江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1374号上诉人（原审原告、反诉被告）：江阴橙地影院开发管理有限公司，统一社会信用代码91320281559348489T，住所地江苏省江阴市五星路（澄江街道夏东村）。法定代表人：杜岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆峻熙，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：格桑拉姆，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大地影院（集团）有限公司，统一社会信用代码91440300763489959A，住所地广东省深圳市南山区蛇口街道东角头社区金世纪路1号半岛城邦一期商业街213号。法定代表人：刘荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：苑超，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚浩鸣，北京市通商律师事务所上海分所律师。上诉人江阴橙地影院开发管理有限公司（以下简称开发公司）因与被上诉人大地影院（集团）有限公司（以下简称影院公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2019)苏0281民初13938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求，驳回影院公司全部反诉请求；一、二审诉讼费用由影院公司承担。事实和理由：本案合同未能继续履行完全是影院公司违约拒不接收商铺造成的。双方签订补充协议约定延后交付商铺系协商一致的结果，其不应对此承担任何违约责任。在其向影院公司发出交付通知书后，影院公司没有对商铺进行交付验收，这是导致本案产生纠纷的唯一原因。交付通知书的发出时间晚于合同约定仅是轻微违约，商铺比照交付条件存在一些小问题也可以采取补救措施，总体不影响租赁合同的履行。案涉电影院的面积占到整体物业面积的四分之一强，是整体物业的最大亮点和卖点，影院公司不履行租赁合同给招商工作带来巨大影响，应当承担违约责任，赔偿全部损失。基于前述理由，一审法院判令双方损失各自承担，违反公平原则。影院公司辩称：其没有上诉系对一审判决结果予以尊重，并不代表认可了“开发公司已经发出交付通知书”这一事实。开发公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的商铺租赁合同、谅解备忘录、补充协议一、补充协议二已于2018年9月6日解除；2.判令影院公司赔偿开发公司损失45056757元；3.判令影院公司赔偿律师费75万元；5.影院公司承担本案诉讼费用。影院公司向一审法院提出反诉请求：1.判令开发公司向影院公司返还预付租金和履约保证金共计4650万元；2.判令开发公司支付相应的违约金，具体为3000万元自2016年7月1日起、1500万元自2016年10月10日起、150万元自2012年10月10日起，均按照银行一年期贷款利率的标准计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.开发公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2012年9月25日，甲方开发公司与乙方影院公司［原名称为橙天嘉禾影城（中国）有限公司,2018年11月26日变更为现名］签订商铺租赁合同一份，主要约定：甲方将位于江阴市××街道××路××路××购物中心××号楼××层××方用于经营电影院及相关电影衍生品等各类经营业务。预计该商铺将建设约25个影厅（设计图初稿见附件三，具体设计图由双方友好协商落实），乙方对影厅及／或座位的实际数目保有最终决定权。租赁面积暂计17561平方米，最终以双方交付该商铺时书面确认的图纸测绘所得的建筑面积为准。租赁期为由计租日起计240个月。双方确认，乙方自计租日起，按照承租年的年基本租金和年净票房提成租金两者取其高的计算方法支付租金，双方确认本合同项下的基本租金总额为12447万元，基本租金计算情况详见合同附件五，履约保证金150万元。双方确认，租赁期内第1至第5年的年票房提成租金为年净票房的12%，第6至第10年的年票房提成租金为年净票房的13%……。乙方应于本合同签订后10个工作日内支付4150万元，其中含履约保证金150万元，预付基本租金4000万元，于2013年1月31日支付4000万元，于2014年1月31日支付2000万元……。如因乙方不履行本合同和／或乙方的其他原因致使本合同提前终止的（按本合同约定乙方有权提前解除合同的情况除外），甲方有权没收乙方已付的全部履约保证金……。甲方应提前30日书面通知乙方正式交付时间，交付时间最迟不得晚于2014年12月31日。如甲方未能于交付日将该商铺交付给乙方，甲方应向乙方提供书面理由解释未能交付的原因，若乙方接受甲方所提出的解释，甲方应于交付日起算90日延迟交付日内把商铺交付给乙方；如甲方仍未能交付的，双方应进一步协商解决。交付时，双方应派代表共同验看该商铺状况，乙方验看时间不得超过5日。若双方均认可商铺符合附件二规定的交付条件，应共同签署书面商铺交接确认文件，载明交接期日期及商铺状况，并视为双方交付接收义务已履行完毕……。如该商铺不符合附件二规定的商铺交付条件时，乙方有权拒绝接收，甲方应在交付日或迟延交付日前完成修复、整改工作并由双方再次进行该商铺验收工作，否则按逾期交付处理……。若甲方已按照本合同的约定书面通知乙方进行交付且甲方拟交付的商铺符合本合同约定的交付条件，而乙方无正当理由未能在交付日或延迟交付日之前办理交付确认手续并签署书面的商铺交接确认文件的，则视为甲方已经完成向乙方交付该商铺的义务，甲方发出书面交付通知之日视为该商铺的实际交付之日。交付时，甲方应向乙方提供该商铺所在建筑物的状况，包括照明、用电、消防、公共部分等使用注意事项的书面说明。在租赁期之外，甲方另赠送乙方4个月的装修期，自该商铺实际交付之日起算。本合同因租赁期届满或双方协商终止时，甲方将在乙方满足下列全部条件后十五个工作日内，将履约保证金无息退还给乙方……。任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支，均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该费用、开支。甲方无正当理由未按本合同规定的延迟交付期限交付该商铺的，双方应进一步协商，如在3个月内协商未果的，乙方有权单方书面通知甲方解除本合同，而甲方应于本合同解除后6个月内退还乙方全部预付基本租金加上7.5%的利息（由乙方按照本合同第2.5.2.1支付各笔预付基本租金之日开始计算）。非因甲方或不可抗力原因，乙方未按合同规定的期限办理商铺交接手续的，每逾期一日，应按当年日基本租金的1%（当年月基本租金除以30）向甲方支付违约金，逾期超过30日，则就逾期超过30日的期限部分，乙方应按当年日基本租金的2%按日向甲方支付违约金。除按合同约定乙方可提前解除合同的情况外，乙方无正当理由单方面终止本合同，甲方有权不予返还履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方直接经济损失的，乙方应继续予以赔偿，且赔偿金可在乙方的预付基本租金中予以抵扣。租赁合同附件二为商铺交付条件，载明了土建、机电、空调、消防、给排水、二次装修、其他方面的交付标准明细。附件五为年基本租金，其中第一年为300万元，第二年为315万元，第三年为330.8万元，第四年为347.3万元……。2014年6月25日，甲方开发公司与乙方影院公司签订谅解备忘录一份，主要约定“双方签订的商铺租赁合同，约定交付日为2014年12月31日，因甲方原因无法按时交付，经友好协商，达成谅解备忘录如下：一、乙方同意交付日延迟到2015年2月31日，甲方同意就本次迟延行为，向乙方分期支付以下迟延金，于2014年9月30日前支付由2012年10月至2104年6月之迟延金1050万元……”，附件约定了迟延金计算方法。2014年12月2日，甲方开发公司与乙方影院公司签订商铺租赁合同补充协议一，主要约定“双方在2014年6月25日签订谅解备忘录，现因项目无法按照谅解备忘录约定的时间交付，双方达成补充协议如下：一、甲方于2014年12月5日前退还乙方预付租金1亿元，并支付利息……。二、甲方按本协议第一条约定退还乙方预付租金并支付利息后，商铺租赁合同14.2.1条变更为：甲方无正当理由未按本合同规定的最迟交付期限交付该商铺的，双方应进一步友好协商，如在3个月内协商未果的，乙方有权单方书面通知甲方解除本合同，而甲方应于本合同解除后6个月内退还乙方全部履约保证金……”。2016年6月22日，甲方开发公司与乙方影院公司签订商铺租赁合同补充协议二，主要约定“经双方友好协商，达成补充协议如下：一、原合同2.5.2.1条款变更为：乙方应于以下时间支付预付基本租金，本合同签订后10个工作日内支付3000万元，本合同签订后3个月内支付1500万元，2017年6月30日前支付500万元……。二、原合同2.5.2.2条款变更为其余基本租金共计7447万元，乙方分别在租赁期限内按照每承租年平均支付372.35元的标准向甲方支付，首期支付时间为计租日……。三、原合同2.5.2.3条款变更为：……如该承租年提成租金少于年基本租金，则以年基本租金为准，如净票房提成租金多于年基本租金，则年租金以年净票房提成租金为准……。四、原合同3.1条款变更为：甲方应提前90日书面通知乙方正式交付时间，交付时间最晚不得晚于2017年6月30日（延迟交付日）。如甲方未能于延迟交付日将该商铺交付给乙方，甲方应向乙方提供书面理由解释未能交付的原因。若乙方接受甲方所提出的解释，甲方应于延迟交付日起算90日（最迟交付日）内把该商铺交付给乙方，如甲方仍未能交付的，双方进一步协商解决。交付时，双方应派代表共同验看该商铺状况，乙方验看该商铺时间不得超过5日。五、原合同第14.2.1条款变更为：甲方无正当理由未按本合同规定的延迟交付日期限交付该商铺的，双方应进一步友好协商，如在3个月内协商未果的，乙方有权单方书面通知甲方解除本合同，而甲方应于本合同解除后6个月内退还乙方全部预付基本租金及履约保证金，并按中国人民银行一年期贷款基准利率支付利息，息涨随涨，息降随降（基本租金由乙方按照本补充协议约定的第一条变更后2.5.2.1条款支付各笔预付基本租金之日开始计算，履约保证金自乙方支付计算）……”。影院公司于2012年10月10日支付150万元履约保证金，于2016年7月1日支付3000万元租金，于2016年10月10日支付1500万元租金。2016年12月12日，涉案工程通过消防验收；涉案工程于2017年5月26日由建设单位组织竣工验收合格。2017年1月25日，由锯满有限公司作为卖方，美视角有限公司作为买方，购买橙天嘉禾影城有限公司。橙天嘉禾影城有限公司拥有影院公司92.59%的股份和中国境内的影院。在该项买卖业务交付资料“总部BD租约及往来函件交接清单”明细中附有江阴项目的“交付通知”。2018年6月21日影院公司向开发公司发出解约通知函，主要内容为“根据双方合同约定，应最晚于2017年6月30日前将商铺交付，但开发公司并未交付上述商铺，截止本函发出之日，仍未交付。据此，通知贵司：1.租赁合同于2018年6月20日解除。2.请按照约定，于2018年12月20日前退还全部预付租金4500万元和履约保证金150万元，并根据约定支付利息”，通知函落款日期为2018年6月20日。2018年6月24日，开发公司收到上述解约函。2018年7月6日，开发公司向影院公司发出回函，主要内容为“收到解约函，不同意解除租赁合同及补充协议。开发公司已于2017年5月22日向影院公司发出交付通知书告知拟于2017年6月30日交付商铺，因此影院公司无权解除租赁合同，更无权要求开发公司承担违约责任。影院公司的违约行为给开发公司造成了巨大经济损失。合同应当继续履行”。2019年3月28日，橙天嘉禾娱乐（集团）有限公司发布公告称，开发公司与江阴市橙天嘉禾六六企业管理有限公司于2018年8月29日签订的涉案商铺买卖协议于2019年3月8日终止。2019年7月1日，橙天嘉禾娱乐（集团）有限公司发布公告称，2019年6月28日开发公司与第三人已就涉案商铺签订租赁协议，约定开发公司将涉案商铺出租给江阴市橙天嘉禾六六企业管理有限公司。审理中，一审法院组织双方当事人至涉案物业进行了现场查勘，现场查勘显示：涉案物业为位于江阴市五星路的橙天地综合体，面积约65000平米房，整体满足经过装修可营业的状态，但至今未开业。开发公司出租给影院公司的商铺位于综合体西南角五、六、七层，面积约17000平方米。对照合同约定的交付条件，影院公司主张其存在下列问题：1.大堂、走廊、夹层均没有找平收光，2.七层一个卫生间的一个排污管没有敷设到位，3.卫生间DN65mm的供水管修改为DN50mm，4.六层有个厅的排水管不符合合同要求，5.影院所有的防火门未安装单项推扣锁，6.空洞设置不符合约定。另外部分隔墙、混凝土板的厚度无法测量，不能判断是否符合合同约定。开发公司对上述问题均作出了解释，认为部分问题不存在，系为了合同履行作出的优化设计，其余问题不影响合同的履行。一审法院认为，双方之间签订的租赁合同、补充协议等系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按上述合同的约定履行自己的义务，否则，应当承担相应的民事责任。本案的事实争议是：影院公司有无收到开发公司发出的交付通知。为了证明其主张，开发公司提供了下列证据：1.落款日期为2017年5月22日的“关于江阴橙天地项目租赁商铺交付的通知书”复印件一份，主要载明内容有“影院公司，根据双方签订的商铺租赁合同及补充协议二的约定，正式通知贵司如下：一、开发公司建设的橙天地广场项目现已竣工。二、拟于2017年6月30日向贵司交付租赁商铺，请贵司安排相关人员于上述日期前往项目所在地查验商铺状况并按照合约办理相关手续。三、如对本通知书存有异议，请与我司以下指定人员接洽沟通。联系人高紫尧，邮箱地址×××＠ｃｈｅｎｇｔ.ｃｏｍ”。2.2017年5月27日高紫尧（×××＠ｃｈｅｇｎｔ.ｃｏｍ）向赵晓峰发出的电子邮件，主题为“关于橙天地项目嘉禾院线交付通知”，内容为“赵晓峰，您好，橙天地江阴项目关于嘉禾院线交付通知书已于2017年5月26日送达，请贵司根据约定不晚于2017年6月30日前到橙天地江阴项目进行交付验收，待贵司确定橙天地项目嘉禾院线现场交付验收日期，请提前告知。高紫尧北京橙地影院投资管理有限公司商业运营管理部，招商经理，ＴＥＬ：（86）1059205000-5107”。3.2017年5月27日，赵晓峰向×××＠ｙｉｎｇｙｕａｎ.ｃｎ发出的电子邮件，主题为“江阴橙天地项目交付通知书”，内容为“依志，你好，附件一为题述项目交付通知书，附件二、三为相关合约资料，请安排相关人员进行交场验收，谢谢。赵晓峰，拓展高级经理，业务拓展部，座机0105920××××，中国橙天嘉禾影城”。4.2017年5月31日×××＠ｙｉｎｇｙｕａｎ.ｃｎ发出的电子邮件，收件人为×××＠ｇｏｌｄｅｎｈａｒｖｅｓｔ.ｃｏｍ，附件为“［业主函件］江阴项目交付通知书、房租合同、江阴项目商铺租赁合同之补充协议二”，内容为“领导：ＢＤ部通知6月30日江阴项目进行工程交场，我方是否需组织人员验收，下面是ＢＤ通知邮件，请您审阅。依志,01059205222-5077，橙天嘉禾影城（中国）影院投资管理有限公司商业运营管理部，招商经理”。5.2017年6月26日16:23:47高紫尧（×××＠ｃｈｅｇｎｔ.ｃｏｍ）向依志×××＠ｙｉｎｇｙｕａｎ.ｃｎ发出的电子邮件，内容为“依志：由于文件较大，因此发送您链接下载，本邮件及刚发送的图纸一样，请您酌情下载”。6.2016年5月27日影院公司董事长特助兼中国区COO作出的任命公告，任命依志为开业筹划部的开业筹备总监，证明依志是影院公司员工。该公告落款为橙天嘉禾娱乐有限公司（中国区）人力资源部，盖章为北京嘉禾影城管理咨询有限公司。7.2018年11月26日北京外企人力资源服务有限公司出具的证明信，主要内容为“证明北京嘉禾影城管理咨询有限公司的员工依志，2016年4月至2017年7月的社会保险由我公司在朝阳区社保中心按照国家规定正常缴纳”。8.北京嘉禾影城管理咨询有限公司的工商资料，载明影院公司为该公司唯一股东。9.证人毛某的证言及总部ＢＤ租约及往来函件交接清单，证明橙天嘉禾影城有限公司出售时交付通知书也系同时交接的文件。影院公司对证据8及证据9中总部BD租约及往来函件交接清单的真实性无异议，但不认可其证明目的。对于其余证据的真实性不予认可。一审法院认为，开发公司提供的邮件往来经过公证，影院公司未提供证据证明其系伪造或存在足以推翻其真实性的情形,一审法院对于开发公司提供的邮件的真实性依法予以确认。一审法院综合上述证据认为，虽然开发公司提供的交付通知为复印件，但结合邮件往来记载的内容，再加上总部BD租约及往来函件交接清单中也将交付通知书作为交接的文件，足以认定开发公司已将交付通知书于2017年5月26日送达了影院公司。本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的违约方如何确定；二、涉案租赁合同能否解除；三、租赁合同解除后的损失赔偿问题。对于第一个争议焦点，影院公司认为，根据补充协议二第五条，开发公司未通知交付商铺并实际交付，双方也未达成一致解决方案，影院公司于2018年6月21日发出解约通知函，开发公司于2018年6月24日签收，故租赁合同在2018年6月24日解除。开发公司认为，其已于2017年5月22日发函影院公司要求其前来接收房屋，影院公司未予以接收，故影院公司违约在先，无权解除合同。现其通过诉讼方式主张解除。一审法院认为，出租人是否根本违约的关键还是看其主义务及交付房屋义务的履行情况，而出租人交付义务的履行需要承租人配合交接。因此，本案应结合双方的约定，重点审查租赁房屋未能交付的原因，从而对违约责任作出认定。一审法院综合全案认定双方当事人均存在违约行为，理由如下：1.根据合同约定，交付时，双方应派代表共同验看该商铺状况，乙方验看时间不得超过5日。若双方均认可商铺符合附件二规定的交付条件，应共同签署书面商铺交接确认文件。现开发公司已通知影院公司前往项目所在地查验商铺状况并按照合约办理相关手续，影院公司未按约前往。2.开发公司于2012年签署合同后一再推迟交付时间，导致租赁合同长时间未能履行；3.根据双方约定，开发公司不仅有交付商铺的义务，还应确保商铺在交付时符合约定的交付条件，具体条件约定在商铺租赁合同的附件二，经一审法院现场查勘，开发公司建造的商铺存在交付瑕疵，不完全符合合同约定的条件；4.根据合同约定“任何与本协议有关的双方之间的通知或其他通讯往来（‘通知’）应当采用书面形式（包括亲自送达、邮寄和传真）”，开发公司通过电子邮件的方式通知交付不符合合同约定；5.开发公司于2017年5月22日向影院公司发送了交付通知，但涉案工程项目于2017年5月26日才组织竣工验收，2017年6月26日才通过竣工备案，开发公司发送交付通知时显然不符合合同约定的交付条件；6.根据补充协议二约定“开发公司应提前90日书面通知影院公司正式交付时间，交付时间最晚不得晚于2017年6月30日（延迟交付日）”，2017年6月30日之前的90日为2017年3月30日，故开发公司应在2017年3月30日前书面通知交付时间，即使按照开发公司的陈述，在2017年5月22日通知交付，也已经晚于双方的约定，构成违约；7.涉案物业的总体面积约为65000平方米，影院公司的面积17000平方米，一审法院现场查勘发现涉案物业整体未开业，影院公司未履行合同对于整体物业的经营没有实质影响，一定程度上反映双方当事人均怠于履行租赁合同。综上，双方当事人对于涉案合同的履行均存在违约行为，影院公司在开发公司未按约发送交付通知书时未进行催告，开发公司交付通知书后影院公司未前往接收涉案物业；开发公司在影院公司未按照交付通知书的期限进行交接时，也未进行催告，放任涉案整体物业的空置。故双方当事人对于涉案合同的履行均存在懈怠情形。对于第二个争议焦点，因双方当事人均存在违约情形，且双方当事人在长达数年的诉讼后已失去了基本的信任，合作的基础已不存在。在合同履行过程中，双方当事人均向对方当事人提出要求解除合同，在一审法院2018年10月9日的庭审过程中，双方当事人均同意不再继续履行合同，涉案物业由开发公司自行处置，故双方之间的租赁合同关系自2018年10月9日起解除。对于第三个争议焦点，从合同最初约定的履行期限至法庭辩论终结时已近7年，至今涉案物业未能开始经营，双方当事人均存在一定的损失。开发公司主张的损失集中在下列三个方面：1.租金损失；2.为履行租赁合同而支付的费用损失；3.律师费损失。影院公司主张的损失主要集中在资金占用期间的利息损失。一审法院认为，在影院公司未按约接收物业，且又发函要求解除租赁合同的前提下，开发公司有义务作出合理安排，采取适当措施防止损失的扩大。本案中，涉案物业长期空置，开发公司可以采取措施减少损失，其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因双方当事人均存在违约行为，对于合同的解除双方当事人均存在过错，根据过错责任的大小，再结合涉案物业空置时间、开发公司的止损义务、双方当事人的损失大小等因素予以综合考虑确定开发公司与影院公司的损失由其自行承担，影院公司交付的履约保证金开发公司返还50万元。影院公司预付的租金由开发公司予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、开发公司与影院公司在2012年9月25日签订的商铺租赁合同、2014年6月25日签订的谅解备忘录、2014年12月2日签订的补充协议一、2016年6月22日签订的补充协议二均于2018年10月9日解除；二、驳回开发公司的其他诉讼请求；三、开发公司应于判决发生法律效力之日起十日内向影院公司返还租金4500万元及履约保证金50万元。四、驳回影院公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费270834元、财产保全费5000元，合计275834元，由开发公司负担；反诉案件受理费减半收取148617元、财产保全费5000元，合计153617元，由影院公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为：双方当事人之间签订的商铺租赁合同、谅解备忘录及补充协议等均合法有效，应当恪守履行。关于商铺的交付时间，2012年9月25日租赁合同约定为2014年12月31日，后一再推迟，最终在2016年6月22日补充协议二中约定不得晚于2017年6月30日，并要求开发公司应提前90日书面通知正式交付时间。实际履行中，开发公司于2017年5月下旬向影院公司发送交付通知书，此时距离约定的应交付时间仅剩30余天，显然不符合约定，也没有理由限缩影院公司的履约准备期来弥补开发公司的迟延行为。如果继续按合同给予90天准备期，则双方的正式交付时间将在2017年8月下旬，晚于约定的2017年6月30日近二个月。而且，从一审法院现场勘查情况看，商铺还存在部分瑕疵，不能完全符合合同约定的交付条件，虽然可以采取整改措施，但也必然会再往后拖延交付时间。因此，在租赁合同的重要履行义务之交付时间上，开发公司存在违约。另一方面，影院公司在收到开发公司发送的交付通知之后，没有前往验收查看，虽然从诉讼勘查情况看，商铺存在一定瑕疵，但并未达到完全无法使用的程度，影院公司怠于配合交付也存在违约。对于未按约履行的情形，补充协议二给予了沟通解释、90天宽限期、进一步协商解决、解除合同等层层递进的处理方案，法律亦规定了催告履行等程序，但其后一年时间内，双方均无任何沟通履约事宜的行为，致合同形成僵局状态。基于双方当事人自2018年下半年开始以发函解约、诉讼解约等方式各自表达了解除合同的意思，且诉讼中均同意不再履行合同，故一审法院判令合同解除，并认定双方对此均负有责任，符合客观事实，并无不当。租赁合同未能履行，电影院未能开业，双方均存在一定损失，从商铺所在的物业综合体至今整体未开业的情况看，可判断这也是双方怠于履行租赁合同的原因之一，因为履行与否没有紧迫性，且客流量无法保证时电影院开业的成本损失反而更大，电影院与周边商户在经营中是相辅相成关系，开发公司一味放大电影院的影响力，不具有合理性。一审法院综合考虑合同履行情况、物业空置时间、损失大小、双方过错程度等因素，确定双方当事人自行承担各自损失，除预付租金应返还之外，开发公司对已收取的履约保证金150万元向影院公司返还50万元，处置较为公平。综上所述，开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270834元，由开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年四月二十八日书记员  蒋 懿