浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0683民初180号 原告：徐惠，男，1969年12月10日出生，汉族，住嵊州市。户籍地：嵊州市。 原告：竺春燕，女，1972年3月28日出生，汉族，住嵊州市。 二原告共同委托诉讼代理人：吴松良,浙江盛久律师事务所律师。 被告：李康阳，男，1982年8月24日出生，汉族，住嵊州市。 被告：王佳英，女，1986年5月22日出生，汉族，住嵊州市。 二被告共同委托诉讼代理人：过红梅，嵊州市城关法律服务所法律工作者。 第三人：徐焕松，男，1962年3月15日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：王铃波，浙江同守律师事务所律师。 原告徐惠、竺春燕与被告李康阳、王佳英及第三人徐焕松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴松良、被告的委托代理人过红梅、第三人的委托代理人王铃波到庭参加诉讼。第三人徐焕松是由被告申请追加，由本院通知其参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告协助原告将嵊州市房屋转移登记至二原告处。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：座落于嵊州市××街道××村××幢××室××原告所有，原告居住生活于此，后用于出租。因被告为供子女读书需要学区房，经双方亲戚要求和撮合，原告同意将房屋过户登记至被告处，暂供被告子女准入学区之用。双方于2015年5月25日协议约定待小孩办理入学后或最迟于2018年12月1日前将房屋过户给原告还。后原告依约履行，将房屋过户至被告名下，原告仍将居住于此房，被告也无须支付房款。2018年后原告要求被告将房屋过户还原告。被告不作为。原告认为，双方协议约定明确，被告有义务将房屋登记回原告处。原告原碍于亲戚情面，同意帮助被告解决子女入学困难，现被告不作为，原告只得起诉，请求被告履行义务，请依法判决。 被告辩称：第三人徐焕松与被告王佳英父亲王某1系同村人，也是亲戚。2012年徐焕松向王某1借去人民币120万元，以涉案房屋为抵押，出具借条，并写明了相应的利息。2019年6月，经王某1与第三人多次结算，徐焕松尚欠王某1120万元作结，其中40万元以现金付清，另80万元以案涉房屋抵押给两被告。原告提交的协议系伪造的，有些内容是事后添加的。原告所称与事实不符，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 第三人称：王某1的外孙女为了读书，经第三人徐焕松介绍，将徐惠的房屋过户给王某1女儿王佳英。徐焕松与王佳英的父亲王某1确实有债权债务纠纷，徐焕松与王某1的债务大概有190万元左右，后陆续以现金方式已经还清了。2019年1月22日的徐焕松写的承诺书，是王某1担心徐焕松还不出钱，他才出具了承诺书。2019年的租金是徐焕松自己支付给王某1的。徐焕松无权抵押涉案房屋的。其中2万元的利息也是还款。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明，被告及第三人予以质证。 1、出具2013年4月11日登记的两原告的房产证及土地证（复印件）各一份，证明该房屋为徐惠、竺春燕夫妻共同共有的事实。 2、2015年5月25日原、被告双方的协议书一份，因被告方小孩读书需要，将房屋过户给两被告，证明本案发生是为学区房需要，该协议书证明了双方办理了相应的手续是不产生物权变动效力的。协议与房屋买卖不一致的时候应以协议为准。被告有义务协助原告将房屋归还登记给原告方。 3、2021年3月1日从银行查取的银行流水凭证，证明该房屋至2019年6月时所有房屋租金都是由徐惠在收取的。租客丁晶晶将2019年度的租金12000元支付给徐惠。 被告对上述证据质证后认为，对2013年原告的房屋证及土地证的真实性没有异议，但与本案无关联，不能达到原告的证明目的。2015年5月25日的协议书上签字是被告方本人所签的，但是协议内容是原告伪造的，因为当初签字的时候协议是空白的，除了格式打印外，没有手写内容的。因为债务问题，两被告父亲相信房屋还是第三人所有。对转账记录，2019年6月份后的租金是王某1收取的，2019年6月前的租金不是被告收取的，被告不清楚，且该款项是不是租金也不清楚，没有相关的租赁合同，与本案没有关联，恰能印证被告陈述的2019年6月后的租金是由被告收取的。 第三人对原告上述的证据，没有异议。 被告为抗辩原告的主张，向法庭提供了以下证据： 1、徐焕松于2019年1月22日出具的书面承诺书，证明涉案房产依然是第三人拥有的。 原告对该证据质证后认为，涉案房屋是由原告所有的，小屋也是原告所有的，房屋现状是用于出租的，租金也是由徐惠在收取的。被告的证据无法达到其证明目的。 第三人质证后认为，房屋租金是由徐惠在收取的，给被告的租金是徐焕松自己垫付的。 2、时间空白、原告签名处空白，仅有两被告及王某1作为保证人签字的协议书一份，证明原告提交的协议书上部分内容是事后添加的。 原告对该证据质证后认为，其真实性无意见，可以证明双方的签约过程，王佳英之父王某1因为有资金出借给徐焕松，王某1要求徐焕松帮忙解决其外甥女的读书问题，徐焕松联系过徐惠要其帮忙。协议条款是徐焕松定的还是王某1定的，原告方并不知情。签约过程是被告方先签，拿到徐焕松那里，交给原告方签，原告方也是分两次签字。该证据可以证明签约的前后过程，可以证明双方的权利义务约定，协议内容是真实的。 第三人质证后认为，原、被告间是不认识的，协议形成过程，由被告先签好，拿到徐焕松处，再由原告签字的。 3、房地产买卖契约两份，证明被告之父相信房屋是由第三人所有的。被告之父与第三人因有债权债务关系，遂将房屋转让给被告。 原告对该证据质证后认为，对二份房屋买卖合同的真实性无异议。第一份协议，徐焕松与徐惠的协议，约定的价格是35万元，但有无其他交易本代理人不清楚。对第二份徐惠与李康阳的协议真实性无异议，但该协议应受到原、被告间的承诺书的约束。既没有付房款，也没有交付过房屋。 第三人质证后认为，第一份徐焕松与徐惠房屋买卖协议真实性没有异议，徐焕松与徐惠原本有债权债务关系，徐焕松向徐惠借款过30万元，后因徐焕松无力归还，就以龙会新村的房屋作价35万元钱（其中5万元是利息）卖给徐惠，实际没有作现金支付。 4、王某1与徐焕松的微信聊天记录，2019年11月24日王某1向第三人讨取租金，2020年1月19日再催讨的依据。第三人书写的192万元的借款的协议书。 原告对该证据质证后认为，与本案无关，不予质证。 第三人质证后认为，徐焕松与王某1的债务纠纷已于2019年6月结清。微信聊天记录，是徐焕松讲过有1万元给王某1了。 证人王某1出庭作证：我系王佳英的父亲，平时徐焕松与我有借款往来。2019年4月经与徐焕松结算，徐焕松欠我本金及利息总共192万元。因徐焕松经济困难，最后以120万元作结，其中徐焕松给我现金40万元，另80万元以龙会新村的房屋抵押给我。2019年6月份后的龙会新村的房屋租金由我收取，之前的租金是由徐焕松在收取，但该房屋我没有管理过。徐惠把房屋过户给我女儿，一则是为了我外甥女读书，二则也是徐焕松欠我钱，把房屋抵押给我。 原告对证人的证言质证后认为，其证言与本案无关。 第三人对证人的证言质证后认为徐焕松已还清王某1的债务，没有房屋抵押。 证人王某2出庭作证：其知道徐焕松欠王某1一百九十多万元钱，听说徐焕松用龙会新村的房子作抵押。 原告及第三人对证人的证言均认为与本案无关，不予质证。 第三人没有向法庭提交证据。 本院对租户丁某某的询问笔录：她陈述到于2018年6月开始通过熟人介绍租住在龙会新村16幢101室房屋内，租金一直由徐惠在收取。 原告及第三人对本院的询问笔录均无提出实质性的异议。 被告认为丁某某的陈述不符合事实。 本院经审理认定事实如下：徐惠与竺春燕系夫妻，王佳英与李康阳也系夫妻，两原告与两被告以前互不认识。徐焕松与徐惠系同一祖父的兄弟。第三人徐焕松与被告王佳英之父王某1系同村村民，且有一定的亲戚关系，该二人平时有经济往来，徐焕松常向王某1借款。2013年3月，第三人徐焕松把自己所有的座落于嵊州市××村××幢××室也即本案的涉案房屋出卖给原告徐惠和竺春燕。据庭审及询问第三人获悉，因徐焕松欠徐惠借款30万元，后徐焕松以借款30万本金外加利息5万共计35万元的价格把该房屋出卖给徐惠并作为房屋买卖交易价格，实际没有现金支付。2015年5月，因被告的子女想就读城区一小学，因没有城区户口，只得靠买房凭房产证就近读书。后经徐焕松与王某1一起搓合，于2015年6月，两原告把涉案房屋过户给两被告，尽管过户时双方的房屋买卖合同房屋价格写着20万元，但实际两被告没有支付对价，因过户前双方于2015年5月25日签订了一份为读书而借“学区房”的“协议”：1、因乙方（两被告）小孩读书需要学区房，现甲方（两原告）同意将其所有的座落于嵊州市房屋过户到乙方名下，该过户仅为办理乙方小孩入学手续之用，过户行为不产生物权效力，乙方对该房屋无相应的所有权、使用权、支配权。2、乙方应于办理小孩入学后或最迟于2018年12月1日前将房屋过户给甲方，并积极配合甲方办理相关手续。3、……4、双方办理过户手续过程中，签署的房屋买卖合同仅为办理过户手续之用，对甲方无合同约束力，涉及的购房款乙方无需实际支付。房屋过户给两被告后，两被告没有实际占有使用该房屋，也从来没有去看过该房屋。该房屋于2018年6月后至今一直由一个叫丁某某的租户在使用，租金也一直由徐惠在收取。两被告也从未从该房屋中收取过租金。另查明，嵊州市产权现登记在两被告名下。 本院认为，本案其实是为小孩读书而“借”学区房引起的纠纷。原、被告双方签订的房屋买卖合同并非系双方真实意思表示，仅是为了去房屋行政管理部门过户需要。双方于2015年5月25日签订的“协议”才是双方的真实意思，双方应按该协议履行。现被告的小孩已入学，被告应将该房屋过户给原告。被告辩称涉案房屋第三人已抵押给被告，双方为读书而“借”学区房的“协议”系虚假的辩称意见，本院认为，原告提供的“协议”书上双方的签名都是原、被告本人所签，尽管签名的时间有先后，但不影响两被告已知晓“协议”的内容，被告从原告处“买”来的房屋又没有支付过对价，平时涉案房屋也是原告在管理使用收益，且被告亦未提供证据证明其所称的抵押的事实，故对该辩解本院不予采信。至于第三人与王某1的债务纠纷，不属本案审理范围，相关人员可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 李康阳、王佳英于本判决发生法律效力之日起十日内协助徐惠、竺春燕将位于嵊州市房屋的不动产权证过户登记在徐惠、竺春燕名下。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  马月新 二〇二一年四月十二日 书记员  陈杭英