河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初3512号原告：马金福，男，汉族，1972年7月28日出生，住河南省。被告：张素英，女，汉族，1939年7月15日出生，住河南省。委托代理人：杨桂芹，女，汉族，1971年7月12日出生，住河南省。（张素英女儿）被告：杨秋顺，男，汉族，1964年10月25日出生，住河南省。被告：杨桂芹，女，汉族，1971年7月12日出生，住河南省。原告马金福诉被告张素英、杨秋顺、杨桂芹返还建房款，系基于建房协议，双方建立合同关系，故该案案由应系合同纠纷，本院于2020年8月12日立案受理后，依法由审判员及人民陪审员组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马金福、被告杨秋顺、杨桂芹，杨桂芹作为张素英的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、返还原告建房款16万元及利息。2、本案一切费用由被告承担。利息按照中国人民银行的利息计算，从建房2009年开始计算。事实与理由：2009年6月中旬，被告杨桂芹找到原告说她家位于杨岗的房子准备找人翻建，被告杨桂芹问原告马金福是否同意，盖好后一家占一半，原告当时也没钱，在原告的两个姐姐的资助下，同意以其联合建房，为此原告的大姐和特意写了一个协议书，让被告杨桂芹家里人全部签字，原告才同意联合建房。但是2009年11月5日房屋建好后，被告杨秋顺收到原告500元（水电安装费）后，至今不让原告使用水电，致使原告无法入住。让原告失去大笔资金，从此背上沉重的债务，杨秋顺与杨桂芹兄妹恶意串通，导致原告的合法权益受到侵害，现原告诉讼法院，要求返还建房款及利息。综上所述，原告与被告联合建房，是受他们兄妹的欺骗，为维护原告的合法权益，望法院查清事实，依法解决。被告杨秋顺辩称：因为签订的有协议，可以住，但是不能卖，原告建好房以后三个月就把房卖了，原告说是租房，后来我们去问的时候才知道是把涉案房屋卖了。我家有1.5万多块砖也给原告在建房的时候用，还有我的檩条也被原告拉走了。返还钱我不同意，同意拆房，因为房屋漏水。然后把涉案房屋的租赁费给我。被告杨桂芹与张素英辩称：原告要建房款可以，但必须有正规票据，只要有正规票据，我就认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合案情对证据的证明效力综合认定。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定事实如下：杨志富、张素英夫妻二人是本市杨岗村的村民，其二人育有二子二女，杨秋顺是其次子，杨桂芹是其次女。杨志富现已去世。在2009年7月7日原告马金福作为甲方，杨志富、张素英作为乙方，签订建房协议书一份，内容：经甲乙双方协商，由甲方投资在乙方院内建筑房屋，共计㎡，建新房面积双方各占一半。新房建成后，乙方一个院分为两个院，归甲、乙双方各自所有。新建房屋面积共计264㎡，甲、乙双方各分一半（或各占一半，是各占新建的总数的50%）。是新建总面积各占50%。其中甲方分132㎡，乙方分132㎡。乙方院内老房产权归乙方所有共计106㎡，新建的房屋132㎡归乙方所有。甲方院内所有产权归甲方所有（其中包括土地使用权、房屋产权以及翻盖、拆迁、继承等，无论任何权利都归甲方所有）。乙方院内的老房屋产权和新建的50%㎡归乙方所有。甲乙双方签字，且杨秋顺在乙方签名的位置也签有名字。未署名时间的杨志富、张素英的四个子女也签订一份《建房协议》，内容：现有宅基地房院一处，因为无资金，没有加盖。现有妹妹杨桂芹找别人投资在此院内中盖，加盖后新建房屋按总建筑面积平方数一分为二各占50%平分，（老房原有产权要老房产权人所有，院落一分为二，是两个院），哥、姐同意请签字。落款及签名：大哥：杨秋生二哥：杨秋顺姐：杨桂珍妹：杨桂芹。上述协议约定所建房屋建于新乡市牧野区杨岗村，该宅基地登记在杨志富的名下。协议达成后，原告向他两个姐姐借款开始建房。建房人李海银。李海银出庭证明当时建房价格为每平方米500元，建房面积270㎡，建房工钱为135000元。房屋于2009年建成。两处院分别是南北和东西朝向，包含老房屋的院落是南北朝向，已交付给被告方使用，东西朝向的院落均是新建房屋，分配给原告。杨秋顺收取原告500元，杨秋顺称这500元是水电费。房屋建好后，被告杨秋顺以原告擅自将房屋出售给他人为由将通往原告院落的水电停掉，致使原告至今无法使用。2017年12月23日，杨志富、张素英作为立字据人，与长子杨秋生儿媳刘素芳；次子杨秋顺，儿媳梁世花达成一份协议书：经协商，我们夫妇有老房屋一处，新宅基地一处，新宅基地（杨岗北街34号）分给长子杨秋生，老院房屋一处（牧野区龙岗东四巷18号）分给次子杨秋顺，每年春节，弟兄两人轮流招待客人，次子杨秋顺的房屋和债务与长子杨秋生无关，有次子杨秋顺全权处理。以上所讲内容，大儿子杨秋生、次子杨秋顺通过协商，表示同意。空口无凭，立字为证。各方在协议上签名按指印，并有两位见证人签名按指印。原告于2009年7月7日与原守安签订建房协议一份，房款总计96000元，原守安的身份原告无法证明，被告对其身份提出异议。原告提供的购买门窗、水电的装饰材料款为9129元，均为一般的便条，非正规票据，被告对此也提出异议。原告曾向本院起诉要求确认所有权，后原告撤诉。原告向本院申请鉴定其所建房屋的成本价，但因为材料不齐备，被鉴定机构退回。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案讼争的房屋建于属于农村集体组织的宅基地,根据我国现行法律法规的规定,农村宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权的主体是特定的农村村民,农村的土地及住宅不得向城市居民出售,农村村民转让农村房屋及宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的人员转让,而原告并非土地所在的集体经济组织成员,故原、被告双方签订的《建房协议》,违反了法律的强制性规定,依法应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。2009年7月7日所签订的建房协议被确认无效后，原告要求被告将其建房支出的费用返还，本院予以支持。关于原告建房支付费用的认定问题。因原告申请对建房成本进行鉴定，因原告准备的材料不足无法鉴定，导致无法鉴定。三被告当庭认可原告花费在10万元或不足10万元。本院结合原告提供的建房协议，约定建房款96000元；安装门窗、水电等购买材料款9129元，原告的证据显示费用总计为105129。原告的证据虽存在瑕疵，但结合被告当庭的意见，本院酌定建房成本价为100000元。根据法律规定合同被确认无效后，因合同履行取得的财产应当返还，无法返还的折价补偿，因此本院认为折价补偿仅限于建房成本，原告主张的利息本院不予支持。关于由谁来承担还款责任的问题。涉案房屋所建宅基地林权证上登记的名字是杨金福，其已经去世。杨金福妻子张素英为财产的共有人，且在协议书上签名，其应当承担返还的义务；被告杨桂芹、杨秋顺也在协议上签名，且马金福之所以签订联建协议并实际建房是基于与杨桂芹之间的关系，杨桂芹也应当承担付款的责任；在杨金福去世后张素英与其子女协商将涉案房屋分配给杨秋顺，杨秋顺也应当承担付款的责任。综上，原告要求本案三被告承担还款责任，本院予以支持，但主张的金额过高，本院酌定支持100000元。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定判决如下：一、被告张素英、杨秋顺、杨桂芹于本判决生效后十日内向原告支付建房款100000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3500元，由原告承担1200元，三被告承担2300元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 ：李海云人民陪审员 ：马新荣人民陪审员 ：董永芳二〇二一年四月十三日书 记 员 ：张小杰