江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1507号上诉人（原审原告）：南京商盛商业管理有限公司，住所地南京市六合经济开发区华欧大道1号。法定代表人：顾雪婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱一诺，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：魏红梅，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：俞昌辉，男，1977年7月26日出生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告）：丁少坤，男，1980年9月8日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人南京商盛商业管理有限公司（以下简称商盛公司）因与被上诉人俞昌辉、丁少坤房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初3857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行进行审理。本案现已审理终结。商盛公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、本案一、二审受理费均由俞昌辉、丁少坤承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，且审判程序违法。1.根据案涉合同约定，在乙方欠付租赁费等费用期间，未经商盛公司批准，俞昌辉不得将放置于该房屋的货物、财物转移出该房屋，如俞昌辉延迟缴纳合同项下的租赁费、能源费用或其他应付费用超过15日，经商盛公司书面催告仍不缴纳的，商盛公司可以对案涉商铺暂停部分或全部能源供应及物业管理服务，直至俞昌辉履行相关付款义务为止。俞昌辉自2020年1月20日起便拖延履行足额交纳应付租金的义务，经商盛公司多次催交，至今未能履行，还在未经商盛公司同意的情况下，于2020年5月4日私自将货物搬走，已严重违反约定。商盛公司为维护自身合法权益，只能暂时将商铺上锁，防止俞昌辉继续转移财产，该行为并不产生合同无法履行的效果，且商盛公司在暂时将商铺上锁后，多次通过微信、电话、律师函等方式要求俞昌辉履行租金支付义务，继续经营案涉商铺，但俞昌辉仍以实际行动表明拒绝履行主要债务。综上，一审法院认定“商盛公司于2020年5月4日将商铺锁门，双方合同无法继续履行，合同目的无法实现，双方的签订的合同于该日实际解除”属于严重的事实认定错误。2.一审中，俞昌辉在开庭后补充提交了两份点货单，用于证明其搬走店内货物系正常货物调度。商盛公司收到该证据后，认为该证据的真实性无法核实，不能达到俞昌辉的证明目的，并向一审法院提交了书面质证意见。此后，商盛公司在一审法院第二次庭审中再次针对该证据发表质证意见，但一审法院在该证据存在较大争议、真实性无法核实，且俞昌辉未提供其他证据加以佐证的情况下，仍将该证据作为认定事实的依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。但一审法院将无法查证属实的证据作为认定事实的依据，违反了法定程序。二、一审判决适用法律错误，判决中租金计算错误，酌定减免租金并认定俞昌辉赔偿35000元无任何事实法律依据。1.商盛公司提起本案诉讼前，案涉合同并未解除。商盛公司系因俞昌辉欠缴租赁费用并私自将商铺内货物搬走而不得已暂时将商铺上锁，以防俞昌辉继续转移财产，此后又多次要求俞昌辉支付欠缴租金，继续履行合同。商盛公司将商铺暂时上锁的行为并不能导致合同无法继续履行，因此，案涉合同应于商盛公司起诉时解除，欠交租金应计算至2020年5月31日，共计41558元。2.商盛公司作为委托经营方，对外租赁权系委托经营取得，商盛公司已按时足额向商铺业主支付了相应租金，一审法院在没有法律明文规定必须减免疫情期间租金的情形下主动扣减了俞昌辉2020年2月1日至2020年5月31日期间的应收租金利益，严重损害了商盛公司的合法权益。2.案涉合同明确约定了各项违约条款的适用前提和计算标准，并不违反法律行政法规的效力性强制性原则，一审法院滥用自由裁量权，直接酌定俞昌辉赔偿35000元，无事实法律依据。依据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第21.5条之约定，俞昌辉延迟交纳合同项下租赁费及其他费用的，每延迟一日，应向商盛公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，商盛公司有权单方解除合同。俞昌辉自2020年2月1日开始延迟缴纳房屋租金，应自2020年1月20日起按每日1‰的标准向商盛公司支付迟延履行违约金。2.案涉合同另约定，如俞昌辉原因导致合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则俞昌辉应在合同终止后7日内按第一个租约年的租赁费标准补交免租装修期和减免的全部租赁费。俞昌辉在租赁案涉商铺时对免租期的租金标准和免租期期限已知情，并自愿作为新的承租方承继免租期约定内容。上述约定系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，且一审法院已对俞昌辉的违约事实进行认定，补交免租期租金的条件已成就，商盛公司要求俞昌辉补交免租期租金的主张应予支持。3.案涉合同还约定，合同因俞昌辉违约而提前终止的，则商盛公司有权没收合同项下之履约保证金。俞昌辉长期欠缴租金，经商盛公司多次催交后仍拒绝交纳，致使案涉合同被迫提前终止，一审法院对上述违约事实予以确认，但一审法院却驳回商盛公司没收30000元履约保证金的诉讼请求，认定事实与判决结果自相矛盾。4.根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。俞昌辉因不履行合同义务，拒绝支付房屋租赁费用，导致合同无法继续履行，最终被迫解除,因此，应当赔偿因此给商盛公司造成的损失，即3个月房屋租金共计48735元。5.因俞昌辉的严重违约行为引发了本次诉讼，商盛公司为维护自身权益聘请律师参加诉讼，相应律师费应由俞昌辉承担。俞昌辉辩称，一、租赁期间，其作为承租人，对案涉商铺享有占有、使用、收益的权利，在未征得其同意或者通知其的情况下，商盛公司擅自将商铺大门锁住，导致其合法权益无法享有，合同无法继续履行，合同的目的无法实现。其与商盛公司经多次沟通，均没有结果。商盛公司的行为严重侵害了俞昌辉的合法权益，一审法院以2020年5月4日作为合同实际解除之日，符合法律规定。二、在一审法院的准许下，其在庭审后提交了调户单，虽然存在部分瑕疵，但有事实证明其转运货物是正常的经营行为，没有以此表示不再继续经营商铺。商盛公司断章取义，明显与事实不符。商铺被锁后，其还有200余件衣物未取回，其保留向商盛公司赔偿的权利。三、在新冠疫情爆发前，其基本足额交纳租金和物业管理费。新冠疫情爆发后，商场全部关闭，再次开业后，由于疫情防控需要，政府也鼓励老百姓减少外出，导致商场处于基本无顾客的状态。即使如此，其也坚持经营商铺，与商场共进退，同时，政府也积极出台政策，鼓励商场减租免租政策等。邻近的其他商场也做出了减免2个月租金的措施，鼓励租户经营商铺。一审法院在法律规定范围内酌情减免租金及物业费，不仅合法，还彰显了法律的人情味，应予维持。四、案涉合同无法履行的原因在于商盛公司擅自锁住商铺，过错在于商盛公司，没有理由要求其承担过多的责任。商盛公司利用其强势地位，在合同中设置了很多对商盛公司有利的条款，且商盛公司并没有很多经济损失。法律规定，违约责任约定过高，明显与实际损失不符的，法院有权调整。五、关于免租期，由于合同已经履行多年，即将终结，免租期是根据租约期限来约定，故一审法院的认定符合法定法律规定，应当予以维持。六、双方并未作关于律师费负担的约定，商盛公司也没有提交律师费发票等证据而要求其承担律师费，与法无据。综上，请求二审法院驳回商盛公司的上诉请求，维持一审判决。商盛公司向一审法院起诉请求：一、依法解除《租赁合同》，并判令俞昌辉支付欠缴租金41558元（2020年2月1日至2020年5月31日）及迟延付款违约金4351.46元（违约金：自2020年1月20日起至实际给付之日止按欠缴租金的每日千分之一计算）；二、判令俞昌辉向商盛公司补交180天免租期期间租金92340元、赔偿商盛公司3个月租金损失48735元、支付律师费8354元，商盛公司没收履约保证金30000元，以上共171075元；三、判令丁少坤在上述债权范围内承担连带责任；四、判令俞昌辉、丁少坤承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月13日，商盛公司（甲方，出租人）与丁少坤（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将其位于南京市六合区，房号1-50、1-51、1-52、1-53出租给乙方使用。乙方作为服装销售业态的经营商，同意承租该房屋。以半年度为缴租期，作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和质量保证金，本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。该房屋双方约定的建筑面积为171平方米。本合同项下租赁期限为五个租约年，自计租日开始计算。该房屋的物业租金、营运推广费、物业管理费按计租面积计付，但该房屋区域内所产生的水电燃气等费用由乙方承担。本合同项下的物业租金、营运推广费、物业管理费支付方式为以半年度为缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付3万元作为履约保证金，合同终止日后30日内，履约保证金和质量保证金余额无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租赁相关费用，乙方应在收到甲方书面通知之日起7日内补足保证金。本合同项下的进场日为2015年9月12日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。乙方应在开业日到来前15日向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方迟延缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每拖延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。在租赁期限，若乙方迟延缴纳租赁费或能源费用等累计超过3次，则甲方也有权单方解除合同。乙方迟延缴纳本合同项下租赁费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。在乙方欠付租赁费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。2015年9月13日，双方签订房屋交接验收确认书。2018年4月21日，丁少坤向商盛公司出具《关于圣迪奥更变合同主体的申请》，主要内容为，申请将合同主体变更为俞昌辉，主体变更后合同约定的其他权利、义务均不发生变化。同日，丁少坤出具《说明》，主要内容为：自2015年9月签订合同后，未体现商盛公司给本人免租的费用，但商盛公司已实际按照3元/平方米/天的租金标准给本人免租期第一年120天、第二年60天。俞昌辉签字。同日，甲方商盛公司、乙方丁少坤、丙方俞昌辉签订《协议书》，约定：甲乙双方于2015年9月签订《荣盛时代广场项目租赁合同》即原合同，原合同约定由乙方承租甲方荣盛时代广场项目一层A3-3号商铺，房号1-50、1-51、1-52、1-53，作为服装销售项目经营，租赁期限自2015年10月18日至2020年9月30日，租赁面积约171平方米。现甲乙丙协商一致，同意将原合同中的乙方变更为丙方：1、自2018年4月18日起，合同中的乙方变更为丙方，乙方将因该原合同享有的权利及承担的义务全部转由丙方承继；2、甲方保证继续享有作为出租方的权利和承担出租方的义务，乙方为丙方就原合同的相关义务和法律责任提供不可撤销的连带保证责任；3、自主体变更之日起原合同约定的权利义务由丙方继承；4、因原合同约定的履约保证金缴纳人为乙方，现三方同意，合同主体变更后由丙方按照原合同约定缴纳履约保证金，乙方前期缴纳的履约保证金于本协议生效90日后无任何经营债务纠纷后，甲方无息退还给乙方。2019年10月29日，甲方出租方商盛公司、乙方承租方俞昌辉签订《租赁合同补充协议》，约定将合同项下的物业租金、营运推广费、物业管理费支付方式为以季度为缴租期，其他条款不变。本协议有限期限2019年11月1日至2020年9月30日。本协议是租赁合同的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。2019年10月28日，商盛公司向俞昌辉送达《租金催缴函》，内容为俞昌辉欠付自2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金93366元、物业管理费5130元，要求俞昌辉于2019年10月30日前缴纳。2020年2月21日，俞昌辉向商盛公司送达《关于疫情期间租金减免事宜的申请函》，主要内容为全额免除1月25日-2月29日租金及物业管理费，申请3月、4月、5月三个月租金及物业管理费减半支付。2020年2月23日，俞昌辉出具《承诺书》，内容为俞昌辉承诺剩余租金25000元，不包括莉湖5000元，2月底交上。2020年3月23日，商盛公司再次向俞昌辉送达《租金催缴函》，内容为俞昌辉欠付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金22235元、物业管理费2565元计24800元，要求俞昌辉于2020年3月25日前缴纳。2020年5月4日，俞昌辉将店内部分货物搬运。当天，商盛公司将商铺上锁。2020年6月1日，商盛公司向俞昌辉送达《律师函》催交租金。商盛公司为本次诉讼花费律师代理费8354元。2020年6月8日，俞昌辉向商盛公司送达《回函》，主要内容商盛公司未经经营者同意，将商铺大门上锁，经过沟通，商盛公司仍拒绝开锁，导致商铺至今无法正常经营。商盛公司严重损害了俞昌辉利益，俞昌辉被迫解除租赁合同关系，要求商盛公司退还保证金，保留追究商盛公司法律责任的诉讼权利。一审庭审中，俞昌辉提交《点货单》，用于证明其搬走货物系为了调配货物，不是为了逃铺。商盛公司不认可。俞昌辉陈述，商铺里面有200余件衣服，并对该服装另行主张权利。一审法院认为，商盛公司、丁少坤、俞昌辉签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，一审法院予以确认。合同签订后，双方当事人应严格按照合同约定完全履行各自义务。但俞昌辉未按约定支付相应租金及物管费，存在违约行为，商盛公司于2020年5月4日将商铺锁门，双方合同无法继续履行，合同目的不能实现，双方的签订的合同于该日实际解除。商盛公司再行主张解除合同，且认为合同解除点为起诉之日，无事实依据，一审法院不予支持。双方解除合同时间点为商盛公司锁门之日，因此，商盛公司主张至2020年5月31日，无法律依据，一审法院不予支持，商盛公司可主张租金至5月4日。同时，俞昌辉租赁期间发生新冠肺炎疫情，该部分租金及物管费可适当予以减免，根据实际情况，一审法院酌情认定俞昌辉给予商盛公司租金及物管费16000元。对于商盛公司主张的其他违约责任，一审法院综合双方过错、剩余租期、疫情情况等，酌情认定俞昌辉赔偿35000元。上述费用与履约保证金、质量保证金冲抵后，俞昌辉需支付商盛公司16000元。丁少坤承诺对此承担连带责任，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、俞昌辉于判决生效后十日内给付商盛公司16000元，丁少坤对此承担连带清偿责任；二、驳回商盛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4555元，减半收取计2278元，由商盛公司负担2178元，俞昌辉、丁少坤负担100元。一审法院查明的事实有相应证据在卷佐证，本院予以确认。二审期间，本院询问双方当事人，案涉商铺在2020年1月到2020年5月4日期间商铺，每月应付租金数额为多少元。商盛公司回复，每月租金不固定。案涉商铺面积总计171平方米，双方约定按每平方米每天3元的标准计算租金，还要加上每平方米每月5元的管理费。按上述方式计算，案涉商铺在2020年2月的租金为15732元，2020年3月应交租金为16758元，4月应交租金16245元。俞昌辉欠付2020年2月至4月的租金24800元。俞昌辉对商盛公司的上述陈述予以认可。本院询问双方当事人，案涉商铺所在商场在2020年2月至4月期间有无营业。商盛公司回复，没有，因为疫情原因，商场于2020年1月27日停业，正式复工时间是2020年2月24日，其于2月底通知商户3月初开业，俞昌辉3月2日已可营业，但实际于3月4日恢复经营。俞昌辉回复，商场在正月初二关门了，约3月8日妇女节前后营业，具体时间想不起来了。本院询问商盛公司，其为何于2020年5月4日将案涉商铺上锁。商盛公司回复，因为俞昌辉在未经其同意的情况下私自搬走店铺内货物，店内货物基本被搬空。如果俞昌辉需要正常调度货物，需要向商场申请，商场同意后可以正常调度。俞昌辉撤场之前已经长期拖欠租金。其为减少损失扩大，才将商铺门上锁，上锁后，其已及时联系俞昌辉，要求补交租金，但俞昌辉一直拒绝交纳。2020年6月，俞昌辉再次在案涉商铺门上加了一把锁，之后案涉商铺就一直锁着。2020年9月，其联系俞昌辉后，俞昌辉才去把商铺内剩余的衣服搬空。俞昌辉陈述，当时货卖不动，要调到别的地方卖，其是正常调货，其在商场开店多年，商场从未要求其提前申请调货。其5月3日打烊后正常上锁离店，第二天发现商盛公司在商铺上加锁。其曾去找商盛公司，表示继续销售服装，货款由商场收取用以冲抵房租，但商盛公司要求其先交24800元再开门，其实在没钱。后其听说商盛公司想将案涉商铺另租他人，曾开门带其他人看铺。商盛公司也持有案涉商铺门锁的钥匙。2020年9月26日一审法院开庭后，商盛公司让其去将商铺内的货物拿走，其已取回货物。本院另查明，商盛公司于2020年3月23向俞昌辉发送的租金催缴函主要内容为，根据约定，俞昌辉应予2020年1月10日前向其支付2020年2月1日至4月30日期间各项费用合计人民币24800元，俞昌辉至今未交纳。现其根据合同约定请俞昌辉于2020年3月25日前向其交纳以上费用，否则商盛公司将按合同第21.5条约定计收逾期滞纳金，同时将按合同21.6，、21.7约定对俞昌辉租赁的上述商铺暂停物业管理服务，直至俞昌辉履行相关付款义务为止，由此造成的损失由俞昌辉自行承担。一审庭审中，俞昌辉陈述，案涉商铺被锁后，其听隔壁商铺说商盛公司曾将案涉商铺的门打开进行招商，其怕铺子里衣服损失，所以其只能在6月份的时候再加一把锁。一审法院询问商盛公司，商铺里留存的衣服打算如何处置。商盛公司回复，俞昌辉把款项结清，其同意俞昌辉拿走。以上事实，有租金催缴函、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、案涉合同的解除时间应如何认定；二、一审法院酌定俞昌辉向商盛公司支付欠交租金及物管费16000元有无不当；三、商盛公司要求俞昌辉支付延期付款违约金4351.46元、补交180天免租期租金92340元、赔偿3个月租金损失48735元、并没收履约保证金30000元的上诉请求能否成立。对于争议焦点一，本院认为，根据双方约定，俞昌辉迟延交纳租金及其他费用超过30日的，商盛公司有权单方解除合同。而案涉合同履行期间，俞昌辉未能按约于2020年1月20日前交纳2020年2月至4月期间的租金等费用，经商盛公司催交，俞昌辉至今仍欠付上述费用，商盛公司可据此依法解除合同。但商盛公司向俞昌辉发送的催交函中并没有通知解除合同的内容，亦无其他证据证明商盛公司曾通知俞昌辉解除合同。虽然商盛公司于2020年7月向一审法院提起本案诉讼时，在起诉状中明确请求一审法院解除案涉合同，但早在商盛公司起诉前，其已实际于2020年5月4日将案涉商铺上锁，一审法院就此询问时，商盛公司仍表示要求俞昌辉补齐租金方可让其取回留在商铺内的物品，可见，针对俞昌辉欠付租金的违约行为，商盛公司已明确采取了不让俞昌辉继续占有使用案涉商铺的应对行为，俞昌辉亦于2020年5月4日知晓案涉商铺被商盛公司上锁，此后，双方当事人均未再继续履行案涉租赁合同。在此情况下，一审法院认定案涉合同已于2020年5月4日解除，并无不当。对于争议焦点二，本院认为，双方当事人均认可，案涉商铺所在商场在疫情期间曾停业一个月左右时间，俞昌辉在上述期间实际无法在案涉商铺经营，一审法院考虑疫情影响及案涉合同的履行情况，酌定减免相应租金和物管费，亦无不当。对于争议焦点三，本院认为，商盛公司要求俞昌辉支付延期付款违约金4351.46元、补交180天免租期租金92340元、赔偿3个月租金损失48735元、并没收履约保证金30000元，实际均系针对俞昌辉欠付案涉商铺租金和管理费的违约行为而主张，实际系商盛公司要求俞昌辉承担的违约责任。商盛公司主张的上述各项违约责任合计已达171075元，已接近案涉商铺最后一年的租金。双方就案涉商铺约定的租赁期限至2020年9月30日即届满，而俞昌辉已实际交纳租金至2020年1月底。再综合考量商盛公司已于2020年5月4日将案涉商铺上锁导致俞昌辉未能再使用案涉商铺的因素，一审法院酌定俞昌辉就其违约行为向商盛公司承担35000元的责任，仍无不当。综上，商盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4440元，由上诉人南京商盛商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二一年四月十三日法官助理高礼慧书记员陈晓君