江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终696号上诉人（原审被告）：张瑞，曾用名张芝春，男，1973年1月27日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杜申甫，男，1951年9月15日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：连云港市海州区锦屏镇陶湾村村民委员会，住所地海州区锦屏镇陶湾村。负责人：卞广生，该村村委会主任。委托诉讼代理人：吴春红，江苏苍佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊磊，江苏苍佑律师事务所律师。上诉人张瑞因与被上诉人连云港市海州区锦屏镇陶湾村民委员会（以下简称陶湾村委会）租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2020)苏0706民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张瑞上诉请求：1.一审判决认定事实有误，请求依法撤销予以改判；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审判决书认定涉案房屋租赁合同系有效合同，无事实和法律依据。陶湾村出租的房屋及场地，无所有权登记，也无土地使用登记，其出租的房屋及场地权属不明。双方订立的“承包合同”，该合同不具备房屋租赁合同的基本要件，涉案租赁合同应属无效合同，对双方当事人不具有法律约束力。2.涉案合同无效，陶湾村应赔偿因此给上诉人造成的经济损失。上诉人张瑞应被上诉人陶湾村委会的安排、布置，并动员张瑞为发展村企经济投资办厂，提供办企业用房（涉案房），张瑞先后登记成立了塑料泡沫加工厂，木材家具厂等企业。因生产、经营需要，并报陶湾村委会，张瑞先后建造厂房4大间，总面积372平方，支出建房款40余万元。该笔款项被上诉人应予赔偿。综上，一审判决认定涉案合同有效无事实和法律依据，被上诉人应赔偿建造厂房的款项。被上诉人陶湾村委会答辩称：涉案房屋系陶湾村老村部，且在2006年签订的租赁合同中也明确载明，租赁标的为“原村部楼房及院落”。该房屋系1996年建设，是在陶湾村村集体土地上建设的合法建筑，不属于违法、违章、临时建筑。按照宪法的规定，农村和市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，因此，涉案老村部是陶湾村的合法财产，应受到法律保护。二、上诉人在租赁期间，违章在二楼搭建楼房，并且加盖厂房，已有相关行政机关的书面证明予以证实，这种行为不应受到法律的保护。三、合同中已明确约定租赁期满后，上诉人应当保证涉案房屋布局不变的情况下归还被上诉人。陶湾村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除涉案双方之间租赁关系（2006年8月28日涉案双方签订的承包合同）；2.判令张瑞向陶湾村委会支付租金及占用费52528.22元（从2014年8月28日起至实际交付租赁物止，暂计算至起诉之日）及逾期利息8280元（按年利息6%计算，暂计算至起诉之日），合计60808.22元；3.判令张瑞将租赁物恢复原状，将租赁物内属于张瑞物品搬离，向陶湾村委会移交租赁物，并配合陶湾村委会办理用电过户手续；4.张瑞承担诉讼费。一审法院认定事实：2006年8月28日，陶湾村委会与张瑞签订承包合同一份，内容是：“甲方：海州区锦屏陶湾村村民委员会，乙方：锦屏镇陶湾村村民张某。乙方因做泡沫加工需租用甲方原村部楼房及院落供生产住用，经双方协商签订以下协议：一、乙方租用位置：原陶湾村村部及院内。二、租用时间：2006年8月28日至2016年8月27日。三、租用费用为每年9200元，第一年度付款方式为必须在2006年10月底前交清。今后必须在当年租期起始日前一个月一次性付清。四、在租赁期满后，乙方必须保证该房屋原有布局不变后再归还甲方。五、乙方在租用期内，因生产及其它情况而造成的一切安全后果均有甲方无关。……八、在租赁期内，乙方不得将该楼房及院内转租他人。九、合同期满后，乙方对该楼房及院内享有优先承租权。……”该承包合同还对其他事项进行了约定。2006年11月25日，连云港市海州区人民法院就张某（张瑞曾用名）与陶湾村委会租赁合同纠纷一案，作出（2006）海民二初字第294号民事调解书，内容是：“一、陶湾村委会、张瑞2006年8月28日签订的租赁合同继续履行，陶湾村委会于2006年11月29日前将合同中约定的租赁物交付给张瑞使用，陶湾村委会在租赁期间保证张瑞正常用电，电压需要增容由张瑞负责，陶湾村委会积极配合办理手续。二、陶湾村委会免收张瑞合同期限内8年的租金，以冲抵张瑞部分损失，其余损失由张瑞自己承担。三、张瑞在租赁期内有权根据自己经营情况，对租赁物进行转租，但陶湾村委会、陶湾村委会之间的租赁合同继续有效，转租后不得损害陶湾村委会利益，否则损失由张瑞负担。”一审法院另查明，2016年12月14日，陶湾村委会向张瑞送达催告函一份，内容是：“张某：你与本村委会签订的租用村委会原村部楼房及院落的租赁合同已于2016年8月27日到期，本村委会决定将该楼房及院落收回不再续租，现就以下事项对你进行催告：一、本村委会与你方关于原村部楼房及院落的租赁合同自即日起正式解除；二、你应于即日起15日内交纳2014年8月28日至即日的租金及逾期利息（自2014年7月起我方已多次催缴，你均怠于履行支付义务）；三、限你于即日起15日内清空该楼房及院落内你方财物并将该楼房及院落原样交还我方；四、你不得在该楼房及院落内新建、添附其他建筑或设施。以上催告事项你须于即日起15日内完全无条件履行，如你逾期未履行，我方将对该楼房及院落采取停电、停水措施，并将通过法律途径追究你侵权或违约责任。”2020年5月9日，陶湾村委会向张瑞送达通知一份，内容是：“张某（张瑞）：您于2006年8月28日与本村委会签订《承包合同》已到期，到期后本村委会于2016年12月14日向您发出《催告函》，催告与您解除租赁合同，支付2014年8月28日以后的租金及逾期利息，限15日内清空楼房及院落原样交还本村委员会，后双方多次就此事协商未果，您的行为已严重侵犯本村委员会的合法权益，请您接到本通知之日起立即搬离本村委员会楼房及院落，支付租金52528.22元及逾期利息8280元，拆除违法建筑，恢复原状并配合本村委会办理用电过户手续，否则本村委会将依法维护自身合法权益，届时，由此产生的一切后果将由您自行承担，望慎重考虑，以免诉累！特此通知！”一审法院庭审中，张瑞认可收到上述催告函及通知。一审法院再查明，一审庭审中，陶湾村委会、张瑞认可在涉案承包合同签订后，未缴纳过租金；在涉案承包合同签订时坐落于原陶湾村村部及院内的原状为平房一层；现租赁物及增建的设施均由张瑞占有。一审法院认为，2006年8月28日，陶湾村委会与张瑞签订的承包合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。后该承包合同在履行过程中产生纠纷，由一审法院作出（2006）海民二初字第294号民事调解书，对相关条款进行了变更，陶湾村委会、张瑞双方应当按照该承包合同的约定和调解书的内容，全面履行各自的义务。本案中，承包合同中约定租赁期间为2006年8月28日至2016年8月27日，该租赁期间届满后至2016年12月14日前，陶湾村委会、张瑞双方未再另行签订租赁合同，但张瑞继续使用租赁物，陶湾村委会也未提出异议，故原承包协议继续有效，但租赁期限为不定期，陶湾村委会可以随时解除合同。2016年12月14日，陶湾村委会向张瑞送达催告函一份，要求与张瑞解除租赁合同关系，符合法律规定，庭审中，张瑞对该催告函予以认可，故一审法院认定陶湾村委会、张瑞之间的租赁合同关系已于2016年12月14日解除，陶湾村委会要求判令解除陶湾村委会、张瑞之间租赁关系（2006年8月28日，陶湾村委会、张瑞签订的承包合同）的主张，一审法院不予支持。关于陶湾村委会要求张瑞支付租金及占用费的问题，一审法院认为，陶湾村委会、张瑞双方在庭审中均认可张瑞未缴纳过租金，一审法院予以确认，依据涉案承包合同及（2006）海民二初字第294号民事调解书载明的内容：1.租用费用为每年9200元，租金应在当年租期起始日前一个月一次性付清；2.陶湾村委会应于2006年11月29日前将合同中约定的租赁物交付给张瑞使用；2、陶湾村委会免收张瑞合同期限内8年的租金。一审法院认为，张瑞应给付租赁期间的租金及租赁关系解除后占用租赁物期间的费用为，自2014年11月29日至张瑞交付租赁物之日止，按照9200元/年计算，关于陶湾村委会主张的逾期利息问题，一审法院酌定按照自2014年10月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。张瑞辩称其曾交纳过2000元保证金给陶湾村委会，但未提供证据证明，陶湾村委会亦不予认可，一审法院不予采信。关于陶湾村委会要求张瑞将租赁物恢复原状、将租赁物内属于张瑞物品搬离、向陶湾村委会移交租赁物的主张，一审法院认为，陶湾村委会、张瑞双方的租赁合同关系已于2016年12月14日解除，故张瑞依法应当返还租赁物，将涉案场地内的物品搬离，又因涉案承包合同中明确约定“在租赁期满后，乙方必须保证该房屋原有布局不变后再归还甲方”，故陶湾村委会要求张瑞将租赁物恢复原状的主张，一审法院予以支持，庭审中，陶湾村委会、张瑞双方均认可，在涉案承包合同签订时座落于原陶湾村村部及院内的原状为平房一层，一审法院予以确认。关于陶湾村委会要求张瑞配合办理涉案房屋用电过户手续的问题，一审法院认为，涉案房屋无房屋所有权权属证明，是否应当办理用电手续、能否过户等事实不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案中不予审理，陶湾村委会可依法向相关行政主管部门反映。综上所述，陶湾村委会的诉讼请求，符合法律规定的部分，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、张瑞于判决生效之日起三十日内将座落于连云港市海州区锦屏镇陶湾村原陶湾村村部及院内恢复为原陶湾村村部一层平房的原状；二、张瑞于判决生效之日起三十日内搬离座落于连云港市海州区锦屏镇陶湾村原陶湾村村部及院内的场地，并腾空该场地内自有物品，将该场地交还给陶湾村委会；三、张瑞于判决生效之日起十日内给付陶湾村委会租金及占有使用费（自2014年11月29日至张瑞交还座落于连云港市海州区锦屏镇陶湾村原陶湾村村部及院内的场地之日止，按照9200元/年计算）、逾期利息（自2014年10月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回陶湾村委会其他诉讼请求。一审案件受理费1320元，由张瑞负担。二审期间，上诉人张瑞向本院提交：证据一，照片4张，证明：上诉人在租赁期间经出租人同意建造厂房、车间及平房，建造总价款419350元，该款项应由被上诉人予以补偿；证据二，上诉人厂房造价明细，证明：在租赁期间上诉人经被上诉人许可加盖房屋及车间共5大间，总造价419850元，如合同解除，该房屋造价款项应由被上诉人补偿给上诉人。被上诉人陶湾村委会质证称：对证据一的真实性没有异议，上诉人的请求应当另案起诉并且被上诉人从未同意其加盖厂房；对证据二的真实性不予认可。被上诉人陶湾村委会向本院提供：证据一，照片4张，证明：上诉人在涉案房屋内加盖厂房；证据二，证明一份，海州区锦屏镇建设局前往连云港市自然资源局调取卫星图，证明：涉案房屋系1995年由被上诉人村集体建设，但同时期集体办公用房均未办理土地使用证等相关情况。上诉人张瑞质证称：对证据一的真实性无异议，恰恰证明了上诉人在租赁期间经被上诉人认可加盖的厂房及房屋；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，根据土地法物权法及相关房屋登记规定，不管是农村土地还是城市土地，在该地上建造房屋必须经相关部门批准并办理相关土地使用及房屋产权证，涉案房屋虽是原大队，但未办理产权证明，因此上诉人与被上诉人订立的租赁合同属于无效合同。本院结合双方质辩意见，对上诉人张瑞提交的证据一、二，因该两份证据一审期间均已提交，故不属于新证据。对于被上诉人陶湾村委提交的证据一、二，因张瑞对真实性无异议，故本院对该两份证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1.涉案合同效力如何认定。2.被上诉人是否应当赔偿建房款。本院认为，关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，首先，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被上诉人陶湾村委会自认涉案房屋无相关手续及权属证书，故涉案双方签订的租赁合同应认定为无效。一审法院对此认定错误，本院依法予以纠正。其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。陶湾村委会要求张瑞支付占有使用费符合法律规定，一审法院对此认定并无不当，本院依法予以维持。最后，对于陶湾村委会要求恢复原状、返还房屋的诉求，即使合同无效，其法律后果也应是相互返还，故一审法院法院对此认定并无不当，本院依法对此予以维持。关于第二项争议焦点，上诉人主张赔偿的数额为419350元，已超过原告起诉的数额，故应属于反诉的范围，二审期间，双方未能就此达成一致，故上诉人可就该诉求另案主张，本院对此不予理涉。综上所述，上诉人张瑞的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律错误，但实体处理得当，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1320元（张瑞已预交），由张瑞负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年四月二十二日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。