河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0681民初32号 原告杨斌，男，汉族，1977年9月27日生，住北京市大兴区。 委托代理人初育竹，北京市京兴律师事务所律师。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司，住所地：涿州市松林店镇太和庄村（三义街）。法定代表人：贾明洋，系执行董事。统一社会信用代码：91130681697599788E。 委托代理人郭俊芳，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告王雪润，女，汉族，1981年6月13日出生，住涿州市。 被告王雪姣，女，汉族，1982年12月28日出生，住涿州市。 原告杨斌与被告涿州市济祥房地产开发有限公司（以下简称济祥公司）、王雪润、王雪姣商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨斌委托代理人初育竹，被告涿州市济祥房地产开发有限公司委托代理人郭俊芳到庭参加了诉讼，被告王雪润、王雪姣经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨斌向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告涿州市济祥房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金(违约金以328466元为基数，按照年利率6%计算，自2019年1月1日起计算至款项付清之日止，截至起诉时利息暂计：44452.4元)，被告王雪润、王雪姣对上述款项承担连带返还责任；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告经北京腾达嘉业房地产经纪有限公司(以下简称“腾达嘉业公司”)及涿州市鼎居房地产经纪有限公司(以下简称“鼎居公司”)介绍祥云里项目，遂产生购买意向，于2017年2月18日向被告腾达嘉业公司交纳35000元排卡费，于2017年3月1日向鼎居公司交纳5000元服务费，于2017年3月1日向被告涿州市济祥房地产开发有限公司(以下简称“济祥公司”)交纳20000元首期购房款定金。2017年3月8日，原告与被告济祥公司就位于祥云里项目2号楼3单元1003室房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告济祥公司将上述房屋出售给原告，房屋总价为1068466元，付款方式为按揭付款，首期购房款328466元，贷款740000元。被告济祥公司应在2018年12月31日前，将符合使用条件的商品房交付原告。原告于当日交纳给被告济祥公司剩余首期购房款308466元，截至2017年3月8日，原告已按约支付全部首期购房款328466元。2018年12月31日，原告未按约交付房屋，且一直以各种理由推脱为原告办理网签及贷款事宜。后经原告了解，济祥公司的祥云里项目五证不全，未取得商品房预售许可证明等相关材料。现原告认为，被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成极大损失。原告认为由于合同约定的逾期交房违约金，明显过低，有失公平，不足以弥补原告的损失，应调整违约金的计算标准，即以已付总房款为基数，按照年利率6%，自2019年1月1日起开始计算至款项付清之日止。原告按照被告济祥公司的要求向鼎居公司支付了服务费，不清楚系第三方公司，且其未得到鼎居公司的服务，要求鼎居公司承担连带赔偿责任。经查鼎居公司已于2019年3月19日注销，被告王雪润、王雪姣作为该公司股东，在申请该公司注销时，未经清算即办理该公司注销登记手续，导致公司无法进行清算，依法应当对公司债务承担清偿责任。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告济祥公司辩称：我方不同意原告主张的逾期交房违约金计算时间及利率，因为2017年至2019年4月24日涿州重污染天气达118天，才致使被告交房延期，属于不可抗力，原告主张的违约不存在，我们对其违约金数额不认可，请法院驳回。被告于2019年6月23日向原告寄发收房通知，原告于2019年6月24日收到通知并未来被告处洽谈收房事宜也并未向被告提出违约请求，现原告诉请已超出1年除斥期间。原告要求违约金的标准年利率百分之六，但双方合同约定是万分之一。 被告王雪润、王雪姣未到庭亦未提交书面答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实其主张，向本院提交以下证据： 一、商品房买卖合同原件，证明原、被告关于购买商品房的相关的权利义务作出了约定，合同中约定原告购买的房屋是祥云里小区2号楼3单元1003室，济祥公司交房日期是2018年12月31日前，并且合同对违约和解除有明确的规定，被告逾期交房应支付违约金。合同约定逾期交房违约金明显过低不足以弥补原告损失，应调整违约金计算标准。 二、原告向被告付款POS单和收据原件，显示原告向被告济祥公司支付了房款328466元，向腾达嘉业公司支付35000元，向鼎居公司支付服务费5000元。 三、鼎居公司企业信息及简易注销公告信息，2019年3月19日该公司已注销。被告王雪润、王雪姣作为该公司股东在公司注销时未清算及办理公司注销登记手续导致公司无法清算，应当对公司债务承担连带清偿责任。 被告济祥公司对原告的证据提出如下质证意见： 对证据一的真实性无异议，但对原告所主张的证明目的不予认可，合同第十一条规定因不可抗力导致违约的双方不承担违约责任，众所周知，2017年至2020年，因大气污染等原因，政府各部门发布了停止施工的文件，致使被告没有按时交房，存在延期是不可抗力导致的，所以被告不应对此承担违约责任。双方签订合同约定交房日期为2018年12月31日，2019年6月23日为实际交房日期，根据政府发布停工时间为118天，被告交房日期符合双方约定。 对证据二的POS单，因看不清楚数额不予质证，对328466元收据的真实性无异议，关于排卡费及服务费、证据三与本案无关联性不予认可。 被告济祥公司为证实其主张，向本院提交： 一、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明，法人身份证复印件，证明被告主体信息。 二、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，证实涉案房屋达到了交房条件，且有房屋预售许可证，原被告双方应继续履行合同。 三、涉案房屋检测鉴定报告原件、建筑消防设施检测报告原件，证实涉案房屋达到了交房条件，符合法律规定标准。 四、政快递原件及邮政反馈的签收明细，证明被告向原告发放收房通知，发件时间2019年6月23日，签收时间2019年6月24日，本人签收，从上证据可以看出被告于2019年6月23日涉案房屋已经达到竣工验收符合交房条件，通知原告收房，原告至今未来收房，也未向被告提出任何申请，至今已经过了1年的除斥期间，原告已经过了除斥期间。 五、2017-2019年4月24日保定市大气工作领导小组办公室下发的重污染天气应急响应的紧急通知，证明涉案房屋在施工建设时因重污染天气停止施工共计118天。证实被告延期交房是存在不可抗力的，并不是被告的原因造成延期交房。 原告对被告济祥公司提交的证据提出如下质证意见： 对证据一的真实性无异议。 对证据二中五证的真实性认可，证明目的不认可，被告向原告出售房屋时只取得一证，其销售房屋的行为违规。 对于证据三，建筑消防设施检测报告于2020年6月20日申请检测，并于2020年6月24日做出报告，济祥公司通知原告收房时并无该检测报告。涉案房屋的检测鉴定报告作出时间是2020年5月31日，该报告系被告济祥公司单方委托，内容是对主体结构检测结果，并不是房屋综合验收报告，被告只有上述两份报告尚达不到交房条件，还应出具竣工验收备案表、住宅质量保证书，住宅使用说明书、安全环保等综合房屋报告。 对证据四的真实性认可，证明目的不认可，首先被告通知原告收房日期是2019年8月2日，此时被告未取得商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，房屋未达到交房条件，其次因涉案房屋五证不全导致原告无法办理网签、贷款，原告无法收房。另外，具有验收合格的确认文件是现行法律中对房屋交付使用的强制性规定，是商品房交付的最基本的质量条件，被告未提交相应文件达不到交房条件。 对于证据五，由于被告提交的是复印件，其真实性无法确认；对其证明目的不予认可，该文件未直接反映导致了被告停工118天，被告未按合同约定在不可抗力事由发生之日起15日内通知原告，且逾期交房时间远超118天，故不能产生不可抗力的后果，被告应当承担违约责任。另原告在2019年9月8日上午到售楼接待处与业务员刘丹进行沟通，之后还多次与刘丹微信语音通话沟通解除合同、违约金相关事宜，被告一直推脱，得不到解决。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月8日,原告杨斌与被告济祥公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买济祥公司开发的祥云里项目2号楼3单元1003室房屋一套，房屋建筑面积104.69平方米，单价10206元，总金额1068466元，原告采取按揭付款方式，于2017年3月8日支付购房首付款328466元。被告济祥公司应于2018年12月31日前将符合使用条件的商品房交付原告。合同第十条约定：“逾期交房超过九十日的……乙方要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金（含税），该违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一（含税）”。济祥公司于2017年3月8日向原告出具收据显示：“今收到杨斌交来祥云里2-3-1003室房款人民币（大写）叁拾贰万捌仟肆佰陆拾陆元整”。 本院认为，根据双方举证可见被告济祥公司逾期交房的事实，被告济祥公司未就诉争房产已具备交房条件提交充分证据，现原告主张自约定交房之日次日至起诉之日的违约金，本院予以支持，期间涉案房屋因政府扬尘治理停工，济祥公司对此不能预见、不能避免且不能克服，应相应予以扣除。原告主张以已支付购房款为基数按照年6%计算违约金，但未提交证据证明以该标准计算违约金的理由，本院不予采信。根据合同约定，“……违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一”，根据本案实际情况，双方约定的违约金偏低，本院酌情予以调整，按照合同中约定的“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金”的标准，违约金计算为：328466×1÷10000×（735-118）=20266元。原告要求被告王雪润、王雪姣承担连带支付违约金责任，理据不足，不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告涿州市济祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨斌20266元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费456元，由原告负担248元，被告涿州市济祥房地产开发有限公司负担208元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张环宇 二〇二一年四月三日 书记员  吕明双