山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3338号 上诉人（原审原告）：薛娇，女，1980年2月12日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张成杰，青岛西海岸正道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛悠然房地产经纪有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：郭强，经理。 委托诉讼代理人：李培江，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：剡姣姣，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人薛娇因与被上诉人青岛悠然房地产经纪有限公司（以下简称悠然公司）不当得利纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初16533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛娇上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、一审法院武断认定被上诉人收取的525,279元为溢价款，严重与事实不符。首先，一审法院认定的525,279元为溢价款的事实直接突破了被上诉人自认的事实，属于主观臆造，没有任何事实根据。被上诉人在第一次证据交换过程中辩称，被上诉人与上诉人系房屋买卖合同关系，被上诉人系通过案外人山东钢铁集团房地产有限公司黄岛分公司（以下简称山钢集团有限公司）处购买了涉案房屋，后又将该房屋销售给了上诉人。被上诉人在第一次、二次庭审过程中，始终未能提交其与山钢集团有限公司的商品房预售合同，或提交与上诉人之间的房屋买卖合同。故此，被上诉人悠然房产经纪公司应当承担举证不能的法律后果。其次、被上诉人对其多收取了上诉人的525,279元的陈述前后矛盾。被上诉人在第一次证据交换过程中辩称，原、被告之间系房屋买卖合同关系，被上诉人是从山钢集团先购得后又以135万元的价格转售给上诉人，但是，在第二次庭审过程中，被上诉人又称是与上诉人协商，让上诉人以135万元的价格购买，商品房预售合同以824,721元交易，多出的525,279元是免税款，是经过上诉人同意为了少交税款。被上诉人对收取上诉人的525,279元的辩解前后矛盾，根本不符合客观常理。二、被上诉人收取上诉人的525,279元没有事实及法律依据。首先，一审法院认定《包销合同》对被上诉人具有同样的法律效力，明显错误。在第一次证据交换过程中，被上诉人提交了青岛筑梦悠然房地产经纪有限公司（以下简称筑梦悠然房产公司）与案外人山东钢铁集团有限公司黄岛分公司（以下简称山钢集团房地产黄岛分公司）签订的《包销协议》，以证明其与山钢集团房地产黄岛分公司之间存在包销合同关系，同时，被上诉人又提交被上诉人公司股东高艳凤的银行流水额度为251万元，以证明其以该价格向山东钢集团房地产黄岛分公司购买了3套房产，但未提供相应的房屋销售合同，并且筑梦悠然房产公司与本案被上诉人虽然在股东和实际控制人具有同一性，但是，依照《公司法》的相关规定，两家公司系独立设立的有限责任公司，人格独立、财产独立、独立经营，独立行为，独立责任，各自承担的相应法律后果。筑梦悠然房产公司与山东钢集团黄岛分公司的包销协议即使真实，也只能约束包销协议的双方当事人，对本案上诉人和被上诉人并不具有法律上的约束力。公司法人人格混同系属于公司法上的违法行为，不应当予以肯定，并且本案中被上诉人与其股东和筑梦悠然房地产经纪有限公司在业务、资金、财产以及公司员工均存在人格混同，该人格混同明显系为了混淆视听，非法经营，误导上诉人以及其他消费者，并以此为手段隐瞒有关房地产的真实情况，恶意加价向上诉人出售楼房，扰乱了正常的房地产秩序，损害了上诉人以及其他购房者的合法权益。其次，被上诉人收取上诉人的525,279元没有事实根据。上诉人与被上诉人之间既不存在房屋买卖合同关系，也不存在委托购房的居间合同关系。被上诉人在一审过程中提交的2020年4月1日的上诉人与青岛筑梦悠然房地产经纪有限公司员工马丛丛的微信聊天记录，因上诉人购买的房屋约定的交房时间是2020年4月1日，上诉人到山东钢铁集团有限公司售楼处领取发票时，发现购房发票上的购房价格为824,721元，而找马丛丛落实为什么收取1,350,000元购房款，而购房发票是824,721元。马丛丛在明细中所列的免税款525,279元，更是违反我国《税法》关于经营主体应当依法纳税的强制性义务，属于逃避税收的违法行为。综上所述，上诉人与被上诉人不存在合理给付财产原因的法律关系，被上诉人虽受领了上诉人给付的525,279元，但是，被上诉人并没有受领原告给付525,279元的法律上的合法根据，而取得了被上诉人的财产利益，致使上诉人受到了巨大的经济损失，被上诉人构成对上诉人的不当得利，依据《民法通则》第92条，被上诉人应当将取得的不当利益即525,279元返还上诉人。另，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第131条规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。所以，上诉人认为，一审法院认定事实严重错误，适用法律错误。 被上诉人辩称，一审法院事实认定清楚，判决合法合规合理，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。1.答辩人青岛悠然房地产经纪有限公司以青岛筑梦悠然信息科技有限公司的名义与案外第三人山钢集团房地产公司签订了《2019年凭海临风2-4区楼商铺包销合同》，且答辩人与名义公司两公司的股东、法定代表人、执行董事及总经理、监事、经营范围等均相同，建议法庭依法认定：上述商铺包销协议对本案被上诉人具有相应的法律效力。2.上述包销协议约定，甲方委托乙方独家全程销售由甲方开发的凭海临风项目2-4区楼商铺，委托乙方可售商铺共计54套，同时包销50套凭海临风任意组团车位（不含3-2区），其中2-4区车位须在车位开盘后方可购买，开盘前不得认购。乙方在合同约定期内包销商铺及车位全部成功销售，视为乙方达成销售目标，具体房源价格表见附件1（该表格中2号商铺为案涉房产）。甲乙双方确定委托销售该商铺的低价均为15000元/平方米（一户一价详见附件1），上述价格为毛坯房价格，车位销售以合同签订后的新购车位为准，参照甲方底价销售。该包销协议中并未约定购房赠送车位，答辩人为了房产促销以75000.00元的价格从开发商处购买车位赠送给上诉人，并在购房后返还上诉人两年物业费5042.90元，若真如上诉人诉称其购买商铺的价格为15700.00元/平方米*52.53平方米=824721.00元（即发票价格）的话，答辩人作为包销方每平方米直接赔钱1523.75元，答辩人作为房产包销方商家不会做这种赔本生意。此外，为了法庭调查的真实客观性，答辩人代理人曾亲赴现场调查案涉商铺的交易价格在25000.00元/平方米左右，由此可知，答辩人与上诉人交易过程中商讨的购房价格并非15700.00元/平方米。3.该包销协议第三条第5款约定，甲方同意乙方收取房屋溢价款部分，溢价款不在甲方与客户签订的购房合同中体现，由乙方自行向客户收取并归乙方所有，由此产生的税费由乙方承担。本案争议标的额525279.00元中包括答辩人为房产促销在开发商处购买车位的75000.00元、返还给上诉人的两年物业费5042.90元、答辩人收取的溢价款445236.1元三部分组成，根本不存在上诉人诉称的所谓不当得利。4.包销协议签订后，答辩人按照约定履行了代收定金、部分购房款、引导上诉人与开发商签订《商品房预售合同》、开具发票、办理税费以及办理房产证等义务。上诉人与答辩人员工马从在微信中沟通开具发票、购房办证等事宜过程中并未对购房价格提出任何异议，当时，上诉人若对其购房价格与商品房预售合同中约定价格（发票价格）差额（1350000元-824721.00元=525279元）不满意或有异议的话他完全可以终止付款、拒开发票、拒绝办理房屋产权证书，可以此认定，上诉人以实际交易价格135万元购买案涉房产系其本人的真实意思表示，并非上诉人诉称对上述价格差额不知情或称该差额为不当得利。5.根据一审法庭调查得知，2019年08月24日、2019年08月27日、2019年09月11日上诉人分别向答辩人支付了定金2000元、18000元，定金合计2万元，以及部分购房款625279.00元（其中代收12万元）。由此推定，上诉人诉称“购房仅仅是其与开发商山钢集团房地产公司之间的房屋买卖关系，而与被告毫无关系”的说法是不合常理、不合逻辑的。6.于常理而言，上诉人在向答辩人购买房屋这种大宗商品，缴纳购房款之前会对房屋现状、区间房屋价款、税费、办理房屋产权证相关程序进行谨慎权衡与咨询了解。按一般交易习惯，在房屋买卖过程中，买受方应出卖方要求支付大额款项如存在不当得利的情形，在后续履约过程中，上诉人一定会及时主张解除合同或要求答辩人返还不当得利。答辩人员工马丛丛的微信聊天中显示：上诉人拿着答辩人会计毛桂华为她出具的缴费详单向马从咨询付款、开具发票、购房办证等相关事宜，在微信交谈过程中上诉人从未对购房价格135万元提出任何异议或表示不满，而是主动将所有款项、税费予以缴纳并办理了房屋产权证书。况且，应引起人民法庭注意的是，本案一审诉讼系在上诉人获取案涉房屋权属证书后提起的这一时间节点。上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，若对当时购房价格有异议或者不满意的话，她完全可以终止继续付款开具发票并停止办理房产证的流程，这也充分证明：上诉人与答辩人经充分协商，案涉房产真实交易价格为135万元，案涉标的额525279.00元并非上诉人诉称的不当得利。7.基于包销合同约定，答辩人在包销合同附件1约定的价格基础上可根据房屋销售情况和进度自由约定商铺具体销售价格以获取溢价款，并不违反法律法规的强制性规定，上诉人与答辩人自愿以约定价格135万元进行房屋交易的行为是双方真实意思表示，是合法有效的，并且该交易行为已履行完毕，故，请求人民法院依法驳回上诉维持一审法院判决。综上，答辩人基于商铺包销合同约定的价格具有房屋价格销售的调整权，本案中，答辩人以“送车位送两年物业费”的促销策略与上诉人达成了135万元成交的房屋买卖协议，该房屋买卖协议未违反法律法规的强制性规定，系双方当时真实意思的表示，况且，上诉人已付款办证履行了商品房预售合同的全部义务。答辩人作为房屋包销方以房屋差价形式获取溢价款商业行为，并非上诉人诉称的不当得利，也未违反法律法规的强制性规定，应受到法律法规保护，故，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求以维持原判决。 薛娇向一审法院起诉请求：1.请求该案诉讼费由悠然公司负担；2.请求依法判令悠然公司返还薛娇购房款52，5279元，并按年利率6%支付利息至付清之日。 一审法院认定事实：薛娇于2019年8月15日自行来到位于黄岛区售楼处咨询购买商铺相关问题，后通过悠然公司处购买青岛市黄岛区-2号商铺，同日薛娇向悠然公司支付现金2,000元定金，2019年8月26日又转账给悠然公司定金18,000元，共计20,000元定金。2019年9月10日薛娇与山东钢铁集团房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，当日又向悠然公司转账两笔，一笔505,279元，一笔120,000元，同日，向山东钢铁集团房地产有限公司转账704,721元。2020年4月1日房屋交付，山东钢铁集团房地产有限公司向薛娇交付购房发票一张，发票金额为824,721元。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。 另查明，2019年3月28日山东钢铁集团房地产有限公司（甲方）与青岛筑梦悠然信息科技有限公司（乙方）签订《2019年凭海临风2-4区楼商铺包销合同》（以下简称《包销合同》），该《包销合同》约定，甲方委托乙方独家全程销售由甲方开发的凭海临风项目2-4区楼商铺，委托乙方可售商铺共计54套，同时包销50套凭海临风任意组团车位，双方约定商铺底均价为15,000元每平方米，甲方同意乙方收取房屋溢价款部分，溢价款不在甲方与客户签订的购房合同中体现，由乙方自行向客户收取，并归乙方所有，由此产生的税费由乙方承担。 双方争议的问题为：《包销合同》是否能对悠然公司发生法律效力。一审法院查明，根据悠然公司提交的企业主页信息证明青岛筑梦悠然信息科技有限公司与悠然公司人员存在人员高度交叉重叠。属于典型的“一套人马，多块牌子”；业务混同，在经营过程中彼此不分，同一业务以一家公司名义进行的同时又以另一家公司推进，因此应认定两公司存在法人人格混同，肯定悠然公司亦为《包销合同》合同相对人，该合同对两公司都产生同等的法律效力。2、薛娇与悠然公司之间为何种法律关系。根据薛娇提交的《商品房买卖合同》载明合同金额为824,721元，签订日期为2019年9月10日，悠然公司提交的《包销合同》及《凭海临风2-4区楼商铺房源价格明细表》等证据载明约定委托销售的房源（包含涉案房屋）单价为15,700元，总价为824,721元，《包销合同》签订于《商品房买卖合同》之前。薛娇提交的银行卡交易明细单显示三笔房款付款日为2019年9月10日，分别为505,279元、120,000元、704,721元，共计1,330,000元，结合前述定金20,000元，共计1,350,000元。从薛娇的付款行为看，双方是按照实际房款为1,350,000元的价格履行的合同并非是按照《商品房买卖合同》中约定的824,721元。根据悠然公司提交的2020年4月1日双方微信聊天记录中薛娇发给悠然公司的照片显示，总价为135万元送两年物业费及车位一个，其中合同款为824,721元，免税款为525,279元，推定薛娇应明知房款为1,350,000元。综合以上证据，结合当下房产交易现状及薛娇实际付款行为，一审法院认为，双方实际履行的价款为135万元，根据《包销合同》，对涉案房屋悠然公司尚未取得所有权，且悠然公司以山东钢铁集团房地产有限公司的名义对外销售，故薛娇与悠然公司之间不成立直接的房屋买卖合同关系，但有权收取溢价款，不构成不当得利。一审法院认为，双方实际履行的价款为135万元，根据《包销合同》，悠然公司对涉案房屋尚未取得所有权，且悠然公司以山东钢铁集团房地产有限公司的名义对外销售，故薛娇与悠然公司之间不成立直接的房屋买卖合同关系，但有权收取溢价款，不构成不当得利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十三条的规定，判决：驳回原告薛娇的诉讼请求。案件受理费4526元，由原告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：购买案涉小区房屋的相关材料一宗。证明目的：上诉人与被上诉人之间不存在委托或者其他的买卖合同关系，进一步证明被上诉人采用欺诈的方式多收取上诉人及其他客户的购房款，该款并未在上诉人以及其他业主实际签订的《商品房买卖合同》中，所以该款构成不当得利所以应当返还。上诉人提交证据二：被上诉人工作人员马丛丛朋友圈信息截图。证明目的：被上诉人现在代为销售的与上诉人购买的同类商铺的价格为1.5万元至1.6万元，证明房屋的实际销售价值；可以进一步证明被上诉人多收取了525279元没有事实及法律依据。被上诉人质证称，对证据一、二的关联性及证明目的不予认可。对证据一，金政一是知道我方收取206847元差价的，有微信聊天为证。本院认为，上诉人提交的证据一，仅为购房人金政一购买案涉小区房屋的合同、发票、收据等材料，并未体现被上诉人存在欺诈行为。上诉人提交的证据二，为被上诉人处工作人员马丛丛的微信朋友圈2021年1月-4月截图，内容为“凭海临风最后一期商铺，均价15000至16000……”等，但上诉人并未提交证据证明该些商铺与其2019年购买案涉房屋系同一期以及具有相同户型及层高、装修标准等，不能证明被上诉人存在不当得利情形。 本院认为，本案系不当得利纠纷。本案中，上诉人主张被上诉人从其购买案涉房屋的价款中收取525279元属于不当得利，应予返还。但根据业已查明的事实，上诉人2019年8月15日到被上诉人处协商购买案涉房屋，最终确定价款135万元并交付定金。上诉人于2019年9月10日与山东钢铁集团房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，当日付款133万元，加之之前付定金2万元，已将全部房款付清。从上诉人的付款行为来看，应当认定上诉人以135万元价格购买案涉房屋系其真实意思表示。根据2019年3月28日山东钢铁集团房地产有限公司（甲方）与青岛筑梦悠然信息科技有限公司（乙方）签订《2019年凭海临风2-4区楼商铺包销合同》，该《包销合同》约定，甲方委托乙方独家全程销售由甲方开发的凭海临风项目2-4区楼商铺……甲方同意乙方收取房屋溢价款部分，溢价款不在甲方与客户签订的购房合同中体现，由乙方自行向客户收取，并归乙方所有，由此产生的税费由乙方承担。被上诉人与青岛筑梦悠然信息科技有限公司存在人员高度交叉重叠、业务混同等，应认定两公司存在法人人格混同。一审法院据此认为被上诉人亦为《包销合同》合同相对人，该合同对两公司都产生同等的法律效力，被上诉人根据《包销协议》，有权收取上诉人购买案涉房屋的溢价款，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9053元，由上诉人薛娇负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王昌民 审判员 李晓波 二〇二一年四月二十六日 法官助理 栾才玉 书记员王 繁