安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1182民初1544号 原告：中山市宜德物业管理有限公司明光分公司，住所地安徽省明光市104国道北侧工业园路西侧（倒班房2号），社会统一信用代码913411823368597670。 负责人：卢锐祥，公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡家佳，男，该公司客户主管。 被告：阚绪春，女，1981年3月5日出生，汉族，农民，户籍地安徽省明光市，经常居住地安徽省明光市。 委托诉讼代理人：胡德（系阚绪春丈夫），住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：陈杨，安徽江安律师事务所律师。 原告中山市宜德物业管理有限公司明光分公司（以下简称宜德物业公司）诉被告阚绪春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜德物业公司的委托诉讼代理人蔡家佳、被告阚绪春及其委托诉讼代理人胡德、陈杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宜德物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令阚绪春给付2019年3月1日至2020年2月28日物业管理费4,620元；判令阚绪春从2019年3月1日至2020年2月28日按照日千万之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年2月28日应支付违约金为8,432元；依法判令阚绪春给付2020年3月1日至2021年2月28日物业管理费4,620元。事实和理由：阚绪春系宜德物业管理的榄菊．正德．天水湖小区39栋3室的业主。阚绪春于2017年8月28日与开发商明光市正德房地产开发有限公司（以下简称正德地产）签订了《商品房买卖合同》，购得天水湖花园39栋3室，建筑面积175㎡，购房合同约定交楼期限为2017年12月30日。宜德物业公司依法通过招标程序，与正德地产签定《前期物业服务合同》，合同约定宜德物业公司向阚绪春提供物业管理服务，阚绪春按建筑面积2.2元/㎡/月标准向宜德物业公司缴纳物业管理费。如阚绪春逾期付款应根据欠款金额按每日千分之五标准支付违约金。合同生效后，宜德物业依约为阚绪春提供了完善的物业管理服务，但阚绪春未依约缴纳物业管理费。宜德物业公司多次电话催缴无果，故依法提起诉讼。 宜德物业公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1．前期物业管理服务协议，拟证明双方签订了协议，应按协议内容进行服务和收费；2．关于明光市物业管理小区2020年第三季度专项考核情况的通报复印件，原件在明光市住房和城乡建设局，拟证明政府检查全明光物业管理工作，宜德物业公司排名第五，情况良好；3．照片四张，拟证明宜德物业公司只能制止乱建现象，没有执法权利，只能向城管反馈；4．照片四张，拟证明阚绪春提出房屋漏水现象时，宜德物业公司进行了服务，对于其他问题，宜德物业公司也向开发商反映并进行了维修；5．明光市精神文明建设指导委员会办公室文件两份复印件，拟证明宜德物业公司履行了物业服务义务。 阚绪春辩称，双方签订的物业服务协议不是双方真实意思表示，合同是宜德物业公司单方制定，业主必须签此合同才可拿房，阚绪春基于宜德物业公司胁迫签字。宜德物业没有提供完善的物业服务，也没有提供相应的物业管理，装修时地下室被水淹，宜德物业公司一直不处理，还是自己购买水泵处理的；隔壁商铺水管被堵水漫过来将房屋装潢弄坏，多次要求宜德物业公司处理未果，最后报警才进行处理；烟道与隔壁串烟，物业至今未妥善处理；小区没有公共设施，高层和别墅保安共用一人，门只开一个，垃圾处理不及时等；根据合同权利义务相对应原则，阚绪春有权提出拒绝支付物业费。对于违约金，因宜德物业公司未提供相应物业管理服务违约在先，不存在违约金，且违约金标准过高。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，宜德物业起诉前未对阚绪春进行书面催缴物业费，宜德物业公司没有诉讼资格。另外宜德物业公司一直没有退还阚绪春于2017年12月26日拿房时缴纳的3,000元装修保证金。 阚绪春为支持其抗辩意见，向本院提供如下证据：1．照片七张，拟证明阚绪春家地下室被水淹，自己购买水泵处理，烟道也存在问题未解决，宜德物业公司服务没有做到位；2．录像视频两份，拟证明该小区垃圾没有清运，绿化不符合要求，路灯存在故障，车辆无序停放，宜德物业公司没有提供相应的物业管理服务，不应收取相应的物业管理服务费。 双方对对方提供的证据分别发表质证意见如下： 阚绪春对宜德物业公司提供的证据1、3、4真实性没有异议，但对证据1合法性有异议，该协议系宜德物业公司单方制定的格式合同、违反了公平协商原则，该协议按别墅标准收取物业费不妥，阚绪春房屋并非别墅只是普通住宅，且宜德物业公司也没有举证证明其已履行服务义务；证据3、4无法达到其证明目的，与本案没有关联性，也证明了该小区环境质量存在问题；对证据2、5均为复印件，对其真实性有异议，即便三份文件真实，也无法达到其举证目的，小区物业服务不是通过某次检查就能证明其物业服务到位。 宜德物业对阚绪春提供证据的真实性没有异议，认为证据1因2018年排水系统未做好导致很多户都有问题，后已将别墅区排水系统进行重做、已经处理好了，这是业主与开发商之间的问题，地下室被水淹、烟道问题均已向开发商反映过了，与宜德物业公司无关；证据2录像中一名保洁将树叶扫到业主院内的事情发生在2020年12月，录像有剪辑，不是2021年3月31日实景拍摄，录像内容存在一定真实性，但是某一个时段某一区域拍摄的，物业服务是公共服务，是长期服务，证据2不能证明服务不达标准。 本院在原、被告举证、质证的基础上，对双方提供的证据作如下认证：宜德物业公司提供的证据1、3、4，阚绪春提供的证据，对方对其真实性没有异议，且具有合法性及与本案的关联性，应确认其证明效力，但对其证明内容本院将结合全部证据、双方当事人陈述及相关法律规定综合认定；宜德物业公司提供的证据2、5系复印件，且该证据也不能直接证明宜德物业公司已按物业管理服务协议达到物业管理服务质量要求，对该证据的证明效力部分不予确认。 经过庭审的举证、质证以及本院对证据的认证，查明案件事实如下：2017年8月28日，阚绪春与正德地产签订《商品房买卖合同》，阚绪春购买正德地产开发的天水湖花园39栋3房房产，建筑面积为175㎡；同日宜德物业公司（甲方）与阚绪春（乙方）签订《正德．天水湖．前期物业管理服务协议》，该协议第六条约定“自乙方收楼或按《明光市商品房预售合同》约定视为收楼之日前，乙方按以下标准向甲方缴纳当年物业管理费：商铺2.5元/㎡/月，别墅2.2元/㎡/月，别墅外花园0.5元/㎡/月；高层住宅0.9元/㎡/月，综合费用0.6元/㎡/月，物业管理服务收费按买卖合同约定的建筑面积计算，办妥房产证后按房产证上的建筑面积计算……每次交纳费用时间：每年缴一次，于每年二月份前交纳当年物业服务费（乙方须于收楼或按《明光市商品房预售合同》约定视为收楼之日预交一年物业管理服务费，预交管理服务费存到甲方账户）。逾期未交，将按本协议条款收取每日千分之五的滞纳金”。阚绪春于2017年12月26日领房时缴纳了一年的物业费，于2018年7月1日入住案涉房屋。审理中，阚绪春认可宜德物业公司曾上门催收物业费一次，电话通知两次，但没有看到贴书面催缴单；宜德物业公司陈述每年都电话通知四五次、上门贴欠费单，但未提供证据证明。 本案在审理过程中，阚绪春陈述其家地下室被水淹长时间没有人处理、小区有违章私搭乱建现象、绿化不符合要求、路灯存在故障、不能做到垃圾日产日清、路面毁坏未修、车辆无序停放、小区并非24小时封闭管理等情况，宜德物业公司部分认可，但认为其已向开发商沟通协调、向城管部门要求处理，与己无关。 本院认为，阚绪春与宜德物业公司自愿签订的前期物业管理服务协议无法定无效情形，阚绪春提出其系被胁迫签字的主张无事实依据，其亦未提出变更或撤销该协议，该协议应合法有效，双方当事人均应当按照约定全部履行自己的义务。阚绪春提出其房屋并非别墅只是普通住宅，但按协议约定，其住房既非商铺也非高层住宅，应推定为别墅，应按别墅标准收取物业费。阚绪春认可自2019年至今未缴纳过物业费，故宜德物业公司提出要求阚绪春缴纳2019年3月1日至2021年2月28日两年物业费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于违约金，由于阚绪春入住房屋出现问题后，对宜德物业公司不能及时沟通反馈处理及小区内的多项服务质量有意见不满意，阚绪春并非恶意拖欠物业费，宜德物业公司的物业服务不完全符合协议约定的物业管理服务质量，作为物业服务企业理应提升自身的服务意识、服务效率及服务质量，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内业主共有部分，时常征求听取业主意见建议，不断提高物业管理服务水平，故本院对宜德物业公司主张违约金的诉讼请求不予支付。对阚绪春提出的物业服务协议不是双方真实意思表示系受胁迫签订的意见，无事实依据，本院不予采纳；对于阚绪春提出其入住后出现的问题，部分不属于物业服务范围，宜德物业公司已按照约定基本履行了物业管理服务义务，对阚绪春以此为由拒绝支付物业费的意见不予支持；对阚绪春提出宜德物业公司未能及时沟通协调问题、服务质量不高、不愿支付违约金的意见，本院予以采纳；审理中，阚绪春认可宜德物业公司曾上门催收物业费一次、电话通知两次，说明宜德物业公司已采取一定方式向其催收过物业费，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，并未要求须经书面催缴，而最高人民法院已对《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行了修订，故对阚绪春以上此为由认为宜德物业公司没有诉讼资格的意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告阚绪春于本判决生效后十日内给付原告中山市宜德物业管理有限公司明光分公司2019年3月1日至2021年2月28日两年物业管理费9,240元； 二、驳回原告中山市宜德物业管理有限公司明光分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费242元，减半收取121元，由原告中山市宜德物业管理有限公司明光分公司负担58元、被告阚绪春负担63元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  刘宗燕 二〇二一年四月十六日 书记员  常光辉 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。