湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民再3号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：龚运培，男，1981年9月8日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：郑林，湖北新天律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：荆门金广域房地产开发有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区长宁大道57号（金广域·城市广场）1幢。法定代表人：孙国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴迪，湖北维思德（荆门）律师事务所律师。再审申请人龚运培因与被申请人荆门金广域房地产开发有限公司（以下简称金广域公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）鄂08民终376号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审，该院于2020年12月15日作出（2020）鄂民申4454号民事裁定：指令本院再审本案。本院于2021年1月21日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。再审申请人龚运培的委托诉讼代理人郑林、被申请人金广域公司的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚运培申请再审称：1、依法撤销本院（2020）鄂08民终376号民事判决和荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2518号民事判决；2、依法改判金广域公司支付其各项经济损失32000元；3、本案全部诉讼费用由被申请人金广域公司承担。事实和理由：1、原审法院认定违约逾期交房的损失显失公平。该违约条款系格式条款，金广域公司未尽提示、说明义务，对买受人无约束力。应参照同地段同类房屋租金标准确定，或依据买受人在一审中提交的鉴定申请鉴定来确定。2、原审法院认定逾期办证违约金过低。由于合同约定过低，请求增加违约金的标准，应按照交易习惯的日万分之一确定。3、金广域公司违反合同约定未安装天然气，造成买受人损失应予赔偿。买受人一审中已申请鉴定，原审法院未予鉴定。4、金广域公司交付的房屋违约未安装护栏、钢化玻璃，未按期完成绿化，应予赔偿损失。一审中买受人申请鉴定，但一审法院酌情认定，二审法院未予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。金广域公司辩称：1、逾期交房违约责任。首先，关于房屋交付时间。金广域公司于2017年9月28日向龚运培发送了收房的短信通知，履行了通知收房的义务，视为有效交付，即使存在违约事实，在计算违约时间时，应当自约定交付时间即2017年6月30日的次日（7月1日）计算至2017年9月28日；其次，关于违约责任标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，应当参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估价格评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据金广域公司庭审提交的证据，当时同地段同类房屋租金价格约为600元/月左右。2、天然气，实心栏板、钢化玻璃，园林绿化责任。首先，关于未安装天然气的问题。案涉公寓的规划没有厨房的设计，龚运培明知所购买的房屋为一室一卫不带厨房，天然气公司亦出具说明不能安装天然气，案涉合同第十三条约定的出卖人的通知义务的前提是房屋存在经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房质量或使用功能发生变化，而被申请人修建的案涉房屋完全是按照规划设计要求建成，不存在变更房屋质量或房屋功能的情形，金广域公司就此没有违约行为；其次，关于实心栏板、钢化玻璃。根据合同约定，金广域公司交付的房屋为“非封闭式”阳台一个，阳台部分面积并未计入对方购买房屋的建筑面积，而原判要求金广域公司承担3000元的损失费用，系按照将阳台封闭所需要的费用，由此应当将阳台部分的面积计入买房人的房屋购买面积，买房人依法应当补交该部分的购房款；再次，关于园林绿化。园林绿化属于小区公共部分，即使在小区绿化方面金广域公司存在逾期行为，并不会对龚运培个人使用房屋造成任何影响，并且合同中并未约定违反合同义务的违约责任，龚运培也未举证证明该违约行为给其造成的损失，故对于该项请求应当不予支持。3、逾期办证违约责任。根据合同法解释（二）第29条规定的精神，调整违约金的前提是造成的实际损失过分低于或者过分高于约定的违约金，而龚运培在诉讼过程中始终未对其遭受的具体损失提供足以使法庭采信的证据，龚运培不按自己签订的合同主张权利，没有事实依据和法律依据。综上，再审申请人龚运培主张的损失过高，大部分损失于法无据，请求人民法院依法裁判。龚运培向一审法院起诉请求：1、判令金广域公司赔偿龚运培逾期交房的经济损失10000元；2、判令金广域公司赔偿龚运培因房屋未安装天然气的损失8000元、阳台未安装钢化玻璃和实心栏板的损失11000元、小区园林绿化未按期达标的损失1000元，合计20000元；3、判令金广域公司赔偿龚运培迟延办证的经济损失2000元；4、本案诉讼费用由金广域公司承担。一审法院认定事实：金广域公司开发位于荆门市××大道××号金广域·城市广场（荆门摩尔城）小区，并取得商品房预售许可。2016年3月15日，龚运培与金广域公司就该小区1幢14007号房屋签订了《荆门市商品房买卖合同》，合同备案编号为JM16003877。合同第一条和第十六条约定，小区绿地率为10%，于2017年12月30日前达到使用条件。合同第三条约定，房屋建筑面积为42.96㎡，户型结构为一室一卫，一个非封闭式阳台。房屋总价款为247889元。合同第十条约定，房屋交付条件为：1、该商品房经竣工验收合格；2、取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或许可使用文件；3、满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；4、供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成，并经有关行业部门认可达到正常使用条件。交房期限和出卖人逾期交房的违约责任按照补充协议的相关约定执行。第十七条约定，自合同约定的交房期限届满之日起360日内共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记手续。因出卖人责任导致买受人不能在约定期限届满时办理商品房所有权证的，按逾期时间分别处理：（1）逾期在180日内，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按买受人已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件七的补充协议约定，出卖人在2017年6月30日前将商品房交付给买受人使用；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金。合同签订后，龚运培通过银行按揭贷款方式付清了房款。金广域公司于2017年9月28日短信通知龚运培收房，龚运培认为金广域公司交付的房屋不符合合同约定标准，拒绝收房。2017年12月21日，金广域公司再次在报纸上刊登交房公告，龚运培于2019年3月29日接收了房屋。金广域公司于2017年12月8日取得建筑工程竣工验收报告。消防、人防、规划部门陆续出具了认可文件，供电、给水、排水、有线电视等设施已建成。小区配套绿化工程于2018年8月2日通过城市园林绿化主管部门验收，绿地率达到10%。建设工程于2018年12月17日办理竣工验收备案。竣工验收后，金广域公司对涉案房屋办理了初始登记，并于2018年12月26日向龚运培邮寄送达了办理不动产权证书的通知，同时将通知内容短信告知了龚运培。龚运培购买的房屋未设计天然气设施，建筑设计方案获得建筑设计主管部门备案通过。龚运培购买的房屋阳台实际建设为铁栏杆，未安装钢化玻璃、实心栏板。一审法院认为，案涉房屋未设计天然气设施，建筑设计方案获得建筑设计主管部门备案通过，房屋未安装天然气不构成违约；小区的配套绿化工程构成逾期违约，但合同未约定违反该项合同义务的违约责任，且龚运培未举证证明该违约行为给其造成的损失，故对于龚运培的该项诉请不予支持；金广域公司交付的房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板构成合同违约，金广域公司明确表示不同意对该违约行为采取补救措施，龚运培可以请求赔偿相应的损失，但其主张损失11000元没有事实依据，酌定龚运培该损失为3000元；金广域公司逾期交房和逾期办证构成逾期违约，龚运培主张增加违约金损失没有事实依据，应当按照合同约定的违约金标准计算其相关损失，分别为逾期交房的违约金62元（247889元×0.025%）、逾期办证的违约金495.8元（247889元×0.001%/天×200天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、荆门金广域房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告龚运培支付逾期交房违约金62元、逾期办证的违约金495.8元，并赔偿因房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失3000元；二、驳回龚运培的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由龚运培负担150元，荆门金广域房地产开发有限公司负担150元。龚运培不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2518号民事判决；2.依法改判被上诉人金广域公司赔偿上诉人迟延交房的经济损失10000元、未按照合同约定交付房屋造成的经济损失20000元、因迟延办证的经济损失2000元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，龚运培的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费511元，由上诉人龚运培负担。再审期间，再审申请人龚运培未提交新证据，被申请人金广域公司提交荆门市盈泰置业代理有限公司出具的《荆门市2017年商住楼租赁价格统计表》，拟证明摩尔城同时期、同地段、同类型、相近面积的房屋租赁价格为每平方米15-18元/月。再审申请人龚运培质证称，该证据为自制表格，其中载明的租金价格与原荆门市东宝区人民法院作出的（2018）鄂0802民初715号民事判决书载明的摩尔城租金价格浮动为每平方米35-45元/月有明显差距。此外，按照法律规定，租金价格应由有关主管部门公布或者由有资质的房地产评估机构评定为准，该证据的出具主体与规定不符，故对该证据不应采信。本院审查认为，龚运培所述民事判决书在本案中并未作为证据提交，该案二审期间，案涉当事人撤回一审起诉，故该案一审判决书不能作为本案证据予以援引。在核实相关主管部门没有公布房屋租金价格标准、龚运培未就赔偿标准充分举证证明的情况下，基于荆门市盈泰置业代理有限公司出具的同期同地段租金价格能够客观反映租金水平，符合当时市场行情，具有合理性，且相对于合同约定更有利于龚运培，可以作为认定当时摩尔城租金价格的依据，故对该证据予以采信。同时，鉴于该证据系金广域公司提交，可以其最高值即每平方米18元/月作为案涉房屋租金价格。原判认定的事实有相关证据予以证明，本院再审予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、金广域公司就案涉房屋未安装天然气是否构成违约？二、原判就金广域公司违约未安装实心栏板和钢化玻璃酌定赔偿龚运培3000元是否适当？三、金广域公司未按期完成绿化是否应予赔偿？四、金广域公司应如何承担逾期交房和逾期办证的违约责任？一、金广域公司就案涉房屋未安装天然气是否构成违约？根据案涉合同约定的相关条款文意理解，天然气设施建设应以房屋设计方案为准。设计单位中南建筑设计院股份有限公司、荆门中石油昆仑燃气有限公司出具书面说明证明，案涉房屋的建筑设计方案为不带厨房的居住单元，不具备天然气安装条件，未进行天然气设施设计。设计方案通过了规划和建筑设计主管部门审核，符合城市规划和建筑设计规范要求。而案涉合同明确约定房屋户型为一室一卫，没有厨房，不具备天然气安装条件，故金广域公司按照设计要求对案涉房屋未建设天然气设施不属于违反合同约定的行为。二、原判就金广域公司违约未安装实心栏板和钢化玻璃酌定赔偿龚运培3000元是否适当？根据金广域公司与龚运培签订的《荆门市商品房买卖合同》约定，房屋结构为“非封闭式阳台”，附件四中记载“阳台：钢化玻璃、实心栏板”，该附件内容应为对阳台的专门约定，即阳台应采用钢化玻璃、实心栏板安装，因金广域公司未予安装，违反了合同附件的约定，依法应承担继续履行或赔偿损失的责任。而金广域公司明确表示不同意对该违约行为采取补救措施，龚运培可以请求赔偿相应的损失，但未能举证证明其实际遭受损失的数额，原判酌定该损失为3000元并无不当，本院予以支持。三、金广域公司未按期完成绿化是否应予赔偿？根据合同约定，案涉小区绿化率应在2017年12月30日前达到10%的标准，但小区的配套绿化工程于2018年8月2日才通过城市园林绿化主管部门验收，绿地率达到10%，客观上金广域公司存在逾期履行合同义务的行为，但合同未约定违反该项合同义务的违约责任，且龚运培未举证证明该违约行为给其造成的损失，故对于龚运培要求赔偿逾期绿化损失的要求，本院不予支持。四、金广域公司应如何承担逾期交房和逾期办证的违约责任？首先，关于逾期交房的违约责任。合同约定金广域公司交付案涉房屋截止日为2017年6月30日，而金广域公司分别于2017年9月28日通过短信方式、2017年12月21日通过报上公告方式通知各购房户与其办理交接房手续，金广域公司逾期交房的违约行为客观存在，且逾期交房时间超过60日，应当承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，金广域公司逾期交房超过60日，按照合同约定，金广域公司应当按总房款的万分之二点五向买受人龚运培支付违约金，即62元（247889元×0.025%），而该违约金数额明显低于龚运培因未能按期占有使用房屋所造成的损失，即房屋租金损失。原判以龚运培未举证证明其实际遭受的损失数额为由，对龚运培主张增加违约金的诉请不予支持的理由不能成立，本院再审予以纠正。根据金广域公司再审提交的证据，参照摩尔城同时期、同地段、同类型、相近面积的房屋租赁价格每平方米15-18元/月，龚运培购房面积为42.96平方米，金广域公司逾期交房时间约为3个月（2017年6月30日至9月28日），故龚运培因未能按期占有使用房屋所造成的损失，即房屋租金损失为2319.84元（18元×3个月×42.96平方米）。其次，关于逾期办证的违约责任。根据合同第十七条约定，自合同约定的交房期限届满之日（2017年6月30日）起360日内共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记手续。因出卖人责任导致买受人不能在约定期限届满时办理商品房所有权证的，构成逾期违约，承担给付合同约定违约金责任。金广域公司系于2018年12月才通知龚运培办理不动产登记的相关工作事项，构成逾期违约，应当承担给付合同约定违约金责任。在龚运培未能举证证明其实际遭受损失数额的情况下，原判依据合同约定判决金广域公司给付逾期办证违约金数额并无不当。综上，原判依照合同约定违约金标准判决金广域公司向龚运培支付逾期交房违约金62元适用法律错误，本院予以纠正。经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2020）鄂08民终376号民事判决及荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2518号民事判决；二、荆门金广域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向龚运培支付逾期交房的违约金2319.84元、逾期办证的违约金495.8元，并赔偿因房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失3000元；三、驳回龚运培的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，减半收取300元，由龚运培负担240元，荆门金广域房地产开发有限公司负担60元。二审案件受理费511元，由龚运培负担411元，荆门金广域房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  王纯棉审判员  张青云审判员  苏红玲二〇二一年四月二十日法官助理钟舒书记员周立