浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终154号上诉人（原审原告）：嘉兴热度文化传媒有限公司，住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区颐高数码大厦1-2幢2-2002-1室，统一社会信用代码：91330402MA2CY3YA30。法定代表人：金洪波，总经理。被上诉人（原审被告）：嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区新文化广场1幢1801室，统一社会信用代码：91330401336906551U。法定代表人：谢朝科，总经理。上诉人嘉兴热度文化传媒有限公司（以下简称热度传媒公司）因与被上诉人嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司（以下简称恒言行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初6602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。热度传媒公司上诉请求：撤销一审判决，改判恒言行公司返还其31397元（即押金36000元扣除热度传媒公司应承担的水电及物业费用4603元后的剩余款项），并判令恒言行公司负担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院以热度传媒公司未注销公司注册地址故押金不退为由，判决驳回了热度传媒公司的诉讼请求。现热度传媒公司已完成公司注册地址迁移手续，一审判决所依据的合同条款已不再适用。而按照双方合同约定，热度传媒公司由于特殊原因确实需要退租的，可以提前一个月提出，据此，恒言行公司没有理由没收其押金。（二）请二审法院充分考虑2020年年初疫情对热度传媒公司造成的不利影响，以及热度传媒公司在处理后续转租事宜上尽责尽力的态度，且恒言行公司并未遭受任何损失的实际情况，支持热度传媒公司的上诉请求。1.2020年年初的疫情，导致热度传媒公司原定的装修计划被迫延迟，直至2020年4月初房屋才装修完毕投入使用。热度传媒公司投入巨资，实际只使用了五个月房屋。2.因为疫情，其股东资金链断裂，投资款无法按时到账，故热度传媒公司经营无以为继，不得不提前解除案涉房屋租赁合同。3.热度传媒公司已提前一个月告知恒言行公司要提前退租，并帮助找到了以相同租金价格承租案涉房屋的下家，且为了促成下家租赁合同的订立，热度传媒公司将自己价值13万元的直播间设备及装修，外加12000余元的家具，一并以10000元的极低价格转让给了下家，也承受了巨大损失。4.下家按照原价格18000元/月续租，一次性支付了一整年的房租，并已于2020年9月19日入住办公，恒言行公司并未遭受经济损失。恒言行公司辩称，热度传媒公司的上诉理由不足，其上诉请求应予驳回。一是热度传媒公司水电费、物业费尚未结清，2020年9月的房租也没有支付；二是热度传媒公司迟延交付租金，根据合同约定未按时交纳租金的，押金不予退还；三是热度传媒公司的原合同租赁期是三年，其仅承租半年后就要求解除合同，构成违约。虽然确有客户续租，但后续客户的合同期限仅为一年。热度传媒公司的违约导致恒言行公司遭受了巨大的经济损失，故恒言行公司不同意退回押金。热度传媒公司向一审法院提出诉讼请求：判令恒言行公司立即返还2个月的房租押金36000元。一审法院认定事实：2020年1月13日，热度传媒公司（乙方）与恒言行公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定，恒言行公司将坐落于嘉兴市新文化广场1幢1801-36室、建筑面积590平方米的房屋出租给热度传媒公司办公使用；租赁期限从2020年3月1日到2023年2月28日止；每月租金为18000元，租金按半年度计付，每半年为108000元，在租金到期前1个月预付下一轮租金；租赁期内物业管理费、水电费、停车费等由热度传媒公司承担；热度传媒公司在合同签订时，向恒言行公司支付2个月租金作为押金即36000元，热度传媒公司入住后该款项转为保证金，该款项热度传媒公司在租赁期间、租赁期满时租赁房屋设施无损坏并结清各项应付款项后退还热度传媒公司，若未按时交纳租金则押金不予退还；热度传媒公司应按合同约定交付租金，做到先付后用，如到期仍未交付租金的，热度传媒公司应按月租金的0.5%向恒言行公司支付违约金，并没收押金，逾期未交达1个月以上，恒言行公司有权收回房屋并要求热度传媒公司赔偿损失；租赁期间，热度传媒公司确因特殊情况需要退房，必须提前1个月通知恒言行公司，如未提前通知则扣除押金；租赁期内热度传媒公司可作为公司注册地，解除租赁合同时注册地必须同时迁出，如未注销注册地押金不退，由此产生的损失由热度传媒公司承担。合同还约定了其他内容。同日，热度传媒公司通过银行转账方式将半年租金、押金、家具转让、半年物业费及上家违约金等共计192080元转给恒言行公司。热度传媒公司于2020年8月份通过微信向恒言行公司工作人员（微信名“高高方方”）告知可能不会续租，“高高方方”回复“137××××7724陈慧珍”。8月21日，热度传媒公司法定代表人金洪波加陈慧珍微信，并就退租事宜与其商谈。事后，热度传媒公司、恒言行公司均通过各大平台发布招租信息。2020年9月18日，热度传媒公司经恒言行公司许可，与承租方办理交接手续。庭审中，双方当事人确认热度传媒公司尚有水、电费3856元未结清，部分物业费未交；热度传媒公司尚未将公司注册地址迁出，其注册地址仍为嘉兴市××广场××幢××室即涉案房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，热度传媒公司、恒言行公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，合法有效。本案争议的焦点为租房押金是否应当退还。热度传媒公司、恒言行公司庭审中陈述，双方均于2020年8月份通过各大平台向外发布涉案房屋的招租信息。2020年9月18日，热度传媒公司经恒言行公司许可，与新的租客办理了交接手续，热度传媒公司、恒言行公司签订的《房屋租赁合同》事实上已解除，根据《房屋租赁合同》第十二条第4款“租赁期内热度传媒公司可使用公司注册地，解除租赁合同时注册地必须同时迁出，如未注销注册地押金不退，因此由此产生的损失由热度传媒公司承担”的约定，热度传媒公司应当在解除租赁合同时将注册地迁出，现热度传媒公司未履行将公司注册地迁出义务，热度传媒公司要求恒言行公司退还押金，有悖于双方约定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回热度传媒公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取350元，由热度传媒公司负担。二审中，恒言行公司未提交新的证据，热度传媒公司提交《变更登记情况》一份，用以证明：其已于2020年11月18日完成公司注册地址变更手续，热度传媒公司的注册地已由“浙江省嘉兴市经济技术开发区新文化广场1幢1801-36室”变更为“浙江省嘉兴市经济技术开发区颐高数码大厦1-2幢2-2002-1室”。恒言行公司对《变更登记情况》没有异议，该证据可以证明热度传媒公司注册地址已经变更的情况，本院予以认定。经审理，本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另认定以下事实：2020年11月18日，热度传媒公司的注册地由“浙江省嘉兴市经济技术开发区新文化广场1幢1801-36室”变更为“浙江省嘉兴市经济技术开发区颐高数码大厦1-2幢2-2002-1室”。本院认为，热度传媒公司、恒言行公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。我国合同法第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”在系争合同履行过程中，热度传媒公司承租仅半年后，即因自身履约能力的原因主动提出提前解除合同，构成违约，依法应当承担相应的违约责任，以确保守约方的利益得到保障。需要指出的是，双方合同中关于热度传媒公司如确因特殊情况需要退房，必须提前1个月通知恒言行公司的条款，只是确定了热度传媒公司在提前解约情形下所负的通知义务，该条款并非赋予热度传媒公司随时解除合同的权利，更不意味着热度传媒公司在提前解约的情况下无需承担违约责任。热度传媒公司认为其只要提前一个月通知恒言行公司解约，即无需承担任何违约责任，系其对合同条款的误读，亦没有法律依据，依法不予支持。诚然，热度传媒公司积极寻找续租客户并促成下家与恒言行公司签订房屋租赁合同、减少双方经济损失的行为值得肯定，但不可否认的是，其本应承担的违约责任并不能因其与恒言行公司的合同解除而减少或者免除。因为：热度传媒公司存在未按约及时缴纳水电费及相应物业费、合同解除后未将公司注册地址及时迁移等违约行为。虽然在一审宣判后，热度传媒公司完成了注册地址变更登记手续，但这并不能改变其之前已经违约的事实，恒言行公司仍有权依约没收押金。因此，热度传媒公司要求恒言行公司退还押金，依据不足，一审法院未支持其诉讼请求，并无不当。综上，热度传媒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费585元，由上诉人嘉兴热度文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  章玉萍审判员  周 倩二〇二一年四月十二日书记员  严 瑾书记员  陆燕瑜8-7-