湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2266号上诉人（原审被告）：武汉锦居瑞智房产管理有限公司（原名武汉锦居瑞智房产管理股份有限公司），住所地武汉市汉阳区龟山北路1号汉阳造文化创意产业园15-2号楼。法定代表人：章芙蓉，该公司经理。委托诉讼代理人:孙家栋，该公司员工。委托诉讼代理人：肖健，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨献生，男，1954年7月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区。上诉人武汉锦居瑞智房产管理有限公司（原名武汉锦居瑞智房产管理股份有限公司）（以下简称锦居管理公司）因与被上诉人杨献生租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初13678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。锦居管理公司的上诉请求：一、撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回杨献生诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由杨献生承担。事实与理由：租赁合同解除后，杨献生拒绝接收案涉房屋，一审法院判决锦居管理公司向杨献生支付占有使用费至实际交房之日，事实认定及法律适用均有错误。杨献生辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨献生向一审法院的起诉请求：1.依据双方于2017年9月20日签订的《打包委托租赁经营管理协议B(总合同)》第七条第3款第（2）、（4）项的约定，判决解除该合同及其分合同;2.判令锦居管理公司依约第七条第3款向杨献生支付解除合同违约金15840元;3.判令锦居管理公司依约第八条向杨献生办理鹏程时代716号和725号共四间房屋腾退交付手续；4.判令锦居管理公司结清至实际腾退时应付的相关款项，其中房租为每月7200元，水、电、物业、上网、电视等按相关机构的公示单价据实结算，如在腾退时未能结清全部依据合同第十条的约定，锦居管理公司承担应付未付金额双倍的违约金;5.判令锦居管理公司依约第十二条第5款对拖延的房租等按每日千分之三向杨献生支付违约金至实际支付日;6.判令锦居管理公司依约第十条和依《合同法》第113条承担赔偿杨献生索讨本案债务支付的相关费用8000元;7.由锦居管理公司承担本案的全部诉讼费用。一审认定的事实：本案案涉二套四间租赁房屋即位于武昌区中南路街中南路10号鹏程时代7层25号(鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号)、鹏程时代16号(鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号)的房屋所有权由杨献生女儿杨梅(公民身份证号码)拥有。2017年9月20日、9月23日，杨献生(甲方、委托方)与锦居管理公司(乙方、受托方)分别签订《打包委托租赁经营管理协议B(总合同)》及案涉租赁房屋位于鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号《委托管理协议(B)》四份。上述案涉租赁合同及四份《委托管理协议(B)》约定内容概括如下：一、杨献生全权委托锦居管理公司出租管理本合同项下的委托房屋;二、甲方对所委托的房屋提供产权证明或者具有出租委托权的有效证明;三、委托期限暂定36月，自每个房屋实际交付之日计算;四、甲方给予乙方每年一个月招租期、不产生租金，每月租金10号支付，每年按11月支付租金;每个房屋具体管理期以实际交接分合同为准;五、因租赁发生的税金、水，电、电话、上网、物业费等由租户承担，所有费用均由乙方向租户按期收取，凡未收取的损失由乙方自行承担;六、甲方出租给乙方的房屋分别位于1.鹏程时代1-7-2501号、建筑面积30平方米、租赁期自2017年9月24日起至2020年9月23日止、租金月租金为1600元、物业费每月60元、卫生费每月5元、有线费用288元／年，付租金每月10号，收款人杨献生(收款银行招行、收款账号4682032700546609)，其中2018年4月23日起至2018年5月22日、2019年4月23日起至2019年5月22日、2020年4月23日起至2020年5月22日为招租期不产生租金;2.鹏程时代1-7-2502号、建筑面积30平方米、租赁期自2017年9月24日起至2020年9月23日止、租金月租金为1800元、物业费每月60元、卫生费每月5元、有线费用288元／年，付租金每月10号，收款人杨献生(收款银行招行、收款账号4682032700546609)，其中2018年4月23日起至2018年5月22日、2019年4月23日起至2019年5月22日、2020年4月23日起至2020年5月22日为招租期不产生租金;3.鹏程时代1-7-1601号、建筑面积30平方米、租赁期自2017年9月24日起至2020年9月23日止、租金月租金为1800元、物业费每月60元、卫生费每月5元、有线费用288元／年，付租金每月10号，收款人杨献生(收款银行招行、收款账号4682032700546609)，其中2018年4月23日起至2018年5月22日、2019年4月23日起至2019年5月22日、2020年4月23日起至2020年5月22日为招租期不产生租金;4.鹏程时代1-7-1602号，建筑面积30平方米、租赁期自2017年9月24日起至2020年9月23日止、租金月租金为2000元、物业费每月60元、卫生费每月5元、有线费用288元／年，付租金每月10号，收款人杨献生(收款银行招行、收款账号4682032700546609)，其中2018年4月23日起至2018年5月22日、2019年4月23日起至2019年5月22日、2020年4月23日起至2020年5月22日为招租期不产生租金;七、乙方有下列行为之一(1、略;2、逾期未交纳按约定应当由租户交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的;……。)的，甲方有权解除协议，并要求乙方按年租金总额的20%进行赔偿，如不足弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任;七、甲方(杨献生)交付房屋时,乙方(锦居管理公司)暂缓缴纳履约保证金。……如果在委托期间乙方发生累计三次逾期支付房租和相关费用的情形时,乙方必须向甲方补交一个月房租额的履约保证金,退房前乙方不得要求以保证金抵偿房租或其他费用……;上述房屋租赁合同及四份《委托管理协议(B)》还对其他事项进行了约定。上述房屋租赁合同及四份《委托管理协议(B)》签订后，2017年9月23日，杨献生依约向锦居管理公司交付了上述案涉二套四间租赁房屋即鹏程时代7层25号(鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号)、鹏程时代16号(鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号)。在本案审理过程中，杨献生与锦居管理公司共同确认，截止到2019年6月锦居管理公司给付杨献生租金合计13892元，从2019年7月起，锦居管理公司没有向杨献生支付租金。2019年7月18日，杨献生诉至一审法院，其诉讼请求如前所述。一审法院认为，本案争议的焦点为:一、本案中《打包委托租赁经营管理协议B(总合同)》及四份案涉租赁房屋位于鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号《委托管理协议(B)》何时解除的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”，第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第三十七条、第四十四条、第四十八条、第五十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第三百九十六条的规定。2017年9月20日、9月23日，本案案涉二套四间租赁房屋所有人杨梅的代理人即杨献生与锦居管理公司分别签订的《打包委托租赁经营管理协议B(总合同)》及四份案涉租赁房屋位于鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号《委托管理协议(B)》，均系杨献生与锦居管理公司双方当事人真实意思表示，其内容合法，上述本案案涉房屋租赁均有效，双方当事人均应自觉履行。锦居管理公司没有提供证据证明，杨献生与锦居管理公司在签订、履行上述本案案涉房屋租赁合同中，有该房屋租赁合同不成立、不生效、构成要件不完整和该租赁合同约定条款中，具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形的法律事实。对锦居管理公司认为，上述本案案涉房屋租赁合同不成立、不生效、合同构成要件不完整的抗辩意见，因无事实和法律依据，不予支持。关于解除本案上述案涉房屋租赁合同的时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，并依据本案杨献生与锦居管理公司在上述案涉租赁合同中“每月租金10号支付，每年按11月支付租金;每个房屋具体管理期以实际交接分合同为准”、“乙方(锦居管理公司)有以下行为之一(1.略;2.逾期未交纳按约定应当由租户交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的;……。)的，甲方(杨献生)有权解除协议，并要求乙方按年租金总额的20%进行赔偿”的两项约定。本案承租人锦居管理公司应依约于2019年7月10日前向本案出租人杨献生缴纳所租本案案涉二套四间租赁房屋2019年7月的月租金共计7200元(鹏程时代1-7-2501号月租金1600元+鹏程时代1-7-2502号月租金1800元+鹏程时代1-7-1601号月租金1800元+鹏程时代1-7-1602号月租金2000元=7200元)和其他费用。但锦居管理公司未在2019年7月10日前，依约向杨献生支付应缴的房屋租金等费用。锦居管理公司上述迟延履行主要债务的行为，应属违约行为。经本案出租人杨献生催告后在合理期限内仍未履行。故本案出租人杨献生有权书面通知解除上述案涉房屋租赁合同并向锦居管理公司收回所租房屋的使用权。且本案杨献生于2019年7月16日诉至一审法院，其第一项诉讼请求即依据杨献生、锦居管理公司于2017年9月20日签订的《打包委托租赁经营管理协议B(总合同)》第七条第3款第（2）、（4）项的约定，判决解除该合同及其分合同。一审法院立案受理后，2019年8月8日，一审法院采取法院邮政专递方式，向锦居管理公司送达了本案诉讼副本及相关诉讼文本。2019年8月10日，锦居管理公司收到本案诉讼副本及相关诉讼文本。2019年8月20日，锦居管理公司向一审法院书面提交了对本案管辖权异议申请。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）略;（二）略;(三）略；（四）略;(五)法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。一审法院确定，2019年8月20日，是杨献生行使法定解除权，解除上述本案案涉房屋租赁合同的时间。对杨献生请求依据杨献生、锦居管理公司于2017年9月20日签订的《打包委托租赁经营管理协议B(总合同)》第七条第3款第（2）、（4）项的约定，判决解除该合同及其分合同的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。故一审法院认定，2019年8月20日，是本案上述案涉房屋租赁合同解除的时间。二、关于杨献生要求判令锦居管理公司依约第八条向杨献生办理鹏程时代716号和725号共四间房屋腾退交付手续的诉讼请求是否支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定。因本案上述案涉房屋租赁合同已于2019年8月20日解除。本案中承租人即锦居管理公司至今尚欠本案出租人即杨献生2019年7月以后的租金未给付。且承租人即锦居管理公司至今没有按上述案涉房屋租赁合同中关于房屋交付及收回验收“……乙方(锦居管理公司)交还甲方(杨献生)房屋应当保持房屋及设施、设备的正常状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意存留的物品，甲方有权处置……”的约定向本案出租人即杨献生返还本案案涉二套四间租赁房屋(鹏程时代716号和725号房屋即鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号共四间房屋)。故对杨献生要求判令锦居管理公司依约第八条向杨献生办理鹏程时代716号和725号共四间房屋腾退交付手续的诉讼请求，因有事实和法律依据，故予以支持。三、关于杨献生要求判令锦居管理公司结清至实际腾退时应付的相关款项，其中房租为每月7200元，水、电、物业、上网、电视等按相关机构的公示单价据实结算等几项诉讼请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百一十二条、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，因本案上述案涉房屋租赁合同已于2019年8月20日解除。故一审法院认定，锦居管理公司的实际租期应确认为2017年9月23日起至2019年8月20日止较为公平合理，此期间2017年9月23日至2019年8月20日的租金、物业、水电费、电信宽带费用依约应由锦居管理公司承担。另因在本案的审理期间，武汉市发生了新冠××疫情事件，是本案案涉房屋租赁合同双方均无法预见;不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力事件。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持”的规定精神。故对杨献生上述几项诉讼请求中有事实和法律依据的部分诉讼请求，予以支持。1.锦居管理公司向杨献生结清至实际腾退时应付的本案案涉二套四间租赁房屋(鹏程时代716号和725号房屋即鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号共四间房屋)月租金及占用费按月租金共计7200元的标准支付;2.锦居管理公司应按本案委托房交接清单中约定的内容(鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号案涉二套四间租赁房屋，每间房屋物业费每月60元、卫生费每月5元、有线费用288元／年即24元／月的标准)向杨献生据实结清本案案涉二套四间租赁房屋的物业费、上网费、电视费;3.因杨献生没有对本案案涉二套四间租赁房屋(鹏程时代716号和725号房屋即鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号共四间房屋)所用水、电费用的相关款项提出明确的诉讼标的，待上述案涉二套四间租赁房屋有水、电费实际支出时，杨献生可另行诉讼主张权利。故对杨献生此项诉讼请求，不予处理。四、关于杨献生要求判令锦居管理公司依约向杨献生支付解除合同违约金15840元和要求判令如在腾退时未能结清全部依据合同第十条的约定，锦居管理公司承担应付未付金额双倍的违约金及要求判令锦居管理公司依约第十二条第5款对拖延的房租等按每日千分之三向杨献生支付违约金直至实际支付日三项诉讼请求是否支持的问题。依据本案上述案涉房屋租赁合同中有关违约金的约定内容“乙方(锦居管理公司)有以下行为之一(1.略;2.逾期未交纳按约定应当由租户交纳的各项费用，已经给甲方(杨献生)造成严重损害的;……。)的，甲方(杨献生)有权解除协议，并要求乙方(锦居管理公司)按年租金总额的20%进行赔偿”、“乙方(锦居管理公司)接收房屋后，不得以房屋尚未出租为由而推迟向甲方(杨献生)支付房租，否则，乙方(锦居管理公司)应向甲方(杨献生)按应付未付房租的每日千分之三支付违约金”。即锦居管理公司必须依约交付租金,逾期未交,按年租金总额的20%(四间租赁房屋月租金共计7200元、每年租金共计7200元×12月＝86400元，86400元×20%＝17200元)和按应付未付房租的每日千分之三支付违约金进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后。还应当履行债务”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定。结合本案锦居管理公司未在2019年7月10日前没有向杨献生支付2019年7月以后租金的事实和本案上述案涉房屋租赁合同已于2019年8月20日解除的事实。杨献生上述三项诉讼请求，不应同时合并主张，且本案上述案涉房屋租赁合同中有关违约金、滞纳金约定的计算标准过高，故对于杨献生上述三项诉讼请求中的合理、合法部分，一审法院酌情予以支持，据此，一审法院依法予以调整为解约违约金、违约金、逾期付款滞纳金合并计算为按每年租金总额的10%计算标准为妥即每年租金总额86400元的10%计算为8640元。五、关于杨献生要求锦居管理公司依约第十条和依《中华人民共和国合同法》第113条承担赔偿杨献生索讨本案债务支付的相关费用8000元的诉讼请求是否支持问题。因本案上述案涉房屋租赁合同即《打包委托租赁经营管理协议B(总合同)》第十条和四份案涉租赁房屋位于鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号《委托管理协议(B)》第十条均没有关于索讨本案债务支付的相关费用由谁承担的明确约定内容，杨献生此项诉讼请求，无事实和法律依据。故对杨献生该项诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第三十七条、第四十四条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，第三百九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、2017年9月20日、9月23日，杨献生与武汉锦居瑞智房产管理有限公司分别签订的《打包委托租赁经营管理协议B(总合同)》及四份案涉租赁房屋位于鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号《委托管理协议(B)》于2019年8月20日解除；二、武汉锦居瑞智房产管理有限公司自判决生效后十五日内支付杨献生自2019年7月至2019年8月期间的两个月租金合计14400元;三、武汉锦居瑞智房产管理有限公司于判决生效之日起十五日内将位于武昌区中南路街中南路10号鹏程时代7层25号(鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号)、鹏程时代16号(鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号)本案案涉二套四间租赁房屋腾退并返还给杨献生;四、武汉锦居瑞智房产管理有限公司于判决书生效后十五日内支付杨献生逾期付款滞纳金、违约金合并计算为8640元;五、武汉锦居瑞智房产管理有限公司于判决书生效后十五日内支付杨献生自2019年9月至2020年1月31日期间占用本案案涉二套四间租赁房屋的占用费36000元(共5个月，以每月租金7200元为占用费计算标准)；六、武汉锦居瑞智房产管理有限公司于判决书生效后十五日内支付杨献生本案案涉二套四间租赁房屋自2019年9月起至2020年1月31日期间物业费1200元(共5个月，以每间房屋每月60元为物业费计算标准支付)；七、武汉锦居瑞智房产管理有限公司于判决书生效后十五日内支付杨献生本案案涉二套四间租赁房屋自2019年9月起至2020年1月31日期间卫生费100元(共5个月，以每间房屋每月5元为卫生费计算标准支付)；八、武汉锦居瑞智房产管理有限公司于判决书生效后十五日内支付杨献生本案案涉二套四间租赁房屋自2019年9月起至2020年1月31日期间有线费用480元(共5个月，以每间房屋每月24元为有线费用计算标准支付)；九、武汉锦居瑞智房产管理有限公司于判决书生效后十五日内支付杨献生占用本案案涉二套四间租赁房屋的占用费﹝以每月租金合计7200元为占用费为标准，自2020年4月9日起至锦居管理公司腾退并返还本案案涉二套四间租赁房屋（位于鹏程时代716号和725号房屋即鹏程时代1-7-2501号、鹏程时代1-7-2502号、鹏程时代1-7-1601号、鹏程时代1-7-1602号共四间房屋）及四间房屋钥匙之日止﹞；十、驳回杨献生其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费792元、保全费820元，合计1612元，由杨献生负担132元，武汉锦居瑞智房产管理有限公司负担1480元（此款杨献生已垫付，由武汉锦居瑞智房产管理有限公司随同上述款项一并支付给杨献生）。二审中，各双当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，锦居管理公司既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故锦居管理公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，锦居管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费792元，由武汉锦居瑞智房产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张红二〇二一年四月二十一日法官助理陈喜兰书记员胡颖娴