北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初7398号原告：李汉珍，女，1963年2月6日出生，汉族，无业，户籍地河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘堂，广东国晖（北京）律师事务所律师。被告：赵岩，男，1962年11月23日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋明博，北京市丰台区丰台街道法律服务所法律工作者。原告李汉珍与被告赵岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李汉珍的委托诉讼代理人刘堂、赵岩及委托诉讼代理人宋明博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李汉珍向本院提出诉讼请求：1.判令赵岩向我支付拖欠租金198070.19元、拖欠供暖费31084.5元、违约金25725元，扣除赵岩交付的20000元保证金，以上合计234876.69元；2.本案诉讼费由赵岩承担。事实和理由：2012年10月31日，双方签订《租赁合同》，约定由我将位于北京市丰台区西局西里58号院44-49-1至1层46号房屋出租给赵岩使用，租赁期限为五年，自2012年11月1日至2017年11月31日，每年租金为230000元，每年递增5%，租赁期间的物业费、取暖费由赵岩自付，双方还对权利、义务及合同解除等内容进行约定。合同签订后，我将房屋交付给赵岩使用，随后赵岩将房屋装修后用作经营宾馆。2017年11月31日租赁期限期届满后，赵岩要求继续承租房屋，但赵岩截止2017年11月31日，拖欠递增部分租金120895.19元，但在我要求下，赵岩于2018年2月4日向我出具《证明》，承认拖欠该部分的租金。同时，双方经协商另行签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日，租金变更为每年280000元，每年租金在前一年租金基础上递增百分之五，双方仍约定租赁期间物业费、取暖费、卫生费等费用由赵岩自行承担。双方还约定，如因赵岩原因导致无法继续承租房屋时，需提前一个月告知我，否则赵岩将承担一个月租金作为违约金。此外，赵岩需向乙方支付20000元作为保证金。2020年5月1日，按照合同约定赵岩应向我支付2020年6月1日至2020年11月30日下半年租金，但其一直未支付。2020年8月底，赵岩向我表示不再承租房屋，要求解除合同，之后赵岩在未通知我的情况下擅自将房屋内已形成的附合的装饰装修物品拆除并搬走。另，2020年10月中旬，我收到北京市热力集团有限责任公司的电话通知，被告知需缴纳拖欠的供暖费，后于2020年11月24日收到《北京市热力集团采暖缴费通知单》，我才得知赵岩租赁期间欠付供暖费。综上，我作为出租人依照约定将房屋交付赵岩使用，履行了合同义务，而赵岩却违反合同约定，不仅拖欠租金且未交纳供暖费，其行为已严重侵害了我的合法权利。赵岩辩称：我收到起诉书非常气愤，因为李汉珍违背诚实信用，其所诉均不是事实。尤其是李汉珍提供的2012年10月31日《租赁合同》年增租金5%的数字5是李汉珍擅自后加上的，2018年2月4日的证明是李汉珍以其他理由欺骗我所写。其所诉全部内容均不成立，请贵院驳回其全部诉讼请求。首先，我不欠房租。2020年春节前，新冠疫情发生后，我所做的旅店行业受影响巨大，李汉珍对此知情，我在春节后就提出不做了，按照疫情不可抗力因素可以无责解约。李汉珍称我的房租已经交到5月底，双方5月底解除。不然，已交的房租不予退还。这段时间也可以帮其找个新租客。我觉得不退房子有点亏就同意了。到了5月底，按照双方说的解约我要搬走，李汉珍说新客户目前没有找到，要求我继续帮着找下家，带着营业执照好找下家，6月后就不收我的房租了。我就答应了。6月12日，北京爆发第二波大疫情，这期间我没有经营。2020年8月24日，新租客与李汉珍办理租赁手续，李汉珍退还了我20000元保证金。双方自此没有其他争议。这里说明一下：如果有欠付房租等行为，李汉珍不可能退还保证金。没想到8月26日在办理营业执照过户和消防过户时遇到行政限制。后新租客与李汉珍解约，我也退还了新租户转让费50000元。此时，经双方协商，我支付李汉珍20000元，双方一次性了断此事，不再有任何其他纠纷。李汉珍答应，双方结算完水电费，8月27日我搬走了。所以我不欠李汉珍2020年6月、7月、8月三个月的房租。当然，我承租期内还含着新冠疫情爆发期和持续期，我应享有免租期。按照北京市的防控疫情要求，我至少应享受到3个月的免租待遇。疫情是不可抗力，疫情期间的损失，双方均应当分担。从这个环节考虑，实际上李汉珍还占了我三个月租金的便宜，其主张三个月租金更是没有道理。双方2012年10月31日《租赁合同》第二项年增租金%。这里的年增租金的比例是空的。李汉珍私自后填写了5，我的合同中没有这个5数字。我们对李汉珍提供的该证据真实性不认可。2018年2月4日的证明本身就说明这个递增是有争议的，同时这个条也是李汉珍骗说为了向家里有说法才让我抄写的。我们对李汉珍该证据的关联性和证明目的不认可。另外，从2020年8月24日李汉珍给我退还20000元保证金的事实看，李汉珍的主张也不成立。如果每年真有递增5%，那每年我交纳和李汉珍收取的230000元租金，李汉珍未提出异议，这也是事实性认可。另外，这个五年期租赁合同中有个40000元保证金，最后退给了我，从这一点看双方也不存在每年有5%递增的事实，否则李汉珍不可能给我退还40000元保证金。还有一点，从诉讼时效角度看，李汉珍也没有主张过。其次，对于供暖费，我认为李汉珍没有诉权。因为供暖费不是由李汉珍代交的，是我直接向供暖公司交纳。而且李汉珍至今没有代我交纳过所诉争的供暖费，其不享有追偿权。还有，我于2020年8月26日支付李汉珍20000元已经一次性了断双方所有纠纷，李汉珍再起诉要求供暖费也不成立。租赁房屋在2014年年度前供暖不达标，2012-2013年度和2013-2014年度是免交的，供热部门是认可的。以后年度供热达标，我均已陆续交纳了后续供暖费。李汉珍提供的最后一份证据可以看出李汉珍在2012年度前也未交供暖费就是因为供暖不达标的原因。第三、李汉珍主张违约金无事实和法律依据。首先，从大量的事实和证据看，双方间是协商一致解约的，另外，从新冠病毒疫情是不可抗力角度看，根据《中华人民共和国民法典》第180条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。第590条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。新冠病毒疫情是百年一遇的，影响巨大，双方均认可有不可抗力发生情形。本案双方解约的起因是基于新冠病毒疫情这一不可抗力。根据法律规定，双方应当互不担责。加之第585条第2款也对违约金约定过高，可以请求人民法院和仲裁机构予以适当减少的规定，李汉珍的主张更是不能成立。综上所述，李汉珍的全部诉讼请求均违背事实，且无法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于丰台区西局西路58号院44-49号-1至1层46号房屋登记在李汉珍名下。2012年10月31日，甲方（出租方）李汉珍与乙方（承租方）赵岩签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方丰台区西局西路58号院44-49号-1至1层46号门脸场地，承租面积经双方测量认定为300㎡，年租金230000元，每年递增5%。租赁期限自2012年11月1日至2017年11月31日共计五年，其中2012年10月31日至2012年11月30日为装修免租期，计租期为2012年12月1日至2017年11月30日止。前两年为半年付，第三年起年付，提前一个月支付。保证金40000元。保证金在双方合同期满付清水电及其他付款项后由甲方退给乙方。乙方必须服从物业管理，主动交费。物业费、取暖费乙方自负。乙方合同期满后，乙方所投建筑物上固定物品（地墙砖、电线等）归甲方所有，乙方无权拆走。乙方如到期未支付甲方房租，甲方有权终止合同收回房屋，保证金及前期房租付款不退，归甲方所有。乙方应按照国家法律法规合法经营，如有违反乙方应负完全责任。租赁期内，乙方无权将房屋转租赁。乙方不得擅自改装现有消防系统。消防、电路改造需要经甲方和物业同意。甲方不得干预乙方正常经营活动。合同到期后，乙方需提前一个月告知甲方是否续租，同等条件后，乙方有优先续租权。若乙方无法继续租赁房屋，需提前一个月告知甲方，否则对甲方造成的损失将从保证金中扣除。2018年2月4日，赵岩出具《证明》载明，由于本人2013年-2018年与李汉珍租房押金条丢失，现押金已退40000元，原押金条作废。同日，再次出具《证明》载明，由于本人2013年-2018年与李汉珍租房过程中，因房租递增部分有争议，故从未支付递增部分房租款。2018年2月4日，甲方李汉珍（出租方）与乙方赵岩（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方丰台区西局西路58号院44-49号-1层至46号门脸场地承租面积经双方测定为300平方米。年租金280000元，租期内每年租金在前一年租金基础上递增百分之五，即2017年12月1日至2018年11月30日租金为280000元；2018年12月1日至2019年11月30日租金为294000元；2019年12月1日至2020年11月30日租金为308700元。租期自2017年12月1日至2020年11月30日止。付款方式：2018年2月3日支付2017年12月1日至2018年3月1日租金70000元；2018年3月1日支付2018年3月1日至2018年5月31日租金70000元；2018年5月1日支付2018年6月1日至2018年12月1日租金140000元（2018年5月1日支付70000元，2018年8月1日支付70000元）；2018年11月1日支付2018年12月1日至2019年5月30日租金147000元；2019年5月1日支付2019年6月1日至2019年11月30日租金147000元；2019年11月1日支付2019年12月1日至2020年5月30日租金154350元；2020年5月1日支付2020年6月1日至2020年11月30日租金154350元。逾期未支付房租，累计逾期超过一个月，合同自动终止，甲方有权收回房屋，乙方所投房屋内物品、装饰装潢视为自动放弃所有权，全权交由甲方处理。由乙方付与甲方保证金20000元。保证金在双方合同期满付清水电费、物业费及其他应付款项后剩余部分由甲方退还乙方。物业费、取暖费、卫生费及经营中需要支付的费用由乙方自行承担。租赁期间，由于乙方原因导致无法继续承租房屋时，需提前一个月告知甲方，否则将扣除一个月房租弥补对甲方造成的损失，并终止房屋租赁合同。甲方有权收回房屋，届时，乙方所投房屋内设施物品、装饰装潢视为自动放弃所有权，全权交与甲方处理、结算后，剩余部分预付房租款退还乙方。乙方合同期满后，乙方所投建筑物上固定物品（地墙砖、电线等）归甲方所有，乙方无权拆走。乙方如不续租，须在到期前将乙方物品搬离房屋，逾期未处理物品、装修装饰视为自动放弃所有权，甲方有权全权处理。乙方如到期未支付甲方房租，甲方有权终止合同收回房屋，保证金及前期房租付款不退，归甲方所有。乙方应按照国家法律法规合法经营，如有违反乙方应负全部责任。租赁期内，乙方无权将房屋转租赁。乙方不得擅自改装现有消防系统。消防、电路改造需要经甲方和物业同意。甲方不得干预乙方正常经营活动。合同到期后，乙方需提前一个月告知甲方是否续租，同等条件后，乙方有优先续租权。赵岩租赁房屋后用于经营宾馆，其正常交纳租金至2020年5月31日。合同履行过程中，赵岩带照转让宾馆。2020年8月24日，赵岩收取案外人转让费50000元，李汉珍收取案外人100000元，李汉珍退还赵岩保证金20000元。2020年8月26日，因证照无法办理过户，赵岩退还案外人转让费50000元、李汉珍退还案外人100000元，赵岩又向20000元支付李汉珍。后赵岩于2020年8月27日搬离租赁房屋。双方均认可租赁合同于2020年8月31日解除。赵岩称其与李汉珍协商一致解除租赁合同，于2020年8月26日支付20000元了结此事，并于次日搬离房屋。李汉珍对此不予认可，称赵岩再次支付20000元是为了继续履行租赁合同交纳的保证金。2020年11月24日，北京市热力集团有限公司出具《缴费通知单》载明，西局西路58-46号2010年欠费12366.41元、2011年欠费13677.17元、2012年欠费13677.18元、2013年欠费17407.32元、2016年欠费13055.28元、2017年欠费13055.28元、2019年欠费10304.46元，欠费总计93543.1元。2021年3月11日赵岩将2016年之后欠付的供暖费交纳，其承租期间的供暖费尚欠2012年、2013年度供暖费31084.5元。2021年3月29日，李汉珍将上述费用交纳。庭审中，赵岩提交日期为2012年10月31日租赁合同复印件证明其手中的合同中递增部分没有数字，数字5系李汉珍擅自添加。李汉珍对此不予认可。赵岩称该合同的原件已经找不到了。本院认为，李汉珍与赵岩之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效合同。关于2012年10月31日租赁合同中是否有递增5%的约定，根据证明及履行情况可见，因双方一直存在争议故赵岩未给付款项，李汉珍亦未要求给付且在合同到期后李汉珍将保证金予以退还，表明该合同已到期终止，现李汉珍要求递增款项的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于2018年2月4日租赁合同，双方均认可于2020年8月31日解除，本院不持异议。李汉珍同意赵岩带照转让并于2020年8月24日进行三方交接，表明赵岩已无继续履行租赁合同的意思表示，故李汉珍称证照因行政原因不能过户后赵岩再次将20000元给付李汉珍系为了继续履行租赁合同，与事实不符，本院不予采信。赵岩从事宾馆经营活动，新冠肺炎疫情必然对其经营造成重大影响。考虑赵岩已正常交纳租金至2020年5月31日，而本次疫情持续时间较长、影响较大及赵岩已给付李汉珍20000元情况下，足以弥补李汉珍租金损失，故对李汉珍要求赵岩给付5月至8月租金的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，因赵岩原因无法继续承租房屋需提前一月告知李汉珍，否则需支付一个月租金作为违约金，现赵岩虽称早就告知李汉珍，但未提交相关证据，故对李汉珍要求赵岩支付违约金25725元的诉讼请求，本院予以支持。关于欠付供暖费，赵岩称供暖不达标已经供暖部门同意不用交纳费用，未提交相关证据，且在供暖部门追缴情况下李汉珍已予以交纳，故对李汉珍要求赵岩支付供暖费31084.5元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》规定，判决如下：一、赵岩于本判决生效之日起七日内给付李汉珍违约金25725元；二、赵岩于本判决生效之日起七日内给付李汉珍垫付的供暖费31084.5元；三、驳回李汉珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2685元，由李汉珍负担2036元（已交纳），由赵岩负担649元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二一年四月二十九日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐