浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0523民初222号 原告：龚慧挺，男，1992年11月16日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：黄欢，浙江昌硕律师事务所律师。 被告：安吉碧达房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道胜利西路**（第一国际城）****，统一社会信用代码91330523MA29KURG2R。 法定代表人：申鑫。 委托诉讼代理人：温伟杰，男。 原告龚慧挺与被告安吉碧达房地产开发有限公司（以下简称碧达房地产公司）商品房销售合同一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告龚慧挺的委托诉讼代理人黄欢，被告碧达房地产公司的委托诉讼代理人温伟杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚慧挺向本院提出诉讼请求：被告将案涉房屋北面飘窗变更为与样板房一致的落地窗设置或赔偿原告损失15000元。事实与理由：被告系安吉县书香名苑小区的开发商，其为销售该小区房屋，在该小区23幢1-201设置了样板房。原告在参观样板房并与被告导购确认后，于2018年5月7日与被告签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××99），合同约定：①由原告向被告购买位于安吉县××街道××路××号（书香名苑）23幢1-201的样板房，共计建筑面积为204.98平方米；用途为住宅；②房款合计为人民币2291260元；③原告在2018年6月20日前支付首付款1281260元，余款101万元在2018年6月27日前办理银行按揭贷款支付。之后，原告按约向被告支付了购房款。然而，原告在收房时发现：原样板房设置的北面落地窗变更成了飘窗，而此与被告导购所述、该房作为样板房展示时严重不符，并直接影响房屋的使用。被告的上述行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益故而诉讼。 被告碧达房地产公司辩称：一是被告不存在违约行为，原告要求被告将房屋北面飘窗变更为与样板房一致或赔偿损失15000元不应得到支持。买卖双方的权利义务关系，应当以双方签署的书面合同为准，据原被告双方签署的商品房买卖合同，其附件一书香名苑23号楼合同图明确载明案涉房屋的北侧窗户均为飘窗，该合同附图经原告签字捺印确认，并经被告加盖公章，对双方均具有法律效力，现被告交付的案涉房屋窗户完全符合合同附图的约定，被告不存在违约行为，原告诉请没有合同依据。二、展示的样板房并非双方约定的最终交付标准，展示样板房仅供商品房买受人感受房屋装修效果使用，原被告双方从未签署任何协议约定将样板房作为最终的交付标准。根据原被告双方签署的商品房买卖合同补充协议书相关条款的约定，双方明确约定权利义务是以商品房买卖合同及补充协议约定为准，而非以样板房作为最终交付标准，原告诉请缺乏事实和法律依据。三、在案涉商品房买卖合同的履行过程中原告存在未按照约定期限支付房款的违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议证据及事实，认定如下：1.关于案涉房屋起居室北侧窗户如何设置问题：龚慧挺为此提交样板房照片、录音光盘，以证明其参观样板房时，案涉争议处设置为落地窗，后经其本人及父母与碧达房地产公司导购人员反复确认，案涉争议处为落地窗，进而再签订房屋买卖合同；碧达房地产公司为辩驳提交《浙江省商品房买卖合同（预售）》附件一《房屋平面图（应当标明方位）》、《商品房买卖合同补充协议书（精装洋房）》、（2018）浙安证内字第1940号公证书，以证明双方所签合同明确起居室北侧设置系飘窗；补充协议也已说明样板房只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准；且公证书显示样板房起居室落地窗下方贴有“交付时为飘窗”的黄色醒目标识。本院认为，龚慧挺提交的录音光盘，对话人员的真实身份无法核查，不予认定；碧达房地产公司提交的公证书，载明的现场工作记录时间为2018年11月21日下午，晚于案涉合同签订时间，与本案不存在关联性，不予认定。据样板房照片，昌硕街道昌硕西路518号（书香名苑）23幢1-201房屋起居室北侧为落地窗，参观人员系直接从该落地窗入户参观，然案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》附件一《房屋平面图（应当标明方位）书香名苑23#楼合同图》内23#1-201起居室北侧标注为“飘窗”。本院认为，房屋作为大宗特殊商品，具体设置应严格遵照已备案的相应书面资料；碧达房地产公司基于销售房屋目的设置样板房，在具体项目仍处于施工阶段，出于安全性、便利性目的在样板房起居室北侧暂设置落地窗，符合通常做法；关于商品房的交付标准，双方亦在《商品房买卖合同补充协议书（精装洋房）》第二条的第1项第（2）款有“出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准”的明确约定，故本院认定案涉房屋起居室北侧按照设计规划及合同约定应为“飘窗”。2.关于龚慧挺在购买房屋过程中有无与碧达房地产公司合议对已约定的“飘窗”项进行变更问题：龚慧挺为此提交录音光盘，以证明购买房屋时，其本人、父母均与碧达房地产公司导购人员进行反复确认后已合议变更合同条款，即起居室北侧窗户为落地窗，再签订的购房合同；碧达房地产公司为辩驳提交《浙江省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议书（精装洋房）》，认为约定应以书面材料为准，即使龚慧挺提交的录音内对话人员为公司导购人员，相关人员在未取得公司授权的情况下，无权作出具有对公司有约束力的承诺行为。本院认为，录音资料中对话人员无法核查真实性，即使对话人员确为碧达房地产公司导购人员，其陈述的“你看沙盘上面204号，就是你们这，上面有堵墙做着的”“就算不堵，别人也进不来”“不堵，从最开始到现在，都是说可以用”等内容，并未对窗户如何设置作出具体明确说明，仅说明该扇窗户外公共部分可供23幢1-201房屋业主个人使用。另，据龚慧挺与碧达房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议书（精装洋房）》第十四条关于销售广告“出卖人和买受人的权利义务及责任均以合同及本补充协议的约定为准。买受人清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、沙盘、样板房、模型及其他宣传资料明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列入合同、本补充协议的内容…为了澄清权限，避免误解，双方一致明确，出卖人雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受人作出的任何承诺须加盖出卖人的公章或合同专用章后方为有效；未经出卖人书面同意，出卖人的雇员、部门或委托的销售代理机构等均无权对买受人作出对出卖人具有约束力的口头或书面的承诺”的约定，相应承诺应由碧达房地产公司进行确认后方有效。现龚慧挺并未提供相应证据证明双方对案涉争议项进行了协商一致的变更，且房屋作为特殊商品，价值较高，仅通过双方口头意思表示后就对书面合同内主要内容进行变更，不符合常理，故本院认定龚慧挺在购买房屋过程中并未与碧达房地产公司达成将“飘窗”变更为“落地窗”的合议。 以上，本院认定如下事实：2018年5月7日，龚慧挺与碧达房地产公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，由龚慧挺向碧达房地产公司购买坐落于昌硕街道昌硕西路518号（书香名苑）23幢1-201房屋一套；该商品房预测建筑面积共204.98平方米；合同总价款2291260元，其中装修部分价款614940元；出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同附件一《房屋平面图（应当标明方位）书香名苑23#楼合同图》内23#1-201起居室北侧标注为“飘窗”。龚慧挺与碧达房地产公司又于同日签订《商品房买卖合同补充协议书（精装洋房）》对商品房交付条件与交付手续、碧达房地产公司的销售广告、补充协议效力等内容进行了细致约定。上述合同及补充协议签订后，龚慧挺已支付合同价款2291260元并于2021年1月正式收房。后龚慧挺认为碧达房地产公司擅自更改起居室北侧窗户设置，协商无果，致纠纷成讼。 本院认为，龚慧挺与碧达房地产公司间的《浙江省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议书（精装洋房）》合法有效，双方应依约履行。现案涉合同及补充协议均已明确案涉争议处设置为“飘窗”，且补充协议中碧达房地产公司已向龚慧挺作出“出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准”的明确提示，龚慧挺提供的证据亦不足以证明其与碧达房地产公司对合同项下约定的“飘窗”设置进行过协商一致的变更，碧达房地产公司在履行合同过程中也不存在龚慧挺诉称的违约行为，故本院对龚慧挺要求碧达房地产公司将案涉房屋北面飘窗变更为与样板房一致的落地窗设置或赔偿损失15000元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告龚慧挺的全部诉讼请求。 本案受理费85元（已交纳、减半收取），由原告龚慧挺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员  金辰蕾 二〇二一年四月二十日 书记员  虞雅茹