江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2950号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州市宝带农药有限责任公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇华阳村锦阳路38号。法定代表人：钱永康，总经理。委托诉讼代理人：张华，江苏德富信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王熔，江苏德富信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州鑫九州商贸有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇长平路8号。法定代表人：杨淑敏，总经理。委托诉讼代理人：柯颉辰，上海小城（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州市宝带农药有限责任公司（以下简称宝带农药公司）因与被上诉人苏州鑫九州商贸有限公司(以下简称鑫九州公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。宝带农药公司上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判宝带农药公司不返还款项；2.本案上诉费由鑫九州公司承担。事实和理由：1.宝带农药公司提供了中介费发票及银行流水，且该金额按一个月租金标准收取，该部分损失应进行扣除。2.宝带农药公司至今未能将房屋出租，一审认定的违约金50000元不足以弥补宝带农药公司损失。3.宝带农药公司生产“涉及污染引发的岗亭检查”系并无行政执法权的村委会所为，并非正常的执法行为，宝带农药公司已另案提起诉讼，一审不能将未定性的事实写进判决。4.新冠疫情期间新九州公司的经营状况与宝带农药公司无关，其无法复工复产并不是宝带农药公司导致。鑫九州公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鑫九州公司向一审法院起诉请求：1.判令宝带农药公司返还厂房租金180000元，押金10000元，办公室租金9000元，房屋搬运费31200元，以上共计230200元；2.诉讼费由宝带农药公司承担。审理中，鑫九州公司增加一项诉讼请求，要求解除与宝带农药公司签订的《房屋租赁合同》及《场、地租赁及物业管理合同》。宝带农药公司向一审法院反诉请求：1.判令鑫九州公司承担违约金150000元，实际损失100000元，共计250000元；2.反诉费用由鑫九州公司承担。一审审理中，宝带农药公司将第一项诉讼请求变更为要求鑫九州公司支付宝带农药公司实际损失250000元。一审法院认定事实：2019年12月12日，鑫九州公司作为承租方乙方、宝带农药公司作为出租方甲方，共同签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁仓贮所用厂房，租赁房屋坐落在苏州市相城区××镇××村×组（新华工业园锦阳路38号）宝带农药公司里面，乙方所租赁建筑面积约2020平方米；租赁期限为三年，自2019年1月15日起至2023年1月14日；双方签订的租赁合同生效之日起乙方需付房租，厂房租金为14.85元每月每平方（2020平方米），每年租金合计360000元，根据物价调整因素，第三年的租赁费按年增3%结付；甲方出示9%的增值税发票；合同签约后一周内支付第一笔18万元租赁费，第二笔18万元在第一笔付款后五个月内付清；厂房用途只能做仓贮使用。前述合同第六条乙方在承租期内履行的义务第1款约定，合同签订后，不可任意退租，退租者需要支付甲方半年的房租作为赔偿，租期满约后如需续租，应提前三个月到甲方处书面提出申请办理续租手续，在同等价格下有优先续租权。前述合同第七条乙方享受的权利约定：承租期间，甲方有必要保证乙方的道路畅通（在甲乙双方友好协商情况下乙方与甲方生产和活动范围独立隔开，双方互不打扰）；甲方必须确保乙方在正式工作后用电不低于25KV，并且保证电到达厂房和宿舍里面，甲方必须要配备房独立的分电表。前述合同第十二条约定：租赁合同期满（在乙方不续租时），对租赁房屋改善或增设的实物处理办法是：不得破坏原结构，在甲方监管下能搬走的搬走，不能搬走的留给甲方无条件使用，至于乙方搭建的办公室、吊顶等物品须由乙方拆除，还原厂房原样。前述合同第十三条约定：合同自签订之日起就正式生效，甲乙双方不能随意毁约，假如一方毁约则必须承担另外乙（一）方所有的损失，并且中间方的辛苦费用一律由毁约方承担。合同另约定其他权利义务事项。当日，甲方宝带农药公司与乙方鑫九州公司另签订《场、地租赁及物业管理合同》一份，约定因乙方经营需要，乙方租定甲方场地总面积1660平方米（2.49亩），使用期自2019年12月13日至2023年1月14日止；场地使用费按每平方米每月4.01元计算，每年合计场地租赁费80000元；因水、电、场、地、厂区内的管理，甲方收取管理费合计56900元，每年场地及管理费合计计费为136900元；考虑物价因素，第三年场地和物业管理费按年增3%结算；场地及管理费支付时间在双方签约合同后一周内支付50%，剩余款在第一笔付款后5个月内付清；前述约定自签约之日起生效，双方需严格执行，若违约由违约方承担全部经济损失。当日，双方又签订《厂房租赁安全协议书》一份，就涉案房屋、场地的安全管理事项进行了约定，并约定该协议书为前述《厂房租赁合同》的补充协议。双方均在前述三份合同、协议上加盖公司印鉴并由各自的法定代表人签字确认。2019年12月9日，鑫九州公司向宝带农药公司支付押金10000元、房租20000元。2019年12月13日，宝带农药公司向鑫九州公司交付了涉案房屋。2019年12月16日，鑫九州公司向宝带农药公司支付房租280000元及办公室房租12000元。一审又查，涉案房屋登记所有权人为苏州宝带植物保护剂有限公司，涉案房屋系由该公司出租给宝带农药公司使用。该公司与宝带农药公司的法定代表人均为钱永康。一审再查，宝带农药公司于2020年4月24日起诉案外人苏州市相城区望亭镇华阳村村民委员会（以下简称华阳村委会）排除妨害纠纷，要求案外人移除在其厂门外放置的集装箱，赔偿因破坏其电线、封堵其电力设施及厂区大门等违法行为给其造成的经济损失。一审法院于2020年6月30日作出（2020）苏0507民初1813号民事裁定书，认为案外人华阳村委会系村民自治组织的同级党组织，是重要的基层组织，其配合上级政府部门执法而实施的行为，不属于民事侵权行为，故该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，裁定驳回宝带农药公司的起诉。后宝带农药公司不服该裁定，上诉至江苏省苏州市中级人民法院，本院于2020年9月7日作出（2020）苏05民终7212号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审审理中，双方一致确认：1.房屋租赁合同上的租赁起始时间应为2020年1月15日，合同上记载的时间存在笔误；2.《房屋租赁合同》及《场、地租赁及物业管理合同》的租赁物均为《房屋租赁合同》中约定的面积为2020平方米的厂房；3.鑫九州公司搬离涉案房屋前产生的水电费按500元计算。以上事实，有当事人提供的企业信息查询页面打印件、房屋租赁合同、场地租赁及物业管理合同、厂房租赁安全协议书、收据、支付宝转账凭证、银行电子回单、房屋产权证复印件、租赁合同复印件，一审法院依法调取的民事裁定书及当事人陈述附卷佐证。鑫九州公司主张，其找宝带农药公司租赁房屋时，厂区西门处已经有一只集装箱，宝带农药公司法定代表人钱永康当时说是村里的不当行为，不影响的。鑫九州公司于2019年12月底开始陆续往租赁房屋搬，2020年1月10日左右全部搬入。但是另一大门又被放置一只集装箱，且华阳村委会安排人员对往来车辆进行盘查，涉案厂区虽有其他厂门出入，但鑫九州公司从事的系物流仓储业务，受到较大影响。执法人员还对鑫九州公司进行提示，称宝带农药公司存在环保问题，如果不及时搬走可能全部大门都会被封掉。2020年1月17日至19日涉案租赁房屋就被断水了，当时办公受到影响，2020年春节后，宝带农药公司称其自行打开水阀，可以办公了，鑫九州公司于正月初十回租赁房屋准备营业，但华阳村委会以与宝带农药公司存在纠纷为由未给鑫九州公司开具复工证明，故鑫九州公司一直无法复工。鑫九州公司法定代表人杨淑敏电话联系钱永康告知此事并要求解决，也与中介小张一起至钱永康处当面协商搬离的事情，但未能达成一致意见。鑫九州公司无奈只能另寻租处，时值疫情，房屋不好找，到2020年4月10日左右开始搬家，于2020年4月15日全部搬空，2020年4月18日将租赁房屋钥匙交给厂房门卫室的保安并发送短信告知钱永康，钱永康还回复的。鑫九州公司认为，双方的租赁合同于2020年4月15日搬离时已解除，对此举证如下：1.照片三张（系杨淑敏于2020年4月18日拍摄），证明宝带农药公司因违反相关规定，被华阳村委会要求停产搬离，从照片上可以看出来2020年1月份集装箱就被放在厂区门口了；2.短信截屏打印件一份（上面三则信息，第一则发送时间为4月16日9时18分，内容为“钱总，由于贵公司和村委会纠纷问题，导致我们库房不能继续租赁下去，我司已在2020年4月15号，把库房全部搬离，卫生打扫干净，请贵公司把余下房租18万也尽快归还给我司，我司会保留追究搬库房所产生的搬迁费和装修费用的权利”，第二则发送时间为4月18日9时21分，内容为“钱总，我们于2020年四月十五号库房已经全部搬离，库房和办公室所有钥匙已交还给您那边的门卫”，第三则收件时间为4月19日11时8分，内容为“扬总好：你我双方经友好协商，在2019年12月签约的合同合法有效！贵公司退出钥匙均不影响“合同”的执行！合同若需提前终止，必须有书面合法理由提交给本公司”）、照片打印件一份，证明鑫九州公司在2020年4月15日已经通知钱永康其已搬离的情况、将库房钥匙交还给厂区门卫室的保安，且要求宝带农药公司返还租金，合同解除；3.货物运输协议书一份、发票一份、中国银行电子回单一份，证明鑫九州公司因不能继续租赁涉案厂房而搬离所产生的搬运费31200元。宝带农药公司经质证认为，对第一组证据厂区门口集装箱照片真实性无异议，但证明目的和关联性不予认可，首先，目前厂区门口的所有公告都已经清除了，且该组证据的实施主体是案外人华阳村委会，宝带农药公司也已经起诉维权；其次，华阳村委会要求鑫九州公司停产搬离和本案租赁合同的履行并无关联，本案租赁合同中宝带农药公司仅是受到房屋所有权人苏州宝带植物保护剂有限公司的委托和授权将涉案房屋出租给鑫九州公司，租赁房屋并非用于自身的化工生产，故本案租赁合同约定的鑫九州公司仓储使用目的并不受限制，即便宝带农药公司停工停产，并不影响本案租赁合同的履行；再次，鑫九州公司2020年4月15日搬离的情况也能说明其进入并不受影响，否则无法顺利搬离。对第二组证据4月18日、19日的短信截屏打印件真实性无异议，但对证明目的不予认可，鑫九州公司搬离是受到华阳村委会的唆使，不仅违反了租赁合同的约定，还给宝带农药公司造成了极大的损失，鑫九州公司承租的两幢厂房至今空置。对第三组证据货物运输协议书、发票、中国银行电子回单的真实性、合法性、关联性均不认可，与宝带农药公司无关。宝带农药公司主张，鑫九州公司的两个股东曾找宝带农药公司法定代表人钱永康沟通，最后一次沟通的时间为2020年4月，但从未提出过解除合同并退还房租，双方沟通的内容是宝带农药公司作为出租方会竭尽一切能力进行维权保证鑫九州公司的租赁合同履行不受影响。鑫九州公司违反合同约定搬离，给其造成了房屋空置的损失、中介费损失及为维修涉案房屋产生的维修费损失，对此提供：1.涉案房屋厂区西大门的照片打印件2张，证明厂房门口集装箱已经被村委会撤走；2.钱永康录制的其与鑫九州公司法定代表人及其合伙人谈话的音频复制件及文字稿各一份，证明双方并未就合同解除进行协商，而是宝带农药公司劝说鑫九州公司用法律武器维权，同时在该段录音中可以体现出宝带农药公司的房屋修缮费；3.宝带农药公司于第一次庭审前拍摄的厂区内道路及三个大门的照片打印件5张及涉案房屋内的照片1张，证明涉案厂房道路通畅，并不影响鑫九州公司进出货及日常经营，也证明鑫九州公司遗留在涉案房屋内的物品，这些物品鑫九州公司在第一次庭审时才明确放弃；4.部分维修费发票、中介费发票共4张、中介费支付银行转账凭证一份，证明宝带农药公司对涉案房屋进行修缮及本次租赁而产生的中介费用。经质证，鑫九州公司认为，对上述证据中厂区道路及大门的照片打印件的真实性无异议，但不能证明双方发生纠纷时厂房的状态，也不能表明宝带农药公司不存在违约行为，对涉案房屋内照片的真实性无法确认，关联性不认可，鑫九州公司的室内物品在搬离时全部清理干净，照片中的东西不是其的。对第二组证据的录音要求提供原始载体，不清楚录音是否存在剪辑，对文字稿不认可，没有记录所有对话记录，只节选了部分对其有利的。对第四组证据真实性无异议，但是所有发票无对应合同，关联性不认可，且即使系房屋修缮费、中介费，因修缮费是宝带农药公司出租房屋的必要支出，无论出租给何方，该笔支出均是其作为房东必要的支出，中介合同是宝带农药公司与中介公司签订的，中介费如何约定，鑫九州公司并不清楚。一审审理中，一审法院至案外人华阳村委会询问与本案有关的情况。华阳村委会工作人员陈述，因宝带农药公司的生产涉及污染，上级部门要求关停，为落实关停化工厂的任务，工作人员到厂区门口检查进入车辆是否装有农药生产的原材料，为工作人员在雨天有遮挡，故在门外的绿化带内放置了两个集装箱，未占用厂区道路，也不影响车辆进出，工作人员查明车上的货物非农药生产的原材料均予以放行，不影响租户，且该厂区的其他大门可自由出入；鑫九州公司工商登记注册地并非望亭镇华阳村，根据属地管辖，华阳村无法给该企业开具复工证明。一审法院认为，宝带农药公司与鑫九州公司签订的《房屋租赁合同》（含《厂房租赁安全协议书》、《场、地租赁及物业管理合同》系双方真实意思的表示，于法不悖，应为合法有效。合同签订后，宝带农药公司按约向鑫九州公司交付了租赁房屋，鑫九州公司向宝带农药公司交付了租金及押金。关于合同解除的问题，双方签订的合同并未明确约定承租人解除合同的情形。现鑫九州公司认为，宝带农药公司的生产行为涉及污染，导致租赁房屋所在地村委会采取进出限制措施，系宝带农药公司的违约行为，该违约行为导致鑫九州公司无法顺畅进出涉案房屋所在厂区并无法办理复工证明，鑫九州公司无法实现租赁合同目的进而要求解除合同。根据现有证据及双方陈述，鑫九州公司在签订合同时，涉案房屋所在厂区门口已经放置有集装箱，故鑫九州公司对该情况并非不知情。在鑫九州公司搬入涉案房屋后，其往来车辆可能因岗亭的检查在效率上受一定影响，但其车辆物品仍能进出涉案房屋及厂区，并未达到无法实现合同目的的程度，关于其无法开具复工证明原因的陈述亦无任何证据予以佐证，故鑫九州公司主张法定解除合同的依据不足。根据本案现有证据，鑫九州公司在2020年春节后未能正常开展经营活动，该公司于2020年4月18日已经实际搬离承租房屋，当日以手机短信方式发送租赁合同解除通知并通知出租人接收房屋，虽该行为不产生合同解除效力，但双方之后未能协商一致，鑫九州公司于2020年4月29日诉至一审法院要求宝带农药公司退还租金及押金，在本案一审审理中又明确退还租金及押金的前提系解除房屋租赁合同，为避免合同长期处于不确定状态，一审法院认为双方的行为截止至2020年4月29日客观上产生了房屋租赁合同解除的法律效力，故一审法院认定双方签订的房屋租赁合同、场地租赁及物业管理合同、厂房租赁安全协议书均于2020年4月29日解除。关于租赁期间的租金，鉴于房屋租赁合同及场地租赁及物业管理合同指向的租赁物均为房屋租赁合同中的面积为2020平方米的房屋，结合场地租赁及物业管理合同约定的租赁期限为2019年12月13日至2023年1月14日止，宝带农药公司认可房屋租赁合同存在免租期一个月，故涉案房屋的租金应自2020年1月15日起算，计算至2020年4月29日为144929元。关于办公室的租金标准，双方均未能提供任何证据予以证明，收据上亦未记载期限，结合房屋租赁合同中对于租金支付方式的约定，一审法院采信宝带农药公司的陈述，认定12000元系半年的租金。双方关于办公室的租赁未签订书面合同，故一审法院认定办公室的租金自租金缴纳之日起即2019年12月16日计算至2020年4月29日为9000元。关于代缴费用，双方确认为500元，一审法院予以认定。关于宝带农药公司主张的违约金，鑫九州公司单方要求解除合同，给宝带农药公司造成了一定的损失，应予承担违约责任。鑫九州公司提出宝带农药公司主张的违约金过高。根据合同法规定的对于违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。本案中，鑫九州公司提出的主张虽未达到合同目的无法实现的情形，但宝带农药公司生产涉及污染引发的岗亭检查、新冠疫情期间鑫九州公司无法顺利开展经营活动，均给鑫九州公司造成了一定的影响，且宝带农药公司在收到鑫九州公司要求解除合同的意见后，也应及时接收房屋并继续对外租赁以减少损失。宝带农药公司主张的修理费缺乏合同依据，提供的中介费证据亦不能明确费用标准，综上，一审法院酌情认定鑫九州公司承担的违约金为50000元。鑫九州公司向宝带农药公司支付了租金及押金共计322000元，扣除鑫九州公司应支付给宝带农药公司的租金153929元、代缴费用500元及违约金50000元，宝带农药公司仍应向鑫九州公司返还117571元。鑫九州公司自行搬离行为不符合合同约定，其主张的搬迁费无合法依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、苏州鑫九州商贸有限公司与苏州市宝带农药有限责任公司于2019年12月12日签订的《房屋租赁合同》、《场、地租赁及物业管理合同》、《厂房租赁安全协议书》于2020年4月29日解除。二、苏州市宝带农药有限责任公司应于判决生效之日起十日内向苏州鑫九州商贸有限公司返还117571元。三、驳回苏州鑫九州商贸有限公司的其他诉讼请求。一审本诉部分案件受理费减半收取为9108元、反诉部分案件受理费减半收取为2525元，合计11633元，由苏州鑫九州商贸有限公司负担9633元，由苏州市宝带农药有限责任公司负担2000元二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，宝带农药公司与鑫九州公司签订的《房屋租赁合同》、《场、地租赁及物业管理合同》、《厂房租赁安全协议书》均系双方真实意思的表示，双方应按约全面履行各自义务。因鑫九州公司在租赁期内提前要求解除合同，宝带农药公司有权要求鑫九州公司赔偿损失。宝带农药公司生产是否涉及污染并非民事案件审理范围，但宝带农药公司被村委会设置岗亭检查是客观事实，一审法院根据双方履约情况、鑫九州公司的违约事实，考虑到新冠疫情对企业生产经营产生的影响，综合认定鑫九州公司赔偿宝带农药公司50000元并无不当，本院予以确认。至于宝带农药公司上诉主张的中介费，本院认为，根据宝带农药公司提供的证据不足以证明其支付的款项为其向鑫九州公司出租案涉厂房而支付的费用，故本院对其主张不予采信。综上，上诉人宝带农药公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2652元，由上诉人苏州市宝带农药有限责任公司负担，苏州市宝带农药有限责任公司多交的15564元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二一年四月十九日法官助理 徐馨岚书 记 员 陈雨萱法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。