新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终217号 上诉人（原审原告）：马志国，男，1974年10月3日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：马克亮，乌鲁木齐市米东区市中法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：富蕴县宏翔房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区富蕴县三区文化东路114号第235栋负一层。 法定代表人：袁文国，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：曹有民，男，1975年12月25日出生，住新疆维吾尔自治区富蕴县。 委托诉讼代理人：刘永娟，女，1978年1月1日出生，住新疆维吾尔自治区富蕴县。 上诉人马志国因与被上诉人富蕴县宏翔房地产开发有限公司（以下简称宏翔公司）、曹有民案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院（2021）新4322民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。马志国的代理人马克亮，曹有民的代理人刘永娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马志国上诉请求：确认宏翔公司、曹有民提本次的执行程序为违法属虚假诉讼行为，并依法处理；确认其与宏翔公司签订《购房合同》有效并确认已履行完毕；判令撤销一审判决，并判令立即停止对涉案的房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；本案的诉讼费由宏翔公司、曹有民承担。事实和理由：在（2020）新4322执行7号民事裁定书中，已认定其与宏翔公司签订了《购房协议书》预定价格为100万元，2017年3月1日宏翔公司法定代表人出具以宝石抵500,000元房款证明一份（加盖公章），2018年6月29日宏翔公司向其出具购房收据400,000元，该事实宏翔公司、曹有民已认可，并未提出异议及诉讼。一审中其又向法庭提交了宏翔公司出具的购房收据两份共计十五万元，以证明交付了所有的款项，而宏翔公司并未出庭，放弃了质证抗辨的权利，一审法院却做出对宏翔公司有利判决。综上其已满足了《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第三款的条件应当排除执行。宏翔公司、曹有民双方是恶意串通虚假诉讼，一审审理判决本案违法。其与宏翔公司房屋买卖交易在先，曹有民与宏翔公司房屋交易在后。其与宏翔公司交易的价款为真实合法为善意取得人即价款为100万元，宏翔公司与曹有民交易价格为虚假不真实，完全低于市场价款为55万元，属恶意购房人。其所购房屋为6号楼房，而曹有民购房屋为12号楼101室，是两不同的房屋，由于该房被宏翔公司又卖给其他人属一房二卖，曹有民应当向该购房人主张权利，没有道理打其所购房产的算盘。一审法院认定其所购房屋未取得许可证为无效，难道曹有民所签的购房合同及执行不合法的房屋就有效了吗宏翔公司、曹有民双方自愿达成调解协议，是退款协议并未涉及本案房产。本案以曹有民55万元的款项查封执行一百万元房产显失公平，其次在执行过程中宏翔公司故意隐瞒与其存在买卖合同的事实，属掩盖事象的违法行为，应当认定双方存在恶意串通，企图侵害第三人的合法权益的行为的意图并实施该行为。在执行异议的诉讼程序期间，在本案还未开庭期间一审法院违法裁定以房抵债。综上所述：其根据《九民会议纪要》有关规定，认为对于未取得商品房预售许可证，购房人的权利即使没有取得商品房预许可证消费者购房的权利也应得到保障，预售许可是行政管理手段，应当受到行政处罚，但并不能影响合同的民事效力，其次其与曹有民是基于同一种法律行为，即认定其合同无效，同时曹有民的行为也是无效的，原审人民法院就不能执行未经过预售许可证的房屋，更不能通过法院的审判权将其合法化，中华人民共和国宪法，任何个人，任何组织都没有超越法律的特权，包括据一审法院在内，据此本案中法律并未禁止以物交易贸易，本案中宏翔公司出具的合同及以物抵款均是加了盖公章的，完全是法人的法律行为，在其放弃质证辩解的情况下，一审法院应根据法律规定来认定，其次本案上诉人不存在过错责任是善意的购房人，而宏翔公司、曹有民以低于市场价格进行交易后双方自愿调解退款，继尔又企图执行其房屋，该行为完全是符合虚假诉讼的情形，应认定为无效。 曹有民辩称，根据（2020）新4322执行异7号执行裁定书，已经明确裁定了宏翔公司并未将塞外明珠6号楼106室房屋的钥匙交于马志国，与马志国提出的实际占有与事实不符，另马志国提供的购房协议面积与被执行房屋的面积不符，提供的付款房号的收据与此房不符。马志国并没有提交全部房款的交付凭证，并无法提供银行的转账记录，无法证明此房为马志国所有。案涉房屋是其申请法院执行，通过评估、拍卖、补交价款取得，其与宏翔公司不存在恶意串通故意隐瞒购房的事实。请求法院公平、公正的裁决。 马志国向一审法院起诉请求：确认其与宏翔公司于2017年2月1日签订的《购房协议书》合法有效，并确认涉案房屋所有权归其所有；立即停止对位于富蕴县塞外明珠小区6号楼106室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；本案产生的其他费用由宏翔公司、曹有民承担。事实和理由：2017年2月1日，其与宏翔公司签订了关于富蕴县塞外明珠小区6号楼106室的《购房协议书》，房屋面积384平方米，总价款为100万元，其通过以物抵债及现金支付等方式付清了购房款项。2019年11月19日，宏翔公司将该房交付。2019年末至2020年7月底，其对案涉房屋进行了装修及改造，已实际占有了该房屋。2020年9月7日，富蕴县人民法院作出（2020）新4322执673号执行裁定书，查封富蕴县塞外明珠小区6号楼106室房屋，期限为三年。在执行过程中，其提出执行异议，法院作出（2020）新4322执异7号执行裁定书驳回异议。 一审法院认定事实：2017年2月1日，马志国与宏翔公司签订《购房协议》，约定马志国购买宏翔公司位于富蕴县塞外明珠小区6号楼房屋，预测面积约384平方米，房屋总价100万元。2019年6月3日，曹有民与宏翔公司签订《购房协议书》，宏翔公司将位于富蕴县塞外明珠小区12号楼101室房屋以55万元出售给曹有民，曹有民支付了房款。2020年7月5日经富蕴县库额尔齐斯镇人民调解委员会主持调解，宏翔公司与曹有民自愿达成如下协议：一、宏翔公司认可应当退还曹有民575，000元，上述款项于2020年7月7日前给付；二、若宏翔公司未按期给付，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条支付延期履行期间的利息。到期宏翔公司未履行债务，曹有民向富蕴县人民法院申请执行。2020年11月9日，富蕴县人民法院作出（2020）新4322执673号执行裁定书，查封案涉房屋，期限为三年。在执行过程中，马志国提出执行异议，法院作出（2020）新4322执异7号执行裁定书驳回异议。案涉房屋经评估后进入拍卖程序，两次流拍后曹有民接受抵债，并缴纳584，918.9元差价。另查明，案涉房屋未装修，亦无人居住。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”法院评议如下：一、关于马志国与宏翔公司订立的《购房协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，故马志国与宏翔公司签订的《购房协议书》因违反法律法规而无效。二、马志国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，马志国未提交证据证明案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。关于支付的房屋价款，马志国称100万元购房款的支付方式为70万元宝石款抵账、代宏翔公司法定代表人袁文国支付现金25万元及代袁文国向他人还款5万元。以上付款方式并未直接付款给宏翔公司，且或以欠款抵账，或以向宏翔公司的法定代表人直接支付现金的付款方式无其他证据予以佐证，不能认定其支付了能够排除执行的房屋价款。综上，马志国不享有足以排除强制执行的民事权益，并以此主张就案涉房屋所有权的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第一项、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回马志国的诉讼请求。本案受理费100元由马志国负担。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提供，对一审中证据亦无新的举证、质证意见。 本院经审理查明事实与一审法院审理查明事实基本一致。 本院认为，案涉房屋在未取得商品房预售许可证的情况下出售违背市场管理秩序，马志国与宏翔公司就案涉房屋签订的购房协议应当认定无效。马志国并无证据证明其在富蕴县人民法院依法查封案涉房屋之前已合法占有该房屋。马志国本案提供的证据也未能证明其已交纳全部购房款（马志国一审中出具的40万元房款收据记载为3号楼301房，不能证明是案涉房屋款项）。马志国本审中亦无证据证明案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，案涉房屋不归马志国所有，马志国也不具备足以排除人民法院对案涉房屋进行强制执行的条件；马志国所主张的宏翔公司、曹有民进行虚假诉讼亦无证据证明，本院亦不予支持。 综上所述，马志国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人马志国负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄  吉  国 审判员 王  淑  云 审判员 巴 燕 叶 留 二〇二一年四月二十三日 书记员 巴提哈胡尔马西 1