北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5895号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴庆华，女，1966年7月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李金风，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭茹，女，1979年1月14日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人吴庆华因与被上诉人郭茹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴庆华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持吴庆华的诉讼请求，驳回郭茹的反诉请求，诉讼费由郭茹负担。事实与理由：吴庆华主张郭茹同意解除合同，吴庆华未单方解除合同，亦未有违约行为；郭茹在一审中提交的微信通讯记录是经过剪辑的，部分事实未显现；吴庆华在完整的微信通讯记录中从2020年2月6日开始不断向郭茹请求予以疫情支持，双方多次交流，故并非吴庆华单方解除合同，亦非吴庆华擅自解除合同；郭茹在一审答辩状中自认因考虑疫情因素已经在违约金上做出了最大限度让步，吴庆华认为郭茹的最大限度让步就是不主张违约金；疫情对合同目的实现有实质性影响，属于不可抗力。郭茹辩称，同意一审判决。吴庆华向一审法院起诉请求判决：1.郭茹返还2020年7月24日至2020年7月31日8天的租金8866.67元及押金35833元，合计44699.67元；2.诉讼费由郭茹承担。郭茹提出反诉请求判决：1.吴庆华支付免租期租金86000元，吴庆华预交的押金35833元冲抵违约金不予退还；2.吴庆华承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月20日，郭茹（出租人、甲方）与吴庆华（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京经济技术开发区天华北街11号院2号楼1层1-02房屋出租给乙方，面积255.52平方米，乙方承租房屋用于办公。租金每月35833元，自第三个租赁年度起，房屋每日每平方米租金在上一个租赁年度的基础上递增5%。房屋租金每六个月支付一次，乙方应于每期租金届满前10日支付下期租金。押金35833元，合同到期或解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给乙方。租赁期限为2018年2月1日起至2023年1月31日，共计5年。免租期为2017年11月20日至2018年1月31日，免租期内，乙方无需支付租金，但应按照合同约定承担因使用房屋而产生的相关费用。关于违约责任，合同约定因乙方违反合同导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，甲方退还乙方剩余的房屋租金。甲乙双方任何一方提前解除的，应提前一个月通知对方，并向对方支付相当于押金金额的100%作为违约金。同日，双方签订的补充协议约定，因乙方违反合同约定导致合同解除的，除按第十一条承担违约责任外，还应赔偿免租期的租金给甲方。双方均认可吴庆华交纳租金至2020年7月31日，郭茹认可吴庆华交纳了押金35833元，但称因吴庆华违约导致合同解除，押金应当冲抵违约金予以没收。2020年7月21日，吴庆华微信通知郭茹“郭总，明天上午或是下午您过来，办理下交接，我的所有都清理了，况且有几个同僚想租咱们这套房，还好，他们都是想空租，都开着园，还好确实地不错，姐实属能力不佳”。郭茹回复“我在外面，明晚回你”。吴庆华回复“好的”。郭茹回复“明天有事过不去，后天吧，具体时间明天告诉你”。关于合同解除的起因，吴庆华认可其主动提出了解除合同，但称因疫情是不可抗力，双方最终协商一致解除了合同。2020年7月23日，吴庆华与郭茹签订了房屋交接清单，对房屋内家具、电器、设施、水电、燃气表数等进行了交接确认。其中，退房确认处载明“有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还无纠纷，已交接清楚，结清”。对于房屋交接清单处所记载的“无纠纷，结清”的理解，郭茹称房屋交接清单并非房屋租赁合同解除协议，所载的有关费用的承担应该是指交接单上水表、燃气等费用的承担，不包括房租及违约责任，“无纠纷”是指交接单上的内容无纠纷。吴庆华认可郭茹所说的“结清”是指表上所说的水电、燃气等费用，不涉及到租金，“无纠纷”指的是解约过程和交接没有纠纷，是指双方互不追究违约责任。经询，郭茹称签订房屋交接清单后，直至法庭辩论终结前，房屋仍处于空置状态。一审法院认为，吴庆华与郭茹签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。双方均应按照合同约定履行各自合同义务。吴庆华称双方系基于协商一致解除合同而要求郭茹退还押金和多交纳的租金，郭茹则称因吴庆华违约导致合同提前解除而要求吴庆华支付免租期租金损失及违约金。对此，法院认为吴庆华认可系其主动提出的解除合同，吴庆华应就合同的解除属于双方协商一致承担举证责任，郭茹提交的微信通讯记录中可以看出郭茹仅同意交接房屋，而没有作出双方协商一致解除合同的意思表示。在双方签订的房屋交接清单中，郭茹称交接单仅表明水表、燃气等费用的承担，不包括房租及违约责任，从交接单中亦无法得出双方就合同解除的后果达成一致。吴庆华作为提出解除合同、提前返还房屋的一方，应就合同解除属于双方协商一致承担进一步的举证责任，现其提交的证据不足以佐证其主张，故法院认定吴庆华提前解除合同构成违约，对吴庆华要求退还押金的请求不予支持，对郭茹主张应以押金冲抵违约金、吴庆华应赔偿免租期损失的反诉请求予以支持，免租期租金的具体数额，法院核算后予以判决。作为合同解除的后果，吴庆华多交纳的租金，郭茹应当返还，吴庆华主张的数额未超出法院核算的范围，法院不持异议。至于吴庆华所称的因疫情属于不可抗力导致合同解除，应互不承担违约责任一节，双方解除合同、交接房屋时，涉案房屋所在区域的疫情已属于可控状态，疫情的影响尚不足以达到解除合同的程度，故法院对吴庆华称因疫情属于不可抗力，据此不应承担违约责任的理由不予采信。据此，一审法院于2021年2月判决：一、郭茹于判决生效之日起七日内返还吴庆华租金8866.67元；二、吴庆华于判决生效之日起七日内支付郭茹免租期租金损失83610.33元；三、吴庆华于判决生效之日起七日内支付郭茹提前解除合同违约金35833元（以吴庆华所交纳的押金冲抵，已履行）；四、驳回吴庆华的其他本诉请求；五、驳回郭茹的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴庆华主张其与郭茹之间的完整微信通讯记录可以证明双方协商一致解除合同，郭茹在一审答辩状中所自认的最大限度让步应当认定是不主张违约金。郭茹对此表示不予认可。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依法订立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郭茹与吴庆华签订的《房屋租赁合同》及补充协议明确约定，因承租人违反合同导致本合同解除的，承租人交付的押金作为违约金支付给出租人，承租人除上述违约金外还应赔偿免租期的租金给出租人，任何一方提前解除合同的，应提前一个月通知对方并向对方支付相当于押金金额的100%作为违约金。郭茹反诉提出的要求吴庆华支付免租期租金及违约金的诉讼请求，与双方约定相符，一审法院对郭茹相关诉讼请求予以支持，并无不当。根据双方在一审中陈述的合同解除的具体过程，可以认定本案中的房屋租赁合同关系解除系因吴庆华提出提前解除合同引起，吴庆华的举证不足以证明双方在合同解除时就免于追究违约责任达成一致意见，一审法院考虑到双方合同解除时疫情防控的客观情况，对于吴庆华提出的受疫情不可抗力影响导致合同目的无法实现的主张未予以采信，对吴庆华相关诉讼请求未予支持，亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2866元，由吴庆华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年四月二十一日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树