江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2710号上诉人（原审被告）：虞旭民，男，1953年6月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：于旭东，男，1949年11月3日出生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：崔小萍（系于旭东妻子），女，1950年7月8日出生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市江宁区。上诉人虞旭民因与被上诉人于旭东共有纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初5153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虞旭民上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，按照被继承人孙志高购买案涉房屋时签订的公房买卖契约价格11191.57元计算折价归并款项。事实和理由：1、案涉房屋尚未办理不动产权登记，所有权人仍然是孙志高，被上诉人不享有房屋所有权。之前继承案件的判决同样是错误的，被上诉人只享有继承权，不享有所有权。2、一审鉴定程序违法。一审法院采用摇号方式选择评估公司，但将中签的公司确定为备选公司，却内定苏地仁合公司进行评估。3、一审鉴定的估价报告存在多出错误。评估报告以商品房买卖为假设前提是错误的；案涉房屋的土地是国有土地性质，尚未进行土地出让，受让人将二次支付土地增值费用；评估报告将评估对象写成“处理被执行人孙志高非法吸收公众存款罪一案涉及的房地产”是错误的。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。于旭东辩称，案涉房屋系父亲孙志高生前的房产，上诉人与父亲关系不好，听到要拆迁才来找被上诉人带其去见父亲。上诉人有自己的房子，但仍然霸占案涉房屋多年，后经法院判决双方一人一半。被上诉人曾多次要求上诉人一起去房产部门办理变更登记，上诉人一直不肯去。被上诉人要求进入案涉房屋内看房屋，上诉人也不同意。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。于旭东向一审法院起诉请求：1.依法分割位于南京市秦淮区房屋，要求进行折价归并，房屋产权归虞旭民，虞旭民支付于旭东房屋折价款946750元；2.判令虞旭民支付于旭东占有上述房屋期间的房屋使用费20万元，按照每年15000元的租金标准，自法院判决继承纠纷一案生效之日起计算至今。一审法院认定事实：于旭东、虞旭民系兄弟。双方父亲孙志高于2002年12月27日去世。204室房屋原系孙志高以房改形式购买，登记在孙志高名下，建筑面积为42.42平方米。2008年1月，于旭东将虞旭民诉至一审法院，要求继承204室房屋，法院于2008年5月12日判决该房屋由于旭东、虞旭民共同继承，各享有二分之一的所有权份额。204室房屋长期由虞旭民家人居住使用至今。在本案审理过程中，一审法院根据于旭东申请，依法委托对204室房屋价值（不含装修的毛坯房状态）进行评估，《房地产司法鉴定估价报告》显示：204室房屋市价为1893500元。于旭东对估价报告不持异议，同意按照该价格进行折价归并。虞旭民对评估报告不予认可，质证意见如下：评估报告的假设条件是错的，评估价值的时点应当是孙志高去世时，即2002年12月27日，而非现在的价格；评估报告表述“假设买受双方自愿”，但虞旭民并非自愿，评估方法也是假设，上述假设都是错误的。评估报告将孙志高的家庭自主房产写成“非法吸收公众存款罪”的涉案房产是对虞旭民的精神损害，对孙志高的名誉权损害，是有目的的，其要追究评估公司的法律责任。另外，评估报告表述小区内有学校，但虞旭民家没有孩子，不需要学区，评估公司故意定过高的价格，是为了牟取费用。综上，虞旭民对评估报告不予认可。庭后，评估公司出具《情况说明》，确认评估报告第9页中，“处理被执行人孙志高非法吸收公众存款罪一案涉及的房地产”系书面文字错误，更正为“审理于旭东与虞旭民共有纠纷一案涉及的房地产”。一审法院依法对上述笔误瑕疵的补正予以认定。现虞旭民对鉴定报告的法律效力不予认可，但其提出的理由不足以证实鉴定程序严重违法或鉴定意见明显依据不足等情形，亦不符合重新申请鉴定的法定条件，故一审法院依法对鉴定报告的证明力予以认定。一审法院认为,按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。本案中，204室房屋于2008年经法院生效判决确认，系由于旭东、虞旭民共同继承，各享有二分之一的所有权份额。虽然房屋产权尚未变更登记，仍登记在被继承人孙志高名下，但依法应当属于于旭东、虞旭民按份共有的不动产。现双方并无约定不得分割，故于旭东作为按份共有人起诉要求分割该房屋，于法有据，一审法院依法予以支持。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，于旭东主张按照房屋市价进行折价归并，虞旭民认为应当按照房改时价格或父亲去世时价格计算，双方矛盾较大，协商不成。一审法院考虑到，虞旭民家庭较之于旭东，经济状况和居住条件相对紧张，虞旭民家人一直居住于204室房屋，并对房屋进行了装修，对房屋的依赖程度较高，从有利于生产、生活的原则出发，为了最大化实现房屋功能等，该房屋宜折价归并归虞旭民所有，由虞旭民支付于旭东房屋折价款。至于具体的折价款数额，现于旭东自愿按照房屋毛坯状态下的市价进行评估，确定204室房屋市价为1893500元，已适当照顾到虞旭民的装修利益，一审法院依法酌定虞旭民支付于旭东一半的房屋折价款即946750元。至于虞旭民辩称，房屋价值应当按照房改房时的价格或者孙志高去世时的价格计算，缺乏事实和法律依据，依法不予采信。关于于旭东主张虞旭民支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院认为，204室房屋系原、虞旭民共有产权，双方均有居住使用的权利，考虑到于旭东、虞旭民系兄弟关系，虞旭民家人确系出于生活基本需要而居住该房屋，并无租金收益，于旭东主张虞旭民按照当地房屋租金标准支付于旭东房屋使用费，于法无据，依法不予支持。一审法院据此判决：一、登记在孙志高名下的、位于南京市秦淮区房屋归被告虞旭民所有，原告于旭东于本判决生效之日起三十日内配合被告虞旭民办理产权变更登记手续；二、被告虞旭民于本判决生效之日起三十日内支付原告于旭东房屋折价款946750元；三、驳回原告于旭东的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院确定的案涉房屋折价归并价款是否恰当。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有人可以随时请求分割共有的不动产或者动产。本案中，案涉204室房屋已经生效判决确定由于旭东、虞旭民各享有二分之一产权份额，双方系按份共有。现于旭东请求以折价归并的方式分割该房屋，于法有据，且虞旭民在二审中亦同意对该房屋进行折价归并，由其取得该房屋并向于旭东支付折价款，应予以支持。关于具体折价归并价款数额，案涉房屋分割应以分割时点来认定其价值，虞旭民主张以孙志高房改购房时的价格计算房屋价值，于法无据，本院不予支持。一审法院依法委托评估公司对案涉204室房屋价值（不含装修的毛坯房状态）进行评估，经鉴定价值为1893500元。一审法院以此为计算依据判令虞旭民向于旭东给付一半的房屋折价款即946750元，符合法律规定。关于虞旭民上诉提出的一审鉴定程序违法、鉴定原因及标准错误的意见，经查，一审法院系依于旭东的申请启动鉴定程序，经双方当事人参与摇号确定鉴定机构，鉴定程序合法，鉴定结果正确，评估公司亦已对评估报告中存在笔误进行了书面补正，虞旭民对鉴定结果不认可，但未能提出充分理由或相反证据予以推翻，故对其该项上诉意见，本院不予采信。综上所述，虞旭民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5080元，由上诉人虞旭民负担。本判决为终审判决。审判长  徐聪萍审判员  黄 霞审判员  陈晓霞二○二一年四月十三日书记员  汤 燕