山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2384号上诉人（原审原告、案外人）：张冬梅，女，1965年11月3日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：高树松，山东启卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：龙口市润德建筑设备租赁有限公司，住所地龙口市东江街道崖头村南。法定代表人：宋永雷，总经理。委托诉讼代理人：孙程，山东岳平律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：烟台中福房地产管理有限公司，住所地龙口市南山佛光养生谷西区。法定代表人：郭秀娣，总经理。委托诉讼代理人：孙晓玮，山东启卓律师事务所律师。原审第三人：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地。法定代表人：宋作建，总经理。上诉人张冬梅因与被上诉人龙口市润德建筑设备租赁有限公司（以下简称润德公司）及原审第三人烟台中福房地产管理有限公司（以下简称中福公司）、烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）执行异议之诉一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张冬梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认张冬梅与中福公司的商品房预（销）售合同合法有效，张冬梅享有足以排除或阻止润德公司执行南山佛光25号地25幢101房屋的民事权益，停止对南山佛光25号地25幢101房屋执行；2、一、二审案件受理费由润德公司承担。事实和理由：一、关于张冬梅与中福公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。（一）中福公司在出售涉案房屋时为实际权利人，拥有对涉案房屋的处分权。1、中福公司出卖涉案房屋有合同依据。根据海基公司与龙口市海富房地产开发有限公司（以下简称海富公司）签订的《佛光地块商品房合作开发合同书》及海基公司、海富公司、中福公司签订的《关于佛光高尔夫25#地块合作开发合同书的三方协议》，中福公司“负责该地块红线内的投资建设和商品房销售”、且“商品房销售收益归”中福公司享有。2、从上述合同及协议来看，虽名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同，中福公司为涉案房屋实际开发商，对于上述事实已为生效裁判所确认，润德公司对涉案房屋查封行为也表明其认可涉案房屋实际权利人为中福公司而非海基公司。（1）从最高人民法院相关司法解释及裁判来看：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。鉴于海基公司并不承担经营风险分享经营利润，故根据上述司法解释，中福公司实为受让涉案国有土地使用权。最高人民法院（2015）民申字第943号判决认为“虽然当事人之间的协议名称为‘合作开发协议书’，但是鉴于泰恒公司在此‘合作开发项目’中只收取固定收益，既不存在按照投资比例进行利润分成，也不存在承担该项目开发经营风险的约定，故不具有合作、合资开发房地产合同所必需的‘共享利润、共担风险’条件，不符合合作、合资开发房地产合同的实质要件。本案基于瑞康公司与泰恒公司之间的真实意思系转让案涉建设用地使用权，故应认定为建设用地使用权转让合同”。（2）从生效裁判对涉案地块土地使用权转让认定来看：一审法院（2020）鲁0681民初1539号民事判决认定“根据海基公司提交的其与海富公司签订的《合作开发合同书》，以及海基公司、海富公司、中福公司三方签订的《合作开发合同书三方协议》的内容来看，两份合同均属于名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。且海富公司通过其与海基公司签订的合作开发合同，取得涉诉房屋所在地块的土地使用权后，经海基公司同意，又通过与中福公司签订合作开发合同，将自己在合同中的相关权利义务一并转让给了中福公司，故中福公司系涉案地块的实际开发商”。张冬梅提交的（2020）鲁0681执异26号执行裁定载明：2019年1月7日中福公司提出异议申请，请求解除超标的查封的该公司开发的登记在海基公司名下的位于……别墅”，亦可证明中福公司系涉案地块的实际开发商。（3）如润德公司否认中福公司对涉案房屋真实权利状态，则其查封行为无疑系侵权行为。3、中福公司与海基公司关于对外销售须以海基公司名义进行的内部约定并不能对抗案外买受人张冬梅，且海基公司对涉案房屋预（售）合同处分行为并不持异议。（1）在名义登记人与真实权利人不一致时，真实权利人处分行为有效。江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答规定》第三条第14项规定：合作开发的商品房权属登记合作一方名下，合作另一方将约定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下，直接与第三人签订商品房买卖合同的，该合同有效。本案情况与上述规定相吻合，故不能否定其处分效力。另，最高人民法院（2019）最高法民再224号民事判决认为“本案中，温淑红与大乾公司签订有《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然案涉房屋并未登记在大乾公司名下而是登记在金田公司名下，但金田公司表示对大乾公司对外出售房屋的行为知情并认可，对温淑红与大乾公司之间签订的《商品房买卖合同》不持异议，故应当认定温淑红在案涉房屋被查封前已签订合法有效的买卖合同”。该裁判对于本案关于合同效力判断具有参考意义。（二）涉案房屋是否在不动产部门办理登记备案及合同基本内容是否完备，并非判断合同合法有效依据。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。故在本案是否登记备案仅是行政管理手段而不能成为合同效力判断因素。2、涉案《商品房（预）销售合同》内容涵盖了《中华人民共和国合同法》第十二条规定条款，且即使条款不完备，也可以根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定进行补漏，而不能成为合同是否有效的判断依据。二、关于张冬梅名下虽无住房，但其配偶名下有房产，能否认定涉案房产不是其唯一住房问题。张冬梅为避免其子结婚后三代人同居一处房屋而购房，系改善居住条件而非商业投资行为。（一）张冬梅购房基于满足基本生活需要，属于生存权范畴。1、从相关规定来看，九民会议纪要第125条规定“对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。2、从相关裁判来看，（2018）最高法民申1972号判决认为“对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定王贤安购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资”。（二）张冬梅名下无登记房产，现居住房屋登记在其丈夫郑延绚名下，并不能成为阻却其购房的法定事由。最高人民法院（2018）民申1463号裁定认为“关于被申请人所购房屋是否用于居住且其名下是否有其他用于居住房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条仅规定房屋买受人名下无其他用于居住的房屋，并未规定买受人配偶、子女名下有无其他用于居住房屋作为排除执行的条件，交行陕西分行主张上述第二十九条规定系指买受人本人及其配偶、子女名下均没有其他用于居住的房屋，并以原审法院对被申请人配偶、子女名下是否有其他居住用房未予查清为由申请再审，无法律依据，不予采信”。综上所述，张冬梅与中福公司所签订的合同因满足行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定三要件，应合法有效。现张冬梅一家三代共住一屋，当时为避免其子结婚生子后三代共处一房而购房，其名下也未登记有其他房产，其为满足生存权基本消费不应为法律所否定。张冬梅所享有的物权期待权或者特别债权应优先于润德公司所享有的普通债权，鉴于上述事实与理由，张冬梅请求二审法院依法改判本案。润德公司辩称，一、张冬梅在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。1、2019年12月12日听证笔录中张冬梅在回答法庭问题“签订的商品房买卖合同为什么没有网签备案号？”时回答“正常应当由南山地产（即海基置业）与张冬梅签订具备网签条件的买卖合同”，这一回答足以说明张冬梅完全知晓中福公司无权与其签订商品房预售合同，张冬梅并非对此不知情的案外买受人。在该笔录中海基公司回复法庭“我方提供合同、账户、收据”，也足以说明销售房屋应签订海基公司提供的合同，将款项支付到海基公司提供的账户，而非张冬梅主张的可以与中福公司签订商品房预售合同，可以由中福公司收取销售款项。2、无论涉案地块商品房销售利益是否属于中福公司享有、中福公司是否是实际权利人、海基公司是否是转让土地使用权、中福公司是否是涉案地块的实际开发商，均改变不了涉案商品房以海基公司名义办理的商品房预售许可证，并且各方协议约定销售房屋应以海基公司名义进行的事实。3、张冬梅并未按合同约定和商品房预售许可证的规定将购房款项支付到指定购房收款账户，且张冬梅无法针对其所谓的付款行为作出合理解释，其无法证明所主张款项是支付的涉案房款。二、涉案房屋未办理登记备案，即不发生物权效力。1、即使张冬梅与中福公司签订的商品房预售合同有效，也仅为其与中福公司之间的合同之债，并不发生物权效力，也无法对抗润德公司对涉案房屋的执行。2、涉案商品房已于2013年5月28日取得商品房预售许可证，而张冬梅在此之后签订商品房预（销）售合同购买房屋，却并未办理登记备案。且商品房预（销）售合同的主要内容严重缺失。这完全不符合正常买卖房屋的交易习惯。三、张冬梅购买涉案房屋并非为了满足基本居住需要或改善居住环境。1、不存在张冬梅主张的三代人同居一处房屋的事实。2、张冬梅购买涉案房屋并非为了满足其基本居住需要。张冬梅在2014年4月23日购买涉案房屋后至今未交付房屋，而从签订合同之日距2019年8月19日张冬梅提出执行异议时已长达5年半之久，张冬梅对中福公司未办理网签备案、未交付房屋，未采取任何保护措施，未主张过任何权利。这说明假如买卖真实，张冬梅也并不急于得到或使用涉案房屋，这完全不符合正常买受人为了满足基本居住需要而购买房屋的常理。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的立法本意是保护买受人的基本居住权，而涉案房屋面积为368.38平方米，如此大的住宅，并不符合对居住环境进行必要改善的情形。四、张冬梅未提供证据证明其已支付购房款。2019年8月19日张冬梅在执行异议申请书中主张“已交付房款600000元”，并提交了三张中福公司的收款收据。但张冬梅无法提供证据证明其如何支付的该600000元。而在一审庭审中，张冬梅又提交了2018年6月18日与张成珂、中福公司（李小华）签订的债权转让协议，证明其另外支付的600000元购房款。这说明在2019年8月19日张冬梅提出执行异议时，其已支付了1200000元购房款，但为何张冬梅在异议申请中却主张仅支付了600000元。因此，张冬梅主张支付了1200000元购房款明显不真实，其主张的房款支付情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项的情形。综上，张冬梅的主张无事实和法律依据，不能根据张冬梅的片面主张认定案件事实，恳请二审法院依法驳回张冬梅的全部上诉请求。中福公司述称，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的条件，一审判决错误，请二审法院撤销该错误判决，依法改判。海基公司未作陈述。张冬梅向一审法院起诉请求：1、依法确认张冬梅的商品房预（销）售合同合法有效，张冬梅享有足以排除或阻止润德公司执行南山佛光25号地25幢101房屋的民事权益；2、停止对张冬梅南山佛光25幢101房屋的执行；3、诉讼费用由润德公司承担。一审法院认定事实：润德公司与中福公司、李小华企业借贷纠纷一案，一审法院审理后于2017年3月2日作出（2015）龙商初字第772号民事判决：一、中福公司于判决生效后十日内向润德公司偿还借款本金5000000元、利息1800000元及自2015年9月1日起至该判决生效之日的借款利息（按年利率24%计算）；二、李小华对上述借款及利息承担连带清偿责任；三、驳回润德公司的其他诉讼请求。该案保全费5000元，由润德公司承担。该案案件受理费64829元，由张冬梅承担5429元，润德公司承担59400元。该判决生效后，中福公司、李小华未按照生效判决确定的内容履行还款义务，润德公司于2017年11月申请法院强制执行。另查明，该案诉讼期间，润德公司申请财产保全，一审法院于2015年9月24日裁定查封了龙房预字1305第20号商品房预售许可证中中福公司所有的、登记在海基公司名下的南山景区内御景?山海薹（佛光25号地）的商品房。执行过程中，一审法院根据申请人的申请于2018年12月20日继续裁定查封龙房预字1305第20号商品房预售许可证中中福公司所有的、登记在海基公司名下的南山景区内御景?山海薹（佛光25号地）的商品房别墅30套。2019年1月7日，中福公司提出异议申请，请求解除超标的查封的该公司开发的登记在海基公司名下的位于南山工业园山海薹29套别墅。张冬梅于2019年8月19日对上述房产中25#101提出异议，一审法院于2020年3月31日作出（2020）鲁0681执异25号执行裁定，驳回其执行异议。2020年5月7日张冬梅向一审法院提起执行异议之诉。还查明，2010年3月14-15日，海基公司作为甲方与海富公司作为乙方签订《佛光地块商品房合作开发合同书》，约定双方合作开发山东省龙口市南山工业园高尔夫佛光地块，编号25#。约定甲方提供土地和土地开发的相关手续，乙方负责该地块红线内的投资建设和商品房销售；乙方于2012年6月底前完成建筑安装施工并达到交付使用条件；自取得预售许可证之日起，乙方须在3年内完成所建商品房的销售工作；乙方在取得《商品房预售许可证》之前，原则上不能预售商品房，特殊情况，必须经甲方同意后方可预售，乙方必须将预售款（或定金）缴入甲方为该项目设立的专用账户，否则甲方不能为买受人出具“海基公司”的收据和发票，不能为买受人办理房产证，由此引起的一切后果由乙方负责；在办妥预售许可证之前，该资金原则上不能使用；乙方必须按相关规定提供以甲方名义发生的与本项目相关的成本费、工程结算费等的相应的税务发票，具体约定为多层单位成本费用税票最低达到每平方米1000元……合同履行过程中，甲方（海基公司）、乙方（海富公司）、丙方（中福公司）于2012年4月9日签订《关于佛光高尔夫25#地块合作开发合同书的三方协议》，乙方将其享有的《佛光地块商品房合作开发合同书》权利义务全部转让给丙方。2013年5月28日，龙口市住房和规划建设管理局为海基公司发放编号：龙房预字1305第20号《商品房预售许可证》，预售房屋坐落南山景区内御景?山海薹（佛光25号地）；预售资金开户行：中国银行股份有限公司龙口支行，开户行账号：**×××06；商品房预售总建筑面积10725.94平方米；有效期289天，自2013年5月21日至2014年3月6日……中福公司在开发建设期间因资金不足曾向他人借款，以开发建设的房地产作为抵押，但双方签订的是商品房买卖合同，由此造成该商品房的销售单价不一，且差价较大，由2000余元至近万元不等；亦存在中福公司对外销售承建的商品房情形。海基公司为中福公司出具售房合同、认购书及收据。审理中，张冬梅提交了2014年4月23日其与中福公司签订的《商品房预（销）售合同》，该合同中载明购买房产的楼号、建筑面积，在计价方式与价款一项中填写为“按幢人民币一百五十万元整”；付款方式及期限填写为“分期付款：于2014年4月23日付定金叁拾万元整（300000.00），于2014年10月31日前付房款叁拾万元整（300000.00），剩余房款玖拾万元整（900000.00）于交房前付清。”格式合同其余内容均为空白。另，张冬梅名下无房产，其配偶名下有住房。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，海基公司在2013年5月21日即取得中福公司开发建设的涉案房地产的龙房预字1305第20号《商品房预售许可证》，按照海基公司与中福公司之间的合同约定及法律规定，中福公司在此后出售该预售许可证项下房产时，应以当事人名义签订，且应签订正式《商品房（预）销售合同》，并在不动产部门办理登记备案手续。张冬梅提供的其与中福公司于2014年4月签订的虽为《商品房（预）销售合同》，但没有在不动产部门办理登记备案，且合同基本内容不完备，不符合正常交易习惯，不能认定为在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。张冬梅名下虽无住房，但其配偶名下有房产，由此可以认定涉案房产不是其唯一住房。综上，张冬梅的主张，不能排除对涉案房地产的执行。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，于2020年8月4日作出判决：驳回张冬梅的诉讼请求。一审案件受理费18300元，由张冬梅负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：张冬梅是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，是否享有足以排除或阻止润德公司执行涉案房屋的民事权益。第一，《商品房销售管理办法》第十六条第二款第五项规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（五）交付使用条件及日期。本案中，张冬梅在明知涉案房屋的商品房预售许可证办理在海基公司名下的情况下仍与中福公司签订涉案《商品房（预）销售合同》，该合同中约定的涉案房屋交付时间处为空白，且涉案房屋现登记在海基公司名下，并未备案登记在张冬梅名下，不符合买卖房屋通常的交易习惯，故现有证据不足以认定张冬梅与中福公司之间存在买卖涉案房屋的真实意思表示，不能认定张冬梅与中福公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项系为了保护普通买受人的基本居住权，而涉案房屋面积为368.38平方米，已经超出满足基本居住需要的面积范围，且涉案房屋至今未交付，张冬梅亦未举证证明涉案房屋系用于居住，故不能认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定。综上，张冬梅不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不享有足以排除或阻止润德公司执行涉案房屋的民事权益，一审判决认定正确，本院予以确认。综上所述，张冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人张冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月十三日法官助理孙晓书记员孙嘉慧