上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终387号上诉人(原审原告)：夏菲，女，1987年10月17日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：陈国星，上海知谦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海长润江和房地产发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：锺慎强，董事长。委托诉讼代理人：蔡志龙，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：裔沁玮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：诸葛凤娟，女。上诉人夏菲因与被上诉人上海长润江和房地产发展有限公司(以下简称“长润江和公司”)及原审第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初10764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏菲上诉请求：撤销一审判决，判令长润江和公司向夏菲双倍返还定金共计人民币(以下币种均为人民币)20万元。事实和理由：一、夏菲是在《定金合同》签订后，实地勘察上海市礼尚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)才知道主卧(样板房主卧衣柜后面的位置)是飘窗；楼书只是提示“附设大面积飘窗，提升室内空间感”，并没有告知主卧衣柜后面的位置是飘窗。长润江和公司在展示样本房的时候隐瞒了主卧衣柜后面的飘窗，构成欺诈，导致预售合同未能签订，应双倍返还定金。二、夏菲拒绝支付首付款、拒绝签订预售合同的理由还包括：在预售合同签订前，长润江和公司要求夏菲签署一份承诺书，同意停车费每个月2，500元。开发商在销售商品房时以高价捆绑销售停车费用，侵犯购房人的消费权益。夏菲有权拒绝签订停车费用相关的合同，长润江和公司以签订停车费用相关的内容作为预售合同签订前置条件，导致预售合同未能签订，应当双倍返还定金。一审判决遗漏查明夏菲起诉的上述主要事由，属于认定事实不清与适用法律错误。三、在签订《定金合同》前，长润江和公司没有将载有同意车位转移条款的文件出示给夏菲，更没有以显著方式提醒夏菲注意该条款，实际是排除或限制消费者将来作为业主的权利，属于对消费者不公平、不合理的规定，应当无效。一审判决以排除消费者权利、加重消费者责任且未以显著方式提请夏菲注意的格式条款作为判案依据，适用法律错误。长润江和公司辩称，请求二审法院驳回夏菲的上诉请求，维持一审判决。在夏菲向长润江和公司认购房屋时，长润江和公司已经向夏菲交付了楼书。在楼书当中已经清楚直接地记载主卧室三飘窗设计，客厅也是三飘窗设计，并且将大面积飘窗作为房屋的一个主要的优点进行推广和销售的。从夏菲提供的视频看，虽然长润江和公司在样板房飘窗处做了嵌入式的一个橱柜，但是橱柜的背板没有装，还是采取了透光的模式。所以飘窗的设计是清楚可知的，不存在长润江和公司故意隐瞒房屋结构的情形。上海市预售商品房销售文本备案的要求，除预售合同及补充条款外，包括前期物业管理合同、前期物业管理公约等文件。物业合同是作为一个公示文本事先告知了前期物业的选聘物业费的标准、停车费的标准以及物业管理的具体权利和义务。如果小区业主认为物业费过高，或者物业的服务欠妥，在日后小区成立业委会之后，可以自行选聘物业，长润江和公司不存在捆绑销售的情形。每月2，500元的停车费是当时报备的最高价格。2020年8月，同一小区的A3、A5、A6地块地下车库经政府部门核价每月的租金是1，200元。夏菲是一个认筹转认购的客户，长润江和公司在各阶段反复要求夏菲查阅购房相关文件，夏菲再三确认已仔细阅读并接受其所称的格式条款等所有签约内容。车位的配比是政府规划的要求，不存在排除消费者权利、减轻或免除经营者责任的情形，不属于格式条款无效的情形。本案中，车位转移系规划要求、前期物业选定及收费标准已清楚载明，合同已经主管部门备案，此三类条款不存在与小业主进一步磋商的前提条件。夏菲已承诺理解并接受相关条款，后反悔未如约签订预售合同，属于自身的违约行为。中原公司述称，请求维持原判，与长润江和公司的意见一致。夏菲向一审法院起诉请求：一、夏菲与长润江和公司就涉案房屋签订的《定金合同》于起诉状副本送达之日起解除；二、长润江和公司向夏菲双倍返还定金20万元。一审法院认定事实如下：2019年5月22日，长润江和公司为甲方(卖方)、夏菲为乙方(认购人)，签订《高逸尚城诚意金协议》一份，主要内容为：1．乙方在签订《高逸尚城诚意金协议》前，已详细阅读并完全理解甲方关于该协议的相关须知及其相关文件(包括但不限于已在本售楼中心公示公告的《销售公告》《准售房源公告》《定金合同(范本)》《商品房预售合同》示范文本、附件、补充条款及各承诺书文件、《高逸尚城签约须知》)的全部内容，并对其该等文件内容表示接受；2．诚意金为10万元，在乙方足额支付该款项后，《诚意金协议》方可生效；3．乙方成功认购高逸尚城房源后，应当在甲乙双方签订的《定金合同》约定的时间内与甲方签订《商品房预售合同》，且签订主体应为本协议乙方，若乙方虽认购高逸尚城房源成功，但未依约与甲方签订《商品房预售合同》的，甲方将不再为乙方保留该房源，并有权另行出售，且乙方无权要求甲方返还已收取的定金。协议签订后，夏菲向长润江和公司支付诚意金10万元。2019年6月14日，长润江和公司为甲方、夏菲为乙方，就涉案房屋签订《定金合同》，约定：1．乙方向甲方预定涉案房屋，该房建筑面积为81.66平方米；2．总房价款为7，208，047元；3．甲方未遵守本合同第二条对房价的约定及第五条同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所表标明的房屋平面布局、结构等状况作为商品房预售合同的附件的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金；4．付款方式并草签预售合同：首套房，支付全额房款的35％，第二套房支付全额房款的70％，上述款项须于2019年6月30日当天或之前付清，并完成预售合同的草签。合同补充条款约定：1．甲方在项目签约中心放置了《上海市商品房预售合同》示范文本、附件及其补充条款等文件，乙方可随时查阅，并且甲方在签署定金合同及本补充条款之前已向乙方明示预售合同及相关文件，乙方已详细阅读，并对其条款清楚无异议；2．乙方未在约定的期限内与甲方签订预售合同或未足额支付该房屋之首期房价款的，乙方已支付的定金不予退还。上述合同签订后，诚意金转为定金。2019年8月14日、9月24日，长润江和公司两次向夏菲发出《通知函》，通知夏菲应于收到通知之日起七日内至签约中心签署预售合同，同时支付首期房价款，否则长润江和公司将解除《定金合同》并没收定金。一审法院庭审中，夏菲称其不同意签署预售合同的原因是不同意转移车位且主卧不需要飘窗，同时表示样板房确有飘窗，但当时因被遮盖以致看不到飘窗。2020年6月8日，夏菲向法院提起本案诉讼。一审法院认为，夏菲、长润江和公司就涉案房屋签订的《高逸尚城诚意金协议》及《定金合同》系双方真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，法院对上述协议及合同的法律效力均予以确认。本案争议焦点在于长润江和公司就涉案房屋的飘窗及车位转让问题是否履行了告知义务。结合夏菲自认长润江和公司展示的样板房主卧确有飘窗及双方就涉案房屋签订的诚意金协议及《定金合同》的具体内容来看，长润江和公司就上述问题已向夏菲作了明确的告知。现夏菲未按约支付购房款及签订预售合同，该行为已构成违约。夏菲要求解除合同，长润江和公司表示同意，解除时间应以长润江和公司主张之日为准，即2020年7月23日。关于定金，按双方合同的约定，该款可不予退还，故对夏菲要求双倍返还定金之诉请，法院难以采信。一审法院判决如下：一、夏菲与上海长润江和房地产发展有限公司2019年6月30日就上海市礼尚路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《定金合同》于2020年7月23日起解除；二、对夏菲的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，夏菲与长润江和公司签订的《高逸尚城诚意金协议》《定金合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规，对双方当事人均有约束力。《高逸尚城诚意金协议》约定了夏菲在签订《高逸尚城诚意金协议》前，已详细阅读并完全理解长润江和公司关于该协议的相关须知及其相关文件(包括但不限于已在本售楼中心公示公告的《销售公告》《准售房源公告》《定金合同(范本)》《商品房预售合同》示范范本、附件、补充条款及各承诺书文件、《高逸尚城签约须知》)的全部内容，并对其该等文件内容表示接受。本案所涉的购房文本虽均由长润江和公司预先拟定，但合同内容表明夏菲均明知且接受。夏菲在未提供充分证据证明长润江和公司未履行提示或者说明义务，致使其没有注意或者理解与其有重大利害关系，且不明确具体条款内容的情况下，主张格式条款无效，法院不予支持。夏菲称其在签订《定金合同》后，实地勘察才知样板房主卧衣柜后面是飘窗。根据夏菲提供的售楼处楼盘模型照片，以及长润江和公司提供的楼书房型图，夏菲作为购房者是可以判断与涉案房屋同类型的样板房主卧衣柜后面是飘窗，故夏菲主张长润江和公司故意隐瞒主卧存在飘窗的事实，导致预售合同未签订，应双倍返还定金，法院不予支持。《商品房预售合同》示范文本、附件、补充条款中约定了670个转移车位将统一配置等，夏菲对此了解且接受，夏菲关于长润江和公司没有将载有同意车位转移条款的文件出示给其的主张，法院不予采纳。依法成立的前期物业合同，对业主具有约束力。停车费是物业服务内容之一，无论夏菲是否同意，其作为新建商品房的购买者都要恪守前期物业服务合同和公约，夏菲关于长润江和公司捆绑销售停车费用的主张，法院不采纳；若停车费的金额是夏菲决定购房的重要因素，其应当在购房前主动、充分地进行了解。可见，夏菲未签订预售合同的主要原因并非停车费的金额。综上，夏菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，300元，由上诉人夏菲负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  邬海蓉二〇二一年四月六日法官助理  万 晶书 记 员  胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……