河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0311民初1962号原告：张佳琪，女，汉族，1997年9月22日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张倩玉、屈昌胤（实习），河南开物律师事务所律师，一般代理。被告：朱博华，女，汉族，1992年10月18日生，住河南省洛阳市洛龙区，现住洛龙区。委托诉讼代理人：姜爱军，李松，河南张振龙律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳海伦房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市洛龙区长兴街与政和路交叉口东北角世府名邸三期第17幢04号房，统一信用代码：91410307MA45G3HX26。法定代表人：李可可，董事长。原告张佳琪诉被告朱博华与第三人洛阳海伦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张佳琪及其委托诉讼代理人张倩玉、屈昌胤，被告朱博华及其诉讼委托代理人姜爱军、李松到庭参加诉讼。第三人洛阳海伦房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张佳琪向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将位于洛阳市洛龙区古城路216号15幢2-803房户内的全部户口迁出。二、判令被告向原告支付逾期迁出户口的违约金55000元，并支付逾期15日之后的违约金暂计24750元（违约金以1100000元为基数按照日万分之五自2021年1月14日起算至户口实际迁出之日止，暂计至2021年2月28日）。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年10月10日，原告（乙方）与被告朱博华（甲方）通过第三人洛阳海伦房地产经纪有限公司居间介绍签订了《洛阳市存量房买卖合同》（下称合同），合同约定原告以110万元购买被告朱博华名下的位于洛阳市××××号的房产，原告在分四次向被告朱博华实际支付完1256041元后，被告朱博华于2020年10月30日向原告出具了收到上述全部购房款的《收据》。按照上述合同第九条第（二）项的约定，被告朱博华应在房屋所有权转移之日起30个工作日内办理该房屋内原有户口的迁出手续，但截止目前，被告朱博华仍拒不办理户口迁出手续，第三人中介公司态度也消极怠慢不作为，不积极督促被告履行合同义务，致使原告户口至今不能落入该房屋内。原告认为，上述合同系双方真实意思表示，合法有效，应当得到履行，被告朱博华拒不履行户口迁出义务的行为侵犯了原告的合法权益，应承担违约责任。双方协商未果，原告无奈诉至法院，请求判如所请。朱博华答辩称：一、答辩人已于2021年2月22日将户口迁出。虽存在逾期情形，但因答辩人系新区妇幼保健院护士，平时工作较忙，尤其每年年底时期，更是全天待岗，基本上无休。在工作期间，答辩人为了尽早迁出户口，一直在妇幼保健院内部、妇幼保健院新区医院以及之前老院（西工区）所在的派出所不断咨询、核实、确认要将个人户口落在医院集体户口上的流程和需要提交的材料，再加上年底元旦、春节放假假期等因素，这才影响了答辩人迁出户口的时间。但是答辩人在春节放假前，已经向户籍派出所提交了转移户口需要的材料，春节假期过完恢复上班后，答辩人还到户籍派出所催促过一次，派出所于2021年2月22日才正式通知答辩人已将答辩人的户口落至医院集体户口上，并向答辩人出具了《常住人口登记表》。答辩人从始至终就不存在任何拖沓或故意拖延不办理等主观故意因素，而且答辩人已将户口迁出，请法庭驳回原告诉求。二、答辩人户口迁出逾期，该情形并不构成根本性违约，原告主张的违约金太高，法庭应不予支持。首先，答辩人从房屋中迁出户口仅是一项附随义务，现因迟延迁出户口，就要求答辩人承担高额违约金，对于答辩人太不公平。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过程程度等因素，调整违约金。退一步讲，答辩人迟延迁出户口的，并未对原告方造成任何实际损失。但原告却要求高额的违约金，与事实不符。再者，《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取的，不得就扩大的损失要求赔偿。客观上，答辩人迟延迁出户口是事实，但是原告从始至终并未向答辩人打过任何一个电话或发出任何一个书面通知来催促答辩人尽早办理户口迁出事宜。原告而是在2021年3月份，直接就将答辩人起诉至法院要求答辩人承担高额的违约金。因此，原告对于此事也应承担相应的责任。三、答辩人虽将该房产出卖给原告，但是答辩人并未得到任何经济利益。原告现在却存心坚持要求答辩人承担高额违约金，请法庭结合实际情况予以衡量。答辩人与原告哥哥张佳楠原系夫妻关系，涉案房产系答辩人与张佳楠婚姻关系存续期间以按揭方式购买的共同房产。答辩人与张佳楠于2019年4月份协议离婚，双方约定将涉案房产过户给张佳楠，因为张佳楠在外涉诉案件多，外欠债务多，所以张佳楠与答辩人协商将房子过户至张佳楠妹妹张佳琪名下。同时张佳楠为了少交税款，将《房屋买卖合同》中出售价款定为110万元（市场价为200万元以上）。当时，答辩人为了尽早与张佳楠撇清关系，便同意了张佳楠的要求。因房子上仍有按揭贷款125万余元，故张佳楠通过其现任妻子崔绍瑞将125万余元转给答辩人，让答辩人用于解压房产。答辩人解压后，便将该房产过户给了张佳楠妹妹张佳琪。可以说，答辩人出售该房产的过程中，没有获得任何的经济利益。现在仅因答辩人迟延迁出户口，原告便直接起诉至法院，要求答辩人承担高额违约金。答辩人收到法院开庭传票后才知晓此事，答辩人及时联系了张佳楠、张佳琪欲说明户口已迁出的事情，但张佳楠、张佳琪早已将答辩人电话拉黑，答辩人无奈又换了电话才联系上原告张佳琪，原告却称其不知情，商量后再回复答辩人，但截至目前一直未作任何答复。第三人洛阳海伦房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状或证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并当庭质证。根据原告的起诉、被告的答辩及当事人提交证据的情况，本院认定如下事实：被告朱博华与原告张佳琪的哥哥张佳楠原系夫妻关系，洛阳市洛龙区古城路216号15幢2-803房屋系被告与张佳楠婚姻关系存续期间以按揭方式购买的共同财产。2019年4月29日，被告与张佳楠离婚，双方为处理共同财产签订两份协议，其中约定张佳楠履行相关义务后，被告同意涉案房屋归张佳楠所有，并办理房屋产权归属公证手续，办理完公证手续后2年内朱博华将该房产过户至张佳楠名下，张佳楠承担涉案房屋的月供还款。2020年10月10日张佳楠与被告约定由张佳楠全权委托张佳琪办理涉案房屋过户手续，并将此房产过户至原告张佳琪名下。同日，为实现涉案房屋过户目的，原告与被告通过第三人洛阳海伦房地产经纪有限公司居间签订关于涉案房屋的《洛阳市存量房买卖合同》（合同编号100007242691），约定由原告以110万价格购买涉案房屋，被告应当在该房屋所有权转移之日起30个工作日内，办理该房屋内原有户口迁出手续。如果被告未如期将与本房屋相关的全部户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。之后张佳楠现任妻子崔绍瑞向被告转款1256041元，被告将该款项全部用于偿还涉案房屋的银行按揭贷款和办理解除抵押手续。涉案房产于2020年11月17日办理房屋权属转移登记，由被告过户至原告张佳琪名下。后经原告及第三人洛阳海伦房地产经纪有限公司工作人员催告，被告未在约定期限内将涉案房屋内原有户口迁出。另查明，原告张佳琪就本案于2021年2月7日在本院进行立案登记，经本院调解员与被告朱博华联系，朱博华于2021年2月22日将位于洛龙区古城路216号15幢2-803房户内户口迁出。本院认为：原告张佳琪与被告朱博华虽不具有真实的买卖关系，但《洛阳市存量房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上签订，不违反法律的禁止性规定，应视为合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2020年11月17日，原被告双方办理完毕过户手续，依据合同约定，被告朱博华应从房屋所有权转移之日起30个工作日内办理房屋原有户口迁出手续，但被告屡经催促才于2021年2月22日将户口从涉案房屋内迁出，存在明显过错，构成违约，应当承担违约责任。被告所述其迟延履行迁出户口义务的理由依法不构成减轻其违约责任的法定要件。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，被告虽然违约，但原告并未就其实际损失金额出示证据，且被告并未通过合同获得经济利益，故被告认为原告主张的违约金过分高于违约行为给其带来的损失的意见，本院予以采纳，根据公平原则和诚实信用原则，对于违约金的计算标准予以调整，酌定为房屋总价款的2%，故被告应支付原告违约金额为1100000×2%=22000元。因被告已将户口迁出，原告要求被告迁出户口的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱博华于本判决生效之日起十日内支付给原告张佳琪违约金22000元。二、驳回原告张佳琪的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，由原告张佳琪600元，被告朱博华负担297元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李金双二〇二一年四月二十六日书记员  张 琰