江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3266号上诉人（原审被告）：无锡吉姆森帘子线科技有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区云林街道杨亭工业园。法定代表人：邓亚伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张强，江苏创合元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，江苏创合元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严旭东，男，1973年2月4日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：查英，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞冬梅，江苏漫修律师事务所律师。上诉人无锡吉姆森帘子线科技有限公司（以下简称吉姆森公司）因与被上诉人严旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）（2020）苏0205民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吉姆森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回严旭东的一审全部诉讼请求。事实及理由：一、其有正当理由合理怀疑案涉房屋转让协议的真实性，进而质疑严旭东的出租权及诉讼主体资格，一审法院未经审查该份合同的真实性即认定“严旭东通过受让合同从房屋所有权人包国东处取得对出租房屋的占有后，以出租人身份通过签订房屋租赁合同将该房屋出租给吉姆森公司，为有权出租”，该项认定依据不足。1.案涉地块将被拆迁已传言多年，原产权人包国东对拆迁情况是知情的，且按照常理拆迁收益一定比拆迁前转让房屋的收益高，在明知这一点的情况下，原产权人在拆迁前突然低价转让案涉房屋，其行为不符合一个理性经济人的正常逻辑。2.在2018年底，其公司的实际控制人李成印在知道原产权人要出售案涉厂房后，曾提出购买，双方正在协商中，后原产权人突然告知李成印已将案涉房屋转让给严旭东，但拒绝向李成印告知转让价款及支付条件，拒绝提供相关转让合同供李成印查看，李成印也曾向严旭东多次索要房屋转让合同，严旭东也拒不提供，直至本案诉讼，其与李成印才知晓房屋转让合同具体内容，发现转让条件明显较低。3.在2019年案涉房屋转让前及转让后，房屋租金从始至终均由包国东的代理人包伟东代为收取，严旭东在签署租赁合同后直至双方协商拆迁补偿事宜前从未露过面，双方协商拆迁补偿及续租事宜也是包国东牵线预约，在包国东办公室协商的。4.严旭东一方的角色与包国东存在混淆，严旭东一方面极力撇清与包国东的关系，另一方面又多处显示两人一体的关系，具体体现在录音文字整理第3页第11行，庭审笔录第10页第17-19行。5.严旭东方拒不提供已履行完毕房屋转让款支付义务的凭证。6.一审中严旭东提供的房屋转让协议上包国东的签字与其提供的房屋租赁合同上的签字不一致。7.严旭东与包国东存在亲属关系。二、原审法院认定其与严旭东在录音中达成的其承租至拆迁时止的口头变更约定属于不定期租赁，法律适用错误。双方之间签订了书面的房屋租赁合同，其对案涉厂房具有长期租赁的信赖利益。双方事实上在原合同约定的1年租赁期限到期前对原合同约定的租赁期限进行了变更约定，该变更约定因云林街道拆迁部门一直未出具拆迁公告，具体拆迁迁出时间未定，是否达到该条法律规定“租赁期限六个月以上”的条件尚未可知。2.其至拆迁时搬离案涉厂房，拆迁的时间是可以根据云林街道拆迁部门发布的《征地告知书》进行明确的，且原审法院己经确认案涉房屋区域存在拆迁规划的事实，拆迁时间是可以明确的，故以拆迁时间作为租赁期满时间不存在“租赁期限约定不明”的情形。据此，严旭东无权随时解除合同。3.其与严旭东签订的租期之所以是一年，是因为当时严旭东称可能要拆迁，政府的要求就是租赁合同只能一年一签。三、严旭东在2019年12月31日单方终止租赁合同关系的通知对其不发生效力。录音中，李成印谈到“到时候晚拆迁了，房租我该付我就付，房租你涨一点也行”，严旭东说“多退少补”，只可能理解成2019年12月31日期满后双方对续租问题达成的合意。因为（1）2019年12月31日前因拆迁提前终止租赁关系，在《房屋租赁合同》中第八条已有明确约定，如严旭东有权出租，则在2019年12月31日前，租赁使用到拆迁时止是其的权利，其不需要提出哪怕涨租金仍需继续承租至拆迁时止的要求，也不需要和严旭东进行任何协商、作出任何妥协。（2）至录音时，其就2019年度上半年租金已支付完毕，如果双方谈话所指意思为2019年12月31日前拆迁则根本不存在严旭东所指称的“少补”的情况，只有在2019年12月31日之后迁出才存在租金需“少补”的情形。正是因为严旭东点明了如果过了2019年12月31日严旭东在拆迁前要求其迁出，严旭东不支付任何停产停业损失，在此情况下，其以停产停业损失补偿分严旭东一半、租金(涨一点也可以)支付至搬离时止作为条件，严旭东才同意2019年12月31日后其可以“多退少补”租赁使用至拆迁搬离时止。也就是说，双方在录音中达成的该项合意，目的就是为了防止2019年12月31日期满后严旭东单方收回房屋，该项约定对双方均有约束力，故结合录音形成的背景，严旭东无权单方通知终止与其之间的租赁关系。现在严旭东违反向其作出租赁期限至拆迁搬出时止的约定，提前终止双方的租赁关系导致其大部分订单都被取消，其将会面临巨额的拆迁损失和可能无法通过拆迁补偿进行弥补这些损失，其即将面临破产倒闭。被上诉人严旭东辩称，吉姆森公司与其签订了书面房屋租赁合同，这就是认可了其是有权出租主体，否则就不应该与其签订合同及交纳租金。既然双方之间存在书面租赁就应该按照书面租赁合同进行履行，租期满后吉姆森公司应及时返还房屋。关于“多退少补”一词，仅凭“少补”就认定双方间对于租赁期限进行了变更或延长缺乏事实依据，其并无延长租赁期限的意思表示。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。严旭东向一审法院起诉请求:1.判令吉姆森公司立即腾空并迁出租赁房屋；2.判令吉姆森公司立即向其支付房屋占有使用费（自2020年1月1日起至返还房屋止，按照每日601.5元计算）。一审法院查明以下事实：2019年1月14日，严旭东与吉姆森公司的代表李成印签署房屋租赁合同一份，约定严旭东将其有权处分的房屋1412平方米及有关辅房出租给吉姆森公司租赁使用，房屋租金为每年219520元，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日。租金支付方式为按月支付先付后租，每月支付18333元，余款年底交清，合同期内租金不作调整。上述严旭东出租的房屋系严旭东自案外人包国东处通过2018年11月27日签订房屋转让协议后受让取得，而包国东的出让房屋的所有权由锡山法院（2014）锡法北民初字第0062号生效民事判决确认。在严旭东受让出租房屋前，吉姆森公司即已经通过与包国东签订房屋租赁合同长期承租使用该房。严旭东与吉姆森公司的租赁合同关系存续期间，严旭东出租房屋区域存在拆迁规划。最晚在2019年8、9月份，严旭东、包国东、李成印曾经有过一次对话，李成印谈到“从03年到现在也是缘分，还有就是到时候晚拆迁了，房租我该付我就付，房租你涨一点也行”，严旭东说“多退少补”。2019年10月严旭东函告吉姆森公司租赁合同期满后将不再续租，要求吉姆森公司到期及时返还房屋。合同期满后，吉姆森公司未办理退租，严旭东遂于2020年1月再次书面通知吉姆森公司要求返还房屋，但吉姆森公司未予理会而继续使用房屋。上述事实，由严旭东举证的房屋租赁合同、告知函及邮寄凭证、案涉房屋所有权证、锡山法院（2014）锡法北民初字第0062号生效民事判决书、房屋转让合同等，由吉姆森公司举证的录音资料、租赁合同及工商资料等证据材料，以及双方的陈述及抗辩意见经一审法院审查判断作出认定。一审法院认为：严旭东通过受让合同从房屋所有权人包国东处取得对出租房屋的占有后，以出租人身份通过签订房屋租赁合同将该房屋出租给吉姆森公司并无不当，为有权出租，双方的合同真实有效，吉姆森公司主张该合同非其真实意思表示不符合事实，其意见法院不予采纳。法院注意到，吉姆森公司还主张双方之间存在租赁期限为期3年的惯例，但该观点未获严旭东承认，吉姆森公司举证的材料也并不能证明其主张的事实，故其意见法院不予采纳。房屋租赁合同存续期间，严旭东与吉姆森公司李成印在录音资料中的谈话，吉姆森公司认为构成严旭东对原有租赁合同中租赁期限的变更，对此法院认为，房屋租赁合同如非达成书面合同的，应属不定期租赁，不定期租赁的，出租人可以随时解除。本案中，即使双方达成过变更租赁期限的口头约定，严旭东仍有权随时解除。事实上，该谈话后不久，在书面租赁合同届止前，严旭东即书面通知了吉姆森公司租赁合同届满后其将不再出租房屋。该通知意味着2019年12月31日租期届满后，其将收回房屋的占有，终止双方房屋租赁合同关系，该通知对吉姆森公司有效，合同终止后也不存在不定期租赁的事实。综上，双方的房屋租赁合同已经于2019年12月31日终止，自2020年1月1日起，双方不再成立房屋租赁合同关系。终止房屋租赁合同关系后，原承租人继续使用原出租人房屋的构成侵权，原出租人有权随时收回房屋并要求赔偿损失，但应当给予原承租人必要的时间。据此，严旭东要求吉姆森公司腾空并迁出房屋，法院予以支持，但应当给予必要时间。本案中，严旭东针对吉姆森公司继续占用房屋的事实，要求其承担按照原合同约定租金标准的占有使用费，符合实际，法院予以支持，但其计算有误，应调整为每日601.43元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、吉姆森公司应于判决生效后一个月内腾空并迁出占有使用的原承租房屋并返还给严旭东；二、吉姆森公司应于判决生效后五日内支付严旭东自2020年1月1日起至返还房屋日止，按照每日601.43元的标准计算的房屋占有使用费；三、驳回严旭东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1780元减半收取890元，由严旭东负担10元，由吉姆森公司负担880元（严旭东同意其预交的上述费用中由吉姆森公司负担的部分，由吉姆森公司于判决生效后立即向其直接支付）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于严旭东与吉姆森公司签订的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议的效力，不受严旭东是否从案外人包国东处取得房屋的所有权之事实的影响。故吉姆森公司针对严旭东受让房屋所提出的异议，本院不予采纳。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。严旭东与吉姆森公司签订的房屋租赁合同，是双方之间证明力最高的证据，应予采信。吉姆森公司主张其追求的是长期租赁利益，但其在承租时，严旭东已经告知因可能涉及拆迁而只能一年一签，即其对于房屋很大可能无法长期租赁的风险系明知的，在此情形下，其主张长期租赁亦与客观背景不符。至于吉姆森公司实际控制人李成印与严旭东的通话录音，如果双方能够达成合意，完全可以按照惯例形成书面协议并签字确认，而无必要以单方录音的方式予以固定证据；况且，严旭东对该录音内容的理解有异议，故该录音的证明力并不足以使本院相信双方达成了租赁期限至拆迁时止的新的合意。综上，吉姆森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1780元，由上诉人吉姆森公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判长  孙 宏审判员  杜伟建二〇二一年四月二十九日书记员  范 洁