江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2506号上诉人（原审原告）：康文和，男，汉族，1973年4月5日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蔡益红，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中建孚康置业有限公司，住所地在南京市建邺区江浦街道凤凰大街10号。法定代表人：江岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓蒙，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小幔，该公司法务。上诉人康文和因与被上诉人南京中建孚康置业有限公司（以下简称中建孚康公司）商品房预售合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康文和上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持康文和一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中建孚康公司负担。事实与理由：一、一审法院在法律适用和事实认定方面均存在错误。(一）一审法院不以中建孚康公司设置的样板房装修部品材料、施工质量和品质档次作为认定装修质量要求的依据属于法律适用错误。1.《江苏省高级人民法院商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条第2款规定，商品装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。根据本条规定，无论买卖双方是否应当作对装修质量要求进行明确约定，均应以样板房的装修质量作为交付房屋的装修质量。2.中建孚康公司概括性排除样板房对装修质量要求的约定不应予以适用。3.在以样板房装修质量作为装修质量要求的情况下，康文和已完成了装修质量不符合约定要求的初步举证责任,中建孚康公司应承担举证不能的不利法律后果。4.法庭未依法组织双方当事人至案涉房屋实际查看装修状况。（二）即使不以样板装修作为装修质量认定的依据，在康文和、中建孚康公司签订的《装饰装修标准协议书》对装修质量要求的约定不具体确定的情况下,应以装修价格作为装修质量要求。1.标准协议书对装修质量要求的约定不具体确定，不足以作为认定装修质量要求的依据。2.在当事人没有对装修质量要求做出明确约定的情况下，应以装修价格作为装修质量要求。3.装修价格按约定装修价格、广告宣传装修价格、备案装修价格的先后顺序确定。第一、如果买卖合同约定了装修价格的，以约定装修价格为依据。第二、若买卖合同约定装修价格不能被认定，则本案应直接以中建孚康公司广告宣传中载明的5164元/m²作为装修价格。第三、即使该广告宣传装修价格不能被认定，本案亦应以5164元/m²的备案价格作为装修价格。(三)一审法院认定估价报告系中建孚康公司为履行房地产上市前备案手续委托江苏苏信工程房地产评估咨询有限公司出具是错误的。(四)一审法院未对案涉房屋装修造价进行司法鉴定错误。二、一审法院未对康文和要求中建孚康公司承担浴室窗户和中央空调的整改费用事项进行审理。一审中，康文和就案涉房屋中次卫窗户和中央空调与样板房装修不一致之处要求中建孚康公司承担相应的整改费用，但一审法院在判决中未涉及康文和的该项诉讼请求。三、中建孚康公司未在交付期限届满前具备预售合同约定的交付条件,因此应承担逾期交付房屋违约责任。中建孚康公司取得的竣工验收备案证明材料应为全装修房屋竣工验收备案证明材料。另外，双方装饰装修标准协议书也约定按装修后的房屋办理交付验收手续。直至康文和收房，中建孚康公司都未提交合同约定的交付资料，中建孚康公司在庭审中提交的也不是全装修房屋竣工验收备案证明材料，因此其应承担延期交房的违约责任。中建孚康公司辩称，一、关于装修单价的问题。预售合同没有约定装饰装修单价，补充协议第24条也明确了销售单价为综合单价，并未区分装修单价和房屋的毛坯价格。被上诉人因行政监管的需要向相关行政主管部门履行价格报备手续，其对象并非是针对上诉人，不构成向上诉人作出的承诺，不能据此认定涉案房屋的装修价格标准。补充协议第24条也约定，甲方应政府要求部分项目报备案的价格仅作为备案之用，不作为双方结算的依据。二、关于装修质量的问题。《江苏省高级人民法院商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第8条采用的是举例式的资料可以证明被上诉人在售楼处现场显著位置以海报方式逐户公示了商品房价目表，明确案涉房屋装修单价为5164元/平方米。该装修单价与网上房地产公示信息一致，系被上诉人对装修价格所作的说明和允诺，且说明和允诺具体确定，对上诉人购买案涉房屋产生了重大影响，应作为合同的内容，对被上诉人具有法律约束力。三、上诉人提到一审未对浴室窗户和中央空调整改进行审理，但上诉人的一审诉讼请求不包含上述两项诉请。四、关于上诉人主张逾期交付房屋的问题，一审法院已经查明，根据双方合同约定，被上诉人只要具备了合同约定的交付条件，发出交付通知以后，上诉人就应该来办理交付手续。上诉人在房屋交付时，以装修价格为由，拒绝接受房屋，本身就违背了合同及其补充协议的约定。上诉人提出的整改的内容仅属于质量瑕疵，按照省高院审理指南的规定不得作为拒收房屋的理由。上诉人主张被上诉人逾期交付案涉房屋，不应当成立。康文和向一审法院起诉请求：1.判令中建孚康公司向康文和补偿所购房屋装修差价和整改费用，暂计10000元（具体金额以司法鉴定结果为准）；2.判令中建孚康公司按照已收价款金额的万分之三/天向康文和支付延迟交房违约金（自合同约定交房之日起，暂计至起诉之日为31900.12元）；3.本案诉讼费用和鉴定费用由中建孚康公司承担。一审法院认定事实：2016年8月7日，康文和（合同称“乙方”）与中建孚康公司（合同称“甲方”）签订了《南京市商品房预售合同》，合同主要约定：乙方购买甲方开发的南京市浦口区；房屋建筑面积106.27平方米，房屋单价30017.99元／㎡，房屋总价款3190012元，甲方应于2018年10月30日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件4中对装饰装修及设备标准约定，外墙为局部石材、一体板，内墙、顶棚等装饰装修标准详见《装饰装修标准协议书》。当日，双方还签订了《合同补充协议》，对部分事项进行了补充约定，其中第24条约定，甲方销售的装修成品房融合了人性化设计、节能理念、品牌价值等无法具体定价的专有化服务，双方商品房预售合同约定的商品房销售单价为该商品房的综合销售价格……甲方应政府要求就部分项目报备案的价格，仅为备案之用，不作为双方结算的依据……另双方还签署了《装饰装修标准确认书》，对上述房屋的装修施工项目以及部分装修用材品牌等事项进行了书面确认。上述协议签订后，康文和按照约定向中建孚康公司支付了购房款。中建孚康公司取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，书面通知康文和于2018年10月20日办理交房手续。康文和接到通知后，于2018年10月23日实际收房。另查，为履行房地产上市前备案手续，中建孚康公司委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司，对其开发的南京市浦口区江浦街道“建熙花苑”C1、C2、D1、D2、D3、E、B七个户型拟售物业标的装饰工程市场价值进行评估。该评估公司基于中建孚康公司提供的材料，于2016年6月20日出具苏信房地估字[2016]第010210号《装饰工程估价报告》，该估价报告书中对建熙花苑住宅商品房装修的市场价值进行了评估。各户型的评估单价分别为：C1户型5240元/㎡，C2户型5243元/㎡，D1户型5124元/㎡，D2户型5100元/㎡，E户型5042元/㎡，D3户型5035元/㎡，B户型5347元/㎡。上述事实，有康文和、中建孚康公司在法庭上的陈述及书面意见，商品房预售合同及补充协议、装饰装修标准协议书、交付通知书、投诉回复材料、价格申报表及照片打印件、视频光盘、工程规划核实合格书、竣工验收备案表等证据在卷予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，康文和、中建孚康公司双方在签订商品房预售合同时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定全面履行，中建孚康公司向康文和交付的房屋应当符合上述约定的装修标准。现康文和在未能举证证明中建孚康公司存在装修漏项、以次充好或严重减配等不符合《装饰装修标准协议书》约定的情形下，主张中建孚康公司按照向房地产有关职能部门进行备案的材料履行装修义务。对此一审法院认为,双方签订的补充协议中明确约定了中建孚康公司就部分项目报备案的价格,仅作为备案之用,不作为双方结算的依据,且双方还在《装饰装修标准协议书》中对装修内容、装修材料用材品牌等事项进行了约定,现康文和主张以备案装修资料作为确定装修质量依据,缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。同时，因备案装修价格不作为中建孚康公司履行装修义务的依据,康文和申请对房屋实际装修价格和相关整改费用进行司法鉴定,一审法院不予准许。对康文和主张中建孚康公司向其支付延期交房违约金问题。一审法院认为，中建孚康公司向康文和发出的房屋交付通知书可以证明中建孚康公司在约定期限内已通知康文和办理房屋交付手续且康文和已在约定期限内实际接收房屋，现康文和在没有证据证明中建孚康公司交付的房屋存在不符合建设工程质量、安全标准或不符合合同约定的情形下，主张延期交房违约金，缺乏事实根据和合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条，一审判决：驳回康文和的全部诉讼请求。一审案件受理费848元，由康文和负担。经查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审中双方均未提交新证据。本院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。康文和与中建孚康公司签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订《南京市商品房预售合同》时还签订了《装饰装修标准确认书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，康文和主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。在此情况下，康文和主张以中建孚康公司在售楼处公示的装修价格以及中建孚康公司为销售房屋满足行政管理的需要向相关行政主管部门报备的装修价格作为装修标准，无事实和法律依据。康文和申请对案涉房屋装修造价进行司法鉴定并要求中建孚康公司赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，本院不予支持。关于康文和主张的迟延交房违约金。本院认为，中建孚康公司依约向康文和发出交房通知时，已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，康文和亦未提交证据证明中建孚康公司交付的房屋存在不符合建设工程质量、安全标准和相应技术规范或不符合合同约定的情形，康文和主张中建孚康公司赔偿迟延交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。康文和一审提交的起诉状及一审庭审中陈述其诉讼请求时均未明确主张中建孚康公司承担浴室窗户和中央空调的整改费用，亦未明确该费用的具体数额，一审法院对此未予处理，并无不当，康文和可另行主张。综上，康文和的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费848元，由上诉人康文和负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二一年四月二十九日法官助理徐琨玉书记员朱亚芳