吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终338号上诉人（原审原告）：李仁爽，男，1955年8月21日出生，汉族，东北电力大学退休教师，住吉林省吉林市船营区。上诉人（原审原告）：张广芹，女，1957年9月10日出生，回族，住吉林省吉林市船营区。上诉人（原审原告）：刘锦茹，女，1979年7月15日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审被告）：刘春，男，1956年5月3日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：谢小吉，吉林市丰满区邦尼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘石磊，男，1981年10月28日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：谢小吉，吉林市丰满区邦尼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王军威，男，1992年7月10日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。上诉人李仁爽、张广芹、刘锦茹因与被上诉人刘春、刘石磊、王军威合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人李仁爽、张广芹、刘锦茹，被上诉人刘春、刘石磊的委托诉讼代理人谢小吉，被上诉人王军威的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张广芹、李仁爽、刘锦茹上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求判令刘春、刘石磊、王军威共同给付购房定金人民币30万元，并对李仁爽、张广芹、刘锦茹卖宾馆房屋其他不能收回的款项承担连带责任，赔偿损失。3.请求判令王军威给付担保金40万元；4.请求判决刘春、刘石磊、王军威支付李仁爽、张广芹、刘锦茹70万元欠款的利息（自2016年10月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：一、关于30万定金。2016年6月3日，李仁爽、张广芹、刘锦茹作为卖方，李章续（曾用名李湔邡）作为买方为昌邑区东电宾馆买卖开始办理交易，买方交付给卖方30万元定金，卖方交付房屋相关证件。由于房屋没有过户，为监督买卖合同的履行，定金和证件共同保管在刘春、刘石磊、王军威开办的吉林市佳宁房地产经纪有限公司（以下简称佳宁公司），经办人是王军威。佳宁公司出具了《定金托管收条》和《证件托管收条》。至此双方形成《保管合同》中寄存人和保管人关系。此后，在王军威操作下，完成了交易房屋过户，此时佳宁公司就应该把保管在他处的定金还给李仁爽、张广芹、刘锦茹。当李仁爽、张广芹、刘锦茹向佳宁公司讨要定金和向李章续讨要房款时，王军威和李章续两个人就躲了起来。吉林市公安局高新分局经侦大队提供的王军威和李章续询问笔录证实，王军威把30万定金为李章续支付了房屋过户费用及帮助李章续还其它欠款。《担保法》第八十九条及《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此规定明确了李章续交给卖方的定金处理方式和时机，债务人（李章续）履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。时机必须在债务人履行债务后。在李章续没有完全履行债务的情况下，所交定金按法律规定不能处置，由此可见，主合同诉讼判决李章续所欠262万，只是一个买方应该履行合同标的额度所欠数额，定金的最后处理应视李章续后续给付欠款额度情况而定，如果给足262万元，定金由李章续收回，如果不足262万元，那么按规定抵作价款。定金的如此处理，才能真正体现定金的本质。不管将来定金如何处置，定金现在的掌控人应该是李仁爽、张广芹、刘锦茹，在定金交由佳宁公司保管，完成交易房屋过户监管作用四年之后的今天，应该由保管人刘春、刘石磊、王军威返还给李仁爽、张广芹、刘锦茹，且应符合《合同法》第三百七十七条保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的，保管人应当将原物及其孳息归还寄存人的规定支付利息。一审判决错误的把30万定金和船营法院的主合同诉讼判决的262万混为一谈，实属不当。二、关于四十万担保金。2016年9月20日，李仁爽找到佳宁公司负责人刘石磊讨要定金，刘石磊说他没收到钱，并答应帮助找到王军威。在刘石磊配合下，历经了3个多月的蹲坑守候，在王军威和李章续共同合作的公司找到两个人。李仁爽向王军威讨要30万定金，王军威说他没钱了。于是李仁爽和李章续及王军威签订了涉及两个还款方案、五项具体步骤的《记事》，王军威在记事中承诺“如上述条款违约，视为于2016年4月9日签订的合同违约，违约条款执行。如监管不力，王军威承担违约金额（100万元）百分之四十（40万元）。”《记事》签订后至今4年，更没有再收到任何房款。因此，在主合同纠纷判决执行不能情况下，诉请追究王军威40万担保责任。王军威承诺的“上述再有违约，王军威承担主合同违约金百分之四十（40万元）”的条款，具有《担保法》第十七条：“一般保证及先诉抗辩权，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”的基本特征。虽然《记事》没有明确约定“债务人不能履行债务”，但约定了“再有违约”，事实是李章续的债台高筑，形成了履约不能，也就是构成了一般保证的要件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条：一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。2017年12月11日吉林市中级人民院判决驳回李章续上诉，按上述法律规定应从此日期开始计算保证合同的诉讼时效。李仁爽、张广芹、刘锦茹于2019年7月20日提起本案诉讼，不存在诉讼时效问题。一审法院不顾事实和当事人的约定，错误的认为王军威在《记事》中的担保是连带担保责任，实属认定事实错误和适用法律错误。三、刘春、刘石磊、王军威的欺诈及违法行为。1.刘春、刘石磊、王军威在买卖房屋合同签订前后对李仁爽、张广芹、刘锦茹欺瞒。王军威介绍李章续购买宾馆时，向李仁爽、张广芹、刘锦茹提供虚假信息，隐瞒实情（李章续购买房屋的目的是为了抵押银行超额度贷款，并不要房屋，且骗取后续购房款）使得李仁爽、张广芹、刘锦茹陷入错误的买卖之中。后来得知，当时王军威出示的房产证载明的房产都有抵押贷款，王军威不仅隐瞒了李章续负债累累的经济状态和诈骗目的，好多诈骗环节都是王军威设计并参与实施的。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。可见，对于李仁爽、张广芹、刘锦茹的损失王军威负有赔偿责任。2.刘春、刘石磊、王军威擅自支配占有李仁爽、张广芹、刘锦茹的房屋定金构成侵权。2016年6月3日，李章续在佳宁公司向李仁爽、张广芹、刘锦茹交纳购房定金30万元，后来得知王军威和李章续有经济上的往来，私自把钱为李章续支付了房屋过户费用和替李章续偿还了其他债务，并且配合李章续利用李仁爽、张广芹、刘锦茹托管的房产证，把房屋更名且抵押银行贷取700万元。定金是房屋买卖合同履行的保障，法律规定债务人履行债务后才可以进行处置。作为买卖中介的刘春、刘石磊、王军威，在明知李章续没有给付所欠房款和李仁爽、张广芹、刘锦茹毫不知情情况下，配合李章续把房屋成功过户并抵押银行后，擅自把定金交给李章续，其行为侵犯了李仁爽、张广芹、刘锦茹的利益，因此应对李仁爽、张广芹、刘锦茹其他不能收回的款项承担连带责任。请求二审人民法院依法判决，支持我方上诉请求。刘春辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。刘石磊辩称，答辩意见同刘春一致。王军威辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。李仁爽、张广芹、刘锦茹要求支付担保金40万元、违约金30万元的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。李仁爽、张广芹、刘锦茹向一审法院起诉请求：1.刘春、刘石磊、王军威共同给付30万元，并对李仁爽、张广芹、刘锦茹卖宾馆房屋其他不能收回的款项承担连带责任，赔偿损失。2.王军威给付担保金40万元；3.刘春、刘石磊、王军威支付李仁爽、张广芹、刘锦茹所欠款项的利息（自2016年10月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2016年4月29日，刘锦茹、李仁爽、张广芹作为甲方与李章续作为乙方、家宁公司作为居间方签订吉林市昌邑区东电宾馆转让协议书，约定：1．吉林市昌邑区东电宾馆的法定代表人李昕元已经身故，甲方系吉林市东电宾馆所有权人的合法继承人，并已经取得全部继承人同意，且全体继承人有意向乙方出让东电宾馆的全部资产；2．乙方同意受让上述甲方的资产，东电宾馆正在合法、正常经营。相关工商、税务、特种经营、卫生防疫、消防等证照齐备；3．转让房产面积计1329.2平方米，位置于站前九台街综合楼商业网点1-5号（昌邑区九台街综合楼1号网点，建筑面积1000平方米、昌邑区九台街综合楼3单元4-5层5号，建筑面积329.2平方米）。转让东电宾馆的除厨房以外全部设施（六楼内所有物品除外）、设备、证照、印章、装饰装潢及乙方认可的其他物品等，具体详见附件二；4．转让价款及支付方式条款：甲、乙双方同意转让价款为600万元（大写陆百万元）。本协议签订后，在甲方具备目标资产的过户条件是，乙方向甲方支付转让款首付款200万元（此款200万元冻结在刘锦茹指定银行账户双方共管，全部过户到乙方名下后到银行解冻）。甲方先将东电宾馆4-5层（房权证329.2平方米）转让给乙方，转让后乙方向甲方支付200万元（此款由乙方直接汇入甲方建行贷款账户助甲方解押在建行的200万元贷款），剩余200万元尾款，乙方将此房产（1329.2平方米）抵押银行，银行放款当日交予甲方（李仁爽或张广芹指定账户）；中介费为12万元，甲、乙双方各自承担6万元；5．履行条款（资产交付条款）：（1）乙方向甲方交付首付款日，甲方将转让资产及转让资产相关的房产证照原件、土地证照原件、工商、税务、特种经营、消防等与东电宾馆相关的一切证照、文件等交付给居间方，同时乙方交付首付款；（2）甲方329.2平方米房产（东电宾馆4-5层部分）过户到乙方名下后，乙方协助甲方将目标资产项下贷款全部偿还完毕；（3）本协议签订时，双方共同确认资产交割日为全部价款结清日；（4）甲方配合乙方，并按乙方的意愿和方式办理目标资产权属变更手续，转让相关税、费及相关后果全部由乙方承担；6．违约责任，本协议履行过程中，如有任何一方违反合同约定，即视为违约，应当承担相应的违约责任。因一方导致本协议不成立、无效、或者被撤销，支付对方违约金100万元，违约方缴纳全部中介费。上述房屋刘锦茹、李仁爽、张广芹没有交付给李章续，东电宾馆营业相关手续（工商、税务、特种经营、消防）没有更名过户。同日，李仁爽作为甲方、李章续作为乙方与家宁公司作为丙方签订商品房买卖合同，房屋系吉林市九台街东电宾馆6层，该房建筑面积为365平方米，楼层为6层，房屋无产权。房屋成交价格为100万元。甲方同意在结清价款当日将房屋交付给乙方。甲乙双方任何一方迟延履行，每迟延一日违约方需向守约方支付200元整的违约金。双方同时约定补充条款：此合同是东电宾馆转让的重要条件，甲乙必须按合同执行同时生效，不得单一执行。此合同作为宾馆主房产交易的从合同与主合同具有同等的法律效力。主合同所定房子的交付条件，包含此从合同所定价款，由乙方支付甲方完毕，且首批支付。现该房屋李仁爽没有交付给李章续。2016年6月7日，刘锦茹作为甲方和李章续作为乙方签订关于东电宾馆房屋买卖补充协议，约定：1．刘锦茹不承担宾馆房屋过户的一切费用，所有费用由乙方李章续承担；2．由于乙方李章续想过户费用低，所以刘锦茹同意将东电宾馆过户到东电公司（前提是乙方负责给刘锦茹购房款200万元整）；3．中介费用：由李仁爽、张广芹、李章续共同承担；4．刘锦茹只负责配合宾馆房屋过户、更名，其它不存在违约责任；5．刘锦茹指定李章续200万元整，分别存到建设银行刘英、刘艳名下（两人各100万元整）。甲方刘锦茹签名，乙方李章续签名。上述补偿协议签订后，当日李章续支付给刘锦茹、李禹潼、李潼禹购房款200万元，刘锦茹出具收到200万元收据。同日李章续又将李昕元在中国建设银行贷款结清，共偿还贷款本息2,052,931.90元，同时又支付诉讼费22,366元。2016年9月20日，李仁爽、王军威、李章续签订记事和说明书，其中记事约定将330平方米银行贷款事宜授权王军威，李仁爽有权得知小微公司及其下属公司收益情况等内容，于10月16日之前交易完毕，其中第五项还约定贷款放款后将贷款金额支付给李仁爽，若贷款放款后，房款已经结清，第五条作废，如上述条款有违约，视为于2016年4月29日签订的合同的违约，按违约条款执行，如监管不力，王军威承担违约金额40％。说明书记载了王军威应促使双方交易达成，余下330平方米银行贷款全程监督，保证交易安全性等内容。2016年10月16日李仁爽、李章续双方作记事，约定：2016年10月16日作为东电宾馆资产交割日，因交割日李章续没有按照约定支付宾馆全部价款600万元及吉林市九台街东电宾馆6层购房款100万元，李章续认可尚未支付款项按年利率15％标准，从2016年9月20日起给付违约金。2016年10月17日李章续支付给李仁爽购房款30万元。之后李章续未支付尚欠购房款。2017年2月21日，李仁爽、张广芹、刘锦茹以房屋买卖合同纠纷将李章续、李娜（李章续前妻，2016年11月18日办理离婚登记手续）、吉林东电测控系统技术开发有限责任公司（以下简称东电公司）作为被告、家宁公司作为第三人诉至吉林市船营区人民法院，请求判令：1．李章续、李娜、东电公司给付购房款2,707,634元，并对该款的给付负连带责任；2．李章续、李娜、东电公司支付违约金556,800元（2016年9月计算到判决生效时止）。2017年9月1日，吉林市船营区人民法院作出（2017）吉0204民初667号民事判决，判决：一、李章续、东电公司共同给付李仁爽、张广芹、刘锦茹购房款2,624,702.10元，于判决生效之日起七日内给付；二、李章续、东电公司给付李仁爽、张广芹、刘锦茹迟延支付购房款2,624,702.1元的违约金，按年利率15％计算，自2016年9月20日起付至购房款2,624,702.10元付清之日止，与第一款项同时给付；三、驳回李仁爽、张广芹、刘锦茹的其他诉讼请求。宣判后，东电公司、李章续不服，向吉林市中级人民法院提起上诉。经审理，吉林市中级人民法院于2017年12月11日作出（2017）吉02民终3258号民事判决，驳回上诉，维持原判。后该案进入执行程序。2019年，李章续以与李仁爽、张广芹、刘锦茹、李禹潼、李潼禹发生房屋买卖合同纠纷诉至法院，要求交付其所购买的宾馆、赔偿因未交付房屋对李章续造成的损失暂定损失20万元并支付消防整改费用，吉林市船营区人民法院经审理于2019年6月24日做出（2019）吉0204民初1305号民事判决，驳回李章续的全部诉讼请求。李章续不服上诉至吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院经审理于2019年9月6日做出（2019）吉02民终1836号民事判决，驳回上诉，维持原判。另，位于吉林市昌邑区九台街综合楼1号网点、建筑面积1000平方米房屋及吉林市昌邑区九台街综合楼3单元4-5层5号、建筑面积329.2平方米房屋，原所有权人为李昕元，李昕元用此房屋经营东电宾馆。2015年9月15日李昕元去世，2015年11月3日经吉林市江城公证处公证，李昕元继承人李仁爽、张广芹放弃对坐落于吉林市昌邑区九台街综合楼1号网点、吉林市昌邑区九台街综合楼3单元4-5层5号的房屋继承，由李昕元的妻子刘锦茹、长子李禹潼、次子李潼禹继承，2015年11月23日吉林市昌邑区九台街综合楼3单元4-5层5号、建筑面积329.2平方米房屋通过继承变更到刘锦茹、李禹潼、李潼禹名下。2016年6月22日刘锦茹、李禹潼、李潼禹以1,919,236元价格卖给东电公司，6月23日变更至东电公司名下；2016年6月2日吉林市昌邑区九台街综合楼1号网点、建筑面积1,000平方米房屋通过继承变更到刘锦茹、李禹潼、李潼禹名下。2016年6月22日刘锦茹、李禹潼、李潼禹以650万元价格卖给东电公司，6月23日变更至东电公司名下。东电公司由李仁爽与魏文光设立。2016年6月6日李仁爽、魏文光将其持有股权全部转让给吉林市经典肆肆壹玖商务宾馆有限公司，并退出该公司。2016年6月15日该公司经股东决定注册资本由原82万元变更为889万元，新增注册资本807万元，由股东刘锦茹认缴出资607万元、李禹潼认缴出资100万元、李潼禹认缴出资100万元。2016年6月24日刘锦茹、李禹潼、李潼禹将其持有注册资本全部转让给吉林市经典肆肆壹玖商务宾馆有限公司，法定代表人为尹陆。家宁公司成立于2016年4月26日，股东（发起人）刘春、刘石磊、王军威，刘春为法定代表人，刘石磊为监事。2019年4月18日，家宁公司登记注销。一审法院认为，首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，刘锦茹、李仁爽、张广芹与李章续之间的房屋买卖合同已经订立并部分履行；定金在债务人履行债务后，应当抵作价款或者收回，案涉房屋买卖合同未履行的部分已经人民法院生效判决确定了给付义务，给付主体为李章续和东电公司，故刘锦茹、李仁爽、张广芹要求刘春、刘石磊、王军威共同给付30万元、并对李仁爽、张广芹、刘锦茹出卖宾馆而产生的其他不能收回的款项承担连带责任、赔偿损失的诉讼请求于法无据，法院不予支持。其次，刘锦茹、李仁爽、张广芹主张其要求王军威给付违约担保金40万元系依据李仁爽、王军威、李章续2016年9月20日签订的记事第五条中的约定，刘锦茹、李仁爽、张广芹在庭审中明确要求王军威承担保证责任，该项诉讼请求与前述诉讼请求虽非同一法律关系，但为减轻当事人诉累，法院予以合并审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条规定：保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。第三十二条规定：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。记事中约定给付款项的时间为2016年10月16日，之后李章续并未按照合同履行，刘锦茹、李仁爽、张广芹于2019年7月20日提起诉讼已经超过保证期间，故该项诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国担保法》、第八十九条《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条、第三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李仁爽、张广芹、刘锦茹的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李仁爽、张广芹、刘锦茹共同提交李仁爽与李章续签订的执行和解协议一份，证明：30万元定金不在（2017）吉0204民初667号民事判决书确定的李章续应给付数额之内。此协议是在船营区人民法院执行局协调下依据667号判决书确定的给付内容所达成，且经吉林市贯通融资公司为李章续作出了担保。因刘春、刘石磊、王军威对上述证据真实性没有异议，本院予以确认，对于相关证明问题，本院将结合案件事实予以综合评判。刘春、刘石磊、王军威未向法庭提交证据。本院对一审查明事实予以确认。另查明：2016年6月3日，李仁爽、李章续、佳宁公司三方签订定金托管合同，约定李章续交付30万元定金托管于佳宁公司，收款账户为王军威中国工商银行621226080200459977账户，并加盖佳宁公司公章。同日王军威账户收到6226197400081898账户30万元转款。2021年1月8日，甲方李仁爽与乙方李章续签订执行和解协议约定：原合同履行时乙方交付甲方且委托于中介公司的30万定金，不在本协议乙方向甲方再行付款计划内，甲方有权向中介机构追偿。本院认为：(2017)吉0204民初667号民事案件中，李仁爽、张广芹、刘锦茹的诉讼请求为要求李章续、李娜、东电公司给付购房款2,707,634元。案涉房屋的购房款总额为700万元，已给付购房款数额为4,375,297.90元，(2017)吉0204民初667号民事案件判决李章续、东电公司共同给付李仁爽、张广芹、刘锦茹购房款2,624,702.10元，该民事判决已支持了李仁爽、张广芹、刘锦茹要求给付剩余全部购房款的诉讼请求。现李仁爽、张广芹、刘锦茹提起本案诉讼，起诉状记载诉讼请求为：“判令刘春、刘石磊、王军威给付购房款70万元”，并于庭审中自认诉讼请求中的30万元系包含在(2017)吉0204民初667号民事案件已判决的购房款数额当中。因已发生法律效力的(2017)吉0204民初667号民事判决已确定了该30万元购房款的给付义务主体为李章续、东电公司，故李仁爽、张广芹、刘锦茹要求刘春、刘石磊、王军威就该部分款项承担给付责任，不予支持。原审判决驳回李仁爽、张广芹、刘锦茹此部分诉讼请求，并无不当。关于李仁爽、张广芹、刘锦茹要求王军威给付担保金40万元的问题。李仁爽、张广芹、刘锦茹要求王军威给付担保金的依据为李仁爽、王军威、李章续于2016年9月20日签订的记事，记事记载“2016年10月16日前交易完毕”。李章续并未按照记事的约定履行义务，故应自此日起计算保证期间，李仁爽、张广芹、刘锦茹并未于法律规定的保证期间内要求王军威给付担保金，故原审判决认定李仁爽、张广芹、刘锦茹要求王军威给付担保金已经超过保证期间，并无不当。综上所述，李仁爽、张广芹、刘锦茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,300元，由李仁爽、张广芹、刘锦茹负担。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 刘 卓审判员 郭立坤二〇二一年四月二十六日书记员 赵 鹏（本件共16页，印20份）