广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终907号上诉人（原审被告）：黄桂棉，男，1968年12月6日出生，汉族，住肇庆市高要区××××××××××××。被上诉人（原审原告）：伍顺球，男，1987年3月20日出生，汉族，住肇庆市高要区××××××××××××××。上诉人黄桂棉因与被上诉人伍顺球租赁合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2020）粤1204民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人黄桂棉、被上诉人伍顺球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄桂棉上诉请求：撤销一审判决，驳回伍顺球的诉讼请求。事实和理由：黄桂棉与伍顺球于2020年3月12日签订了厂房租赁使用合同，伍顺球要交付给黄桂棉使用厂房的一年租金及押金共27000元，但伍顺球迟迟没有搬进场内使用，还向黄桂棉提出多种要求。2020年4月11日黄桂棉与伍顺球再签一份协议，在签协议前黄桂棉还对伍顺球说明厂房使用期间。伍顺球怎么使用与黄桂棉无关。协议由伍顺球起稿，黄桂棉与伍顺球签字按指纹。协议上说明伍顺球不得以任何借口向黄桂棉提出过分要求，否则黄桂棉有权没收伍顺球交来的租金费用，双方不得反悔。但现在伍顺球违反了双方达成的协议意愿，现黄桂棉提起上诉，请求二审法院重审本案，支持黄桂棉的上诉请求。伍顺球辩称，伍顺球无法使用租赁的厂房，一审判决正确。伍顺球向一审法院起诉请求：1.判令黄桂棉立即退还已支付租金24000元，押金3000元及期间所产生的逾期利息649.77元，合计27649.77元（以本金27000元为基数，利息按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR从2020年3月13日计至2020年10月20日，此后按此计算至还清之日止）；2.本案受理费由黄桂棉承担。一审法院认定事实：伍顺球与黄桂棉双方于2020年3月18日签订了《合同书》，双方约定：一、现甲方（指黄桂棉，以下同）使用，乙方在使用期间要爱护一切设施。二、乙方使用期为三年，从2020年3月18日至2023年3月18日。三、乙方先交租后使用，付款方式：1、甲乙双方签订合同起乙方要一次性支付给甲方租厂的全年租金，并支付押金3000元。六、本合同一式两份，各执一份，以上起法律效力，如果违反方要赔偿一切带来的经济损失。甲方：黄桂棉（签名盖指模），乙方：伍顺球（签名盖指模）。2020年3月18日。合同签订前，2020年3月12日，伍顺球向黄桂棉交纳了2020年3月18日至2021年3月18日租金24000元。由于该厂房是黄桂棉与前妻共同所有的，且只有一个大门进出，2020年3月底，伍顺球要搬进行租赁的厂房时黄桂棉的前妻和儿子等人以不许进门为由阻止伍顺球进厂。伍顺球报警后，黄桂棉与伍顺球于2020年4月11日签订了《协议书》，其内容为“1、现在一甲两岸工业厂房租赁，由于甲方、乙方意见不合，厂房时间在2020年3月18日，推迟了1个月，乙方在使用期一年在2021年4月28日止。2、经双方同意现甲方让乙方在威望正面拆开门口一个，甲方补给乙方拆门费用1200元，门口尺寸大概2.15*2.8米，乙方不能将门口尺寸变改，否则甲方有权与乙方终止合同并没收乙方押金，乙方不得反悔。3、乙方开门口进场使用期间，如果有任何人到乙方工作地方捣乱、甲方必需协助乙方解决。另外，乙方不能向甲方提出任何要求，否则四方有权终止合同，并没有（收）乙方的押金。”之后，黄桂棉儿子黄锦锋警告伍顺球，如果其搬进厂房的，每天都到厂闹事。为此，伍顺球至今仍未搬进该租赁厂房。2020年10月23日，向一审法院提出上述诉讼请求。一审庭审中，黄桂棉称涉案厂房及土地没有办理报建、批建手续，该厂房也没有办理土地使用权证。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的城镇房屋，是指城市、镇区内的房屋。乡、村庄规划内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规定许可证或者未按照建设工规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）法律、行政法规的强制性规定”规定，伍顺球与黄桂棉双方于2020年3月18日签订的《合同书》为无效合同。对于伍顺球请求黄桂棉退还因租赁该厂所交付的租金24000元和押金3000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，现伍顺球请求黄桂棉返还所交付的租金24000元和押金3000元的问题，因伍顺球未能对该厂房使用过，故此，伍顺球的上述请求一审法院予以支持。对于伍顺球请求计算租金、押金的逾期利息的问题，伍顺球请求自2020年3月12日起计算利息至清偿日止，由于双方签订的《合同书》时未能约定违约计算利息的时间，故此，应自伍顺球起诉主张之日（2020年10月23日是）起计算利息较为合理。黄桂棉抗辩称，是伍顺球自己不搬进租赁厂房的，愿意退还押金，但不能退还租金24000元理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，一审判决：一、黄桂棉在该判决书发生法律效力后十内退还24000元租金和押金3000元（合共27000元）给伍顺球；二、黄桂棉在该判决书发生法律效力后十日内支付利息（以27000元为本金，自2020年10月23日起按全国银行同行业间拆借中心公布的市场报价利率LPR计算利息至清偿日止）给伍顺球；三、驳回伍顺球的其他诉讼请求。一审案件受理费246元，由黄桂棉负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕黄桂棉的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：案涉租赁合同的效力。案涉租赁合同约定所出租的厂房及土地没有办理报建、批建手续，也没有办理土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一审判决认定案涉租赁合同无效正确，本院予以维持。黄桂棉上诉认为案涉租赁合同有效，双方应按案涉租赁合同履行的主张缺乏法律依据，本院不予支持。由于黄桂棉未与其前妻及家人沟通协商处理好案涉厂房出租事宜，导致伍顺球因受阻挠未能搬进厂房，未能使用厂房，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审判决认定黄桂棉应将伍顺球已支付的租金、押金退还给伍顺球，并向伍顺球支付相应利息恰当，本院予以维持。黄桂棉认为系伍顺球自身原因不搬进厂房和使用厂房，按照案涉租赁合同约定，黄桂棉有权没收其租金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，黄桂棉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元（黄桂棉已预交），由黄桂棉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二一年四月七日法官助理 黎嘉豪书 记 员 彭娟琦