天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1181号上诉人（一审原告）：石强，男，1979年5月18日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王春合，天津正轩律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津明玉城房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇翠湖东路东侧**楼**商厦。法定代表人：马志强，总经理。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。上诉人石强因与上诉人天津明玉城房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初7477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石强上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判在判决第一项基础上加判给上诉人118805元或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费用由天津明玉城房地产投资有限公司承担。事实和理由：1.一审认定的停工天数缺乏事实和法律依据，虽有政府停工文件但并不等于天津明玉城房地产投资有限公司已实际停工。市环保局下发的停工通知不具有合法性和可操作性，对企业不具有强制性和约束力。况且双方的补充协议已作出了约定，无论不可抗力和政府停工均应按时交房。2.一审认定天津明玉房地产投资有限公司所承担的违约责任不合理。一审仅认定利息损失为直接损失，有失公正，并未考虑石强因无法卖房的损失亦为实际损失。双方已约定了违约责任的计算方式，一审并未按照约定进行判决，属适用法律错误。天津明玉城房地产投资有限公司辩称，不同意石强的上诉请求，石强因逾期交房所受损失仅为租金损失。天津明玉城房地产投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，应将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院将借款利息作为违约金的计算标准是错误的。石强的实际损失没有利息损失，仅为租金损失。2.一审判决的计算方法错误，一审法院未区分双方合同约定的90日内和超过90日计算损失的不同，统一按照借款利息的130%计算损失有失公平，且未考虑双方所签订的补充协议。3.一审法院错误理解和适用关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的规定。4.补充协议是在我方受业主胁迫的情况下签订的，应为无效，但一审认为补充协议为可撤销的，属适用法律错误。5.一审法院未对我方申请租金损失进行鉴定违反法定程序。石强向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告利息105998.89元及违约金146077.69元，共计252076.58元（自2016年8月27日至2019年12月17日）；2、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告天津明玉城房地产投资有限公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2015年11月11日，原告石强为乙方、被告天津明玉城房地产投资有限公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告石强购买被告开发的位于蓟州区××镇××路××号楼××房屋，总价款为669647元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年8月26日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第四条乙方付款形式及付款时间约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号。2、贷款付款的，乙方应于2015年11月18日前，一次性存入商品房首付款209647元，其余价款办理贷款。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。”2015年11月14日，原告石强向被告天津明玉城房地产投资有限公司支付商品房购房款209647元。2016年1月18日，原告石强向被告天津明玉城房地产投资有限公司支付商品房购房款460000元。2018年7月18日，原告石强为乙方、被告天津明玉城房地产投资有限公司为甲方，双方签订了补充协议，约定：一、甲方于2019年7月1日前，无条件将验收合格房屋交付乙方。即甲方无论什么情况、什么条件、包括不可抗力、政府限制施工等各种因素，均不影响2019年7月1日前，向乙方交房；二、甲方如不能在2019年7月1日前将验收合格的房屋交付乙方，自原合同签订交房日期起至2018年12月31日止，甲方按原合同标准向乙方赔付。并自2019年1月1日起至实际交房之日止，甲方每日按商品房总价的万分之五标准，向乙方赔付违约金；三、甲方如在2019年7月1日前交房，自原合同签订交房日期起至实际交房日期止，甲方按原合同标准向乙方赔付。2019年12月16日，被告天津明玉城房地产投资有限公司向原告石强交付房屋。另，2015至2016年期间，我市政府及其相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，具体文件如下：2015年11月14日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自2015年11月14日至11月15日停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工。停工2天。2015年11月27日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自2015年11月27日至12月2日停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工。停工6天。2015年12月31日天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，自2016年1月1日0时起停止所有建筑施工工地的土石方作业；2016年1月2日，天津市环保局将预警等级调整为二级，但仍要求停止所有建筑施工工地的土石方作业。2016年1月4日18时，解除重污染天气应急响应措施。停工3.5天。2016年1月13日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自2016年1月13日20时至1月16日12时停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工。停工3天。2016年3月2日，天津市环保局发布重污染天气黄色预警，要求自2016年3月2日20时至3月4日停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工。停工2.5天。天津市环境应急及事故调查中心于2016年3月14日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2016年3月14日起至2016年3月18日止全面停止土石方等作业，停工5天。天津市环境应急及事故调查中心于2016年4月13日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2016年4月13日起至2016年4月15日止全面停止土石方等作业，停工3天。美丽天津一号工程指挥部于2016年8月25日发布《关于立即采取紧急措施应对当前我市大气污染防治严峻形势的通知》，要求施工工地自2016年8月25日起至2016年8月31日止全面停止土石方等作业，停工7天。一审法院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、被告逾期交房、被告实际交房时间等事实均无异议。本案的争议焦点主要在于被告应如何承担违约责任，具体来说包括：一、因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除，以及如何扣除；二、原告主张的违约金是否应予适当减少。关于因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除。一审法院认为，双方签订合同后，各级政府有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所作出的一系列相关文件均明确要求停止施工，被告因配合执行政府部门上述文件的要求而停工，由此引发的延期交房属于不可抗力，该部分逾期天数应于扣除。被告主张扣除2016年6月23日至2016年6月29日期间的停工天数，其依据是因配合执行政府发布的达沃斯期间道路实施限行的文件，一审法院认为该限行文件并不是停工文件，故对其该主张一审法院不予支持。依前述政府部门发布的停工文件的要求，自合同签订之日即2015年11月11日起至合同约定的商品房交付之日即2016年8月26日止，因执行政府相关部门发布的停工文件，涉案商品房项目工程累计停工32天，被告交房日期应予顺延，顺延至2016年9月27日。被告主张扣除各级政府部门于2016年9月27日之后发布的停工文件的停工天数，理据不足，一审法院不予支持。综上，被告应承担自2016年9月28日起至2019年12月17日止期间逾期交付房屋的违约责任。关于原告主张的违约金是否应予适当减少。被告主张逾期交房给原告造成损失指的是未能及时入住房屋的租金损失，被告认为原告的诉讼请求过分高于其实际损失，被告要求依法减少。一审法院认为，首先，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金数额过高的情况下，被告要求进行调整，一审法院予以支持。其次，关于逾期交房造成的损失如何确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失。本案中，原被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定了逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算利息。因此，综合本案的具体情况及合同约定，被告逾期交房造成原告的损失为102516.44元（以669647元为基数，自2016年9月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，计93215.79元；669647元为基数，自2019年8月20日起至2019年12月17日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计9300.65元）。综上，原告主张被告应向原告给付利息和违约金共计252076.58元，该数额高于被告逾期交房造成的原告损失102516.44元的130%，应予调整为133271.37元。关于补充协议的效力。被告主张2018年7月18日双方签订的补充协议是在被告受到胁迫的情况下签订的，故该补充协议无效。一审法院认为，被告并未提交充足的证据证明该补充协议是在被告受到胁迫违背其真实意思表示的情况下签订的，并且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，被告并未在一年内行使撤销权，故对被告的主张，一审法院不予支持。关于是否应该扣除政府责令停工日期。一审法院判决：一、由被告天津明玉城房地产投资有限公司于判决生效后五日内给付原告石强违约金133271.37元，款项直接汇入原告石强在中国农业银行6228××××4977账户；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2541元（已减半，原告已预交），由原告石强负担1198元，由被告天津明玉城房地产投资有限公司负担1343元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，天津明玉城房地产投资有限公司未按合同约定期限交付石强所购房屋，应承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点为因政府发布停工文件导致的逾期天数是否应予以扣除，天津明玉城房地产投资有限公司的违约责任应当如何认定。关于政府停工令导致的逾期天数是否应予扣除问题，因受政府部门发布的停工令的影响，导致商品房无法在约定期限内交付的，一般应认定为合同迟延履行不可归责于出卖人的原因，可以根据停工令的天数，免除出卖人相应的逾期交房违约责任。本案中，一审法院根据本市政府部门发布的停工文件，结合本案的具体情况，对逾期交房的违约天数予以部分扣除，并无不当。关于违约责任的认定问题，双方虽在合同以及补充协议中对逾期交房的违约责任进行了约定，但天津明玉城房地产投资有限公司抗辩违约金过高，根据石强因逾期交房所受损失大小、违约责任的损害填补功能，一审认定天津明玉城房地产投资有限公司应承担的违约责任，并未过分高于石强的实际损失。石强、天津明玉城房地产投资有限公司对此所持异议，本院不予支持。综上所述，石强、天津明玉城房地产投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4326.1元，由石强负担2676元，由天津明玉城房地产投资有限公司负担1650元。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年四月二十三日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……