贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1756号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：陈正勇，男，1972年4月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：冯进，贵州航建律师事务所律师。委托诉讼代理人：马涛，贵州航建律师事务所实习律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）因与被上诉人陈正勇商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。贵阳宏益房开上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项中关于2“要求上诉人支付给被上诉人违约金52,025.6元”的判决内容，并依法予以改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案上诉人并非依据逾期交房为由要求解除合同，因而不应当判决上诉人按照商品房买卖合同承担因逾期交房产生的退房违约金。本案被上诉人主张因为案涉合同不能备案而要求解除合同，而非依据《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房超过180天有权退房的约定，故一审法院按照该条款判决上诉人承担已付房款的2％承担违约金，有失公允，不符合意思自治原则。被上诉人陈正勇答辩称：1、请求依法驳回上诉人的上诉请求，上诉人未到庭参加诉讼，应视为其撤诉；2、一审判决按照已付房款的2%计算违约金合情合理，上诉人一直拖延给被上诉人办理房屋备案等手续，实际上该房屋已经抵押给案外第三人，无法办理房屋的备案登记等手续；3、上诉人是在恶意拖延诉讼时间，被上诉人支付购房款已将近2年时间，对被上诉人的损失远不止5万多万。陈正勇向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原、被告于2019年4月29日签订的《商品房买卖合同》；二、依法判决被告退还原告已付购房款2,601,280元及利息（利息以2,601,280元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年4月29日计算至2019年8月19日；自2019年8月20日至实际偿还之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利息暂计至2020年5月15日为169,083元），以上共计32,770,363元；三、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份约定：被告将己方开发的位于贵阳市南明区出售给原告；房屋总价款为5201280元，合同签订当日原告支付被告房屋首付款2601280元，余款2600000元以银行按揭方式支付；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择…（2）买受人在权解除本合同，合同解除后，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息；交付时间和条件，出卖人应当在2019年6月29日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建筑工程竣工合格证明文件、面积实测技术报告书；逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，…（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。（附件十二）补充协议约定：（3.3）约定因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款而解除合同的，出卖人仅返还买受人已付房款的本金，出卖人不承担利息及其他损失；（第二十一条）补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，《商品房买卖合同》约定的条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。2019年4月29日，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订4《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定：一、鉴于乙方购买商品房（房号：花果园商铺-Ｒ1区-9至10栋一层-115）的现状，甲、乙双方签订主合同及本补充协议时，乙方对购买的前述房屋存在以下两种情况是清楚知悉、了解的，并自愿按照本协议约定享有和承担相关权利义务：…2、甲方出卖给乙方的前述商品房，在出售乙方时已经设立抵押，乙方对此情况完全清楚知晓，且不持异议，甲方应在本协议签订后一年内，解除上述房屋的抵押登记，如甲方在主合同约定办理房屋登记的期限内，因前述房屋已设立抵押而不能办理房屋登记造成乙方损失的由甲方承担相关法律责任；二、本补充协议作为《商品房买卖合同》之补充协议，经双方签字、盖章后生效。《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，以补充协议为准。原告在订立前述合同、协议当日支付了被告首付款2601280元。由于被告未在双方约定期限内解除该房的抵押登记，导致原告不能办理购买该房的按揭贷款，原告要求被告解除合同、退还购房款并支付相应利息未果，诉至一审法院，提出如前诉请。审理中，原、被告双方均认可被告已将涉案房屋抵押给第三方，涉案房屋至今未交付。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2019年4月29日签订的《商品买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原、被告应按约履行合同义务，5享有合同权益。被告依约应于2019年6月29日前向原告交付涉案房屋，但被告自2019年6月29日至今未交付房屋已逾期交房超过180个工作日，根据《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，…，逾期超过180工作日，买受人有权退房，…”之约定，原告有权要求解除双方于2019年4月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被告返还其已支付的购房首付款。故原告诉请解除原、被告于2019年4月29日签订的《商品房买卖合同》并由被告返还原告已付购房款2,601,280元的诉请，具有事实及合同依据，一审法院依法予以支持；原告请求判令被告支付已付购房款的利息（以2,601,280元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月29日计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际偿还之日止），因《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房责任，…（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”故由被告按购房款2,601,280元的2%支付原告违约金52,025.60元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告陈正勇、被6告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年4月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈正勇购房款2,601,280元及违约金52,025.60元，共计人民币2,653,305.60元；三、驳回原告陈正勇的其余诉讼请求。案件受理费28,962元，减半收取14,481元，保全费5,000元，共计19,481元由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人购买案涉房屋时虽知晓房屋存在抵押的事实，但上诉人承诺于合同签订后一年内，解除房屋的抵押登记，上诉人未在约定期限内解除抵押，导致被上诉人无法办理合同备案及贷款手续，同时，上诉人亦未在约定期限内交付房屋，现被上诉人诉至法院，上诉人亦未就上述问题采取补救措施，上诉人的违约行为达到使被上诉人合同目的无法实现的程度，一审判决解除合同并无不当。本案被上诉人以无法办理备案及贷款手续为由要求解除合同，但根据查明的事实，上诉人亦存在逾期交房的违约行为，在双方未对逾期解除抵押导致合同解除的违约情形单独约定违约金的情况下，一审酌情参照逾期交房解除合同的违约金标准判决上诉人向被上诉人支付违约金并无明显不当，该违约金计付标准亦低于被上诉人主张的按照中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利7息的标准，故本院予以维持。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1,100元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年四月十三日书记员  岳立莲