福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1113号 上诉人（原审第三人）：吴峰，男，1979年11月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审第三人）：吴晓丹，女，1988年12月7日出生，汉族，身份证住址福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王其峰，福建通享律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李超，福建通享律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴培华，男，1957年8月21日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：陈金枝，福建闽众律师事务所律师。 原审被告：吴正登，男，1950年5月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：林仁珠，女，1955年10月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人吴峰、吴晓丹因与被上诉人吴培华及原审被告吴正登、原审第三人林仁珠债权人撤销权纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初5040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴峰、吴晓丹上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回吴培华所有诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认为吴正登以售价3000元将位于福州市鼓楼区××街道××路××号××＃××单元1%份额（以下简称“蔚蓝雅园房屋份额”）出售给吴峰是错误的，房屋实际成交价为5万元。首先，吴正登与吴峰于2016年5月14日签订买卖合同，吴峰手头不宽裕，双方协商先办理过户手续，过段时间再支付购房款，因双方系父子关系，5万元价格不高，吴正登遂同意，因此吴峰于2016年12月29日才将5万元购房款支付吴正登。其次，由于交易中心系统网签价格为3000元，故在房屋产权过户登记时才写为3000元，以免多缴税，该现象在现实中普遍存在。最后，吴培华起诉后，吴正登、吴峰回家寻找当时签订的借条，但因时间过久，未予妥善保管，无法找到，故双方于2020年6月12日再签署一张收条并注明原因，并非补写，仅为还原事实。二、一审法院不认可吴晓丹与吴正登、林仁珠就福州市鼓楼区华林路福寿巷福园花园Ａ座607单元及1＃附属间（以下简称“福园花园房屋”）实际成交价为346万元是错误的。首先，因吴正登急需资金，2016年11月16日吴晓丹与吴正登、林仁珠协商将二人共有的福园花园房屋出售给吴晓丹，吴晓丹因结婚在即同意按照市场价购买，但资金不足，经三方协商林仁珠同意吴晓丹后期偿还，但需签订借条，即2016年11月16日吴晓丹向林仁珠出具的借条，吴晓丹于2017年1月12日办理产权证后于2017年2月16日、17日将购房款173万元实际支付吴正登。其次，一审法院认为林仁珠代吴晓丹偿还林云芳借款与常理不符是错误的，如不向林云芳还款，林云芳可马上起诉吴晓丹，林仁珠与吴晓丹是母女关系，一家人好商量，符合常理。最后，由于交易中心系统网签价格为50万元，故房屋产权过户登记时写为50万元，以免多缴税，该现象在现实中普遍存在。吴晓丹等人收到应诉通知书后进行的行为仅为还原真相，补强前述事实与理由，并非巧合亦非仓促为之。三、吴培华如认为本案款项明显低于市场价应提供证据支持，但其未提供任何有效证据，一审对此认可错误。四、一审法院认为吴正登以明显不合理低价转让财产对吴培华造成损害是错误的。吴培华如果要求用诉争房产作为还款担保，在出借款项时应办理抵押登记，但吴培华并未办理，可以看出其认可纯信用担保借款，愿意承担无财产可执行带来的法律后果，故目前的状态并未损害吴培华的利益。 吴培华辩称，一、一审法院认定案涉蔚蓝雅园房屋1%份额售价为3000元正确。吴峰称其手头不宽裕故双方协商过段时间再支付，由许晓君于2016年12月29日向吴正登账户支付5万元，但吴峰、许晓君是吴正登儿子、儿媳，吴峰与吴晓君拥有夫妻共同财产。从吴峰提交许晓君的银行流水看，许晓君、吴峰与吴正登有频繁经济往来，2016年12月29日当天许晓君便3次向吴正登转账15万元。吴峰声称经济困难但双方半年内银行流水却多达15万元，不足以被采信，除非款项来源不明。吴峰向吴正登转账款项性质不明，吴峰辩解实际支付购房款5万元与当天实际转账15万元也产生矛盾。吴峰与吴正登存在频繁经济往来，且多笔往来款性质不明，其提出实际购房款5万元不能成立，另备案合同具有公示效力为优势证据，一审法院关于蔚蓝雅园1%份额售价为3000元的认定正确。二、一审法院关于福园花园房屋交易价格为50万元认定正确，吴晓丹、吴正登、林仁珠存在共同恶意转移财产。吴晓丹提出其实际购房价格为346万元，但根据一审法院调查证据可充分证明其意见不存在事实基础，所依据证据也是在吴培华提起债权人撤销之诉后形成，三人具有明显恶意转移财产故意和事实。通过梳理本案关键时间节点和事实可以发现，虽然2017年2月16日、17日，吴晓丹向林云芳借款173万元后向吴正登支付了173万元，但该173万款项最终通过用案涉房屋做抵押贷款100万及林仁珠在与吴正登婚姻存续期间代偿还73万又回到林云芳账户，即故意设计了第一笔173万元购房款支付。吴晓丹2020年6月6日申请延期举证、2020年6月10日吴正登与林仁珠协议离婚并约定“已收的50%份额173万元归吴正登、未收的50%归林仁珠”的不合理财产分割内容，为另一笔173万元实际是198.8万元款项支付做铺垫，上述两部分形成了吴晓丹辩解的购房款346万元的证据。可以看到，案涉房屋转让完全是人为刻意安排的恶意转移财产事件，上述行为充分说明吴晓丹、吴正登和林仁珠共同恶意转移财产，且吴晓丹和吴正登还进一步恶意设置房屋20年抵押的对抗事实，严重侵害了吴培华的合法权益。三、吴峰、吴晓丹认为一审在吴培华未提供证据情况下错误认定案涉两套房屋转让价格属于低价，不能成立。首先，一审中吴培华提交了与麦田工作人员关于福园花园房屋在2016年的房屋备案价金额聊天记录，证明2016年福园花园房屋价值在360-370万元间，且一审中吴正登和吴晓丹均认可此房屋价格评估且进一步阐述了合理性；其次，一审法院对案涉两套房屋在2016年的价格评估采用1万元/平方米标准，该标准已严重低估，一审法院对案涉两套房屋转让价格认定属于明显低价完全正确。四、吴正登恶意低价转让行为已对吴培华的财产权益造成严重侵害，影响吴培华债权实现。当前，虽然吴培华取得其与吴正登民间借贷纠纷的胜诉并申请强制执行，但因吴正登及其家人即吴峰、吴晓丹共同恶意转移房产导致吴正登名下无财产可供执行，目前执行案件处于终本状态，已严重侵害吴培华的合法权益，也严重影响债权实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条规定，吴培华有权申请撤销吴正登转移房产的行为。 吴正登、林仁珠未作陈述。 吴培华向一审法院起诉请求：1.判令撤销吴峰与吴正登签订的关于转让福州市鼓楼区××街道××路××号××＃××单元产权的《房地产买卖契约》；2.判令撤销吴晓丹与吴正登签订的关于转让福州市鼓楼区××路××巷××花园××座××单元的产权的《房地产买卖契约》；3.判令将位于福州市鼓楼区××街道××路××号××＃××单元及福州市××楼××路××巷××花园××座××单元××＃××房屋变更至吴正登名下。 一审法院认定事实:2014年，吴培华因投资需要资金向吴正登借款，吴培华先后五次向吴正登转账合计480万元，2016年9月2日，双方结算后，吴正登向吴培华出具一张《借条》，确认向吴培华借款273万元，月利率1.5%，期限三年。因吴正登逾期未还，吴培华向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年12月24日作出（2019）闽0102民初14884号民事判决书，判决吴正登归还吴培华借款本金273万元并支付自2016年9月2日起至款项还清之日止按月利率1.5%计算的利息。吴培华于2020年4月14日向一审法院申请执行。 2016年5月14日，吴正登与其子吴峰签订《房地产买卖契约》一份，约定吴正登将其所有的落于福州市鼓楼区××街道××路××号××园××单元的房地产部分（建筑面积1.45平方米）出售给吴峰，成交价3000元。待上述房产完纳税费并取得产权转移过户但后当日，吴峰一次性付清全部购房款3000元，该合同备案于福州市房地产管理局。同年，该房屋的产权证登记于吴峰名下，2019年吴峰将该房产变更登记为其与其妻子许晓君共同共有。吴峰陈述其向吴正登购买福州市鼓楼区××街道××路××号××＃××单元的房地产部分（建筑面积1.45平方米）实际销售购买价格为5万元，其通过其妻子许晓君于2016年12月29日向吴正登转账支付了5万元。并且，吴正登于2020年6月12日出具《收条》：兹收到许晓君（系吴峰爱人）购房款5万元整。注：原收条未保存。吴峰提交的许晓君银行流水记载2016年12月29日许晓君共向吴正登转账3笔共计15万元。 2016年11月19日，吴正登、林仁珠与其女吴晓丹签订《房地产买卖契约》一份，约定吴正登、林仁珠将其所有的落于福州市鼓楼区××路××园××单元出售给吴晓丹，建筑面积108.64平方米＋3.48平方米，成交价50万元。待上述房产完纳税费并取得产权转移过户单后当日，吴晓丹一次性付清全部购房款50万元，该合同备案于福州市房地产管理局。2017年该房屋的产权证登记于吴晓丹名下。2017年3月27日，吴晓丹与兴业银行股份有限公司福州五四支行签订《个人购房（二手房）借款合同》，约定吴晓丹向兴业银行股份有限公司福州五四支行借款100万元用于支付购房款或用于偿还因购房款而产生的债务，借款期限为240个月，自2017年3月27日至2037年3月27日，借款发放至林云芳兴业银行账户，吴晓丹以坐落于鼓楼区××路××巷××号××村××＃楼××单元××层为上述借款提供抵押担保。该房产于2017年3月22日办理了抵押登记。吴晓丹陈述2017年2月16日其收到其表姐林云芳103万元，当天即转给吴正登，2017年2月17日，其收到其表姐林云芳转账70万元后，当天即转给吴正登。上述173万元用于支付上述房产吴正登50%份额部分购房款。2017年2月17日吴正登向吴晓丹出具收条：收到吴晓丹购房款173万元。剩余173万元，因当时款项不足故于2016年11月16日向林仁珠出具《欠条》，约定于产权过户后一年内付清，每拖延一个月按1.5%支付利息。2020年6月16日，吴晓丹向林仁珠转账198.8万元。当天，林仁珠向吴晓丹出具《收条》：收到购房款198.8万元，其中173万元为归还购房款，25.8万元为延期支付购房款的利息，尚欠54.6万元整利息未支付。另，吴晓丹陈述2017年3月27日贷款100万元直接转账至林云芳账户，因为吴晓丹的钱存在林仁珠处，林仁珠帮忙投资，所以剩余欠款73万元，由林仁珠代为偿还。 另查明：吴正登与林仁珠于1978年1月3日登记结婚，于2020年6月10日协议离婚，约定坐落于福州市鼓楼区华林路福寿巷福园花园A座607单元已于2017年1月12日卖给吴晓丹，成交金额346万元，双方各占50%份额，其中吴正登50%份额购房款173万元于2017年2月16日、17日收到，林仁珠的50%份额购房款173万元未收到，日后若收到吴晓丹归还的173万元购房款，全部归林仁珠所有。 根据各方当事人的诉辩意见，一审法院对本案的争议焦点归纳并评析如下： 1.关于福州市鼓楼区××街道××路××号××＃××单元1%份额交易价格问题。因吴峰提交的收条与转账凭证（当天吴峰妻子共向吴正登转账3笔共计15万元）与在房地产管理部门备案的合同所载明的内容相矛盾。而备案合同具有公示效力，为优势证据。吴正登与吴峰系父子关系，收条系在吴培华起诉后而补写，同时付款时间与合同约定的付款时间不一致，付款金额与吴正登及吴峰陈述的金额亦不同，故一审法院对收条内容及转账凭证支付款项的性质真实性不予认定。因吴峰提供的证据并不能推翻备案合同所载明的交易价格，一审法院认定福州市鼓楼区××街道××路××号××＃××单元1%份额销售价为3000元。 2.关于福州市鼓楼区华林路福寿巷福园花园A座607单元及1#附属间交易价格问题。因吴晓丹提交的电子回单仅能证明其于2017年2月16日及2月17日共计向吴正登转账173万元。经法庭询问，其陈述该173万元系向其表姐林云芳所借并于收到款项当天转账给吴正登，向林云芳所借173万元中100万元通过将案涉房产抵押贷款偿还，剩余73万元因为林仁珠帮吴晓丹投资，所以由林仁珠代为偿还。如吴晓丹与林仁珠、吴正登之间的房屋买卖合同实际购房款确为346万元，则吴晓丹需向林仁珠支付173万元购房款。作为出卖人先行代买受人偿还买受人因购买房产所借款项，与常理不符。另，吴晓丹于2020年5月31日收到一审法院邮寄的应诉材料，于2020年6月6日申请延期举证，2020年6月16日向林仁珠转账198.8万元，林仁珠于当天出具收条。此后，吴晓丹将转账凭证及《收条》作为其支付案涉房产剩余一半购房款的证据提交一审法院，同时林仁珠与吴正登于2020年6月10日协议离婚，并对案涉房产的购房款进行分割。上述行为均吴晓丹收到应诉材料后半个月内发生，如此巧合，一审法院难以相信，一审法院认为上述行为明显系为了本案诉讼仓促为之，故吴晓丹主张其与吴正登、林仁珠就案涉房产实际约定的出售价为346万元的意见，一审法院不予采信。鉴于备案合同具有公示效力，为优势证据，吴正登与吴晓丹系父女关系，吴正登、吴晓丹及林仁珠提供的证据无法推翻备案合同所载明的交易价格，一审法院认定福州市鼓楼区华林路福寿巷福园花园A座607单元及1#附属间销售价为50万元。 3.吴正登是否以明显不合理的低价转让讼争房屋。 福州市鼓楼区××街道××路××号××＃××单元1.45平方米售价仅3000元，福州市鼓楼区××路××巷××花园××座××单元建筑面积108.64平方米，附属间建筑面积3.48平方米，售价仅50万元，2016年福州市鼓楼区房屋每平方米已突破1万元，该事实属于众所周知的事实，故吴正登的转让价应属明显不合理的低价。 4.吴正登的转让行为对债权人吴培华是否造成损害。（2019）闽0102民初14884号案件，即吴培华与吴正登民间借贷纠纷一案判决后，吴正登至今未依照判决向吴培华偿还所欠债务。因此，吴正登在明知对吴培华负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明显不合理的低价转让给吴峰、吴晓丹，该行为导致吴培华的债权无法实现，因而已对作为债权人的吴培华造成损害。吴正登主张其有退休金可供执行，但其退休金无法偿还所欠债务，故吴正登的答辩意见一审法院不予采纳。 5.吴峰、吴晓丹是否知道上述情形。房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，故吴峰、吴晓丹理应知道吴正登是以明显不合理的低价转让房屋。而吴正登与吴峰系父子关系，吴正登与吴晓丹系父女关系，具有身份上的特殊性，两人之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，吴峰、吴晓丹作为理性的经济人，在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致吴正登责任财产的减少。故一审法院认定吴峰、吴晓丹对于吴正登以明显不合理的低价转让房屋，将对债权人造成损害的事实理应知晓的。 一审法院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中，吴正登以明显不合理的低价转让其名下房屋，对作为债权人的吴培华造成损害，而吴峰、吴晓丹应当知道上述情形。吴培华据此行使撤销权，要求撤销吴正登将讼争房屋转让给吴峰、吴晓丹的行为，于法有据，一审法院予以支持。因涉案福州市鼓楼区××街道××路××号××＃××单元现登记在吴峰及许晓君名下，共有许晓君并非本案当事人，无法恢复原物权登记，福州市鼓楼区××路××巷××花园××座××单元及附属间已设立了抵押登记，抵押权人亦非本案当事人，亦无法恢复原物权状态，故吴培华该项请求,一审法院不予支持。综上所述，判决：一、撤销吴正登将福州市鼓楼区××街道××路××号××园××楼××单元产权转让给吴峰的行为。二、撤销吴正登将福州市鼓楼区××路××巷××号××村××＃楼××单元××层××附属间（原坐落：福州市鼓楼区××路××巷××村××座××单元、1＃附属间）转让给吴晓丹的行为。三、驳回吴正登其他诉讼请求。案件受理费38800元，减半收取19400元，诉讼保全费5000元，均由吴正登负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于案涉蔚蓝雅园2#1702单元1%份额交易价的认定问题。吴正登与吴峰就上述房屋买卖于2016年5月14日签订的《房地产买卖契约》约定的成交价为3000元。吴峰主张上述价格只是网签价格，实际交易价为5万元，诚如一审法院分析，吴峰提交的收条与其妻许晓君于合同签订后半年转账给吴正登3笔共计15万元的银行流水，均不足以证明上述交易的实际交易价格为5万元，不能推翻备案合同所载明的交易价格，一审法院认定案涉蔚蓝雅园2#1702单元1%份额交易价为3000元正确，本院予以维持。 关于案涉福园花园A座607单元及1#附属间交易价问题。吴正登、林仁珠与吴晓丹就上述房屋买卖于2016年11月19日签订的《房地产买卖契约》约定的成交价50万元。吴晓丹主张上述价格只是网签价格，实际支付的购房款为346万元。亦如一审法院分析，吴晓丹陈述的其于2017年2月16日及2月17日向吴正登转账的173万元系向其表姐林云芳所借，该173万元中100万元通过将案涉房产抵押贷款偿还，剩余73万元因为林仁珠帮吴晓丹投资，所以由林仁珠代为偿还。在吴晓丹主张案涉房屋买卖实际交易价为346万元，吴晓丹尚未向林仁珠支付173万元购房款的情况下，林仁珠作为出卖人先行代买受人偿还买受人因购买房产所借款项，与常理不符。且吴晓丹于2020年5月31日收到一审法院邮寄的应诉材料，于2020年6月6日申请延期举证后，于2020年6月16日向林仁珠转账198.8万元，林仁珠于当天出具收条。此后，吴晓丹将转账凭证及《收条》作为其支付案涉房产剩余一半购房款的证据提交一审法院，同时林仁珠与吴正登于2020年6月10日协议离婚，并对案涉房产的购房款进行分割。吴晓丹的上述行为均系在其收到应诉材料后半个月内发生，本院亦难以相信上述行为系吴晓丹履行案涉房屋买卖合同支付购房款的行为，一审法院认为上述行为明显系为了本案诉讼仓促为之，并不予采纳吴晓丹关于案涉房产实际的出售价为346万元的意见，亦无不当，予以维持。在吴正登、吴晓丹及林仁珠提供的证据无法推翻备案合同所载明的交易价的情况下，一审法院认定福州市鼓楼区华林路福寿巷福园花园A座607单元及1#附属间销售价为50万元正确，本院予以维持。 2016年福州市鼓楼区房屋价格每平方米已突破1万元，该事实属于众所周知的事实，案涉蔚蓝雅园2#1702单元1.45平方米售价仅3000元，案涉福园花园A座607单元建筑面积108.64平方米，附属间建筑面积3.48平方米，售价仅50万元，故一审法院认定吴正登转让上述房产的价格属于明显不合理的低价正确，吴正登上述行为已经对作为合法债权人的吴培华造成损害，一审法院支持吴培华据此提出的撤销吴正登将讼争房屋转让给吴峰、吴晓丹的行为，于法有据，予以维持。 综上所述，吴峰、吴晓丹的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38800元，由吴峰、吴晓丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二一年四月十三日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷