江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1907号上诉人（原审被告、申请执行人）：中国银行股份有限公司徐州分行，住所地江苏省徐州市淮海西路99号。负责人：陈永飙，该行行长。委托诉讼代理人：韩岩，江苏淮海正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：窦婷婷，女，1978年9月22日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告、案外人）：欧勇，男，1972年3月5日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周厚远，江苏创嘉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：王亚，女，1986年8月4日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。上诉人中国银行股份有限公司徐州分行（以下简称中行徐州分行）因与被上诉人窦婷婷、欧勇、王亚执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）作出的(2020)苏0311民初5549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人中行徐州分行上诉请求：1、撤销原审法院(2020)苏0311民初5549号民事判决书第一项，改判驳回窦婷婷、欧勇的原审全部诉讼请求，或依法裁定发回重审；2、一审及二审诉讼费用均由窦婷婷、欧勇、王亚负担。理由：一、原审判决在未查明窦婷婷、欧勇与王亚、窦银宾之间是否存在合法的债权债务关系这一前提下，即认定窦婷婷、欧勇已经履行了房屋买卖关系中支付房款的行为，明显错误。窦婷婷、欧勇与王亚、窦银宾签订的房屋买卖协议中付款方式本质为以房抵债，根据民间借贷的审查规则及交易习惯，必须提供实际支付对价的证据予以证实，出借方主张现金交付的不予支持。徐州市泉山区西苑小区二期58#-6-401室房产(以下简称涉案房屋)系王亚从叶楠、李玉华处通过二手房买卖交易方式继受取得，但《房屋买卖契约》的签订主体系叶楠、李玉华与窦婷婷，而非叶楠、李玉华与王亚。结合2014年10月21日的借条，既然王亚需要购房，资金也已到位，窦婷婷支付给原房主购房款的说法明显不能成立。二、原审判决认为窦婷婷、欧勇已合法占有涉案房屋，明显不当。根据窦婷婷、欧勇的当庭陈述，购买涉案房屋系解决子女上学问题，明显与家庭成员相关，王亚子女的使用应依法认定为王亚的占有使用。三、原审判决认为未能办理过户登记手续的原因不应归结于窦婷婷、欧勇，明显错误。王亚与窦银宾的离婚协议中约定无夫妻共同财产分割，只能说明其二人明知存有抵押权而无法分割，不能说明其二人认可涉案房屋归二被上诉人所有。根据物权的公示登记原则，被上诉人应对抵押权的其他交易风险具有明知性，应依法认定其对不能变更所有权登记手续存在过错。四、原审判决驳回窦婷婷、欧勇确权诉请的同时，判决解除对涉案房屋的查封，无法律依据且违背不告不理的原则。原审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》解除执行案件中的查封，系依照司法解释的规定来对抗执行金钱债权的法律依据即《中华人民共和国民事诉讼法》，明显错误。在目前执行异议之诉司法解释正式出台之前，执行异议复议规定仅仅能够参照使用而不能直接引用。原审根据被上诉人提交证据用推理的方式得出了可以排除执行的结论是错误的。原审遗漏查明重要的事实即涉案房屋购房款是如何支付的，被上诉人还应当提供其向王亚支付购房款的证据。关于合法占有，应根据省高院的审理指南举例的情况认定，占有人应当提供缴纳水电等生活用费的证据。关于非因买受人的原因未能办理过户登记，根据省高院的审理指南以及最高法院的判例，非因买受人原因未能办理过户登记，要有向房屋登记机关递交过过户登记资料，以及被执行人不配合过户等事项，请予以查明。被上诉人窦婷婷、欧勇答辩称，被上诉人对涉案房屋的权利，足以排除对房屋的执行。一、被上诉人在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，窦婷婷、欧勇与王亚、窦银宾在2015年3月7日签订了房屋买卖合同。王亚于当日向窦婷婷、欧勇出具了收取房款的收条，且其后涉案房屋贷款由窦婷婷和欧勇以现金存款和转账、汇款方式逐月偿还。被上诉人在原审中提交了王亚及窦银宾签署的收条及借条复印件、窦广洪现金取款底单、王亚与窦银宾离婚判决书、离婚调解书，用于证明涉案房屋买卖合同签订后，房屋价款已经按照合同约定全部支付。二、被上诉人在涉案房屋查封之前，已经合法占有了涉案房屋。涉案房屋由买卖双方根据合同约定，已交付给被上诉人窦婷婷父亲窦广洪居住。房屋交付给被上诉人之后，房屋的水电费均由被上诉人缴纳，被上诉人也提交了相关缴费凭证作为证据，足以证明被上诉人在人民法院查封之前已经合法占有涉案房屋。三、涉案房屋上存在抵押权，但被上诉人窦婷婷、欧勇与王亚、窦银宾的合同中约定了两年内消除抵押权的时限。因王亚、窦银宾不配合办理提前还清房贷，导致未能消除抵押权并办理过户，并非买受人欧勇、窦婷婷的原因。四、窦婷婷、欧勇对涉案房屋的权利保护顺位优于上诉人。被上诉人买卖合同签订的时间、支付房款的时间及占有房屋的时间，均早于上诉人金钱债权的形成时间。参考第八次全国法院民商事审判工作会议纪要，被上诉人的权利顺位应当优先于上诉人。经审理查明，中行徐州分行与王亚信用卡纠纷一案，原审法院于2019年12月26日作出（2019）苏0311民初7404号民事判决：王亚于本判决生效之日起十日内偿还中行徐州分行信用卡透支本金64411元、利息5382.94元、应收费用11986.7元（利息、滞纳金暂计至2019年10月18日止；自2019年10月19日起至实际还清之日的利息、滞纳金按合同约定利率计算）;如王亚在2019年12月25日后有相应还款的，该款项可按照法律规定的清偿顺序予以折抵。该判决发生法律效力后，中行徐州分行申请强制执行，原审法院于2020年4月20日立案执行，案号为（2020）苏0311执1158号。执行过程中，原审法院于2020年4月30日向徐州市不动产登记局发出协助执行通知要求查封涉案房屋，期限三年；2020年6月18日，发布执行公告：限被执行人王亚及涉案房屋住户于本公告发布之日起十五日内腾空上述房产，交付原审法院执行，逾期将依法强制执行。后窦婷婷、欧勇提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行，原审法院于2020年9月21日作出（2020）苏0311执异103号执行裁定书，驳回窦婷婷、欧勇提出的异议申请。窦婷婷、欧勇不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，窦婷婷的哥哥窦银宾与王亚原系夫妻关系，2017年11月29日经原审法院调解离婚。窦银宾与王亚夫妻关系存续期间，窦婷婷、欧勇于2015年3月7日与窦银宾及王亚签订房屋买卖合同购买登记在窦银宾和王亚名下的涉案房屋。房屋购买后一直由窦婷婷的父母居住至今，但因该房产有抵押贷款未还清而未办理过户手续。虽未办理房屋过户手续，但已由窦婷婷、欧勇购买并实际居住，应认定为窦婷婷、欧勇所有。请求：1、确认窦婷婷、欧勇对涉案房屋拥有产权，停止对涉案房屋的执行；2、诉讼费用由中行徐州分行负担。原审法院经审理查明，窦婷婷与欧勇系夫妻关系，王亚与窦婷婷之兄窦银宾原系夫妻关系，后于2017年11月29日经原审法院调解离婚。2014年9月13日，窦婷婷经中介介绍以买受人的身份与出卖人叶楠、李玉华签订《房屋买卖契约》，其中约定出卖人以总售价430000元将涉案房屋卖给买受人，买受人采取贷款加现金的方式支付房款，房屋过户费用、中介费用3600元均由买受方承担等内容。同日，窦婷婷向出卖人交付购房定金10000元。因购买该房屋系为解决王亚与窦银宾之婚生女窦翌文上学问题，其后为办理房屋权属过户登记所签订的房屋买卖合同、为获取住房贷款签订于2014年9月24日的《住房公积金个人住房委托贷款合同》均由窦银宾、王亚作为买受人签署，但该房屋首付款及存入资金监管账户的资金由窦婷婷、欧勇及窦婷婷和窦银宾之父窦广洪提供，窦银宾和王亚对此分别补写了借条（或欠条），其中落款日期为2014年10月21日的借条载明“因买房向欧勇借款捌万元人民币”，落款日期为2014年12月7日的欠条载明“今借父亲（窦广洪）十五万元整”。2014年10月8日，徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心填发了权证号为徐房权证泉山字第××号的房屋所有权证，其上载明的房屋所有权人为窦银宾、房屋坐落于西苑小区二期58#-6-401，附记栏内填下有权利为徐州市住房置业担保有限公司、权利种类为抵押、权利价值为200000元、约定期限为2014年9月24日至2024年9月24日的设定他项权利摘要，并注明“异产毗连部位为共有，窦银宾与王亚共同共有”的内容；2014年10月16日，徐州市国土资源局填发了使用权证号为徐土国用（2014）第45243号的国有土地使用证，其上载明的土地使用权人为窦银宾、王亚，使用权面积为28.9平方米、坐落于西苑小区二期58#-6-401。涉案房屋交付后，由窦广洪夫妇携窦翌文居住。2015年3月7日，窦银宾和王亚作为卖方（甲方）与窦婷婷和欧勇作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲方自愿将坐落于徐州市泉山区西苑小区二期58#-6-401号、建筑面积72.2平方米的房屋[房屋产权证号徐房权证泉山字第××号、土地证号徐土国用（2014）第45243号]卖给乙方所有；双方商定价格为448000元，付款方式和时间为：1、因甲方截止2015年3月2日欠乙方借款8万元，本合同签订后，甲方所欠借款与乙方应付房款8万元抵消。乙方在签订本合同时将甲方出具的借据归还甲方，甲方向乙方出具收到乙方购房款8万元的收据；2、甲方所借窦广洪借款15万元，由乙方负责偿还，该款在合同签订之日由乙方给付窦广洪，乙方将甲方出具的向窦广洪借款的借条交付给甲方视为甲方收到乙方购房款15万元，甲方应向乙方出具购房款收据；3、甲方房屋现有抵押贷款人民币200000元，抵押权人为徐州市住房置业担保有限公司。贷款由乙方负责偿还，甲方已还贷款由乙方在签订本合同时给付甲方。乙方同意在合同签订之日起2年内还清抵押贷款；4、余款18000元，在签订本合同时，乙方给付甲方。上述款项支付后，乙方付清房款；因甲方房屋现由窦广洪居住，因窦广洪系乙方父亲，本合同签订后视为房屋已交付；双方约定在抵押贷款还清后办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担，但甲方要配合乙方办理相关手续；如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失、支付违约费用30000元。《房屋买卖合同》签订当日，窦婷婷、欧勇向窦银宾和王亚支付现金27000元并将此前窦银宾和王亚向欧勇、窦广洪出具的借条（收条）交还，同日王亚出具内容为“今收到购房款贰拾伍万柒仟元整（其中现金贰万柒仟元整，收回窦广洪借条拾伍万元整、收回欧勇借条捌万元整）”的收据。此后，窦婷婷、欧勇以现金存款或转账的方式逐月向窦银宾名下用于归还住房贷款的卡号/账号为62×××48的中国建设银行个人活期账户存入金额不等的资金，由发放涉案房屋贷款的银行扣收贷款。目前涉案房屋房贷款尚未全部清偿。2014年9月24日，以窦银宾、王亚名义签订的《住房公积金个人住房委托贷款合同》借款金额200000元，借款期限10年，即从2014年9月24日起至2024年9月24日止。2016年3月24日，窦银宾以双方感情确已破裂为由提起离婚诉讼，王亚应诉后同意离婚，但双方均以存在实际困难为由不愿抚养孩子。原审法院经审理于2016年6月1日作出（2016）苏0311民初1790号民事判决：不准予窦银宾与王亚离婚。后窦银宾对该判决不服提起上诉，本院以（2016）苏03民终3254号民事判决驳回上诉、维持原判。窦银宾于2017年11月27日再次诉至原审法院要求离婚，2017年11月30日原审法院出具（2017）苏0311民初7333号民事调解书确认了窦银宾与王亚达成的如下离婚协议：一、窦银宾与王亚自愿离婚；二、婚生女窦翌文随窦银宾共同生活，抚养费由窦银宾独自负担；三、王亚对婚生女窦翌文依法享有探视权，在不影响婚生女窦翌文正常生活、学习的情况下，王亚每月可探望婚生女窦翌文两次，可将窦翌文接回家中居住，具体时间、方式由双方协商确定，窦银宾应当予以协助；四、双方无夫妻共同财产需要法院分割，各自名下的债权、债务由各自享有和负担；五、双方无其他纠纷。原审法院（2019）苏0311民初7404号民事判决确认的事实为：王亚于2014年5月6日填写《长城环球通系列信用卡申请表》向中国银行股份有限公司徐州分行申请办理信用卡，中国银行股份有限公司徐州分行经审核向王亚发放了卡号为62×××89的中银都市缤纷卡。王亚领用上述信用卡后开卡使用透支消费并陆续还款，截至2019年10月18日，王亚拖欠信用卡欠款本金64411元、应收利息5382.94元、应收费用11986.7元，共计81780.64元。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，结合审理查明的事实，对于窦婷婷和欧勇对涉案房屋是否具有足以排除中行徐州分行强制执行的权益，具体分析如下：一、窦婷婷和欧勇与王亚及窦银宾就涉案房屋签订《房屋买卖合同》的时间为2015年3月7日，当日王亚即向窦婷婷和欧勇出具了收取房款的收条且其后涉案房屋贷款由窦婷婷和欧勇以现金存款和转账汇款的方式逐月归还；窦婷婷和欧勇与窦银宾和王亚之间的房屋买卖关系，《房屋买卖合同》的签订时间远远早于中行徐州分行申请涉案房屋查封的时间，也明显早于王亚与中行徐州分行之间因信用卡领用产生债权债务的形成时间，不存在交易双方通过房屋买卖逃避债务或规避执行的嫌疑。应认定窦婷婷和欧勇与窦银宾和王亚之间的房屋买卖合同合法有效。二、窦婷婷和欧勇虽未提交其与第三人王亚和窦银宾签订《房屋买卖合同》对涉案房屋进行交接的具体证据，但其陈述及其提交的证据能够证明涉案房屋最初是为解决王亚和窦银宾之女上学问题而由窦婷婷与原出卖人叶楠、李玉华协商购买，购房定金、首付款及监管资金亦由窦婷婷或窦广洪提供，而在房屋取得之日即由窦广洪夫妻携窦银宾与王亚之女居住的事实，结合窦银宾和王亚经原审法院调解离婚时“双方无夫妻共同财产需要法院分割”的调解意见及《房屋买卖合同》中关于“因甲方房屋现由窦广洪居住，因窦广洪系乙方父亲，本合同签订后视为房屋已交付”的约定，应当认定窦婷婷和欧勇在查封之前已合法占有了涉案房屋。三、窦婷婷和欧勇与王亚和窦银宾签订的《房屋买卖合同》载明双方商定的房屋价格为448000元并约定付款方式为：以王亚和窦银宾欠付欧勇的借款80000元抵付房款80000元、窦婷婷和欧勇偿还王亚和窦银宾欠付窦广洪的150000元借款用以抵偿房款150000元，且在王亚和窦银宾收到此前出具的借据时视为已收到相应购房款；窦银宾和王亚为购买涉案房屋欠付的抵押贷款200000元由窦婷婷和欧勇负责偿还；余款18000元在签订本合同时支付。合同签订当日王亚及窦银宾即向窦婷婷出具载明“今收到购房款贰拾伍万柒仟元整（其中现金贰万柒仟元整，收回窦广洪借条拾伍万元整、收回欧勇借条捌万元整）”的收据且在其后窦婷婷和欧勇对涉案房屋贷款逐月予以归还，应当视为双方已对《房屋买卖合同》进行了履行。虽然窦婷婷和欧勇未在合同签订后两年内还清房屋抵押贷款，但考虑到该期间王亚与窦银宾发生的离婚诉讼及在（2019）苏0311民初7404号案件审理中王亚未到庭应诉等情形，窦婷婷关于未按约还清贷款系因王亚与窦银宾不能办理公积金提前还款手续的主张应能成立。综上，应当认为窦婷婷和欧勇已经履行了合同约定的付款义务，王亚对涉案房屋已不再享有购房款的请求权或其他权利。四、窦婷婷和欧勇虽然在与王亚和窦银宾就涉案房屋发生交易时知晓该房屋设有银行按揭贷款而不能及时办理房屋过户手续，但双方在《房屋买卖合同》中约定合同签订后2年内还清抵押贷款并办理房屋过户手续的交易安排不具有违法性，其后窦婷婷和欧勇因未按约及时足额偿还按揭贷款对涉案房屋的风险预期应当限于因此而产生的抵押人主张权利的风险，而不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下因原权利人的行为而产生的一切风险。窦婷婷和欧勇未在约定的时间内还清贷款及办理房屋过户手续应与王亚不能配合有关，因此涉案房屋未完成过户登记不能认定为系因窦婷婷、欧勇的自身过错所致。综上，窦婷婷和欧勇对登记在窦银宾及被执行人王亚名下的涉案房屋提出的异议符合规定，原审法院对窦婷婷和欧勇要求停止对涉案房屋执行的主张予以支持。窦婷婷和欧勇要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求不予支持。判决：1、解除（2020）苏0311执1158号执行裁定及协助执行通知对徐州市西苑小区二期58#-6-401室房屋的查封，停止对徐州市西苑小区二期58#-6-401室房屋的执行；2、驳回窦婷婷和欧勇的其他诉讼请求。本院审理查明，2020年10月29日，原审法院开庭时，主审法官问窦婷婷：《房屋买卖契约》买受方签字为何是窦婷婷，而不是王亚。窦婷婷回答：当初买这个房子是为了王亚的孩子上学，但当时他们双方就存在矛盾，所以购买房屋的事情是我一手操办的。问：既然是你签订的房屋买卖契约，最后房屋怎么登记在王亚和窦银宾名下的？答：因为孩子一直和我父母居住一起，为了孩子上学落在王亚和窦银宾名下，以他俩的名义到房产部门签订的买卖合同。问：按照该买卖合同约定，抵押贷款200000元应当由窦婷婷、欧勇在两年内还清。你们在两年内还清贷款了吗？答：没还清，因为他俩提前还款都不去，房产处需要他们2人同时去，他俩都不去。王亚把我电话拉黑不接。问：窦婷婷说每月还银行贷款，是你还的吗？答：是的。用我丈夫欧勇的卡转的。问：每月还多少？答：前期是2000元，后期是1700元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，窦婷婷、欧勇作为案外人提起执行异议之诉，其应对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。参照案外人享有物权期待权排除强制执行的规定即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的内容：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。窦婷婷、欧勇对涉案房屋主张物权期待权，其请求必须符合上述规定中的四个条件且缺一不可。本案中，窦婷婷、欧勇与王亚、窦银宾签订的《房屋买卖合同》的时间为2015年3月7日，签订在原审法院查封该涉案房屋之前。窦婷婷、欧勇与窦银宾、王亚之间的房屋买卖行为未违反法律禁止性规定，中行徐州分行亦未提供证据证明交易双方系通过房屋买卖逃避债务或规避执行。原审法院判决认定窦婷婷、欧勇与窦银宾、王亚之间的房屋买卖合同合法有效，符合法律规定。窦婷婷与叶楠、李玉华签订《房屋买卖契约》购买涉案房屋并过户到王亚、窦银宾名下是为解决王亚、窦银宾的女儿窦翌文的上学问题。从原审法院查明的《房屋买卖契约》订立的时间、窦广洪从银行卡里取款及王亚、窦银宾出具收条的时间，可以认定窦广洪等人的取款等行为与购买涉案房屋具有关联性。因此，上述证据能够相互印证窦广洪、窦婷婷、欧勇等作为家庭成员相互支持为窦翌文上学购房支付了房屋首付款及向资金监管账户存入资金的事实。从2015年3月7日窦婷婷、欧勇与王亚、窦银宾签订《房屋买卖合同》及同日王亚出具收据的内容来看，其签订买卖合同的目的就是保证其已付购房资金的安全，该合同的内容未违反法律规定及交易规则。根据窦婷婷、欧勇、窦广洪前期支付的涉案房屋首付款、缴纳被监管的资金以及窦婷婷、欧勇按照《房屋买卖合同》约定已经实际偿还的房贷，原审法院认定窦婷婷和欧勇已经履行了合同约定的付款义务，是正确的。《房屋买卖合同》第三条约定“因甲方房屋现由窦广洪居住，因窦广洪系乙方父亲，本合同签订后视为房屋已交付”，鉴于该合同签订于2015年3月7日，在原审法院（2020）苏0311执1158号执行案件执行依据生效之前，根据该合同条款的内容，窦婷婷之父窦广洪已经居住在涉案房屋内的真实性应予确认。应当认定窦婷婷和欧勇在查封之前已合法占有了涉案房屋。关于窦婷婷、欧勇因银行按揭贷款而不能及时办理房屋过户手续的问题。《房屋买卖合同》中约定2年内窦婷婷、欧勇还清抵押贷款并办理权属变更登记，办理涉案房屋的过户登记的前提是必须按双方约定提前还清抵押贷款。庭审中查明，窦婷婷要求提前还贷，因《住房公积金个人住房委托贷款合同》系以窦银宾、王亚的名义办理，其二人未予积极配合。因此窦婷婷、欧勇不存在怠于或故意不办理权属变更登记的情形。涉案房屋未完成过户登记不能认定为系因窦婷婷、欧勇的自身过错所致。窦婷婷、欧勇就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益完成了举证证明的责任，原审法院判决解除对涉案房屋的查封及停止执行，并无不当。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1845元，由上诉人中国银行股份有限公司徐州分行负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  王 青审判员  宋宏伟二〇二一年四月二十五日书记员  刘 迪