安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0822民初366号 原告：安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司，住所地安徽省怀宁县高河镇陈东村永丰组，统一社会信用代码91340822MA2T07XX6P。 负责人：李丰沛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱自培，安徽益上律师事务所律师。 被告:陈存英，男，1962年4月22日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 原告安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司（以下至判决主文前简称信联物业怀宁分公司）与被告陈存英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告信联物业怀宁分公司的委托诉讼代理人朱自培和被告陈存英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信联物业怀宁分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付物业费计3777.50元（自2018年9月1日至2020年9月30日止）、违约金4419.80元、电费375.20元,合计8572.50元；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系安徽省怀宁县高河镇骏景苑小区物业服务企业，被告系该小区4栋701室业主。2018年8月9日和8月30日，安徽信联物业服务有限公司（以下至判决主文前简称信联物业公司）先后与安庆金马房地产开发集团有限公司（以下至判决主文前简称金马房地产公司）签订一份《骏景苑项目物业管理合作协议》，与安徽省怀宁县高河镇金星社区居民委会（以下至判决主文前简称金星居委会）签订一份《骏景苑临时物业服务合同》，约定由信联物业公司对骏景苑小区提供前期物业服务。2018年9月1日，信联物业公司授权信联物业怀宁分公司代为履行前述两份合同。据此，原告自2018年9月1日开始对案涉小区提供前期物业管理服务至今。期间，被告从未支付物业费和原告代缴的电费。为维护自身合法权益，原告诉至本院，要求判如所请。 庭审中，信联物业怀宁分公司将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付自2018年9月1日至2020年12月30日的物业费合计4230.80元（1.20元/月/平方米×125.92平方米×28个月）、违约金181.32元（1511.04元/年×6%×2年）、电费375.20元，合计4787.32元。 陈存英在庭审中辩称，1．我作为业主，从未与原告签订任何物业服务合同，对信联物业公司分别与金马房地产公司和金星居委会签订的有关骏景苑小区的物业服务合同不清楚，本人不予认可；2．我仅在购房时与安庆腾飞物业服务有限公司（以下至判决主文前简称腾飞物业公司）签订过前期物业服务合同。根据该合同第六条约定，合同履行期限自2015年6月1日至2018年5月31日止，在本合同期限内，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前6个月，业主大会尚未成立的，本合同自行延期二年，而骏景苑小区至今未成立业主委员会，故该合同履行期限应当顺延至今。据此，我只能向腾飞物业公司支付物业费，原告没有资格向我收取物业费，诉讼主体不适格，不同意原告的诉讼请求；3．前期物业服务合同约定物业费是一年一缴，第一年不存在违约金，即使存在违约金，也应从第二年开始计算，故原告计算违约金不合理；4．我有理由怀疑信联物业公司与金马房地产公司签订的《骏景苑项目物业管理合作协议》系伪造，因为骏景苑小区是由金马房地产公司开发的，而非合同签订方怀宁陆延房地产开发有限公司开发的。 本院经审理认定事实如下：被告系骏景苑小区4栋701室业主，住宅建筑面积为125.92平方米。金马房地产公司系该小区的建设单位。骏景苑小区隶属金星居委会。2015年9月30日，腾飞物业公司（合同中“乙方”）与包含被告在内的景苑小区业主（合同中“甲方”）分别签订了一份《“骏景苑”物业服务委托合同》。双方在合同中约定：1．甲方委托乙方对“骏景苑”小区提供前期物业管理服务；2．小区物业服务费为住宅用房0.6元/月·平方米、电梯能耗费0.3元/月·平方米（二楼及二楼以上收取）、二次供水能耗费0.3元/月·平方米（七楼及七楼以上收取）；3．物业费一年一交，以物业交接通知单上时间为准，逾期不交物业费的，乙方将按每日1‰收取滞纳金；4．合同期限自2015年6月1日至2018年5月31日止，但在合同期限内，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前6个月，业主大会尚未成立的，本合同自行延期二年。合同签订后，被告按1.2元/月·平方米向腾飞物业公司支付了2015年10月1日至2018年8月的物业服务费。2018年8月末，腾飞物业公司因故撤离案涉小区，终止了物业服务。 2018年8月9日，因案涉小区业主入住率未达到50%，未达到成立业主大会和业主委员会的条件，金马房地产公司（协议中“甲方”）作为案涉小区的开发商与信联物业公司（协议中“乙方”）签订《骏景苑项目物业管理合作协议》。双方在协议中约定：甲方同意聘请乙方为骏景苑项目物业管理服务企业，在业主委员会成立前，甲方明确将该项目物业全部委托给乙方管理，乙方须在2018年9月1日前全面接管该小区并在接管前做好与前物业公司的交接手续。怀宁陆延房地产开发有限公司在该协议上加盖公章。上述协议签订后，金马房地产公司未将前述物业服务企业选任情况向案涉小区业主进行公示和征询意见。 2018年8月30日，金星居委会根据金马房地产公司的申请，代行案涉小区业主委员会职责，并作为合同甲方，与信联物业公司（作为合同乙方）签订一份《骏景苑临时物业服务合同》。双方在合同中约定：1．甲方委托乙方对骏景苑提供物业服务；2．物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准与前述前期物业服务合同相同；3．物业服务费每6个月预缴一次，首次缴纳时间为2018年9月1日，后期在每年的3月1日、9月1日预缴；4．逾期交纳物业服务费及有关费用的，从逾期之日起按中国人民银行（1年期）同期贷款利率支付违约金；5．合同期限为二年，即自2018年9月1日起至2020年8月31日止。在该合同签订前后，金星居委会未将物业服务企业选任情况及合同内容向案涉小区业主进行公示和征询意见。 2018年9月1日，信联物业公司授权信联物业怀宁分公司为骏景苑物业提供物业服务。据此，原告自2018年9月1日开始入驻案涉小区并提供物业服务至今。被告在原告向其催收物业费时，以只认可腾飞物业公司为由，一直拒付物业费。 本院认为，本案的争议焦点为：一、金马房地产公司与信联物业公司签订的《骏景苑项目物业管理合作协议》对被告是否发生效力；二、金星居委会与信联物业公司签订的《骏景苑临时物业服务合同》对被告是否发生效力；三、原告的诉讼请求是否应当予以支持。 一、金马房地产公司与信联物业公司签订的《骏景苑项目物业管理合作协议》对案涉小区业主发生效力。 根据相关法律规定可知，前期物业服务合同是指建设单位在销售物业前与确定的物业服务企业所签订的合同。该合同同时属于建设单位与物业买受人签订的买卖合同的内容，物业买受人与建设单位签订物业服务合同即是对前期物业服务合同的认可与接受，故前期物业服务合同才具有约束物业买受人即业主的法律效力。而根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在前期物业服务合同期满后，因客观原因致业主大会未能成立或者未能选举产生业主委员会的，建设单位与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同也应认定为前期物业服务合同，但合同内容不能改变此前物业服务合同的约定。本案中，在前期物业服务企业腾飞物业公司退出案涉小区并终止履行前期物业服务合同后，骏景苑小区因客观原因未能成立业主大会和业主委员会，金马房地产公司作为建设单位，与信联物业公司于2018年8月9日签订《骏景苑项目物业管理合作协议》，选聘信联物业公司作为骏景苑项目物业服务企业，仍应认定为属于前期物业服务合同，依法对案涉小区业主具有约束力。 二、金星居委会与信联物业签订的《骏景苑临时物业服务合同》，其中改变与前期物业服务合同内容部分，对案涉小区业主不发生效力，未改变的内容部分对案涉小区业主具有法律效力。 根据中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条和第三十五条的规定，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，选聘和解聘物业服务企业属于业主大会的职责，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员会职责。第三十六条规定，业主委员会应当向业主公布物业服务合同。第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。根据以上规定可知，居民委员会可以代行业主委员会的职责，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但无权决定物业服务合同的内容、标准及物业服务收费方案，该事项应由业主大会决定。同时，在签订物业服务合同之后，居民委员会应当向业主公布物业合同的内容，征询业主意见。本案中，案涉小区在2018年8月前因入住率不足50﹪，未成立业主大会，更未成立业主委员会，金星居委会可以代行业主委员会职责，与建设单位即金马房地产公司选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但合同主要内容应当与前期物业服务合同内容保持一致，而金星居委会在事前未征询案涉小区业主意见的情况下，与信联物业公司签订《骏景苑临时物业服务合同》，但变更了前期物业服务合同的部分内容，即物业服务费的支付方式和违约责任等约定，事后，金星居委会和信联物业公司均未将变更后的合同内容向案涉小区业主进行公示和征询意见，因此，该部分合同内容依法对案涉小区业主不具有约束力，不发生法律效力，但有关物业服务费标准等内容，因与前期物业服务合同约定一致，对案涉小区业主具有法律约束力。 三、关于原告的诉讼请求是否应当予以支持。 腾飞物业公司与包含被告在内的案涉小区业主签订的《“骏景苑”物业服务委托合同》，属于前期物业服务合同，合法有效，对案涉小区业主依法均具有约束力。因腾飞物业公司于2018年8月因故撤离案涉小区，终止服务，在按照法定程序选聘新的物业服务企业前，如无物业服务企业入驻，案涉小区将处于无物业服务状态，必然将损害全体业主的利益，建设单位金马地产公司和金星居委会据此选聘信联物业公司作为案涉小区物业服务企业，并无不当。原告信联物业怀宁分公司受信联物业公司授权自2018年9月1日起入驻案涉小区，并提供物业服务至今，案涉小区业主对此应为明知但未提出异议，并一直接受原告提供的物业服务，故自2018年9月1日起至今，原告与案涉小区业主之间的物业服务合同关系依法成立。原告客观上为案涉小区业主提供了物业服务，包含被告在内的案涉小区业主，应据此向原告支付物业服务费。对原告主张要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。被告主张原告主体不适格，不能成立，本院不予支持。因双方对服务费标准无书面约定，现原告主张参照前期物业服务合同约定的物业服务费标准，即按1.2元/月·平方米予以计收物业服务费，并无不当，本院予以支持。据此，被告自2018年9月1日起至2020年12月30日，应向原告支付物业服务费累计4230.91元（1.2元/月·平方米×125.92平方米×28个月）。原告要求被告自2019年1月起承担逾期交纳物业服务费的违约金，没有事实依据，本院不予支持。原告主张被告应支付其代缴电费375.20元，但未提供证据证明，被告对此亦不予认可，对原告的该项请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条，《安徽省物业管理条例》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下： 一、被告陈存英于本判决生效后三日内给付原告安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司物业管理服务费4230.8元； 二、驳回原告安徽信联物业服务有限公司怀宁分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取计25元，由陈存英负担。 本判决为终审判决。 审判员  方金才 法官助理伍婷婷 二〇二一年四月六日 书记员  何玉婷