山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3212号上诉人（原审原告）：姜荀，男，1988年1月27日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东显航酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：李京元，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡胜利，男，该公司员工。上诉人姜荀因与被上诉人山东显航酒店管理有限公司（以下简称显航酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。姜荀上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9123号民事判决，依法改判为支持姜荀的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由显航酒店管理公司承担。事实和理由：一、一审法院关于延期支付房屋违约金、解除合同违约金的认定事宜属于认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。具体到本案，姜荀与显航酒店管理公司签订的《物业托管经营协议》第6.1条约定，支付时间为每月1-5号支付托管物业当月的固定收益款；第12.1条约定，任何一方如需提前终止合同，应提前30天书面通知另一方，并向另一方支付相当于三个月固定收益的违约金；12.3条约定，无特殊原因且未经甲方（姜荀）同意，乙方（显航酒店）延迟交付收益超过15日的，从第16天起应向甲方（姜荀）支付应付收益的百分之三作为违约金。自姜荀与显航酒店管理公司达成上述约定，签订涉案合同后，显航酒店管理公司显航酒店仅向姜荀支付了2019年12月17日至2020年1月31日的租金，自此以后再未支付过任何房屋租金。合同的成立，在于合同双方的平等自愿，依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力。合同双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。一审判决第6页认定“考虑疫情及防控措施对酒店等行业确有较大影响，因此综合本案案情并从公平角度考虑，对迟延支付租金违约金、解除合同违约金不予支持。”第5页则称“虽新冠疫情确实发生，但显航酒店未提交相应证据证明涉案租赁房屋受疫情及防控措施影响已不符合约定用途并客观不能履行，故不予支持。”显然前后对新冠疫情是否存在影响认定是矛盾的，根据“谁主张谁举证”及“无法提供证据予以证明的，应承担不利的法律后果”的相关规定，应由显航酒店管理公司对其主张承担不利的法律后果，而不应由姜荀与其共担。另外，一审法院以公平原则为由而不支持姜荀主张的延期支付租金违约金、解除合同违约金，系认定事实不清，法律适用错误。虽然疫情及防控措施对酒店等行业有较大影响，但是酒店仍在运营之中，显航酒店管理公司并未停业，每日均有收益，且显航酒店管理公司也并未提供其受疫情影响的实质性证据。疫情虽然对经济造成了一定的影响，但并不是对某一行业的影响，是具有全球性普遍性的影响，每一个人都深陷其中，姜荀亦是如此，此属于正常的经营风险，应由显航酒店管理公司对此承担相应的后果。并且疫情期间，姜荀也并未免除或减少缴纳涉案房屋贷款，而显航酒店管理公司却因自身经营问题提出解除租赁合同，严重侵犯了姜荀的合法权益，对姜荀毫无公平可言，一审法院所称的“公平”，看似是形式上的公平，实际所产生后果却是对姜荀的实际的不公平。租赁合同中明确规定了延迟缴纳房租费用及提前解除合同的违约责任，一审法院以公平原则而弃事实于不顾，系认定事实不清，严重侵害了姜荀的合法权益。二、关于房屋占用使用费的问题，一审法院的认定也存在事实不清，证据不足的情况。虽然姜荀与显航酒店管理公司签订的《物业托管经营协议》第4.1条约定，装修期为2019年9月28日起至2019年12月27日止，共计90天。但上述装修期约定的履行前提为《物业托管经营协议》合同期限为6年，且姜荀在交付涉案房屋时为精装修交付，屋内各种设施齐全，消费者可直接入住。故上述所称的装修期实际为姜荀对显航酒店管理公司履行涉案合同6年的一种优惠方式，另姜荀交付涉案房屋后，显航酒店管理公司两三天后即展开营业，在此期间的收益从未向姜荀支付。现涉案合同仅履行不到一年，显航酒店管理公司便无故与姜荀解除涉案合同，应承担提前终止合同的违约责任。故一审法院对此期间的房屋占用使用费不予支持也是有悖于公平原则，严重侵犯了姜荀的合法权益，故请求依法对一审判决予以改判。三、关于涉案房屋押金的问题，押金与本案无关，应由姜荀与显航酒店管理公司另行处理，一审法院对押金的处理超出了姜荀与显航酒店管理公司的诉讼请求范围，应予以改判。房屋押金，是指涉案房屋承租方将一定费用存放在房屋出租方处保证自己的行为不会对房屋造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。而具体到本案，姜荀确于2019年10月10日收到显航酒店管理公司房屋押金3400元，但押金的性质为承租方退还房屋时，出租方根据房屋的实际情况及损坏情况对该押金予以扣除或全部返还。且显航酒店管理公司在本案中并未对押金事宜提起反诉，故押金的处理与本案无关，一审法院对押金的判决内容超出了姜荀与显航酒店管理公司的诉讼请求范围，应予以改判。综上，原审判决认定事实错误，证据不足。显航酒店管理公司辩称，同意一审判决。姜荀向一审法院起诉请求：1.判令显航酒店管理公司向姜荀支付自2020年1月10日起至2020年5月10日的租金13,600元；2.判令显航酒店管理公司向姜荀支付延期支付房租违约金暂计26,316元（每月延期支付房租违约金每逾期一天按10元计算，自2020年1月21日起至实际支付房租之日止，暂计至2020年5月10日）；3.判令显航酒店管理公司向姜荀支付2019年9月28日至2019年12月27日期间的房屋占用使用费，以双方签订的托管合同确定的租金标准共计10,200元；4.判令显航酒店管理公司向姜荀支付解除合同违约金10,200元；5.判令显航酒店管理公司向姜荀支付自2019年9月1日至实际返还房屋之日起的物业费、水电费等费用，暂计1472元；6.本案的律师费、诉讼费等费用由显航酒店管理公司承担。一审法院认定事实：2019年9月28日，姜荀（甲方、托管方）与显航酒店管理公司（乙方、受托方）签订《物业托管经营协议》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，就乙方接受甲方委托，为甲方提供物业经营、管理服务（下称‘托管经营’或‘托管’）事项达成如下协议，以兹共同遵照执行。一、托管物业基本情况，1.1托管物业位于济南市历下区华润万象城1-2714号房（下称‘托管物业’），权属证书编号（或经市商品房预售网上登记备案的《商品房买卖合同》编号）为201628669606，权属证书所登记的所有权人为姜荀，建筑面积为44.64平方米。二、托管物业用途，2.1托管物业的经营管理方式、用途主要为：对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式）并有乙方提供线上线下租赁服务及增值服务，酒店及公寓式酒店和旅游业配套服务等。三、托管物业应达的交付标准3.3甲方于2019年9月28日（即交付日）将符合本合同约定的托管物业交付乙方使用。乙方应当按照甲方通知的交付日验收，之后进场开始装修，装修期间乙方免付甲方收益。因甲方原因导致交付日期延后的，本合同相应的装修期和收益期限顺延。四、经营托管期限，4.1本次经营托管期限：装修期：自2019年9月28日起至2019年12月27日止，共计90天；收益期限：自2019年12月28日起至2025年12月27日止，共计6年。五、收益模式及其他费用承担，5.1乙方支付甲方托管物业的收益模式为固定收益模式，详细如下：第一年度收益：即自2019年12月28日至2020年9月27日期间，每月收益为3400元；年度收益为30,600元”。显航酒店管理公司于2019年10月10日向姜荀支付押金3400元。显航酒店管理公司于2020年1月5日向姜荀支付租金3740元，姜荀认可此款项为显航酒店管理公司支付的2019年12月27日至2020年1月31日房租。2020年4月5日，显航酒店管理公司向姜荀发出《关于解除的函》，载明：“尊敬的姜荀先生，您好，首先感谢您对我公司的支持！您于2019年9月28日与我公司签订关于济南市历下区万象城悦玺公寓2714号房屋的《物业托管经营协议》一份。2020年1月中旬，在本协议正常履行期内，我国爆发了全球罕见的新型冠状病毒疫情，全国乃至当地政府实施了强有力的封闭式管理措施，交通停运，禁止一切不必要的人员聚会及流动，绝大部分公司、企业被封停，截至目前，政府疫情管制措施至今已持续三个多月之久，该不可抗力事件所导致的政府管控行为已严重影响我公司酒店入住率，直接导致我公司经营严重亏损，资金链彻底断裂，公司运营举步维艰。我公司认为，因新冠疫情所导致的政府管控行为实属不可抗力，该不可抗力因素致使我公司严重亏损且无能力继续履行协议，依据《中华人民共和国合同法》第117条以及《房屋托管经营协议》第14条第1款、第2款之规定我公司经慎重考虑后决定：依法解除我公司于2019年9月28日与您所签署的《物业托管经营协议》，协议自本通知成功向您送达之日起生效，本解除协议通知的生效时间不以双方签署相关协议为前提”。姜荀认可在4月5日至4月10日之间收到上述解除函。庭审中，姜荀认可于2020年8月13日收到涉案房屋钥匙、接收涉案房屋。另查明，姜荀于2016年10月15日与华润置地（济南）有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定姜荀购买华润置地（济南）有限公司开发的华润中心SOHO办公楼1-2714商品房。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。姜荀与显航酒店管理公司签订的《物业托管经营协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以采信。对于涉案合同解除的问题，显航酒店管理公司主张涉案合同解除系因新冠疫情不可抗力所致，一审法院认为，虽新冠疫情确实发生，但显航酒店管理公司未提交相应证据证明涉案租赁房屋受疫情及防控措施影响已不符合约定用途并客观不能履行，因此，对于显航酒店管理公司上述主张，一审法院不予支持；显航酒店管理公司于2020年4月5日向姜荀发出《关于解除的函》，姜荀已收到上述函件，显航酒店管理公司主张涉案合同于2020年4月10日解除，姜荀主张涉案合同于2020年5月10日解除，双方均表示涉案合同已解除，因此，可以认定双方涉案合同解除，涉案合同解除的时间应为姜荀同意解除的时间即2020年5月10日。显航酒店管理公司应支付姜荀2020年5月10日之前的租金，姜荀认可显航酒店管理公司已支付2020年1月31日之前的租金，故显航酒店管理公司应支付姜荀2020年2月1日至2020年5月10日期间的租金11,333元（3个月10天）。对于姜荀主张的2019年9月28日至2019年12月27日期间占有使用费的问题，因双方在合同中明确约定“2019年9月28日至2019年12月27日为装修期”、“收益自2019年12月28日起算”，因此，对于姜荀主张的上述占有使用费，一审法院不予支持。对于姜荀主张的延期支付租金违约金、解除合同违约金的问题，显航酒店管理公司虽未按照合同约定支付租金并单方提出解除合同，但考虑疫情及防控措施对酒店等行业确有较大影响，因此，综合本案案情并从公平角度考虑，一审法院对姜荀主张的延期支付租金违约金、解除合同违约金不予支持。对于姜荀主张的自2019年9月1日至2020年5月10日期间的1472元物业费、水电费，显航酒店管理公司无异议并同意支付，故对姜荀该项请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院认为，涉案合同解除，姜荀亦收回了涉案房屋，则姜荀应返还显航酒店管理公司押金3400元，该押金可在显航酒店管理公司应付租金中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、显航酒店管理公司于判决生效之日起十日内向姜荀支付2020年2月1日至2020年5月10日的租金7933元（已扣除押金3400元）；二、显航酒店管理公司于本判决生效之日起十日内向姜荀支付2019年9月1日至2020年5月10日的物业费、水电费1472元；三、驳回姜荀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，减半收取672元，由显航酒店公司负担139元，由姜荀负担533元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜荀提交：证据一、济南市历下区人民法院民事判决书打印件两份；证明其他与姜荀案件事实相似的案件，济南市历下区人民法院在对于押金的认定中，认为显航酒店管理公司已同意将押金作为赔偿款赔偿姜荀，不再要求返还。证据二：山东省委新型冠状病毒感染肺炎疫情处置工作领导小组（指挥部）办公室发布的《关于切实加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作的通知》打印件一份；证明根据省政府部门规定，2月中旬左右企业便开始复工复产，显航酒店管理公司已开始正常经营，而直至姜荀起诉之日止，显航酒店管理公司仅支付姜荀1月31日之前的房租，剩余的房租均未再支付。显航酒店管理公司质证意见：对证据一、二的真实性均无异议。对证据一认为本案不应该扣押金，同意按照一审判决实际履行；对证据二，虽然显航酒店管理公司在二月中旬开业了，但是生意比较差，几乎没有客人入住。本院认证意见：姜荀提交的证据一、证据二经质证真实性无异议，对姜荀的证明观点和主张，结合案件事实予以分析认定。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.显航酒店管理公司解除涉案合同是否合法，责任应如何承担；2.姜荀主张占有使用费应当如何计算，应否退还显航酒店公司押金。一、关于合同解除及责任承担问题。根据本案事实，姜荀与显航酒店管理公司签订《物业托管经营协议》合法有效，双方约定显航酒店管理公司占有使用涉案房屋并支付固定收益，双方之间存在房屋租赁合同关系，该协议合法有效，双方均应按约履行。显航酒店管理公司支付租金及物业费至2020年1月31日，后未再支付租金。2020年4月5日，显航酒店管理公司以新冠疫情导致经营严重亏损，资金链彻底断裂，提出解除合同。姜荀认可其于2020年4月5日至10日收到上述解除函，一审中亦主张涉案合同自2020年5月10日解除。故一审判决认定涉案合同自2020年5月10日解除并无不当。关于显航酒店公司解除合同的责任问题。新冠疫情及防控措施客观上对酒店等行业经营存在较大影响，双方本应就租金减免事宜进行协商，共克疫情，但对房屋租赁合同的履行尚不构成不可克服、不可避免的不可抗力，故显航酒店管理公司提前解除合同的行为构成违约，应承担相应违约责任。考虑新冠疫情导致显航酒店管理公司经营困难，未及时按约缴纳租金存在客观因素，疫情防控期间的租金亦应予一定的减免。鉴于一审判决已判令显航酒店管理公司支付租金至合同解除之日，对姜荀主张的延期支付租金违约金、解除合同违约金不予支持符合公平原则，并无不当。二、关于装修期占有使用费。因双方在《物业托管经营协议》中明确约定“2019年9月28日至2019年12月27日为装修期”、“收益自2019年12月28日起算”。显航酒店管理公司提起退租应承担相应责任如前述分析，姜荀以此为由主张合同约定装修期占有使用费没有合同和法律依据，故一审判决对姜荀的该诉讼请求不予支持，并无不当。三、关于押金返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据涉案《物业托管经营协议》约定，显航酒店管理公司交纳押金3400元，现一审判决认定合同已经解除，姜荀亦无证据证明显航酒店管理公司对涉案房屋造成损坏情形，姜荀应当返还该押金。据此，一审判决对姜荀收取的押金一并处理合法有据，并无不当。综上所述，姜荀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1345元，由上诉人姜荀负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年四月十六日书记员  李敏