中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）最高法民申1496号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区乾图中心广场B区A塔下五楼。 法定代表人：丁世祥，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭金超，贵州千载律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贵阳市金城汇置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段1号。 法定代表人：梁光时，系该公司董事长。 一审被告：贵州湘企五金机电专业批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳大道南段1号15栋3楼附1号。 法定代表人：刘东旺，系该公司总经理。 再审申请人贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司(以下简称聚鑫公司)因与被申请人贵阳市金城汇置业有限公司(以下简称金城汇公司)及一审被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司(以下简称湘企公司)租赁合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔民终331号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 聚鑫公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定申请再审。事实和理由：一、原审判决认定案涉租赁物在“2010年12月1日取得《建设工程竣工验收报告》”错误。聚鑫公司提交的贵阳市房地产交易管理中心有关人员录音可以证明，案涉租赁物主体未验收。主体土建工程未验收，消防验收程序违法不合格，双方的《租赁合同书》无效。聚鑫公司可根据《租赁合同书》第五条第一项约定享有单方解除合同的权利，并要求金城汇公司承担违约责任。土建工程尚未经验收，聚鑫公司未支付房屋租金，是行使先履行抗辩权。二、2015年12月15日《建设工程消防验收意见书》足以推翻案涉租赁物2011年8月12日的《建设工程消防验收意见书》。根据2008年《中华人民共和国消防法》第十二条以及最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的答复》，案涉租赁物没有通过消防验收或者验收不合格，案涉《租赁合同书》应为无效。最高人民法院相关类案可以证明。原审法院拒绝聚鑫公司关于调取案涉物业消防设计图是否依据大型商场设计、消防验收档案资料，属程序违法。三、原审判决对租期起止时间、免租期起止时间计算错误。根据2014年8月19日金城汇公司《关于对的回函》（以下简称《回函》）内容，双方已经达成一致意见，起租期应从2012年10月25日起算，且免租期应为2014年10月25日起至2015年10月28日。四、原审判决关于聚鑫公司房屋占有使用费的计算错误。合同未约定逾期退房存在占用使用房屋的问题。案涉物业被政府查封不是聚鑫公司造成，是政府针对金城汇公司物业的业态调整，应适用情势变更原则。金城汇公司对因市政府业态规划调增、实行强制搬迁是明知，其故意为之造成扩大损失。案涉物业被查封后，聚鑫公司事实上没有占有、使用以及经营，并未获得相关利益，聚鑫公司不应承担被政府查封期间的房屋占用费。 金城汇公司提交意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应担予以维持。一、《租赁合同》合法有效。案涉物业经过竣工验收、消防验收合格，符合约定的交付条件。金城汇公司提交了《建设工程竣工验收报告》及主体、桩基础、地基和基础分部工程质量验收等报告，均证明案涉租赁物业已经竣工验收合格。案涉租赁物业已经取得《商品房销售现房证明书》以及合格的消防验收意见书，而竣工验收是取得上述证书的前置条件。聚鑫公司提交的“新证据”在案件审理中已经提交。2015年的消防意见书载明了聚鑫公司室内（二次）装修不合格才导致的消防不合格，责任在聚鑫公司。二、金城汇公司《回函》没有达到变更起租期的效果。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，即使租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，属于可解除合同而非无效。本案不存在金城汇公司欺诈的情形。聚鑫接收案涉物业后，装修之后转租给了实际经营户具体经营，没有受业态调整的影响。三、案涉物业被政府部门查封是聚鑫公司未经消防验收擅自投入使用导致，金城汇公司不存在过错。查封后，金城汇公司多次要求其归还物业遭到拒绝。案涉物业一致被聚鑫公司占有，其应担承担占有期间的占有费。 本院认为，本案再审审查的重点问题为：1.原审关于《租赁合同书》效力认定是否正确；2.原审关于租期、免租期的认定是否正确；3.原审关于房屋占有使用费认定是否正确。 关于《租赁合同书》效力认定问题。聚鑫公司主张案涉物业主体未经过竣工验收，且消防验收不合格，金城汇公司将案涉物业交付聚鑫公司，违反了《建筑法》规定，合同无效。经核查，聚鑫公司曾经起诉请求确认《租赁合同书》无效，但被原一二审法院驳回了诉讼请求。随后，聚鑫公司到本院提起了再审申请，本院于2020年6月3日作出（2020）最高法民申1890号裁定书，驳回聚鑫公司再审申请。本院认为，本案虽然系金城汇提起的关于租赁合同解除的纠纷，但聚鑫公司关于案涉租赁物未经主体竣工验收导致《租赁合同书》无效的理由、举示的录音证据和其在（2020）最高法民申1890号案件中主张的一致。根据既判力规则，本院对聚鑫公司上述主张不予支持。此外，聚鑫公司主张2015年12月15日贵阳市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》足以推翻案涉租赁物于2011年8月12日取得《建设工程消防验收意见书》，案涉租赁物业并未通过消防验收。本院认为，2011年8月12日《建设工程消防验收意见书》已经证明案涉物业已经消防验收合格，2015年12月15日《建设工程消防验收意见书》系贵阳市公安消防支队针对聚鑫公司室内装修工程所作出，并未改变案涉租赁物业消防验收合格的现状。聚鑫公司该主张缺乏事实依据。综上，《租赁合同书》系当事人在2011年所签订，系真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，原审法院认定其合法有效，并无不当。 关于租期、免租期的认定问题。聚鑫公司主张2014年8月19日金城汇公司《回函》表明，金城汇公司已经同意将本案租期从2012年10月25日起算，免租期计算日期应为两年后的2014年10月25日。本奥运认为，金城汇公司在《回函》中同意租期从2012年10月25日计算、免租期从2014年10月25日计算的前提系“涉及空调及二次消防验收需完善实施的内容及费用，由聚鑫公司负责”，现聚鑫公司并未举示证据证明其已经完成案涉租赁物业的空调机二次消防验收，该《回函》不能作为认定租期依据，聚鑫公司应承担举证不能的不利法律后果。因此，本院对聚鑫公司该主张，不予支持。 关于房屋占有使用费的认定问题。根据《租赁合同书》第十一条约定，双方协商解除合同后，聚鑫公司应在解除后30日内搬迁完毕。本案中，双方就《租赁合同书》已经在2015年5月21日协商解除，聚鑫公司应根据《租赁合同书》相关约定及时将租赁物业返还给金城汇公司。但根据本案查明事实，双方协商解除合同后，聚鑫公司并未按照合同约定及时返还租赁物业，案涉租赁物业系金城汇公司在2018年5月9日自行收回。聚鑫公司占有并逾期返还租赁物业的行为，客观上造成金城汇公司不能使用案涉物业并获取相关收益，原审法院认定聚鑫公司对该损失进行赔偿，并无不当。聚鑫公司主张案涉租赁物业自2015年10月28日被政府强制查封、接管，其无法交房，未实际占用并获得收益，但聚鑫公司在《租赁合同书》解除后并未及时返还案涉租赁物业，其后聚鑫公司又擅自将未经消防验收的物业投入使用，导致租赁物业被查封后无法使用、收益，聚鑫公司对被政府查封期间的损失应承担赔偿责任。此外，聚鑫公司主张案涉物业被政府查封是业态调整所致，适用情势变更原则，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，聚鑫公司的再审请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司的再审申请。 审判长  王朝辉 审判员  郎贵梅 审判员  刘丽芳 二〇二一年四月十六日 法官助理张东一 书记员罗映秋