湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3803号原告：武汉佳盟鑫商业管理有限公司，住所地武汉市青山区和平大道1290号B座43门501号。法定代表人：刘铭慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄亦军，湖北溪渡律师事务所律师。被告：吴丽平，女，汉族，1986年12月19日出生，住浙江省宁海县。被告：周志锋，男，汉族，1969年11月5日出生，住湖北省武汉市新洲区。原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司（以下简称佳盟鑫公司）诉被告吴丽平、周志锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告佳盟鑫公司的委托诉讼代理人黄亦军、被告吴丽平到庭参加诉讼，被告周志锋下落不明，经本院公告送达民事诉状副本及开庭传票后未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告佳盟鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴丽平向原告支付所欠房屋租金78,485.57元；2、判令被告吴丽平向原告支付所欠物业费4,412.40元；3、判令被告吴丽平向原告支付逾期支付租金违约金10,987.98元（以每期应付租金为基数，按2%的月利率，计算至被告实际清偿租金之日止，现暂计算至2020年4月25日）；4、判令被告周志锋对被告吴丽平所欠原告佳盟鑫公司的上述债务承担连带赔偿责任；5、判令两被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月28日，被告吴丽平与原告签订《租赁合同》，由原告将位于洪山区北洋桥路和园林路交汇处港东名居二期B区一层05、08、09、10、17、20号商铺出租给被告吴丽平使用，租赁面积为367.70平方米，租赁期限自2019年3月1日起至2024年2月29日；2019年3月1日至2020年2月29日的租金标准为每月71.15元/平方米；物业服务费标准为每月15元/平方米，其中2019年3月1日至2019年6月30日为免租期免交租金。同时，合同对租金的支付方式、违约责任、双方权利义务等做出了明确的约定。《租赁合同》签订后，原告如约将店铺交付被告使用，但被告仅支付了三个月的租金，而后开始拖欠租金。2019年11月18日被告吴丽平和被告周志锋共同向原告递交了一份由二人签署的《授权委托书》，其中第二条写明“承担本人对青城第一街的租赁的合同的缴费义务”。其后，原告多次催促被告二人缴纳租金，但被告二人置之不理。原告被迫于2019年12月31日经张贴《解除租赁合同及退场通知》，对被告所租赁商铺进行了清退。截止起诉之日，被告仍欠缴房屋租金78485.57元和物业服务费4412.40元，合计欠款82897.97元。被告的上述违约行为已致使原告的合法权益受到了损害现原告为维护自身合法权益，依据《合同法》等相关法律法规及司法解释的规定，诉至法院。被告吴丽平辩称：物业公司已经同意解除与我的关系，本人已经缴清在任期间的费用，后我退出已经不欠原告房租及物业费，所以也不应由我承担违约金。被告周志锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，应视为其放弃答辩、质证及举证权利。本院经审理认定事实如下：2015年8月1日，武汉绿景苑置业有限公司将其开发的“港东名居·青城第一街”商业房地产项目授权由原告全权负责招商、运营和管理。2019年2月28日，原告与被告吴丽平签订Z-2019210051号《租赁合同》，合同约定由被告吴丽平承租位于港东××·××街××区××街道××、××、××、××、××、××号商铺用于市场经营，房屋总面积约367.7平方米，租期5年（自2019年3月1日起至2024年2月29日止），租金按照第一年71.15元/平方米/月计算并按季度支付，每逾期一日支付租金需按照欠付金额的0.5%承担违约金，免租优惠3个月房租，自2019年7月1日起计算租金，物业服务费标准为每月15元/平方米（后因补贴改为每月6元/平方米）；被告吴丽平有拖欠租金7日以上情形的，原告有权随时单方解除合同等。合同还约定了双方其他权利义务。租赁合同签订后，被告吴丽平向原告缴纳了租赁保证金26,161.86元及2019年7-9月的租金。2019年4月5日，被告吴丽平与被告周志锋签订一份《协议书》，约定双方共同出资68万元成立武汉市馨鲜购生鲜管理有限公司，其中被告吴丽平出资28万元，持股30%，被告周志锋持股70%，担任公司的实际控股人及操作所有相关条款并制定公司合同及内容。2019年8月26日与9月28日，被告吴丽平又与被告周志锋签订二份《协议书》，主要内容均为被告吴丽平退出武汉馨鲜购生鲜市场管理有限公司运营并退股，由被告吴丽平承租的青城第一街商铺用于经营馨鲜购生鲜市场管理有限公司，产生的租金及一切纠纷与被告吴丽平无关，由武汉馨鲜购生鲜市场管理有限公司承担。2019年10月10日，原告向被告吴丽平催交房租78485.57元。2019年11月18日，两被告共同向原告递交了一份由二人签署的《授权委托书》，“本人吴丽平向周志锋授权具体如下：1、承担本人青城第一街所承租的所有的权利和义务；2、承担本人对青城第一街的租赁合同的缴费义务；3、处理纠纷和突发事件；4、本授权期限为本人吴丽平在青城第一街合同到期为止”。2019年12月8日，原告向被告周志锋送达了2019年11月和12月的物业费缴费通知单。但被告直至2019年12月31日，原告张贴《解除租赁合同及退场通知》并对被告所租赁商铺进行清退后至今，上述租金78485.57元及物业费4412.4元未向原告支付。上述事实，有当事人提交的建设工程归规划可证、建设工程消防验收意见书、营业执照及企业信息、《租赁合同》、催缴通知单、收条、保证金收据、授权委托书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告吴丽平签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行义务。原告按照合同约定将涉案商铺出租给被告吴丽平使用，被告吴丽平需向原告履行支付租金的义务。合同履行过程中，原告依约向被告交付了租赁商铺，被告吴丽平未按照合同约定的期限支付房租，应当承担违约责任。被告吴丽平与被告周志锋签订的《授权委托书》，其真实意思表示为被告周志锋承担被告吴丽平对原告的缴费义务，同时被告吴丽平委托被告周志锋处理与原告的纠纷和突发事件，期限为《租赁合同》到期为止，并将此《授权委托书》交给了原告，其中并未说明被告吴丽平脱离债权债务关系，原告也没有明确表示免除被告吴丽平的缴费义务，虽然两被告之间签订的《协议书》明确被告吴丽平与该商铺租赁租金及纠纷无关，但没有征得原告同意，故本案应认定为并存式债务承担。《授权委托书》相对于原告，被告周志锋系基于该《授权委托书》中授权事项而加入债的履行，被告吴丽平并非将全部权利义务转给被告周志锋。二被告之间的相关协议约定的权利义务关系只能及于两被告之间，不能对抗本案原告，故被告吴丽平的抗辩意见本院不予采纳，原告主张被告吴丽平支付所欠租金及物业费以及被告周志锋对被告吴丽平的债务承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。被告吴丽平主张已将11月租金2万元支付给被告周志锋让其转交原告，因没有证据证明被告周志锋已向原告支付该款项，该事实本院不予认可。故被告吴丽平2019年10月1日至2019年12月31日欠缴租金78,485.57元（71.15×367.7×3），11月1日至12月31日欠缴物业费4,412.4元（6×367.7×2）。因被告吴丽平已向原告缴纳26,161.86元保证金，为减少当事人诉累,本案中可抵扣被告欠缴的租金。故被告吴丽平应向原告支付租金52,323.71元（78,485.57-26,161.86），物业费4,412.4元。关于违约金，《租赁合同》约定被告迟延缴纳租金应按欠付金额0.5%/天支付，现原告将违约金标准下调至2%/月，系其对自身权利的处分，本院予以确认。违约金应以未支付租金52,323.71元为基数，按2%的月利率，从2019年10月1日起计算至本判决确定之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告吴丽平于本判决生效之日起十日内向原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司支付房屋租金52,323.71元。二、被告吴丽平于本判决生效之日起十日内向原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司支付所欠物业费4,412.4元。三、被告吴丽平于本判决生效之日起十日内向原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司支付违约金（以52,323.71元为基数，按月利率2%的标准，从2019年10月1日起计算至本判决确定之日止）。四、被告周志锋对被告吴丽平的上述三项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2148元，由被告吴丽平、周志锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡涛二〇二一年四月六日书记员  苗苗