江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3112号上诉人（原审原告）：顾群，女，1975年1月24日生，住启东市。被上诉人（原审被告）：启东梧桐置业有限公司，住所地启东市大唐佳苑商业会所（港西路633-1号）。法定代表人：高卫星，总经理。委托诉讼代理人：郁建彬，上海福湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘坚勇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。上诉人顾群因与被上诉人启东梧桐置业有限公司（以下简称梧桐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初8337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人顾群上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。理由如下：一、双方签订的《商品房预售合同》约定顾群购买××××城××幢××房屋一套。预测建筑面积46.11平方米，房屋价款532571元。顾群一次性支付了全部购房款。顾群收房时，梧桐公司不能出具质量保证书和使用说明书。建筑面积与预测建筑面积相差3.44平方米，误差绝对值为7.46%。按照合同约定，顾群有权解除合同。二、根据建设部《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，顾群有权依法解除合同。一审法院无视合同约定及相关法律规定，作出对顾群不利的判决，侵害了顾群的利益。三、梧桐公司的广告及样板房宣传展示了房屋具有居住功能，可以安装燃气灶。梧桐公司实际交付的房屋仅可以作为商业用途，房屋的格局与层高和宣传均不一致，其行为属于欺诈。被上诉人梧桐公司答辩称，一、案涉房产的实测面积超过预测面积的原因是为增加电梯的安全性更改电梯涉及方案。预测时，将底层门厅、电梯间等公共部门分摊到全部房屋。实测时将底层门厅、楼电梯间等仅分摊到4-11层房屋。所以案涉房屋的套内面积没有变化，因公摊面积增加，房屋建筑面积增加。案涉房屋的大小本身没受影响。二、梧桐公司自愿免收超过合同约定房屋面积的价款，并对房屋面积增加导致的交易成本和物业管理费的增加作出补偿8000元的承诺。因此房屋建筑面积的增加未给顾群造成任何损失。三、一审法院适用法律正确，本案不应机械适用相关法律规定，而应探求立法本意，依法维护合同的稳定。四、顾群明知房屋是商务用房。合同明确约定商品房的用途是商务金融，土地使用年限为40年，并以下划线的方式提醒：本项目公寓产品为商住性质，具体是否通天然气，依据国家相关法律及政府相关文件执行。顾群主张梧桐公司有欺诈行为，缺乏事实依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾群向一审法院起诉请求：1、解除顾群与梧桐公司签订的商品房买卖合同（合同编号SPFY2018082270）。2、梧桐公司返还顾群已付房款532571元，并支付自2018年8月31日起至起诉之日止的同期银行贷款利息（暂计为30000元）。3、本案诉讼费由梧桐公司承担。一审庭审中，顾群将第二项诉请变更为：梧桐公司返还购房款532571元，并支付自2018年8月31日至2020年1月8日止同期银行贷款利率计算的利息（暂计为34675元）。其他诉请不变。一审法院查明事实如下：2018年8月31日，顾群与梧桐公司签订合同编号为SPFY2018082270的《商品房买卖合同》和《补充协议》一份，约定由顾群向梧桐公司购买位于启东市汇龙镇合兴镇村的××××城××幢××室房屋一套。合同第一条约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为商务金融，土地使用权终止日期为40年。合同第三条约定：该商品房的房产测绘机构为南通星辰测绘咨询有限公司，该房预测建筑面积为46.11㎡，预测套内面积为34.55㎡，预测分摊面积为11.56㎡。第七条约定：买受人于2018年8月31日前支付该房全部房款。第九条约定：商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、商品房综合验收合格，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，双方按《补充协议》第七条处理。《补充协议》第七条约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自该房屋的合同、抵押关系注销手续办妥后180日退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；建筑面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。《商品房买卖合同》第十四条规定：双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。合同签订当日，顾群向梧桐公司支付了全部房款532571元，梧桐公司向顾群开具了增值税发票。2018年12月24日，启东市龙光房产测绘有限公司出具了《启明星钢贸广场建筑面积测绘报告》，该报告显示案涉房屋的套内面积为34.23㎡，公摊面积为15.32㎡，建筑面积为49.55㎡。2019年10月22日，梧桐公司向顾群履行了交房手续，并向顾群出具了《业主入住收费一览表》，该表载明案涉房屋合同预测建筑面积46.11㎡，实测建筑面积为49.55㎡，建筑面积差为3.44㎡。经计算，面积误差绝对值为7.46%。一审法院另查明，涉案项目来源于原金双喜公司破产的待建项目。在启东市政府及相关部门协调下，梧桐公司出资接管该项目，梧桐公司接管后，变更了原电梯设计方案。顾群签订购房合同时，4幢1-3层商业区电梯直通4-11层办公区域，变更后商业区域和办公区域不再共用同一台电梯，虽增强了办公区域的安全性，但增加了办公区域的公摊面积。梧桐公司没有按照合同约定的时间将这一涉及顾群等业主权益的设计变更，书面通知相关业主。顾群于2019年11月6日向法院提起本案的诉讼，后于2019年12月5日向梧桐公司发出书面《解除合同通知函》，要求解除涉案房屋买卖合同，梧桐公司于2019年12月6日收到该函。2020年4月12日，梧桐公司向顾群寄送《关于免收超过合同约定房屋面积款项的函》，梧桐公司在该函中承诺，由梧桐公司承担超过购房合同约定的售房建筑面积46.11㎡以上部分的购房款，顾群无需补交46.11㎡以上面积的房款。顾群于同年4月17日收到，但仍坚持解除合同。2020年5月15日，梧桐公司又向法院提交承诺函，承诺因不同测绘公司测绘方法不同导致公摊面积增加后，相应物业费和房屋交易费等成本的增加，梧桐公司自愿再补贴顾群8000元。一审法院再查明，2020年4月12日，南通星辰测绘咨询有限公司出具《启明星广场4幢房屋建筑面积预测说明》，启东市龙光房产测绘有限公司出具《启明星钢贸广场4幢房屋建筑面积实测说明》，上述两个“说明”均述明了案涉4幢房屋建筑面积中的公摊面积预测和实测的分摊方法。前者将1-11层主楼核心筒面积、底层门厅、楼电梯间、屋顶机房等共有建筑面积分摊到全楼所有房屋。而后者根据商业区域、办公区域不同功能进行分摊，即将1-3层主楼核心筒面积分摊到全楼所有房屋，4-11层主楼核心筒及办公功能区的底层专用门厅、楼电梯间、走廊、屋顶机房列为办公功能区的共有面积。故上述两家测绘公司共有面积分摊方法不同，导致案涉房屋的实测与预测共有建筑面积相比绝对值增加超过3%，而套内实测面积与预测面积相差无几。一审法院认为，案涉房屋实测面积较预测面积误差绝对值超过3%时，按照案涉《补充协议》第七条的约定，梧桐公司属于违约，顾群据此可以选择解除合同。当合同约定的解除条件成就时，人民法院对守约方以此为由提出解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否“显著轻微”，是否影响合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。首先，案涉房屋建筑面积的增加，系梧桐公司接管原金双喜破产待建项目时，认为原电梯设计方案不合理和不安全，更改电梯设计方案而造成了公摊面积增加，顾群购买的房屋结构的面积未有实质性改变，而该更改设计客观上对顾群的权益没有损害。其次，《商品房买卖合同》和《补充协议》虽是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。但双方形成合意后，因一方当事人违约，守约方有权解除合同的前提是“不能实现合同目的”。本案中，一方面，顾群在购买房屋时，是明知案涉房屋的土地性质和使用年限，明知房屋的“商务”功能而非“居住”功能；另一方面，案涉房屋建筑面积误差比绝对值超过3%的事实非梧桐公司为单纯追求商业效益为目的的故意行为，且房屋整体结构没有改变，房屋套内面积变化甚微。梧桐公司虽违约且未将设计更改方案以书面形式提前告知顾群，双方亦未就不解除合同签订补充协议，但梧桐公司已承诺不再要求顾群补交增加的建筑面积的房款，对顾群因公摊面积增加导致的相关费用的增多给予一定的补偿，故对顾群购买房屋后的实际使用、交纳房款几乎没有影响。最后，在诚实信用方面，案涉项目系来源于原金双喜破产待建项目，梧桐公司在相关部门的协调下，出资接管该项目并建成交房，解决了一部分破产企业债权人的诉求，体现了一定的企业对社会责任的担当。其对变更电梯的设计的原因是在接管项目后发现了原先设计方案的不安全性，并非为了扩大自身经济利益。综上，梧桐公司虽违约，但违约程度显著轻微，不影响顾群合同目的的实现，不应解除案涉合同。梧桐公司在认识到自身在变更设计后未及时通知业主的行为违反了合同的相关约定后，主动作出免收超过合同约定的房屋面积房款，并对案涉房屋面积增加而可能导致二次交易成本和物业管理费等成本的增加作出8000元的经济补偿的承诺，是对其履约瑕疵有效补救措施，法院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决驳回顾群的诉讼请求。本案受理费依法收取9426元（顾群已预交），由顾群负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，顾群与梧桐公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》均合法有效。《补充协议》第七条约定，房屋建筑面积、套内面积、公摊面积其中一项面积误差比超过3%，买受人有权解除合同。对该条款的解释应当根据诚信原则，判断梧桐公司的违约行为是否构成根本性违约，导致顾群签订合同的根本目的不能实现，而不能将梧桐公司的轻微违约行为作为顾群解除合同的理由。案涉房屋建筑面积和公摊面积发生变化的原因是电梯设计方案修改，目的是为了4-11办公区域的安全考虑。在测量房屋面积时，公摊面积增加，房屋建筑面积相应增加。房屋套内面积未发生实质性变化。梧桐公司通过承诺的方式免除增加面积部分的房屋价款，并补偿8000元弥补其他损失。因此，房屋公摊面积的增加对顾群没有不利影响。梧桐公司虽然形式上违反合同约定，但不仅未损坏顾群利益，反而对房屋的安全使用性有所增益。顾群以梧桐公司违约为由解除合同，有违诚信，不符合合同解除权条款的订立意图，本院难以支持。顾群主张梧桐公司未交付房屋使用说明书和质量保证书。梧桐公司虽然陈述已交付上述两文件，但始终未提交证据证明。考虑到梧桐公司未交付房屋使用说明书和质量保证书不构成根本性违约，顾群在本案中也未主张梧桐公司承担违约责任，本院对此事实不予审查认定。顾群主张梧桐公司在样板房和宣传手册上虚假宣传房屋具备居住功能，属于欺诈行为。顾群的该项主张与其诉讼请求相矛盾。欺诈的民事法律行为可撤销，而解除合同的前提是合同的合法有效。顾群主张解除合同，就不能再主张合同可撤销。另外，合同明确约定土地用途是商务金融，项目名称是启明星钢贸城，并以下划线的方式提示本公寓产品为商住性质，是否通天然气须根据法律及政策决定。即使梧桐公司有不实宣传，顾群也应当明知房屋的性质，不会产生错误的认识。据此，顾群的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9426元，由上诉人顾群负担。本判决为终审判决。审判长  刘碧波审判员  吕 敏审判员  季建波二〇二一年四月二十一日书记员  汤婷婷