浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4414号 上诉人（原审原告）：邵开明，男，1974年8月5日出生，汉族，住东阳市。 被上诉人（原审被告）：东阳市东杜投资有限公司，住所地：东阳市江北茗田社区荣跃东埠头村。 法定代表人：虞方定，执行董事。 被上诉人（原审被告）：浙江新光物业服务有限公司东阳分公司，住所地：东阳市江滨北街中山路西金色港湾****。 负责人：刘长勤，常务副总经理。 委托诉讼代理人：姜薇，浙江宁邦律师事务所律师。 上诉人邵开明因与被上诉人东阳市东杜投资有限公司（以下简称东杜公司）、浙江新光物业服务有限公司东阳分公司（以下简称物业公司）侵权责任纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 邵开明上诉请求：1、撤销一审判决并依法支持邵开明的一审诉讼请求。2.由东杜公司、物业公司承担本案上诉费用。事实与理由：一、根据《物权法》、《城市房地产管理法》和商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释，不动产交易必须取得不动产权证，未取得权属证书的不动产不得转让。车位属于不动产，应当取得权属证书和销售许可后方可销售，东杜公司采用欺诈、隐瞒真相的手段，在明知未取得不动产权证书和销售许可的情况下，向邵开明销售房产的同时捆绑销售不动产“车位”，违反法律的强制性规定，依法应认定无效。二、退一步讲即使认定有效的话，到目前为止，东杜公司仍未取得权属证书，根据商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。三、一审邵开明递交的起诉状里起诉东杜公司车位质量问题主要在夏天梅雨季节，积水问题特别明显，一审从4月10日开庭到5月6日判决期间连续晴7-10天，自然难以勘查到真相，而且东杜公司、物业公司串通一气掩盖车位质量问题真相致使一审法院事实认定错误，邵开明多次向东杜公司反应车位质量问题，虞方振作为东杜公司的高管和实际控制人还说“车位上有积水，说明家里肯定很聚财的”，毫无解决问题的意思。四、东杜公司、物业公司是利益关联方，物业公司是受东杜公司委托管理的物业公司，邵开明曾经向物业公司反应车位质量问题，物业公司既未履行向东杜公司反应车位质量问题的义务，反而和东杜公司一起掩盖车位质量问题的真相，从缴纳车位定金开始起初以“邵开明没有车位登记”等理由，在邵开明缴纳车位余款后物业公司欧景花园分部经理金樱又以“使用车位必须先缴纳管理费、不缴纳费用谁都可以停你的车位”等理由阻挠邵开明使用车位，致使邵开明至今未能使用2015年8月已经缴纳“定金”的车位，“车位购销合同”无法达到预期目的，符合合同法定解除条款。五、补充意见：1、东杜公司作为开发商只顾自身利益，多划车位多卖钱，不顾广大业主收房时曾经反映过的质量及公共安全等问题，在安全出口旁和消防栓边设计车位，违反了《消防给水及消火栓系统技术规范2014》7.4.7条3款和消防法第28条的规定。如果标的车位后移至不遮挡消防栓，就会遮挡安全出口，会产生同样问题。2、《汽车库建筑设计规范JGJ100-2015》（以下称：规范）里面对车位长宽高都有明确的数值规定，《车位买卖合同》（以下称：合同）中只提供包含公摊面积的总数28.37，属于合同约定模糊并具有隐瞒欺骗性，一审审理过程中东杜公司提供资料只显示实际可用面积13.38平米，根据邵开明测量，标的车位长度5.42米，标的车位宽度应该是2.47米，实际测量宽度不足2.47米，属于隐瞒真相欺骗上诉人。（标的车位系垂直车位，根据规范要求车位宽度任何一处不小于该数值），邵开明已经测量标的车位内侧线内宽度2.27米，含车位线2.42米，标的车位消防栓旁内侧宽度2.32米，显然标的车位宽度不符合规范，实际可用面积不足。3、车位线划在柱子外侧28厘米，占据了过道、通道等公用空间，车位线划得不合规，对停放的车辆存在安全隐患，也不符合规划和设计，扣减28cm后，车位长度5.14小于规范要求最低值5.30米，长度也不合格。4、标的车位宽度、长度和净距不符合规范，属于不符合质量标准。依照《合同法》第62条第一款，根据规范要求，车位应该有长5.3米，宽2.4米，高2.2米的连续空间。另外根据规范要求：小型汽车车位车间横向净距最少为0.6米，汽车与柱间净距为0.3米。与墙、护栏、其他构筑物之间横向净距为0.6米、纵向净距为0.5米。图中：柱子（宽度0.6米）和消防栓（宽度1米）连着一起长达1.6米形成一道护栏，参照墙、护栏及其他构筑物标准的话净距不得低于0.6米。消防栓【5.5cm突出物】净距显然也不符合《规范》的要求。（净距是指最近距离，当墙、柱外有突出物时，从其凸出部分外缘算起）。车位宽度、净距不符合规范要求，容易造成停入车辆刮擦、不方便上下车等问题。车位买卖合同文本“欧景花园地下室所有柱网、管线及消防设施等均符按照建筑规范合理设置，购房业主不得异议……违者承担一切后果。”的条款足以证明东杜公司不仅提供的标的车位不合格，还存在隐瞒欺诈行为。5、安全出口疏散通道上设计车位还违反了《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》6.0.1条汽车库、修车库的人员安全出口和汽车疏散出口应分开设置。设置在工业与民用建筑内的汽车库的规定。6、东杜公司借口公司即将注销（因“新光”重组，也有人说“破产”）等幌子向邵开明催交车位余款，邵开明不明开发商和“新光”之间内情，怕房产等未办理产权证及车位定金等权益受损缴纳了余款，合同履约过程中东杜公司还存在欺诈行为。7、邵开明多次向物业公司和东杜公司反映车位积水问题，东杜公司未用行动去解决，据邵开明多方勘察、咨询了解：车位上面的积水为侧上方通风管排出的冷凝水，酸性，通风管下面停车会造成车辆油漆等被腐蚀，邵开明的车辆如果停到该车位上将会使车辆受损，东杜公司作为车位出卖人既未履行合格交付义务、也不履行瑕疵告知义务，违反了《产品质量法》、《消费者权益保护法》等有关法律。8、邵开明作为车位的购买者因为东杜公司的原因未获得车位产权或者相应的权属证书，作为车位的消费者也未享有《消费者权益保护法》上规定的质量保证、试用（试停）权、知情权、保修等权利等，多次向物业公司和东杜公司反映车位质量问题得不到东杜公司的质量保证义务，也未享有《产品质量法》等相关规定的质量保证权利。邵开明没有得到产权、法律权益、质量保证承诺等的合法合理的权益，邵开明和东杜公司签订的车位购销合同显失公平。车位买卖合同的签订违反了合同法基本原则中的第一条平等、第三条公平和第五条权利滥用禁止和公序良俗原则等。综上所述，请求支持邵开明的诉求。 物业公司辩称，物业公司系东杜公司依法聘请的前期物业服务企业，虽然物业公司与邵开明没有直接签订物业服务合同，但是根据物业管理条例的相关规定，邵开明与物业公司之间已经建立物业服务合同关系。物业公司按前期物业合同的约定向东阳欧景花园业主提供了相应的物业服务，邵开明也应当按照前期物业服务合同的约定履行支付物业费的义务。邵开明没有向物业公司办理相应的车位登记手续，没有依据合同的约定缴纳车位管理费，导致物业公司无法确认案涉车位的权属，进而导致邵开明无法正常使用车位，该事实恰恰能够证明物业公司是按照物业服务合同的约定在履行相应的管理义务，当然就不存在邵开明所述的侵权事实的存在。另外在相关案件审理期间，物业公司了解到邵开明已经在2019年5月16日交清车位余款以后，尽管邵开明仍然没有办理登记手续，没有缴纳车位管理费，物业公司也已经把邵开明的车辆信息录入车位管理系统。因此物业公司对本案诉讼的发生没有任何过错，也不应承担任何侵权责任，因此请求驳回邵开明对物业公司的上诉请求。 邵开明向一审法院起诉请求：1.判令东杜公司修复邵开明地下负二楼66号车位，保证以后车位面上不再渗水；2.判令东杜公司支付邵开明车位定金超过部分32000元（2015年8月23日至2019年5月15日）同期银行利息；3.判令东杜公司支付邵开明车位定金超过部分72000元（2019年5月16日至修复后并经过邵开明同意确认之日）同期银行利息；4.物业公司因为侵犯车位权利赔偿邵开明务工损失、车辆损耗等，按10元/日计算（从2017年8月17日装修竣工之日起计算至今）。在审理过程中，邵开明将诉讼请求变更为：1.判令解除车位购销合同；2.判令东杜公司和物业公司赔偿车位损失，双倍返还50000元定金；3.返还车位余款40000元本金及同期银行贷款利息（从支付之日2019年5月16日起按年利率6%计算）；4.返还车位维修基金1361.76元。 一审认定的事实：2015年8月23日，邵开明向东杜公司交纳了欧景花园车位定金50000元，东杜公司出具了收款收据。2016年7月5日，邵开明与东杜公司签订了东阳市欧景花园地下车位买卖合同一份，约定：经抽签定位邵开明购买了欧景花园地下二层66号地下车位一个，建筑面积28.37平方米，售价90000元，车位款须在买受人抽签次日下午4时前一次性付清给出卖人，车位定金可抵为车位款。买受人不按时付清车位款的视为自动放弃车位购买权，出卖人有权将该车位另行卖给他人，买受人已交的车位定金不予返还等内容。2016年7月29日，东阳市物业维修专项资金管理中心向邵开明出具了浙江省住宅专项维修资金专用收据一份，载明，车库车位-2-066交存住宅专项维修资金1361.76元。因车位积水问题，邵开明曾向物业公司进行过反映。2019年5月16日，邵开明向东杜公司交纳了车位余款40000元，东杜公司向邵开明开具了税收票据。为此，邵开明诉来一审法院，要求解决。另查明，涉案欧景花园的物业由物业公司负责管理。经一审法院现场勘察未发现涉案车位有积水现象。 一审法院认为，邵开明与东杜公司签订的东阳市欧景花园地下车位买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。且合同内双方的义务均已履行完毕。邵开明主张涉案车位存在积水的质量问题，未能提供充分有效的证据予以证明，经一审法院勘察也未发现该现象存在，对该主张无法采信。邵开明主张解除车位买卖合同，无事实和法律依据，不予支持。同理，其他诉讼请求，于法无据，不予支持。至于涉案车位在使用过程中产生的纠纷，应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回邵开明的诉讼请求。案件受理费3128元，减半收取1564元，由邵开明负担。 二审中，邵开明向本院提供了以下证据：一、视频5段，1、2016年6月28日的视频，证明收房时候部分业主曾经反映过车位质量问题，邵开明不在视频内，当时也没有参与反映车位问题；2、2020年7月9日的视频，证明车位内径宽度2.27米（包括车位线是2.42米）；3、2020年10月31日的视频，证明车位长度5.42米，微型车停车后上下车难；4、2020年11月6日的视频，证明消防栓旁车位内径2.32米；5、2020年11月8日的视频，证明车位线长度方向划在柱子之外28CM，占用了公共空间。二、照片4份，1、照片1证明钉子钉在车位线中点以外；2、照片2证明消防栓、柱子压在车位线上；3、照片3证明消防栓有5.5CM的突出物；4、照片4证明车位所在位置是疏散通道。所有证据均证明：1、车位遮挡了消防栓；2、车位设计、尺寸均不符合规范；3、车位占用了疏散通道。 物业公司对上述证据认为，对于视频1物业公司不参与业主与开发商之间的交房，所以物业公司无法对该证据的真实性进行确认。对于后面4个视频，单从视频内容看无法证明是案涉车位上拍的视频，对该证据的真实性也无法进行确认。对于照片中有显示车牌号的照片的真实性无异议，另外能够证明物业公司已经将邵开明的车辆信息录入，已经对该车位进行了管理。另外三张照片，无法从照片上看出是案涉车位上拍的照片，对这三张照片的真实性无法进行确认。 以上证据经质证，结合双方的质证意见，本院认证如下：对于邵开明提供的证据，本案将结合全案情况综合予以评判。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，关于邵开明所提车位买卖合同无效的问题。本案实为车位使用权转让合同关系，法律和行政法规并未禁止车位使用权的买卖，且邵开明与东杜公司签订东阳市欧景花园地下车位买卖合同，系双方的真实意思表示，亦不存在合同无效的其他法定情形，故邵开明的上述主张，依据不充分，本院不予采纳。 关于邵开明所提其可依法解除合同的主张。邵开明与东杜公司签订案涉地下车位买卖合同，系邵开明向东杜公司购买停车位，合同签订后，邵开明向东杜公司支付了全部价款，东杜公司亦将停车位交付邵开明使用。现邵开明提供的证据不足以证实该停车位无法正常使用且数据参数与行业标准明显冲突，应认定东杜公司已提供了符合合同约定的标的物，况且车位存在位置、空间等因素在使用便利程度上的差异情况亦未导致合同目的无法实现，故邵开明无权主张解除合同，一审未支持邵开明解除合同的诉请，不违反法律规定，邵开明因解除合同所提的支付双倍定金、返还车位余款及利息、返还车位维修基金的诉请，亦无事实和法律依据，一审未予支持，并无不妥。 综上，邵开明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3128元，由邵开明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  蓝俏彦 二〇二一年四月二十二日 代书记员  吴晓雯 8- 7-