江苏省南京市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）苏01行终196号上诉人（原审原告）陶代锦，女，1948年12月10日出生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人陶代汉（系上诉人陶代锦弟弟），男，1954年5月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托代理人张振文，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京市鼓楼区住房保障和房产局，住所地南京市鼓楼区建宁路263号5楼。法定代表人殷位栋，南京市鼓楼区住房保障和房产局局长。出庭负责人刘叮叮。委托代理人郭睿。委托代理人李芬萍，江苏苏砝律师事务所律师。原审第三人鲁美华，女，1955年6月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托代理人鲁大林（系第三人鲁美华弟弟），男，1958年12月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人陶代锦因诉被上诉人南京市鼓楼区住房保障和房产局（以下简称鼓楼区产局）及原审第三人鲁美华其他行政管理行为一案，不服南京铁路运输法院作出的（2020）苏0192行初741号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案房屋系南京市鼓楼区直管公房，房屋使用面积为26.8平方米，房屋出租人为南京鼓楼房产经营有限公司，原承租人为李美玉（已故）。陶代锦系李美玉的女儿。鲁美华系李美玉之子陶代钟（已故）的配偶。鲁美华与陶代钟于1991年11月5日领证结婚。陶代钟系五佰村24幢212室（即涉案房屋）户主。1995年7月21日，鲁美华户籍迁入涉案房屋并实际居住。2000年1月13日，李美玉户籍迁入涉案房屋；2006年6月26日，陶代钟因病去世并注销户籍信息；2006年7月20日，陶代锦将户籍由盐仓桥西街20号一单元301室迁入涉案房屋，与户主关系栏记载为“妹妹”；2010年11月8日，李美玉因病去世并注销户籍信息。2017年7月14日，鲁美华向南京鼓楼房产经营有限公司提出书面的申请报告，申请将涉案房屋承租人变更为鲁美华。经鼓楼区产局审批通过，2017年7月26日，南京鼓楼房产经营有限公司确定鲁美华为涉案房屋的承租人，并与其签订公有住房租赁契约。陶代锦为涉案房屋征收补偿事宜进行信访，2020年1月14日，南京鼓楼房地产征收服务有限公司作出《关于陶代锦同志信访事项处理意见书》，载明：“我单位作为征收实施单位，该户的征收补偿工作已全部结束，据与该房屋负责的征收小组联系后得知，您本人并未在此房居住过也从未缴纳过房租并且户口是后迁入此房屋的。该房屋的实际居住人为您的嫂子鲁美华，房租也一直由其缴纳，根据公房管理条例，原承租人死亡需要换户名的人必须实际居住此房屋、按时缴纳房租并且户口在此房屋，三个条件缺一不可。所以本单位将伍佰村24幢212号该房屋的补偿给予鲁美华无任何问题”。另查明，五佰村危旧房改造项目征收小组工作人员李勇出具情况说明，载明：在对涉案房屋进行入户调查时，该房屋的实际居住人为鲁美华一人；其也跟周围居民进行了调查核实，确认该房屋的实际居住人是鲁美华一人；其所在小组与负责该房屋租金收取人员陆根启也进行了确认，该房屋是鲁美华一人实际居住，租金也是由鲁美华个人交纳。又查明，鲁美华持有残疾人证，证载精神残疾叁级，监护人为鲁大林。原审审理中，陶代锦表示其承认鲁美华符合承租条件，但认为其本人也符合承租条件，其户籍也在涉案房屋且名下无登记房产。陶代锦称涉案房屋来源系分给其母亲李美玉，李美玉的户口原在涉案房屋，后因陶代锦的弟弟陶代明要分房，所以将李美玉户口迁出至陶代明处分房，分房以后又将户口迁回涉案房屋。鼓楼区产局认为陶代锦并不符合申请公房续租的条件，其没有实际居住，且房租也不是其缴纳。陶代锦向原审起诉，其诉讼请求为：请求确认鼓楼区产局将涉案房屋的承租人变更为鲁美华的行为违法。原审法院认为，根据《加强南京市直管公房管理的意见》（宁建物字〔2011〕1148号，以下简称1148号《意见》）第二条之规定：“南京市公房管理中心具体负责市管直管公房管理工作。区（县）住房和城乡建设管理部门负责区（县）管直管公房的管理。”鼓楼区产局具有对行政区划范围内的区管直管公房进行管理的职责，有权对相关公房续租事宜进行审核。根据1148号《意见》，直管公房实行权属登记管理制度。在承租人死亡的情况下，新的承租人是否符合续租条件，还需公房管理单位进行审查。该意见第九条即规定，直管住宅公房不得擅自转租、出借，合同期满续租必须从严控制，可以续租的情形规定有：“（一）实际居住的承租人申请续租的；（二）经法院判决、调解离婚或在民政部门办理协议离婚后确定续租人的，且其在该处居住的；（三）承租人迁出，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的成年家庭成员申请续租的；（四）承租人死亡，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的家庭成员申请续租的”。本案中，原承租人李美玉已去世，同户籍的鲁美华一直在涉案房屋实际居住，并缴纳房屋租金，且他处无住房，因此，鲁美华符合申请续租的条件，对此陶代锦亦予以认可。陶代锦认为其是符合续租条件的共同居住人，涉案房屋由谁承租应由共同居住人协商确定。根据鼓楼区产局调查情况及原告当庭陈述看，其并非涉案房屋中鲁美华的共同居住人，也未提出过续租申请。鲁美华系残疾人，无他处住房，其一直实际居住在涉案房屋并缴纳租金。在陶代锦不能与鲁美华协商一致的情况下，鼓楼区产局作为涉案房屋的公房管理部门，从维护社会公共利益、保障弱势人群合法权益角度出发，根据所调查的事实，结合涉案房屋的实际使用状况、相关人员的实际情况以及直管公房的管理要求，同意鲁美华的涉案房屋续租申请，并变更涉案房屋承租人为鲁美华，符合相关直管公房管理规定的精神，不违反法律规定，合情合理，并无不当。综上，陶代锦诉请确认鼓楼区产局将涉案房屋的承租人变更到鲁美华名下的行为违法，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回陶代锦的诉讼请求。上诉人陶代锦上诉称：1.鼓楼区产局在其与鲁美华未协商一致的情况下，即变更涉案房屋承租人，不符合1148号《意见》第九条以及《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》的规定。2.其长期居住在案涉房屋内，且户籍亦在此房屋，有权承租该房屋。3.鼓楼区产局擅自将涉案房屋变更到鲁美华名下，且故意长期隐瞒相关事实，严重损害其合法权益。综上，请求撤销原审判决，依法支持其在一审中提出的诉讼请求。被上诉人鼓楼区产局未提交书面答辩状，当庭答辩称：1.1148号《意见》第九条中“应当经同户籍家庭成员协商一致，并公证”的前提是同户籍家庭成员均符合续租条件。上诉人并未在涉案房屋内实际居住，庭审中亦自述只是偶尔去看望其母亲，故不满足续租条件。2.本案是承租权的续租，不适用《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》的规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人鲁美华未提交书面陈述意见，当庭陈述称：1.其申请变更承租人符合国家法律法规规定，涉案房屋租金一直由其缴纳。2.陶代锦在鲁美华丈夫于2006年去世后将户口迁入涉案房屋，是想向国家获取非法利益，从未实际居住。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审法院将各方当事人在原审中提交的证据、依据随案移送本院。本院经审查，原审法院对各方当事人提交的证据审核、认证，符合法律规定。本院经审理查明，原审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人鼓楼区产局依申请同意变更涉案房屋的承租人为鲁美华的行为是否合法。本案中，涉案房屋为南京市鼓楼区直管公房，鼓楼区产局作为公房管理部门，有权对涉案房屋的续租事宜进行审核。根据1148号《意见》第九条规定，直管住宅公房不得擅自转租、出借，合同期满续租必须从严控制，可以续租的情形规定有：“（一）实际居住的承租人申请续租的；（二）经法院判决、调解离婚或在民政部门办理协议离婚后确定续租人的，且其在该处居住的；（三）承租人迁出，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的成年家庭成员申请续租的；（四）承租人死亡，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的家庭成员申请续租的”。根据原审查明的事实，涉案房屋的原承租人为李美玉，其于2010年11月8日去世。同户籍的第三人鲁美华一直在涉案房屋实际居住，并缴纳房屋租金，且他处无住房，符合1148号《意见》所规定的续租条件。鲁美华于2017年7月14日提出书面续租申请，被上诉人经审核后，同意变更涉案房屋承租人为鲁美华，具有事实根据，且符合上述规定，并无不当。上诉人陶代锦主张其亦具有对涉案房屋的续租资格，须与其协商一致后方能变更承租人，因其未能举证证明其曾在涉案房屋内实际居住，本案现有证据不足以认定其具有对涉案房屋的续租资格，故对其该项诉讼主张，本院不予采纳。综上，上诉人陶代锦的上诉请求及理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人陶代锦负担。本判决为终审判决。审判长  刘苏文审判员  李丹丹审判员  沈 赵二〇二一年四月二十八日法官助理王**书记员刘晓春