福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0103执异16号 案外人：饶丽萍，女，1985年12月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 申请执行人：程炳秋，男，1946年8月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：游珑，福建乐创律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：肖泽洲，福建乐创律师事务所实习律师。 被执行人：任孝林，男，1967年8月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被执行人：江西广汇置业发展有限公司，住所地江西省九江市庐山市环山公路御景首府幸福城一栋一楼。统一社会信用代码91360427573614237B。 法定代表人：任孝林。 在本院执行申请执行人程炳秋与被执行人任孝林、江西广汇置业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人饶丽萍对执行中查封中被执行人江西广汇置业发展有限公司名下位于江西省庐山市（原星子县）环山公路南侧“御景首府”××幢××单元××室（××－××室，不动产单元号：36042××××0022）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人饶丽萍称：福建省福州市台江区人民法院查封的位于江西省庐山市（原星子县）环山公路南侧“御景首府”××幢××单元××室（××－××）房屋属申请人所有，不属江西广汇置业发展有限公司的财产，福州市台江区人民法院查封该房屋查封错误，侵犯了申请人的合法权益。1.涉案房屋在人民法院查封前，申请人已与出卖人江西广汇置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160298），该合同并且在原星子县房地产管理局备案登记，该书面房屋买卖合同合法有效。2.申请人已支付了涉案房屋全部价款。申请人在2016年2月3日签订《商品房买卖合同》时，一次性交清了全部房屋价款285140元，出卖方向申请人出具了收款发票。2016年10月8日申请人并交清了全部契税4277.1元。3.涉案房屋在人民法院查封之前，申请人已合法占有该房屋。申请人与出卖人签订《商品房买卖合同》及交清全部房款后，2016年10月出卖人将涉案房屋及房屋钥匙交付给申请人，2017年申请人对房屋进行了装修，同年10月申请人及父母等家人搬进居住至今，在法院查封之前申请人已合法占有该房屋。4.涉案房屋产权已确定属申请人所有。涉案房屋在人民法院查封前已在房管部门进行了备案登记，备案登记是进行购买后的拥有权者登记备案，备案后将确定此房屋的产权归属人，后期根据此备案信息进行房屋让的办理。因此，根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉案房屋产权在法院查封前已确定属申请人所有。5.未办理房屋产权证申请人没有过错。申请人购买涉案房屋后，出卖人（开发商）因欠政府税费，导致涉案房屋一直未办理房屋产权证，没有办理房屋产权证申请人没有过错。同时，未办理产权证不影响申请人拥有涉案房屋的产权。综上，本案申请人的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房屋应属原告所有，福州市台江区人民法院查封该房屋属查封错误。申请人为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特向法院申请执行异议，请求依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，依法撤销福州市台江区人民法院（2020）闽0103执949号之十一《协助执行通知书》，裁定解除对申请人位于江西省庐山市（原星子县）环山公路南侧“御景首府”××幢××单元××室（××－××室，不动产单元号：3604××××0022）房屋的查封。 案外人饶丽萍为支持其主张，向本院提供如下证据：1.福州市台江区人民法院执行通知书、2.案外人执行异议申请书、3.案外人身份证、4.涉案房屋不动产登记信息、5.商品房买卖合同、6.房款税务发票、7.部分房款交易记录（绝大部分房款通过刷卡交易，极少部分现金暂时无付款证明）、8.房屋验收表（物业代办）、9.交房开通水电煤等各种杂费收据和预交物业费收据、10.交房杂费及预交物业费刷卡记录、11.契税发票、12.长期居住部分水、电、煤气交费记录。13.《关于饶丽萍没及时办房产证说明》、《关于部分现金支付说明》；14.所涉及房屋现状照片。15.庐山市不动产登记中心出具的无房证明，证明未有房产登记在饶丽萍名下。 饶丽萍向本院提出执行异议后，本院分别向申请执行人程炳秋及被执行人江西广汇置业发展有限公司送达《限期举证通知书》，告知若对异议人的执行异议有答辩意见及相关证据，应于收到本通知之日起五日内向中本院书面提出，但申请执行人程炳秋和被执行人江西广汇置业发展有限公司至今均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在执行申请执行人程炳秋与被执行人任孝林、江西广汇置业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，于2020年5月9日作出（2020）闽0103执949号《民事裁定书》，裁定内容为“……三、查封、扣押、冻结被执行人任孝林、江西广汇置业发展公司应当履行义务部分的其他财产（详见协助执行通知书）。”2021年1月20日，本院作出（2020）闽0103执949号之十一《协助执行通知书》，内容为“……八、查封被执行人江西广汇置业发展有限公司名下坐落于江西省庐山市××路××栋××室（不动产单元号：3604××××0022）……。” 另查，2016年2月3日，饶丽萍与江西广汇置业发展有限公司签订《商品记买卖合同（预售）》，约定饶丽萍向江西广汇置业发展有限公司购买江西省庐山市××路××栋××室，房屋售价285140元。同日，饶丽萍一次性付清全部购房款285140元，江西广汇置业发展有限公司向其开具《收据联》。 2016年10月8日，饶丽萍支付住房买卖契税4277元。同日，江西广汇置业发展有限公司向饶丽萍出具《御景首府房屋验收表》。饶丽萍支付九江御祥物业服务有限公司装修保证金等1000元、13455元和1272元。 2018年12月29日，被执行人江西广汇置业发展有限公司就案涉房产进行了不动产登记，不动产权证号为赣（2018）庐山市不动产权第0××1号。 2021年3月16日，江西省庐山市不动产登记中心和庐山市住房和城乡建设管理局共同出具一份《证明》，内容为：“现有江西广汇置业发展有限公司御景首府（幸福城）小区已将如下房产销售给业，已在单位系统备案，备案信息如下：……27饶丽萍，房号××－××－××，户型住宅，备案时间2016年2月4日。”同日，庐山市不动产登记中心出具一份《情况说明》，内容为：“你院来函《（2020）闽0103执949号之一》已收悉。经查询不动产登记系统，权利人江西广汇置业发展有限公司开发的御景首府……××栋××－××……已办理首次登记，权利人为江西广汇置业发展有限公司，上述27套房产的具体信息见不动产登记信息表……。” 2021年4月15日，江西省庐山市庐阳社区出具一份《关于饶丽萍没及时办房产证说明》，对涉案房产至今未能办理房产证的原因做了详细说明。 饶丽萍陈述，2016年10月其收房后即进行装修，于2017年10月入住，此前因被执行人江西广汇置业发展有限公司长期欠政府税款而不能为业主办理房产证，小区绝大数业主将问题向庐山市（原星子县）政府相关部门。在政府沟通协调下，江西广汇置业发展有限公司于2019年底2020年初才开始集中分批为小区业主办理房产证，于2020年3月通知其可以提交资料办理房产证。按照庐山市房管局规定及相关法律要求，办理房产证需本人亲自到场，其长期在香港工作且香港自2020年年初开始新冠疫情未得到很好控制，应庐山市防疫相关单位要求，不得已暂停回庐山办理房产证。 庐山市不动产登记中心于2021年4月21日出具编号：ＣＸ20210421××××《无房证明》，载明：经查询不动产信息系统，姓名饶丽萍，身份证号：360427198512××××无住房房屋登记信息。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人饶丽萍以对本院查封的江西省庐山市环山公路南侧御景首府8栋2－602房产向其所有为由向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容；（一）案外人是否系权利人；（二）该权力的合法性与真实性；（三）该权力能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，饶丽萍于2016年2月3日与被执行人江西广汇置业发展有限公司签订《商品记买卖合同（预售）》，同日缴清全部购房款285140元。2016年10月8日，饶丽萍缴清全部契税4277.1元并向九江御祥物业服务有限公司缴交装修保证金，江西广汇置业发展有限公司向饶丽萍交付案涉房屋。此后，饶丽萍装修涉案房屋后于2017年入住至今。江西省庐山市不动产登记中心和庐山市住房和城乡建设管理局共同出具的《证明》亦可证明涉案房屋已于2016年2月4日进行备案登记，经庐山市不动产登记中心查询并未有房屋登记饶丽萍名下。且申请执行人程炳秋和被执行人江西广汇置业发展有限公司至今亦未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 综上，饶丽萍主张异议的理由成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第二项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项及第二十九条之规定，裁定如下： 撤销福州市台江区人民法院于2020年5月9日作出的（2020）闽0103执949号之十一《协助执行通知书》第九项执行项目，解除对江西省庐山市××路××栋××室（不动产单元号：3604××××0022）的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 黄利敏 审 判 员 张少玲 审 判 员 林 赫 二〇二一年四月二十四日 法官助理 池京征 书 记 员 刘兮锐 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的异议又作为利害关系人提出执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容； （一）案外人是否系权利人； （二）该权力的合法性与真实性； （三）该权力能否排除执行。”， 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； …… 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。