北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6240号上诉人（原审原告、反诉被告）：同文朗润教育科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：任艳军，经理、执行董事。委托诉讼代理人：刘婉婷，北京安嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华鼎凯宸置业有限公司，住所地北京市大兴区天华大街**院**楼**1301。法定代表人：张文涛，总经理。委托诉讼代理人：孙海波，北京喻雷和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫殿安，北京喻雷和律师事务所律师。上诉人同文朗润教育科技（北京）有限公司（以下简称同文朗润公司）因与上诉人北京华鼎凯宸置业有限公司（以下简称华鼎凯宸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初36578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。同文朗润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的一审全部诉讼请求并驳回华鼎凯宸公司的一审全部反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定的合同解除日期错误，合同解除日期最晚应为华鼎凯宸公司接收到《解除合同告知函》之日，即2019年6月7日。我公司综合考虑经营风险，口头提出解除合同，并于2018年12月将涉案房屋钥匙交给华鼎凯宸公司。2019年2月双方签订授权委托，华鼎凯宸公司对外转租涉案房屋，华鼎凯宸公司必然可以带人看房，履行转租事项，故房屋钥匙明显在华鼎凯宸公司处，我方主张具有髙度盖然性。2019年5月24日华鼎凯宸公司发函要求解除委托；但华鼎凯宸公司要求解除后，并未与同文朗润公司办理房屋及钥匙的交接手续。2019年6月5日同文朗润公司向华鼎凯宸公司发送解除函，2019年6月7日华鼎凯宸公司收到解除函。根据北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答第24条之规定，涉案合同无法强制履行，华鼎凯宸公司应尽力避免损失扩大。2.一审法院判决我公司应支付至2019年9月21日的租金及物业管理费，属于适用法律错误。华鼎凯宸公司最晚自收到解除函即应避免损失扩大，其怠于履行而产生的损失，不应由我公司承担。故其应退还我公司2019年6月5日至10月21日的租金及物业费。华鼎凯宸公司一审开庭时提交了房屋内部照片若干，可见其起诉前就可以自由进出房屋，因房屋此前委托华鼎凯宸公司转租，故我公司主张2018年12月交钥匙明显具有高度盖然性。华鼎凯宸公司主张从未收到钥匙，明显不符合租赁交易习惯。涉案房屋鉴定恢复原状的费用时，华鼎凯宸公司亲自带领法院进入房尾内部。华鼎凯宸公司未以任何方式，要求我公司交付钥匙、房屋，故其主张明显不符逻辑及交易习惯。综上，最晚华鼎凯宸公司在收到解除函时，就有能力避免损失扩大，其未避免损失扩大，违反诚实信用原则，应自行承担不利后果。3.一审法院认定华鼎凯宸公司的损失为3个月租金，判令我公司支付的同时，又判处保证金不退，属于适用法律错误。3个月租金足以弥补华鼎凯宸公司的经济损失，保证金应予退还。4.一审法院判决赔偿华鼎凯宸公司3个月租金的起算时间有误，最晚应自华鼎凯宸公司收到解除函后（2019.6.7）计算赔偿金，即2019.6.7-2019.9.6期间的租金，可以算作华鼎凯宸公司的损失。但由于我公司实际缴纳租金至2019.10.21,故折抵后，实际无需额外赔偿华鼎凯宸公司经济损失。5.经过鉴定，涉案房屋恢复原状的费用为112009.66元，垃圾清理费19800元是华鼎凯宸公司自己的主张，并非鉴定结论，且其仅提供了收据，未能提供转账记录、发票等真实的付款凭证，不能证明该费用实际发生。华鼎凯宸公司辩称并提出上诉请求：同意一审判决第一、三、五、六项，请求撤销第二、四、七项，改判同文朗润公司支付我公司两个月免租期租金及损失共计200万元。事实和理由：本案因承租方违约导致本诉发生，一审判决导致我公司承担了比承租方更加严重的经济损失，权利义务失衡。1.关于判决第二项返还租金问题。一审法院认为该免租期已经履行，出租方无权要求承租方付租，那么2019年9月至2019年10月22日租赁合同事实上也已履行完毕，却判决出租方应该退还已付的租金。同一份判决，适用了不同的价值标准，严重违反公平正义。2.一审法院既未按照合同解除日确定租金支付期间，也未按照交还房屋时间确认交租期。一审法院未查清我公司何时能实际控制并且能够再次出租涉案房屋，何时应该开始承担减损义务，酌定从2019年9月22日起由我公司自行承担空置损失不合理。一审法院确认同文朗润公司于2020年6月4日交还房钥匙，判决确认当日合同解除；涉案房屋结构被严重破坏，需要恢复原状，不满足交还房屋另行对外出租条件。承租方一直未向出租方交付房屋也未对外转租分租。自我公司于2018年8月交房给同文朗润公司，至2020年6月4日还房共计约652天，房屋被同文朗润公司占用，一审法院酌定应当支付租金起算点仅仅按照同文朗润公司提出解除合同之日起计算3.5个月即2019年9月21日，无法律依据。3.关于一审判决第四项。至2020年6月4日，因承租方违约，导致出租方的实际损失为4047831.64元租金。一审酌定2018年10月21日至2019年9月21日为付租期间。一审判决违约的承租方只承担50万元保证金不退、加上1165188元的损失，并且第二项判定我公司退回已付租金39.8万元。守约方承担约2382900元损失。涉案房屋是独栋，不同于一般底商，主体结构被违约方破坏，出租方无法在收房后立即对外出租，需修复后确保安全后方能对外出租。该期间必然产生租金损失，一审未考虑。涉案租赁合同10年租期，免租期共计四个月，双方真实的意思表示为约每年免费使用期为0.4个月，一审认定出租方应交付11个月租金，却可以享有高达两个月免租期（金额高达153万元），与双方真实意思表示不符。同文朗润公司辩称，同我公司的上诉意见，不同意华鼎凯宸公司的上诉请求及理由。同文朗润公司向一审法院起诉请求：1.确认双方房屋租赁合同、签订的补充协议于2019年6月5日解除；2.请求判令华鼎凯宸公司返还2019年6月5日至10月21日的租金176.0728万元；3.判令华鼎凯宸公司返还2019年6月5日至10月21日的物业费44018元；4.判令华鼎凯宸公司退还房屋押金50万元；5.诉讼费、评估费由华鼎凯宸公司承担。华鼎凯宸公司向一审法院反诉请求：1.判令同文朗润公司支付恢复原状费用200万元；2.判令同文朗润公司支付自第二期租金起算即2019年10月22日起至同文朗润公司实际腾退房屋、将房屋恢复原状且经华鼎凯宸公司验收合格之日的租金，按照每月38.8396万元的标准计算；3.判令同文朗润公司支付2019年10月22日起至实际腾退房屋、将房屋恢复原状且经华鼎凯宸公司验收合格之日的物业费，每月按照0.971万元的标准计算；4.判令同文朗润公司支付第一期两个月免租期的应付租金77.6792万元；5.判令同文朗润公司因单方解除合同、拒绝履行租赁合同而向华鼎凯宸公司承担赔偿损失违约责任，即向华鼎凯宸公司赔偿相当于1年的租金515.0718万元；6.判令同文朗润公司因单方解除合同、拒绝履行租赁合同而向华鼎凯宸公司承担赔偿损失违约责任，即向华鼎凯宸公司赔偿相当于1年的物业管理费12.8768万元；7.判令同文朗润公司按照合同约定支付违约金77.6792万元；8.确定因同文朗润公司违约，华鼎凯宸公司依据合同约定不予退还同文朗润公司支付的承租保证金50万元；9.诉讼费、反诉费、评估费由同文朗润公司承担。一审法院认定事实：2018年8月10日，华鼎凯宸公司（出租方、甲方）与同文朗润公司（承租方、乙方）、张欣（担保人、丙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方与北京科技园置地有限公司（以下简称科技园置地）于2018年7月20日签订了《物业租赁合同》，约定科技园置地将本合同约定的出租物出租给甲方，且甲方拥有合法对外转租权。现甲方将出租物业转租给乙方，出租物业地址为北京市丰台区XX路XX号院XX#（以下简称XX号楼），出租物业用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为2321.67平方米，附属设施包括XX号楼地上整楼及建筑物东侧临商业街可圈小院的区域，乙方租用出租物业的用途为幼儿教育办学，租赁期限自2018年8月22日至2028年12月21日，其中2018年8月22日至2018年10月21日、2019年10月22日至2020年12月21日为免租期。2018年8月22日至2019年10月21日，租金标准为5.5元/平方米/天，其中，2018年8月22日至10月21日为免租期，故2018年8月22日至2019年10月21日期间应付合同租金合计4660752元，乙方应在本合同签署后7个工作日内向甲方支付首期租金；2019年10月22日至2020年12月21日，租金标准为5.5元/平方米/天，其中，2019年10月22日至12月21日为免租期，故2019年10月22日至2020年12月21日期间应付合同租金合计4660752元，乙方应在2019年12月30日前向甲方支付第二年租金；自第三年（即自2020年12月22日起），乙方应付租金标准在5.5元/平方米/天的基础上开始递增，递增幅度为每两年递增百分之五。在支付首期租金后，乙方支付的租金的周期以12个月为计算单位，乙方应于每年实际计租日起第12个月末月的30日前向甲方支付下一年租金。本合同签订后7个工作日内，乙方一次性向甲方交纳承租保证金共计50万元，以担保本合同的履行。甲方有权以承租保证金抵作租赁期内任何时间乙方所欠的租金及其他本合同约定的乙方应缴费用。合同期限内，乙方因违约而按照本合同的约定应向甲方支付违约金时，乙方应另行向甲方支付该等违约金，而无权要求甲方从承租保证金中抵扣。如在本合同签署生效后，由于乙方单方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，则承租保证金作为违约金，甲方不予退还，不足以弥补甲方损失的，乙方应给予赔偿。自交付之日起，乙方可进行装修。装修期限应报甲方和甲方委托的物业公司。在没有获得甲方或甲方委托的物业管理公司的书面认可或同意前，乙方在装修时，不得在出租物业的任何部分搭建、安装、拆除或改装任何固件、分隔物、建筑和设施，对出租物业建筑结构做任何改动，破坏出租物业的结构和外观。租赁物业归还时，乙方应将租赁物业及其设备设施恢复至交付使用时的物业之状态，保持完好无损，并交还甲方，经甲方验收合格，出具书面确认，租赁物业的归还即告完成。乙方未按照合同约定的条款使用房屋且经甲方书面通知后15日内仍未及时整改的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金及承租保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于两个月租金的违约金（以甲方提出解除合同时所属年度的月平均租金为标准）。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。2018年8月16日，华鼎凯宸公司（出租方、甲方）与同文朗润公司（承租方、乙方）、张欣（担保人、丙方）签订《物业租赁合同之补充协议》，约定：甲方就出租物业向乙方提供日常的物业管理服务，确保乙方能够正常使用出租物业。甲方提供物业管理服务的期限与原协议约定的租赁期限保持一致，自2018年8月22日起至2028年12月21日止。乙方应按期向甲方支付物业管理费，每期金额为每年乙方应向甲方支付租金金额的2.5%，支付时间与每年租金的支付日期保持一致。甲方应向乙方出具合法有效的等额增值税发票。本协议作为原协议的补充协议，为原协议不可分割的一部分，与原协议具有同等法律效力。除本协议明确对原协议所做修改的条款之外，原协议的其余部分条款应完全继续有效。本协议与原协议存在冲突的，以本协议的约定为准。该协议下方附有物业管理费付款一览表，记载了该协议有效期内每期应缴纳物业费的金额。2018年8月16日，同文朗润公司通过其名下中国民生银行账户向华鼎凯宸公司转账50万元，电子银行回单用途一栏记载为“保证金”。2018年9月10日，同文朗润公司通过其名下中国民生银行账户向华鼎凯宸公司转账4660752元，电子银行回单用途一栏记载为“租赁费”。2018年9月13日，同文朗润公司通过其名下中国民生银行账户向华鼎凯宸公司转账116519元，电子银行回单用途一栏记载为“物业费”。2019年2月15日，同文朗润公司向华鼎凯宸公司出具授权委托书，委托华鼎凯宸公司为XX号楼寻找新承租人，受托方有权以自己的名义与第三方进行洽谈、磋商、沟通，且有权就原《物业租赁合同》约定的租金、租期、免租期、付款方式等条款条件向第三方提出新的意思表示。委托书自双方签字盖章之日起生效，委托终止日以下列日期孰早为准：（1）新承租人与委托方或受托方签署新的《物业租赁合同》之日；（2）2019年10月21日。2019年5月24日，华鼎凯宸公司向同文朗润公司发送《通知》称：贵单位于2018年8月10日承租了北京市丰台区XX路XX号院XX号楼，2019年2月15日贵单位委托我单位代为对外转租。受托后，我单位通过人脉关系及请各房屋中介机构招租等方式寻找承租人，但几个月来，仍未寻到合适客户，究其原因主要是因为房租无法达到贵单位要求的每平米5.5元的价格。根据市场情况，每平米租金最高也只能在4元左右。为此我们特通知贵单位，你们委托的事项我们无法完成，请贵单位自行处理和解决。2019年6月5日，同文朗润公司向华鼎凯宸公司发送《告知函》称：2018年8月10日，同文朗润公司与贵公司、张欣签署了《物业租赁合同》，约定贵公司将XX号楼出租给本公司。2018年8月16日，同文朗润公司与贵公司、张欣签署了《物业租赁合同之补充协议》，约定贵公司就出租物业向本公司提供物业服务。截止本函出具日，本公司已向贵公司支付了首期租金共计人民币4660752元、保证金共计人民币500000元、首期物业管理费共计116519元。2019年2月15日，本公司与贵公司签署了《授权委托书》，约定本公司委托贵公司为XX号楼寻找适格的新承租人，即对外转租出租物业。2019年5月27日，本公司收到贵公司的通知，载明贵公司无法完成对外转租的委托事宜。综上，本公司拟终止履行并解除《物业租赁合同》及补充协议。就解除及终止履行前述协议的相关事宜，本公司特向贵公司致函确认解除意向如下：一、《物业租赁合同》及补充协议自贵公司收到本函之日予以解除，双方在《物业租赁合同》及补充协议中约定的权利义务即告终止。二、本公司将出租物业按现状交付予贵公司，由贵公司自行处理，相应地，本公司已向贵公司支付的首期租金、保证金、首期物业费共计人民币5277271元，贵公司可不予返还。请贵公司在收到本函后，及时书面复函本公司对上述协议终止履行之相关事宜进行确认。2019年6月24日，华鼎凯宸公司向同文朗润公司发送《关于贵公司告知函的回复函》称：2019年6月7日，我公司收到了贵公司寄来的告知函一份，在告知函中，贵公司通知我公司解除双方于2018年8月10日签订的《物业租赁合同》，对此我公司意见如下：一、鉴于贵、我双方签订的《物业租赁合同》期限为10年及现该房出租价格等情况，贵公司中途解除合同将给我公司带来巨大的损失，因此根据合同约定，我公司不同意解除本合同。并要求贵公司在合同约定期限内向我公司缴纳2019年10月22日至2020年12月21日的房屋租金4777271元。二、贵公司于2019年2月15日授权委托我公司代其寻找承租《物业租赁合同》中房屋的客户，并不能成为贵公司解除《物业租赁合同》的理由和依据。三、如贵公司坚持解除本合同，贵公司应赔偿我公司十年的可得利益损失14047412.4元及恢复我公司已破坏的房屋建筑等损失591875元。同时按合同约定向我公司支付违约金。请贵公司接本函十日内，尽快联系我公司进行协商，否则我公司将通过法律程序维护自己的合法权益。2019年7月26日，华鼎凯宸公司通过EMS快递向同文朗润公司在《物业租赁合同》中所载明的通讯地址发送《律师函》，表示华鼎凯宸公司不同意解除《物业租赁合同》及其补充协议，并敦促同文朗润公司继续履行物业租赁合同及其补充协议，要求同文朗润公司做好涉案租赁标的物的安全防护，避免出现安全生产事故。EMS快递物流显示，该《律师函》于2019年7月30日被签收。庭审中，同文朗润公司称2018年12月11日起员工将XX号楼钥匙交给了华鼎凯宸公司的股东张欣，但未提交证据予以证明，华鼎凯宸公司对此不予认可，称其并未收到钥匙。2020年6月4日，本院到涉诉房屋进行现场勘验，鉴定机构对现场状况进行了确认，涉诉房屋大门上锁，仅能从后门进入，双方均表示没有大门钥匙。当日，双方在勘验笔录上签字确认同意以现状交接房屋。诉讼过程中，华鼎凯宸公司申请对XX号楼恢复原状所需费用进行鉴定，经双方同意，采用随机摇号方式确定鉴定机构为北京中新国地工程咨询有限公司，本院委托后，北京中新国地工程咨询有限公司于2020年6月28日出具了文号为GD2020-ZJ06-JD06的《造价鉴定意见书》，鉴定结论为：丰台区XX路XX号院XX号楼恢复原状工程造价，明细如下：1.一层：人民币57160.28元；2.二、三层：人民币54849.38元；3.垃圾清理：人民币19800元。华鼎凯宸公司为此支出鉴定费7000元。在鉴定机构现场踏勘记录中，同文朗润公司只认可拆除了一层的部分隔墙，不认可二、三层隔墙系其拆除，华鼎凯宸公司在现场踏勘记录中主张了垃圾清理的费用19800元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，同文朗润公司与华鼎凯宸公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，同文朗润公司向华鼎凯宸公司发函解除合同，华鼎凯宸公司不同意解除合同，庭审中，同文朗润公司未向法院提交证据证明其享有合同约定的单方解除权抑或出现了法定解除的事由，故同文朗润公司不具有合同解除权，其发出的《告知函》不能发生解除合同的效力。同文朗润公司单方要求解除合同并搬离涉诉房屋，其行为已构成违约，鉴于同文朗润公司以实际行动表明不再履行合同，且该义务性质不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故法院酌情依法解除双方的合同。关于合同解除的时间，诉讼过程中，双方于2020年6月4日在法院主持下正式办理了交接手续，同意以现状交房，故法院依法确定2020年6月4日作为双方合同及补充协议的解除时间。同文朗润公司主张其于2018年12月将涉诉房屋钥匙交付给了华鼎凯宸公司，但并未提交证据予以证明，故法院对该主张不予采信。关于租金及物业管理费，根据合同法相关规定，出租人作为守约方亦负有减少损失扩大的义务。2019年6月5日同文朗润公司已明确表示不再履行合同、2019年7月30日同文朗润公司向法院提起诉讼，结合华鼎凯宸公司向法院提交的房屋现场照片及法院现场勘验情况可知，涉诉房屋亦不存在影响房屋收回的重大障碍，华鼎凯宸公司应采取适当措施防止损失进一步扩大，但在同文朗润公司明确表示不再履行合同后长达一年的期间内，华鼎凯宸公司并未及时采取解除合同、收回房屋、另行出租等措施，其行为有违减损规则和诚实信用原则，扩大部分的损失应自行承担。综合上述几点意见，法院酌情确定同文朗润公司支付租金及物业管理费至2019年9月21日。现同文朗润公司已支付租金及物业管理费至2019年10月21日，华鼎凯宸公司应当向同文朗润公司退还超出法院确定期间的租金及物业管理费，同文朗润公司要求退还租金及物业管理费的诉讼请求中超出法院确定的部分，不予支持。对华鼎凯宸公司要求同文朗润公司支付自2019年10月22日起至同文朗润公司实际腾退房屋、将房屋恢复原状且经华鼎凯宸公司验收合格之日止的租金、物业管理费的反诉请求，法院不予支持。关于保证金，根据双方合同约定，因同文朗润公司原因导致合同无法继续履行的，该保证金作为违约金，不予退还，该条款作为对同文朗润公司违约的惩罚措施，应当为违约条款，现同文朗润公司已构成违约，故法院对其要求退还保证金的诉讼请求不予支持；同文朗润公司关于该条款系格式条款，应属无效的辩解，于法无据，法院不予采信。关于损失，法院综合考虑同文朗润公司已支付保证金作为违约金、合同租期10年、免租期4个月、涉诉房屋是否易于再行租赁及另行出租的差价等因素，酌情确定由同文朗润公司按照月租金388396元的标准赔偿华鼎凯宸公司3个月租金作为损失。关于违约金，鉴于同文朗润公司已经支付的保证金及应当赔偿的租金损失已经足够弥补华鼎凯宸公司的损失，故法院对华鼎凯宸公司的该项诉讼请求不予支持。关于恢复原状费用，同文朗润公司对涉诉房屋主体结构进行了拆除，其未提交证据证明该拆除行为得到了华鼎凯宸公司的同意，故应当承担相应的违约责任。同文朗润公司在单方搬离房屋时，未将涉诉房屋恢复原状，故应当赔偿华鼎凯宸公司相应的恢复原状的费用。同文朗润公司向鉴定机构称其只拆除了一层隔墙，二、三层隔墙并非其拆除，对此同文朗润公司未提交证据予以证明，故法院对该辩解不予采信。根据鉴定机构出具的鉴定意见书，恢复一至三层隔墙所需要的费用为112009.66元，对此，法院予以确认。关于垃圾清运费，该项费用系恢复原状过程中产生的必要费用，华鼎凯宸公司主张该项费用为19800元，具有事实及法律依据，且亦在合理范围内，故法院予以支持。华鼎凯宸公司所主张的恢复原状费用数额过高，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于免租期租金，由于双方合同明确约定2018年8月22日至2018年10月21日为免租期，且该期间已经履行完毕，故法院对华鼎凯宸公司要求同文朗润公司支付该两个月免租期租金的请求不予支持。关于鉴定费，华鼎凯宸公司的该项请求于法有据，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、确认同文朗润教育科技（北京）有限公司与北京华鼎凯宸置业有限公司签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同之补充协议》于2020年6月4日解除；二、北京华鼎凯宸置业有限公司于判决生效之日起七日内退还同文朗润教育科技（北京）有限公司租金及物业管理费398105.9元；三、同文朗润教育科技（北京）有限公司于2018年8月16日支付给北京华鼎凯宸置业有限公司的保证金50万元不予退还；四、同文朗润教育科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京华鼎凯宸置业有限公司损失1165188元；五、同文朗润教育科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京华鼎凯宸置业有限公司恢复原状费用131809.66元；六、驳回同文朗润教育科技（北京）有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京华鼎凯宸置业有限公司的其他诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。庭审中，对于华鼎凯宸公司于一审中提供的涉案房屋现场照片的取得方式，华鼎凯宸公司先是陈述涉案房屋产权人持有涉案房屋备用钥匙，其向其索要后拍摄；后又主张系自涉案房屋一扇未关闭的窗户进入后拍摄。另查，一审法院收到同文朗润公司起诉状的日期为2019年7月31日，一审立案时间为2019年10月10日。本院认为，本案中，华鼎凯宸公司与同文朗润公司签订的《物业租赁合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。现合同履行过程中，同文朗润公司提出解除合同，但正如一审所言，同文朗润公司并不享有法定或约定的合同解除权。鉴于同文朗润公司坚决要求解除合同并已实际搬离涉案房屋，租赁合同的目的客观上已无法实现，一审法院酌定双方之间的合同关系于2020年6月4日办理交接手续之日合同解除，本院不持异议。同文朗润公司上诉认为涉案合同关系应于2019年6月7日华鼎凯宸公司收到其发出的解除通知之日解除，因同文朗润公司并不享有合同解除权，其单方送达解除通知并不发生合同解除之效力，同文朗润公司的该上诉主张不能成立。同理，同文朗润公司以华鼎凯宸公司已实际签收解除函为由，要求其退还解除函发出之日的全部租金及物业费，理由亦难成立。需要说明的是，同文朗润公司提出该项主张的另一事实依据为其主张已经将涉案房屋的钥匙交还给华鼎凯宸公司。暂且不论同文朗润公司主张其虽未能提供直接证据证明钥匙已交还、但从双方签订《授权委托书》及华鼎凯宸公司提供涉案房屋照片等情形看、钥匙已经交还具有高度盖然性的主张能否成立，根据涉案合同之约定，租赁物业归还需要经过华鼎凯宸公司验收合格，出具书面确认，归还才告完成，交还钥匙并非认定同文朗润公司完成交还租赁标的的充分条件。故在同文朗润公司未能提供证据证明其曾就租赁物业交接积极与华鼎凯宸公司进一步沟通的情况下，主张解除函发出以后的租金和物业费均应被认定为华鼎凯宸公司未尽到避免损失扩大之义务所产生的损失，理由并不充分。同时需要明确的是，华鼎凯宸公司并未尽到避免损失扩大之义务。自双方签署《授权委托书》之时，华鼎凯宸公司对于同文朗润公司解除合同的意愿已经知晓；且根据华鼎凯宸公司自行提供的涉案房屋照片亦可见，华鼎凯宸公司有进入涉案房屋的现实可能，一审法院认定华鼎凯宸公司的行为有违减损原则和诚实信用原则，已经进行了详细阐述。二审庭审中，华鼎凯宸公司对于其进入涉案房屋的方式前后陈述不一，亦有违诚信诉讼的原则。一审法院认定华鼎凯宸公司对扩大部分的损失自行承担责任，本院不持异议。至于各项费用的处理，一审法院综合考虑本案实际情况，对双方主张的各项费用予以酌定，未见明显不妥。应当指出，2020年6月4日为一审法院组织双方进行现场确认的时间。华鼎凯宸公司称同文朗润公司直至该日才将房屋交还，仅从其在一审诉讼中提供涉案房屋照片的举证行为看，华鼎凯宸公司能够进入涉案房屋的时间远早于该时间，其在对涉案房屋内情况明确知晓的情况下亦未积极向同文朗润公司主张权利，避免房屋空置损失的扩大，最终造成空置僵局，其以该时间作为各项费用的计算依据，并据此作为衡量双方利益是否平衡的标准，其上诉理由显然并不充分。至于华鼎凯宸公司上诉主张的免租期租金一节，一审法院在认定保证金是否足以弥补华鼎凯宸公司损失时，已经将免租期作为考量因素之一。关于垃圾清理费，华鼎凯宸公司的主张具有一定的合理性，且已经提供了收据予以证明，一审法院予以支持，本院亦无异议。综上所述，同文朗润公司、华鼎凯宸公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45600元，由同文朗润教育科技（北京）有限公司负担22800元（已交纳），由北京华鼎凯宸置业有限公司负担22800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年四月二十八日法官助理 辛明明书 记 员 孙春玮