湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0202民初36号原告：彭邦和，男，1965年7月6日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：朱传漠，男，1971年3月8日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：余风兵，男，1977年11月11日出生，汉族，居民身份证登记住址河南省信阳市浉河区。原告彭邦和与被告余风兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭邦和的委托诉讼代理人朱传漠、被告余风兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭邦和向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付所欠房租8.8万元（2020年7月1日至12月31日的租金10万元减去被告已支付的租金1.2万元），押金2万元、违约金2万元，总计12.8万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年1月1日在黄石××区工人文化宫签订租期为3年的《房屋租赁合同》，约定原告将黄石市信息巷21号第一楼（面积约380平方米）租给被告，房租每年20万元，押金2万元。租金支付方式为：每次支付10万元的半年期租金，合同还约定被告若逾期交付租金，每逾期一日则支付给原告违约金500元。合同签订后，被告仅支付了前半年租金10万元；押金2万元至今未付，到2020年7月1日应付下半年租金时，被告以生意不好为由拒付，在原告一再催促下，被告以断续支付了1.2万元，还欠8.8万元，现原告多次向被告计要房租未果，故而成讼。被告余风兵辩称，1、其于2020年1月2日与朱传漠签订涉案合同，交给朱传漠10万元房租。门面钥匙是由朱传漠交于其。其从未与彭邦和见面。合同生效后，1月3日开始装修，至同月21日开始试营业。2、疫情之下艰难维持生意，严重亏损情况下，其于2020年6月份告知朱传漠无法履行合同，经协商同意减免一个月房租再做做看；7月底二人再次协商，朱传漠同意8月份房租按6000元/月算，2020年8月6日其通过微信向朱传漠转帐6000元（8月1日-31日房租）；2020年9月4日再次转帐6000元(9月1日-30日)房租。3、9月份其告诉朱传漠，因疫情影响生意严重亏损且无法正常经营导致后续无法履行合同，于2020年9月28日关门打包撤店，9月31日水电费结清。于2020年10月11日晚拆下监控设备将房屋钥匙交于朱传漠。4、原告诉状陈述的事实与理由中关于租金部分于事实严重不符。依据涉案合同第十条第二款，因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成损失的，甲乙双方互不承担责任。因此次新冠疫情属于不可抗力，故被告不承担责任。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：证据一：2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》；证据二：被告租赁原告房屋经营“义乌百货”门面图片；证据三：原、被告双方微信往来记录截图；证据四：被告所租房屋的产权证明、原告与潘明刚签订的《房屋租赁合同》、（2017）鄂0202民初1978号民事判决书；被告提交了《房屋租赁合同》及收条、收据；上述证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月1日，原告彭邦和（甲方出租方）与被告余风兵（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于黄石市信息巷21号（原黄石电视台闭路费收费处）第一楼（面积约380平米）；二、租赁期限为3年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，房屋用途为百货销售；三、租金、押金及支付方式。押金为贰万元（20000），每年租金为贰拾万元（200000元），每次支付半年期租金即拾万元。乙方必须在2020年1月1日支付当年度前半年的租金拾万元，余下当年下半年租金拾万元于2020年7月1日交付甲方……五、租赁期间相关费用及税金承担。乙方在租赁期间所产生的税费、水电费、卫生费、电话费、闭路费、网费等，全部由乙方承担；七、合同变更、解除与终止。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，停止提供水电，收回房屋，不退押金：……6）拖欠房租达壹个月以上的；九、违约责任。1、乙方如逾期交付租金，每逾期一日则支付甲方违约金500元;2、乙方有本合同第七条第二款行为之一的，甲方除有权解除合同，收回房屋外，还有权要求乙方支付违约金7万元。违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失。同日，被告余风兵给付原告2020年1月1日至6月31日租金10万元。合同签订后，被告未向原告支付押金。2020年8月6日，被告余风兵向原告支付房租6000元；原告出具收据载明“今收到义乌百货2020年8月1日到2020年8月31日的房租，陆仟元整。”同年9月4日，被告余风兵又向原告支付租金6000元。2020年10月11日，被告余风兵将涉案房屋钥匙交还给原告。另查明，涉诉房屋所有权人为潘明刚。2016年12月31日，彭邦和与潘明刚签订《房屋租赁合同》，约定彭邦和承租潘明刚所有的位于黄石市武汉路168号（原黄石电视台）整栋7层商住两用楼一栋和该栋楼房旁边的一栋两层裙楼，总建筑面积约2700平方米。租赁期限自2016年12月31日起至2022年12月31日止。在合同租期内彭邦和可以转租、分租、转让、转借此承租房。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示，除双方当事人约定的违约金标准超出法律保护的范围外，合同其它内容未违反法律、行政法规的效力性规定，应为有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。关于合同解除。依据《合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人可以解除合同。本案中，被告余风兵已于2020年10月11日将涉案房屋钥匙交还于原告。故双方解除《房屋租赁合同》的时间应是被告向原告交付钥匙行为发生的时间即2020年10月11日。关于欠付租金。合同签订后，被告支付房屋租金至2020年6月31日。结合原告出具的收据足以认定2020年8月起房屋租金调整至6000元/月；故2020年7月1日至7月31日的租金为200000元/年÷12个月=16667元/月。因被告已向原告支付了2020年8月1日到2020年9月31日期间的租金12000元，即被告还差欠原告2020年7月1日至7月31日的租金16667元及同年10月1日至11日的租金6000元/月÷30天×11天=2200元，共计18867元。对原告主张超出的部分不予支持。被告提出7月份租金经双方口头协商原告同意免除的抗辩理由，因被告未提供证据予以证实且原告亦不认可；故该抗辩理由本院依法不予采信。以及被告提出因新冠疫情应抵扣疫情期间的租金，顺延支付后续租金的抗辩理由，结合本案原告从2020年8月起调整租金至6000元，实际上已弥补了被告因疫情原因无法经营产生的损失，故该抗辩理由本院依法不予采信。关于押金、违约金。因《房屋租赁合同》中约定的涉案房屋，被告已于2020年10月11日交还原告，该涉案合同已实际解除；原告主张被告支付押金2万元已无必要。《房屋租赁合同》虽约定原告解除合同押金不退，该约定实际与违约金的性质一致；原告虽对其实际损失未举出证据予以证明，但被告解除合同使原告遭受的损失主要为房屋租金的可得利益，故原告主张违约金2万元，本院依法予以支持。被告提出因新冠疫情属不可抗力致使合同不能继续履行被告不承担责任的抗辩理由，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告余风兵于本判决生效后十日内向原告彭邦和支付租金18867元及违约金20000元，合计38867元。二、驳回原告彭邦和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由原告彭邦和负担1000元，被告余风兵负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 李 翩二〇二一年四月二日书记员 刘莉娜