湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2377号上诉人（原审原告）：徐恩仕，男，1949年1月21日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（原武汉市洪山区青菱乡红霞村村民委员会），住所地武汉市洪山区三家店特1号。负责人：高健，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。上诉人徐恩仕为与被上诉人武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。徐恩仕的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持徐恩仕一审起诉全部诉讼请求。事实与理由：一、红霞村在自有土地上开发建设华中城出售商铺行为违法。二、徐恩仕与红霞村所签《武汉市存量房屋买卖合同》依法应当保护。三、红霞村先后测绘房屋面积差异较大，应当依法承担违约责任。四、红霞村强制要徐恩仕交纳出让金行为违法，依法应当判决撤销。红霞村辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐恩仕向一审法院的起诉请求：1.判决徐恩仕与红霞村所签《武汉市存量房买卖合同》继续履行；2.判令红霞村立即协助徐恩仕办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》转移过户手续；3.判令红霞村赔偿徐恩仕逾期不协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的损失355626元。按华中城商铺面积租金50元/平/月计算，暂自2015年12月22日起至2019年10月28日，以实际支付完毕之日止；4.判令红霞村向徐恩仕返还已收多余款项及利息225543.76元。以土地出让金、评估费共213802.21元，按银行同期贷款利率4.75%计算利息，暂自2018年9月1日起至2019年10月28日止，以实际支付完毕之日止；5.判令红霞村承担本案受理费。一审认定的事实：2012年，红霞村在自有土地上开发建设华中江南木材综合大市场（以下简称华中城），建成后将其中商铺进行出售。2013年9月25日，徐恩仕、红霞村双方签订《武汉市存量房买卖合同》，合同明确约定徐恩仕向红霞村购买坐落于武汉市青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城7栋1层20号的商铺，该商铺经武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队（以下简称测绘队）于2013年9月6日测绘，确定该面积为154.62平方米。双方约定商铺交易价格为1391580元，同时还约定了交房日期、付款方式、办证时间、违约责任等内容。2014年8月29日，徐恩仕、红霞村再次签订《武汉市存量房买卖合同》，进一步明确购房款付款方式、逾期违约金计算、产权证办理、土地出让金支付等内容。2015年6月2日，测绘队对同一商铺进行第二次测量，确定其面积为178.58平方米。徐恩仕至今仍未支付商铺差异面积房款。一审法院另查明，为协助徐恩仕办理商铺不动产权证，红霞村委托案外人坤衡（武汉）工程咨询有限公司对华中城房屋进行交易价格评估，并代包括徐恩仕在内的诸多商户支付了评估报告费。2018年8月31日徐恩仕向红霞村支付了土地出让金213452.21元、评估报告费350元。一审法院认为，房屋的交易价格应依约以房屋的单价及房屋的面积予以确认。因测绘队在第一次测绘时将商铺面积确定为154.62平方米，徐恩仕、红霞村才将交易价格约定为1391580元。在第二测绘时，测绘队将商铺权属建筑面积变更为178.58平方米，徐恩仕称两次测绘面积出现差异，是由于红霞村违法所致，因未提交证据予以佐证或提交的证据无法达到其证明目的，不予认可。且双方在签订合同时已明确该商铺买卖属存量房买卖而非商品房买卖，因此不应如徐恩仕所称适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。既已确定案涉商铺权属建筑面积为178.58平方米，该面积也将为该商铺办理不动产权证时登记的房屋建筑面积，差异面积的收益由买受人即徐恩仕所得，徐恩仕应为此支付相应的对价。因徐恩仕未向红霞村支付差异面积房款，红霞村拒绝配合办理两证并不构成违约，徐恩仕主张红霞村继续履行合同、协助办理两证并让红霞村支付违约金的诉讼请求，不予支持。同时，徐恩仕在购房时已知晓房屋土地的性质为划拨土地，根据徐恩仕、红霞村在2014年8月29日签订《武汉市存量房买卖合同》第五条第二款“如甲方确定办理出让性质的《国有土地使用权证》，则乙方应当另行承担出让金。”的约定可知，徐恩仕应承担支付土地出让金的义务，因此徐恩仕主张红霞村退还土地出让金的诉讼请求，不予支持。根据庭审查明的事实，评估是办理案涉房产产权证的必经程序，红霞村先行委托评估公司进行评估也是为协助徐恩仕顺利办理房屋产权证，徐恩仕称存量房办理产权证并不需要进行评估，但并未提交充分的依据予以佐证，因此，徐恩仕既要求红霞村协助办理产权证，又要求红霞村返还评估费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回徐恩仕的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22555元，由徐恩仕负担。二审中，徐恩仕提交五份新证据。证据一：公证书。拟证明：红霞村非法封盖天井及过道，违法增加公摊面积。本来是一个商铺，红霞村强行拆分是违法的；证据二：不动产登记信息查询单、武汉市房屋测绘合同、武汉市房屋测丈表（7页）等四份、武汉华中江南木材综合大市场总平面图等。拟证明：红霞村将本是一间的房屋无故变更为多间商铺，非法获利。办证原先签合同是不同的人，之所以办证是进行了内部的更名。办证之后是经过批准的，上诉人并非不适格。上诉人办证被红霞村强制缴纳增加面积的费用、土地出让金、评估费等，依法应当返还给上诉人；证据三：武汉市存量房买卖合同范本。拟证明：红霞村提供的存量房买卖合同存在重大瑕疵。红霞村存在弄虚作假、规避法定责任、加大上诉人负担的情形，合同应是部分有效、部分无效；证据四：更名申请（两份）。拟证明：红霞村同意变更买受人，有书面同意。因此一审判决错误；证据五：律师函。拟证明：上诉人是依法取证，证据合法，法院依法应予采信。经质证，红霞村认为：对证据一的三性没有异议，证明目的有异议。公证书的公证时间在面积测量之后，面积的测量有相关的法律规定，如果违法那么测量是没有办法进行的。因此该证据并非在面积测量前做的公证，不能反映测量前天井被封的事实。天井被封是在2018年，对外出租后由承租人经营，并非红霞村的行为。办证的分割是上诉人与红霞村共同决定，并非是红霞村单方可以决定的。因此公证书无法证明红霞村违法增加公摊面积；对证据二的三性无异议，对证明目的有异议。一间商铺的面积和多间商铺面积之和是相等的，不存在将一间商铺分为多间商铺增加面积的情形。测量图是当时情况的真实反映，天井并未封闭。面积相同价格一致并不存在红霞村非法获利的情形；对证据三的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。范本只是交易双方的参考，并不能强迫于双方的意思表示，不能因与范本存在细微差异而认定加大买受人的履行负担；对证据四的三性无异议，证明目的有异议。减少手续根据买受人的意见在直系亲属中给与办证，至于办证人与买某与还是买卖红霞村均不知晓也未参与；对证据五的三性无异议，对证明目的有异议。虽律师函中调取证据有相关的提示和要求，但从申请调查的单位中调取的资料不一致的情况下，应以被调查单位出示的证据为准。且被调查单位也已质证，对于律师函中要求调取的资料而被调查单位没有的情况下不能作为认定案件事实的依据。本院认为：徐恩仕在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，红霞村、徐恩仕签订的《武汉市存量房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于两次测绘的面积差价款的支付问题。测绘队在第一次测绘时确定商铺面积为154.62平方米，双方才将交易价格约定为1391580元。现测绘队在第二次测绘时确定商铺面积为178.58平方米，徐恩仕办理案涉商铺不动产权证时亦以该面积为最终登记面积，徐恩仕在本案中并未提交充分的证据证明系因红霞村的行为导致两次测绘面积出现差异，而且案涉商铺出卖人红霞村并非房地产开发企业，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”规定，案涉《武汉市存量房买卖合同》不属于该司法解释所称的商品房买卖合同，不应适用该司法解释之规定，故一审法院认定徐恩仕应向红霞村支付面积差价款并无不当。现徐恩仕并未向红霞村支付面积差价款，一审法院据此驳回徐恩仕关于合同继续履行，红霞村协助徐恩仕办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》转移过户手续以及红霞村赔偿徐恩仕逾期不协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于土地出让金的支付问题。因双方签订的《武汉市存量房买卖合同》第五条第二款约定“如甲方确定办理出让性质的《国有土地使用权证》，则乙方应当另行承担出让金。”，即双方签订的《武汉市存量房买卖合同》中约定的房屋成交价格并不包含土地出让金，办理变更出让用地所需交纳的土地出让金应由徐恩仕支付，一审法院据此驳回徐恩仕关于红霞村向其返还土地出让金及利息的诉讼请求并无不当。关于评估费的支付问题。因评估是办理案涉商铺不动产权证的必经程序，红霞村委托评估公司进行评估亦是为了协助徐恩仕办理案涉商铺的不动产权证，一审法院据此驳回徐恩仕关于红霞村向其返还评估费及利息的诉讼请求并无不当。综上所述，徐恩仕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22555元，由徐恩仕负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 骆朝辉审判员 叶 欣二〇二一年四月二十九日法官助理陈喜兰书记员胡颖娴