淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初45号原告：谌林林，女，1989年1月9日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：薛佃明，江苏文通律师事务所律师。被告：清江浦区优创房屋信息咨询服务中心，住所地淮安市清江浦区万达广场环宇路**商铺。经营者：朱金宝，男，1987年5月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：方成龙，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：江苏先河房地产经纪有限公司，住，住所地淮安市经济技术开发区青岛路****2-1商铺/div>法定代表人：朱明，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏禹，男，该公司员工。原告谌林林与被告清江浦区优创房屋信息咨询服务中心（以下简称“优创中心”）、江苏先河房地产经纪有限公司（以下简称“先河地产”）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告谌林林及其委托诉讼代理人薛佃明，被告优创中心委托诉讼代理人方成龙、被告先河地产委托诉讼代理人夏禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌林林向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还购房款478500元；2、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于被告优创中心处看中香格里拉国际花园四期14号楼1502室房屋，于2020年7月8日与房东张一品及被告优创中心工作人员张浩一同看房，并在该中心的办公室签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，应张浩的要求支付购房定金5万元。张浩对原告讲该房屋尚有部分按揭贷款未还，要先将贷款还清才能办理过户手续，由张浩来全权出面办理，基于对张浩工作人员的信任及实际办证需要，原告通过微信、支付宝转账数次给张浩450500元，原告当时的意思是包括中介费在内一共478500元交由张浩全权处理。前后大约一个多月原告一直要求张浩办理相关手续，张浩一直在推诿，无奈之下原告选择报警，张浩觉得事情严重，多次与原告私下协调解决，并数次向原告出具欠条。2020年8月21日房东张一品代理人与原告签订《合同解除协议书》一份，将购房定金没收并解除购房协议。原告认为张浩的所有行为均系履行职务行为，后果应由委托人即本案两被告承担，故请求依法判决两被告退还原告购房款并偿还损失。被告优创中心辩称，案外人张浩收取款项行为并非被告优创中心的行为，被告优创中心对此不应该承担责任。张浩于2020年6月29日入职，但8月已经失联，即便张浩个人私自收取了购房款，也不能表示该行为是职务行为，被告优创中心不应当承担共同返还责任。根据优创中心居间签署的房屋买卖合同，原告应当向房屋所有人张一品支付相应的购房款，在合同12条也有明确说明提示，原告的中介费购房款必须转入对公收款账户，并索取加盖公章的正规收据，否则造成的经济损失优创中心不予承担。另外，在2020年7月被告优创中心工作人员在协助原告谌林林申请办理按揭贷款时候，多次联系原告要求原告将资金存入指定银行，原告对此没有提出任何异议。本案涉嫌虚假诉讼及刑事犯罪，具体在举证阶段举证。另外原告支付购房款的数额方式均与市场交易习惯不符，我们认为该款项的支付并非是购房款，至少无法充分证明是购房款。被告先河地产辩称，被告优创中心仅是被告先河地产的加盟店，且原告提供的申明照片中也可以体现被告先河地产的责任仅仅是负责协调，因此本案与被告先河地产无关，也不存在共同返还义务，并且原告诉讼请求中所述购房款478500元与合同约定定金及首付款的总额相差较大，远远超过合同约定定金及首付款总额，并且原告与张浩之间的转账记录无法证明用于该房屋购房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2020年6月，案外人张浩入职被告优创中心。2020年7月，原告谌林林（买方）与被告优创中心（居间方）以及案外人张一品（卖方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份。合同第一条约定卖方拟转让房地产坐落于香格里拉国际花园四期14号楼1502室，房产证号00××**，房地产用途为住宅，登记建筑面积100.19平方米。合同第三条约定，转让总价款为人民币壹佰贰拾陆万捌仟元（小写：￥1268000）。（1）合同签订时，买方向卖方支付定金人民币壹万伍仟元（小写：￥15000）；（2）买方在签署本合同之日起捌日内再向卖方支付定金人民币壹万叁仟元（小写：￥130000）。上述定金支付方式为：3、由买方直接向卖方交付。定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为购房款，但另有约定的除外。买方按下列第2种方式给付定金之外的房款人民币壹佰贰拾肆万元（小写：￥1240000）：2、买方向银行按揭付款：（1）买方须支付除定金之外的剩余首期款人民币肆拾万元（小写：￥400000），支付至卖方账户。合同第十二条约定，1、为保障交易安全，居间方特此声明：所有经居间方托管或收取的一切相关款项（包括但不限于定金、购房款、保证金及居间费用），必须由买方或卖方直接转入居间方公司对公收款账户（账号信息在本合同左上方）并索取居间方加盖公章的正规收据；否则造成的相应经济损失，居间方将不予承担。2020年7月8日，案外人张一品代理人张飞出具收条一张，内容载明：今收到谌林林购买淮安香格里拉国际花园四期14号楼1502室房屋定金贰万捌仟元整（￥28000）。其中壹万伍仟元（￥15000）已经到账，生效；其中壹万叁仟元（￥13000）已到账为准，然后生效。2020年7月至2020年8月期间，原告谌林林通过微信、支付宝等向案外人张浩转账458535元，另外原告谌林林还陈述曾于2020年7月8日给付张浩2万元现金。2020年8月10日，张浩向原告谌林林出具欠条一份，内容载明：我是先河地产置业顾问张浩，协助谌林林买香格里拉五期14号楼502室，购房款三十八万元整，在本人张浩手中，归还期限为2020年8月14日上午7点之前。（归还金额为叁拾捌万元整）。2020年8月15日，张浩再次向原告谌林林出具欠条一份，承诺归还日期变更为2020年8月16日晚上还清，其他内容同上一份欠条。2020年8月21日，原告谌林林与案外人张一品签订《合同解除协议书》一份，约定买卖双方于2020年7月8日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，现双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就该合同解除事宜达成如下协议：一、买卖双方一致同意解除上述房屋买卖合同；二、买方已支付给卖方的购房定金28000元，卖方作为违约金予以扣除，并承诺不再追究买方任何违约责任；三、买卖双方就该合同履行及解除事宜再无任何其他争议。2020年10月10日，案外人张浩于安徽省滁州市琅琊分局扬子派出所办案区被涟水县公安局经济开发区派出所工作人员进行讯问。张浩陈述“我在淮安先河地产上班的时候，骗过一个客户的11万多块钱。今年7月份的时候，有个女客户叫谌林林要到我跟买市区香格里拉的一套房自，首付款是380000元，后来她打给我一笔11万多块钱，我没有转给房东，被我在一个手机软件上赌博赌输掉了（手机软件叫宝马彩），因为这个钱亏掉了，所以后来我又以借钱的方式分几次向谌林林借了20多万块钱，也被我赌输掉以及还人还掉了”。本院已将涉嫌刑事犯罪的相关线索移送公安机关。本院认为，执行法人或非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中，案外人张浩于2020年6月入职被告创优中心工作，在原告谌林林与案外人张一品签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》时，张浩确系被告创优中心员工，但其收取原告谌林林多达40余万元款项的行为既不符合涉案买卖合同的约定，也超出被告优创中心对其职务授权范围。根据合同中第三条约定，买方支付购房定金的方式为“由买方直接向卖方支付”，支付购房首付款的方式为“支付至卖方账户”，合同中并未约定应将购房款项支付至被告创优中心及其员工个人，且原告谌林林与案外人张一品亦未形成通过居间方交付购房款项的补充约定，故按照合同约定，原告谌林林应将相应购房款项实际交付至案外人张一品。而原告谌林林将款项交付给案外人张浩，应视为其个人与案外人张浩之间产生的其他法律关系，张浩该行为不属于被告优创中心授权的职务行为，对被告优创中心不发生法律效力。故对于原告谌林林主张被告优创中心返还其交付给张浩的款项，于法无据，本院不予支持。关于原告谌林林主张被告先河地产承担同样的返还责任，因被告优创中心与被告先河地产均为独立的民事主体，且涉案《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系被告优创中心作为居间方，案外人张浩亦属于被告优创中心员工，故原告谌林林主张被告先河地产承担返还财产义务，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十条第一款、第五百零九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告谌林林的诉讼请求。案件受理费8478元，减半收取4239元，由原告谌林林负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  周凡人二〇二一年四月一日书记员  张 荷附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百七十条第一款执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。