浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初1861号 原告：朱美娟，女，1957年5月30日出生，汉族，住义乌市。 原告：楼益斌，男，1983年8月8日出生，汉族，住义乌市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：吴汝伟，浙江商城天马律师事务所律师。 被告：楼顺禄，男，1960年6月28日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼顺梅，男，1966年10月11日出生，汉族，住福田街道××号。 被告：楼金仙，女，1956年9月16日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼银仙，女，1963年11月17日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼菊仙，女，1970年1月8日出生，汉族，住义乌市。 原告朱美娟、楼益斌为与被告楼顺禄、楼顺梅、楼金仙、楼银仙、楼菊仙建设用地使用权一案，于2021年1月21日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭审理了本案，两原告的委托诉讼代理人吴汝伟和被告楼顺禄、楼顺梅、楼金仙、楼银仙、楼菊仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱美娟、楼益斌向本院提出诉讼请求：1、确认2005年8月31日原楼星海与楼良宝、王章玉签订的房地产绝卖契有效；2、判令五被告协助两原告办理坐落于义乌市××街道××幢××号××房××室的不动产初始登记，并协助该不动产变更登记至原告朱美娟、楼益斌名下。事实和理由：楼星海与原告朱美娟系夫妻关系，生一儿子楼益斌，楼星海于2018年2月27日去世，生前立遗嘱将义乌市的房产归儿子楼益斌所有。楼良宝、王章玉系夫妻关系，育有两个儿子和三个女儿，即长子被告楼顺禄、次子被告楼顺梅和长女被告楼金仙、次女被告楼银仙、小女被告楼菊仙。楼良宝于2005年9月21日去世，王章玉于2009年2月10日去世。原、被告所在的村义乌市稠城街道寺后盛村因政府建设国际商贸城需要拆迁，2004年政府批建宅基地，楼良宝、王章玉将其中54个平方米转让给楼星海。双方于2005年8月31日签订房地产绝卖契，约定将54个平方米转让给楼星海，必须无条件协助办理房地产过户手续等相关事宜。原告支付相应的转让款。楼良宝、王章玉转让的建设用地54平方米安置在义乌市寺后盛四幢1至3号，现变更为义乌市与陈毫喜户、楼勇航户、郭福球户的建房建设用地联建成落地三间（垂直）房屋及地下室一处。以上所有建筑费用均由楼星海出资。该房屋于2008年建成后一直由原告出租管理使用。根据政府批准，宅基地变更国有划拨土地依法可以转让。因此，根据原、被告的约定可以办理过户手续。因楼良宝、王章玉已去世，五被告系法定继承人，在继承权利的同时也继受了义务，所以原告要求五被告履行办理初始登记义务并协助原告将该房地产过户至原告名下，但五被告拒不配合。为此，原告根据民事诉讼法有关规定，特向贵院起诉，望依法裁判。 被告楼顺禄辩称，我没有收到过270万元的转让款，本来这个房子也不想卖，我们是缺房户，我们获批只有126平方米，本身和楼星海说过这个平方不卖的，他要买我们农村人也没办法，我父母卖给他们的，卖的时候我们不清楚，我的父亲眼睛患白内障看不清，我母亲中风，买卖合同上名字也不是我父母签。我不同意原告的诉请，如果要我协助过户，必须补足转让款270万元，这个收款270万元不是我们写的，让我们签字是为了见证赡养父母的问题，签字时候反面是一张空白的纸。 被告楼顺梅辩称，这个收款270万元不是我们写的，让我们签字是为了见证赡养父母的问题，签字时反面是一张空白的纸，其他同意第一被告的答辩意见。 被告楼金仙辩称：与被告楼顺禄、楼顺梅答辩意见一致，另外建设用地转让时不知道，跟我不搭噶，我没有签字过。只要补足270万元，我会去签字。 被告楼银仙辩称：我父母把平方卖掉我也不知道，我也没签过字，我不知道原告为什么把我告上法庭，另外270万元钱我没收到过，如果有270万元钱，我也要参与分配。只要补足270万元，我会去签字。 被告楼菊仙辩称：与被告楼银仙意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即两原告提供的结婚证、户口簿和遗嘱各一份、法院调查笔录（核对件）四份、注销户口证明两份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、两原告提供的《房地产绝卖契》和《赡养协议》各一份、收条两份，拟证明楼良宝、王章玉将旧村改造的54平方米宅基地转让给楼星海及楼良宝、王章玉收到转让款的相关事实（原告实际支付了1647500元） 被告楼顺禄认为绝卖契中的名字是我们签的，但当时签的时候是空白的；对赡养协议无异议；对两张收条名字是我们写的，当时签字时上面没内容的，对27500元的收条无异议。 被告楼顺梅认为绝卖契中的名字是我们签的，当时签的时候是空白的，对赡养协议无异议；两张收条上的名字是我们写的，当时签字的时候上面没内容的。对27500元收条我不清楚。 被告楼金仙、楼银仙、楼菊仙认为当时没在场，不清楚。 本院认为，《房地产绝卖契》有楼良宝、王章玉、楼顺禄、楼顺梅的签名捺印，楼顺禄、楼顺梅对《赡养协议》无异议，被告楼顺禄对其签名捺印的27500元收条无异议，故本院对《房地产绝卖契》、《赡养协议》和27500元收条予以确认并在卷佐证。270万元的收条下方有楼良宝、王章玉、楼顺禄、楼顺梅的签名捺印，其形式真实性予以确认，但结合两原告自认其实际支付系162万元，故本院确认两原告实际支付系162万元，加上补偿27500元，共计1647500元。 2、两原告提供的寺后盛拆迁户住宅安置一览表（复印件）一份，证明房屋安置的位置的相关事实。 3、两原告提供的中国义乌国际商贸城拆迁安置住宅联建（并签）抽签委托书（复印件）一份，拟证明楼良宝、王章玉宅基地批准的宅基地与陈毫喜等户联建的相关事实。 4、两原告提供的收款收据一份，证明楼良宝、王章玉宅基地上的建房款由楼星海出资的相关事实。 5、两原告提供的建设工程规划许可证（核对件）一份，证明本案诉争的房屋的位置的相关事实。 6、两原告提供的义乌地名委员会办公室出具门牌证一份，证明本案争议的房屋产权人为楼星海，地址是福田******，原地址寺后盛4幢1-3号的相关事实。 7、两原告提供的丝路新区管委会出具的证明一份、不动产登记信息的查询记录（核对件）一份、土地登记使用卡（核对件）、建设用地项目呈报材料（核对件），证明本案案涉土地已变为国有土地。 被告楼顺禄、楼顺梅对证据2-7无异议。 被告楼金仙、楼银仙、楼菊仙对证据2-7认为不清楚。 本院认为，鉴于被告楼顺禄、楼顺梅对证据2-7无异议，而 被告楼金仙、楼银仙、楼菊仙对证据2-7亦未提出异议，故本院对这些证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 楼良宝与王章玉系夫妻关系，共生育两子三女即儿子楼顺禄、楼顺梅和女儿楼金仙、楼银仙、楼菊仙。楼良宝因病去世，于2005年9月21日被注销户口，王章玉因病去世，于2009年2月10日被注销户口。 2004年7月8日，楼良宝与其妻王章玉因中国义乌国际商贸城拆迁安置获批54平方米建房建设用地。 2005年8月30日，楼良宝、王章玉与儿子楼顺禄、楼顺梅签订《赡养协议》一份，称父母因转让54平方米指标，除去50万元已分子女，手头尚余70万元，分楼顺禄、楼顺梅各25万元，父母留用20万元，主要用于生病医药费开支；父母由二子赡养天年。 2005年8月31日，楼良宝、王章玉(甲方)与楼星海(乙方)在见证人见证下签订《房地产绝卖契》一份，约定甲方同意将国际商贸城寺后盛村拆迁安置房计占地54平方米按时值绝卖给乙方，计270万元；甲方必须无条件协助乙方办理房地产过户等相关的一切事宜，甲方不负任何经济费用。楼良宝、王章玉及其子楼顺禄、楼顺梅和楼星海均在绝卖契下方签名捺印。同日，楼良宝、王章玉、楼顺禄、楼顺梅向楼星海出具名为收取270万元实为收取162万元的收条。后楼顺禄又向楼星海收取指标补偿款27500元，并出具收条一份。 2005年9月27日，王章玉、楼顺禄、楼顺梅向楼星海出具了楼良宝、王章玉户中国义乌国际商贸城拆迁安置住宅联建抽签委托书，委托楼星海代楼良宝、王章玉户参加中国义乌国际商贸城拆迁安置住宅区的抽签，受托人在抽签中和抽签后一切手续和签名都承认有效。 2006年7月4日，义乌市建设局向楼良宝、楼贤斌等户发放《建设工程规划许可证》，建设位置寺后盛4号，建设规模占地434.4平方米(其中楼良宝户54平方米)、、地上**、地下**嗣后，楼星海在案涉的54平方米建房用地上建造了房屋一幢，并居住使用至今。2007年12月3日，案涉房屋的门牌地址由寺后盛4幢1-3号改为福田二区58幢5号。 2017年12月20日，楼星海立下《遗嘱》，言明义乌市××幢××号三间垂直房及地下室房屋所有权属于本人的份额百年后归儿子楼益斌所有。楼星海于2018年2月27日去世。楼星海与其妻朱美娟生育一子两女即楼益斌和女儿楼珍青、楼旭震。在另案中，经征询楼星海父母楼仁法、吴有其与楼星海之女楼珍青、楼旭震的意见，均表示知道楼星海立下的《遗嘱》，并放弃继承，义乌市××幢××号房屋给楼益斌。 另查明，原楼良宝、王章玉与楼星海均系原义乌市稠城街道寺后盛村民。 本院认为，楼良宝、王章玉与楼星海签订的《房地产绝卖契》，除载明的“计人民币贰佰柒拾万元整”系虚假记载而应认定无效外，其余内容均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应认定合法有效。当事人各方均应按照约定全面履行自己的义务。楼星海已依约履行了支付转让款义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今；作为转让方楼良宝、王章玉按约负有案涉不动产的初始登记及协助转移登记之义务。现楼星海、楼良宝、王章玉均已去世，朱美娟、楼益斌为案涉不动产的继承人，而楼顺禄、楼顺梅、楼金仙、楼银仙、楼菊仙作为楼良宝、王章玉的法定继承人，负有办理案涉不动产初始登记及协助朱美娟、楼益斌办理转移过户登记至朱美娟、楼益斌名下之义务。综上，朱美娟、楼益斌诉请中的合理部分，本院予以支持，其余部分应予驳回。楼顺禄、楼金仙、楼银仙、楼菊仙提出要求补足转让款270万元的辩称，因依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十六条规定，判决如下： 一、确认原楼星海与楼良宝、王章玉于2005年8月31日签订的《房地产绝卖契》部分有效； 二、被告楼顺禄、楼顺梅、楼金仙、楼银仙、楼菊仙于本判决生效之日起十日内办理坐落于义乌市××幢××号××平方米的不动产初始登记手续，并协助原告朱美娟、楼益斌将该不动产转移过户登记至原告朱美娟、楼益斌名下； 三、驳回原告朱美娟、楼益斌的其他诉讼请求。 案件受理费14200元，由原告朱美娟、楼益斌自愿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二一年四月十九日 书记员  杨 静