湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3277号原告湖南润园创意商业地产管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道麓松路239号润芳园二期K栋2506号。法定代表人丁庭美，系该公司董事长。委托代理人孙治钢，湖南芙蓉律师事务所律师。委托代理人范为真，湖南芙蓉律师事务所律师。被告章奇峰，男，1994年1月26日出生，汉族，住江西省余干县。原告湖南润园创意商业地产管理有限公司（以下简称“润园创意公司”）诉被告章奇峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年4月21日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告润园创意公司的委托代理人孙治钢，被告章奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润园创意公司向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告立即将位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××商铺［湘（2019）长沙市不动产权第0××1号］房屋返还原告；2.判令被告向原告支付拖欠的从2019年2月1日至2020年7月31日的租金62740元及后续房屋占有使用费自2020年8月1日开始按每月4854元的标准计至被告将上述房产返还原告之日止（房屋占有使用费19000元，暂计算至2020年12月22日）；3.判令被告支付原告2019年2月1日至2020年7月31日违约金91084.75元，2020年8月1日起的后续违约金以62740元为基数，按日0.3%计算至涉案房屋返还原告之日止；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方就位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××房屋于2018年4月23日签订了《商铺（场地）租赁合同》，约定建筑面积共计38.16平方米，租赁期为三年，从2017年8月1日至2020年7月31日；2018年7月1日至2019年7月31日，租金按4579元／月计算；2019年8月1日至2020年7月30日，租金按4854元／月计算。《商铺（场地）租赁合同》约定，租赁起租日至2018年6月30日为装修期和推广期，该期间免交租金，但应当支付商铺管理费、装修管理费、物业管理费、水电费及其他应由被告承担的费用；被告每6个月支付一次租金，应提前15天支付下一租赁支付期租金；如被告未按合同约定向原告支付租金，按应交费用每天千分之三向原告支付违约金；逾期两个月仍没有支付租金，原告可以解除合同，收回出租房屋。经营过程中，因新冠疫情，原告又主动免除了被告二个月租金。合同到期后，被告拒不将承租房屋交还原告。截至2020年12月22日，被告共拖欠原告从2019年2月1日至2020年7月31日的租金62740元。期间，原告多次向被告催要租金及要求被告将承租房屋交还原告，但被告置之不理。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告章奇峰辩称：一、被告未交付租金系行使抗辩权的结果。2018年4月23日，原、被告双方签订了《商铺(场地)租赁及管理合同》(合同编号：170010)，合同第3.1条约定：110号店铺的商铺费用分别按照每月120元/平方米计算，其中租金占商铺费用的60%，管理费占40%。但因原告未按合同约定对润芳园小区商业中心做出实际的商铺运营管理，导致该小区商业中心商业氛围一直低迷，绝大部分商铺因生意惨淡纷纷关门倒闭，同时运营管理一直存在亏损，原告已于2018年12月解散，2019年1月正式撤离，虽未在工商部门进行注销登记，但其实际已搬离原办公场所，并将原办公场所出租给其他公司使用，原告更未依约向被告提供任何相应的运营管理与服务。被告并非不愿缴纳租金，租赁行为已经发生，由此产生的租金，我方愿意承担，但原告自公司撤离后并未提供相应的运营管理及服务，却要求被告承担相应的商铺管理费，并要求在交付租金的同时支付商铺管理费，缺乏事实依据，双方就此产生争议。期间，由于原告法定代表人变更多次且无相关人员对接商铺租金事宜，被告及其他商铺负责人主动多次同原告股东(开发商湖南嘉和置业有限公司负责人)协商，因为缺乏原告提供的运营管理及推管服务，商铺商业氛围极差、生意惨淡，但被告仍愿意依照合同约定按照商铺费用的60%支付租金，但原告多次予以拒绝，最终导致租金无法正常交付，并非被告不想交租金，被告于2020年8月25日支付了租金13272元。合同到期后被告也曾告知原告退场会需要点时间，原告也曾同意。综上，请求驳回原告的诉请。二、关于商铺费用的具体计算。根据《商铺(场地)租赁及管理合同》(合同编号：170010，K栋-110商铺)第3.1条约定，商铺费用分别为120元/月/平方米，其中租金占60%，商铺管理费占40%。具体核算方式应按如下方式进行：(一)商铺管理费1.原告自2018年12月撤离，撤离后更未提供相应的运营管理服务，故原告无权收取2019年1月至今的商铺管理费。2.原告在招商时同被告及同批招商引进的商户约定，免交商铺第一年租金，且免租期内按15元/平方米收取管理费，即第一年免租期内仅需缴纳6个月管理费。（二）应付租金的具体计算。2019年2月1日至2020年11月31日，K栋110商铺应付租金为38.16平方米×120元/月/平方米×22个月×60%=60445.44元。2019年8月1日至2020年6月30日期间，因受新冠疫情影响，应给被告免租2个月，故K栋110商铺2个月免租期的租金为38.16平方米×120元/月/平方米×2个月×60%=5495.04元；2019年1月1日至2019年1月31日，被告已预交一个月费用中的40%管理费为32052元/月÷6个月×1个月×40%=2136.8元，核减被告已交租金13272元、押金20000元、2个月疫情期间免租期租金及上述管理费后，被告共拖欠原告租金19541.6元。经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××号商铺系案外人欧益梅所有。2018年7月7日，案外人欧益梅将上述商铺委托原告润园创意公司进行经营管理，并签订了相应的《商铺委托经营管理协议书》（编号：ＤＬＰ-ＸＸ160109110），约定由原告全权负责该商铺招商运营及市场培育方面的所有经营管理工作，委托期自2018年7月7日起至2022年12月31日止。2018年4月23日，原告润园创意公司（出租方，甲方）与被告章奇峰（承租方，乙方）签订《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170010），约定：“……第二条租赁、期限及经营范围2.1租赁商铺（场地）甲方同意将位于湖南省长沙市岳麓区××路××号××栋××商铺，共计建筑面积38.16平方米出租给乙方，该租赁面积数为本合同项下租金、商业管理费、物业管理费及其他费用等计取基数……2.2租赁期限本合同约定租赁期为3年（含免租期），每12个月为一个租赁年度，即从2017年8月1日起至2020年7月31日止。2.3商铺（场地）交付条件及交付时间本项目已完成一次消防验收和五方责任主体验收合格。交付条件为现状交付。乙方向甲方缴纳履约保证金后2个工作日内甲乙双方进行本商铺交接。2.4免租金期租赁起租日起至2018年6月30日止为乙方装修期和推广期，该期间内甲方免收租金。该免租期间，乙方应向甲方和物业管理公司交付商铺管理费、装修管理费、物业管理费、水电费及其他应由乙方承担的费用……2.6经营范围在甲方规划的业态范围内，以乙方工商营业执照为准。2.7商铺用途及经营管理依据甲方对市场的整体规划，乙方在该商铺作为经营便利店使用，品牌维客佳，其经营范围应符合甲方业态规划要求，并遵守甲方制定的商场管理制度，服从甲方的管理……第三条应缴费用及支付方式3.1商铺费用计算商铺费用按120元／月／平方米计算。商铺费用中租金占60%，商铺管理费占40%。从2017年8月1日至2018年6月30日，租金按572元／月；从2018年7月1日至2019年7月31日，租金按4579元／月；从2019年8月1日至2020年7月31日，租金按4854元／月；本条所述的租金及商铺管理费不含税，如需开具发票，相应税款由乙方承担。本合同期满后乙方需要续租的，商铺费用标准重新协商。3.2支付方式3.2.1本合同租金采用先付后用方式。双方商定每6个月为一租赁费支付期，即乙方每6个月向甲方支付一次租金。3.2.2乙方应于每一租赁支付期前15天向甲方支付下一租赁支付期租金。第一次租赁支付周期的租赁费在签订本合同时当日支付。3.2.3乙方可以现金或转账方式向甲方支付租金。甲方收到款项后1个月内开具正式租金发票或收款收据给乙方。若乙方未按本合同约定向甲方支付租金，乙方按应交费用每天千分之三向甲方支付滞纳金；若逾期两个月仍未支付，甲方有权单方面解除本合同，因此造成的所有经济责任和法律责任由乙方完全承担……3.3商铺管理费、日常能耗费用、中央空调使用费及其他费用……3.3.2商铺管理费包括商场公共设备维护、维修；公共区域的园林绿化养护；公共用水及公共照明、电梯、监控等用电（不包括中央空调）的能源消耗；商场的日常管理、市场推广等费用……3.3.5商铺管理费、中央空调使用费每六个月为一个交费周期。第一个周期的费用（免租期内需缴纳相关费用）在签订本合同时当日支付，以后在每个交费周期前十五天向甲方交纳。无论乙方经营状况如何上述费用应按时交纳。3.4履约保证金3.4.1履约保证金指作为乙方在商场经营期间为保证商品质量、服务质量及相关经营活动满足国家相关规定或甲方经营管理规定而预先交纳的保证金。乙方在本合同履行过程中如有拖欠租金、商铺管理费、物业管理费、水电费等费用、不遵守商场管理制度、违反商铺经营管理规定、导致商场经营混乱及停业、严重损害商场商誉等违约行为，以及其它给甲方造成损失的行为，视损害程度甲方有权直接从履约保证金中扣除相应款项作为违约责任款，并要求乙方在15日内补足扣除部分，如乙方未在该期限内补足，或者其他违约行为在限期内没有纠正的（包括但不限于上述违约行为）甲方有权终止本合同，乙方所交履约保证金不予退还，甲方收回乙方承租的商铺，并保留行使其它索赔的权利。3.4.2为了确保合同的有效履行，在签订本合同时，乙方应向甲方支付该履约保证金。履约保证金为人民币20000元整，作为乙方履行本合同的履约保证金，履约保证金不计利息。3.4.3除本合同另有约定外，甲方应于本租赁合同终止且乙方结清所有应付款项并撤场后的10个工作日内将履约保证金余额无息全额退还给乙方，如甲乙双方正常解除合同，乙方无违约情况下，甲方逾期不退还乙方本合同履约保证金的，乙方按每逾期一日千分之三计收利息……第五条双方的权利与义务5.1甲方的权利和义务……5.1.2甲方按本合同第3.1条、3.2条、3.3条计收乙方租金、商铺管理费及相关费用……5.2乙方的权利和义务5.2.1乙方按本合同第3.1条、3.2条、3.3条向甲方缴付租金、商铺管理费及相关费用……5.2.12乙方应依照本合同的约定，按时足额向各方缴纳其应缴各项费用。为确保甲方合法权益，如非因甲方原因，乙方延迟支付租金的：按本合同第3.2.3条执行。5.2.13如乙方拖欠租金时间达到2个月以上，除按本合同3.2.3条执行外，甲方可重新对外招商，并要求乙方在20个工作日内搬离所租赁商铺（场地），甲方无须向乙方承担任何责任，且甲方不退还乙方缴纳的履约保证金，并保留追索其他相关损失赔偿的权利。5.2.14乙方在本合同租赁期满或提前终止本合同之日起20个工作日内，将租赁房产交还甲方。乙方须于合同终止后10个工作日内缴清应缴的费用……第十条违约责任10.1合同双方任何一方违反本合同，并对另一方造成经济损失时，违约方需对守约方做出合理的、全面的赔偿。因违约方原因致守约方提前解除合同，守约方因此遭受损失的，有权向违约方追偿……10.3本合同另有约定的违约责任条款按相应条款规定执行……”上述租赁合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告亦依约向原告缴纳了20000元履约保证金。合同履行过程中，被告对2019年2月1日之前的租金依约履行了支付义务。自2019年2月1日起，被告未再足额履行租金支付义务。2020年1月，新冠病毒肺炎疫情爆发。被告于2020年8月25日向原告缴纳了13274元租金，后未再履行租金缴纳义务。因涉案商场商业氛围低迷，被告经营压力大，被告于2020年12月20日停止营业，并于2021年1月3日从涉案商铺撤场，并将涉案房屋的水、电卡交还给物业公司。因被告未支付欠付的租金，经原告多次催讨，未果，酿成本诉。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的不动产权证书、《商铺委托经营管理协议书》、原、被告签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170010）、长沙市临时占用街道两侧和公共场地许可证，被告提交并经庭审质证的原、被告签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170010）、微信聊天记录截图、租金、押金及管理费收据等予以证实，本院予以确认。本院认为，原告润园创意公司就涉案商铺与案外人欧益梅签订了《商铺委托经营管理协议书》取得了就涉案商铺对外出租的权利。原告润园创意公司与被告章奇峰签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170010）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。然合同履行过程中，被告章奇峰自2019年2月1日起未依约足额向原告润园创意公司履行交租义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求被告返还涉案房屋并支付房屋占有使用费的诉请。本案中，虽然被告从涉案商铺撤场后将商铺上锁没有及时将涉案房屋主动返还给原告，但原、被告双方签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170010）约定的合同期限已于2020年7月31日届满，双方合同已于该日终止，且被告未向原告履行租金及房屋占用费支付义务，原告作为涉案商铺的出租人，理应积极采取措施及时收回涉案商铺防止损失扩大，但原告直到被告于2021年1月3日将涉案商铺清空并撤场时止，原告始终未采取积极有效的措施及时收回涉案商铺，任由涉案商铺被锁状态持续存在，在收回涉案商铺一事上采取消极的应对状态，致使涉案商铺未能及时收回导致损失扩大，亦存在过错，故对原告要求被告返还涉案房屋并要求被告支付2021年1月3日之后的房屋占有使用费的诉请，本院不予支持。关于原告诉请的租金及房屋占用使用费计算问题。本案中，被告自2019年2月1日起未再依约履行租金支付义务，故对2019年2月1日起至被告从涉案商铺撤场之日即2021年1月3日止欠付的租金及产生的房屋占有使用费，被告理应依法予以支付。关于租金及房屋占有使用费计算标准的确定问题。虽然涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170010）第3.1条约定：“从2018年7月1日至2019年7月31日，租金按4579元/月；从2019年8月1日至2020年7月31日，租金按4854元/月。”但该条还约定：“商铺费用按120元/月/平方米计算。商铺费用中租金占60%，商铺管理费占40%。”可知，租金和商铺管理费总额标准不应超过120元/月/平方米，根据前述约定的2018年7月1日至2019年7月31日租金标准可知，该标准显然系按120元/月/平方米计算的标准计算得来，因此，应认为原、被告约定的租金标准中已包含了60%的租金及40%的商铺管理费，因此，对原告主张的租金标准，本院根据前述约定租金标准的60%予以计算，对其中40%部分的商铺管理费，因原告未提供相应的证据证明其自2019年2月1日之后为被告经营的涉案商铺提供了相应的商铺管理服务义务，故对该部分费用，本院不予支持。综上，根据上述标准，被告自2019年2月1日至2020年7月31日期间，被告共计应支付给原告的租金为（4579元/月×6个月+4854元/月×12个月）×60%=51433.2元，核减在新冠病毒肺炎疫情期间原告给被告减免的两个月租金4854元/月×2个月×60%=5824.8元及被告于2020年8月25日支付的13274元租金后，还应向原告支付2019年2月1日至2020年7月31日期间欠付的租金32334.4元。对被告支付的20000元履约保证金应否抵扣其欠付租金的问题，因原、被告签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170010）已经终止，根据该合同第3.4.1条之约定：“履约保证金指作为乙方在商场经营期间为保证商品质量、服务质量及相关经营活动满足国家相关规定或甲方经营管理规定而预先交纳的保证金。”现原告并未提供相应的证据证明被告在合同履行过程中存在违反上述规定之行为，故对被告已向其缴纳的20000元保证金理应予以返还，但可用于抵扣被告欠付的租金，核减该20000元履约保证金后，被告还应向原告支付2019年2月1日至2020年7月31日期间欠付的租金12334.4元。对2020年8月1日至2021年1月3日期间被告应向原告支付的房屋占有使用费标准，本院参照前述租金标准予以计算为4854元/月×5个月×60%+4854元/月÷30天×3天×60%=14853.24元。关于原告要求被告支付违约金的诉请。虽然原、被告双方在涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170010）约定按应交费用日千分之三的标准支付滞纳金，但该标准明显过高，且违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。现上述合同已经终止，原告亦未提供相应的证据证明其因被告的违约而遭受的具体损失情况，故本院从公平原则的角度出发，结合被告的实际违约情况，酌定由被告按其欠付租金及房屋占有使用费的30%向原告支付违约金（12334.4元+14853.24元）×30%=8156.29元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告章奇峰于本判决生效之日起十日内向原告湖南润园创意商业地产管理有限公司支付欠付租金12334.4元、房屋占有使用费14853.24元；二、限被告章奇峰于本判决生效之日起十日内向原告湖南润园创意商业地产管理有限公司支付欠付违约金8156.29元；三、驳回原告湖南润园创意商业地产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1878元，由原告湖南润园创意商业地产管理有限公司负担500元，被告章奇峰负担1378元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年四月二十六日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。