湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0321执异23号异议人（案外人）：倪友明，男，1953年11月11日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。异议人（案外人）：蒋正球，女，1953年10月26日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。系倪友明之妻。申请执行人：傅伟，男，1988年3月5日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：唐浩，湖南湘晋律师事务所律师。被执行人：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县杨嘉桥镇三合村上余组。法定代表人：文小洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈卫根，男，1968年9月5日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。本院在执行傅伟申请执行湘潭金农投资有限公司（以下简称“金农公司”）房屋买卖合同纠纷一案过程中，裁定查封被执行人金农公司所有的位于湘潭县）金农农资交易中心的房屋（七号楼一单元和二单元全部房产、门面及地下架空层）。案外人倪友明、蒋正球认为本院查封上述房屋中的7号楼二单元5、6、7、8号门面及门面上二楼相对应的房产侵害其合法权益，故提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人倪友明、蒋正球称，一、2014年1月11日其向金农公司购买上述4个门面及二楼房屋，并与金农公司当时的法定代表人陈卫根签订了购买合同。其已根据合同内容支付了600000元购房款，余款待办房产证时交清，但因金农公司原因，上述四门面及房屋至今未能办证。其已投入约10万元安装门窗、水电，建厕所、间墙、下水道排水，4个门面已于2017年投入使用，租赁给他人做生意。二、2013年8月31日陈卫根向异议人蒋正球借现金20万元，承诺3年归还，并在借条上明确如无偿还能力，愿意以7号楼二单元5、6、7、8号门面上二楼相对应房产作为抵押。但至今陈卫根未偿还任何款项，目前本息合计约54.6万元，陈卫根同意将7号楼二单元5、6、7、8号门面上二楼相对应房产作价偿还。故7号楼二单元5、6、7、8号门面已被其购买，且该四个门面上二楼相对应的房产也已归其所有。请求法院解除对涉案房产的查封。异议人提交了商业门面购买合同、门面租赁合同、收据、结算单、门面租赁协议、借条等证据材料。申请执行人傅伟称，异议人的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一、该条规定的不动产必须是已经登记在被执行人名下，这里的登记是指产权登记，而不是将来可能的登记。本案中，金农公司并没有取得商品房预售许可证。涉案房产尚未进行初始登记，即并没有登记在被执行人金农公司名下，故不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”之情形。二、异议人与被执行人双方签订的买卖合同不是合法有效的合同。双方实际系民间借贷关系，以虚假的买卖合同掩盖真实的民间借贷关系。双方之间买卖合同是虚假意思表示，不具有法律效力。该合同亦违反法律强制性规定而无效。根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条之规定，金农公司未取得房地产开发资质，不得进行商品房开发，因此金农公司进行商品房开发销售明显违法，即使是房产开发企业，根据《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，也要办理商品房预售许可证才能进行预售，否则合同无效。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项之规定，本案争议的房产未依法登记领取权属证书即进行转让，违反法律强制性规定，因此不是合法有效的合同。即使认为该合同违反的管理性强制性规定，不影响合同效力，但至少违反了法律强制性规定，因而不合法，《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“已签订合法有效的书面买卖合同”，这里的“买卖合同”既要求有效，还要求合法，因此异议人的异议不符合第二十八条规定之情形。三、就算以借款抵偿部分购房款，亦与买卖合同约定的购房价款相差甚远。其借款没有支付凭证，无法证明借款关系属实。该支付显然不符合房屋买卖的交易习惯，且有违常理，即使被执行人认可，也只构成自认，不能对抗第三人，因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第（三）项规定的“已支付全部价款”之情形。四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项之规定，本案中，异议人明知被执行人未取得涉案房产的权属证书的情况下仍然签订买卖合同，对于房屋不能过户应当预见，对于房屋未办理过户登记存在自身的原因，因此不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项规定之情形。综上，异议人的异议不能成立，请求法院予以驳回。被执行人金农公司称，异议人购买金农农资交易中心7号楼5、6、7、8号门面及对应二楼2套房屋是实，购房款已全部结清（款项包括所支付的购房现金、借款、应付蒋正球征地和青苗补偿款、代完工工程款、房屋面积核减款等，详见结算单）。本院查明，傅伟诉金农公司房屋买卖合同纠纷案，本院于2015年1月12日作出（2014）潭民一初字第1137号民事调解书，确认：一、傅伟与金农公司自愿解除双方于2014年4月21日签订的房屋买卖合同；二、金农公司自愿在2015年3月30日之前退还傅伟购房款195万元，并自愿赔偿傅伟因金农公司无法交付房屋导致解除合同造成的损失273000元，并支付违约金73000元；三、上述款项共计2496000元，如未按时支付，则金农公司自愿从2015年3月30日起按月利率2%支付利息至偿还之日止。案件进入执行程序后，本院于2020年8月26日作出（2015）潭执字第486号之三执行裁定书，查封了被执行人金农公司所有的位于湘潭县）金农农资交易中心的房屋（七号楼一单元和二单元全部房产、门面及地下架空层），查封期限为三年。异议人倪友明、蒋正球遂向本院提起书面执行异议。异议人提交的证据显示，2013年8月31日陈卫根向蒋正球借款200000元，并出具了借款称“今借到蒋正球现金200000元，借款期三年，月息2分，半年付息。以7栋2单元5、6、7、8号门面二层作抵押”。2014年1月11日倪友明与金农公司签订了《商业门面购买合同》，合同约定：买受人倪友明购买的商业门面所在地理位置杨嘉桥镇三湘村（原三合村）下余组金农农资交易中心项目第七栋二单元107国道连接线水泥路面以上第一层自北向南数第5、6、7、8号，共计商业门面四个，该四个商业门面合同约定建筑面积共460平方米，总金额920000元。买受人分两期付款，本合同签订之日起7日内付700000；出卖人将商业门面及商业门面的《国有土地使用证》和《房屋产权证》交付买受人且买受人无异议后15日内，支付余款及《国有土地使用证》和《房屋产权证》的办证税费。同日蒋正球向陈卫根账号汇款210000元。同年1月15日金农公司出具收据称“今收到倪友明购房款（金农街7栋5、6、7、8号门面）600000元”。2015年7月20日陈卫根向蒋正球出具借条称“今借蒋正球现金10000元。不与房屋买卖相关”。2017年10月8日甲方倪友明与乙方吴晚生签订了《门面租赁合同》，约定：甲方将位于××镇××村××街××栋××层××号共四个门面租赁给乙方，租期为三年（2017年10月8日至2020年10月7日），租金每年为人民币24000元，每年10月10日前付清当年租金。乙方租赁甲方门面用于做木材、门窗、瓦等建筑材料生意。2020年5月1日甲方倪友明与乙方马建设签订《门面租赁协议》，约定：甲方将位于××镇××村××街××栋××号门面出租给乙方，租赁期为三年，自2020年5月1日至2023年5月1日。租赁期内租金为28000元每年。甲方倪炯与乙方马建设在该协议上签字。同年11月6日金农公司出具收据称“今收到倪炯立户表费，7栋2单元201室、202室单相住宅用电表3000元”。同年11月11日金农公司出具收据称“今收到倪友明立户表费7＃栋5、6、7、8号门面（夹层）商业三相电表5500元”。因出卖人原因涉案房屋至今没有办理权属登记。另查明，异议人倪友明、蒋正球系夫妻关系，倪炯系倪友明、蒋正球儿子。被执行人金农公司成立于2012年4月17日，2016年1月12日该公司法定代表人由陈卫根变更为文小洪，陈卫根系金农公司实际控制人。2013年2月5日湘潭县发展和改革局作出潭政发改招（2013）2号关于核准金农农资交易中心工程建设项目招标事项的批复，称金农农资交易中心工程建设项目已经我局潭政发改基（2011）61号文批复同意建设，项目总建筑面积41517平方米，其中住宅面积26445平方米，商业面积15072平方米…核准委托邀请招标。2012年12月12日湘潭县人民政府向金农公司颁发位于湘潭县杨嘉桥镇三合村土地的国有土地使用权证，用途为商业住宅用地。2012年12月3日金农公司领取了《建设用地规划许可证》。本院认为，一、金农公司获得有相关部门同意建设的批复后，办理了国土使用证和建设用地规划许可证等手续，实际开发建设金农农资交易中心（包含涉案房屋）。根据我国《民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此金农公司对已经开发建设完成的涉案房屋享有物权；二、《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。该条款属于管理性规定，从本案查明的事实来看，应理解为涉案房屋尚未达到办理产权登记的条件，一旦条件具备，即可以办理权属登记，金农公司有权处分自己享有物权的房屋。因此，异议人倪友明、蒋正球与金农公司的买卖行为合法有效；三、异议人与金农公司没有签订关于涉案四个门面二楼房屋的书面买卖合同，但异议人提出已经以金农公司实际控制人陈卫根借款及其他费用的形式支付购房款，购买了二楼房屋，金农公司在《结算单》中亦认可异议人购买了二楼房屋。因此，从双方陈述及相关证据来看，应视为异议人与金农公司针对二楼房屋达成了口头买卖协议并履行完毕；四、从本案事实来看，异议人在法院查封之前就与金农公司签订了《房屋买卖合同》，合法占有了该不动产，全额支付了价款，没有办理过户登记不是异议人自身的原因。综上所述，异议人所提交的证据已经形成完整的证据链，考虑到金农公司开发建设涉案房屋的历史和房屋买卖的现实状况，异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对异议人倪友明、蒋正球购买的位于湘潭县）金农农资交易中心××号楼××单元××、6、7、8号门面及门面上二楼相对应的房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  陈楚银人民陪审员  朱立华二〇二一年四月十九日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。