浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终250号上诉人（原审原告、反诉被告）：梅水强，男，1979年3月17日出生，汉族，户籍地浙江省桐乡市，现住浙江省桐乡市。上诉人（原审原告、反诉被告）：吴小梅，女，1985年9月7日出生，汉族，户籍地浙江省桐乡市，现住浙江省桐乡市。二上诉人共同委托诉讼代理人：梅晓强（系梅水强弟弟），男，1981年6月20日出生，汉族，住浙江省桐乡市。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈威，男，1974年11月10日出生，汉族，户籍地四川省渠县，现住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：徐登富，浙江天程律师事务所律师。上诉人梅水强、吴小梅与上诉人陈威确认合同无效纠纷一案，均不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初4648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅水强、吴小梅上诉请求：维持一审判决第一项，依法改判第二项、第三项。事实和理由：一、一审判决对购房款性质及其数额等基本事实没有查清，判决对梅水强、吴小梅严重不公。陈威是职业放贷人，一审已经认定，但一审对本案涉及的83万元款项性质没有查清是购房款还是借款，是正常利率还是高利贷。实际上，梅水强、吴小梅向陈威借款55万元左右，归还了25万元左右，由于利滚利2012年1月20日翻滚到了75万元（有借条证明），后陈威利用恐吓等手段威逼梅水强、吴小梅于2012年6月27日签订涉案房屋买卖合同，出售价格为83万元，短短五个月时间剩余本金30万元翻滚到了83万。二、一审允许陈威对涉案房屋价值进行鉴定，但对梅水强、吴小梅当庭提交的房屋占用期间的占有使用费不予鉴定，且对占用费用不予支持，明显背离了法律规定。三、对装修的事实认定不清，证据不足。一审认为双方应各自返还取得的财产，梅水强、吴小梅应根据评估报告返还陈威927000元，包含了陈威投入的装修成本，但就本案房屋装修到底由谁完成，一审法院没有查明。陈威称房屋交付时为毛坯房与事实不符，梅水强、吴小梅交付房屋时已经进行了简单的装修，房屋的地砖、墙砖、吊顶等已经完成。陈威称涉案房屋全部由其装修，并提交了《房屋简单装修合同》、结算单，结算单金额为48165元，时间是2020年4月，这明显不合理。涉案房屋有628平方米，全屋的固定装修、配套设施与人工工资，不可能仅有48000余元，如果是十几年前倒还有可能。四、陈威提起反诉不符合法律规定。反诉的目的在于抵销、吞并本诉。反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围，反诉与本诉的诉讼请求应基于相同的法律关系，诉讼请求之间有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实。本案梅水强、吴小梅的诉求是房屋买卖合同无效，反诉必须是确认房屋买卖合同有效，但陈威反诉请求是合同无效后的处理，两者构成了统一的诉求，不符合反诉的规定，应该另行起诉。五、本案第二项判决与第一项判决存在矛盾。一审判决附加梅水强、吴小梅支付款项后才归还房屋，明显对梅水强、吴小梅不公平。合同无效必须及时返还房屋，如果附条件的先支付款项，款项支付之前陈威却以判决书的名义合法占有使用房屋，明显和强制性法律规定冲突。陈威辩称，一、梅水强、吴小梅见到近十年来房屋价值飙升，有利可图，不讲诚信，以农村房屋买卖违法为由主张合同无效，达到其侵占房屋涨价带来的巨大利益，其诉讼目的不是寻求公平正义，而是把自己不劳而获的利益建立在他人的损失之上，应当受到法律的否定性评价。梅水强、吴小梅违约在先，应当先履行返还款项的义务。二、一审认定的房屋买卖合同、补充协议及收条等证据已经证明了购房款的性质，案涉房屋在买卖时的价格是83万元，现在价格在300万元左右，一审判决对陈威严重不公平。三、梅水强、吴小梅称签订房屋买卖合同时受到陈威恐吓、威逼等，没有事实依据。四、梅水强、吴小梅上诉称陈威是职业放贷人、利滚利等说法没有证据证明。陈威至今未被任何机关认定为职业放贷人。梅水强、吴小梅的上诉理由只能证明其想尽办法达到无偿要回已经出卖的房屋以获取巨大经济利益的目的。五、本案所涉房屋为农村房屋而非城镇房屋，梅水强、吴小梅收取了房款并将房屋交给陈威占有使用。梅水强、吴小梅主张占有使用费没有事实和法律根据。梅水强、吴小梅卖房后一直在外躲债，本案所涉房屋三楼由梅水强的父亲和妻子居住，一楼堆放梅水强的横机，至2016年底才搬走。当时讲明要收取一楼和三楼的租金每年2万元，但因梅水强无钱支付，陈威没有真正索要。六、梅水强、吴小梅没有证据证明其对房屋进行过装修，实际上梅水强、吴小梅当时没有钱，也没有装修过。陈威搬进涉案房屋后，没有进行全面装修，而是每年根据需要进行了部分分隔和相应装修，至今没有全部装修完毕。七、梅水强、吴小梅不是本案适格主体。从户口本、拆迁协议书、证明来看，涉案房屋宅基地上还有案外人，梅水强、吴小梅至今未提供相关政府盖章确认的宅基地使用手续等权属证明。综上，请求驳回梅水强、吴小梅的上诉请求。陈威上诉请求：判令梅水强、吴小梅支付陈威占用购房资金利息1015920元（按协议月息1.2%，从2012年6月29日起暂计算到2020年11月28日，实际付息到判决日止）或者发回重审。事实和理由：一、一审认定补充协议中独立存在的争议解决条款无效，属于认定事实错误。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。补充协议约定“卖方要求买方在三年之内不得将房屋转卖他人，如有经济能力了，从签订协议之日起到购买回去时，八十三万元按约定利息月利息1.2%计算结清，双方同意签字生效”，该条款是独立存在的有关解决争议的方法的条款，没有违反法律的强制性规定，合法有效。二、一审把梅水强、吴小梅违约后产生的占用购房资金利息的违约责任认定为损失赔偿，属于认定事实错误。补充协议约定的利息是双方约定的处理本案纠纷产生的付款义务，不是损失赔偿。一审判决合同无效，将涉案房屋腾退返还给梅水强、吴小梅，支付购房资金利息是梅水强、吴小梅的附随义务。陈威在一审答辩时表示若合同被认定无效，将另行提起信赖利益赔偿诉讼，一审认定合同无效，应当释明陈威基于补充协议约定反诉请求支付占用资金利息是违约责任还是信赖利益损失，但一审没有释明，以“各自所谓的损失由各自负担”为由，否认了陈威关于购房资金的利息损失。三、一审仅凭自己认定的事实作为划分合同无效过错责任的依据，属于认定事实错误。一审认定陈威在法院有数十件作为原告的民间借贷诉讼，认定陈威承担基本相等的责任，纯属主观臆断。对该事实梅水强、吴小梅没有出示任何证据，一审法院也没有主动查明并进行审理。而梅水强、吴小梅因资金困难向陈威借款，是其自愿的行为，其卖房并将借款转化为购房款，也是自愿的行为，故借款在先与否与本案合同无效的责任没有关联性。四、一审判决梅水强、吴小梅不支付占用购房资金利息没有事实依据。梅水强、吴小梅占用陈威83万元长达八年多，支付利息是其法定义务。退一步讲，合同无效后支付占用资金利息也是其法定义务。五、一审判决陈威返还已购买的房屋，却不判决梅水强、吴小梅支付补充协议约定的占用购房资金利息，显失公平。涉案房屋的实际价值远大于本案评估价927000元，一审判决陈威返还涉案房屋，房屋的升值也随之无偿转移给梅水强、吴小梅，一审不支持占用购房款利息，显失公平。六、一审认定双方承担基本相等的过错责任，损失由各自承担，显失公平。梅水强、吴小梅在本案中没有损失，反而获取了房屋升值后带来的巨大利益。因其不诚信，陈威失去了购房机会及房屋升值等利益损失（待二审判决后另行起诉）。七、梅水强、吴小梅应当承担本案合同无效的全部责任。梅水强、吴小梅在签订合同时属于经济非常困难时期，四处躲债，在其多次商求下，陈威出于帮助梅水强、吴小梅且自己确实需要一个房子居住的情况下，才决定购买涉案房屋。现梅水强、吴小梅为了一己私利，单方毁约，应当承担合同无效的全部责任。八、梅水强、吴小梅不是本案适格诉讼主体。一审中梅水强、吴小梅提供的户口本中有案外人梅金松等人，庭审后提供的房屋拆迁协议系梅金松签订，其至今也未提供宅基地使用证等相关文件。梅水强、吴小梅辩称，一、主合同无效，补充协议当然无效。解决争议方法的条款是指协商、调解、仲裁、诉讼等争议解决方式的条款，而非陈威上诉所称补充协议中的利息约定。二、主合同无效，补充协议当然无效，购房资金利息当然不存在。陈威所称利息从另一方面证明款项性质为高利贷借款而非房款。三、陈威在一年之间有数十起民间借贷案件，其讨债符合恶势力标准，希望二审查明陈威所作所为，如涉及黑恶势力移交公安处理。四、梅水强的爷爷在拆迁协议上签名是代表家庭，梅水强和梅晓强按村集体规定落实了两户宅基地，属于合法使用者，是适格原告。综上，请求驳回陈威的上诉请求。梅水强、吴小梅向一审法院起诉请求：1.判令2012年6月27日双方签订的《农村房屋买卖合同书》无效；2.陈威支付梅水强、吴小梅房屋占有期间的费用80万元（从2012年6月27日暂计算至2020年6月27日，年费用10万元，直至完全腾退房屋为止）；3.陈威立即从梧桐街道东园小区40号腾退。陈威向一审法院反诉请求：梅水强、吴小梅返还陈威所购房屋现有价值927000元及占用购房资金利息1015920元（按协议月息1.2%，从2012年6月29日起暂计算到2020年11月28日，实际付息时间到法院判决日止），共计1942920元。一审法院认定事实：位于桐乡市××街道××小区××号××地，房屋系梅水强家所建。梅水强因欠陈威钱款无力归还，梅水强、吴小梅与陈威于2012年6月27日签订《农村房屋买卖合同书》一份，合同载明：房屋占地面积为160平方米，成交价格为830000元。合同明确房屋为农村集体土地上建筑，如遇过户需村民委员会同意、陈威如转售需梅水强、吴小梅签字等情况，梅水强、吴小梅应予配合。合同上还有二位见证人签字。2012年6月28日梅水强、吴小梅出具收条一份，载明收到上述购房款；梅水强与陈威还于2012年6月28日签订补充协议一份，载明：卖方要求买方在三年之内不得将房屋转卖他人，如有经济能力了，从签订协议之日起到购买回去时，捌拾叁万元按约定利息、月利息1.2%计算结清。后陈威及其家人居住在该房屋内至今并进行过装修。诉讼中，一审法院根据陈威申请，委托桐乡市中正房地产评估事务所对位于桐乡市××街道××小区××号房屋的现有价值进行评估鉴定。桐乡市中正房地产评估事务所于2020年10月22日出具估价报告，报告认为：估价对象为农村宅基地上自建住宅，四层，建筑面积628.34平方米，估价方法为成本法；估价结果：估价对象市场价值为927000元；估价范围包括房屋、配套设施及固定装修，不包括对应的宅基地等；报告使用期限为出具之日起一年。鉴定费6800元由陈威预付。一审法院认为，双方对本案所涉标的物为宅基地上的房屋均无异议，而在非试点地区将该类房屋转让给本集体经济组织以外的个人的合同无效已成为共识，双方对此也无争议，故双方于2012年6月27日签订的《农村房屋买卖合同书》无效，该合同无效，相应的补充协议也无效。合同无效，双方应各自返还因合同取得的财产；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，首先，梅水强、吴小梅应将房款返还给陈威。是返还83万元还是返还92.7万元？根据估价报告，92.7万元实际上包含了陈威投入的装修成本，而对于买受人购买后进行的装饰装修，在返还时应当由出卖人折价补偿，结合陈威的诉讼请求，为表述方便，不再区分购房款还是装修折价，梅水强、吴小梅应当返还陈威92.7万元。其次，陈威应将房屋返还梅水强、吴小梅，但应给陈威必要的准备时间。第三，本案买卖双方均违反了法律和国家政策对农村房屋交易的限制性规定，对合同无效均存在过错。此类纠纷一般来说出卖人应对合同无效承担主要责任，但结合本案梅水强、吴小梅欠陈威款项在先、陈威有数十件作为原告的民间借贷诉讼等具体情况，一审法院认为双方应承担基本相等的责任，对各自的所谓损失由各自承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认梅水强、吴小梅与陈威于2012年6月27日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；二、陈威应于梅水强、吴小梅支付本判决第三条款项且经法院通知后二个月内将位于浙江省桐乡市××街道××小区××号房屋腾退交付给梅水强、吴小梅；三、由梅水强、吴小梅返还陈威927000元，于判决生效之日起二十日内支付至下列账户（账号：6228××××6668，户名：桐乡市人民法院，开户行：中国农业银行桐乡市支行）；四、驳回梅水强、吴小梅其余诉讼请求；五、驳回陈威其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，减半收取5900元，由梅水强、吴小梅负担5860元，陈威负担40元；反诉案件受理费22286元，减半收取11143元，由陈威负担5827元，梅水强、吴小梅负担5316元；鉴定费6800元，由双方各半负担，陈威已预交，由梅水强、吴小梅于判决生效之日起十日内支付给陈威3400元。二审中，梅水强、吴小梅提交了以下证据：1.借条一份，证明款项性质为借款不是购房款，借款属于高利贷性质；2.手机短信截屏三张，证明陈威用各种威胁、恐吓手段讨债；3.宗地测绘图、门牌证、股权证、户口本，证明梅水强、吴小梅是单独立户，主体适格。陈威质证认为，借条不属于新证据，对真实性、关联性均无异议，明确写明其已经收到了陈威借给他的75万元现金，同时还有梅水强的父母签字确认，不能证明是高利贷，也不能证明受到了强迫。对聊天记录的真实性、关联性均有异议。其中看不出来有任何暴力、威胁的语言，手机短信发送时间是2018年3月5日，当时陈威和梅水强已经不存在借款纠纷了，也不存在借钱不还，恰恰证明当时梅水强当时欠了很多债。宗地图是一套资料，但梅水强、吴小梅只提供了一页，也不能证明宅基地使用权人中只有梅水强一个人没有其他人，村委会不能代表基层政府来确认宅基地权属问题。梅水强、吴小梅称陈威涉黑、放高利贷，并且去公安控告过，公安经调查后认为陈威与梅水强属于正常的民间借贷。本院认证认为，陈威对梅水强、吴小梅提供的证据1、3真实性没有异议，予以认定；证据2的内容不足以证明陈威存在违法讨债的行为，与本案处理无关联，不予认定。陈威二审中未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，梅水强、吴小梅先是出具借条向陈威借款75万元，并用桐乡市××街道××小区××号房屋作抵押，后双方又签订《农村房屋买卖合同书》和补充协议，将上述房屋以83万元出售给陈威，将借款转化为购房款。协议签订后，梅水强、吴小梅将房屋交付陈威使用至今。吴小梅上诉称合同约定的购房款83万元系本金30万元“利滚利”得出，以及陈威用恐吓等手段威逼其签订房屋买卖合同，没有证据予以证明，且梅水强、吴小梅曾就其所主张的情况向公安机关报案，公安机关也未认定，故梅水强、吴小梅的该上诉理由，难予采信。双方对一审判决确认《农村房屋买卖合同书》无效，均无异议，争议在于：梅水强、吴小梅认为陈威应当支付房屋占用期间的占有使用费；陈威则主张梅水强、吴小梅支付83万元购房款占用期间的资金利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，双方签订的买卖合同无效，陈威应当返还涉案房屋，梅水强、吴小梅则应退还陈威购房款，并对房屋装修等进行折价补偿。即使梅水强、吴小梅交付房屋时存在部分装修，也已经随房屋一起出售给了陈威，故交付时是否装修的事实不影响其按照评估价返还陈威款项。双方均应当清楚法律和国家政策对农村房屋流转的限制，对合同无效均存在过错，考虑到梅水强、吴小梅主动悔约有违诚信，同时，陈威购买该房屋存在抵债情形，因此，一审认定双方对合同无效应承担基本相等的责任，符合实际情况，并无不当。基于此，梅水强、吴小梅主张陈威支付房屋占有期间的使用费，以及陈威主张梅水强、吴小梅支付购房款利息，均不应予以支持，梅水强、吴小梅申请对占有使用费进行鉴定，没有必要，不应准许。双方签订的补充协议系对房屋买卖合同的补充约定，共同构成双方对房屋买卖的权利义务安排，补充协议中约定梅水强、吴小梅回购房屋时需支付利息，并非解决争议条款，亦应无效。陈威根据补充协议主张购房款利息损失，缺乏法律依据，不予支持。对于双方上诉提出的一审程序等问题。首先，梅水强、吴小梅系涉案房屋买卖合同的当事人，亦是该房屋所在宅基地的使用人，其起诉主张双方签订的合同无效，原告主体适格。其次，根据法律规定，反诉与本诉的诉讼请求需基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实。梅水强、吴小梅诉请合同无效及腾退返还房屋，陈威主张返还购房款及利息，均是基于相同的法律关系和事实，一审受理陈威提出的反诉，符合法律规定。最后，合同无效后，合同双方应互相返还因合同取得的财产。但房屋的腾退需要合理时间，且房屋价值较大，为防止利益失衡，一审判决陈威在收到梅水强、吴小梅返还的款项后再予腾退，不违反法律规定，恰恰是公平和诚信原则的具体体现。综上所述，梅水强、吴小梅和陈威的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计20041.5元，由上诉人梅水强、吴小梅负担13070元，由上诉人陈威负担6971.5元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年四月十五日书记员 邵 洁书记员 胡玉婷