黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2170号上诉人(原审被告)：蔄国靖，男，1977年11月17日出生，汉族，哈尔滨市阿城区料甸街道办事处农业综合服务中心职员，住哈尔滨市阿城区。被上诉人（原审原告）：黑龙江绿波物业管理有限公司，住所地哈尔滨市阿城区绿波华园小区**楼。法定代表人：董丹丹，该公司总裁。委托诉讼代理人：黄凤楼，黑龙江贤进楼律师事务所律师。上诉人蔄国靖因与被上诉人黑龙江绿波物业管理有限公司（以下简称绿波物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院作出的(2020)黑0112民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。蔄国靖上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判蔄国靖补交物业费2782.82元(135.88平方米×0.8元/平方米×32个月×80%)；2.撤销一审判决第二项。3.由绿波物业承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定绿波物业已对2016年的服务等级及收费标准向相关部门进行了备案，但一审庭审中绿波物业未出示此证据。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第二十二条规定,物业服务企业应当按照《住宅物业服务与收费标准备案程序》(附件4)的规定，将物业服务项目及收费标准报区物业行政管理部门和区价格行政主管部门备案。本案中,绿波物业向一审法院提交的《阿城区普通住宅小区物业服务收费备案表》(以下简称2012年备案表)证实:2012年12月18日，绿波物业向阿城区物业办备案，服务等级为三级，无电梯住宅综合服务费为0.8元/平方米，其中“秩序维护为二级”，收费标准为0.22元/平方米。绿波物业向一审法院提交的两份《绿波华园物业管理服务合同》证实:绿波物业与业主委员会签订的物业服务合同约定的服务等级，按哈价联发2013[39]号文件执行二级标准，多层住宅收费价格为0.8元/平方米。上述三份证据能够证明，绿波物业向阿城区物业办备案的服务等级高于其与业主委员会签订物业服务合同中的服务等级,该行为属于“擅自降低服务等级”，依据哈价联发2013[39]号文件附件4-2备注第2项的规定,物业服务企业在实际服务中未达到上述服务等级，应按规定相应降低收费标准。一审法院对“绿波物业擅自降低服务等级的行为”作出说明:“绿波物业提交的备案表中的服务等级系按2012年物业管理相关规定确定的，而本案的《物业管理服务合同》系2016年签订,物业服务等级按哈价联发2013[39]号文件执行二级标准，该收费标准已经相关部门备案且双方约定服务费用0.8元/平方米不违反收费标准规定”。众所周知,物业服务企业将服务等级及收费标准向相关部门备案,是以企业名义进行的,而非以阿城区所有的物业企业均为同一服务等级及同一收费标准备案的，即绿波华园小区的服务等级及收费标准必须以自己所管理小区的名义向阿城区物业办进行备案。《民事诉讼法解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实,应当提供证据加以证明。《民事诉讼法解释》第一百零三条的规定，证据应当在法庭上出示,由当事人互相质证,未经人质证的证据,不得作为认定案件事实的根据。本案中,绿波物业欲证明其已依哈价联发2013[39]号文件将2016年绿波华园小区的服务等级及收费标准向阿城区物业办进行了备案的事实，应当在庭审中出示证据证明，但在一审两次庭审中，绿波物业仅向法庭提交了2012年的备案表，并未提交2016年备案表，既然绿波物业未在开庭审理过程中出示2016年备案表，依法应由其承担举证不能的不利后果，依法应以2012年备案的服务等级及收费标准作为定案依据，而不应以一个庭审中未出示或根本不存在的证据认定事实。一审法院越姐代庖，主动认定“绿波物业已将变更后的服务等级及收费标准向相关部门进行了备案“的事实,有违人民法院居中裁判及公平公正原则。二、绿波物业在实际物业服务中未对小区实施封闭式管理，违反物业服务企业备案规定及物业服务合同的约定，此为违规、违约行为，而非服务瑕疵，一审法院对此事实认定错误。《阿城区普通住宅小区物业服务收费备案表》(2012年备案表)证实:2012年12月18日，绿波物业向哈尔滨市阿城区物业管理办公室备案,服务等级为“三级”,无电梯住宅综合服务费为0.8元/平方米，其中秩序维护为“二级”,收费标准为0.22元/平方米。《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》级差物业服务标准:一级标准(最低标准):公共区域秩序维护:2.1.31具备条件的小区应实施封闭式管理，栅栏或围墙无破损、漏洞。2.1.3.2单元门完好率达90%声控灯亮灯率98%。二级标准:公共区域秩序维护:2.2.3.1小区实施封闭式管理(1)栅栏或围墙无破损、漏洞，出入口安装电子门禁系统;(2)主出入口有专人24小时值勤，其他出入口通过电子门禁系统管理。2.2.3.2单元门完好率达95%，声控灯亮灯率98%。三级标准:公共区域秩序维护:2.3.3.1小区实施封闭式管理(1)栅栏或围墙完好，出入口安装电子门禁系统;(2）主出入口有专人24小时专人值班，有交接班记录，其他出入口通过电子门禁系统管理。(3)主出入口双人执勤，7:00—9:00、17:00——19:00设立岗管理门前秩序;(4)对外来机动车和访客实行询问登记。2.3.3.2单元门完好率达100%，声控灯亮灯率达100%。本案中，绿波华园小区的16扇铁大门均未安装门禁系统,4个主出入口未安装门禁系统;170个单元电子防盗门中有21个长期不能正常使用，完好率仅87.6%;170个声控灯12个不亮，完好率仅92.9%。绿波物业在实际服务中服务等级未达到其在2012年备案表中秩序维护“二级”的服务等级，也未达到物业服务合同中约定的”二级”的服务等级，甚至连最低标准的一级标准都未达到。“小区封闭式管理”作为物业服务企业备案表中重要内容，在2012年备案表的收费标准中占了总物业费的1/4。绿波物业与业主委员会签订的《物业服务合同》对”小区封闭式管理”进行了细划，作为合同内容一部分，该项是绿波物业必须承担的合同义务，其未对绿波华园小区未进行封闭式管理，并不是服务瑕疵，而是违规、违约行为。检索裁判文书网显示,绿波物业与绿波华园小区业主之间的物业合同纠纷最终作出民事裁判的案件约达60件，(2014)阿民一初字第173号案件，绿波物业与甘为物业服务合同纠纷判决书中,业主甘为就曾以小区未实施封闭式管理进行了抗辩。由此可知，绿波物业未按备案规定及物业合同约定，承诺封闭小区而不封闭已非一朝一夕之事,此行为侵害了绿波小区全体业主共同的利益，具有公共性，蔄国靖一审中也以此为由提出反诉，但被一审法院以(2020)黑0112民初2146号之一裁定不予受理。一方面，因绿波物业违反了备案规定及合同约定在先，人民法院应对绿波物业违反相关法规、违反诚实信用的行为予以否定，判决其降低一定比例的物业费，在实质上督促其依法、依约履行自身义务，提高物业服务质量;另一方面，人民法院不应支持绿波物业诉请的高额违约金。支持高额违约金的实质是从法律上对物业服务企业的违规、违约行为予以肯定，进一步纵容物业服务企业怠于履行其法定、约定义务，对小区封闭一事长期不予处理，最终损害的还是绿波华园小区全体业主的权益。综上，依据哈价联发2013[39]号文件附件4-2备注第2项的规定,物业服务企业在实际服务中未达到上述服务等级，应按规定相应降低收费标准。请求支持蔄国靖的上诉请求。绿波物业辩称，一审法院判决认定的事实清楚，证据确实充分，应维持一审判决，驳回蔄国靖的上诉请求。绿波物业向一审法院起诉请求：1.判令蔄国靖立即补缴拖欠的自2017年4月25日起至2019年12月31日止物业服务费3496.00元及给付违约金4904.72元。2.案件受理费由蔄国靖承担。一审法院认定事实：2012年12月18日，经哈尔滨市阿城区物价局许可，绿波物业公司服务的绿波华园小区，小区类型为住宅，服务等级为三级，无电梯住宅综合服务费为每平方米0.80元。该物业服务收费标准在哈尔滨市阿城区物业管理办公室和阿城区物价局备案。蔄国靖系哈尔滨市阿城区绿波华园小区24号楼3单元501室业主，该房屋建筑面积135.88平方米，系无电梯住宅。绿波华园小区业主委员会于2016年1月1日、2019年1月1日先后与绿波物业公司签订《物业管理服务合同》2份，主要内容：物业服务等级按哈价联发2013[39]号文件执行二级标准，收费价格为物业服务费按（建筑面积）多层住宅每月每平方米收0.80元；物业服务合同第四章约定，绿波物业公司应达到服务内容与质量标准；第五章违约责任第八条约定：业主或物业使用人违反第二条规定，不按时交费，乙方（绿波物业公司）可依法向业主追缴日千分之三的滞纳金。2019年11月14日，蔄国靖与绿波物业公司签订《物业管理服务合同》，主要内容：绿波物业公司依据合同向蔄国靖提供哈市普通住宅小区二级物业标准服务，并收取物业服务费用；其中个别服务标准，可根据实际需要，越级服务，越级收费。第二条物业管理服务内容及质量标准中关于公共区域秩序维护中约定小区实施封闭式管理，栅栏或围墙无破损、漏洞、出入口安装电子门禁系统。第三条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）中约定蔄国靖预先交费时间为每年3月1日之前，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.80元收费。第十二条绿波物业公司不承担责任中第9项约定：屋顶漏雨、化雪漏水；下水主管道返水；自来水主管道渗漏、爆裂；外墙、露台漏水等共用部位、共用设施出现问题时，蔄国靖第一时间上报给绿波物业公司，绿波物业公司及时安排维修，但不承担蔄国靖室内自有部位的维修、赔偿责任。更新、改造费用，在房屋维修基金中列支或由相关业主承担。蔄国靖自2017年4月25日起至2019年12月31日未交纳物业服务费，共欠交物业服务费共计3496.00元。一审法院认为，业主委员会是对外签订物业服务合同的合法主体，对业主具有约束力。绿波华园小区业主委员会与绿波物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律效力性禁止性规定，合同有效，对小区业主具有约束力，且蔄国靖于2019年11月14日与绿波物业公司签订的《物业管理服务合同》不违反法律规定合法有效，亦具有约束力，蔄国靖作为业主应当按照约定交纳物业服务费。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利；认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。退一步讲，物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主也不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。因此，蔄国靖以绿波物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业费，显然不属合理选择。关于蔄国靖抗辩绿波物业公司备案服务等级为三级，绿波物业公司实际服务降低至二级标准问题，该服务等级系按2012年物业管理相关规定确定的，而本案《物业管理服务合同》系2016年签订，物业服务等级按哈价联发2013[39]号文件执行二级标准，该收费标准已经相关部门备案且双方约定服务费每平方米0.80元不违反收费标准规定。绿波物业公司请求蔄国靖给付拖欠的物业服务费3496元，一审法院予以支持。关于绿波物业公司请求按照合同约定的滞纳金条款支付违约金问题，《物业管理服务合同》中约定的违约内容为：“不按时交费，乙方依法向业主追缴日千分之三的滞纳金”。物业公司的职责在于提供物业“服务”，在日常工作中应加强与业主的沟通，积极协商，共同解决问题，收取过高的滞纳金不是解决问题的根本途径，反而容易加剧双方对立情绪引发纠纷，因绿波物业公司请求的滞纳金数额过高且为行政处罚性质，应酌定调整违约金数额，且蔄国靖自认其知道该小区实行物业管理服务应交纳物业服务费，本院酌定调整违约金为拖欠物业服务费数额的20%。关于蔄国靖主张房屋由于下水管道破裂导致房屋漏水问题，可通过另行诉讼解决。蔄国靖的抗辩理由不能成立。故判决：一、蔄国靖于本判决生效之日立即给付黑龙江绿波物业管理有限公司物业服务费3496元（自2017年4月25日起至2019年12月31日止）；二、蔄国靖于本判决生效之日立即给付黑龙江绿波物业管理有限公司违约金699.20元；三、驳回黑龙江绿波物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由蔄国靖负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，关于蔄国靖主张降低物业费收费标准是否应予支持的问题。二审中，蔄国靖主张绿波物业备案的物业服务等级标准与物业服务合同约定的等级标准不一致。而是否向物业行政管理部门备案及备案是否符合相关规定并不影响物业服务合同的效力，物业服务企业如在备案上存在违反行政管理规定的情况，应当由行政管理部门进行处理。故一审法院依据绿波物业与蔄国靖签订的物业管理服务合同确定物业服务费标准并无不当。关于蔄国靖主张绿波物业公司未对小区进行封闭式管理应当降低物业费标准的问题。小区是否进行封闭式管理及未进行封闭式管理而降低物业费标准的事宜与小区的全体业主均有密切关系，如果对蔄国靖因此请求降低物业费标准进行单独调整，势必引起小区其他众多已经交纳物业费的业主提出异议。蔄国靖可以通过代表全体业主的业主委员与绿波物业就此问题协商解决，或者向物业行政管理部门请求对绿波物业服务不规范的问题进行监管。故蔄国靖据此请求降低物业费标准，本院不予支持。蔄国靖以拒绝交纳物业费的方式主张权利不当，一审判决根据实际情况确定蔄国靖承担一定的违约金亦无不当，本院予以维持。综上所述，蔄国靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔄国靖负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  张 宇（）二〇二一年四月二十一日法官助理刘洋书记员陈思