安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终790号 上诉人（原审被告）：宿州吉泰物业公司管理有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区外环南路南侧。 法定代表人：王伟新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王**，男，1970年1月3日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原审被告：宿州市白马置业有限公司，住所地宿州市经济技术开发区金海大道8号。 法人代表人：周观春，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑淑丹，女，该公司员工。 上诉人宿州吉泰物业公司管理有限公司（以下简称吉泰公司）因与被上诉人王**、原审被告宿州市白马置业有限公司（以下简称白马公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判王**的诉讼请求。事实与理由：1.2017年5月8日,其公司书面通知王**终止委托经营协议,王**接到通知书后于5月25日给吉泰公司发送律师函，即从王**接到通知之日起,其公司与王**之间的委托关系已经终止，且通知书已明确告知王**收取房屋，不存在委托经营协议到期后继续由其公司使用及支付到期后租金及租金损失的问题；双方的委托协议已经解除，王**故意不去收房，而其公司无权继续管理使用房屋，现王**有意放任房屋闲置却恶意起诉其公司，按照一审法院的逻辑，只要王**不去收房，委托协议就永远有效，其公司就应当继续支付租金和损失，岂不荒唐；2.双方的第一次诉讼中,其公司及白马公司提出抗辩双方的委托合同已经解除,二审法院已经确认合同解除，现王**恶意起诉吉泰公司拖欠租金系谋取不正当的利益；3.涉案房屋在2013年7月30日就已竣工验收,不存在不能交付使用的问题,是基于委托经营作为卖场的需要使用大开间，委托协议解除后，按照部分业主要求也进行分隔小开间，部分业主要求不进行分隔；王**不来办理房屋交接手续，因其公司已尽到了通知的义务，王**对其故意不接收房屋而产生扩大的损失应自行承担责任。 王**辩称，1.吉泰公司称2017年5月8日书面通知邮寄送达，其并未收到，其通过律师向吉泰公司已经回复房屋不具备上房条件，后王**起诉要求吉泰公司支付第六年房租，得到法院的支持；2.终止委托经营协议要求双方达成一致意见，吉泰公司一直占用案涉房屋，合同应继续履行，因此应当持续支付租金及损失；3.吉泰公司称涉案房屋已经竣工验收，但至今消防设施等还不过关，房屋也未按照买卖合同约定进行分开隔断和装置玻璃门；3.吉泰公司未获得收益不影响应当持续向其支付租金及收益的义务。 白马公司述称，案涉房屋已具备交付条件，并且已实际交付吉泰公司委托经营，其他同意吉泰公司的上诉意见。 王**向一审法院起诉请求：1.依据购买白马商城1栋226室231室合同要求交房（符合交房条件）；2.责令吉泰公司、白马公司连带支付拖欠的迟延归还房屋期间的租赁费（2017年7月6日起至涉案房屋实际归还之日止，按每年29430元/年×2间=58860元计算）及相应违约金（自2018年1月6日起至履行完毕之日止，以应付款数为基数按日万分之四计算）每年8593元；3.诉讼费均由吉泰公司、白马公司承担。 一审法院认定事实：王**于2011年7月6日、7月18日分别与白马公司签订《商品房买卖合同》，约定购买白马公司开发的位于宿州市外环南路白马商城东区，该合同第八条中约定了白马公司于2012年6月30日前将案涉房屋交付买受人王**，王**又于2011年8月8日、9月6日与吉泰公司签订《商铺委托经营管理协议》二份，约定将涉案房屋交由吉泰公司对外统一经营租赁，231室房屋的租赁期间自2011年7月6日至2016年7月5日；226室房屋的租赁期间自2011年7月18日至2016年7月17日，并对租赁费数额、支付方式及时间、违约责任等相关事宜做出约定。王**对于涉案房屋自2014年7月至2016年7月的返租款在本次起诉前已经本院（2016）皖1302民初2699号和宿州市中级人民法院（2018）皖13民终1526号民事判决处理。二审生效判决认定，王**诉请应由白马公司对吉泰公司所欠房屋租金及相应违约金承担连带清偿责任的请求于法有据，予以支持。吉泰公司在五年委托经营管理期限届满后对涉案商铺享有优先承租权，王**可以委托吉泰公司继续管理经营或者自营，而吉泰公司在委托经营管理期限届满后未与王**继续签订委托经营管理协议，也未将涉案商铺交由王**自营，吉泰公司继续占用案涉商铺给王**造成一定损失，王**有权要求吉泰公司承担自合同期满的2016年7月5日（1＃楼231号）、7月17日（1＃楼226号）至吉泰公司通知载明的交接期限届满日的相应责任，吉泰公司、白马公司认为案涉商铺闲置，其不应支付费用的理由不成立。至于通知载明的交接期限届满日的确定，因吉泰公司未提供证据证明王**收到通知的时间，酌定该日期从王**等人委托律师发函交涉之日开始计算，满20个工作日即计至2017年6月22日。因涉案《商铺委托经营管理协议》对五年委托期限届满、双方未能达成新合同情形下，吉泰公司占用案涉商铺如何支付费用及违约责任的承担没有约定，综合本案实际情况，可参照第五年的租金标准确定租金数额，同时对于未及时支付的租金应按照法定标准自2017年6月23日起支付利息。吉泰公司、白马公司均承认白马公司曾承诺业主妥善解决租金问题，如吉泰公司未能履约，白马公司自愿承担责任，吉泰公司、白马公司应当支付王**自2016年7月5日（1＃楼231号）、7月17日（1＃楼226号）至2017年6月22日期间的租金损失，两套房屋均以年租金28690元为标准实际计算，同时按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2017年6月23日起计算利息至全部清偿完毕之日止。判决：“白马公司、吉泰公司于判决生效之日起10日内按照年租金28690元的标准向王**支付自2016年7月5日至2016年7月16日期间的租金损失（1＃楼231号），并按照年租金57380元的标准向王**支付自2016年7月17日至2017年6月22日期间的租金损失（1＃楼231号、1＃楼226号）及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2017年6月23日起支付至清偿完毕之日止”。 一审法院认为，在上述判决生效后至本案起诉时，吉泰公司未与王**就案涉商铺的进行交接或协商处理，致使商铺目前仍处未交付状态，吉泰公司应尽快向王**交付商铺，以免后期产生更多的逾期交房费用，吉泰公司及白马公司虽辩解已经交付，但未能提供相关证据证明。在宿州市中级人民法院（2018）皖13民终1526号民事判决中判定的租金及租金损失为“按照年租金28690元的标准向王**支付自2016年7月5日至2016年7月16日期间的租金损失（1#楼231号），并按照年租金57380元的标准向王**支付自2016年7月17日至2017年6月22日期间的租金损失（1#楼231号、1#楼226号）及利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2017年6月23日起支付至清偿完毕之日止”。故王**此次请求自2017年7月6日起至实际交房时的租赁费，两套房屋均以年租金28690元为标准计算；王**此次要求的租金损失起算与生效判决中“利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2017年6月23日起支付至清偿完毕之日止”重合，应按生效判决执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、白马公司、吉泰公司于判决生效之日起10日内向王**支付自2017年7月6日起至交付案涉房屋之日止的租金（总租金以年租金57380元为标准实际计算）；二、驳回王**的其他诉讼请求。案件受理费1486元，由吉泰公司、白马公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吉泰公司提供竣工验收报告一份，证明2013年7月30日案涉房屋已验收合格；王**质证认为，验收报告只是总体验收，但一号楼的二层没有进行隔断，水电、消防设施不过关；白马公司对该证据质证无异议。综合当事人的举证质证意见，本院对该证据的真实性、关联性、合法性均予以认定。 一审查明事实属实，二审予以确认。另查明，王**与白马公司签订的商品房买卖合同第八条约定的交房条件为“该商品房经验收合格”、附件三装饰、设备标准约定“外墙：马赛克面砖、内墙：毛坯、顶棚：石膏板吊顶、地面：毛坯、门窗：门为钢化玻璃门、窗为猜测铝合金窗”。再查明，涉案房屋2013年7月30日已竣工验收合格。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉商铺委托经营协议是否已解除，吉泰公司应否按照合同约定的标准持续支付房屋租赁费及承担违约金。 案已查明，因案涉房屋委托经营管理产生争议，王**与吉泰公司、白马公司委托合同纠纷，王**于2017年7月14日向一审法院提起诉讼，经一、二审审理，本院于2018年6月29日作出（2018）皖13民终1526号生效民事判决查明：“吉泰公司主张于2017年5月8日向王**邮寄送达了《解除合同交房自营通知单》，该通知载明：《商铺委托经营管理协议》到期，请接到通知单后的20个工作日办理合同期内返租金欠据、收房自营等手续。吉泰公司未提供证据证明王**收到该通知的具体日期，王**亦未与吉泰公司办理交接手续，且对通知内容不认可，于2017年5月25日委托安徽步海律师事务所律师周步海向吉泰公司发送律师函，对相关事项进行交涉……判决认为，涉案《商铺委托经营管理协议》第二条第2款约定，吉泰公司在五年委托经营管理期限届满后对涉案商铺享有优先承租权，王**可以委托吉泰公司继续管理经营或者自营，而吉泰公司在委托经营管理期限届满后未与王**继续签订委托经营管理协议，也未将涉案商铺交由王**自营，吉泰公司继续占用案涉商铺给王**造成一定损失，王**有权要求吉泰公司承担自合同期满的2016年7月5日（1#楼231号）、7月17日（1#楼226号）至吉泰公司通知载明的交接期限届满日的相应责任……至于通知载明的交接期限届满日的确定，因吉泰公司未提供证据证明王**收到通知的时间，本院酌定该日期从王**等人委托律师发函交涉之日开始计算，满20个工作日即计至2017年6月22日”。因此，前案生效判决认定关于案涉房屋委托经营管理协议，吉泰公司发出通知解除后王**收到的日期为王**委托律师发出律师函之日，即2017年5月25日；生效判决确定租金损失计算的截止日期为2017年6月22日。 本案中，王**要求吉泰公司、白马公司连带支付自2017年7月6日迟延归还房屋期间的租赁费及违约金。审理认为，经前案生效判决认定，王**与吉泰公司之间的商铺委托经营协议，经吉泰公司发出通知解除，已确定王**收到解除通知的时间为2017年5月25日。依照合同法的相关规定，王**自收到解除通知后并未在一定期限内提出异议，案涉商铺委托经营协议已经解除。之后王**对案涉房屋可以自营也可以出租经营，现以未收回商铺要求吉泰公司继续按照案涉商铺委托经营协议的约定标准支付租金，无事实根据，本院不予采纳。吉泰公司主张双方委托合同解除，不应当再持续支付租金及违约金的上诉意见，本院予以支持。 关于王**二审中提出应按照商品房买卖合同约定的交付条件交房的意见。因王**在一审中提出该项诉讼请求，一审法院未予以支持，王**并未提出上诉，本院对王**的此节意见不予处理。 综上所述，吉泰公司上诉请求成立，予以支持。前案生效判决认定案涉商铺委托经营协议解除后，王**要求吉泰公司支付迟延归还房屋期间租赁费的请求无事实根据，一审支持其该项诉求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初2444号民事判决； 二、驳回王**的诉讼请求。 一审案件受理费1486元，由王**负担；二审案件受理费1486元，由王**负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  丁 伟 审判员  朱珊珊 二〇二一年四月十二日 法官助理刘敏 书记员张婉莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。