新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终814号 上诉人（原审被告）：新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县新城路西侧（北庭食品工业园区）。 法定代表人：黄晓林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章忠元，新疆北庭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李育芳，男，1953年12月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。 上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司因与被上诉人李育芳民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆弘兴伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2441号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1．一审判决事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人在《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》中明确约定“拆迁补偿方式以房屋置换为主，货币补偿为辅”，表明合同履行的基本原则是置换而非买卖，被上诉人要求上诉人给付现金没有合同依据。棚户区改造的拆迁安置合同中拆迁人和被拆迁人之间的权利义务本身就是不对等的，拆迁置换的金额远远大于被拆迁房屋的实际价值，房地产开发企业之所以会给出超值的置换补偿是因为开发商利用土地进行建设后可以使土地收益增加，用开发后的房屋置换可以减少商业投资成本，将未交付的置换房屋折算成现金违背了拆迁安置的本意，变成了商品房的买卖，而被上诉人手中根本就没有商品房存在，这属于用合法手段掩盖非法目的行为。如果被上诉人想要以现金方式履行双方签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》应当通过协商确定新的补偿价格，不能简单地以《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》按置换房屋的价格来确定拆迁补偿金额。2．上诉人与被上诉人签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》中约定月万分之二的违约金，应当按照合同的约定计算违约金。3．关于过渡费的约定，过渡费系因上诉人拆迁被上诉人的住宅之后，因被上诉人没有地方居住补偿过渡费，但被上诉人已经向上诉人交付了住宅，因此不存在过渡费。综上所述，请求二审法院依法改判。 李育芳辩称，上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿合同》中载明置换房屋的价格，被上诉人要求按照合同约定置换房屋，但是上诉人至今不能交付，故被上诉人要求按合同约定的房屋价格进行赔偿。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 李育芳向一审法院起诉请求：1．判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司赔偿原告置换房屋价值350000元；2．判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司以350000元为基数自2016年12月30日起按月利率6％承担违约金至赔偿之日；3．判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司支付李育芳2015年6月30日至2020年12月30日过渡费38500元。 一审法院认定事实：2015年6月8日，原、被告签订一份《拆迁补偿合同》，约定被告拆迁原告位于吉木萨尔县四区文明路团结北巷的土地面积为203.95平方米的院落，由被告补偿原告100㎡的住宅一套及50㎡的商铺一套；被告于2016年12月30日将补偿房屋交付给原告；被告未按协议交付房屋或支付补偿金按所及房屋或欠款每月万分之二支付违约金给原告。该合同备注：1．商铺位置在7#小区西门北侧，3号-5号选1间50㎡；2．如果到期未能交房，给过渡费7000元／年。庭审中，原、被告均认可，商铺的单价按7000元／㎡计算。被告于2017年向原告交付住宅一套，但双方约定的50㎡的商铺一套未交付。另查明，2017年、2019年被告开发的兰亭河畔小区项目规划进行了两次调整，调整后的项目规划取消了被告商铺建设项目。本案争议焦点如下：1．原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2．原告主张的违约金是否符合法律规定；3．原告主张的过渡费能否得到支持。 一审法院认为，关于争议焦点1，原、被告签订的《拆迁补偿合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告50平方米商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告对交付的商铺未进行开发建设，应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方合同中约定被告应交付商铺面积50平方米，双方当庭均认可每平方米7000元，价值350000元。原告要求被告按此标准赔偿其损失350000元，于法有据，一审法院予以支持。关于争议焦点2，双方约定被告未按协议交付房屋或支付补偿金按所及房屋或欠款每月万分之二支付违约金给原告。原告称，在签订拆迁补偿合同时，被告未向其说明也未向其提示违约金为月万分之二。因此，由于双方签订的《拆迁补偿合同》为格式合同，被告对违约金内容未向原告作出说明和提示，该条款不产生效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告的损失实际为利息损失，原、被告约定按每万分之二支付违约金，明显低于被告造成的损失，故原告要求按月利率6‰计算利息，符合法律规定，一审法院予以支持。另，原告要求以总补偿价值584000元为基准计算违约金，不符合法律规定，原告主张的违约金应当以实际赔偿数额315000元为基准，自约定的商铺交付之日即2015年10月30日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金。关于争议焦点3，双方在合同中备注要向原告按7000元／年支付过渡费，截至目前被告仍未向原告交付约定的门面房，故原告主张自2015年6月30日起至2020年12月30日止的过渡费38500元，有事实依据，一审法院予以支持。判决：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于判决生效之日赔偿原告李育芳损失350000元，并以350000元为基准，自2016年12月30日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金；二、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于判决生效之日支付原告李育芳过渡费38500元；三、驳回原告李育芳的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本案争议焦点：1．上诉人是否应当向被上诉人赔偿损失？2．被上诉人主张的违约金是否过高？3．被上诉人主张的过渡费应否支持？ 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于争议焦点1，上诉人提出不应当按照涉案合同约定的门面房单价计算被上诉人损失的意见，根据一、二审查明的事实，上诉人与被上诉人签订《拆迁补偿合同》后，截至目前距离协议约定的履行期限已超过5年，上诉人仍未向被上诉人交付符合协议约定的门面房，上诉人的行为已构成违约。在因上诉人的违约行为造成房屋置换不能的情况下，被上诉人有权要求上诉人按照现金方式支付下剩拆迁补偿款。被上诉人的该主张并非改变了涉案合同约定，而是在涉案合同不能继续履行的情况下，将双方的权利义务恢复至签订涉案合同时的最初状态。双方在涉案合同中约定了门面房的折算价格，一审法院以涉案合同中约定的单价折算被上诉人的损失并无不当。 关于争议焦点2，上诉人迟延交付房屋的行为构成违约，其应当就其违约行为给被上诉人造成的损失承担违约责任，虽然双方在《拆迁补偿合同》中对违约金的计算方式进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，上诉人上诉主张按月万分之二计算违约金显然不能弥补被上诉人的损失，故一审法院以被上诉人的实际损失为基准，按月利率6‰计算承担违约利息并无不当。故，上诉人要求调整违约金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点3，上诉人在《拆迁补偿合同》中明确表示向被上诉人支付过渡费，说明双方就未交付房屋之前上诉人向被上诉人支付过渡费达成了一致的意思表示，被上诉人根据双方的约定主张过渡费应予支持。上诉人至今也未向被上诉人交付任何房屋，故其该项上诉请求本院不予支持。 综上所述，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2358元，由上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 瑞 审 判 员  郑洪彪 审 判 员  董 蕾 二〇二一年四月二十六日 法官助理  马 全 书 记 员  马百慧