浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0702民初851号 原告：李志，男，1969年10月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：宋珩源，北京盈科（金华）律师事务所律师。 被告：金华天山房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区八一南街新世纪大厦1幢401室，统一社会信用代码9133070125639025XL。 法定代表人：邵明银。 委托诉讼代理人：仇巧燕，浙江振进律师事务所律师。 原告李志与被告金华天山房地产开发有限公司（以下简称天山房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志及其委托诉讼代理人宋珩源、被告委托诉讼代理人仇巧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方签订的就钻石轩小区A幢5单元6号房《商品房买卖合同》第18条第1款“四层空中花园归出卖人所有”为无效条款；2.判决确认钻石轩小区四层“空中花园”系业主共有。 事实和理由：2006年12月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于金华市婺城区××街××号××路××小区××幢××单元××号房。合同签订后，原告支付合同价款，被告交付房屋，现该住宅小区已使用多年。原告入住后，发现被告将原承诺作为健身、休闲空间的四层空中花园部分空间加装隔墙后出租，导致原告等业主权益受损。2017年中，业委会换届，原告作为业委会成员曾与小区物管公司交涉，要求将4层空中花园部分交给业委会管理，物管公司认为根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第18条第1款明确约定四层空中花园归被告所有，并认为被告将该空间交予其管理使用为合法行为。 原告认为，此前被告在销售广告中明确约定四层作为“大型空中花园会所”，作为休闲娱乐、运动健身场所，为业主购买决定因素之一。且以四层性质而言，属法定共有部分，不能单独在合同中约定。现为维护业主合法权益，望支持诉请。 被告天山房产公司答辩称：1.四层空中花园系公司经过合法审批后建造取得，公司在出售案涉房屋时未将四层空中花园列为公摊面积由全体业主分摊建造成本，所有建造成本由公司承担。公司保留所有权未违反法律禁止性规定。同时，根据权利义务相一致原则，四层空中花园属于公司所有。2.四层空中花园并非属于共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是对专有部分特征的描述，需要根据具体情况进行综合判断，而非根据现状直接认定。四层空中花园也是符合该司法解释第二条规定，四层空中花园是独立的一层，从构造和利用上都具有独立性，可以排他使用，也能明确区分，同时也能满足登记成为特定业主所有权的客体，只是现因客观原因未办理登记手续，未办理不等同于不能办理。3.四层部分区域是有休闲娱乐、运动健身场所，至今为止尚保留，且有偿开放提供给业主使用。4.原告不具有诉讼主体资格。确认四层空中花园是否系业主共有，应由全体业主共同决定，原告作为自然人无权以个人名义提起确认之诉。本案系合同纠纷，合同具有相对性，原告主张案涉不动产归全体业主所有突破了合同相对性。5.原告主张非专有即共有的观点错误。民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。从该条款可以体现，建筑物并非非法有即共有，尚有约定情形存在。综上，请求驳回原告全部诉请。 原告围绕诉请向本院提交证据：1.《商品房买卖合同》一份，证明原告购买涉案房产时合同有关四层空中花园的约定内容；2.钻石轩小区4层空中花园竣工图两张、视频一份，证明四层空中花园的竣工方案与现场状况。 对原告证据，被告发表质证意见：对证据1无异议，条款中也说明空中花园归被告所有；证据二原告提供的平面图，无法体现现场状况，对视频真实性无异议，证明目的有异议，不能证明四层空中花园系全体业主共有。 被告针对答辩意见向本院提交证据：1.规划设计要求、建设工程规划红线图、规划审定意见书各一份，证明四层空中花园系经合法审批后建造；2.金华经纬实测字（2007）第033号测绘报告书一份，证明四层空中花园并未纳入公摊面积由业主承担建造成本。 对被告证据，原告发表质证意见：对证据1、2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，测绘报告中注明是根据相关标准（房产测量规范），实际是计算房屋面积的计算方法，并不能用来作为衡量法律层面的专有还是共有的标准，虽然四层空中花园部分面积是不计入分摊，但我方认为不计入分摊并不是应被告要求不计入，而是本身就不属于分摊部分。 经审核，本院对上述证据的真实性均予以确认，对证据所反映的事实均予以认定。 根据上述证据及当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 被告天山房产公司系金华市银泰·钻石轩的开发商。该小区为商住一体建筑物，建设项目名称为银泰广场A幢、B幢、地下车库，建筑层数3/13/14/28层，建筑面积占地2122.78平米，建筑28024.44平米，空中花园1229.25平米，地下车库3733.7平米。该建筑物一层为商业地产，二楼为办公用房，三楼以上(除四楼)为住宅，四层以上A、B两幢建筑物分开，其中A幢14层，B幢28层。B幢四层除电梯间、楼梯间及前室外，其余全部为封闭式建筑物，A幢与B幢之间为露台，种有绿化，A幢四层除电梯、楼梯、前室及一个卫生间外，其余部分面积为露台，部分为连廊开放式建筑（相当于架空层，有屋顶无墙体）。原告于2006年12月与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买银泰广场A幢5层06号房，房产性质为住宅，其中合同第十八条第1款约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主所有由物业公司统一管理，四层空中花园、地下室产权归出卖人所有。钻石轩房产交付业主后，天山房产公司将四层封闭式空间（包括B幢的封闭式房间、A幢连廊开放式建筑部分隔离成封闭式房间）占有使用。其余露台及开放式空间、一个卫生间业主可自由出入。 本院认为，李志系案涉《商品房买卖合同》的一方当事人，其要求确认合同部分条款无效，具有原告诉讼主体资格。原告作为钻石轩小区的业主之一，要求确认合同第18条第1款中有关小区“四层空中花园归出卖人所有”这一内容无效的理由是其认为四层空中花园的建筑物属于法定业主共有部分，被告作为出卖人无权约定归其所有，故本案的争议焦点在于四层空中花园建筑物是否属于法定业主共有部分。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行前，故应适用原《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及相关司法解释。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内共有的范围包括建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案争议的四层空中花园建筑物（即A幢连廊开放式建筑），均不属于上述明确列举的法定业主共有部分之列。从其所处的建筑物位置及结构来看，它具有构造上的独立性，能够与小区业主专有部分明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；虽然目前尚未登记成为特定业主所有，但原告也未能提供证据证明其不能登记成为特定业主所有。此外，原告认可四层空中花园的建筑物部分并未列入公摊，其又未提供相应依据以证明该部分无须列入公摊，即现有证据并不能证明该部分建筑物的建筑成本已由全体业主承担。综合以上理由，原告主张四层空中花园的建筑物属于法定业主共有部分依据不足。被告作为钻石轩小区的开发商，在与原告签订《商品房买卖合同》时对于不属于法定业主共有部分的建筑物保留所有权，该约定内容并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条有关认定合同无效的情形之一。故原告要求确认该条款无效，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告李志的诉讼请求。 案件受理费2788元，由原告李志自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员 韩小飞 二〇二一年四月十日 代书记员 俞华卿