安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终605号 上诉人（一审原告）：六安市捷顺物业服务有限公司，住所地安徽省六安市裕安区城南镇新桥小区10栋一楼106号。 法定代表人：王亚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪军，安徽晟成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽丽，安徽晟成律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：杨克安，男，1966年5月30日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 上诉人六安市捷顺物业服务有限公司（简称捷顺物业）因与被上诉人杨克安物业服务合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 捷顺物业上诉请求：一、撤销六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3772号民事判决，改判被上诉人支付物业费26225元，并支付延期交付滞纳金6290元，以上费用合计32515元，或发回重审（不服金额21421.88元）；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人主体适格，有权请求法院依法判令被上诉人按期缴纳物业费。一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定，因案涉小区是棚户回迁安置小区，尚未成立业主委员会，故一直由裕安区城南镇人民政府代表案涉小区全体业主将案涉小区的物业服务事宜交由上诉人。无论是第一任物业公司还是上诉人，均是在裕安区城南镇人民政府的主持下选取的物业公司，故程序并不违法，且自上诉人接手案涉小区物业服务后，便公示公告案涉小区业主，目前案涉小区已缴纳并支付滞纳金6290元。二、一审法院审理并作出的（2020）皖1503民初3770号民事判决已经判决案涉小区的业主应向上诉人缴纳物业费，并从上诉人开始接管案涉小区物业服务工作时开始计算应缴物业费，上诉人认为同样是物业服务合同纠纷，同一个法院不应出现两种不同结果的判决，否则违反了法律的统一适用。 杨克安辩称，对上诉人上诉有意见，上诉人的上诉请求没有道理，不同意上诉人的上诉。 捷顺物业向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付原告物业费26225元；二、判令被告承担延期交付滞纳金6290元；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：被告杨克安于2017年1月25日回迁入住至六安市新桥小区，于2017年2月14日与六安市天翔物业服务有限公司（甲方）与杨克安（乙方）签订了《新桥小区物业服务合同》，合同约定：物业综合服务费的收费标准为：1.多层住宅综合服务费：0.5元／㎡·月（含公共能耗费）；2.高层住宅综合服务费：1-2层为0.5元／㎡·月；3-6层为0.8元／㎡·月；7层以上为1.00元／㎡·月；3.非住宅用房综合服务费：1.10元／㎡·月。物业服务费入住时预交一年，之后按一年或半年缴纳一次，每次缴纳时间为每年或每半年的第一个月。2018年6月6日六安天翔物业服务有限公司与六安市裕桥物业管理有限公司签订了《协议》，约定将新桥小区物业服务交由六安市裕桥物业管理有限公司接管。同年6月30日六安市裕桥物业管理有限公司（甲方）与原告法定代表人王亚（乙方）又签订了一份《协议》，约定由乙方拟成立的六安市捷顺物业服务有限公司（即原告）对新桥小区进行接管并提供物业管理服务（2018年8月2日六安市捷顺物业服务有限公司成立）。2019年2月，六安市裕安区城南镇人民政府（以下简称城南镇政府）与原告签订《委托合同》，委托原告正式入驻新桥小区，自2019年2月1日至2022年1月31日止对新桥小区提供物业管理服务，由捷顺物业公司向业主或物业使用人收取物业管理服务费用。庭审中，原告表示物业费仍按被告与六安市天翔物业服务有限公司约定的标准收取。另查，被告杨克安回迁至新桥小区的房屋及商铺共11间,其中10＃308（99.63㎡）、10＃908（99.63㎡）、10＃1108（99.63㎡）3间自2019年1月25日起至今未付物业费；12＃601（120.83㎡）、12＃13Ａ04（120.83㎡）、12＃17Ｂ04（120.83㎡）3间自2018年1月25日起至今未付物业费；商铺10＃108-208（244.7㎡）、商铺10＃109-209（313.05㎡）自2020年1月25日起至今未交物业费。又查明，该案新桥小区内有车位规划不合理、物业服务不到位的现象。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、原告在政府委托管理前是否具备主体资格？根据《物业管理条例》规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。本案中，六安市天翔物业服务有限公司可以将小区内的专项服务业务委托给其他专业性服务企业服务，但不得将物业的全部服务项目进行转让，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。而六安市捷顺物业服务有限公司的法人王亚在公司还未成立的情况下就与上一届物业公司签订了转让协议，并实际进行了接管，既未征得小区业主的同意也未在小区内张榜公示，依法不具备主体资格。二、原告与城南镇政府签订的委托合同是否具备法律效力？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的服务合同，对业主具有约束力”。一审法院认为，城南镇政府在小区未成立业主委员会的情况下，代行业主委员会的职责与原告签订了委托合同，依法具有法律效力，被告应按委托合同的约定交纳物业服务费，即被告应从2019年2月1日起给付物业服务费至起诉之日（2020年6月18日）止。三、原告的物业服务是否存在瑕疵？庭审中，被告提供了图片证明原告的物业服务存在多处瑕疵，故一审法院酌定对被告应付的物业费按80%予以计算。四、物业费计算标准：被告杨克安应付的物业费为11093.12元［（99.63㎡×16.5月×0.8元＋99.63㎡×16.5月×1元＋99.63㎡×16.5月×1元＋120.83㎡×16.5月×0.8元＋120.83㎡×16.5月×1元＋120.83㎡×16.5月×1元＋244.7㎡×6月×1.1元）＋313.05㎡×6月×1.1元）×80%］。延期滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十一条第四款、第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决：一、被告杨克安于本判决生效之日起十日内支付原告六安市捷顺物业服务有限公司物业管理费11093.12元；二、驳回原告六安市捷顺物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，由原告负担305元，被告负担305元。 二审期间，捷顺物业向法庭提交了两组证据。证据一、《城南镇新桥安置小区物业服务委托合同（试用期）》、情况说明一份。证明上诉人自2018年6月30日开始在城南镇物业管理办公室的委托下为新桥安置小区提供物业服务，上诉人有权依法自2018年6月30日起收取物业费，且有权依法收取被上诉人前期未缴纳的物业费。证据二、（2020）皖1503民初3770号民事判决书一份。证明类似案件在六安市裕安区人民法院已下发生效判决书，根据“同类案件应当同判”的法律适用精神，上诉人认为一审法院已有同类案件审理结案，类似案件的审判结果应当予以参照参考。 杨克安质证认为，对证据一委托合同，被上诉人不知情，案涉小区经历了很多任物业公司。对证据二民事判决书不了解，与本案无关。 本院认证，对于上述两组证据，经本院到六安市人民政府核实，该单位认可《城南镇新桥安置小区物业服务委托合同（试用期）》系城南镇人民政府与捷顺物业签订的，亦认可《情况说明》系该单位出具的。故本院对捷顺物业提供的两组证据的真实性予以认定。 本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，二审期间，双方的争议焦点为：杨克安应予缴纳的物业服务费应从何时按照何种比例缴纳以及杨克安应否缴纳滞纳金。 根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在新桥小区未成立业主委员会之前，城南镇人民政府有权和物业服务企业签订前期物业服务合同。本案中，裕安区城南镇人民政府于2018年8月10日同捷顺物业签订了《城南镇新桥安置小区物业服务委托合同（试用期）》，里面约定了物业服务采取试用期，试用期为6个月，试用期满后，裕安区城南镇人民政府和捷顺物业又于2019年2月签订了《城南镇新桥安置小区物业服务委托合同》。由上可知，捷顺物业实际从2018年8月10日起开始即为新桥小区提供物业服务，故杨克安应从接受捷顺物业服务之日即2018年8月10日起开始缴纳物业费。本案，一审法院考虑到捷顺物业提供的物业服务存有瑕疵，酌定按照80%计算杨克安应予缴纳的物业服务费并无不当，但是关于物业服务费的起算日期确定不当，本院予以纠正。经核算，杨克安应予缴纳的物业费总额为12602.24元[（99.63㎡×16.77月×0.8元+99.63㎡×16.77月×1元+99.63㎡×16.77月×1元+120.83㎡×22.27月×0.8元+120.83㎡×22.27月×1元+120.83㎡×22.27月×1元+244.7㎡×5.77月×1.1元+313.05㎡×5.77月×1.1元）×80%]。至于捷顺物业诉请的滞纳金，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，捷顺物业的上诉请求部分成立,予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3772号民事判决； 二、杨克安于本判决书送达之日起十日内支付六安市捷顺物业服务有限公司物业管理费12602.24元； 三、驳回六安市捷顺物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费610元，由六安市捷顺物业服务有限公司负担305元，杨克安负担305元；二审案件受理费336元，由六安市捷顺物业服务有限公司负担150元，由杨克安负担186元。 本判决为终审判决。 审判长 林 莉 审判员 王世如 审判员 高 华 二〇二一年四月二日 法官助理耿广玉 书记员 陈佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。