湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2447号原告：陈建军，男，1975年8月21日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告：吕晓晖，男，1976年5月11日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告：陆龙槐，男，1975年11月8日出生，汉族，住黄石市黄石港区。三原告共同的委托诉讼代理人：陈晖，湖北元初律师事务所律师。被告：黄石万达广场投资有限公司，住所地黄石市黄石港区花湖大道**万达广场写字楼****，统一社会信用代码9142020007079394XX。法定代表人：肖广瑞，总经理。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师。原告陈建军、吕晓晖、陆龙槐诉被告黄石万达广场投资有限公司（以下简称“黄石万达广场”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建军、吕晓晖及三原告共同的委托诉讼代理人陈晖，被告黄石万达广场的委托诉讼代理人叶宇昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建军、吕晓晖、陆龙槐向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担因延迟交房赔偿原告从2016年1月1日起至2019年9月30日止的租金损失306000元（40元/㎡×85㎡×2×45个月）；2、判令被告双倍返还因面积误差绝对值超出3%部分的房价款135190元（67595元×2）及逾期支付利息[以135190元为基数，自2019年9月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍支付至款项实际付清之日止]；3、被告履行房屋漏水修复义务；4、判令被告承担自2019年9月30日后因SA5-2029号商铺漏水给原告造成的租金损失40800元（40元/㎡×85㎡×12个月）；5、被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年10月29日，原告与被告签订了《黄石市商品房买卖合同》两份（以下简称商品房买卖合同，合同编号分别为：HS13008349、HS13008348）约定原告购买被告商铺两间，双方就合同标的即商铺面积、单价、付款方式、交付期限和条件等内容作了约定，在《商品房买卖合同》第九条交付期限和条件中，双方明确约定“出卖人应当在2015年12月31日前将符合下列条件交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；……”但直至2019年9月30日，被告才在媒体上发出交房公告，要求原告等房屋买受人履行收房义务。同时，原告商铺漏水至今无法修复，给原告造成经济损失。为此，原告认为：被告在根本未达到房屋交付条件的情况下，单方以2019年9月30日为交房时间，不仅存在逾期交房的客观事实，被告在合同附件中还存在的诸多免除被告责任，排除原告主张权利的格式条款内容，致使原告商铺面积误差绝对值超出3%部分的房价款无法得到补偿。同时，原告房屋因长期漏水无法修复也给原告带来了经营损失。综上所述，原告及时履行了合同义务，被告违反诚信原则，不仅逾期交房，房屋质量存在明显缺陷，还通过格式条款免除其主要责任，排除原告主要权利，致使原告诸多合法权益受到损害，无法开展正常的经营活动，取得资金回报，实现合同目的，故而成讼。被告黄石万达广场辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效，且已被生效法律文书确认。二、涉案商铺已于2015年12月31日完成交付，原告主张逾期交房的租金损失缺乏事实和法律依据。三、双方应根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定据实结算购房款，原告主张双倍返还房款缺乏事实和法律依据。四、中建一局已履行保修责任，已修复涉案的SA5-2029商铺，原告主张修复房屋漏水租金损失缺乏事实和法律依据。五、本案已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月29日，原告陈建军、吕晓晖、陆龙槐与被告黄石万达广场签订了《商品房买卖合同》，上述合同约定：三原告购买被告投资建设的黄石万达广场A6、A7商SA5-2029室。该商品房建筑面积为85.26平方米，其中套内建筑面积为75.6平方米。该商品房计价方式及价款按照建筑面积计算，单价为每平方米13125.16元，购房款为1119051元；第八条约定根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第三种方式（双方按照补充协议的相关约定执行）进行处理；第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前将符合下列条件交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。同时，双方签订了《商品房买卖合同》附件六即《合同补充协议》，该补充协议第六条第一款约定：“该房屋的具体交付时间以出卖人发放《交房通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。”第六条第二款约定：“双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件修改为出卖人取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。（用黑体字加深标注）”第六条第三款约定：“出卖人发出《交房通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。”第十条第四款约定：“双方一致同意将本合同第八条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。买受人不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利。”合同签订后，三原告依约向被告给付了涉案商品房的购房首付款569051元。2015年11月25日，被告投资建设的黄石万达广场A区（A1-A7#楼）工程取得了《工程竣工验收备案证明书》。2015年12月29日，被告在报纸上刊登《公告》，该公告载明：“黄石万达广场A区商铺SA1-SA5栋（6#、7#、8#、21#楼），已满足合同约定的入伙相关手续，将于12月31日办理入伙手续。”2019年9月12日，被告再次在报纸上刊登《公告》，该公告载明：“黄石万达广场万达华府A区（A1-A3栋）、B区（B1-B5栋）、C区（C1-C7栋）住宅及商铺、SA1、SA2、SA3和SA5段商铺、一环铺（1#楼外环商铺）、2#写字楼（7-26层）、3#写字楼、5#楼公寓及底商（5-101-5-107号商铺、5-113、5-114号商铺）已满足合同约定的入伙条件及具备办理不动产权证的条件，请于2019年9月20日前携带本人身份证、结婚证、购房合同、全款发票、契税发票、维修基金发票等资料，到黄石万达广场营销中心办理入伙手续及领取您所购房屋的“不动产确权证”以便办理不动产权证。2#写字楼6层、5#楼5-108-5-112号商铺将于2020年12月31日前办理入伙手续。A区、B区、C区地下室车位已于2015年12月25日达到使用条件，可以正常使用及办理相关手续。请广大业主朋友们务必于2019年9月20日前领取资料并办理不动产权证；……”2019年9月30日，三原告认可收房，但因三原告认为黄石万达广场A6、A7商SA5-2029商品房存在漏水问题以及涉及退还面积差额部分购房款等事宜与原告协商未果。同日，黄石万达广场向三原告出具证明：“兹有客户陈建军、吕晓晖、陆龙槐购买黄石万达广场SA5-2029号房，该房屋签订购房合同时预测面积为85.26平方米，购房单价为13125.16元/平方米，现办理产权实测面积为80.11平方米，面积差为5.15平方米，现已退面积差额67595元整，该房屋已退清面积差额，结清实际产权房款”。被告实际未返还原告商铺面积差房款。2020年9月7日，黄石市建设工程质量监督站向被告黄石万达广场、中国第一建筑集团有限公司、武汉天源物业管理有限责任公司黄石分公司发出《万达广场公寓、商铺等工程质量问题的督办函》，要求被告在12月3日必须保质保量完成，并做好住房的认可和签收工作。另查明，2019年9月30日，原告吕晓晖与刘辉（承租方）签订了《万达金街SA5-2029、SA5-2030商铺出租协议》，约定SA5-2029商铺建筑面积80.11平方米、SA5-2030商铺建筑面积86.27平方米，每月租金6000元……再查明，2020年7月21日，黄石万达广场就陈建军、吕晓晖、陆龙槐配合办理黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房不动产权证的登记手续及违约金等内容向本院提起诉讼，本院依法作出（2020）鄂0202民初1478号民事判决。在本院审理过程，经确认，被告对三原告SA5-2029号商铺的顶面及大厅长椅未修复。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定的部分，应为合法有效并生效。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关于被告承担因延迟交房赔偿原告租金损失的问题。本案中，2015年11月25日，被告投资建设的黄石万达广场A区（A1-A7#楼）工程取得了《工程竣工验收备案证明书》；2015年12月29日，被告在报纸上刊登《公告》，该公告载明：“黄石万达广场A区商铺SA1-SA5栋（6#、7#、8#、21#楼），已满足合同约定的入伙相关手续，将于12月31日办理入伙手续。”依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条和合同附件六《合同补充协议》第六条的约定，被告取得涉案商品房所属工程的《工程竣工验收备案证明书》即达到房屋交付条件，且被告已按合同约定履行了交房通知义务（2015年12月29日在报纸上刊登《公告》），可视为被告已于2015年12月31日前向三原告履行了交付房屋的合同义务。故原告主张被告承担因延迟交房赔偿从2016年1月1日起至2019年9月30日止的租金损失306000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告提出涉案商铺已于2015年12月31日完成交付，不应支付逾期交房租金损失的抗辩理由，本院依法予以采信。关于被告双倍返还因面积误差绝对值超出3%部分的房价款的问题。双方在《合同补充协议》第十条第四款第一项约定：双方一致同意将本合同第八条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。而该款第二项却约定：原告不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向被告主张返还任何购房款或主张任何其他权利。一方面，上述两项关于产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不一致时购房款结算的约定存在互相矛盾之处；另一方面，涉案合同及补充协议系格式条款，被告作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。本案中，被告未能提供充足的证据证明其采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识对《合同补充协议》第十条第四款内容进行了提示，且该条款内容明显免除了被告责任、加重了原告责任和排除了原告主要权利。因此，该条款违反法律规定系无效条款。原、被告双方应按照相关法律规定对涉案房屋的面积差异进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，SA5-2029号房屋实际面积为80.11平方米小于合同约定面积85.26平方米，涉案房屋面积误差比约为6.04%[｜（80.11平方米-85.26平方米）︱÷85.26平方米×100%]，本院依法支持被告返还原告面积误差比在3%的误差比以内（含3%）部分的房价款为33571.53元[85.26平方米×3%×13125.16元/平方米]及利息[以33571.53元为基数，自2019年9月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4.2%上浮50%的标准支付至款项实际付清之日止]；被告返还面积误差比超过3%部分的双倍房价款为68046.08元[（85.26平方米-80.11平方米）-85.26平方米×3%]×13125.16元/平方米×2。对原告主张返还购房款超出部分，本院依法不予支持。被告提出双方应根据《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定据实结算购房款的抗辩理由，于法无据，本院依法不予采信。关于被告履行房屋漏水修复的问题。本案中，被告虽对三原告所有的SA5-2029号商铺的漏水及物损进行了修复，但截止本院判决前，被告仍然对商铺顶面及大厅处长椅未修复完毕；本院依法支持被告对SA5-2029号商铺的漏水顶面及大厅处长椅履行修复义务。关于商铺漏水损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告主张被告承担自2019年9月30日后因SA5-2029号商铺漏水给原告造成的租金损失40800元的诉讼请求，因三原告提供的证据不足以证实涉案房屋的租金损失已实际产生，本院依法不予支持。被告提出本案已过诉讼时效的抗辩理由，因被告于2019年9月30日才向三原告出具返还购房款具体金额的证明，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，原告的诉讼未超过诉讼时效。本院依法不予采信被告的抗辩理由。依据《中华人民共和国民法典》第六条、第八条、第一百八十八条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告黄石万达广场投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈建军、吕晓晖、陆龙槐面积误差比在3%的误差比以内（含3%）部分的房价款为33571.53元及利息[以33571.53元为基数，自2019年9月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4.2%上浮50%的标准支付至款项实际付清之日止]；二、被告黄石万达广场投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈建军、吕晓晖、陆龙槐返还面积误差比超过3%部分的双倍房价款为68046.08元；三、被告黄石万达广场投资有限公司于本判决生效后十五日内对三原告所有的SA5-2029号商铺顶面及大厅长椅履行修复义务。四、驳回原告陈建军、吕晓晖、陆龙槐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3695元，由原告陈建军、吕晓晖、陆龙槐共同负担2695元，被告黄石万达广场投资有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 李 翩二〇二一年四月二十四日书记员 刘莉娜