贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0323民初174号 原告：廖晶晶，女，1987年3月5日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 委托诉讼代理人：任启荣，贵州宣典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成浩，贵州宣典律师事务所实习律师。 被告：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区。 法定代表人：张进锐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨幸福，贵州抱一律师事务所律师。 原告廖晶晶诉被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖晶晶的委托诉讼代理人任启荣、成浩，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人杨幸福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖晶晶向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即为原告办理、交付绥阳碧桂园小区3幢1单元5层2号房产的转移登记文书；2、被告支付因逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金至被告向原告办理、交付办理商品房转移登记文书之日止（违约金计算方式为：以已付房价644647.00元为基数，按日0.02%计算至实际办理、交付商品房转移登记文书之日止，截至2020年11月30日违约金暂计78646.93元）；3、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年2月27日签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告将位于绥阳县房屋以总价款644647.00元的价格出卖给原告。合同还约定被告于2019年3月31日前取得商品房初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书。若被告未能在2019年3月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书的，1、自2019年3月31日起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.02%承担违约责任；2、2019年3月31日起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告同意原告不退房，被告自2019年3月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告按日向原告支付已交付房款的0.02%作为违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，被告一直未向原告交付商品房转移登记的相关文书，截至2020年11月30日已过约定时间610天，被告已严重违约。特依法起诉。 被告碧桂园房开公司辩称，案涉房屋的《商品房买卖合同》是廖晶晶与刘靳共同与被告签订的，现在只有廖晶晶一人起诉，遗漏了必要共同诉讼人。案涉房屋未能按约交付有关文书系因涉案小区部分业主要求变更规划，以及与幸福小区毗邻处施工遭部分业主阻工导致，而非被告原因造成，被告不具有过错，不应当承担逾期交付办理权属登记有关文书的违约责任。一方面，案涉项目此前已取得竣工备案，但因绝大部分业主要求变更规划设计及幸福小区业主围堵导致无法完成新的计划设计，以致无法取得规划部门新出具的许可文件或准许使用文件，最终导致无法完成竣工备案及办理初始登记。另一方面，变更后的规划设计与原规划相比，更有利于提升包括原告在内的广大业主的出行效率及生活品质。根据权利义务一致的法律基本原则，基于原告能享有更好的小区环境利益，应当向答辩人让渡办理权属登记的期限利益。且案涉房屋已交原告使用，实现了原告的购房目的。答辩人未能按约交付办理权属登记的有关文书未给原告造成实质损失，被告也未因此获益，被告不应当承担违约责任。由于案涉小区尚未完成综合验收，目前初始登记的条件尚未成就，原告诉请在客观上暂无法实现。请求驳回原告的诉讼请求。同时，合同约定的违约金过高，要求调整到以每日万分之零点五计算。 本案经本院审理查明如下事实：被告碧桂园房开公司以出让方式取得了位于绥阳县总面积为55256.00平方米编号为520323100209ＧＢ00002Ｗ00000000地块的建设用地使用权。用于建设项目名称为绥阳碧桂园的商品房。案外人刘靳与原告廖晶晶原是夫妻。2017年2月27日，二人与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》，原告以每平方米5598.81元，总价款644647.00元的价格购买该项目第3幢1单元5层1-5-2号房屋。《商品房买卖合同》第八条对付款方式及期限进行了约定：买受人采取银行贷款按揭方式付款。签订合同时支付首付款134647.00元，余款510000.00元以按揭方式支付。《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2018年12月30日。合同第二十二条就转移登记进行了约定：出卖人在2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，自约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，如果买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，刘靳与原告廖晶晶按约支付了全部购房款。被告亦按约交付了商品房，但一直未交付办理商品房转移登记的相关文书。2018年11月15日，刘靳与原告廖晶晶离婚，协议案涉房屋归廖晶晶使用，由廖晶晶办理房产手续。2021年1月12日，原告廖晶晶向本院提起诉讼。 另查明：2019年，碧桂园小区部分业主同意被告对小区车库进行改造，在施工过程中，遭幸福小区业主阻挠。由于被告未办理案涉项目的初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述、原告廖晶晶提供的《商品房买卖合同》、《碧桂园集团通用机打收据》、（2018）黔0323民初2384号《民事调解书》等证据，上述证据经庭审质证，被告对此不持异议，予以确认。被告提供了《绥阳碧桂园形象升级改造项目》、《关于绥阳碧桂园改造升级方案批复的申请》、《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县碧桂园项目形象升级改造的请示》，欲证明应业主要求，小区进行升级改造，造成办理转移登记延迟，非被告违约，不应承担违约责任。原告对被告出示的证据不予认可。由于被告提供的《绥阳碧桂园形象升级改造项目》、《关于绥阳碧桂园改造升级方案批复的申请》、《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县碧桂园项目形象升级改造的请示》与本案待证事实无直接关系，不予确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》虽然是刘靳、廖晶晶以夫妻关系共同与被告碧桂园房开公司签订的，但在履行过程中，刘靳、廖晶晶对共同购买的案涉房屋作出了处理，案涉房屋由廖晶晶居住使用并由其办理相关房产手续。该协议是二人真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。廖晶晶为本案适格原告。 《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护。”之规定，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，原告廖晶晶按约定支付购房款，未按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告碧桂园房开公司应当承担违约责任。被告认为案涉房屋不能办理转移登记系应业主要求升级改造项目被阻工，是客观不可预见因素导致公司违约，不应承担违约责任。本院认为，被告碧桂园房开公司与业主达成的新增地下车库的协议仅有部分业主签字，其未提供签字业主经全体业主授权的书面证明，该证据不足以证明规划设计变更系全体业主的请求；另外，被告绥阳碧桂园房开公司因新建地下车库遭案外人围堵不构成不可抗力。故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应当承担举证不能的相应法律后果。被告碧桂园房开公司的抗辩不成立。 关于违约金的计算标准，被告认为合同约定违约金过高，原告应当以其实际损失为基础主张违约金，要求对违约金调整为每日万分之零点五。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，结合合同履行情况、违约方的过错程度等，鉴于案涉房屋已按约交付，未对原告购买目的造成影响，根据公平原则和诚实信用原则综合认定，对案涉违约金调整为日万分之零点五。原、被告在本案中均未提到是否逾期交付房屋，视为按约交付房屋。原告主张的违约金的起算时间为2019年4月1日。对原告主张的至2020年11月30日的违约金中的19,661.73元（644,647.00元×610天×0.005%/天）予以支持；由于被告至今仍未交付办理商品房转移登记的有关文书，违约行为仍在持续，因此，从2020年12月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告仍应按日支付已付购房款万分之0.5的违约金。 由于案涉房屋至今未能办理初始登记，尚不具备交付转移登记相关文书的条件，故原告关于判令被告立即交付转移登记相关文书的请求暂不能获得支持，但交付办理转移登记相关文书是被告的义务，应当继续履行。原告可待相关条件具备后，向被告主张。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司支付原告廖晶晶2019年4月1日至2020年11月30日期间逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金19,661.73元；限判决生效后一月内付清。 二、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司自2020年12月1日起至向原告廖晶晶实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付已付购房款644,647.00元万分之0.5的违约金。 三、驳回原告廖晶晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,766.00元，已减半收取883.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担300.00元，原告廖晶晶负担583.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 宋世训 二〇二一年四月七日 法官助理 蔡小兰 书 记 员 游军军