广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终953号上诉人(原审原告、反诉被告)：胡慧珊，女，1969年11月15日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：李美玲，广东盈进（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑敏，女，1968年12月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区××。委托诉讼代理人：干志峰，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：余小明，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人胡慧珊因与被上诉人郑敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初11279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。胡慧珊上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持胡慧珊一审诉讼请求。事实和理由：一、郑敏交接回来的室内物品中欠钢管8米，没有烟管风机，价值人民币4万元。1.胡慧珊租赁涉案商铺是用来经营夜宵，当时房屋内装了烟管风机和一条长8米的钢管用于排烟，烟管风机和钢管价值人民币4万元，郑敏交接时没有交还。二、胡慧珊在2018年3月后并未实际使用租赁物，不应支付租金。2018年1月胡慧珊通知郑敏说房屋屋顶严重漏水，但郑敏一直拒绝维修，涉案商铺在2018年2月关闭没有经营，此种情况下，胡慧珊还在2018年3月1日继续交了2018年2月份的租金，胡慧珊不应支付2018年3月后的租金。三、郑敏在履约过程中未尽修缮义务，未能提供符合胡慧珊租赁目的的商铺，该违约行为导致胡慧珊租赁目的无法实现。四、一审判决胡慧珊支付3月到7月的租金不符合法律规定。涉案合同因为漏水问题没有经营，2018年3月已经逾期30日，郑敏完全可以没收1万元的押金，一审法院判决胡慧珊支付3月到7月的租金没有依据。五、一审判决支付电费和租赁税也是没有依据。胡慧珊在2月份已经停止营业，不可能产生水电费。郑敏答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，胡慧珊已经构成违约，郑敏有权解除租赁合同，没收押金。商铺租赁合同依法解除后，胡慧珊无故不搬离商铺，郑敏才代为保存物品。在一审法院组织下，郑敏于2020年8月30日将代保存的物品悉数交给胡慧珊，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。胡慧珊向一审法院起诉请求：1.郑敏向胡慧珊归还租房押金1万元；2.郑敏向胡慧珊支付违约的双倍押金2万元；3.郑敏向胡慧珊补偿店铺装修费115736.4元；4.郑敏向胡慧珊赔偿室内物品价值6400元。郑敏向一审法院反诉请求：1.胡慧珊支付2018年3月至7月4日的商铺租金13640元；2.胡慧珊支付2018年1月至4月的商铺电费、租赁税、室内物品拆除费合计883.14元。一审法院认定事实：1.郑敏、方志涛是位于广东省中山市石岐区××的产权人。2.2016年8月26日，郑敏（出租方、甲方）委托郑迅（代理人）与胡慧珊（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将位于××的商铺租赁给乙方，甲方同意乙方所租房屋作为经营用；租赁期限三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止，租赁届满前，乙方提前三个月与甲方协商签订下一个租赁合同，乙方有租赁优先权，甲方若提前终止合同，为违约，处罚双倍的押金2万元给乙方，如乙方中途毁约，则甲方不退回押金；租金由2016年9月1日起至2018年8月31日2年内，每月租金3300元；上述租金未含租赁税，双方同意该税金由乙方承担，乙方在足额缴交租金和税金给甲方后，甲方负责办理完税手续，及转交完税发票给乙方，乙方须在每月5日前，向甲方缴当月应付的租金和税金，逾期一日追加200元罚款，逾期30日则立即取消合同，乙方立即搬离商铺，租铺租金不退回乙方；乙方在签订合同同时，同意支付相当于三个月租金金额即1万元给甲方作租赁押金，如乙方不履行合同，甲方有权没收该押金，如甲方不履行合同则退还双倍押金给乙方。合同期满后，乙方没有违约的前提下且已缴清水、电、服务费和各项税金后，甲方不计息退返押金给乙方，乙方如需提前解除合同，需提前三个月通知甲方，甲方退回押金给乙方，押金不作为租金使用；乙方按合同约定内容交纳租金，承租租赁期内的工商税务、水电、物业等营业费用；乙方如需要对所租赁店面进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，但不可破坏原有的建筑结构，改造费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施（商铺内的设施及户外广告等所有装潢、建筑等）全部归甲方所有拆墙要补回；甲方保证乙方正常经营，不得无故干涉阻挠乙方正常营业，由于此问题给乙方造成的经济损失，甲方应给予乙方双倍赔偿。合同还约定了其他事项。3.2016年8月26日，胡慧珊交付押金1万元。2016年8月31日，中山市房屋租赁管理所发出房屋租赁证，载：经审查，××符合租赁用房出租标准，经登记备案；有效期为36个月，自2016年9月1日至2019年8月31日；出租人为郑敏、方志涛，承租人为胡慧珊。4.胡慧珊支付租金至2018年2月，自2018年3月开始拒付租金。胡慧珊主张案涉商铺自2018年1月开始漏水，其想要与郑敏协商修复房顶漏水问题，但郑敏拒绝处理，故在郑敏提供的商铺不符合其方经营目的的前提下，其自2018年3月开始拒绝交纳租金，2018年7月4日，郑敏将案涉商铺上锁，其立即向中山市公安局石岐区分局宏基派出所（以下简称宏基派出所）报案，并于门口张贴敬告“本店铺因合约问题还未解决，故店内一切物品包括所有装修物为我（租户）方所有，如若任何人未经我方许可进内装修的话，后果一切自负（包括相关法律责任）。已报警备案。”胡慧珊主张就案涉商铺漏水问题，在宏基派出所制作的询问笔录中有记载，并向一审法院申请律师调查令，调取宏基派出所就其报警所制作的询问笔录，一审法院向胡慧珊委托代理人发出律师调查令，但其未于一审法院指定期限内向宏基派出所调取询问笔录等相关证据。就商铺漏水问题，胡慧珊还提供了两张照片为证，照片未显示拍摄地点为案涉商铺，胡慧珊也未提供拍摄照片的原始载体供一审法院核实。郑敏辩称因胡慧珊拒绝支付租金，也不搬离案涉商铺，故其于2018年6月底在中山日版刊登“解除与胡慧珊租赁合同关系，收回商铺使用权”的声明，后于2018年7月4日将案涉商铺上锁并拆除胡慧珊遗留在商铺内的装饰装修物。胡慧珊与郑敏因导致合同解除的责任主体各执一词，胡慧珊遂于2020年4月28日诉至一审法院，主张前述民事实体权利，郑敏亦于2020年7月6日向一审法院提起反诉。5.郑敏缴纳了2018年3月、4月的电费合计69.94元及2018年1月至4月期间的租赁税413.2元，该事实有郑敏提供的收费凭证及税收缴款书为证。2018年6月27日，“叶师父”出具收据载：今收到郑小姐拆宏基路100路3卡空调、烟罩人工费400元。郑敏主张该笔拆除费系因胡慧珊拒绝将自己的装饰装修物进行拆除，导致其方委托他人拆除所产生，故向胡慧珊主张返还。6.庭审中，胡慧珊陈述案涉商铺自2018年2月开始停止经营，商铺内大部分物品基本搬空。2018年7月5日，胡慧珊以报案人身份出具遗失物品清单1份，载：××，失窃物品：摄像枪1支400元、伸缩雨篷1个3200元、自动麻将机1台2800元。郑敏确认上述物品由其方拆除、保管，并同意向胡慧珊退回上述遗留物品。2020年8月30日，胡慧珊与郑迅签订物品交收表，载明：胡慧珊、郑敏经友好协商，现郑敏委托郑××将下述涉案物品，于指定时间及地点退还给胡慧珊：空调2台、麻将机1台、烟罩1件、雨棚1件、摄像枪1支、空调铜管1扎，胡慧珊、郑迅分别于签收人、交收人处签字，胡慧珊还备注：欠钢管8米、麻将机已坏、没有烟管风机、欠摄像枪1支。就胡慧珊于物品交收表中注明所欠缺的物品，郑敏书面说明：郑敏委托郑××于2020年8月30日将其代为保存的物品悉数交付给胡慧珊，并无胡慧珊在物品交收表中备注的事项（欠钢管8米、没有烟管风机、欠摄像枪1支）。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。胡慧珊与郑敏签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。胡慧珊主张案涉商铺自2018年1月开始漏水，影响客户到其经营的夜宵档用餐，根据双方合同约定，郑敏提供的商铺已不符合其方经营目的，故自2018年3月开始拒绝支付租金，但胡慧珊未就所称房屋漏水事实提供证据佐证，退一步讲，即使胡慧珊所述房屋漏水是事实，其亦应当举证在发现房屋漏水问题后，曾积极与郑敏协商解决漏水问题，但郑敏拒绝处理，或者郑敏本人清楚知晓案涉商铺存在漏水问题，仍然将商铺出租给胡慧珊使用，但胡慧珊未于本案中提供上述证据；此外，虽然胡慧珊主张郑敏可在其延迟交纳2018年3月起的租金后，用其方交纳的10000元押金抵扣应缴租金，但租赁合同约定“押金不作为租金使用”，故郑敏未将押金直接抵扣胡慧珊应付租金符合合同约定，并无不当；而且，胡慧珊主张自2018年2月开始没有再经营，但在双方正式解除租赁合同关系前，承租人是否正常使用租赁物系由承租人单方决定，该行为不影响租金的交纳，故其该主张亦缺乏理据。综上，胡慧珊关于不交纳租金的三个理由，理据不充分，不予采纳。故此，胡慧珊在承租案涉商铺期间拒交租金的行为已构成违约，依据租赁合同“乙方中途毁约，则甲方不退回押金”的约定，胡慧珊要求郑敏退回押金并双倍支付押金诉求，缺乏理据，不予支持。胡慧珊自2018年3月1日开始未付租金，郑敏虽主张其于2018年6月底在中山日报刊登了解除双方租赁关系的声明，但合同具有相对性，解除合同关系的意思表示应当送达给合同相对方，郑敏未举证已穷尽所有送达方式均无法向胡慧珊表示解除双方租赁关系，其直接在中山日版刊登声明的行为不发生解除合同的法律效力。2018年7月4日，郑敏将大门上锁表示禁止胡慧珊继续使用案涉商铺，胡慧珊亦通过报警及警告方式对郑敏上述行为进行了回应，依据租赁合同“胡慧珊逾期交纳租金30日则立即取消合同，并立即搬离商铺”的约定，郑敏上述行为系行使单方解除合同的权利，双方租赁合同关系于2018年7月4日解除。胡慧珊以装修结算单主张郑敏补偿装修费用115736.4元，郑敏不确认结算单。对此，一审法院认为，装修结算单载明的金额高达11万多元，除结算单外，胡慧珊未提交银行转账凭证等证据佐证，即胡慧珊是否已实际支出结算单载明的装修金额，因其未能提供支付凭证致使一审法院无法查实该笔装修费用是否已经实际支出及支出的金额；另外，结算单所涉的装饰装修包括已形成附和以及未形成附和两部分。对于已形成附和的装饰装修物如何处理，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，当事人有约定的从约定。案涉商铺租赁合同已经明确约定“在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施（商铺内的设施及户外广告等所有装潢、建筑等）全部归甲方所有”，因此，现胡慧珊就该部分装饰装修主张权利缺乏合同依据，不予支持。至于未形成附和的装饰装修部分，胡慧珊当庭确认大部分物品已经搬离，对于仍存放于案涉商铺的物品，双方已于2020年8月30日办理了交接手续，双方于该日交接的物品，经与胡慧珊作为报案人于2018年7月5日出具的遗失物品清单对比，并无遗漏。因此，胡慧珊就已搬离以及已交接的未形成附合的装饰装修物再行主张相关损失（含一审本诉第4项诉求室内物品损失6400元），没有事实依据，不予支持。至于胡慧珊在物品交收表中备注郑敏未予交还的物品，因并未在其于2018年7月5日出具的遗失物品清单中予以列明，亦无其他证据予以佐证，故不予采信。反诉部分。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，郑敏于2020年7月6日提起反诉主张权利，要求胡慧珊支付自2018年3月1日起的租金，未超过三年诉讼时效期间，胡慧珊该反诉抗辩缺乏法律依据，不予支持。一审认定因胡慧珊违约导致双方租赁合同关系于2018年7月4日解除，故胡慧珊应向郑敏支付2018年3月1日至7月4日期间租金13625.81元（3300元/月×4个月+3300元/月÷31天×4天）。合同还约定，租赁期间水电、租赁税费等费用由胡慧珊承担，郑敏提供收费凭证及税收缴款书证明已代为缴纳两项费用合计483.14元，故郑敏主张胡慧珊支付电费及租赁税483.14元，理据充分，予以支持。至于拆除费400元，因郑敏在单方解除合同时并未给予胡慧珊合理期限对相关物品进行拆除，故由其代为拆除支出的费用，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回胡慧珊的诉讼请求。二、胡慧珊于判决生效之日起七日内向郑敏支付2018年3月1日至7月4日期间租金13625.81元；三、胡慧珊于判决生效之日起七日内向郑敏支付2018年1月至4月期间的电费及租赁税合计483.14元；四、驳回郑敏的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费854元（胡慧珊已预交），由胡慧珊负担。反诉案件受理费82元（郑敏已预交），由胡慧珊负担并于判决生效之日起七日内迳付郑敏。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据胡慧珊的上诉请求及理由，逐一分析如下：第一，关于合同履行中谁构成违约的问题。胡慧珊自2018年3月开始拒绝支付租金，2018年7月4日，郑敏将涉案商铺上锁。依据合同约定，胡慧珊逾期30日交纳租金，郑敏有权取消合同。因此，如果胡慧珊拒绝交纳租金没有合法合理的理由，则其拒绝交纳租金的行为就构成违约。从胡慧珊抗辩不交纳租金的原因看，其称是案涉商铺2018年1月开始漏水，影响其经营，郑敏不履行修缮义务。对于该陈述，胡慧珊没有提交案涉商铺漏水的证据，也没有提交证据证明其告知郑敏案涉商铺漏水，更没有提交证据证明其要求郑敏履行修缮义务，故胡慧珊主张案涉商铺漏水以及郑敏违反修缮义务均没有证据支持，不予采纳。胡慧珊拒绝交纳租金构成违约。第二，关于郑敏是否应当返还押金并支付双倍押金的违约金的问题。前述，胡慧珊构成违约，依据合同约定，承租方不履行合同，出租方有权没收押金，据此，郑敏有权没收押金，胡慧珊要求郑敏退还押金并承担双倍返还押金的违约责任没有任何事实依据和法律依据，不予采纳。第三，关于胡慧珊是否应当支付尚欠租金以及电费、租赁税等费用问题。前述，胡慧珊构成违约，胡慧珊自2018年3月开始欠交租金，至2018年7月4日郑敏锁门之日，案涉商铺均无任何使用障碍，依法胡慧珊应当支付该期间的租金、电费、租赁税等费用。胡慧珊称其未使用而不应当交租的理由不成立，不予采纳。第四，关于胡慧珊要求郑敏补偿装修费以及赔偿室内物品损失的问题。一审判决对于不予补偿装修费的理由进行了充分的阐述，本院予以认同，不赘述。对于胡慧珊主张赔偿室内物品损失的问题，胡慧珊在2018年7月5日报案时出具的遗失物品清单中记载的物品全数包含在郑敏已退还给胡慧珊的物品中，胡慧珊称郑敏尚欠钢管8米和烟管风机，且价值4万元，对此郑敏并不确认。从胡慧珊所述，该物品的价值并不便宜，然而胡慧珊在报案时出具的遗失物品清单中价值400元的物品均有登记，却没有登记其所述价值4万元的物品，明显不合常理，现胡慧珊以其单方在物品交收表中备注尚欠相关物品而要求郑敏赔偿的理据不充分，不予采纳。故胡慧珊要求郑敏补偿装修费以及赔偿室内物品损失的理由不成立，不予支持。综上所述，胡慧珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费854元（已由胡慧珊预交），由上诉人胡慧珊负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年四月十七日书记员  欧绮琪