四川省遂宁市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川09执异62号 案外人：彭武，男，1970年9月2日出生，汉族，住四川省大英县。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层。统一社会信用代码915101007436339687。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘林，四川恒融律师事务所律师。 被执行人：四川惠昌建设有限公司，住所地四川省射洪市太和街道太和大道中段200号。统一社会信用代码91510922MA6263FE0Q。 法定代表人：周丹，总经理。 被执行人：四川兆丰地产集团有限公司，住所地四川省遂宁市船山区慈音路2号南瑞弗莱明戈10栋4层1-5号。统一社会信用代码91510900551049281P。 法定代表人：赵勇，董事长。 被执行人：四川联盛房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开发区明月路1079号附4号。统一社会信用代码91510900699193634M。 法定代表人：刘小辉，董事长。 被执行人：赵勇，男，1971年6月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：蒋雪梅，女，1973年11月11日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：刘小辉，男，1972年8月26日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：潘文容，女，1974年11月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 本院在执行中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）与四川惠昌建设有限公司（以下简称惠昌公司）、四川兆丰地产集团有限公司（以下简称兆丰公司）、四川联盛房地产开发有限公司（以下简称联盛公司）、赵勇、蒋雪梅、刘小辉、潘文容公证债权文书一案中，案外人彭武于2021年4月6日对执行位于四川省遂宁市船山区××路××号××广场××栋××层××号房屋（以下简称争议房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人彭武称，请求依法中止对争议房屋的执行。事实和理由：2015年3月1日，彭武为购买兆丰公司开发的争议房屋向兆丰公司缴纳定金10000元，同年7月26日彭武缴纳购房款104087元并签订了《认购协议》（后被兆丰公司回收），2016年9月15日彭武再次向兆丰公司财务人员赵雨露转款350000元。兆丰公司以各种理由迟迟不为彭武办理有关手续，经多次催促，兆丰公司于2016年12月8日就争议房屋与彭武签订了《商品房买卖合同》。彭武分三次已向兆丰公司缴纳全部购房款共计464087元，兆丰公司也于2020年1月13日向彭武交付争议房屋。接房后，彭武向物管公司缴纳了装修押金及物管费用，现已装修完毕并入住。争议房屋系彭武合法购买，属于其合法取得的私有财产，现因（2018）川09执228号执行裁定查封，请求本院中止对争议房屋的执行，保护其合法权利。 中铁公司称，1.彭武虽签订了《认购协议》和《商品房买卖合同》，但并未办理不动产权属登记，争议房屋仍登记在兆丰公司名下，彭武尚未取得争议房屋的物权效力。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产，因争议房屋登记在兆丰公司名下，本院对争议房屋采取的执行措施合法。3.兆丰公司因债务原因将争议房屋抵押给中铁公司，双方签订有《抵押合同》并已办理抵押权登记，中铁公司取得了不动产权利证书，抵押权成立在先并有效。彭武与兆丰公司未经中铁公司同意径行进行房屋买卖，且买卖房屋的款项未用于清偿抵押债务，该买卖行为应为无效。综上，请求本院依法驳回彭武的异议申请。 惠昌公司称，中铁公司与兆丰公司系具有真正借贷关系的权利义务主体，惠昌公司作为名义借款人完全是基于实际借款人兆丰公司向中铁公司提供了足够偿债的担保财产才代其向中铁公司进行借款。彭武提起执行异议的标的资产属于前述担保财产的组成部分，直接关系到兆丰公司的偿债能力，也影响到惠昌公司的生存。该项担保财产抵押登记在前，彭武购买争议房屋在后，故依照民法典的规定，彭武提出的执行异议申请不能成立，请求本院依法驳回彭武的异议申请。 兆丰公司、联盛公司、赵勇、蒋雪梅、刘小辉、潘文容未提交意见。 本院查明，中铁公司与惠昌公司、兆丰公司、联盛公司、赵勇、蒋雪梅、刘小辉、潘文容公证债权文书一案，2018年7月13日，四川省成都市蜀都公证处作出（2018）川成蜀证执字第560号执行证书，该执行证书载明执行标的本金100000000元及资金利息等。中铁公司于2018年8月9日向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年7月23日作出（2018）川09执228号执行裁定书，对被执行人赵勇名下的位于遂宁市河东新区××地块【不动产权证号：遂东区国用（2013）第01366号】、刘小辉名下位于遂宁市河东新区××地块【不动产权证号：遂东区国用（2013）第01365号】、登记在兆丰公司名下的位于遂宁市船山区紫竹路3号中央广场1栋1单元7层701号等32套房屋以及登记在联盛公司名下的位于遂宁市船山区××路××号××广场××栋××单元××层××号××房屋予以查封。因上述资产涉及刑事案件等客观原因无法执行，经申请执行人中铁公司申请，本院于2019年8月6日作出（2018）川09执228号之一执行裁定，终结该案的本次执行程序。案涉争议房屋在前述查封范围内，案外人彭武对此提出异议。 另查明，为购买争议房屋，彭武分别于2015年3月1日、2015年7月26日、2016年9月15日向兆丰公司缴纳购房定金10000元、支付购房款104087元、350000元，以上款项合计464087元。因《认购协议》被兆丰公司收回，2016年12月8日，彭武与兆丰公司就争议房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为464087元。兆丰公司分别于2015年3月1日、2015年7月26日、2016年12月8日出具三张《中央广场收款收据》，载明收到彭武购房款464087元。2020年1月13日，兆丰公司与彭武签署《“中央广场B区”项目交房流程表》，争议房屋已交付彭武占有使用至今，但尚未办理产权登记。 上述事实，有（2018）川09执228号执行裁定书及《商品房买卖合同》、收款收据、银行转账凭证等证据在卷为证。 本院认为，案外人彭武基于对执行标的物即争议房屋主张所有权而提出异议，以排除对该执行标的物强制执行，其所提出执行异议性质为案外人异议，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，彭武在查封之前已与兆丰公司签订《商品房买卖合同》，已付清了全部房款，且对所购争议房屋占有使用并用于居住。彭武作为争议房屋买受人享有物权期待权，该权利能够排除强制执行，其异议请求符合前述司法解释规定的中止执行条件，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对遂宁市船山区××路××号××广场××栋××层××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  廖 巍 审 判 员  刘玉梅 审 判 员  魏 星 二〇二一年四月十九日 法官助理  杨晓兵 书 记 员  王海川