甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2020）甘0902民初6406号原告：何某，男，汉族,住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人:王某，酒泉阳关律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢某，酒泉阳关律师事务所律师。被告：刘某1，男,汉族,住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：李某，与刘某1系夫妻关系。委托诉讼代理人:刘某2，甘肃竭诚律师事务所律师。第三人：酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司，住所地，甘肃省酒泉市肃州区雄关路9A号，统一社会信用代码91620900057550142U。法定代表人：孙某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，该公司员工。第三人：肃州区小湘会湘菜馆旗舰店，住所地，甘肃省酒泉市肃州区西关路10号综合楼1-2层，统一社会信用代码92620902MA72DXDPXH。经营者：李志中，该店业主。原告何某与被告刘某1，第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司、肃州区小湘会湘菜馆旗舰店租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某委托诉讼代理人王某、谢某，被告刘某1及其委托诉讼代理人刘某2、李芝林，第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司委托诉讼代理人赵某，第三人肃州区小湘会湘菜馆旗舰店经营者李志中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金280392元;2、判令被告向原告支付违约金5000元;3、请求法院依法判令被告向原告支付电费8900元、水费1036.8元;(以上费用合计295328.8元）；4、判令被告承担本案的涉诉费用。事实及理由：2012年5月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于××区的房屋，用于经营餐饮，租赁期限为六年,租赁期间内的水电费、物业管理费等费用均由被告承担，同时合同还对权利、义务、违约责任等内容做了相应的约定。合同签订后原告依约交付房屋供被告使用，期间被告仅向原告支付了部分租金。2018年5月租期届满后被告请求续租，原告同意续租一年,约定租金为每年280000元。直至租赁期限再次届满后，被告仍未向原告付清全部租金,也未缴纳房屋租赁期间内的水、电费。现原告多次催要无果，起诉来院。被告刘某1辩称，原告所述不实，2018年5月之前原、被告之间有租赁合同关系，但是不存在拖欠租赁费的事实。2018年5月之后原、被告之间没有租赁合同关系。原告隐瞒了部分事实，所以请求驳回原告诉讼请求。第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司辩称，本案和本公司无关。第三人肃州区小湘会湘菜馆旗舰店辩称，对抵顶280000元的事实，我方不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交房屋租赁合同、补充协议，以证实被告刘某1从原告处承租涉案房屋，用于经营餐饮，合同约定租赁期限、租金、违约金、房屋水电费等费用。被告刘某1对真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为合同除了期限，其他关于租金、违约金等事项均未按照协议履行，补充协议中的40800元也未履行。第三人认为与其无关。因被告对真实性无异议，故本院对该组证据的真实性无异议，对证明目的，本院将结合其他证据及查明事实在本院认为处作出认定。2、原告提交房屋租金汇总表，以证实2017年度租金323800元未付清，扣除已支付与抵顶的费用后下欠66392元，2018年租金还欠214000元，被告刘某1租赁的房屋租金合计为280392元。被告刘某1对真实性无异议，但对证明目的不认可，认为上面记载的金额系为了与小额贷款公司办理债务抵顶的单据，金额写的比较多。第三人认为与其无关。经庭审中核实，该租金汇总表上刘某1的签字为本人所签，故本院对真实性及证明目的予以认定。3、原告提交水费发票、电费发票，以证实截至2019年续租期限届满，被告下欠电费8900元，水费1036.8元，原告已垫付上述费用，被告应向原告返还该笔费用。被告刘某1认为单据的产生时间是退租后，且交钥匙时水电费已经付清，第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司认为与我方无关。被告肃州区小湘会湘菜馆旗舰店对真实性无异议，表示该费用是我方去缴纳的，开了单据给原告，在我方房租里减去了该部分费用。电费收据产生时间为2019年12月4日，户名为马大胡子羊羔肉店，收费金额8900元。水费票据产生时间为2019年6月3日，户名为和泰汽修厂，收费金额1036.8元。因票据产生时间均为被告退还房屋后，且缴费户名亦不是被告或者被告经营的店铺名称，被告对此不认可，无法核实该项费用的产生系被告产生，故对于该项证据，本院不予认定。4、原告提交通话记录，以证实经协商，双方解除租赁合同，被告拖欠原告租赁费的事实。被告刘某1对真实性无异议，但认为录音已经证实案涉租赁物已经交付，此前与原告、第三人四方商谈转让价格为280000元，原告与第三人商定的80000元未经我的同意，280000元转让款抵顶后房租就全部付清了。第三人认为不知道该录音。因被告对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，对证明目的，本院将结合其他证据及查明事实在本院认为处作出认定。5、被告刘某1提交房屋租赁合同，以证实第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司与刘某1签订房屋租赁合同，在履行中双方均按照实际情况随时沟通交流另行协商处理，被告与原告的租赁关系已经终止，与原告的债权债务已经结清。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司与原告为债权债务关系，酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司只是代收租金，但不能证明被告与原告的债权债务已经结清。第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司对合同认可，第三人肃州区小湘会湘菜馆旗舰店表示对该组证据不知道。因原告及第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定。根据合同内容，可以证实2018年5月15日至2021年5月15日期间，被告刘某1与第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司就案涉房屋建立了租赁关系，故本院对该证明事实予以认定，对原、被告之间的债权债务是否结清，无法从该组证据中予以证实，故对该证明目的，本院不予认定。6、被告刘某1提交收据、收条，以证实店铺转让前，被告已经向酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司支付了租赁费67731元。原告对收据无异议，对收条不认可。第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司无异议，认为收条是公司法定代表人孙某签订的，收据上盖有公司的印章。第三人肃州区小湘会湘菜馆旗舰店认为与我方无关。结合第5组证据证实，2018年5月15日至2021年5月15日期间，被告刘某1与酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司形成房屋租赁关系，故期间的租赁费被告交付于酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司，酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司对该组证据的真实性予以认定，故本院对该组证据予以认定。7、被告刘某1提交餐具数量配备表，以证实转让给小湘会的财务折价280000元，抵顶了被告拖欠原告的全部债务。原告不认可，认为餐具被告已经同意以80000元的价格抵顶给下一家，并非被告陈述的280000元包含各项费用。第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司认为无其无关。第三人肃州区小湘会湘菜馆旗舰店不认可，认为没有见过配备表，也不知道280000元的事情。因该组证据为被告自制财务清单，无法证实以其价格作为转让款，故对该组证据本院不予认定。8、被告刘某1提交房屋明细表，以证实共欠租金64792元，店铺就转让后，我方再不欠原告的钱。原告不认可，认为是单方制作，被告方支付了多少金额已经向法庭提交了证据。第三人认为该组证据与其无关。因该组证据为被告方单方制作，原告对其真实性不认可，故本院对该组证据不予认定。9、被告刘某1提交联营房屋租赁权转让承诺书，以证实我方为何与第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司签订租赁合同，以及酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司为何在我方与原告租赁合同期间向我方追索租金的原因。原告对真实性有异议，认为酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司仅为代收租金，并不存在债务抵销的事实。第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司对真实无异议，表示是公司出具的。第三人肃州区小湘会湘菜馆旗舰店认为不知道该证据，对于转让款280000元的事情不知情。该证据与本案事实认定无关联性，本院不作认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月11日，原告何某为出租方（甲方），被告刘某1为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租的肃州区西峰综合楼房屋地址，坐落于酒泉市××区，出租给乙方仅限于经营餐饮使用；租赁期限6年，自2012年5月15日至2018年5月14日，承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金10000元。第一年租金为258000元，第二年起，租金每年比上一年度增加上浮5%，如有市场价格发生重大变化，经双方协商，租金可以做相应上浮调整，经双方协商，甲方同意乙方租金每年分两期付款，每半年缴纳一次，每次必须提前一个月缴清，先缴后用；物业管理费乙方自行向物业管理公司交纳，水电暖费由乙方自行缴纳，暖气费按供热公司核定金额缴纳；本合同双签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金20000元。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告经营使用。2016年5月17日，原告何某为甲方，被告刘某1为乙方，双方签订《租房补充协议》，约定，经甲乙双方协商，就肃州区西关路10号西峰综合楼出租给刘某1，经营阿瓦山寨，租金增加达成如下协商，从2016年5月15日开始，只增长一楼门店租金，增长为每平方米62元，其余无增长，即每年增长租金为40800元。原告提交的5月14日签订的《房屋租金汇总表》，记载“阿瓦山寨，起讫日期5月14日，年租金323800元”备注处由被告刘某1签字。2018年5月15日，酒泉市肃州区宝源小额贷款公司为出租方（甲方），刘某1为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于西关路11号-1-1、2、3层出租给乙方使用，房屋建筑面积约720平方米，租赁期限为叁年，自2018年5月15日至2021年5月15日，乙方租用的房屋用途为阿瓦山寨刘某1；年租金280000元，租金每年交一次，乙方需在租金到期一个月前缴纳当年租金；租赁期间，乙方使用的水、电、暖以及所有的税费（包括房产税、土地使用税）由乙方承担。此后，被告刘某1向第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款公司支付房屋租金67731元。2019年5月20日，被告刘某1解除租赁合同，向原告何某退还房屋。合同解除后，原告将案涉店铺转让于第三人肃州区小湘会湘菜馆旗舰店。经查明，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《租房补充协议》约定的肃州区西关路10号西峰综合楼，与酒泉市肃州区宝源小额贷款公司、刘某1签订的《房屋租赁合同》约定甲方将坐落于西关路11号-1-1、2、3层系同一处，均为被告刘某1租赁原告房屋经营阿瓦山寨的门店。本院认为，本案主要争议焦点为：1、被告应该向原告支付租赁费的金额；2、原告要求被告支付违约金能否得到支持；3、原告主张的其他垫付费用能否得到支持。对于被告应该向原告支付租赁费具体金额的问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《租房补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告向被告提供租赁场地用于经营餐馆，被告应该按照约定向原告支付租赁费。双方在合同中约定，租赁费每年上浮5%，补充协议约定租赁费每年上涨40800元。原告陈述原、被告双方签订的《房屋租金汇总表》记载的拖欠金额323800元系2017年5月15日至2018年5月14日期间的租金，2017年5月15日前的租金被告刘某1已经结清，此后扣除已经支付的部分以及抵顶的餐费、餐具，以及扣除合同解除后抵顶餐具费80000元，下欠66392元未支付。被告刘某1认为双方并未按照合同约定履行，口头协商后，实际租金按照每年283000元交纳，合同解除后抵顶的餐具费协商价格为280000元，但未提供证据予以证实。故原、被告签订租赁合同约定的2017年5月15日至2018年5月14日期间的租赁费剩余66392元，对此拖欠金额，本院予以支持。对于原告主张的要求被告支付2018年5月15日至2019年5月20日期间租金214000元。根据本案查明事实，因原告何某与第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款公司之间存在债权债务关系，双方协商酒泉市肃州区宝源小额贷款公司收取案涉房屋的租金用来偿还原告在酒泉市肃州区宝源小额贷款公司处的欠款。故经三方协商，2018年5月15日，酒泉市肃州区宝源小额贷款公司与刘某1签订了《房屋租赁合同》，该合同意思表示真实，不违反法律行政法规规定，真实有效。此后，刘某1向第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款公司亦支付租赁费67731元，故对原告将案涉房屋的租赁权转让的事实，本院对此债权转让的法律关系予以认定，被告刘某1应该按照合同约定将此后的租赁费支付合同相对人，故对原告要求被告刘某1向其支付2018年5月15日至2019年5月20日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求。因被告刘某1未按期支付原告房屋租金，构成违约金，合同约定违约方承担违约金20000元，现原告要求被告支付5000元的违约金，符合合同约定，亦不违反法律禁止性规定，故本院对该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告向原告支付电费及水费的诉讼请求。因原告提供的票据时间为被告退还房屋之后，户名均不是被告个人或经营店铺的名称，无法核实该项费用系被告拖欠，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告的主要诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告刘某1于本判决生效后十五日内支付原告何某2017年5月15日至2018年5月14日期间拖欠的租赁费66392元；二、被告刘某1于本判决生效后十五日内支付原告何某违约金5000元；三、驳回原告何某的其他诉讼请求；四、第三人酒泉市肃州区宝源小额贷款股份有限公司、肃州区小湘会湘菜馆旗舰店在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收2865元，由原告何某负担2172元，被告刘某1负担693元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 赵 蓉二〇二一年四月十二日法官助理 张文静书记员 戚文娟