浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终278号上诉人（原审原告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市西湖区保俶北路51号二层。统一社会信用代码：91330100725878902R。法定代表人：陈**刚，总经理。委托诉讼代理人：雷道伟，系公司员工。被上诉人（原审被告）：尹玉美，女，1968年7月22日出生，汉族，住江苏省灌南县。上诉人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人尹玉美房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2020）浙0481民初3603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。我爱我家公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持我爱我家公司的所有诉讼请求。事实和理由：一、我爱我家公司承租期间并未使用案涉房屋隔层，房屋现有装修均为我爱我家公司承租后进行装修，与尹玉美无关。案涉《转让协议》明确约定尹玉美应促成我爱我家公司与案涉房屋业主签订租赁合同，尹玉美一审时也明确表示未达成该项约定。一审不援引庭审中双方均认可的事实，仅以尹玉美的主张作为判决依据，不符合事实。尹玉美主张其进行隔层及装修，并未提供相应证据予以佐证。案涉房屋承租期间我爱我家公司并未占有使用尹玉美主张的所谓隔层。一审在毫无依据的情况下认定转让时尹玉美已进行隔层和装修，事实认定有误。案涉协议中尹玉美的主要义务并未达成，协议约定的转让费用与所谓隔层与装修无任何关联，一审就该部分诉请作出的判决所依据的事实有误。二、双方签署的租赁合同合法有效，尹玉美违反租赁合同约定义务，应按约支付违约金并赔偿相应损失。因尹玉美未能达成协议约定的主要义务，我爱我家公司被迫与尹玉美签订房屋租赁合同。尹玉美在违约解除合同时并未通知我爱我家公司，违反该合同第十条第三款约定。2019年4月19日尹玉美与案涉房屋业委会发生房屋权属纠纷，纠纷发生后业委会以断电等方式要求我爱我家公司搬离，致我爱我家公司经营受到严重影响。我爱我家公司发函要求暂付租金，但尹玉美大闹我爱我家公司办公场所，要求我爱我家公司继续履行合同中给付租金的义务，我爱我家公司无奈之下只能继续支付租金。我爱我家公司已采取相关措施减少双方损失，但在尹玉美极力阻挠下合同并未中止履行。在合同继续有效的情况下，尹玉美应依合同约定继续交付房屋给我爱我家公司使用。尹玉美在无任何免责情形发生的前提下违约，以致合同履约不能，应依约承担违约责任，支付违约金。三、一审以臆断作为审判依据，违背法院判决应以事实与法律为依据的基本原则。一审仅依据尹玉美的陈述就作出不实认定，且继续使用商铺与要求尹玉美返还转让费并无关联。一审未就合同违约条款整体理解尹玉美的违约行为，认定合同为格式条款，对违约金不予支持。一审主观认为我爱我家公司未在业委会成立前提出异议、未及时解除协议及合同并另租商铺是造成我爱我家公司租金损失的主要原因，我爱我家公司不能理解一审法院的论断。尹玉美辩称：1.案涉房屋租给尹玉美时是毛坯房，我爱我家公司提供的照片是假的，不是案涉门面房；2.（2019）浙0481民初5474号案件中尹玉美提交的证据可以说明案涉房屋租进来到转租的全过程，有物业公司及车行签字，当时我爱我家公司并无异议；3.我爱我家公司认为其未使用案涉房屋中间隔层，不能成立，其承租时房屋租金是8万元，现在案涉房屋租金为15万元，已包括上下二层，我爱我家公司主张其存在租金损失并无根据，15万元的年租金合情合理，其不存在租金损失；4.我爱我家公司称尹玉美没有促成其与海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会（以下简称晨园业委会）签订合同，与事实不符，尹玉美前夫和物业公司韩总去社区找王主任三次，协调解决此事但没有效果；5.关于转让费损失，尹玉美将案涉房屋转让时房屋内价值不止16万元，因生意不好尹玉美才转让，在（2019）浙0481民初5474号案件中尹玉美也提交了装修及冷库清单作为证据证明该情况；6.我爱我家公司提交的物业公司同意转让证明上的公章是假的。我爱我家公司一审诉讼请求：1.判令尹玉美返还我爱我家公司支付的转让费160000元，返还我爱我家公司多支付的房屋租金24547.95元（计算期间为2020年5月26日至2020年9月14日），返还押金5000元；2.判令尹玉美支付违背承诺导致租赁合同终止的违约金100000元及因逾期返还押金的违约金2200元（暂计算至6月12日）；3.判令尹玉美支付因尹玉美违约导致我爱我家公司的租金损失共计140000元；4.由尹玉美承担诉讼费。后我爱我家公司明确了逾期返还押金5000元的违约金计算方式为自2020年5月26日起计算至判决生效之日止按日66.67元计算。一审法院经审理认定：2017年2月，尹玉美与浙江润和物业公司海宁分公司（以下简称润和物业公司）就润和晨家65-67号商铺签订租赁合同1份，合同约定免租期3个月，租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日。租赁后，尹玉美对租赁商铺进行了隔层和装修。2017年9月8日，尹玉美与我爱我家公司就润和晨家65-67号商铺承租签订《转让协议》及《房屋租赁合同》各1份。《转让协议》约定：“1、自2017年9月8日前尹玉美与该物业业主解除租赁合同，并促成我爱我家公司自2017年9月8日起与业主签订租赁合同；2、我爱我家公司向尹玉美支付转让费160000元，本协议签订三个工作日先支付80000元整，剩余80000元整于尹玉美清空店内的物品设施且结清水电费、物业费后支付……4、尹玉美需在2017年9月15日前清理完毕物品交付商铺。我爱我家公司于办理完毕营业执照支付剩余80000元整”。《房屋租赁合同》约定：1、尹玉美将其合法拥有的坐落在润和晨家65-67号的商铺出租给我爱我家公司……3、租赁期限56.5个月，自2017年9月15日至2022年5月31日止……租金前4年均为80000元，第5年剩余8.5个月为57600元……5、我爱我家公司支付尹玉美押金5000元，尹玉美应于费用结清当日将押金全额退还我爱我家公司……10、尹玉美承诺，出租房屋属其所有，并无产权纠纷，也无抵押等权利限制之事项，如发生纠纷，应支付违约金10万元并赔偿我爱我家公司相关损失……尹玉美逾期返还押金的，每逾期一日应按月租金的1%向我爱我家公司支付违约金。《转让协议》、《房屋租赁合同》签订后，我爱我家公司于2017年9月11日支付转让费80000元、于2017年10月9日支付尹玉美押金5000元、于2017年10月23日支付转让费80000元。最后一笔租金80000元于2019年10月10日支付，即2019年9月15日至2020年9月14日的租金。合同签订时，润和晨园小区并未成立业委会，尹玉美在征得润和物业公司同意转租后，我爱我家公司在海宁办理了分公司杭州我爱我家房地产经纪有限公司海宁奥特莱斯分公司（以下简称我爱我家海宁公司）的营业执照，并正式经营。2019年1月23日，润和晨园小区成立了业委会即晨园业委会，因晨园业委会不认可润和物业公司的出租行为，晨园业委会于2019年7月27日向一审法院提起诉讼，被告为润和物业公司、尹玉美、我爱我家海宁公司等。2020年1月14日，一审法院作出判决，我爱我家海宁公司应于判决生效之日起十日内腾退、返还租赁房屋。后我爱我家公司海宁公司、润和物业公司等分别上诉，二审法院于2020年5月11日作出终审判决，维持原判。2020年5月26日，我爱我家公司与晨园业委会直接签订了租赁合同，继续承租润和晨家65-67号商铺。一审法院经审理认为，本案争议的焦点在尹玉美有无完成转让合同约定的义务？双方签订的转让协议并无载明转让标的明细，我爱我家公司认为转让费对应的就是尹玉美促成我爱我家公司与商铺业主签订租赁合同的服务费用，尹玉美认为转让标的是尹玉美对商铺的隔层及其他装修，结合租赁合同，一审法院认为，可以确定该转让协议包含二层意思，1.尹玉美承租65-67号商铺时是毛坯房，尹玉美进行了隔层和装修，转让价包含了隔层和装修的价格；2.促成我爱我家公司与65-67号商铺的业主方按当时市场价签订租赁合同，并解除我爱我家公司与尹玉美的租赁合同，故转让价也包含了我爱我家公司为获得承租权而向尹玉美支付的一定对价。关于第一层意思，我爱我家公司与尹玉美就65-67号商铺已于2017年9月15日前完成了交接，尹玉美已将商铺的装修转让给我爱我家公司，2020年5月25日合同解除后，我爱我家公司与晨园业委会继续签订租赁合同，上述装修仍由我爱我家公司在使用，并未对我爱我家公司造成损失，故该义务尹玉美已履行完毕。关于第二层意思，应该分二个阶段分析：第一阶段是2019年1月23日晨园业委会成立前，不具备我爱我家公司与业主签订合同的条件，在此情况下，尹玉美取得了65-67号商铺的管理方润和物业公司同意转租的意见，我爱我家公司也未提出异议；第二阶段是晨园业委会成立后，尹玉美有义务促成我爱我家公司与业主签订租赁合同，并解除我爱我家公司与尹玉美之间的租赁合同，在该阶段，由于晨园业委会对润和物业公司的租赁行为不予追认，遂形成诉讼，最后在一审法院判决我爱我家公司需从65-67号商铺腾退后，我爱我家公司自行与晨园业委会于2020年5月26日签订了租赁合同。该阶段，尹玉美并未尽到相应义务。一审法院认为，我爱我家公司与尹玉美对双方签订的租赁合同已于2020年5月25日解除，我爱我家公司支付尹玉美押金5000元，多支付租金24547.95元（2020年5月26日至2020年9月14日），双方均无异议，尹玉美也同意返还上述款项，故我爱我家公司要求尹玉美返还租金24547.95元、押金5000元的诉讼请求，一审法院予以支持。我爱我家公司依据租赁合同第十条第一款规定：尹玉美方承诺，出租房屋属其所有，并无产权、使用权纠纷，也无抵押等权利被限制之事项，如发生纠纷，应支付违约金100000元并赔偿我爱我家公司相关损失，我爱我家公司据此认为尹玉美对合同的解除有过错，一审法院认为，该租赁合同采用的是格式条款，该条款载明的内容明显与本案事实不符，我爱我家公司在签订合同时即明知尹玉美也是承租方，并非产权所有人，故一审法院认为，该条款不具有法律效力。我爱我家公司据此主张违约金100000元的诉讼请求，一审法院不予支持。我爱我家公司以尹玉美未履行转让协议为由要求尹玉美返还转让费160000元，一审法院认为，我爱我家公司与尹玉美签订租赁合同后，尹玉美即向我爱我家公司交付了商铺，我爱我家公司也成立了我爱我家海宁公司进行经营。且我爱我家公司与尹玉美解除租赁合同后，我爱我家公司仍继续向商铺业主承租该商铺，并不影响我爱我家公司继续使用该商铺，故我爱我家公司要求尹玉美返还转让费的依据不足，一审法院不予支持。我爱我家公司以尹玉美未能履行《转让协议》、《房屋租赁合同》为由，要求尹玉美赔偿租金损失140000元。一审法院认为，我爱我家公司主张租金损失为140000元依据不足，但我爱我家公司与尹玉美签订租赁合同的2017年9月到我爱我家公司与商铺业主晨园业委会签订租赁合同的2020年5月，商铺所在地段房价大幅上涨，租金也随之上涨，故我爱我家公司的确有租金损失。对于租金损失，尹玉美有过错，即未能按转让协议的约定促成我爱我家公司与商铺业主签订租赁合同。但作为专业的房产中介公司，应该知道商铺的管理方与商铺的业主不是同一个概念，在商铺所在小区业委会未成立，仅取得管理方润和物业公司同意转租给我爱我家公司的意见，尹玉美明显未完成转让协议规定的促成我爱我家公司与业主达成租赁合同的义务的情况下，在晨园业委会成立前，我爱我家公司却一直未向尹玉美提出异议，如我爱我家公司及时提出与尹玉美解除转让协议、租赁合同，另租商铺，完全能避免租金上涨造成的损失，故由此造成的租金损失，我爱我家公司也有一定的过错。现尹玉美自愿赔偿我爱我家公司损失75452.05元，尹玉美自愿赔偿的损失，足以弥补因其过错给我爱我家公司造成的相应损失，也不违反法律规定，一审法院予以支持。我爱我家公司主张返还押金5000元的违约金按每日66.67元计算，尹玉美不同意承担，一审法院认为租赁合同约定的违约金计算标准过高，予以调整，违约金的计算方式调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的2倍计算。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、尹玉美返还我爱我家公司租金24547.95元、赔偿我爱我家公司损失75452.05元。二、尹玉美返还我爱我家公司押金5000元，并支付以5000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的2倍自2020年5月26日起计算至判决生效之日止的违约金。上述款项，由尹玉美于判决生效之日起十日内付清。三、驳回我爱我家公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息损失。案件受理费7776元，由我爱我家房地产经纪有限公司负担5376元，由尹玉美负担2400元。二审中，我爱我家公司提供以下新证据：1.租金及押金支付银行账户交易明细回单，证明我爱我家公司按协议约定向案外人晨园业委会支付房屋租金150000元及押金30000元的事实；2.装修合同、装修预算清单以及支付记录，证明我爱我家公司承租案涉房屋时是毛坯状态，我爱我家公司对该房屋进行了全面装修，不存在尹玉美所主张的其已对房屋进行了装修的事实。尹玉美质证认为：证据1，真实性认可；证据2，真实性不认可，尹玉美已经对房子进行了装修，我爱我家公司在尹玉美装修的基础上进行后续的装修。本院认证意见：证据1，真实性予以认定；证据2，该组证据均为复印件，且尹玉美对真实性不予认定，即使该组证据真实，仅能反映我爱我家公司对案涉房屋进行了装修，不能证明其承租时案涉房屋系毛坯状态的事实，不予认定。尹玉美提供新证据如下：1.冷库造价收据和装修清单，证明我爱我家公司主张其承租时是毛坯房和空店转让的事实不成立；2.离婚证书，证明案涉纠纷导致尹玉美家庭破裂的事实；3.照片，证明我爱我家公司提供的房屋照片是假的；4.润和物业公司的证明，证明案涉房屋已移交给我爱我家公司，我爱我家公司提交的物业公司同意转让证明上的公章是假的事实。我爱我家公司质证认为：证据1，三性均有异议，不清楚该单据是否真实，也不清楚该单据的证明目的与尹玉美主张的证明目的有何关联，该组证据无法证明尹玉美所主张的该房屋经过装修而非毛坯房的事实；证据2，真实性有待核实，与本案没有关联；证据3，真实性认可，但该组照片无法证明待证事实；证据4，真实性没有异议，关联性有异议，不能证明尹玉美所主张的物业公司公章是假的事实。本院认证意见：证据1，该组证据均系复印件，我爱我家公司对其真实性有异议，收据内容无法反映冷库系安装在案涉房屋中，装修清单系手写，不能反映系属于案涉房屋中的装修内容，不予认定；证据2，与本案并无关联性，不予认定；证据3，我爱我家公司二审中并未提交案涉房屋照片，不予认定；证据4，该证明内容无法反映我爱我家公司提交的物业公司同意转让证明上的公章是假的事实，不予采纳。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，从合同约定来看，《转让协议》签订当日尹玉美应先解除其与物业业主之间的房屋租赁合同并促成我爱我家公司向物业业主租赁案涉房屋。尹玉美并未在签订《转让协议》当日促成物业业主与我爱我家公司订立房屋租赁合同，但在征得润和物业公司同意转租后，双方订立了《房屋租赁合同》，尹玉美按约交付了案涉房屋，我爱我家公司对此并无异议，仍按照《转让协议》约定支付了160000元，此前其也从未要求尹玉美返还该笔款项。综合双方订立的两份合同约定的内容及实际履行情况，可以认定本案双方在《转让协议》履行过程中以实际行为变更了《转让协议》中约定的尹玉美负有的义务，即虽然《转让协议》约定尹玉美应促成我爱我家公司与物业业主订立租赁合同，但合同实际履行过程中尹玉美和我爱我家公司均同意由尹玉美直接将案涉房屋转租给我爱我家公司，我爱我家公司为承租案涉房屋向尹玉美支付160000元对价。尹玉美作为转租人负有在租赁期限内按约将案涉房屋交付给我爱我家公司使用的义务，我爱我家公司于晨园业委会成立前均正常使用案涉房屋，晨园业委会成立后，由于晨园业委会对润和物业公司的租赁行为不予追认，形成诉讼，最终法院判决我爱我家公司需将案涉房屋腾退。尹玉美未能确保我爱我家公司正常使用房屋，应承担相应责任。关于尹玉美应承担的损失金额。首先，我爱我家公司承租案涉房屋时明知尹玉美并非案涉房屋所有权人，前案判决后我爱我家公司与尹玉美解除合同，此时我爱我家公司已在案涉商铺经营达三年时间，之后我爱我家公司仍在案涉房屋中经营。我爱我家公司支付尹玉美160000元转让费是在双方签订《转让协议》及《房屋租赁合同》之后，在未能与物业业主签订租赁合同的情况下，我爱我家公司仍支付尹玉美160000元转让费，因此，支付160000元对价的原因并不仅限于尹玉美需促成其与物业业主签订租赁合同。其次，房屋租金受租赁面积及租金单价影响，我爱我家公司与尹玉美于2017年订约，较之于我爱我家公司与晨园业委会于2020年订约时，案涉商铺所在地段租金随房价上涨，我爱我家公司作为专业的房产中介公司，在明知尹玉美并非案涉房屋所有人且房价大幅上涨的情况下，应当对租金上涨情况及承租案涉房屋的风险具有一定预见性，我爱我家公司对其租金损失也具有一定过错。再次，一审中尹玉美就我爱我家公司起诉的前三项诉讼请求自愿赔偿105000元，即尹玉美在返还我爱我家公司多支付的租金24547.95元及押金5000元之外，自愿赔偿其损失75452.05元。综合案涉合同的实际履行情况、本案双方的过错程度及我爱我家公司的实际损失，尹玉美自愿赔偿的损失已能弥补我爱我家公司的相应损失，我爱我家公司有关尹玉美应返还160000元转让费并赔偿租金损失140000元的请求不能成立。关于100000元违约金是否应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，补偿性是违约金的主要属性，其主要功能在于填补守约方的损失。结合本案具体情况，根据案涉合同第十条第三款约定，若因尹玉美原因提前终止合同，尹玉美应提前通知我爱我家公司，但案涉租赁合同终止系因晨园业委会对润和物业公司的租赁行为不予追认并引起民事诉讼导致，并非尹玉美主动提前终止案涉合同，尹玉美也无法预知前案诉讼结果，此外，案涉租赁合同解除次日我爱我家公司与晨园业委会签订了房屋租赁合同，我爱我家公司仍继续承租案涉商铺，案涉租赁合同解除也并不影响我爱我家公司继续使用该商铺，本案尹玉美自愿赔偿的损失已能弥补我爱我家公司的相应损失，我爱我家公司根据前述约定主张违约金100000元的诉讼请求本院难以支持。关于逾期返还押金的违约金。尹玉美一审主张案涉租赁合同约定的返还押金的违约金过高，请求予以调整，一审据此按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的2倍计算并无不当。综上所述，我爱我家公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审所作判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6168元，由杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年四月十六日法官助理  葛依依书 记 员  盛丽娟书 记 员  孙 旭14-15-