江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1919号上诉人（原审被告）：张家港市杨舍西城韩城娱乐会所。经营者：朱彩莲。委托诉讼代理人：韩锐，江苏迈图律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张家港市华城物业管理有限公司。委托诉讼代理人：侯福明，公司员工。原审被告：朱彩莲。上诉人张家港市杨舍西城韩城娱乐会所（以下简称西城会所）因与被上诉人张家港市华城物业管理有限公司（以下简称华城公司）、原审被告朱彩莲物业服务合同纠纷一案，不服江苏省张家港市法院(2020)苏0582民初12446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。西城会所的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回华城公司诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由华城公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，2018年以后西城会所与华城公司未签订物业管理合同，双方不存在事实物业服务合同关系，西城会所不应向华城公司支付物业管理费。二、即使一审法院认定双方之间存在事实上的物业服务合同关系，但华城公司提供的物业服务存在严重缺失，且2019年1月至2019年9月期间，西城会所因不可抗力等因素未能营业，西城会所承担的物业费应适当减少。西城会所二审辩称，西城会所第一条上诉理由不承认华城公司提供物业服务，第二条上诉理由又承认存在事实上物业服务合同关系，前后矛盾，西城会所系为不愿交纳物业费找借口，请求驳回上诉，维持原判。原审被告朱彩莲未作答辩。华城公司向一审法院起诉请求：1、判令西城会所、朱彩莲支付华城公司物业管理费106963.2元以及从2018年9月8日起至案件全部结清为止以每日5%计算的违约金；2、案件受理费由西城会所、朱彩莲承担。一审法院认定事实：2011年11月8日，西城会所与杨舍镇小城市股份合作社（以下简称小城市合作社）签订《房屋租赁合同》一份，约定西城会所向小城市合作社租赁位于小城市村即杨舍镇西湖苑路1号的房产用于开设餐饮娱乐，租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止。其中合同第五条第4项约定：承租期间的水、电费、物业管理费等由乙方（即承租人）支付，包括水电损耗的分摊，另附华城物业管理有关条例。2012年、2013年，华城公司先后两次与西城会所签订《物业管理合同》，合同期限分别为2012年7月1日至2013年6月30日、2013年7月1日至2014年6月30日，物业费每年为36元/平方米。此后，华城公司与西城会所未签订《物业管理合同》，但西城会所缴纳了2014年7月1日至2018年12月31日的物业费。因2019年1月1日起，西城会所未缴纳物业费，引起本案纠纷。华城公司主张西城会所物业费仅支付至2018年9月7日，西城会所提供了华城公司向其出具的入账凭证，载明入账日期是2018年8月5日，交款单位是西城会所，金额是26740元，面积1485.6平方米×3元/月×6个月=26740元，收款事由是物业费半年（2018年7月1日-2018年12月31日止）。华城公司对该入账凭证的真实性不持异议，但认为该凭证出具给西城会所后，西城会所实际未支付物业费，而是在2019年5月6日支付了现金10000元（其中4000元微信支付），陈述该款是西城会所的员工微信叫“子”的于2019年5月5日扫码支付给其小城市菜场物业负责人戴锡东手下的庞海东4920元及支付现金5180元，再由庞海东将收来的现金通过微信转账给戴锡东，戴锡东于2019年5月6日将10000元交给公司会计，作为2018年7月1日至2018年12月31日期间的部分物业费。西城会所否认在2019年5月5日支付物业费10000元。西城会所主张自2019年1月1日起未与华城公司签订物业服务合同，华城公司也未提供物业服务。华城公司提供了张家港市杨舍镇小城市村股份经济合作社出具的《证明》，内容为：小城市菜场商业体属小城市村集体资产，自商业体建成后，一直由华城公司服务至今，服务的项目包括保持商业体周围的卫生环境、垃圾的清运、公共区域的巡逻保安、设施设备（包括消防设施、机房）的正常运行、共用部分、共用设施设备的维护柏安阳以及车辆停放维护。西城会所对上述《证明》的真实性不持异议，认为华城公司是为小城市村提供物业服务，应该向小城市村主张物业费。张家港市杨舍镇小城市股份经济合作社出具《证明》一份，证明目前西城会所租赁的面积是1208.79平方米，公摊面积287.69平方米，合计1496.48平方米，归西城会所经营。西城会所确认租赁面积为1208.79平方米，认为公摊面积在租赁合同中并未约定。华城公司主张的物业费计算标准为每年36元/平方米。根据华城公司之前向西城会所收取物业费的情况，系按照1485.6平方米收取物业费。另查明，西城会所系个体工商户，经营形式为个人经营，经营者为朱彩莲。一审法院认为，虽然华城公司与西城会所在2014年7月之后未签订书面的物业服务合同，但华城公司一直在为西城会所提供物业服务，西城会所也一直交纳物业费至2018年12月31日。且根据西城会所与案外人小城市村经济合作社签订的租赁合同，明确约定物业费由西城会所负担，并在租赁合同中披露了物业公司为华城公司，根据张家港市杨舍镇小城市村股份经济合作社出具的《证明》，可以证实自2019年1月1日至今，华城公司仍在为西城会所提供物业服务，双方形成事实的物业服务合同关系，西城会所事实上接受了华城公司提供的物业服务且提出异议，故西城会所应当支付物业费。关于华城公司主张的物业费，首先，一审法院认定2018年12月31日前的物业费已经支付完毕，华城公司主张2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业费西城会所未付，但西城会所已经提供了华城公司向其出具的上述期间内的物业费入账凭证，华城公司陈述向西城会所出具物业费入账凭证但事实上未收到物业费不符合正常的商业习惯。其次，一审法院认定物业费按照3元/平方米/月计算，计算面积为1485.6平方米，虽然华城公司提供了出租人的《证明》，认为面积系1496.48平方米，但西城会所对其中的公摊面积存在异议，华城公司也未提供其他证据予以证实，且根据双方多年物业服务的收费情况，均是按照1485.6平方米收取物业费，且华城公司在诉状中也明确服务面积为1485.6平方米。经计算，自2019年1月1日起至华城公司主张的2020年9月7日止的物业费为90175.9元。华城公司主张西城会所自2018年9月8日起按照每日5%支付违约金，因双方未签订书面的物业服务合同约定物业费支付时间和违约金计算标准，华城公司公司主张的违约金起算时间和计算标准均缺乏事实依据，一审法院调整2019年度未交物业费的违约金自2020年1月1日起计算，2020年度未交物业费的违约金自华城公司起诉之日即2020年10月28日起计算，上述违约金均计算至西城会所实际履行之日止，计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍。华城公司要求朱彩莲承担清偿责任，西城会所系朱彩莲个人经营的个体工商户，根据法律规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担，故朱彩莲应当对西城会所的本案债务承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条及相关法律规定，判决：张家港市杨舍西城韩城娱乐会所、朱彩莲于判决生效之日起10日内给付张家港市华城物业管理有限公司2019年1月1日至2020年9月7日期间的物业服务费90175.9元并承担违约金（以53481.6元为基数自2020年1月1日起、以36694.3元为基数自2020年10月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际履行之日止）。案件受理费1220元，由张家港市华城物业管理有限公司负担191元，由张家港市杨舍西城韩城娱乐会所、朱彩莲承担负担1029元。二审对一审查明事实予以确认。二审中，西城会所向本院提交如下证据：1.小城市商业体其他两家商户张家港市汉江餐饮有限公司、张家港市梦航教育培训中心出具的《情况说明》、营业执照、租房合同各两份，证明华城公司所谓的物业服务严重缺失，服务不到位、不达标，基本上未履行物业服务义务。2.照片、视频，证明华城公司所谓的物业服务严重缺失，服务不到位、不达标，基本上未履行物业服务义务。3.小城市村股份合作社出具的《证明》、张家港市文体广电旅游局出具的《复工通知书》，证明2019年5、6、10、11月因政府治理西城会所关闭未营业，2020年1至4月因新冠疫情小城市商业体各商户包括西城会所全部关门停业。期间进入商业体消费的人明显减少，华城公司投入的人员、物力、资金必然减少，如果仍按照原有标准收取物业费对于西城会所不公平，该期间的物业费应当免除。华城公司认为，西城会所提到的上述观点一审均已提到。针对证据1，其中张家港市汉江餐饮有限公司与西城会所系同一个老板，张家港市梦航教育培训中心两年前已经搬离，对两家商户出具的情况说明真实性不认可。对于证据2，照片中的人是华城公司保安，但该照片应当是两年前拍摄的，保安身上的工作服两年前已经更换。对于证据3，《证明》上盖章的杨舍镇城市股份合作社是不存在的，且与张家港市杨舍镇小城市村股份经济合作社的盖章出现在一份证明上，本身不合理。疫情期间，物业比平时管理更严、更忙碌。华城公司陈述，小城市商业体商户总共15家，现在剩2家没有交齐物业费。本院认为，华城公司与西城会所虽自2014年7月之后未签订书面的物业服务合同，但华城公司一直为西城会所等商户提供物业管理服务，西城会所也交纳物业费至2018年12月31日，华城公司、西城会所之间形成事实上的物业服务合同关系。西城会所上诉认为其与华城公司未构成事实上的物业服务合同关系，但其无法说明系其他公司提供相应的物业服务，且根据张家港市杨舍镇小城市村股份经济合作社出具的证明内容，足以认定华城公司自2019年至今仍在为西城会所提供物业服务，因此西城会所应当支付物业费。关于西城会所主张物业费应当减免，本院认为，西城会所提供的证据不足以证明华城公司物业服务管理明显存在瑕疵，另西城会所因政府管理或疫情未能正常营业并不代表华城公司期间没有提供物业服务，故西城会所主张物业费减免理由不成立，本院不予支持。综上所述，张家港市杨舍西城韩城娱乐会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由张家港市杨舍西城韩城娱乐会所负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年四月十二日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉