上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2280号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙其栋，上海市金茂律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：聂智明，男，1975年6月29日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市，现住上海市青浦区。上诉人上海宝龙康晟房地产发展有限公司(以下简称“宝龙康晟公司”)因与被上诉人聂智明商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初6617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭于2021年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人宝龙康晟公司委托诉讼代理人施燕婷到庭参加诉讼。被上诉人聂智明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙康晟公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持宝龙康晟公司一审全部反诉请求；一、二审案件受理费由聂智明承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，法律适用错误，严重损害了宝龙康晟公司的合法权益，应当依法改判。一审判决在认定“双方签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称“《预售合同》”)系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效”后，又自相矛盾的以“双方合同对于计付逾期交房违约金及逾期付款违约金标准的约定不同”为由，基于所谓的公平合理原则，将逾期付款违约金的计算标准自日万分之3调低至日万分之1，罔顾了双方《预售合同》的约定，滥用自由裁量权，显属事实不清，法律适用错误。首先，一审判决已然认定《预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。那么逾期付款的违约责任作为《预售合同》的组成部分，其所对应约定的计算方式、计算标准同样是双方达成合意、真实意思的体现，未违反法律法规的强制性规定，法院应当依法予以采纳、适用。其次，在《预售合同》中，双方针对逾期付款、逾期交房这两项不同的违约行为，对应地约定了不同的违约责任。关于逾期付款的违约责任，《预售合同》第七条明确约定“违约金按逾期未付款额的日万分之3计算，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止”。关于逾期交房的违约责任，《预售合同》第十二条约定“违约金按买受人已支付的房价款的日万分之1计算”。鉴于在买受人支付了合同约定的全部购房款及违约金等款项后，出卖人才需履行房屋的交付义务。一旦出现逾期交房的违约行为，出卖人需承担的逾期交房违约金应按照买受人已支付的房价款即房屋总价款的日万分之1计算。故双方对于两项不同的违约行为，有针对性地约定不同的违约金计算基数、计算标准，有利于约束双方履行合同义务，平衡风险，具有现实意义的公平性及合理性。再者，聂智明主张逾期付款违约金的计算标准约定过高的，应当对此承担相应的举证责任。一审中，聂智明未提供任何证据证明合同约定的违约金计算标准过高。宝龙康晟公司认为，适用合同约定以未付款金额为基数，按照日万分之3计算逾期付款违约金，对比目前的市场利率标准，并不畸高，应属合理范畴。因此，一审判决未依据有效合同条款确定聂智明需承担的逾期付款违约金，相反草率地以逾期付款、逾期交房的违约责任约定不同，错误地适用公平合理原则，自行调低违约金的计算标准，改变双方的真实意思表示，违背了契约自由的原则。请求支持宝龙康晟公司的上诉请求。聂智明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。聂智明向一审法院起诉请求：1．判令宝龙康晟公司向聂智明交付位于上海市青浦区华新镇新府中路1536弄《宝龙城》6号6层617室房屋；2．请求判令宝龙康晟公司赔偿因逾期交房造成聂智明损失人民币(以下币种均为人民币)57，500元(按同地段同类房屋租金每月2，500元为标准，自2018年7月1日起至2020年5月31日止，共计23个月)；3．判令宝龙康晟公司返还多支付的房屋面积差房款1，840元。宝龙康晟公司向一审法院提起反诉请求：聂智明支付宝龙康晟公司逾期付款违约金176，174.04元(以225，766元为基数，按照日万分之三，自2014年11月30日计算至2018年8月7日；以220，000元为基数，按照日万分之三，自2015年1月29日计算至2018年8月7日)。一审法院认定事实：2014年11月29日，聂智明(乙方)与宝龙康晟公司(甲方)签订《预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1536弄《宝龙城》6号6层617室房屋1套，暂测面积43.11平方米，单价每平方米11，500元，总房价款暂定495，766元；第七条约定乙方若未按本合同约定付款，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的10％，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。第十一条约定甲方定于2016年1月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：自第91天至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。附件一约定：分期付款，商业贷款。1．乙方于2014年11月29日与甲方签约，并付首付款房款275，766元；2．乙方于2015年1月28日前应支付房款220，000元。补充条款一第7.1条约定若买受人逾期支付房价款、税款、维修基金、违约金等款项的，则出卖人交付该房屋的期限可以依买受人逾期付款之期限相应顺延，在买受人付清约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。合同另约定了其他事项。因聂智明仅支付首付款50，000元，故宝龙康晟公司于2017年7月诉至法院要求解除合同等。2017年12月8日，法院作出(2017)沪0118民初8799号民事判决书，判决解除双方之间的《预售合同》。聂智明不服该判决，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉。二审审理中，聂智明就其购买的两套房屋分别于2018年4月28日及5月18日将400，000元、500，000元房款交至二审法院代管。2018年5月28日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终3240号民事判决书，认定聂智明虽逾期付款，但宝龙康晟公司未在一年的法定解除权期限内行使解除权，导致解除权消灭，故二审改判双方之间的《预售合同》继续履行。2018年8月3日，二审法院通知双方到法院作笔录，宝龙康晟公司得知聂智明已将房款付至法院。2018年8月7日，宝龙康晟公司自二审法院处领取剩余房价款445，766元。2018年8月下旬，宝龙康晟公司通知聂智明收房并告知聂智明，聂智明收房前应先付清逾期付款违约金236，995元，否则宝龙康晟公司将拒绝交房。因聂智明拒绝支付逾期付款违约金，故宝龙康晟公司未向聂智明交房。为此，聂智明诉至法院。一审法院认为，本案中，聂智明、宝龙康晟公司签订的《预售合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同明确约定聂智明应于2014年11月29日支付首付款275，766元、220，000元贷款应于2015年1月28日前支付。然聂智明仅按约支付50，000元首付款。聂智明以宝龙康晟公司后期的降价行为为由要求调低双方之间的房价款，有违诚信。聂智明主张宝龙康晟公司同意降价，但聂智明提供的证据仅能证明聂智明就降价与宝龙康晟公司进行过磋商，不能证明双方就降价达成一致。聂智明还主张宝龙康晟公司通知银行取消放贷，缺乏依据，法院不予采信。聂智明应按合同约定向宝龙康晟公司履行付款义务，聂智明逾期付款，构成违约，根据合同约定理应承担逾期付款违约金。关于逾期付款违约金计算的截止时间，虽然聂智明于2018年4、5月份分两次将剩余房款以代管款的形式付至二审法院，但当时该案尚未判决。二审判决后，宝龙康晟公司于2018年8月3日才知晓聂智明付款的事实，后宝龙康晟公司于2018年8月7日收到二审法院发放的代管款，表明宝龙康晟公司并未怠于收款。归根结底，宝龙康晟公司未能按约收款的原因在于聂智明未按约付款，故扩大的损失仍应由聂智明承担。故宝龙康晟公司要求逾期付款违约金计算至宝龙康晟公司收款之日止，并无不当，法院予以采纳。关于合同约定的逾期付款违约金计算标准，聂智明认为应该和宝龙康晟公司违约的标准一致，即日万分之一标准计付。法院也注意到，双方合同对于计付逾期交房违约金及逾期付款违约金标准的约定不同，对于宝龙康晟公司主张的逾期付款违约金，从公平合理的原则出发，并综合考虑本案的实际情况，法院确定宝龙康晟公司主张的逾期付款违约金计算标准按照日万分之一计付，即逾期付款违约金为58，724.68元。聂智明主张宝龙康晟公司向聂智明交付房屋的诉请，因宝龙康晟公司已经收取了房屋全部价款，理应向聂智明交付房屋，法院对此予以支持。关于宝龙康晟公司是否构成逾期交房，法院认为，合同补充条款约定若买受人逾期支付房价款、违约金，出卖人交付该房屋的期限可以依买受人逾期付款之期限相应顺延，买受人付清约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。故宝龙康晟公司以聂智明未支付逾期付款违约金为由拒绝交房，具有合同依据，法院予以采纳。聂智明要求宝龙康晟公司赔偿逾期交房损失，缺乏依据，法院不予支持。聂智明主张宝龙康晟公司返还多支付的房屋面积差房款1，840元，宝龙康晟公司也确认实际面积42.95平方米与《预售合同》上的约定43.11平方米不一致，同意在本案中一并处理，也同意向聂智明支付1，840元的面积差价。双方对此无争议，法院予以确认。判决：一、上海宝龙康晟房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区华新镇新府中路1536弄《宝龙城》6号6层617室房屋交付给聂智明；二、上海宝龙康晟房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还聂智明多支付的房屋面积差房款人民币1，840元；三、驳回聂智明的其他诉讼请求；四、聂智明应于判决生效之日起十日内偿付上海宝龙康晟房地产发展有限公司逾期付款违约金人民币58，724.68元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，聂智明于2021年4月8日庭审后向本院提出撤回上诉的请求。本院认为，宝龙康晟公司上诉主要是对一审认定的逾期付款违约金计算标准提出异议，一审法院从公平合理的原则出发，综合考虑本案的实际情况，确定宝龙康晟公司主张的逾期付款违约金计算标准按照日万分之一计付，并无不当。宝龙康晟公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，823.48元，由上诉人上海宝龙康晟房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年四月二十一日法官助理 朱 敏书 记 员 刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……