湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初617号 原告：卿芳杰，男，汉族，1989年2月28日出生，住永州市冷水滩区。 原告：周友连，女，汉族，1991年11月8日出生，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：魏绍辉，系湖南征雁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：永州市中添房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区永州大道与进贤路西北角**。 法定代表人：文蔚翔，系公司董事长。 委托诉讼代理人：邝小文，系湖南云虹律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告卿芳杰、周友连诉被告永州市中添房地产开发有限公司（以下简称中添公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卿芳杰、周友连的委托诉讼代理人魏绍辉，被告中添公司的委托诉讼代理人邝小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卿芳杰、周友连向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告至今未向原告交付符合交房条件的商品房而构成违约，并判令被告向原告支付违约金15241元（从2020年6月1日起暂计算至2021年1月1日，已逾期交房210日，以房价总价725747元为基数，总房价的万分之一×逾期天数计算违约金，后期违约金另计，直至合格交房为止）；2、判令被告履行宣传单页上阳台、景观阳台半面积赠送的承诺的义务；3、判令被告按规划部门的要求履行对临街阳台、景观阳台予以封窗的义务；4、请求确认被告私自改变规划设计对电梯井附近予以敞开、对共用走廊附近共用区域予以封闭而导致公摊面积增加的行为无效，并判令被告按规划设计来恢复；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年11月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于永州市冷水滩区永州××道××路××号××楼盘××栋××单元××号房屋。合同中约定面积131.32平米、房产总价725747元、出卖人应当在2020年5月30日前向买受人交付该商品房、交付该商品房时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告、逾期交房超过90日应当支付全部房价款的万分之一的违约金。被告曾在向原告发放的房屋图示上承诺“阳台、景观阳台赠送半面积”，但是，现在被告找各种理由要求原告支付阳台全面积的费用。而且，截止原告起诉之日，被告已经延迟交房超过90日，应当按照合同约定向原告支付违约金。按照规划部分的要求，被告应当对临街阳台、景观阳台予以封窗，二被告却迟迟没有按规划部门的要求来做，给原告未来的居住造成不便。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 被告中添公司辩称：1、答辩人不存在因自身原因逾期交房情形，不应承担违约责任。答辩人交付的房屋符合《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，达到交付条件。答辩人交付房屋时间确实延迟于合同约定的时间，但属于非答辩人原因所致，答辩人不承担违约责任；2、答辩人委托永州市国土资源规划设计测绘院出具的测绘报告，阳台、景观阳台按半面积计入建筑面积；3、答辩人按规划设计施工，项目完工后，市规划行政主管部门会进行验收，如存在与规划设计不符，会进行相应处理或行政处罚。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月，原告卿芳杰、周友连（买受人）与被告中添公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人出售的位于永州市冷水滩梨子园路与永州××道××＃楼××单元××层××号房屋，建筑面积131.32平方米，阳台是否封闭以规划设计文件为准，总价款为725747元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当2018年11月15日前支付首期房价款185747元，余款90000元向交通银行股份有限公司永州支行申请贷款支付，该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告条件，出卖人应当在2020年5月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的交付时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等内容。原、被告双方还签订了《补充协议》，约定如遇因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房、延期办证等有关出卖人义务的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任，因本项目属于分期、分栋开发，房屋竣工验收备案要待整期完成后才能办理，故出卖人无法在交付日前取得建设工程竣工验收备案证明文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任，出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋，因施工过程中有很多不确定因素会影响工程进度，故出卖人无法百分百确保所约定交房时间，买受人同意出卖人逾期交房90日内互不追责，主合同第十四条、第十五条关于“规划、设计变更”的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更，只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得相关规划部门批准，出卖人无须对此变更通知或征求买受人同意，也无须为此做任何补偿，买受人不因此享有解除合同的权利，本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与《商品房买卖合同》相冲突之处、不一致之处，以本补充协议约定为准，本补充协议双方签名或盖章后生效等内容。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2020年7月31日，被告向原告发出《房屋交付通知书》，通知其于2020年8月17日办理房屋交付手续。 2020年8月28日，被告开发建设的“中添领秀”小区1＃、3＃栋主体工程经五方验收合格，取得《竣工验收报告》，大部分的业主接收了房屋，2020年9月24日取得《建设工程质量监督报告》，2020年10月取得《不动产测绘报告书》，案涉房屋的阳台按半面积计入建筑面积。中添领秀小区主、次出入口的市政道路设施未修建完毕，致使该小区消防暂未达到验收条件。 另查明，2020年1月24日，为防控新冠肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。 本院认为，原、被告双方虽约定2020年5月30日前交房，但本院考虑被告在新冠肺炎疫情期间无法正常施工，该情形属于不可抗力，故本院酌定交房时间可顺延三个月即2020年8月30日前交房。原告主张被告开发建设的“中添领秀”小区1＃栋工程不具备消防验收条件，被告构成违约，但该原因并非被告自身因素导致，而系市政工程影响，且该工程系在2020年8月30日前经五方验收合格并取得《竣工验收报告》，根据补充协议的约定五方验收合格即视为可以交接房屋，被告亦在此之前通知原告接收房屋，因此被告未构成违约，故不承担违约责任。 根据被告提交的《不动产测绘报告书》，案涉房屋的阳台是按半面积计入建筑面积，另一半面积作为赠送面积，因此对于原告要求被告履行阳台半面积赠送义务的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告履行阳台封窗义务的诉请，原、被告双方在合同中并未明确约定，且被告是否改变规划设计没有相关职能部门的认定，因此本院不予支持。对于原告要求确认被告私自改变规划设计对电梯井附近予以敞开、对共用走廊附近共用区域予以封闭而导致公摊面积增加的行为无效，并判令被告按规划设计来恢复的诉请，原告未提交证据予以证实，因此本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告卿芳杰、周友连的诉讼请求。 案件受理费191元，减半收取计95.5元，由原告卿芳杰、周友连负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  刘小龙 二〇二一年四月十三日 法官助理周宣萱 书记员蒋羿