黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终96号上诉人（原审第三人）：蒋秀兰，女，1952年2月26日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：陈海燕（系蒋秀兰女儿），住牡丹江市西安区火炬办事处。委托诉讼代理人：石保华，黑龙江信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晶，女，1984年8月8日出生，汉族，住绥芬河市通亚街。委托诉讼代理人：武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人：李成斌，经理。委托诉讼代理人：王金成，男，该公司法律顾问。上诉人蒋秀兰因与被上诉人张晶、牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2020）黑1004民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋秀兰委托诉讼代理人陈海燕、石保华、被上诉人张晶委托诉讼代理人武利飞、被上诉人银邦公司委托诉讼代理人王金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋秀兰上诉请求：1.请求二审法院维持一审判决第一项;2.请求二审法院依法撤销一审判决第二项，第三项，第五项;3.判决被上诉人银邦公司于判决生效后十日内协助上诉人办理牡丹江市怡美嘉园小区X号楼X单元XXXX号、建筑面积145.97平方米房屋的不动产产权转移登记;4.再审和二审案件受理费由被上诉人张晶、银邦公司负担。事实与理由：一、一审关于张晶于2011年9月26日与银邦公司签订认购书，向银邦公司工作人员于某清账户转存60万元的事实错误。1.张晶不是出于购房目的与银邦公司签订认购书，该认购书未成立。一审查明，2011年9月22日，银邦公司即取得案涉房屋的商品房预售许可证，银邦公司却未与张晶签订备案《商品房买卖合同》，张晶及银邦公司对该明显违背日常生活经验法则的行为均未做出合理说明。事实上，张晶是替他人高息放贷出借身份证，办理所谓的让与担保而签订的认购书，现已有系列案件在一审法院诉讼或已审结。对于张晶与银邦公司签订认购书的真实情况，一审法院应该能够判断和确认。2.一审法院认定张晶向银邦公司于某清账户转存60万元错误。在已有证据证实存入于某清账户的资金不是张晶所有，也不是张晶存入，张晶不能说明与存款人关系及存款人向于某清账户转款的正当、合理理由;在银邦公司处购买商品房而不向对公账户存款;张晶购买商品房其本人却不支付购房款等明显违背日常生活经验法则的行为均未做出合理说明。因此，可以判定张晶与银邦公司不是基于商品房买卖目的达成一致而订立的认购书未依法成立，张晶也未交付购房款。二、张晶与银邦公司之间签订的《认购书》没有排他的证明与蒋秀兰购买的商品房同一，故判决第三项、第五项错误，蒋秀兰与银邦公司签订的已备案的《商品房买卖合同》约定买卖的商品房为怡美嘉园小区X号楼X单元XXXX室;张晶与银邦公司签订的《认购书》房屋为怡美嘉园小区X号楼XXXX号房屋，与蒋秀兰购买的不是同一房屋。三、基于上诉状第二点理由，张晶对案涉房屋不是合法占有，张晶与银邦公司恶意串通，损害蒋秀兰的利益。1.张晶与银邦公司签订《认购书》的房屋为怡美嘉园小区X号楼XXXXX号房屋，并未指向怡美嘉园小区X号楼X单元XXXXX室。因此，银邦公司及关联的物业公司向张晶交付房屋没有合法依据，张晶占有案涉房屋也没有合法理由；结合庭审中银邦公司与张晶作为诉讼对立方却无任何对抗性抗辩，甚至相互配合，明显恶意串通，损害了蒋秀兰的合法利益。2.张晶从未在该房屋内居住过，特别是在上诉人收房时发现案涉房屋内有人，向屋内人员出示了商品房买卖合同，告知自己是购房人时，屋内人员收拾东西搬离房屋。如果张晶是真实购买房屋的消费者，不会主动给别人腾出房屋。四、张晶与银邦公司签订的认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定为商品房买卖合同；该认购书只是商品房买卖的预约协议。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容∶（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;（五）交付使用条件及日期;（六）装饰、设备标准承诺;（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;（八）公共配套建筑的产权归属;（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜;（十一）解决争议的方法;（十二）违约责任;（十三）双方约定的其他事项。”《商品房销售管理办法》作为规范商品房买卖市场的强制性规范，其上述规定即是商品房买卖合同应具备的主要内容，亦是判断合同、协议到底是商品房买卖本约合同还是预约合同的标准。张晶与银邦公司签订的《认购书》，只有当事人姓名、电话、房屋面积、价款及支付方式的约定；而对于属于商品房买卖合同必备要件的“交付使用条件及日期”等内容，均没有明确、具体的约定。因此，张晶所持有的《认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，其本质属性是商品房买卖预约协议。五、一审判决银邦公司继续履行认购书，协助张晶办理不动产转移登记，更是严重违法，突破了认购书约定的权利义务关系。在认购书中，银邦公司与张晶约定“乙方（张晶）按指定日期与甲方（银邦公司）签订国土局统一印制的《商品房买卖合同》（预售），所有条款均以双方所签合同为准。”因此，银邦公司的义务是与张晶签订《商品房买卖合同》，而不是基于认购书协助张晶办理不动产权转移登记。六、即便认购书依法成立，也是预约协议，不具有通过法院强制违约方协助不动产物权变动的法律属性。认购书作为商品房出卖人与买受人约定将来订立商品房买卖合同的协议，其性质是商品房买卖合同的预约合同。由于预约协议的性质上具有其特殊性，其签订的目的是为双方将来订立本约即商品房买卖合同，仅有部分条款在预约协议中达成一致，尚有大部分条款需要在本约中确定。所以关于本约的要约与承诺，应当由商品房出卖人自己做出，法院不能强制当事人订立本约。银邦公司与蒋秀兰依法、自愿与订立了案涉房屋的《商品房买卖合同》规范文本，并办理了备案。在该《商品房买卖合同》合法有效的情况下，法院更不能强制银邦公司为张晶办理不动产权转移登记。七、银邦公司已经用实际行动表明其没有与张晶签订商品房买卖本约合同的真实意愿，所以银邦公司没有向张晶出售商品房的真实意愿。无论银邦公司与张晶签订认购书时，还是与蒋秀兰签订商品房买卖合同前，银邦公司均有机会与张晶订立商品房买卖合同并依法备案。而张晶及银邦公司均未对不签订正式合同的明显违背日常生活经验法则的行为做出合理说明。由此可见，银邦公司没有与张晶订立商品房买卖合同及向张晶出售商品房的真实意愿。八、蒋秀兰的《商品房买卖合同》依法订立，已经履行了一次性交付全部购房款的合同义务，银邦公司有协助蒋秀兰办理不动产权转移登记的义务。1.蒋秀兰所持有的《商品房买卖合同》不仅是规范性示范文本，还经过了商品房登记主管机关的行政登记备案，非因蒋秀兰原因暂未办理预售商品房预告登记。如审判权不介入该案件的情况下，蒋秀兰持商品房买卖合同可以取得不动产物权。张晶持认购书不能取得不动产物权；2.蒋秀兰已经按照《商品房买卖合同》的约定一次性交清了全部购房款，合同已经实际履行，应当确认其效力并支持继续履行；3.蒋秀兰已经取得了案涉房屋的全部合法手续，在案涉房屋具备办理不动产登记条件时，除去判决和执行的因素，蒋秀兰持有的手续已经具备办理案涉房屋不动产权证书的条件。所以在不动产登记主管机关已经登记确认了案涉房屋买受人为蒋秀兰的情况下，法院不应依据认购书以审判权介入物权变更，更不应当依据认购书判决办理案涉房屋的不动产转移登记。九、蒋秀兰女儿陈海燕与蒋秀兰同时购买怡美嘉园小区同单元另一户房屋，已经正常入住多年。蒋秀兰与女儿陈海燕同日购买了银邦公司开发怡美嘉园小区的两户房屋，一同交付的购房款。因陈海燕所购房屋没有被银邦公司用于借款担保开具认购书，所以顺利入住至今。而蒋秀兰的房屋因被银邦公司借款而开具认购书，所以被银邦公司与张晶恶意串通违法抢占。上诉人认为，法庭审理案件的基本价值取向应当是根据事实和法律，透过争议事实和法律关系的性质，使争议法律关系项下的权利义务更加清晰明确，而不是更加模糊。银邦公司作为房地产开发企业，还聘有法律顾问，其本身具备商品房预售和销售及相关合同，认购书签订及效力判断的较高法律素养，其对不同协议、合同所产生法律后果和法律关系，以及审判机关可能作出的司法判断应当有较充分的预判。因此，在银邦公司已经取得商品房预售许可证后，不与张晶签订商品房买卖合同，在与蒋秀兰签订商品房买卖合同前仍有机会与张晶签订正规的商品房买卖合同却不签订，足以看出其与谁签订合同，向谁出售商品房才是其真实本意。综上，请求二审法院判如所请。张晶辩称，一、上诉人所谓“违背日常生活经验”是其主观臆断，不符合客观事实，更无事实及法律依据。按照其此逻辑，年过六旬的退休老人和其女儿与一个不熟悉朋友的爱人拎着重达二三十斤的一百四五十万元的现金去了银行提现、回家里取现金，而后去开发公司交付购房款，更不符合生活经验。二、被上诉人的认购协议合法有效，已支付购房款，且对此事实按照一审法院要求已进行过详细陈述，并提供了充分有效证据证明。该协议符合商品房销售办法规定的要件、具备商品房买卖合同的主要内容，退一步说，开发公司同意继续向被上诉人履行双方签订的协议，继续履行出卖人义务，也是对自身权利义务的合法处分，故上诉人提出的预约合同、还是本约合同并不影响商品房买卖关系的效力与继续履行。只有在预约合同相对方拒绝履行义务时才有必要区分预约合同、本约合同。三、被上诉人已合法占有使用案涉房屋多年，且已经办理产权登记，即使上诉人合同同样有效，但是不具有优先性，其备案合同并不是物权登记。根据法律规定，开发公司可以选择与谁继续履行出卖人义务，也就是说上诉人即使持有商品房销售合同，但是合同相对方明确不予履行，也是合法处分行为。上诉人只能另行主张其他权利。本案中，银邦公司认可被上诉人的协议效力，履行交房义务合法有效。被上诉人合法占有使用案涉房屋，具有优先要求权属登记的法律依据。被上诉人提供的证据以及物业公司、房产档案材料，均可以证明被上诉人在2014年已经合法占有使用涉案房屋，而上诉人在2017年通过抢房的方式将被上诉人房屋中居住人赶走并更换了入户门，对此有公安机关的报警受案登记表为证。庭审中，上诉人自认其没有合法入住、使用案涉房屋。四、上诉人既然不认可被上诉人主张权利的13号楼XXXXX房屋与其合同中的X号楼X单元XXXXXX为同一房屋，那么为何非要通过各种途径参与到本案诉讼中。按照上诉人此项主张，应当另行对其所谓不同一的房屋去主张权利，其与本案没有任何利害关系。五、据被上诉人了解，上诉人与银邦公司并非商品房买卖合同关系，而是借款担保的形式，既然真实意思并非商品房买卖合同关系，其全部诉求均不应得到支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回上诉、维持原判。张晶向一审法院起诉请求：1.请求确认张晶与银邦公司2011年9月26日签订的认购书（位于牡丹江市爱民区怡美嘉园小区XX号楼XXXXXX号、建筑面积145.97平方米的房屋）合法有效；2.判令银邦公司按认购书继续履行出卖人义务，协助张晶办理牡丹江市爱民区怡美嘉园小区X号楼XXXX号、建筑面积145.97平方米房屋产权转移登记；3.诉讼费由银邦公司承担。蒋秀兰向一审法院提出诉讼请求：1.确认蒋秀兰与银邦公司签订的商品房买卖合同有效；2.银邦公司在判决生效后十日内协助蒋秀兰办理牡丹江市爱民区怡美嘉园小区13号楼1单元012208室房屋的不动产权变更登记；3.诉讼费用由银邦公司承担。一审法院认定事实：2011年9月22日，银邦公司取得怡美嘉园小区（X＃－X＃）四栋商品房预售许可证。2011年9月26日，张晶与银邦公司签订认购书，主要内容“乙方（张晶）向甲方（银邦公司）购买怡美嘉园X号楼XXXXXX号房，建筑面积约145.97平方米；乙方采取第1种一次性付款方式付款，商品房单价4200元/平方米，总金额613074元；甲乙双方均不得违反本协议条款，乙方如未按合同第五条规定按期付款，则甲方有权单方面解除和终止本认购书，同时甲方有权将乙方认购房屋转售他人，乙方所交定金不予退还。乙方按指定日期与甲方签署商品房买卖合同，所有条款以双方所签合同为准。此房实际面积以产权测绘部门核准的建筑面积为准，房款实行多退少补。甲、乙双方自签订正式商品房买卖合同（预售）后本认购书自行失效。”银邦公司及其法定代表人李成斌在认购书上盖章，张晶签名。当日，张晶向银邦公司工作人员于淑清账户现金转存60万元，并向银邦公司交付现金13074元，银邦公司给张晶出具613074元购房款收据。2014年10月13日，张晶办理涉案房屋入户手续，从牡丹江天和物业管理有限公司领取钥匙，并签订了物业管理服务合同，交纳了物业费、电梯费、装修垃圾清运费、装修运料电梯费、供热费、水电费。2015年，张晶装修后入住案涉房屋。2017年9月11日，张晶的朋友李宝河因有人抢房子、拆门、搬物品，向牡丹江市公安局110报警。张晶称公安局让双方退出房屋，到法院诉讼解决。张晶搬出后于2017年9月12日向一审法院起诉银邦公司。2017年10月21日，一审法院作出（2017）黑1004民初1106号民事判决。判决生效后，张晶于2018年1月2日向一审法院申请执行。2018年1月4日，一审法院作出（2018）黑1004执9号执行裁定，依法将牡丹江市怡美嘉园小区13号楼012208室，建筑面积145.97平方米的房屋办理产权登记手续。2018年11月17日，张晶向银邦公司补交涉案房屋增加面积款2012元。2018年12月4日，张晶取得涉案房屋不动产权证并收回房屋。2020年6月，张晶将案涉房屋出租至今。另查，2012年10月31日，银邦公司与蒋秀兰签订商品房买卖合同并在牡丹江市房产管理局备案（合同备案编号：20121031403C7D939599），合同主要内容“买受人蒋秀兰购买怡美嘉园第X幢X单元XXXXXX号房，建筑面积145.97平方米；商品房单价每平方米5450元，总金额795537元；买受人按下列第1种方式一次性付款，签订合同之日一次性付清房款795537元；出卖人应当在2012年11月30日前，将具备第1种（经验收合格）条件商品房交付买受人使用；双方约定不办理预告登记。”银邦公司及其法定代表人李成斌在合同上盖章，蒋秀兰签名捺印。当日，蒋秀兰从交通银行取现125万元，其主张用现金向银邦公司支付全部购房款。银邦公司给蒋秀兰出具795537元收据。同日，蒋秀兰的女儿陈海燕与银邦公司签订商品房买卖合同并备案，购买怡美嘉园第1X幢X单元XXXXX号房，建筑面积145.97平方米，每平方米4750元，总金额693358元。蒋秀兰称其和女儿陈海燕、王娟的爱人拿现金去售楼处交两个房屋的房款。银邦公司称案涉房屋是卖给张晶，后银邦公司向尹成卫借款，用案涉房屋作担保，按尹成卫的要求将商品房买卖合同开到蒋秀兰名下，并出具收据，没有直接收取蒋秀兰的房款现金，但未举证证实。蒋秀兰称2014年11月2日，其女儿陈海燕办理案涉房屋入户手续，物业公司给的钥匙，去案涉房屋看了是空的。2017年准备装修时发现案涉房屋有人居住，交涉后住房人搬走了，后来法院执行房屋。但蒋秀兰提供的怡美嘉园小区进户结算表仅有银邦公司盖章。2018年10月8日，蒋秀兰向一审法院提出异议请求。2018年10月18日，一审法院作出（2018）黑1004执异12号执行裁定，驳回蒋秀兰的异议请求。2019年4月1日，蒋秀兰作为案外人向一审法院申请再审。2019年6月21日，一审法院作出（2019）黑1004民申2号民事裁定，驳回蒋秀兰的再审申请。2019年11月27日，一审法院作出（2019）黑1004民监7号民事裁定书，裁定：一、本案由一审法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本案在再审中，一审法院依法到牡丹江天和物业管理有限公司调取涉案房屋入户档案，仅有2014年10月13日张晶与物业公司签订的物业管理服务合同和钥匙发放通知单、2014年10月25日至2020年5月2日张晶交纳物业费和电梯费的电脑记录，没有蒋秀兰入户手续。2020年6月28日，一审法院发现本案可能涉嫌“虚假诉讼”及“一房多售、高息抵押借款”犯罪，将犯罪线索移送牡丹江市公安局爱民分局。2020年10月16日，牡丹江市公安局爱民分局复函，未发现该案存在违法犯罪行为。一审法院认为，关于张晶与银邦公司签订的认购书是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。在商品房买卖合同中一般表现为买方支付房款而卖方收受购房款，并交付房屋的行为，当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性。本案张晶与银邦公司签订的认购书对房屋位置、价款、面积、支付方式等主要内容有明确约定，买方张晶已实际支付购房款并合法入住，卖方银邦公司亦已为其开具购房款收据，认可并同意向张晶履行出卖人的义务，双方已实际履行了商品房买卖合同。认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故2011年9月26日张晶与银邦公司签订的认购书应认定为商品房买卖合同且合法有效。关于银邦公司是否应继续履行认购书，协助张晶办理不动产转移登记的问题。首先，张晶与银邦公司签订的认购书合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。银邦公司作为商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权转移登记的义务，故银邦公司应协助办理产权转移登记。其次，银邦公司虽主张蒋秀兰是借贷关系，但并未提供证据证实。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持”，按照“一房数卖”合同履行的处理原则“既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人权属要求应得到支持”。本案张晶、蒋秀兰均未办理预告登记，根据一审法院从物业公司调取的入户登记体现张晶于2014年10月13日办理入户并领取钥匙，没有蒋秀兰的入户手续。蒋秀兰提供的怡美嘉园小区进户结算表上仅有银邦公司盖章，体现日期是2014年11月2日。即张晶是先行合法占有案涉房屋的买受人，故银邦公司应继续履行与张晶签订的认购书，协助张晶办理案涉房屋的产权转移登记。关于蒋秀兰与银邦公司签订的商品房买卖合同是否合法有效、银邦公司是否应协助蒋秀兰办理产权转移登记的问题。蒋秀兰与银邦公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，合法有效。银邦公司辩称与蒋秀兰不存在买卖关系，出具买卖合同和收据是借款担保，但因银邦公司对其主张并未提供证据证实，故对银邦公司的抗辩意见不予支持。由于张晶与银邦公司签订认购书、支付购房款、合法占有的日期均在先，银邦公司应协助张晶办理涉案房屋的产权转移登记，故对蒋秀兰诉请确认与银邦公司签订的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求予以支持，对要求银邦公司协助蒋秀兰办理产权转移登记的诉讼请求不予支持。综上，判决：1.撤销一审法院（2017）黑1004民初1106号民事判决；2.张晶与银邦公司于2011年9月26日签订的认购书（认购牡丹江市怡美嘉园小区X号楼XXXXX号建筑面积145.97平方米的房屋）合法有效；3.银邦公司于判决生效后十日内协助张晶办理牡丹江市怡美嘉园小区13号楼XXXXX号、建筑面积145.97平方米房屋产权转移登记；4.蒋秀兰与银邦公司于2012年10月31日签订的商品房买卖合同（合同备案编号：20121031XXXXXXXX）有效；5.驳回蒋秀兰的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人蒋秀兰举示如下证据：证据一、牡丹江市公安局爱民分局情况说明一份，意在证明：一审法院依法向牡丹江市公安局爱民分局移送虚假诉讼、一房多售、高息抵押借款犯罪线索后，依据刑事诉讼法及公安机关办理刑事案件程序规定，该局应按法定程序对案件依法立案侦查或不予立案。该局在没有任何根据的情况下，出具了未发现该案存在违法犯罪行为的复函，程序严重违法。因刑事案件犯罪线索立案或侦查终结后，相关事实直接影响本案商品房买卖关系的成立和效力，进一步影响本案的事实认定和裁判结果，一审法院未对复函的真实性、合法性依法审查，直接决定民事案件继续审理，审判程序违法。被上诉人张晶对该证据形式要件无异议，但认为该证据不是新证据，公安机关在一审中已出具结论性的复函，至于如何侦查并不影响结论的定性。上诉人也没有证据证明公安机关的侦查程序违法、结论错误，所以该证据不能证实上诉人意证明的问题。且一审法院依法采纳了公安机关出具的复函，符合相应的程序。被上诉人银邦公司对该证据的质证意见同被上诉人张晶。本院的认证意见为：二被上诉人对该证据形式要件均无异议，对此予以确认。证据二、牡丹江市住房和城乡建设局房地产市场监管科出具的证明一份，商品房买卖合同备案证明三份，牡丹江市不动产登记中心出具的证明资料六份。意在证明：在查询信息不完整的情况下，根据已知材料能够证明，张晶基于怡美嘉园小区房屋与银邦公司形成过1户住宅、1户门市的认购书。张晶的丈夫朱猛形成过2户住宅的买卖合同，朱猛的哥哥朱勇形成过1户住宅的买卖合同，朱勇的妻子朱丽香形成过1户住宅的认购书和10户备案的商品房买卖合同已撤销，朱殿生形成过11户备案的商品房买卖合同，朱殿生另有25户备案的商品房买卖合同已撤销，该证据能够证实张晶与银邦公司之间的认购书不是基于商品房买卖合同的意思表示，形成本案或涉嫌虚假诉讼等刑事犯罪。被上诉人张晶对该组证据形式要件无异议，但认为该证据不是新证据，与本案无关，也不能证实上诉人意证明的问题，是上诉人主观臆断。认可张晶与朱猛系夫妻关系。被上诉人银邦公司对该组证据真实性无异议，认为该证据与本案无关。本院的认证意见为：二被上诉人对该组证据形式要件均无异议，对此予以确认。本院依职权通知证人朱勇出庭作证，证言主要内容：证人朱勇系本案被上诉人张晶丈夫朱猛的哥哥。2011年9月26日，朱勇将60万元现金存入于淑清卡号为370340121000519的银行卡内。因为张晶说要购买牡丹江怡美家园小区的房屋，让朱勇往该银行卡内存款。张晶说于淑清是开发公司的会计。朱勇与朱猛合伙经营生意，此款是要回来的一笔款，就让张晶先使用，年底再算账。朱丽香是朱勇的妻子，朱殿生是朱丽香的父亲。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2021年3月11日，牡丹江市公安局爱民分局向本院出具情况说明，内容为：2020年6月30日，该分局接到一审法院案件移送函、一审法院审理张晶与银邦公司、蒋秀兰商品房买卖合同纠纷一案复印卷宗。一审法院（2020）黑1004民再1号商品房销售合同纠纷一案，可能涉嫌“虚假诉讼”及“一房多售、高息低押借款”犯罪，移送该分局。该分局接到卷宗后认真阅此卷宗，发现与一审法院2019年移送该分局张立军、刘洪芹、李国辉与银邦公司商品房销售合同纠纷案件系同一情形，结合前期的调查，认为属于民事管辖范围案件，该分局没有立案侦查，没有刑事卷宗，该分局于2020年10月26日向一审法院复函。2021年3月11日，牡丹江市住房和城乡建设局向本院出具证明，内容为：经查询，调查令中涉及的张晶无备案合同信息；朱猛有2户商品房买卖合同及备案信息；朱勇有1户商品房买卖合同及备案信息；朱丽香有10户商品房买卖合同及备案信息（已撤销）；朱殿生有11户商品房买卖合同及备案信息，朱殿生另有25户商品房买卖合同及备案信息已撤销。其中：朱勇购买银邦公司开发的怡美嘉园产籍号400-470-4/3-13-011208、建筑面积145.97平方米的房屋，于2012年11月5日在牡丹江市房产管理局登记备案。朱猛购买银邦公司开发的怡美嘉园产籍号XX-470-4/3-14-012XXX8、建筑面积76.04平方米和产籍号XXX-470-4/3-13-010XXX、建筑面积145.97平方米的两处房屋于2013年10月25日在牡丹江市房产管理局登记备案。二审中，张晶认可与朱猛系夫妻关系，2011年9月26日存入于树清账户60万元的款项，系由张晶丈夫朱猛的哥哥朱勇在绥化市将现金存入银邦公司工作人员于树清银行卡内的，余款13074元以现金的方式给付银邦公司。朱勇出庭对张晶所述60万元存款的内容予以证实。银邦公司认可该公司于2011年9月22日取得案涉房屋所在怡美嘉园小区商品房预售许可证，将该许可证悬挂在售楼处。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，本案系因银邦公司一房多卖而引发的纠纷。对于张晶与银邦公司签订认购书、蒋秀兰与银邦公司签订商品房买卖合同效力的问题，正如一审判决所述均合法有效。张晶、蒋秀兰均已向银邦公司交纳购房款。在此情况下，应当审查张晶与蒋秀兰谁先取得银邦公司交付案涉房屋的问题。张晶举示的证据可以证实，张晶取得案涉房屋在先，合法占有案涉房屋。根据审理一房多卖案件的处理原则，在两个案涉共同标的物的合同均有效，均已支付价款，均未办理房产所有权登记的情况下，应根据先行占有的原则，确定合同的先后履行顺序。综上，一审判决确认张晶先行合法占有案涉房屋，银邦公司应继续履行与张晶签订的商品房买卖合同，协助张晶办理案涉房屋的产权转移登记，并无不当。蒋秀兰主张张晶与银邦公司签订的《认购书》系商品房买卖的预约协议，不能认定为商品房买卖合同。因该《认购书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的条件，且银邦公司未与张晶签订《商品房买卖合同》的责任不在张晶，故一审判决认定《认购书》为商品房买卖合同且合法有效，银邦公司应协助张晶办理产权转移登记并无不当。蒋秀兰主张张晶替他人放贷而与银邦公司签订《认购书》，但未举示充分有效的证据加以证实，故蒋秀兰此项上诉理由不成立。关于一审判决认定2011年9月26日张晶向银邦公司工作人员于淑清账户现金转存60万元是否错误的问题。一审庭审中张晶自认存入于淑清账户的60万元系由朱勇存入的，二审中张晶亦认可此款系由其丈夫朱猛的哥哥朱勇存入的，而非其存入的，且本案二审中朱勇出庭对此予以证实，故一审认定张晶向银邦公司工作人员于淑清账户现金转存60万元不当，应予纠正。关于蒋秀兰购买的怡美嘉园小区13号楼1单元012208室与张晶购买的怡美嘉园小区13号楼012208号房屋是否为同一房屋的问题。二审中蒋秀兰与张晶均认可怡美嘉园小区13号楼只有一个单元，故蒋秀兰和张晶购买的012208室房屋为同一房屋。至于蒋秀兰的女儿陈海燕是否购买、入住怡美嘉园小区房屋，与本案无关，故对蒋秀兰此项上诉理由不予支持。综上所述，蒋秀兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7869元，由上诉人蒋秀兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 李冬梅审 判 员 贾海波二〇二一年四月六日法官助理 赵浩然书 记 员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。