江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2530号上诉人（原审被告）：南京瀚威房地产开发有限公司，住所地雨花台区软件大道1-60号北楼。法定代表人：屠骏。委托诉讼代理人：祝彬，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周园，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张松，男，1982年2月28日出生，汉族，住玄武区。委托诉讼代理人：徐玲，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人南京瀚威房地产开发有限公司（以下简称瀚威公司）因与被上诉人张松商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初4875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序独任审理。本案现已审理终结。瀚威公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、张松无权解除合同。《瀚瑞中心商品房预售合同》第六条第四项规定，甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除合同。张松虽有催告行为，但是在一审起诉时未满90日，不符合合同约定的解除条件，其无权解除商品房预售合同。二、瀚威公司迟延交付案涉房屋具有正当理由，由于南京政府部门的文明建设、环保管控以及重大活动停工等原因导致迟延交付约定房产，同时存在市政电工程及验收部门调整等不可抗力事件致使瀚威公司不能按期交付房屋。瀚威公司同时也积极与业主协商表示将努力争取在2021年4月30日将房屋交付，然而一审法院未将其作为影响因素予以考虑。三、一审法院无视双方之间合同约定的违约金计算方式。根据《商品房预售合同》第六条第四项约定甲方应当自乙方解除合同通知到迖之日起30日内返还全部已付款，并按合同总价款的5%向乙方支付违约金。即使被上诉人要求解除合同，也应当按照合同约定总价款的5%来主张违约金。一审法院无视该约定，确有不当。四、违约金计算标准的调整不公。一审判决按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金有失公允，且依据不足。五、即便一审法院认定上诉人违约，判令解除合同，并按银行相关贷款利率计算违约金，一审法院也应当考虑新冠疫情因素，将延迟交付中因新冠疫情停工的45天时间予以扣除。一审法院并未予以扣除，有失公允。张松辩称：1.《民法典》第563条规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的当事人可以解除合同。2020年6月29日，上诉人向被上诉人发函告知被上诉人，其购买的房屋无法在商品房预售合同约定的2020年6月30日交房，上诉人无理由明确表示不履行合同的主要债务，构成预期违约，故被上诉人要求解除合同。2.不可抗力系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，上诉人主张延期交房的原因并非法律规定的不可抗力。上诉人在上诉状中所称延期交房系由政府部门文明创建、环保管控以及重大活动停工等原因导致延迟交房，同时存在市政电工程及验收部门调整等不可抗力事件造成上诉人不能按期交付房屋。对上诉人所称的该延期交房的原因并非法律规定的不可抗力，其延期交房的根本原因系上诉人对房屋竣工交房时间未进行合理预估造成，且至今诉争房屋仍未完工交付。因上诉人违约，被上诉人有权解除双方签订的商品房预售合同及补充协议并要求上诉人承担相应的违约责任。3.《民法典》585条规定，约定的违约金低于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。被上诉人于2018年8月30日支付购房款620836元、同年9月17日支付610000元，两次供给支付购房款1230836元。鉴于自2018年至今已有三年多时间，被上诉人支付购房款一直被上诉人占用着，若按合同约定的购房款总额5%标准支付违约金，不足以弥补被上诉人三年多的资金占用期间的利息损失。4.关于被上诉人主张资金占用期间的利息损失的标准，被上诉人认为按同期同档次银行贷款利率以及同业拆借中心公布的贷款市场利率报价计算，于法有据，同时也较为合理。5、即使上诉人主张新冠疫情延期交房，但截至目前房屋仍未交付，且上诉人明确表示，交房日期暂定为2021年7月31日。张松向一审法院起诉请求:1.依法解除张松与瀚威公司于2018年8月30日签订的《商品房预售合同》及《南京商品房预售合同》之补充协议；2.判令瀚威公司退还张松己付房款1230836元；3.判令瀚威公司赔偿利息损失：（1）其中以620836元为基数自2018年8月31日起、以610000元为基数自2018年9月18日起，均按年利率4.35%计算至2019年8月20日止；（2）以1230836元为基数，自2019年8月21日起至实际付款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.瀚威公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月30日，瀚威公司（预售人，甲方）与张松（预购人，乙方）签订了《瀚瑞中心商品房预售合同》一份，约定：甲方已领取宁雨国用（2015）第13911号《不动产权证书》（或《国有土地使用证》）依法享有南京市雨花台区2014G45地块的国有建设用地使用权，甲方获准在上述地块上开发建设的商品房暂定名称为瀚瑞中心，甲方已领取宁房销第2017100142W号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。甲方预售给乙方的商品房为雨花台区宁南街道瀚瑞中心3幢2001室，该商品房所在楼幢的主体建筑结构为钢混，规划用途为酒店式公寓（非），土地用途为商服用地，土地使用年限为2015年3月16日起至2055年3月15日止。同时约定张松购买的房屋建筑面积为42.90平方米，单价为28690.82元/平方米，总价款合计1230836元，乙方采用分期付款，分别应于2018年8月30日前支付620836元，于2018年9月11日支付610000元。甲方应于2020年6月30日前向乙方交付该商品房，交付时该商品房应已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。合同第六条迟延交付责任约定，甲方迟延交付该商品房的，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除合同，并按下列约定清理和结算：甲方应自乙方解除合同通知到达之日起30天内返还全部已付款，并按合同总价款的5%向乙方支付违约金，该违约金与本条第三项约定的违约金不累加适用。若乙方解除合同时，其所购商品房市价与购买时相比有波动的，甲方对房价波动所导致的损失不承担赔偿责任。同日，双方还就房屋的装修装饰签订了补充协议。合同签订后，张松分别于2018年8月30日支付购房款620836元，于2018年9月17日支付购房款610000元。2020年6月29日，瀚威公司向瀚瑞中心·云树公馆业主发出告知函，告知：由于新冠肺炎疫情在全国蔓延以及政府防控措施的持续等因素，项目无法在《商品房预售合同》约定的2020年6月30日前完成交付，具体交付时间我司将另行通知，对除依法可认定为不可抗力因素免责的情形之外，我司承诺将在房屋交付时按照迟延交付的实际情况，依照《商品房预售合同》相关约定向业主支付迟延交付的违约金。2020年8月24日，瀚威公司再次向云树公馆业主发函，表示：将全力推进项目验收、施工等方面工作，确保2021年4月30日前实现项目交付，我司将严格按照《商品房预售合同》及《补充协议》约定的标准向业主交付房屋，专项工作组将定期向业主通告项目进展。2020年8月26日，张松向瀚威公司送达催告函，催告瀚威公司交付房屋。关于瀚威公司提交的江苏省人民政府公告及建设工程复工申请复查表，证明瀚威公司因新冠肺炎疫情的不可抗力自2020年1月24日起停工45天。张松质证认为，疫情发生时正值春节假期，瀚威公司停工期间应当扣除春节假期，且即使存在停工45天，在扣除疫情不可抗力的合理停工期后，瀚威公司仍不能交房，对瀚威公司的主张不予认可。一审法院对上述证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。张松、瀚威公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。合同约定瀚威公司应于2020年6月30日前向张松交付该商品房，交付时该商品房应已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。关于瀚威公司抗辩称受新冠肺炎疫情等不可抗力致延期交房，一审法院认为，张松、瀚威公司约定于2020年6月30日交房，张松于2020年8月26日向瀚威公司发出催告函，超过瀚威公司主张的停工期45天，在扣除疫情不可抗力的合理停工期后，瀚威公司仍构成根本违约。截至张松起诉时，张松向瀚威公司发出催告函虽不满90日，但结合瀚威公司的函告及当庭陈述，即使90日届满，瀚威公司仍无法交付房屋，故张松起诉要求判令解除《商品房预售合同》及补充协议并要求瀚威公司退还购房款1230836元，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的数额，张松主张合同约定按购房价款的5%计算违约金，该违约金条款系格式条款，违约金约定过低，应当予以调整。一审法院认为,违约金的计算应以实际损失为基础,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。因本案系瀚威公司违约导致双方合同解除,而张松支付的购房款,长期被瀚威公司占用,由此产生的银行利息损失属于直接损失的范畴。双方合同约定退房违约金按购房款5%的标准计算显然低于所造成的损失。张松请求参照中国人民银行同期贷款基准利率及一年期贷款市场报价利率标准计算利息损失的诉讼请求成立,依法应予支持。对瀚威公司的辩称意见无事实和法律依据,一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除张松与南京瀚威房地产开发有限公司于2018年8月30日签订的《商品房预售合同》及《南京商品房预售合同》之补充协议；二、南京瀚威房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张松返还购房款1230836元及利息（其中以620836元为基数，自2018年8月31日起至2019年8月19日止，按年利率4.35%计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以610000元为基数，自2018年9月18日起至2019年8月19日止，按年利率4.35%计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。案件受理费15877元，减半收取计7938.50元，由南京瀚威房地产开发有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。《商品房预售合同》中约定，瀚威公司迟延交付该商品房，经张松催告后90日内仍未交付的，张松有权解除合同。现瀚威公司未在约定时间内交付房屋，张松有权依照合同约定解除合同。瀚威公司认为根据合同约定，张松需向其催告，满90天仍未交付的，合同才能解除。张松虽有催告行为，但是在一审起诉时未满90日。张松则认为即便在一审起诉时未满90天，但至二审时早已经超过90天，且其仍然要求解除合同。对此本院认为，张松要求解除合同符合合同约定，一审法院判决解除合同并无不当。瀚威公司未按合同约定交付房屋导致合同解除，张松有权依照合同约定要求瀚威公司承担相应的违约责任。瀚威公司认为其未按合同约定交付房屋系因为南京政府部门文明建设、环保管控、重大活动停工等原因导致。因瀚威公司未提供相应证据加以证明，故对瀚威公司的该项上诉理由，本院不予采信。此外，瀚威公司认为即便其承担违约责任，也按照合同约定总价款的5%计算违约金。对此本院认为，合同约定的违约金低于实际损失的，人民法院可以根据当事人的请求适当增加。本案中，合同约定的违约金为总价款的5%，低于张松的利息损失。故一审法院综合张松的实际履行情况酌定利息损失，并无不当。瀚威公司要求扣除新冠疫情停工期间的利息，没有法律依据。综上，瀚威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15877元，由南京瀚威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东二Ｏ二一年四月二十九日法官助理吴伯庙书记员刘东