上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3249号上诉人（原审被告）：上海钦迈文化发展有限公司，住所地上海市嘉定区华亭镇浏翔公路6899号1幢J159室。法定代表人：闵新程，董事长。委托诉讼代理人：陈嘉莉，女，公司职员。被上诉人（原审原告）：茂琛商业管理（上海）有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇塔汇路609号。法定代表人：顾志强，总经理。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。上诉人上海钦迈文化发展有限公司（以下简称钦迈公司）因与被上诉人茂琛商业管理（上海）有限公司（以下简称茂琛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初15003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钦迈公司上诉请求：撤销一审判决第四、六项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求，上诉人向被上诉人支付复原费8,000元（人民币，下同）。事实和理由：一、依据法律规定，新冠疫情属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，应属于不可抗力，故本案合同应自然终止，造成的损失双方互不承担责任；二、上诉人从事的行业受疫情影响严重，2020年3月份上诉人以及其他租户曾联名向被上诉人提出减免租金的申请，但被上诉人没有任何回复。直至同年6月份，被上诉人才与上诉人沟通房租事宜，但双方沟通未果，导致退租事宜产生，故上诉人并非一审所说的提前退租，而是因为被上诉人未正面回复上诉人而导致纠纷处理推迟；三、考虑到疫情期间双方都承受了一定损失，现上诉人愿意支付被上诉人疫情期间的房屋租赁费102,674.20元、物业费18,170.88元、装修残值9,230.38元、装修复原费8,000元，共计138,075.46元。抵扣保证金52,736.32后，上诉人愿意支付被上诉人85,339.14元。茂琛公司辩称，不同意上诉人的请求，请求驳回上诉，维持原判。茂琛公司向一审法院起诉请求：1.判决确认茂琛公司与钦迈公司签订的房屋租赁合同于2020年8月31日解除；2.判令钦迈公司支付2020年3月1日至2020年8月31日期间拖欠的租金154,011.3元、2020年2月1日至2020年8月31日期间拖欠的物业管理费31,799.04元、提前退租违约金73,338.72元、应付合同租赁期剩余未摊销装修残值4,615.17元、复原费16,377元，抵扣钦迈公司在茂琛公司处的租赁保证金52,736.32元，共需支付各项费用227,404.91元。一审法院认定事实：包括上海市松江区XX路XX号XX商厦XX、XX、XX单元房屋（以下简称涉案房屋）在内的房屋产权人为案外人上海A有限公司。2012年12月30日，上海A有限公司与案外人黄某签订《房屋租赁合同》一份，约定将包括涉案房屋在内的若干房屋出租给黄某，租赁期限自2012年12月31日起至2032年12月30日止，合同载明允许转租。此后，黄某与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订《房屋租赁合同》一份，将包括涉案房屋在内的若干房屋转租给B公司，租赁期限自2016年12月1日起至2028年11月30日止，合同载明允许转租。2017年9月14日，B公司与钦迈公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，载明：B公司将涉案房屋出租给钦迈公司，租赁期限自2017年9月15日起至2022年9月14日止，月租金为20,000元，自第三年起每两年递增5%，先付后用；租赁期间，使用房屋发生的物业费、非正常工作时间空调供应等费用由钦迈公司承担；租赁期间，非本合同规定的情况，钦迈公司中途擅自退租的，应按相当于月租金的3倍向B公司支付违约金；物业管理费暂定每月每平方米11元，月总额3,843.84元，包含（周一至周五）14:00至19:00（周六至周日）8:00至18:00的空调使用费用。2017年10月9日，B公司又与钦迈公司签订《补充协议》一份，约定将前两年的房屋月租金调整为24,446.24元；第三年和第四年的月租金调整为25,668.55元；租赁保证金为52,736.32元；B公司按钦迈公司定制装修后交付房屋，租赁期间若因钦迈公司原因中途擅自退租的，除承担合同约定的违约责任外，还需要向B公司支付按三年摊销的装修残值。2018年10月1日，B公司与黄某终止了合同关系，并由黄某与茂琛公司就包括涉案房屋在内的若干房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份。同时，茂琛公司、钦迈公司和B公司签署《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：原B公司与钦迈公司合同项下的权利义务均转移至茂琛公司与钦迈公司双方。合同签订后，茂琛公司与钦迈公司各自履行了相关的权利义务，但钦迈公司自2020年起拖欠了自2020年3月1日起的租金和自2020年2月1日起的物业费尚未支付。一审审理中，茂琛公司与钦迈公司均确认欠费期间的租金标准为每月25,668.55元，物业费标准为每月4,542.72元。2020年6月，钦迈公司向茂琛公司单方提出解约，搬离并于2020年6月底将涉案房屋的钥匙交付于茂琛公司的工作人员。一审另查明：钦迈公司系开办青少年艺术培训的机构。2020年1月27日，上海市教委官方微信号“上海教育”发布通知称，“即日起各级各类学校暂停开展任何形式的教学活动和集体活动，教育培训机构严格执行2月底前暂缓开展任何形式线下教学活动的要求。所有托育机构严格执行暂缓到2月底开办的要求，若有违反，严肃追责。”2020年2月18日，上海市教委官方微信号“上海教育”发布通知称，“疫情期间，各类培训机构和托育机构不得开展线下培训和托育工作。”2020年5月15日，上海市教委官方微信号“上海教育”发布通知称，“本市面向18周岁以上成年人开展的各类线下培训服务（密闭空间除外），在室外场所面向未成年人开展的各类培训服务，符合相应行业主管部门提出的疫情防控要求，并向行业主管部门备案承诺或经其检查合格后，可于5月18日恢复线下服务。”2020年5月18日，上海市教委官方微信号“上海教育”发布通知称，“本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等（密闭空间除外），符合相应行业主管部门提出的疫情防控要求，并向行业主管部门备案承诺或经其检查合格后，可于6月2日恢复线下服务。”一审审理中，茂琛公司向一审法院称其实际于2020年6月13日恢复营业，钦迈公司则称对茂琛公司疫情期间的经营情况不清楚。一审审理中，茂琛公司提供装修合同、报价单、发票、建设工程合同、报价单、电子回单等证据，用于证明装修残值的计算基础以及其在钦迈公司搬离后实际支出的复原费用，钦迈公司对于装修残值相关的证据无异议，但对于复原费相关的部分证据有异议，认可100平方米的墙面粉刷费、镜子拆除费、垃圾清运费、管理费，不认可剩余的墙面粉刷费和规费。一审法院认为，茂琛公司与钦迈公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人均应恪守履行。虽然今年钦迈公司的经营在一段时间内受到了疫情的影响，但尚不足以构成对合同目的实现的根本妨碍，钦迈公司提前提出退租，构成了对合同义务的违反，理应承担相应的违约责任。合同解除时间应以钦迈公司搬离房屋、实际交还钥匙并由茂琛公司工作人员接收的时间为准，一审法院结合本案案情确定为2020年6月30日。合同解除后，租期内欠付的租金和物业费仍应支付，但计算期限应当截至茂琛公司实际收回房屋的2020年6月30日止，又鉴于钦迈公司提出了疫情抗辩，且钦迈公司从事的行业确实受到主管部门的限制，一审法院根据本案实际情况，酌情减免钦迈公司应付的租金两个月和物业费一个月，减免后钦迈公司应向茂琛公司支付租期内欠付的租金51,337.1元和物业费18,170.88元。关于茂琛公司主张的提前退租违约金，有合同约定，茂琛公司主张的73,338.72元的标准亦尚属合理，一审法院对此予以支持。对于茂琛公司主张的应付合同租赁期剩余未摊销装修残值，钦迈公司予以认可，且自愿在本案中确认并支付未摊销装修残值9,230.38元，系其对自身合法权利的处分，一审法院据此予以认定。关于复原费，鉴于钦迈公司对部分项目支出的真实性提出了质疑，而施工系由茂琛公司单方实施，一审法院结合茂琛公司与钦迈公司的意见，酌情确定复原费数额为12,000元。前述款项共计164,077.08元，抵扣钦迈公司在茂琛公司处的租赁保证金52,736.32元，钦迈公司还应向茂琛公司支付111,340.76元。一审法院审理后，于二○二○年十二月三十日作出判决：一、确认茂琛商业管理（上海）有限公司与上海钦迈文化发展有限公司之间关于上海市松江区XX路XX号XX、XX、XX单元房屋的房屋租赁合同关系于2020年6月30日解除；二、上海钦迈文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内向茂琛商业管理（上海）有限公司支付租期内欠付的租金51,337.1元；三、上海钦迈文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内向茂琛商业管理（上海）有限公司支付租期内欠付的物业费18,170.88元；四、上海钦迈文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内向茂琛商业管理（上海）有限公司支付违约金20,602.4元（保证金52,736.32元已在此项中予以抵扣）；五、上海钦迈文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内向茂琛商业管理（上海）有限公司支付未摊销装修残值9,230.38元；六、上海钦迈文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内向茂琛商业管理（上海）有限公司支付复原费12,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,711元，减半收取计2,355.5元，由茂琛商业管理（上海）有限公司负担1,202.2元（已付），由上海钦迈文化发展有限公司负担1,153.3元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审审理中，上诉人提交了“减免申请书”、微信聊天记录以及房屋照片，欲证明：上诉人曾经要求被上诉人减免租金，但对方没有回应；被上诉人主张的修复费用过高。被上诉人对上诉人提交的证据的真实性不予认可，认为与本案亦无关联，且不能证明上诉人要证明的事实。本院经审查认为上述证据并不能证明上诉人要证明的内容。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有二：一是被上诉人是否有权要求上诉人支付合同约定的违约金；二是复原费的数额应如何认定。关于违约金，上诉人主张新冠疫情属于不可抗力而其不应承担合同解除的违约责任。对此，本院认为，疫情的发生确实对于上诉人的正常经营产生了一定的影响，但正如一审法院所述，该些影响尚不足以导致上诉人的合同目的根本无法实现。事实上，根据疫情防控通知，上诉人退租时相关经营障碍已经消除，且上诉人虽主张疫情期间被上诉人对其要求减免租金的请求未予回应，但被上诉人在此期间并未以欠租为由要求解除合同，免租的问题上诉人完全可以通过协商或者诉讼等途径解决。此外，上诉人关于双方就支付欠租前提下被上诉人同意免除违约金的退租方案达成一致的上诉主张，缺乏事实依据，且被上诉人亦不予认可，故本院难以采纳。基于上述分析，上诉人关于其退租行为不构成违约的主张确实缺乏充分依据，本院难以支持。关于违约金的数额问题，考虑到一审法院对于疫情期间的租金等费用已经予以部分免除，故在此情况下，一审法院判决支持被上诉人依约主张的违约金数额，应属合理，本院予以维持。至于复原费，一审法院结合本案事实所作处理应属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,898元，由上海钦迈文化发展有限公司担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二一年四月二日书记员 王仁宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；