四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初1150号 原告：广安国有资本投资运营集团有限公司，住所地广安市广安区北辰办事处果酒巷滨江路安置房**，统一社会信用代码915116023270843302。 法定代表人：李全洲，董事长。 委托诉讼代理人：陈素芳，四川瀛络律师事务所律师，一般授权。 被告：邹玲玲，女，汉族，生于1991年9月10日，住四川省前锋区。 委托诉讼代理人：唐洪，四川欣锐律师事务所律师，一般授权。 被告：广安市远尚服装有限公司，住所地四川省广安市广安区学府路二段****，统一社会信用代码91511602MA64DG7D77。 法定代表人：胡德元，董事长。 委托诉讼代理人：吕超，男，汉族，生于1979年3月9日，住四川省广安市广安区，特别授权。 委托诉讼代理人：唐洪，四川欣锐律师事务所律师，一般授权。 原告广安国有资本投资运营集团有限公司(以下简称“国投公司”)与被告邹玲玲、被告广安市远尚服装有限公司（以下简称“远尚服装公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日受理后，由本院审判员龙彦羽适用简易程序，于2020年3月11日、2020年3月22日公开开庭进行了审理，原告国投公司的委托诉讼代理人陈素芳、被告邹玲玲的委托诉讼代理人唐洪、被告远尚服装公司的委托诉讼代理人吕超、唐洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告国投公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告邹玲玲立即向原告支付欠付的租金共计337852元并承担欠付租金违约金：（1）自2019年9月26日起每日按第二个租金年度欠付的租金153569元的千分之一支付违约金至付清之日止；（2）自2020年9月26日起每日按第三个租金年度欠付的租金184283元千分之一支付违约金至付清为止，被告邹玲玲应向原告支付因主张权利的律师代理费14000元；2.被告远尚服装公司对第一项费用承担连带支付责任；3.本案的诉讼费以及财产保全费由二被告承担。庭审中，原告又增加了诉讼请求，请求判令解除租赁合同，并将诉讼请求第一项金额337852元变更为405422元。事实和理由：2018年10月19日，被告邹玲玲通过竞租，取得了原告（更名前为广安盛达建设发展集团有限公司）拥有的位于官盛春天一期第5幢第二层五年的承租权，同年10月26日，原告与被告邹玲玲签订了《商业房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于广安区××期××幢××层房屋出租给被告用于服装、办公等经营。租期自2018年10月26日起到2023年10月25日止，租金共计929806.73元，其中，第一个租赁年度租金152300元，第二个租赁年度租金167530元，第三个租赁年度租金184283元，第四个租赁年度202711.3元，第五个租赁年度222982.43元，该合同第三条第（三）约定：实行先付费后使用的原则，签订合同时须一次性付清第一个年度的租金，以后的每个租赁年度租金须在上一租赁年度届满前一个月一次性付清。第十二条第二项约定，乙方未按时向原告支付所有应付款项，属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，则每日向原告支付所欠租金款0.1%的违约金。被告支付了2018年10月26日至2019年10月25日第一个年度的租金及2019年10月26日至2019年11月25日的租金，被告至2020年9月26日前还应支付第三个租赁年度的租金，经原告多次催收无果遂提起诉讼。 被告远尚服装公司、邹玲玲辩称：远尚服装公司与原告之间签订的《商业房屋租赁合同》已经于2020年4月30日解除并终止履行，原告要求其支付以后的租金无事实和法律依据，原告明知邹玲玲为设立远尚服装公司以个人名义签订了《商业房屋租赁合同》，没有法律规定也没有约定需要二被告承担连带责任，违约金和律师费也没有事实和法律依据，原告应当按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》免除答辩人2019年11月26日至2020年4月30日的租金。 本院经审理认定事实如下：2018年10月26日，原告国投公司（原名广安盛达建设发展集团有限公司、甲方、出租人）与被告邹玲玲（乙方、承租人）签订了《商业房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于广安区××期××幢××层房屋整体出租给被告用于服装、办公等经营。租期自2018年10月26日起到2023年10月25日止，租金共计929806.73元，其中，第一个租赁年度租金152300元，第二个租赁年度租金167530元，第三个租赁年度租金184283元，第四个租赁年度202711.3元，第五个租赁年度222982.43元，合同第三条第（三）款约定：实行先付费后使用的原则，签订合同时须一次性付清第一个年度的租金，以后的每个租赁年度租金须在上一租赁年度届满前一个月一次性付清。第七条第（一）款，如乙方中途退租，应提前15天书面通知甲方，甲方按程序报批后终止租赁，但甲方不退付乙方履约保证金，只退付剩余租期内租金，若乙方违反本合同约定而终止租赁关系的，甲方不退付履约保证金及剩余租期内的租金，终止租赁关系甲方均无偿享有租赁物的装饰装修。乙方逾期15天仍不支付租金，甲方享有解除合同的权利，并有权追究乙方的违约责任。关于违约责任，乙方未按时向甲方支付所有应付款项，属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款0.1%的违约金，超过15日甲方有权解除合同并采取措施，收回房屋。合同签订后，原告依约将案涉房屋交给了被告远尚服装公司使用。2018年10月25日，被告邹玲玲向原告支付了2018年10月26日至2019年10月25日第一个年度的租金，2019年10月28日被告远尚服装公司向原告支付了2019年10月26日至2019年11月25日的租金13961元。2018年12月12日，远尚服装公司登记成立，经营范围：服装生产、销售。该公司自2018年12月12日成立至2020年3月9日期间，被告邹玲玲一直担任该公司法定代表人。 2020年4月30日，原告向被告远尚服装有限公司发出《商业性房屋租金催缴通知书》，内容为：“致承租人：远尚服装公司，根据合同约定，您应支付2019年10月26日至2020年4月30日的租金69805元，请你于本通知签收后7个工作日内将欠付的租金缴纳至广安国有资本投资运营集团有限公司的指定账户……送件人处签名为：蒋苗、屈海峰。2020年11月6日，原告又向被告邮寄了《关于要求广安远尚服装有限公司支付欠付租金的告知函》，内容为：”……截止目前，邹玲玲及贵公司尚欠付第二租赁年度和第三租赁年度的租金共计351813元，鉴定贵公司使用租赁物2年有余，我公司也多次通知贵公司与邹玲玲积极履行约定义务……无故拖延支付。现函告如下：请在2020年11月10日前向我公司支付欠付租金计351813元，并承担欠付租金的违约金。” 2020年4月1日，被告远尚服装有限公司向案外人广安鼎华市政服务有限公司（以下简称“鼎华公司”）提出书面申请，内容为：“由于经营不善加上疫情影响，不能承租广安区官盛春天1期第5幢房屋作为远尚服装公司办公用生产用房，申请租赁官盛春天小区2幢1单元左边架空层两套房屋用地远尚服装公司办公生产用房。2020年4月15日，被告远尚服装公司与鼎华公司签订了《官盛春天小区空闲场使用协议》，使用场地位置为官盛春天小区2幢1单元左边架空层，使用期限2020年4月16日至2020年11月15日止，场地使用费为8000元/年，水电押金3000元，2020年11月15日合同期满后，被告远尚服装公司又与鼎华公司再次签订了《官盛春天小区空闲场使用协议》，使用期限为2020年11月16日至2021年11月15日止，场地使用费为12000元/年。 庭审中，被告远尚服装公司举示了其工作人员吕超于2021年1月26日12时与案外人屈海峰的通话录音一份，内容为屈海峰陈述后期包括你们租赁不实的情况，这个期间你们存在经营行为，前期的租赁纠纷，不能变更原先的承租人。……当时没有签变更补充协议，只有一个主协议，包括我们之间说的4月份作为终止日。吕超陈述我们4月份就租了那边的房子，我们物业是他们那边租的，在他们那边用的，前头根本就没有用。屈海峰陈述物业反映，4月份以后你们都还在使用。吕超陈述，对呀，我们是4月份后租的物业那后头的房子，在他们后面使用的。屈海峰陈述你们前面也在使用，他们说的。吕超陈述你们可以随时来看，前面我们办公室是坐在那儿的，但是前面就没有使用了。……吕超陈述2020年4月份租的他们后头的房子，他们后头的房子是在使用。屈海峰陈述搞经营使用嘛，你们前面当时没有全套撤离嘛。吕超陈述你们说的是租出去了喊我们撤离的嘛，我们可以搁东西。屈海峰陈述我们说的可以搁东西，没有喊你们在那里经营。吕超陈述我们没有经营。……屈海峰陈述你们前面那个房屋，就是你们前租的那个房屋，在4月份后有没有产生相应的水电费用？吕超陈述水电费都是一个表嘛，都是在后头，我们水电都是远尚公司在后头租的，都在后头用。屈海峰陈述相当于你们那个水是改在后面去嘛？吕超陈述是的，只有一个表，电都用的他们物管的电，我们没有单独的电。屈海峰陈述物业那边给我说的4月份过后你们在那有经营在发生。吕超陈述那是他们给你误导了，我们是用的后头。屈海峰陈述现在搞起我不清楚到底是哪个情况，领导给我说的又是另外一个情况。吕超陈述因为你们也没喊我们搬嘛，就说往前开会定的说的我们可以搁在那儿，我们说的你们租出去后我们随时搬，原话就是这么说的，所有说前面是暂时搁了点东西，这是事实。屈海峰陈述搁东西我们当时就说无所谓，随便搁，只要不搞经营就可以。吕超陈述搞经营是在后面，后面租房子是在2020年4月份，4月十几号租的他们的房子，有租赁合同，租了之后就全部搬到后头，因为十几台机子，就在后头办公，什么都没在前面了。 同时屈海峰亦出庭作证，作证内容为他系受原告公司安排协助原告的工作人员蒋苗向被告催收缴费一事，原告与被告远尚服装公司并没有签订书面的解除租赁合同，对于通话录音中他说的4月份作为终止日，是让被告提交书面的申请，在录音里他说可以放东西，但是没有喊你们在那里经营这样的表述是被告方提问具有诱导性的，双方合同约定解除合同需要有书面的申请，只有书面申请并按合同要求办理后才认为解除合同了。 同时原告提交了照片五张，其中两张分别摄于2021年1月26日下午3点25分34秒、2021年1月26日下午3点26分34秒，另外三张摄于2021年3月11日，经本院现场实地查看，摄于2021年1月26日下午3点26分34秒的照片，有工人和机器设备，正在进行服装加工，地点系被告远尚服装公司后来向鼎华公司租赁的架空层，其余四张显示的地址均为广安区××期××幢××层房屋，照片显示房屋内堆放了制衣桌子板凳及杂物，但未显示有工人进行生产经营。 本院认为，原告与被告邹玲玲签订了《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，合法有效，本院予以确认。 关于本案的第一个争议焦点，二被告是否系承担租赁合同责任的主体。2018年10月26日，由于远尚服装公司尚未登记成立，邹玲玲为设立被告远尚服装公司与原告签订《商业房屋租赁合同》并约定租赁房屋用于用于服装、办公等经营。远尚服装公司成立后一直使用案涉房屋进行生产经营，系案涉房屋的实际承租人。被告邹玲玲系为设立远尚服装公司以自己名义与原告签订租赁合同并支付了第一年度租金，根据《最高人民法院关于适用 关于本案的第二个争议焦点，原告与实际承租人远尚服装公司之间是否已经解除租赁合同。根据审理查明的情况，原被告双方并未就是否解除合同签订书面协议。2020年4月1日，被告远尚服装有限公司向鼎华公司提出因经营不善加上疫情影响，不能继续承租案涉房屋而申请租赁官盛春天小区2幢1单元左边架空层两套房屋用地远尚服装公司办公生产用房。同时被告远尚服装公司的工作人员与原告的工作人员屈海峰的通话录音内容显示，2020年4月原告公司的领导认为被告租赁不实，没有全部搬离原租赁房屋，仍然继续在原租赁房屋的地方进行经营生产行为。录音内容显示同意被告远华服装公司继续在案涉租赁地点内放东西，但不能有经营行为。从上述通话录音内容中2020年4月被告向原告口头提出解除租赁合同，原告的工作人员回复4月份作为终止日并要求被告远华服装公司搬离，可以暂时存放东西，但不能有经营行为，可以分析推定为原告是同意被告2020年4月以后不再继续承租房屋的，因此原告才质疑2020年4月以后被告没有搬离租赁房屋而继续在此生产经营的从而要求被告远尚服装公司继续支付租金。故本院认为原告与被告邹玲玲签订的《商业房屋租赁合同》实际已于2020年4月30日解除。至于2020年4月30日以后，被告是否仍在案涉租赁房屋内继续生产经营，庭审中，原告并未举示充分完整的证据证明，结合当时疫情的发生，被告已经向鼎华公司租赁了租金更为低廉的旁边架空层房屋，再综合考虑到疫情的发生导致实体经济市场普遍不景气，被告远尚服装公司同时使用两边场地从而扩大生产经营的可能性不大，因此2020年4月租赁合同解除后并无充分证据证明原告仍在继续使用原租赁房屋进行生产经营行为。 关于本案的第三个争议焦点，在租赁期间产生的租金及违约金数额问题。根据庭审查的租金支付情况，被告邹玲玲应承担2019年11月26日至2020年4月30日的未付租金55844元（69805元-13961元）。被告欠付上述租金一直未予支付，应当承担逾期违约金，合同约定租金支付时间为上一租赁年度届满前一个月，违约金为每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款0.1%的违约金，故违约金自2019年9月25日起按每日千分之一的标准计算违约金至付清之日止。由于案涉租赁合同2020年4月30日已经解除，原告请求之后租金及违约金本院不予支持。至于原告请求的律师费，合同并没有约定，但考虑到被告确实存在欠付部分租金及违约金的事实，原告为维权而产生相应律师费用支出，本院酌情予以支持5000元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、最高人民法院关于适用时间效力的规定》第二十条之规定，判决如下： 一、限被告邹玲玲于本判决生效后十五日内向原告广安国有资本投资运营集团有限公司支付租金55844元、违约金（以55844元为基数自2019年9月25日起按每日千分之一的标准计算至付清之日止）以及律师费5000元； 二、驳回原告广安国有资本投资运营集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6368元，减半收取3184元，由原告广安国有资本投资运营集团有限公司负担2000元，被告邹玲玲负担1184元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  龙彦羽 二〇二一年四月十二日 书记员  吴 凡 附：相关法律、法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。