江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1164号上诉人（原审原告、案外人）：候月东，男，1996年8月7日出生，汉族，住山西省太原市清徐县。委托诉讼代理人：孙卫萍，女，1968年4月6日出生，汉族，住山西省太原市清徐县。（系原告母亲）被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路41号。法定代表人：蔡锦忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：华勇，江苏淮左律师事务所律师。原审第三人：山西义井宇恒置业有限公司，住所地山西省太原市晋源区义井街办义井村。法定代表人：王海栋，该公司总经理。原审第三人：太原市晋源区义井街道义井社区居民委员会，住所地山西省太原市晋源区义井街道琳珑苑小区。法定代表人：韩强，该村委会主任。上诉人候月东与被上诉人江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）、原审第三人山西义井宇恒置业有限公司（以下简称宇恒公司）、原审第三人太原市晋源区义井街道办事处义井居民委员会（以下简称义井居委会）执行异议之诉纠纷一案，不服宝应县人民法院（以下简称宝应法院）（2020）苏1023民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宝应法院查明，天宇公司与义井居民委员会、宇恒公司借款合同纠纷一案，本院于2019年2月1日作出（2019)苏1023民初1062号民事裁定书，冻结义井居民委员会、宇恒公司的银行存款1.9亿元或查封、扣押其相应价值的财产。后本院予以立案，案号为（2019)苏1023执保104号。2019年2月19日，本院向太原市不动产登记中心发出协助执行通知书，预查封了宇恒公司所有的坐落在[项目名称：晋源区义井城中村改造项目村民安置回迁楼工程8号住宅楼A段、B段裙房、9号住宅楼宇恒花园）]共计77套不动产，包括了宇恒花园小区9号楼1单元3102室。2019年8月27日,本院作出（2019)苏1023民初1062号民事判决书。判决：一、义井居民委员会、宇恒公司于本判决生效之日起十日内偿还天宇公司借款本金11107万元及利息；二、驳回天宇公司的其他诉讼请求。案件受理费648942元，保全费5000元，合计653942元，由义井居民委员会、宇恒公司负担。2019年12月20日,扬州市中级人民法院对该案作出终审判决，驳回上诉，维持原判。天宇公司遂向本院申请执行，在执行过程中，案外人候月东提出异议。本院于2020年4月21日作出（2020)苏1023执异39号执行裁定书，驳回候月东的异议申请。候月东即向本院提起诉讼，请求判决立即停止对其购买的位于太原市房屋的强制执行，并解除对房屋的查封；同时要求确认位于太原市房屋归其所有；本案的诉讼费用由被告分担。为支持其诉讼请求，候月东提交证据如下：商品房认购协议、房产证明、居住证明、山西时代赢创房产经纪有限公司企业信息、商品房销售代理合同、证明、交通银行结算业务申请书及交易清单、POS签购单、农村集体经济组织专用票据、（2020）苏1023执异41号执行裁定书等证据。另查明，宇恒公司成立于2013年7月19日，经营范围为房地产开发及销售等。2018年7月12日，宇恒公司获得太原市房产管理局发放的商品房预售许可证，取得宇恒花园9#住宅楼预售条件。2017年5月15日，宇恒公司与案外人山西时代赢创房地产经纪有限公司（该公司法定代表人为贾晓牧）签订商品房销售代理合同一份，约定宇恒公司委托山西时代赢创房地产经纪有限公司代理销售“宇恒花园”项目，代理期限为2017年5月23日至2019年5月23日。2018年9月10日(协议载明的时间),候月东与宇恒公司签订商品房认购协议一份，约定：候月东向宇恒公司购买宇恒花园（暂定名）第9座1单元11层02号房，建筑面积112.53平方米；该商品房用途为住宅，单价为每平方米5700元，总金额641421元；候月东应在签署合同的当日向宇恒公司支付商品房总价款52%即331371元，应于2018年9月10日支付商品房总价款48%即310050元。2017年4月，候月东通过孙爱香（候月东之六姨）向宇恒公司交纳现金20000元。2017年4月18日，候月东通过孙爱香银行账户转账311371元至山西时代赢创房地产经纪有限公司马志敏银行账户。2018年5月20日，候月东通过孙爱香银行账户转账330000元至宇恒公司。上述转账合计661371元。2018年9月10日，宇恒公司向候月东出具收据两张，认可收到候月东交付的上述款项，其中公共维修基金10128元、购房款641421元、房款余额9822元。宝应法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益，须参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的具体要求来进行判断，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于上述规定第（一）项，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》对此作出细化规定，即案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记。本案中，案涉商品房买卖合同未办理网签和商品房预售登记手续，不符合上述第（一）项规定的条件，不能达到足以排除对案涉标的物强制执行的标准。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决驳回原告候月东的诉讼请求。本案受理费10214元，由原告候月东负担。上诉人候月东提起上诉，请求撤销（2020）苏1023民初2250号民事判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是，原审判决书直接引用《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》进行判决，未对判决裁定的原则和精神进行说理，判决缺少依据。上诉人的一审诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，可以排除执行。被上诉人天宇公司答辩称，1、关于上诉状中称以江苏省高院指南（二）作为裁判依据的情形并不存在，该情节仅出现于本院认为一段中的说理部分，在裁判的依据中并未引用，因此并不违反最高院的相关规定。2、关于上诉状中称应当参照最高院2020最高法民终280号案件进行裁判的问题，由于本案的案情与该案所涉案情并不相同，不具有可参照性，具体不同点在于上诉人在向宝应法院提起执行异议之诉时所提供的购房合同中并没有上诉人的签字，也就是说双方在结束时都没有形成合法有效的书面协议。3、上诉人在双方尚未签订购房协议的情况下，就交付了购房款，明显不符合常理，综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本院查明，宝应法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，1、本案所涉商品房认购协议，出卖人一栏填写为山西义井宇恒置业有限公司，买受人一栏填写为候月东，签订日期填写为2018年9月10日。协议第五条，付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款：（2）、分期付款：买受人应在签署本合同的当日，向出卖人支付所购商品房总价款52%即人民币331371元，作为购房首期房款；买受人于2018年9月10日支付所购商品房总价款48%支付给出卖人人民币310050元。2、涉案房屋的房款均由孙爱香支付，付款时间分别是2017年4月付款20000元；2017年4月18日付款311371元，收款人是马志敏；2018年5月20日付款330000元，收款人是山西义井宇恒置业有限公司。本案的争议焦点是，上诉人候月东对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于上诉人候月东对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益，就必须参照最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的具体要求来进行判断。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。若其所举的证据不能同时满足上列三项条件时，即应当由其承担不利的后果。结合本案，上诉人候月东对执行法院处置登记在宇恒公司名下的房产而提出的权利主张，候月东对此应承担举证责任。本案中，宝应法院于2019年2月1日查封宇恒公司名下房产若干套，其中包含宇恒花园小区9号楼1单元3102室房产。虽然候月东提供的与宇恒公司签订商品房认购协议的时间注明是2018年9月10日，但该合同不具有真实性。首先，从认购协议约定的付款期限与协议签署的日期看，相互之间存在矛盾。如果认购协议所填写的日期是真实的，那么在协议中约定分期付款就一定是假的。反之亦然，其二者不能同时为真。其次，从房款支付情况看，也不具有真实性。根据认购协议的付款约定，在协议签订的当日就应当支付所购商品房总价款的52%，即人民币331371元作为购房首期房款。也就是说在2018年9月10日，候月东应当向宇恒公司支付所购商品房总价款的52%，即人民币331371元。但是，候月东并没有能够提供自己在合同约定的付款日期给付款项的证据。即使如候月东所说，是其亲戚孙爱香为其支付购房款，那么，从孙爱香的三笔付款时间以及收款人情况看，与候月东和宇恒公司签订的商品房认购协议书中所明确的款项支付也是风马牛不相及。因此，足以认定候月东和宇恒公司在宝应法院查封之前并没有签订真实的书面买卖合同，更没有依据所谓的商品房认购协议而支付相应的价款。由此可以推定，候月东与宇恒公司之间签订的所谓商品房认购协议不具有真实性。综上所述，上诉人候月东提出排除法院执行的主张不能满足最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中所明确规定的可以排除执行的条件，其上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10214元，由上诉人候月东负担。本判决为终审判决。审判长 黄 祥审判员 方恒荣审判员 高济宁二〇二一年四月二十六日书记员 王 薇