新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初4159号 原告：新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国西路199号。 负责人：李晓毅，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘彦丽，新疆谦之和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李胜，新疆谦之和律师事务所实习律师。 被告：张其宪，男，1977年6月17日，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司与被告张其宪商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司的委托诉讼代理人刘彦丽、李胜，被告张其宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告偿还房款本金103,050.1元，利息损失14,486.8元（暂计算至2021年1月10日，其中53,050.1元逾期880天，按日万分之二计算利息为9,336.8元；5万元逾期515天，按日万分之二计算利息为5150元）；2．判令被告偿还原告垫付银行贷款29,680.9元（截至2020年9月10日）及违约金2968元；3．判令被告承担物业费4,896.3元及暖气费6,671.9元（费用截至2020年9月10日）；4．判令被告承担本案保全费2330元、保险费400元。事实及理由：2017年8月14日原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的商品房一套（位于昌吉市牡丹园35-1-1702室）。2017年11月2日原告、被告及乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行签署个人住房（商业用房）借款合同，并由昌吉回族自治州公证处做了赋予强制执行效力的公证。以上合同履行中，被告长期拖欠银行贷款、严重违约，也未履行还款义务，由原告作为担保人清偿被告在银行的所有贷款本息及罚金。 张其宪辩称，1．对第一项诉讼请求房款本金没有意见；买房的时候说的5000元办理入住，剩下的房款办理按揭，当时去公证处办理按揭的时候，公证处说5000元办入住这项业务不能办理，我就找原告要求退，原告公司业务员说三个月之后退。2．业务员说的是贷款下来的前两年免息，办下来可以办入住，首付款的免息，所以对利息不同意承担。3．当时签订合同时，只让原告签名，没有其他任何字，我就签了个名字，原告也没有解释，签订的合同原告都没有给我，我之后找原告办理入住时，原告说把钱交完才能办理入住，该房屋至今未办理入住，所以对原告主张的物业费、暖气费不同意承担。4．对第四项诉讼请求由法院依法判决。 双方当事人围绕着诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，原告提交的商品房买卖合同1份、商品房买卖合同补充协议1份、个人住房（商业用房）借款合同1份、附住房贷款担保及回购协议书各1份、房屋首付款分期协议1份、承诺书1份、保险费票据1份、保全费票据1份、协议书1份、房产证复印件，被告质证后对证据的真实性认可，本院对上述证据的真实性予以确认。 经审理查明：2017年8月14日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的昌吉市103区1丘35幢1单元17层02号房，房屋建筑面积为84.81平方米，单价4210元，计价款357,050.1元，付款方式为：买受人于2017年8月11日预付定金10,000元，首付款98,050.1元于2017年8月14日付清，剩余房款249,000元办理银行按揭贷款支付，交房时间为2018年8月14日交付。同日原、被告又签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定双方就商品房买卖合同未尽事宜，达成如下补充协议，其中第四条内容为：甲方（原告）作为乙方（被告）的按揭贷款担保人，因乙方不按银行贷款合同的约定每期足额偿还贷款而造成甲方为乙方垫付当期应还借款及利息的，乙方必须在接到甲方通知后3日内向甲方偿还垫付资金，同时还须交纳垫付资金的10%作为违约金赔付甲方。2017年9月18日原、被告签订一份《房屋首付款分期支付协议》，约定：被告应于2017年8月13日交定金5000元，剩余首付款103,050.1元归还时间及金额如下：1.在2018年8月12日前支付53,250.1元，在2019年8月13日前支付50,000元。未按约定时间付款的，自逾期30日内的，按总价款万分之二支付违约金，逾期30日以上付款的，甲方有权将房屋另售他人，乙方按房总价20%支付违约金；如乙方未交清房款，则甲方不予办理入住手续，乙方应承担自收到办理入住通知之日起至实际入住之日期间房屋暖气费、物业费等费用。在合同签订前原告向被告交纳定金5000元。2019年3月12日该房屋登记所有权人为被告。因被告未足额向原告交纳款项，原告至今未向被告交付房屋。 2017年11月2日原、被告及案外人乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行签订一份《个人住房借款合同》及《住房贷款担保及回购协议书》，约定被告向乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行借款249,000元用于支付购昌吉市103区1丘35幢1单元1702室房款，借期240个月，自2017年11月2日至2037年11月2日，由原告作为保证人，对借款进行担保，承担连带保证责任。上述合同签订后乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行将被告贷款249,000元发放至原告账户。被告按借款合同约定偿还部分贷款。原告自2019年6月至2020年10月期间因被告未按期偿还贷款，由原告代被告向乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行偿还贷款本息共计29,680.93元。 2020年9月11日被告到原告公司，在一份承诺书中承诺人处签名，主要承诺的内容为：认可欠房屋首付款103,050.1元，逾期未还款违约金12,044.22元，欠垫付月供22,807.37元，欠物业费4,896.3元，欠暖气费6,671.9元，合计149,469.8元，以上欠款均截止至2020年7月，后期如产生新的欠款按新的欠款金额偿还。上述款项于2020年9月15日前偿还房款20,000元，以后每月还5000元，直至还清。但承诺书出具后，被告仍未按约付款。 本案在诉讼中，双方于2020年12月3日签订一份《协议书》，约定：1.截至2020年12月3日，被告认可并承担首付款103,050.1元，违约金13,745元，垫付月供截至2020年9月30日金额为29,680.93元，违约金4000元，以上合计150,476.03元，于2021年1月20日前偿还10,000元，于2021年6月10日偿还90,000元，余款于2021年12月10日前还清。2．乙方（被告）认可于2021年1月5日前偿还诉讼费3365元，保全费2330元，保险费400元，合计6095元。3．乙方（被告）认可欠物业费4,896.3元，暖气费6,671.9元，及后期新产生的物业费、暖气费。双方同意由法院出具调解书。该协议签订后被告又提出要求解除保全措施，原告不同意，被告遂不同意按协议书约定进行调解。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容合法有效，双方当事人应按约履行。原告要求被告支付房屋首付款本金103,050.1元，原告垫付银行贷款29,680.9元（截至2020年9月10日），被告对上述事实均无异议，本院对原告的此二项请求予以支持。原告主张被告支付首付款利息损失14,486.8元，其中53,050.1元应于2018年8月13日还清，但被告至今未偿还，故应从次日起算按约定的违约金计算方式主张每日万分之二计算至2021年1月10日共计880天，计9,336.8元，另50,000元自2019年8月12日支付，自次日起至2021年1月10日逾期515天，按日万分之二计算为5150元，以上合计14,486.8元，因首付款分期支付协议中有约定，故本院予以支持。关于原告主张垫付贷款违约金2968元，因双方在补充协议中约定被告须承担垫付费用10%的违约金，故原告的此项请求符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告支付物业费4,896.3元及暖气费6,671.9元（截至2020年9月10日），虽被告在庭审过程中不认可，但被告在几次与原告协商过程中对该两笔费用认可，并且合同约定因被告的原因未办理入住，相应的费用由被告承担，故本院对原告的此项请求予以支持。原告主张被告承担本案保全费2330元、保险费400元。本院认为该保全费是原告合理且必须支出，被告应当承担。关于保险费400元是原告为履行担保义务支出，应由原告自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告张其宪应于本判决生效后十日内支付原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司房款本金103,050.1元，利息损失14,486.8元，合计117,536.9元； 二、被告张其宪应于本判决生效后十日内支付原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司垫付银行贷款29,680.9元及违约金2968元，合计32,648.9元； 三、被告张其宪应于本判决生效后十日内支付原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司物业费4,896.3元及暖气费6,671.9元，合计11,568.2元； 四、本案保全费2330元由被告张其宪承担，此款应于本判决生效后十日内给付原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司； 五、驳回原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3590元，由原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司承担25元，被告张其宪承担3565元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  唐文琳 人民陪审员  范 翠 人民陪审员  潘 军 二〇二一年四月二日 书 记 员  杜雅楠