贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终795号上诉人（原审原告）：赵善雄，男，1987年3月14日出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：程兵，贵州黔坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州康源置业有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区黄河路241号。法定代表人：廖艳明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伽，贵州云纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜远强，贵州云纳律师事务所律师。上诉人赵善雄因与被上诉人贵州康源置业有限公司（以下简称康源置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初7056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人赵善雄上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判为“被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金51,802.87元（以已付购房款为基数，按每日万分之二标准计算，从2019年1月1日计算至2020年4月22日，合计478天），并支付逾期支付违约金的资金占用费（从2020年5月23日起，以51,802.87元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项实际付清之日止）或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、违约时间认定不清，被上诉人实际违约时间应为478天，而不是433天；2、认定事实因果关系错误，违约是由于被上诉人自身原因造成，与上诉人、新冠疫情并无直接因果关系；3、被上诉人抗辩理由不能成立，因被上诉人自身原因导致迟延交房，不应当扣减45天时间；3、逾期交房违约金的资金占用费不以上诉人的损失大小为支付前提条件；4、本案被上诉人2018年12月31日就开始违约，而新冠疫情是2020年才发生，本案实际上是被上诉人迟延履行交付房屋后才出现新冠疫情，显然不能免除被上诉人的相关违约责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人康源置业公司答辩称：1、一审法院判决从违约期间扣除30天和15天是正确的；2、上诉人向被上诉人就违约金主张资金占用费应不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人上诉请求。赵善雄向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（逾期时间2019年1月1日至2020年4月22日）51,802.87元；2、被告向原告支付逾期交房违约金的资金占用利息（以逾期交房违约金51,802.87元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年5月23日起计算至被告付清所有应付款项之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系贵阳市经济技术开发区黄浦国际小区的开发建设单位。2017年5月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买该小区商品房一套。该合同主要约定：买受人购买第7号楼1单元34层3号房屋，房屋总价款541,871元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。4、/；逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期交房90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。商品房达到合同约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条和第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由出卖人按照逾期交房责任约定进行承担。《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：买受人签署房屋交接单（或相关房屋验收文件），主合同项下商品房即交付于买受人；出卖人的通知送达后或者主合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或者法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担；当买受人在该小区物业管理企业实际办理该房屋使用手续时，买受人应交齐该房屋全部应付未付的物业管理费、能源费等相关费用……。原、被告均在《商品房买卖合同》及补充协议上签字签章予以确认。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房款。因被告无法按合同约定的时间向原告交房，2018年12月26日，被告发出《关于黄埔国际4、5、6、7号楼延期交房的公告》，载明因工程施工未能如期完成，无法在2018年12月31日交付房屋，同时告知预计交房时间为2019年3月31日之前（最终以实际交付时间为准），承诺按照合同约定在实际办理交房手续之日向业主支付违约金。2019年3月25日，被告发出《关于黄浦国际一期二批次延期交房的公告》，载明将黄埔国际4、5、6、7号楼的交房时间延至2019年6月30日之前（最终以实际交付时间为准），承诺按合同约定支付违约金。2019年6月11日，被告发出《交房通知书》及《交房公告》，告知包括原告在内的业主可在2019年6月30日至7月6日期间办理收房手续。因被告未按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定办理贵阳市商品房交付使用备案证，2019年7月1日，贵阳经济技术开发区建设管理局向被告下发《整改通知书》，要求被告停止交房行为。2019年7月5日，被告发出《公告》，表示在2019年9月28日前提供合同约定的接房手续，并承诺按约定承担违约责任。2019年9月26日，被告发出《延期交房告知函》，告知无法在2019年9月28日前交房，计划在2019年11月30日前达到交付条件，同时承诺将按约承担违约责任。2019年12月4日，被告再次发出《延期交房告知书》，表示房屋尚有部分验收工作未完成，预计2020年3月31日前交付房屋。2020年4月1日，被告取得了《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，并在2020年4月13日、14日发出《关于督促接房的通知》，告知黄埔国际4、5、6、7号楼业主，可以办理接房事宜。原告交纳了2020年4月15日至2020年10月31日期间的物业费，并于2020年4月23日实际收房。另，被告认可其存在逾期交房的违约行为，但抗辩称违约时间应当扣除45天，即在突发公共卫生事件一级响应时间（2020年1月24日至2月24日，30天）的基础上，再加上15天。为此被告向一审法院提交了贵阳市人民政府办公厅于2020年2月20日下发的名为《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》。该通知载明通知适用范围为在贵阳市范围内从事建筑施工、房地产开发和中介、物业服务的法人企业或法人分支机构；对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按时开竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延，顺延时间按突发公共卫生事件一级响应时间再增加15日计算。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后原告已按约支付了购房款，被告应按合同约定的条件按时向原告交付房屋，否则应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。本案中，被告于2020年4月1日才取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，未在约定时间交付房屋的行为已经构成违约，应按照合同约定，以已付款每日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金，原告实际收房时间为2020年4月23日，被告逾期交房期间为478天（2019年1月1日至2020年4月23日）。对于被告认为应当在上述期间内扣除45天的抗辩理由，一审法院认为，被告在办理《贵阳市商品住房交付使用备案证书》等交房所需证照、文件的过程中，确因疫情原因会造成一定的影响，被告主张在突发公共卫生事件一级响应时间30天的基础上，再根据《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》内容顺延15天，扣除45天符合现实情况，一审法院予以采纳，故一审法院对被告逾期交房违约时间确认为433天，被告应向原告支付逾期交房违约金46,918元（541,871元×0.0002×433天）。《商品房买卖合同》已对逾期交房违约责任进行了约定，且约定的违约责任标准已足够填补原告的损失，对于原告主张的资金占用费，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州康源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告赵善雄支付逾期交房违约金46,918元；二、驳回原告赵善雄的其余诉讼请求。案件受理费652元（已减半收取），由被告贵州康源置业有限公司负担。二审期间，上诉人提交其拍摄的涉案房屋的竣工备案信息，拟证明案涉房屋竣工日期是2019年6月30日，发生疫情时房屋已经竣工，故不适用《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》继续扣除15天的疫情影响天数。被上诉人质证称，告示牌的来源和拍摄时间不明，真实性不予认可，被上诉人完全有理由相信该告示牌即便是真实的，也是工程未竣工前承建方对工程竣工时间的初步估计，并非工程实际竣工的具体时间，故达不到上诉人的证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、本案是否应考虑新冠疫情不可抗力因素扣减相应期间的违约金；2、被上诉人是否应向上诉人承担逾期交房违约金的资金占用费。关于争议焦点一，本案中，被上诉人的逾期交房行为虽发生在新冠疫情发生之前，新冠疫情不影响逾期交房违约行为的认定，但逾期交房行为系持续性违约行为，双方约定本案情形下的逾期交房违约金的计算方式为按已付款的日万分之二的标准随违约行为的持续而累计计算，新冠疫情的发生对于逾期交房行为持续期间存在影响，也必然影响到最终违约金金额的计算和认定，故应当予以扣除相应期间。至于扣除期间的时长，停工停产状态结束后，恢复至正常状态是一个逐渐发展的过程，疫情对各行各业影响的实际期间并非完全等同于政府明确的突发公共卫生事件一级响应期间天数，一审酌情参考《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》内容，综合考虑实际情况及本案案情，酌情认定影响期间为45天并无不当，故本院对一审认定的违约金予以维持。关于争议焦点二，康源置业客观上确实存在未按约定时间支付逾期交房违约金的行为，但考虑到一审判决的违约金足以弥补逾期交房行为给上诉人造成的损失，以及双方对于违约金的计付期间、疫情影响时长存在诸多理解上的差异，一审未支持买受人主张的资金占用费并无不当，故本院对此予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵善雄负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年四月十九日书记员  岳立莲