西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初4639号 原告（反诉被告）：西安蓬瀛实业有限公司，住所地：陕西省西安市，统一社会信用代码91610133MA6UX4UJ2C。法定代表人：李大霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王子墨，陕西德尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕少文，男，1991年9月13日出生，汉族，住陕西省扶风县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李兰英，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人:王盼，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。原告西安蓬瀛实业有限公司（以下简称“蓬瀛公司”）与被告吕少文房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告吕少文与反诉被告蓬瀛公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蓬瀛公司的委托诉讼代理人王子墨，被告（反诉原告）吕少文的委托诉讼代理人李兰英、王盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓬瀛公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付租金37640.8元，物业费9410.2元，补交免租期租金37640.8元；2、判令被告向原告支付违约金112922.40元、滞纳金98383.65元（上述各项合计295997.85元）；3、判决诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年8月17日，其与被告签订《租赁协议》，其为出租方，被告为承租方。其将位于西安市XX区XX路XX号XX房XX层XX号房屋出租给被告，被告用于经营西安市经济技术开发区英轮体育用品店，约定每月租金18820.4元，每月物业费为2352.55元，租金及物业费支付方式为每6个月支付一次。2020年2月18日起，被告开始拖欠蓬瀛实业的租金以及物业费，经其多次催收无果，其无奈诉至贵院，望查明事实真相，判决支持其全部诉讼请求。被告吕少文辩称，其对原告关于支付租金的请求予以认可，对支付四个月物业费数额不认可。根据租赁合同约定，若双方协商不成，乙方如提前终止租赁期，需补交前期装修施工筹备免租期的租金，而本案中，系原告要与其终止租赁期，因此，原告要求补交前期装修施工筹备免租期的租金无事实依据。第二，滞纳金属于行政法上的概念，其本身属于违约金性质，原告在起诉状中同时要求支持滞纳金条款和违约金条款，显然是要求其重复承担违约责任，不符合公平原则。且原告主张的违约金过高，其请求人民法院以实际损失为基础，考虑受疫情影响其经营遭受严重困难等综合因素，根据公平原则降低违约金。反诉原告吕少文向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人返还反诉人装修押金5000元，保证金（押金）18820.40元，共计23820.40元；2、判令诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2019年8月17日，其与被反诉人签订《租赁协议》，2019年9月18日其向被反诉人缴纳5000元装修押金。2020年12月1日，被反诉人向其发出《解除合同》通知书，要求解除《租赁合同》，其同意解除合同，但被反诉人至今未向其返还装修押金及保证金，为维护自身合法权益，请求法院查明事实，依法支持其反诉请求。反诉被告蓬瀛公司辩称，不同意返还保证金，合同明确约定了保证金的返还条件，反诉原告并未满足保证金的返还条件，故不应返还保证金；其次，不同意返还装修押金，因反诉原告没有依约对案涉房屋进行装修，现有装修问题仍未进行整改，待反诉原告将上述问题整改后，可前往其处办理退还手续。经审理查明，2019年8月17日，蓬瀛公司（出租方：甲方）与吕少文（承租方：乙方）签订《租赁协议》一份，约定甲方同意将位于西安市经济技术开发紫薇风尚三期1#地西区商业裙房三层04号房屋（附示意图），计租面积（含公摊）约470.51平方米……,租赁给乙方，乙方承诺作为经营轮滑之用，未经甲方同意，乙方不得变更首次用途的定位。租赁期限：交付时间2019年8月17日，租赁期自2019年8月18日起至2024年10月17日止。其中：2019年8月18日至2019年10月17日，为乙方前期装修施工的筹备免租期。2019年10月18日为计租起始日。同时，上述协议对租赁费的支付约定如下：第一年2019年8月18日至2020年10月17日的租金，租金交纳时间（提前一个月）为2019年8月18日之前交纳112922.4元（含免租期）；2020年3月18日之前交纳112922.4元；第二年2020年10月18日至2021年10月17日的租金，租金交纳时间（提前一个月）为2020年9月18日之前交纳112922.4元；2021年3月18日之前交纳112922.4元……另外，关于装修、物业管理及费用和相关规定约定：1、房屋的装修：乙方向甲方申报装修方案，经甲方书面确认，并办理相关手续（甲方规定，通道隔断必须是12㎜以上的钢化玻璃封至顶），经国家有关行政部门审批后，方可施工，房屋的装修费用由乙方自行出资。但乙方只能在甲方划定的面积标识内进行装修……4、乙方每月的物业管理费2352.22元（人民币5元/㎡/月），采用先交后经营的交费方法，每6个月交费一次，首次物业费的交付于房屋交付日同步，6个月后的终止日为第二次物业费的交款期。上述协议第七条关于违约责任约定，如乙方逾期15天交付租赁费、管理费等费用的，甲方从第16天开始，按费用总额1%/天的标准，向乙方收取滞纳金，拒付者甲方先从其保证金抵扣或甲方单方面终止协议。4、双方协商一致时，可提前终止租赁期，若双方协商不成乙方如提前终止租赁期，乙方未到期的租赁费和预交的其他费用余额、保证金等不予退还，归甲方所有，乙方还需补交前期装修施工筹备免租期的租金、处半年的租赁费的总额为违约金。该协议签订当日，吕少文向蓬瀛公司交纳保证金18820元；支付装修押金5000元，蓬瀛公司遂将案涉商铺交付吕少文实际经营。2020年5月11日，蓬瀛公司向其所在的晟煋广场商户发送《西安蓬瀛实业有限公司关于2020年新冠疫情防控期间减免租金的告知函》，载明“经研究决定，对同时符合如下条件的企业减免2020年2月的租金:1、该企业及其股东直至其最终实际控股方……4、该企业已在2019年12月31日前与我司签订晟煋广场相关房屋的租赁合同，且该合同目前仍在履行期内；5、考虑到教育培训行业因受教育部、教育局各级主管机关的要求开业时间较晚，对符合上述条件的教育培训行业企业允许其2020年3月1日至4月30日期间租金减半缴纳。符合以上条件的企业，可在2020年5月17日前向我司提出书面申请，我司将根据实施细则，与经审核通过的企业签订《补充协议》，而后依约执行。以上内容最终以双方签订的《补充协议》为准”。2020年5月17日，吕少文向蓬瀛公司书面发送《英伦轮滑关于2020年疫情防控期房租减免答复函》一份。2020年6月3日，吕少文经营的英伦轮滑疫情后开始正常营业。后因双方就合同履行发生纠纷，蓬瀛公司于2020年6月28日将吕少文诉至本院，请求吕少文支付其2020年4月18日至2020年10月18日的租金112922.4元，支付其2020年3月18日至2020年9月18日的物业费14115.3元，后本院于2020年8月5日出具（2020）陕0112民初9430号民事判决书一份，判决吕少文向蓬瀛公司支付租金112922.4元、物业费14115.3元，该判决双方均未上诉，现已发生法律效力。后因吕少文未按期向蓬瀛公司支付自2020年10月18日之后的租金，蓬瀛公司遂于2020年12月1日向吕少文发出解除合同通知，要求解除双方签订的案涉租赁协议，并于2020年12月21日收回案涉商铺。现蓬瀛公司认为吕少文未按期支付租金构成违约，应当承担相应违约责任，故再次诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，吕少文提出反诉请求，双方分歧太大，致调解未果。上述事实，有原、被告提供的证据材料，民事判决书、当事人当庭陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约履行各自合同义务。本案中，双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，蓬瀛公司依约向吕少文交付案涉租赁房屋，吕少文应依约向蓬瀛公司支付租金，吕少文未按期支付租金的行为，构成违约，蓬瀛公司于2020年12月1日行使解除权解除合同并收回房屋，理由正当，吕少文应支付蓬瀛公司自2020年10月18日至2020年12月2日所欠租金37640.8元。其次，吕少文未依约支付自蓬瀛公司自2020年9月18日至其搬离之日的物业费用，故吕少文应依约支付蓬瀛公司物业费计为2352.55元×3个月=7057.65元，至于蓬瀛公司主张应从2020年8月18日起算，与生效判决相悖，不予采信。第三，吕少文未按期支付租金构成违约，应支付蓬瀛公司违约金，结合蓬瀛公司的实际损失、吕少文的过错程度、合同履行程度、吕少文提出违约金过高以及公平原则等客观因素，本院对双方约定的违约金酌情予以降低，按照双方约定的两个月租金计算，即吕少文应支付蓬瀛公司违约金37640.8元。另外，因吕少文已承担了违约责任，足以弥补蓬瀛公司的损失，故对蓬瀛公司主张吕少文向其补交免租期租金并支付滞纳金的诉讼请求，依法予以驳回。关于吕少文之反诉请求，理由正当，于法有据，依法应予以支持，蓬瀛公司应向吕少文退还装修押金5000元及保证金18820.4元，合计23820.4元，为了便于执行，与吕少文应支付蓬瀛公司的违约金37640.8元相抵后，吕少文还应支付蓬瀛公司违约金13820.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告吕少文于本判决生效之日起十日内向原告西安蓬瀛实业有限公司支付租金37640.8元、物业费7057.65元，合计44698.45元；二、被告吕少文于本判决生效之日起十日内向原告西安蓬瀛实业有限公司支付违约金13820.4元；三、驳回原告西安蓬瀛实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费5739元，本诉原告已预交，由本诉原告自行负担3553元，由本诉被告负担2186元，本诉被告于支付上述款项时一并给付本诉原告。反诉费用197元，反诉原告已预交，由反诉被告负担。反诉被告于本判决生效后十日内给付反诉原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    康  璐 二〇二一年四月十二日 法 官助 理    付丽娟书  记  员    李燕维