江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0502民初1290号原告：黄思平，男，1978年10月25日生，汉族，住江西省新余市。委托诉讼代理人：李春红，新余市金春法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李嘉玉，新余市金春法律服务所法律服务工作者。被告：新余市相思林置业有限公司。住所地：江西省新余市赣新东路89栋。统一社会信用代码：9136050078148369XK。法定代表人：敖卫斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈阳升，新余市钢城法律服务所法律服务工作者。被告：新余市濠利房地产有限公司。住所地：江西省新余市渝水区五一南路翠湖天地三期79栋1-06。统一社会信用代码：91360502MA37PTFMXH。法定代表人：张亮，该公司经理。被告：张亮，男，1986年5月17日生，汉族，住江西省新余市渝水区。原告黄思平与被告新余市相思林置业有限公司（以下简称相思林公司）、被告新余市濠利房地产有限公司（以下简称濠利公司）、被告张亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄思平的委托诉讼代理人李嘉玉，被告新余市相思林置业有限公司的委托诉讼代理人陈阳升到庭参加诉讼。被告濠利公司、被告张亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄思平向本院提出诉讼请求：1．判令相思林公司、濠利公司、张亮履行2019年10月6日签订的《文庭轩住宅认购书》并办理位于新余市赣西大道以南、城市房屋的房屋备案手续；2．本案诉讼费由相思林公司、濠利公司、张亮承担。事实和理由：2019年10月6日，黄思平与相思林公司、濠利公司签订《文庭轩住宅认购书》，约定房款60万元一次性付清，濠利公司在认购书上盖章，黄思平于当天支付定金2万元。黄思平应濠利公司的要求于2020年1月20日在营销中心刷卡支付28万元、于2020年6月24日向张亮转账10万元、于2020年7月20日向张亮转账20万元。后相思林公司与黄思平签订了房屋买卖合同，但并未将该合同交与黄思平。黄思平已经交付全部购房款，但相思林公司、濠利公司、张亮至今未办理房屋备案手续。为维护自身合法权益，故诉至法院。相思林公司辩称：一、相思林公司与黄思平不存在合同关系，双方从未签订过房屋买卖合同，黄思平才会诉请履行《文庭轩住宅认购书》，该诉请并无事实和法律依据。相思林公司与黄思平素不相识，未与黄思平签订过案涉的《文庭轩住宅认购书》，黄思平及其他被告从未向其披露过相关签约事实及签约内容。虽《文庭轩住宅认购书》首部载明“出售方、甲方”为相思林公司，相思林公司及黄思平并未在该认购书上签字、盖章，黄思平也未向相思林公司缴纳过定金，故双方不存在合同关系，且认购书上生效条件并未成就，不具有合同约束力，黄思平无权就此主张任何权利。二、案涉《文庭轩住宅认购书》为商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。1．相思林公司与黄思平未签订商品房买卖合同，黄思平基于《文庭轩住宅认购书》诉请办理备案登记无事实和法律依据。该认购书明确约定，订立本协议书后7日内还需签署商品房买卖合同，这表明《文庭轩住宅认购书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看《文庭轩住宅认购书》欠缺付款时间、交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《文庭轩住宅认购书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖合同的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，案涉认购书属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同，黄思平基于《文庭轩住宅认购书》内容所列诉请无事实和法律依据，应予全部驳回。2．黄思平的诉请不符合法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”的规定，因黄思平与相思林公司至今未签订过商品房预售合同，故黄思平诉请要求办理案涉房屋买卖合同备案登记手续缺乏事实前提和法律依据。三、黄思平从未向相思林公司缴纳任何款项。《文庭轩住宅认购书》第五条约定，自签订该认购书起7日内签署《商品房买卖合同》并根据该合同的约定同时缴纳相应房款。在本案中，双方从未签订过《商品房买卖合同》，且黄思平或签字的购买人从未向相思林公司缴纳过定金，未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的付款金额、付款时间、交付使用条件、日期以及办理产权登记等有关事宜、主要条款进行约定，故黄思平既没有支付价款的义务也没有主张相思林公司履行义务的权利。特别是，黄思平明知与相思林公司未签订认购书以及商品房买卖合同的前提下，仍然向与相思林公司无销售代理合同关系的布迪内衣店以及张亮支付款项的行为，不符合一般的房产交易常理，其主观上存在重大过失且不具有善意。四、即使相思林公司自认其为《文庭轩住宅认购书》当事人，也无权同时向相思林公司、濠利公司、张亮主张权利。根据合同法第四百零三条的规定，黄思平即使自认为其系订立合同的第三人，其也只能选择受托人或者委托人之一作为相对人主张其权利，无权同时向三被告主张权利，且黄思平选定相思林公司作为其相对人的，相思林公司可以主张对其他被告的抗辩及其他被告对黄思平的抗辩。综上所述，黄思平的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回黄思平的全部诉请。濠利公司、张亮未提交答辩意见。为支持其主张，黄思平向本院提交了以下两组证据材料：第一组证据：《文庭轩住宅认购书》一份、2019年10月6日2万元定金刷卡凭证、文庭轩置业顾问名片一张。证明：1．2019年10月6日，黄思平与相思林公司、濠利公司签订房屋认购书，认购位于新余市赣西大道以南、城市房屋，在认购书中约定房屋总价为60万元，一次性付清；2．黄思平于同日在售楼中心刷卡支付2万元定金；3．虽然相思林公司未在认购书上签字盖章，但濠利公司是受其委托销售房屋，后果应由委托人也即相思林公司承担；4．濠利公司是相思林公司的代理商，濠利公司的销售代表廖梒在认购书上签字确认。黄思平委托其表哥陈小勇在认购书上面签字。相思林公司质证称：一、1．对于认购书的真实性不清楚；2．认购书所载明的认购方署名人为陈小勇，而并非黄思平，黄思平并未提供2019年10月6日授权委托书加以佐证，因此该份认购书的合同双方应为濠利公司及陈小勇，而与本案不具有关联性，可以证明黄思平与相思林公司之间不存在买卖合同关系；3．该认购书第11条第2款明确约定经双方签字并有乙方向甲方交纳定金后生效，由于陈小勇并未向合同载明的相思林公司及濠利公司交纳定金，因此该份认购书尚未生效；4．该份认购书并未对商品房销售管理办法第16条规定的主要条款进行约定，因此属于商品房预约合同，且认购书第5条约定在签署商品房买卖合同以后根据买卖合同的约定一次性交纳相应的房款，但无任何人向相思林公司交纳过房款。二、对于建行的刷卡单的三性均有异议，这是一份打印件，真实性无法核实，不能证明是黄思平支付的定金，特别是该笔款项的收款人为案外人渝水区布迪设计内衣店，与本案不具有关联性，不能达到黄思平已支付购房定金的证明目的。三、名片与本案不具有关联性，并且其注明了廖梒系为濠利公司的置业顾问，与相思林公司并无委托代理关系的事实。第二组证据：中国银行交易流水明细清单三张、中国建设银行刷卡凭证一张。证明：2020年1月20日，黄思平在售楼中心刷卡28万元，在2020年6月24日分两笔各5万元转账给濠利公司的法定代表人张亮，2020年7月20日，黄思平通过银行转账给张亮剩余购房款20万元，加上定金2万元，黄思平已依约支付了全部购房款60万元。相思林公司质证称：1．该组证据与本案不具有关联性，所支付的款项收款人均非相思林公司和濠利公司；2．该组证据不能达到黄思平的证明目的，因为布迪设计内衣店所收取的款项性质不能够证明为购房款，张亮所收取的款项中，也仅有2020年7月20日的注明了为交房款，但张亮并非相思林公司的委托代理销售公司，其无权替相思林公司收取款项，该流水明细也不能证明是交纳案涉房屋的购房款。相思林公司向本院提交了《房地产全程营销代理合同》一份，证明：1．相思林公司和濠利公司之间存在过委托代理关系，于2020年9月17日结束代理关系。相思林公司与张亮之间不存在委托代理的事实；2．该合同第3条第5款的第5项和第六页第5条第2款第2项已两次约定购房款由相思林公司收取，濠利公司不得以任何形式收取房款的事实。黄思平质证称合同真实性无异议，恰恰证明相思林公司、濠利公司之间存在委托代理关系，黄思平在相思林公司、濠利公司委托代理关系存续期间购买的房屋并全额支付了购房款，至于购房款的支付方式，黄思平是按照售楼人员廖梒的指示进行操作的，黄思平并不清楚相思林公司、濠利房地产公司之间是如何约定的，根据合同的第3条第1项第1款，黄思平在售楼中心签订认购书以及商品房买卖合同并支付全额购房款，相思林公司应配合黄思平办理房屋备案手续。经审理查明：2019年10月6日，陈小勇代黄思平与新余豪利房业有限公司（后变更为濠利公司）在文庭轩售楼部签订《文庭轩住宅认购书》一份，认购书抬头载明出售方（甲方）为相思林公司，濠利公司为相思林公司的营销部，黄思平为认购方（乙方），约定黄思平所认购的商品房为甲方所开发的位于新余市赣西大道以南、城市房屋，建筑面积为92.95平方米；折后认购单价为6455.08元／平方米，折后总价为60万元；黄思平在签订认购书之日即向甲方支付认购定金2万元，甲方在收取定金后，应当向黄思平开具收款凭证，并注明收款时间，并在乙方与甲方签订正式的《商品房买卖合同》之日自动转为购房款。自签订本认购书之日起7日内，携此认购书、身份证原件和认购定金收据等到新余市文庭轩营销中心签署《商品房买卖合同》及有关文件，并根据该合同的约定同时缴纳相应房款；双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《认购书》作为法律有效之合约，双方对《认购书》之条款均无异议，在双方签署《商品房买卖合同》后，此《认购书》则为《商品房买卖合同》所代替。濠利公司的置业顾问廖梒在认购书上作为销售代表签字，濠利公司在认购书上加盖公章。合同签订当日，陈小勇代黄思平在文庭轩售楼部刷卡支付2万元定金。2020年1月20日，黄思平在文庭轩售楼部刷卡支付28万元；2020年6月24日，黄思平将两笔5万元转账至张亮的账户；2020年7月20日，黄思平将剩余房款20万元转至张亮的账户，共计支付60万元。另查明，2019年9月17日，相思林公司与濠利公司签订《房地产全程营销代理合同》一份，合同载明濠利公司向相思林公司开发或持有的位于赣西大道以南、城市项目剩余可售房源提供全程营销代理服务事宜；项目名称：文庭轩；住宅、店面、车位代理期限为自签订之日起至2020年9月17日止；相思林公司负责派出专人收取购房款、审查并在濠利公司协助下签订售房合同；销售定金、购房款全部由相思林公司收取并存入指定的账户，濠利公司不得以任何形式收取房款，否则，相应房款应全额返还给相思林公司，且相应代理费不予结算，由相思林公司扣除等。2020年1月19日，经新余市渝水区市场监督管理局核准登记，新余市豪利房业有限公司名称变更为濠利公司，公司法定代表人由张佳变更为张亮。庭后，本院依法对黄思平、相思林公司、濠利公司、张亮、案外人陈小勇、案外人廖燕勤（即廖梒）、案外人张建敏进行了询问，黄思平称陈小勇系其配偶的哥哥，受黄思平委托代签案涉认购书及支付购房定金等；案外人廖燕勤称其为濠利公司员工，担任文庭轩的置业顾问，其与陈小勇在文庭轩营销中心签订了案涉认购书，陈小勇在现场刷卡支付购房定金2万元，后黄思平按张亮及廖燕勤要求通过刷卡或转账方式支付购房款，张亮认可已收到黄思平支付的购房款共计60万元，并于2020年5月7日通过案外人张建敏的账户向相思林公司转账支付25万元购房款。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、本案相思林公司和黄思平的主体是否适格，双方能否依据案涉住宅认购书成立商品房买卖合同关系？二、黄思平是否已履行支付购房款义务，其要求相思林公司、濠利公司、张亮履行认购书义务并办理房屋备案手续是否具有事实及法律依据？焦点一。案涉《文庭轩住宅认购书》抬头载明出售方为相思林公司，濠利公司为其营销部，认购方为黄思平，濠利公司的置业顾问廖梒（廖燕勤）作为销售代表在认购书落款处签字并加盖濠利公司公章，陈小勇代黄思平在落款认购方处签字，因相思林公司与濠利公司于2019年9月17日签订《房地产全程营销代理合同》，相思林公司委托濠利公司代理营销案涉文庭轩房产项目，且陈小勇与黄思平均认可陈小勇系代黄思平签订案涉认购书，即濠利公司与陈小勇为受托人，相思林公司与黄思平为委托人，受托人以委托人名义所为代理行为而产生的法律后果应当归属委托人，故应当认定相思林公司和黄思平为案涉认购书的合同相对方，其作为本案原、被告主体适格。又根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，文庭轩住宅认购书包含了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要条款，具有可履行性，应当认定双方已就商品房买卖事宜达成有效合意，且黄思平实际已全额支付购房款（在下文详细论述），根据上述司法解释规定，应当认定相思林公司与黄思平之间成立商品房买卖合同关系。对相思林公司提出的案涉住宅认购书为预约合同，其与黄思平之间不存在商品房买卖合同关系的抗辩意见，于法于事实无据，不予采信。焦点二。相思林公司辩称黄思平从未向其支付任何房款，黄思平要求相思林公司履行认购书义务并办理房屋备案手续没有事实及法律依据。本院认为，根据前述，相思林公司与濠利公司系委托代理关系，根据双方签订的代理合同约定，销售定金、购房款全部由相思林公司收取并存入指定的账户，濠利公司不得以任何形式收取房款。本案中，张亮、廖燕勤要求黄思平将购房定金及购房款全部转入其指定账户，后黄思平按照濠利公司要求将购房定金及购房款合计60万元均转入其指定账户，因张亮系濠利公司的法定代表人，廖燕勤系濠利公司置业顾问及文庭轩的销售代表，其签订合同及要求黄思平支付购房款的行为应认定为职务行为，且本案并无证据证明黄思平对相思林公司与濠利公司签订的代理合同内容知情，该合同关于付款方式的约定不得对抗善意第三人黄思平，且濠利公司作为相思林公司的营销部与黄思平签订住宅认购书，黄思平将购房定金及房款转入濠利公司的指定账户亦未违反住宅认购书的约定，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，故濠利公司超越权限收取黄思平购房款60万元的行为依法构成表见代理，该代理行为有效，即视为相思林公司已收受黄思平全额支付的购房款60万元，且相思林公司亦认可在2020年5月7日收到濠利公司通过案外人张建敏的账户向其转账支付的25万元，综上，黄思平已付清购房款60万元，其有权要求相思林公司履行认购书约定，办理案涉房屋备案手续，但鉴于办理房屋备案手续为房地产交易管理部门的行政管理行为，在办理房屋备案过程中，相思林公司应根据诚信原则积极配合履行相关协助义务，如签订正式的商品房买卖合同等。对其要求濠利公司、张亮履行房屋备案义务的诉请，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告新余市相思林置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告黄思平办理位于新余市赣西大道以南、城市房屋的备案手续。二、驳回原告黄思平的其他诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告新余市相思林置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  朱伟二〇二一年四月二十一日法官助理邓花平法官助理李枭书记员徐冰璐