江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2826号上诉人（原审被告）：常州市瑞峰精密铸造厂，住所地常州市武进区洛阳镇虞桥村，统一社会信用代码13204127413292179。投资人：陈进华，男，汉族，1965年4月16日生，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：施明良，江苏品川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州市武进区洛阳宏博机械厂，住所地常州市武进区洛阳镇虞桥村工业园区，统一社会信用代码92320412MA1NJF4BXK。经营者：蒋云法，男，汉族，1961年8月28日生，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：周阳，江苏阳湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶蕾，江苏阳湖律师事务所律师。上诉人常州市瑞峰精密铸造厂（以下简称瑞峰厂）因与被上诉人常州市武进区洛阳宏博机械厂（以下简称宏博厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院于2020年4月24日作出的（2019)苏0412民初5821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞峰厂上诉请求：一、撤销江苏省常州市武进区人民法院作出的（2019）苏0412民初5821号民事判决书，并在查明事实的基础上依法改判；二、判决确认上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》无效，上诉人无需配合被上诉人办理苏（2018）武进区不动产权第0××7号不动产权证的变更登记手续；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》中涉及集体土地使用权的转让部分有效，对此上诉人不予认可，上诉人认为双方签订的《购房协议书》全部内容自始无效。1、上诉人之所以会与被上诉人签订案涉《购房协议书》系因为被上诉人经营者蒋云法的儿子蒋文韬与上诉人投资者陈进华女儿陈琳于2011年11月11日登记结婚，在上诉人看来，该份协议的成立必须以蒋文韬与陈琳存在婚姻关系为前提，而如今蒋文韬与陈琳己于2019年2月21日协议离婚，因此上诉人认为该份《购房协议书》己无继续履行的意义，应当归于无效。2、《购房协议书》中开头段落载明“有土地使用证、房产证未办理”，由此可知被上诉人对于案涉土地及厂房的权属问题是明知的。厂房没有房产证无法上市交易，因此关于厂房的买卖协议应属无效。3、案涉《购房协议书》于2012年12月31日签订，协议书中所涉及的土地性质是农村集体建设用地，而根据当时的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。依照上述规定，涉案厂房所在的土地性质是集体土地，所有权归农民集体所有。被上诉人并非涉案土地所属集体经济组织的成员，上诉人与被上诉人之间关于集体土地使用权转让亦并非基于破产、兼并等法律许可的情形，故案涉《购房协议书》中关于土地买卖的协议因违反法律的强制性规定而无效。二、一审判决适用法律错误。1、上诉人认为2020年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》不能适用于本案，本案的《购房协议书》系在2012年12月31日签订，买卖行为发生时并没有如今的农村集体经营性建设用地入市政策，新的《中华人民共和国土地管理法》亦没有颁布实施，因此该协议书自始无效。2、即使按照新的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第三款原文规定，“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。而本案所涉的土地系通过出租方式取得，上诉人认为“出租方式取得”与“出让方式取得”存在很大差异，无论是土地使用的年限以及缴费的方式，都是完全不同的。另外，根据第三款原文的意思表示，应当是先有通过出让等方式取得土地使用权，再有后续的土地使用权转让等事宜，但本案土地转让的行为发生时，上诉人并没有通过出让方式取得案涉土地使用权。因此，上诉人认为土地转让行为是无效的，前述第三款规定不能适用于本案。三、对于一审中提到的常州市不动产登记交易中心武进分中心的《回函》内容，上诉人不予认可。常州市不动产登记交易中心武进分中心的《回函》系基于《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，第三十八条规定针对的是国有建设用地，而本案所涉土地系集体建设用地，上诉人认为该条款不能适用于本案的处理，按照《回函》的意思表示，无异于将国有建设用地完全等同于集体经营性建设用地，这显然是不可取的，因此上诉人认为案涉土地不能共有。四、上诉人认为判决案涉土地共有不利于解决实际问题。1、上诉人与被上诉人原本系亲家，也正是因为这层关系上诉人才与被上诉人签订《购房协议书》，如今子女己经离婚，亲家关系亦不复存在，若认定《购房协议书》中关于土地转让部分有效而判决案涉土地共有，则在实际履行中可能仍然会出现很多问题。2、一审判决认定案涉土地转让部分有效，而对于案涉土地上的厂房买卖行为是否有效未作认定，案涉土地上的厂房至今没有房产证，上诉人认为关于厂房的买卖是无效的，双方对此必然会产生争议，因此判决案涉土地共有无法解决根本问题，且不利于实务操作。综上，上诉人认为案涉《购房协议书》自始无效，请求在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人诉请。被上诉人宏博厂辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，请求判决驳回上诉人请求，维持一审判决。上诉人提出的四点上诉理由，前三点上诉人就在一审法院第二次、第三次开庭时就做了反复的申辩，所以我方不再做陈述。对于第四点，对于上诉人第四点的上诉理由，被上诉人认为是上诉人凭着霸道，无任何的法律依据，根本无事实依据。宏博厂向一审法院起诉请求：1、判令瑞峰厂将案涉不动产，位于常州市武进区洛阳镇虞桥工业园区该厂内的土地面积为3742.92平方米（合5.62亩）及厂房面积2000平方米的50%过户到我方名下（后变更为将案涉土地面积为3742.92平方米的集体土地使用权人变更为瑞峰厂与宏博厂按份共有，共有份额为50%）;2、本案案件诉讼费用由瑞峰厂承担。一审法院认定事实：2012年12月31日，瑞峰厂与宏博厂签订《购房协议书》，协议约定：瑞峰厂在洛阳镇虞桥工业园区内的土地面积为3742.92平方米（土地证面积是3745平方米），厂房面积约2000平方米(有土地使用证、房产证未办)及门卫、路水电等设施，瑞峰厂将原有土地、厂房、水电等固定设施的50%出售给宏博厂，宏博厂愿以126万元的价格购买瑞峰厂50%的产权，并约定了付款的时间及土地租税等的负担。协议签订后，宏博厂与瑞峰厂共同使用了该块土地及相关厂房，双方的实际使用土地面积大致相当，宏博厂也按约付清了126万元。案涉土地瑞峰厂在2005年领取了集体土地使用权证，使用面积为3745平方米，用途为工业。2018年8月，瑞峰厂就案涉土地重新领取了不动产权证书，证号为苏（2018）武进区不动产权第0××7号，登记权利人为瑞峰厂，共有情况为单独所有，权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为租赁，面积为3745平方米，用途为工业。宏博厂认为该土地使用权系双方共有，要求将该土地使用权登记为双方按份各50%共有，遭到瑞峰厂拒绝，由此引起本案诉讼。在审理过程中，法院致函给常州市不动产登记中心武进分中心，咨询此类情形可否办理权利人、共有情况的变更登记手续，如可办理需满足那些前置条件？常州市不动产登记中心武进分中心函复：双方可持生效法律文书、不动产权属证书、身份证明材料等向我中心申请不动产部分份额转移登记，如提交材料符合法定要求，可登记为两家企业按份额共有。如需实体分割，还应提交自然资源主管部门的批准文件，涉及房屋分割的，应符合房屋分割登记规定。一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第三款规定：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。本案所涉土地使用权的性质为通过出租方式取得的用于工业的集体建设用地使用权，当事人可以通过合同的方式予以转让。因此，双方签订的《购房协议书》中涉及集体土地使用权的转让部分有效。根据物权法的规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。本案中双方所签订的《购房协议书》明确约定了双方共有的份额，应当认定为双方为按份共有。宏博厂通过合同购买的方式，取得案涉土地使用权50%的份额，有权要求瑞峰厂配合办理不动产物权的变更登记手续，宏博厂的诉讼请求符合法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第三款的规定，判决：瑞峰厂于判决生效之日起三十日内配合宏博厂办理苏（2018）武进区不动产权第0××7号不动产权证的变更登记手续（将权利人、共有情况变更登记为常州市瑞峰精密铸造厂、常州市武进区洛阳宏博机械厂按份共有，共有份额均为50%）;变更登记所需费用由宏博厂自行负担。案件受理费16140元，由瑞峰厂负担，并于判决生效之日起十日内迳付宏博厂。二审中，瑞峰厂和宏博厂对一审判决认定的事实，均表示没有异议。对此，本院对一审判决认定的事实，予以确认。另查明：关于案涉土地，瑞峰厂与武进区洛阳镇虞桥村民委员会（以下简称虞桥村委）于2004年1月10日签订一份协议，该协议中约定：由虞桥村委将案涉土地5.62亩租用给瑞峰厂办厂发展；瑞峰厂每年支付虞桥村委土地租金每亩2000元；瑞峰厂每年支付虞桥村委社会事业费，按全年工业销售总数的0.15%标准计算；有关土地使用权变更过户，虞桥村委配合，过户费由瑞峰厂承担；瑞峰厂每年支付虞桥村委的以上规费，在当年的12月底前付清。该协议签订后，瑞峰厂即取得了案涉土地的租用权，并于每年依约向虞桥村委支付约定费用。2005年1月，瑞峰厂领取了集体土地使用权证。2018年5月18日，瑞峰厂与武进区洛阳镇虞桥村经济合作社、武进区洛阳镇人民政府因农村集体经营性建设用地入市需要，三方对于案涉土地签订了一份项目供地协议，该协议中约定：瑞峰厂项目用地（即案涉土地），租赁年限20年；瑞峰厂负责缴纳各项费用等。为此，瑞峰厂与武进区洛阳镇人民政府还签订了一份补充协议，该补充协议中明确：案涉土地宗地集体经营性建设用地使用权租赁的年限为20年，自2018年5月18日始至2038年5月17日止。此后，2018年8月，瑞峰厂领取了案涉土地的不动产权证书，证号为苏（2018）武进区不动产权第0××7号，登记权利人为瑞峰厂，共有情况为单独所有，权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为租赁，面积为3745平方米，用途为工业，使用期限为集体建设用地使用权2018年5月18日起至2038年5月17日止。又查明：瑞峰厂与宏博厂于2012年12月31日的签订《购房协议书》，虞桥村委于2020年11月17日出具情况说明表示：对此并不知情，双方关于土地及厂房的转让行为并未得到本村民委员会的同意。本院认为：瑞峰厂与宏博厂于2012年12月31日签订的《购房协议书》中所约定的案涉土地，来源于瑞峰厂与虞桥村委于2004年1月10日协议约定由虞桥村委租赁给瑞峰厂的土地。因该土地系瑞峰厂从虞桥村委租赁取得使用权，所以宏博厂以《购房协议书》约定购买瑞峰厂的案涉土地，实际上是购买该土地的部分租赁使用权，其性质属于转租。对于该土地使用权是否可以转租，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”；同时，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第二款规定“集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”；又参照《江苏省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》【苏政办发（2020）56号】中的有关规定：建设用地使用权的出租管理，应征得原出租人同意。由于转租属于租赁（出租）范围，因此，宏博厂转租瑞峰厂的上述土地需要符合以上规定的要求，但虞桥村委明确表示对瑞峰厂和宏博厂的协议行为并不知情，也未经村民委员会同意，故瑞峰厂和宏博厂双方所签订的《购房协议书》因未经村民会议决定或村民委员会同意而不产生法律效力。何况，双方的约定行为发生在2012年12月31日，按照当时的土地管理法第六十三规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据这一规定，案涉土地因是农民集体土地，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宏博厂的经营者也非案涉土地所属集体经济组织的成员，双方之间关于集体土地使用权的行为亦并非基于破产、兼并等法律许可的情形，故双方关于土地使用权买卖的协议违反了当时该法的强制性规定。再则，瑞峰厂与宏博厂的《购房协议书》即使有效，双方所作的约定对应的是瑞峰厂与虞桥村委于2004年1月10日协议中由虞桥村委租赁给瑞峰厂的土地，而该土地当时虞桥村委与瑞峰厂并未在协议中约定有明确的租赁期限，按照法律规定应属于不定期租赁，对此，宏博厂和瑞峰厂应当明知，双方的转租应当受到该不定期租赁期限约束，且随时有被虞桥村委解除租赁的风险；而且，宏博厂在与瑞峰厂签订《购房协议书》后，案涉土地的有关费用，均仍然由瑞峰厂逐年向虞桥村委缴纳，作为土地的所有者虞桥村委，也一直认可是瑞峰厂在使用所租赁的土地。而且，该土地在2018年5月18日，瑞峰厂与武进区洛阳镇虞桥村经济合作社、武进区洛阳镇人民政府因农村集体经营性建设用地入市需要，三方重新签订了对该土地的项目供地协议，并明确了租赁期限20年。如此，前述瑞峰厂与虞桥村委于2004年1月10日签订的协议即自然解除。由此，瑞峰厂与宏博厂的《购房协议书》也就失去了存在的基础。此外，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第三款规定“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”，该条仅规定了通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让，但本案的案涉土地并非是通过出让方式取得的，而是通过出租方式取得；至于出让以外是否包括出租方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让等，法律、法规或司法解释等没有明确的规定，对此，非有权部门也不便作出扩大解释或其他解释。诚然，即使该条规定中包括了以出租方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让等内容，其也必须符合前述集体财产出租决策和管理的有关规定。对于本案一审中常州市不动产登记交易中心武进分中心的函复问题，从该函复的内容来看，其答复意思只是表示双方申请办理不动产部分份额转移登记时需要提交哪些申报材料，而不是同意就案涉土地事项可以承诺办理。综上所述，上诉人瑞峰厂提出的上诉主要理由成立，予以采纳。一审判决认定事实仅部分清楚，未全面查清，适用法律错误，判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初5821号民事判决；二、驳回宏博厂提出的诉讼请求。一审案件受理费16140元和二审案件受理费16140元，均由宏博厂负担。本判决为终审判决。审判长  颜国容审判员  卢文忠审判员  刘岳庆二〇二一年四月十四日书记员  邹 静