湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初530号原告：周新红，女，1981年3月20日出生，汉族，住湖南省衡东县。被告：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）一层108号。法定代表人：蒋齐仁，执行董事。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告周新红与被告湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称舜道农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告周新红，被告舜道农贸公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周新红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间的摊店租赁合同及补充协议；2、判令舜道农贸公司向原告返还保证金5,000元；3、判令舜道农贸公司向原告返还一次性建设费5,000元；4、判令舜道农贸公司向原告返还生物防治费480元；5、判令舜道农贸公司赔偿原告因其违约造成的经济损失5,000元；6、判令舜道农贸公司承担本案的诉讼费；7、舜道农贸公司退还安装水表费260元、多收取的管理费200元。事实与理由：原告与舜道农贸公司分别于2019年7月14日、10月21日签订《租赁合同》、《摊店租赁补充协议》，合同对摊位、租金递增、经营范围等进行了约定。由于舜道农贸公司管理不到位，2020年6月5日双方在新民路社区的组织下进了协调，未果。2020年6月20日，舜道农贸公司违法单方解除合同，给原告造成重大损失，请求人民法院依法判决。被告舜道农贸公司辩称：一、舜道农贸公司与周新红的《租赁合同》已于2020年6月6日解除，周新红起诉解除合同已无必要；二、周新红在租赁期间拖欠租金及管理费，应承担相应的违约责任，舜道农贸公司无需退还保证金；三、退还建设费、生物防治费无事实和法律依据；四、要求舜道农贸公司赔偿损失毫无事实和法律依据。经审理查明：2019年6月28日，原告周新红与被告舜道农贸公司签订了《农贸市场摊店租赁合同》，主要约定：一、周新红承租舜道农贸公司位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场肉类产区04号摊店1个，租期自2019年9月1日至2021年8月31日止，免租期为2019年9月1日至2019年9月30日；二、第一年租金为2000元／月，第二年租金在上一年的基础上递增10%，签订合同时，周新红需预交六个月租金12000元给舜道农贸公司，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；三、租赁期间，周新红需交纳以下费用：（1）保证金5000元，租期期满后双方不再续签合同的，舜道农贸公司于期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，周新红如有拖欠款项或其他违约行为，舜道农贸公司有权直接从保证金中扣除；（2）管理费200元／月，合同签订时，周新红需一次性预交七个月管理费1400元，以后每次交纳管理费时，与租金同步，周新红需一次性支付六个月管理费，在每个计租期结束前15日支付下一计租期的管理费；（3）建设费5000元，为一次性收取费用，不退还；（4）生物防治费480元／年，合同签订时，周新红需预交一年的生物防治费，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年生物防治费；（5）水电费采用ＩＣ卡智能付费，自行交纳；四、摊店交付时间为2019年8月25日前，周新红验收签字确认后即承担租户相应责任；五、周新红未向舜道农贸公司书面申请同意，不得擅自停业，如擅自停业的，应按每日200元的标准向舜道农贸公司支付违约金（可直接在保证金中扣除），连续5天擅自停业的，视为合同自动解除，舜道农贸公司有权收回摊店，周新红已交租金及保证金不予退还。上述合同签订后，周新红交纳了建设费5000元、半年租金12000元、7个月管理费1400元、一年生物防治费480元、保证金5000元。因多种原因，舜道农贸公司未在2019年9月1日开业。之后，双方于2019年11月25日签订一份《摊店租赁补充协议》，主要约定：摊店交接时间为2019年11月1日前，租期变更为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。若因周新红原因导致合同未满一年解除的，则周新红需补缴免租期租金。同日，舜道农贸公司向周新红交付了涉案摊店，周新红开始经营。2020年1月18日，舜道农贸公司通知周新红春节放假时间为2020年1月24日至2020年1月31日。因突发新冠肺炎疫情，舜道农贸公司根据防控需要，决定从2020年2月1日延迟放假至2020年2月9日。随后，周新红开始正常营业。2020年6月3日，舜道农贸公司向周新红出具《限期开门营业通知书》，要求周新红在两日内开门营业。2020年6月6日，舜道农贸公司以周新红自2020年3月1日以来未开门营业为由，通过微信送达《解除合同通知书》，通知周新红解除合同。随后周新红停止经营，撤离市场。上述事实，有当事人当庭陈述、《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、收据、《告知函》、协调证明、微信聊天记录截图、限期开门营业通知书、解除合同通知书、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告周新红与被告舜道农贸公司签订的《农贸市场租赁合同》《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》系双方的真实意思表示，合同成立有效，当事人均应按照租赁合同的约定履行各自的义务。本案中，（一）因新冠肺炎疫情影响，市场经营不佳，同时考虑到周新红已撤离市场，已不具备继续履行的可能，故对周新红要求解除《农贸市场租赁合同》《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》的诉请，本院予以支持。舜道农贸公司以周新红擅自停业为由，单方通知解除双方签订租赁合同，但其并未提供有效的证据佐证，对其辩称涉案租赁合同已于2020年6月6日解除的意见，本院不予采纳；（二）《农贸市场租赁合同》《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》现已确认解除，周新红对合同的解除不存在过错，对周新红交纳的保证金，舜道农贸公司应予全额退还；（三）涉案合同期限未届满已确认解除，全额收取上述一次性建设费，对周新红明显不公平，故本院酌定舜道农贸公司退还周新红一次性建设费3,542元（5,000元-5,000元÷24个月×7个月）；（四）生物防治费、管理费已实际发生、使用，对该请求不予支持；（五）周新红无证据证实安装水表花费260元，对该请求不予支持。舜道农贸公司抗辩提出不应返还保证金、建设费的理由，经查，部分成立，部分予以采信；舜道农贸公司抗辩提出生物防治费、赔偿损失无事实、法律依据的理由成立，予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告周新红与被告湖南舜道农贸市场有限公司签订的《农贸市场租赁合同》《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》解除;二、被告湖南舜道农贸市场有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告周新红保证金5,000元、建设费3,542元，合计8,542元；三、驳回原告周新红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取94元，由原告周新红负担20元，被告湖南舜道农贸市场有限公司负担74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇二一年四月二十三日法官助理陈遥书记员徐佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。