湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘01民终2614号 上诉人（原审原告）：李**，男，1971年2月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：皮丽，湖南华湘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南荣盛房地产开发有限公司，住所地长沙市高新区露谷大道662号软件中心大楼。 法定代表人：卓振刚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:张绥，湖南金州律师事务所律师。 原审被告：李湘军，男，1975年5月3日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 上诉人李**因与被上诉人湖南荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）及原审被告李湘军买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0104民初15308号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李**上诉请求：1、请求依法改判荣盛公司、李湘军共同返还上诉人李**购房款94674元、利息3820.88元(2020年10月31日之后的利息以实际未返还金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止);2、请求依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:原审(2020)湘0104民初15308号民事判决书认定事实错误，经审理查明和该院认为部分均遗漏重要时间点，导致该案判决错误，请求上级人民法院依法改判。本案的关键在于本案中出现的时间节点，荣盛公司在明知涉案房屋权利人为本案上诉人的情况下仍与无权处分的李湘军签订“协议”，并将房屋差价退还给李湘军于法无据、于理不合，其行为严重损害了“物权所有权人”上诉人的合法权益，荣盛公司、李湘军应当承担连带返还责任，即向上诉人退还房屋差价94674元及资金占用利息。被上诉人荣盛公司称上诉人不是合同相对方，且其款项已退还给了李湘军，该行为严重损害上诉人的合法权益，于理不合。请法庭注意，本案中出现的几个关键时间节点:2019年11月22日，李**系通过人民法院司法拍卖途径取得涉案房屋的“物权请求权”，该程序通过人民法院公示了一个月的时间，李湘军在2019年11月22日前仅享有涉案房屋的物权请求权，其从未取得过涉案房屋的物权所有权，在2019年11月22日之后，李湘军已丧失涉案房屋的物权请求权，相关权利被上诉人通过司法拍卖“继受取得”，这是第一次被上诉人应当知道涉案房屋所有权人已变更的时间。涉案房屋被上诉人于2020年3月份办理了房屋栋证，此时涉案房屋预售权许可证已变更为了本案上诉人，这是第二次被上诉人应当知道涉案房屋所有权人已变更的时间。上诉人于2020年5月27日办理了不动产权证，荣盛公司于2020年5月份为李湘军办理其他房屋的产权登记时(即荣盛花语馨苑1栋商业101、102、103、301、202)，已经明确知晓上诉人系荣盛花语馨苑1栋商业201房屋的物权所有权人，李湘军已丧失物权请求权，这是第三次被上诉人应当知道涉案房屋所有权人已变更的时间。因此，2020年8月13日荣盛公司与李湘军签订《花语馨苑住宅面积误差处理协议》并将款项退还给李湘军的行为明显属于恶意串通行为，该行为严重损害上诉人作为物权所有权人的合法权益，且此时距上诉人办得《不动产权证》已过去近3个月之久，真正的权利人已经是本案的上诉人，李湘军代为签署《花语馨苑住宅面积误差处理协议》属于无权处分的行为，无权处分所签订的合同未经权利人追认则为无效合同。故，本案的关键在于物权请求权、物权所有权的区分，以及几个时间节点、无权处分的合同效力问题等。被上诉人与李湘军在明知上诉人是涉案房屋物权所有权人的情况下仍签订《花语馨苑住宅面积误差处理协议》，且荣盛公司仍然将多余购房款返还给无权处分该房屋的李湘军，该行为严重损害了上诉人的合法权益，根据上诉人取得不动产权证的时间与荣盛公司、李湘军签订《花语馨苑住宅面积误差处理协议》的时间来看，被上诉人与李湘军主观上明显是恶意串通签订《协议》，以致严重损害了上诉人的合法权益。上诉人诉请事实清楚、证据充分、于法有据，应当打击恶意串通签订协议而损害他人合法权益的行为。综上所述，原一审法院判决事实认定错误、适用法律不正确，为维护上诉人的合法权益，请求上级人民法院依法改判。 荣盛公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。 李湘军未到庭，亦未提交书面陈述意见。 李**向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令荣盛房公司、李湘军共同退还李**购房面积差异部分购房款117840元及利息4339.62元(自2019年12月2日暂计算至2020年10月1日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，后续继续以117840元为基数计算至实际清偿之日止)；2、请求依法判令荣盛公司、李湘军共同承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月12日，李湘军与荣盛公司签订7份《长沙市商品房买卖合同》，其中编号为ＸＸ160298201的合同就案涉房屋进行了约定:买受人（李湘军）购买的预售商品房位于岳麓区××道××号××栋××幢××层××号房屋;该商品房合同约定建筑面积606.1㎡，按建筑面积计算商品房单价为4848800元；双方同意房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。2019年11月21日，李**通过网络拍卖竞价方式以3896000元购得上述案涉房屋。湖南省长沙市雨花区人民法院于2019年12月3日作出的（2019）湘0111执94号执行裁定书，裁定案涉房屋的所有权归李**所有。2019年12月19日，李**就涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记（权证号:湘（2××9）长沙市不动产证明第0××8号）。荣盛公司曾向长沙市不动产登记中心申请办理案涉房屋等7套房屋楼宇栋证，长沙市不动产登记中心出具了《长沙市商品房首次登记凭证列表》，其上记载案涉房屋面积为591.37平方米。2020年8月13日，荣盛公司与李湘军签订《花语馨苑住宅面积误差处理协议》，协议约定对房屋面积误差部分按照合同约定单价多退少补。涉案房屋产品登记面积为591.37平方米，合同约定销售面积606.1平方米，面积差为14.73平方米，合同约定房屋单价为8000元／平方米，应退补购房款117840元。2020年9月27日，李**向荣盛公司发送律师函，要求荣盛公司履行面积补差义务，并通过ＥＭＳ快递方式向荣盛公司邮寄送达，荣盛公司拒收了该快递，后李**的代理人前往荣盛公司住所地进行送达。因李**与荣盛公司、李湘军就退差问题无法达成一致，遂成本诉。 一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。结合该院业已查明的事实，该案的主要争议焦点归纳如下:(一)该案李**的面积补差请求权基础；(二)李湘军与荣盛公司签订的退差协议是否有效；(三)荣盛公司是否需要向李**进行面积补差。 关于该案案涉房屋因面积差异补款请求的基础。该院认为，该案为房屋买卖合同纠纷，各方的请求权基础来源于案涉房屋的买卖合同。李**主张其请求基础是基于物权请求权而产生的债权请求权，在该案中，李**通过司法拍卖竞价购买案涉房屋后于2020年5月27日为案涉房屋办理不动产权证，至此李**已实际获得案涉房屋的全部物权。虽案涉房屋的不动产权证上载明的建筑面积与其办理的预售商品房买卖预告登记记载的建筑面积存在差异，但案涉房屋物权实际未受损害。李**主张的面积损失系基于其通过司法拍卖途径与李湘军签订的房屋买卖合同中约定建筑面积与实际建筑面积不符导致购房款损失，故李**的损害赔偿请求权系基于其与李湘军的房屋买卖合同产生的请求权，系债权请求权。对李**的主张，该院不予采纳。 关于李湘军与荣盛公司签订的退差协议是否有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定。“当事人应当按用的定全面履行自己的义务”。李湘军与荣盛公司于2017年6月12日签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立并生效。李**主张荣盛公司明知案涉房屋产权人并非李湘军，却与李湘军签订退差协议系双方恶意串通；李湘军在明知其本人非案涉房屋的所有权人的情形下与荣盛公司进行房屋退差结算系无权处分。首先，荣盛公司与李湘军协商办理房屋面积退差系基于双方之间的房屋买卖合同约定，李湘军基于合同约定要求荣盛公司退还房屋面积补差行为系债权请求的主张，不属于无权处分;其次，荣盛公司在未收到李**向其告知或主张其为房屋所有权人前，荣盛公司与其合同相对人李湘军进行退差结算属于履行合同约定义务，并无不妥;最后，李**并未提交有效证据证明荣盛公司与李湘军系恶意串通，对李**的该部分主张，该院不予采纳，对荣盛公司与李湘军就案涉房屋达成的《花语馨苑住宅面积误差处理协议》，该院认为系荣盛公司、李湘军之间真实意思表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，依法已成立并生效。 关于荣盛公司是否需要向李**进行面积补差赔偿。结合前述，该案的面积补差退款系基于案涉房屋买卖合同而产生的债权请求权，荣盛公司并非李**就案涉房屋买卖合同的合同相对方，李**要求荣盛公司向其承担面积差异补偿责任并无依据，对李**该部分诉讼请求，不予支持。 结合前述，李湘军作为案涉房屋买卖合同的买受人已于2020年8月13日就案涉房屋的面积差异补偿问题与荣盛公司达成协议，荣盛公司亦按照双方约定向其支付购房款差额，故荣盛公司已履行完毕合同约定的义务；而李湘军作为与李**之间的房屋买卖合同的出卖人，其应当向李**返还因面积误差产生的购房款。现案涉房屋的实际面积为591.37m与双方签订买卖合同时的约定面积606.1m存在误差。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三),按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;结合该案案涉房屋的面积误差比绝对值为2.43%，小于3%。故该院按照李**实际支付的房屋买卖合同价款3896000元根据实际面积结算，李**实际应给付的房屋总价款为3801326元(3896000元÷606.1㎡×591.37㎡),故李湘军还应当向李**返还购房款94674元。关于资金占用利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务应当承担赔偿损失的责任。本案中，李**向李湘军主张进行房屋面积退差结算，而李湘军未按合同约定退差结算系违约，应当承担李**的资金损失。李**于2019年12月2日支付完案涉房屋的购房款，故李湘军应向李**支付自2019年12月2日至2020年10月31日的利息3820.88元(2020年10月31日之后的利息以实际未返还金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、限李湘军于判决生效之日起立即向李**返还购房款94674元、利息3820.88元(2020年10月31日之后的利息以实际未返还金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止);二、驳回李**的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1372元，由李湘军负担。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：荣盛公司是否应当与李湘军共同返还李**房屋面积补差款及利息。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。李湘军与荣盛公司于2017年6月12日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立并生效。根据合同的相对性原则及该合同的约定，荣盛公司应当向李湘军履行返还房屋面积补差款的义务。现上诉人李**并无证据证明湖南省长沙市雨花区人民法院向荣盛公司送达了（2019）湘0111执94号执行裁定书并指示荣盛公司向通过司法拍卖途径竞价购得房屋的李**履行《长沙市商品房买卖合同》的义务，荣盛公司认为并没有发生法律规定的变更合同当事人的法律事实，而继续与《长沙市商品房买卖合同》原合同相对方李湘军签订《花语馨苑住宅面积误差处理协议》，符合法律规定。荣盛公司与李湘军在签订《花语馨苑住宅面积误差处理协议》的过程中并无过错，亦无证据证明双方存在恶意串通的情形，李**要求荣盛公司与李湘军连带承担返还房屋面积补差款及利息，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2262.37元，由上诉人李**负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘应江 审判员  高 进 审判员  常晓华 二〇二一年四月十二日 法官助理何麟 书记员詹毅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。