陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终647号 上诉人（原审被告）：王世明，（又名王明），男，汉族，XX年XX月XX日出生，住陕西省泾阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：李军民，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住陕西省西咸新区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审原告）：泾阳县泾干镇封家村委会（现为西咸新区泾河新城泾干街道办事处封家村委会） 负责人：任晓东，系该村委会主任。 委托诉讼代理人：邱胜文，陕西万兴律师事务所律师。 原审第三人：西安固泰盛商贸有限公司。住所地陕西省西咸新区。统一社会信用代码91610117MA6U3G1D8E。 法定代表人：宋江涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜静蕊，陕西宽明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋海涛，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住陕西省眉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人王世明因与被上诉人泾阳县泾干镇封家村委会（现为西咸新区泾河新城泾干街道办事处封家村委会）、原审第三人西安固泰盛商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2020)陕0423民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。上诉人王世明及其委托诉讼代理人李军民、被上诉人泾阳县泾干镇封家村委会的委托诉讼代理人邱胜文、原审第三人西安固泰盛商贸有限公司的委托诉讼代理人姜静蕊、宋海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王世明上诉请求：1、依法撤销陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初1912号民事判决书，发回泾阳县人民法院重审。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定基本事实错误。1、原审法院认定基本事实错误。上诉人的法定代表人于2000年1月22日与被上诉人签订租赁合同用被上诉人的村办企业闲置场地3.08亩，后拆除原老旧厂房加盖新厂房。2009年4月1日上诉人又与被上诉人签订租赁合同，租赁被上诉人土地4.14亩，后又加盖厂房。上诉人与第三人也先后于2017年7月19日和2020年3月16日签订两次租赁合同，将厂房分两次租给第三人，其中2020年1月22日所签合同取得的土地使用权后建设的厂房，庭审笔录中第三人对该事实也陈述的十分清楚，原审法院判决认定上诉人与第三人于2017年7月19日所签合同无效，明显是张冠李戴，认定事实错误，依法应予纠正。2、解除合同的时间应在2020年12月31日之后，而不是2020年1月23日。上诉人与被上诉人所签场地租赁合同届满日期为1月23日，但上诉人于2020年1月17日向被上诉人交付了两年的租赁费7800元，缴费至2020年12月31日，应视为上诉人与被上诉人在合同届满20年后仍按原合同履行，根据《合同法》第二百一十五条、第二百三十六条的规定，应当认定双方2020年1月23日至2020年12月31日的场地租赁合同为不固定期限的合同，故此原审法院认定双方签订的租赁合同解除日期为2020年1月23日明显错误，被上诉人虽享有随时解除合同的权利，但解除时间必须在被上诉人已交租赁费用的期限届满即2020年12月31日之后。3、上诉人与第三人签订的《厂房租赁合同》是部分无效，而不是全部无效。上诉人与被上诉人于2000年1月22日签订的《场地有偿使用合同》，按照《合同法》第二百一十四条租赁合同最长20年的期限规定，该合同应于2020年1月22日届满，届满后上诉人又缴费至2020年12月31日，且上诉人与被上诉人在合同第六条明确约定上诉人有“转让权”，那么上诉人在合同有效期间内将厂房租赁给第三人，符合上诉人与被上诉人的约定，也未违反法律规定，因此在2020年12月31日之前上诉人转租行为是合法有效的。故此原审法院认定上诉人与第三人之间签订的《厂房租赁合同》全部无效，明显事实错误。二、原审法院判决上诉人和第三人于判决生效30日内交付被上诉人土地明显脱离客观实际。若合同解除后，必然涉及地面附作物的处理问题，必然牵扯企业选址重建、搬迁、恢复生产问题，这势必给上诉人造成现实损失，且被上诉人在合同签订过程中也明显存在过错，对上诉人的损失也负有一定的赔偿责任。厂房的价格评估、赔付的协商、厂址的选择、设备的搬迁等一系列问题，30天内绝对无法完成。根据《合同法》第二百三十二条的规定，被上诉人在解除合同时，必须在合理的期限前通知上诉人，以便解决后续问题，被上诉人从未通知上诉人，原审判决仅给予30天的期限明显偏短，应予纠正。三、原审法院判决上诉人自2020年1月23日起按每亩1500元向被上诉人支付占用费用于法无据，明显错误。根据前二之述，上诉人与被上诉人租赁期间届满后，上诉人又缴费至2020年12月31日，应视双方签订了不固定期限的租赁合同，且租赁费按照原合同约定上诉人已履行了缴费义务，在合同无效的前提下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的具体意见》第五条规定，租金只能按照上诉人与被上诉人约定每亩680元的标准支付，按照每亩1500元标准确定占用费，缺乏法律依据。综上所述，原审法院认定《厂房租赁合同》全部无效，认定上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同与2020年1月22日届满，明显认定基本事实错误，判决上诉人在判决生效30日内交付场地，明显不合情理，也不符合法律规定。 泾阳县泾干镇封家村委会辩称：原审判决查明认定的案件事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序符合法律规定，上诉人的上诉事实无新证据，上诉理由不能成立，上诉请求应依法驳回。一、原审法院查明认定的事实清楚，证据确实充分，判决公正。2000年1月22日被上诉人与上诉人签订《场地有偿使用合同》，约定上诉人租赁被上诉人开办的封家村综合厂的土地，且将场地上的房屋折价出售上诉人，租赁土地面积为3.08亩，租期十五年，年租金2094元，上诉人在租期二十年届满后，于2020年3月16日又以泾阳县三秦机械厂的名义将涉案租赁土地转租给原审第三人，年租金15万元，被上诉人的村民知情后，意见很大，经被上诉人与上诉人协商未果，后被上诉人诉至法院。原判经公开开庭审理，依法裁判，不存在枉法之嫌。二、原审法院判决上诉人与原审第三人应当于判决生效后三十日内交付被上诉人租赁的土地符合法律规定。原审在庭审中，上诉人未曾反诉，经法院释明，上诉人同意另案处理。故现上诉人在二审中提及企业选址重建、搬迁生产、损失赔偿等问题与被上诉人无涉。三、原判决判令上诉人从2020年1月23日即法定租期届满之日起，按每亩1500元向被上诉人支付土地占用费符合当地农用土地流转市场的规定（实际该土地地处泾河新城开发区属商业用地，比农业用地的流转价格更高）。故原判判决有理有据，符合法律规定的公平原则，保护村民利益。 西安固泰盛商贸有限公司辩称：一、一审法院认定上诉人王世明以泾阳县三秦机械厂名义与固泰盛公司签订的《厂房场地租赁合同》无效。系事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。根据《民法典》第七百零五条（原《中华人民共和国合同法》第二百一十四条）规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案上诉人王世明与被上诉人封家村委会于2000年1月22日签订的《场地有偿使用合同》，其土地租赁时间为2000年1月1日至2049年1月2日底，明显其合同约定的租赁期限不符合法律规定，一审法院据此认定，超过部分无效，系事实认定清楚，适用法律正确。二、上诉人王世明认为其以泾阳县三秦机械厂名义与被上诉人封家村委会签订的《场地有偿使用合同》系指土地租赁，而与固泰盛公司签订的《厂房租赁合同》指厂房租赁，厂房属于是上诉人所有，故其以泾阳县三秦机械厂名义与固泰盛公司签订的《厂房租赁合同》系合法有效的观点，无法律依据。本案涉及土地属农用建设用地，根据《民法典》第三百五十七条的相关规定，上诉人王世明租赁的是被上诉人封家村委会有权出租的建设用地，虽然其辩称涉案土地上的厂房归其所有，但根据房地一体原则，转让涉案房屋厂房也即一并处分了该厂房占用范围内的建设用地使用权。据此，上诉人的该行为属于《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效的情形。进一步确认了一审法院认定上诉人王世明以泾阳县三秦机械厂名义与固泰盛公司签订的《厂房租赁合同》应属无效。三、本案固泰盛公司与上诉人王世明以泾阳县三秦机械厂名义签订的《厂房租赁合同》依法被认定无效，上诉人存在过错，该过错行为给固泰盛公司正常运营带来巨大经济损失，上诉人理应承担赔偿责任。 泾阳县泾干镇封家村委会向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告王明返还占有原告所有的集体土地3.08亩（土地位置以双方2000年1月22日签订的合同为准）；2、依法判令被告从2020年1月起按照每亩地每年1500元的租赁费标准承担占用费用至交付为止；3、依法确认被告泾阳县三秦机械厂与第三人西安固泰盛商贸有限公司于2017年7月19日签订的《厂房场地租赁合同》属无效合同；4、诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：原告泾阳县泾干镇封家村委会于2015年4月22日依据泾阳县人民政府泾政发（2015）12号文件，决定撤销XX镇镇建制，设立泾干街道办事处，行政区域不变。2018年5月份以后，泾干街道办事处区域划为泾河新城，由西安市政府代管。2000年1月22日，原告和被告签订了《场地有偿使用合同》，合同约定被告租赁原告开办的封家村综合厂的土地，并将该土地上的厂房折价卖于被告。被告租赁的场地3.08亩，东西均靠三里店耕地，东南角是张丙均的医疗站，北邻四明村耕地，南靠泾永公路。合同约定租赁期限由2000年1月1日起至2049年12月底止，期限50年。年租金2094元。被告王世明于2020年3月16日以泾阳县三秦机械厂的名义将原告与其签订合同所涉及的土地转租给第三人西安固泰盛商贸有限公司，期限10年，年租金15万元。在第三人使用的过程中，原告村民发现，提出意见，经过原被告协商处理未果诉至法院。 一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，租赁合同成立生效后，双方应当按照约定履行自己的义务。根据合同法的规定，租赁合同期限不能超过20年，超过部分无效。原告被告签订的租赁合同期限超过20年，超过部分无效。该合同已经履行了20年，根据合同法规定，合同已经履行终止。加之本案中，被告在未经得原告的允许将部分土地及厂房转租第三人，其与第三人签订的租赁合同无效。原告认为合同已经履行完毕，被告再未与原告达成新的协议，原告要求被告返还占有的集体土地，一审法院予以支持。本案在审理过程中，因涉及到被告在租赁的集体土地以及厂房改建，对改建后的厂房在合同中没有约定期满或者合同解除后如何处理，一审法院当庭已经向被告释明相关权利，其表示知晓权利与后果。另外，原告要求被告承担从2020年1月1日起按照每亩地每年1500元逾期租赁费，参考泾河新城泾干街道办区域内类同的土地租赁费，对原告此要求一审法院予以支持；依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告泾阳县泾干镇封家村委会与被告王世明于2000年1月22日签订的《场地有偿使用合同》履行终止。二、被告王世明以泾阳县三秦机械厂名义与第三人西安固泰盛商贸有限公司签订的《厂房场地租赁合同》无效。三、由被告王世明与第三人西安固泰盛商贸有限公司于本判决生效后30日内交还原告泾阳县泾干镇封家村委会的3.08亩集体土地。四、由被告王世明从2020年1月23日起按照每亩地每年1500元的租赁费标准承担占用费用至向原告泾阳县泾干镇封家村委会交还为止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告王世明负担。 二审期间，王世明提交：1、场地租赁费票据1份，欲证明其将土地租赁费缴纳至2020年12月31日；2、终止租赁联营合作协议书1份，欲证明其与原审第三人达成终止原租赁协议并形成联营合同的事实。泾阳县泾干镇封家村民委员会质证认为，两份证据均在一审判决后出具，故其对该证据不予认可；西安固泰盛商贸有限公司对终止租赁联营合作协议书真实性和证明目的不认可，并出具告知函1份，证明该联营协议是泾阳县三秦机械厂基于诉讼需要要求该方盖章，该公司已通过告知函的形式回复泾阳县三秦机械厂，确认该协议无效。泾阳县三秦机械厂质证对告知函真实性无异议，提出双方已形成联营关系。合议庭评议认为，场地租赁费来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；终止租赁联营合作协议书，因合同的相对方西安固泰盛商贸有限公司对其真实性不认可，且与泾阳县三秦机械厂认可收悉的回复函内容矛盾，故不作为有效证据予以采信。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另二审另查明案涉租赁费已缴纳至2020年12月31日。 本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决是否超出当事人诉讼请求范围，上诉人与原审第三人签订的租赁合同是否应认定全部无效；2、合同终止的时间及此后的租赁费如何确定，合同终止后交还土地的时间如何确定。 关于焦点一，一审判决是否超出当事人诉讼请求范围，上诉人与原审第三人签订的租赁合同是否应认定全部无效。被上诉人在一审中诉请上诉人与原审第三人2017年7月19日签订的《厂房场地租赁合同》无效，但该案涉及的为2020年3月16日签订的《厂房场地租赁合同》，一审是否超诉请判处问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效包括一方以欺诈、胁迫手段订立合同而损害国家利益、恶意串通以损害国家、集体或者第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的情形，本案并不存在上述情形，故本案不应确认该《厂房场地租赁合同》无效；但因上诉人、被上诉人签订的《场地有偿使用合同》租赁期限为五十年，且履行已超过二十年，因超过部分无效，该基础租赁合同被终止履行，该厂房场地租赁合同的合同目的已无法实现，该合同依法一并予以解除。上诉人虽诉请涉及的为2017年7月19日签订的《厂房场地租赁合同》，但陈述内容为2020年3月16日签订的《厂房场地租赁合同》，主合同终止履行导致的附随合同应否解除属于人民法院主动审查范围，一审一并处理并未超出法定范围，故上诉人主张该案超诉请判处的意见不予支持。 关于焦点二，合同终止的时间及交还土地的时间如何确定，此后的租赁费如何确定。我国合同法明确规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。本案中，上诉人、被上诉人签订的合同租赁期限自2000年1月22日，被上诉人一审主张返还土地时间时已超过20年，故一审依据被上诉人的诉请判处终止履行合同，判令判决生效后30日内交还土地并无不当。关于合同终止后租赁费的标准问题，经查，一审宣判后，被上诉人仍然按照原合同标准收取上诉人2019年1月1日至2020年12月31日租赁费，故后续租赁费支付应为2021年1月1日至土地交还之日，租赁费标准应按照原合同标准支付，故上诉人的该上诉请求本院予以采纳。 综上所述，上诉人王世明的上诉理由部分成立，依法予以部分支持。一审判决认定基本事实清楚，惟判处不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、维持陕西省泾阳县人民法院（2020)陕0423民初1912号民事判决第一项、第三项，即“一、原告泾阳县泾干镇封家村委会与被告王世明于2000年1月22日签订的《场地有偿使用合同》履行终止；三、由被告王世明与第三人西安固泰盛商贸有限公司于本判决生效后30日内交还原告泾阳县泾干镇封家村委会的3.08亩集体土地。” 二、撤销陕西省泾阳县人民法院（2020)陕0423民初1912号民事判决第二项、第四项，即“二、被告王世明以泾阳县三秦机械厂名义与第三人西安固泰盛商贸有限公司签订的《厂房场地租赁合同》无效；四、由被告王世明从2020年1月23日起按照每亩地每年1500元的租赁费标准承担占用费用至向原告泾阳县泾干镇封家村委会交还为止。” 三、解除上诉人王世明以泾阳县三秦机械厂名义与原审第三人西安固泰盛商贸有限公司签订的《厂房场地租赁合同》。 四、由上诉人王世明按照原租赁合同标准承担从2021年1月1日起至土地交还之日租赁费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元，减半收取150元，二审案件受理费300元，均由上诉人王世明负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊国强 审判员  张作儒 审判员  王丽丽 二〇二一年四月二十日 书记员  田 甜 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。