湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0107民初1221号原告：钟莎，女，1976年12月26日出生，汉族，武汉阳光实业有限公司员工，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈宇，湖北大汉口律师事务所律师（特别授权代理）。被告：武汉奥山商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市青山区建设三路1栋1-7层。法定代表人：张赤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师（特别授权代理）。原告钟莎与被告武汉奥山商业管理有限公司（以下简称：奥山商业公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，于2021年4月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟莎的委托诉讼代理人陈宇，被告奥山商业公司的委托诉讼代理人韩秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟莎向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠商铺租金64477.42元；2、判令被告向原告支付截止到2020年12月31日的违约金2027元，之后的违约金以64477.42元为基数、从2021年1月1日起按日万分之三计算直至付清为止；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，因被告于2021年2月8日支付租金共计10701.16元，原告将第一、二项诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付拖欠商铺租金53776.26元；2、判令被告向原告支付截止2021年2月8日的违约金2783元，之后的违约金以53776.26元为基数、从2021年2月9日起按日万分之三计算直至付清为止。事实与理由：原告将自有的位于武汉市青山区奥山世纪城K-2-1（3号楼地下商业）3栋负一层D1347室、D1348室委托被告经营管理，双方为此签订了《奥山世纪广场商铺委托经营及管理协议书》，并就协议各项内容进行了明确约定。协议履行中，原告按约将商铺交付给被告经营管理，而被告自2020年6月11日起未按照协议全面履行其义务，拖欠原告2020年6月1日至2021年5月31日期间的商铺租金53776.26元。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告奥山商业公司辩称：1、疫情发生前，被告一直履行合同义务向原告支付租金。因2020年1月爆发疫情属于不可抗力因素，导致承租商户无法经营。原告委托被告经营管理的商户要求减免租金，被告已经根据实际情况对案涉商铺实际承租人减免了3个月的租金。被告希望原告给予相应减免；2、关于违约金的问题，由于被告在2019年年底已经将截止到2020年5月31日的租金提前支付给了原告，在2020年1月武汉爆发新冠疫情后，被告要求减免的租金依次顺延至2020年6、7、8月。被告于2020年6月向原告支付了一个月的租金，后又向原告支付了两个月的租金，也就是疫情后期都支付了三个月租金，被告在疫情重大影响下仍尽其所能支付相应款项，不应当承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告购买了位于武汉市青山区和平大道罗家港奥山世纪城K-2-1（3号楼地下商业）3栋负一层D1347室、D1348室商铺，产权登记在原告名下。2012年8月8日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《商铺委托经营及管理协议书》，约定：甲方同意将其购买的奥山世纪城?奥山世纪广场项目负一层D1347号商铺（建筑面积为13.10平方米）委托乙方经营及管理，乙方负责商铺招商及培育市场；委托给乙方经营及管理的期限共计为8年，从签订本协议起至2021年5月31日止，在上述经营及管理期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权，但从本协议生效之日起至2013年5月31日前为市场培育期及装修期，双方一致确认该期间乙方不向甲方支付租金及任何费用；上述商铺在委托经营及管理期间，返租金额按照522564元的7%逐年返租，2013年6月1日至2016年5月31日年租金为36579元（即半年租金为18290元），2016年6月1日至2018年5月31日年租金为36579元（即半年租金为18290元），2018年6月1日至2021年5月31日年租金为36579元（即半年租金为18290元），本条款所涉租金为税前租金；2013年6月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方按半年度支付，具体支付时间为2013年6月10日前支付半年租金，2013年12月10日前支付半年租金，以此类推；在委托经营期间，甲方所获得的税前租金所产生的契税等一切税费，甲方同意由乙方按国家规定代扣代缴，届时乙方向甲方支付的租金为扣除契税等一切税费后的租金；乙方有权以自己的名义直接与承租人签订有关甲方物业的租赁合同获取收益，并直接以自己的名义或者甲方的名义对第三方或者承租人违反相关租赁合同或乙方管理制度等行为，向第三方或者承租人提起诉讼；乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本协议书。同日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）就原告购买的奥山世纪城?奥山世纪广场项目负一层D1348号商铺（建筑面积为11.95平方米）签订《商铺委托经营及管理协议书》。合同约定：上述商铺在委托经营及管理期间，返租金额按照474969元的7%逐年返租，2013年6月1日至2016年5月31日年租金为33248元（即半年租金为16624元），2016年6月1日至2018年5月31日年租金为33248元（即半年租金为16624元），2018年6月1日至2021年5月31日年租金为33248元（即半年租金为16624元），本条款所涉租金为税前租金。该合同其余条款与前一份合同约定一致。协议签订后，被告将涉案商铺与其他商铺一并打包出租给案外人。合同履行过程中，被告向原告支付了截至2020年5月31日的租金。2020年6月15日，被告分别向原告支付租金2802.96元、2547.62元，以上共计5350.58元。2021年2月8日，被告分别向原告支付租金5605.94元、5095.22元，以上共计10701.16元。此后，被告未再支付租金。关于代扣代缴税款情况，被告已代原告支付2019年6月1日至2020年6月30日、2020年10月1日至2020年11月30日期间租金的代缴税款3190.07元、490.83元。此后的税款尚未缴纳。案涉商铺的实际承租方（案外人）与被告、案外人武汉奥山世纪房地产开发有限公司签订《商铺租赁及管理合同》的补充协议，约定为应对疫情共同承担因疫情暂停营业的损失，给予承租商铺2020年5月1日至2021年4月30日期间的租赁费用予以优惠，优惠金额相当于减免了两个半月的租金。在诉讼过程中，被告提供了其与案涉商铺打包出租的部分其他商铺的业主签订的《补充协议》，部分业主与被告协商给予后期租赁费用优惠，优惠金额相当于减免了1个月、2.5个月、3个月或3个月以上租金。以上事实有《商铺委托经营及管理协议书》、房屋产权证、支付凭证、发票、完税证明、《商铺租赁及管理合同》及补充协议以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律及司法解释的规定。原、被告签订的两份《商铺委托经营及管理协议书》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点为：1、关于新冠疫情期间的租金是否应予以减免；2、关于被告是否应承担违约责任。1、关于新冠疫情期间的租金是否应予以减免。为应对新冠疫情，武汉地区自2020年1月23日起实行封城管控，后于4月8日解除。新冠疫情作为不可抗力，必将对城市生产生活经营管理等产生全方面不利影响，必然对被告在封城期间以及解封后的一段时间内履行委托经营合同造成影响。本院综合原、被告就案涉商铺自合同签订以来的履行情况及被告的过错程度，参照被告与实际承租人、其他商铺业主对于疫情期间租金减免情况，根据公平原则，酌情对新冠疫情期间商铺的租金减免两个半月，即在被告前期已支付的租金中冲抵2020年6月1日后产生的租金，故截至2020年8月15日前的租金被告已经支付完毕。根据协议约定租金按每半年度支付，具体支付时间为该付款周期第一个月的10日前，则2020年6月10日前应该支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金18290元、16624元（税前）。扣除本院酌情减免的2.5个月租金及被告于2020年6月15日支付的租金后，则被告应向原告支付2020年8月16日至11月30日的租金15015.92元﹛（18290+16624）÷6×3.5－5350.58﹜。2021年2月8日被告又支付10701.16元，故被告还应支付4314.76元（税前）。被告还应于2020年12月10日前支付2020年12月1日至2021年5月31日的租金34914元（18290+16624）。因被告尚未完全缴纳此时间段的税款，税款金额尚不能确定，故被告应向原告支付39228.76元为税前租金，实际支付金额应扣除相应税款。综上，对于原告要求被告支付拖欠商铺租金的诉讼请求，本院予以部分支持。2、关于被告是否承担违约责任。被告未按合同约定时间支付租金，已经构成违约，应该承担相应的违约责任。原告主张按照日万分之三计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。根据被告支付租金的时间，违约金应分段计算：以15015.92元扣除税款后金额为基数，从2020年6月11日起计算至2020年2月7日；以4314.76元扣除税款后金额为基数，从2020年2月8日起计算至实际清偿之日止；以34914元扣除税款后金额为基数，从2020年12月11日起计算至实际清偿之日止。对原告的该项诉请，本院予以部分支持。被告对此的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉奥山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟莎支付截至2021年5月31日的租金39228.76元（含税，税费由被告代扣代缴）；二、被告武汉奥山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟莎支付违约金（以15015.92元扣除税款后金额为基数，从2020年6月11日起计算至2020年2月7日；以4314.76元扣除税款后金额为基数，从2020年2月8日起计算至实际清偿之日止；以34914元扣除税款后金额为基数，从2020年12月11日起计算至实际清偿之日止。以上均按照日万分之三的标准计算）；三、驳回原告钟莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费607元，由原告钟莎负担195元，由被告武汉奥山商业管理有限公司负担412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二一年四月二十七日法官助理汪诗雨书记员李珺