江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终128号上诉人（原审被告）：蒙林芳，女，1985年12月25日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市，现住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：谢玲卫，系蒙林芳丈夫。委托诉讼代理人：徐华芬，江苏森鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州安黛网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区夏意苑10-8号322室。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙**，江苏益同盛律师事务所律师。上诉人蒙林芳因与被上诉人杭州安黛网络科技有限公司（以下简称安黛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初5232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蒙林芳上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回安黛公司的诉请；一、二审诉讼费用均由安黛公司承担。事实和理由：租赁合同所涉新时代家具市场三楼商铺系我与案外人刘新刚为合伙经营安居网线下平台共同承租。我方与刘新刚系朋友，我经营申鹭达品牌卫浴，刘新刚从事网络推广。2018年两人达成打造安居网线下平台、经营家居建材团购活动的意向，并为此寻找合适的商铺。当时位于武进区马杭的新时代家俱市场恰巧在招商，我方收到了邀请，和刘新刚一起查看场地后，与常州元舜市场管理有限公司（以下简称元舜公司）进行了商谈，最后决定租下新时代家俱广场三楼的商铺。因元舜公司倾向于将商铺出租给单位法人，于是刘新刚提出以其保管的朋友公司即安黛公司的公章签订《商铺租赁办议书》。我方与刘新刚共同对外招商后，元舜公司出于对市场管理的目的，要求将入驻商家的租赁合同统一向其备案，刘新刚又继续以安黛公司的名义编造租赁合同，而我也在此商铺中占用一个展位经营申鹭达卫浴，就形成本案2019年2月1日用于备案的《商铺租赁协议》。然而，在与元舜公司退租后刘新刚与安黛公司恶意串通，利用这份编造的备案合同提起诉讼。一审判决认定事实不清、证据不足、程序违法且适用法律错误，具体如下：一、支持安黛公司诉求的证据存在诸多疑点及瑕疵，难以形成有效的证据链。1.2018年12月16日以安黛公司的名义与元舜公司签汀的《商铺租赁协议书》中，我丈夫谢玲卫、以及刘新刚作为承租方经办人在合同上签字，并加盖了安黛公司公章，谢玲卫、刘新刚均不是安黛公司员工，我和谢玲卫与安黛公司不存在任何联系，谢玲卫为何会以安黛公司经办人的身份去签署租赁协议？一审法院对此并未进行调查。2.2020年9月7日，安黛公司在一审开庭前补充了一份《情况说明》，其中表述：“本公司对刘新刚代表本公司与元舜公司在2018年12月16日租赁新时代家俱市场一楼知情并予以认可…”，结合商铺租赁协议，可以证实安黛公司追认了刘新刚为其代理人与元舜公司签订合同，但未认可谢玲卫系其代理人，即安黛公司与谢玲卫不存在委托代理关系，谢玲卫是以独立的身份与出租方签订的租赁协议。同时，不仅《商铺租赁协议书》中有谢玲卫的签名，该协议的10个附件中也均有谢玲卫的签名，安黛公司无法解释谢玲卫的签字行为，更无法证明安黛公司系独自与元舜公司建立的租赁关系。3.2018年12月16日《商铺租赁协议书》的附件《安居网租赁补充协议》可以证实，与元舜公司建立租赁关系的承租人是为打造安居网的线下平台而承租商铺的，承租商铺即为做安居网线下平台，两者承上启下，不可分割，商铺的承租人同时也是安居网线下平台的投资人。但是安黛公司除了盖有其公司公章的两份租赁协议外，拿不出任何出资及参与安居网经营的凭证。一审法院忽略该附件的内容，将租赁关系与安店网的经营孤立开分别看待，因而作出了错误的判决。4.我在2018年11月30日支付的商铺租赁定金50000元的收款收据，以及2018年12月30日向元舜公司交纳的装修押金、垃圾清运费、出入证等30000元的收款收据，足以证明我系与元舜公司建立租赁关系的第一手承租人。租赁定金早在2018年12月16日《商铺租货协议书》签订之前就已交纳，且系《商租赁协议书》项下16个展位的全部定金，同样装修押金、垃圾清运费、出入证也是16个展位的总费用，这在两份收款收据上有明确的标注。这两笔费用是我直接支付给元舜公司的，若安黛公司是实际承租人，如何解释这些？5.日期显示为2019年1月2日的商铺租赁合同是事后补签，内容不真实。一审中我已陈述了该协议的成因，且安黛公司也出具了同样版本的其他商家的协议，一审法院也向部分商家进行了调查，证实了该部分合同是伪造或者变造的，系为了向元舜公司备案所需，不能据此认定双方之间存在真实的租赁关系。6.2019年1月2日的商铺租赁协议中关于展位和租金的约定都是错误的，我的展位一直为C19，安黛公司称重新编号没有依据。商户的租金并不固定，商户的租金前半年是按照48元/㎡计算，后因团购活动未达到承诺的场次而降为25元/㎡。2020年3月以后因受疫情影响，有部分商家退场成本增加，于是租金涨至35元/㎡，因此我不可能以高于其他商家的价格签订承租协议，该协议中租金的约定不能作为判决的依据。7.一审未查明我已经支出的款项。退一步讲，即使双方存在租赁关系，除安居网经营期间的支出外，我所支出的费用也早已超过租金。我的展位面积为200元㎡，按实际租金自2018年3月1日计算至2020年7月8日，总金额为115833元。而我向元舜公司以及刘新刚夫妇支付的金额为148300元，据此我也无需再支付房租。2018年12月30日我向元舜公司支付的30000元，有20988元为装修押金、8512元为垃圾清运费、500元为出入证费用，该笔费用在2020年由元舜公司将其中的20988元直接抵扣押金，一审仅认定该20988元系租金，其余9012元未算作租金。而2019年3月10日我在安居网的团购活动中由陈蒙收取的22000元营业款，在一审中安黛公司认可17000元，但在判决中却只字未提。此外，我在安居网的经营期间垫付了很多款项，刘新刚还欠我的钱。因此，我与刘新刚在合伙租赁商铺的过程中，只是借用了安黛公司的公章和名称，我与安黛公司不存在真实的租赁关系。一审法院对于本案与元舜公司建立租赁关系的主体、2019年2月1日租赁协议的效力、租金的价格以及我的已付款均未查明。二、一审适用法律错误。退一步讲，即使法院认可安黛公司与元舜公司的租赁关系，也不应由我对安黛公司承担付款责任。我与刘新刚存在合伙关系，刘新刚的租赁行为得到了安黛公司的追认，因此刘新刚具有双重身份，无论基于何种身份，刘新刚均有向安黛公司交付租金的义务。同时我向刘新刚夫妇支付的款项足以支付我使用的展位的租金，之所以向其交付款项，是由于刘新刚的原因未向安黛公司缴款，故应由刘新刚向安黛公司付款。一审中安黛公司陈述其与刘新刚之间未进行任何款项交接，而安居网的商家均是将租金交给刘新刚的。如果安黛公司放弃对刘新刚主张权利，则应视为安黛公司放弃向安居网所有商家主张权利，因此我也无需向安黛公司支付款项。三、本案程序错误。本案中应该追加刘新刚作为案件当事人，我也向一审法院申请追加，但一审法院在未进行审查的情况下出具了判决，因此，一审法院诉讼程序违法，判决结果不公。安黛公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方之间有真实的租赁关系，我公司与元舜公司签订了房屋租赁协议，元舜公司出具的证明及客户退场申请表中也都能认定我公司才是租赁合同相对人，我公司支付了租金。我公司将场地转租给其他商户并收取租金，经营期间是亏损的。蒙林芳承租三楼展位经营申鹭达卫浴，并与我公司签订了租赁协议，但其仅支付了部分租金，剩余租金未支付。二、蒙林芳称双方之间的协议仅是为了备案没有依据，我公司与蒙林芳之间仅有这一份租赁合同，不存在备案合同之说。三、我方提交的情况说明，出具的背景是因为蒙林芳怀疑诉讼不是我公司本意，故我公司按法院要求出具情况说明，租赁协议上的印章确实是我公司真实意思表示。三、双方之间的租赁关系明确。蒙林芳承租我公司场地并独自经营申鹭达卫浴，与刘新刚、谢玲卫之间的合作无关。四、蒙林芳支付给陈蒙的款项是本该我公司收取的租金和刘新刚团购活动的费用。从双方的收入与支出财务报表看，该报表是刘新刚与谢玲卫之间的财务报表，不仅记录了我公司应收取租金的情况，也记录了刘新刚团购活动的账目，还记录了常州龙砂装饰工程有限公司（以下简称龙砂装饰）的开支。从中可见，蒙林芳仅支付了5万元场地定金及20988元租金（该费用为装修保证金剩余款项），我公司认可蒙林芳支付的该费用，同意在其所欠租金中予以抵扣。对于2.2万元的营业款，经与陈蒙核实，其认可收到17000元，但该款项是营业款，是刘新刚举办团购活动收取的款项，不是蒙林芳支付的租金。该证据能证明申鹭达卫浴作为单独品牌参加刘新刚的团购活动，仍单独计算相应款项，故蒙林芳单独租用我公司的场地也应支付租金。五、对于租金标准，租赁协议中明确了租金的标准，没有证据显示双方就租金进行过协商，故其应按协议支付租金，至于我公司与其他商铺的租金标准，是我公司与他人协商的结果，与本案无关。安黛公司向一审法院起诉请求：蒙林芳支付剩余租金（从2019年3月1日起至2020年7月18日）109360元及逾期付款利息（从2020年7月29日起至实际还清之日止按银行同期LPR计算）；蒙林芳承担本案的诉讼费用。一审中，安黛公司认可蒙林芳预交30000元扣除装修押金、垃圾清运费、出入证后余额20988元抵扣所欠租金，故申请变更第1项诉讼请求为：蒙林芳支付剩余租金（从2019年3月1日起至2020年7月18日）88372元及逾期付款利息（从2020年7月29日起至实际还清之日止按银行同期LPR计算）。一审法院查明：2018年12月16日以安黛公司与元舜公司商铺租赁协议书，约定元舜公司将位于马杭复城路新时代家俱市场楼展位号C9/C10/C11/C12/C13/C16/C19/C19-1/C20/C21/C22/C23/C29/C30/C31/C32的场地租赁给安黛公司经营使用。安黛公司重新编号后再将该展位招租给其他各个商家，包括蒙林芳以申鹭达卫浴的名义与安黛公司于2019年1月2日订立商铺租赁协议书，约定展位号C2的场地租赁给蒙林芳经营使用，租赁期间为2019年3月1日至2020年2月29日，并约定了租赁期间租赁费用为115200元，合同到期后，蒙林芳继续租赁。后安黛公司与元舜公司于2020年7月18日提前终止租赁合同关系，该市场内商家统一撤场。蒙林芳搬出了涉案租赁展位，双方的合同关系亦相应终止。期间蒙林芳仅支付了5万元租金，（一审中，安黛公司认可蒙林芳预交30000元扣除装修押金、垃圾清运费、出入证后余额20988元抵扣所欠租金），剩余租金88372元未支付。安黛公司向蒙林芳要求支付剩余租金，蒙林芳拒不支付，诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的租赁合同有效，对双方有约束力。2020年2月29日合同到期后蒙林芳继续租赁该展位，应视为不定期租赁，2020年7月18日该市场内商家统一撤场，蒙林芳搬出了涉案租赁展位，应当认定案涉租赁合同于2020年7月18日已终止，蒙林芳未能按约支付剩余租金，应承担相应的违约责任。关于蒙林芳认为安黛公司不具备诉讼主体资格,双方不存在租赁合同关系,系蒙林芳和刘新刚两家合作经营安居网，仅仅借用安黛公司的印章与元舜公司订立租赁协议，证据不足，不予采信。关于蒙林芳认为对于2019年1月2日商铺租赁协议书是2019年3月份市场开业后，由于元舜公司出于对市场管理的要求签订的该协议，用于备案所需，不是双方真实意思的表示，证据不足，法院不予采信。本案中，安黛公司认可蒙林芳垫付的租金50000元及其预交30000元扣除装修押金、垃圾清运费、出入证后余额20988元抵扣所欠租金，一审法院认为，该主张不违反法律规定，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：蒙林芳于判决生效之日起十日内支付杭州安黛网络科技有限公司租金88372元及该款自2020年7月29日起至实际还清之日止按银行同期贷款市场报价利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1244元，由杭州安黛网络科技有限公司负担290元，由蒙林芳负担954元。二审中，蒙林芳提交如下证据：1.蒙林芳与刘新刚的聊天记录，系刘新刚将元舜公司的房屋租赁补充协议的合同文本发给蒙林芳，告知蒙林芳尚有几户商家的租金尾款未到账。证明蒙林芳与刘新刚合作经营安居网，元舜公司的商铺租金为15元/月/平方米，元舜公司将蒙林芳缴纳的装修押金认同为安黛公司缴纳，说明元舜公司不知道商铺的实际承租人，蒙林芳与刘新刚只是借用安黛公司名义签订租赁合同经营安居网。补充协议文本在刘新刚处，第一个半年的租金拖欠132041元，元舜公司打了八折，仅支付了105632.8元。该租金相对于对外招租的价格偏低，因此安居网的招租是盈利的。2.四人微信群聊天记录，刘新刚妻子陈蒙在群里发布了商家的费用明细、安居网工资结算明细。证明我方与刘新刚夫妇合伙经营安居网的事实，出租给商家的租金为48元/月/平方，租金是半年一结算。从2019年3月1日至2019年8月31日，租赁期限与我和安黛公司签订的协议不一致，证明一审依据的租赁协议不真实。四人聊天过程中从未提及要收取申鹭达卫浴的费用。3.我与刘新刚的聊天记录，是刘新刚将2019年下半年与商家的租赁协议发给我征求我的意见。证明我与刘新刚夫妇合作经营安居网的事实，证明2019年下半年出租给商家的租金为25元/月/平方的事实。4.我与刘新刚的微信聊天记录，是2020年4月7日刘新刚将2020年上半年收取的租金明细发给我，我对其中扣除的费用提出异议，证明我与刘新刚夫妇合作经营的事实，证明2020年4月1日至9月期间的租金为35元/月/平方，租金都是刘新刚收取的。5.我的付款凭证，证明我在经营安居网期间投入启动资金115849.5元，向刘新刚夫妇转账68300元，合计184149.5元，说明我是安居网的投资人。6.严正声明、告商户函的照片打印件，证明元舜公司终止租赁合同的原因是安居网多次拖欠租金。7.录音光盘和笔录，证明刘新刚收取商家2020年9月之前的租金，却只向元舜公司缴纳至2020年7月18日的租金，是刘新刚的违约导致元舜公司与安居网终止合同。8.追加被告申请书、快递面单、单号查询，证明刘新刚兼安居网的合伙人及安黛公司代理人的双重身份，是本案必要的共同诉讼参与人，应参加诉讼，但一审法院未予采纳。安黛公司质证称，上述证据均不是新证据。对证据1的真实性不予认可，因为刘新刚更换了手机，证明目的不认可。补充协议的真实性无法确认。对于蒙林芳陈述的租金为48元/月/平方的主张无法确认，因为疫情的影响，整个租期（2019年1月至2020年7月）都是亏损的。对于蒙林芳与刘新刚合作经营的事实予以认可。安居网是刘新刚与谢玲卫合作的，但蒙林芳的申鹭达卫浴是其单独经营的。证据3是有其他商户后期签订了补充协议做了调整。对证据4的真实性不认可。对证据5的真实性认可，证明目的不认可，其中只有5000元和30000元涉及到租金，其他都是龙砂装饰的款项，不涉及租金。证据6不是原件，真实性和证明目的均不予认可。证据7的真实性无法确认，无法核实通话人的身份，不符合证人证言的形式。对于证据8，我公司不知情。二审中，本院对刘新刚进行询问，刘新刚陈述：我是安黛公司的监事，工商登记的监事名字“刘新钢”，写错了。我与安黛公司的法定代表人刘伟是做活动的合作伙伴。我2016年到常州做安居网活动，当时活动都是在中天体育馆等地方举办的。谢玲卫也是我的合作伙伴，他是卫浴的参展商，不是安黛公司员工。2018年年底，谢玲卫说活动的商家在各个商场，最好能集中在一个商场做活动。新时代广场离他家很近，他去看了后认为地段不错，他也认识新时代招商部门的人，价格也比较优惠，所以我就和他一起去签协议了。元舜公司不接受个人名义与之合作，要求以公司名义签订协议。租该场地就是用安黛公司名义操作的，安黛公司也知情的。因为谢玲卫说他与招商部关系好，所以他也签名了，这样比较便宜。签订合同后我与谢玲卫合作了龙砂装饰、安居网活动的操盘运营。龙砂装饰是我与谢玲卫合伙注册的，两人各占50%股份。安居网上的活动，他负责参与。我们承租的是家具市场的三楼。大部分是龙砂装饰用的，安居网只有大概20平方米的办公室。加起来一共三百多平方。当时谢玲卫夫妇经营的卫浴也在三楼经营，他们承租也正常签合同。关于安居网的经营，我没有与谢玲卫约定如何投入、分成。申鹭达卫浴用了220平方左右。我没有答应卫浴场地由其无偿使用。我与谢玲卫共同签订商铺租赁合同时，没有书面或者口头约定场地的分配使用，安黛公司与所有商家签订了租赁合同。龙砂装饰和安居网未与安黛公司签订合同，因为龙砂装饰是我创立的，安居网是我举办活动的。安居网没有做过工商登记。蒙林芳提交了的聊天记录等证据属实，当时我在常州没有pos机，谢玲卫夫妇有pos机，代公司收了不少钱。安黛公司参与了三楼的经营，没有直接的资金投入，如一些前期场地投入，就是一些网络人员的支持，都是帮忙的。租户是我合作的商铺，也有谢玲卫介绍的。租户的钱收齐了统一交给我，然后我直接给元舜公司，未通过安黛公司账户交钱，因为公对公账户比较麻烦。元舜公司未开具收款凭证。龙砂装修的账目我与谢玲卫至今未结算。谢玲卫占用展位的租金没有支付，我们本来应该收取到2020年9月的租金，但因租金未及时支付给元舜公司，导致提前撤场，商户多付的费用还没有归还。实际租赁过程中，涉及到经营不好的店家，租金会有优惠，会根据展位经营情况调整，不一定完全按合同来。租金一般是半年一交，合同约定的也是半年一交，但是会有延迟支付的情况。二审中，蒙林芳陈述：谢玲卫与刘新刚对于安居网口头约定投入和分成都是对半，谢玲卫与刘新刚合作之前就讲好，谢玲卫无偿使用200平方米的场地经营申鹭达卫浴，刘新刚无偿使用200平方米的办公场地。龙砂装饰是谢玲卫与刘新刚合伙的，刘新刚是法定代表人，谢玲卫是监事、股东，占有50%的股份，谢玲卫现在已经退出了。三楼的商户，我们与刘新刚各自找了一半，统一由刘新刚管理。安黛公司没有投入，也没有参与管理。二审中，安黛公司自认没有投入资金的依据。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于安黛公司的诉讼主体资格。根据二审查明的事实，涉案租赁合同系刘新刚与谢玲卫为实现共同经营的目的而签订，同时，为了满足出租人元舜公司的管理要求，借用了安黛公司的名义签订合同。根据安黛公司的举证，结合刘新刚的陈述，能够认定安黛公司未有资金投入。二审认为，安黛公司虽未有资金投入，但根据合同的相对性，其作为承租人，应对合同的相对方即出租人元舜公司承担民事责任；一审中元舜公司出具的证明也验证了元舜公司认定的合同相对人是安黛公司，而非刘新刚或者谢玲卫。即对于刘新刚、谢玲卫而言，安黛公司只是一个挂名的承租人，但对于出租人元舜公司而言，安黛公司是要切实承担相应的民事责任的（如履行支付租金的义务，履行管理承租场地的义务等）。因此，安黛公司作为租赁合同的相对方有权向次承租人主张权利。二、关于蒙林芳是否要支付租金以及租金标准的问题。蒙林芳虽不认可其与安黛公司之间租赁协议的真实性，但是未能提交证据予以反驳，故对于租赁协议的真实性二审予以确认。蒙林芳在诉讼中提交了安黛公司与其他商户的合同文本，以此证明刘新刚在实际租赁过程中存在调整租金的情况。二审认为，根据合同的相对性，合同的效力仅限于合同的当事人，不涉及合同之外的其他人员。蒙林芳并未提交证据证明其与安黛公司的租金进行过调整，故一审按照租赁合同约定标准计算租金并无不当。蒙林芳所持“谢玲卫曾与刘新刚约定无偿使用卫浴场地”的主张，并无证据予以证明，且刘新刚、安黛公司均不予认可，二审无法予以支持。三、关于蒙林芳所称的投入资金。二审认为，蒙林芳对于前述款项的性质也明确为合伙的投入，故与本案租金无涉。因蒙林芳、谢玲卫和刘新刚存在合伙、合作纠纷，故未计入本案租金的相关费用，双方可另行结算、主张，本案不予理涉。四、关于一审诉讼程序。二审中刘新刚已就相关事实作出陈述，并不影响案件的审理结果。综上，蒙林芳的上诉意见依据不足，不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2488元，由蒙林芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年四月六日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲