江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1393号上诉人（原审被告）：吴明煜，女，1988年12月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人（原审被告）：朱扣娣，女，1967年1月17日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：路光亮，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城苏宁商贸有限公司，住所地江苏省盐城市盐渎路698号（C）。法定代表人：魏巢宾，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张发建，江苏行真律师事务所律师。上诉人吴明煜、朱扣娣因与被上诉人盐城苏某商贸有限公司（以下简称苏某商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初4362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴明煜、朱扣娣上诉请求：1.撤销一审判决，驳回苏某商贸公司起诉；2.一、二审诉讼费用由苏某商贸公司负担。事实与理由：1.一审法院认定苏某商贸公司解除合同合法有据是错误的，因为苏某商贸公司是以疫情影响严重亏损为由解除租赁合同的，根据最高人民法院审理疫情期间案件相关意见的规定，当事人以履行合同困难为由解除合同的人民法院不应支持。2.本案双方签订的合同长达5年的租赁期限，租赁物仅使用了1年左右，且双方补充协议已经约定对2019年12月1日至2020年3月31日期间的租金减免1万元（约定年租金16.8万元），同时，目前苏某商贸公司仍有7家小店在经营之中，故苏某商贸公司解除合同，吴明煜、朱扣娣认为明显不妥。3.案涉租赁合同第十四条解除合同条款系格式条款，对此应当认定为无效条款。另，吴明煜、朱扣娣交纳的案涉房屋的物业费用应由苏某公司负担。苏某商贸公司辩称，双方签订的租赁合同是针对具体特定租赁物进行的约定，不能因为采用合同版本与其他大部分租赁合同多数条款相同就认定本案租赁合同是格式条款，且格式条款是有专门法律定义的，现一审法院对本案判决符合事实、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏某商贸公司向一审法院起诉请求：1.判令吴明煜、朱扣娣返还苏某公司租赁费111377.05元，并承担自起诉之日起按年利率6%计算逾期退还租金的利息；2.由吴明煜、朱扣娣负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月9日，苏某商贸公司（承租方、乙方）与吴明煜、朱扣娣（出租方、甲方）签订《租赁合同》，就甲方向乙方出租位于盐城市盐都区商铺达成相关协议。主要内容有：“租赁期限为5年1个月，自2018年11月1日至2023年12月31日，首个租赁年度为2018年11月1日至2019年11月30日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2018年11月1日前将符合合同约定的租赁物交付乙方；第一个租赁年度租赁费用为16.8万元（2018.11.1-2019.11.30），第二至第五年年度租赁费分别为16.8万元、16.8万元、18.8万元、18.8万元；甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的5%租赁费用增值税专用发票；甲方自行承担涉及租赁物的房产税、增值税、附加税、土地使用税、房屋维修基金、维修费用等所有税费。乙方自行承担租赁物开设商场涉及的各项税费；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。”合同签订后，吴明煜、朱扣娣按合同约定将案涉租赁物交付苏某商贸公司使用，苏某商贸公司也依约支付了第一个租赁年度的租赁费。2019年11月22日，双方签订《补充协议》一份，对原合同进行了变更，主要变更内容为：1.本合同项下租赁物的具体各期间的租赁费为2019年12月1日至2020年3月31日租赁费用3.2万元，2020年4月1日至2020年11月30日租赁费用12.6万元，2020年12月1日至2021年11月30日租赁费16.8万元，2021年12月1日至2022年11月30日租赁费18.8万元，2022年12月1日至2023年11月30日租赁费18.8万元。租金采取“先付后租”的方式按年提前15日支付，甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额的租赁费用增值税专用发票；2.本协议与原合同有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以原合同为准。后苏某商贸公司于2019年12月20日向吴明煜付款158000元。2020年2月18日，苏某商贸公司员工通过微信向朱扣娣发出《关于疫情防控期间解除苏某领誉世家店租赁物租赁合同的通知函》，该函主要内容：“随着新型××疫情的发生和扩散，国内零售行业受到较大冲击，领誉世家门店已无法正常经营，鉴于疫情影响，我司被迫关闭此店。根据双方《租赁合同》第十四条，现正式发函通知贵方提前解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，我司将按照《租赁合同》第十五条的约定在合同解除后十个工作日内进行撤场并向贵方返还租赁物。同时，鉴于此疫情属不可抗力，根据相关法律规定，我司要求贵方对于我司疫情期间（疫情开始日期2020年1月22日至疫情结束期间）的租金予以免除。”2020年3月4日，苏某商贸公司通过中国邮政速递将租赁门市钥匙邮寄给吴明煜、朱扣娣，由其予以签收。一审另查明，2019年12月2日，吴明煜、朱扣娣在税务机关开具了购买方为苏某商贸公司的个人房屋出租增值税专用发票一张，价税合计金额158000元，其中税额7523.81元。2020年7月1日，吴明煜、朱扣娣向某桂某物业交纳商铺物业服务费6988.30元。一审法院认为：苏某商贸公司与吴明煜、朱扣娣签订的《租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。根据双方约定，吴明煜、朱扣娣于2020年2月18日收到苏某商贸公司解除《租赁合同》的书面通知，双方签订的《租赁合同》于2020年2月18日起满30日之次日即2020年3月20日已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现苏某商贸公司已交纳2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金，其要求退还合同解除后的租金有事实和法律依据，一审法院予以支持。因双方补充协议中约定的租期期限计算有误，一审法院酌定2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金按月平均计算，经一审法院核算，吴明煜、朱扣娣应退还租金为110165.5元（158000元/12月*8.367月）。关于苏某商贸公司主张利息的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，且合同的标的物为特定，对租金的约定都是针对具体特定的租赁物而设置，并不能因为与其他租赁合同的内容基本一致就认定为格式合同，故对吴明煜、朱扣娣因合同系格式合同致第十四条应认定无效的辩称，一审法院不予采纳。吴明煜、朱扣娣辩称因租赁合同关系而开具2019年12月1日至2020年11月30日期间的税票而交纳税款7523.81元，一审法院认为该租金发票中合同实际履行期间（2019年12月1日至2020年3月19日）的相应税款应由吴明煜、朱扣娣负担，其余部分应由苏某商贸公司负担，故苏某商贸公司应返还吴明煜、朱扣娣5245.98元。对于吴明煜、朱扣娣辩称的商铺物业服务费，因系物业公司与业主之间的物业服务合同关系，吴明煜、朱扣娣要求苏某商贸公司负担此费用，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、吴明煜、朱扣娣于判决生效后十日内退还盐城苏某商贸有限公司租赁费104919.52元。二、驳回盐城苏某商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1264元（已减半收取），由盐城苏某商贸有限公司负担124元，由吴明煜、朱扣娣负担1140元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，苏某商贸公司与吴明煜、朱扣娣签订的《租赁合同》及其补充协议，系双方真实意见表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据双方约定，乙方（承租人）可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方（出租人），以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，且乙方不承担任何责任。由于吴明煜、朱扣娣已于2020年2月18日收到苏某商贸公司解除合同通知，故据双方合同约定，能够认定双方之间的租赁合同关系已于2020年3月20日解除，在此情形下，苏某商贸公司要求退还合同解除后的租金符合合同约定及法律规定，一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。关于吴明煜、朱扣娣的上诉理由。本院认为，1.虽然苏某商贸公司解除合同通知中提及新冠疫情影响因素，但由于双方原先签订的合同中已明确约定承租人可以提前解除合同，并须提前30日书面通知，通知送达出租人之日起满30日之次日作为合同解除的日期，且还约定承租人不承担任何责任。双方该约定并未对解除合同的理由和原因作特别限制。因此，苏某商贸公司通知解除合同的行为，符合双方合同约定且不违反法律规定。吴明煜、朱扣娣认为苏某商贸公司仅系以疫情影响为由解除租赁合同、案涉合同只履行了1年、苏某商贸公司另还在租赁其他出租户房屋，故而其不同意解除合同，其理由依据不足，本院不予采纳。2.吴明煜、朱扣娣以苏某商贸公司和其他出租人签订的同类房屋租赁合同中，均有与案涉租赁合同相同的解除合同条款为由，主张案涉租赁合同中解除条款系格式条款应为无效，其理由无法律依据，本院不予采信。另，吴明煜、朱扣娣要求苏某公司承担其案涉房屋的物业费用，其理由无合同依据及法律依据，本院不予支持。综上，吴明煜、朱扣娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2528元，由上诉人吴明煜、朱扣娣负担。本判决为终审判决。审判长 王迎付审判员孙曙光审判员 郑   娟   娟二〇二一年四月二十五日书记员 周       洋