江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终787号上诉人（原审被告）：常州河畔置业有限公司，住所地常州市新北区薛家镇庆阳路188号。法定代表人：徐渊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱晓龙，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：许志江，男，1984年1月2日出生，汉族，住沭阳县。被上诉人（原审原告）：徐馒，女，1986年10月20日出生，汉族，住常州市新北区。上诉人常州河畔置业有限公司（以下简称河畔公司）因与被上诉人许志江、徐馒商品房销售合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河畔公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许志江、徐馒的诉讼请求；一、二审诉讼费由许志江、徐馒承担。事实和理由：（一）一审认定涉案房屋卫生间未做防水属于事实认定错误。针对涉案房屋的厨房及阳台防水问题，经河畔公司与原施工单位沟通，原施工单位回复阳台及厨房部位已按图纸要求将防水施工到位，现因防水已隐蔽，已无法查看，除非进行破坏式鉴定，但一旦破坏，将导致防水层无法进行恢复，需将装饰面层全部拆除后全部重新进行更换，且因防水材料仅为JS防水涂料，很可能在拆除时被破坏导致无法查看。一审法院在许志江、徐馒未举证证明卫生间未做防水，也没有鉴定的情况下，贸然认定卫生间未做防水，属于事实认定错误。（二）一审法院认定厨房、阳台未作防水没有依据，且厨房阳台没有法律强制规定必须做防水。一审法院在错误认定涉案房屋卫生间未作防水的情况下，进而推测厨房、阳台未做防水，没有任何事实依据。并且涉案房屋目前厨房及阳台不存在渗漏问题，完全没有影响许志江、徐馒的正常居住。（三）一审法院认定的修复时间错误、租金损失标准过高。在本案中，房屋维修范围仅是房屋部分设施维修，不会导致房屋整体无法居住使用。且在2018年12月许志江、徐馒报修后，河畔公司一直积极联系其维修事宜，只是许志江、徐馒自身犹豫是否退房导致维修工作迟迟拖延至2019年6月才正式开始，实际维修整体持续时间为5个月（2019年6月至2019年11月），但也并不意味该期间内每天都在进行维修，许志江、徐馒也应有适当的容忍义务。一审判决赔偿的2800元每月的租金标准也过高，经河畔公司查询涉案房屋所在小区类似面积的精装修房租租金均为2000元左右。（四）一审法院判决赔偿许志江、徐馒损失错误。根据常州国家高新技术产业开发区（新北区）行政审批局于2018年6月28日出具的《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋所在的12号楼已经于2018年6月25日竣工验收合格，河畔公司已按约向许志江、徐馒交付符合约定的商品房。根据合同约定厨房、阳台也不属于保修范围。故河畔公司无需向许志江、徐馒赔偿任何费用。许志江、徐馒辩称，河畔公司的上诉不合理，新北区人民法院判决比较合理。许志江、徐馒向一审法院起诉请求：1.判令河畔公司承担赔偿责任，支付房屋维修期间同等租金2800元×12个月20天=35466元，一年物业费2884元，并对厨房和阳台未作修复补偿39546元、入户门3000元，共计35466+2884+39546+3000=80896元。2.判令河畔公司延长原商品房买卖合同的保修期限（附件五），保修期限自2019年12月4日起算。3.请求判令河畔公司提供装修费用（469530元）的发票。4.判令本案诉讼费由河畔公司依法承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年9月13日，许志江、徐馒在常州河畔置业有限公司售楼处与河畔公司签订了商品房买卖合同（此房为样板房），房屋面积为109.56平方，价款为1413756元。2018年11月12日，许志江、徐馒收到交房通知书并于11月15日去拿房。许志江、徐馒拿到钥匙去验房时,发现存在部分质量问题，就没签字收房。2018年12月26日，许志江、徐馒发现卫生间漏水，遂告知河畔公司。经过多次协调，到2019年5月份，双方同意进行维修。到2019年12月4日，案涉房屋的两个卫生间和主卧部分修复基本完工。许志江、徐馒为此未能及时入住。许志江、徐馒在购房时，提前缴纳了下年的物业费2884元。许志江、徐馒认为，厨房和阳台在施工时没有做防水施工，但河畔公司予以否认，认为已经做了防水工程。在房屋维修完毕后，许志江、徐馒还发现入户门存在部分磨损，据此要求河畔公司赔偿3000元，但河畔公司不予认可。一审另查明，在双方所签订的合同中约定，如按合同约定履行保修责任的，修复期间不视为逾期交房，但可以按同时期同地段类似房屋租金标准计算损失。涉案房屋同地段房屋（新房、精装修)的租赁市场报价为2650元至3000元不等。一审又查明，在本案审理过程中，经法院释明，许志江、徐馒撤回了诉请中的第2、3项诉讼请求以及第1项请求中的赔偿厨房、阳台未修复费用的请求。一审法院认为，许志江、徐馒与河畔公司之间已经签订了房屋买卖协议，许志江、徐馒依约缴纳了房款，河畔公司依约应及时缴纳符合质量要求的房屋。本案中，因河畔公司缴纳房屋质量不合格，中间出现了质量维修，并因此产生了损失，该损失系河畔公司违约造成，依法应承担赔偿责任。关于许志江、徐馒的损失问题。首先是租金损失。根据合同约定及当地租赁市场的价格情况，结合许志江、徐馒所购买的房屋的状况，法院认为许志江、徐馒主张租金损失按每月2800元计算，符合情理，法院予以采纳。租金的计算时间，根据本案情况，法院确定为12.5个月。关于物业费问题，该费用应属于许志江、徐馒的合理损失范围，法院也予以支持。关于入户门的赔偿费用，涉及到何时损坏的问题。许志江、徐馒不能证明该损坏系河畔公司造成，故法院不予支持。本案中，河畔公司所出售的房屋，竟然出现卫生间没有做防水处理的情形，令人难以想象，质量问题严重程度可想而知。许志江、徐馒庭审中认为据此有理由推测厨房和阳台也未进行防水施工，但因涉及到司法鉴定及破坏性检测，许志江、徐馒最终放弃了该项请求。河畔公司作为一家房地产企业，竟然如此不重视质量问题，漠视消费者的合法权益，并且在纠纷发生后不及时采取积极态度和措施，致使许志江、徐馒多方投诉及诉讼，确实应该引起警醒并吸取教训。判决：一、常州河畔置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿许志江、徐馒损失37884元；二、驳回许志江、徐馒所主张的赔偿入户门损失3000元的诉讼请求。如果河畔公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1823元，由常州河畔置业有限公司负担（该款许志江、徐馒已预交，河畔公司应将上述款项在判决生效之日起十日内交付许志江、徐馒)。二审中，河畔公司提交租赁信息，证明同地段同小区的租赁价格为2000元/月左右，一审判决2800元/月过高。许志江、徐馒质证称河畔公司提交的出租房屋均是最便宜的，且房屋装修非常简单，房屋内没有任何设施，而许志江、徐馒的房屋装修豪华，租金普遍比较高。许志江、徐馒提交租赁信息，证明网上查询租赁价格2800元/月至3000元/月都有。河畔公司质证称许志江、徐馒购买的房屋属于样板房，与正常房屋租赁价格应当有所区别。二审中，河畔公司对于其维修涉案房屋的具体项目陈述不清楚。二审查明的其他案件事实与一审一致。本院认为，许志江、徐馒与河畔公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，当事人各方均应按合同约定全面履行各自权利义务。河畔公司作为商品房的出售方，对其所出售的房屋案负有质量瑕疵担保义务，河畔公司在交付涉案房屋后，因卫生间出现漏水等质量问题，对此河畔公司应当及时维修，同时还应当承担因房屋不能正常使用给许志江、徐馒造成的损失。河畔公司在修复卫生间的过程中，具有查明漏水原因的有利条件，但其未说明卫生间漏水的具体原因，其上诉所称的一审认定涉案房屋未作防水属于事实认定错误的上诉理由与其是否承担修复及赔偿责任并无关联。河畔公司认为其实际修复时间只有5个月，但河畔公司无正当理由迟延修复，且也未能提供及时告知许志江、徐馒已经修复完毕的依据，故影响许志江、徐馒使用涉案房屋的责任在河畔公司一方。河畔公司认为一审判决河畔公司承担的租金损失过高，因河畔公司二审提交的证据并不足以推翻许志江、徐馒提交的证据，故一审酌情按照2800元/月确定河畔公司应承担许志江、徐馒的房屋租金损失并无不当。综上，河畔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1823元，由河畔公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年四月十九日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静