湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂01民终2898号上诉人（原审原告）：李咏华，女，1979年9月6日出生，汉族，现住湖北省武汉市新洲区，委托诉讼代理人：高云飞，湖北灵均律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迪，湖北灵均律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：武汉祥安和物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区阳逻街环湖路99号欣诚开?泊湖湾12#栋1-2层1室。法定代表人：邹桂喜，公司总经理。委托诉讼代理人：徐仲怀，男，该公司经理。上诉人李咏华与被上诉人武汉祥安和物业管理有限公司（以下简称祥安和公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院(2020)鄂0117民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李咏华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李咏华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由祥安和公司承担。事实与理由：一、《武汉市物业服务合同》违反法律、行政法规强制性规定，应为无效合同，一审判决认定事实严重错误。(一）物业公司主体不适格。本案中，《武汉市物业服务合同》只能证明物业公司和业主委员会签订了合同，并不能证明物业公司的选聘是由共同业主决定的。涉案小区从未开过业主大会，也没有召开过选举“物业管理委员会”的会。因此，物业公司因未通过全体业主授权而不具备涉案小区《武汉市物业服务合同》服务企业主体资格，物业公司作为提供服务方违反了行政法规《物业管理条例》第十一条强制性规定。(二）业主委员会主体严重不适格。“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主也可以委托代理人参加业主大会会议，业主委员会无权代为行使。涉案小区从未就选聘物业公司召开过业主大会，业主委员会代表全体业主违背了《物业管理条例》的强制性规定。二、一审判决法律适用错误，判决错误。业主委员会是业主的受托人，代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主当然是物业服务合同的当事人，一审法院认定“主体不适格”系法律适用错误。一审法院认定业主委员会的部分成员身份瑕疵不影响合同的效力系认定错误。本案的争议焦点在于《武汉市物业服务合同》的效力问题。一审法院认定第二项至第七项诉讼请求，李咏华主体不适格，系适用法律错误。李咏华认为，物业收费是采用包干制亦或酬金制与是否公布物业收费并不冲突，正因为涉案物业收费采用包干制，物业服务区域内的公用设施等经营收入由物业公司掌握并用于补贴物业管理费，故业主要求物业公司公布物业收费是行使知情权的表现。物业公司应当公布物业管理费费用的收支账目及相关用房、收益状况。除此之外，物业服务合同第四条中还约定了“综合管理”及公共秩序维护服务，门口酒店油烟随意改道已经严重扰乱了社区公共秩序和生活环境，基于合同关系，李咏华当然有权要求物业公司履行合同义务，这与侵权的请求权并行不悖。物业公司主张恢复北门小车出行系影响全体业主的重要事项，同理关闭北门小车出行系影响全体业主的重要事项，物业公司未经业主共同决议，单方面关闭出行，应当恢复原状。被上诉人祥安和公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。祥和物业公司是与第一届业委会，按照正当、法定的程序签的合同，第一届业委会也是通过政府、街道、社区按照法定的流程设立的。祥安和公司认为李咏华上诉请求不成立，要求维持原判。上诉人李咏华向一审法院起诉请求：1.依法判令祥安和公司与武汉市泊湖湾小区第一届业主委员会于2018年3月19日签订的《武汉市物业服务合同》无效；2.祥安和公司向业主公布物业收费的收入和出账接受监督；3.请求祥安和公司确认物业管理区域内缴纳物业管理费情况；4.请求祥安和公司公布物业管理用房使用情况；5.请求祥安和公司向业主公布停车费收支情况及广告费收支情况；6.要求祥安和公司阻止门口餐馆油烟扰民行为；7.要求祥安和公司恢复北门小车出行；8.本案诉讼费由祥安和公司承担。一审法院认定事实：李咏华系武汉市新洲区阳逻街泊湖湾1栋104室业主。2018年3月19日，祥安和公司与武汉市泊湖湾小区第一届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》。该合同期限为三年，自2018年3月19日起至2021年3月18日止。合同第三章服务费用第九条：本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。第五章合同终止第二十三条：双方协商一致，可解除本合同，并在30日内办理交接手续。第二十四条：甲、乙双方中任何一方决定在合同期限届满后不再续约的，均应当在本合同期满60日前书面通知对方。第二十五条：合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。合同具有相对性，物业合同是业主委员会与物业公司签订的，而业主提出合同无效，属于主体不适格。业主委员会的成立以及形成过程，与物业公司无法律上直接的利害关系，即业主委员会的部分成员身份是否存在瑕疵不影响物业服务合同的效力。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合法无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的《武汉市物业服务合同》是业主委员会与祥安和公司签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。故对李咏华诉请要求确认祥安和公司与武汉市泊湖湾小区第一届业主委员会于2018年3月19日签订的《武汉市物业服务合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李咏华诉请祥安和公司向业主公布物业收费的收入和出账接受监督、请求祥安和公司确认物业管理区域内缴纳物业管理费情况、请求祥安和公司公布物业管理用房使用情况、请求祥安和公司向业主公布停车费收支情况、广告费收支情况及要求祥安和公司恢复北门小车出行；根据《物业管理条例》第十一条的规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。李咏华个人提出诉请，主体不适格，一审法院不予支持。关于李咏华诉请要求祥安和公司阻止门口餐馆油烟扰民行为的诉讼请求，祥安和公司可以对餐馆经营者进行劝导，但不具有行政执法权，故对于李咏华的诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十二条规定，判决：驳回李咏华的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由李咏华负担。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是《武汉市物业服务合同》是否有效及李咏华是否具有主体资格的问题。本案中泊湖湾小区第一届业主委员会与祥安和公司签订《武汉市物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同成立生效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”的规定，李咏华未举证证明祥安和公司存在上述情形，故李咏华确认物业服务合同无效的上诉主张，本院不予支持。李咏华上诉主张祥安和公司向业主公布物业收费的收入和出账接受监督、请求祥安和公司确认物业管理区域内缴纳物业管理费情况、请求祥安和公司公布物业管理用房使用情况、请求祥安和公司向业主公布停车费收支情况、广告费收支情况及要求祥安和公司恢复北门小车出行，根据《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。和《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。故李咏华的上述主张应向业主委员会提出，由业主委员会依法行使，一审法院认定李咏华提出上述主张，主体不适格正确。李咏华上诉要求祥安和公司阻止门口餐馆油烟扰民行为，并不属于物业服务合同约定的范围，李咏华应另案主张权利。综上所述，上诉人李咏华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李咏华负担。本判决为终审判决。审判员  申斌二〇二一年四月二十五日法官助理蔡丹书记员章琳菲