安徽省淮南市八公山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0405民初289号 原告：淮南市东安物业管理有限责任公司,住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路金地环球港项目商业楼937S，统一社会信用代码91340400752986124P。 法定代表人：江志，该公司总经理。 委托诉讼代理人:贾继光，男，该公司法务，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：沈洪艳，女，1977年10月6日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 原告淮南市东安物业管理有限责任公司（以下简称“东安物业公司”）与被告沈洪艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告东安物业公司的委托诉讼代理人贾继光、被告沈洪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东安物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业管理费5332元以及99个月的滞纳金5762元，合计11094元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是一家经营物业管理服务企业,于2014年7月接管锦绣康城小区。原告对被告进行了物业管理服务,并与被告和锦绣康城业主委员会签订了《物业管理服务合同》约定物业服务收费标准为0.6元/平方米(实收0.35元每平方米),合同签订后原告一直按照约定履行对该区的物业服务管理义务,被告是该小区48号楼601室业主,房屋住宅面积为153.88平方米。但其从2012年11月1日至2020年12月30日一直拖欠物业管理费不交(物业管理费为5332元,滞纳金5762元,99个月)。原告多次催要被告仍然拒不支付。为维护原告的合法财产权益特向法院提起诉讼,请求法院判如所请。 沈洪艳辩称，原告陈述不属实，原告没有服务到位，楼道、单元门都是被告自己修，小区的灯也是不亮的，小区现在是脏乱差，被告家房顶是漏的，并且小区在卖门禁卡每个10元。被告欠物业管理费，但是具体金额不清楚，原告是在2014年才接手锦绣康城小区，因此被告不是从2012年开始欠原告物业管理费的。 东安物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、原告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明复印件，证明原告诉讼主体资格。被告对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、前期物业合同三份，证明原告对小区服务的内容及义务。被告对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据三、委托收款函复印件一份，证明原告对为民物业服务期间少数业主欠费的清费依据。被告对该份证据无异议，但被告认为前期是为民物业管理公司，在为民物业管理公司管理期间，被告家因房子漏水被告就没有交物业管理费，原告接管后被告也没有交物业管理费。经本院核实，对该份证据予以确认。 证据四、淮南市城市住宅区物业综合服务费备案审核表复印件一份，证明原告收费标准及收费合法性，按照每平方0.6元收费，但是原告考虑到锦绣康城很多是还原户，经济状况不好，实际收取物业管理费按照0.35元每平方米收取。被告对该份证据无异议，但是被告认为原告讲锦绣康城很多业主是还原户不属实，锦绣康城全是商品房。经审查，本院对该份证据真实性予以认可。 证据五、被告身份证复印件一份，证明被告准确身份信息。被告对该份证据无异议。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据六、物业公司日常服务照片复印件，证明物业公司对小区进行日常工作的记录。被告认为照片属实，但是原告是在被举报了才打扫一次，并不是经常自愿打扫。经审查，本院对该组证据真实性予以确认。 证据七、入住通知书、锦绣康城小区常住人口登记表、可视对讲电话机领条各一份，证明确认被告入住时间，被告为该小区48号楼601室的户主。被告对该组证据真实性无异议。经审查，本院对该组证据真实性予以确认。 证据八、催费通知单复印件一份，证明原告对被告进行了书面催费告知，该催费通知单是张贴在被告楼下1楼的单元门上面。被告认为该份通知单被告没有看到过。经审查，本院对该份证据真实性予以认可。 沈洪艳未向本院提交证据。 根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证和庭审调查，查明以下事实：东安物业公司于2014年7月15日进驻淮南市八公山区锦绣康城小区，2015年2月11日，淮南信达房地产开发有限公司与东安物业公司签订《前期物业服务合同》，约定东安物业公司为淮南市八公山区锦绣康城小区提供物业服务，多层住宅按0.35元/月/平方米收费。2016年11月3日，锦绣康城业主委员会与东安物业公司签订《物业服务合同》，约定东安物业公司为淮南市八公山区锦绣康城小区提供物业服务，多层住宅按0.35元/月/平方米收费，合同有效期为2016年8月1日至2019年7月30日；2019年7月29日，锦绣康城业主委员会与东安物业公司签订《物业服务合同》，约定东安物业公司为淮南市八公山区锦绣康城小区提供物业服务，住宅按照0.6元/月/平方米收费，合同有效期为2019年7月30日至2021年6月30日。沈洪艳系淮南市八公山区锦绣康城小区48号楼1单元601室业主，于2011年10月31日入住,房屋面积153.88平方米。沈洪艳向淮南市为民物业管理有限公司交纳物业费至2012年10月31日。自2012年11月1日至今的物业费沈洪艳未交纳。现东安物业公司要求沈洪艳支付2012年11月1日至2020年12月31日的物业管理费5332元，并支付此期间滞纳金5762元。 另查明，淮南市为民物业管理有限公司八公山分公司于2014年7月15日向东安物业公司出具《委托收款函》，委托东安物业公司代为收取淮南市为民物业管理有限公司服务期间部分业主所欠缴的物业服务费。东安物业公司于2020年12月30日张贴催费通知单，向被告催要拖欠的物业费。 本案争议焦点：原告东安物业公司要求被告沈洪艳支付拖欠的物业管理费5332元（99个月，自2012年11月1日至2020年12月31日期间）及滞纳金5762元，合计11094元的诉讼请求是否符合法律规定？能否得到支持？ 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实均发生在民法典施行前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告系淮南市八公山区锦绣康城小区48号楼1单元601室业主，锦绣康城小区的开发商为淮南信达房地产开发有限公司。原告分别与淮南信达房地产开发有限公司、锦绣康城业主委员会签订了《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，双方形成了物业服务合同关系，物业服务合同对业主具有法律约束力。原告依照合同约定对被告的住宅提供了物业管理服务，有权按照合同的约定向被告收取物业费。此外，2014年7月15日，锦绣康城小区前物业服务公司淮南市为民物业管理有限公司八公山分公司委托淮南市东安物业管理有限责任公司代为收取淮南市为民物业管理有限公司服务期间被告所欠缴的物业服务费。被告自2012年11月1日后便未交纳物业费，原告于2020年12月30日书面催交被告支付拖欠的物业费，被告仍未交纳。截止2020年12月31日，被告共拖欠物业费合计5278元（153.88㎡×0.35元/月/㎡×98个月）。原告按照99个月计算有误。关于被告辩称“原告没有服务到位”，但其未向本院提交证据证实，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告可按照合同约定要求被告整改，通过向有关管理部门反映等维护自己的合法权益，被告拒绝支付物业费没有法律依据。对原告要求被告支付滞纳金5762元的诉请，因原告在提供物业服务的过程中确实存在瑕疵之处（有时小区个别路灯不亮未能及时维修、小区路面不洁等），故此，本院对此诉请不予支持。需要指出的是原告作为物业服务企业，对业主反映的物业管理有瑕疵之处，应当加强管理和服务，不断改进工作方法，增强业主的满意度。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告沈洪艳于本判决生效之日起十日内支付原告淮南市东安物业管理有限责任公司物业费5278元； 二、驳回原告淮南市东安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77元，减半收取计38.5元，由原告淮南市东安物业管理有限责任公司负担20.5元，被告沈洪艳负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 谢 明 二〇二一年四月十三日 书记员 周立营 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。