湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终571号上诉人（原审原告）：邵阳市碧桂园紫薇房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区宝庆东路**。法定代表人：叶瀚，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘语瞳，系该公司员工。上诉人（原审被告）金波：女，汉族，1979年11月20日出生，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人:匡霖，湖南谐正律师事务所律师。上诉人邵阳市碧桂园紫薇房地产开发有限公司（以下简称邵阳碧桂园紫薇公司）与上诉人金波房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）年湘05**民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后。依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵阳碧桂园紫薇公司上诉请求：判令金波支付违约金65173.75元（1303475元*5%）。事实与理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》及附件、附录合法有效，关于违约责任的约定明确，应当遵循。金波因自身原因逾期付款已超过两百多天，严重侵害了邵阳碧桂园紫薇公司的合法权益，并造成了损失，邵阳碧桂园紫薇公司请求解除买卖合同，并按照合同约定要求金波按房屋总价款的5%支付违约金65173.75元，一审法院认定被上诉人仅承担30000元违约金没有事实依据。2、即使邵阳碧桂园紫薇存在实际损失金额低于此项违约金数额的情况，举证责任也应在金波，而一审中金波并未提供相应证据，故应当合同约定，按房屋总价款5%的标准支付违约金。一审认定金波承担的违约金仅为30000元属法律适用错误，违约成本过低，不利于稳定交易秩序。金波辩称：房产销售人员为促进销售，误导其签订购房合同，导致其不能按合同约定贷款买房，邵阳碧桂园紫薇公司应承担责任。金波上诉请求：撤销一审判决，或发回重审；判令邵阳碧桂园紫薇公司承担一、二审全部诉讼费用。金波在意向购买房屋之前，与邵阳碧桂园紫薇公司的房产销售人员如实提供了征信报告，告知房产销售人员其有两套住房，房产销售顾问为追求业绩,在明知国务院政策和其情况下，主动提出可以想办法解决贷款问题，并介绍了成功的方法和案例。房产销售人员具有明显的缔约过错，应承担合同履行不能的全部责任。邵阳碧桂园紫薇公司在审查其征信后，仍与其签订了69.82%比例的贷款方式，约定无论贷款成功与否都要履行合同，构成合同陷阱，邵阳碧桂园紫薇公司应承担全部过错责任。邵阳碧桂园紫薇公司辩称：金波不能办理按揭是其个人征信不良所致，金波应根据合同承担违约责任。邵阳碧桂园紫薇公司向一审法院起诉请求：1、判令解除邵阳碧桂园紫薇公司、金波签订的《商品房买卖合同》，金波支付违约金65173.75元（1303475元×5%）；2、判令金波承担全部诉讼费用，并协助办理撤销网签手续。一审法院认定的事实：2018年1月22日，邵阳碧桂园紫薇公司在邵阳市住房和城乡建设局办理了邵开管预售证字（2018）第6号商品房屋预售许可证，预售项目名称为碧桂园紫微上城一期二标段17＃、18＃、20＃、22＃楼。2020年3月31日，邵阳碧桂园紫薇公司与金波签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买邵阳碧桂园紫薇公司开发建设的位于邵阳市双清区××路××路××·紫薇上城第21＃楼栋1单元8层0108002号房……房屋总价款为1303475元；买受人在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的5.63%给出卖人，即73475元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人在2020年5月31日前付该商品房总房价款的69.82%（银行按揭款项）给出卖人，即910000元。在附件四合同补充中，双方对逾期付款责任进行了约定，若买受人未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。同日，双方又签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，该协议约定：买受人根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以商业银行按揭贷款的方式支付剩余购房款910000元。如因买受人原因导致上述贷款机构不予审批同意买受人的贷款申请或最终批准的贷款金额与买受人申请的贷款金额存在差异的（以下简称“差额款项”），则买受人必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给出卖人。若买受人逾期支付该差额款项的，买受人按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给出卖人。若非因买受人原因导致上述贷款机构最终未能批准买受人贷款申请或最终批准的贷款金额与买受人申请的贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，买受人可选择：将该差额款项自行支付给出卖人或与出卖人签订补充协议、变更付款方式。买受人未与出卖人签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给出卖人的，买受人按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给出卖人。补充协议约定与买卖合同不一致的，以本补充协议约定为准。2020年3月31日，出卖人将购房款缴纳期限、缴纳金额、收楼日期及提供合同原件时间、方式作为买卖合同重要事项告知了买受人，买受人在该告知书上签字确认。买受人于2020年3月31日向出卖人支付73475元房款后，由于银行拒绝为买受人办理按揭手续，余款至今未予支付。另查明，金波不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2015）青民二初字第2142号民事判决（一、龙仁公司偿还广西北部湾银行贷款本金5000000元；二、龙仁公司向广西北部湾银行支付贷款利息、罚息、复利；三、为实现上述第一项、第二项债权，广西北部湾银行对德聚金公司提供的南宁市青秀区古城路47号法官培训中心4层学员宿舍，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在5000000元的范围内优先受偿；四、曾三祥、金波对龙仁公司的上述第一、二项债务承担连带保证责任，曾三祥、金波承担保证责任后，有权向龙仁公司追偿。）提起上诉，2017年8月11日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院作出（2017）桂01民终3358号民事判决书，驳回金波的上诉，维持原判。现该案正在执行中。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。金波因按揭贷款未发放而未按期履行付款义务，银行按揭贷款未发放的原因是金波有其他的债务未偿还，影响个人征信，金波不能按揭贷款的原因系其自身因素导致。银行按揭贷款对个人征信的要求在金波购房之前就已存在。该房屋总价款为1303475元，金波支付了83475房款后，未再按照合同约定付清全部购房款，远超90日逾期付款期限，属重大违约，且金波所主张销售人员对其进行误导的事实无证据证明。故对于邵阳碧桂园紫薇公司要求解除商品房买卖合同，金波协助办理撤销网签手续的诉讼请求，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”。邵阳碧桂园紫薇公司认为应按合同约定的标准支付违约金，故邵阳碧桂园紫薇公司应当提供证据证明因金波的违约行为给其造成的实际损失金额。现邵阳碧桂园紫薇公司未提供证据证明自己的损失，也就无法证实其主张的违约金数额未超过造成的损失30%。因本案的损失不确定，考虑到当前商品房买卖市场情况，双方的注意义务程度，兼顾公平原则等因素，酌情确定本案的违约金为30000元。据此判决：一、解除原告邵阳市碧桂园紫薇房地产开发有限公司与被告金波签订的编号为GF-2020-3796的《商品房买卖合同》；二、判决被告金波于本判决生效之日起十日内向原告邵阳市碧桂园紫薇房地产开发有限公司支付违约金30000元；三、判决被告金波于本判决生效之日起三十日内协助原告邵阳市碧桂园紫薇房地产开发有限公司办理撤销网签手续；四、驳回原告邵阳市碧桂园紫薇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7932元，由原告邵阳市碧桂园紫薇房地产开发有限公司承担3500元，被告金波承担4432元。二审审理期间，金波提交了2份证据。第1份证据为与房产销售人员的微信截图，拟证明销售人员曾要求其提供征信报告;第2份证据为征信报告，拟证明征信报告显示其名下已有2套住房。邵阳碧桂园紫薇公司对该两份证据均不予认可。本院审查认为，第1份证据未能核对来源确认其真实性，第2份证据，不能证明该征信报告已交给销售人员，故对2份证据均不予采信。二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《房屋买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。本案争议的焦点：金波是否构成单方违约；如金波构成单方违约，应赔偿违约金的具体金额。关于金波是否构成单方违约的问题。买受人金波与邵阳碧桂园紫薇公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定金波在签订合同时付房价总房款的5.63%，即73475元给出卖方，买受人在2020年4月30日前，支付第二期房款320000元，2020年5月31日前，以银行按揭贷款的方式支付910000元购房款。金波共支付83475元房款，后未按约定支付第二期房款,再因其个人征信原因，导致按揭贷款不能，不能履行合同约定的付款义务，金波应承担违约责任。金波提出，其在房屋销售人员的引导下，为获取贷款，办理假离婚证，规避国家政策，其不应承担违约责任仅系其个人辩解，并无证据证明，故本院不予支持。关于应赔偿违约金的具体金额问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释，第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明……，故邵阳碧桂园紫薇公司对其具体的损失应承担举证责任，邵阳碧桂园紫薇公司未提供证据证明其具体损失，一审考虑当前商品房买卖市场情况、签约成本、双方的注意义务程度，兼顾公平原则等因素，确定金波应支付的违约金为30000元，并无不当。综上所述，邵阳碧桂园紫薇公司和金波的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15864元，由邵阳市碧桂园紫薇房地产开发有限公司负担7932元，金波负担7932元。本判决为终审判决。审判长  李玉芳审判员  谭晓飞审判员  王彦懿二〇二一年四月十二日法官助理敬梦雅书记员刘一航附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……