吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终547号上诉人（原审被告）：吉林省爱家房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市船营区怀德街0号楼吉林大街24号。法定代表人：战扬，经理。委托诉讼代理人：吴岩，男，该公司烽火一店经理。被上诉人（原审原告）：姚健，男，1979年11月4日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：于艳霞（系姚健母亲），住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：杨爱杰，女，1983年5月25日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。原审被告：王霞，女，1973年4月20日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。上诉人吉林省爱家房地产经纪有限公司（以下简称爱家公司）因与被上诉人杨爱杰、姚健、原审被告王霞合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。爱家公司上诉请求：撤销一审判决，发回原审法院重新审理。事实和理由：原审法院在认定事实上有错误。1.姚健从通知申请贷款，从始至终未出现过，视为未配合与爱家公司办理房屋贷款，是违约行为。2.杨爱杰第二次在中国农业银行办理贷款，中国农业银行审批成功。杨爱杰不提供担保人，各种理由推脱，不配合办理任何手续是违约行为，不能履行三方免责。3.签完合同后，杨爱杰转给爱家公司店经理吴岩一万五千元是定金，定金是给房主王霞的钱，为了保证双方的利益，一万五千元在爱家公司保管，并给杨爱杰出示了定金托管收条，证明一万五千元在爱家公司保管，同时也给房主王霞出示了购房定金收条。如有违约定金是爱家公司将一万五千元定金赔付给房主王霞。4.爱家公司买卖协议第4页第七条第三项表明乙方若出现下列情形之一，均视为乙方违约，乙方所交付的定金及其他款项作为违约金不予退。5.爱家公司在吉林市有150家公司，买卖合同在房产局备案，是受法律保护的。各项证据指明姚健与杨爱杰违约。杨爱杰辩称，1.维持原审判决。2.本案诉讼费由爱家公司承担。事实理由：一、原审法院认定事实清楚。1.姚健在我俩分手后姚健是委托杨爱杰全权办理后续买房事宜，这一点我与中介公司事先交代过，所以中介公司开始准备贷款材料时都是通知姚健去的。开始去吉林银行申请贷款，所以让我去那打“征信”交给中介的，有“征信”“委托书”为证。征信日期是2020年8月31日下午3点，中介公司根本没有通知过姚健。二、杨爱杰在配合爱家公司去中国农业银行去面签时，只是让我签了，都是面签手续。去申请贷款，并没有告知申请成功。因为中国农业银行要求有共同还款人这一规定，而这个规定爱家公司并没有事先告知我作为单身人士有这个要求。在第一次面签时并没有共同还款人这一要求，不是所有银行都有这个规定的，因为无法完成这一要求，所以面签文件没有都签订，爱家公司说让我都签完回家，他与农行沟通然后告诉我结果，有通话录音为证。因为事先签合同前并没有告知我申请贷款要提供共同还款人，是去农行面签时突然被农行业务员告知有共同还款人，因为我是家中独生子女，父母在外打工，疫情期间回不来，所以根本在这期间配合不了。我也与父母沟通过此事，父母明确表示不会给我签这个，因为我是成年人，买房是我个人行为，与父母无关，所以父母也不会去为我承担任何责任，也没有这个义务，买房时也没与父母说，父母也不知道我买房一事，我不存在违约行为。三、我转给爱家公司的是首付款一部分，在合同中没有约定定金。爱家公司提交的保证金收条只是给了买方，只有王鹏的签字，是委托爱家公司的约定，没有我的签字，陈述是虚假的。综上，合同中约定的违约条款没有一项表明我们违约，我一直都是积极配合爱家公司买房工作，没有拖延拒绝提供任何信息，所以原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院依法裁判。姚健辩称，请求驳回上诉，维持原判。王霞述称，房屋买卖居间协议是由王鹏带领我签订，爱家公司是正规房地产公司，因此本协议受法律保护，我本人积极配合办理贷款手续，房子没有任何产权纠纷，办理银行贷款中只是因为买受人姚健和杨爱杰二人分手的原因，二人不积极偿还贷款，银行也没有规定涉案房屋不给贷款。中介公司给我定期出具了收条，在没有违反合同的情况下我不返还中介公司款项，因为买卖双方都有相关责任人，签订协议需要承担相应法律责任，我认为此合同我没有违法，如果中介公司要求我返还定金，我也会起诉中介公司。姚健、杨爱杰向一审法院起诉请求：一、解除姚健、杨爱杰、爱家公司、王霞于2020年8月26日签订的房屋买卖居间协议；二、返还姚健、杨爱杰向爱家公司交付的1.5万元；三、诉讼费由爱家公司、王霞承担。一审法院认定事实：2020年8月26日，姚健与杨爱杰到爱家公司选购房屋，当日王霞（甲方、出卖人）、姚健（乙方、买受人）、爱家公司（丙方、居间人）签订房屋买卖居间协议一份，合同对房屋基本情况、费用承担、付款方式、房屋权属情况、房屋交付、违约责任、户口迁出等内容进行了约定，甲方出售坐落于吉林市丰满区恒东花园11号楼1单元4层90号住宅房屋，成交价格为185,000元，对定金金额未予约定。第四条付款方式第1-4项约定为：（一）乙方拟贷款金额为130,000元整，选择贷款银行待定。如因乙方自身信誉记录问题未获得银行或公积金管理中心批复，双方同意的解决方式为：1．乙方自行筹齐剩余购房款，并于2020年9月5日前支付甲方；2．乙方继续申请其他银行贷款，直至贷款批准，其间产生的各项费用由乙方自行负担；3．本合同终止，乙方支付甲方的定金和首付款应如数返还，甲乙丙三方不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担。（二）如该房屋已具备贷款条件，甲乙双方应在三个工作日内办理银行面签等相关贷款手续。（三）乙方应在10内准备首付款55,000元整；（四）再贷款申请获得批准后，甲乙双方应在三个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方应将剩余房款人民币130,000元支付甲方。合同还约定如乙方出现拒绝购买该房屋；提供证件不完整、无效导致无法办理房屋所有权更名手续；擅自降低交易价格，逾期不付房款；拒绝承担本合同所约定应由乙方承担的各项费用；不配合甲方办理房屋所有权更名手续；故意拖延时间，不配合甲方办理与本次交易相关的其他各项手续；或因其他因乙方的原因导致无法继续履行本合同的情况，均视为乙方违约，乙方所交付的定金及其他款项均作为违约金不予退还。同日，杨爱杰微信转账给爱家公司工作人员吴岩1.4万元，交付现金1000元。后爱家公司工作人员协调办理贷款相关事宜。在案件审理过程中，各方当事人均表示因部分银行贷款政策，贷款需要借款人提供担保人或提高首付，部分银行贷款政策调整等原因，直至庭审时，贷款未获批准，各方多次协商未果，涉案房屋至今未交付。一审法院认为，第一，依法成立的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。对于贷款未获批准的原因，综合考虑各方当事人提供的证据，可以认定系因银行政策原因导致买受人至今无法按照合同约定的额度取得贷款，且各方发生争议后合同已无法继续履行，故姚健、杨爱杰要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案爱家公司、王霞虽辩称案涉15,000元系定金，但依据《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”而案涉合同中定金金额未予约定，故对此项抗辩法院不予采信。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案王霞虽称其因合同未能履行遭受到了损失，但未举证证明，应承担不利的后果。姚健、杨爱杰向爱家公司交付15,000元应予返还。判决：一、解除姚健、王霞、爱家公司于2020年8月26日签订房屋买卖居间协议；二、爱家公司于一审判决生效之日起五日内返还姚健、杨爱杰15,000元。案件受理费88元，由姚健、杨爱杰负担44元，吉林省爱家房地产经纪有限公司负担44元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：爱家公司提交房屋定金收条一份，证明：当时给姚健出具的收条中的1.5万元是定金。该证据是一审是姚健提交的。但是当天他又撤回了，姚健不要该证据了，我又将该证据取回了。杨爱杰、姚健质证称，对该证据真实性有异议，当时没有收到定金收条，该款不是定金，是首付款一部分。王霞质证称，没有异议。因杨爱杰、姚健对该证据的真实性不予认可，该证据中没有姚健、杨爱杰的签字也没有出具日期，且原件在爱家公司处保存，故本院对其真实性不予采信；杨爱杰提交委托书一份，证明：姚健委托我办理房屋相关事宜，积极配合爱家公司，并没有拖延办理。爱家公司质证称，我方与姚健联系，他一直不接电话，对于该事我方不知情。王霞质证称，我方不知道。姚健质证称，该委托书是姚健给杨爱杰出具的，其他同杨爱杰意见。因姚健对该证据无异议，且该证据为原件，故本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：爱家公司已将杨爱杰、姚健支付的1.5万元款项转交王霞。庭后，杨爱杰、姚健提交书面辩论意见表示仍坚持一审所请，要求爱家公司、王霞或二者其一返还1.5万元款项。本院认为，本案争议焦点为杨爱杰、姚健是否存在违约行为，诉争款项应由谁返还的问题。根据爱家公司、姚健、王霞三方于2020年8月26日签订的《房屋买卖居间协议》，当乙方姚健存在下列行为时，视为乙方姚健违约：出现拒绝购买该房屋；提供证件不完整、无效导致无法办理房屋所有权更名手续；擅自降低交易价格，逾期不付房款；拒绝承担本合同所约定应由乙方承担的各项费用；不配合甲方办理房屋所有权更名手续；故意拖延时间，不配合甲方办理与本次交易相关的其他各项手续；或因其他因乙方的原因导致无法继续履行本合同的情况。出现上述违约情况，乙方姚健所交付的定金及其他款项均作为违约金不予退还。本案中，姚健委托杨爱杰办理买房事宜，杨爱杰按照规定提供了个人资料，并签署了相关文件材料。庭审中，各方均表示因部分银行贷款政策，杨爱杰个人资质不达标，贷款需要借款人提供担保人或提高首付的原因，导致贷款未获批准。在上述过程中，杨爱杰、姚健未能提供担保人或提高首付，应属个人资质不符合标准，不属于《房屋买卖居间协议》中约定的违约行为。根据爱家公司、王霞提供的现有证据亦无法证明杨爱杰、姚健存在违约行为，故爱家公司、王霞主张杨爱杰、姚健存在违约行为，不能返还1.5万元款项的主张本院不予支持。另，根据《房屋买卖居间协议》中的第四条付款方式第一项关于“（一）乙方拟贷款金额为130,000元整，选择贷款银行待定。如因一方自身信誉记录问题未获得银行或公积金管理中心批复，双方同意的解决方式为：1．乙方自行筹齐剩余购房款，并于2020年9月5日前支付甲方；2．乙方继续申请其他银行贷款，直至贷款批准，其间产生的各项费用由乙方自行负担；3．本合同终止，乙方支付甲方的定金和首付款应如数返还，甲乙丙三方不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，在涉案贷款未获批准导致合同终止的情况下，应由《房屋买卖居间协议》中的甲方王霞即款项实际收取人将定金或首付款如数返还，故一审判决爱家公司返还1.5万元不当，本院予以纠正。综上，爱家公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持（2020）吉0211民初3108号判决第一项；二、撤销（2020）吉0211民初3108号判决第二项；三、王霞于本判决生效之日起五日内返还姚健、杨爱杰1.5万元；四、驳回杨爱杰、姚健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88元，由王霞负担。二审案件受理费175元，由吉林省爱家房地产经纪有限公司负担87元，由王霞负担88元。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 任宝君审判员 卢佳欢二〇二一年四月二日书记员 曲鹏达（此件共10页，印15份）