天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终664号上诉人（一审被告）：天津市立利源便利超市有限责任公司,住所地天津市红桥区xx路50号52号。法定代表人：李伟玲，经理。委托诉讼代理人：侯小兵，天津东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜再敏，天津东方律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：刘春梅，女，1963年3月19日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人天津市立利源便利超市有限责任公司（以下简称立利源超市）因与被上诉人刘春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院(2020)津0106民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。立利源超市上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人对房屋转让给被上诉人一事并不知情，该房屋转让后原产权人未通知上诉人，侵犯上诉人的优先购买权，也不发生债权转让的效力。2.一审法院认定的房屋状态与上诉人承租时房屋的状态完全不符合，上诉人不应承担该部分费用。3.上诉人在收到一审传票后就已经将房屋腾空，一审法院确定上诉人支付被上诉人违约金以及占有使用费错误。刘春梅辩称，同意一审法院判决。上诉人对房屋权利人转让是知情的。2020年第二季度，被上诉人已经和上诉人法定代表人取得联系，告知其房屋归属，并于2020年6月份发出催告函。在同年7月初办理房屋交接时，场地一片狼藉，无法交付并报警解决。刘春梅向一审法院起诉请求：1.判令立利源超市对坐落天津市红桥区xx路xx号房屋恢复原状后返还给刘春梅；2.判令立利源超市支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金8876.37元；3.判令立利源超市按原租赁合同标准支付自2020年7月1日起至实际腾房之日的房屋占有使用费及逾期交房的违约金（计算方式：按日租金97.54元的标准计算）；4.判令立利源超市支付逾期缴纳租金的违约金19526.23元；5.判令立利源超市支付实际腾房之日止物业费、水电费、暖气费等费用（以实际发生为准）；6.本案诉讼费由立利源超市承担。一审诉讼过程中，刘春梅变更第一项诉讼请求为：要求立利源超市赔偿刘春梅房屋恢复原状费用共计23375元。一审法院认定事实：涉案房屋坐落天津市红桥区xx路xx号，建筑面积35.47平方米，用途为非居住，原权利人为案外人天津陆津房地产开发有限公司。2017年1月1日，立利源超市（乙方）与天津陆津房地产开发有限公司（甲方）、上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定立利源超市承租包括涉案房屋在内的红桥区xx路24、26、28、30号房屋四间用于经营便利超市，总建筑面积138.5平方米，租期至2018年12月31日止，租金支付方式为每三个月为一期，在每期首月的10日之前支付当期租金。该合同第10-1约定本合同终止或提前终止时，除非甲乙双方另有约定，乙方应将该房屋良好、清洁地交还给甲方，并还须同时符合以下所有条件：（1）该房屋应恢复至本合同约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态（自然损耗除外）；（2）乙方已将属于乙方的一切装修和物品搬出；（3）经甲方验收合格；（4）将该房屋完整地交还给甲方，包括钥匙、密码以及有关的档案（包括乙方实施的改建工程、增加的设备、设施以及该房屋交接时甲方移交给乙方的所有相关资料）等；第10-4约定在本合同终止或提前终止时，乙方应在期限届满之次日返还该房屋。如未按照上述日期返还该房屋的，则其应向甲方支付的违约金为每日按租赁期结束之历月的租金价税合计标准计算所得，同时乙方还应按照租赁期结束之历月的租金价税合计标准支付房屋占用费，直至该房屋退还之日。第12-3约定在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其他任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时6个月租金价税合计和物业管理费价税合计之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的其他损失：（4）乙方逾期支付任何应付费用（包括租金价税合计）、公用事业费用、物业管理费价税合计超过14日的。租期届满后，双方又两次续签补充协议，约定租期至2020年6月30日止，租金为2.75元/日/平方米，押金34754.85元。2019年11月11日，天津陆津房地产开发有限公司与案外人刘柳签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定刘柳购买涉案房屋。后立利源超市继续向刘柳支付租金至2020年3月31日。2020年1月17日，刘春梅通过买卖方式取得涉案房屋所有权，刘柳将涉案房屋2020年1月21日至3月31日租金及xx号商铺押金给付刘春梅。2020年6月14日，刘春梅、立利源超市曾就涉案房屋租金及腾房事宜进行协商，最终未达成一致意见。上述租赁合同期限届满前，刘春梅书面通知立利源超市不再续租。2020年7月31日，立利源超市通知包括刘春梅在内的四间房屋所有权人收回房屋，刘春梅等三人以房屋未恢复原状为由拒绝接收，仅xx路30号房屋的权利人收回其房屋。一审诉讼中，一审法院到涉案房屋进行现场勘验，目前xx路24、26、28号系贯通开间，地面由立利源超市铺设地砖，并安装地采暖，其中立利源超市已经与案外人就30号房屋办理了交接手续，案外人进行了隔断装修，已经独立成间。案件一审审理过程中，双方于2020年12月4日就涉案房屋进行了现状交付，刘春梅主张自行恢复原状，由立利源超市支付恢复费用，具体包括：砌墙费用5700元、拆除地面及地采暖2535元、修建卫生间1540元、电路入户费1800元、自来水入户费1800元、下水入户费1300元、安装暖气等5500元、光纤入户300元、消防设施维护500元、垃圾清运1200元。立利源超市同意现状交付房屋，但不同意承担恢复费用，其认为砌墙最多2000元，房屋原始就没有卫生间，另认为刘春梅主张的4-10项恢复费用均无依据，涉案房屋原始就是这样，立利源超市没有对上述部分进行装修改造，水电、暖气管道线路均有接口，分水器是自己安装的，腾房时拆走了，刘春梅可以自行安装，立利源超市没有义务按照刘春梅提出的设计方案进行装修。一审法院认为，立利源超市与天津陆津房地产开发有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司签订的租赁协议及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，承继原出租人的权利和义务，受该租赁合同的约束。因此，刘春梅作为诉争房屋现权利人依法承继房屋租赁合同及补充协议项下出租人的权利义务。关于恢复原状费用问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原租赁合同中约定了返还房屋应当符合的要求，刘春梅主张涉案房屋应当与相邻房屋相互独立，立利源超市虽抗辩其从开发商处租赁时房屋即是贯通状态，但并未提供充分有力证据予以证实，一审法院对其抗辩意见不予采信。结合租赁协议附件一（平面图）、附件三（现有装修、设施及设备状况）所示，涉案房屋应当与相邻房屋系独立成间状态，地面应当系水泥砂浆找平状态，故刘春梅主张砌墙费用、地面及地暖拆除费用、垃圾清运费属合理范围，但就具体金额并未提交相关证据。为减少当事人诉累，避免进一步扩大不必要损失，对于刘春梅提出的鉴定申请不予准许，结合双方意见并参考装修市场行情，一审法院支持刘春梅砌墙费用4500元，地面、地暖拆除及垃圾清运费用3000元。刘春梅主张的其他恢复费用缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。刘春梅主张租赁期内立利源超市拖欠2020年4月1日至6月30日租金，并于2020年12月8日表示同意与押金冲抵，不违反法律规定，一审法院予以照准。关于刘春梅主张的延迟支付租金的违约金，合同约定违约金为6个月租金价税合计和物业费价税合计之和明显超过立利源超市逾期支付租金给刘春梅造成的利息损失，一审法院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍支付刘春梅自2020年6月14日起至2020年12月8日止的迟延交付租金违约金216.65元（8876.37元×3.85%÷365天×178天×1.3倍）。关于刘春梅要求立利源超市给付2020年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费及违约金问题。协议终止后，继续占有使用租赁房屋的，应当支付占有使用费。因立利源超市已不在涉案房屋实际经营，为避免双方损失扩大，刘春梅于2020年12月4日收回涉案房屋，立利源超市对此不持异议，一审法院予以确认。租期届满后立利源超市应支付刘春梅的使用费计算至2020年12月4日。租赁协议中约定了逾期返还房屋的违约金及房屋占有使用费均为每日按租赁期结束之历月的租金价税合计标准计算，立利源超市虽抗辩主张违约金计算标准过高，但并未举证证明，考虑原始租金水平、市场行情、刘春梅实际损失等综合因素，一审法院认为该违约金标准较为合理。因此一审法院按照租赁协议约定支持按照5.5元/日/平方米标准计算自2020年7月1日起至2020年12月4日止房屋使用费及违约金共计30628.34元（5.5元/日/平方米*35.47平方米*157天）。关于物业费、水费、暖气费等结算问题，刘春梅并未举证证明立利源超市存在欠缴各项费用的情形，双方可在诉讼外核实情况，如有争议另行解决。关于电费，刘春梅认可有余额719元，并同意在本案中一并解决，一审法院予以照准，故刘春梅应返还立利源超市电费719元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、坐落天津市红桥区xx路xx号房屋由刘春梅自行恢复，自判决生效之日起十五日内，天津市立利源便利超市有限责任公司给付刘春梅恢复原状费用7500元；二、自判决生效之日起十五日内，天津市立利源便利超市有限责任公司支付刘春梅迟延交付租金违约金216.65元；三、自判决生效之日起十五日内，天津市立利源便利超市有限责任公司支付刘春梅房屋使用费及违约金共计30628.34元。四、自判决生效之日起十五日内，刘春梅支付天津市立利源便利超市有限责任公司电费719元；五、驳回刘春梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元，减半收取279.5元，由天津市立利源便利超市有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人是否知晓涉案房屋权利转让的问题。因上诉人于2019年11月22日出具的承诺书中已经明确其已经知悉承租的涉案房屋可能存在产权变更的情形，结合被上诉人于2020年6月给上诉人发出的催告函，上诉人认为对房屋产权转让并不知情，因此不产生债权转让的效力的主张不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋恢复原状的问题，上诉人不能举证证实租赁开始时房屋原状如何，因此根据租赁协议以及相关图纸，涉案房屋租赁合同解除后应恢复至独立成间状态符合客观情况。一审法院为避免诉累，酌定相关恢复原状的费用共计7500元并无不当。关于违约金以及占有使用费问题。虽然双方对租赁合同不续约达成共识，但因为交接问题导致发生矛盾并报警解决。上诉人没能及时返还房屋构成违约。一审法院根据合同约定，结合当地租金水平以及实际损失等情况，认定2020年7月1日至2020年12月4日的占有使用费和违约金合计为30628.34元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费776.6元，由天津市立利源便利超市有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年四月二日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……