浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0282民初2023号 原告：施艳艳，女，1975年3月5日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：戚蔚蔚，江苏圣典（余姚）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛鲁涛，江苏圣典（余姚）律师事务所律师。 被告：宁波杭州湾新区泛海置业有限公司。住所地：宁波杭州湾新区兴慈一路290号3号楼101-7室。统一社会信用代码：91330201MA2GR5DGXF。 法定代表人：姜威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金玉琴，该公司员工。 原告施艳艳与被告宁波杭州湾新区泛海置业有限公司（以下简称泛海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年03月25日公开开庭进行了审理。原告施艳艳及其委托诉讼代理人戚蔚蔚、被告泛海公司的委托诉讼代理人金玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施艳艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年8月9日签订的《〈雅海苑〉定购协议》；2.判令被告双倍返还定金100000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年8月9日，原告与被告签订《〈雅海苑〉定购协议》一份，由原告向被告购买坐落于杭州湾三期7#B地块7号楼602商品房一套，原告支付定金50000元。协议同时约定原、被告双方应于2020年8月16日前签订《浙江省商品房买卖合同》及相关协议、支付首付款、办理按揭贷款。后因被告无法在协议约定的期限之前完成上述合同义务，原告遂前往被告售楼处询问，方得知被告在与原告签订《〈雅海苑〉定购协议》前，已将涉案商品房与第三人达成网签，致使原告合同目的无法实现。原告认为，被告行为有违诚信原则，已构成违约，双方的合同目的已无法实现，为维护其合法权益，提起本案诉讼。 被告泛海公司辩称：1.原告擅自违约，导致原、被告双方未于2020年8月16日前就案涉房屋签署商品房买卖合同。根据《〈雅海苑〉定购协议》特别约定第5点的规定，除非经过被告书面同意外，原告应在2020年8月16日前至被告售楼处履行签约义务，但原告未按约前往，直至2020年11月13日才第一次前往被告售楼处，对此原告从未向被告提出书面申请，更不用说征得被告同意；2.原告称系被告原因导致无法签署《浙江省商品房买卖合同》（预售）不符合事实，被告混淆了商品房买卖合同签约与备案之间的差别。2020年8月16日前，被告不存在与原告签署商品房买卖合同的障碍，只是备案手续无法当即办理。商品房买卖合同经过出卖人和买受人双方签署即可生效，备案只是行政监管手段。2020年8月2日，案外人斯莎莎以口头形式向被告提出购买案涉房屋，并承诺当日一次性付款，于是被告通过政府监管软件商品房企业端登陆房产市场监管服务平台，录入该房源买受人斯莎莎和房屋价格信息，并点击了递交按钮。但之后由于斯莎莎改口无法当即一次性付款，双方未就商品房买卖合同达成一致，被告便没有下载电子版商品房买卖合同，更没有签署书面合同，斯莎莎也没有兑现当日一次性支付全款的承诺。在与原告就案涉房屋签署定购协议之前，被告与斯莎莎已于2020年8月5日签署《解约协议》，确定双方之间的商品房买卖合同关系自始没有成立，并要求斯莎莎配合被告办理网签撤销手续。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同为要式合同，被告与斯莎莎之间既无书面协议亦无付款等实际履约事实，双方不成立商品房买卖合同关系。被告有权自《解约协议》签署之日起将该房屋另行处置。因被告与斯莎莎并未签署并上传商品房买卖合同和付款凭据，故房产市场监管服务平台的备案手续未全部完成，但根据软件设置，只有在办理备案撤销手续后，才能重新办理备案。在被告与原告签署定购协议时，案涉房源的产权并不存在任何争议，被告有权签署定购协议并随时可以配合签署商品房买卖合同，只是由于与斯莎莎的撤销手续并没有完成，故在2020年8月16日之前无法办理备案手续；3.起诉前，原、被告双方不仅可以正常签署商品房买卖合同，也可以办理备案手续，合同目的完全可以达成，原告主张解约并无法律依据。退一步讲，即便最终认定被告对未能及时签署商品房买卖合同也存在一定的过失，根据被告工作人员余坷与原告之间的微信记录，在2020年9月14日，被告与原告已就延后签约达成了一致，原告明确表示愿意等待被告的通知，具体签约时间以被告通知为准，故在2020年11月13日当被告明确表示可以办理备案手续后，原告仍然拒绝签约系根本性违约行为。综上，请求驳回原告的全部诉请，如原告坚持要求解约，被告有权没收定金。 原告为证明己方的诉称成立，向本院提供如下证据： A1.《〈雅海苑〉定购协议》、POS签购单、收据各1份，拟证明原、被告就案涉房屋签署定购协议，原告向被告支付定金50000元的事实； A2.录音、微信聊天记录截图若干份，拟证明被告明知案涉房屋已经网签的情况下欺瞒原告，与原告签订商品房定购协议，同时无法按协议约定完成合同义务的事实； A3.录音1份，拟证明被告知晓全部事实。 被告为证明己方的辩称成立，向本院提供如下证据： B1.《解约协议》1份，拟证明原、被告签订定购协议之前，被告与斯莎莎已经签署了解约协议，被告有权另行销售案涉商品房，以及被告与斯莎莎之间关于商品房买卖合同签约和解约过程； B2.微信聊天截图1份，拟证明经被告催促，原告一直未履行付款义务，原告同意等待被告通知正式签约，且无正当理由提出延期付款要求，但被告未予同意； B3.承诺书1份，拟证明2020年8月9日，原告向被告出具承诺书，承诺在2020年8月16日前支付524807元，如原告逾期付款，被告有权没收定金； B4.来访确认单1份，拟证明戚伟旭是中介人员，并非被告员工，原告对此应系知情。 为查明案涉商品房的网签情况，本院依职权向宁波杭州湾新区房地产管理中心调查取证，宁波杭州湾新区房地产管理中心于2021年4月1日出具证明1份。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人对真实性无异议的证据，结合当事人相关陈述，本院认定本案事实如下： 原告施艳艳为购买商品房联系中介机构工作人员戚伟旭，戚伟旭陪同原告至被告泛海公司售楼处看房，原告与被告泛海公司于2020年8月9日签署《〈雅海苑〉定购协议》一份，协议载明原告向被告定购杭州湾三期7#B地块7号楼602室商品房，房屋总价为1834900元，折后总价为1724807元，定金应收366980元（该打印金额右侧手写50000），其中“特别约定”条款中约定：原告已支付的定金作为对双方订立《浙江省商品房买卖合同》的担保，《浙江省商品房买卖合同》签订后，原告支付的定金转为部分房价款，在此期间定金不计利息；原告同意，除征得被告书面同意外，原告应在2020年8月16日前持本协议、购房人身份证（包括共同产权人）、定金收据等被告说明的必要文件前往被告售楼处签订《浙江省商品房买卖合同》及相关协议，并按按揭贷款方式付款（原告应支付比例不低于30%的首付款，因银行或有关部门对首付款比例调整、提高或政策发生变化的，原告需自行补足首付款，否则视为原告违约），否则本协议解除，原告有权没收定金并将该房屋自行处置；原告具有下列情形之一的，视为原告违约，被告有权解除本协议，且无需通知原告即有权将房屋另行出售，已收取定金不予返还：1.原告未按合同约定足额支付定金的；2.原告未按约签订商品房买卖合同及其补充协议并支付相应房款，或者原告未提供符合要求的完备银行按揭贷款资料并办理按揭贷款手续的；……；协议另对其他事项进行约定。 原告于定购协议签订当日向被告支付定金50000元，被告出具定金收据一份。原告还于当日签署被告提供的《承诺书》一份，该承诺书系被告事先打印的格式条款，打印部分载明：承诺人已明确知晓，按照《定购协议》本人应于＿年＿月＿日补足不低于＿%首期款人民币＿元，若本人逾期付款的，贵司有权解除《定购协议》将该房屋另行出售，并没收本人的定金，本人享受的阶段性优惠政策（优惠折扣94折）将失效，如给贵司造成损失的本人还需要承担相应违约责任。 当日原告在被告售楼处签署一份《绿地海湾项目客户来访确认单》，该确认单上显示戚伟旭为渠道相关人员，渠道客户来访途径为上海更赢-（58爱房）上海易先，余坷为案场接待人员。余坷系被告售楼处工作人员。 定购协议签订后，原、被告口头约定原告于周四即2020年8月13日至被告售楼处签订商品房买卖合同并支付首付款。但之后戚伟旭通知原告称商品房买卖合同签署时间推迟，双方遂未在该日签署合同。 2020年8月15日，余坷通过微信要求原告补齐按房价20%计算的定金，原告回复要求下次与首付一起支付。余坷又称原支付的50000元只是小定，原则上在周四（即8月13日）要补齐定金，另外的首付款预计月底签合同办贷款时再付，又称周四是因房管处系统维护，不能签购房合同，房款累计支付30%以上才能签购房合同。原告随即就定金事宜通过微信询问戚伟旭，戚伟旭称会和领导就此进行沟通，之后回复原告称定金可与首付款一起支付。 2020年9月14日，余坷又通过微信向原告称，该小区客户已经在安排集中签约，案涉房屋排好签约时间了会提前通知原告，要求原告耐心等待，原告回复称好的。 2020年11月13日，原告至被告售楼处询问情况，被告工作人员告知案涉商品房之前进行了虚拟网签，但不影响销售，故当时没有向原告进行说明，当日可以与原告签订合同。原告拒绝签署并要求退房、赔偿。 宁波杭州湾新区房地产管理中心出具证明一份，载明斯莎莎于2020年6月20日签订杭州湾新区绿地雅海苑7幢602室的商品房买卖合同一套（合同编号：×××25），以个人原因申请退房，于2020年11月13日解除该商品房网签合同。 原告于2020年12月14日向本院提起本案诉讼，本院予以登记进行诉前调解，并于2020年12月24日向被告送达诉状副本，但最终未能调解成功。 本院认为，本案中原、被告双方通过签订定购协议的方式确认在2020年8月16日之前签订正式商品房买卖合同及交付按房款30%计算的首付款，但届期双方未按约签订商品房买卖合同，就该次未能如期签约的归责问题上，根据现有证据可以确认当时原告已经准备在双方口头约定的8月13日至被告处签约并支付首付款，但戚伟旭提前一天通知原告推迟，之后被告工作人员余坷也在8月15日确认13日不能签约的原因为“房管处系统维护”，同时也提到“预计月底签合同”，两者之间可以相互吻合，结合案涉商品房在2020年6月20日至2020年11月13日期间处于已经网签状态的事实，客观上双方在定购协议所约定的时间内即2020年8月16日之前无法网签商品房买卖合同，故未能在约定时间进行网签的责任不在于原告。被告辩称双方该时可以线下签署商品房买卖合同，即定购协议所指的签署《浙江省商品房买卖合同》并非特指网签，但定购协议并未约定双方在8月16日之前所要进行的是线下签署，也未见有证据显示被告在不能网签的前提下通知过原告要求进行线下签署，且线下签署行为违反房地产行政主管部门的相关监管规定，亦不符合普通购房者的认知，也与之前被告工作人员明确告知原告因“房管处系统维护”不能签购房合同的做法相互矛盾，故被告该项辩称意见本院不予采纳。综合上述情形，本院认为被告未如实向原告披露案涉商品房的网签情况，而以其他理由拖延网签，应当认定被告就此存在违约行为，且基于被告上述欺瞒行为，原告虽在之后对被告要求延期签约予以同意，但因原告作出该意思表示系基于被告的欺瞒，其意思表示不真实，故不能以此认定双方已经达成延期签约的合意，被告应当承担未按定购协议约定与原告签署商品房买卖合同的违约责任。 至于被告所主张的原告未按约补足定金构成违约的问题，证据显示在余坷向原告提出补足定金时，原告明确要求在签订合同时与首付款一起支付，该要求也应当是符合双方之前口头约定的，即签署定购协议时先支付定金50000元，在8月13日签约时一并支付首付款（包括应补足的定金），余坷之后回复称“我看看安排一下”，而原告在接到余坷要求支付定金的消息后即与戚伟旭联系，戚伟旭明确回复称已经与领导沟通好与首付款一并支付，之后也未见被告再次向原告要求过补足定金。尽管戚伟旭并非被告公司员工，但其作为销售渠道人员，全程参与之前的定购过程，其上述行为结合之后被告确未再继续要求原告补足定金也未以此向原告主张过违约责任的客观情形，原告认为其已与被告就定金事宜达成一致，合理有据，本院予以采信，被告以此主张原告违约不能成立。 此外，被告还提供原告签署的承诺书主张原告违约，未按承诺在2020年8月16日补足不低于30%的首付款，要求原告承担违约责任。对此本院审查认为，基于上文分析，案涉商品房买卖合同客观上无法在该日前完成网签，且责任在于被告，故首付款的支付期限也应作相应推迟，被告以此主张原告违约，本院亦不予采纳。 关于本案中定金罚则如何适用的问题，根据定购协议约定，本案定金在种类上属于“立约定金”，是为了担保双方按约签订商品房买卖合同，在被告拒绝签订合同的情况下，可以适用双倍返还的定金罚则。根据查明的事实，被告已取得商品房预售许可证，案涉商品房于2020年11月13日撤销之前网签，被告也在当日告知原告可正常办理网签，故被告事实上能够履行签订商品房买卖合同的义务，并在客观上进行了履行义务的相关工作，自该日始，如双方仍有意愿，商品房买卖合同可以签订。本案中被告虽然迟延履行义务，但并非拒绝或不能履行义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第一百二十条第一款的规定，因当事人一方迟延履行致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则，本案定购协议的目的是签订主合同以购买商品房，此目的在原告起诉时并非不能实现，而参照该条第二款的规定，当事人一方不完全履行合同的，按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则，根据该款规定的精神，定金罚则的适用也应当根据违约的情形和对合同相对方利益的损害程度的不同，予以具体把握。故在本案中，被告迟延履行义务，原告有权选择解除定购协议、不再签订主合同，定购协议应当认定已于本案诉状副本送达至被告时即2020年12月24日解除，原告交纳的定金被告也应当返还，但被告的行为客观上不同于根本性的拒绝履行或不履行，不应适用定金双倍返还的罚则。但鉴于被告违约的事实，在定金罚则的具体适用上也应适当地体现惩罚性，才能有效防范卖方的违约行为。根据被告的违约情形，综合考虑原告的损失以及原告维权的成本，本院酌情确定被告除应返还原告定金50000元之外，还应向原告支付20000元。同时，原告的诉讼请求本院虽未全部支持，但本案纠纷系因被告的违约行为引起，原告是购房者，应降低其维权成本，以平衡各方利益，也有利于促进交易双方诚信履约，故本案诉讼费用应由被告负担。 综上，原告的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第一百一十五条之规定，判决如下： 一、原告施艳艳与被告宁波杭州湾新区泛海置业有限公司签订的《〈雅海苑〉定购协议》于2020年12月24日解除； 二、被告宁波杭州湾新区泛海置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告施艳艳定金50000元，并支付原告施艳艳20000元； 三、驳回原告施艳艳的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告宁波杭州湾新区泛海置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  洪 逸 二〇二一年四月十九日 法官助理  张景华 代书记员  潘玲燕 ? 附：申请执行的规定 1．《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2．最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。