河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1167号上诉人（原审被告）：严祥娟，女，1984年4月11日出生，汉族，住信阳市平桥区。公民身份411503198404115323。被上诉人（原审原告）：信阳市联发房地产有限责任公司。住址地：信阳市四一路**。统一社会信用代码：91411500737422128J。法定代表人尹献庭，该公司董事长。委托代理人李振兴，该公司员工。代理权限为特别授权。委托代理人杨韬，河南竞远律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人严祥娟因与被上诉人信阳市联发房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4985号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。上诉人严祥娟，被上诉人信阳市联发房地产有限责任公司的法定代表人尹献庭及其委托诉讼代理人李振兴、杨韬到庭接受询问。本案现已审理终结。严祥娟上诉请求：依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回原审法院重新审理。事实和理由：1、一审认定双方签订的《购房意向书》无效，属适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条适用的对象是期房销售，对于现房销售不能适用该司法解释的规定。出卖人未取得商品房预售许可证，但期房已转化为现房时，商品房预售合同效力如何认定的问题，实践中多数法院认为已经具备交付业主使用条件，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到根本补正，该等买卖合同应当认定有效。2、房屋已交付使用，案涉房屋已经成为现房，本案不能再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，来否定买卖合同的效力。3、信阳市中级人民法院也有判决认定有效的先例。信阳市中级人民法院（2020）豫15民终1813号关于宋彬彬与夏宏伟、信阳联发房地产有限责任公司执行异议一案，对案涉合同确认了合同有效4、一审法院未行使释明权，侵犯上诉人的合法权益。依据《九民纪要》第36条规定，一审法院应当向释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。第一审人民法院未释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立，无效或者被撤销的法律后果做出判决的，可以直接释明并改判。本案一审法院未进行释明，未组织当事人充分举证、质证、辩论，直接判决确认合同无效并返还房屋，极大损害上诉人的利益。信阳市联发房地产有限责任公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。由于当时政策原因，邮政小区存在先建后批、手续不全等问题，商品房的《商品房预售许可证》至今未取得，平桥邮政小区已经被政府列为问题楼盘，政府统一处理。本案中，上诉人未支付剩余房款，存在严重违约。并且，上诉人与联发公司、物业公司没有办理交房手续，强行撬开门锁，非法占有，从2013年至今，长期使用该房屋，按照法律规定应向答辩人支付房屋使用费。一审程序合法，一审法院对双方的诉讼权利都进行了告知，上诉状中“一审法院未行使释明权”完全是对一审法院的污蔑。信阳市联发房地产有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告联发公司与被告严祥娟于2013年3月27日签订的《购房意向认购书》无效；2、请求判令被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月27日，原告联发公司（甲方）与被告严祥娟（乙方）签订《购房意向认购书》，与本案有关的约定如下：“一、乙方认购的甲方开发建设的位于信阳市××桥区××桥邮政小区××楼××单元××住宅××套；二、价格及面积：该套住宅建筑面积为132.82平方米，意向单价为3335.4元/平方米，总价为人民币443000元；三、付款方式：1、一次性付款，2、分期付款，3、选择按揭付款；四、意向认购金：乙方签署认购书时自愿交纳人民币143000元作为定金；五、双方权利义务：1、甲方在乙方交纳购房认购意向金后，保证其房源及认购单价不变；2、签订认购书后，在双方约定时间内甲方无权对乙方认购房屋进行处置；3、乙方在签订购房意向认购书/天内与甲方签订《商品房买卖合同》；4、乙方未能按时与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自行放弃，甲方有权对乙方认购房屋进行处置；5、在双方约定时间内，乙方有权无理由退房，定金全额退还乙方；六、违约责任：1、乙方未按约定与甲方签订《商品房买卖合同》时，视为乙方违约，乙方所交意向金作为违约金赔偿甲方；2、甲方在约定时间内未能保留房源/单价时，视为甲方违约，甲方向乙方支付意向金等额的违约金赔偿乙方。”《购房意向认购书》签订的同日，被告严祥娟交纳购房定金143000元。后因联发公司开发的邮政小区存在违规建设问题，被信阳市平桥区政府列为问题楼盘，无法取得产权登记及商品房预售许可证，无法与被告签订《商品房买卖合同》，被告亦未交纳剩余300000元购房款。2015年9月24日，联发公司出具《承诺书》，载明：“凡是在我公司签订选房认购书的邮政小区全体业主，公司承诺：邮政小区水、电、电梯、消防等设施保证在2015年11月31日前完成，如果不能按时完成公司愿意承担从2015年11月31日直至完成为止，100平方米以下的每月300元租房过渡费、100-110平方米的每月400元租房过渡费、110平方米以上的500元租房过渡费支付给业主。”被告严祥娟已接受该房，并已装修入住数年，现因该楼盘的开发建设存在违规问题，无法办理产权手续，被告严祥娟一直未交纳剩余房款30万元。上述事实有原被告提交的《购房意向认购书》、收据、承诺书等书证及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，原被告之间签订的《购房意向认购书》中约定的内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，且该原告收取了被告将近三分之一的购房款，涉案房屋也已实际交付被告使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《购房意向认购书》应当认定为商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案原告至今尚未取得商品房预售许可证明，其与被告签订的《购房意向认购书》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，《购房意向认购书》无效后，被告严祥娟应将已占有使用的涉案房屋返还给原告联发公司。关于是否产生赔偿损失纠纷，双方在本案中并未提出，不予处理，当事人可另行主张该权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、原告信阳市联发房地产有限责任公司与被告严祥娟于2013年3月27日签订的《购房意向认购书》无效；二、被告严祥娟于本判决生效之日起六十日内将涉案房屋返还原告信阳市联发房地产有限责任公司。案件受理费100元，由被告严祥娟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人严祥娟申请证人吴某、何某出庭作证，两位证人均是在被上诉人公司购买房屋，房子到现在都没有正式交付，首付款也不退。被上诉人质证认为，第一个证人的问题与本公司没有关系，第二个证人确实在公司买过房子，但与本案无关。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案楼盘因未批先建及容积率问题，手续不全，至今未取得《商品房预售许可证》，2019年被信阳市平桥区委区政府列为“问题楼盘”，目前正在解决中。本院认为，签订《购房意向认购书》是双方的真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中双方签定《购房意向认购书》，上诉人已按约定支付143000万作为定金，涉案房屋已装修入住多年。该认购书第五项第三条约定双方还应签订《商品房买卖合同》，现上诉人未交清剩余房款，是因为被上诉人信阳市联发房地产有限责任公司未批先建等违规行为，致涉案楼盘未能取得《商品房预售许可证》而不能公开发售，双方无法签订正式的商品房买卖合同，上诉人无法办理按揭贷款。被上诉人联发公司在与上诉人签订《购房意向认购书》时其违规行为就已存在，被上诉人未提供证据证明上诉人对此情况是知晓的。现被上诉人联发公司以自身存在违规行为即涉案房屋未取得商品房预售许可证为由要求认定双方所签《购房意向认购书》无效，不仅有违双方签订意向书的初衷，也损害了上诉人严祥娟的权益。从更高站位及法益来讲，当事人以自身存在违法违规行为由主张合同无效，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信，为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾，诉讼目的不正当。合同无效的目的在于避免给国家、社会及第三人利益带来损失，维护法治秩序和公共道德。如果支持违法违规者的诉求，将违背合同无效制度设立宗旨，也将纵容违法行为人从事违规违法行为，使合同无效沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。该涉案楼盘已被相关政府部门列为“问题楼盘”，提出了具体的解决方案，现正在整改当中。待涉案房屋整改完毕及相关手续完善后，双方仍能签订正式的《商品房买卖合同》并完成交易。故本院认为一审认定双方签订的《购房意向认购书》为无效合同，认定事实错误，应予纠正。综上所述，上诉人严祥娟的上诉请求成立，应予支持。依照《中国人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4985号民事判决；二、驳回信阳市联发房地产有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人信阳市联发房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  彭 晨审判员  吴 斌二〇二一年四月二十六日法官助理张中尉书记员黄佳琦