福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0504民初177号 原告：厦门象乾八方商业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区钟岭路**瑞丰里商场202。 法定代表人：范韵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈银达，福建润格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵芳艺，福建润格律师事务所律师。 被告：泉州市某某广场物业管理有限公司，，住所地福建省泉州市洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场商场**418 法定代表人：林围沙，该公司执行董事兼总经理。 厦门象乾八方商业管理有限公司（以下简称象乾商业公司）与泉州市某某广场物业管理有限公司（以下简称某某公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告象乾商业公司委托诉讼代理人陈银达、赵芳艺到庭参加诉讼，被告某某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 象乾商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令某某公司立即向象乾商业公司支付招商服务费120000元及违约金（自2020年11月11日起以佣金总额319983元为基数按每日0.1%计算至实际支付之日止），暂计起诉之日17599元。2.判令某某公司立即向象乾商业公司支付招商佣金319983元及其违约金（自2020年11月11日起按每日0.1%计算至实际支付之日止），暂计起诉之日17599元；3、判令本案诉讼费由某某公司承担。以上合计475181元。事实与理由：2019年12月5日，象乾商业公司、某某公司签订一份《商业招商代理协议书》约定：1.某某公司委托象乾商业公司为位于泉州市洛江区的“某某广场”进行招商服务。协议期限12个月（第一阶段）。双方就委托内容、项目名称及标的物地址、双方权利义务、招商服务费、招商代理佣金及支付方式、费用规定、违约责任、争议解决方式等作了明确约定。双方签订的合同合法有效，双方均应当依约履行合同义务。其中，第七条约定招商服务费、招商代理佣金及支付方式：某某公司按象乾商业公司成功签约商户的1.5个月起始月租金（起始月租金包含物管费，象乾商业公司同意按照起始租金单价扣除15元每平方米物管费剩余的部分计算结佣月租金，某某公司按照1.5个月结佣月租金作为象乾商业公司招商租金）支付佣金，按已出租金面积计算月租金作为象乾商业公司的招商代理佣金收益。2.在本协议期限内甲方每月8号前应向乙方支付30000元（含税），作为乙方的招商服务月费。3.佣金结算：某某公司分两个阶段支付，第一阶段：某某公司在合同生效后3日内支付象乾商业公司招商服务费用；第二阶段：象乾商业公司在招商完成总面积8000平方米的50%，象乾商业公司提交签约佣金确认书及付款通知书，某某公司在收到后五日内确认完毕，且确认后7个工作日内支付象乾商业公司招商完成部分全部佣金的50%；象乾商业公司在完成总招商面积8000平方米的60%，某某公司依据上述约定支付全部佣金的60%；象乾商业公司在完成总招商面积8000平方米的70%，某某公司依据上述约定支付全部佣金的70%；象乾商业公司在完成总招商面积8000平方米的70%-100%，于商城开业后一个月内结算剩余所有佣金。第九条违约责任约定：某某公司须按照本协议第七条招商代理佣金及支付方式及时支付象乾商业公司招商服务费用，每逾期一日某某公司应支付象乾商业公司佣金总额的1%作为违约金赔付给象乾商业公司。协议签订后，象乾商业公司依约派员进驻商城进行招商。经过象乾商业公司的招商，某某公司分别与张文贵、吴琼、泉州鹭燕大药房有限公司、泉州市洛江区万安世纪华联超市、肖梅生、董磊签订了六份的《租赁合同》，合计租赁面积5352.3平方米、起始月租金293607元。然，某某公司因股东内部纠纷无法协调，于2020年9月起未能按照协议第七条的约定及时支付招商服务费。象乾商业公司于2020年10月30日向某某公司发出《关于履行合同告知书》（当面提交给苏聪美），某某公司未回复。鉴于某某公司无法继续履行合同及严重违约的情况，象乾商业公司于2020年11月5日再次向某某公司发送《协议解除告知函》、《潜丰广场佣金结算书》（当面提交给苏聪美）。然，某某公司至今无任何回复或解释。故诉至法院。 诉讼中，象乾商业公司增加诉讼请求：确认象乾商业公司与某某公司签订的《商业招商代理协议书》于2020年11月5日解除，并变更原诉讼请求第一项为：判令某某公司立即支付象乾商业公司招商服务费90000元及违约金（自2020年11月11日起以佣金总额319983元为基数按每日0.1%计算至实际支付之日止。）事实与理由：象乾商业公司于2020年11月5日送达某某公司解除协议告知函，现象乾商业公司主张某某公司尚欠2020年8月至11月的招商服务费未支付。 某某公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。象乾商业公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.商业招商代理协议书一份，证明2019年12月5日，象乾商业公司、某某公司签订一份《商业招商代理协议书》约定：某某公司委托象乾商业公司为位于泉州市洛江区的“某某广场”进行招商服务。协议期限12个月（第一阶段）。其中，双方就委托内容、项目名称及标的物地址、双方权利义务、招商服务费、招商代理佣金及支付方式、费用规定、违约责任、争议解决方式等作了明确约定,证明双方签订的合同合法有效，双方均应当依约履行合同义务。 2.厦门增值税普通发票十二份、中国农业银行网上银行电子回单二份、客户收付款入账通知六份，证明象乾商业公司自2019年12月16日至2020年10月26日期间，合计向某某公司开具12张发票(招商服务费)，金额360000元。某某公司自2019年12月20日至2020年8月14日期间合计向象乾商业公司支付招商服务费8次，金额240000元，证明某某公司尚欠招商服务费120000元未付。 3.租赁合同六份，证明通过象乾商业公司的招商，某某公司分别与张文贵、吴琼、泉州鹭燕大药房有限公司、泉州市洛江区万安世纪华联超市、肖梅生、董磊签订了六份的《租赁合同》，合计租赁面积5352.3平方米、起始月租金293607元。 4.告知书一份，证明2020年10月30日，象乾商业公司向某某公司发出《关于履行合同告知书》，要求支付3个月的招商服务费。 5.告知函一份、结算书一份、微信聊天记录一张，证明2020年11月5日，象乾商业公司向某某公司发出《某某广场商业招商代理协议书》协议解除告知函及《佣金结算书》，象乾商业公司主张某某公司因违约协议于2020年11月5日解除，于2020年11月10日向象乾商业公司支付90000元的招商服务费及319983元的招商佣金。某某公司总经理在收到上述文书后，回复称集团公司没有回复，并证明某某公司已收到上述文件。 6.视频光盘一张，证明象乾商业公司的员工将告知书、结算书通过现场送达给某某公司，接收人为某某公司的委托代理人苏聪美，象乾商业公司已经履行了送达的义务，某某公司也收到了上述文件，某某公司未进行回复，对该函件内容无异议。 某某公司未向本院提出证据。 对上述证据，本院分析认证如下：某某公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利；象乾商业公司提供的上述证据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性且能提供原件核对，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月5日，某某公司（甲方）与象乾商业公司（乙方）签订《某某广场商业招商代理协议书》，主要约定如下：1.委托内容。甲方就“某某广场”委托乙方进行招商服务；2.协议期限。分为委托招商代理服务阶段及委托运营期招商服务阶段，其中第一阶段为委托招商代理服务阶段，期限为从合同签订之日起12个月内，双方在该部分合同到期前一个月确定是否续签合同；3.招商服务费用、招商代理佣金及支付方式。乙方为甲方招商佣金收费，即甲方须按照乙方招商成功签约出租商业的1.5个月起始月租金（起始月租金包含物管费，乙方同意按照起始月租金单价扣除15元每平方米物管费剩余的部分计算结佣月租金，甲方按照1.5个月结佣月租金作为乙方招商佣金）支付佣金，按已出租面积计算月租金作为乙方的招商代理佣金收益。在本协议期限内甲方每月8号前应向乙方支付30000元（含税），作为乙方的招商服务月费（用于支付乙方的人员薪资、招商接待费用、招商公共费用及差旅费用）。甲乙双方签约生效三天内，甲方支付乙方本案招商服务费用即按以下两个阶段计算税后收费：①第一阶段：甲方需在合同签约生效三天内支付乙方招商服务费用，乙方开始进入前期调研阶段和团队进驻本案项目现场调研的准备工作。②第二阶段：佣金结算，乙方在招商完成部分达到总招商面积约8000平方米的50%，乙方向甲方提交招商完成部分签约佣金确认函及付款通知书，甲方已在收到佣金确认函及付款通知书五日内确认完毕，且甲方确认后7个工作日内支付乙方已招商完成部分全部佣金的50%；乙方在招商完成部分达到总招商面积约8000平方米的60%，乙方向甲方提交招商完成部分签约佣金确认函及付款通知书，甲方应在收到佣金确认函及付款通知书五日内确认完毕，且甲方确认后7个工作日内支付乙方已招商完成部分全部佣金的60%；乙方在招商完成部分达到总招商面积约8000平方米的70%，乙方向甲方提交招商完成部分签约佣金确认函及付款通知书，甲方应在收到佣金确认函及付款通知书五日内确认完毕，且甲方确认后7个工作日内支付乙方已招商完成部分全部佣金的70%；乙方在招商完成部分达到总招商面积约8000平方米的70%-100%，该招商签约完成部分于商城开业后一个月内甲方结算剩余所用佣金；4.违约责任。本协议生效期限内若因甲方单方面原因提前解除合同，应结算给乙方相应的招商佣金。机房除应按约定支付违约金外，还应对因此给乙方造成的损失进行赔偿。甲方须按照本协议招商代理佣金及支付方式及时支付乙方招商服务费用，每逾期一日甲方应支付乙方佣金总额的1%作为违约金赔付给乙方。 协议签订后，象乾商业公司派员进驻该商城进行招商，并经象乾商业公司招商，某某公司分别于2019年12月24日、2019年12月27日、2020年5月29日、2020年6月15日、2020年7月1日、2020年8月18日与张文贵、吴琼、泉州鹭燕大药房有限公司、泉州市洛江区万安世纪华联超市、肖梅生、董磊签订六份租赁合同，合计租赁面积5352.3平方米，起始月租金293607元。2020年10月30日，象乾商业公司向某某公司发出《关于履行合同告知书》要求某某公司在收到后五日内支付拖欠的2020年8月至10月的招商服务费共90000元。2020年11月5日，象乾商业公司向某某公司发出《协议解除告知函》要求解除与某某公司签订的《某某广场商业招商代理协议书》并要求某某公司在2020年11月10日前结清未支付的招商服务费90000元及在到期未付的情况下每日按招商服务费月费总额的1%计算的违约金、支付招商佣金319983元及在到期未付情况下每日按招商佣金总额的1%计算的违约金。某某公司员工苏聪美有收到上述象乾商业公司发出两份的两份通知，但某某公司未支付款项。 本院认为，因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定。象乾商业公司与某某公司之间的中介合同关系，有双方签订的《商业招商代理协议书》等为证，本院对上述事实予以确认。因双方之间的中介合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应确认合法有效，各方当事人均应严格履行合同义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，象乾商业公司依据合同约定提供了招商代理服务，某某公司亦应按合同约定于每月8号前支付象乾商业公司招商服务月费30000元，但某某公司怠于履行该义务，并在象乾商业公司2020年10月30日发出《关于履行合同告知书》进行催款后在合理期限内仍不履行付款义务，后象乾商业公司于2020年11月5日发出解除合同的告知函并送达某某公司，可见案涉合同解除条件已成就，双方签订的《某某广场商业招商代理协议书》于2020年11月5日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现象乾商业公司主张某某公司拖欠2020年8月、9月、10月期间的招商服务费共90000元并提供了《关于履行合同告知书》等为证，事实清楚，本院予以确认，某某公司应偿付象乾商业公司上述期间的招商服务费共90000元。某某公司怠于履行该义务构成违约，应承担因逾期付款行为给象乾商业公司造成的经济损失。虽然双方在合同中对于招商服务费约定了到期未付每日按应付佣金总额的1%计算违约金，但象乾商业公司在发出的《协议解除告知函》主张到期未付每日按应付招商服务费总额的1%计算违约金，起诉时主张自2020年11月11日起至实际支付之日止每日按佣金总额的0.1%计算违约金，但该违约金主张明显过高，应予以调整。因彼时象乾商业公司潜在的直接利益损失仅为某某公司尚拖欠的招商服务费90000元，且象乾商业公司未能举证证明其除了利息损失之外尚存在其他损失，故应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2021年1月1日起施行）第二十九条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”的规定，将本部分的违约金调整为以尚拖欠的招商服务费90000元为基数，自2020年11月11日起至实际支付之日止，按《协议解除告知函》承诺的付款期限届满之日（2020年11月11日）全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍为标准即15.4%计算。故，象乾商业公司关于招商服务费及违约金的主张，合法合理的部分予以支持，其余的不予支持。 双方在《某某广场商业招商代理协议书》中对招商代理佣金进行了明确的约定，并明确了若因某某公司的原因提前解除合同，某某公司应结算给象乾商业公司相应的招商佣金。现象乾商业公司主张某某公司应支付招商佣金319983元，并提供了六份的租赁合同予以佐证，且在《协议解除告知函》中也明确了该主张的数额，某某公司未提出异议，故本院对此予以确认，某某公司应偿付象乾商业公司招商代理佣金319983元。某某公司在象乾商业公司发出的《协议解除告知函》上通知的付款期限前未履行支付招商代理佣金的义务，理应承担因逾期付款行为给象乾商业公司造成的经济损失。双方在合同中对于招商代理佣金约定了到期未付每日按应付佣金总额的1%计算违约金，但象乾商业公司在发出的《协议解除告知函》也主张到期未付每日按应付招商代理佣金总额的1%计算违约金，起诉时主张自2020年11月11日起至实际支付之日止每日按佣金总额的0.1%计算违约金，但该违约金主张的计算标准亦明显过高，亦应予以调整。因象乾商业公司亦未能举证证明其因某某公司逾期付款所造成的经济损失，除了利息损失之外尚存在其他损失，故应参照上述关于民间借贷的规定，将本部分的违约金利率计算标准调整为按《协议解除告知函》承诺的付款期限届满之日（2020年11月11日）全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍为标准即15.4%计算。故，象乾商业公司关于招商代理佣金及违约金的主张，合法合理的部分予以支持，其余的不予支持。 综上，象乾商业公司的诉讼请求合法合理的部分予以支持，其余的不予支持。某某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、厦门象乾八方商业管理有限公司与泉州市某某广场物业管理有限公司于2019年12月5日签订《某某广场商业招商代理协议书》于2020年11月5日解除； 二、泉州市某某广场物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日偿付厦门象乾八方商业管理有限公司拖欠的招商服务费90000元及违约金（以90000元为基数，按年利率15.4%的标准自2020年11月11日起计算至实际支付之日止）； 三、泉州市某某广场物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日偿付厦门象乾八方商业管理有限公司拖欠的招商代理佣金319983元及违约金（以319983元为基数，按年利率15.4%的标准自2020年11月11日起计算至实际支付之日止）； 四、驳回厦门象乾八方商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7608元，减半收取3804元，由泉州市某某广场物业管理有限公司负担3595元，厦门象乾八方商业管理有限公司负担209元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林毅高 二〇二一年四月六日 书记员  马金明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ㈠因不可抗力致使不能实现合同目的； ㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； ㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； ㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； ㈤法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条某某公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。