江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终654号上诉人（原审原告）：谢国靖，男，汉族，1953年6月23日出生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：吴国英（系谢国靖妻子）。被上诉人（原审被告）：常州市武进区发展和改革局，住所地常州市武进区行政中心3号楼4-5层。负责人：夷建良，该局局长。委托诉讼代理人：单奕，江苏湃亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡道林，江苏湃亭律师事务所律师。上诉人谢国靖因与被上诉人常州市武进区发展和改革局（以下简称武进发改局）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初6504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢国靖上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；一、二审诉讼费由武进发改局承担。事实和理由：一、谢国靖对系争房屋（即2间所租赁房屋）为有权占有并享有优先购买权。2016年，常州市武进区奔牛中心粮管所(以下简称粮管所)与谢国靖签订资产租赁合同，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。2018年2月，粮管所向谢国靖发出《告知书》，载明:“在资产待处置期间，如你方未搬出该资产，则需按照2017年标准缴纳租金，租金采取预收方式┄┄”。随后，谢国靖分别于2018年2月8日、4月9日、7月3日向武进发改局先行支付了租金，武进发改局向谢国靖出具了三张收款收据，三张收款收据分别载明：“1-3月租金”、4-6月租金”、“收到2018年7-9月租金”。在此期间，武进发改局未向谢国靖提出关于租赁合同不成立的异议，双方也未另行订立书面租赁合同，理应视为双方形成了不定期租赁合同的合意并已实际践行，租赁期限至少延续至2018年9月30日。2018年7月13日，粮管所出具了《告承租户书》，载明系争房屋将于2018年8月7日予以拍卖。因此在系争房屋拍卖时，谢国靖与武进发改局的租赁合同仍在有效期内，谢国靖对系争房屋为有权占有，享有优先购买权。二、系争房屋为现行规定的“不动产单元房屋”。系争房屋不同于一般商品房，其为单位集资兴建的全民所有制房屋（即国有资产）。系争房屋建成于1994年，按照我国当时的惯例，全民所有制房屋并不单独区分建筑物所有权，而是统一登记于同一本产权证中，且系争房屋产权证中业已载明“7间”等字样，附图中也明确体现出了建筑物区分，原审法院据此否认系争房屋“不动产单元”的独立性，的确有失偏颇。事实上，系争房屋实际上为独立的建筑物，拥有独立的门牌号，水费亦是单独为户设立水表，单独计费，与同一产权证下的其他建筑物形成了明显的区分空间，具有独立使用价值。此外，参照同地段房屋出售单价，系争房屋整体拍卖成交单价显著低于正常价格，拆分拍卖所获对价显著高于整体拍卖所得。武进发改局将国有资产低价出售的行为，可能涉嫌恶意串通，涉及刑事犯罪，谢国靖将另行起诉。武进发改局整体拍卖的行为不仅降低了系争房屋的价值，也实际侵害了谢国靖对承租房屋享有的优先购买权。系争房屋其实质为国家政策变动的大环境下，国有企业事业单位对员工的基本保障，1994年4月，武进县粮食局奔牛中转站（即武进发改局前身）与谢国靖签订了承包协议，协议中明确了粮食局企业员工身份。企业对员工享有基本保障义务，这种义务在企业合并后应当由资产受让方承继。即本案武进发改局，但本案武进发改局非但没有履行上述义务，反而以违法手段进一步侵害谢国靖的合法权益。武进发改局应当就该侵害行为的后果承担责任。三、原判决无权改变原无房产证买卖国有资产的既定事实。众所周知，有房产证的国有资产的价值和保障，明显高于无房产证的国有资产。原判决不处理“武进发改局在2018年7-8月间委托拍卖：《拍卖规则》中载明7间无房产证国有资产店面房。”的既定买卖事实，单凭两年后出现的《房产证》，另外作出“根据房屋产权证因所有房屋登记在同一本产权证中，整体处置符合法律规定┄┄”的相关认定，无形中将上述无房产证买卖国有资产的既定事实，改变为没有实际成立的“有房产证买卖事实”，的确言过其实。综上，武进发改局整体买卖7间店面房的行为侵害了谢国靖系争房屋优先购买权在先，由此所致的一切后果应当由武进发改局承担。武进发改局辩称，一审法院认定事实清楚正确，证据充分，适用法律正确，谢国靖的上诉理由和请求没有相应的事实和法律依据，请求二审依法驳回谢国靖的上诉，维持原判。谢国靖向一审法院起诉请求：1.请求确认武进发改局出卖谢国靖租赁的房屋的行为无效，2.武进发改局保障谢国靖实现优先购买权并提供处置批复和交易凭证，3.本案诉讼期间，确认谢国靖按照不定期租赁进行处置，4.本案诉讼费由武进发改局负担。一审法院认定事实：谢国靖系武进县粮食局奔牛中转站的员工，1994年4月11日，武进县粮食局奔牛中转站与谢国靖签订承包协议，载明：为活跃市场，调动每个职工的积极性，增加经济效益，谢国靖在本站新造大楼内开设粮油、食品、南北杂货水果等经营门市部，双方达成协议如下：1.武进县粮食局奔牛中转站提供意见店面约为39平方米，时间为两年，铺底金为3000-5000元，该占用资金按银行利息年终一次性付清，谢国靖经营项目如有超出粮食局营业执照新列项目，粮食局可以协助谢国靖办理手续，但不承担任何费用，粮食局提供经营店面和营业用具，承包期满应完好归还粮食局，如有损坏，应修理或赔偿，确需购置设备应征得粮食局同意，谢国靖在承包期间，不享受工资待遇，如遇职工普调，则纳入工资档案，医学费，养老保险金和节日物资待遇和职工同等享受，谢国靖在经营期间新发生的一切费用，均由谢国靖自理，包括水电费等，承包期限为1994年4月1日至1996年3月30日止。2011年1月5日，武进发改局向谢国靖发送关于资产租赁合同主体变更的告知书，载明常州奔牛粮食购销有限公司原为国有控股企业，曾受武进区粮食局委托，管理所辖范围内的国有资产，并以出租人名义与谢国靖签订资产租赁合同，鉴于2010年9月，奔牛镇粮食购销有限公司已改制成民营企业，武进发改局代表国有资产所有人决定：从2011年1月起，由武进发改局资产管理办公室对全区粮食系统国有资产进行直接管理，并由常州市武进区奔牛中心粮管所代表出租人与谢国靖签订资产租赁合同，谢国靖与奔牛粮食购销有限公司签订的所有资产租赁合同均为无效合同，并不再受法律保护。2015年2月14日，常州市武进奔牛中心粮管所向谢国靖发出告知书，载明因武进区发改局（粮食局）对本单位资产进行整体处置，根据租赁合同的约定，即日起该租赁合同自动终止，要求谢国靖于2015年5月31日前搬出，租金按实际租赁期限结算。2016年12月26日，常州市武进奔牛中心粮管所与谢国靖签订资产租赁合同，约定常州市武进奔牛中心粮管所将其所有的位于新北区奔牛镇的75平方米的门面房出租给谢国靖使用，租赁期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金为8000元，支付方式为先付后租，该租赁资产现状已经双方确认，在租赁期间，谢国靖应保证所租资产的使用安全，合同期满、终止、解除时，常州市武进奔牛中心粮管所不作任何补偿，该资产的经营性装饰装修由谢国靖承担，在合同到期后无偿归常州市武进奔牛中心粮管所所有，谢国靖没有取得本合同到期后继续租赁该资产权的，必须在本合同到期后3日内将该资产归还常州市武进奔牛中心粮管所，否则，常州市武进奔牛中心粮管所依法采取措施要求谢国靖归还所造成的损失或发生的费用，由谢国靖承担。2018年2月8日，常州市武进奔牛中心粮管所向谢国靖发出告知书，载明：根据武进区政府和国资办统一部署，谢国靖2017年承租的奔牛中转站资产已被列入2018年待处置国有资产，要求谢国靖从即日起做好搬迁各项准备工作，并尽快实施搬迁，2018年将不再与谢国靖签订租赁合同，在该资产待处置期间，如谢国靖未搬出该资产，则需按2017年标准缴纳租金，租金采用预收方式，待搬迁后按实际使用期限结算。2018年7月23日，常州市武进奔牛中心粮管所、武进市粮食局奔牛中转站向谢国靖发送告承租户书，载明：你承租的奔牛中转站店面房（奔牛镇奔牛村委南塘路97号）的房地产将于2018年8月7日下午14:00进行公开拍卖，现将相关事项告知如下：1.承租户在租赁期间同等条件下具有本房产的优先购买权，如有购买意向，请于2018年8月6日前，到常州市武进区公共资源交易中心缴纳竞拍保证金，并报名，如逾期未报名参与竞拍，则视同放弃优先购买权，2.你与本单位签订的租赁合同已于2017年12月31日到期，合同到期日至拍卖成交期间可视同为原租赁合同的延续，仍按原协议约定将2018年9月30日前的相应租金交付至我单位，如拍卖成功，买受人在缴清成交款后，将成为房屋的所有权人，后续租赁事项由租赁双方自行协商。谢国靖因武进发改局公告时涉及整体处置并未在规定时间内向武进发改局要求行使优先购买权，武进发改局按期予以公告拍卖。武进发改局提交1995年10月10日武进市房地产管理处出具的编号为0279901武奔字第01517号房屋所有权证，载明坐落于奔牛镇奔牛村委南塘小组的7间混合建筑结构层数为四层的建筑面积为362.55平方米的用于底层营业的房屋属于武进市粮食局奔牛中转站，所有权性质为全民。房屋所有权证中所载明的房屋与拍卖公告第一项载明的店面房属于同一的。一审法院认为，无权占有的房屋应当予以腾退，谢国靖与武进发改局签订的承包协议、租赁合同等均系各方真实意思表示，未违反法律强制性规定，均属合法有效，在租赁合同到期后，谢国靖事实上仍然租赁武进发改局所有的房屋，武进发改局亦在告知书中予以认可，但武进发改局计划处置自身所有的资产时已履行了提前告知的义务，且武进发改局是房屋的所有权人，武进发改局有权决定是整体处置房屋还是部分处置房屋，但根据房屋产权证，因所有房屋登记在同一本产权证中，整体处置符合法律规定，但谢国靖未在指定期间内履行优先购买权，因此丧失了优先购买的权利，本案房屋公开拍卖处置并未侵犯谢国靖的优先购买权，故对谢国靖的主张，一审不予支持。综上，谢国靖的诉讼请求没有法律及事实依据，亦未有足够的证据予以证明，判决：驳回谢国靖的诉讼请求。案件受理费2587元，由谢国靖负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为：依照法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案常州市武进奔牛中心粮管所、武进市粮食局奔牛中转站作为涉案房屋的所有权人，按其意愿对含涉案房屋在内的7间房屋进行整体拍卖，该行为不违法法律规定。谢国靖主张常州市武进奔牛中心粮管所、武进市粮食局奔牛中转站必须将涉案房屋单独拍卖无法律依据。常州市武进奔牛中心粮管所、武进市粮食局奔牛中转站在拍卖上述房屋时提前告知了谢国靖相关权利义务，但谢国靖未在通知确定的时间内交纳竞拍保证金及报名参加竞拍，应视为谢国靖放弃优先购买的权利，故一审据此驳回谢国靖的诉讼请求并无不当。综上，谢国靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由谢国靖负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年四月十五日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静