山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终835号 上诉人（原审被告）：李开红,女,1947年10月2日出生,汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：蒋广东，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹宗，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜涛，男，1969年7月25日出生,汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：孙军，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡晓彤，山东海之源律师事务所律师。 原审被告：刘琦，女,1980年6月3日出生,汉族，住青岛市市北区。 原审被告：陈俐传,女,1948年2月14日出生,汉族,住青岛市市北区。 原审被告：贾某,女,2008年11月3日出生,汉族，住青岛市市北区。 上诉人李开红因与被上诉人姜涛、原审被告刘琦、陈俐传、贾某执行异议之诉一案，不服青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李开红上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回姜涛的诉讼请求。2、一二审的诉讼费、公告费、律师费由姜涛承担。事实与理由：2018年1月11日，贾基向李开红借钱，并说服李开红签订了涉案房屋的买卖合同，将借款作为房产180万元的首付。李开红落实了涉案房屋是贾基名下没抵押、没查封、没预告登记的全款房，又落实了房内租客情况才放心放款给贾基。后来贾基不付利息并消失，李开红查封该房并起诉，(2019)鲁0202民初298号判决已执行立案，姜涛提出执行异议，一审对案件的基本事实认定有误。适用法律有错。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条四个条件，姜涛的情形不符合。1、姜涛没购房资格，系花钱买的资格，既挑战法律又无视政府对限价房管理的相关政策本身就有错。2、该房的价款46万，买受人姜涛出资凭证只有26万，另20万没证据，不符合28条的第三款。一审甚至没问没要20万的证据就认定支付了购房款。3、关于未办理过户手续是姜涛自身原因。二、28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，还有后半句。《规定》的24条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1、案外人是否系权利人；2、该权利的合法性与真实性；3、该权利能否排除执行。《规定》的25条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。该房登记在贾基名下，姜涛不是物权人，其权利当然不能排除该房的查封执行。三、法律是宣扬诚实信用，支持公平正义。1、李开红相信并因此签了房屋买卖合同作担保才交易的，而姜涛借名买限价房的私下协议没有公示作用，不能对抗善意第三人的依法查封。一审判决与物权法相冲突的原因就在于对借名买房的房款交付和未办过户这些基本事实认定不对和法律适用的断章取义。2、北京、上海、广州、深圳高院都有针对借名买房的具体法条。例如《北京高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其它原因依法过户而不能办理转移登记的，或者涉及善意交易第三人利益的除外。若维持一审判决，查封被解除，贾基再没有遗产可执行，肯定宣扬助长借名买房，打击的是诚实信用和公平正义!四、一审法院认定姜涛与贾基在涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同属于事实认定错误。1、姜涛与贾基签署的《协议书》仅是借名买房的协议，不属于房屋买卖合同。从《协议书》签署的时间看，《协议书》签署时间在前，贾基选取房号、签署商品房买卖合同在后，所以双方之间并不是房屋买卖关系，而仅仅是“借名买房”的关系；从《协议书》内容上看，姜涛与贾基之间没有买卖房屋的意思表示，只有贾基向姜涛转让购房资格，姜涛借用贾基名义购买房屋的意思表示，所以《协议书》并不属于房屋买卖合同。此外，贾基之妻刘琦出具的《承诺书》也明确载明《协议书》是关于贾基转让购房资格的约定，可进一步证明《协议书》不属于房屋买卖合同。2、《协议书》约定由不具备购买涉案房屋资格的姜涛借用贾基的购房资格购买涉案房屋侵害了社会公共利益，应属无效合同。涉案房屋为限价商品房，是为了满足中等收入家庭的住房需求，向中等收入家庭供应的商品住房，根据《青岛市限价商品住房管理办法》第二十条的规定，销售限价商品住房应当遵循困难优先、公开、公平、公正的原则，并按照规定程序确定购房人。姜涛利用贾基的购房资格购买限价商品房，双方签署《协议书》不但违反了前述规定，而且侵害了其他住房困难家庭的权益，造成了对公共利益的侵害。因此，根据《合同法》第五十二条的规定，《协议书》无效。3、退一步讲，如将《协议书》认定为房屋买卖合同，《协议书》也不属于合法的买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，姜涛与贾基签署《协议书》时涉案房屋并未办理不动产登记，双方签署《协议书》的行为显然是违反了前述规定，不具有合法性。同时，姜涛借用贾基之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，违反了《青岛市限价商品住房管理办法》的规定，也并非法律法规所保护和鼓励的行为，故无论《协议书》效力如何，其均不属于合法的买卖合同。综上，姜涛不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一项关于查封前须签订合法有效书面买卖合同的规定。五、一审法院认定涉案房屋未能过户登记至姜涛名下是非因买受人自身原因属于事实认定错误。首先，姜涛与贾基签署《协议书》时，《青岛市限价商品住房管理办法》早已实施，限价商品房交易限制政策已不能作为排除姜涛自身过错的依据。其次，最高人民法院在《理解与适用》中认为，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。根据上述观点，涉案房屋不能登记至姜涛名下完全系由姜涛自身原因造成的：1、涉案房屋未能登记到姜涛名下系因姜涛违反限价房购买政策导致的，《青岛市限价商品住房管理办法》第二十一条规定：“限价商品住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。”姜涛与贾基在《协议书》中约定“待该房屋符合上市交易条件之日起三十日内，甲方应无条件协助乙方办理完成过户手续……”，因此姜涛对于上述限制限价商品房交易的政策限制是明知的，应当认定为因姜涛自身原因导致无法办理过户手续。2、《协议书》中约定在涉案房屋具备上市交易条件之后才办理过户登记手续，姜涛在主观上有在涉案房屋符合上市交易条件之前不行使登记权利的意思，存在消极不行使登记权利的情形。六、即使在借名买房不侵害公共利益、不存在无效事由的情况下，根据《协议书》的约定，姜涛享有的也仅是要求贾基将房屋过户至其名下的权利，此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，不具有对世效力、排他效力和绝对效力，所以在涉案房屋过户登记至姜涛名下之前，姜涛对于涉案房屋不享有任何合法权益，姜涛无权依据《协议书》主张排除对涉案房屋的执行。综上所述，一审判决认定事实错误，恳请贵院依法改判，以维护李开红的合法权益。 姜涛答辩称，1、贾基合法取得涉案房屋，其与姜涛签订的《协议书》系双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，也末损害国家或社会的公共利益，也并未损害其他第三人的利益，该协议合法有效。2、姜涛在查封之前就已经合法占有涉案房屋。姜涛已经支付了全部的购房款，且已实际占有涉案房屋近10年，涉案房屋的物业费、水电费等费用均是由姜涛支付，涉案房屋也一直在姜涛的控制之下。3、涉案房屋未能办理转移登记，是因为国家政策原因，并非是姜涛的自身原因。涉案房屋虽为限价房，但是并未禁止上市交易，未办理权属转移登记手续是因为尚未达到相应的年限限制。未办理转移手续也并不能排除姜涛对涉案房屋所享有的权利。4、贾基合法购买涉案房屋，其具有购买涉案房屋的购房资格，并未损害国家或者第三方的利益。其亦有权利处分涉案房屋。贾基购买涉案房屋是基于其当时的崂山区机关职工身份，其合法取得涉案房屋的所有权。自然有权利对涉案房屋进行处分。涉案房屋虽为限价商品房，但是其本质仍然为商品房，可以上市交易。《协议书》不违反法律规定，合法有效。5、李开红与贾基之间不存在房屋买卖合问关系，其二人之间仅存在借贷关系，其与贾基签订房屋买卖合同的目的并非是房屋买卖，而是其与贾基之间民间借贷的担保。李开红的普通金钱债权不能对抗姜涛对涉案房屋所享有的物权期待权。6、李开红主张的涉案房屋买卖合同侵害社会公共利益系无效合同不能成立。限价房的原购房人在购买限价房后又出售就不再继续享有购买资格，但并未损害其他购房人的利益，与国家通过限价房政策给予其经济上的利益并不矛盾。 姜涛向一审法院提出诉讼请求：1、不得执行(查封)坐落于青岛市崂山区户(房产证号:鲁2018青岛市崂山区不动产权第xxxx号)房产；2、诉讼费用由李开红、刘琦、陈俐传、贾某承担。 一审法院查明事实： 2010年6月8日，姜涛与贾基签订《协议书》一份，约定贾基现有一套崂山区人民政府职工住房配售房屋，并愿将该套住房转让给姜涛。该住房转让费为6万元整，姜涛指定贾基购买的房屋位于青岛市崂山区中韩街道办事处xx号楼xx单元xx户，购房款及相关税费等均由姜涛实际支付，缴纳方式为：购房款由姜涛一次性缴纳，形式上仍由贾基以其名义代姜涛交款购房。待该房屋符合上市交易条件之日三十日内，贾基应无条件协助姜涛办理完过户手续，不得提出任何附加条件，过户所发生费用全部由姜涛承担。 2010年贾基的配偶刘琦出具承诺书一份，载明，承诺人刘琦兹声明贾基与姜涛于2010年5月签订的关于贾基购房资格转让协议一事，贾基已在签约日前告知承诺人刘琦、并征求承诺人刘琦的意见，承诺人刘琦同意贾基与姜涛签署的协议书，并承诺将不以任何理由主张协议书约定以外的权利、义务。 《协议》签订后，姜涛按照约定支付给贾基住房转让费6万元。2010年7月13日及2010年11月19日，姜涛以贾基的名义支付全部购房款46万元，并交纳完毕购房契税。2012年初涉案房屋交付，姜涛对房屋进行装修，于2012年至2016年间将涉案房屋出租给案外人。姜涛从2016年至今在涉案房屋居住。 2018年1月11日，贾基出具借款借据一份，载明今贾基向李开红借款70万元，月息3%，借期一年，为了保证还款，双方签房屋买卖合同，我名下崂山区xx路xx号xx号楼xx单元xx室，无抵押无查封房，如借款还不上，将该房屋卖给李开红，借款本金70万元作为购房款中一部分。同日，贾基出具收到条一份，载明今收到转账28.86万元，以前欠款本金41.14万元作为现金收到全部借款共计本金70万元整，已经收到。 涉案房屋于2018年9月28日办理房屋所有权证书，房屋所有权人为贾基。房屋办理所有权证较晚是因为开发商的原因，2018年7月份开发商才发布办证通知。 2018年11月20日，一审法院作出（2018）鲁0202财保237号民事裁定书，查封贾基名下位于青岛市崂山区户房屋。 2019年1月14日，李开红诉至一审法院，案号为（2019）鲁0202民初298号，请求判令贾基及刘琦偿还借款本金646600元及本金1万元自2017年11月10日至实际支付之日按月息1.5%计算利息、本金8万元自2017年11月26日至实际支付之日按月息1.5%计算利息、本金6万元自2017年12月1日至实际支付之日按月息1.5%计算利息、本金15000元自2017年12月8日至实际支付之日按月息1.5%计算利息、本金53000元自2017年12月22日至实际支付之日按月息1.5%计算利息、本金288600元自2018年1月10日至实际支付之日按月息1.5%计算利担。2020年2月7日，市南法院作出（2019）鲁0202民初298号民事判决书，判决：一、贾基生前对李开红所付债务646600元本金及该款项自2018年1月11日至实际支付之日按照月息1.5%计算的利息，陈俐传、贾某应在继承贾基遗产的实际价值范围内承担还款责任；二、驳回李开红的其他诉讼请求。 2019年3月贾基去世。 姜涛于2019年6月27日向一审法院提出异议，请求依法中止对坐落于青岛市崂山区户房屋的执行。2019年8月19日，一审作出（2019）鲁0202执异293号民事裁定书，认为姜涛提出的阻却执行的异议理由不成立，裁定驳回姜涛的异议。 李开红提交房地产买卖契约一份，证明为了担保借款，李开红与贾基签订该合同。姜涛质证称，对该证据真实性有异议，该房屋买卖契约目的不是房屋买卖，而是李开红与贾基之间民间借贷的担保，属于流质约定，根据最高院关于民间借贷解释的规定，人民法院应当查明双方的真实关系。从该证据约定的房屋价款180万，看出实际上该180万就是李开红借给贾基的借款本金及利息计算出来的。 姜涛名下有其他房屋，位于崂山区户。 李开红起诉的（2019）鲁0202民初298号案件正在判决公告阶段，尚未申请执行。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户手续。”本案中，姜涛与贾基所签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定,也没有损害国家及社会公共利益,为有效协议。双方也按照《协议书》的约定履行了各自的合同义务，姜涛实际占有使用涉案房屋多年，并支付了房屋购房款。“非因买受人自身原因未办理过户手续”应当结合个案综合考量。主观方面重点考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或者由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能等情形。客观方面应考虑是否存在登记机构、出卖人以及其他不归属买受人所能控制的原因而办理不能。2010年6月8日姜涛就和贾基签订顶名买房的《协议书》并支付购房款，但开发商直到2018年7月19日才发布相关办证通知，涉案房屋于2018年9月28日方登记至贾基的名下，2018年11月20日房屋即被李开红申请查封，姜涛受“限价商品住房自房地产登记之日起5年内不得上市交易”客观条件的限制而无法将房屋过户登记至其名下，应认定为“非因买受人自身原因未办理过户手续”。即姜涛购买涉案房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中所规定的四个条件，足以排除（2019）鲁0202民初298号案件对房屋的执行。 刘琦、陈俐传、贾某经一审法院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：不得执行(查封)坐落于青岛市崂山区户(房产证号:鲁2018青岛市崂山区不动产权第xxxx号)房产。案件受理费21540元，公告费600元，由李开红负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应当履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。本案中，姜涛借用贾基名义购买涉案房屋、将房屋登记在贾基名下，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，姜涛上不能依据借名买房关系直接被确认为房屋的物权人，其享有的权利不具有对世效力、排他效力和绝对效力，姜涛对涉案房屋享有的权益不足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。一审认定贾涛对涉案房屋享有的权益足以排除执行，认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。 综上，李开红的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7819号民事判决； 二、驳回姜涛的诉讼请求。 一审案件受理费21540元、公告费600元，二审案件受理21540元，均由姜涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年四月二日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊