天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终927号上诉人（一审被告）：天津远颐房地产开发有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街富民路8号321室-3（集中办公区）法定代表人：高山，总经理。委托诉讼代理人：毛堃，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张扬，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙建成，男，1973年9月15日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：宋胜，天津高地律师事务所律师。上诉人天津远颐房地产开发有限公司（以下简称远颐公司）因与被上诉人孙建成商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院(2020)津0114民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。远颐公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙建成的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由孙建成负担。事实与理由：1.一审判决关于房屋质量问题认定错误。涉案房屋质量不存在连续性或维修不彻底的情况，房屋漏水为新出现的质量问题，不存在连续性。且涉案房屋2019年7月22日出现的质量问题，不属于影响正常居住使用的质量问题。2.即使认定上诉人承担赔偿租金损失的责任，起算日期应是漏水发生之日，即2019年7月22日，而非2018年10月12日。3.一审判决酌定按照月租金3500元标准计算租金赔偿标准有误，在被上诉人未举证证明实际租金损失，亦未举证证明涉案房屋租金标准的情况下，应当参照适用天津市住房和城乡建设委员会发布的《天津市2019年居住房屋市场租金水平的通知》中载明的标准，即2019年涉案房屋类型（多层）所在的武清区城南板块多层租金水平为8元/月，房屋面积为240.6平方米，故涉案房屋租金标准应为1925.12元。一审酌定租金水平过高。孙建成辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。事实与理由：1.《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应认定为合法有效，但上诉人未按照合同约定交付合格房屋，已构成违约。房屋存在严重质量瑕疵，不符合双方约定的交房标准，严重影响了房屋的观瞻和使用功能，且至今未修复完毕。房屋未设置散水功能，存在严重安全隐患。2.上诉人未能如约交付符合给定标准的房屋，已构成违约，应按照约定支付利息损失和违约金。孙建成向一审法院起诉请求：1.判令确认孙建成、远颐公司继续履行双方签订的《天津市商品房屋买卖合同》，远颐公司立即将符合约定标准的涉案房屋交付孙建成；2.判令远颐公司给付孙建成购房款利息损失305206.05元（暂计算期间为自2018年10月12日起至2019年12月16日），以及至远颐公司实际交付合格房屋之日的利息损失；3.判令远颐公司给付孙建成逾期交付房屋违约金86200元（暂计算期间为自2018年10月12日至2019年12月16日，按照同地段同类房屋租金标准每月6000元计算），以及至远颐公司实际交付合格房屋之日止的违约金；第2、3项合计：348306.05元；4.诉讼费用由远颐公司负担。一审法院认定事实：2017年7月22日，孙建成、远颐公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定孙建成购买远颐公司开发的位于天津市武清区××庄街××道××花园××号楼××，建筑面积240.64平方米，房屋总价4148152元。合同约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。远颐公司应于2018年6月29日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。另，补充合同第2.1.3条约定了《天津市商品房买卖合同》所附交工标准不构成房屋是否满足交付使用的条件，仅作为买受人要求履行维修义务的依据，房屋交付使用条件以《天津市商品房买卖合同》第三条第一款约定为准。涉案房屋远颐公司于2018年8月20日竣工验收合格，8月23日在天津市武清区建设委员会完成竣工验收备案，9月12日天津市武清区行政审批局向远颐公司发放颐尚花园16号楼的准许交付使用证，之后远颐公司向孙建成邮寄了入住通知书，通知孙建成于2018年10月11日上午来办理入住手续。孙建成准时到现场收房，但是在验收房屋过程中发现房屋存在诸多质量问题，拒绝收房。自2018年10月开始孙建成就相关质量问题填写了《业主报修单》涉及维修质量问题二十五次以上，结合孙建成提交的《业主报修单》、微信聊天记录、照片、视频资料、证人证言等证据，可以证实其中部分问题存在连续性或维修不彻底的情况，其中三段视频录像材料能够证明截止2020年8月20日地下室仍渗漏严重，一审法院对视频资料的真实性予以确认，证明目的予以采信。一审法院认为，本案双方的争议焦点为：一、涉案房屋应否视为远颐公司已交付完毕，应否适用天津市商品房买卖合同第五条约定计算延期交房的利息损失；二、孙建成要求判令远颐公司按照同地段同类房屋租金标准支付逾期（2018年10月12日至2019年12月16日）交付房屋的违约金是否具有事实和法律依据。关于本案的争议焦点一，孙建成、远颐公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同第2.1.3条约定了《天津市商品房买卖合同》所附交工标准不构成房屋是否满足交付使用的条件，仅作为买受人要求履行维修义务的依据，房屋交付使用条件以《天津市商品房买卖合同》第三条第一款约定为准。而本案中远颐公司建设的房屋已进行竣工验收备案，取得准许交付使用证，符合合同约定的交房标准。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案一审审理过程中，孙建成曾就房屋主体结构是否存在质量问题申请鉴定，但又放弃鉴定。但孙建成提交的证据不足以证明房屋主体结构存在质量问题，对此孙建成应当承担举证不能的后果。综上，2018年10月11日，应视为远颐公司已交房，房屋存在的质量问题应通过远颐公司承担维修义务解决，故对于孙建成的第一项诉讼请求，一审法院不予支持。孙建成主张远颐公司支付自2018年10月12日至2019年12月16日期间的利息损失无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。关于本案的争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，根据孙建成提交的业主报修单的内容记载以及提交的视频材料等证据，可以互相印证房屋存在质量问题，且部分问题具有连续性，直至2020年8月20日仍存在质量问题未修复，严重影响正常居住使用。孙建成主张远颐公司按照同地段同类房屋租金标准赔偿损失具有事实和法律依据，一审法院予以酌情支持，综合考虑相应区块租金价格标准和涉案房屋的基本属性，酌情按照月3500元的租金标准自2018年10月12日计算至2020年8月20日，计算为79100元。因现在不能确定所有房屋质量问题是否维修完毕以及维修完毕的期限，自2020年8月20日之后的相关损失赔偿问题，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：一、天津远颐房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内赔偿孙建成损失79100元；二、孙建成其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3566元，由孙建成担负2366元，天津远颐房地产开发有限公司承担1200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。远颐公司提交：2021年1月13日在涉案房屋内录制的视频，证明涉案房屋内没有水渍和积水，涉案房屋现无漏水问题。孙建成质证：不认可远颐公司提交的证据的真实性、关联性和证明目的。本院认证：该视频拍摄时间为2021年1月13日，拍摄时的现状并不能反映出涉案房屋是否存在漏水问题。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：如何认定远颐公司应承担的赔偿责任。孙建成一审期间提交的证据能够证明涉案房屋存在多种质量问题，包括漏水问题，部分房屋质量问题经过了维修。但从孙建成一审期间提交的聊天记录和照片判断，涉案房屋一直存在漏水问题未修复完毕，影响了涉案房屋的正常居住和使用。对此，远颐公司应就房屋质量问题承担相应的违约责任，赔偿孙建成损失。一审法院综合考虑涉案房屋的基本属性以及相应区域租金标准，认定远颐公司赔偿孙建成自2018年10月12日收房验房之日起，按照每月租金3500元标准，暂计至2020年8月20日止的损失，并无不当，本院予以维持。远颐公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1777.5元，由上诉人天津远颐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年四月二十日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……