河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1021号上诉人（原审被告）：杜新蒙，女，1990年1月26日出生，回族，住河南省。上诉人（原审被告）：焦作市山阳区陈钢串串香火锅店。住所地：焦作市山阳区人民路亿祥东郡A-8号商铺。经营者：杜新蒙。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王锦汉，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：高洁，女，1985年1月7日出生，汉族，住焦作市。委托诉讼代理人：杜方涛，河南海搏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贞，河南海搏律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：河南亿祥置业有限公司。住所地：焦作市人民路东段2751号。法定代表人：王海港，董事长。委托诉讼代理人：裴和平，男，1960年5月22日出生，汉族，住焦作市解放区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘琪，女，1991年7月23日出生，汉族，住焦作市解放区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）:金春芳，女，1971年2月16日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：谢全海，河南国昌律师事务所律师。上诉人杜新蒙、焦作市山阳区陈刚串串香火锅店（以下简称陈钢火锅店）、高洁、河南亿祥置业有限公司（以下简称亿祥公司）因与被上诉人金春芳返还原物纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜新蒙、陈刚火锅店上诉请求:一、请求二审法院依法撤销山阳区人民法院(2020)豫0811民初1141号民事判决,将本案发回重审或依法改判上诉人杜新蒙、陈钢火锅店不承担责任;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院事实认定错误。高洁持有案涉房产的《商铺销售合同》,且双方又订立了《商铺租赁合同》,在租赁合同到期后已经实际腾退房屋。首先,杜新蒙、陈刚火锅店基于善意租赁取得案涉房产的使用权,不仅签订了案涉租赁合同,更是按期足额支付了租赁费。租赁合同到期后,杜新蒙已经实际腾退，且在本案诉讼过程中,杜新蒙已经举证证实案涉房产已经腾退并交付高洁,被上诉人金春芳也予以认可，一审判决认定该部分事实严重背离客观事实。其次,高洁在出租案涉房产前,已向杜新蒙出示并提供了与亿祥公司签订的商铺销售合同,并且协助杜新蒙办理物业管理费缴纳及工商登记。杜新蒙自2017年4月17日与签订商铺租赁合同,至纠纷发生已实际经营近两年。金春芳虽为案涉房产权利人,其应当了解案涉房产由高洁占有使用,在本案一审诉讼期间杜新蒙已经腾空房屋,故金春芳不应当向善意占有的杜新蒙主张权利。二、一审法院适用法律错误。杜新蒙系善意占有并支付相应租赁费,并非恶意占有,重复承担租赁费,显失公平。首先,根据物权法第二百四十二条之规定:占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。本案诉争房产在杜新蒙使用期间,前后两次装修改造花费巨大,且本次纠纷致使杜新蒙丧失了优先租赁使用权,杜新蒙善意租赁行为并未致使房产遭受损害,也不应当承担任何责任。其次,一审认定高洁于2017年4月17日与亿祥公司签订《商铺销售合同》,也认定了高洁与杜新蒙签订了《商铺租赁合同》。金春芳在2019年12月30日才取得了不动产权登记证书,一审时才出示其持有的买卖合同及不动产权登记证书,物权登记之前权利不确定的情况下,一审法院不应当直接归责于杜新蒙。三、一审法院程序违反法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，对于个体工商户作为被告的，有字号的应当以个体工商户为被告,列明经营者信息,而金春芳起诉时不仅将个体工商户焦作市山阳区陈钢串串香火锅店列为被告,并将经营者杜新蒙单独又列为被告,而一审法院并未纠正其错误,反而在判决时将焦作市山阳区陈钢串串香火锅店以及杜新蒙共同承担责任,明显存在错误。金春芳辩称，杜新蒙和陈钢串串香火锅店按其提供的租房合同也只能行驶租赁权，不是占有权，其以善意取得逃避返还原物的责任不能成立。高洁上诉请求:1.撤销焦作市山阳区人民法院(2020)豫0811民初1141号民事判决第一项、第二项;将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认定事实不清。(一)原审法院未实际查清高洁从原审第三人亿祥公司所取得的亿祥东郡二期幸福里A8-1附1号建筑物是否包含在金春芳从亿祥公司处所购买的亿祥东郡幸福里A-8号楼1号商铺面积范围内。首先,亿祥东郡二期幸福里A8-1附1号建筑物系高洁从亿祥公司取得,高洁与亿祥公司签订了合同,按照约定交纳了相应款项，并且亿祥公司已将该建筑物于2017年4月交付给高洁实际占有使用,高洁对亿祥东郡二期幸福里A8-1附1号建筑物享有长期占有、使用、收益的权利。其次，金春芳与亿祥公司之间关于亿祥东郡幸福里A-8号楼1号、A-8号楼2号商铺的《商品房买卖合同》形成于2011年4月26日，合同签订时，商铺已为现房,合同签订后即交付给了金春芳,金春芳在另案审理中明确自认其所购买的商铺面积为627m，根据亿祥公司所述及设计图纸,高洁所取得的亿祥东郡二期幸福里A8-1附1号建筑物系备用的人行通道,不属于商品房范畴。该建筑物在给高洁使用前，一直由亿祥公司占有使用,直至2017年4月17日亿祥公司将上述建筑物转让给高洁后,由高洁实际占有使用。亿祥公司从未将高洁所取得的建筑物交付给金春芳,并且金春芳对该建筑物不属于其购买的商铺范围内的事实是明知的,自2011年与亿祥公司签订合同后至2019年焦作市不动产登记部门依据错误的测绘报告(测绘报告误将高洁所取得的建筑物面积计入在金春芳的A-8号楼1号商铺范围内)向其颁发豫(2019)焦作市不动产权第0037854号不动产权属登记证书期间,在长达九年的时间内,金春芳从未提出过任何权利主张，这印证了金春芳对高洁所取得的A8-1附1号建筑物并不包含在其所购买的亿祥东郡幸福里A-号楼1号商铺面积范围内是明知的，其根本不享有所有权，原审法院对此事实未予以查清。(二)原审法院应查明但未查明杜新蒙涉案房屋是否搬离及具体搬离时间。高洁与杜新蒙所签建筑物租赁合同已于2020年4月30日期满终止,并且一审庭审中，杜新蒙自认于2020年7月13日腾空房屋并搬离。但原审法院未实际查明涉案房屋是否仍由杜新蒙、高洁实际占有使用,直接判决二人赔偿金春芳房屋占用损失至搬离案涉房屋返还金春芳之日止,致使判决不具有可执行性。二、原审判决程序严重违法。本案中原审法院作出判决的依据为金春芳持有的豫（2019)焦作市不动产权第0037854号不动产权属登记证书，因该证书登记确存在错误,高洁已向焦作市不动产登记部门提出异议登记,并且亿祥公司已就豫（2019）焦作市不动产权第0037854号不动产权属登记证书提起撤销之诉,原审法院也认为本案审理需以亿祥公司就豫（2019)焦作市不动产权第0037854号不动产权属登记证书所提的撤销之诉的审理结果为依据,本案需要中止审理,并已书面裁定中止本案诉讼。根据《民事诉讼法》第一百五十条的规定,中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。然而,亿祥公司就豫（2019）焦作市不动产权第0037854号不动产权属登记证书提起的撤销之诉尚在审理之中，中止诉讼的原因尚未消除,原审法院在中止诉讼的原因尚未消除的情况下,径行作出判决,程序严重违法。金春芳辩称，高洁上诉的事实和理由是虚假的，高洁明知无权出租而擅自出租答辩人的房屋，一审判决其和火锅店共同承担返还原物和赔偿损失的责任是正确的。高洁作为侵权人之一，一审判决未宣告的情况下，藐视法院，继续在涉案房屋张贴续租广告，导致至今答辩人不能收回房屋，损失扩大。高洁在一审、二审始终坚持自己是基于和亿祥东郡的合同行使出租权，但在金春芳出示产权证实后仍然上诉属于无理陈述。亿祥公司上诉请求:1.撤销河南省焦作市山阳区人民法院(2020)豫0811民初1141号民事判决;2.发还重审或改判驳回金春芳的诉讼请求。事实与理由:一、一审审理程序违法。亿祥公司作为原审第三人申请参加本案诉讼,在一审过程中已经就产权证问题提起行政诉讼,上述行政诉讼的结果将直接影响该民事案件的结果,现在行政诉讼正在上诉阶段,一审应当裁定中止审理。一审法院在中止审理的事由没有解除的情况下恢复审理并作出民事判决,明显违背程序规定。二、金春芳不是案涉A8-1附1号建筑物的所有权人。在2019年9月山阳法院另案审理过程中，金春芳一直强调两个商铺实际面积是627平方米,且商铺出售的是现房,金春芳对自己所购买商铺的实际使用面积是明知的,其所购买1号商铺西侧3.62米上下两层备用人行通道(按图纸依规划应为人行通道,实际上是案涉A8-1附1号建筑物),人行通道的一楼部分最初由亿祥公司使用,2017年4月17日不再使用,亿祥公司将该通道一楼部分处置给高洁使用,金春芳对此也是明知的,直至起诉前未对该人行通道面积部分主张过权利。如果案涉人行通道部分为金春芳所有,那么金春芳自接收A-8号楼1-2层1号和2号商铺开始至房产证办好之日止,在长达9年的时间里,金春芳就案涉人行通道部分未提出过任何权利主张,这点明显违背常理。三、登记于金春芳名下的A-8-1号商铺的产权证是错误的。2011年4月26日,金春芳与亿祥公司签订两份《商品房买卖合同》，购买A-8号楼1-2层1号和2号商铺。《商品房买卖合同》载明面积分别为180.06平米和180.57平米。其购房时具备使用条件，购买后当即交房,由其占有使用。2019年12月,焦作市自然资源和规划局为金春芳办理2份不动产证书，豫(2019)焦作市不动产权0037854,证载面积473.31平方米;豫(2019)焦作市不动产权0037861,证载面积232.38平方米,两套商铺总面积为705.69平米。由于该2套商铺于2011年4月出售,距今已9年时间，期间销售人员更替,相关部门间沟通不到位,房管局测绘人员在明知有人行通道的情况下,将人行通道的122.94平米面积错误算入了1号商铺,导致不动产证的证载面积出现错误。依照住宅小区设计规范的规定,以及设计图纸该人行通道不属于商品房范畴,焦作市自然资源和规划局依据错误测绘结果误将该部分纳入金春芳房屋权属范围明显错误,也不合法,应予变更。亿祥公司在本案审理期间已提起行政诉讼,要求焦作市自然资源和规划局变更错误登记,在庭审中,焦作市自然资源和规划局亦明确得知案涉A8-1附1号建筑物实为人行通道,不属于商品房范畴，不应计入金春芳名下,也表示待条件具备时即可进行变更登记。金春芳辩称，亿祥公司参加诉讼的目的是恶意阻断金春芳的正当请求。一审法院2020豫0811行初72号行政裁定书明确确认亿祥东郡对涉案房产提起行政诉讼没有法定利害关系，因此被驳回。基于同样理由，亿祥公司将人行通道、A-8号楼附1号非法出售给高洁，收取80余万元房款，其不享有任何权利和义务，提起上诉的事实是虚假的，理由不能成立。金春芳向一审起诉请求：1.依法判令杜新蒙、陈钢火锅店及第三人高洁从金春芳的焦作市××人民路（××）2999号亿祥东郡幸福里A—8号楼1号商铺立即搬离、归还其非法占用金春芳的上述房产。2.依法判令杜新蒙、陈钢及第三人高洁赔偿金春芳按每月5000元自2017年5月1日起至实际搬离上述房产之日止非法占用金春芳房产的损失(暂计至2020年3月31日计35个月共175000元整)。3.诉讼费用由杜新蒙、陈钢火锅店、亿祥公司承担。一审法院认定案件事实：2011年4月26日，金春芳与亿祥公司签订了位于焦作市××人民路（××）2999号亿祥东郡幸福里A—8号楼1号商铺的《商品房买卖合同》，焦作市自然资源和规划管理局为金春芳办理了豫（2019）焦作市不动产权第0037851号不动产权属登记证书，证书上载明：“权利人：金春芳；共有情况：单独所有；坐落：河南省焦作市××人民路（××）2999号亿祥东郡幸福里A—8号楼1号商铺；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途：商服用地/商业；面积：共用宗地面积85845.00平方米、房屋建筑面积473.31平方米；使用期限：国有建设用地使用权：2046年12月30日止；权利其他状况：分摊土地使用权面积：115.94平方米、房屋结构：钢筋混凝土结构、专有面积：453.00平方米、分摊建筑面积：20.31平方米；房屋总层数：12、所在层数：第1-2层、房屋竣工时间：2011、持证人：金春芳。”2017年4月17日，亿祥公司又与高洁签订了商铺销售合同，将位于焦作市××人民路（××）2999号亿祥东郡幸福里A—8号楼1号的案涉房屋（面积：61.47平方米）销售给高洁，但未办理不动产权证。2017年4月27日，高洁与杜新蒙签订关于案涉房屋的《商铺租赁合同》，将位于焦作市××人民路（××）2999号亿祥东郡幸福里A—8号楼1号商铺（61.47平方米）出租给杜新蒙使用，杜新蒙在案涉房屋开办焦作市山阳区陈钢串串香火锅店。另查明，陈钢火锅店注册日期为2017年5月3日。一审法院认为，物权依法成立，受法律保护。根据中华人民共和国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有物权的证明，本案中，案涉房屋登记的所有权人为金春芳，由此可见，金春芳为案涉房屋的所有权人。第三人高洁抗辩其对案涉房屋享有所有权，没有法律依据，一审法院不予支持。杜新蒙、陈钢火锅店抗辩其与第三人高洁签订了房屋租赁合同，对于案涉房屋是基于租赁合同的有权占有，金春芳无权主张其返还房屋。合同具有相对性，基于合同的占有亦是如此，杜新蒙基于租赁合同形成的有权占有只能对抗租赁合同的相对人第三人高洁，无法对抗作为诉争房屋的所有权人的金春芳，对于金春芳而言，杜新蒙对案涉房屋的占有属于无权占有。根据《物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故金春芳主张杜新蒙、陈钢火锅店及第三人高洁返还案涉房屋的诉讼请求，证据充分，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。金春芳要求杜新蒙、陈钢火锅店及第三人高洁共同赔偿占用案涉房屋期间损失的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，该院也予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一项、第四项、第六项之规定，一审法院判决：一、被告杜新蒙、焦作市山阳区陈钢串串香火锅店、第三人高洁于本判决生效后十日内将位于焦作市××人民路（××东郡幸福里××—××楼××焦作市山阳区陈刚串串香火锅店所占用的商铺返还原告金春芳；二、被告杜新蒙、焦作市山阳区陈钢串串香火锅店、第三人高洁于本判决生效后十日内向原告金春芳赔偿房屋占用损失（自2017年5月3日起至被告、第三人高洁搬离案涉房屋返还原告之日止，按每月5000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由被告杜新蒙、焦作市山阳区陈钢串串香火锅店负担1900元，第三人高洁负担1900元。二审中，上诉人杜新蒙、陈钢串串香、高洁，被上诉人金春芳均未提交新证据。上诉人亿祥公司为支持其上诉请求，提交证据如下：1.河南亿祥置业有限公司修建的幸福里第二期A-8号底层平面详规图一份，证明涉案房产的位置属于人行通道，与该公司一审提交证据相互印证，是按照国家消防规范强制规定设置的，不能成为商品房。2.焦作市亿家物业管理公司签署的前期物业管理服务协议一份，证明A8-1、A8-2两个商铺的面积是627平方。3.商品房买卖合同5份，证明,该5份合同涉及房屋均处于涉案房屋周边，是同一时期购买，均价在8500元每平方左右。金春芳所有卖的房屋应当也是8500元才符合当时的市场价格。如果按照其错发的房产证面积705平方米，其平均价格为7600元，所以不符合当时的市场行情，印证房产证所颁发的面积是错误的，不符合当时交易的真实情况。4.焦作市山阳区2020豫0811民初1141号民事裁定书一份，证明本案一审诉讼过程中，因该公司参加诉讼，对涉案房屋的房产证错误提起行政诉讼，要求焦作市建设规划管理局纠正房产证错误，一审法院中止本案诉讼，后没有恢复审理的情况下作出一审判决，程序违法。上诉人杜新蒙、陈钢串串香质证称，对4组证据真实性、证明指向没有异议。杜新蒙租赁的房屋与本案被上诉人金春芳购买的房屋并不一致，金春芳持有的错误房产证相关行政案件正在审理，本案应中止诉讼。上诉人高洁质证称，对4组证据均无异议，证据1可以说明涉案房屋原本设计的是人行通道，不包含在被上诉人金春芳购买的A-8-1号商铺面积范围内。金春芳手中持有的不动产权证书将案涉房屋登记在A-8-1号商铺面积范围内属于错误登记。亿祥公司没有将涉案房屋出售给金春芳，高洁与亿祥公司在2017年4月签订的商户租赁合同合法有效。基于亿祥公司已经将高洁购买商铺交付，高洁已经取得涉案商铺的占有、处分、收益权。证据2可以说明亿祥公司和金春芳购买的商铺不包含涉案房屋。涉案A-8-1号商铺不动产权证书颁发之前（2011年3月10日至2019年12月份）金春芳没有向任何人主张权利。对证据3、4认可。被上诉人金春芳质证称，对证据1，一审现场勘验时发现亿祥公司没有按照图纸施工，没有留人行通道。第一份图纸不是河南亿祥置业有限公司公司施工图纸，是伪造的，与现场施工不符。图纸标注的两套房产面积与金春芳房屋面积相差甚远。第二份图纸标注的人行通道与金春芳购买房屋不在一处。对证据2，亿祥公司和金春芳签署的商品房买卖合同是在2011年，合同约定房产证面积以产权证书为准，所以该物管协议载明的面积不能对抗产权证书上载明的面积。对证据3，该证据在一审已经提过同类证据。该5套商品房买卖单价不能推定金春芳商品房面积。房产证面积是亿祥公司自行测绘，提供给规划管理局。对证据4，亿祥公司提起的行政诉讼已经被焦作市山阳区人民法院2020年11月6日作出的2020豫0811行初72号裁定驳回，原审民事判决是该裁定后宣判的，不存在程序违法。本院经审核认为，上诉人亿祥公司提交的上述证据在一审程序时均已存在，能提交而不提交却在二审时进行提交，且上述证据不足证明案件基本事实，故本院不予采纳。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的上诉理由及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点并依次评判如下：一、一审法院判决杜新蒙、焦作市山阳区陈刚串串香火锅店、高洁搬离案涉争议房屋是否正确？争议房屋即位于焦作市××人民路（××）2999号亿祥东郡幸福里A—8号楼1号商铺（61.47平方米），包含在已经不动产登记机关颁发的豫（2019）焦作市不动产权第0037851号不动产权属登记证书载明的河南省焦作市××人民路（××）2999号亿祥东郡幸福里A—8号楼1号商铺房屋建筑面积473.31平方米范围内，所有权人为金春芳，该物权依法成立，受法律保护。高洁上诉主张其对案涉房屋享有所有权，没有法律依据，本院不予支持。杜新蒙上诉称其与高洁签订有房屋租赁合同，支付了租赁费，开办陈钢火锅店，杜新蒙和陈钢火锅店不应承担责任。对此，本院认为，物权属对世权，具有排他性。杜新蒙与高洁签订的房屋租赁合同具有相对性，杜新蒙基于该合同取得的房屋占有仅在二人间有效，不得对抗房屋所有权人金春芳，对于金春芳而言，杜新蒙对案涉房屋的占有属于无权占有。金春芳请求判令杜新蒙、陈钢火锅店、高洁返还房屋，赔偿损失，应予支持。亿祥公司上诉称，登记于金春芳名下的A-8-1号商铺的产权证是错误的，焦作市自然资源和规划局依据错误测绘结果误将争议部分纳入金春芳房屋权属范围明显错误,也不合法,应予变更。对此，本院不予审查，亿祥公司可向不动产登记机关申请变更登记，且亿祥公司在本案审理期间已提起行政诉讼,要求焦作市自然资源和规划局变更错误登记。二、一审程序是否合法？在本案一审中，高洁向焦作市不动产登记部门提出异议登记,亿祥公司就豫（2019）焦作市不动产权第0037854号不动产权属登记证书提起行政撤销诉讼,原审法院以本案审理需以亿祥公司就豫（2019)焦作市不动产权第0037854号不动产权属登记证书所提的行政撤销一案的审理结果为依据,裁定中止本案诉讼。后，在上述行政撤销案尚未审结情况下，原审法院作出一审判决。显属程序瑕疵。但，在本案二审中，上述行政撤销一案已经审结，本院作出（2021）豫08行终5号行政裁定书，裁定驳回河南亿祥置业有限公司的起诉，已经发生法律效力。（2019)焦作市不动产权第0037854号不动产权属登记证书法律效力不受影响，原审判决处理结果无误。综上所述，杜新蒙、陈钢火锅店、高洁、亿祥公司上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，杜新蒙负担1200元，高洁负担1300元，河南亿祥置业有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审判长 朱 海审判员 刘志雷审判员 付明亮二〇二一年四月二十二日书记员 宁 昊