湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终686号上诉人（原审被告）：吴光辉，男，汉族，1982年8月29日出生，住江西省南昌市进贤县。上诉人（原审被告）：李红霞，女，汉族，1981年6月13日出生，住湖北省宜昌市西陵区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：田军，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：汪璇，湖北前锋律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌市第十四中学，统一社会信用代码124205034201784890，住所地宜昌市伍家岗区东山大道150号。法定代表人：洪涛，该学校校长。委托诉讼代理人：苏强，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。上诉人吴光辉、李红霞因与被上诉人宜昌市第十四中学（以下简称十四中）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴光辉及上诉人吴光辉、李红霞的共同委托诉讼代理人田军，被上诉人十四中的委托诉讼代理人苏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴光辉、李红霞上诉请求：1、请求依法改判原审判决第一项为63294元（不服金额为11508元），由十四中承担鉴定费18000元；2、上诉费由十四中承担。事实和理由：一审法院认定事实有错误。根据国家的政策，门面租赁政策应该是免三减六的政策。一审法院未按照国家政策执行。综上，恳请二审法院依法改判。十四中辩称，1、自2018年7月1日起，吴光辉、李红霞与十四中之间并未就该案涉的门面续签书面的租赁合同，吴光辉、李红霞属于任意占用门面的状态，十四中多次要求续签合同并缴纳租金，吴光辉、李红霞始终以生意不好为由拖延甚至拒付。因此，2020年1-3月期间的新冠疫情影响到的是吴光辉、李红霞占用门面期间的经营收入，对十四中来说不属于合法租赁合同期内，一审以不可抗力酌情减免3个月的租金是对相关法律政策的正确理解和适用，并无不适。2、2020年暑假期间，吴光辉、李红霞确实以无法继续经营为由于向十四中提出退还门面，但由于校级领导换任且暑假校方不能正常办公，因此未对吴光辉、李红霞的解约申请作出书面答复，直到开学以后经双方协商才同意吴光辉、李红霞解除合同，退还门面，所以交接手续与吴光辉、李红霞申请的时间有所延迟。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。十四中向一审法院起诉请求：1、确定双方之间的租赁关系有效；2、判令吴光辉、李红霞支付2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金176072.4元[（28274.4+30416.4）×3]，并以14672.7元为月租标准，自2019年7月1日起支付租金至实际退房之日止；3、本案诉讼费由吴光辉、李红霞承担。一审法院认定事实：一、十四中曾发出《宜昌市第十四中学东山大道临街商业门面对外租赁项目招标公告》，对于该中学东山大道临街商业门面对外租赁项目进行招标。招租门面位于宜昌市伍家岗区东山大道150号，租赁总面积约190.2㎡，本项目共9个独立门面，每个门面面积从19.8㎡至21.3㎡不等。招标内容系该项目1号至9号独立门面5年经营使用权。起标价：每月均按97元/㎡。低于每月97元/㎡报价为无效报价。并对具体竞标办法和参与投标时间进行了公布。二、2017年4月27日，十四中向吴光辉、李红霞分别发出《中标通知书》，确认吴光辉对十四中东山大道临街商业门面对外租赁项目1号门面中标，李红霞对2号门面中标，中标金额均为119元/㎡/月。三、2017年6月16日，十四中作为甲方与吴光辉作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定由乙方承租宜昌市东山大道150号第1号门面，面积19.8平方米，用途为百货、副食。租赁期限从2017年7月1日至2018年6月30日止。年租金总额为28274.4元（年租金=投标人选择门面面积*投标人报价*12个月），合同签订之时一次性交清租金，先交租金后使用。并约定乙方于合同签订之日前，每年向甲方交付房屋及设施设备等使用保证金5000元，保证金不计息，经甲方确认房屋后，如数退还，且甲方有权直接从保证金中扣取乙方未交付的租金或毁损设施的费用。双方还就违约责任进行了约定，约定租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，月租金按照本合同月租金3倍计算，直至房屋归还时止等内容。同日，十四中作为甲方与吴光辉、李红霞作为乙方签订房屋租赁合同一份约定由乙方承租宜昌市东山大道150号第2号门面，面积21.3平方米，用途为百货、副食。租赁期限从2017年7月1日至2018年6月30日止。年租金总额为30416.40元（年租金=投标人选择门面面积*投标人报价*12个月），合同签订之时一次性交清租金，先交租金后使用。其余约定同前一合同。合同签订后，吴光辉、李红霞依约缴纳合同约定的租金及其他费用，十四中亦将门面交付两人占有使用。吴光辉与李红霞系夫妻关系。四、2018年7月1日，吴光辉、李红霞与十四中签订的租赁合同到期，但两人未将房屋返还十四中，亦未向十四中缴纳租金至今。五、庭审期间，吴光辉、李红霞申请对上述1、2号门面租金进行评估，一审法院为此委托宜昌信达房地产资产评估有限公司对位于宜昌市东山大道150号第1、2号门面市场租金价值进行评估。宜昌信达房地产资产评估有限公司为此作出信达司评字【2020】029号《房地产估价报告》，认为上述门面2018年7月至2020年11月4日期间租金市场租金价值均为70元/月.㎡。一审法院认为，依法成立的合同，应当得到适当履行。十四中、吴光辉、李红霞双方以招投标方式确定了吴光辉、李红霞承租门面及租金标准，吴光辉、李红霞依约向十四中支付了合同约定的租金及相关费用，十四中亦向吴光辉、李红霞交付了案涉的门面，合同期满，双方租赁合同履行完毕。吴光辉、李红霞在租赁期届满后，仍然占用门面，但不再支付租金，十四中在庭审过程中表示同意继续续租，但双方并未签订书面租赁合同，亦未确定租赁期限，双方之间的租赁关系存续且系不定期租赁。虽双方在已经履行完毕的租赁合同中约定了租赁期间届满，吴光辉、李红霞不返还房屋的，应当按照3倍租金标准支付房屋占用费，但该条款属违约责任，具有惩罚性。双方之间租赁合同履行完毕后，吴光辉、李红霞承租的门面因东山大道修建BRT车道确受到影响，而十四中在庭审过程中表示同意继续续租门面，吴光辉、李红霞亦表明要求续租，视为双方就续租达成新的合意，故不宜认定吴光辉、李红霞存在违约行为，吴光辉、李红霞不应承担违约责任。而根据鉴定结论，2018年7月至2020年11月4日期间吴光辉、李红霞承租的两个门面的市场租金价值为70元/㎡/月,应酌定吴光辉、李红霞按照70元/㎡/月的标准支付2018年7月至2020年11月4日期间门面占用费。又因2020年1月24日至2020年3月30日期间出现新冠××疫情，属双方均不可预料的情形，应酌情将此期间租金予以扣除，故吴光辉、李红霞应当按照70元/㎡的标准向十四中共计支付74802元[70元/㎡/月×41.1㎡×（28-2）个月]。双方之间仅就续签租赁合同达成合意，但并未就租金标准、租赁期限等具体问题达成合意，如何续签租赁合同属双方之间的自由意志表达，应不可干涉。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、第一百一十七条、第二百一十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴光辉、李红霞于本判决书生效之日起十日内向宜昌市第十四中学支付2018年7月至2020年11月4日期间门面占用费74802元。二、驳回宜昌市第十四中学的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2301元，由吴光辉、李红霞共同负担978元，宜昌市第十四中学负担1323元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中双方当事人确认原《房屋租赁合同》到期后，吴光辉、李红霞仍继续租赁案涉门面，十四中亦同意继续出租，双方形成不定期租赁关系延续至今。同时查明，十四中在二审中提交了《宜昌市第十四中学关于临街1-8号门面租赁纠纷解决过程情况说明》，其中表述“疫情期间租金减免以国家政策为准”，并在庭审中经询问明确表示“对租金十四中愿意按照免三减六的政策执行”。另，一审期间一审法院委托宜昌信达房地产资产评估有限公司对位于宜昌市东山大道150号第1、2号门面市场租金价值进行评估，吴光辉、李红霞为此垫付鉴定费18000元。本院认为，一、关于租赁关系是否继续有效的问题。由于在二审中双方当事人均认可在原《房屋租赁合同》到期后双方形成不定期租赁关系至今，应属当事人对自身民事权益的合法处分，本院对此予以确认。二、关于租金的减免问题。由于双方当事人至今仍系租赁关系，且十四中在二审中提出对疫情期间的租金愿意按照免三减六的国家政策执行。并且，在《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》中规定：“对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月租金，再减半征收6个月房租”；在《宜昌市支持个体工商户复工复产十条政策措施》中亦规定：“对承租国有资产类经营用房的个体工商户免收3个月租金，再减半征收6个月房租。”综上，依据当事人的自身意愿及考虑到疫情对承租方经营的具体影响，本院酌情认定吴光辉、李红霞2018年7月1日至2020年12月31日应向十四中支付的租金数额为69048元（70元/㎡/月×41.1㎡×24个月），并应自2021年1月1日起以2877元（70元/㎡/月×41.1㎡）的标准向十四中支付月租金。三、关于鉴定费的分担。由于吴光辉、李红霞垫付的18000元鉴定费系为查清本案事实所需，因此该鉴定费应由十四中与吴光辉、李红霞各承担50%。综上所述，吴光辉、李红霞的上诉请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第一百一十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初856号民事判决；二、确认吴光辉、李红霞与宜昌市第十四中学之间自2018年7月1日起至今的房屋租赁合同关系有效；三、吴光辉、李红霞应向宜昌市第十四中学支付2018年7月1日至2020年12月31日的房屋租金共计69048元，并应自2021年1月1日起以2877元的标准向宜昌市第十四中学支付月租金；四、驳回宜昌市第十四中学的其他诉讼请求。上述支付义务应在本判决书生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2301元，二审案件受理费88元；共计2389元，由宜昌市第十四中学负担1411元，由吴光辉、李红霞负担978元。鉴定费18000元，由宜昌市第十四中学负担9000元，由吴光辉、李红霞负担9000元。吴光辉、李红霞负担的诉讼费用（含鉴定费）在履行上述给付义务时一并执行。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二一年四月二十日书记员  余 丹