山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3619号 上诉人（原审被告）：徐才贺（曾用名：徐君伟），女，1978年5月5日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：雷洁瑛，山东道安（平度）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨会令，山东道安（平度）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：葛学太，男，1961年2月27日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：张铭青，山东雅君（平度）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱萌萌，山东雅君（平度）律师事务所律师。 原审被告：戴新，男，1980年2月20日出生，汉族，住平度市。 法定代理人：戴某（戴新之姐），女，1974年2月16日出生，汉族，住平度市。 上诉人徐才贺因与被上诉人葛学太、原审被告戴新房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐才贺的委托诉讼代理人雷洁瑛、杨会令，被上诉人葛学太的委托诉讼代理人邱萌萌到庭参加了诉讼，原审被告戴新经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐才贺向本院提出上诉请求：1.依法撤销平度市人民法院作出的（2020）鲁0283民初7273号民事判决第一项，依法认定2006年8月16日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案的一、二审诉讼费由葛学太承担。事实与理由：一、双方签订的房屋买卖合同，涉及到国有划拨土地使用权的转让，在没有征得政府部门的同意或补交土地出让金的情况下，买卖合同应为无效合同。国有划拨土地是国家无偿提供给土地使用者的一项专有权利，仅限于接受国有划拨土地的使用者进行使用。使用者再次转让必须征得县级以上人民政府的同意，并在交纳土地出让金的情况下才可以转让，否则其转让行为无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。也就是说，国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同，取得国有土地使用权，否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。结合该司法解释，人民法院对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则如下：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。根据上述法律规定及房地一体原则，未经政府批准取得土地使用权违反法律规定签订的合同无效。原审法院认定合同有效违背法律规定。二、一审法院以徐才贺取得了房屋不动产权证进而推定徐才贺与葛学太之间房屋买卖合同有效没有法律依据。不动产权证书是当事人以申请取得的物权凭证，本案中仅是对房屋产权进行了变更登记，因为土地为国有划拨性质不能办理变更登记，一审法院以徐才贺办理了房屋产权变更登记推定国有划拨土地转让行为有效，违背了法律法规的强制性规定，一审判决没有依据。综上，一审法院的判决违背法律法规的规定，请求法院依法撤销一审判决，依法改判。 葛学太辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐才贺的上诉无证据支持，请求驳回上诉维持原判。 戴新未作陈述。 葛学太向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认葛学太与徐才贺、戴新签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判令徐才贺、戴新继续履行合同，协助葛学太办理权属过户登记手续；3.本案的诉讼费用、保全费用、保函费用由徐才贺、戴新承担。诉讼过程中，葛学太撤回其第2项诉讼请求。 一审法院认定的事实如下：涉案房屋坐落于平度市，房屋所有权证号为：房权证平房私字第××号，建筑面积58.5平方米。房屋所占用土地对应地号为xxxx，土地使用者为董海涛。2005年3月3日，董海涛、陈新良将涉案房屋出卖给徐才贺，并办理了房屋所有权过户手续，但并未办理土地使用权过户手续。2006年8月16日，葛学太与徐才贺、戴新共同到平度市公证处申请办理房屋买卖合同公证，并向该公证处提供了房屋买卖合同、涉案房屋所有权证以及徐才贺、戴新出具的收条。房屋买卖合同约定，徐才贺、戴新将位于平度市(房屋所有权证：房权证平房私字第××号，建筑面积58.5平方米)出卖给葛学太；葛学太于2006年8月16日一次性付给被告房屋价款70000元整；徐才贺、戴新协助办理房屋产权有关手续，相关费用由葛学太负担。合同签订后，徐才贺、戴新给葛学太出具了收条并将涉案房屋及房屋所有权证件交付葛学太。因涉案房屋所有权证的所有权人姓名与土地使用证的使用者姓名不一致，导致终止公证，未出具公证书，双方交纳公证费600元。其后，葛学太将该房屋租赁给案外人使用。徐才贺与戴新原系夫妻关系，双方于2006年8月18日登记离婚。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方诉辩及举证、质证情况，一审法院归纳本案的争议焦点为：1.双方之间的房屋买卖合同是否有效。2.徐才贺、戴新是否收到涉案房款。关于争议焦点1，葛学太及戴新均主张涉案房屋买卖合同有效，徐才贺主张无效。一审法院认为，涉案房屋原系董海涛和陈新良所有，其在2005年出卖给徐才贺。徐才贺与戴新均非平度市东阁办事处东阁村集体成员，不享有该村集体成员的专有福利。涉案房屋在发生第一次买卖后，相关不动产管理部门为徐才贺办理了产权过户手续。由此可见，相关不动产管理部门并未禁止涉案房屋买卖。涉案房屋买卖合同虽因土地使用证使用者姓名与房屋所有权证所有权人姓名不一致的原因而终止公证，未能出具公证书，但不影响对于双方签订该合同均系其真实意思表示的认定，故葛学太要求确认该房屋买卖合同合法有效，一审法院予以支持。徐才贺主张涉案房屋买卖因违反相关法律规定而无效，应提交证据证明。但在一审法院作出判决前，徐才贺并未提交证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。因此，对于徐才贺的相关抗辩主张，一审法院不予采纳。关于争议焦点2，葛学太主张徐才贺、戴新收到了涉案房款70000元，戴新主张其与徐才贺收到了涉案房款70000元，并各自分得35000元。徐才贺主张其并未收到涉案房款。一审法院认为，徐才贺、戴新为葛学太出具的收条结合戴新的陈述足以证明徐才贺、戴新收到了涉案房款。徐才贺主张其并未收到涉案房款，应提交证据予以证实。但在一审法院作出判决前，徐才贺并未提交证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。因此，对于徐才贺的相关抗辩主张，一审法院不予采纳。因涉案房屋买卖合同并未约定双方产生争议后的解决条款，亦未明确约定保函费用由徐才贺、戴新承担。葛学太申请保全而产生的保函费用并非本案纠纷必须支出的费用，葛学太要求徐才贺、戴新承担该费用，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条规定，一审判决：一、葛学太与徐才贺、戴新于2006年8月16日签订的关于坐落于平度市的房屋（对应房屋所有权证号为：房权证平房私字第××号）的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回葛学太的其他诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，保全费720元，共计1495元，由徐才贺负担。 本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。徐才贺主张，案涉房屋买卖合同违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第十一条的规定，应属无效。本院认为，案涉《房屋买卖合同》合法有效，理由如下： 首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”从该条款的内容看，该条款系约定直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案系房屋买卖合同，故该规定不适用于本案合同效力的认定，何况，新修订的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）已删除该条款，新的解释更有利于保护交易，维护社会公平。 其次，《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，不动产的交付或登记只影响物权变动的效力，并不影响房屋买卖合同的效力。本案中，虽未办理房屋产权变更登记，仅表示未发生物权变动，但并不影响房屋买卖合同的效力。 再次，即使《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该批准、审批行为不属于效力性强制性规定，而仅系管理性规定，该行为仅是物权变动的必要条件，并不影响合同的效力。况且，在徐才贺、戴新从该房屋的原产权人董海涛、陈新良处购买案涉房屋后即办理了产权变更登记看，相关部门并未禁止该划拨土地上房屋转让。 因此，本案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院认定正确，本院予以支持。双方已实际履行合同14年，徐才贺现主张合同无效，有违诚信原则，对其请求，本院不予支持。 综上所述，徐才贺的上诉请求不成立，应予以驳回；一审法院认定清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由徐才贺负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽 二〇二一年四月二十五日 法官助理邴兴飞 书记员孔 怡 书记员 庞连捷