江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏01民终1616号 上诉人（原审原告）:朱玮涛，男，1986年3月12日生，土家族，住南京市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）:南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。 法定代表人：薛毅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王乾荣，北京恒都（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云帆，北京恒都（南京）律师事务所实习律师。 上诉人朱玮涛与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初16433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱玮涛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿装修差价或裁定发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：2017年上半年，上诉人通过被上诉人投放的销售广告了解到期开发的案涉商品房，广告中关于位置、户型、面积、规划、装修标准等均有涉及，其中精装修宣传使上诉人产生购买意向，在上诉人前往售楼处进一步了解时，销售亦作出相同陈述，且上诉人在售楼处看到被上诉人公示的案涉商品房申报价格表以及评估报告书，据此，上诉人才决定购买案涉房屋，但案涉房屋交付后，上诉人发现实际装修标准与前期所见存在较大差距。1、本案所涉情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，被上诉人已构成违约。被上诉人对精装修标准做了详尽具体的说明和承诺，足以令上诉人产生信赖进而决定购买，应视为符合《合同法》第14条关于要约的规定，被上诉人应该履行其承诺的义务，交付符合精装修标准的商品房。2、案涉房屋在销售、合同签订及履行过程中，双方地位极不平等。案涉《商品房预售合同》系被上诉人拟定的格式合同，上诉人处于绝对弱势地位，补充协议中多为减轻或免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款，且补充协议中装修标准已明显与公示的评估报告书不同，但上诉人此时已经无法拒绝签订补充协议，因为其已支付十万定金及购房款。3、被上诉人在销售案涉商品房过程中明显违背诚实信用原则。4、根据公正原则，上诉人因被上诉人违约而受到的损失应获得全部赔偿。5、案涉房屋装修标准应以公示的评估报告书为依据，一审法院不予准许上诉人对装修造价的鉴定申请系程序不当。 金梦都公司辩称：1、上诉人自始未能充分举证证明被上诉人交付的精装修与约定不符，或存在质量问题，其诉求无事实依据。2、涉案房屋的交付标准应该依据双方签订的合同来确定。被上诉人按照合同约定的项目和品牌进行采购，实际交付的装修标准符合法律规定和双方的约定。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第13条规定商品房存在质量问题但并未严重影响正常居住使用的，开发商应当承担保修责任。因此出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。 朱玮涛一审起诉请求：1.金梦都公司赔偿其所购房屋的精装修差价10000元（暂定，最终以鉴定意见为准）；2.金梦都公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实： 2017年6月24日，朱玮涛（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定：第一条、甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区谷里街道向阳路28号丽华山苑7幢603室；建筑面积106.02平方米；该商品房的装修材料及设备标准见附件4；……第四条、乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价18269.7元/平方米，总价1936954元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元。[√]买卖双方一致同意并知悉该商品房的总房价款为含税价：本条约定的该商品房总价款及单价均包含装修部分的价款。……第六条、甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房。……第十一条、该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，乙方有权要求更换，甲方应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿乙方房屋使用损失，甲方无需承担逾期交楼责任。……第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力。合同附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定），载明外墙为真石漆、内墙为乳胶漆、顶棚为乳胶漆、室内地面的客餐厅、厨卫间铺贴地砖、卧室铺强化复合地板、外窗为铝合金、厨房地面为地砖、厨房墙面为墙砖、卫生间地面为地砖、卫生间墙面为墙砖、电梯品牌名称和型号为东芝SPACEL系列（产地上海）。 当日，朱玮涛（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《补充协议》，双方就有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守，约定：……第五条、关于商品房交接：甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及本补充协议附录二约定的交付标准进行交付。具体装饰、设备的品牌由甲方根据供货情况在同等品牌范围内确定。……该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修并承担保修费用，除此之外，甲方无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。另对合同的解除等事项进行了约定。附录二《装饰、设备标准》载明装标交楼标准（YJ90T/YJ140T），约定了玄关、客厅及餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、其他位置共计63个分项的装修品牌标准：入户门品牌为“碧桂园定制”、入户门锁品牌为“西勒奇或同档次品牌”、天花（乳胶漆）品牌为经典·总督或同档次品牌、天花石膏线品牌为“碧桂园定制”、……、新风系统品牌为“美的或同档次品牌”、开关品牌为“异辉或同档次品牌”、过道小夜灯品牌为“异辉或同档次品牌”、直饮水系统品牌为“飞利浦或同档次品牌”。《补充协议》及附录二由朱玮涛签字确认、金梦都公司盖章确认。前述《预售合同》、《补充协议》签订后，朱玮涛支付了全部购房款，金梦都公司交付了案涉房屋。 另查明，金梦都公司向物价部门申报的拟销售均价（元/㎡）中，约90㎡户型精装修单价2718.92元/㎡；约140㎡的户型精装修单价为2796.41元/㎡”。 案件审理中，朱玮涛陈述，案涉房屋内装饰装修标准达不到备案的装修价格2718.92元/㎡，直饮水系统和新风系统不符合合同约定，并申请对案涉房产室内实际装修价格进行鉴定，并提交《南京市商品房住宅申报价格表》、丽华山苑宣传册、视频光盘、百度百科资料，并申请调取江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告予以佐证。金梦都公司认为上述材料不属于其对朱玮涛的承诺，备案价格不是双方之间的合同单价，不属于交付标准，其并未对装修价格进行单独承诺，丽华山苑宣传册不属于合同并标注了“本宣传册仅供参考，不作为销售承诺和合同附件”，样板房仅为感受之用，不属于交付标准。 案件审理中，一审法院组织双方对约90㎡的户型和约140㎡的户型房屋进行了现场勘验，双方确认约90㎡的户型以丽华山苑4幢404室作为勘验对象，约140㎡的户型以丽华山苑15幢304室作为勘验对象。经勘验确认约90㎡的户型的装修材料、设备品牌如下：1、玄关：入户门为江消门业、入户门锁为SCHLAGE、灯具（筒灯）为NVC雷士、入户挂钩为KINLONG，可视对讲机为LEELEN，天花（乳胶漆）、天花石膏线、地砖无法看出品牌；2、客厅及餐厅：电插面板为Schneider，天花乳胶漆、天花石膏线、地砖、墙身乳胶漆无法看出品牌；3、卧室：房门锁为Roialwand、电插面板为Schneider、主卧紧急按钮为HGRN，房门、天花乳胶漆、墙身乳胶漆、地面强化复合地板无法看出品牌，USB插座没有；4、厨房：嵌入式厨卫灯为NVC雷士、整体橱柜为欧派、不锈钢水槽为欧派、抽油烟机为ROBAM、灶具为ROBAM、龙头为KOHLER、电插面板为Schneider，天花铝扣板、墙身砖、地面仿古砖、门无法看出品牌；5、卫生间：灯具（筒灯）为NVC雷士、地漏为超联方型平面地漏、镜柜为现代筑美家居、洗手台柜为现代筑美家居、水盆龙头为KOHLER、座便器为KOHLER、淋浴屏为bite比特、淋浴花洒为KOHLER、吸顶灯为NVC雷士、电插面板为Schneider、卫生间门锁为Roialwand，天花铝扣板、墙身砖、地砖、淋浴区地面、淋浴区下水槽、门无法看出品牌；6、阳台：吸顶灯为NVC雷士、电插面板为Schneider，洗衣机龙头、天花防水乳胶漆、地面仿古砖无法看出品牌，拖把池龙头现场没有；7、其他：地暖为德国威能、新风系统为美的、开关为Schneider、过道小夜灯2个，飘窗石材（英菲米黄）、入户门夹石（台山红）、地漏无法看出品牌，直饮水系统为飞利浦龙头式净水器，现场没有。 案件审理中，金梦都公司提交63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同等材料，拟证明其按照《南京市商品房预售合同》、《补充协议》的约定进行了采购、安装，按照约定进行了交付，乳胶漆品牌为经典·总督、地砖品牌为欧神诺、可视对讲机品牌为立林、地面强化复合地板品牌为大自然、墙身砖品牌为欧神诺、地面仿古砖品牌为圣凡尔赛、门品牌为金迪、淋浴区地面和淋浴区下水槽品牌为圣凡尔赛、拖把池龙头、洗衣机龙头品牌为九牧、飘窗石材为英菲米黄、入户门夹石为台山红、地漏品牌为祥隆；并提交《物业及资料移交书》，证明其已经向朱玮涛交付了可视对讲机、飞利浦净水器、USB插座（2个）、房屋质量保证书等物品。朱玮涛质证后对上述材料均不认可，均为金梦都公司与存在利害关系的第三方之间产生的，无相应发票予以佐证，不能证明其交付的精装修符合约定标准，上述材料即使是真实的也不能达到金梦都公司的证明目的；《物业及资料移交书》载明的物品其已领取，其中可视对讲机需要金梦都公司现场安装调试确保可以使用，USB插座并未安装，飞利浦龙头净水器并非飞利浦净水系统且无法安装。 上述事实，有《预售合同》、《补充协议》、《南京市商品房住宅申报价格表》、勘验笔录、采购单、申购单、安装施工合同及当事人的陈述等证据证实。 一审法院认为：朱玮涛与金梦都公司之间签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。朱玮涛要求金梦都公司赔偿装修差价损失的诉讼请求不能成立，理由如下：1、双方就装饰装修项目作出了具体约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》对案涉房产交楼标准作出了约定。现案涉房产交付装饰装修内容符合《补充协议》附录二的约定，金梦都公司对无法看出品牌的项目也提交了采购、安装的合同、申购单等材料，对于此类批量装修项目，金梦都公司已尽到举证责任，可以认定交付标准符合约定。朱玮涛主张为格式合同，但经其签字确认，且相关约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，朱玮涛的该主张不能成立。2、双方未就装饰装修单价单独作出明确约定。本案双方约定案涉房产系以建筑面积计价，单价18269.7元/平方米，总价1936954元；该总价款包含装修部分的价款，但排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为案涉房产的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定，朱玮涛要求对案涉房产装饰装修款单独计价的主张并无合同依据及法律依据。朱玮涛作为完全民事行为能力人，对案涉房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及案涉房产并非以装饰装修款单独计价有明确认知。3、备案的价格标准是拟销售均价，不等同于装修造价，并未约定在双方签署的合同中，故不构成金梦都公司对朱玮涛的承诺亦不能作为双方明确约定的装修价格标准，金梦都公司仅以合同中约定的装修标准和装修质量对朱玮涛承担责任。在双方已对装饰装修项目标准有明确约定的情况下，买房人主张以备案装修资料、样板房、宣传资料作为确定装修质量要求的直接依据，无事实和法律依据。4、本案并无进行精装修造价鉴定的必要。备案价格为案涉房产所在小区的拟销售均价，而销售价本身又是由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成，并不等同于装修造价。朱玮涛申请对案涉房产室内装修造价进行鉴定并无必要，一审法院对此不予准许。5、朱玮涛并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，况且双方合同明确了装修质量不符合约定时的保修责任，而非赔偿差价。综上，朱玮涛要求金梦都公司赔偿装修差价的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于可视对讲机、飞利浦直饮水系统即飞利浦龙头净水器，朱玮涛现确认收房时已领取，不属于缺少的项目，金梦都公司应予以安装；对于缺少的USB插座、拖把池龙头，金梦都公司应当继续交付并安装。附录二中USB插座列明于卧室但未列明个数，应按照每个卧室1个进行交付安装。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：一、南京金梦都房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内按照附录二《装饰、设备标准》的约定为朱玮涛交付并安装USB插座、拖把池龙头，安装可视对讲机、飞利浦直饮水系统；二、驳回朱玮涛的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由金梦都公司负担。 二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱玮涛提交了以下证据：1、开发商在业主房顶私自搭建基站，欺压业主的投诉处理结果截图及现场拍摄照片数张；2、业主投诉维权记录；3、南京市江宁区市场监督管理局出具的处理意见书复印件1份；4、被上诉人虚假宣传的截图及装修不达标现场截图数张；5、装修标准公示文件的照片及说明。以上证据均证明被上诉人装修未达到公示文件中的装修标准，且装修存在大量问题，需要对上诉人赔偿。金梦都公司质证认为：1、证据1安装主体不是被上诉人，与本案无关；2、证据2真实性无法确认，证明目的不予认可；3、证据3不予认可，南京市江宁区市场监督管理局无权对合同履行是否符合合同约定进行认定，亦无法证明被上诉人交付的房屋不符合合同约定；4、证据4真实性无法确认，上诉人在照片中陈述其已重新装修，现已无法证明装修质量存在问题，且如装修存在质量问题，上诉人应及时报修；5、证据5关联性不认可，上诉人的该份证据不属于双方约定的内容，案涉房屋的交付标准已经在合同中有明确约定，被上诉人已遵照合同履行。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人朱玮涛与被上诉人金梦都公司之间签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。 涉案《商品房预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《商品房预售合同》附件4、《补充协议》附录二对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。上诉人虽主张该部分约定系格式条款，但《补充协议》附录二上有上诉人的签名确认，该部分约定亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，可以认定双方当事人已通过《商品房预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向房产管理部门提交的《南京市商品房预售方案》中载明包括案涉房产在内的项目“房屋精装修情况：本次申请预售项目基本情况中，拟销售均价（元/㎡）中一般住宅价格为精装修价格，约90㎡户型精装修单价2718.92元/㎡；约140㎡的户型精装修单价为2796.41元/㎡”，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。 经一审法院现场勘验，上诉人虽对部分建材的品牌存疑，但未能就此予以举证证明，而被上诉人金梦都公司就此提交了63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同等材料，故可以认定案涉房屋已符合合同约定的交付条件。一审判决驳回上诉人要求赔偿损失的诉请，并无不当。 上诉人认为应对案涉房屋实际装修价格进行评估，如上诉人金梦都公司交付的精装修存在质量问题，可依约另行主张相应责任。 综上所述，上诉人朱玮涛的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由朱玮涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  殷源源 审判员  张旭东 审判员  白文虎 二〇二一年四月七日 法官助理滕文欣