新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终779号 上诉人（原审原告）：常树增，男，1963年7月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州巩留县。 委托诉讼代理人：常亚妮（常树增之女），住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审被告）：伊犁大世界房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区青海路590号佳源·新天地住宅小区。 法定代表人：李世新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：任勇刚，新疆任远律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：伊犁卓越房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市西环路306号开元新城4楼1501室。 法定代表人：陈雪花，该公司经理。 委托诉讼代理人：安琪，新疆边塞律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：潘先明，男，1966年12月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州巩留县。 被上诉人（原审第三人）：林永杰，男，1981年10月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审第三人）：杨世泉，男，1965年4月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州巩留县。 上诉人常树增因与被上诉人伊犁大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界房地产公司）、伊犁卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越房地产公司）、潘先明、林永杰、杨世泉申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2021）新4002民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常树增及其委托诉讼代理人常亚妮，被上诉人大世界房地产公司委托诉讼代理人任勇刚，被上诉人卓越房地产公司委托诉讼代理人安琪到庭参加诉讼，被上诉人潘先明、林永杰、杨世泉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 常树增上诉请求：撤销一审判决，改判准予执行xx小区xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx共计六套房产。事实和理由：1．其在一审提交证据证明案涉六套房产合法登记于卓越房地产公司名下，并经伊宁市人民政府调解，案涉六套房产归属于卓越房地产公司。但一审法院对其提供的证据视而不见，完全回避，仅依据大世界房地产公司提供的违法性证据认定本案事实，导致本案基本事实认定错误。2．根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记是不动产物权归属的唯一法定形式，对异议登记同样需要经过变更登记程序，才能变更物权归属。一审法院仅依据《关于解除大世界房地产六间房屋的意见》否定不动产登记的法律效力，违反法律规定。综上，请求二审法院依法支持其上诉请求。 大世界房地产公司辩称，1．其公司对常树增提供的证据已进行质证，一审法院也进行认定及采信，故常树增主张一审法院对其提供的证据进行回避无事实和法律依据。2．伊宁市不动产登记中心出具的函证实案涉六套房产登记信息有误，并明确上述房产的物权归其公司所有。而且从国有土地出让合同、项目的建设、预售、验收、土地使用权证的办理亦证实案涉六套房产归属于其公司，现上述房产均已网签给案外人。综上，请求依法驳回常树增的上诉请求。 卓越房地产公司辩称，案涉xx小区的最初投资及后期建设，均由其公司完成。现在登记的建设用地使用权的权利人是大世界房地产公司，但不代表其公司认可该事实。现其公司与大世界房地产公司就小区的投资事宜存在纠纷，至今未解决。故请求二审法院公正裁决。 潘先明、林永杰、杨世泉未向本院提交书面答辩意见。 常树增向一审法院起诉请求：撤销伊宁市人民法院于2020年9月23日作出的（2020）新4002执异15号执行裁定，准许执行xx小区xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx共计六套房产。 一审法院认定事实：2016年7月，常树增将卓越房地产公司、林永杰、潘先明、杨世泉以民间借贷纠纷诉至一审法院，要求四人连带偿还其借款本金1,800,000元并支付违约金540,000元。2016年10月17日，一审法院作出（2016）新4002民初5384号民事判决，判决：一、林永杰偿还常树增借款1,800,000元；二、卓越房地产公司、潘先明、杨世泉对上述第一项承担连带共同保证责任；三、林永杰支付常树增利息180,000元；四、卓越房地产公司对上述第三项承担连带清偿责任；五、潘先明、杨世泉对上述第三项中的45,000元承担连带清偿责任。林永杰不服该判决，提起上诉。2017年1月22日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称本院）作出（2017）新40民终13号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，常树增申请执行。一审法院作出（2017）新4002执2361-5号协助执行通知书，于2018年5月9日将xx小区xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx共计六套房产进行了查封。2016年8月8日，大世界房地产公司取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第xxx号），载明：由其用地位于伊宁市xx路以西、xx路以北xx，用地面积为69,767.62平方米。2016年9月1日，大世界房地产公司取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第xxx号），载明：由其建设位于伊宁市xx路以西、xx路以北x#、x#、x#。2016年12月30日，大世界房地产公司取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号为xxx），载明：由其建设位于伊宁市xx路以西、xx路以北x#、x#、x#住宅项目，工程实际开工日期为2014年7月30日。2017年5月5日、5月8日、10月31日、大世界房地产公司分别取得x号、x号、xx号、xx号、xx号、xx号、xx的商品房预售许可证。2020年11月7日，大世界房地产公司分别取得xx号、xx号、xx号楼的商品房预售许可证。2019年10月8日，大世界房地产公司办理了位于伊宁市xx路以西、xx路以南、建筑面积为69,767.63平方米土地的不动产权证，证号为新（2019）伊宁市不动产权第xxx号。2018年9月20日、9月27日、10月10日、10月11日，大世界房地产公司分别与案外人李江、邹珊珊、赵丰骏、李斌、顾源坚签订《商品房买卖合同》。合同约定：大世界房地产公司分别将x号楼x单元xx室、x号楼x单元xx室、xx号楼x单元xx室、xx号楼x单元xx室出售给李江、邹珊珊、赵丰骏、李斌、顾源坚。2018年9月27日，大世界房地产公司对上述房产进行网签及合同打印时，发现上述房产已被一审法院查封，致使无法备案销售。2020年5月30日，大世界房地产公司向一审法院提交书面的执行异议申请书，对案涉房产的执行提出异议。2020年6月30日，伊宁市不动产登记中心出具一份《关于解封大世界房地产六间房屋的意见》，载明：“贵院于2018年5月9日持伊宁市人民法院（2017）新4002执2361-5号执行裁定书及协助执行通知书前往伊宁市行政服务大厅不动产登记中心窗口，办理卓越房地产开发公司位于伊宁市xx路以西、xx路以北xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx共计六套住宅查封业务，我中心按协助执行通知书内容办理了查封登记。经与伊宁市住建局工作人员对接，以上六套房产，于2017年5月在住建局办理预售登记，权利人为大世界房地产公司。因我中心于2016年4月29日成立，不动产登记业务由我中心负责，合同备案及网签由住建局办理。2018年，我中心不动产登记系统与住建局房产登记系统未实现登记成果数据共享，故造成上述将已登记预售房屋予以查封的登记结果。现申请予以解封大世界房产六间房屋。”2020年9月23日，一审法院作出（2020）新4002执异15号执行裁定，裁定中止对xx小区xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx共计六套房产的执行。常树增不服上述执行裁定遂提起申请执行人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为大世界房地产公司就案涉六套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处理异议的人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的应予支持”。本案中，大世界房地产公司于2017年5月就涉案房产在伊宁市住房和城乡建设局办理商品房预售登记，使期房买卖得到公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。但因伊宁市不动产登记中心与伊宁市住房和城乡建设局房产登记系统未实现登记成果数据共享，显示错误信息，才导致案涉六套房产于2018年5月9日被查封。由此可见，案涉六套房产已经办理预告登记，应认定大世界房地产公司对案涉六套房产所享有的权益足以排除执行，故常树增的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。第三人潘先明、林永杰、杨世泉经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩、质证的权利及拒不履行举证义务，由此造成的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回常树增的诉讼请求。案件受理费100元，由常树增负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。常树增向本院提供了公证书1份，拟证明案涉六套房产在查封时归属于卓越房地产公司。 大世界房地产公司对常树增提供的公证书的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。卓越房地产公司对常树增提供的公证书的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院认证认为，公证书来源虽真实合法，但公证书内容系大世界房地产公司与卓越房地产公司民间借贷一案的庭审直播信息，与本案申请执行人异议之诉并无关联，且该证据并无物权归属的内容，故本院对公证书与本案的关联性不予采信。 为审理案件需要，本院调取大世界房地产公司与卓越房地产公司于2013年4月27日签订的《联合开发协议书》，常树增、大世界房地产公司、卓越房地产公司对该证据的真实性均予以认可，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，大世界房地产公司（甲方）与卓越房地产公司（乙方）于2013年4月27日签订《联合开发协议书》，约定：“……第一条项目开发。项目名称暂定为：乙方自定。第二条项目用地性质。合作开发项目占地约69,767.62平方米（根据该宗土地的出让合同），土地性质为商住，土地使用权人为甲方。……第四条合作方式。1．乙方提供全部建设资金，包括土地出让金及土地所有费用。2．该项目工程甲方不参与管理、施工及利润分配，盈亏由乙方自行享有和承担。3．该工程项目乙方施工至总投资规模的25%时，甲方配合乙方将项目转至卓越房地产公司名下。第五条费用事项。1．甲方系通过伊宁市国土资源局挂牌方式合法取得土地使用权并签订了土地出让合同，土地价格为110万元/亩，甲方已向国土部门缴纳了出让金57,558,286元，出让金余款57,558,286元尚未支付；……第六条甲方承诺。1．该房产建设由乙方负责进行，甲方不参与乙方的开发建设、物业等事宜，在手续中须甲方协助或协调，甲方应于配合；……”。 又查明，大世界房地产公司办理的新（2019）伊宁市不动产权第xxx号不动产权证，载明权利人为大世界房地产公司，共有情况为单独所有，权利性质为出让，面积为69767.63㎡，用途为城镇住宅用地，使用期限为城镇住宅用地2012年6月1日起至2082年6月1日止，其他商服用地2012年6月1日起至2052年6月1日止，权利其他状况为出让国有建设用地使用权首次登记。 大世界房地产公司与卓越房地产公司自认案涉六套房产现由大世界房地产公司占有并对外销售。 本院认为，本案二审的争议焦点为大世界房地产公司就案涉六套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，第二百一十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。本案所涉六套房产属于不动产，依上述法律规定其物权只有经过依法登记才产生公示效力。但常树增、卓越房地产公司并没有提供有效的物权登记证书证明卓越房地产公司对案涉房产享有合法有效的物权，也没有提供证据证明其具备法律另有规定的除外情形。相反，案涉六套房产的土地使用权登记在大世界房地产公司名下，该商品房项目x#、x#、xx#的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及x号楼、xx号楼的商品房预销售许可证登记的建设单位均为大世界房地产公司，即在x#、x#、xx#房产开发的立项、规划、建设过程中，大世界房地产公司是相关行政审批机关确定的建设方，是x号楼、xx号楼的商品房预销售的开发企业。而且案涉六套房产现由大世界房地产公司占有并对外销售。《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”。根据上述法律法规规定，案涉六套房产从法律上只能登记在建设用地使用权人和建设规划许可证确定的建设单位即大世界房地产公司名下，而无法登记至卓越房地产公司名下，即大世界房地产公司享有案涉房产的所有权。 第二，根据上述《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，第二百一十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，第二百二十四条规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力”。合同是当事人取得物权的基础依据，在当事人之间形成合同之债，而不能产生物权的法律效果。合同成立生效，并不代表合同当事人必然取得合同标的物的物权，而必须通过对方的履行行为即办理不动产登记或动产交付，物权才发生转移。本案中，常树增、卓越房地产公司、大世界房地产公司均认可卓越房地产公司与大世界房地产公司签订《联合开发协议书》，但该协议书约定的内容属于债权性质的约定，仅对合同双方当事人产生效力，在双方当事人之间产生合同之债，对第三人不产生约束力，也不具有公示效力，并不能因此产生物权效果。而且至本院作出判决前，常树增、卓越房地产公司提供的证据不足以证明卓越房地产公司为相关审批手续载明的合法建造主体、占有权利外观的情况下，仅依据卓越房地产公司与大世界房地产公司签订的《联合开发协议书》，尚不能认定卓越房地产公司属于《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定的合法建造人。因此，卓越房地产公司不能仅依据《联合开发协议书》当然取得物权，而必须通过大世界房地产公司的履行行为即办理不动产登记或动产交付，物权才发生转移。大世界房地产公司未完成不动产登记或动产交付等履行行为，卓越房地产公司仅能根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，享有请求对方履行合同义务的债权请求权，即有权另案向大世界房地产公司主张基于《联合开发协议书》产生的相关权利。 综上，大世界房地产公司对案涉六套房产享有的权利效力优先于卓越房地产公司对案涉六套房产享有的权利，亦优先于常树增对案涉六套房产的普通金钱债权，足以排除强制执行。故常树增主张准许执行xx小区xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx共计六套房产的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定处理本案，适用法律错误，本院予以纠正。 此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，申请执行人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而撤销执行裁定等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故常树增有关撤销执行裁定的诉讼请求，不属于本案审理范围。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对常树增的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十六条、第三百五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21,000.00元，由常树增负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 凤 审 判 员  王国彪 审 判 员  马雯欣 二〇二一年四月二十三日 法官助理  李婉雨 书 记 员  宋思婷