上海市松江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）沪0117执异90号 异议人(被执行人)：上海碧卓实业有限公司，住所地上海市松江区车墩镇朝阳路XXX号XXX幢XXX室。 法定代表人：卢龚，执行董事。 委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。 申请执行人：上海佘山建筑市政工程有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：徐永石，执行董事。 委托诉讼代理人：王清坤，上海至合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖鑫，上海至合律师事务所律师。 本院在执行申请执行人上海佘山建筑市政工程有限公司与被执行人上海碧卓实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人上海碧卓实业有限公司对本院在(2019)沪0117执6783号案件中对松江区车墩镇香泾路XXX号XXX、XXX幢厂房(以下简称涉拍卖厂房)的土地范围认定为21,420.46平方米的执行行为，向本院提出书面异议，据此要求本院撤销上述评估报告。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年4月16日公开听证，异议人上海碧卓实业有限公司的委托诉讼代理人吴冬辉、申请执行人上海佘山建筑市政工程有限公司的委托诉讼代理人肖鑫到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人上海碧卓实业有限公司称：涉拍卖厂房虽位于松江区车墩镇21街坊30/4丘地块，该地块总面积21,420.46平方米(约32亩)，但是上述地块上不仅仅有涉拍卖厂房2幢(占地面积约五亩)，还有尚未办理产证的4幢在建工程和已经售出的2号厂房等，故执行法院将上述涉拍卖厂房的土地范围认定为21,420.46平方米显然与实际情况不符。其次，执行法院委托的评估公司做出的沪信衡估报字(2021)第F00047号估价报告对估价对象范围界定为相应的国有出让土地使用权面积，但是对土地规模表述为“松江区车墩镇21街坊30/4丘地块总面积21,420.46平方米，以及相应的国有出让土地使用权面积”，对于涉拍卖厂房的实际土地使用权面积没有明确。如果按照全部总面积21,420.46平方米占地使用权评估的话，评估的价值应远高于本次评估金额6,123.6万元，因为松江区现在的工业用地市场价应在每亩250万元。再次，评估机构无权划出具体土地范围红线，就无法确定涉拍卖厂房的实际占地面积，所以评估机构就此作出的评估结论显然不正确。另，涉拍卖厂房虽然是工业用地，但是实际用途可以作为商业使用，因为异议人与松江区车墩镇政府签订补充协议时补交了每亩35万元的出让金以作商业用途，也称“2.5产业”。同时异议人也对同地段的工业厂房挂牌价、成交价进行了调查，均高于本次评估的价格。评估机构没有考虑这点，评估的价格过低。综上异议人认为，应撤销执行法院对涉拍卖厂房的土地范围认定为21,420.46平方米的执行行为，并撤销沪信衡估报字(2021)第F00047号估价报告。 申请执行人上海佘山建筑市政工程有限公司称：不同意异议人的意见。评估报告表述的土地面积只是客观描述，但是没有说评估的价格包括了土地价格；评估的对象是房屋，对应的是房屋项下相应的土地面积。异议人在执行过程中对评估结论提出异议后评估机构出具了回函，对异议人的异议已经作出了回应。土地面积无法分割，实际上是共用这块面积，这从已经由异议人出售给案外人的2号房屋的产权登记信息上也能显示，即该2号房土地面积也是21,420.46平方米，即共用土地面积。其次，关于土地用途，该地块已经使用13年了，不动产登记中心登记显示的土地用途为工业，并非异议人所称的商业用途，所以评估价格没有不当，要求驳回异议人的执行异议。 本院查明，涉拍卖厂房登记的权利人为被执行人上海碧卓实业有限公司，房屋用途为厂房，土地用途为工业，宗地(丘)面积21,420.46平方米。本院以(2019)沪0117民初6477号一案于2019年5月15日正式查封涉拍卖厂房。 另查明，上海佘山建筑市政工程有限公司与上海碧卓实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出(2019)沪0117民初6477号民事调解书，双方达成如下协议：“被告上海碧卓实业有限公司于其开户于上海农商银行松江支行、账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX之账户的解封次日支付原告上海佘山建筑市政工程有限公司工程款2,000,000元(被告上海碧卓实业有限公司通过现金支票方式支付给原告上海佘山建筑市政工程有限公司该笔工程款，现金支票已于2019年10月8日交付原告)；于2019年11月15日前支付工程款9,000,000元；于2019年12月1日前支付工程款2,000,000元；……”因上海碧卓实业有限公司未履行上述义务，上海佘山建筑市政工程有限公司于2019年11月18日向本院申请执行，执行中本院实地查封、调查被执行人上海碧卓实业有限公司名下位于上海市松江区车墩镇香泾路XXX号XXX、XXX幢厂房，并向承租人送达了冻结应付租金的执行裁定书和协助执行通知书。另因上海碧卓实业有限公司以原调解书存在违反自愿原则及协议内容违法的情况为由，向上海市第一中级人民法院申请再审，据此本院于2020年5月14日出具(2019)沪0117执6783号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。 嗣后，本院裁定评估、拍卖被执行人上海碧卓实业有限公司名下位于上海市松江区车墩镇香泾路XXX号XXX、XXX幢厂房，并已经通过上海市高级人民法院随机选定上海信衡房地产估价有限公司对涉拍卖厂房进行评估。2021年1月13日，该评估机构作出沪信衡估报字(2021)第F00047号估价报告。估价结果：估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为人民币6,123.6万元，折合建筑面积单价为6,789元/平方米。“估价对象范围界定”时表述为“建筑面积合计为9,019.88平方米，以及相应的国有出让土地使用权面积”。同年2月19日，异议人对上述评估报告提出了异议，同年3月2日评估机构出具了异议的回复。同月13日，异议人出具了对异议回复的意见，对评估结论不予认可，并要求复核或者重新评估。本院于2021年3月16日向上海市房地产估价师协会发函，委托该协会对评估结果组织专业技术评审，该协会至今未作出书面回复。同年3月31日，本院告知异议人对委托评估的标的物范围有异议的，应提起执行行为异议。异议人遂向本院提起异议。 再查明，异议人对于本院委托评估程序和委托的评估公司、评估师的资质没有异议。本院调取了松江区车墩镇21街坊30/4丘地块上即松江区车墩镇香泾路XXX号XXX幢厂房的不动产登记信息上显示，该2幢厂房土地面积为21,420.46平方米。 本院在案件审查过程中，通知上海信衡房地产估价有限公司评估师到庭参加听证。其表示不同意异议人的意见，按照法律规定，同一块土地上的房屋是不能单独转让的，特殊历史遗留的问题允许房屋单独转让，但是对于面积不会单独认定的。在执行过程中针对异议人的异议该公司已经作出了书面的答复。土地面积分摊是比较复杂的问题，需要规土部门进行测绘认定是否可以分摊，而不是由评估机构认定的。该公司在评估时并没有按照土地面积评估，如果土地分割允许的话则评估方法都会改变。根据不动产登记信息，土地是共用土地，所以用了现有的比较法、收益法进行评估。关于“2.5产业”问题，是介于第二和第三产业之间，当时上海允许使用权人对土地改变用途，确实需要补缴出让金的，但是需要相关部门出具批文确认。涉拍卖厂房的不动产登记材料注明了工业用途，不会额外备注。另外在评估涉案房产时已经参考了同类同地段可以单独转让房屋的案例。 以上事实，有民事调解书、执行裁定书、谈话笔录、估价报告以及异议的回复、本院公函以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人认为评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：(一)财产基本信息错误；(二)超出财产范围或者遗漏财产；(三)评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；(四)评估程序严重违法。对当事人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本案执行过程中，异议人主张执行法院将上述涉拍卖厂房的土地范围认定为21,420.46平方米与实际情况不符，本院认为，涉拍卖厂房在不动产登记部门公开的记载信息中载明宗地(丘)面积为21,420.46平方米，并未记载独用面积。关于涉拍卖厂房的独用土地面积，并非人民法院或者评估机构可以确定，而应当由规划和土地行政部门予以测绘确定。同时从异议人之前已经出售的同一地块上的2幢厂房的不动产登记信息显示，土地面积也是21,420.46平方米，应认定在该地块上的2幢、7和8幢涉拍卖厂房应属于共用土地面积。故此执行法院依据不动产登记部门的记载及房屋现状委托评估并无不当，异议人要求撤销该执行行为于法无据，本院不予采信。其次，基于同一地块上不同建筑物共用土地面积的前提，评估机构的评估方法系为比较法、收益法，结论中表述的是相应的国有出让土地使用权面积，并未表述全部的地块面积，故异议人关于评估机构评估以该地块的全部土地面积评估涉拍卖厂房导致评估单价过低继而要求撤销评估报告的申请，本院不予支持。最后，从涉拍卖厂房的不动产登记信息记载，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让。土地用途为一类工业用地。异议人认为涉拍卖厂房虽然是工业用地，但是实际用途可以作为商业使用，因此评估机构应以商业使用的标准进行评估的意见，因其未提供相应证据予以佐证，本院对此意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项的规定，裁定如下： 驳回异议人上海碧卓实业有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向上海市第一中级人民法院申请复议。 审 判 长 管忠辉 审 判 员 施 岸 审 判 员 黄 杰 二〇二一年四月二十一日 法官助理 赵璋翊 书 记 员 赵璋翊 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议： （一）财产基本信息错误； （二）超出财产范围或者遗漏财产； （三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质； （四）评估程序严重违法。 对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； ……