湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终771号上诉人（原审原告）：陈向华，男，汉族，1978年10月29日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：李青山，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：余正洪，男，汉族，1973年7月15日出生，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王玉林，宜昌市中信法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人陈向华与被上诉人余正洪所有权确认纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2020)鄂0506民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈向华上诉请求：一、依法撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020)鄂0506民初1398号民事判决；二、改判陈向华为位于宜昌市××区小溪××街道办事处××大道××单元××楼××号房屋楼顶隔热层的所有权人；三、本案一、二审诉讼费等由余正洪承担。事实与理由：一、楼顶的隔热层属于房屋的组成部分，不能独立于房屋之外。一审法院以隔热层具有居住功能而赋予其独立的产权，于法无据。隔热层从性质来说是业主的公共用房，业主在转让房屋时依法已将公共用房的使用权、所有权进行一并转让，余正洪并非小区业主，无权对隔热层享有权利。二、一审法院认定余正洪与案外人冯薇的离婚协议内容对陈向华产生约束力，缺乏法律和事实依据。余正洪与冯薇的离婚协议中关于隔热层的分割约定违反了《物权法》“一物一权”的规定，是无效的。案外人冯薇在与陈向华转让房屋的过程中，从未提及所谓离婚协议隔热层分割的内容，该离婚协议的相关内容对陈向华没有任何法律约束力。三、一审法院认定冯薇签订《房屋买卖合同》时无权处分隔热层，认定事实错误。2006年涉案房屋的原产权人余源泉与顶楼的另外三位业主出资对顶楼隔热层进行了维修，后隔热层由四住户占有使用。之后，余源泉将房屋过户给余正洪，余正洪将房屋过户给冯薇。2012年5月，余正洪与冯薇协议离婚。2015年2月，冯薇采取“以物抵债”的方式将房屋过户给陈向华。在整个交易过程中，正房与隔热层都属于一个整体，没有单独处分。而且作为附属设施的隔热层必须与房屋一同处分，不得分割处理。陈向华与冯薇的《房屋买卖合同》虽然只写明了正房的产权证号等信息，但不能以此证明交易不包含隔热层。在《房屋买卖合同》中并没有冯薇或余正洪保留隔热层的条款，即便隔热层能够被分割，陈向华也已经善意取得所有权。四、一审法院认定陈向华没有对隔热层进行管理，与事实不符。陈向华除涉案房屋外还有其他住房。2015年2月陈向华取得房屋所有权后出于好心同意冯薇在房屋内暂时借住，谁知在陈向华不知情的情况下冯薇将隔热层让给魏某某居住。直到2017年才收回了正房。由于居住在隔热层内的魏某某年龄较大，陈向华不忍强制驱离，便切断了隔热层的水、电，以迫使其主动离开，后来魏某某从房屋内搬离。所以，陈向华对正房及隔热层已经进行了合理的管理。余正洪在一审中提交的电力开户、用电缴费凭证等证据，与涉案隔热层没有任何关联。余正洪辩称：余正洪在2015年5月11日就与前妻冯薇办理了离婚，对家庭财产进行了分割，冯薇分得正屋。2005年11月25日经夷陵区规划局审批同意，夷陵区工商局对东湖大道职工住宿楼顶楼进行加层，余正洪分得加层的隔热层。冯薇于2015年2月13日将分得的正屋因借款抵付给陈向华，并且办理了产权登记，该产权转让是转让的套内面积，对于套内面积以外的财产陈向华没有所有权。余正洪与冯薇离婚的事实陈向华均知晓，陈向华提出异议是因为该房屋拆迁因利益而提起诉讼。该房屋在拆迁时宜昌市夷陵区人民法院对该房屋隔热层拆迁款在2016年因债务执行，夷陵区人民法院已将该房屋的补偿款执行到债务申请人名下。陈向华向一审法院起诉请求：请求确认位于宜昌市××区小溪××街道办事处××大道××单元××楼××号房屋楼顶93.91平方米的建筑物归陈向华所有。一审法院认定事实：2005年11月25日，原夷陵区规划局经审批同意原夷陵区工商局关于对位于东湖大道22号职工住宅楼楼顶隔热层进行维修的申请。为此，居住于该栋楼顶楼（第五层）的4户出资进行了维修，形成的隔热层归该4户所有。余正洪与冯微系其中的4户之一，门牌号××栋1单元010501号。2012年5月11日，余正洪与冯微协议离婚时约定：东湖大道22号的（夷陵区房权证小溪塔字第××号）房屋归冯微所有，2006年加盖在五楼以上的房子归余正洪所有。根据离婚协议，冯微将东湖大道22号2栋1单元010501号房屋变更登记在自己名下，房权证权证号为00400616号。2015年2月13日，冯微因欠陈向华借款未能偿还，以房屋买卖的方式将房屋抵偿给陈向华。陈向华与冯微到不动产登记中心办理了产权变更登记，将该房屋登记在陈向华名下，不动产证书号为：鄂（2016）夷陵区不动产权第0013964号，所在楼层第五层，房屋建筑面积97.51平方米。案涉房屋属于夷陵区罗家小河沿线三期棚改项目被征收范围。有关房屋征收部门在入户调查时确认陈向华系鄂（2016）夷陵区不动产权第0013964号房屋的所有权人，在对顶层隔热层进行征收核实时，余正洪称其系顶层隔热层所有权人，并与房屋征收部门签订了补偿协议。陈向华发现后向房屋征收部门提出异议。陈向华、余正洪案涉隔热层的权属发生争议。另查明：冯微2014年1月13日向陈向华借款25万元，按月息4%计算利息，至2015年2月13日，本息约38万元，冯微已支付息94400元，尚欠本息不足30万元。一审法院认为：1．一般而言房屋上的隔热层系该房屋的附属物，与房屋的所有权具有一体性，即归房屋所有权人所有。其主要功能是隔热、防漏雨等。具体到本案而言，原所有人投资建设的该隔热层不仅具有以上功能，而且在配备水电等其他设施后具备完整的居住功能，具有了作为住房的独立价值。余正洪和冯微在协议离婚时，对正房和隔热层的分割，更印证了正房和隔热层完全可以相互独立居住使用的事实。凡事皆有例外。因此，不能依据一般原则确认案涉隔热层为陈向华享有所有权房屋的附属物。房屋征收部门对案涉隔热层的征收补偿方案，不是根据构筑物的重置价据实补偿，而是事实求是地根据该隔热层已具备住房的居住使用功能，参照未经登记的合法建筑物补偿规则处理。补偿金额虽与正房有一定的差别，但远远超出构筑物的重置价，如将隔热层视为正房的附属物，明显不公平。因为冯微当时尚欠陈向华本息不足30万元，尚且不论陈向华已收取的利息是否超出法律规定的上限，冯微以具有完全产权的97.51平方米的房屋抵偿前述借款，按当时二手房市价大体相当。２．冯微在处分案涉正房时，对隔热层已无处分权，又与陈向华在房屋买卖合同中明确约定了出卖房屋的具体情形，且陈向华取得案涉正房的所有权后，也没有对隔热层予以管理、使用。故陈向华主张出卖标的物包含隔热层，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回陈向华的诉讼请求。案件受理费6662元，减半收取3331元，由陈向华负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉隔热层的权属问题。案涉隔热层于2005年申请维修，余正洪、冯微进行了投资，该部分隔热层未进行产权登记，余正洪因投资，而享有对隔热层的原始取得。2012年5月11日，余正洪与冯微协议离婚时约定隔热层归余正洪所有。隔热层进行了简单装修，配备水电等其他设施后具备完整的居住功能，区分于仅有隔热、隔雨功能的附属物，而是具有了作为住房的独立价值，冯微因与陈向华的欠款，而达成“以物抵债”，因余正洪与冯微协议离婚时已经对正房和隔热层做了分割，因此冯微对隔热层没有处分权。对于冯微无权处分的行为，陈向华还主张其构成善意取得，但根据当时二手房市场价格，冯微以具有完全产权的97.51平方米的房屋（不包含隔热层），抵偿前述借款，已经符合市场交易价格，不存在陈向华主张的已经为隔热层支付了对价的情况，其构成善意取得的上诉理由亦不能成立。另外，根据房屋征收部门对案涉隔热层的征收补偿方案，是参照未经登记的合法建筑物补偿规则处理。补偿金额虽与正房有一定的差别，但远远超出构筑物的重置价，如将隔热层视为正房的附属物，明显不公平。因此，对陈向华的上诉主张，本院不予支持。综上所述，陈向华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6662元（陈向华已预交），由陈向华负担。本判决为终审判决。审判长  鄢睿审判员  罗娟审判员  陈璐二〇二一年四月二十七日法官助理向晓琳书记员张鹏炜