湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1083民初426号原告：洪湖市鸿鹏飞房地产开发有限公司，住所地洪湖市新堤办事处宏伟南路。法定代表人：章宜玲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李银海，湖北玉沙律师事务所律师。被告：画冰，女，1971年8月19日出生，汉族，现住河北省大厂县。被告：肖太方，男，1973年12月3日出生，汉族，住湖北省洪湖市。上述二被告共同委托诉讼代理人：郭建军，河北尚乾律师事务所律师。原告洪湖市鸿鹏飞房地产开发有限公司（以下简称鸿鹏飞公司）与被告画冰、肖太方商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告鸿鹏飞公司法定代表人章宜玲及委托诉讼代理人李银海到庭参加诉讼。被告画冰、肖太方及二人共同委托诉讼代理人郭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鹏飞公司向本院提起诉讼请求：1、确认洪湖市螺山镇沙洪公路和泽园D29-3-101、D29-3-301、D29-2-302的3套商品房属被告画冰所有、确认D29-2-101、D29-2-102、D29-1-102的3套商品房属被告肖太方所有。2、判令被告画冰支付购买的原告开发建设的洪湖市螺山镇沙洪公路和泽园D29-3-101、D29-3-301、D29-2-302的3套商品房的购房欠款3499625元及逾期支付资金的违约金（从2018年2月20日起至欠款还清之日止，按日万分之一支付欠款违约金）。3、判令被告肖太方支付购买的原告开发建设的洪湖市螺山镇沙洪公路和泽园D29-2-101、D29-2-102、D29-1-102的3套商品房的购房欠款3157275元及逾期支付资金的违约金（从2018年2月20日起至欠款还清之日止，按日万分之一支付欠款违约金）。4、诉讼费及律师费由二被告承担。事实和理由：2018年2月2日，被告画冰与原告签订了《和泽园一期》3套商品房买卖合同，并在洪湖市房产局和不动产中心办理了商品房备案登记手续，3套商品房的购房款总计3499625元，同时约定逾期付款应当承担违约责任，即从逾期之日起按日万分之一支付欠款违约金。至今被告画冰未支付分文。同日，被告肖太方亦与原告签订了“和泽园一期”3套商品房买卖合同，并在洪湖市房产局和不动产中心办理了商品房备案登记手续，3套商品房的购房款总计3157275元，同时约定逾期付款应当承担违约责任，即从逾期之日起按日万分之一支付欠款违约金。至今被告肖太方未支付分文。综上，诉至法院，请求判如所请。委托诉讼代理人李银海代理意见，1、六份《商品房买卖合同》虽然不是二被告本人签名，但合同代签人龚某得到被告画冰授权，且事后得到被告画冰的认可，并再次与原告签订《补充协议》。故该6份合同合法有效。2、原告认可本案《商品房买卖合同》是借款合同的抵押担保，但依据生效法律文书，原告无法对借款合同予以抵押，故原告只能另行提起单独的商品房买卖合同纠纷诉讼。3、被告应当履行《商品房买卖合同》的义务，支付购房款承担违约金。被告画冰辩称，1、原、被告之间不存在商品房买卖的真实意思表示，商品房买卖合同不成立、未履行。被告画冰从未签署过本案3套商品房买卖合同，也未向原告交付过购房款，被告画冰没有接收所为的商品房。本案事实是原告向被告画冰借款680.4万元，以其开发“和泽园一期”商品房16套进行抵押担保，由于不具备抵押登记条件，原告自行制作《商品房买卖合同》、增值税普通发票等文件向洪湖市房产管理局备案登记。其中3套商品房登记在被告画冰名下，3套商品房登记在被告肖太方名下。2、原、被告之间系以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。双方之间民间借贷事实已经人民法院两审终审，再按照商品房买卖合同纠纷进行审理明显错误。3、原告明知与被告之间不存在真实商品房买卖合同关系的情况下，以捏造的事实提起民事诉讼，严重妨碍司法秩序，又以高于市场价格请求支付购房款，侵犯被告财产权益，原告的行为已构成虚假诉讼罪。综上，请求判令驳回原告的诉讼请求，并将本案移送至司法机关立案侦查。被告肖太方辩称，1、原告与被告肖太方从未签订过“和泽园一期”3套商品房的买卖合同，更未办理过网签备案登记。2、原告提交的证据均不能证明待证事实。被告肖太方即未签名，也未付款，更没有接收商品房。原告为被告肖太方办理网签备案行为极不符合交易规则、习惯和常理。3、据被告肖太方了解，上述3套商品房形式上备案登记至被告肖太方名下，实则为被告画冰的借款担保，故不能以商品房买卖作为基础法律关系处理。3、原告的诉讼行为涉嫌构成虚假诉讼罪。综上，请求判令驳回原告的诉讼请求，并将本案移送至司法机关立案侦查。经审理查明，一、关于原告与被告画冰之间民间借贷纠纷案件的事实。原告、章宜玲、刘凤兰、龚某、湖北同润房地产开发有限公司等人与被告画冰之间存在民间借贷关系，被告画冰向河北省大厂回族自治县人民法院起诉原告、章宜玲、刘凤兰、龚某、湖北同润房地产开发有限公司等人，请求判令上述人员偿还借款本金700万元及利息、承担30.2万元的律师费、诉讼费、保全费、保函保险费。河北省大厂回族自治县人民法院立案受理后，于2020年9月25日作出（2019）冀1028民初3162号民事判决书，认定画冰向龚某、刘凤兰、湖北同润房地产开发有限公司、章宜玲及鸿鹏飞公司借款680.4万元的事实，并作出以下判决：1、龚某、刘凤兰、湖北同润房地产开发有限公司、章宜玲及鸿鹏飞公司于判决生效之日起十日内返还画冰借款本金680.4万元及逾期付款利息；2、龚某、刘凤兰、湖北同润房地产开发有限公司、章宜玲及鸿鹏飞公司于判决生效之日起十日内给付画冰律师费30.2万元、保函保险费2.55万元。因龚某、刘凤兰、湖北同润房地产开发有限公司、章宜玲及鸿鹏飞公司不服该判决，提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2020年12月7日作出（2020）冀10民终5522号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告在河北省大厂回族自治县人民法院的一审诉讼中，辩称“画冰、龚某作为共同出借人，为了保证债务履行，鸿鹏飞公司于2018年2月2日将3套房屋备案在肖太方名下，将3套房屋备案在画冰名下,将10套房屋备案在龚某以及龚某指定的人名下。16套房屋买卖合同、首付款税票、备案证明等全部交付给了画冰。本案涉及到龚某作为居间人、担保人、共同债权人，一直没有与画冰之间进行有效结算，鸿鹏飞公司将6套房屋作价665.69万元偿还画冰债务，又还款363.334万元。以上借款及还款均通过龚某进行。”对于原告在一审诉讼中的此项辩解意见和事实，河北省大厂回族自治县人民法院并未予以审查及裁判。二、关于原告与被告画冰、肖太方之间商品房买卖纠纷来源及事实。原告因经营周转需要资金，遂向龚某借款。龚某推荐由被告借款给原告，由于原告与被告画冰并不熟悉，由被告画冰通过龚某借款给原告，龚某作为担保人和代表人与原告商谈借款及还款事宜。为了保障借款得以及时偿还，2018年1月22日，龚某与被告画冰作为出借人，原告作为借款人，双方签订一份《借款售房补充协议》，协议约定的主要内容如下：借款人向出借人借款500万元，借款期限6个月。为保障出借人权利，借款人以其洪湖市鸿鹏飞房地产开发有限公司开发的和泽园小区的商品住宅房16套作为担保物，在借款期间作价500万元抵押给出借人，并与出借人指定的受益人（画冰、龚某、刘凤兰、肖太方、刘彪、蒋祥阶）分别签订这16套商品房正规的《商品房买卖合同》。若借款人违约不能按期还款，则借款人用于担保该借款的16套商品房作价605万元整卖与出借人，出借人向借款人所借500万元本金将转为出借人购买借款人该16套商品房的款项。该协议签订后，画冰、龚某及鸿鹏飞公司均在协议书上签字和盖章。2018年1月31日，龚某以被告画冰、肖太方的名义与原告签订了6套商品住宅房的《商品房买卖合同》，6套商品房总价款为665.69万元。2018年2月2日，原告鸿鹏飞公司将3套住房（总价款349.9625万元）备案登记被告画冰名下，3套住房（总价款315.7275万元）备案登记在被告肖太方名下。龚某将上述购房合同备案证明交给被告画冰。2018年2月2日，原告再次借款200万元，借款到期后，原告未偿还借款，2018年9月13日，原告、龚某及被告画冰又签订一份《补偿协议》，关于2018年1月22日签订的借款合同借款500万元及2018年2月10日借款200万元，经双方协商，自愿达成如下协议：1、出借人画冰、龚某同意借款人鸿鹏飞公司延期此借款到2018年11月20日归还。2、借款人同意开具2018年1月25日借款合同抵押16套商品房的全款收据，如未按期还款，则借款所开具收据有效，此借款2018年11月24日后不予偿还，履行2018年1月22日借款协议中第4条文约定，作为已付16套商品房的全部购房款，2018年11月24日借款人偿还了上述借款700万元，此补充协议自动失效。协议达成后，原告、被告画冰、龚某分别在协议上签字、盖章。上述事实有下列经庭审举证、质证的证据证实，本院予以确认：双方当事人的陈述、双方当事人的身份证明材料、开发资质、“和泽园”项目土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房销售许可证、和泽园D29-3-101、D29-3-301、D29-2-302、D29-2-101、D29-2-102、D29-1-102等6套商品房的《商品房买卖合同》、购房备案证明、增值税发票、收据、《借款售房补充协议》、《补充协议》、和泽园一期商品房销售单套价格一览表、证人龚某的证词和证言、河北大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初3162号民事判决书及起诉状、申请书、民事裁定书、河北省廊坊市中级人民法院（2020）冀10民终5522号民事判决书、承诺书等证据在卷佐证。本院认为，1、原告与龚某、被告画冰三人共同签订的《借款售房补充协议》、《补充协议》，充分证实了龚某以被告画冰、肖太方的名义签订的6份《商品房买卖合同》实质是对借款提供抵押的担保合同。上述6份《商品房买卖合同》的真实意思表示或订约的真实目的是将原告开发建设的商品房作为其向被告画冰借款的抵押担保，双方之间即没有发生购房款的支付行为，亦没有发生房屋的交付行为。此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。《商品房买卖合同》的签订，仅是担保被告画冰实现债权的抵押方式。由此可知，本案系以原告与被告画冰之间存在民间借贷关系为基础，通过担保原告履行民间借贷合同债务为目的所签订名为《商品房买卖合同》实为借款房屋抵押合同。2、《借款售房补充协议》、《补充协议》及6份《商品房买卖合同》涉及到流质抵押条款，故该抵押行为无效：双方签订两份补充协议中约定如不按期还款，则对担保的房屋整体作价抵偿给被告画冰，原告据此以被告画冰、肖太方的名义办理备案登记。因抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。故双方关于抵押权的约定违反法律规定，属于无效合同。3、购房备案登记并非抵押登记。其一、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。本案中预告登记时间是2018年2月2日，至今，被告画冰、肖太方均未在不动产管理部门申请登记；其二，被告画冰至今不认可与原告签订的《商品房买卖合同》，否认双方签订了《商品房买卖合同》，故该预告登记不发生物权效力。其三、即使双方签订了合法有效的房屋抵押合同，只要未办理房屋抵押登记的，抵押权视为未成立。4、原告无证据证实龚某以被告肖太方的名义签订的3份《商品房买卖合同》得到被告肖太方的授权或追认，故上述3份合同均属无效合同。原告无证据证实被告肖太方与本案具有事实及法律上的利害关系，故被告肖太方的诉讼主体不适格。5、虚假诉讼是指当事人出于非法的动机和目的，利用法律赋予的诉讼权利，采取虚假的诉讼主体、事实及证据的方法提起民事诉讼，使法院作出错误的判决、裁定、调解的行为。本案中，原告的行为并不符合虚假诉讼的构成要件，被告画冰及肖太方辩称原告系虚假诉讼无事实依据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。原告与被告画冰之间的民间借贷法律关系已经河北大厂回族自治县人民法院和河北省廊坊市中级人民法院两级法院进行了审理，并作出终审判决。故原告对已经发生法律效力的案件，又起诉的，应当申请再审。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第五项、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告洪湖市鸿鹏飞房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费58398元，减半收取29199元，由原告洪湖市鸿鹏飞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 卜 军二〇二一年四月十五日书记员 邹晓欢