山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初3225号 原告：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：913701008634001659。 负责人：张本存，行长。 委托诉讼代理人：李军，男，该行风险管理部法律事务人员。 被告：马池生，男，1985年7月25日出生，汉族，户籍所在地山东省沂水县，住济南市历城区。 原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）与被告马池生金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，于2021年4月12日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行历城支行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼，被告马池生经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行历城支行向本院提出诉讼请求：1.判令马池生提前偿还一手房贷款本金898679.96元、利息合计72578.82元，本息合计971258.78元(截至2021年1月31日)；2.自2021年2月1日起，依据借款合同约定的利息(含罚息、复利)继续计算，并追偿被告至涉案本息全部付清为止；3.涉案房产已办理抵押权的登记手续，原告主张优先受偿权；4.本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2018年2月1日，被告马池生因购买历城区XXX商品房，向我行申请并办理一手住房贷款91.9万元，并签约《个人购房担保借款合同》，期限30年(2018年2月1日至2048年1月31日)，等额本息还款。2018年1月14日，涉案房屋在济南市房产局，已办理抵押登记【XXX号】，对抵押房产依法拍卖、变卖，其所得款项，在诉讼请求范围内，原告主张优先受偿权。截止2021年1月，马池生拖欠贷款月供达16期，严重违约，已形成不良，虽经多次上门，但催收无效，致使合同不能正常履行，根据合同约定，原告宣告本借款合同提前到期，主张被告立即偿还一手住房贷款剩余本息，诉求法院依法支持原告的上述诉讼请求。 马池生未做答辩。 本院经审理认定事实如下： 为购买济南中海城房地产开发有限公司开发的坐落于华山片区XXX住宅（总价款1314246元，建筑面积94.96平方米），马池生在支付首付款395246元后向农行历城支行申请贷款919000元，填写了《中国农业银行个人信贷业务申请表》，并同意以贷款所购房屋设定抵押。 2018年1月29日，农行历城支行（贷款人）与马池生（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定以下内容：“借款金额为人民币919000元整，借款用途为购买住房，购买的房产位于XXX。借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。本合同项下借款按实际天数计算利息，计息公式为利息=本金×实际天数×日利率，日利率的换算公式按人民银行相关规定执行。合同履行期间，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法并应适用于本合同项下借款时，各方按调整后的规定执行。本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证（或贷款人业务系统产生的相关电子记录）记载不一致时，以借款凭证（或贷款人业务系统产生的相关电子记录）记载为准。本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的方式担保，由阶段性保证人济南中海城房地产开发有限公司提供保证担保，由在本合同签章的抵押人提供抵押担保。保证的方式为连带责任保证。保证范围为包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。抵押物为坐落于XXX房屋……第十一条借款人、担保人的违约责任11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。”2018年11月14日，双方就上述抵押房产办理了不动产登记证明，他项权证号为XXX号。 上述合同签订后，农行历城支行于2018年2月1日向马池生发放贷款919000元，《借款凭证》载明“到期日期2048年1月31日，执行利率5.39%，逾期利率8.085%”。合同履行过程中，马池生逾期还款，农行历城支行根据《个人购房担保借款合同》的约定，宣布借款立即到期，要求马池生立即还款。截至2021年1月31日，马池生欠付剩余借款本金898679.96元、利息63969.64元、罚息1057.28元、复利3708.47元，合计967415.35元。 本院认为，农行历城支行与马池生签订的《个人购房担保借款合同》为有效合同，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。农行历城支行按约向马池生发放贷款后，马池生理应按约偿还借款本息。马池生未按约定按期足额偿还借款，根据借款合同的约定，农行历城支行宣布借款立即到期，并要求马池生立即偿还借款本息的诉讼请求，符合合同约定的内容，本院予以支持。关于利息3843.43元，因农行历城支行称系提前估算的还息金额，与合同无关，故本院不予支持。关于农行历城支行主张的2021年2月1日起的利息，本院支持按照《个人购房担保借款合同》第十一条11.1、11.3约定的标准计算。农行历城支行要求对马池生名下坐落于济南市历城区XXX享有优先受偿权，符合《个人购房担保借款合同》的约定，且该房屋已办理抵押登记，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、限马池生于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司济南历城支行借款本金898679.96、利息63969.64元、罚息1057.28元、复利3708.47元（截至2021年1月31日），共计967415.35元； 二、限马池生于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司济南历城支行利息（自2021年2月1日起至实际给付之日止，以本息963706.88元为基数，按照年利率8.085%计算）； 三、中国农业银行股份有限公司济南历城支行有权就马池生名下坐落于济南市历城区XXX【他项权证号：XXX号】申请法院拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司济南历城支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6756元，由马池生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  龚       纬 二〇二一年四月十四日 法官助理  郭涛涛书记员吕英姿