湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0107民初1309号原告：朱玲华，女，1958年6月24日出生，汉族，武汉星宇建设工程监理有限公司退休职工，住湖北省武汉市青山区（户籍地湖北省武汉市青山区）。委托诉讼代理人：田民尚（系原告之夫），男，1953年12月27日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区（户籍地湖北省武汉市青山区）。特别授权代理）。被告：李秋华，女，1963年10月13日出生，汉族，中国一冶建筑企业材料加工厂退休职工，住湖北省武汉市青山区。第三人：周莹，女，1981年12月25日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。原告朱玲华与被告李秋华、第三人周莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱玲华及其委托诉讼代理人田民尚，被告李秋华到庭参加诉讼。第三人周莹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玲华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除2019年8月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告与第三人2020年5月25日签订的《房屋租赁合同》无效；3、判令由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院确认原、被告于2019年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月26日解除；2、判令被告李秋华立即腾退位于湖北省武汉市青山区吉林街22号八大家花园C区23栋1层6号房屋；3、判令由被告李秋华承担本案诉讼费1351元；4、判令被告承担从2021年1月10日起至该房屋腾退之日止的房屋占用费用（按每月1800元的标准）；5、被告李秋华承担违约责任，押金2000元不予退还。事实与理由：2019年8月10日原告与被告签订《房屋租赁合同》，将其位于武汉市青山区红卫路43街23栋106号房产租赁给被告使用。合同约定租金每月1800元，按季结算每季10日交付租金，租期5年。合同未授权被告转租、转让承租房屋。合同履行之初，被告尚能按合同约定时间向原告交付租金。2020年10月原告无意中发现实际使用承租房屋的不是被告本人，遂打电话被告询问此事，被告却谎称其在承租房屋中与他人合伙做生意。原告找第三人周莹询问才知道2020年5月25日被告与周莹签订《房屋租赁合同》，将从原告处承租的房屋私自转租给周莹，租期二年。原告联系被告，要求其停止转租行为，但被告对原告的劝说置之不理。之后，原告要求被告退租，就解除租赁合同一事原、被告多次协商，艰难的商量好一个方案，被告又多次出尔反尔的推翻。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告李秋华辩称，原告要求解除合同无事实依据，被告不同意解除合同。因2020年1月23日发生了不可抗力的疫情，受国家政策影响其经营的培训行业不能经营，无法实现收益，交房租有困难。原、被告协商，在保证原告合同内房租收益，又可以减少被告房租压力和装修投入成本情况下，同意转租给不受疫情影响的快递行业经营。只要合法经营，物业不干预。2020年5月26日第三人周莹经熟人介绍阅读了原《房屋租赁合同》条款在合同有效期内，装修租赁物是被告全额出资的情况下签订合同书。2020年5月29日下午被告补交2020年4月10日至7月10日房租。2020年7月10日上午正常交纳至2020年10月10日的房租。2020年10月11日上午正常交纳至2021年1月10日房租。原告知道该房屋在经营快递业务，亲眼见招牌已换，三次收租金都在小区内进行，原告可以看见招牌已经更换。被告按时交房租，原告也正常收租，证明该合同正常履行，原告没有提出异议。根据民法典第718条，出租人知道或应当知道承租人转租的，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，原、被告继续履行五年期的《房屋租赁合同》，本案诉讼费用由原告承担。请求判令《房屋租赁合同》签订的装修费用补偿金。如果解除合同，就要求一并处理押金。第三人周莹未到庭参加诉讼，亦未提交证据和答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告朱玲华为位于武汉市青山区吉林街22号八大家花园C区23栋/单元1层6号房屋（三室一厅）的所有权人。2019年8月10日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市青山区43街23栋106号房屋（即上述房屋）租赁给乙方；甲乙双方议定上述房屋租金为每月1800元（含物业费），租赁期五年自2019年10月10日起至2024年10月9日止，租金按季结算每季25日交付租金，若不交甲方可收回房屋，合同期满五年自动顺延，租金不变；押金为2000元整，合同到期乙方退出并结清该房屋的水电气等费用，当天甲方应全额退还乙方的押金。上述合同对转租事宜没有约定。原、被告在上述合同尾部签名、捺印。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告经营使用，被告在该房屋中经营教育培训。被告已向原告交纳2020年全年租金并已支付截至2021年1月10日的租金。被告向原告支付2021年1月10日后的租金，原告拒绝接收。另查明，2020年5月25日，被告（出租方、甲方）与第三人（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述房屋租给乙方用于中通快递使用，租赁期从2020年6月1日起至2022年5月31日止；房屋月租金为2300元，押金2300元，付款方式为半年，乙方一次性付清13800元。被告及第三人在上述合同尾部签名。合同签订后，被告至今占用其中一室存放板凳等物品，被告将该案涉房屋其他空间交由第三人占有、使用至今。被告称其于2020年5月29日告知原告转租事宜，但原告称其于2020年7月10日看到上述租赁房屋的招牌是快递，向被告询问，被告告知是其与亲戚合伙经营快递。此后，原告知晓被告将上述房屋转租给第三人后，双方发生纠纷并于2020年11月报警。原告于2020年12月25日向被告邮寄送达《解除合同通知》，该通知载明由于被告擅自将涉案房屋转租给他人，原告将解除租赁合同并收回房屋，要求被告于2021年1月10日前腾退房屋。2020年12月26日，被告签收该邮件。本案审理中，原告表示第三人还想租赁，所以原告也同意让第三人继续租赁，但是其要与第三人重新签订合同。第三人向被告交付租金到2021年1月31日，被告还收取一个月的押金2300元。原告表示房屋占用费主张到2021年2月28日。以上事实由《房屋租赁合同》、《解除合同通知》、邮寄单、不动产权证、报警说明以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。被告提交了2020年5月20日其与原告及其委托诉讼代理人田民尚的录音。录音的主要内容是原、被告商量减免租金以及被告退租装修物品如何处置的内容。录音中被告称：“你是房东征求你意见，搞写同意转形，不搞写解除”。田民尚回复称：“哪个搞哪个给钱，这话还说得不好，我只对你收钱”。田民尚称：“你找人跟我谈”。被告回复称：“哪有那么合适的人呢”。田民尚称：“转形是你的事，你让别人扰民不行，客观讲物业还让不让他搞，不是你主观想，还要客观现实”。原告称：“田师傅的意思是我们要明白别人经营什么行业，一定要合法”。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告将案涉房屋出租给被告，后被告将该房屋出租给第三人并与第三人签订合同，被告存在转租行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被告虽提交了2020年5月20日的录音，但该录音主要是围绕减免租金以及被告退租装修物品如何处置进行协商，协商过程中提到了转型，但并未明确提出被告要转租，且原告提出“你找人跟我谈”。被告提交的证人证言，也不能与录音内容相互印证。故被告提交的证据不能充分证明其在转租给第三人之前已征求原告同意。被告也未举证证明其于2020年5月29日已告知原告转租事宜，且被告也不能证明原告应当知道转租事宜。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告未能就原告同意其转租提交充足的证据予以证明，应承担不利的后果。故原告依法享有合同解除权。原告于2020年12月25日向被告发出解除合同通知，被告确认签收该通知，故原、被告之间的《房屋租赁合同》自通知到达被告时解除，即于2020年12月26日解除。故对原告要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。被告对此的抗辩意见，本院不予支持。合同解除后，被告无权再继续占有使用涉案房屋，故其应腾退所占用的租赁房屋中的一室。涉案房屋的其他空间由第三人占有使用，原告表示不要求第三人腾退，是其对权利的处分，本院予以准许。合同解除后，原告有权向被告主张房屋占用期间的费用，原告主张按合同约定的月租金每月1800元的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。原、被告确认租金已支付至2021年1月10日，故被告应支付从2021年1月11日起计算至2021年2月28日止的房屋占有使用费2400元（1800+1800*1/3）。被告对此的抗辩意见，本院不予支持。关于原告主张不予退还押金2000元的问题。原、被告并未约定被告转租的违约责任。被告转租的行为亦是受到新冠疫情的影响，且被告向原告支付了2020年全年的租金，被告转租的行为对原告并未造成实际损失，故原告应向被告退还押金2000元。被告对此的抗辩意见，本院予以支持。被告答辩时要求判令《房屋租赁合同》签订的装修费用补偿金，经释明，被告不在本案中提出反诉请求，故本院对此不予审理。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告朱玲华与被告李秋华于2019年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月26日解除；二、被告李秋华于本判决生效之日起15日内将位于武汉市青山区吉林街22号八大家花园C区23栋/单元1层6号房屋中存放其物品的一室腾退给原告朱玲华；三、被告李秋华于本判决生效之日起10日内向原告朱玲华支付截至2021年2月28日的房屋占用费2400元；四、原告朱玲华应于本判决生效之日起10日内向被告李秋华退还押金2000元；五、驳回原告朱玲华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1371元，由原告朱玲华负担20元，由被告李秋华负担1351元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二一年四月二十九日法官助理汪诗雨书记员李珺