湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0106民初1228号原告：惠之美生活服务集团有限公司（原武汉福星惠誉物业服务有限公司），住所地东西湖区银湖科技产业开发园18号。法定代表人:胡国平，董事长。委托诉讼代理人:高亮，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：万惠启,男，1961年10月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：万惠文（系万惠启之弟），男，1967年6月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告惠之美生活服务集团有限公司（以下简称惠之美集团）与被告万惠启物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法由审判员王冰适用小额诉讼程序，于2021年3月8日公开开庭进行审理。后本院口头裁定转为简易程序于2021年4月2日公开开庭进行审理。原告惠之美集团的委托诉讼代理人高亮、被告万惠启的委托诉讼代理人万惠文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠之美集团向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业费3952.8元；二、判令被告承担逾期付款违约金，截止2019年1月15日为903元；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月29日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》。合同第四条约定物业费收费标准为1.8元/平方米·月，每半年的首月15日以前缴纳物业费。合同第十条约定，被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳逾期付款违约金。被告系福星惠誉K5地块1栋2单元2303室业主，房屋建筑面积为91.48平方米。但被告自2017年1月1日起，一直未缴纳物业服务费，拖欠物业服务费3952.8元（计算到2018年12月31日），原告多次向被告催收物业费欠款，但被告以各种理由推诿付款义务。为维护原告合法权益，特依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告万惠启答辩称，前期物业服务合同不是被告本人签字，但不申请笔迹鉴定。认可物业费的收费标准为1.8元/平方米/月，因为家人在本小区还有其他住房，故清楚物业费的标准，前期按照该标准交纳物业服务费至2016年底，之后不交物业费的原因是原告服务不到位，具体为：1、涉案房屋交房时没有安装煤气管道，原告当时表示会统一安装，但事后并未履行，是被告自己安装；2、被告房屋收房时发生窗户玻璃爆裂，原告承诺统一更换，但原告一直未解决；3、楼栋出入口弹簧门不合理，被告一直反映，6年后才更换；4、原告从未上门催过物业费，都是被告主动找原告协商解决问题，但原告拒绝沟通，且物业人员更换频繁，新员工不了解之前的事情；5、被告一直坚持交物业费，但物业公司霸道不讲道理。经审理查明：万惠启系武昌区徐东大街20号福星惠誉国际城1栋2单元23层3号房屋的业主，房屋建筑面积91.48平方米。2010年12月29日，武汉市福星惠誉物业管理有限公司（甲方）与万惠启（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由武汉市福星惠誉物业管理有限公司提供物业服务。合同第一条双方权利和义务约定：甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、社会治安、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。第二条物业管理服务内容约定：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井和共用设施设备使用的房屋等。第四条约定：物业费收费标准为每月每平方米1.8元，每半年的首月15日以前交纳物业费。第十条约定：如乙方违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳逾期付款违约金。合同还就其他事项进行了约定。武汉市福星惠誉物业管理有限公司在甲方处盖章，乙方（签章）处载有手书“万惠启”名字。万惠启不认可前述《前期物业管理服务协议》中的签字，也不申请笔迹鉴定，但陈述收房后一直按1.8元/平方米/月的标准交纳物业费至2016年底；2017年1月1日起，因原告未及时解决安装天然气、房屋玻璃爆裂、门厅弹簧门等问题，服务不到位，故未交纳此后的物业服务费。原告通过上门张贴书面公告的方式（2017年12月2日、2018年12月2日）向万惠启进行了催收。审理中，原告提交的《物业费、违约金计算表》中载明2017年1月1日至2018年12月31日，万惠启差欠物业服务费合计3951.9元。（1.8×91.48×24）还查明，武汉市福星惠誉物业管理有限公司于2000年9月1日，经工商行政部门核准登记成立，经营范围物业管理等。2012年7月31日更名为武汉福星惠誉物业服务有限公司，2015年7月17日更名为武汉惠之美物业服务有限公司，2020年10月12日更名为惠之美生活服务集团有限公司。以上事实有《前期物业服务协议》、武汉市房产信息查询单、物业费、违约金计算表、缴费通知单、工商变更登记信息、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，本案中，原告已提交《前期物业服务协议》、武汉市房产信息查询单等证据以证明双方成立物业服务合同关系。被告虽抗辩《前期物业服务协议》并非其本人签字，但未提交反证，亦明确表示不申请笔迹鉴定，还认可已按照协议约定的1.8元/平方米/月的标准交纳物业服务费至2016年底，综上，本院对被告的前述抗辩意见不予采信，对原告提交的《前期物业服务协议》予以确认，双方之间依法成立物业服务合同关系。2017年1月1日至2018年12月31日，原告实际为被告小区提供物业管理服务，被告应按约支付物业服务费，被告抗辩房屋收房时未安装天然气、窗户玻璃破裂等问题，系另一法律关系，不构成其拒交物业服务费的理由，被告可另案主张权利。因原告在提供物业管理服务过程中存在不足，根据个案情形，本院酌定减免被告应支付的物业服务费后为3754.3元（3951.9×95%）。关于违约金，考虑到原告在提供物业管理服务过程中存在不足，结合本案实际情况，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告万惠启应于本判决生效之日起五日内向原告惠之美生活服务集团有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3754.3元；二、驳回原告惠之美生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告万惠启负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王冰二〇二一年四月十五日法官助理卓明艳书记员严丽轩