浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2411号 原告：贾海东，男，1970年6月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 原告：陈朝晖，男，1971年5月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 二原告共同委托诉讼代理人：严晓黎，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：范丹丹，浙江律匠律师事务所律师。 被告：安吉嘉鸿房地产开发有限公司，住所地浙江省安吉县昌硕街道迎宾大道639-657号（怡然公寓），统一社会信用代码913305235575459059。 法定代表人：刘洋。 委托诉讼代理人：陈凯，浙江浦源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦秋，浙江振源律师事务所律师。 原告贾海东、陈朝晖与被告安吉嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称“嘉鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年1月16日向本院提起诉讼，本院于2018年9月6日作出（2018）浙0523民初500号之三民事裁定，裁定驳回起诉。原告不服，提出上诉，湖州市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）浙05民终86号民事裁定，裁定撤销原裁定，指令安吉县人民法院继续审理。本院于2019年4月25日依法立案受理，于2019年7月17日作出（2019）浙0523民初1520号民事裁定书，裁定驳回起诉。原告不服，提出上诉，湖州市中级人民法院于2020年6月3日作出（2019）浙05民终1379号民事裁定，裁定撤销原裁定，指令安吉县人民法院继续审理。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。贾海东、陈朝晖的委托诉讼代理人严晓黎、范丹丹，被告嘉鸿公司的委托诉讼代理人陈凯、王锦秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的安吉县××品（现名清华苑）8幢1单元601、701、801、802、902、1101六套房屋的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还六套房屋的购房总价款5059417元并赔偿利息损失1486660.5元（以购房款为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%自合同签订日2013年8月13日计算至返还购房款日止，暂计算至2019年8月19日为止，后续即自2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中新公布的贷款市场报价利率的标准支付利息损失至实际还清之日止）；3.判令被告赔偿原告损失5059417元；4.本案诉讼费由嘉鸿公司承担。事实与理由：2011年4月21日，郑瑞明称因其投资的嘉鸿公司经营需要，向贾海东、陈朝晖借款700万元。当日，贾海东、陈朝晖与郑瑞明签订《借条》、《借款及担保协议书》，约定700万元借款月利率为3.5%，郑瑞聪为该笔借款承担连带保证责任等事宜。后贾海东、陈朝晖通过银行转账方式汇入郑瑞明银行账户。借款到期后，郑瑞明未能归还借款本息。因郑瑞明当时为嘉鸿公司法定代表人兼股东，且借款用于嘉鸿公司项目，故郑瑞明与贾海东、陈朝晖、嘉鸿公司达成一致，以嘉鸿公司在售房屋进行抵债。2013年8月13日，贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司签订《商品房买卖合同》九份，约定贾海东、陈朝晖向嘉鸿公司购买安吉县××品（现更名为“清华苑”，以下均称“清华苑”）8幢1单元601、701、801、802、902、1101、901、1001、1102九套房屋，房款共计7601591元，其中601购房款862267元，701购房款869103元，801购房款875939元，802购房款796426元，902购房款800738元，1101购房款854944元，901购房款880497元，1102购房款776627元，1001购房款885050元。合同约定贾海东、陈朝晖一次性支付购房款，购房款以2011年4月21日郑瑞明向贾海东、陈朝晖所借的700万元借款本息抵扣。嘉鸿公司应在2015年11月30日前交付房屋，2016年2月28日前交付房屋权属证书。《商品房买卖合同》中约定的交房日期已过，嘉鸿公司未按合同约定交付涉案房屋及办理权属证书，经原告调查，被告已将涉案的安吉县××品8幢1单元601、701、801、802、902、1101六套房屋出售给他人并办理了相关登记手续（另外三套房屋原告另案起诉）。原告为维护自身权益故提起诉讼。 被告答辩称，一、本案并非系法律规定的或者九民会议纪要涉及的以物抵债的合同，涉案房产被告所有，而被告并非系涉案借贷关系中债权人或债务人，不能作为以物抵债的合同予以处置。二、原被告签订的涉案9份《商品房买卖合同》系无效合同。签订《商品房买卖合同》是郑瑞明在借款期满后的一种再担保的行为，原被告双方并无买卖合同的合意。即使不能认定为是一种担保行为，亦系非正常的房屋买卖行为。正常的房屋买卖过程当中，有买有卖，原告需进一步提供房款交付凭证或者以其他方式交付房款的凭证，否则原告诉请的前提就不存在。故原告诉请无事实和法律依据的。三、基于第二个答辩意见，原告诉请要求被告承担违约责任，无事实和法律依据。四、案外人郑瑞明所涉借款也并未用于被告公司的经营，借款用途被告不知情。被告在原告与郑瑞明的借贷关系当中，不存在任何的过错。郑瑞明是利用其担任被告公司法定代表人有利条件私用公章，其行为严重损害公司利益。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 二原告为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1.借条、借款及担保协议书以及700万元转账凭证各一份，以证明2011年4月21日，郑瑞明向原告借款700万元同时约定月利率为3.5%，郑瑞聪为该笔借款承担连带责任保证以及原告将700万元借款汇入郑瑞明账户的事实。被告对借条、借款及担保协议书真实性无法确认，对汇款凭证有异议，并非由原告转账，与本案无关。 2.《商品房买卖合同示范模板》九份，以证明2013年8月13日，原告与被告签订了九份商品房买卖合同，约定原告向被告购买本案所涉的溪尚一品（现名清华苑）的九套房屋。同时双方也约定了于2011年4月21日郑瑞明向原告所借的700万元本息来充抵购房款并约定被告应在2015年11月30日前交付房屋，在2016年2月28日前交付房屋权属证书。被告对其真实性无异议，但认为合同有擅自修改部分，合同第七条“一次性付款”后面手写“以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息充抵”，手写部分无法确认是签订合同时书写还是经过原被告合意而书写，并未加盖公章。合同第二十四条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”，根据该条规定是在空格处填写而非空白处。 3.安吉嘉鸿房地产开发有限公司房屋销售情况一份，以证明原告所购买的九套房屋中的六套房屋（601、701、801、802、902、1101）已经被被告擅自出售的事实。被告对其无异议。 4.商品房销售价目表一份，主要证明原告与被告协商商品房买卖合同的房号、价格、面积时，被告向原告提供了商品房销售价目表一份，最终原告挑选了其中的九套房屋并且当时的价格是以价目表上标明价格的八折进行成交的。以八折进行成交的原因是因为借款的利息进行了折让。被告对真实性未提出实质性质证意见，且经本院询问，郑瑞明对该价目表中金额系当时合同备案价无异议，故本院对该份证据真实性予以认定并在卷佐证。 5.安吉嘉鸿房地产开发有限公司的工商信息材料一份，以证明在2013年8月13日签约时郑瑞明是被告的法定代表人和最大的股东，持股比例为34%的事实。被告对其真实性无异议。 6.（2019）浙05民终1259号民事裁定书一份，湖州市中级人民法院对原告申请证人叶某的证言证明力予以认定，并认为，叶某的证言可以佐证原被告签订《商品房买卖合同》是为了抵偿嘉鸿公司原法定代表人郑瑞明对原告所负的债务。被告对真实性、合法性无异议，但认为裁定书主要内容系要求安吉县人民法院来继续审理本案。叶某证言可以证明本案双方所签订的《商品房买卖》是无效的，更加印证签订的《商品房买卖合同》的主要的目的系法定代表人用公司财产抵偿其个人债务。我们认为法定代表人的行为是严重损害被告利益的，故本案《商品房买卖合同》不能作为“以物抵债”合同来对待。 7.（2014）温鹿商初字第3933号民事判决书一份，以证明借款担保人郑瑞聪与应月嫦系夫妻关系。被告对真实性无异议,并认可签约时应月嫦持股比例为33%。 被告为证明其反驳主张，向本院提供了以下证明： 8．向郑瑞明所做的调查笔录及银行转账凭证，以证明原告与郑瑞明之间存在的借款与被告无关，所借款项也未使用于被告；房屋买卖合同是作为借款发生后的担保；郑瑞明与原告之间并未进行过任何结算。原告对调查笔录有异议，证人未出庭作证；对转账凭证的关联性有异议。 9.商品房预售证复印件，以证明涉案房产于2013年8月14日取得商品房预售证，具备公开预售条件。 经审查，证据1，被告对借条、借款及担保协议书的真实性未提出实质性质证意见，本院对借条、借款及担保协议书以及郑瑞明向二原告借款700万元的事实予以认定；证据2，被告对真实性无异议，但主张其将空白合同加盖公章后交付原告，由原告自行填写。本院认为，清华苑8幢1单元901号房屋的购房合同第3页，“901”因书写错误加盖被告公章，故购房合同是书写完毕后加盖公章，而非被告交付的空白合同。被告也未能提供证据证明手写的“以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息充抵”系原告事后添加。故被告的主张本院不予支持，对该份证据予以认定。证据3、5，6，7被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证；证据4，系复印件，被告亦不认可，本院不予认定；证据8，证人与本案具有利害关系，该证人证言的内容无法达到被告用以证明涉案合同系为借款提供担保的证明目的，故本院不予认定。证据9，原告未就真实性提出实质性质证意见，故对该份证据真实性予以确认并在卷佐证。 综上，结合前审已认定事实及原、被告庭审陈述，本院认定事实如下： 2011年4月21日，案外人郑瑞明向二原告借款700万元。原告与郑瑞明、郑瑞聪签订借款及担保协议书一份，约定借款月利率为3.5%，借款期限为2011年4月21日至2011年7月20日，担保人提供连带责任保证。借款人落款处有郑瑞明签名捺印，担保人落款处有郑瑞聪签名捺印。同日，郑瑞明向原告出具借条一份，担保人处有案外人郑瑞聪签名捺印，约定郑瑞聪为借款提供连带责任保证。原告认可郑瑞明仅支付了6个月的利息，未归还借款本金及支付2011年10月之后的利息。2013年8月13日，郑瑞明代表被告与二原告签订清华苑8幢1单元601、701、801、802、902、1101、901、1001、1102九套房屋的《商品房买卖合同示范模板》各一份，约定付款方式均为“一次性付款”，一次性付款后方空白处手写“以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息充抵”；约定交房期限为2015年11月30日前。九套房屋的购房款共计为7601591元。前述签订的合同落款处均加盖被告公章且有郑瑞明签名。合同签订时，郑瑞明任被告法定代表人且持股34%，郑瑞聪妻子应月嫦持股33%。签订商品房买卖合同后，原告仍持有郑瑞明等出具的借条、借款及担保协议书。2013年8月14日，涉案房产取得编号为售许字（2013）第21号的商品房预售证。现清华苑8幢1单元601、701、801、802、902、1101号房屋已出售给他人。原被告及郑瑞明均认可郑瑞明最后向原告支付借款利息的时间在2011年10月左右。原告在原审过程中陈述每一套房屋签订《商品房买卖合同示范模板》一式一份，均由原告持有。 本院认为，本案第一项争议焦点为：原被告签订的涉案《商品房买卖合同示范模板》系被告为案外人郑瑞明抵债还是提供担保。一、从合同内容来看，当事人在合同中的意思表示为“抵债”而非“担保”。根据合同约定，买受人的付款方式为一次性付款，以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息冲抵，即用郑瑞明向原告的借款本息抵偿原告应付被告的购房款。从合同约定的内容来看，不存在提供担保的意思表示。二、从合同签订时间来看，更符合“以房抵债”的特征。涉案《商品房买卖合同示范模板》签订的时间为2013年8月13日，而借款及担保协议书中约定的借款期限至2011年7月20日，且郑瑞明最后支付借款利息的时间为2011年10月左右，故涉案合同系在郑瑞明不能清偿债务的实然状态下签订，更符合“以房抵债”的特征。三、从当事人提交的其余证据来看，并无充分证据证明原被告签订的涉案《商品房买卖合同示范模板》的真实目的为“提供担保”。故应认定原被告双方签订《商品房买卖合同示范模板》的目的是抵偿案外人郑瑞明的债务，适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的前提不成立。 本案第二项争议焦点为：原被告签订《商品房买卖合同示范模板》，用被告资产抵偿郑瑞明欠付原告债款的行为是否合法有效。首先，原告未举证证明出借给郑瑞明的款项系用作被告公司经营，在被告不认可的前提下，本院无法认定借款与嘉鸿公司经营有关。其次，原告主张原告、郑瑞明、嘉鸿公司存在债权转让关系，但未举证证明三方具有债权转让的合意，原债权凭证仍由原告持有，原告亦未有放弃对郑瑞明原债权主张的意思表示，故原告、郑瑞明、嘉鸿公司不具有债权转让的特征。嘉鸿公司在涉案《商品房买卖合同示范模板》中仅承担义务，不享有权利，更符合债务加入的特征。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第23条规定，法定代表人以公司名义与债务人约定加入债务并通知债权人或者向债权人表示愿意加入债务，该约定的效力问题，参照本纪要关于公司为他人提供担保的有关规则处理。担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源，法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表。退一步说，即使原告、被告、郑瑞明之间并非债务加入关系，郑瑞明未经股东会决议，擅自与原告签订《商品房买卖合同示范模板》，直接以公司资产抵偿其个人债务，该法律后果显然比被告对外担保更加严重，亦明显超出正常经营活动的范畴，超越法定代表人的权限，属越权代表行为。 故根据《中华人民共和国合同法》第50条规定，法定代表人越权代表签订的合同，区分订立合同时债权人是否善意分别认定合同效力，故本案需考量原告是否知道或者应当知道郑瑞明超越权限订立合同，应结合交易性质、内容及具体交易情境等予以综合判定。1.从交易性质来看，原被告每套房屋仅签订一份《商品房买卖合同示范文本》，由原告单方持有，未作预售登记，价款支付方式为用郑瑞明个人欠付原告债款冲抵房款，与正常的房屋买卖交易流程有明显区别，原告显然明知订立《商品房买卖合同示范文本》系用作“以房抵债”，与被告并无真实购房合意。2.从交易内容来看，按《商品房买卖合同示范模板》约定的房款计算，涉案九套房屋价值高达700多万元，原告实际未支付任何购房款，如合同履行将导致嘉鸿公司资产大为减损，严重损害公司及公司其他股东的利益，所涉的合同内容使嘉鸿公司只承担巨额债务而未获得任何对价利益，显然原告亦明知不属于公司正常的经营活动。3.从交易情境来看，郑瑞明作为债务人，代表公司及其个人与原告订立“以房抵债”合同，行为后果是直接将公司利益转移给个人，具有明显的超越代表权的外观；而原告对为何仅签订一份合同由其单方持有且自合同签订后近五年，合同约定的交房期限到期近3年，未向被告主张权利未作出合理解释。故原告从交易性质、合同内容及交易情境分析即应当知道郑瑞明签约系超越权限而为，并非善意相对方。同时，根据现有证据无法证明原告作为债权人在签订合同时，已履行对被告董事会决议或股东会决议进行审查等基本注意义务，亦无证据证明在签订合同后，原告及时要求被告就合同效力进行追认。故原告不属于《中华人民共和国合同法》第50条保护的善意相对人，郑瑞明签订合同行为不构成有效代表行为。现嘉鸿公司未对郑瑞明签约行为进行追认，故《商品房买卖合同示范模板》无效，对嘉鸿公司无法律约束力。 本案第三项争议焦点：《商品房买卖合同示范模板》无效，被告是否需向原告承担赔偿责任。首先，本案中不能清偿的债务数额无法确定，原告亦未就产生的损失进行举证，故原告损失无法确定。其次，原告明知郑瑞明的签约超越代表权限，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第20条规定，公司举证证明债权人明知法定代表人超越权限，债权人请求公司承担合同无效后的民事责任的，人民法院不予支持。故被告在本案中无需向原告承担赔偿责任。 综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《在最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告贾海东、陈朝晖的全部诉讼请求。 本案受理费89241元，财产保全费5000元，合计94241元，由原告贾海东、陈朝辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 长  程思瑶 人民陪审员  杨肖俊 人民陪审员  赵 勇 二〇二一年四月十四日 法官 助理  洪丽莎 书 记 员  王 丹 10- 11-