湖南省古丈县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3126民初89号 原告：覃占庭，男，1990年2月3日出生，苗族，住湖南省古丈县。 委托诉讼代理人：潘春光，湖南新世纪律师事务所律师。 被告：湘西自治州经典房地产开发有限公司，住所地湖南省古丈县古阳镇城北竹溪湾。 法定代表人:李德双,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李成云,男,1972年10月12日出生,苗族,住湖南省泸溪县。系该公司的项目经理。 委托诉讼代理人：向晓丽,湖南新世纪律师事务所律师。 原告覃占庭与被告湘西自治州经典房地产开发有限公司（以下简称经典公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃占庭及其委托诉讼代理人潘春光、被告经典公司的委托诉讼代理人李成云、向晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃占庭向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告在本案判决后一个月内，按照设计要求对原告所购房屋（含公摊部分）及其相关附属工程进行施工完善，直至达到质量合格为止，否则，由被告承担相应的损失；2、依法判令由被告于本案判决后两个月内，为原告所购房屋办理不动产权证；3、依法判令由被告向原告支付逾期交付所购房屋的违约金143372.29元（计算方法：逾期天数681×已交付房价款421046×万分之五）；4、依法判令由被告向原告支付延期办理所购房屋不动产权证的违约金4210.64元（计算方法：已交付房价款421046×百分之一）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年3月27日签订了《古丈县商品房销售合同》，合同约定原告购买由被告开发修建的位于古丈县××镇××小区××楼××栋××号房，房屋合同总价为421064元，交付房屋的时间为2018年06月30日前。办理不动产权证的时间为交付房屋后365日内。合同还约定了逾期交房以及逾期办证的违约责任。现原告已经按照合同的约定交付了购房款，但被告至今未按时交付房屋，原告自2020年5月11日自行控制房屋，但至今未给原告办理不动产证，为此原告多次与被告协商未果，故原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告经典公司及其委托诉讼代理人辩称，一、本案案涉红星住宅楼工程已经分户验收（2018年6月10日至2018年6月12日相关验收单位已对152户全部验收合格）和工程验收合格（2019年6月10日），原告要求被告按设计要求对其所购房屋及附属工程进行施工完善，否则承当相应损失的诉求无事实与法律依据，依法应当予以驳回；二、被告不存在逾期交房行为，无需承担逾期交房违约责任。2018年6月12日，本案案涉红星住宅楼小区152户分户验收，全部合格，被告多次向业主告知收房，且通过物业张贴公告通知业主收房，便已向业主交付房屋。交房后业主自行决定是否入住以及入住时间，业主未装修并不代表未交房，原告装修了就是已经交付；三、关于本案事实部分，因本案团购小组的原因，导致本案案涉红星住宅楼小区实际成本远远高于预算成本、尚有房屋未销售、部分范围尾款未缴清，导致被告尚欠银行贷款、民工工资、部分税款无法缴纳，困难重重。因此案涉房屋不能办证并非被告原因导致。被告与古丈县财政局部分职工组成的团购小组于2017年8月21日签订的团购协议明确规定由团购小组负责2017年交清房款，至今仍有部分业主房款一直未付清。另原告主张的日万分之五的利率明显超出法律规定。四、关于本案原、被告双方签订的合同时间，原告提交了两份商品房销售合同，一份为2018年3月27日签订的，一份为2018年8月7日，2018年11月29日办理公积金按揭贷款，贷款金额与2018年8月7日签订的合同约定的首付款及贷款金额相吻合，不能以2018年3月27日的合同为依据。五、原告主张其2020年5月11日实际控制房屋，尚在双方签订的《古丈县商品房销售合同》第15条约定的365日之内，原告主张办理不动产权证及承担违约责任，没有事实依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告所举证据《古丈县商品房销售合同》，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，本院经审查认为，证明目的具有主观性，是对事实的主观评价，本院对以上证据证明的客观事实予以采信。对于被告提供的红星房地产开发协议书，红星房地产开发补充协议，原告认为该组证据与本案无关联性，经本院审查认为，该组证据系涉案房屋建成前古丈县财政局部分职工组成的团购小组与被告签订的协议，而本案系原告与被告的商品房销售合同关系，根据合同相对性原则，该组证据与本案无直接的关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）系被告经典公司开发建设的房地产开发项目。原告与被告因购房事宜于2018年3月27日签订了《古丈县商品房销售合同》，为了更好地办理公积金贷款，原、被告双方于2018年8月7日重新签订了《古丈县商品房销售合同》，该合同约定了原告所购房屋的具体房号、价格、付款方式以及房屋交付时间等条款。合同签订后，原告通过现款支付首付款、公积金贷款（2018年11月29日）支付尾款等方式向被告付清了全部房款421064元。案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）主体工程竣工后被告一直没有与原告办理房屋交付手续。2020年5月11日，原告以自行撬门的方式装修入住。现双方当事人因逾期交房及逾期办证问题发生争议，故原告提起本案诉讼，请求判如所请。 本院认为，本案系双方当事人在履行商品房销售合同过程中因交房、办证等事宜产生的纠纷，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：两份《古丈县商品房销售合同》的效力问题、被告是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为，以及违约金的数额如何确定。 争议焦点一，两份《古丈县商品房销售合同》的效力问题。本案原告与被告因购房事宜于2018年3月27日签订了《古丈县商品房销售合同》，为了更好地办理公积金贷款，原、被告双方于2018年8月7日重新签订了《古丈县商品房销售合同》，后合同对前合同的付款方式中的首付金额与公积金贷款金额作了相应调整，其余内容无变化，因在原、被告双方合意的情况下，后合同对前合同的内容进行了变更，且前后两份合同内容存在冲突，而非互补关系，故前合同失效，且后合同系双方当事人真实意思的表示，亦没有违反法律强制性规定，故2018年8月7日签订的《古丈县商品房销售合同》成立并生效。 争议焦点二，关于逾期交房的问题。2018年8月7日，根据原、被告双方签订了《古丈县商品房销售合同》，该合同第八条约定“出卖人应当在2018年6月30日前，……,并按照本合同约定的商品房交付买受人使用。”原告与被告于2018年8月7日建立商品房销售合同关系，而原、被告双方签订的商品房销售合同中约定具体交房时间为2018年6月30日。交房时间在前，买房时间在后，该涉及交房时间的合同条款为格式条款，原、被告在引用该格式条款时，并未根据实际情况作适时调整，该条款于原、被告而言并无实际意义。原告于2018年8月7日买房，虽无规定具体可行的交房时间，但按照交易习惯，原告2018年11月29日付清房款后，被告应在合理的期限内向原告交付房屋，但原告于2020年5月11日以自行撬门的方式才实际控制房屋，明显超出合理期限，故被告存在逾期交房的情形，应当承担相应逾期交房的违约责任。虽然《古丈县商品房销售合同》中约定了违约金的计算方式，但本案被告提出违约过高请求依法予以核减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故对于被告该项答辩意见本院予以采纳，对逾期交房的违约金予以调整。因逾期交房造成原告的损失为其已交购房款资金占用期间的利息，参照民间借贷关系中逾期利息的规定以及当地房屋租金的一般情况，结合当地实际经济水平，本院酌定逾期交房违约金按年利率7.8%计算利息，因原告于2020年5月11日已实际取得房屋，故违约金以原告所交购房款421064元为基数按照年利率7.8%，从原告实际全部交付购房款次日(2018年11月30日)起至原告实际取得房屋之日止计算即47427.38元（421064×7.8%÷12月×17月＋421064元×7.8%÷365天×10天）。 争议焦点三，关于逾期办证的问题。根据原、被告双方签订的《古丈县商品房销售合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的1%向原告支付违约金即4210.64元。原告于2020年5月11日实际取得房屋，双方均认可被告已实际给原告交房，自房屋实际交付之日起至今未满365日，原告要求被告按已付购房款的1%支付违约金，无事实和法律依据，本院不予以支持。 关于原告要求被告按合同要求对原告所购房屋（含公摊部分）进行整修，直达到质量合格为止，否则由被告承担相应损失的诉讼请求，因原告没有提供充分扎实的证据予以证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告湘西自治州经典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告覃占庭支付逾期交房的违约金47427.38元； 二、驳回原告覃占庭的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3252元，减半收取计1626元，由原告覃占庭负担641元（已交纳），由被告湘西自治州经典房地产开发有限公司负担985元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  向明阳 二〇二一年四月二日 法官助理向春琳 书记员杨思 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……