安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终328号 上诉人（原审原告）：郝南争，男，1980年6月13日生，汉族，柬埔寨小公鸡餐馆经营者，户籍地河南省永城市，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐四玲，安徽许继光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王荣，女，1975年9月1日出生，汉族，淮北市双龙实验小学职工，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：朱秀兰，女，1948年2月23日出生，汉族，无固定职业，户籍地淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：衡世华，男，1944年7月24日出生，汉族，淮北矿业集团张庄矿退休工人，户籍地淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：朱某，女，1981年10月17日生，汉族，淮北物价局职工，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：衡某2，男，2010年1月9日出生，汉族，在校学生，住安徽省淮北市相山区。 法定代理人：朱某（系衡某2之母），住安徽省淮北市相山区。 被上诉人朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2共同的委托诉讼代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。 被上诉人：衡某1，男，2000年3月13日出生，汉族，在校学生，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王荣（系衡某1之母），住安徽省淮北市相山区。 上诉人郝南争与被上诉人王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1房屋买卖合同纠纷一案,上诉人不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初2868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郝南争上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1承担。事实与理由：案涉房屋买卖的前提,是招商银行淮北分行欲司法拍卖被抵押的案涉房屋以偿还被继承人衡飞（已故）所欠其贷款。王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1为避免低价拍卖造成自身损失,遂与该行协商自行出售案涉房屋偿还贷款，王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1有出售案涉房屋的合意。当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式，一审法院不应以“郝南争购买房屋仅与王荣签订书面合同”为由否认朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1同意将案涉房屋出售给郝南争的事实。衡某1作为衡飞的继承人，系案涉房屋的共有人，王荣在出售房屋时系未成年人衡某1的法定代理人。4.朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2事前知道并同意案涉房屋，并在招商银行淮北分行共同接收郝南争支付的90万元房款。5.王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1毁约的根本原因是其违约不愿承担过高的过户费用。6.案涉房屋一直由郝南争使用、收益（有营业租赁合同书证明），朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2对此知情，却从未向郝南争主张过解除协议书、归还房屋，该行为表明其事后同意出售房屋，即出售案涉房屋经过了朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2嗣后追认。7.因王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1违约不予办理房屋过户，导致郝南争无法办理营业执照，因无证经营而被工商部门罚款。该损失系王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1违约行为导致，王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1理应赔偿。8.（2018）06民终692号民事判决书所涉案件与本案系类案，且系生效判决。对于类案，一审法院却作出与之前该院及淮北市中级法院完全相反的判决，显然违反2020年7月31日的最高人民法院出台“关于统一法律适用、加强类案检索导意见”第一条及第四条之规定。 王荣辩、衡某1称：其与郝南争签订的涉案商铺买卖协议无效。郝南争未按协议约定支付购房款，其明确提出解除合同，要求郝南争归还涉案房产。郝南争利用其对房屋买卖一无所知，骗其签订涉案房屋买卖合同，且拒不按照约定支付房款。 朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2辩称，1.王荣与郝南争签订的涉案房屋买卖协议对其没有约束力。涉案房屋登记为衡飞、朱秀兰共同共有，衡飞去世后，其作为继承人对衡飞所拥有的份额依法继承。王荣既不是涉案房屋的产权人，也不是衡飞的继承人，也没有得到其授权，王荣对涉案房屋无处分权，无权与郝南争签订涉案房屋的买卖协议。涉案房屋买卖协议签订后亦没有得到其事后追认。朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2等人知道被王荣私自出卖给郝南争后，多次找郝南争要房，为此多次发生争执。朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2在招商银行时仅是在该行工作人员的安排下签字，没有与郝南争见面签协议，并不清楚郝南争用购房款还贷一事，一直认为王荣用衡飞遗产偿还的贷款。2.郝南争主张工商罚款一事超过了其一审诉讼请求，且其所称工商罚款一事更印证朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2没有追认涉案房屋买卖协议的事实。 郝南争向一审法院起诉请求：1、确认郝南争与王荣2017年2月16日签订的购买位于淮北市相山区房屋买卖协议书有效；2、依法判令王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1继续履行房屋买卖协议书，限期协助郝南争办理涉案房屋所有权过户手续并承担相应过户费用；3、本案的诉讼费用由王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1承担。 一审法院认定事实：衡飞因车祸于2013年10月9日去世。王荣系衡飞的前妻，朱某系衡飞的妻子，衡某1、衡某2分别为衡飞的长子、次子，衡世华与朱秀兰系衡飞的父母。衡飞与王荣于1998年10月16日结婚，2009年3月3日离婚，离婚协议处分财产未涉及涉案房屋。 2008年9月26日，衡飞、朱秀兰与安徽悍马房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了相山区桓谭路55号8＃112室房屋。2013年5月，招行淮北分行和衡飞、朱秀兰、衡世华、王荣签订了《个人授信及担保协议》、《周转易协议书》，向衡飞提供总额为110万元的授信额度并发放贷款110万元，衡飞、朱秀兰、衡世华将登记在衡飞、朱秀兰名下位于淮北市相山区的房产用以抵押（房产证号：房淮房共字第××号、房地权淮房字××号，抵押权证号：淮房地产他证相山区字第13003097号），王荣作为保证人提供担保。衡飞因意外身故造成上述借款547550.94元本金、46016.17元利息逾期未还，招行淮北分行遂诉至一审法院。一审法院于2015年5月20日作出（2015）相民二初字第00267号民事判决书，判决朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2于判决生效后十五日内在继承衡飞的遗产份额内偿还招行淮北分行借款本金547550.94元、利息46016.17元及2015年1月23日以后发生的利息，给付律师费1万元，2015年1月23日至本判决指定的给付之日止的利息仍按原借款合同约定计算；如逾期不还，招商银行股份有限公司淮北分行有权对衡飞、朱秀兰用以抵押的房产行使抵押权，并在最高额抵押110万元范围内优先受偿；王荣对上述债务承担连带清偿责任，保证人王荣承担保证责任后，有权向债务人追偿。判决后，招行淮北分行、朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2、王荣不服该判决，向淮北市中级人民法院提出上诉，审理中双方均申请撤回上诉，淮北市中级人民法院于2015年9月7日作出（2015）淮民二终字第00188号民事裁定书，裁定准许撤回上诉，各方当事人均按原审判决执行。判决书生效后，因朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2、王荣未履行判决书确定的义务，招行淮北分行遂向一审法院申请强制执行。 执行过程中，招行淮北分行找到涉案房屋当时的承租人郝南争，征询其购买涉案房屋的意愿。郝南争与王荣遂于2017年2月16日签订涉案房屋买卖协议书，约定郝南争以121万元价款购买涉案房屋，房屋过户费用由王荣承担，王荣以位于淮北市相山区盛世商贸城产权证号为房地权淮私产字第××号、房地权淮私产字第××号两套门面房抵押给郝南争并将房产证交由郝南争保管，待郝南争替王荣还清招行淮北分行所欠贷款779689.54元、拿到涉案房屋抵押权证，双方就涉案房屋解除抵押、办理完过户手续后，郝南争再将盛世商贸城两套门面房产权证返还王荣；房屋价款121万元应于2017年2月16日支付90万元，于2017年3月15日前支付6万元，于2017年6月15日前支付10万余元，于2017年8月15日前支付15万元。当日，郝南争向招行淮北分行转账支付购房款744780.04元、案件执行费、诉讼费、评估费、律师费等34909.5元，共计779689.54元，另支付王荣现金120310元，王荣出具收取郝南争购房款120310元的收条，朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2、王荣填写招商银行贷款资料调用出库申请审批表，因贷款结清，招行淮北分行归还涉案房屋淮房地产他证相山区字第13003097号抵押权证。涉案房屋一直由郝南争占用，后用于出租至今。涉案房屋抵押权解除后，郝南争请求朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2、王荣协助办理产权过户手续，王荣请求郝南争支付剩余购房款31万元。另王荣与郝南争于2019年7月20日签订协议书一份，约定：双方以45万元成交涉案房屋，过户费用由郝南争承担；该协议仅用于打官司和房屋过户用；同意给朱某7万元，给朱秀兰8万元等。 另查，郝南争为实现债权向一审法院提出诉前保全申请，一审法院于2020年5月11日，作出(2020)皖0603财保72号民事裁定书，裁定查封朱秀兰名下位于相山区桓谭路55号蓝湖绿城8#112号室房屋产权。郝南争支出保全费5000元。 另查明，2018年7月3日，朱某、衡世华、朱秀兰、衡某2起诉王荣、衡某1请求分割衡飞享有的涉案房屋份额，审理中衡世华、朱秀兰、朱某、衡某2自愿撤回起诉，一审法院于2018年12月18日作出（2018）皖0603民初2933号民事裁定书，裁定准许撤回起诉。 一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。本案郝南争与王荣于2017年2月16日签订协议书购买涉案房屋，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。郝南争请求确认合同有效，一审法院予以支持。 该涉案房屋登记为衡飞、朱秀兰所有，衡飞去世后，其享有的份额应由其继承人朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1继承。衡飞去世前，已与王荣离婚，王荣并非涉案房屋登记所有权人，亦非衡飞的法定继承人，其仅是当时尚未成年的衡某1的法定代理人。郝南争购买涉案房屋仅与王荣签订书面合同，并未与朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2签订书面合同，王荣在签订合同时并未取得朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2的授权，朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2事后也没有追认该合同，故朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2不是郝南争与王荣签订的购买涉案房屋的协议书的当事人，该协议书对朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2无约束力。因房屋所有权人朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2不同意将房屋出售给郝南争并协助过户，致使涉案房屋的所有权不能发生转移。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郝南争提供的证据不能证明其诉讼主张成立，应承担举证不能的不利后果。王荣无法实际协助办理涉案房屋所有权过户手续，郝南争所举证据亦不能证明朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1认可协议同意出售该房屋给郝南争，故郝南争请求朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1协助办理涉案房屋所有权过户手续并承担相应过户费用，没有合同及法律依据，对其该项诉请，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、确认郝南争与被告王荣2017年2月16日签订的购买位于淮北市相山区房屋买卖协议书有效；二、驳回郝南争的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由郝南争负担15520元，王荣负担80元。 本院二审期间，郝南争提供了房地信息单、询问笔录、不动产信息查询结果证明、不动产登记申请审批表，拟证明诸被上诉人对涉案房屋买卖一事知情并同意，因违约不愿承担房屋过户费用致不能过户。王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1质证时指出上述证据系郝南争自己的不动产登记中心申请办理、查询事宜，没有其签字及参与的依据，不能证明其主张。 本院经分析认为，郝南争提供了房地信息单、询问笔录、不动产信息查询结果证明、不动产登记申请审批表，均没有王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1等人的签名，不足以证明郝南争的主张，本院不予采信。 本院认为：本案二审争议焦点是：王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1等应否履行协助办理涉案房屋所有权过户手续并承担相应过户费用的义务。本案中，郝南争与王荣签订的涉案房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定该协议为有效合同并无不当。该涉案房屋登记为衡飞、朱秀兰所有，衡飞去世后，其享有的份额应由其继承人朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1继承。王荣并非涉案房屋登记所有权人，亦非衡飞的法定继承人，其仅是当时尚未成年的衡某1的法定代理人。郝南争仅与王荣签订涉案房屋买卖协议，其既未提供王荣在签订合同时取得朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2授权的相关依据，亦没有证据证明朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2事后对该合同予以追认，一审判决认定涉案房屋买卖协议书对朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2无约束力依据充分。由于房屋所有权人朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2不同意将房屋出售给郝南争并协助过户，致使涉案房屋的所有权不能发生转移。故郝南争要求朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2等继续履行房屋买卖协议书，协助其办理涉案房屋所有权过户手续并承担相应过户费用的请求缺乏依据，本院不予支持。至于郝南争上诉主张工商罚款一事，因其一审未提出该项主张，故其该部分请求不属于本案二审审查范围。 综上，郝南争的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人郝南争负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年四月二十一日 书记员  朱晓雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。