呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终295号   上诉人（原审被告）：张后生，男，1965年4月15日出生，汉族，住锡林浩特市。   委托诉讼代理人：王晓亮，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：安建国，男，1973年10月16日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市。   被上诉人（原审原告）：马建宏，女，1981年10月23日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市回民区。   被上诉人（原审原告）：何美胜，男，1982年10月15日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市。   委托诉讼代理人：马建宏，女，1981年10月23日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市回民区，系何美胜配偶。   被上诉人（原审被告）：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。   法定代表人:张玲杰，该公司经理。   委托诉讼代理人：高桂芝，内蒙古恒羽律师事务所律师。   上诉人张后生与上诉人安建国、被上诉人马建宏、何美胜、被上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初4026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张后生及其委托诉讼代理人王晓亮，被上诉人马建宏及何美胜的委托诉讼代理人马建宏、被上诉人尖峰公司的委托诉讼代理人高桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张后生上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张后生不承担责任；2.本案一、二审的诉讼费用由何美胜、马建宏承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。《抵顶房屋转让协议》并未生效，张后生并非本案适格被告。首先，何美胜、马建宏在一审提交的《抵顶房屋转让协议》中，合同出卖方为尖峰公司，而尖峰公司并未在《抵顶房屋转让协议》中加盖公章，因此该协议并未成立生效。而张后生只是在该协议中备注“原产权人”，并非该协议的买卖主体，该协议并未得到实际履行。因此张后生并非本案适格被告。其次，2014年9月，尖峰公司与内蒙古赛诺科化建材有限责任公司（以下简称赛诺公司）签订《海西明筑小区地库给水、采暖管道安装工程合同》，后尖峰公司为支付工程款，将涉案房屋抵顶给赛诺公司。因此，涉案房屋的所有权人为赛诺公司，并非张后生，张后生只是代表赛诺公司，赛诺公司从未授权安建国将房屋出售。何美胜、马建宏如果按照抵顶协议起诉，认为该协议已经成立生效，那么本案适格被告只有尖峰公司和安建国。二、一审法院认定事实错误，安建国并未收到何美胜购房款26万元。首先，何美胜在一审中提交了安建国出具的6份购房款收据，但并未提交银行流水，无法证明其支付购房款的真实情况。由于张后生与安建国存在合作关系，张后生有理由相信安建国与何美胜恶意串通，损害张后生的合法权益。因此，安建国出具的收据并不能证明何美胜支付购房款的事实。其次，如果涉案房屋价款真的是361990元，那么安建国就不可能只收取26万元后不再主张剩余房款。综上，在房屋价款的问题上，只有两种可能，一是何美胜并未支付购房款，而是与安建国恶意串通损害张后生的利益。二是何美胜与安建国另行签订了房屋买卖合同。三、一审法院判决张后生与安建国共同返还购房款没有事实与法律依据。根据民法典规定，合伙债务是指与合伙关系存续期间，合伙以其字号或全体合伙人的名义，在与第三人发生的民事法律关系中所承担的债务。基于合伙经营所产生的债务（合伙债务）应当承担连带责任。安建国与张后生合伙是在2014年9月6日至2014年8月30日期间，而安建国与出售房屋是在2014年年底，早已超过了合伙期间，且本案是基于房屋买卖合同纠纷所产生的纠纷，张后生与安建国也不存在合伙卖房的行为，因此不属于合伙债务。本案应当根据合同法相关规定及合同相对性原则，该债务属于安建国的个人债务，由实际收取房款的安建国承担责任。   安建国辩称，安建国与张后生有合作协议，房款是安建国收取的，《抵顶房屋转让协议》是张后生出具的。安建国收取的购房款全部用在和与张后生共同合作的工程上面。在张后生与安建国将涉案房屋卖给何美胜后，张后生又用涉案房屋抵顶给了祁奋龙，张后生后来又卖给了白志斌，卖房的钱安建国不知道张后生用在什么地方了。对于张后生后来又卖房的情况，是张后生与尖峰公司的行为，安建国与马建宏并不知情。既然是张后生卖了房，就应该把房子给何美胜和马建宏，不给房子就应该把卖房的钱归还何美胜和马建宏。   尖峰公司辩称，尖峰公司与赛诺公司有建设工程施工合同，尖峰公司向赛诺公司抵顶包括涉案房屋在内的房屋，张后生是赛诺公司法定代表人。但是，尖峰公司抵顶给赛诺公司的房屋都有《抵顶房屋转让协议》，协议上都有赛诺公司的公章和其法定代表人的签字。而涉案房屋尖峰公司没有与何美胜、马建宏签订过任何合同，也未收到过购房款，所以涉案房屋卖给何美胜、马建宏与尖峰公司无关。一审判决尖峰公司和何美胜、马建宏没有房屋买卖关系且尖峰公司不应承担责任正确。   何美胜、马建宏辩称，购买涉案房屋时，张后生、安建国都在场，是张后生、安建国共同带领我们看的涉案房屋。房款交给了安建国，张后生说后期交钱和安建国联系，所以张后生应该承担责任。   安建国上诉请求：一、撤销一审判决,改判张后生、尖峰公司向何美胜、马建宏返还购房款260000元并支付相应利息。二、一、二审的诉讼费用由张后生、尖峰公司承担。事实与理由：一审判决适用法律以及认定事实错误,二审法院应依法予以改判。一、《抵顶房屋转让协议》的签订主体为何美胜与张后生,与安建国无关,一审法院基于买卖合同关系,判令安建国向何美胜、马建宏返还购房款没有法律依据。从《抵顶房屋转让协议》的签订主体看,是何美胜、马建宏与张后生签订的,安建国不是合同的主体,房屋买卖关系中就没有安建国的参与。安建国接收购房款是与张后生产生的另一种法律关系,独立于买卖合同关系,是解决张后生与安建国之间的债权债务关系。不能因购房款最终流向安建国,就认定安建国也是归还义务人,这是没有法律依据的,突破了合同的相对性原则。二、张后生私自将何美胜、马建宏购买的房屋抵顶给案外人白志斌,属于严重违约,应由张后生、尖峰公司承担返还购房款以及支付利息的责任。2014年9月6日,尖峰公司与案外人赛诺公司签订《海西名筑小区地库给水、采暖管道安装工程合同》,约定由赛诺公司承包尖峰公司海西路海西名筑2项目地下车库自来水管道、采暖管道等图纸范围内工程的全部内容。2014年9月13日,尖峰公司与赛诺公司签订《抵顶房屋协议》,载明双方于2014年9月6日签订的位于海西路北滨海阳光一期项目地库给水、采暖管道安装工程合同,现以燕莎玫瑰园二期小区包含案涉房屋在内的总计三套房屋抵顶工程款。2014年9月14日,赛诺公司承接上述工程后,赛诺公司法定代表人张后生与安建国签订《合作协议》,约定双方合作尖峰公司开发的海西名筑地下停车场采暖管道工程、自来水管道工程,上述工程由安建国个人出资完成。2014年9月20日,何美胜向安建国支付购房定金2万元,并出具的《收据》载明“今收到何美胜购房定金贰万元整(燕莎玫瑰园二期A3号楼1单元6层西户)。备注:成交后顶购房款”。2014年12月24日,何美胜与张后生签订《抵顶房屋转让协议》,约定将坐落于呼和浩特市回民区燕莎玫瑰园二期A3号楼1单元6层西户房屋以361990元转让至何美胜名下。张后生作为赛诺公司法定代表人,在明知将案涉房屋已经出售给何美胜的情况下，仍于2015年4月25日经过尖峰公司将案涉房屋抵顶给案外人祁奋龙。张后生、尖峰公司的一房二卖的行为明显违反与何美胜签订的《抵顶房屋转让协议》,最终导致协议无法履行。何美胜与张后生签订《抵顶房屋转让协议》不能继续履行的主要原因是张后生、尖峰公司的违约行为。张后生联合尖峰公司私自将案涉房屋抵顶给祁奋龙的行为构成根本违约,故应由张后生、尖峰公司承担返还购房款及支付相应利息的责任。   张后生辩称，1、《抵顶房屋转让协议》甲方为尖峰公司、乙方为何美胜，张后生只是作为原产权人签了字。因为涉案房屋是尖峰公司抵顶给赛诺公司的，张后生是赛诺公司的法定代表人，在原产权人处签了字。而合同必须在各方盖章后才能成立生效，涉案《抵顶房屋转让协议》未经过尖峰公司盖章，故未成立生效。2、安建国陈述其收到26万元，但仅有收据，也没有见到真实的交易流水，26万都是现金不太可能，而且上述款项用在什么地方了，安建国一审没有举证证明。3、涉案房屋是抵顶给赛诺公司的，赛诺公司才是有权处置房屋的主体。而安建国认为张后生私自将何美胜这套房屋抵顶给案外人，但张后生没有和何美胜签订过合同。   尖峰公司辩称，安建国、张后生均承认涉案《抵顶房屋转让协议》上没有尖峰公司的公章，尖峰公司不清楚卖给何美胜、马建宏的情况，且涉案房屋是抵顶给赛诺公司的，尖峰公司只针对赛诺公司。   何美胜、马建宏辩称，缴纳涉案房屋房款的时候张后生、安建国都在，安建国负责财务，不知道有赛诺公司的存在。   何美胜、马建宏向一审法院起诉请求：1.依法判令解除房屋买卖合同(涉案房屋地址:呼和浩特市回民区大庆路燕莎攻瑰园二期A3号楼1单元6层西户)，张后生、安建国向何美胜、马建宏退还购房款240000元;2.请求依法判令张后生、安建国双倍返还何美胜、马建宏定金40000元;3.请求依法判令张后生、安建国向何美胜、马建宏支付资金占用期间的利息直至款项实际付清之日止(以260000为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利息计算，暂计算至起诉之日为74893.93元);4.请求依法判令尖峰公司向何美胜、马建宏退还涉案房屋更名费3000元;5.请求依法判令尖峰公司向何美胜、马建宏支付资金占用期间的利息直至款项实际付清之日止(以3000元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利息计算，暂计算至起诉之日为870.96元);6.请求依法判令安建国向何美胜、马建宏赔偿涉案房屋内部装修费用10000元;7.请求依法判令何美胜、马建宏聘请律师代理本案的律师费由安建国承担13000元(律师费)8.请求依法判令尖峰公司对何美胜、马建宏承担连带赔偿责任;9.请求依法判令张后生、安建国、尖峰公司承担本案的全部诉讼费用。   一审法院认定事实：1.2014年12月24日，何美胜与张后生签订《抵顶房屋转让协议》，约定将坐落于呼和浩特市回民区燕莎玫瑰园二期A3号楼1单元6层西户的房屋以361990元转让至何美胜名下，该协议由何美胜、马建宏共同履行。2.2014年9月14日，张后生、安建国签订《合作协议》，约定双方合作将尖峰公司开发的海西名筑地下停车场采暖管道工程、自来水管道工程共同合作施工，所有工程由张后生同尖峰公司签订，张后生占股25%、安建国占股75%，双方卖出的房子由双方记账，收入资金由安建国管理，所开支的费用双方共同签字认同，财务必须明确，所抵房屋如出售须双方签字认同，方可生效。3.2014年9月13日，尖峰公司与案外人赛诺公司签订《抵顶房屋协议》，载明双方于2014年9月6日签订的位于海西路北滨海阳光一期项目地库给水、采暖管道安装工程合同，现以燕莎玫瑰园二期小区下列房屋抵顶工程款，总计三套房屋其中包含案涉房屋，案涉房屋抵顶价格为308460元。4.赛诺公司法定代表人为张后生。5.安建国共计收取何美胜购房款26万元，其中2014年10月13日安建国出具的《收条》载明“今收到何美胜购房定金贰万元整（燕莎玫瑰园二期A3号楼1单元6层西户）。备注：成交后顶购房款。”安建国曾向何美胜、马建宏承诺，若因此事何美胜、马建宏向人民法院提起诉讼的，由安建国承担委托律师的费用。6.2020年9月6日，何美胜、马建宏因本案与内蒙古鑫恩铭律师事务所签订《委托代理合同》，何美胜、马建宏共计支付律师费13000元。7.2014年9月6日，尖峰公司与赛诺公司签订《海西名筑小区地库给水、采暖管道安装工程合同》，约定由赛诺公司承包了尖峰公司海西名筑项目地下车库自来水管道、采暖管道等图纸范围内工程的全部内容。工程款以水岸新巢项目房屋抵顶。8.2014年9月20日，经赛诺公司同意，尖峰公司将案涉房屋顶抵给案外人白志斌；2015年4月12日，经白志斌、赛诺公司、张后生同意，将案涉房屋顶抵给案外人祁奋龙；2019年3月28日，经赛诺公司、张后生、祁奋龙同意，祁奋龙又将案涉房屋转让至案外人高鸿飞；2019年12月17日，尖峰公司将案涉房屋交付给高鸿飞占有使用。9.安建国曾将案涉房屋钥匙交付于何美胜、马建宏，何美胜、马建宏拿到钥匙后进入房屋着手对房屋进行装修，后被物业公司制止。   一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因何美胜、马建宏与尖峰公司未曾签订任何书面的房屋认购、买卖协议，双方之间不存在房屋买卖合同关系，故对何美胜、马建宏要求解除与尖峰公司的房屋买卖合同的诉请不予支持；要求尖峰公司返还更名费3000元及资金占用期间的利息，无事实依据，不予支持；要求安建国支付装修费用10000元，无事实及法律依据，不予支持。张后生、安建国系合伙承包了案涉地下车库采暖、给水工程，二人签订的《合作协议》约定出售房屋须经二人同意，所得款项亦应用于工程建设和最后的利润分配上，张后生与何美胜签订《抵顶房屋转让协议》约定何美胜、马建宏购买案涉房屋，所付款项则由安建国收取，故对该《抵顶房屋转让协议》所产生的法律后果应由张后生、安建国承担连带责任。案涉房屋已由尖峰公司转让给案外人且已交付，何美胜、马建宏与张后生、安建国形成的《抵顶房屋转让协议》合同目的已无法实现，张后生、安建国构成根本违约，应向何美胜、马建宏承担违约责任，即向何美胜、马建宏返还已收取的购房款26万元，并承担支付违约金或者双倍返还定金的责任；因支付违约金与定金罚则只能二选其一，本院酌情认定由张后生、安建国以26万元为基数从合同目的无法实现之日即尖峰公司将案涉房屋转让至白志斌之日2014年9月20日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告张后生、安建国于本判决生效后十日内一次性返还原告何美胜、马建友购房款260000元并支付利息（利息以260000元为基数，从2014年9月20日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）；二、被告安建国本判决生效后十日内一次性支付原告何美胜、马建宏律师费13000元；三、驳回原告何美胜、马建宏的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3510元，由张后生、安建国负担3130元，由何美胜、马建宏负担380元。   本院二审期间，张后生、安建国向本院新提交了如下证据。   张后生向本院提交了两份证据。第一份为2021年3月16日赛诺公司出具的《证明》，该《证明》载明：“尖峰公司抵顶给我公司的“燕莎玫瑰园二期”A3号楼1单元6层西户的房屋，我公司没有委托安建国出售此房屋，安建国收到何美胜26万元房款，我公司不知情”。拟证明赛诺公司没有委托安建国出售房屋。安建国的质证意见为，对真实性无异议，对证明的问题不予认可，张后生就是代表赛诺公司的。尖峰公司的质证意见为，该证据与尖峰公司无关。何美胜、马建宏的质证意见为，对真实性不清楚。本院的认证意见为，但张后生系赛诺公司的法定代表人，张后生与安建国之间存在合伙关系，而在《抵顶房屋转让协议》上签字将房屋出售给何美胜、马建宏的人正是张后生，张后生与安建国的《合作协议》又约定收入资金由安建国管理，故对该份证据不予采信。第二份为甲方为尖峰公司与乙方冯建平签订的《抵顶房屋转让协议》。拟证明，该份协议系赛诺公司抵顶给案外人的协议，尖峰公司在上面有签字盖章，且赛诺公司也盖了章，故何美胜、马建功出示的抵顶房屋转让协议不符合赛诺公司及张后生抵顶房屋的日常交易习惯，本案《抵顶房屋转让协议》并未成立生效。安建国的质证意见为，因是复印件，故不予认可。何美胜、马建宏的质证意见为，对真实性及证明的问题均不认可。尖峰公司的质证意见为，对真实性认可。本院的认证意见为，因是复印件，对真实性不予确认，也不能证明赛诺公司及张后生的交易习惯。   安建国向本院提交了三份证据。第一份为张后生与白志斌的《解除抵押贷款协议》，拟证明张后生后来又用涉案房屋抵押贷款。第二份证据为《还款协议》，拟证明张后生2015年4月12日向祁奋龙借款15万元，于2016年2月1日全部还清，给祁奋龙抵押涉案房屋手续归还给张后生，张后生出售该套房屋时，祁奋龙到尖峰公司进行签字变更。第三份证据为2015年4月25日尖峰公司给祁奋龙出具的房款票据，证明尖峰公司和张后生出具过这份房屋手续。张后生的质证意见为：对第一份证据的真实性不认可，该《解除抵押贷款协议》上“张后生”的名字并非其本人所签。对第二份证据的真实性认可，拟证明的问题不认可，该证据恰恰能够证明张后生不知道安建国将该房屋出售给何美胜、马建宏的事实，否则就不会再签订抵押还款之类的协议了。对第三份证据的真实性认可，证明问题不认可，理由与第二份一致。尖峰公司的质证意见为：对第一份、第二份证据的真实性不认可，对情况不清楚；对第三份证据的真实性认可，本案所涉房屋曾经抵顶给祁奋龙，但说明不了尖峰公司将涉案房屋卖给了何美胜、马建宏。何美胜、马建宏的质证意见：对上述三份证据不清楚，关于《还款协议》，何美胜、马建宏之后才知道张后生将房屋另售他人。本院的认证意见为：安建国所提交的证据只能说明张后生曾以本案涉案房屋用于抵顶借款，并不能以此证明安建国不承担责任，付不予采信。   二审经审理查明，2014年9月13日，尖峰公司与赛诺公司签订《抵顶房屋协议》，载明抵顶本案涉案房屋的价格为361990元，一审法院认定为308460元有误，本院予以更正。本院查明的其他事实与一审查明的一致。   本院认为，本案的争议焦点为，向何美胜、马建宏返还购房款及利息的主体应如何认定。   针对争议焦点，本院认为，甲方尖峰公司与乙方赛诺公司于2014年9月13日签订的《抵顶房屋协议》载明，尖峰公司将包括涉案房屋在内的三套房屋抵顶给张后生作为法定代表人的赛诺公司，且该份《抵顶房屋协议》上盖有“此房屋已转让”的印章，涉案房屋的处分权利已于该日转让给赛诺公司。张后生作为赛诺公司的法定代表人，对外有权利处分涉案房屋。虽然2014年12月24日的《抵顶房屋转让协议》甲方载明为尖峰公司，乙方为何美胜，尖峰公司并未盖章或者签字，但该协议载明“该抵顶房屋经施工方张后生同意转让办理”，且该协议落款处有原产权人张后生的签字，如前所述，张后生有权处分房屋，故该份《抵顶房屋转让协议》为张后生与何美胜达成的合意，由张后生将涉案房屋转让予何美胜。张后生对《抵顶房屋转让协议》落款处的其签字的真实性不持异议，故虽甲方尖峰公司未盖章、签字，但并不影响张后生作为有权处分房屋的权利人将涉案房屋转让予何美胜的合同效力，本院对张后生主张《抵顶房屋转让协议》未生效的上诉理由不予采纳。   涉案房屋虽然通过《抵顶房屋转让协议》由张后生签字转让给何美胜，但房款26万元实际由安建国收取，安建国对此亦无异议。张后生与安建国于2014年9月14日签订的《合作协议》约定卖出房子收入的资金由安建国管理、财务投入支出由乙方安建国全权负责管理，可以二人系合伙关系，安建国对涉案房屋由张后生签字转让给何美胜亦无异议，并收取房款。安建国作为收取房款一方的合作人，理应承担返还房款、支付利息的义务。尖峰公司未盖章、签字，并对此不知情，尖峰公司不是《抵顶房屋转让协议》的合同相对方。安建国主张仅由张后生、尖峰公司承担责任的理由不能成立。   房屋买卖法律关系中，对于出卖人而言，完成交易的行为既包括与买方达成买卖的合意，又包括收取买方交来的购房款。本案中，达成出卖涉案房屋的合意由张后生完成、收取房款由安建国完成，张后生、安建国又系合伙关系，故在《抵顶房屋转让协议》解除的情况下，向买方何美胜、马建宏返还购房款及利息的法律后果应由张后生、安建国共同承担。   此外，关于张后生上诉理由中认为其与安建国合伙关系存续期间为2014年9月6日至2014年9月30日之间，而合伙债务是合伙关系存续期间基于合伙经营所产生的债务，且双方并不存在合伙卖房的行为。本院认为，张后生与安建国签订的《合伙协议》未明确约定合作期间，故对该上诉理由不予采纳。   综上所述，张后生、安建国的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚、裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5400元（安建国已缴纳），由安建国负担；二审案件受理费5200（张后生已缴纳），由张后生负担。   本判决为终审判决。      审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二一年四月二十二日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱