云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0827民初89号原告（反诉被告）：环学光，男，1975年11月17日出生，汉族，云南省祥云县人，住缅甸联邦。委托诉讼代理人：陈中贤，云南云渝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：环勇（系环学光之子），男，1999年2月2日出生，汉族，云南省祥云县人，住云南省昆明市官渡区。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：马孟东，男，1991年8月28日出生，回族，云南省景东县人，个体户，住云南省普洱市孟连县。委托诉讼代理人：黎红，云南上上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）环学光诉被告（反诉原告）马孟东租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）环学光的委托诉讼代理人陈中贤、环勇与被告（反诉原告）马孟东及其委托诉讼代理人黎红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。环学光向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2015年9月8日签订的《酒店承包合同》及2018年4月1日签订的《租房补充协议》；2.判决被告限期向原告支付2020年9月6日至2021年9月6日的房屋租金400000元；3.判决被告向原告支付违约金200000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，环学光变更第二项诉讼请求为：判决被告限期向原告支付2020年9月6日至诉状送达之日起的房屋租金166650元；且增加一项诉讼请求：请求被告按照合同约定恢复原告原房屋清单中的设施设备，不能恢复的承担赔偿责任，赔偿金额以鉴定机构为准。事实和理由：2015年9月8日，环学光与马孟东双方签订了一份《酒店承包合同》，约定由马孟东承包环学光所有的位于孟连县房屋，承包范围包括酒店、一楼的商铺及酒店内的ＫＴＶ、餐厅及相关附属设施。承包期限为2015年9月8日起至2018年9月7日止，每年承包费为400000元，双方任何一方违约按照总承包费的20%承担违约金。合同签订后，双方履行了合同义务。2018年4月1日，经双方协商，又签订了《租房补充协议》一份，对原《酒店承包合同》进行续租，租赁期限为2018年9月6日至2021年9月6日止，并按照原承包合同的内容继续执行。补充协议签订后，被告至今仅支付2年的租金，2020年9月6日至2021年9月6日的租金一直没有支付。后经原告多次催要，被告以种种理由拖延，拒不履行支付义务。故原告起诉至法院。马孟东辩称，1.马孟东与环学光双方签订《酒店承包合同》《租房补充协议》因马孟东已微信通知环学光不租了，且2020年11月15日环学光已强制收回房屋，合同于2020年11月已经实际解除。2.马孟东不应再向环学光支付租金，首先2020年9月6日至2020年11月13日，共两个月零七天的租金，不应得到支持，因马孟东已经足额支付了2019年9月6日至2020年9月6日的租金40万元，但该期间发生新冠疫情导致马孟东没有营业收入6个月，后营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对马孟东明显不公平，故马孟东反诉请求减免三个月的租金。关于2020年11月13日以后的租金，其认为因疫情影响被告无法经营KTV，故与环学光协商解除，环学光于2020年11月13日在未协商一致的情况下，将房屋门锁全部更换强制把房屋收回，马孟东在房屋收回后就没有使用过房屋，此时双方合同已经实际解除，不应支付后面的租金。3.违约金不应当支持，根据合同约定马孟东违约应当支付，但本案并非马孟东违约导致无法履行，因疫情导致马孟东无法经营6个月，该疫情属于不可抗力，收入大幅度减少，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，环学光要求支付违约金没有法律依据。4.环学光当庭增加的诉讼请求，无事实和法律依据。首先根据合同约定，本案中马孟东装修房屋是经环学光同意后装修的，无需恢复原样；其次，环学光原放在承租房屋内的物品一部分已经由环学光拿走，另一部分也在环学光同意的情况下已经处理。马孟东向本院提出反诉请求：1.判令免除2020年1月28日至2020年9月6日期间马孟东应支付给环学光的3个月租金共计100000元；2.判令环学光向马孟东返还100000元押金；3.判令环学光向马孟东返还位于孟连县涉案承租房屋内的所有设备和物品；4.判令本案的本、反诉诉讼费用由环学光承担。事实和理由：2015年9月8日，马孟东与环学光签订《酒店承包经营合同》，约定：马孟东向环学光承租位于孟连县的房屋，用于ＫＴＶ酒店经营，承租期限自2015年9月8日起至2018年9月7日止，租金为40万元／每年。该合同签订后，除房租外，环学光又额外收取了马孟东5万元押金至今未还。2016年，经环学光同意马孟东将涉案房屋原酒店部分装修为ＫＴＶ，用于ＫＴＶ经营。2018年4月1日，马孟东与环学光签订《租房补充协议》，约定再续租三年，租期自2018年9月6日至2021年9月6日止。合同签订后，除房租外，环学光又额外收取了马孟东5万元押金至今未返还。在合同履行过程中，2020年1月底，突发新型冠状病毒疫情，马孟东承租房屋所经营的ＫＴＶ经当地政府要求暂停营业将近6个月时间，导致马孟东在该期间无任何营业收入，虽2020年7月初恢复营业，但也因疫情的持续影响致使经营状况入不敷出，无经济能力支付最后一年租期的租金。2020年11月中旬，环学光将涉案房屋各个入口的门锁更换、并用电焊将消防门焊死，强行收回了房屋，导致马孟东自行购买的设备至今无法搬出。故马孟东认为，因疫情防控措施导致马孟东没有营业收入近六个月、恢复营业后又因疫情影响致营业收入明显减少，继续按照原租赁合同约定支付租金对马孟东明显不公平。且涉案房屋已被环学光收回，环学光应向马孟东返还押金及设施设备。故马孟东提起反诉。环学光对马孟东的反诉辩称，1.关于马孟东主张免除2020年1月28日至2020年9月6日期间马孟东应支付给环学光的3个月租金共计100000元是没有事实依据，这是上一年度的租金，不是涉案租金。2.马孟东主张返还押金没有事实依据，根据双方约定环学光收取押金实际是房屋租金的保证金，由于马孟东违约，其无权要求返还。3.关于马孟东主张涉案房屋中除装修外予以拆除或者收回，根据合同约定，被告已经将餐厅向他人进行转租，无权要求返还设施设备。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.环学光提交的《酒店承包合同》《租房补充协议》因马孟东对该组证据的三性均无异议，对证明目的持有异议，本院认为该组证据能证实双方签订书面合同的事实，本院予以确认。2.环学光提交的《钱柜餐厅承包合同》因该合同系复印件，且马孟东否认该合同是其签订，而环学光也无法确认合同是谁签订，故本院不予确认。3.环学光提交的《KTV物品清单》《光盘》因物品清单未经双方签字，系环学光单方制作，本院不予确认；光盘里照片的拍摄时间系2014年3月17日，而双方的《酒店承包合同》系2015年9月签订，且照片中并不能反映环学光将照片中的物品交于马孟东保管的事实，故本院不予确认；其次关于光盘中的视频因仅有3秒的拍摄时长，内容也不能完全反映当时的情况，不能证实环学光的证明目的，故本院对该组证据均不予确认。4.环学光提交的《营业执照》对其真实性本院予以确认，但因无其他证据相互印证，不能证实马孟东擅自转租的事实，故对其证明目的本院不予确认。5.环学光提交的马孟东与环学光的《聊天记录》因马孟东对其三性均无异议，仅对证明目的持有异议，且该聊天记录与马孟东提交的聊天记录相互印证，本院予以确认。6.马孟东提交的《普洱市委市政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部关于落实云南省启动重大突发公共卫生事件一级响应有关事项的通告》《孟连县应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组指挥部关于落实云南省启动重大突发公共卫生事件一级响应有关事项的通告》《孟连文化市场管理群聊天记录》系政府性文件且能相互印证，本院予以确认。7.马孟东提交的《照片》因环学光认可照片中用电焊将门锁焊死的事实，本院予以确认。8.马孟东提交的《关于进一步加强公共场所管理暂停公众聚集性活动的通告》系政府性文件，本院予以确认。9.马孟东提交的李镇江与环学光的《聊天记录》因在本院的其他案件中能证实李镇江系与马孟东共同经营KTV的合伙人，且李镇江与环学光的聊天内容均系协商解除租赁合同事宜，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月8日，马孟东委托梁世海以马孟东（乙方）的名义与环学光（甲方）共同协商签订了一份《酒店承包合同》，约定：由乙方承包甲方位于孟连县的酒店，承包范围包括酒店、ＫＴＶ、餐厅及相关附属设施和酒店一楼商铺中的4、5、6、7、8、9号商铺；承包期限为3年，即2015年9月8日起至2018年9月7日止；每年承包费为400000元，支付方式为每一经营年度，经营前乙方必须一次性先行付清该年度的年度承包费后方可营业；年度承包费必须于每一经营年度届满前三十日前交清；甲方将酒店、ＫＴＶ、餐厅及附属设施交付乙方经营使用时，必须制作一式二份的交接清单，并由双方清点核实后签字确认；承包期限届满，双方按交接清单清点核实相关物品，缺失或损毁的乙方必须照价赔偿；乙方承包经营期间不得擅自转包或转租，未经甲方同意乙方擅自转包或转租的，甲方有权单方解除本合同并收回上述酒店、ＫＴＶ、餐厅及附属设施，且对乙方已支付的承包费不予返还；乙方承包经营期间，如需对酒店、ＫＴＶ、餐厅进行重新装修，必须征得甲方同意，且装修不得改变和损坏房屋的主体结构；乙方承包经营期间，征得甲方同意对酒店、ＫＴＶ、餐厅所进行的重新装修，在本合同期限届满或因提前解除合同而终止本合同时，乙方的上述装修归甲方所有，在甲方收回酒店、ＫＴＶ、餐厅时，乙方必须将上述装修完好交付甲方；因其中任何一方违约致使合同无法履行或解除的，违约方应承担本合同总标的（总承包费）20%的违约金，在违约金不足以弥补给对方造成损失的，还应赔偿相应损失等内容。合同签订后，双方按照合同约定履行了合同义务。后马孟东经环学光同意将酒店改装为ＫＴＶ经营。2018年4月1日，马孟东委托张仕英以马孟东（乙方）的名义与环学光（甲方）再次协商签订了《租房补充协议》，约定：原租房合同到期后，甲乙双方共同协商后继续签订合同3年。从2018年9月6日至2021年9月6日止。双方按照原承包的合同相关内容继续执行。补充协议签订后，双方按协议约定履行协议义务。马孟东向环学光支付完2019年9月6日至2020年9月5日的租金400000元后，因新冠疫情影响，马孟东于2020年出现经营困难。2020年9月，马孟东未按合同约定提前支付2020年9月6日至2021年9月6日的租金，环学光多次向马孟东进行催要。马孟东及其合伙人李镇江于2020年11月多次与环学光协商解除合同等事宜，未果。环学光于2020年11月13日将涉案房屋门锁及消防门用电焊焊死，直至环学光起诉后。另查明，马孟东在租赁过程中先后两次向环学光支付押金共计100000元。马孟东承租涉案房屋主要用于经营KTV，因新冠疫情影响，马孟东所经营的KTV从2020年1月30日至2020年7月1日暂停营业。2020年12月22日，孟连县应对新型冠状病毒肺炎疫情工作领导小组指挥部再次发出通告暂停开放全县辖区内KTV等公众聚集场所。本院认为，一、关于环学光主张解除2015年9月8日签订的《酒店承包合同》及2018年4月1日签订的《租房补充协议》的问题，本院认为，案涉的《酒店承包合同》《租房补充协议》系合同双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中马孟东因疫情影响于2020年11月向环学光表示希望协商解除合同，环学光于2020年11月13日将涉案房屋门锁焊死，马孟东无法履行承租的目的，环学光将门锁焊死的行为系同意解除合同的意思表示。故涉案合同已于2020年11月13日实际解除。二、关于环学光主张马孟东支付2020年9月6日起至诉状送达之日止的房屋租金166650元的问题，本院认为，环学光按合同约定将涉案房屋出租给马孟东，马孟东应按合同约定履行支付租金的义务，环学光于2020年11月13日将涉案房屋门锁焊死，马孟东无法履行承租的目的，涉案合同已于2020年11月13日实际解除。故马孟东应按照合同约定支付环学光自2020年9月6日起至2020年11月13日止的租金共计74520元（400000元÷365天×68天），对该租金本院予以支持。三、关于环学光主张马孟东支付违约金200000元的问题。本院认为，环学光主张马孟东在承包经营期间擅自转租，存在违约情形的问题，因环学光提交的证据不能证实该事实，且根据双方合同约定马孟东承包经营期间如未经环学光同意擅自转包或转租的，环学光有权单方解除本合同并收回上述酒店、KTV、餐厅及附属设施，且对马孟东已支付的承包费不予返还，并未约定因此支付违约金。本案中马孟东承租涉案房屋用于经营KTV，因疫情影响长时间不能营业，营业收入明显减少，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”环学光以马孟东没有按照约定的期限支付租金为由请求马孟东承担违约责任，本院对该主张不予支持。四、关于环学光主张马孟东按照合同约定恢复环学光原房屋清单中的设施设备，不能恢复的承担赔偿责任，赔偿金额以鉴定机构为准的问题。本院认为，因《酒店承包合同》中约定环学光将酒店、KTV、餐厅及附属设施交付马孟东经营使用时，必须制作一式二份的交接清单，并由双方清点核实后签字确认，而环学光未提交经双方清点确认的清单，且经庭审核实环学光所主张的设施设备已经不存在，无鉴定基础。故对该项主张，本院不予支持。五、关于马孟东反诉主张环学光免除2020年1月28日至2020年9月6日期间马孟东支付给环学光的3个月租金100000元的问题。本院认为，马孟东承租涉案房屋用于经营KTV，受疫情影响较大，执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方应当予以分担。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中双方约定系先付租金后承租，马孟东已经支付了2019年9月6日至2020年9月5日的租金400000元，而期间因疫情影响，马孟东有5个月未实际经营。故本院酌定环学光免除马孟东2个月的租金，故环学光应返还马孟东租金66666元（400000元÷12月×2月）。六、关于马孟东反诉主张环学光返还押金100000元的问题。本院认为，环学光认可收到马孟东支付的押金100000元，而双方关于押金的用途没有约定，现因疫情原因，双方租赁合同解除，环学光应将押金返还给马孟东，故对该项主张本院予以支持。七、关于马孟东反诉主张环学光返还位于孟连县涉案承租房屋内的所有设备和物品的问题。因庭后双方就该项请求达成协议，并已经实际履行，马孟东对该项诉请不再主张，故本院对该项诉请不予处理。综上，因被告（反诉原告）马孟东应支付原告（反诉被告）环学光自2020年9月6日起至2020年11月13日时的租金共计74520元，而原告（反诉被告）环学光应免除被告（反诉原告）马孟东租金66666元，故本院对两项诉请予以折抵，折抵后被告（反诉原告）马孟东还应支付原告（反诉被告）环学光租金7854元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,判决如下：一、确认原告（反诉被告）环学光与被告（反诉原告）马孟东于2015年9月8日签订的《酒店承包合同》及2018年4月1日签订的《租房补充协议》于2020年11月13日解除；二、被告（反诉原告）马孟东于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）环学光剩余租金7854元；三、原告（反诉被告）环学光于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）马孟东押金100000元；四、驳回原告（反诉被告）环学光的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马孟东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，由原告（反诉被告）环学光负担；反诉案件受理费2525元，由被告（反诉原告）马孟东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 胡 兵审判员 李咏荭审判员 张 琳二〇二一年四月八日书记员 戴鸿斌