江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终835号上诉人（原审原告）：金湖阳光通讯器材有限公司，住所地淮安市金湖县健康路30号。法定代表人：高德芹，该公司经理。委托诉讼代理人：吴汶泽，江苏柏玉潭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪花，江苏柏玉潭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：淮安茂业置业有限公司，住所地淮安市淮海北路10号茂业时代广场101.208室。法定代表人：卢小娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静静，女，该公司职员。委托诉讼代理人：胡悦，女，该公司职员。上诉人金湖阳光通讯器材有限公司（以下简称金湖阳光）因与被上诉人淮安茂业置业有限公司（以下简称茂业置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金湖阳光上诉请求：撤销一审判决，改判或者发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：合同条款属于格式条款，对于租赁保证金的约定加重了上诉人的给付责任，该条款无效。2.合同系双方协商一致解除，上诉人不承担违约责任，一审法院认为尚有违约及赔偿问题未处理，不符合退还保证金的成就条件，属于认定事实不清。即使所涉条款不属于格式条款，被上诉人应于上诉人提交各项注销证明之后六个月无息退还，即使上诉人未按要求提供注销证明，也应当适当收取违约金，而不是驳回诉讼请求。茂业置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，理由如下：1.双方签订的合同系双方真实意思表示，双方应按合同履行。根据合同约定，若金湖阳光未经茂业置业事先书面同意擅自提前终止本合同的，则茂业置业有权不予退还金湖阳光租赁保证金。上诉人提供的撤场申请是其单方面制作，未经过茂业置业书面同意，茂业置业不应退还租赁保证金，且金湖阳光应承担合同约定的擅自退租的违约责任。2.考虑到租赁保证金的用途和法律性质，金湖阳光方无权要求退还。3.上诉人金湖阳光承诺在2020年2月18日前拆除并撤离店铺内所有物品，但金湖阳光实际至2020年4月底才搬空物品，对被上诉人造成巨大经营损失，茂业置业保留追究金湖阳光违约责任的权利，请求驳回金湖阳光上诉，维持原判。金湖阳光向一审法院起诉请求：1.判令茂业置业返还租赁保证金95353.36元；2、由茂业置业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年初，金湖阳光（承租方、乙方）与茂业置业（出租方、甲方）签订了《淮安茂业商铺租赁合同》，合同约定“甲方将座落于淮安市淮海北路10号的商铺出租给乙方使用，租赁商铺位于购物中心第1层19号商铺，该商铺建筑面积为414平方米……本合同的租赁期自2019年6月8日起至2022年6月7日止……乙方应于签署本合同之同时，向甲方支付金额相当于，以首月为标准的3个月的租金（若采用月基本租金，月基本租金、月营业额抽成两者取其高，月基本租金、月营业额加成租金计算方式的，以首月的租赁月的基本租金为准）、综合服务费、推广宣传费之总和作为租赁保证金，共计人民币95353.36元（大写：玖万伍仟叁佰伍拾叁元叁角陆分）以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定……租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，上述租赁保证金用以抵付乙方应承担之相关费用、违约及赔偿责任后（如有），甲方应在乙方交还该商铺并且提交了乙方之前注册于该商铺的各类证照（营业执照、工商、税务、卫生、文化等）的注销证明及租赁备案注销证明之后六个月内将租赁保证金余款一次性无息退还乙方。乙方未按要求提供注销证明及资料的，甲方有权收取乙方违约金2万元。但因乙方违约，甲方没收租赁保证金的除外。如因乙方违约致使本合同终止或解除的，甲方有权没收租赁保证金。乙方不得主张或要求将租赁保证金用于冲抵所欠租金、费用、违约金及赔偿款等款项……租赁期间，若乙方未经甲方事先书面同意擅自提前终止本合同的，则甲方有权不予退还乙方之保证金”。合同签订后，茂业置业将涉案房屋交付给金湖阳光使用，金湖阳光按约支付95353.36元租赁保证金。2020年2月1日，金湖阳光同茂业置业处工作人员沟通，表示因新型冠状病毒疫情想停止营业，希望茂业置业在疫情期间减免租金，并于2020年2月13日向茂业置业提交免租申请函。2020年3月13日，金湖阳光向茂业置业提交撤场申请，表明费用依据双方《租赁合同约定》约定结算。2020年4月10日，金湖阳光开始陆续撤柜，并向茂业置业提交进场施工申请单来拆除部分装修，直至当年4月底拆除完毕。2020年6月8日，茂业置业至金湖阳光处回收涉案房屋钥匙。截至庭审时，金湖阳光仍未将涉案商铺的各类证照和租赁备案等注销。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。本案《淮安茂业商铺租赁合同》系双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力。本案争议焦点，茂业置业应否退还租赁保证金。根据约定，“租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，上述租赁保证金用以抵付乙方应承担之相关费用、违约及赔偿责任后（如有），甲方应在乙方交还该商铺并且提交了乙方之前注册于该商铺的各类证照（营业执照、工商、税务、卫生、文化等）的注销证明及租赁备案注销证明之后六个月内将租赁保证金余款一次性无息退还乙方。”本案中，现茂业置业表示双方的违约及赔偿问题尚未处理，且金湖阳光至今仍未注销涉案的商铺各类证照和租赁备案，租赁保证金的退还条件尚未成就，故金湖阳光直接诉至法院要求茂业置业退还租赁保证金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条之规定，判决：驳回金湖阳光的诉讼请求。案件受理费2184元，减半收取1092元，由金湖阳光负担。本案二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人金湖阳光提供注销工商登记通知书，证明上诉人于2020年12月14日已经注销涉案商铺的登记信息。被上诉人对该份证据的真实性不表异议，但认为上诉人承诺于2020年2月18日前拆除离场，但实际到4月底才搬空，至2020年12月才注销登记，拖延了将近10个月，导致目前该商铺仍处于闲置状态，因此不应退还保证金。经审查，上诉人提交证据的真实性予以认可，但均不能达到其证明目的。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，本案纠纷所涉法律事实发生于民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应适用当时的法律。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方在合同5.1.1明确约定上诉人向被上诉人支付以首月为标准的3个月的租金、综合服务费、推广宣传费之总和共计95353.36元作为租赁保证金。关于该保证金的用途，合同5.1.3约定被上诉人有权从租赁保证金中抵扣上诉人应付而未付之租金、公益事业费或者其他应向被上诉人支付的费用，包括由于上诉人的责任而导致对被上诉人或第三方的损害赔偿，如因上诉人违法经营或者商品存在质量或其他问题给第三人造成损失，被上诉人遭受追索支付赔偿金，被上诉人有权从租赁保证金中扣除。关于租赁保证金的返还条件，合同5.1.4约定，租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，上述租赁保证金用以抵付上诉人应承担之相关费用、违约及赔偿责任后，被上诉人应在上诉人交还该商铺并且提交了注册于该商铺的各类证照的注销证明及租赁备案注销证明之后六个月内将余款一次性无息退还。故双方对于租赁保证金数额、返还条件均予以明确，其主要功能在于促使承租人依约合法经营，保障出租人及商场消费者的合法权益，并未加重上诉人的责任，亦符合商铺租赁行业惯例，故上诉人所提合同中有关租赁保证金的约定系无效格式条款的上诉理由不能成立。关于案涉合同是否系协商解除以及租赁保证金是否应予返还的问题，经查，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案合同约定租赁期间为2019年6月8日起至2022年6月7日，合同第13.8条款约定：租赁期间，若上诉人未经被上诉人事先书面同意擅自提前终止本合同的，则被上诉人有权不予退还上诉人之保证金。第5.1.5条款亦约定，如因上诉人违约致使本合同终止或解除的，被上诉人有权没收租赁保证金。上诉人于2020年3月13日向茂业置业提交撤场申请，同年4月开始陆续撤柜。上诉人虽然向被上诉人发出撤场申请，但上诉人未能举证证明被上诉人存在违约行为或者符合法定合同解除条件，其不具有法定或者约定的合同解除权，故案涉租赁保证金尚不具备退还条件，上诉人所提双方协商一致解除合同，其不承担违约责任的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人金湖阳光的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人金湖阳光通讯器材有限公司预交的二审案件受理费1115元，由上诉人自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 刘玉娟审 判 员 马玉宝二〇二一年四月三十日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇