上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2024号上诉人(原审被告)：上海云生食品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆云生，总经理。上诉人(原审被告)：陆云生，男，1959年7月5日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：蒯多明，上海尊源恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：田坤，男，1984年9月14日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：盛林，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆英，上海日盈律师事务所律师。原审第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。上诉人上海云生食品有限公司(以下简称“云生食品”)、陆云生因与被上诉人田坤及原审第三人上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云生食品、陆云生上诉请求：撤销一审判决主文第四项，改判支付违约金及损失20万元。事实和理由：一、云生食品与田坤签署的租赁合同涉及的房屋包括二部分：一部分有证，一部分无证。依据华新镇政府提供的评估报告中相关材料结合租赁合同双方当事人陈述，有证部分建筑面积相对于全部租赁面积占比不足40％。有证建筑部分，应依约支付租金，无证建筑部分，租赁合同无效，需支付占有使用费。租赁合同约定，一年的租金、占有使用费合计为130万元，云生食品违反租赁合同相关约定，应当补偿田坤的租金应为有证部分的租金约为50万元，不应当包括无证部分的占有使用费。二、违约金应当以违约造成的实际损失为基础，田坤并未举证证明其实际损失，违约金的基数应以50万元作为参考，一审酌定违约金数额过高，云生食品、陆云生认为对应于租赁合同有效部分的违约金应当支付的金额以不大于20万元为妥。三、田坤没有举证证明其在无证租赁房屋中未形成附和添附物的现存价值，也未举证证明合同无效给其造成其他损失。一审法院酌定云生食品、陆云生赔偿田坤租赁合同无效部分的损失缺乏依据。被上诉人田坤辩称：根据一审查明的事实，有证部分面积占总租赁面积48.57％，即使按照双方约定的130万违约金为基数，云生食品所要承担的违约金也至少为63万余元。同时考虑到合同无效的整个过程中，云生食品、陆云生一方存在明显恶意，其过错大于田坤一方，所以一审法院判决云生食品支付田坤违约金70万元是适当的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人华新镇政府书面述称，云生食品、陆云生的上诉请求与华新镇政府无关，华新镇政府不清楚云生食品、陆云生与田坤之间的租赁关系，请求二审法院依法判决。田坤向一审法院提出诉讼请求：1．确认田坤、云生食品签订的《租赁合同》于2019年8月29日解除；2．云生食品向田坤返还押金30万；3．云生食品向田坤返还2019年8月30日起至2020年7月8日止的租金89.50万；4．云生食品向田坤支付违约金130万；5．云生食品向田坤支付拆迁补偿款1，828，330.97元；6．云生食品向田坤支付逾期付款利息，以119.50万为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月27日起计算至实际付清之日止；7．陆云生对上述所有债务承担连带责任。一审法院经审理认定事实如下：云生食品(甲方)、田坤(乙方)签订《厂房租赁合同》，第一条约定，甲方出租给乙方的标准厂房坐落在上海市青浦区华新镇华徐公路XXX号(以下简称“系争厂房”)，建筑面积2，000平方米，用途为储存、清洗、烧制生产酱卤肉、水产、豆制品和调味品。第二条约定，标准厂房装修期间免收租费。装修日期为2018年8月9日起至生产许可证批准生效日；标准厂房租赁自2018年8月9日起，至2023年8月8日。租赁期5年；租赁期满，甲方有权收回出租标准厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。第三条约定，甲、乙双方约定，标准厂房租赁年租金为130万元。租赁合同期间，标准厂房租金每两年递增8％；甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付标准厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付1个月，支付日期在支付日5日前向甲方支付租金。第五条约定，甲方须保证标准厂房车间全套食品生产设备以及水电可以正常使用，标准厂房须通过国家环境影响评估，须拥有生产许可证、经营许可证、须提供足够电力，可以按照国家法律法规正常生产，否则乙方有权终止租赁，并甲方补偿乙方一年房租。租赁期间，此标准厂房如遇到政府动迁，政府给予的设备、装修、土地赔偿金，甲方投资的归甲方，乙方投资的归乙方。政府给予的工厂生产经营赔偿金归乙方。凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即通知对方，并应在三十日内提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。如无法提供证明文件，则提供其他有力证明。遭遇不可抗力的一方由此免责。2018年11月29日，云生食品取得《食品生产许可证》。双方一致确认2018年11月29日之前为免租期。云生食品收到了押金30万元。2019年7月3日，上海市青浦区生态环境局向云生食品发出《责令改正通知书》，主要内容为“违法事实为从事卤制食品生产加工的建设项目，需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收即投入生产，要求上海云生食品有限公司于2019年8月1日前建成需要配套建设的环境保护设施，并经验收合格后方可投入生产或者使用”。2019年7月15日，华新镇政府向云生食品发出《告知书》，要求立即停止违法违规生产活动，并于70日拆除生产设备、清空原辅材料。2019年8月14日，上海市青浦区生态环境局向云生食品发出罚款50万元的行政处罚决定书。双方一致确认应当支付租金的期间为2018年11月30日起至2019年8月29日，应付租金为97.50万元。对有争议的事实一审法院认定如下：争议事实为田坤向云生食品支付的租金的总额。双方没有争议的金额为田坤已经向云生食品支付195万元。争议的仅为2019年4月28日中的利息是否转化为租金，田坤表示陆云生向其借款100万元，22万元为一年的利息，该笔借款于2020年8月1日转为租金。陆云生表示起初双方约定的年利息为22万元，该笔借款于2020年8月1日转为租金，同意该期间产生的利息55，000元转为租金，其余部分不能冲抵租金。结合借条内容及转为房租的时间，法院采信陆云生、云生食品之陈述。综上，一审法院认定云生食品总计收到了押金30万元，租金1，705，000元。一审法院认为，田坤、云生食品之间的厂房租赁合同，系争厂房涉及的有证部分，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效；系争厂房涉及到无证部分的无效。田坤已经于2019年8月29日搬离系争厂房，故系争厂房涉及的有证部分的租赁合同于2019年8月29日解除。已经收取的押金30万元和多收取的租金73万元应当予以返还。双方合同终止，云生食品应当及时将款项返还，逾期返还应当承担相应的利息损失，故对田坤主张的该项诉请法院予以支持。关于导致有证部分厂房租赁合同解除的原因双方各执一词，田坤表示系因为系争厂房需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收即投入生产，要求立即停止违法违规生产活动。云生食品表示系因使用系争厂房，使用过程中产生特殊气味，周边居民不断投诉，导致行政处罚，进而导致合同解除，就其观点云生食品并未提供证据予以证明，故法院不予采信。根据租赁合同的约定，云生食品应向田坤提供通过国家环境影响评估的厂房，云生食品提供的厂房未达到上述要求，导致合同目的无法实现，为有证部分厂房租赁合同解除的原因，应当按照约定承担违约责任。云生食品抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量。关于违约金的数额法院以田坤实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、田坤的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。系争厂房涉及到无证部分的无效，合同无效双方均有过错，结合已经查明的事实，云生食品的过错明显大于田坤。综上，法院酌情判定云生食品向田坤偿付违约金及损失共计70万元。陆云生同意承担连带责任，法院予以确认。关于田坤主张的拆迁补偿款，法院基于以下三点理由不予支持，其一，田坤已经于2019年8月29日搬离系争厂房，而云生食品与华新镇政府签订补偿协议的时间为2019年12月18日，缺乏关联性；其二，田坤没有提供证据证明评估报告中涉及内容系与其相关；其三，导致合同目的无法实现的原因系云生食品提供的厂房未达到要求，云生食品已经承担了赔偿损失的责任。一审法院判决如下：一、确认田坤、上海云生食品有限公司签订的《租赁合同》涉及的有证部分于2019年8月29日解除；二、上海云生食品有限公司应于判决生效之日起十日内向田坤返还押金30万；三、上海云生食品有限公司应于判决生效之日起十日内向田坤返还租金及使用费73万元；四、上海云生食品有限公司应于判决生效之日起十日内向田坤支付违约金及损失70万；五、上海云生食品有限公司应于判决生效之日起十日内向田坤支付逾期返还押金和租金的利息，以103万为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月27日起计算至实际付清之日止；六、陆云生对上述所有债务承担连带责任；七、驳回田坤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法订立的合同受法律保护。云生食品与田坤签订的厂房租赁合同中涉及无证部分合同无效，其余部分合法有效，双方均应恪守履行。本案二审争议焦点为云生食品应向田坤支付的违约金及损失的数额。云生食品、陆云生上诉主张其应承担的违约金不应大于20万元，对此，本院认为，关于合同有效部分，根据租赁合同的约定，云生食品应向田坤提供通过国家环境影响评估的厂房，云生食品提供的厂房未达到上述要求，导致合同目的无法实现，云生食品应按约承担相应的违约责任。关于合同无效部分，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院综合考量田坤的实际损失，结合合同的履行情况及双方过错程度，酌情确定云生食品向田坤偿付违约金及损失共计70万元，金额尚属合理，本院予以认同。综上所述，云生食品、陆云生的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，800元，由上诉人上海云生食品有限公司、陆云生共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年四月六日法官助理  夏 兰书 记 员  姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……