广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1171号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪盈盈，女，1987年2月13日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区×××××××××××××××，公民身份号码为411××××××××××××223。委托诉讼代理人：侯荣腾，广东展豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市乐客汇商业物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××新动力中心1003室。统一社会信用代码：914××××××××××××193。法定代表人：刘某1。上诉人汪盈盈因与被上诉人东莞市乐客汇商业物业管理有限公司（以下简称乐客汇公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。乐客汇公司向一审法院提起诉讼，请求：1.解除乐客汇公司、汪盈盈之间的合同关系；2.汪盈盈支付乐客汇公司2019年8月1日至2020年3月1日的租金153682元、管理费99760元、水费1696元、电费39864元，以上共计295002元；3.滞纳金：以295002元为基数，2019年8月1日起计算至清偿之日，按日3‰计算滞纳金，暂计至2020年2月27日为91248.34元；4.三个月租金的违约金58050元；5.乐客汇公司支出的律师费5000元由汪盈盈负担；6.诉讼费用由汪盈盈负担。汪盈盈向一审法院提起反诉，请求：1.确认乐客汇公司、汪盈盈签订的《盛景汇生活广场租赁合同》和《商户物业管理条例》于2019年10月23日解除；2.乐客汇公司退还汪盈盈保证金34400元；3.乐客汇公司承担违约金58062元（以6个月租金计算，每月租金9677元）；4.乐客汇公司负担汪盈盈支出的律师费15000元；5.反诉费由乐客汇公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限汪盈盈在判决发生法律效力之日起五日内向乐客汇公司支付租金（含服务费）56932元及滞纳金（按年利率8%的标准，以18232元为基数，从2019年7月26日计算至清偿之日；以19350元为基数，从2019年8月26日计算至清偿之日；以19350元为基数，从2019年9月26日计算至清偿之日）；二、限汪盈盈在判决发生法律效力之日起五日内向乐客汇公司支付管理费37410元、水费1696元、电费39864元及滞纳金（按年利率8%的标准，以12990元为基数，从2019年8月6日计算至清偿之日；以12906元为基数，从2019年9月6日计算至清偿之日；以12886元为基数，从2019年10月6日计算至清偿之日；以324元为基数，从2019年11月6日计算至清偿之日）；三、限汪盈盈在判决发生法律效力之日起五日内向乐客汇公司支付违约金29031元；四、限汪盈盈在判决发生法律效力之日起五日内向乐客汇公司支付律师费5000元；五、驳回乐客汇公司其他的诉讼请求；六、驳回汪盈盈全部的诉讼请求。本诉案件受理费4019.76元（乐客汇公司预交），由乐客汇公司负担2069.76元，汪盈盈负担1950元。反诉案件受理费1245元（汪盈盈预交），由汪盈盈负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6912号民事判决。汪盈盈不服一审判决，向本院提起上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判汪盈盈向乐客汇公司支付物业占用费28471.12元（即9117.12元+9677元+9677元）及滞纳金（按年利率3.85%的标准，以9117.12元为基数，从2019年7月26日计算至清偿之日；以9677为基数，从2019年8月26日计算至清偿之日；以9677元为基数，从2019年9月26日计算至清偿之日）；2.请求改判一审判决第二项中滞纳金按年利率3.85%的标准计算，即滞纳金按年利率3.85%的标准，以12990元为基数，从2019年8月6日计算至清偿之日；以12906为基数，从2019年9月6日计算至清偿之日；以12886元为基数，从2019年10月6日计算至清偿之日；以324元为基数，从2019年11月6日计算至清偿之日）3.撤销一审判决第三项，改判乐客汇公司退还汪盈盈保证金34400元或在物业占用费、管理费中予以冲抵；4.案件一审、二审诉讼费由乐客汇负担。事实和理由：（一）一审判决未依法查清乐客汇公司就案涉物业享有出租权利的合法性问题，其在一审法庭辩论终结前仍无法证明就案涉物业已取得合法的建设工程规划许可证或不动产权证，应认定双方签订的《盛景汇生活广告租赁合同》为无效合同，乐客汇公司退还汪盈盈保证金或在物业占用费、管理费中予以冲抵。（二）一审判决违反处分原则，不应该将案涉租赁物业服务费擅自计入乐客汇公司主张的租金中。（三）一审判决关于滞纳金按年利率8%的标准计算过高，不符合公平原则，应按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR（3.85%的年利率）计算滞纳金。乐客汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。二审诉讼期间，乐客汇公司、汪盈盈均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人汪盈盈的上诉请求，本案争议焦点为:汪盈盈是否应支付相应费用。汪盈盈主张乐客汇公司就案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故租赁合同为无效合同；乐客汇公司未请求服务费，一审判决超诉请支持，且滞纳金过高。对于乐客汇公司提交的印有东莞市城乡规划局及东莞市大朗镇档案馆查询专用章的建设工程规划许可证，汪盈盈未提交反驳证据证明该证据虚假。一审判决认定乐客汇公司就案涉租赁物已取得了建设工程规划许可证并无不当。汪盈盈主张租赁合同无效缺乏事实依据，本院不予采纳。租赁合同系有效合同，双方均应遵照执行。租赁合同明确约汪盈盈应按时支付租金、服务费、管理费等。乐客汇公司在起诉状中明确主张汪盈盈拖欠租金、服务费等，亦在诉讼请求中列明拖欠总额，一审判决予以部分支持并未超诉请，汪盈盈以超诉请为由请求扣减理据不足，本院不予支持。一审判决鉴于滞纳金过高，已酌情按年利率8%的的标准调整，汪盈盈主张再次调整，本院不予支持。租赁合同第十三条约定，汪盈盈迟延交付租金等逾期30日，乐客汇公司有权收回商铺并不予退回保证金。承上所述，汪盈盈至今仍拖欠租金等，其主张退回保证金或以保证金抵扣拖欠费用，不符合双方约定，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，由汪盈盈负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二一年四月十六日书记员  薛玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。