屋的成交价远低于市场价值要求确认房屋买卖合同无效，但本案买卖合同双方系亲属关系，有别于一般的房屋买卖，双方约定的42万元价款并非显失公平或有悖常理。根据法律规定，合同的必备条款为主体、标的物、数量，其他条款的缺失亦不能导致合同无效。李泽君关于购房款未支付的意见，因款项支付系合同履行的问题，并不能影响到合同的效力。综上，《南京市存量房买卖合同》应系买卖双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形，该合同依法成立，受法律保护。对于李泽君是否为适格主体的问题。程秀凤、李泽辉辩称，因李泽君并非《南京市存量房买卖合同》的合同主体，其无权提起本次诉讼。对此，一审法院认为，李泽君系案涉房屋的出卖人李翠兰的继承人，在李翠兰死亡后，李泽君系与本案有直接利害关系的人，故其有权提起本次诉讼。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二条、五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回李泽君的诉讼请求。一审案件受理费7600元，减半收取计3800元，由李泽君负担。二审中，李泽君对于一审判决认定的事实没有异议。程秀凤、李泽辉对于一审判决认定的事实中关于“李泽辉在一审法院处理的李泽君诉其返还原物纠纷一案中认可未向李翠兰支付购房款”有异议，认为在李泽君诉李泽辉房屋原物纠纷一案中并无该事实，且查阅该案一审卷宗材料也没有发现。程凤秀、李泽辉对于一审判决认定的其他事实无异议。本院对一审法院查明的双方当事人均无异议的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，李泽君上诉提出程秀凤、李泽辉就案涉房屋签订的《南京市存量房买卖合同》的成交价低于市场价值、李泽辉没有支付能力以及程秀凤越权代理等问题，但上述情形并不产生合同无效的法律后果，李泽君以此为由主张该合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。李泽君上诉主张李泽辉与程秀凤恶意串通，损害其权益，但李泽君提交的证据不足以证明其主张，故一审法院对于李泽君关于确认合同无效的诉讼请求不予支持，并无不当。李泽君的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，李泽君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人李泽君负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年四月六日法官助理徐琨玉书记员储娜