湖北省荆门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂08民终422号 上诉人（原审被告）：徐增楼，男，1956年12月16日出生，汉族，住京山市新市， 委托诉讼代理人：冯凡，湖北达讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伦，湖北达讼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈加新，男，1963年8月21日出生，汉族，住京山市新市， 委托诉讼代理人：胡金华，湖北惠山律师事务所律师。 上诉人徐增楼因与被上诉人陈加新房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2020）鄂0821民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐增楼上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审理程序严重违法。一审遗漏了本案重要的共同被告，原京山县粮食运输公司。涉案房屋建设主体是“京山县粮食运输公司”，《购房合同书》抬头的主体也是“粮食汽车运输公司（商住楼）”，可知原京山县粮食运输局与本案应有直接的利害关系，应作为无独立请求权第三人参加诉讼。二、一审判决认定诸多事实错误。1.一审判决认定关于陈加新、徐增楼签订房屋买卖合同的相关事实错误。双方签订的正式合同是《购房合同书》，其合同内容仅为房屋的买卖，并未对房屋所占用土地使用权进行约定，根本不存在双方签订“房地产买卖契约”。2.一审判决关于双方在“房地产买卖契约”中明确约定“房屋移交乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移乙方”的事实错误。因双方未签订过“房屋买卖契约”，陈加新在一审中也未提交过这份证据。3.一审判决关于防盗门费用问题的事实错误。双方签订的《购房合同书》第6条约定，涉案房屋水电表、防盗门等相关费用均由买方承担，且明确约定“住房尾款交清后，乙方带齐家庭成员身份证及其它证件，甲方协助乙方办理房屋产权证”，故从合同约定来看，只有乙方缴清全部钱款后，甲方才有义务协助办理房屋产权证，在被上诉人未履行先义务的情况下，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定行使“先履行抗辩权”。签订合同时，政策上也允许房屋产权证和土地证分开办理和转让，因此办理两证和单独办证的房产交易价格也不相同。购房人当时为节省资金，在合同中明确选择只办房产证，不需要办理土地证。4.一审判决关于“涉案房屋项下土地性质系国有划拨，是否应当缴纳土地出让金系相关行政主管部门职权范围，故本院不予处理”的认定与判项矛盾。一审判决为对涉案房屋项下土地由“划拨”性质变更为“出让”性质过程中，土地出让金的承担主体或责任进行审理或划分，但又判决“被告七日内协助原告办理不动产转移登记手续”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，办理涉案房屋不动产转移登记手续的前提是“受让方办理土地使用权出让审批手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，故一审判决的判项将无法执行。三、一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定错误。该法于2007年10月1日起施行，本案涉及的房屋转让行为发生于2003年，根据法不溯及既往的原则，不应适用物权法。四、本案涉及的土地所有权归属问题，应属于人民政府行政管理范畴，不属于人民法院民事案件的审理范畴，应当依法驳回陈加新的起诉。陈加新一审的诉请是要求上诉人协助其办理房屋不动产权证，案涉房屋所占用土地性质为划拨，土地使用权人为徐增楼，陈加新应依法取得相关政府部门同意准予转让土地使用权的审批手续后，才能要求上诉人配合办理不动产权证。在条件未成就前，本案不属于人民法院民事案件受案范围，应由人民政府处理。 陈加新辩称，一审判决认定事实清楚，采信证据确凿充分，适用法律准确，审理程序合法，诉讼主体适格。 陈加新向一审法院提出诉讼请求：判令徐增楼协助办理位于京山市××街道（××市镇）绿林路粮食汽运公司院内的房屋的不动产权证，并由徐增楼承担本案诉讼费。 一审法院查明，2001年10月11日，徐增楼与案外人彭文彬为乙方，原京山县粮食运输公司为甲方，签订了一份房屋出售合同书，约定该公司将其所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）出售给徐增楼和案外人彭文彬，并约定了房屋四至范围和出售价格等相关事项。2002年4月1日，徐增楼办理了上述座落于京山××××街道绿林路的房产项下土地的国有土地使用权证，土地性质为国有划拨，用途为住宅用地。2003年5月13日，徐增楼办理了建设工程规划许可证后，在上述土地上建造了一栋六层住宅楼。2004年2月17日，徐增楼办理了房屋所有权总证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）。 2003年7月30日，陈加新、徐增楼签订购房合同书，约定徐增楼将其开发的上述住宅楼二单元二楼二号的房屋以6.5万元的价格出售给陈加新；防盗门由陈加新出资徐增楼统一安装；并约定了其它相关事项。2004年10月21日，陈加新办理了案涉房屋的房屋所有权证（房权证号为京山县房权证新市镇字第××号）。现陈加新要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，徐增楼未予配合，故成讼。 一审法院认为，本案陈加新、徐增楼所签购房合同书系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”由此可见，我国对房地产适用“房地一体”的基本原则，即认为土地与土地上的建筑物不能成为独立的物权客体，建筑物与其项下的土地是一个整体，应当以房地产整体作为物权客体。因此，案涉房屋项下的土地使用权事实上在房屋交付时已经一并转让给陈加新，况且，双方在房屋买卖契约中也明确约定“房屋移交乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移乙方”，故徐增楼认为其并未出售案涉房屋项下土地的理由不能成立，一审法院对徐增楼要求陈加新按每平米300元另行补交购买土地、办理相关手续产生的费用的意见不予支持。现徐增楼仅协助陈加新办理了案涉房屋的所有权证过户登记手续，继续协助陈加新办理相应的土地使用权过户登记手续仍然是徐增楼应该履行的合同附随义务，徐增楼拒不配合的行为已构成违约，应当承担立即协助陈加新办理相关手续的违约责任。由于我国目前已实行不动产统一登记制度，不再单独办理房屋土地使用权证，故一审法院对陈加新要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权证的请求予以支持。 关于徐增楼辩称的防盗门费用问题，合同约定防盗门由陈加新出资徐增楼统一安装，陈加新未提交证据证明付款情况，徐增楼并未提起反诉，可另行主张权利。陈加新已履行了合同主要义务，徐增楼以此拒绝履行协助办证义务，于法无据，故一审法院对其该辩称意见不予采纳。 关于案涉房屋土地出让金的缴纳问题，案涉房屋项下土地的性质为国有划拨，是否应当补缴土地出让金系相关行政主管部门职权范围，故一审法院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十条，判决：被告徐增楼于判决生效之日起七日内协助原告陈加新办理位于京山××××街道绿林路原京山县粮食运输公司院内的房屋（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）的不动产权转移登记手续。案件受理费1425元，减半收取计712.5元，由被告徐增楼负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明，陈加新一审提交的《购房合同书》首部甲方为粮食汽车运输公司商住楼、乙方空白，尾部甲方签字徐增楼、乙方签字陈加新。陈加新在一审中自述愿意承担划拨土地过户时需要缴纳的土地出让金。徐增楼因在案涉土地上开发、出售房屋，与陈加新等购房人有11个同类案件。 其他事实与一审查明事实相同。 本院认为，一、关于是否遗漏当事人的问题。徐增楼上诉认为本案遗漏了共同被告原京山县粮食运输公司。根据一、二审查明的事实，徐增楼从原京山县粮食运输公司处购买该公司所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）后，以自己的名义办理了上述房产项下土地的国有土地使用权证，后以原京山县粮食运输公司的名义办理了建设工程规划许可证，建造了案涉六层住宅楼，并以自己的名义办理了房屋所有权证，足以证实徐增楼为案涉房屋所有权人。从徐增楼与陈加新签订的《购房合同书》内容来看，合同首部甲方打印为粮食汽车运输公司商住楼，合同尾部甲方签字的为徐增楼本人，并无原京山县粮食运输公司签章，即合同当事人双方为徐增楼与陈加新二人，原京山县粮食运输公司并非合同相对人，不存在遗漏当事人的问题。徐增楼的该项上诉请求不能成立，不予采纳。 二、关于本案的事实认定。徐增楼上诉认为陈加新未提交《房地产买卖契约》，其并未与陈加新约定转让土地使用权，但认可与陈加新签订的《购房合同书》是真实的。本案中，《购房合同书》中明确约定由徐增楼协助陈加新办理房屋产权证，陈加新也于2004年10月21日办理了案涉房屋的所有权证，即便没有《房地产买卖契约》，也不影响陈加新已经取得案涉房屋所有权证的事实。同时，我国立法采纳的“房地一体”原则，其内涵是土地权利处分时，该土地之上的房屋一并处分；地上房屋处分时，该房屋占用范围内的土地一并处分。即徐增楼协助陈加新办理案涉房屋占用范围内的土地使用权过户登记手续系其应当履行的合同附随义务，一审判决徐增楼协助陈加新办理案涉房屋的不动产权证并无不当。因案涉房屋项下土地为划拨性质，陈加新同意在办理过户登记手续时自行支付土地出让金，至于是否补缴土地出让金以及具体数额应由相关行政部门确定，不属本案审理范围。有关防盗门费用不是取得房屋所有权的对价，不对协助办证构成抗辩，若徐增楼依据合同条款履行了安装防盗门的费用，可另行向陈加新主张相关费用。 综上所述，徐增楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1425元，由上诉人徐增楼负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国林 审判员  周丽红 审判员  董菁菁 二〇二一年四月二十六日 法官助理李园园 书记员崔红红