河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4840号上诉人（原审原告）：李自阳，男，1989年3月8日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：牛晓寒，河南良承律师事务所律师。上诉人（原审被告）：付智勇，男，1972年1月29日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：郑州蜗居房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区港湾路2号3号楼1-2层2号。法定代表人：郭亮亮。委托诉讼代理人：徐海兵，男，该公司员工。上诉人李自阳、付智勇因与被上诉人郑州蜗居房地产营销策划有限公司（以下简称蜗居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初7073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。李自阳上诉请求：一、改判郑州市惠济区人民法院作出的（2020）豫0108民初7073号民事判决第二项支付利息部分“以年利率3.85%为限，按照中国人民银行同期定期存款利率计算至判决确定的宽限期内的实际给付之日止”，请求将利息计算标准改判为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，暂计至2021年3月24日为40868.6元；二、改判一审判决书中“原告李自阳负担1751元”，请求改判为案件受理费全部由付智勇、蜗居公司负担；三、本案二审诉讼费用由付智勇、蜗居公司负担。事实和理由：签订合同后，李自阳依约将购房款1408000元按约定支付，但付智勇并未按照约定履行合同内容，且并未退还李自阳向其已支付的1408000元，占用李自阳的资金，给李自阳带来巨大的经济损失，且付智勇在收到李自阳的退款协商后并未采取积极措施，故李自阳的损失，应根据相关法律规定，对资金占用期间的利息计算按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。郑州蜗居房地产营销策划有限公司作为专业的房地产公司，应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，存在巨大过错，对于本次纠纷的产生有着不可推卸的责任，因此李自阳因本次纠纷产生的相关诉讼费用应由其与付智勇共同负担。付智勇辩称，其卖房的时候不知道有限购，中介说能解决，付智勇始终没有说不卖房。一审判决的利息合适，对李自阳所说的利息不认可。蜗居公司辩称，签订合同时候，买卖双方对房屋的限购情况是知道的，首先业主和客户是知道这个情况，对买方自身限购的问题，在签合同的时候已经告知，买方属于外地户口。诉讼费用应按照比例来承担，蜗居公司的中介费按照判决执行，可以申请退款。付智勇上诉请求：1、依法改判付智勇不承担李自阳的诉请利息或该利息应当由李自阳和郑州蜗居房地产营销策划有限公司共同负担。2、付智勇不应当承担本案的案件受理费和保全费13554元。3、本案的上诉费由李自阳、蜗居公司承担。事实和理由：依据一审查明的事实，付智勇在出卖本案争议房产时已经向李自阳、蜗居公司出示了房产证原件，李自阳、蜗居公司在签订合同时已经知道本案争议是未满3年限制交易的房产，但是李自阳轻信郑州蜗居房地产营销策划有限公司的相关业务员的违法虚假过户承诺，愿意出资购买该房产，企图以非法手段进行过户，并在签订合同之时已经预测到有可能不能过户的风险自愿承担该过户风险，李自阳属于自甘风险行为，在这一过程中，付智勇没有主管过错，积极与李自阳、蜗居公司配合过户，付智勇对不能过户没有任何责任，是李自阳存在轻信的严重过失，郑州蜗居房地产营销策划有限公司作为专业机构存在违法虚假承诺的严重过失，李自阳、蜗居公司应当对不能过户承担全部责任，付智勇不应承担任何责任。依据上述理由，一审法院让付智勇承担不能过户产生的大部分责任，付智勇实在不能接受，判决结果明显不公。另外，特别是对案件受理费和保全费的判罚数额更是明显不公，应当纠正。李自阳辩称，卖方的房屋自始不满足过户交易条件，但买方李自阳基于对付智勇、蜗居公司的信任，陆续支付款项1408000元，分三次陆续支付，并支付中介费35960元。一审判决付智勇承担资金占用期间的利息，合情合理，符合公平公正原则，弥补了买方非因自身原因所产生的损失，且买方李自阳诉请的返还1408000元的购房款已经得到法院的支持，通过二审上诉请求表明卖方已认可该项判决，因此由此产生的必要案件受理费和为保障该项权利实现的必要费用理应由付智勇承担。且在合同履行过程中，卖方在未告知买方李自阳的情况下，私自将房屋抵押借款15万元，也是产生此次保全费用的重要因素。因此诉讼费用和保全费应该由付智勇、蜗居公司承担。一审法院判决合情合理。蜗居公司辩称，买方客户支付首付款的时候，对房屋销售情况都已经知晓。中介服务费可以退还。上诉费用蜗居公司不承担，支持第一审判决。李自阳向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2020年4月24日签订的《郑州市存量房买卖合同》；2.被告返还原告购房款140.8万元及利息（以借款本金140万元为基数，按照贷款市场报价利率年利率3.85%计算至借款全部清偿之日止，其中5万元自2020年4月24日起计算，30万元自2020年5月8日起计算，105万元自2020年7月8日起计算，8000元自2020年7月8日起计算）；3.被告返还原告过户服务费、居间代理费35960元；4.被告承担违约金37.6万元；5.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年4月24日，原告（买受人、乙方）与被告付智勇（出卖人、甲方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方所售房屋位于郑州市惠济区××楼××单元××号；产权证明所载建筑面积为131.55平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，甲方应于2020年5月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年5月31日前办理完毕注销抵押登记手续，未经乙方同意，甲方不得在合同履行过程中将该房屋进行再次抵押，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担，甲方解押所需资金的来源为乙方的第1和第2笔购房款，并于甲方还款前支付，不足部分甲方自筹；甲方未将该房屋出租；甲、乙双方通过被告蜗居公司居间介绍成交；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋，甲方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；如当地存在购房限购政策，乙方承诺知晓当地的购房限购政策，并具备相应的购房资质，如因乙方无购房资质导致合同无法继续履行的，乙方构成根本违约；房屋成交价为188万元；乙方付款方式为全款，房屋总成交价=定金+购房款+户口迁出保证金+物业交割保证金；定金总额为5万元，乙方于上传核房单以银行资金存管方式向甲方支付第一笔定金5万元；乙方于以第三方审批通过为准（2020年5月15日前）将第一笔购房款30万元（不包含前期支付全部定金）以银行资金存管方式支付甲方；乙方于银行预约还款时间为准将第二笔购房款105万元以银行资金存管方式支付甲方；乙方于网签过户当日将第三笔购房款47万元以银行资金存管的方式支付甲方；甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7个工作日内将房屋交付予乙方；甲、乙双方协商一致，应当于银行解押注销后7个工作日（6月28日后）共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续；甲、乙双方应于网签后三日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；甲方与乙方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权，或该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权，或甲方逾期履行本合同约定的义务超过十五日，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项等。同日，原告（买受方、乙方）、被告付智勇（出卖方、甲方）与被告蜗居公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》一份，主要约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下将坐落于郑州市惠济区××楼××单元××号房屋于2020年4月24日签订《郑州市存量房买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立居间服务合同；甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询、寻找、提供并发布房源、客源信息、引领乙方实地看房、协助查看房屋权属证明文件、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；甲、乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为31960元，由乙方承担；第三条权利义务部分约定，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿，违反第三条约定的，丙方应承担相应违约责任等。原告（买受人、乙方）、被告付智勇（出卖人、甲方）与蜗居公司（服务方、丙方）并就甲、乙双方委托丙方办理后续交易事宜签订《房屋交易保障服务合同》一份，主要约定：丙方提供的房屋交易代办服务包括协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料、临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件、协助甲、乙双方办理权属转移登记手续、协助甲、乙双方领取《不动产权证书》或其他产权证书、督促甲、乙双方按约定履行合同义务，协助发送履约催告函件或告知函件等；丙方的收费标准为固定收费，过户服务费为2000元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付等。2020年4月24日，原告支付被告付智勇购房定金5万元；原告支付被告蜗居公司过户服务费2000元、居间代理费31960元，共计33960元。2020年7月8日原告支付付智勇房贷利息8000元。2020年6月29日，原告支付蜗居公司2000元解押费用。2020年5月8日及7月8日，原告（乙方、出资方）与被告付智勇（甲方、借款方）签订《借款协议》各一份，主要约定：甲方以名下坐落于郑州市惠济区××楼××单元××号房屋作为担保，向乙方借款；借款金额分别为30万元、105万元；关于借款用途，30万元用于偿还甲方名下以此套房产为抵押物的私人之间欠款，105万元用于偿还甲方名下以此套房产为抵押物的银行欠款，使得该房产可以顺利过户到乙方名下；借款时间均为6个月，分别为2020年5月8日至2020年11月7日、2020年7月8日至2021年1月7日；借款担保为甲方须保证上述房产不存在任何瑕疵，未被依法查封、扣押、监管，不存在被禁止或限制转让和抵押等情况，甲方以该房产作为担保（必要时甲方应无条件配合乙方共同到房管局办理抵押登记），并同意在到期无法还款时乙方拥有对该房产完全处置权等。2020年5月8日及7月8日，付智勇向原告出具借款借据及收据各两份，分别载明收到原告借款30万元、105万元。另查明，2017年5月3日实施的郑州市人民政府办公厅郑政办[2017]58号文件规定：在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含）之后购买的住房，自取得不动产权证书之日起不满3年的不得上市转让。2019年9月18日，被告付智勇取得涉案房屋的不动产权证书。郑州市不动产登记中心2021年1月6日出具的不动产登记资料查询结果证明载明：涉案房屋的产权人为被告付智勇；不动产权证号为豫（2019）郑州市不动产权第0333751号；预告信息为无；抵押信息为该房产于2020年8月25日由付智勇抵押给孙少远，抵押金额15万元。一审法院认为，原告与被告付智勇签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；但因涉案房屋取得不动产权证书未满3年，导致该合同无法履行，合同目的无法实现，原告要求解除该合同，符合法律规定，该院予以准许，确认涉案买卖合同于起诉状副本送达付智勇之日即2020年12月19日解除；行政机关限制房屋交易的规定于2017年5月3日已实施，原告及二被告对涉案合同的无法履行均存在过错。合同解除后，被告付智勇应返还原告支付的购房款及房贷利息共计140.8万元，并应支付原告资金占用期间的利息（以年利率3.85%为限，按照中国人民银行同期定期存款利率计算至判决确定的宽限期内的实际给付之日止；以5万元为基数，自2020年4月24日起计算，以30万元为基数，自2020年5月8日起计算，以105.8万元为基数，自2020年7月8日起计算）；被告蜗居公司未能为买卖双方提供专业性意见及给予正确指导，应返还原告支付的款项35960元。原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告李自阳与被告付智勇2020年4月24日签订的《郑州市存量房买卖合同》于2020年12月19日解除；二、被告付智勇于本判决生效之日起十日内返还原告李自阳款项140.8万元，并支付利息（以年利率3.85%为限，按照中国人民银行同期定期存款利率计算至判决确定的宽限期内的实际给付之日止；以5万元为基数，自2020年4月24日起计算，以30万元为基数，自2020年5月8日起计算，以105.8万元为基数，自2020年7月8日起计算）；三、被告郑州蜗居房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李自阳款项35960元；四、驳回原告李自阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10655元（已减半）、保全费5000元，由被告付智勇负担13554元，被告郑州蜗居房地产营销策划有限公司负担350元，原告李自阳负担1751元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人李自阳与上诉人付智勇签订的《郑州市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于在双方签订合同及直到本案诉讼时，涉案房屋取得不动产权证书未满3年，导致该合同无法履行，合同目的无法实现，所以，李自阳要求解除该合同，符合法律规定，应予准许。李自阳与付智勇签订合同的时间是2020年4月24日，而行政机关限制房屋交易的规定于2017年5月3日已经实施，因此，李自阳、付智勇及蜗居公司对涉案合同的无法履行均存在过错，均应承担相应的过错责任。合同解除后，付智勇应返还李自阳已支付的购房款及房贷利息共计140.8万元。因该款项已支付给了付智勇，付智勇应向李自阳支付资金占用期间的利息，原审综合考虑各自的过错情况，资金占用期间的利息按照中国人民银行同期定期存款利率标准计算并以年利率3.85%为限较为合适，同时对案件受理费及保全费进行分担也无不当。综上所述，李自阳、付智勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李自阳、付智勇各负担50元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年四月二十二日书记员  娄杨杨