安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终664号 上诉人（原审原告、反诉被告）：寿县保义学区管理中心，住所地安徽省寿县保义镇保义街道，统一社会信用代1234142279356207XR。 法定代表人：洪祖东，该管理中心主任。 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王雪荣，女，汉族，1978年10月29日生，安徽省寿县人，住安徽省寿县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周多霞，女，汉族，1979年12月4日生，安徽省寿县人，住安徽省寿县。 上诉人寿县保义学区管理中心（以下简称保义学区管理中心）与被上诉人王雪荣、周多霞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初4094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 保义学区管理中心上诉请求:一、撤销安徽省寿县人民法院(2020)皖0422民初4094号民事判决第三项,改判保义学区管理中心仅应支付案涉房屋补偿款人民币35503元;二、一审、二审案件受理费由法院依法决定承担。事实和理由:一、原审法院认定案涉房屋补偿金额为86000元是错误的。原审法院没有充分考虑案涉房屋建设客观情况,没有将案涉房屋土建工程费中的装饰工程费用、设备安装工程费、室外工程费(包括室外管网、道路及配套辅助工程,绿化景观费用)予以甄别是否存在，事实是,案涉房屋装饰工程、室内外管网、道路及配套辅助工程、绿化景观均为保义学区管理中心所建。同时案涉房屋为教育用房不是商品房建设,也不是具有建设资质的单位组织的施工,因此案涉房屋重置成本价中应当减除建设单位管理费、投资利息、投资利润。但是原审法院却按照安徽大众房地产资产评估造价有限公司出具的《评估报告》结论予以下判,由于该《评估报告》缺乏客观性,导致原审法院错误认定案涉房屋补偿价款。二、安徽大众房地产资产评估造价有限公司《评估报告》,内容缺乏客观性、合法性。该《评估报告》对案涉房屋参照当地房产开发市场商品按照重置成本价予以评定,参照对象错误。案涉房屋为教育用房,应当参照同地段或相类似教育用房作为参照对象。《评估报告》适用的成本测算方法计算方法错误。前已所述,案涉房屋装饰工程、室内外管网、道路及配套辅助工程、绿化景观均为保义学区管理中心所建。案涉房屋没有设备安装施工项目。即便评估报告参照对象正确,评估报告中建设成本当减除上述项目。且不应存在建设单位管理费、投资利息、投资利润。三、原审法院审理程序不当。保义学区管理中心在原审法院对案涉房屋委托评估期间,提交了包括案涉房屋在内使用教育专项资金对房屋进行了室内装饰、维修审计报告、工程清单等,该添附和维修事项应当在评估中扣减。保义学区管理中心在《评估报告》确定的十日内异议期限内依法书面提出了异议,并要求重新评估,但是原审法院没有准许。案涉房屋评估总价应为55503元，还应当折抵保义学区管理中心对案涉房屋该使用教育专项资金进行维修费用约2万元,仅应对案涉房屋补偿35503元。四、原审法院指定期限过长。原审法院判决在判决生效后六十日内将案涉房屋腾空、恢复原状、整体移交,该期限过长,影响保义学区管理中心对案涉教育用房使用,影响教学活动开展。 王雪荣、周多霞辩称，其两人多年来一直在持续投资该幼儿园，修路、修地平、修盖校舍，当时评估时修路、地平都未进行评估。 保义学区管理中心向一审法院提出诉讼请求：一、依法判决王雪芹、周多霞立即向保义学区管理中心整体交付原租赁的开荒幼儿园并腾空房屋，恢复原状；赔偿占用房屋期间的租金损失至实际搬离日止（暂计500元）;二、案件受理费由王雪芹、周多霞承担。 王雪芹、周多霞在一审期间反诉请求：要求保义学区管理中心支付四间教学用房价款88000元。 一审法院审理查明的事实如下：寿县保义中心学校（甲方）与周多霞、王雪荣（乙方）经协商，于2010年5月6日签订了《寿县保义镇开荒幼儿园承包办学协议书》。协议约定：“一、乙方承包开荒幼儿园，承包期为十年，每年承包费一千五百元整；承包期限：2010年6月至2020年6月。三、乙方必须兴建四间及以上砖木结构教学用房，购置大型户外玩具一件以上；四、承包期满，如甲方要求收回，玩具及其他办公用品归甲方所有，兴建的四间房屋由评估所评估，甲方按评估价支付乙方；如乙方不再继续承包，房屋自行处理，对其他形式的任何设备添置和修建费用一律由乙方自行解决，承包期满乙方自行处理”。合同签订后，保义学区管理中心依约将开荒幼儿园交付周多霞、王雪荣使用，周多霞、王雪荣接受开荒幼儿园后，招收儿童，从事幼儿教育工作，承包期间，周多霞、王雪荣依约兴建教学用房四间。2020年6月，承包期满，保义学区管理中心即向周多霞、王雪荣发出《关于收回寿县保义镇开荒幼儿园办学承包经营权的通知》，通知周多霞、王雪荣，管理中心将收回承包经营权另有用途，要求：一、保管好公共设施、设备，防止国有资产流失；二、2020年秋学期停止招生办学。三、承包期内乙方私人添附的设施设备由乙方带走（对兴建的四间房屋权益另行主张）。四、8月20日前乙方在履行相关手续后将校舍及公共设施、设备一次性移交给甲方。但周多霞、王雪荣未按通知要求交付校舍。2020年8月31日保义学区管理中心再次发出通知，要求周多霞、王雪荣在9月1日前完成通知要求工作，但周多霞、王雪荣仍未按通知要求交出幼儿园，并继续占有使用幼儿园，最终形成诉讼。2020年12月4日庭审前，王雪荣、周多霞变更诉讼请求，要求保义学区管理中心支付四间教学用房价款88000元。同时查明，寿县保义中心学校于2019年更名为寿县保义学区管理中心。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，保义学区管理中心与周多霞、王雪荣签订的《寿县保义镇开荒幼儿园承包办学协议书》期满时，保义学区管理中心明确不再继续履行合同，该承包合同因期满而权利义务终止。依据协议第四条的约定，王雪荣、周多霞应自行处理承包幼儿园期间的添置及设施等，及时交付承包校舍；保义学区管理中心也应及时依约支付周多霞、王雪荣兴建四间房屋的价款。王雪荣、周多霞在承包期满后继续占用开荒幼儿园，构成侵权，其应承担侵权责任，保义学区管理中心要求王雪荣、周多霞立即向其交付开荒幼儿园，并腾空房屋，恢复原状，赔偿占用房屋期间的租金损失至实际搬离日止的诉请，予以支持，对给保义学区管理中心造成的租金损失可比照承包期间的承包费据实计算。但鉴于开荒幼儿园仍在继续教学，交付期限可酌情延缓。诉讼中，一审法院已委托安徽大众房地产资质评估造价有限公司对涉案四间房屋的进行了价格评估，奠定了双方当事人履行承包协议第四条中“兴建的四间房屋由评估所评估，甲方按评估价格支付乙方”内容的基础，保义学区管理中心应依据合同约定，按照评估价格支付王雪荣、周多霞房屋价款。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第（一）、（二）、（四）、（五）、（六），项，《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第六十条之规定，判决：一、王雪荣、周多霞于本判决生效后六十日内，腾空寿县保义镇开荒幼儿园房屋，并恢复原状，将其整体交付寿县保义学区管理中心；二、王雪荣、周多霞赔偿承包协议期满后至交付寿县开荒幼儿园时止因延期交付给寿县保义学区管理中心造成的租金损失（按125元／月计算至交付之日）;三、寿县保义学区管理中心于本判决生效后六十日内给付王雪荣、周多霞四间房屋价款86000元;四、驳回反诉原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元；反诉费用2000元，减半收取1000元，诉讼费合计1025元，由寿县保义学区管理中心负担513元，王雪荣、周多霞负担513元。房屋评估费2000元，由寿县保义学区管理中心与王雪荣、周多霞双方各负担1000元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为案涉的四间校舍价值如何确定。根据保义学区管理中心与王雪荣、周多霞签订的承包协议约定，对于王雪荣、周多霞承包期间修建的四间教学用房，如保义学区管理中心收回幼儿园，应当按评估价格向王雪荣、周多霞支付费用。本案一审期间，经王雪荣、周多霞申请，一审法院委托安徽大众房地产资产评估造价有限公司对涉案房屋按重置成本价予以了评估，该评估程序合法，并无明显不当，保义学区管理中心提出该评估报告违法，要求重新鉴定依据不足。一审法院依据该报告确定的价格作出判决并不无当。 关于保义学区管理中心提出一审判决王雪荣、周多霞腾空交房期限过长，影响教学问题，经查，在本案审理期间，幼儿园仍由王雪荣、周多霞在管理，处于正常的教学状态，如判决王雪荣、周多霞立即交房，会对学校的正常教学活动产生影响，故给予2个月的期限后，该学期已基本结束，有利于执行。 综上，保义学区管理中心的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1062元，由寿县保义学区管理中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  江志珍 审判员  代 奇 审判员  刘富丰 二〇二一年四月十七日 法官助理张钰媛 书记员张慧玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。