河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初19810号原告：李艳君，女，汉族，1964年2月16日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王福满、张翼，河南讯迪律师事务所律师，特别授权。被告：王振松，男，汉族，1970年1月5日出生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：张留群，河南辽源律师事务所律师，特别授权。被告：田雨，男，回族，1975年1月22日出生，住河南省开封市晋安路市。原告李艳君诉被告王振松、田雨第三人撤销之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李艳君及其委托代理人王福满、张翼，被告王振松及其委托代理人张留群到庭参加诉讼，被告田雨经本院合法传唤未到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告李艳君的变更后的诉讼请求为：一、请求判令撤销郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）豫0191民初653号民事判决书；二、二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告李艳君与被告田雨于2012年12月18日签订了一份《个人房屋购买指标转让合同》，田雨妻子杜鹃同时签名并写明“同意转让”。该合同约定：“一、甲方（系被告田雨）自愿将其认购的将建房屋转让给乙方（系原告李艳君），由乙方以甲方名义购买该房屋及其附属设施。二、该房屋为河南大学集资建房，房屋位于郑州市××大学龙××湖专家公寓××号，建筑面积约136平方米。三、乙方同意购买甲方房屋，支付给甲方房屋指标转让费人民币共计贰万元整（￥20000元）。在甲乙双方正式签订该合同当日由乙方支付指标转让费贰万元整（￥20000元）。……四、该房屋的购房款由乙方以甲方名义直接支付给收款单位。但无论以何种方式支付，甲方都只是名义上的付款人，真正的付款人实为乙方，购买该房屋而开具的全部收据、发票、合同及其他书面材料甲方均应交给乙方保管。该房屋的一切权利归乙方所有，甲方对该房屋不享有任何权利。……六、乙方自签订协议后，应配合甲方按学校布置付清房款……”合同签订当日，原告便将2万元（实际支付了5万元）房屋指标转让费支付给了被告田雨，并按河南大学规定的付款时间于2012年12月18日和2015年10月27日以田雨的名义分别向河南大学基建财务部门缴纳购房款壹拾万（100000元）和壹拾壹万贰仟元（112000元）。2015年10月27日缴款时选房为龙子湖专家公寓31号院15号楼4单元27层2号（2015年10月27日的河南大学收款收据的收费内容备注为“31-15-4-27-2房款”），基建处还告知余款大约十万元多点，待房屋主体结顶后一次性交清。原告等待房屋结顶后交最后一笔房款，但原告一直没有接到田雨的通知。2019年底，原告了解到河南大学基建处分发房屋钥匙的消息后，到处找田雨交款，但一直联系不上。原告很着急，在没有其他办法的情况下，今年3月向物业管理人员出示收款收据，物业给开了房门，原告随即进行了装修，房子现实际建筑面积是117.24平方米，目前已经入住。2020年8月2日，物业管理人员告诉原告，有人出示法院判决书，说这套房子判给了他们。原告感到非常吃惊，赶快上网查询，查到了郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初653号民事判决书，才发现田雨一房两卖，在2012年12月18日与原告签订合同后，又于2017年11月10日与王振松签订了一份《房屋转让协议》。此前，王振松诉田雨房屋买卖合同纠纷一案原告毫不知情，也无人通知原告参加诉讼。而原告对该房屋享有独立的请求权，（2020）豫0191民初653号民事判决书的判决结果对原告明显具有利害关系，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，特诉至贵院，恳请法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告王振松辩称，一、王振松和田雨2017年11月10日签订的《房屋转让协议》已经被人民法院确认合法有效，房屋占有使用权属于被告所有。王振松和田雨2017年11月10日签订《房屋转让协议》。合同约定：田雨将其购买的位于郑州市郑东新区河南大学郑州龙子湖校区31号院家属院15号楼东4单元2号的房屋按照每平方米8000元的价格转让于王振松，王振松支付给田雨购房总价款1112000元，协议签订后3日内王振松支付给田雨总款的60%，待学校交钥匙（房屋交付时）王振松交付学校收取的房款，剩余部分一次性支付给田雨；约定田雨在学校交房后，将房屋交给王振松并协助办理相关手续，费用由王振松负担。双方并对其他权利义务及违约责任进行了约定。而后，王振松于2017年11月14日支付给田雨房款660000元，支付至田雨交通银行62×××652号银行卡内，2018年1月26日向河大转款225000元（其中房款135000元，车位款90000元），于2018年2月5日支付给田雨房款100000元，2018年5月3日支付给田雨房款50000元，支付至田雨交通银行62×××652号银行卡内，共计1035000元，期间田雨将向河南大学缴费的收据交付给王振松。在联系不上田雨后，王振松及时起诉，要求确认王振松对房屋的权利。已经得到人民法院的支持。二、李艳君与田雨的《个人房屋购买指标转让合同》签订后，其并没有及时缴纳大部分购房款也未向法院主张房屋权利，存在过错，应当承担不利的责任。李艳君和田雨2012年12月18日签订合同，签订时另有杜鹃签字认可。但约定的是其购买购房指标，其缴纳部分房款后，在房屋已经完工交付的情况下，没有向学校缴纳剩余价款，没有收取房屋，更没有依法主张房屋权利，现人民法院生效法律文书已经确认房屋属于王振松占有使用，对于田雨、杜鹃收取的指标款和房款，其可以向田雨、杜鹃主张权利。三、李艳君支付少部分购房款和提供的装修合同不能成为主张房屋权利的依据。李艳君仅仅支付购房款共计212000元，对于房屋价值比例太低，另外其没有通过正当途径到物业办公室领取该房屋钥匙，没有签订物业管理合同，没有缴纳装修保证金，其系私自撬门进入房屋和私自装修，其所提供的装修合同系在疫情大力管控期间，更不具有真实性，且没有付款凭证，出具的证人证言不具有真实性，均不能作为主张房屋占有使用权的有利凭证，故不应支持其诉请。李艳君不是合法占有案涉房屋。李艳君未通过合法途径到物业办公室领取该房屋钥匙，没有签订物业管理合同，没有缴纳装修保证金，其系私自撬门进入房屋和私自装修，是侵权行为，不是合法占有。综上，李艳君的诉请不符合法律规定，对于自己的权利应当向田雨、杜鹃主张，恳请人民法院支持已经生效的法律文书，请贵院依据事实和法律进行审查，依法驳回李艳君的诉请。被告田雨未答辩、未出庭。本院经审理查明：案涉房屋位于河南××××号院家属院15号楼27层东4单元2号，系该校区家属院。2012年12月18日，原告李艳君作为乙方、受让方与被告田雨作为甲方、转让方签订《个人房屋购买指标转让合同》一份，合同主要约定：一、甲方自愿将其认购的将建房屋转让给乙方，由乙方以甲方名义购买该房屋及其附属设施。二、该房屋为河南大学集资建房，房屋位于郑州市××大学龙××湖专家公寓××（3Ｄ，不含车位），建筑面积约136平方米。三、乙方同意购买甲方房屋，支付给甲方房屋指标转让费人民币共计贰万元整（￥20000元）。在甲乙双方正式签订该合同当日由乙方支付指标转让费贰万元整（￥20000元）。如挑房不成功，甲方应协助乙方取回已支付房款，并于三日内退还乙方预付的房屋转让费2万元整。四、该房屋的购房款由乙方以甲方名义直接支付给收款单位。但无论以何种方式支付，甲方都只是名义上的付款人，真正的付款人实为乙方，购买该房屋而开具的全部收据、发票、合同及其他书面材料甲方均应交给乙方保管。该房屋的一切权利归乙方所有，甲方对该房屋不享有任何权利。如果该房屋可办房产证，应由甲方先行以自己名义办理房产证，然后甲方应配合过户给乙方，过户费由乙方负担。六、乙方自签订协议后，应配合甲方按学校布置付清房款，如不能按时交清房款，一切不利后果由乙方承担，甲方不退还任何转让费。甲方签字处除田雨签名外，另写明“同意转让”及杜鹃签名。原告向本院提交落款为2012年12月18日的河南大学向田雨出具的《河南大学收款收据》一份，主要内容为保卫处田雨房款10万元。原告向本院提交落款为2015年10月27日的河南大学向田雨出具《河南大学收款收据》一份，主要内容为田雨（保卫处）31-15-4-27-2房款11.2万。2017年11月10日，被告王振松（乙方）与被告田雨（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定田雨将位于河南大学郑州龙子湖校区31号院家属院15号楼27层东4单元2号，建筑面积139平方米房屋，以总价1112000元的价格转让给王振松。协议约定乙方在签订协议后三日内将房款的60%转给甲方田雨，待学校交钥匙时，由乙方王振松交付学校收取的房款，剩余部分一次性交给甲方。并约定，甲方在学校交房后，将房屋交给乙方，并协助乙方办理相关手续。如该房屋能办理房产证时，甲方积极配合办理手续，费用由乙方负担。房屋转让协议签订后，双方不得反悔，如果甲方违反协议约定，甲方应双倍支付乙方全部房款，如乙方反悔，甲方不退还房款。该房屋只能转让给王振松一家，如出现争议，学校将该房屋收回，甲方应按总房价款的双倍赔偿给乙方。在乙方交60%房款时，甲方将前期的所有手续移交给乙方。同日，田雨向王振松出具证明一份，载明“田雨已缴纳河南大学龙子湖校区15号楼4单元27层2号房款共计贰拾壹万元整（210000），现手续如找到交于王振松”，落款处有田雨签字。2017年11月14日，王振松通过银行转账向被告田雨支付660000元。同日，被告田雨向王振松出具收到条一份，载明“今收到王振松购买田雨河南大学龙子湖校区（31号院）15号楼4单元27层2号房款陆拾陆万元整（660000元），以转账凭证为准”。落款处有田雨签字及指印。被告王振松向本院提交落款为2018年1月26日的河南大学向田雨出具的《河南大学收款收据》一份，主要内容为交款单位和个人为田雨，收费内容为31-15-4-27-2三次款135000元，车位款90000元，该收据上加盖了河南大学基建财务专用章。2018年2月5日，王振松通过银行转账向被告田雨支付100000元，同日田雨向其出具收到条一份，载明“今收到王振松购买田雨河南大学龙子湖校区（31号院）15号楼4单元27层2号房款壹拾万元整（100000元），以转账凭证为准”。落款处有被告田雨签字及指印。2018年5月3日，王振松通过银行转账向田雨支付50000元，同日田雨向其出具收到条一份，载明“今收到王振松交河南大学龙子湖校区（31号院15号楼4单元27层2号）房款伍万元整（50000元）”。落款处有田雨签字及指印。2018年5月3日，王振松向田雨支付135000元，田雨向其出具收条一份，载明“今收到王振松交河南大学龙子湖校区（31号院15号楼4单元27层2号）房款壹拾叁万伍仟元整（135000元）”，落款处有田雨签名及指印。2018年5月13日，王振松向田雨支付90000元车位款，田雨向其出具收条一份，载明“收到王振松交河南大学龙子湖校区停车位玖万元整（90000元）”，落款处有田雨签名及指印。王振松缴纳的房款135000元及车位费90000元，合计235000元，为王振松本人刷卡向河南大学以田雨名义支付。2020年，因案涉房屋引发的房屋买卖合同纠纷，被告王振松将被告田雨诉至本院，案号为（2020）豫0191民初653号。本院对该案经审理认为，田雨、王振松双方于2017年11月10日签订的《房屋转让协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案实质为被告田雨将其购房资格转让至王振松，目前我国现行法律、法规没有禁止购房资格转让的明确规定，该转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认双方于2017年11月10日签订的《房屋转让协议》合法有效。关于王振松诉请确认案涉房屋应属其所有，依据双方签订的《房屋转让协议》约定，且原告已按照约定向被告田雨支付房款，故案涉房屋有关权益应属王振松享有。鉴于王振松尚有房屋剩余款项未向被告田雨支付，剩余款项王振松应及时向被告田雨支付。关于案涉房屋剩余尾款，依据合同约定，案涉房屋总价款为1112000元，其中并不包含车位款90000元，故王振松剩余未支付房款应为167000元（1112000元-660000元-100000元-50000元-135000元=167000元）。关于王振松诉请被告田雨向其交付涉案房屋及房屋交付手续，该项诉请可待王振松向被告支付完毕剩余房款，被告田雨应于收到后十五日内向田雨交付。关于王振松主张要求被告田雨在符合条件的情况下，协助其办理涉案房屋产权登记手续，鉴于涉案房屋的登记条件尚不具备，故该案中无法予以直接支持,王振松可待条件成就时另行通过合法途径解决,本院在此予以释明。本院于2020年6月17日作出（2020）豫0191民初653号民事判决：一、确认王振松与田雨于2017年11月10日签订的《房屋转让协议》有效；二、待王振松向田雨补足剩余房款167000元后，位于郑州市郑东××家属院××楼××单元××号的房屋王振松享有占有使用权；三、田雨待王振松向田雨补足剩余房款167000元后十五日内向王振松交付郑州市郑东新区河南大学郑州龙子湖校区31号家属院15号楼东4单元27层2号的房屋及房屋交付手续；四、驳回王振松的其他诉讼请求。2020年3月26日，原告李艳君作为甲方、业主与河南超凡装饰设计工程有限公司作为乙方、施工方签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份，合同主要内容为甲方将自己位于郑东新区明德园小区15号楼四门（单元）2702号住宅室内装饰工程以大包形式交给乙方承诺做，工程总造价为125422元，其中设计费1万元，工期为150天，自2020年3月20日起至2020年8月20日止。2020年7月24日，（2020）豫0191民初653号民事判决一审生效。2020年9月29日，本院收到原告李艳君诉被告田雨、王振松第三人撤销之诉材料。原告当庭称，2019年年底，原告知道涉案房屋开始发钥匙，原告一直联系不上田雨。原告在没有办法的情况下，就向物业出示了收款收据，让原告看看房子，物业没有给原告钥匙。大概是2020年3月初，物业公司才让原告进去，这是原告第一次进入该房屋。之后原告和物业沟通说，我们和田雨联系过，现在我们要装修，然后就开始装修，装修时间大概是2020年3月底。原告称物业带原告看房没有给钥匙，原告家人换了锁芯以后开始装修入住。2020年8月份，案涉房屋基本装修好。2020年8月2日，原告发现换锁芯，才知道房子有纠纷，田雨一房两卖，将房屋又卖给了被告王振松。因为原告小姑子家庭比较困难，就让原告小姑子和婆婆及一个孩子先住了一个多月，大概是2020年8月份到国庆节以后。因为物业公司说房子有纠纷，王振松拿判决联系了物业，物业就停了水，之后案涉房屋至今无人居住。最后一次和田雨见面是2015年12月7日，大概是2016年夏天的时候。最后一次和田雨通话大概是学校第二次收款后，第三次收款前。总房款34.7万元，原告付了两笔21.2万元，最后一笔13.5万元因被告田雨未通知我们，王振松缴纳了，原告缴纳房款比例达到61％。被告王振松称大概是2019年国庆节前后，被告知道案涉房屋下来后，被告跟田雨联系，一直联系不到。被告就去开封金明法院起诉田雨，因为管辖问题未受理，后来又转了贵院管辖，等到贵院判决下来后，我们才到物业去说这个情况。物业说房产科给了证明才能给钥匙，程序很严格。物业公司说领钥匙有很严密程序，需要总务处批准等。后来听29号楼邻居说，案涉房屋已经有人装修了。第一次进案涉房屋，就是领了生效判决去换锁那一次，就是2020年8月2日。被告派人撬锁以后，才发现了案涉房屋有人装修。但被告换锁以后，过了十几天又去，发现门打不开了，锁又被原告换了。我们就去找了物业公司反映，物业公司就安排我们和原告见面，说一下这个情况。我方拿出了法院生效判决，问物业公司咋办。被告最后一次和田雨见面应该是2018年夏天，在河南××××区明伦校区，主要就是就买涉案房屋聊聊。以上事实，有原告李艳君提交的《个人房屋购买指标转让合同》、《家庭居室装饰装修工程施工合同》、河南大学收款收据等证据材料，被告王振松提交的《房屋转让协议》、（2020）豫0191民初653号民事判决书复印件、生效证明、《收到条》等证据材料及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”田雨与李艳君签订的《个人房屋购买指标转让合同》，田雨与王振松签订的《房屋转让协议》均合法有效。根据本院查明的事实，原告李艳君自2020年8月份知道其权益受到损害，在六个月内向本院提起本案诉讼，符合上述规定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房多卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人、其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，原告李艳君、被告王振松与被告田雨签订的合同均为有效合同，均属购房资格转让合同，各自依据合同享有的均为请求被告田雨继续履行的权利；但两份合同目的均系为了买受案涉房屋并最终成为房屋所有权人。案涉房屋既未办证，也未网签，原告系私自开门换锁并进行装修，被告王振松也曾私自换锁，双方均不属合法占有。原告签订合同在先，约定的房款总价为转让费2万元加校方收取的房款金额（事后情况显示为34.7万元），共计36.7万元，原告已支付23.2万元（2万＋21.2万），占比为63.21％，原告称实际支付转让费5万元，证据不足；被告王振松签订合同在后，约定房屋总价1112000元，已支付945000元，占比84.98％，且被告王振松另支付9万元车位款。因此，原告合同在先，合同总价及已付款比例较小，履行程度较低，被告合同在后，合同总价及已付款比例较大，履行程度较高。结合原告、被告王振松对与田雨沟通情况及案涉房屋最后一笔款支付情况的陈述，被告田雨在与被告王振松签订合同之后未再履行其与原告李艳君之间的合同。故，综合本案情况，原告因签订合同在先而享有的优先权益相比被告王振松因合同总价较大、已付款比例较大而享有的优先权益而言，原告李艳君的优先权益较弱，确定被告王振松的权利保护顺位在先更为妥当。原审判决对原告的民事实体权益并不构成损害，原告的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。被告田雨经本院合法传唤未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李艳君的诉讼请求。案件受理费计14808元，由原告李艳君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  刘 丽人民陪审员  吴海春二〇二一年四月二十日书 记 员  王天星