江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9427号上诉人（原审原告）：南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会，住所地南京市建邺区应天西路88号。负责人：李荣平，该业委员主任。委托诉讼代理人：夏传余，南京市鼓楼区第二法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蔡全义，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京伊莱顿文化传播有限公司，住所地南京市建邺区福园街133号3012室。法定代表人：李玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会（以下简称新百花园业委会）因与被上诉人南京伊莱顿文化传播有限公司（以下简称伊莱顿公司）恢复原状纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院作出的（2019）苏0105民初10350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新百花园业委会上诉请求：一、撤销（2019）苏0105民初10350号民事判决，确认双方于2017年6月28日签订的《新百花园幼儿园房屋租赁协议》和2017年10月30日签订的《租约补充协议》无效，改判被上诉人停止对南京市建邺区新百花园幼儿园施工，并撤离小区，将幼儿园房屋恢复原状；二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院无视小区幼儿园用房属于业主共有，“前业委会”作出的向被上诉人出租幼儿园用房的决定因违反法定程序已被生效判决撤销的事实,仅根据“前业委会”擅自出具的两份《南京新百花园业主代表大会关于伊莱顿新百花园幼儿园租赁合同的决议》，认定被上诉人有理由相信“前业委会”有权出租涉案房屋，被上诉人签订、履行合同无过错，得出被上诉人可以继续租赁的结论，既没有事实基础，也无法律依据。一、一审判决对案件事实认定错误。如业主大会表决票的真实性问题、案涉房屋的现状问题、小区幼儿入学便利性等问题，把争议陈述当做认定的事实，不做法律判断，导致判决错误。如：1.合同中载明“新百花园业委会已召开业主大会一致通过决议”，实际上，合同载明的是“召开业主代表大会”，不是“召开业主大会”，且该小区根本没有业主代表大会这一机构；2.2017年6月28日，签订《新百花园幼儿园房屋租赁协议》后，2017年7月，新百花园就出现业主集体维权情况，8月贴出给伊莱顿公司的公开信。然而，被上诉人与“前业委会”委员于10月30日又签订《租约补充协议》，不仅延长租期还约定自动续期。2017年11月，李荣平等业主起诉业主撤销权案件，被上诉人是该案诉讼当事人，签约双方均知晓业主集体反对的事实，一审判决错误认定被上诉人已尽到审慎义务，没有过错。二、一审判决遗漏裁判内容，没有对合同效力做出认定。上诉人诉讼请求中包含确认租赁协议及其补充协议无效的请求，一审法院对此未作出判决。三、一审判决的三条理由均不成立。（一）被上诉人没有尽到审慎义务，并非没有过错，不是善意第三人。首先，业委会出具的两份决议和业委会盖章的合同是同一主体提供，不能起到相互印证的作用。其次，法律对业委会的权限及开会程序的规定是公开的，业主大会议事规则在主管行政机关备案，被上诉人没有尽到审慎义务。即便无法核实授权主体开会的真实性，也应当审查授权主体是否存在。（二）一审判决认定伊莱顿公司承租不会损坏全体业主的利益，与生效判决冲突，变相否定了生效判决的效力。业主撤销权胜诉的理由是“前业委会”的出租决定侵害了业主的合法权益，出租行为损害业主利益。另外，所谓投入较大资金并无事实证明，一审判决认为“反而给业主带来租金收益”的理由不能成立，其他人承租一样可以支付租金。（三）“前业委会”的出租决定被撤销后，对全体业主已无约束力，协议的存在已无事实和法律基础，被上诉人强占房屋构成侵权，不能以便民为由进行侵权。四、出租决定被撤销的情况下，租赁协议无法成立，更不能生效，被上诉人拒不撤出侵害全体业主利益。前一判决撤销出租决定，使其对全体业主无约束力，后一判决允许继续租赁，声称对业主有利，自相矛盾。伊莱顿公司辩称，双方签订的新百花园幼儿园房屋租赁合同、租赁协议合法有效，2017年6月28日的新百花园幼儿园房屋租赁协议载明上诉人已召开新百花园业主代表大会一致通过决议，并盖有上诉人的公章，租赁协议对双方均发生法律效力，双方应严格按照协议履行义务。二、本案中，被上诉人对涉案房屋的使用是基于合法有效的合同关系，并无过错，不存在侵权之说。第三，涉案房屋现已装修完毕，因上诉人多次无故诉讼，致幼儿园无法进行正常的招生工作，给其造成了巨大损失，同时亦是全体业主的巨大损失，为减少损失，理应继续履行租赁合同。上诉人以其内部管理事宜对抗已尽谨慎义务的被上诉人，从而致使业委会对外不具有任何公信力。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。新百花园业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令伊莱顿公司停止对南京市建邺区新百花园幼儿园的施工，并撤离该小区，将幼儿园房屋恢复原状；2.判令伊莱顿公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，新百花园业委会增加一项诉讼请求：确认双方于2017年6月28日签订的《新百花园幼儿园房屋租赁协议》、于2017年10月30日签订的《租约补充协议》无效。一审法院认定事实如下：2017年6月17日，新百花园业委会作出一份《南京新百花园业主代表大会关于伊莱顿新百花园幼儿园租赁合同的决议》（一），载明：当日，在业委会办公会上，通过了和伊莱顿公司签订小区幼教用房租赁合同，合同期5年，年租金28万元，每年递增1万元，先付后租，一次性付清半年租金。次日，新百花园业委会作出一份《南京新百花园业主代表大会关于伊莱顿新百花园幼儿园租赁合同的决议》（二），载明：当日，召开小区业主代表、楼栋长等参加的业主代表大会，通过了和伊莱顿公司签订小区幼教用房的有关决议，赞同合同中的有关条款，对租金、租期等没有质疑。2017年6月28日，新百花园业委会、伊莱顿公司签订一份《新百花园幼儿园房屋租赁协议》，约定：伊莱顿公司承租新百花园小区幼教用房，建筑面积1400平方米，用作幼儿园运营使用（户口在该小区内的幼儿，优惠10%学费）；租期5年，自2017年6月28日起止2022年6月28日止，装修免租期45天；租金28万元/年，此后逐年递增1万元；先租后用，半年一付，装修竣工后支付首期房租；新百花园业委会已召开业主大会一致通过决议，同意解除之前与他人签订的租赁协议，新百花园幼儿园的租赁协议以本协议为准。此后，新百花园业委会交付房屋，伊莱顿公司进行装修。2017年10月30日，新百花园业委会作出一份《补充协议》：考虑到前期装修受阻，同意伊莱顿公司续租一年；考虑到前期装修投入巨大和品牌要求，同意在顺利履行合同、按期支付租金的情况下，续租一期。2017年11月9日，李荣平等人向一审法院提起业主撤销权诉讼。2018年6月25日，一审法院作出（2017）苏0105民初7930号民事判决（已生效）：撤销新百花园业委会于2017年6月以小区业主代表大会名义作出的出租新百花园小区幼儿园用房的决定。一审另查明，2018年8月21日，换届后的新百花园业委会在南京市建邺区苑办事处备案。2019年3月11日，该业委会向一审法院提起诉讼，要求伊莱顿公司停止施工，并恢复幼儿园用房原状。2019年5月27日，一审法院作出（2019）苏0105民初2172号民事判决：伊莱顿公司停止对新百花园小区幼儿园用房的装修施工，并将该房屋恢复原状。伊莱顿公司不服，提起上诉。2019年9月19日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终7293号民事裁定，认定：新百花园业委会未证明新百花园小区业主大会以双过半形式决议授权提起本次诉讼，故其不具备本案原告的主体资格，裁定：撤销（2019）苏0105民初2172号民事判决，驳回新百花园业委会的起诉。一审再查明，2019年9月28日，新百花园业委会张贴一份《关于征集临时业主大会议案意见的公告》：是否同意业委会起诉伊莱顿公司停止施工、恢复幼儿园原状，并委托律师代理等。2019年10月6日，新百花园业委会张贴一份《关于召开临时业主大会的通知》：采用书面征求意见形式等。2019年10月8日，新百花园业委会张贴一份《特别告示》：将于2019年10月22日，在业委会办公室召开临时业主大会。2019年10月23日，新百花园业委会张贴一份《新百花园临时业主大会选举结果公示》，载明：应发选票843张，实发选票650张，收回选票628张；同意得票507张，占总户数的60.14%；得票房屋面积51714平方米，占小区总面积的62.64%；公示期七天等。对此，新百花园业委会称：提起本次诉讼，已经过业主大会双过半表决通过。伊莱顿公司不认可上述证据，并提供12名业主、租客（均未到庭）出具的文字材料（其主要内容为：不希望赶走幼儿园；没有签字，是他人代签的；被忽悠了；是租客等），以证明：存在虚假表决票，还有很多空置的房屋，但无法查到。新百花园业委会不认可该证据，并称：上门收集选票时，告知是业主才能投票，但未查看产权证等。一审还查明，涉案房屋处于空置状态。伊莱顿公司称：硬装已作完，软装作了部分，投入近200万元；新百花园业委会称：没有装修，但破坏了原有装修。经查，该小区内无其他幼儿园；诉讼期间，小区内幼儿在周边入园。新百花园业委会还称：房屋收回后，将重新公开招标，继续开办幼儿园。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。虽然生效判决已撤销新百花园业委会于2017年6月以小区业主代表大会名义作出的出租新百花园小区幼儿园用房的决定，但一审法院综合分析后，对新百花园业委会的诉讼请求，不予支持。主要理由：首先，根据新百花园业委会出具的两份决议，一审法院认定伊莱顿公司有理由相信该业委会有权代表全体业主签订涉案租赁合同、补充协议。并且，根据该合同中“新百花园业委会已召开业主大会一致通过决议，同意解除之前与他人签订的租赁协议，新百花园幼儿园的租赁协议以本协议为准”的内容，可再次证实新百花园业委会有权出租涉案房屋，故一审法院认定伊莱顿公司已尽到审慎注意义务，不负有对新百花园业委会是否实际召开业主大会并取得一致决议进行审查的义务。基于此，一审法院认定伊莱顿公司在合同签订、履行的过程中，不存在过错。其次，根据查明的事实，可以确认伊莱顿公司已进场装修，并投入较大资金。根据涉案合同的实际履行情况，一审法院认定由伊莱顿公司承租涉案房屋，不会损害全体业主的利益，反而能够带来租金收益。最后，新百花园小区并无其他幼儿园，因双方之间的多次诉讼，致使涉案房屋一直处于空置状态，已对小区内适龄幼儿入园造成影响和不便。因该房屋收回后的用途仍为开办幼儿园，从便民、利民的角度出发，一审法院认定应由伊莱顿公司继续租赁，并尽快开园、招生。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：驳回南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费80元，由南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院另查明，根据已生效的（2018）苏8602行初990号行政裁定书认定，“新百花园2016年业委会”于2016年向南苑办事处申请备案，南苑办事处至今未予备案。新百花园小区于2015年12月召开业主大会，准备选举第四届业主委员会，但是在该次业主大会上，仅有4人选票双过半，不符合业主委员会的人员选举要求，业主委员会未能成立。虽后续又组织部分业主补填选票，但并非通过业主大会，不符合选举业主委员会委员的程序要求。因此，新百花园业主大会在2015年12月未能选举成立业主委员会，当时业主委员会未能成立，法律上并不承认“新百花园2016年业委会”这一主体。本院认为，根据已生效的（2018）苏8602行初990号行政裁定，因“新百花园2016年业委会”委员的选举过程不符合法律规定，“新百花园2016年业委会”未能依法成立，不具备法律上的主体资格，故其于2017年6月28日签订的《新百花园幼儿园房屋租赁协议》及《补充协议》依法不成立。被上诉人伊莱顿公司关于其对涉案房屋的使用是基于合法有效的合同关系，租赁合同理应继续履行的主张没有事实和法律依据。因案涉租赁协议及补充协议不成立，被上诉人伊莱顿公司应停止对南京市建邺区新百花园幼儿园的施工，将幼儿园房屋恢复原状并予以返还。一审法院的相关认定和处理结果不当，本院予以纠正。上诉人新百花园业委会关于案涉租赁合同及补充协议不能成立的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。其关于案涉租赁协议、补充协议无效的上诉意见，没有法律依据，本院不予采纳。综上，新百花园业委会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市建邺区人民法院作出的（2019）苏0105民初10350号民事判决；二、南京伊莱顿文化传播有限公司停止对南京市建邺区新百花园幼儿园房屋的施工并于本判决生效之日起三十日内将新百花园幼儿园房屋恢复原状并返还；三、驳回南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。一审本案受理费80元，由南京伊莱顿文化传播有限公司负担；二审案件受理费80元，由南京伊莱顿文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二○二一年四月三十日法官助理闫宇虹书记员朱亚芳