江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1000号上诉人（原审被告）：于军明，男，1970年5月25日出生，汉族，户籍地：宿迁市沐阳县）。被上诉人（原审原告）：毛文根，男，1951年12月15日出生，汉族，住溧阳市。上诉人于军明因与被上诉人毛文根房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初6992号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于军明上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020）苏0481民初6992号溧阳市人民法院民事判决书，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为：1.一审法院在上诉人没有到庭的情况下，并且事实没有查清的情况下，也没有根据被上诉人的请求，就擅自把被上诉人的请求和上诉人在租赁期内投资的①彩钢房，面积500平方米，投资额约10万元；②小房子投资额约为1.5万元；③水、电、电子磅一台20吨，投资额为1.4万元；④厂房内的楼梯、投资额4000元；⑤办公室设备投资额约1万元；⑥厂区大门换新投资额约为6000元，计14.9万元，对该两部分进行互相抵充，即上诉人自行离场，涉案厂房按照现状予以交付，上诉人认为是显失公平的，损害了上诉人的利益，上诉人认为是错误判决，不认可。2.上诉人和被上诉人签订房屋租赁合同时，被上诉人当时交付给上诉人的房屋状况（见14张照片），年久失修，荒废，根本不能使用，是上诉人加以维修后，才勉强能使用。根据合同法等相关法律规定：维修的义务应该是出租人，即被上诉人。现合同到期后，根本不存在上诉人要帮被上诉人恢复原状的情况，因为当时维修投资额是上诉人投资的。3.合同到期后，逾期腾房的租金，即占用使用费，只能按原合同年租金28000元计算，不能按年租金30000元计算，因一直按28000元/年计算支付的。4.在合同租赁期内，上诉人有权对租赁物享有使用、处分、收益等权利，上诉人在投资时被上诉人是知道的，同意的，认可的，每年收租金时，从来没有提出异议，所以上诉人在租赁期内的投资应得到补偿。二审中补充上诉意见称，我要求与毛文根解除合同。当时我签合同之后后来又另外租了被上诉人毛文根的房子，我要求解除其他一份和毛文根的合同，不租毛文根的房子了。毛文根辩称，上诉人说有投资，我没有意见，不是我让他投资的，也不是通过我投资的。房租到期按照28000元算，他把我的房子租给五六个人，9月18日就到期了，上诉人把我的房子租给别人3万一年。本来到期之后我就要租给别人了，现在上诉人把房子租给了其他人，导致我没有办法收房。到9月19日上诉人就没有付款给我了，也一直没有把房子还给我。我的要求是合理的，因为上诉人把我的房子租给别人了，我要求于军明支付2020年9月19日到2020年12月31日的租金给我。按照原合同第七条，交付房屋的时候要把房屋恢复原状，我要求支付修理费2万元。房屋空置的费用有5个月多，这笔费用也应该返还给我。我要求上诉人将我房子开的大门恢复原状，包括材料费和利息费。投资不是我让上诉人弄的，是他自己投资的，还有花坛我是不允许他弄掉的，上诉人自己把我的花坛里的树木全都推倒了，雪松当时8000元购买的。我的房子现在都变成很严重的危房了，现在房子根本没办法重新出租使用。毛文根向一审法院起诉请求：1.于军明返还上沛镇原来纸袋厂的厂房；2.要求于军明支付租金，自2020年9月19日起至其返还房屋之日止，按36500元一年的标准计算；3.于军明承担房屋损坏的维修费20000元；4.于军明将已损坏的树木及大雪松树移栽回原来的大花台内，并将花台修好，并将其他树木恢复原样，保证树木成活；5.于军明将厂里修建的水泥下货台拆除恢复原状；6.于军明将4米开间平房恢复原状。一审法院认定事实：2015年9月18日，毛文根（甲方）、于军明（乙方）签订“房地产租赁契约一份”，租赁合同约定，毛文根将“原溧阳市上沛镇原来纸袋厂部分厂房（楼房19间半，南边车库上边3间、原食堂5间、西面平方5间、东西小楼房6间）”租赁给于军明使用，租期5年（2015年9月18日至2020年9月18日），年租金28000元。租赁期间乙方如对甲方的房产造成不正当损坏以及所有树木有损坏减少、应给予经济补偿；租赁期满时，如房屋有损坏之处，乙方一定修理好交付；乙方必须保证甲方所有的房屋以及设施完好无损交付甲方，不得损坏，否则承担经济损失；乙方租赁期间，中途不允许转租及中途退房，中途转租要按原房价的两倍支付房租，并对其他事项进行了约定，现租期内的租金已经支付完毕。一审法院另查明，租期内于军明将厂房租给了案外人史留生，租期至2020年12月1日，租金为30000元每年。在租期内，于军明为生产接通了水电、加盖了2小1大三个彩钢棚（均没有相关批建手续）、修建了一个楼梯，对大门进行了更换等。同时目前房屋实际由史留生实际占有使用，大多数厂房屋顶年久失修，破损严重；原有墙体上开出三处2到4米的缺口，进而方便设备和货物的进出；厂区未发现双方租赁合同上所谓的树木。一审庭前，本案先后经过当地司法所及法院组织调解，调解未果。后经一审法院联系案外人史留生并与毛文根确认，对于史留生与于军明租期届满后（2020年12月1日）的有关租赁问题由毛文根与史留生自行协商处理，考虑到本案的厂房现状，并经一审法院示明，毛文根将诉请更改为：一、于军明将案涉租赁的房屋按照现状交付毛文根；二、于军明支付租期届满后的租金5916元（2020年9月19日至2020年11月31日）。一审庭审中法院电话联系于军明，于军明表述，同意支付租金，按照毛文根的诉请，于军明也要将自己后期建造所有设施一并拆回。一审法院认为，双方所签订租赁合同的租期为2015年9月18日至2020年9月18日，在租期届满前后双方虽经多次协商，但均未能就后期租赁事宜达成一致意见，故作为于军明租期届满后负有腾房义务，并且逾期腾房的，应当支付逾期腾房的占有使用费，现因次承租人已和毛文根均同意就2020年12月1日后的有关租赁问题自行协商，故于军明应支付2020年9月19日至2020年12月1日的租赁费，租赁费可参照于军明与次承租人史留生之间的租赁费标准即30000元每年。对于于军明承租房屋对于房屋进行的有关扩建，虽然无证据证明事先征得了毛文根同意，但从本案实际情况来看，毛文根对此是予以默认的。本案中于军明的有关扩建并未办理合法建设手续，根据法律规定，双方对此事先没有约定，扩建造价应由双方按照过错分担，对此扩建实际造价于军明至今也未进行举证。另外从本案实际情况及双方签订的合同来看，于军明有对涉案房屋进行修缮、维护的义务，但目前房屋破损严重，且房屋及墙体的整体性遭到破坏，根据原合同于军明需要恢复原状，赔偿有关损失。根据双方最初的意见，于军明将房屋、外墙及有关物品修缮或移动以恢复原状，但原状不够明晰；于军明拆除后期建造的有关设施等，但这些设施部分形成附和、部分为临时建筑，在现有条件下均是有利用价值的，一旦拆除，利用价值极度缩减，甚至仅能成为废物进行处理，如此，不仅徒增经济成本，浪费资源，更不利于生产生活。经法院示明，现毛文根同意按照现状接受房产。在本案毛文根应补偿于军明扩建的部分造价等，而于军明则须将房屋恢复原状并支付截止2020年12月1日前逾期腾房的租金，结合本案实际及毛文根意见，从有利于生产生活、简化矛盾的角度出发依法对该两部分进行互相抵充，即于军明自行离场，涉案厂房按照现状予以交付。于军明经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一九条、第二百二十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、于军明按照现状向毛文根交付案涉租赁的厂房（原溧阳市上沛镇原来纸袋厂的部分厂房）；二、驳回毛文根其他诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由双方各自负担75元。二审中，上诉人于军明向本院提交一份2015年9月18日双方房地产租赁契约，一份是2015年9月28日的水电专户协议，用以证明当时我租这个房子的时候盛福平把水电转给我，我付了1万4千多，有收据。所以我现在不租了，我的水电也可以转让给别人的。现在房子已经搬空了，机器设备也搬空了，只剩下我造的房子设施和楼梯没有拆，是毛文根让我不要拆的，没拆可以给别人用，转给别人还能收点钱。二审中，被上诉人毛文根未向本院提交新证据。二审审理中，经查阅原审卷宗，双方当事人签订的房地产租赁契约第3条载明，此房屋属于旧房，如果要加固修补，改造等全部由乙方负责维修，但必须保证职工人身安全，并承担所有费用，甲方不承担维修责任。尾部注第3条载明，以后厂房改建费用由乙方自理，安全问题乙方自己负责。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订房地产租赁契约系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方租赁契约的约定，案涉厂房的改建、维修费用均由上诉人承担，故上诉人依照合同约定承担案涉房屋的改建及维修费用符合合同约定。因双方在租赁契约中并未就改建的部分在租赁合同期满后如何处理作出约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条的规定，本案系双方租赁契约期满后终止，故上诉人对未形成附合的装饰装修物，可以自行拆除，对形成附和的装饰装修物，承租人请求补偿符合装饰装修费用的，人民法院不予支持。根据上诉人的陈述，其已经拆除了未形成附合的物品，故对上诉人主张已形成附合的彩钢房、楼梯、大门等改建物品的补偿费用的请求，本院不予支持。本案中，一审判决综合本案双方当事人及租赁物的具体情况，已经判决上诉人无需支付租赁合同期满后的占有使用费用，系对上诉人作出有利的处分，并不损害上诉人的利益。综上，上诉人于军明的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人于军明负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月二十日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐