江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏04民终2323号上诉人（原审原告）：潘国华，男，汉族，1961年5月1日出生，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：朱连荣，男，汉族，1954年9月26日出生，住常州市金坛区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王鑫，江苏金天虹律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：姚国贤，江苏金天虹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛成，男，汉族，1988年2月22日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：魏佳眉，江苏典修律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠江南，江苏典修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱俊（曾用名邹俊），男，汉族，1984年6月3日出生，户籍地常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：周建云，女，汉族，1979年10月20日出生，户籍地常州市金坛区。上诉人潘国华、朱连荣因与被上诉人薛成、朱俊、周建云执行异议之诉纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）（2019）苏0413民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人潘国华、朱连荣及其委托诉讼代理人王鑫、被上诉人薛成及其委托诉讼代理人魏佳眉到庭参加诉讼。被上诉人朱俊、周建云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人潘国华、朱连荣上诉请求：1、撤销金坛法院（2019）苏0413民初3764号民事判决，改判停止对常州市金坛区××庙小区××幢××室××幢××号不动产的强制执行，解除对上述不动产的查封并确认不动产归潘国华、朱连荣所有或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人认为其提出的执行异议情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1、被上诉人朱俊通过公证继承的方式，继承了案涉房产后与上诉人签订了房屋买卖合同，合同签订后，金坛法院才以公告的形式查封了常州市金坛区××庙小区××幢××室××幢××号不动产。房产查封后，案涉x小区x幢x号不动产仍然于2019年1月5日登记至吕秀芳、朱婷婷、卞小林、朱琳的名下，上诉人认为，金坛区人民法院对案涉房产查封裁定是否向房管部门送达后生效，存在异议，而且上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、房屋买卖合同签订后，上诉人已与被上诉人朱俊办理了房屋交接。庭审中，被上诉人也承认在上诉人提起执行异议申请之前，案涉房屋系毛坯状态，在收到上诉人执行异议申请书之后，才破门对案涉房屋进行装修并向第三人索要了水电卡、物业费收据，补缴了剩余的电费和物业费，意图捏造先于上诉人占有案涉房屋的情形。而在薛成申请执行朱俊、周建云一案中，双方及朱平儿签订的协议，朱俊、周建云、朱平儿等人签订的协议书仅是一份清偿旧债的协议书，双方之间并非真实意义上的有效租赁关系，而且案涉房屋系无偿使用并没有约定具体的租赁期限，根据案涉房屋的毛坯状态，该协议书也未实际履行，应当认定为无效。3、一审过程中，上诉人提交了转账记录和第三人出具的证明，证明上诉人交付了大部分房款，因为当地拆迁房产交易的习惯，有部分是现金交付，是符合常理。4、现有的法律法规未禁止动迁房的买卖，案涉房产暂时无法登记过户并不是上诉人自身的原因。被上诉人薛成答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。被上诉人朱俊、周建云未进行答辩。原审原告潘国华、朱连荣向一审法院起诉请求：1、停止对常州市金坛区××庙小区××幢××室××幢××号不动产的强制执行并解除查封；确认常州市金坛区××庙小区××幢××室××幢××号不动产归潘国华、朱连荣所有；3、本案诉讼费用由三被告承担。金坛法院一审查明事实：薛成与朱俊、周建云房屋买卖合同纠纷一案，该院于2015年10月27日作出（2015）坛民初字第2388号民事判决：一、解除原告薛成与被告朱俊、周建云签订的《房屋买卖协议》。二、被告朱俊、周建云于本判决生效之日起15日内返还原告薛成购房款人民币260000元；承担以50000元按银行同期贷款利率自2013年4月16日起计算至实际返还之日止的利息，以60000元按银行同期贷款利率自2014年6月5日起计算至实际返还之日止利息，以150000元按银行同期贷款利率自2014年6月18日起计算至实际返还之日止的利息。三、驳回原告薛成其余诉讼请求。案件受理费人民币2867元，由被告朱俊、周建云负担。该判决生效后，朱俊、周建云未按判决履行义务，薛成申请强制执行，该院于2016年2月17日立案，案号为（2016）苏0482执452号，2016年5月17日，申请执行人薛成与朱平儿、朱俊、周建云签订了协议书1份，主要约定因朱俊、周建云暂无还款能力，有朱俊父亲朱平儿将自己名下的邮堂庙小区1幢208室房屋居住使用权给薛成使用，期限为本利还清为止，如在还款期间该房出卖，薛成有优先购买权。朱平儿、朱俊、周建云及成桂芳（薛成陈述成桂芳系其母亲，其认可签名效力）在该份协议上签名。2016年11月朱平儿因病死亡，江苏省常州市金坛公证处于2017年10月19日出具了（2017）常坛证民内字第2216号公证书：朱平儿的遗产中金坛区x小区x幢x室、x幢x号不动产由朱俊继承。2017年11月8日，朱俊（甲方）与潘国华、朱连荣（乙方）签订《房屋转让协议书》1份，主要约定x幢x室房屋面积130.78平方米及车库8.58平方米以467824元价款出卖给潘国华、朱连荣，协议签订后支付定金10000元，潘国华、朱连荣收到入户手续交房屋钥匙后支付余款，留50000元待过户后一周内付清。关于房屋过户事宜双方约定：待可办理产权登记时，甲方应积极办妥产权证、土地证并交付给乙方；待可以办理房屋过户时，甲方应积极协助乙方办理好过户手续，过户费用由乙方承担。维修基金费和物业费用也有乙方承担，凭收据结账。庭审中两原告出具金坛区金城镇冯庄村民委员会于2019年2月25日出具的证明一份，该证明载明：兹有我村村民朱平儿（系我村村民朱俊的父亲），房屋于2013年拆迁，安置于××庙小区××栋××室××幢××号，该房屋一直未能办理不动产权证，现于2018年12月19日，可以办理房产登记手续。朱俊收条四份，用以证明朱俊总计收取购房款417000元，其中150000元为银行转账，剩余为现金交付。金坛法院于2018年2月18日作出（2016）苏0482执452号执行裁定查封了案涉不动产。潘国华、朱连荣提出执行异议，该院于2019年4月1日作出（2019）苏0482执异23号执行裁定书，驳回潘国华、朱连荣异议请求。潘国华、朱连荣提起执行异议之诉。案涉x小区x幢x号不动产于2019年1月5日登记至吕秀芳、朱婷婷、卞小林、朱琳的名下，x幢x室尚未办理不动产初始登记。金坛法院认为，两原告的诉讼请求不能成立，理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在薛成申请执行朱俊、周建芳一案中，双方及朱平儿签订协议约定在朱俊、周建云义务履行完毕前薛成对案涉房屋享有使用权，且有优先购买权，对此朱俊是明知的，且该房屋系由朱平儿房屋拆迁所得，彼时属于朱平儿财产，不能对该房屋采取查封措施，在朱平儿去世后，朱俊的继承人办理了遗产公证后，该院及时采取了查封措施。两原告购买案涉房屋在上述案件执行过程中，且从双方签订的协议以及证人证言能够确定案涉房屋彼时尚不具备办理不动产登记条件，对此两原告是明知的，在具备办理登记条件时案涉房屋已被该院查封，两原告至今未实际占有案涉房屋，两原告现有证据亦不足以证明已交付大部分购房款。综上所述，两原告请求不符合上述规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金坛法院判决如下：驳回原告潘国华、朱连荣的诉讼请求；案件受理费人民币8318元，由原告潘国华、朱连荣负担。本院查明：2016年5月17日，朱平儿、成桂芳、朱俊、周建云之间签订一份协议书，约定，因薛成与朱俊、周建云存在借贷纠纷，现已经法院审理判决，进入执行阶段，由于被执行人朱俊、周建云目前暂无履行还款能力，现有朱俊父亲朱平儿为了配合儿子朱俊履行还款，特提出自愿，将自己名下位于金坛区××小区××幢××单元××室住房一套的居住权无偿提供给申请人薛成使用，居住期限为该笔借款本利偿还完毕为止，之后申请人撤离此房屋，为了规范双方当事人的各项权益，经双方协商一致，特订立以下几条意见。协议书第1条约定，此协议双方签定后朱平儿应将房屋x室腾空并向薛成交付该房屋进户钥匙。协议书第2条约定，薛成使用居住房屋的期限为该笔借款由朱俊、周建云实际偿还完毕为止。协议书第4条约定，在朱俊、周建云偿还借款期间，朱平儿承诺，由薛成使用的该房屋不得买卖，如需买卖，薛成享有优先购买权，价格以当时的市价为参考。协议书还约定了其他事项。2017年11月8日，朱俊与潘国华、朱连荣签订一份房屋转让协议书，约定，双方就朱俊x小区x栋x房屋、车库转让给潘国华、朱连荣一事经双方友好协商，达成协议。协议书第一条、第二条约定：房屋及车库总价为467824元；在签订协议后，潘国华、朱连荣先预付定金10000元给朱俊，潘国华、朱连荣收到所有入户手续交钥匙后，支付朱俊457824元，余款在双方办理好房屋过户手续后一周内支付；交房时间按政府交付给朱俊日期为准。协议书第三条约定：待可以办理产权登记时，朱俊应积极办妥产权证、土地证并交付给潘国华、朱连荣；待可以办理房屋过户时，朱俊应积极协助潘国华、朱连荣办理好过户手续，过户费用由潘国华、朱连荣承担；维修基金费和物业费也有潘国华、朱连荣承担，凭收据结账；上述第一条所确认的房屋价格为最终价格，不随市场价格的变化而变化，双方不得反悔。协议书第四条约定，如不能办理过户：1、潘国华、朱连荣需出售该房屋时，朱俊应无条件配合；2、如遇二次拆迁等事件对该房屋进行的所有经济补偿朱俊无权干涉，全部归潘国华、朱连荣享有且朱俊需无条件配合潘国华、朱连荣进行补偿的申领工作。协议书还约定了其他事项。涉案查封不动产的现行地址为常州市金坛区××新苑x幢x单元x室、x幢x号房地产（以下简称前者为x室房屋、后者为x号车库）。诉讼中，潘国华、朱连荣一方与另一方薛成均陈述，朱俊向己方交付了x室房屋的钥匙，且双方提供了其各自收到的钥匙。本院于2021年3月8日进行现场勘验，勘验情况为：用薛成提供的钥匙可以打开x室房屋的大门，用潘国华、朱连荣提供的钥匙不能打开x室房屋的大门。对此，朱连荣陈述，其提供的钥匙本来可以开门，但对方把门锁换了，所以开不了门。薛成陈述，朱平儿去世时，朱俊撬门进该房办事，事后又配了一套门锁和钥匙，并把该钥匙交给薛成使用至今。常州市公安局金坛分局金城派出所于2019年3月11日形成的接处警工作登记表记载：报警人为潘国华；处警经过及结果为，民警现场询问报警人得知，其与他人合伙协议购买了x室房屋，但现卖家人不知所踪，有陌生人来要求主张债权占有房屋（人已离开现场），潘国华表示已在法院起诉解决。以本院二审查明事实为基础，本院对原审判决查明的其他事实予以确认。本院认为：一、关于潘国华、朱连荣对x室房屋、x号车库是否享有所有权。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律规定，但法律另有规定的除外。涉案法律事实发生于民法典施行前，应适用《中华人民共和国物权法》。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，x室房屋尚未办理不动产初始登记；x号车库的登记共有权人为吕秀芳、朱婷婷、朱琳和卞小林。因此，潘国华、朱连荣主张x室房屋、x号车库归其所有，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。由于x室房屋、x号车库并不归上诉人潘国华、朱连荣所有，且也非登记在被上诉人朱俊、周建云名下，故潘国华、朱连荣以该房屋归其所有为由诉请排除执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于潘国华、朱连荣对x室房屋是否享有足以排强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人潘国华、朱连荣请求排除对涉案查封不动产的执行，对此应依法承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权的执行中，买受人系针对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记等情形，其权利才能排除执行，不符合上述情形之一的，人民法院对排除执行的异议请求应不予支持。本案中，其一、尽管（2017）常坛证民内字第2216号公证书证明x室房屋由朱俊继承，但由于该房屋尚未办理不动产初始登记，朱俊并不能因该公证书而依法取得所有权。故没有证据证明208室房屋已登记在涉案被执行人名下。其二，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。现有证据证明，对于x室房屋，使用薛成持有的钥匙能够开门进户，而使用潘国华、朱连荣持有的钥匙不能开门进户。因此，仅凭潘国华、朱连荣持有上述钥匙，难以单独证明其实际控制、支配x室房屋。在此情形下，潘国华、朱连荣亦未提供涉案查封前由本人所签订的物业服务合同，所交纳的物业费、水电费缴费凭证等足以证明其已实际接收或占有该房屋的证据。由此可见，潘国华、朱连荣提供的证据尚难以充分证明其已合法占有x室房屋的诉讼主张，对此应依法自行承担不利后果。据此可以认为，潘国华、朱连荣请求排除涉案执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因而就x室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人潘国华、朱连荣的上诉请求，不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费人民币8318元，公告费600元，合计8918元，由上诉人潘国华、朱连荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱正生审 判 员 孙慧民审 判 员 王 臻二〇二一年四月十九日法官助理 陶金沙书 记 员 顾宇洲