江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏12执复57号 复议申请人（被执行人）：江苏友基电气有限公司，住所地泰州市姜堰经济开发区陈庄路北侧。 法定代表人：吕亚民，该公司经理。 申请执行人：江苏锦唐科技有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道秣周东路12号。 法定代表人：申小锋，该公司执行董事。 被执行人：吕亚民，男，汉族。 被执行人：丁宝红，女，汉族。 被执行人：黄勤，男，汉族。 被执行人：朱静，女，汉族。 复议申请人江苏友基电气有限公司（以下简称友基公司）不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2021）苏1204执异9号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2016年11月14日，姜堰法院对中国工商银行股份有限公司姜堰支行（以下简称工行姜堰支行）与友基公司、吕亚民、丁宝红、黄勤、朱静金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初3156号民事判决：一、友基公司于判决生效后十日内向工行姜堰支行偿还借款本金800万元、支付利息（截至2016年3月20日的利息为453280.35元，自2016年3月21日起分别以300万元为基数按年利率10.8%、以500万元为基数按年利率10.065%均计算至实际给付之日止），并赔偿律师代理费256098元。二、黄勤、朱静、吕亚民、丁宝红对友基公司的上述付款义务承担连带清偿责任，其承担责任后有权向友基公司追偿。三、若友基公司不履行判决第一项确定的付款义务，工行姜堰支行可以友基公司抵押的座落于泰州市××区××经济开发区××组的房地产[房屋他项权证号：姜房他证姜堰字第××号、泰房他证姜堰字第××号，土地他项权证号：姜他项（X）第X号]拍卖或变卖所得价款优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72362元、公告费600元，合计72962元，由友基公司负担（案件受理费72362元工行姜堰支行已预缴，姜堰法院不再退还，由友基公司在判决生效后十日内直接向工行姜堰支行支付）。 根据中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏公司）的申请，姜堰法院于2018年10月25日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执3077号。在该案执行过程中，姜堰法院于2020年5月6日作出（2018）苏1204执3077号执行裁定：变更第三人江苏锦唐科技有限公司为本案申请执行人。后根据江苏锦唐科技有限公司的撤销执行申请，姜堰法院于2020年5月9日作出(2018)苏1204执3077号之一执行裁定：终结（2018）苏1204执3077号案件的执行。同年7月9日，姜堰法院恢复强制执行，案号为（2020）苏1204执恢537号。2020年7月26日，姜堰法院作出（2020）苏1204执恢537号执行裁定：拍卖被执行人江苏友基电气有限公司所有的坐落于姜堰经济开发区X路北侧的不动产。后姜堰法院委托泰州市恒业房地产评估咨询有限公司就友基公司名下的位于姜堰区经济开发区××组非住宅房地产进行评估，该公司于2020年11月28日向姜堰法院出具编号为泰恒房估字（2020）第SF10号估价报告。该报告载明：估价总价43843200元，含已登记房屋价格32704300元，未登记房屋价格245400元，土地价格8988000元，装饰装潢及附着物价格1905500元。 被执行人友基公司不服上述执行行为，向姜堰法院提出执行异议，对涉案泰恒房估字（2020)第SF10号房地产估价报告不服：一、评估方法不合理，没有客观反映房地产的市场价格，委托评估的土地位于姜堰省级经济开发区，周边均在开发建设，而且同比周边城区非住宅工业房地产交易的价格均明显高于本次评估价格，故，本次评估应适用比较法或假设开发法进行评估。二、该评估报告对部分附属配套设施有重大遗漏估价，整个估价报告未能如实反映及对固有配套设施的价值做出评估，致该报告不实。三、友基公司厂房内雨水管道、污水管道、消防管网、雨水井、污水井、自来水管网都没有评估，因为当初施工没有图纸，评估公司就不承认，友基公司特地安排人把上述的所有管网都进行了测量并画出图纸，地下的关健就这几项，地上的绿化树木评估价值也不到位，完全是草草了事，另外，评估公司对土地厂房评估过低，我公司要求重新评估。请求：对案涉房地产予以重新评估（或补正）。 姜堰法院另查明，1、2017年1月3日，工商银行姜堰支行与华融江苏公司签订《分户债权转让协议》一份；2020年1月7日，华融江苏公司与申小峰签订《债权转让协议》一份；2020年4月25日，申小锋与锦唐公司签订《债权转让协议》一份。 2、2021年1月8日，泰州市恒业房地产评估咨询有限公司出具情况说明函一份，对于异议人提出的理由进行了说明，载明：1、估价对象所在区域非住宅工业房地产交易案例较少，且该类交易一般不公开，难以获取其交易情况，假使存在少量的交易案例，也因非住宅工业房地产状况差异性很大，无法进行比较，故不适宜采用比较法进行评估。估价对象为非住宅工业房地产，已建成投入使用，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。故友基公司提出的适用比较法或假设开发法进行评估不成立。2、友基公司提出评估报告部分附属配套设施有重大遗漏估价，未明确具体指出，故无法作出说明。3、友基公司提出厂房内雨水管道、污水管道、消防管网、雨水井、污水井、自来水管网未评估，隐蔽工程等无法具体量化，只能在房屋估价部分及附着物砼道路等估价中考虑。地上绿化树木评估是询价获取。故不存在未评估，地上绿化树木评估价值过低的说法；估价对象用途为非住宅工业房地产，为已建成使用的旧的房地产，估价对象所占有的土地使用权为工业用地，有类似用地可比实例，故采用市场比较法测算重置成本中土地取得成本，其建筑成本以及各项税费资料较齐全，适宜采用成本法评估。不存在土地厂房估价过低之说。 姜堰法院认为，资产评估是评估机构为了特定目的，综合运用相关专业技能，对特定资产价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估报告所反映的资产价值是为竞买者提供参考，并不是最终的交易价格，最终交易价格仍需市场检验。因此异议人友基公司认为评估价格偏低的异议理由不能成立，其申请重新评估的请求不予支持。对异议人提出部分附属配套设施存在重大遗漏问题，异议人未提交证据证明其主张，故异议人友基公司的异议理由不能成立，对其异议请求应予驳回。据此于2021年1月25日作出（2021）苏1204执异9号执行裁定：驳回江苏友基电气有限公司的异议请求。 友基公司不服上述裁定，向本院申请复议称，评估报告所作估价结论与事实不符，其中应予估价计算的部分未能计算，致使复议申请人资产少计价数百万元。评估公司以雨水管道、污水管道、消防管网、雨水井、污水井、自来水管网等以隐蔽工程无法具体量化为由拒绝不作出如实评估，损害了复议申请人的合法权益，应予重新评估或补正。另关于部分附属配套设施有重大遗漏，以当事人未指明，也非其不作估计的理由。且关于估价方法应采取适用比较法或假设开发法对保护债务人的合法权益更为有利。请求：撤销姜堰法院（2021）苏1204执异9号执行裁定，中止本案标的的拍卖。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。本案中，复议申请人友基公司以案涉评估报告评估方法错误、评估结果过低以及遗漏财产为由对评估报告提出异议，且对评估机构作出的书面说明仍有异议，根据上述规定，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正，故姜堰法院受理友基公司提出的执行异议申请有误，应当不予受理，已经受理的，应裁定驳回其申请。综上，姜堰法院对友基公司执行异议予以受理并审查不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(二)项之规定，裁定如下： 一、撤销江苏省泰州市姜堰区人民法院（2021）苏1204执异9号执行裁定； 二、驳回江苏友基电气有限公司的异议申请。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二一年四月二十二日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青