江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1147号上诉人（原审原告）：王书辉，男，1986年5月15日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：徐云鹏，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱泽林，江苏圣典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏通嘉商业管理有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道新城春树街1-19号2楼。法定代表人:朱彬,该公司总经理.委托诉讼代理人：吴远慧，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄宜明，男，1975年12月2日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：夏建设，江苏融悦律师事务所律师。上诉人王书辉、江苏通嘉商业管理有限公司（以下简称通嘉公司）因与被上诉人黄宜明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初5440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2020年3月1日公开开庭，上诉人王书辉委托诉讼代理人徐云鹏、朱泽林、上诉人通嘉公司委托诉讼代理人吴远慧、被上诉人黄宜明的委托诉讼代理人夏建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王书辉上诉请求：1、改判黄宜明对通嘉公司应支付的租金以及违约金承担连带责任。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：王书辉将涉案房屋出租给通嘉公司后，该公司将房屋再次转租给大量商户用于商铺经营，黄宜明使用其私人支付宝账户收取商户租金后，在长达近一年的时间内，其既不履行合同义务，也不积极沟通退款事宜，而是将收取的款项挪为他用，致使王书辉及各商户损失不断扩大。另外，黄宜明还代表通嘉公司在其他项目用同样方式方法收取商户租金并拖欠出租方租金，其行为系有预谋地滥用股东身份损害公司债权人利益的行为。根据公司法的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重侵害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带贵任。故请求二审法院改判黄宜明对通嘉公司的债务及违约金承担连带责任。另外，上诉人还认为，黄宜明涉嫌刑事诈骗犯罪，请求将其犯罪材料移送公安机关立案侦查。通嘉公司辩称,通嘉公司与王书辉之间有明确的合同，通嘉公司在接手案涉房屋后投入装修及大量的人力物力，并且已经开始招商，通嘉公司不存在诈骗的主观故意和客观行为，本案系民事合同纠纷。黄宜明辩称：1、黄宜明和通嘉公司之间是劳动合同关系，其所作出的行为是职务行为，按照相关的法律规定，职务行为应当由其所在企业承担民事责任。2、黄宜明在履行公司职务过程中所收取的相关费用已经按照公司的财务制度交给公司，通嘉公司已向缴费的小商户出具的票据，小商户也收取了票据，黄宜明履行职务并无过错，不存在诈骗的事实。通嘉公司上诉请求：1、依法改判通嘉公司不应支付房租487500元；2、通嘉公司没有违约，不应支付违约金95000元;2、一、二审诉讼费由王书辉一人承担。事实和理由：一、一审没有查明基本事实。1、上诉人承租被上诉人房屋的目的是筹办美食城，需要出租人提供一定的法定条件，如整体建筑物的总平面图、楼层平面图、消防水电系统图、大泵房大样图、以及原整体建筑物的消防验收意见书等，但被上诉人根本就没有这些资料，且故意隐瞒了这些基本事实，造成承租人无法获得经营许可，进而无法履行合同的约定。一审法院对以上事实没有查清。2、合同签订后，上诉人就消防设施设计和改造，竣工备案等事项依法委托专业单位开展工作，但该单位到现场后发现了较多问题，并于2020年5月15日发出通知，要求上诉人必须提供通知中的所有书面材料，否则无法通过消防竣工验收。但王书辉根本就没有这些资料，故通嘉公司不构成违约。3、《商业用房租赁合同》第八条第1款明确约定:王书辉应保证租赁房屋本身及水电、广告位置附属设施、设备处于能够正常使用状态。然而王书辉所提供的消防设施等根本不能用。二、由于王书辉的违约行为，造成通嘉公司的前期装潢损失70多万元，可预期收益损失100万元，上诉人将另行主张。综上，《商业用房租赁合同》的无法履行，是被上诉人的过错造成的，一审认定上诉人有违约行为，没有事实依据。王书辉辩称，一审判决通嘉公司在本案中承担责任，并无不当，请求二审法院驳回通嘉公司的上诉请求。黄宜明辩称，通嘉公司的上诉请求事实清楚，理由充分，同意通嘉公司的主张。王书辉向一审法院提出诉讼请求：1、解除王书辉与通嘉公司、黄宜明之间的《商业用房租赁合同》，通嘉公司、黄宜明退还房屋；2、通嘉公司、黄宜明支付2020年2月1日起至2020年10月31日止的租金487500元；3、通嘉公司、黄宜明支付违约金195000元；4、押金不予退还；5、通嘉公司、黄宜明支付王书辉因此产生的律师费5000元；6、通嘉公司、黄宜明承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于南京市栖霞区房屋的不动产权人为雷春云。2019年11月3日雷春云将上述房屋租赁给王书辉使用至2023年11月4日。2019年12月14日雷春云向王书辉出具委托书。2019年12月18日王书辉（出租方、甲方）与通嘉公司（承租人、乙方）签订《商业用房租赁合同》，通嘉公司委托黄宜明代为办理房屋租赁事宜，该合同约定：甲方将坐落于南京市栖霞区南面局部租赁给乙方使用，实际面积以附属图标注的为准；第三条第1款租赁用途一栏未填写，第2款约定租赁期为45个月，自2020年2月1日起至2023年10月31日止；第四条约定租金：2019年12月18日至2020年1月31日为乙方免租金装修期，2020年2月1日起至2020年7月31日为325000元，2020年8月1日起至2021年1月31日止为325000元……；每年的1月15日与7月15日缴纳下期租金；押金为50000元，如乙方无违约情形且交清所有费用后，甲方应将押金无息退还乙方；第十条第2款约定乙方如拖欠租金逾期15天，视为严重违约，甲方有权终止合同，不退还所收取押金8万元，乙方另应按照解除本协议当年的一年租金的标准作为违约金支付给甲方以及补交尚欠租金。通嘉公司支付了押金50000元，未支付租金。一审审理中，王书辉提交2008年7月24日南京市栖霞区公安消防大队出具的关于守杰游戏室内部装修工程消防验收合格的意见书，工程地址系栖霞区迈皋桥街道高家村42号3幢地上二层至三层。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，王书辉与通嘉公司签署的租赁协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约履行各自的义务。根据租赁协议约定，通嘉公司应于2020年1月15日、7月17日分别缴纳半年租金325000元，但通嘉公司至今未缴纳，构成违约，故王书辉按照租赁协议第十条第2款的约定，要求解除租赁协议、通嘉公司返还案涉房屋及通嘉公司支付租金487500元（2020年2月1日至2020年10月31日）的主张，合法有据，一审法院予以支持。关于王书辉主张通嘉公司支付违约金195000元及押金不予退还的请求。因通嘉公司未按租赁协议约定按期支付租金，构成违约，导致租赁协议解除，故通嘉公司应承担相应的违约责任。关于通嘉公司辩称系因王书辉无法提供符合消防验收标准的标的物，导致合同无法履行，解除合同的责任在于王书辉的意见，对此通嘉公司未提供任何证据予以证明系王书辉提供的房屋存在问题导致无法通过消防验收，故通嘉公司的这一辩称意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。根据租赁协议第十条第2款的约定，通嘉公司应支付违约金650000元且押金不退还，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据法律规定，违约责任应以补偿性为主,兼具惩罚性。综合考虑租赁协议解除的原因、剩余租期、案涉房屋另行出租的难易程度、一审法院已支持租金等因素，一审法院酌定由通嘉公司向王书辉支付违约金95000元。通嘉公司已支付的押金50000元在上述租金中予以扣除，即通嘉公司、黄宜明还应支付王书辉租金437500元。关于律师费。因双方在租赁协议中并无律师费的有关约定，故对于王书辉主张通嘉公司支付律师费5000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于王书辉主张黄宜明支付租金、违约金的诉讼请求，因黄宜明并非合同签订主体，仅系通嘉公司的委托代理人，故根据合同相对性，王书辉的这一主张，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除王书辉与江苏通嘉商业管理有限公司于2019年12月18日签署的《商业用房租赁合同》；二、江苏通嘉商业管理有限公司于判决生效之日起十日内将位于南京市栖霞区南面局部房屋腾空返还给王书辉。三、江苏通嘉商业管理有限公司于判决生效之日起十日向王书辉支付租金437500元；四、江苏通嘉商业管理有限公司于判决生效之日起十日向王书辉支付违约金95000元；五、驳回王书辉的其他诉讼请求。一审案件受理费10675元，减半收取5338元，保全费5000元，合计10338元，由江苏通嘉商业管理有限公司负担。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，王书辉提交以下证据：证据1、支付宝转帐截图14页，欲证明：黄宜明以个人账户收取商户租金的事实；证据2、南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初8013号民事判决，欲证明：黄宜明从事其他类似项目，且以个人名义收取租金，所谓的消防问题均是黄宜明拖欠租金逃避责任的借口；证据3、通嘉公司股东的出资情况以及股东的相应信息，从该证据可以看出，黄珠元的身份信息与黄宜明除了出生年月不一致，其他的都类似，根据常识判断黄珠元应是黄宜明的亲属；证据4、中国执行信息公开网的截图，欲证明：通嘉公司已经被列为被执行人；证据5、江苏乾嘉生鲜超市有限公司的工商信息截图、中国信息执行公开网的截图，以及三份执行裁定书，欲证明：江苏乾嘉生鲜超市有限公司的股东与通嘉公司股东一致，均是黄珠元与朱彬，已被法院列为失信被执行人。通嘉公司对转帐记录的真实性、关联性不予确认，并认为本案是正常的合同纠纷，通嘉公司对其他证据的真实性没有异议，但认为没有关联性，通嘉公司仅仅是因客观原因而导致合同无法履行，并不涉嫌诈骗。黄宜明同意通嘉公司的质证意见。黄宜明提交通嘉公司出具给小商户的收据49份，欲证明：黄宜明收取费用后按照公司的财务制度，款项已经交给公司，并且向小商户出具了相应的收据。王书辉对以上证据的真实性予以认可，但认为与本案没有关联性，不能达到黄宜明的证明目的。通嘉公司对以上收据的真实性予以认可，并认为黄宜明作为通嘉公司员工仅仅是代收款项。以上事实，有支付宝转帐截图、出资信息、判决书、裁定书、工商信息截图、中国信息执行公开网的截图、收据及本院庭审笔录在案证实。本院认为，王书辉与通嘉公司于2019年12月18日签订的《商业用房租赁合同》合法有效，双方应当诚信履行。该合同约定通嘉公司拖欠租金逾期15天，视为严重违约，王书辉有权终止合同。合同履行期间，通嘉公司未缴纳租金，合同约定的解除条件成就，一审法院对王书辉要求解除合同、返还房屋的诉讼请求予以支持，有事实与法律依据。王书辉主张给付的租金自2020年2月1日至2020年10月31日止，故本院认定解除合同的日期为2020年10月31日，通嘉公司应当给付2020年2月1日至2020年10月31日止的租金。通嘉公司逾期支付租金，其行为构成违约，一审法院综合考虑租赁协议解除的原因、剩余租期等相关因素，酌定通嘉公司支付违约金95000元，并无不当，通嘉公司支付的押金50000元应当返还，该款可在通嘉公司应当支付的租金中予以扣除。涉案《商业用房租赁合同》并未明确约定租赁用途，通嘉公司辩称系因王书辉无法提供符合消防验收标准的标的物，导致合同无法履行，但通嘉公司未提供充分证据证明涉案房屋存在问题导致无法通过消防验收，相反，王书辉提交相关证据可以证明涉案房屋曾取得消防主管部门出具的消防验收合格手续，故本院对通嘉公司的抗辩意见不予采纳。黄宜明并非通嘉公司股东，其履行公司职务的行为应当由通嘉公司承担民事责任，王书辉要求黄宜明承担连带责任，没有法律依据，王书辉认为黄宜明的行为构成犯罪，可向相关职能部门提出。综上，两上诉人的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21350元，由王书辉负担10675元，由江苏通嘉商业管理有限公司负担10675元。本判决为终审判决。审判员  张旭东二〇二一年四月七日法官助理吴伯庙书记员刘东