江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1703号上诉人（原审被告）：杭武乙，男，1978年11月13日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。被上诉人（原审原告）：陶娅，女，1978年6月20日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人杭武乙因与被上诉人陶娅房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2020)苏0105民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杭武乙上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对上诉人实际搬离案涉房屋时间未予确认。一审法院判决确认案涉《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除，却没有对上诉人实际搬离案涉房屋时间予以确认。2020年8月26日双方均在一审庭审过程中表示愿意解除案涉合同，开庭结束后，上诉人一直未进行正常经营，主观上也不敢再进行经营。上诉人因受到被上诉人诋毁，案涉租赁合同诉讼过程中一直未进行正常经营，上诉人不应支付占用费，且占用费按照月租金3400元标准进行计算对上诉人显失公平，应酌情减少至租金的一半为宜。二、因不可抗力原因导致上诉人无法经营、无法继续履行案涉租赁合同，被上诉人诋毁上诉人存在过错，上诉人不应承担违约金，且一审判决违约金远高于一审判决中上诉人应支付的租金总额30%,应依法予以减少至租金总额30%以内。首先，上诉人主观上无违约的故意，而是客观上“新冠疫情”这一不可抗力原因导致上诉人无法经营、无法继续履行案涉租赁合同，被逼无奈的上诉人一直在与被上诉人进行沟通处理并非恶意欠租，但在这种情况下，被上诉人仍然恶意在上诉人的美团店铺下进行差评，更加使得上诉人的经营雪上加霜无法继续经营。在本案合同解除中，被上诉人存在过错，上诉人没有过错，不应当承担。其次，一审判决的违约金高达10200元，远超过一审判决已确认上诉人应支付给被上诉人的租金8939.5元，明显过高。请求法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条的规定减少违约金。陶娅辩称：1、涉案房屋于2020年12月6日上诉人退给被上诉人后（被上诉人给上诉人出具过一张收条），又有租客通过物业找到被上诉人，想要继续承租涉案房屋，因为租客是租到12月份退房的，上诉人为房屋交接才让那个租客走的，所以上诉人一直经营到12月份。2、被上诉人现在银行贷款还不了，贷款已经逾期很多次了，下个月银行准备拍卖被上诉人的房屋。被上诉人本身债务就很多，各个银行的贷款都有。收回案涉房屋的时候，也是几经周折，上诉人父亲破坏了很多物品，后来恢复原状后接收的。被上诉人再将房屋出租，只能租很低的价格，租金上也受到了损失，也有空置期。陶娅向一审法院起诉请求：1、判令杭武乙继续履行《房屋租赁合同》，并支付陶娅2020年3月23日季度租金10200元。2、判令杭武乙支付逾期支付租金的滞纳金，按合同日租金的2倍支付自2020年3月23日至实际支付之日止。3、判令杭武乙承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月23日，陶娅、杭武乙签订《房屋租赁合同》，约定陶娅将其所有的位于南京市建邺区的房屋出租给杭武乙杭武乙用于酒店经营。租期自2019年1月24日至2022年1月23日止。租金为3400元／月，按季支付。具体的支付时间为每年的3月23日、6月23日、9月23日、12月23日。合同另约定，一方如有违约行为，需向对方承担6个月的房租作为违约金。合同签订当日，杭武乙交纳押金3400元。2020年3月23日之后的房租，杭武乙未再支付。至陶娅起诉之日，案涉房屋仍由杭武乙控制。一审庭审中，杭武乙要求退租，陶娅明确表示同意杭武乙退租，按合同约定处理。一审法院认为，陶娅与杭武乙订立的房屋租赁合同合法有效。杭武乙未按合同约定如期向陶娅交纳2020年3月23日之后的房租，经陶娅催告后仍未支付剩余租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。但合同约定的违约金明显过高，一审法院予以调整，酌定按三个月房租承担补偿性违约金10200元。一审庭审过程中，杭武乙要求退租，陶娅明确表示同意，故双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除。另外，由于“新冠疫情”防控措施不可抗力影响，对陶娅和杭武乙的经营均造成损失，双方应对“新冠疫情”防控措施造成的损失共同承担，合理分配，其中对“新冠疫情”防控措施最严格的2020年2月至4月的三个月的租金损失，由陶娅和杭武乙各半承担。据此，2020年3月23日至2020年8月26日期间杭武乙应向陶娅陶娅支付房屋租金15246元（110元/天*9天*0.5+3400元/月*0.5+3400元/月*3个月+110元/天*26天）。2020年2月1日至2020年3月22日，杭武乙已支付租金5893元，另于合同签订当日交纳押金3400元，此两笔款项与杭武乙应支付的租金15246元相抵扣后，杭武乙仍需支付陶娅2020年3月23日至2020年8月26日期间剩余租金8939.5元。合同解除后，杭武乙应当及时搬离、清空房屋内物品，至杭武乙实际搬离案涉房屋期间产生的占用费系杭武乙对陶娅造成的损失，该损失以3400元/月计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、陶娅与杭武乙签订的《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除；二、杭武乙在判决生效之日起十日内支付陶娅2020年3月23日至2020年8月26日期间剩余租金8939.5元；三、杭武乙向陶娅支付自2020年8月27日起至实际搬离日前产生的房屋占用费；四、杭武乙在判决生效之日起十日内支付陶娅违约金10200元；五、驳回陶娅其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。二审中，双方当事人均认可于2020年12月6日完成案涉房屋的交接。陶娅还陈述，其接收房屋后于2020年12月15日将房屋另行出租，租金标准降低至3000元/月，比之前月租金低了400元。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。陶娅与杭武乙签订的案涉房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。案涉合同租赁期间为2019年1月24日至2022年1月23日，在合同履行过程中，因杭武乙逾期支付租金，陶娅向法院提起本案诉讼，要求杭武乙继续履行合同、支付租金并承担违约责任。一审审理过程中，杭武乙提出退租。本院认为，杭武乙未按合同约定支付租金，经陶娅催告后仍未支付，其行为构成违约。杭武乙作为违约方，不享有合同解除权，鉴于陶娅在诉讼中同意杭武乙退租，要求按合同约定处理的意见，故为避免当事人诉累，法院可确认终止双方合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。对于疫情的影响，一审法院已经对2020年2月至4月期间租金减半处理，并无不当。根据合同的履行情况、解除原因、当事人的过错程度及合同剩余期限等因素，一审法院认定由杭武乙承担违约金10200元，亦无不当。关于房屋占有使用费，根据二审中双方当事人均认可于2020年12月6日完成案涉房屋的交接，房屋占有使用费应计算至2020年12月6日止。对于房屋占有使用费的计算标准，杭武乙拒绝继续履行合同，且未及时交还房屋，一审法院按照双方约定的月租金3400元标准计算房屋占有使用费，具有事实依据。杭武乙要求降低2020年8月26日之后房屋占有使用费计算标准，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，杭武乙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元，由杭武乙负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 汪德全审判员 李任飞二〇二一年四月十四日书记员 朱亚芳