河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1102民初246号原告：程亚洁，女，1982年8月2日生，汉族，现住漯河市郾城区。委托代理人：李会云，河南开瑞律师事务所律师。被告：漯河市永信置业有限公司，住所地漯河市源汇区太行山路与滨河路交叉口，统一社会信用代码：914111006871351031。法定代表人：陈红志，执行董事。委托代理人：王雨，该公司员工。原告程亚洁与被告漯河市永信置业有限公司（以下简称永信置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告程亚洁的委托代理人李会云，被告永信置业的委托代理人王雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程亚洁向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的买卖合同；2、判令被告返还原告程亚洁购房款117254元及利息（利息自2019年11月13日至实际支付完毕之日止，以实际交纳房款为基数，按照同期银行贷款利率进行计算），支付违约金为23450.8元（按已付购房款117254元的2%计算）。事实与理由：2019年11月13日，原告向被告购买商品房，累计向被告交纳购房款117254元（定金10000元、房款92254元、佣金15000元），约定2020年9月30日交房。到期后，被告违约未能按期交房。原告依据购房合同的约定，提起诉讼。永信置业辩称，不同意解除合同，原告买房子的时候是现房，手续齐全，已经在对外出租着，且原告买房子的时候前三年返租的租金已经以房款的形式返还给购房者了。收到程亚洁的房款金额是定金10000元、房款92254元，原告所说的15000元的佣金不是被告收的，是销售代理公司收的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。原告提交证据如下：证据1、收据、转账凭证、商品房买卖合同，用以证明原告按照合同约定支付了购房款102254元，并支付售房者耿利娇佣金15000元，被告未按照合同约定在2020年9月30日前交付验收合格的房屋，按照协议第9条约定可以解除合同。被告对收据、商品房买卖合同无异议，认可都是真实的，转账凭证不是被告收的。证据2、查询结果单，用以证明涉案房屋没有网签、备案，现处于查封状态。被告认为房屋没有备案，是因为公司和建筑商后期产生纠纷，建筑商起诉公司，房子被查封，所以没有备案。被告提交证据如下：商铺委托经营合同，用以证明合同第二页显示：首次委托经营期限为十年，委托经营前三年租金已抵扣房款，金额为32291元，乙方无需再向甲方支付任何收益金。原告对合同的真实性无异议，但认为合同的签订主体并不是被告，另外该合同第四条第一项约定前三年租金抵扣房款的事实不存在，因为按照租房合同约定，原告已经实际全部交纳房款，所以不存在抵扣的情况，合同的签订主体另一方也没有返还过前三年的租金；该合同存在欺诈性质，仅约定第4、5年支付租金共计大概2万多元，第6-10年按照实收租金的85%支付，而实收租金并不稳定，如果不存在对外出租事实的情况下，是没有租金的；该十年的租金收益原告有可能仅仅得到2万多元，所以该合同存在欺诈性。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原被告对原告提交的商品房买卖合同及收据均无异议，对当事人无争议的证据，本院予以确认。对原告提交的转账凭证，在商品房买卖合同中不显示，对原告向被告交纳15000元的主张，本院不予采信。对涉案房屋16#楼2层025号有查封、未备案的事实，双方均无异议，本院予以确认。原被告对商铺委托经营管理合同的真实性无异议，本院予以确认，该合同可确认自2019年12月1日起原告将涉案房屋委托漯河市盛锦祥商务服务有限公司统一经营管理。结合原被告提交的证据，可以认定如下事实：2019年11月13日，永信置业作为出卖人，程亚洁作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：程亚洁购买永信置业开发的永信.伯爵山16栋2层025号，建筑面积10.36平方米，房屋总价款102254元，买受人于2019年11月13日一次性交清房款112519元。买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%支付违约金。出卖人应当在2020年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列两项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照银行同期贷款利率赔偿买受人。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起，每日按照银行同期贷款利率向买受人支付违约金。合同签订当日，程亚洁共向永信置业交纳房款102254元。2019年11月13日甲方（程亚洁）和乙方（漯河市盛锦祥商务服务有限公司）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的位于源汇区××路与××交叉口西北角的永信.伯爵山项目第16栋第2层025号商铺委托给乙方统一经营管理，委托期限为十年，委托期限自甲方交清全款次月1日开始，即2019年12月1日至2029年11月30日，收益金自2019年12月1日起计算。首次委托经营期限为十年，委托经营前三年租金已抵扣房款，金额为32291元，乙方无需再向甲方支付任何收益金等条款。涉案房屋无不动产登记信息，无网签、无备案，无抵押，有查封。本院认为，程亚洁与永信置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行义务，本案中，原告依约交付了房款，其称被告违约未能如期交房的理由不能成立，根据原告与漯河市盛锦祥商务服务有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，可以印证自2019年12月1日起原告将涉案房屋委托该公司统一经营管理。但基于房屋现状，由于永信置业原因，使涉案房屋被法院司法查封，导致程亚洁购买房产的合同目的不能实现，程亚洁请求解除合同，本院应予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案起诉状副本于2021年1月22日送达被告，合同应认定为2021年1月22日解除。合同解除后，永信置业应当返还程亚洁交纳的购房款102254元并赔偿原告损失，损失根据双方合同约定，按照全国银行间同业拆借中心2020年8月份发布的一年期贷款市场报价利率计算。程亚洁提供的证据不足以证明其向永信置业交纳的房款是117254元，且永信置业对此也不予认可，本院认定程亚洁向永信置业交纳房款102254元。对于原告交纳的佣金，系案外人收取，现合同已解除，该费用应由原被告分担，各自承担7500元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告程亚洁和被告漯河市永信置业有限公司2019年10月20日签订的《商品房买卖合同》于2021年1月22日解除；二、被告漯河市永信置业有限公司返还原告程亚洁购房款102254元并赔偿损失（损失以102254元为基数，自2021年2月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心2020年8月份发布的一年期贷款市场报价利率计付）；三、被告漯河市永信置业有限公司支付原告程亚洁7500元；四、驳回原告程亚洁的其他诉讼请求。以上第二、三项判决，限判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1555元，原告程亚洁负担305元，被告漯河市永信置业有限公司负担1250元（限判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  曹玉娥二〇二一年四月十日书记员  王 菡