四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初1892号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”。 法定代表人：夏绍飞，总经理。 委托诉讼代理人：王朝秀，女，系公司员工。一般代理。 被告：徐卫，男，1960年3月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：沈文莉，女，系徐卫配偶。一般代理。 原告金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称金科物业公司）诉被告徐卫物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金科物业公司的委托诉讼代理人王朝秀，被告徐卫及其委托诉讼代理人沈文莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金科物业公司向本院提出诉讼请求：1．徐卫向金科物业公司支付自2018年4月1日起至2020年9月16日止的物业服务费16949.7元；2．徐卫向金科物业公司支付按照每日万分之五计算的违约金（自2018年4月1日起暂计算至2020年9月16日，为3352.2元）；3．徐卫向金科物业公司支付垫付的水费1081.7元及逾期利息1084.7元（按照中国人民银行同期贷款利息，自2019年9月27日起暂计算至2020年1月27日）；4．徐卫向金科物业公司支付垫付的垃圾费184元及付清之日止的逾期利息236元（按照中国人民银行同期贷款利息，自2018年4月1日起暂计算至2020年2月29日）；5．本案的诉讼费用由徐卫承担。事实和理由：金科物业公司为成都花园项目的物业服务企业，徐卫在2002年1月1日购买了成都花园项目的26栋10号房屋，约定物业服务费标准2017年9月16日至2018年10月31日为1.8元/平方米/月，2018年11月1日起为2.4元/平方米/月，按月缴纳，在每个计费周期开始15日前缴纳次季度的物业服务费用，逾期缴纳的，按每日千分之三支付违约金，期间金科物业公司还为徐卫代缴了水费、垃圾费。徐卫未按照约定向金科物业公司支付自2018年4月1日起至今的物业管理费等；金科物业公司多次催促均未支付。为了维护合法权益，故起诉至法院。 徐卫辩称，第一，金科物业公司与青羊区成都花园首届业主委员会签订的《物业服务合同》对徐卫不具有法律约束力；第二，金科物业公司未按合同约定履行物业服务职责，是违约行为。综上，请求驳回金科物业公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）金科服务公司提交了如下证据：1．《成都花园小区物业服务合同》及补充协议，拟证明金科物业公司为成都花园小区的服务企业，提供具体的物业服务，并且对服务项目及收费标准进行了约定；2.EMS邮寄查询单、上门粘贴的催收通知，拟证明金科物业公司已经交费明细告知了徐卫，且多次进行了催收；3．招标邀请书、成都花园首届业主委员会关于物业选聘及物业服务主要内容，拟证明约定物业费的收费标准以及后期物业公司调价的依据；4.2020年1月、6月、12月的水费交费凭证，拟证明成都花园小区的水费已经由金科物业公司进行了代缴；5.2018年1至3月、2019年3月至6月、2020年1月至4月的交费凭证，拟证明成都花园小区的生活垃圾费由金科物业公司进行了代缴。 徐卫对上述证据发表如下质证意见：1．合同与补充协议没有进行公示，有异议；2．催缴通知有异议，业主去缴纳物业费，是金科物业公司不收取；3．招标邀请书及物业服务有异议，不能代表大部分业主，且选票也未达到人数；4．水费并没有向自来水公司缴纳，而是交给了成都花园业主管理委员会的，对水费交费凭据的真实性、合法性不予认可，对交费金额无法确认；5．垃圾费交费凭据没有连贯性，不能提供完整的依据。本院对上述证据的真实性均予以确认，对合法性、关联性将结合本案其他证据进行综合认定。 （二）徐卫提交了以下证据：1．宣传栏、业委会派选宣传员、会议纪要、物业合同、迁户公告、徐卫的表决票，拟证明金科物业公司进驻成都花园小区没有进行公示以及收费标准不合理；2．维权业主诉求、维权业主的诉求签名表，拟证明金科物业公司未按合同约定履行物业服务职责属于违法行为。 金科物业公司对上述证据发表如下质证意见：对证据均不予认可，业委会对业主作出的承诺与公司无关，金科物业公司调价时通过业主大会投票进行的。本院对物业合同、徐卫表决票、会议纪要的真实性予以认可，对宣传栏、业委会派选宣传员、迁户公告的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可；对维权业主诉求、维权业主的诉求签名表系业主单方制作，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 （三）徐卫在庭审中申请了证人李某、王某出庭作证，证人当庭陈述二人均系小区业主，当初业委会承诺在三年内小区物业服务费不会涨价；同时王某还陈述对于物业服务费不涨价的情况是业委会在宣传，因为自己不同意更换物业公司，因此没有签字，不涨价也是听说，没有看到相关书面材料。金科物业公司对此未发表质证意见。本院认为，该两位证人与徐卫均居住同一小区，与徐卫存在一定的利害关系，对于证人证言的真实性、合法性、关联性将结合本案其他证据进行综合认定。 据此，根据举证情况和法庭审理情况，本院认定如下事实： 1．徐卫系位于成都市青羊区××道××号××幢××号房屋的所有权人，建筑面积254.48平方米。 2.2017年8月5日，青羊区成都花园首届业主委员会发出《招标邀请书》，就成都花园小区物业服务进行招标。2017年8月17日，成都花园首届业主委员会向成都花园全体业主发出《成都花园首届业主委员会关于物业选聘及物业服务主要内容的公示》，对招标文件中涉及的物业服务合同的主要内容公示，同时公示物业选聘表决计票方案，征求全体业主意见。 3.2017年9月16日，青羊区成都花园首届业主委员会（甲方）与金科物业服务集团有限公司（乙方）签订《成都花园小区物业服务合同》，主要约定：甲方将成都花园小区的物业服务委托乙方进行管理，乙方按房屋建筑面积向业主收取物业服务费，其中：多层住宅用房为1.2元/月/平方米，高层住宅用房为1.5元/月/平方米，别墅及复式住宅用房为1.8元/月/平方米，商业用房为3元/月/平方米；业主自2017年9月16日起，按本合同的约定按时足额交纳物业服务费用。按照价格法及招标文件规定，乙方提供物业服务满一年前60天内，由甲方组织开展业主满意度随机抽查。被调查业主平均满意度超过70%时，由甲方确定物业服务费上调标准，经业主大会通过后，乙方自2018年10月1日起调整物业服务费收费标准，合同期内，不得高于以下标准：多层住宅用房为1.6元/月/平方米，高层住宅用房为2元/月/平方米，别墅及复式住宅用房为2.4/月/平方米，商业用房为4元/月/平方米。合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用，业主向乙方按时足额支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或者承担，物业服务收费标准调整后，按调整后的标准实施。物业服务费用按月交纳，业主应在每月的15日前履行交费义务。逾期未交纳物业服务费的，按欠费总金额每日千分之三的标准由乙方收取违约金。落款处，双方均加盖公章予以确认。 4.2018年10月21日，成都花园首届业主委员会向全体业主发出《成都花园首届业主委员会关于成都花园2018年度定期业主大会会议表决情况的公告》，载明：根据《成都花园业主大会议事规则》规定，物业服务费调价均通过了双1/2业主同意，根据业主大会表决结果，成都花园物业服务费从2018年11月1日起进行调整，高层住宅从1.5元/月/平方米每月上调至2元/月/平方米，多层从1.2元/月/平方米每月上调至1.6元/月/平方米，别墅和双复式住宅从1.8元/月/平方米每月上调至2.4元/月/平方米，商业用房从3元/月/平方米每月上调至4元/月/平方米。 5.2018年10月28日，青羊区成都花园首届业主委员会（甲方）与金科物业服务集团有限公司（乙方）签订《成都花园小区物业服务合同补充协议》约定，根据《关于成都花园2018年度定期业主大会会议表决结果的公告》达成补充协议：自2018年11月1日起，成都花园小区物业服务费收费标准，按照多层住宅用房为1.6元/月/平方米，高层住宅用房为2元/月/平方米，别墅及复式住宅用房为2.4/月/平方米，商业用房为4元/月/平方米执行。落款处，青羊区成都花园首届业主委员会与金科物业服务集团有限公司均加盖公章予以确认。 另查明，1．2020年5月28日，金科物业服务集团有限公司更名为金科智慧服务集团股份有限公司。 2．金科服务公司从2018年1月起向成都市青羊区城市管理局缴纳了城市生活垃圾处理费。 审理中，金科服务公司陈述，其向徐卫主张的物业管理费自2018年4月1日计算至2020年9月16日。其中物业服务费16949.7元，水费1084.7元，生活垃圾处理费236元。 本院认为，由于案涉物业服务合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用案涉物业服务合同纠纷发生时的法律、司法解释的规定。金科物业公司与青羊区成都花园首届业主委员会签订的《成都花园小区物业服务合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务”。 （一）本案中，徐卫抗辩成都花园首届业主委员会与金科物业公司签订的合同对其不具有法律约束力，其不应当承担依据补充协议约定的价格向金科物业公司支付物业管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，成都花园业主委员会与金科物业公司签订的物业合同对徐卫具有约束力，因此本院对徐卫的该抗辩意见，不予支持。 （二）关于徐卫抗辩金科物业公司未按合同约定履行物业服务职责，属于违约。本院认为，物业服务合同关系不同于一般的普通合同关系，其具有服务过程持续时间长、服务内容多样的综合性，以及整体性和不可分性的特点；如果小区的任意一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的物业服务无法达到其预期目标为由而拒绝缴纳物业管理费，则必然会导致整个小区物业管理秩序的混乱，且对于按时足额缴纳物业管理费的其他业主也不公平；若业主认为物业服务公司存在服务不到位、有瑕疵的情形，应当通过及时沟通、告知、督促改正等方式予以解决，若问题无法得到解决，业主可以根据法律赋予的权利通过召开业主大会的方式重新选聘物业服务企业来维护权益，而不能动辄拒交物业管理费。其次，物业服务公司也应当根据业主的反映积极改正不足之处，不断优化物业服务内容。基于上述分析，金科物业公司为徐卫提供了物业服务，徐卫未按约支付物业管理费，其行为已经构成违约，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，现金科物业公司要求徐卫支付2018年4月1日至2020年9月16日期间的物业服务费16949.7元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 （三）关于水费、生活垃圾处理费的问题。金科物业公司提交了向成都市青羊区城市管理局缴纳了城市生活垃圾处理费的票据，可以证明金科物业公司已经代徐卫缴纳了该部分费用，因此金科物业公司主张徐卫支付生活垃圾处理费236元的诉讼请求，本院予以支持。关于水费的问题。根据金科物业公司提交的缴费凭据来看，其系向成都花园物业管理有限责任公司缴纳，不能由此证明金科物业公司已经代业主履行了缴费义务，故对于金科物业公司主张徐卫支付水费的诉讼请求，本院不予支持。 （四）关于违约金的问题。徐卫未按时缴纳物业服务费，其行为已经构成了违约，应当承担违约责任。但本院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，结合到本案的实际具体履行情况来看，本院酌定违约金为1000元。同时金科物业公司主张支付水费、生活垃圾处理费的利息，于法无据，本院不予支持。 综上，对金科物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷但见具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、徐卫于本判决发生法律效力之日起五日内向金科智慧服务集团股份有限公司支付2018年4月1日至2020年9月16日期间的物业服务费16949.7元、生活垃圾处理费236元，共计17185.7元； 二、徐卫于本判决发生法律效力之日起五日内向金科智慧服务集团股份有限公司支付违约金1000元； 三、驳回金科智慧服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340元，减半收取170元，由徐卫承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王润明 二〇二一年四月二十二日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐