河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终834号上诉人（原审被告）：郑秋成，男，1971年8月19日出生，汉族，住河南省修武县。被上诉人（原审原告）：付宗保，男，1953年1月2日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：付俊玲，女，1982年8月27日出生，汉族，住河南省潢川县，系付宗保女儿。上诉人郑秋成因与被上诉人付宗保房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省修武县人民法院于2020年12月29日作出的（2020）豫0821民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑秋成上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0821民初1972号民事判决，改判上诉人与被上诉人之间的租赁合同有效，被上诉人应承担相关违约责任，已交租金、押金不予返还。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、法院依据的租房协议，非双方之间真实有效的租房协议。上诉人于2020年3月22日已和被上诉人签署了租房协议（该协议两份都在被上诉人手中后，被上诉人声称为了办理营业执照，双方另行签署一份租房协议），但双方之间还仍按照原合同行使权利和履行义务，因此，双方之间认可的依旧是原租房协议，法院判决应依据2020年3月22日签署的租房协议。2、被上诉人以转租下家还未收益为由，将结清房租时间推迟是明显的违约行为，而非法定解除事由。首先在双方之间成立的是第一份租房协议，原协议中约定有剩下两年的房租的结清时间，被上诉人以正在找转租下家还未收益为由，将结清房租时间推迟到2020年8月份，到期后上诉人多次催要，被上诉人违约行为在先，而非履行不能，上诉人实属无奈，将宾馆大门锁住，后经派出所出警上诉人即将大门打开宾馆两边还有两个大门，给本不影响正常营业，3个锁都在被上诉人手中。3、一审判决退还部分租金及押金无事实和法律依据。上诉人是在被上诉人同意三年租期的情况下，才以每年45000元的价格租赁给被上诉人，现被上诉人因自己经营不善反而将责任推向上诉人，违约在先，已交租金应不予退还。目前被上诉人仍实际控制着涉案宾馆，屋内所属物品无法核实是否损坏，被上诉人也未提供相关证据证明，一审直接判决退还押金，无事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误。根据《民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第48条第一款的规定：“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容真实”。综上所述，双方2020年3月22日签署的房屋租赁合同真实有效，应查清案件事实。付宗保辩称，1、合同约定租赁期内分两次结清租金，所以只要在租金期内结清，均符合合同约定。2、由于上诉人锁门造成被上诉人无法使用宾馆，依法应予退还被上诉人未使用部分时间段的租金，甚至还要赔偿被上诉人因此造成的损失。3、由于上诉人的侵权造成合同不能履行，故押金退还于法有据。上诉人锁门是客观事实，至于房屋内的东西，上诉人有没有损坏，需要进行查验后才知道。被上诉人在合同约定期限内怎么经营是被上诉人在约定的租赁期限内，被上诉人没有违约，违约和侵权的恰恰是上诉人自己。综上，一审判决正确，请求二审法院予以维持。付宗保向一审法院起诉请求：1、解除其与被告郑秋成间的租房协议；2、被告郑秋成返还其租金22500元及押金5000元；3、被告郑秋成赔偿其损失5988.09元；4、本案诉讼费由被告郑秋成负担。一审法院认定，2020年3月22日，原告付宗保就被告郑秋成位于修武县××镇××房屋与被告郑秋成达成口头租赁协议，后微信转账给被告郑秋成妻子崔艳玲50,000元，欠押金10,000元未付。2020年3月28日，双方签订书面租房协议，约定租赁期限自2020年3月28日起至2022年12月31日止，租赁费45,000元/年，分两次付清。第一年实际少租赁近三个月，但仍按一年计算租金。2020年4月7日，原告付宗保以所租赁房屋为经营场所，注册成立修武县驿港宾馆农家院。自2020年3月22日原告付宗保与被告郑秋成达成口头租赁协议起，崔艳玲便多次向原告付宗保催要剩余押金及另两年租金，原告付宗保以房屋设备存在问题以及尚未经营获利等为由，未予支付。2020年7月起，双方因此产生纠纷，原告付宗保意欲转租。2020年9月14日，被告郑秋成又因此将所出租房屋房门锁住。原告付宗保报警，修武县公安局云台山分局红石峡派出所以案件系合同纠纷，不属于公安机关管辖，告知让到人民法院起诉。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原告付宗保与被告郑秋成2020年3月28日所签订的租房协议并未约定押金，更不存在交纳期限；有关租金也仅约定为分两次付清，而无具体的交付期限。被告郑秋成主张双方之前于2020年3月22日另签订有协议，实际也是按该协议在履行，但原告付宗保并不认可，被告郑秋成又未提交相关协议予以证明。被告郑秋成所提交其妻子崔艳玲与原告付宗保间的微信聊天记录中，崔艳玲催要剩余押金及另两年租金时，虽有提及期限，但原告付宗保并未明确认可或者作出承诺。依据现有证据，不能确定剩余押金及另两年租金的具体交纳与交付时间，应当依照法律规定进行确定。原告付宗保与被告郑秋成约定的租赁期限为三年，依照法律规定应当在每届满一年时支付。有关2020年的租金，原告付宗保已在2020年3月28日支付，同时交纳押金5,000元。根据双方约定，就已支付租金，原告付宗保可使用租赁房屋至2020年12月31日。被告郑秋成于2020年9月14日以原告付宗保未按期交纳剩余押金及交付另两年租金而将所出租房屋房门锁住，致使原告付宗保不能正常经营，存在违约。被告郑秋成辩称，经公安机关调解，其已于2020年9月18日将门锁打开，并提交现场照片予以证明。该院认为，被告郑秋成所提交现场照片标注的拍摄时间为2020年11月28日，是否早在2020年9月18日就已将门锁打开，并不能确定。原告付宗保基于被告郑秋成锁门这一事实，以不能实现合同目的为由，主张与被告郑秋成解除合同，符合法律规定，其该请求应予支持。按照双方约定，截止被告郑秋成锁门，视为原告付宗保对所出租房屋已使用近八个半月，对于已交付其余三个半月的租金13,125元（45,000元÷24×7），被告郑秋成依法应当予以返还。被告郑秋成未对租赁物主张受损赔偿，有关所收5000元押金亦应当全额予以返还。有关损失问题。原告付宗保为证明其主张，提交了修武县方庄精诚通讯手机店有关收取22间房间18个月网费计3,960元的专用票据、修武县唯一电器电料经营部有关收取水泵款450元的销货清单，以及网购床上用品、饰品等的截图。该院认为，有关网费与水泵，无发票印证，其真实性不能确定，另网费是否可退亦不能确定；有关床上用品、饰品，不确定是否全部因本案经营而产生，并实际用于本案经营，且不乏有可移动又不贬损价值的物品。原告付宗保因本案实际所遭受损失并不能确定，其有关由被告郑秋成赔偿其损失5,988.09元的诉讼请求不成立，不予支持。一审法院判决：一、解除原告付宗保与被告郑秋成之间有关修武县云台山镇古洞窑村66号房屋的租赁协议；二、被告郑秋成于判决生效之日起十日内退还原告付宗保租金13125元、押金5000元，共计18125元；三、驳回原告付宗保的其他诉讼请求。案件受理费638元，减半收取计319元，由原告付宗保负担146元，被告郑秋成负担173元；均已由原告付宗保垫付，待履行义务时一并结清。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，郑秋成将其位于修武县云台山镇古洞窑村66号的房屋交给付宗保经营使用，付宗保向郑秋成支付租金，其双方系租赁合同关系，郑秋成的合同义务是将涉案房屋交付给付宗保使用，付宗保的合同义务是向郑秋成交纳租金。双方均认可付宗保已交纳一年的租金45000元及押金5000元，付宗保有权使用涉案房屋至2020年12月31日。郑秋成上诉称双方2020年3月22日另签订协议，并按该协议履行各自权利义务，但未能提供相应证据证明。作为合同一方当事人，郑秋成未能提供其主张的2020年3月22日租赁协议，并称该协议由合同相对人付宗保保管，在付宗保否认且无其他证据相印证的情况下，不能认定该租赁协议客观存在。郑秋成2020年9月14日以付宗保未按期交纳剩余押金及交付另两年租金为由，将所出租房屋房门锁住，致使付宗保不能正常经营。付宗保请求解除双方之间的租赁合同，符合法律规定，郑秋成应当返还付宗保未使用期间的租赁费。双方对押金的性质未进行约定，一审认定郑秋成退还押金并无不当，如有损失，郑秋成可以另行主张。综上所述，郑秋成的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费253元，由上诉人郑秋成负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年四月十五日书记员 王向静