黑龙江省绥化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)黑12执异18号案外人：杨彬，男，1987年9月22日出生，住黑龙江省绥化市。委托代理人：唐德明，黑龙江鑫才律师事务所律师。申请执行人：绥化市汇达小额贷款有限公司，住所地黑龙江省绥化市。法定代表人：顾革新，该公司董事长。委托代理人：孙兴国，男，1954年5月23日出生，住黑龙江省绥化市，该公司业务经理。被执行人：李世涛，男，1968年2月13日出生，住黑龙江省绥化市。被执行人：绥化市广厦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市。法定代表人：陈秋方，职务经理。在本院执行绥化市汇达小额贷款有限公司（以下简称汇达公司）与李世涛、绥化市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）借款合同纠纷一案中，案外人杨彬于2021年4月12日对本院（2021）黑12执8号公告拟评估作价、拍卖广厦公司所有的温馨家园小区19#-102号房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨彬称，2013年李世涛、广厦公司共同开发建设绥化市温馨家园小区，案外人为李世涛供应砂石等材料。2015年12月26日案外人与李世涛达成协议，用李世涛欠付的材料款500万元购买其建设的绥化市温馨家园别墅19#-102号房屋及两套洋房。书面协议签订后，李世涛将19#-102号别墅交付给案外人，案外人装修后入住至今。绥化市中级人民法院2021年3月19日发布的（2020）黑12执8号公告，欲对案外人购买的房屋进行拍卖，偿还李世涛的债务，该行为不符合法律规定，侵犯了案外人的合法权益，是错误的，应当终止执行。理由：一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，案外人的权利可以排除执行。1、案外人与李世涛在2015年12月26日签订购房《协议书》，明确约定将李世涛建设的绥化市温馨家园别墅19#-102号房屋作价2,620,890.00元、两套洋房作价2,725,682.00元，用其欠付的材料款500万购买，双方签订了书面协议，李世涛确认实收500万元，案外人已支付全部购房款。该协议具有明确的房屋位置、面积、价款，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受法律保护，而诉争房屋于2018年2月才被人民法院查封，案外人购买房屋在先。2、书面协议签订后，李世涛将19#-102号别墅交付给案外人，案外人出资100余万元装修并实际入住至今。入住期间交纳了物业费、水电费、取暖费等各种费用，案外人已经合法占有该房屋。3、案外人至今没有办理房屋产权证，系因李世涛将诉争的房屋用于汇达公司借款担保并办理预登记（见[2017]黑12民初15号民事判决书），因而房产管理部门不能办理产权证书，案外人没有办理产权证非其自身原因导致，案外人对案涉房屋未办理过户登记手续没有过错。4、案外人名下没有其他用于居住的房屋。二、按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》也足以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。案外人完全符合上述条件：1、案外人已经支付全部价款；2、案外人实际占有案涉房屋；3、案外人对未办理过户登记手续没有过错。综上所述，案外人购买诉争的房屋及合法占有均先于法院的查封和公告，且已交付全部购房款，产权证没有办理案外人没有过错；所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。案外人提出异议，请求终止对绥化市温馨家园别墅19#-102号房屋的执行。案外人提交了协议书、供热合同、热力公司收费票据。申请执行人辩称，一、答辩人汇达公司依据生效判决申请执行涉案房产，于法有据，应予支持。2013年12月13日，李世涛等10人以包含涉案房产在内的28套别墅为担保向答辩人借款2000万元，并签订买卖合同办理商品房预告登记。后李世涛未能如期还款，答辩人向绥化市中级人民法院提起诉讼，请求李世涛承担还款义务，广厦公司承担连带责任，绥化中院作出（2017）黑12民初15号民事判决书支持了答辩人的诉讼请求，并在判决内容第二条中明确判令如不能还款，答辩人可就拍卖涉案房产所得价款清偿债务。黑龙江省高院二审维持了一审判决。现答辩人依据绥化市中级人民法院及黑龙江省高院作出的生效判决申请执行于法有据，应予支持。在该案未申请再审，判决未被推翻的情况下，该判决对涉案房产具有约束力，不能予以更改。二、李世涛不具备处分涉案房产的权利，案外人与其签订的买卖合同无效。2012年8月20日，广厦公司与李世涛担任法定代表人的绥化名山建筑材料有限公司签订《温馨家园二期项目投资合作协议》，约定双方共同投资建设温馨家园二期工程，任何一方无权单独销售，销售合同由广厦公司填写存档，收款票据由广厦公司出具入账。且自2013年12月13日，李世涛及广厦公司向答辩人借款之日时，涉案房屋及预告登记在了答辩人名下，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条之规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故李世涛无论是从与广厦公司的协议约定上，还是从法律规定上来看均不具有处分涉案房屋的权利，其与案外人杨彬签订的买卖合同自始无效，不具有排除强制执行的效力。三、案外人杨彬并未合法占有该不动产，且该房产并非其唯一住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定。案外人提交了《城市居民供用热合同》及《绥化弘坤热力有限公司现金收费票据》证明其实际占有房屋，对于该份证据我们认为《城市居民供用热合同》无绥化弘坤热力有限公司盖章，仅有案外人杨彬一人签字，该合同无任何证明力，且提供伪证、谎骗法官之意图明显；其次，答辩人汇达公司自2017年1月19日即提起了其与李世涛、广厦公司之间的民间借贷诉讼，2017年5月24日，绥化中院作出一审判决，2017年11月29日，黑龙江省高院作出二审判决，2018年1月12日绥化中院立案执行该案判决内容，因答辩人已针对涉案房屋进行了预告登记，故法院一直未再对涉案房屋进行查封，案外人杨彬所提交收费票据的开票日期均为答辩人提起诉讼之后，且仅有缴纳取暖费的票据也不足以证明其实际占有涉案房屋。另案外人杨彬本就是涉案工程的砂石供应方，资金实力雄厚，本就应有住房，案外人在执行异议申请书中也自认，李世涛因无力偿还500万元的材料款，将涉案房产及两套洋房都抵给了案外人，故涉案房产并非杨彬的唯一住房，杨彬不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定。四、2013年12月12日，答辩人即针对涉案房产进行了商品房预告登记，案外人杨彬通过以房抵债方式获得涉案房产的行为不能对抗已经进行预告登记的房屋买卖行为。2013年12月12日，答辩人汇达公司为保证债权的实现，即与李世涛、广厦公司签订了《房屋买卖合同》并办理了商品房预告登记，通过向房产管理部门查询即可得知该事实，且案外人杨彬认可其向房产部门办理产权证书时，因涉案房产的预告登记而未能办理，故案外人杨彬对于涉案房产的状况处于明知的状态，其对于今日所形成的自身的损失具有主要重大过错。综上所述，案外人杨彬与李世涛签订的房屋买卖合同无效，且其未合法占有涉案房产，该房产亦非其唯一住房，对于今日所形成的其自身的损失，案外人具有心理预期，且应负主要责任，案外人不享有足以排除强制执行的权益，请求法院驳回其异议请求。申请执行人提交了温馨家园二期项目投资合作协议。被执行人未答辩。本院查明，汇达公司与李世涛、广厦公司借款合同纠纷一案，本院于2017年5月24日作出（2017）黑12民初15号民事判决书，判决：一、李世涛于本判决发生法律效力之日起15日内偿还汇达公司借款本息合计人民币31,426,666.00元。二、如李世涛不能清偿上述款项，汇达公司可以就案涉的广厦公司所有的已经预告登记的28套房屋依法申请评估作价、拍卖，所得价款用以清偿上述第一项中李世涛不能清偿部分的债务。黑龙江省高级人民法院（以下简称省法院）于2017年11月29日作出（2017）黑民终489号民事判决书，维持本院判决。本院依据省法院判决和（2020）黑执监86号执行裁定书，于2021年3月19日作出（2021）黑12执8号公告：拟对广厦公司所有的已经预告登记的温馨家园28套房屋评估作价、拍卖，其中包括第19栋2号房屋。另查明，2013年12月3日，汇达公司委托贾艳、李艳卉、李小红、邹庆辉、李延昭等5人分别与广厦公司签订了上述温馨家园28套房屋的买卖合同，并且该28套房屋于2013年12月12日在绥化市房产管理处作了预购商品房预告登记，登记的权利人为贾艳等5人。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。案涉房屋申请执行人在2013年委托他人办理了预购商品房预告登记，案外人杨彬于2015年通过抵账获得案涉房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，案外人在预告登记后取得案涉房屋的行为不发生物权效力，案外人不享有足以排除强制执行的权益，其请求终止执行的异议请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回杨彬的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郑晓峰审判员  张丽娟审判员  吕学军二〇二一年四月二十六日书记员  朱家帅