江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2342号上诉人（原审被告，反诉原告）：黄英，女，1982年9月17日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：聂方宝，男，1955年2月10日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人黄英因与被上诉人聂方宝房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求；被上诉人负担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人违约解除租赁合同错误。上诉人租赁房屋的主要目的是开办学科教学培训，案涉房屋无法继续用于教学活动，上诉人承租房屋目的无法实现。虽然在租赁合同里没有写明用于教学培训，但从上诉人注册的公司以及这些年来开展的经营可以明确看出上诉人承租房屋的目的。二、违约金明显过高，一审法院没有依法减少错误。被上诉人的房屋于2020年6月份就已另行出租，距合同解除仅仅2个月，租金损失不到3万元，但一审法院直接按合同约定的5年总租金的20%判定违约金，数额高达173504.8元，超过2020年全年房租，明显过高。聂方宝辩称，一、双方在合同中并没有明确约定上诉人租赁房屋的用途。案涉房屋是商品房，产权证齐全，如果消防不合格不可能颁发房产证。至于对案涉房屋的特殊消防要求，双方合同中没有约定。秣陵街道出具的材料只是说上诉人违规办学，并没有说房屋不达标。二、双方合同金额86万余元，合同约定的违约金为租金的五分之一，对于双方都具有同等的约束力。被上诉人将房屋重新出租是被上诉人努力的成果，以此抵销上诉人的违约责任极其不合理。聂方宝向一审法院起诉请求：1.判决黄英向其支付违约金173504.8元；2.判决黄英于2020年4月17日前按照房屋租赁合同约定的标准和方式交还房屋，并解除房屋租赁合同；3.判决黄英负担本案的诉讼费。黄英向一审法院反诉请求：1.判令聂方宝退还押金1万元；2.判令聂方宝减免房屋租金25000元；3.由聂方宝负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：聂方宝与黄英就位于南京市江宁区房屋签订租赁合同，租期从2016年4月17日至2019年4月17日。黄英在案涉房屋注册了南京授之渔企业信息咨询有限公司（以下简称授之渔公司），开展线下学生培训教学。合同到期后，双方于2019年1月29日续签租赁合同，租期从2019年4月17日至2024年4月17日，合同总价款867524元，分五期给付，违约责任约定，双方任何一方违反租期约定，按照合同租金867524元的五分之一赔偿给对方。合同签订后，黄英支付了第一期157000元租金。2019年12月6日，南京市江宁区秣陵街道文教办公室和南京市消防工程有限公司对秣陵街道培训机构开展现场检查，检查记录载明：“检查项：违规办学项；检查情况和建议：1.晚托，VIP晚托；2.不得从事1对1等学科类培训。”2020年2月15日，黄英以案涉房屋经消防大检查，不得从事1对1等学科类培训，不能实现租赁目的为由向聂方宝提出《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同。一审中，聂方宝和黄英一致认可，案涉房屋租赁合同解除日期为2020年4月17日，聂方宝收取了黄英押金1万元。2020年6月16日，双方对案涉房屋进行交接。2020年6月17日，聂方宝将案涉房屋另行出租，承租方作教育培训使用。一审法院认为，聂方宝和黄英签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。聂方宝、黄英一致确认房屋租赁合同于2020年4月17日予以解除，一审法院予以确认。本案争议焦点在于房屋租赁合同解除后，哪一方应承担违约责任，违约金应当如何确定。黄英认为其租赁案涉房屋后，一直用于学科类的教学培训，2019年12月，秣陵街道对辖区内的教学培训机构进行消防大检查，因案涉房屋消防不过关，禁止开展1对1的线下教学培训，导致其租赁案涉房屋的目的不能实现，其于2020年2月15日发出的解除通知，应属于法定解除。聂方宝对黄英的观点不予认可，认为双方签订的房租租赁合同没有约定房屋使用目的，案涉房屋产权明晰，符合商业用途，黄英租赁案涉房屋后，就应当向其支付租金，不应让其承担商业风险。一审法院结合聂方宝、黄英提供的证据，结合双方的观点，综合评析认为，黄英于2020年2月15日发出的解除通知不符合法定解除条件，案涉房屋租赁合同系双方协商解除，黄英应当承担违约责任。理由如下：1.案涉房屋租赁合同未约定房屋使用目的，未对案涉房屋消防设施做特殊约定。黄英系在前合同5年到期后，续签了案涉合同，案涉合同中仍然未对房屋使用目的作出明确约定，仅对期限和租金做了严格限定。黄英以案涉房屋不能开展线下学科类的教学培训为由，认为不能实现合同目的，已将超出了合同约定的范围，故该理由不能成立；2.黄英提供的证据仅能证明，秣陵街道对其经营场所进行检查，明确禁止其开展1对1等学科类培训，并没有对其他业务进行禁止。黄英以其不能开展1对1学科类培训就要求解除案涉房屋，显然理由不能成立。关于违约金，案涉房屋租赁合同约定违约金为合同租金867524元的五分之一即173504.8元，故对聂方宝要求黄英支付173504.8元的诉讼请求，一审法院予以支持。聂方宝要求确认房屋租赁合同于2020年4月17日予以解除的诉讼请求，因聂方宝、黄英一致认可，一审法院予以确认。聂方宝要求黄英返还案涉房屋，因在诉讼期间，案涉房屋已经返还，并再次出租，聂方宝该项诉讼请求已经实现，故一审法院不再理涉。关于黄英要求聂方宝减免租金25000元反诉请求，因案涉房屋租赁期间发生新冠疫情，属于不可抗力，考虑到黄英从事线下教学培训，受到疫情冲击更大，故一审法院酌定租金酌情予以减免，现黄英主张减免25000元，符合相关政策规定，一审法院予以支持。房屋租赁合同解除后，押金应当予以返还，故对黄英要求返还押金1万的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、聂方宝和黄英签订的《房屋租赁合同》于2020年4月17日予以解除；二、黄英支付聂方宝违约金173504.8元；三、聂方宝返还黄英房屋租金25000元、押金10000元，合计35000元；上述二、三项判决折抵后，黄英于判决发生法律效力之日起10日内支付给聂方宝违约金138504.8元。四、驳回聂方宝其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1894元，反诉案件受理费338元，合计2232元，由聂方宝负担338元，由黄英负担1894元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，聂方宝与黄英签订的房屋租赁合同并未约定房屋的租赁用途，也未对该房屋的消防设施作出特殊约定。黄英主张该房屋消防不过关，不能开展1对1的线下教学培训，导致其租赁合同目的不能实现，并以此为由通知聂方宝解除双方的房屋租赁合同，不符合合同约定和法律规定，不发生解除合同的法律效力。虽然其后双方当事人在一审中一致同意解除合同，但不能免除黄英不履行合同义务所应承担的违约责任。一审法院认定黄英的解除通知不符合解除条件，黄英应当承担违约责任，并无不当。根据案涉房屋租赁合同约定，违约金为合同租金867524元的五分之一即173504.8元。双方当事人自2016年4月17日就案涉房屋建立房屋租赁合同关系，租期届满后，双方于2019年1月29日续签租赁合同。黄英违约导致合同不能继续履行，应当按约定承担违约责任。双方于2020年4月17日解除合同，黄英继续占有案涉房屋至2020年6月16日，该期间未支付占有使用费，对聂方宝造成一定损失。此外，一审法院考虑到黄英从事线下教学培训，受到新冠疫情冲击影响，对于黄英主张减免25000元予以支持。综合上述情形，一审法院判决黄英按照合同约定的违约金数额承担违约责任，并无不当。黄英关于一审法院判决的违约金明显过高，应予减免的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，黄英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3070元，由上诉人黄英负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年四月二十八日法官助理徐琨玉书记员汪海燕