山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1024号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭焕，女，1981年4月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：袁庆祥（系上诉人郭焕之夫），男，1979年2月19日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李悦怡，女，1991年5月7日出生，汉族，住山东省寿光市。上诉人郭焕因与被上诉人李悦怡房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7160号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郭焕上诉请求：1.撒销一审判决第一项，依法改判李悦怡赔偿郭焕经济损失7055.80元并赔偿四个百合窗及老板桌椅沙发损失6000元。2.改判由李悦怡向郭焕支付物业费。3.改判李悦怡搬离房屋并解除合同。4.改判合同于2020年8月1日解除，对于8月3日至10月31日期间的租金，郭焕只退还一半。5.改判李悦怡将客厅及三间卧室的墙面恢复到白色墙体。6.改判李悦怡支付郭焕损失总计25907.80元。事实和理由：一、郭焕于2020年11月28日结清了2020年08月31日之前李悦怡租房产生的物业费、水电费、停车费等，而非2020年12月11日结清。二、四个百合窗缺失及老板桌椅沙发缺失，电路及灯具的缺失，在一审庭审提交的证据二第二项的照片中有所体现，且在起诉状新增费用中有明确要求损失及赔偿“计算以实际交付为止”。三、按照双方签订的合同第五项和交易习惯，物业公司一直与租客进行物业交接，由租客交纳物业费、水费、电费、停车费、暖气费等费用为既定的事实，且李悦怡于2019年已认可郭焕支付了2018年的物业、水费、电费、暖气费等费用，郭焕于2020年11月28日支付了案涉房屋的物业、水电费、停车费等费用，此费用与双方签订的房屋租赁合同及租客李悦怡有关系，理应由李悦怡补偿给郭焕代为支付的所有费用。四、郭焕于2020年5月至8月间多次通知并留有足够的时间让李悦怡搬离，而其再次违反合同约定拒绝搬离房屋及清算房租、费用等。故，8月份之后，李悦怡与郭焕应当是处于合同违约及解除状态。五、李悦怡无直接证据表明是由郭焕断电还是由物业断电，或是由水电公司授意停电的。六、李悦怡提供的证据仅能证明袁庆祥参与焊门之事，无证据证实系郭焕焊的案涉房屋的门锁。李悦怡辩称，郭焕的上诉请求是不合理的。第一，郭焕伪造证据。其与物业公司联手开具假的收费证明，该收费证明中很多收款不符合规定，李悦怡已超缴水电费，是不欠物业费的。第二，郭焕并未向物业缴纳7000余元的费用，物业公司查不到银行流水，没有完整的收费证明，而且该物业公司已退出该小区管理。第三，案涉租赁房屋交房时李悦怡没有见过百合窗、老板座椅、沙发等东西，合同中也没有载明这些物品，所以李悦怡没有赔偿的理由。第四，关于8月3日至10月31日期间李悦怡的租金郭焕应该全额退回，不应退回一半。第五，案涉房屋需要维修，墙皮脱落的地方李悦怡都进行了维修、粉刷，该部分损失应由郭焕补偿。至于粉刷的颜色是个人审美问题，不能算作赔偿的理由。第六，郭焕的丈夫袁庆祥与电工陈涛给断的电，山大街道办事处有备案，是郭焕恶意卸电表，要将李悦怡赶出案涉房屋。郭焕向一审法院起诉请求：判令李悦怡支付费用及违约金36156.46元，并搬离所租的房屋。具体如下：1、李悦怡承担自2019年4月至今恶意拖欠的水、电费1120.80元、物业费2807元、停车费等费用2240元、电梯费420元、公摊电费182元、公共维修金286元，合计7055.80元；2、李悦怡承担因擅自将郭焕的房屋破坏及改造，屋内设备损坏（厕所改成儿童专用坐便1600元及柱式水盆900元，墙体改成粉色等）合计2500元、墙面改造10584元、两东卧地板2850元、入门防盗门2700元、地下室防盗门300元，总计18934元；3、因李悦怡违约，3000元押金不予退还；4、重新装修房屋需要1个月时间，并另需空出1个月时间通味才能出租，需有李悦怡承担此费用，共计7166.66元；5、同意李悦怡搬离房屋，并清算房租。李悦怡向一审法院反诉请求：判令郭焕向李悦怡进行公开书面文字道歉，并进行以下赔偿：1.郭焕承担李悦怡在租赁期内对房屋附着物维修产生的材料费和人工费5539元，洁具维修费600元，因维修房屋导致耽误2个月使用期的房租(2018年11月和12月)约8000元。2.郭焕退还合同剩余4个月的房租16000元(2020年7月-10月底)，并退还押金3000元，赔偿双倍违约金8000元。3.郭焕承担李悦怡宾馆食宿等费用约1000元并承担反诉费用、材料打印费155元等费用。4、郭焕返还被扣押的三益牌进口钢琴一台及琴凳、琴钥匙或给付同等价值的货币7000元。以上共计79294元。一审法院认定，2018年10月25日，郭焕与李悦怡签订《房屋租赁合同》，约定郭焕将其自有的位于济南市历城区山大北路54号金泰花园1号楼1-203室出租给李悦怡使用，合同约定租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日，租金为43000元，另交保证金3000元。合同到期后，李悦怡继续承租案涉房屋，双方未再签订书面合同。第二年的租金双方约定为41000元，李悦怡已于2019年7月4日交纳，合同履行期间自2019年11月1日起至2020年10月31日止。李悦怡承租案涉房屋前，由郭焕出租给他人用作仓库放置物品使用。郭焕与李悦怡于2019年10月25日签订租赁合同后，同年10月28日承租人将存放的物品搬走，并将房屋钥匙直接交付给李悦怡，郭焕与李悦怡之间未办理书面交接手续。李悦怡承租案涉房屋后，对厕所马桶、洗手池水龙头、下水道及电线、电灯、电表进行了维修，将房屋内的客厅粉刷成粉色，其中一间卧房粉刷成蓝色。李悦怡承租案涉房屋用于居住，并教授钢琴课程。起初，李悦怡向案涉房屋所在的物业公司正常交纳水电费，并交纳了2019年上半年的物业费，之后李悦怡以物业公司收取的费用不合理为由不再交纳。物业公司出具一份证明，证实案涉房屋欠2019年7月至2020年8月（李悦怡承租期间）的物业费2807元、车位费2240元、水费902.20元、电费218.50元、公共维修分摊费286元（2019年8月5日供水管道破裂153元、2019年8月10日供水管道破裂72元、2010年1月-2010年6月期间更换1号楼南侧电梯配件29元、2010年6月份配电室屋顶防水工程分摊32元）、公摊电费商户182元、电梯运营费420元，合计7065.80元。2020年7月28日，郭焕的丈夫袁庆祥以微信的方式要求李悦怡交纳2019年水电费，并拍照片发微信。7月29日4时28分，向李悦怡微信通知：“于今天中午12点之前交纳2019年6月起至2020年10月31日(合同期满)物业费、停车费、水电费即查交纳。否则，按租房违约处理。限三天内（即2020年7月31日）搬离房屋。否则，后果自负”。7月29日17时36分，微信通知：“按租房违约处理。限三天内（即2020年7月31日）自行搬离房屋，然后清算租房事宜。否则，后果自负。2020年8月1日之后，视自动放弃搬离，将采取强制搬离措施”。8月1日9时06分，微信通知：“最后一次通知，私拆别人信件，涉及侵犯个人隐私权。请自重。现您已处于租房违约，请自行搬离房屋。过期不搬离，滞留房屋内物品为自愿放弃，房主有权处理。看在以前情面，再宽限三天至2020年8月3日。搬离后，清算房租，物业费及琴等事宜……。昨日你出阴招，我接下了，现在到我了”。随后，袁庆祥又向李悦怡发出类似微信，在8月4日的微信中称李悦怡于2019年6月开始违约，并于2020年7月30日在市中区派出所放弃调解机会，本人有权依据租房协议及合同、房屋产权等相关法律法规自由处置，本人不再接受任何单位及法院调解，本人担当一切法律责任。2020年8月3日，袁庆祥通知物业将案涉房屋停电，8月4日袁庆祥与他人一起将案涉房屋及地下室的电表卸掉，将防盗门锁眼堵死。8月19日，李悦怡尚在案涉房屋内，袁庆祥将防盗门用电焊焊住。李悦怡、袁庆祥分别报警后，警察出警将房门打开。此时李悦怡已在同一楼购买了房屋。庭审中，李悦怡陈述，8月19日警察出警打开房门后，将案涉房屋内的物品搬到新家，关上房门后，未再进入。11月1日，袁庆祥通过拨打110、119的方式试图收回房屋，110出警后，经敲门，房屋内有犬吠，李悦怡的母亲到现场，未将房门打开，后双方自行离开。2020年12月10日，经一审法院现场勘验，并组织双方交接房屋，房屋外的电表仍处于被卸掉时的状态，防盗门的锁眼被堵、门被焊的痕迹清晰可辨。李悦怡持房屋钥匙将房门打开（开门较困难），房屋内李悦怡的物品已搬离，无电，水正常，房间内两个水表的表数分别为462和188.4。客厅地面砖上明显有刚刚擦拭过的水渍痕迹。朝东的一间卧室原有的强化地板被拆走。客厅屋顶只有灯口，无照明灯。厕所内的马桶已换成正常尺寸的马桶，郭焕之夫袁庆祥对此表示认可。现场勘验后，李悦怡将房屋钥匙交付给袁庆祥，随后又将地下室钥匙交付给袁庆祥。庭审中，袁庆祥明确表示没有向物业交纳李悦怡租住期间的物业费、水电费等费用，物业公司出具的欠费证明是因李悦怡欠费，为本案纠纷提供。在一审法院组织双方交房后，袁庆祥向一审法院表示，郭焕于12月11日以现金的方式结清李悦怡所欠的物业费、水电费等共计7055.80元的各项费用，要求李悦怡支付该笔费用。李悦怡对此提出质疑，坚持其抗辩意见。郭焕之夫袁庆祥收房后，又向法院提出房间内原有的四个百合窗缺失，要求赔偿。窗帘属于自然损耗的物品，且双方在签订合同之初未办理交接手续，对于百合窗当时的状况无法界定，且该请求系庭审辩论终结后提出，对此一审法院不予认定。另查明，李悦怡系钢琴教师，对外教授钢琴，并出售钢琴，袁庆祥的孩子曾跟其学习弹钢琴。2019年12月，袁庆祥将李悦怡的一台三益牌钢琴及琴凳运至郭焕与袁庆祥在市中区的家中，当时双方口头商议钢琴价值7000元，郭焕尚未付款。2020年7月30日，李悦怡到袁庆祥家中索要钢琴，发生争执并报警，双方在市中区七里山派出所调解未成。庭审中，李悦怡辩称，因袁庆祥多次强调其不交物业费，就不给钢琴，认为是以物业费为由扣押。一审法院认为，郭焕与李悦怡之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，为有效合同。合同一经签订，双方均应按约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李悦怡承租郭焕的房屋，承租期内不欠租金，双方引发矛盾系因李悦怡在承租期间未按时向物业公司交纳物业费、水电费等费用所致。双方签订的合同第五条第5项约定“租赁期内水、电、煤气、有线电视、电话等由乙方根据实际用量付款”，合同对于物业费的交纳未约定，合同既然未明确约定由出租人承担，根据交易习惯，物业费应由实际承租人即李悦怡承担。李悦怡关于物业费应由郭焕承担的抗辩，一审法院不予采信。郭焕与李悦怡之间系租赁合同关系，李悦怡与物业公司之间存在物业服务合同关系，与本案不是同一法律关系。李悦怡不及时交纳，郭焕认为作为房主存在物业公司向其追索的风险，但该风险并不必然发生。李悦怡已在同一小区购置了房屋并在此居住，物业公司可随时找到李悦怡。再者，物业公司收取的费用是否合理、物业服务是否到位，是物业公司与李悦怡之间的关系，郭焕不是实际居住人，对具体情况并不了解。其次，至庭审结束，郭焕未能提交有效证据证实因李悦怡拖欠物业费、水电费给其造成经济损失。为此，李悦怡在承租房屋期间虽然欠物业公司的物业费、水电费等费用，但就租赁合同而言，未形成违约。关于郭焕主张的李悦怡欠物业公司费用的问题，虽然郭焕庭后提交物业公司出具的结算证明，因该证据系庭审辩论终结后提交，李悦怡对此不予认可，且李悦怡与物业公司之间系物业合同关系，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予合并处理，郭焕可另行主张。李悦怡作为房屋的实际使用人应当及时交纳物业费及水电费，长期拖欠不妥，但郭焕之夫袁庆祥以此为由，在合同不到期，李悦怡不欠租赁费的情况下，通知其搬离无事实及法律依据。李悦怡未按其要求搬离，郭焕之夫袁庆祥即采取断电、卸电表、堵锁眼、焊门的过激行为，实属不该，已严重违约，应承担相应的违约责任。合同于2020年10月31日到期，郭焕之夫袁庆祥于2020年8月3日将房屋断电，已严重影响李悦怡的使用，对于8月3日至10月31日期间的租金郭焕应予以退还，李悦怡的该项反诉请求，一审法院应予以支持。但合同到期后，11月1日郭焕之夫袁庆祥去收房敲门时，房屋内有犬吠，李悦怡的母亲当时在现场，未将房门打开，亦未将房屋钥匙交付。且12月10日一审法院组织双方交接房屋时，李悦怡持钥匙将房门打开，房间内有明显的擦拭、打扫的水渍痕迹，充分说明合同到期后，李悦怡仍然控制涉案房屋。自11月1日至12月10日期间的房租，李悦怡应予支付。郭焕与李悦怡签订租赁合同后，双方未办理房屋交接手续，李悦怡系自前承租人处取得钥匙，前承租人将案涉房屋用作仓库使用，李悦怡接收房屋后，为改善居住使用环境，进行墙体粉刷、水电路维修亦属正常，不属于对房屋的破坏与改造，对于郭焕关于李悦怡擅自将房屋破坏及改造的主张，一审法院不予采信。李悦怡接收房屋时，对于房屋的现状已充分了解，对其因维修房屋支付费用及因维修房屋耽误两个月房租损失的反诉主张，无事实及合同依据，一审法院亦不予支持。李悦怡将客厅及一间卧室的墙面粉刷成粉色及蓝色，有违普通大众的审美观念，郭焕要求恢复至白色墙体的请求，一审法院予以支持。李悦怡接收房屋时，将东边一间卧室原有的强化地板拆除，虽然李悦怡辩称因地板老化出现蛀虫，无法使用而拆除，但其未提交证据予以证实，对于该房间的强化地板应予以重新铺设，对于郭焕主张的该项损失，一审法院予以支持。经现场勘验，防盗门尚能使用，且案涉房屋及地下室防盗门系郭焕之夫袁庆祥自行焊住，如有损失亦应由其自行承担，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。李悦怡提起反诉，要求郭焕公开书面文字道歉。赔礼道歉是责任人向权利人承认其行为构成侵权并表示歉意的一种民事责任承担方式，旨在对被侵权人的精神伤害予以抚慰，通常适用于故意侵害他人人格权益的侵权行为，本案系房屋租赁合同纠纷，且李悦怡针对郭焕之夫袁庆祥焊门的行为已报警，为此，李悦怡的该项请求不属于反诉内容，一审法院不予合并审理。李悦怡要求郭焕返还钢琴，与本案不属于同一法律关系，一审法院亦不合并审理，李悦怡可另行主张。李悦怡虽在租赁合同期间不欠租金，但其不按时交纳水电费、物业费是矛盾产生的导火索。双方产生矛盾后，本应理性解决，但郭焕之夫袁庆祥以此为由通知李悦怡限期搬离，李悦怡以钢琴被扣押为由到郭焕家中索要，致使矛盾升级。对本次纠纷的产生，李悦怡亦有一定过错。合同履行过程中，郭焕之夫袁庆祥将案涉房屋断电、堵锁眼、焊门属严重违约，李悦怡亦存在履约不当的情形，双方均应承担相应的责任，双方互负的责任抵消后，结合本案实际，综合以上分析，对于本诉请求及反诉请求，一审法院均不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回郭焕的诉讼请求；二、驳回李悦怡的反诉请求。本诉案件受理费352元，由郭焕承担；反诉案件受理费516元，由李悦怡承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭焕提交如下证据：证据一，2020年12月11日，济南万和物业管理有限责任公司出具的结清证明，拟证明郭焕已结清2020年8月31日之前产生的费用。证据二，购买电灯、电线等材料的收据，拟证明2021年1月22日对案涉房屋进行维修产生的费用，而且郭焕在一审中也提出对新增费用的主张。证据三，郭焕在租赁房屋交付之前购买办公用具时经贸公司给开具的收款收据，拟证明将房屋租赁给李悦怡之前房屋内是有办公用具的，但是李悦怡交房时办公用具没有了，要求李悦怡赔偿。证据四，济南历下聚宝鑫装修装饰建筑材料商行出具的装修收据，拟证明郭焕对李悦怡所损坏的墙面进行了粉刷，要求李悦怡赔偿相关费用。证据五，李悦怡一审时反诉郭焕提交的证据B组维修前后和对比照片造假证据，拟证明其未提交原始的载体即拍摄设备。证据六，2018年10月31日，郭焕拍摄的案涉房屋照片，拟证明出租前的房屋情况。李悦怡对上述证据质证称，对证据一的真实性有异议，认为该物业公司是黑物业，存在诸多违法乱纪的问题，前段时间已在整改，该物业公司也已退出了该小区，单凭一张结清证明，很难证实已结清费用的事实。对证据二的真实性不认可，认为该收据字迹是郭焕代理人书写，是虚假证据，是郭焕想要讹李悦怡的钱。对证据三，认为在交付房屋时房屋内没有这些物品，而且合同中也没有载明这些物品，郭焕夫妇是想讹李悦怡的钱。证据四仅是贴了一个装修公告，实际上并未进行装修，李悦怡现也在该小区内居住。另外，在郭焕张贴装修公告期间，该房间是没有电表的，无电很难进行装修，李悦怡不应赔偿该费用。对证据五不予认可，认为李悦怡提交的照片是真实的，且可以提交拍摄的原始载体。对证据六的真实性不予认可，认为里面是前租客的用品，不存在郭焕所陈述的办公用品，交房时仅是一个空房子。本院认为，郭焕提交的上述证据均系单证，郭焕未提供其他证据予以佐证，无法证实其真实性，本院不予采信。经本院审理认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2018年10月25日，郭焕与李悦怡签订了《房屋租赁合同》，约定郭焕将本案诉争的房屋出租给李悦怡承租使用，租期为一年即自2018年11月1日起至2019年10月31日止。该份合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同到期后，双方未签订书面合同，李悦怡仍占有使用案涉房屋，后双方均认可口头约定续延一年，合同履行期间自2019年11月1日起至2020年10月31日止。李悦怡如约交纳租金与保证金。后因李悦怡未按时向物业公司交纳物业费、水电费等费用引发纠纷。2020年8月19日，李悦怡将房屋内的物品搬出案涉房屋。2020年12月10日，在一审法院的组织下，李悦怡将案涉房屋及地下室的钥匙全部交付给郭焕之夫袁庆祥，双方签订的房屋租赁合同已经解除。郭焕上诉再行要求李悦怡搬离案涉房屋与事实不符，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。郭焕二审中上诉请求李悦怡赔偿各项损失，但庭审中并未提供充分有效的证据予以证实，其主张因证据不足，本院不予支持。关于郭焕上诉请求改判由李悦怡向郭焕支付物业费的问题，一审法院亦作出了充分论述，本院不予赘述。关于郭焕上诉主张改判李悦怡将客厅及三间卧室的墙面恢复白色的问题，其并未提供充分有效的证据证实李悦怡承租后粉刷了三间卧室而非一审法院认定的一间卧室，其主张因证据不足，本院不予支持。综上所述，郭焕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由上诉人郭焕负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年四月十六日书记员  侯新新