新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新02民终108号 上诉人（原审原告）：克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：李江林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：解红梅，新疆众信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马敬，新疆众信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何玉莲，女，1934年9月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：董姝芬（上诉人何玉莲儿媳），住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 上诉人克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司（以下简称阳光物业公司）因与上诉人何玉莲物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月3日开庭进行了审理。上诉人阳光物业公司之委托诉讼代理人解红梅、马敬，上诉人何玉莲之委托诉讼代理人董姝芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判何玉莲支付2017年5月1日至2020年11月30日期间的物业费9,016.46元、违约金5,611.36元。事实与理由：一、经一审法院查明，何玉莲已领取克拉玛依市克拉玛依区康城花园吉祥苑住宅的装修钥匙，应当交纳物业费。二、案涉房屋物业费应当自2017年5月1日计取。1．何玉莲与新疆三联房地产开发有限责任公司（以下简称三联房产公司）签订的《商品房买卖合同》中有空白行及选择等内容供双方磋商、修改、删减或补充约定，体现了双方意思自治的原则，不属于格式合同。《补充协议》系对《商品房买卖合同》中双方未尽事宜的补充约定，亦非格式合同。2．《补充协议》约定，房屋交接以出卖人刊登在《克拉玛依日报》上的交房通知为准。案涉房屋竣工验收后，三联房产公司于2014年12月30日、2015年2月2日、2015年2月3日在《克拉玛依日报》上发出交接通知，并以电话形式分批告知业主办理交接手续，三联房产公司已充分履行通知义务。何玉莲未提交证据证实房屋存在质量问题或瑕疵，故案涉房屋不存在交付障碍。再者，房屋质量的抗辩事由超出了阳光物业公司应当或者能够提供物业服务的范围，故质量问题与本案不具有关联性。3．根据阳光物业公司与开发商三联房产公司签订的《前期物业服务合同》，阳光物业公司系案涉房屋所在小区的物业服务单位，且履行了相关义务。2017年4月28日，《绿色康城吉祥苑小区前期物业服务收费备案的通知》经克拉玛依市发改委备案，因此，物业费应当自2017年5月1日计取。三、《前期物业合同》系在绿色康城小区业主委员会未成立的前提下，由开发商与阳光物业公司签订，该合同合法有效。何玉莲逾期支付物业费，应当按照合同约定支付违约金。 何玉莲辩称，因克拉玛依市克拉玛依区康城花园吉祥苑房屋存在质量问题，导致何玉莲至今未收房，不应当支付物业费。 何玉莲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回阳光物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：何玉莲购买的克拉玛依市克拉玛依区康城花园吉祥苑住宅为新房，因房屋PV管渗水、地下室渗水等质量问题，至今未办理房屋交接手续。2018年8月，因三联房产公司售后维修员李**要对房屋进行粉刷及铺地砖等补偿施工，董姝芬从三联房产公司领取钥匙一把交由维修员李**，钥匙交收并非何玉莲收取钥匙后自主进行装修施工。因案涉房屋至今未交付，何玉莲亦未入住，故不应当支付物业费。 阳光物业公司辩称，一、答辩意见与上诉意见一致。二、一审庭审中，何玉莲称案涉房屋由其自行刷乳胶漆和铺地砖，室内还有少量家具，并承认领取了装修钥匙，且何玉莲已领取案涉房屋的房产证，可以证实何玉莲已实际占有、使用了房屋。 阳光物业公司向一审法院起诉请求：判令何玉莲支付2017年5月1日至2020年11月30日期间的物业费9,016.46元、违约金5,611.36元。 一审法院认定事实：2013年7月31日，何玉莲与三联房产公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，约定何玉莲购买三联房产公司开发的克拉玛依市克拉玛依区康城花园吉祥苑住宅，建筑面积139.79平方米；辅房面积14.23平方米。合同附件三约定，内墙：水泥砂浆抹面、地面：水泥砂浆毛地面、卫生间：地面为水泥砂浆抹面。该合同补充协议第二条约定，房屋竣工验收合格后，在业主委员会未证实成立之前，买受人同意出卖人委托阳光物业公司负责前期物业服务工作至成立小区业主委员会，并同意《前期物业服务合同》的内容，依《前期物业服务合同》的规定按时缴纳物业服务费用。物业管理费用按出卖人通知该房屋的交房日期起为物业管理收费日期，不因买受人原因和先后办理交房而延期。第六条约定，商品房交接的具体时间以出卖人刊登在《克拉玛依日报》上的交房通知为准，买受人应在通知规定的交房时间内到出卖人处领取《入住通知书》并到指定地点办理房屋交接手续。2016年6月15日、2017年6月10日，阳光物业公司与三联房产公司分别签订《前期物业服务合同》，约定由阳光物业公司为康城花园吉祥苑提供物业服务，单价1.50元/月/平方米，合同期限至2019年12月31日。2017年6月10日《前期物业服务合同》第十九条约定，甲方（三联房产公司）、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每天按服务费的千分之一支付违约金。第二十四条约定，本合同期满，业主大会尚未成立的，合同顺延至业主大会成立后新物业服务合同生效。案涉房屋所属工程于2014年12月18日竣工验收，2015年11月6日备案。2014年12月30日、2015年2月2日、2015年2月3日，三联房产公司在《克拉玛依日报》发布公告，通知业主办理交房手续。2014年11月25日，董姝芬验收时提出地下室渗水等问题，并要求整改，拒绝办理房屋交接手续、拒绝支付物业费。2018年8月2日，董姝芬领取案涉房屋钥匙一把，并书写《收条》载明“今收到吉祥钥匙一把。”后双方当事人因支付物业服务费产生争议，阳光物业公司诉至一审法院。另查明，2020年12月2日，克拉玛依区昆仑路街道吉祥苑社区居委会出具《证明》，载明“吉祥苑社区业主委员会于2020年10月至今正在成立结算，目前资料已上交住建局备案审批当中。”一审法院认为，阳光物业公司依据业主与三联房产公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》、阳光物业公司与三联房产公司签订的《前期物业服务合同》，享有吉祥苑物业管理的权利和义务。根据吉祥苑出具的《证明》，可以证实截至2020年12月2日业主大会尚未成立，且阳光物业公司自2017年7月1日起提供了物业服务，故可以向业主收取物业费。因克拉玛依市克拉玛依区康城花园吉祥苑房屋系新建房，故本案的争议焦点为：三联房产公司是否将案涉房屋实际交付给何玉莲、实际交付的时间。三联房产公司提供的格式合同《克拉玛依市商品房买卖合同》虽载明交房时间为公告时间，但公告内容为“电话通知”，不能以三联房产公司发布公告的时间作为交房时间。何玉莲于2014年11月25日查验房屋时提出质量异议并要求整改，但于2018年8月2日领取一把房屋钥匙，根据何玉莲代理人董姝芬陈述“刷乳胶漆，铺地板砖”及《克拉玛依市商品房买卖合同》附件三载明的房屋交付时状态“内墙水泥砂浆抹面，地面水泥砂浆毛地面，厨房地面、墙面为水泥砂浆抹面，卫生间地面为水泥砂浆抹面”，能够认定何玉莲领取的是装修钥匙。何玉莲领取装修钥匙后对房屋进行了“刷乳胶漆，铺地板砖”的装修工作，还将少量家具放置在屋内，虽然未办理房屋交接手续、未领取正式钥匙，但何玉莲的行为表明其自2018年8月2日起实际使用了案涉房屋，故房屋的交付时间为2018年8月2日。相应地，何玉莲客观上接受了阳光物业公司为全体业主提供的物业管理服务，应当自接收装修钥匙之日起交纳物业费，故对阳光物业公司主张2018年8月2日至2020年11月30日期间的物业费予以支持。阳光物业公司提交的《前期物业服务合同》《物业收费备案通知》可以证实物业费单价为1.50元/月/平方米，故何玉莲应当承担的物业费为5,955.05元（139.79平方米×1.50元/月/平方米÷30天×852天）。关于何玉莲辩称案涉房屋存在漏水等问题，因房屋漏水并非阳光物业公司提供物业不合格导致，且若存在质量问题，应向三联房产公司主张赔偿损失，不得以此拒付物业费。关于违约金，“每天千分之一”是阳光物业公司与三联房产公司在《前期物业服务合同》中的约定，无证据证实何玉莲对该约定知悉，且何玉莲系因房屋漏水等问题拒交物业费，并无恶意欠费的主观故意。同时，阳光物业公司知晓何玉莲多年反应房屋质量问题，其作为物业服务企业，负有积极协助维修解决问题的义务，但未尽到该项义务，对于物业费未能按时收取其自身也存在责任，故对阳光物业公司主张的违约金不予支持。综上，一审法院遂判决：一、何玉莲于判决生效之日起三日内支付阳光物业公司2018年8月2日至2020年11月30日期间的物业费5,955.05元；二、驳回阳光物业公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人何玉莲为证实其主张，向本院提交康城花园平安苑《房屋分户验收交接单》、施工照片及视频，拟证实：1．案涉房屋存在质量问题，三联房产公司正在刷乳胶漆、铺地砖等对房屋进行整改；2．结合康城花园平安苑《房屋分户验收交接单》，可以证实案涉房屋至今未交接。阳光物业公司经质证认为，《房屋分户验收交接单》为复印件，故对真实性不认可，且康城花园平安苑并非本案房屋，该房屋的《房屋分户验收交接单》与本案不具有关联性。对施工照片与视频，系何玉莲自行录制，来源不合法，且未显示拍摄时间、地点、人物，再者，房屋是否存在质量问题与本案不具有关联性。 结合双方当事人的举证质证意见，对何玉莲提交的证据本院经审核认定如下：1．《房屋分户验收交接单》系复印件，阳光物业公司对该证据真实性不认可，且《房屋分户验收交接单》载明的房屋坐落与本案不具有关联性，本院不予采信。2．对施工照片及视频，何玉莲的证明目的为房屋存在质量问题，与本案物业服务合同纠纷不具有关联性，本院不予采信。 本案经本院二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 另查明，2017年4月28日，克拉玛依市发展和改革委员会作出《绿色康城吉祥苑小区前期物业服务收费备案的通知》，对阳光物业公司报送的《关于收取绿色康城吉祥苑小区前期物业服务费的申请报告》予以备案。 另查明，经向克拉玛依市住房和城乡建设局查询，案涉房屋所有权人为任遇科、共有人何玉莲，登记时间2018年2月12日。 以上事实，有《绿色康城吉祥苑小区前期物业服务收费备案的通知》《房屋权属登记信息查询回执单》在卷予以佐证。 本院认为，阳光物业公司与三联房产公司签订的《前期物业服务合同》、何玉莲与三联房产公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。《克拉玛依市商品房买卖合同》补充协议第二条约定，业主同意三联房产公司委托阳光物业公司对案涉房屋提供前期物业服务，且阳光物业公司已实际履行物业管理义务，收费标准亦经政府行政主管部门备案，故自备案之日即2017年5月1日起阳光物业公司享有案涉房屋所在小区物业费的收取权。本案的争议焦点为：1．何玉莲是否应当向阳光物业公司支付物业费，若应当支付，物业费计算的期间及数额；2．何玉莲是否应当支付逾期付款违约金。 一、何玉莲是否应当向阳光物业公司支付物业费，若应当支付，物业费计算的期间及数额。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。”《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。根据本院查明，案涉房屋于2014年12月18日竣工验收，2015年11月6日备案，三联房产公司作为开发商，也实际履行了房屋交付的通知义务。但因何玉莲与三联房产公司确因房屋质量问题多次交涉，一审法院依据何玉莲的委托代理人董姝芬于2018年8月2日书写的领取钥匙的《收条》及董姝芬陈述室内“刷乳胶漆、铺地板砖”的装修行为，认定董姝芬已领取装修钥匙，自2018年8月2日对案涉房屋进行占有使用并无不当，本院予以确认。阳光物业公司为绿色康城吉祥苑的物业服务单位，为包括何玉莲在内的业主提供了物业服务，何玉莲应当按照约定支付物业费。对物业费的数额，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，何玉莲与三联房产公司于2013年7月31日签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，该合同补充协议约定买受人同意《前期物业服务合同》。然而，在《克拉玛依市商品房买卖合同》签订时，阳光物业公司主张的本案的收费依据，即2016年6月15日、2017年6月10日与三联房产公司签订《前期物业服务合同》并未签订，阳光物业公司也未提交证据证实向何玉莲告知了2016年6月15日、2017年6月10日《前期物业服务合同》的内容，故阳光物业公司仅据此主张物业费依据不足。但根据以上分析，何玉莲已成为物业服务区域内的建筑物区分所有权人，阳光物业公司也提供了物业服务，且收费标准亦由行政主管部门进行备案，结合阳光物业公司主张物业费计算至2020年11月30日，一审法院认定何玉莲应支付阳光物业公司物业费5,955.05元正确。 阳光物业公司主张自2017年5月1日起算案涉房屋物业费、何玉莲主张案涉房屋至今未交付，与本院查明事实不符，不予支持。何玉莲另上诉称案涉房屋仍存在质量问题的意见，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”对于涉案房屋质量瑕疵，开发商承担的为质量违约及保修责任。何玉莲有权要求开发商三联房产公司进行修复或承担修复费用和损失，故其主张与本案不具有关联性，本院不予支持。 二、何玉莲是否应当支付逾期付款违约金。承前析理，阳光物业公司以其与三联房产公司于2016年6月15日、2017年6月10日签订的《前期物业服务合同》作为主张违约金的依据，但何玉莲在与三联房产公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》时，《前期物业服务合同》并未签订，且阳光物业公司亦未提交证据证实将2016年6月15日、2017年6月10日《前期物业服务合同》的内容告知何玉莲，故违约金条款对何玉莲不具有约束力，阳光物业公司据此提出主张，本院不予支持。 综上所述，何玉莲的上诉请求不能成立，应予驳回。阳光物业公司主张其自2017年5月1日起即享有绿色康城吉祥苑物业费的收取权，该事由本院予以确认，但并不影响本案判决结果的认定，故对阳光物业公司的上诉请求，本院亦予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司负担50元，上诉人何玉莲负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李德明 审 判 员 吴 婷 审 判 员 严 曦 二〇二一年四月十五日 法官助理 马 照 书 记 员 熊雪娇