贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终465号上诉人（原审原告）：毕节市浩宇房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区创美世纪城一号楼七楼。统一社会信用代码：915205020827803290。法定代表人：严贵林,该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈雄，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：龚政，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁希俊，男，汉族,1976年8月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审被告）：徐丽君，女，汉族，1994年7月1日出生，住贵州省毕节市。丁希俊、徐丽君委托诉讼代理人（特别授权）：邓贵生，毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人毕节市浩宇房地产开发有限公司（以下简称：浩宇房开公司）与上诉人丁希俊、徐丽君商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人浩宇房开公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判支持浩宇房开公司一审主张的自2019年7月14日起暂计至上诉之日的违约金为14870.20元的诉讼请求（以丁希俊、徐丽君所欠购房款149000元为基数，按照日万分之二的标准实际计算至全部购房款清偿完毕之日止）；2.本案诉讼费由丁希俊、徐丽君承担。事实与理由：1.本案不能获得银行按揭贷款的责任主体是丁希俊、徐丽君，原审认定浩宇房开公司提供证据不能证明系丁希俊、徐丽君原因导致不能办理银行按揭的事实认定错误。根据浩宇房开公司提供的证据中银行按揭合作协议及与丁希俊、徐丽君同楼栋、同楼层的买受人朱贤忠满足贷款行要求已获得贷款之事实，足以证明涉案房屋所在楼栋及楼层的买受人，只要其自身条件满足贷款银行的要求，便可获得贷款银行的授信，反之则不能获得贷款银行的授信。浩宇房开公司在办理按揭贷款过程中，其义务仅是代买受人提交资料给银行审核。浩宇房开公司在收到丁希俊的贷款资料后已经将相关资料提供给贷款银行进行预审查，并已将银行预审情况（该行不能为丁希俊、徐丽君办理按揭贷款）通过电话方式告知了丁希俊、徐丽君，浩宇房开公司就涉案房屋按揭贷款事宜已履行了相应合同义务。根据贷款银行出具的情况说明，丁希俊、徐丽君就案涉房屋不能获得贷款银行按揭贷款系因自身与其他银行存在贷款，不满足贷款银行的要求所致，涉案房屋不能获得按揭贷款的责任不在浩宇房开公司，责任在于丁希俊、徐丽君。2.双方签订的合同合法有效，丁希俊、徐丽君未按照合同约定办理案件及支付款项，因承担违约责任，原审未支持浩宇房开公司逾期付款违约金的诉求错误。丁希俊、徐丽君既未按涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定时限办理银行按揭贷款，也未在因其自身授信原因不能办理银行按揭之日起向上诉人一次性支付剩余购房款（浩宇房开公司曾起诉丁希俊、徐丽君要求其一次性支付剩余购房款，在丁希俊、徐丽君的上诉状中自认起诉的事实），其行为已经构成违约，应当向浩宇房开公司支付剩余购房款149000元，并按照合同约定的违约金标准向浩宇房开公司支付违约金。针对浩宇房开公司的上诉，丁希俊、徐丽君辩称，1.上诉人浩宇房开公司上诉理由不成立，本案中不能办理银行贷款的原因在于浩宇房开公司，因浩宇房开公司的行为导致我方的合同目的不能实现。2.截止2017年12月27日前，我方实际已支付三套房子的总房款为391325元。在2019年4月份时浩宇房开公司因为办不了按揭贷款，再次要求与我方重新签订合同，重新过账，浩宇房开公司将房款301325元支付给我方，我方在4月25日、4月28日总共支付给浩宇房开公司的金额为391325元，实际上我方除第一次支付的391325元，在第二次4月份重新签订合同时，又重新支付了9万元，该9万元未明确为任何一套房子的房款，应当平均分为一套房子3万元，实际我方支付的房款为合同首付款加上每套房子的3万元。3.我方不应一次性向浩宇房开公司支付房款，因双方的商品房买卖合同的约定并未违反国家法律规定，约定合法有效。浩宇房开公司主张我负债过多，办不了银行按揭，但是打印出来的流水可以证明2017年至2018年均无负债。上诉人丁希俊、徐丽君上诉请求：撤销原判，改判驳回浩宇房开公司一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由浩宇房开公司承担。事实及理由：1.一审认定事实错误且自相矛盾。本案系基于不能办理银行按揭贷款而产生的诉讼，浩宇房开公司应根据双方《商品房买卖合同》的约定主张合同权利和履行合同义务。浩宇房开公司未能举证证明案涉商品房不能获得银行按揭贷款的原因系丁希俊、徐丽君导致的，且丁希俊、徐丽君在一审中，能证明案涉房屋不能获得银行按揭贷款的原因系浩宇房开公司原因导致的，而办理银行按揭手续系浩宇房开公司行为，按揭银行没有义务书面通知浩宇房开公司。故一审“关于不能获得银行按揭贷款的原因，仅仅接到浩宇房开公司工作人员的电话通知，并未收到银行的书面通知。同时，浩宇房开公司未能证实系丁希俊、徐丽君的自身原因导致不能获得银行按揭贷款.....”的认定错误且自相矛盾。据此，一审法院认定案涉房屋未能办理银行按揭贷款不是丁希俊、徐丽君导致的，且在丁希俊、徐丽君与浩宇房开公司未能协商一致及未查明剩余房款金额的情况下，判决丁希俊、徐丽君在60日内支付剩余房款错误。2.一审判决适用法律错误。因一审法院认定事实错误及自相矛盾，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3项第三款“因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议”约定，丁希俊、徐丽君愿意以按揭贷款的最低期限十年，按月分配剩余房款85，000元向浩宇房开公司支付余下房款。一审判决适用法律错误，最终导致判决结果的错误与不公，与双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3项第三款不符，应予改判。针对丁希俊、徐丽君的上诉，浩宇房开公司辩称，1.丁希俊一方称我方于2019年4月25日至4月27日向其账户打款金额为200000元、101325元，两笔合计301325元，该事实不予认可，根据丁希俊于2019年4月28日出具的收据明确载明001号、002号、003号三套房屋首付款已经全部返还丁希俊账户，因此不存在其所主张的多付9万元房款的事实。2.关于办理银行按揭的主体系丁希俊一方与银行，我方仅是代为向贷款行转交资料，至于丁希俊一方是否满足贷款行的风控条件，由贷款行根据其征信、收入、履行能力等进行审查，浩宇房开公司的职责在递交完毕相关贷款资料后已经履行完毕，根据银行的情况说明不能办理按揭原因系丁希俊一方收入不够，履行能力不满足贷款的风控要求所致，其应当承担不能正常办理按揭的违约责任。同时根据同栋同楼层的朱贤中已经成功获得了按揭行的按揭贷款，因此案涉商铺不存在无法办理银行按揭贷款的事实。原审原告毕节市浩宇房地产开发有限公司一审诉讼请求：1.判决被告丁希俊、徐丽君立即支付原告购房款149000.00元及从2019年7月14日起，以购房149000.00元为基数按照日万分之二的标准计算逾期付款违约金至全部购房款支付完毕之日止。2.本案诉讼费、保全费（若有）由被告丁希俊、徐丽君共同承担。一审认定事实：2017年12月27日，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定，由被告丁希俊、徐丽君购买原告开发并销售的位于毕节市七星关区毕节创美农副产品批发交易中心第26栋2层003号房，建筑面积85.31平方米，套内面积68.62平方米，按套计算，总房价为298585.00元。被告丁希俊、徐丽君已支付首付款149585.00元，余款149000.00元通过银行按揭的方式支付。为了办理房屋按揭贷款手续，被告徐丽君、丁希俊作为买受人与作为出卖人的原告于2019年4月28日重新签订了《商品房买卖合同》，并于同日签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告丁希俊、徐丽君应当在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》后10个工作日内向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有按揭贷款手续，由贷款银行根据买受人的资信条件，审查决定买受人的贷款年限、贷款金额、贷款利率，并按银行规定办理按揭贷款手续……买受人未在约定时间内办理完毕按揭贷款手续，每逾期一天按总房款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过60日的，买受人应于逾期满30日的次日一次性付清购房余款和违约金（每逾期一日按照总房价款万分之二的标准向出卖人支付违约金）；否则，出卖人有权解除合同……2020年6月6日，被告徐丽君、丁希俊再次因办理房屋按揭贷款手续与原告毕节市浩宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：第八条、付款方式及期限：3、……余款149000.00元通过银行按揭的方式支付……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款项退还买受人。第十条、逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。案涉房屋至今尚未办理到银行按揭，该房屋由二被告实际使用,二被告尚欠原告购房款149000.00元。为此，原告以前述诉请提起本案诉讼。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原被告就案涉商品房的买卖事宜于2017年12月27日签订了《商品房买卖合同》，之后为了办理银行按揭，原被告于2019年4月28日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，又于2020年6月6日签订了《商品房买卖合同》，但至今尚未办理到银行按揭。在此过程中，原被告均未向对方主张过解除合同，且案涉房屋一直由被告丁希俊、徐丽君实际使用，可知双方均愿意继续履行合同。原告作为出卖人已经履行了交付房屋的义务，被告丁希俊、徐丽君作为买受人，应当履行支付购房款的义务，故对原告毕节市浩宇房地产开发有限公司主张被告丁希俊、徐丽君支付所欠购房款149000.00元的诉请，予以支持。被告丁希俊、徐丽君于2020年6月6日签订《商品房买卖合同》后，向原告提供了办理银行按揭所需材料，关于不能获得银行按揭贷款的原因，仅仅接到原告工作人员的电话通知，并未收到银行的书面通知。同时，原告未能证实系因被告的自身原因导致不能获得银行按揭贷款，而双方就一次性付清购房余款的时间又未重新进行约定，故，对原告所提要求被告支付逾期付款违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告丁希俊、徐丽君于判决发生法律效力之日起六十日内支付原告毕节市浩宇房地产开发有限公司购房款149000.00元；二、驳回原告毕节市浩宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1787元，由被告丁希俊、徐丽君负担。本案审理过程中，浩宇房开公司提交以下证据：第一组：2019年4月28日丁希俊签字的收款《收据》、《情况说明》、转账交易明细。拟证明：1.2019年4月25日浩宇房开公司与丁希俊一方签订商品房买卖合同时，浩宇房开公司已经实际将其于2017年缴纳的首付房款391325元（其中，涉案房屋首付款为116490元）返还给丁希俊一方。第二组：上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行分别于2020年5月12日、2020年9月12日出具的《情况说明》，拟证明：涉案商铺无法办理银行按揭系丁希俊一方负债过高、履行能力不足，不满足按揭银行的风控要求所致。第三组证据：朱贤中的个人贷款凭证、个人贷款放款通知书、个人购房担保借款合同。拟证明：案涉房屋同栋同楼层的008、009、010号房屋能够正常办理按揭贷款，故涉案商铺楼层是能够正常办理按揭贷款的，涉案房屋未能办理银行按揭贷款系因丁希俊一方自身不能满足银行风控要求所致。丁希俊、徐丽君质证意见：关于第一组证据，《收据》及《情况说明》中丁希俊的签字真实性有异议、客观性有异议，2019年12月4日浩宇房开公司要求与我方重新签订合同，并将三套房子（涉案房屋是其中一套）的房款返给我方并重新支付，当时要求丁希俊签字，说有转账记录为证，签字确实是丁希俊签的，但是丁希俊实际收到浩宇房开公司交由王丽转给丁希俊的是301000元；浩宇房开公司为了办理按揭，让丁希俊一方签署《收据》及《情况说明》时，内容和日期都是留空白的，只负责签字，浩宇房开公司称其余内容和日期他们会自己填写，当时为了办按揭我方就答应了这种签署方式。《情况说明》中就没有填写日期，说明了浩宇房开公司欺诈我方，《收据》及《情况说明》是在收到浩宇房开公司给我方转账（房款）之后才签署的，我方认为浩宇房开公司不会欺骗，没有核对金额就签字了。针对银行明细，该银行明细是浩宇房开公司与其职工王丽的转账往来，不能够证明王丽得到这笔钱之后全部将其转给丁希俊，该组证据与本案无关联性。《情况说明》的原件上可以看出所填写内容部分为三种字迹，是分不同时间填写的，所以上诉人所举证据达不到证明目的。关于第二组证据，对真实性有异议，理由为：1.我方先后在三次签订合同之后询问过银行，银行答复的是房开商修建的房屋二楼不能作为商铺，不能办理按揭，结合我方提供的录音（对方要求用1楼的照片办理按揭），说明涉案房屋不能办理银行按揭贷款系因二楼不能作为商铺办理按揭贷款，浩宇房开公司的陈述与银行实际答复我方的不一致，并且该证据仅有一个条形印章，无银行经手人员签名，故达不到证明目的。对第三组证据，认可真实性，对关联性、合法性有异议，达不到证明目的。理由为：根据我方提供的录音及涉案客观情况，朱贤中与我方当时都同时接到浩宇房开公司的电话，二楼有很多家买受人，但是办理了银行按揭的就只有朱贤中一家，朱贤中就是同意了浩宇房开公司用一楼照片进行贷款的要求才办理了按揭贷款，我方没有答应这个要求就没有办理按揭贷款。丁希俊、徐丽君提交以下证据：丁希俊中国建设银行个人活期账户交易明细6页，内容：1.2017年12月4日，丁希俊、徐丽君通过银行分三次转账给浩宇房开公司，分别为6万元、6万元、7万元；2017年12月27日，丁希俊、徐丽君分多次转给浩宇房开公司，具体为7585元、3377元、56490元、2976元、40534元、24716元、3217元、52000元，转账共十一笔，合计金额380895元。另有10430元是现金支付，因时间过长，找不到票据了。丁希俊、徐丽君实际支付金额为391325元。2.丁希俊于2019年4月25日三次转账给浩宇房开公司：8万元、8万元、8万元，合计24万元，2019年4月28日五次转账给浩宇房开公司：45250元、26490元、10000元、69207元、378元，合计151325元，总计391325元。3.浩宇房开公司于2019年4月25日返给丁希俊、徐丽君200000元，于2019年4月28日返给丁希俊、徐丽君101000元，合计301000元。拟证明：丁希俊、徐丽君实际支付房款为481325元。浩宇房开公司质证意见:丁希俊、徐丽君实际支付的首付款金额为391325元，并不存在其所谓的多支付的9万元购房款事实，根据其提供的银行个人活期账户交易明细，2019年4月25日及4月28日该账户共计汇入301000元的打款账户并非浩宇房开公司。根据丁希俊的委托，首付款391325元系由浩宇房开公司打入王丽账户，再由王丽转给丁希俊，再由丁希俊支付给浩宇房开公司，浩宇房开公司已将全部款项381325元打入了王丽账户，并另行支付1万元现金，共计391325元全部支付给王丽，2019年4月28日丁希俊共计签署了三份收据确认了上述打款事实。针对浩宇房开公司提交的上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行出具的两份《情况说明》，本院于2021年4月16日向上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行核实情况，制作了《询问笔录》。浩宇房开公司对此《询问笔录》的质证意见：三性无异议，证明不能贷款系因丁希俊、徐丽君所致。丁希俊、徐丽君对此《询问笔录》的质证意见：对形式上的真实性无异议，对内容的真实性有异议，因丁希俊、徐丽君是在第一次不能办理按揭贷款后才贷款的，并在2020年5月27日已还清，至2020年6月8日已无债务，被询问人所述内容是虚假的，不能办理按揭贷款的原因系浩宇房开公司，而不在丁希俊、徐丽君。经审查，浩宇房开公司提交三组证据客观真实，与待证事实相关联，予以采信。上诉人丁希俊、徐丽君提供的证据客观真实，但不能达到证明目的，不予采信。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2020年9月12日，上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行出具《情况说明》，其内容为：因丁希俊前期因负债过高，不满足该行风控要求，不能办理贷款。最后一次（2020年6月8日）向该行提供房屋按揭贷款资料申请办理按揭贷款，因其收入不够，履行能力不满足该行风控要求，不能办理贷款。双方均主张继续履行合同。本院认为，本案二审争议焦点为：1.丁希俊、徐丽君就案涉房屋支付了多少首付款；2.导致涉案房屋不能办理按揭贷款的责任是归于浩宇房开还是归于买受人丁希俊、徐丽君。关于焦点1，丁希俊、徐丽君向浩宇房开公司支付的首付款为149585元（三套房屋的首付款391325元，涉案房屋系其中一套），理由如下：丁希俊签字确认的《情况说明》、《收据》、浩宇房开公司向王丽的转账明细以及丁希俊陈述其双方当事人关于该款项支付情况的陈述，已形成证据锁链，足以证明浩宇房开公司已足额返还丁希俊、徐丽君第一次支付的三套房屋首付款共计391325元，再由丁希俊将三套房屋的首付款391325元重新支付给浩宇房开公司。丁希俊、徐丽君主张其向浩宇房开公司支付的首付款实为481325元的上述理由不能成立，一审认定丁希俊、徐丽君已支付涉案房屋首付款149585.00元，尚有余款149000元未支付并无不当，本院予以确认。关于焦点2，双方2017年12月27日签订《商品房买卖合同》后，为了办理按揭贷款，又分别于2019年4月28日、2020年6月6日签订两次《商品房买卖合同》，并由浩宇房开公司代为提交贷款资料到银行申请按揭贷款，故双方在最后一次签订《商品房买卖合同》时仍然一致同意涉案房屋购房尾款通过银行按揭贷款方式支付。丁希俊、徐丽君对上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行2020年9月12日出具加盖“上海浦东发展银行毕节分行”条形印章，无经办人签名的《情况说明》提出异议后，本院对该情况说明形式要件的真实性到该行进行核实，该《情况说明》的经办人系该行客户经理温朝晖。结合该《情况说明》载明致使该行不能向丁希俊、徐丽君提供按揭贷款的原因前期为因丁希俊负债过高，不能满足该行风控要求，2020年6月8日后为因丁希俊收入不够，履行能力不能满足该行风控要求的内容与丁希俊自认其确实存在其他贷款相吻合，且浩宇房开提供证据证明了该银行已向涉案房屋同楼栋、同楼层的买受人办理了按揭贷款，故应认定该银行就涉案房屋购房款不能向丁希俊、徐丽君提供按揭贷款的责任在丁希俊、徐丽君，其二人主张按揭贷款不能办理系浩宇房开公司原因所致之主张不成立。涉案房屋购房尾款丁希俊、徐丽君现已不能通过按揭贷款支付，在双方均要求继续履行合同的情况下，丁希俊、徐丽君作为涉案房屋买受人，其负有向浩宇房开公司支付涉案房屋购房尾款149000元的义务，一审判决支持浩宇房开公司主张丁希俊、徐丽君一次性支付购房尾款149000元之诉请并无不当。涉案商品房买卖合同第八条3项约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款项退还买受人。在案证据显示，浩宇房开公司至提起本案诉讼前并未书面通知丁希俊、徐丽君交付购房尾款，故本案起诉状副本送达的2020年9月15日应认定为浩宇房开公司书面通知丁希俊、徐丽君支付购房尾款之日。因丁希俊、徐丽君至今未支付购房尾款，依据《商品房买卖合同》第十条约定，逾期付款超过90日且双方继续履行合同的，自应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按日支付应付款万分之一的违约金。丁希俊、徐丽君应自2020年10月1日起向浩宇房开公司支付未付购房款日万分之一的违约金，浩宇房开公司主张丁希俊、徐丽君应自2019年7月14日起按逾期未付款日万分之二向其支付违约金无事实依据，但一审判决驳回浩宇房开公司主张的全部违约金请求错误，本院予以纠正。综上，上诉人浩宇房开公司的部分上诉理由成立，对其相应的上诉请求予以支持。上诉人丁希俊、徐丽君的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实及适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15035号民事判决；二、由上诉人丁希俊、徐丽君于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人毕节市浩宇房地产开发有限公司支付购房款149000元；三、由上诉人丁希俊、徐丽君于本判决发生法律效力之日起十日内以涉案房屋未付购房款为基数，按日万分之一自2020年10月1日起至涉案房屋购房尾款付清之日止向上诉人毕节市浩宇房地产开发有限公司支付违约金；四、驳回上诉人毕节市浩宇房地产开发有限公司其他上诉请求；五、驳回上诉人丁希俊、徐丽君上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1787元，由上诉人毕节市浩宇房地产开发有限公司负担287元，上诉人丁希俊、徐丽君负担1500元；二审案件受理费3574元，由上诉人毕节市浩宇房地产开发有限公司负担174元，上诉人丁希俊、徐丽君负担3400元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二一年四月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印