浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初2302号 原告：金秀娟，女，1963年4月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：王德明，男，1962年3月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：徐培泉、陈剑，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 被告：张蔚茜，女，1967年10月25日出生，汉族，住浙江省文成县。 被告：林江，男，1965年10月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告张蔚茜、林江的共同委托诉讼代理人：朱杭义，浙江星耀律师事务所律师。 被告：吴小忠，男，1968年6月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：李黎明，浙江星耀律师事务所律师。 原告金秀娟、王德明诉被告张蔚茜、林江、吴小忠房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年1月29日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月10日对本案进行了公开开庭审理。原告金秀娟、王德明及其共同委托诉讼代理人徐培泉，被告张蔚茜、林江的共同委托诉讼代理人朱杭义，被告吴小忠的委托诉讼代理人李黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金秀娟、王德明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令依法解除原告金秀娟与被告吴小忠于2012年10月8日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令三被告支付二原告所欠的房屋租赁费5万元（从2020年10月1日起计算至合同依法解除之日止，暂计算至2021年1月29日）；3、请求法院依法判令三被告支付二原告房屋占有使用费暂算2.5万元（从法院认定合同解除之日起按每天410.96元（150000元/365天）计算至房屋恢复原状并交还给二原告使用之日止）；4、请求法院依法判令三被告支付原告房屋恢复原状费用及租金损失7.5万元（房屋恢复原状是指将涉案房屋的楼梯、防盗门、整栋门窗、整栋水电、墙面恢复到出租前的可使用状态，费用具体以评估为准，租金损失按6个月7.5万元给付）；5、本案的诉讼费用由三被告承担。 事实与理由：原告金秀娟与被告吴小忠、义乌怡高酒店（系被告张蔚茜个人独资，后于2013年10月9日注销）于2012年10月18日就义乌市××路××号房屋二至六层共二间房屋达成《房屋租赁合同》。之后原告按约交付房屋给三被告张蔚茜、林江、吴小忠经营一直到2021年1月25日。被告张蔚茜一直通过个人账户支付给二原告每年房租，但三被告于2020年10月1日起以疫情为由拒不支付房屋租金，后于2021年1月25日短信通知不再续租，但对于将房屋恢复原状、赔偿损失以及支付2020年10月1日起拖欠的房租事宜一直以各种理由推诿，故原告为了维护自己的权益，特向贵院提起诉讼，望予以支持为盼。 被告张蔚茜、林江辩称，1、林江不是本案适格被告，不应当成为本案被告，其没有义务向原告承担原告所谓的全部诉请，因为他不是涉案合同的当事人，也没有改变原告所谓楼梯等设施的行为，他虽然跟原告有过一次通话并且给原告录了音，但是从录音上看林江虽然曾经表示愿意恢复楼梯这是基于原告同意于2020年10月31日与吴小忠提前解除合同及增进社会和谐等因素，事后林江也有恢复的前期工作，但是最终因为原告的种种不合理的要求导致了这件事情最终以失败告终，所以林江显然不应当承担本案的任何责任，原告方也没有要求林江承担本案全部责任的请求权的事实依据，请求法庭对原告提起对林江的诉请予以驳回。2、义乌市怡高酒店确实是张蔚茜所办，但是义乌市怡高酒店并没有像原告所说的改变楼梯防盗门等行为，这从涉案合同的约定可以看清楚，我们从合同上面可以看出来没有押金的条款，也没有期满后恢复原状的条款等可以印证义乌市怡高酒店没有这样的一系列的行为，而这些行为实际上是义乌市怡高酒店之前的义乌市格尔琪酒店所为，这方面有证据可以佐证，格尔琪酒店创办于2003年9月16日，是陶凤英、金叙海两人所办，后被吊销营业执照，时间不详，所以义乌市怡高酒店包括张蔚茜也没有恢复原告所谓原状的义务；3、对于涉案合同吴小忠已用电话通知的形式与原告在2020年10月31日提前解除，这有原告自己提供的证据为凭，所以不存在原告再要求依法解除之说；4、吴小忠的房租由张蔚茜支付到2020年10月31日为止，这个从合同条款可以看出，从合同条款第四条看当年的11月1日到次年10月31日为一个足一年度，所以原告在诉状中说是付到9月30日显然不是事实；5、根据刚才陈述的三四点答辩意见，原告对张蔚茜提出的第一、二项诉请就应当予以驳回；6、根据刚才陈述的第二点答辩意见原告对张蔚茜提出的恢复原状的诉请由于张蔚茜没有原告所谓的改变行为，所以也应予以驳回；7、从原告第三、四项诉请分析，原告既要求占有使用费，又要求租金损失这存在重复，况且房屋实际上原告可于2020年11月1日就可以接受并且可以自行出租，但原告却在本案中主张了未接收房屋的损失，我们觉得这有不合理之嫌，实有扩大损失的故意，敬请法庭主持公道。 被告吴小忠辩称：涉案稠州北路573号两间房屋租赁于2012年10月18日由被告吴小忠与原告金秀娟签订的，虽然当时签订合同的时间是10月18日，但是涉案房屋实际租赁期限是从2013年6月1日到2023年5月31日，被告吴小忠在承租涉案房屋的时候该房的前身已经由义乌市怡高酒店在进行经营，根本不存在原告诉请里面诉称的有存在楼梯的问题。根据双方签订的房屋租赁合同第四条约定，租金付款时间及方式，后面加了因2013年6月1日到2013年10月31日租金已支付，每年10月1日前一次性支付的约定，在支付了6月1日-10月31日的相应租金之后后续下一年度的租金均是在10月1日之前一次性支付。从原告提供证据也可以说明在2019年11月4日我们已经支付了2019年10月1日到2020年10月31日的年租金15万元。因为受疫情影响，被告吴小忠开办的义乌市怡嘉酒店词林分店因无法继续经营，被告吴小忠遂于2020年10月中旬就与原告金秀娟协商要求该月底终止继续履行房屋租赁合同，当时原告金秀娟口头是同意的，后来因为原告迟迟不肯在终止协议上签字导致被告吴小忠在2021年1月25日再次以短信的方式通知原告，鉴于上述三点，我们认为原告要求的第一项诉请我们是认可的，但是我们认为解除合同的时间应当认定为2020年10月31日，对于诉请第二项刚才我们已经对事实部分进行陈述，所以原告主张从2020年10月1日进行计算相关租金损失没有法律与事实依据。对于第三、四项诉讼请求我们认为首先该两项诉讼请求具有一定的重合性，如果分开讨论意味着一方面原告主张恢复原状，另外一方面在恢复原状之外又要求被告承担楼梯防盗门等相关事项，即也意味着上述相关事项并不包含在恢复原状之内，与其诉请存在一定矛盾性。要求支付房屋占有使用费缺乏法律与事实依据，本案无论是从相关事实或者房屋租赁合同约定均不存在恢复原状的问题，至于原告第四项所称楼梯防盗门等事项被告吴小忠从未进行过所谓拆除行为，要求被告吴小忠承担相关损失于法无据。综上，请求法庭在查明相关事实之后依法驳回原告诉请。 原告就其诉讼主张提供下列证据： 证据一、房产证、土地证、房屋租赁合同各一份，证明原告与被告吴小忠之间存在房屋租赁合同关系的事实，上面还有义乌市怡高酒店的公章。从房产证土地证可以看出，从房地产平面图可以看出涉案房屋是有存在房屋楼梯的事实，办证时间是2009年4月21日； 证据二、转账凭证一份，证明被告张蔚茜仅支付房租到2020年10月31日的事实； 证据三、义乌市怡高酒店工商登记档案信息一份，证明义乌市怡高酒店已于2013年10月9日注销的事实； 证据四、婚姻信息一份，证明被告张蔚茜和林江系夫妻关系的事实； 证据五、2021年1月25日短信信息一份，证明被告吴小忠通知原告不再续租的事实； 证据六、2021年1月23日下午一点零九分通话录音光盘及录音文字资料一份，证明被告林江原先答应恢复房屋楼梯、防盗门、整栋门窗的事实；（金秀娟是130××××5160，林江是157××××9999，录音当庭播放） 证据七、录像光盘一份，证明涉案房屋的楼梯、门窗至今未恢复的事实，涉案房屋是两间店面，总共是六层，与其他房屋是完全独立的，若涉案房屋的楼梯没有恢复，不可能将房屋进行出租。 被告张蔚茜、林江的质证意见： 证据一、房产证、土地证三性没有异议，房屋租赁合同的真实性没有异议，从原告提供的房屋租赁合同可以证明原告与吴小忠、怡高酒店存在房屋租赁合同关系，对第二项证明目的有异议，不能从房产证的示意图中推算交付时就有楼梯的事实，因为这个房子绝对不是2009年建造的，而且根据原告自己的陈述2006年张坚开酒店了； 证据二、没有异议； 证据三、没有异议，能够说明怡高酒店2013年10月19日注销的事实； 证据四、没有异议； 证据五、真实性没有异议，被告吴小忠确实于2021年1月25日发信息给原告金秀娟，从这份信息中可以显示是二次通知，因为2020年10月份已电话通知原告终止合同，按照法律规定通知到达生效，所以本案合同解除时间应确认为2020年10月31日； 证据六、从录音载体中可以确认相对方的声音是林江本人的声音，但是对原告的证明目的有异议，原告扩大了事实，在这个录音中没有谈到防盗门及整栋门窗的事情，至于楼梯因为林江不是合同当事人，他没有义务承担恢复楼梯原状的责任，为什么他会答应答辩的时候已经讲过； 证据七、真实性没有异议，对本案原告证明目的有异议，原告所谓楼梯门窗至今未恢复与本案被告张蔚茜、林江没有任何关联，不应当由被告张蔚茜、林江承担所谓恢复责任。 被告吴小忠的质证意见： 证据一、真实性没有异议，确实和原告金秀娟签订过相关房屋租赁合同，但是对于原告所要主张证明的第二点有异议，相关证照的登记时间是2009年，被告吴小忠承租该房屋已有多年，如果原告认为在被告吴小忠向原告承租该房屋时存在楼梯应该提供双方签订合同时候存在楼梯的相关证据； 证据二、三性没有异议，同时要说明被告吴小忠已经不拖欠原告所谓房租的相关事实； 证据三、三性没有异议； 证据四、真实性没有异议，关联性有异议，与本案不具有关联性； 证据五、三性均没有异议，从原告提供的这一份证据中可以认定两个事实，第一该年度十月份被告吴小忠已经电话通知原告金秀娟于10月31日终止房屋租赁合同，不再继续履行，第二是之所以在2021年1月25日再次发短信给原告金秀娟是因为金秀娟迟迟不肯与被告吴小忠签订房屋终止协议导致被告吴小忠再次发短信； 证据六、录音是被告林江和原告金秀娟之间的相关交涉情况，被告吴小忠对此并不知情，并且该交涉情况与被告吴小忠不具备关联性，同时林江与原告通话相关内容来看我们认为原告在通话起初就陈述恢复合同楼梯是有合同约定的，我们认为有必要要求原告提供该相关的合同； 证据七、形成时间是2021年2月28日，从这一份证据中可以得出两个事实，第一相关状况已经发生了改变，也就是说在被告吴小忠承租涉案房屋不再续租之后原告方已经擅自对原有的状况进行了改变，所以录像中的状况无法体现原始的事实状况。同时原告提供这份证据的目的是为了证明至今未曾修复的事实，这个问题与被告吴小忠不存在关联性，恢复相关状况不是被告吴小忠的法定或者约定义务。 被告张蔚茜、林江就其所辩未提供证据。 被告吴小忠就其所辩提供下列证据： 证据一、个人独资企业登记基本情况一份，证明被告承租案涉稠州北路573号房屋前该房屋已用于酒店经营的事实； 证据二、营业执照副本、企业信用信息表一份，证明被告承租房屋用于经营义乌市怡嘉酒店词林分店的事实； 证据三、短信信息一份，证明被告因疫情影响于2020年10月中旬电话通知原告，要求在2020年10月31日前终止房屋租赁合同，办理相关终止租赁合同手续，2021年1月25日再次发函及短信通知原告终止房屋租赁合同； 证据四、合同终止协议三份，证明案涉用于经营义乌市怡嘉酒店词林分店的其他房屋租赁合同均已在2020年10月31日以及2020年11月1日协商终止，都已经签订房屋终止协议，与原告所说12月份还向林江要求付房租，林江表示把原告拉下了是不存在的。 证据五、义乌市怡高酒店消防的相关验收房屋状况，义乌市怡嘉酒店词林分店消防相关验收房屋状况一份，证明租房时没有如原告所说的存在楼梯的状况。 原告的质证意见：证据一、真实性没有异议，证明目的有异议，当事人陈述涉案房屋出租给三被告之前是用于自己居住；证据二、真实性没有异议，与本案没有关联性，因为被告吴小忠当时所称的徐征宇成立的义乌市怡嘉酒店词林分店原告根本不知情，从来没有和徐征宇对过一句话，也不认识他，从头到尾都是与三个被告联系；证据三、真实性没有异议，证明目的有异议，吴小忠是在2021年1月25日发出两个短信，但是原告均没有认可答复，而且刚才原告也当庭表述了在之前与林江的通话记录明确是要求其恢复楼梯原状后是可以解除合同的，原告根本没有接到过吴小忠的电话通知过，如果有电话通知完全今天可以庭上提供通话记录；证据四、其中571号的合同终止因为是复印件，真实性无法确认，575号、577号的合同真实性无法确认，因为分属不同的房东，隔壁邻居与三被告合同的承租情况及后续的履行情况我们不知情，与本案没有关联性。不管是571、575、577号当时的协议中都有一个林江的名字，这也可以说明当时三被告是一起在共同经营的；证据五、消防材料真实性有异议，这里面所显示的三至六层平面布置图现状的情况明显与实际是不符合的，我们要向相关部门去举报的，从照片上看明显有一个楼梯口的位置，但是这上面是看不到的，而且这上面义乌市怡高酒店消防验收的时间点看不出来，而且该份消防图和林江自己陈述的事实也是不相吻合的，我们认为应该以实际为准。 被告张蔚茜、林江对被告吴小忠提供的证据均没有异议。 本院认证意见： 对原告提供的证据： 对证据一的真实性、合法性、关联性均予确认，该证据能够证明坐落于义乌市××路××号房屋登记在两原告名下，原告与吴小忠签订涉案房屋租赁合同的事实，但不能证明原告交付给房屋时的房屋状况与2009年房产证登记的状况一致。 对证据二的三性均予以确认，能够证明被告张蔚茜支付房租到2020年10月31日的事实。 证据三、四的三性均予确认，并确认其证明力。证据三能够证明义乌市怡高酒店已于2013年10月9日注销的事实；证据四能够证明被告张蔚茜和林江系夫妻关系的事实。 对证据五的三性均予以确认，并确认其证明力。 对证据六的真实性予以确认，证明目的结合其他相关证据予以确认。 对证据七的真实性予以确认。 对被告吴小忠提供的证据： 对证据一的真实性予以确认， 对证据二的真实性予以确认， 对证据三的真实性予以确认，能够证明吴小忠于2021年1月25日短信通知原告要求解除合同。 原告对证据四的真实性有异议，而终止协议的相对方并未出庭作证，故本院对该证据的真实性不予确认。即使该证据真实，也不能证明当时被告已与原告解除房屋租赁合同。 对证据五的真实性予以确认，该证据能够证明涉案房屋在2012年7月时已不存在楼梯的事实。 本院认定事实如下： 2012年10月18日，原告金秀娟（甲方、出租人）与被告吴小忠、义乌市怡高酒店（乙方、承租人）签订房屋租赁合同一份，约定，甲方自愿将义乌市××路××号房屋二间二至六层出租给乙方使用，租赁期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，每年租金15万元，租金于每年十月一日前一次性付清，并注明“因2013年6月1日至2013年10月31日租金已支付”；乙方保证所租赁房屋作为酒店、宾馆等经营服务之用。后金秀娟将上述房屋交付使用，被告方已按约支付了计算至2020年10月31日的租金。后被告告知原告要求解除合同，但双方对合同是否解除未达成一致，原告要求被告恢复原状，被告方认为合同没有约定恢复原状，但认为如原告同意解除合同，则愿意恢复楼梯等。后林江派人做了部分恢复工作，但双方因故未达成一致，遂成讼。 另查明，义乌市怡高酒店成立于2007年11月12日，于2013年10月9日注销，企业类型为个人独资企业，股东及负责人系张蔚茜。张蔚茜与林江系夫妻。从涉案房屋的消防材料中可以看出涉案房屋中在2012年7月时已不存在楼梯。 本院认为，本案争议的焦点：1、关于林江是否是本案的适格被告，2、合同解除的时间，3、合同解除后，被告应承担的责任。 对于第1个争点，本院认为，本案所涉合同的承租人系义乌市怡高酒店与吴小忠，依据合同的相对性原则，林江并非本案所涉合同的相对方。故林江非本案适格被告。 对于第2个争点，被告认为涉案合同已于2020年10月31日解除。本院认为，双方的短信及通话录音可以证明被告方于2021年1月份已告知原告要求解除合同，但双方对合同是否解除未达成一致。鉴于原告于2021年1月29日向本院提起诉讼，要求解除合同，故本院确认双方合同于2021年1月29日解除。从2020年11月1日至2021年1月29日期间的租金应由被告支付给原告。 对于第3个争点，本案合同的解除是因被告方提出解除合同，在双方未协商一致的情况下，被告未及时支付租金，导致原告提出解除合同，故导致本案合同解除的过错在被告方，故因由被告承担相应违约责任。结合本案的实际情况，本院酌定由被告支付原告四个月的租金损失。 关于原告方要求被告承担恢复原状的诉讼请求，本院认为，原告主张被告恢复原状的前提是原告在2012年10月18日交付被告的房屋状况是有楼梯、一楼到四楼全部是套间、五楼六楼是楼中楼即被告接收房屋后对房屋中的楼梯等进行了拆除、改造等行为。庭审中，被告方不予认可，原告也未提供相关证据予以证明；且原告的该主张与被告方提供证据所载明的事实不符。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告金秀娟于2012年10月18日与被告吴小忠、义乌市怡高酒店签订的房屋租赁合同于2021年1月29日解除； 二、被告张蔚茜、吴小忠于判决生效之日起十日内支付原告金秀娟租金37500元及租金损失50000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费1650元，诉讼保全费1770元，合计3420元，由原告负担1670元，由被告张蔚茜、吴小忠负担1750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  丁国芳 二〇二一年四月十六日 书记员  郑佳卉