浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终388号 上诉人（原审被告）：义乌市义亭镇山景村村民委员会，住所地浙江省义乌市义亭镇山景村。 法定代表人：金庆明，村委会主任。 上诉人（原审被告）：义乌市义亭镇山景村股份经济合作社，住所地浙江省义乌市义亭镇山景村。 法定代表人：金庆明，董事长。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴庆荣，浙江近真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴胜光，男，1974年1月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：鲍江，浙江红太阳律师事务所律师。 上诉人义乌市义亭镇山景村村民委员会（以下简称山景村委会）、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社（以下简称山景合作社）因与被上诉人吴胜光土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初17549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 山景村委会、山景合作社上诉请求：依法改判并驳回吴胜光的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定山景村委会、山景合作社未按约定向吴胜光交付案涉租赁合同的标的物，构成根本性违约，明显事实认定错误。案涉租赁合同的标的物分两大块，其一是场地（荒地20亩），其二是房屋（建筑面积900平方米，其中300平方米为危房）。1、关于场地交付问题，山景村委会、山景合作社已履行交付义务。首先，该场地上虽然有部分苗木绿化，但这些苗木绿化都是零星种植的，除了部分苗木绿化外并无固定建筑物、构筑物，符合空地的条件，是否空地应以是否有房屋、建筑物、构筑物来判断。其次，出租该场地前发布过招标公告，吴胜光签订合同前对该场地的现状是了解和清楚的，山景村委会、山景合作社出租时并未改变现状，招标公告及租赁合同也未约定要清除场地上的苗木绿化。其次，该场地具有开放性的特点，无法办理移交钥匙等移交手续，故在双方签订合同时即视为移交，吴胜光可以随时占用、使用该场地。另外，吴胜光自签订合同起至一审起诉时长达一年多时间一直未要求山景村委会、山景合作社交付场地，其在一审庭审时提供的证据（2020年10月27日吴胜光与山景村委会法定代表人金庆明的通话录音）中对场地交付的问题也只字未提，仅仅只是提到要求山景村委会、山景合作社将办公室搬出去并要求移交房屋中的办公楼钥匙。故从上述客观事实来看，山景村委会、山景合作社已履行了场地的交付义务，一审以未能达到交付空地的交付条件为由认定山景村委会、山景合作社未履行交付义务明显事实认定错误。2、关于房屋交付问题，山景村委会、山景合作社已履行了大部分房屋的交付义务。案涉的房屋建筑面积900平方米，其中300平方米为危房，一审认定，双方签订合同后，吴胜光拆除了300平方米的危房，对上述事实双方是没有争议的。但一审判决以山景村委会、山景合作社在签订合同后仍占用部分房屋（30平方米左右）作为村委办公房以及安排村特困户金某居住其中三间房屋（60-70）平方米为由，认定完全没有履行房屋交付义务，明显是事实认定错误。300平方米的危房在签订合同后已被吴胜光拆除这是事实，按合同约定这危房应由吴胜光负责自行拆除和重建，如果山景村委会、山景合作社完全没有履行交付义务，吴胜光有何权利拆除这些危房？吴胜光的拆除行为即应视为山景村委会、山景合作社已履行了交付义务，但一审判决却完全无视和回避该重要事实，做出对山景村委会、山景合作社明显不公的判决。3、本案山景村委会、山景合作社并不构成根本性违约。如前所述，山景村委会、山景合作社已履行了场地及大部分房屋的交付义务，不构成未履行主要债务或因山景村委会、山景合作社违约导致吴胜光不能实现合同目的的根本性违约，本案的合同解除完全是基于庭审中的双方合意解除成就的，故不能以根本性违约为由追究山景村委会、山景合作社的违约责任，一审判决以山景村委会、山景合作社根本性违约为由要求全额返还吴胜光租金并赔偿利息损失是错误的。二、退一步来说，即使山景村委会、山景合作社完全没有履行交付场地及房屋的义务，基于本案吴胜光怠于行使权利的实际情况，判决山景村委会、山景合作社全额返还租金并赔偿利息损失也是错误的。按照《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。吴胜光在2019年7月30日签订合同起至2020年10月1日一审起诉时长达一年多的时间里在山景村委会、山景合作社未交付场地的情况下，没有及时采取措施防止损失的扩大，吴胜光对于其损失（租金及利息损失）也负有不可推卸的责任，更何况案涉租赁物除了山景村委会、山景合作社未能交付的部分房屋以外一直空置在那，未出租给他人或自用，吴胜光也未去接收和使用，对于租赁物空置期间的损失吴胜光完全负有责任。故一审判决无视上述事实判决山景村委会、山景合作社全额返还吴胜光租金并赔偿利息损失明显是错误的。三、一审判决山景村委会、山景合作社赔偿吴胜光佣金于法无据。竞租佣金系吴胜光签订合同前参与投标并取得中标资格的必要费用，这是合同缔约前的费用，不是合同履行过程中因一方违约产生的损失，本案系合同履约纠纷而非合同缔约过失纠纷，不能将合同缔约过程中产生的费用当作合同履约中的损失，更何况本案合同的解除基于双方在庭审中的合意解除而非一方违约解除导致的。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。二审审理过程中，山景村委会、山景合作社补充称，其同意退还租金，但吴胜光应将拆除的300平方米危房重新修建回去并承担重建费用。 吴胜光答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。1、关于山景村委会、山景合作社是否已经交付租赁标的，是否已经完全交付符合《租赁合同》约定的租赁标的问题。租赁标的房屋部分：从吴胜光提供法庭证据可见，山景村委会、山景合作社根本未履行交付、交接手续。一审庭审中山景村委会、山景合作社明确表示租赁标的场所内还有住房特困户居住使用，并且村委办公大楼搬离租赁房屋时间为2020年11月份，由此可见根本不可能达到交付条件。租赁标的空地部分：从一审判决认定可知租赁标的空地上原逸景山庄经营者种植的苗木绿化本根未移栽，根本达不到合同约定交付条件。《租赁合同》第一条约定，“甲方将位于义亭镇山景村原逸景山庄房屋及周边空地出租给乙方，房屋建筑面积约900平方米，周边空地面积约20亩”。由此可以明确本案租赁标的为900平方米的房屋和20亩的空地，而本案山景村委会、山景合作社未实际腾空房屋、未清空场地，从合同签订、吴胜光交付第一年租金，截止到二审庭审时，山景村委会、山景合作社依旧未实际腾空房屋，清空场地，何来已交付租赁标的之说？2、山景村委会、山景合作社未能交付符合合同约定“完整”的租赁标的，一审认可其根本违约完全正确。吴胜光通过招投标以28万元每年租金中标，是对租赁标的有整体、统一的规划设计，不可能如山景村委会、山景合作社在上诉状中陈述部分已经履行，可视为部分交付，该说法是没有法律依据和事实依据的。如果山景村委会、山景合作社不能完全交付租赁标的，对于吴胜光来说势必造成租赁标的使用价值大打折扣。山景村委会、山景合作社怠于履行合同义务造成合同履行不能，应该由其承担相应违约法律责任。3、吴胜光拆除危房不能等同于接受整体租赁标的。《租赁合同》第一条明确约定300平方米危房拆除责任在吴胜光，吴胜光正是考虑到安全隐患问题，在合同签订之后才主动雇人将危房拆除，以避免不必要的安全事故发生，但该拆除行为不能等同于吴胜光愿意接受整体存在严重瑕疵的租赁标的。山景村委会、山景合作社在上诉陈述中故意将二者混为一谈是明显无事实和法律依据的。二、一审判决适用法律正确。案涉租赁合同从2019年7月30日签订到二审法庭审理，山景村委会、山景合作社仍旧不能按合同约定要求交付租赁标的，一审判决适用《合同法》第九十四条第四项之规定，判决解除合同完全正确。另外，本案造成合同解除的根本原因是由于山景村委会、山景合作社不能完全交付租赁标的，造成吴胜光的损失应由山景村委会、山景合作社赔偿。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，一审判决判令山景村委会、山景合作社承担赔偿利息、佣金损失符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。另外针对山景村委会、山景合作社补充提出的吴胜光需将拆除的危房修建回去或承担相应修建费用的主张，补充答辩如下：根据租赁合同第一条之规定，拆除重建危房是由合同双方商议决定的，且约定拆除危房的义务在吴胜光，由于危房有重大安全隐患，吴胜光拆除危房是积极履行合同的表现，后续因为整体租赁标的未完全交付，所以才导致吴胜光无法展开重建工作，且本案山景村委会、山景合作社在构成根本违约的情况下也无权提出赔偿重建费用的要求，另该主张在二审中补充提出，亦不符合程序。 吴胜光向一审法院提出诉讼请求：一、确认其与山景村委会、山景合作社于2019年7月30日签订的《租赁合同》合法有效。二、判决山景村委会、山景合作社返还吴胜光第一年租金人民币28万元及利息损失（从2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。三、判决山景村委会、山景合作社腾空租赁标的并交付吴胜光使用。四、判决本案《租赁合同》从山景村委会、山景合作社实际交付吴胜光之日起开始计算租期（按合同约定合同总租期十年不变）和租金（按合同约定28万元/年计算）。一审审理过程中，吴胜光变更诉讼请求为：一、解除其与山景村委会、山景合作社于2019年7月30日签订的《租赁合同》。二、退还第一年租金28万元并赔偿利息损失（从2019年6月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止），返还押金3万元并赔偿佣金8400元。 一审法院认定事实：2019年6月5日义乌市公共资源农村产权交易分中心、义乌产权交易所有限公司受山景村委会、山景合作社的委托，招租原逸景山庄房屋及周边空地，房屋位于原逸景山庄内，建筑面积约900平方米，周边空地约20亩。6月13日，吴胜光以28万元/年租金中标，并支付佣金8400元。随后，以吴胜光为承租方（乙方）、山景村委会、山景合作社为出租方（甲方），双方签订租赁合同，合同的主要内容为：乙方租赁甲方原逸景山房屋及周边空地，房屋建筑面积约900平方米，其中300平方米系危房，周边空地约20亩。房屋用途为经营性用房，空地用途为农业开发，租赁期限10年，自2019年12月1日至2029年11月30日，年租金28万元，租期内不递增；乙方投标时已经交纳履约保证金3万元，第一年租金于2019年7月30日交纳，以后每年租金提前2个月支付等等。双方签订租赁合同时，山景村委会、山景合作社的村两委尚占用原逸景山庄的房屋办公（山景村委会、山景合作社称30平方米左右）；并由山景村委会、山景合作社安排村住房特困户金某景居住于原逸景山庄三间房屋计60-70平方米。2020年11月，山景村两委搬离原逸景山庄的房屋办公。因山景村委会、山景合作社未能安置金某景在其他场所居住，其户至今仍然居住在原逸景山庄房屋内。庭审中山景村委会、山景合作社表示，因无建房指标，金某景的住房目前尚无法落实，没有落实之前，也不宜让金某景搬离目前居住的房子。另查明，租赁标的物20亩土地中，由原逸景山庄经营者进行了绿化种植，目前可种植土地约5亩。吴胜光与山景村委会、山景合作社签订租赁合同后，吴胜光拆除了300平方米的危房。吴胜光承租房屋的目的为仓储，当地仓储用房租金为28元/平方米/月。合同签订至今，吴胜光至今未对租赁物进行经营管理。 一审法院认为，本案争议的焦点是山景村委会、山景合作社是否已经按照合同约定的时间将案涉的租赁物交付给吴胜光。双方签订租赁合同的时间为2019年6月，约定的租赁时间为2019年12月1日至2029年11月30日。山景村两委办公室搬离案涉租赁房屋的时间为2020年11月，由山景村委会、山景合作社安置的住房特困户至今尚居住于案涉租赁房屋内，而且一时无处搬离。2020年8月，村民金永胜临时借用案涉租赁房屋，房屋的钥匙系其向山景村村民拿的，而不是向吴胜光拿的。以上事实足以表明山景村委会、山景合作社未按合同约定的时间将出租的房屋按合同约定的时间交付给吴胜光。关于租赁标的物中的20亩土地，根据招标公告及双方签订的租赁合同约定，吴胜光承租的20亩系空地，但至今，该20亩土地上仍然保留着原逸景山庄经营者种植的苗木绿化，该20亩土地山景村委会、山景合作社至今也未能达到空地的交付条件。山景村委会、山景合作社也未能提供双方已达成延期交付租赁物协议的证据。综上，该院认定，山景村委会、山景合作社未按约定向吴胜光交付案涉租赁合同的标的物，山景村委会、山景合作社构成根本性违约，并导致吴胜光的合同目的不能实现，吴胜光可以要求解除双方签订的租赁合同，对此，庭审中山景村委会、山景合作社也表示同意。该院确认吴胜光、山景村委会、山景合作社间的租赁合同于本案庭审之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，山景村委会、山景合作社应返还吴胜光承包款28万元并赔偿资金占用期间的利息损失，返还保证金3万元，并赔偿中标佣金8400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决：一、确认吴胜光与义乌市义亭镇山景村村民委员会、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社于2019年6月签订的租赁合同于2020年12月2日解除。二、义乌市义亭镇山景村村民委员会、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社于本判决生效后一个月内返还吴胜光承包款28万元并赔偿该资金占用期间的利息损失（2019年6月18日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日始至清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、义乌市义亭镇山景村村民委员会、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社于本判决生效后一个月内返还吴胜光履约保证金3万元，赔偿佣金8400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3155元，由义乌市义亭镇山景村村民委员会、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社负担。 二审期间，吴胜光提交如下证据：证据一、情况说明一份（复印件），证明本案租赁合同虽然签订于2019年12月1日，但由于山景村委会、山景合作社的原因，导致不能达到合同约定的交付条件，双方也从未办理过交接手续，吴胜光从未接受过租赁标的。证据二、现场照片39页（打印件），证明租赁标的物现状，达不到租赁合同中约定的交付条件。 山景村委会、山景合作社对吴胜光提交的证据质证认为：对证据一情况说明的三性均有异议，首先该情况说明是否是金位平和金科洪所写无法确定，且该情况说明也不符合证据的形式要件和法定要件，作为证人证言，证人应当到庭并接受法庭询问，另外两个证人在同一份情况说明中签字，不符合作证的规则。对证据二真实性无异议，确实是现在的现状，另外租赁标的的空地上有部分种有苗木、杂木，但这并不影响本案空地已经交付给吴胜光的事实，因为按照租赁合同和招投标约定，按现状进行交付，而且吴胜光在同山景村委会、山景合作社签订租赁合同前，也可以到现场进行查看，吴胜光签订合同时也知道场地的现状，即使场地上部分种有苗木或者杂木，也不影响这个场地是空地的性质认定，照片中还有部分没有移交，这个事实村里一直也没有否认过，住房困难户是现在都还住着，村委办公楼是后面移出去的，但是除了这些以外，其他房屋已经移交给吴胜光。 山景村委会、山景合作社未提交新的证据。 本院对吴胜光提交的证据认证认为：对于证据一，山景村委会、山景合作社的质证意见成立，本院对该证据不予采纳。对于证据二，因山景村委会、山景合作社对真实性无异议，故本院对真实性予以确认，从现场照片中可见案涉租赁房屋有村民居住在内，且租赁土地上种植有部分苗木绿化。 本院经审查，对一审查明事实予以确认。另查明，二审中，山景村委会、山景合作社认可涉案租赁房屋目前仍有三户村民居住在内，且无法确定搬离时间。 本院认为，本案争议焦点为涉案租赁物是否已按约交付的问题。在二审审理过程中，山景村委会、山景合作社认可有三户村民居住在案涉租赁房屋内，且无法确定搬离时间；村两委的办公室亦直至2020年11月才搬离案涉租赁房屋；从一审中山景村委会、山景合作社提交的金庆明与金永胜的通话记录来看，也可以反映出涉案租赁房屋的钥匙在2020年8月仍由其他村民保管，未交付给吴胜光。根据以上事实，并结合吴胜光起诉时涉案租赁土地上仍保留着原逸景山庄经营者种植的部分苗木绿化的情况，一审认为山景村委会、山景合作社未按租赁合同约定交付涉案租赁物，并无不当。吴胜光主张其对涉案租赁物系进行整体规划利用，在部分房屋未腾空及涉案土地上的苗木绿化未处理之前，其承租涉案租赁物的目的无法实现，符合常理。故，一审认为山景村委会、山景合作社未按约交付租赁物，致使吴胜光合同目的不能实现，吴胜光可以要求解除涉案租赁合同，并无明显不妥。且，即便如山景村委会、山景合作社所主张，其未构成根本性违约，本案系协商一致解除合同，但基于山景村委会、山景合作社未交付全部租赁物的事实，其亦应就违约行为赔偿吴胜光因此所产生的实际损失。因此，综合本案实际情况，吴胜光有权要求山景村委会、山景合作社返还已支付的租金28万元及履约保证金3万元，并赔偿相应损失。吴胜光主张28万元资金占用期间利息损失以及其为承租涉案租赁物所支付的佣金8400元的损失，有相应依据，一审予以支持，并无不当。二审审理过程中，山景村委会、山景合作社提出同意退还吴胜光租金，但需吴胜光将拆除的300平方米危房重新修建回去并承担重建费用，对此，本院认为，根据双方签订的租赁合同第一条的约定：“……其中有300平方米为危房，经双方商议决定由乙方（吴胜光）自行负责拆除重建，如中途解除合同，甲方（山景村委会、山景合作社）需退还乙方建设费用，租期满后归甲方所有。”根据上述约定，合同解除的情况下，重建的费用系由山景村委会、山景合作社负担，且现为山景村委会、山景合作社违约致合同解除，故山景村委会、山景合作社提出吴胜光需将拆除的危房重新修建回去并承担重建费用，依据不足，本院难以支持。 综上，山景村委会、山景合作社的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6310元，由义乌市义亭镇山景村村民委员会、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  蓝俏彦 二〇二一年四月十三日 代书记员  盛慧颖