江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终661号上诉人（原审原告）：刘志云，女，1967年9月3日出生，满族，户籍地常州市钟楼区，现住常州市钟楼区。上诉人（原审被告）：施卫琴，女，1970年7月24日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人刘志云因与上诉人施卫琴房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初5802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘志云上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判施卫琴支付房屋租金57000元并按每天千分之三计算支付逾期付款的滞纳金（自2019年11月15日计算至实际付款之日）；3.维持施卫琴支付拖欠物业费6091元的判决内容；4.改判施卫琴赔偿我房屋装修损失5000元；5.本案一审、二审诉讼费用均由施卫琴承担。事实与理由：双方之间的纠纷，系施卫琴违约造成，因此相关的责任和损失均应由其承担。一审判决虽认定了施卫琴的违约事实，但在实际裁判过程中，却明显偏袒了施卫琴，导致我的合法权益未受到保护。具体表现在：1.关于租金问题。依据合同约定，该费用应于2019年1月份支付，当时疫情并没有发生，因此和疫情并无关系。即使要适当减免，也应在下一期租金支付时予以考虑。否则会出现因为违约而获利的情形，显然有违基本的公平。另外，关于逾期付款滞纳金的问题，合同中已经有明确约定，但原判决却按照银行利率计算,明显缺乏依据。2.关于房屋损失赔偿问题。按照合同约定，承租人离场时，不应破坏装修设施。但施卫琴却出于泄愤，在离场时将房屋装修全部毁损，包括电线、房顶吊顶、地面等。现场惨不忍睹，让人义愤填膺。本次诉讼产生的主要原因也是基于此。实际上，该损失大约3万元，均有现场照片为证，但为了避免再耗时费力的进行评估鉴定，我只主张了5000元，但一审法院却熟视无睹，不予理睬，让人不能理解。3.本案纠纷的发生，是因为施卫琴不缴纳租金，导致合同无法履行并引发纠纷，故主要责任在于施卫琴，我的主张都是最基本的要求，因此所有的诉讼费用均应由施卫琴承担。施卫琴答辩称：我不认可刘志云的上诉请求。关于57000元的房租是不存在的，我们口头协议约定第三年是按照两万元半年给付的，而且我是按时给付的，对方主张57000元的房租不存在的。另外我已缴清了2019年的物业费，2020年的物业费是免交的，所以不存在对方所陈述的物业费6091元。施卫琴上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法改判我不支付物业费金额6091元；3.依法改判我无需支付房屋租赁6551元，4.一审、二审诉讼费用由刘志云承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。双方对合同的履行不能均存在过错，不能仅凭合同说话，应尊重双方实际履行过程中的约定。二、合同到第三年我已经提出不租，退掉房子，合同不成立。当时我和房东已经口头协议约定：2019年12月16日至2020年6月15日租金为2万元。房东自己打印了补充协议，我已经按房东规定的期限支付了2万元租金。我的权利是转让经营，对方是到2020年6月底收回房屋，答应我搬走所有装修的柜子、家电、设施。我只是搬走了我自己所有装修设备，不存在破坏装修。到2020年6月30日房东已经收回房屋，到2020年6月30日止，已经不存在任何租金。三、物业费是归房屋的所有权人所有，2019年的物业费已经计入2019年的房租费用中。四、房屋的所有装修费用都是我支出，到期后我只是搬走了属于我的装修设施，房东也同意我搬走全部的装修设备以及配件、家电。五、我要求对方返还当时的租房押金、还有324元电费预存金。刘志云答辩称，关于房租，对方陈述没有合同不是事实，我们签订了一份五年期的合同，前两年7万元，第三年7.7万元，前两年房租较低的原因是考虑对方有装修投入，我将装修费用抵扣在了里面；后续房租每年递增10%，且约定五年内不能转租。对方称我们有口头合同，没有该事实，对方曾要求我降租，我不认可。对方在没有疫情时就强调生意不好，我也和对方协商过如果做不下去就退租，而且虽然当时约定的是不可转租，但考虑到对方经营情况我也同意转租。房租应提前一个月支付，2019年11月18日我要求对方支付房租，施卫琴说生意不好能不能减租，也一直没有支付房租。2019年12月28日我发卡号给施卫琴，她说好的收到，我叫她在明天把房租转给我，她回复明天想办法转给我1万元，在2019年12月30日我又打电话问她，她才在第二天转了1万元给我。我要求元旦前把2020年全年房租付清，对方不肯。在2019年12月30日疫情并没有发生，我也没答应对方半年租金2万元，都是对方一厢情愿的想法。刘志云向一审法院起诉请求：1.判令施卫琴支付房屋租金57000元以及逾期付款违约金（以未付的租金57000元为基数，按照每天千分之三计算，自2019年11月15日暂算至2020年6月4日为35910元）；2.判令施卫琴支付拖欠的物业服务费6091元；3.判令施卫琴支付房屋装修损坏赔偿5000元；4.本案诉讼费用由施卫琴承担。一审法院查明：2017年底，刘志云作为出租方与施卫琴作为承租方签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、租赁房屋坐落于星雨华府商铺1-15号，商铺面积130平方米；二、租赁期限从2017年12月16日至2022年12月15日，首年房租费70000元；三、双方自签订本合同之日，施卫琴一次性向刘志云支付全年房租，第二年至第五年的房租要提前一个月交；四、施卫琴必须按照约定向刘志云交纳租金，到期不交视同违约，违约金每日每年房租费的3%；五、承租区域内设施的使用，施卫琴向物业管理者支付水、电费、房产、其他产生的直接费用，收费标准按常州相关标准执行；六、出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；七、附加协议：第一年房租费70000元，第二年房租费70000元，第三年房租费77000元，第四年房租费84700元，第五年房租费93170元。2020年6月22日，刘志云委托律师向施卫琴发出律师函一份，主要内容为施卫琴应当在2019年11月15日前向刘志云支付2020年度（第三年）租金77000元，截止到发函日，只支付了2020年的租金20000元，尚欠2020年度租金57000元。并要求施卫琴在收到本函之日起30日内付清前述应付租金57000元，如逾期不支付上述款项，则刘志云有权解除案涉房屋租赁合同，要求施卫琴承担违约责任。并提醒施卫琴应按照合同约定不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。一审中，施卫琴陈述：因为疫情生意不好做，自己遂与刘志云协商房租减免事宜，其与刘志云就2019年12月16日至2020年6月15日期间的房租已经达成了新的补充协议，约定仅需支付20000元租金，并提交了仅有其单方签字的《房屋租赁合同》。施卫琴称该租赁合同系刘志云交给施卫琴的，但两人并未见面，是刘志云通过门缝交至施卫琴处的。该份合同中约定租赁期限从2019年12月16日至2020年6月15日，租金的支付期限与方式为现金，提前一个月一次性付清，但该份合同刘志云并未签字，且在一审中刘志云对此亦不予认可。一审另查明，案涉房屋坐落于常州市××幢××号，建筑面积为130.16㎡，物业服务费为3.9元／㎡每月，2019年7月1日至2019年12月31日的物业费已由刘志云代为缴纳，缴纳金额为3045.74元，但2020年1月1日至2020年6月30日的物业服务费尚未缴纳。一审中，双方均认可双方租赁合同于2020年6月30日解除。施卫琴尚有2000元押金及324元剩余电费在刘志云电卡内。对于双方合同解除的原因，通过双方的微信聊天记录显示，刘志云认为施卫琴未按约支付租金，遂与施卫琴解除合同，并要求其搬离涉案房屋；而施卫琴认为系因双方对后期租金无法协商一致，自己不得已搬离承租房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于刘志云要求施卫琴支付屋租金57000元以及逾期付款违约金的诉讼请求，施卫琴称其已于2020年6月30日搬离涉诉房屋，且双方关于2019年12月16日至2020年12月15日的租金已经达成新的协议，施卫琴仅需支付20000元，因施卫琴提交的《房屋租赁合同》仅有其乙方签字，且刘志云对此不予认可，故对施卫琴认为双方已经达成新的补充协议的辩论意见，法院不予采纳。一审中刘志云陈述截止到2020年6月30日，施卫琴的租金应为38500元，上述期间正值疫情期间，疫情防控措施对施卫琴的经营产生重大影响，特别是2020年2月至4月期间是疫情防控最严时间，该阶段的房租继续按照原合同履行，对施卫琴一方显失公平，故对2020年2月至4月期间的租金，法院酌情按照双方各承担50%的租金共同承担因疫情导致的当事人损失，按照双方合同约定年租金为77000元，月租金为6417元，在扣除施卫琴已经支付的20000元，施卫琴仍需向刘志云支付租金8875元。关于刘志云要求施卫琴承担逾期付款违约金的诉讼请求，根据双方陈述，施卫琴并非主观恶意违约不支付租金，而系双方协商不一致（施卫琴自认为已经按照新补充协议付清租金）导致，且该期间仍处于疫情防控期间，故对刘志云要求施卫琴支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。关于刘志云要求施卫琴支付拖欠的物业费6091元的诉讼请求，根据双方签订的《租赁合同》约定该费用应当由施卫琴承担，且上述费用亦不超过法律规定，故对刘志云该项诉讼请求，法院依法予以支持。关于刘志云要求施卫琴承担房屋装修损坏赔偿5000元的诉讼请求，因刘志云并未提交证据予以证明，故对该项诉讼请求不予支持。因双方均认可施卫琴在刘志云处尚有押金2000元及剩余电费324元，上述2324元费用抵扣租金后，施卫琴尚需支付刘志云租金金额为6551元。因调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、施卫琴于判决生效之日起十日内支付刘志云拖欠的租金6551元、物业费6091元，合计12642元及利息（以12642元为基数，自2020年10月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回刘志云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1190.5元（刘志云已预交），由施卫琴负担145元，由刘志云负担1045.5元。二审中，施卫琴提交物业费缴款记录一份，并称该图片是从其手机中截图打印的，证明其缴纳了2019年上半年物业费4132元，在2019年10月2日缴纳了物业费3132元，在2020年缴纳了电费500元。刘志云质证称，施卫琴2019年3月缴纳的物业费，不一定就是2019年的物业费，也有可能付的是以前欠的物业费，因为她之前就欠付过物业费。2019年10月2日缴纳的3132元，应当是2019年上半年的物业费，而非2019下半年的物业费。对方从未按时缴纳物业费，该证据不能证明就是缴纳的该时间段的物业费，每次缴纳物业费物业管理部门都有对应时间的记录。二审中，法庭要求施卫琴限期提交其承租房屋期间缴纳的全部物业费凭据，施卫琴未能提交。二审中，刘志远为证明其装修损失，在举证期间届满后提交如下证据：1.常州市公安局钟楼分局北港派出所出具的《接处警情况说明》，内容为：2020年7月2日14时02分，北港派出所接110指令：星雨华府1-15号，报警人是房东，称房客已经搬走了，但是将房内的东西拆掉弄坏了。北港所出警至现场，经了解系报警人刘志云于2020年7月2日14时许，在星雨华府1-15号称房客施卫琴把地板、吊顶还有门都拿走了，施卫琴说这些都是她租房时自己装的，双方为此产生赔偿纠纷，现场调解未果，告知双方可通过法律途径解决；2.现场图片三页；3.视频及图片光盘一份。施卫琴未发表质证意见。二审中，刘志云为还原双方交涉的事宜，播放了双方的微信语音聊天。该部分聊天中，施卫琴称双方已经协商好了半年2万元房租，刘志云称因为施卫琴没有按时交纳，所以自己反悔了。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决认定的相关事实不当，应予纠正，但判决结果可予以维持。理由及依据如下：双方之间的租赁合同合法有效，且为双方真实意思表示，双方均应按约履行。一、关于更改租金约定的事宜。2019年年底因合同约定的下一年度租金支付时间临近，施卫琴要求减免部分租金。从刘志云手机保存的双方微信聊天语音可见，双方当时协商一致2019年12月16日至2020年6月15日期间的房租为2万元。但因施卫琴未及时支付，刘志云遂反悔，要求仍按照租赁合同约定的标准支付租金。故对于施卫琴主张的双方曾口头约定半年租金调整为2万元的事实，二审予以确认。施卫琴已经支付了半年的租金2万元（2019年12月16日-2020年6月15日），其自认实际使用至2020年6月30日，故其尚需支付半个月租金3209元（仍按合同约定的租金标准计算）。一审认定施卫琴还需支付8875元与事实不符，二审予以纠正。二、关于物业费。施卫琴虽在二审中提交了部分物业费用凭据，但不能证明其缴纳的是否是当年的物业费用。在二审释明并要求其继续举证后，施卫琴未能提交全部的物业费用交纳凭证以查明其是否欠付物业费，应视为其举证不能，依法由其承担不利的法律后果，故一审判令施卫琴缴纳物业费6091元并无不当。三、关于装修损失。《商铺租赁合同》第六条约定：出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。双方在签订合同时虽未明确房屋的交付状况，但根据二审中刘志云提交的证据，能够证明施卫琴在搬迁时破坏了已装修固定的设施，给刘志云造成了相应的损失。因房屋另行租赁，现状不再保留，损失无法予以评估，刘志云亦未能明确损失的具体构成及金额，但考虑到其快速另行租赁是为了减少损失，亦减轻了施卫琴的负担（如空置费等），故对其主张的损失5000元，二审认为给予支持更为合理。四、关于违约金。《商铺租赁合同》第四条约定：乙方（承租人）必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视为违约，违约每日每年房租费的3%。二审认为，该违约金约定明显过高，应根据违约的客观情况酌情调整。在双方协商约定了2019年12月16日至2020年6月15日期间的房租为2万元的情况下，施卫琴支付了2万元。从双方的微信聊天记录可见，施卫琴确实存在逾期交付的情况，但刘志云未能明确逾期支付的时间，考虑到逾期交付的金额不大，且逾期的时间不长，故二审酌情认定违约金为666元。综上，一审法院认定施卫琴应付租金为8875元，扣除押金及预付电费合计2324元，判决支持了刘志云租金6551元。二审调整为施卫琴应付租金3209元、装修损失5000元、违约金666元，扣除押金及预付电费合计2324元，施卫琴应向刘志云支付6551元。综上，一审判决虽认定的部分事实不当，但判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由刘志云、施卫琴各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年四月六日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲