江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4104号上诉人（原审原告、反诉被告）：高恒元，男，1963年7月8日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住无锡市。委托诉讼代理人：彭海亚，江苏泰伯律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘德怀，江苏友为律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡车仕达汽车服务有限公司，住所地无锡市梁溪区锡澄路一号桥南堍庆丰路888号。法定代表人：严中才，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕伟，江苏可德律师事务所律师。上诉人高恒元因与上诉人无锡车仕达汽车服务有限公司（以下简称车仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。高恒元上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判车仕达公司返还其房屋租金280000元、押金50000元及支付装修费用2726600.84元，共计3056600.84元，并承担利息(以3056600.84为基数，自2018年4月20日起计算至实际给付之日止利息，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；一审、二审诉讼费用由车仕达公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决称“高恒元利用承租的房屋开办浴室，应待审批通过后再对浴室进行装修、购买相关用品，现高恒元在消防审批未通过的情况下仍对浴室进行装修并购买了开设浴室所需用品，其装修费用及采购浴室用品的费用属于扩大损失，应自行承担。”认定错误。一审法院混淆了一个基本常识，消防只有在投入使用前，才需申请并进行验收通过后发放“公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证”，才能营业。一审法院称“应待审批通过后再对浴室进行装修、购买相关用品，”本末倒置，缺乏常识，显然将责任刻意强加于其。车仕达公司通过微信指示其可以开始对涉案房屋进行装修，装修结束后如消防验收通过，即投入使用。浴室在投入使用之前所需用品均需提前定做，且印有浴室的标记，其定制的浴室用品不属于扩大损失。其与车仕达公司签订《租赁协议》直至其装修接近完工前，均不存在无法通过消防验收的情形。在其装修接近完工前，车仕达公司将案涉出租房屋(二楼)的一楼出租给汽车4S店，汽车4S店设立了修车工位，导致其无法通过消防验收，无法办理“公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证”，该后果是因车仕达公司后期将一楼出租给汽车4S店且前后出租用途相冲突所造成的。在本案一审过程中，其已向一审法院提交了车仕达公司指示其进行装修的聊天记录及消防大队至现场要求车仕达公司不得设立修车工位的录音予以佐证，但是一审法院几次开庭均未对该证据进行审查。2.一审判决称“车仕达公司向高恒元交付房屋时，该房屋的情况符合合同约定，双方对于一楼的出租也未约定限制条件，故车仕达公司将一楼出租给他人并不违反合同约定，浴室无法通过消防验收也非车仕达公司造成”，认定错误。其与车仕达公司2018年4月20日签订《租赁合同》在先，且装修过程也无消防验收障碍，按照常识，先行合同无法预估后期产生的限制条件。车仕达公司于2018年11月将案涉房屋一楼出租给汽车4S店。车仕达公司与汽车4S店签订的《租赁合同》应当约定限制条件，排除与先行签订的合同的使用冲突。此外，汽车4S店在装修过程中，消防大队至现场明确告知过车仕达公司“4S店不能设立修车工位。”当时，车仕达公司承诺不会“放维修车间”，但车仕达公司一意孤行，对消防大队的告知置之不理。在消防大队第二次现场验收时，发现修车工位已设立并投入使用。消防大队再次告知车仕达公司，必须拆除该工位，否则其乃至整个园区都无法通过消防验收。车仕达公司同样承诺拆除，但是仍旧置之不理，最终导致其消防无法通过。消防大队的数次警告，车仕达公司均未采取有效措施。因此，一审法院称双方未在合同中约定限制条件，颠倒了合同签订的先后顺序，实在是强人所难。3.一审法院援引车仕达公司提交的国务院于2019年3月19日发布的《关于深化消防执法改革的意见》第二条第四款，称只要其做出承诺和保证就可以开业，但其在一审庭审中提交的2019年4月23日公布的《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”却只字未提。浴室是公众聚集场所，使用前必须通过消防验收并办理“公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证”，安全生产属于政府重点治理的范畴。4.一审判决称“现非因高恒元或车仕达公司的主观原因，无法实现合同目的，因合同解除而造成的损失应由双方各半承担。”认定错误。合同目的无法实现，是因为车仕达公司将一楼出租给汽车4S店设立修车工位导致其消防无法通过验收，该结果显然是车仕达公司主观原因造成的，其不负任何责任。而且，在合同履行过程中，车仕达公司完全可以排除该障碍，以通过消防验收，但是车仕达公司未采取有效措施进行弥补，一审法院的认定有厚此薄彼的嫌疑。退一步说，即使按一审法院判决观点“各半承担”，但判决各半承担的仅是租金部分，遗漏了其的装修费用，前后矛盾。5.一审法院称“车仕达公司将涉案房屋出租给高恒元，自2018年8月1日至2020年1月13日，应收租金、使用费共计821935.48元，高恒元已经支付了租金280000元、保证金50000元，还应支付80967.74元。”认定错误。其已支付2018年8月1日至2019年2月1日的租金，于2019年3月向法院提起诉讼，第一条诉讼请求即为解除合同。后其未再使用涉案房屋，故不存在所谓的使用费。该案在一审2019年12月3日最后一次庭审时，要求双方于庭后3日交付钥匙办理交接，其依约至车仕达公司处交付钥匙，但是车仕达公司称其律师并未转达要办交接，拒绝收取钥匙办理交接。其后，其亦发函给车仕达公司并抄送给一审法院，一审法院明知双方庭后未办理交接是由于车仕达公司不予配合，故不应由其承担因车仕达公司违约而造成的损失即支付租金、使用费。另，一审法院对《租赁合同》合同目的无法实现的根本原因、涉案标的、违约责任等焦点问题均未查明。而且，在一审庭审过程中，针对其提交的证据，车仕达公司多次称需庭后核实，但事实上庭后无任何下文，一审法院在此情况下直接判决，未另行开庭查明。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，缺乏消防安全常识。为维护其的合法权益，现依法提起上诉，请求二审法院结合本案事实予以改判。车仕达公司辩称：1.高恒元根据合同约定在租赁房屋前对租赁房屋进行验收，合格后签订了租赁房屋协议，说明其出租的房屋符合使用要求，高恒元以其将租赁协议以外的区域出租给4S店作为违约事由没有事实和法律依据。2.高恒元违约的事实清楚。双方在租赁协议中明确约定租赁年租金为560000元，每六个月支付一次，根据双方合同第五条的约定采用先付后使用的原则，并且明确约定了高恒元应在2018年4月20日前支付第一次租金，每隔半年支付下一期租金，也就是说在2018年10月20日高恒元应支付第二期租金，而高恒元至今未支付任何租金，说明高恒元在履行合同中延付租金，违约事实清楚。其以此要求解除合同，符合合同约定，高恒元应承担相应的损失。3.高恒元在提起诉讼后一直实际占有使用租赁房屋至2020年1月13日，在此期间造成的实际使用费应参照租赁费进行计算，符合法律的规定。4.根据高恒元提出的评估费用，其认为该评估报告中所采用的材料未经质证，评估报告不能作为本案的证据使用，评估费用理应由高恒元自行承担。综上所述，请求驳回高恒元的上诉请求。车仕达公司上诉请求：撤销原判第二项，改判高恒元立即支付租金、使用费491935.48元；一审、二审诉讼费用由高恒元承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定“现非因高恒元或车仕达公司的主观原因，无法实现合同目的，因合同解除而造成的损失应由双方各半承担”。其认为，双方合同解除的原因是违约方高恒元诉讼解除，具体理由如下：首先，高恒元在提起诉讼解除双方的房屋租赁合同时(2019年5月15日)，高恒元已经处于违约状态。高恒元已经拖欠其三个半月的租金，属于违约方，而其并没有任何违约。高恒元提起诉讼要求解除房屋租赁合同属于违约方起诉解除。其同意解除是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，同意解除房屋租赁合同，并非是双方协议解除。因此，应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定计算损失，而不应由双方各半承担。2.其对高恒元在一审中主张的2726600.84元的装修费用及采购浴室用品的费用的金额，不予认可。首先，该金额来自评估报告，而出具评估报告的该评估人员无评估资质，仅是有评估师在评估报告上签名，签名评估师并未实际进行评估，仅符合评估报告的形式，但违反了《中华人民共和国资产评估法》第14条第5款、第27条之规定。其次，该评估报告所依据的鉴定资料由高恒元单方提供，未经质证，评估单位在评估过程中也未进行核验，导致大量“三无”产品当做正品评估估价，严重偏离事实，严重影响评估报告的真实性。其评估方法采用成本法却直接采用高恒元提供采购价，违反《中华人民共和国资产评估法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条之规定。最后，高恒元购置的大量用品属于可以搬离并再使用，高恒元在其一再要求搬离的前提下，拒绝搬离，属于自己放任损失的扩大。因此，高恒元在明知应先办理消防等许可证的前提下，进行装修，并在自身违约的情况下，提出解除房屋租赁合同，在可以减轻损失的情况下，放任损失的扩大，所造成的损失应由高恒元自行承担。综上，高恒元违约起诉解除房屋租赁合同，过错在于高恒元，其不存在任何过错，请求查明事实，依法支持其的上诉请求。高恒元答辩称：1.双方涉案浴室的租赁合同解除根本原因是车仕达公司制造了合同不能履行的障碍，也就是车仕达公司将涉案浴室所在的一楼出租给汽车4S店且存在修车工位，导致其无法申请涉案浴室消防验收，进而导致双方的租赁合同无法履行。2.其在车仕达公司没有制造租赁合同无法履行的障碍之前，是正常履行合同约定，且在经车仕达公司告知的前提下，才启动了涉案浴室的装修，其对于经营浴室所做的装修投入、购买浴室用品是为履行合同所做的准备，因此，由此带来的损失应当由车仕达公司全部承担。3.车仕达公司在一审中对于鉴定报告已经作了相应的质证，承认了该报告的真实性，只是说要庭后提交书面的意见，但是至今也没有看到或收到法院转交的任何车仕达公司对该报告的质证意见。这就意味着车仕达对该报告是没有否认，而是一个默认的态度，对此鉴定报告应当予以采信。4.在车仕达公司存在根本违约，导致双方租赁合同无法继续履行的前提下，其没有义务向车仕达公司支付租金，相反，车仕达公司应当将已收取的280000元租金以及50000元保证金返还给其。综上，请求二审法院驳回车仕达公司的上诉，支持其的请求。高恒元向一审法院提出诉讼请求：1.解除与车仕达公司签订的《租赁协议》。2.判令车仕达公司返还租金280000元、押金50000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付上述费用自2018年4月20日至实际给付之日止的利息。3.由车仕达公司支付其费用2726600.84元（其中未列入评估项目费用403473元、列入评估项目费用为2323127.84元），并按照中国人民银行同期贷款利率支付上述费用自2018年12月25日（装修完工日）至实际给付之日止的利息。4.案件受理费用由车仕达公司负担。事实和理由：其和车仕达公司于2018年4月19日签订了一份《租赁协议》，约定其向车仕达公司承租位于无锡市梁溪区××路××号××路××号××楼××室，租赁期限8年，第一年租金560000元等。协议签订后，其依约向车仕达公司支付了半年租金280000元及保证金50000元，并陆续办理了工商、税务等手续。但车仕达公司又将该楼一楼出租给他人开设汽车4Ｓ店，4Ｓ店在店内设立了修车工位，存在安全隐患，导致其无法成功办理消防验收手续、无法营业，蒙受了巨大的经济损失，故提出如上诉讼请求。车仕达公司一审辩称：1.同意解除合同。2.高恒元在与其签订签合同时，已知晓房屋的产权、状况并予以验收，确认涉案房屋符合使用要求，无解除合同的法律依据；3.高恒元是消防验收的责任主体，相应的责任应自行承担；高恒元经营的浴室于2018年12月28日正式开业、正式经营，不存在因消防验收原因停止经营的情形。4.即使高恒元的浴室是因消防问题而无法经营，根据相关规定，高恒元应先通过有关部门消防设计审核后再按审核通过的图纸施工、装修，高恒元在未经审核通过的情况下擅自装修，因其自身违法、违规行为造成的装修费损失应自行承担。综上，高恒元经营的浴室停业的原因与其无任何关联，高恒元的主张无事实和法律依据，请求驳回高恒元的诉讼请求。车仕达公司向一审法院提出反诉请求：1.解除其与高恒元签订的租赁协议，由高恒元清场并返还承租的房屋、支付拖欠的租金（自2019年2月1日起至房屋实际返还之日止，按580000元/年的标准支付）。2.由高恒元支付水电费16542元。3.由高恒元支付楼梯、雨棚工程款310500元。事实和理由：其与高恒元签订的上述租赁协议中对租金及水电费的支付作出了明确约定，但高恒元仅支付了半年租金，之后未再支付租金，并拖欠其水电费16542元。其与高恒元签订协议后，为方便高恒元使用，搭建、制作了消防楼梯和雨棚，共计垫付工程款310500元，上述费用应由高恒元承担。高恒元一审辩称：同意解除租赁协议。因车仕达公司出租给其的房屋不符合合同约定的出租条件，且导致了其巨大的经济损失，故租金损失应由车仕达公司自行承担。其与车仕达公司签订的租赁协议约定的承租面积为1460平方米，但车仕达公司仅交付了1360平方米的房屋，差额100平方米半年的租金为20000元，其已与车仕达公司口头约定以其应当支付的水电费抵扣其多交的20000元租金，车仕达公司在提出反诉前，也从未向其主张过水电费，故其无需再支付水电费。其与车仕达公司签订的租赁合同中未约定由其承担搭建楼梯、雨棚的费用，车仕达公司施工的原因是为使自己出租的房屋符合出租条件，相关费用应由车仕达公司自行承担，请求驳回车仕达公司的反诉请求。一审法院认定事实：车仕达公司原名江苏车仕达汽车服务有限公司，于2019年4月24日变更为现名。2018年4月19日，出租方车仕达公司与承租方高恒元签订了一份《租赁协议》，约定租赁房屋座落于无锡市梁溪区××路××路××号，总建筑面积1460平方米（包括三个楼间过道），其中二间面积1360平（方米），西面楼道面积100平方米；高恒元租赁该房屋用途为经营旅馆浴室，车仕达公司必须具备合法的手续可以将该房屋出租并满足高恒元的需求；高恒元在经营前必须办理好工商、税务、环保、消防、卫生、城管等部门所有合法手续，如任一方未办理合法手续造成双方损失的均由过错方承担；双方约定租赁期限为8年，具体租赁期限为2018年4月19日到2026年7月31日；双方约定在此租赁期内该租赁房屋的前二年固定年租金为不含税价580000元，开具发票的税费由高恒元承担（经双方协商第一年租金为560000元正）；车仕达公司给予高恒元装修期三个月，从2018年8月1日开始计算租金；高恒元有下列情形之一的，车仕达公司可单方提前解除协议、并立即收回租赁房屋，造成车仕达公司经济损失的，由高恒元予以全额赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋的主体结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金达15天的；5.利用承租房屋进行违法活动的；为确保本协议的顺利履行，高恒元应在协议签订之时向车仕达公司支付合同定金50000元，高恒元进驻后作为履约保证金；在房屋租赁期间，排污环保费、水电费全部由高恒元支付，并承担延期付款的违约责任；高恒元逾期15天仍未支付租金及其他费用的，在15天后每逾期一天，车仕达公司有权按该笔应付金额的0.5%向高恒元加收滞纳金，同时车仕达公司有权采取停水停电、限制高恒元的车辆进出经营区等措施，高恒元不得就此要求车仕达公司予以任何赔偿；如高恒元违约则上述保证金50000元不予退还，抵作违约金及部分损失，若车仕达公司违约则车仕达公司应退还高恒元保证金50000元；高恒元在租赁房屋前应对房屋先行进行验收，确认是否符合使用要求等。合同签订后，高恒元支付了租金280000元、保证金50000元，并对承租的房屋进行装修、为开设浴室购买了相关用品。高恒元对浴室进行装修期间，车仕达公司又将一楼出租给他人开设汽车4S店。另查明，车仕达公司为方便高恒元使用承租房屋，在与高恒元签订租赁协议后，又搭建了2张楼梯（包括消防楼梯）及雨棚，花费310500元。高恒元自己安装了1张升降梯，聘请广告公司制作提示牌、发光字等广告用品，委托施工单位进行消防施工，并支付卫生检测费1300元。高恒元与车仕达公司均认可高恒元经营的浴室于2019年1月1日营业，后于同年2月23日停业至今。高恒元称其只是试营业，因一楼的4S店设有修车工位，致其经营的浴室不符合消防条件，无法通过消防验收，故其无法正式营业；车仕达公司认为高恒元已经正式营业，且根据国务院于2019年3月19日发布的关于深化消防执法改革的意见第二条第四款的规定，只要高恒元作出承诺和保证就可以开业，不需要进行审批，故高恒元之后未开业的原因并不在其，且高恒元在消防部门出具书面意见前进行装修，对高恒元自行装修造成的损失或扩大的损失，应由高恒元自行承担责任。高恒元提出解除合同后，就如何处理屋内物品与车仕达公司未达成协议，至2020年1月13日将承租房屋的钥匙交至法院，车仕达公司于同年2月27日将钥匙领回。一审法院认为：车仕达公司将庆丰路888号房屋出租给高恒元开办浴室，双方签订的租赁合同系当事人真实意思的表示，未违反法律规定，且房屋交付时的状况符合合同目的，故租赁合同合法有效，双方应当按约履行。现高恒元因客观原因未能如期营业，不能达到合同目的，高恒元提出解除合同，车仕达公司于2019年5月15日明确表示同意解除双方的合同，故该租赁合同已于2019年5月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。车仕达公司向高恒元交付房屋时，该房的情况符合合同约定，双方对于一楼的出租也未约定限制条件，故车仕达公司将一楼出租给他人并不违反合同约定，浴室无法通过消防验收也非车仕达公司造成；现非因高恒元或车仕达公司的主观原因，无法实现合同目的，因合同解除而造成的损失应由双方各半承担。高恒元利用承租的房屋开办浴室，应待审批通过后再对浴室进行装修、购买相关用品，现高恒元在消防审批未通过的情况下仍对浴室进行装修并购买了开设浴室所需用品，其装修费用及采购浴室用品的费用属于扩大损失，应自行承担，法院对高恒元要求车仕达公司支付其费用2726600.84元的诉讼请求不予支持。车仕达公司将涉案房屋出租给高恒元，自2018年8月1日至2020年1月13日，应收租金、使用费共计821935.48元，应由高恒元承担50%即410967.74元，高恒元已经支付了租金280000元、保证金50000元，还应支付80967.74元。关于车仕达公司搭建的楼梯、雨棚，系由车仕达公司搭建，且与高恒元解除租赁关系后可继续使用，车仕达公司要求高恒元承担相关费用无事实和法律依据，法院不予支持。关于车仕达公司主张的水电费，因高恒元对欠付水电费的事实不予认可，车仕达公司提供的证据不足以证明高恒元欠付水电费16542元，故法院对车仕达公司此项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、高恒元与车仕达公司于2018年4月19日签订的《租赁协议》于2019年5月15日解除。二、高恒元于判决发生法律效力之日起十日内支付车仕达公司租金、使用费计80967.74元。三、驳回高恒元的其他诉讼请求。四、驳回车仕达公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35387元、反诉费5033元、评估费16500元，以上合计56920元，由高恒元负担46153.5元，由车仕达公司负担10766.5元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，车仕达公司于2018年11月份将涉案浴室所在的楼下一楼出租给他人，他人在所租赁的房屋设立汽车修车工位。2018年12月17日高恒元向无锡市公安消防支队申请“梁溪区叁拾玖度浴室装修工程”消防设计审核，2018年12月17日无锡市公安消防支队向高恒元出具了锡公消审凭字[2018]第0395号《建设工程消防设计审核申请受理作证》。2019年5月20日，高恒元向一审法院申请对案涉浴室室内装饰装修费用进行评估，2019年8月6日，一审法院委托无锡中证悦通资产评估事务所有限公司进行评估。2019年11月13日，该评估公司作出锡中评报字（2019）第133号资产评估报告:涉案资产在评估基准日2019年3月31日评估价值为2229200元，其中，流动资产评估价值为103600元；非流动资产评估价值为2125600元。另二审中，高恒元向本院申请证人沙某、高某、李某、张某到庭作证，证明高恒元的装修基本完成之后，一楼汽车4Ｓ店还没有装修。沙某陈述，其承包浴室装修工程，8月份中旬开始装修，11月底装修结束。其装修结束时一楼没有装修。高某陈述，其跟沙某做瓦工，10月底结束，做瓦工时没有看到一楼装修。李某陈述，其是帮沙某装修工程烧饭，11月底装修工程结束，一楼有无装修不清楚。张某陈述，其帮高恒元看装修现场的，装修不到12月结束，装修结束时，看到一楼在敲地。车仕达公司质证认为，首先上述证人不能证明高恒元不能通过消防验收的原因是由于一楼的修车工位造成的；其次本案的所有证人均与高恒元有利害关系，并且同时也证明了高恒元未按消防法律法规规定委托没有资质的个人进行施工，已经违反了建设工程消防设计审查验收管理暂行规定的规定。即使这些人完成了施工，也无法通过消防验收，因为他们是没有资质的。高恒元向本院申请当时负责消防工程的承包商张志远作为证人到庭作证，证明：1.整个装修是经过消防认证，是合法的。2.消防报备过，没有通过，是因为车仕达公司允许一楼开设了修车工位，导致验收没有通过。证人对于整个过程是亲历的，非常清楚。张志远到庭陈述，2018年8月经朋友介绍到车仕达公司考察消防项目，当时共三个部分，第一部分园区的消防公共设施，俗称一消，第二是39度浴室消防，第三是养老院消防。所有的三个设施都是新建，因为之前是厂区没有消防。在与车仕达公司三家签订协议前，其与辖区消防大队进行汇报沟通，因为消防大队认可合法性作为商业用途，并且对配置的消防设施的设计的合理性、合法性进行了认定。消防大队在2018年9月根据其提供的情况上门核实，由大队指派技术负责人现场指导，参与交底人员有陆参谋、严中才、高恒远和其。陆参谋对出租方即车仕达公司负责人严中才强调必须严格遵守消防法，既然浴室承租在二楼，目前空置的一楼以后不得从事含有危险品的行业行为，否则违法，不予审核验收。严中才当场解释说以后只是一家汽车销售展厅，最多附带清洗汽车项目，陆参谋说这样是允许的。鉴于上述前提，其在2018年9月14日及29日分别与车仕达公司及洗浴中心签订了消防设施承建合同。在高恒元装修和消防设备安装期间，消防大队多次上门指导，于10月下旬在规定期限内完工。11月底浴室装修全部完工，并开通正常运行处于待验收状态。2018年11月底，浴室楼下空置的一楼突然开始装修施工，在12月底突然加装数个修车工位。其作为消防工程从业者，深知消防红线不可逾越，如果当初车仕达公司将真实情况告知其，其不可能垫资接此工程。其发现后多次同浴室负责人高恒远找严中才反映，让他协调浴室一楼承租方不能设修车项目，但没有效果，导致消防验收无法通过。当时消防验收，其和高恒远一起申报，消防部门告知因为修车工位在，肯定不能通过。浴室消防申报验收的材料最后退回处理。车仕达公司质证认为，证人的陈述与事实不符。根据本案查明的事实有一点是确认无疑的，那就是高恒元并未通过消防设计验收。证人在陈述中强调并认为已经通过消防设计验收，证人也认为必须要通过消防设计验收才能进行装修，可以看出高恒元在明知需要通过消防设计验收的前提下，在没有取得消防设计验收下进行装修，存在明显过错，所产生的损失应该由其自行承担。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、合同解除而造成的损失应由谁来承担。二、高恒元已支付的租金是否应予退还及车仕达公司主张的租金是否应支持。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，根据查明的事实，案涉浴室所在的一楼设有汽车修车工位。根据国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》规定，修车库不得与人员密集场所组合建造或贴邻，故案涉浴室不符合消防条件，无法通过消防验收，不能营业。其次，虽然车仕达公司向高恒元交付房屋时，该房的情况符合合同约定，双方对于一楼的出租也未约定限制条件，但车仕达公司明知高恒元租赁房屋是用于开设浴室，在将房屋租赁给高恒元后，又将该浴室的下面一楼租赁给他人开设汽车4S店，车仕达公司作为经营范围有汽车维修业务的专业企业，有义务在将房屋租赁给汽车4S店时，告知开设汽车4S店的租赁人，其汽车4S店不能设有修车工位，但车仕达公司并未履行告知义务，导致高恒元经营的浴室不符合消防条件，无法通过消防验收，合同目的不能实现，对此，车仕达公司负有过错。车仕达公司应相应承担高恒元因合同的解除所造成的损失。高恒元在消防审批未通过的情况下即对浴室进行装修，也存在扩大损失的情况，据此，本院根据本案的具体情况，酌定对合同解除而造成的损失应由双方各半承担。其次，高恒元对案涉浴室的装修，应认定为合同解除后的损失。高恒元对案涉浴室的装修及资产经评估为2229200元，其中，流动资产（为存货）评估为103600元，该部分资产，可以由高恒元取回另行处理，故不认定为合同解除后的损失，其余部分可以认定为合同解除后的损失，对于高恒元一审中请求的其他损失，本院不予认可。因此，车仕达公司应向高恒元赔付1062800元[（2229000元-103600元）÷2]。此外，对于车仕达公司在二审对于评估报告不予认可的问题，本院认为，一审法院根据高恒元的申请委托具有评估资质的评估机构对案涉的装潢、设备设施、物品等进行评估，评估机构依法出具评估报告。车仕达公司在一审庭审结束前也未对评估报告提出异议，二审中虽对评估报告提出异议主张重新评估，但未提供充足证据证明评估报告存在错误、符合法律规定可以重新评估的情形。因此，本院对车仕达公司要求重新评估的上诉主张，不予支持。关于争议焦点二。根据查明的事实，双方约定从2018年8月1日开始计算租金，2020年1月13日高恒元将承租房屋的钥匙交至法院，案涉的浴室于2019年1月1日营业，后于同年2月23日停业。如合同正常履行，车仕达公司自2018年8月1日至2020年1月13日，可收租金为821935.48元。鉴于因双方发生争议，案涉浴室高恒元也未能正常使用，考虑案涉浴室未能使用的原因不能全部归责于高恒元和车仕达公司及诉讼中需要对装潢等资产进行评估所需时间等因素，对于车仕达公司本应收取的租金821935.48元，作为因合同解除而造成的损失，酌定由双方各半承担。因此，本院对于高恒元请求返还租金280000元及车仕达公司请求支付租金、使用费491935.48元，不予支持。综上所述，高恒元的上诉请求，部分成立，应予支持；车仕达公司的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审法院对于合同解除后的损失分担认定有误，本院依法予以纠正。根据前述分析认定，车仕达公司应向高恒元支付1062800元，高恒元应向车仕达公司支付410967.74元（821935.48元÷2），扣除高恒元已支付的280000元、50000元，高恒元还应向车仕达公司支付80967.74元，两项折抵车仕达公司应向高恒元支付981832.26元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初3527号民事判决第一项；二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初3527号民事判决第二、三、四项；三、车仕达公司于本判决发生法律效力之日起十日内向高恒元支付981832.26元；四、驳回高恒元的其他诉讼请求；五、驳回车仕达公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35387元、反诉费5033元、评估费16500元，以上合计56920元，由高恒元负担28460元，由车仕达公司负担28460元；二审案件受理费35252元，由高恒元负担17626元，由车仕达公司负担17626元。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二一年四月十四日书记员  徐冬晖