安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1675号 上诉人（原审原告、反诉被告）：程明，男，1972年3月29日出生，汉族，住安徽省肥西县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐德凤，女，1974年6月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：吴志君，安徽徽达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨新成，男，1954年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：程茹，女，1976年10月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：高春雨，安徽徽航律师事务所律师。 原审第三人：安徽肥西石银村镇银行股份有限公司，住所地安徽省肥西县上派镇金寨南路与站前路交口西城国际一号楼。 法定代表人：张胜利。 上诉人程明、徐德凤因与被上诉人杨新成、程茹及原审第三人安徽肥西石银村镇银行股份有限公司（以下简称石银村镇银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初8412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程明、徐德凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持程明、徐德凤的一审全部诉请；2.判令程茹、杨新成承担一、二审诉讼费用。事实和理由： 一、一审法院事实认定错误。1.双方签订《房屋转让书》的时间为2010年3月4日，是在2008年12月12日交付购房款后补签的上述转让书，该《房屋转让书》属于转让合同，且程茹、杨新成明确“永不涨价、永不反悔”。2.《房屋转让书》中“欠壹万元”的约定内容属于双方结算内容，双方就房屋购置款是否支付的事实进行事后的结算，明确程明、徐德凤欠款仅为人民币1万元，并约定剩余房屋购置款的支付时间为“转房时还清”。且该《房屋转让书》均为杨新成一人书写，书写自然、流畅，再次证实程明、徐德凤实际已付购房款。3.程明一直在涉案房屋中居住至拆迁。在此期间，程茹、杨新成从未向程明、徐德凤主张过支付购房款。若程明、徐德凤未付购房款，则明显不合常理。4.程明、徐德凤一审庭审期间对房屋购置款的支付情况已经详细向法庭进行了陈述，该付款情况与《房屋转让书》中程茹、杨新成认可欠款壹万元的金额完全一致。 二、一审法院认为杨新成持有81664元的银行现金缴款书，即认定款项系杨新成缴纳，明显错误。涉案房屋为杨新成单位的房改房，购买房屋时必须以杨新成的名义缴款，事实上系程明将款交杨新成并陪同其去银行缴纳，只是在银行交款后未向杨新成索要缴款收据，故杨新成持有银行现金缴款书并不当然证实款项系杨新成缴纳。 三、程明、徐德凤已经尽到举证责任，而程茹、杨新成无相反证据推翻，一审法院仍然认定程明、徐德凤无证据证实缴纳购房款，系举证责任分配错误。程明、徐德凤在原审中提供《房屋转让书》就购房款已经结算，明确程明、徐德凤仅欠款1万元，并约定于“转房时还清”。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十六条规定，程茹、杨新成虽然予以反驳，但无证据推翻《房屋转让书》中“欠壹万元”的约定。一审法院应当依法对程明、徐德凤付款的事实予以认定。 四、一审法院法律适用错误。1.一审法院依据目前的房屋价格来认定《房屋转让书》有悖公平合理，没有法律依据。程明、徐德凤购买涉案房屋的时间为2008年12月份，当时的房屋市场价格即为人民币15万元，属合理价格。一审法院依据目前的市场价值认定该房屋价格有悖公平合理，明显错误。在订立合同时显失公平的，可以依据合同的约定，请求法院或者仲裁机构予以变更或者撤销，但撤销权的行使有一年的除斥期间，一审法院无任何证据证实双方订立合同时显失公平，且早已超过撤销权除斥期间。2.一审法院依据《合同法》第94条的规定判决解除合同，属适用法律错误。程明、徐德凤已经支付购置款，且程明一直占有使用房屋至今，程茹、杨新成也从未催告过程明、徐德凤支付购房款，程明、徐德凤不存在迟延履行债务的情形。一审法院据此认定并判决解除合同，明显错误。 程茹、杨新成辩称，一、一审法院认定事实清楚，程明、徐德凤至今未支付15万元购房款，未实际履行《房屋转让书》约定的支付购房款义务。1.程明、徐德凤在当时没有付款能力。程明一直有病在身，其心脏做手术也是程茹拿钱治疗的，其工作也是杨新成帮忙找的，其生活当时靠杨新成和程茹接济。程明在一审庭审中陈述离最后买房名额只有几个小时了，是徐德凤凑了7万元现金，程明父亲给了5000元，程茹给了几千元，凑齐了8.1万元，但8万多元在当时不是小数目，在几个小时凑齐，不符合常理也没有其他证据予以佐证。2.合肥市职工个人购买公有住房申报审批表及缴费收据、国有土地使用证原件由程明持有，并不能证明购房款由程明、徐德凤支付。因双方是亲戚，程茹、杨新成才将上述原件提前交给程明、徐德凤用于支付购房款后办理过户的。审批表和缴费收据上是杨新成的名字，恰证明了购房款81664元是程茹、杨新成缴纳的。因现金缴款书是程茹、杨新成缴纳购房款后由银行出具给实际缴纳人的，该原件一直在，更加证明了购房款是程茹、杨新成缴纳的。3.程明、徐德凤无任何证据证明支付了14万元购房款，《房屋转让书》内容中“欠壹万元”不是双方对账结算的内容。首先，如程明、徐德凤支付了14万元，应当要求程茹、杨新成向其出具收据，但程明、徐德凤并没有相关证据；其次程茹不认可程明与程茹合伙出租车生意，实际上程明是程茹的驾驶员，由程茹支付其工资，在2003年出租车还没有决定是否出售，更不知道会卖多少钱的情况下，程茹没有任何理由答应给程明儿子10万元，对此程明、徐德凤也无任何证据能够证明；再次，房屋转让书出具在前，出租车转让在后，故程明陈述2010年出租车出售后抵购房款6万元与其强调的《房屋转让书》内容中“欠壹万元”是双方对账结算的内容自相矛盾。4.如按程明、徐德凤所述，在签订《房屋转让书》前就已支付14万元，在当时已取得涉案房屋的房产证、土地证的情况下，程明、徐德凤却迟迟不要求过户，不符合常理。实际上程茹、杨新成多次要求程明、徐德凤付款并办理过户，程明、徐德凤却迟迟不支付购房款并办理过户。5.2016年房产证在，如程明、徐德凤已支付14万购房款，在明知程茹、杨新成办理贷款仍将房产证交付给程茹，亦不符合常理。 二、自2010年3月4日《购房转让书》签订至今，程明、徐德凤未支付购房款，已远超合理期限，合同目的已无法实现，且现房屋已拆迁无法买卖和过户。1.自2010年《购房转让书》签订后，程茹、杨新成一直要求程明、徐德凤支付购房款并办理过户，但程明一直不愿意过户，其原因为了规避债务。由于程明、徐德凤的迟迟不支付购房款的行为导致《购房转让书》至今无法履行，合同目的已无法实现。现在的房屋估值在七八十万，当时无法预料房价大幅上涨，继续履行合同对程茹、杨新成明显不公，根据《民法典》五百六十三条的规定，程茹、杨新成享有解除权。2.杨新成是涉案房屋的产权人，也是涉案房屋的拆迁安置权利人，杨新成已于2019年12月23日签订了《拆迁安置补偿协议》，涉案房屋已无法办理过户手续，买卖合同已无法履行。 石银村镇银行未发表意见。 程明、徐德凤向一审法院起诉请求：1.判令杨新成、程茹立即偿还肥西石银村镇银行的30万元贷款，并将合肥市庐阳区濉溪西路334号1幢502室房屋的抵押登记注销；2.判令继续履行双方于2010年3月4日签订的《房屋转让书》；3.判令杨新成、程茹配合程明、徐德凤办理合肥市庐阳区濉溪西路334号1幢502室房屋的产权登记手续，将上述房屋产权变更登记至程明、徐德凤名下；4.判令杨新成、程茹承担本案的诉讼费用。 程茹、杨新成向一审法院反诉请求：1.判令解除双方之间签订的《房屋转让书》；2.程明、徐德凤支付自2010年3月4日至实际搬离房屋之日止的房屋租赁费；3.本案诉讼费用由程明、徐德凤承担。程茹、杨新成于一审期间当庭撤回第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：程明和徐德凤原系夫妻关系，程茹和程明系姐弟关系，程茹和杨新成系夫妻关系。2010年3月4日，杨新成、程茹向程明、徐德凤出具《房屋转让书》一份，内容为“我愿将濉溪路西路334号1幢502室（50.4㎡）以拾伍万元人民币转让给程明、徐德凤，欠壹万元转房时还清。永不涨价，绝不反悔”。 上述房屋为杨新成于2008年12月29日购买的房改房，1992年起程茹、杨新成夫妻二人与程明、徐德凤夫妻二人即在此居住，程茹、杨新成于1994年搬离，程明与徐德凤离婚后，徐德凤搬离房屋，之后由程明居住使用至今，但始终未办理产权转移登记手续。2020年5月14日，杨新成、程茹在石银村镇银行以案涉房屋抵押贷款30万元。2020年10月31日，案涉房屋纳入征收范围，杨新成作为被征收人进行了登记。 对于房款14万元有无支付的问题，双方争议较大。程明、徐德凤主张房款支付方式包括：1.杨新成购买房改房时向单位缴纳了购房款81664元，该款项系程明、徐德凤以杨新成的名义缴纳的；2.程茹和程明曾合伙经营出租车，程明于2003年左右表态放弃出租车时，程茹表示愿意给程明儿子10万元作为补偿，程茹于2010年将出租车转让后，表示只愿意给6万元，双方确认该6万元用于冲抵购房款。杨新成、程茹称案涉房屋房改时支付的购房款81664元系由杨新成支付，并提交了现金缴款单，称程明、徐德凤并未支付任何购房款。 一审法院认为，本案的争议焦点在于购房款14万元是否已经实际支付，以及案涉房屋买卖合同应继续履行还是应解除。关于购房款，程明、徐德凤在庭审中陈述了购房款的支付方式，但是未能提供证据予以证实，且房改时购房款81664元的现金缴款单显示该款项由杨新成缴纳，故对于程明、徐德凤关于已支付购房款14万元的主张，该院不予支持。双方在2010年即达成房屋买卖的合意，且购房款15万元的约定较为符合当时的市场行情，但程明、徐德凤长期未支付购房款，在房价大幅上涨的情形下，即便现在同意支付购房款15万元也有悖公平合理，程明、徐德凤长期未支付购房款的行为已致合同目的根本无法实现，杨新成、程茹主张解除合同，符合合同法相关规定，该院予以支持。综上，对于程明、徐德凤要求杨新成、程茹偿还贷款、注销抵押登记，并协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，该院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除杨新成、程茹与程明、徐德凤之间的《房屋转让书》；二、驳回程明、徐德凤的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为4065元，保全费1270元，由程明、徐德凤共同负担；反诉案件受理费减半收取为40元，由程明、徐德凤共同负担。 二审中，程明、徐德凤向本院申请证人程某、徐某、陈某出庭作证，证人程某未向法庭作出清楚明确的陈述；证人徐某陈述，其与徐德凤是亲姐妹关系，2008年12月底曾借款15000元给徐德凤用于购买亳州路房子，现金借还，没有借条，具体还款时间记不清；证人陈某陈述，其与徐德凤是同母异父的兄妹关系，2008年12月底曾借款40000元给徐德凤用于购买安置房，徐德凤提前一两个月打了招呼，40000元现金一直放在肥西小庙自己家中，由徐德凤到陈某家中取走，没有出具借条，徐德凤至今没有还款，陈某称其曾到徐德凤家中催要。以上证人证言用以证明程明、徐德凤购房款项来源系从他人借款及自有资金。程茹、杨新成质证认为，1.证人程某无法向法庭清楚陈述，不能达到证明目的。2.证人徐某与徐德凤存在利害关系，其表述是现金借还，当时徐德凤在广州工作，现金借还不符合常理，且只记得借款时间不记得归还时间，不符合常理。根据现金缴款书载明的缴款时间为2008年12月12日，与徐某陈述12月底借款时间不相符。3.陈某与徐德凤有近亲属关系，其称于2008年12月底借款给徐德凤与现金缴款书时间不相符。其陈述现金一直放在家里，现金出借4万元不出具借条，长时间不还款只到家中催要亦不符合常理。综上，三名证人与程明、徐德凤均有近亲属关系，证词与事实不符，不能达到证明目的。本院经审查认为，证人程某无法清楚明确地向法庭做出陈述，证人徐某、陈某与徐德凤有亲属关系，二人关于2018年12月借款事宜仅有单方陈述，无其他证据予以佐证，且其陈述的借款时间与程明、徐德凤主张的缴款时间不相符，故本院对上述证人证言不予采信。 本院对一审查明而为各方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，各方对《房屋转让书》中“欠壹万元转房时还清”存在争议，程明、徐德凤认为已支付14万元房款，该条款系双方的结算条款；程茹、杨新成认为程明、徐德凤从未支付过房款，该条仅是对付款方式和付款时间的约定。故本案的关键是房款14万元是否已经支付的问题。程明、徐德凤陈述该14万元分两部分支付。关于第一笔81664元，其称是2008年12月12日房改时以杨新成的名义缴纳，但该笔缴款的银行现金缴款单原件一直由杨新成持有，程明、徐德凤提供的证人证言证明力不足，也未能提交其他充分有效的证据证明该笔款项的来源和支付过程；关于另外6万元房款，程明称其与程茹合伙经营出租车，2003年程明放弃出租车后程茹愿意补偿程明儿子10万元，但程茹转让出租车后表示只愿意给6万元，故双方确认该6万元用于冲抵房款，对于该说法程明仅有单方陈述，未有其他证据予以佐证。且程明和程茹均在庭审中认可签订《房屋转让书》在前，转让出租车在后，与程明关于该款项在签订《房屋转让书》时已经结算的说法不能互相印证。综上，程明、徐德凤主张在签订《房屋转让书》时已将房款14万元付清，依据不足。程茹、杨新成以程明、徐德凤长期未支付房款的行为致合同目的无法实现，主张解除合同，一审法院予以支持，并无不当。 综上，程明、徐德凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由程明、徐德凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二一年四月十六日 法官助理陈晓妹 书记员尹文超 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。