湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2253号上诉人（原审被告、反诉原告）：匡继平，男，1975年2月25日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘康，女，1990年5月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人匡继平因与被上诉人甘康房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初7115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人匡继平、被上诉人甘康到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。匡继平的上诉请求：一、依法一审判决；二、依法判令驳回甘康一审本诉诉讼请求；三、请求依法判令支持匡继平一审反诉诉讼请求；四、判令由甘康承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、由于甘康违约，请求依法判令驳回甘康所有请求，匡继平对甘康没有任何赔偿。租赁合同有条款事项，匡继平有权单方面终止合同，甘康如果违约，匡继平已收履约保证金和商铺租金不退给甘康，匡继平在4月8日11点8分在群里公布复工通知函，大群里早发过4月1曰恢复营业，要求商户于3月30曰一3月31日到店做复工前各项准备工作，甘康是4月27日之后才开门营业的，合同没到期甘康提前退铺，甘康已违约没有服从匡继平和人信汇管理，匡继平可单方面解除合同，履约保证金和已收租金不退，甘康不能享受任何免租期和奖励。二、判令甘康补齐2020年8月2日至2020年10月7日商铺租金17163元给匡继平，匡继平只是看见甘康搬走怎么知道甘康门没锁，而且匡继平几次找甘康要钥匙就是为了开门，交钥匙才算交铺，10月7日拍照之前没在门口贴招商信息，没带新租户进店看现场。三、判令甘康赔偿3000元给匡继平，因甘康不办理退铺手续，不注销营业执照，不讲诚信，影响匡继平招商，给匡继平带来损失。匡继平和人信汇签过协商。人信汇2020年对外出租价格在150元而且逐年递增，价格匡继平是有优势的，新商户看好人信汇这个位置也在找和这个面积差不多的店铺，大概报价110元以上，押二付六，新商户谈好租金准备签合同时发现该铺有纠纷，影响到租金大概下调每平30元×57.96平×3个月就是5216元。为甘康注销营业执照的事，耽误匡继平很多时间，几次去工商所找人注销，多次找商管说好话，叫公司派人去注销。甘康不办退场手续，新商户又说该商铺有纠纷，导致匡继平只有低价出租，一个有纠纷的商铺谁敢租，有些人你租金再优惠别人也不愿意租，这个新商户大概是十人合伙开的公司，人多不怕纠纷，合同上注明新商户是2020年10月23日签的合同。四、回答判决书上几条：①匡继平事先多次说过与人信汇免租政策不同步，甘康还把前后对自己不利的信息都删了，匡继平还有其它凭证可以证明。②人信汇租金减免协议明确规定不能在合同期内申请退铺等，甘康已违约。③不可抗力因素：疫情期间有药店，超市，副食店等等在营业，涉案同一楼层中百仓储一直正常营业，甘康也没有找匡继平申请开门经营，匡继平和人信汇工作人员多次通知甘康开门经营，甘康还不配合开门营业。如发生不可抗力的事也没约定要减免租金，只规定双方互不承担损失及违约责任。甘康辩称，关于疫情的原因甘康是不认可的，人信汇在2020年4月20日鼓励营业，甘康也在正常交接中，商场通知甘康8号后开门需要签订承诺书，所以当时没有开门营业，商场也没有对甘康警告罚款。就15号复工问题，甘康与匡继平和商场在微信沟通，达成一致，申请到5月初营业，匡继平也同意，帮甘康递交申请函，但是没有签字，言而无信，商场接受了甘康本人的申请函，宽限到5月开门营业。双方签合同时有要求商场配合，疫情期间，商场与匡继平没有提出甘康有违反合同行为，默认为疫情期间甘康没有违约。商场采取人性化管理，匡继平一再提出疫情问题认为甘康违约，疫情是不可抗力因素，不是甘康不愿意来开门，如果造成了损失请提供证据。匡继平让甘康退出商场，让甘康交3000元补贴，但是9月份甘康退出后店铺一直是正常带看的，隔壁都知道他有带人来看，门也没有锁，钥匙都在商场有备份，匡继平表示不清楚，但是甘康有证据证明匡继平知道这件事，这属于欺骗法庭的行为。10月份匡继平说因为这个事情导致商铺无法出租，但是甘康有证据证明不存在没有给钥匙导致商铺降价出租的情况。店铺属于食品零售行业，疫情期间不能开门，不能给国家添负担。关于减免条款，一审甘康有提交相关聊天记录，匡继平答应了但是出尔反尔，一审法官也有去当地核实，匡继平辩称减免政策不一致，是狡辩。综上，匡继平上诉请求甘康不认可，甘康服从一审判决。甘康向一审法院起诉请求：1.要求匡继平退还武汉市汉阳区龙阳村汉阳人信汇商场负一楼A-097，097-1-2-3店铺的押金10,432元；2.要求匡继平退还2020年4月租金5,216元；3.要求匡继平退还2020年6、7月两个月减半租金2,318元；4.要求匡继平退还商场给予店铺2020年5月份26天每天50元的店铺开门奖金1,300元；5.本案诉讼费由匡继平承担。审理过程中，甘康增加一项诉讼请求“要求匡继平退还2020年2月、3月租金10,432.80元”并变更第3项诉讼请求为“要求匡继平退还2020年6月、7月减半租金5,216.30元。”匡继平反诉请求：1、判令甘康补齐2020年8月2日至2020年10月7日商铺租金17,163元；2、判令甘康赔偿匡继平3,000元（因甘康不办理退铺手续影响匡继平招商，不注销营业执照等）；3、甘康承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月，匡继平将其承租的人信汇商场负一楼A-097,097-1-2-3商铺转租给甘康，匡继平（合同甲方、出租方）与甘康（合同乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定甲方同意按本合同约定条款及条件将商铺出租给乙方使用，租赁区域位于汉阳人信汇负一楼A-097,097-1-2-3，面积57.96平方米；本租赁合同期限二年，起租日期为2019年8月2日至2021年8与1日止，2019年8月2日至2020年8月1日租金为90元/㎡/月，2020年8月2日至2021年8月1日租金为135元/㎡/月；履约保证金为二个月租金10,432元，租金每6个月交付一次，第一次交房租日期为2019年7月22日，金额为31,298元，日期是2020年2月1日止；第二次交房租日期为2020年1月2日，金额为31,298元，日期是2020年8月1日止；第三次交房租日期为2020年7月2日，金额为46,948元，日期是2021年2月1日止；第四次交房租日期为2021年1月2日，金额为46,948元，日期是2021年8月1日止；如乙方不按时交房租等相关事项，甲方有权单方面终止合同，履约保证金不退乙方；乙方如果违约甲方已收履约保证金和商铺租金不退给乙方，如甲方违约或单方面解除合同，需提前60天告知乙方，甲方需退还乙方履约保证金和已收租金，互不追责，合同自动解除；因不可抗力因素致使本合同租赁区域不能正常使用或合同目的不能实现的，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任或经济损失，不可抗力因素消除后，双方合同自动生效；合同还对争议解决等进行了约定。2019年7月23日，甘康向匡继平支付了履约保证金10,432元及2019年8月2日至2020年2月1日的租金31,298元。次日，匡继平与甘康办理了上述商铺的交接手续，甘康承租该商铺进行经营。2020年1月14日，甘康向匡继平支付了2020年2月2日至2020年8月1日的租金31,298元。此后，因新冠××疫情影响，人信汇商场停止营业，武汉汉阳人信汇商业管理有限公司（以下简称汉阳人信汇公司）通知商户于2020年4月1日开始营业。2020年4月份，匡继平在其转租商户微信群中对减免租金事宜进行沟通，同意按照人信汇商场与商户最终确定的租金减免政策对其转租的商铺进行相应的租金减免。在此期间，匡继平与甘康及另一转租商户到汉阳人信汇公司对商铺租金减免事宜进行了协商。此后，汉阳人信汇公司与匡继平签订一份《租金减免协议》，针对疫情影响，汉阳人信汇公司决定给予匡继平承租的A-097-1-2-3号商铺减免2020年2月1日至2020年4月30日3个月租金及物业费，减半收取2020年6月1日至2020年7月31日的租金，并按50元/天的标准对2020年5月份租户实际开店营业天数进行补助。该协议同时约定匡继平不得在合同期内申请退铺，在给予的免租期后未按约按时足额缴纳租金、物管费、水电费等各项费用，则免租期全部取消。2020年5月，甘康经营的商铺实际开门26天，汉阳人信汇公司已向匡继平支付补助1,300元。2020年7月13日，匡继平向甘康发送一份免租协议，载明“由于疫情影响，汉阳人信汇A馆负一楼A-097号商铺，人信汇给予匡继平该商铺租金减免后，匡继平才能给予甘康租金减免(租金减免金额在人信汇给予匡继平租金减免金额以内)。（人信汇给该商铺减免政策是：三个月租金物业费全免，5月份开门奖金是1,300元，6月和7月租金减半是1,159元）。匡继平比人信汇多减2,757元，乙方交6个月租金，共计57,379元后甲方给予乙方4个月租金减免政策，本次已收租金日期为2020年12月2日至2021年6月1日止，免租时间为2020年2月2日至2020年6月1日止。乙方需在2020年7月19日之前一次性将商铺租金57,379元交给匡继平。如后期该商铺人信汇没给匡继平租金减免，同时匡继平给予甘康的免租政策取消（乙方向甲方补缴前期免租租金20,865元）”甘康不同意该方案，提出租金已缴纳至7月底，免租4个月顺延到2020年12月底，第二年房租不接受涨价，最多能接受第一年的每平90元，顺延至2020年12月底租金到期后，后续租金按照月缴，每月月底30号缴纳。匡继平告知甘康其没有承诺跟人信汇免租政策一样，免4个月租金的前提是要交6个月租金，并明确答复不同意甘康提出的免租方案。2020年9月14日，匡继平告知甘康明天下午三点钟之前续签合同或办退场手续。次日，匡继平向甘康发送一份《告知函》，载明“尊敬的甘康（A-097本命年）商户：根据贵方与我签订的租赁合同约定，贵方应在2020年7月2日前向我支付2020.8.2-2021.2.1租金共计46,948元。虽经我多次电话、微信，但贵方至今仍未支付约定的租费，为保障我工作的有序进行，为此，逾期仍未支付的，我将在2020年9月18日（星期五）下午三点钟准时停止供电等相关物业服务，并收回该商铺，履约保证金不退，所有物品归甲方，同时追究乙方责任，由此产生的一切责任和损失，均由贵方自行承担。……”2020年9月16日，匡继平再次向甘康发送一份告知函，载明“方案一，2020年9月18日下午三点钟之前办理退铺场手续，给2个月租金减免。方案二，2020年10月1日下午三点钟之前交4个月给2个月租金减免。方案三，2020年9月18日下午三点钟之前续签合同免租4个月，分二次免租，交4个月免2个月租金。所有免租方式乙方需在2020年9月18日下午三点钟之前签订协议，否则甲方收回所有免租政策，将乙方起诉至法院，同时追究乙方责任，由此产生的一切责任和损失，均由贵方自行承担。”甘康询问选择方案一的话，押金何时可退，匡继平告知上述几种方案均不退押金，甘康告知匡继平在退还押金的情形下方可退场。2020年9月19日，匡继平再次向甘康发送一份调整之后的免租方案“方案一，2020年9月20日下午三点钟之前办理退铺场手续，给2个月租金减免，押金无效。方案二，共给3个月租金减，2020年10月1日下午三点钟之前交3个月给3个月租金减免，押金有效。方案三，2020年9月20日下午三点钟之前续签合同免租5个月，分二次免租，交三个半月给二个半月租金减免，押金有效。所有免租方式乙方需在2020年9月20日下午三点钟之前签订协议，否则甲方收回所有免租政策……”。双方对案涉商铺租金减免未协商一致，2020年9月28日，甘康微信告知匡继平退场。次日，甘康自行搬离案涉商铺，匡继平路过现场，但双方未办理交接手续，案涉商铺未锁门。此后，匡继平对案涉商铺进行招租，并于2020年10月23日与案外人签订租赁合同。一审法院认为，甘康与匡继平签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，甘康知晓匡继平系案涉商铺的承租人而非所有权人，汉阳人信汇公司作为房屋出租人，亦知晓匡继平将案涉商铺转租且未提出异议，应视为汉阳人信汇公司同意匡继平转租，案涉《租赁合同》有效。甘康在2020年9月29日即搬离案涉商铺，虽双方未办理交接手续，但匡继平知晓甘康腾退事宜且另行招租，案涉《租赁合同》已实际解除。本案的争议焦点即为双方当事人在合同解除情形下应承担的责任。根据新冠××疫情影响以及武汉市针对疫情采取的封控措施，甘康承租的商铺在防控期间无法经营属实，对此应认定为不可抗力导致。对于因不可抗力导致商铺无法经营所造成的损失，案涉《租赁合同》约定因不可抗力因素致使合同租赁区域不能正常使用合同自动终止，双方互不承担违约责任或经济损失，不可抗力因素消除后，合同自动生效。根据该条约定，疫情期间双方互不承担因疫情导致的损失以及违约责任，但影响商铺经营的封控措施解除后，合同约定的租赁尚未届满，合同仍可继续履行，双方仍应按照合同约定履行合同义务。根据甘康提供的微信聊天记录，可以认定匡继平在2020年4月份曾承诺按照人信汇商场的租金减免政策予以减免，该承诺应视为对合同中关于不可抗力情形下损失承担的变更，也可视为对不可抗力因素消失后合同继续履行的约定。且根据本案实际情况，甘康已在疫情封控措施之前支付了2020年2月2日至2020年8月1日期间的全部租金，对于该期间因疫情原因导致其不能使用案涉商铺经营的损失，根据公平原则，亦应在合同双方之间合理分担。匡继平辩称其给予甘康的租金减免与人信汇商场的租金减免政策不同，结合匡继平的微信聊天记录，其辩称意见与一审法院查明事实不符，不予采纳。在匡继平承诺按照人信汇商场租金减免政策给予租金减免，且甘康也参与了匡继平与汉阳人信汇公司关于案涉商铺租金减免协商的情形下，结合一审法院对汉阳人信汇公司关于商铺租金减免事实的调查，根据诚实信用原则，匡继平应按照人信汇商场的租金减免政策对甘康予以租金减免。但匡继平在甘康协商租金减免过程中，并非按照人信汇商场的租金减免政策进行协商。根据匡继平与甘康协商租金减免及支付的微信聊天记录及匡继平提出的各种租金减免方案，通过对比人信汇商场的租金减免政策，匡继平的方案或是要求即时支付半年租金（比合同约定的半年租金更高）后才给予租金减免，或是租金减免期限明显少于人信汇商场给予的免租期限，或是要求附加续签合同或解除合同不退押金等额外限制条件，可以认定匡继平提出的租金减免方案不合理，有违诚实信用原则。且在租金减免协商过程中，在甘康明确表示愿意继续经营的情形下，匡继平多次表示甘康不接受其租金减免方案时需要退场，或告知不交租金则停止供电等服务或留置店内物品等。匡继平对案涉合同解除存在过错，对案涉合同解除应承担相应责任。甘康在搬离案涉商铺后，未与匡继平办理店铺交接手续，未返还钥匙，未在合理期限内变更或注销使用该商铺地址的营业执照，在案涉租赁合同解除后存在过错，亦应承担相应责任。结合本案查明事实以及上述分析，按照人信汇商场的租金减免政策，匡继平应退还甘康2020年2月、3月、4月租金共计15,649元。甘康主张匡继平退还15,648.80元，系对其民事权益的自由处分，予以照准。对于匡继平应予退还的减半收取的2020年6月、7月租金，人信汇商场的租金减免为不含物业费的租金减半，案涉租赁合同约定的租金实际包含了物业费，应当将物业费予以扣除后计算。关于物业费标准，一审法院对甘康自认的每月每平方米50元的标准予以认可，匡继平应退还2020年6月、7月减半租金2,318.33元。关于5月份开门营业补助1,300元，因案涉商铺实际为甘康承租营业，人信汇商场补助的目的亦为鼓励商铺实际开门营业，该补助应支付给实际承租经营者，故匡继平应将该1,300元支付给甘康。针对甘康主张匡继平退还押金10,432元，根据案涉租赁合同的约定，该款项为履约保证金。通过上述一审法院关于匡继平与甘康在案涉租赁合同解除以及合同解除之后存在的过错情形和过错程度的认定，考虑新冠××疫情对案涉租赁合同的影响，根据公平原则，一审法院酌定匡继平退还甘康履约保证金8,345.60元（10,432元*80%）。甘康已支付租金至2020年8月1日，其于2020年9月29日搬离案涉商铺，虽未办理交接手续，但匡继平在甘康搬离之日在场并知晓，其亦认可案涉商铺未锁门且并随即进行了招租，故甘康应向匡继平支付2020年8月2日至2020年9月29日租金15,127.70元。匡继平还主张甘康赔偿因未办理退铺手续，未及时注销营业执照等造成的经济损失3,000元，但匡继平未提供证据予以证明损失的金额或计算依据，且一审法院在匡继平应退还甘康的履约保证金中已经考虑甘康存在的上述过错并相应扣减了部分履约保证金，故对匡继平的该主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、匡继平退还甘康履约保证金8,345.60元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、匡继平退还甘康2020年2月、3月、4月租金共计15,648.80元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、匡继平退还甘康2020年6月、7月减半租金2,318.33元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、匡继平退还甘康2020年5月营业补助1,300元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、驳回甘康的其他诉讼请求；六、反诉被告甘康向反诉原告匡继平支付2020年8月2日至2020年9月29日的租金15,127.70元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；七、驳回匡继平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计336.50元，由甘康负担91.50元，匡继平负担245元；反诉费152元，由匡继平负担63元，反诉被告甘康负担89元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：匡继平主张其并未同意按照人信汇商场与商户最终确定的租金减免政策对其转租的商铺进行相应的租金减免。本院查明，相关微信聊天记录反映，匡继平在2020年4月21日表示“如人信汇现在确定免2个月，我同样跟你们免2个月”，在2020年4月23日表示“现在人信汇的只是一个免租政策出来了，具体的我们商户还没有通过，他现在如果确定免租三个月，或者是我们商户都同意了，我肯定是要给你们免租三个月，具体还没出来，现在我还不好回答”。经审理查明，一审法院查明的事实中，“2020年4月份，匡继平在其转租商户微信群中对减免租金事宜进行沟通，同意按照人信汇商场与商户最终确定的租金减免政策对其转租的商铺进行相应的租金减免”双方尚有争议，以本院前述查明事实为准，其余事实属实，本院予以确认。本院认为，新冠××疫情对于一般商铺经营，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，汉阳人信汇公司对匡继平的租金减免方式为：免除2020年2月1日至2020年4月30日3个月租金及物业费，减半收取2020年6月1日至2020年7月31日的租金，并按50元/天的标准对2020年5月份租户实际开店营业天数进行补助。新冠××疫情给各行业都带来了巨大的经济损失，对于造成的经济损失，各方应当按照公平原则合理分担，不应将损失转嫁他方甚至从他方损失中获益。本案中，虽然匡继平并未明确表示其租金减免方式与人信汇商场与商户最终确定的租金减免政策完全一致，但其相关表示能够使甘康产生合理信赖，更何况即使匡继平不同意租金减免，人民法院也有权根据公平原则变更合同，一审法院判令匡继平按照人信汇商场的租金减免政策向甘康退还相应租金，符合公平原则，并无不当。关于汉阳人信汇公司和匡继平之间的《租金减免协议》中约定的“匡继平不得在合同期内申请退铺，在给予的免租期后未按约按时足额缴纳租金、物管费、水电费等各项费用，则免租期全部取消”等内容，是否影响本案处理的问题。对此，本案结合分析双方对案涉租赁合同解除的违约情形和过错程度一并评述。首先，虽然《合作协议》约定了甘康应于2020年7月2日向匡继平交纳2020年8月2日至2021年2月1日的租金，但匡继平亦应向甘康退还疫情期间应减免的租金，在匡继平未予退还且未表示从后续租金中相应扣减的情况下，甘康与匡继平对此进行协商，而未按匡继平催告的金额支付，并无不当；其次，匡继平向甘康提出的租金减免方案或是租金减免期限明显少于人信汇商场给予的免租期限，或是要求附加续签合同或解除合同不退押金等额外限制条件，一审法院认定匡继平提出的租金减免方案不合理，是正确的，甘康对于合同未能继续履行并无过错；再次，匡继平在2020年9月14日、15日已表达了不同意匡继平条件即收回商铺，甘康在未与匡继平就租金减免协商一致的情况下搬离商铺，可以认定为对匡继平要求收回商铺的回应，不应认定为甘康单方解除合同；最后，甘康在搬离案涉商铺后，未与匡继平办理店铺交接手续，未返还钥匙，未在合理期限内变更或注销使用该商铺地址的营业执照，存在过错，但该过错系在案涉租赁合同解除后发生，不影响本案对合同解除及租金减免的处理。综上所述，甘康对于案涉合同解除不应承担违约责任，本案不属于甘康单方解除合同的情形，汉阳人信汇公司和匡继平之间的《租金减免协议》中约定的“匡继平不得在合同期内申请退铺，在给予的免租期后未按约按时足额缴纳租金、物管费、水电费等各项费用，则免租期全部取消”等内容，不影响本案对租金减免的处理。匡继平主张甘康赔偿3000元，但未提供证据予以证明损失的金额或计算依据，一审法院基于甘康合同解除后的过错，扣减了部分履约保证金，亦无不当。综上所述，匡继平的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由匡继平负担。本判决为终审判决。审判员  骆朝辉二〇二一年四月二十五日法官助理阮小琴书记员李明志