广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤民申608号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：江德坚，男，1980年5月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被申请人（一审原告、反诉被告，二被上诉人）：吴锦棠，男，1973年1月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。一审被告：江淑贞，女，1976年12月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。再审申请人江德坚因与被申请人吴锦棠以及一审被告江淑贞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市中级人民法院（2020）粤07民终3105号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。江德坚申请再审称，（一）一、二审对合同的解除时间认定错误。吴锦棠在收到解除合同通知之日起三个月以后才向人民法院起诉，已过了法定期限，依法应不予支持。根据涉案租赁合同第三条的约定，吴锦棠拖欠当月租金超过20天以上，江德坚有权依照合同约定解除租赁合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，吴锦棠收到解除合同通知后，没有在三个月内提出异议，已超过法定除斥期间。（二）一、二审忽略了上述事实，继续对吴锦棠的异议理由进行审查，对双方当事人的过错和责任承担认定事实和适用法律错误。造成合同解除的过错和责任均应由吴锦棠承担。从2017年7月起，吴锦棠每月均有欠缴200至300元不等的租金，从每月欠缴数额看可能达不到严重的程度，但违约时间长、经年累月拖欠租金的行为违背了合同的契约精神，对江德坚造成长期困扰，属于情节恶劣的违约行为。在江德坚解除合同前，吴锦棠累计拖欠租金和物业管理费共计16134元，即使吴锦棠在2019年3到5月共支付34500元后，还拖欠租金和物业管理费共5738元，并非一、二审法院认为的违约程度轻微。吴锦棠支付的该34500元不应认定为对应月份的租金，而应为清缴此前拖欠的租金和相关费用、滞纳金以及合同解除后非法占用租赁物的补偿款。吴锦棠主张其不交租金是因为涉案商铺存在渗水导致其生意受损，但并没有提供任何证据。据物管公司调查，渗水原因是吴锦棠设计不当加上其经营汗蒸馆，用水量特别大而造成的。江德坚在2019年4月30日要求吴锦棠交回商铺并在第三方见证下简易锁上大门的行为不应作为江德坚的违约行为，且该行为并没有导致吴锦棠失去对商铺的控制。（三）吴锦棠一直占用商铺，直至2019年10月28日在法院的主持下才交还，应支持占用期间的占用费、物业管理费、租赁税费以及滞纳金等。（四）二审判决对装修费是否应当支持并由江德坚承担的问题认定事实不清，适用法律错误。对涉案商铺是吴锦棠装修还是转租后的经营者装修的，一、二审法院均未查明，吴锦棠是否实际支付了装修费用的事实不清。涉案租赁合同第七条手写约定的“如甲方违约本合同条款，由甲方赔偿乙方所有装修费用”仅能作为转租问题的内容，只能限制业主不能因为承租方转租而解除合同（违约），否则要赔偿装修费用。综上，请求再审本案。吴锦棠提交意见称，（一）关于租赁合同解除的问题。江德坚以《中华人民共和国合同法》第九十六条主张吴锦棠未在合理期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而认为其具有单方面解除合同的权利是明显有误的。首先，从该条规定来看，异议人可以主张权利而非应当，是否通过人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力是异议人的权利，江德坚要单方面解除合同应当具备事实和法律依据。其次，在事实方面，一、二审法院对于租赁合同解除的问题已有充分的论述，均认为江德坚单方面解除租赁合同的理由并不成立。（二）关于租金迟延支付的问题。首先，江德坚迟延未支付2018年12月、2019年1月、2月期间的租金和物业管理费，因2018年12月涉案商铺存在渗水问题影响吴锦棠的营业，吴锦棠与江德坚、物业管理部门沟通处理无果，才造成延迟缴纳的问题。后经吴锦棠与江德坚协商达成一致意见，先后于2019年3、4、5月支付了租金，吴锦棠正常使用涉案商铺直至江德坚强行锁门。其次，对江德坚陈述吴锦棠拖欠2018年12月前的数百元租金问题，事实上是吴锦棠与江德坚双方共同协商后对以往的租金支付情况进行调整而发生，该事实也可以从吴锦棠在起诉江德坚之前，江德坚并未就该问题提出异议或起诉侧面反映可知。其中最为荒谬的是2017年7月迟延支付租金208元的问题。除了2017年7月迟延支付租金208元外，同年的其他月份也正常缴交。该208元是由于当时江德坚在吴锦棠处汗蒸消费而进行抵扣，只是当时吴锦棠并未就该208元而要求江德坚作出书面确认，而让江德坚有借口说是迟延支付租金。因此，江德坚陈述吴锦棠有拖欠2018年12月前租金的情况是由于双方在当时并未就该部分小数目进行调整后进行书面确认而产生。综上，二审判决事实清楚，适用法律正确的，请求依法驳回江德坚的再审申请。本院经审查认为，本案争议的焦点是涉案租赁合同的解除、双方当事人的过错责任和装饰装修费用的问题。关于合同的解除的问题。本案中，双方当事人均请求解除合同，江德坚主张解除合同的事由是吴锦棠拖欠租金，吴锦棠主张解除合同的事由是江德坚锁上商铺大门致使其无法经营，结合合同的约定和履行情况，本院对此分析如下：江德坚（甲方）与吴锦棠（乙方）签订的《商铺租赁合同》约定，甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限自2013年11月9日至2023年11月8日……第1－3年租金为5000元/月，第4年开始租金每年递增6%；租金每月10日前交纳，如拖欠租金，甲方给予乙方5天宽限期，从第6天开始按每月租金的1%计付滞纳金……如乙方拖欠租金20天以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同并没收乙方缴纳的违约金。合同履行期间，吴锦棠欠付租金和物业管理费情况如下：2017年7月份欠付207元；2017年至2018年10月每月欠付318元至326元不等；2018年11月欠付18元。2018年12月起，吴锦棠没有按月交付，在2019年3、4、5月分4次向江德坚支付34500元。从上述租金交纳的情况看，吴锦棠在2018年11月以前虽然没有按期足额交纳租金，存在违约行为，但吴锦棠已支付了大部分的租金，且在2019年1月21日江德坚通知解除合同前，江德坚一直未提出过异议或者进行催告；2018年12月至2019年2月份期间因涉案商铺存在渗水问题，吴锦棠与江德坚和物业管理部门沟通未有得到处理，吴锦棠延期交纳租金具有合理的抗辩事由，且2019年3、4、5月，吴锦棠仍继续履行交纳租金的义务。因此，吴锦棠虽然存在违约行为，但其违约程度轻微，不影响本案租赁合同目的的实现，一、二审对江德坚提出的涉案租赁合同从其通知之日起解除的主张不予采纳，并无不当。江德坚通知解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除条件，并不能达到解除合同的效果。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。江德坚认为吴锦棠起诉已过法定异议期的理由不成立。吴锦棠存在未足交纳租金的行为，江德坚本应通过合理的方式进行催收，但江德坚在2019年4月30日将涉案商铺的大门锁上，导致吴锦棠无法使用涉案商铺进行经营，吴锦棠与江德坚协商无果后，吴锦棠的合同目的已无法实现，一、二审认为吴锦棠请求解除合同的理由成立，并将2019年7月12日吴锦棠的起诉状副本送达江德坚之日认定为合同解除的时间，并无不当。关于双方当事人的过错责任的问题。如上所述，本案中双方当事人均存在违约行为，本案合同解除是因江德坚的违约行为导致的，应由其承担主要的过错责任，吴锦棠因存在未按时足额支付租金的行为，应承担次要的过错责任，一、二审认定江德坚承担60%的责任、吴锦棠承担40%的责任，并无不当。对于装饰装修费用的问题。江德坚在履行合同过程中明知吴锦棠对涉案商铺进行装饰装修，但没有提出异议，视为江德坚同意吴锦棠的装饰装修行为。一审法院经双方当事人同意，委托鉴定机构对涉案商铺的装修价值进行评估。经评估，涉案商铺装饰装修的残值总价为27.75万元。一、二审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定，由双方当事人根据过错分摊装饰装修的残值损失，符合法律规定。江德坚提出吴锦棠承租涉案商铺后由谁对商铺进行装修以及吴锦棠支付装饰装修费用的事实与认定装饰装修残值损失并无直接关联，江德坚据此认为一、二审认定事实不清的理由不成立。综上所述，江德坚的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回江德坚的再审申请。审判长  赖尚斌审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二一年四月十五日书记员  钟镜培