文书内容湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0103民初396号原告（反诉被告）：武汉工控资本运营有限公司，住所地武汉市江岸区台北路91号。法定代表人：熊春雷，董事长。原告（反诉被告）：武汉亘星物业发展有限公司，住所地武汉市武昌区铁机路1号江南公寓物业管理楼。法定代表人：刘钢，董事长。以上两原告的共同委托诉讼代理人：汪慧、高娟，湖北浩泽律师事务所律师，特别授权。被告：武汉市江汉区海岛美食城，经营场所武汉市江汉区天一小区9栋3.4单元。经营者：朱正道，男，1972年1月28日出生，汉族，住址武汉市江汉区。被告（反诉原告）：朱正道，男，1972年1月28日出生，汉族，住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：钟启鑫，湖北高照律师事务所律师，一般授权。武汉工控资本运营有限公司（以下简称工控公司）、武汉亘星物业发展有限公司（以下简称亘星公司）与武汉市江汉区海岛美食城（以下简称海岛美食城）、朱正道房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。工控公司及亘星公司的委托诉讼代理人汪慧、高娟、朱正道及其委托诉讼代理人钟启鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工控公司、亘星公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告不定期租赁关系；2、依法判决两被告腾退位于江汉区民意路天一小区的房屋；3、依法判决两被告支付租金（房屋占用费）1073324元（自2018年8月1日至2020年11月30日）；4、依法判决两被告支付违约金601061元（违约金自2018年8月1日起按月利率2%计算至2020年11月30日）；5、本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：2014年武汉市江汉区海岛美食城经营者朱正道与武汉市工逸经贸发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于江汉区民意四路天一小区的房屋出租给朱正道使用，面积900平方米，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日止。三年房屋租金分别为第一年42万元、第二年44万元、第三年46万元。若在租赁期内每逾期一天支付租金的则按日租金的双倍支付违约金，租赁期满未如期交还房屋的，则每逾期一日应承担原日租金双倍的违约金。2014年12月30日武汉市工逸经贸发展有限公司名称变更为“武汉工控资本运营有限公司”，并授权下属单位武汉亘星物业发展有限公司行使该房屋的经营权，通过工作联系函的方式函告武汉市江汉区海岛美食城（朱正道）。2017年4月30日合同租赁期限届满后，朱正道向武汉亘星物业发展有限公司支付至2018年7月31日的租金，后拒不支付房屋租金，并强行占有该房屋。亘星公司多次联系朱正道如不续签租赁合同则腾退该房屋。朱正道提出给予装修期、要求减少租金等不合理的要求，亘星公司根据相关房屋租赁市场行情无法满足其减少租金等要求，故双方未能续签房屋租赁合同。2019年6月12日亘星公司委托律师事务所向朱正道发送律师函，要求其支付租金，若不续签房屋租赁合同则在接函后五日内腾退该房屋，朱正道未续签合同，也未支付房屋租金（占用费），已构成解除租赁关系。2020年11月19日工控公司、亘星公司再次函告海岛美食城及朱正道，双方已解除租赁关系并要求其腾退房屋，朱正道均不予理会强行占有该房屋。工控公司、亘星公司为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。海岛美食城及朱正道共同答辩称：一、工控公司表示朱正道于2018年8月后就拒绝缴纳房租，与客观事实不符，其第一、二项诉讼请求严重侵害朱正道就租赁物所享有的包括但不限于优先承租权在内的既有利益，不应当得到法庭支持。二、对于工控公司及亘星公司的第三项请求，朱正道同意按合同约定缴纳租金，但应考虑中山大道改造，民意四路道路维修改造给朱正道经营带来的实际影响，应酌情减免朱正道的租金。另外，工控公司属于国有企业，按照规定朱正道应当享有疫情期间“免三减六”的优惠政策待遇。三、工控公司向朱正道主张的违约金按照相关司法解释的规定明显过高，不应当得到支持。违约金本来是约定的损失赔偿数额或计算方式。本案中，在朱正道向工控公司缴纳了拖欠的租金后，朱正道给工控公司造成的实际损失不过就是拖欠租金的利息损失。在双方对拖欠租金的利息计算方式没有约定的前提下，应当按照同期银行贷款利率来计算该部分违约金。四、本案中工控公司与亘星公司也有过错，对本案诉讼费用也应承担一部分责任。朱正道向本院提出反诉请求：1、判令工控公司与朱正道继续履行就武汉市江汉区天一小区9栋3-4单元房屋的租赁合同；2、判令工控公司与亘星公司赔偿朱正道部分损坏的财产损失264440元；3、判令工控公司与亘星公司承担本案诉讼费用。事实和理由：朱正道承租武汉市江汉区天一小区9栋3-4单元经营海岛美食城已有二十年的时间，期间朱正道就海岛美食城的投入有900多万元，2018年底朱正道才对海岛美食城进行了一次装修。2018年7月前朱正道从未拖欠租金，哪怕是在与工控公司、亘星公司就租金减免进行磋商达不成一致的情况下，朱正道还于2019年缴纳过一次租金。2019年开始之所以未交租金，一是因为双方就租金减免的问题一直没有达成一致，另外工控公司与亘星公司也不与朱正道接触，甚至是不接受朱正道的租金。2020年初碰上新冠疫情，工控公司与亘星公司未就租金问题与朱正道联系沟通，就直接起诉至人民法院。朱正道只欠工控公司租金几十万，但朱正道在美食城的投入近千万，工控公司置朱正道在海岛美食城的投入于不顾，单方强行解除与朱正道的租赁合同，对朱正道不公平。因此，朱正道愿意在缴纳拖欠租金的前提下，要求工控公司继续履行原租赁合同，并适时与朱正道签订书面租赁合同。在审理期间，朱正道多次联系工控公司要求分期支付租金，但工控公司不予理睬。在朱正道还未腾退的情况下，工控公司又与案外人夏慧荣签订租赁合同，且案外人夏慧荣还对海岛美食城进行了装修作业，损毁了朱正道原在海岛美食城的一些财产，导致朱正道失去了对本案租赁物的实际占有和控制，给朱正道造成了巨大的经济损失，工控公司和亘星公司应当赔偿由此给朱正道造成的财产损失。本案的发生过错在工控公司和亘星公司，本案诉讼费用理应由其承担。综上所述，请求法院支持朱正道的反诉请求，维护朱正道合法权益。工控公司、亘星公司共同辩称：一、工控公司与朱正道之间最后一次签订的房屋租赁合同已经于2017年4月30日到期，合同期满后经工控公司多次催告，朱正道一直未与工控公司签订新的房屋租赁合同，而且违约拒不支付租金（房屋占用费）以及拒不返还租赁物，双方的租赁合同已经终止，朱正道要求继续履行房屋租赁合同没有事实和法律依据。二、朱正道未按时交纳租金已构成违约，工控公司不同意继续履行合同。三、关于朱正道主张的财产损失，朱正道应当对存在实际的损失、工控公司具有过错以及工控公司与朱正道的财产损失之间存在因果关系承担举证责任。本案系房屋租赁合同纠纷，朱正道主张的财产损失赔偿属于民事侵权纠纷，应另诉处理。综上，朱正道要求工控公司继续履行租赁合同并赔偿各项损失没有事实和法律依据，应当自行承担反诉费用，应依法驳回朱正道的反诉请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年武汉市工逸经贸发展有限公司（甲方）与朱正道（乙方）签订《房屋租赁合同（海岛美食城）》，约定：甲方将位于武汉市江汉区民意四路天一小区的房屋（面积900平方米）出租给乙方作酒店餐饮使用，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日止；三年房屋租金分别为第一年42万元、第二年44万元、第三年46万元，第一年季度租金为10.5万元，第二年季度租金为11万元，第三年季度租金为11.5万元；合同生效之日乙方向甲方支付3个月的租金，剩余租金按季度支付，每季的租金乙方应在上一季度最后一个月的前10日内支付给甲方；租赁期间，本着谁使用谁负责的原则，乙方应当自行负担因其使用房屋而发生的水电、燃气、暖气、电话等各项费用；租赁期内，甲方应保持出租房屋结构的使用安全，乙方应当合理使用房屋并做好日常维护工作，并承担承租后的一切修缮费用，在承租期间房屋及其附属设施损坏的，乙方应负责立即修复或赔偿甲方相应的损失；乙方于租赁期满时退租或因乙方自身原因提前退租的，除双方另有约定外，对于依附于房屋装修的部分，乙方事先取得甲方同意装修的部分无偿归甲方所有，乙方事先未经甲方同意擅自装修的部分，甲方有权要求乙方恢复原状，并赔偿损失；乙方不得转租、转借该房屋；租赁期间乙方转租、转借承租房屋，逾期未缴纳按约定应由乙方缴纳的各种费用经甲方催告后15日内仍未缴纳，拖欠房租累计达1个月以上经甲方催告后15日内仍未缴纳，甲方有权解除合同并收回出租房屋；租赁期满合同自然终止；乙方逾期支付租金的，应如数补交，每逾期一日，则须按日租金（月租金/30）的双倍支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还房屋，逾期归还则每逾期一天应向甲方支付原日租金（月租金/30）双倍的违约金。合同第十七条特别约定，本合同租期结束后，乙方在该处的全部投入（包括但不限于装饰装修、电力增容、管道煤气接入、污水管改道等）均不得向甲方提出任何补偿要求，除乙方使用的、可搬走的设施物品（如餐饮器具、桌椅、空调等）由乙方自行搬走外，其他装饰装修物件均不得拆除搬迁，电力设施及管道煤气不得报相关部门拆装，否则乙方将赔偿甲方三年期间租金折让款壹拾伍万元整。2014年12月30日武汉市工逸经贸发展有限公司名称变更为“武汉工控资本运营有限公司”，并授权下属单位武汉亘星物业发展有限公司行使该房屋的经营权。朱正道于2018年12月5日支付115000元租金作为2018年2月至4月的房屋租金，2019年8月23日支付115000元租金作为2018年5月至7月的房屋租金，经双方确认朱正道向工控公司支付租金至2018年7月31日后未再支付房屋租金。另查明，武汉市江汉区海岛美食城系个体工商户，工商登记的经营者为朱正道，李建爱与朱正道系夫妻关系，参与海岛美食城经营管理，朱海琴与朱正道系兄妹关系，参与海岛美食城经营管理。2020年9月李建爱、朱海琴与案外人夏慧荣商谈合作，由案外人夏慧荣经营海岛美食城，将案涉房屋内的设施设备租给案外人夏慧荣经营使用，案外人夏慧荣给朱正道10%的海岛美食城份额，给朱海琴跟李建爱每人每月7500元的工资，租金通过朱正道向工控公司转交。随后李建爱、朱海琴收取案外人夏慧荣房屋租金50000元，定金5000元。2020年11月19日工控公司在海岛美食城门外张贴《函告》，要求朱正道、海岛美食城停止装修并立即腾退房屋。案外人夏慧荣得知海岛美食城和工控公司有租赁合同且合同已于2017年4月30日到期，海岛美食城也没有续签，也没有续交房租，在案外人夏慧荣已经对房子进行了装修的情况下，案外人夏慧荣与工控公司于2020年11月30日签订了涉案房屋的租赁合同。本院认为，工控公司与朱正道签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月30日届满，朱正道继续使用租赁物，工控公司继续收取租金，双方未再另行签订新的书面合同，应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。工控公司依约将房屋交付朱正道经营使用，朱正道支付案涉房屋租金至2018年7月31日后至今未再支付租金，属根本违约，朱正道应承担违约责任。故对工控公司主张解除双方之间的不定期租赁关系、腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于工控公司主张朱正道自2018年8月1日起至2020年11月30日的租金问题。根据2020年2月7日湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中微小企业共渡难关有关政策措施的通知》（鄂政办发【2020】5号），要求对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。本院参照该通知的有关精神，免收朱正道、海岛美食城疫情期间6个月的房屋租金。朱正道、海岛美食城应以每月115000元/3个月的标准向工控公司支付2018年8月1日至2020年11月30的房屋租金843333元［115000/3*（28-6）］。关于工控公司主张朱正道自2018年8月1日起至2020年11月30日的违约金问题。《房屋租赁合同》第11条第5项约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按照日租金的双倍支付违约金。工控公司自行下调为按月利率2%。朱正道辩称工控公司调整后的违约金过高，工控公司的实际损失应当是拖欠租金的利息损失。对此，本院酌定予以调整为，2018年8月1日至2020年8月19日期间按月利率2%计算违约金，2020年8月20日至2020年11月30日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍（15.4%）计算违约金（详见计算表）。关于朱正道反诉工控公司、亘星公司要求继续履行案涉房屋租赁合同的主张，本院认为双方租赁合同履行期已届满，双方为不定期租赁，双方均有权随时解除。朱正道违约拖欠租金长达两年之久，属于根本违约，工控公司有权要求解除合同，故对朱正道要求继续履行就武汉市江汉区天一小区9栋3-4单元房屋的租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持。关于朱正道请求确认工控公司与案外人夏慧荣就案涉房屋签订的租赁合同无效的主张，庭审中，法庭已向朱正道释明，本院认为该项诉讼请求与本诉无关，在本案中本院依法不予处理，朱正道可以另案起诉。关于朱正道反诉工控公司、亘星公司赔偿部分损坏的财产损失264440元的主张，因朱正道所举证据不足以证实其实际损失，以及该损失与工控公司、亘星公司之间有法律上的直接因果关系，故本院依法对该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条、第一千一百六十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉工控资本运营有限公司与被告（反诉原告）朱正道间的租赁关系于2021年1月15日解除；二、被告（反诉原告）朱正道、被告武汉市江汉区海岛美食城于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市江汉区民意四路天一小区的房屋腾退并交付原告（反诉被告）武汉工控资本运营有限公司、武汉亘星物业发展有限公司；三、被告（反诉原告）朱正道、被告武汉市江汉区海岛美食城于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉工控资本运营有限公司、武汉亘星物业发展有限公司支付租金843333元；四、被告（反诉原告）朱正道、被告武汉市江汉区海岛美食城于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉工控资本运营有限公司、武汉亘星物业发展有限公司支付违约金235224元；五、驳回原告（反诉被告）武汉工控资本运营有限公司、武汉亘星物业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）朱正道的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9935元，由原告（反诉被告）武汉工控资本运营有限公司、武汉亘星物业发展有限公司负担3535元，由被告（反诉原告）朱正道、被告武汉市江汉区海岛美食城负担6400元[此款原告（反诉被告）武汉工控资本运营有限公司、武汉亘星物业发展有限公司已预付本院，被告（反诉原告）朱正道、被告武汉市江汉区海岛美食城随上述判决款项一并支付给原告（反诉被告）武汉工控资本运营有限公司、武汉亘星物业发展有限公司]。反诉案件受理费2633元，由被告（反诉原告）朱正道负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李国华二〇二一年四月七日书记员  王诗云附：计算表            日期              月/季度租金              违约金              防疫政策              累计欠付租金              逾期违约金                  2018/8/1-2018/10/31              115000              2%                            115000              115000*2%*3个月=6900                  2018/11/1-2019/1/31              115000              2%                            230000              230000*2%*3个月=13800                  2019/2/1-2019/4/30              115000              2%                            345000              345000*2%*3个月=20700                  2019/5/1-2019/7/31              115000              2%                            460000              460000*2%*3个月=27600                  2019/8/1-2019/10/31              115000              2%                            575000              575000*2%*3个月=34500                  2019/11/1-2020/1/31              115000              2%                            690000              690000*2%*3个月=41400                  2020/2/1-2020/4/30              115000              2%              减免                                              2020/5/1-2020/7/31              57500              2%              减半              747500              747500*2%*3个月=44850                  2020/8/1-2020/10/31              57500              2%/15.4%              减半              805000              805000*2%/30*19天+80500*15.4%/365*72天=34651                  2020/11/1-2020/11/30              38333              15.4%                            843333              843333*15.4%/12*1个月=10823                  合计：                                                        ￥843,333               ￥235,224.00