甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2021）甘03民终174号上诉人（原审原告）：管某，男，汉族，金昌市金川区宁远镇宁远村七组农民，住永昌县。被上诉人（原审被告）：马某，男，汉族，永昌县河西堡镇居民，住永昌县。委托诉讼代理人：袁某（系马某妻子），住永昌县。委托诉讼代理人：王某，甘肃清锋律师事务所律师。上诉人管某因与被上诉人马某房屋租赁合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2020）甘0321民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人管某、被上诉人马某及其委托诉讼代理人袁某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管某上诉请求：撤销原判，依法改判支持管某的一审诉讼请求。事实和理由：1.管某与马某签订房屋租赁合同后，马某向管某支付自2014年至2017年的房屋租赁费用时，均要求管某向其出具收取租赁费用的收条。即双方每次交易均存在出具收条的交易习惯。马某唯独不能提供涉案的2018年房屋租赁费用的收条，显然与双方的交易习惯不符，不能证明其已付清2018年的房屋租赁费用；金昌中院（2019）甘03民终504号民事判决已对涉案三段通话录音的效力作出认定，认为三段通话录音不能证明马某付清2018年房屋租赁费用或用转让费抵顶租赁费用的事实，但一审法院对三段通话录音又作出了自相矛盾的解释。因此，一审法院仅凭三段通话录音认定2018年的房屋租赁费用已付清的事实错误；2.马某应当赔偿造成租赁房屋损坏的财产损失。马某违约在先，为了报复管某，在搬出租赁房屋时对房屋进行了破坏，致使管某对房屋的装修全部报废不能使用。管某提供了马某搬出房屋后的照片和对房屋进行修复的销货清单，足以证实马某损坏房屋的事实及赔偿的数额，二审法院应当予以支持。马某辩称，三段通话录音内容中双方明确表示同意用转让费抵顶2018年房屋租赁费用的事实，一审法院据此认定房屋租赁费用已经付清的事实正确。马某没有实施损坏房屋的行为，管某要求赔偿房屋损坏的请求不能成立。管某向一审法院的起诉请求：1.请求依法判令马某支付2018年房租18000元；2.请求依法判令马某赔偿损坏租赁房屋财产造成的经济损失15000元。一审法院认定事实：2013年12月17日，管某与马某口头协商房屋租赁事宜，马某交给管某房屋押金20000元，管某出具收条一份。2014年1月1日，管某（甲方）与马某（乙方）签订《商铺出租合同》，约定：管某自愿将自己租赁的永电38栋轮胎店部分店面租给马某使用，租期5年，每年租金为18000元；乙方须在本年度合同到期对应日之前将下年度房租一次性支付给甲方，宽限期为15天，逾期仍未交清房租，甲方有权立即终止合同，收回商铺使用权；乙方必须爱护商铺内的各种设施，如损坏设施、破坏基本装修的，乙方照价赔偿；合同期内，商铺内产生的一切水、电、暧、物业、卫生费用均由甲方负责交清；本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。双方口头约定马某应支付管某转让费15000元。合同签订后，2014年3月15日至同年5月18日，管某两次收取马某房租13000元，并在收条中备注2014年房租已全部交清。2015年9月26日，管某收取马某房租8000元，并在收条中备注2015年房租已交完；2016年10月22日至2018年3月9日，管某四次收取马某房租36000元，马某付清了2016、2017年两年房租；2018年8月至9月，马某妻子袁某与管某电话协商，管某同意用已收取马某的转让费15000元抵付马某应付管某2018年的房租15000元。2018年8月20日前后，管某通知金昌佳禾物业管理有限责任公司将租赁房屋内停电，同年9月份马某搬出房屋。另查明，管某出租给马某的房屋，是管某租赁金昌中天源工贸有限责任公司位于××县房屋，该房屋建筑面积267.57平方米。管某自用一部分房屋用于开设河西堡镇管某轮胎补修店，又将其中的约90平方米转租给马某用于开设校。一审法院认为，管某与马某签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。管某对马某已付清2014年至2017年房租的事实没有异议，一审法院予以确认。关于管某主张的2018年的房租18000元。马某妻子袁某与管某的三段通话录音，虽不能证明马某在2014年除支付房租13000元外又向管某支付20000元，其中15000元是转让费、并用转让费抵付2018年房租的事实，但三段通话录音能够证明管某同意用已收取马某的转让费15000元抵付2018年房租15000元的事实，且管某自认马某缴纳的押金20000元中的15000元就是转让费，故管某主张的2018年的房租18000元，其中15000元的房租已用管某收取马某的转让费15000元抵付，一审法院予以确认。2018年8月20日前后，马某承租的房屋停电，同年9月份，马某搬出租赁房屋。一审法院（2019）甘0321民初2165号马某与管某房屋租赁合同纠纷案件法庭审理笔录中，管某承认是其通知金昌佳禾物业管理有限责任公司将马某租赁房屋内停电。因停电导致马某不能使用房屋，管某要求马某支付2018年剩余房租的理由不能成立。关于管某主张马某破坏租赁房屋内财产造成的经济损失15000元。因马某于2018年9月份已搬出租赁房屋，管某提交的照片系2019年3月份后拍摄、证明是2019年4月份出具、销货清单上没有书写日期，管某提交的照片、证明、销货清单，无法证实马某在租赁房屋期间损坏房屋内财产并实际产生维修费用，管某未提供其他证据予以佐证，现管某要求马某赔偿财产损失的理由不能成立。综上所述，管某要求马某支付2018年的房租及赔偿财产损失的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回管某全部诉讼请求。案件受理费625元，减半收取313元，由管某负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于双方当事人是否以转让费抵付2018年房屋租赁费的问题。管某与马某于2014年1月1日签订《商铺出租合同》，每年的租赁费为18000元，双方口头约定马某应支付管某转让费15000元。合同签订后，马某已付清2015年、2016年、2017年三年房屋租赁费用。管某于2013年12月17日收取马某20000元押金。管某收取马某2014年房屋租赁费13000元。基于以上事实，马某仍应当管某支付2014年房屋租赁费5000元、2018年房屋租赁费18000元和转让费15000元。对此事实，应当由马某承担相应的举证证明责任。马某向管某主张返还押金20000元的诉讼案件中，生效的（2019）甘03民终504号民事判决已经认定，马某向管某仅支付过一笔20000元押金款，生效判决也认定了马某仅凭三段通话录音不足以证明马某在2014年又向管某支付20000元，其中15000元是转让费、并用转让费抵付2018年房租。依据该生效判决，马某向管某已付的20000元押金款，用其中的5000元支付2014年的房屋租赁费，15000元支付其应当向管某支付的转让费后，马某再无其他证据证明其已向管某支付了2018年的房屋租赁费。抵销是双方当事人互负到期债务，本案中，根据生效判决确认的事实和本院查明的事实，马某负有向管某支付2018年房屋租赁费的债务，而管某并不负有对马某的债务。一审法院认定双方对2018年的房屋租赁费已抵顶的事实错误。本院认为，马某与管某签订《商铺出租合同》占有使用商铺，应当向出租人管某支付使用期间的租赁费。对是否付清2018年房屋租赁费用的事实，应当由马某承担相应的举证责任。马某仅依据三段通话录音不能证明已付清2018年房屋租赁费的事实。因马某于2018年9月已搬离房屋，双方签订的《商铺出租合同》已经解除，马某应当支付其使用期间的房屋租赁费用。双方约定每年的租赁费为18000元，以此计算，马某使用期间的租赁费为13500元，对此费用，应当由马某予以支付。管某提交的照片、证明、销货清单存在瑕疵，无法证实马某在租赁房屋期间损坏房屋内财产并实际产生维修费用，管某要求马某赔偿财产损失的上诉请求不能成立。综上，管某的部分上诉请求成立。一审法院认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销永昌县人民法院（2020）甘0321民初2161号民事判决第二项；二、马某支付管某房屋租赁费13500元，于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费625元，减半收取313元，由管某负担185元，马某负担128元。二审案件受理费625元，由管某负担370元，马某负担255元。本判决为终审判决。审判长 吴建红审判员 蔡中利审判员 张 霖二〇二一年四月十五日书记员 路清雯