湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初533号原告（反诉被告）：钟秋莲，女，1972年8月8日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：刘春林，男，系原告丈夫，1972年2月27日出生，汉族，住湖南省南县。被告（反诉原告）：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）****。法定代表人：蒋齐仁，执行董事。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）钟秋莲诉被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称舜道农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟秋莲的委托代理人刘春林，被告（反诉原告）舜道农贸公司的委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)钟秋莲向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的摊店租赁合同及补充协议；2、判令舜道农贸公司向原告返还保证金5,000元；3、判令舜道农贸公司向原告返还一次性建设费4,000元；4、判令舜道农贸公司向原告返还生物防治费480元；5、判令舜道农贸公司赔偿原告因违约造成的经济损失5,000元；6、舜道农贸公司支付2019年9月1日至2019年11月1日的住房租金2,000元；7、舜道农贸公司赔偿摊店设备费2,000元。8、舜道农贸公司承担本案的诉讼费。事实和理由：钟秋莲与舜道农贸公司分别于2019年7月14日、10月21日签订《租赁合同》、《补充协议》，合同对摊点、租金递增、经营范围等进行了约定。2020年6月20日，舜道农贸公司违法单方解除合同。2020年6月22日，由于舜道农贸公司未交纳物业费和水电费，被迫关闭市场，导致原告无法继续经营。综上，由于舜道农贸公司违反合同约定，单方解除合同，给原告造成了重大损失，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）舜道公司辩称：一、舜道农贸公司与钟秋莲的《租赁合同》已于2020年6月6日解除，钟秋莲起诉解除合同已无必要；二、钟秋莲在租赁期间拖欠租金及管理费等违约行为，应当承担违约责任，舜道农贸公司无需退还保证金；三、退还建设费、生物防治费无事实、法律依据；四、赔偿损失毫无事实和法律依据。住房租金2,000元及设备费2,000元系钟秋莲自身经营产生费用，与本案无关。反诉原告（被告）舜道农贸公司向本院提出反诉请求：1、请求确认舜道农贸公司与钟秋莲签订的《租赁合同》和《摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；2、请求判令钟秋莲补交免租期租金1,996元及欠付的租金1,331元（2020年6月1日至2020年6月20日期间的租金）；3、请求判令钟秋莲向反诉原告支付2020年6月21日至6月28日的摊店占用费532元（按照月租金1,996元标准计算）；4、本案诉讼费用由钟秋莲承担。事实和理由：钟秋莲未按照双方签订的《租赁合同》、《摊店租赁补充协议》约定支付下一计租期租金，严重违反合同约定。舜道农贸公司发出解除合同通知后钟秋莲才腾退摊店。为维护舜道农贸公司的合法权益，特提起反诉。反诉被告（原告）钟秋莲辩称：根据合同约定，只有在商户欠费达一个月以上，且无法联系到的情况下，舜道农贸公司才有权单方面解除合同，钟秋莲已支付租金至2020年6月6日，未超过一个月时间，舜道农贸公司违法单方面解除合同；在经营过程中，舜道农贸公司管理不到位，56个摊位中只有10个左右在经营，且舜道农贸公司自2020年1月至2020年6月20日期间一直未交纳水电费，物业公司于2020年6月22日采取停水停电措施，关闭市场，钟秋莲无法经营，合同不具有继续履行的可能性；钟秋莲不存在违约情形，不应当交纳免租期租金。经审理查明：2019年8月20日，原告（反诉被告）钟秋莲与被告（反诉原告）舜道农贸公司经协商，双方签订一份《农贸市场摊店租赁合同》，主要约定：一、钟秋莲承租舜道公司位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场蔬菜区01号摊店1个；二、租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日；三、第一年租金为1216元／月，第二年租金在上一年的基础上递增10%，双方签订合同时，钟秋莲须预交六个月租金给舜道农贸公司，即7296元，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金，舜道农贸公司给予钟秋莲一个月的免租期，自2019年9月1日起至2019年9月30日止；四、租赁期间，钟秋莲需交纳以下费用：（1）保证金，钟秋莲在签订租赁合同的同时应交付保证金5000元，租期届满后双方不再续签合同的，舜道农贸公司于租期期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，钟秋莲如有拖欠舜道公司款项或其他违约行为的，舜道农贸公司有权直接从保证金中扣除；（2）管理费，200元／月，合同签订时，钟秋莲须一次性预交七个月管理费1400元，以后每次交纳管理费时，与租金同步，钟秋莲均需一次性支付六个月管理费，在每个计租期结束前15日支付下一计租期的管理费；（3）建设费4000元，建设费为一次性收取费用，不退还；（4）生物防治费，480元／年，在合同签订时，钟秋莲需一次性预交一年的生物防治费，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年生物防治费；（5）水电费采用ＩＣ卡只能预付式电表计量并按表计费，自行交纳；五、摊店交付时间为2019年8月25日前，钟秋莲验收签字确认后即承担租户相应责任；六、钟秋莲不按时交纳应交各项费用的，应按欠款总额5%／日的标准支付违约金，欠费达一个月以上，且又无法联系到的，舜道农贸公司有权停水停电及终止服务、解除租赁合同并单方收回摊店。后钟秋莲增加一个租赁摊店，租金780元／月。合同签订后，钟秋莲交纳了建设费4000元、半年租金4680元和7296元、管理费1400元、生物防治费480元、保证金5000元。钟秋莲于2019年10月20日开始经营，舜道农贸公司于2019年12月1日开始收租金。因多种原因，舜道农贸公司未在2019年9月1日开业。之后，双方达成口头协议，主要约定：摊店交接时间为2019年11月1日前，租期变更为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。若因钟秋莲原因导致合同未满一年解除的，则钟秋莲需补缴免租期租金。同日，舜道农贸公司向钟秋莲交付了摊店，钟秋莲开始经营。2020年1月18日，舜道农贸公司通知钟秋莲春节放假时间为2020年1月24日至2020年1月31日。因突发新冠疫情，舜道农贸公司根据防控需要，决定从2020年2月1日起延迟放假至2020年2月9日。后钟秋莲恢复营业。2020年6月3日，舜道农贸公司向钟秋莲出具《催交通知单》，要求其尽快交纳欠付的租金、管理费合计13,176元。钟秋莲以疫情期间摊店关闭为由，要求舜道农贸公司降低租金标准、改善经营环境、扩大招商引资等，协商未果。2020年6月4日，钟秋莲停止经营、撤离市场。2020年6月20日，舜道农贸公司以钟秋莲不按时交纳应交各项费用为由，通过微信送达《解除合同通知书》，通知钟秋莲解除合同。上述事实，有《农贸市场租赁合同》、收据、《告知函》、协调证明、微信聊天记录截图、催交通知单、解除合同通知书、照片及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）钟秋莲和被告（反诉原告）舜道农贸公司签订的《农贸市场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自的合同义务。一、钟秋莲的本诉请求问题。经查，（一）钟秋莲已交纳租金至2020年5月31日，根据《农贸市场租赁合同》约定，钟秋莲应在第一个计租期结束前15日支付下一计租期租金，即应于2020年5月15日支付下一计租期租金，但受新冠肺炎疫情影响，舜道农贸公司决定从2020年2月1日起延迟放假至2020年2月9日，此关闭期间属于不可抗力，如继续按照原合同支付租金，对钟秋莲明显不公平，结合本案案件的实际情况，酌情延长租期，即钟秋莲的第一计租期应截止至2020年6月9日，钟秋莲支付下一计租期的时间相应变更为2020年5月24日，截至2020年6月20日，钟秋莲欠费未达一个月以上，且无联系不上的情形，舜道农贸公司解除合同，不符合合同约定，考虑到涉案农贸市场经营状况不佳，钟秋莲已撤离市场，合同已不具备继续履行的可能，双方对解除租赁合同亦无异议，故确认双方签订的《农贸市场租赁合同》、口头补充协议于2020年6月4日解除；（二）合同已确认解除，对钟秋莲交纳的保证金，舜道农贸公司应予退还，由于钟秋莲2020年5月24日后未依约履行支付下一计租期租金的义务，亦存在过错，故本院酌定由舜道农贸公司退还钟秋莲保证金3,250元；（三）涉案合同约定一次性建设费4,000元，租期两年，现涉案合同期限未届满已确认解除，全额收取上述一次性建设费，对钟秋莲明显不公平，故本院根据双方履行合同的实际情况，酌定舜道农贸公司退还钟秋莲一次性建设费2,667元（4,000元-4,000元÷24个月×8个月）；（四）生物防治费已实际发生、使用，钟秋莲无证据证实因解除合同遭受损失5,000元，对该请求不予支持；（五）钟秋莲主张的住房租金、摊店设备费属于经营成本，与本案无关，对该请求不予支持。舜道农贸公司抗辩提出不应返还保证金、建设费的理由，经查，部分成立，部分予以采信；舜道农贸公司抗辩提出生物防治费、赔偿损失、住房租金、摊店设备费无事实、法律依据的理由成立，予以采信。二、关于舜道农贸公司的反诉请求。经查，（一）涉案租赁合同、口头补充协议的解除，非钟秋莲原因，不符合补缴免租期租金的情形，因此，舜道农贸公司要求钟秋莲补缴免租期租金1,996元，依据不足，不予支持；（二）本院已酌情延长租期，即钟秋莲第一计租期应截止至2020年6月9日，钟秋莲已于2020年6月4日退出农贸市场，舜道农贸公司要求钟秋莲补缴2020年6月1日至2020年6月28日的租金、摊店占用费，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）钟秋莲和被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于2019年8月20日签订的《农贸市场租赁合同》、口头补充协议于2020年6月4日解除；二、被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）钟秋莲一次性建设费2,667元、保证金3,250元，合计5,917元；三、驳回原告（反诉被告）钟秋莲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）湖南舜道农贸市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取81元、反诉案件受理费减半收取25元，合计106元，由原告（反诉被告）钟秋莲负担50元，由被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担56元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇二一年四月二十三日法官助理陈遥书记员徐佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。