贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1080号 上诉人（原审被告）：余正勇，男，汉族，1975年7月12日生，贵州省瓮安县人，现住。 被上诉人（原审原告）：重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司，住所地贵州省。 法定代表人：王清梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭龙，该公司职员。 上诉人余正勇与被上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司（以下简称嘉宝公司）物业服务合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2020年11月6日作出（2020）黔2725民初2909号民事判决后，余正勇不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 余正勇上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的全部诉请；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。 上诉理由：一、原审认定事实部分错误。主要是：对被上诉人提出的物业服务费1576.37元的正确与否?未作叙述或者论述。不能仅凭被上诉人的单面之言，不加审查和认证而径直适用。二、认定责任比例不合情理。因被上诉人未能按《物业服务合同》的约定，没有正确及时履行排水管道疏通义务，已导致2018年2月26日上诉人与案外人王猛、夏吉良、陈明山及张大全、唐永梅夫妇几户住户共用的下排水管道发生堵塞，造成张大全、唐永梅室内进水受损，该损失已经瓮安县人民法院（2018）黔2725民初2255号民事判决书初审，后经黔南州中级人民法院（2019）黔27民初1487号民事判决书终审（已生效）。该终审判决书已载明当事双方各担50%的比例负担涉案损失。据此，对于本案被上诉人提出的给付的物业服务费至少应当扣减50%；其次，因被上诉人不及时疏通排水管道的过错行为，导致上诉人已赔付了案外人张大全、唐永梅1342.10元，故上诉人赔付他人损失而给自己造成的1342.10元损失应由被上诉人适当填补。因而，本案原审作出的打折20%的自由裁量于法无据，有失公正。最后，对于本案，上诉人就合同而言享有先履行抗辩权，即因被上诉人违约在先，上诉人可以缓付、少付或拒付物业服务费，上诉人不存在违约行为；三、适用法律部分错误。认定事实部分错误，当然导致适用法律部分错误。综上所述，望上级法院依法裁判。 被上诉人嘉宝公司二审未向本院作出书面答辩。 原审原告嘉宝公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令余正勇支付欠付的物业管理费1576.37元及违约金574.19元（从逾期之日起暂计至2019年12月30日）；2、判令余正勇承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：余正勇系瓮安县银盏镇太平社区麒龙摩尔城二期生态区16幢1单元502室（建筑面积109.47平方米）业主。2018年1月1日，嘉宝公司与银盏镇生态移民小区业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定为：由嘉宝公司对摩尔城生态移民区提供物业服务，合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日，普通住宅按每月每平方米0.6元的标准由业主交纳物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用万分之五的比例加收违约金，嘉宝公司的服务内容为物业共用部位的维护和管理，物业管理区域内日常保洁、绿化管理等。2018年12月28日，嘉宝公司与银盏镇生态移民小区业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定为：由嘉宝公司对摩尔城生态移民区提供物业服务，合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日，普通住宅按每月每平方米0.6元的标准由业主交纳物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用万分之五的比例加收违约金，嘉宝公司的服务内容为物业共用部位的维护和管理，物业管理区域内日常保洁、绿化管理等。嘉宝公司入驻该小区提供物业服务期间，按约定提供了有关物业服务。2019年8月，嘉宝公司向麒龙公司发出工作联系函，写明摩尔城项目各类工程问题（屋顶漏水、外墙空调机位渗水等）未得到及时有效处理，虽然部分问题已过质保，当时该问题已严重影响麒龙公司的品牌形象，虽然工程问题不是嘉宝公司的责任，但已投入部分资金维修，为避免法律纠纷请麒龙公司对质保期内问题尽快处理。余正勇至今未向嘉宝公司缴纳2018年1月1日后的物业服务费。嘉宝公司曾交由律师事务所向余正勇发函，要求余正勇支付差欠的物业服务费。张大全、唐永梅诉嘉宝公司、王猛、夏吉良、余正勇、陈明山财产损害赔偿纠纷一案，王猛、夏吉良、余正勇、陈明山上诉后，黔南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2019）黔27民初1487号民事判决书（已生效）载明：“关于本案损失的赔偿责任主体如何确定问题。上诉人王猛、夏吉良、余正勇、陈明山主张本案财产损失系因被上诉人嘉宝公司未及时关闭供水总闸及进行管道疏通造成，应由该公司承担全部或者主要赔偿责任。该院认为，被上诉人嘉宝公司作为本案小区的物业服务提供者，根据物业服务合同的约定，其有义务对小区内的物业共用部位和物业共用设施设备进行日常管理和维护，本案管道发生堵塞的部位位于地上共用弯道部分，属于其物业服务的范围，而嘉宝公司在接到张大全、唐永梅的通知后，未及时联系供水服务单位关闭楼栋供水总闸，亦未及时疏通被堵塞管道，已导致本案财产损失扩大，而其未能举证证明在该管道堵塞前履行了对共用排水管道堵塞隐患进行排查及疏通的日常维护管理义务，故嘉宝公司应对本案损失承担相应责任。而上诉人王猛、夏吉良、余正勇、陈明山与原审原告张大全、唐永梅均为实际通过被堵塞的下水管道进行排水的业主，经查明，疏通后管道中出现的杂物有毛发、鱼内脏等，是造成管道堵塞的原因之一。因此，管道被堵塞位置以上的所有实际下水管道使用人在不能证明自己未向下水管道排放上述污物时，均有可能通过下水管道排放上述污物，均存在过错的可能性，对本案的损失亦应承担相应赔偿责任。综合本案实际，确认由被上诉人嘉宝公司承担本案损失50%的赔偿责任。王猛、夏吉良、余正勇、陈明山及张大全、唐永梅五住户平均承担本案剩余50%的赔偿责任。一审判决承担责任的比例不当，予以纠正。综上，被上诉人嘉宝公司应承担的赔偿数额为：13421元×50%=6710.50元；王猛、夏吉良、余正勇、陈明山及张大全、唐永梅各自承担的数额为：13421元×50%÷5=1342.10元。综上所述，王猛、夏吉良、余正勇、陈明山的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：……二、变更瓮安县人民法院（2018）黔2725民初2255号民事判决第一项为：被上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告唐永梅、张大全损失6710.50元；三、变更瓮安县人民法院（2018）黔2725民初2255号民事判决第二项为：上诉人王猛、夏吉良、余正勇、陈明山于本判决生效之日起十日内分别赔偿原审原告唐永梅、张大全损失1342.10元”。 一审法院认为：良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。关于余正勇的辩称意见：嘉宝公司没有作为造成余正勇赔偿张大全、唐永梅的损失，所以其不支付物业费。（2019）黔27民初1487号民事判决书载明：“王猛、夏吉良、余正勇、陈明山与原审原告张大全、唐永梅均为实际通过被堵塞的下水管道进行排水的业主，经查明，疏通后管道中出现的杂物有毛发、鱼内脏等，是造成管道堵塞的原因之一。因此，管道被堵塞位置以上的所有实际下水管道使用人在不能证明自己未向下水管道排放上述污物时，均有可能通过下水管道排放上述污物，均存在过错的可能性，对本案的损失亦应承担相应赔偿责任”，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项“下列事实，当事人无需举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，可以看出，余正勇未提供的证据所记载内容，不足以推翻人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，故对余正勇的这一辩称意见，不予采纳。本案中，嘉宝公司与银盏镇生态移民小区业主委员会签订《物业服务合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；余正勇作为业主方，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”之规定，余正勇亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。但从余正勇提供相关证据材料看，嘉宝公司在提供物业服务过程中确实存在部分问题，导致余正勇对嘉宝公司的物业服务工作不满意，以上事实说明嘉宝公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向余正勇收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距。嘉宝公司的物业管理服务存在的瑕疵让业主生活受到影响，酌情扣减其20%的物业服务费作为嘉宝公司对余正勇因其物业工作不到位的补偿。因此，余正勇应交纳嘉宝公司自2018年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费应为1261元（1576元×80%=1261元）。关于嘉宝公司诉请的违约金问题。如前所述，鉴于本案中嘉宝公司存在一定的违约情形；余正勇入住后未按约定期限缴纳已届履行期限的嘉宝公司诉请的物业服务费，亦构成违约。综合本案双方违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，认定本案中余正勇不用向嘉宝公司承担逾期缴费导致的违约金责任。故对嘉宝公司的违约金请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：一、余正勇于本判决生效后三十日内给付重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司截至2019年12月30日止的物业服务费1261元；二、驳回重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由余正勇承担，与上述款项一并给付重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司。 二审中，当事人均未向本院提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：一审酌情扣减本案物管费是否适当。 本院认为：本案中，嘉宝公司与银盏镇生态移民小区业主委员会签订《物业服务合同》，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；余正勇作为业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。 对于上诉人余正勇主张因被上诉人嘉宝公司没有及时履行排水管道疏通义务，其不作为行为导致上诉人与案外人王猛、夏吉良、陈明山及张大全、唐永梅夫妇几户共用的下排水管道发生堵塞造成财产受损，故物管费按照应收金额的百分之五十以上进行扣减，且应由被上诉人承担其在财产损失赔偿中赔偿给案外人张大全、唐永梅夫妇财产损失1342.10元的问题。从一审查明事实来看，嘉宝公司确实未尽到对小区内的物业共用部位和物业共用设施设备进行日常管理和维护义务，在提供物业服务过程中确实存在部分问题，导致该小区部分业主对嘉宝公司的物业服务工作不满意，但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，余正勇不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务，且在财产损失赔偿一案中，上诉人余正勇也未能提交证据证明自身行为不存在任何过错，故该其赔偿给案外人张大全、唐永梅夫妇的损失应由其个人承担；因物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。故根据权利义务对等原则，一审综合本案查明的事实酌情扣减嘉宝公司20%的物管费基本适当，本院予以确认。故余正勇主张按50%以上标准扣减物管费的理由不充分，本院对其主张不予采纳。 综上所述，上诉人余正勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人余正勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月七日 法官助理王菲 书记员刘皓