河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1246号上诉人（原审被告）：商丘市梁园区巨星歌厅，经营场所河南省商丘市梁园区。经营者：李飞，男，1979年12月1日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：赵爱东，河南六方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章华江，男，1976年年2月3日出生，汉族，住浙江省富阳市。上诉人商丘市梁园区巨星歌厅（以下简称巨星歌厅）章华江与租赁合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初11272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人赵爱东，被上诉人章华江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨星歌厅上诉请求：撤销商丘市梁园区人民法院(2020)豫1402民初11272号民事判决,改判驳回被上诉人的诉请。事实和理由:原判决认定事实错误,判决结果错误。上诉人租赁的是商丘市创惠商贸有限公司转租的房屋,已经足额支付了房租。法院判决在租金已支付的基础上再支付20%明显没有法律依据,被上诉人如认为应当收取租赁费,他只能向共有人主张权利,上诉人是善意第三人,没有侵犯被上诉人的权利,上诉人有理由相信商丘市创惠商贸有限公司有权利转租,对被上诉人的共有身份并不知情,所以不应当承担责任。根据一审查明的事实,被上诉人的20%房屋份额是900万元转让的,受让人徐亭、张秀芝还欠被上诉人73万元转让费,徐亭、张秀芝已经缴纳了办理房屋过户的费用,在办理过户手续时,因被上诉人欠款纠纷,房屋被法院查封,无法办理过户。被上诉人实际对该房屋只有73万元的债权,73万元的债权怎么能拥有20%的产权,明显的不符合实际。如果认定被上诉人继续拥有20%的产权,被上诉人应当将徐亭、张秀芝已承担的房款827万元退还出来,才能享受20%的产权,而原审法院没有审查,判决明显错误。根据合同相对性的原则,上诉人与被上诉人没有房屋租赁合同关系,怎么可能向被上诉人履行合同义务,只能向转租方履行合同义务。法院如此的判决突破了合同相对性的原理,明显的适用法律错误。原判决程序违法,遗漏必要共同诉讼参与人,因本案是商丘市创惠商贸有限公司转租的房屋,应当追加商丘市创惠商贸有限公司、徐亭、张秀芝为诉讼参与人,参与诉讼,以便查明该案产权事实。章华江辩称，被上诉人诉巨星歌厅也是善意的。巨星歌厅和创惠签订的协议，因为我不知情，被上诉人也是受害者，因为这个情况，所以说被上诉人诉他说要被上诉人20%的房租。关于上诉人说的买卖，被上诉人和徐亭、张秀芝买卖协议是不假，然后我们在买卖协议上第五条第六条写得非常清楚，但是至今未能按照约定支付全部购房款，也不存在办理过户手续，导致我们的买卖不能实现。也不是因为这73万没有给被上诉人。你们想想看2015年8月份签订了一个买卖协议，一个月内要支付给被上诉人全部购房款的，中间他们一次次失信。他们如果说当时不买这个房子，我卖给其他人的话，也不需要承担那么多利息。然后所以说也不是说仅仅是因为这73万的问题，然后至于中间470万是判决书上也有说明，关于张玉军的，其实这里面被上诉人也背了一百多万利息在里面，也就是因为他这个房子买卖他一直拖。这个房子他们没有按照合同约定支付足额购房款。是对方违约，所以也不存在20%的房产发生物权转移，被上诉人仍然对这个房屋享有20%的产权，也依法享有受益的权利。章华江向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付占用期间的使用费560000元及今后合同占用期间的租赁费用；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月26日案外人张秀芝（甲方）与案外人商丘市创惠商贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份,合同主要内容,房屋所在位置：神火大道与文化路交叉口西北角一至三层门面房,总面积为2483平方米。因此房屋发生过火灾,房内各种设施全部烧毁,房屋内产生的一切垃圾清运及费用均由承租方承担。甲方给予承租方房屋装修期一年,装修期内免收房租费。自装修期满后,每年房租费为壹拾万元整，每五年房租费递增百分之十。每年分两次交清房租费(即1月1日前，7用1日前)。租赁期限为十年，自装修期满之日计算。期满后房屋内所有设施不得损毁，均有甲方所有。2019年4月17日被告巨星歌厅经营者李飞与商丘市创惠商贸有限公司签订《商铺租赁合同》一份，合同主要内容，甲方为商丘市创惠商贸有限公司,乙方为被告巨星歌厅经营者李飞。甲方将其自有坐落于神火大道西文化路北喜来登的商铺出租给乙方；租期八年,自2019年4月20日至2027年4月20日止；租金标准：前三年每年租金1300000元，后五年每年租金1400000元；第一年租金于2019年4月25日前支付,后续租金每一年一付，并需在各期到期前一个月支付下一期租金。合同签订后,被告巨星歌厅依据合同约定已向商丘市创惠商贸有限公司支付二年租金计款2600000元。另查明，案外人张秀芝与案外人徐亭系夫妻关系，案涉房产系案外人张秀芝与原告章华江共有房产，房屋所有权证持证人张秀芝占80%产权，房屋共有权人章华江占20％的产权。2015年8月26日张秀芝与原告章华江签订《房屋购买合同》一份，合同主要约定，双方交易房屋位于商丘市神火大道西、××北喜来登广场，房屋产权证号为商丘市房2010共字第0074073、0074074、0074075、0074076、002890、002888、002886、002884号，面积共计约2483平方米，上述房产为共有产权，其中甲方章华江占20％的产权，张秀芝占65%的产权，高远占15%的产权（高远的产权已经法院全部判决给徐亭），现甲方同意将20%的产权转让给乙方；乙方购买甲方房屋20%的产权价款为人民币（900万元）玖佰万元整；本合同签订5工作日内甲方配合乙方办理过户手续，上述房产过产后，双方同意用上述房产在银行办理抵押贷款，贷款办理后，由张秀芝直接将（900万元）玖佰万元支付给甲方，甲方指定收款账户为:汇付秀丽120万元工行商丘睢阳支行6222081716000909371，汇章华江780万中原银行商丘分行6217481001101359420；乙方保证在上述房屋共有产权过户后30日内完成第四条中约定的银行贷款，如果乙方在30日内无法将贷款办理完毕或不能把900万元支付到甲方指定账户上，乙方应在15日内将甲方上述房屋20%的共有产权无条件过户回甲方名下，届时产生的过户税、费由乙方全部承担。合同签订后，案外人张秀芝支付原告章华江购房款3550000元。因原告章华江对案外人张玉军负有债务，章华江、徐亭、张玉军三方协议约定，由徐亭负责将其妻应支付给原告章华江购房款中的4700000元，偿还给张玉军用于折抵原告章华江欠张玉军的借款本金。张玉军起诉后，根据章华江、徐亭、张玉军三方协议约定，本院于2018年5月20日作出（2018）豫1402民初2535号民事判决书，判决：徐亭偿还张玉军借款4700000元及利息。（2018）豫1402民初2535号民事判决书生效后，张玉军申请强制执行。一审法院认为,案涉房产原系原告章华江与案外人张秀芝夫妇共有房产,原告章华江占20%的份额,张秀芝、徐亭夫妇占80%的份额。被告巨星歌厅承租的房屋包含原告章华江的20%的份额,因此,被告巨星歌厅应支付原告章华江20％产权的租赁费,故原告章华江要求被告巨星歌厅支付占用期间20％房屋租赁费的诉讼请求,理由正当,证据充分,本院依法予以支持,但原告章华江请求560000元的数额计算有误,商丘市创惠商贸有限公司与被告巨星歌厅经营者李飞签订《商铺租赁合同》约定,前三年每年租金1300000元,被告巨星歌厅已租赁二年,20%份额的租赁费应为520000元（1300000元/每年×2年×20％）。原告要求被告支付今后合同占用期间的租赁费用的诉讼请求,因该项费用尚未发生,不予支持,待该项费用发生后,原告可根据有效证据,另行主张权利。被告巨星歌厅抗辩,原告章华江已将20％产权转让给徐亭、张秀芝,原告章华江已经不是实际共有人,涉案房屋租赁与原告章华江没有利害关系,请求驳回原告的诉请。2015年8月26日原告章华江和案外人付秀丽虽然与案外人张秀芝、徐亭签订了《房屋购买合同》,但案外人张秀芝、徐亭至今未能按照合同约定期间支付全部购房款、办理产权过户登记,导致房屋买卖目的无法实现。《房屋购买合同》第六条明确约定,“因上述房屋已对外出租,在甲方（原告章华江）收到乙方（徐亭、张秀芝）钱款之日,上述房屋的租赁费归乙方所有,甲方应将原租赁合同交付乙方,届时双方结清房租并办理交接手续”。由于张秀芝、徐亭未按合同约定足额支付购房款，案涉房屋未发生物权转移,原告章华江仍对20％产权,依法享有收益的权利。故被告巨星歌厅的抗辩理由不能成立,本院不予采信。综上所述，被告巨星歌厅错误的认为商丘市创惠商贸有限公司享有100％合同收益权,将全部租赁费支付给商丘市创惠商贸有限公司,其行为侵害了原告章华江的合法权益,依法应承担相应的民事法律责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条、第二百零一十四条、第二百零三十八条、第二百四十条、第七百零三条、第七百二十一条之规定,判决：一、被告商丘市梁园区巨星歌厅支付原告章华江房屋租赁费520000元。于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告章华江的其他诉讼请求。一审案件受理费4700元，由原告章华江承担200元，被告巨星歌厅承担4500元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。章华江认可将其登记的案涉房屋20%产权签订买卖合同卖给共有人张秀芝，因该买卖合同属于另一法律关系，张秀芝亦未参加诉讼，故对买卖合同的具体履行情况本案不予审理，除该部分内容外，本院二审认定的事实与一审认定的其他事实相同。本院认为，章华江就案涉房屋所有的20％产权已经签订合同卖给张秀芝，张秀芝与案外人商丘市创惠商贸有限公司签订《房屋租赁协议书》。商丘市创惠商贸有限公司转租该房屋，2019年4月17日与巨星歌厅经营者李飞签订《商铺租赁合同》。巨星歌厅依据合同向出租人履行支付租金义务，章华江无有效证据证明巨星歌厅有过错侵害其权益，无有效证据证明巨星歌厅存在违约行为；巨星歌厅所签租赁合同相对人为商丘市创惠商贸有限公司，章华江认可租赁合同，章华江在认可租赁合同的情况下直接请求巨星歌厅向其支付20%房屋产权的租赁费与租赁合同的相对性不符。综上所述，巨星歌厅的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初11272号民事判决；二、驳回章华江的诉讼请求。一审案件受理费4700元，二审案件受理费9000元，总计13700元，由章华江负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  王晓辉审判员  张学朋二〇二一年四月二日法官助理刘畅书记员彭兰