河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初1753号原告：李虎威，男，汉族，1987年1月5日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人:董行，河南明辩律师事务所律师。被告：河南永畅建工集团鸿源置业有限公司。住所地：周口市八一路中段6号。统一社会信用代码：91411600589714611U。法定代表人：杨建民，该公司经理。委托诉讼代理人：祁全利，该公司员工。原告李虎威诉被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（以下简称鸿源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董行、被告委托诉讼代理人祁全利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告第一次逾期交房违约金19642.02元(合同约定交房日期2014年5月30日至实际交房日期2015年10月10日,共计498天,违约金计算方式:已付购房款的日万分之一,购房款为394418元,违约金计算为19642.02元)；2、判令被告支付原告第二次逾期交房违约金51715.41元(合同约定交房日期2015年10月10日至实际交房日期2018年6月1日,共计965天,违约金计算方式:已付购房款的日万分之一,购房款为535911元,违约金计算为51715.41)；3、判令被告支付因被告原因无法办理房地产权属证书违约金5359.11元(按照已缴购房款535911元×1％计算)。上述违约金共计76716.54元：4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订第一份商品房买卖合同是2012年，合同约定2014年5月30日前被告应交付使用位于盈辉家园3号楼804房给原告使用。原告于2012年10月一次性缴纳购房款394418元，至合同约定交房日当日，因逾期交房，原告和多名盈辉家园业主去找被告交涉，3号楼现场停工比较严重，因此，被告售楼部牛永强经理与原告协商，结果为用盈辉家园5号楼302房置换原2012年合同约定的3号楼804房。后原告于2015年与被告签订第二份商品房买卖合同，并于2015年8月31日补足房款141493元，共计购房款535911元。第二份合同约定5号楼302房被告应于2015年10月10日前交付使用，实际是2018年6月1日才交付给原告使用，一共逾期965天。根据该合同第九条，被告逾期交房应当支付违约金，但是该合同约定被告逾期90天后的违约金数额明显低于原告实际损失，并且与原告违约应当承担的责任出入较大，故原告要求被告按照合同第七条买受人违约责任向被告索赔。根据该合同第十条约定，被告应当在交付使用后180天内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。现被告应当承担已支付房款1％的逾期违约金。综上所述，被告涉及多项违约侵犯了原告合法权益，原告与之协商未果，特诉至法院，望判如所请。被告鸿源公司辩称：一、原告第一项诉讼请求没有任何事实及法律依据，根本不能成立。原告诉称与事实不符，且已过诉讼时效。二、原告第二项诉求已过诉讼时效。根据购房合同约定，原告起诉违约金数额明显计算过高。具体为：1、原告所诉不实，我公司在2017年6月10日已通知全部业主交房，原告诉称2018年6月1日交房明显与事实不符。我公司在2017年6月10日交房时，违约行为已经终止，从违约行为终止起算，本案最晚在2020年6月10日已经超过诉讼时效。2、根据双方买卖合同第九条第2款，关于逾期交房违约金，双方有明确约定，合同约定逾期交房最高违约金不高于已交房款的1％，原告起诉违约金计算数额明显过高。三、关于原告诉求第三项要求无法办理房产权属证书违约金，我公司正在积极办理产权登记，何时可以办理完毕是在政府管控之下，政府管控行为属于不可抗力，不可抗力不属于违约行为的范畴，故无法办理权属证书违约金不能成立。综上所述，原告的诉求不能成立，依法应当驳回诉讼请求。根据当事人举证及庭审查明，本院确认以下案件事实：2012年10月25日，原告向被告交纳盈辉家园3号楼804房的购房款394418元及维修基金7347元，被告出具了收据。2015年8月31日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,合同的主要内容为:原告购买被告开发的位于周口市××西侧、××南侧××家园××单元××房,建筑面积148.59平方米,每平方米3606.64元,总金额为535911元。合同第七条约定:买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条、第九条约定：出卖人应当在2015年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“五大责任主体验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金；逾期超过90日的，超过90日的部分，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，最高违约金不高于已交房款的1％。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。当日，原告向被告补交房款141493元，被告将2012年10月25日向原告出具的3号楼804房购房款394418元及维修基金7347元的收据收回，重新出具了交纳5号楼302房购房款535911元及维修基金9651元的收据。2018年6月1日原告和该小区物业公司签订物业服务协议，办理了房屋装修施工许可证。原告主张被告于2018年6月1日交房的事实，原告围绕该主张，提供了当日原告与物业公司签订的物业服务协议、装修施工许可证、装修管理服务协议及业主手册，以及同一号楼其他两位业主的证人证言，本院对原告主张的交房日期的事实予以认定。根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后180日内，为原告办理房屋产权登记。被告至今没有办理完毕，将房地产权属证书交付原告。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律规定，合法有效,双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。2012年10月25日被告向原告出具3号楼804房购房款394418元及维修基金7347元的收据，已被2015年8月31日被告重新出具的5号楼302房购房款535911元及维修基金9651元的收据所取代，原告诉请被告支付第一次逾期交房违约金19642.02元，没有提供3号楼804房的购房合同，不能对违约金约定内容加以证明，并且从2015年8月31日换房日至今，其要求被告对第一次逾期交房支付违约金的请求权，也已经超过诉讼时效，故本院不予支持。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在2015年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“五大责任主体验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，是被告应尽的义务。因此，被告应当就案涉房屋已经向原告履行了交付义务的事实承担举证责任。本案中，被告提供了2017年6月10日张贴交房通知的照片复印件、3号楼和5号楼于2016年1月31日竣工验收记录的复印件，和3号楼其他业主在川汇区人民法院起诉被告房屋买卖合同纠纷，法院认定被告于2017年6月10日向该业主出具了交验房通知事实的民事判决书。但是，以上证据材料均不是直接证据，不能充分证明被告于2017年6月10日向原告履行了交付房屋义务的事实，被告关于原告要求支付第二次逾期交房违约金的请求权也已经超诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。被告逾期交房，应按照合同约定向原告支付违约金。原告主张，约定的违约金数额明显低于实际损失，未提供相应证据证明，其要求按照合同第七条买受人违约金标准支付违约金的诉请，不符合合同规定，本院不予支持。按照合同约定的计算方式，被告逾期交房的违约金数额已超过合同约定的已交房款1％的上限，逾期交房违约金应为5359.11元(535911元×1％)。由于被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，根据合同约定，被告应当按照已付房价款的1％支付违约金5359.11元(535911元×1％)。综上，原告正当合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第一款之规定,判决如下:一、被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李虎威支付逾期交房违约金5359.11元、逾期办理房屋产权登记违约金5359.11元，共计10718.22元。二、驳回原告李虎威其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取859元,原告李虎威负担739元，被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  米宏伟二〇二一年四月二十二日书记员  刘 洋