湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1105号上诉人（原审原告）：宁昱人，男，1982年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邓小佳，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）长沙饭店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一西路83号。法定代表人：王俊，董事长。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林书妮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人宁昱人与被上诉人长沙饭店有限公司（以下简称长沙饭店）房屋买卖合同纠纷一案，宁昱人不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初7438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人宁昱人上诉请求：请求撤销长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初7438号民事判决，依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。事实与理由：一、原审认定2008年3月3日长沙饭店在案涉房屋所在楼梯的电梯内张贴《通知》缺乏证据证明。被上诉人长沙饭店有限公司在原审中仅提供三张《通知》照片，即未提供照片拍摄时间、地点，也未提供照片的原始载体，且上诉人宁昱人方质证对该三张照片的真实性、合法性、关联性均提出异议，而原审法院直接认定《通知》的内容作为认定案件事实的证据，缺乏证据证明。二、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，认定上诉人宁昱人迟延未按期支付购房款违约，被上诉人长沙饭店不办理房屋产权登记手续不构成违约错误。被上诉人长沙饭店与上诉人宁昱人签订《长沙饭店贵宾楼房屋买卖合同》、《协议》，虽然约定购房款的支付时间，上诉人宁昱人将全部购房款支付给被上诉人长沙饭店后，被上诉人长沙饭店受领全部购房款，上诉人宁昱人未按合同约定时间支付购房款的行为经过被上诉人长沙饭店的口头同意，故被上诉人长沙饭店并没有追究上诉人的违约责任。根据《合同法》规定，当事人协商一致可以变更合同，双方对于购房款支付时间进行了口头变更，上诉人宁昱人并未违约。根据合同约定和相关法规规定，为买受人办理房屋产权登记时出卖人的义务，上诉人宁昱人支付全部购房款后，被上诉人长沙饭店有义务按照《长沙饭店贵宾楼房屋买卖合同》第五条的约定为上诉人办理产权证。原审法院在上诉人宁昱人已经支付全部购房款、被上诉人长沙饭店未主张上诉人宁昱人违约的情况下，认定被上诉人长沙饭店未办理房屋权属过户登记手续不构成违约，毫无事实依据与法律依据。三、合同虽未约定逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定：“即未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。故上诉人宁昱人要求被上诉人长沙饭店支付逾期办证违约金有法律依据。四、上诉人宁昱人向被上诉人长沙饭店购买的是新建商品房，并非二手房，被上诉人长沙饭店应当为上诉人宁昱人办理房屋产权登记，而非过户登记，被上诉人长沙饭店未按合同约定办理房产证长达十年时间，因其逾期办证导致因政策变化而产生增加的契税差额，应当由被上诉人长沙饭店承担。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。被上诉人长沙饭店答辩称：一、2008年3月3日，被上诉人长沙饭店在案涉房屋所在楼栋的电梯内张贴《通知》，告知各位业主及时交清购房余款并配合办理房屋产权证，章杰《通知》后，被上诉人长沙饭店拍照留存，原审法院已对该组证据予以审查，认定事实清楚。2008年3月3日，被上诉人长沙饭店在长沙饭店贵宾楼另个电梯内张贴了《通知》，告知全体与被上诉人长沙饭店签订房屋买卖合同的业主，“如果不按合同约定时间交清购房余款、或者不配合我们工作而耽误了产权证的办理，所造成的一切后果和损失均由您承担全部责任”。被上诉人长沙饭店已经履行了告知义务，彼时上诉人宁昱人并未缴清房款。截止2010年9月份，被上诉人长沙饭店已经为其他按时交清购房款的41户业主办理了产权证，被上诉人长沙饭店一直积极为业主们办理产权证。二、上诉人宁昱人与被上诉人长沙饭店从未购房款的支付时间、支付金额进行口头变更，也没有同意被答辩人逾期付款，上诉人宁昱人未履行《长沙饭店贵宾楼房屋买卖合同》及协议约定，逾期支付购房款，违约在先，被上诉人长沙饭店有权行使不按抗辩权，原审法院适用原《合同法》第六十七条的规定，认定上诉人宁昱人违约，被上诉人长沙饭店不构成违约，认定事实清楚，适用法律正确。根据《长沙饭店贵宾楼房屋买卖合同》第四条第2款的约定，分期付款：二〇〇二年二月一日付壹拾万元，二〇〇二年三月三十日之前付叁万贰仟陆佰伍拾元，余款伍万陆仟捌佰伍拾元在二〇〇八年二月一日前交清；第六条第1款约定：乙方未能按照本合同按期付款，则按拖欠额处以每天千分之五的违约金。《协议》第二条约定，乙方选择分期付款，首付总房款的10%（即137025元），签订《房屋买卖合同》，甲方于2002年2月6日将房屋交付乙方使用。2008年元30日前将下列证件（预售许可证、国有土地）办妥后，乙方一次性付清30%的余款。案涉合同为双务合同，支付购房款是上诉人宁昱人的义务，办理房屋过户登记时被上诉人长沙饭店的义务，根据上述合同协议的约定，上诉人宁昱人支付购房款是先义务，本案中，上诉人宁昱人于2003年1月14日才向被上诉人长沙饭店支付132650元，不论是支付时间还是支付金额，均不符合合同约定，双方从未口头约定变更购房款支付方式及支付时间，上诉人宁昱人未履行合同约定义务，逾期支付购房款，违约在先，被上诉人长沙饭店行使不按抗辩权，不构成违约，原审法院适用法律正确。三、本案合同未对不能办理分户产权手续约定违约金，且上诉人宁昱人违约在先，被上诉人长沙饭店不构成违约，上诉人宁昱人要求参照《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定要求被上诉人长沙饭店支付违约金，没有事实依据、适用法律错误。四、合同第三条约定，房屋交易税、费等费用，双方按相关国家政策规定办理。前述约定是双方真实意思表示，合法有效。办理案涉房屋产权证时双方按合同约定各自缴纳相应的税、费符合合同约定，上诉人宁昱人要求办证导致因政策变化而产生增加的契税差额，由被上诉人长沙饭店承担，与合同不符，于法无据。五、根据合同第六条第4款的约定，甲方如不能在本合同约定期限内为乙方办好本房屋的分户产权手续，则乙方提出无理由退房退款申请。本案上诉人宁昱人可以提出退房申请，但其并未提出，且一直占用该房屋正常使用收益至今，上诉人宁昱人属于完全获益乙方，即使是其迟延付购房款，未提供有关证件拖延办理产权证的情况下，被上诉人长沙饭店为妥善处理该时间，仍然在2017年7月左右努力办理产权证，现被上诉人长沙饭店在多方协调下，已经完成涉案房屋产权证的办理，上诉人宁昱人的利益从未受损，被上诉人长沙饭店不应承担责任。综上，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院维持原判。宁昱人向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1．判令长沙饭店向宁昱人补偿办理不动产权证产生的契税差额5518元；2．判令长沙饭店向宁昱人支付逾期办证的违约金138525.75元（以已付房款195750元为基数，按年利率6%自2008年9月25日起暂计算至2020年5月11日，之后按前述标准计算至不动产权证办妥之日止）；3．判令由长沙饭店承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2002年2月1日，宁昱人与长沙饭店签订案涉合同和《协议》，约定宁昱人以分期付款方式购买案涉房屋，房屋暂测面积为37.9平方米，售价为5000元/平方米，房屋价款总金额按实测面积多退少补结算计付；合同签订后，宁昱人于2002年2月1日向长沙饭店付款100000元，于2002年3月30日前付款32650元，余款56850元于2008年2月1日前交清；宁昱人未能按照本合同按期付款，则按拖欠额处以每天千分之五的违约金，如拖欠付款期限超过两个月，则视为宁昱人自动放弃所购房屋，合同随之失效，长沙饭店有权另行处理该房屋；长沙饭店应于2002年2月6日前将宁昱人所购房屋交付宁昱人使用，宁昱人付清全部房款后，长沙饭店应在宁昱人实际接受该房屋之日起六年届满之日后三个月内为宁昱人办妥产权证，如果宁昱人不能及时提供有关证件，造成产权手续延期办理，长沙饭店不承担任何责任；宁昱人选择分期付款，首付总房款的70%，长沙饭店于2008年1月30日前将下列证件办妥：1．预售许可证；2．国有土地使用证；3．施工许可证；4．建设用地规划许可证；5．建设工程规划许可证；6．竣工验收证。前述证件办妥后，宁昱人一次性付清30%的余款，如长沙饭店违反国家土地规划等政策，造成宁昱人所购房屋无法取得分户产权证，长沙饭店同意2008年4月30日前一次性退还宁昱人全部已交房款。2002年2月6日，长沙饭店依约将案涉房屋交付宁昱人使用。2003年1月14日，宁昱人支付首期购房款132650元。2008年3月3日，长沙饭店在案涉房屋所在楼栋的电梯内张贴《通知》，告知全体业主如果不按合同约定时间交清购房余款、或者不配合长沙饭店的工作而耽误了产权证的办理，所造成的一切后果和损失均由业主承担。2010年1月25日，宁昱人支付完毕剩余购房款63100元。2020年9月9日，长沙饭店为宁昱人办理完毕案涉房屋权利人登记至宁昱人名下的不动产权证书。一审法院认为，长沙饭店与宁昱人签订的案涉合同和《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，宁昱人未依约按期支付购房价款，构成违约行为，故长沙饭店在宁昱人已经构成违约的情况下，未为宁昱人办理案涉房屋的不动产权属过户登记手续，并不构成违约，且案涉合同并没有关于长沙饭店逾期办理案涉房屋产权证应承担支付违约金，并向宁昱人补偿权属过户登记产生的契税差额的约定，且2008年3月长沙饭店已向建设项目房屋买受人履行协助办理房屋所有权分户转移登记的告知义务，大部分房屋买受人已办理完毕所有权转移分户登记并领取不动产权证书，宁昱人没有证据证明其已按合同约定履行提供有关证件办理案涉房屋产权证的协助义务。长沙饭店已按合同约定向宁昱人交付案涉房屋，宁昱人对案涉房屋占有、使用和收益，没有证据证明其权利受到损害。综上，宁昱人诉请长沙饭店支付违约金及补偿案涉房屋权属过户登记所产生的契税差额，没有合同依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条的规定，判决：驳回宁昱人的诉讼请求。本案因适用简易程序已减半收取受理费1535元，由宁昱人负担。二审审理期间，当事人未向本院提交新的证据。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，首先，根据双方签订的《房屋买卖合同》中第四条第2项、第五条第4项明确约定了付款期限以及交付期限，上诉人宁昱人作为买受人应当先履行支付义务。但在本案中，其未能按照合同约定期限支付购房价款，上诉人宁昱人虽主张其与被上诉人长沙饭店已经达成了变更《房屋买卖合同》的合意，长沙饭店通过受领上诉人宁昱人支付的购房款行为，以沉默的方式达成变更合同的合意，对此，本院认为，被上诉人长沙饭店虽然受领了上诉人宁昱人逾期支付的购房款，但其受领行为并不能证明双方在履行期限届满前达成了对合同约定的购房款支付时间进行变更的合意，故对上诉人宁昱人的该主张不予支持。其次，上诉人宁昱人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被上诉人长沙饭店应当承担赔偿损失、支付违约金的责任。本院认为，被上诉人长沙饭店受领了上诉人宁昱人逾期支付的购房款，代表其愿意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，应当承担办理案涉房屋不动产权登记手续。根据被上诉人长沙饭店出具的证据，即其在2008年3月3日在案涉房屋所在楼栋的电梯内张贴的《通知》，被上诉人长沙饭店告知的集中办证时间为两年，届满日为2010年3月3日，而上诉人宁昱人支付完毕购房款时间为2010年1月25日，该时间在被上诉人长沙饭店告知的集中办证时间内，上诉人宁昱人在支付完购房款后应当知晓按照通知要求向被上诉人提供办证所需的资料，而上诉人宁昱人并未提供证据证明其履行了该义务。并且结合被上诉人长沙饭店已经按照合同约定在2002年2月6日向上诉人宁昱人交付了案涉房屋，其对案涉房屋占有、使用和收益至今，故对上诉人宁昱人主张被上诉人长沙饭店应当承担赔偿损失、支付违约金不予支持。综上所述，一审法院的认定并无不妥，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3070元，由上诉人宁昱人负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年四月二十八日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。