贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终549号 上诉人（原审被告）：平塘县锦富置业有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：肖树华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭旺，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：邓天业，男，汉族，1993年3月1日出生，贵州省平塘县人，住。 被上诉人（原审原告）：罗曾莲，女，布依族，1993年10月6日出生，贵州省平塘县人，住。 上诉人平塘县锦富置业有限公司与被上诉人邓天业、罗曾莲商品房销售合同纠纷一案，平塘县人民法院于2020年11月17日作出（2020）黔2727民初1659号民事判决后，平塘县锦富置业有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 平塘县锦富置业有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉求。 上诉理由：一、本案合同签订于2017年11月9日，案涉合同第十一条规定“出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房，而交付该商品房的前提条件是该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”；第二十二条“转移登记”第（一）项规定“出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。显然，该条款约定的房屋交付、初始登记、交付转移登记有关文书在时间、事实上存在问题：第一，出卖人在2018年8月18日前在向买受人交房的同时，在同一时间完成办理初审登记和交付转移登记所需的“有关文书”，显然不符合办理商品房买卖不动产登记的程序性规定，即按照预告登记、初审登记、转移登记的先后顺序进行；第二，该合同第十一条规定该商品房只有在取得建筑工程竣工验收合格证明文件才能交付房屋，但事实上出卖人于2019年11月1日才取得该工程合格的证明文件，在2018年8月28日前向被上诉人交付转移登记的“有关文书”不可能实现；第三，既然上述合同条款约定内容涉及的事实虚假，就履行的必要性而言，该合同条款及衍生的其他条款约定对合同当事人没有约束力，在没有其他新约定情况下，一审判决不应推定或者重新约定履行上述条款的违约责任；二、案涉合同是省级建设和市场监督主管部门提供的格式合同样本，相关内容按照建设主管部门要求填写；该合同第二十二条是一审判决认定上诉人承担违约责任的依据，但该条款存在出卖人“交付办理商品房转移登记的有关文书”的约定自相矛盾，上诉人在规定期限内交不交付“相关文书”都要承担违约责任，这与该项不交付“相关文书”才承担违约责任的规定自相矛盾；三、本案合同约定交付房屋的前提条件是该房屋须经竣工验收合格，否则不能交付使用。我国《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”一审判决上诉人在本案合同签订后即可向被上诉人交房并将办理转移登记的相关文书交付的认定显然与《建筑法》的规定相违背，其违约责任的推定没有事实和法律依据。根据《建筑法》规定，取得建筑竣工验收合格证明文件是交付房屋办理转移登记的前置条件，所谓“可以交房”并交付相关文书办理转移登记仅仅一种或然性的推理，并不必然产生或者必须履行，该违约责任的认定只是一审判决的主观推定；四、涉案商品房系上诉人开发建设的平塘县电子商贸物流城项目的一个组成部分，该项目经平塘县人民政府规划立项审批建设，在建设过程中受相关职能部门的规划建设监督和监管；本案合同“补充协议”第十一条规定“因政府原因或不可抗力因素延迟交房，出卖人不承担违约责任。”该条款系合同当事人自愿约定条款，与主合同具有同等法律效力，该条款没有将“政府原因”约定为不可预见和不可抗力条款，而是该项目建设基于政府职能部门原因导致房屋权属登记等延误不承担违约责任的特别约定，是当事人双方意志的体现，不是上诉人单方正常的营业活动中的经营风险，也不符合我国《合同法》第8条的规定，该“补充协议”应当得到尊重和履行。第一，政府职能部门调整建设规划是其行政职责范围，而出具建筑物验收合格证明文件是交付房屋办理转移登记的必经程序，上诉人从来没有认为这是不可预见和不可抗力的因素，因此上诉人不应当为建设项目规划调整导致验收合格证明延迟承担经营风险，而该“补充协议”条款的约定也没有违反法律规定。第二，导致本案项目房屋验收延迟的原因是平塘县城规委及平塘县工业和信息化管理局要求上诉人更改原建设规划，导致上诉人建设开发项目到2019年11月1日才出具竣工验收合格证明，这与合同第十一条第（二项）约定不相矛盾，此因素不应作为上诉人承担违约责任的理由。第三，取得建筑竣工验收合格证明是《建筑法》第61条的强制性规定，是上诉人能够交付房屋和相关文书给被上诉人办理房屋产权转移登记的前置条件，否则上诉人也无法提供房屋质量保证书、使用说明书等文书给上诉人办理转移登记。五、一审判决错误理解和适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第十八条规定，该条款的规定与一审判决结果之间毫无逻辑关系，该“解释”规定对因出卖人的原因承担违约的范围和承担违约责任的三种情况作出了界定，把以买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书作为承担违约责任的范围界限，同时规定有特殊约定的按约定履行。该“解释”把承担违约责任的情况归纳为三种：一是合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二是买卖合同标的物尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；三是标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。根据“解释”规定，首先，出卖人承担违约责任仅限于买受人是否按约取得“房屋权属证书”，而不是向买受人交付转移登记的“相关文书”。其次，本案合同并未约定办理房屋所有权登记的期限，办理房屋所有权证书与交付转移登记“相关文书”期限不是一回事；第三，本案不存在买卖合同标的物尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日的约定的情况；第四，本案合同没有“标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”未能取得房屋权属登记证书承担违约责任的相关约定。假设将交付转移登记的“相关文书”视为取得房屋权属证书的一个环节，上诉人也无须承担违约责任，因为“补充协议”第七条对办理房屋权属证书因政府职能部门原因造成延误，出卖人不承担违约责任作出了特别规定，该特别规定与“解释”中关于“除当事人有特殊约定外”的规定一致，不存在冲突。因此，一审判决以此“解释”判决上诉人承担违约责任，与此“解释”规定完全不符，也背离了该司法解释的初衷。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，望二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人邓天业、罗曾莲二审未向本院作出书面答辩。 原审原告邓天业、罗曾莲向一审法院提出诉讼请求：1、判令平塘县锦富置业有限公司支付违约金14754.013元；2、判令平塘县锦富置业有限公司完成商品房初始登记并登记的相关文书；3、本案诉讼费由平塘县锦富置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月9日，邓天业、罗曾莲与平塘县锦富置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买平塘县锦富置业有限公司开发的平塘国际电子商贸物流城第8栋2单元5层502号商品房1套，该商品房建筑面积为132.67平方米（包含阁楼52.42平方米），总价款为415606.00元（包含阁楼价款：68146.00元），合同第二十二条约定：“…出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款0.1%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”同时，双方签订的合同附件十二：合同补充协议第十条约定：“2、……办理房屋权属登记等涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，邓天业、罗曾莲按照合同约定向平塘县锦富置业有限公司支付了购房款415606元，其中首付款83606元，公积金贷款支付332000元。2019年11月8日，平塘县锦富置业有限公司采用公告方式，通知邓天业、罗曾莲可以办理房产证，具备办理条件的业主携带购房合同等相关资料到电子商贸物流城销售中心办理相关手续。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对房屋的交付时间、条件及违约金的计算方式等进行了约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，平塘县锦富置业有限公司应当于2018年8月28日将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但平塘县锦富置业有限公司直至2019年11月8日才向业主发出可以办理房产证的通知，已构成违约，平塘县锦富置业有限公司应当按照合同约定支付违约金。对于违约金计算价款，在庭审中平塘县锦富置业有限公司辩称应当扣除阁楼价款68146元，原告明确表示同意，予以确认。自2018年8月28日至2018年11月27日，即90日内的违约金为：415606元-68146元=347460元×0.1%≈347.46元；2018年11月28日至2019年11月8日，即超出90天后的违约金为：347460元×0.01%×345天≈11987.37元，共计347.46元＋11987.37元≈12334.83元。对于平塘县锦富置业有限公司的抗辩主张，根据其提供的证据，不能证明平塘县锦富置业有限公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书属于合同附件十二：补充协议第十条第2项约定的“办理房屋产权登记涉等及到政府部门工作，非出卖人原因，出卖人不承担违约责任”的情形，故平塘县锦富置业有限公司的抗辩主张，理由不充分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由平塘县锦富置业有限公司自本判决生效之日起三十日内支付邓天业、罗曾莲逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金壹万贰仟叁佰叁拾肆元捌角叁分（￥12334.83元）；二、驳回邓天业、罗曾莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由平塘县锦富置业有限公司负担。 二审中，当事人均未向本院提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、上诉人应否承担本案违约责任；2、违约责任免除认定问题。 本院认为：对于争议焦点一，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付房款的义务，而上诉人未按约办理房屋产权登记并向被上诉人交付相关文书；案涉《商品房买卖合同》是否属于格式合同，并不影响双方当事人对案涉合同的认可，且按照房地产行业的普遍做法，商品房买卖合同的文本都是房开公司统一拟定，买房人作为合同当事人在签订合同时都尊重房开公司约定的交房时间和办证时间，既然双方都在合同上签字捺印盖章，可以视为双方对合同内容的认可，因案涉合同第二十二条明确约定：“出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”，上诉人已经构成违约，依法应当承担违约责任，故逾期交付商品房所有权转移登记有关文书的起算时间应认定为2018年8月29日。 对于争议焦点二，关于上诉人公司主张政府相关职能部门的原因导致逾期办证应免除出卖人的违约责任的问题。上诉人公司以其在合同附件十二《合同补充协议》第十条第二项约定“办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任”为由，主张逾期办证是因为政府相关部门的原因造成的，其不应当承担违约责任。首先，该条款前提是“出卖人可接受买受人委托代办产权证，买受人应一次性交清办理该商品房产权证的相关费用，此费用由出卖人代收，凭发票与买受人结算”，针对的是委托代办产权证时的情形，属取得商品房所有权初始登记并移交房屋转移登记的有关文书后的房屋权属登记环节事项，与本案没有关联性。其次，依照合同约定完成商品房建设、验收、交房、办证是商品房买卖合同履行的实质，从本案来看，上诉人公司直至2019年11月1日才完成竣工验收备案，于2019年11月8日通知办证后其才具备履行办理权属登记条件，针对2019年11月8日前未能办理权属登记事由，上诉人公司未能提供充分证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。故2019年11月8日之前逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，应由上诉人公司承担。 综上所述，上诉人平塘县锦富置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费108元，由上诉人平塘县锦富置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月七日 法官助理王菲 书记员刘皓