湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2745号上诉人（原审原告）：陈洁，女，1994年9月25日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：唐辉，湖南宏声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南福晟房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号万达广场A座36楼。法定代表人：熊伟，董事长。委托诉讼代理人：黄林燕，女，系公司员工。上诉人陈洁因与被上诉人湖南福晟房地产开发有限公司（以下简称福晟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初4616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈洁上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判：解除上诉人与被上诉人福晟公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》；将上诉人购买的涉案房屋退还给被上诉人，被上诉人将收取上诉人的全部购房款项332868.00元退还给上诉人，并按照银行同期贷款利率支付利息至购房款项全部返还给上诉人止；被上诉人向上诉人支付违约金332.87元；被上诉人向上诉人支付赔偿金332.87元；被上诉人赔偿上诉人已交纳的印花税12847.09元和维修资金5208.00元；被上诉人因没有对涉案房屋进行备案，被上诉人应该支付违约金暂定1900.00元。3.一、二审诉讼费用及其他相关费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定“被上诉人就涉案房屋不构成虚假宣传，不予解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同”，系认定事实和适用法律错误。理由有：1.上诉人按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定一次性支付了全部购房款和税费，履行了全部合同义务。2.被上诉人的虚假宣传行为和欺诈行为已构成根本违约，致使上诉人购买的“公寓”不能正常入住，给上诉人正常的生活带来了困扰，在解除双方所签订合同的同时，被上诉人还应按照合同约定承担相应的赔偿责任。3.本案是基于被上诉人涉嫌虚假宣传以及违背诚实信用原则违约不履行《商品房买卖合同》引发的，因此本案的诉讼费用应该由被上诉人承担。被上诉人福晟公司辩称：一、被上诉人就涉案房屋不存在虚假宣传，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。理由有：1.《商品房买卖合同》明确告知涉案地块规划用途为“综合”，涉案房屋规划用途为“办公”，上诉人签订该协议代表认可房屋性质并同意购买。2.无相关法律法规禁止规划用途为“办公”的公寓作为居住使用，上诉人称不能正常居住与事实不符。3.虽然房屋买卖合同第九条约定燃气接通的条件，但是因该协议是套用政府文本，故双方在补充协议第8条约定商品房的基础设施及配套设施等规划许可内容均已政府有关部门的最终批准为准，上诉人不得以此为由要求解除合同并要求被上诉人承担违约责任。二、涉案《商品房买卖合同》合法有效，上诉人应自行承担涉案房屋契税、印花税、维修基金等各种税、费，且这些税费均由相关政府部门收取，并非为被上诉人使用，被上诉人不应承担退回该税费的责任。三、上诉人一审诉请要求被上诉人按照房屋总价款0.1%的标准支付违约金和补偿金，一审判决被上诉人按照房屋总价3%支付违约金和赔偿金，加重了被上诉人的责任，应当按照商品房买卖合同约定计算违约金和赔偿金。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。陈洁向一审法院起诉请求：1.判决解除陈洁和福晟公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》；2.判决将陈洁购买的涉案房屋退房给福晟公司，福晟公司将收取陈洁的全部购房款项人民币332868元退还给陈洁，并按照银行同期贷款利率支付利息至购房款项全部返还给陈洁止；3.判决福晟公司向陈洁支付违约金人民币332.87元；4.判决福晟公司向陈洁支付赔偿金人民币332.87元；5.判决福晟公司赔偿陈洁已经交纳的印花税人民币12847.09元、维修资金5208元；6.福晟公司因没有对涉案房屋进行备案，福晟公司应该向陈洁支付违约金暂定人民币1900元；7.判决本案全部诉讼费及其他相关费用由福晟公司承担。一审法院认定的事实：2018年7月25日，陈洁（买受人）与福晟公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为：201802941608，陈洁购买福晟公司开发的位于长沙市开福区××路××号××栋××层××号房屋，规划用途为办公。建筑面积为43.40ｍ2，其中套内建筑面积32.50ｍ2，分摊建筑面积10.91ｍ2，该商品房单价为每平方米人民币7669.77元，总价为332868元。买受人采取一次性付款方式付款，首付款（含定金）332868元于本合同签订之日支付。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付经验收合格，并双方按照补充协议的相关约定执行的商品房。第九条，关于城市基础设施约定，燃气在2019年12月31日达到接通条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿金额为买受人已付款的0.1%。出卖人除按本条约定承担违约责任和采取补救措施外，不承担其他法律责任。第二十条，关于产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。同日，陈洁、福晟公司双方签订《合同补充协议》约定该商品房的基础设施及配套设施等内容均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，出卖人不需另行通知。买受人不得以此为由解除合同并要求出卖人承担违约责任。第七条、合同的解除，已缴纳的契税等税费由买受人自行办理相关退费手续，出卖人予以必要的协助。陈洁分别于2018年7月25日向福晟公司支付购房332868元、支付不动产工本费10元、产权登记费550元，7月26日向长沙税务局缴纳契税12847.09元、印花税166.4元，7月26日向长沙市物业维修资金管理中心缴纳物业维修基金5208元。另查明，福晟世家小区7栋开盘时间为2018年9月10日，28栋于2018年7月13日取得预售许可证。涉案房屋没有在相关机关备案，福晟公司未按合同约定办理登记已超19个月。一审法院认为，一、关于《长沙市商品房买卖合同》是否解除的问题。陈洁、福晟公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性、强制性规定，应当认定为合法有效。对于陈洁主张涉案房屋不符合“居家”使用条件，无法正常居住。一审法院认为，涉案房屋虽以合同形式明确规划用途为办公，但长沙市并未禁止规划用途为办公的房屋就不能作为公寓居住使用。陈洁主张福晟公司在商品房销售时宣传为“燃气入户”，但是陈洁提供的证据显示是7栋的宣传手册，而非本案涉案房屋所在栋数，陈洁未能提供其他证据证明福晟公司在销售时进行虚假宣传，故一审法院认定福晟公司不存在欺诈行为，本案涉案房屋不影响陈洁的实际居住使用。关于双方在买卖合同中约定燃气应于2019年12月31日达到接通条件的问题。福晟公司虽然辩称的根据政府的标准版本签写，由于工作人员的失误，没有对合同内容进行调整。但福晟公司作为提供格式合同一方，应当对合同进行审查，基于合同未审查到位而给买受人造成的误解，应福晟公司承担相应的责任。故一审法院对福晟公司的辩称不予认可，福晟公司未按照约定时间对28栋接通燃气，存在违约行为，但是否接通燃气并不影响陈洁的正常使用，因此陈洁主张接通燃气尚未接通未达到本商品房买卖合同目的不能实现的程度，为保障市场交易秩序的正常进行，该合同应继续履行为宜。陈洁诉请解除合同并主张返还已付购房款及其资金占用利息的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。二、关于陈洁诉请违约金和赔偿金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，福晟公司若在约定期限内未达到交付使用条件，福晟公司应当向陈洁一次性支付相当于房屋总价款的0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予补偿，出卖人赔偿金额为买受人已付款的0.1%。因福晟公司在合同中约定在2019年12月31日接通燃气，但没有接通，福晟公司存在违约行为，但是，在合同中关于违约金、赔偿金的约定过低，一审法院酌情予以调整，故将违约金、赔偿金比例调整为合同标的总额的3%，即违约金、赔偿金共计9986.04元（332868元×3%）。三、关于陈洁主张福晟公司赔偿已缴纳印花税和维修资金的问题，因合同没有解除，应当继续履行，故陈洁主张赔偿印花税和维修资金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。四、关于备案违约金的问题，陈洁、福晟公司在合同第二十条约定，合同签订之日起，福晟公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，如因福晟公司的责任，致使陈洁未能在约定期限内办理上述登记，陈洁不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，福晟公司每日按已付房款的0.01‰支付违约金。即福晟公司应于2018年12月5日之前办理合同备案。截至起诉时，福晟公司应支付因未办理备案的违约金1907.33元（332868元×0.01‰×573天）。截至起诉时，福晟公司仍未按照合同约定对涉案房屋办理备案登记，因陈洁仅主张福晟公司支付未履行涉案房屋备案义务的违约金1900元，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、判决湖南福晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈洁支付违约金、赔偿金共计9986.04元；二、判决湖南福晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈洁支付未备案违约金1900元；三、驳回陈洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6602元，由湖南福晟房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：1.陈洁要求解除其与福晟公司签订的《长沙市商品房买卖合同》能否得到支持；2.陈洁诉请的违约金和赔偿金如何认定。关于争议焦点一。福晟公司与陈洁的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。福晟公司与陈洁签订的《长沙市商品房买卖合同》约定了“2019年12月31日燃气达到接通条件”，燃气系基础设施，双方在《补充协议》中约定“该商品房的规划用途、规划方案、设计、建筑面积、容积率、基础设施及配套设施、公共服务设施、公共建筑、绿化率等规划许可内容等均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，出卖人不需另行通知。买受人不得以此为由解除合同并要求出卖人承担违约责任。”涉案房屋虽未达到燃气入户和燃气接通的条件，但依据前述约定，陈洁并不能据此情形获得对《长沙市商品房买卖合同》约定解除权。另，《长沙市商品房买卖合同》约定，涉案房屋的规划用途为办公，因此，即便涉案房屋未达到燃气入户和燃气接通的条件，也不会影响陈洁对涉案房屋的使用，故福晟公司未履行前述内容虽构成违约，但尚不足以致使陈洁合同目的不能实现，陈洁在本案中亦不享有《长沙市商品房买卖合同》的法定解除权。综上，陈洁要求解除《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。因《长沙市商品房买卖合同》并未解除，故陈洁主张福晟公司退还全部购房款、已缴纳的印花税和维修资金等的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《长沙市商品房买卖合同》中所约定违约金的计算方式为房屋总价款的0.1%，一审认为该违约金的约定过低，远低于陈洁的实际损失，基于填补性损害原理，一审法院酌情将违约金比例调整为合同标的总额的3%，即违约金、赔偿金共计9986.04元，并无不当，与当事人的损失相当，本院予以维持。福晟公司至今未完成涉案房屋的备案登记，依据《商品房买卖合同》约定，福晟公司应于2018年12月5日起，每日按已付房款的0.01‰支付违约金，一审法院支持了陈洁要求支付至一审起诉之日止逾期办理备案登记的违约金1900元的诉讼请求并无不当，本院予以维持，后续违约金陈洁可另行主张。综上，陈洁的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6602元，由上诉人陈洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年四月十九日法官助理苏逢连代理书记员  蒋敏慧