湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0106民初185号原告：裴阳，男，1991年10月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：李伶俐，湖北百思得律师事务所律师。被告：熊薇，女，1979年12月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告裴阳与被告熊薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法由审判员周杰适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告裴阳的委托诉讼代理人李伶俐，被告熊薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还三个月房屋租金及押金共计26400元；2、判令被告以26400元为基础，按照同期人民币贷款市场报价利率向原告支付资金占用损失（自2020年9月16日起计算至实际退还之日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告为承租办公场所，2020年9月9日与被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告将坐落于武昌区和平大道750号第B2幢单元20层01号房-02号房，建筑面积为127.43平方米，在良好状态下租给原告使用，房屋用途为办公，租期为一年，自2020年9月24日至2021年9月23日止，租金为每月人民币6600元，租金应于每季度7日前支付，被告应向原告开具收据。合同签订后，原告于2020年9月9日向被告支付2000元，经由被告多次催促，于2020年9月14日向被告支付24400元，至此已向被告支付3个月租金及房屋押金共计26400元，被告收款后未开具收据。2020年9月16日，在合同约定的租赁期开始之前，原被告通过电话等多种方式沟通协商解除房屋租赁合同，达成一致后被告违反诚实信用原则，经原告多次催促，被告至今分文未退。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告熊薇辩称，我认为部分租金可以退还，即最后一个月的租金可以退还。合同是在2020年9月9日签订的，并交付了钥匙保证房屋完好，原告收到钥匙后在9月中旬提出口头解除合同，我也说过要尽快转租，其承认中介费可以承担，其押金根据合同第8条第5项规定作为赔偿。在我的善意提醒下，原告于2020年10月3日至5日期间将房屋钥匙寄回绿地蓝海，实际上房屋占用时间为9月9日至10月7日，我在国庆假期后拿到钥匙算是正式解除合同。扣除一个月押金、一个月中介费用、一个月的实际占用时间，我退还给原告6600元，这是我提出的意见。经审理查明，坐落于绿地国际金融城A04地块B2栋/单元20层的1号房、2号房为合同备案房，出卖人为武汉绿地滨江置业有限公司，买受人为熊薇。2020年9月9日，熊薇（甲方、出租方）与裴阳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落于武昌区和平大道750号第B2幢单元20层1号房、2号房出租给乙方使用。租赁期为1年，自2020年9月24日至2021年9月23日止；甲方应当在签订合同之日起将该物业交付给乙方使用。租金为每月6600元。租金应于每季度7日前由乙方支付给甲方。在本合同签订3日内，乙方向甲方支付3个月的租金，即人民币19800元。在本合同签订后3日内，乙方向甲方支付1个月租金的租赁押金，即6600元。合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方。若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。熊薇、裴阳分别在合同尾部甲方处及乙方处签名捺印予以确认。合同签订后，裴阳按照约定向熊薇支付3个月租金19800元及押金6600元，合计26400元。2020年9月22日，案外人李某向熊薇发送消息，主要内容为其已于一个多星期前向熊薇提出不租，愿意承担定金和中介费，请熊薇退还3个月租金。熊薇回复称如近期物业能租出去，可将扣除空置期租金后剩余的租金予以退还。2020年10月4日，裴阳委托案外人徐若溪通过快递（运单号：YT2090916256600）向熊薇寄还案涉房屋的钥匙，熊薇于2020年10月9日接收。2020年10月20日，裴阳委托湖北百思得律师事务所向熊薇寄送《律师函》，主要内容为在合同约定的租赁期开始之前，裴阳与熊薇通过电话及微信的方式沟通协商解除房屋租赁合同，一致同意由委托人承担损失定金2000元，其他款项24400元由熊薇予以返还，现催告熊薇自收到《律师函》之日起7日内联系退还相关款项。后因双方就相关事宜协商不成，裴阳诉至本院，请求判如所请。裴阳申请证人李某作证，拟证明：1、定金及房屋租金转款的事实；2、租期开始前我方通知对方解除租赁合同；3、我方未实际使用房屋的事实；4、就解除合同达成一致后，被告不退还已收取款项的事实。证人李某出庭作证：我是裴阳公司的财务，在租这个房子前，与被告协商不租了，当时我们提出将违约金和定金给被告，将房租退给我们，电话里被告答应了，但是后来一直没有退给我们。熊薇的质证意见为证人当时说的中介费用、定金、押金要我退还，扣除这一部分的租金我予以认可，但是他们说的是扣除这些费用以后的金额和我提出的金额不对，所以最后租金等没有退还给原告。另查明，庭审中，裴阳确认《房屋租赁合同书》的相对方为其与熊薇个人。以上事实有武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）2张、《房屋租赁合同书》、转账截图2张、聊天记录截图、《律师函》、快递物流信息、证人证言以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案合同的签订及履行均发生于2021年1月1日之前，故应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律规定。关于熊薇是否享有合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。裴阳与熊薇2020年9月9日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签字时成立生效。协商解除实质是以一个新合同来解除原先订立的合同，因协商解除系以合同的形式进行，因此也必须有要约和承诺的过程。裴阳主张其与熊薇协商一致解除合同，熊薇应向其退还已支付租金及押金，但其所提交的聊天记录等证据仅能证明其单方面向熊薇作出不再承租案涉房屋的意思表示，不足以证明熊薇已作出同意退还已支付租金及押金的意思表示，对裴阳的上述主张，本院不予采信。裴阳于租赁期限届满之前明确表示不履行案涉《房屋租赁合同书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，熊薇依法享有合同解除权，合同自熊薇接收案涉房屋钥匙之日即2020年10月9日解除。关于合同解除的法律后果。合同解除不影响违约责任的承担，裴阳提前退租构成违约，应向熊薇赔偿因其不履行合同义务给熊薇造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，裴阳的赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。按照案涉《房屋租赁合同书》中的约定，裴阳向熊薇给付的6600元押金具有担保合同履行的性质，其主张熊薇退还押金6600元的诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。熊薇抗辩称裴阳应承担中介费损失6600元，因合同中未对中介费进行约定，裴阳对此亦不予认可，熊薇提交的证据不足以证明该费用属于裴阳在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，应由其承担举证不能的法律后果。对于熊薇主张裴阳承担中介费损失的抗辩意见，本院不予采信。合同解除前，裴阳应当按照约定向熊薇给付租金，按照合同约定，裴阳应支付2020年9月24日至2020年10月9日期间的租金3471.78元（6600元/月×12个月÷365天×16天）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，熊薇应向裴阳返还租金16328.22元（19800元-3471.78元），并以16328.22元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，支付自2020年10月10日起计算至款项返还之日止的资金占用损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：被告熊薇于本判决生效之日起十日内向原告裴阳返还租金16328.22元；被告熊薇于本判决生效之日起十日内向原告裴阳支付资金占用损失（以16328.22元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，自2020年10月10日起计算至款项返还之日止）；驳回原告裴阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计230元，由原告裴阳负担130元，被告熊薇负担100元（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  周杰二〇二一年四月二日法官助理邵文娉书记员严橄玲