湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0224民初416号 原告：陈平香，女，1972年10月7日出生，汉族，住茶陵县。 被告：茶陵县今农湘赣农产品市场开发有限公司。 住所地：茶陵县。 法定代表人：陈志辉，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李小宜，女，1980年5月6日出生，汉族，系该公司员工，代理权限为特别授权。 原告陈平香与被告茶陵县今农湘赣农产品市场开发有限公司（以下简称“今农湘赣公司”）合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理，原告陈平香，被告今农湘赣公司委托诉讼代理人李小宜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈平香向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告2019年1月30日所签租买协议书无效；2.请求判令被告立即返还原告所支付给被告的购房定金6万元并支付此6万元相应的利息损失（按同期银行利息的四倍计算，2019年1月3日至2021年2月18日共11,520元）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2019年1月30日原告在被告虚假宣传的情形下，与被告就茶陵县××道××号楼××号门面房屋签订了租买协议，双方约定房屋总价款为480250元，原告于当天向被告支付了购房款定金人民币陆万元整。经查被告于2019年7月2日才获取湖南省项目选址意见书，株洲市人民政府2019年9月2日号对被告用地即农用地转用审批才开始中，且被告所卖房屋项目建设规划许可证2019年8月14日才获取。由此可见，被告完全是在没有任何规划许可及项目用地等批准法定手续的前提下，即用欺诈手段对所谓“湘赣农产品市场”进行预售，骗取原告的购房定金。被告所谓“租买协议”实为房屋买卖合同，事实上原告与被告约定了所买房屋屋数、面积及房屋总价款，根本不存在所谓“租”。依照我国现行的法律政策规定，被告在没有任何房地产开发项目规划许可、用地批准等法定前提基础，就通过虚假宣传，采取欺骗手段进行房屋预售并骗取原告的购房定金，且遥遥无期供房。因此被告与原告所签房屋买卖协议无效，且造成此买卖合同的无效过失责任全部在被告一方，故特诉请法院判决准予原告的诉讼请求。 被告今农湘赣公司辩称，1.答辩人不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实；2.签订租买协议过程中不存在欺诈行为；3.双方签订的是租买协议书属于独立的定金合同，不是商品房买卖合同或者商品房预售合同，应认定为有效合同。 本院认定本案基本事实如下：2019年1月30日原告陈平香与被告今农湘赣公司签订了“新农·湘赣农批”《租买协议（二层）》（ＮＯ：0000067），协议的主要内容有：租买人（陈平香）购买租售人（今农湘赣公司）开发的位于茶陵县××道××号楼××号房，房屋用途为商业，预测建筑面积86.86㎡，房屋优惠后总价460358元，租买人向租售人支付60000元作为定金，该租售房建设主体封顶一周内，租买人补交租售款60000元。租买人应于租售人通知一周内向租售人支付首付款或全款，并与租售人签署《商品房买卖合同》及其附件，已交定金转为房款。陈平香于2019年1月30日向被告今农湘赣公司缴纳了定金60000元，今农湘赣公司分别向陈平香出具了收据。 2020年5月27日茶陵县××街道××社区居民委员会取得茶陵县洣瑶社区农副产品批发市场项目（洣瑶社区农贸市场）第一批次建设工程规划许可证（建字第2020-17号）。2021年3月22日，湖南茶陵县××街道××社区居民委员会取得建筑工程施工许可证，工程名称:新农·湘赣农产品批发市场项目1＃、2＃、4＃、6＃-15＃栋，建设地址：茶陵县××街道××社区。截至本案庭审辩论结束前被告今农湘赣公司尚未取得涉案项目的商品房预售许可证。 以上事实，有原告陈平香提交的租买协议书（二层）（NO：0000067）及收据复印件、湖南省建设项目选址意见书2019-11号复印件、株洲市人民政府农用地转用审批单（2019）农转字第85号复印件、湖南省建设用地规划许可证建规（地）字第2019-39号复印件；被告今农湘赣公司提交的营业执照、建筑工程施工许可证（430224202103190101）、建设工程规划许可证建字第2020-17号、建设工程规划许可证建规[地]字第2019-57号建设工程规划许可证建规[地]字第2019-58号、建设项目选址意见书建规[选]字第2019-09、10号、株洲市人民政府农用地转用审批单2019政农转字第85号、株洲市人民政府农用地转用审批单2019政农转字第80号、施工现场图片；原、被告的当庭陈述在卷佐证，证据经庭审质证能相互印证，符合法律规定，本院予以认定。 本院认为，从本案中双方签订的《租买协议书》的内容看，该协议具备商品房买卖合同的基本及必要条款，且被告今农湘赣公司已按照约定收受款项，符合房屋买卖合同的特征。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告今农湘赣公司至今仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《租买协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”综上，被告今农湘赣公司应退还原告陈平香购房定金60,000元并赔偿原告的利息损失，原告陈平香当庭将利息损失计算标准调整为按年利率6%支付，符合法律规定，本院予以支持。今农湘赣公司应向陈平香支付利息7,800元（以60,000元为基数自2019年1月30日计算至2021年3月29日），后段利息自2021年3月30日起以本金60,000元为基数按年利率6%继续计算至全部返还之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈平香与被告茶陵县今农湘赣农产品市场开发有限公司签订的《租买协议书》无效； 二、被告茶陵县今农湘赣农产品市场开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告陈平香购房定金60,000元及利息7,800元，后段利息以本金60,000元为基数按年利率6%自2021年3月30日计算至全部返还之日止。 如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,588元，减半收取794元，由被告茶陵县今农湘赣农产品市场开发有限公司负担748元，原告陈平香负担46元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向湖南省株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  李温鑫 二〇二一年四月一日 法官助理夏莹莹 书记员胡玉蓉 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过） 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。