湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6168号原告（反诉被告）：佐某，女，1978年10月23日出生，汉族，住址武汉市江汉区。原告（反诉被告）：何某1，男，2006年2月21日出生，汉族，住址同上。监护人：佐某，身份同上，何某1之母。原告（反诉被告）：何某2，男，2017年1月6日出生，汉族，住址同上。监护人：佐某，身份同上，何某2之母。上述三原告共同委托诉讼代理人：张骞、张亚希，湖北立丰律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告（反诉原告）：鄢德新，男，1974年3月4日出生，汉族，住址武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：向海霞、张冬静，湖北忠三律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区江发路17号贺家墩高新技术中心大楼4层6号。法定代表人:周彪。委托诉讼代理人：王金龙、邓亦寒，公司员工。代理权限为一般授权。原告（反诉被告）佐某、何某1、何某2与被告（反诉原告）鄢德新、第三人武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员谢春独任审理，公开开庭进行了审理。佐某、何某1、何某2的委托诉讼代理人张骞、张亚希,鄢德新的委托诉讼代理人向海霞、张冬静,第三人的委托诉讼代理人王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佐某、何某1、何某2向本院提出诉讼请求：1、判令鄢德新继续履行《武汉市存量房买卖合同》并支付第一笔购房款77万元；2、判令鄢德新支付违约金50.4万元；3、判令鄢德新支付律师费5万元；4、判令鄢德新承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月16日，佐某、鄢德新及第三人签订《武汉市存量房买卖合同》，合同编号WHM1900106，约定佐某将位于武汉市江汉区姑嫂树村南航新区职工住宅4栋2单元16层1室房屋出售给鄢德新，房屋成交价为252万元，约定签订合同后60个工作日内鄢德新向佐某支付第一笔购房款77万元，付款当日佐某将房屋过户给鄢德新。买卖合同签订后，佐某一直向中介机构及鄢德新要求支付首付款并履行买卖约定的后续事宜，但是从签订合同至今已经过了60个工作日，鄢德新以疫情爆发武汉房价降低为由违反合同约定拒不履行合同义务。为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。鄢德新辩称，1、《补充协议》第三条第2款约定，如佐某不同意鄢德新武汉社保满两年买房，双方和平解约，不追究双方责任，佐某退回5万元定金给鄢德新。现佐某不同意鄢德新武汉社保满两年买房，佐某无权要求鄢德新支付第一笔购房款77万元。2、突发的新冠××疫情及家庭状况导致鄢德新已不具备支付购房款的能力，无法继续履行合同。疫情期间鄢德新经营的公司停产停工，但职工的工资未停发，租赁厂房的租金没有减免，鄢德新“只有出账、没有进账”，为了保持公司正常经营，鄢德新以妻子晏丽名义贷款100万元，加上之前贷款200万元，现银行已不同意再向鄢德新、晏丽发放贷款购买该房屋。此外，鄢德新的母亲患有肝硬化，父亲于2020年7月查出可能患肺癌，需要筹集资金为父母看病。3、佐某可将该房屋另行出售，不会因鄢德新没有购买该房屋而遭受经济损失，已经支付的5万元定金足以赔偿佐某的经济损失，50.4万元的违约金显属过高。4、鄢德新不属于违约，不应承担佐某的律师费。鄢德新向本院提出反诉请求：1、判令解除其与佐某签订的《武汉市存量房买卖合同》及附件、《补充协议》；2、判令佐某、何某1、何某2返还定金5万元；3、本案的反诉诉讼费由佐某、何某1、何某2承担。事实和理由：2019年11月16日，鄢德新与佐某、第三人签订《武汉市存量房买卖合同》及附件、《补充协议》约定，其向佐某购买位于江汉区姑嫂树村南航新区职工住宅4栋2单元16层1室房屋（下称“该房屋”）。当时因其户口、社保都在湖北省××市，双方同意先由鄢德新办理转武汉户口的手续，再用武汉社保买房，如佐某不同意其武汉社保满两年买房或者其他方案，双方和平解约，不追究双方责任，5万定金应退回。2019年11月29日，鄢德新将户口从湖北省××市转入武汉市东西湖区，之后，佐某违背《补充协议》的约定，不同意待鄢德新武汉社保满两年再支付购房款，要求鄢德新立即付款。此外，突发的新冠××疫情及家庭状况导致鄢德新已不具备支付购房款的资金实力，无法继续履行购房合同。佐某、何某1、何某2针对反诉辩称，1、补充协议第三条是对鄢德新购房资格的约定，双方和平解约退还定金的前提条件是鄢德新不能成功落户武汉，而佐某又不愿等待其缴纳满2年社保。实际情况是鄢德新已经于2019年11月成功落户武汉，其已经具备购房资格，和平解约退还定金的前提不存在。2、鄢德新不具备支付购房款的资金实力不是解除合同的约定或及法定条件，疫情与其违约及不具备支付购房款能力没有因果关系。3、鄢德新与中介的聊天记录表明，鄢德新并非不能履行支付义务，其在以疫情导致房价下跌为由要求佐某降价30万元的要求没有得到满足的情况下提出解约，存在明显恶意。第三人针对本诉及反诉，述称与其无关。佐某、何某1、何某2提供了《武汉市存量房买卖合同》、不动产权证书、公证书、户口本、微信聊天记录、律师费发票作为证据，鄢德新提供了《补充协议》、收据、常住人口登记表、结婚证、个人信用报告、微信聊天截图、企业信用信息公示报告、病历作为证据。第三人未提交证据。对没有争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佐某系何某1、何某2之母、监护人，位于武汉市江汉区姑嫂树村南航新区职工住宅4栋2单元16层1室房屋（以下称案涉房屋）系佐某、何某1、何某2的共有房屋。2019年11月16日，佐某、鄢德新在第三人居间下签订《武汉市存量房买卖合同》约定，佐某（出卖方）以252万元的价格将上述案涉房屋出售给鄢德新（买受方），合同签订当日鄢德新应向佐某支付定金5万元，买受方拟贷款金额170万元，除定金外的剩余房款77万元应于过户当日见不动产收件单支付给佐某；双方应于签订合同后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，贷款金额以贷款机构审批的为准，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准；双方在签订合同后60个工作日内共同去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，买受方在领取不动产权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记，出售方在收到全部购房款后5个工作日内将该房屋交付买受方；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方需向守约方支付房屋总价万分之五的违约金，买受方拒绝购买该房屋或逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除买卖合同，有权不退还定金或要求买方支付房屋总价款20%的违约金；因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方需承担守约方主张权利所产的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。同日，双方签订《补充协议》约定，佐某（甲方）同意将案涉房屋出售给鄢德新（乙方），协议第三条约定：1、乙方目前转武汉户口资料已经提交相关部门正在办理中，若乙方在签订合同之日起一个月以内户口未落户成功，甲方同意乙方用武汉社保买房或者继续协商其他方案，合同正常继续履行；2、若甲方不同意乙方武汉社保满两年买房或者其他方案，双方和平解决，不追究双方责任，甲方退回5万元定金给乙方。《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》签订后，鄢德新向佐某支付购房定金5万元。2019年11月29日，鄢德新的户籍从湖北省××市迁至湖北省武汉市。之后，佐某通过第三人催促鄢德新履行合同。2020年4、5月期间，鄢德新提出因新冠××疫情影响，房产市场不好，要求佐某降低房价，佐某未同意。之后，鄢德新未继续履行合同。本院认为，佐某、鄢德新签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。关于佐某、何某1、何某2的本诉请求。首先，鄢德新提交的证据显示其已无能力支付购房款，在此情况下合同继续履行已属不可能，佐某、何某1、何某2要求鄢德新继续履行《武汉市存量房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持。其次，对于佐某、何某1、何某2要求鄢德新支付违约金50.4万元、律师费5万元的诉讼请求，本院认为，依照《武汉市存量房买卖合同》的约定，双方应于签订合同后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准；双方应在签订合同后60个工作日内共同去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，过户当日见不动产收件单鄢德新支付77万元给佐某；买受方在领取不动产权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记，出售方在收到全部购房款后5个工作日内将该房屋交付买受方。现鄢德新在取得武汉市户籍具备购房资格的情况下，仅支付定金5万元，后拒不履行其他合同义务，构成违约，应承担违约责任。鄢德新提出因新冠××疫情的影响及家人生病导致其不具备支付购房款的能力，故不属违约的辩解意见，无合同及法律依据，本院不予支持。鄢德新提出违约金50.4万元数额过高，申请予以调减。对此，本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可认定为“过分高于造成的损失”。本案中佐某的房屋未能出售，其实际损失主要体现为应得购房款的利息损失，按照房价总额20%计算的违约金50.4万元显属过高。本院认为在不予退还5万元定金的情况下，由鄢德新再支付5万元违约金足以弥补佐某的经济损失。对于律师费，《武汉市存量房买卖合同》约定，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方需承担守约方主张权利所产的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，佐某要求鄢德新支付律师费的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。鄢德新要求佐某、何某1、何某2返还定金的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、佐某与鄢德新签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；二、鄢德新于本判决生效之日起十日内支付佐某、何某1、何某2违约金5万元；三、鄢德新于本判决生效之日起十日内支付佐某、何某1、何某2律师费5万元；四、驳回佐某、何某1、何某2其他诉讼请求；五、驳回鄢德新其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16716元由原告佐某承担14416元，被告鄢德新承担2300元（此款佐某已预交本院，鄢德新随上述判决款项一并支付佐某）；反诉案件受理费525元由反诉原告鄢德新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢春二〇二一年四月五日书记员  徐骏