辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初1809号 原告：大连天福地物业管理有限公司，住所地瓦房店市共济办事处抱龙山庄小区18幢6-10室。 法定代表人：周福君，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。 被告：李忠任，男，汉族，现住瓦房店市。 委托诉讼代理人：刘成成，女，汉族,现住瓦房店市。系被告李忠任妻子。 原告大连天福地物业管理有限公司与被告李忠任物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连天福地物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐金明、被告李忠任的委托诉讼代理人刘成成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连天福地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付欠缴的物业费4670元、垃圾处理费96元、感应灯费60元、车位车库管理费720元，合计：5546元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告居住在瓦房店市，居住面积162.2平方米，系原告服务小区的业主。自2018年1月1日始至2019年12月31日止共24个月累计欠缴物业费4670元、垃圾处理费96元、感应灯费60元、车位车库管理费720元，合计：5546元。经原告公司多次索要，被告均不积极缴纳上述费用。无奈，原告公司只有向法院起诉，请求法院判令被告支付欠缴的上述费用。请人民法院依法判决。庭审中，原告明确了被告所欠费用的计算标准，2018年1月1日至2019年12月31日，共计24个月，物业费4670元（162.2平方米×1.2元/平方米×24个月）；垃圾处理费96元（4元/月×24个月）；感应灯60元（2.5元/月×24个月），车位管理费720元（30元/月×24个月），合计5546元。 被告李忠任辩称，1.物业费不是被告拒缴，按照以前的民事判决书判决，我要缴纳，而原告拒收；2.要求物业减免部分物业费，同时履行抗辩权；3.原告承担本次诉讼费用。理由是：被告按之前物业费纠纷判决续缴物业费，原告拒收，原因是私自提高收费及增加收费项目。物业费应包含垃圾处理费、感应灯费，不应该额外收取。物业服务期间，未履行物业服务条款。小区路灯常年处于损坏状态，无人修理。电梯楼层显示屏常年处于损坏状态，无人维护。原告欺骗业主，以更换小区树木品种为由，将小区部分树木、绿地挖除，后改建停车位。本是封闭小区，却被多处开门，致外来人员随意进出小区，私家车扣手经常被插入宣传单，致扣手多处划痕。小区保洁不到位，小区共47个单元，仅有两名保洁人员，每周仅能收拾一至两次单元的卫生。小区大门无人看管，外来车辆常常占用业主停车位，常给业主造成很大麻烦。原告未经业主同意，在单元楼道及小区内安放多个广告牌，并在电梯内安装电子广告牌。上述均为物业服务期间，原告未履行物业服务合同，服务不达标所致，要求履行抗辩权，减免一年物业费。另外，此次物业费纠纷属物业方私自提高收费标准，拒收物业业主按之前判决缴纳的物业费所致。故诉讼费应该由原告承担。关于公示照片，案涉小区都是电梯楼，并没有步梯楼，原告庭审中对收费标准陈述自相矛盾。对于广告牌是在2018年至2019年，2021年这个广告牌已经没有了。至于门的问题，不能因为老人出入就不管，我们买的是封闭小区。原告服务处处存在瑕疵，应通过减免物业费来弥补。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是位于瓦房店市的业主，房屋建筑面积162.2平方米。2017年4月1日，大连易嘉盛地产有限公司（甲方）与原告大连天福地物业管理有限公司（乙方）签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，该合同约定，多层住宅：1.2元/月?平方米（含电梯运行费）；联排别墅：1.4元/月?平方米；高层住宅：1.2元/月?平方米（含电梯运行费）。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。停车位、停车库使用人应按地下车库40元/个/月、地下车位40元/个/月、地上车库40元/个/月、地上车位30元/个/月的标准向原告（乙方）交纳停车管理服务费。本合同期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，原合同继续履行。2017年4月1日瓦房店嘉盛物业有限公司与原告签订大连瓦房店香樱谷小区交接协议，约定自2017年3月31日十二时开始由原告对香樱谷小区进行物业管理，瓦房店嘉盛物业有限公司终止并退出该项目的物业管理；同时约定瓦房店嘉盛物业有限公司在管理期间应收未收的物业费、车库车位管理费等交接给原告。2018年3月31日大连易嘉盛地产有限公司（甲方）与原告大连天福地物业管理有限公司（乙方）续签《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，合同期限自2018年4月1日起至2020年3月31日。 再查，2009年5月4日，瓦房店市人民政府下发政府文件，文件中规定，城市居民（含城区暂住人口及环境卫生纳入城市同步管理的村民）按每户每月4元标准征收。同时规定，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。 本院认为，关于原告请求的物业费的问题，大连易嘉盛地产有限公司与原告签订的两份《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》均成立且有效。且庭审中，对于大连易嘉盛地产有限公司与原告签订的两份前期物业服务合同的真实性被告均予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该两份前期物业服务合同对被告均具有约束力，双方应遵照履行。原告依据合同提供物业服务，其为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告依法负有支付物业费的义务。原告主张2018年1月1日至2019年12月31日的住宅物业费4670元（1.2元/月/平方米×24个月×162.2平方米）和车位管理费720元（30元/个/月×24个月），不违反合同约定，本院予以支持。关于卫生费部分，根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第三条、第四条、第五条规定，市建设行政主管部门负责城市生活垃圾处理费征收和管理。城市居民按每户每月4元标准征收，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。因此该生活垃圾处理费并非物业服务合同中约定提供卫生打扫等服务产生的费用，而是代市建设行政主管部门征收的城市生活垃圾处理费，因此原告请求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日城市生活垃圾处理费96元（4元/月/户×24个月），本院予以支持。虽然合同中约定物业管理区域内的水电气能耗按实分摊，但原告不能提供具体数据及分摊标准，根据谁主张，谁举证原则，原告应承担举证不能的法律后果，因此原告要求被告支付感应灯费依据不足，本院不予支持。对于被告提出的抗辩，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告可以请求作为物业服务企业的原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝交纳或者减少交纳物业费用，故对于被告的抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李忠任于本判决生效后十日内向原告大连天福地物业管理有限公司支付自2018年1月1日至2019年12月31日的物业费4670元、垃圾处理费96元、车位管理费720元，合计5486元； 二、驳回原告大连天福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告李忠任负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  宫元达 二〇二一年四月八日 书记员  吕秀娟