河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3183号上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司，住所地中牟县刘集镇财政所院内二楼，统一社会信用代码:91410100079443305D（1-1）。负责人：王广忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张超越，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德鹏，河南国基律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘帅，男，1991年12月20日生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：张鹏博，河南泰豫律师事务所。上诉人（原审被告）：朱彦超，男，1983年5月25日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：朱小喜，系朱彦超父亲。上诉人（原审被告）：刘振雷，男，1978年1月14日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙军涛，河南晴朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）:贾全，女，1975年12月22日生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：吕海雷，河南格调律师事务所律师。被上诉人(原审被告):周光，男，1986年12月26日生，汉族，住河南省修武县。被上诉人(原审被告):薛丽娟，女，1986年4月3日生，汉族，住郑州市。被上诉人(原审被告):张丹丹，女，1991年5月12日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):刘四花，女，1969年3月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张义，男，系刘四花之子。被上诉人(原审被告):贺艳博，女，1976年3月15日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):张宝书，男，1968年8月9日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张义，男，系张宝书之子。被上诉人(原审被告):柴松恩，男，1987年7月10日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):海桂英，女，1947年4月28日生，汉族，住河南省郑州市郑东新区。被上诉人(原审被告):马廷娟，女，1981年7月18日生，汉族，住河南省淇县。被上诉人(原审被告):柴聪慧，女，1984年2月1日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘沛卿，系柴聪慧丈夫。被上诉人(原审被告):陈晓晓，女，1985年11月13日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):王艳霞，女，1981年2月21日生，汉族，住河南省郑州市惠济区。被上诉人(原审被告):李娜，女，1979年10月6日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):任红，女，1972年5月17日生，汉族，住河南省西华县。被上诉人(原审被告):张涵，男，1992年6月7日生，汉族，住河南省项城市。被上诉人(原审被告):李佳凝，男，2005年7月29日生，汉族，住河南省商丘市。被上诉人(原审被告):李梦雨，女，1999年3月18日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):杨丽娟，女，1977年1月19日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):黄秀丽，女，1973年8月8日生，汉族，住河南省郑州市管城区。被上诉人(原审被告):葛宇，女，1989年5月24日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):郭伟，男，1989年11月17日生，汉族，住河南省林州市。被上诉人(原审被告):宋红敏，女，1981年5月24日生，汉族，住郑州市内黄县。被上诉人(原审被告):王卫杰，男，1978年12月2日生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人(原审被告):周观兵，男，1986年12月19日生，汉族，住河南省辉县。被上诉人(原审被告):张苏英，女，1989年11月19日生，汉族，住河南省宁陵县。被上诉人(原审被告):熊红霞，女，1979年2月3日生，汉族，住河南省宁陵县。被上诉人(原审被告):王江涛，男，1990年2月22日生，汉族，住河南省渑池县。被上诉人(原审被告):黄艳红，女，1980年8月4日生，汉族，住河南省永城市。被上诉人(原审被告):申志焱，男，1978年6月30日生，汉族，住郑州市。被上诉人(原审被告):李进勇，男，1978年5月9日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：刘建国，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊俊辉，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人(原审被告):王丹阳，女，1990年7月23日生，汉族，住河南省杞县。被上诉人(原审被告):郭艳丽，女，1981年10月18日生，汉族，住郑州市惠济区。被上诉人(原审被告):赵增明，男，1985年1月19日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):李辉，男，1985年10月24日生，汉族，住郑州金水区。被上诉人(原审被告):袁玲，女，1977年12月18日生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人(原审被告):李玉红，女，1974年9月15日生，汉族，住河南省巩义市。被上诉人(原审被告):王建岭，男，1970年7月15日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):吴鑫源，男，1988年4月1日生，汉族，住河南省郸城县。被上诉人(原审被告):吴贝贝，男，1985年5月28日生，汉族，住河南省郸城县。被上诉人(原审被告):张彦芳，女，1987年9月12日生，汉族，住河南省濮阳县。被上诉人(原审被告):燕凤勤，女，1984年4月16日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):谷长芬，女，1975年5月25日生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人(原审被告):常志明，男，1989年1月4日生，汉族，住河南省杞县。被上诉人(原审被告):韩煦，女，1983年6月21日生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人(原审被告):岳光耀，男，1986年3月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人(原审被告):李彦杰，男，1987年9月2日生，汉族，住河南省尉氏县。被上诉人(原审被告):王真，女，1990年11月2日生，汉族，住河南省正阳县。被上诉人(原审被告):王洪生，男，1968年2月15日生，汉族，住河南省淮阳县。被上诉人(原审被告):袁苗，男，1993年1月1日生，汉族，住河南省正阳县。被上诉人(原审被告):王霖，女，1983年7月16日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):文金亮，男，1974年3月19日生，汉族，住河北省邯郸市大名县。被上诉人(原审被告):席红，女，1986年12月21日生，汉族，住郑州市郑东新区。被上诉人(原审被告):桑应全，男，1981年8月6日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人(原审被告):井佩，女，1982年12月1日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):杨博，男，1993年5月31日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):温翔，男，1987年10月29日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：鲍言翠，系温翔妻子。被上诉人(原审被告):王海艳，女，1980年10月12日生，汉族，住郑州市郑东新区。被上诉人(原审被告):姚佳良，男，1990年2月22日生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人(原审被告):张满满，女，1977年5月6日生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人(原审被告):曾长缨，女，1971年4月20日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):张雪萍，女，1987年12月28日生，汉族，住河南省潢川县。被上诉人(原审被告):耿晓红，女，1983年12月7日生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人(原审被告):李鑫建，男，1986年12月16日生，汉族，住河南省漯河市郾城区。被上诉人(原审被告):刘素云，女，1970年10月19日生，汉族，住河南省商丘市淮阳区。被上诉人(原审被告):王郑，女，1987年11月20日生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人(原审被告):陈红英，女，1973年4月28日生，汉族，住河南省虞城县。被上诉人(原审被告):袁华哲，女，1989年3月26日生汉族，住河南省泌阳县。被上诉人(原审被告):翟丽华，女，1964年2月7日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人(原审被告):刘超宾，男，1992年9月03日生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人(原审被告):贾红梅，女，1981年10月2日生，汉族，住郑州市。上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司（以下简称雅居郑州分公司）、刘帅、贾全、朱彦超、刘振雷因与被上诉人周光、薛丽娟、张丹丹、刘四花、贺艳博、张宝书、柴松恩、海桂英、马廷娟、柴聪慧、陈晓晓、王艳霞、李娜、任红、张涵、李佳凝、李梦雨、杨丽娟、黄秀丽、葛宇、郭伟、宋红敏、王卫杰、周观兵、张苏英、熊红霞、王江涛、黄艳红、申志焱、李进勇、王丹阳、郭艳丽、赵增明、李辉、袁玲、李玉红、王建岭、吴鑫源、吴贝贝、张彦芳、燕凤勤、谷长芬、常志明、韩煦、岳光耀、李彦杰、王真、王洪生、袁苗、王霖、文金亮、席红、桑应全、井佩、杨博、温翔、王海艳、姚佳良、张满满、曾长缨、张雪萍、耿晓红、李鑫建、刘素云、王郑、陈红英、袁华哲、翟丽华、刘超宾、贾红梅物业服务合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初7821号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人贾全未在指定的期限内交纳上诉费用，按其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。雅居郑州分公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判支持雅居郑州分公司对李梦雨、李佳凝、李进勇、贺艳博、柴松恩、葛宇、郭伟、马廷娟、柴聪慧、海桂英、刘四花、张宝书、贾红梅的全部诉讼请求或将本案发回重审。2.依法撤销一审判决第三项，依法改判：（1）温翔、姚佳良、曾长缨向雅居郑州分公司缴纳车位管理费；（2）温翔、姚佳良、曾长缨从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向雅居郑州分公司支付违约金，或将本案发回重审。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院驳回雅居郑州分公司对李梦雨、李佳凝、李进勇、贺艳博、柴松恩、葛宇、郭伟、马廷娟、柴聪慧、海桂英、刘四花、张宝书、贾红梅的诉讼请求属于认定事实不清、适用法律错误。1、李梦雨、李佳凝、李进勇、贺艳博、柴松恩、海桂英、刘四花、张宝书等8位业主已经收房，雅居郑州分公司提供了物业服务，因此应当缴纳物业费。2、葛宇、郭伟、柴聪慧应当缴纳物业费。虽然该3位业主的房屋已经转让，但所欠费属于房屋转让之前的发生的费用。3、马廷娟应当缴纳违约金和律师费。马廷娟在立案后一审开庭之前，缴纳了拖欠的物业费，但拒绝缴纳违约金和律师费。雅居郑州分公司一直向马廷娟主张违约金和律师费。一审法院没有支持违约金和律师费，属于认定事实不清。4、贾红梅属于涉案小区的业主，应当缴纳物业费。原审法院在贾红梅未到庭答辩的情况下，忽略雅居郑州分公司提交的证据，认定雅居郑州分公司对贾红梅的诉讼请求没有事实和法律依据，是错误的。二、根据合同约定，业主应当依约从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向上诉人支付违约金，原审法院酌定的违约金没有事实和法律依据。三、温翔、姚佳良、柴聪慧、曾长缨应向雅居郑州分公司交纳车位管理费，原审法院驳回雅居郑州分公司对该四被上诉人支付车位的诉讼请求，属于认定事实不清。综上，恳请贵院在查明事实的基础之上，依法支持雅居郑州分公司的上诉请求。李进勇针对雅居郑州分公司的上诉辩称：一、案涉的房屋并没有实际交付给李进勇，雅居郑州分公司起诉主张物业费及相关费用是没有事实及法律依据的。二、案涉房屋没有交付的原因是因为该房屋的主体结构存在质量问题，根本达不到交房的条件。根据李进勇在一审提交的证据可知，李进勇401的房间的卫生间水管突出地面至今没有进行维修。此外李进勇还发现401房间北向阳台外露台的顶部在2019年5月前被切开一个大窟窿，破坏了房屋的主体结构，2019年10月底才被修复，但是在整个打洞和修复的过程中，物业公司和开发商均没有通知李进勇到场查看，开发商和物业公司在李进勇不知情的情况下，擅自将李进勇购买的房屋的主体结构部分进行破坏，在打洞和修复的过程中也没有告知李进勇进行现场查验。这样的房屋存在主体结构的安全隐患，根本达不到交房的条件。葛宇针对雅居郑州分公司的上诉辩称：2018年5月4日已将房子出售，卖房之前缴纳有5000元押金，其中有1000多元是装修押金，其余可以折抵物业费。贾红梅针对雅居郑州分公司的上诉辩称：在物业通知后已经收房，入户门存在问题，一直没有入住，但是却产生了水费，因此不应缴纳物业费。柴松恩针对雅居郑州分公司的上诉辩称：房子存在质量问题，没有收房。柴聪慧针对雅居郑州分公司的上诉辩称：房屋存在质量问题，雅居郑州分公司主张2017年12月份之前的物业费在柴聪慧起诉雅居乐地产时，协商免除了2017年12月份之前的物业费。故柴聪慧缴纳2017年12月份之后物业费，2019年3月份时候将房屋出售，有房屋买卖合同为证。贺艳博针对雅居郑州分公司的上诉辩称：接收房屋的时候是从物业公司接收的，房屋存在的质量问题与物业公司有关。郭伟针对雅居郑州分公司的上诉辩称：2019年9月份将房子出售，2019年12月份过户到买房人名下，但是没有在物业变更登记。因房子买卖纠纷，法院判决将案涉房屋拍卖，2020年11月23日进行拍卖，拍卖中的费用包括物业费均由买房人承担。郭伟不应该承担物业费。刘四花、张宝书针对雅居郑州分公司的上诉辩称：没有收房。朱彦超上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判朱彦超不予支付物业费10266.21元、律师代理费1000元。2.一审、二审诉讼费用由雅居郑州分公司负担。事实与理由：一、自2019年2月1日起，雅居郑州分公司未依据《物业管理服务协议》履行义务，朱彦超未缴纳物业费系雅居郑州分公司违约在先，而一审未考虑雅居郑州分公司违约责任，判决结果显示公平。二、小区给排水系统多次出现故障，造成朱彦超大厅墙体受潮、踢脚线等被破坏，雅居郑州分公司不予解决，朱彦超自行维修花费上万元。应配备的家用对讲机即楼栋安保系统没安装。水压不达标无法正常使用。房屋中房顶、墙面、门窗等均出现裂缝。2019年4月份小区停电40个小时物业没有发电。门口路灯不亮、13号楼楼顶脱落无人维修等。刘振雷上诉请求：1.一审判决第一项关于刘振雷的判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由雅居郑州分公司负担。事实和理由：一、开发商所建的房屋质量不能通过相关房屋质检部门的标准，所以说当时开发商把入户门给拆了，并承诺重新安装符合要求的入户门，但是现在也没有安装新的入户门，所以说物业费应当由开发商承担或者是物业公司给予免除。二、因为开发商的原因，刘振雷的电表装错了，水电也一直没有开通，多次给物业反映，物业置之不理。物业存在很严重的不作为现象。三、地下室的室外玻璃碎了，物业也没有进行维护，也没有更换。物业一些人员有时候在里面放置一些垃圾桶之类的占用房屋，侵犯业主权益。综合来说，在物业公司和开发商把所有的上述问题解决好之前，物业费是应当免除或者是较大幅度减免，请求二审法院撤销一审判决中关于刘振雷的判决内容，发回重审或依法改判。刘帅上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘帅对雅居郑州分公司不承担支付物业费、停车位费、律师代理费责任（不服金额8138.28元）；2.一、二审诉讼费用由雅居郑州分公司承担。事实与理由：1.因涉案小区地下车库于2018年3月30日至2018年4月4日封闭施工5天，刘帅的车辆停在小区14号楼下被不明车辆碰撞，花去维修费用11679.99元。此外，因11#楼上水井房公共供水管道阀门损坏大量漏水致刘帅房屋吊顶、木地板损坏，花去维修等费用3000余元。雅居郑州分公司应当赔偿刘帅的损失，刘帅拒付物业等费用于法有据。2.刘帅非违约方，原审判令刘帅承担律师代理费无事实和法律依据。雅居郑州分公司针对朱彦超、刘振雷、刘帅的上诉辩称：1.房屋质量的问题，是地产方面的责任，与物业服务不是同一法律关系，不能据此拒交物业费。2.雅居郑州分公司按照前期物业服务合同的约定履行了物业服务协议的内容，业主应当按照约定支付相关物业费用。3.前期物业合同对律师代理费有明确约定，该协议约定由违约方承担维权产生的律师费。4.刘振雷所称的地下室放置物业公司杂物的情况是不存在的。5.朱彦超的证据不能证明路灯长期不亮，瓷砖脱落等，如存在会尽快维修。6.刘帅不缴纳物业等费用的理由不能成立。雅居郑州分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令各被告向原告支付物业服务费、车位使用费；2.判令各被告向原告支付逾期付款违约金；3.判令各被告向原告支付因案件产生的律师费；4.本案诉讼费用由各被告承担。一审法院认定事实：位于雅居乐3-2-1702的业主周光，房屋面积为95.42平方米，原告、被告双方于2014年6月8日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年8月1日至2020年7月31日，共欠物业费7895.49元。位于雅居乐14-1-1001的业主刘帅，房屋面积为144.08平方米，原告、被告双方于2016年5月30日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年4月21日至2020年7月31日，共欠物业费5045.86元。被告刘帅在该小区购买车位一个，自2017年12月21日至2020年7月31日，共欠费车位管理费1922.4元；位于雅居乐13-2-1601的业主朱彦超，房屋面积为247.01平方米，原告、被告双方于2016年6月15日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年2月1日至2020年7月31日，共欠物业费10226.21元；位于雅居乐2-1-1502的业主薛丽娟，房屋面积为93.66平方米，原告、被告双方于2014年6月7日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年12月9日至2020年7月31日，共欠物业费4248.38元；位于雅居乐11-1-402的业主张丹丹，房屋面积为95.01平方米，原告、被告双方于2014年8月3日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年6月1日至2020年7月31日，共欠物业费3059.1元；位于雅居乐7-1-802的业主陈晓晓，房屋面积为137.61平方米，原告、被告双方于2014年4月9日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年9月2日至2020年7月31日，共欠物业费11064.01元；位于雅居乐8-2-502的业主王艳霞，房屋面积为138.72平方米，原告、被告双方于2014年4月5日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费9890.32元；位于雅居乐9-1-304的业主李娜，房屋面积为134.64平方米，原告、被告双方于2014年11月30日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费9590.32元；位于雅居乐9-2-2004的业主任红，房屋面积为134.72平方米，原告、被告双方于2014年11月8日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费9596.23元；位于雅居乐1-1-503的业主张涵，房屋面积为94.08平方米，原告、被告双方于2016年1月6日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月18日至2020年7月31日，共欠物业费6588.33元；位于雅居乐13-2-101的业主杨丽娟，房屋面积为199.31平方米，原告、被告双方于2016年6月12日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费14406.62元；被告杨丽娟在该小区购买车位一个，自2017年12月21日至2020年7月31日，共欠费车位管理费1922.4元；位于雅居乐13-1-101的业主刘振雷，房屋面积为199.31平方米，原告、被告双方于2016年2月28日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年2月3日至2020年7月31日，共欠物业费13903.82元；位于雅居乐10-2-602的业主黄秀丽，房屋面积为139.41平方米，原告、被告双方于2014年4月5日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年9月8日至2020年7月31日，共欠物业费11222.51元；位于雅居乐8-1-801的业主宋红敏，房屋面积为138.72平方米，原告、被告双方于2014年4月4日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费6061.24元；位于雅居乐9-1-1201的业主王卫杰，房屋面积为134.72平方米，原告、被告双方于2014年11月8日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年9月1日至2020年7月31日，共欠物业费4018.46元；位于雅居乐9-2-1103的业主周观兵，房屋面积为94.97平方米，原告、被告双方于2014年11月7日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年1月31日至2020年7月31日，共欠物业费3925.83元；位于雅居乐11-1-1102的业主张苏英，房屋面积为95.01平方米，原告、被告双方于2014年8月2日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年9月22日至2020年7月31日，共欠物业费2248.36元；位于雅居乐11-1-1703的业主熊红霞，房屋面积为95.01平方米，原告、被告双方于2014年7月28日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年2月2日至2020年7月31日，共欠物业费2925.95元；位于雅居乐4-1-2304的业主王江涛，房屋面积为145.99平方米，原告、被告双方于2015年1月24日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2020年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费2350.05元；位于雅居乐4-2-1104的业主黄艳红，房屋面积为145.93平方米，原告、被告双方于2014年12月19日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2020年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费2349.13元；位于雅居乐14-1-401的业主申志焱，房屋面积为144.08平方米，原告、被告双方于2016年6月12日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年9月25日至2020年7月31日，共欠物业费11309.06元；被告申志焱在该小区购买车位一个，自2017年12月21日至2020年7月31日，共欠费车位管理费1881.3元；位于雅居乐15-1-301的业主王丹阳，房屋面积为140.21平方米，原告、被告双方于2014年7月14日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年10月1日至2020年7月31日，共欠物业费10753.03元；被告王丹阳在该小区购买车位两个，自2017年1月1日至2020年7月31日，共欠费车位管理费4740元；位于雅居乐15-1-602的业主郭艳丽，房屋面积为140.75平方米，原告、被告双方于2015年1月7日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年11月1日至2020年7月31日，共欠物业费10647.75元。被告郭艳丽在该小区购买车位一个，自2017年1月1日至2020年7月31日，共欠费车位管理费2580元；位于雅居乐2-1-104的业主赵增明，房屋面积为144.53平方米，原告、被告双方于2014年6月7日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年12月11日至2020年7月31日，共欠物业费10529.47元；被告赵增明在该小区购买车位一个，自2017年1月1日至2020年7月31日，共欠费车位管理费2580元；位于雅居乐2-1601的业主李辉，房屋面积为145.69平方米，原告、被告双方于2014年6月7日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月2日至2020年7月31日，共欠物业费10377.54元；位于雅居乐2-201的业主贾全，房屋面积为145.69平方米，原告、被告双方于2014年6月6日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费10388.24元；位于雅居乐2-1-2301的业主袁玲，房屋面积为145.69平方米，原告、被告双方于2014年6月6日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年4月1日至2020年7月31日，共欠物业费9382.94元；位于雅居乐3-1-102的业主李玉红，房屋面积为95.02平方米，原告、被告双方于2014年9月1日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年4月15日至2020年7月31日，共欠物业费8620.34元；位于雅居乐3-1-103的业主王建岭，房屋面积为95.02平方米，原告、被告双方于2014年6月1日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年10月12日至2020年7月31日，共欠物业费7340.14元；位于雅居乐3-1-2602的业主吴鑫源，房屋面积为95.42平方米，原告、被告双方于2014年11月7日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年10月1日至2020年7月31日，共欠物业费7456.49元；位于雅居乐3-1-804的业主吴贝贝，房屋面积为135.25平方米，原告、被告双方于2014年10月26日签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年5月22日至2020年7月31日，共欠物业费765.63元；位于雅居乐3-2-2402的业主张彦芳，房屋面积为95.42平方米，原告、被告双方于2014年10月18日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年5月28日至2020年7月31日，共欠物业费8362.01元；位于雅居乐3-2-304的业主燕凤勤，房屋面积为134.33平方米，原告、被告双方于2016年3月14日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年7月15日至2020年7月31日，共欠物业费7641.29元；位于雅居乐3-2-704的业主谷长芬，房屋面积为135.33平方米，原告、被告双方于2014年6月7日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年10月1日至2020年7月31日，共欠物业费10575.49元；位于雅居乐4-1-803的业主常志明，房屋面积为93.85平方米，原告、被告双方于2014年12月6日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年3月12日至2020年7月31日，共欠物业费6182.43元；位于雅居乐4-2-2304的业主韩熙，房屋面积为145.93平方米，原告、被告双方于2014年12月14日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费10404.03元；被告韩熙在该小区购买车位一个，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠费车位管理费1884.36元；位于雅居乐9-1-1901的业主岳光耀，房屋面积为134.72平方米，原告、被告双方于2014年11月5日签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年2月20日至2020年7月31日，共欠物业费9074.5元；位于雅居乐10-2-201的业主李彦杰，房屋面积为141.91平方米，原告、被告双方于2014年4月16日签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年4月1日至2020年7月31日，共欠物业费9135.74元；位于雅居乐11-1-1303的业主王真，房屋面积为95.01平方米，原告、被告双方于2014年8月2日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费6773.76元；位于雅居乐11-1-2001的业主袁苗，房屋面积为134.69平方米，原告、被告双方于2014年7月31日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年12月2日至2020年7月31日，共欠物业费9902.38元；位于雅居乐11-1-1601的业主王洪生，房屋面积为134.69平方米，原告、被告双方于2014年8月1日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年9月20日至2020年7月31日，共欠物业费6926.21元；被告王洪生在该小区购买车位一个，自2017年1月1日至2020年7月31日，共欠费车位管理费2580元；位于雅居乐11-1-2404的业主王霖，房屋面积为134.77平方米，原告、被告双方于2014年9月4日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费9609.34元；位于雅居乐11-1-302的业主文金亮，房屋面积为95.01平方米，原告、被告双方于2014年8月15日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年11月15日至2020年7月31日，共欠物业费7101.95元；位于雅居乐1-1-401的业主席红，房屋面积为133.01平方米，原告、被告双方于2015年10月23日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费5812.02元；位于雅居乐1-2-701的业主桑应全，房屋面积为132.89平方米，原告、被告双方于2015年10月24日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2018年3月13日至2020年7月31日，共欠物业费8725.15元；位于雅居乐9-1-2001的业主井佩，房屋面积为134.72平方米，原告、被告双方于2014年11月10日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年6月30日至2020年7月31日，共欠物业费11456.2元；位于雅居乐16-107的业主杨博，房屋面积为212.63平方米，原告、被告双方于2015年5月10日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费4.2元/月/平方米，自2018年8月1日至2020年7月31日，共欠物业费21433.1元；位于雅居乐19-109的业主王海艳，房屋面积为212.32平方米，原告、被告双方于2014年7月1日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费4.2元/月/平方米，自2018年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费27653.45元，违约金从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付该款违约金（自2018年1月1日起至2020年6月30日止,暂计7517.01元）。位于雅居乐18-101的业主张满满，房屋面积为265.31平方米，原告、被告双方于2014年1月20日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费4.2元/月/平方米，自2019年4月1日至2020年7月31日，共欠物业费17907.46元；位于雅居乐14-1-901的业主曾长缨，房屋面积为142.75平方米，原告、被告双方于2016年6月8日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年2月1日至2020年7月31日，共欠物业费5909.85元；位于雅居乐14-2-801的业主张雪萍，房屋面积为144.08平方米，原告、被告双方于2016年5月29日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年4月1日至2020年7月31日，共欠物业费5277.56元；位于雅居乐2-2404的业主耿晓红，房屋面积为145.63平方米，原告、被告双方于2014年7月10日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费6364.5元；位于雅居乐3-1-1001的业主李鑫建，房屋面积为134.95平方米，原告、被告双方于2014年6月7日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年7月1日至2020年7月31日，共欠物业费4035.01元；位于雅居乐4-1-102的业主刘素云，房屋面积为93.6平方米，原告、被告双方于2014年12月6日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年2月1日至2020年7月31日，共欠物业费3874.78元；位于雅居乐4-2-1103的业主王郑，房屋面积为93.85平方米，原告、被告双方于2014年12月06日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费4101.07元；位于雅居乐11-1-101的业主陈红英，房屋面积为118.75平方米，原告、被告双方于2014年8月2日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年1月1日至2020年7月31日，共欠物业费5189.16元；位于雅居乐1-1-1102的业主袁华哲，房屋面积为94.02平方米，原告、被告双方于2015年10月24日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年9月9日至2020年7月31日，共欠物业费2316.58元；位于雅居乐1-2-102的业主翟丽华，房屋面积为93.62平方米，原告、被告双方于2013年12月21日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年7月1日至2020年7月31日，共欠物业费2799.47元；位于雅居乐1-2-801的业主刘超宾，房屋面积为132.87平方米，原告、被告双方于2015年10月24日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2019年7月1日至2020年7月31日，共欠物业费3973.25元；位于雅居乐20-105的业主姚佳良，房屋面积为212.32平方米，原告、被告双方于2014年2月15日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年9月1日至2020年7月31日，共欠物业费31348.77元；位于雅居乐19-103的业主温翔，房屋面积为212.32平方米，原告、被告双方于2014年7月14日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费4.2元/月/平方米，自2016年3月1日至2020年7月31日，共欠物业费47284.74元；原告与各被告签订的《前期物业管理服务协议》第九条第一款约定：“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金，且甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此而产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）”。故关于原告诉请各被告分别支付律师代理费1000元的诉讼请求，本院予以支持。一审法院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的合同。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付车位服务费的，人民法院应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周光等被告应当按照与原告分别签订的《前期物业管理服务协议》支付相应的物业服务费、车位费、律师代理费；被告李鑫建、曾长缨、黄秀丽、朱彦超的不动产权证书上显示的房屋面积与《前期物业管理服务协议》上约定的面积不相符，物业费的计算应当以不动产权证书上显示的房屋面积为准；被告温翔、姚佳良、柴聪慧、曾长缨，关于是否交付车位的问题，与原告存在争议，对于原告关于该四被告支付车位费的诉讼请求，该院不予支持；被告李梦雨、李佳凝、李进勇、贺艳博、柴松恩名下的房产（李梦雨、李佳凝名下房产已被公安机关查封），关于是否交房的问题，与原告存在争议；被告海桂英、刘四花、张宝书至今未收房；被告葛宇、郭伟、柴聪慧的房产已实际转让；被告马廷娟与原告协商后，已将物业费交至2020年12月31日；且原告未提供充分证据证明其对李梦雨、李佳凝、李进勇、贺艳博、柴松恩、葛宇、郭伟、马廷娟、柴聪慧、海桂英、刘四花、张宝书、贾红梅的诉讼请求有事实和法律依据，故原告关于该十三位被告的诉讼请求，该院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告逾期交纳物业费、车位管理费必然对原告造成损失，鉴于《前期物业服务合同》约定违约金过高，故该院酌定违约金的计算方式为以应支付的物业费和车位费的总额为基数，自2020年10月10日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率130%计算。关于原告的其他诉讼请求，因其未提供充分证据予以证明，故该院不予支持。双方如有其他纠纷，可另行诉讼。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、周光等六十一位被告于本判决生效之日起十日内分别向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司支付物业服务费、车位费、律师代理费（详见附表）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司对李梦雨、李佳凝、李进勇、贺艳博、柴松恩、葛宇、郭伟、马廷娟、柴聪慧、海桂英、刘四花、张宝书、贾红梅的诉讼请求。三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（详见附表）。本院二审期间，朱彦超提交照片5张，拟证明家门口瓷砖脱落无人维修、13号楼前路灯不亮。刘振雷提交一份视频光盘和照片2张，拟证明入户门质量不合格需要更换，但开发商一直未更换，地下室出户门未安装等。柴松恩提交视频一份，拟证明入户门关不住，存在质量问题。柴聪慧提交收款收据，拟证明房屋已出售，不应再缴纳物业费。雅居郑州分公司针对朱彦超提交的照片认为，如属实会及时进行维修；对刘振雷提交的证据认为，地下室的门交房时刘振雷要求去掉的，地下室的玻璃系朱彦超自己安装的，与物业无关；针对柴松恩提交的视频认为不属新证据；针对柴聪慧提交证明房屋转让的收据认为，雅居郑州分公司主张的物业费系房屋转让之前发生的费用。本院二审经审理查明的事实除同原审一致外，另查明：位于雅居乐11-1-501的业主李梦雨，房屋面积134.69平方米，双方2014年8月3日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2015年11月2日至2020年7月31日止，共欠物业费17648.08元。位于雅居乐11-1-2101的业主李佳凝，房屋面积134.69平方米，双方2014年8月8日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2015年11月2日至2020年7月31日止，共欠物业费17648.08元。位于雅居乐13-2-502的业主贺艳博，房屋面积247.24平方米，双方于2016年5月27日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，有2017年6月1日的收楼通知，自2017年6月21日至2020年7月31日止，共欠物业费21226.16元；贺艳博在该小区购买车位一个，约定车位交付时间为2017年12月20日，自2017年12月21日至2020年7月31日，共欠车位管理费1880元。位于雅居乐13-2-501的业主柴松恩，房屋面积247.24平方米，双方签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年6月21日至2020年7月31日止，共欠物业费21226.16元。位于雅居乐13-1-302的业主葛宇，房屋面积247.24平方米，双方签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，因房屋转让于2018年5月4日已办理物业变更登记，自2017年12月26日至2018年5月4日止，共欠物业费3032.8元。位于雅居乐4-1-801的业主郭伟，房屋面积145.93平方米，双方签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，房屋已转让但未变更物业登记信息，自2019年9月1日至2020年7月31日止，共欠物业费3691.59元。位于雅居乐13-2-1402的业主刘四花，房屋面积247.24平方米，双方签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年6月21日至2020年7月31日止，共欠物业费21226.16元。位于雅居乐13-2-1401的业主张宝书，房屋面积247.24平方米，2016年6月10日签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，自2017年6月21日至2020年7月31日止，共欠物业费21226.16元。位于雅居乐13-2-1502的业主贾红梅，房屋面积247.24平方米，双方签订《前期物业管理服务协议》约定物业费2.3元/月/平方米，至2020年7月31日止，共欠物业费12506.06元。贾红梅在该小区购买车位二个，至2020年7月31日，共欠车位管理费4950元。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李梦雨、李佳凝、贺艳博、柴松恩、葛宇、郭伟、刘四花、张宝书、贾红梅均为案涉小区业主，贺艳博、贾红梅还分别购买有停车位，雅居郑州分公司已提交《前期物业管理服务协议》、交房通知书等在卷为据。根据购房合同：“自出卖人书面通知买受人办理交付手续之日，买受人应从该期限之次日起向物业管理公司缴纳物业管理费。”的约定，雅居郑州分公司依约提供了物业服务，故其要求李梦雨、李佳凝、贺艳博、柴松恩、葛宇、郭伟、刘四花、张宝书、贾红梅支付相应物业服务费用以及逾期付款违约金、律师费的理由正当，其合理部分本院予以支持。葛宇称其预交有装修押金可以抵扣物业费，但装修押金不是物业费，是否抵扣、如何抵扣其与雅居郑州分公司未达成合意，可以另行处理。贾红梅等人所称房屋质量问题，系与开发商之间的买卖合同关系，与本案的物业服务合同关系不属同一法律关系，本案不予处理。因马廷娟于一审法院开庭前已清偿所欠物业费用，雅居郑州分公司不能提供向李进勇、海桂英交房的手续，柴聪慧已缴纳其房屋转让之前的物业费，故雅居郑州分公司请求法院判令马廷娟、李进勇、海桂英、柴聪慧缴纳物业费用的理由不能成立。雅居郑州分公司虽提供有温翔、姚佳良、曾长缨购买停车位的销售协议，但无停车位交付手续，未提供张宝书停车位合同或交付停车位的证据，故雅居郑州分公司要求温翔、姚佳良、曾长缨、张宝书支付车位管理费的上诉请求不能成立，不予支持。朱彦超、刘振雷等人所称的房屋质量问题，不属物业服务合同调整的范围，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。朱彦超、刘振雷等人另称路灯不亮、电表接错位等物业服务中存在的瑕疵，一审判决根据双方履约的实际情况，已酌减了违约金计算标准，且酌定为自雅居郑州分公司起诉主张权利之日起按照同期贷款市场报价利率130%计付违约金并无不当。雅居郑州分公司请求按照逾期付款金额的日千分之一支付违约金、朱彦超、刘振雷请求改判的上诉主张本院均不予支持。朱彦超、刘振雷二审提交的证据材料，不能证明其待证的事实，本院不予采信。刘帅称车辆、房屋维修等费用的上诉主张，属侵权纠纷民事法律关系，本院不予处理。综上所述，雅居郑州分公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初7821号民事判决第一项、案件受理费负担部分，即周光等六十一位被告于本判决生效之日起十日内分别向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司支付物业服务费、车位费、律师代理费（详见一审附表）。二、李梦雨、李佳凝、贺艳博、柴松恩、葛宇、郭伟、刘四花、张宝书、贾红梅于本判决生效之日起十日内分别向雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司支付物业服务费、车位费、律师代理费（详见附表）。三、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他上诉请求。四、驳回朱彦超、刘振雷、刘帅的上诉请求。二审案件受理费（负担情况详见附表）。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二一年四月二十七日书记员  刘佳辉