北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4785号上诉人（原审被告）：北京金色世佳酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区万丰路****楼******。法定代表人：朱跃龙，总经理。委托诉讼代理人：朱跃虎，男，北京金色世佳酒店管理有限公司员工。委托诉讼代理人：武晓慧，北京市证信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市梦都餐饮管理有限公司，住所地北京，住所地北京市丰台区万丰路**>法定代表人：沈基前，董事长。委托诉讼代理人：姚洪兵，男，北京市梦都餐饮管理有限公司总经理助理。委托诉讼代理人：杨晓明，北京市嘉安律师事务所律师。上诉人北京金色世佳酒店管理有限公司因与被上诉人北京市梦都餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初38291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京金色世佳酒店管理有限公司（下称金色世佳公司）上诉请求：1.同意一审判决第一、二项，同意解除合同并腾退，请求撤销一审判决第三、四、五项，将本案发回重审或依法改判驳回北京市梦都餐饮管理有限公司（下称梦都公司）相应诉讼请求；2.梦都公司承担本案一、二审全部诉讼费、律师费及保全费。事实和理由：一、案涉房屋无法办理消防审核、验收及检査，不符合房屋出租的相关法律规定。案涉房屋系梦都公司从北京市龙汇景源投资管理公司（下称龙汇景源公司）承租的乡产房，无建设工程规划许可证与房屋产权证，且根据其双方于2011年5月19日签订的《租赁合同》第1.1条的约定，出租面积为8400平方米。但北京市丰台区公安消防支队向梦都公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》（京丰公消审[2010]第98号）、《建设工程消防验收意见书》（丰公消验[2010]第131号）以及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（京丰公消安检许字[2011]第050号），虽然注明的建筑物层数均为三层，但面积却不一致，前述《建设工程消防设计审核意见书》与《建设工程消防验收意见书》注明的面积为13364.6平方米，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》注明的面积为8400平方米，中间差出的4964.6平方米正是我公司承租的面积，我公司有理由怀疑该部分系梦都公司私自加盖的违建房屋。我公司承租案涉房屋的目的是酒店经营，而始终无法开业的原因是装修后未取得建设工程消防验收与营业前消防安全检查合格证。根据当时适用的公安部第119号令《建设工程消防监督管理规定》（2012年11月1日生效）、第120号令《关于修改〈消防监督检查规定〉的决定》（2012年11月1日生效）的相关规定，酒店重新装修先后要经过向公安消防部门申请消防设计审核、消防验收、消防安全检查三个环节，只有最终取得营业前消防安全检查合格意见书才符合消防管理的要求。但是，我公司在2016年3月份向丰台消防支队申请消防设计审核时，便因无法提供房屋产权证书被驳回，装修后始终无法开业。近年来消防审核、验收相关规定发生变化，缩减了公共聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查申报材料，为解决历史遗留问题，消防救援机构对部分符合消防安全检查但没有产权证的公共聚集场所核发了《消防安全现场检查意见书》。梦都公司一审中提交的京（丰）消检字[2019]第018号《消防安全现场检查意见书》正是基于消防管理法律法规及政策变动而取得的，即我公司在2019年4月《消防法》修改前不可能通过消防审核、验收及检查，直接导致酒店无法开业。二、我公司自2014年4月份承租案涉房屋以来，始终未能开业经营的根本原因是没有消防验收、检查合格证。《房屋租赁合同》明确约定了我公司承租案涉房屋的目的及案涉房屋应拥有消防验收合格证，梦都公司违反出租人的基本义务以及《房屋租赁合同》相关约定，违约事实成立。三、梦都公司并非案涉房屋的权利主体，无权向我公司主张占有使用费，一审判决对该部分重要事实并未作出认定，系事实认定不清。梦都公司未向龙汇景源公司租赁第三层，该地块的土地使用权为北京市丰台区卢沟桥乡小井村村民委员会（下称小井村委会）所有，小井村委会未委托任何第三方向梦都公司出租第三层，梦都公司无权向任何人出租第三层房屋。综上，请求二审法院查明事实后依法改判支持我公司的上诉请求。梦都公司辩称，不同意金色世佳公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉。一、我公司与金色世佳公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效。从合同实际履行及诉讼进展来看，在2016年10月4日前，金色世佳公司没有针对合同的效力提出任何异议，并按合同约定及时缴纳了租金，直至2019年2月14日，因其二次消防一直无法通过验收，仍委托我公司为其办理二次消防验收相关手续。一审期间，金色世佳公司提出希望延长（续租）租赁合同期限，减少租金等有违原合同约定的内容，且对欠缴三年的房租不作协商、分文不付，我公司不同意其不合理要求后金色世佳公司另行提起诉讼，要求确认房屋租赁合同无效，其前后主张明显自相矛盾，企图逃避责任，掩盖其根本违约的事实。二、金色世佳公司装修后二次消防未能验收的责任完全为其自身原因造成。案涉租赁合同明确约定相关经营手续由金色世佳公司自行办理，我公司在现有状态下提供相应的协助，金色世佳公司在申报消防验收过程中，我公司也积极配合，提供了必要的协助，且案涉整体建筑初装后全部通过了消防验收，验收面积为13364.6平方米。金色世佳公司自2015年5月从北京市丰裕隆商贸有限公司（下称丰裕隆商贸公司）收回房屋、自行经营酒店后，其向消防部门提交了消防设计方案，消防部门于2015年12月9日下发了丽枫酒店建设工程施工现场消防安全备案凭证（编号：20150003254FT0214），同意丽枫酒店室内装修工程开工施工，也就确认了丽枫酒店装修施工的合法性和落实消防安全的主体责任地位，但因金色世佳公司消防施工质量问题导致一直未能通过验收。经我公司协助，多次进行施工整改，丰台消防支队于2019年5月10日向金色世佳公司出具《消防安全现场检查意见书》（京丰消检字[2019]第018号），其中载明：经检查，该场所符合消防安全技术要求，准予使用。此次验收通过，消防部门并未要求另外出具其他消防合格证明。且我公司对案涉建筑物的两个区域（我公司经营的梦都酒家、金色世佳公司经营的丽枫酒店），均能办理通过二次消防验收，充分说明了之前金色世佳公司装修后二次消防未能验收的责任完全为其自身原因造成。三、金色世佳公司租赁房屋初期经营主体和经营业态均不固定，其于上诉状中主张签订房屋租赁合同的根本目的即将案涉房屋用于宾馆经营，无事实及法律依据。金色世佳公司自2015年起即知因自身拒签村、乡两级承诺书，不可能办理营业执照，但其却从未向我公司主张合同解除，均因其无需营业执照亦能获取经营收益。根据在案的水电费缴费凭证、经营视频、照片、谈话录音等证据，均表明金色世佳公司在租赁案涉房屋期间，通过挂靠经营、代开发票、转让他方经营抵债等方法，持续从事经营活动，仍能获取相当收益。四、案涉房屋系小井村委会集体所有，于2011年5月19日出租给我公司，后我公司在征得龙汇景源公司同意的前提下，于2014年4月4日转租给金色世佳公司，相关租赁合同均属合法有效，故我公司系案涉房屋的权利主体，当然有权向金色世佳公司主张欠付租金及房屋占有使用费。综上，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梦都公司向一审法院起诉请求：1.判令解除梦都公司、金色世佳公司之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.判令金色世佳公司支付2016年10月4日至实际腾退万丰路303号房屋时的主合同房屋租金及房屋使用费，暂计算至2019年7月4日为12806275.94元，判令金色世佳公司支付2015年8月22日至实际腾退酒店北侧电梯两侧场地时的补充协议租金，暂计算至2019年7月4日为474432元，使用费从解除之日至实际腾退之日止；3.判令金色世佳公司支付违约金1184721.56元；4.判令金色世佳公司腾空并返还北京市丰台区万丰路303号三层房屋及一层梦都酒家电梯两侧场地；5.本案诉讼费用由金色世佳公司承担。一审法院认定事实如下：2014年4月4日，梦都公司（甲方，出租方）与金色世佳公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋位于北京市丰台区万丰路303号，房屋面积4946平方米，租赁期限自2014年4月4日起至2023年4月4日止，甲方提供给乙方6个月的免费装修期，由2014年4月4日至2014年10月4日，如乙方装修提前完工，则自乙方营业日起计算房租；租赁房屋用途：办公、宾馆；本合同签订前，乙方已详细了解了租赁房屋建造的相关情况，知悉租赁房屋占用土地性质，并踏勘了现场，对房屋的现状有了充分的认识，愿意承租该房屋，并承担相应的风险，乙方承租房屋后自行办理相关的经营手续，甲方在现有的状态下提供相应的协助；甲方房屋，自合同签订之日起第一年租金为4513225元，租金实行每三年递增5%，各期房屋租金明细及支付时间为：2014年4月4日前支付2014年10月4日至2015年10月4日租金4513225元，2015年7月4日前支付2015年10月4日至2016年4月4日租金2256612.5元，2016年1月4日前支付2016年4月4日至2016年10月4日租金2256612.5元，2016年7月4日前支付2016年10月4日至2017年4月4日租金2256612.5元，2017年1月4日前支付2017年4月4日至2017年10月4日租金2256612.5元…；乙方应于合同签订当天向甲方支付人民币1000000元，作为风险抵押金，乙方单方中途解约，风险抵押金不予退还，甲方单方中途解约，甲方需双倍返还风险抵押金；一方有任何违反本合同约定情形的，应向另一方支付相当于3个月租金的违约金，守约方实际损失低于违约金的，违约方放弃请求法院减少违约金的权利，乙方拖延支付房屋租金及其他各项应支付费用的，每迟延一日须向甲方支付相当于日租金三倍的违约金。后，梦都公司将案涉房屋交付金色世佳公司。金色世佳公司已向梦都公司交纳保证金1000000元及2014年10月4日至2016年10月4日租金9026450元。2015年8月22日，梦都公司（甲方）与金色世佳公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方将梦都酒家北侧电梯两侧168平方米场地租赁给乙方，租期同原合同，租金按2元每日每平方米计算，租金自乙方试营业之日起计算，乙方必须在试营业之日起一周内将该场地试营业之日起到原合同本期租金截止日的租金支付给甲方，以后该场地的租金及支付时间与原合同并轨同时执行支付，如乙方不按期足额支付租金，按每日千分之五的比例计算滞纳金。此场地用于乙方建酒店大厅使用，以不影响甲方外部美观为前提，建筑费用由乙方负责，甲方协助乙方办理相关手续。甲方将梦都酒家正门两侧广告位免费给乙方使用，用于乙方广告灯箱使用。甲方将楼顶其中五台格力空调主机和全部太阳能系统给乙方一次性作价300000元转让给乙方，乙方于试营业之日起一月内付清货款。一月内五台空调如发生主机故障由甲方负责维修外，其他故障均由乙方自行负责。甲方提供梦都酒家主楼北侧停车场免费给乙方使用，乙方负责管理及保洁，所有停车位可相互使用。甲方提供乙方所租房屋冬季取暖，按每个供暖季30元每平方米收取。庭审中，金色世佳公司主张案涉房屋无规划审批手续和消防验收合格证，不能办理营业执照，导致不能实现合同目的，所以拒付租金。梦都公司主张其已履行合同义务，且金色世佳公司一直处于营业状态，还曾经将案涉房屋出租，经营业态未固定系金色世佳公司自身原因造成，提交了2010年9月26日消防设计审核意见书、2010年12月27日消防验收意见书、2019年2月19日建筑消防安全检测隐患告知单、2019年5月10日消防安全现场检查意见书、照片、水电费缴费凭证、房屋租赁合同、谈话录音等证据。2010年9月26日消防设计审核意见书载明案涉房屋使用性质为饭店，装修建筑层数为地上三层，装修建筑面积为13364.6平方米，建设工程消防设计审核结论为合格；2010年12月27日消防验收意见书载明案涉地点装修层数为地上三层，使用性质为饭店、办公、住宿，综合评定消防验收结论为合格；2019年2月19日建筑消防安全检测隐患告知单载明案涉房屋设备存在火灾隐患，建议进行整改；2019年5月10日消防安全现场检查意见书系向金色世佳公司出具，载明案涉房屋符合消防安全技术要求，准予使用；房屋租赁合同显示金色世佳公司曾就案涉房屋与丰裕隆商贸公司签订租赁合同，租赁房屋用途为家具城；谈话录音中金色世佳公司工作人员陈述因借款还不上，将案涉房屋交给他人运营。经质证，金色世佳公司主张消防验收应以合格书为准，备案凭证无意义；认可曾将案涉房屋出租，但很快就收回了；对照片、水电费缴费凭证不予认可，主张接待朋友时会产生水电费。另查，2010年11月12日北京市规划委员会与丰台区政府联合办公会议纪要载明案涉房屋所在的万丰路两侧现状建筑暂时保留。庭审中，经释明，金色世佳公司表示不在本案中主张装修损失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，梦都公司与金色世佳公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方均应依约履行各自义务。金色世佳公司未按期给付租金，构成违约，现梦都公司要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故梦都公司要求金色世佳公司腾退案涉房屋、给付租金、房屋占有使用费并给付违约金的诉讼请求，法院亦予以支持。关于金色世佳公司主张合同无效一节，因2010年9月消防设计审核意见书中已载明案涉房屋层数为地上三层，且案涉房屋经北京市规划委员会、北京市丰台区人民政府同意暂时保留，故其主张依据不足，法院不予采信。《房屋租赁合同》中载明金色世佳公司承租房屋后自行办理相关的经营手续，现金色世佳公司主张梦都公司未提供消防验收手续系违约行为，缺乏依据，法院不予采信。如金色世佳公司认为案涉合同及协议解除后其存在装饰装修等添附损失，可另行主张，并可申请采取必要的证据保全措施。综上所述，一审法院于2020年12月判决：一、解除北京市梦都餐饮管理有限公司与北京金色世佳酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、北京金色世佳酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内将所承租的北京市丰台区万丰路303号第三层房屋及一层梦都酒家电梯两侧场地腾退并交付北京市梦都餐饮管理有限公司；三、北京金色世佳酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内给付北京市梦都餐饮管理有限公司2016年10月4日至房屋腾退之日的《房屋租赁合同》租金及房屋占有使用费（其中2016年10月4日至2017年10月3日按照每年4513225元的标准计算，2017年10月4日至2020年10月3日按照每年4738886.26元的标准计算，自2020年10月4日至2023年10月4日按照每年4975830.56元的标准计算）；四、北京金色世佳酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内给付北京市梦都餐饮管理有限公司2015年8月22日至房屋腾退之日的《房屋租赁合同补充协议》租金及房屋占有使用费（按照每日336元的标准计算）；五、北京金色世佳酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内给付北京市梦都餐饮管理有限公司违约金1184721.56元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，金色世佳公司提交以下证据：1.北京市丰台区公安消防支队于2015年7月2日作出的《建设工程消防设计审核意见书》（京公（丰）消审字[2015]第183号）复印件，证明由于不能出具案涉房屋产权证明文件，建设工程消防设计审核未能通过；2.《北京市消防总队关于印发推进“放管服”改革持续优化营商环境便民服务措施的通知》，证明2018年消防转隶之后进行了“放管服”改革优化，梦都公司提交的京（丰）消检字[2019]第018号《消防安全现场检查意见书》正是基于消防管理法律法规及政策变动而取得的，由于案涉房屋没有产权证，金色世佳公司此前不可能通过消防审核、验收及检查。梦都公司认为《建设工程消防设计审核意见书》没有原件，不认可其真实性，并认为即使《建设工程消防设计审核意见书》是真实的，其内容恰恰证明案涉房屋通过了建筑工程消防验收，金色世佳公司二次装修未能通过消防设计验收是因为其没有按照相关标准进行设计，而且审核意见提及的房屋产权证明文件梦都公司已于2014年6月27日向金色世佳公司提供，金色世佳公司在申请消防设计审核时因自身疏忽未提供;另，同样的房屋同样的状况，经梦都公司监督审核之后，2019年通过消防验收，进一步证明2015年的消防设计审核不过关是由金色世佳公司自身原因造成的；梦都公司不认可证据2的真实性和证明目的，认为该通知并未明确以前需提交的相关文件，且金色世佳公司提及2018年消防转隶之后对实际经营的场所补发了消防证，构成了金色世佳公司对其一直实际经营的自认。另，二审庭审中梦都公司主张依据其一审提交的《房屋转租申请书》，2014年4月2日梦都公司向小井村委会和龙汇景源公司申请将案涉房屋转租给金色世佳公司用于开办宾馆、办公，小井村委会和龙汇景源公司盖章表示同意。金色世佳公司不认可《房屋转租申请书》的真实性，且认为申请书上只有小井村村委会和龙汇景源公司的盖章，未有文字明确表示同意转租，涉及近5000平米免费使用的场地，不可能时隔4年才出具证明。本院认为，梦都公司与金色世佳公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案二审中双方争议的焦点系金色世佳公司能否以梦都公司未协助办理消防手续为由拒付租金。对此本院分析如下：首先，根据《房屋租赁合同补充协议》的约定，合同签订前，金色世佳公司已详细了解了租赁房屋建造的相关情况，知悉租赁房屋占用土地性质，并踏勘了现场，对房屋的现状有了充分的认识，愿意承租该房屋，并承担相应的风险；因此金色世佳公司对办理消防需要的手续未尽到审慎的审查义务，由此造成的风险不能完全归责于梦都公司；其次，金色世佳公司未能取得产权人小井村委会开具的房屋产权证明文件系其拒绝签订村、乡两级承诺书所致，并非因梦都公司拒绝履行协助办照的义务所致；再次，金色世佳公司按月向梦都公司正常交纳了水电费，由此可见，金色世佳公司在一定程度上实际利用了案涉房屋用于生产生活；综上所述，金色世佳公司拒付租金的行为已经构成违约，一审法院判令其支付租金及违约金，适用法律正确，本院予以维持。本院审理中，金色世佳公司同意解除合同并腾退案涉房屋，本院对此不持异议。如金色世佳公司认为合同解除后其存在装饰装修等添附损失，可另行主张，并可申请采取必要的证据保全措施。综上所述，金色世佳公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157290元，由北京金色世佳酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年四月二十六日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥