安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终644号 上诉人（原审被告）：亳州市华龙房地产开发有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区光明西路1号，统一社会信用代码91341600728511209U。 法定代表人：刘珂，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：程彪，安徽赵长利律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马士清，男，1965年2月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李明慧，安徽智立律师事务所律师。 上诉人亳州市华龙房地产开发有限责任公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人马士清商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1819号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华龙公司上诉请求：1、请求依法判决撤销亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初1819号民事判决书,改判被驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.如认定双方之间存在商品房买卖合关系,也应为商品房预售合同关系,该预售合同因违反法律效力性强制规定而无效。即使认定曹玉坤为答辩人的合法有权代理人(答辩人对此不认可),后续基于该无效合同所成就的一系列处理方案(即违约条款)也无效。2.双方并未就商品房买卖合同的主要内容作出约定,该协议不能认定为商品房销售合同。综合《告示》及《授权委托书》内容,可以得出授权委托书所载明的“等等各项事宜”,答辩人的本意应为系答辩人对前述明确授权事项的列举煞尾,并非列举未尽,曹玉坤存在越权代理的情形。3.被上诉人提供的证据无法证明其已上诉人交付认购款。被上诉人提供的账户交易明细表来源不明,无法证明收款账户系由上诉人开具,上诉人在庭审中亦对此不予认可。4.如法院认为曹玉坤为上诉人的合法委托代理人(上诉人对此并认可),此时代理人(曹玉坤)与被代理人(上诉人)承担连带任责,属于必要共同诉讼,应当依法将曹玉坤追加为本案被告;另外,上诉人认为曹玉坤并非上诉人的合法委托理代人,存在越权代理情形,为准确查明案件事实,亦应当将曹玉坤追加为本案第三人。 被上诉人马士清辩称，双方当事人签订的认购书系有效合同。曹玉坤出具的补偿协议效力是独立性的，不具有法定无效事由。在一系列相关的生效判例中，上诉人已经按照草舆论出具的赔偿协议积极履行相关的赔偿义务。被答辩人要求追加曹玉坤为第三人不应予以支持。 马士清一审诉讼请求：依法判令华龙公司返还马士清房屋认购金45000元并支付马士清19万元补偿款，共计235000元；判令华龙公司支付235000元及从2014年9月15日起至付清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；本案的诉讼费由华龙公司承担。 一审法院认定事实：2005年5月10日及2005年8月9日，中国农业银行亳州分行工会工作委员会（以下简称农行工会）与华龙公司签订了两份《购房协议书》，由农行工会代表众员工购买华龙公司开发的御花园小区住宅楼。后双方当事人于2005年8月12日签订了《认购书》，由马士清购买华龙公司御花园翠竹苑17号楼3单元402室，约117.95平方米，认购总价146848元。2005年8月30日马士清支付给华龙公司45000元认购金。2008年10月28日农行工会向华龙公司发出催办函，并对送达该函的过程在安徽省亳州市金铎公证处办理了公证。2014年5月26日华龙公司作出告示：全权委托曹玉坤解决购房事宜，曹玉坤的解决方案及签字具有法律效力；当日，华龙公司出具授权委托书一份，该委托书主要载明：我公司特委托曹玉坤全权办理御花园小区17#楼的施工建设、办理各项建房手续、房屋的销售、房屋分配、农行购房人的分配与协调等等各项事宜，受托人在办理上述事项过程中全权代理，一切的事宜由曹玉坤负责（曹玉坤的各项签字具有法律效力）我公司均予以认可……，委托期限：自签字之日起至上述事项办完后自行停止。2014年6月30日，由曹玉坤出具《致购买御花园17号公寓楼农行亳州分行员工的函》，在该函中提出：对于不需要住房的员工，在退还45000元认购金的基础上，再补偿如下：一楼按25万元补偿，二、三、四楼房屋按照19万元补偿，收到补偿款以后，购房户退还购房手续和单据，马士清等人在函中签字。2014年9月3日，由曹玉坤作出承诺：2014年9月15日前将款项打入购房户（不需要住房的，要求补偿款）个人账户内，如违约将承担全部法律责任。马士清向亳州市房地产管理局反映购买被告御花园17#楼商品房问题，该局于2016年9月27日作出回复：华龙公司开发建设的御花园17#楼，因拆迁问题，到2015年才完成该楼的主体工程施工；截至目前，该公司暂未到本局申请该楼商品房预售许可证。 另查，该函中签名的其他部分人员已起诉至一审法院，一审法院作出了相应的判决。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，马士清所在的单位代表马士清与华龙公司签订了购房协议书，后双方当事人签订了购买房屋认购书，确定了房屋的位置、价格等，后马士清依约定支付了认购金4.5万元，故双方当事人之间形成商品房买卖合同关系，双方应当按照协议履行各自的义务。此后，马士清多次通过其单位及其他方式催促华龙公司履行义务，但因种种原因华龙公司并未履行交房义务，后华龙公司委托曹玉坤处理该事宜。2014年6月30日由曹玉坤以受委托人的名义作出了承诺函：不要房屋的，可以退还认购金并补偿损失。该函实际上系双方解除了购房事宜，并就商品房买卖合同终止产生的权利和义务作出了承诺。综上，双方当事人之间的购房协议已经解除，华龙公司应当按照2014年6月30日出具的承诺函，履行自己的承诺，但华龙公司未能及时履行该义务，马士清要求华龙公司退还认购金4.5万元及补偿金19万元的主张，一审予以支持。华龙公司在2014年9月3日承诺认购金及补偿金于2014年9月15日前支付，但华龙公司未能支付，故马士清要求华龙公司自2014年9月16日起支付利息的主张，一审予以支持。自2014年9月16日起至2019年8月19日之间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日以后的利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。华龙公司辩称，其从未授权曹玉坤向马士清等人作出补偿承诺；但加盖有华龙公司印章的告示、授权委托书，不仅列举了曹玉坤受委托权限的具体内容、还概括了曹玉坤可以处理除具体内容外其他“等等各项事宜”，而且明确了曹玉坤签字的效力，且华龙公司也未提供证据证明该委托书及告示系伪造等情形，故曹玉坤具有处理该问题的权限。华龙公司辩称不能清楚华龙公司收到了该4.5万元；但华龙公司并未提供证据证明马士清所汇入4.5万元的账户并非其所开设。华龙公司辩称，马士清要求补偿19万元过高；因马士清自2005年从华龙公司处购买商品房，直至2014年6月30日前，长达近10年的时间内，未将房屋交付给马士清，故华龙公司承诺补偿马士清19万元并不过高。华龙公司辩称，应当追加曹玉坤为当事人；因原告所提供的证据，足以证明曹玉坤作出的承诺能够代表华龙公司。综上，对华龙公司上述辩称，一审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决：亳州市华龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还马士清认购金4.5万元、支付补偿金19万元，合计23.5万元及利息（利息以23.5万元为基数，自2014年9月16日起至2019年8月19日之间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日以后的利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4825元，由亳州市华龙房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，本院组织双方当事人进行证据交换及质证。双方当事人提供的证据均同一审。本院查明事实同一审。 本院认为，根据购房协议书、认购书可以认定双方当事人存在房屋买卖的意思表示，且马士清已通过所在单位交纳了认购金4.5万元，上诉人华龙公司应履行交房义务。后因各种原因，上诉人华龙公司无法履行交房义务，并上诉人委托曹玉坤处理该事宜。关于曹玉坤是否越权代理的问题，根据华龙公司出具的告示、授权委托书等内容可以认定曹玉坤有权处理该事宜并作出相应处分决定。在上诉人未提供相反证据证明曹玉坤存在越权处分或无权代理的情况下，一审作出曹玉坤享有代理权或有权处分的认定并无不当，本院予以支持。曹玉坤作出致购买御花园17号公寓楼农行亳州分行员工的函房屋员工的函，并提出具体的解决方案。马士清在方案中作出不要住房要补偿的选择，并签字确认。至此，双方当事人即对解除房屋买卖关系达成了合意，并对解除房屋买卖关系后的补偿方案及数额达成了新的合意，双方意思表示真实，应按照约定履行，故一审认定上诉人应向马士清返还购房款并支付补偿金，依法有据，本院予以支持。且马士清所在单位其他员工与上诉人华龙公司就该补偿款纠纷系列案件业经一审法院作出生效判决，判令华龙公司返还认购金并支付相应补偿金。关于利息应付计算问题，双方当事人就认购金及补偿款数额作出了明确约定，并就该笔款项支付期限作出了承诺。上诉人未在承诺期限内支付完毕该款项，一审判令上诉人按照规定支付利息并无不当，本院予以维持。 综上所述，亳州市华龙房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4825元，由亳州市华龙房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  黄战营 审判员  王艳东 二〇二一年四月十二日 法官助理高辛冉 书记员李宋培