云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终1340号上诉人（原审原告）：昆明市官渡区住房保障局，住所地云南省昆明市春城路266号。法定代表人：尚智鹏，局长。委托诉讼代理人：李秋谕，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李寻寻，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李强，男，1988年10月3日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。上诉人昆明市官渡区住房保障局因与被上诉人李强房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初6663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法适用普通程序组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昆明市官渡区住房保障局上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判李强向昆明市官渡区住房保障局支付违约金6397.38元（按合同约定违约金计算方式计算的违约金30%计算）；2.由李强承担二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》第六条约定，“承租人应于入住前一次性支付该半年的房屋租金”，根据合同约定，租金为每半年一付，先付租金再入住，即李强应于2018年6月1日前缴纳2018年6月1日至2018年11月31日的租金，一审判决认定合同未约定租金的支付期限系事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。首先，本案租金支付期限已明确，如前述；其次，昆明市官渡区住房保障局关于违约金的诉请，一审判决适用关于支付期限的法律规定实属适用法律错误；再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，双方在《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》第十三条第（一）款中约定了违约损失赔偿的计算方法，昆明市官渡区住房保障局计算出违约金为21324.60元，考虑到公共租赁住房的特殊性，已主动将违约金减至6397.38元，已低于合同约定的30%，一审判决李强承担三个月的违约金，既无合同约定的事实依据，亦无法律规定的依据。三、李强未主张违约金过高，也没有要求法院适当调整违约金，一审法院主动减少违约金数额属于程序违法。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条之规定，请求法院调整违约金是当事人行使抗辩权的权利，李强经一审法院合法送达无正当理由未到庭应当视为主动放弃抗辩权，调整违约金以李强提出申请为启动要件，法律未赋予法院在合同有效且违约方放弃抗辩权、守约方主张的违约金未违反法律法规规定的情形下主动减少违约金的职权，一审法院主动调整违约金，属于审判程序违法、错误。综上，请求二审法院支持昆明市官渡区住房保障局的上诉请求。被上诉人李强未应诉答辩。原审原告昆明市官渡区住房保障局向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2017年11月16日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.被告向原告支付从2018年6月1日起至实际腾退房屋之日止欠缴的房屋租金（暂计算自2018年6月1日起至2020年3月31日止为14217.5元，2020年4月1日至被告实际腾退之日的租金按被告实际占用期限计算）；3.被告向原告支付违约金6397.38元（按合同约定违约金计算方式计算的违约金30%计算）；4.被告向原告腾退房屋；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月16日，原告（作为出租人、甲方）与被告（作为承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：甲方将坐落于昆明市官渡区幸福邻里23栋1单元415室公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积50.85平方米，租赁期限为36个月，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金为646.25元，承租人应于入住前一次性支付该房屋半年的租金，合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准向甲方缴纳履约保证金3877.5元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金，在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿，如有乙方拖欠租金累计达到6个月等情形的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋，乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金，乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金3877.5元，并将租金交纳至2018年5月31日。被告自2018年6月1日起至今未按约支付租金，原告多次通过在案涉房屋上粘贴《官渡区住房保障局房租催缴通知书》要求被告支付租金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。对于原告第一项诉讼请求，根据合同约定，被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，收回房屋，被告经原告多次催收自2018年6月1日至今没有向原告支付租金，故原告有权解除合同，一审法院予以支持；对于原告的第二项诉讼请求，按照双方合同约定及前述论述，一审法院支持由被告支付原告自2018年6月1日起至实际腾退之日止按双方签订的《租赁合同》的约定的月租金646.25元计算的租金；对于原告的第三项诉讼请求，双方签订的合同约定了逾期支付租金的违约金及计算方式，但对租金支付期限没有约定，结合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，一审法院酌情支持违约金1939元（以三个月租金计）；对于原告的第四项诉讼请求，合同即已解除，被告理应向原告返还租赁物，原告该诉请有事实及法律依据，但按照双方合同约定应给予被告30日的腾退期限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告昆明市官渡区住房保障局与被告李强于2017年11月16日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告李强于判决生效后三十日内将昆明市官渡区幸福邻里23栋1单元415室房屋腾还给原告昆明市官渡区住房保障局；三、由被告李强于判决生效后十五日内向原告昆明市官渡区住房保障局支付自2018年6月1日起至被告李强腾还上述房屋时止的租金（按646.25元每月计）；四、由被告李强向原告昆明市官渡区住房保障局支付违约金1939元。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：李强应当向昆明市官渡区住房保障局支付多少违约金？本院认为，违约金的数额不应过分高于守约方因对方违约而产生的损失。本案中，虽然双方在《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》中约定，李强如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。但根据昆明市官渡区住房保障局的陈述，李强的违约行为对其造成的损失仅有律师费、诉讼费，且昆明市官渡区住房保障局未提交证据证明其实际支出的律师费，故一审法院酌情判决李强向昆明市官渡区住房保障局支付违约金1939元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人昆明市官渡区住房保障局的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，认定法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人昆明市官渡区住房保障局负担。上诉人昆明市官渡区住房保障局已预交二审案件受理费313元，退还263元。本判决为终审判决。审判长  何海燕审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二一年四月十六日法官助理荀舒靖书记员陈媛媛