江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1728号上诉人（原审原告、反诉被告）：程琳。委托诉讼代理人：韩玟，江苏凡创律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州鼎合置业有限公司。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：苏州融熙投资管理顾问有限公司。被上诉人（原审第三人）：苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司。上诉人程琳因与被上诉人苏州鼎合置业有限公司（以下简称鼎合公司）、苏州融熙投资管理顾问有限公司（以下简称融熙公司）、苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司（以下简称百街金楼公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初8859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程琳的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持程琳一审诉讼请求，由鼎合公司配合程琳办理位于苏州吴中经济开发区××街道××郡花园××室房屋产权证书；2.一审、二审诉讼费用由鼎合公司、融熙公司、百街金楼公司承担。事实和理由：一、一审判决程琳未支付115万元与事实不符，程琳已经向融熙公司转账115万元，有多份证据可以印证：1.一审庭审中融熙公司认可其可代鼎合公司收取购房款，而且根据1.2万元/平方米，房屋面积320.87平方米，合计385.044万元，剩余款项合同中未约定，故程琳不应支付。2.购房合同签订前，程琳在销售中心向融熙公司支付定金10万元，说明融熙公司可以代收购房款，后程琳按照售楼处工作人员指示付款，作为购房款程琳完全有理由相信款项系鼎合公司收取，收据上加盖融熙公司公章，不影响程琳支付购房款的意思表示。3.程琳因支付购房款与鼎合公司开具发票金额不一致，在2019年1月2日向警方报警，要求鼎合公司开具发票，鼎合公司与融熙公司系代理关系，融熙公司、百街金楼公司私自截留房款系双方间的代理关系纠纷，与程琳无关。4.房屋价款应当明码标价、明确告知，合同中明确约定房屋销售价格为3850440元，至于佣金、团购款未有约定。程琳已经支付了3850440元的购房款，鼎合公司应当协助程琳办理产权证书。5.按照市场惯例，佣金应为房款的2%，而且佣金应为房屋买卖合同签订后由开发商或购房款支付，在买卖合同签订之前支付不合理。二、根据相关证据可以证明融熙公司、百街金楼公司的行为构成表见代理，融熙公司、百街金楼公司收取款项的行为应当认定为鼎合公司收取购房款。鼎合公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程琳签署的商铺认购协议明确购房款500万元，其中团购费115万元，程琳向融熙公司、百街金楼公司支付115万元团购费，不应当视为其向鼎合公司支付购房款，程琳对于两笔款项的支付主体是明知的。至于程琳主张的表见代理、代收房款等均与其签订的认购协议内容相互矛盾，程琳的主张不应得到支持。融熙公司、百街金楼公司二审未作答辩。程琳向一审法院起诉请求：1.鼎合公司立即为其办理位于苏州吴中经济开发区××街道××郡花园××室房屋权属证书；2.本案诉讼费由鼎合公司承担。鼎合公司向一审法院起诉请求：1.程琳支付其购房款1250000元并支付该款自2017年8月16日起按日万分之四计算至实际支付之日的迟延付款利息；2.反诉费用由程琳承担。审理中，鼎合公司变更第1项反诉请求为程琳支付其购房款1150000元并支付该款自2017年8月16日起按日万分之四计算至实际支付之日的逾期付款利息。一审法院认定事实：2017年7月，鼎合公司（出卖人，甲方）与程琳（买受人，乙方）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买位于苏州吴中经济开发区××街道××郡花园××室房屋，买受人所购买的商品房为现房，该商品房用途为非住宅，建筑面积共320.87平方米，套内建筑面积为308.798平方米，分摊的共有建筑面积为12.070平方米，房屋总价暂定为3850440元，买受人通过贷款方式付款，具体付款方式及付款期限见附件三。买受人如未按本合同约定向出卖人支付房价款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起7日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之5的违约金，合同继续履行。出卖人定于2017年8月15日前将该商品房交付给买受人。如该商品房为预售商品房的，买卖双方可以在本合同生效之日起10日内共同向房屋所在地的区不动产登记机构申请商品房预告登记。买卖双方在该商品房交付使用后，由双方委托有相应资质的权证办理单位依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。合同补充条款约定，乙方付清全部房款（含面积补差款）、违约金（若有）及按当时适用的规定标准付清维修基金、契税、印花税、产证工本费、外籍人士合同公证费和产证代办费等代收代缴费方可与甲方办理房屋交接手续。因乙方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，甲方不承担任何违约责任。乙方以贷款方式支付房款的，至甲方通知交付期限的截止日，如贷款机构尚未发放或提供全部贷款、乙方亦未按买卖合同约定自行补足的，或乙方存在贷款逾期未还情形的，甲方有权拒绝交房，且不承担任何违约责任。甲方并有权根据买卖合同及本补充协议约定追究乙方的违约责任。合同附件三约定，出卖人同意买受方采用银行按揭的付款方式支付房款，买受方应按以下时间如期足额将房款支付出卖方：（1）2017年7月15日前支付全部房价款的50%，计人民币1930440元，买受方在签署本合同前支付给出卖方的定金100000元，已冲抵房价款。（2）2017年8月15日前支付全部房价款的50%，计人民币1920000元。上述第（2）项所列之房价款，买受方采用银行按揭形式支付房款。合同中注明了出卖方鼎合公司的开户行和银行账号。程琳与鼎合公司一致确认，合同签订后，程琳并未办理银行按揭手续。合同签订后，程琳分别于2017年5月27日、2017年6月30日、2017年7月15日、2019年3月19日向鼎合公司转账100000元、700440元、1130000元、670000元，合计2600440元。鼎合公司于2017年7月27日向程琳开具了金额为1930440元的江苏增值税普通发票一份。另查明，2017年5月24日，程琳向第三人融熙公司转账100000元；2017年5月26日，程琳分别向第三人百街金楼公司刷卡支付16000元、300000元、34000元、170000元、300000元；2017年5月27日，程琳向第三人百街金楼公司刷卡支付230000元；2017年6月29日，程琳向第三人百街金楼公司刷卡支付100000元，以上合计1250000元。2017年5月26日，第三人融熙公司向程琳开具了金额为1150000元的收据一份，收款事由备注为朗诗东吴绿郡6-102。2019年8月2日，鼎合公司向程琳发函载明，您于2017年7月15日与鼎合公司签订了《商品房买卖（预售）合同》，购买东吴绿郡花园6幢102室的商铺一套，您已交付购房款2600440元，未按合同约定于2017年7月22日前支付剩余购房款1250000元，故按合同约定您应自合同规定的应付款的到期日之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向鼎合公司支付逾期应付款万分之四的违约金。请您于收到本函后三日内向鼎合公司一次性支付已经逾期支付的款项1250000元，鼎合公司可暂不收取逾期支付的违约金，但鼎合公司保留相应的合同权利。如您仍未能按照本函的通知的时间支付上述逾期支付的款项，鼎合公司将按合同约定的标准要求您支付违约金。2019年12月，鼎合公司向程琳发出《领取钥匙通知函》，载明：您购买的东吴绿郡6-102室商铺具备合同约定的交付条件，我公司已向您发出《房屋交付通知书》，但您至今尚未到场办理交付手续。……现我们郑重向您告知，该商铺视为已于合同约定交付之日由我司交付给您，请您尽快至物业服务中心补办相关手续，以免权利受损。审理中，程琳一直坚称，其已按合同约定支付了购房款3850440元，其中2600440元支付给了鼎合公司，剩余1250000元支付给了第三人。2020年4月15日庭审中，第三人提供了一份转账凭证，证明融熙公司于2017年5月27日向程琳转账100000元，程琳确认收到该笔款项并于2020年5月21日向鼎合公司转账100000元，备注为东吴绿郡6-102房款。以上事实由程琳提供的《苏州市商品房买卖合同》、收据、江苏增值税普通发票、银行交易明细、POS签购单、《领取钥匙通知函》，鼎合公司提供的函件、邮寄凭证，第三人融熙公司提供的业务付款回单及庭审笔录等予以证实。程琳陈述，鼎合公司委托第三人销售案涉楼盘，其在涉案房屋售楼中心按照销售人员的要求支付购房款，其认为第三人系鼎合公司的代理人，其向第三人支付款项理应视为向鼎合公司支付购房款，且其与第三人至今并未签订任何合同，第三人无权向其收取任何费用。其曾要求鼎合公司开具足额发票，但并无催讨证据提供。其与鼎合公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系模板合同，签订时其并未仔细审查，也未注意付款时间及账号的约定。2017年5月27日融熙公司转账给其的100000元系借款。因2017年5月24日其支付第一笔100000元购房款时付款主体并非其本人，售楼人员让其以本人姓名再支付100000元，其因资金紧张，售楼处人员先出借给其100000元用于支付购房款，双方没有签订借款合同，没有约定还款时间，也没有约定借款利息。2017年6月29日，其向百街金楼公司刷卡支付100000元，归还了该笔借款。现其已按约足额支付购房款3850440元，鼎合公司理应按照合同约定协助其办理案涉房屋的权属登记证书，且鼎合公司无权要求其继续支付房款及违约金。为此，程琳向法院提交了以下证据：1、2018年7月8日、2019年3月17日于案涉楼盘拍摄的照片。程琳称，照片中的房屋为东吴绿郡的营销中心，该营销中心现已拆除，购房时其在营销中心根据工作人员的指示支付了购房款。2、物业公司开具的案涉房屋物业费的收款收据。证明其已实际使用涉案房屋，但并无房屋交接手续提供。3、其与朋友的微信聊天记录截图及协议照片。程琳称，其购买涉案房屋时，工作人员给其出示过一份认购协议，协议中约定的房屋总价即3850000元，其签字后原件交给了售楼处的工作人员，其尚未签字时拍摄了该份协议并通过微信发给了朋友。鼎合公司质证后称，证据1中挂牌为东吴绿郡的营销中心的房屋确实系其售楼处，房屋出售完毕后，该售楼处也出售给了他人。证据2真实性无法确认，程琳虽实际占有使用涉案房屋，但从未与其办理过房屋交接手续，由于其管理疏忽导致程琳强行占有了涉案房屋，其曾要求程琳迁出过，但并无相关证据提交。因程琳占有房屋时，其可主张解除合同的期限已届满致其无法主张解除合同，才向程琳发了催款函。证据3协议照片真实性无异议，具体情况其不清楚，微信聊天记录真实性不认可。第三人融熙公司、百街金楼公司质证后称，证据1、2的质证意见与鼎合公司一致。证据3中的协议照片可能是程琳购房时其与程琳协商的协议草稿，双方确定涉案房屋网签合同价款为3850000元左右，但是因为时间较久，程琳也来过多次，其记不清具体情况了，而且该协议上也没有程琳的签名。微信聊天记录真实性不认可，不能证明程琳签订了上述协议。鼎合公司陈述，其与融熙公司签订了合作协议，约定其委托融熙公司销售、出租涉案楼盘商铺，委托期限至2016年12月21日。合同到期后，其继续委托融熙公司销售涉案楼盘，为其寻找客源。其与融熙公司约定，其与客户按照12000元/平方米的单价签订商品房买卖合同，客户支付的剩余款项均作为第三人的佣金。其与程琳签订的商品房买卖合同中约定了房屋总价为3850440元，并注明了收款账号，但程琳在起诉前仅向其支付了购房款2600440元，其多次催讨未果。根据合同约定，程琳应于2017年7月15日前支付全部房价款的50%即1930440元，如按程琳所述，支付给第三人的款项亦算作购房款，那么2017年7月15日前，程琳转账给其800440元，转账给第三人1250000元，支付的房款总额已达2050440元，但2017年7月15日，程琳仍向其转账1130000元，故程琳陈述与事实不符，程琳转账给第三人的款项并非购房款，且第三人也未将收到的上述款项支付给其，因程琳未按约足额支付购房款，其根据合同约定，有权拒绝协助办理房屋权属证书，并要求程琳支付剩余房款及违约金。审理中，程琳向其支付了100000元，并备注购房款，证明程琳也确认尚未付清房款，因双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金过高，其主动降低了违约金计算标准。为此，鼎合公司向法院提交了涉案房屋所在朗诗东吴绿郡沿街商铺的另外两套商品房的买卖合同，鼎合公司称，根据该两套成交价格，可以看出涉案楼盘同期房屋交易单价均为17000元/平方米左右，原告主张房屋单价仅为12000元/平方米远远低于市场价，与事实不符。按照正常交易模式就是程琳与其签订的商品房买卖合同上约定的房屋价款加上与第三人签订的认购协议上载明的团购费才是程琳实际应当支出的购房成本。程琳质证后称，对两份商品房买卖合同真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性。该两套房屋位置及户型均比其购买的涉案房屋优越，不具有可比性。第三人融熙公司、百街金楼公司对鼎合公司提供的上述证据真实性没有异议。其称，鼎合公司委托融熙公司作为朗诗东吴绿郡楼盘的销售代理和出租代理，融熙公司再委托百街金楼公司销售、出租房屋。东吴绿郡一期剩余的11套商铺，由其与购房人确定房屋最终售价。购房人购买房屋的房款分为两块，一块是按单价12000元/平方米计算的房屋价款由鼎合公司收取，另一块由其作为佣金收取。程琳购买涉案房屋时与其签订了认购协议约定房屋总价为5000000元，其中应当支付给其的团购价为1150000元，剩余款项应支付给鼎合公司。因网签商品房买卖合同在其与程琳签订认购协议之后，房屋测绘面积有些误差，实际测绘面积为320.87平方米，鼎合公司按12000元/平方米收取房款，故程琳与鼎合公司签订的商品房买卖合同总价为3850440元。程琳于2017年5月24日支付给融熙公司的100000元是购房定金，融熙公司在2017年5月27日双方签订认购协议书当天将该笔定金退还给了程琳，该款并非借款，其与程琳之间并无借款关系。现程琳已向百街金楼公司缴足了团购费1150000元，该款其并未支付给鼎合公司。因涉案房屋系融熙公司委托百街金楼公司代理销售，融熙公司与百街金楼公司管理较为混乱，故由融熙公司向程琳开具了金额为1250000元的收据。1、认购协议照片打印件、钉钉聊天记录截图打印件。第三人称，2017年5月27日，程琳签订认购协议当天，其接待人员在钉钉聊天软件中上传了程琳签名的协议书，但该认购协议原件现已无法提供。认购协议中载明甲方为鼎合公司，乙方为程琳，乙方认购东吴绿郡6幢102室商铺，房屋建筑面积为319.89平方米，单价26400元/平方米，购房款总价8445096元。乙方应于2017年6月10日前与甲方在东吴绿郡花园售楼处签订合同，乙方需办理贷款的，应同时支付不低于购房款50%的首付款。备注栏中载明“客户程琳于2017年5月24号认购6-102，总成交价500万，含团购费115万。该总价通过申请批准该总价方可成交，已付意向金额转为房款算，并于2017年5月26号付105万，于2017年6月10号首付不低于192.5万，此定金不可退。该协议落款处签有程琳姓名、手机号码、身份证号码。2、认购合约及商品房买卖合同，其中一份认购协议签订于2017年4月，另一份签订于2017年12月。第三人称，上述两份认购协议及对应的商品房买卖合同证明案涉楼盘剩余的商品房总价都是包含团购价及房款两部分组成，其中房款即商品房买卖合同中约定的房屋总价。鼎合公司对第三人提供的上述证据没有异议。程琳质证后称，证据1中认购协议书系复印件，故对真实性不认可。对钉钉聊天记录真实性亦不予认可，其认为第三人应当提交盖有鼎合公司公章的原件，因为该认购书相对方为鼎合公司并非第三人，其与第三人并未签订过任何合同。证据2真实性无法确认，从认购合约的内容上看该合约的相对方是第三人和购房业主，而第三人提供的与其签订的认购书的相对方是其与鼎合公司，第三人向业主收取款项是基于业主方签订了认购合约，而其仅与鼎合公司签订了商品房买卖合同，并未签订认购合约，故第三人无权收取其任何款项，第三人向其收款系代鼎合公司收取。一审法院认为，本案中，程琳与鼎合公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且与法不悖，合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据《苏州市商品房买卖合同》约定，案涉房屋总价3850440元，现程琳合计向鼎合公司转账支付了2700400元，向第三人转账支付了1150000元，本案的争议焦点为，程琳向第三人支付的款项是否为向鼎合公司支付的购房款。一审法院具体分析如下：1、程琳与鼎合公司签订的《苏州市商品房买卖合同》中注明了鼎合公司的收款账号及开户行，程琳的付款部分支付至鼎合公司账户，部分支付至第三人账户，程琳称其根据售楼处工作人员安排付款，认为第三人有权代表鼎合公司收款，然第三人及鼎合公司对此均不认可，也并无证据证明第三人收款后将款项交付给了鼎合公司，程琳也未提供证据证明其付款时第三人向其出具了鼎合公司授权或委托第三人收款的材料，故现有证据无法证明第三人有权代表鼎合公司收取购房款。2、按程琳陈述，其早已向鼎合公司付清了全部购房款，但鼎合公司开具的发票金额仅为1930440元，程琳虽陈述其向鼎合公司催讨过剩余款项的发票，但并无证据证明，该情况与常理不符。3、根据程琳与鼎合公司签订的《苏州市商品房买卖合同》约定，程琳应于2017年7月15日前向鼎合公司支付购房款1930440元，于2017年8月15日前向鼎合公司支付购房款1920000元。2017年7月15日前，程琳向鼎合公司转账800440元，向融熙公司转账100000元，向百街金楼公司转账1150000元，合计2050440元，如按程琳陈述，上述款项均应视为合同项下购房款，则程琳已付款已超出合同约定的2017年7月15日前应付的房款金额，但程琳仍于2017年7月15日当天向鼎合公司转账1130000元，该金额加上此前转账给鼎合公司的800440元，刚好为1930440元，故程琳付款行为与其主张明显不符。综上，程琳向第三人支付的款项不应认定为向鼎合公司支付的《苏州市商品房买卖合同》项下的购房款。因程琳至今仅向鼎合公司支付购房款2700440元，尚余1150000元未付，故合同约定的不动产登记条件尚未成就，程琳要求鼎合公司立即为其办理位于苏州吴中经济开发区××街道××郡花园××室房屋权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持，程琳可待付清房款后与鼎合公司另行办理房屋权属登记。鼎合公司要求程琳支付剩余购房款1150000元的反诉请求，合法有据，本院予以支持。关于反诉请求中的逾期付款利息，因程琳至今未向鼎合公司付清购房款，根据合同约定，程琳应支付自付款期限届满之次日起至鼎合公司实际收到逾期应付款之日止，按日万分之五计算的违约金，鼎合公司主张按照日万分之四的标准计算逾期付款利息，该主张即逾期付款违约金，程琳认为该标准过高，一审法院结合双方约定及合同履行情况等，酌定逾期付款违约金以1150000元为基数自2017年8月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。至于第三人收取程琳的款项是否合法有据，并非本案处理范围，程琳与第三人可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回程琳的诉讼请求。二、程琳于判决生效后十日内向苏州鼎合置业有限公司支付购房款人民币1150000元及违约金（以1150000元为基数，自2017年8月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费收取9884元，合计9964元，由程琳负担。二审与一审查明事实一致。二审中，程琳向本院提交了如下证据：1.营业执照，证明程琳已经在案涉房屋开展经营并办理了营业执照，并非程琳强行占有房屋。2.报警记录，证明2019年1月2日程琳向售楼处所在地派出所报警，要求鼎合公司开具发票，但鼎合公司以程琳未支付全额购房款为由拒绝，程琳为此报警。3.（2019）苏05民终9457号案件部分照片打印件，系当事人崔如意提供给程琳，证明融熙公司与鼎合公司系合作销售关系。4.售楼处照片，证明程琳的购房行为均发生在售楼处，当时售楼处工作人员统一穿工作服，挂朗诗的工作牌，融熙公司、百街金楼公司收取款项都是用POS机，刷卡时程琳不知晓对方账户情况。5.微信聊天记录，聊天记录对象为第三人法定代表人秦晓东与销售人员，从微信记录中可以看出房屋交付、发票开具还是户型图发送等房屋签约的整个过程，程琳是善意第三人，有利于相信第三人代表鼎合公司收取了房款。鼎合公司质证认为，上述证据均不属于二审新证据，不能作为定案依据。对于证据1营业执照真实性认可，但证明目的不认可，营业执照有房屋买卖合同即可办理，政府部门对于如何取得房屋不予审查的。对于证据2报警记录真实性认可，但报警记录时间可以看出系鼎合公司向程琳催讨款项，程琳拒绝支付，后到鼎合公司办公楼闹事，才报警处理，报警记录明确鼎合公司称程琳没有付清购房款。对于3真实性认可，该判决中基本查清了鼎合公司与融熙公司、百街金楼公司之间的关系，鼎合公司与融熙公司签有商铺合作协议，鼎合公司委托融熙公司出售商铺，但鼎合公司与百街金楼公司没有直接关系，该案与本案案情相似，都签订有前期认购协议，该案一审、二审也没有支持购房者的要求。二审中，程琳向本院申请开具调查令，调查内容为融熙公司、百街金楼公司法定代表人秦晓东在2020年5月至6月期间在吴中城南街道南区派出所作的调查笔录。本院向其出具调查令，程琳将其调取的秦晓东在公安部门的笔录寄交本院。秦晓东在公安笔录中陈述其是融熙公司法定代表人，是朗诗东吴绿郡楼盘的销售经理，有正式的合作合同，时间自2015年10月27日至2016年12月31日截止，到期后融熙公司继续在卖，开发商默认我方继续代理销售。秦晓东陈述案涉楼盘于2017年售卖网签单价大概为1.2万元至4万元左右，实际销售价格一般都在2万元以上，每个商铺的价格不一样。对于程琳购买102室的过程，秦晓东陈述这一套是中介带过来的，程琳是按照标准流程先交了意向金，之后签订了认购协议，认购协议上注明该商铺成交价为500万，包括团购费115万，网签价为385万，这个价格是我们去申请的，也并不一定会最终成交。因为这个商铺有一些遗留纠纷和欠款，所以我们以团购费的形式收取115万，而且注明对方要在2017年6月10日之前支付不少于192.5万元的首付款（首付款是网签成交总价的50%，后期开发商在2018年12月3日以催款函的形式也明确了对方在2017年7月15日支付1930440元房款，同时催收剩余的192万房款）。当时收取115万元是按照信息服务费收的，并没有给客户开具发票，在网签之前客户是可以退的，当时给客户开了收据，收据上怎么写的不清楚。后来程琳也支付了首付款192万左右，后期准备将剩余的50%做贷款，但后来没有做贷款，程琳又支付了67万元左右的房款。后来程琳签订正式的购房合同，但是网签购房合同上的价格是不包括团购费用的。秦晓东陈述明确其收到程琳支付的115万元款项，对于款项收取的缘由，明确为收的是团购费。这笔钱一部分是包括商铺上一家租户的部分欠款租金，我们也跟程琳讲清楚了，还有一部分是装修的费用，剩下的一部分是中介费。至于百街金楼公司与融熙公司的关系。秦晓东陈述百街金楼公司系兄弟公司，也有参与楼盘的销售。二审中，鼎合公司向本院提交了其与融熙公司签订的《商铺合作协议》，该协议中明确融熙公司代理销售合作项目底价为一、二层平均1.2万元/平方米，若最终成交价超出销售底价，双方同意按照实际成交价签订商品房买卖合同，待全款到账后鼎合公司将实际签约价与合作底价差价部分返还给融熙公司作为销售佣金，融熙公司向鼎合公司开具合法的收款发票。程琳在二审中陈述对认购协议书上程琳的签字是认可的，但当时协议第十二条备注栏手写部分是空白，系后期添加的，双方从未谈过500万元的价格，也没有谈过团购费。本院认为，本案二审争议焦点为程琳向原审第三人融熙公司、百街金楼公司支付115万元款项是否系程琳向鼎合公司支付的购房款。程琳与鼎合公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。根据合同约定，程琳应于2017年7月15日向鼎合公司支付购房款1930440元，程琳在签署本合同钱支付给出卖方的定金100000元，已经冲抵房款；于2017年8月15日向鼎合公司支付1920000元。合同中注明了鼎合公司的开户行和银行账号。根据一审查明事实，程琳于2017年7月15日前，向鼎合公司转账800440元，向融熙公司转账100000元，向百街金楼公司转账115000元，合计2050440元，已经超过了合同约定的2017年7月15日前应向鼎合公司支付购房款1930440元，但程琳仍于2017年7月15日转账鼎合公司1130000元，加上之前程琳转账至鼎合公司的800440元，刚好印证了合同约定的程琳应当于2017年7月15日之前向鼎合公司支付购房款1930440元，程琳主张其向原审第三人支付的1150000元款项系向鼎合公司支付房款，该主张与合同约定内容明显不符，程琳二审解释系签订合同比较仓促，没有看清楚合同内容，对于该陈述本院不予采信。另，在本案买卖合同签订之前，程琳向原审第三人融熙公司、百街金楼公司转账的1150000元已经由融熙公司向程琳开具金额为1150000元的收款收据，鼎合公司于2017年7月27日向程琳开具金额为1930440元的增值税专用发票时，程琳也未提供证据证明其对开票金额与其所主张支付的购房款金额不一致及时提出过异议。结合程琳二审中认可其在认购协议上签字，但认为第十二条备注手写部分系后续添加，对该主张程琳未能提供证据加以证明，本院不予采信。因此程琳对于其支付款项主体不同应是明知的，程琳主张融熙公司、百街金楼公司收取款项的行为构成表见代理，本院不予支持。综上，程琳无权要求鼎合公司协助办理案涉房屋的产权登记手续，程琳要求驳回鼎合公司要求其支付剩余房款的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，程琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9964元，由程琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二一年四月十七日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉