陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终803号 上诉人（原审被告）：冯海明，男，1964年7月2日出生，汉族，个体户，住陕西省延川县。被上诉人（原审原告）：高大虎，男，1978年12月15日出生，汉族，陕西省延川县村民，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：郝世禄，男，1967年3月7日出生，汉族，陕西省延川县调解员，住陕西省延川县。原审被告：延川县房地产开发公司。住所地：延安市延川县。法定代表人：冯占斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：马超，延川县杨家圪坮法律服务所法律工作者。原审第三人：姜华，男，1969年12月12日出生，汉族，中专文化，陕西省子长市居民，住陕西省子长市财政局家属院。原审第三人：张海园，男，1987年2月18日出生，汉族，陕西省延川县村民，住陕西省延川县下杨家湾。上诉人冯海明因与被上诉人高大虎、原审被告延川县房地产开发公司、原审第三人姜华、张海园房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省延川县人民法院（2020）陕0622民初1631号判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯海明、被上诉人高大虎的委托诉讼代理人郝世禄、原审被告延川县房地产开发公司的委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯海明上诉请求：1、依法撤销陕西省延川县人民法院（2020）陕0622民初1631号民事判决书；2、依法判决上诉人与被上诉人高大虎之父高志成被迫签订的《房屋置换协议》及上诉人与被上诉人高大虎签订的《房屋置换合同》无效；3、本案的诉讼费由被上诉人承担。补充一点：被上诉人阻挡工程给我造成的损失，要进行经济赔偿。事实和理由： 1、2012年8月份上诉人正在修建中湾商住楼，在开挖3、4单元地基基础时，被上诉人高大虎之父高志成出面阻拦工程进行，站在基础施工场地阻挡工人施工，或站在场地上畔上往场地扔石头，使得工人无法施工，并扬言给他赔偿不了300万元不要想修楼，在万般无奈的情况下，上诉人让工程承包人杜红出面协调处理此事，最后被迫签订了《房屋置换协议》当时延川县政府的拆迁返还政策已经出台，即拆迁返还比例为1:1，加上按时签订拆迁合同的奖励面积30%，最高返还比例为1:1.3，上诉人拆迁高志成的4孔窑洞1孔窑洞口的面积不超过136平米，按政府的拆迁政策最高返还面积177平米，上诉人已经兑现的返还面积达326.32平米，已经显式公平，况且《房屋置换协议》明确写明交房期限为3年，无论是从《房屋置换协议》的时间算，还是从被上诉人的《房屋置换合同》的时间算都超过了交房时间，上诉人没有给被上诉人保留房屋和交房的义务，或者是被上诉人良心发现放弃了该房屋的权利，毕竟这是不义之财，况且这是让上诉人兑现上诉人违背意愿而被迫签订的协议。在现在扫黑除恶的情况下，被上诉人之父高志成就是涉恶之人，只有这样的人才敢随意阻挡批建手续齐全的工程，狮子大开口，达不到目的就让工程无法进行。难道国家法律支持在被迫的情况下签订的、完全违背我的个人意愿的协议？2、被上诉人起诉状的案由是合同纠纷，无论是从《置换协议》的签订时间2012年8月28日，还是从《置换合同》签订时间2014年9月11口至2020年9月20日被上诉人催要房屋，长达6年之久，已经超过了法律规定的起诉的期限。3、被上诉人的证据二:高志成的给我的存款凭条，并没有注明是交的大修基金、开口费2万元，也没有在我这里开相应的收据。《置换协议》中写明的四套房屋的大修基金和各种开口费分别是1单元801室17318.4元；1单元701室是17318.4元；3单元601室是14917.2元；3单元501室是14917.2元，合计是64471.2元。即使是大修基金开口费，一套有余，四套不够，也没有注明是801房的费用，也没有办理任何交房手续。4、即使是法庭判定上诉人应该给被上诉人交房，被上诉人也应该先付清《置换协议》中应该返还的总面积(420平米)和现在四套房屋实际建筑面积的差额(32.88平米)的房价款，另外被上诉人应该交清四套房屋延迟收房已产生的物业费等全部费用。高大虎辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法维持。理由如下：1、“房屋置换合同”合法有效。经答辩人父亲与冯海明协商达成5孔窑洞及其院内附属物兑换四套楼房协议，2套大套和2套小套，答辩人的两套是大套1单元801室，小套3单元502室（小套通过冯海明已出售给他人），诉争的大套楼房置换合同是：2014年9月11日双方签订了“房屋置换合同”，合同编号2014-ZH-12，甲方是延川县房地产开发公司，盖有延川县房地产开发公司中湾商住楼项目部公章（印章号6106220009302），被答辩人冯海明挂靠延川县房地产开发公司资质，以延川县房地产开发公司中湾商住楼项目部经理、甲方（延川县房地产开发公司）委托代理人的身份在“房屋置换合同”上签字盖章。故答辩人的“房屋置换合同”是与延川县房地产开发公司签订的，应依法确认合法有效。2、被答辩人冯海明关于“房屋置换合同”违背其真实意志，超过延川正常拆迁兑换面积的说法错误。其一“房屋置换合同”的主体不是被答辩人冯海明，其无权要求认定该合同无效；其二被答辩人冯海明计算的拆迁窑洞及其附属物面积错误，不是其胡说的只有四孔窑洞，另外答辩人还有院子等附属物；其三不能将延川县政府拆迁补偿标准与答辩人的拆迁相比较，被答辩人冯海明拆迁答辩人的窑洞及其附属物是商业性质的开发；其四退一步将即便补偿协议违背其真实意志，在签订合同后一年内可以要求依法撤销，至今一直未主张恰恰证明“房屋置换合同”公正公平。3、2014年11月28日应被答辩人冯海明要求，答辩人将该诉争楼房的大修资金和楼房的各种开口费2万元交给被答辩人冯海明，被答辩人冯海明提出其他三套楼房的大修资金和楼房的各种开口费与本案无关，并且通过庭审已经查明其他三套楼房的大修资金和楼房的各种开口费已交清，被答辩人冯海明上诉状提出如此观点无非是故意混淆是非、颠倒黑白。答辩人在信合打款后没有履行票据对接更换相关收据不影响楼房交付。4、关于被答辩人冯海明伪造假印章在延川县不动产登记局办理姜华错误预告登记问题。延川县房地产开发公司先后用过两枚印章，原来印章的编号是6106220007848、现在印章的编号是6106220033137，被答辩人冯海明伪造假延川县房地产开发公司的印章，将延川县房地产开发公司中湾梦之园项目部印章中的“中湾梦之园项目部”故意遮挡，伪造假延川县房地产开发公司的印章（编号6106220009433），答辩人已告知延川县不动产登记局，该局答复查明事实后依法处理，如属假公章将依法撤销预告登记，追究相关责任。5、一审判决楼房交付与被答辩人冯海明关于诉争楼房物业相关费用无关。答辩人因孩子在延安市宝塔区上学，一直没有对楼房交接管理，答辩人在接受楼房时按照物业管理的相关规定依法办理，2万元预交费用结算后多退少补。6、被答辩人冯海明关于交房超过诉讼时效的观点不成立。答辩人主张的是物权，不受诉讼时效的限制。原审被告延川县房地产开发公司述称，1、上诉人挂靠我公司开发中湾商住楼，当时与我公司约定出现任何问题由上诉人承担；2、直到现在公司都没有收到过上诉人的挂靠费。原审第三人姜华、张海园均未到庭，亦未提交书面意见。高大虎向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令两被告给原告交付窑洞置换房屋1单元801室；2、判令被告冯海明与第三人签订的合同无效。3、诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2012年起被告冯海明挂靠被告延川县房地产开发公司资质在延川中湾开发修建中湾商住楼。2012年8月28日，被告冯海明与原告高大虎的父亲高志成签订房屋置换协议，原告高志成将自己位于商住楼背后的四孔石窑、一孔窑口及院内附属物置换给被告冯海明，被告冯海明给高志成返还两大两小四套房子（大套120㎡，小套90㎡）。2014年9月11日，应高志成把四套房子分给其两个儿子每人一个大套一个小套的要求，被告冯海明与高志成的儿子即原告高大虎、高某某分别签订了四套房子的房屋置换合同四份，其中将案涉一单元801签订给原告高大虎（合同编号2014-ZH-12），并在合同甲方处加盖延川县房地产开发公司中湾商住楼项目部的印章（印章号6106220009302）。后原告高大虎和高某某把其余三套房子都转让给了他人，只保留了原告高大虎的一单元801房。2014年末被告交房期间，原告高大虎于2014年11月28日给被告冯海明信合卡XXXXXXXXXXXXXXX8821上存款2万元，但一直没有办理一单元801房子的钥匙交接手续。2018年8月26日，因被告冯海明欠第三人姜华的钱，被告冯海明与第三人姜华签订商品房置换合同（备案编号106），将案涉一单元801房抵偿给姜华，并在合同出卖人处加盖延川县房地产开发公司印章（编号6106220009433）。后在延川县不动产登记局办理了预告登记（登记权利人（申请人）为姜华，业务号为XXXXXXXXXXXXXX0002）。2020年7月7日，在被告冯海明保证下，第三人姜华与张海园签订房屋买卖协议，将案涉一单元801房转让给第三人张海园，转让房价406000元，合同签订后付了356000元，剩余5万元约定2020年10月1日前付清，后张海园接房装修期间原告得知，引发本案争议。一审法院认为，被告冯海明挂靠被告延川县房地产开发公司资质在延川县中湾开发修建中湾商住楼。被告与原告签订的房屋置换合同系双方当事人的真实意思表示，该房屋置换合同真实有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定将拆迁窑洞交付被告，且被告已经拆迁，被告也应当按照约定给原告交付置换房。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案原、被告于2014年9月11日签订房屋置换合同，明确约定被告以位置、用途特定的一单元801房对原告予以补偿安置，原告也如约将拆迁窑洞交付被告，且被告已经拆迁，原告也给被告交纳了接受安置房的大修资金等费用20000元。可以证明案涉一单元801房的所有权至此已经转移至原告，被告已丧失对该房的所有权，也无权处分该房屋。现被告将案涉一单元801房另行转让给第三人姜华，原告有优先取得该补偿安置房屋的权利。虽然被告在与第三人姜华签订商品房置换合同后在不动产登记机关办理了预告登记，但该预告登记远在原、被告签订的房屋置换合同之后，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，原告取得案涉一单元801房的所有权在该预告登记之前，不受该预告登记的约束。故原告要求判令两被告给原告交付窑洞置换房屋1单元801室的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予支持。被告与第三人之间的争议，可按照有关规定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定。判决：由被告延川县房地产开发公司、冯海明于判决生效后十日内给原告高大虎交付延川县XX楼XX单元XX室。案件受理费500元，减半收取250元，由被告冯海明承担。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的情况属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。争议焦点为上诉人冯海明主张的不交付被上诉人高大虎延川县XX楼XX单元XX室有无事实及合同依据，能否得到支持。关于合同是否有效问题，上诉人冯海明主张其与被上诉人高大虎的父亲高志成2012年8月18日签订的《房屋置换协议》，因其受高志成胁迫而无效，但其在本案一、二审审理期间提交的证据并不能证明其主张事实的存在。且依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条之规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”冯海明未在法定期间行使撤销权，且事实上部分履行了该合同，故其与高志成于2012年8月18日签订的《房屋置换协议》合法有效。2014年9月11日，应高志成要求，将四套房子分给其两个儿子每人一个大套一个小套，上诉人冯海明与高志成的儿子即被上诉人高大虎、案外人高某某分别签订了四套房子的房屋置换合同四份，其中将案涉的一单元801以《房屋置换合同》（合同编号2014-ZH-12）签订给被上诉人高大虎，故该《房屋置换合同》合法有效。冯海明的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于高大虎是否放弃房屋所有权问题，房屋作为价值较高的不动产，冯海明单纯的以高大虎未在交房期限内交接房屋来推定高大虎放弃房屋所有权，不符合交易习惯和常理，且其他三套房子都是2015年在高大虎、高某某的指示下办理的交房手续，故高大虎未及时办理房屋交接的行为，不能视为放弃房屋所有权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”冯海明的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二款规定：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。故高大虎诉请交付补偿安置房屋的主张不适用诉讼时效制度，冯海明的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人冯海明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人冯海明负担。本判决为终审判决。    审  判  长      刘 彩 虹审  判  员      郭    丹审  判  员      乔 文 博     二〇二一年四月二十日 法 官助 理     高    颖 书  记  员     李    斌