山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4038号 上诉人（原审被告）：黄学礼，男，1976年12月12日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张力，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫源，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：烟台天骄爱生活物业服务有限公司青岛分公司，住所地青岛胶州市。 主要负责人：喻川，经理。 委托诉讼代理人：陈昱宏、冯海燕，该公司员工。 上诉人黄学礼因与被上诉人烟台天骄爱生活物业服务有限公司青岛分公司（以下简称天骄物业青岛分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初11472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 黄学礼上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审以上诉人取得房屋所有权证视为上诉人实际收房的认定错误，应予纠正。1、商品房买卖合同中房屋交付的行为是将房屋交付上诉人占有使用的行为，仅办理了房屋所有权证书，而不向上诉人交付房屋钥匙，并不能视为其已履行了向业主交房的义务，当然也不能认定上诉人已实际取得房屋。2、上诉人依照开发商2019年6月26日发出的交房通知书，于2019年7月12日到被上诉人处领取房屋钥匙，却被强制要求交纳2018年11月至2019年6月的物业服务费用，否则不给钥匙。被上诉人的此类行径严重违反法律、违反诚信，对于这种恶意违约的行为，任何公民均有拒绝的权利。本案开发商委托被上诉人向上诉人办理钥匙交付，但上诉人不能取得房屋的责任并非是由于上诉人的过错导致，而是完全由于被上诉人的违约行为造成。因此，被上诉人拒不交付钥匙的行为应认定为开发商延期交付，在此期间产生的物业费与上诉人无关，依法应由开发商承担。3、在长达1年多的时间里，上诉人多次联系被上诉人索取房屋钥匙，均遭到被上诉人的无理拒绝，被上诉人为了赚取无理的几个月的物业费，导致上诉人花费几百万购买的房产，却无法入住，上诉人身心财产遭受巨大损失和折磨。公平与公正是法律的基本原则，对于被上诉人这种恶劣行为，必须得到法律的制裁，被上诉人作为违约责任人，不应当从其违约行为中获利。二、一审判决对物业费的交纳标准认定错误。根据《山东省物业服务收费管理办法》及青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知规定，“普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，或者由双方协商约定衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。”本案，上诉人至今未取得房屋钥匙，房屋从2019年空置至今，无需经双方确认，房屋空置已是不争的事实，因此应按照上述规定，按照60%的比例交纳物业费。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以纠正。 被上诉人天骄物业青岛分公司辩称，我们不认可没有向上诉人交付钥匙，且上诉人也没有证据予以证明。上诉人房产不属于普通住宅，故不应适用山东省普通住宅空置按60%缴纳物业费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 天骄物业青岛分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决黄学礼向天骄物业青岛分公司支付物业费33,557.3元；2.由黄学礼承担本案诉讼费用。一审中，天骄物业青岛分公司增加诉讼请求，要求依法判令黄学礼支付天骄物业青岛分公司物业费40,268.76元。 一审法院认定事实：天骄物业青岛分公司（乙方）与少城公司（甲方）签订《少海卫城前期物业委托合同》，约定根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对少海卫城小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。该合同第五条规定，多层、高层住宅、幼儿园物业综合服务费3.5元/月.建筑平方米，物业综合服务费按半年交纳。已购房未办理入住的，由乙方按购房合同约定或甲方通知交房日期起向购房人全额收取物业服务管理费。2019年6月13日，黄学礼（乙方）与青岛少城置业有限公司（以下简称：少城公司）（甲方）签订《商品房买卖合同（现售）》，黄学礼向少城公司购买胶州市xx户，据暂测该房屋建筑面积479.39平方米，其中套内建筑面积451.04平方米，分摊共有建筑面积28.35平方米。该房屋建筑设计及平面图见附件二。该合同第十条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人已付清全部房款及其他应付款项并完成网签。该合同附件十：关于物业管理的约定，黄学礼（甲方）与天骄物业青岛分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业服务。同时约定，多层、高层住宅、幼儿园物业服务费：3.50元/月.建筑平方米（包干制方式），已购房未办理入住的，由乙方按购房合同约定或房地产开发商通知交房日期起向购房人全额收取物业服务管理费，购房人已办理入住房屋空置的，按以上约定交纳时间、标准全额预付物业服务管理费。2019年6月26日，少海公司向黄学礼邮寄《关于少海卫城小区小区xx号房屋的房屋的交付通知书原件壹份》。邮寄地址：青岛市市北区xx，邮寄时间：2019年6月26日。该房屋交付通知书载明：“您购买的青岛市胶州市少海南路7号少海卫城小区（少海湾）项目xx户的物业（以下简称“房屋”）已具备交付条件。为了方便您办理房屋交付，请您在收到本《房屋交付通知书》（以下“交付通知”）后于2019年6月29日（9：00-18：00）前往少海卫城（少海湾）小区办理房屋交接手续。”黄学礼收到该通知后于2019年7月12日到少海卫城小区查验房屋并于当日办理完毕涉案房屋不动产权登记。黄学礼通过微信和短信就物业费缴纳问题与天骄爱生活员工进行沟通。天骄物业青岛分公司主张，黄学礼自2018年11月1日起未缴纳物业费，截止2020年11月30日，黄学礼共欠物业服务费40,267.76元（3.5元/月×479.39平方米（实测面积）×25个月），黄学礼对于收费面积及收费标准均无异议。 一审法院认为，少城公司与黄学礼签订的《青岛市商品房预售合同》、黄学礼与天骄爱生活公司签订的《前期物业服务合同》及少城公司与天骄爱生活公司签订的《少海卫城前期物业委托合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同中约定的义务。黄学礼应根据合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务，现黄学礼未按照合同约定及时交纳物业服务费用已构成违约，故对天骄物业青岛分公司要求黄学礼交付已拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 对于物业服务费收费起始时间，天骄物业青岛分公司于2019年6月26日向黄学礼邮寄交房通知书，通知黄学礼于2019年6月29日前往少海卫城（少海湾）小区办理房屋交接手续，黄学礼收到该通知书后于2019年7月12日到现场看房。一审法院认为，天骄物业青岛分公司通知黄学礼于2019年6月29日收房，黄学礼于2019年7月12日进行现场查验房屋，亦属合理期限。黄学礼虽因物业服务费缴纳问题未当场领取房屋钥匙，但于当日办理房屋不动产权登记证明，应视为黄学礼收房。故一审法院认定黄学礼于2019年7月12日收房。综上，截止2020年11月30日，黄学礼共欠付天骄物业青岛分公司物业服务费27,908.49元（3.5元/平方米×479.39平方米×16个月+[3.5元/平方米×479.39平方米÷30天×19天）]，一审法院对天骄物业青岛分公司的部分诉讼请求，予以支持。 物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，信息公开，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，不仅会损害物业服务企业的利益，影响物业服务人员的实际收入和福利，更重要的是侵害了业主的共同利益和其他业主的权利物业服务在经费不足的状态下运行必然影响到其服务质量，缴纳物业费的业主不得不为未缴费的业主分担费用，却享受不到等价的优质服务，权益受到侵害，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，实际将最终影响到全体业主的根本利益。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、黄学礼于判决生效后十日内支付天骄物业青岛分公司自2019年7月12日起至2020年11月30日止的物业服务费27,908.49元；二、驳回天骄物业青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费807元，减半收取403.5元，由天骄物业青岛分公司负担68.5元，由黄学礼负担335元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，黄学礼向天骄物业青岛分公司交纳物业费的起始时间认定及空置期间的物业费标准问题。 关于物业费的起始时间认定问题，通过审理查明的事实，开发商少海公司通知黄学礼于2019年6月29日收房，黄学礼于2019年7月12日进行现场查验房屋，黄学礼虽因物业服务费缴纳问题未当场领取房屋钥匙，但于当日办理房屋不动产权登记证明，应视为黄学礼收房，故一审法院认定黄学礼于2019年7月12日收房并无不当。 关于空置期间的物业费标准问题，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，根据黄学礼与天骄物业青岛分公司签订《前期物业服务协议》，约定，已购房未办理入住的，由天骄物业青岛分公司按购房合同约定或房地产开发商通知交房日期起向购房人全额收取物业服务管理费，购房人已办理入住房屋空置的，按以上约定交纳时间、标准全额预付物业服务管理费。天骄物业青岛分公司为包含黄学礼在内的业主提供了物业服务，其依据合同约定向黄学礼主张物业费，应予支持。黄学礼未向天骄物业青岛分公司书面申请减免物业费，故即便依据青价格（2018）20号《关于明确物业服务收费相关政策的通知》第三条“普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%缴纳”的规定，其亦不符合减免的标准，故该项诉请不成立，本院不予支持。 综上所述，黄学礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费506元，由上诉人黄学礼负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二一年四月二十一日 书记员  方高海 书记员  韩 平