湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2412号上诉人（原审被告）：李卫，男，1991年9月27日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：王英诣，男，1978年3月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘涛，湖南律德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乔楠，湖南律德律师事务所律师。上诉人李卫因与被上诉人王英诣房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初8822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李卫上诉请求：撤销（2020）湘0111民初8822号民事判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人签订合同的行为系履行职务行为。被上诉人擅自处置租赁标的物内的资产，应予赔偿。赔偿款可用于抵消欠付租金。王英诣辩称，上诉人未举证证明其系婆婆买菜公司的职员。即便上诉人行为属于代理行为，根据合同相对性规则，被上诉人也有权向上诉人主张权利。被上诉人解除合同时，以各种方式多次要求上诉人将门店内设备搬走，逾期未搬离的视为放弃。被上诉人未对商铺内物品进行处理，不知道门店内设备具体价值，被上诉人也未予证明。请求驳回上诉人上诉请求。王英诣向原审法院起诉请求：1、判令原、被告之间的《物业租赁合同》已于2020年8月3日解除；2、判令被告支付原告拖欠的2020年5月1日至2020年8月8日的租金19600元、欠付的物业费300元、欠付的水费521元；3、判令被告支付原告因被告违约造成的免租期损失18000元；4、判令被告支付原告逾期利息257.8元（以19600元为基数，自2020年4月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月20日）；5、被告承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2019年2月16日，原告与吴珊、余跃辉签订一份《三湘小区商铺租赁合同》，吴珊、余跃辉将其名下的三湘小区8栋105房（面积180.2平方米）出租给原告经营使用，并知晓和同意原告对外另行转租和分租，但须按时足额支付房租。2019年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《物业租赁合同》。约定：1、甲方将三湘小区8栋105房的东边部分（面积60.2平方米）出租给被告，租赁用途为商业门店；2、租期自2019年11月1日起至2027年4月30日止，免租装修期为三个月，即2019年8月1日至2019年10月31日；3、租赁期间（免租期粗外）第一至第二年的月租金为6000元，自第三年起每年比上一年递增5%。租金以每三个月为周期支付一次，每次在已付款当期届满日前10日支付下期三个月的租金。首期三个月租金，在本合同签订后三个工作日内支付。以上租金不含税价，由此产生的税费由乙方自行承担；4、租赁押金为一个月的租金即6000元，在本合同签订后三个工作日内支付。甲方应在收到租赁押金及首期租金当日将房屋交付乙方使用；5、乙方在租用期间产生的水电费、物业费等由乙方承担，甲方现状交付门面给乙方。按来修去丢的原则，乙方在租期届满交还门面时不得拆除固定装修部分；6、如乙方未按约定向甲方付清租金，甲方有权要求乙方按欠付金额部分以每日万分之三的标准支付滞纳金。乙方欠付时间累计达到30日时，甲方有权单方面终止本合同；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付租赁押金6000元及首期租金，原告依约将房屋交给被告租赁经营。自2020年4月20日起，被告未再按约定时间足额支付房屋租金，原告陈述因被告欠付租金致使原告无力向吴珊、余跃辉支付房租。2019年6月21日，吴珊、余跃辉和原告签订《提前解除租赁合同协议书》，双方协商解除前述《三湘小区商铺租赁合同》，原告应于2019年6月21日前搬离。2020年8月3日，原告在潇湘晨报发布《解除租赁合同收回商铺的函》，要求被告支付拖欠的2020年5月1日至2020年8月3日期间的租金18600元，解除与被告签订的《物业租赁合同》；要求被告在2日内搬离并交还商铺，逾期未搬离的视为放弃商铺内的物品。2020年8月8日，原告与吴珊、余跃辉进行结算，原告于当日将三湘小区8栋105房交还给吴珊、余跃辉。原、被告就涉案房屋租赁事宜协商未果，原告于2020年8月24日提起诉讼。案件审理过程中，被告对原告主张的欠付租金19600元、物业费300元、水费521元均无异议，但不认可原告主张的免租期损失。原审法院认为，原告与被告签订《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告辩称其代表婆婆买菜公司与原告签订租赁合同，系履行职务的行为，但未提交充足的证据予以证明，不予采信。涉案房屋租赁合同的承租人应为被告。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可解除合同。原、被告《物业租赁合同》中约定，被告欠付租金的时间累计达到30日时，原告有权单方面终止合同。被告在2018年8月3日前已欠付租金18600元，故原告可以行使合同解除权，双方之间的《物业租赁合同》于原告发送解除函件时（2020年8月3日）解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告对于欠付原告2020年5月1日至2020年8月8日的租金19600及物业费300元、水费521元均无异议，依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原、被告在《物业租赁合同》中约定，如被告未按约定付清租金，原告有权要求被告按欠付金额以每日万分之三的标准支付滞纳金。该约定标准过高且与被告对原告造成的损失不符，可酌情调整为被告按年利率6%的标准向原告支付逾期付款利息。被告应以19600元为基数，按前述标准向原告支付自2020年4月20日起至实际清偿之日止的逾期利息。原告主张免租期损失18000元。双方签订租赁合同时约定租期较长（90个月），原告对签订合同后可获得的利益存在合理预期，并因此给予被告三个月的免租期。现因被告的违约行为致使合同不能继续履行，原告的缔约目的无法实现。综合考量原告实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应赔偿原告损失6000元。原告诉讼请求的超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院判决如下：一、确认原告王英诣与被告李卫签订的《物业租赁合同》于2020年8月3日解除；二、被告李卫应于本判决生效之日起10日内支付原告王英诣2020年5月1日至2020年8月8日的租金19600元及逾期利息（以19600元为基数，按年利率6%的标准从2020年4月20日起计算至实际清偿之日止）；三、被告李卫应于本判决生效之日起10日内支付原告王英诣物业费300元、水费521元、赔偿款6000元；四、驳回原告王英诣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取383元，由被告李卫负担。本案二审期间，上诉人李卫提交委托证明书一份，拟证明其行为为履职行为。经审核，该证明无单位负责人及制作证明材料人员签名或盖章，与上诉人原审提交在案的律师函内容相矛盾，不采纳为本案证据。原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，二审案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，根据上诉人的上诉请求及双方陈述，本案争议焦点在于李卫的行为是否系履职行为。经审查，本案《物业租赁合同》的签订及租金等款项的支付，均为李卫个人。双方产生纠纷期间，李卫也是以个人名义向王英诣发送律师函。因此，在李卫未提交充分相反证据的情况下，原审法院认定该合同的当事人为李卫，判决有李卫支付该合同项下的各项费用，并无不当。至于李卫所称的设备变卖损失问题，无在案证据予以证明，原审时也未提出反诉，其所谓的损失赔偿冲抵租金的主张，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766元，由上诉人李卫负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 龙 峰审判员 闵俊伟二〇二一年四月十六日书记员 廖亚娇书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。