河南省夏邑县人民法院执 行 裁 定 书(2020)豫1426执异57号案外人：支彦习，男，1964年9月11日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：魏红建，河南公朴律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请执行人（利害关系人）：秦思玉，男，1941年10月6日出生，汉族，住所地河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：邵世光，商丘市夏邑县立信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。申请执行人（利害关系人）：崔威威，男，1983年4月15日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：刘冬，河南公朴律师事务所律师。代理权限：一般代理。申请执行人（利害关系人）：夏邑县车站镇立兴农村资金互助社，住所地河南省夏邑县车站镇开发区文化路东段。统一社会信用代码：514114260547193362。法定代表人：张秀侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵世光，商丘市夏邑县立信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。申请执行人（利害关系人）：江威风，男，1974年3月12日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。申请执行人（利害关系人）：张亚辉，男，1978年7月29日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：苏雷涛、刘丹（实习），河南孔祖律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请执行人（利害关系人）：蔡建立，男，1976年12月15日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：苏雷涛、刘丹（实习），河南孔祖律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请执行人（利害关系人）：童亚军，女，1977年5月1日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：苏雷涛、刘丹（实习），河南孔祖律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请执行人：郑英，女，1967年7月5日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托代理人：朱可可，河南言华律师事务所律师。代理权限：一般代理。被执行人：张亚丽，女，1974年3月12日出生，回族，住所地河南省夏邑县。被执行人：苏国庆，男，1971年10月1日出生，回族，住所地河南省夏邑县。在本院执行申请执行人秦思玉与被申请人张亚丽、苏国庆民间借贷纠纷一案中，案外人支彦习于2020年7月23日向本院提出要求对本院(2020)豫1426民初570、673、674-1、812、848、995、998号民事裁定书查封张亚丽名下的位于夏邑县龙湖明珠北御道沿线79号门面房（证号2011066）解除查封的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，后于2020年9月25日组织各方当事人进行了听证。案外人支彦习及其委托代理人魏红建，申请执行人秦思玉、夏邑县车站镇立兴农村资金互助社的特别授权代理人邵世光，申请执行人崔威威的委托代理人刘冬，申请执行人张亚辉、蔡建立、童亚军的共同委托代理人苏雷涛，申请执行人郑英及其委托代理人朱可可到庭参加听证，申请执行人江威风以及被执行人张亚丽、苏国庆经本院通知无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。案外人支彦习称，2016年11月24日，张亚丽、苏国庆与其签订购房合同，张亚丽把坐落在长寿广场对面、龙湖明珠大门北79号门面房（上下二层）总面积230.6平方米转卖给他，每平方米6300元，总价款1453000元，该房产自2016年11月24日归其所有。自2017年9月起房租由其收取。其暂压12万元，等张亚丽把房产证办到其名下一并交清。因张亚丽装修二小店欠其装修款617000元抵作购房款外，其又多次交给张亚丽购房款合计70万元。其取得79号门面房所有权后，先后出租给姜胜利、范振坤使用。由于其已取得79号门面房所有权，足以排除执行，请求法院解除对被执行人张亚丽名下的位于夏邑县××明珠北××道沿线××号门面房（证号2011066）的查封。申请执行人秦思玉称，案外人对涉案房屋不享有所有权，其提出的执行异议主体不适格，其异议申请无事实和法律依据，应驳回其异议请求。理由是：1、夏邑县人民法院作出的（2020）豫1426民初570号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，合法有效。涉案房屋的所有权人系张亚丽，案外人虽与张亚丽签订了《购房合同》，但没有进行登记转移所有权，也未进行预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。现79号门面房仍然登记在张亚丽、苏国庆名下，张亚丽、苏国庆仍是该房产的所有权人，涉案房屋所有权没有发生转移，案外人并没有取得涉案房屋的所有权，因此其提出查封异议，主体不适格，依法应予以驳回；2、涉案房屋在2014年5月7日已经被抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行，且办理了抵押登记。而案外人与张亚丽签订《购房合同》的时间是在2016年11月24日，银行抵押在先，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。由于张亚丽未向抵押权人通知，转让涉案房屋的行为无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条的规定，由于张亚丽及案外人未对邮政储蓄银行的债务进行偿还，转让行为无效；3、其申请执行涉案房屋符合事实及法律依据，依法应予支持。根据（2020）豫1426民初570号民事调解书，张亚丽未按照调解书偿还申请执行人借款，现申请查封执行张亚丽名下房产，符合法律规定依法应予支持。申请执行人夏邑县车站镇立兴农村资金互助社的意见与申请执行人秦思玉的意见相同。案外人支彦习为支持其异议请求向本院提交以下证据材料：1、其于2016年11月24日与张亚丽、苏国庆签订的《购房合同》一份。用以证明：（1）张亚丽、苏国庆将坐落在长寿广场对面、龙湖明珠大门北79号门面房（上下二层）总面积230.66平方米转卖给他，房价按每平方米6300元计算；（2）79号门面房自2016年11月24日归其所有；（3）该房屋从2017年9月1日开始由其收房租；（4）房屋总价款1453000元，张亚丽欠其二小店欠其装修款617000元抵作房款，下欠836000元实收820000元，暂押120000元，房产证办好后一并交清，余款700000元两年内付清；2、2016年7月25日张亚丽向其出具的欠款证明一份，内容是：“欠支老板装修款陆拾叁万元整，付17000元，下欠陆拾壹万叁仟元”。证明以装修款抵偿购房款的事实；3、2017年1月27日、7月3日、8月16日、9月30日、12月29日、2018年8月1日、11月1日、11月11日张亚丽向其出具的收到条八张，用以证明自2017年1月27日至2018年11月11日通过八次付款，下余房款700000元已付清；4、农行和工商银行交易记录，用以证明2017年7月12日25000元，2018年4月25日50000元，6月23日40000元，工行（卡尾号203）2017年12月29日支取40000元，2018年4月25日支取10000元；5、2017年7月31日其与姜胜利签订的出租协议、2019年9月1日其与范振坤签订的出租协议各一份以及范振坤交租金的证据各一份，银行转账5万元，微信转账二次22000元。证明其已占有使用该门面房；6、支彦习营业执照一份，证明其从事建筑装饰等相关工程。申请执行人秦思玉为反驳案外人的主张向本院提交以下以下证据材料：1、2014年5月7日中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行与张亚丽、苏国庆签订的《小企业最高额抵押合同》复印件一份，抵押财产为孔祖大道南段东侧龙湖明珠北御道沿线73、74、75、76、77、78、79号商铺，被担保的最高债权额为403万元；2、2014年5月16日夏邑县住房和城乡规划建设管理局制发的夏邑县房他证城关镇字第××号房屋他项权证书复印件一份，内容是房屋他项权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行，房屋所有权人为张亚丽，房屋所有权证号：2011066。房屋坐落：孔祖大道南段东侧龙湖明珠北御道沿线73、74、75、76、77、78、79号商铺。他项权利种类：最高额抵押。债权数额403万元。起始日期：2014/05/13，终止日期：2021/05/13；本院于2020年3月4日制作的(2020)豫1426民初570号民事裁定书以及本院于2020年3月4日制作的(2020)豫1426执保46号执行结案通知书复印件各一份，内容是本院已实际查封被申请人张亚丽名下位于夏邑县孔××大道南段东侧××明珠南门北××道沿线××、××、××、××、××、××、××门面房（证××）及××路中段北侧盛世都市名家二号楼东1号商铺（证号为：0801001107）的房产，期限为三年。申请执行人张亚辉、蔡建立、童亚军向本院提交了本院于2020年3月31日制作的(2020)豫1426民初673号民事裁定书、(2020)豫1426民初673号民事调解书以及本院于2020年4月27日制作的(2020)豫1426执保64号执行结案通知书复印件各一份，本院于2020年3月24日制作的(2020)豫1426民初674-1号民事裁定书、(2020)豫1426民初674号民事调解书以及本院于2020年4月27日制作的(2020)豫1426执保62号执行结案通知书复印件各一份，本院于2020年3月19日制作的(2020)豫1426民初676-1号民事裁定书、(2020)豫1426民初676号民事调解书以及本院于2020年4月27日制作的(2020)豫1426执保63号执行结案通知书复印件各一份，本院于2020年3月19日制作的(2020)豫1426民初673号民事裁定书以及本院于2020年4月27日制作的(2020)豫1426执保64号执行结案通知书复印件各一份。本院为查明事实依职权调取了以下证据材料：本院于2020年4月16日制作的(2020)豫1426民初998号民事裁定书以及本院于2020年4月24日制作的(2020)豫1426执保136号执行结案通知书复印件各一份内容是根据江威风的申请查封被申请人张亚丽名下所有的位于夏邑县××明珠北××道沿线××、××、××、××、××、××、××号门面房（证号2011066），期限为三年；本院于2020年4月3日制作的(2020)豫1426民初812号民事裁定书以及本院于2020年4月24日制作的(2020)豫1426执保91号执行结案通知书复印件各一份内容是根据崔威威的申请轮候查封被申请人张亚丽名下所有的位于夏邑县××明珠北××道沿线××、××、××、××、××、××、××门面房（证××）及××路中段北侧盛世都市名家二号楼商铺（证号为：0801001107）的房产一处，期限为三年；本院于2020年4月2日制作的(2020)豫1426民初848号民事裁定书以及本院于2020年4月16日制作的(2020)豫1426执保93号执行结案通知书复印件各一份内容是根据夏邑县车站镇立兴农村资金互助社的申请，轮候查封被申请人张亚丽名下所有的位于夏邑县××明珠北××道沿线××、××、××、××、××、××、××门面房（证××）及××路中段北侧盛世都市名家二号楼商铺（证号为：0801001107）的房产一处，期限为三年；本院于2020年4月14日制作的(2020)豫1426民初995号民事裁定书以及本院于2020年6月28日制作的(2020)豫1426执保123号执行结案通知书复印件各一份内容是根据郑英的申请，轮候查封被申请人张亚丽名下所有的位于夏邑县××明珠北××道沿线××、××、××、××、××、××、××门面房（证××）及××路中段北侧盛世都市名家二号楼商铺（证号为：0801001107）的房产一处，期限为三年。本院查明，2016年11月24日，案外人支彦习与被申请人张亚丽、苏国庆签订一份《购房合同》。双方约定案外人支彦习购买被申请人张亚丽、苏国庆坐落在长寿广场对面、龙湖明珠大门北79#门面房（上下二层），建筑面积为230.66平方米，实际面积按房产证登记面积计算。房价按每平方米6300元计算，总价款1453000元，减去二校店装修费用617000元，下欠现金836000元（实收820000元），两年内陆续付清（暂压120000元，等房产证办好后一并缴清）。在合同签订后，案外人自2017年1月27日至2018年11月11日通过八次付款，一共支付给被申请人张亚丽、苏国庆房款700000元。2017年7月31日，案外人支彦习与姜胜利签订一份《房屋出租协议》，约定将79号商铺一层130平方米出租给姜胜利，租期一年，租金为6万元。2019年9月1日，案外人支彦习与范振坤签订一份《房屋出租协议》，约定将79号商铺一层130平方米出租给范振坤，租期一年，租金为75000元。2020年3月4日，本院根据申请人秦思玉的申请，作出（2020）豫1426民初570号民事裁定书，裁定对被申请人张亚丽、苏国庆位于夏邑县孔祖大道南段东侧龙湖明珠南门北御道沿线73/74/75/76/77/78/79号门面房及夏邑县雪枫路中段北侧盛世都市名家二号楼东1号商铺予以查封，查封期限不动产为三年。另查明，被申请人张亚丽、苏国庆于2017年5月18日将其所有的位于夏邑县孔祖大道南段东侧龙湖明珠南门北御道沿线73、74、75、76、77、78、79号商铺全部抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行，他项权利种类：最高额抵押。债权数额4030000元，起始日期：2017/05/13，终止日期：2021/05/13。他项权证号：20140343。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，由于案外人在本院查封之前就与被申请人张亚丽、苏国庆就上述涉案门面房签订了合法有效的房屋买卖合同并付清了大部分价款，且对上述涉案门面房实际占有并出租使用取得收益，只是因为被申请人张亚丽、苏国庆将上述房产设定抵押而无法办理过户登记，根据上述司法解释的规定，案外人对涉案房产享有无过错不动产买受人物权期待权，该权利足以能够排除强制执行，其异议请求依法应予支持。《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定旨在保护抵押权人对抵押物的优先受偿权，以实现其债权。本案的申请人秦思玉以及利害关系人夏邑县车站镇立兴农村资金互助社、张亚辉、蔡建立、童亚军、崔威威、江威风、郑英等人，既不是上述房产的抵押权人，对上述房产也不享有优先受偿权，无权干涉案外人与被申请人张亚丽、苏国庆在本院查封前的买卖行为，故对其抗辩观点本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被申请人张亚丽名下坐落在夏邑县孔祖大道南段东侧龙湖明珠北御道沿线79号门面房（上下二层）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  夏东红审判员  谭 清审判员  徐静雷二〇二一年四月二日书记员  刘 萍