湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0525民初453号 原告：曾有华，男，1966年5月3日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：谢玲，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅意夫，湖南弘一律师事务所律师。 被告：邵阳市大地置业发展有限公司，住所地洞口县雪峰西路华西花园。 法定代表人：肖洪建，该公司总经理。 诉讼代表人：邵阳市大地置业发展有限公司管理人。 负责人：谢冰航。 委托诉讼代理人：孙潇林，邵阳市大地置业发展有限公司管理人职工。 委托诉讼代理人：黄玮钰，邵阳市大地置业发展有限公司管理人职工。 原告曾有华与被告邵阳市大地置业发展有限公司（以下简称大地置业公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾有华及其委托诉讼代理人谢玲、傅意夫到庭参加诉讼，被告大地置业公司委托诉讼代理人孙潇林、黄玮钰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾有华向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告为西南名都2号楼3204号房产的购房人，在被告破产程序中的债权性质为优先债权；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月，原告通过金元开泰公司向大地置业公司的法定代表人张桂溪出借20万元人民币，用于“西南名都”项目2号楼建设，合同借期6个月，月息2%。2014年2月，借款到期后，大地置业公司及其负责人无力归还欠款。2014年5月，经双方友好协商，大地置业公司将西南名都2号楼3204号房产按照2200元/平方米的价格出售给原告，双方签订《怀化市商品房房屋买卖合同》一份。经结算，截止到2014年6月20日，大地置业公司尚欠原告本金20万元，利息19800元未归还。西南名都2号楼3204号房139.16平方米，房屋总价306152元。其中，原告的债权（含利息）合计219800元一次性抵扣房款，剩余房款86352元由佘朝武对大地置业公司出借款项抵扣，大地置业公司向原告出具收款收据2张。 2014年8月19日，原、被告双方到怀化市房产管理局办理了预告登记证。将西南名都2号楼3204号房屋预告登记到原告名下。2019年1月16日，大地置业公司进入破产重整程序，破产管理人为湖南潇湘破产清算管理有限责任公司。随后，原告向破产管理人申报了债权。2020年9月21日收到管理人《债权审核结果告知函》，被告知原告申报的债权性质为普通债权。原告不服，向管理人提出异议，管理人未回复异议，但在第二次债权人大会中将原告列为普通债权，所指定的重整方案对原告极为不公。 原告认为双方初期虽然是民间借贷关系，但在借款到期后，双方于2014年6月20日对前期的借款本息进行了结算，并将借款本息转化为购房款，已经形成了真实的购房合意，双方签订的商品房买卖合同合法有效。因此，在大地置业公司的破产重整程序里，原告应当被认定为西南名都2号楼3204号房产的真实购房人，原告申报的债权应为优先债权。 被告大地置业公司辩称，1、案涉《怀化市商品房房屋买卖合同》是以物抵债协议，其签订旨在消灭金钱债务，大地置业公司与原告之间并不存在真实的购房关系；2、原告是以房抵债的债权人，并非法律意义上的消费者，其债权不具备法定的优先性，其优先购房债权的主张没有事实与法律依据，应予驳回；3、在完成房屋变更登记之前，以房抵债并不形成优于其他债权的利益，否则将破坏债权平等受偿原则，损害大地置业公司其他债权人的合法权利；4、原告普通债权的性质已经洞口县人民法院裁定书确认，该重整裁定合法生效，具备既判力，任何人均应遵守、执行，且大地置业公司重整计划已对原告的权益进行了充分的保护，不存在有失公允的情形。 当事人为支持自己的主张向法院提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下，原告提交的房屋共有协议，被告对该份证据的关联性有异议，本院认为，该份证据与原告提交的购房款组成明细表能够相互印证，予以采信。被告对原告提交的其他证据的客观性、关联性、合法性均无异议，但对部分证据的证明目的有异议，本院经审查认为，原告提交的证据可以证实原、被告之间有借贷关系，后将借款转为购房款，并签订了商品房买卖合同，办理了网签及预告登记手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月29日，原告曾有华通过金元开泰公司向张桂溪出借款项20万元，用于“西南名都”项目建设，并约定了借期和利息，张桂溪偿还了44400元便不再偿还借款本息。2014年5月15日，张桂溪承诺在2014年5月30日前偿还全部借款本息，否则自愿将大地置业公司名下“西南名都”抵押房产按2200元每平方米出售给债权人。之后因未按时偿还借款，经双方友好协商，将原告的借款本息转为购房款，本金200000元，利息19800元，合计本息219800元，西南名都2号楼3204号房产按照2200元/平方米的价格出售给原告，面积139.16平方米，房屋价款为306152元。原告曾有华与被告大地置业公司于2014年7月14日签订了《怀化市商品房房屋买卖合同》（合同编号为：201300463204）。原告的借款本息合计219800元抵扣房款后，剩余房款86352元由佘朝武对大地置业公司出借款项抵扣，大地置业公司向原告出具收款收据二张，共计人民币306152元。 2014年8月19日，原、被告到怀化市房产管理局办理了预告登记证（编号：怀房预鹤城字第4××4号），将西南名都2号楼3204号房屋预告登记到原告名下，房号地址为怀化市××路××号西南名都二号楼3204号。至今西南名都二号楼的房屋均不符合交房条件。2019年1月16日，大地置业公司进入破产重整程序。原告向破产管理人申报了债权，2020年9月21日收到管理人《债权审核结果告知函》，被告知原告申报的债权性质为普通债权。原告不服，向管理人提出异议，管理人未回复异议，但在第二次债权人大会中将原告的债权列为普通债权。 本院认为，本案系破产债权确认纠纷。大地置业公司因无力偿还原告曾有华的到期借款，双方协商签订购房合同，以案涉商品房抵消欠款。故该《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议，并未违反法律规定。但直至人民法院受理大地置业公司的破产申请后裁定重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更登记手续。原告曾有华在大地置业公司进入破产程序后根据原来的债权债务关系向管理人申报了债权，资产管理人亦将原告曾有华申报的债权予以登记，说明双方均无继续履行商品房买卖合同的意思表示，且以实际行动解除了案涉商品房的买卖合同。故原告曾有华已不具备购房人身份，该房屋仍属于大地置业公司的破产财产。原告曾有华对大地置业公司享有的债权不属于《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定的优先受偿的债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告曾有华此前基于大地置业公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合原告曾有华的资金出借人身份，可以认定原告曾有华并不属于上述规定所保护的商品房消费者，故原告曾有华也不能依据上述司法解释规定在大地置业公司破产过程中享有优先权。因此，管理人将原告曾有华申报的债权列为普通债权并无不当。综上，本院对原告曾有华的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第一百一十三条规定，判决如下： 驳回原告曾有华的全部诉讼请求。 案件受理费2946元，由原告曾有华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  卿笃炉 二〇二一年四月十二日 书记员  肖 婷