文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终131号上诉人（原审原告、反诉被告）：何玉海，男，1983年3月2日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桂平，江苏孚佑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李惠成，男，1965年5月10日出生，汉族，住张家港市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：瞿雪娟，女，1965年11月10日出生，汉族，住张家港市。两被上诉人委托诉讼代理人：孙炯，江苏梁丰律师事务所律师。两被上诉人委托诉讼代理人：孙杰，江苏梁丰律师事务所实习律师。上诉人何玉海因与被上诉人李惠成、瞿雪娟租赁合同纠纷一案，不服张家港市人民法院(2019)苏0582民初12575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何玉海上诉请求：1.请求撤消张家港市人民法院(2019)苏0582民初12575号民事判决；2.一、二审诉讼费用由李惠成、瞿雪娟承担。事实与理由：一、原审法院对双方当事人的过错认定存在严重偏差，与事实查明的事实严重不符。1.李惠成、瞿雪娟出租给何玉海的40亩鱼塘以及搭建的房屋、浇筑水泥地的相关范围系由李惠成申报于2017年批准为设施农用地。2.李惠成与金港村三角滩村民委员会签订的租用合同中亦明确用地性质及注意事项，包括不允许转租的约定。李惠成、瞿雪娟在明知土地使用性质为设施农用地，而何玉海租赁鱼塘用于经营农家乐的情况下，仍然隐瞒实情将鱼塘租给何玉海，应由其承担案涉合同无效的全部责任。3.因李惠成、瞿雪娟故意隐瞒，何玉海之间没有见过李惠成、瞿雪娟申报的批文及李惠成与村委会签订的租用合同，无从得知土地性质为设施农用地，且不允许转租的事实，何玉海与李惠成、瞿雪娟的主观过错明显不同，原审认定何玉海与李惠成、瞿雪娟过错程度相当，各对损失承担50%的责任，何玉海无法接受。二，原审法院错误认定评估报告上李惠成、瞿雪娟的所有资产价格为334049元，严重忽略鱼塘整体转让所包含的范围与评估报告中李惠成、瞿雪娟称其所有的资产范围是完全不一样的，两者价格相去甚远。原先双方达成的鱼塘整体转让不仅包含已纳入评估范围的李惠成、瞿雪娟资产，还包括未纳入评估范围的所有资产，以及何玉海，以及渔塘转让而获得的权利利益。本案中，双方资产虽发生一定程度的混同，但何玉海就自己所有的资产已提供了相应的合同依据及采购记录，相对客观真实，而李惠成、瞿雪娟仅依据照片主张部分资产为其所有的照片，拍摄时何玉海已经进场装修，该照片的证明目的无法实现，且李惠成、瞿雪娟所陈述的为其所有的资产前后不一，不应采信。评估报告中何为李惠成、瞿雪娟所有的资产，双方均已各自提交证据，双方仍应严格根据相应的证据来认定资产归属。三、就拆除部分的装修，原审法院错误认定何玉海已经获得赔偿。就已拆除的装修损失，双方确实签订协议对上诉人的损失进行补偿，但2019年中，何玉海经营的农家乐就因涉及变更土地使用性质而关门停业，上诉人仅享有了半年的租金优惠，并没有充分享受到全部的租金优惠来补偿何玉海的拆除损失。四、就未符合形成附合的资产，原审法院一概不予认定为损失的做法，有违个案公正。五、原审法院要求上诉人承担停业期间的租金，占有使用费有违公平原则。李会成、徐玉娟答辩称，一，对于上诉人上诉称“转租、超出审审批土地使用性质”的观点，不予认可。1、三角滩默认同意转租。2、何玉海认为土地性质而导致不能经营农家乐，其实是何玉海存在主要或全部过错。涉案鱼塘位于三角滩田野中间鱼塘，具有土地批文和营业执照，集装箱房养鱼垂钓所用。改变田野、鱼塘的用途应当获得规划许可并办理土地权证。农家乐餐饮也应在餐饮规划区内，且要领取营业执照和卫生许可证才能开业。何玉海作为投资商应当知晓。2018年1月1日签订的鱼塘租赁协议明确，何玉海需在李惠成、瞿雪娟租赁物原有设施的基础上增加相关的设施设备，由何玉海和李惠成、瞿雪娟共同协商解决，应理解为何玉海增加装潢、装修或扩建须经李惠成、瞿雪娟同意。由于何玉海取得租赁物后未经被上诉人同意，擅自超出所谓田野农家乐标准装修，即自身有重大过错，应自担风险。二、关于何玉海上诉理由“李惠成、瞿雪娟所有资产为334049元的观点，不予认可。1、2020年9月22日质证笔录、9月30日质证笔录可证明何玉海的成陈述表明，鱼塘交付是不包括鱼。2、当事人双方第三份协议第三条约定的45万元鱼塘转让费，结合前条可知45万元渔场转让费是鱼塘及相关设施，但不包括鱼塘里的鱼。3、李惠成、瞿雪娟出租前的租赁物微信朋友圈发布照片（日期2016年、2017年）。何玉海主张2017年5月进厂，但其2019年11月5日质证时提供的损失明细，其与装修材料供应商签订的合同是2018年2月以后。显而易见，照片上的租赁物是李惠成、瞿雪娟的，4、李惠成、瞿雪娟因进不了鱼塘一时无法核实2020年9月10日资产清单。在具备相应证据后提供了10月9日为准的明细。三、关于何玉海拆除部分损失的观点，不予认可。2020年9月30日，质证笔录第15页涉及第三份协议，退6万元租金以及年租金降为3万元，是补偿拆除房屋的损失，何玉海认可。不存在拆除部分损失分摊责任。四、对上诉人上诉理由“未附合物”的观点不予认可。五、对于上诉人上诉理由“租金或占有使用费”的观点，不予认可。农家乐、餐饮对鱼塘中所养殖的水产消耗微乎其微的，鱼塘养殖水产本身就是获得产量来贩卖获利，何玉海自2018年以来一直经营鱼塘，部分鱼塘中现有的鱼就是其经营利益。根据最高人民法院关于审理城镇租赁房屋合同纠纷案件司法解释第五条规定，何玉海应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院要求上诉人给付租金或占有使用费并无不当。何玉海向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除何玉海与李惠成、瞿雪娟就位于张家港市金港镇××村××路天生港东边40亩鱼塘、5亩土地签订的租赁协议；2、请求判令李惠成、瞿雪娟向何玉海赔偿损失4351535元；3、诉讼费用等由李惠成、瞿雪娟承担。审理过程中，何玉海变更第二项诉请为：判令李惠成、瞿雪娟向何玉海赔偿损失合计2388240元（资产评估报告中确定的1988240元以及鱼塘鱼损失预估400000元）。李惠成、瞿雪娟向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的鱼塘租赁协议，何玉海将其承租的鱼塘及附属设施返还给反诉原告李惠成、瞿雪娟；2、判令何玉海向李惠成、瞿雪娟按每年10万元给付自2018年1月1日起至实际返还租赁物之日止租金及占有使用费（暂计至提起反诉之日为26.6万元）；3、判令何玉海承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、合同签订情况李惠成、瞿雪娟（甲方）与何玉海（乙方）之间就金港镇三角滩40亩鱼塘、4亩土地及集装箱箱式房屋、水泥场地先后签订多份协议。第一份：2017年4月《鱼塘租赁协议》（未载明落款日期），明确乙方欲租用集装箱箱式房及场地经营“农家乐”，约定：甲方于2017年5月1日起即向乙方交付箱式房及部分场地，至2017年12月31日止的租金为6万元，鱼塘暂由甲方经营；甲方于2018年1月1日起，所有鱼塘归乙方经营，租金为10万元/年；乙方使用鱼塘前，一次性支付4万元，租金交至2017年12月31日止；自2018年1月1日开始每年预交10万元租金。协议有效期为十年。第二份：2018年1月1日《鱼塘租赁协议》，明确租赁物为鱼塘水面40亩和西面田4亩，集装箱箱式房210平方米及水泥场地，租期自2018年1月1日至2038年1月1日；年租金12万元。未有经营“农家乐”的内容。上述两份协议均约定：因乙方需新增相应设备设施，共同协商协调。如政府需对该土地实施其他建设，应无条件将使用鱼塘归还政府，如政府对鱼塘设施能给予补偿，乙方新增的硬件设施部分补偿款归乙方所有，原甲方的设施部分补偿款归甲方所有。第三份：2018年11月28日，明确“因遇到不可抗拒的因素”双方签订《协议》1份，约定：1、鱼塘所有设施交何玉海使用，经营权以签订合同日起生效；2、甲方借乙方30万元，三年内不计息，三年归还，至2021年还清，超期不还，按月息1分计算；3、租金交付，甲方同意乙方在合同期间每年交付甲方租金3万元，第八年开始，乙方同意交给甲方鱼塘转让费45万元。如不一次性交付转让费，乙方将一次性补偿前三年租金36万元，后面乙方再以每年12万租金付给甲方；4、甲方同意退还乙方2018年鱼塘租金6万元；5、以前所有合同全部作废，以此协议为准，此协议自签订之日起生效。审理过程中，双方就为何签订多份合同陈述不一：何玉海称，每份合同均有效，是履行过程中双方就租金、租赁期限、租赁范围等内容进行了调整。第一份协议明确了租赁目的是经营农家乐；第二份协议增加了4亩土地，同时移交鱼塘，延长租赁期限为20年，最后一份协议调低了租金标准。调低原因是当时李惠成告诉其拆除一部分搭建的房屋就能继续开农家乐，协调后，如能继续开农家乐，何玉海同意以退还2018年6万元租金、调低今后租金以及出借款项的方式补偿其拆除该部分房屋的损失。但由于其后仍未能如期经营农家乐，现要求就拆除部分损失一并主张赔偿。李惠成、瞿雪娟称，第二份和第三份协议为有效的。最后一份协议是处理掉农家乐损失而调低租金，协议也载明以前作废，此份为准，也就是说不再明确是农家乐；第二份协议已经去掉了“经营农家乐”，增加了4亩农田，约定的租金调整为12万元每年。如果何玉海主张租赁目的是经营农家乐，那么就应该按照第二份协议约定的每年12万元作为租金标准。二、合同履行情况关于租赁物交付。审理过程中，双方一致确认鱼塘部分是李惠成、瞿雪娟清塘后于2018年1月1日交付给何玉海。但对于其余土地、集装箱箱式房，交付时间陈述不一：何玉海称,自2017年5月1日起即应按约定支付租金，由于鱼塘尚未交付，故双方确实在2018年1月1日前同时使用案涉租赁场地，但其自2017年4月份就已经开始动工、建设；李惠成、瞿雪娟称，案涉租赁物实际交付时间和租金起算时间均是2018年1月1日。关于已支付租金。审理过程中，双方一致确认于2017年4月6日支付1万元定金（转账）及2018年何玉海交付租金6万（现金）。但对于2018年3月2日转账支付的14万元，陈述不一：何玉海陈述为第一份协议上载明的于使用鱼塘前支付2017年租金4万元及预付2018年租金10万元；李惠成、瞿雪娟称是鱼款，因何玉海经营农家乐需要鱼，故清塘称重后将鱼卖给何玉海重新放回鱼塘。同时，何玉海述称，2017年、2018年的租金已全部结清，其陆续多次支付租金，但在2018年11月28日第三份协议签订时确定退还6万元租金后即截止2018年12月底的租金全部结清，该6万元尚余1万元未退。瞿雪娟述称，因装修，同意免除2018年上半年半年租金，收取的下半年6万元租金也因拆除房屋的事项于2018年11月28日协议确定退还。后，李惠成、瞿雪娟的共同委托诉讼代理人又述称，2018年租金12万元应退6万元外尚余6万元未支付。关于第三份协议出借款项及退还租金情况。2018年11月29日，瞿雪娟向何玉海转账26万元，何玉海向李惠成出具借条，载明借到26万元借款；2019年1月31日，瞿雪娟向何玉海转账5万元，何玉海在微信聊天中向瞿雪娟确认“今收到瞿雪娟人民币现金伍万元整”。李惠成、瞿雪娟主张上述款项中为30万元借款及1万元退还租金；何玉海述称上述款项中25万元借款、6万元退还租金，后又主张5万元为退还租金。后，经何玉海对租赁场地进行装修、改造，2018年10月底具备开业条件，后于2018年11月底拆除部分房屋。2019年5月，李惠成收到整改通知后即告知何玉海。2019年5月底，因国土局相关领导找何玉海谈话，何玉海停止经营至今。营业期间，李惠成亦曾于2019年3月在该农家乐消费。另，因村里修路占用农田，现何玉海实际已不再使用4亩农田。三、土地权属及性质情况案涉40亩鱼塘及4亩农田系金港镇三角滩民委员会（以下简称三角滩委会）集体所有。其中40亩鱼塘上有1290平方米，即现搭建房屋、浇筑水泥地的相关范围经李惠成申报于2017年批准为设施农用地。具体批文为张土农备【2017】第23号文，用途载明为：水产养殖存放饲料、工具、工人看护用房等。李惠成在出租前，为了满足上述用途，在该区域建设有集装箱箱式房及浇筑水泥场地，育苗池建设等。2019年5月13日，保税区农业农村局与张家港市国土局保税区分局共同向江苏华寅水产科技有限公司（该公司系李惠成、瞿雪娟开办，2016年12月-2017年11月期间公司经营地于2016年12月在金港镇××）发出《关于江苏华寅水产科技有限公司设施农用地整改的通知》：“日前市农业农村局市自然资源和划局对你（单位）2017年报批的设施农用地（张土农备[2017]第23号水产养殖附属设施地）进行了现场核查，发现该地块建成农家乐，已改变设施农用地用途。现要求你（单位）接到通知后，3日内进行整改，恢复原有设施农用地用途（拆除看护用房南侧外走廊走檐、拆除育苗池上方覆盖防腐木及周边护栏；撤出地块内所有餐饮设施，不得堆放与水产养殖无关的物品）。”四、案涉租赁物的来源李惠成述称，其于2016年3月6日自徐建强处以8万元受让该鱼塘及其上房屋、树木等一切资产。2016年5月13日，三角滩委会与李惠成签订《土地（鱼池）临时租用合同》，约定将40亩鱼塘出租给李惠成，租赁期限为2016年4月1日至2018年3月30日止。2018年6月28日，三角滩委会与李惠成签订《土地（鱼池）临时租用合同》，约定：将三角滩委会的鱼池40亩租给李惠成从事（主营项目）水产临时养殖；同时增加鱼池旁农田4亩，租给李惠成从事（主营项目）普通粮食临时种植；租用年限为2018年4月1日-2020年3月30日，租金3万元。合同并约定了租金标准及支付方式等。同时约定，李惠成只能利用原有土地进行水产临时养殖，不得私自转租……不得搭建房屋、不得进行畜禽养殖、不得改变土地地形、地貌，保护好租用土地上的林木、灌溉设施等；在合同期内如遇国家征用及政府整改规划，李惠成无条件服从、不享受任何补偿。在本案审理期间，2020年5月7日，三角滩委会与李惠成再次续签《土地（鱼池）临时租用合同》，约定将三角滩委会的鱼池40亩租给李惠成从事（主营项目）水产临时养殖（4亩农田不再租赁），租金2.8万元；租用年限为2020年4月1日-2021年3月30日。其余与前份合同约定内容基本一致。五、评估资产情况审理过程中，因何玉海申请，一审法院委托苏州丰正人合房地产土地资产评估有限公司进行评估。苏州丰正人合房地产土地资产评估有限公司以现场资产情况作为全部评估范围，于2020年8月3日出具苏丰正评报字[2020]第050号评估报告，载明：评估基准日2019年5月13日，经采用成本法、市场法评估，单项资产在评估基准日的市场价值为1988240元。同时载明，本次评估对于“农家乐”中的鱼苗、室内字画未做评估。后附评估明细表，分别包括装饰装修工程评估表、装饰装修工程（已拆除）评估表、可移动资产评估明细表、配电设备及水下设备评估明细表、苗木评估表。资产评估结果载明的评估价值分别为：装修工程1484565元、装修工程（已拆除）211004元、可移动资产195390元、配电设备及水下设备45676元、苗木51605元，总计1988240元。另查明，李惠成、瞿雪娟为夫妻关系。以上事实由《鱼塘租赁协议》《协议》《土地（鱼池）临时租用合同》《关于江苏华寅水产科技有限公司设施农用地整改的通知》、借条、微信聊天记录、转账凭证及一审法院质证笔录、庭审笔录等在卷证实。本案争议焦点：合同约定的基本内容及合同效力关于案涉合同基本内容。何玉海与李惠成、瞿雪娟之间签订多份协议，根据各方陈述及合同内容可知，三份合同应看作一个整体。关于第三份合同第三条约定的45万元鱼塘转让费，结合评估报告可知，该45万元转让价格应是包含鱼塘设施、集装箱箱式房及水泥场地、苗木等资产在内的价格。故，三份合同明确约定的、与案涉争议有关的主要内容认定如下：1、何玉海自李惠成、瞿雪娟处租赁4亩土地和40亩鱼塘、集装箱箱式房、水泥场地，租赁期限最终确定为20年；2、李惠成、瞿雪娟订立合同时即知晓何玉海租赁目的为经营农家乐；3、关于租金标准，增加4亩土地后租金由10万元增加为12万元，后因拆除部分房屋补偿事宜再降低为3万元；3、李惠成、瞿雪娟同意何玉海进行装修行为，但就租赁期满或合同无效等情形时装修添附物的处置及损失赔偿未做约定，仅约定如遇拆迁，各自所有设备拆迁补偿款归各自享有；4、明确了如转让，第8年时鱼塘所涉资产包括鱼塘设备设施、集装箱箱式房、水泥场地、苗木等在内的转让价为45万元。关于合同效力。双方就农业设施用地约定用于经营农家乐，改变用地性质，显然违反相应的行政法规，应为无效；承租鱼塘进行水产养殖，虽然并不违反法律法规，该部分继续有效，但何玉海主张其订立合同的目的为经营农家乐，包括承租鱼塘养殖水产也是服务于农家乐，现合同根本目的不达，主张法定解除，于法有据，一审法院应予支持。关于李惠成、瞿雪娟主张三角滩村委会知晓转租后并未明确表示异议，已过6个月异议期视为有效的观点，一审法院认为，三角滩委会在2019年7月收到何玉海委托律师向其发送的《律师函》即应知晓转租事宜，但在2020年5月仍与李惠成续签租赁合同，故李惠成、瞿雪娟的上述主张，一审法院予以采信。二、租金支付情况及租金（占有使用费）标准关于转账14万元，何玉海在后续质证时并未否认鱼款，且确认不管此前支付多少租金，只需要退还6万元则截止2018年租金可以结清，故此处不再对14万元款项性质进行认定。双方均认为，2017年租金无需再支付，一审法院予以确认；关于2018年租金，何玉海最终确认除少退还1万元外，亦已结清。李惠成、瞿雪娟代理人虽在之后述称退还6万元后尚余6万元未付，但结合第三份协议“同意退还2018年鱼塘租金6万元”的内容及瞿雪娟关于“原应支付12万元，先免除半年，后签订第三份协议约定将已交付的下半年租金6万元退还”的相关陈述，应认定2018年租金再退还6万元后亦结清。而何玉海出具的26万元借条并未载明包含了已退还的1万元租金，结合李惠成、瞿雪娟述称31万元中“借款30万元、1万元为退还租金”以及何玉海最终确认已退还5万元租金的陈述，一审法院据此认定2018年租金尚余1万元未退。关于2019年1月1日起计算的租金（占有使用费）标准。双方均述称第三份协议调低租金是对拆除部分房屋的补偿，何玉海确认李惠成、瞿雪娟已向其出借大部分借款、退还租金5万元，即李惠成、瞿雪娟已按照协议约定履行大部分义务，此处租金亦为约定的履行义务之一，且何玉海述称农家乐仅短暂经营至2019年5月底，故2019年1月1日起的租金（占有使用费）标准应认定为3万元/年，符合双方本意，亦较为合理。三、何玉海的损失范围、金额何玉海认为，其为经营农家乐进行装修和置办物品总计损失4351535元。现经评估现场资产，资产现价值1988240元，预估鱼塘鱼价格400000元，所有资产均为其添置、建造，且均为附合物，即使未附合，亦应其合同目的为经营农家乐，所有资产在无法经营农家乐时均应纳入损失范围，同时合同无效或解除责任均在李惠成、瞿雪娟，故何玉海主张全部资产均应纳入损失范围，为2388240元，由李惠成、瞿雪娟全额赔偿。李惠成、瞿雪娟认为，评估报告中部分资产为其出租时即存在，并非何玉海添置、建造，且评估报告中许多资产应认定为未附合，可以拆除，不应纳入损失范围。我方已在质证意见、举证证据目录及审理活动中多次陈述相关意见，最终意见以2020年10月9日提交的评估明细表标注为准。对此一审法院认为，李惠成、瞿雪娟同意装饰装修，现合同部分无效、部分解除，李惠成、瞿雪娟不同意利用，何玉海主张以评估报告评估的资产价格及预估鱼价格为其损失，相应的损失范围应为何玉海添附资产中已附合部分的价格。首先，李惠成、瞿雪娟确认其主张资产均已纳入评估报告，就评估报告未评估的现场物品，包括鱼和字画资产，该资产显然为可移除处置资产，应为未附合资产，由何玉海自行移除、处置。其次，评估报告中李惠成、瞿雪娟原有租赁物资产价值的确定。李惠成、瞿雪娟交付的租赁物包含集装箱箱式房210平方米及水泥场地、鱼塘设施等是事实，何玉海对房屋等进行了加固、改建、装修，添置相关设施、苗木等亦是事实，现双方对评估报告明细中资产权属争议较大，在双方未做详细交接手续及改建、装修等装饰装修行为导致资产混同的情况下，对资产进行区分认定存在客观上的难度，第三份协议中载明的全部资产于第8年的转让价45万元为起诉前双方友好协商一致的价格，现本案中李惠成、瞿雪娟最终主张为其所有资产的价格为334049元，该主张价格少于双方曾协商的45万元转让价，故李惠成、瞿雪娟主张何玉海现主张总资产中先扣除其资产334049元，合理正当，一审法院予以采信。再次，关于“装饰装修工程（已拆除）评估表”所涉资产211004元。双方在第三份协议中已对拆除的装修工程的赔偿事项进行处理，李惠成、瞿雪娟已实际履行了大部分补偿义务，故何玉海要求在本案中重新予以赔偿的主张，并不妥当，一审法院不予支持。最后，案涉租赁物属于何玉海添附的资产总计1988240元-334049元=1654191元，扣除已处理的资产211004元，尚余待处理赔偿的资产为1443187元。上述1443187元资产中，尚应区分是否形成附合。对此，必须是李惠成、瞿雪娟确认由何玉海添附的未附合部分才可以由何玉海移除、处置，故根据李惠成、瞿雪娟确认由何玉海添附的装饰装修物与其租赁物的结合程度和分离代价，一审法院认为评估明细表中“装修工程表”中所有灯具、吸油烟机、监控及主机和孔雀房、“可移动物品表”中全部资产、“配电设备及水下设备表”中铸铁水管、三相打氧机、高压清洗机、三相浮水电泵、假山喷泉、鱼缸水泵、鱼缸水管、“苗木表”中铁树应为未附合物，具体明细见下表。列入评估明细表之未附合资产清单            所在评估明细表及序号              资产名称              数量              评估价格（元）                  装修工程              1-8              吸顶灯              1个              665.00                  1-9              筒灯              4个              380.00                  2-10              吸顶灯              1个              665.00                  2-11              白色圆灯              2个              285.00                  4-7              吸顶灯              1个              665.00                  4-8              筒灯              4个              380.00                  6-7              复古灯              10个              3,990.00                  6-8              灯带              50米              2,850.00                  6-10              孔雀房              1间              22,135.00                  8-3              灯带              35.75米              1,995.00                  8-5              竹林亮化灯（绿色）              5个              1,235.00                  9-7              灯带              19.6米              1,140.00                  9-8              亮化灯（黄色）              6个              1,425.00                  9-9              地上筒灯              27个              1,900.00                  9-10              路灯              6盏              9,595.00                  9-12              鱼塘亮化灯              4个              1,045.00                  10-3              灯带              38.7米              2,185.00                  11-1              吊灯              1个              1,045.00                  11-2              小吊灯              4个              285.00                  13-5              筒灯              5个              475.00                  13-16              日光灯              4根              190.00                  13-17              吸油烟机              1套              5,415.00                  14-7              筒灯              4个              380.00                  14-8              吸顶灯              1个              665.00                  15-7              筒灯              4个              380.00                  15-8              吸顶灯              1个              665.00                  16-7              筒灯              4个              380.00                  16-8              吸顶灯              1个              665.00                  17-7              筒灯              4个              380.00                  17-8              吸顶灯              1个              665.00                  18-7              筒灯              4个              380.00                  18-8              吸顶灯              1个              665.00                  19-7              筒灯              4个              380.00                  19-8              吸顶灯              1个              665.00                  20-6              小吊灯              11个              855.00                  25              监控及主机              1套              8,075.00                  27              办公附房西侧深井水泵              1套              1,045.00                  配电设备      及      水下设备              7              铸铁水管              1个              342.00                  9              三相打氧机              1个              570.00                  11              高压清洗机              1个              1,472.50                  21              三相浮水电泵              2个              2,470.00                  22              假山喷泉              1套              902.50                  25              通水泵电缆线              80米              950.00                  28              鱼缸水泵              2套              950.00                  29              鱼缸水管              50米              380.00                  苗木              68              铁树              4株              640.00                  可移动物品              全部              详见评估明细表（略）              195,390.00                  总计              280257.00      上述未附合资产，由何玉海自行移除、处置，不应纳入损失范围。故，可纳入何玉海损失的范围为资产评估报告明细所载明的除上述表格所列资产之外的资产，金额为1443187元-280257元=1162930元。综上，一审法院认为，何玉海与李惠成、瞿雪娟之间的租赁协议均系双方真实意思表示，但案涉合同经营农家乐部分无效，纯鱼塘租赁部分有效但因根本目的不达而应解除，应自李惠成、瞿雪娟收到本案起诉状等材料即2019年10月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，合同无效和解除后，何玉海均负有返还租赁物及支付占有使用费的义务，同时，何玉海有权请求赔偿其因合同无效或解除而受到的损失。本案中，何玉海主张的损失为实际损失，故案涉合同无效或解除后的损失赔偿处理原则一致。关于过错责任。李惠成、瞿雪娟作为出租方应知晓其土地性质，其在审批为农用设施用地的情况下仍出租给何玉海用于经营农家乐，对合同被确认无效及法定解除存在过错；何玉海作为经营者，其在未充分了解、确认土地性质及办理相关经营审批手续时即投入大量资金，对合同被确认无效及法定解除亦存在过错。综合考虑各方过错程度，一审法院认为双方应对何玉海受到的损失各承担50%的责任。故，李惠成、瞿雪娟应赔偿何玉海损失1162930元*50%=581465元；何玉海应返还案涉租赁物，并支付李惠成、瞿雪娟租金（占有使用费），同时因李惠成、瞿雪娟尚余1万元租金未退，折抵后，截止2020年9月30日应为3万元/12个月*21个月-1万元=4.25万元，自2020年10月1日起继续以3万元/年计算。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认案涉租赁协议有关鱼塘租赁部分自2019年10月17日解除；一、被告李惠成、瞿雪娟应赔偿原告何玉海损失581465元，限于本判决生效之日起10日内履行；二、反诉被告何玉海应返还案涉租赁物40亩及相关设施、房屋土地等（包括鱼塘、水泥场地、集装箱箱式房等），限于本判决生效之日起20日内履行；三、反诉被告何玉海应支付反诉原告李惠成、瞿雪娟（租金）占有使用费（截止2020年9月30日为4.25万元，自2020年10月1日起至实际返还租赁物之日止按年租金3万元/年计算），限于本判决生效之日起10日内履行；四、驳回原告何玉海的其他本诉请求；五、驳回反诉原告李惠成、瞿雪娟的其他反诉请求。本诉案件受理费25906元，由原告何玉海负担16291元、被告李惠成、瞿雪娟负担9615元；本诉案件评估费15800元，由原告何玉海负担11179元，被告李惠成、瞿雪娟负担4621元。反诉案件受理费减半收取2645元，由反诉原告李惠成、瞿雪娟负担2089元，反诉被告何玉海负担556元。被告李惠成、瞿雪娟应负担的本诉案件受理费及反诉被告何玉海应负担的反诉案件受理费部分由其于本判决生效后10日内交纳至一审法院（诉讼费用账号详见《当事人须知》），逾期不交纳将移交一审法院执行部门强制执行。被告李惠成、瞿雪娟负担的评估费由其于履行判决时直接给付原告何玉海。二审中，当事人未提交新证据。何玉海对其一审提交的材料进行了整理后提交本院。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何玉海与李惠成、瞿雪娟就农业设施用地约定用于经营农家乐，改变用地性质，违反相应的行政法规，应为无效；承租鱼塘进行水产养殖，不违反法律法规，该部分有效。但何玉海认为其订立合同的目的为经营农家乐，现合同根本目的不达，主张法定解除，一审法院应予支持，并无不当。关于案涉合同无效的过错责任。李惠成、瞿雪娟作为出租方应知晓其土地性质，其在审批为农用设施用地的情况下仍出租给何玉海用于经营农家乐，对合同被确认无效及法定解除存在过错；李惠成、瞿雪娟与当地村委会签订的租赁合同虽约定禁止转租，但本案并非因村委会当地村委会禁止转租而导致合同不能履行。何玉海作为经营者，未履行谨慎义务，其在未充分了解、确认出租人出租物的权利边界，即投入大量资金，对合同被确认无效及法定解除亦存在过错。一审综合考虑各方过错程度，认为双方应对何玉海受到的损失各承担50%的责任，并无不当。关于何玉海损失范围，何玉海相应的损失范围应为何玉海添附资产中已附合部分的价格。何玉海提出可得利益损失、租金优惠损失的主张，缺乏依据，本院不予采纳。李惠成、瞿雪娟交付的租赁物包含集装箱箱式房210平方米及水泥场地、鱼塘设施，何玉海对房屋等进行了加固、改建、装修，添置相关设施、苗木事实，现双方对评估报告明细中资产权属争议较大，何玉海租赁时，双方未做详细交接手续，何玉海其后的改建、装修等装饰装修行为导致资产混同的情况下，对资产进行区分存在客观上的难度，一审法院考虑双方第三份协议中载明的全部资产于第8年的转让价45万元，考虑李惠成、瞿雪娟最终主张为其所有资产的价格为334049元，该主张价格少于双方曾协商的45万元转让价，认定已附合物中先扣除李惠成、瞿雪娟资产334049元并无不当。一审以案涉租赁物属于何玉海添附的资产总计1988240元-334049元=1654191元，再扣除已处理的资产211004元，确认尚余待处理赔偿的资产为1443187元。上述1443187元资产中，去除未附合物资产280257元，确认何玉海损失为1162930元，并无不当。未形成附合的资产，原审法院未认定为损失，符合法律规定。何玉海主张其不应承担占有使用费的理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，何玉海的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31196元，由上诉人何玉海负担。本判决为终审判决。审判长  黄源榕审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二一年四月二日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。