湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2383号上诉人（原审原告）：沈万章，男，1963年11月6日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（原武汉市洪山区青菱乡红霞村村民委员会），住所地武汉市洪山区三家店特1号。负责人：高健，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。上诉人沈万章因与被上诉人武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈万章上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持沈万章一审的全部诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由红霞村承担。事实与理由：一、红霞村在自有土地上开发建设华中城出售商铺行为违法，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条、第三十九条以及《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的规定。二、沈万章与红霞村所签《武汉市存量房买卖合同》依法应当保护。红霞村多次违反合同约定，擅自变更合同内容，损害了沈万章的合法权益，应当依法承担违约责任。三、红霞村先后测绘房屋面积差异较大，应当依法承担违约责任。红霞村无权申请测绘队第二次测绘，即使要第二次测绘，也要书面通知沈万章并征得同意。红霞村在未履行通知义务情形下第二次测绘，不产生变更合同法律效力，而且两次测绘面积相差10%以上，第二次测绘违反合同和法律规定，应确认无效。四、红霞村强制要求沈万章交纳出让金行为违法，依法应当判决撤销。一审判决在“本院认为”中适用法律彻底错误。一、举证责任张冠李戴，违法袒护红霞村。二、认定存量房买卖面积不适用司法解释，违法袒护红霞村。三、支持销售商铺强收土地出让金，违法袒护红霞村。四、认定红霞村未违约不担责，违法袒护红霞村。五、认定红霞村不需退还评估费，显属错误。红霞村辩称：一、关于土地出让金要不要退还的问题。（一）案涉房屋是红霞村自建在红霞村城中村改造的产业用地上的房屋，在案涉房屋交易之前双方均知晓该房屋系划拨用地，作为村集体对出售房屋的行为形成了统一、公开的由买受方承担的约定。（二）沈万章所购买的房屋均由其占有使用，部分案涉房屋已经办理了不动产权证，土地从划拨变更为出让，沈万章实际享受了案涉房屋的收益和增值部分的利益。（三）红霞村关于案涉房屋的出售行为经过了洪山区人民政府相关部门的批准，允许对外销售1221间商铺用于回收或解决城中村改造过程中村集体的资金不足问题，因此红霞村与沈万章之间的房屋交易行为，事前经相关部门批准允许销售，事后经相关部门将划拨土地变更为出让土地，双方的交易并不存在任何的违法违规。二、关于面积差价款的问题，沈万章要求不支付商铺差异面积房款的理由不能成立。因为在办理房屋相关产权证件时，房产部门做了第二次测绘，第二次测绘的面积有十几、二十几平方米的增加面积，案涉房屋办理不动产登记时是按照第二次测绘的面积进行登记，并非按照第一次测绘的面积，沈万章实际上是多出来面积的受益人。案涉房屋的交易行为属于二手房交易，并非是房地产企业的商品房交易，一审法院认定不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定并无不当。多出面积差的责任并非是由双方当事人引起，根据公平原则，受益方沈万章应当支付多出面积差的房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈万章向一审法院起诉请求：1、判决沈万章与红霞村所签《武汉市存量房买卖合同》继续履行；2、判令红霞村立即协助沈万章办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》（以下称两证）转移过户手续；3、判令红霞村赔偿沈万章逾期不协助办理两证的损失107295元。按华中城商铺面积租金30元/平/月计算，暂自2015年12月22日起至2019年10月28日，以实际支付完毕之日止；4、判令红霞村向沈万章返还已收多余款项及利息109606.51元。违法收取的土地出让金、评估费共108035.7元，按银行同期贷款利率4.35%计算利息，暂自2019年6月28日起至2019年10月28日止，以实际支付完毕之日止；5、判令红霞村承担本案受理费。一审法院经审理查明，2012年，红霞村在自有土地上开发建设华中江南木材综合大市场（以下简称华中城），建成后将其中商铺进行出售。后沈万章、红霞村双方签订《武汉市存量房买卖合同》，合同明确约定沈万章向红霞村购买坐落于武汉市青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城8栋1层13号的商铺，该商铺经武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队（以下简称测绘队）于2013年9月6日测绘，确定该面积为77.75平方米。双方约定商铺交易价格为691740元，同时还约定了交房日期、付款方式、办证时间、违约责任等内容。2015年6月2日，测绘队对同一商铺进行第二次测量，确定其面积为89.8平方米。对于商铺差异面积房款，沈万章至今仍未支付。一审法院另查明，为协助沈万章办理商铺不动产权证，红霞村委托案外人坤衡（武汉）工程咨询有限公司对华中城房屋进行交易价格评估，并代包括沈万章在内的诸多商户支付了评估报告费。2019年7月26日沈万章向红霞村支付了土地出让金107335.7元、评估报告费700元、办证工本费550元，共计108585.7元。一审法院认为，本案的争议焦点如下：沈万章是否应向红霞村支付商铺差异面积房款、红霞村是否应向沈万章返还土地出让金、评估费及红霞村是否应向沈万章支付逾期协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的违约金。关于差异面积房款的支付问题。房屋的交易价格应依约房屋的单价及房屋的面积予以确认。因测绘队在第一次测绘时将商铺面积确定为77.75平方米，沈万章、红霞村才将交易价格约定为691740元。在第二次测绘时，测绘队将商铺权属建筑面积变更为89.8平方米，沈万章称两次测绘面积出现差异，是由于红霞村违法所致，因未提交证据予以佐证或提交的证据无法达到其证明目的，一审法院不予认可。且双方在签订合同时已明确该商铺买卖属存量房买卖而非商品房买卖，因此不应如沈万章所称适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。既已确定案涉商铺权属建筑面积为89.8平方米，该面积也将为该商铺办理不动产权证时登记的房屋建筑面积，差异面积的收益由买受人即沈万章所得，沈万章应为此支付相应的对价。因沈万章未向红霞村支付差异面积房款，红霞村拒绝配合办理两证并不构成违约，沈万章主张继续履行合同并让红霞村支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于土地出让金的退还问题。在《武汉市存量房买卖合同》签订时，沈万章已经知道案涉房产土地的性质。虽双方未约定土地出让金的支付主体，但是沈万章已经支付土地出让金的行为应视为其自愿承担该费用，沈万章诉请红霞村退还土地出让金的诉讼请求并无合同依据亦无法律依据，一审法院不予支持。关于评估费的退还问题。根据庭审查明的事实，评估是办理案涉房产产权证的必经程序，红霞村先行委托评估公司进行评估也是为协助沈万章顺利办理房屋产权证，沈万章称存量房办理产权证并不需要进行评估，但并未提交充分的依据予以佐证，因此，沈万章既要求红霞村协助办理产权证，又要求红霞村返还评估费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：驳回沈万章的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费12886元，由沈万章负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：沈万章向本院提交如下证据：第一组证据、公证书一份，证明红霞村非法封盖天井及过道，违法增加公摊面积。第二组证据、武汉市不动产权登记信息查询单；武汉市房屋测绘合同、武汉市房产测丈表（7页）等四份；武汉华中江南木材综合大市场总平面图；湖北省地方标准《房产测绘技术规程》第18页；武汉市房产测绘实施细则第39页。共同证明红霞村将本是一间的商铺无故变更为多间商铺，非法获利。第三组证据、武汉市存量房买卖合同范本，证明红霞村提供的存量房买卖合同有重大瑕疵；更名申请（两份），证明红霞村同意变更买受人；律师函（四份），证明沈万章依法取证，证据合法。经质证，红霞村对于沈万章提交证据的意见为：对第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。面积的测量是官方出具，并不存在违法增加公摊面积的情形。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。一、办证并非是我方单方可以决定的，沈万章购买的商铺办理不动产证、是否决定分割，是经过沈万章同意后的结果，并且将一间商铺变为多间商铺是根据买受人向我方反映一间商铺办证面积太大，对未来转手会造成困难，分多个便于转手，办多个证可以方便办理贷款时灵活运用，因此并不存在将一间商铺变多间商铺非法牟利的情形。二、办一间商铺和办多间商铺的产权证的面积相等，不存在面积不一致的情况。对第三组证据的武汉市存量房买卖合同范本真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。一、范本仅起到交易过程中参考的作用，最终以双方签订的协议为准，不能因为签订的协议与范本有不一致就认定涉案合同存在重大瑕疵。二、如所有交易都要按照范本签订合同，那么违背了民法的意思自治原则。对第三组证据的更名申请（两份）真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。一、更名申请是针对案外人，与本案沈万章无联系。二、更名申请是为了办证时将房屋买卖的商铺办理到与买受人直系亲属关系中提供的一种再次交易的行为，对于更名的行为是买受人对更名之后的赠与还是转售，我方并未参与，也不知晓。但更名申请不代表买受人与我方签订的买卖合同中将权利义务概括性转让划为同等。对第三组证据的律师函（四份）真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。该证据是沈万章的委托代理人在调取证据时向相关部门要求调取证据的调查函，与本案的事实没有直接关联，对上述从相关部门调取的证据，我方已经发表质证意见。本院认为，对于沈万章向本院提交的公证书及武汉市不动产权登记信息查询单，因该两份证据不能证明系红霞村为了增加公摊面积而将案涉房屋进行人为分割，本院对证明目的不予确认。对于武汉市房屋测绘合同、武汉市房产测丈表，因不能证明系红霞村为了增加案涉房屋面积而换两个单位进行测绘，本院对证明目的不予确认。对武汉华中江南木材综合大市场总平面图因不能证明系红霞村违反设计最初方案从而增加案涉商铺面积，本院对该证据的证明目的不予确认。对湖北省地方标准《房产测绘技术规程》以及武汉市房产测绘实施细则，因双方的争议事实为红霞村是否对案涉商铺进行人为分割并导致增加商铺面积，该证据与本案争议事实缺乏关联性，本院对该证据不予采信。武汉市存量房买卖合同范本系格式文本，无法达到其证明目的，本院对该证据不予确认。仅凭更名申请不能达到红霞村同意变更买受人的证明目的，本院对该证据不予确认。律师函与本案的事实没有直接关联，本院不予确认。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，沈万章、红霞村签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于两次测绘的面积差价款的支付问题。因测绘队在第一次测绘时将商铺面积确定为77.75平方米，沈万章、红霞村才将交易价格约定为691740元。现测绘队在第二次测绘时确定商铺面积为89.8平方米，沈万章办理案涉商铺不动产权证时亦以该面积为最终登记面积，沈万章在本案中并未提交充分的证据证明系因红霞村的行为导致两次测绘面积出现差异，而且案涉商铺出卖人红霞村并非房地产开发企业，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”规定，案涉《武汉市存量房买卖合同》不属于该司法解释所称的商品房买卖合同，不应适用该司法解释之规定，现沈万章并未向红霞村支付面积差价款，一审法院据此驳回沈万章关于合同继续履行，红霞村协助沈万章办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》转移过户手续以及红霞村赔偿沈万章逾期不协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的损失的诉讼请求并无不当。关于土地出让金的退还问题。双方在签订《武汉市存量房买卖合同》时，沈万章就应知道案涉房产土地的性质。虽双方未约定土地出让金的支付主体，但是沈万章已经支付土地出让金的行为应视为其自愿承担该费用，一审法院据此驳回沈万章关于红霞村向其返还土地出让金及利息的诉讼请求并无不当。关于评估费的支付问题。因评估是办理案涉商铺不动产权证的必经程序，红霞村委托评估公司进行评估亦是为了协助沈万章办理案涉商铺的不动产权证，沈万章亦未提交充分证据证实存量房办理产权证不需要进行评估，故一审法院据此驳回沈万章关于红霞村向其返还评估费及利息的诉讼请求并无不当。综上所述，沈万章的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12886元，由沈万章负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张海鹏审判员  胡丹丹二〇二一年四月二十八日法官助理张欣书记员陈旭敏