沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初392号原告（反诉被告）朱文杰，男，汉族，1961年11月30日出生，住址沈阳市铁西区。委托代理人张**宇、刘禹希，均系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）陈家宝，男，锡伯族，1985年8月21日出生，住址沈阳市铁西区。原告（反诉被告）朱文杰诉被告陈家宝（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王小娜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人张**宇、刘禹希、被告（反诉原告）陈家宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱文杰诉称，2015年10月1日，原告与被告签订房屋租赁协议，协议约定：1、原告将位于铁西区甲1门、2门的房屋出租给被告经营幼儿园，2、租期自2015年10月1日至2020年12月1日，每年租金360,000元，3、租期内不得转租或出兑幼儿园予他人。4、如违约，应赔偿违约金50,000元。2016年10月11日，被告通过与案外人签订《转租协议》、《转让协议》的方式，擅自将案涉房屋转租并出兑给了幼儿园，获利770,000元，2017年3月2日，案外人田淑燕又以同样的形式将房屋转租、幼儿园出兑给案外人周萍，获利1,350,000元，被告的恶意违约和无权处分的不法授权行为，再次扩大了对原告物权的侵害。特诉至法院请求判令：1、请求法院判决被告赔偿违约金50,000元；2、由被告承担诉讼费用。被告陈家宝辩称，本人从正反两个方面来反驳原告的观点：1、本人没有转租，虽然签订了转租合同，但是并没有实际履行。从主观角度来看签订所谓转租合同的目的是为了约束第三人及时向原告交付房租，因此真实目的也不是为了转租。从客观角度来看，原告与本人无任何利害关系且不是该合同的主体，第三人直接向其交付租金的行为与本合同无关，本人已没有收取任何租金。本人更没有出兑该房屋，出兑即出卖的意思，原告目前仍是本房屋的所有权人。2、原告利益没有受损。原告签订租赁合同的目的是获取租金且该房屋的使用目的为经营幼儿园，在这5年期间，原告的合同目的已经实现。原告主张本人所谓获利的770,000元实际上是转让幼儿园的金额，根据合同内容包括装修，设施，设备以及教材教具，本人是有权处分，不构成不当得利，原告无权将其视为其应得利益。即使从原告的角度来主张权利也是不应得到法院支持的：1、根据房屋租赁司法解释第16条及民法典相关规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告已过除斥期间，根据幼儿园的外观变化以及其居住地与幼儿园的距离，其应当知道幼儿园已经转让出去了。2016年至今已经有4年，根据法律规定，视为同意转租。反诉原告陈家宝诉称，反诉人与被反诉人于2015年10月1日签订房屋租赁协议，该协议第三款约定本人向被反诉人交付水电费抵押金2,000元，合同已于2020年12月1日履行完毕，朱文杰应当将抵押金返还给本人，但是其并没有如约履行合同。故诉至法院请求判令：1、请求法院判决被反诉人返还水电费抵押金2,000元；2、由原告承担诉讼费用。反诉被告朱文杰辩称，一、答辩人对返还押金的反诉请求享有先履行抗辩权。根据《房屋租赁协议》，在2016年10月10日反诉人违反约定擅自将承租房屋转租、出兑之日，就应当依约向答辩人赔偿50,000元惩罚性违约金。而对于押金而言，至少应当在2020年12月1日合同期限届满之后，答辩人予以退还。鉴于反诉人至今未赔偿任何违约金，答辩人当然享有先履行抗辩权，有权拒绝返还押金。如贵院最终认定了反诉人在本诉答辩中提到“在首次转租时答辩人便以默示方式同意了转租”的事实，答辩人提出诉讼时效抗辩。足足转租了两次后，房屋的水电费的押金一直都是反诉人在承担担保责任，反诉人更是在租赁合同届满的2020年12月1日之后，才首次向答辩人提出退还押金。显然反诉人主张答辩人在第一次转租时就已经默示同意了允许转租的待证事实自相矛盾、极其不符合常理。实际上，答辩人一直不知道转租一事、更不会同意转租、出兑行为的发生。综上所述，在反诉人未承担违约责任的情形下，请求法院驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，原告朱文杰系沈阳市铁西区甲1号房屋的所有权人，该房屋建筑面积234.74平方米。2015年10月1日，原告朱文杰与被告陈家宝签订《房屋租赁协议》，约定由被告陈家宝承租该房屋，租赁期限为2015年10月1日至2020年12月1日，租期5年2个月，租赁用途为幼儿园，每年租金360,000元，交费方式为首次交费200,000元，余款160,000元于2016年5月1日交齐。第二年开始每年租金提前一个月一次性缴清全年费用360,000元。水电费押金2,000元。租赁协议第六条约定，被告陈家宝在租赁期间，不得将房屋转租或出兑他人，如有此事发生，双方立即终止协议，原告有权收回出租房屋，一切经济损失由被告全部负责，协议签订后，如单方违约需向对方赔偿违约金50,000元。协议签订以后，原告将房屋交付给被告使用。另查明，2016年10月10日，被告陈家宝、案外人李莉（系陈家宝母亲）与案外人田淑燕签订了房屋转租协议，协议约定陈家宝将涉案房屋转租给田淑燕，租期为4年，年租金360,000元，如到期后继续租赁，陈家宝配合田淑燕与原房主签合同。合同中备注：在转租期间，如发生原房主收房或者说明理由不得转租事宜，李莉负责协调并承担责任。李莉、陈家宝均在该房屋转租协议中签字确认。2016年10月11日，陈家宝、李莉与案外人田淑燕又签订了转让协议，约定以780,000元转让费的标准将幼儿园的所有装修、教学设施、设备以及教材教具等物品转让给田淑燕。再查明，2017年3月2日，案外人田淑燕与周萍签订房屋转租协议，协议约定田淑燕将涉案房屋转租给周萍，租期为3年9个月，每年租金360,000元。如到期后继续租赁，田淑燕配合周萍与原房主签合同。双方同时签订了转让协议，约定将涉案房屋的聪明宝贝幼儿园转让给周萍经营，转让费用1,350,000元。上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁协议、房屋转租协议2份、转让协议2份，等在卷为凭，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方在合同中明确约定租赁期间，不得将房屋转租或者出兑他人，被告陈家宝将房屋及幼儿园的经营权以转租及转让协议的方式一并转让给案外人田淑燕，田淑燕再次转给周萍经营的事实，有房屋转租协议、转让协议及周萍的证人证言予以证明，且被告方在转租协议中的承诺可以证明其明知转租行为不符合合同约定，系违约行为，故其应按双方合同约定给付原告违约金50,000元，原告此诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于反诉原告陈家宝主张反诉被告返还2,000元水电费押金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、被告陈家宝于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱文杰违约金50,000元；二、反诉被告朱文杰于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈家宝的租房押金2,000元三、驳回本诉原告朱文杰、反诉原告陈家宝的其他诉讼请求。如双方未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告陈家宝承担；反诉案件受理费减半收取25元，由原告朱文杰承担(双方均已预交，直接给付对方)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王小娜二〇二一年四月十九日法官助理贺天洋书记员战美