吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉02民终243号 上诉人（原审被告）：磐石市畜牧总站（磐石市畜禽产品质量安全中心），住所地吉林省磐石市。 法定代表人：任明国，站长。 委托诉讼代理人：孙晶，女，该站副站长。 委托诉讼代理人：孟伟一，吉林吉大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：磐石市嘉园物业有限公司，住所地吉林省磐石市。 法定代表人：刘伟，经理。 委托诉讼代理人：常忠山，磐石市福安街道法律服务所法律工作者。 上诉人磐石市畜牧总站（以下简称畜牧总站）因与被上诉人磐石市嘉园物业有限公司（以下简称嘉园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2020）吉0284民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人畜牧总站的法定代表人任明国及其委托诉讼代理人孙晶，被上诉人嘉园物业公司的法定代表人刘伟及其委托诉讼代理人常忠山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 畜牧总站上诉请求：撤销一审判决，驳回嘉园物业公司的诉讼请求。事实和理由： 一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，畜牧总站不应承担嘉园物业公司主张的物业服务费。畜牧总站所在的房屋是单体独立的建筑物，与嘉园物业公司服务的其他住宅小区房屋各自独立。畜牧总站和嘉园物业公司的房屋是相邻法律关系。房屋建筑时由于没有进行隔离，所以嘉园物业公司借机谋取不当利益。畜牧总站前门临街，人员可以出入，后门和嘉园物业公司服务的小区共用一个10米长的通道，但不能因为双方相邻，就界定为双方存在物业服务和被服务的关系。畜牧总站的房屋和嘉园物业公司服务的小区是相邻关系，畜牧总站不存在需要嘉园物业公司提供物业服务，或者畜牧总站客观上享受了嘉园物业公司提供的物业服务。嘉园物业公司的物业服务，畜牧总站客观上既不需要，事实上也不存在。畜牧总站的房屋维修均由畜牧总站自行出资委托施工单位完成，畜牧总站有自己的门卫、更夫、保洁员，水暖电等物业人员，而嘉园物业公司和畜牧总站相邻的共同通道处没有门卫用房也没有更夫，反而是嘉园物业公司利用了畜牧总站的门卫和更夫起到了为嘉园物业公司服务的区域提供防火、防盗的作用，因为畜牧总站有门卫和更夫，所以嘉园物业公司在双方相邻的通道内没有设置门卫和更夫。事实是畜牧总站为嘉园物业公司提供了重要的门卫保安服务，嘉园物业公司因此每年节省了10余万元的费用。 二、嘉园物业公司所提供的物业服务和区域并不包含畜牧总站办公所在区域。一审认定嘉园物业公司为畜牧总站提供了物业服务没有事实和证据支持。嘉园物业公司并未提供证据证明其物业服务区域包含了畜牧总站的区域。畜牧总站作为单体独立的临街建筑物，享有自己的房屋所有权和土地使用权，有独立的物业服务人员，嘉园物业公司无权强迫畜牧总站接受其服务。 三、嘉园物业公司自称为小区做了绿化、照明、电子监控、铺设沥青路面、更换供热管线、下水管等工作均属虚假陈述且与畜牧总站无关，并且嘉园物业公司也没有提供证据支持。嘉园物业公司所做的上述项目不符合法律法规的规定，供热和供水户外部分产权单位属于供热公司和供水公司；绿化、照明、电子监控项目需要动用房屋维修基金，而并不是嘉园物业公司出资维修和改造，嘉园物业公司没有提供证据资金使用情况，因此属于虚假陈述，混淆案件事实。 四、畜牧总站所在房屋为政府办公用房，晚上下班后只有更夫值班，不需要其他服务，而嘉园物业公司服务的小区是全天均有住户居住。退一步说，即使畜牧总站所在房屋属于嘉园物业公司物业服务区域，根据相关案件的法院判例，物管相对独立小区业主物业取费标准的原则是，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域的，物业费也应根据实际情况支付，而不是按同一标准收取。 因此，一审认定事实不清，适用法律错误，相邻关系认定为服务关系，请二审法院查明案件事实，撤销一审判决，驳回嘉园物业公司的诉讼请求。 嘉园物业公司辩称，首先，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。其次，畜牧总站的上诉请求没有法律依据。畜牧总站在上诉状当中所罗列的独立楼，也是独立门市，与事实不符。畜牧总站的楼房以及出入均在嘉园物业公司所辖区内，畜牧总站楼内下水、上水均走嘉园物业公司辖区的物业服务，因此畜牧总站的上诉请求应当予以驳回，维持原判。 嘉园物业公司向一审法院起诉请求：畜牧总站给付物业管理费29,075.51元（自2017年8月1日起至2020年5月31日止，计34个月，房屋建筑面积1,221.66㎡，每月0.7元／㎡）。 一审法院认定事实：2017年7月31日，嘉园物业公司与磐石市佳业翰林苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定嘉园物业公司服务区域为佳业翰林苑小区，物业管理费每平方米0.70元。畜牧总站（磐石市畜禽产品质量安全中心）在嘉园物业公司对佳业翰林苑小区的物业服务区域内。畜牧总站，自2017年8月1日起至2020年5月31日止，计34个月，未给付嘉园物业公司物业管理费29,075.51元（1221.66㎡×34个月×0.7元／㎡）。 一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的规定，由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案通过审理，畜牧总站在嘉园物业公司的服务区域内，嘉园物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对双方权利义务规定明确，嘉园物业公司对服务区域内的畜牧总站尽到了物业服务义务，畜牧总站未给付物业管理费属违约行为，且嘉园物业公司提供的证据能够证明物业服务的时间、内容、标准。嘉园物业公司诉讼请求证据充分，事实清楚，对嘉园物业公司的诉讼请求，法院予以支持。畜牧总站所有的抗辩主张均无证据支持，法院不予采信。综上。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：畜牧总站（磐石市畜禽产品质量安全中心）于判决生效之日5日内给付嘉园物业公司物业管理费29,075.51元。案件受理费285元，由畜牧总站（磐石市畜禽产品质量安全中心）负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。 畜牧总站提交证据： 证据一：磐石市畜牧业管理局关于公房置换的请示、磐石市人民政府关于审批批准的会议纪要、磐石市畜牧总站办公房屋置换建设合同、补充协议。证明畜牧总站方具有独立的土地使用权和房屋产权和嘉园物业公司管理的物业不发生管理关系，畜牧总站的物业和嘉园物业公司的物业管理不发生法律关系，而是独立的一套院落，只是毗邻关系，应当适用毗邻权法律关系，不应适用物业管理法律关系。 证据二：5张照片，证明畜牧总站的物业和嘉园物业公司管理的物业属于相邻关系，畜牧总站只使用十延长米的共同通道，并没有享受嘉园物业公司的物业管理。 证据三：95张照片，其中有雇佣更夫合同和雇佣电工保洁人员的开支工资表，还有畜牧总站方是在使用电力、保洁、维修、水暖设施和安装施工过程中，均是由畜牧总站负责，包括购买的材料以及支付的人员工资均是由畜牧总站负担，并不是由嘉园物业公司方出人对物业进行维修和管理。证明畜牧总站的物业和嘉园物业公司的物业管理不发生法律关系，嘉园物业公司无权要求畜牧总站支付物业费。 证据四：照片2张一页，证明畜牧总站在202国道一侧有自己开的大门。 证据五：业主征求意见书、翰林院业主委员会筹备组公告、2017年6月23日业主委员会公告、关于选聘磐石市嘉园物业有限公司征求意见书、2017年7月28日业主委员会公告、由磐石市物业管理中心、磐石市经济开发区管委会创业社区居民委员会、磐石市佳业翰林院业主委员会联合发布的公告、情况说明，证明：佳业翰林院业主委员会成立时没有征求本单位意见，本单位也不是佳业翰林院业主委员会的成员，佳业翰林院业主委员会与嘉园物业公司签订的物业服务合同对畜牧总站没有约束力。 嘉园物业公司质证称：证据一，本案是物业服务合同，畜牧总站提供该组证据与本案没有关联性，证明的问题与本案没有任何关系。对证据二，照片中的第一张、第二张均能够证明畜牧总站的楼房以及通行均在嘉园物业公司管理范围之内，并不是独立的楼房。第三张、第四张、第五张照片是畜牧总站室内，嘉园物业公司不能到畜牧总站里去服务，该证据与本案没有关联性。对证据三，该份证据与本案没有关联性，是畜牧总站雇人对其楼内卫生、水电进行管理和清扫，与嘉园物业公司管理的范围不在同一范围内，嘉园物业公司只是管理畜牧总站院外以及上下水。对证据四的真实性没有异议，对证明问题有异议。不是畜牧总站自己开的大门，而是畜牧总站与佳业小区居民进入小区内共用的通道，畜牧总站没有独立的大门。对证据五的真实性、关联性、合法性均有异议，证明问题有异议，嘉园物业公司是依据开发单位所移交的物业进行管理收取的物业费。 嘉园物业公司提交证据：照片2张，证明畜牧总站办公楼在物业服务的小区所属范围内。 畜牧总站质证称：本单位在楼的西侧开有出入办公楼的大门，可以不走小区大门。 本院对双方当事人所提交的证据在裁判主文中加以评判。本院经审理查明，磐石市经济开发区管理委员会创业社区居民委员的档案资料证明磐石市佳业翰林苑业主委员会于2017年6月23日成立，小区单元数55个，住宅户数**，业主代表数55人，委员9人。该业主委员会从预备设立至正式成立均没有将畜牧总站作为业主进行告知，并通知其参加业主委员会的选举。 2017年7月31日，嘉园物业公司与磐石市佳业翰林苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定嘉园物业公司服务区域为佳业翰林苑小区，物业服务费每平方米0.70元。 2010年8月26日畜牧总站与磐石市佳业房地产开发有限公司之间签订《磐石市畜牧总站办公房屋置换建设合同》。同日，畜牧总站与磐石市佳业房地产开发有限公司之间又签订《补充协议》，《补充协议》第十三条约定，院落为独立院落，自己在西南角独立开门，门和甬路宽不少于3.8米。畜牧总站使用期间的办公楼系用原房屋就地置换所得。置换后畜牧总站的建筑面积1,000余平方米的办公楼与磐石市佳业翰林苑小区的居民共用部分通道，双方之间没有院墙隔离，畜牧总站的办公楼没有办理不动产所有权证。畜牧总站（磐石市畜禽产品质量安全中心）于2020年6月搬离该办公楼。 本院认为，根据畜牧总站所提交证据证明，因畜牧总站置换取得的办公楼没有办理不动产登记，对其办公楼的土地使用范围四至不清，畜牧总站的办公楼与磐石市佳业翰林苑小区之间又没有隔离墙，导致嘉园物业公司与畜牧总站之间对物业服务范围产生争议。案涉畜牧总站的办公楼并非与小区居民楼混杂在一起，而是临街房屋，因开发商没有按照补充协议约定对置换后的房屋院落进行单独封闭，而产生现存在共用部分通道问题。畜牧总站的办公楼与居民居住的住宅产权性质、房屋结构、使用功能、占地面积、坐落位置均有区别，如畜牧总站需要物业服务，其应与嘉园物业公司或其他物业服务企业之间协商服务范围及包括具体服务项目、服务的标准达成协议，现嘉园物业公司未与畜牧总站之间就案涉办公楼服务区域达成物业服务合同，故嘉园物业公司不能用其与小区业主委员会签订的合同约定的服务内容、交费标准来适用畜牧总站的办公楼服务区域。如因相邻关系导致畜牧总站的办公楼实际得到嘉园物业公司的部分或全部物业服务，双方之间应另行解决，嘉园物业公司亦不应按照其与业主委员会之间签订的合同收费标准加以主张权利。因嘉园物业公司提供的证据，并不能认定双方当事人之间就畜牧总站办公楼存在物业服务合同关系。嘉园物业公司的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。 因畜牧总站在一审时未及时提交案涉上述证据，而在二审中作为新证据提交，影响一审法院对案件事实的认定，导致判决结果出现错误，对此畜牧总站存在过错，根据其过错程度，本院酌定一、二审案件受理费由磐石市畜牧总站负担。 综上所述，磐石市畜牧总站的上诉主张成立，应予支持。一审判决认定事实不清，本院查清事实后予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销吉林省磐石市人民法院（2020）吉0284民初3383号民事判决； 二、驳回磐石市嘉园物业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费285元，二审案件受理费527元（已向本院交纳），合计812元，由磐石市畜牧总站（磐石市畜禽产品质量安全中心）负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  李 炜 审判员  郝振翔 二〇二一年四月十九日 书记员  王丽宁