陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕09民终70号上诉人（一审被告）：南平市益旺商业管理有限公司（原南平市亿发商业管理有限公司），住所地福建省南平市。法定代表人：孙建强，执行董事。上诉人（一审被告）：南平市益旺商业管理有限公司安康分公司（原南平市亿发商业管理有限公司安康分公司），住所地陕西省安康市汉滨区。负责人：唐锋。共同委托诉讼代理人：余琳，国浩律师（福州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：金州国际城小区业主委员会，住所地陕西省安康市汉滨区。负责人：江楠，金州国际城小区业主委员会主任。委托诉讼代理人:刘金成，陕西金庆律师事务所律师。委托诉讼代理人:左远苗，陕西金庆律师事务所律师。上诉人南平市益旺商业管理有限公司(以下简称“南平益旺公司”)、南平市益旺商业管理有限公司安康分公司（以下简称“南平益旺安康分公司”）因与被上诉人金州国际城小区业主委员会（以下简称“金州国际城业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南平益旺公司、南平益旺安康分公司的共同委托诉讼代理人余琳，被上诉人金州国际城业委会的委托诉讼代理人刘金成、左远苗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南平益旺公司及南平益旺安康分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或裁定驳回金州国际城业委会起诉，或改判驳回金州国际城业委会的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由金州国际城业委会承担。事实与理由：一、金州国际城小区的资质问题属于事实问题，备案登记只能初步证明其资质，而安康市XX城业委会设立程序违法。金州国际城业委会不具有合法资质，应当裁定驳回起诉，或在业委会完成重新选举前中止诉讼。1.安康市住建局2020年4月作出的《关于报送金州国际城小区信访遗留问题处理意见的报告》，认定金州国际城业委会设立程序违法，否认了金州国际城业委会的合法资质。安康市XX城业委会的备案机关，备案登记所证明的业委会具有合法资质的事实已经被备案机关所作出的上述报告推翻。一审法院以业委会已备案登记为由，未对其资格问题进行审查，属认定事实错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，金州国际城业委会并非合法的“其他组织”，无权作为原告提起诉讼，应当裁定驳回其起诉。2.安康市住建局在认定业委会设立程序违法的同时，还作出了由汉滨区政府牵头，重新选举业委会的决定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，在金州国际城业委会完成重新选举之前，应当裁定中止审理。一审中，南平益旺公司及南平益旺安康分公司曾向法院申请中止诉讼，但一审法院拒不接受。一审法院未按法律规定中止审理，程序严重违法，应当裁定发回重审。二、金州国际城业委会当庭进行证据突袭，且其当庭提交的三组证据中，有两组未向南平益旺公司及南平益旺安康分公司送达，侵害了南平益旺公司及南平益旺安康分公司的诉讼权利。并且，金州国际城业委会逾期提交证据，一审法院未重新给予南平益旺公司及南平益旺安康分公司答辩期，亦未责令其说明理由、进行训诫或罚款，程序违法。1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定，金州国际城业委会认为证据应当保密的，只能申请不在公开开庭时出示，相关证据仍应向南平益旺公司及南平益旺安康分公司送达。但至今为止，金州国际城业委会当庭提交的第三次会议签名授权登记表、短信授权、表决票等证据，一审法院仍未向南平益旺公司及南平益旺安康分公司进行送达，侵害了南平益旺公司及南平益旺安康分公司最基本的诉讼权利，也导致南平益旺公司及南平益旺安康分公司无法对证据的真实性进行核实，无法获知完整的事实，程序违法。2.金州国际城业委会当庭进行证据突袭，早已超过举证期限，但一审法院未重新给予南平益旺公司及南平益旺安康分公司答辩期，侵害了南平益旺公司及南平益旺安康分公司的诉讼权利，亦未责令其说明理由、进行训诫或罚款，程序违法。三、经一审法院要求，金州国际城业委会仍未对授权登记表及短信授权的真实性进行补充证明，短信授权未证明通信双方的身份情况、未提供原件进行核对。因此，其所提供的证据无法证明业主授权的真实性，应当承担举证不能的法律后果。一审法院未核查核心证据的真实性，认定事实错误。四、金州国际城业委会未证明各业主代表取得了业主的授权，59名业主参会所作出的选聘新物业公司的决议无法代表全体业主的真实意思表示。因此，金州国际城业委会与陕西安康坚信物业管理有限公司（以下简称“坚信物业公司”）签订的物业服务合同未生效，前期物业服务合同终止的条件不成就。1.根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业公司属于业主大会的权利，必须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。但金州国际城业委会无法对其所提交的授权登记表及短信授权的真实性进行证明，导致并无证据证明各业主代表取得了业主的授权。59名业主代表只能代表自己投票，而金州国际城小区业主总数为1045户，远未达到法定的双过半标准。因此，金州国际城业委会与坚信物业公司签订的物业服务合同未生效，前期物业服务合同终止的条件不成就。一审法院判令南平益旺安康分公司撤离，认定事实错误，适用法律错误。2.如前所述，安康市XX城业委会设立违法的事实进行了认定。金州国际城业委会不具有合法资格，更无权代表全体业主对外签订物业服务合同，基于此，其与坚信物业公司签订的物业服务合同同样未生效。五、南平益旺公司及南平益旺安康分公司的合法权利受到金州国际城业委会的侵害，有权对业委会的资格问题提出抗辩，并非代行业主的权利。并且，金州国际城业委会的主体资格违法属于事实问题，不需再行确认。一审法院依照《物业管理条例》第十二条的规定认为南平益旺公司及南平益旺安康分公司无权主张权利，继而未对金州国际城业委会的资质问题进行审查，是错误的。金州国际城业委会辩称，南平益旺公司及南平益旺安康分公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.金州国际城业委会的设立符合法律规定，南平益旺公司及南平益旺安康分公司对金州国际城业委会资质问题所提出的质疑依法不能成立。首先，金州国际城小区已经完成开发建设，业主基本入住，依据《陕西省物业管理条例》第九条、第十条的规定，金州国际城小区已经具备设立业主委员会的条件。金州国际城业主委员会成立的一系列事项均符合《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》的规定。因此，金州国际城业委会的成立符合法律规定，并未违反法律法规的强制性规定。其次，南平益旺公司及南平益旺安康分公司在上诉状中提出的质疑不能说明金州国际城业委会的设立存在问题。金州国际城业委会已经在管理部门安康市房管局备案，安康市房管局从未对业委会的产生及备案等事项提出质疑。安康市住建局给市政府报送的《关于报送金州国际城小区信访遗留问题处理意见的报告》是将小区开发商和业主们反映的问题一一罗列，报送给安康市政府处理。报告本身不是处理结果，也并非代表住建局的处理意见，该报告不具有证据效力。2.一审法院程序合法。一审法院没有进行证据交换，金州国际城业委会有权在开庭时提交证据，且开庭提交的证据均经过质证，南平益旺公司及南平益旺安康分公司完全可以取得并知晓金州国际城业委会在一审所提供的全部证据。同时，南平益旺公司及南平益旺安康分公司作为小区目前的物业管理方，金州国际城业委会提交的证据，其完全知晓形成过程，不存在证据突袭。3.少部分业主因故不能亲自到场开会而通过短信授权的方式授权其他业主代为行使业主投票权，金州国际城业委会在一审时已向法院提交了手机短信截屏图片，该图片上显示不能到场业主的姓名、电话号码及授权内容，被授权的业主代表有权代表授权业主行使业主权利。另外，手机截屏内容体现的是委托人与受托人之间的委托法律关系，南平益旺公司及南平益旺安康分公司是委托法律关系之外的人，无权对该委托内容主张权利。若其认为内容有误，应提供相应的证据证明。4.金州国际城业委会选聘坚信物业公司，并与之签订的物业服务合同依法成立，受法律保护。金州国际城小区召开第三次业主大会时，业主到会签名比例为70.53%，签名业主房屋面积占比为62.84%，符合法律规定的在物业服务区内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的要求。因此，业主大会表决要求更换物业公司，选聘坚信物业公司并与之签订物业服务合同符合法律规定。5.金州国际城业委会已经在安康市房管局备案，业委会的设立已经取得政府认可。南平益旺公司及南平益旺安康分公司作为单个业主无权就本案涉及的业委会合法性问题提起诉讼，安康铁路运输法院及西安铁路运输中级法院已就南平益旺公司及南平益旺安康分公司是否有权起诉的问题作出判决，其不具有提起行政诉讼的诉权。金州国际城业委会向一审法院起诉请求：一、请求确认南平益旺公司及南平益旺安康分公司与金州国际城小区业主之间的《前期物业服务合同》于2019年3月10日终止；二、请求判令南平益旺公司及南平益旺安康分公司撤离金州国际城小区，向金州国际城业委会移交相关资料（1、竣工总平面、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理必需的其他资料）；三、南平益旺公司及南平益旺安康分公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明，金州国际城小区系由安康市亿发房地产开发有限公司开发的商住小区，而南平市亿发商业管理有限公司原公司名称为南平市亿发商贸城置业有限公司，现已更名为南平益旺公司。2012年8月20日，以安康市亿发房地产开发有限公司为甲方（委托方）与南平市亿发商贸城置业有限公司为乙方（受托方）签订《金州国际城小区前期物业服务合同》，约定甲方代表全体业主行使的权利义务，在小区业委会成立后，自动转归业委会概括承受。合同第一章约定物业基本情况为位于育才路两侧的金州国际城。第二章委托服务事项为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行管理；市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理；公用绿地、花木建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋公用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；依法做好物业管理区域内公共卫生管理及安全、消防事项的防范工作；物业档案资料管理；做好物业项目使用专项维护资金的受托管理；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维护养护；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，主要包括物业管理服务费、代收取水、电费（门面）、垃圾处理费等、违约服务费；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。第四章物业服务费用实行包干制方式，按月收取，收取的标准按产权面积计算，住宅为每月1.2元／㎡、商业物业每月2.5元／㎡、办公物业每月2元／㎡；物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部分、共用设施设备（包括电梯、供电设施等）的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、合理的利润；9、不可预见费用。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或业主使用人应当在25日前履行交纳义务。第九章物业服务合同期限及解除约定。本合同期限为三年，从小区全部交房之日起计算合同期限，合同期届满前三个月内，业主委员会作出续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同还就物业服务质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、违约责任等其他事项进行了约定。南平市亿发商贸城置业有限公司变更为南平市亿发商业管理有限公司后，成立了南平市亿发商业管理有限公司安康分公司，并在安康市工商行政管理局注册登记。后南平市亿发商业管理有限公司安康分公司又陆续分别与小区业主另行签订了《前期物业服务合同》，并入驻金州国际城小区，对该小区提供物业服务。2018年12月7日，金州国际城小区以召开业主代表大会的形式选举江楠等9名业主为业主委员会成员及2名候补委员，并于2018年12月17日向汉滨区新城街道办事处香溪社区、汉滨区新城街道办事处、安康市房管局申请备案，2019年1月9日安康市房管局依法予以备案登记。2019年1月10日，金州国际城业委会向业主发布公告，告知首届业主代表大会第一次会议召开并选举成立业主委员会，并已在安康市房管局依法备案。2019年1月19日，金州国际城业委会向亿发公司发出关于要求向业委会移交资料的函，于1月28日向南平市亿发商业管理有限公司发出关于小区业主暂停缴纳物业费和停车费的函。当日，金州国际城业委会发出通知，告知业主代表定于2019年2月20日采取书面形式对小区有关问题进行业主代表意见征询。2019年2月19日，金州国际城业委会做出金州国际城业委会（2019）1号关于金州国际城小区实行“业主代表制”说明，是按每10户推选1名代表的办法，共同推选代表60名。2019年2月20日金州国际城业委会就是否满意前期物业服务、是否同意更换前期物业公司、是否同意授权业委会重新选聘新的物业公司、是否授权业委会公开招标或议标方式选聘物业公司向业主代表发出意见征询表，到场的53名业主代表所填写的意见征询表中均不满意前期物业服务、同意更换前期物业公司、同意授权业委会重新选聘新的物业公司、并授权业委会公开招标或议标方式选聘物业公司。2019年2月21日，金州国际城业委会公示了征询意见结果，同时公告通知定于3月8日下午15时在安康宾馆召开首届业主代表大会第二次会议，会议内容为公开选聘新的物业公司、选举首届业主委员会监督委员会、对小区收费标准投票表决，并于2月22日发出选聘新的物业公司的公告。2019年2月28日，金州国际城业委会分别向安康市房管局物业科、汉滨区新城办、香溪社区、新城派出所发出邀请函，邀请参加3月8日召开的首届业主代表大会第二次会议。2019年3月3日，金州国际城业委会向安康优专诚物业管理服务有限公司、坚信物业公司发出邀请函，邀请参加3月8日的竞聘大会，并于3月6日对小区收费标准进行公示。2019年3月8日，金州国际城业委会组织召开首届业主代表大会第二次会议，经投票选聘坚信物业公司为小区物业服务公司。2019年3月9日，金州国际城业委会向陕西安康坚信物业管理有限公司发出中标通知书，双方于2019年3月10日签订物业服务合同。2019年3月11日，金州国际城业委会就3月8日召开业主代表大会的内容、结果及已选聘安康坚信物业公司为新的物业服务公司，并产生首届业主监督委员会进行公示。当日，金州国际城业委会给安康市亿发房地产开发有限公司发出关于限期移交并退出小区物业服务的函，要求于3月20日前将物业服务区域内的全部物业移交，并撤离小区。当日，金州国际城业委会给安康市住建局发出关于恳请市XX小区物业的函，并给陕西安康坚信物业管理有限公司发出关于XX小区XX组的函。2019年3月15日，金州国际城业委会给安康市政府发出关于要求对亿发公司拒不移交资料处罚的函。因安康市亿发房地产开发有限公司及南平益旺公司及安康分公司未按期限移交并退出小区物业服务,金州国际城业委会遂提起诉讼。另查明，2019年10月12日，金州国际城业委会给全体业主发出组织全体业主开展授权签名工作的通知，并于2019年12月13日向小区全体业主发出第一号公告，公布小区住户、商铺的签名情况及签名面积，本次小区业主签名授权合法、有效。2019年12月13日，金州国际城业委会给业主代表发出对议事规则、管理规约等表决的通知，同时给安康市房管局物业科、新城办、香溪社区、新城派出所发出邀请函，邀请参加2019年12月29日上午10时在安康宾馆召开的首届业主代表大会第三次会议。2019年12月21日，金州国际城业委会发出第二号公告，公布2019年12月29日召开首届业主代表大会第三次会议及会议议题。2019年12月29日，金州国际城小区召开首届业主代表大会第三次会议，经会议表决，参会代表均不满意小区前期物业服务，同意解聘前期物业公司，授权金州国际城业委会起诉前期物业公司终止服务撤离小区，授权金州国际城业委会重新选聘新的物业公司等，并全票通过小区议事规则和管理规约。2020年4月20日，安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）就金州国际城小区基本情况、存在的问题等向安康市人民政府报送安住建字（2020）90号关于报送金州国际城小区信访遗留问题处理意见的报告，其中涉及小区物业管理及业委会有关问题。还查明，金州国际城业委会成员江某、熊某军、刘某、张某刚、周某米、马某平、蔡某林，因拖欠物业服务费、电梯费、公共照明费、生活垃圾处理费，被南平益旺安康分公司起诉，已经安康市中级人民法院终审判决，由其向南平益旺安康分公司支付。一审法院认为，前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业、并签订书面的前期物业服务合同对小区提供物业服务。南平益旺公司与陕西省安康市亿发房地产开发有限公司签订金州国际城小区前期物业服务合同，对金州国际城小区实施前期物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。虽然前期物业服务合同第十六条约定本合同期限为三年，合同届满前三个月内，业主委员会做出续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止，但根据《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止的规定，现金州国际城小区已成立业主委员会，并在安康市房产管理局进行了备案登记，且业主委员会又通过投票的方式选聘了新的物业服务企业，已与陕西坚信物业服务管理公司签订了物业服务合同，南平益旺公司与安康市亿发房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同应予终止，故对金州国际城业委会要求判令南平益旺公司及南平益旺安康分公司立即撤离金州国际城小区的诉讼请求，一审法院予以支持。对金州国际城业委会要求确认南平益旺公司及南平益旺安康分公司与金州国际城小区业主之间签订的前期物业服务合同于2019年3月10日终止的诉讼请求，因南平益旺安康分公司分别与小区业主个人签订的前期物业服务合同，依附于安康市亿发房地产开发有限公司与南平益旺公司签订的金州国际城小区前期物业服务合同，其因金州国际城小区前期物业服务合同的终止而自动终止，业主委员会未经业主个人授权无权亦无需起诉要求终止小区业主与南平益旺安康分公司签订的前期物业服务合同，故对金州国际城业委会的此项诉讼请求，一审法院不予支持。对金州国际城业委会要求判令南平益旺公司及南平益旺安康分公司移交相关资料的诉讼请求，因南平益旺公司及南平益旺安康分公司当庭表示开发商并未向其移交，而金州国际城业委会亦未提供证据证明开发商安康市亿发房地产开发有限公司已向南平益旺公司及南平益旺安康分公司移交资料，故对该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。对南平益旺公司及南平益旺安康分公司辩解业委会委员在选举过程中未进行资格审查，业委会委员不符合法定资格，业主代表未经有效书面授权选聘新的物业公司无效，业委会邀请招标选聘物业公司，应向三个以上物业公司发出招标邀请书，其仅向两家公司发出邀请函，违反法律强制性规定，应为无效，业委会未经业主大会授权，无权进行诉讼活动，因业主委员会已经在安康市房产局进行备案登记，而根据《物业管理条例》第十二条业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，如有业主认为侵害了其合法权益，可对此主张权利，并不由南平益旺公司及南平益旺安康分公司代行业主的权利，故对南平益旺公司及南平益旺安康分公司的辩解理由，一审法院不予采纳。现依据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、南平益旺安康分公司在判决生效后三十日内撤离安康金州国际城小区；二、驳回金州国际城业委会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由南平益旺安康分公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金州国际城业委会提交以下证据：证据1.香溪社区提供的业委会筹备过程中的相关文件3份，拟证明业委会的成立和委员的产生符合法律规定；证据2.商铺业主短信授权委托承诺书和住宅业主短信授权委托承诺书，拟证明第三次业主大会不能亲自到场参加会议的业主授权行为是其真实意思表示；证据3.安康铁路运输法院、西安铁路运输法院行政裁定书各一份，拟证明业委会的成立合法。南平益旺公司及南平益旺安康分公司质证认为，证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但业委会设立违法的事实已被安康市住建局认定，业委会所作决议无效；证据2的真实性无法确认，无法证明业主授权是其真实意思表示，该证据不具有证明力；证据3的真实性无异议，但与本案无关联性。二审庭审后，南平益旺公司及南平益旺安康分公司针对本次一审中金州国际城业委会提交的第三次业主大会《业主授权委托书》、短信授权提供反驳证据如下：证据1，福建澄源司法鉴定所鉴定意见书十份，拟证明金州国际城业委会二审提交的《承诺书》中邹某、余某霖、李某伦、吴某华、张某林5人签名与《商品房买卖合同》中的签名并非同一人所签，金州国际城业委会一审提交的《业主授权委托书》中邹某、余某霖、李某伦、吴某华、张某林5人签名与《商品房买卖合同》中的签名并非同一人所签；证据2，《业主授权委托书》与《商品房买卖合同》签名对比，拟证明《业主授权委托书》、《承诺书》上的业主签名与《商品房买卖合同》上业主签名存在大量不一致的情况，《业主授权委托书》、《承诺书》不具有真实性；证据3，《业主授权委托书》、《承诺书》授权情况统计，拟证明业主授权人数及专有面积均未达到过半数，业主代表大会所做决议无效。金州国际城业委会针对南平益旺公司及南平益旺安康分公司提交的上述证据提供反驳证据如下：证据4，业主签字的《情况说明》、《说明》，拟证明第三次业主大会业主授权是其真实意思表示；证据5，《商品房买卖合同》签名页复印件3份，拟证明该三份合同上签名不是业主本人所签。南平益旺公司及南平益旺安康分公司质证认为，对《情况说明》、《说明》的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明业主签字的真实性；《商品房买卖合同》签名页复印件的真实性、合法性、关联性均有异议，“业主说签字不是自己的”只是业委会的单方陈述，无证据证明是业主的陈述，不具有证明力。经审查认为，对金州国际城业委会提交的证据1-4予以采信，证据5不予采信；对南平益旺公司及南平益旺安康分公司提交的证据1的真实性予以认定，证据2、3的证明目的不予认定。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、金州国际城业委会是否具有原告主体资格；二、南平益旺安康分公司应否撤离金州国际城小区。关于焦点1，根据金州国际城业委会备案资料显示，金州国际城业委会系在香溪社区居委会监督下选举成立的，并经安康市房产管理局备案。南平益旺公司及南平益旺安康分公司上诉认为，安康市住建局2020年4月作出的《关于报送金州国际城小区信访遗留问题处理意见的报告》，认定金州国际城业委会设立程序违法，否认了金州国际城业委会的合法资质。本院认为，本案截止目前备案机关并未作出撤销金州国际城业委会备案的决定，故南平益旺公司及南平益旺安康分公司认为金州国际城业委会成立不合法的上诉理由不能成立。关于焦点2，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。第二十八条规定业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。《陕西省物业管理条例》第十六条规定业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加。本案中，金州国际城业委会先后组织召开了三次业主代表大会，并在本次一审中提供了第三次业主代表大会的《业主授权委托书》。南平益旺公司及南平益旺安康分公司二审中认为第三次业主代表大会的《业主授权委托书》中有47位业主系重复授权，有131位业主系他人代签、有43位签字的并非业主。扣除上述无效授权的人数及专有面积，参加第三次业主代表大会的业主人数及专有面积没有双过半，业主代表大会作出的决议无效。本院认为，首先，根据一审查明的事实，第三次业主代表大会召开前，金州国际城业委会给全体业主发出了开展授权签名工作的通知，授权工作完成后，XX城XX委将签名情况及签名面积进行了公告。其次，南平益旺公司及南平益旺安康分公司认为《业主授权委托书》上业主的签字与《商品房买卖合同》上业主的签字不一致，并在二审提交了大量的比对合同证明该主张。经查，南平益旺公司及南平益旺安康分公司提交的比对合同有少量重复，且比对合同除鉴定意见书所涉四份为《商品房买卖合同》外，其他均为物业服务合同。第三，针对南平益旺公司及南平益旺安康分公司提供的证据，金州国际城业委会提交了110余位业主的情况说明，证实《业主授权委托书》、《承诺书》上签名是家庭成员代签，本人表示认可。综上，金州国际城第三次业主代表大会参会的业主人数及专有面积均过半，该会议所做决议符合法定程序，具有法律效力。综上，南平益旺公司及南平益旺安康分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南平市益旺商业管理有限公司、南平市益旺商业管理有限公司安康分公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘新建审判员  刘效梅审判员  张 燕二〇二一年三月三十日书记员  赵倩茹1