江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初3874号原告：无锡软件产业发展有限公司，统一社会信用代码：91320214661313725Q，住所地无锡新吴区震泽路18号无锡软件园双子座B座20楼法定代表人：赵丁，该公司总经理。委托诉讼代理人：余明月，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕雯雯，江苏神阙律师事务所律师。被告：无锡市和满屋餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：91320214MA1MP5HA90，住所地无锡市新吴区震泽路18号无锡软件园射手座负一楼101-2室。法定代表人：陈玉龙。原告无锡软件产业发展有限公司（以下简称软件公司）与被告无锡市和满屋餐饮管理有限公司（以下简称和满屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日受理后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告软件公司的委托诉讼代理人吕雯雯到庭参加诉讼。被告和满屋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。软件公司向本院提出诉讼请求：1、判令和满屋公司立即支付拖欠的房租、占有使用费、物业费、水电费、燃气费等合计237566.10元及逾期付款违约金9770元；2、和满屋公司支付违反转租的违约金96250元；3、诉讼费用和满屋公司承担。事实和理由：软件公司与和满屋公司签订租赁合同，合同约定由和满屋公司向软件公司租赁房屋。签约后软件公司按约履行义务，但和满屋公司未按约付款，且在合同到期后未按约归还案涉房屋，现和满屋公司结欠软件公司房屋租金、物业费、水电费。且存在违法转租的情形。故软件公司诉至本院，要求判如所请。和满屋公司辩称：其公司已经付清截至2019年6月30日的房租、物业费、水电费;自2019年7月1日至2020年3月31日之间的占有使用费、物业费、水电费确实未付，但软件公司方曾承诺过只要其在2020年3月31日前搬走就不需要其支付上述占有使用费、物业费，现其按约搬离案涉房屋。同理，也不同意支付逾期付款违约金。另外，其公司在2019年3月装修过一次，如果软件公司不同意续租不应该同意其装修，现软件公司未与其续租，导致其产生了装修损失，要求与欠付的7万多元水电费相抵。其公司确实存在转租的事实，但其转租行为是受到了软件公司的默认的，也曾在装修图纸上载明过案涉房屋会转租，得到了软件公司的同意，故不应承担由此产生的违约金。另外，其曾向软件公司缴纳过17万元，要求软件公司退还。经审理查明：软件公司是无锡市新吴区震泽路18号无锡软件园射手座负一楼101-1室（以下简称101-1室）、无锡市新吴区震泽路18号无锡软件园射手座负一楼101-2室（以下简称101-2室）的登记所有权人。和满屋公司向软件公司承租了101-1室、101-2室，双方分别签订房屋租赁合同各1份，约定101-1室房屋租期自2016年7月1日至2019年6月30日；租赁面积为350平方米；租金标准为每月每平方5元，物业管理费为5元/平方米/月，租金及物业管理费付费周期为1个月。第一周期房租和物业费应于2016年5月5日前付清，以后各期的租金及物业费，和满屋公司于上一期周期最后5天前支付下一周期款项，以上款项支付时间以软件公司收到或到达软件公司银行账号时间为准；为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，和满屋公司在支付首期租金的同时应向软件公司缴纳保证金10500元。约定101-2室房屋租期自2016年7月1日至2019年6月30日；租赁面积为313.5平方米；租金标准为每月每平方10元，物业管理费为5元/平方米/月，租金及物业管理费付费周期为1个月。第一周期房租和物业费应于2016年5月5日前付清，以后各期的租金及物业费，和满屋公司于上一期周期最后5天前支付下一周期款项，以上款项支付时间以软件公司收到或到达软件公司银行账号时间为准；为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，和满屋公司在支付首期租金的同时应向软件公司缴纳保证金14107.50元。两份合同均约定：未经软件公司书面同意，和满屋公司不得转让、转租、分租、许可他人使用房屋或者房屋任何部分；和满屋公司如违反本条款，软件公司有权从和满屋公司转租日起按本合同约定租金的2倍收取赔偿款，赔偿款金额最低1万元。租赁期满，软件公司有权收回出租房屋，和满屋公司应如期交还，和满屋公司不得破坏不可移动的装修设施。和满屋公司应按时支付房租、物业管理费、水电气等费用，如未能按时直接向软件公司支付房租及物业管理费用的，和满屋公司每逾期1日按照本合同约定日租金及日管理费综合的2倍支付违约金，逾期超过30日，软件公司有权单方面解除本协议。和满屋公司逾期缴纳任何相关费用，软件公司有权随时采取单方断电断水断气等一切措施，由此造成的损失由和满屋公司自行承担，与软件公司无关。如合同期满后未续租，和满屋公司必须在合同期满时搬离该承租房屋，否则软件公司有权要求和满屋公司按照本合同约定的日租金的2倍支付房屋占有使用费，直至和满屋公司搬离该承租房屋为止。合同签订后，双方对和满屋公司已缴纳了上述101-1室、101-2室房屋截至2019年5月31日的租金、物业费，并交纳了案涉两套房屋的保证金合计24607.50元均无异议，软件公司同意退还保证金，但要求从和满屋公司应支付其的款项中予以扣除。两份合同在2019年6月30日到期后，软件公司与和满屋公司未续签合同，软件公司自认和满屋公司于2020年3月31日将案涉房屋退还软件公司。关于软件公司主张的各项费用：1、2019年6月1日至2019年6月30日期间的房租4885元及物业费3317.5元，和满屋公司表示已经将该款付清，但是对自己的陈述未提供证据。2、截至2020年3月31日的水电费、燃气费合计111576.10元，并为此提供了发票复印件。和满屋公司仅认可未付部分为7万多元，但对自己已缴纳剩余的水电费未提供证据。3、自2019年7月1日至2020年3月31日的占有使用费，按照101-1室、101-2室合计每月4885元的标准计算2倍为87930元以及上述期间的物业费29857.50元。和满屋公司抗辩，软件公司方曾承诺过只要其在2020年3月搬走，就不需要其承担占有使用费及物业费，现其按约搬走了，上述费用不应承担。另外，软件公司主张的占有使用费标准过高。软件公司对和满屋公司的上述陈述不予认可，和满屋公司对自己的陈述也未提供证据。4、逾期付款违约金按照101-1室、101-2室房屋一个月租金4885元的2倍计算为9770元，和满屋公司对此也不予认可，理由同前述占有使用费。5、软件公司称和满屋公司将案涉房屋分租给多户，目前其仅主张按照其中一户的违法转租违约金，面积为350平方米，自2017年3月15日至2019年6月30日，按照每平方每月5元的2倍计算为96250元。为证明自己的陈述，软件公司提供了2017年3月13日，和满屋公司曾经的股东谈静与张鹏签订的档口出租合同，该合同约定谈静将“苏萫秦大食堂煮面间、外加煮面间窗口前一个玻璃窗口”出租给张鹏；张鹏系新吴区新安秦老汉老碗凉皮面馆的经营者，该面馆的注册地址为案涉101-1室（面积为350平方米）。和满屋公司对档口出租合同的真实性予以认可，对转租的事宜亦无异议，但和满屋公司表示软件公司每日有领导及工作人员巡查，不可能对转租事宜不知情，软件公司未提异议表明对转租行为是默认的；且其公司的装修图纸上写清楚存在分租，该图纸有软件公司的签字。软件公司则表示其公司直到合同到期未续租，去清退才发现存在转租事宜，也不存在有图纸载明存在分租的事实。和满屋公司对自己软件公司知晓或应当知晓转租未提供证据。关于和满屋公司的抗辩及主张：1、其向软件公司缴纳了17万余元的款项，要求软件公司退还，软件公司对此亦不予认可，称其公司未收到过和满屋公司所谓的上述款项，和满屋公司对此未提出进一步的证据；2、其公司自2020年1月至3月因疫情原因未经营；3、其在2019年3月份曾经就案涉房屋重新装修过一次，如软件公司不同意续租不应当允许其装修，因此产生的装修损失应当由软件公司承担，但其对装修损失的金额未提供证据，也不要求反诉，仅要求抵销应支付的水电费。以上事实，有软件公司提交的房产证、租赁合同2份、发票复印件若干及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：软件公司与和满屋公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法、有效，双方均应履行合同约定的义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，造成另一方损失的应当承担违约责任。现关于软件公司主张101-1、101-2室自2019年6月1日至2019年6月30日期间房租4885元、物业费3317.5元，符合双方合同约定，虽然和满屋公司认为已经付清，但对自己的陈述未提供证据，本院对软件公司的主张予以确认。关于软件公司主张的截至2020年3月31日的水电费、燃气费，虽和满屋公司仅认可其中7万多元，但对剩余部分已经付清并未提供证据，本院对和满屋公司的抗辩意见不予采信，和满屋公司应向软件公司支付欠付的截至2020年3月31日的水电费、燃气费111576.10元。关于软件公司主张的逾期付款违约金，房屋租赁合同约定的计算标准过高，现软件公司调整为4885元的2倍9770元，不违反法律规定，本院予以认可。关于软件公司主张的占有使用费，租赁合同在2019年6月30日到期后，和满屋公司应返还案涉房屋。但和满屋公司仍占有案涉房屋至2020年3月，故软件公司要求和满屋公司支付逾期腾房使用费，于法有据，本院予以支持。但占有使用费金额应参考实际损失，双方的约定标准过高，本院调整为按照案涉两套房屋的房租即每月4885元，自2019年7月1日至2020年3月31日止计算为43965元；同理，和满屋公司自认未支付自2019年7月1日至2020年3月31日期间的物业费29857.50元，软件公司目前的主张符合双方合同约定，本院予以支持。和满屋公司抗辩称软件公司方曾答应其只要在2020年3月前搬走就不收取占有使用费及物业费，也据此不应当支付逾期付款违约金的意见，因软件公司对和满屋公司的上述陈述不予认可，和满屋公司对自己的陈述亦未提供证据，本院不予采信。关于软件公司主张的违法转租违约金，和满屋公司对转租事实予以认可，但抗辩其转租得到了软件公司的书面同意，对此软件公司予以否认，和满屋公司也未提供证据，本院不予采信。和满屋公司又抗辩，软件公司早就“默认”其上述转租行为，但和满屋公司对软件公司早就对其转租行为“知情”并未提供任何证据；和满屋公司系餐饮企业，次承租人新安秦老汉老碗凉皮面馆亦系餐饮企业，从常理推断，软件公司并不必然对其转租事宜知晓。目前软件公司自认知情时间为合同到期后，而合同到期后双方并未续签合同，无法推断软件公司对转租事宜为允许、默认的状态，故对和满屋公司的上述抗辩意见，本院不予采信。和满屋公司应当按照合同约定支付违法转租的违约金。关于违约金的数额，应当参照实际损失，目前对转租的持续时间，软件公司并未提供证据，和满屋公司亦表示自2020年1月至2020年3月因疫情原因并未经营，且即便转租事实延续至2020年3月31日，双方合同约定的违约金数额过高，本院酌定和满屋公司因违约转租需承担违约金参考和满屋公司因转租获取的租金为5万元。因双方一致同意从和满屋公司应支付软件公司的款项中扣除保证金24607.50元，不违反法律规定，本院予以确认。和满屋公司抗辩的软件公司收取其17万余元的抗辩意见，其对款项的具体金额、款项缴纳的性质、交付的依据、退还的前提等都未提供证据，本院不予采信，和满屋公司如有证据，可另案主张。关于和满屋公司陈述因疫情造成2020年1月至2020年3月均未营业，但其违约行为早在疫情发生之前，其违约与疫情的发生并无因果关系，故本院对其该抗辩意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、无锡市和满屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡软件产业发展有限公司自2019年6月1日至2019年6月30日期间的房租4885元及物业费3317.5元、截至2020年3月31日的水电费、燃气费合计111576.10元、自2019年7月1日至2020年3月31日的占有使用费43965元及上述期间的物业费29857.50元、逾期付款违约金9770元、违反转租违约金50000元，合计253371.10元。同时扣除保证金24607.50元，还需支付228763.60元。二、驳回无锡软件产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3227元（此款已由无锡软件产业发展有限公司预交），由无锡软件产业发展有限公司负担1078元，由无锡市和满屋餐饮管理有限公司负担2149元（由无锡市和满屋餐饮管理有限公司将其应负担的案件受理费2149元在本判决发生法律效力之日起十日内向本院支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  顾玫二〇二一年四月一日书记员  徐烨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》:第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。