湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2313号上诉人（原审原告）：刘桂莲，女，1950年4月10日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区。委托诉讼代理人：魏亚婷，系刘桂莲之女。委托诉讼代理人：刘继霞，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉华通置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区新沟镇街办事处纺新街41号（14）。法定代表人：王幸祥，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈勇，湖北华隽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市硚口区清泉洗浴有限责任公司，住所地武汉市硚口区汉正街39-41号（新号27号）。法定代表人：田银安，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张瑶，国浩律师（武汉）事务所律师。委托诉讼代理人：方文娟，国浩律师（武汉）事务所律师。上诉人刘桂莲因与被上诉人武汉华通置业发展有限公司（以下简称华通公司）、武汉市硚口区清泉洗浴有限责任公司（以下简称清泉洗浴公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘桂莲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由华通公司、清泉洗浴公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。清泉洗浴公司与华通公司签订的大泉隆巷34-36号房屋拆迁补偿协议中涉及刘桂莲投资建设的房屋337.8平方米属无权处分。刘桂莲所加建的房屋是单位给刘桂莲的福利用房。尽管刘桂莲投资加建的三层、四层没有办理房屋所有权证，但不影响权属，因刘桂莲所在单位是作为福利让其加建房屋的，刘桂莲是汉水浴池三层、四层的投资人，且已交纳建房管理费，刘桂莲既是权利人，也是管理使用人，在2019年3月该房屋被强拆之前，刘桂莲一直在该房屋内居住并出租经营。当时刘桂莲与单位约定的三七分成是指国家拆迁时的补偿，不影响刘桂莲对该房屋享有权利。2002年武汉市硚口区清泉浴池旅社总店改制时并未对刘桂莲所建三层、四层房屋纳入改制范围，案涉房屋权利人仍是刘桂莲。清泉洗浴公司未经刘桂莲同意于2019年11月30日与华通公司签订的房屋拆迁补偿协议包括了刘桂莲所建汉水浴池三层、四层的补偿，其对该部分的处分属无权处分，依法应属无效。一审庭审中华通公司、清泉洗浴公司未提供案涉房屋的登记情况证据，一审判决认定案涉房屋登记的所有权人为清泉洗浴公司，没有任何证据支持；一审判决认定刘桂莲与清泉浴池旅社总店签订的相关协议仅约定了搭建房屋的使用权及拆迁补偿的分配，而未认定如遇拆迁由刘桂莲与清泉浴池旅社总店共同向有关拆迁部门主张房屋拆迁损失赔偿费，属认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。在华通公司、清泉洗浴公司明知刘桂莲是案涉房屋实际权利人的情况下，对刘桂莲所建造房屋签订的房屋拆迁补偿协议，属于恶意串通，严重损害刘桂莲的合法权益，依法应属无效协议。在拆迁方对该房屋勘测丈量时，刘桂莲已经向拆迁方提交了1999年其与武汉市硚口区清泉浴池旅社总店签订的加盖房屋协议、关于汉水浴池加层验收使用说明、加层验收合格后如果国家拆迁的分成情况说明及刘桂莲向武汉市硚口区利济街城市管理办公室交纳一万元建房管理费的发票。根据国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。2019年3月拆迁人未与刘桂莲协商拆迁补偿事宜，也未通知刘桂莲，就组织人员将刘桂莲居住经营的案涉房屋强制拆除。2019年11月30日，华通公司、清泉洗浴公司明知刘桂莲对案涉房屋享有权利，却不通知刘桂莲，也未经依法评估，就签订拆迁补偿协议。华通公司提交的案涉房屋分户评估报告将案涉房屋的居住、经营用途写成仓库，大大影响房屋的评估价值。该协议涉及对刘桂莲所建房屋部分的补偿内容违反了相关法律、法规的强制性规定，且双方恶意串通，严重损害刘桂莲的合法权益，其所签拆迁补偿协议涉及刘桂莲所建房屋部分依法应属无效协议。一审判决未认定华通公司、清泉洗浴公司协商补偿事宜时未通知刘桂莲、双方恶意串通的事实，依照物权法第九条第一款、合同法第八条、第五十二条的规定，一审判决驳回刘桂莲的全部诉讼请求，属适用法律错误。华通公司辩称，一、华通公司与清泉洗浴公司签订的房屋拆迁补偿协议书符合法律规定，不构成无权处分。华通公司在2010年3月22日取得房屋拆迁许可证实施拆迁行为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，本案拆迁行为仍需适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，拆迁人华通公司需与被拆迁人即案涉房屋所有权人签订拆迁补充协议。根据物权法第九条的规定，登记是不动产物权的设立要件，未经登记不发生物权效力，所有权登记人是不动产的所有权人。本案案涉房屋未经登记，其能否取得所有权及所有权的归属未经依法确认，处于不确定状态。但案涉房屋建设在清泉洗浴公司具有土地使用权的土地上，根据我国房地产实行的“房地一体、地随房走”的原则，华通公司有理由认为当案涉房屋具备登记条件时必定登记在清泉洗浴公司名下，故华通公司认为清泉洗浴公司是案涉房屋所有权人合理。而刘桂莲仅凭自己是案涉房屋建设的出资人就主张自己是案涉房屋所有权人，在其不能提供案涉房屋的所有权登记证明，且案涉房屋所占用土地的使用权不归其所有的情况下，刘桂莲的主张违背区分原则，没有法律依据。再者，刘桂莲与清泉洗浴公司签订的《协议书》第六条和《关于汉水浴池加层验收使用说明》中双方约定的是案涉房屋的使用权而非所有权，刘桂莲从始至终都清楚自己不是案涉房屋所有权人，刘桂莲对案涉房屋仅拥有使用权。至于刘桂莲与清泉洗浴公司在《汉水浴池二楼平台加层验收合格后分层情况说明》中拆迁款双方三七分的约定系刘桂莲与清泉洗浴公司之间的约定，根据合同相对性原则，对华通公司不具有法律约束力。二、华通公司与清泉洗浴公司依法签订拆迁协议书，既未恶意串通也未损害刘桂莲的权益，不违反合同法第五十二条的规定，合法有效。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条的规定，拆迁房屋补偿款需按评估价值计算。本案中华通公司依法委托武汉国佳房地资产评估有限公司对案涉房屋进行了评估，华通公司与清泉洗浴公司依据补偿安置调整方案和评估结果多次协商，并经政府部门协调，在正常补偿标准的基础上加付350万元，双方签订拆迁协议书，协议书中拆迁补偿款的计算依据和标准合法合规，不存在应补偿未补偿或少补偿的情况，协议书内容公平合理，未损害任何相关方利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。清泉洗浴公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.一审判决不存在认定事实不清。刘桂莲对一审判决认定理解错误，一审认定大泉隆巷34-36号房屋登记所有权人为清泉洗浴公司，是指案涉房屋一层、二层房屋登记所有权人为清泉洗浴公司，而非认定双方争议的第三楼房屋登记所有权人为清泉洗浴公司，一审认定双方争议的第三楼房屋没有进行产权登记。2.根据协议书及两份说明，双方明确约定刘桂莲与清泉洗浴供公司对195.51㎡的房屋使用权进行三七分成，因此刘桂莲对三层房屋仅有70%的使用权，不享有所有权。此外刘桂莲提交的向武汉市硚口区利济街城市管理办公室交纳的一万元建房管理费发票，为街道收取的因建房产生的建材垃圾等管理费，不能证明三层房屋的权属由刘桂莲享有。3.关于争议房屋面积。协议书及两份说明仅约定了三层195.51㎡的房屋使用权及拆迁补偿款进行三七分成，未就其他房屋进行约定，刘桂莲主张三层、四层中的337.8㎡均系其投资建设，无事实依据，另外的142.29㎡房屋双方既无协议约定，刘桂莲也未提供证据证明系其建设，该部分房屋与刘桂莲无关，刘桂莲主张337.8㎡房屋属无权处分错误。刘桂莲主张案涉三楼房屋是单位给刘桂莲的福利用房无事实依据。三层房屋是刘桂莲以屋顶漏水为由擅自加盖，协议书和两份说明违反国有资产管理法律规定，侵害清泉洗浴公司及其职工合法权益。二、一审判决不存在法律适用错误，案涉房屋拆迁补偿协议不存在无效情形。1.华通公司在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已取得案涉房屋所在区域的房屋拆迁许可证，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》，不应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，一审判决不存在法律适用错误。2.房屋拆迁补偿协议书中关于第三层195.51㎡房屋补偿款的内容不存在合同法第五十二条规定的恶意串通损害第三人利益或违反法律行政法规强制性规定情形，清泉洗浴公司与华通公司不存在恶意串通，补偿标准未远低于市场价格，案涉房屋拆迁补偿协议不存在无效情形。房屋拆迁补偿协议书中关于第三层房屋补偿款的内容不存在无权处分情形，刘桂莲非法律规定的被拆迁人，不是房屋拆迁补偿协议书适格主体，无权向拆迁人主张补偿款，本案不存在补偿对象错误问题。刘桂莲向一审法院起诉请求：1.确认华通公司、清泉洗浴公司于2019年11月30日签订的《房屋拆迁补偿协议书》中关于刘桂莲建设房屋部分的补偿协议无效；2.华通公司、清泉洗浴公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1999年4月20日，清泉浴池旅社总店（甲方）与刘桂莲（乙方）签订《协议书》，内容为：“硚口区汉水浴池位于大泉隆巷××＃××＃，占地面积244平方米，由于失修，造成顶层严重漏水，为了解决漏水问题，甲乙双方协商，采取维修措施如下：一、甲方同意乙方在顶层平台上加层的维修方案，投资由乙方承担；二、关于建筑施工的一切手续，由乙方自行办理；三、关于邻里纠纷，由乙方自行解决；四、乙方必须按建筑规程施工，如发生工程事故，乙方承担法律责任；五、工程竣工后，必须通过甲方验收，合格后乙方才能使用；六、乙方投资承建的房屋面积，完工验收同意之日起，乙方可享受五年后以三七开的原则，三成归总店，七成归乙方使用。”1999年7月15日，清泉浴池旅社总店出具《关于汉水浴池加层验收使用说明》，内容为：“经总店集体研究决定将大泉隆巷32-34#汉水浴池二楼平台上加层新建三楼，新建中的一切资金由刘桂莲自负，总店只出地皮，现三楼已新建完工，设计中有四间大房、一间小房以及直接通道走廊共计面积195.51平方米。为了加强对房屋的管理，总店于1999年7月15日对房屋进行验收，验收合格交付投资者刘桂莲使用，使用日期定为五年，从1999年7月15日至2004年6月15日，五年使用期满后，总店和投资者刘桂莲进行分成，总店使用权30%，投资者使用权70%。投资者在使用期间必须确保房屋的完整，如房屋出现问题，由刘桂莲负全部责任，总的来讲要保证整栋楼的安全。”刘桂莲在《说明》上签名并注明“本人同意以上三七分成”。同时，清泉浴池旅社总店（甲方）与刘桂莲（乙方）签订《汉水浴池二楼平台加层验收合格后分成情况说明》，内容为：“一、按平面图分为四大房、一小间、楼梯、走道，总面积为195.51平方米（使面），按协议中条款分成，总店为第四大间和一小间，面积为57.42平方米，投资者刘桂莲为第一大间、第二大间、第三大间、楼梯、走道，面积为138.09平方米。二、三楼加层总面积为195.51平方米，无论是办理了产权证和未办理产权证之间，国家需要拆迁，对房屋进行赔偿损失费，如果是在五年内，投资者刘桂莲有权与拆迁部门进行协调，一切赔偿资金归投资者所有，五年以后拆迁，由总店与投资者刘桂莲一道向有关拆迁部门进行房屋拆迁损失赔偿费。赔偿后的金额按三七开分，总店30%，投资者刘桂莲70%。”清泉浴池旅社总店系全民所有制企业，清泉洗浴公司系该企业改制后于2002年11月成立。2004年，武汉市硚口区大泉隆巷34-36号房屋登记至清泉洗浴公司名下，权属证书载明房屋为三层，其中一层建筑面积274.6平方米，二层建筑面积132.61平方米，均为商业服务用房，三层未登记产权。一审另查明，华通公司于2010年3月23日取得武土资规拆许字（2010）第31号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为硚口区沿河大道与武胜路交汇处，案涉房屋在拆迁范围内。武汉国佳房地产资产评估有限公司对案涉房屋2018年3月6日的价值进行了评估，估价结果为：一层单价49000元/平方米、二层单价44100元/平方米、三层单价10105元/平方米。2019年3月，案涉房屋被拆除。2019年11月30日，华通公司（甲方）与清泉洗浴公司（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书（货币）》，约定：“一、甲方拆迁范围内乙方所有的位于大泉隆巷××号××、××、××层房屋，建筑面积407.21平方米，其中商业用房407.21平方米。经甲方认定，应给予相应补偿的未经登记房屋建筑面积337.83平方米。二、乙方选择按货币补偿方式予以补偿。三、甲方应支付给乙方的拆迁补偿、补助及奖励等费用如下：1.被拆迁房屋价值补偿，经武汉国佳房地产资产评估有限公司评估，并经双方认可，甲方对乙方被拆迁房屋价值按以下单价计算补偿：商业、仓储用房为49000元/平方米、44100元/平方米、10105元/平方米、300元/平方米，计算：274.6×49000+132.61×44100=19303501元；2.未经登记建筑补偿2242898元，计算：243.51×90%×10105+94.32×300；……4.装饰装修补偿，经双方协商或经公司评估，装饰装修补偿单价为500元/平方米，计算：（274.6+132.61）×500+243.51×500=325360元；5.附属设施补偿，小计：2400元；6.房屋搬迁补偿费2000元；7.临时安置补偿费48804元；……14.其他：（1）停产停业损失费：21518103×5%=1075905元；（2）根据《关于清泉浴池公司维稳事项的会议纪要》，给予清泉浴池350万元补偿。以上1-14项总计为26500868元。”2020年1月16日，华通公司向清泉洗浴公司支付了26500868元。一审法院认为，华通公司在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已取得案涉房屋所在区域的《房屋拆迁许可证》，故案涉项目的拆迁仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定办理。依据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。刘桂莲与清泉浴池旅社总店签订的相关协议仅约定了搭建房屋的使用权及拆迁补偿的分配，并未约定搭建房屋的产权归属，该约定并不发生物权变动的效力。案涉房屋登记的所有权人为清泉洗浴公司，故华通公司与清泉洗浴公司就案涉房屋及房屋上添附的建筑物签订《房屋拆迁补偿协议书》并无不当，亦不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定。刘桂莲提供的证据并不足以证明协议约定的补偿标准低于周边房屋市场价格，也不足以证明华通公司与清泉洗浴公司之间存在恶意串通，损害刘桂莲利益的行为，故对于刘桂莲要求确认华通公司与清泉洗浴公司签订《房屋拆迁补偿协议书》中关于刘桂莲建设房屋部分的协议无效的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条的规定，一审判决：驳回刘桂莲全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由刘桂莲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘桂莲向本院提交：证据一，4份于本案诉讼当中形成的录音证据，第一段是刘桂莲与社区人员的谈话录音，拟证明刘桂莲一直在案涉房屋居住、管理、经营；第二、三段是与街坊王功芳及其弟弟的谈话录音，拟证明房屋的拆迁补偿价值和长期居住经营状态；第四段是与房产经纪人的谈话录音，拟证明加建房屋的价值。证据二，刘桂莲将房屋进行出租的租户的暂住证和身份证，拟证明加建房屋是用于居住和经营的事实。证据三，案涉房屋周边江山如画楼盘的宣传页，拟证明案涉房屋的房价。证据四，硚口区人民政府的房屋征收补偿决定书和征收补偿决定公告，拟证明与本案类似情况的无证房屋的补偿价值。刘桂莲另申请证人吴某出庭作证，证人吴某作证称其为刘桂莲的租户，住大泉隆巷，案涉房屋是出租给证人吴某居住，有几十人在案涉房屋里承租。经质证，华通公司对证据一4份录音证据真实性均不认可，认为录音的对方身份无法核实；对证据二因暂住证地址与案涉房屋的地址不一致，对其真实性不认可；对证据三的真实性无异议，与本案无关联性；对证据四的真实性不认可，与本案无关联性。清泉洗浴公司质证对证据一4份录音证据真实性均不认可；认为证据二中暂住证只有复印件，对其真实性不认可，且与本案无关；对证据三的真实性无法确认，与本案无关；对证据四的真实性不予认可，与本案无关。对吴某证人证言，刘桂莲认为证明房屋在被强拆之前刘桂莲在出租经营房屋，并且案涉房屋内住了很多租户，证人证言可以推翻一审中华通公司、清泉洗浴公司向法院提交的评估报告中称三层是仓库的说法；华通公司对证人证言的真实性不认可，认为证人没有任何证据证明自己与案涉房屋的关系，且如果是普通住宅不可以住几十个人；清泉洗浴公司对证人证言的真实性不认可，认为从证人证言的描述看证人不知道自己具体的居住地址，且陈述地址与案涉房屋的地址不一致，房屋用途要经行政部门行政审批而非自己认可，且与本案无关。本院认为，证据一4份录音中谈话人所表达的信息真伪不明，本院不予采信；证据二及吴某证人证言，因房屋拆迁确定用途时，经审批规划的应按房屋建设时的规划用途确定，未经审批规划的应根据房屋综合情况进行判定，不能以房屋使用人对房屋的临时性用途作为认定标准，故本院对该两组证据不予采信；证据三、证据四均与本案房屋不具有类比性，与本案审理无关，本院不予采信。华通公司向本院提交房屋拆迁许可证，拟证明华通公司拆迁许可期限延期至2020年3月9日。经质证，刘桂莲对该证据的真实性和证明目的不认可，认为尽管上面盖了章，但刘桂莲在一审时看到的是过期的许可证，拆迁许可证证明不了在2019年3月拆迁时不是强拆，当时的拆迁违反了拆迁补偿条例先补偿后拆迁的规定。清泉洗浴公司认可华通公司的证据。本院认为，该证据真实性不存在疑问，本院予以认定。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系合同效力确认之诉，审理重点为合同效力有关的事实，故刘桂莲上诉中有关其与清泉浴池旅社总店协议中利益分配比例等事项，不属于本案审理范围。华通公司在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前取得案涉房屋所在区域《房屋拆迁许可证》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，案涉房屋所在拆迁项目仍应继续沿用原《城市房屋拆迁管理条例》（国务院2001年6月13日发布）规定办理。依据原《城市房屋拆迁管理条例》（国务院2001年6月13日发布）第四条规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。刘桂莲主张案涉被拆迁房屋系分配给其使用的福利房缺乏证据支撑，本院不予采信。清泉洗浴公司系案涉被拆迁房屋登记所有权人，刘桂莲虽然依据其与清泉浴池旅社总店签订的相关协议对案涉被拆迁房屋进行了改建、扩建，但该改建、扩建部分首先因未办理建设规划审批手续不具有合法产权，其次该改建、扩建部分依附于清泉洗浴公司享有产权的房屋，在拆迁时应随具有产权的房屋一并处理，因此华通公司与清泉洗浴公司签订《房屋拆迁补偿协议书（货币）》应认定为合法、有效。刘桂莲认为《房屋拆迁补偿协议书（货币）》中对改建、扩建的部分补偿价值过低，华通公司与清泉洗浴公司系恶意串通损害刘桂莲权益，但华通公司与清泉洗浴公司签订拆迁补偿协议前经对房屋价值进行评估，刘桂莲无充分证据能够证明华通公司与清泉洗浴公司在签订拆迁补偿协议过程中存在恶意串通损害其利益的情形，故本院对刘桂莲的前述上诉理由不予采纳。综上所述，刘桂莲的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘桂莲负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  陈继红审判员  方 红二〇二一年四月二十八日法官助理杜文书记员肖**