上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执异53号异议人(案外人)：戴民，男，1958年8月12日出生，汉族，住上海市闵行区浦江路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：梁辰，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘笑鹰，上海恒洋律师事务所律师。申请执行人：李睿珏，女，1983年7月31日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：张开华，上海胜杰律师事务所律师。申请执行人：张俊，男，1975年8月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王安辉，上海胜杰律师事务所律师。申请执行人：龚美丽，女，1955年11月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。被执行人：顾建国，男，1960年4月30日出生。委托诉讼代理人：罗海溧，上海申蕴和律师事务所律师。被执行人：冯乃英，女，1961年10月17日出生。被执行人：上海三和房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾建国。本院在执行申请执行人李睿珏、张俊、龚美丽与被执行人顾建国、冯乃英、上海三和房地产有限公司(以下简称三和公司)民间借贷纠纷一案中，案外人戴2对本院执行顾建国名下位于上海市静安区延平路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称系争房产)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人戴某1，其与被执行人顾建国于2014年12月2日网签了房地产买卖合同，顾建国将系争房产出售给戴2，戴2按约支付了房款人民币660万元(以下币种相同)，余款40万元因房屋尚未办理过户手续而暂未支付。顾建国于2015年4月1日将系争房产交付给戴2，戴2实际居住在该处。虽然戴2多次催促，但因顾建国的原因迟迟未能办理过户手续。基于上述情况，戴2对系争房产实际享有的权利可以排除执行，故请求解除对系争房产的查封。申请执行人李睿珏、张俊共同辩称，戴2提出的异议请求不能成立。该网签合同之前，系争房屋已有另一份买卖合同，且涉案合同价格严重低于市场价格，戴2在合同上的签名字样与其在其他文件上的签字存在明显差异，故网签买卖合同存在瑕疵，对真实性存疑。戴2没有提供房屋交付的依据，提供的物业费缴费凭证也不完整，只有2015、2016、2018三年，且缴费凭证上没有付款人名字，无法证明物业费是由戴2缴纳，也不能证明其已实际占有系争房产。戴2提供的付款凭证无法证明顾建国已经收到戴2支付的购房款，不能认定戴2已经履行了付款义务。此外，合同约定过户日为2015年6月30日前，法院查封系争房产的时间为2016年7月4日，在长达一年多的时间内未能正常过户，有违常理，不能排除因为戴2的原因未过户。申请执行人龚美丽辩称，不同意戴2的异议请求，戴2不是善意购房人，其异议请求不符合相关法律规定，同意李睿珏和张俊的辩称意见。补充理由为：顾建国与戴2签订的合同中，顾建国姓名打错，合同中只有格式性条款内容，其他内容基本空白，不符合真实交易的形式要件。顾建国是香港公民身份，交易房产需要经过公证。此外，涉案合同备案信息中载明在该合同之前还有一份买卖合同，故对合同的真实性不予认可。戴2没有提供房屋交付的证据，三张物业费发票是物业公司的记账联，而不是缴费人留存联，在第三张物业费附带的POS机付费单据上显示的持卡人为孔某某，物业费发票恰恰证明戴2没有缴纳过物业管理费。另，系争房产拍卖前执行法官至现场看过，该房屋没有人居住。戴2提供的证据不能证明其与顾建国之间委托收付款的事实。系争房产于2016年7月被查封，戴2直到法院张贴拍卖公告都没有提出异议，故导致系争房产未过户亦有戴2自身原因。被执行人顾建国和三和公司辩称，同意戴2的异议请求和理由。顾建国和戴2签订房地产买卖合同，且办理过公证手续，签约时系争房产尚未被查封。顾建国已经收到戴2支付的660万元购房款，房屋也实际交付给戴2。系争房产是顾建国与冯乃英的夫妻共同财产，因冯乃英不在本地，所以一直没有办理过户手续。此后因系争房产被法院查封，无法再办理过户手续。被执行人冯乃英未发表意见。本院查明，本院于2017年11月2日作出的(2016)沪02民初474号民事调解书已经发生法律效力。该调解书确认被告顾建国应于2017年12月31日之前偿付原告李睿珏、张俊、龚美丽款项共计4，240万元；三和公司、冯乃英对顾建国应付款项承担连带清偿责任；被告三和公司、顾建国承担财产保全费5，000元。案件审理中，本院于2016年7月4日查封顾建国名下系争房产和三和公司名下位于上海市延平路XXX号底层A、B、C、D房产；于2016年10月24日查封被告冯乃英名下位于上海市延平路XXX弄XXX号XXX室房产。因被告未履行清偿义务，原告李睿珏、张俊、龚美丽向本院申请执行，本院于2018年2月9日立案执行，案号为(2018)沪02执114号。2018年10月31日，本院作出(2018)沪02执114号执行裁定书，裁定查封、拍卖或变卖包括顾建国名下系争房产及三和公司、冯乃英名下的房产。2019年6月10日，本院作出(2018)沪02执114号之三执行裁定书，终结本次执行程序。另查明，根据不动产登记信息记载，系争房产于2008年3月18日登记于顾建国名下，2016年7月4日被本院查封。又查明，戴2为佐证其主张提供如下证据：1、2014年12月2日，顾建国与戴2签订《上海市房地产买卖合同》，证明顾建国已将系争房产出售给戴2，合同中载明：戴2购买顾建国名下的系争房产，转让价款700万元；顾建国于2015年6月30日前腾出房屋并通知戴2进行验收交接，查验后顾建国将房屋钥匙交付给戴2为房屋转移占有的标志；2015年6月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同中未约定付款时间，合同尾部载明“特别提醒：该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同”。2、2015年1月16日卖售人戴2与买受人袁博、李剑珏签订的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、委托公证书、结婚证，证明戴2用出售自有房屋来购买系争房产，并委托其配偶朱嘉妹及案外人潘瑞标处理购买系争房产的事宜。3、银行转账凭证，证明戴2已按照约定支付了660万元房款；具体付款情况为：2015年3月13日，朱嘉妹支付给顾建国的受托人毛征宇300万元，2015年3月20日潘瑞标支付给毛征宇40万元，2015年2月9日潘瑞标支付给毛征宇51万元，2015年4月17日潘瑞标配偶赵静支付给毛征宇90万元，2015年5月22日戴2支付给毛征宇的司机苏雨佳168万元，另外戴2支付给毛征宇现金11万元，总共支付660万元。4、上海万群物业管理有限公司(以下简称万群物业公司)物业费发票记账联三张，开票日期为2015年8月20日、2016年11月14日和2018年7月29日，物业公司是万群物业公司，2015年8月20日发票的开票内容上写的2015.4—12月份的物业费，证明2015年4月1日即办理房屋交接。5、顾建国和毛征宇提供的《情况说明》，证明顾建国委托毛征宇代为处理出售系争房产的事宜，戴2已按照约定支付了前述房款。上述事实，有本院(2016)沪02民初474号民事调解书、(2018)沪02执114号执行裁定书、(2018)沪02执114号之三执行裁定书、上海市不动产登记簿信息、戴2提供的证据及当事人陈述等为证。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，戴2与顾建国于2014年12月2日签订房屋买卖合同，该签约时间早于本院查封系争房产的日期，但是在该合同尾部又载明“特别提醒：该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同”，反映出在双方签订本合同前，顾建国已经与他人存在房屋买卖关系，在顾建国未提供证据证明已经涤除前述合同的情况下，仅能证明顾建国与戴2签订过房屋买卖合同。顾建国和戴2认为2015年4月1日顾建国即将系争房屋的钥匙交付戴2，但双方未签订书面交接凭证，戴2提供的物业费收据为记账联且不完整，也不能反映系戴2本人实际支付了物业费用，且无实际使用产生的水电煤费用凭证，故不能证明其实际合法占有系争房产。根据合同约定，系争房产的购房款为700万元，现戴某1其已经支付了660万元，但尚有余款40万元没有支付，而且对于戴2所述其与顾建国通过代理人支付购房款的事实也非本执行异议程序可予查证。此外，房屋买卖合同约定系争房产在2015年6月30日前即应办理过户手续，但直至2016年7月4日系争房产被本院查封长达一年多的时间里，系争房产未过户至戴2名下。基于戴2未能举证证明非因其自身原因导致产权未能过户，由此带来的不利后果应由戴2自己承担。现戴2主张对系争房产的所有权，要求解除查封的异议理由，不符合法律规定的情形，本院不予支持。系争房产仍登记在顾建国名下，因其至今未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封其名下的系争房产并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人戴2的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杨喆明审判员  徐 庆审判员  徐 江二〇二一年四月十六日书记员  王乐轶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。