湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终792号上诉人（原审被告）：李雄辉，男，1948年8月15日出生，汉族，住临湘市。上诉人（原审被告）：李秋梅，女，1955年1月10日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：李福荣，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严小田，男，1969年8月10日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：苏学根，临湘市天成法律服务所法律工作者。上诉人李雄辉、李秋梅因与被上诉人严小田房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2020）湘0682民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李雄辉、李秋梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、涉案《出卖房屋院地契约》中已经对双方的交易标的进行了详尽的规定，即只包括“房屋、猪栏、厕所”，并不包括不属于“建筑占地面积”但已颁布《集体土地使用证》的空坪，合同规定上诉人的义务明确为“在房屋价款收付清结后，将原产权证书一并交付严小田同志”。且上诉人未在上述合同上签字，也未被要求签字，该合同也仅有一份由被上诉人留存。一审法院对此认定错误。2、一审法院认定上诉人有履行协助被上诉人办理房屋不动产转移登记事项的义务认定错误。首先，《出卖房屋院地契约》并未规定上诉人有此义务；其次上诉人已于2014年12月18日协助被上诉人办理了涉案房屋的所有权证更名过户手续，涉案房屋已登记在被上诉人名下；第三，被上诉人借口没有钱刻意回避办理涉案房屋的不动产登记手续，不想承担买房契税。3、一审法院以协助办理房屋不动产转移登记事项具有物权请求权的性质为由，认定被上诉人提起本案诉讼未超过诉讼时效错误。上诉人已于2014年12月18日配合被上诉人完成了案涉房屋所有权的转让登记手续，而被上诉人因自身原因超过5年之余后仍提起诉讼，已经超过了三年的诉讼时效，理应驳回。综上，请求支持上诉人的上诉请求。严小田答辩称：1、答辩人与上诉人之间的房屋买卖合同是合法成立的，虽然上诉人未在协议上签名，但上诉人在一审认可该事实，答辩人已一次性付清房款，上诉人已经交付房屋，不存在协议履行上的瑕疵；2、上诉人称只卖“房屋、猪栏、厕所，并未包括房屋周围的土地”不符合事实，也不符合常理，因为《出卖房屋院地契约》已明确交易范围，根据“地随房走”、“一户一宅基地”和合同法的相关规定，上诉人出卖给答辩人的房屋应包括房屋四周的空地；3、上诉人有义务协助答辩人办理涉案房屋的不动产变更登记义务，答辩人提起本案诉讼未超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。严小田向一审起诉请求：1、确认原、被告与2010年4月17日签订的《出卖房屋院地契约》合法有效；2、责令二被告履行协助原告办理临房权证五里区字第0×**号房产不动产转移登记事项的义务；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定的事实：2010年3月4日，严小田与李雄辉签订了一份《出卖房屋院地契约》，合同约定：1、严小田购买李雄辉、李秋梅自有的位于临湘市××路××栋两层私房及院落，买卖价格为25.6万元；2、购房款一次性付清，款项付清后，李雄辉、李秋梅将原房产证交给严小田等。合同签订后，严小田依约付清了房款，李雄辉、李秋梅也将案涉房屋、房产证等交给严小田，双方办理了产权证转移登记手续，但此后一直未办理集体土地使用权证转移登记手续。一审法院认为，严小田与李雄辉、李秋梅签订的《出卖房屋院地契约》，是双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，属于有效合同，双方应按该合同的约定履行权利义务。严小田按约全额支付了购房款，已经履行了自己的义务，李雄辉、李秋梅没有履行协助严小田办理办理房屋不动产转移登记事项的义务，违反了合同约定，因此，对严小田要求李雄辉、李秋梅协助办理房屋不动产转移登记事项的主张，一审予以支持。李雄辉、李秋梅称房屋内的空坪没有转让给严小田，与事实不符，一审不予支持。李雄辉、李秋梅主张严小田的起诉已过诉讼时效，法院应驳回严小田的起诉。一审认为，请求协助办理房屋不动产转移登记事项具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：李雄辉、李秋梅在判决生效后五日内协助严小田办理临房权证五里区字第0×**号房产不动产转移登记手续。本案一审受理费250元，由严小田负担。二审期间，李雄辉、李秋梅提交了一份涉案房屋“土地登记报批表”，拟证明上诉人就涉案房屋在1991年8月就办理了集体土地使用权证，用地面积是221平方米，其中140平方的土地转变成国有土地，案涉房屋内的空坪土地使用权应另行签订土地使用权转让合同。本院组织双方进行证据交换、质证。严小田质证称：对该证据的真实性没有异议，但该证据不属于二审的新证据，双方签订协议时并未提到另外的空地，且涉案房屋用地只有一个土地使用权证，该地块也一并转让给严小田，不存在李雄辉、李秋梅还有该块空地未出售的问题，该证据不能达到其证明目的。本院认证认为，李雄辉、李秋梅提交的该证据，严小田对证据的真实性没有异议，应予采信，至于能否达到李雄辉、李秋梅的证明目的，应结案本案其他证据及查明的事实，综合予以认定。经二审查明：《出卖房屋院地契约》约定，其房屋院地：南与东抵电影院围垟为届；西抵李学文同志偏屋垟脚、水沟为界并有小围垟接在其垟角上；北抵禾坪堪为界、来自西方水沟经过门前阴沟流出，院内栽有电影院水泥电杆一根…现因我另建新宅，经过父子夫妇商议，甘愿将此四间楼房一栋和后院猪栏厕所一并出卖与严小田同志…。严小田于2014年12月18日取得案涉房屋的房产权，产权证号为临房权证五里区字第0×**号。案涉房屋的集体土地使用证号为临土集用（2000）字第48号，土地使用者仍登记在李雄辉名下，地号为245000780068，用途为住宅，使用权面积为221.0平方米。其他事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人李雄辉、李秋梅与被上诉人严小田达成的《出卖房屋院地契约》已明确案涉房屋院地的四至，其房屋院地的范围与集体土地使用证临土集用（2000）字第48号中“李雄辉宅基地用地定界图”的范围一致，案涉房屋的交易范围应包含该房屋内的空坪，李雄辉、李秋梅上诉提供的案涉房屋的“土地登记报批表”，不能达到其“房屋内空坪的土地使用权应另行签订土地使用权转让合同”的证明目的，其上诉称并未将案涉房屋院内空坪转让给严小田的事实，本院不予采信。李雄辉、李秋梅与严小田达成《出卖房屋院地契约》后，严小田按约履行了支付全部房款的义务，李雄辉、李秋梅也将房屋交付给了严小田并配合严小田办理了房屋所有权证，但未将该房屋的土地使用权证转移登记到严小田名下，根据“地随房走”原则，李雄辉、李秋梅应有配合严小田办理土地使用权转移手续的义务，一审判决李雄辉、李秋梅协助严小田办理案涉房屋不动产转移登记手续，并无不当。另本院已注意到“案涉房屋的房产证已登记在严小田名下，所占土地系集体土地”的事实，严小田在李雄辉、李秋梅履行协助义务后，能否办妥、如何办妥案涉房屋的不动产登记手续，属于不动产登记行政管理部门的行政职权范围，本院不予审查。关于李雄辉、李秋梅上诉主张严小田提起本案诉讼超过诉讼时效的问题，因本案严小田的诉讼请求系其行使物权请求权，不适用诉讼时效的规定，对李雄辉、李秋梅的该项上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人李雄辉、李秋梅的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费250元，由上诉人李雄辉、李秋梅负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二一年四月十六日书记员  荣晴瑶