黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终139号上诉人（一审被告）：贾全，男，1964年1月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：王艳，黑龙江利和律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：虎林市浩建房地产开发有限公司，住所地黑龙江省虎林市晨光路东希望街南乌苏里江花园5号楼。法定代表人：陈建刚，职务执行董事。委托诉讼代理人：屈乐文，黑龙江屈乐文律师事务所律师。一审被告：黎占科，男，1971年3月18日出生，汉族，个体，住黑龙江省鸡东县。上诉人贾全因与被上诉人虎林市浩建房地产开发有限公司（以下简称浩建公司）、一审被告黎占科排除妨害纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2019）黑0321民初2809号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、质证和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贾全上诉请求：1撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担；事实和理由：1、一审判决认定浩建公司具备诉讼主体资格错误，浩建公司在起诉状中认可南华小区（原鸿苑家园）3号楼9号门市已由鸡东县人民政府安置补偿给案外人邱丽丽，故应由邱丽丽主张权利；从浩建公司提供的回迁房调换协议看，签订协议的主体是鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称裕隆公司），协议签订时间是2017年9月1日，浩建公司与裕隆公司签订项目转让协议的时间是2018年1月26日，时间在后，从该证据看，浩建公司也不具备诉讼主体资格。2、一审法院认定浩建公司对涉案房屋具有物权错误，因为行政征收合同不同于一般债权合同，从行政征收合同内容看，是以物换物的合同，而且在浩建公司受让项目时，该行政征收合同就已经形成，对于政府已经安置的房屋浩建公司不再有任何处分的权利，所以，一审判决认定浩建公司具有占有、使用、收益和处分的权利错误。3、关于本案涉及的3号楼8号门市，鸡东县人民政府已经安置补偿给上诉人，在鸡东县房屋征收补偿中心电脑上可以查询到，8号门市已登记在上诉人名下。本案争议的8号门市在浩建公司与裕隆公司签订转让协议前就安置给上诉人，作为政府回迁安置用房，浩建公司不具有处分的权利。一审中，浩建公司也不能以原告的身份进行起诉。二、一审程序中未追加裕隆公司为第三人错误。一审中上诉人明确要求追加裕隆公司为本案第三人，因为裕隆公司不参加诉讼，一些事实如涉案房屋是否已进行安置、是否在转让范围内、转让款1115万元是否支付给裕隆公司、转让时已建成房屋及对于裕隆公司已经安置的房屋如何处理、债权债务是如何承担的事实无法查清浩建公司辩称，请求维持一审判决。浩建公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告立即搬出南华小区3号楼8、9号商服房屋（8号商服面积为201.29平方米、9号商服面积为96.05平方米）；2.按临迁租房补助费的二倍1000元/月计算赔偿2018年2月9日至实际返还房屋期间给浩建公司造成的损失合计20000元；3.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：贾全与裕隆公司于2013年5月6日签订《房屋征收补偿协议》，约定：贾全自愿放弃其位于鸿苑家园的营业用房130平方米有照房屋产权，由裕隆公司一次性补偿130万元和宝马X6车一台（计90万元），协议签字后宝马车开走。10个月后付清全款130万，如裕隆公司10个月后不能付清全部补偿款，裕隆公司自愿给贾全220平方米门市。愿承担相应的损失给贾全。2017年8月，贾全以裕隆公司未支付补偿款130万，按照房屋征收补偿协议约定应给贾全220平方米门市为由占有鸿苑家园8、9号门市。鸡东县房屋征收管理中心与回迁户邱世忠、邱丽丽，及开发企业恒泰裕隆公司于2017年9月1日签订回迁房调换协议，约定因邱世忠、邱丽丽的回迁门市房屋在建设过程中原设计方案调整，导致回签协议签定的回迁房屋位置发生变化，邱世忠、邱丽丽无法按照协议位置回迁。经协商，邱世忠、邱丽丽自愿放弃原回迁位置，同意按3号楼9号门市回迁。裕隆公司与浩建公司于2018年1月26日签订项目转让协议，双方约定裕隆公司将鸿苑家园项目1、2、3号楼在建项目转让给虎林浩建公司，转让内容为：1.鸿苑家园项目1、2、3号楼项目建设用地；2.鸿苑家园项目1、2、3号楼的在建工程；3.该项目用地面积5462平方米，总建筑面积17931平方米。浩建公司一次性支付裕隆公司各项费用合计1115万元。该项目转让后，转让前的债权、债务纠纷由裕隆公司自行负责，与浩建公司无关。后浩建公司将该项目原鸿苑家园更名为南华小区，并于2018年1月31日取得建设用地规划许可证，于2018年2月1日取得建设用地批准书，于2018年2月2日取得建设工程规划许可证，于2018年2月7日取得建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。贾全与黎占科于2018年5月15日签订房屋租赁合同，贾全将其占有的位于鸿苑家园8、9号门市房出租给黎占科，并由黎占科占有至今。贾全于2019年12月8日交付了南华小区3号楼8号商服（包括一层96.05平方米和二层100.67平方米）、9号商服（一层96.05平方米）2019-2020年度的供暖费。另查明，浩建公司于2020年7月30日取得坐落黑龙江省鸡东县鸡东镇南华小区黑（2020）鸡东县不动产权第0001541号国有建设用地使用权不动产权证书，权利性质为出让；用途为城镇住宅用地；宗地面积5455.74平方米；国有建设用地使用权2018年1月9日起2088年1月8日止。南华小区未向鸡东县建筑工程质量监督站提交竣工验收备案材料，未取得竣工验收备案证，不符合交付入住条件。南华小区3号楼8号商服的面积为196.72平方米（包括一层96.05平方米，二层100.67平方米），9号商服的面积为一层96.05平方米。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.浩建公司是否具有向贾全、黎占科主张排除妨害的主体资格；2.贾全、黎占科是否依法享有对案涉房屋占有、使用的权利。浩建公司以受让的方式取得南华小区1、2、3号楼项目，并取得建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商房预售许可证、不动产权证书，浩建公司依法对其受让并投入开发的南华小区1、2、3号楼的建筑房屋享有占有、使用、收益和处分的物权，浩建公司有权行使物权请求权，故在本案中具备诉讼主体资格。贾全虽然与裕隆公司签订房屋征收补偿协议，但是该协议中未有将南华小区3号楼8、9号商服补偿给贾全的约定，贾全也未能提供有效证据证明其对南华小区3号楼8、9号商服享有合法占有、使用、收益的权利凭证。故贾全对南华小区3号楼8、9号商服的占有属于无权占有，而贾全将其无权占有的房屋出租给黎占科的行为属于无权处分，黎占科依据与贾全之间签订的房屋租赁合同占有南华小区3号楼8、9号商服也属无权占有。浩建公司作为受让后现南华小区1、2、3号楼建筑房屋的权利人，有权要求无权占有人贾全、黎占科排除妨害，搬离南华小区3号楼8、9号商服。因南华小区未取得竣工验收备案证，不符合交付入住条件，且浩建公司未能提交有效证据证明贾全、黎占科无权占有南华小区3号楼8、9号商服是导致浩建公司不能交付房屋的直接原因。故浩建公司主张贾全、黎占科需按临迁租房补助费的二倍（500元/月×2）即1000元/月赔偿邱丽丽不能按期回迁的租房补助损失，不予支持。综上所述，浩建公司的诉讼请求应予部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《的解释》第九十条规定，判决：一、贾全、黎占科于本判决生效之日起七日内搬出鸡东县南华小区3号楼8号（包括一层96.05平方米和二层100.67平方米）、9号（一层96.05平方米）商服房屋；二、驳回浩建公司的其他诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人贾全提供商品房买卖合同一份，证实案涉3号楼9号门市房裕隆公司在2013年7月1日已经出售给贾全，因浩建公司提出异议，鸡东县人民政府已将该房屋安置补偿给案外人邱丽丽，且与一审中贾全和裕隆公司的房屋征收补偿协议不符，故对该证据的证明目的不予确认。二审查明认定事实与一审认定事实一致。本院认为，裕隆公司将案涉房地产项目转让给浩建公司，浩建公司在一审中提出要求贾全排除妨害的请求，贾全关于浩建公司不具备诉讼主体资格的主张不能成立。贾全主张鸡东县人民政府已将案涉3号楼8号门市房补偿安置给其本人，但未提供充分有效的证据证明。关于案涉3号楼9号门市房，鸡东县人民政府安置补偿给案外人邱丽丽，故依据本案现有证据，尚不足以证明贾全享有该房屋物权或者物权期待权。综上所述，贾全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人贾全负担。本判决为终审判决。审判长  刘兆宇审判员  武建明审判员  周雪松二〇二一年四月十六日书记员  赵婧珺