湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终757号 上诉人（原审原告）：衡阳湘桂苑房地产开发有限公司。 法定代表人：陈非，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：衡阳市湘一家绿色酒店管理有限公司。 法定代表人：王建文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。 上诉人衡阳湘桂苑房地产开发有限公司（以下简称湘桂苑公司）因与被上诉人衡阳市湘一家绿色酒店管理有限公司（以下简称湘一家公司）恢复原状纠纷一案，不服湖南省衡阳市人民法院（2020）湘0405民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 湘桂苑公司上诉请求：1．撤销原判，改判湘一家公司立即停止对91号主楼负一层、二层、三层共计1020.24平方米商业门面的侵权行为；拆除各侵权面积与负一层、二层、三层各层大厅隔墙；清运拆除全部垃圾；与湘桂苑公司正式办理书面房屋归还交接手续；交还侵占的房产；2．改判湘一家公司向其赔偿91号主楼负一层、二层、三层共计1024.24平方米房屋被侵权损失：按2018年9月19日湘一家公司承诺的价格每平方米35元的单价计算，自2017年元月至本案结束时止的全部房产孳息；3．本案一、二审诉讼费用、房屋侵权面积测量费13000元，被侵占房屋损失评估费20000元，均由湘一家公司负担。事实和理由：原审错误采信银源公司与湘一家公司签订的租赁合同等证据，导致本案事实认定不清。91号主楼、附楼原所有权人是衡阳市银源房地产开发公司（以下简称银源公司）的何宗泰。湘桂苑公司在购买91号主楼前，该房屋已由银源公司出租给了湘一家公司。湘桂苑公司于2017年元月取得案涉房屋的所有权证后从未向湘一家公司收过任何租金或要求交过任何租金，湘桂苑公司与湘一家公司之间没有租赁合同关系，湘桂苑公司多次函告湘一家公司要求其搬离案涉主楼负一层、二层、三层，但湘一家公司拒不配合，继续占用案涉房屋，且湘一家公司未经湘桂苑公司同意擅自在案涉主楼与附楼的二层、三层开凿了门洞，其行为已构成侵权。湘桂苑公司诉请湘一家公司恢复原状并按其在2018年9月19日承诺的每月每平方米35元价格支付租金，有事实和法律依据。 湘一家公司辩称，湘一家公司租赁案涉房屋时还是烂尾楼，其与银源公司签订的租赁合同中未约定湘一家公司应当拆除围墙及清理垃圾，恢复原状。湘一家公司租赁案涉主楼负一层的租赁期限是2019年11月31日才到期，其于2020年5月搬离负一层时已告知湘桂苑公司，其于2018年10月初已搬离案涉主楼二层、三层，2018年10月份之前的租金已交清，湘桂苑公司在湘一家公司搬离案涉房屋后已对主楼二层、三层进行了装修，湘一家公司在本案中没有侵权行为，故请求驳回上诉，维持原判。 湘桂苑公司向一审法院起诉请求：1．判令湘一家公司立即停止侵权行为，拆除负一层消防通道的封堵门锁，立即搬离湘一家公司所占湘桂苑公司负一层、二层、三层的各种饭店经营场所、拆除建筑设施并清除全部垃圾。拆除湘一家公司破坏原设计，自行开启主楼三层、二层的通道门，并加以封堵。恢复主楼三层、二层与附楼墙壁的原状，恢复负一层、二层、三层的原状并交付湘桂苑公司；2．判令湘一家公司拆除附楼至顶层违章建设的天面楼梯和屋顶巨型广告，恢复四楼西南角第三个窗户原状，保障主楼南向4层至7层的通风和采光；3．判令湘一家公司给付占用湘桂苑公司房屋负一层、二层、三层共计1500平方米，自2017年2月起按每月每平方米35元的使用费至腾空房屋拆除全部建筑构件、设施及清除全部建筑垃圾至交付湘桂苑公司房屋时止的全部房租。4．判令湘一家公司给付侵占湘桂苑公司一楼600平方米房屋，自2017年2月至2017年7月、2018年4月至2019年1月，共14个月期间的使用费（每平方米按120元计算）1008000元；5．判令湘一家公司赔偿2019年7月7号封锁湘桂苑公司售楼处造成的损失30000元，并赔礼道歉，消除恶劣影响；6．判令湘一家公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年12月26日、2008年1月1日，湘一家公司与银源公司签订了二份《房屋租赁合同》，约定银源公司分别将坐落在91号主楼第二楼南面一半约400平方米、主楼的附一楼（地下室）南面约300平方米租赁给湘一家公司使用，租赁期限从2008年1月1日起到2016年1月1日止，每月租金分别为6000元、2000元。2011年12月30日，湘一家公司与银源公司签订了一份《房屋租赁合同》，租赁91号附楼整栋房屋、院内过道、后坪、地下室及主楼的附**（地下室）南面约300平方米，期限从2012年1月1月起至2019年12月31日止；为方便经营，湘一家公司征得银源公司同意在案涉主楼与附楼二、三层墙壁上开了通道门。2017年1月22日，湘桂苑公司依法取得了91号主楼、负一层至十二层的14000平方米楼盘的不动产权证。湘桂苑公司于2017年7月24日开始函告湘一家公司要求其从91号负一楼、二楼、三楼全面撤出，后双方于2018年9月进行了协商，但因租金问题未达成一致意见，湘一家公司于2018年10月从主楼二层、三层搬离，湘桂苑公司后对该二、三楼部分进行了简单拆除与装修。而主楼一层湘一家公司直至2020年5月才完全清空。另查明，银源公司收取了湘一家公司租赁主楼二层（含三层）部分及地下室部分的2017年10月至2018年9月的全部租金，以抵扣欠湘一家公司的款项。湘桂苑公司于2020年6月8日向该院申请对91号主楼湘一家公司租用的商业房产面积进行测绘，该院受理后委托湖南光大不动产评估规划测绘咨询有限公司进行面积测绘，该公司于2020年6月22日作出（湖南光大测字2020－14号）房屋建筑面积测绘报告，认定91号主楼负一层的建筑面积为276.58平方米，二层建筑面积为426.97平方米，三层建筑面积316.69平方米。之后湘桂苑公司又于2020年6月30日向该院申请对91号主楼商业房产面积的地段租金价格进行价格评估，该院委托长沙天时价格评估事务所有限公司进行评估，该事务所于2020年8月27日作出长天时价评字（2020）第76号价格评估结论报告书。该房屋建筑面积测绘报告及价格评估结论报告书经庭审质证，双方对该评估报告中主楼负一层、二层、三层的面积均无异议。湘桂苑公司对同地段租金价格评估报告中租金的价格认为评估过低，而湘一家公司认为该价格评估报告的价格过高，且不符合实际状况，不能被采信。 一审法院认为，本案系恢复原状纠纷。针对湘桂苑公司的诉讼请求归纳本案的争议焦点如下：1．湘桂苑公司诉称湘一家公司使用湘桂苑公司产权内的门面是否实际返还，是否构成侵权；2．湘一家公司是否存在拖欠湘桂苑公司租金；3．湘一家公司是否存在使用湘桂苑公司一楼600平方米房屋、门面的行为，是否要支付租金；4.2019年7月7日双方发生纠纷，是否造成湘桂苑公司财产损失30000元；5．湘一家公司是否应拆除附楼至顶层建设的天面楼梯和屋顶巨型广告等。具体分析认定如下：对焦点1、2，2018年9月双方就湘一家公司承租使用的主楼3层租金问题进行协商未果，同年10月，湘一家公司将使用的二、三楼房屋全部进行了腾空，后湘桂苑公司对该二、三楼部分进行了简单拆除与装修，但湘一家公司使用的附一楼直至2020年5月才完全腾空。因银源公司收取湘一家公司租赁合同押金18000元及2015年借湘一家公司80000元未还，为还清欠款遂继续从2017年10月开始从湘一家公司租金中抵扣欠款，同时告知了湘桂苑公司，至2018年9月欠款全部抵扣完毕。从湘桂苑公司直至2020年1月8日才起诉湘一家公司拖欠租金等事宜可推定银源公司所述属实，考虑到该案湘桂苑公司承租银源公司主楼三层签订合同时附一楼租金为2000元/月，二、三楼为6000元/月的事实以及当时该三层均为多年烂尾楼且水电未通的实际情况，该院认为按评估公司评估的价格是成熟正常的楼盘租金，与本案实际状况不符，不予采信，湘一家公司拖欠湘桂苑公司附一楼的租金应从2018年10月起按租金2000元/月计算至实际腾空时的2020年5月，共计20个月，应付租金为40000元。对争议焦点3，湘一家公司是否侵占湘桂苑公司一楼600平方米的房屋作门面出租，并应支付使用费的诉讼请求，因湘桂苑公司未提交任何证据证明该一楼门面系湘一家公司发租使用并收取费用，该院不支持湘桂苑公司该项诉请。对争议焦点4，湘一家公司因与湘桂苑公司发生因雨水渗漏纠纷而致湘一家公司用锁将湘桂苑公司售楼部锁住，湘一家公司是否应赔偿湘桂苑公司30000元的诉请，因湘桂苑公司未提供财产损失依据，且当天警方介入后即解锁处理完毕，该院亦不予支持。对争议焦点5，因双方均不是该附楼的产权人，湘一家公司只是承租人，不是责任主体，故对该诉请亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限湘一家公司自本判决生效后十日内支付湘桂苑公司附一楼房屋租金40000元；二、驳回湘桂苑公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费7071元，由湘一家公司负担800元，湘桂苑公司负担6271元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。经审理查明，湘桂苑公司接手案涉主楼后曾对主楼天井进行过施工，湘一家公司因附楼漏水一事双方发生过纠纷。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于湘一家公司在本案是否构成侵权及其责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。从本案已查明的事实看，2007年12月26日、2008年1月1日，湘一家公司与银源公司就案涉主楼负一层、二层、三层签订了二份《房屋租赁合同》，租赁期限从2008年1月1日起到2016年1月1日止，该租赁合同产生在先，湘桂苑公司通过公开拍卖方式取得案涉主楼整栋房屋的所有权在后。湘桂苑公司取得案涉主楼所有权后就后续租赁等事宜向湘一家公司发函，双方未能在2018年9月达成一致意见而签订书面的租赁合同，根据前述法律规定，湘桂苑公司与湘一家公司就案涉主楼负一层、二层、三层在湘桂苑公司接手后形成的系不定期租赁合同关系。湘一家公司在本案中虽未提交直接证据证明其在搬离案涉主楼二层、三层时与湘桂苑公司办理了房屋交接手续，但结合银源公司与湘一家公司就后续租金等事宜的处理、银源公司在一审出具的《情况说明》、湘桂苑公司已对案涉主楼二、三层进行简单拆除和装修等情况综合分析，原审认定湘一家公司已于2018年10月初搬离案涉主楼二层、三层以及银源公司已收取了湘一家公司租赁案涉主楼二层（含三层）部分及负一层部分的2017年10月至2018年9月的全部租金，有事实依据。湘一家公司与湘桂苑公司的不定期租赁合同关系事实上已在湘一家公司搬离之日解除。湘桂苑公司以湘一家公司未与湘桂苑公司办理交接手续、湘桂苑公司与湘一家公司未签订过租赁合同为由，主张湘一家公司占用案涉主楼负一层、二层、三层，构成侵权，应承担相应民事责任的理由不能成立，本院不予采纳。湘一家公司直至2020年5月才完全腾空案涉主楼负一层，占用期间（2018年10月－2020年5月）的租金标准，因银源公司与湘一家公司于2008年1月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，本案双方就后续事宜亦未能达成一致意见而签订书面的租赁合同，原审结合双方实际履行情况，依据原租赁合同约定的2000元/月标准计取租金理据充分，本院不再赘述。 关于湘一家公司是否应当恢复原状的问题。湘桂苑公司主张湘一家公司应拆除各侵权面积与案涉主楼负一层、二层、三层各层大厅隔墙，并清运拆除全部垃圾。鉴于原租赁合同在先，湘桂苑公司取得案涉房屋产权在后，湘桂苑公司应当知晓案涉房屋状况，原租赁合同亦未约定合同到期后是否应恢复原状，且湘一家公司于2018年10月初搬离案涉主楼二层、三层后，湘桂苑公司接手案涉主楼二层、三层时并未提出异议而进行了简单拆除和装修，湘桂苑公司诉请湘一家公司恢复原状无事实和法律依据，原审不予支持湘桂苑公司的该项主张，并无不当。 综上所述，湘桂苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14142元，由上诉人衡阳湘桂苑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 宏 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  丁枥澎 二〇二一年四月二十日 法官助理  许建中 书 记 员  刘婉君