北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4997号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京春兴泉巍商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇大庄京开公路东侧北京大兴国家粮食储备库院内2号。法定代表人：曹明全，总经理。委托诉讼代理人：胡菲菲，北京融开律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵儒琳，北京融开律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京南住房开发有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴政家园37号楼东侧。法定代表人：赵国建，董事长。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。上诉人北京春兴泉巍商贸有限责任公司（以下简称春兴泉巍公司）因与被上诉人北京京南住房开发有限责任公司（以下简称京南住房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初19366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。春兴泉巍公司上诉请求：1.撤销一审判决，将案件发回重审；2.本案诉讼费由京南住房公司承担。事实和理由：春兴泉巍公司主张一审判决认定事实错误，京南住房公司提出的“大兴区纾解整治促提升”的解除理由没有大兴区人民政府或相关部门提供的有效的书面文件证明，根据其提供的《情况说明》，涉案土地拟用与北京城建集团合作开发，并未涉及“纾解整治促提升”，且仅有3号院不再对外出租，涉案的4号院不在不予出租的范围之内；一审判决认定解除合同的理由属于《房屋租赁合同》第11.2.1中约定的“国家政策变化或不可抗力导致乙方不能继续承租房屋”，属于适用法律错误；京南住房公司并未提供任何国家政策变化的政府书面文件，也无政府出具不可抗力的证明，其提供的所谓红头文件系大兴区“疏解整治促提升”专项行动工作办公室出具，且无公章，即使文件真实，也是证明涉案土地属于11.2.3约定的“大兴区整体土地规划需要占用本合同项下房屋及所占用土地的”，应当提前三十天书面通知乙方解除合同；一审法院拒绝对涉案房屋装修进行造价鉴定系适用法律错误，春兴泉巍公司对涉案房屋进行了巨额投入，涉案《国有企业房屋租赁合同》系京南住房公司提供的格式条款，6.5条约定的“租赁合同期满，乙方所作装修部分无偿归甲方所有”系不平等条款，春兴泉巍公司连续7年共计支付的租金210多万元，远远小于为承租房屋而进行装修、修缮所投入的600万元；一审法院未予鉴定将直接导致涉案房屋返还给京南住房公司后，春兴泉巍公司另案主张违约损失将面临极大的举证困难。京南住房公司辩称，同意一审判决，不同意春兴泉巍公司的上诉请求。涉案《国有企业房屋租赁合同》明确约定合同到期后装修的所有地上物和装修都属京南住房公司所有，故本案没有鉴定的必要。京南住房公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年12月30日签订的《国有企业房屋租赁合同》于2020年5月20日解除；2.春兴泉巍公司立即将所租赁房屋及场地腾退给京南住房公司；3.诉讼费由春兴泉巍公司承担。春兴泉巍公司向一审法院反诉请求：1.京南住房公司赔偿春兴泉巍公司装修损失，暂时参考春兴泉巍公司对涉案房屋的经济投入719206元，具体金额以鉴定金额为准；2.京南住房公司返还履约保证金20000元；3.诉讼费、鉴定费由京南住房公司承担。一审法院认定事实如下：2019年12月30日，春兴泉巍公司与京南住房公司签订《国有企业房屋租赁合同》，该合同约定：京南住房公司将位于北京市大兴区黄魏路辛店西，占地面积2400平方米，房屋23间，出租给春兴泉巍公司；租赁期限三年，自2019年12月31日至2022年12月30日止；固定年租金88000元，其中房租83809.52元，税4190.48元。其中，合同4.3条约定：乙方应于甲方交付房屋时支付履约保证金20000元给甲方，作为乙方履约期间的担保；合同第6.5条约定：租赁合同期满，乙方所作装修部分无偿归甲方所有；合同11.2条约定：在租赁期内因下列原因导致合同无法继续履行的，甲方可以提前终止本合同，双方互不承担违约责任；11.2.1国家政策变化或不可抗力导致乙方不能继续承租房屋的……11.2.3大兴区整体土地规划需要占用本合同项下房屋及所占用土地的，甲方有权提前解除合同；11.2.4出现11.2.2、11.2.3情形甲方提前终止本合同的，应提前三十天书面通知乙方，自通知发出后三十天届满合同解除，双方互不承担违约责任。该份租赁合同系双方于2016年12月29日签订的租赁合同的延续，合同约定的内容一致。京南住房公司认可收取履约保证金20000元。另查，涉案房屋原为北京市大兴县对外贸易公司所有，2008年8月18日，北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会出具批复，同意对外贸易公司及下属二级公司——北京大兴佳丽毛织厂的房屋、土地无偿划转给京南住房公司。2012年12月25日，京南住房公司向大兴区国资委发出请示函，请示拟将坐落在大兴区黄村镇辛店村西侧（原外贸公司佳丽毛织厂）的厂房场地进行出租管理。2013年1月6日，大兴区国资委出具批复，同意京南住房公司上报的出租事项。2020年4月23日，大兴区“疏解整治促提升”专项行动工作办公室出具2020年工作计划的函，将京南住房公司位于辛店地区的部分房屋土地出租店为纳入大兴区“疏解整治促提升”专项行动2020年工作计划。京南住房公司称其公司于2020年5月20日向春兴泉巍公司发送《告知书》，告知于2020年5月26日前自行停止经营活动、搬离违法经营场地，清除房屋内用于从事经营的货物及相关工具。春兴泉巍公司称其公司没有收到该《告知书》。京南住房公司另主张疏解整治促提升的项目属于政策变化，属于不可抗力，其公司依据合同第11.2.1条解除合同，无需提前30日通知，不存在违约。春兴泉巍公司称不认可京南住房公司依据合同第11.2.1条解除合同，而应当适用合同条款11.2.3，该条应当提前三十日通知。目前，春兴泉巍公司还没有腾退。春兴泉巍公司称京南住房公司主张解除合同不是因为疏解整治促提升，依据京南住房公司提供的情况说明，京南住房公司对涉案土地的规划是拟用上述自有土地与北京城建集团合作开发。京南住房公司称该份说明是京南住房公司自己书写的说明，具体用途要根据国家的项目规划进行，京南住房公司不参与任何主体项目，提交该证据是想证明具体地块的承租情况，与本案无关。另，根据疏解整治促提升计划函及附件，凡是在涉及案件相关的土地上的房屋都需要腾退。京南住房公司主张按照合同约定，合同约定合同到期后，装修归京南住房公司所有，现前两期合同已经履行完毕，故不存在地上物及装修方面的争议。春兴泉巍公司称2019年签订的合同还没有履行完毕，地上物及装修并不归京南住房公司所有，其该条款为格式条款，严重违反公平原则，京南住房公司领导已经明确表示会考虑春兴泉巍公司的投入，给予赔偿。经询问，双方均认可京南住房公司提交的地块平面图中红色线条标注的范围内为本案涉案房屋及场地范围。一审中，春兴泉巍公司申请对涉案房屋装修部分进行鉴定，并提交照片、改造报价、装修收据证明其存在装修的事实。经询问，春兴泉巍公司称其公司在2013年、2014年对涉案房屋进行过装修，2016年后至今无新装修。另查，春兴泉巍公司第一次收到起诉材料日期为2020年11月2日。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。春兴泉巍公司与京南住房公司之间签订的《国有企业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。春兴泉巍公司和京南住房公司之间形成租赁合同关系，双方均应按照《国有企业房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。现涉案房屋及土地涉及“疏解整治促提升”政策，继续履行合同已经无法实现，根据双方合同约定，该种情况下，京南住房公司有权解除合同，法院确认京南住房公司与春兴泉巍公司之间的租赁合同于2020年11月2日（即春兴泉巍公司收到起诉书的时间）解除。春兴泉巍公司应在合理期限内将涉案房屋及场地腾退给京南住房公司。反诉请求中，关于春兴泉巍公司的鉴定申请，因双方合同已有约定装修归属，且春兴泉巍公司对涉案房屋装修发生在2013年、2014年，故不存在鉴定的基础，法院不予准许；关于春兴泉巍公司主张京南住房公司赔偿装修损失的请求，法院不予支持；关于春兴泉巍公司主张京南住房公司返还履约保证金20000元的请求，法院予以支持。综上，一审法院于2020年12月判决：一、北京京南住房开发有限责任公司与北京春兴泉巍商贸有限责任公司之间于2019年12月30日签订的《国有企业房屋租赁合同》于2020年11月2日解除；二、北京春兴泉巍商贸有限责任公司于判决生效之日起三十日内将涉案房屋及场地腾退给北京京南住房开发有限责任公司（具体腾退范围以双方在平面图中认可的红色标记范围为准）；三、北京京南住房开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还北京春兴泉巍商贸有限责任公司履约保证金20000元；四、驳回北京春兴泉巍商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，春兴泉巍公司上诉主张京南住房公司提出的“大兴区纾解整治促提升”的解除理由没有事实依据，并要求启动对涉案房屋的装修进行造价鉴定。根据本案查明的事实，涉案房屋及土地确实涉及“纾解整治促提升”政策，继续履行合同已经无法实现，故一审法院根据上述情形及双方合同约定，确认京南住房公司与春兴泉巍公司之间的租赁合同解除，该认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。春兴泉巍公司上诉所提京南住房公司提出的“大兴区纾解整治促提升”的解除理由没有事实依据的意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于春兴泉巍公司要求对涉案房屋的装修进行造价鉴定的申请，因双方合同已约定装修归属，且春兴泉巍公司在一审中认可其公司在2013年至2014年对涉案房屋进行过装修，2016年后至今无新装修，故一审法院认定本案不存在鉴定的基础，对春兴泉巍公司鉴定申请未予准许，对春兴泉巍公司要求京南住房公司赔偿装修损失的请求亦未予支持，均并无不当。综上，春兴泉巍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由北京春兴泉巍商贸有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年四月二十日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树