北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2629号上诉人（原审被告）：吴诺娅，女，1993年7月9日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。上诉人吴诺娅因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0114民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制审理本案。本案现已审理终结。吴诺娅上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1．案涉小区物业服务存在问题，一审判决认定“小区正常运行”并判令吴诺娅承担全部物业服务费,属事实认定错误。2．一审判决认定事实所依据的证据不足。吴诺娅未见过《2018年度融泽嘉园小区物业服务合同履行情况报告》，亦未对此进行质证，故该材料不得作为证据使用，更不能作为定案依据，故长城公司并无证据证明其公司在2016年4月28日至2019年4月27日期间提供了物业服务，亦无证据证明其物业服务水平达到了相关标准。3．长城公司未能依约提供物业服务，构成违约，应承担违约责任，吴诺娅有权据此请求长城公司适当减免物业费。一审判决认定“不缴纳物业费会使物业服务标准降低”，属适用法律错误。4．吴诺娅已于2020年5月19日向一审法院邮寄提交反诉状，一审法院于2020年5月20日9点29分签收，吴诺娅于辩论终结前提出反诉请求，一审法院未予受理或出具不予受理的裁定，违反法定程序。长城公司辩称，同意一审判决。长城公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令吴诺娅向长城公司支付拖欠的物业费12250．13元；2．判令吴诺娅支付拖欠的物业费违约金2000元；3．判令吴诺娅承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：吴诺娅系坐落于北京市昌平区回龙观镇房屋的业主，房屋建筑面积108．57平方米。北京市昌平区回龙观业主委员会（甲方）与长城公司（乙方）签订《融泽嘉园项目物业服务合同》，约定：第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：2．共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表等；3．附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4．公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；6．维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，但不含车辆及车上财物的保管、保险义务和责任；维护公共秩序，包括门岗房屋、本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任。第五条按照《北京住宅物业服务＜二级＞标准》及本合同有关条款。第八条物业服务收费标准按照高层住宅：2．3元/月·平方米。第十条物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的首月10号前履行交纳义务。第十五条本项目服务期限为壹年，自2016年3月18日起至2017年3月17日止。合同结束前三个月，如乙方愿意续签合同，需提前三个月向甲方提出申请。如因业委会换届选举工作导致物业服务合同未能如期签订，本合同自动延续。一审庭审中，长城公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及36元/年生活垃圾处理费。吴诺娅认可在办理入住时按照2．3元/月·平方米的标准交纳了一年的物业费，但主张交费系被强迫，如不交费无法办理入住手续。另查：根据京价（收）字〔１９９９〕第２５３号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及京政办发〔１９９９〕６８号《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年３０元，生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且长城公司已经提供了相应资质证明，因此关于吴诺娅辩称不认可长城公司资质及主张物业服务合同无效的答辩意见，一审法院不予采信。长城公司为吴诺娅提供了物业管理服务，有权向吴诺娅主张相应物业费，因此关于吴诺娅辩称长城公司未经合法催收程序的答辩意见，一审法院不予采信。根据长城公司出具的证据已证明其在提供物业服务的过程中履行了相应告知义务，且小区业主均知晓长城公司为小区的物业服务企业，因此关于吴诺娅辩称长城公司未履行告知义务，不构成事实合同的答辩意见，一审法院不予采信。关于物业费的收费标准已在物业服务合同中作出明确约定，吴诺娅也已按照约定的收费标准交纳了一年的物业费。一审庭审中吴诺娅主张其交纳物业费属于被强迫行为，但并未提交相应证据予以证明，因此对上述答辩意见，一审法院不予采信。关于吴诺娅辩称物业服务不达标一节，根据一审庭审中双方当事人提交的证据材料及当庭陈述，结合一审法院的实地走访，融泽嘉园小区运行正常，因此关于吴诺娅的上述答辩意见，一审法院不予采信。吴诺娅在接受了物业管理服务的情况下，理应按照物业服务合同约定的标准足额交纳物业费，故长城公司向吴诺娅主张物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。因吴诺娅并非无故拖欠物业费，因此对长城公司关于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。另指出，小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主应当按照小区的规定存放相应财物，物业公司如发现乱停乱放等现象，应在及时、充分履行告知义务的前提下按规定清理。此外，业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。吴诺娅可以在交纳物业费后要求长城公司履行合同义务，长城公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、吴诺娅于判决生效后七日内向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司支付2016年4月28日至2020年4月27日期间的物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费共计12250．13元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审对双方当事人之间存在的物业服务合同关系，认定正确，本院不持异议。物业服务是一种全天候、不间断、多层次、动态性的过程性服务。基于物业服务的特性，在司法实践中，在对物业服务质量进行整体评价时，不宜依据短时间内局部的瑕疵进行认定。本案中，吴诺娅所提物业服务瑕疵不能支持其要求减免物业费的请求，本院对其该项上诉意见不予支持。但同时本院认为，通过吴诺娅所提供的证据可以看出，长城公司的物业服务确实存在一定的瑕疵，吴诺娅未按时交纳物业费，不宜视为无故拖欠，一审认定吴诺娅无需承担违约责任，认定正确。吴诺娅不认可长城公司在2016年4月28日至2019年4月27日期间提供了物业服务，应就此举证证明，吴诺娅不能以未见过《2018年度融泽嘉园小区物业服务合同履行情况报告》，否定长城公司实际提供物业服务的基本事实。吴诺娅另上诉主张一审未处理其反诉请求违反法定程序。对此，本院审查发现，吴诺娅反诉状落款时间为2020年5月19日，而一审在2020年5月20日开庭审理本案。在庭审过程中，吴诺娅既未提出反诉请求，亦未告知一审其已邮寄反诉状，应视为吴诺娅在法庭辩论结束前，未提起反诉，一审对其反诉状不予处理，并无不当。鉴上所述，吴诺娅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由吴诺娅负担。本判决为终审判决。审 判 员 唐述梁二〇二一年四月二十五日法官助理 王晓韬书 记 员 张雪冬