辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2981号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：赵岩，女，1968年3月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：徐金钰，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君娜，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：沈阳格林豪森物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街340号（1-25-12）。法定代表人：陈晓波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人赵岩因与被上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司（以下简称格林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初9007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵岩对本诉的上诉请求：1.撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初9007号民事判决；2.改判驳回格林物业公司的一审本诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由格林物业公司承担。事实和理由：1.格林物业公司提供的催缴物业费通知单照片未显示拍摄时间，无法看出是否在赵岩入户门拍摄，且通知上无格林物业公司公章及赵岩签字，无法证明格林物业公司进行了物业费催缴。催缴物业费通知单不能证明张贴时间，也无法证明赵岩已经知晓被催缴物业费的事实。2.格林物业公司主张诉讼时效中断应承担举证责任，一审判决认定赵岩无法举证证明格林物业公司曾作出未修好房屋就不收物业费的承诺，违反举证责任分配原则。3.赵岩房屋一直严重漏水，其中一个房间无法居住，格林物业公司同意解决漏水问题前免收物业费，而不是赵岩拒交物业费。格林物业公司现起诉索要物业费违反诚实信用原则，且2008年-2015年期间的物业费已超过诉讼时效。赵岩对反诉的上诉请求：1.撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初9007号民事判决；2.改判格林物业公司赔偿赵岩损失5000元；3.改判格林物业公司将私自占用的景观绿化带以及公共通道进行的违法搭建拆除清空，恢复原状；4.改判格林物业公司停止物业管理用房的出租行为，恢复物业管理用房的用途；5.改判格林物业公司公开维修资金的筹集和使用情况以及共有部分的使用和收益情况；6.本案一、二审诉讼费由格林物业公司承担。事实和理由：1.一审判决已经查明赵岩房屋漏雨十年，格林物业公司怠于履行修理义务违反合同约定的事实，仅因赵岩无法证明违约损害的具体数额而驳回赵岩提出的损害赔偿请求错误。启动维修资金对外墙及屋顶进行维修仅有可能解决以后的漏水问题，不能弥补赵岩之前已经产生的损失。赵岩的损失真实存在，该损失并非赵岩自行维修的费用，也不是不能正常居住使用的租金损失，租金只是一种损失计算方式，实际发生与否不能否认赵岩受损失的事实。2.格林物业公司存在私自占用景观绿化带和公共通道，违法砌墙搭建员工宿舍的侵权行为，赵岩提供的照片中可以看见床位，一审判决认定为业主委员会办公室，属认定事实错误。3.格林物业公司存在擅自出租物业管理用房的侵权行为，已侵害包括赵岩在内的全体业主的共同权益。4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅维修资金的筹集、使用情况，以及共有部分的使用和收益情况等应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。一审判决分配举证责任错误。格林物业公司二审辩称：1.为息诉止纷，我方服从一审判决。2.一审判决物业费打折无任何事实和法律依据，一审判决认为维修养护和管理楼顶、外墙是我方的管理服务事项之一，但这种管理服务仅是日常例行的维修养护，同时双方签订的物业服务合同及物业和业主委员会签订的合同均约定，房屋共用部位的维修改造应启动维修基金进行维修，赵岩房屋交付使用后，在质保期内发生了漏水，我方积极协调开发公司进行了维修，超过质保期后很长时间赵岩又反映其家中发生房顶、墙角长毛问题，我方在其楼顶上有可能渗水的部位多次进行了防水维修。我方每年都会在雨季前对房顶进行例行的维修养护，但因为自然老化的原因，这种例行维修养护不能解决整个房顶的问题，最终改造需要启动维修基金。2005年成立了园区业主委员会，我方就园区内楼顶防水改造问题多次向业主委员会及园区所在街道、社区提出申请，请求启动维修基金，最终于2020年8月才启动完成。经业主委员会通过招投标程序选定施工单位，于2020年10月将赵岩房屋屋顶的防水、外墙全部彻底改造完毕，赵岩房屋的问题彻底解决完毕。赵岩房屋发生漏水现象后，我方想要到其家中查看，但是赵岩的母亲阻止我方人员进入，我方也无法查看。3.赵岩的反诉请求无任何事实及法律依据，应予驳回。格林物业公司一审本诉请求：1.判令赵岩给付2008年3月31日至2018年12年31日期间的物业费19645元（1元/平方米/月*152.29平方米*129个月）；2.判令赵岩给付违约金1000元；3.本案诉讼费由赵岩负担。赵岩一审反诉请求：1.判令格林物业公司履行维修义务，对赵岩漏水屋顶、发霉墙体、屋顶围栏进行维修，并赔偿赵岩损失5000元；2.判令格林物业公司将私自占用景观绿化带以及公共通道进行的违法搭建拆除清空，恢复原状；3.判令格林物业公司停止物业管理用房的出租行为，恢复物业管理用房的用途，并将所得收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的；4.判令格林物业公司公开维修资金的筹集和使用情况以及共有部分的使用和收益情况；5.诉讼费及其它相关费用由格林物业公司承担。沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初9007号民事判决查明，赵岩是沈阳市于洪区怒江北街15号住宅的业主，该房屋建筑面积152.29平方米。2004年2月8日，赵岩（甲方）与格林物业公司（乙方）签订《格林梦夏物业服务合同》，约定收费标准为每月每平方米1元，合同第四条约定了管理服务事项：房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。同日，赵岩还与格林物业公司签署了《物业费收缴协议书》，其中约定业主自进住之日起一次性缴纳一年的物业管理费1827元，后期按季度缴纳并在每季度末十日内预缴下季度费用。2019年3月，格林物业公司与于洪区怒江北街格林梦夏（1期）业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限为2019年3月31日-2022年3月31日，收费标准为每月每平方米1元。合同第七章违约责任第三条规定，业主未能按时足额交纳物业费，格林物业公司有权进行追缴，并每日加收总额千分之三滞纳金。2019年7月8日，格林物业公司向格林梦夏一期业主委员会出具《关于格林梦夏园区设备设施更换、维修改造申请使用维修基金的情况说明》，其中提到，案涉房屋所在的小区于2003年正式投入使用，园区内相关设备设施相继出现老化等情况，包括地下管道、消防联动系统、电梯、监控设备、柴发机组、楼道内消防应急灯、安全疏散指示牌、楼宇铁艺及围栏铁艺等需要更换、维修改造。《物业专项维修资金使用预算分摊业主确认明细表》记载了案涉房屋所在的楼宇拟进行屋面防水、外墙涂料防水的维修工程，其中在xx号房屋（建筑面积152.29平方米，产权人赵岩）业主签字确认中的赞成处签有赵岩的名字。2020年8月25日，案涉房屋所在的楼宇启动了屋面防水、外墙防水维修工程的施工招投标会议，最终格林梦夏（一期）业主委员会与中标公司签订了《建设工程施工合同》。其中在《建筑工程开工报告》中载明，案涉房屋所在的楼宇“屋面和外墙渗漏，严重影响到该建筑物的使用功能”。另查明，赵岩主张案涉房屋漏水长达十多年，格林物业公司不履行维修漏水楼顶等物业服务，已构成严重违约，因此拒绝交纳2008年3月31日至2018年12月31日期间的物业费。沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初9007号民事判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵岩与格林物业公司签订的《格林梦夏物业服务合同》以及格林物业公司与赵岩所在涉诉园区业主委员会签订的《物业服务合同》均系缔约各方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。格林物业公司为园区提供物业服务,赵岩亦实际接受了格林物业公司提供的物业服务,格林物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用;赵岩作为业主享受了格林物业公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。本案中，《格林梦夏物业服务合同》已经约定了管理服务事项，包括房屋建筑共同部位，即楼盖、屋顶、外墙面等维修、养护和管理。根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理：(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；……(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支。《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用管理办法》第十一条亦规定了，需要立即对房屋共用部位进行维修更新改造的，维修资金的使用程序是，首先由物业管理单位向相关单位提出认定申请。可见，根据案涉物业服务合同的约定和相关物业管理条例，维修、养护和管理赵岩房屋的楼顶、外墙面是格林物业公司的管理服务事项之一。虽然案涉楼宇已于2020年8月启动维修基金进行维修，但是格林物业公司并未举证证明其在赵岩所居住的房屋出现上述问题后尽到了积极管理义务。鉴于此，格林物业公司提供管理服务不完全、不及时，应当核减赵岩相应物业费，一审法院核定赵岩自2008年3月31日起至2018年12年31日止期间，应交纳的物业服务费为11787元（1元/平方米/月×152.29平方米×129个月×60%）。关于赵岩主张本案已过诉讼时效的主张。根据当事人的自述的纠纷产生过程，能够证明赵岩主要是以屋顶漏水以及物业服务不达标等为由拒绝向格林物业公司支付物业费，考虑到实践中物业公司往往会采用打电话催缴、张贴通告、上门催缴等多种方式定期或不定期向业主催缴物业费的通常做法。且格林物业公司已经提供证据证明于赵岩欠费期间，公司已在赵岩入户门上张贴催缴物业费通知，而赵岩未提供证据证明物业公司曾作出未修好房屋就不收取物业费的承诺。因此，对于赵岩提出的该项反驳意见，不予采信。关于赵岩提出的格林物业公司履行维修义务并赔偿损失5000元的反诉请求。首先，案涉楼宇已经启动维修资金程序对外墙及屋顶进行维修。其次，该房屋是否始终处于无法居住的状态，以及是否由赵岩自行维修、是否产生相费用，均未提供证据证明。且赵岩主张的损失5000元，是参照租金计算，但是否实际产生，并未提供证据证明。再者，因本案本诉是物业服务合同纠纷，而赵岩提出的屋顶漏水、墙体发霉是否属于工程质量问题还是格林物业公司进行物业服务时侵权造成，尚未能证明。因此，对于赵岩提出的上述请求，不予支持。赵岩就该问题可以向责任主体另案主张权利，而不能据此拒绝交纳物业服务费。关于赵岩提出的格林物业公司将私自占用景观绿化带以及公共通道进行的违法搭建拆除清空，恢复原状的反诉请求。从赵岩提供的证据来看，该区域系格林梦夏一期业主委员会办公室，无法直接证明格林物业公司在此问题上存在违约行为，故对赵岩的该项反诉请求，不予支持。赵岩据此拒绝交纳物业服务费的反驳意见，不予采信。关于赵岩提出的格林物业公司停止物业管理用房的出租行为，恢复物业管理用房的用途，并将所得收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的反诉请求。因该项请求内容属于涉及该小区全体业主共同利益的事项，且赵岩未提供初步证据证明格林物业公司是否存在上述行为并侵害了全体业主的共同利益，对赵岩的该项反诉请求，不予支持。赵岩据此拒绝交纳物业服务费的反驳意见，不予采信。关于赵岩提出的格林物业公司公开维修资金的筹集和使用情况以及共有部分的使用和收益情况的反诉请求。本案中，格林物业公司提供了证据证明其对格林梦夏业主公示过物业服务费收支情况，是否还有其他需要公示但是尚未公示的事项，赵岩尚未提供其他证据证明。因案涉小区已经成立业主委员会，且对于赵岩所在楼宇维修工程启动维修资金等情况，赵岩已参加并知晓，是否还有其他事项未予公布并侵害了赵岩的合法权益，对该情节，赵岩亦尚未提供其他证据。赵岩可另行主张权利。对赵岩的该项反诉请求，不予支持。赵岩据此拒绝交纳物业服务费的反驳意见，不予采信。需要指出的是，一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题，都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应采取拒交物业费的方式。格林物业公司作为物业管理者，在今后的物业服务中也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、赵岩于判决发生法律效力之日起十日内向沈阳格林豪森物业管理有限公司交付2008年3月31日至2018年12年31日期间的物业服务费11787元；二、驳回沈阳格林豪森物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回赵岩的反诉请求。如果赵岩未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316.2元，由赵岩负担190元，由沈阳格林豪森物业管理有限公司负担126.2元；反诉费已减半收取25元，由赵岩负担。本院二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于赵岩提出的2008年-2015年期间7年物业费已超过诉讼时效的上诉请求，因格林物业公司在原审期间已经提供其在赵岩拖欠物业费期间在赵岩房屋入户门上张贴催缴物业费通知的证据，该催收方式符合实践中物业公司通常采用的做法，且赵岩未提供证据证明格林物业公司曾作出未修好房屋就不收取物业费的承诺，应承担举证不能的不利后果，一审法院分配举证责任正确，故一审判决判令赵岩应向格林物业公司支付2008年3月31日至2018年12月31日期间的物业费并无不当。本院对于赵岩提出的该项上诉请求不予支持。关于赵岩提出的格林物业公司应赔偿其损失5000元的上诉请求，因赵岩明确表示其主张的该项损失并非自行维修费用，也不是不能正常居住产生的租金损失，而只是比照租金计算的影响居住使用的损失，本院认为，现有证据无法证明赵岩房屋存在因漏雨而无法居住使用的问题，且赵岩未提供证据证明其已实际产生了损失，故一审判决对于赵岩的该项诉讼请求未予支持正确，对其该项上诉请求本院不予支持。关于赵岩提出的格林物业公司将私自占用景观绿化带以及公共通道进行的违法搭建拆除清空、恢复原状的上诉请求，以及要求格林物业公司停止物业管理用房的出租行为、恢复物业管理用房的用途的上诉请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据上述法律规定，赵岩该项上诉请求涉及的景观绿化带、公共通道和物业管理用房属于专有部分以外的共有部分，共有部分的权利人系小区全体业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并作出决定。据此，现赵岩并未提供其取得符合上述规定的业主的同意或授权的相关证据，故其以个人名义针对小区公共利益单独提出诉讼，其主体身份不适格。故对于赵岩的该项诉讼请求应不予受理，一审法院经审理后判决驳回赵岩的该项诉讼请求不当，应予纠正。关于赵岩提出的格林物业公司公开维修资金的筹集和使用情况以及共有部分的使用和收益情况的上诉请求，本院认为，鉴于格林物业公司原审已经提供证据证明其在小区公示过物业费收支情况，并且赵岩对于楼宇维修工程启动维修资金情况已参加并知晓，赵岩未举证证明存在其他未予公布的事项，故一审判决对于赵岩的该项诉讼请求未予支持正确，对其该项上诉请求本院不予支持。综上，一审判决结果正确，应予维持，赵岩的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计341.20元，由上诉人赵岩承担。本判决为终审判决。审判长 韩 鹏审判员 石 兴审判员 安一凌二〇二一年四月二十五日法官助理高聪书记员郭丹丹本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。