江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1590号上诉人（原审原告）：南京宁高国际物业顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路201号。法定代表人：李生稳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙冬云，女，1969年3月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙爱国，泰和泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯康，泰和泰（南京）律师事务所律师。上诉人南京宁高国际物业顾问有限公司（以下简称宁高物业公司）因与被上诉人孙冬云物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初6487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人宁高物业公司的委托诉讼代理人刘海涛，被上诉人孙冬云的委托诉讼代理人冯康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁高物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判支持上诉人一审主张的物业费38721.24元；2、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付自起诉日起至实际付款日止，按欠付物业费38721.24元为基数，以每日万分之五的标准计算的违约金；3、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。主要事实与理由：一审判决未能支持上诉人全部诉请属于认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。一、一审判决关于上诉人服务存在瑕疵的勘验程序违法，事实认定错误。1、一审法院在勘验过程中未通知上诉人到场，且其勘验结论亦未经质证，程序违法。2、一审法院无环保部门的检测结论，又未确定异味是否存在及长期存在和原因，其直接认定上诉人的责任，显然加重了上诉人的负担。3、关于快递包裹的问题，一审法院认为堆放杂乱，没有标准和依据。只要没有因为上诉人的原因造成业主的包裹大量丢失或毁损，上诉人在快递包裹存放和交接上，就不存在任何瑕疵。4、关于车库地面和维修问题，一审法院认为上诉人未及时维修不能成立。车库作为建筑物的附属设施，在不动产交付时就投入使用，且使用中必然会产生破损。但是维修属于专业工程，不是仅凭个别业主的肉眼感观就应当进行，且由于车库维修不可能全封闭进行，还需制订维修方案，需与开发商协调，只能采取小范围、分步骤，尽可能减少对业主正常停车影响下进行维修。一审法院认为上诉人维修工作不及时，没有明确依据。二、一审法院的判决是在人为制造不公平，鼓励不诚信。一审法院认为上诉人有错，因此被上诉人可以少交物业费，表面上看是公平了，但实际并不公平。对于被上诉人来说，其长期不交物业费实际已经损害了其他正常交费业主的合法权益，当法院支持其少交物业费时，对其他正常交费业主来说，则产生更大的不公平，一审法院是以“小公平”代替“大公平”，制造不公平，鼓励不诚信。这种判决必然会对正常交费的业主产生心理上的影响，进而会影响到上诉人与小区业主之间本身相对和谐的局面，甚至让业主之间以及业主和上诉人之间产生新的矛盾。三、被上诉人应当支付违约金。被上诉人未按合同约定支付物业费，虽其提出各种抗辩理由，但根据前期物业服务合同约定，被上诉人应当承担违约责任。一审法院以双方均有过错为由，不支持上诉人的该项诉请，于法无据。孙冬云辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。一、被上诉人在一审中已经提交了相关证据，证明上诉人提供的服务存在瑕疵，一审法院仅是为了核查被上诉人提交证据的真实性，因此并非上诉人所陈述的勘验问题。此外，一审中，上诉人对被上诉人提供的证明其提供服务存在瑕疵的证据的真实性亦未作出反驳。二、被上诉人提交的证据可以证明小区的管理存在化粪池外溢、快递包裹无序堆放等问题，证据已经质证。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。宁高物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孙冬云向宁高物业公司支付自2016年1月1日至2020年3月31日的物业服务费38721.24元、公摊水电费6453.54元；2.判令孙冬云支付自起诉之日起至实际付款之日止，按欠付物业服务费38721.24元为基数，以每日万分之五的标准计算违约金。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区（该小区的开发企业为南京国际集团股份有限公司）二单元1111室的房屋（建筑面积126.54平方米，即案涉房屋）登记的所有权人为孙冬云，该房屋于2015年从案外人邓正飞处购得。在上述怡景公寓房屋预售时，南京国际集团股份有限公司与买受人的预售合同的附件《前期物业服务合同》由南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司（甲方）与仲量联行测量师事务所（上海）有限公司（以下简称仲量联行公司）（乙方）签订，该《前期物业服务合同》约定由乙方为南京国际广场一期（含怡景花园小区）提供前期物业服务，物业服务收费采取酬金制，按照业主房屋的建筑面积计算，高层住宅中怡景公寓为6元/月·平方米，御景华府为8元/月·平方米；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收叁个月的物业服务费和每平米1元代收代缴的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过六个月；物业服务费用按每季交纳，业主应在每季的第1月第15日履行交纳义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；本合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺等等。2011年10月，南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司与仲量联行公司约定解除上述《前期物业服务合同》，双方协商确定仲量联行公司于2011年11月1日起终止为南京国际广场一期提供物业服务。后南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司与宁高物业公司发布联合公告，告知南京国际广场的业主仲量联行公司于2011年11月1日起终止为南京国际广场北塔楼（含怡景花园小区即怡景公寓）提供物业服务，此后将由宁高物业公司为南京国际广场北塔楼（含怡景花园小区即怡景公寓）提供物业服务。2015年，宁高物业公司（乙方）与开发商南京国际集团股份有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》（注：为与上述合同区分，以下备注2015）、《临时管理规约》，约定甲方选聘乙方为金茂广场（南京国际广场于2014年更名为金茂广场，含怡景公寓）提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理,装饰装修管理服务，物业档案资料管理等，乙方按照ISO9001标准制定相关服务计划并按计划完成；物业服务收费实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，北塔楼（怡景公寓）为6元/月·平方米，北塔楼豪宅（御景华府）为8元/月·平方米，物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积比例分摊，北塔区域（御景华府、怡景公寓）能耗由乙方单独挂表计量，加上北塔住宅应分摊项目公共能耗，由北塔公寓、豪宅的业主按建筑面积比例分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积比例分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内二层及以上业主按建筑面积比例分摊。北塔电梯运行电费由北塔内十一层及以上业主按建筑面积比例分摊。北塔二次加压供水水泵由北塔业主按用水量分摊，中央空调运行能耗费由业主分摊，北塔公寓和豪宅中央空调运营能耗收费标准为1.05元/度。北塔公寓和豪宅的热水费由业主分摊，热水费收费标准为30元/吨。业主应按季向乙方交纳物业服务费，自觉履行交纳义务；乙方应于每年1月31日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；业主、物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额每日0.05%向乙方支付违约金等等。《前期物业服务合同》（2015）签订后宁高物业公司即入驻金茂广场（一期）提供前期物业服务。孙冬云购买案涉房屋后，仅支付了2016年1月1日之前的物业服务费和公摊水电费。本次诉讼宁高物业公司主张孙冬云欠付的费用具体情况如下：2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费及公摊水电费，按照6元/月·平方米的标准计算欠付物业服务费应为38721.24元，按照1元/月·平方米的标准计算欠付公摊水电费应为6453.54元。2020年4月，宁高物业公司向孙冬云邮寄物业费催款函，要求孙冬云支付拖欠的费用。为了证明宁高物业公司的服务有瑕疵，孙冬云提交了2018年、2019年、2020年业主微信群聊天记录及相关的照片等证据。一审审理过程中，一审法院前往案涉房屋所在的小区对宁高物业公司提供的物业服务等情况进行了勘验，经查，案涉房屋所在小区的一楼公共区域存有异味，快递包裹无规律堆放等，且此前未及时对破损明显的车库地面进行维修、养护。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主存在约束力。案涉房屋为高档住宅，而高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定。宁高物业公司与南京国际集团股份有限公司之间签订的《前期物业服务合同》（2015）及《临时管理规约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对全体业主具有约束力。宁高物业公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，孙冬云亦应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。孙冬云辩称该《前期物业服务合同》（2015）对物业服务费等费用的约定标准过高等意见，因无事实根据，一审法院不予采纳。关于物业服务费问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，孙冬云未按约定支付2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费，应承担继续履行的法律责任。根据一审法院现场勘验查明的事实，宁高物业公司提供的物业服务的确存在一定的瑕疵，亦应承担相应的法律责任，结合宁高物业公司、孙冬云的履约情况、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定孙冬云向宁高物业公司支付物业服务费为34000元。关于公摊水电费问题。根据《前期物业服务合同》（2015）约定，公摊水、电费由全体业主按建筑面积比例分摊，而2016年1月1日至2020年3月31日期间实际支出的公摊水电费用单价均高于1元/平方米/月，现宁高物业公司主张按照1元/平方米/月的标准合计为6453.54元，未超出实际支出的公用水电费用，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于宁高物业公司主张孙冬云支付逾期付款违约金问题。基于前述分析，宁高物业公司提供的物业服务质量确有瑕疵并存在过错等情况，对于宁高物业公司该项诉讼请求不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院作出判决：一、孙冬云于判决生效之日起五日内向南京宁高国际物业顾问有限公司支付自2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费34000元、公摊水电费6453.54元；二、驳回南京宁高国际物业顾问有限公司的其他诉讼请求。二审中，宁高物业公司提交以下证据：1、内部工作联系函、金茂广场一期B2F地坪提升合同，拟证明：金茂广场一期B2F地坪系由产权单位南京国际集团股份有限公司负责整改，上诉人无权利进行整改；上诉人已在职责范围内与产权单位进行沟通、协调，推进整改工作，不存在服务瑕疵；一审法院就此项事实未能查明相关的权利人和责任主体，属于认定事实不清。2、快递代收代发委托书，拟证明上诉人并无代收代发快递物品的法定义务，一审法院认定事实错误，理由不能成立。3、污水管道改造会议纪要，拟证明污水产生的原因非上诉人主观过错导致；上诉人积极与开发商及产权单位沟通协调，推进污水管道改造工作，以避免对业主生活产生影响；一审法院未能查明事实，认定上诉人服务存在瑕疵属于认定事实错误。4、排水主管的疏通合同，拟证明上诉人对于污水管道已与专业公司签订协议进行维护，尽到了服务义务。5、照片一组，拟证明疫情期间，上诉人工作人员放弃春节休假，为业主免费送菜，全心全意解除业主后顾之忧；上诉人的物业服务工作不存在瑕疵，得到了业主的肯定。6、照片一组，拟证明窨井出现漫水时，上诉人及时响应，立即处理，不存在推诿、久拖无果、导致业主人身受到伤害、财产遭受损失等不作为行为。以上证据共同证明上诉人的物业服务工作不存在不到位和瑕疵的情况，一审法院就该部分事实认定中存在主体不明、责任不清的问题。孙冬云质证认为，证据1合同的签订日期是在双方发生纠纷之后，即上诉人在双方发生纠纷后才进行了整改，一审法院是依据发生纠纷时的服务质量问题作出的判决，所以该份合同与本案没有关联。关于证据2，物业公司应当对小区内的秩序和环境具有管理的义务，是否由其代发快递物品，与本案争议没有关联。证据3、4与本案不具有直接关联性，一审中孙冬云提出的问题是小区内发生了污水外溢，是排水管道存在问题的各种情况，即使上诉人后续进行一定的维护，也不能证明其确实尽到了物业服务合同当中约定的义务。证据5、6真实性和关联性都不予认可，系上诉人单方提供。其他意见同关联案件中质证的意见。经审理查明，一审法院查明的事实属实。另查明，本院（2020）苏01民终10388号上诉人宁高物业公司与被上诉人王延锋、孙冬云物业服务合同纠纷一案审理中，对一审法院勘验视频进行了质证。（2020）苏01民终10388号民事判决已经发生法律效力。上述事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》（2015）、《临时管理规约》、《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）、企业信用信息公示系统公示的信息、（2020）苏01民终10388号民事判决书、庭审笔录以及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主存在约束力。宁高物业公司与南京国际集团股份有限公司签订的《前期物业服务合同》（2015）及《临时管理规约》合法有效，宁高物业公司有权按照物业服务合同的约定向业主主张交纳物业服务费等费用。根据现场勘验的情况，结合孙冬云的抗辩及提供的相关证据，一审法院认定宁高物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，具有事实依据。一审法院据此认定孙冬云应支付自2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费34000元，并对宁高物业公司主张的违约金未予支持，并无不当，本院予以维持。综上，宁高物业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南京宁高国际物业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年四月××日书记员  曹 洁