贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终918号上诉人（原审被告）：贵州博泰投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云峰大道199号博泰世界岛D栋五层。法定代表人：邢广智，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人：金民辉，贵州中创联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴贵平，女，1964年11月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈晓涛，贵州博文律师事务所律师。上诉人贵州博泰投资管理有限公司（以下简称博泰公司）因与被上诉人吴贵平商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人博泰公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项、第二项内容，依法改判为驳回原告的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人原约定交付房屋的时间是依据正常状态下建设工程的进度情况所需时间、组织竣工验收所需时间、组织消防验收所需时间等推导出的可以交房时间，若其中一个内容因不可抗力或政府部门原因导致时间的延长，那么必导致原约定的交房时间会相应的延长，而因政府部门导致逾期交房（合同迟延履行）属于不可归责上诉人的原因，且合同中对此也有约定，因此，因建设工程消防审查验收职责转移的承接期间的时间，应当将该段时间在原约定的交房时间上予以相应顺延。且在2020年初因新冠疫情的不可抗力原因，上诉人及整个建设项目自2019年春节前新冠疫情爆发以来至2020年2月9日的整个期间内（共计15日）一直处于停工状态，无法按时完成项目达到房屋交付条件，该时间段也应当于房屋交付时间中予以顺延。上诉人于2020年5月29日前通知被上诉人交房便仍在逾期交房的90日内，被上诉人无权请求解除合同。被上诉人吴贵平答辩称，上诉人所称贵州省住建局下发的通知影响工程验收，最终导致交付时间延迟，但该通知没有任何地方提到需要停止消防验收，且合同约定交房时间为2019年12月31日前，消防验收移交时间为2019年6月30日，上诉人有充足时间办理。上诉人主张由于疫情影响导致延迟交付，但疫情发生在合同约定的交房时间之后，不可抗力并不影响交房。一审上诉人缺席，二审提交的证据未经庭审质证，不符合新证据的规定，不能作为二审的新证据。吴贵平向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原告与被告贵州博泰投资管理有限公司之间签订的商品房买卖合同，返还购房款422,466元，维修基金4,225元，并承担违约金8,449元，已付购房款资金占用费至付清止（按照3.85％年利率暂记至2020年8月31日）33,885元，以上共计469,025元；2、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告2018年7月21日与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》购买被告博泰公司开发建设的白云区房屋，总价422466元，2019年12月31日前交房，合同第十三条“逾期交房责任”逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。合同签订后原告支付了房款422466元。案涉房屋至今未交付，故原告诉至法院，诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与被告博泰公司签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任明确约定，对逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，合同约定2019年12月31日前交房，至原告起诉时已逾期超过90日，故一审法院对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请予以支持。关于涉案商品房销售合同及贷款合同解除后的问题，商品房买卖合同解除后，被告博泰公司应按照合同约定退还原告全部已付款，并按全部已付款的2%支付违约金，原告诉请被告博泰公司退还房款422,466元并以此计算违约金，违约金应为8,449元（422,466元×2%）。关于原告主张的利息，由于双方签订的合同中并未约定利息，且原告主张的违约金已具有惩罚性，故对该利息的请求，一审法院不予支持。维修基金系原告购房时由被告博泰公司代收，被告博泰公司应予以退还。被告博泰公司辩称其逾期交房系因政策、疫情等原因导致履行义务不能，属于不可抗力，根据合同约定不视为违约，其逾期交房的原因系建设工程消防审查验收职责转移，2019年4月1日至2019年6月30日期间为贵州省内消防验收工作的移交承接期限，无法办理消防验收，但移交承接工作截止时间为2019年6月30日，系在《商品房买卖合同》约定的交房时间2019年12月31日前，故对被告的该辩解意见，一审法院不予采信。被告辩解其在2020年5月29日已通知原告交房，但被告也未提供证据证实，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告吴贵平与被告贵州博泰投资管理有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CX-0053）；二、被告贵州博泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴贵平首期购房款422,466元、维修基金4,225元及违约金8,449元，共计435,140元；三、驳回原告吴贵平其余诉讼请求。案件受理费4,168元（已减半，原告已预交），由原告吴贵平负担301元，被告贵州博泰投资管理有限公司负担3,867元。二审期间，上诉人提交其营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证明其作为被告主体身份适格。被上诉人质证称，该证据非法律规定新证据，一审中上诉人未出庭，对本组证据不予质证。上诉人提交双方签订的《商品房买卖合同》，拟证明依据《商品房买卖合同》第十一条、第十二、第十三条约定，若因政府或相关部门的原因造成延期的，出卖人不承担责任。被上诉人质证称，该证据非法律规定新证据，一审上诉人未出庭，对本组证据不予质证，该条约定排除了出卖人的主要义务，应属于无效条款。上诉人提交《贵州省住建厅关于转发的通知》（黔建设字＜2019＞136号）、博泰公司登报声明，拟证明因消防救援部门将建设工程消防设计审查验收职责移交给住建部门，2019年4月1日至6月30日的期间（共计90日）为承接工作期间，无法办理建设工程的消防验收，房屋达不到交房条件，无法交房，因此，该期间应当从房屋交付时间中予以顺延，上诉人已将因消防验收职责转移期间无法办理消防验收，无法交房的原因及内容登报告知各买受人，原定于2019年12月31日交房时间受政府职能部门调整影响，往后顺延90日，也符合双方合同约定，即上诉人应当交付房屋的时间为2020年3月31日。被上诉人质证称，该证据非法律规定的新证据，一审中上诉人未出庭，对本组证据不予质证，该通知没有任何地方说明是需要停止消防验收，不存在上诉人所说无法提交消防验收，接收时间是2019年6月30日，距离约定的交房时间有充足时间办理消防验收手续，该通知并未影响上诉人办理消防验收。上诉人提交《省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工复产的通知》（黔府办发电＜2020＞11号）、《省人民政府办公厅关于有序推进企业项目复产复工的通知》（黔府办发电＜2020＞61号），拟证明因新冠疫情蔓延，为阻断疫情传播，贵州省政府发文通知，全省各类企业不早于2月9日24时前复工复产，因新冠疫情的不可抗力期间，上诉人及整个项目自春节前新冠疫情爆发以来至2020年2月9日的整个期间内（共计15日）一直处于停工状态，无法按时完成项目达到房屋交付条件，该时间段也应当于房屋交付时间中予以顺延即交房时间从2020年3月31日顺延至2020年4月15日。被上诉人质证称，该证据非法律规定新证据，一审上诉人未出庭，对本组证据不予质证，疫情发生在合同约定的交房时间之后，并不影响上诉人交房。上诉人提交其电话通知被上诉人可以办理交房的录音，拟证明上诉人于2020年5月初通过电话通知被上诉人于2020年6月1日开始可以办理房屋交房手续，被上诉人已知悉可以办理交房手续的时间，但其并未按照约定来办理交房手续。上诉人因新冠疫情的不可抗力期间以及消防验收职责转移的政府部门承接转移工作不能办理消防验收的期间，该期间应当作为非上诉人方原因无法办理交房前期工作期间，在交房时间中予以顺延，则上诉人应当交房的时间为2020年4月15日前，据此，上诉人于2020年6月1日可以为被上诉人办理交房尚在逾期90日内，被上诉人无权解除合同退房。被上诉人质证称，该证据非法律规定新证据，一审上诉人未出庭，对本组证据不予质证，录音未提到是哪年哪日进行的通话。上诉人提交贵阳市工程建设网上办事大厅截图的建设工程消防竣工验收申请记录、建设工程消防验收意见书、贵阳市建设工程竣工验收备案表、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、贵阳白云供电局出具的客户受电工程竣工检验意见书，拟证明上诉人于贵州省建设工程消防验收设计审查验收承接期内便向贵阳市住建局申请建设工程消防验收，没有拖延申请消防验收期间。贵阳市住建局于2019年7月29日收到被告提交消防验收的申请后，将该建设工程的消防验收时间安排在2019年11月24日至2019年11月26日间，并于2019年12月2日向被告出具建设工程消防验收意见书一份，该意见书载明综合评定该工程项目消防验收合格。上诉人在收到建设工程消防验收意见书后，立即组织竣工验收，竣工验收合格后再向竣工验收备案管理机构申请建设工程综合验收，竣工验收备案机构于2020年1月15日同意备案，认定建设工程综合验收合格，上诉人收到竣工验收管理机构颁发的竣工验收备案表后才能向房屋的买受人交付房屋。被上诉人所购买的房屋的合同约定面积与有资质机构实测技术报告书确认（贵阳市不动产中心盖章确认）的实测建筑面积一致，即按照合同约定的房屋总价款与实测套内建筑面积所形成的房屋总价款相一致，博泰世界岛项目已经完成受电工程竣工验收，被上诉人所购买楼层房屋已经完全通电通水，楼层电梯等公共建筑部分也完全具备使用条件。被上诉人质证称，该证据非法律规定新证据，一审上诉人未出庭，对本组证据不予质证，申报日期是2019年7月29日，但下方载有不予受理的内容，说明上诉人提供的验收资料被拒绝，即使如上诉人所说的移交工作截止时间，上诉人是没有在第一时间提起申报的，意见书上明确了受理时间为2019年10月24日，验收时间与受理时间仅隔了两日，并非上诉人所说需要很多时间，可看出是由于上诉人未及时申报导致延期，和消防部门转接工作无关，竣工验收备案表是2020年1月15日同意备案，已经超过合同约定的交房时间，且上诉人仍然将交房时间推延至2020年6月交房，延迟交房是上诉人自身原因导致。二审另查明，案涉房屋所在楼栋于2019年12月2日消防验收合格，于2019年12月25日取得面积测绘报告，于2020年5月11日取得建筑工程竣工验收备案。2019年4月1日，贵州省住房和城乡建设厅转发《关于转发的通知》文件载明：“2019年4月1日至2019年6月30日为移交承接期，各级住房城乡建设主管部门应在6月30日前完成辖区内建设工程消防设计审核、验收和备案抽查移交承接工作”。2019年4月17日上诉人在《贵阳晚报》刊登《声明》告知“博泰”世界岛业主，2019年4月1日至2019年6月30日因消防验收工作移交承接，可能造成交房延迟。贵州省人民政府办公厅于2020年1月30日作出《省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工复产的通知》，要求省内各类企业不早于2月9日前复工复产。贵州省人民政府办公厅于2020年2月8日作出《省人民政府办公厅关于有序推进企业项目复产复工的通知》，部署有序复工复产相关工作。二审中，上诉人称其于2020年5月底电话通知被上诉人收房，经本院询问，被上诉人认可接到过上诉人的收房通知，并去了收房现场，因发现装修存在质量问题、层高也达不到宣传的高度，并且有延期交房的事实，故产生退房的想法。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同。合同虽约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房，但被上诉人以逾期交房为由提起本案诉讼时，案涉房屋已具备交房条件，上诉人确实存在逾期交付房屋的事实，逾期交房天数亦达到双方合同约定的解除条件，但关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除，本院认为，除考察合同约定的解除条件是否成就外，还应结合合同的履行程度、违约方的过错程度、违约行为是否影响合同目的实现等因素进行综合考量，就本案而言，不宜判决解除合同，理由如下：首先，被上诉人购房的合同目的并非不能实现。在被上诉人提起本案诉讼前，案涉房屋已达到交付条件，被上诉人已接到上诉人的收房通知并前往收房现场，上诉人的逾期交房行为在提起本案诉讼前已经终止，被上诉人购房的合同目的并非不能实现，被上诉人完全可以通过主张逾期交房违约金弥补自己的损失，基于促进交易、维护合同稳定性的价值考虑，案涉商品房买卖合同不宜解除；其次，上诉人主观过错程度显著轻微。上诉人提交的贵州省住房和城乡建设厅《关于转发的通知》虽不足以证明消防验收职责转移对案涉项目竣工验收的实际影响时长，但上诉人已将受政府职能部门调整影响预判可能导致延期交房的情况及时告知广大业主，表明上诉人并非恶意违约，主观过错程度显著轻微。最后，至上诉人2020年5月通知被上诉人交房之日，上诉人实际逾期时间不足半年，且期间我国发生新冠疫情，新冠疫情虽发生在合同约定的交房期限之后，不影响逾期交房违约行为的认定，但对于逾期行为持续期间长短构成影响，新冠疫情的实际影响客观上不止政府要求停工停产至通知复工复产的15日期间，而双方合同约定的解除条件为持续违约超过90天，对合同约定的解除权是否成就具有影响，考虑新冠疫情及消防职能部门变化的影响，上诉人逾期交房持续的时间并不长，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的精神，本院认为上诉人的违约程度显著轻微，且不影响被上诉人合同目的的实现，故对于被上诉人以上诉人逾期交房为由要求解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于被上诉人所称其前往收房现场时还发现案涉房屋存在质量问题、层高问题，首先，被上诉人本案并未以质量问题、层高问题主张解除合同，也未提交相应证据，其次，即使存在质量问题，被上诉人可要求上诉人先行整改，整改完成后再予以收房，若房屋确实存在影响正常使用且无法整改以致合同目的无法实现的程度，被上诉人可另行主张权利。案涉合同未明确约定层高高度，若被上诉人有其他证据证明上诉人向其承诺过层高需达到相应高度，被上诉人亦可另行主张权利。被上诉人的其他诉讼请求系以合同解除为基础，现案涉合同未判决解除，故对于被上诉人的其他诉请，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系上诉人的违约行为引起，上诉人一审亦未到庭举证，故本院酌情认定本案一审、二审案件受理费均由上诉人负担，本院在此予以明确。综上所述，上诉人贵州博泰投资管理有限公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5973号民事判决；二、驳回吴贵平的诉讼请求。一审案件受理费用4,168元，由上诉人贵州博泰投资管理有限公司负担；二审案件受理费用8,335元，由上诉人贵州博泰投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年四月二十日书记员  帅艳芷