安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终287号 上诉人（原审被告、案外人）：李敏，女，1979年9月26日出生，汉族，住淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王俊永，淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：淮北正鹏小额贷款有限公司，住所地安徽省淮北市相山中路帝景大厦21层。 法定代表人：宫勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：淮北嘉宏投资有限公司，住所地安徽省濉溪县经济开发区金桂路北国槐路东侧。 法定代表人：晁熠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：晁建伍，安徽礼乐律师事务所律师。 上诉人李敏因与被上诉人淮北正鹏小额贷款有限公司（以下简称正鹏公司），原审被告淮北嘉宏投资有限公司（以下简称嘉宏公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李敏及其委托诉讼代理人王俊永，被上诉人正鹏公司的委托诉讼代理人闫明星，原审被告嘉宏公司的委托诉讼代理人晁建伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李敏上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判维持一审法院（2020）皖0603执异90号裁定，即支持李敏的异议申请：撤销（2019）皖0603财保201号民事裁定书中关于对A2501室[产权证号：皖（2018）濉溪县不动产权第0023097号]的查封，李敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，中止对案涉房屋的执行，或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费等均由正鹏公司承担。事实和理由：一、双方争议的房屋所有权属于李敏，并不属于董昌锋，更不是嘉宏公司。1.嘉宏公司是争议房屋所在楼盘的开发商，开发商的主要工作是出售所开发的商品房、收取房款，从而完成其经营的根本目的。依据法律法规规定，开发商开发房产后，在不动产登记机关首先将房产总证办理在开发商的名下，然后再进行分户办理到具体购买人名下。并不能以包括案涉房产在内的该栋建筑的总产权证在开发商嘉宏公司名下，就简单认定为该房产属于嘉宏公司。2.购房在李敏与董昌锋夫妻关系存续期间，但是李敏与董昌锋于2016年10月31日办理离婚手续，该离婚协议明确表明案涉房产已经析产给李敏，董昌锋不具有该房产的所有权。民政部门的离婚证和离婚协议也是国家认可的法律文书，该文书具有法律效力，不能简单因为在几年以后他人的异议来改变法律文书的内容和效力。如果多年后的查封来对抗以前的离婚协议文书约定的内容，将使整个房地产市场交易秩序混乱，这也是立法本意所极力避免的状况。3.房屋属于李敏单独所有，董昌锋不再是该房屋所有人。虽然合同是董昌锋所签署，但是房屋在离婚时约定给李敏，该房屋不属于董昌锋所有。一审法院(2019)皖0603执2025号执行裁定于2019年8月20日作出，该裁定晚于董昌锋与李敏离婚协议将近三年。李敏离婚析产在先，正鹏公司查封在后，该查封财产属于李敏单独所有，李敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。二、一审程序不合法。一审中，为了查清接受402500元款项的中国工商银行账号622202131305002046888的户主，在开庭之日2020年12月25日律师当庭请求法院开出调查令调取，一审法院没有给律师开具调查令。2020年12月29日，一审法院突然制作判决书，次日进行送达。判决李敏败诉的主要理由就是该账户的户主不清楚。李敏在2021年1月4日就调出该账户的户主就是嘉宏公司的实际控制人、嘉宏公司董事长晁熠的父亲晁飞。这一基本证据也足以推翻一审法院认定。一审法院没有开具调查令，剥夺了李敏的举证权利。李敏支付了全部购房款，应取得房屋所有权，李敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决没有查清基本事实，程序违法，请二审法院依法支持李敏的上诉请求。 正鹏公司辩称，一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用正确，李敏上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回，并维持原判。第一，案涉房屋并非李敏的财产，而是嘉宏公司名下合法财产。无论是依据《物权法》第九条还是《民法典》第二百零九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记方可发生效力，未经登记的，不发生效力。案涉房屋始终登记在嘉宏公司名下，系嘉宏公司的合法财产，不能仅以董昌锋与嘉宏公司签订过商品房买卖合同为由，即认定房屋所有权已经转移，更不能以李敏与董昌锋达成过协议为由，认定案涉房屋所有权归李敏所有。第二，李敏就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用正确。首先，李敏系在一审庭审过程中提出开具调查令，已经超过法定的举证期限，一审法院未予同意，符合法律规定。其次，案涉尾号为6888工商银行账户号户主是否为晁飞与本案无关联性。即便李敏与晁飞有过资金往来，也不能证明该笔款项系嘉宏公司授权收取，更不能证明其已支付了全部购房款。再者，李敏未能举证证明其已向房产登记机构提交了相关办理过户登记的材料，亦或证明其在案涉房屋被查封前向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的三个必要条件，李敏就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 嘉宏公司辩称，晁飞是公司的股东、董事长、实际控制人，晁飞收取案涉房屋购房款是事实，嘉宏公司予以认可。在收取402500元之前，嘉宏公司已经收取34000元定金。 正鹏公司向一审法院起诉请求：1.依法判令继续对嘉宏公司名下位于濉溪县濉溪经济开发区房屋［产权证号：皖（2018）濉溪县不动产权0023097号］的执行查封措施；2.本案诉讼费用由李敏、嘉宏公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月17日，正鹏公司向一审法院申请诉前财产保全，请求对嘉宏公司名下位于濉溪县濉溪经济开发区等32套房屋予以查封。一审法院于2019年10月18日作出（2019）皖0603财保201号民事裁定书，裁定查封Ａ2501室［产权证号：皖（2018）濉溪县不动产权0023097号］等32套房屋。2019年10月21日，一审法院依法查封了嘉宏公司的上述房屋。李敏向一审法院提出异议，认为案涉房屋系嘉宏公司出售给董昌锋的。一审法院于2020年11月17日作出（2020）皖0603执异90号执行裁定书，裁定解除了对案涉房屋的查封。正鹏公司遂向一审法院提起诉讼。 一审另查明，2015年1月16日，董昌锋与嘉宏公司签订了商品房买卖合同（预售）并进行了合同备案，约定将嘉宏公司所有的案涉世纪华庭商住楼A2501室房屋出售给董昌锋，同年1月15日开具了购房款发票，同年1月16日开具了世纪华庭B栋2501室房款收据，2015年1月17日，李敏向尾号6888的银行帐户转款402500元，案涉房屋未办理产权转移登记。2016年10月31日，董昌锋与李敏协议离婚，双方约定案涉房屋归李敏所有。 一审法院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是李敏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。董昌锋虽与嘉宏公司签订了房屋买卖合同，但案涉房屋仍登记在嘉宏公司名下。李敏提交了其向尾号6888的银行帐户转款402500元的银行明细，该明细中的数额与合同约定的房屋价款及发票载明的数额不符，李敏称部分房款系现金支付，但未提供证据证明，且尾号6888的银行帐户的户主不明，李敏未提供证据证明该帐户是嘉宏公司的亦或是嘉宏公司指定的收款帐户，故不能认定李敏或董昌锋已支付了全部房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行…本案中，李敏提供的证据不能证明就案涉房屋已支付了全部房款，故李敏对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应准许继续查封案涉房屋。综上，判决：准许执行位于濉溪县濉溪经济开发区房屋［产权证号：皖（2018）濉溪县不动产权0023097号］。案件受理费7848元，由李敏负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李敏提交如下证据：证据一，银行转账凭条一张、李敏银行卡账户明细清单一张，拟证明案涉房屋的购房款已转至晁飞账户62×××88，另支付现金34000元，合计436500元，李敏已支付案涉房屋的全部房款。证据二，淮北市中级人民法院（2016）皖06执异137号裁定书一份，拟证明案涉房屋系Ａ2501不是Ｂ2501。证据三，装修入住视频材料，拍摄于2021年4月13日，拟证明李敏在正鹏公司查封前已经对房屋进行装饰装修，并占有、使用至今的事实。正鹏公司质证认为：证据一与本案不存在关联性，真实性无法核实，且无法达到对方的证明目的，案涉尾号为6888工商银行账户户主是否为晁飞，与本案并无关联性，即便李敏与晁飞存在资金往来的情形，也不能以此证明该笔款项系嘉宏公司授权收取，更不能证明李敏已经支付了全部的购房款。证据二与本案没有关联性，案涉房屋确为世纪华庭小区Ａ2501室，但并不能以此证明李敏已经支付了全部购房款。证据三，三性都不予认可，且无法达到对方的证明目的，该份证据的形成时间是2021年4月13日，其内容系李敏自行拍摄，拍摄房屋是否为案涉房屋无法确定，且证据形成时间系发生在案涉房屋被查封之后，无法证明李敏在案涉房屋被查封之前已经合法占有。嘉宏公司对于证据一、二真实性无异议，证据三真实性由法庭核实。 嘉宏公司提交如下证据：证据一，嘉宏公司的基本信息，法定代表人的证明；证据二，嘉宏公司证明，拟证明晁飞是嘉宏公司实际控制人、股东、董事长。李敏对证据一、二均无异议。正鹏公司质证认为：证据一真实性无异议，证据二的证明真实性无法核实，根据工商登记信息查询，嘉宏公司登记的执行董事系晁熠，并非如该证据证明中所述“晁飞是嘉宏公司董事长”，晁飞并非法定代表人，其行为并不能视为嘉宏公司的职务行为，故即便李敏与晁飞存在资金来往，也不能视为对案涉购房款的支付。 本院经审查认为：李敏提交的证据一、三不能达到其证明目的，证据二与本案无关，不予采信。嘉宏公司提交的证据一为工商登记信息，其他当事人均无异议，予以采信，证据二与工商登记信息不符，证据内容真实性存疑，不予采信。 李敏在二审庭审中陈述其名下不止一套房屋。除该事实外，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：李敏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中李敏执行异议指向标的物是嘉宏公司开发的商品房，由于上述两条规定的条件范围既有相同点又有不同点，为充分保障李敏的诉讼权利，本院分别适用上述两条规定予以审查。 《最高人民法法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条第一款规定：“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请。”李敏在一审庭审时才申请调查令，已经超过法律规定的举证期限，一审法院未予调取，不违反法定程序。通过李敏二审举证情况来看，即便接收李敏转款402500元的尾号6888的银行账户户主是晁飞，以及晁飞与嘉宏公司法定代表人晁熠系父子关系情况属实，但由于李敏不是直接向嘉宏公司转款，也未提交嘉宏公司授权晁飞收取房款的相关证据，故不能排除李敏与晁飞有其他经济往来，同时嘉宏公司是被执行人，与本案具有利害关系，其陈述不能当然作为认定案件事实的依据。因此，根据现有证据材料不能认定李敏已经向嘉宏公司支付了全部或者百分之五十以上的购房款，况且李敏名下还有其他房屋可供居住。综上，李敏提出的执行异议既不符合第二十八条规定的关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，也不符合第二十九条规定的关于房屋消费者物权期待权的保护条件，故李敏对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决准许执行案涉房屋并无不当。 综上所述，李敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7848元，由上诉人李敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年四月二十三日 法官助理周文锦 书记员徐芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。