江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏09民终1633号 上诉人（原审原告）：江苏建业房地产开发有限公司，住所地建湖县公园路99号。 法定代表人：陆志余，该公司总经理。 委托诉讼代理人:钟为国，系该公司员工。 委托诉讼代理人：徐建生，江苏存真律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：建湖荣达汽车销售服务有限公司，住所地建湖县城玉兰苑2幢1-9。 法定代表人：于利庆，该公司总经理。 上诉人江苏建业房地产开发有限公司(以下简称建业公司)与上诉人建湖荣某汽车销售服务有限公司（以下简称荣某公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初4780判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 建业公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审；一、二审诉讼费用由荣某公司承担。事实和理由：1.建业公司提交的截至诉讼之日荣某公司仍占有建业公司租赁房屋的照片，可以证明荣某公司的维修车辆的部份设备、办公用品、录像设备、修理用品均放置在租赁房屋中。2.2019年度企业工商信息中登记2020年5月2日，荣某公司才将其实际占有的房屋变更至建湖县哥伦布市场C区1189-1191号，故直至本案起诉后荣某公司才撤出经营场所。3.一审查明中称“荣某公司钥匙交给建业公司工作人员，大部份设备从商铺中撤离，建业公司在商钥门面张贴出售广告”，而事实上，截止诉讼之日，荣某公司的物品并未撤出商铺，钥匙是在建业公司诉讼之后的2020年9月23日才交付给建业公司。4.建业公司提交的照片中2019年11月12日荣某公司张贴了“因店面迁址，暂停营业”的声明，也证明了荣某公司占用使用商铺的事实。 荣某公司辩称，1.建业公司一审提交的截止诉讼之日荣某公司仍占有出租房屋的照片，没有进行公正取证，不能证明其所表述的时间。2.工商信息登记的地址不能证明荣某公司一直占用建业公司的场地，事实证明很多经营场所搬离了以后营业执照地址没有强制性变更的要求。3.建业公司在店铺门口张贴出售广告和荣某公司没有关联，不能证明荣某公司还在使用建业公司的房屋。4.建业公司提交的照片因店面迁址暂定营业不是建业公司所标识的2019年11月12日所取得的。 荣某公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由建业公司承担。事实和理由：1.双方签订的房屋租赁合同是2012年，合同约定租赁期满为2017年7月31日，并注明了每一期的租金交纳时间。建业公司明知合同约定的最后一期租金交付期限为2016年8月1日，此后荣某公司从未失联，直至2020年11月5日，建业公司才提起诉讼，明显超过了诉讼时效。荣某公司租赁房屋最初也是合伙经营的，由于经营不善导致血本无归，合伙人也早已解散。建业公司超过诉讼时效向荣某公司主张权利，导致荣某公司无法向合伙人主张分摊损失。2.建业公司出具的租金交纳清单及租金收据，理应可以证明建业公司已实际收取了荣某公司的租金。在建业公司出具给荣某公司的交纳清单中也注明了4次交纳的日期和金额，一审法院却要求荣某公司提供是如何交付的证据，明显有失公平。 建业公司辩称，1.建业公司一直在向荣某公司主张租金，但荣某公司未能按照合同约定时间支付租金，不存在超过诉讼时效的问题。2.关于双方已缴纳的租金在一审中已经明确约定，对于缴纳的数额上双方并没有争议，仅仅是时间上有误差。 建业公司向一审法院起诉请求：1.判令荣某公司让出占有的租赁房屋；2.判令荣某公司支付欠缴的租金313764元，并承担2017年至2020年实际占用房屋的租金461247元，合计775011元；3.诉讼费由荣某公司承担。 一审法院认定的事实：2012年7月28日，建业公司与荣某公司签订双湖壹品商铺租赁合同一份，合同主要内容为：建业公司向荣某公司出租的商铺系尚未销售的商品房，为现状毛坯房，坐落在建湖县城秀夫南路西侧、双湖公园东湖西畔，商铺号为双湖壹品25#101-111、203-206，建筑面积640.62平方米，由荣某公司用于商业经营。合同约定商铺租期共五年，从2012年8月1日至2017年7月31日止，第一年租金为153749元，第二年租金为153749元，第三年开始租金在此前年租金基础上递增10%为169124元，第四年租金为186036元，第五年为204640元（五年租金合计金额为867298元）。合同第五条约定：从第三年开始（2014年8月1日）原告免收被告一个月的租金12812元，作为建业公司资助荣某公司装修商铺的费用，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，建业公司按约将商铺交与荣某公司使用。租赁期间，荣某公司分别于2012年7月5日、2013年8月6日、2015年8月31日、2016年12月15日向某公司交付租金190000元、117498元、186036元、60000元，合计553534元。2017年7月31日租赁期限届满，荣某公司将大部分物品、设备从承租的商铺中搬离，将商铺钥匙交还建业公司工作人员。此后，建业公司在案涉商铺门面张贴出售广告及联系电话。2020年11月5日，建业公司向一审法院提起该案诉讼。 一审法院认为：建业公司、荣某公司之间签订的双湖壹品商铺租赁合同，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行各自义务。本案中，建业公司按约将商铺租赁给荣某公司用于商业经营，荣某公司理应按约给付租金。荣某公司辩称建业公司漏记租金117498元以及建业公司同意减免租金的事实，因其未能提供相应的证据证实，故不予采信。此外，荣某公司辩称建业公司的起诉已超过诉讼时效，不符合法律规定，亦不予采信。依照合同荣某公司应交建业公司租金为867298元，减去已给付的553534元，再减去合同约定减免的12812元，其余300952元，荣某公司应当依法给付建业公司。对建业公司主张从2017年7月31日以后的商铺占有使用费，因建业公司未能提交在合同约定的租赁期限届满后，荣某公司仍然占有、使用的证据，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、荣某公司于判决生效后十日内给付建业公司尚欠的租金300952元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回建业公司其余诉讼请求。案件受理费11550元，减半收取5775元，由建业公司负担2868元，荣某公司负担2907元。 本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。 二审中，建业公司提交以下证据： 一、荣某公司2019年1月2日开具的发票，其地址为案涉房屋地址，证明荣某公司2019年1月2日仍然占用租赁房屋。 二、(2020)苏0925民初3326号裁定书，该案件审理过程中荣某公司提交给的录音里面，反映出5月3日荣某公司仍然占有房屋的事实。 三、当时搬离以后，店面里荣某公司遗留下来的购买的维修车辆等工具和维修车辆工具的发票等清单，证明荣某公司占用房屋的事实。 荣某公司质证意见为：对证据一的真实性认可，销售发票中体现的地址并不能证明这张发票就是在这个地址开出来的，事实也证明税务系统登记的地址变更要有单位进行及时申请，只要不及时去税务机关进行变更登记后续开出的发票一直延用原地址。对证据二录音资料的真实性予以认可，但是地址虽然填的是上诉人所在地址并不能说明荣某公司在这个地址进行办公。对证据三销售清单的真实性不清楚，也不予认可，荣某公司从2017年7月份以后实际收货地址从来没有在租赁房屋地址签收过任何物品，销售清单上面的电话号码是真实的，所以快递公司送货会根据电话号码联系送到新的地址，不会根据销售清单的地址进行送货。 荣某公司提交以下证据：一、荣某公司开具的发票复印件，开票日期是2021年2月23日，这个发票的销售方地址仍然是租赁房屋地址。二、租赁房屋房产证的复印件，权利人叫王某，证明房屋的实际所有人并不是建业公司。三、荣某公司借用建业公司房屋时签订的合伙经营协议书，证明合伙期限为2017年7月31日截止。 建业公司质证意见为：对证据一的真实性没有异议，更能说明荣某公司实际占用建业公司的房屋；对于证据二的真实性没有异议，该行为是2020年12月份双方诉讼以后，其时荣某公司已将租赁房屋钥匙交给建业公司。对于证据三的关联性不予认可。 本院认为，建业公司、荣某公司之间签订的双湖壹品商铺租赁合同，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。根据双方合同约定，商铺租期共五年，从2012年8月1日至2017年7月31日止，对合同期内已查明的荣某公司尚欠付建业公司租金300952元，荣某公司应向某公司支付。合同租赁期满后，双方并未续签租赁合同，建业公司上诉认为荣某公司的工商登记信息显示2020年5月2日荣某公司注册地变更建湖县哥伦布市场C区1189-1191号，但荣某公司相关工商登记信息中注册地址的变更不能证明荣某公司实际经营场所地的变更时间。建业公司二审中提交的租赁期满后荣某公司开具的维修发票及购买维修工具的发票，该发票地址仍为案涉房屋租赁物地址为由，但该证据也不能证明荣某公司其时仍占有并使用租赁房屋。建业公司向荣某公司主张从2017年7月31日以后至诉讼时的商铺占有使用费，但事实上，荣某公司至起诉时早已不再占有该租赁房屋，建业公司作为权利人，应当提供证据证明荣某公司在租赁期满后实际占用租赁房屋的准确时间。但本案中，建业公司作为出租人，其在双方租赁期限届满后，并未与承租人继续签订租赁合同，也未及时要求承租人腾让租赁房屋或要求承租人及时支付房屋租金，其虽提供了在此期间内曾在租赁房屋张贴了催收租金的事实，构成诉讼时效中断外，均未以有效证据证明上述事实，且在荣某公司在实际腾让租赁房屋时也未办理房屋交接手续，故建业公司对其主张应承担举证不能的后果，荣某公司关于建业公司的起诉已超过诉讼时效的上诉理由亦不能成立，本院不予采信。 综上，建业公司、荣某公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23000元，由上诉人江苏建业房地产开发有限公司负担11500元，建湖荣达汽车销售服务有限公司负担11500元。 本判决为终审判决。 审判长  张金星 审判员  张晨阳 审判员  荀玉先 二〇二一年四月二十七日 书记员  郁婷婷