北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5008号上诉人（原审原告、反诉被告）：李海龙，男。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京和义文化产业有限公司，住所地北京市丰台区和义嘉禾庄****。法定代表人：郑黎明，总经理。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，北京市汉卓律师事务所律师。上诉人李海龙因与被上诉人北京和义文化产业有限公司（下称“和义公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初18944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海龙上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持李海龙一审全部诉讼请求、驳回和义公司一审全部反诉请求，或发回重审，本案一、二审诉讼费由和义公司承担。事实和理由：一审判决漏查忽略李海龙多次主动向和义公司要求尽快交付涉案房屋而遭和义公司拒绝的事实，系认定事实错误，仍判令李海龙支付2020年5月1日起至同年8月6日期间的房屋占有使用费，系适用法律错误；一审判决忽略李海龙在上述期间无法进入园区，无法使用涉案房屋且无法正常经营，在此情况下仍按照租赁合同约定标准支持占有使用费系适用法律错误；一审判决未查明和义公司违法收取物业费，未判决和义公司返还李海龙保证金，而是判决李海龙向和义公司返还免租期租金，均系适用法律错误；综上，一审判决认定事实及适用法律错误。和义公司对于李海龙的上诉答辩称：国家在疫情期间禁止线下教育培训行业，导致李海龙使用房屋受到影响，李海龙并未提供证据证明是和义公司禁止其使用案涉房屋；既然李海龙一方主张解除合同，就应当在其主张合同解除后主动地腾空并向出租方和义公司退还场地、交还钥匙，但李海龙一方自始至终没有任何具体腾退行为，李海龙亦无证据证实是和义公司拒绝接收其腾退的案涉房屋；一审判决已经考虑到疫情影响线下培训的因素，准许李海龙单方解除双方之间的为期38个月的租赁合同，且已按政策上限给予减免三个月的房租，李海龙再以疫情期间无法开业继续要求减免租金，既无事实及法律依据，也无相关政策依据；双方租赁合同规定租金包含了物业费，意为租户交纳租金后无需另行支付物业费，出租方和义公司并未向李海龙另行单独收取物业费，而是公司自付物业费委托物业服务公司对整个园区提供物业服务，李海龙要求和义公司退还物业费，无事实依据；李海龙自疫情前的2019年12月底即开始拖欠后续租金，且该违约行为持续存在，一审法院确认和义公司不予退还李海龙所交保证金，有事实及法律依据；综上，和义公司同意一审判决，不同意李海龙的上诉。李海龙向一审法院起诉请求判决：1.确认李海龙、和义公司之间签订的《租赁合同》（编号HYWH20190530013）于2020年5月8日解除；2.免除李海龙2020年1月24日至2020年5月8日期间的租金28610元；3.和义公司返还李海龙2020年1月24日至2020年1月30日期间的租金1862元；4.和义公司返还李海龙物业费19170元；5.和义公司返还李海龙保证金24620元；6.诉讼费由和义公司承担。和义公司提出反诉请求判决：1.确认李海龙、和义公司于2019年5月31日签订的《租赁合同》（编号：HYWH20190530013）于2020年7月4日解除；2.李海龙向和义公司支付2020年1月31日至2020年8月6日房屋租金及占有使用费人民币51288元；3.李海龙向和义公司支付免租期租金16440元；4.李海龙赔偿和义公司三个月待租损失人民币24620元；5.李海龙将其注册的公司营业执照迁出园区或者注销手续；6.反诉费用全部由李海龙承担。当事人对真实性无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证，包括双方提交的《租赁合同》、缴费通知书、《解除合同通知回函》《解除合同通知》《解除租赁合同及交还租赁房屋通知》《房屋交接单》、押金收据、租金收据。一审法院认定事实：北京市丰台区南苑和义庄2幢房屋，登记的房屋所有权人为北京市农工商联合总公司职工大学，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权；2018年12月20日，北京市农工商联合总公司职工大学出具《委托物业管理证明》，载明“我单位北京市农工商联合总公司职工大学，委托北京和义文化产业有限公司全权处理和义文化产业园一切经营、租赁、管理相关事务。委托时间为2018年12月15日至2020年12月14日”；2019年5月31日，出租人和义公司与承租人李海龙签订《租赁合同》约定承租单元位于319号房屋，面积为71平方米（含公摊）；首年租金为98477元；递增“第二年4.0元/平方/天；第三年4.2元/平方/天，乙方的承租期38个月，自2019年5月31日至2022年7月30日止。其中含免租期2个月”；交付日为甲方应于2019年5月31日将该单元交付乙方使用；乙方按下表所列向甲方支付租金，首期租金乙方于本合同签订后三日内向甲方足额支付；支付时间租金金额（元）租期时段2019.5.31246202019.7.31—2019.10.302019.9.30246202019.10.31—2020.1.302019.12.31246202020.1.31—2020.4.302020.3.31246202020.5.1—2020.7.302020.6.30259152020.7.31—2020.10.302020.9.30259152020.10.31—2021.1.302020.12.31259152021.1.31—2021.4.302021.3.31259152021.5.1—2021.7.302021.6.30272112021.7.31—2021.10.302021.9.30272112021.10.31—2022.1.302021.12.31272112022.1.31—2022.4.302022.3.31272112022.5.1—2022.7.30乙方在签订合同当日向甲方交24620元作为租赁保证金；乙方以现金或银行转账方式向甲方支付租金、保证金及其他应交费用；通用条款约定“交付状态：现状毛坯状态。乙方应按本合同约定的交付时间，至该单元现场办理交接手续，否则视为甲方已将该单元交付给乙方使用。保证金的使用：租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定的，甲方可没收乙方的保证金。物业管理费的计费标准为每平方米每月人民币45元，乙方承租单元的年物业管理费为人民币150782元，由甲方自乙方已支付的租金中直接转付给物业管理公司，且此部分款项由物业管理公司直接向乙方出具收款凭据。甲方在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方且结清本合同项下的所有款项后的30日内，把保证金无息退还给乙方。甲方协助乙方办理相关证照。在发生下列情形之一时，甲方有权解除本合同，没收乙方的保证金，给甲方造成损失的，乙方应付赔偿责任。甲方可不经通知乙方而切断该单元的水、电、空调等供应。若乙方直至约定交付日起计的第7日仍未前往该租赁单元办理交接手续的；本合同中所约定的租金或物业服务费保证金或其它应由乙方支付的费用逾期7日仍足额未支付；在本合同约定的租赁期限届满，乙方因自身原因提前退租的；乙方未征得甲方书面同意擅自对该单元内外进行装修、装饰、改建或增设、变更其他设施、设备的……本合同期内，如因乙方提前解除合同或因乙方违约造成本合同未能履行至期限届满的，免租期待遇取消”；一审审理中，李海龙称房屋承租后经营至2020年春节前，后因突发疫情，其房屋无法再经营，遂于2020年5月6日向和义公司发送了《解除合同通知》，和义公司确认于2020年5月6日收到通知，但是回复不同意解除合同，李海龙也一直没有交还钥匙，因为李海龙持续未交纳租金，此后于2020年7月4向李海龙发送了解除合同通知。一审法院另查：2020年8月6日，李海龙将319号房屋腾退并交付给和义公司，双方签署了《房屋交接清单》，该清单载明房屋已经腾空，未恢复原状，水表无底数，电表底数为219,三把钥匙已经交回。一审法院再查：2020年5月9日，国家发展改革委等部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）第二条第一款规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任；根据本案查明的事实，李海龙与和义公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享受权利、承担义务；李海龙主张《租赁合同》于2020年5月8日解除，和义公司认为合同应于2020年7月4日解除，双方均向对方发送了解除合同的通知，亦认可收到了对方解除通知，因今年新冠疫情爆发系不可抗力，无法预见，且李海龙承租房屋用于围棋培训，新冠疫情的爆发导致其客观上无法再使用房屋，亦无法实现合同目的，故其提出解除合同，并无不当，法院予以支持，合同解除时间应以解除的通知到达和义公司的时间为准，即2020年5月6日；合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；李海龙主张和义公司返还2019年1月24日至2020年1月30日期间的租金，该期间虽然已经爆发了新冠疫情，但是上述时间正处于中国春节放假期间，培训机构亦在寒假期间，属于正常放假期间，故其要求退还上述时间的租金，无法律依据，法院不予支持；关于李海龙依据我国爆发新冠肺炎疫情主张免除2020年1月31日至2020年5月8日期间租金一节，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，319号房屋所有权人系北京市农工商联合总公司职工大学，故李海龙的该项诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持；李海龙主张和义公司返还物业费，因《租赁合同》约定“租金含物业管理费”，且和义公司并未单独向其收取物业费，故李海龙的该项诉讼请求证据不足，法院不予支持；李海龙主张和义公司返还保证金24620元，根据《租赁合同》约定，租金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用逾期7日仍未支付，甲方有权解除合同并没收乙方的保证金；李海龙在我国新冠肺炎疫情发生前已经发生欠付和义公司房屋租金的行为，且至今未支付租金，应属违约，故李海龙的该主张，证据不足，法院不予支持；和义公司提出反诉请求，主张李海龙支付合同解除之前的房屋租金，因我国爆发了新冠肺炎疫情，根据相关法律规定及国家政策，该部分租金应予免除；和义公司提出反诉请求，主张李海龙支付合同解除后至2020年8月6日的房屋占有使用费（按每日人民币274元计算），根据相关法律规定及国家政策，李海龙应交纳的房屋租金及房屋占有使用费，应免除三个月为宜，超出三个月的部分，李海龙仍需向和义公司支付，支付的标准以《租赁合同》约定，即每日274元计算；和义公司提出反诉请求，主张李海龙支付免租期租金16440元，因李海龙存在违约及提前解除合同的情形，故应按合同约定给付免租期的租金；和义公司提出反诉请求，主张李海龙支付三个月待租损失，没有事实和法律依据，法院不予支持；和义公司提出反诉请求，要求李海龙将其注册的公司营业执照迁出园区或者注销手续，并非法院受理民事案件的范围，法院不予处理。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，于2020年12月17日判决：一、李海龙与北京和义文化产业有限公司于二〇一九年五月三十一日签订的《租赁合同》于二〇二〇年五月六日解除；二、李海龙于判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司二〇二〇年五月一日起至二〇二〇年八月六日止的房屋占有使用费26852元；三、李海龙于判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司免租期租金16440元；四、驳回李海龙的其他诉讼请求；五、驳回北京和义文化产业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点为李海龙是否应当支付案涉房屋的占有使用费、免租期租金及保证金；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；对于案涉房屋的占有使用费，李海龙主张其曾与和义公司协商房屋交付问题，但和义公司回复需“恢复原状后交还钥匙”，故房屋不能交付的责任在于和义公司一方，且李海龙在此期间无法进入园区,已对涉案房屋失去实际控制，不应按照租赁合同标准支付占有使用费，李海龙应当对其上述主张承担证明责任；案涉合同第九条约定“本合同期满或因故提前终止，乙方需及时将该租赁单元恢复原状后交还给甲方”，即双方对房屋进行交接的前提是由李海龙对案涉房屋恢复原状，从双方签署的《房屋交接清单》来看，直至2020年8月6日案涉房屋仍未恢复原状，故一审法院据此认定李海龙应当支付合同解除后到房屋交接之日期间的房屋占有使用费，并无不当；对于房屋占有使用费的支付标准，案涉合同第九条约定“占用单元期间乙方需比照三倍租金标准向甲方支付房屋占有使用费至实际归还之日止”，一审判决按照房屋的实际租金标准支付占有使用费系已对上述标准予以酌减，李海龙所提一审法院未考虑疫情管控影响的主张事实依据不足，应不予采信，对于一审认定的房屋占有费数额，应予以确认；对于案涉房屋的免租期租金及保证金，李海龙主张其并非恶意违约，且提前解约系因不可抗力，故不应向和义公司返还免租期租金，其应当对自己的主张承担证明责任；经查，案涉合同约定“本合同期内，如因乙方提前解除合同或因乙方违约造成本合同未能履行至期间届满的，免租期待遇取消”，“租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定的，甲方可没收乙方的保证金”，由于李海龙对于已发生租金的支付义务与新冠疫情的发生亦无直接关联，李海龙存在拖欠租金的违约行为，且李海龙并未提交有效证据给予反证，一审法院根据案涉合同约定认定李海龙应向和义公司支付免租期的租金及保证金，并无不当，本院亦予以确认；综上，李海龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及处理结果均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2062.00元，由李海龙负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年四月二十五日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌