湖南省茶陵县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0224执异6号异议人（案外人）：汪年平，男，1971年1月25日出生，汉族，户籍所在地茶陵县。委托诉讼代理人：陈回儿，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为一般代理。申请执行人：茶陵县平水商砼有限公司，住所地：茶陵县。法定代表人：肖训萱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢先陆，男，1951年8月6日出生，汉族，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邓中萍，湖南天戈律师事务所律师，代理权限为一般代理。被执行人：茶陵县金鑫房地产开发有限公司，住所地：茶陵县。法定代表人：罗鑫平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁琳，女，1975年4月28日出生，汉族，系该公司员工，代理权限为一般代理。本院执行案件（2020）湘0224执60号，即申请执行人茶陵县平水商砼有限公司（以下简称“平水商砼公司”）与被执行人茶陵县金鑫房地产开发有限公司（以下简称“金鑫房地产”）买卖合同纠纷执行案件已经结案，案外人汪年平向本院提出书面执行异议，请求解除对申请人所有的欧景名城2栋112、212、312、113、213、313房屋的查封。本院依法进行审查，并于2021年4月13日举行听证，现已审查终结。异议人汪年平称，被申请人平水商砼公司与被执行人金鑫房地产买卖合同纠纷一案，在执行程序中，茶陵县人民法院基于平水商砼公司的申请，将申请人向金鑫房地产所购买的《金鑫·欧景名城》茶陵县下东街道办事处紫云街欧景名城2栋112、212、312、113、213、313的房屋予以查封，被申请人申请查封的标的有误，具体理由是：2017年11月17日，申请人与被执行人签订了一份《茶陵县商品房（预）销售合同》（合同编号：9000044543），购买了茶陵县××街道××街欧景名城2栋112、212、312、113、213、313的房屋，建筑面积366.73平方米，房屋价格200万元，系一次性付款。房屋买卖后，申请人在茶陵县××房××房××商品房合同备案登记。《中华人民共和国民法典》第二百六十六条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”，上述房屋系申请人所有，申请人是上述房屋的所有权人。裁定书认为上述房屋系被执行人金鑫房地产所有的财产与事实不符，故查封行为和查封的标的物都是错误的。为此，特申请解除对申请人上述房屋的查封。申请执行人平水商砼公司答辩称，原案申请执行于2020年6月3日查封了被执行人4栋的16套房屋，当时另案案外人提出执行异议，称查封的是拆迁安置房，另案开完庭之后，执行局去政务中心查询到被执行人没有网签和查封的房子一共58套，2020年10月份平水商砼公司选了16套进行查封，答辩人认为裁定书是正确的；排除执行必须要有物权，本案异议人要排除执行应当满足三个条件：必须符合签订有效的购房合同，必须用于居住且无其他住所，必须支付了半数以上的购房款，同时满足三个条件，本案异议人不具备该条件；本案查封的是商业房，不是商品住房。被执行人金鑫房地产答辩称，因为不动产登记中心和住房保障中心的衔接出了问题，按揭购房的户主办理了预登预抵押的，不动产登记中心有备案，一次性支付购房款的业主资料传送不了，就没有在不动产登记中心办理登记，这个是实际情况，法院应当解除查封。本院通过对原审判、执行卷宗的审查并经听证后查明，申请执行人茶陵县平水商砼有限公司与被执行人茶陵县金鑫房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日以（2019）湘0224民初1376号民事调解书调解结案，双方确认金鑫房地产需支付平水商砼公司商砼款476万元及逾期付款利息34万元，共计510万元。上述款项限金鑫房地产在2019年10月31日前支付50万元，2019年11月30日前支付50万元，2020年2月25日前支付200万元，2020年3月31日前支付210万元。如未按本协议第一项按期付款，则加付前期放弃的逾期付款违约金45万元，同时未到期付款的金额视为到期，平水商砼公司可一并向法院申请强制执行。判决生效后金鑫房地产未履行还款义务，平水商砼公司于2020年1月10日向本院申请强制执行，本院于2020年6月3日查封被执行人金鑫房地产所有的欧景名城4栋2201、2202、2203、2204、2301、2302、2303、2304、2401、2402、2403、2404、2501、2502、2503、2504号房屋，后金鑫房地产申请变更冻结其他房产，平水商砼公司书面表示同意，本院于2020年11月2日作出（2020）湘0224执60号之二号执行裁定书，裁定解除对被执行人金鑫房地产上述房屋的查封，并查封被执行人金鑫房地产所有的欧景名城2栋105、106、112、113、205、206、212、213、305、306、312、313、403、503、508及3栋2401号房屋，查封期限为三年。现案外人汪年平以其系上述被查封房屋中2栋112、212、312、113、213、313的所有权人，向本院提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。另查明，异议人汪年平与金鑫房地产于2017年11月17日签订茶陵县商品房（预）销售合同，合同号为9000044543，合同约定汪年平以200万元的价格购买《金鑫·欧景名城》茶陵县下东街道办事处紫云街欧景名城2栋312、113、313、212、112、213室，建筑面积366.73平方米，建筑层高为厢房一楼4.5米，二楼至五楼3.5米，购房款200万元于2017年11月17日一次性支付。购房户在茶陵县××房××商品房合同备案，未办理不动产登记。经查询汪年平的不动产登记信息，汪年平与肖明花名下有一套位于茶陵县××镇××社区××号楼××号房屋，建筑面积152.38平方米，房产证号湘（2017）茶陵县不动产权第0××5号，一套位于茶陵县云阳街道炎帝社区朝阳××栋××区房屋，建筑总面积267.2平方米，不动产权证书号湘（2018）茶陵县不动产权第0××0号。本院认为，本案应否排除执行的问题。现案外人汪年平以其系案涉房屋的所有权人，向本院提出执行异议要求解除对上述房屋的查封，系对执行标的提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中争议的欧景名城2栋312、113、313、212、112、213室为五层厢房建筑，登记在被执行人茶陵县金鑫房地产开发有限公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条赋予的是消费者对买受房屋的物权期待权可以对抗抵押权从而排除执行的权利，但该条保护的对象仅限于购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的消费者。而本案异议人汪年平名下在本地另有两处房产，并不属于基于正常生活需要购买房屋的消费者，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能适用该条规定排除执行，故汪年平的异议请求不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人汪年平的异议请求。如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李温鑫人民陪审员  曾永贵人民陪审员  陈莲娇二〇二一年四月十九日法官助理夏莹莹书记员胡玉蓉附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》窗体顶端第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。