江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1630号上诉人（原审被告）：陈玲，女，1971年3月18日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：姜海生，江苏莘庄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭兆华，男，1968年7月21日出生，汉族，居民，住盐城经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈恩来，盐城城南新区新河法律服务所法律服务工作者。原审第三人：刘立权，男，1990年5月28日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人陈玲因与被上诉人彭兆华及原审第三人刘立权房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：根据彭兆华与陈玲亡夫刘某1于2011年6月30日签订的《协议书》约定，甲方应得到的补助与乙方无关。彭兆华至今未将拆迁办补偿的38000元支付给陈玲，而在彭兆华支付的购房款中，房屋的出卖方已将38000元补偿款予以扣除，抵算了彭兆华应支付的购房款，由此陈玲有理由拒绝办理相应的过户手续。彭兆华辩称，陈玲上诉称彭兆华至今未将拆迁办补偿的38000元支付给陈玲的上诉理由不能成立，彭兆华在2012年1月8日己向陈玲支付了房款50600元。江苏沿海东方新城置业股份有限公司出具的一份《蔡尖花园结算清单》载明：“28号楼301室购房金额总合计168063.8(其中拆迁办转账38000元，补交现金130063.8元)。”因此，彭兆华在2012年1月8日给陈玲的50600元房款是由38000元拆迁款和陈玲的双残补助金12600元构成，合计50600元。由此可以看出彭兆华早已将该笔38000元的拆迁款给了陈玲。刘立权未作陈述。彭兆华向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈玲立即履行《协议书》义务，将盐城经济技术开发区赣江路20号蔡尖花园28幢301室及36号房产过户登记给彭兆华；2.本案诉讼费用由陈玲承担。一审法院经审理查明，刘某1与陈玲系夫妻。刘立权系刘某1与陈玲之子。彭兆华与陈玲系熟人。2011年，彭兆华向刘某1、陈玲夫妇购买位于盐城经济技术开发区车库。2011年6月30日，刘某1（甲方）与彭兆华（乙方）签订一份《协议书》，约定：“现刘某1在蔡尖花园有住房一套（地点28#楼301室，包括车库一间），经双方协商，与彭兆华达成房屋买卖协议如下，以甲乙方称。甲方现住房一套（包括车库）卖于乙方，计价为：乙方出资捌万陆仟元整购买甲方住房计划，其余一切所交费用及房款由乙方自行负责，甲方不承担任何费用，但在所交房款中甲方应得到的补助与乙方无任何关系。此房屋经双方协议签字后，一切产权归乙方所有，甲方无任何理由向乙方提出异议，乙方在办理该房所有手续时，甲方必须无条件向乙方提供任何必要证件、手续，包括签字，甲方在收取乙方购房款时，必须打明条签字，乙方扣留一万元在所有手续具备后，无条件将一万元给甲方。此房屋经双方协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖印后产生永远法律效果。如有一方随意毁约，产生的一切后果自负。”刘某1在该协议下方甲方栏签名“刘某2”、捺印并手写“我自愿将该房卖与彭兆华所有”，彭兆华在乙方栏签字、捺印并手写“我愿意买刘某1房子协议”，陈某领在见证人栏签字、捺印。同日，彭兆华支付购房款76000元，刘立权并出具一张收条，该收条载明：“收到彭兆华购房款柒万陆仟元整¥76000元”，陈某领在该收条下方见证人栏签字、捺印。2012年1月8日，彭兆华支付购房款50600元，陈玲并出具一张收条，该收条载明：“收到彭兆华房款伍萬零陆佰整¥50600元。”同日，江苏沿海东方新城置业股份有限公司出具一份《蔡尖花园结算清单》，载明：“28号楼301室，购房金额总合计168063.8（其中拆迁办转账38000元，补交现金130063.8元）”。2012年2月2日，盐城市东方投资开发有限公司发出一份《入住通知单》，载明：“蔡尖花园28幢1单元301室，购房人刘某1，该购房户已结清所有购房款项，已开具相应票据。”同日，彭兆华交纳500元装修押金、100元垃圾清运费。彭兆华对房屋进行装潢后入住至今。2012年2月23日，刘某1死亡，于同年3月13日注销常住户口。2015年9月19，盐城市东方投资开发有限公司（出卖人）与陈玲（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，将蔡尖花园28幢301室房屋、28幢36号车库以148751元价格出卖给陈玲。2016年1月15日，陈玲办理了盐房权证市区开字第××号不动产权证书，将蔡尖花园28幢301室、28幢36室登记为陈玲单独所有。同月27日，陈玲办理了盐开国用（2016）第0076号商品房土地使用权证书，将蔡尖花园28幢301室的土地使用权人登记为陈玲。2016年1月25日，彭兆华出借刘立权10000元，刘立权并出具一张借条，该借条载明：“今借到彭兆华人民币壹万元整，归还：2至3年。”后彭兆华多次催促陈玲协助办理蔡尖花园28幢301室、28幢36室房产过户登记手续，均未果。彭兆华遂于2020年7月诉至一审法院。一审庭审中，彭兆华陈述蔡尖花园28幢301室、28幢36室房产的物业维修基金、契税、工本费、物业费、水电费、燃气费等均由其本人缴纳，并提交了关于蔡尖花园28幢301室、28幢36室房产的《销售不动产统一发票》原件1张、《盐城市物业维修基金缴款凭证》原件1张、江苏省盐城地方税务局第一税务分局开具的《中华人民共和国税收缴款书》原件1张、盐城市房产管理局开发区分局开具的《江苏省行政事业性收费收据》原件1张、盐城市国土资源局开具的《江苏省非税收收入一般缴款书（盐城市）（收据）》原件1张、盐城经济技术开发区新城街道蔡尖社区居民委员会出具的《证明》1份、江苏银行股份有限公司借记卡活期交易水费代扣明细1张、新奥燃气有限公司购气明细单2张。2020年10月23日，证人蔡某在一审法院谈话笔录中陈述：“我住在蔡尖花园28幢101室，是彭兆华邻居。我是2011年住过来的，彭兆华是2012年住过来的。彭兆华家的这个房子现在主要是他儿子、儿媳、孙子一家三口住，彭兆华老两口正常住在康居园。听说彭兆华家这个房子是买的别人的安置房计划。”证人徐某在一审法院谈话笔录中陈述：“我住在蔡尖花园28幢601室，是彭兆华邻居。2011年我家住进来的，彭兆华家是2012年搬过来的，我做过楼栋长，经常看见他家人上上下下，彭兆华老两口还有他儿子一家三口正常居住，彭兆华两口子是经常来住住，另外还有住的地方。听说他们是买的人家计划，具体不清楚。”一审法院认为，本案的争议焦点为：一是彭兆华与陈玲之间是否成立房屋买卖合同法律关系；二彭兆华要求陈玲协助办理过户的诉求应否予以支持。合法的民事权益受法律保护。关于争议焦点一，彭兆华与陈玲之间是否成立房屋买卖合同法律关系的问题。刘某1将位于盐城经济技术开发区车库出卖给彭兆华，双方于2011年6月30日签订了《协议书》，该《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。刘某1与陈玲系夫妻关系，案涉房屋虽于2016年1月登记为陈玲单独所有，但刘某1事实上已于2012年2月死亡，且陈玲本人于2012年1月8日向彭兆华出具了案涉50600元购房款的收条，彭兆华并于2012年入住案涉房屋至今实际占有使用长达八余年，结合庭审中彭兆华提交的案涉房屋的不动产权证书、土地使用权证书、《销售不动产统一发票》、《盐城市物业维修基金缴款凭证》、《中华人民共和国税收缴款书》等原件及多位证人证言，可以认定陈玲对其夫刘某1在2011年出卖盐城经济技术开发区车库给彭兆华的行为是明知且认可的。故一审法院依法确认彭兆华与陈玲之间成立关于盐城经济技术开发区车库的房屋买卖合同，彭兆华与刘某1于2011年6月30日签订的《协议书》对陈玲具有法律拘束力。关于争议焦点二，即彭兆华要求陈玲协助办理过户登记的诉求应否支持的问题。双方当事人之间订立的关于盐城经济技术开发区车库的房屋买卖合同为有效合同，对双方当事人均具法律拘束力，双方均应按约履行各自义务。彭兆华作为买受人分别于2011年6月30日支付76000元、于2012年1月8日支付50600元，一审庭审中彭兆华认可其于2016年1月25日出借给刘立权（刘某1与陈玲之子）的10000元抵充购房款，彭兆华合计已支付案涉购房款136600元，彭兆华履行了全部义务，并已经实现了对案涉房屋的长期占有，陈玲将房屋交付彭兆华并接受彭兆华的购房款，陈玲有义务将房屋转移过户登记给彭兆华。现陈玲未履行此项义务，应承担相应的法律后果。彭兆华主张陈玲协助办理盐城经济技术开发区车库过户登记手续的诉求合理合法，依法予以支持，刘立权在本案中不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条之规定，一审法院判决：陈玲应于判决生效之日起十日内协助彭兆华办理关于盐城经济技术开发区赣江路20号蔡尖花园28幢301室及28幢36室的不动产过户登记手续。案件受理费4300元，依法减半收取2150元，财产保全申请费1520元，合计人民币3670元，由陈玲负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘某1将案涉房屋及车库出卖给彭兆华，并于2011年6月30日和彭兆华签订了《协议书》，该《协议书》合法有效。因陈玲对其丈夫刘某1出售案涉房屋及车库给彭兆华的行为系明知且认可，故彭兆华与刘某1于2011年6月30日签订的《协议书》对陈玲具有法律拘束力。本案中，陈玲上诉认为彭兆华未按照《协议书》的约定向陈玲支付其应得到的补助38000元。彭兆华主张已向陈玲支付了该38000元的补助，且主张陈玲于2012年1月8日向其出具的50600元条据中的款项包含了该笔38000元，并对38000元以外的款项进行了说明。因陈玲认可该条据的真实性，该条据亦注明了“收到彭兆华购房款伍萬零陆佰整”，现陈玲主张未收到该笔款项，但未能提交证据予以证明，且亦未能陈述该笔款项的具体组成，故其应承担举证不能的不利法律后果。综上，陈玲的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人陈玲负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 周 陇审判员 谢超亮二〇二一年四月二十七日书记员 成以琴