重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0120民初657号原告：吴敏，女，1989年1月14日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：易飞（夫妻关系），男，1986年4月6日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：牛彦娟，女，1972年5月18日出生，汉族，户籍地重庆市璧山区，现住重庆市璧山区。原告吴敏与被告牛彦娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘云金独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴敏及其委托诉讼代理人易飞、被告牛彦娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告牛彦娟向原告吴敏赔偿损失承担违约责任，按房屋成交价的15%计算为100000元。2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告牛彦娟将坐落于璧山区璧城街道东林大道50号15幢三单元X住房一套，建筑面积153.14平方米，出售给原告吴敏所有。原告到现场实地考察了被告所出售的房屋，该房屋处楼层为底楼，属于二手房的梯步房(该楼房未安装电梯)，被告牛彦娟向原告吴敏承诺:“为了楼房的采光良好，该楼房不安装电梯，我也不同意安装电梯。”鉴于此原告吴敏认为该楼房符合自己购房的意愿，便于2020年10月16日，以牛彦娟及其委托代理人余学伟为卖方，以吴敏为买方，双方签订了《房地产买卖(居间合约)协议》，房屋成交价748000元。该协议成立生效当日，原告向被告支付了定金20000元，尔后又向被告付清了全部购房款，在此情况下，被告牛彦娟未经原告同意，擅自作出《撤销反对安装电梯的意见》的书面承诺，同意小区在出售房屋处安装电梯。被告的该行为实属违约，并侵害了原告的合法权利，应按房屋成交总价的15%向原告承担违约金100000元。因原告与被告协商未果，为维护原告合法权益，特依法诉至贵院，请查明事实，判决如上请求事项。被告牛彦娟辩称，1、原告与被告之间并无有关是否安装电梯的约定。2020年6月17日，被告将案涉房屋委托重庆舍林房屋信息咨询有限公司（以下简称“舍林公司”）代为出售，并未委托其办理、承诺售房以外其他事宜，被告在办理房屋买卖和过户手续前，也未向原告作出涉及所在房屋单元电梯安装的任何口头、书面承诺。现原告主张违约金，应当举证证明双方存在对电梯安装的约定。2、是否安装电梯，并不以被告的意志为转移，安装电梯属于建筑物区分所有权的内容，是否安装电梯需按《民法典》第二百八十七条之规定，通过业主共同决定。案涉房屋于2020年11月24日才办理过户给原告，在此之前，该房屋的所有权仍属于被告，因此，被告是否同意安装电梯，仅是作为业主履行自己的权利，被告行使该权利并无任何瑕疵。3、被告在委托出售房屋期间，同小区其他单元的电梯安装正在施工或已完成安装，本单元并非特例和第一个安装，而原告在完成物权变动之后，以电梯安装作为借口起诉，违背诚实信用原则，浪费司法资源。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年6月17日，被告牛彦娟与案外人舍林公司签订《委托代理售房协议书》，约定牛彦娟委托舍林公司代为出售案涉房屋，代理出售总价格为690000元，代理期限为2020年6月17日至2021年1月30日。协议书尾部，牛彦娟在甲方处签字，舍林公司在乙方处加盖印章，案外人余学伟作为乙方经办人签字。同日，被告牛彦娟出具《委托书》，委托案外人余学伟代理出售案涉房屋，委托期限为2020年6月17日至2021年1月30日。2020年10月16日，牛彦娟作为卖方，案外人余学伟作为其委托代理人，吴敏作为买方，案外人重庆华雍房地产顾问有限公司作为经纪方，三方签订了《房地产买卖（居间合约）》，该合同主要约定，被告牛彦娟将自己所有的位于重庆市璧山区璧城街道东林大道50号15幢3单元X的房屋（建筑面积153.14㎡，产权证号XXXX）以成交价748000元出售给原告吴敏。其中，合同第五条约定：该物业以现状售予买方，买方或其授权代表已实地勘查了解该物业之情况，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可……。合同第七条违约责任约定：1、签订本合约后，买卖双方或买卖双方各自的委托代理人的任何一方违反本合同的约定个（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或逾期到场办理贷款手续、过户手续及抵押手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款、经纪方服务费、税费等费用；拒不或延迟或无法履行本合同项下之其他义务），按下述约定处理：（1）逾期七个工作日（含）以内的，违约方需要按照物业成交总价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期七个工作日以上的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于物业成交总价20%的违约金；（3）逾期超过七个工作日仍未履行的，但守约方愿意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业总成交价千分之一的违约金。以上违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应向守约方补足损失与违约金之间的差额……。如擅自变更的，应承担由此给其他各方造成的损失；若涉及经纪方内容的补充协议，须由经纪方签字加盖公章的形式生效，否则因给买卖双方带来损失的经纪方将不负法律责任。合同第八条约定：本合约取代三方签约前谈判中的声称、理解、承诺、协议之内容，除因三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议，履行期间任何一方需变更或解除的，须事先书面通知对方，并达成书面补充协议，达成之前本协议继续有效。涉案房屋买卖合同签订后，原、被告双方各自履行了付款和交房义务。2020年11月24日，原告吴敏取得了案涉房屋的不动产权属证书。庭审中，原告举示了《关于不同意天湖花园15栋3单元安装电梯的请示》，主要载明2019年7月15日，被告牛彦娟及天湖花园15栋3单元X业主蔡万春向璧山区规划局出具该请示，载明因安装电梯影响一楼业主的采光及视线等，故其不同意安装电梯。牛彦娟及案外人蔡万春在该请示上签字。2020年10月28日，案外人蔡万春在该请示上签署“本人撤销此反对意见，同意安装电梯。”原告拟证明，在签订合同之前，被告对安装电梯持反对意见，且其知晓安装电梯对房屋有何影响。被告质证称该证据与本案无关。原告举示了《撤销反对安装电梯的意见》，载明2020年10月27日，被告牛彦娟撤销了反对安装电梯的意见，同意在案涉房屋所在单元安装电梯。原告拟证明在原、被告签订合同后，被告才去表示的撤销安装电梯的意见。被告质证称该证据与本案无关。原告举示了2020年11月30日，原告的丈夫易飞与案外人余学伟之间的通话录音记录。在通话中，易飞问：“……我当时买房之前，你一直说的是那个电梯没有同意他们安的嘛。”余学伟答：“不是，我本来一直跟你们那个亲戚说的是那个房子肯定要安电梯的。”易飞问：“肯定安电梯是肯定的，那是肯定没得问题的，那个安电梯肯定是好事情，对嘛，但当时你们跟我们说的是没有同意按电梯的嘛。”余学伟：“当时房东她是没有同意安装电梯撒。”易飞问：“当时没同意安电梯为啥子过后他们又安了呀，肯定是他们同意过的。”余学伟：“她现在卖了，她上面有个亲戚在哪层楼住，给他说要安电梯就同意安了撒。”原告拟证明被告的委托代理人余学伟是给原告说了涉案房屋不安装电梯的。被告质证称该证据与本案无关。另庭审中，原告陈述，其于2020年10月11、12日左右到涉案房屋现场进行查看，当时，涉案房屋周围（指涉案房屋所在小区的其他单元）在安装电梯，为此，原告问了余学伟及重庆华雍房地产顾问有限公司负责人，答复是被告不同意安装电梯。上述事实，有双方当事人的陈述，《房地产买卖（居间合约）》、《委托代理售房协议书》、《委托书》、《收条》、《关于不同意天湖花园15栋3单元安装电梯的请示》、《撤销反对安装电梯的意见》、中国光大银行对私活期账户对账单、中国光大银行阳光卡活期账户交易明细、通话录音记录、产权证书复印件在卷为凭，并经当庭质证，据以认定。本院认为，本案的争议焦点为《房地产买卖（居间合约）》订立后，被告撤销反对安装电梯的意见，是否对原告构成违约。本院认为，被告没有对原告构成违约，理由如下：一、在《房地产买卖（居间合约）》签订之前，原告对案涉房屋所在小区进行了实地查看，此时已发现案涉房屋所在小区周围的其他单元在进行电梯安装，因此，在订立房屋买卖合同之前，原告完全能够预判到案涉房屋所在单元今后将会安装电梯，此时，对案涉房屋是否购买，选择权在原告。二，原、被告之间签订的《房地产买卖（居间合约）》依法成立且履行完毕，从该合同第八条第1款“本合约取代三方签约前谈判中的声称、理解、承诺、协议之内容，除因三方协商一致，任何一方不得擅自变更或者解除协本协议……”的内容可知，原、被告在合同订立之前的相关磋商，均不构成合同的内容，且合同的内容也未涉及电梯安装相关事宜，因此，案涉房屋小区是否安装电梯，不属于合同当事人的权利义务，原告据此要求被告承担违约责任，没有事实依据。三，安装电梯属老旧小区改造的内容之一，有利于改善居民居住条件，为政府所倡导。从法律层面来讲，小区安装电梯，涉及到业主的建筑物区分所有权，对此，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案，原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但被告作出撤销反对安装电梯的意见之时，案涉房屋尚未过户，被告仍是小区业主，对专有部分以外的共有部分仍享有共同管理的权利，同时，被告同意安装电梯，也是对政府倡导的老旧小区改造这一民生工程的支持。综上所述，被告在履行《房地产买卖（居间合约）》的过程中，并无违约行为，故原告以被告作出了撤销反对安装电梯意见为由，要求被告支付违约金100000元，因无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴敏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告吴敏承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 刘云金二〇二一年四月二日法官助理 白琳琳书 记 员 王艺颖