湖南省邵阳市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）湘05行终100号 上诉人（原审原告）中浩建设湖南房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区白沙中路88号天机大厦5楼。 法定代表人王**毅，该公司经理。 委托代理人谢广利，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托代理人赵帅龙，湖南湘军麓和律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）邵阳市自然资源和规划局，住所地邵阳市大祥区大祥路与邵州西路交汇处。 法定代表人吴韬，该局局长。 委托代理人欧阳涛，男，邵阳市不动产登记中心法制科科长。 委托代理人欧阳平，湖南泽宇律师事务所律师。 原审第三人湖南省烟草公司邵阳分公司职工商品房筹建委员会，住所地邵阳市大祥区百春园5栋。 负责人陈**林。 委托代理人彭习怀，男，该委员会成员。 委托代理人刘宇，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。 原审第三人彭雪云，女，1944年9月1日出生，汉族，住邵阳市北塔区。 委托代理人刘建辉，男，1964年12月2日出生，汉族，住所地邵阳市双清区。 上诉人中浩建设湖南房地产开发有限公司（以下简称中浩公司）诉被上诉人邵阳市自然资源和规划局（以下简称市资源局），原审第三人湖南省烟草公司邵阳分公司职工商品房筹建委员会（以下简称筹委会）及原审第三人彭雪云房屋所有权登记一案，不服湖南省邵阳市北塔区人民法院（2020）湘0511行初327-2号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭审理了本案。中浩公司的委托代理人谢广利、赵帅龙，市资源局的委托代理人欧阳涛、欧阳平，筹委会的委托代理人彭习怀、刘宇，彭雪云的委托代理人刘建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2010年12月6日，原告中浩公司向原邵阳市国土资源局出具《关于我公司与烟草公司联合摘牌的说明》。2010年12月22日，原邵阳市国土资源局作为出让方与受让方湖南省烟草公司邵阳市公司、第三人筹委会签订《国有建设用地使用权出让合同》,受让方以6260万元的价格取得包括案涉土地在内的土地使用权。2011年4月11日，筹委会唐大学等272户作为申请人向原邵阳市国土资源局提出土地登记申请，要求将案涉19077.73平方米住宅建设用地登记到其名下。同年5月4日，原邵阳市国土资源局颁发了邵市国用（2011）第××××号《国有土地使用权证》，登记土地使用权人为第三人筹委会及原告中浩公司，使用权面积为19077.73平方米，并在记事中注明“该宗地建设周期为三年（2015年6月30日），待建设工程竣工验收后换发证”。此后，中浩公司取得了《建设工程施工许可证》，与筹委会共同取得了《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》等，建设期限为2012年10月8日至2013年11月12日，施工单位为中浩建设股份有限公司，建设单位为中浩公司，其中中浩公司为施工单位中浩建设股份有限公司的全资子公司。在施工过程中，施工方分包了部分工程，因分包方要求先行支付工程款等与筹委会发生矛盾，该项目工程在未竣工的情况下于2014年8月停工。为解决项目房屋烂尾及唐大学等272户集资户因房屋长期得不到处理引发的上访等问题，邵阳市宝庆工业园区、邵阳市人民政府多次协调并要求处理。在对原施工单位和建设单位已完成的工程作出施工界面划断及相关证据采集司法鉴定后，未完成的工程由其他公司继续完成。 2017年1月23日，筹委会作为申请权利人，向不动产登记机构申请办理金碧佳苑4＃楼的首次登记，登记建筑面积为12211.44平方米。原邵阳市国土资源局根据不动产登记申请表、承诺书、国有土地使用权证、各许可证、不动产权籍调查表、红线图等材料，并依照全省集中化解决房地产办证信访问题等文件精神、要求，于2017年1月24日作出湘（2017）邵阳市不动产证明第0××5号《预告登记》，为筹委会办理了金碧佳苑4＃楼的预告登记。2017年7月26日，经筹委会申请，原邵阳市国土资源局将金碧佳苑4＃楼2单元1楼001号房产首次登记在了筹委会名下，向其颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》。同年8月24日，经筹委会和购房户彭雪云申请，原邵阳市国土资源局将该处房产转移登记至彭雪云名下，向彭雪云颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××9号《不动产权证》，其房产建筑面积、房屋结构、性质等均未发生改变。 另查明，2020年4月，原告中浩公司向邵阳市北塔区人民法院提起行政诉讼，要求撤销金碧佳苑4＃楼湘（2017）邵阳市不动产证明第0××5号预告登记。北塔区人民法院作出（2020）湘0511行初114号行政判决，确认该预告登记违法，并驳回原告的其他诉讼请求。原告不服，向邵阳市中级人民法院提出上诉，该院作出（2020）湘05行终195号行政判决，驳回上诉，维持原判。原告对被告市资源局为第三人彭雪云办理不动产权证的行为不服，遂提起本案行政诉讼。 原审认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定。本案原邵阳市国土资源局于2017年7月26日就案涉房产向第三人筹委会颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》，其登记类型为首次登记，不动产权属已经明确，原告中浩公司与该颁证行为有利害关系，具备对该行政行为提起行政诉讼的主体资格。而后被告将湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》所涉及的房产转移登记至彭雪云名下，为彭雪云颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××9号《不动产权证》的行为，并未改变案涉房产的面积、性质等，仅仅是对该房产的权利主体进行变更登记的行为，未侵犯中浩公司合法权益，中浩公司与后续的转移登记行为无利害关系，不具有提起本案行政诉讼的主体资格，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的规定，遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定驳回了中浩公司的起诉。 上诉人中浩公司上诉称，中浩公司因合法建设取得案涉房屋所有权，原审第三人筹委会违法将属于中浩公司的房屋办理预告登记、首次登记及转移登记至原审第三人彭雪云名下，侵犯了中浩公司的合法权益。被上诉人市资源局的变更登记行为与上诉人有利害关系，中浩公司的原告主体资格适格。一审裁定认定事实及适用法律错误，请求二审法院判令撤销一审裁定，并改判确认市资源局为彭雪云办理湘（2017）邵阳市不动产权第0××9号《不动产权证》的行为违法并予以撤销。 被上诉人市资源局辩称，原邵阳市国土资源局已就案涉房产向原审第三人筹委会颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》，其登记类型为首次登记，不动产权属已经明确，而后被告将湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》所涉及的房产转移登记至原审第三人彭雪云名下，为彭雪云颁发湘（2017）邵阳市不动产权第0××9号《不动产权证》的行为并未改变案涉房产的面积、性质等，未侵犯中浩公司合法权益，一审裁定认定中浩公司不具有提起本案行政诉讼的主体资格并裁定驳回其起诉正确，请求二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。 原审第三人筹委会述称，上诉人中浩公司与筹委会之间属于代建关系，中浩公司对案涉房产主张物权无事实和法律依据。第三人彭雪云作为团购协议的当事人，支付了全部购房款，办理了相关手续，已合法取得案涉房产所有权。另案涉项目购房户众多，且均已支付购房款，部分购房户又进行了转卖，如撤销案涉不动产权证将会造成重大的社会不稳定因素，严重损害社会公共利益，故请求二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。 原审第三人彭雪云的述称意见与筹委会一致。 二审查明的案件事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，提起行政诉讼的当事人应当与行政行为有利害关系。本案一审已查明，原邵阳市国土资源局于2017年7月26日就案涉房产向原审第三人筹委会颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》，其登记类型为首次登记，不动产权属已经明确。而后湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》所涉及的房产转移登记至原审第三人彭雪云名下，并为彭雪云颁发湘（2017）邵阳市不动产权第0××9号《不动产权证》的行为属于变更登记，该变更登记未改变案涉房产的面积、性质等，在首次登记未经司法审查且未被判决撤销或确认无效的情况下，上诉人中浩公司作为原利害关系人与后续的变更登记行为无利害关系，一审据此认定中浩公司不具有提起本案行政诉讼的主体资格，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的规定，并依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定驳回中浩公司的起诉并无不当。另《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条明确规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……”，本案中浩公司主张因合法修建拥有物权，筹委会认为中浩公司属于代建行为，双方就案涉房屋物权权属尚存争议，应先行通过民事诉讼途径解决该争议为妥。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本案不收取案件受理费。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  李俊刚 审 判 员  段嫦娥 审 判 员  黄 毅 二〇二一年四月十三日 法官助理李敏娟 代理书记员  肖裕玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……