安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3932号 原告（反诉被告）：淮北宏达房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：何俊华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李凯，男，1989年12月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告（反诉被告）淮北宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达房地产）与被告（反诉原告）李凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，被告（反诉原告）李凯于2020年8月31日对原告（反诉被告）宏达房地产提出反诉，本院决定合并审理，并于2020年9月29日、2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏达房地产的委托诉讼代理人胡峰，被告（反诉原告）李凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏达房地产向本院提出诉讼请求：1、判令李凯支付第二个租赁年下半年租金51948元，自2020年2月1日起支付违约金至付清日止（暂计算至2020年7月31日为51948×4.35%／12×5×2＝1883元）；2、诉讼等费用由李凯承担。诉讼中，宏达房地产将第一项诉讼请求变更为：判令李凯按照合同约定支付至交房之日的租金（暂计算至2020年11月12日的租金81096.6元）及自2020年2月1日开始至租金实际付清日止的违约金（按照同期贷款利率的2倍暂计算至2020年7月31日为1883元）。事实和理由：2018年9月5日，宏达房地产与李凯签订了《房屋租赁合同》，李凯承租了宏达房地产位于淮北市相山区，租赁期限3年，自2018年8月29日至2021年8月28日。第一、二年的租金标准为每月26元／平方（不含税），即每年103896元。从第3年开始每年租金上调3%。租金每半年支付一次，在合同签订前一次性付清半年的租金，第二年以后的租金均在每个租赁年的前一个月一次性转账付清。拖欠租金按照同期贷款利率的2倍收取违约金。2020年2月1日之前李凯应当支付第二年下半年租金51948元（2020年2月28日至2020年8月29日，共计6个月），但李凯没有按照约定支付，拖欠至今。宏达房地产故具状起诉，请求依法判决。 李凯对本诉辩称：一、其于2018年9月29日从刘全福（刘福田）处承租房屋，刘福田带李凯到宏达房地产处修改了房屋租赁合同，即李凯与宏达房地产于2018年9月5日签订了房屋租赁合同，此时刘福田剩余房屋租赁期限为5个月。二、2019年4月2日，李凯将房屋转租于朱军，并告知了宏达房地产，并由朱军向宏达房地产支付租金，宏达房地产对此表示同意，但朱军并未与宏达房地产另行签订房屋租赁合同。同日，朱军委托张刚向宏达房地产支付了自2019年3月至2019年8月的房租共51948元，自2019年9月至2019年12月27日房屋租金由朱军直接支付给宏达房地产，李凯并未实际使用房屋，朱军与宏达房地产存在实际的房屋租赁关系，宏达房地产不应向李凯主张租金，而应向朱军主张。综上，李凯不是房屋租赁合同的当事人，不是本案适格被告，李凯与宏达房地产之间不存在违法转租的行为，不存在违约行为，故宏达房地产的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。 李凯向本院提出反诉请求：1、判令解除李凯与宏达房地产于2018年9月5日签订的房屋租赁合同；2、判令宏达房地产返还2万元押金；3、本案诉讼费等由宏达房地产承担。事实和理由：2018年9月5日，李凯与宏达房地产签订了《房屋租赁合同》，房屋位于淮北市相山区，期限三年，每年房租103896元。房屋门面是李凯在2018年9月29日从刘福田处承租，后刘福田、李凯、宏达公司三方修改了租赁合同。2019年4月2日，李凯将房租转租于朱军，朱军交付房租至2020年2月，故李凯已经宏达房地产同意将房租转租于朱军，现宏达房地产不与李凯解除房屋租赁合同，向其索要房租，扣留押金，已侵犯其合法权益，李凯故具状起诉，请求依法判决。 宏达房地产对反诉辩称：反诉请求无事实和法律依据，应依法驳回。一、根据李凯的反诉状可知，李凯与宏达房地产之间的房屋租赁合同关系一直存在，李凯有义务按照合同的约定向宏达房地产支付租金，李凯的第一项请求是解除房屋租赁合同，其同意解除合同。二、宏达房地产与刘福田之间无租赁关系，且刘福田与宏达房地产之间是否存在租赁关系不能成为李凯解除合同的理由，宏达房地产没有同意把房屋转让给朱军使用，至于谁替李凯缴纳房屋租金，这是合法的，但不能因此认为宏达房地产同意李凯将房屋转让给朱军，现在李凯拖欠租金属于违约方，返还押金的诉请没有依据，根据合同约定，保证金在合同终止日（水电气）等费用结清一次性退还，故本案不具备退还保证金的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。宏达房地产提交的房屋租赁合同、不动产权证，李凯提交的准予注销登记通知书、门面转让合同（李凯与刘福田签订）、门面转让合同（李凯与朱军签订）、房屋租赁合同、银行账户交易明细等证据，具有真实性、合法性、关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下， 淮北市相山区某幢房屋系宏达房地产所有。2018年9月29日，刘福田将其承租的案涉某房屋转租个李凯，二人并签订门面转让合同一份，约定李凯支付转让费17万元；月租8900元等内容。后李凯（乙方）又与宏达房地产（甲方）重新签订房屋租赁合同一份，时间落款为2018年9月5日，合同主要内容：甲方将坐落于淮北市相山区某房屋租赁给乙方使用，建筑面积约333平方米；租期3年，自2018年8月29日至2021年8月28日；第一、二个租赁年租金为每月26元/平方米，每年103896元，从第三个租赁年开始每年租金在上一年度租金标准的基础上调3%；乙方每半年支付一次租金，在合同签订前一次性付清半年租金，并支付租赁保证金2万元，该保证金在合同终止日（水电气等费用结清）一次性退还，第二年以后的租金均在每个租赁年的前一个月一次性转账付清；甲方应于2018年8月29日前将出租房屋交付给乙方使用；租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；乙方逾期支付租金超过一个月，甲方有权单方解除本合同，拖欠租金按中国人民银行同期贷款利率的2倍收取违约金。合同签订后，宏达房地产将租赁房屋交付于李凯，李凯向其交付押金2万元并支付租金至2019年2月。 2019年4月3日，李凯案涉房屋又转租于朱军，并签订门面转让合同，约定朱军自2019年3月1日起支付房租，租金与李凯向宏达房地产支付的租金标准相同，由朱军直接向宏达房地产支付。合同签订后，朱军向宏达房地产支付了自2019年3月至2020年2月的租金，后未再支付。宏达房地产向李凯催要欠付租金未果，遂致纠纷发生。 本院认为，宏达房地产与李凯签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。宏达房地产已将租赁房屋交付李凯使用，李凯未能按约支付租金，显系违约，依法应承担相应的违约责任。宏达房地产请求支付欠付的租金及相应的违约金，有事实和合同依据，应予支持。 李凯辩称其经宏达房地产的同意将房屋转租于朱军其已不是实际承租人，不应承担支付租金的义务，因宏达房地产与朱军之间未建立直接的租赁关系，朱军承租的房屋系李凯转租，朱军是次承租人，与宏达房地产不存在直接的租赁关系，是另一法律关系。虽然朱军的租金是直接交付给宏达房地产，但该行为是李凯与朱军之间的合同约定，与宏达房地产无关，宏达房地产对李凯的转租行为是否认可不影响本案的定性，故李凯的辩称的理由不成立，不予采信。 李凯反诉主张解除双方于2018年9月5日签订的房屋租赁合同，宏达房地产在诉讼中亦同意解除该合同，本院予以准许。李凯反诉请求返还押金2万元，因李凯已经欠付租金，押金应当首先冲抵租金，从欠付的租金中予以扣除，故对其该项请求，本院不予支持。 关于宏达房地产对租金的请求。按照双方的合同约定，租金每半年支付一次，第二年以后的租金均在每个租赁年的前一个月一次性付清，经核算，自2020年3月1日至2020年11月12日的租金为73301.7元（103896元/2＋107012.88元/6＋107012.88元/365天×12天），扣除押金2万元后，李凯应付53301.7元，2020年11月12日后至交房之日的房屋占有使用费，按照合同约定的租金标准继续支付。 关于宏达房地产对违约金的请求。按照合同约定，李凯应于2020年2月28日之前支付第二年下半年的租金，逾期按中国人民银行同期贷款利率2倍计算违约金，但双方约定的违约金标准过高，本院依法酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除淮北宏达房地产开发有限公司与李凯于2018年9月5日签订的房屋租赁合同； 二、李凯于本判决生效后十日内向淮北宏达房地产开发有限公司支付租金53301.7元（2020年3月1日至2020年11月12日）及违约金（以53301.7元为基数，自2020年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日），2020年11月12日后的租金及违约金，继续按照合同约定的租金标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际交房之日止； 三、驳回淮北宏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回李凯的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1828元，由淮北宏达房地产开发有限公司负担696元，李凯负担1132元；反诉案件受理费150元，由李凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  丁 敏 人民陪审员  宗瑞超 人民陪审员  蒋 旭 二〇二一年四月七日 法官助理孙莹 书记员吕晴 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。