江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终2015号上诉人（原审被告）：吴凯，男，汉族，1991年11月5日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘平静，江苏环业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许小飞，男，汉族，1979年5月16日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐文逸，江苏宁诚律师事务所律师。上诉人吴凯因与被上诉人许小飞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴凯上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判上诉人不支付违约金或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.被上诉人出租给许小飞的房屋包含159室，从案涉租赁房屋的情况及房屋的现状看必然包含159室，因为159室房屋是经被上诉人改造后将159室做成一间房屋及楼梯租给上诉人使用，如不包含159室，案涉房屋无法正常使用。一审法院认定租赁房屋不包含159室是错误的。2.因被上诉人将案涉房屋多间房屋打通，且隔成了两层，导致改造后的房屋消防无法通过，消防部门多次上门查处致上诉人无法正常经营使用，无法达到使用目的。二、上诉人虚假陈述，拒不承认双方已经协商一致解除租赁合同的事实，而一审法院并未做深入调查，就认定是上诉人单方违约解除租赁合同，系查明事实不清。三、一审法院判决合同解除系上诉人完全违约，没有考虑合同解除的原因和前提，支持被上诉人的全部诉讼请求，判决上诉人承担巨额违约金对上诉人不公平。许小飞辩称：上诉人在上诉状中所陈述的相关情形并没有相关事实和法律依据，一审已经对案件进行了多次庭审，案件事实已经全部审查清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。许小飞向一审法院起诉请求：1.确认许小飞与吴凯签订的《商铺租赁合同》于2019年2月28日解除；2.吴凯向许小飞支付违约金83333元（按照租金33333元/月标准，计算2.5个月）。一审法院认定事实：2018年8月1日，许小飞（甲方）与吴凯（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将155、156、157、158室纯二楼出租给乙方，该商铺的建筑面积为370平方米，乙方承租该商铺用于经营文创类，非经甲方事先书面同意，乙方不得随意更改该商铺的租赁用途、经营商品品牌；本合同租期自2018年9月1日起至2021年8月31日止，甲方同意在2018年8月1日前将该商铺按现状移交给乙方，届时双方应签署交接确认书，自乙方进场装修日至2018年8月1日，为乙方的免租装修期；租金，双方约定该商铺2018年9月1日至2019年9月1日全年租金40万元、2019年9月1日至2020年9月1日全年租金40万元、2020年9月1日至2021年8月31日全年租金42万元，双方约定，每6个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一个计租期的租金，其中第一个计租期（自租期开始日至2018年9月1日）；为了确保本合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳租金保证金、物业服务费保证金、经营质量保证金，乙方应当在本合问签订同时向甲方一次性交纳相当于1个月租金的租金保证金33000元；本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证企及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于3个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金；备注：155-159楼梯为己方所用。合同签订后，许小飞向吴凯交付了案涉商铺，吴凯向许小飞支付了履约保证金33000元，吴凯在案涉商铺内经营星空艺术馆，吴凯交纳租金至2019年2月28日。因吴凯未交纳后续租金，许小飞于2019年2月21日通过短信向吴凯询问：你们房子到底租不租了，你提前告诉我不租也没关系，本来按照合同是提前一个月交房租的，现在年都过了，我手头紧你们商量一下，尽快回复我。吴凯表示需要和其他合伙人商量。许小飞：帮帮忙，我真的缺钱，我儿子学费都快交不上了，我老婆还要和我闹离婚，你先打5万元块钱给我，房子租不租都没关系，就当我借你的，到时还你，给你打欠条，我最近手头真是太缺钱了，帮帮忙。但吴凯未同意，吴凯与其他合伙人商量后向许小飞表示提前退租。2019年2月23日，吴凯将案涉商铺清空后将钥匙放在楼下并告知了许小飞，由许小飞对外招租。2019年5月14日，许小飞与曹文杰签订《商铺转租合同》一份，约定许小飞将155、156、157、158室二楼商铺出租给曹文杰，该商铺使用面积约为355平方米，租赁期自2019年6月25日起至2022年6月25日止，每月租金为28750元。2019年11月1日，许小飞向吴凯发出《通知函》一份，载明：双方签订的《商铺租赁合同》于2019年6月30日解除，吴凯应在5日内向许小飞支付欠交的租金133333元（2019年3月1日至2019年6月30日，合计4个月）并支付违约金，否则许小飞将向人民法院提起诉讼。该份函件于2019年11月4日被他人签收。一审庭审中，许小飞、吴凯一致认可双方签订的《商铺租赁合同》于2018年2月28日解除。许小飞为证明其有权转租，提交了其与业主就案涉商铺签订的租赁合同4份、业主的商品房预售合同3份，其中155室系许小飞与业主卢春富签订，租赁期限自2015年4月10日起至2020年6月9日止，卢春富同意转租，156室系许小飞与业主史小平签订，租赁期限自2015年5月24日至2020年5月23日，史小平同意转租，157室系许小飞与业主李红、陈烁光的委托代理人陈卫华签订，租赁期限自2015年5月24日至2020年5月23日，李红、陈烁光同意转租，158室系许小飞与业主葛军签订，租赁期限自2015年5月24日至2020年5月23日，葛军同意转租。吴凯认为许小飞应当举证证明已经交纳了155、158室的房租，156室不能确认系史小平所有，157室租赁合同的签订人系陈卫华而非业主，同时其承租了159室，许小飞也未提供相关证据。一审法院与陈烁光、史小平配偶核实情况，陈烁光认可陈卫华系其姑姑，其与母亲李红委托陈卫华与许小飞就157室签订租赁合同，史小平配偶陈述156系史小平所有，由史小平与许小飞签订租赁合同。许小飞陈述159室不在租赁范围内，所以双方在租赁合同中仅约定可以使用159室的楼梯。一审庭审中，吴凯认为案涉商铺未通过消防验收，为此提交了名为“准备材料”的打印纸一份，上面载有营业场所办理消防验收需要的7组材料。许小飞认为该份证据不能达到吴凯的证明目的，许小飞陈述案涉商铺原来经营网吧，是通过消防验收的，吴凯承租案涉商铺后重新进行了装修，吴凯对其经营的场所需要再向消防主管部门申请办理相关手续，与其出租案涉商铺无关，案涉商铺在竣工后未通过消防验收是不可能交付使用的。吴凯陈述案涉商铺业主因为许小飞未及时交纳租金而对商铺进行了锁门，但对此并未提供证据予以证明。一审法院认为,许小飞与吴凯签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方在庭审中确认合同于2019年2月28日解除，不违反法律规定，一审法院予以确认。合同约定，如吴凯提前退租则构成违约，许小飞可以没收吴凯支付的履约保证金并要求吴凯赔偿相当于3个月租金的经济损失，即吴凯应当向许小飞支付4个月租金作为违约金。吴凯于2019年2月23日退租，许小飞于2019年5月14日将案涉商铺转租他人，租赁期限自2019年6月25日起，则吴凯对许小飞造成的实际经济损失为4个月租金，扣除吴凯已经支付的履约保证金即1个月租金，许小飞要求吴凯向其支付2.5个月租金即83333元作为违约金不违反双方的合同约定，也未超过许小飞实际所遭受的租金损失。故对许小飞要求吴凯支付违约金83333元的诉讼请求，一审法院予以支持。吴凯辩称其不存在违约，许小飞拖欠房东租金，房东经常上门催要租金并锁门导致其无法正常经营。吴凯对此并未提供相关证据予以证明，且吴凯逾期支付租金已经构成根本违约，此辩解意见，一审法院不予采信。吴凯辩称案涉商铺未通过消防验收导致其无法经营。许小飞向业主承租的案涉商铺原本是通过消防验收后交付的，吴凯承租案涉商铺重新装修后应由其向消防主管部门申请营业场所消防验收，而非许小飞的合同义务，此辩解意见，一审法院不予采信。吴凯辩称其承租了159室，而许小飞未交付159室构成违约。根据合同约定，吴凯承租的系155、156、157、158室，许小飞承诺155-159室的楼梯可供吴凯使用，而非将159室转租给吴凯，吴凯也无证据证明其无法使用159室楼梯，此辩解意见，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告许小飞与被告吴凯2018年8月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年2月28日解除。二、被告吴凯于本判决发生法律效力之日起10日内向原告许小飞支付违约金83333元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1833元，由吴凯负担。本院二审期间，上诉人提供了网上下载打印的失信被执行人的详情打印单，证明许小飞被执行的情况，其中包括案涉部分房屋，因为未缴纳房租，业主已经与许小飞解除了租赁关系。被上诉人质证称：对该证据的真实性不予认可，就该证据的内容来看，案件涉及的房屋并不能证明就是与本案有关的房屋，该证据中案件涉及的当事人与本案租赁房屋的原房主均不对应，该证据与本案无关联性。二审经审理查明，一审审理中，上诉人提供的案涉房屋的租赁合同中约定的租赁范围包含159室。双方当事人在一审中确认合同于2019年2月28日解除。一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为吴凯是否应当向许小飞支付擅自解除合同的违约金。吴凯上诉提出，被上诉人出租给许小飞的房屋包含159室，对此，双方存在争议，本院经审查认为，吴凯这一主张与本案的争议焦点无关。吴凯上诉提出，因被上诉人将案涉房屋多间房屋打通，且隔成了两层，导致改造后的房屋消防无法通过，消防部门多次上门查处致上诉人无法正常经营使用，无法达到使用目的，本院经审查认为，现有证据不足以证明吴凯是因此解除合同，其擅自解除合同应当支付违约金，如其认为上述情况造成其履行合同受到损失，可以另行主张。吴凯上诉认为双方协商一致解除合同，被上诉人对此不予认可，本院经审查认为，从一审查明的证据可以看出，系因吴凯未按照合同约定支付房租，许小飞要求其明确是否继续承租，即使许小飞因吴凯不支付房租同意吴凯解除合同，许小飞仍有权向吴凯主张其承担违约责任，吴凯这一理由不能成立。综上所述，上诉人吴凯的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1833元，由上诉人吴凯负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年四月二十五日法官助理高婷书记员汪海燕