上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2353号上诉人(原审被告)：冯金林，女，1959年5月24日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：崔海华，上海市外滩律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张伟琴，女，1955年6月8日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：肖泽军，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冯佳妮，女，1984年4月5日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司上海静安支行，住所地上海市静安区。负责人：程昊，行长。委托诉讼代理人：费锦怡，男。上诉人冯金林因与被上诉人张伟琴、冯佳妮以及原审第三人中国建设银行股份有限公司上海静安支行(以下简称“建行静安支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初17549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人冯金林及其委托诉讼代理人崔海华、熊颖达，被上诉人张伟琴委托诉讼代理人肖泽军及被上诉人冯佳妮到庭参加诉讼。原审第三人建行静安支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯金林上诉请求：撤销一审判决，驳回张伟琴、冯佳妮一审全部诉请；一、二审诉讼费用由张伟琴、冯佳妮承担。事实和理由：一、张伟琴诉状上称，其与冯金根、冯金林当初共同协商以买卖上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的方式套取银行贷款，并无房屋买卖的真实意思表示，该陈述显然不属实。除房屋买卖合同外，三人无任何书面协议或达成过口头协议，冯金林从签订房屋买卖合同、入住使用系争房屋之日起，从未向张伟琴、冯金根表达过要归还系争房屋。故除张伟琴自述外，其没有任何证据证明三方就系争房屋归还形成过合意。二、冯金林在1999年对冯金根的借款已转化为系争房屋的房款，一审未对该事实予以确认，属认定事实错误。冯金林一审中提供了《安置协议》、《付款通知单》证明当时借款来源，提供了冯金花的《情况说明》证明了借款事实。三、一审对于系争房屋的居住情况未予查明，因系争房屋交易时冯金林、冯金根父母健在，暂由父母继续居住使用，符合人之常情。冯金林一家则暂借住在外，但此时的租金是由冯金根承担的，这恰恰证明各方具有房屋买卖的真实意思表示。因居住是住房最重要、最基本的功能，冯金林购买系争房屋因无法入住只得在外借住，发生的租金由冯金根承担，符合常理。2009年起冯金林将父亲接到自己借住的住处居住，至2011年就系争房屋简单装修后(装修费用由冯金林承担)，冯金林及父亲搬回系争房屋居住。2009年至2011年期间，系争房屋对外出租，租金由冯金林收取。该节事实是冯金林不受任何妨碍、独立行使房屋产权人权利的最好印证。出租、装修添附、居住均是典型的行使所有权的行为。且2011年至2015年父亲去世、2017年冯金根去世，各方对冯金林占有、使用系争房屋均无异议。张伟琴称冯金林从未实际占有系争房屋明显与事实不符。一审中，张伟琴自认1999年起与冯金根因感情不和而长期分居，张伟琴居住于上海市普陀区甘泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“甘泉路房屋”)，而冯金根并非居住于系争房屋，而是居住于他处。该节事实可以证明：其一，冯金根向冯金林出售系争房屋的意愿真实，否则其自与张伟琴分居后完全可以居住于系争房屋，但事实上并没有；其二，在与冯金根已经感情不和、长期分居的情况下，若如张伟琴所述，其向冯金林出售名下房屋系帮助冯金根套取贷款，理应督促冯金根、冯金林与其共同签署相关协议或承诺，但事实上也没有。四、张伟琴作为完全民事行为能力人，系系争房屋交易前登记的唯一权利人，理应知晓签署房屋买卖合同的法律性质和法律后果，其全程参与了合同签字及过户交易的全过程，当初亦是冯金林夫妻与张伟琴、冯金根四人共同前往交易中心办理相关手续。系争房屋房贷2013年即已还清，若按张伟琴所述，系争交易属于套取银行贷款的，则当房贷还清后，其就有权立即主张权利，诉请要求返还系争房屋，但正因为知晓真实情况的冯金根仍在世，张伟琴知晓相关主张不会得到冯金根的认可，故待2017年冯金根去世后，张伟琴才提出相关主张。五、1999年冯金林获取动迁款后，原打算与配偶共同购置房屋解决住房问题，当时冯金根提出资金周围需要，请求冯金林能出借该动迁款项并承诺一年后归还，出于亲情冯金林同意了，而自己与配偶开始漫长的借住生活。但一年过后，冯金根未能兑现还款承诺并央求冯金林续借，冯金林碍于亲情也只能接受，同时上海楼市发生巨变、房价飞涨，冯金林也因为出借了动迁款错过了购房良机。然年复一年，直到2003年冯金根仍未还款，而上海楼市价格已使冯金林无力购房，面对此种现实，各方决定以房做抵，将系争房屋过户给冯金林抵消借款。除系争房屋外，冯金林名下无其他住房，20多年前资助冯金根导致无力购房，后虽以房抵债，但长期在外借住，实际入住系争房屋后好景不长，冯金根去世没多久，张伟琴就不顾事实前来主张合同无效。若按原判决，系争房屋因合同无效判决返还的，则冯金林面临无处居住的情境。当初出借款项的事实不被认可，冲抵的系争房屋又被收回，这种结果对冯金林极其不公。六、甘泉路房屋情况与系争房屋无任何关系，一审法院以此作证系争合同的效力，显属认定错误。其一，甘泉路房屋原权利人为冯金根，非张伟琴，该房屋2004年的交易无须张伟琴参与，而本案系争房屋的交易，张伟琴是直接参与签署合同和过户手续的，其应当知晓法律意义、承担法律责任；其二，冯金明没有就甘泉路房屋支付过冯金根任何款项，而本案系争房屋交易时，冯金林向冯金根的出借款已转化为房款；其三，冯金明从未居住于甘泉路房屋，而冯金林长期居住使用系争房屋；其四，冯金明出具的证明只印证了甘泉路房屋的情况，未就系争房屋事宜作出证明或说明。事实上，冯金林对甘泉路房屋之事并不知情。七、本案系家庭成员之间的房屋转让，有别于市场上普通的二手房买卖，具有很强的人身属性和感情因素。在系争房屋已完成过户，已由冯金林实际占有使用十数年，一审法院强行比照二手房交易的一般惯例来否认房屋交易的真实性，否认各方对系争房屋产权转让的合意，既与事实不符，也缺乏公平合理。八、冯佳妮与本案无利害关系，其不是系争房屋买卖合同的当事人，张伟琴作为系争房屋的原权利人诉请未包括其与冯金根之间财产的析产分割，本案可能的处理结果也不会影响冯金根的遗产继承，一审法院追加冯佳妮为本案原告无法律依据，也超出了张伟琴的一审诉请。请求支持冯金林的上诉请求。张伟琴、冯佳妮共同辩称，张伟琴与冯金林之间就系争房屋的买卖并非双方的真实意思表示。当时之所以发生这样一个交易行为，仅仅只是因为冯金根当时资金周转困难需要用款，所以通过这种方式套取了银行的贷款。事实上，银行贷款均由冯金根一直在进行偿还，在这笔交易过程中，冯金林并未支付任何对价，交易完成后也没有实际入住系争房屋，所以双方之间关于系争房屋的交易，并非双方的真实意思表示，一审判决认定的事实及理由均正确无误。请求驳回冯金林的上诉请求。建行静安支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但其向本院提供书面情况说明称，2003年6月，借款人冯金林(身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXX)与建行静安支行签订《中国建设银行上海市分行个人住房抵押借款合同》，并在本市宝山区房地产交易中心办妥了抵押登记(他项权证编号：宝XXXXXXXXXXXX)。同年6月13日，建行静安支行向冯金林发放个人再交易住房贷款人民币(以下币种均为人民币)150，000元，贷款期限10年，用于购买系争房屋。该笔贷款已于2013年7月18日全部结清。贷款结清后，因冯金林一直未向建行静安支行申请抵押注销事项，故截至目前，建行静安支行始终未能办理该套房产的抵押注销手续。另外，建行静安支行可根据法院的裁定或借款人的申请办理上述房产的抵押注销手续。张伟琴向一审法院起诉请求：1．请求确认张伟琴与冯金林就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2．判令冯金林将系争房屋产权过户至张伟琴名下；3．判令冯金林返还系争房屋；4．判令冯金林注销系争房屋上的抵押登记。1983年4月19日，张伟琴与冯金根(于2017年9月23日去世)登记结婚，冯佳妮系二人之女。冯顺胜(2015年9月9日报死亡注销户口)与陆小妹(2005年10月7日报死亡注销户口)系夫妻，两人共生育冯金花、冯金根、冯金明、冯金林。1998年1月6日，上海大场房地产开发经营公司(甲方)与张伟琴(乙方)签订《上海市内销商品房预售合同》，约定：乙方自愿向甲方购买系争房屋，该房屋建筑面积55.67平方米；甲、乙双方同意，乙方购买该物业每平方米建筑面积单价为2，856元；根据上述暂测面积，乙方购买该物业，售价款暂定为158，994元；甲方定于1998年4月30日前将该物业交付给乙方使用。1999年10月12日，系争房屋经核准登记至张伟琴名下。2003年6月4日，张伟琴(出卖人、甲方)与冯金林(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方；甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款为250，000元；乙方于2003年6月4日前支付10万元，2003年6月20日前支付150，000元。2003年6月10日，冯金林(甲方)与建行静安支行(乙方)等签订《个人住房抵押借款合同》，约定甲方向乙方借个人住房商业贷款150，000元；甲方借款所购并作为抵押物的住房为系争房屋；个人住房商业性借款期限为120个月，预计从2003年起至2013年止。2003年6月16日，系争房屋经核准登记至冯金林名下。同日，建行静安支行登记为系争房屋的抵押权人。张伟琴为证明己方主张，向法院提供以下证据：1．冯金根于2003年6月11日出具的《房屋转让贷款说明》，证明冯金根由于需要资金周转，安排张伟琴与冯金林通过虚构系争房屋的买卖来申请银行贷款，并承诺负责将系争房屋收回归张伟琴所有；2．系争房屋的契税申报表、契税完税证、出售发票、印花税票，证明系争房屋过户发生的全部税费均由张伟琴支付；3．系争房屋的贷款还款记录，证明自2003年至2013年期间，系争房屋的贷款均由冯金根还款，直至还清所有贷款；4．冯金根(卖方)与冯金明等(买方)就甘泉路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、冯金明等(卖方)与张伟琴(买方)就甘泉路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及甘泉路房屋两次转让的产权证书等材料，证明冯金根为资金周转，以与本案系争房屋同样的方式于2004年将甘泉路房屋在名义上转让给冯金明等，由冯金明等申请银行贷款，再将贷款交由冯金根使用。2018年，冯金明等依约将甘泉路房屋的产权返还至张伟琴名下。甘泉路房屋与系争房屋都是为申请银行贷款，并无房屋买卖的真实意思表示；5．冯金明等出具的《关于甘泉路房屋情况说明》，该情况说明载明冯金根因公司资金周转的需要，通过名义上买卖甘泉路房屋，再申请贷款给冯金根使用，实际还款人为冯金根，此笔贷款已于2018年由冯佳妮归还完毕，冯金明在2018年将甘泉路房屋归还给张伟琴。针对张伟琴提供的证据，冯金林质证意见如下：对证据1．真实性关联性不认可，落款签字与时间均无法确认；对证据2．真实性没有异议，不认可证明目的；对证据3．真实性认可，系争房屋是由冯金根逐月还款，但2013年就已经全部还清，从2013年至2017年冯金根去世期间，从未向冯金林主张过要求确认合同无效或者要求返还系争房屋，冯金林亦从2013年至今一直居住在系争房屋；对证据4-5、真实性、关联性等均不认可。冯金林为证明己方主张，向法院提供以下证据：1．上海市房屋拆迁货币化安置协议、付款通知单，证明1999年冯金林及其丈夫刘增林，曾经因潘家湾路XXX号房屋动迁而获得数十万补偿款，冯金林将130，000元左右借给冯金根，该款已转化为系争房屋的房款；2．《证明》、《房屋出租证明》，证明冯金林获得系争房屋产权后，在系争房屋内长期居住，在2009年至2011年，冯金林还通过对外出租收取租金的方式实现其对系争房屋的控制；3．冯金花于2020年8月27日出具的《情况说明》，该说明载明冯金花得知冯金林的动迁款全部借给冯金根，冯金根安排冯金林一家三口搬入系争房屋居住。冯金花曾多次叮嘱冯金根要妥善解决冯金林的住房问题。几年后，冯金花得知系争房屋过户到冯金林名下。该份情况说明证明冯金林获得动迁款后借钱给冯金根的事实。针对冯金林提供的证据，张伟琴质证意见如下：对证据1．首先真实性不予确认，其次拆迁协议显示拆迁人有7人，但动迁款仅196，800元，故冯金林没有也不可能借给冯金根十多万元钱款。同时动迁协议、付款通知亦无法证明冯金林借款给冯金根的事实；对证据2．系争房屋交易后，冯金林未搬到系争房屋，后续由冯顺胜与陆小妹居住，直到冯顺胜2015年去世。2011年左右，为了照顾老人，冯金林搬到系争房屋居住，所以不存在冯金林将系争房屋出租给第三方的事实；对证据3．不认可该情况说明的证明目的。一审庭审中，冯金林表示1999年其住房拆迁后，准备用补偿款购买新房，但冯金根需要资金周转，冯金林就将其所得的动迁款借给冯金根数额为130，000或140，000元左右，冯金根承诺一年以后归还借款。此后冯金根未按时还款经协商决定将系争房屋过户至冯金林名下。冯金林除了上述130，000到140，000元支付系争房屋的房款以外，其余是以贷款的形式支付房款，冯金根考虑到兄妹之情一直承担还款责任。系争房屋的确一直由父母居住。冯金根帮冯金林在外借房居住，租金由冯金根负担。冯金花的女儿胡婷婷在系争房屋里面亦短期居住过。2005年陆小妹去世，2009年左右，冯金林将父亲冯顺胜接到其租赁的房屋居住，将系争房屋出租及收取租金。2011年之后，冯金林对系争房屋重新装修，嗣后冯金林与冯顺胜搬回系争房屋居住。张伟琴表示，冯金林陈述的借款不属实。冯金花是知青，2009年其女儿胡婷婷回沪后，陪冯顺胜、陆小妹在系争房屋里面居住过一段时间。冯金花回沪后，没有房屋居住，同时为了方便照顾老人，冯金根亦安排冯金花在系争房屋居住。后续，冯金根安排冯金林住到系争房屋照顾老人。目前，冯金林与其儿子住在系争房屋。一审法院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。本案的争议焦点为张伟琴与冯金林就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否系当事人真实意思表示。首先，从房款支付情况看，冯金林表示其借给冯金根的十余万元已转化为房款，剩余房款由贷款支付。一审庭审中，冯金林就其借给冯金根的钱款陈述明显前后矛盾，且无证据证明该笔借款的真实性，并且系争房屋的贷款由冯金根偿还，故冯金林辩称其已支付房款的意见法院不予采信。其次，根据房屋交易的一般惯例，出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付房屋价款。本案系争房屋虽然已过户至冯金林名下，但从房屋占有使用情况看，张伟琴与冯金林签订合同后，并未及时履行交付手续，亦未由冯金林完全单独占有使用，而是由冯金根安排家庭成员共同居住使用。再次，从冯金根实际承担的义务来看，冯金根既偿还系争房屋的贷款又支付冯金林在外租房的租金，明显不合常理。最后，冯金根与其妹妹冯金明之间关于甘泉路房屋的转让、过户、贷款等，亦可佐证系争房屋转让并非当事人的真实意思表示。综合上述已查明的房屋买卖交易细节、房款支付情况、钱款实际走向以及系争房屋的居住使用情况等事实，再结合张伟琴、冯金根与冯金林之间的身份关系，法院实难认定张伟琴与冯金林之间就系争房屋存在房屋买卖的真实意思表示。根据民法总则的规定，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件，该房地产买卖合同因欠缺双方当事人就房屋买卖的真实意思表示，可认定为无效。另，系争房屋系张伟琴与冯金根婚内购买，虽登记至张伟琴一人名下，但实为夫妻二人共同财产。张伟琴与冯金林的房屋买卖合同确认无效后，系争房屋应恢复登记，亦应恢复其原权利状态。鉴于冯金根已于2017年去世，其法定继承人为其妻张伟琴、其女冯佳妮。冯佳妮表示同意张伟琴的诉讼请求，该意思表示不违反法律的规定，法院予以确认。建行静安支行书面确认系争房屋上的抵押贷款已全部结清，故张伟琴与冯金林之间的房屋买卖合同确认无效后，系争房屋应恢复登记至张伟琴名下，冯金林亦应返还系争房屋并注销设立在系争房屋上的抵押登记。判决：一、张伟琴与冯金林就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、冯金林于判决生效之日起三十日内，注销上述房屋的抵押登记并将上述房屋过户至张伟琴名下，中国建设银行股份有限公司上海静安支行予以配合；三、冯金林于判决生效之日起三十日内，将上述房屋返还给张伟琴。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张伟琴与冯金林就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否系当事人真实意思表示。冯金林称，其借给冯金根的十余万元已转化为房款，遭张伟琴否认，冯金林亦未提供证据证明借款事实与借款转化为房款的事实。且银行贷款亦由冯金根偿还，故本院对冯金林所称其已支付房款的意见不予采信。张伟琴与冯金林签订合同后，并未及时履行交付手续，亦未由冯金林完全单独占有使用系争房屋，而是由冯金根安排家庭成员共同居住使用。冯金根既偿还系争房屋的贷款又支付冯金林在外租房的租金，明显不合常理。最后，冯金根与其妹妹冯金明之间关于甘泉路房屋的转让、过户、贷款等，亦可佐证系争房屋转让并非当事人的真实意思表示。一审法院综合已查明的房屋买卖交易细节、房款支付情况、钱款实际走向以及系争房屋的居住使用情况等事实，再结合张伟琴、冯金根与冯金林之间的身份关系，认定张伟琴与冯金林之间就系争房屋未存在房屋买卖的真实意思表示，并无不当。冯金林的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，050元，由上诉人冯金林负担。本判决为终审判决。审 判 员 周刘金二〇二一年四月七日法官助理 朱 敏书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……