辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2929号上诉人（原审原告）：贾文婷，女，1990年9月20日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。法定代理人：贾丽菊（系贾文婷母亲），女，1965年2月18日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘硕，辽宁怀瑾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：原金萍，女，1962年6月21日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：娄冰，辽宁政德律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕双羽，辽宁政德律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘开喜，男，1971年9月18日生，住吉林省江源县。委托诉讼代理人：苏华君，辽宁王善忠律师事务所律师。原审第三人：大连金圣鑫房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道丘（地）号27-171-2-18。统一社会信用代码91210213MA0TP11B9N。法定代表人：于波。上诉人贾文婷、上诉人原金萍、上诉人刘开喜与原审第三人大连金圣鑫房地产经纪有限公司（以下简称金圣鑫公司）确认合同效力纠纷一案，大连市金州区人民法院作出（2018）辽0213民初6612号民事判决，本院以（2020）辽02民终2840号民事裁定将本案发回重审。大连市金州区人民法院于2020年11月27日作出（2020）辽0213民初3083号民事判决。贾文婷、原金萍、刘开喜不服该判决，上诉至本院。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾文婷上诉请求：重新查明贾文婷与刘开喜之间的法律关系。即原审判决查明事实第一段“第三人刘开喜通过该公司了解……但双方未签订房屋买卖合同并且未办理房屋过户登记手续”，贾文婷对该节查明的事实不认可，要求二审法院重新查明。请求二审法庭去掉该节事实，因为该节事实均不存在。事实与理由：贾文婷与刘开喜之间不存在房屋买卖合同关系。刘开喜实为案外人旺佳中介的工作人员，旺佳中介以为贾文婷提供居间服务为名，哄骗贾文婷协助原金萍办理房屋过户手续，以从中赚取差价。为防止贾文婷日后主张权利，让贾文婷事先签好收条，后再行填充使得双方构成买卖关系的文本内容，因所填内容并不客观存在，故所述事实矛盾重重。本案的诉请为确认贾文婷与原金萍之间的房屋买卖合同效力，而查明与刘开喜之间究竟是何种法律关系并非本案争议焦点，不影响判决结果，如刘开喜有其他诉求，应当另案查明处理。原金萍辩称，不同意贾文婷的上诉请求。理由：原金萍与贾文婷之间在实际上是不存在买卖关系的，原金萍所购买的贾文婷的房屋，是从刘开喜处购的，此时刘开喜已经支付完了全部的购房款，并得到了贾丽菊的确认，将房屋重新装修以后，又转售给原金萍，原金萍向刘开喜支付了全部购房款。而贾文婷与原金萍之间办理过户，只是贾文婷继续履行与刘开喜买卖合同的后续附随义务。而一审法院却无视此节事实，对本案的关键证据署名为贾文婷及其法定代理人贾丽菊的两张收条没有审理的情况下，简单粗暴的判决无效。2.贾文婷应就其在2018年5月31日之前为无民事行为能力人承担举证责任，根据民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。贾文婷将案涉的房屋过户给原金萍的时间为2018年5月31日，而贾文婷提供的大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民特33号民事判决证明贾文婷于2019年10月28日被宣告为无民事行为能力人，该宣告距房屋过户时间已经过了一年半的时间，故该宣告残疾证明不能证明贾文婷在其处分房屋的行为时为无民事行为能力人。刘开喜辩称，不同意贾文婷的上诉请求。理由：1.贾文婷与刘开喜存在事实上的房屋买卖关系，一审判决在审理查明第一部分所查的事实均属实。刘开喜在一审的时候已经向法庭提供了缴纳中介费的收据、贾文婷及其法定代理人收取购房款的两张收条、建设银行替贾文婷偿还房屋贷款24万余元的银行流水，这些证据在一审的时候经过双方的质证，法庭采纳，确认了一审判决认定事实的第一部分，从而确定了贾文婷和刘开喜之间存在实际上的房屋买卖关系，并没有任何的错误。2.一审查明此节事实非常有必要，这样才能了解整个房屋买卖过户情况的来龙去脉，从而还原事实真相，所以，不同意贾文婷的上诉意见。原金萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贾文婷的原审诉讼请求。事实与理由：贾文婷将案涉房屋过户给原金萍的时间为2018年5月31日，贾文婷提供的大连经济技术开发区人民法院作出的（2019）辽0291民特33号民事判决证明贾文婷于2019年10月28日被大连经济技术开发区法院宣告为无民事行为能力人，但该宣告距房屋过户时间已超过一年半，该宣告及残疾证明均不能证明贾文婷在处分房屋时为无民事行为能力人。刘开喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.人民法院确定贾文婷为无民事行为能力人的判决书是在2019年才下发，此时案涉房屋已交易过户完成，现贾文婷没有证据证明在案涉房屋交易时其系无民事行为能力人，且贾文婷的母亲在整个交易过程中全程在场，本案适用《民法总则》第一百四十四条的规定证据不足。2.刘开喜在一审中提供的两张收条均是由贾文婷及其母亲为刘开喜出具，贾文婷的母亲已明确确认该签字及手印的真实性，特别是2018年5月24日收条上还注明交易结束，说明贾文婷及其母亲知道案涉房屋是卖给刘开喜及房屋交易价格的。该两份收条的真实性直接决定贾文婷及其母亲全程知晓交易的实际过程，从而确定买卖合同的真实性。3.到贾文婷母亲收到2万元尾款并明确交易结束时，案涉房屋以36万元的价款成交，贾文婷一方的权利就已全部结束，之后就是履行配合过户的手续，不论2018年5月28日在不动产登记部门签订的不动产买卖合同出卖方的签字是谁签的是否经过贾文婷母亲的同意，只是履行房屋交易所要求的形式要件，都不能否认贾文婷及其母亲认可并同意出售房屋的意思表示。且在不动产交易中心，贾文婷母亲也在场，不动产交易中心进行交易时是要双方出示身份证件及相关凭证的，贾文婷母亲声称贾文婷是限制行为能力人或者是无民事行为能力人，不可能让贾文婷自己一个人带着各种证件手续而不管不问。4.贾文婷卖房时的初衷是着急用钱，给贾文婷看病，刘开喜在接触案涉房屋后，在对方没有给任何承诺保证的情况下先行支付10万元首付款，当时贾文婷母亲在收到首付款时十分感激刘开喜，之后一个多月时间里贾文婷及其母亲也是积极配合，全程参与知晓案涉房屋的交易全过程，现在又以未经监护人追认为由提起诉讼要求确认合同无效，违背了诚实信用原则。房屋交到刘开喜手上，刘开喜出资对房屋进行了装修，形成了添附价值后才以45万元出售给原金萍，现产权已过户到原金萍名下，整个交易过程要经过税务、房产等政府部门审核，都是合法透明的。一审法院确认合同无效，没有任何依据。贾文婷辩称，不同意原金萍及刘开喜的上诉请求。理由：1.根据民诉法司法解释第349条，本案在诉讼程序中涉及到当事人行为能力的问题都是依照法定程序进行的，并不存在上诉人指出的时间先后的问题，即便在刑事案件当中对于被告人的精神类疾病及责任能力问题要求排除一切合理怀疑的严格条件下，也都是在犯罪行为发生之后的司法程序中进行鉴定。况且，贾文婷在2000年就持有智力障碍三级的残疾人证书，贾文婷的行为能力受限，完全是器质上的损害，并非精神上的间歇性的损害，所以，一直存在累计至今。2.贾文婷与刘开喜之间不存在买卖关系，贾文婷与贾丽菊均不认可，刘开喜从未有过与其交易的意思表示，其所打收条的内容为旺佳中介后续填写，贾文婷已经在一审阶段对笔迹的形成时间进行鉴定，因为局限于现有的技术无法对其进行甄别，但是从收条上的书写方式以及内容上可以看出，收条系伪造的。3.即便是刘开喜与贾文婷之间存在房屋买卖合同关系，也绝对对原金萍没有过户的义务，其之间也没有过订立合同的意思表示。故，其之间没有生效的法律合同。原金萍与刘开喜均同意对方的上诉请求。金圣鑫公司未到庭，对三上诉人的上诉请求均未提交或发表意见。贾文婷向一审法院起诉请求：1、确认原被告间签订的《不动产买卖合同》无效。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告法定代理人贾丽菊拟出售登记在原告贾文婷名下的坐落于金州区（建筑面积56.83平方米）的房屋，而委托案外人大连旺佳房地产经纪有限公司出售，第三人刘开喜通过该公司了解该房屋后拟购买该房屋，并向该公司交纳中介费，后第三人刘开喜共支付购房款12万元、偿还原告贾文婷房屋贷款242,591.39元。原告法定代理人贾丽菊已收到房款12万元，但双方未签订房屋买卖合同并且未办理房屋过户登记手续。被告原金萍因需要购买房屋，委托第三人金圣鑫公司办理购房事宜，第三人金圣鑫公司了解到原告在大连旺佳房地产经纪有限公司登记出售房屋，便进行联系，后第三人刘开喜以卖方身份与被告原金萍协商房屋买卖事宜，被告原金萍向第三人刘开喜交付了购房款，原告贾文婷到场协助办理了房屋过户手续，案涉房屋于2018年5月31日登记到被告原金萍名下。另查：1、2009年中国残疾人联合会为原告贾文婷签发残疾人证，载明贾文婷智力残疾，残疾等级为三级，监护人为贾丽菊。2、2019年10月28日，大连经济技术开发区人民法院作出（2019）辽0291民特33号民事判决书，判决：一、贾文婷为无民事行为能力人；二、指定贾丽菊为贾文婷的监护人。该判决已经发生法律效力。一审法院认为，无民事行为能力人实施的民事行为无效。被告原金萍取得房屋所有权所依据的系其与原告贾文婷签订的《不动产买卖合同》，因贾文婷系无民事行为能力人，且被告及第三人均不能证明被告原金萍与原告贾文婷签订的《不动产买卖合同》的内容贾丽菊知情并同意，故原告贾文婷与被告原金萍签订的《不动产买卖合同》无效。第三人均主张办理房屋转让登记手续时贾文婷母亲即监护人贾丽菊在场、被告原金萍确认办理交税手续时贾丽菊在场，但贾丽菊对上述事实均予以否认，被告及第三人的主张证据不足，一审法院不予采纳。原告的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院判决:2018年5月28日原告贾文婷与被告原金萍签订的《不动产买卖合同》无效。案件受理费200元、保全费2785元，合计2985元（原告已预交），由被告原金萍承担。本院二审期间，贾文婷提交病例，拟证明在签订案涉《不动产买卖合同》当时及之前，贾文婷的大脑就有器质性损伤。原金萍及刘开喜均认为该证据不属于新证据，不应被采纳，无法证明贾文婷在当时无民事行为能力。本院经审查认为，贾文婷提交的病例显示，入院情况：主因“脑膜瘤术后脑积水21年余，头疼半年余”，入院诊断及出院诊断均为：脑积水、症状性癫痫[继发性癫病]、脑室腹腔分流术后，入院日期：2018年1月5日，出院日期：2018年3月8日。从该证据显示内容来看，可以确认贾文婷大脑长期存在器质性损伤，对贾文婷提交该证据的待证事项可以确认，本院对该证据予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。另查，贾文婷提交的病例显示，入院情况：主因“脑膜瘤术后脑积水21年余，头疼半年余”，入院诊断及出院诊断均为：脑积水、症状性癫痫[继发性癫病]、脑室腹腔分流术后，入院日期：2018年1月5日，出院日期：2018年3月8日。又查，已经发生法律效力的大连经济开发区人民法院（2019）辽0291民特33号民事判决查明，经大连第七医院精神疾病司法鉴定所鉴定：贾文婷目前为器质性精神障碍；目前无民事行为能力。再查，案涉《不动产买卖合同》落款时间为2018年5月28日，买卖双方为贾文婷与原金萍，贾文婷、原金萍在该合同落款处签字。上述事实有业经举证质证的病例、大连经济开发区人民法院（2019）辽0291民特33号民事判决、《不动产买卖合同》在卷为凭，可以确认。本院认为，基于贾文婷作为原审原告提出的诉讼请求的具体内容，本案审理焦点为：案涉《不动产买卖合同》的效力如何认定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十四规定：无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百四十五条规定：限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。原金萍及刘开喜均主张贾文婷被人民法院宣告为无民事行为能力人的时间晚于案涉《不动产买卖合同》的签订时间，该判决及贾文婷持有的智力三级残疾证书不能证明贾文婷在签订合同时为无民事行为能力人。本院认为，签订《不动产买卖合同》时贾文婷持有智力三级残疾证书，根据《残疾人残疾分类和分级》国家标准,精神残疾为各类精神障碍持续一年以上未痊愈,由于存在认知、情感和行为障碍,以致影响其日常生活和社会参与;精神残疾分四级,其中三级为适应行为中度障碍;生活上不能完全自理,可以与人进行简单交流,能表达自己的情感。能独立从事简单劳动,能学习新事物,但学习能力明显比一般人差。被动参与社会活动,偶尔能主动参与社会活动。需要环境提供部分的支持,即所需要的支持服务是经常性的、短时间的需求,部分生活需由他人照料。（2019）辽0291民特33号民事判决作出时间虽晚于案涉《不动产买卖合同》签订时间，但该判决查明贾文婷为器质性神经障碍，贾文婷在签订合同时持有智力三级残疾证书，再结合贾文婷提交的签订合同前两个多月的病例内容，贾文婷脑膜瘤术后脑积水21年余，入院及出院诊断均为“脑积水、症状性癫痫[继发性癫病]、脑室腹腔分流术后”，可以认定贾文婷大脑长期存在器质性损伤。综合上述情况，可以推定贾文婷在签订《不动产买卖合同》时为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。原金萍及刘开喜均不能证明贾文婷的母亲贾丽菊对于案涉《不动产买卖合同》的内容知晓并同意，一审认定案涉《不动产买卖合同》无效具有事实和法律依据，应予维持。原金萍与刘开喜的该项主张均不能成立。至于刘开喜提出的其他上诉理由，与本案《不动产买卖合同》效力如何的处理结果没有直接影响，本院不予支持。关于贾文婷的上诉请求，一审查明的“第三人刘开喜通过该公司（大连旺佳房地产经纪有限公司）了解该房屋后拟购买该房屋，并向该公司交纳中介费，后第三人刘开喜共支付购房款12万元、偿还原告贾文婷房屋贷款242,591.39元。原告法定代理人贾丽菊已收到房款12万元，但双方未签订房屋买卖合同并且未办理房屋过户登记手续”一节事实有刘开喜提交的中介费收据、收条、完税凭证、银行转款明细、个人贷款还款凭证、证人曲来菊证词等证据及当事人当庭陈述笔录在案为凭，贾文婷主张该节事实不存在不能成立，查清该节事实方能查清本案全部相关事实，贾文婷主张删除，本院不予支持。综上所述，上诉人贾文婷、原金萍、刘开喜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元（三上诉人各已预交200元），由上诉人贾文婷负担200元，上诉人原金萍负担200元，上诉人刘开喜负担200元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年四月二十七日书记员 王丽秋