山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1310号 上诉人（原审被告）：淄博正承置业有限公司，住所地淄川区淄城路573号。 法定代表人：黄振宇，总经理。 委托诉讼代理人：周钦宝，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘建伟，男，1967年5月19日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 被上诉人（原审原告）：李荣，女，1968年5月13日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 上诉人淄博正承置业有限公司（以下简称正承公司）因与被上诉人潘建伟、李荣商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院(2020)鲁0302民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 正承公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金7727.76元；2、一审、二审全部诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张的2016年1月至2017年8月份违约金超过诉讼时效，依法不应予以支持。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条及确定诉讼时效制度的宗旨，按日累计违约金请求权应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，即该类诉讼时效应自债权人起诉之日倒计三年起至实际履行之日期间，超出部分属于超过诉讼时效。具体到本案，被上诉人提起一审诉讼的时间为2020年9月，按照上述规定，本案违约金的诉讼时效应从2020年9月往前推算三年，即应计算至2017年9月。被上诉人一审主张的2016年1月至2017年8月的违约金请求权已超过诉讼时效，不应支持。二、即使不考虑诉讼时效因素，一审对2017年1月至2017年9月份违约金按年利率6%计算明显过高，远高于被上诉人的实际损失，一审未予调整是错误的。按房屋所在地房屋租赁市场价计算，被上诉人2017年1月1日至2017年9月30日实际租金损失不足一万元；加之上诉人免除被上诉人四年的物业费(金额12000元左右)，即被上诉人即使有损失也已经完全补足。一审法院按照年利率6%支持被上诉人该期间违约金34434.48元，明显高于其实际损失。上诉人在一审中已经提出违约金过高，并请求一审法院予以调整。一审对上诉人调整违约金的请求未予支持是错误的。三、即使按照合同计算违约金，一审将储藏室款计算到违约金计算基数中亦违背商品房买卖合同约定。一审法院计算所有阶段违约金的基数为770134元，包含储藏室款51272元。但实际根据双方签订的商品房买卖合同，2016年1月1日至2016年12月31日以及2017年10月1日至2018年5月21目期间，违约金计算基数均不应包括储藏室款。至于2017年1月1日至2017年9月30日，系答复函中明确约定计算基数包含储藏室款，与根据原商品房买卖合同约定并不一致。一审法院对上述两段期间违约金的计算基数是错误的。综上所述，请求二审依法审查，支持上诉人的上诉请求。 潘建伟、李荣未作答辩。 潘建伟、李荣向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金78355.20元；2.依法判令被告支付逾期办证违约金64017元；3.依法判令被告自实际交房之日起四年内免收物业费。 一审法院认定事实：2014年11月19日，原告潘建伟、李荣与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的位于淄博市临淄区的正承名筑二期9号楼二单元202号住房一套，建筑面积为126.32㎡，每平方米5744元，总价款为725582元；被告应于2015年12月31日前交付房屋，如被告逾期交付房屋，超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已交付房款日万分之0.5支付违约金；出卖人应当在2017年12月31日前（商品房交付使用后730日内），为买受人办理完毕房屋权属登记，如出卖人未在约定期限内将办理产权登记手续需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自该期限届满第二日起买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案为止。除此之外，出卖人无需承担其他责任。同日，双方签订补充协议约定，如商品房实际交付使用日期与主合同约定的交付使用日期不一致的，出卖人办理权属登记备案的起算日期以较后者为准。上述买卖合同及补充协议签订后，原告按约交清全部房款718862元和储藏室款51272元，共计款770134元。被告未按合同约定期限交付房屋。2017年1月9日，被告给正承二期9#楼的购房业主出示了《关于正承?名筑二期9#楼逾期交房的答复函》，答复内容为：1、正承?名筑二期9#楼交房时间为：2017年9月30日；2、对于合同约定交房日期为2015年12月31日，且按照合同约定日期缴纳房款的业主，自2016年1月1日至2016年12月31日，公司按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准支付业主违约金，并赠送4年物业费；自2017年1月1日至2017年9月30日，以客户到账的房款总额(包含房款、储藏室款、车位款)，按照年息6%的进行赔偿。答复函作出同日，原被告双方就答复函内容签订协议一份。2018年5月4日，被告交付原告房屋。2019年12月9日，被告为原告办理完毕不动产产权证。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点问题为：一、逾期交房违约金依据计算标准及数额的认定问题；二、被告是否存在逾期办证的违约情形的问题。 一、关于逾期交房违约金依据计算标准及数额的认定问题。本院认为，原告潘建伟、李荣按约付清房款，正承公司未按约定期限交付房屋，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约赔偿责任；被告因逾期交房在其出具答复函中承诺的应承担的违约金部分应按答复函计算标准执行，答复函之外的仍应按商品房买卖合同约定的违约金计算标准执行。根据双方签订商品房买卖合同约定和被告作出答复函承诺，被告应承担的违约金为，1、2016年1月1日至2016年12月31日的违约金为：770134元乘以日万分之0.5乘以365天=14054.95元；2、2017年1月1日至2017年9月30日违约金：770134元乘以6%除以365天乘以272天=34434.48元;3、2017年10月1日至2018年5月4日的违约金为：770134元乘以日万分之0.5乘以215天=8278.94元；以上三项逾期交房违约金计款56768.37元，一审法院予以确认。 二、关于被告是否存在逾期办证的违约情形的问题。一审法院认为，被告实际交付房屋的时间为2018年5月4日，为原告办理完毕不动产产权证的时间为2019年12月9日，办理不动产产权证的期限并未超过双方在商品房买卖合同中约定的自房屋实际交付之日起730日内办理完毕房屋产权证的约定期限，因此，被告不存在逾期办证的违约情形，一审法院予以确认。 综上所述，原告主张被告支付逾期交付违约金78355.20元，其中56768.37元，一审法院予以支持；超出上述一审法院认定部分，一审法院不予支持。原告主张确认涉案房屋自2018年5月4起至2022年5月3日四年期间产生的物业管理费，由被告向物业公司支付，免除原告支付义务，一审法院予以支持。原告主张被告支付逾期办证违约金64107元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告主张被告应支付的逾期办证违约金应自2018年5月8日起，按年息1.5%支付逾期付款利息的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、淄博正承置业有限公司支付潘建伟、李荣逾期交房违约金56768.37元，于判决生效之日起十日内付清；二、潘建伟、李荣购买的临淄区杨坡路588号的正承名筑二期9号楼二单元202号住房，自2018年5月4起至2022年5月3日期间产生的物业管理费，免除潘建伟、李荣的该支付义务，由淄博正承置业有限公司向物业公司支付；三、驳回潘建伟、李荣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280元，减半收取1640元，潘建伟、李荣共同负担1030.50元，其余案件受理费609.50元，财产保全费804元，计款1413.50元，由淄博正承置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人的主张是否已超过诉讼时效；2、被上诉人主张的违约金是否过高，应否予以调整；3、违约金计算基数是否有误。 1、2017年1月9日，上诉人正承公司出示的《关于正承?名筑二期9#楼逾期交房的答复函》中，明确认可自2016年1月1日至2016年12月31日，正承公司按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准支付业主违约金，并赠送4年物业费；自2017年1月1日至2017年9月30日，以客户到账的房款总额(包含房款、储藏室款、车位款)，按照年息6%的进行赔偿。上诉人的答复系义务人同意履行义务，根据法律规定能够引起诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算，因此，被上诉人诉求的起算时间应为2017年9月30日。自该时间起算，至被上诉人于2020年9月起诉时，并未超过三年诉讼时效，一审判决予以支持，并无不当。 2、上述答复函中明确承诺2017年1月1日至2017年9月30日的违约金按照房款总额(包含房款、储藏室款、车位款)及年息6%的标准计算，因该标准不高于一年期LPR的1.3倍或1.5倍的30%，不存在过高情况，故，对上诉人关于该标准过高应予调整的主张，本院不予支持。 3、依据涉案商品房买卖合同的约定，违约金系按照“已交付房款日万分之0.5”计算。且在上述合同及补充协议签订后，被上诉人按约交清全部房款718862元和储藏室款51272元，共计款770134元。一审判决认为上述违约金计算中的“已交付房款”应包括储藏室款，符合通常的交易习惯，也与双方实际履行情况相符，并无不当。对于上诉人关于违约金计算错误的主张，本院不予支持。 综上，上诉人淄博正承置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3279元，由上诉人淄博正承置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  李灵福 审判员  陈燕萍 二〇二一年四月二十六日 书记员  杨 柳