江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1761号上诉人（原审原告）:南京学大教育专修学校，统一社会信用代码52320104558897750E，住所地在南京市秦淮区八宝东街1号。法定代表人：邓强，南京学大教育专修学校总经理。委托诉讼代理人：张景韡，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李娟，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：南京普尔特物业管理服务有限公司，统一社会信用代码91320106088090492R，住所地在南京市鼓楼区集贤路89号。法定代表人：林豪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱保中，男，该公司员工。委托诉讼代理人：石荣王，江苏东恒（天津）律师事务所律师。上诉人南京学大教育专修学校（以下简称学大教育学校）因与被上诉人南京普尔特物业管理服务有限公司（以下简称普尔特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。学大教育学校上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判。2.判决其与被上诉人的租赁合同于2020年4月30日解除。3.请求被上诉人退还履约保证金66990元。4.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人最后搬离的时间为2020年8月为由，认定案涉房屋租赁合同解除时间为2020年8月底系适用法律错误。学大教育学校于2020年4月30日向被上诉人送达了解除合同通知书，其中表明因疫情这一不可抗力导致合同目的不能实现，一审法院也认定该通知书具有合理性，但是却又认为解除日期是2020年8月底与事实不符。二、基于一审法院已经认定案涉房屋租赁合同系因为疫情而解除，而根据相关法律规定，因不可抗力导致合同不能履行的，可根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，因此上诉人有权要求被上诉人全额返还缴纳的履约保证金66990元。普尔特公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、学大教育学校在2020年4月发函主张解除合同不产生解除合同的效力。1.案涉合同是房屋租赁合同，普尔特公司的义务是交付房屋给学大教育学校用于办公，学大教育学校的义务是支付相应的款项。案涉合同的履行并不存在因政府管控措施而导致无法履行的情形。2.在学大教育学校发函解除前，其已经申请复工，江苏省教育局在4月10日也已经明确可以恢复线下培训，故其主张其无法经营的理由不能成立。3.退一步讲，即使按照学大学校的主张疫情对案涉合同的履行有影响，在双方的合同第16条也已经明确约定，南京学大教育专修学校不得因此主张减少或者停止支付租金的行为。二、在疫情期间，普尔特公司响应政府的号召，已经出台了物业费部分减免的政策，也与学大教育学校沟通，租金延期支付的事宜，但是因学大教育学校原因未能达成一致，其后又发函解除，明显违背了诚信原则。三、学大教育学校解约属于违约解除，按照合同的约定，相应的押金是不予退还，而且目前学大教育学校尚欠租金、物业费、违约金等费用未予支付。四、一审法院认定合同在2020年8月31日解除错误，因为学大教育学校在8月31日之后，仍在占用使用房屋，并未与普尔特公司进行交接，但是为了减少公司的损失，对该部分没有提起上诉。五、学大教育学校诉请确认解除，而一审法院判令解除，其认为该判决超过当事人的诉讼请求。学大教育学校向一审法院起诉请求:1.判决确认学大教育学校与普尔特公司签订的《越洋国际商务中心预租/租赁合同》(简称《租赁合同》)于2020年4月30日解除;2.判令普尔特公司向学大教育学校退还押金66990元。3.诉讼费用由普尔特公司负担。一审法院认定事实：教育局主管的民办非企业单位，业务范围包括英语、写作、文化补习、成长课程等。学大教育学校在南京市各地区设有多个办学点。2017年2月15日，学大教育学校(乙方、承租方)与普尔特公司(甲方、出租方)签订《租赁合同》和补充协议，约定学大教育学校承租南京市鼓楼区集贤路91号房屋作为办学点使用，建筑面积187.92平方米，租赁期限为5年，自2017年2月15日至2022年2月14日止;乙方须自签约之日起3个工作日内向甲方缴纳2个月租金66990元作为履约保证金，本合同终止后，甲方应在乙方交还该房屋后并处理完毕应缴费用的结算及其他未尽事宜后二十个工作日内将履约保证金一次性无息退还乙方;乙方违反本合同约定单方终止本合同，乙方已付的履约保证金不予退还，乙方还需向甲方支付相同数额履约保证金作为赔偿;租赁期内，发生本合同约定的不可抗力因素致使本合同无法或不能继续履行的，本合同终止等内容。2017年2月23日，学大教育学校向普尔特公司交纳履约保证金66990元，物业费、空调周转金、水电周转金等费用，普尔特公司出具收款收据。2020年1月，因新冠疫情及防控要求，南京地区各学校延迟开学，暂停全市所有校外培训机构的线下培训班。2020年1月底至4月，学大教育学校在91号房产的办学点一直处于停工状态，期间开展部分线上培训课程。2020年4月22日，学大教育学校向普尔特公司发出《解除合同通知书》，主要内容是:因疫情管控导致学大教育学校严重亏损，无法继续经营，双方签订的《租赁合同》无法继续履行。因疫情不可抗力因素导致合同目的无法实现，通知普尔特公司双方之间《租赁合同》于2020年4月30日起解除，同时要求返还保证金66990元、返还家具、空调、电脑等固定资产和设备设施。解约是因疫情及防控措施所致，学大教育学校没有过错，不构成违约等。2020年5月19日，普尔特公司回函:鉴于学大教育学校已经全面复工，合同履行困难情形已经消失，要求学大教育学校依照诚实信用原则继续履行《房屋租赁》项下的各项义务。学大教育学校于2月28日提交的缓交租金申请，原则上同意，双方可另行协商缓交方案，在此之前，仍按原《租赁合同》约定计收租金、物业费等费用。2020年7月21日、8月31日，普尔特公司出具《物资搬运放行条》，学大教育学校将空调、桌椅、电脑等物品搬离91号房产，搬离事由系“重新装修”。学大教育学校确认，其于2020年5月先行搬离电脑等小件设备,空调等大件设备因普尔特公司拒不签发放行证，直至2020年8月底才搬离完毕。其未与普尔特公司办理房屋交接手续，91号房产已基本清空，若有遗留部分物品，确认已全部放弃。91号房产系由普尔特公司向案外人薛火根、尹向红等承租而来，承租期间至2022年4月。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。学大教育学校与普尔特公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效，合同双方均应按合同约定诚信履约。案涉《租赁合同》是否已经解除、学大教育学校是否有权要求返还押金，是本案的两个主要争议所在。一是关于合同解除。《民法总则》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。2020年初爆发的新冠肺炎疫情，属不可抗力情形。因疫情及防控措施要求，学大教育学校线下教育培训业务全面停滞。学大教育学校于2020年4月22日函告解约，当时的情境之下，何时复工确未可知，学大教育学校对经营可持续性产生担忧正常合理。疫情的发生，对各经济实体的经营带来普遍性影响，租赁合同的双方应当及时沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，共同分担因疫情及防控期间产生的损失。普尔特公司在一个月之后回函，明确表示不同意解约，未能就减免租金或是延长租期等后续履行给出明确方案。彼时学大教育学校已决定关闭91号房产办学点，对其经营业务和经营策略做出相应调整，并已着手搬运用品和设备，继续履行案涉《租赁合同》，可能造成更大的损失，其提出解约请求具有合理性。根据学大教育学院的自认，其于2020年8月底才完全搬离，案涉《租赁合同》的解除时间应确定为2020年8月底。学大教育学校未能提交证据，证明普尔特公司存在不予放行致搬运迟延的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。普尔特公司作为无过错方，有权在合同解除后，根据合同约定或法律规定要求学大教育学校承担相应责任。鉴于学大教育学校尚未与普尔特公司结算2020年8月之前的费用，其要求退还押金66990元的请求，一审法院暂不予支持，双方可以另行结算，多退少补。考虑普尔特公司为非过错方，本案诉讼费用由学大教育学校自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款规定，判决:一、学大教育学校与普尔特公司于2017年2月15日签订的《越洋国际商务中心预租/租赁合同》于2020年8月31日解除;二、驳回学大教育学校的其他诉讼请求。一审案件受理费13893元，由学大教育学校负担。二审中，普尔特公司对一审法院查明的事实提出如下异议：1.“2020年1月底至4月，学大教育学校在91号房产的办学点一直处于停工状态”的认定无依据，4月份之前学大教育学校已经申请复工。2.“2020年7月21日、8月31日，普尔特公司出具《物资搬运放行条》”的认定不准确，事实上，该搬运放行条虽是普尔特公司出具的，但其中的内容是学大教育学校自己填写。3.“若有遗留部分物品，确认已全部放弃。”这一段是学大教育学校在一审庭审的陈述，一审法院将此予以记载。但实际上在一审判决送达后，学大教育学校一直还在将房屋内遗留的物品进行搬离。学大教育学校对一审法院查明的事实无异议。二审中，普尔特公司向本院提交了聊天记录1份，视频截图打印件2张，工作联系函回函1份，工作联系函1份。该组证据用以证明：1.案涉房屋在门上所加装的U型锁是学大教育学校自己加装。2.学大教育学校一直占用案涉房屋到2020年12月31号，并非一审法院所认定的学大教育学校在8月31日已经全部搬空。学大教育学校发表质证意见认为对于上述证据的真实性没有异议，但与本案无关联性。对普尔特公司提交的该组证据，因与本案的处理结果无直接关联，本院不予认定。二审中，双方当事人均表示直至二审审理期间，双方就租金、物业费及水电费等相关费用并未进行核算结清。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，虽然学大教育学校主张其于2020年4月向普尔特公司发送《解除合同通知书》，其中明确载明因疫情不可抗力因素导致合同目的无法实现，通知普尔特公司双方之间《租赁合同》于2020年4月30日起解除。但结合《江苏省明确2020年春季培训机构恢复线下集中培训相关要求》的内容，学大教育学校所从事的线下教育培训行业已被批准可以恢复经营，疫情并未导致案涉房屋租赁合同的合同目的不能实现。学大教育学校向普尔特公司发送的《解除合同通知书》不能发生解除合同的效力。故学大教育学校主张案涉租赁合同于2020年4月30日解除的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院结合普尔特公司出具《物资搬运放行条》，同意学大教育学校搬出相关物品的事实确定案涉房屋租赁合同于2020年8月31日解除并无不当，本院予以维持。因疫情并未导致案涉租赁合同无法履行，故学大教育学校主张全额退还押金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审法院因学大教育学校尚未与普尔特公司结算2020年8月之前的相关费用，对押金部分暂不处理，并无不当，本院予以维持。综上，学大教育学校的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1475元，由南京学大教育专修学校负担。本判决为终审判决。审 判 员 王 劲 松二〇二一年四月十四日法官助理 李玲玲书 记 员 戴  苗