北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1596号上诉人(原审被告)：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：朱宁，男，1992年6月19日出生。委托诉讼代理人：张艳楠，女，1991年3月10日出生。被上诉人(原审原告)：卢字花，女，1984年7月25日出生。委托诉讼代理人：陆冠峰，上海杰地律师事务所律师。上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）因与被上诉人卢字花合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初49286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。美丽屋公司上诉请求：维持一审判决第一项、第三项；撤销一审判决第二项，改判为美丽屋公司支付租金1225元；撤销一审判决第四项，改判美丽屋公司不支付违约金；一、二审诉讼费由卢字花承担。事实和理由：1.关于一审法院认定美丽屋公司应向卢字花全额支付欠付租金，因疫情为不可抗力因素，同时根据最高院关于审理新冠肺炎疫情期间审理房屋租赁合同案件的相关指导意见，承租人可要求疫情期间的租金全部或部分免除，美丽屋公司已多次与卢字花申请，但双方针对免租一事未能达成一致，美丽屋公司认为，因疫情对美丽屋公司经营产生严重影响，小区采取的相关防疫防控措施导致客户无法正常居住使用涉案房屋，同时无法发展新客户，该房屋于疫情期间未能按照双方约定的租金进行出租，双方之间为委托关系，美丽屋公司行使代收代付，在未收取全部租金的情况下，要求疫情期间的损失由美丽屋公司全部承担不合理。2.关于一审法院认定美丽屋公司违约，要求美丽屋公司支付违约金，因疫情属于不可抗力因素，导致卢字花、美丽屋公司之间签署的合同不能继续履行应属于无责解约之范围，遂美丽屋公司延迟支付的行为不属于违约，不同意承担违约金。一审法院认为新冠疫情对租赁行业没有影响的认定过于片面，一审法院要求美丽屋公司提供书面证据证明经营困难属于不合理要求，亦不符合租赁行业实际情况，对于房屋的空置情况无法提供证据，因未达成成交。3.一审法院根据双方解约书认定双方解除合作意向，解约书的全部内容应该有效采纳，一审法院只是采用了解约的内容，并未采纳结算的意向；应该是美丽屋公司未支付金额的利息是卢字花的实际损失，依据合同法114条和合同法解释二第29条，违约金明显高于其实际损失应该予以调整，不得超过实际损失的30%，美丽屋公司只同意支付欠付金额对应的利息的130%。卢字花辩称，同意一审判决，不同意美丽屋公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。卢字花向一审法院起诉请求：1．判令解除我与美丽屋公司于2018年8月25日签订的《苏州市房屋出租委托合同》；2.依法判令美丽屋公司支付租金2450元及延期支付租金的利息；3．判令美丽屋公司支付水、电、燃气费用共计328.91元；4．判令美丽屋公司支付违约金29155元；5．判令美丽屋公司支付房屋维修费8000元；6．判令美丽屋公司支付因修缮房屋造成的租金损失4900元。一审法院认定事实：涉案房屋系卢字花所有，2018年8月25日，卢字花与美丽屋公司签订《苏州市房屋出租委托合同》，约定，卢字花将上述房屋委托美丽屋公司进行管理，美丽屋公司代卢字花管理出租房屋及出租事项有关的联络、接洽事宜，卢字花同意美丽屋公司在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件；卢字花允许美丽屋公司或者承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新屋，卢字花同意预留给美丽屋公司的免租期作为美丽屋公司装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内卢字花不收取租金；美丽屋公司承担水费、电费、燃气费等其他租赁使用费，委托期满后美丽屋公司须结清所有应承担的租赁使用费用；卢字花授权美丽屋公司的委托期限自2018年12月1日至2021年11月30日，共3年，其中2018年9月1日至2018年11月30日为免租期，2019年12月1日到2019年12月31日为免租期1个月；月租金标准为4900元/月，支付方式为按季支付，支付租金的具体日期为：2018年8月28日支付房租14700元，2019年3月1日支付房租14700元，2019年6月1日支付房租14700元，2019年9月1日支付房租14700元，2019年12月1日支付房租9800元，以上付款方式以此类推概不列举；出租委托期限内房屋内主体结构，卢字花自装防水、电路、水路管道、房屋自带壁挂炉因自然老化导致的损坏及一切责任由卢字花承担，或者美丽屋公司负责修理更换，卢字花承担全部费用；出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由美丽屋公司负责并承担全部费用；美丽屋公司未按约定支付租金达5日的，卢字花有权单方解除合同；美丽屋公司未按约定支付租金达5日的视为美丽屋公司违约，应按合同总租金的17%向卢字花支付违约金。2018年8月26日，卢字花向美丽屋公司交付了房屋，后美丽屋公司向卢字花支付了2018年12月1日到2020年2月29日的房租，2020年3月1日美丽屋公司应付房租14700元，但美丽屋公司并未支付，2020年3月15日，卢字花将住户清出，收回房屋。卢字花主张收回房屋时房屋内尚有租户，美丽屋公司主张涉案房屋为四间，收回时仅将其中一间出租，受新冠肺炎影响，无法正常支付租金。关于水、电、燃气费用及房屋受损情况，美丽屋公司认可尚欠电费208元，水费41元，卢字花还提交了燃气费缴费清单，但并未显示缴费期间。卢字花另提交了照片两张，以证明房屋收回时房屋受损情况，美丽屋公司对于照片不认可，并认为无法证明系美丽屋公司导致的房屋损坏。另，美丽屋公司提交了退房确认书复印件及微信聊天截图用以证明卢字花曾认可美丽屋公司赔偿其4900元，卢字花对于上述证据真实性不予认可，并认为退房确认书无法证明双方就解除合同的补偿问题达成一致意见。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，卢字花与美丽屋公司签订的《苏州市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。关于卢字花主张解除合同的诉讼请求，卢字花已于2020年3月15日收回房屋，美丽屋公司亦同意合同于2020年3月15日解除，法院对此不持异议。关于卢字花主张美丽屋公司支付未付房租2450元的诉请，美丽屋公司对此亦表示认可，法院对此亦不持异议。关于卢字花主张美丽屋公司支付未付房租利息的诉请，在卢字花、美丽屋公司签订的《苏州市房屋出租委托合同》中并未约定逾期付款利息，故卢字花主张美丽屋公司支付利息，法院不予支持。关于卢字花主张的水、电、燃气费用，美丽屋公司认可水电费用共计249元，法院不持异议；卢字花仅提交了支付燃气费用的截图，并未提供证据证明支付燃气费用的期间，故法院对于卢字花主张的燃气费用难以支持。关于卢字花主张的违约金，根据双方合同约定，美丽屋公司未按约定支付租金达5日的视为美丽屋公司违约，应按合同总租金的17%向卢字花支付违约金，本案中，美丽屋公司确实存在逾期付款行为，虽然美丽屋公司主张其受新冠疫情影响导致营业收入减少、运营困难，但其并未提供明确的证据予以证明，故法院认为美丽屋公司应当承担违约责任，但违约金数额一审法院结合合同履行、客观情况等酌情予以确定。美丽屋公司另主张双方已就补偿事宜达成一致意见，但美丽屋公司并未提供退房确认书原件，法院难以认定双方对解除后果已达成一致意见。关于卢字花主张的房屋维修费用和租金损失，卢字花收回房屋时并未与美丽屋公司进行交接，卢字花仅凭照片无法证明房屋破损情况系因人为所导致，故法院对于卢字花主张维修费用和租金损失的请求，不予支持。一审法院判决：一、确认卢字花与北京美丽屋资产管理有限公司所签《苏州市房屋出租委托合同》于二〇二〇年三月十五日解除；二、北京美丽屋资产管理有限公司于判决生效之日起七日内给付卢字花租金二千四百五十元；三、北京美丽屋资产管理有限公司于判决生效之日起七日内给付卢字花水电费用二百四十九元；四、美丽屋公司北京美丽屋资产管理有限公司于判决生效之日起七日内给付卢字花违约金九千八百元；五、驳回卢字花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审的争议焦点为合同解除时间的确定和违约金的数额认定问题。根据庭审查明的事实，《苏州市房屋出租委托合同》的到期日为2021年11月30日，在合同尚未到期的情况下，美丽屋公司请求解除合同并以不可抗力为由提出不应承担违约责任。对此，一审法院认为疫情虽然属于不可抗力，对于涉案合同的履行可能会造成一定影响，但并非必然导致合同一定提前解除，且根据案件具体情况酌情减轻了美丽屋公司的违约责任。美丽屋公司抗辩称双方就退房问题已经达成协议，还提交了《退房确认书》复印件，但是卢字花对此并不认可，提出其签署的协议书并非该份协议，还包括其他赔偿内容。就此，美丽屋公司未进一步举证，根据证据规则，其应承担相应的举证不能的不利后果。一审法院处理正确，本院予以维持。综上所述，美丽屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费257元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年四月十二日法官助理 刘艳辉法官助理 眭 立书 记 员 王 艳