湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2196号上诉人（原审被告）：谢文意，男，1989年3月1日出生，汉族，公司员工，户籍地湖北省浠水县。委托诉讼代理人：高飞，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：漆琴芳，女，1986年5月17日出生，汉族，公司员工，户籍地湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：高飞，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈珂，男，1991年8月11日出生，汉族，农民工，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范小利，女，1991年10月20日出生，汉族，洪山天河国际影城有限公司员工，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：武汉市大烽房屋中介有限责任公司，住所地：洪山区烽胜路17号崇文兰庭H11地块35号商铺。法定代表人：孙志琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明泉，男，该公司员工。原审第三人：武汉市美信房地产代理有限公司，住所地：洪山区青菱乡红霞路福星惠誉东澜岸一期2栋1层5室。法定代表人：肖群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程杰，男，该公司员工。上诉人谢文意、漆琴芳因与被上诉人陈珂、范小利、武汉市大烽房屋中介有限责任公司（以下简称大烽中介公司）及原审第三人武汉市美信房地产代理有限公司（以下简称美信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初6318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年02月22日公开开庭审理了本案，上诉人谢文意、漆琴芳的委托诉讼代理人高飞、被上诉人陈珂、范小利及委托诉讼代理人陈金国、被上诉人大烽中介公司委托诉讼代理人程杰及法定代表人孙志琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人谢文意、漆琴芳共同上诉请求：1、撤销（2020）鄂0111民初6318号民事判决书第二项、第三项、第四项、第五项或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决违约金过高。从2020年5月29日签订《存量房居间买卖合同》到2020年6月8日通知被上诉人无法履行合同，期间仅仅一周，也并未签订正式的买卖合同，解除该存量房居间买卖合同并不会对被上诉人的权利造成较大影响，上诉人及时通知被上诉人无法继续履行合同，表示愿意补偿被上诉人部分钱款，也是为了将双方的损失降到最低，再者被上诉人有也有充分时间可以再行考虑其他房源。上诉人也表示愿意积极退还收取的20000元定金。一审法院判决确定上诉人向被上诉人支付违约金46900元，上诉人认为违约金标准过高，请求依法予以调减。我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，上诉人无法继续履行合同的行为即使被认定为违约，这种违约行为并没有给被上诉人和大烽公司造成实际损失，或者给该公司造成的损失较小，不应承担如此严重的违约责任。二、一审法院认定事实有误，被上诉人中介公司没有尽到合理的注意义务和核实义务，应承担相应的违约责任。被上诉人作为房屋买受人没有尽到合理的注意义务，即在签订合同时，明知上诉人谢文意的配偶漆琴芳不在场的情况下仍然签订合同，同时也并没有要求出卖人即上诉人谢文意提供配偶知晓并同意出售房屋的情况证明，被上诉人明知该房屋为夫妻双方所共有，反而同意在上诉人谢文意配偶漆琴芳未到场同时也不知情的情况下签订该《存量房居间买卖合同》，没有尽到合理的注意义务和核实义务，应承担相应的违约责任。三、一审法院认定事实有误，中介公司作为专业的二手房买卖机构，明知出卖人手续不合规，仍要求继续交易，应承担违约责任。大烽公司作为专业的二手房买卖机构，为赚取该房屋佣金，无视法律规定，知法违法，为经济利益，不顾当事人购房合同存在明显瑕疵的前提下，强行要求上诉人与被上诉人签订存量房居间买卖合同，一审法院判决不仅不判决其承担违约责任或退还中介费，反而要求上诉人承担中介费用，违反了维护委托人合法权益的基本原则，不利于建立良好的市场交易秩序，中介公司的此种歪风邪气不可助长。四、一审法院认定漆琴芳应与谢文意共同承担违约责任，属法律适用错误。涉案房屋为谢文意婚前支付首付和办理银行按揭贷款手续，也由其一人签订涉案房屋的买卖合同，该房屋并未办理房产证，根据婚姻法及其司法解释的有关规定，应视为上诉人谢文意的个人财产，房屋产权应归属谢文意一人，漆琴芳只是享有该房屋的自然增值收益和共同还贷部分的补偿。故应由谢文意承担违约责任，漆琴芳不应承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实不清，判决存在错误，请求二审法院撤销原判决第二项、第三项、第四项、第五项或依法改判。陈珂、范小利共同辩称：首先，我方认为上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉请求。一、就上诉人第一、二条上诉意见，我方认为一审法院对本案的上诉人判决承担违约金是依据合同法以及双方签订的协议进行判决，且判决时一审法院也考虑了各方的责任大小，本案的违约是因为上诉人拒绝履行合同构成根本违约，才是造成本案解除合同的根本原因，所以上诉人理应承担合同约定的违约责任。二、就上诉人第四条上诉意见，因为上诉人在一审时强调是夫妻共同财产，在上诉时又强调是个人财产，所以我方认为上诉人违反了诚实信用的诉讼原则，而且我方在一审中也认为该争议房产是谢文意的个人财产，按照上诉人这一意见在本案中被上诉人没有任何过错责任，谢文意作为完全行为能力的人，签订合同是真实表示。应该按照合同约定承担全部违约责任，而其妻子在婚后对该房屋享有部分的权利，所以也应该共同承担违约责任。大烽中介公司辩称：同意一审判决。美信房地产公司述称：同意一审判决。陈珂、范小利向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除陈珂、范小利与谢文意、漆琴芳签订的《存量房居间（买卖）合同》并由谢文意、漆琴芳双倍返还定金40000元，支付违约金103180元，赔偿陈珂、范小利支付的中介费18760元，合计161940元；2、由谢文意、漆琴芳承担陈珂、范小利为解决争议支出的律师费10000元及交通费941.34元；3、判令由谢文意、漆琴芳承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实如下：2020年5月28日，谢文意与美信房地产公司签订《独家房产销售委托书》。2020年5月29日，陈珂、范小利（买方）与谢文意（卖方）在大烽中介公司（经纪方）的居间服务下签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定：卖方出售的房屋位于武汉市洪山区红霞村爱家?优优城第4号楼【幢】1单元30层5号房，成交价938000元；2020年5月29日，买方支付定金20000元，2020年6月8日，支付定金余款30000元；买方应向经纪方支付佣金18760元，守约方在支付全部佣金后有权向违约方追偿。合同第三条“违约责任”约定：守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公证费等为解决争议所支付的费用，所有费用都由违约方承担（不超过总楼价的20%）。合同补充条款上，谢文意承诺配偶漆琴芳知晓并同意出售此房。陈珂、范小利在上述合同上签字、捺印。谢文意在上述合同上签字、捺印并写上了漆琴芳的名字。大烽中介公司在上述协议上盖章。合同签订当日，陈珂、范小利通过微信向谢文意转账支付定金20000元。谢文意确认收到。2020年6月5日，陈珂、范小利向大烽中介公司支付佣金18760元。大烽中介公司向陈珂、范小利出具收款收据。2020年6月8日，陈珂、范小利通过微信向谢文意转账支付定金30000元。谢文意、漆琴芳未收取。当日，陈珂、范小利与谢文意、漆琴芳在大烽中介公司处协商解除合同事宜，未能达成一致。2020年7月21日，陈珂、范小利向湖北坤正律师事务所支付代理诉讼服务费10000元。另查明，大烽中介公司与美信房地产公司均系武汉世纪宏图房产经纪有限公司的加盟公司，均有权使用武汉世纪宏图房产经纪有限公司的信息平台。陈珂、范小利系夫妻关系。谢文意、漆琴芳系夫妻关系。以上事实，有当事人的当庭陈述，陈珂、范小利提交的《存量房居间（买卖）合同》、定金收条、微信聊天记录、陈珂、范小利支付中介费的发票及付款记录、律师的委托手续及支付律师代理费发票、独家房产销售委托书等证据予以证实。一审法院认为，陈珂、范小利与谢文意签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，陈珂、范小利与谢文意、漆琴芳双方均应依约履行各自的义务。陈珂、范小利依约履行了支付定金、信息服务费等义务，谢文意在合同履行过程中以共有人不同意为由明确向陈珂、范小利表示无法履行合同义务，谢文意、漆琴芳的行为已构成根本违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款法定解除的条件。据此，陈珂、范小利提出要求解除与谢文意、漆琴芳签订的《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，一审法院依法予以确认。合同解除后，陈珂、范小利有权要求谢文意、漆琴芳恢复原状、采取补救措施及赔偿相应的损失。陈珂、范小利可向谢文意、漆琴芳主张已支付的定金予以返还，故对陈珂、范小利主张谢文意、漆琴芳返还定金20000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于陈珂、范小利主张谢文意、漆琴芳双倍返还定金及支付违约金的诉讼请求。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，一审法院对陈珂、范小利要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持。其次，从合同签订的情况来看，合同签订时谢文意反复强调漆琴芳知情且同意售卖案涉房屋，但漆琴芳始终强调其对此不知情且不认可，可见谢文意对真实情况进行了隐瞒，致使合同无法继续履行，谢文意、漆琴芳应当承担违约责任。最后，综合考量下列因素，即：1.陈珂、范小利在签订合同时未尽到谨慎注意的义务，在得知房屋可能涉及共有人的情况下仍与谢文意一人签订合同；2.2020年5月29日合同订立至2020年6月8日陈珂、范小利得知漆琴芳不愿意出售房屋并愿意退还定金，期间间隔时间不长，陈珂、范小利并无其他损失；3.谢文意隐瞒共有权人不知情的情况，系合同无法继续履行的根本原因，其存在主观恶意，一审法院酌情认定谢文意、漆琴芳应向陈珂、范小利支付违约金46900元（938000元×5%）。关于要求谢文意、漆琴芳支付佣金18760元的诉讼请求。大烽中介公司为中介服务机构，未尽到专业的审慎、提醒及告知义务，在明知房屋存在共有人且未经共有人书面授权的情况下，促成陈珂、范小利与谢文意签订合同，亦存在过错。但本案中，陈珂、范小利并未要求承担相应的责任，故谢文意、漆琴芳作为违约方应当依约向陈珂、范小利支付佣金损失18760元，若谢文意、漆琴芳认为大烽中介公司应当承担一定的责任，可另行起诉，本案对此不予处理。关于要求谢文意、漆琴芳支付律师费10000元的诉讼请求。根据案涉合同对违约责任的约定，谢文意、漆琴芳应当向陈珂、范小利支付律师费10000元。关于要求谢文意、漆琴芳支付交通费的诉讼请求。陈珂、范小利无法证明该交通费的发生与本案相关，且一审法院判定的违约金足以弥补陈珂、范小利的交通费损失，故对陈珂、范小利的此项诉讼请求，一审法院不予支持。针对上述一审法院支持的返还定金、支付违约金及损失等责任，因谢文意、漆琴芳系夫妻关系，故应承担共同支付的责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认陈珂、范小利与谢文意于2020年5月29日签订的《存量房居间（买卖）合同》已解除；二、谢文意、漆琴芳于本判决生效之日起五日内向陈珂、范小利返还定金20000元；三、谢文意、漆琴芳于本判决生效之日起五日内向陈珂、范小利支付违约金46900元；四、谢文意、漆琴芳于本判决生效之日起五日内向陈珂、范小利支付佣金损失18760元；五、谢文意、漆琴芳于本判决生效之日起五日内向陈珂、范小利支付律师费10000元；六、驳回陈珂、范小利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1469元，由谢文意、漆琴芳负担1065元，由陈珂、范小利负担404元。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为：一、对于上诉人违约的事实，各方当事人均无异议。本案争议的主要焦点问题在于违约金如何计算问题。首先，被上诉人为履行《存量房居间（买卖）合同》支出的佣金损失18760元以及本次诉讼的律师代理费用10000元，均系由于上诉人违约已经给上诉人造成的直接损失，上诉人应当予以赔偿。而除此之外，违约金除赔偿直接损失或履行合同的收益损失之外，还必须体现适当程度的惩罚性，以此来保障履行合同中最基本的诚实信用原则。原审判决在计算违约金时，已经考虑到了上诉人提出的部分主张，给予多方面综合因素评判后，对于违约金的计算标准确定为合同总价款的5%并无不当，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于谢文意、漆琴芳上诉主张中介公司应承担相应的违约责任的上诉理由，本院认为陈珂、范小利的诉讼请求中并没有要求中介公司承担相应责任，一审法院不宜超出一审原告的诉讼请求进行审理，对此不予审理符合法律规定。对该项上诉理由本院不予认可。三、关于谢文意、漆琴芳上诉认为漆琴芳不应当承担违约责任的主张，本院认为谢文意、漆琴芳系夫妻关系，漆琴芳对案涉房屋享有一定的权益，一审判决漆琴芳一起承担支付义务并无不当。综上所述，上诉人谢文意、漆琴芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2191元，由谢文意、漆琴芳负担。本判决为终审判决。审判员  张海鹏二〇二一年四月二十六日法官助理张欣书记员王汐雯