浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0482民初1574号原告：嘉兴市港区乍浦商业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市港区乍浦镇朱家弄13号。法定代表人：陶祥根，董事长。被告：王水林，男，1956年10月15日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托代理人：马建明，浙江当禾律师事务所律师。原告嘉兴市港区乍浦商业有限公司与被告王水林房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月7日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员侯剑平适用简易程序独任审理。因案情复杂，由简易程序转为普通程序，组成合议庭进行审理。本院于2020年6月23日、2020年9月10日两次公开开庭进行了审理。原告嘉兴市港区乍浦商业有限公司的法定代表人陶祥根、被告王水林及委托代理人马建明均到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，经合议庭申请，院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告嘉兴市港区乍浦商业有限公司起诉称：原告系平湖市乍浦镇朱家弄13号不动产的所有权人。2017年2月24日，原告（作为甲方）与被告及案外人陈玉祥（共同作为乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于平湖市××镇××弄××宿舍楼（三至四楼）除甲方使用之外的房屋出租给乙方使用；租期自2017年6月1日起至2025年5月31日止；年租金第一至五年为400000元，自第六年起每年递增8%，按年支付，先付后用。后原告按约向承租人交付案涉房屋。被告将三楼用于转租，四楼用于员工宿舍。2020年4月17日，原告收到被告的解约通知，以新冠疫情为由要求解除案涉租赁合同。原告认为：1、目前我省疫情形势已经转为可控，企业也有序复工复产，案涉租赁合同虽受疫情防控影响但符合继续履行条件。2、原、被告之间成立的是长期租赁合同，而疫情防控只是暂时措施，结合房屋用途，并不影响合同目的实现。3、原告基于长期租赁目的方将案涉房屋出租给被告，现租赁期限尚未过半被告即提出解除合同，显然违背诚实信用原则。现原告诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2017年2月24日签订的《租赁合同》；2、本案诉讼费由被告负担。被告王水林辩称：1、因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同，被告行使法定解除权符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。案涉承租房屋用途为员工宿舍，因受新冠疫情影响，被告经营的酒店、浴室客流量锐减，不得不缩减经营规模并大量裁减员工，员工宿舍已无继续使用之必要，租赁合同的目的无法实现。被告于2020年4月16日向原告发送了解约通知，告知原告自2020年4月16日起不再使用案涉房屋，并已将上述房屋清空，原告可另行招租。2、案涉《租赁合同》第8条约定了原告的违约责任，结合第10条约定的“任何一方违约即终止合同”，基于合同的对等原则，只要被告承担相应的违约成本即可解除合同。综上，案涉《租赁合同》已于2020年4月16日解除，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。为了证明自己的主张，原告进行了举证：1.《租赁合同》（签订日期为2017年2月24日）1份，证明原、被告之间存在租赁关系的事实；2.房屋所有权证书1份，证明原告系案涉房屋所有权人的事实；3.解约通知1份，证明被告向原告邮寄解约通知的事实；4.退出合伙经营协议1份，证明陈玉祥已退伙，合伙经营的债权、债务由王水林承担；5.被告与张丽签订的《租赁合同》（签订日期为2019年11月2日）1份，证明原告同意被告与张丽签订转租合同，案涉租赁物仍受被告控制使用；6.民事起诉状1份、《租赁经营合同》（签订日期为2017年2月24日）1份，证明被告认可《租赁经营合同》与证据1中的《租赁合同》年租金1100000元是整体承租的事实。被告质证认为：证据1、2、3、4真实性均无异议。证据5真实性没有异议，但转租合同的租赁物已于2020年4月变更为一楼二楼。证据6真实性没有异议，但原告在（2019）浙0482民初1071号案件中明确该两份合同没有关联性，且法院在判决中也认定两份合同没有关联性，因此该两份合同是相互独立的。为了证明自己的主张，被告进行了举证：1.《房屋租赁补充协议》1份，证明被告与张丽之间的租赁物已变更为一至二楼；2.（2020）浙04民终1360号民事裁定书1份，证明在（2019）浙0482民初1071号案件中二审法院明确了《租赁经营合同》的范围并不包括案涉平湖市××镇××弄××宿舍楼（三至四楼）。原告质证认为：证据1三性均有异议，且该份合同不能证明被告已将三至四楼租赁房屋返还原告。证据2真实性没有异议。经审核，原告所举的证据1、2、3、4、5、6及被告所举的证据2，各当事人对真实性均无异议，本院对真实性予以认定，并根据庭审内容对其所要证明的合理部分予以认可。被告所举的证据1，系其单方提供，与本案关联性较弱。通过以上有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告与被告及案外人陈玉祥于2017年2月24日签订《租赁合同》一份，约定由原告将位于××镇××弄××宿舍楼（三—四楼）原告使用的除外租赁给被告使用；租赁期限为捌年，即自2017年6月1日起至2025年5月31日止；年租金第一至五年为400000元，自第六年起每年递增8%，按年支付、先付后用。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告使用。2020年4月16日，被告向原告发送《解约通知》，告知原告：1、被告无法履行支付下年度租金的义务，因此要求解除租赁合同。2、自2020年4月16日起，被告不再使用案涉房屋。3、被告已于2020年4月16日将案涉房屋清空，并即时返还原告（附三楼钥匙一把，四楼无门无钥匙），请贵公司尽快接收并减少损失。原告在庭审中述称，已于2020年4月16日收到《解约通知》及钥匙一把。另查明，王水林、陈玉祥于2018年1月31日签订《退出合伙经营协议》一份，约定陈玉祥退出合伙，合伙产生的债权、债务由王水林承担。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间《租赁合同》是否可以解除。首先，原告认为员工宿舍《租赁合同》与酒店的《租赁经营合同》存在一定联系，两者是一个整体，但案涉《租赁合同》单独签订，租金明确，权利与义务明确，可为独立的合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，如因不可抗力导致合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。因2020年年初我国新冠疫情爆发，新冠疫情在我国及世界目前的公共医疗卫生水准下所不能预见、不可避免，并不能迅速克服的客观情况，具备不可抗力的法定构成要件。本案中，被告的经营活动受新冠疫情影响，房屋租赁目的已无法实现。现被告于2020年4月16日通知原告方，将上述房屋清空，原告接受了房屋及钥匙。《租赁合同》已经于2020年4月16日解除。被告主张解除租赁合同并愿意依据合同约定承担相应的违约责任。经释明，原告不愿变更诉讼请求。原告主张继续履行案涉《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告嘉兴市港区乍浦商业有限公司本案全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  侯剑平人民陪审员  姜培根人民陪审员  王冲根二〇二一年四月二十六日书 记 员  徐 琳