湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0103民初2826号原告：交通银行股份有限公司湖北省分行，营业场所武汉市江汉区建设大道847号。负责人：单增建。委托诉讼代理人：苏琛，湖北忠三律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：甘露，湖北忠三律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张翠兰，女，1972年9月2日出生，汉族，住址安徽省阜南县。被告：霍殿保，男，1973年1月20日出生，汉族，住址安徽省阜南县。被告：武汉汉口北商贸市场投资有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特1号。法定代表人：李斌。委托诉讼代理人：陈珍萍，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张测念，该公司员工，代理权限为特别授权。原告交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称原告）与被告张翠兰、霍殿保、武汉汉口北商贸市场投资有限公司（以下简称汉口北公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏琛、被告汉口北公司的委托诉讼代理人陈珍萍、张测念到庭参加诉讼。被告张翠兰、霍殿保经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告张翠兰、霍殿保立即向原告偿还借款本金138227.7元及利息18478.99元、罚息24005.74元、复利7393.32元，上述共计188105.75元（暂计至2020年12月24日），并按照合同约定计算至实际清偿之日止；2、判令被告张翠兰、霍殿保承担原告为实现债权而支出的律师代理费、保全费、公告费及其他费用；3、判令被告汉口北公司对被告张翠兰、霍殿保的上述债务承担连带保证责任；4、判令被告张翠兰、霍殿保立即对其提供的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区汉口北大道88号汉口北国际商品交易中心C栋1层C1-305室的抵押房屋办理正式的抵押登记，未办理正在未办理正式的抵押登记之前，被告不得处分该房产；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月12日，在被告张翠兰、霍殿保婚姻关系存续期间，被告张翠兰、霍殿保共同向原告提交《交通银行湖北省分行个人贷款申请表》申请贷款，并签订《个人借款合同》，约定原告向被告张翠兰提供贷款25万元，贷款期限为10年，贷款年利率为6.754%，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，还款方式为等额本息还款，并以购买的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区汉口北大道88号汉口北国际商品交易中心C栋1层C1-305室为前述贷款提供抵押担保，办理了期房抵押证明（武房期黄字第201105728）。被告汉口北公司为上述贷款提供连带责任保证。后原告一次性向被告张翠兰发放贷款25万元，被告张翠兰、霍殿保未如约还款，故原告提起本案诉讼。被告张翠兰、霍殿保未到庭应诉，亦未提交答辩意见。被告汉口北公司辩称，原告应先就抵押房屋优先受偿，不足部分再由我公司偿还，并且请法院明确我公司的追偿权；请求法院对原告主张的各项费用予以核实；原告未提供律师代理费、保全费、公告费用的相关证据，该项诉讼请求应不予支持。原告围绕诉讼请求提交了《个人房产抵押贷款合同》、个贷申请表、银行流水、《武汉市期房抵押证明》等证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，原告所述属实，本院予以认定。另查明，被告张翠兰自2016年6月发生逾期还款，截止2020年12月24日，被告张翠兰、霍殿保尚欠原告借款本金138227.7元及利息18478.99元、罚息24005.74元、复利7393.32元，上述共计188105.75元。再查明，案涉《个人房产抵押贷款合同》5.5项约定甲方（被告张翠兰）取得第二十三条约定房屋的权利证明，且乙方（原告）取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方（汉口北公司）的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。案涉房产于2012年7月25日在武汉市黄陂区住房保障和房屋管理局完成房屋权属初始登记。本院认为，案涉各项合同均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。原告已依约发放借款，但被告张翠兰未依约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担向原告偿还借款本息的责任。被告霍殿保作为共同还款人，应对被告张翠兰的上述债务承担共同还款责任。故原告要求被告张翠兰、霍殿保偿还借款本金及借款清偿前的利息、罚息、复息的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告张翠兰、霍殿保以其所购房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了期房抵押登记，该期房抵押登记为预告登记。关于抵押预告登记的优先受偿权问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定”。本案借贷、违约发生于该法施行前，关于抵押预告登记的优先受偿权问题无法律依据，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》对此作出了明确规定，本案对案涉抵押预告登记的认定应适用《中华人民共和国民法典》及其司法解释处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。本案中，案涉房屋已办理了抵押预告登记、建筑物所有权首次登记，且登记财产一致。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”《个人房产抵押贷款合同》约定了债务人作为抵押人办理抵押登记的义务和期限，因债务人怠于办理产权登记致抵押预告登记无法转为抵押登记，本案预告登记不属上述法律规定的失效情形，故抵押权应自预告登记之日起有效设立，原告享有上述房屋的优先受偿权。故原告要求被告张翠兰、霍殿保配合办理抵押房产的抵押登记手续并不得转让抵押房产的均属于抵押权人应有之权益，亦符合合同约定，本院均予以支持。被告汉口北公司作为保证人签订《个人房产抵押贷款合同》，为上述借款提供连带责任保证。但综上所述，本院已认定案涉抵押权已自预告登记之日起有效设立。被告张翠兰逾期还款发生在2016年6月，根据合同约定的事项，被告汉口北公司的保证责任已经免除。故本院对原告要求被告汉口北公司承担的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的律师费及其他费用未提交证据予以证明，故该项诉讼请求本院不予支持。被告张翠兰、霍殿保经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，并应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张翠兰、霍殿保向原告交通银行股份有限公司湖北省分行偿还借款本金138227.70元；二、被告张翠兰、霍殿保向原告交通银行股份有限公司湖北省分行支付借款利息、罚息、复息（截止2020年12月24日，利息18478.99元、罚息24005.74元、复利7393.32元，此后的利息、罚息、复利以实际欠款为基数，按合同约定标准计算至借款本息清偿之日止）；三、被告张翠兰、霍殿保立即对其提供的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区汉口北大道88号汉口北国际商品交易中心C栋1层C1-305室的抵押房屋办理正式的抵押登记，未办理正在未办理正式的抵押登记之前，被告不得处分该房产；四、驳回原告交通银行股份有限公司湖北省分行的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2031元，由被告张翠兰、霍殿保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 鲁 林二〇二一年四月二十四日书记员 唐诗尧