吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终180号上诉人（原审被告）：刘东国，男，1978年10月5日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：金春生，吉林越天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘鹏，男，1976年1月1日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新国，男，1977年12月25日出生，汉族，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。上诉人刘鹏、刘东国因与被上诉人王新国房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘东国上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回王新国的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.刘东国已经向法院出示了王新国母亲的谈话视频，证明王新国没有购买、也没有能力购买案涉房屋。提供了刘鹏的谈话录音（自认是案涉房屋的实际所有人）及案涉房屋的交款人不是王新国的证据，足以证明案涉房屋真正的所有权人不是王新国，其不具备本案原告的诉讼主体资格。2.刘东国在与刘鹏签订案涉房屋租赁合同时，刘鹏明确告知自己是案涉房屋的实际所有权人，王新国只是顶名的房屋所有人，刘鹏与王新国签订的合同明显是虚假的，系恶意串通，意在侵害刘东国的合法权益。且王新国未能向法庭提供该合同是哪台电脑打字的时间证据，结合刘鹏、王新国母亲的视频（音频）及在庭审中的答辩、举证、质证等，刘东国有理由坚信，本案是王新国、刘鹏合谋串通的虚假诉讼。3.一审法院遗漏了十个月的房屋租赁费是2万元，刘东国已经向刘鹏支付了2.5万元费用，刘鹏也认可多支付的5000元费用转入下一年度房屋租金。二、一审法院对证据的采信存在偏颇。1.（2015）昌民执字577号卷宗材料记载，案涉房屋购房款330余万元不是王新国支付的。2.关于刘鹏举证的2020年4月28日通知，庭审中王新国虽然否认该通知是其发出的，但该通知上留有的电话号码正是王新国自认其代理人范洪剑的，足以说明该通知是王新国发给刘东国的。3.关于案外人与刘鹏签订的房屋租赁合同，该两份合同足以证明刘鹏有权签订房屋租赁协议，且租赁期限远远超过了2020年6月30日，从而也证明刘鹏是案涉房屋的实际所有权人，王新国与刘鹏签订的房屋租赁合同是虚假的，王新国不是本案的适合原告，王新国与刘鹏恶意串通虚假诉讼。3.关于刘东国提供的视频、音频，王新国、刘鹏对该视频、音频有异议，就应提出对该视频、音频做司法鉴定，以辨明真伪，而不是依据王新国、刘鹏的否认就对该证据不予采信。4.关于三名证人的证言，三名证人均是刘东国的朋友，是准备与刘东国一起租赁案涉房屋经营饭店的合伙人，他们参与了与刘鹏协商租赁案涉房屋的过程，其亲身经历是一个直接证据，不能因是刘东国的朋友而不予采信。三、原审适用法律错误。1.一审法院认定王新国为案涉房屋的所有权人是错的。实践中，产权登记在甲方名下，而实际所有权是乙方的案例比比皆是。认定房屋实际所有权人，不能只看房屋登记在谁的名下，应全面的审查所有权的取得，如购房款的支付等。2.关于房屋租赁期限的问题，刘鹏自称是案涉房屋的所有权人，就不会与王新国签订所谓的房屋租赁合同，其与王新国签订的房屋租赁合同一定是虚假的，意在解除刘鹏与刘东国之间的房屋租赁协议，侵害刘东国的合法权益。四、关于一审法院认为承租人和出租人之前的租赁合同关系自然终止后，刘东国对案涉租赁房屋继续占有、使用的合法性基础已不复存在。刘东国未及时将案涉租赁房屋腾空并返还给王新国，侵犯了王新国的权益，由此刘东国亦负有交还房屋的民事责任的问题。1.假设王新国与刘鹏之间的房屋租赁关系成立，也是王新国与刘鹏之间产生权利义务，与刘东国无关；2.刘鹏与刘东国之间的房屋租赁协议，在刘鹏与刘东国之间产生的权利义务，刘东国与王新国没有任何法律关系；3.刘东国基于与刘鹏之间的房屋租赁合同取得案涉房屋的使用权，假如需要返还房屋，也是将房屋返还给刘鹏，也没有将房屋返还给王新国的义务；4.刘东国未侵害王新国任何权益。五、一审法院认为假设本案租赁关系合法，实际使用人刘东国也应向房屋所有权人支付租金的问题。1.王新国与刘鹏之间的房屋租赁关系和刘鹏与刘东国之间的房屋租赁关系，是两个房屋租赁合同产生的两个房屋租赁关系，刘东国应将房屋租赁费支付给刘鹏而不应支付给王新国，刘东国与王新国之间没有任何法律关系，互不承担权利义务；2.法院判决不能假设刘鹏与刘东国之间的房屋租赁关系是否合法有效，在刘鹏与刘东国之间的房屋租赁协议未到期、未解除、未确认无效的前提下，该房屋租赁合同是有效的，刘东国没有义务将案涉房屋返还给任何人，也没有义务将房屋租赁费支付给王新国。一审判令刘东国将案涉房屋交还给王新国，判令刘东国向王新国支付房屋租赁费用是适用法律错误。综上，刘东国认为，王新国不是适合的原告，刘东国也不应是本案的被告，刘东国与王新国之间没有任何法律关系，案涉房屋实际所有权人是刘鹏，在刘鹏与刘东国之间签订的房屋租赁合同未到期、未解除、未确认无效的前提下，刘东国没有交还案涉房屋的义务。若刘鹏欲解决和刘东国之间的房屋租赁关系，就应由刘鹏与刘东国协商或刘鹏向法院提起告诉，而不是与王新国恶意串通虚假诉讼，损害刘东国的合法权益。若按现判决执行，刘东国投资49万余元损失将无法主张权利，势必损害了刘东国的合法权益。望二审法院查明事实，驳回王新国的诉讼请求。王新国辩称：1.案涉房屋登记在王新国名下，案涉纠纷是房屋租赁合同纠纷，不是物权纠纷，刘东国主张王新国不是房屋真正的房主与本案没有关联性。2.刘鹏与刘东国之间房屋租赁合同的约定与王新国无关，王新国并未同意转租，也未与刘东国签订合同，刘东国占用王新国的房屋至今未腾出，给王新国造成的损失应该按刘鹏交付的租金标准支付房屋使用费用，王新国与刘鹏也没有串通等行为。刘鹏述称：刘东国的部分上诉事实正确。刘鹏提供了9月2号的房屋租赁合同是合法有效的，刘东国作为次承租人取得房屋之后就对房屋进行了装修，王新国及其代理人范洪剑在其装修期间就多次到该房屋进行观察，截至2020年6月30日王新国及其代理人范洪剑未对刘鹏的转租行为提出过异议，视为王新国同意转租，转租合同有效。故应由次承租人刘东国支付房租及在房屋租赁合同被解除或终止后承担交付房租的义务。王新国及其代理人已经通知刘东国等实际承租人，如果继续承租需要与其联系，因此本案的逾期给付租金的责任应该由刘东国承担。违约金应该惩罚为辅，不得超过实际损失的30%即5400元，一审判罚的金额超过了法律规定。刘鹏上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判刘鹏不承担交还房屋责任及不承担给付违约金责任。事实和理由：1.2019年9月2日刘鹏代表王新国与刘东国签订的《房屋租赁合同》合法有效。刘鹏租赁王新国的房屋已经长达2-3年，在此期间刘鹏将双方合同约定租赁房屋对外分租并向各实际承租户收取水电费等情况王新国完全知情。从2019年9月开始，在刘东国装修期间王新国或其代理人范洪剑到过案涉租赁房屋的装修现场。一直到2020年7月，王新国及其代理人均没有对刘鹏的转租行为提出异议，或者提出要求解除刘鹏与王新国签订的《房屋租赁合同》，王新国通过默认的方式已经承认了2019年9月2日的《房屋租赁合同》。2.刘鹏与王新国在2019年7月1日签订《房屋租赁合同》后，又将合同内的房屋分别出租给赵木易、艾海天、尚昌鑫等人。2020年7月1日合同到期后，赵木易、艾海天、尚昌鑫等人依然继续使用以上房屋，王新国直接向赵木易、艾海天、尚昌鑫等人收取租金。以上情况可以证明王新国一直同意刘鹏转租房屋的事实。3.导致本案发生的根本原因在于刘东国没有按期缴纳占有使用的房屋租金，在此过程中刘鹏已经尽到相应义务，不存在违约行为，不应当承担给付违约金的责任。4.2020年4月28日，王新国已经书面通知包括刘东国等实际承租方，如要求续租必须与王新国的代理人联系，现一审已经查明案涉房屋由刘东国占有使用，因此一审判令刘鹏交还案涉房屋不具备事实基础，应当予以纠正。王新国辩称：1.案涉房屋是王新国出租给刘鹏，后刘鹏又转租给刘东国，王新国对转租行为并不知情，更未经过王新国同意，故转租行为无效。2.王新国并没有同意刘鹏对其他房屋进行转租，王新国与其他承租人重新签订房屋租赁合同是新订立的租赁合同关系，不是同意刘鹏续租案涉房屋。3.刘鹏将王新国的房屋对外转租未经王新国同意，构成违约，应承担租赁合同约定的违约金。4.刘鹏无证据证明2020年4月28日的通知并非是王新国发送的，刘鹏基于与王新国之间的房屋租赁合同应当返还房屋。刘东国述称：1.同意刘鹏上诉观点中的第一项事实理由。2.对刘鹏到目前为止继续管理案涉房屋的事实予以认可。3.导致本案发生的根本原因是刘东国在使用房屋租赁期间，刘鹏及王新国的另一位代理人到刘东国租赁屋中捣乱，屡屡干扰刘东国正常使用房屋，为此双方曾报警处理。4.刘东国并没有收到王新国的书面通知，因为王新国和刘东国无任何的法律关系，故我方认为刘鹏上诉的事实与理由有一定的合理性，希望法院查明事实。王新国向一审法院起诉请求：1．解除关于吉林市昌邑区嫩江街新育胡同1-4号平房（建筑面积约为120平方米）《房屋租赁合同》；2．刘鹏、刘东国向王新国交还房屋；3．刘鹏向王新国支付违约赔偿金2万元；4．刘鹏、刘东国从2020年7月1日起至实际交还房屋之日止，按年租金2.5万元的标准向王新国交付房屋使用费。一审法院认定事实：坐落于吉林省吉林市昌邑区嫩江街新育胡同**房屋〔不动产权证号：吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号，建筑面积1,073.19平方米〕房屋所有权人为王新国，该房屋由一处平房、七处车库以及钢结构的临时建筑构成，房屋由王新国通过法院执行拍卖程序在淘宝网司法拍卖网以最高价竞得。2019年7月1日，王新国（甲方）与刘鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：经双方协商同意，就房屋租赁事宜订立本协议书，以共同信守。一、甲方将坐落在吉林市昌邑区嫩江街新育胡同1-4号的附属临时建筑房屋及房屋所涉土地使用权出租给乙方使用，租赁期限为自2019年7月1日起至2020年6月30日止，协议租赁期限为一年。每年租金为人民币捌万元（￥80,000元）。租金合同签订后分两次付，第一笔为伍万元整（￥50,000元），于2019年7月6日结清；第二笔为叁万元整（￥30,000元），于2019年9月30日结清。二、甲方保证：（1）其为该出租的房屋的所有权人，如果该房屋有其他共有人，签订该协议时必须取得该共有人的书面同意意见；（2）该房屋无权属纠纷，如该房屋产生纠纷对租赁期内的损失（乙方的损失包括营业损失、装修费用、主张损失所产生的律师费等相关诉讼费用）由甲方承担，乙方有权主张解除该协议书；（3）甲方保证该房屋在租赁期内不对外出售或者转租该房屋。三、租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。四、租赁期内，租赁的房屋及所涉土地出现被征占等行为而无法使用时，乙方享有向相关部门及单位主张营业损失等的权利，甲方有义务予以配合。同时甲方需退还乙方未租赁期的租赁费。五、乙方在承租期间发生的水费、电费、供热费由乙方承担。六、租赁期内，甲方负责房屋的修缮，包括屋顶防水、室内外连接的管线、电线的维修等。七、本租赁合同是双方真实意思的表示，不存在任何欺诈、胁迫、显示公平等情形，除本合同第二条外任何一方不得单独解除、撤销本合同。八、如果一方违约，应向守约方赔偿因此受到的损失；如果损失无法确定应向守约方支付违约金人民币贰万元。王新国的代理人范洪剑代王新国在上述合同上签字，刘鹏也在该合同上签字。刘鹏又将吉林市昌邑区嫩江街新育胡同1-4号房屋中的平房出租，2019年9月2日，刘鹏（甲方）以王新国的名义与刘东国（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方房屋坐落于嫩江街新育胡同1-4号平房房前屋后给乙方经营使用。该房屋用途为经营使用。租赁期限自2019年9月1日至2020年7月1日，租期为十个月，房费共计贰万伍仟元整；2020年7月1日后每年房费为贰万伍仟元（￥25,000元）；如乙方转租转让需保证甲方房租为叁万元（￥30,000元）每年，方可转租转让。甲方对产权的承诺：甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。本合同租赁期限为长期有效。租赁期间，如因国家建设、不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。租赁期间乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3％向乙方加收滞纳金。如动迁乙方有权得到装修及经营损失；本合同签订之日起，每年无需另行签订协议，如需签订协议或合同，内容以本合同为准，此合同继续有效，不受签订日期所限制。刘鹏代王新国在该租赁合同上签字并摁手印，刘东国也在该合同上签字并摁手印。租赁期满后，2020年7月16日王新国向刘鹏发送短信，短信内容为：“刘哥，我是房主王新国，嫩江街新育胡同1-4号平房合同2020年6月末到期。合同以解除，即日起三日内与现租户刘东国协商退还该房屋。”2020年7月16日刘鹏给刘东国发微信，微信内容为：“刘东国，嫩江街新育胡同1-4号平房合同2020年7月1日已经到期。即日起三日内缴纳房租或退还该房屋。”庭审中，刘东国自认现嫩江街新育胡同1-4号房屋的平房由其在使用。一审法院认为，物权依法成立，受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产权属证书是权利人享有物权的证明，所有权人对其所有的不动产依法享有占有、使用的权利。本案中，坐，坐落于吉林市昌邑区嫩江街新育胡同**房屋记的所有权人为王新国，由此可见王新国应为涉案房屋的权利人。王新国与刘鹏签订的2019年7月1日《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，未违反国家法律法规强制性规定，王新国有处置该房屋的权利，故该房屋租赁合同合法有效。关于王新国要求刘鹏、刘东国交还房屋的诉讼请求，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中王新国与刘鹏签订的房屋租赁期已于2020年6月30日届满，租赁期间届满后，承租人刘鹏应当承担向王新国交还房屋的义务。刘东国作为案涉房屋的次承租人，庭审中刘东国也自认案涉房屋现由其在使用，承租人和出租人之前的租赁合同关系自然终止后，刘东国对涉案租赁房屋继续占有、使用的合法性基础已不复存在。刘东国未及时将涉案租赁房屋腾空并返还给王新国，侵犯了王新国的权益，由此刘东国亦负有交还房屋的民事责任。故对王新国主张刘鹏、刘东国交还房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于王新国要求刘鹏支付违约金2万元的诉讼请求，刘鹏将吉林市昌邑区嫩江街新育胡同1-4号房屋中的一处平房转租给刘东国，而涉案房屋所有权人为王新国，王新国与刘鹏签订的房屋租赁合同中未约定该房屋可以转租，在未取得王新国同意的情况下，刘鹏转租的行为系无权处分，在转租过程中具有过错。同时在租赁期满后，次承租人刘东国未如期向王新国交付房屋，此行为系转租过程中而产生的，刘鹏的行为已构成违约。根据王新国与刘鹏签订的《房屋租赁合同》中第八条约定：“如果一方违约，应向守约方赔偿因此受到的损失；如果损失无法确定应向守约方支付违约金人民币贰万元。”王新国主张刘鹏支付违约金2万元，法院予以支持。关于王新国要求刘鹏、刘东国支付房屋使用费的诉讼请求，刘鹏在王新国与刘鹏签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期届满的情况下，庭审中刘东国自认涉案房屋现由其在使用，刘东国无权对涉案租赁房屋继续占有、使用，刘东国占有房屋的行为导致王新国无法继续获取涉案租赁房屋的出租收益权，侵犯了王新国合法的权益。假设本案租赁关系合法，实际使用人刘东国也应向房屋所有权人支付租金。综上，刘东国对王新国负有支付房屋占用使用费的民事责任。刘鹏已不再使用涉案房屋，不应承担涉案房屋的使用费。综上，刘东国应从2020年7月1日起至实际交还房屋之日止，按年租金2.5万元的租金标准向王新国支付房屋使用费。判决：一、刘鹏、刘东国于判决生效之日起十五日内将位于吉林省吉林市昌邑区嫩江街新育胡同1-4号平房（建筑面积120平方米）交还给王新国；二、刘鹏于判决生效之日起十五日内一次性支付王新国违约金2万元；三、刘东国于判决生效之日起十五日内向王新国支付自2020年7月1日起至实际交还房屋之日止按年租金2.5万元的标准计算的房屋使用费；四、驳回王新国的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘东国提交刘鹏与租户刘东国、马川崎、艾海天微信截图，欲证明刘鹏是案涉房屋的实际所有权人，王新国不是案涉房屋的实际所有权人，不应成为本案的原告。因刘鹏当庭予以否认且案涉房屋实际登记在王新国名下，故该证据本院不予采纳。刘鹏提交的证据均不属于二审新的证据，本院不予评判。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：一、关于刘东国的上诉请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘东国虽然上诉主张王新国不是适合的原告，案涉房屋实际所有权人是刘鹏。但是刘鹏明确表示自己并非案涉房屋的所有权人且案涉房屋实际登记在王新国名下，故对刘东国的上诉请求，本院不予支持。二、关于刘鹏的上诉请求。首先，刘鹏与王新国签订的房屋租赁合同中没有约定可以对承租房屋再次转租；其次，刘鹏没有证据能够证明王新国在知晓其转租房屋后对其转租行为予以追认。现刘鹏的转租行为导致王新国未能按时收回房屋，构成违约。因刘鹏与王新国在《房屋租赁合同》中已经对违约责任做出了明确约定，故对刘鹏的上诉请求，本院不予支持。综上所述，刘鹏、刘东国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元，由刘鹏负担300元、刘东国负担444元。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 刘 卓审判员 郭立坤二〇二一年四月五日书记员 赵 鹏（本件共15页，印15份）