湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初844号 原告：永州市中盛商业管理有限公司，住所地冷水滩区河东潇湘东路与舜皇路交汇处远志新外滩7栋28层。 法定代表人：胡湘黔，系公司经理。 委托诉讼代理人：蒋荣荣，系湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：唐回香，系湖南金州（永州）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：永州市紫金丰泰大酒店有限公司，住所地冷水滩区××路××号。 法定代表人：杨晨，系公司经理。 被告：何健国，男，汉族，1979年8月7日出生，住永州市冷水滩区。 二被告共同委托诉讼代理人：骆争光，系湖南云虹律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：侯治辉，男，汉族，1983年2月15日出生，住冷水滩区××路××号。 委托诉讼代理人：尹航，系湖南征雁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告永州市中盛商业管理有限公司（以下简称中盛公司）诉被告永州市紫金丰泰大酒店有限公司（以下简称紫金丰泰公司）、何健国、侯治辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中盛公司委托诉讼代理人蒋荣荣、唐回香，被告紫金丰泰公司和何健国的共同委托诉讼代理人骆争光，被告侯治辉的委托诉讼代理人尹航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中盛公司向本院提出诉讼请求：1、判决三被告连带向原告支付租金1078631.6元，并自2021年2月起至腾空房屋之日止，三被告按53931.58元／月的标准向原告支付租金；2、判决三被告连带向原告支付违约金30万元；3、判决解除《房屋租赁合同》及《补充协议》中原被告4-8楼房屋的租赁关系；4、判决被告限期搬离，腾空冷水滩区××路××号4-8楼房屋；5、本案诉讼费由三被告承担。 事实与理由：2015年，何健国、侯治辉作为紫金丰泰公司股东，向章义平、夏伟明租赁位于冷水滩区××路××号××楼的房屋，用于紫金丰泰公司经营，租赁有效期至2022年10月21日。同年12月，双方又订立了补充协议，将租期延长至2027年（该补充协议实为伪造）。原告于2019年5月，依据（2016）湘1103执1609号执行裁定书，将章义平名下的位于冷水滩区××路××号××楼的房屋所有权已转移至中盛公司，并于2019年5月31日原告办理了不动产权证。原章义平4-8楼房屋租赁合同上权利义务由永州市中盛公司承受，中盛公司成为原《房屋租赁合同》、《补充协议》新的出租方。自2019年6月1日起至2020年1月31日止，被告已拖欠20个月房租，共计1078631.6元。被告迟延履行支付租金的义务，经原告多次催告仍不支付，原告有权请求解除《房屋租赁合同》、《补充协议》，并要求被告支付租金、违约金及腾空房屋，望贵院判如所请。 被告紫金丰泰公司、何健国辩称：1、答辩人与章义平、夏伟明签订《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，应当履行至2027年3月；2、答辩人没有违约；3、原告所诉答辩人按53931.58元/月标准向原告支付租金1078631.6元，事实不清，证据不足；综上所述，原告的诉请及理由依法不能成立，请求人民法院驳回原告的诉请。 被告侯治辉辩称：1、侯治辉持有紫金丰泰公司股份已经全部转给了何健国及案外人刘树松，对此我们不承担任何责任；2、该协议实际是紫金丰泰公司使用了该房屋，我方当时代表公司与其签订的，并不是我方与其签订租赁合同，而紫金丰泰公司本身就具有独立的法人资格也可以承担相关的民事责任，按照民法典相关规定，责任也不应当由股东来承担；3、对原告的起诉有部分诉请存在重复起诉，综上请求法院依法驳回原告对侯治辉的起诉。 经审理查明，2015年9月9日，案外人章义平、夏伟明作为甲方与作为乙方的被告何健国、侯治辉签订一份《房屋租赁合同》，将位于冷水滩区××路××号××楼××楼共计面积21304平方米的房屋出租给了何健国、侯治辉用于开设紫金丰泰酒店使用，房屋租赁期限为2015年9月15日至2022年3月15日；租金为每年200万元，租金支付方式为每半年支付一次，即2015年9月15日前由乙方支付半年租金，即￥100万元，（第一次租金可于2015年11月15日前支付）2016年2月15日前支付下一期租金，依次类推；房屋租赁期间，乙方有拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按欠交部分租金金额计算利息支付给甲方，利率按月息3%计算。租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金总额1300万元的30%即390万元向甲方支付违约金。2015年12月17日，案外人章义平与被告何健国签订《补充协议》，约定：预计截止到2022年3月15日无法收回投入成本，甲方（章义平）同意乙方（何健国）提出如下方案：1、增加出租9-10楼共两层，在原合同约定期限内免租金；2、原合同约定的负2楼、负1楼、1楼、4-8楼房屋租期顺延至2027年3月14日；自2022年3月16日至2027年3月14日租赁期限延长期间的租金标准（负1-2楼、1楼、4-10楼）为人民币2000000元／年。2017年3月30日，本院在执行黄建波与夏伟明民间借贷纠纷一案中，查明夏伟明在何健国、侯治辉处有租金收入，向何健国、侯治辉发出协助执行通知书，要求二人将扣留的租金收入1031350元划至本院，但被告何健国、侯治辉至今并未按照通知履行义务。 2019年5月5日，因章义平下欠原告中盛公司本金、利息等共计45749633元，本院作出（2016）湘1103执1609号之二民事裁定书，裁定将章义平名下紫金丰泰酒店4-10层等84套房屋交付并过户给中盛公司，所有权自裁定送达中盛公司时起转移。中盛公司因此取得上述84套房屋的所有权，并已办理了不动产权证书。后原告分别于2019年6月3日、6月24日向被告紫金丰泰公司、何健国发出告知函，告知原告已取得紫金丰泰酒店4-10层等84套房屋的所有权，并要求被告支付使用房屋期间的占有使用费。2019年6月25日，被告紫金丰泰公司、何健国向原告作出回复函，表明租赁房屋仍然在租赁期内，依然享有租赁房屋的使用权。2020年9月30日，原告向被告紫金丰泰公司、何健国发出一份《告知函》：“你公司使用紫金丰泰4-8楼，至今未交纳租金，截止2020年9月30日，你公司尚欠租金862905.28元。现通知你公司在收到此函后七日内付清，否则引起的一切后果由你公司承担。”2021年1月18日，被告紫金丰泰公司、何健国回复原告《关于紫金丰泰租金交纳意见函》，表明“请贵公司（原告）于该房负2楼至3楼之业主，协商负2楼至8楼租金总额的分担数额，待你们双方达成共识形成书面意见后及时函告我方，以便我方及时向贵公司足额交纳租金。”至今被告一直没有向原告支付拖欠的租金。 另查明，2017年11月20日，被告侯治辉（转让方、甲方）与被告何健国、案外人刘树松（受让方、乙方）签订一份《股权转让协议》，将其所持紫金丰泰公司的全部股权转让给了乙方，并约定股权转让后公司所有债务由乙方承担。 还查明，案涉房屋即紫金丰泰酒店4-8楼面积为6893.75平方米。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告何健国、侯治辉与案外人章义平、夏伟明签订的《房屋租赁合同》，以及被告何健国与案外人章义平签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。在租赁期间，作为租赁物的案涉房屋的所有权发生变动，转移至原告中盛公司名下，其租赁关系应变更为被告与新所有人即原告中盛公司之间，不影响租赁合同的效力。被告何健国与侯治辉是案涉房屋的承租人，被告紫金丰泰公司是案涉房屋实际使用人，三被告应共同履行合同约定的义务。被告侯治辉虽然将紫金丰泰公司的股份转让给了案外人，但不影响其作为本案房屋承租人应承担的责任。三被告自2019年6月起没有正当理由一直没有向原告支付租金，属违约行为，应承担违约责任。根据合同约定，被告“拖欠房租累计1个月以上的”，原告“有权解除合同，收回出租房屋”。因此对于原告要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》中原被告4-8楼房屋的租赁关系以及要求被告限期搬离，腾空冷水滩区××路××号4-8楼房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付租金自腾空房屋之日止并向原告支付违约金300000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于合同没有约定每层房屋的具体租金，但约定了租赁房屋的总面积，租金按每平方米的计算方法较为公平，因此，被告每月应向原告支付的租金为2000000元／21304ｍ2＊6893.75ｍ2／12＝53931.58元。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百二十五条之规定，判决如下： 一、自2021年2月25日起解除原告永州市中盛商业管理有限公司与被告何健国、侯治辉关于《房屋租赁合同》与《补充协议》中涉及的位于冷水滩区××路××号××层的租赁合同关系； 二、被告永州市紫金丰泰大酒店有限公司、何健国、侯治辉于本判决生效之日起三十日内将位于冷水滩区××路××号房屋中4-8层返还给原告永州市中盛商业管理有限公司； 三、被告永州市紫金丰泰大酒店有限公司、何健国、侯治辉于本判决生效之日起十日内向原告永州市中盛商业管理有限公司支付2019年6月至2021年2月的房屋租金1078631.6元，并按53931.58元/月的标准向原告支付租金至返还房屋之日止； 四、被告永州市紫金丰泰大酒店有限公司、何健国、侯治辉于本判决生效之日起十日内向原告永州市中盛商业管理有限公司支付违约金300000元。 如果未按本判决指定的期间履行义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。 案件受理费17208元，减半收取8604元，由被告永州市紫金丰泰大酒店、被告何健国和被告侯治辉负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  刘小龙 二〇二一年四月十三日 法官助理周宣萱 书记员蒋羿