湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2299号上诉人（原审原告）：邢爱芳，女，1968年4月4日出生，汉族，住湖北省应城市。被上诉人（原审被告）：武汉泽健实业有限公司，住所地武汉市江岸区后湖街石桥村黄浦科技园石桥工业区12栋5层。法定代表人：周平，总经理。委托诉讼代理人：邹凯，泰和泰（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，泰和泰（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉辉卓置业有限公司，住所地武汉市江岸区后湖大道116号华宇旭辉星空商业1-202室。法定代表人：邹武超，总经理。委托诉讼代理人：万园园，该公司员工。委托诉讼代理人：齐磊，该公司员工。上诉人邢爱芳为与被上诉人武汉泽健实业有限公司（以下简称泽健公司）、武汉辉卓置业有限公司（以下简称辉卓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人邢爱芳，被上诉人泽健公司的委托诉讼代理人邹凯，被上诉人辉卓公司的委托诉讼代理人万园园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邢爱芳上诉称：一、一审判决认定事实错误。1．泽健公司在其发布的国际百纳项目商业广告和宣传资料中，国际百纳项目为35万方国际综合体，21万方住宅，14万方大型商业，项目内约2万方社区园林，100米超大楼间距等等，上述说明具体、明确，对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，虽未载入合同但该商业广告和宣传资料应视为合同内容。泽健公司该合同附件三第二条的内容有免除作为格式条款提供方的责任、排除合同相对方邢爱芳的主要权利之嫌，该附件三第二条应为无效条款。2．国际百纳项目商业广告和宣传资料按相关法律规定符合构成要约的条件，已构成要约，亦应当视为合同内容，泽健公司却在该合同附件三第二条中，排除了泽健公司所作商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄进行虚假宣传提供了方便。该条款还以最终以经批准的规划，设计方案或双方签订的商品房买卖合同约定的内容为准，堂而皇之逃避自己的责任。该合同附件三第二条内容与法律规定相抵触，应为无效条款。3．邢爱芳与泽健公司所订立的《武汉市商品房买卖合同》附件三第二条系泽健公司提供为了重复使用而预先拟定的，在订立合同时未与邢爱芳协商的条款。订立合同时并未采取合理方式提示邢爱芳注意。该附件三第二条内容明显具有提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；排除对方主要权利之嫌。该条款明显导致双方权利义务失衡。根据2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第四百九十六条之规定，在订立该合同附件三第二条时，泽健公司作为提供格式条款的一方并未有遵循公平原则确定与邢爱芳之间的权利和义务。泽健公司作为提供格式条款一方更未履行说明义务，致使邢爱芳没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，邢爱芳主张该合同附件三第二条不成为合同的内容。二、一审判决适用法律错误。1．一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定作出的判决，适用法律错误。2．根据相关法律规定，应由提供格式条款一方对己尽合理提示及说明义务承担举证责任。一审法院庭审时提供格式条款一方并未对已尽合理提示及说明义务进行举证。一审法院作出的判决，适用法律错误。三、一审法院查明事实错误。1．一审法院查明国际百纳项目取得以上审批和许可证的时间，恰恰可以证明，泽健公司在开发国际百纳项目一期过程中，能依法依规搞建设。而在开发国际百纳项目二期时，违法擅自更改原规划的事实，从2017年6月中旬到2018年8月22日之间，泽健公司在严重违反《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律法规的情形下，在没有经过武汉市国土资源和规划局审批，没有取得相关项目建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证的情况下，国际百纳项目二期违法施工长达1年多。多个部门曾责令其停止违法施工。但泽健公司依然我行我素，在夜间偷偷施工。泽健公司在2018年8月22日取得《建设工程规划许可证》时，国际百纳项目二期桩基工程已全部完工，一号楼、二号楼已经做到四、五层高，一号楼旁边一栋二层的商业已完工。2.在2017年3月27日，泽健公司向武汉市国土资源和规划局提交的《申请报告》中可以看到，泽健公司提出的更改规划理由为：新增地铁l2号线贯穿整块项目用地（K8二期），原批复的二期商业无法实施，要求更改原规划。根据庭审查明，国际百纳项目二期确实在2018年变更了规划方案，但该变更系因石桥村城中村改造K8地块二期与塔子湖村城中村改造K5地块整合，两个地块需要整体规划、同步建设，并经过了武汉市国土资源和规划局审批，取得了相关项目的建设用地规划许可证、建设工程许可证和建筑工程施工许可证。但事实上石桥村城中村改造K8地块二期与塔子湖村城中村改造K5地块，在未取得建设工程规划许可证前，所有桩基工程在2018年初就已完工。石桥村城中村改造K8地块二期与塔子湖村城中村改造K5地块，地下室打通使用的。从2013年5月17日武汉市国土资源和规划局发布《国际百纳项目规划方案批前公示》附件中，塔子湖村城中村综合改造K8地块与塔子湖村城中村K5地块已整合，两个地块早已整体规划，同步开工。国际百纳项目塔子湖村城中村K8地块二期与塔子湖村城中村K5地块，未批先建已是事实，擅自更改原规划已是事实。一审法院从根本上没有查明事实，对违法施工在前的事实并未查明，把泽健公司违法施工变成合法化，相反对泽健公司已构成合同违约在前的事实没有查明。因为更改了原规划，楼层加高、楼间距变窄等等因素，邢爱芳在实际居住过程中，居住劣势日益明显，特别是通风采光、私密性及视觉观感都受到非常大的影响，邢爱芳在购房时所看中商品房及其附属设施满足其特定的购房需求，全部化为泡影。3．在案涉合同中第十三条规划、设计变更的约定出卖人应在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人。至今邢爱芳未收到任何书面通知。即使泽健公司的变更规划通过了行政部门审批，只能免除其行政责任，不能免除其相应的民事责任，更何况本案泽健公司是在国际百纳项目二期没有经过审批，没有取得相关许可证的情况下擅自更改原规划，那么泽健公司合同违约的事实在前，泽健公司应承担合同违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院：1．撤销一审判决，改判支持邢爱芳一审的诉讼请求；2．一二审诉讼费由泽健公司、辉卓公司承担。泽健公司、辉卓公司均答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。邢爱芳向一审法院起诉请求：1．判令由于泽健公司、辉卓公司合同违约，以双方约定的总房价款的20%的违约金赔偿；2、判令诉讼费由泽健公司、辉卓公司承担。一审审理中，邢爱芳增加诉讼请求：依法认定双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件三第二条属无效条款。一审法院查明，2016年1月4日，邢爱芳与泽健公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：邢爱芳购买泽健公司投资建设的国际百纳一期第8幢/单元31层1号商品房一套；总金额为890939元；泽健公司应当在2016年3月26日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。该合同附件三第二条约定：“其他说明1、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的宣传资料、广告、设计效果图、沙盘模型、房屋模型、样板房以及预测分户图等仅供买受人购房时参考，最终以经批准的规划、设计方案、实测分户图和双方签订的商品房买卖合同约定的内容为准。2、出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明，仅为买受人提供参考信息，不构成对出卖人的允诺。3、因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示，也会存在一定的差异，最终均以实际竣工状况为准。”邢爱芳作为买受人，在该附加条款下方签字确认。合同签订后，邢爱芳按约定付清全部房款，并于2016年9月入住。国际百纳项目二期开始施工后，邢爱芳认为二期施工方案与购房时泽健公司宣传的方案不一致，泽健公司、辉卓公司更改二期规划影响其所购房屋的通风、采光等权利，故诉至法院。一审法院另查明，2013年4月7日，泽健公司取得江岸区石桥村城中村综合改造K8地块《建设用地规划许可证》，用地面积85784.34平方米，建设规模356512平方米。2013年5月17日，武汉市国土资源和规划局发布《国际百纳项目规划方案批前公示》，记载国际百纳项目位于武汉市江岸区石桥村，该项目为1栋28层、1栋37层办公楼，1栋4层集中商业及2-3层商业裙房，4栋33层、4栋45层住宅楼及局部2层商业裙房，1栋3层幼儿园，总建筑面积444331.3平方米。2014年10月24日，泽健公司取得江岸区石桥村K8地块《建设工程规划许可证》，建设规模：新建一栋三十三层、二栋一至三十三层、二栋四十五层住宅楼，一栋一至三十三（局部三十二）层、二栋二至四十五层住宅楼及商业裙房。一栋二至三层幼儿园，四栋一层配电房。地上总建筑面积222134.81平方米……。备注：该项目为分期建设一期项目，项目二期建筑规模应满足总规划设计条件要求。2017年3月27日，泽健公司向武汉市国土资源和规划局提交《申请报告》，记载：我公司建设的“石桥村K8地块”项目位于江岸区后湖大道与中一路交汇处，该项目分为两期建设，在贵局的大力支持下，我公司于2014年10月24日取得项目一期建设工程规划许可证。目前，我公司准备建设项目二期，但了解到新增轨道交通12号线贯穿整块项目用地，原批复的二期商业方案无法实施。特此，向贵局申请重新调整并优化项目的建设方案，并同步征求地铁集团的意见，确保满足地铁建设要求。2017年10月30日，武汉市国土资源和规划局出具《规划（建筑）方案批准意见书》，记载武汉泽健实业有限公司、武汉塔子湖置业有限公司：贵单位报来国际百纳二期项目收悉，该项目由石桥村城中村改造K8地块二期与塔子湖村城中村改造K5地块整合而成，两个地块整体规划、同步建设，现批复如下：原则同意总平面规划方案。请按以下修改意见予以完善……。2018年8月22日，泽健公司取得石桥村城中村改造K8地块（二期）《建设工程规划许可证》（后变更至辉卓公司名下），建设规模：新建二栋一至二十七层、二栋一至三十层商业综合楼，一栋二层、三栋一至二层商业。计容建筑面积134374.85平方米，其中商业建筑面积133708.7平方米。2018年9月27日，辉卓公司在土地市场以公开方式取得泽健公司使用的，位于江岸区后湖乡石桥村的出让国有土地使用证，成交土地面积为38934.58平方米。2018年11月8日，辉卓公司取得江岸区石桥村城中村改造K8地块（二期）《建筑工程施工许可证》，备注：新建二栋一至二十七层、二栋一至三十层商业综合楼，一栋二层、三栋一至二层商业。计容建筑面积134374.85平方米，其中商业建筑面积133708.7平方米。2018年6月29日，武汉塔子湖置业有限公司取得塔子湖村城中村改造K5地块《建设用地规划许可证》（后变更至辉卓公司名下）。2019年4月4日，辉卓公司在土地市场以公开方式取得武汉塔子湖置业有限公司使用的，位于江岸区塔子湖村（K5）的出让国有土地使用证，成交土地面积为7058.44平方米。2019年4月23日，辉卓公司取得塔子湖村城中村改造K5地块《建设工程规划许可证》，备注：项目地下室与石桥村K8地块二期打通使用。2019年6月3日，辉卓公司取得K5地块《建筑工程施工许可证》，备注：新建1栋1-20层商业综合楼、2栋1-2层商业。一审法院认为，邢爱芳与泽健公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。邢爱芳要求确认涉案合同附件三第二条为无效条款，但该条款下方有邢爱芳签名确认，邢爱芳未提交证据证明该条款存在合同无效的情形，故对邢爱芳的该项诉请，法院不予支持。根据合同约定，泽健公司应当在2016年3月26日前，将符合条件的商品房交付邢爱芳使用，邢爱芳收房入住后，对所购房屋并无异议，但认为国际百纳项目二期实际施工方案与其购房时公示的规划方案不一致，变更后的方案影响其房屋采光、通风等权利。根据庭审查明，国际百纳项目二期确实在2018年变更了规划方案，将二期原公示的规划方案“1栋28层、1栋37层办公楼，1栋4层集中商业及2-3层商业裙房”变更为“新建二栋一至二十七层、二栋一至三十层商业综合楼，一栋二层、三栋一至二层商业”，但该变更系因石桥村城中村改造K8地块二期与塔子湖村城中村改造K5地块整合，两个地块需要整体规划、同步建设，并经过了武汉市国土资源和规划局审批，取得了相关项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。双方合同附件三第二条中约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的宣传资料、广告、设计效果图、沙盘模型、房屋模型、样板房以及预测分户图等仅供买受人购房时参考，最终以经批准的规划、设计方案、实测分户图和双方签订的商品房买卖合同约定的内容为准”，现因规划方案变更导致国际百纳项目二期实际施工方案变更，泽健公司不应承担违约责任。另辉卓公司系国际百纳二期项目的受让方，与邢爱芳之间并无房屋买卖合同关系。综上，邢爱芳要求泽健公司、辉卓公司承担违约责任的诉请，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回邢爱芳的诉讼请求。一审案件受理费3864元，由邢爱芳负担。二审期间，邢爱芳向本院提交七份证据：1．江岸区建设局信访答复意见书；2.2017年12月5日江岸区城市管理委员会回复；3、2018年8月22日前（K8地块）、2019年10月24日（K5地块）泽健公司无证违法施工照片4张及视频；4．楚天都市报2017年11月25日报道一份；5.2013年5月17日武汉市国土资源和规划局发布《国际百纳项目规划方案批前公示》公示附件；6．现国际百纳项目一期公示的国际百纳项目总平面图及视频（2021年4月8日、4月10日拍摄）；7．照片一组7张（2021年1月8日、2020年12月15日、2021年4月10日拍摄）。上述证据证明泽健公司在未取得建设工程规划许可证、没有施工许可证的情况下进行违法施工，并对邢爱芳造成了实质性损害，造成化粪池堵塞和光污染，房间因主要通道被堵造成没有风进来。泽健公司质证认为：对证据l、2真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，两份证据系对施工过程进行的答复，与本案无关，泽健公司的施工5证齐全，不存在违法；对证据3一审已经提交，不属于新证据，不予质证；对证据4楚天都市报的报道与本案合同无关，不予质证；对证据5一审已经提交，不属于新证据；对证据6真实性、合法性没有异议，对关联性证明目的有异议，不能达到邢爱芳的上诉目的，该平面图系依法依规作出不存在违法；对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，泽健公司不存在违法施工，邢爱芳也没有遭受其所谓的损失。辉卓公司同意泽健公司的质证意见。本院对邢爱芳提交证据的真实性予以采信。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，案涉《武汉市商品房买卖合同》附件三第二条约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的宣传资料、广告、设计效果图、沙盘模型、房屋模型、样板房以及预测分户图等仅供买受人购房时参考，最终以经批准的规划、设计方案、实测分户图和双方签订的商品房买卖合同约定的内容为准。”该合同虽由泽健公司提供，但作为完全民事行为能力人的邢爱芳在该附件右下角签字确认，应视为其对上述条款的认可，亦能证明泽健公司对上述条款尽到了提示、说明义务。该诉争条款并无法定无效的情形，邢爱芳要求确认该条款无效的上诉请求于法无据，本院不予支持。邢爱芳认为泽健公司在其发布的国际百纳项目商业广告和宣传资料中的相关说明和陈述具体、明确，对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，该商业广告和宣传资料应视为合同内容。邢爱芳该上诉观点与双方上述合同约定相悖，本院不予采纳。本案系合同纠纷，关键在于泽健公司在开发石桥村城中村改造K8地块（二期）项目时，规划变更是否构成违约。从本案现有的证据看，泽健公司变更规划系经其向行政管理部门申请，由武汉市国土资源和规划局审批，并取得了相关项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。上述事实能证明泽健公司就二期规划变更的手续是完备的。邢爱芳谈到的泽健公司前期无证施工的问题，并不能推翻现有项目规划变更手续的合法性。泽健公司变更规划的行为并无违反合同约定的违约情形，邢爱芳认为泽健公司构成违约，应承担违约责任的上诉理由缺乏合同依据和证据支撑，本院不予采纳。综上所述，邢爱芳的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取3864元，由邢爱芳负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇二一年四月二十九日法官助理陈喜兰书记员于宁