辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终554号上诉人（原审原告）：孙智，男，1991年7月11日出生，汉族，住营口市老边区。委托诉讼代理人：康晓东，辽宁海润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口昆仑房地产有限公司，住所地营口市老边区铁南西街珍珠岩里。法定代表人：张永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：边玉红，辽宁元久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宫明科，男，1981年6月6日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：董莉，辽宁元久律师事务所律师。上诉人孙智因与被上诉人营口昆仑房地产有限公司（以下简称昆仑公司）、宫明科房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙智上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判二被上诉人连带返还购房款328720元及利息（利息自2018年1月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部结清为止)；2.改判二被上诉人赔偿装修损失暂计100000元（具体以评估为准）；3.改判二被上诉人赔偿房屋中介服务费、门卡费、装修垃圾清运费、物业费、声控灯等相关费用共计8408.9元；4.案件受理费、保全费、评估费等全部费用由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人虽与被上诉人宫明科签订《商品房买卖合同》，但实质上案涉房屋是被上诉人昆仑公司出售给上诉人。依据民法典第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。各方当事人一审陈述及举证可知，案涉房屋登记在昆仑公司名下，故实际出卖人应为昆仑公司。上诉人对鉴定结论不认可，上诉人到昆仑公司办理房屋进户手续时，昆仑公司拿出一些材料让上诉人签字，上诉人并未注意到身份证复印件上有房屋未解压字样，由于材料形成时间过久，技术上并不能区分同日形成的笔记中的先后顺序，系昆仑公司工作人员在上诉人离开后添写，这是有意的行为，且“未解押”三个字上并没有上诉人的指纹，位置处于本句话最后，添写嫌疑可以做实。综上，上诉人认为二被上诉人明知案涉房屋抵押给案外人营口沿海银行股份有限公司仍对外出售，导致案涉房屋无法过户直至今日仍未办理解押，现因被上诉人违约导致合同解除，被上诉人应承担给上诉人造成的包括装修等实际损失，请求贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人昆仑公司辩称，上诉人上诉理由不成立。1.上诉人与答辩人不存在房屋买卖合同关系，答辩人不是合同相对人，因此答辩人不应承担任何责任；2.上诉人购买房屋时对房屋已设定抵押完全清楚并同意购买，即使上诉人存在房屋装修等损失，也应由其个人承担；3.上诉人不认可鉴定结论，但是一审时其提出异议并申请补充鉴定，鉴定机构已依法作出补充鉴定结论，该鉴定机构是法院委托具有鉴定资质的机构，其鉴定结论具有事实及法律依据。上诉人没有提供证据推翻鉴定结论，因此鉴定结论应作为法院定案依据。一审判决以此鉴定结论作出判决结果完全符合法律规定。对于上诉人所述其签字的情形不符合客观事实，上诉人作为成年人，应对其签字承担相应法律后果；4.上诉人上诉理由不成立，其为了便宜购买房屋，在房屋抵押状态下同意购买，因此造成的一切后果应由其自行承担。综上，请法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人宫明科辩称，同意昆仑答辩观点。具体意见如下：1.上诉人要求被上诉人宫明科返还房款328720元，并且承担利息赔偿装修损失10万元，及赔偿房屋中介服务费、门槛费、装修垃圾清理费、物业费等均不符合法律规定，请求依法予以驳回；2.被上诉人认为原审判决的结果是有利于上诉人的。理由是在上诉人明知案涉房屋被抵押的情况下进行购买是自愿的行为。所以买卖行为是符合法律规定的；3.关于司法鉴定的结论问题。虽然上诉人否认鉴定结论，但无论是鉴定程序还是内容都足以认定上诉人在未解押的文书上签字，上诉人在一审庭审时对鉴定结论提出了质疑，该鉴定机构对于其质疑作出了充分的补充鉴定，所以该鉴定具有客观真实性。也就证明上诉人明知该房屋设定抵押还予以购买，请求二审法院予以认定；4.上诉人购买抵押房屋并且一直在居住，谈何损失。被上诉人也存在着巨大的损失。案涉房屋低价卖给上诉人，影响了被上诉人的正常销售，所以该买卖行为已经履行完毕，上诉人已经实际居住。原审判决所认定的事实只是返还房款，我们认为没有不当之处。综上所述，请求合议庭支持答辩人的答辩观点。孙智向一审法院起诉请求：1.判令撤销原告与二被告之间的买卖合同（变更为解除原告与被告之间的买卖合同）；2.判令二被告退还购房款348720元及利息（自2018年1月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部结清为止）；3.判令二被告赔偿一倍购房款348720元（撤销该项诉请）；4.判令二被告赔偿房屋中介服务费、门卡费、装修垃圾清运费、物业费、声控灯等相关费用共计8408.9元；5.判令二被告赔偿装修损失10万元具体以评估为准；6.案件受理费、保全费、评估费等全部费用由二被告承担。一审法院查明事实：2018年1月13日，原告孙智（买方）与被告宫明科（卖方）签订居间服务合同和营口市房地产买卖合同，其中营口市房地产买卖合同约定通过营口金尊房产经纪有限公司（以下简称居间方）签订本合同，卖方所有的房屋位于营口市老边区昆仑华府23-6-1-1002，建筑面积116.24平方米（以上内容以房屋所有权证登记为准，门牌证号载明辽宁省营口市老边区），房屋价款为348720元，叁拾肆万捌仟柒佰贰拾元整，付款方式买方应于合同签订之日向卖方支付定金10000元，于合同签订当日交于卖方，余款为现金付款，买方应当于本合同签订之日起于2018年1月18日前，备齐余款318720元于售楼处开出收据当日交于卖方，余下20000元与开出网签合同，不动产同一发票当日交于卖方以及合同约定的其他内容。居间服务合同约定买受人向居间方支付居间服务费300元整以及合同约定的其他内容。合同签订当日，被告宫明科向原告孙智出具收据，载明今收到买方孙智交来的老边区新东路昆仑华府23-6-1-1002房屋面积116.24平房款定金10000元整。2018年1月17日，被告宫明科向原告孙智出具收据，载明今卖方宫明科收到买方孙智购买位于营口市老边区昆仑华府23#6-1-1002房屋房款318720元整，大写叁拾壹万捌仟柒佰贰拾元整。2018年1月17日，被告营口昆仑房地产有限公司出具专用收款收据，载明付款单位为孙智，收款单位营口昆仑房地产有限公司，人民币叁拾肆万捌仟柒佰贰拾元正，34870元，收款事由昆仑华府23-6#-1-1002116.24平方米，交款人为宫明科。被告宫明科向被告营口昆仑房地产有限公司出具身份证复印件并说明，今宫明科同意将昆仑华府23-6-1-1002号116.24平方米房屋转让给孙智，转让人宫明科签字。原告孙智向被告营口昆仑房地产有限公司出具身份证复印件并说明，本人购买昆仑华府23-6-1-1002号116.24平方米房屋未解押，清楚并同意购买此房屋，购买人孙智。原告孙智申请对其出具的身份证复印件上的指纹与文字形成的先后顺序和“房屋未解押”字样与其他文字形成时间进行鉴定，本院通过营口市中级人民法院对外委托无锡江南司法鉴定所进行鉴定，2020年10月16日，该鉴定机构出具司法鉴定意见书，鉴定意见载明上述检材上的笔迹书写形成在前、指纹印捺印形成在后，上述检材上“房屋未解押”笔迹与其他内容笔迹是用同一支笔一次性连续书写形成。2020年11月10日，孙智申请补充鉴定，认为鉴定意见仅对“房”、“购”、“楚”以及落款处的“购”字进行了鉴定，并未对后形成的“屋未解押”四字形成有效的鉴定结论。2020年12月8日，无锡江南司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，其中对“房屋未解押”五字均进行了超光谱检验，鉴定意见为上述检材“房屋未解押”笔迹与其他内容笔迹是用同一支笔一次性连续书写形成。原告为此花费鉴定费用13370元。2018年1月17日，原告办理老边区房屋的进户手续并将房屋进行了装修。另查，2020年3月16日，营口市不动产登记中心老边分中心出具不动产产权情况表，载明老边区新东路北23-6号1单元20号建筑面积116.24平方米房屋已抵押，抵押登记日期为2016年4月21日。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：对于江南司法鉴定所出具的两份司法鉴定意见书，原告认为对鉴定结论结果有异议，由于材料形成时间过久，技术上不能区分同日形成的笔迹中的先后顺序，且未解押三个字上并没有原告的指纹，位置处于本句话的最后，有添写嫌疑，被告对鉴定意见没有意见，本院认为因各方均未有充分证据足以推翻该两份鉴定结论，故对于该两份鉴定意见，本院予以确认。一审法院认为，原告孙智与被告宫明科签订营口市房地产买卖合同系双方真实的意思表示，合法有效，原告辩称其在购买房屋时对房屋已抵押并不知晓，但经过鉴定确认原告在被告营口昆仑房地产有限公司办理手续时对房屋抵押状态已经知晓，故对于原告主张欺诈，本院不予确认，由于房屋处于抵押状态，无法办理房屋产权变更登记手续，致使双方之间的买卖合同目的无法实现，故对于原告请求解除营口市房地产买卖合同的诉请，本院予以支持，原告孙智将位于辽宁省营口市老边区返还被告宫明科，被告宫明科将收取原告孙智的购房款共计328720元返还原告孙智，对于原告的利息主张，因原、被告在办理房屋交接手续时对房屋抵押状态知晓且原告已入住该房屋，对于原告主张从交付房款时主张利息，本院不予支持，应当从本判决生效之日起至款项实际付清之日止按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算利息。对于原告主张对于原告孙智主张赔偿房屋中介费、门卡费、装修垃圾清运费、物业费、声控灯等相关费共计8408.9元，因原告办理入住手续且进行了居住，且在购买房屋时原告对房屋抵押状态知晓，故对于上述费用，本院不予支持。对于原告变更诉讼请求一事，被告辩称不同意原告变更诉讼请求，本院认为原告系鉴定结果确定后变更诉请，本院予以准许，但原告主张要求赔偿装修损失一事，可另外诉讼解决。对于原告孙智对被告营口昆仑房地产有限公司的诉请，因原告并非与被告营口昆仑房地产有限公司之间存在房屋买卖关系，故对于原告对被告营口昆仑房地产有限公司的诉请，本院不予支持。综上所述，一审法院判决如下：一、解除原告孙智与被告宫明科于2018年1月13日签订的营口市房地产买卖合同；二、原告孙智于本判决发生法律效力后15日内将辽宁省营口市老边区房屋返还被告宫明科；三、被告宫明科返还原孙智购房款328720元，并以该款为基数从本判决生效之日起至款项实际付清之日止按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率由被告宫明科向原告孙智支付利息；四、驳回原告孙智的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12230元，鉴定费13370元，保全费5000元，由被告宫明科负担6115元，由原告孙智负担24485元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《营口市房地产买卖合同》以及宫明科出具的房款收据等相关证据，可以证明案涉房屋卖方为宫明科，买房为孙智，购房款也是由孙智交给宫明科本人。而被上诉人昆仑公司并非合同相对方，故上诉人主张昆仑公司为案涉房屋实际出卖方的理由与事实不符，该上诉理由本院不予支持。在办理房屋相关手续时，上诉人孙智在一份书写“本人购买昆仑华府23-6-1-1002号116.24㎡房屋未解押本人清楚并同意购买此房屋”字样的身份证复印件中签字并按手印，应视为其对涉案房屋处于抵押状态明确知晓，孙智应对其签字及按手印所产生的法律后果承担责任。虽然孙智辩称未注意到有“房屋未解押”字样，应属于被上诉人工作人员后填写的，但经一审法院委托，无锡江南司法鉴定所出具鉴定结论：“房屋未解押笔迹与其他内容笔迹是用同一支笔一次性连续书写形成”，故上诉人主张房屋未解押字样是被上诉人后填写的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人孙智的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7857元，由上诉人孙智负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  徐 丹审判员  姚 望二〇二一年四月十五日法官助理孙**华书记员徐鹏媛