北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2864号上诉人（原审被告）：武继英，女，1962年11月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柴玉啟（武继英之夫），男，1959年12月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路1663号。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：苏萌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李海涛，男，该公司员工。上诉人武继英因与被上诉人北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武继英上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决对武继英已缴纳的物业费认定不清。武继英提供的委托书中写有缴纳的276731元包括物业管理费、手续费、及房款。一审法院在开庭时也称在开庭前与被委托人岳江宽联系核实，岳江宽称276731元中除物业费还包含一部分房款。武继英于2012年6月21日早已交齐全部房款并开具了房款发票，至2012年10月28日支付物业费时不欠任何房款，岳江宽所称276731元中除物业费还包含一部分房款不是事实，武继英所交的276731元全部为物业费。因为时间长达7年有余，武继英无法找到物业费收据，就此一审法院认为武继英不能证明所交的276731元是物业费有失公平。二、关于山庄服务公司对房屋的物业管理。武继英与北京八达岭山庄物业管理有限公司签有《前期物业管理委托合同》，该合同约定委托期限自房屋出售之日起至业主管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效为止。自武继英签订上述物业管理委托合同至山庄服务公司撤出，业委会除上述物业管理合同外，未与任何物业管理企业包括山庄服务公司签订《物业管理合同》，证明武继英签订的上述物业管理委托合同一直合法有效，武继英交纳给北京八达岭山庄物业管理有限公司的物业费是合法有效的，山庄服务公司现追缴物业费，属于重复收取物业费。另案法院判决山庄服务公司与业委会之间签订的《责任书》确认无效，正说明业委会在北京八达岭山庄物业管理有限公司履行对小区物业服务管理的情况下，不能与山庄服务公司重复签订《物业管理合同》，或者山庄服务公司根本不具备物业管理合法的资质条件。山庄服务公司辩称，不同意武继英的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。山庄服务公司向一审法院起诉请求：要求武继英给付拖欠的2012年10月1日至2018年12月15日的物业费46631元。一审法院认定事实：一、基于北京市延庆县八达岭山庄业主委员会与程皓珺签订的《责任书》，程皓珺于2012年10月1日进驻八达岭山庄小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营。2018年7月9日，该《责任书》被法院确认无效。2018年12月16日，山庄服务公司撤出该小区。程皓珺、山庄服务公司作为物业服务的提供者，自2012年10月1日起为武继英居住的小区提供了事实上的物业服务，直至2018年12月16日撤出该小区时止，其事实服务的期间为2012年10月1日至2018年12月15日。二、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，北京市延庆区珍珠泉乡水泉子村村民委员会出具证明确认李连荣与程皓珺系母子关系。李连荣出具情况说明认可程皓珺为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程皓珺声明自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司。三、2003年6月28日签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人：北京市广厦当地产开发公司，买受人：武继英。第三条买受人所购商品房情况。买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第M-D15（祥云苑×××号）号房…该商品房建筑面积共×××平方米…”四、庭审中，山庄服务公司称八达岭山庄祥云苑×××号（MD-15）房屋实际面积为×××平方米，物业费标准为2.5元/每平方米/每月。五、武继英提交委托书、缴费凭证及《前期物业管理委托合同》，称其已于2012年10月28日交纳物业管理费、手续费及房款等共计276731元。山庄服务公司认为该笔款项系武继英交纳的前期物业公司服务期间的费用，与本案所述物业费用无关。一审法院认为，本案的争议焦点主要在有以下几个方面：一是关于原告诉讼主体资格问题。程皓珺自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定。故武继英关于山庄服务公司不具备诉讼主体资格的抗辩，于法无据，一审法院不予支持。另，武继英关于2012年10月28日涉案小区由其他物业公司管理和服务的抗辩意见，因其未提交充足的证据加以证实，一审法院不予采信。二是关于应否支付物业费问题。根据已生效民事判决书的认定，程皓珺基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，虽然《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程皓珺、山庄服务公司作为物业服务的提供者，在事实上提供了物业服务，作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用。武继英提交的证据均未载明其所交纳物业费对应的期间，不能证明武继英已交纳山庄服务公司提供事实服务期间的物业费，故武继英关于已支付物业费的抗辩意见，没有事实和法律根据，一审法院不予支持。三是关于物业费的收费标准问题。山庄服务公司主张的2.5元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般收费标准，亦未高出案涉小区前期物业费的收费标准，且已交费业主亦是按照该标准交纳，故一审法院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。四是关于应当交纳的物业费数额问题。鉴于程皓珺、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，且《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，且业主抗辩表示物业服务存在不到位之处。经询问，程皓珺、山庄服务公司均表示同意在2.5元/㎡/月的标准基础上减免15%的物业费，对此，一审法院不持异议。因山庄服务公司主张的房屋面积未超出《商品房买卖合同》的约定，武继英亦未提出异议，一审法院对此亦不持异议。经核算，武继英在2012年10月1日至2018年12月15日期间应交纳物业费的金额为39636元（250.37㎡×2.5/㎡/月×74.5×85%）。武继英经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃对本案的抗辩权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、武继英于判决生效后七日内给付山庄服务公司2012年10月1日至2018年12月15日的物业费共计39636元；二、驳回山庄服务公司的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据武继英的上诉理由，本案涉及的争议焦点如下：关于本案收取物业费的主体一节。虽然《责任书》被确认无效，但程皓珺、山庄服务公司为武继英居住的小区在本案所涉物业费期间内提供了事实上的物业服务。因程皓珺表示自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司，故山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际物业运营方的身份，作为原告提起诉讼，符合法律规定。山庄服务公司作为小区物业提供者，为武继英实际提供了物业服务，武继英作为业主应当按期缴纳物业费。因此武继英关于山庄服务公司并非物业管理合同和收取物业费的主体等上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于武继英是否应向山庄服务公司交纳物业费一节。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”武继英主张其已交纳相关的物业费，其应当提供证据加以证明，否则其应承担不利后果。但是，武继英提交的委托书、缴费凭证等证据，均未载明其所交纳物业费所对应的期间，亦不能证明其交纳的物业费具体数额是多少，因此上述证据不足以证明武继英已交纳山庄服务公司提供事实服务期间的物业费，武继英关于其已交纳相关物业费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，武继英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元，由武继英负担。本判决为终审判决。审 判 长  董 伟审 判 员  郭 勇审 判 员  徐 硕二〇二一年四月二十七日法官助理  胡保峰书 记 员  张 雪