湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0104民初2357号原告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路**新南城商务中心****。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈停，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：李程，女，1986年7月10日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：向驳，男，系被告丈夫，住长沙市雨花区。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司与被告李程物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人李晶莹、陈停、被告李程的委托诉讼代理人向驳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理服务费10485.4元（截止2019年10月31日），并向原告支付相应的逾期付款违约金2982.6元（自2017年1月1日起，以10485.4元为基数，按照每日千分之三的标准，计算至全部物业管理费付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系达美梅溪苑小区的物业服务公司，被告系该小区业主。原告与小区业主委员会于2019年10月23日签订了《达美梅溪苑项目物业服务合同》，约定，住宅物业服务费按3.2元/月/平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额每日千分之三的标准交纳违约金。合同签订后，原告按照约定履行了物业管理服务义务，被告亦享受了原告所提供的相应的物业管理服务。但自2017年1月起就未按照合同约定交纳物业管理费，构成违约。原告多次催促，被告仍未支付。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告李程辩称：1、被告自2019年10月23日达美梅溪苑小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》后按时交纳物业费，不存在欠缴物业费的情况，2019年10月23日之前的物业费，因原告并非物业合同的相对方，无权要求被告支付物业费。2、长沙市至美物业服务有限责任公司的物业服务存在严重的缺陷，被业委会于2019年11月解聘，不应收取物业费，因至美物业公司原因，导致被告车辆被盗，未尽到物业公共服务义务，被告有权拒绝支付物业费并要求至美物业公司承担赔偿责任。3、即使要交纳物业费，因物业公司提供的服务存在瑕疵，被告应交纳的物业费应予以减少。此外，2017年1月1日至2017年7月1日期间的物业费已超过3年诉讼时效，该部分物业费应当相应予以核减。原告无证据证明此前向被告催收过，原告应承担举证不能的后果。4、被告因车辆被盗、至美物业公司服务不到位等原因未交物业费，并非有意、恶意，故逾期付款违约金对被告并不适用。经审理查明：被告李程系岳麓区麓谷大道19号达美梅溪苑2栋及商业裙房、3栋、4栋、5栋2304号房屋的业主，建筑面积为96.38平方米。长沙至美物业服务有限责任公司系涉案小区前物业服务单位，已退场。2019年11月1日，长沙市岳麓区××小区业主委员会选聘原告作为长沙市岳麓区××小区物业服务单位，并签订《达美梅溪苑项目物业服务合同》，约定业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费的，原告须书面催告两次，经书面催告仍不支付的，原告有权依法加收应付金额每日千分之三的违约金。在长沙市岳麓区××小区业主委员会（乙方）组织监督下，长沙至美物业服务有限责任公司（甲方）与原告（丙方）就小区债权债务达成一致意见，三方签订《长沙市美立方小区物业服务事宜交接协议》，主要约定：2019年11月1日10时甲方退出达美梅溪苑小区，丙方正式接管该小区，为小区全体业主提供物业服务，丙方从2019年11月1日起开始收取物业服务费；达美梅溪苑小区业主欠缴甲方服务期间的物业服务费，由甲方授权委托丙方收取的方式为按截止到2019年10月31日之前甲方账面欠费总额核算，甲方以八折的方式，一次性打包出让给丙方，除掉甲方预收应退还给丙方的金额，差额计算丙方还应支付甲方320000元，甲方保证对提供的欠费数据、预收数据真实有效。2019年11月1日，长沙至美物业服务有限责任公司出具《授权委托书》，载明：2019年10月31日前，达美梅溪苑小区（达美美立方）业主所欠长沙至美物业服务有限责任公司的物业管理费，现授权原告代收。被告欠缴长沙至美物业服务有限责任公司2017年1月1日至2019年10月31日的物业管理费，物业费按3.2元／月／平方米收取。原告向被告催收，且于2020年7月2日向其发送律师函、短信，被告均未支付物业费，遂成本案。另查明，2017年3月，被告停放在涉案小区地下车库的车辆被盗。本院认为：长沙市至美物业服务有限责任公司作为达美梅溪苑小区的前物业服务单位，为该小区提供了物业管理服务，被告李程作为小区业主，理应支付相应物业费。现长沙市至美物业服务有限责任公司将本案债权转让给原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，并经过长沙市岳麓区××小区业主委员会确认，应视为长沙市至美物业服务有限责任公司已履行通知义务，且原告在后续催收过程中已告知被告欠费事实，被告应向原告履行支付物业费义务。债权转让的，诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断，结合本案实际情况，无论是从2019年11月1日起还是从律师函催收时间2020年7月2日起计算诉讼时效，原告主张的物业费均未超过诉讼时效。被告在原告催收后未及时交纳物业费，依约应承担违约责任。原告要求被告支付2017年1月1日至2019年10月31日期间的物业费10485.4元，理据充分，本院予以支持。被告提出的债权转让对其不发生法律效力、物业费已过诉讼时效的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于违约金，合同约定了欠款总额的日千分之三的违约金计算标准，被告拖欠支付物业费，应当支付违约金。但本案中，被告车辆停放在涉案小区车库被盗，长沙市至美物业服务有限责任公司提供的安保服务存在一定瑕疵，且约定标准明显过高，本院根据公平原则，酌情确定自2019年11月1日起，以欠付物业费为基数，按照年利率3.85%的标准计算违约金至物业费实际清偿日止。对原告超出上述费用部分的请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:一、限被告李程于本判决生效之日起三日内向原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司支付物业费10485.4元及违约金（违约金自2019年11月1日起，以欠付物业费本金为基数，按照年利率3.85%的标准计算至物业费实际清偿日止）；二、驳回原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取68元，由被告李程负担48元，原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担20元。本判决为终审判决。审判员  罗琼二〇二一年四月十四日法官助理陈遥书记员王紫薇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。