安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民再5号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：蚌埠豪泰置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路**投资大厦**。法定代表人：张杰，董事长。委托诉讼代理人：徐德忠，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊，安徽治邦律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：徐安廷，男，1966年8月22日出生，汉族，户籍地：安徽省蚌埠市蚌山区，居住地：安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张丽，北京盈科（蚌埠）律师事务所律师。再审申请人蚌埠豪泰置业有限公司（以下简称豪泰公司）与被申请人徐安廷商品房销售合同纠纷一案，安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2018年12月4日作出（2018）皖0303民初4676号民事判决，徐安廷、豪泰公司均不服，向本院提起上诉，本院于2019年8月28日作出（2019）皖03民终885号民事判决，豪泰公司仍不服该判决，向安徽省高级人民法院申请再审。2020年10月27日，安徽省高级人民法院作出（2020）皖民申2258号民事裁定书，裁定指令本院再审本案。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。豪泰公司委托诉讼代理人徐德忠，徐安廷委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪泰公司再审请求：依法撤销（2019）皖03民终885号民事判决第二项，驳回徐安廷的诉讼请求。事实与理由：1、徐安廷未履行合同约定的2013年7月17日前将余款266万元向银行办结贷款的合同义务，直到2015年12月31日才通过按揭贷款支付该266万元，故豪泰公司享有后履行抗辩权，其至少在2015年12月31日前不具有办证义务，不应承担延期办证违约责任。2、徐安廷未履行合同约定的其要出具委托书、办结面积补差结算手续、支付维修基金及税费等义务，不能及时办理房屋产权转移登记的后果应由买受人徐安廷承担。3、徐安廷并未因延期办证造成损失，所谓损失就是融资成本损失，不是法定损失，并且徐安廷一直使用涉案房屋并出租开办酒店，并未因未办证给其造成影响。综上，原审认定责任及适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、六项规定，申请再审。徐安廷答辩称：本案事实清楚，原审裁决仅对徐安廷受损利益作了最低保护，且存在错误认定徐安廷房款到账时间的事实，请求驳回豪泰公司再审申请。徐安廷向一审法院起诉请求：1、判令豪泰公司向徐安廷支付因逾期办理权属登记备案手续，致使徐安廷不能按期取得不动产权证书应承担的违约金1168884.69元（以徐安廷已交纳房款5337373元为基数，自2013年10月1日起按日万分之二计算至2016年9月30日止）；2、豪泰公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月19日，徐安廷与豪泰公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号为201306170096)，约定：徐安廷购买豪泰公司开发的位于蚌埠市延安路中段东侧新新尚层第5#楼商业1单元1层103号商铺一套，建筑面积401.42平方米，总价款5391837元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，徐安廷于2013年6月25日支付购房款2677373元，于2015年12月31日支付购房款266万元，合计5337373元。豪泰公司于2013年7月31日将房屋交付徐安廷。豪泰公司于2014年5月13日取得新新尚层小区5号楼大产权证。2018年9月5日，徐安廷取得讼争房屋的房地产权证，编号为（2018）蚌埠市不动产权第0051949号。另查明：2013年6月19日，徐安廷及妻子蒋利民与豪泰公司另签订了二份《商品房买卖合同》，由徐安廷购买豪泰公司开发的位于蚌埠市延安路中段东侧新新尚层第7#楼商业1单元2层01021号商铺、蒋利民购买第S4#楼1单元1层01015号商铺。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号为201306170096)系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。豪泰公司于2013年7月31日交付房屋，按照合同约定，豪泰公司应在2013年9月30日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关。豪泰公司在2014年5月13日取得新新尚层小区5号楼大产权证，徐安廷于2018年9月5日方取得讼争房屋的房地产权证，豪泰公司构成违约，理应承担相应的违约责任。关于违约金问题，依据合同约定，豪泰公司迟延办证应按已付房价款的0.1%向徐安廷支付违约金，现徐安廷对此约定提出异议，认为双方约定的违约金低于徐安廷的损失，要求提高违约金按合同中徐安廷逾期付款的违约责任计算，即每日万分之二。鉴于双方合同约定的迟延办证违约金没有时间长短的区分，不论迟延多久均只承担固定的违约金，显失公平，而徐安廷主张按逾期付款违约责任计算，没有法律依据，且该标准过高，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，酌定以购房款的1%标准支付。综上所述，对徐安廷要求豪泰公司支付违约金的合理部分的诉讼请求，一审法院予以支持。对其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、豪泰公司于判决生效之日起十日内支付徐安廷违约金53373.73元；二、驳回徐安廷的其他诉讼请求。案件受理费15320元，减半收取7660元，由徐安廷负担660元，豪泰公司负担7000元。本院二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，本案二审争议焦点为：徐安廷主张的违约金计算标准如何确定。徐安廷与豪泰公司签订商品房买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，豪泰公司于2013年7月31日将案涉房屋交付徐安廷，按约豪泰公司应在2013年10月1日前将办理权属登记的资料报至产权登记机关，但豪泰公司未能提供证据证明其何时完成资料备案，且徐安廷直至2018年9月5日才取得案涉房屋的不动产权属证书。据此，豪泰公司在履行案涉合同过程中存在违约行为，其应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，徐安廷认为合同约定的豪泰公司逾期办证按已付购房款0.1%支付其违约金过低，不足以弥补豪泰公司未及时办理案涉房屋权属登记给其造成的融资损失，请求将违约金计算标准调整为按日万分之二。本院认为，在商品房买卖合同关系中出卖人支付购房款所换取的是特定商品房的所有权。所有权包括占有、使用、收益、处分等权能。豪泰公司在只交付房屋，未为徐安廷办理权属证书的情况下，只是转移了案涉房屋的占有和使用权益，收益权和处分权未能全部转让。故徐安廷请求将违约金予以增加，于法有据。但徐安廷提交的证据并不足以证明其损失数额，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，即豪泰公司支付违约金的计算标准应以年利率6%为宜。因徐安廷分两笔支付的案涉购房款（2013年6月25日支付2677373元，2015年12月31日支付266万元），故豪泰公司应支付徐安廷的违约金为2677373×6%×822÷365+5337373×6%×274÷365=602176.57元。故对徐安廷主张豪泰公司支付其2013年10月1日至2016年9月30日的违约金，本院予以部分支持。徐安廷未主张2016年10月1日之后的违约金是其对自己民事权利的放弃。综上，徐安廷上诉请求部分成立；豪泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2018）皖0303民初4676号民事判决。二、蚌埠豪泰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付徐安廷违约金602176.57元。三、驳回徐安廷的其他诉讼请求。一审案件受理费15320元，减半收取7660元，由蚌埠豪泰置业有限公司负担3946元，由徐安廷负担3714元。二审案件受理费15320元，由蚌埠豪泰置业有限公司负担7892元（已交纳），由徐安廷负担7428元（已交纳）。再审中，双方当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。豪泰公司提交了三组证据：证据一、私营企业基本信息查询单、商铺租赁合同，证明徐安廷涉案房屋用于酒店经营，没有因产权证的延迟办理遭受损失；证据二、贷款证明和个人购房贷款借款合同以及阶段性连带责任保证函，补强证明涉案房屋系按揭贷款购房，已用于贷款的抵押担保，在贷款未还清之前不能再次融资，所以不存在融资损失；证据三、结算单，证明2017年12月20日办理房款结算，在此之前豪泰公司没有办证义务。经质证，徐安廷认为，豪泰公司提供的上述三份证据均在2018年之前，不属于再审期间新的证据，以明显不属于新的证据为由再审本案，明显不符合法律规定的再审理由。证据一与本案没有关联性，豪泰公司在之前的多次庭审中已明知该房用于酒店经营；证据二与本案没有关联性，阶段性担保不是针对本案房产，而是针对豪泰公司所有出卖房产的担保；证据三，豪泰公司从没有向徐安廷明示过涉案房屋可以办理产权证，直至其出示编号为0052245不动产权利证明书后，徐安廷才去找豪泰公司办的产权证。本院经审查认为，本案于2018年10月9日立案受理，豪泰公司所提交的证据均发生在2018年10月9日前，其能够提供而没有提供，不符合再审程序中新的证据条件，不属于再审程序中新的证据。对于豪泰公司提供的证据一，与本案存在一定的关联，可以作为认定本案事实的参考依据；证据二，因当事人双方对涉案房产按揭贷款的事实没有异议，故不再予以审查；证据三，系豪泰公司单方制作，徐安廷对此不予认可，故不能作为本案的定案依据。经审理查明，豪泰公司对原二审判决查明的事实没有异议，但是认为原二审判决漏查了涉案房屋是按揭贷款的事实。按揭贷款266万元，时间为2014年8月22日。徐安廷对原二审判决查明的事实有异议，认为原二审认定其2015年12月31日支付第二笔资金266万与事实不符，该笔资金是2014年8月22号支付至豪泰公司账户，只是豪泰公司开具发票的时间延后至2015年12月31日。当事人双方对均无异议的原二审判决查明的事实，本院依法予以确认。再审另查明，涉案房屋系按揭贷款购买，由上海浦东发展银行蚌埠分行于2014年8月22日将按揭贷款266万元支付给豪泰公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在本案商品房预售合同纠纷中，支付购房款系买受人的根本性义务，交付房屋、办理房产权属登记系出卖人的根本性义务，双方履行合同的权利义务应当对等。本案中，根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号为201306170096)第七条第1款第（2）项约定“自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”，而第十五条第2款约定“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，即出卖人不论逾期多长时间提交产权登记备案，都只需按照买受人已付总房款的0.1%支付违约金。按上述合同约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约成本远低于买受人逾期付款所产生的违约成本，故在上述合同中，当事人双方违反履行合同根本性义务应承担的违约责任明显不对等，该约定内容有失公平，应予以调整。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，徐安廷购买涉案房屋并已支付相应对价，应为涉案房屋的所有权人，享有对涉案房屋的占有、使用、收益及处分的权利。因豪泰公司长期未能办理所有权登记，导致徐安廷行使上述所有权受限，虽无法明确具体数额，但由此造成的直接或间接的不利影响确已客观存在，属于损失数额难以确定的情形，因此，原审判决根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定对涉案合同中的违约金进行适当调整并无不当。豪泰公司根据上述合同的约定应在2013年10月1日前将办理权属登记的资料报至产权登记机关，但徐安廷直至2018年9月5日才取得案涉房屋的不动产权属证书。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现豪泰公司认为未能及时办证是由徐安廷的原因造成的，但其提供的相关证据不足以证明，其应承担举证不能的法律后果。综上，蚌埠豪泰置业有限公司的再审理由均不成立，不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律基本适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2019）皖03民终885号民事判决。本判决为终审判决。审判长  魏宏波审判员  刘 青审判员  魏常树二〇二一年四月二十三日法官助理高帅书记员张莎莎附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。