宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0211民初335号 原告：王中玉，女，1973年9月20日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 被告：宁波市金丰安瑞企业管理有限公司，统一社会信用代码91330203MA284PPQX8，住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道汶骆路****楼。 法定代表人：庞茂伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨魁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨侃洁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 原告王中玉与被告宁波市金丰安瑞企业管理有限公司（以下简称“金丰安瑞公司”）预约合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张晓圆独任审理。本院组织双方进行庭前会议，并于2021年3月15日公开开庭审理。原告王中玉及其委托诉讼代理人金学忠、被告金丰安瑞公司的委托诉讼代理人杨魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王中玉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告金丰安瑞公司根据宁波市瑞丰商博城商铺租赁定金协议的约定，履行签订商铺租赁协议，并交付协议约定的商铺位置和间数；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月17日原、被告双方签订了《宁波瑞丰商博城城商铺租赁定金协议》一份，协议约定，被告将瑞丰商博城一号楼四楼20号，21号，23号，24号，25号共计五间商铺租赁给原告，商铺总面积369平方米，年租金123984元，租赁期限3年，租金交一年用三年。为确认双方上述约定，原告缴纳定金10000元作为信守上述约定的保证。协议签订后，原告就商铺交付时间通过微信与被告员工沟通，招商部员工口头说2018年五一可以开业。事实并非如此，商场一拖再拖，根本没有交付迹象。这一等就是两年多，被告的行为给原告造成了很大的经济损失。2019年4月，被告短信通知去签订租赁合同，当时原告就在商场上班，去办理签订时却遭到拒绝，后来得知是瑞丰公司把一号楼租给被告，但是不允许一号楼经营家居。定金协议没有异议，当时不签订租赁协议是因为对1号馆能否经营家具，瑞丰商博城跟所有在3号馆所有经营家具的经营户都有一份补充协议，1号馆如果开家具必须经过3号馆80%以上的承租户书面同意才能开。2019年被告是发了通知，给原告套路了，当时不具备80%签名同意的情况下就叫原告去签订协议，其和其他租户收到短信都去了，被告说现在还不能签，租金比原来提高2倍，因为80%书面承诺书还没有签过。因此吵架。被告老总王传喜写了一份情况说明，证明因为外部原因不能签正式合同，需要得到全部租赁户同意的情况下才能签。被告隐瞒商场不能正常交付租赁物的一系列情况，把原告招商进场的行为极为卑劣。到2020年3月28日，被告给所有业主发短信，要求写承诺书同意1号馆开家具，原告都签字，以为签了就可以租，结果又不给租了。2020年7月5号，原告接到被告的律师函一份，涉及的内容颠倒黑白，歪曲事实。被告仍然通知签订合同，但拒不按《协议》执行，声称要签可以，按他们订的提高了近两倍的价格签订，这种失信又无赖的行为，与社会主义核心价值观背道而驰。原告在两年前就确定了喜临门品牌，因为被告一直拖着，导致品牌被别人拿走造成损失。因此其跟余子田商量，余子田也同意只要是一线二线品牌，不做喜临门也是可以的。2019年4月3日发出签订正式合同以后的一年四个月期间内，被告公司招商部余总、丁总、王总都一直没有说是因为原告没有在15天内签订协议所以商铺不能租，双方一直谈的是什么时候出租给原告，被告一直都是同意原告继续租赁商铺的。原告认为，该《协议》中对租赁物的位置，数量，租金，物业费用，租赁期限等均做了明确约定，此《协议》依法成立，被告应履行自己的义务。协议最后一条明确约定，本协议作为双方签订的商铺租赁合同的组成部分，与商铺租赁合同具有同等法律效力。该《协议》名为定金协议，实为租赁协议，不是预约合同，就是本约。鉴于上述事实与理由，特向法院提起诉讼，请法院根据事实和法律公正判决，维护公民的合法权益。 被告金丰安瑞公司辩称，根据定金协议约定，商场实行划行归市，原告需要按照商场规划的产品业态进行经营，涉案商铺的规划为套房，双方未就原告的经营品牌及具体业态协商一致，同时定金协议约定了原告在接到被告通知15日起应签订商铺租赁合同、经营物业服务合同，双方约定的事项最终以此两份合同为准，从上述约定看出这定金协议是磋商性、谈判性文件，不具备合同的基本要素，主要为将来双方签订商铺租赁合同、经营物业服务合同做准备，还不具备继续履行的条件。双方实际上未履行涉案商铺租赁定金协议，该协议于2018年1月17日签订，2019年4月3日被告通知原告签订商铺租赁合同、经营物业服务合同。原告在接到通知后15天内需要签订正式的租赁合同，但双方一直无法就租赁合同的条款达成一致意见，故被告根据双方约定的条件，委托律师发函解除双方的商铺租赁定金协议，该行为具有法律效力。根据商铺租赁定金协议第六条约定，租金起租日按市场正式开业或试营业日开始计算，宁波瑞丰商博城1号馆已于2019年5月28日正式开业，原告也未向被告支付任何租金及经营物业服务等费用，双方实际上未履行商铺租赁定金协议，现在时隔2年7个月后要求继续履行该协议，明显有失公平。定金协议第十六条约定“本协议自双方签字或盖章之日起生效，自双方起正式签订商铺租赁合同时终止”，从该约定来看，定金协议只是预约性质，租赁涉案房屋的前提是双方另行签订商铺租赁合同、经营物业服务合同，因此在双方未另行签订租赁合同的情况下，原告要求继续履行定金协议是没有任何事实和法律依据的。在被告发函解除商铺定金协议后，被告已于2020年9月7日将涉案商铺租赁给案外人，双方也不具备继续履行商铺定金协议的条件。目前原告涉案商铺规划功能定位是软体沙发区，双方实际没有就经营品牌及业态协商一致。当时签订合同，原告承诺经营的品牌是喜临门，2020年6月30日被告向原告发函要求原告在接到律师函5日内带上喜临门品牌来签订合同，但原告没有来签订合同。根据定金协议约定，接到通知后15日内要到被告处签订合同，但原告没有来，已经构成违约，其诉求要求继续履行没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院分析认定如下： 1.原告提供的补充协议复印件、证明复印件、承诺书复印件一份、微信聊天记录各一份，被告对补充协议的真实性无法确认，补充协议乙方的身份不明确，乙方王灿芬代签，代谁签也不明确。补充协议实际上是从合同，它的效力应当是结合原合同来确定的，原告提供的证据不完整，在没有提供原合同的情况下不能确认从合同的效力。该协议也不能证明原告的证明目的，原来宁波市镇海区瑞丰商博城五交化公司与其3号馆商户的租赁期限是3年，2017年3月30日签订的合同到2020年3月30日这个合同就已经结束了不存在80%以上租户同意约束的问题；对于证明，被告表示对证明的真实性无法确认，履行合同与签订的时间可以分离，外部因素不会影响双方合同的签订，证明原件在之前的案件中出示过，王传喜以前是被告公司的招商经理，当时和王传喜本人核实过，王传喜说签字不是本人签的；对承诺书的真实性无法确认，承诺书中的承诺人不是本案原告，对关联性有异议；对微信聊天记录的真实性无异议，但从内容看不出是因为原告签了承诺书，被告请原告吃饭这个证明事实。本院对微信聊天记录的真实性予以认定，本院认为，补充协议和承诺书、证明均不能单独作为认定案件事实的依据， 2.原告提供的王传喜的微信聊天记录、余子田的微信聊天记录、丁总的微信聊天记录各一组和告知书一份，被告对王传喜的聊天记录真实性无异议，但认为缺乏关联性，实际上从接到被告通知以后一直没有签订正式合同；对余子田的聊天记录真实性无异议，但认为缺乏关联性，双方没有对品牌达成一致意见，实际原告拿不到喜临门的品牌，导致双方一直没有签订正式合同，是原告存在违约的事实；对丁总的聊天记录真实性无异议，但认为缺乏关联性，原告称丁总是金丰安瑞最大的股东，从聊天记录上看不出来的；对告知书的真实性有异议，形式真实性和内容都与实际不符，告知书也没有收到过。本院对上述微信聊天记录的真实性予以认定，原告没有提供证据证明已将告知书送达给被告，故对告知书不予认定。 3.原告提供的光盘一份，被告表示第一个录音的相对方是否为喜临门绍兴地区的区域经理无法确定，真实性有异议，原告实际上没有拿到喜临门的代理权，不存在所谓撤销，且并非被告原因导致授权被撤销，第二个录音的相对方的身份也无法确定，真实性有异议，该证据系原被告诉讼发生后形成，从对话的内容来看，也不能证明原告的证明目的，无法证明被告公司同意原告引进圆方园品牌。本院认为，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。 4.原告提供的微信聊天记录一份，被告对该证据的真实性有异议，张凯是否为喜临门的总经理的身份无法确认，微信名备注为张凯（原喜临门代理），说明原告对该微信名事后进行过更改，该证据不能证明原告的证明目的。本院认为，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。 5.原告提供的付款记录一份，被告对该转账记录的真实性无异议，但认为款项的性质不明确，与本案缺乏关联性。本院认为，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。 6.原告提供的照片一份，被告对真实性有异议，认为无法证明庄伟园的身份系圆方园的总经理，也无法证明原告支付的20020元系品牌授权费用。本院认为，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。 7.原告提供的企业简介一份，被告对该证据的真实性有异议，表示其并未同意原告以圆方园品牌入驻瑞丰商博城，认为该证据与本案缺乏关联性。本院认为，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。 8.原告提供的微信聊天记录一组，被告对余子田聊天记录的真实性无异议，但表示余子田并没有同意原告做圆方园品牌，不能证明原告的证明目的，对原告与深圳圆方园陈经理的聊天记录的真实性无法确认，也与本案缺乏关联性。本院认为，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。 9.被告提供的定金协议及通知复印件各一份，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对被告的证明目的不予认可，其认为不是因为原告违约，是被告虚构事实，跟原告说可以签订协议，忽悠原告违约，利用定金协议从中找到漏洞，对被告解约行为的合法性其不予认可，定金协议实际上就是租赁协议，与租赁协议具有同等法律效力。本院对该组证据的真实性予以认定。 10.被告提供的律师函复印件一份，原告对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，律师函的前提是虚构的，所以是违法的，当时3号馆的事情被告还没搞定，所以原告去了以后还是不能签。本院对该证据的真实性予以认定。 11.宁波瑞丰商博城商铺租赁合同、经营服务合同、收据各一份，原告对该组证据的三性都不予认可，原告在7月底、8月初就起诉过，在起诉过程中被告继续把涉案商铺租给别人，董凯也是因为与被告单位有关系，把租金压得很便宜，当时原告说好租1年用1年，因为被告后来要把租金提高2倍，导致不能签合同，品牌关联性不大，主要是租金价格的问题。收据本身都是不规范的，被告收了租金应该出具正式的增值税发票。这个收据是随便自己开具的，时间是后来填上去的还是怎么样，其认为这些都是虚假的。本院认为，该组证据不能单独作为认定案件事实的依据。 根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下： 2018年1月17日，原告作为乙方、被告作为甲方签订宁波瑞丰商博城商铺租赁定金协议一份，主要载明：一、甲方公告相关政策及相关约定，乙方确认已对相关政策和约定清楚、明白、无异议。甲方市场实行划行归市，双方约定，乙方租赁的商铺经营业态为家居。乙方必须按甲方划定的产品归类要求进行经营，不得在规定区域内经营其他业态的产品，否则视为违约。二、甲、乙双方约定将位于浙江省宁波××号楼××层××号××号商铺共5间租赁给乙方使用，经营品牌为喜临门。三、约定租赁间数为5间，其中20、21、22、23、24号商铺租赁及费用单价为28元／㎡／月。合计共369平米，费用总额￥123984元／年。以上费用总额中的40%为商铺租赁费，双方将正式签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》；另60%为经营物业服务费，双方将正式签订《宁波瑞丰商博城经营物业服务合同》。五、租赁期限为3年，（首期缴一年租金送两年使用期）第三条中的费用总额为3年内乙方应缴纳的租赁及经营服务费用，同时乙方还需缴纳物业费3元／㎡／月，合计：13284元／年（物业费为一年一缴）。六、付款方式，乙方所缴纳定金2000元／间，合计10000元整，在接到甲方通知交付铺位前签订《商铺租赁合同》及《经营物业服务合同》，付清全年租金及经营物业服务等费用。租金起租日按市场正式开业或试营业日开始计算。九、乙方在接到甲方交付店铺的书面或电话通知后15天内，须到甲方处签订租赁合同，办理相关手续，如在甲方规定的15天期限内，乙方未按约定到甲方处签订正式租赁合同，则视为乙方自动放弃所定店铺，定金不予退还。十、因甲方原因，不能及时提供乙方所定商铺或需要对乙方所定商铺进行调整的，经双方协商，由甲方重新安排其它商铺给乙方，如双方协商不成，本协议终止，甲方双倍返还定金给乙方。十二、其他约定事项：甲乙双方约定事项最终以《商铺租赁合同》及《经营物业服务合同》为准。十五、（1）本协议自双方签字或盖章之日起生效，自双方正式签订商铺租赁合同时终止，本协一式贰份，甲乙双方各执壹份。（2）本协议作为双方签订的商铺租赁合同的组成部分，具有同等法律效力。 同日，原告向被告支付案涉租赁房屋的定金10000元。 2019年4月3日，被告向原告发送短信，主要载明：根据原、被告签订的宁波瑞丰商博城商铺租赁定金协议，被告将宁波瑞丰商博城1号楼4层的商铺共5间租赁给原告用于家居经营，请在接到本通知之日起15天内到被告签订正式租赁合同，并办理相关手续。 2020年6月，被告向原告发送律师函，主要载明：2018年1月17日，原、被告签订宁波瑞丰商博城商铺租赁定金协议，将位于宁波瑞丰商博城1幢4层20、21、22、23、24号等商铺5间租赁给原告使用，经营品牌为喜临门。2019年4月3日，被告通知原告要求签订商铺租赁合同及经营物业服务合同，但原告一直未到被告进行接收店铺及签订合同。原告未按宁波瑞丰商博城商铺租赁定金协议约定时间内协商确定商铺租赁合同及经营物业服务合同已构成违约，原告的行为已严重侵害被告的合法权益，特正告如下：原告在收到本律师函5日内按照定金协议约定，带上喜临门品牌授权证书及身份证到宁波瑞丰商博城精品馆三楼被告公司办公室协商签订商铺租赁合同及经营物业服务合同。 本院认为，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。涉案商铺租赁定金协议约定了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、费用总额（租赁及经营服务费用）、物业费等内容，但并无租赁物维修、物业服务等约定，租金的支付期限及方式、租赁物交付时间亦不明确，且协议明确约定了双方后续要签订租赁合同和物业服务合同及签订方式并注明协议自双方正式签订商铺租赁合同时终止。结合协议的内容及双方后续进行磋商订立租赁合同的过程等因素，可以认定涉案商铺租赁定金协议系预约合同。 预约合同作为一种独立的合同形式，具有自身的合同效力，以及自身的确定性和约束力，预约合同的效力不等同于本约合同的效力。订立预约合同的目的，是为了固定双方在磋商中达成的合意，以便防止在未来订立本约合同时违反在磋商过程中已经确定的权利义务关系。关于《定金协议》第十六条第（2）款约定：“本协议作为双方签订的商铺租赁合同的组成部分，具有同等法律效力。”该条款可理解为，双方约定如果能订立《商铺租赁合同》，则《商铺租赁合同》的相关约定要受《定金协议》中已确定的内容约束。但是，《商铺租赁合同》未订立，《定金协议》内容未成为本约的组成部分，所以无法产生本约的合同效力。 依照《定金协议》上述第九条的约定，并结合该协议第十条的约定：“因甲方原因，不能及时提供乙方所定商铺或需要对乙方所定商铺进行调整的，经双方协商，由甲方重新安排其他商铺给乙方，如双方协商不成，本协议终止，甲方双倍返还定金给乙方。”可以看出，《定金协议》约定了自身的违约责任，这也符合预约合同作为一种独立合同的特征，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方只能按照预约合同请求其承担预约合同的违约责任。 综上，根据本案的具体情况，本案中的《定金协议》应认定为预约合同，不具有强制履行性，被告明确表示不再继续履行《定金协议》，因此法律无法强制要求被告继续履行。原告可以要求被告承担违反《定金协议》约定的责任，本院向原告进行了释明，但原告坚持主张被告继续履行《定金协议》，故本院难以对其诉请给予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王中玉的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告王中玉负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张晓圆 二〇二一年四月六日 代书记员 钟瑜铮