山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3207号上诉人(原审被告)：山东奥斯特电梯有限公司，住所地济南市。法定代表人：李传峰，经理。委托诉讼代理人：史晓猛，山东天齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐达，山东天齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗兰，女，1968年4月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王吉贵，山东天宝兴律师事务所律师。原审被告：李传峰，男，1973年3月21日出生，汉族，山东奥斯特电梯有限公司经理，住济南市。上诉人山东奥斯特电梯有限公司(以下简称奥斯特公司)因与被上诉人罗兰、原审被告李传峰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。奥斯特公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回罗兰的诉讼请求；2.二审诉讼费由罗兰承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决有失公正。2020年5月1日奥斯特公司与罗兰订立商铺租赁合同后，由于疫情的原因，奥斯特公司经营困难，原打算在此经营但由于资金紧张问题，无法继续租赁罗兰的房屋，所以，奥斯特公司要求与罗兰解除租赁合同，罗兰不同意解除。但客观上，由于疫情对奥斯特公司的冲击很大，实在无法再租赁罗兰的房屋。此外，据奥斯特公司了解，该辖区物业管理很差，用电经常跳闸断电，该房屋无法正常使用。在合同履行过程中，罗兰也存在过错，其没有按合同约定交付房屋。至一审判决时，罗兰还没有把房屋腾空，罗兰经营诊所时的物品仍然存放在该房屋内。并且，罗兰仍然在房屋的门口张贴对外出租的广告，这说明罗兰也没有按约定履行合同，没有向奥斯特公司交付房屋的诚意。因此奥斯特公司要求解除与罗兰的合同，互不承担违约责任。罗兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，奥斯特公司的上诉理由不成立，并且已经严重超过了上诉期限，诉讼费缴纳时间也严重超期限，其上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。罗兰向一审法院起诉请求：1.判令奥斯特公司、李传峰继续履行《商铺租赁合同》；2.判令奥斯特公司、李传峰向罗兰支付商铺租金3000元、定金2000元，支付违约金2000元；并赔偿罗兰其他损失6000元；3判令奥斯特公司、李传峰删除手机拍照的罗兰房产证照片信息。4.由奥斯特公司、李传峰承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：罗兰自有的座落济南市槐荫区外海花园1区17号楼2-102室房屋1处，面积61.39平方。2020年5月1日罗兰（甲方）与奥斯特公司（乙方）签订《商铺租赁合同》（简称《合同》）。约定：甲方同意将位于外海中央花园1区17/2-102商铺租给乙方经营使用，租赁期限1年，自2020年5月1日起至2021年4月30日止；每年租金30000元，乙方在签订本合同之日一次性付清一年房租；《合同》第三条第二次项为确保租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币2000元作为租赁商铺定金，待合同期满后乙方付清本应交纳的水费、电费、物业费后，甲方应将保证金全额退还给乙方（押金不计算利息）。第八条约定：任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿2000元违约金。乙方奥斯特公司加盖公章，李传峰签名。订立合同当天，双方因用电及物业管理问题发生分歧，奥斯特公司、李传峰未按约交纳定金及租金，为此，罗兰诉来一审法院，要求处理。一审法院认为，罗兰、奥斯特公司之间于2020年5月1日订立的《商铺租赁合同》不违反国家效力性强制性规范，合法有效，双方应严格按合同约定履行。从《合同》看，乙方应是奥斯特公司，而非李传峰本人。合同签名及盖章为奥斯特公司和李传峰签名，李传峰的签名应视为法定代表人的地位。而非代表其自然人本人。本案合同的相对人为奥斯特公司而非李传峰本人，原罗兰要求李传峰个人承担合同责任，理由不足，不予支持。罗兰要求奥斯特公司依合同承担继续履行合同，缴纳租金30000元及定金2000元的诉讼请求有理，应予支持。根据双方订立的合同第八条约定只有造成终止合同的后果时违约方承担赔偿2000元的违约金。本案罗兰要求继续履行合同，未造成终止合同履行的后果，罗兰要求奥斯特公司按照该条约定支付2000元违约金，理由不足，不予支持。罗兰放弃要求赔偿损失6000元的诉讼请求，是对自己诉权的处分，应予允许。罗兰要求奥斯特公司、李传峰删除手机拍照的罗兰房产证照片信息不属本案处理范围，本案不予处理，奥斯特公司辩称代管物业管理问题及用电跳闸问题，其不能证明物业管理代管严重影响了租赁合同目地的实现，以此为由拒绝履行义务合同理由不足。作为租赁合同在租赁期间出现用电问题为常遇到的问题，只要出租人能够及时有效的解决问题，不致严重影响合同的履行，更不能构成合同欺诈。商铺及商铺钥匙的未交付是因奥斯特公司不愿接收造成，而非罗兰不履行合同的交付义务。现奥斯特公司有履行合同能力。依照《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、奥斯特公司于判决生效之日起十日内向罗兰支付商铺租金30000元；二、奥斯特公司于判决生效之日起十日内向罗兰支付定金2000元；三、驳回罗兰其他诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由奥斯特公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审中，奥斯特公司提交房屋现场照片，证明房屋内堆满杂物，门口张贴了出租转让的广告。罗兰对此不予认可。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于租赁合同是否具备继续履行的条件。2020年5月1日，奥斯特公司和罗兰签订租赁合同签订后，双方因用电及物业管理问题发生纠纷，奥斯特公司未按合同约定支付租金及定金，也未接收房屋，奥斯特公司已以自己的行为表明不再继续履行合同，在此情况下，罗兰起诉再要求奥斯特公司继续履行合同不当。庭审中，奥斯特公司已明确表示不再继续履行合同，罗兰租赁合同的目的已无法实现，合同应予解除。因罗兰未主张合同的解除，为减少当事人诉累，本院对此一并处理，依法确认合同解除。一审认定奥斯特公司有履行合同能力，合同继续履行，显然不当，本院予以纠正。关于奥斯特公司是否应承担违约责任问题。涉案合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行。涉案合同的不能继续履行，系奥斯特公司单方原因造成的，奥斯特公司应承担违约责任并应赔偿罗兰因此造成的合理房租损失。依据合同约定，任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿2000元违约金，因此奥斯特公司应支付罗兰违约金2000元。奥斯特公司拒绝接收涉案房屋，又未明确告知罗兰解除合同，致使房屋空闲，奥斯特公司应赔偿罗兰因此产生的房屋租金损失。罗兰作为出租人，在明知奥斯特公司不再继续履行合同的情况下，有义务采取必要的措施防止损失的扩大。涉案房屋仍在罗兰的控制下，罗兰可通过另行出租的形式减少租金的损失。因此，虽然房屋至今仍空闲，但房屋长期空闲损失并非奥斯特公司单方原因造成的，罗兰要求奥斯特公司赔偿一年的租金损失30000元，无法律规定。鉴于涉案房屋合理空闲损失系由奥斯特公司的违约行为直接导致，本院酌定奥斯特公司应赔偿罗兰两个月的合理租金损失，即30000元÷12×2=5000元。综上所述，奥斯特公司的上诉请求部分成立；一审判决认定认定事实有所偏颇，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初3171号民事判决；二、解除山东奥斯特电梯有限公司与罗兰签订的《商铺租赁合同》；三、山东奥斯特电梯有限公司于本判决生效之日起十日内支付罗兰违约金2000元；四、山东奥斯特电梯有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿罗兰经济损失5000元；五、驳回罗兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费450元，由罗兰负担300元，山东奥斯特电梯有限公司负担150元；二审案件受理费900元，由罗兰负担600元，山东奥斯特电梯有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年四月二十日书记员  刘彤