海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0481民初935号 原告：杭州拓锐房地产经纪有限公司，住所地：杭州市萧山区宁围街道市心北路**，统一社会信用代码91330109311247000C。 法定代表人：田光程，总经理。 委托诉讼代理人：张璐珂，浙江泽大律师事务所律师。 被告：嘉兴市诚诺商业经营管理有限公司，住所地：桐乡市，住所地：桐乡市梧桐街道东兴街庆丰中路******右第二间码91330483MA28AAQH40。 法定代表人：蔡国强，执行董事。 被告：蔡国强，男，1980年8月16日出生，汉族，住桐乡市。 原告杭州拓锐房地产经纪有限公司（以下简称拓锐公司）与被告嘉兴市诚诺商业经营管理有限公司（以下简称诚诺公司）、蔡国强合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日、4月15日两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告拓锐公司委托诉讼代理人张璐珂，被告诚诺公司及蔡国强均到庭参加诉讼。期间，原被告申请庭外和解，本院予以准许，并扣除审限24天。本案现已审理终结。 原告拓锐公司向本院提出诉讼请求：1.被告诚诺公司立即向原告返还保证金500000元，并支付利息56221元（利息自2017年12月30日算至2020年11月30日为56221元，之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；2.被告蔡国强对上述款项承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告变更并增加诉讼请求：1.判令被告诚诺公司立即向原告返还保证金500000元，并支付相应利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；2.判令被告诚诺公司立即向原告支付退款120000元；3.被告蔡国强对上述款项承担连带清偿责任。事实和理由：2017年9月22日，原告与被告诚诺公司签订《海宁金都商务楼房源购房回购包销合作协议》（以下简称《回购包销协议》），被告诚诺公司将金都商务楼项目楼层9-13层61套房源，共计2411073m2委托原告回购包销，合同期限为2017年10月1日至2017年12月30日。原告缴纳保证金100万元，若代理销售率达到50%，则退还50%保证金；代理销售达到80%，则退还全部保证金。后原告销售了部分房源，且支付回购款2918157元；至此，原告完成了66%的房源销售指标。2018年2月5日，原告与被告诚诺公司达成退款协议，原告同意将已回购房源重新交由被告诚诺公司销售，而被告诚诺公司应向原告返还已缴纳的回购款2918157元。但被告诚诺公司仍余120000元未退还。此外，原告销售以及回购的指标已超50%，被告诚诺公司应当退还原告500000元保证金，但被告诚诺公司至今未退还。另，被告诚诺公司公司财产与被告蔡国强个人财产混同，导致公司人格形骸化，根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，被告蔡国强应当对公司债务承担连带责任。综上，原告依法提起诉讼，请求判如所请。 被告诚诺公司、蔡国强辩称：1.原告并未完成50%的销售指标。双方签订的《回购包销协议》第七条约定，完成销售指标的要求为“当月直接过户给乙方或者乙方指定的第三方，并与甲方签订《商品房买卖合同》，办理不动产登记手续，同时缴纳专项维修基金100元/m2”，原告虽然支付2918157元，但未办理过户手续等，故原告并未完成销售指标。因原告未完成50%的销售指标，故根据《回购包销协议》第九条之约定，被告诚诺公司有权没收原告履约保证金。2.对尚余120000元退款未付清的事实，没有异议。3.不存在被告诚诺公司与被告蔡国强财务混同的情况。 原告围绕诉讼请求依法提交了《回购包销协议》一份、转账凭证十二份、《退款协议》一份、《商品房买卖合同》二份，原告向本院申请调查令，向海宁市自然资源和规划局调取《商品房买卖合同》十七份，被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下： 2017年9月22日，原告拓锐公司（乙方）与被告诚诺公司（甲方）签订《回购包销协议》一份，协议条款主要约定： 1、甲方将《金都商务楼》项目9-13层部分房源委托乙方独家回购代理包销，共计61套，建筑面积2411.72m2。合作期限3个月，自2017年10月1日起至2017年12月30日止。 2、乙方回购包销毛坯房底价：每平米伍仟叁佰元整（5300元/m2*2411.72m2=12782116元）。 3、购房款乙方分3期付清。三期购房款支付时间与金额分别为：2017年10月30日前完成销售总额的33%，支付426万元；2017年11月30日前完成销售总额的33%，支付426万元；2017年12月30日前完成销售总额的34%，支付4262116元。当月不能完成购房款的，不足部分由乙方当月自行补足资金抵作购房款。乙方当月补足的购房款，按双方确认的销控房源底价5300元/m2，当月直接过户给乙方或者乙方指定的第三方，并与甲方签订《商品房买卖合同》，办理不动产登记手续，同时缴纳专项维修基金100元/m2。如果在上述规定时间内乙方或乙方指定的第三方未与甲方办理以上手续，由此造成的损失和责任由乙方承担。第三期时，保证金可以抵充房款。 4、乙方客户购房一次性付清购房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》确认为乙方的房款指标。 5、甲乙双方约定的销售代理期限内总保证金为100万元整，乙方在签订本合同后3天内支付保证金100万元，代理销售完成的销售额达到80%后，甲方退还乙方全额保证金100万元；达到50%后，甲方退还乙方50%保证金。乙方保证金打入甲方指定的蔡国强账户中。 6、双方应严格履行合同条款，乙方购房回款应按约定的购房回款指标当月付清购房款。由于乙方销售等原因当月未能支付购房回款的，且购房回款不足部分当月又不能利用自有资金补足购房回款的，最长可保留7天宽限期，宽限期内乙方还应支付违约金。若超过宽限期，则视为乙方违约，甲方以乙方不能履行合同为由，有权单方解除购房包销合作合同，没收乙方履约保证金。 协议签订后，原告于2017年9月26日向被告蔡国强账户打入保证金100万元。上述合同期内，乙方共销售19套房屋，共计面积699.29平方米。同时，乙方于2017年10月31日向被告蔡国强账户打款150万元；于2017年11月2日向海宁金康海城置业有限公司打款50万元；于2017年11月9日向海宁金康海城置业有限公司打款418157元；于2017年11月22日向被告蔡国强账户打款50万元。以上款项共计2918157元。二被告确认，仅从数量上看，上述购房款所对应的房屋数量加上原告实际已销售掉的19套房屋，已达合同约定的销售总额的50%。经本院核算，共计面积约1250m2。 2018年2月5日，原告拓锐公司（乙方）与被告诚诺公司（甲方）签订《退款协议》一份，双方约定因2017年9月22日签订的《回购包销协议》履行到期，双方终止协议，乙方无法继续代销金都商务楼房源，就乙方向甲方及海宁金康海城置业有限公司支付共计2918157元购房款的退款问题作相应约定：自2018年2月5日起，甲方及“金康置业”销售海宁金都商务楼房源所得全部房款在918157元内优先支付给乙方；剩余200万元，每销售一套向乙方支付该房款的25%作为退款。被告蔡国强在《退款协议》的担保人栏中签字，自愿为甲方向乙方返还购房款承担连带担保责任。 上述协议签订后，被告诚诺公司陆续退还原告拓锐公司购房款，原被告在庭审中确认：被告诚诺公司现尚余12万元购房款未退还。另，被告诚诺公司自认已于2018年出售全部案涉房屋。 另查，原被告确认，案涉《金都商务楼》项目的业主方为海宁金康海城置业有限公司，《回购包销协议》中约定的“与甲方签订《商品房买卖合同》”，实际为与业主方签订《商品房买卖合同》。 本院认为，原被告确认《退款协议》系双方当事人真实意思表示，则双方应按照协议约定全面履行自己的义务。庭审中，被告诚诺公司认可尚余12万元购房款未退还且其自认案涉房源于2018年已售完，则协议约定的付款条件已成就，但被告诚诺公司至今未支付完毕全部退房款，已构成违约，故原告要求被告诚诺公司支付12万元退房款的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告蔡国强自愿在《退款协议》的担保人栏签字，承诺对被告诚诺公司的退款承担连带责任，且被告蔡国强在法庭调查时，明确对12万元退款承担连带责任无异议。本院虽未在庭审时明确询问原告是否在保证期内要求被告蔡国强承担保证责任，但被告蔡国强对承担连带责任无异议，系其对自身权利的处分，故原告要求被告蔡国强对被告诚诺公司上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，本院亦予以支持。 本案的争议焦点在于，被告诚诺公司是否需要退还原告50万元保证金。也即退款协议签订并大部分履行后，原告是否可依据曾打给二被告2918157元购房款（加之已销售的19套房屋）主张已完成《回购包销协议》约定的50%销售率，从而要求二被告退还50万元保证金。 就该争议焦点，原告主张，原告打入的购房款再加之实际销售的房屋已达成《回购包销协议》约定50%销售率，则根据协议第五条之规定，被告诚诺公司应当退还保证金50万元。之所以会退款，是因为二被告找到了更好的销路，故双方协商由二被告退还原告打入的购房款，相应房屋由二被告销售。二被告主张，根据《回购包销协议》第七条，原告未与业主方签订《商品房买卖合同》、办理不动产登记手续等，故其仅打入款项不能视为其完成了销售指标。之所以会退款，是原告提出继续回购损失更大，故其与被告诚诺公司协商，退还回购款，自认损失100万元保证金。 本院认为，原告并未完成《回购包销协议》约定的50%销售率，其无权要求被告诚诺公司退还保证金。其一，原告与被告诚诺公司签订的《回购包销协议》第七条第二款就购房回款指标做了相应约定，即原告补足购房款后，需按双方确认的底价，由原告或者原告指定的第三方与业主办理签订《商品房买卖合同》等手续。现原告主张打入相应的购房款后，即完成了销售指标，其应当对双方已变更购房回款指标的确认方式进行举证。原告未举证双方变更了购房回款指标的确认方式，且现双方均认可《退款协议》并同意继续履行，故原告现在实际也未完成或交付给被告诚诺公司50%销售额的对价。其二，原告主张系因为二被告提出二被告有更好的销路，故二被告与原告达成一致意见，由二被告退还购房款。原告实际主张，双方重新达成协议，二被告退购房款，原告退房源，则主张法律关系存在的当事人应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任，但《退款协议》以及原告提供的证据，仅能证明双方就购房款退还问题进行了协商，无法证明原告主张的事实。综上，本院认为，结合《退款协议》等证据，原告主张打入相应的购房款后（加之已销售的19套房屋），即完成了销售指标，本院不予采纳，对原告要求被告诚诺公司退还保证金50万元并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。因对原告该项诉讼请求不予支持，本院就原告提出的二被告人格混同及二被告提出的诉讼时效不予论述。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市诚诺商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州拓锐房地产经纪有限公司购房款退款120000元。 二、被告蔡国强对上述款项承担连带责任。 三、驳回原告杭州拓锐房地产经纪有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10000元，减半收取5000元，由原告杭州拓锐房地产经纪有限公司承担4032元，由被告嘉兴市诚诺商业经营管理有限公司、蔡国强承担968元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  屈周燕 二〇二一年四月二十七日 书记员  陆 蓉 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。