安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终203号 上诉人（原审原告）：程艳，女，1975年10月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人（原审原告）：张浩，男，1973年9月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：程艳（系张浩之妻），女，1975年10月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 上诉人程艳、张浩因与被上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程艳并作为上诉人张浩的委托诉讼代理人，被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程艳、张浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由鼎盛公司负担。事实和理由：一审认定事实不清，忽略程艳、张浩提供的证据及鼎盛公司非法占有使用商铺的行为，引用法律条款理解错误，故意偏袒鼎盛公司。一、关于返还商铺问题，一审法院认为金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各独立销售的商铺间无明确四至界限。事实上在房产所有权上明确界定了商铺所在的位置及长度和宽度，在销售时也明确界定了商铺间隔。只是因经营需要，鼎盛公司进行了统一规划，将小的商铺连接成大的有物理分割的面积。一审判决引用《中华人民共和国物权法》第71条规定，而鼎盛公司并无充分证据证明商铺返还给程艳、张浩会损害其他业主的合法权益，且商铺所有权属于业主，业主有权选择出租对象，故一审认定事实不清，只是主观臆断。一审判决书载明，截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。实际上，小业主商铺总数309户，判决书上并未载明已签约户数(且只是鼎盛公司提供的名单，并未有合同证据，有待进一步核实)。即使属实，鼎盛公司对于签订合同的业主也存在拖欠房租的情况，法院可以去调查。鼎盛国际一向不尊重业主，刻意压低房租、拖欠房租，合同到期也不通知业主续签，并在租金及签约期限等未达成一致的情况下继续非法占用程艳、张浩商铺，以自身利益为重，损害业主利益。故法院判决存在一定的偏袒和错误。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。程艳、张浩有充分的理由收回商铺。二、关于房租费、占用使用费问题。双方签订的租赁合同于2019年9月30日到期，之后未签订租赁合同，不存在租赁合同关系，故不存在房租费问题，应为占用费。之所以未继续签订租赁合同，是因为鼎盛公司违反了租赁合同第2页第6.3条的合同条款，“本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限”的约定，将3年合同期限欲改为2年，鼎盛公司构成违约，故未达成签约条件。一审法院认定双方存在租赁合同关系的判定存在偏袒鼎盛公司及不尽责的嫌疑。既然没有达成签约条件，合同到期后视为继续租赁的约定自然无效，鼎盛公司仍继续使用，只能视为非法占用。鼎盛公司在未得到程艳、张浩同意的情况下仍在对租赁物进行使用、收益，物权人有权起诉承租人退还房屋，并要求支付商铺使用费。三、关于疫情影响扣除两个月租金的问题。1.我国现行法律、法规均未明确规定出租人有义务减免疫情期间的租金，关于租金能够减免的问题并无普遍适用的法律规定。2.即使鼎盛公司与程艳、张浩签订了合法有效的租赁合同，并建立了租赁合同关系，根据合同法意思自治原则，如在租赁合同中有关于“发生疫情的情况下，租金如何承担”的明确约定，应按照约定执行；若合同未作约定，则承租人无法依据租赁合同请求减免租金。更何况因鼎盛公司违反2017年10月23日签订的《租赁合同》第2页6.3条约定，双方未达成重新签订租赁合同条件，鼎盛公司为非法占用商铺，更不存在因疫情影响减免租金的说法。3.与鼎盛公司相比，程艳、张浩明显属于弱势群体。鼎盛公司长期压榨程艳、张浩的利益，并多次刻意压低租金，制定对程艳、张浩不平等的合同条款，且在营业收入大幅增长期间也从未有增长租金的情况。故一审法院只看到对鼎盛公司不公平的一面，忽视对程艳、张浩的不公，存在偏袒鼎盛公司之嫌。四、关于延迟支付租金的利息问题。1.一审判决书认定“租赁合同于2019年9月30日到期后，双方未就租金的支付时间及方式协商一致，故程艳、张浩主张的逾期利息的诉讼无事实及法律依据，本院不予支持”，这一说法与判决书认定“本院认定双方存在租赁合同关系”明显相悖。既然存在租赁合同关系，就应该按照合同第一页3.2条规定“按月支付利息，每月的15日支付当月的租金”执行，延迟支付就应当承担相应的利息。2.双方租赁合同第2页第6.1条、第6.2条也明确约定，“若合同届满后，逾期书面通知对方无意续租，视为同意继续出租”，既然视为同意，就应当按合同规定的利息支付方式执行，延迟支付承担利息符合合同约定。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，未能从保护弱势群体的角度出发，明显袒护鼎盛公司，未能主持公道，请求二审法院依法纠正一审错误判决。 鼎盛公司辩称：第一，程艳、张浩不能个别收回商铺。第二，年租金应按相关生效判决认定的购房款2%支付。第三，因疫情影响，一审判决扣除两个月的租金，与事实和法律相符。第四，程艳、张浩未续签合同，不存在违约利息问题。 程艳、张浩向一审法院提出诉讼请求：1.判令鼎盛公司将鼎盛国际202号铺归还程艳、张浩；2.判令鼎盛公司给付拖欠程艳、张浩商铺的租金共计12470元(自2019年10月1日开始，暂计算至2020年7月31日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款的2%给付，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还之日止)；3.判令鼎盛公司按工商银行同期贷款利率按日支付逾期付款利息，截至2020年7月应付逾期付款利息498元；4.本案的诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担。 一审法院认定事实：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。程艳、张浩系1#202号商铺的业主，购买商铺总价为747974元。 2008年4月12日，程艳、张浩与鼎盛公司签订租赁合同，约定将涉案商铺出租给鼎盛公司，租赁期限自2008年10月1日至2013年9月30日，鼎盛公司每半年支付一次租金30149元等内容。 2014年1月5日，程艳、张浩与鼎盛公司续签租赁合同，主要内容为：租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年9月30日，租金采取保底加浮动的方式，即鼎盛公司每年最低按照商铺购房合同中售价的5%支付租金37399元，若鼎盛国际年终税后纯利润（以鼎盛公司的财务会计资料为准，或者以鼎盛公司委托的第三方的审计结论为依据，审计费用由鼎盛公司承担）超过500万元，租金在保底租金的基础上增加1%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过670万元，租金在保底租金的基础上增加2%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过800万元，租金在保底租金的基础上增加3%；每半年的第一个月的月底之前支付该半年的租金；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，程艳、张浩无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等。 截至2016年4月1日，鼎盛公司通过现金支付及购物卡充抵的方式付清了程艳、张浩合同期限内的租金。2016年5月31日，程艳、张浩书面告知鼎盛公司，合同期满后不再续签租赁合同。合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用，亦未支付占有使用费。程艳、张浩于2017年3月30日诉至原审法院，原审法院作出（2017）皖0603民初1740号民事判决：一、鼎盛公司于判决生效后十日内支付程艳、张浩位于淮北市相山区商铺自2016年10月1日至2017年7月30日的占有使用费12470元，之后的占有使用费继续按照每月1247元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回程艳、张浩的其他诉讼请求。 2017年10月23日，程艳、张浩再次与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定：租期三年，自2016年10月1日至2019年9月30日；每年支付的租金为商铺购房合同中售价的2%，即14959元，按月支付租金，每月15日支付当月租金；不能按照合同约定的数额和期限支付租金，每逾期一日，需按照工商银行同期贷款率支付逾期付款利息，连续两次逾期支付租金，程艳、张浩有权解除合同；若本合同期限届满后，程艳、张浩无意将租赁标的继续出租，应于本合同期限届满前三个月（即2019年6月30日前）书面通知鼎盛公司，逾期通知视为程艳、张浩继续将租赁标的物出租给鼎盛公司；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照金淮北-鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。2019年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，亦未支付占有使用费，继续占有使用至今。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所，委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2019年9月30日租赁期限到期后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年10月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的200位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13533.06平方米，占总户数的64.72%、总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 另查：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。程艳、张浩购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 一审法院认为，程艳、张浩与鼎盛公司于2017年10月23日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2019年9月30日到期后，双方未再签订租赁合同，但程艳、张浩未在2019年6月30日之前书面通知鼎盛公司不再出租商铺，按照合同约定应视为其同意继续出租，鼎盛公司亦一直在使用商铺，故认定双方存在租赁合同关系，但对租金标准未达成一致意见。 关于返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”针对鼎盛国际商铺租赁问题，多年来，众多的业主难以在租金及是否续租等问题上达成一致意见。截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此认定，多数业主同意在2019年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。此种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给程艳、张浩，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且程艳、张浩提交的产权证未记载其商铺四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于程艳、张浩请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，不予支持。 鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与程艳、张浩签订的2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，参照双方2017年10月23日签订的租赁合同约定，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价的2%支付程艳、张浩商铺的租金，但不超过2021年9月30日，之后的租金，双方可另行协商。 鼎盛公司辩称应扣除疫情影响三个月租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”我国新型冠状病毒感染××疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类××的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。鼎盛公司承租案涉商铺用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，鼎盛公司主张相应减少租金，予以支持。关于减免数额，酌定减免疫情期间两个月的租金。 关于迟延支付租金的利息。租赁合同于2019年9月30日到期后，双方未就租金的支付时间及方式协商一致，故程艳、张浩主张逾期付款利息的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 判决：一、鼎盛公司于判决生效后十五日内支付程艳、张浩位于淮北市相山区商铺租金（按照每月1247元的标准自2019年10月1日支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日，扣除两个月租金2494元）；二、驳回程艳、张浩的其他诉讼请求。案件受理费124元，因适用简易程序审理，减半收取62元，由鼎盛公司负担。 二审庭审后，应程艳、张浩的要求，鼎盛公司提供了与部分业主续签的租赁合同。程艳、张浩质证认为，不能确认该证据的真实性。本院认证意见为，该证据具有真实性、合法性与本案的关联性，予以认定。双方当事人所举证据同一审，本院的认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案商铺应否返还；2.鼎盛公司应支付的是租金还是占有使用费的问题；3.鼎盛公司应否支付逾期利息，如应支付，利息标准应如何确定。 关于焦点1。正如一审判决所述，涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值。就普通的独立商铺而言，租赁合同到期后，出租人享有收回商铺的权利。但是，对于产权式商铺而言，如果允许个别或少部分业主享有收回商铺的权利，则会直接影响整体商铺的管理和运营，从而损害其他愿意继续出租的业主的利益，也会造成要求收回商铺业主无法自主经营，又无法单独出租的局面，从而影响自己商铺的使用价值。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”具体本案而言，众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见，多数业主同意与鼎盛公司续签租赁合同，极少部分业主要求收回商铺。全体业主难以形成一致意见。截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。多数业主同意在2019年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。此种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给程艳、张浩，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且程艳、张浩提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件，即使允许程艳、张浩收回涉案商铺，程艳、张浩也无法独立自主经营或单独出租，从而也会损害其自身利益。一审判决据此不予支持程艳、张浩的该项诉讼请求适当，本院予以维持。 关于焦点2。程艳、张浩的一审诉讼请求就是判令鼎盛公司给付拖欠的租金12470元（自2019年10月1日开始，暂计算至2020年7月31日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款的2%给付，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还之日止）。一审判决鼎盛公司于判决生效后十五日内支付程艳、张浩位于淮北市相山区商铺租金（按照每月1247元的标准自2019年10月1日支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日，扣除两个月租金2494元）。程艳、张浩的该项诉讼请求已经基本得到支持。程艳、张浩又上诉称双方合同到期后，不存在租赁合同关系，故不存在房租，应为占有使用费。根据双方原合同的约定，合同期满后，程艳、张浩如不同意续租，应在合同期满前三个月书面通知鼎盛公司，否则，应视为同意将租赁标的物继续出租给鼎盛公司。因此，2019年9月30日以后的费用应为租金还是占有使用费，取决于商铺所有人程艳、张浩的意思表示。如程艳、张浩同意由鼎盛公司续租，则应为租金；如程艳、张浩不同意续租，则应为占有使用费。程艳、张浩一审起诉的是租金，一审判决认定双方存在合同关系，判决的也是支付租金，并未违背程艳、张浩的意思表示，判决结果并无不当。且根据禁止反言的民事诉讼规则，程艳、张浩一、二审主张不同，应按照其起诉请求确认。程艳、张浩该上诉理由不成立，本院不予支持。 关于疫情期间应否减免费用的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《中华人民共和国民法典》第五百九十条均规定了当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。2020年1月底新冠××疫情爆发，属于法律规定的不可抗力情形，时至今日疫情仍未完全消除，对经济社会的影响仍在持续。结合我市疫情防控实际情况，鼎盛国际在2020年2月和3月因疫情防控需要不能正常营业，一审法院据此减免鼎盛公司2020年2月和3月的费用，依据充分，本院予以维持。 关于焦点3。双方当事人在原租赁合同中针对租赁期限内逾期支付租金的问题进行了约定，对于合同期满后，仅约定出租人应提前三个月书面通知出租人，逾期通知视为出租人同意继续将租赁标的出租给承租人，并未约定合同到期后逾期支付租金如何处理。双方租赁合同于2019年9月30日到期后未续签合同，也未就租金支付的时间和方式协商一致，一审判决未支持程艳、张浩要求支付逾期利息的诉讼请求，并无不当，程艳、张浩的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 本案双方当事人关于涉案商铺租赁事宜发生纠纷多年，如不能签订租赁合同将导致租赁双方权利义务处于不明确的状态，双方在各自出租和使用、收益租赁物时均承担一定的市场交易风险，且极易导致诉讼发生，耗费双方巨大精力。建议鼎盛公司和商铺业主能够互相理解、友好协商，商铺业主之间亦应形成共识，统一签订租赁合同，明确租金标准和履行期限，唯如此才能有利于鼎盛公司统一规划、布局、经营和管理，有利于商铺业主获得稳定的投资回报，实现租赁双方互惠共赢。 综上所述，程艳、张浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费124元，由上诉人程艳、张浩共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二一年四月十二日 书记员  李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。