江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终751号上诉人（原审原告）：黄霞，女，1963年11月30日出生，汉族，住灌云县。上诉人（原审原告）：刘德军，男，1959年5月5日出生，汉族，住灌云县。委托诉讼代理人：高德忠，江苏法哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市坤和房地产开发有限公司,住所地灌云县。法定代表人：唐尧烽，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖义，江苏润唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，江苏润唐律师事务所律师。上诉人黄霞、刘德军因与被上诉人连云港市坤和房地产开发有限公司（以下简称坤和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初5693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄霞、刘德军上诉请求：1、撤销原判，判令被上诉人给付迟延办理房产证的违约金56445.66元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人起诉时超过诉讼时效，明显不当。原审法院在判决书第4页中间部分说:“被告于2017年1月12日完成涉案房屋的初始登记，构成违约，应当承担违约责任，但是法律保护民事权利的诉讼时效期间为三年……原告于2020年10月23日才向本院提起诉讼，己超过三年的诉讼时效。”原审法院的这段论述显然不当：首先，被上诉人在2009年2月27日与上诉人签订商品房买卖合同，2013年8月27日才实际交付房屋，又于2017年1月12日将涉案房屋登记在自己名下，2018年5月24日办理产权转移登记，2018年5月28日不动产局才为上诉人发证，试想，2017年1月12日房屋在被上诉人名下，上诉人怎能知道这个事实，而且依法不能查询（被上诉人的财产权属于企业秘密）。其次，法律规定，诉讼时效的起始时间是从当事人知道或应当知道权利被侵害之日起计算较为合情合理，（最多是5月24日转移登记时间起算）。根据本案的客观情况，被上诉人登记在自己名下的产权信息不能作为上诉人主张权利的起始时间，上诉人的本案诉讼时效期间应从2018年5月28日产权登记部门发证之日起计算。因此，上诉人请二审法院依法予以纠正原审法院关于时效问题的不当认定，其他事实认定较为客观，上诉人予以认可。二、被上诉人为逃避合同责任，故意使用自己一方无责任的补充条款来规避合同法和商品房买卖纠纷的司法解释的规定，应为无效条款。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方方同意按附件四处理，而附件四只说为买方无偿办理两证，办证期限方面根据灌云当地实际情况为准。该条款指引后，作出答非所问的内容，应视为约定不明。这种故意排除对方权利，放宽己方责任的合同内容显然不能对抗法律和司法解释的规定（属于无效条款），应当视为违约金约定不明，依法按照银行贷款利率计算违约金。综上所述，被上诉人从2009年卖房，2018年才办证给上诉人，还极不诚实，百般狡辩，实在让人难以谅解，据此，上诉人认为原审法院认定诉讼时效超过明显不当，请求二审法院依法纠正，并支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人坤和公司辩称，1、上诉人的上诉请求已经过诉讼时效，被上诉人在2013年8月27日已经将涉案房屋实际交付经上诉人使用，且在2017年1月12日完成涉案房屋的不动产权首次登记。即使根据合同约定存在违约，被上诉人于2020年10月23日才提起诉讼。根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利有诉讼时效期间为三年，在本案中不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，上诉人在2020年10月23日提起的诉讼已经超过诉讼时效。2、商品房买卖合同中约定，上诉人应当先交纳包括维修基金在内的各种费用，被上诉人才能协助向房产部门提供所需的各种资料，被上诉人并未按时缴纳相关费用，且办理房产证是由国家机关办理，具体的进度以办证机关的进度为准，在合同的附件四中也进行了详细的说明，被上诉人只能向办理机关提供资料，无权决定办证时间，所以，不存在上诉人所称的逃避合同责任的情形。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。黄霞、刘德军向一审法院起诉请求：请求法院依法判令坤和公司因未在法定的合理期限内给黄霞、刘德军办理房屋权属证而应给付黄霞、刘德军的违约金56445.66元，由坤和公司负担诉讼费用。一审法院经审理查明，一、2009年2月27日，黄霞、刘德军与坤和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人黄霞、刘德军购买出卖人坤和公司开发的东方雅苑小区第4幢一单元202室房屋，房屋总价款209058元。合同第八条约定，出卖人应当在2009年10月31日前将商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、以附件四为准。附件四合同补充协议约定：四、甲方无偿为乙方提供办理两证服务，办理期限根据灌云当地实际办理情况为准。二、合同签订后，黄霞、刘德军依约支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。坤和公司于2013年8月27日将涉案房屋实际交付黄霞、刘德军使用，于2017年1月12日完成了涉案房屋的不动产权首次登记。黄霞、刘德军于2017年5月2日向东方雅苑售楼处缴纳住房专项维修资金3628元。一审法院认为，黄霞、刘德军与坤和公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及其附件合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。黄霞、刘德军按照合同约定支付了购房款，坤和公司于2013年8月27日将涉案房屋实际交付黄霞、刘德军使用。按照在商品房买卖合同中的约定，坤和公司应于2013年11月25日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料。坤和公司于2017年1月12日完成涉案房屋的初始登记，构成违约，应承担违约责任。但是法律规定当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中坤和公司的违约行为处于持续状态，违约金属于继续性债权,随时间的推移不断变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。坤和公司于2017年1月12日完成了涉案房屋的不动产权首次登记，黄霞、刘德军于2020年10月23日才向一审法院提起诉讼，至2020年10月23日黄霞、刘德军起诉之日已超过了三年的诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故对黄霞、刘德军要求坤和公司支付逾期办理权属登记的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。坤和公司辩称诉讼时效应该从办理完房产证即2018年5月28日起算三年，但依照房屋买卖合同约定，出卖人的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故对坤和公司该主张一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决驳回黄霞、刘德军的诉讼请求。一审案件受理费606元，由黄霞、刘德军负担。二审中，上诉人提交不动产权属信息查询证明，证明其起诉没有超过诉讼时效。被上诉人质证称，对真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。我们办理产权登记是以公司为单位对该房屋的权属进行登记，对于上诉人的相关产权登记，属于产权转移登记。根据被上诉人在一审中提供的相关证据，涉案房屋在2017年1月12号进行了权属登记。本院对上诉人提交证据的证明目不予确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：本案是否超过诉讼时效。本院认为，被上诉人坤和公司于2013年8月27日将涉案房屋实际交付上诉人黄霞、刘德军使用，按照双方在商品房买卖合同中的约定，坤和公司应于2013年11月25日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料。坤和公司于2017年1月12日完成涉案房屋的初始登记，构成违约，应承担违约责任。但是法律规定当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中坤和公司的违约行为处于持续状态，违约金属于继续性债权,随时间的推移不断变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。坤和公司于2017年1月12日完成了涉案房屋的不动产权首次登记，黄霞、刘德军于2020年10月23日才向一审法院提起诉讼，已超过了三年的诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，一审法院对黄霞、刘德军要求坤和公司支付逾期办理权属登记的违约金的诉讼请求，不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元，由上诉人黄霞、刘德军负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年四月二十七日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。