安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终195号 上诉人（原审原告）：刘红梅，女，1955年2月1日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：刘春燕，女，1977年9月4日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。与刘红梅系母女关系。 上诉人(原审被告）：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 上诉人刘红梅因与上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘红梅的委托诉讼代理人刘春燕，上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘红梅上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判;2.一、二审诉讼费用由鼎盛公司承担。事实和理由:一审认定事实不清,忽略刘红梅证据及鼎盛公司非法占有使用商铺行为,引用法律条款理解错误,故意偏袒鼎盛公司。一、关于占用使用费问题。2013年9月30日,双方第一次签订的《租赁合同》到期后,鼎盛公司以经营不善为由,蓄意将租金由购房总价款的8%降到5%,迫使刘红梅无奈签订第二次《租赁合同》,租期三年。2016年10月1日,第二次《租赁合同》到期后,鼎盛公司仍然拖欠租金,期间业主进行维权,鼎盛公司甚至威吓部分业主,最终与部分业主续签了按购房总款的2%支付年租金的租赁合同。鼎盛公司长期压榨刘红梅的利益,多次刻意压低租金,制定对刘红梅不平等的合同条款,且在营业收入大幅增长期间也从未有增长租金的情况。正因为刘红梅不接受鼎盛公司不断压低的租金等不平等条款,自2016年10月1日,刘红梅未与鼎盛公司按购房总价款的2%续签租赁合同,鼎盛公司在未得到刘红梅同意的情况下仍对租赁物进行使用、收益,应为非法占用。一审判定鼎盛公司应按其与其他部分业主续签合同约定的以购房总价2%计算年租金的标准支付刘红梅商铺占有使用费,且不用按租赁合同约定支付逾期利息,为变相鼓励鼎盛公司以比签订租赁合同更低的成本持续非法占用他人财产。刘红梅有充分的理由主张鼎盛公司按与刘红梅最后一次签订租赁合同中约定的租金标准(即原购房总价款292555元的5%,每月1086.9元)支付2019年10月1日至返还商铺之日止期间的房屋占有使用费。现行法律法规、政策均未明确规定出租人有义务减免疫情期间的租金,租金减免问题并非普遍适用的法律规定。根据合同法意思自治原则,如在商铺租赁合同中有“发生疫情的情况下,租金如何承担”的约定,应按约定执行;若合同未作约定,则承租人无权依据租赁合同请求减免租金，更何况自2016年10月1日,双方未重新签订租赁合同,鼎盛公司为非法占用商铺,不存在因疫情影响减免租金的说法。刘红梅的商铺为其合法财产,鼎盛公司非法占有刘红梅商铺应付的占有使用费亦为刘红梅的合法应得,一审以所谓公平原则减免疫情期间鼎盛公司对刘红梅商铺非法占有使用费,损害了刘红梅的合法权益。刘红梅有充分的理由主张鼎盛公司正常支付疫情期间非法占有的占有使用费。综上,请二依法查明事实,纠证一审错误且不公正判决,维护法律尊严。 鼎盛公司辩称，租金应按相关生效判决认定的购房款2%支付。因疫情影响，一审判决扣除两个月的租金，与事实和法律相符。刘红梅未续签合同，不存在违约利息问题。 鼎盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判刘红梅收回516号商铺、驳回刘红梅一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘红梅承担。事实和理由:刘红梅诉讼请求第一项为“依法判令鼎盛公司将鼎盛国际516号商铺归还刘红梅”。鼎盛公司意见是“刘红梅商铺位于商场5楼，自2020年2月疫情后，鼎盛公司不再占用，将来也不再占用，对刘红梅收回商铺的请求，鼎盛公司同意。”双方收回516号商铺的意思表示一致，依法产生合同效力。之后“刘红梅放弃第一项诉讼请求”是对合同的违反。一审对刘红梅撤回“第一项诉讼请求”的申请“予以准许”错误，依法应当纠正。 刘红梅辩称，法院打电话让撤诉的，之前鼎盛公司称商铺是整体，不能分割，现在又说能分割，当时撤诉是同意的，因为真实目的是要房租费。 刘红梅向一审法院起诉请求：1.依法判令鼎盛公司将鼎盛国际516号商铺归还刘红梅；2.依法判令鼎盛公司给付拖欠刘红梅的房租费13409元(自2019年10月1日至今所欠房租占用费)暂计算至2020年7月31日止共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款的5%给付刘红梅，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还至刘红梅之日止；3.判令鼎盛公司经营业绩的波动不与鼎盛公司租金挂钩；4.本案的诉讼费、律师费、执行费由鼎盛公司承担。审理过程中，刘红梅放弃第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。2012年7月31日取得了该商铺的房屋所有权证，载明规划用途商业、金融、信息。共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。刘红梅购买淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦1#516号商铺，合同售价为292555元。 2013年9月20日，刘红梅与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定租赁期限三年，自2013年10月1日至2016年9月30日。保底租金为商铺购房合同中售价的5%，即14628元，租金每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金。本合同期满后，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照金淮北-鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。2013年11月26日，鼎盛公司作出修订说明：鼎盛公司若逾期支付租金，应按逾期实际天数中国工商银行当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。 2016年5月31日，刘红梅向鼎盛公司发出告知函，要求到2016年9月30日合同到期后，不再与鼎盛公司续签租赁合同。鼎盛公司支付合同期内的租金至2016年9月30日。2016年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用至今。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2017年8月，因鼎盛公司未按时支付租金，刘红梅就房屋租赁合同纠纷起诉至本院，本院经审理于2017年12月5日作出（2017）皖0603民初3101号民事判决书，判决：一、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付刘红梅位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦1#516号商铺自2016年10月1日至2017年8月31日的占有使用费5368元，之后的占有使用费继续按照每月488元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回刘红梅的其他诉讼请求。刘红梅对上述判决不服，向淮北市中级人民法院提起上诉。淮北市中级人民法院经审理后作出（2018）皖06民终98号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 鼎盛公司支付上述判决确定的占有使用费后仍继续占用商铺至今，自2019年10月1日起的占有使用费未付。刘红梅要求其返还商铺并支付租金未果遂诉至法院。截至2020年10月21日，天象集团及200户小业主已与鼎盛公司续签了租赁协议，合计签约面积13533.06平方米，签约总面积占总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 另查，金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确界限。刘红梅购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象集团直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 一审法院认为，刘红梅与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，刘红梅虽向鼎盛公司发出告知函，不同意续签租赁合同，但其并未实际收回涉案商铺，涉案商铺继续由鼎盛公司继续使用，鼎盛公司应当向刘红梅支付占有使用费。 关于占有使用费问题。双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同。故自2016年10月1日，双方不存在租赁合同关系，刘红梅主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价292555元的2%，每月488元的标准支付刘红梅商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。刘红梅主张鼎盛公司按购房总价款的5%支付年租金，不予支持。另刘红梅主张鼎盛公司的经营业绩波动不与商品租金挂钩，与查明事实不符，不予支持。 关于疫情期间是否应当减免占有使用费问题。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺因疫情在2020年2月-4月中旬无法正常使用，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，酌定减免鼎盛公司2020年2月及3月的占有使用费。减免二个月占有使用费后，至2020年11月30日，鼎盛公司应当支付刘红梅占有使用费5856元。 判决：1、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向刘红梅支付截至2020年11月30日的占有使用费5856元，之后的占有使用费按每月488元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日。2、驳回刘红梅的其他诉讼请求。案件受理费135元，减半收取计67.5元，由淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。 二审庭审后，应刘红梅的要求，鼎盛公司提供了与部分业主续签的租赁合同。刘红梅质证认为，不能确认该证据的真实性，要求鼎盛公司提供其向签约租户支付租金的银行流水；根据2014年签订的租赁合同约定，鼎盛公司应当在2016年5月31日之前签够160户，鼎盛公司于2020年5月签订这些合同不起作用，鼎盛公司应当按照保底5%的标准支付占有使用费。本院认证意见为，该证据具有真实性、合法性与本案的关联性，予以认定。双方当事人所举证据同一审，本院的认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：1.涉案商铺占用使用费的具体数额如何确定；2.鼎盛公司应否支付逾期利息，如应支付，利息标准如何确定；3.涉案商铺应否返还。 关于涉案商铺占用使用费的具体数额确定问题。根据审理查明的事实，200位业主已与鼎盛公司签订租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按购房款的2%计算。另有包括刘红梅在内的部分业主要求年租金标准按原（刘红梅2013）租赁合同约定的购房款5%计算，未能与鼎盛公司协商一致而未签订租赁合同。可见众多商铺业主之间关于租金标准的意见并不一致。近年来电子网络购物的兴起对于实体店铺经营产生了巨大冲击，租金标准应当考虑商场的经营实际状况。从上述签订合同的业主数量属多数、签约商铺面积亦属多数的情况来看，年租金标准按照购房款的2%计算符合当下市场行情。刘红梅与鼎盛公司2013年租赁合同履行期限届满后，对于租金、履行期限等均存在重大争议，故双方之间也不属于不定期租赁，不能按原租赁合同确定双方权利义务。鼎盛公司若按照购房款的5%支付占有使用费，将难以继续经营，最终将会影响包括刘红梅在内的全体业主的利益。一审综合案情参照大多数业主与鼎盛公司签订的上述租赁合同，判决鼎盛公司按购房款的2%支付涉案商铺占有使用费，并无不妥，应当予以维持。 关于疫情期间应否减免占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《中华人民共和国民法典》第五百九十条均规定了当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。2020年1月底新冠××疫情爆发，属于法律规定的不可抗力情形，时至今日疫情仍未完全消除，对经济社会的影响仍在持续。结合我市疫情防控实际情况，鼎盛国际在2020年2月和3月因疫情防控需要不能正常营业，一审据此减免鼎盛公司2020年2月和3月的占有使用费，并无不当，本院予以维持。 关于鼎盛公司应否支付逾期利息问题。刘红梅并未就逾期利息在一审提出诉讼请求，且双方当事人在原租赁合同到期后未续签合同，也未达成新的租赁合同，双方就占有使用费支付时间亦未作出约定，故刘红梅要求支付逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于涉案商铺返还问题。由于刘红梅在一审中撤回了返还涉案商铺的诉讼请求，而鼎盛公司一审中未提起反诉主张将涉案商铺予以返还，鼎盛公司上诉主张返还涉案商铺缺乏法律依据，本院不予处理。 本案双方当事人关于涉案商铺租赁事宜发生纠纷多年，如不能签订租赁合同将导致租赁双方权利义务处于不明确的状态，双方在各自出租和使用、收益租赁物时均承担一定的市场交易风险，且极易导致诉讼发生，耗费双方巨大精力。建议鼎盛公司和商铺业主能够互相理解、友好协商，商铺业主之间亦应形成共识，统一签订租赁合同，明确租金标准和履行期限，唯如此才能有利于鼎盛公司统一规划、布局、经营和管理，有利于商铺业主获得稳定的投资回报，实现租赁双方互惠共赢。 综上所述，刘红梅与鼎盛公司的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费270元，由鼎盛公司负担135元，刘红梅负担135元。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  王 晖 审判员  化启武 二〇二一年四月十三日 法官助理周文锦 书记员朱晓雨 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。