浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0624民初505号 原告：吕伟平，男，1978年3月18日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：吴法仁。 被告：新昌县羽林街道大明市居民委员会，住所地新昌县羽林街道大明市小区。 主要负责人：丁元锋，该居委会主任。 委托诉讼代理人：吴长征，浙江新希望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梓妤，浙江新希望律师事务所律师。 原告吕伟平与被告新昌县羽林街道大明市居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁叶莎独任审理，于2021年2月23日、4月20日二次公开开庭审理了本案。二次庭审，原告吕伟平及其委托诉讼代理人吴法仁，被告新昌县羽林街道大明市居民委员会的委托诉讼代理人吴长征均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕伟平向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房屋搬迁费、企业停产停业损失、临时过渡费、签约奖励款共计人民币97500元；2.判决被告支付原告房屋修缮费21603元；3.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告撤回其提出的第2项诉讼请求，并增加一项诉讼请求：判令被告给予原告房屋修缮材料费用补偿40379元。事实和理由：被告将原方塘头茶坊屋4间（约150平方米）及空房屋基两间出租给原告，双方于2013年3月1日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为10年（自2013年3月1日起至2023年2月28日止）。原告在2013年6月左右，对租赁房屋进行了泥墙到砖墙的修缮，并对屋顶、房梁进行了大面积整修，支出材料费18776元。2014年7月左右，因租赁房屋房樑被蛀，并断裂，存在倒塌风险，原告将房樑变为钢结构，屋顶铺设夹心瓦，并对原告墙面进行了加高，因此支出材料费21603元。2018年新昌县大明市新区（四期）房屋搬迁，被告承诺将房屋搬迁费、企业停产停业损失、临时过渡费（350元/平方米）、签约奖励款（300元/平方米）汇至原告账户。原告多次要求被告支付上述款项，被告拖欠未付，致纠纷发生。此外，考虑到原告对租赁房屋进行了重大修缮，该房屋因原告之修缮行为存续至今，给村里带来拆迁利益，现被告应当就修缮支出的费用给予原告相应经济补偿。 被告新昌县羽林街道大明市居民委员会辩称：对于原告主张的双方签订租赁协议的事实无异议。对原告主张的其对租赁房屋进行修缮的部位没有异议。原告在2013年期间修缮房屋经过出租方同意，现被告同意给予其房屋修缮材料费用补偿12038元。但2014年期间，原告对租赁房屋进行重大修缮未经出租方同意，且其此次修缮不存在必要性，故不同意补偿材料费用。现出租房屋被依法征迁，被告按照出租房屋面积147.26平方米和200元每平方的标准获得房屋搬迁补偿费，被告同意据实将该部分款项给付原告以补偿其搬迁损失。其余企业停产停业损失、临时过渡费用，拆迁部门未向被告发放，而签约奖励费系奖励给房屋所有人的款项，原告无权主张。虽然，原新昌县羽林街道大明市村村民委员会曾向原告出具书面承诺，同意给付原告签约腾空奖励300元每平方米，但该份承诺未有具体落款时间，村委会所作承诺事项亦未经村两委、村民会议或村民代表会议讨论决定，故该份承诺依法不发生法律效力。综上，请法院依法驳回原告部分诉请。 原告吕伟平为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 1、原、被告于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告向被告租赁原方塘头茶坊屋4间及空房屋基二间的事实。 被告经质证认为，对协议的真实性无异议。 2、原新昌县羽林街道大明市村村民委员会在2018年11月25日出具的书面承诺书一份，证明被告曾经承诺按照350元每平方的标准支付原告房屋搬迁费、停产停业损失费、临时过渡费，按照300元每平方的标准支付原告签约奖励费的事实。 被告经质证认为，对承诺书的真实性无异议，但对合法性有异议，承诺事项按照承诺书约定应经村两委讨论决定，但该事项实际未经村两委讨论，承诺书上也仅加盖了村委会的印章，且未有落款日期，依法不具有法律效力。 3、经营者为原告的个体工商户营业执照一份，证明原告租赁房屋后经营新昌县羽林街道凯航机械厂，租赁房屋用途系营业用房的事实。 被告经质证认为，对营业执照的真实性无异议。 4、新昌县大明市新区2018年（四期）房屋搬迁资料汇编一份，证明按照拆迁补偿政策规定，原告租用的房屋用途为企业厂房，可以按照停产停业损失300元加拆运、安装搬迁设备补助50元合计350元每平方的标准取得房屋搬迁补偿费用，按300元每平方的标准取得签约奖励的事实。 被告经质证认为，对该资料汇编的真实性无异议。但拆迁部门系按照仓储办公房屋性质就讼争房屋赔付搬迁补偿200元每平方，该情况在拆迁补偿货币结算表中可以得到确认。 5、租赁房屋照片40张，证明租赁房屋未经原告修缮前的内外面貌，原告在2014年将屋顶更换为钢结构，系因房樑虫蛀严重并局部断裂，具有倒塌风险，原告更换房樑、屋顶具有必要性与合理性，以及经原告二次修缮，房屋墙面材质由泥变砖、房屋高度得到提升等事实。 被告经质证认为，对该组照片的真实性无异议。 6、增值税普通发票一张，证明原告在2014年更换租赁房屋屋顶及房樑时，支出材料费21603元的事实。 被告经质证认为，仅凭该发票不能证明发票项下所购买的材料系用于修缮讼争租赁房屋，对其关联性提出异议。 被告新昌县羽林街道大明市居民委员会为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 7、房产权属认定图、基准估价查勘记录计算表、单位（企业）房屋征收、土地、建筑面积、补偿汇总货币结算表和房屋货币补偿协议复印件一组，证明原告租赁的房屋面积为147.26平方，该租赁房屋系新昌县羽林街道大明市村村集体所有房屋（总面积1501.97平方）中的一部分，该村集体所有的房屋拆迁时，拆迁部分仅给付房屋搬迁补偿费200元每平方，未给付企业停产停业损失，临时过渡费用的事实。 原告经质证认为，对该组证据的真实性无异议，原告租赁房屋确为村集体所有房屋中的其中一部分，面积147.26平方米确认无误。但有关房屋搬迁补偿费及签约腾空奖励，被告应当依照承诺书约定履行给付义务。 经庭审质证及对证据的审核，本院对原、被告提供的证据认证如下：证据1，对其真实性予以认定，可以证明原告向被告租赁讼争房屋，双方就租金、房屋修缮费用负担等作出明确约定的事实；证据2，对其形式真实性予以认定，至于被告作出该承诺是否有效，并受此约束，本院在判决理由部分再予以综合评析；证据3，对营业执照的真实性及合法性予以认定；证据4，对汇编资料的真实性予以认定，但村集体所有的房屋拆迁后可得补偿款项类别应当以证据7中有关补偿汇总货币结算表及房屋货币补偿协议记载为准；证据5，被告对其真实性无异议，可以真实反映租赁房屋在不同时间段所存在的问题和状况；证据6，发票记录购买的具体材料名称、类型与证据5中照片所反映的原告在2014年7月修缮房屋所需材料基本相符，因此对其关联性予以认定。结合双方当事人之庭审陈述，可以证明原告曾对租赁房屋进行两次重大修缮并在第二次修缮过程中支出材料费用21603元，以及因房樑问题进行第二次修缮存在一定必要的事实；证据7，原告对其真实性未提出异议，本院依法确认其可以作为认定案件事实的依据。 本院经审理，认定以下事实：2013年3月1日，原告与新昌县羽林街道大明市村村民委员会签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告（乙方）向新昌县羽林街道大明市村村民委员会（甲方）租赁原方塘头茶坊屋4间及空屋基2间用于办厂，租赁期限为10年（2013年3月1日至2023年2月28日），在租赁内，只要不损坏房子整体结构，乙方可自行改造，房屋小修由乙方自负，房屋大修如换栓、添瓦等材料费用由甲方承担，其他费用由乙方承担。每年租赁款1800元在协议签订生效日缴清，每年一缴等。2018年期间，租赁合同项下约定租赁房屋适逢拆迁，新昌县羽林街道大明市村村民委员会向原告出具书面承诺一份：表示经村两委研究决定，将租赁房屋所得一次性搬迁、停产停业损失、临时过渡费（按照350元/平方的标准）以及签约腾空奖励（按照300元/平方的标准）的款项，汇至吕伟平账户。 另查明，原告租赁的房屋建筑面积为147.26平方米，系新昌县羽林街道大明市村村集体所有的房屋建筑面积1501.97平方米的其中一部分。现该村村集体所有的房屋建筑面积1501.97平方米均被拆迁，所得搬迁补偿费为200元每平方，合计300394元，所得签约腾空奖励费为300元每平方，合计450591元。根据房屋征收、土地、建筑面积、补偿汇总货币结算表及房屋货币补偿协议记载，有关部门未对该村村集体所有的房屋建筑面积1501.97平方米给予停产停业损失和临时过渡费用方面的补偿。 再查明，新昌县羽林街道大明市村撤村并居后成立了新昌县羽林街道大明市居民委员会。原告在租赁期间，于2013年对租赁房屋外墙、房樑及屋顶进行修缮，被告当庭同意补偿原告材料费用12038元。2014年7月，原告将租赁房屋房樑及屋顶更换为钢结构、夹心瓦，并在第二次修缮时支出材料费21603元。 本院认为，本案所涉房屋租赁合同因国家征收行为而提前终止，新昌县羽林街道大明市村村民委员会曾书面承诺给予原告房屋一次性搬迁、停产停业损失、临时过渡费（计350元/平方）以及签约腾空奖励（计300元/平方）。现新昌县羽林街道大明市村村民委员会撤并为新昌县大明市居民委员会，新昌县羽林街道大明市村村民委员会所负债务依法应当由新昌县大明市居民委员会承继。本案被告同意给付原告2013年期间的房屋修缮材料费12038元，但其认为原告在2014年期间修缮房屋未经其同意且不存在修缮必要，材料费用不应由其承担；被告同意给付原告搬迁补偿费用，但对该笔费用要求按照补偿所得200元每平方据实给付还是按照承诺书约定标准给付持有异议，对新昌县羽林街道大明市村村民委员会所作书面承诺是否具有法律效力，被告是否应当依约给付签约腾空奖励费用持有异议。 本院认为，判断被告是否应当按照350元每平方给予原告房屋搬迁补偿奖励，是否应当给付原告签约腾空奖励费用300元每平方，关键在于审查确认该书面承诺书的法律效力。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；……（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产等涉及村民利益的事项。本案中，虽然承诺书盖有新昌县羽林街道大明市村村民委员会的公章，但承诺书明确支付原告房屋搬迁补偿奖励及签约腾空奖励，系以其他方式处分了村集体财产。从现有证据来看，被告对该承诺内容经过村民会议讨论决定予以否认，原告亦未提交相应证据证明村委出具该承诺系经村民会议讨论决定，故该书面承诺处分村集体财产未经村民会议讨论决定的事实具有高度盖然性，其承诺事项违反法律强制性规定，依法属于无效。 本院认为，本案因政府拆迁出租房屋导致租赁合同不能履行，承租人另寻房屋经营客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，并且及时搬迁需要承租人的积极配合。从公平合理的角度出发，本院认为被告应当给予原告适当的搬迁和临时安置补偿费用，具体金额参照新昌县羽林街道大明市村村民委员会与有关部门签订的拆迁补偿协议确定的金额认定，即29452元。考虑到原告在租赁房屋期间，对房屋进行重大修缮，支出了诸多修缮费用。同时，租赁合同约定房屋大修的材料费用由出租方承担，但原告自行改造房屋的前提是不损坏房屋整体结构。原告于2014年更换房樑、屋顶显然改变了房屋整体结构，且无相应证据证明其曾征得出租方同意。综合考虑原告为修缮租赁房屋支出诸多修缮费用，但2014年期间的修缮未依约征得出租方同意，且就2013年期间支出的材料费用除被告认可给付12038元以外未提供证据证明，以及原告修缮租赁房屋后使用至房屋拆迁方搬离的事实。本院酌定被告给予原告房屋修缮材料费用补偿20000元。另，本案原告要求被告支付签约腾空奖励费用无事实、法律依据，本院依法不予支持。 综上，对原告诉请合理部分予以支持，对超出本院前述认定部分依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告新昌县羽林街道大明市居民委员会支付原告吕伟平房屋搬迁补偿费29452元，给予原告吕伟平房屋修缮材料费用补偿20000元，合计49452元，限于本判决生效后十五日内付清； 二、驳回原告吕伟平的其他诉讼请求。 如果被告新昌县羽林街道大明市居民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3058元，依法减半收取1529元，由原告吕伟平负担981元（已交纳），被告新昌县羽林街道大明市居民委员会承担548元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁叶莎 二〇二一年四月二十三日 书记员  石贝贝