安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终201号 上诉人（原审原告）：黄超凡，女，1998年1月30日出生，汉族，户籍地安徽省准北市相山区，经常居住地安徽省准北市。 委托诉讼代理人：李宏（系黄超凡之母），女，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被上诉人(原审被告）：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 上诉人黄超凡因与被上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄超凡，被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄超凡上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判;2.一、二审诉讼费用由鼎盛公司承担。事实和理由:一审认定事实不清,适用法律错误。一、关于返还商铺问题。一审认定金淮北大厦1至5层没有分割墙体,各独立销售的商铺间无明确四至界限。但房产所有权证上明确界定商铺所在位置及长度和宽度,销售时也明确界定了商铺间隔。只是因经营需要,鼎盛公司进行了统一规划,将小商铺连成大的有物理分割的面积。一审适用《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享用有占存,使用,收益和处分的权利,业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”并无证据证明商铺返还给黄超凡会损害其他业主的合法权益。一审认定截至2020年10月21日,与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半,建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半,并未载明已签约户数，且鼎盛公司一向不尊重业主,不仅经营不善、且刻意压低房租、拖欠房租、合同到期也不通知业主续签,并在租金及签约期限等未达成一致的情况下继续非法占用黄超凡商铺,以自身利益为重,损害业主利益。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。第三十九条规定,所有权人对自已的不动产或动产,依法享有占有,使用,收益和处分的权利。黄超凡有充分的理由收回商铺。二、关于占用使用费问题。2013年9月30日,双方第一次签订的《租赁合同》到期后,鼎盛公司以经营不善为由,恶意拖欠租金,蓄意将租金由购房总价款的8%降到5%,迫使黄超凡无奈签订第二次《租赁合同》。2016年10月1日,第二次《租赁合同》到期后,鼎盛公司仍拖欠租金,期间业主进行维权,鼎盛公司仍然拒不支付租金,甚至威吓部分业主,最终与部分业主续签了按购房总款的2%支付年租金的租赁合同。鼎盛公司长期压榨黄超凡的利益,并多次刻意压低租金,制定对黄超凡不平等的合同条款,且在营业收入大幅增长期间也从未有增长租金的情况。正是因为黄超凡不接受鼎盛公司不断压低的租金等不平等条款,自2016年10月1日,黄超凡未与鼎盛公司按购房总价款的2%续签租赁合同,鼎盛公司在未得到黄超凡同意的情况下仍在对租赁物进行使用、收益,应为非法占用。一审判决鼎盛公司按其与其他部分业主续签合同中约定的以购房总价款2%计算年租金的标准支付黄超凡商铺占有使用费,且不用按租赁合同约定支付逾期利息,为变相鼓励鼎盛公司以比签订租赁合同更低的成本持续非法占用他人财产。鼎盛公司应当按其与黄超凡最后一次签订租赁合同约定的租金标准(即原购房总价款498000元的5%,每月2490元)支付2019年10月1日至2020年11月30日期间的房屋占有使用费,并参照原租赁合同第5.2条规定,按同期工商银行贷款利率支付相关逾期付款利息823元。三、关于疫情期间是否减免占有使用费的问题。现行法律法规、政策均未明确规定出租人有义务减免疫情期间的租金,租金减免问题并非普遍适用的法律规定。根据合同法意思自治原则,如在商铺租赁合同中有“发生疫情的情况下,租金如何承担”的约定,应按约定执行;若合同未作约定,则承租人无权依据租赁合同请求减免租金。更何况自2016年10月1日,双方未达成重新签订租赁合同条件,鼎盛公司为非法占用商铺,不存在因疫情影响减免租金的说法。黄超凡的商铺为其合法财产,鼎盛公司非法占有黄超凡商铺应付的占有使用费亦为黄超凡的合法应得,一审以所谓公平原则减免疫情期间鼎盛公司对黄超凡商铺的占有使用费,损害了黄超凡的合法权益。黄超凡有充分的理由主张由鼎盛公司支付疫情期间非法占有黄超凡商铺的占有使用费。综上,请二审依法查明事实,纠证一审错误且不公正判决。 鼎盛公司辩称，第一，黄超凡不能个别收回商铺。第二，租金应按相关生效判决认定的购房款2%支付。第三，因疫情影响，一审判决扣除两个月的租金，与事实和法律相符。第四，黄超凡未续签合同，不存在违约利息问题。 黄超凡向一审法院起诉请求：1.依法判令鼎盛公司将鼎盛国际370号商铺归还黄超凡；2.依法判令鼎盛公司给付拖欠黄超凡的租金20460元(自2019年10月1日开始，暂计算至2020年7月31日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款的5%给付，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还之日止)；3.本案的诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担。 一审法院认定事实：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积为，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。黄超凡系370号商铺的业主，购买商铺总价为491059元。 2008年4月9日，黄超凡与鼎盛公司签订租赁合同，约定黄超凡将涉案商铺出租给鼎盛公司，租期五年等。2014年1月5日，黄超凡与鼎盛公司续签租赁合同，约定：租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年9月30日；租金采取保底加浮动的方式，即鼎盛公司每年最低按照购房合同中售价的5%支付租金24553元，若鼎盛国际年终税后纯利润（以鼎盛公司的财务会计资料为准，或者以鼎盛公司委托的第三方的审计结论为依据，审计费用由鼎盛公司承担）超过500万元，租金在保底租金的基础上增加1%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过670万元，租金在保底租金的基础上增加2%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过850万元，租金在保底租金的基础上增加3%；每半年的第一个月的月底之前支付该半年的租金；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，黄超凡无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月（即2016年6月30日之前）书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等。 2016年5月31日，黄超凡书面告知鼎盛公司，合同期满后不再续签租赁合同。合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用，亦未支付占有使用费。黄超凡于2017年8月9日提起诉讼，一审法院作出（2017）皖0603民初3104号民事判决：一、鼎盛公司于判决生效后十日内支付黄超凡位于淮北市相山区商铺自2016年10月1日至2017年8月31日的占有使用费8998元，之后的占有使用费继续按照每月818元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回黄超凡的其他诉讼请求。黄超凡不服该判决，提起上诉。安徽省淮北市中级人民法院作出（2018）皖06民终162号民事判决：驳回上诉，维持原判。后鼎盛公司支付占有使用费至2019年9月30日。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所，委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2019年9月30日租赁期限到期后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年10月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的200位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13533.06平方米，占总户数的64.72%、总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 一审法院另查明：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。黄超凡购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 一审法院认为，黄超凡与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，未再签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系，故黄超凡主张的自2019年10月1日至商铺返还之日的“房屋租金”应为占有使用费。 鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与黄超凡签订的2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价的2%（每年9821.18元，每月818.43元）支付黄超凡商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的租金，双方可另行协商。对黄超凡主张超出部分，不予支持。 鼎盛公司辩称应扣除疫情影响三个月租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”我国新型冠状病毒感染××疫情发生突然，为保护公众健康，政府按照甲类××的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。鼎盛公司承租案涉商铺用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，鼎盛公司主张相应减少租金，予以支持。关于减免数额，酌定减免疫情期间两个月的占有使用费。 关于返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此，多数业主同意在2019年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给黄超凡，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且黄超凡提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于黄超凡主张鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，不予支持。判决：一、鼎盛公司于判决生效后十五日内支付黄超凡位于淮北市相山区商铺占有使用费（按照每月818.43元标准自2019年10月1日支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日，扣除两个月的租金1636.86元）；二、驳回黄超凡的其他诉讼请求。案件受理费312元，因本案适用简易程序审理，减半收取156元，由鼎盛公司负担。 二审庭审后，应黄超凡的要求，鼎盛公司提供了与其他部分业主续签的租赁合同。黄超凡质证认为，不能确认该证据的真实性，要求鼎盛公司提供其向签约租户支付租金的银行流水；根据2014年签订的租赁合同约定，鼎盛公司应当在2016年5月31日之前签够160户，鼎盛公司于2020年5月签订这些合同不起作用，鼎盛公司应当按照保底5%的标准支付占有使用费。本院认证意见为，该证据具有真实性、合法性与本案的关联性，予以认定。双方当事人所举证据同一审，本院的认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.涉案商铺应否返还；2.涉案商铺占用使用费的具体数额如何确定；3.鼎盛公司应否支付逾期利息，如应支付，利息标准如何确定。 关于涉案商铺返还问题。由于涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺，产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，只有通过统一的经营方式才能发挥其商业价值。根据审理查明的事实，鼎盛公司与众多商铺业主签订的租赁合同于2016年9月30日到期后，其中184户业主与鼎盛公司签订了租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，200位业主与鼎盛公司签订了租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。大多数业主同意鼎盛公司在2019年10月1日至2021年9月30日期间继续经营管理。黄超凡提交的产权证并未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中无分割墙体，无明确四至界限，黄超凡要求返还商铺，将影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，且不具备独立经营的客观条件。因此，一审未支持黄超凡主张鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，并无不当，应予维持。 关于涉案商铺占用使用费的具体数额确定问题。根据审理查明的事实，200位业主已与鼎盛公司签订租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按购房款的2%计算。另有包括黄超凡在内的部分业主要求年租金标准按2014年租赁合同约定的购房款5%计算，未能与鼎盛公司协商一致而未签订租赁合同。可见众多商铺业主之间关于租金标准的意见并不一致。近年来电子网络购物的兴起对于实体店铺经营产生了巨大冲击，租金标准应当考虑商场的经营实际状况。从上述签订合同的业主数量属多数、签约商铺面积亦属多数的情况来看，年租金标准按照购房款的2%计算符合当下市场行情。双方2014年租赁合同履行期限已经届满，对于租金、履行期限等均存在重大争议，双方之间也不属于不定期租赁，不能按原租赁合同确定双方权利义务。鼎盛公司若按照购房款的5%支付占有使用费，将难以继续经营，最终将会影响包括黄超凡在内的全体业主的利益。一审综合案情参照上述租赁合同，判决鼎盛公司按购房款的2%支付涉案商铺占有使用费，并无不妥，应当予以维持。 关于疫情期间应否减免占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《中华人民共和国民法典》第五百九十条均规定了当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。2020年1月底新冠××疫情爆发，属于法律规定的不可抗力情形，时至今日疫情仍未完全消除，对经济社会的影响仍在持续。结合我市疫情防控实际情况，鼎盛国际疫情防控期间不能正常营业，其关于减免其间的占有使用费的抗辩意见具有法律依据，一审据此酌定减免鼎盛公司疫情期间两个月的占有使用费，并无不当，本院予以维持。 关于鼎盛公司应否支付逾期利息问题。双方当事人在原租赁合同到期后未续签合同，也未达成新的租赁合同，就占有使用费支付时间亦未作出约定，且黄超凡并未在一审时提出该项诉请，故该项诉请不属于本案二审审查范围，本院不予支持。 本案双方当事人关于涉案商铺租赁事宜发生纠纷多年，如不能签订租赁合同将导致租赁双方权利义务处于不明确的状态，双方在各自出租和使用、收益租赁物时均承担一定的市场交易风险，且极易导致诉讼发生，耗费双方巨大精力。建议鼎盛公司和商铺业主能够互相理解、友好协商，商铺业主之间亦应形成共识，统一签订租赁合同，明确租金标准和履行期限，唯如此才能有利于鼎盛公司统一规划、布局、经营和管理，有利于商铺业主获得稳定的投资回报，实现租赁双方互惠共赢。 综上所述，黄超凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费312元，由上诉人黄超凡负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  李 姗 审判员  葛 侠 二〇二一年四月十二日 书记员  朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。