安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终757号上诉人（原审原告）:安徽瑞康物业集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市万达广场****楼****，统一社会信用代码913403006742061952。法定代表人：高超,该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋加志，安徽国梦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:许家玲,女,1948年9月14日出生,汉族,住安徽省蚌埠市龙子湖区。被上诉人（原审被告）:蚌埠市新城区实验学校,住所地安徽省蚌埠市红旗五路,住所地安徽省蚌埠市红旗五路和航苑路交汇处3007830901XM。法定代表人:解大柱,该校校长。委托诉讼代理人：王国蓉，安徽易润律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳旭辉，安徽易润律师事务所律师。上诉人安徽瑞康物业集团有限公司（以下简称瑞康公司）因与被上诉人许家玲、蚌埠市新城区实验学校（以下简称新城学校）物业服务同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。瑞康公司上诉请求：1、依法撤销蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4941号民事判决，改判两被上诉人支付上诉人物业服务费用234060.3元及违约金（具体标准每日按应交费用的千分之二的标准计算，从2014年11月19日计算至实际支付之日止）；2、依法判决两被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：2012年8月28日，上诉人与合肥城建蚌埠置业有限公司签订了《琥珀新天地北苑前期物业服务合同》，约定由上诉人向琥珀新天地北苑小区提供物业服务。合同签订后，上诉人对该小区提供物业管理服务至今。2014年4月8日，合肥城建蚌埠置业有限公司与蚌埠市经济开发区社会事业局、新城学校签订《蚌埠市经济开发区琥珀新天地小区幼儿园移交协议》，合肥城建蚌埠置业有限公司将蚌埠市经济开发区琥珀新天地小区幼儿园无偿交由蚌埠市经济开发区社会事业局，蚌埠市经济开发区社会事业局委托新城学校管理和使用，仅限于幼儿园开办经营活动。2014年11月18日该工程竣工验收。2016年10月该小区幼儿园开园。该幼儿园自开园以来未交纳过物业费。幼儿园位于物业服务合同约定的上诉人物业服务区或四至内，不是独立物业服务区。上诉人提供了合同约定的物业服务，新城学校认为幼儿园内保安、保洁物业服务不是上诉人提供的，拒付物业费，违反法律和物业合同的约定。新城学校、许家玲应当支付幼儿园物业费234060.3元及违约金。许家玲在二审期间未提交书面及口头答辩意见。新城学校辩称：前期物业合同对答辩人不具有法律约束力，该物业合同亦未约定幼儿园应交纳物业服务费，更无面积及计算标准的约定。移交协议没有约定作为受托管理幼儿园的答辩人有交纳物业服务费的义务。新天地幼儿园是一座独立建筑，可独立出入，且幼儿园的保洁、安保、绿化、管理等皆自行负责，上诉人从未给幼儿园提供物业服务。上诉人要求幼儿园按照高层住宅房屋的标准支付物业费及违约金，没有任何依据。根据前期物业服务合同第五条，具体的物业收费标准只约定了高层住宅和商铺，并没有约定幼儿园作为小区的公益性配套设施应当交纳物业管理费并且按照什么标准均没有约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。瑞康公司向一审法院起诉请求：1.依法判决两被告支付原告物业服务费用234060.3元及违约金(具体标准以234060.3元为基数，按照每日千分之二的标准计算)；2.诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：该院查明事实同该院生效判决（2019）皖0303民初1907号民事判决书认定的事实一致。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告主张被告许家玲支付物业费及违约金，未能提交二者之间有物业服务合同关系的证明，原告该项诉请缺乏事实与法律依据，故对原告要求被告许家玲支付物业费的诉请不予支持。本案中，原告虽与案外人开发商签订了《琥珀新天地北苑前期物业服务合同》，但该合同仅约定高层住宅以及商铺的面积和物业收费标准，对幼儿园或小区配套设施并无约定。原告称其向被告收取物业费的依据是蚌价【2014】37号《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》第十五条规定的“普通住宅小区内普惠制幼儿园，其物业公共服务费比照住宅标准执行。”该管理办法系政府对物业收费价格的政策指导，系物业公司签订物业合同时需遵循的收费标准，而非物业公司直接收取费用的依据。在前期物业合同没有约定以及瑞康公司与琥珀幼儿园或新天地幼儿园亦未就物业服务费问题另行达成协议的情况下，原告诉请被告按照高层住宅物业服务费标准每月0.75元/平方米交纳物业费缺乏合同依据。被告新城学校称新天地幼儿园的内部保洁、安保、绿化、管理等皆自行负责，原告亦无异议。原告称幼儿园公共服务区域环境卫生以及水电消防均由其管理，并提供了设计图纸，但其提供的证据不足以证明原告向该幼儿园提供了相应的物业服务，故对原告要求被告新城学校支付物业费的诉请不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告安徽瑞康物业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费5111元，减半收取2555.5元，由原告安徽瑞康物业管理集团有限公司承担。本院二审查明事实：2012年8月28日，瑞康公司与琥珀新天地北苑小区开发商合肥城建蚌埠置业有限公司签订了《琥珀新天地北苑前期物业服务合同》，约定：由瑞康公司向琥珀新天地北苑小区提供物业管理服务。物业服务区域东至延安二路红线；南至货场三路红线；西至延安路红线；北至货场二路红线。同时约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业费每月每平方米0.75元，商铺每月每平方米1.8元。合同期限自签订之日起至该小区业主委员会选聘新物业公司并与之签订合同之日。合同签订后，瑞康公司对该小区提供物业管理服务至今。2014年4月8日，合肥城建蚌埠置业有限公司（甲方）与蚌埠市经济开发区社会事业局（乙方）以及新城学校（丙方）签订《蚌埠经济开发区琥珀新天地小区幼儿园移交协议》，约定，甲方将其基于配套规划开发的蚌埠经济开发区琥珀新天地幼儿园（暂定名）无偿交由乙方，乙方委托丙方管理和使用，且丙方应将该标的用于且仅限于幼儿园开办经营活动。协议还约定，因该幼儿园为小区规划配套幼儿园，所有权归“琥珀新天地”小区全体业主所有。丙方在经营过程中，如全体业主对幼儿园使用权有争议或质疑的，全体业主有权决定经营区归属。丙方在办学期间，不得擅自转让该标的（即蚌埠市经济开发区琥珀新天地小区幼儿园）及其场地、设施，非经甲方同意变更，不得将场地、设施等用于非幼儿园经营范围之用等。2016年10月该小区幼儿园开园，但其至今未办理民办非企业单位登记证书，仅取得民办学校办学许可证，该许可证上载明其名称为蚌埠经济开发区新天地幼儿园（以下简称新天地幼儿园），校长与举办者为许家玲，地址为蚌埠经济开发区琥珀新，地址为蚌埠经济开发区琥珀新天地小区北苑南门交纳过物业费，其内部保安、保洁、绿化、管理等皆由其自行负责。新天地幼儿园保育费收据上加盖的是蚌埠经济开发区琥珀幼儿园财务专用章。另查明：琥珀幼儿园及新天地幼儿园均未与瑞康公司就物业服务费用另行签订协议。又查明：蚌埠市瑞康管理有限公司于2016年3月18日更名为安徽瑞康物业管理有限公司，安徽瑞康物业管理有限公司于2017年5月27日更名为安徽瑞康物业管理集团有限公司。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，瑞康公司作为琥珀新天地北苑小区的物业服务单位，与该小区的建设单位合肥城建蚌埠置业有限公司签订了相应的前期物业服务合同，对包括新城学校管理的琥珀新天地幼儿园在内的小区全体业主具有法律约束力。因瑞康公司、合肥城建蚌埠置业有限公司所签订的前期物业服务合同约定了瑞康公司应向琥珀新天地北苑小区提供包括物业公用部分的维修、养护、管理和公共绿化的养护、管理等服务。琥珀新天地幼儿园虽然自身的物业独立性较强，但该幼儿园属于案涉的琥珀新天地北苑小区的配套幼儿园，其地下管网维护、电力使用等仍与小区总体物业存在不同程度的依赖关系，即不同程度地享受了瑞康公司提供的相应物业服务。加之根据瑞康公司提交的照片等证据，足以佐证瑞康公司已向琥珀新天地幼儿园内部区域范围之外的小区公共部位提供了相应的物业管理服务，故基于公平原则，幼儿园的管理单位新城学校应支付相应的物业服务费。至于幼儿园内部的相关服务，由幼儿园自行负责管理毋庸置疑，该管理不能和支付幼儿园外公共区域的物业费等同。由于瑞康公司为琥珀新天地幼儿园所提供的物业服务有限，其请求幼儿园按照高层住宅标准全额承担物业费，有失公平。结合瑞康公司为幼儿园所提供物业服务事项，以及幼儿园系民办普惠型幼儿园，其设立亦完善了该小区的配套设施，本院酌定按瑞康公司主张的高层住宅标准的20%计算，即0.15元/平方米/月，幼儿园建筑面积4334.45平方米，计费日期从2014年11月19日计算至2020年11月18日，共计72个月，物业服务费共计46812.06元。此外，鉴于幼儿园公益性的特殊性质，加之《琥珀新天地北苑前期物业服务合同》也未对幼儿园的收费标准予以明确，故本院对瑞康公司诉请的违约金一节不予支持。许家玲仅系琥珀新天地幼儿园的校长及举办者，瑞康公司向其诉请支付物业服务费，于法无据。综上，瑞康物业公司的上诉理由部分成立。一审判决虽认定事实基本清楚，但适用法律及判决结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4941号民事判决；二、蚌埠市新城区实验学校于本判决生效之日起十日内给付安徽瑞康物业集团有限公司物业服务费46812.06元；三、驳回安徽瑞康物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5111元，减半收取2555.5元，由安徽瑞康物业集团有限公司负担2044.5元，蚌埠市新城区实验学校负担511元；二审案件受理费5111元，由安徽瑞康物业集团有限公司负担4089元，蚌埠市新城区实验学校负担1022元。本判决为终审判决。审判长  刁元战审判员  李丰年审判员  张 青二〇二一年四月二十三日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对于发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。