抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初1160号 原告：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区将军二街1号楼M2号门市，统一社会信用代码：91210411594811715P。 负责人：关杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李强，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：张宏飞，辽宁民威律师事务所律师。 被告：冯鹤，男，1983年8月20日出生，汉族，户籍所在地辽宁省抚顺市望花区，现住抚顺市。 被告张博，女，1983年2月28日出生，汉族，户籍所在地辽宁省抚顺市望花区，现住抚顺市。 委托诉讼代理人：何洪蛟，男，1976年2月4日出生，汉族，户籍所在地辽宁省抚顺市顺城区，现住抚顺市高湾经济开发区。 原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称“远洋物业公司”）诉被告冯鹤、张博物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司委托诉讼代理人李强、张宏飞，被告冯鹤，被告张博委托诉讼代理人何洪蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的物业服务费10124.92元，电梯费2040元，合计12164.92元；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。本案审理过程中，原告第一项诉讼请求中物业服务费金额变更为9281.18元，总金额变更为11321.28元。事实和理由：原告系为远洋城小区提供服务的物业公司，被告系接受原告服务的33号楼1单元402号业主，房屋建筑面积为82.72平方米。依据《前期物业服务合同》第六条约定，“物业服务费的标准为1.8元/平方米/月，电梯费30元/户/月；物业服务费每年度预交纳一次。”。从2015年5月1日起至2020年12月31日止，被告共计拖欠物业服务费10124.92元（庭审中变更为9281.18元）、电梯费2040元，共计12164.92元（庭审中变更为11321.28元），原告曾多次催收费用，但被告仍拒绝履行合同义务。原告依据相关法律规定及合同约定，为了保障物业服务的质量，维护自身合法权益，督促被告按期足额交纳物业服务费用，特向贵院提起诉讼。 被告冯鹤、张博辩称，确实拖欠物业费，但是也一部分是原告没有权利追缴的。前期入住有一份期限为三年的物业合同，我们交了1年，有2年没有缴纳，我同意有物业合同期间没有交纳的部分予以补交。从3年物业合同终止之后的物业费，我们不同意交纳。因为在2017年成立了业主大会，业主大会于2018年5月份进行选举。2019年7月份，我们3000多户中有2000多户同意罢免原告，我们是根据物业法中不作为的要求罢免的原告。从此之后我们就没有双方的法律义务，所以在此期间我们是不认可交纳物业费的，我们没有互相制约的情况下、没有物业代理的情况下是不同意交纳的。我们交物业费无论单价多少，都是以公摊的部分计算交纳的物业费。从入住开始至今，除正常的房屋老化以外，房屋状况每况愈下。冬天小区内冰由400、500毫米厚，我多次找了原告，但之后是我们自己刨的冰。园区的硬件设施坏，原告=没有进行维修。地产遗留的绿地问题，即护坡地下的草坪一直没有恢复。我家是全封闭的小区，但是小区并没有封闭，存在安全隐患，收破烂经常进入小区。硬件设施，如台阶、台阶的照明灯都不给修理，物业从2017年开始就不给维修。我现在就同意按照1月/平方米交纳物业费。原告公司保洁员没有天天清理，最长是2天进入楼梯间收拾卫生。电梯内贴广告并没有对我们业主公示，本来电梯的空间就不大，广告味道特别刺鼻。配电箱电线都是露在外面的，包括外面的绿地的电线都漏在外面，我们现在想解决这个问题。所以2017年以前的1.65元/每月/每平方米我同意给，之后我只同意给1元/平方米补齐。 经审理查明：2012年9月7日，原告远洋物业公司与案外人抚顺德创置业有限公司签订了《抚顺“远洋城项目”前期物业服务合同》，约定由原告远洋物业公司负责案涉小区的管理，物业费标准为多层、洋房、小高层及商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，电梯费按每户30元/月。房屋交付日期为计费起始日，如房屋应当交付而业主无正当理由拒绝接收房屋的，则自房屋应当交付日为计费起始日。物业费每年度预交纳一次，第一年度的物业服务费，业主于房屋交付前交纳，以后每年度的物业服务费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内缴纳。物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订物业合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止……。同时，被告冯鹤、张博在《临时管理规约》中承诺人处签字，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。上述协议签订后，双方按协议内容履行，原告远洋物业公司为该小区提供物业服务至今。被告冯鹤、张博系顺城区“远洋城”小区33号楼1单元402号房屋的业主，该房屋建筑面积82.72平方米。被告冯鹤、张博于2013年12月21日交纳2014年5月1日至2015年4月30日期间的物业1637.86元。自2015年5月1日至2020年12月31日期间，被告冯鹤、张博欠付住宅物业费9281.18元（1.65元/平方米），电梯费2040元，合计11321.28元。现原告远洋物业公司以诉称理由来院告诉。庭审中，被告冯鹤、张博同意交纳电梯费，对于原告主张欠缴物业服务起止时间及金额无异议，同意交纳按照1.65元/平方米的标准交纳2017年之前欠缴的物业费，但坚持以辩称理由不同意交纳2017年之后按照1.65元/平方米计算的欠缴的物业费，故调解未果。 另查，庭审中被告对于涉诉合同约定的物业服务期限无异议。 本院所确认的上述事实有原、被告向本院提供的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、律师函（截图）及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，具有证明效力。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告远洋物业公司与案外人抚顺德创置业有限公司签订《前期物业服务合同》，并与被告冯鹤、张博签订了《临时管理规约》，且被告姚辉在该份规约中签字确认，故《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方应按该合同约定内容履行义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的基本保障，也是业主应尽的基本义务。业主拖欠物业费对其他已缴费用的业主有失公平，且物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响整个小区业主的利益。因物业服务范围具有广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在多种问题，业主可以向其或通过业主委员会提出整改意见，直至由业主委员会解聘该物业服务企业。本案原告远洋物业公司向被告冯鹤、张博居住的小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，被告冯鹤、张博实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。现原告远洋物业公司向其催交，被告冯鹤、张博仍未如约交纳，故对原告远洋物业公司被告冯鹤、张博支付物业费的诉求，本院予以支持。关于被告冯鹤、张博辩称涉诉争议合同已经到期，原告远洋物业公司无权收取2017年之后的物业费一节，涉诉《前期物业管理服务协议》明确约定物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订物业合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。现被告对于该项约定无异议，但主张已经罢免原告，原告无权收取罢免后的物业费。现被告对于其该项主张并未提供证据加以证明，且原告截止目前一直在涉诉小区提供服务，故本院对于被告该项抗辩意见无法采纳。关于被告抗辩原告对案涉小区管理服务水平不到位，收费标准应按1元/平方米一节，因《前期物业服务合同》中关于物业费的收费价格、物业服务期限等已明确约定，现社区、街道、业主委员会或其他相关物业主管部门未通过法定程序对目前物业费的价格予以调整，此外，关于原告远洋物业公司存在管理瑕疵等问题，原告远洋物业公司有义务对业主反映的上述问题进行积极协调、督导，且原告远洋物业公司对业主的投诉已寻求采取了部分措施。被告冯鹤、张博亦可通过业委会或向相关物业主管部门等按法定程序寻求解决，双方应多进行有效沟通，但被告冯鹤、张博所辩称的上述问题不属于原告远洋物业公司的根本违约行为，二被告以此拒付全部物业费的理由依据不足，故对其辩称理由不予采纳。诉讼中，原告远洋物业公司将截至2020年12月31日前拖欠的物业费收取标准降低至每月1.65元/㎡，被告对此无异议，本院予以确认。关于原告主张被告交纳截至2020年12月31日电梯费2040元一节，鉴于被告冯鹤、张博同意交纳，故本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告冯鹤、张博于本判决生效后十日内一次性支付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司拖欠的2015年5月1日至2020年12月31日物业服务费9281.18元，电梯费2040元，合计11321.28元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53元，减半收取26.5元，由被告冯鹤、张博负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 员  张凤敏 二〇二一年四月二十七日 法官助理  徐幼庭    书 记 员  闫肃