河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1628民初1064号原告：郝保全，男，1973年3月17日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：尚承君，鹿邑县君信法律服务所基层法律服务工作者。被告：张亚涛，男，1968年4月3日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：崔效林，河南纳贤律师事务所律师。被告：夏自宾，男，1974年8月21日出生，汉族，住鹿邑县。委托诉讼代理人：于建林，河南良承律师事务所律师。原告郝保全与被告张亚涛、夏自宾房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郝保全委托诉讼代理人尚承君、被告张亚涛委托诉讼代理人崔效林、被告夏自宾委托诉讼代理人于建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝保全向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2011年7月24日签订的《房屋销售协议》无效;2、请求判令被告返还购房款170000元，并支付资金占用利息77385.8元（按同期拆借利息4.75%计算，自2011年7月24日算至2021年2月25日，以后另计）；3、诉讼费由被告承担。事实理由：2011年7月，原告通过朋友介绍认识被告夏自宾，而后被告夏自宾又介绍张亚涛开发并公开销售的商品房，被告夏自宾与被告张亚涛沟通协商后，原告同意购买被告张亚涛销售的位于鹿邑县××中××路南的商品房，同年7月24日，原告把合同约定的购房款170000元交付给被告夏自宾，同时夏自宾将被告张亚涛所开购房款收据交给了原告并签订房屋销售协议。协议约定购房款为170000元，商住房A栋一单元四楼西户120平方米。被告负责为原告办理房产证等手续。原告多次催促二被告交付房屋，二被告消极。经查，被告张亚涛开发并公开销售的商品房无相关行政许可。目前，被告建设的项目仍没有行政许可。被告张亚涛辩称：1.原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，仅是因为原告没有按照合同约定交付房款，导致原告无法交付房屋，致使合同无法履行；2.由于原告没有实际交付购房款，其要求返还购房款并支付利息没有事实和法律依据。被告夏自宾辩称，原告将房款170000元交付给夏自宾，被告夏自宾将房款交给了被告张亚涛，张亚涛出具房款已结清的手续，由被告夏自宾交给原告郝保全。因此，被告张亚涛应当承担返还原告房款及资金占用利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告围绕诉讼请求向法庭提供证据如下：1.原告郝保全与被告张亚涛于2011年7月24日签订的《房屋销售协议》一份、2011年7月24日被告张亚涛出具的收据一份。证明原告郝保全和被告张亚涛存在房屋买卖关系，被告张亚涛没有向原告交付涉案房屋，因被告张亚涛销售开发的商品房违反《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条、以及商品房买卖合同的司法解释第二条强制规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同无效。收据足以证明被告张亚涛收到了原告通过夏自宾给付的购房款170000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告应返还购房款及利息。2.鹿邑县人民法院谷阳法庭对被告夏自宾调查笔录一份（复印件），证明原告将涉案款项交付夏自宾，被告夏自宾也承认收到。经质证，被告张亚涛对证据1的真实性无异议，对证明目的异议认为收据不能证明被告张亚涛收到房款，在鹿邑法院（2021）豫1628民初163号民事案件庭审中，原告承认是通过银行转账给了夏自宾，而不是被告张亚涛。当时讲的是签好合同及出具收据后，让原告打款给张亚涛，后来实际没有付款。对证据2的真实性无异议，但对调查内容有异议，异议认为该笔录内容与本案矛盾，原告没有提供证据证明哪天汇款，夏自宾也说是分两次打款，也就是说收据不是当天开的，因此该调查笔录内容与原告提交的证据相互矛盾。被告夏自宾质对证据1的真实性无异议，认为原告将170000元交给了夏自宾，夏自宾将该款以现金的方式给付了张亚涛，张亚涛出具房款结清手续，夏自宾将房款结清手续交给了原告郝保全。对证据2无异议。经审查，对原告提供的以上证据的真实性，本院予以认定。综合以上证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2011年7月，原告郝保全通过被告夏自宾介绍购买被告张亚涛销售的位于鹿邑县××中××路南的商品房，同年7月24日，原告郝保全与被告张亚涛签订《房屋销售协议》，约定原告郝保全购买被告张亚涛开发建设的位于鹿邑县伯阳路××新村××单元××楼西户，房屋面积120平方米，总价款170000元。原告预付款一次性付清，被告负责为原告办理房产的相关手续。合同签订当日，原告把协议约定的购房款170000元交付被告夏自宾，被告夏自宾将房款交付给被告张亚涛，张亚涛为原告出具收款收据，并注明“此房款已付清”。其后，被告夏自宾将被告张亚涛出具的购房款收据交给原告郝保全。后原告多次催促二被告交付房屋未果。另查明，被告张亚涛所销售的房屋占用的土地是鹿邑县谷阳办事处云楼行政村的集体土地，所售房屋未办理相关的行政许可手续。本院认为，关于原告郝保全与被告张亚涛之间签订的《房屋销售协议》效力问题。本案原告郝保全不是被告张亚涛所在集体经济组织成员，双方之间签订的《房屋销售协议》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据以上法律规定，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人即本案原告不是诉争房屋所在村集体经济组织成员，故原告不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告郝保全与被告张亚涛之间签订的《房屋销售协议书》应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告张亚涛对于所售房屋的用地情况是明知的，仍将集体土地上所建房屋出售给本集体经济组织之外的他人。对于合同的缔结存在过错，应承担相应的过错责任。被告夏自宾是原告郝保全与被告张亚涛签订《房屋销售协议》的介绍人，原告将购房款交给被告夏自宾之后，被告夏自宾已经交给被告张亚涛并由被告张亚涛向原告出具收据。被告夏自宾没有实际收取原告的购房款也不是协议的当事人，原告要求被告夏自宾承担责任没有法律依据。综上，被告张亚涛应返还原告购房款170000元并赔偿原告的利息损失。原告要求被告支付的利息计算方式未超过中国人民银行发布的同期同类贷款利率，对于原告要求被告张亚涛返还购房款并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、原告郝保全与被告张亚涛于2011年7月24日签订的《房屋销售协议》无效；二、被告张亚涛自本判决生效之日起十日内向原告郝保全返还购房款170000元并支付利息77385.8元（利率按年利率4.75%计算，自2011年7月24日起计算至2021年2月25日，以后另计）；三、驳回原告郝保全的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2505.39元，由被告张亚涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  汲留杰二〇二一年四月二十二日书记员  张高宇