辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初1748号原告：辽宁沃欣洁科技有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：于亭初，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘利明，辽宁迅驰律师事务所律师。被告：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：李玉武，该公司董事长。委托诉讼代理人：王舒悦，男，1983年4月25日出生，汉族，公司法务，住沈阳市和平区。原告辽宁沃欣洁科技有限公司（以下简称“沃欣洁公司”）诉被告恒大长基（沈阳）置业有限公司（以下简称“恒大置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，当事人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年10月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款1080520元，违约金198元；3.本案诉讼费由被告承担。4.解除商品房买卖合同。事实和理由：2018年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，原告购买被告开发的于洪区阳光路140号第114幢5门号房，建筑面积334.66平方米，单价6457.4135元，房屋总价2161038元，付款方式及期限：分期付款，2018年11月5日前支付首期房款108052元；2019年4月27日前支付房款432208元；2019年10月27日支付房款540260元；2020年4月27日前支付房款540260元；2020年10月27日前支付房款540258元；合同生效后30天内日，由出卖人（被告）向沈阳市不动产登记中心申请登记备案。合同签订后，原告于2018年10月30日支付房款108052元，2019年2月28日支付房款432208元，2019年10月28日支付房款300260元，2019年11月3日支付房款240000元及违约金198元。上述合计支付房款1080520元，违约金198元，共计支付1080718元。2020年10月，被告通知原告解除合同，但拒绝退还原告已付款及违约金，故原告诉至贵院，敬请贵院判如所请。被告恒大置业辩称，不同意原告的诉讼请求，双方于2018年10月30日签订商品房买卖合同，履约过程中原告存在重大违约情形，按约原告应在两年内分五期支付全部房款，原告在第4期房款支付时逾期，我司多次通过电话、微信等方式进行催告无果。于是，于2020年5月9日、2020年10月15日向原告邮件发送还款提示函、催告函、解约通知书，告知原告第4笔逾期房款将超过约定时间180天，根据双方合同约定我司有权单方面解除合同并收取原告已付房款50%的违约金。并告知原告于2020年10月28日前往售楼处办理相关手续，原告未在规定时间内补交房款或办理解约的相关手续，我司内部于2020年10月30日在销售系统内操作退房、至今未再另售。我司已单方面解除《商品房买卖合同》，退还房款需扣除已交房款的50%作为违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：2018年10月30日，原告沃欣洁公司与被告恒大置业签订《商品房买卖合同》一份，双方约定原告购买被告开发建设的位于于洪区5门房屋，建筑面积334.66平方米，单价6457.4135元，房屋总价2161038元。付款方式为分期付款，原告应于2018年11月5日前支付首期房款108052元；2019年4月27日前支付房款432208元；2019年10月27日支付房款540260元；2020年4月27日前支付房款540260元；2020年10月27日前支付房款540258元。合同第七条约定，买受人如未按合同规定时间付款超过180天后，出卖人有权解除合同并要求买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同第二十四条还约定，自合同生效之日起30天内，由出卖人向沈阳市不动产登记中心申请登记备案。合同附件四《补充协议》中第三条第二款约定，在房地产权属证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。第四条规定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。第十四条约定，买受人选择分期付款的，按照合同约定缴清全部款项的次日起30日内，由出卖人向当地房产管理部门申请登记备案。原、被告签定合同后，原告向被告支付了部分款项，在支付合同约定的第三笔款项时产生逾期，就此被告收取原告违约金198元后，原告继续支付了部分房款。2020年5月8日，被告向原告发出《还款提示函》，载明“为避免产生更多违约金及不良记录，请您在2020年5月27日前支付完毕剩余房款540260元整，否则，我司将按相关约定处理。”2020年10月24日，被告再次向原告发出《催告函》，载明“请您在2020年10月28日前交齐购房款。否则我司将按合同约定，通过法律途径解除《商品房买卖合同》。”并发出《解约通知书》，该通知于2020年10月21日由原告签收。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，受法律保护，仅对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告沃欣洁公司与被告恒大置业签定《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法。原、被告并未约定合同生效期限或生效条件，该合同应自签定时生效。原、被告应全面依约履行合同义务。原告以分期付款方式购买房屋，双方约定缴清全部款项的次日起30日内，由出卖人向当地房产管理部门申请登记备案。被告在原告付清全部款项前未办理登记备案并无不妥。原告缴纳了三笔款项后停止向原告支付剩余款项，属违约行为，在被告多次催缴、提示的情况下仍未补齐房款，实属不当。根据双方合同约定，在原告以客观行为明示违约的情况下，被告解除合同合情合理。因被告的解除通知已经发出，原、被告之间的《商品房买卖合同》已经解除，对原告要求解除合同的诉请，已失去客观基础，本院不予支持。原、被告签定的《商品房买卖合同》解除，事实基础不复存在，被告应返还原告已支付的购房款应予支持。合同双方应全面、诚实信用的履行合同，违约的一方应承当相应的违约责任。原告迟延支付房款，被告主张原告应承担违约责任、支付违约金并无不妥。我国民法典规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。原、被告约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。原告庭审中对该违约金提出异议，本院认为，原、被告就该项违约金的约定过高，应予以调整。结合原、被告过错程度及可期待利益综合考量，本院酌定，原告向被告支付已付款项15%的违约金，经核为162078元（1080520元×15%）。扣除原告应支付的违约金后，应向原告支付918442元（1080520元-162078元）。至于违约金198元，系原告自身过错迟延支付到期款项所致，该违约金并未超出合理范畴，应由其承担违约的责任。本院对原告的该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十四条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告辽宁沃欣洁科技有限公司与被告恒大长基（沈阳）置业有限公司签定的《商品房买卖合同》于2020年10月21日解除；二、被告恒大长基（沈阳）置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁沃欣洁科技有限公司支付918442元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取7263.23元，由被告恒大长基（沈阳）置业有限公司负担5813.23元，由原告自行负担1450元，保全费5000元由被告恒大长基（沈阳）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  黄士凡二〇二一年四月十四日书记员  李 爽