新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1415号   上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区华光街200号公元南湖·天境B2号楼2单元1801室。   法定代表人：常增志，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：康伟，新疆法爱律师事务所律师。   委托诉讼代理人：朱幼筠，新疆法爱律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区大湾北路884号五层01室。   法定代表人：斯拉吉丁·托乎提，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：肉孜·艾买提，新疆达纳律师事务所律师。   原审被告：新疆兆龙迪尚房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区华光街200号公元南湖·天境B2号楼2单元1803室。   法定代表人：蒋益东，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：王晓娜，新疆法爱律师事务所律师。   委托诉讼代理人：付月华，新疆法爱律师事务所律师。   上诉人乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司（以下简称美佳康同物业公司）因与被上诉人新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司（以下简称踏吉美蓝餐饮公司）、原审被告新疆兆龙迪尚房地产开发有限公司（以下简称兆龙迪尚房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美佳康同物业公司的委托诉讼代理人康伟、朱幼筠，被上诉人踏吉美蓝餐饮公司的法定代表人斯拉吉丁·托乎提及其委托诉讼代理人肉孜·艾买提，原审被告兆龙迪尚房地产公司的委托诉讼代理人付月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   美佳康同物业公司上诉请求：一、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2902号民事判决第一、二、四项，改判驳回踏吉美蓝餐饮公司在本诉中要求返还3万元保证金的诉讼请求；二、支持我公司在一审中的全部诉讼请求，即：1.判令踏吉美蓝餐饮公司支付我公司2018年7月4日至2019年12月31日逾期腾房占有使用费463,759.9元（310,591.5元÷365天×545天）；2.判令踏吉美蓝餐饮公司支付违约金90,539.54元（占用使用费总额的20%），不服金额为584,299.44元。事实和理由：一、一审法院认定涉案《商铺租赁合同》于2018年7月4日已实际解除属于认定事实不清、证据不足，与已生效判决确认的合同解除原因及违约方相悖。1.本案涉案商铺租赁合同因踏吉美蓝餐饮公司未按约定支付租金而解除的事实，已经乌鲁木齐市水磨沟区人民法院2019年11月28日作出的（2019）新0105民初3597号民事判决书和乌鲁木齐市中级人民法院2020年11月30日作出的（2020）新01民终2524号民事判决书确认，本案对“解除合同”一事进行再次审理，违反了“一事不再理”的原则，属重复处理。2.（2020）新01民终2524号民事判决书第九页“踏吉美蓝餐饮公司应向美佳康同物业公司支付2016年至2018年期间的物业服务费……保证金3万元可以抵消2016年至2017年的物业服务费29131.68元，还可以抵消2017年至2018年的物业服务费868.32元”。因此，一审判决美佳康同物业公司向踏吉美蓝餐饮公司返还保证金3万元无事实与法律依据，与生效判决相悖。二、一审法院驳回美佳康同物业公司请求踏吉美蓝餐饮公司支付商铺使用费及违约金属事实不清、证据不足。1.（2020）新01民终2524号民事判决书第七页“实际上美佳康同物业公司于2020年1月才收回涉案商铺，之后涉案商铺所有权人才发生变化”认定美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付逾期腾房占有使用费于法有据。踏吉美蓝餐饮公司的物品至今还在美佳康同物业公司商铺中，即使踏吉美蓝餐饮公司没有实际使用，占用了美佳康同物业公司商铺也应当支付2018年7月4日至2019年12月31日逾期腾房占有使用费463,759.9元（310591.5元÷365天×545天），一审法院认为双方因损失的问题未达成一致意见，故不予支持逾期腾房占有使用费的理由不能成立。2.根据租赁合同第七条第一项约定，如逾期30日，美佳康同物业公司有权解除合同，踏吉美蓝餐饮公司按照租金总额的20%向美佳康同物业公司支付违约金。已生效的（2019）新0105民初3597号民事判决书和（2020）新01民终2524号民事判决书已经认定：由于踏吉美蓝餐饮公司未按期交纳租金导致合同被解除，踏吉美蓝餐饮公司是违约方，故判决踏吉美蓝餐饮公司承担违约金。而本案仍然应支持因踏吉美蓝餐饮公司逾期腾房向美佳康同物业公司支付违约金90,539.54元的请求。   踏吉美蓝餐饮公司辩称，不同意美佳康同物业公司的上诉请求。双方签订商铺租赁合同后，2017年3月14日，辖区派出所查封了涉案商铺，导致我公司无法正常使用涉案商铺。双方签订的商铺租赁合同明确约定，商铺用途为餐饮、咖啡、茶点，根据相关法律和地方性法规，美佳康同物业公司提供的商铺根本无法进行餐饮经营，致使合同目的无法实现，商铺租赁合同已解除，我方交纳的保证金应当全数退还。我公司不存在占有涉案商铺的事实，涉案商铺自2018年开始已在美佳康同物业公司控制之中，不让我公司进入屋内搬离物品，因此，我公司不应当承担逾期腾房占有使用费及违约金。   兆龙迪尚房地产公司述称，同意美佳康同物业公司的上诉请求。保证金已经过两级法院处理，用于折抵踏吉美蓝餐饮公司拖欠美佳康同物业公司的物业服务费，不应再返还给踏吉美蓝餐饮公司。踏吉美蓝餐饮公司占用涉案商铺的事实，已经生效的乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01民终2524号民事判决认定，因此踏吉美蓝餐饮公司应当承担逾期腾房占有使用费及违约金。   踏吉美蓝餐饮公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的《商铺租赁合同》；2.判令美佳康同物业公司赔偿装修、设备等费用300万元（以评估价格为准）；3.判令美佳康同物业公司返还保证金3万元。   美佳康同物业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令踏吉美蓝公司支付我公司2018年7月4日至2019年12月31日逾期腾房占有使用费463,759.9元（310591.5元÷365天×545天）；2.判令踏吉美蓝公司支付违约金90,539.54元（占用使用费总额的20%）。   一审法院认定事实：兆龙迪尚房地产公司委托美佳康同物业公司将该公司位于乌鲁木齐市华光街200号B2号楼3号至8号商铺对外进行出租并收取租金。2016年4月22日，美佳康同物业公司（甲方）与踏吉美蓝餐饮公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，将位于乌鲁木齐市华光街200号B2号楼3号至8号商铺（面积607.95平方米）租赁给踏吉美蓝餐饮公司使用，商铺用途为餐饮、咖啡、茶点，租赁期限为3年，即2016年8月1日至2019年7月30日止，免租期自2016年5月1日至2016年7月30日。约定该商铺第一年租金为266,282.1元、第二年租金为287,584.7元、第三年租金为310,591.5元。约定租金缴纳方式为合同签订后三日内一次性向美佳康同物业支付第一年租金266,282.1元，之后每年租金应在下一年度到期一个月前一次性支付。甲乙双方约定，合同签订后3日内乙方向甲方支付租赁保证金3万元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用（包括乙方应承担违约金、赔偿金）外，剩余部分无息归乙方。合同第七条第一项第（7）款约定拖欠租金累计达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方按照租金总额的20%向甲方支付违约金。合同第十条约定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及附属设施、设备处于完好状态。乙方添置的装修装饰材料、设施、设备在不破坏房屋结构及正常使用的前提下乙方可以拆除。不能拆除的无偿归甲方所有。未经甲方同意不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同签订后，美佳康同物业公司按照约定将涉案商铺交付踏吉美蓝餐饮公司使用。   另查明，因踏吉美蓝餐饮公司拖欠美佳康同物业公司2017年8月1日至2018年7月4日租金，美佳康同物业公司向我院提起民事诉讼，我院于2019年11月28日作出（2019）新0105民初3597号民事判决书，判令踏吉美蓝餐饮公司支付美佳康同物业公司房屋租金266,311.3元、支付违约金53,262.26元、支付物业费26,992.98元。   再查明，2018年7月4日，美佳康同物业公司向踏吉美蓝餐饮公司发出《解除合同通知函》，庭审中，踏吉美蓝餐饮公司认可已收到该通知函，也认可双方之间的租赁合同于2018年7月4日实际解除。   一审法院认为，踏吉美蓝餐饮公司与美佳康同物业公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。一、关于租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，租赁房屋用于经营餐饮，但该房屋属于商住综合楼，不符合《中华人民共和国大气污染防治法》《乌鲁木齐市大气污染防治条例》等相关法律法规关于餐饮服务项目的行政管理规定，无法办理工商营业执照，无法继续经营，系不可归责于双方的事由导致合同目的无法实现。美佳康同物业公司于2018年7月4日向踏吉美蓝餐饮公司发出《解除合同通知函》，踏吉美蓝餐饮公司认可已收到该通知函并确认双方之间的合同于2018年7月4日解除。因此，一审法院认定《商铺租赁合同》于2018年7月4日已实际解除。二、关于合同解除后保证金及损失的处理问题。1.关于保证金3万元的退还问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，《商铺租赁合同》的解除双方当事人均无过错，故美佳康同物业公司应将3万元保证金退还给踏吉美蓝餐饮公司，对踏吉美蓝餐饮公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。2.关于踏吉美蓝餐饮公司主张涉案商铺装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案中，在涉诉房屋承租期间，踏吉美蓝餐饮公司经美佳康同物业公司同意对租赁房屋进行装修，现租赁合同已解除，依据双方签订的租赁合同第十条第四款约定，租赁房屋内的动产即物品应归踏吉美蓝餐饮公司所有，并由其自行处置。对于添置的装修材料、设施、设备在不破坏房屋结构及正常使用的前提下由踏吉美蓝餐饮公司自行拆除。故对踏吉美蓝餐饮公司请求美佳康同物业公司赔偿其装修、设备等损失300万元的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于美佳康同物业公司反诉请求房屋占有使用费及违约金的问题。美佳康同物业公司在2018年7月4日向踏吉美蓝餐饮公司发出《解除合同通知函》，通知踏吉美蓝餐饮公司解除租赁合同并交回房屋，双方对合同的解除均无异议，之后踏吉美蓝餐饮公司也未利用租赁房屋继续经营，双方因损失的问题未能达成一致意见，故对美佳康同物业公司主张2018年7月4日至2019年12月31日期间的占有使用费及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定判决：一、踏吉美蓝餐饮公司与美佳康同物业公司签订《商铺租赁合同》于2018年7月4日解除；二、美佳康同物业公司于判决生效之日起十日内返还踏吉美蓝餐饮公司保证金3万元；三、驳回踏吉美蓝餐饮公司的其他诉讼请求；四、驳回美佳康同物业公司的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费31，040元（踏吉美蓝餐饮公司已预交），由踏吉美蓝餐饮公司负担30，732.7元；由美佳康同物业公司负担307.3元。反诉案件受理费4，671.5元（美佳康同物业公司已预交），由美佳康同物业公司负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美佳康同物业公司提交本院（2020）新01民终2524号民事判决书，拟要证明法院生效判决已对涉案保证金进行处理，折抵了踏吉美蓝餐饮公司拖欠美佳康同物业公司的物业服务费，一审法院判决美佳康同物业公司返还属重复处理。踏吉美蓝餐饮公司对该份证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为美佳康同物业公司单方解除合同，不让我方公司使用涉案商铺，我方公司在履行合同过程中没有过错，不退还保证金合法。兆龙迪尚房地产公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为该份证据证实美佳康同物业公司于2020年1月才将涉案商铺收回，踏吉美蓝餐饮公司应当承担逾期腾房占有使用费。本院对该份证据的真实性、合法性、有效性予以确认。   本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。另，经本院调查查明，涉案商铺的产权人兆龙迪尚房地产公司于2019年7月30日将涉案商铺出售。   本院认为，踏吉美蓝餐饮公司与美佳康同物业公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现双方认可合同于2018年7月4日解除，对此本院予以确认。美佳康同物业公司上诉提出，涉案商铺租赁合同解除的事实已由（2019）新0105民初3597号和（2020）新01民终2524号民事判决书确认，本案再次审理违反了“一事不再理”的原则，属重复处理。本院认为，（2019）新0105民初3597号和（2020）新01民终2524号民事判决书虽对涉案租赁合同于2018年7月4日解除的事实进行了确认，但在该案中因双方并未提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，故上述民事判决书的主文部分并未判决解除涉案租赁合同。本案中，踏吉美蓝餐饮公司明确提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，一审法院根据该诉讼请求及查明的事实，判决涉案租赁合同解除并无不当。美佳康同物业公司此项上诉意见不能成立，本院不予采纳。   结合各方当事人的争议事实，在二审期间的诉辩意见分析，本院对本案争议焦点分析如下：   一、踏吉美蓝餐饮公司要求美佳康同物业公司返还3万元保证金有无事实及法律依据。本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》约定，租赁期间踏吉美蓝餐饮公司应按月缴纳物业管理费。租赁关系终止时，美佳康同物业公司收取的保证金除用以抵充合同约定由踏吉美蓝餐饮公司承担的费用（包括踏吉美蓝餐饮公司应承担违约金、赔偿金）外，剩余部分无息归踏吉美蓝餐饮公司。根据美佳康同物业公司二审提交的已生效的（2020）新01民终2524号民事判决中载明，美佳康同物业公司于该案中主张踏吉美蓝餐饮公司支付的3万元保证金用于折抵踏吉美蓝餐饮公司拖欠的物业服务费，踏吉美蓝餐饮公司在庭审表示同意，只是对折抵的物业服务费的期限提出异议。该判决确认，双方诉争的保证金折抵了踏吉美蓝餐饮公司拖欠的2016年至2017年的物业服务费和2017年至2018年的部分物业。本案庭审中，踏吉美蓝餐饮公司认可已将3万元保证金折抵所拖欠的物业服务费。因此，踏吉美蓝餐饮公司提出美佳康同物业公司返还3万元保证金的诉讼请求无事实及法律依据，美佳康同物业公司上诉提出不应再返还3万元保证金的上诉意见成立，本院予以支持。   二、美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付逾期腾房占有使用费及违约金有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案租赁合同于2018年7月4日解除，承租人踏吉美蓝餐饮公司应及时履行腾房义务，将房屋交还出租人美佳康同物业公司；出租人美佳康同物业公司也有义务配合承租人踏吉美蓝餐饮公司完成腾房、交还租赁房屋。就庭审中双方陈述的情况来看，对于踏吉美蓝餐饮公司未能及时腾房、交还租赁房屋所造成的损失，双方均有过错。根据双方的过错程度，结合本案的实际情况，踏吉美蓝餐饮公司向美佳康同物业公司支付3个月（2018年7月5日至2018年10月4日，共计92天）的逾期腾房占有使用费78286.08元（310591.5元÷365天×92天）较为适宜。美佳康同物业公司上诉提出，踏吉美蓝餐饮公司应支付其2018年7月4日至2019年12月31日逾期腾房占有使用费463,759.9元过高，本院不予支持。关于逾期腾房的违约金，双方在租赁合同中并无约定，根据双方的过错程度，踏吉美蓝餐饮公司向美佳康同物业公司支付3个月的逾期腾房占有使用费已能够弥补美佳康同物业公司的损失，因此，美佳康同物业公司此项上诉意见本院不予采纳。   关于美佳康同物业公司上诉提出，因（2020）新01民终2524号民事判决书第七页认定“实际上美佳康同物业公司于2020年1月才收回涉案商铺，之后涉案商铺所有权人才发生变化”，美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付逾期腾房占有使用费于法有据的意见，本院认为，（2020）新01民终2524号民事判决书第七页的上述表述，为美佳康同物业公司对踏吉美蓝餐饮公司在该案二审期间提交的新证据所发表的质证意见，并非人民法院对案件事实的认定。美佳康同物业公司该项意见不能成立，本院不予采纳。   综上所述，美佳康同物业公司的部分上诉请求成立，一审法院对保证金及逾期腾房占有使用费的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2902号民事判决的第一项、第三项，即“踏吉美蓝餐饮公司与美佳康同物业公司签订《商铺租赁合同》于2018年7月4日解除；驳回踏吉美蓝餐饮公司的其他诉讼请求”；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2902号民事判决的第二项、第四项，即“美佳康同物业公司于判决生效之日起十日内返还踏吉美蓝餐饮公司保证金3万元；驳回美佳康同物业公司的反诉请求”；   三、踏吉美蓝餐饮公司于本判决生效之日起十日内支付美佳康同物业公司逾期腾房占有使用费78,286.08元；   四、驳回美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付违约金90,539.54元的上诉请求。   以上款项双方需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费31,040元（踏吉美蓝餐饮公司已预交），由踏吉美蓝餐饮公司负担。反诉案件受理费4,671.5元（美佳康同物业公司已预交），由美佳康同物业公司负担4,011.72元，踏吉美蓝餐饮公司负担659.78元。二审案件受理费9,892.99元，由美佳康同物业公司负担8,023.44元，踏吉美蓝餐饮公司负担1,869.55元。   本判决为终审判决。   审  判  长   陈       琛   审  判  员   谭       红   审  判  员   刘   玉   涛   二 〇 二 一 年 四 月 二 十 六 日   书  记  员   艾孜买提·艾尼娃尔