江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1624号上诉人（原审原告）：孙仁海，男，1976年7月30日出生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：陈劲松，江苏理高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，江苏理高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盐城市齐通铁路配件有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区新墩村七组。法定代表人：李秀萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘健，江苏泽夫律师事务所律师。上诉人孙仁海因与上诉人盐城市齐某铁路配件有限公司（以下简称齐某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结上诉人孙仁海上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由齐某公司承担。事实与理由：因城南新区实施串场河东企事业单位房屋搬迁，孙仁海与齐某公司之间的租赁合同终止，作为承租人的孙仁海因此受到的损失应当获得救济。一审判决仅支持孙仁海主张设备、附属设施补偿款的诉讼请求，对于“停产停业损失补偿费、搬迁补助费、临时安置费”等诉讼请求予以部分驳回，致使孙仁海损失13.34万元，系事实认定不清，适用法律错误，应予纠正。理由如下：一、一审判决少计算孙仁海停产停业损失补偿费、搬迁补偿费9.02万元。城南新区串场河东企事业单位《搬迁实施方案》针对无法以所得税计算的，停产停业损失按被搬迁房屋货币补偿金额的3%-5%计算。故在孙仁海损失确实存在，但又无法举证证明的情况下，根据该方案定额规定计算：停产停业损失补偿费900㎡÷5199.43㎡×76.3334万元=13.22万元；搬迁补助费按被搬迁房屋合法建筑面积计算，仓库、生产及营业用房20元/㎡，故搬迁补助费为900㎡×20元/㎡=1.8万元。一审判决虽认定了孙仁海享有主张停产停业损失补偿费、搬迁补助费的权利，但是在具体数额方面，以齐某公司已付6万元作为酌情认定停产停业损失、搬迁补助费的标准是错误的，少计算7.22万元。二、孙仁海主张临时安置费4.32万元应予支持。孙仁海作为承租人，经营的是生产型企业，为搬迁事实上存在临时过渡，该临时安置费的立法初衷是给于有此实际需求的对象，而齐某公司作为出租人，并未实际生产经营，不符合临时安置的立法初衷，故一审判决认定该费用与租赁行为无关，承租人无权获得是错误的。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《盐城市齐某铁路配件有限公司租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，齐某公司违反诚实信用原则，将全部搬迁利益占为已有，严重侵害了孙仁海的合法权益。齐某公司辩称：1.孙仁海的上诉理由不能成立。根据实施方案参照的政府相关条例，所有补偿费用是归房屋产权人所有。作为承租人的孙仁海产生的损失非我方违约行为造成。因此，该损失不应当由我方承担。2.该费用的补偿权益在法律规定中有明确规定归产权人，至于孙仁海所产生的损失应当提供相应的证据证实，其在一审中仅凭其陈述，该主张事实不能成立。齐某公司上诉请求：1.依法撤销盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初57号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用由孙仁海承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，认定孙仁海主张的设备、附属设施补偿款的依据错误。一审中孙仁海向盐南高新区新河街道办事处申请政府信息公开并得到《政府信息公开答复书》，其中答复书明确公开的是与孙仁海租赁房屋相关部分的信息，内容包括设备评估明细表和附属评估明细表，但一审法院将该份《政府信息公开答复书》及设备评估明细表和附属评估明细表中涉及的所有物品及款项认定为孙仁海所有，并裁决相应的补偿款归孙仁海所有，完全没有事实和法律依据。首先，《政府信息公开答复书》仅针对申请事项进行答复，并不具有认定评估设备及附属设施权属的效力；其次，从内容上看，该份答复书载明仅涉及与租赁房屋相关的信息，并未确认评估设备及附属设施属于租赁方即孙仁海；第三，盐城高新区新河街道办事处作为搬迁主体，盐城市鼎信房屋征收服务中心作为搬迁实施主体实施城南新区串场河东企业事业单位进行搬迁，齐某公司的厂房在本次搬迁范围，实施单位对齐某公司的厂房进行了评估，所评估的项目仅针对被搬迁房屋的所有权人，而非针对非产权人，因此新河街道办事处的《政府信息公开答复书》向其公开的信息不能作为认定被案涉设备、附属设施权属的依据。同时，盐城市鼎信房屋征收服务中心作为搬迁的实施单位，全过程参与了搬迁具体的工作，对全过程情况均清楚，实施单位的工作人员出具了书面情况说明，对信息公开的部分设备、附属设施情况作了详细说明，该说明应当作为定案的依据，而一审法院并未以此为依据；第四，孙仁海作为一审原告，其并未举证证明案涉设备、附属设施系其所有，也未证明该部分设备、附属设施尚存在于搬迁场地，反之齐某公司主张设备、附属设施部分已经被孙仁海拆除移走，拆除移走部分相应的补偿款自然不属于孙仁海；第五，齐某公司在一审期间申请法院进行调查，一审法院也未进行调查，综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，违反法定程序，应当予以纠正。二、一审法院对齐某公司已支付的6万元，在判决中认定错误。齐某公司在一审中陈述已经向孙仁海支付6万元补偿款，孙仁海对此进行了确认，双方对该6万元补偿款的性质均无异议。但一审法院对孙仁海与齐某公司所自认的事实作出不同的认定，随意认定该6万元系停产停业损失补偿和搬迁补助费，一审法院对6万元补偿款的性质认定与孙仁海、齐某公司在一审中自认的事实相悖，且超出孙仁海的一审诉讼请求范围。另外一审中孙仁海并未举证证明其因搬迁行为导致的停产停业损失，此外，根据搬迁实施方案及搬迁补偿协议书约定的内容可知，停产停业损失补偿有其计算方式与标准，一审法院在孙仁海未能证明其主张的前提下适用公平原则，属于适用法律错误，应当予以纠正。孙仁海辩称：1.搬迁实施方案是由搬迁主体与产权人之间进行约定的，不与承租人直接发生关系。因此才会出现了齐某公司所谓的搬迁利益全部归其所有的约定。但是，基于租赁合同的客观存在，并没有否定承租人应当享有的权利，现行法律规定仅是由承租人向出租人进行主张，而不是直接向搬迁主体进行主张。因此，作为出租人不能将因承租人而产生的搬迁利益占为己有。2.相关补偿利益在搬迁方案中都有具体的计算标准，并且该利益都由搬迁主体已经分项计算给出租人，至于承租人将设备设施进行搬离，是符合法律规定和现行搬迁政策的。孙仁海主张的是相应的补偿款项，因此这不属于出租人齐某公司进行抗辩的理由。孙仁海向一审法院提出诉讼请求：1.判令齐某公司所获搬迁补偿款中支付54.0842万元于孙仁海（其中设备补偿费用22.3万元，附属设施补偿费用12.4142万元，搬迁补助费1.8万元，临时安置补偿费4.32万元，停产停业损失补偿费13.22万元）;2.判令齐某公司返还孙仁海租金3万元;3.本案案件受理费由齐某公司承担。一审法院经审理查明：2018年10月10日，齐某公司（甲方）与孙仁海签订了《盐城市齐某铁路配件有限公司租赁合同》一份，载明（摘要）：第一条：甲方保证所出租的房屋（场地）符合乙方使用。第二条：房屋（场地）的坐落、面积、设施情况：1.甲方出租给乙方的房屋（场地）位于盐城市。2.出租房屋面积约900平方米。第四条：租赁期限、用途：1.该房屋（场地）租期共36个月。自2018年11月1日起至2021年10月30日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋（场地）仅作为厂房使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋（场地），乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满叁个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条：租金及支付方式：1.该房屋（场地）年租金总额为壹拾壹万元整。第十二条：双方任何一方提前终止合同，赔偿对方合同金额30%违约金，因不可抗拒因素或政府部门需要拆迁、厂区整体改造而终止合同，双方均不作违约，按实际使用期限计算租金。2019年11月21日，盐城市城南新区新河街道办事处向孙仁海出具《政府信息公开答复书》，载明：我单位于2019年11月7日收到您关于申请公开“盐城市盐城市齐某铁路配件有限公司所在地块的房屋征收决定公告、房屋征收补偿方案和公告，房屋拆迁协议、房屋估价报告及送达回执的政府信息。”现答复如下：1.您所申请公开的房屋征收决定和公告非我单位制作和保存的信息，故您可向作出决定的机关申请公开；2.您所申请公开的房屋征收补偿方案和公告、房屋拆迁协议、房屋估价报告中涉及与您租赁房屋相关部分的信息，现向您公开（见附件）。如您不服本答复，可以在收到本答复之日起60日内向上一级行政机关申请行政复议；或者6个月内依法向盐城市盐都区人民法院提起行政诉讼。附件：1.房屋征收补偿方案和公告；2.房屋搬迁补偿协议；3.涉及孙仁海的租赁房屋的评估报告；4.送达回证。其中，关于涉及孙仁海的租赁房屋设备评估明细表载明：23.液压摆式剪板机1台，评估价4200元；24.液压板料折剪机1台，评估价6000元；25.光钎激光切割机1台，评估价33300元（含基础）；26.龙门吊跨度（19m）1台，评估价90000元（收购价新）；27.轨道1m，评估价3420元；28.压瓦机械大门板机1台，评估价7500元；29.压型机2台，评估价9000元；30.压瓦机2台，评估价9000元；31.小型压瓦机6台，评估价9600元；32.三维板压型机1台，评估价4200元；33.配电箱1个，评估价750元；34.叉车1台，评估价150元；34.压力机1台，评估价2100元；36.台式钻机1台，评估价150元；37.配电箱1个，评估价200元；38.焊接气泡焊1个，评估价100元；39.电缆线（3*35+1*16）m，评估价23000元；41.电缆线（3*16+1*10）m，评估价20480元。以上合计223300元。关于涉及孙仁海的租赁合同附属评估明细表载明：76.房中房57.34㎡，评估价17202元；77.实木地板57.34㎡，评估价14908元；78.铁楼梯1座，评估价400元；79.挂机2台，评估价400元；80.铝扣板28.67㎡，评估价5161元；81.不锈钢防盗窗7.03㎡，评估价1055元；82.监控5个，评估价1000元；83.铝塑板广告牌9㎡，评估价240元；84.彩钢条广告牌14.4㎡，评估价240元；85.不锈钢发光字32㎡，评估价30400元；86.钢材600吨，评估价48000元。以上合计124142元。另，在该《政府信息公开答复书》附件部分《房屋搬迁补偿协议（货币补偿）》载明：协议双方：甲方（搬迁部门）：盐城市城南新区新河街道办事处，乙方（被搬迁人）：齐某公司。一、被搬迁房屋概况：乙方房屋坐落于，房屋所有权人齐某公司工业厂房，房屋现状面积5199.43㎡；土地使用权人齐某公司，土地使用权证号盐开国用（2003）字第372号，土地性质工业出让，土地使用权面积17345㎡。二、房屋拆迁补偿费用：1.被搬迁房屋房地产市场评估价值：（被遮盖）；2.装饰装修、附属设施等费用：装饰装修453015元，附属设施5384303元，设备搬迁699743元。3.停产停业损失补偿费763334元，临时安置补偿费180439元，面积奖451097元。四、货币补偿有关约定：1.甲方应补偿乙方各项费用合计人民币（被遮盖）；2.乙方必须在2019年8月15日前将被搬迁房屋内的能动产全部搬清，腾空房屋交付甲方验收拆除；甲方在收到钥匙并验收后的（空）日一次性向乙方支付全部数额的房屋搬迁补偿费用。一审法院另查明，齐某公司已收取孙仁海2018年至2019年一年期的房屋租金合计11万元。一审法院再查明，齐某公司向孙仁海支付了6万元作为搬迁补偿。一审法院认为，孙仁海、齐某公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现因租赁合同终止,孙仁海因此受到的损失应当获得救济,因双方之间系房屋租赁关系,故双方的权利义务应当依据租赁合同法律关系进行调整。孙仁海、齐某公司双方在合同第十二条约定了“双方任何一方提前终止合同，赔偿对方合同金额30%违约金，因不可抗拒因素或政府部门需要拆迁、厂区整体改造而终止合同，双方均不作违约，按实际使用期限计算租金。”对此一审法院认为，根据该条款,双方对于租赁合同终止后合同权利义务如何处理并未作出约定。故承租人应当获得的损失救济范围和金额，应当根据承租人所享有的合同权利进行判断。现根据孙仁海主张的各项损失，依法认定如下：1.关于孙仁海的主张的设备、附属设施补偿款。孙仁海的该项诉求的依据是，盐城市城南新区新河街道办事处向孙仁海出具的《政府信息公开答复书》中明确载明了关于涉及其相关设备、附属设施的项目名称及评估价格，齐某公司辩称政府信息公开答复书中列明的项目部分并非属于孙仁海所有，另外，即使部分设备和附属设施属于孙仁海也被孙仁海自行拆除，故孙仁海不应再获得相应拆迁补偿。一审法院认为，首先，新河街道办事处出具的《政府信息公开答复书》系行政行为，应具有公信力，齐某公司在无充分的证据予以推翻的情形下，该证据应当作为本案的定案依据。其次，关于设备及附属设施补偿费，本身即拆迁人对相关设备、设施的拆装、搬迁的补偿费用，拆迁人据此已经对涉及孙仁海的设备、设施的相关补偿费用作了专业评估，故齐某公司的该项抗辩意见，于法无据，一审法院依法不予采纳。2.停产停业损失补偿费、搬迁补助费。孙仁海该主张针对的是其因租赁房屋被提前收回而导致的经营损失。作为承租人,孙仁海因租赁房屋被提前收回而受到的经营损失客观存在,亦应得到救济。另外，出租人收回出租房屋导致承租人提前搬迁,确实会产生一定的搬迁费用。由于孙仁海并未提供证据证明其经营损失,综合考虑孙仁海所需的适当的恢复经营期,但因齐某公司已向孙仁海支付了6万元费用，虽然双方并未约定该项费用的性质，但孙仁海并未提供证据证实其因搬迁造成的停产停业损失，根据公平原则，结合被告与拆迁人签订的拆迁协议的标准，一审法院依法认定齐某公司已支付给孙仁海的6万元系停产停业损失补偿费、搬迁补助费。3.临时安置费。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”据此,临时安置补偿费系房屋征收部门向选择房屋产权调换的被征收人支付的费用,该费用与租赁行为无关，承租人无权获得该费用的补偿,故该院对孙仁海的该项请求不予支持。4.租金损失3万元。根据孙仁海、齐某公司双方的租赁合同，第一年的2018年11月1日至2019年10月30日，孙仁海认为因案涉租赁物由于齐某公司已于2019年8月份签订了搬迁协议，但因双方一致因补偿的事宜商谈无法正常经营，故应退还4个月的房租。对此，齐某公司认为，正因为合同约定因拆迁合同已经终止，但是孙仁海一直占用房屋到2019年下旬，故第一年的合同履行期已经届满，另外，由于齐某公司的无理占有导致齐某公司未在约定时间交付被拆迁房屋，领取拆迁补偿款的时间往后推迟，由此引发的违约损失将另案起诉。一审法院认为，根据双方合同约定，因政府拆迁合同终止，但孙仁海并未及时腾让房屋继续占用，应承担相应的占有使用费，至于孙仁海诉称的其未能正常经营故不应支付租金的理由，无事实和法律依据，一审法院不予采信。故孙仁海的该项诉求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、齐某公司应于判决生效后十日内向孙仁海支付设备、附属设施补偿款347442元；二、驳回孙仁海的其他诉讼请求。案件受理费9508元，由孙仁海负担3720元，齐某公司5788元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，齐某公司与孙仁海于2018年10月10日签订的《盐城市齐某铁路配件有限公司租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应认定为合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。2019年，案涉房屋被政府征收，齐某公司与孙仁海的租赁合同提前解除，依据租赁合同第十二条的约定双方均不构成违约。现承租人孙仁海起诉提出因租赁合同解除导致其损失，要求齐某公司承担搬迁补偿款、租金等费用计57万余元。对此，本院认为，《盐城市齐某铁路配件有限公司租赁合同》未明确约定在政府征收情形下，双方如何结算具体损失。故依据公平原则，齐某公司应当在其因政府征收获得的补偿款项范围内，适当承担孙仁海因合同解除而造成的实际损失的相关费用。1.关于设备、附属设施补偿款。齐某公司上诉提出孙仁海不应享有设备、附属设施补偿款347442元。对此，本院认为，首先，从《盐城市齐某铁路配件有限公司租赁合同》第二条房屋（场地)的坐落、面积、设施情况等条款的约定来看，齐某公司出租给孙仁海的标的物系厂房，双方未交接相关设备、附属设施。其次，盐城天宇土地房地产估价有限公司依据租赁房屋内的设备、附属设施作出价格评估，涉及孙仁海承租的房屋内的设备、附属设施经计算为347442元，在齐某公司未有充分证据证明案涉房屋内的设备、附属设施系孙仁海之外的第三人享有的情况下，一审法院将搬迁部门补偿给齐某公司的涉及到孙仁海承租房内的设备、附属设施计347442元认定由承租人孙仁海享有，并无不当。2.关于停产停业损失补偿费、搬迁补助费。齐某公司上诉提出一审法院对其先行补偿给孙仁海的6万元认定为齐某公司补偿给孙仁海的停产停业补偿费、搬迁补助费错误。孙仁海上诉提出一审判决少计算孙仁海停产停业损失补偿费、搬迁补偿费9.02万元。对此，本院认为，首先，齐某公司与孙仁海在租赁合同约定的期限内解除合同，承租人孙仁海必然会产生停产停业及搬迁损失。其次，搬迁人盐城市城南新区新河街道办事处参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《盐城市国有土地上房屋征收和补偿办法》等相关规定与齐某公司签订《房屋搬迁补偿协议（货币补偿）》中约定搬迁部门给予被搬迁人齐某公司相关停产停业损失、搬迁补偿费等费用。其中，停产停业损失按被搬迁房屋货币补偿金额的3%-5%计算，搬迁补助费按被搬迁房屋合法建筑面积计算。该费用补偿的对象是房屋所有权人，具有一定的身份属性。再次，齐某公司将房屋出租给他人，现被政府征收，亦实际产生停产停业等损失。综上，一审法院酌情将齐某公司支付给孙仁海的6万元认定为齐某公司给予孙仁海的停产停业损失、搬迁补助费，并无不当。3.关于临时安置费。上诉人孙仁海上诉提出其应享有临时安置费4.32万元。对此，本院认为，齐某公司依据其与搬迁人盐城市城南新区新河街道办事处签订的《房屋搬迁补偿协议（货币补偿）》获得的临时安置费用系搬迁人对房屋所有权人的补偿，具有一定身份属性，孙仁海主张临时安置费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人孙仁海、齐某公司的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9508元，由孙仁海负担2968元；盐城市齐通铁路配件有限公司负担6540元。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二一年四月二十三日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒