湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4714号上诉人（原审被告）：桂锋，女，1954年2月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李祥熙，湖北创智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：桂丹妮（曾用名徐丹），女，1982年5月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：卢亮，系桂丹妮丈夫，1984年9月27日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：王柳，女，1959年3月24日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张红，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷云霄，湖北东吴弘泰律师事务所律师。上诉人桂锋、桂丹妮因与被上诉人王柳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员刘阳独任进行了审理。本案现已审理终结。桂锋、桂丹妮上诉请求：撤销一审民事判决，将本案发回重审，或依法改判驳回王柳的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由王柳承担。事实与理由：1、一审判决在认定事实与适用法律均有严重错误。一审判决认定本案合同己超过14年，却没有超过时效，诉讼时效主要是指债权请求权，非债权请求权不适用时效，本案是合同效力的认定，不适用时效。这个理由根本不成立。民法典第九章诉讼时效的规定，根本就没有这个内容。从来没有债权请求权适用时效，合同效力确认之诉不适用时效的规定。民法典第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。这是指的是民事权利，没有分债权之诉和合同效力确认之诉。一审判决时效问题的处理是对民法典188条的曲解。刑庭和行政庭的案件不是民事权利，民庭的所有案件都是主张民事权利，都要遵守民法典的相关规定。都有时效问题。2、一审判决把本案认定为合同效力确认之诉，不符合本案事实。本案是房屋买卖合同没有成立，双方当事人商定了合同成立条件，对方当事人即王柳没有履行双方商定的合同成立的条件，合同成立的条件不成就。不是合同内容违法而无效。双方就房屋效易价款达到了一致，对尚有两千元房屋转让款没有交付，双方就转移登记问题搁置起来，长达14年之久。这是本案事实。对方差欠购房款，这是庭审中查明了的事实。一方拒绝交齐购房款，双方都不坚持进行房屋所有权转移登记。也等于王柳放弃了转移登记要求。现在面临拆迁还建。房屋价值飙升，形成了诉讼。所在合同效力确认之诉，是不符合本案事实的，本案双方都知道，房屋交易合同是没有成立，交易条件没完成，交易合同没有生效。不是合同内容有没有违法。一审判决对于王柳没有交全购房款的事实，已经查清，但不予处理，却认定对方拥有房屋所有权，这是罔顾事实，也是不公平公正的。3、桂锋无权转让该处房屋。根据青山法院的离婚判决，桂锋只有居住权，没有所有权。既然没有所有权，就无权转让。本案房屋转让合同，转让主体桂锋违反了该青山法院的民事判决。违法的行为不具有法律效力。本合同依法应当确认无效。桂锋的房屋所有权是不合法的。该处房屋是省建一公司筹资建造的自管房。当年分配对像是公司职工。属于职工福利性质的住房。这套住房是分配给徐奎祥、费小妹夫妇的。徐奎祥于1986年11月去世。费小妹于2001年1月去世。徐华中是徐奎祥费小妹惟一的子女，按照当年的政策徐华中也是房屋居住权惟一的继承人。当年只有居住权，没有所有权。所有权属于省建一公司所有。桂锋作为徐华中的妻子，无疑享有居住权，更不存在所有权。徐华中与桂锋1994年10月离婚，有青山区法院民事判决书证明，该判决书特别注明，桂锋有居住权。徐华中2006年3月去世，桂锋是2006年9月办理房改产权证的，这套住房是徐奎祥、费小妹的福利房，徐奎祥、费小妹的惟一子女徐华中有继承权，桂锋并没有继承权。可以居住，但不能继承。在徐华中去世半年后，已经离婚14年的桂锋，将前夫徐华中的房产，办在自己的名下，显然于情于理都不允许，也没有法律根据。这个房产证并不合法的。转移也没有法律根据。4、桂锋转让该处房屋，损害了桂丹妮的权利。徐华中的女儿人徐丹，现改名桂丹妮，是本案房屋买卖合同的权利人。而且根据99号判决书，是最终受益人。桂丹妮对该房屋的权利是无可争议的。桂锋签订买卖合同的过程中，桂丹妮从来都不知情。如终没有参与。桂锋的行为侵害了桂丹妮的合法权益。也不能发生法律效力。5、房屋增值问题在本案应当重视、处理。房屋是会增值的,这是人所共知的事实。2006年，双方商定交易价是10万元。现在拆迁款是85.5万元，房屋增值8倍有余。这处房屋产权一直在争议之中，对争议期间的增值应当公平合理处置。王柳也是看到可以获取巨额拆迁款才提起诉讼的。如果没有拆迁款的存在，本案也不可能发生。这是事实，也是双方讳莫如深的内心所想。在司法实践中有无数个案例，对房屋溢价无不作公平合理的解决。本案一审明知有此问题。却隐忍不作处理，有故意偏袒之嫌。望二审法院查明本案全部事实，依法公平公正裁决。王柳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回桂锋、桂丹妮的上诉请求，维持原判。王柳向一审法院起诉请求：1、判令双方于2007年7月签订的《房屋买卖协议》有效；2、判令案涉位于武汉市青山区红卫路五十三街坊（14-17）2号楼14单元的房屋拆迁利益归王柳所有；3、判令桂锋、桂丹妮承担案涉房屋的房屋拆迁费用10000元及律师代理费30000元；4、判令桂锋、桂丹妮承担本案诉讼费用。一审法院查明，诉争房屋坐落于武汉市青山区红卫路街五十三街坊（14-17号）2号楼14单元2层1号（即青山区红卫路53街14门3号），户内建筑面积为49.21平方米，权属建筑面积为56.22平方米，系省建一公司的自管公房，1993年进行了第一次房改，购房人为桂锋，购买了40%产权，缴纳了房款4332.04元。2005年5月26日省建一公司与桂锋就案涉房屋按照国家政策进行了购买标准价补足成本价住房协议，实际应付款总额7631.3元，已按标准价付款4332.04元，现补成本价差额3299.28元；桂锋购房后拥有全部产权。2006年12月19日办理了房屋产权证，载明房屋所有权人为桂锋。2007年5月28日办理了房屋土地证，载明土地使用权人为桂锋，土地坐落于青山区××街坊××号。王柳（乙方、买方）与桂锋（甲方、卖方）于2006年7月31日签订了《关于买卖房屋的协议合同》，约定甲方在青山区红卫路53街14门3号省建一公司大院内有一套二室一厅住房，面积约为49平方米，楼层二楼，房屋属大板结构；甲乙双方同意以人民币壹拾万捌仟元整价格成交，如在成交前有费用由甲方承担，成交后一切费用由乙方自理，合同签订后，由乙方一次性付清房款，不留尾款；合同签订后，甲乙双方不得以任何理由收回房产或退房，住房证省建一公司发给时，由甲方配合乙方直接领回，甲方不得以任何理由扣压；如遇国家政策变迁，受益者只能是乙方，甲方不得以任何理由收取国家政策费用。王柳及桂锋均在合同上签名并捺印。合同签订后，王柳将购房款108000元交付给桂锋，桂锋将合同中载明的附件即甲方买房时的收据三张、装水表的收据一张、煤气收费本一本、水费收费本一本交付给了王柳。办理完房屋两证后，桂锋将两证原件交付给王柳。王柳居住诉争房屋至今，交纳了房屋的水电煤气等相关费用。现诉争房屋已列入青山区“三旧”改造52/53街坊房屋征收项目，王柳与桂锋、桂丹妮就诉争房屋的拆迁利益协商未果，诉至法院，请求判如所请。另查明，桂锋与徐华中于1979年12月结婚，婚后生育一女即桂丹妮，1994年10月18日经湖北省武汉市青山区人民法院(1994)青卫民初99号民事判决书，判决桂锋与徐华中离婚；婚生女桂丹妮随桂锋生活；现有住房由桂锋及其女桂丹妮居住。徐华中于2006年3月6日去世，其父亲徐奎祥于1986年11月22日去世，母亲费小妹于2001年1月30日去世。王柳和桂锋以及徐华中、徐奎祥、费小妹均系省建一公司的职工。一审法院认为，本案争议焦点如下：一是本案是否超过诉讼时效问题。诉讼时效的适用范围是平等主体之间保护民事权利的请求权，主要是指债权请求权。而合同有效的认定，须经相关部门经法定程序判定。在房屋买卖合同中，交付房屋后，买受人请求出卖人办理权属登记的请求权具有物权性质，而且不适用诉讼时效不会导致社会经济秩序的紊乱，故不适用诉讼时效的规定。因此，时隔多年并不影响王柳首次请求确认本案房屋买卖合同有效，桂锋认为王柳诉讼请求超过诉讼时效的主张缺乏法律依据，不能成立。二是关于房屋买卖合同效力问题。基于王柳、桂锋均为省建一公司职工，双方签订合同时，已明确知道诉争房屋的房改对象为桂锋，王柳有理由相信桂锋有完全处置房产的权利，因而尽到了签订合同时的注意义务；交易过程中，王柳向桂锋支付了合理对价，桂锋收取了全部房款，并将房屋的钥匙和相关资料及随后办理的房屋两证全部交付给了王柳；该房屋亦实际交付给王柳使用至今达十四年。合同的主权义务均已履行，系双方真实意思的表示。桂锋、桂丹妮基于湖北省武汉市青山区法院(1994)年青卫民初字第99号民事判决书抗辩桂锋只有居住权，没有所有权，无权转让，桂丹妮是最终受益人，是房屋的权利人。法院认为，在婚姻关系存续期间，桂锋购买了诉争房屋的部分产权，该部分产权应属桂锋和徐华中的夫妻共同财产；1994年10月18日离婚时，诉争房屋未取得完全产权，房屋所有权仍属省建一公司，故法院判决书只能适时判决现有住房由桂锋和桂丹妮居住符合当时的法律规定，该判项仅能证明诉争房屋在当时由桂锋、桂丹妮居住，并不能确定诉争房屋的产权归桂锋、桂丹妮或归桂丹妮所有；不动产权证系权利人享有不产权物权的证明，2005年桂锋因房改政策取得诉争房屋并登记在其名下，故诉争房屋的所有权人系桂锋，桂锋有权处置该不动产。桂丹妮基于徐华中在婚姻关系存续期间取得诉争房屋的部分产权因法定继承而取得该房屋部分权利。房屋买卖合同履行过程中，侵害桂丹妮权利的是桂锋，而非王柳，故承担责任的人应是桂锋。此外，对于桂锋房屋处置行为，桂丹妮从未提出过异议，且在2012年桂锋曾告知桂丹妮该房屋已出售给王柳事宜，桂丹妮在知道其权利受到侵害之日起至今未主张权利，属对其权利的自治行为，现在本案中却以其权利受到侵害为由不认可房屋买卖行为，显然有违诚信，与常理有悖。桂锋、桂丹妮的上述抗辩意见，法院不予支持。综上，王柳取得房产的过程无过错，从维护交易稳定基本原则出发，王柳与桂锋签订房屋买卖合同，合法有效。三是关于案涉房屋的拆迁利益归属问题。涉案房屋的不动产权虽登记在桂锋名下，但合法的买卖关系受法律保护，王柳已按合同约定支付房款108000元，桂锋按照合同约定应协助王柳办理房屋产权变更登记手续。现因涉案房屋已进行拆迁，过户手续冻结，无法办理产权变更登记手续，但买受人可以因此主张该房屋的拆迁利益的归属，故王柳的该项诉请，法院依法予以支持。桂锋抗辩房屋交易价款为110000元，王柳只支付了108000元，剩余2000元房款未支付，而导致双方纠纷产生，此抗辩意见与双方签订的合同明确载明“双方同意以108000元价格成交，乙方一次性付清房款，不留尾款”条款相悖，且桂锋、桂丹妮未提交证据证明双方在合同签订以后在履行过程中达成还需支付房款2000元的合意，故桂锋的该项抗辩意见，法院不予支持。王柳诉称双方约定房屋直接办理至王柳名下，其依据的合同条款“住房证省建一公司发给时，由甲方配合乙方直接领回”无法证明，且王柳未提交其他证据予以证明，故王柳的该项诉讼意见，法院不予支持。王柳要求桂锋、桂丹妮承担案涉房屋的拆迁费用及律师代理费的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，双方签订的合同有效，案涉房屋的拆迁利益归王柳所有。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认王柳与桂锋于2006年7月31日签订的《关于买卖房屋的协议合同》有效；二、坐落于武汉市青山区红卫路五十三街坊（14-17）2号楼14单元2层1号房屋的拆迁利益归王柳所有；三、驳回王柳的其他诉讼请求。一审案件受理费10200元，减半收取计5100元，由王柳负担319元，桂锋负担4781元。二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，王柳的民事权利是否受到损害，需待本案确认合同效力案处理之后，王柳才能知悉，王柳知道或应当知道其权利受到损害时开始起算诉讼时效。一审以王柳在本案中主张的确认房屋买卖合同效力的诉讼请求属物权请求权，不适用诉讼时效的规定，未支持桂锋认为本案超过诉讼时效的抗辩理由认定正确。对于桂锋、桂丹妮上诉认为本案超出诉讼时效的观点，缺乏相应法律依据，本院依法不予采纳。通过一、二审查明，案涉房屋原系湖北省建一公司的自管公房，依政策进行房改后，桂锋从湖北省建一公司处购得该房屋，并办理了房屋产权证和房屋土地证。桂锋据此取得案涉房屋的所有权，有权处置该房屋。对于桂锋、桂丹妮上诉认为桂锋无权转让该房屋的上诉请求，缺乏相应事实和法律依据，本院依法不予支持。王柳与桂锋于2006年7月31日签订案涉房屋买卖合同，王柳按合同约定支付了相应购房款，桂锋收款后将案涉房屋的相关证件、资料交付给王柳，王柳实际使用该房屋至今。该房屋买卖合同中的主权利义务已履行完毕，该房屋买卖合同合法、有效，本院对其效力依法予以确认，桂锋应当按照该房屋买卖合同的约定协助王柳办理房屋产权变更登记。桂锋出售该房屋，是否侵害桂丹妮的权益，不影响本案中桂锋与王柳之间的房屋买卖合同的效力，一审对此处理正确，本院依法予以确认。对于桂锋、桂丹妮上诉认为王柳还需向桂锋支付2000元购房款，王柳并不认可，且与该房屋买卖合同约定的房屋成交价格不符。现桂锋、桂丹妮并无有效证据证明双方在签订房屋买卖合同之后达成还需支付2000元购房款的合意，依法应当承担举证不能的法律后果。桂锋、桂丹妮的上述上诉请求和理由均不成立，本院依法不予支持。因案涉房屋已进行拆迁，无法办理产权变更手续，但王柳有权据此取得案涉房屋的拆迁利益，且与案涉房屋买卖合同中的约定相符，一审认定符合事实和法律依据，本院依法予以确认。综上所述，桂锋、桂丹妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由桂锋、桂丹妮负担。本判决为终审判决。审判员  刘阳二〇二一年四月二十一日法官助理陈晓玲书记员夏姣