江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1523号上诉人（原审原告）：刁平山，男，1962年11月30日出生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：展海巍，江苏沁典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王健，女，1978年4月26日出生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：倪绍虎，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：张甲恩，江苏斐多律师事务所实习律师。上诉人刁平山因与被上诉人王健房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人刁平山的委托诉讼代理人展海巍，被上诉人王健及其委托诉讼代理人倪绍虎、张甲恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刁平山上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。2.一、二审案件受理费由王健负担。事实及理由：一审变相为案涉房屋确权，另案的生效判决只能通过审判监督程序被撤销。中国石化集团南京化学工业有限公司（以下简称南化公司）与职工签订的《南京市公有住房买卖契约》约定5年后，案涉房屋可进入市场。同性质房屋《房屋买卖契约》发生的时间早在2009年12月，南京市六合区人民法院（2015)六大民初字第603号民事判决认定其买卖的房屋系政策性房屋，按规定5年内不得上市交易，该判决仍有效。本案案涉房屋为集资建房，按《经济适用住房管理办法》第三十五条规定，属经济适用住房的组成部分，应纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。刁平山对案涉房屋未取得所有权证和国有土地使用权，与王健之间仅系房屋买卖合同关系，但不可上市交易。在江北新区人民政府决定征收并与王健签约后，不改变其权属。王健辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。认定合同无效，只能依据法律和行政法规。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理物权变更的不影响合同效力。案涉房屋是南化公司的集资建房，并按照南京市房改出售公有住房进行管理，不损害社会公共利益。（2020）苏1106民2064号函的复函明确案涉房屋是南化公司在自有土地上自建的集资建房，产权归个人，按本市房改出售公有住房进行管理，发房改产权证，个人取得房屋所有权证和国有土地证后可上市交易，没有5年的限制。案涉合同系双方真实意思表示，一直由王健居住使用，且于2020年拆迁安置，应属有效。刁平山向一审法院起诉请求：1.确认刁平山与王健于2015年6月26日签订的房屋转让协议无效；2.案涉房屋拆迁利益2118283元）归刁平山所有，王健应予返还。一审法院认定事实：刁平山系南化公司员工。2015年3月9日，刁平山与南化公司签订南京市公有住房买卖契约1份，约定：南化公司将南京市六合区大厂十村西巷22幢101室房屋（建筑面积为67.93平方米）出售给刁平山；双方认定上述房屋以市政府规定2014年度房改成本价计价，房价款计192241.9元，刁平山一次性支付该款；刁平山购买公有住房后，房屋所有权归刁平山所有。使用5年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务；双方同意自本契约正式生效之日起，南化公司已将上述房屋产权正式交付给刁平山，房屋移交时，该建筑物所属土地使用权一并转移给刁平山；上述房屋办理过户手续所需交纳的测丈、评估、工本等费用，由双方按有关规定各自承担……。2015年6月26日，刁平山、王健及南京市六合区爱家房产中介服务中心签订房屋买卖居间协议1份，约定：刁平山（甲方）将案涉房屋以49万元的价格出售给王健（乙方）；乙方于2015年6月26日向甲方支付购房屋定金1万元，2015年7月15日前支付房款46万元，双方办理产权证过户手续后支付尾款2万元；甲方承诺2015年7月15日腾空该房屋……。李元梅作为甲方共有人在上述协议上签字。为此，刁平山、王健及李元梅于2015年7月14日签订房屋转让合同并经南京市六合区葛塘法律服务所见证。合同签订后，王健分别于2015年6月26日、7月14日向刁平山支付定金1万元、购房款46万元，刁平山于2015年7月14日将案涉房屋交付给王健使用。2020年3月5日，南京市江北新区管理委员会发布宁新区管征字[2020]1号房屋征收决定，案涉房屋属于征收范围。2020年4月26日，王健作为被征收人与南京市六合区人民政府大厂街道办事处（以下简称大厂街道办）签订国有土地上房屋征收与补偿协议1份，约定大厂街道办向王健支付被征收房屋的货币补偿金额共计2，118，283元。2020年4月28日，刁平山提起本案诉讼并申请财产保全，一审法院作出（2020）苏0116民初2064号民事裁定，查封、冻结王健名下价值49万元财产。2020年6月10日，根据刁平山申请，一审法院作出（2020）苏0116民初2064号之一民事裁定，冻结王健在大厂街道办的案涉房屋拆迁补偿款49万元，解除对王健的其他财产的查封、冻结。现王健已经将案涉房屋交付有关部门拆除，并领取了上述房屋征收补偿款（除保全49万元外）。2020年8月4日，一审法院就案涉房屋性质及上市政策向南京市住房保障中心发函征询意见。2020年8月25日，南京市住房保障中心复函：南化公司集资建房是经南京市人民政府批准，为解决南化公司职工住房困难，以南京市经济适用住房计划立项的，房屋性质为集资建房，产权归个人，按南京市房改出售公有住房进行管理，发房改产权证，个人取得房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产权证）后，可上市交易，没有5年限制。一审法院认为，双方当事人关于案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。社会公共利益一般是指关系到全体社会成员或社会不特定多数人的利益,而非是某一单位、部门、个人的利益。本案中,案涉房屋性质系南化公司集资建房，并按照南京市房改出售公有住房进行管理，出售给本单位职工刁平山，刁平山将该房屋转让王健，不存在损害社会公共利益的情形。刁平山相应诉讼请求于法无据，应不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决：驳回刁平山的诉讼请求。案件受理费23746元，保全费2970元，合计26716元，由刁平山负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且均称对一审判决认定事实不持异议。本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，根据南京市住房保障中心意见，南化公司集资建房是经南京市人民政府批准，为解决南化公司职工住房困难，以南京市经济适用住房计划立项的，房屋性质为集资建房，产权归个人，按南京市房改出售公有住房进行管理，发房改产权证，个人取得房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产权证）后，可上市交易，没有5年限制。据此,案涉房屋性质系南化公司集资建房，并按照南京市房改出售公有住房进行管理，出售给本单位职工刁平山，刁平山将该房屋转让王健，不存在损害社会公共利益的情形。王健实际支付价款，并于2015年使用，故刁平山上诉称案涉房屋买卖协议无效没有法律根据，应予驳回。综上所述，刁平山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23746元，由刁平山负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二○二一年四月十二日法官助理刘小琴书记员孙雪松