天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1183号上诉人（一审被告）：天津市谦荟文化传播有限公司，住所地天津市红桥区xx路xx号一层。法定代表人：杨浥，经理。委托诉讼代理人：李昱，男，该公司员工。被上诉人（一审原告）：叶汝火，男，1964年4月10日出生，汉族，无职业，住浙江省景宁畲族自治县。委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所律师。一审第三人：天津鼎泰千秋物业服务有限公司，住所地天津市滨海高新区华苑产业区梅苑路5号金座广场-606-5。法定代表人：马双文，总经理。委托诉讼代理人：田松林，男，该公司员工。上诉人天津市谦荟文化传播有限公司（以下简称谦荟文化公司）因与被上诉人叶汝火及一审第三人天津鼎泰千秋物业服务有限公司（以下简称鼎泰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初4605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谦荟文化公司上诉请求：在一审判决的基础上再减免上诉人2个月房租3万元，由被上诉人为上诉人开具发票。事实和理由：1．一审法院认定上诉人欠被上诉人8个月房租，系计算错误。上诉人租赁被上诉人房屋的时间为2019年9月至2020年8月，合计12个月，上诉人通过银行转账5笔，每笔15000元，即为5个月的房租，现金缴纳30000元，即2个月房租。未缴纳房租5个月。根据新冠肺炎疫情期间“减三免三”的租金优惠政策，上诉人应再缴纳3个月的半价租金，合计22500元。2．上诉人已经提供了视频及收条证明被上诉人收了2019年10月和2019年11月的房租，故上诉人不应再缴纳2019年10月和2019年11月的房租。3．房屋租赁合同明确指出上诉人缴纳房租后，被上诉人应提供租房发票，因此，被上诉人提供发票后上诉人再缴纳剩余房租。叶汝火辩称，上诉人要求再减免3万元租金，缺乏事实依据。开具发票与本案不具有任何关联性。综上，请求驳回上诉，维持原判。鼎泰物业公司述称，其出租房屋前不清楚上诉人与被上诉人之间的租赁情况，也不参与其争议。叶汝火向一审法院起诉请求：1．依法判令被告按照每月15000元标准支付8个月房屋租金120000元及逾期利息（以120000元为本金，自2019年9月20日至实际给付之日止按民间借贷年利息18%计算）；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落天津市红桥区××道××路××号首层（xx路菜市场），属于小区配套用房，由天津市红桥区人民政府住宅建设配套中心管理使用，后交天津市平达置业咨询有限公司负责管理，该公司又出具证明证实上述房屋现由第三人长期承租管理。2016年，第三人与案外人徐永明签订《租赁合同》，约定徐永明承租红桥区xx路xx号农贸市场（使用面积约700平方米）用于经营超市，租期三年，自2016年9月5日起至2019年9月4日止。2018年8月，徐永明作为经营者以其个体工商户字号“天津市红桥区豪翔食品超市”与被告签订《天津市房屋租赁合同》，约定被告承租红桥区xx路xx号房屋用于商务服务业，出租房屋面积280平方米，租期三年，自2018年8月20日起至2021年8月20日止，租金每年180000元，按年支付。被告自述向徐永明支付租金至2019年8月20日。2019年4月26日，原告与第三人就红桥区xx路xx号房屋（建筑面积720平方米）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租上述房屋用于经营，租期三年，自2019年9月1日起至2022年8月31日止，第一年租金为400000元，按年支付。签订合同后，原告向第三人支付租金400000元，并开始实际使用房屋，徐永明不再使用。根据原告提供的银行流水显示：被告法定代表人分别于2019年9月10日、9月20日、12月2日、12月25日、2020年1月21日通过银行转账方式向原告支付房租，共计五笔，每笔金额15000元。2019年9月20日，原告曾为被告书写收条一张，内容为：“今收到谦荟文化传播有限公司（10月-11月）房租共计30000元整（叁万元整）。”2020年3月13日，原告曾书面通知被告于2020年3月20日前付清欠付房租105000元，并签订书面租赁合同。被告于同年3月16日回函表示原告应提供相关文件，方可签订新的房屋租赁合同，且根据政策应享受疫情期间“减三免三”的租金优惠。2020年3月22日，原告与案外人陈秀娟签订《转让协议》，约定原告将红桥区xx路xx号房屋（天津市红桥区如火食品便利店）作价680000元出让给陈秀娟，超市屋后出租给被告使用，陈秀娟从2020年9月20日收取房租。同年3月24日，第三人又与陈秀娟之夫陈建平就红桥区xx路xx号房屋（建筑面积720平方米）签订《房屋租赁合同》，约定陈建平承租该房屋用于经营菜市场、超市使用，租期三年，自2019年9月1日起至2022年8月31日止，第一年租金400000元，按年支付。后被告与陈建平就其承租使用的房屋（出租房屋面积298平方米）签订《房屋租赁合同》，约定租期自2020年9月1日起至2022年8月30日止，租金每月15000元，按月支付。一审法院认为，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告承租后就涉案房屋继续与被告建立转租关系，一审第三人当庭也表示认可，故该转租行为合法有效。本案的主要争议焦点为：被告应当向原告支付房屋租金的具体数额以及应否承担逾期利息。第一，关于被告尚欠房租具体数额问题。原告仅认可收到五笔银行转账方式支付的房租，被告则抗辩主张另有30000元房租以现金形式给付，根据相关司法解释的规定，对此应由负有履行合同义务一方即本案被告承担举证证明责任。被告当庭提交的收条、视频证据并不足以证明其主张，故被告的抗辩理由依据不足，一审法院不予采纳，其应承担举证不能的不利后果，一审法院确认被告尚欠原告8个月房租。第二，本案是否存在可以减免租金的情形。庭审中，被告主张应按照天津市政府出台的政策减免疫情期间房租，考虑2020年上半年新冠肺炎疫情影响及涉案房屋经营性质，疫情期间的损失应由双方当事人按照公平原则合理分担。结合本市新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响程度，一审法院酌情减免被告2个月的房租，减免后被告应当支付房租90000元。第三，关于被告应否承担逾期支付房租利息问题。因原、被告未签订书面租赁合同，原告亦未举证证明双方就租金支付方式如何约定，加之被告曾在2020年3月即向原告提出疫情期间减免租金，但双方未能达成一致意见。结合以上情形，原告要求被告承担逾期利息，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告天津市谦荟文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告叶汝火房屋租金90000元；二、驳回原告叶汝火的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3132元，减半收取1566元，保全费1228元，合计2794元，由原告叶汝火负担1018元，被告天津市谦荟文化传播有限公司负担1776元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被上诉人与一审第三人签订租赁合同后，将部分房屋转租上诉人，一审第三人不持异议，上诉人与被上诉人之间的租赁关系合法有效。上诉人实际使用涉案房屋，应支付相应期间的租赁费。关于上诉人欠付租金数额问题，因上诉人二审时明确表示向被上诉人支付房租中以现金方式支付数额为15000元，与其一审时陈述以现金方式支付租金数额为30000元相悖。一审法院结合双方所提供证据，采信被上诉人主张的上诉人欠付8个月房租并无不当，上诉人主张其仅欠付被上诉人5个月房租，依据不足，本院不予采信。考虑新冠肺炎疫情对上诉人经营的影响，结合天津市疫情防控整体情况，一审法院酌情减免上诉人2个月房屋租金是适当的。上诉人要求对其租金“减三免三”，依据不足，本院不予支持。上诉人以被上诉人未开具发票对抗其应支付的房屋租金，因开具发票系收款方附随义务，该主张依据不足，本院不予采信。上诉人要求被上诉人开具发票，因其在一审时未明确提出诉讼请求，本院不予处理。综上所述，谦荟文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2349元，由天津市谦荟文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年四月二十六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……