江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1048号上诉人（原审原告）：吴金强，男，1991年4月17日出生，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：史吉昌，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：纪烨，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，执行董事。委托诉讼代理人：王薇，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾荣，北京恒都（南京）律师事务所律师。上诉人吴金强因与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15460号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴金强上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法支持上诉人退还精装修差价的诉讼请求。事实与理由：一审法院对本案认定事实错误、适用法律错误，应当通过二审程序予以纠正：一、一审法院认定上诉人与被上诉人约定的房屋装修装饰标准具体、明确，显属事实认定错误。上诉人与被上诉人在《补充协议》附录二《装饰、设备标准》中，仅约定了装修装饰项目用材品牌，没有约定品牌内的具体档次、型号。二、既然就房屋装修装饰标准约定不明确、不具体，就应当以样板房展示标准、工程预算评估书标准、公示的精装单价标准为应当交付的房屋装修标准。1、样板房的展示、工程预算评估书、公示并备案的精装修单价所体现出的被上诉人对购房者的承诺明确、具体，并且对房价具有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，应当成为合同的内容。同时，被上诉人在补充协议中设定的全部展示、承诺均无法律效力的条款，系格式条款，且排除了己方的主要责任、架空了法律规定，应属无效。2、南京市住建委、住建局、物价局发布的《关于进一步加强我市商品住宅全装修建设管理的通知》十六条、十七条规定，开发商应当按照样板房以及根据样板房作出的装修评估报告交付精装修。3、南京市中级人民法院就类似案件所持的裁判观点，亦为开发商应当按照样板房标准、报备并公示的单价标准交付精装修。三、一审法院认定上诉人与被上诉人之间关于房屋装修装饰标准的约定不属于格式条款，显属事实认定错误。四、既然装修装饰标准属于格式条款，即使不以板房展示标准、工程预算评估书标准、公示的精装单价标准作为精装交付标准，也应对装修装饰标准作出有利于上诉人的解释。即使认为应当按照书面合同约定交付精装修，被上诉人也应使用约定品牌范围内最好、最贵的档次和型号的建材。五、被上诉人实际交付的精装修，远没有达到前述两种标准，故属于违约行为，应当依法承担减少价款的违约责任,向上诉人退还精装修差价款。金梦都公司辩称，一审法院认定的事实正确、使用法律正确，一审判决的内容应予维持。一、上诉人自始未能充分举证证明被上诉人交付的精装修与约定不符，或存在质量问题，其诉求无事实依据。为了充分查明事实，原审法官依职权组织了现场查看，就合同约定的装修标准与实际交付情况进行了严格的逐项比对，比对的结果是只有小的部件(USB插座和洗衣机龙头)存在个别数量上的差异，以及未对可视对讲、直饮水龙头进行安装，即判决书第一项的部分。就未安装的事项，被上诉人交付时系考虑到上诉人自行安装便利且尊重上诉人自行安装的意愿所做的灵活变通的履行方式，在排查后即已经向上诉人和法院表明愿意尽快排查实际缺少的龙头数量并在上诉人需要时上门安排安装。就其诉求，上诉人构成基本事实举证不能。二、涉案房屋的交付标准应该依据上诉人与被上诉人双方签订的合同来确定。本案被上诉人严格按照合同约定的项目和品牌进行采购，实际交付的装修标准符合双方的约定。1、预售合同及补充协议是双方关于购房事宜的全面约定，双方关于精装修标准在合同以及补充协议中有具体约定。2、精装修备案资料不是预售合同的组成部分，备案价格不是双方的约定。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第13条，商品房存在质量问题但并未严重影响正常居住使用的，开发商应当承担保修责任。因此出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。吴金强向一审法院起诉请求：1.判令金梦都公司返还其所购房屋的精装修差价款10000元（暂定，最终以鉴定意见为准）；2.判令金梦都公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2017年6月24日，吴金强（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定：第一条、甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区谷里街道向阳路28号丽华山苑3幢402室；建筑面积94.48平方米；该商品房的装修材料及设备标准见附件4；……第四条、乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价19314.59元/平方米，总价1824842元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元。[√]买卖双方一致同意并知悉该商品房的总房价款为含税价：本条约定的该商品房总价款及单价均包含装修部分的价款。……第六条、甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房。……第十一条、该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，乙方有权要求更换，甲方应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿乙方房屋使用损失，甲方无需承担逾期交楼责任。……第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力。该合同附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定），载明外墙为真石漆、内墙为乳胶漆、顶棚为乳胶漆、室内地面的客餐厅、厨卫间铺贴地砖、卧室铺强化复合地板、外窗为铝合金、厨房地面为地砖、厨房墙面为墙砖、卫生间地面为地砖、卫生间墙面为墙砖、电梯品牌名称和型号为东芝SPACEL系列（产地上海）。当日，吴金强（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《补充协议》，双方就《预售合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守，约定：……第五条、关于商品房交接：1……甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及本补充协议附录二约定的交付标准进行交付。具体装饰、设备的品牌由甲方根据供货情况在同等品牌范围内确定。……5.该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修并承担保修费用，除此之外，甲方无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。另对合同的解除等事项进行了约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》载明装标交楼标准（YJ90T/YJ140T），约定了玄关、客厅及餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、其他位置共计63个分项的装修品牌标准：入户门品牌为“碧桂园定制”、入户门锁品牌为“西勒奇或同档次品牌”、天花（乳胶漆）品牌为“经典·总督或同档次品牌”、天花石膏线品牌为“碧桂园定制”、可视对讲机品牌为“立林或同档次品牌”、USB插座品牌为“施耐德或同档次品牌”、……新风系统品牌为“美的或同档次品牌”、开关品牌为“异辉或同档次品牌”、过道小夜灯品牌为“异辉或同档次品牌”、直饮水系统品牌为“飞利浦或同档次品牌”。《补充协议》及附录二由吴金强签字确认、金梦都公司盖章确认。前述《预售合同》、《补充协议》签订后，吴金强支付了全部购房款，金梦都公司交付了案涉房屋。一审另查明，金梦都公司向物价部门申报的《南京市商品房预售方案》显示包括案涉房产在内的“丽华山苑”项目，约90㎡户型的精装修单价为2718.92元/㎡，约140㎡的户型的精装修单价为2796.41元/㎡。案件审理中，吴金强陈述，案涉房产内装饰装修标准达不到备案的装修价格2796.41元/㎡，并申请对案涉房产室内实际装修价格进行鉴定，并提交《南京市商品房住宅申报价格表》以及申请一审法院调取江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的《评估报告》予以佐证。金梦都公司对上述材料的真实性无异议，但认为上述材料不属于其对吴金强的承诺，备案价格及评估价格均不是双方之间的合同单价，不属于交付标准，其并未对装修价格进行单独承诺。案件审理中，一审法院组织双方对约90㎡的户型和约140㎡的户型房屋进行了现场勘验，双方确认约90㎡的户型以丽华山苑3幢401室作为勘验对象代表，约140㎡的户型以丽华山苑16幢501室作为勘验对象代表。经勘验确认约90㎡户型的装修材料、设备品牌如下：1、玄关：入户门为扬州扬子消防器材有限公司入户门、入户门锁为SCHLAGE、灯具（筒灯）为NVC雷士、入户挂钩为KINLONG，可视对讲机现场未安装，天花（乳胶漆）、天花石膏线、地砖无法看出品牌；2、客厅及餐厅：电插面板为Schneider施耐德，天花乳胶漆、天花石膏线、地砖、墙身乳胶漆无法看出品牌；3、卧室：房门为金迪、房门锁为Roialwand、电插面板为Schneider施耐德、主卧紧急按钮为HGRN，天花乳胶漆、墙身乳胶漆、地面强化复合地板无法看出品牌，USB插座没有安装；4、厨房：嵌入式厨卫灯为NVC雷士、整体橱柜为欧派、不锈钢水槽为欧派、抽油烟机为ROBAM老板、灶具为ROBAM老板、龙头为KOHLER科勒、电插面板为Schneider施耐德，天花铝扣板、墙身砖、地面仿古砖、门（移门）无法看出品牌；5、卫生间：灯具（筒灯）为NVC雷士、地漏为超联方型平面地漏、镜柜为现代筑美家居、洗手台柜为现代筑美家居、水盆龙头为KOHLER科勒、坐便器为KOHLER科勒、淋浴屏为Bite比特、淋浴花洒为KOHLER科勒、吸顶灯为NVC雷士、电插面板为Schneider施耐德、卫生间门锁为Roialwand，天花铝扣板、墙身砖、地砖、淋浴区地面、淋浴区下水槽、门无法看出品牌；6、阳台：吸顶灯为NVC雷士、洗衣机龙头为JOMOO九牧、电插面板为Schneider施耐德，天花乳胶漆、地面仿古砖无法看出品牌，拖把池龙头现场没有；7、其他：地暖为德国威能、新风系统为美的、开关为Schneider施耐德、过道小夜灯为主卧和次卧各1个，飘窗石材（英菲米黄）、入户门夹石（台山红）、地漏无法看出品牌，直饮水系统现场未安装。金梦都公司提交63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同、情况说明等材料，拟证明其按照《预售合同》及《补充协议》的约定进行了采购、安装，按照约定进行了交付，乳胶漆品牌为经典·总督、地砖品牌为欧神诺、可视对讲机品牌为立林、地面强化复合地板品牌为大自然、墙身砖品牌为欧神诺、地面仿古砖品牌为圣凡尔赛、门品牌为金迪、淋浴区地面和淋浴区下水槽品牌为圣凡尔赛、拖把池龙头及洗衣机龙头品牌为九牧、飘窗石材为英菲米黄、入户门夹石为台山红、地漏品牌为祥隆；并提交《物业及资料移交书》，证明其已经向吴金强交付了可视对讲机、直饮水系统及飞利浦净水器、USB插座等物品。吴金强质证后，认为金梦都公司提交的采购、安装等合同只能证明金梦都公司交付的精装修实际用材的具体品牌，不能证明金梦都公司交付的精装修符合约定标准，相反，上述证据显示有关装修材料的采购价格仅相当于备案价格的三分之一到四分之一，恰恰证明了金梦都公司存在明显的偷工减料，金梦都公司实际交付的精装修不符合约定的标准。吴金强陈述其已经收到可视对讲机（已自行安装）、飞利浦龙头式净水器（未安装）及两个USB插座（未安装），但其认为金梦都公司所称的飞利浦龙头式净水器仅为一个飞利浦品牌的水龙头，并非飞利浦净水系统。案件审理中，吴金强确认精装项目中不符合约定的部分要求退还差价。金梦都公司表示其同意为业主安装USB插座及净水龙头，拖把池龙头如果确实少且业主需要，其随时可以提供。上述事实，有《预售合同》、《补充协议》、《南京市商品房住宅申报价格表》、勘验笔录及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为：吴金强与金梦都公司之间签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。吴金强要求金梦都公司赔偿装修差价损失的诉讼请求不能成立，理由如下：1、吴金强、金梦都公司双方就装饰装修项目作出了具体约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》对案涉房产交楼标准作出了约定。现案涉房产已交付，交付装饰装修内容符合《补充协议》附录二的约定，金梦都公司对无法看出品牌的项目也提交了采购、安装的合同、申购单等材料，对于此类批量装修项目，金梦都公司已尽到举证责任，可以认定交付标准符合约定。吴金强主张该部分约定为格式条款，但经其签字确认，且该部分约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，吴金强的该主张不能成立。2、吴金强、金梦都公司双方未就装饰装修单价单独作出明确约定。本案双方约定案涉房产系以建筑面积计价，单价19314.59元/平方米，总价1824842元；该总价款包含装修部分的价款，但排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为案涉房产的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定，吴金强要求对案涉房产装饰装修款单独计价的主张并无合同依据及法律依据。吴金强作为完全民事行为能力人，对案涉房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及案涉房产并非以装饰装修款单独计价有明确认知。3、《南京市商品房住宅申报价格表》的价格标准是拟销售均价，不等同于装修造价，也未约定在双方签署的合同中，故不构成金梦都公司对吴金强的承诺，亦不能作为双方明确约定的装修价格标准，金梦都公司仅以合同中约定的装修标准和装修质量对吴金强承担责任。在双方已对装饰装修项目标准有明确约定的情况下，买房人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据，无事实和法律依据。4、本案并无进行精装修造价鉴定的必要。备案价格为案涉房产所在小区商品房的拟销售均价，而销售价本身又是由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成，并不等同于装修造价。吴金强申请对案涉房产室内装修造价进行鉴定并无必要，一审法院对此不予准许。5、吴金强并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，况且双方合同明确了装修质量不符合约定时的保修责任，而非赔偿差价损失。综上，吴金强要求金梦都公司赔偿装修差价的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于现场勘验中存在缺失的项目可视对讲机、飞利浦直饮水系统、USB插座、拖把池龙头，现吴金强确认已领取可视对讲机（已自行安装）、飞利浦直饮水系统即飞利浦龙头净水器（未安装）、2个USB插座（未安装），金梦都公司对未装设备应予安装。拖把池龙头金梦都公司应继续交付并安装。附录二中USB插座列明于卧室但未列明个数，一审法院认定金梦都公司应按照每个卧室1个进行交付安装。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、南京金梦都房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内按照附录二《装饰、设备标准》的约定为吴金强交付并安装拖把池龙头、USB插座，同时安装飞利浦直饮水系统；二、驳回吴金强的其他诉讼请求。案件受理费50元，由金梦都公司负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，一审法院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人吴金强与被上诉人金梦都公司之间签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。涉案《商品房预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《商品房预售合同》附件4、《补充协议》附录二对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。上诉人虽主张该部分约定系格式条款，但《补充协议》附录二上有上诉人的签名确认，该部分约定亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，可以认定双方当事人已通过《商品房预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向房产管理部门提交的《南京市商品房预售方案》中载明包括案涉房产在内的项目“房屋精装修情况：本次申请预售项目基本情况中，拟销售均价（元/㎡）中一般住宅价格为精装修价格，约90㎡户型精装修单价2718.92元/㎡；约140㎡的户型精装修单价为2796.41元/㎡”，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。经一审法院现场勘验，上诉人虽对部分建材的品牌存疑，但未能就此予以举证证明，而被上诉人金梦都公司就此提交了63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同等材料，故可以认定案涉房屋已符合合同约定的交付条件。一审判决驳回上诉人赔偿损失的诉请，并无不当。另，一审中，上诉人申请对案涉房屋的实际装修价格进行评估，由于并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，故一审对此申请未予准许，并无不当。综上所述，上诉人吴金强的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴金强负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  钮丽娜审判员  白文虎二○二一年四月六日法官助理吴伯庙书记员汪海燕