江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）苏06行终104号 上诉人（原审原告）杨欢，女，1987年4月15日生，住南通市海门区。 委托代理人王武鹏，男，1963年1月2日生，住河南省三门峡市湖滨区。系杨欢所在单位三门峡四十三度食品有限公司推荐。 上诉人（原审被告）南通市海门自然资源和规划局，住所地南通市海门区长江南路398号。 法定代表人刘志凌，局长。 应诉负责人成强，副局长。 委托代理人李晋，南通市海门自然资源和规划局工作人员。 委托代理人孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。 原审第三人施建峰，男，1977年3月7日生，住南通市海门区。 原审第三人黄佳杰，男，1993年6月28日生，住南通市海门区。 原审第三人中国农业银行股份有限公司海门市支行，住所地南通市海门区育才路70号。 负责人陆肖**，行长。 委托代理人姜向华，中国农业银行股份有限公司南通海门支行工作人员。 上诉人杨欢、上诉人南通市海门自然资源和规划局（以下简称海门资规局）因不动产所有权登记及抵押登记一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691行初41号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明，××××年××月××日，杨欢与施建峰登记结婚。2015年10月30日，施建峰、杨欢获得嘉××苑××幢××室的房屋、××车库的所有权证（海政房权证字第15×××50号、15××51号），共有情况为共同共有。2016年3月16日，黄佳杰、施建峰以及施建峰所带女子共同向海门资规局申请办理上述房屋及车库的不动产登记，并提供了不动产登记申请书、身份证、不动产转让协议、销售不动产统一发票、契税完税凭证、婚姻状况声明书、国有土地使用权证及房屋所有权证等申请材料。2016年3月18日，海门资规局向黄佳杰颁发了苏（2016）海门市不动产权第00×××49号《不动产权证书》（以下简称2××9号不动产权证书），载明权利人黄佳杰，共有情况单独所有，坐落海门街道嘉××苑××幢××室，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，共有宗地面积852.2平方米/房屋建筑面积104.67平方米等内容。 2016年3月25日，黄佳杰与中国农业银行股份有限公司海门市支行（以下简称农行海门支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定黄佳杰向农行海门支行借款35万元，借款期限为360个月，同时约定以黄佳杰购买的房产嘉××苑××幢××室及××号车库作为抵押担保。3月29日，黄佳杰与农行海门支行共同向海门资规局申请办理抵押登记，并提供了不动产登记申请书、身份证、个人购房担保借款合同、不动产权证书等申请材料。同日，海门资规局向农行海门支行颁发了（2016）海门市不动产证明第00×××60号不动产登记证明》（以下简称1××0号不动产登记证明），载明证明权利抵押权，权利人农行海门支行，义务人黄佳杰，坐落海门街道××苑××幢××室，原2××9号不动产权证书担保债权的数额35万元，债务履行期限2016年3月25日至2046年3月24日，附记××花苑××幢××号车库随同抵押。3月30日，农行海门支行向黄佳杰指定的收款人账号发放贷款35万元。 杨欢于2020年1月向一审法院提起诉讼，认为海门资规局没能正确审查产权人身份信息，将杨欢名下的房屋错误登记到黄佳杰名下，损害了杨欢的合法权益。请求撤销2××9号不动产权证书及1××0号不动产登记证明，将案涉房屋及车库恢复登记到杨欢、施建峰名下。 另查明，××××年××月××日，杨欢与施建峰签订《离婚协议书》，约定双方自愿离婚，双方夫妻共同财产坐落在海门××花苑××号楼东单元××室和东单元××室，协商归女方杨欢所有，在协议签订后的二个月内办理完过户手续等内容。同日，二人经民政部门办理了离婚证。 经杨欢申请，一审法院委托苏州同济司法鉴定所对落款日期为2016年3月16日的不动产登记申请书和不动产转让协议上落款处“杨欢”签名笔迹进行司法鉴定。9月25日，苏州同济司法鉴定所作出苏同济司鉴所[2020]文鉴字第157号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为落款日期为2016年3月16日的不动产登记申请书和不动产转让协议上落款处“杨欢”签名字迹与比对材料字迹不是同一人书写。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，虽然案涉不动产登记发生于2016年，但杨欢并未申请并签字，并不知晓案涉房屋转移登记行为。杨欢主张其系在××××年××月协议离婚后二个月内去办理案涉房屋转移登记时才发现被诉不动产登记行为的，杨欢提起本案诉讼并未超过法定起诉期限。 《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。第十条第一款规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第六十六条第一款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。第七十一条第一款规定，设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。从上述规定可以看出，办理不动产登记或抵押登记至少应当符合以下要求：1.应当由当事人双方共同申请，其中涉及处分共同共有不动产的登记，还应经全体共同共有人共同申请。2.申请人应当填写登记申请书并提供符合法律规定形式要件的申请材料，且申请人应当对申请材料的真实性负责。3.不动产登记机关应当按照法律规定的内容进行查验。 申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不动产登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是不动产登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，不动产登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。在实践中，确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料，欺骗不动产登记机构进而获得房屋登记的情形。本案中，黄佳杰当庭陈述，在办理案涉《不动产权证书》时，黄佳杰及其母亲、施建峰带着一个人共同向海门资规局提出不动产转移登记申请，亦提供了法律规定的申请材料，应当说，海门资规局已经在职责范围内尽了审慎审查义务。但黄佳杰当庭陈述不认识到庭的杨欢本人，说明办理转移登记当天到场的并非杨欢本人，而且经司法鉴定，申请材料中的不动产登记申请书、不动产转让协议上“杨欢”的签名并非杨欢本人书写，这也说明杨欢本人并未到场申请并签字，同时意味着施建峰在向不动产登记机构申请不动产登记时并未征得杨欢同意。因此，被诉不动产转移登记缺乏双方当事人共同申请以及不动产全体共有人共同申请的法律要件。因本案涉及善意第三人及抵押权的保护问题，故还应考虑是否存在撤销不动产登记的阻却事由。本案中，黄佳杰通过中介公司向施建峰购买了案涉房屋及车库，支付了相应的对价，施建峰携带“杨欢”向不动产登记机构申请不动产转移登记，而黄佳杰与杨欢并不认识，因此不存在重大过失，应当认定为善意第三人。黄佳杰办理不动产转移登记后，并以此房屋为抵押物向农行海门支行抵押贷款，农行海门支行已向黄佳杰指定的收款人账户出借借款35万元，根据个人购房担保借款合同完成了支付抵押权对价的义务，农行海门支行亦属于善意第三人。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，如果撤销不动产登记，势必损害善意第三人及抵押权人的合法权益，故本案应判决确认案涉登记行为违法，保留房屋登记的效力。抵押权为从权利，在主权利的登记行为确认违法的情形下，抵押登记行为应一并确认违法。 综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决：一、确认海门资规局颁发的2××9号不动产权证书及1××0号不动产登记证明违法；二、驳回杨欢的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由海门资规局负担；鉴定费5360元，由施建峰负担。 杨欢不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定黄佳杰是善意第三人错误，黄佳杰对持有身份证件到场办理转移登记的是否为杨欢本人，未尽到足够的审查义务，存在一定过错。同一幢楼相同面积的房屋转让价为76万元，而黄佳杰购买案涉房屋仅支付30万元，对价明显不合理，且上述30万元到底是否实际支付，支付给了谁，一审法院也未能查明。海门资规局在办理转移登记时，未经到足够的审查义务，行为存在过错，一审判决要求鉴定费由施建峰负担不当，应当由海门资规局负担。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持杨欢的诉讼请求。 海门资规局不服一审判决，向本院提起上诉称，本案存在诸多蹊跷之处，案涉××室房屋于2016年3月16日办理不动产变更登记，杨欢和施建峰于2017年5月15日办理××室的变更登记，杨欢认可××室的变更登记。根据档案记载，××室和××室的变更登记使用的是同一张身份证，而杨欢却称身份证已于2013年丢失。杨欢明知房屋已经过户，却在与施建峰的离婚协议中约定将××室和××室全部归杨欢所有，明显违反常理。海门资规局办理案涉房屋转移登记已经尽到了审慎审查义务，不存在任何过错。黄佳杰与农行海门支行办理抵押登记的材料完整、齐备，符合法定形式，案涉抵押登记亦不存在违法之处。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 原审第三人黄佳杰述称，黄佳杰购买房屋是为了结婚，实际支付了60几万，如果杨欢认为2013年办理了新身份证，为何办理××室的转移登记还要用旧身份证。综上，请求法院依法裁判。 原审第三人农行海门支行述称，农行海门支行是善意第三人，抵押贷款35万元的转账有相关凭证作为依据。综上，请求法院依法裁判。 原审第三人施建峰无正当理由未到庭，亦未提交书面意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见以及一审判决的内容，本案的争议焦点是，海门资规局办理案涉不动产转移登记及抵押登记行为是否尽到审慎审查义务，是否应当撤销或者确认违法。 关于海门资规局办理案涉不动产转移登记及抵押登记行为是否尽到审慎审查义务的问题。 《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。根据不动产暂行条例的规定，不动产登记机构对于申请材料并非形式审查，而是需要进行一定程度上的实质、审慎审查，其中即包括“申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致”，虽然从实践来看，基于不动产登记机构的技术条件、申请人本人和身份证照片可能存在一定差别等原因，不动产登记机构确实难以辨明每一名持有身份证明材料原件的申请人是否为“本人”。但是，如果在诉讼过程中，经审理后能够认定申请人提交的申请材料存在虚假，非权利人的真实意思表示，即使不动产登记机构尽到了审慎审查义务，也不影响法院基于《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定的行政行为“主要证据不足的”，认定不动产登记行为违法。而不动产登记机构在审查过程中是否尽到审慎审查义务，则是影响登记行为被确认违法后，不动产登记机构是否需要赔偿、承担责任大小的依据。 本案中，2016年3月16日，黄佳杰、施建峰以及施建峰所带女子共同向海门资规局申请办理案涉房屋及车库的不动产登记，并提供了不动产登记申请书、身份证原件、不动产转让协议、销售不动产统一发票、契税完税凭证、婚姻状况声明书、国有土地使用权证及房屋所有权证等申请材料，上述材料符合申请不动产登记的形式要件，整个办理过程亦不存在其他不符合常理之处，故海门资规局据此向黄佳杰颁发2××9号不动产权证书，尽到了审慎审查义务。一审审理过程中，经鉴定，落款日期为2016年3月16日的不动产登记申请书和不动产转让协议上落款处“杨欢”签名字迹与比对材料字迹不是同一人书写。因此，应当认定施建峰存在提交虚假材料申请办理不动产转移登记的行为，海门资规局作出的不动产转移登记并据此作出后续抵押登记行为，证据不足。虽然海门资规局上诉称，杨欢办理××室变更登记与办理××室变更登记使用的是同一张身份证，故杨欢称身份证于2013年丢失与事实不符。但是，现有证据不能证明杨欢亲自办理或者委托他人办理了××室变更登记，因此，不能仅凭上述事实来推断办理案涉不动产转移登记和抵押登记系杨欢的真实意思表示。 关于海门资规局办理的案涉不动产转移登记及抵押登记行为，是否应当撤销或者确认违法的问题。 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。 本案中，首先，根据黄佳杰与施建峰之间的商品房交易过程来看，并无任何异常或不符合常理之处，没有证据证据黄佳杰与施建峰存在恶意串通的情形，且黄佳杰也不认识杨欢，对于办理转移登记的是否为杨欢本人，黄佳杰不存在重大过失。其次，根据黄佳杰陈述，案涉房屋一共支付了68.1万，其中先支付了30几万元，贷款35万元，农行海门支行也提交了发放35万元贷款的活期账户明细清单，杨欢认为黄佳杰只支付了30万元与事实不符，故黄佳杰购买房屋系以合理的价格转让。最后，从通常情况来看，作为二手房交易双方，买房人的义务是支付房款，卖房人的义务则是协助办理转移登记，至于卖房人要求买房人将房款支付给本人还是其指定人员，作为买房人无需过问，也无权干涉。杨欢以黄佳杰办理贷款的收款人为施玉飞为由，认定黄佳杰非善意第三人，同时要求本院通知施玉飞出庭作证，理由不能成立，本院不予支持。由于本案存在黄佳杰、农行海门支行，故案涉不动产转移登记及抵押登记行为，不应予以撤销。 关于杨欢上诉时提出的鉴定费负担问题。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十一条规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在举证期限内无正当理由不提出鉴定申请、不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款规定，诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。通常来讲，行政诉讼过程中的鉴定费用，一般由对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人或者败诉方承担，但是，鉴定行为产生的原因是多方面的，如果完全由败诉方承担，有时并不显得合理、公平。因此，鉴定费负担应当以败诉方承担为主，适当考虑引起鉴定原因为辅的综合考量原则。本案中，施建峰提交虚假材料骗取登记，是引发鉴定行为甚至本次纠纷的根本原因，而海门资规局在办理不动产登记过程中，已经尽到了审慎审查义务，由海门资规局负担鉴定费并不合理，故本案应当由引起鉴定原因的施建峰负担鉴定费用。 综上，海门资规局根据申请人提交的材料，办理案涉房屋的不动产转移登记及抵押权登记，尽到了审慎审查的义务。虽然申请登记非杨欢真实意思表示，但黄佳杰与农行海门支行均为善意第三人，依法应当取得相应的不动产物权。一审法院判决确认海门资规局颁发的2××9号不动产权证书及1××0号不动产登记证明违法，认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。杨欢、海门资规局的上诉请求均不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨欢、上诉人南通市海门自然资源和规划局各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  郭德萍 审判员  仇秀珍 审判员  张祺炜 二〇二一年四月十九日 书记员  丁雯雯 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。