辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民再253号原审原告：王荣贵，男，1974年6月27日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：姜旭东，上海市汇业（大连）律师事务所律师。原审被告：沈阳新元建设集团有限公司。住所地新民市城区辽河大街**。法定代表人：董振金，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞瑶，女，1990年1月28日出生，系该公司法律顾问。原审被告：沈阳新元建设集团有限公司佳馨分公司，，住所地新民市胡台镇前胡台村法定代表人：刘家新，该公司经理。委托诉讼代理人：范旭静、戴崧梃，辽宁宁大律师事务所律师。原审原告王荣贵与原审被告沈阳新元建设集团有限公司（以下简称新元集团）、沈阳新元建设集团有限公司佳馨分公司（以下简称佳馨分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2007年11月5日作出（2007）沈民（2）房初字第××号民事判决。新元集团、佳馨分公司提起上诉。辽宁省高级人民法院于2008年4月7日作出（2008）辽民一终字第67号民事判决。该院经审判委员会讨论决定，于2017年12月12日作出（2017）辽民监12号民事裁定，再审本案。该院于2020年9月8日作出（2018）辽民再145号民事裁定，撤销该院（2008）辽民一终字第67号民事判决及本院（2007）沈民（2）房初字第××号民事判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告王荣贵的委托诉讼代理人姜旭东、原审被告新元集团的委托诉讼代理人王瑞瑶、原审被告佳馨分公司的法定代表人刘家新、委托诉讼代理人范旭静、戴崧梃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王荣贵诉称：2006年3月8日，王荣贵出资购买了新元集团所属的佳馨分公司在新民胡台镇开发的福泰家园1号门市房、4号门市房、11号门市房三处。并向佳馨分公司交付了现金总数为1,501,110元。同年10月份，佳馨分公司将1号门市房交付王荣贵使用，约定4号、11号门市房延期至当年底交付。2006年11月，王荣贵发现4号门市房、11号门市房已被销售他人并使用，给王荣贵造成经济损失。三张收据及印章均是真实的，工作人员系职务行为，涉案房屋已实际交付给王荣贵，王荣贵已将该房屋出租，承租人曾开办裤行，此地址曾办理工商登记和个体工商户营业执照。本案生效判决已执行终结。案外人提供的证据不具有真实性，案外人购买的应是案涉房屋后面的建筑物，不是争议的案涉房屋，其无权对本案二审判决提出异议。请求法院判令：1、佳馨分公司返还王荣贵福泰家园4号门市购房款459,940元及利息21,000元；2、佳馨分公司承担王荣贵福泰家园4号门市购房款一倍459，940元的赔偿责任；3、佳馨分公司返还王荣贵福泰家园11号门市购房款459,940元及利息21,000元；4、佳馨分公司承担王荣贵福泰家园11号门市购房款一倍459,940元的赔偿责任；5、佳馨分公司为王荣贵购买的福泰家园1号门市房办理房屋所有权登记手续.承担违约金按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息每日万分之四从2007年1月起至实际履行之日为止；新元集团对佳馨分公司承担连带责任；本案诉讼费用由新元集团和佳馨分公司共同承担。新元集团、佳馨分公司辩称：一审认定事实错误，王荣贵没有出资购买门市房，没有与新元集团或佳馨分公司签订购房合同或缴纳购房款。王荣贵提供的收款收据是吴希贤个人收取的王荣贵的借款，与二上诉人无关。吴希贤让会计杨胜会去买三联据，在4号、11号门市房已经押给他人的情况下，给王荣贵开具了三张收据，这种造假行为导致吴希贤刑事犯罪。当事人签订买卖合同作为担保，价款到期后不能还款，出借人要求履行买卖合同的，应按照民间借贷审理，不能将房屋直接抵顶。本案系吴希贤利用分公司开发项目的名义，个人实施的诈骗行为，王荣贵的权益应按诈骗返赃形式由吴希贤个人返还，不应由佳馨分公司和新元集团承担。佳馨分公司未收到王荣贵的任何款项，也未为其办理房屋过户手续，所以既不成立担保合同关系，也不成立买卖合同关系。另外，本案王荣贵交付的款项和另案中关英、关南祥等人交付的款项性质均系吴希贤个人借款，吴希贤给王荣贵、关南祥出具的购房款专用收款收据等材料均是借款担保性质，并非买卖合同性质；考虑到案涉4号、11号档口收款收据对应的款项原审判决生效后已执行完毕，如果法院认为1号档口系以房抵债性质，则仍应认定1号档口的所有权属于先受抵顶的王荣贵所有。本院重审查明：2005年3月，案外人吴希贤与案外人刘绍光、刘家新共同出资成立被告佳馨分公司，开发新民市胡台镇“福泰花园”项目。该项目由被告新元集团取得建筑工程施工许可证，佳馨分公司具体负责开发建设与销售，吴希贤为该项目实施的负责人。2006年2月23日，新元集团取得福泰花园项目商品房预售许可证。其间，原告王荣贵经朋友介绍结识吴希贤，王荣贵先后将150万余元现金交给吴希贤，用于合作开发福泰花园项目。2006年3月8日，吴希贤向原告王荣贵出具了加盖佳馨分公司财务专用章的专用收款收据三张，收款事由分别为收1号档口款581,230元（223.55平方米*2600元/每平方米）、收4号档口款459,940元（176.9平方米*2600元/每平方米）、收11号档口款459,940元（176.9平方米*2600元/每平方米）。以上款项吴希贤未投入到佳馨分公司经营，未入佳馨分公司账目。王荣贵主张上述1号档口于2006年10月向其交付使用，并发现上述4号、11号档口此前已出售并交付与他人，故提起本案诉讼。另查明，辽宁省新民市人民法院于2015年6月12日作出（2014）新刑初字第440号刑事判决，该判决查明：“2005年3月，被告人吴希贤与刘家新、刘绍光共同开发胡台镇福泰小区工程项目。该项目实际由沈阳新元建设集团有限公司佳馨分公司开发。由沈阳新元建设集团有限公司取得建筑工程施工许可证，由沈阳新元建设集团有限公司佳馨分公司取得相关土地使用权证及商品房预售许可证，刘家新为佳馨分公司负责人，吴希贤为福泰小区项目实施的负责人。福泰小区4号、11号门市楼售出前所有人为沈阳新元建设集团有限公司，2005年末，被告人吴希贤因欲参与胡台粮库地块招拍，从王荣贵处借款150万元，并私自给王荣贵开具了福泰小区1号、4号、11号门市楼的售房收据，后胡台粮库项目未实际运作，该笔款项未入公司参与公司经营，被其据为己有。”另该判决查明：“辽宁省沈阳市中级人民法院（2007）沈民（2）房初字第××号民事判决书和辽宁省高级人民法院（2008）辽民一终字第67号民事判决书判决新沈阳新元建设集团有限公司、沈阳新元集团建设有限公司佳馨分公司返还王荣贵福泰家园4号及11号门市房购房款及利息。后法院执行沈阳新元建设集团有限责任公司人民币1,015,304元，佳馨分公司以福泰小区10套住宅楼抵偿了沈阳新元建设集团有限责任公司相关款项。”该判决据此认定被告人吴希贤犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年九个月。该判决已发生法律效力。本院重审认为，本案争议焦点是：1、本案民事责任是否应由新元集团及佳馨分公司承担；2、新元集团及佳馨分公司是否应为王荣贵办理案涉1号档口的房屋所有权登记手续。关于本案民事责任是否应由新元集团及佳馨分公司承担问题。经查，根据已查明的事实，吴希贤系佳馨分公司出资人及福泰花园项目负责人，吴希贤向王荣贵出具的专用收款收据上加盖了佳馨分公司财务专用章，吴希贤将案涉款项非法占为己有给佳馨分公司造成损失进而构成职务侵占罪也已经生效刑事判决确认，故吴希贤收取王荣贵案涉款项的相应民事责任应由佳馨分公司及新元集团承担。关于新元集团及佳馨分公司是否应为王荣贵办理案涉1号档口的房屋所有权登记手续问题。经查，首先，佳馨分公司、新元集团在原审及重审中均表示根据公司与吴希贤的内部约定，1号档口归吴希贤个人所有，吴希贤个人有权进行处置，因此佳馨分公司、新元集团对于吴希贤对1号档口的处置行为不持异议；其次，关于1号档口专用收款收据对应款项的产生经过，王荣贵主张其系因合作开发项目而将150万余元交给吴希贤，后因合作无法进行而与吴希贤达成合意，吴希贤代表佳馨分公司将包括1号档口在内的三个档口出售给王荣贵，前期交付的150万余万转为购房款，即王荣贵认可以1号档口抵顶其债务的事实。综合以上两方面，可认定吴希贤以佳馨分公司名义向王荣贵出具1号档口专用收款收据的行为，属于以房屋抵顶债务的行为，且现无证据证明抵债当时1号档口的房屋价值明显高于对应的债务，故该行为不违反法律规定，应属合法有效。辽宁省新民市人民法院（2014）新刑初字第440号刑事判决中虽查明案涉150万余元系借款，但该判决仅系对该150万元原本借款性质的认定，与双方后期形成以房抵债合意的事实并不矛盾。关于新元集团原一审中申请案外人关南祥出庭作证，关南祥称其也是1号档口的购买者问题，一方面，根据已生效的本院[2014]沈中审民再终字第107号民事判决及辽宁省新民市人民法院（2013）新民民一初字第1074号民事判决，关英（关南祥之子）以包括关南祥出借的40万元在内的全部270万元借款对吴希贤、刘家新、刘绍光、佳馨分公司提起民间借贷之诉，该诉讼中关英将吴希贤与关英签订的1号档口抵债协议以及佳馨分公司向关南祥出具的1号档口收款收据、准住通知单等材料作为向被告主张偿还借款的事实与理由，而未据此主张1号档口的房屋所有权；关南祥在原审出庭作证时即已经知晓王荣贵对佳馨分公司、新元集团提起了办理1号档口房屋所有权手续的诉请，但其并未作为有独立请求权的第三人提起诉讼，且迄今也未就1号档口的所有权另行提起诉讼主张权利；另一方面，王荣贵的1号档口收款收据时间是2006年3月8日，而关南祥的1号档口收款收据时间是2006年8月25日，即吴希贤用1号档口抵偿王荣贵债务的时间早于用1号档口抵偿关英及关南祥债务的时间，同时，现也无确切证据证明关南祥早于王荣贵实际占有使用了1号档口。综上，王荣贵有权要求佳馨分公司、新元集团为其办理1号档口的房屋所有权手续。关于王荣贵要求佳馨分公司、新元集团返还以收4号、11号档口款名义收取的两笔459,940元及利息的诉讼请求，应予支持，且根据辽宁省新民市人民法院（2014）新刑初字第440号刑事判决查明的事实及本案双方当事人的陈述，该部分款项现已执行完毕。关于王荣贵主张出卖人实施欺诈行为、要求对4号、11号档口应按已付购房款进行双倍赔偿的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳新元建设集团有限公司、沈阳新元建设集团有限公司佳馨分公司于本判决生效后三十日内为原告王荣贵办理新民市胡台镇福泰家园1号档口房屋所权登记手续；二、被告沈阳新元建设集团有限公司、沈阳新元建设集团有限公司家佳馨分公司返还原告王荣贵借款459,940元及利息（已执行完毕）；三、被告沈阳新元建设集团有限公司、沈阳新元建设集团有限公司佳馨分公司返还原告王荣贵借款459,940元及利息（已执行完毕）；四、驳回原告王荣贵的其他诉讼请求。案件受理费21736元，由被告沈阳新元建设集团有限公司、沈阳新元建设集团有限公司家佳馨分公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  罗冠杰审判员  安一凌审判员  石 兴二〇二一年四月二十三日法官助理邹运书记员徐向同