湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2802民初2744号原告利川市宏基物业管理有限公司，住所地：湖北省利川市清源路28号，统一社会信用代码：91422802060674277W。法定代表人扶山青，该公司总经理，委托诉讼代理人黄欢，湖北利佳律师事务所律师，特别授权代理。被告奉光军，男，生于1976年10月28日，土家族，湖北省利川市人，居民，住利川市。原告利川市宏基物业管理有限公司诉被告奉光军物业服务合同纠纷一案，原告利川市宏基物业管理有限公司（以下简称宏基物业公司）诉被告奉光军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法由审判员向仁才独任审判，于2021年4月12日缺席公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄欢到庭参加了诉讼，被告奉光军经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宏基物业公司诉讼请求判令被告：1、支付欠缴的物业服务费5676元，并自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费至缴清之日止；2、承担本案诉讼费。事实及理由：2013年9月9日，原告与恩施州宏基实业有限公司签订了《香山甲第小区前期物业管理合同》，根据合同约定，原告成为香山甲第小区的物业服务企业，其小区业主应当按照住宅每平方米每月1.20元的标准支付物业费。被告居住在该小区3栋304号，房屋面积为82.98m2，原告在合同期间全面履行了合同义务，经向其发出交纳物业费的通知，被告仍没有交纳。被告是香山甲第小区业主，按照合同住宅1.20元/m2，以前每年交纳服务费1195元，已交至2015年11月30日。从2015年12月1日到我公司停止服务之日即2020年8月31日，共计57个月没有交纳物业费，拖欠金额5676元，经我公司采用小区贴公告和业主房门上贴缴费单的方式催收，被告至今没有给付。原告宏基物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、宏基物业公司营业执照、资质证书；2、宏基物业公司与恩施州宏基实业有限公司签订的《香山甲第小区前期物业管理合同》（提交与原件核对无异的复印件）；3、原、被告之间签订的《香山甲第小区前期物业管理合同》；4、业主交房综合登记信息表；5、被告从2015年12月1日至2020年8月31日期间的欠费明细表；6、被告交纳2014年12月1日至2015年11月30日的物业费收款记账联；7、《关于香山甲第小区有关物业服务的工作告知函》（提交与原件核对无异的复印件）；8、《物业资料移交清单》、《房屋及公共设施等移交清单》；9、物业管理费催收通知、催缴通告。因被告未到庭参加诉讼，本院对相关事实进行了法庭询问。双方签订的前期物业管理合同是被告本人签字的吗？原告：落款是被告本人签字。原告与恩施州宏基实业有限公司签订的《香山甲第小区前期物业管理合同》的有效期？原告：合同是从2013年12月1日起至2015年12月1日止。原告与恩施州宏基实业有限公司签订的《香山甲第小区前期物业管理合同》到期后是否还在继续为该小区提供物业服务？原告：实际自2013年12月1日开始提供物业服务，一直服务到2020年8月31日为止。可提交《关于香山甲第小区有关物业服务的工作告知函》原件和复印件佐证。被告的物业费计算标准？原告：以住宅1.20元/月/m2的标准计算物业费是1195元/年。被告之前是否缴纳过物业费？原告：之前缴纳过，已缴至2015年11月30日，现提交被告最后一次缴纳物业费的收据。原告起诉的物业费为5676元是怎么计算得来的？原告：被告房屋面积为82.98m2，欠缴物业费时间为2015年12月1日起至2020年8月31日止，共计57个月，金额5676元。原告何时以什么方式与香山甲第小区解除物业服务合同？解除后的移交手续是否办理清楚？原告：是我公司主动要求香山甲第业主委员会给我们下函解除合同的，当时所在教场社区居委会还给我们做工作让我们继续做，我们不同意继续做。后来小区业主委员会于2020年7月17给我公司下达了解聘告知函，告知函确定在2020年8月31日前终止物业服务并准备办理交接手续等事项。此后，小区业主委员会又通过招投标，恩施州博诚物业管理集团有限公司中标。我公司和香山甲第小区的服务合同于2020年8月31日终止，现我公司完成了所有移交事项。新物业公司已于2020年9月2日正式进入小区开始服务。之前欠费的业主普遍认为我公司已经不再为其提供服务，不愿意缴纳之前公司为其已经提供服务的物业费。原告以什么方式向被告催收物业费？原告：通过在小区张贴缴费通告和在业主房门上张贴催收通知的方式催收过，我们都有照片为证，也向部分业主电话催收过。被告拖欠物业费的理由是什么？原告：为开发商欠其房屋面积补偿款，待开发商退钱了才交物业费。双方签订的物业服务合同并没有违约责任的约定，为什么还要主张违约资金占用费？原告：不支持违约金，我方也没有意见，请求法院依法判决。原告诉讼代理人提交了书面代理意见。本院经开庭审理认定基本事实如下：2013年9月9日，原告（乙方）与恩施州宏基实业有限公司（甲方）签订了《香山甲第小区前期物业管理合同》，合同约定甲方将香山甲第小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同，并承担相应的责任。另合同还详细约定了乙方管理事项、管理期限为从2013年12月1日起至2015年12月1日止、物业收费标准、违约责任等内容。此后，被告购买了利川市香山甲第小区3栋304号房屋，该房屋建筑面积为82.98m2。在被告的业主交房综合登记信息表上，被告与原告利川宏基物业公司于2013年11月29日也签订了《香山甲第小区前期物业管理合同》（主要事项与原告和与恩施州宏基实业有限公司签订了合同一致），其中管理事项约定为：共用部位的维修、养护和管理；共用设备设施的维修、养护和运行管理；共用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；公共环境卫及业主生活垃圾收集清运；维护小区内的交通秩序、公共秩序，实行门岗值班；管理物业开发商移交的物业相关图纸，业主档案和物业相关合同……等内容。委托管理期限约定为两年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止。物业管理费用事项约定为：住宅按建筑面积1.20元/月/m2标准计算；二次供水业主自来水费按二次供水运行成本核算均价标准和实际用量收取；共用部位照明电费按实际用量金额由业主均摊；物业费计费初始时间为2013年12月1日；拖延拒交物业费，则物业管理方有权采取相关措施进行催缴……等内容。违约责任约定为：物业管理方违反合同，未履行物业服务项目，业主方有权要求物业管理方限期整改，逾期未改正给业主方造成损失的，物业管理方应承担相关法律责任；物业管理方擅自提高物业相关费用，业主有权要求返还多收费用；业主违反合同，不按时交纳合同约定费用，物业管理方有权通过各种合法方式催交……等内容。在对物业管理方的权利义务中约定了物业管理方在有利于业主生活、工作的基础上，可以在管理区域内实行多种经营。但需经业主委员会同意……等内容。合同签订后，被告给原告支付了2013年12月1日至2015年11月30日期间的物业服务费。2015年11月30日《香山甲第小区前期物业管理合同》到期后，因被告及香山甲第小区的所有业主并没有组织成立业主委员会，故被告也没有与原告解除原《香山甲第小区前期物业管理合同》。但原告一直按照原合同约定在持续给被告及小区业主提供物业服务。被告也一直在给原告交纳二次供水水费和享受原告提供的其他物业服务。从2015年12月1日至2020年8月31日，被告共计应给原告交纳物业服务费57个月5676元。经原告催收，被告以开发商欠其房屋面积补偿款，待开发商退钱了才交物业费等理由拒绝支付。原告遂向本院提起诉讼，本院用录音电话送达应诉材料及开庭传票，被告明确知道开庭时间而拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利。上述事实，有原告提交的上列证据以及诉讼代理人庭审陈述等证据在卷为证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《香山甲第小区前期物业管理合同》对双方均具有约束力。原告按照合同提供了物业管理服务，被告应当按照合同交纳物业服务费用。因原、被告在合同中并没有明确约定物业费具体缴纳时间，故原告可以根据自己的需要随时向被告主张权利，且被告拖欠物业费是持续性的行为，原告并没有放弃主张权利。原《合同法》第36条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因原、被告的合同到期后，被告及小区各业主并没有成立业主委员会与原告解除合同，而原告至今仍然持续在为小区业主提供物业管理服务，被告及所有业主也继续按前合同在给原告交纳二次供水水费和享受原告提供的其他物业服务。故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当给原告交纳物业费。原告提交的证据能够证明双方自签订合同以来，一直在为被告提供物业管理服务，被告作为小区业主享受了物业服务而未支付物业服务费构成违约，但双方没有对违约金约定不具体。自2015年12月1日至2020年8月31日，被告应付原告物业费5676元，原告要求被告及时支付的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费直至缴清时止的诉讼请求，因原、被告在合同中只约定了催交方式，并没有约定经催交不给付应承担的违约责任，故对原告该项请求本院不予支持。被告口头抗辩开发商欠其房屋面积补偿款，待开发商退钱了才交物业费的理由不成立，针对开发商提出的抗辩系另一法律关系，告知其可以另案主张权利，本案中无法合并审理。被告拒不到庭参加诉讼不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告奉光军于本判决生效之日起十日内一次性给付原告利川市宏基物业管理有限公司2015年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费5676元。二、驳回原告利川市宏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告奉光军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  向仁才二〇二一年四月二十五日书记员  胡宪华