福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1673号 上诉人（原审被告）：刘亮，男，1994年10月28日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄庆攀，男，1988年4月1日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：黄益敏，福建瑞权律师事务所律师。 上诉人刘亮因与被上诉人黄庆攀房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初4168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘亮上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回黄庆攀的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由黄庆攀承担。事实和理由：案涉房屋被所有权人福州市二轻集体工业联社收回的根本原因系黄庆攀将案涉房屋作为群租房进项出租，在所有权人通知其整改的情况下，其拒不整改，导致案涉房屋被收回。一审中刘亮已经向法庭提交了相关证据予以证实。鉴于以上事实，一审法院认为群租房必须经县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门认定系法律适用错误，进而错误认定案涉房屋的解除系刘亮的责任。 黄庆攀辩称，一、刘亮主张由于黄庆攀将案涉房屋装修为群租房导致无法继续使用没有事实及法律依据。1.黄庆攀租赁房屋是为了提供给员工居住使用且是按照原房屋结构进行常规装修，不存在案涉房屋改成群租房的情况。2.刘亮提供资财安全检查表中签字的检查人员并未出庭作证，无法证实检查人员所在单位及检查人员的具体身份信息。且刘亮提供的证据并非是县级以上的地方人民政府建设（房地产）主管部门认定为群租房的鉴定结论，不能证明黄庆攀将案涉房屋改为群租房导致刘亮违约。二、案涉房屋所有权属福州市二轻集体工业联社，刘亮于2019年9月19日与其签订房屋租赁合同，后刘亮将房屋转租给黄庆攀。由于刘亮与福州市二轻集体工业联社签订的租赁合同已于2019年12月解除，刘亮对案涉房屋丧失使用权，无法继续将该房屋转租给黄庆攀，构成根本违约。三、刘亮与黄庆攀约定租赁期限6年，违约金为240000元，黄庆攀承租房屋后花费了巨额装修费用，一审仅判决刘亮支付60000元违约金，黄庆攀本着尽快解决纠纷而没有提起上诉。 黄庆攀向一审法院起诉请求：1.判令解除黄庆攀、刘亮双方于2019年9月17日签订的《房地产租赁合同》；2.判令刘亮向黄庆攀返还履约保证金21000元及向黄庆攀支付违约金220000元，前述合计241000元；3.本案诉讼费由刘亮承担。 一审法院认定事实：2019年9月17日，黄庆攀、刘亮签订《房地产租赁合同》，约定将刘亮其坐落于福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园**单元出租给黄庆攀作居住使用；租赁期限72个月，自2019年9月17日至2025年9月16日，月租金10500元，押金21000元，保证金于租赁合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还；在租赁期限内，刘亮应及时进行该房地产附着物在本租赁期内遗留的质量维修并承担费用；刘亮如出售或抵押该房地产，应提前一个月告知黄庆攀，在同等条件下黄庆攀享有优先购买权，如若他方购买或抵押该房产，所有权的购买者或抵押者，享有出租的权利并继续承担出租方义务；黄庆攀应在租赁期满后七天内将该房地产交还给刘亮，如因延误交房，视为违约，给刘亮造成损失负责赔偿；黄庆攀应按时缴纳租金，否则以每日按租金的百分之一支付滞纳金，逾期五天或以上的以违约论处；黄庆攀应按时缴纳水电和物业管理有关一切费用；黄庆攀、刘亮任意一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同，所造成损失由责任者承担，如黄庆攀违约，刘亮有权扣除租金等相关费用后余款不予退还等内容。后双方签订一份《补充协议》，约定租赁期间若刘亮违约，应支付给黄庆攀违约金两套共240000元；刘亮同意黄庆攀分隔出租；刘亮同意免收2019年9月17日至10月17日装修期间的房租；黄庆攀应及时交付房租，如刘亮未及时收到房租经电话通知半个月内黄庆攀仍未支付房租，视为黄庆攀违约，刘亮有权收回房屋等内容。合同签订后，黄庆攀于2019年9月28日、29日向刘亮缴纳履约保证金共21000元、2019年5月至9月的水电公摊及物业费用合计1868元、装修房屋费用。刘亮于2019年11月份单方面通知黄庆攀无法将房产继续出租给黄庆攀，经双方多次协商，刘亮明确拒绝将房产继续出租给黄庆攀。黄庆攀多次向刘亮催讨支付约定的违约金及返还履约保证金，刘亮仅向黄庆攀支付违约金20000元，黄庆攀遂诉至一审法院。另查，案涉房屋产权所有人为案外人福州市二轻集体工业联社。2019年9月19日，刘亮与其签订了《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，该合同已于2019年12月解除。 一审法院认为，黄庆攀、刘亮就案涉房屋签订的《房地产租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。关于刘亮是否已构成违约，黄庆攀、刘亮2020年1月20日签订的《房地产租赁合同》是否应当解除。黄庆攀主张刘亮因自身原因导致合同无法继续履行，要求解除合同。刘亮辩称，其未通知解除合同及收回房屋，不存在违约情形。一审法院认为，案涉房屋所有权属福州市二轻集体工业联社，刘亮于2019年9月19日与其签订房屋租赁合同，约定将该案涉房屋出租给刘亮作居住使用，租期6年，自2019年9月17日至2025年9月16日。现该合同已于2019年12月解除，刘亮对该房屋已丧失使用权，无法继续将该房屋转租给黄庆攀。刘亮辩称，由于黄庆攀将该房屋装修为群租房导致无法继续使用。一审法院认为，根据《商品房屋租赁管理办法》第四条第二款规定，“县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。”刘亮出具的资财处安全检查表、微信聊天记录，并非县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门认定为群租房的鉴定结论，不足以证明黄庆攀将案涉房屋改为群租房导致黄庆攀违约。刘亮的行为不具合法适当的依据，构成违约，现黄庆攀要求解除双方租赁关系，符合合同约定，一审法院照准。刘亮的行为构成违约，黄庆攀主张返还履约保证金21000元，符合合同约定，一审法院依法予以支持。关于违约金的约定过高，根据合同的实际履行情况、结合黄庆攀的实际损失并兼顾公平原则，一审法院酌定刘亮应向黄庆攀支付违约金60000元，扣除刘亮已经支付的20000元，刘亮仍需向黄庆攀支付违约金40000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认黄庆攀与刘亮于2019年9月17日签订的《房地产租赁合同》于本判决生效之日解除；二、刘亮于本判决生效之日起十五日内返还黄庆攀履约保证金21000元、支付违约金40000元；三、驳回黄庆攀其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10205元，由刘亮负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，刘亮向福州市二轻集体工业联社承租案涉房屋后将该房屋转租给黄庆攀，后因刘亮与福州市二轻集体工业联社之间的房屋租赁合同已于2019年12月解除，导致刘亮与黄庆攀之间的房屋租赁合同亦无法继续履行，对此，刘亮应承担相应的违约责任。刘亮主张由于黄庆攀将案涉房屋装修为群租房，才导致案涉房屋被福州市二轻集体工业联社收回，本案责任不在刘亮。但诉讼中刘亮提交的资财处安全检查表等证据并不足以证明福州市××房而解除了其与刘亮之间的租赁合同的事实，对此刘亮应承担举证不利的法律后果；且黄庆攀提交的双方微信聊天记录中亦未体现有房屋装修违规的内容。因此，一审法院认定刘亮的行为构成违约，应承担相应的违约责任符合规定，本院予以维持。 综上所述，刘亮的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10205元，由刘亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年四月二十日 法官助理 卢里灿 书 记 员 卞燕冰