浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0108民初167号 原告：党春梅，女，1982年9月29日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 原告：居银涛，男，1981年2月4日出生，汉族，住江苏省兴化市。 二原告共同委托诉讼代理人：余玮、胡杰,北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告：王来华，男，1986年2月22日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：郑慧姝，女，1986年11月14日出生，汉族，住杭州市萧山区。 二被告共同委托诉讼代理人：祝伟伟,浙江汉朔律师事务所律师。 原告党春梅、居银涛与被告王来华、郑慧姝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人余玮、胡杰，被告的共同委托诉讼代理人祝伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告党春梅、居银涛向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付杭州市滨江区××街道××路××号××单元××室的共用储藏室一间；2.被告向原告支付未交付共用储藏室的违约金100000元；3.被告向原告支付未迁出户口的违约金50000元。4.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2020年9月14日，在杭州我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务下，原告与被告签订《购房意向合同》，约定原告以218万购得被告名下杭州市滨江区××街道××路××号××单元××室房屋，房屋附属设施包含共用储藏室，并约定被告在产权过户后3天内清空户口，若发生违约情形守约方可按房屋转让总价的20%要求对方支付违约金。原告依约支付了5万元意向金。9月26日，原、被告双方签订正式的《杭州市房屋转让合同》，其中约定被告逾期交房超过10日的，需承担39万元违约金；被告于交房之前办理完成户口迁出手续，否则应支付39万元违约金，逾期超出10日的，被告应按日计算全部已付款万分之十的违约金。同日，双方另行签订了《装修补充协议》及《杭州市房地产经纪服务合同》，明确218万元的总价款（包含20万元装修费）及房屋附属设施包含共用储藏室1间。之后，原告按照合同约定办理了首付款支付、装修支付及贷款手续。2020年10月31日，双方进行物业交割，签订了《物业交验单》，其中明确注明：被告领款之前给原告确定好并配有钥匙的库房（储藏室）、户口在领款前迁出。然而，截止至起诉日，经原告多次催告，被告仍未向原告交付共同储藏室，也未将房屋原有的户口迁出，给原告造成了相应损失。原告为维护合法权益，故诉至法院。 被告王来华、郑慧姝答辩称：1.案涉共用储藏室不属于《房屋买卖合同》约定的买卖标的。2020年9月14日，双方签订《购房意向合同》，手写约定被告赠与案涉储藏室，被告在商定转让价款218万时不知道有共用储藏室存在，了解后提出将转让价格提到220万，经中介劝说后才按照原来的价格，这与被告提交的证据可相互印证。2020年9月26日，双方签订《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》及装修补充协议，其中仅有房地产经纪合同在附属配套设施中约定：“...共用储藏室1间（使用权）”，且第六条约定：“...本合同与所签订的《杭州市房屋转让合同》发生冲突时，以《杭州市房屋转让合同》为准...”，房屋转让合同中并无共用储藏室约定。共用储藏室的性质应按照购房意向书中约定为“赠与”，现被告在赠与的共用储藏室交付之前，明确提出撤销赠与，原告已无请求权。此外，该共用储藏室系违章搭建，即使双方已达成储藏室权属转移合意，也因违反法律强制性规定而约定无效。2.原告无权主张违约金。2020年11月30日，双方签订物业交验单，应原告要求，中介在交验单中手写注明“1、甲方领款前给乙方确定好并配有钥匙的库房；2、户口在领款前迁出。”双方就共用储藏室的确定及户口迁出的时间节点作出了新约定。直至今日，本案售房尾款50万因原告特意交代中介在本案未结前不得向被告支付，造成被告至今未收到尾款，原告已经违反了《杭州市房屋转让合同》中付款的约定，被告保留向原告及中介主张违约责任的权利。被告已于2021年1月18日将户口迁出，鉴于被告至今未收到尾款，被告不存在违约行为，因此被告对共用储藏室争议及户口迁出问题均不用承担违约责任。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提供的证据材料：1.《购房意向合同》及意向金收据、《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》及装修补充协议，经质证，被告对真实性、合法性无异议，对证明对象关联性不予认可。本院认为以上证据与本案有直接关联性，本院对以上证据予以采纳，证明目的将结合其他查明事实综合认定；2.首付款支付凭证、装修款支付凭证、银行放贷证明材料、物业交验单、证明，被告对证据三性均无异议，本院予以采纳；3.被告对储藏室照片的三性均有异议，本院认为其不符合证据的形式要件，不再作为证据采纳；4.被告对微信聊天记录的三性均有异议，本院对其形式上的真实性予以确认，证明力将结合本案其他证据综合认定。 被告向本院提供的证据材料有：1.常住人口登记卡;2.微信聊天记录;3.滨江区综合行政执法局其他法定途径告知单，经质证，原告对以上证据三性予以认可，但对证明目的有异议。本院对上述证据予以采纳，证明目的将结合其他查明事实综合认定。 依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2020年9月14日，原告党春梅与被告王来华、郑慧姝及居间方杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订《购房意向合同》，约定转让位于杭州市滨江区××街道××路××号××单元××室，建筑面积68.35平方米（具体以房屋权属证书记载为准），转让总价为218万元，该总价包含随屋赠送：...固定装修、厨卫设施、...其他（共用储藏室），并约定户口清空条款，被告于产权过户后3天内清空户口。原告于《购房意向书》签订当天支付了意向金5万元。9月26日，原告党春梅、居银涛（乙方）与被告王来华、郑慧姝（甲方）签署《杭州市房屋转让合同》，约定转让被告坐落于杭州市滨江区××镇××路××号××单元××室房屋，该房屋建筑面积68.35平方米，用途为住宅，转让总价款为198万元（不包括装修款），并在其他约定事项中载明：“...2.甲方应在交房之日前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续......3.随房屋赠送的基础设施有：水一户一表、电一户一表、管道煤气......”。同日，原、被告及居间方杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订《杭州市房地产经纪服务合同》，约定居间房屋系官河路44号一单元301室，转让总价为198万元，附属配套设施及设备包括固定装修、固定厨卫设施、公用储藏室1间（使用权）。原、被告当天另行签订装修补充协议，约定装修款转让价格另计为20万元。2020年10月31日，原告（乙方）、被告（甲方）及居间方（丙方）签署物业交验单，在交验单中特别约定：“一、鉴于甲方目前尚未迁出该物业内所有户口，甲乙双方经友好协商，甲方承诺在10天内迁出所有户口......若甲方逾期未迁的，每逾期一天，则向乙方支付／元违约金。二、其他约定：...甲方领款前给乙方确定好并配有钥匙的库房；...户口在领款前迁出……”。 此后，原被告双方办理了产权转移登记手续。被告于2021年1月18日将户口从本案房屋迁出。因被告未能向原告交付共用储藏室的钥匙及逾期迁出户口，引发本案纠纷。被告郑慧姝于2021年1月20日向滨江区综合行政执法局提出自行车棚改造封闭式库房（案涉共用储藏室）的拆除建议。滨江区综合行政执法局于当月27日作出回复，表示“该处涉嫌违章搭建并将进一步开展执法调查”等。另，案涉储藏室系同单元几户共用，被告一直未使用过该储藏室，也无储藏室的钥匙。庭审中，原告陈述也曾找过共同储藏室的多个使用人，均表示表示不同意给付钥匙及准许其使用。 本案审理中，经本院释明，原告明确表示：如被告不能交付案涉储藏室，则将第一、第二项诉讼变更为被告向原告支付未交付共用储藏室的违约金100000元；如被告能交付案涉储藏室，则将第二项诉讼变更为被告向原告支付逾期交付共用储藏室的违约金20000元。 本院认为:本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告所签订的《杭州市房屋转让合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，房屋转让合同基本已履行完毕，现本案主要争议焦点为案涉共用储藏室的交付履行问题。被告答辩称对案涉共用储藏室的约定是属于赠与行为，在赠与尚未发生交付之前，被告可予以撤销；原告则认为交付共用储藏室是被告应尽的合同义务。本院认为，本案事实表明被告未实际取得过案涉共用储藏室的使用权，无法向原告履行交付义务，系履行不能，故本院仅评判被告是否应承担履行不能的违约责任问题。双方在2020年10月31日签署的物业交验单中特别约定“甲方领款前给乙方确定好并配有钥匙的库房”，结合双方在购房意向合同及经纪服务合同中对共用储藏室的约定，本院认为该约定不属于一般意义上的赠与，而应为理解为附属于房屋转让合同的附随义务。现被告无法交付共用储藏室属于违反附随义务的行为，虽不能按照房屋转让合同的约定承担违约责任，但应向原告适当赔偿损失。原告请求中主张的违约金100000元金额过高，本院酌情认定为25000元。另，关于被告逾期迁出户口的违约问题，本院认为双方在物业交验单中就户口迁出时间已重新协商约定并达成一致。被告实际迁出户口的时间晚于约定时限，由此给原告造成的损失应当由被告承担。原告对自己提出的主张，有责任提供充分证据支持，原告现有证据不足以认定因被告未迁出户口造成的损失，原告主张的违约金50000元数额过高，本院酌情认定为2000元。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王来华、郑慧姝于本判决生效之日起七日内向原告党春梅、居银涛支付未能交付共用储藏室的违约金25000元； 二、被告王来华、郑慧姝于本判决生效之日起七日内向原告党春梅、居银涛支付迟延迁出户口的违约金2000元； 三、驳回原告党春梅、居银涛其他的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告党春梅、居银涛负担1350元，被告王来华、郑慧姝负担300元。被告须在案件生效之日起十日内向本院缴纳应负担的案件受理费，如逾期未付，法院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  季隽虹 二〇二一年四月十五日 书记员  高 冰