陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终643号 上诉人（原审原告）：徐杰，男，1970年3月23日生，汉族，住咸阳市秦都区，公民身份号码：61040XXXX003230355。 委托诉讼代理人：朱银利，陕西松意律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：咸阳雅风广告传媒有限公司，住所：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91611100563798327K。 法定代表人：尹军，系该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：咸阳天都大酒店有限公司，住所：咸阳市秦都区（k630终点站）。 法定代表人：鲁小建，系该公司执行董事。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张陆军，陕西咸通律师事务所律师。 上诉人徐杰因与被上诉人咸阳雅风广告传媒有限公司(以下简称雅风公司)、咸阳天都大酒店有限公司(以下简称天都酒店)租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2020)陕0402民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，经征得当事人同意，在与上诉人徐杰的委托诉讼代理人朱银利，被上诉人雅风公司、天都酒店的委托诉讼代理人张陆军谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐杰上诉请求：1、依法撤销咸阳市秦都区人民法院（2020)陕0402民初2509号民事判决书；2、依法改判上诉人与被上诉人咸阳雅风广告传媒有限公司2017年2月28日签订的《房屋租赁协议》有效；3、依法改判两被上诉人之间的房屋租赁合同无效；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定案件事实不清，适用法律错误。一审法院认定上诉人与被上诉人威阳雅风广告传媒有限公司2017年2月28日签订的《房屋租赁协议》已经解除与事实不符，上诉人与雅风公司签订的协议并未解除。2017年2月28日上诉人在与雅风公司签订合同后按照约定向雅风公司交纳了押金及第一季度租金，上诉人按约履行义务，双方并未解除合同。依据《合同法》相关规定，合同解除的方式有当事人约定解除、法定单方解除权解除、协商一致解除，而双方并未约定解除本合同，上诉人也并未行使单方解除权解除本合同,故上诉人与雅风公司签订的《房屋租赁协议》并未解除且仍然合法有效。另，雅风公司退还租金及押金的行为系其单方意思表示，上诉人并未同意就此解除合同，且在雅风公司违约的情形下其不具有单方解除权，雅风公司更不能单方解除房屋租赁协议。2、被上诉人雅风公司与被上诉人天都酒店之间形成的事实合同以及2018年11月7日签订的房屋租赁合同系在恶意串通损害上诉人利益的情况下签订的,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”应认定该合同为无效合同。 二被上诉人雅风公司、天都酒店辩称：（2017）陕0402民初3476号判决已确定雅风公司与徐杰之间的合同合法有效但双方实际履行不能，雅风公司已经向徐杰退还房屋押金和租金，并非雅风公司单方解除合同；生效判决确认合同合法有效无需再次起诉，属于重复起诉；徐杰对（2017）陕0402民初3476号判决没有上诉，在此之后雅风公司和天都酒店签订的合同合法有效。请求驳回上诉，维持原判。 徐杰向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告咸阳雅风广告传媒有限公司2017年2月28日所签订的《房屋租赁协议》有效；2、请求依法解除两被告之间的房屋租赁关系；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年11月25日，原告与案外人杨某某签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于咸阳市XX路XX层XX楼出租给案外人杨某某用于设立经营天都酒店，租赁期限十二年。2016年4月22日，咸阳雅风广告传媒有限公司通知咸阳天都酒店有限公司自2016年3月1日起应交的房屋租金交于咸阳雅风广告传媒有限公司。2016年4月25日、2016年11月14日被告咸阳天都酒店有限公司向咸阳雅风广告传媒有限公司分别交纳租金80万元、30万元。被告咸阳天都酒店有限公司于2017年11月3日、2017年11月27日向咸阳雅风广告传媒有限公司分别交纳租金70万元、50万元。2017年2月28日，原告与被告咸阳雅风广告传媒有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，协议约定咸阳雅风广告传媒有限公司将咸阳市世纪西路雅风公司七层框架工业综合楼出租给原告，租赁期限十年，从2017年2月28日至2027年2月27日。合同签订后原告即向被告咸阳雅风广告传媒有限公司交纳了押金及第一季度房屋租金。另查，被告咸阳雅风广告传媒有限公司已经退还原告所交纳的押金及房屋租金。2018年11月7日，两被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告咸阳雅风广告传媒有限公司将咸阳市世纪西路咸阳雅风广告传媒有限公司七层框架工业综合楼出租给被告咸阳天都酒店有限公司，租赁期限十二年，从2018年11月7日至2030年11月6日。双方在合同中还约定年租赁费为128.75万元，合同租金总额每三年调整一次，调整幅度为递增3%，租金缴纳方式为按季度缴纳。合同签订后，被告咸阳天都酒店有限公司即向被告咸阳雅风广告传媒有限公司缴纳了租金128.75万元，被告咸阳雅风广告传媒有限公司亦开具了增值税专用发票。以上事实，有当事人（代理人）陈述、《房屋租赁合同》、增值税专用发票、（2017）陕0402民初3476号民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 一审法院认为：原告与被告咸阳雅风广告传媒有限公司于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》及两被告之间于2018年11月7日签订的《房屋租赁合同》的内容均不违反相关法律规定，应为有效。2016年4月22日被告咸阳雅风广告传媒有限公司通知被告咸阳天都酒店有限公司向其交纳房屋租金及之后咸阳天都酒店有限公司多次向被告咸阳雅风广告传媒有限公司交纳租金的行为，表明双方之间形成了事实上的房屋租赁关系。2018年11月7日，两被告针对案涉房屋以签订《房屋租赁合同》之行为，再次表明双方之间存在房屋租赁合同关系。原告与被告咸阳雅风广告传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》虽成立且有效，但被告咸阳雅风广告传媒有限公司通知被告咸阳天都酒店有限公司向其交纳房屋租金及双方于2018年11月7日签订《房屋租赁合同》之行为表明被告咸阳雅风广告传媒有限公司已不愿履行其与原告之间的租赁合同，且被告咸阳雅风广告传媒有限公司已退还了原告所交纳的房屋租金及押金，原告收到后并未提出异议，故原告与被告咸阳雅风广告传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》已实际履行不能，并已实际解除。关于原告诉请要求解除两被告之间的房屋租赁合同关系一节，因合同解除权仅仅赋予合同当事人可行使，原告并非合同一方当事人，故原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告徐杰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐杰承担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。 经审查，本院对一审查明的事实依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人徐杰与被上诉人雅风公司2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》是否有效？上诉人徐杰起诉状、上诉状中皆请求确认其与雅风公司于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》有效，徐杰与雅风公司亦均认可该合同有效，该合同属当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，一审法院亦认可该合同合法有效，但一审法院未在判项中对该合同合法有效予以确认显属不妥，本院依法予以纠正。关于徐杰要求解除雅风公司与天都酒店所签订的《房屋租赁合同》一节，因徐杰不属该合同当事人，依法不具有解除他人合同的权利，一审法院对徐杰该项请求不予支持符合法律规定，本院予以确认。关于徐杰上诉请求确认雅风公司与天都酒店所签订的《房屋租赁合同》无效一节，该项上诉请求与徐杰一审起诉的解除雅风公司与天都酒店之间的房屋租赁关系的请求相互矛盾，本院不予支持。 综上所述，徐杰的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初2509号民事判决。 二、徐杰与咸阳雅风广告传媒有限公司2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》有效。 三、驳回徐杰其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元；由上诉人徐杰负担100元，被上诉人咸阳雅风广告传媒有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘联胜 审 判 员 王丽丽 审 判 员 张作儒 二〇二一年四月二十一日 法官助理 张健旺 书 记 员 赵晓霄 1