天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终588号上诉人（原审被告、反诉原告）：天杭迪斯凯瑞（天津）教育科技有限公司，住所地天津市东丽区万新街成林道218号院内7号楼101室。法定代表人：杨倩，总经理。委托诉讼代理人：庞博，天津文懋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨金鹏，男，1978年12月22日出生，汉族，自由职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：赵中秋，天津裕如律师事务所律师。上诉人天杭迪斯凯瑞（天津）教育科技有限公司(以下简称迪斯凯瑞公司)因与被上诉人杨金鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。迪斯凯瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决书,驳回杨金鹏的一审诉讼请求,并支持迪斯凯瑞公司的一审反诉请求;2.本案一、二审诉讼费用由杨金鹏承担。事实和理由：一、2020年初新冠疫情在我国大范围爆发,迪斯凯瑞公司被迫暂停营业,此情形已构成情势变更,符合解除该租赁合同的条件。迪斯凯瑞公司承租诉争房屋用于教育培训,但新冠疫情爆发后,市教委和区教育局发布了《天津市2020春季学期复课开学条件核验细则》、《东丽区民办教育培训机构复课开学条件核验参考》等文件。对照上述文件,迪斯凯瑞公司实在无力达标,也无法正常经营，实现租房的合同目的。因此,根据合同法司法解释(二)第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。二、九民纪要第四十八条的规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。根据上述规定，即便一审判决认定迪斯凯瑞公司违约,综合各方面表现看,很显然本案中迪斯凯瑞公司并非恶意违约,反诉诉请解约实属客观环境所迫。况且,本案诉争房屋租赁合同剩余履行期限还有八年之久，继续履行原租赁合同,既无现实的可行性,对迪斯凯瑞公司也不公平，还会给双方造成无尽的诉累。故迪斯凯瑞公司反诉解除合同应当依法予以支持。三、一审法院认定事实错误,迪斯凯瑞公司已于2020年10月31日从诉争房屋内搬离,不存在持续占用房屋之情形。鉴于目前新冠疫情仍处于极其不稳定的状态,为避免损失扩大,迪斯凯瑞公司在2020年10月初向杨金鹏发出了书面的解除合同通知,并于同月底搬离了诉争房屋,根本不存在持续占用诉争房屋之情形。而一审法院枉顾这一重要事实,仍然作出了迪斯凯瑞公司向杨金鹏缴纳租金至2021年1月31日的不公正判项。杨金鹏辩称，请求驳回迪斯凯瑞公司的全部诉讼请求，维持一审判决。答辩理由如下，第一点是迪斯凯瑞公司的情况并不属于情势变更，其在2020年6月9日已经符合了复课条件并已正常营业。其营业后的经营困难属于其自身的商业风险，其将自身的商业风险强加给杨金鹏，无非是损害了杨金鹏作为出租人收租金的合法利益。对于其上诉状提到的九民纪要约定的违约方解除权是以合同继续履行会对违约方造成不利，对其显失公平为前提。本案中迪斯凯瑞公司在一审爆发后并未影响其营业，且已完全具备了条件，但迪斯凯瑞公司却怠于履行支付租金的合同义务，实属违约。对于迪斯凯瑞公司提出2020年10月已向杨金鹏发除了书面的解除通知，该通知杨金鹏并未收到，即便收到，根据九民纪要的规定只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案中迪斯凯瑞公司的解除方式并不符合法律规定，不能达到其解除合同的法律效果。第三，迪斯凯瑞公司在上诉状中提到2020年10月底已搬离诉争房屋，不存在持续占用诉争房屋的情况。但是现在迪斯凯瑞公司又因本租赁合同另案起诉至一审法院，要求杨金鹏返还财产，杨金鹏认为其前后表述不一，存在虚假陈述的嫌疑。综上，请求驳回迪斯凯瑞公司的全部上诉请求，维持一审判决。杨金鹏向一审法院起诉请求：1.依法判令迪斯凯瑞公司向杨金鹏支付房屋租金(2020年8月1日至2021年2月1日尚未支付的)30万元，并支付违约金10万元，共计40万元；2.迪斯凯瑞公司承担本案诉讼费用。迪斯凯瑞公司向一审法院反诉请求：依法判令解除杨金鹏与迪斯凯瑞公司之间的《房屋租赁合同》，案件受理费用由杨金鹏承担。一审法院认定事实如下：杨金鹏系坐落于天津市东丽区××大厦××房屋的权利人。2017年10月18日，杨金鹏与迪斯凯瑞公司签订《房屋租赁合同》，约定由迪斯凯瑞公司承租杨金鹏所有的位于天津市东丽区××路××大厦××,3-1-12两间商铺，用于教育培训,租期自2018年2月1日至2028年1月31日。租金前5年为人民币100万元,后五年为人民币110万元。迪斯凯瑞公司必须于每年的2月1日前交纳50%的租金，在8月1日前再交纳50%的租金，交不齐则视为违约，每超过一天，应按每年房租的1%的罚款赔偿给杨金鹏。合同期内，迪斯凯瑞公司无故终止合同的，应当向杨金鹏支付违约金，违约金的数额为迪斯凯瑞公司终止合同时下年度一年的租金。合同签订后，迪斯凯瑞公司搬入涉诉房屋经营。按照双方合同约定，迪斯凯瑞公司应于2020年8月1日前给付杨金鹏2020年8月1日至2021年1月31日租金50万元，但2020年8月3日，迪斯凯瑞公司只给付杨金鹏租金20万元，尚欠30万元未给付。现迪斯凯瑞公司仍在涉案房屋中经营。一审法院认为，杨金鹏与迪斯凯瑞公司签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,不违反国家法律规定,为有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务,违约应承担违约责任。关于本诉，按照合同的约定，迪斯凯瑞公司应于2020年8月1日前将下半年的租金50万元交付杨金鹏，但迪斯凯瑞公司只交付20万元，属违约行为，应承担违约责任。迪斯凯瑞公司应给付杨金鹏剩余租金30万元。一审法院根据案件实际情况，酌情确定迪斯凯瑞公司给付杨金鹏违约金2万元。关于反诉，杨金鹏在合同履行过程中不存在违约行为，迪斯凯瑞公司认为存在情势变更的情况，但其提交的证据不能证明存在情势变更的情况，故迪斯凯瑞公司以此为由主张解除合同不成立，应继续履行与杨金鹏之间的《房屋租赁合同》。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：“一、被告（反诉原告）天杭迪斯凯瑞（天津）教育科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）杨金鹏租金300,000元，并支付违约金20,000元；二、驳回原告（反诉被告）杨金鹏的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天杭迪斯凯瑞（天津）教育科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,650元，由原告（反诉被告）杨金鹏负担600元，被告（反诉原告）天杭迪斯凯瑞（天津）教育科技有限公司负担3,050元。反诉费用40元，由被告（反诉原告）天杭迪斯凯瑞（天津）教育科技有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：迪斯凯瑞公司二审期间提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。杨金鹏向本院申请律师调查令，本院予以准许，对杨金鹏申请调取的证据真实性，本院予以确认。经调查结果显示，迪斯凯瑞公司在“92家校外培训机构从即日起可恢复线下培训”的范围。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为迪斯凯瑞公司是否应当支付欠付租金和违约金及案涉房屋租赁合同是否应予解除。首先，迪斯凯瑞公司对于欠付租金的数额并无异议，但抗辩已实际搬离案涉房屋，故不同意支付欠付租金。对此双方签订的租赁合同中明确约定应于2020年8月1日前给付租金，而迪斯凯瑞公司并未足额支付，在案涉房屋租赁合同尚在履行中的情况，迪斯凯瑞公司亦未提交充分证据证实已实际搬离案涉房屋，其应当按照合同约定给付租金。其未按照合同约定足额给付租金，已属违约行为，一审法院据此酌定迪斯凯瑞公司应支付一定的违约金，有事实和法律依据，数额亦无不当，本院予以支持。迪斯凯瑞公司关于不应支付租金及违约金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行，迪斯凯瑞公司现主张依据情势变更原则请求解除合同。虽迪斯凯瑞公司系从事教育经营，在合同履行期内出现疫情影响因素，但根据两审查明的事实看，上述因素并不足以构成情势变更，且疫情影响在2020年下半年已出现明显改变，迪斯凯瑞公司亦在教育主管部门允许复课的名单中。故双方之间房屋租赁合同是否继续履行应另行磋商解决，本次诉讼中迪斯凯瑞公司解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，迪斯凯瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,300元，由上诉人天杭迪斯凯瑞（天津）教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月七日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……