河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初147号原告：王艳艳，女，汉族，1987年3月12日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：葛俊男，河南嘉同律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠传伟，河南嘉同律师事务所律师。被告：郑州燕之家房产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91410184MA46NEL903，住所地河南省郑州市新郑市龙湖镇阳光大道唐宁一号院3号楼108。法定代表人：李江颜，职务总经理。被告：李江颜，女，汉族，1986年5月20日出生，住河南省新郑市，现住河南省郑州市新郑市。被告：马书娟，女，汉族，1990年1月6日出生，住河南省新密市，现住河南省郑州市新郑市。原告王艳艳诉被告郑州燕之家房产营销策划有限公司、李江颜、马书娟中介合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王艳艳的委托诉讼代理人葛俊男、被告李江颜及被告郑州燕之家房产营销策划有限公司法定代表人（李江颜）、被告马书娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳艳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告郑州燕之家房产营销策划有限公司及被告李江颜返还购房款定金12000元，资金监管费、银行按揭费等费用15000元，共计27000元，并以27000元为基数，以中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至还清之日止；2、依法判令被告马书娟向原告支付违约金18000元；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2020年6月2日，被告马书娟（甲方）、原告王艳艳（乙方）、被告郑州燕之家房产营销策划有限公司（丙方）签订《商品房买卖合同》，原告购买被告马书娟位于新郑市××镇学府路北侧、××路西侧××单元××住宅××套，房屋所有权证书号为：1501014572，建筑面积107.15平方米，房屋总价款920000元。合同签订当日，被告李江颜收取原告购房款定金50000元，收取资金监管费、银行按揭费等费用15000元，其中定金由被告郑州燕之家房产营销策划有限公司出具了收据。2020年7月28日，被告马书娟明确告知原告不再履行合同义务，同时将从被告郑州燕之家房产营销策划有限公司收取的购房定金38000元退还原告，并自愿承担18000元违约金。因合同未实际履行，原告多次催告三被告返还购房定金及资金监管费、银行按揭费、违约金等费用，三被告至今未办理，故原告诉至本院请求依法判决。被告郑州燕之家房产营销策划有限公司、李江颜辩称，原告所诉合同履行情况属实，其共计收取65000元，其中38000元给了马书娟，剩余27000元是办理购房过程中的花销，包含办理该业务员工的工资及办理银行贷款等手续的花费，且原告没有买成房是因为被告马书娟所导致，与其无关。被告马书娟辩称，原告所诉合同履行情况属实，违约金18000元系被告马书娟与原告协商的结果，其没有异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月2日，被告马书娟（甲方）、原告王艳艳（乙方）、被告郑州燕之家房产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》约定：第一条、房产状况：甲方拥有位于龙湖镇学府路北侧、××路西侧××单元501的房产，房屋所有(共有）权证书号：1501014572；房屋所有权人马书娟；房屋建筑面积为107.15平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）乙方自愿购买甲方上述房产。第二条、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为人民币（大写）玖拾贰万圆整（小写）920000元，此价格下，包含该房屋的相关配套费用，同时包含的装修、附属设施：地下室、家具、家电（三个空调、一个电视、一个冰箱、洗衣机）。第三条、乙方于本合同签订时支付【订金】伍万元，（其中佣金___元，余额作为代收的订金）。甲方同意该订金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将【售房保证金】(大写伍万元或《房屋所有权证》交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保。……第八条、甲、乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时,应依国家相关律法规之规定交纳有关税款及相关费用,甲方负担总税费用的0%，乙方负担总税费用的100%。丙方的佣金由甲方支付人民币(大写)___元,乙方支付人民币(大写)___元。依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定,在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时,甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。因甲、乙任一方违约或双方违约,而导致本合同解除、终止履行,三方确认,按以下方式支付佣金:单方违约时,由违约方承担全部佣金,甲乙双方同时违约时,各负担总佣金的一半。……第十一条、违约责任：1、甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金和售房保证金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议）。2、乙方若违反本合同第五条的约定,则视为其单方解除合同,其无权要求返还定金(丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方,除非甲、乙、丙三方达成新的协议）。3、如甲、乙双方均违反本合同第五条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金后,丙方应将房屋产权证或售房保证金退还甲方,同时,将保管的定金交于乙方。……第十四条、争议解决方式：本合同在履行中如发生争议,由丙方进行调解,调解不成的,双方同意按以下第2种方式解决纠纷。2.依法向人民法院提起诉讼。第十五条、本合同如有内容变更或其他未尽事宜,经参方协商一致后,可签订补充协议,补充协议应当采取书面形式,且与本合同具有同等法律效力。第十六条、本合同自叁方签字盖章之日起生效,叁份合同具有同等法律效力。甲方（签字）：马书娟，身份证号码：，2020年6月2日；乙方（签字）：王艳艳，身份证号码：，2020年6月2日；丙方（签章）:郑州燕之家房产营销策划有限公司合同专用章，2020年6月2日。同日，王艳艳通过微信转账的方式向李江颜转款50000元，并于2020年6月28日通过微信转账的方式向李江颜转账15000元，共计65000元。郑州燕之家房产营销策划有限公司向王艳艳出具50000元的收据（收款人：李江颜），证明收到王艳艳交付的购房定金50000元。之后，李江颜将其中的38000元购房款交付与马书娟，且马书娟已将该38000元购房款返还原告。被告李江颜提交的2020年6月20日经河南宇轩房地产营销策划有限公司盖章确认的收据一份“收到郑辉，按揭服务费（代收）金额（大写）壹万贰仟元，12000元”及经郑州燕之家房产营销策划有限公司盖章确认的燕之家七月工资一份，拟证明其在为原告办理房屋买卖期间办理银行贷款花费了12000元，向员工发放工资共计23700元，以上共计花销为35700元。另查明，王艳艳与郑辉系夫妻关系，双方于2012年1月31日登记结婚。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、微信转账记录、收据、微信聊天记录、结婚证、燕之家七月工资及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，本案原、被告双方签订《房屋买卖合同》的时间虽然在《民法典》正式施行前，但双方在签订合同后，在合同履行中产生争议，未能达成一致意见，直至向法院提起诉讼，双方对解除合同产生争议的法律事实持续至《民法典》施行之后，跨越了《民法典》的实行时间，且《民法典》对中介合同有更为明确的规定，适用《民法典》的相关规定没有明显减损当事人的合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期。从更有利于保护当事人合法权益，更有利于维护社会和经济秩序的角度考虑，本案适用《民法典》的相关规定。原告王艳艳、被告马书娟及被告郑州燕之家房产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，上述合同为有效合同。各双方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。合同签订后，原告王艳艳按照合同约定履行了合同义务，因被告马书娟个人原因，不愿意继续履行合同，导致合同不能继续履行，应当承担相应的违约责任。庭审中查明，在《房屋买卖合同》签订后，原告王艳艳共计支付购房订金50000元，资金监管费、银行按揭费等费用15000元，上述款项均支付至李江颜个人账户，由郑州燕之家房产营销策划有限公司出具收据。上述款项郑州燕之家房产营销策划有限公司支付给马书娟购房订金38000元，该38000元在被告马书娟不再继续履行合同后已退还给原告王艳艳。关于原告王艳艳主张购房款订金12000元。该12000元系王艳艳依据合同约定向被告马书娟支付的购房订金，郑州燕之家营销策划有限公司代收后应当支付给马书娟，但在合同履行过程中，郑州燕之家营销策划有限公司收取后未向马书娟支付，故在合同解除后，郑州燕之家营销策划有限公司应向王艳艳返还上述12000元购房订金。同时，因该款支付至郑州燕之家营销策划有限公司法定代表人李江颜的个人账户，该公司存在财务混同的状况，故李江颜应当对郑州燕之家营销策划有限公司的上述债务承担连带清偿责任。关于原告王艳艳主张退还的资金监管费、银行按揭费等费用15000元、利息损失及违约金18000元的请求。本院认为该15000费用由郑州燕之家营销策划有限公司收取，系其在合同履行过程中收取的相关服务费用。中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。本案中，郑州燕之家营销策划有限公司对《房屋买卖合同》不能继续履行，不存在过错，且其公司在合同履行过程中已经支出了必要的人工成本，故该款不应当退还，该款应计入原告王艳艳在履行《房屋买卖合同》过程中的实际损失。故王艳艳的实际损失包含上述15000元的资金监管费、银行按揭费等费用及未及时退还12000元购房订金时的利息损失。而本案中王艳艳既主张违约金又要求利息赔偿损失，本院认为在被告马书娟不愿意继续履行合同后，自愿向王艳艳支付违约金18000元，该违约金数额已经高于王艳艳的实际损失，故对于王艳艳主张马书娟向其支付违约金18000元的请求，本院予以支持，对其主张的资金监管费、银行按揭费及相应的利息损失本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条第二款、第九百六十一条、第九百六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告郑州燕之家营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王艳艳购房定金12000元；二、被告李江颜对上述退还购房定金12000承担连带清偿责任；三、被告马书娟应于本判决生效之日起十日内退还原告王艳艳违约金18000元；四、驳回原告王艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取为463元，由原告王艳艳承担188元，由被告李江颜负担110元，由被告马书娟负担165元。本判决为终审判决。审判员  赵俊霞二〇二一年四月一日书记员  赵浩然