抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初1042号 原告：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区将军二街1号楼M2号门市，统一社会信用代码：91210411594811715P。 负责人：关杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李强，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：张宏飞，辽宁民威律师事务所律师。 被告：姚辉，女，1973年9月27日出生，汉族，户籍所在地辽宁省抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。 被告：郭茂林，男，1972年2月21日出生，汉族，户籍所在地辽宁省抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。 原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称“远洋物业公司”）诉被告姚辉、郭茂林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司委托诉讼代理人李强、张宏飞，被告姚辉、郭茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的物业服务费13184.42元；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。本案审理过程中，原告第一项诉讼请求中物业服务费金额变更为12085.72元。事实和理由：原告系为远洋城小区提供服务的物业公司，被告系接受原告服务的24号楼1单元402号业主，房屋建筑面积为166.47平方米。依据《前期物业服务合同》第六条约定，“物业服务费的标准为1.8元/平方米/月；物业服务费每年度预交纳一次。”。从2017年5月1日起至2020年12月31日止，被告共计拖欠物业服务费13184.42元（庭审中变更为12085.72元），原告曾多次催收费用，但被告仍拒绝履行合同义务。原告依据相关法律规定及合同约定，为了保障物业服务的质量，维护自身合法权益，督促被告按期足额交纳物业服务费用，特向贵院提起诉讼。 被告姚辉、郭茂林辩称，我们和远洋物业公司签订了前期合同，合同第3.1项规定了原告公司应该履行的合同义务，但原告没有按约履行，服务不到位。我们买的是洋房，相信原告能够提供良好的物业服务，之前我们按照合同约定的1.8元物业费予以交纳，但是后来原告服务不到位，所以没有交纳。原因如下：原告公司工作人员不巡查，我们居住的4楼存在楼道发霉、墙砖脱落、电表箱周围发霉现象，已经严重威胁我们的人身安全。我们居住的楼外照明布线应该在地下，而现在布线是露在外面的，没有人进行维护，存在安全隐患，我们有老人和孩子，如果下雨漏电很危险。之前承诺说小区前面有湖，但是现在没有水。原告保洁工作不到位，保洁员就拿一个拖布不清洗，导致楼梯间有异味，且导致楼梯间墙围附近的大白变黄。一楼东边开始有公共活动的区域，我们该楼业主都去那里活动并栽树，现在一楼业主来了之后将公用绿地占用，且一楼业主打骂人，导致110都过来处理过。我们和原告委托诉讼代理人李强说过该情况，并且说过让一楼把圈占绿地的绿篱扒除，我们就交物业费，但是至今没有扒除。冬天下雪原告处理不及时，路是斜坡，车和行人通行有困难。有一次我要从消防门走，我当时给物业经理打电话我要从消防门出去，当时回答是好，但是之后电话关机并没有处理。我们居住的是顶楼，上面有一个天井是通往顶楼的，天井的井盖本身就有问题，导致夏天漏雨、冬天漏雪，原告委托诉讼代理人李强给我们处理了，但是并没有改善。我家楼外面有一个装饰的布置，一下雨里面就会有水，导致我家室内漏水，我们也找过地产和原告，原告来了30多个人也没有给我们处理好，之后我们自己找人花钱维修好了。我们认为，原告的物业服务不值原告陈述的1.65元/平方米，我们认为最多就1元/平方米。原告没有按照前期物业服务合同约定的内容进行履行，而且期间我们进行过投诉，但是仍然没有改善，所以拒绝交纳物业费。 经审理查明：2012年9月7日，原告远洋物业公司与案外人抚顺德创置业有限公司签订了《抚顺“远洋城项目”前期物业服务合同》，约定由原告远洋物业公司负责案涉小区的管理，物业费标准为多层、洋房、小高层及商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，电梯费按每户30元/月。房屋交付日期为计费起始日，如房屋应当交付而业主无正当理由拒绝接收房屋的，则自房屋应当交付日为计费起始日。物业费每年度预交纳一次，第一年度的物业服务费，业主于房屋交付前交纳，以后每年度的物业服务费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内缴纳。物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订物业合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止……。同时，被告姚辉在《临时管理规约》中承诺人处签字，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。上述协议签订后，双方按协议内容履行，原告远洋物业公司为该小区提供物业服务至今。被告姚辉、郭茂林系顺城区“远洋城”小区24号楼1单元402号房屋的业主，该房屋建筑面积166.47平方米。自2017年5月1日至2020年12月31日期间，被告姚辉、郭茂林欠付住宅物业费共计12085.72元（1.65元/平方米）。现原告远洋物业公司以诉称理由来院告诉。庭审中，被告姚辉、郭茂林对于原告主张欠缴物业服务起止时间及金额无异议，但坚持以辩称理由不同意交纳，故调解未果。 本院所确认的上述事实有原、被告向本院提供的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、律师函（截图）及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，具有证明效力。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告远洋物业公司与案外人抚顺德创置业有限公司签订《前期物业服务合同》，并与被告姚辉、郭茂林签订了《临时管理规约》，且被告姚辉在该份规约中签字确认，故《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方应按该合同约定内容履行义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的基本保障，也是业主应尽的基本义务。业主拖欠物业费对其他已缴费用的业主有失公平，且物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响整个小区业主的利益。因物业服务范围具有广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在多种问题，业主可以向其或通过业主委员会提出整改意见，直至由业主委员会解聘该物业服务企业。本案原告远洋物业公司向被告姚辉、郭茂林居住的小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，被告姚辉、郭茂林实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。现原告远洋物业公司向其催交，被告姚辉、郭茂林仍未如约交纳，故对原告远洋物业公司被告姚辉、郭茂林支付物业费的诉求，本院予以支持。关于被告姚辉、郭茂林辩称原告远洋物业公司对案涉小区管理服务水平不到位，收费标准应按1元/平方米一节，因《前期物业服务合同》中关于物业费的收费价格、物业服务期限等已明确约定，现社区、街道、业主委员会或其他相关物业主管部门未通过法定程序对目前物业费的价格予以调整，此外，关于原告远洋物业公司存在管理瑕疵等问题，原告远洋物业公司有义务对业主反映的上述问题进行积极协调、督导，且原告远洋物业公司对业主的投诉已寻求采取了部分措施。被告姚辉、郭茂林亦可通过业委会或向相关物业主管部门等按法定程序寻求解决，双方应多进行有效沟通，但被告姚辉、郭茂林所辩称的上述问题不属于原告远洋物业公司的根本违约行为，二被告以此拒付全部物业费的理由依据不足，故对其辩称理由不予采纳。诉讼中，原告远洋物业公司将截至2020年12月31日前拖欠的物业费收取标准降低至每月1.65元/㎡，被告对此无异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告姚辉、郭茂林于本判决生效后十日内一次性支付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司拖欠的2017年5月1日至2020年12月31日物业服务费12085.72元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取65元，由被告姚辉、郭茂林负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 员  张凤敏 二〇二一年四月二十七日 法官助理  徐幼庭    书 记 员    闫肃