江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2567号上诉人（原审原告）：江希泉，男，1975年3月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李海香，江苏荆澜德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京时尚莱迪购物广场有限责任公司，住所地在南京市秦淮区正洪街8号。法定代表人：夏淑兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈彦，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫乐薇，江苏振泽律师事务所律师。上诉人江希泉因与被上诉人南京时尚莱迪购物广场有限责任公司（以下简称时尚莱迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人江希泉的委托诉讼代理人李海香，被上诉人时尚莱迪公司的委托诉讼代理人阎乐薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江希泉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求；2.诉讼费用由时尚莱迪公司负担。事实与理由：一审判决认定涉案商场通过整改具备经营条件没有事实及法律依据。一、涉案摊位位于正洪街8号，系新街口正洪街人防工事工程，建筑使用面积19483平方，项目为地下商场（简称涉案商场）。涉案商场建筑面积超过1万平方，依据《建筑法》《消防法》等相关法律以及《国家工程建设消防技术标准》的规定，属于必须通过消防工程验收的建设工程，需取得建设主管部门核发的《建设工程消防验收意见书》，在开业前，需通过公安消防部门的开业前检查，取得公安消防部门《消防验收合格证》。经上诉人与南京市、秦淮区建设主管部门查实，涉案商场未通过消防验收，未取得《建设工程消防验收意见书》《消防验收合格证》，不具备开业条件。二、一审法院认定“上诉人在被上诉人催要租金后仍未按约履行支付义务，显属违约，被上诉人据此解除合同并无不当”，系认定事实错误。《租赁经营合同》约定：拖欠三日，甲方有权予以停业整顿，拖欠七日，视为乙方根本性违约，从第八日起，甲方有权解除合同，收回商铺。上诉人房租支付至2020年6月19日，不存在拖欠房租的情况。被上诉人存在重大违约行为，故意隐瞒、提供虚假涉案商场信息，与上诉人订立《租赁经营合同》，违背诚实信用原则。依据《消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。被上诉人明知涉案商场未通过消防安全检查，而与上诉人签订《租赁经营合同》，以优惠租金等方式要求上诉人装修、入住，经相关部门要求消防整改，导致涉案商场未能如期开业，后经整改，在仍未取得《建设工程消防验收意见书》《消防验收合格证》的情况下，告知承租人己通过消防验收并可开业的错误信息，与上诉人重新签订新的《租赁经营合同》。被上诉人的行为，违背诚实信用原则，造成上诉人损失，应当承担赔偿责任。被上诉人交付的涉诉摊位，未通过消防验收，违反《建筑法》《消防法》等法律的强制性规定，不能达到安全使用要求，不符合租用条件，合同目的不能实现。因此，被上诉人存在重大违约行为。被上诉人应赔偿上诉人损失、退还保证金。本案中，双方签订两份合同，2019年9月签订第一份租赁合同（以下简称合同一），因涉案商场未通过消防安全检查，经相关部门要求消防整改，导致涉案商场未能如期开业，被上诉人通知上诉人交回第一份合同，双方于2019年12月签订了第二份租赁合同（以下简称合同二）。二、合同一系由被上诉人违约解除，被上诉人应赔偿上诉人损失。合同一签订后，政府相关部门明确要求被上诉人进行消防整改，涉案商场未能如期开业，该合同系由于被上诉人违约解除。上诉人装修费用、商场维修基金、店面设计、商业策划等损失，被上诉人应予以赔偿。三、即使如一审法院认定上诉人在被上诉人催要租金后仍未按约履行支付义务，构成违约，被上诉人可以解除，被上诉人应退还上诉人保证金。另补充上诉意见：1.一审法院认定合同一并未实际履行错误。该合同签订后，上诉人支付合同款并进行了装修，该合同已经履行。因为被上诉人提供的房屋不符合租赁条件，不能正常营业，属于被上诉人违约，所以才签订合同二，被上诉人应按合同约定应当双倍返还履约保证金。2.合同约定履约保证金超出法律规定，明显过高，租赁合同约定的保证金为2个月租金，一审法院认定的租金是每月17139.6元，被上诉人实际收取的保证金超出合同一倍。合同租期是1年，租金共计17139.6元×8，一共是137116.8元，是扣除4个月的租金优惠。履约保证金是76176元，占租金55.6%。租赁合同解除，被上诉人并没有产生实际损失，履约保证金也明显高于损失。关于合同二虽租金延续合同一，但因该合同一被上诉人违约，至少应当返还上诉人履约保证金，另赔偿一倍履约保证金。时尚莱迪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.关于两份合同的问题，双方确实于2019年9月签订合同一，但2019年12月合同二是对合同一的变更，变更内容是租期时间，两份合同其实是一份合同，系双方协商一致的表示，被上诉人没有任何的隐瞒或者违反诚实信用的行为，因此并不存在任何违约行为，之所以导致涉案合同解除，是由于上诉人逾期未缴纳租金导致，违约的一方系上诉人。因此，上诉人主张返还履约保证金赔偿损失，并无事实依据以及法律依据。2.被上诉人提供了相关证据证明涉案工程是经过了消防验收，而且市建设局、区建设局，以及经过相关的专家进行了认证，并且有验收报告，该报告是在合同二签订前完成，涉案商场也正常经营，并未收到过任何有关消防不过关的行政处罚，不存在任何的消防问题。江希泉向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年12月10日签订的南京时尚莱迪购物广场租赁经营合同；2.时尚莱迪公司赔偿江希泉损失227343元（其中：租金损失34270.20元，装修损失75000元，商城维修基金、店面设计、商业策划合计26661.60元，物业费用15235.20元，履约保证金76176元），并承担自起诉之日起至付清时止的银行同期贷款利息；3.时尚莱迪公司本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2019年9月24日，江希泉（乙方）、时尚莱迪公司（甲方）签订《南京时尚莱迪购物广场租赁经营合同》一份（即合同一），约定，江希泉承租时尚莱迪公司位于本市，租赁经营期限一年，自2019年12月7日至2020年12月6日。租赁期限届满或提前终止，乙方应按照本合同的约定如期返还该摊位。乙方经营范围为餐饮。租金为17139.60元／月／摊。本合同签订之日，乙方向甲方支付76176元作为本合同的履约保证金，并缴纳前两个月租赁费即34279.2元，每满两个月，乙方须提前七个工作日向甲方预付下两个月租赁费。在乙方未根本违约的情况下、合同期满未续签合同的，如无纠纷，甲方无息返还乙方履约保证金。租赁期间，甲方应保证摊位及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态并负责对该摊位提供维修保养服务。签订的商铺面积超过100平方米（建筑面积）时，乙方需要自行通过消防验收才能开业经营，公司会给予相应配合，若因乙方自行处理无法通过消防验收，一切损失由乙方负责。合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还并按照本合同约定承担其它违约责任；非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金，并承担1个月租金金额的违约金，不承担乙方经营利润损失及其他任何费用及损失。乙方无合理理由延期支付租金累计超过一周的，甲方可以通知乙方解除合同，收回商铺，所缴纳的履约保证金不予退还，另乙方还应当承担本合同租金总额50%作为乙方应当向甲方承担损失。租赁期间，如因不可抗力等因素导致本合同无法履行，本合同终止履行，甲乙双方各自损失自行承担。同日，江希泉（乙方）又与南京天润达企业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定，期限为一年，自2019年12月7日至2020年12月6日，物业管理费为7617.6元／月／摊，本合同签订之日，乙方向甲方支付两个月物业管理费15235.20元。合同签订后，江希泉按约向时尚莱迪公司缴纳了履约保证金76176元、租金34279.2元（开具收据时，期间注明2019年12月20日至2020年4月19日，交两个月租金享受四个月）。另江希泉还交纳物业费15235.2元（南京天润达企业管理有限公司收取并出具收据）、设计费用26661.6元（上海夯崮管理咨询事务所收取并出具收据）。2019年9月24日合同签订后，江希泉进行装修，审理中，江希泉提供了三次汇款记录及两份装修合同，三次汇款记录合计75000元（汇给黄敏杰），两份装修合同均是店面装修合同装修款分别为2万元、75000元，江希泉称装修款实际为75000元，2万元的装修合同是为了向商场备案交纳5000元押金，该合同并未实际履行。后商场延期开业，双方又于2019年12月10日重新签订了相同内容的合同（即合同二），双方现均确认履行合同二。合同签订后，2019年12月7日至17日为试营业期间，2019年12月20日商铺正式营业，租金至此开始起算。江希泉称，正式营业没几天，基本没有正常营业，由于时尚莱迪公司商铺场地消防不过关，导致时尚莱迪公司答应办理营业执照一直未能办下来。由于江希泉交纳两个月租金享受两个月优惠，至2020年4月19日。江希泉租赁期间，由于遭遇“新冠肺炎”疫情，时尚莱迪公司又同意免除两个月租金至2020年6月19日。2020年6月初，时尚莱迪公司工作人员向江希泉催缴下两个月的租金，江希泉询问：“优惠政策能延长吗？”，时尚莱迪公司工作人员称：“不能”。2020年6月16日，时尚莱迪公司工作人员通过微信向江希泉发出《解除合同通知函》，内容为：“我方已于2020年6月16日正式向贵商户发送催费通知（催费条、电话、微信等形式）及《停业整顿告知书》并电话、短信通知贵商户关于拖欠管理费等费用的缴纳或贵商户违反合同等违约事项，但贵商户仍然拒绝缴纳管理费等相关费用或就违反合同等违约事项与我方协商处理。截止本函件发出之日贵商户拖欠我方管理费用等费用超过三日或未在规定时间内就违约事项进行整改，贵商户的行为已严重违反了合同的相关约定，构成根本性违约。鉴于贵商户的根本性违约行为，我方将依照合同约定对贵方商铺内的一切物品采取清理措施。请贵方从该函件送达之日起三日内，在提前知会我方相关工作人员到场的情况下，自行拆除、搬走及清空该商铺内所有属于贵方的设施、设备及物品（包括但不限于商铺内的一切装饰装修物）。若逾期不全部拆除、搬走及清空，即视为贵方之废弃物，我方将请人拆除、搬走及清空。届时有关设备及物品如有损坏、丢失，我方概不负责，而产生的搬运等费用概由贵方负责”。2020年6月18日，时尚莱迪公司工作人员在微信中告知江希泉：“江老板，你这里确定不做了话，明天晚上就把档口搬空了吧”。江希泉在微信中称“如果明天不交房租就要清场了，是吧”，时尚莱迪公司工作人员回复：“不清场，给你时间搬空，但也就几天时间”，江希泉称：“搬的话有时间要求吗？”时尚莱迪公司工作人员回复：“营业结束后搬东西”。2020年6月19日，时尚莱迪公司工作人员通过微信再次向江希泉发出《解除合同通知函》（内容同2020年6月16日解除函）。江希泉收到后提出：“能不能宽裕几天”，时尚莱迪公司工作人员回复：“你不要营业，慢慢搬空吧”。现双方均同意由法院确定合同解除时间。一审另查明，2019年11月29日，秦淮区建设局召开莱迪广场消防隐患整改设计评审会，会议邀请市建委、消防等相关部门及5位专家参会，会议听取莱迪公司2019年消防隐患整改设计汇报，经专家认真质询、审图、讨论，得出如下意见：1.本次设计图纸符合2018年重大消防隐患销案整改要求，设计论证通过；2.按照审核通过图纸进行现场实施落实。2019年11月9日，时尚莱迪公司委托江苏开创消防技术有限公司对时尚莱迪公司涉案工程改建、装修进行检测。2019年12月5日经检测后判定，该工程建筑消防设施合格。2019年12月10日，秦淮区建设局出具莱迪广场验收记录，认为根据相关会议精神，莱迪广场设计单位按照专家意见重新出图并经过专家审图通过，施工完毕又经第三方对消防设施检测合格及评审会代表出具的建筑验收意见，区建设局委托第三方消防验收技术服务机构进行现场测试，消防设施能保证完好有效，符合2019年10月29日市政府会议记录精神及评审要求。建议报区消防救援大队开业前安全检查，并对员工进行消防安全知识培训。2019年12月20日，时尚莱迪公司向各经营户发出正式开业通知。另在整改期间，根据江希泉提供的业主群聊天记录显示，业主与信访部门工作人员多次沟通，聊天中多次提到莱迪地下消防整改问题。一审中，经调解，江希泉意见要求时尚莱迪公司至少退还江希泉履约保证金为76176元了结此事，时尚莱迪公司只同意退还一半履约保证金，致使双方调解无果。一审再查明，江希泉经营的餐饮店于2020年5月28日领取营业执照，名称：南京市秦淮区江希泉餐饮店，组成形式：个人经营，类型：个体工商户。江希泉称由于其于2019年12月就申领营业执照，由于消防问题直至2020年5月28日才领取营业执照。时尚莱迪公司称，目前案涉商场所有商户均在正常经营。另时尚莱迪公司还提供其它经营者的营业执照，根据其它经营者营业执照的成立时间显示，注册时间均为2020年4月至5月期间。一审法院认为，双方于2019年12月10日签订的《南京时尚莱迪购物广场租赁经营合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己权利并承担义务。合同约定，每满两个月，江希泉须提前七个工作日向时尚莱迪公司预付下两个月租赁费用。合同签订后，江希泉交纳两个月租金至2020年4月19日（享受两个月优惠），后因疫情又免除两个月租金，即至2020年6月19日，根据合同约定江希泉应于2020年6月12日前支付下两个月房租。因江希泉在催收后未能支付，故时尚莱迪公司分别于2020年6月16日、19日两次向江希泉发函解除，因2020年6月16日发函后，双方仍有磋商，时尚莱迪公司还告知江希泉是否明确不再经营，故双方应以2020年6月19日的发函确定双方合同解除时间。合同解除后，江希泉以时尚莱迪公司租赁房屋存在消防问题为由要求时尚莱迪公司退还租金34270.20元，商城维修基金、店面设计、商业策划合计26661.60元，物业费用15235.20元，履约保证金76176元并要求时尚莱迪公司赔偿装修损失75000元及以上款项利息的损失。一审法院认为，江希泉于2019年9月签订租赁合同后，时尚莱迪公司租赁房屋确实存在消防问题并被相关部门要求整改，后通过整改具备经营条件，故双方又于2019年12月10日签订相同内容的租赁合同并履行。目前江希泉无证据证明整改后系因消防问题导致江希泉无法经营，根据目前已查明的事实，涉案商场周边其它商铺均在经营，且时尚莱迪公司整改之后并无相关部门提出因时尚莱迪公司消防存在问题不能经营，故江希泉在时尚莱迪公司催要租金后仍未按约履行支付租金义务，显属违约，时尚莱迪公司据此解除合同并无不当。江希泉在合同解除后以时尚莱迪公司消防存在问题为由要求时尚莱迪公司退还租金34270.20元，商城维修基金、店面设计、商业策划合计26661.60元，物业费用15235.20元，履约保证金76176元并要求时尚莱迪公司赔偿装修损失75000元及以上款项利息损失的诉求并无合同依据，且江希泉主张的其中商城维修基金、店面设计、商业策划合计26661.60元，物业费用15235.20元，以上两项费用也并非时尚莱迪公司收取。综上，江希泉主张时尚莱迪公司退还相关费用并赔偿损失及利息的诉求无事实及法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认江希泉与时尚莱迪公司于2019年12月10日签订的《南京时尚莱迪购物广场租赁经营合同》于2020年6月19日解除；二、驳回江希泉对南京时尚莱迪购物广场有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费6253元，由江希泉负担。二审中，双方均未提交新的证据。对一审判决认定事实，江希泉提出异议称，合同二系新合同，合同一已经履行。时尚莱迪公司不持异议。因江希泉所持异议系对合同一、合同二性质认定，故本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，合同二与合同一针对租赁物一致，且合同内容大体相同，故基于两者之间的关系，应系双方当事人合意签订合同二，对合同一进行变更，故江希泉认为两者系独立合同，时尚莱迪公司应承担对合同一的违约责任不能成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，江希泉上诉称时尚莱迪公司提供的商铺不满足消防条件，但未提交相应证据证明。相反，根据一审查明事实，该商铺已经通过消防相关验收，且其他商铺正常经营，未受到相应职能部门的处理。江希泉应承担举证不能的不利后果。依照合同二约定，扣除相应优惠期及疫情影响后，江希泉经催告后拒绝缴纳其后租金，且双方就退场问题进行沟通，故应认定江希泉拒绝履行合同，应承担违约责任。据此，江希泉提出应由时尚莱迪公司赔偿已付租金、装修设计和施工损失等，以及物业费用等，均无法律根据，应不予支持。如前所述，由于非时尚莱迪公司原因，江希泉单方解除合同，一审判决认定时尚莱迪公司不予返还履约保证金亦符合双方合同约定，应予维持。综上所述，江希泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6253元，由江希泉负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二〇二一年四月二十八日法官助理刘小琴书记员郭旭冬