广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初1353号原告：句政，男，1983年9月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴。委托诉讼代理人：胡开欣，女，系被告的公司员工。原告句政与被告广州市恒安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告句政，被告广州市恒安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡开欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告句政向本院提出诉讼请求：1.被告向我支付延期办理房产证违约金45034.02元；2.被告向我退还2007年代收原告的契税21509元，并支付23326.83元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：我与被告于2007年11月22日签订《商品房买卖合同》，约定我向被告购买位于（辖区范围内）住宅。合同签订后，我分别于2007年7月23日、7月29日、8月4日、10月4日共计向被告支付房款953101元。按照合同第十五条约定，被告应在2008年12月30日办理好房产证，但直至2018年3月，我才通过法律诉讼的方式拿到了房产证。2008年底至2017年底，当我得知被告无法顺利取得房产证后，便联合有关业主，进行取证，慢慢掀开了我无法取得房产证的原因。从我们搜集的证据可看出，是由于被告2007年8月至2008年2月加建、违建、瞒建了14786平方米的建筑面积，导致该宗地直至2010年8月才通过规划验收。2010年，政府根据有关法律法规，土地出让金计收计征政策征收费用，被告无故不交土地出让金，导致无法给中小业主办理房产证。另被告在我签订合同后向我收取了21509元的契税。房产证未办下来期间，被告并未退还给我。2018年1月26日，我向国家上交了该房屋的契税。故被告应向我退还该契税。由于双方签订的认购书未约定契税违约金赔偿问题，根据《最高人民法院关于修改的批复》规定，我有权要求被告按照中国人民银行规定的逾期贷款罚息基础上加收30%-50%的标准计收办证违约金，按照每日万分之二点二的标准要求被告支付契税违约金。综上，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告广州市恒安房地产开发有限公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：（1）根据商品房买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权证书的，双方同意买受人不退房。出卖人在超出约定期限内，自逾期的第二天起实际已付房款总额按银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。原告已于2008年11月14日办理了收楼手续，2008年11月14日起开始计算，720日的办证期限即2010年11月4日办证期限届满。从2020年11月5日起就开始计算迟延办证违约金，按照银行活期存款利率为计算标准。但原告从未向我司主张过迟延办证违约金，至原告起诉之日，已超过法定的诉讼时效，不应得到支持。（2）原告在诉讼请求中要求我司支付两项违约金，我司也不同意向被告退还税费及违约金，理由是已超过诉讼时效。另外，在第二项诉讼请求中的21509元并非全部都为契税，其中包括契税19847元、印花税662元、测绘房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元，其中测绘费已经测绘完毕，费用在测绘之前已经缴纳。上述几项费用合计21509元。（3）商品房买卖合同补充协议第十条约定，双方应违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，即原告要求我司支付违约金的总额不得超过总房款5%，但因其全部已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《颐和上院楼宇确认书》，约定：甲乙双方就乙方向甲方认购位于（辖区范围内）住宅（以下简称涉案房屋），经协商一致达成以下协议：该房产建筑面积133.98平方米，套内面积117.49平方米；该房产优惠后总房价为1323101元；契税：总房价的1.5%，即19847元；《商品房买卖合同》印花税：总房价的0.05%，即662元；测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用：1000元等。2007年11月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：涉案房屋交易总金额1323101元；付款方式：2007年10月18日前支付全部房价款的72%，即953101元。按揭款37万元双方于签署商品房买卖合同后，向广州市国土房管局办理商品房买卖合同登记。签署合同后十天内，乙方必须带齐有关资料到银行和律师事务所办妥抵押贷款手续；出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将出卖人会同施工方以及监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人在超出约定期限时，自逾期的第二天起，对买受人实际已付房款总额。按银行同期活期存款利率向买受人支付违约金，并继续履行办理房产证的义务等。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并向被告支付了双方签订《颐和上院楼宇确认书》中约定的契税19847元，《商品房买卖合同》印花税662元，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元，共计21509元的费用。被告于2008年11月18日向原告交付涉案房屋。2016年9月30日，因被告未依约为原告办理涉案房屋的房地产权证，原告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求被告限期协助办理涉案房屋的房地产转移登记手续。本院经审理，于2017年4月25日作出（2016）粤0111民初12238号民事判决书，判决支持了原告的诉讼请求。后原告通过向法院申请强制执行方式于2018年3月1日取得了涉案房屋的房地产权证，并另行缴纳了办理房产过户手续的契税19846.51元。另查，本院于2021年1月8日收到原告递交的起诉状材料。诉讼中，被告表示在签订合同后原告缴纳的契税，房产、土地登记费、工本费及代办费用确实未实际支出，但印花税和测绘费已经实际支出。原告确认其于2018年办理产权证时了解到涉案房屋原已有过测绘。本院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。原告与被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。根据上述合同约定，被告应在商品房交付之日2008年11月18日的720日内，即2010年11月8日前为原告办妥房地产权证，但原告至2018年3月1日才取得涉案房屋的产权证，被告逾期办证的行为已构成违约。由于现有证据无法证明原告在本案起诉前，有向被告主张过逾期办理产权证违约金，故对于本案起诉之日2021年1月8日倒推三年，即2018年1月8日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。对于原告主张2018年1月8日前的逾期办证违约金本院不予支持。对于2018年1月9日至2018年3月1日期间的逾期办证违约金未超过法定的诉讼时效，原告现要求被告支付上述期间的逾期办证违约金有据，本院予以支持。双方签订的买卖合同有关于逾期办证违约金以原告已付房款总额1323101元为计算基数，按照银行同期活期存款利率计付的约定，故逾期办证违约金应按该标准计算。经核算，被告应向原告支付2018年1月9日至2018年3月1日期间的逾期办证违约金共计660元有据，本院予以支持。原告主张逾期办证期限自收房之日起180日开始计算，逾期办证违约金按照中国人民银行规定的逾期贷款利率基础上加收30%至50%计算的意见缺乏依据，本院不予支持。原告在签订买卖合同后，向被告支付了办理房产过户手续的契税19847元，印花税662元和测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元，由于被告收取上述费用后，实际并未支出其中的契税19847元，且原告为办理涉案房屋的房地产权证另行支付了缴纳了契税，故原告要求被告退还契税19847元有据，本院予以支持。对于印花税，因双方签订商品房买卖合同确实办理了预售登记备案，该费用已实际发生，故原告要求被告退还该项费用缺乏依据，本院不予支持。对于测绘费，因涉案房屋已经过测绘，被告已实际支出该费用，故原告要求被告退还该费用缺乏依据，本院不予支持。对于房产、土地登记费、工本费及代办费用，因被告确认上述费用未实际支出，故被告应向原告退还，鉴于该项费用与测绘费共同收取，现被告未能举证其实际支出测绘费的数额，本院认定被告应向原告退还房产、土地登记费、工本费及代办费用共计800元。综上，原告要求被告退还契税19847元和房产、土地登记费、工本费及代办费用800元有据，本院予以支持。驳回原告主张多出上述数额的诉请。上述费用均属于被告为原告办理涉案房屋的产权证代收的费用，被告代收上述费用后一直未协助原告办理房地产权证，原告直至2018年3月才通过向法院申请强制执行取得产权证，对于上述费用的诉讼时效，应自原告实际取得房地产权证时间起算，故被告抗辩原告主张上述费用已超过诉讼时效缺乏理据，本院不予采纳。原告要求被告支付契税违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则法》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司向原告句政支付逾期办证违约金660元；二、在本判决生效之日起五日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司向原告句政退还契税费19847元和房产、土地登记费、工本费及代办费用800元；三、驳回被告句政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1023.25元，由原告句政负担856.25元，被告广州市恒安房地产开发有限公司负担167元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年四月七日书记员  卢 迪