陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终1353号 上诉人(原审被告)：陕西世纪新城物业管理有限公司，住所地陕西省西咸新区商铺，统一社会信用代码:9161110230xxxxxxxxxx。 法定代表人：朱展，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海龙，系该公司法务。 被上诉人（原审原告）：张**，男，19xx年xx月x日出生，汉族，住陕西省西咸新区泾河新城泾干街办县，公民身份号码：61042XXXX1xxxxxxxxx。 委托诉讼代理人：雷向民，陕西枫叶律师事务所律师。 原审第三人：陕西大唐城建投资有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区，统一社会信用代码：9161000069xxxxxxxxxx。 法定代表人：牛权，系总经理。 上诉人陕西世纪新城物业管理有限公司（以下简称世纪新城物业）因与被上诉人张**、原审第三人陕西大唐城建投资有限公司（以下简称大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初3039号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月6日受理后，依法组成合议庭，原审第三人大唐公司经传票传唤未到庭，因双方当事人均无新证据，在与上诉人世纪新城物业委托诉讼代理人王海龙，被上诉人张**委托诉讼代理人雷向民谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 世纪新城物业上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回被上诉人对上诉人的诉请；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决对扣除10%租金的依据及该部分费用的用途未查清。上诉人扣除的10%系依照合同约定承担的维修费用；2.原审认定租金支付标准存在问题，不能成立。上诉人在合同到期之前做了大量的工作，造成新的合同未签订的过错不在上诉人。上诉人已明确表示合同到期后无法按照原合同履行，其行为已明确解除了之前签订的合同。原审认为在合同到期后转为无固定期限的合同明显错误。上诉人作为代管人员，仅仅履行代管义务；3.一审判决适用法律错误。在合同到期之前，双方当事人对于再次履行合同均提出了异议。对于继续承租的事项及租金均不能达成合意，可见双方明确表明了不再继续履行合同。上诉人作为整个管理人员，在受部分业主委托的情况下，为了被上诉人的利益不受损失，代为管理收取租金并按实际收益给付被上诉人系善意，并非违约或作出有损被上诉人利益的行为；4.一审法院未考虑该案的社会影响及上诉人企业的实际损害。 张**辩称，1.对扣除10%租金的事实，一审已经查清。本案在2019年7月进行示范诉讼时，上诉人已承认扣除的10%属于运营费用，该案二审中，上诉人改口称是租赁物的维修费用，但其提供的各种所谓的维修费用都发生在保修期内，且均属于商铺装修过程中产生的费用，此时如果房屋发生需要维修的问题，那也属于房屋质量问题，应由开发商来承担维修责任。2.原租赁合同期满后，如果承租人不再续租，那么承租人应当将租赁物返还给出租人，但本案的事实是上诉人既不返还商铺，还继续使用被上诉人的商铺从事经营活动。故根据民法典第733条的规定，应视为双方原合同变更为不定期租赁。3.上诉人以单方降低租金来胁迫业主签订租赁合同本身就不符合法律规定，现在其占有使用商铺又以亏损为借口不支付租金，从而导致广大业主因拿不到租金无力偿还按揭贷款，个人征信受到影响，上诉人的上述行为已经严重违约，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 大唐公司未向本院提交书面述称意见。 张**向一审法院起诉请求：1、判决被告将位于泾阳县XX街XX大街XX广场XX层XX号铺位返还给原告，并将该商铺恢复到第三人交房时的原状；2、判决被告返还租赁合同期内扣除原告的10%的租金10591.176元；3、判决被告向原告支付至实际返还商铺之日的租金，截止2019年6月30日应付租金为3999.98元，合计14591.156元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2016年2月27日，原告与案外人牛娟娟和第三人签订《商品房买卖合同书》，购买第三人开发的位于泾阳县XX街XX城XX楼XX幢XX层XX号房，建筑面积36.87平方米，总价款441299元。2015年2月4日，原、被告签订《租赁合同》，就上述商铺达成租赁合意，并约定：1、被告每年按房价总额的8%向原告支付租金；2、自房屋实际交付之日起每三个月的最后三日为租金支付日，支付下季度租金；3、租赁期限为三年，自2015年12月31日至2018年12月31日止，具体起租期限以实际交付之日所签订的交付确认书为准并顺延至三年；4、租赁期限届满前六个月，经与全体商铺面积70%以上业主协商续租租期及租金并达成一致意见，为整体运营需要，被告有权要求其他业主按照协商意见签订续租合同，原告不得拒绝签约；5、被告未按期支付租金，逾期十五日后，应按月租金的万分之一支付原告违约金，超过30日以上，原告有权解除本合同，并要求被告按月租金的百分之一支付违约金。2016年4月1日，被告接收案涉商铺并开始运营。2016年4月1日至2019年3月31日期间的租金，被告按房价总额的8%的90%已向原告支付，未支付的金额为10591.18元。合同到期后被告向原告支付了2019年第二季度租金4826元、2019年第三季度租金4826元、2019年第四季度租金4826元、2020年第一季度租金4826元、2020年第二季度租金3217元，以上合计22521元。被告在支付2020年第二季度租金时扣除了因疫情影响的一个月的租金。双方就涉案租赁合同三年租期届满后续租及租赁费事宜至今未达成书面协议而产生争议，原告遂诉至本院。 一审法院认为，本案争议焦点为：原告是否为本案适格诉讼主体？被告应否立即返还承租原告的案涉商铺并支付占用费？被告应否返还扣除的10%的租金？1、原告是否为本案适格诉讼主体。原告张**与牛娟娟两人共同购买案涉商铺，原告张**以自己的名义出租该商铺，被告对此也无异议，张**作为租赁合同主体提起本案诉讼主体适格。2、关于被告应否立即返还承租原告的案涉商铺并支付占用费。原、被告签订的《租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效合同。该《租赁合同》签订之目的在于营造商业氛围，提高地段商业价值，对“大唐中心广场”商铺进行统一规划、统一招商、统一经营管理，以最大发挥商铺利用价值，被告有权根据整体运营招商需要对承租房屋进行整体装修、整体出租或转租。案涉商铺并非有墙有顶相对封闭的独立空间，众多业主所购买的面积在平面上紧密相连，在空间上没有分割墙体，业主之间的空间权利无法区分，处于交织状态，很难将业主购买的面积当作房屋来看待，作为建筑物区分所有权中专有部分的专有性在本案中体现得不十分清楚，客观上难以实现独立价值。只有当“大唐中心广场”所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义和价值才可以得到充分体现。原告购买商铺时，已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，只有服从大多数业主的整体意志，才能实现共赢。虽双方租赁合同已到期，但案涉商场业主众多，意见不一，当事人及在相关部门协助下的协商并未完全破裂，被告也主动履行部分租金，尚无证据表明大部分业主拒绝延长租赁期限，目前该商铺无法实际分割，返还该商铺可能会侵害其他业主的利益。综上所述，本案暂不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的诉讼请求目前不宜支持。本案起诉的根本原因在于合同到期后被告因经营状况不佳按其测算标准拨付租金引起业主不满，而协商、调解是化解此类纠纷、实现当事人利益最大化的最佳途径，但原、被告至今仍未达成新的租金标准合意。被告单方承诺按照实际收益返还租金并未取得原告认可，而该“实际收益”的标准缺乏有效证据支撑，无法证明原告因被告继续占有使用涉案商铺所产生的损失。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于原租赁合同转化为不定期租赁，原租赁合同继续有效的立法精神，应判令被告按双方签订的原租赁合同的标准向原告支付占用费。因疫情对被告占有使用涉案商铺产生影响，被告扣除一个月的租金，并无不妥。执行时应扣除被告已支付金额及因疫情产生影响的一个月的租金2941.99元（441299×8%÷12=2941.99）。3、关于被告应否返还扣除的10%的租金。被告提出扣除的10%租金为代为实施维修的费用之抗辩意见，经本院审查，被告提供的相应证据反应的支出内容大部分为满足商业经营的改造费用支出，即使存在少部分维修也无法证明扣除10%租金是适当的，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳，对原告诉请被告支付10%租金一节，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张**支付租赁费10591.18元；二、被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张**支付2019年4月1日后产生的商铺占用费（按双方2015年2月4日签订的《租赁合同》约定的年租金标准即441299×8%＝35303.92元计算,执行中应扣除被告陕西世纪新城物业管理有限公司已履行金额22521元及因疫情影响应当扣除的一个月的租金2941.99元）；三、驳回原告张**的其他诉讼请求。案件受理费165元（原告张**已预交），减半收取计82.5元，由被告陕西世纪新城物业管理有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交任何新证据，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.上诉人世纪新城物业扣除10%的租金是否符合合同约定？2.合同到期后双方当事人之间是否形成不定期租赁合同关系？ 关于焦点1，上诉人世纪新城物业扣除10%的租金是否符合合同约定？ 上诉人世纪新城物业在一审中称其扣除的10%租金为代为实施维修的费用。经审查，在双方签订的《租赁合同》第七条甲方（业主）权利义务中，虽约定了甲方按《物业管理条例》规定承担在保修期结束后对房屋的维修责任，若乙方（世纪新城物业）代为实施维修，甲方同意其维修费用可直接从目标租金中直接扣除。世纪新城物业在一审中提交了相应的维修总单、清单及合同，证明维修情况，但世纪新城物业提供的相应证据反映的支出内容大部分为满足商业经营的改造费用支出，即使存在维修费用也未证明就相关支出情况向业主进行了告知，未提供正式的维修发票，无法证明扣除10%租金的合理性，故上诉人要求扣减10%租金的理由不充分，本院不予支持。 关于焦点2，合同到期后双方当事人之间是否形成不定期租赁合同关系？ 上诉人与被上诉人2015年2月4日签订的《租赁合同》到期后，上诉人世纪新城物业单方承诺按照实际收益向各业主返还租金，被上诉人并未表示认可。故此情况下，不应视为上诉人与被上诉人已就租金问题达成了新的合意。上诉人世纪新城物业在原租赁合同到期后，仍继续占用使用涉案商铺从事经营性活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方之间形成了不定期租赁合同关系。故一审判决上诉人按原租赁合同约定的标准向被上诉人支付租金正确。 综上所述，陕西世纪新城物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费165元，由上诉人陕西世纪新城物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  倪治国 审判员  刘联胜 二〇二一年四月二十五日 书记员  田 甜