山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初3031号 原告：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：913701008634001659。 负责人：张本存，行长。 委托诉讼代理人：李军，男，该行风险管理部法律事务人员。 被告：张凯，男，1987年9月13日出生，汉族，户籍所在地济南市商河县，住济南市天桥区。 原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）与被告张凯金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，于2021年4月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行历城支行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼，被告张凯经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行历城支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张凯立即偿还剩余二手住房贷款本金591234.34元、利息合计8043.85元，本息余额合计599278.19元(截至2021年1月31日)；2.自2021年2月1日起，按担保借款合同约定的利息(含罚息、复利)继续计算，并追偿被告至本息全部付清之日止；3.原告(抵押权人)主张，因涉案房产已办理不动产的抵押登记，对其拍卖、变卖或处置所得款项，依法享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年3月22日，被告张凯与原告签约《个人购房担保借款合同》，申请并办理二手住房贷款61万元，用于购买天桥区XXX，等额本息还款，期限26年(2019年3月22日至2045年3月21日)。2019年3月13日，该涉案房产已办理不动产的抵押登记证明(XXX)，原告作为抵押权人，主张对该房产依法拍卖、变卖或处置所得款项，在诉讼请求范围内，依法享有优先受偿权，截止2021年1月31日，被告二手住房贷款本息余额合计599278.19元。截止2021年1月，被告拖欠原告二手房贷款月供达3期，经多次催收无效，已形成不良。因被告拒不履行合同约定的还款义务，原告根据借款合同中违约责任的约定，宣告本借款合同提前到期，被告立即偿还剩余的二手住房贷款本息，诉求法院支持原告的上述诉讼请求。 张凯未做答辩。 本院经审理认定事实如下： 为购买坐落于济南市天桥区XXX房屋（总价款872000元，建筑面积50.18平方米），张凯在支付首付款262000元后向农行历城支行申请贷款610000元，填写了《中国农业银行个人信贷业务申请表》，并同意以贷款所购房屋设定抵押。 2019年3月4日，农行历城支行（贷款人）与张凯（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定以下内容：“借款金额为人民币610000元整，借款用途为购买住房，购买的房产位于济南市天桥区XXX。借款期限312个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。本合同项下借款按实际天数计算利息，计息公式为利息=本金×实际天数×日利率，日利率的换算公式按人民银行相关规定执行。合同履行期间，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法并应适用于本合同项下借款时，各方按调整后的规定执行。本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证（或贷款人业务系统产生的相关电子记录）记载不一致时，以借款凭证（或贷款人业务系统产生的相关电子记录）记载为准。本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。本合同项下借款采用抵押的方式担保。抵押物为坐落于济南市天桥区XXX房屋【房产证号：XXX号】……第十一条借款人、担保人的违约责任11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。”2019年3月13日，双方就上述房产办理了不动产登记证明，证号为XXX号。 上述合同签订后，农行历城支行于2019年3月22日向张凯发放贷款610000元，《个人借款凭证》载明“到期日期2045年3月21日，还款方式等额本息，还款周期一个月，执行利率5.39%，逾期利率8.085%”。合同履行过程中，张凯逾期还款，农行历城支行根据《个人购房担保借款合同》的约定，宣布借款立即到期，要求张凯立即还款。截至2021年1月31日，张凯欠付剩余借款本金591234.34元、利息7232.29元、罚息10.19元、复利29.46元，合计598506.28元。 本院认为，农行历城支行与张凯签订的《个人购房担保借款合同》为有效合同，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。农行历城支行按约向张凯发放贷款后，张凯理应按约偿还借款本息。张凯未按约定按期足额偿还借款，根据借款合同的约定，农行历城支行宣布借款立即到期，并要求张凯立即偿还借款本息的诉讼请求，符合合同约定的内容，本院予以支持。关于利息771.91元，因农行历城支行称系提前估算的还息金额，与合同无关，故本院不予支持。关于农行历城支行主张的2021年2月1日起的利息，本院支持按照《个人购房担保借款合同》第十一条11.1、11.3约定的标准计算。农行历城支行要求对张凯名下坐落于济南市天桥区XXX享有优先受偿权，符合《个人购房担保借款合同》的约定，且该房屋已办理抵押登记，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、限张凯于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司济南历城支行借款本金591234.34元、利息7232.29元、罚息10.19元、复利29.46元（截至2021年1月31日），共计598506.28元； 二、限张凯于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司济南历城支行利息（自2021年2月1日起至本息全部付清之日止，以本息598476.82元为基数，按照年利率8.085%计算）； 三、中国农业银行股份有限公司济南历城支行有权就张凯名下坐落于济南市天桥区XXX【房产证号：XXX号；他项权证号：XXX号】申请法院拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司济南历城支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4896元，由张凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  龚       纬 二〇二一年四月十四日 法官助理  郭涛涛书记员吕英姿