江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初8628号原告（反诉被告）：吴晓峰，男，1981年1月12日生，汉族，住江苏省宜兴市。原告（反诉被告）：杨飞，女，1981年10月21日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：吴晓峰，男，1981年1月12日生，汉族，住江苏省宜兴市。系杨飞丈夫。被告（反诉原告）：宜兴市嘉世房地产置业有限公司，住所地宜兴市新庄街道新西路7号，统一社会信用代码91320282MA1WAT241。法定代表人：裴丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪劲玲，该公司职员。委托诉讼代理人：赵永颢，该公司职员。原告吴晓峰、杨飞与被告宜兴市嘉世房地产置业有限公司（以下简称嘉世公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，嘉世公司向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理，并于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨飞的委托诉讼代理人暨原告（反诉被告）吴晓峰，被告（反诉原告）嘉世公司的委托诉讼代理人汪劲玲、赵永颢到庭参加诉讼。后依法组成合议庭进行审理，原告（反诉被告）吴晓峰、杨飞，被告（反诉原告）嘉世公司的委托诉讼代理人汪劲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓峰、杨飞向本院提出诉讼请求：1、判令嘉世公司立即按照沙盘及销售承诺交付房屋；2、判令嘉世公司承担逾期交房违约金（按照房价自2020年7月1日起计算至实际交房之日止按照每日万分之一计算）；3、如嘉世公司不能履行上述第一、二项请求，则赔偿损失20万元；4、本案诉讼费用由嘉世公司负担。事实与理由：其与嘉世公司签订商品房买卖合同一份，约定其向嘉世公司购买春江郦府9-802室商品房一套，其按约支付了房款。后在嘉世公司通知交房时，其发现交付的房屋与销售人员的承诺、沙盘展示完全不同，为维护其权益，特向法院提起诉讼，请求支持其诉讼。被告嘉世公司辩称，1、吴晓峰、杨飞诉讼主体不适格，其所谓的楼层顶部属于业主共有，不能单独进行主张；2、双方权利义务应当按照双方签订的协议、合同为准，上述合同中已经明确了口头承诺、沙盘展示不作为合同内容，吴晓峰、杨飞也签字确认了；3、其不存在违约和虚假宣传情形，其均是按照设计图纸进行施工，也没有将屋顶坡面封闭作为宣传点，无欺诈及故意行为，不构成虚假宣传；4、主张的损失无任何依据，其交付的房屋符合质量标准。综上，请求驳回吴晓峰、杨飞的诉请。反诉原告嘉世公司向本院提出反诉请求：判令吴晓峰、杨飞承担逾期收房违约金18381元（自2020年6月30日计算至2020年10月10日，此后按照每日万分之一计算）。事实与理由：双方签订了商品房买卖合同一份，约定交房时间为2020年6月30日。其在2020年6月10日已经向吴晓峰、杨飞发出交房通知，对方未按约收房，按照补充协议约定，故提起反诉。反诉被告吴晓峰、杨飞共同辩称，其在收到交房通知后，多次与对方口头交涉，后以书面形式告知，要求更改房顶问题，否则要诉讼解决。嘉世公司交付房屋不符合约定，属于违约，因此不应当由其承担逾期收房违约金。请求驳回嘉世公司的反诉请求。吴晓峰、杨飞向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同及合同网签号；2、购房发票；3、销售房屋时的沙盘照片；4、与销售人员的聊天记录；5、屋顶现场照片；6、屋内照片；7、告知函及邮寄凭证。嘉世公司质证后，对于证据1、2真实性无异议，对于证据3真实性无法核实，关联性不予认可，对于证据4认为形成于2020年7月份，并非形成于购房时，不能证明其存在欺诈的故意和行为，对于证据5、6不予认可，未提供原始载体，证据7关联性不予认可，其回函时已经超过了交付时间。嘉世公司向本院提交以下证据：1、商品房认购书；2、商品房买卖合同；3、竣工验收备案表；4、竣工验收备案证书；5、入户通知书；6、沙盘免责照片；7、规划图纸；8、屋面做法说明；9、其他业务购买的合同；10、现场照片。吴晓峰、杨飞质证后，对于证据1、2、5、10真实性无异议，对于证据3、4、7、8、9真实性无法确认，由法院依法核实，对于证据6并未看到免责提示，销售人员也未提示关注。本院对上述双方无争议的证据真实性予以确认，对于其他证据综合进行认定。根据当事人陈述及无争议证据，本院认定事实如下：2019年4月21日，吴晓峰、杨飞与嘉世公司签订商品房买卖合同（预售）一份，约定：吴晓峰、杨飞购买嘉世公司开发的春江郦府9幢802号房屋一套，房屋总价为1838174元，其中首付558174元，剩余128万元向银行贷款；房屋交付时间为2020年6月30日，房屋交付条件为取得房屋竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房同时需要提供《住宅使用水明书》和《住宅质量保证书》，同时符合相应供电、供水基础设施；在收房前，买受人有权查验房屋，涉及地基及主体结构以外的如屋面、墙面、管道等问题的，出卖人按照相关质量要求修复后进行交付；逾期交付房屋的，按照房价每日万分之一计算违约金。合同附件七约定，房屋防水工程、防渗漏保修期为5年。同日，双方签订补充协议一份，约定双方权利义务及责任均以合同及协议为准，出卖人通过报纸、电视、海报及网络等媒体发布的广告、宣传资料，或者楼盘模型、售楼书或其他文字载体中所有图片、说明等，凡未列入合同、附件、补充协议之中的，对出卖人没有约束力，买受人不得以此提出任何主张，双方一致同意出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售单位（包括雇佣人员）所出具或签署的与本合同及协议以外的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中表达的口头意思和介绍信息，与合同、协议不一致的，或者超出合同、协议内容的，不构成合同内容。出卖人修建的样板房、样板区等仅作为风格展示，对出卖人无约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不据此主张权利。买受人已经充分知晓协议内容，对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取提请买受人注意并作充分说明。上述内容以字体加粗形式标明。此外，补充协议还约定，若买受人对商品房的交付标准和质量认定有争议，可委托所在地有资质的检测机构检测，但不影响出卖人按照合同约定交付房屋，买受人逾期收房的，每逾期一天按照房屋总价的万分之一计算违约金，逾期达31日的，出卖人有权解除合同，相关损失由买受人自行承担，同时买受人承担总房款15%的违约金。整个补充协议12页，吴晓峰、杨飞在每页底部签字。上述合同签订后，吴晓峰、杨飞按约支付了房款。2020年5月26日，嘉世公司向宜兴市住房和城乡建设局申请竣工验收备案，2020年6月10日，该局核发了竣工验收备案证书。期间，嘉世公司向吴晓峰、杨飞邮寄了入住通知书，同时吴晓峰、杨飞在2020年6月20日至2020年6月21日集中办理入住手续。吴晓峰接到通知后，去房屋现场进行查看，对于相关交付标准存在争议，并于2020年7月26日向嘉世公司发出告知函，表明交付的房屋与沙盘、销售承诺不一致，主要是屋顶坡面是否封闭的问题，并要求嘉世公司及时沟通处理，同时附了沙盘照片和屋顶现状照片。审理中，吴晓峰、杨飞为证明其主张，向本院提交以下证据：1、售楼处沙某照片，显示所有屋顶坡面顶部都是封闭的；2、其与销售人员微信聊天记录，记录中吴晓峰发现房屋问题后与销售人员的聊天记录，销售人员发送了沙某照片，并表示沙某系与小区是1比1比例制作的，销售人员系按照沙某来销售的，沙某显示封顶就是封顶的，但是具体盖房子是工程部的问题，有问题要去找工程部，销售不负责，其余业主与其他销售人员的聊天记录复印件显示内容也差不多；3、申请证人於勤到庭作证，其陈述称，其购买嘉世公司9幢807室的房屋，当时去购买房屋时开发商传单、沙某都是封顶的，其也跟销售人员反复确认的，如果屋顶坡面不封闭是不会购买的，不然会出现防水和隔热问题，目前销售人员已经离职，也无法提供证据了。上述证据及证人证言，均证明当时销售人员以及沙某均能说明屋顶坡面是封闭的。其原来农村房屋及先前的商品房就是没有屋顶，经常出现漏水和隔热问题，因此对于顶楼的漏水和隔热特别注意，购买时特意跟销售人员强调屋顶坡面封闭的问题，销售人员一直承诺说封闭的，隔热和防水都是好的。嘉世公司对此予以否认，认为其是严格按照设计图纸进行施工的，设计图纸本身就没对相应屋顶坡面封顶部封闭，目前按照相关规定，其无法修改设计图纸并进行封顶施工，如果封闭后会超过相应消防高度，现场条件无法整改，且对于防水、隔热等问题进行了充分的施工；微信中显示的销售人员部分能够确认存在，系其自己招聘的销售人员，但是已经离职，对于微信聊天记录的真实性已经无法核实，即使销售人员有承诺，按照签订的协议，也不构成合同内容，其也已经就合同内容进行过充分说明；其沙某是按照初步设计图纸制作的，设计图纸形成在沙某制作之前，但是在沙某左下角以Ａ纸大小的告知牌作出了免责提醒（内容为：本模型按照规划方案制作，不排除小区建设过程中因政府相关规划、规定及开发商不能控制的原因而发生变化，与实景存在一定的差异，故仅供购房者参考，具体以政府部门最终文件及实际交房为准），同时销售人员也会口头告知的；证人与本案有利害关系，且其也未提供证据证明其陈述内容，因此不予认可；对于为何沙某为何不完全按照设计图纸制作，当时也跟设计公司交涉过，但是考虑美观，且部分屋顶坡面是封闭的，就呈现出了展示的模型。同时提供以下证据：1、设计图纸，证明设计是部分屋顶坡面就是不封闭的；2、相关合同及补充协议，证明吴晓峰、杨飞在免责部分均签字予以认可；3、沙某免责告知牌，证明其已经就沙某与具体房屋可能存在差异进行过明确告知。吴晓峰、杨飞质证后，认为嘉世公司此前从未向其提供过设计图纸，销售人员也没有提醒其注意沙盘免责告示牌，其在现场也没有注意到告示牌，而对于签订的补充协议，嘉世公司并未进行明确告知，其以欺诈的方式骗消费者签字，应当认定免责事项无效。审理中，吴晓峰、杨飞表示，其主张的损失20万元，系其根据屋顶坡面封闭产生的工程量预估的损失，并未其他证据提供，但是还存在其他损失，会另行主张。本案起诉主要是因为嘉世公司虚假宣传，对于没有封顶的房屋宣传上封顶的房屋出售。审理中，本院依法对房屋现场进行勘验。根据现场拍摄的图片显示，一幢楼存在高低错落两种屋顶，屋顶顶部均是平面的，其中高一点的屋顶顶部没有封闭，中间是空的，安装有太阳能及固定装置，低一点的屋顶顶部是封闭的，在封闭的平面安装有太阳能及固定装置；案涉房屋在没有封闭的屋顶下面。同时双方一致确认，双方合同中没有约定对于房屋相应标准产生争议时的违约金负担及计算方式。本院认为，吴晓峰、杨飞与嘉世公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。本案争议焦点为：1、吴晓峰、杨飞是否具有诉讼主体资格；2、嘉世公司是否就免责事项履行了明确告知义务，就涉案房产是否构成虚假宣传；3、对于和沙某不相符合的地方是否能够进行整改；4、吴晓峰、杨飞是否存在逾期收房情形，嘉世公司是否存在逾期交房情形，相应违约金能否支持；5、吴晓峰、杨飞主张的损失能否支持。针对争议焦点一，法律规定，起诉的条件之一是原告与案件有直接利害关系的公民、法人或其他组织。虽然相关法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共同的权利，但是结合本案实际情况来看，吴晓峰、杨飞购买的房屋系顶楼，房屋上面就是屋顶，屋顶坡面封闭与否可能会产生防水、隔热等问题，因此该情形与吴晓峰、杨飞之间存在直接的利害关系，吴晓峰、杨飞基于上述情形向本院提起诉讼，符合法律规定，其具有诉讼主体资格。针对争议焦点二，我国法律规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗和误导消费者；经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。本案中，结合证人证言、沙某以及购房者与销售人员的聊天记录显示，当时销售人员的陈述以及沙某显示，均表明涉案房屋屋顶坡面是按照封闭式来建造的。虽然嘉世公司抗辩称，其在沙某左下角以Ａ4纸大小的告示牌进行了免责提示，也要求销售人员口头进行提示，但是吴晓峰、杨飞对此予以否认，并没有销售人员进行提示，而根据购房者和销售人员的聊天记录来看，销售人员也表示按照沙某来出售房屋的，同时结合沙某与免责告示牌的大小对比和设置位置来看，嘉世公司并未就沙某可能与设计图纸存在差异履行了足够的告知义务。本案所涉房屋价值巨大，消费者购买房屋时必然对相关情况进行充分了解或详细询问，而涉案房屋当时尚未建造完毕，沙某就成了当时消费者购买房屋询问信息、销售人员介绍房屋信息的比照样本。嘉世公司明确设计图纸在沙某之前形成，而其在按照设计图纸制作的沙某存在一定差异的情形下，没有对沙某进行修正或者直接在沙某中间差异部分明确进行标示，而是以免责告示或者签订免责条款的形式来处理，存在误导消费者的嫌疑。因销售人员系嘉世公司聘请的职员，其在购房者购买房屋时对房屋信息的介绍与实际交付的房屋存在一定差异，沙某显示的房屋与实际交付的房屋也存在一定差异，销售人员的介绍与沙某对外的展示均属于一种宣传行为，在一定程度上存在虚假或者引人误解的情形，因此可以认定嘉世公司的上述行为存在虚假宣传情形。针对争议焦点三，因嘉世公司明确表示房屋系按照设计图纸施工的，按照相关要求无法进行更改，且如果封闭屋顶坡面，则会超过相应消防高度，现场无法进行整改，而嘉世公司的设计图纸已近经过相关部门审核备案登记，未经相关程序无法进行变更，因此吴晓峰、杨飞要求嘉世公司交付屋顶坡面封闭的房屋，存在客观上的不能，故对此诉请，本院不予支持。针对争议焦点四，嘉世公司已经在2020年6月10日经过相关部门审核后取得了房屋竣工验收备案证明书，并在2020年6月30日前以书面的形式通知了吴晓峰、杨飞交房入住，嘉世公司已经履行了合同约定的交房义务，不存在逾期交房情形，因此对于吴晓峰、杨飞要求嘉世公司支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。而吴晓峰、杨飞在接到通知后，发现房屋屋顶坡面存在与宣传不一致的情形，因而拒绝收房，并书面告知嘉世公司，吴晓峰、杨飞拒绝收房的原因系因嘉世公司虚假宣传导致，不存在过错，因此对于嘉世公司要求吴晓峰、杨飞支付逾期收房违约金的反诉请求，本院不予支持。针对争议焦点五，吴晓峰、杨飞主张的损失，系其根据屋顶坡面封闭所产生的工程量进行估算的，并未提供其他证据予以证明，而双方在合同中也并未约定该种情形的违约金负担及计算方式，因此对于吴晓峰、杨飞该诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国广告法》第四条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回吴晓峰、杨飞的诉讼请求。二、驳回宜兴市嘉世房地产置业有限公司的反诉请求。本案案件受理费4300元，由吴晓峰、杨飞负担。反诉案件受理费减半收取150元，由嘉世公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。审 判 长  董大友人民陪审员  张兴成人民陪审员  潘 进二〇二一年四月八日书记员卫俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国广告法》：第四条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。《中华人民共和国消费者权益保护法》：第二十条经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。经营者提供商品或者服务应当明码标价。第二十六条经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。