内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终3275号   上诉人（原审被告）:魏宗祥,男,1958年9月5日出生,汉族,国企职工,住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：杜晓飞，内蒙古经纬天融律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）:武锁娃,男,1953年11月29日出生,汉族,农民,住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人:孙行广，内蒙古辩证律师事务所律师。   上诉人魏宗祥因与被上诉人武锁娃房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初4486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案，2021年2月26日变更审判组织成员后，依法组成合议庭审理了本案。本案于2020年11月17日裁定中止审理，2021年3月23日裁定恢复审理。经阅卷、调查和询问当事人，本院依法决定不开庭审理。本案现已审理终结。   魏宗祥上诉请求：撤销一审民事判决第一项,依法改判或发回重审。事实和理由：魏宗祥与武锁娃签订的虽是口头订立的房屋买卖合同,双方当事人对合同的标的、价款、合同订立时间均确认无误,同时武锁娃也向魏宗祥交付了房屋,同时魏宗祥也支付了2万元的前期房款。魏宗祥承诺在房屋过户时向武锁娃支付剩余房款，但武锁娃一直未能完成该套房屋的所有权过户程序,故魏宗祥按照双务合同中同时履行抗辩权的规定,也没有支付剩余的房款。但该合同关系是成立并生效的,没有法定事由不应当被解除。二、武锁娃是通过非法的手段擅自收回该房屋。2019年2月,在魏宗祥与魏宗祥就该房屋的房屋所有权变更登记、剩余价款支付等相关问题均未谈妥的情况下,武锁娃擅自撬开已自愿交付魏宗祥的房屋,强行换锁并转让给第三人,这种行为明显违法,魏宗祥承认的是该房屋被武锁娃强行收回的事实状态,而非认可武锁娃这一行为的合法性。一审法院如果解除了该房屋买卖合同,就等于间接支持了这种行为。该房屋魏宗祥已经合法占有了十五年,当时武锁娃交付该房屋时,该房屋还是毛坯房状态,现在该房屋经过魏宗祥的装修,添置了家具家电,已经添附了非常大的价值。武锁娃的这种暴力非法方式取回房屋给魏宗祥带来了巨大的经济损失。综合本案的其他因素,如果合同被解除,魏宗祥的合法利益难以保障,武锁娃非法侵占魏宗祥财产的行为也就变为合法行为,故会给魏宗祥带来难以挽回的损失。三、该房屋买卖合同中,武锁娃心存恶意且有欺诈行为。该房屋买卖合同中,武锁娃向魏宗祥出具的收到房屋价款的收据上载明的收款人名字为:武建。根据一审法院查明的事实,武锁娃户口薄登记的名字为:武健。身份证上登记的姓名为:武锁娃。故根据这一事实,并结合武锁娃一直不肯向魏宗祥过户该房屋,甚至连购房合同也不肯同魏宗祥订立的事实,可以推断出武锁娃从开始心存欺诈的恶意,并没有想要真正履行该房屋买卖合同中出卖方的义务,而双方2004年的房屋买卖合同约定的买受价款为12万元,这个价格也是当时呼和浩特市该地段有房本的商品房的市价,说明魏宗祥是按照正常的对价向武锁娃支付房屋价款的,魏宗祥在该买卖合同中无任何恶意。如果按照一审法院的判决解除该合同,那么魏宗祥的合法权益将无法保证。综上所述,一审的法庭调查中呈现出的种种事实,表明武锁娃严重违反诚实信用原则,肆意侵害魏宗祥的合法权益。根据法律规定,请求二审人民法院依法审理，秉公裁判。   武锁娃辩称，魏宗祥的陈述不符合事实。魏宗祥和武锁娃之前基于朋友关系买卖房屋，魏宗祥给了2万元，武锁娃就将房屋交给魏宗祥让其居住，直到2012年魏宗祥拒绝交清剩余房款。魏宗祥所称先过户再交尾款这不符合常理，占据15年之久，一直未付款，魏宗祥恶意违约已经导致武锁娃出售房屋的目的不能实现，所以，要求解除合同。   武锁娃向一审法院起诉请求：1.解除武锁娃、魏宗祥之间的房屋买卖合同；2.魏宗祥向武锁娃支付房屋占用费102347元。   一审法院认定事实：（一）2019年4月12日，魏宗祥作出起诉武健的民事起诉状，该起诉状载明：魏宗祥与武健于2004年8月达成房屋买卖协议，武健将位于呼和浩特市××区西户，面积为82.94平方米的房屋出卖于魏宗祥。双方口头约定房屋售价为12万元，魏宗祥先行支付购房款2万元，武健将房屋交付魏宗祥使用，待该小区统一办理房屋产权证书时，双方再行协商办理过户事宜。武健在向魏宗祥交付房屋时，魏宗祥向其支付购房款2万元。后魏宗祥又于2005年1月7日支付购房款7640元，武健为其出具收条。魏宗祥对该房屋装修等居住到2012年，后将该房屋出租。（二）登记日期为2003年6月6日的户口簿载明，武锁娃曾用名为武健。（三）开具日期为1993年10月18日的《商品房移交证》（中房呼开字第9300025号）载明：中房公司××区，新建砖混架构的商品房（住宅）82.94平方米，已售给陈记皂。经双方验收合格，账物两清，现发此证。（四）出具日期为2004年8月23日的收条，载明“收买房款2万元（魏宗祥），收款人武建。”出具日期为2005年元月7日的收条，载明“收到购房现金7640元，收款人武建。”（五）武锁娃向一审法院提交评估申请，一审法院依法委托内蒙古国宏价格评估有限公司进行评估鉴定，经评估，呼和浩特市赛罕区中房小区二号楼二单元三楼西户，面积为83.94平方米的房屋在2004年8月至2019年1月31日期间的房屋租金为102347元。   一审法院认为，武锁娃与魏宗祥虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方均认可存在事实上的房屋买卖关系。关于武锁娃请求解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，双方于2004年8月口头达成房屋买卖合同后，至今未签订书面合同、未办理房屋产权变更手续，且双方对房屋总价款、房款的支付方式等各执一词，未能达成合意，双方亦认可涉案房屋于2019年2月起被武锁娃收回，故对于武锁娃请求解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，一审法院予以支持。关于武锁娃请求魏宗祥向其支付房屋占用费102347元的诉讼请求，因武锁娃与魏宗祥虽未签订书面的房屋买卖合同，但存在事实上的房屋买卖关系，在武锁娃于2019年2月起将涉案房屋收回之前，魏宗祥基于房屋买卖关系对该房屋占有、使用，系合理使用行为，且经法院释明，魏宗祥不要求对已支付购房款等一并处理，亦不提起反诉，为了避免合同解除后双方利益明显失衡，合同解除后相互返还及损失赔偿应一并处理。故对武锁娃主张魏宗祥向其支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决：一、武锁娃、魏宗祥就位于呼和浩特市××区西户的房屋买卖合同关系于本判决生效之日起解除；二、驳回武锁娃的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：武锁娃与魏宗祥订立的房屋买卖合同是否应予解除。   《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，武锁娃与魏宗祥双方均认可成立口头的房屋买卖合同，对房屋总价进行约定，且事实上武锁娃于2004年将房屋交付给魏宗祥占有使用，魏宗祥也于前期支付了2万元。之后，武锁娃向魏宗祥催要剩余房款，魏宗祥则表示房屋过户后再支付剩余房款，据此，双方对合同履行发生争议，且无证据证明双方对争议内容达成一致。魏宗祥拒绝支付剩余房款，武锁娃也未协助魏宗祥办理房屋过户。直至2019年2月，武锁娃将房屋收回，合同再无履行的可能。所以，双方购房合同法定解除条件成就，一审法院判决合同解除不违反法律规定，本院予以确认。   综上所述，魏宗祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费200元，由魏宗祥负担。   本判决为终审判决。      审判长 王 晶   审判员 杜子洋   审判员 刘 艳      二〇二一年四月二十二日   法官助理 秦俐娟   书记员 崔胜楠