云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终1937号上诉人（原审被告）：云南龙宇房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区拥护二社打场边。法定代表人：潘彦良。委托诉讼代理人：李宁，女，1988年10月8日出生。被上诉人（原审原告）：阳旭林，男，1991年10月29日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。上诉人云南龙宇房地产开发有限公司（以下简称“龙宇公司”）因与被上诉人阳旭林商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初8473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回阳旭林的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由阳旭林承担。事实和理由：一、根据合同约定，龙宇公司只是履行协助办证的义务，阳旭林违约在先，龙宇公司有权行使先履行抗辩权。《商品房购销合同》第十二条约定，阳旭林在履行完合同四项义务后，龙宇公司在90个工作日内协助阳旭林向产权登记机关申请办理产权登记手续，若未满足任何一项的，均视为放弃龙宇公司协助其办理产权登记的权利。阳旭林自接房至今仍未向龙宇公司提交委托书及办证所需资料，一审审理过程中阳旭林也未举证证实其全部履行了合同义务。本案因阳旭林未履行先行义务，龙宇公司有权拒绝履行协助办证的义务。二、因龙宇公司并未违约在先，不应承担相应的违约责任，并且违约金主要强调补偿功能，阳旭林并未有实际损失，故不应承担赔付违约金的责任。阳旭林购房时已享受了相应的优惠，而且随着近几年二手房交易市场价格持续上升的趋势，已获得了非常可观的期待利益。不动产权登记作为物权的公示手段，只是用于发生争议时的确权依据，对阳旭林而言，房屋交付后已经满足了居住需求，其并未产生实际的损失。此外，已有部分业主案外通过和解的方式以人民币6000元达成了调解协议，若仍以一审法院判决的金额则龙宇公司将会导致已调解的业主处于不稳定状态，龙宇公司也会陷于支付巨额违约金难以维系正常的经营。综上，请求二审法院对违约金进行调减，依法改判支持龙宇公司的上诉请求。阳旭林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。阳旭林向一审法院起诉请求：一、判令被告履行合同义务，立即协助原告办理产权登记手续；二、判令被告承担违约责任并支付违约金134209元（计算方法：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，利率6.37%/年。从2017年5月17日起至2019年12月26日止共计891天，按购房款总金额863093元）；三、判令被告从2019年12月26日起承担逾期办证违约金（计算方法：按购房总金额863093元，利率6.37%/年计算）直至原告实际办理房屋产权证之日止，支付方式为每半年支付一次；四、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月28日，阳旭林、龙宇公司签订《商品房购销合同》及《补充合同》，约定阳旭林购买龙宇公司开发润城小区（第三大道A3-5）一期2幢1101号房屋，房屋总价为863093元。龙宇公司向阳旭林交付了经建设单位组织验收合格的房屋。双方在合同中约定，在阳旭林办理完毕下列事项后，龙宇公司于90个工作日内协助阳旭林向产权登记机关申请办理产权登记手续：（一）支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金；（二）双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；（三）阳旭林填写办理房屋所有权申请书，并签署授权委托书给龙宇公司；（四）阳旭林向龙宇公司交齐委托龙宇公司办理产权证所需的全部资料并保证资料真实有效。若阳旭林未满足以上任何条件，均视为自动放弃龙宇公司协助阳旭林办理产权登记的权利，产权登记由阳旭林自行办理。润城第三大道（J2013-003-A3-5）一期于2020年5月26日取得竣工验收备案证明书。一审法院认为：阳旭林与龙宇公司签订《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力强制性规定，合同应属合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。本案中阳旭林已经按约向龙宇公司支付了房屋全部价款，取得了本案所涉房屋的商品房买卖合同登记备案，并办理了房屋交接手续，龙宇公司应按照约定协助阳旭林申请办理本案所涉房屋的产权登记。龙宇公司抗辩未能办理产权登记的原因系阳旭林未向龙宇公司提交合同约定的不可撤销授权委托书。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定：“对负有举明证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，阳旭林对于是否向龙宇公司提交了不可撤销授权委托书负有举证责任。从阳旭林提交的证据来看，其已经向龙宇公司支付了购房款、不动产登记费、契税（代收）、维修基金（代收），并办理了本案所涉房屋的交接手续。龙宇公司作为房地产开发企业，是负有协助办理相关产权登记的义务主体，若未收到办理产权登记所需的授权委托书，理应向阳旭林催告补充提交完整资料，但龙宇公司未提交证据证明曾向阳旭林告知欠缺办证所需资料。综上所得，阳旭林在办理本案所涉房屋交接手续，并缴纳了相关所需费用时，已经向龙宇公司提交了授权委托书存在高度可能性，一审法院对此予以确认，故龙宇公司应当协助阳旭林办理产权登记。关于本案逾期办理产权证的违约金，龙宇公司以本案所涉房屋在二手房市场价格上涨为理由，提出阳旭林不仅没有损失，反而获得较高预期利益。一审法院认为，龙宇公司的违约行为客观存在，龙宇公司的上述抗辩理由于理不合，于法无据，一审法院不予支持。本案中，双方在《商品房购销合同》及《补充合同》中对逾期办证违约金并无明确约定，且本案所涉房屋已经实际交付，龙宇公司的违约行为目前并未导致阳旭林对房屋的使用受到限制，阳旭林亦未就实际损失加以证明。综合全案案情，一审法院酌定龙宇公司承担26000元的逾期办证违约金。在庭审中，龙宇公司陈述现住涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，且已经通知其他未办理产权证的业主进行登记，因为阳旭林向法院提起了诉讼，便未通知其进行办证。一审法院认为，双方在《商品房购销合同》中已经约定了龙宇公司办理产权证的义务，在办理产权证的过程当中，龙宇公司作为开发商，是清楚知晓办理产权证所需材料和所需流程，作为商品房购买人，其属于弱势一方，龙宇公司在具备办理产权的条件下有意不通知阳旭林进行办证，其行为性质恶劣。龙宇公司不应当因购房者向法院提起诉讼而对其区别对待，龙宇公司应当按照合同约定积极全面的履行协助购房者办理产权证的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告云南龙宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告阳旭林将办理坐落于昆明市西山区润城小区（第三大道Ａ3-5）一期2幢1101房屋（合同登记号：ＫＭ2015120980977）不动产权证书所需的全部资料（具体以不动产登记中心要求为准）提交至不动产登记机关；二、被告云南龙宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阳旭林逾期办理产权证的违约金26000元；三、驳回原告阳旭林的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为：一、上诉人是否存在逾期办证的违约责任？二、若存在违约责任，违约金应如何认定？本院认为，关于争议焦点一，上诉人是否存在逾期办证的情形。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”阳旭林与龙宇公司签订的《商品房购销合同》及《补充合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利和履行义务。龙宇公司上诉主张案涉房屋未能办理产权系阳旭林未向龙宇公司出具委托授权书，无法履行协助办理产权登记的义务，故龙宇公司不存在违约责任。对此，本院认为，其一，阳旭林在办理接房手续时已向龙宇公司支付了契税、维修基金及相应的物管费，并且龙宇公司向阳旭林出具的《收据》中也载明收取了“不动产登记费”，龙宇公司二审中认可该费用的性质为协助办理不动产登记所收取的费用，故《收据》可证实双方就协助办理不动产登记事宜办理了交接手续，阳旭林据此向龙宇公司支付了协助办理不动产登记的费用。其二，在案涉房屋交付后，龙宇公司并未向阳旭林告知过案涉房屋已具备办证条件，要求业主出具办理不动产登记的授权委托书，由此可见案涉房屋未办理不动产登记的过错不在业主。其三，案涉房屋交付给阳旭林后，龙宇公司未提交证据证实在案涉房屋交付后存在不可抗力或其他正当事由导致其无法履行递交办理不动产登记资料的义务。综上理由，龙宇公司所提其不应承担逾期办证的违约责任的上诉主张无事实依据，本院不予采信。关于争议焦点二、违约金应如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方当事人签订的《商品房购销合同》中未对逾期办证的违约金作出约定，虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成了一定的损失，但上诉人已将案涉房屋交付被上诉人居住使用多年，被上诉人购买房屋的主要合同目的已经实现，且案涉项目现已取得竣工验收备案证明，客观上已具备办理不动产登记的条件，故一审法院以阳旭林的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，判令龙宇公司向阳旭林赔偿逾期办证违约金26000元并无不当，本院予以维持。综上所述，龙宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2984元，由上诉人云南龙宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  杨章亮审判员  金 馨审判员  邓林春二〇二一年四月十四日法官助理蒋志平书记员杨雅婷