新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新23执异24号 案外人：张上站，男，1967年11月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 委托诉讼代理人：李锐，新疆益一律师事务所律师。 申请执行人：叶新东，男，1966年9月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 委托诉讼代理人：邓媛，新疆金仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文亭，新疆金仕诚律师事务所律师。 被执行人：新疆方达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市东方花园通汇小区19-2-206室。 法定代表人：黄志方，公司经理。 委托诉讼代理人：孙宪海，男，系该公司副总经理。 被执行人：黄志方，男，1954年7月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 在本院执行叶新东与新疆方达房地产开发有限公司（以下简称方达公司）、黄志方商品房预售合同纠纷一案中，案外人张上站于2021年4月1日对阜康市通汇小区XXX号楼（原东方花园2号楼）1单元1号商铺的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张上站称，请求依法停止昌吉州中级人民法院（2015）昌中执字第327号执行裁定对案外人所有的阜康市通汇小区XXX号楼（原东方花园XXX号楼）XXX号商铺的执行。事实及理由：经昌吉州中级人民法院判决的叶新东与被告新疆方达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，判决生效后叶新东申请执行。昌吉州中级人民法院在执行过程中作出（2015）昌中执字第327号执行裁定，查封阜康市通汇小区XXX号楼（原东方花园XXX号楼）XXX号商铺。因被执行人欠付案外人安装XXX号、XXX号楼水电工程的工程款，将涉案房产以房顶工程款抵给了案外人，在2014年项目建成后就已经分配给了案外人。案外人早已经入住并实际占有该房屋。该房屋不应当作为被执行人的财产进行执行。故案外人向法院提出执行异议申请，请求停止（2015）昌中执第327号执行裁定的执行，停止执行属于案外人的财产，并申请解除对该房产的查封，注销被申请人叶新东对该房屋的预告登记。 叶新东称，案外的异议请求不成立，请求驳回。一、从执行程序来说，（2015）昌中民一初字第63－1号财产保全生效裁定完全符合法律规定。二、从实体法上讲，案外人主张停止对涉案商铺保全查封的异议理由不成立。1．本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，案外人提交的与方达公司的商品房买卖合同形成时间、内容真实性无法确认，不排除双方恶意串通签订涉案商铺买卖合同的可能性；即便双方签订商品房买卖合同，但案外人提交的入住证明为复印件真实性无法确认，不符合证据形式要件，无单位公章及单位负责人或经办人签字或盖章，与方达公司所陈述的案外人2014年年底入住相矛盾；案外人未支付涉案商铺买卖合同中的购房款，无证据证实案外人旗袍了有关工程，是否应当付款，顶账无充分证据。2．本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。本案的房屋为商铺，属于投资型、经营性房屋，不是为了满足家庭日常基本居住需要。案涉房屋为经营性使用，在被执行人及案外人均认可未消防验收及五方竣工验收的情况下，不可能办理工商经营许可证，本案案涉房屋的合法占有及入住时间不可能为2014年年底，故案外人的情况不符合执行异议复议的规定。三、案外人主张注销叶新东对涉案商铺的预告登记，无事实及法律依据，不应支持。 方达公司称，张上站的商铺经营过程中被法院查封的。对异议申请认可，未办理过户是因为消防没有验收，没有达标，再加小区进行了整合，2019年消防才验收，2020年五方认证，此次提出执行异议的案件一家一户全部都有资料，移交给了房产交易中心。 张上站为证实其主张，向本院提交以下证据： 1．方达公司与张上站2013年5月12日签订的工程顶账协议，拟证实方达公司与案外人约定以3,200元每平方米折抵85平方米房屋，折抵的工程款是272,000元。2014年4月10日双方按3,200元每平方米折抵85平方米，折抵金额168,000元。经质证，申请执行人对证据三性均不予认可，该商铺本身是33.7平方米，工程顶账协议里是85平方米，顶账协议里的房屋与涉案房屋是否是相匹配的无法确认。方达公司对该证据予以认可。 2．方达公司与张上站签订的3幢从南往北XXX号房的商品房买卖合同（无签订日期），商品房用途为商铺，建筑面积33.7平方米。拟证实出卖人是新疆方达房产公司，买受人是张上站。经质证，申请执行人认为商品房买卖合同里涉案房屋为3幢从南往北XXX号房，即不是原来的XXX幢和XXX幢，也不是现在的XXX幢或XXX幢。合同无日期，无法证明是在查封之前签订的，不是适格的案外人。方达公司对该证据予以认可，认为合同上的房号是以前的老房号，该小区已经整合了两次。 3.2014年4月10日东方花园（通汇小区）XXX的入住证明复印件。拟证实张上站于2014年4月10日入住并实际使用案涉房屋。经质证，申请执行人对入住证明三性均不予认可，复印件不认可，从证据形式要件来看没有经办人和入住人的签字，不得作为证据使用。商铺入住证明和庭前提交的证据复印件不一致。方达公司对证据的真实性予以认可。 叶新东向本院提交以下证据： 1．方达公司于2016年3月10日向各拆迁户购房户发出的通知。该通知为2016年3月10日叶新东和当时承办法官前往通汇小区做调查时，方达公司设立在通汇小区售楼部门口张贴的，拟证实方达公司在得知法院查封涉案房屋之后，为达到排除执行的非法目的，通知拆迁户购房户尽快办理相应手续，房屋查封之后涉案房屋没有办理相应的入住手续，与案外人陈述的张上站自主入住是自相矛盾的。联系人及方式是方达公司的会计人员。经质证，案外人张上站对该证据三性均不予认可，认为证据模糊不清，也没有方达公司的公章，办理的费用是正常费用。方达公司对证据的三性均不认可，认为未见过这个通知，不是其公司出具。 2．阜康市房产中心调取的房屋信息档案，拟证实案涉房屋性质均为商铺，而非住宅。经质证，案外人与方达公司对证据的真实性均认可。 方达公司未提交证据。 本院查明，本院在审理叶新东诉方达公司、黄志方商品房预售合同纠纷一案中，于2015年5月6日作出（2015）昌中民一初字第63－1号民事裁定，裁定内容为“一、查封被申请人新疆方达房地产开发有限公司的位于阜康市东方花园2#一层01－05商铺；二层XXX商铺；东方花园XXX商铺；XXX号商铺，XXX号商铺。二、查封、扣押、冻结被申请人新疆方达房地产开发有限公司1,000,000元的银行存款或同行价值的财产”，并于2015年5月8日向阜康市房产局送达协助义务通知书。2015年11月20日，本院作出（2015）昌中民一初字第63号民事调解书，调解书查明2014年9月26日，原告叶新东与被申请人方达公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告以每平方米5,000元的价格购买了被告方达公司位于阜康市东方花园的商铺，并办理商铺的预售登记，在办理商铺的预登记后三日内支付500万元购房款，剩余房款在被申请人方达公司交付房屋并办理房屋产产权证后15日内支付。被告黄志方作为担保人承担连带担保责任。合同签订后，原告叶新东办理了商铺预售登记，并支付了500万元购房款。但方达公司未能向原告交付房屋。双方遂发生纠纷，原告诉至法院要求被告继续履行合同，并承担违约金。调解书确认的调解内容为“一、解除原告叶新东与被告新疆方达房地产开发有限公司于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆方达房地产开发有限公司于2015年11月25日前向原告叶新东返还购房款500万元，支付违约金140万元，合计640万元；三、被告黄志方对上述被告新疆方达房地产开发有限公司向原告叶新东返还购房款及支付违约金承担连带清偿责任；案件受理费58,508元，减半收取29,254元，保全费5,000元，合计32,454元，由原告叶新东负担”。 执行过程中，本院于2015年12月9日作出（2015）昌中执字第327号执行裁定，并于2016年1月6日下发协助执行通知书，查封了新疆方达房地产开发有限公司位于阜康市通汇小区XXX号楼（即原东方花园XXX号楼）1单元XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX的房屋和通汇小区XXX号楼（XXX栋）的房产；查封了新疆方达房地产开发有限公司通汇小区叶新东名下通汇小区XXX幢（即原东方花园XXX号楼）XXX单元商铺XXX套，XXX幢楼（即原东方花园XXX号楼）XXX单元商铺XXX套，XXX单元商铺XXX套，XXX单元商铺XXX套，共计20套。案外人遂对阜康市通汇小区XXX号楼（原东方花园XXX号楼）XXX号商铺的执行提出执行异议。 另查明，2013年7月24日，阜康市地名委员会办公室出具编号为：20130724的《地名使用批准书》，载明“新疆方达房地产开发有限公司：你单位送审的东方花园1－6幢楼地名命名更名申报表，经地名办审核、标准化处理后，确定为团结路2号通汇小区，依次为XXX幢、XXX幢、XXX幢、XXX幢、XXX幢、XXX幢符合国家的相关规定与要求”。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张上站主张案涉房产系被执行人欠付水电安装工程款以房顶账抵给案外人，案外人已经实际占有使用该房产，但案外人仅提交了顶账协议，未对双方之间是否存在欠付工程款的事实提供相应证据加以证实，且案外人提供的入住证明系复印件、无明确具体房号，不能证实案外人在本院查封前实际占有使用案涉房产，被执行人称案外人于2014年年底实际占有使用案涉房产亦未提供相应证据加以证实。故案外人张上站对查封案涉房产主张所有权请求排除执行的异议不能成立，本院不予支持。对于案外人请求注销案涉房产的预告登记，因不属于执行异议案件的审查范围，本院对此不作审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回案外人张上站的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  加马勒 审判员  郑 延 审判员  摆 玲 二〇二一年四月二十日 书记员  祁 雪