湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2314号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉盛元龙泽装饰工程有限公司，住所地武汉市武昌区团结名居桔园1号门面。法定代表人：陈潜龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小龙，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王振，男，1990年9月15日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县，委托诉讼代理人：罗小春、张坤，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉盛元龙泽装饰工程有限公司（以下简称盛元龙泽公司）因与被上诉人王振房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。盛元龙泽公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王振向盛元龙泽公司支付商铺装修款50000元；本案一审、二审诉讼费由王振承担。事实与理由：一、涉案合同的商铺是因新业主解除合同而丧失继续履行的基础，不能适用《补充协议》第4条的约定，应视为双方就此种情况解除合同的处理方案没有约定，按双方过错程度确定损失的承担方案。《补充协议》第4条约定“关于乙方租赁第5号场地期间，如有招商物业因协议问题耽误乙方正常营业，甲方有义务出面协调，经甲乙双方协商未果情况下，造成乙方经营损失的，由甲方承担经营损失费；如因第三方机构参与，造成乙方完全无法营业的，由甲方承担乙方公司所有经营损失，退还乙方包括转租费、装修费在内的一切费用”。本案王振主张的损失是因为商铺被出售给新业主张梦梅，而新业主解除合同导致，不是招商机构和物业公司原因导致。而上述“第三方机构”显然不包括新业主：（1）新业主是自然人不是“机构”；（2）《补充协议》第5条将招商、物业和第三方机构并列，是不包含原业主的，更加不能扩大解释成包含“新业主”。故，双方就处理本案的情况是没有约定处理方案的。双方没有约定，可以按《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据双方对合同解除的过错程度处理。二、王振在处理履行合同中存在过错，且是导致商铺被腾退并造成损失的主要原因，应当自行承担相应后果。而一审判决让盛元龙泽公司方承担全部损失，不符合法律规定，亦有失公允。具体理由：（1）王振为获取独家经营中介业务的竞争优势，明知原业主禁止转租、禁止用于中介业务，仍然承租，其本身具有过错。而且，在新业主与之协商直接签订合同事宜时，与业主发生肢体冲突，彻底堵死解决问题途径，是造成目前损失的主要原因。（2）而盛元龙泽公司未赚取租金价差，仅是处于好意才同意帮忙沟通和协调，且在收取转让费后积极协调各方按《补充协议》之约定，协助王振成功办理营业执照，并使王振正常营业3月有余，过错较小。而且原业主转让房屋，和新业主与王振的冲突都是盛元龙泽公司无法预见的。一审判决盛元龙泽公司退还转让费和装修款是让盛元龙泽公司单方承担全部责任，有失公允。盛元龙泽公司协商将涉案商铺转让给王振时，刚完成商铺的装修，为此开支装修成本5万元；转租给王振后，又按王振的要求重新装修，装修款为7万。一审法院判决将转让费和装修款全部退还给王振，是完全没有考虑王振的过错，对盛元龙泽公司不公允。王振辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.《5号场地租赁相关协议》是双方真实意思表示，协议中关于双方违约责任的约定明确具体，在出现协议约定的情形，王振方无法继续经营时，盛元龙泽公司应当按照协议约定承担相应的违约责任。2.王振在本案中没有过错。盛元龙泽公司隐瞒涉案房屋所有权人的真实情况才是本案的直接诱因。新的所有权人张梦梅要求王振腾退的原因也是盛元龙泽公司盛元龙泽公司与原所有权人软景公司及新的所有权人张梦梅沟通协商不成。王振不能在涉案房屋中继续经营已是客观事实，盛元龙泽公司应当严格按照协议约定承担相应的违约责任。王振向一审法院起诉请求：1、确认盛元龙泽公司与王振的房屋租赁合同关系已于2019年7月3日解除；2、判令盛元龙泽公司退还王振转让费75000元、装修费20000元、房租12000元，房屋押金4000元，合计111000元，并支付自2019年7月3日起至实际结清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息（暂计至2019年10月28日为2164.05元）；3、判令盛元龙泽公司赔偿王振为经营活动支出的广告费3900元；4、判令盛元龙泽公司赔偿王振律师费20000元；5、判令盛元龙泽公司承担本案的全部诉讼费用。盛元龙泽公司反诉请求：1、判令王振支付盛元龙泽公司拖欠商铺装修款伍万元整；2、本诉与反诉的诉讼费用由王振承担。一审认定事实如下：王振及其合伙人杨金伟因看中东湖高新区花城大道花城北路一带房屋中介市场的发展前景，欲在该地带设立房产中介公司，并寻找商铺作为经营场所。2018年8月初至9月期间，王振及其合伙人杨金伟与盛元龙泽公司员工陈小龙取得联系，双方通过微信、面谈等方式多次协商，陈小龙同意将其所在公司从其朋友公司处租赁的东湖高新区花山街花城北路6号武汉软件新城住宅一期项目商业2号楼Ｓ2-5号商铺出租给王振。2018年8月6日，王振向盛元龙泽公司支付店铺转让费合计75000元，盛元龙泽公司向王振出具收据。在此期间，因该商铺所在的物业管理公司限制房屋中介公司进入，不便以王振开设房屋中介的事由签订商铺租赁合同，而向物业公司备案需要签订书面租赁合同，故经双方商议，由陈小龙负责做好与物业公司的沟通事宜，并由盛元龙泽公司先租下案涉商铺，再转给王振。后经陈小龙多次与上述物业公司以及出租人联络，盛元龙泽公司作为承租人（乙方）与案外人武汉菲尔诺诗企业服务有限公司（以下简称菲尔诺诗公司，甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：“1、租赁场地乙方承租甲方东湖高新区花城大道花城北路5号场地，面积44平方米；2、租赁期限自2018年6月11日起至2021年6月10日，共三年，其中免租期自2018年6月11日至2019年3月1日；3、本合同租金实行季支付制，提前一星期支付下季度租金，租金标准每月4000元，第一次支付租金期限时间为2018年6月11日至2019年6月10日；4、甲方交付该商铺时，乙方向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为4000元……”。王振以乙方委托代理人身份在合同书上签名，陈小龙作为公司负责人亦在合同上签名，盛元龙泽公司作为乙方和承租人在合同上加盖公章。2018年9月27日，王振作为乙方、盛元龙泽公司作为甲方签订《关于5号场地租赁达成的相关协议》（以下简称《5号场地租赁相关协议》）一份，主要约定：“原5号场地由武汉德腾冷暖工程有限公司从武汉软景房地产开发有限公司承租，该司拥有其使用权，但其使用权实际由甲方总经理陈小龙先生支配，2018年8月6日，在甲方未告知乙方场地实际使用权归属的情况下，双方当日签订合同，甲方将场地再转租给乙方，甲方总经理陈小龙先生收取乙方转让费共计人民币75000元；鉴于甲方未完全履行前期承诺，在签订转租协议当天并未如实告知5号场地使用权真实情况，导致乙方不能正常使用该场地，未能如期办理营业执照、公司进场、公司挂牌；该门面装修、装饰由甲方一并负责，设计规划、装修施工具体费用由双方核算，并确认，若甲方在装修的过程中或者装修完工后仍无法与武汉软景房地产开发有限公司签订租赁协议，无法与乙方签订转租协议，导致双方损失均由甲方承担；由甲方与招商中心武汉软景房地产开发有限公司重新签订租赁合同后，再与乙方签订租赁合同，并于2018年11月前协助乙方成功办理营业执照；关于乙方租赁5号场地期间，如有招商、物业因协议问题耽误乙方正常营业，甲方有义务出面协调，经甲乙双方协商未果情况下，造成乙方经营损失的，由甲方承担经营损失费，如因第三方机构参与，造成乙方完全无法营业的，由甲方承担乙方公司所有经营损失，退还乙方包括转租费、装修费在内的一切损失；……在装修过程中或者营业后，乙方因招商、物业等第三方机构导致无法营业导致不得已退租，不视为乙方违约……。”双方均在该协议书上签章。同日，盛元龙泽公司与王振就案涉商铺装修事项签订《装修工程施工合同》，合同约定王振将案涉Ｓ2-5号商铺的装修事宜发包给盛元龙泽公司，盛元龙泽公司实行包工包料，合同价款为7万元，工期30天，开工日期为2018年10月1日，竣工时间为2018年10月30日，双方验收合格支付7万元。双方还约定，工程验收合格后，承保人应向发包人提出工程结算，并将有关资料送交发包人并签字，发包人应在签字时向承包人结清工程尾款；未办理验收手续，发包人提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的，有发包人负责。上述合同签订后，盛元龙泽公司组织施工人员对王振承租的商铺进行了装修。王振于2018年12月18日将第一季度房租12000元和房屋押金4000元转给盛元龙泽公司，盛元龙泽公司出具收据。盛元龙泽公司将案涉商铺装修完毕后，王振于2019年3月开始挂牌营业，3月28日王振向盛元龙泽公司支付装修费2万元。一审另查明，东湖高新区花山街花城北路6号武汉软件新城住宅一期项目商业2号楼商铺系由案外人武汉软景房地产开发有限公司建设开发，其于2016年1月20日将相邻的Ｓ2-5号和Ｓ2-6号商铺分别出租给案外人武汉德腾冷暖工程有限公司和菲尔诺诗公司，并分别签订《商业租赁合同》，两份合同均约定：租赁期限为60个月，暂定为2016年6月1日始至2021年5月31日止，具体的“租期起始日”以实际交房之日为准，起租期顺应调整；未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁物的用途，不得将租赁物整体或者部分转租给第三人或与第三人互换房屋使用，除非获得甲方书面同意。合同履行期间，武汉德腾冷暖工程有限公司将其租赁的面积为88㎡的Ｓ2-5号商铺转租给菲尔诺诗公司，后菲尔诺诗公司又将其中的44㎡商铺转租给盛元龙泽公司。2019年3月1日，王振设立的房屋中介公司挂牌营业。2019年5月11日，武汉软景房地产开发有限公司将拆分后的面积为45㎡的Ｓ2-6号商铺出售给案外人张梦梅，张梦梅取得该商铺的所有权并办理不动产权证。张梦梅取得该商铺的产权后，因与王振就租金涨幅问题未能达成一致，双方人员并为此发生锁门、打架等冲突，故案外人张梦梅于同年7月3日以武汉德腾冷暖工程有限公司未经原出租人武汉软景房地产开发有限公司书面同意擅自转租为由，要求解除与之签订的商铺租赁合同，并要求本案王振于7月4日之前自行搬离。同年7月19日，张梦梅与武汉德腾冷暖工程有限公司达成解除租赁合同的协议，王振无奈搬离案涉商铺。王振因此造成转让费、装修费等损失，故以前述理由诉至法院。一审法院认为，本案系王振与盛元龙泽公司在商铺转租过程中所产生的纠纷。本案中，王振与盛元龙泽公司协商，盛元龙泽公司同意将其承租的武汉软件新城住宅一期项目商业2号楼Ｓ2-5号商铺转租给王振，王振为此向盛元龙泽公司支付了商铺转让费，与盛元龙泽公司签订《5号场地租赁相关协议》，盛元龙泽公司亦收取了王振支付的商铺租金和押金，并且王振以实际承租人身份参与盛元龙泽公司与前手承租人菲尔诺诗公司签订《商业租赁合同》，并按该合同约定的租金标准、租赁期间履行合同义务。双方的转租行为虽未经原出租人武汉软景房地产开发有限公司同意，但盛元龙泽公司与原出租人聘请的物业管理公司有多次沟通，原出租人在知道或应当知道转租的情形下，未在法律规定的期间内提出异议，应视为原出租人默认王振与盛元龙泽公司之间的转租行为。故，王振与盛元龙泽公司之间的转租合同关系成立并有效。盛元龙泽公司辩称双方之间仅存在转让合同关系，而非王振所主张的租赁合同关系，因与事实不符，且盛元龙泽公司与王振建立租赁合同关系后，亦未退出原有的租赁合同关系，故其辩称意见不予采纳。王振与盛元龙泽公司于2018年9月27日签订《5号场地租赁相关协议》，该协议从内容上来看，主要是对双方进一步完善转租的合法手续，保证王振在承租商铺后能正常经营以及造成合同履行不能违约责任的约定，亦是对双方转租合同关系的补充。该协议是双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。盛元龙泽公司辩称该协议是在其未详细查阅的情况下签订，协议内容显失公平，不是其真实意思表示，该协议属无效协议。但盛元龙泽公司并未提交证据证明该协议属于合同法第五十二条规定的合同无效情形，其辩称意见不予采纳。在本案合同履行过程中，由于原出租人将拆分后的案涉商铺产权转让给他人，新的商铺受让人因与王振就商铺租金等事宜协商不成，并为此多次产生冲突，商铺受让人亦为此与原商铺承租人协议解除了商铺租赁合同，导致王振被迫退租，亦导致王振与盛元龙泽公司租赁合同继续履行的基础丧失。故王振据此提出解除与盛元龙泽公司之间的租赁合同关系，具有法律依据，亦符合上述协议“在装修过程中或者营业后，乙方因招商、物业等第三方机构导致无法营业导致不得已退租，不视为乙方违约……”的约定，应予解除。但王振要求确认双方合同2019年7月3日解除的诉讼主张，因王振无证据证明其于当天向盛元龙泽公司发出了要求解除合同的通知，亦与法不符，故其要求确认解除的主张不予以支持。根据上述协议约定：“乙方租赁5号场地期间，如有招商、物业因协议问题耽误乙方正常营业，甲方有义务出面协调，经甲乙双方协商未果情况下，造成乙方经营损失的，由甲方承担经营损失费，如因第三方机构参与，造成乙方完全无法营业的，由甲方承担乙方公司所有经营损失，退还乙方包括转租费、装修费在内的一切损失……”，如前所述，因商铺受让人的原因导致王振无法正常承租商铺及经营，故盛元龙泽公司应依约承担相应责任。对王振诉请盛元龙泽公司返还转让费75000元、已付装修费20000元及押金4000元，因具有合同依据，予以支持。对王振诉请盛元龙泽公司返还租金12000元，因王振已实际使用案涉商铺，该费用应不在返还之列，故不予支持。对王振要求盛元龙泽公司赔偿的为经营活动支出的广告费3900元和律师费20000元，广告费3900元因王振不能举证证明该费用系用于案涉商铺经营，故不予支持；律师费20000元非王振经营所产生的损失，且上述协议中未明确约定律师费属盛元龙泽公司赔偿项目，不予支持。王振还请求盛元龙泽公司支付自2019年7月3日起至实际结清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失，因王振在合同过程中亦存在过错，不予支持。关于盛元龙泽公司反诉请求部分。盛元龙泽公司反诉请求王振支付下欠的装修款50000元，因上述协议对此已有明确约定，王振可据此不予支付，盛元龙泽公司反诉请求不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除王振与武汉盛元龙泽装饰工程有限公司的店铺租赁合同关系；二、武汉盛元龙泽装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向返还转让费75000元、装修费20000元、押金4000元；三、驳回王振的其他诉讼请求；四、驳回武汉盛元龙泽装饰工程有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费2796元，反诉案件受理费525元，由武汉盛元龙泽装饰工程有限公司负担。二审中，盛元龙泽公司提交王振注册的公司的工商档案信息中用于办执照的租赁合同一份，拟证明王振已经与武汉德腾冷暖工程有限公司直接形成租赁关系，盛元龙泽公司已经退出了原来的租赁关系。王振质证认为，对该证据的真实性和证明目的均有异议。该合同是王振还未成功办理营业执照时，盛元龙泽公司代理人陈小龙给王振的租赁合同，让王振用于办理公司执照。王振不可能在与武汉德腾冷暖工程有限公司签订合同的情况下又与盛元龙泽公司签订租赁合同。对此本院认为，本院对该证据的真实性予以认定，但结合《5号场地租赁相关协议》中约定盛元龙泽公司协助王振办理营业执照的约定，该证据是否为王振与武汉德腾冷暖工程有限公司实际履行的合同存疑，也不能达到盛元龙泽公司的证明目的。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为《5号场地租赁相关协议》第4条的理解与适用问题。《5号场地租赁相关协议》第4条约定：“关于乙方租赁5号场地期间，如有招商、物业因协议问题耽误乙方正常营业，甲方有义务出面协调，经甲乙双方协商未果情况下，造成乙方经营损失的，由甲方承担经营损失费；如因第三方机构参与，造成乙方完全无法营业的，由甲方承担乙方公司所有经营损失，退还乙方包括转租费、装修费在内的一切费用。”盛元龙泽公司认为王振主张的损失是因为商铺被出售给新业主张梦梅，而新业主解除合同导致，不是招商机构和物业公司原因导致。而上述“第三方机构”显然不包括新业主，本案不能适用该条约定。对此，本院认为，首先，“第三方机构”并不仅限于招商、物业，否则此处可直接表述为招商、物业，而无需表述为“第三方机构”，说明双方在签订协议时未对“造成乙方完全无法营业”的主体进行限缩性约定；其次，盛元龙泽公司认为新业主是自然人而非机构，与该条款约定的目的不相符。综合《5号场地租赁相关协议》对于前期事宜的描述以及各项约定，该协议是在盛元龙泽公司未如实告知5号场地使用权真实情况，导致王振不能正常使用场地、不能如期经营的情况下签订的，协议条款主要是盛元龙泽公司保障王振在租赁5号场地期间可以正常经营。本案中王振因第三方原因导致其撤场及无法营业，符合该条款约定的目的和具体情形；最后，即便严格按字面理解，该条约定中的“第三方机构参与”，也可能包括武汉德腾冷暖工程有限公司（其与张梦梅达成解除租赁合同的协议）或其他单位。综上，本案应属于适用《5号场地租赁相关协议》第4条约定的情形，盛元龙泽公司应按约承担相应责任。盛元龙泽公司还主张王振在履行合同中存在过错。对此，本院认为，王振使用商铺期间的义务应为承租人的一般义务，在租赁合同未到期时，王振可以就租金上涨提出抗辩，现有证据也不能证明发生冲突是王振的过错，故对盛元龙泽公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，盛元龙泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2796元，由武汉盛元龙泽装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  张 红审判员  叶 欣二〇二一年四月二十五日法官助理阮小琴书记员李明志