湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0117民初941号原告：武汉市佳阳商贸发展有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街汉施路，统一社会信用代码9142011783158655W。法定代表人：陶冬珍，经理。委托诉讼代理人：黄凯，湖北国涵律师事务所律师。被告：陈超，男，1997年3月7日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市华容区葛店镇陈正村下镇湾21号，现住广东省湛江市遂溪县，委托诉讼代理人：陈于华，湖北启昊律师事务所律师。原告武汉市佳阳商贸发展有限公司（以下简称佳阳公司）与被告陈超合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员潘应军独任审判，于2021年3月15日、4月14日、4月22日三次公开开庭进行了审理。原告佳阳公司的委托诉讼代理人黄凯、被告陈超及其委托诉讼代理人陈于华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付车位使用权的尾款200000元；2、判令被告支付逾期支付车位款的违约金（违约金以应付车位费200000元为基数，从合同约定应付款之日2018年3月27日起以日万分之五计至付清之日止；暂计至起诉之日为100300元）；3、判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告签订了《佳阳新城港都地下停车位使用权转让合同》，合同第四条4.2.2款约定“乙方在签订合同一周内交清办理按揭资料、办理完按揭手续，贷款金额人民币200000元整”。被告应于2018年3月27日前支付车位尾款，但原告多次催促后被告仍未缴付，截止至起诉之日，被告仍未支付车位尾款200000元。为此，原告诉至法院，提出前述诉请。被告陈超辩称，1、原告起诉主张被告违约不是客观事实；2、原告车位使用权转让合同没有明确车位所在位置，也没有相关规划许可的材料，无法证实该车位属于公共部分，还是专用部分；3、原、被告间的车位使用权转让合同的法律性质实质上是车位租赁合同，按照我国《民法典》第七百零五条房屋不动产的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的企业法人营业执照副本和法人身份证明无异议，对《佳阳新城港都地下停车位使用权转让合同》及收款收据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同不是其真实意思表示，合同签订后被告未将合同交给被告，也未能证明车位使用权是否能出让，如车位不能出让则合同无效。合同有效期是到土地使用期满70年，当时的土地使用年限是2011年1月30日至2081年1月30日，签合同时已过7年，还剩下63年，车位使用权租赁合同依法不能超过20年，超过20为无效合同，无效租赁期应当予以扣减；对催款通知及邮寄快递单有异议，认为没有送达通知，被告不存在违约；对人民防空工程竣工验收备案表、工程设计图纸有异议，认为上述证据并非原件，而系复印件，且原告没有提供证据证明人防工程面积是否纳入整个建设工程的公摊面积，若系公摊面积，则原告不享有车库的收益权。原告对被告提交的微信聊天记录无异议。对上述无异议的证据，本院依法予以采信。对上述有异议的证据，本院认为，被告对《佳阳新城港都地下停车位使用权转让合同》的真实性无异议，故对该证据本院予以采信；关于催款通知及邮寄快递单，因邮寄快递单查询显示为他人代收，庭审中，被告否认收到该通知，故对被告已收到催款通知的证明目的本院不予认可；关于对人民防空工程竣工验收备案表、工程设计图纸，本院认为，上述证据能够证实本案的基本事实，故对上述证据，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年3月31日，原告佳阳公司转让方（甲方）与被告陈超受让方（乙方）签订了一份《佳阳新城港都地下停车位使用权转让合同》，合同约定：1.1本次转让使用权的车位为甲方开发的位于阳××开发区平江××以东的“佳阳新城港都一期、二期”商品房地下车位，用途：该车位仅作为停车专用，不得另作他用；1.4乙方已明知所受让的车位甲方不享有所有权，只享有使用权，并对此无任何异议；2.1甲方同意在本合同约定的期限内将上述车位的使用权转让给乙方，转让期限自本合同生效之日起至“佳阳新城港都一期、二期”商品房土地使用权期限届满时止；4.1就本合同项下的车位使用权，乙方应向甲方支付的总价款为人民币224173元；4.2乙方应按按揭贷款的方式支付车位价款，签订合同之日付清停车位首付款，即24173元，乙方在签订合同三个月内交清办理按揭资料、办理完按揭手续，贷款金额200000元。若办理按揭贷款，乙方就应严格履行等月的还款义务，如若因乙方未及时还款导致银行追究甲方责任，则甲方有权单方解除本合同，并配合银行收回本车位使用权并重新处置以履行银行贷款合同和支付期间甲方处理该事所发生的一切费用；同时乙方应向甲方支付总价款20%的违约金；5.1若乙方迟延支付车位使用权价款，每逾期一日按未付金额1%向甲方支付违约金；迟延超过7日的，甲方有权解除本协议及另行转让该车位，本合同自口头、书面、邮件、快递通知乙方时解除，乙方应向甲方支付本合同总价款20%的违约金；6.3车位使用权的交付以双方签订车位使用权交接书为标志，如乙方无正当理由拒绝签订定车位使用权交接书，视为甲方已完成交付。合同还约定了其他事项。被告于2018年3月31日向原告支付了车位首付款24173元，剩余车位款项陈超的车位按揭银行贷款一直未办理。2020年11月2日，原告佳阳公司向被告出具了《催促支付车位款、违约金的通知》，因邮寄快递单查询显示为他人代收，被告否认收到该通知。另查明，2018年1月16日，原告佳阳公司取得了案涉停车位工程项目的人民防空工程竣工备案表，建设单位为佳阳公司，工程名称为新城港都人防地下室，开工日期为2015年3月7日，竣工时间为2018年1月10日。庭审中，经原、被告协商确定案涉地下停车位为B237号车位。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。涉案合同签订于2018年3月31日，故应适用合同签订时的法律及司法解释规定。《佳阳新城港都地下停车位使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。针对本案争议焦点，本院评判如下：案涉合同是否为租赁合同纠纷。2018年1月16日，原告佳阳公司取得了案涉停车位工程项目的人民防空工程竣工备案表，表明该工程项目已经竣工验收，且质量合格，符合使用条件。双方在合同中明确约定了合同名称为《佳阳新城港都地下停车位使用权转让合同》，被告支付的转让价款为车位使用权转让价款，且在合同中明确告知了所受让的车位原告不享有所有权，只享有使用权，因地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，但地下车库的使用权可以转让流通。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。法律并未禁止人防工程使用权的转让。人防工程平时由使用权人管理使用，战时人防工程的使用权人有义务确保人防工程用于人民防空的需要。佳阳公司将地下车库的使用权对外转让，并未损害国家利益。故本案的法律性质为地下车位的使用权转让合同纠纷，并非租赁合同纠纷。被告辩称本案系车位租赁合同关系，应驳回原告诉讼请求的意见，于法无据，本院不予采纳。关于被告是否应当承担违约责任。案涉合同约定的付款方式为按揭贷款，签订合同之日付清停车位首付款24173元，余款办理银行按揭贷款。合同签订后，被告依约支付了停车位首付款24173元，因案涉停车位属于人防工程，无法办理权属证书，导致双方约定的银行按揭贷款无法办理，对此双方均有过错，又因双方在合同中对银行按揭贷款未能办理剩余款项支付时间没有明确约定，虽然原告于2020年11月5日向被告邮寄了催收通知，但在庭审中被告陈述未收到该通知，因此不能认定原告的催收通知已送达至被告，故确定被告应当向原告支付车位使用权欠款200000元的时间应当以本院立案之日，即2021年1月13日为其主张权利之日。在原告向被告主张权利后，被告仍未能按照合同约定支付地下停车位使用权转让款，已构成了违约，应当承担相应的违约责任。但案涉合同约定的延期付款的违约责任，明显超出法律规定，应属无效，原告主张违约金以车位款200000元为基数自2018年3月27日起以日万分之五计至付清之日止的诉讼请求，应当结合合同的履行情况、当事人过错程度等因素综合进行认定，结合本案实际，本院酌定违约金标准按日万分之三计算为宜，自2021年1月13日起计算至付清之日止，故对原告该项请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告陈超于本判决生效之日起十日内向原告武汉市佳阳商贸发展有限公司支付地下停车位使用权转让款200000元。被告陈超向原告武汉市佳阳商贸发展有限公司支付违约金（违约金以地下停车位使用权转让款200000元为基数，自2021年1月13日起按日万分之三标准计算至付清之日止）。驳回原告武汉市佳阳商贸发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5804元，减半收取2902元，由被告陈超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  潘应军二〇二一年四月二十七日书记员  汪 婵