江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0585民初1218号 原告：太仓市鑫诚物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市沙溪镇东安新村104幢104室，统一社会信用代码913205857908770767。 法定代表人：马锦园，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯婷，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪海洋，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 被告：陈岑，男，1985年10月29日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告太仓市鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚公司）与被告陈岑物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鑫诚公司的委托诉讼代理人冯婷、被告陈岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2017年4月25日起至2020年7月24日止的物业管理服务费4052元，其中包括公共服务费2424.24元、电梯水泵运行费1471.86元和垃圾清运费156元；2、判令被告支付滞纳金500元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告单位与被告于2016年4月签订太仓江景苑小区管理服务协议、业主承若书，并约定相关管理服务规则及收费标准。为了更好的管理服务小区业主，被告应按期足额缴纳物业管理服务费。根据国家相关法律法规，如业主拖欠物业管理服务费的，除足额缴纳物业管理服务费外还应支付相应数额的滞纳金。经原告物业管理服务企业工作人员多次沟通、发函催收无果，故依法起诉。 被告陈岑辩称：1、因开发商山海置业公司延期交房，直至2016年4月20日房屋正式交付。经协调开发商承诺给予优惠收房条件。因被告同时购买产权车位，因此开发商承诺代缴2年的物业费。2017年10月被告入住以来因8号楼管理问题和卫生问题多次与原告口头交涉无果。被告等诸多业主因原告管理和收费问题也多次向有关部门举报反映形成材料若干。2、原告第1项诉讼请求计算存在重大错误，原告所居住的8幢802室建筑面积为73.8平方米，2016年4月至2018年4月两年的物业费均由开发商山海置业公司予以代付。被告自2018年5月至2020年4月的物业费尚未缴纳，合计应是2487.1元。3、原告2017年-2020年期间管理沙溪汇景苑小区，在综合服务、物业共用部位、共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养化服务等5项服务方面均存在明显的过错和重大过失，与苏州市政府部门规定的四级服务等级标准相去甚远。而前期物业服务合同约定的服务等级标准与物业公共服务收费基准（普通住宅）存在直接挂钩关系，故被告认为依据《合同法》及《民法典》公平原则、诚信原则，原告在履行前期物业服务合同上存在过错，且过错已经发生直接影响被告作为业主的合法权益。物业公共服务费应当在0.84元/月/平方基准上进行适当削减。4、根据《太仓市物业服务收费管理实施细则》第二十八条之规定，“代收缴费用（公共能耗费）”该项收费应依法予以公示，实缴实收，如有盈余可流入下一周期作为预付款。而原告自2016年4月至2020年10月从未公示，故而该项费用须经查证并且剥离不合理部分后，根据公示建筑面积予以平摊。5、根据《太仓市物业服务收费管理实施细则》及其附件之规定，生活垃圾清运费为每月4元，全年每户48元。2018年4月至2020年3月累计2年生活垃圾清运费为96元，被告予以确认并同意支付。6、原告请求被告支付滞纳金500元的诉讼请求，于法无据，于理无据，应予以驳回。7、诉讼费用问题，请法院根据被告实际判付的物业公共服务费、代收缴费用（公共能耗费）、生活垃圾清运费三项总和，与原告本诉诉讼标的金额按照比例由原、被告分别承担。 本院经审理认定事实如下：2014年6月26日，苏州山海置业有限公司（委托方、甲方）与原告鑫诚公司（受委托方、乙方）签订《太仓市前期物业管理委托合同》，约定由原告对太仓市沙溪镇南院路汇景苑小区实行物业管理服务。委托管理服务期限自2014年6月26日起至2016年6月25日止。合同期满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。根据合同第九条约定，在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。其中住宅的物业费标准为0.84元/月·平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.51元/月·平方米。附件二物业管理服务质量约定大部分服务标准按《省标》四级执行。另外，原告向各业主代收垃圾清运费，标准为每年48元。 被告陈岑系汇景苑小区8幢802室业主。该套房屋建筑面积为73.76平方米。被告称开发商为其代缴了2017年4月25日至到2018年4月24日期间的物业费，但是并未提供相应证据。同时，被告承认其确实未缴纳2018年4月25日起至2020年7月24日期间的物业服务费。交房至今小区的物业服务确实是由原告提供的。审理中，原告同意按照被告实际的房屋面积计算物业费。 审理中，被告提供了《太仓市物业服务收费管理实施细则》、《普通住宅前期物业公共服务收费备案表》、部分业主2017年缴费收据、《江苏省住宅物业管理服务标准》、《苏州市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》、通知、联名信访函、照片、截图、项目计算制表等，以证明原告前期物业服务合同的履行存在明显过错和重大过失，包括私设门禁禁止未交物业费业主进入小区，在共用部位和公共设施维护方面存在管理上的不作为，任由部分业主毁坏公共绿化、违章搭建园子阳光房等建筑而不加以书面告知和现场制止，以及在公共秩序维护、绿化养护服务、保洁服务等方面存在管理上的不作为等情况。原告对被告提供的照片等部分证据的真实性不认可，对相关证据的证明目的均不认可。 上述事实，有原告提供的物业管理合同、业主临时公约、备案表，被告提供的不动产权证书、《太仓市物业服务收费管理实施细则》、《普通住宅前期物业公共服务收费备案表》、部分业主2017年缴费收据、《江苏省住宅物业管理服务标准》、《苏州市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》、通知、联名信访函、照片、截图、项目计算制表等，以及原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为：原告鑫诚公司为汇景苑小区提供了物业管理服务，被告陈岑作为业主，享受了相应的物业服务，理应按约定的标准支付物业费。被告称开发商为其代缴了2017年4月25日至到2018年4月24日期间的物业费，但是并未提供相应证据，原告不予认可，应由被告承担举证不能的不利后果。根据《太仓市前期物业管理委托合同》约定的物业费标准，结合被告房屋面积，经审查，被告应当支付自2017年4月25日起至2020年7月24日的物业管理服务费4039元（其中包括公共服务费2416元、电梯水泵运行费1467元和垃圾清运费156元）。故本院依法支持原告诉请金额中的4039元，对于超出部分不予支持。关于原告主张的滞纳金，本院认为，原告该项主张依据不足，本院不予支持。 关于被告辩称的原告在物业管理服务上存在明显的过错和重大过失、物业收费等方面的抗辩意见，本院认为，被告提供的证据不足以证明被告的主张。如果被告对原告所提供的物业管理服务可能存在的瑕疵有意见，可以提出整改意见或通过业主大会、业主委员会行使权利，而不应采用不支付物业管理费的方式扩大矛盾。如果小区业主普遍采用该方式，会使小区物业管理陷入恶性循环的状态，最终损害的仍是全体业主及物业使用人的利益。当然，原告作为提供服务的一方，应对业主或物业使用人所反映的情况及时排查，一旦发现及时整改，积极与服务对象保持沟通，提高服务质量和服务满意度。综上，对于被告要求减免物业费等相关抗辩意见，本院不予采纳，依法支持原告的诉讼请求。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈岑于本判决生效之日起十日内向原告太仓市鑫诚物业管理有限公司支付自2017年4月25日起至2020年7月24日期间的物业管理服务费4039元。 二、驳回原告太仓市鑫诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈岑负担。此款原告已预交，原告同意由被告直接支付给原告，本院不再退还，由被告于判决生效之日起十日内直接支付给原告。 本判决为终审判决。 审判员 杜 青 二〇二一年四月二十三日 书记员 严梦倩