山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终946号 上诉人（原审原告）：李发源，男，1949年8月28日出生，汉族，农民，现住淄博市临淄区。 被上诉人（原审被告）：李海源，男，1958年12月23日出生，汉族，农民，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：张洪刚，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晶晶，北京市盈科（淄博）律师事务所实习律师。 上诉人李发源因与被上诉人李海源房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初6651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李发源上诉请求：一、依法判令撤销（2020）鲁0305民初6651号民事判决书，在查清案件事实的基础上依法改判或发回重审。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律均存在错误，案涉房屋宅基地系用于建设村民住宅的集体用地，双方当事人在未办理相应的流转手续和权属证件的情况下交易流转案涉房屋应属无权处分行为。根据法律规定，农村宅基地使用权人应当是具备本集体经济组织成员资格的人，所以从主体资格方面来讲，上诉人与被上诉人签订的《宅院房屋买卖协议》，可能具有合法的主体资格，但根据《宪法》第10条：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”及《土地管理法》第六十二条第4款：“农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准；”之规定，宅基地应属于集体所有，其所有权属于集体，而村民作为经济组织的成员，对于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而从庭审中上诉人提供的淄博市临淄区辛店街道安乐店村民委员会出具的《证明》中可以确定案涉宅基地房屋的流转并未经过相关主管部门的批准和确认。因此双方当事人对案涉房屋的买卖应属无权处分行为。二、被上诉人购买案涉宅基地及地上附属物房屋，违反了《土地管理法》关于“一户一宅”的法律强制性规定。一户一宅是农村集体土地方面的强制性规定，属于规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故，上诉人与被上诉人之间所签订的《宅院房屋买卖协议》应当认定为无效。根据《民法典》第三百六十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而根据《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，并且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据《山东省宅基地管理办法》第十八条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，由村集体依法收回宅基地使用权：(一)一户超过一处以上的宅基地；根据第十一条第2款规定：平原地区的村庄，每户面积不得超过200平方。综上法律法规可以看出，国家禁止宅基地的买卖行为，宅基地只能与房子一体归房主使用，单纯的宅基地所有权归集体组织所有。我国实行的是房地使用一体化、房地所有分离化制度，即房子随地走、地随房子走；房子与土地的所有权又分属于个人和国家所有。房地一体化，宅基地不能单独交易，这样的目的就是为了保障农村村民的基本生存权利不受侵害。所以，如认为双方当事人签订的《宅院房屋买卖协议》合法有效，那该协议的履行结果将使被上诉人事实上又取得了宅基地的使用权，加之被上诉人在购买上诉人院房前，已有两处宅院(一处老宅院、一处别墅宅院)且宅基地面积也远远超出了上述法律法规的规定。如再认可被上诉人购买上诉人院落房屋的行为，势必导致其取得的宅基地使用权超过上述法律规定的情形，也违背了法律保障农村村民的基本生存权的立法目的。因此可以确认《土地管理法》第六十二条第1款关于一户一宅的规定应当属于效力性强制规定，并非管理性规定。故，上诉人与被上诉人之间所签订的《宅院房屋买卖协议》应当认定为无效。退一万步讲，即使认为双方买卖案涉房屋存在协议约定，上诉人也已证明该协议属附条件的协议：即在旧村改造时双方对流转之涉案房屋应进行返还。上诉人在庭审中已提供关键证据证人孙某之证言可以充分证明，当时协议中证明人李纯玉(已故)及证人孙某自始至终参与了上诉人与被上诉人的房屋交易过程，也充分证实了上诉人与被上诉人存在上述附条件之约定，一审仅因证人年迈体弱不便出庭，不予认可其证言，明显不利于查清案件事实和解决案件纠纷。三、一审法院关于涉案《协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定、农民有出卖出租及处分自己宅基地的权利的裁判意见，与国家法律法规完全相悖。1、根据《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准；”及中央《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》要求，严格落实“一户一宅”规定；以及《山东省农村宅基地管理办法》第十八条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，由村集体依法收回宅基地使用权：(一)一户超过一处以上的宅基地；”之规定，可以确认本集体组织成员间转让宅基地必须具备：(1)出让人有一处以上的住宅；(2)受让人没有住宅；(3)必须由乡镇政府审核批准，这三条缺一不可。而一审法院关于农村农民只能拥有一处宅基地并不是禁止一户村民有两处或两处以上宅基地；农村集体组织成员，符合农村农民宅基地及房屋转让条件，涉案《协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定；农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，从而推论出农民有出卖、出租及处分自己宅基地的权利的裁判意见，明显属于对以上法律法规的类推解释。2、本案争论焦点在于本集体成员间房屋是否可以买卖。而通过以上事实和法律规定可以证明：本集体成员间的宅基地是不准许私自买卖转让的。根据法律规定：农村土地所有权、土地使用权、房屋所有权三权分立。房屋出卖、出租后，只有房屋所有权的转移，宅基地使用权是不允许随之转移的，绝无房屋出卖、出租后，宅基地使用权即可成为买主或租客一说，所以虽为同村集体经济组织成员但私自出卖房屋的，未经政府有关部门批准，宅基地使用权仍属不可买卖、转移之权利，否则买卖双方就都成一户二宅，明显与《土地管理法》等关于“一户一宅”之法律规定相悖。“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，又根据国家“房地一致”的原则，一是私自出卖住宅后，宅基地使用权并不能随之转移；二是未经政府审核批准则无法律效力，故私自买卖房屋《协议》无效。农村农民房屋和宅基地不动产必须到乡镇政府相关部门办理审批手续才有法律效力。本案中，被上诉人以没经批准的无效《协议》强占上诉人合法宅基地是违法乱纪行为。但是什么人可以买卖呢？即户口已迁出本村的或已发大财自愿放弃宅院的可以买卖，但也必须政府审核，受让人必须没有住宅的才能批准办理宅基地使用权证，否则决不会批准，就是违法的。《山东省农村宅基地管理办法》第十九条规定：“一户超过一处以上的宅基地，依法收回宅基地使用权……有附着物的，给予适当补偿，影响村庄规划实施的地上建筑物……依法拆除，腾出宅基地”。这条规定是针对某些继承的或赠与的宅院可适当现金补偿，不能享受安置房，对于多占的、多建的皆依法拆除，即不能现金补偿更不能享受安置房。这是针对一户多宅农户中：“不给安置房就不拆房”的老赖们制定的强制措施，腾出的宅基地，属集体的归集体，属个人的给个人，这也体现了《土地法》第十二条：“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的坚定不移。本案中，上诉人户口一直在本村，建新村用地和一切资金都有其一份，所以138号宅基地使用权及应享受的安置房就应是上诉人无疑，买房者只可获得居住、出租或者拆旧的砖瓦木料利益而已，若以买房为借口，强占宅基地，就是侵犯公民居住权，违反“一户一宅”、“任何人不准侵占、买卖非法转让土地”、“宅基地由政府批准”的三项强制性规定，该《协议》即变成“以合法形式掩盖非法目的”的违法无效合同了。上诉人因被上诉人的恶劣行为有家不能住，有田不能种，在外高价租房，经济和精神皆受重大损失。另补充：一、一审法院不认真查明事实，简单认为《协议》系双方本意，不合事实。1、因被上诉人侵犯上诉人住宅，毁宅打架，上诉人被迫离家租房至今，并非有钱有势有其他好住处而自愿出卖老宅。先在姐姐家住二年，又租本村杨美芹家二年，后租住城里孙吉亮楼房六年，及2014—2020年六年租楼房单据及视频为证。2、先有退休夫妇要“临时买房，村改退还”的方式交易，其意是避免房东频繁涨价或中途止租而住不安稳。遭被上诉人阻挡后，介绍人建议上诉人“以同样方式卖给他”，三方在介绍人家当面讲定“以同样方式交易”后，被上诉人要上诉人回家写个协议，三天后来拿钱。第一次协商是7月28日，拿钱签字是8月1日，都是在介绍人家，李纯玉已故，但其妻孙某与退休夫妇素有来往，自始至终参与此事，完全有资格作证，但因其年迈，并担心害怕，不愿出庭作证，但有书面及视频资料，完全可以证明此事是真实的。3、8月1日被上诉人要上诉人去村委盖章，当时村支书李方田正要出发，上诉人说明来意后，嘱咐上诉人：“不定哪年就村改了，记着到时候退还回来”，就委托李某2给办理。李某2指着新村规划图说：“不定哪年就批准村改，你卖房干什么？”上诉人说：“是临时卖房，村改就退还的，又不卖宅基地，弟兄们没事的，海源要求盖章就盖个好了”，然后就打电话把在果园干活的马跃平叫了来，盖了个党支部的章。(李方田和李某2作证)。4、《协议》为什么没写明“村改退还”呢？《协议》并非三人当面所写。当时上诉人说：“快给我钱我走，按说好的办就行了”，是被上诉人非要上诉人回家写个协议，三天后来拿钱。上诉人回家也没人商量(家属天天起早贪黑赶市卖面子，没文化，啥事也从不过问；儿子年少，常年在外打工)，认为当面讲好的事错不了，上诉人从小就知道宅基地不准买卖，就简单一写，证明卖房收了多少钱，以后好结算就行了，哪想到被上诉人会来这一手，也没想到会打官司。5、《协议》上明明写着“物款两清，永不返悔”怎么解释。年少时听老人拉呱说：旧社会买卖宅子都写六至，即四至加“上至青天，下至黄泉，物款两清，永不返悔”一类套话，因为上诉人只是临时卖房，就没写六至和宅基地等字，上诉人在村改前并没要回房子或涨价，也算遵守了“物款两清，永不返悔”的承诺，这永不返悔是到村改为期之意。以上事实经过及各证人及租房证据，足可证明：(1)上诉人决无卖房和宅基地的经济条件和意愿，若被上诉人没有同退休夫妇一样的“村改退还”承诺，上诉人决不会卖给被上诉人。(2)上诉人没写清楚是因上诉人误认为，经三方讲好的事差不了，也误以为天下不会有恶劣到霸占哥哥的宅基地及安置房，永逐上诉人出庄的兄弟，也误以为国家不准买卖宅基地，神圣的法律和大公无私的法官决不会允许坏人的阴谋得逞的，不必以小人之心度君子之腹，而画蛇添足，上诉人是从小就在集体环境下生活的老百姓，从没有写任何买卖合同的经验，所以就简单一写了。(3)在2004年第一期新村别墅完工分配后，又有第二期新村规划正在审批之际，上诉人不会傻到卖掉房屋和宅基地，情愿老少数代在外流浪，永远不回老家，而是天天盼望快点村改，回家安居乐业，那时就不与无赖做邻居受欺负了。6、2014年新村委一宣布村庄改造，上诉人立即托姐姐等数人数次与被上诉人商议退还房屋之事，不料其却说：房子卖给他了，要以房换房，安置房也是他的了。这太让人震惊了，姐姐建议上诉人退让一步，息事宁人，给其三万元，后加至六万元仍不答应。上诉人只好向村委汇报事情经过，并写了书面申请书，请求村委按《安乐店村拆迁安置补偿方案》规定的“按照一户一宅一处合法门牌号的宅基地只能置换一套楼房的原则”，按宅基地给上诉人分配楼房。村长两面当好人，答应给予调解，但从2014到2020年分楼找村长多次，也没调解成，皆以“以房换房”的谬论拒绝调解，硬是强霸了上诉人138号门牌宅基地应补偿的安置房。二、被上诉人见上诉人《协议》中没写“村改退还”，就见利忘义钻空子，被上诉人知道宅基地不准买卖，上诉人也没写卖宅基地，就耍赖不退还房子，妄想用“房子换安置房”，一无法律依据，二无事实根据。国家政策是：不论新批宅基地，还是村庄改造拆迁安置房，都是严格按照“一户一宅”分配的。2020年《中央关于进一步加强农村宅基地管理的通知》和《山东省农村宅基地管理办法》都再三强调：“严格一户一宅制度”，“严禁擅自买卖转让宅基地”，“超出一户一处以上的宅基地收归集体”，村委拆迁方案也是“按照一户一宅一处合法门牌号的宅基地只能分配一套楼房的原则”，实际分配也是按此规定分配的。如有几户的房屋院墙早已倒塌无影了，照样分了安置房(周淑红，孙明智等)，有好多宅院建的再好，因是无合法门牌号的、多出一处以上的宅院，都当违建拆除，不分安置房。再者，建新村没用半点拆旧的材料，建村占地和资金都是全体村民的集体财产，所以“以房换房”的谬论，既无法律依据，也无事实依据。上诉人全家户口、粮田、宅基地都在安乐店，建新村的宅基地和资金有上诉人一分不少的一份，所以138号宅基地应享有的安置房是上诉人家的，被上诉人只能享受其自己137号宅基地的安置房。被上诉人没有138号宅的合法证件，是属多出的宅院，被上诉人也没有分配安置房的权利，何况被上诉人已在2004年分得新村一期别墅一套，其不但没按老村委的规定“拆除房屋，收回宅基地”，且现在又用137号老宅换了一套新楼房，已是违法一户二宅占便宜了，又霸占上诉人家的。按说本案很清楚：在2014年宣布村改时，当事人三方协商退还房屋和房款，被上诉人得到七年的租房收入，上诉人也可再适当退点钱给被上诉人，房屋归上诉人后，上诉人按村委规定拆除房屋，可领取村补助租房金六年六万元，各得各的安置房，双方都不吃亏多好。被上诉人却非要耍赖不讲理，这是否符合《合同法》之“届满失效”条款？被上诉人不按期退还，也不按村规拆除，直到2018年遭政府强行拆除，其继续多得四年出租收入，并且多得了拆旧砖瓦木料和上诉人家中的床橱桌椅及若干家具物品，并让上诉人丧失了村补助金六万元，上诉人仍可忍受不起诉，被上诉人不该霸占上诉人的安置房，让上诉人在安乐店永无住宅，这明明犯了[霸占宅基地使用权罪]和[霸占楼房财产罪]，应受法律制裁。上诉人自己去讨要必定是打架非伤即残，上诉人去街道和区信访局八九趟，皆和稀泥调解不成，而让找法院，上诉人向临淄法院投诉状十次才给受理，认为终于盼到了一线曙光，但结果是一线希望变失望。三、一审法院裁判书一条法律都不依，完全用推论代替法律。毛主席创建的新中国与封建社会的根本区别就是土地公有制，农村按人分粮地，按一户一宅分宅基地。为确保“两地”不被强者霸骗购买，或因弱者一时糊涂、困难或被迫出卖，而失去“两地”，重返贫困，所以《土地法》严格规定：“农村农民一户只能拥有一处宅基地。农民宅基地由乡镇人民政府审核批准”，《宪法》《土地法》都强调：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。因为房屋和宅基地是互相依附的不动产，所以又在《物权法》中规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力”。第153条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《合同法》第44条也相应规定：“法律、法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定”。以上诸多法律都是关于宅基地管理的强制性法律，任何单位和个人都不得违反，所以《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中央关于加强农村宅基地管理的通知》和《山东省农村宅基地管理办法》也三令五申：“严格一户一宅政策”，“严禁擅自买卖转让宅基地”，“超出一户一处以上的宅基地收归集体”。由上可见，国家对宅基地的管理是多么严格、缜密、不容违反，决不能运用“本意非本意，诚信不诚信”的原则，而是像毒品、枪支、文物一样严格禁止。所以凡是宅基地和房屋的买卖转让，必须经国家专职土地管理部门，按照是否是：本集体成员、一户一宅、房地一致等法规审核，凡未经审批发证的私自买卖，法律不予承认，私定的合同也是无效的。依上法律、法规可知：1、假若《协议》是真正买卖房屋和宅基地，而未经土管部门批准办证，就是违反法律法规强制性规定的无效合同，临淄法院应判无效。2、《协议》实质是“村改退还”，与出租相似，是不违法，被上诉人到期不还，反而又借口霸占宅基地及安置房，就又触犯了强占宅基地和安置房财产罪，该《协议》就变成了“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同，应该二罪同罚。四、一审法院有法不依，而代之以奇怪的推论。《土地法》第六十二条第五节之：“农民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。本意是呼应本条“一户一宅”和“必须经人民政府批准”的主题，也是呼应不得私自以“出卖、出租、赠与住宅”的方式非法转让宅基地，所以这些情况，宅基地使用权并没转移，仍属原主，再申请就是一户二宅了，所以不予批准。购买者、租者、受赠者，只有房屋使用权，并无宅基地使用权，一无建设新房的权利，二无享受拆迁安置房的权利。本案被上诉人不管是临时或是长期买房，没有合法证件，宅基地永远是上诉人的。但一审法官却推论可以随意处分宅基地，而不禁止两处以上宅基地，也就是可以十宅百宅或更多，按此再推论，口粮田也可随意买卖。一审法院在本案中有法不用、乱用，公德良俗更不讲，竟然将上诉人一户一宅的合法住宅权擅自越权判给一户三宅的被上诉人。《土地法》：“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，习**主席讲：“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”，《宪法》：“中华人民共和国公民在法律面前一律平等。国家尊重和保障人权”。现在上诉人去何处寻求法律保护？去何处寻求公平正义？又去何处寻求一律平等的人权？ 李海源辩称，上诉人与被上诉人均系完全民事行为能力人，双方签订的宅院房屋买卖协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，上诉人当庭宣读的理由和事实均不能推翻该协议，该协议是合法有效的，一审法院判决真正做到了让每个公民在每一个案件中感受到公平正义，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 李发源向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告2007年7月28日签订的《宅院房屋买卖协议》无效；2.依法判令被告返还原告宅院房屋因旧村改造所补偿的住宅一套(安乐店村新村住宅楼4号楼2单元402室，或12号楼2单元801室)；3.依法判令被告返还原告应得租房补贴款6万元。 一审法院认定事实：在法庭审理过程中，原告方提交了下列证据：《宅院房屋买卖协议》一份、介绍人孙某手写的证明材料一份、户口本复印件一份、村委会出具的证明原件一份、租赁协议6份。被告对原告所举《宅院房屋买卖协议》、户口本复印件无异议，对介绍人孙某写的证明材料、户口本复印件、村委会出具的证明原件一份、租赁协议的真实性均有异议。被告提供了户口本首页一份、《宅院房屋买卖协议》一份。原告对被告所举户口本首页无异议，对《宅院买卖协议》有异议，该协议上原告之子李汀的印章是伪造的。上述证据中，双方所举《宅院房屋买卖协议》，虽略有不同，但主要内容一致，原告之子李汀的印章真伪并不影响该合同的真实性，双方所举户口本及原告所举村委会出具的证明材料均客观真实，对上述证据予以采信，原告所举孙某证明材料及租赁协议，真实性不能确认，不予采信。 根据上述证据及当事人法庭陈述，对下列事实予以确认：2007年7月28日，原、被告双方签订《宅院房屋买卖协议》，该协议由原告亲笔书写，其内容为：经双方自愿协定，李发源将安乐店前街东首街南老宅院一套卖给李海源，价格22000元，其中有“即日现金交易，款物两清，永不反悔。空口无凭，立字为证”的表述。该协议除了有原、被告双方签字捺印以外，还有证明人李纯玉、见证人李某1、李某2也在协议上签字，另外，双方所在村委会对该协议鉴证属实并加盖公章，该村委会主任马跃平亦签名证实。 此外，对原、被告无争议的原告随母改嫁及原、被告分家等事实，一审法院亦予以确认。 一审法院认为，本案原、被告双方争执的焦点问题，是原、被告之间的房屋买卖合同是否有效。对此，一审法院认为，首先，本案原、被告当事人双方均系完全民事行为能力人，又系同一农村集体经济组织成员，符合农村村民宅基地及房屋流转的主体要件；其次，原、被告签订《宅院房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，没有证据证实双方签订该协议时存在欺诈、胁迫或恶意串通，并损害国家、集体或公共利益的情形；最后，涉案买卖协议的内容不违反我国的法律、行政法规的强制性规定。正如原告在诉状中所主张，我国土地管理法确有下列规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，但该条款规定的实质精神在于强调一户村民只能向集体经济组织申请一处宅基地，且所申请的宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，而不是禁止一户村民拥有两处或两处以上的宅基地。相反，按照该条款的规定，农村村民有出卖、出租及处分自己宅基地的权利。综上，原、被告所签《宅院房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效。原告请求确认该协议无效的证据不足，理由不能成立，依法不予支持。原告提出的判令被告返还原告宅院房屋因旧村改造补偿的住宅一套及租房补贴款的请求亦无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一、四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 驳回原告李发源的诉讼请求。案件受理费650元，由原告李发源负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一光盘一张，由上诉人拍摄，内容包括上诉人姐姐徐云芳2021年2月18日书写书面证明的录像、杨美芹2021年2月26日书写证明的录像、孙某2021年2月25日和2021年3月20日的录像。其中孙某的录像证明，案涉房屋最初是要卖给其他人的，当时协商的是什么时候拆迁什么时候再退还给上诉人，孙某和李纯玉两口子是中间人。后来被上诉人不同意卖给其他人，就由被上诉人买了案涉房屋。证据二2021年1月2日徐云芳书写的证明一份，证据一中徐云芳的录像和证据二共同证明，被上诉人抢占上诉人房屋，导致上诉人没办法在案涉房屋中居住，上诉人在徐云芳家中居住两年；村里改造时，徐云芳去找过被上诉人就退房进行过商议，得不到解决。证据三杨美芹2020年11月31日书写证明一份，证据一中杨美芹的录像和证据三共同证明，因为上诉人与被上诉人有矛盾，2001年到2003年在其家里居住过两年，介绍人当时也说了村改的时候，宅基地要退还，被上诉人答应了。证据四村委出具的证明一份，时间是2020年5月20日，证明当时是卖房子，不是卖宅基地，在村改的时候还要退还回来。证据五马跃平出具的证明一份，时间是2020年５月１日，证明当时上诉人卖房是要卖给外地人，后卖给了李海源。证据六辛店街道安乐店拆迁安置补偿方案一份，证明是按照宅基地分配安置房，没有说按房屋。证据七2014年李汀书写的申请书一份，证明李汀向村委申请要以宅基地换房。证据八2019年上诉人向村委书写申请一份，证明138号宅基地是上诉人的合法宅基地，上诉人要求按照宅基地分房。证据九孙吉亮出具的证明一份，时间是2021年１月１日，证明上诉人一家从2003年到2007年租住孙吉亮的房子。 被上诉人质证称，证据一中孙某并不是当时签订房屋买卖协议的见证人，其并不知情，通过录像可以看出，孙某声称是李纯玉办理的，其不知道，上诉人在该录像中也陈述，孙某不知道，博山人要租房子的事实与本案无关，该证据不能证明上诉人的请求事项成立，录像过程是上诉人在陈述过程，然后要求孙某认可，请求法庭不予采纳该证据。杨美芹、徐云芳的录像，结合证据二、三两人书写的书面证据，均不能证明房屋买卖协议是无效的，两人只是证明了上诉人曾在他们家住过，其中杨美芹的证言是2020年11月31日书写，一审开庭时上诉人已经持有，其并没有提交一审法院，不能作为新证据使用。徐云芳和上诉人是同父同母姐弟关系，与被上诉人是同母异父姐弟关系，是上诉人的亲属，不能作为证据使用。以上上诉人提交的证据和本案的争议焦点无关联性，不能证明上诉人的主张成立。证据四李某2的证明并不是村委的证明，该证明所体现的时间是2020年5月2日，一审开庭时上诉人已经持有，不能作为新证据使用，并且李某2未出庭接受询问，对该证据的真假也不能核实，请求法庭不予采纳。证据五马跃平的证明所体现的时间是2020年5月1日，一审开庭时上诉人已经持有，不能作为新证据使用，并且马跃平未出庭接受询问，对该证据的真假也不能核实，请求法庭不予采纳。证据六拆迁安置补偿方案与本案的焦点问题没有关联性，请求不予采纳。证据七申请书体现的时间是2014年，一审开庭时上诉人已经持有，不能作为新证据使用，并且李汀未出庭接受询问，对该证据的真假也不能核实，请求法庭不予采纳，李汀系上诉人的儿子，其证明不能作为证据使用，并且内容与本案的焦点问题没有关联性。证据八申请体现的时间是2019年12月8日，一审开庭时上诉人已经持有，不能作为新证据使用，该证据系上诉人自行书写，请求法庭不予采纳，并且内容与本案的焦点问题没有关联性。证据九孙吉亮证明所证明内容与本案没有关联性，并且孙吉亮未到庭接受询问，该证明不能作为证据使用。 本院经审查认为，对于上诉人提交的孙某的录像视频，上诉人在其提交的录像证据说明书中认可视频中没有孙某对案涉房屋买卖过程的相关陈述；徐云芳视频及证明仅能证明双方当事人因宅院有矛盾，因旧村改造徐云芳曾给双方调解未果；杨美芹视频及证明仅能证明上诉人租住房屋的事实，上述证据不具有对本案双方争议的房屋买卖事实及协议效力的证明力。上诉人提交的李某2的证明中“只卖房屋不卖宅基地，待村改时再换回”的陈述是对李海源陈述的转述，没有其他证据佐证；马跃平的证明仅能证明上诉人本来要将案涉房屋卖给外地人后卖给被上诉人；孙吉亮的证明仅能证明上诉人租住房屋的事实，上述证据不足以证明上诉人关于其与被上诉人约定旧村改造时房屋即换回的主张，不具有对本案双方争议的房屋买卖事实及协议效力的证明力。上诉人提交的拆迁安置补偿方案、李汀的申请书、上诉人的申请与本案待证事实不具有关联性，对上述证据在本案中的证明效力不予采信。 本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张案涉双方签订的《宅院房屋买卖协议》为附条件协议，即在旧村改造时双方对流转之案涉房屋应进行返还，但双方签订的宅院房屋买卖协议中并无该内容，被上诉人对此亦不予认可，上诉人也未提交有效证据证明其该项主张，上诉人对此应承担举证不能的法律后果。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。根据该条款规定，农村村民可以出卖住房，只是再申请宅基地的不予批准。同时，鉴于农村房屋买卖涉及宅基地，农村宅基地具有极强的福利和保障性质，我国现行政策明确禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物。但本案中，上诉人与被上诉人系同一集体经济组织成员，双方于2007年7月签订的案涉《宅院房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，村委会作为集体经济组织亦在协议中盖章确认，上诉人未提供证据证明案涉《宅院房屋买卖协议》签订时的法律、行政法规以及相关国家政策明确限制同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋，即案涉《宅院房屋买卖协议》既未损害集体利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定。且案涉《宅院房屋买卖协议》已经实际履行多年，被上诉人一直占有使用案涉房屋至拆迁，已形成较为稳定的社会关系，现上诉人起诉主张案涉双方签订的《宅院房屋买卖协议》无效亦有违诚信原则。综上，一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人李发源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人李发源负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 马士军 审 判 员 王 娜 二〇二一年四月十二日 法官助理 庞风华 书 记 员 杨 柳