北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4266号上诉人（原审被告、反诉原告）：朴翔铭，男，1989年7月16日出生，朝鲜族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高引娥，女，1967年9月8日出生，汉族，住陕西省榆林市神木县。委托诉讼代理人：侯庆泽，北京市京师律师事务所律师。上诉人朴翔铭因与被上诉人高引娥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初41203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朴翔铭上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1．判决驳回高引娥的全部诉讼请求；2．判决支持朴翔铭的全部反诉请求。事实与理由：1．本案的第一个争议焦点在于租赁房屋的电梯停运对房屋租赁合同的影响是否足以导致朴翔铭作为房屋承租人的合同目的无法实现。因电梯停运状况频出，在本案中涉案房屋用于餐馆经营的前提下，朴翔铭作为承租人的合同目的无法达到。2．本案的第二个争议焦点在于电梯无法运营时，高引娥进行电梯报修后，是否能免除其确保承租人正常使用租赁房屋的合同义务，显然是不能的。因而当电梯不能正常使用，而导致租赁房屋通行不便使用受限时，高引娥应承担相应的合同义务。综上所述，请求驳回高引娥的全部诉讼请求，支持朴翔铭的全部反诉请求。高引娥辩称：同意一审判决，不同意朴翔铭的上诉请求。高引娥向一审法院起诉请求：1．要求确认双方签订的房屋租赁合同于2016年5月4日解除，并判令朴翔铭立即腾退房屋给高引娥；2．要求朴翔铭支付2015年7月8日至2016年5月4日期间的租金217066．58元；3．要求朴翔铭支付2016年5月5日起至实际腾退交付房屋之日止按照每日733．33元的标准计算的房屋使用费；4．要求朴翔铭支付违约金257400元；5．请求判令朴翔铭给付高引娥2014年9月1日至2016年9月30日期间的物业费49262．71元。朴翔铭向一审法院反诉请求：1．请求判令高引娥返还朴翔铭未使用租赁房屋期间的租金352000元；2．请求判令高引娥返还朴翔铭租赁保证金44000元及按照银行同期存款利率计算的2016年5月4日至今的利息528元；3．请求判令高引娥赔偿朴翔铭自2014年4月起因电梯出现故障导致出租房屋无法使用造成的装修损失817000元；4．请求判令高引娥赔偿朴翔铭经营损失600000元。一审法院认定事实：高引娥系位于北京市朝阳区青年路西里×1号院×2号楼×1层×3-×4房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2013年9月8日，高引娥作为出租人（甲方），朴翔铭作为承租人（乙方），双方签订房屋租赁合同一份。合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积339．46平方米，该房屋将用于乙方开设餐饮经营使用，不能用作宿舍、厂房或其他非经营用途；租赁期5年，自2013年9月8日至2018年10月7日，2013年9月8日至2013年10月7日为免租期，用于乙方非房屋主体结构改造和装修，改造及装修如需物业部门同意的，甲方应积极配合乙方办理许可手续；每季度租金为66000元，合同期内租金不递增，租金按半年一次支付，签订本合同后，经双方核定房屋内附属设施等，交纳半年租金132000元（即2013年10月8日至2014年4月7日租金）后交付钥匙，以后每满一个年度提前10日支付，甲方指定其代理人李艳萍名下在工商银行尾号为0159的账户作为收取租金的账户。非因乙方原因造成乙方无法正常使用租赁房屋进行经营活动的，该期间租金不予计算，租赁期间自动顺延。乙方应于交付首笔租金时，向甲方一次性交付相当于两个月租金44000元的租赁合同保证金，作为乙方履行本合同义务的保证，乙方如未按合同约定按期支付租金或因乙方原因对甲方造成直接实际损失的，甲方有权以保证金弥补该应付款项或损失；本合同履行完毕或者经双方友好协商提前终止本合同的，在乙方按照本合同附件3、4约定交付房屋及设施设备，已结清全部乙方应交纳费用的，并更改公司注册地址后5日内，甲方将上述保证金全额退还乙方，如逾期返还，每逾期一日，按保证金额的千分之五向乙方支付罚息。合同第9．2条约定，乙方应于本合同终止日之次日返还该房屋及附属设备设施，并应符合本合同附件3、4之约定内容（房屋及附属设施自然损害除外），本合同生效后新增的固定物，若甲方不要求恢复原状，则自返还之日起归甲方所有，乙方自行添置的可移动设施，在保证移走后，不损坏房屋主体结构的情况下，该增加设施由乙方移走。合同第10条约定，甲方应给予乙方30日免租期，以供乙方对房屋进行装修和装饰，作为对价，本合同终止或解除后，乙方不再要求甲方就房屋装修支付任何补偿；如因甲方主观原因或拆迁、国家征用等原因，造成本合同提前终止的，甲方应就乙方装修、改造所产生的费用及经济补偿给予乙方对价补偿（具体补偿标准依照实际使用年限的评估价值为准）……改造及装修费用由乙方自行承担。合同第11条约定，租赁期内物业管理费由乙方负担，乙方使用该房屋产生的水费、电费、取暖费、停车费由乙方按单缴付。合同第12条约定，租赁期内，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时书面或电话通知物业公司修复，甲方配合乙方向物业公司申请维修，物业公司在合理期间内不维修的，乙方可代为维修，费用由乙方垫付，甲方配合向物业公司索赔；因非乙方原因产生的故障或维修，致使乙方无法正常使用租赁房屋的，该期间的租金不予计算；如因房屋及附属设施设备自有质量问题或甲方原因，造成乙方或第三人人身或财产损失的，由甲方承担赔偿责任。合同第17条约定，乙方无故不支付或者延期支付应付到期租金及其他应由甲方代缴的费用，累计1个月的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，乙方还应承担违约责任；房屋因非乙方原因被禁止或限制使用，并于1个月内乙方不能恢复正常经营活动的，或者交付的房屋质量不符合国家及北京市标准，经甲方与房屋出卖人、物业管理公司协商1个月未能得到解决，导致乙方无法正常开展经营活动的，乙方有权单方解除合同，收回保证金及未使用的租金，甲方承担乙方改造、装修租赁房屋的费用及由此给乙方造成的经济损失；守约方单方解除本合同的，合同自书面通知按照本合同约定的通信地址送达违约方之日起解除。合同第十九条就违约责任进行了约定，其中19．1条约定，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按时支付租金，每延期一日按照日租金的千分之五承担违约责任；第19．3条约定，甲方具有第17．2条中行为之一的，在承担该条款所约定的处罚条款外，应另向乙方支付剩余租期租金总额30%的违约金；第19．5条约定，乙方具有本合同第17．1条约定中的行为之一的，在承担该条款所约定的处罚条款外，应向甲方支付剩余租期租金总额30%的违约金。上述合同签订后，高引娥如约将涉案房屋交付朴翔铭，朴翔铭对涉案房屋进行了装修，并于2014年3月10日在涉案房屋注册成立了北京翔铭餐饮管理有限公司。朴翔铭向高引娥支付了2015年7月7日之前的租金，此后的租金未支付。2016年5月4日，朴翔铭向高引娥发出《解除合同函》，内容为乙方在合同签订后开始经营，租赁房屋位于三楼，两处电梯运转良好，道路通畅，乙方利润可观，及时完全履行合同义务；但2015年6月，作为乙方经营必经道路的电梯故障不能使用，乙方多次催告甲方，甲方不予置理，致使乙方不能正常经营，拖延几月后，导致员工辞职、客源流失，经营严重亏损，不能达到合同目的；2016年4月14日，乙方再次催告甲方，甲方不但不履行合同义务，还故意强行锁门并无故殴打乙方人员。朴翔铭认为上述情形已经达到合同第17条约定的解除合同的条件，现发出本函通知高引娥解除双方签订的房屋租赁合同，并要求高引娥给付其保证金44000元，改造、装修租赁房屋的费用860000元及给乙方造成的经济损失600000元。2016年5月10日，高引娥向朴翔铭发出《关于同意解除合同的回函》，内容为：1．其同意朴翔铭提出的解除合同意见，双方签署的《租赁合同》于2016年5月4日解除，自该日起，双方不再存有租赁关系。2．为方便朴翔铭搬家腾空房屋，特给予10天过渡期，最迟应在2016年5月13日前搬移所有物品，腾空房间，将房屋恢复原状。3．请朴翔铭于2016年5月13日向其移交房屋及钥匙、门卡等所有物品，并偿还尚未支付的全部租金217107元。4．自2016年5月13日起，若房屋内仍存有任何物品，视为朴翔铭放弃所有权，高引娥方将自行处理全部物品，并不对此承担任何责任。5．自2016年5月13日起，若朴翔铭拒绝移交房屋及钥匙、门卡等物品，高引娥将按照当前市场租赁价格每天每平方米4元的标准收取房屋占有使用费，直至朴翔铭完全移交房屋及钥匙等之日止。2016年5月12日，高引娥再次向朴翔铭发出“告知书”一份，就朴翔铭在《解除合同函》中要求高引娥赔偿的问题作出回应：1．电梯属于公用电梯，我方不享有产权，无权管理和维修，因电梯导致的损失应由电梯产权人负责赔偿，且你方负有证明经营损失与电梯停运之间存在因果关系的义务。2．电梯停运后，我方已经多次向物业公司提出维修申请，尽到了协助配合申报维修等义务，且无任何过失。3．根据租赁合同第18条免责条款规定，鉴于我方已经履行申报维修义务，对于贵方能够举证证明的损失，我方亦不承担任何法律责任。本案诉讼中，朴翔铭表示同意将其装修中可移动部分自行拆除。法院于2016年10月12日前往涉案房屋进行勘验，双方均确认朴翔铭已于2016年9月12日将涉案房屋内部分可移动物品搬走，现场仍有餐桌30余张，椅子若干，四开门的保鲜柜一个，六开门的保鲜柜一个，锅炉一个，置物柜、储物柜若干，风机（油烟净化器）及抽烟管道若干（固定在房屋顶部烟道上），海尔热水器一台，暖气15组，吧台一个，吧柜两个，悬挂在外墙上的显示屏3个，地面装修的瓷砖、墙面装饰的木条等。朴翔铭另称房屋门口墙上的文化石及门外的电梯包围都是其制作的。对于现场遗留的物品，朴翔铭表示，可移动的物品其都不要了，不可移动的装饰装修，因为都是固定的，其要求高引娥给予赔偿。高引娥表示对于涉案房屋内可移动的物品，如果朴翔铭不要，其可以自行处理，不要求朴翔铭再搬了，对于不可移动的装饰装修，其不同意利用。在法院现场勘验过程中，双方办理了涉案房屋钥匙的交接手续。诉讼中，高引娥提交北京天岳恒房屋经营管理有限公司2016年10月14日发出的“缴费通知单”，显示应交2014年9月1日至2014年12月31日期间的物业费7875．47元、2015年全年的物业费23626．42元、2016年1月1日至2016年9月30日期间的物业费17719．82元，共计49221．71元。高引娥认为根据双方租赁合同约定，物业费应当是朴翔铭直接交给物业公司，在合同解除的情况下，应由朴翔铭将物业费交给其，其再向物业公司交纳。朴翔铭对缴费通知单的真实性认可，但不同意给付高引娥物业费。对有争议的证据和事实，法院认定如下：一、关于电梯故障及涉案房屋通道的问题。朴翔铭称因涉案房屋在三层，从2014年4月开始，通往涉案房屋的两部电梯陆续出现故障，并且从一楼大门通行的步行梯被“杨国福麻辣烫”占用，导致在电梯停运时顾客无法找到通道上三楼就餐，涉案房屋被限制使用；同时电梯经常把顾客关在两层楼之间出不来，电梯经常发生故障，在顾客中引起恐慌，影响其经营餐厅。朴翔铭认为，按照合同约定，因非乙方原因产生的故障或维修，致使乙方无法正常使用租赁房屋的，该期间的租金不予计算。因此，从2014年4月份开始就不应再计算租金；高引娥在解决电梯和通道的问题上没有任何实际作为，餐厅在2015年9月被迫停业，电梯也彻底停运。朴翔铭认为，高引娥作出出租房应保证出租房屋在出租期间的水、电、道路通畅，高引娥未尽到该义务，所以其发出合同解除函。朴翔铭为证明其陈述，提交了如下证据：1．北京天岳恒房屋经营管理有限公司2014年12月15日发出的“电梯停运通知”，内容为因此部商业液压梯故障，经特种设备检测所检查为不合格，该公司正在积极进行大修工作，在检验合格前此部电梯将停止运行，请不要私自开梯使用。高引娥对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，该通知无法体现出社涉案房屋临近的电梯，即使是涉案房屋临近的电梯，也无法证明停运时间。2．自行制作的涉案房屋一层结构平面示意图，以证明一楼原告的通道是畅通的，后被一层的餐厅装修堵死了，行人无法上楼。高引娥对示意图中显示的现状认可，称通往三层的电梯有两部，两侧都有楼梯，假设一层存在楼梯被堵的情况，顾客也可以通过外挂楼梯上到三层。3．照片若干，证明涉案房屋楼梯的状况，一楼的楼梯被“杨国福麻辣烫”堵住。高引娥对该照片的真实性认可，但认为通过杨国福麻辣烫的后门可以直接从楼梯上到三楼，不需要穿过杨国福麻辣烫。4．朴翔铭从大众点评网站下载的关于其在涉案房屋经营的餐厅的评论，其中有多条评论涉及电梯损坏的事实，以证明因电梯损坏造成顾客恐慌。高引娥对该证据的真实性和关联性均不认可，认为无法体现是朴翔铭经营的餐厅，评论中只是说电梯有些破旧，不能证明给朴翔铭的经营造成直接损失。二、关于装修损失，朴翔铭提交2013年9月25日其与北京阳光逸诚装饰有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、装修款收据2张、施工图纸及预算单、决算单。高引娥对该组证据的关联性不认可，认为装修合同中约定的房屋面积与租赁合同中约定的面积不符，决算单上没有甲方签字确认，决算单中显示的金额为862981．7元，与朴翔铭主张的装修损失不一致，装修款未出具发票。三、关于经营损失，朴翔铭提交北京祥和兴业会计代理有限公司2016年8月25日出具的“证明”一份，内容为该单位代理翔铭餐饮管理有限公司会计事务，该公司开票金额情况如下表，该证明中显示了翔铭餐饮管理有限公司2014年4月至2015年9月期间的开票金额。朴翔铭欲以此证明其营业额在逐步下滑。高引娥认为该证明与本案无关，证据不是审计报告、纳税证明、资产负债表等形式，无法证明其实际收入情况。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，高引娥主张双方之间签订的租赁合同经双方协商一致于2016年5月4日解除，朴翔铭认可租赁合同于2016年5月4日解除，但认为是因其行使解除权解除，并援引双方租赁合同第17条的有关规定，认为合同约定的解除条件已经成就，其据此解除了合同。法院认为，双方租赁合同第17条约定的乙方可以解除合同的条件并未成就，且根据查明的事实，朴翔铭自2015年7月7日后未再支付租金，其并未按照合同约定履行自己的义务，故其无权主张解除合同。综上，法院结合双方意见，确认双方之间的租赁合同于2016年5月4日已经双方协商一致解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于在诉讼中双方均确认朴翔铭已于2016年9月12日将涉案房屋内部分可移动物品搬走，双方于2016年10月12日已经就涉案房屋的钥匙办理了交接，同时就涉案房屋内的可移动达成一致意见，因此法院对高引娥要求朴翔铭腾退涉案房屋的诉讼请求不再处理。根据朴翔铭的举证，法院认为可以证明通往涉案房屋的电梯曾出现过故障并存在停运的情况，但因朴翔铭提交的证据无法证明两部电梯同时均出现停运，且该电梯并非涉案房屋专属的附属设施，根据双方陈述，高引娥亦在电梯出现故障后履行了配合向物业申请维修的义务，故朴翔铭不能因上述事由免除向高引娥支付租金的义务，故其仍应向高引娥支付2015年7月8日至2016年5月4日期间的租金，以及2016年5月5日至2016年10月12日期间的房屋使用费。但考虑到涉案电梯出现故障确实对朴翔铭正常使用涉案房屋会造成一定的影响，法院对朴翔铭应当支付的租金和房屋使用费酌予减少计算。朴翔铭未按合同约定支付租金，已构成违约，高引娥有权向其主张违约金。因高引娥已向朴翔铭主张了房屋腾退前的租金和房屋使用费，因此法院对有关违约金的计算基数予以调整。高引娥主张朴翔铭直接向其支付物业费，但根据其举证，其并未实际向物业公司交纳该物业费，故该物业费尚未实际发生，高引娥主张由其代收并向物业公司交纳，没有合同和法律依据，法院不予支持。朴翔铭要求返还2014年4月至2015年7月7日期间其已经支付的租金，但根据其提交的北京祥和兴业会计代理有限公司出具的“证明”，其在该期间仍在使用涉案房屋经营，故法院对其该项反诉请求不予支持。关于租赁保证金，根据租赁合同约定，在乙方未按约定支付租金时，甲方有权以保证金折抵应付款项，且租赁合同约定了退还租赁保证金的条件，现退还租赁保证金的条件并不具备，法院对朴翔铭该项反诉请求不予支持，对其主张租赁保证金利息的请求亦不予支持。为便于双方计算，法院在确定朴翔铭应承担的违约责任时将其已经支付的租赁保证金予以抵扣。因朴翔铭逾期支付租金，存在违约，其主张高引娥赔偿其装修损失的请求于法无据，法院不予支持。同样，朴翔铭关于经营损失的主张亦无事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、确认高引娥与朴翔铭所签订的《房屋租赁合同》于2016年5月4日解除；二、朴翔铭于判决书生效之日起七日内支付高引娥2015年7月8日至2016年5月4日期间的租金十六万元、2016年5月5日至2016年10月12日期间的房屋占用使用费五万五千元；三、朴翔铭于判决书生效之日起七日内支付高引娥违约金十一万四千四百元；四、驳回高引娥的其他诉讼请求；五、驳回朴翔铭的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，高引娥与朴翔铭签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照约定履行各自义务。关于双方合同解除的问题，根据查明的事实，朴翔铭自2015年7月7日后未再支付租金，其未按照合同约定履行自己的义务构成违约，故其无权主张解除合同，故一审法院根据查明的事实确认双方协商一致于2016年5月4日解除并无不当。因朴翔铭未按合同约定支付租金构成违约，故高引娥有权向其主张违约金。关于朴翔铭主张因租赁房屋电梯故障而不同意支付租金和使用费的问题。根据双方提交的证据，通往涉案房屋的电梯曾出现过故障情况，但朴翔铭提交的证据无法证明两部电梯同时均出现停运，且该电梯并非涉案房屋专属的附属设施，高引娥亦在电梯出现故障后履行了配合向物业申请维修的义务，故朴翔铭不能据此免除向高引娥支付租金的合同义务，但考虑到涉案电梯出现故障确实对朴翔铭正常使用涉案房屋会造成一定的影响，一审法院对朴翔铭应支付的租金和房屋使用费酌情予以减少计算并无不当。关于朴翔铭主张返还已支付租金的问题，根据朴翔铭提交的北京祥和兴业会计代理有限公司出具的“证明”，其在该期间仍在使用涉案房屋经营，故对其该项主张应不予支持。关于朴翔铭主张高引娥返还租赁保证金及支付利息的问题，根据双方合同约定现退还租赁保证金的条件并不具备，且为便于双方计算方便，一审法院在确定朴翔铭应承担的违约责任时将其已经支付的租赁保证金予以抵扣并无不当。关于朴翔铭主张高引娥赔偿其装修损失及经营损失的问题，因系朴翔铭逾期支付租金存在违约行为，导致双方合同解除，故其该项主张无事实和法律依据，一审法院不予支持亦无不当。朴翔铭的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，朴翔铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23939元，由朴翔铭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年四月二十五日法官助理 张 立书 记 员 王 艳