山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3665号 上诉人（原审原告）：代xx，男，1997年12月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：尚曼龙，北京国舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋云红，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛锦昊嘉煦置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：913xxP6Q。 法定代表人：彭江，经理。 委托诉讼代理人：解洪广，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金文涛，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人代xx因与被上诉人青岛锦昊嘉煦置业有限公司（以下简称锦昊嘉煦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 代xx上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判锦昊嘉煦公司向代xx返还房款1500015元；3.改判锦昊嘉煦公司以1500015元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%，自2018年9月16日至2019年8月19日，向代xx支付利息65250元；4.改判锦昊嘉煦公司以1500015元为基数，按照全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准给付自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；5.改判锦昊嘉煦公司向代xx支付律师费20000元；6.本案诉讼费用由锦昊嘉煦公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。2018年12月28日，代xx与锦昊嘉煦公司签署了《商品房买卖合同》（预售），合同编号为xxxx。该合同约定，锦昊嘉煦公司以30507元每平米的价格，将坐落于开发区xx号住宅出售给代xx。总房款为5399124元。代xx已经将上述房款全部支付给锦昊嘉煦公司。代xx于2018年12月25日，还向锦昊嘉煦公司支付过1500015元的房款。锦昊嘉煦公司在开盘当天带领购房者参观样板房，但锦昊嘉煦公司销售现场未按国家规定进行一房一价的价格公示，并告知房子都有大量的赠送面积（其中，一二楼赠送地下室及下沉庭院，三四楼赠送地下室二层及套内约30平方米面积，五六层赠送闷顶及套内面积30平方米），锦昊嘉煦公司销售顾问承诺房子交付后将达到样板间的结构状态。根据龙湖天璞项目上报规划局审批同意的建设方案中，一二楼没有下沉式庭院，没有私家花园，全部是公共绿地，但在销售时却包含庭院，而且签订在了双方的《商品房买卖合同》中，但网签中也并没有体现，而且被认定为违章建筑，这严重侵害了全体业主享有的公共绿地的权益，更严重侵害了一二楼业主的权益，包括代xx的合法权益。从规划局的规划审批文件看，赠送的面积根本未在其批准范围之内，在网签合同中该部分面积也未能体现。根据双方合同，代xx多支付1500015元的房款。请求锦昊嘉煦公司返还。 锦昊嘉煦公司辩称，一、代xx基于“承诺赠送”、“支付的是房款”等主张“多付房款应返还”没有依据。1.代xx主张返还的1500015元是“地下空间使用权转让价款”，这是锦昊嘉煦公司与代xx经协商一致自愿买卖储藏室所签署《地下空间使用权转让协议》项下的储藏室对价，锦昊嘉煦公司从未承诺过储藏室系随下叠赠送，转让协议的签署和转让对价的支付本身也印证储藏室并非赠送且为代xx所接受。《地下空间使用权转让协议》明确约定，锦昊嘉煦公司将天璞项目编号为xxxx的地下空间（规划为储藏室）使用权转让给代xx，转让价款就是涉案争议的1500015元，不存在多付房款应返还的问题。2.涉案储藏室为规划内建筑，锦昊嘉煦公司也未将涉案储藏室面积予以分摊，根据“谁投资，谁受益”的原则，锦昊嘉煦公司对其享有占有、使用、收益、处分的权利，因此锦昊嘉煦公司有权转让涉案储藏室，代xx在充分了解并认可储藏室的性质、独立使用价值及其使用权的法律状况及现实状况的基础上自愿购买储藏室并签署《地下空间使用权转让协议》，不违反法律法规强制性规定，应该得到法律的尊重与确认。本案中，代xx在诉讼请求中未要求解除双方签订的《地下空间使用权转让协议》，而仅要求返还款项，即便代xx一并要求解除该协议，在《地下空间使用权转让协议》合法有效、并无解除事由的前提下，基于《地下空间使用权转让协议》而收取的涉案款项亦没有返还的基础。二、代xx基于所谓“销售包含庭院”“样板间有庭院”等主张“转让标的包括违章庭院”不成立。1.《地下空间使用权转让协议》第四条1明确约定“本地下空间规划用途为储藏室”，说明地下空间转让协议的转让标的仅指规划储藏室，庭院并非转让标的，锦昊嘉煦公司也未就庭院收取任何费用，代xx所主张的庭院能否交付、是否违规改造等问题亦与本案无关。2.《商品房预售合同》的附件户型说明、附件十一补充协议虽然有庭院的描述，但一方面，本案要解决的是地下空间转让协议项下的纠纷，商品房预售合同如何就庭院进行约定与本案无关，另一方面，即便在《商品房预售合同》项下，户型说明只是对整个天璞项目楼座户型的整体说明，其中并无锦昊嘉煦公司应向代xx交付庭院的内容，也多处提示“以实际交付为准”“以最终政府批准的规划及设计方案为准”，特别是附件十一补充协议第十六条4明确约定“上述庭院等如因法规、政策变化及其他原因等未能实际交付的，不影响本合同及本补充协议项下该房屋的交付，出卖人不因此向买受人承担任何责任”，这进一步体现了地下庭院即使在商品房预售合同项下也并非锦昊嘉煦公司对代xx的交付内容和转让标的。3.锦昊嘉煦公司从未承诺房屋交付后将达到样板间结构状态，而且《地下空间使用权转让协议》中已明确约定代xx签约前已了解地下空间状况，模型宣传等均被本协议所代替，《商品房预售合同》中也约定样板间仅供风格展示及参考之用，不作为合同内容和交付标准，因此双方通过合同约定的方式进一步确认了样板间不构成对双方的协议约束。 代xx向一审法院提出诉讼请求：1.判决锦昊嘉煦公司向代xx返还房款1500015元；2.判决锦昊嘉煦公司以1500015元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%，自2018年9月16日至2019年8月19日，向代xx支付利息65250元；3.判决锦昊嘉煦公司以1500015元为基数，按照全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准给付自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；4.判决锦昊嘉煦公司向代xx支付律师费20000元；5.本案诉讼费用由锦昊嘉煦公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月17日，锦昊嘉煦公司作为甲方，代xx作为乙方，双方签订《地下空间使用权转让协议》，鉴于：青岛市黄岛区青云山路与银沙滩路交汇处龙湖天璞项目地下空间系由甲方投资建造，并符合规划要求，甲方对上述空间享有收益权。约定：乙方已于2018年10月8日与甲方签署《青岛市商品房预售合同》，购买甲方开发本项目xx户商品房，并拟受让涉案地下空间使用权。甲、乙双方均同意，乙方按照本协议约定受让编号为（xxxx）的地下空间，本空间位置见协议附图，最终面积以实际交付时现场分割后的状况为准；本空间实际交付的位置及边界均可能与附图有一定差异，乙方对此不持有任何异议。乙方知晓本协议签订时，本空间尚处于建设中，本空间的交付条件为毛坯交付，具体状况以甲方交付时的实际状况为准。本空间使用权转让费总额为1500015元，系甲方向乙方转让甲方对本空间享有的全部使用权益的全部对价。乙方应当于签署本协议的同时向甲方支付全部空间使用权转让费，共计1500015元。转让协议第四条第一款约定：本空间规划用途为储藏室，乙方应按本空间之规划用途对其进行使用。第四条第二款约定：本空间不得放置任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。第五条第一款约定：在本协议签订前，乙方已充分了解本空间及其使用权的法律状况及现实状况，并予以认可。乙方同意，本空间的情况仅以本协议约定为准，甲方的广告、模型机宣传册中的效果图、文件等均被本协议所取代，且甲方所作的销售广告和宣传资料中关于本空间及相关设施的说明和许诺与本协议约定冲突之处，以本协议为准。第六条第六款约定：因一方违约导致另一方遭受的损害，违约方应承担赔偿责任。该损失包括但不限于守约方所遭受的可得利息损失以及律师费、诉讼（仲裁）费用、调查取证费用、邮寄费用等实际损失。该合同还约定了其他条款。 代xx向锦昊嘉煦公司支付涉案地下空间使用权转让费1500015元。2018年12月25日，锦昊嘉煦公司为代xx出具收据一份，其中事由一项载明：（石雀滩天璞一期）收代xx房款。 2018年12月28日，锦昊嘉煦公司作为甲方（卖方），代xx作为乙方（买方），双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxxx），约定代xx购买锦昊嘉煦公司开发的开发区xx，预测建筑面积共178.85平方米，其中套内建筑面积149.06平方米。合同约定案涉商品房总价款为5399124元，签订合同前，买方已向卖方支付定金200000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买方应当在2018年12月25日前支付首期房价款1629124元，占全部房价款30.17%，余款3770000元向银行申请贷款支付。卖方应当在2020年10月30日前向买方交付该商品房。附件十一补充协议第一条第七款约定：双方确认出卖人所修建的样板间、样板区、示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间、样板区、示范单位向出卖人主张权利；有关该房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。该合同还约定了其他条款。 一审庭审中，代xx提交照片4张，用以证明涉案地下空 间的现状与签订地下空间使用协议不符，达不到代xx所购买地下空间的价值和使用用途，且代xx地下空间以及缴纳商品房购房款达到700万元左右，根据目前的规划庭院及草坪，无法实现代xx签署该协议的目的。锦昊嘉煦公司质证称对上述证据的真实性无异议，对证明事项有异议，照片设计的庭院并非本案转让协议的标的，本案标的仅为负一层地下室；从双方签订的转让协议第5.1可以看出双方约定甲方之前的广告、模型等与转让协议有冲突的，以转让协议为准，在双方签订预售合同补充条款第6条中，也约定了样板房不作为交付标准，在转让协议的鉴于第1条、第4.1和第5.1可以说明代xx认可该储藏室甲方有收益权利，且了解其法律状况和现实状况，也同意按规划用途予以使用，综上，代xx该份证据证明事项不成立，该份证据中涉及到绿地部分改造并非是锦昊嘉煦公司所为，且与本案无关。 代xx称其要求返还转让款的依据为：代xx买所谓的储藏室，无法储藏家庭用品、无法使用，代xx是看了样板间相信锦昊嘉煦公司所说的该储藏室有采光、通风、具备储藏功能才购买的，现状就是黄岛区自然资源局明确答复没有所谓的下沉庭院，储藏间无采光、通风，不能达到使用用途，根据双方签订商品房买卖合同第57页明确约定了代xx购买的地下室包括地下庭院，进一步误导代xx签订了地下空间使用权转让协议，在本协议第4条第1款约定本空间规划用途为储藏室，锦昊嘉煦公司恶意隐瞒此储藏室是戊类储藏室，对代xx构成完全误导，再结合代xx提交的收据体现了代xx所交纳的地下空间使用权转让协议的金额，锦昊嘉煦公司开具的是房款，而非地下空间使用费，进行了偷梁换柱，误导代xx。 一审法院认为，本案争议的焦点为锦昊嘉煦公司应否返还代xx涉案地下空间使用权转让款。涉案青岛市黄岛区龙湖天璞住宅小区项目地下空间系锦昊嘉煦公司按照规划设计投资建设，锦昊嘉煦公司作为投资建设者，对其地下空间享有占有、使用、收益的权利。本案中，代xx、锦昊嘉煦公司签订的《地下空间使用权转让协议》《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，对代xx、锦昊嘉煦公司具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则，恪守合同，全面履行，任何一方非有约定或者法定事由，不得擅自解除。根据协议第四条第一、二款约定，涉案地下空间的规划用途为储藏室，不得放置任何危险物品及易腐烂性物品。代xx主张其购买的储藏室系戊类储藏室，无法储藏家庭用品，不能达到使用用途，一审法院认为，代xx、锦昊嘉煦公司签订转让协议时，代xx应对涉案地下空间的规划用途及现实状况应有明确的认知。另代xx主张其购买的地下空间不仅包括储藏室还包括下沉庭院，且房屋及地下空间现状与样板房并不一致。依据协议第四条第一款、第五条第一款及合同附件十一第一条第七款约定，可知锦昊嘉煦公司转让的标的仅为规划范围内的储藏室部分，而锦昊嘉煦公司所建样板区并不作为交付标准。代xx作为完全民事行为能力人，针对购房事项，应在综合考量的前提下审慎的作出决定。综上，代xx以上述主张为由要求返还转让款，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。关于代xx主张锦昊嘉煦公司支付其律师费的诉讼请求。协议第六条第六款约定，因一方违约导致另一方遭受的损害，违约方应承担赔偿责任。本案中，代xx未提交有效证据证明锦昊嘉煦公司在履约过程中存在违约行为，故对代xx的上述主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回代xx的诉讼请求。案件受理费19068元，减半收取9534元，由代xx负担。 本院二审期间，代xx提交行政处罚决定书，证明：涉案小区的下沉庭院是违法建筑，为了建设下沉庭院挖了三米的坑，政府部门责令锦昊嘉煦公司限期拆除整改。据代xx所知，目前锦昊嘉煦公司还未整改。涉案小区内有大量违法建筑，在安全隐患没有整改到位的情况下，代xx无法接收房屋。 锦昊嘉煦公司质证称，对该证据的真实性及证明事项有异议，该证据没有原件，并且该证据中所体现的是地下空间的部分，与本案无关，也无法证明代xx的主张。代xx提交的行政处罚截图在其显示的来源系统里没有查到。也与本案争议无关，不涉及质量问题，也不能作为代xx拒绝接受房屋的理由。另外，按照截图显示的时间也不是新证据。该证据锦昊嘉煦公司没有收到，不知情，假设属实，也与上叠和下叠的案件无关，代xx主张要求返还的是储藏室的款项，地下庭院与储藏室不是同一标的，该地下庭院代xx并没有支付对价。商品房预售合同虽然有庭院的描述，但在预售合同补充条款中，锦昊嘉煦公司多处提示以实际交付为准，以最终政府批准的规划及设计方案为准，特别是附件11补充协议第16条四明确约定，上述庭院如遇法规政策变化及其他原因未能实际交付的，不影响本合同及本补充协议项下房屋的交付，出卖人不因此向买受人承担责任，这充分说明地下庭院并不是锦昊嘉煦公司应该对代xx交付内容和转让标的，特别需要说明的是，该份证据自始至终并没有提交原件。按照截图显示的内容是形成于2020年的7月份，不属于二审当中的新证据。另从证据的内容来看，它涉及的庭院整改的问题，与本案的争议无关，也不涉及到房屋的质量问题，也不影响代xx接受商品房交付，所以该项证据的证明目的不成立。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，代xx与锦昊嘉煦公司签订的涉案《地下空间使用权转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。该转让协议约定，本空间使用权转让费总额为1500015元，系锦昊嘉煦公司向代xx转让其对本空间享有的全部使用权益的全部对价；代xx知晓协议签订时该空间尚处于建设中，具体状况以锦昊嘉煦公司交付的实际状况为准；该空间规划用途为储藏室，代xx应按该空间之规划用途进行使用；代xx在签订该协议前已充分了解该空间及其使用权的法律状况及现实状况，并予以认可。从上述协议约定可以看出，代xx在与锦昊嘉煦公司签订涉案转让协议时，对涉案储藏室使用权转让费、规划用途及其使用权的法律状况、现实状况等情况明知且认可，双方签订协议时涉案储藏室是否已建成不影响代xx对涉案储藏室的性质、用途等基本情况的理解与认知，代xx无证据证明双方签订涉案转让协议时代xx对此存在重大误解及锦昊嘉煦公司存在欺诈、胁迫的情形，代xx应当接收涉案储藏室并按照协议约定及规划用途予以使用。根据协议约定，代xx支付的1500015元系储藏室使用权转让费，代xx主张该笔费用实际是支付的储藏室和庭院绿地两部分的价款，证据不足，本院不予采纳。代xx主张赠送的下沉式庭院是违法建筑应被填平，储藏室只是戊类储藏间，无法达到使用目的，其以此为由主张涉案储藏室不具有使用价值并要求解返还转让费及支付利息等，依据不足，本院不予支持。代xx二审中提交的证据只能证明锦昊嘉煦公司在涉案小区建设过程中存在违反规划的行为，该类行为应由相关行政部门予以处理，不属于本案审理的范围，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 综上所述，上诉人代xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19067元，由上诉人代xx负担。 本判决为终审判决。 审判长  盛新国 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二一年四月十二日 法官助理于遨洋 书记员王庆光 书记员李珊珊