河北省保定市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2021)冀06行终37号 上诉人（原审第三人）付苗苗，女，1987年6月5日出生，汉族，住河北省保定市易县。 委托代理人李晓静，河北悦群律师事务所律师。 上诉人（原审被告）易县自然资源和规划局，住所地河北省保定市易县易州镇荆轲山村。 负责人许明，该局党组书记。 委托代理人张东敏，该局不动产登记中心副主任。 委托代理人桑华宾，河北李俊生律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）许虹，女，1965年12月14日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 被上诉人（原审原告）秦雪鸣，女，1993年2月16日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 被上诉人（原审原告）秦雪姣，女，1987年6月15日出生，汉族，住北京市海淀区。 三被上诉人共同委托代理人张磊，河北鑫硕律师事务所律师。 原审第三人河北普华房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区中山东路11号乐汇城2-1707。 法定代表人邸越凡，该公司经理。 委托代理人王金，河北李俊生律师事务所律师。 付苗苗因易县自然资源和规划局（以下简称易县自规局）不动产抵押登记一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684行初120号行政判决，向本院提起上诉。本院经审理于2020年7月2日作出（2020）冀06行终143号行政裁定，裁定撤销一审判决，发回河北省高碑店市人民法院重审。河北省高碑店市人民法院经审理作出（2020）冀0684行初102号行政判决。付苗苗及易县自规局对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明，河北普华房地产开发有限公司（以下简称普华公司）将其开发的坐落于易县城管处盛世嘉园Ｃ楼、Ｄ楼门市抵押给付苗苗，并于2013年11月25日向易县住房保障和房产管理局申请在建工程抵押贷款登记，同时提交了股东会决议、保定市易县［2010］延字第06号建设用地批准书（临时土地证）（该批准书有效期自2010年8月至2012年8月）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（副本）、公司章程及修正案、房产地估价报告、借款合同、抵押合同、房地产抵押物清单等材料。易县住房保障和房产管理局于2013年11月25日对上述门市作出在建工程一般抵押权预告登记，字号为易房预易城字第××号。另查明，2011年9月26日，秦雪鸣购买了易县Ｃ楼自北向南第5号房一套，秦雪姣购买了易县Ｃ楼自北向南第6号房一套，许虹购买了易县Ｃ楼自北向南第7号房一套，该三人分别向开发公司即普华公司缴纳了全部房款。该三人当庭称，2012年5月份涉案房屋已经交付使用并装修入住。易县自规局出具情况说明且在庭审中也主张原易县住房保障和房产管理局办理的是在建工程一般抵押权设立登记，而非预告登记。 原审法院经审理认为，本案在建工程抵押权登记发生在2013年11月25日，该登记适用《房屋登记办法》的规定。该办法第六十条规定，申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。本案普华公司2013年11月25日向易县住房保障和房产管理局申请办理在建工程抵押权登记时，提交的保定市易县［2010］延字第06号建设用地批准书（临时土地证），已超出有效期，属主要证据不足。该办法第五十九条规定，以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。该办法中并没有规定在建工程一般抵押权预告登记，易县住房保障和房产管理局作出易房预易城字第××号房屋预告登记属适用法律法规错误。《房屋登记办法》第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：……（二）在建工程抵押权登记。本案易县住房保障和房产管理局（现易县自规局）在办理在建工程抵押权登记时，并未到现场查看，属程序违法。综上，许虹、秦雪鸣、秦雪姣请求撤销涉案房屋预告登记，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一、二、三项的规定，判决撤销易县住房保障和房产管理局于2013年11月25日办理的易房预易城字第××号房屋预告登记。 上诉人付苗苗不服上诉称，一审法院认定事实错误,适用法律错误,判决结果错误。一、1.保定市易县［2010］延字第06号建设用地批准书（临时土地证）上的期限是建设工期,普华公司通过出让方式获得该宗土地,是该宗土地的建设用地使用权人,其在建设工期内已开工建设,将自己的在建工程抵押合理、合法,不违反法律的相关规定。2.××号房屋预告登记虽为预告登记,但其登记种类实为在建工程抵押权设立登记,易县自规局亦出具《情况说明》进行了说明。二、许虹、秦雪鸣、秦雪姣不是本案的适格主体。该三人提供的证据只是“商品房买卖合同和交款凭证”,并当庭陈述2012年5月装修入住，其没有提供转账凭证,也没有办理过户登记,不足以证实其是在办理抵押前购买了涉案房产并装修入住。据了解，涉案房产2016年竣工，该三人2012年5月不可能装修入住。且该三人的商品房买卖合同和交款凭证显示购买时间是2011年,当时普华公司未取得商品房预售许可证,其房屋买卖合同应属无效。如果该三人在2013年11月25日抵押后购买涉案房产,那么因未经抵押权人同意转让抵押物,其转让行为无效。普华公司办理抵押权登记时,该三人购买的涉案房产既未在不动产进行权属登记,也未交付使用,根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定,该三人尚未取得涉案房屋所有权,产权人仍为普华公司,故该三人不属于利害关系人,不是本案的适格原告。三、付苗苗与李金平、普华公司签订的借款合同及抵押合同合法有效,并经民事判决已确定普华公司承担担保责任,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三条第五项之规定,“诉讼标的已为生效判决所羁束的”，已经立案的应裁定驳回起诉。综上,易县住房保障和房产管理局作出的2013004号房屋预告登记,事实清楚,证据充分,程序合法,一审判决予以撤销,属认定事实错误,适用法律错误,请求撤销一审判决，改判驳回许虹、秦雪鸣、秦雪姣的诉讼请求,维持易县住房保障和房产管理局于2013年11月25日办理的易房预易城字第××号房屋预告登记。 上诉人易县自规局不服上诉称，一、一审判决认定事实不清。第一,虽然普华公司2013年11月25日向原易县住房保障和房产管理局申请办理在建工程抵押权设立登记时,提交的保定市易县“［2010］延字第06号建设用地批准书（临时土地证）”已超出有效期,但能够证明土地使用状况。第二,根据档案材料能够证实,无论是当事人申请登记事项,还是原登记机关实际办理登记情况,均能够明确原登记机关办理的房屋登记实际为在建工程一般抵押权设立登记。原登记机关将登记种类记载为在建工程一般抵押权预告登记系归类表述不准确,并不影响行政登记的法律效力。第三,档案材料中2013年11月25日绘制的房屋分层分户平面图,证实原登记机关工作人员进行了实地查看。一审判决认定行政登记主要证据不足，适用法律错误，程序违法显属不当。2013年11月25日,普华公司作为抵押人,付苗苗作为抵押权人向易县住房保障和房产管理局递交各类房地产抵押权设立登记申请书,并提供了相关材料,易县住房保障和房产管理局经审查,根据《房屋登记办法》第四条、第二十五条、第五十九条、第六十条等相关规定为申请人办理了“易房预易城字第××号”在建工程抵押权设立登记,相关登记行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序。二、一审判决适用法律错误。一审判决在错误认定事实的基础上,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一、二、三项之规定,判决撤销涉案房屋预告登记,适用法律错误。其应当根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定,判决驳回许虹、秦雪鸣、秦雪姣的诉讼请求。综上,付苗苗办理在建工程抵押权设立登记行为符合法律规定,一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求改判支持付苗苗的上诉请求。 许虹、秦雪鸣、秦雪姣三被上诉人答辩称，一、临时土地使用证已超有效期，说明该使用证不是合法有效证件，原房屋登记机关依据该不合法且无效的材料办理登记，明显是错误的行政行为。二、经一审查明，在法律规定的相关登记种类中，并没有在建工程一般抵押权预告登记，且易县自规局均陈述虽叫预告登记实为设立登记，充分说明原房屋登记机关进行了错误登记。三、根据易县自规局提交的档案材料，无证据能够体现当时工作人员进行了查看，程序明显违法。因此，一审法院认定事实正确，适用法律恰当，请求维持原判。 原审第三人普华公司述称，许虹、秦雪鸣、秦雪姣三人购房行为真实存在，案涉三套房产亦一直由该三人使用。付苗苗借款行为存在，因普华公司在2012年内部发生较大变动，法定代表人有变更，对于变更之前的事宜，现任法定代表人不清楚相关细节，故请求法院依法判决。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为,本案所涉原易县住房保障和房产管理局的不动产登记行为发生在2013年11月25日，适用当时生效的《房屋登记办法》。该办法中并没有规定在建工程一般抵押权预告登记；易县自规局主张其办理的为在建工程抵押权设立登记，经核实，案涉登记行为登记簿档案材料亦符合《房屋登记办法》第六十条“申请在建工程抵押权设立登记应当提交的材料”的规定；结合申请人普华公司申请登记事项，案涉原易县住房保障和房产管理局进行的登记行为实为“在建工程抵押权设立登记”，名称错误系原易县住房保障和房产管理局工作失误导致。一审法院将其认定为适用法律错误，实属不当，本院予以纠正，易县自规局在今后工作中亦应谨慎，避免为当事人引起不必要的纠纷。 根据《房屋登记办法》第十一条第三款及第六十条第五项规定，申请人申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交有效的建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书。普华公司2013年11月25日申请办理案涉登记行为时提交的建设用地批准书（临时土地证）有效期至2013年8月，明显已超期，原易县住房保障和房产管理局将该材料作为案涉在建工程抵押权设立登记的依据之一，属主要证据不足。 根据《房屋登记办法》第十九条规定，办理在建工程抵押权登记，房屋登记机构应当实地查看。易县自规局在2020年9月16日的庭审中称，办理抵押登记时去过现场勘验，但没有相关图片、资料；其在上诉中又称案涉登记档案材料中的房屋分层分户平面图系其实地查看的书面材料，其一两者相互矛盾，其二该房屋分层分局平面图仅有易县兴业房屋测绘队盖章，无其他材料证实该测绘队与易县自规局的相关性，故无法证明原易县住房保障和房产管理局已尽实地查看义务，程序违法。 对付苗苗主张的“生效民事判决确认案涉房产抵押行为有效，普华公司在担保范围内承担连带偿还责任，故本案诉讼标的已被生效判决羁束，应驳回起诉”的意见。本院认为，涉案登记行为在未被撤销前具有法律效力，人民法院将其作为依据之一作出相关判决，并无不当，但相关利害关系人对涉案登记行为不服的，有权提起撤销之诉。故相关民事判决与本案诉讼并不矛盾，付苗苗上述主张不能成立。 案涉原易县住房保障和房产管理局的登记行为，主要证据不足，违反法定程序。一审法院予以撤销并无不妥，本院予以维持。付苗苗及易县自规局的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人付苗苗、易县自然资源和规划局各负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 别道齐 审 判 员 钱 娜 审 判 员 褚铁军 二〇二一年四月二十八日 法官助理 南佳凤 书 记 员 宋海东