辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3528号上诉人（原审原告、反诉被告）：葛闯，男，1975年4月23日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：赵玉斌，辽宁省企业法律顾问协会工作人员。上诉人（原审原告、反诉被告）：李爽，女，1988年11月10日出生，满族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：赵玉斌，辽宁省企业法律顾问协会工作人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵静婵，女，1950年12月24日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：潘卫东，辽宁欣合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，男，1977年8月14日出生，汉族，住沈阳市铁**。（与被告赵静婵系母子关系）被上诉人（原审被告）：沈阳万禾房地产经纪有限公司阳光一百芒果城店，住所地辽宁省沈阳市于洪区汪河路**（10门）。法定代表人：丁惠英，总经理。委托诉讼代理人：杨乐，1979年8月29日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人葛闯、李爽因与上诉人赵静婵、沈阳万禾房地产经纪有限公司阳光一百芒果城店（以下简称万禾经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初11550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人葛闯、李爽上诉请求：依法改判。事实与理由：一、被上诉人未按照合同约定履行合同义务。被上诉人第一次办理房屋过户时就是因为被上诉人赵静婵没有带钱，导致双方签订补充协议。第二次再到房产局办理过户，被上诉人躲避资金监管，没履行合同义务结清尾款。上诉人从未承诺房屋出售时有花园。被上诉人以此为借口，拒付50万元尾款。上诉人发现被骗后已经及时报警，到房产中心将案涉房屋临时封档。二、一审法院适用法律错误。被上诉人违法，必须承担赔偿责任。三、法官没有履行法定义务。一审法院不支持上诉人的主张错误。被上诉人赵静婵辩称：与上诉状意见一致。上诉人赵静婵上诉请求：依法改判。事实与理由：上诉人购买房屋过程中，万禾经纪公司告知上诉人房屋北侧有花园，上诉人提供的录音能够证明。被上诉人在合同签订过程中构成欺诈，应予撤销。一审法院适用法律错误。赵静婵请求返还已经支付购房款，但一审判决未予支持。原审法院程序错误。一审法院将万禾经纪公司列为第三人违法。被上诉人葛闯、李爽辩称：与上诉状意见一致。原审原告葛闯、李爽向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，要求依法履行合同，给付购房尾款50万元；2、依法确认无法继续履行合同的原因是被告违约，依法赔付违约赔偿金50万元；3、如判处解除合同，应同时判处第三人退还原告居间费15000元；4、由被告承担诉讼费用。原审反诉原告赵静婵向一审法院提出的反诉请求：1、撤销反诉原告与反诉被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》，反诉被告返还反诉原告购房款1015000元，并按约定支付违约金303000元；2、居间费用15100元、税费12111.14元由反诉被告承担；3、反诉被告承担本案的诉讼费等一切费用。一审法院经审理查明，2018年10月28日，二原告与被告签订《沈阳市存量房屋买卖合同》一份，该合同约定：原告所售房屋位于沈阳市浑南区的房屋，建筑面积147.65平方米；原告应于2018年11月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请；办理赎证的方式为：被告解贷；双方一致以1515000元的总价款购买该房屋，定金15000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款；定金外房款的付款方式：全款；被告于原告工商银行还款当日将第一笔购房款1000000元，以自行支付的方式支付原告；被告于60日内将第二笔购房款480000元，以沈阳市房地产交易资金管理有限公司托管的方式支付被告；双方一致同意，被告从本合同约定的购房款中留存10000元作为户口迁出保证金，该保证金按照以下方式支付：原告迁出原有户口后于物业交割当日，由被告自行支付给原告；双方一致同意，被告从本合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，该保证金按照以下方式支付：原告和被告物业交割当日，由被告自行支付给原告。2018年12月3日，原、被告双方针对涉案房屋签订《补充协议》，协议约定：原、被告双方于2018年12月31日前共同到房产局办理房屋过户手续，被告需在此期间准备好全部房屋尾款50万元，原告需配合办理被告办理房屋过户手续。《沈阳市存量房屋买卖合同》签订后，被告共向原告支付购房款1015000元，原告亦向被告交付涉案房屋，双方已向房产部门提交办理更名过户相关资料，但因双方产生纠纷，涉案房屋更名过户手续停止办理，涉案房屋仍登记在原告葛闯、李爽名下，被告也一直未能支付剩余购房尾款。原告诉讼来院，要求被告继续履行合同并承担违约金及损失；反诉原告提出反诉，要求撤销双方签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》、返还购房款、反诉被告支付违约金和损失。一审法院认为，原告与被告于2018年10月28日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但被告并未按照约定期限支付购房款尾款，且在庭审过程中明确表示不再继续履行合同，并请求返还已付购房款，原告亦停止办理涉案房屋过户手续，且已收回交付的涉案房屋。原、被告双方均以行为表明不再具有继续履行合同的意愿，且现双方均中止履行合同约定义务，涉案合同目的已无法实现，一审法院认为，在此种情况下已不适宜强制双方继续履行合同。故法院对原告请求继续履行合同、给付违约金及损失的诉讼请求不予支持。关于在房屋买卖过程中反诉被告是否存在欺诈行为，涉案《沈阳市存量房屋买卖合同》应否予以撤销的问题。一审法院认为双方签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》并未注明涉案房屋附带花园，反诉原告亦不能提供证据证明在房屋买卖过程中反诉被告及万禾经纪公司恶意欺诈，使反诉原告陷于错误认识，违背其真实意思，故对反诉原告主张撤销合同、赔偿违约金及损失的诉讼请求，因证据不足，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第二款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回原告葛闯、李爽、反诉原告赵静婵的诉讼请求。案件受理费8906元，由原告葛闯、李爽负担；反诉费8453.45元、保全费5000元，由反诉原告赵静婵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵静婵提供：光盘，用以证明万禾经纪公司介绍房屋有花园，在赵静婵知道没有花园时万禾经纪公司要给我方赔偿。被上诉人葛闯、李爽对该证据有异议，认为是上诉人为推脱自己责任单方威胁万禾经纪公司工作人员的视频，是上诉人单方制造的后续证据。万禾经纪公司认为，该视频中有其工作人员，但是出现上诉人拒付房款纠纷之后，作为协调双方的谈话录像。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，在法庭审理期间，在庭审中，万禾经纪公司工作人员王莹莹到庭接受询问，法庭向其询问录音及录像情况。对2019年1月10日的录音问题，她回答“被告有误导我”“我是店长，经手的房子很多，不可能每个房源信息记得清清楚楚，因为在房屋交易过程中，除了第一次看房时提起过没有花园以外，在长达三个月的时间里被告都没有提到过花园的事，当时被告突然问我花园的事，我蒙住了，没反映过来，顺嘴说了句‘花园是咱的，咋又不是咱的呢’”。对1月11日，办理过户手续当天的录像问题，她回答“过户时只有被告和她丈夫，去银行后被告本人、丈夫、儿子，还有几个男士对我进行了威胁，虽没有直接的人身伤害威胁，但一帮人围住我，我就很害怕，与我一起来的佳福中介工作人员见状逃跑，剩我一个人，当时原告也在场，我为了稳住被告，在害怕的情况下说了一些不是客观事实的话，真实情况以我的陈述为准。”中介工作人员陈述，发生纠纷之后，他们由于害怕已经报警处理。本院认为，李爽、葛闯与赵静婵双方签订房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同履行过程中，赵静婵诉称自己后来得知所购买的案涉房屋不带有花园，与万禾经纪公司告知的情况不符，无法再履行合同。赵静婵对案涉房屋是否带花园产生歧义，且房屋没有实际交付，因此葛闯主张继续履行合同及支付违约金，不宜支持，葛闯应向赵静婵返还购房款。赵静婵与葛闯无法履行合同，是由于双方对案涉房屋是否带有花园产生歧义，万禾经纪公司工作人员在录音中是陈述带有花园，因此葛闯主张赵静婵承担违约责任，不予支持。李爽、葛闯在交易过程中并未进行虚假告知，没有证据证明其对此事进行欺诈和隐瞒，故赵静婵主张对方承担违约责任，亦不予支持。关于万禾经纪公司是否应该返还居间费用的问题。上诉人之间订立房屋买卖合同没有履行，赵静婵诉称是由于万禾经纪公司的工作人员告知房屋带有花园，该告知与实际情况不符。万禾经纪公司应准确了解交易房屋情况，并向交易双方如实告知。赵静婵提供的录音和视频中万禾经纪公司工作人员确实陈述房屋带有花园，该陈述与事实不符。因此葛闯与赵静婵主张万禾经纪公司返还居间费用，应予支持。关于万禾经纪公司是否应该承担违约责任的问题。房屋是否带有花园，是房屋基本情况，与房屋价格直接关联。案涉房屋位于二楼，如果带有一楼花园，应在合同中明确约定。房屋权属证书、双方签订买卖合同、补充协议及互联网上关于房屋的文字及图片介绍等均没有关于房屋带有花园的内容。赵静婵提供工作人员录音及录像分别制作于办理过户前一日及当日。视听资料中的工作人员对此解释，是由于“蒙了”“被诱导”和“害怕”，所以做出了与实际情况不符的陈述。赵静婵提供的证据距离各方签订合同已经两个多月，不足以证明前期万禾经纪公司向赵静婵介绍房屋过程中进行欺诈，使其陷入错误认识购买房屋。因此赵静婵主张其承担违约责任，不予支持。一审法院应将万禾经纪公司列为被告，在此予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初11550号民事判决；二、本判决生效之日起10日内，葛闯、李爽向赵静婵返还购房款1015000元；三、本判决生效之日起10日内，沈阳万禾房地产经纪有限公司阳光一百芒果城店向葛闯、李爽返还居间服务费15000元；四、本判决生效之日起10日内，沈阳万禾房地产经纪有限公司阳光一百芒果城店向赵静婵返还居间服务费15100元；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费8906元，由葛闯、李爽承担8731元，由沈阳万禾房地产经纪有限公司阳光一百芒果城店负担175元；一审反诉受理费8453.45元，由赵静婵负担8276.45元，由沈阳万禾房地产经纪有限公司阳光一百芒果城店负担177元；保全费5000元，由赵静婵负担。二审案件受理费8906元，由葛闯、李爽承担8731元，由沈阳万禾房地产经纪有限公司阳光一百芒果城店负担175元；二审案件受理费8453.45元，由赵静婵负担8276.45元，由沈阳万禾房地产经纪有限公司阳光一百芒果城店负担177元。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二一年四月十六日法官助理勾雪峰书记员刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。