安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1131号上诉人（原审被告）：安徽安嘉置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇东风路**，统一社会信用代码91340323MA2RJ1D20G。法定代表人：刘安峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玮，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：崔海记，男，汉族，1976年5月7日出生，住安徽省固镇县。上诉人安徽安嘉置业有限公司（以下简称安嘉公司）因与被上诉人崔海记居间合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。安嘉公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院在认定事实的基础上，判决结果有误。首先，上诉人不是适格的被告。本案为居间合同纠纷，所谓居间合同又称“中介服务合同”，是指居间人根据委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。本案中被上诉人所支付的1万元为购房定金，或为购房意向金，并非支付的居间费用，所以如果上诉人想主张要回已支付的1万元，应当以房屋出售方作为被告，上诉人只能作为第三人参与本案诉讼，而不应当作为被告。其次，原审法院在本院认为中陈述:《安家房产意向定金合同》中有“甲方支付意向金后,经过乙方周旋卖方愿意以该价格出售该房产、确认房产可以正常交易，该意向金乙方可以代理甲方交付购买该房的定金”字样，但该约定仅表明1万元可以直接作为购房定金，而定金须双方合意方可达成，买卖双方未建立定金合同关系之前，1万元作为购房定金无从谈起，安嘉公司是购房居间人，而非代理人，无权代理交付定金。以上陈述上诉人认为原审法院的分析有误，理由是:上诉人与被上诉人所签订的《安家房产意向定金合同》，并非定金购买安嘉公司的房产，严谨一点说应当是委托安嘉房产支付购房定金合同，所购房产系第三人的房产，被上诉人知情。在合同条款中明确写到：甲方为表示购买该房产的诚意，同意在签订上述合同时支付定金1万元作为购房意向金；该意向金乙方可代理甲方支付购买该房产的定金。此约定明显说明该1万元是购房意向金而非居间佣金，同时被上诉人支付的1万元的购房意向金，被上诉人同意上诉人支付给售房方，或说被上诉人已授权上诉人将1万元支付给售房方，而原审法院说未明确授权交付定金不知从何谈起。现居间期限已届满，上诉人虽未促成房屋买卖，但上诉人也已将意向金1万元交付给售房方，上诉人没有任何收益，没有收取任何佣金，故原审法院不应当判决上诉人返还被上诉人1万元。崔海记辩称，一、上诉人称其不是适格被告没有依据。崔海记与上诉人之间通过签订《安家房产意向定金合同》所确立的是居间合同关系，在该合同关系中，崔海记是委托人，上诉人是居间人，不存在房屋出卖人，上诉人是适格主体。二、崔海记与房屋出卖人没有接触，也没有签订合同，上诉人所主张的1万元购房定金的事实，在崔海记与房屋出卖人建立定金合同关系之前不能成立。三、上诉人一审并未提供将1万元交付给房主的相关证据，崔海记有理由怀疑上诉人将1万元占为己有。崔海记向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《安家房产意向定金合同》；2.安嘉公司返还崔海记购房意向金1万元；3.安嘉公司支付崔海记1万元意向金的利息（以1万元为基数，自2020年8月25日按年利率6%计算至实际付清之日止）；4.本案诉讼费由安嘉公司承担。一审法院认定事实：2020年7月26日崔海记作为甲方与作为乙方的安嘉公司签订了《安家房产意向定金合同》。双方约定：甲乙双方协商一致甲方委托乙方居间购买房产；所购房产地址为蚌埠市固镇县城关镇湖滨壹号5-1-501室，总价为叁拾叁万元整；委托期限自2020年7月到2020年8月止，委托乙方前往卖方处周旋；甲方为表示购买该房产的诚意，同意于签订本合同时支付人民币壹万元整，作为意向金。本意向金系居间人受买方所托前往卖方处周旋及价格条件确认之凭证，如谈不下来或本房产不可正常交易，原意向金全额退于甲方；如甲方支付意向金后，经过乙方周旋卖方愿意以该价格出售该房产、确认房产信息可以正常交易，该意向金乙方可代理甲方交付购买该房产的定金，通知甲方和卖方约定时间期限签订该房产买卖合同并办理该房产产权变更或过户手续。意向金一但转为定金交付给卖方，甲方如不愿意按以上约定时间签订买卖合同，该定金将作为违约金由卖方没收，如卖方收取定金后不再愿意出售该房产，则由卖方双倍返还该定金给买方。获得违约金的一方将把违约金的二分之一支付给乙方作为乙方在次买卖活动中办公及交涉费用。前述《安家房产意向定金合同》为安嘉公司的格式合同。签订《安家房产意向定金合同》当日，崔海记通过微信转账方式向安嘉公司交付了1万元。后崔海记明确向安嘉公司表示不同意购买《安家房产意向定金合同》约定的房屋，并要求安嘉公司退还1万元未果。一审法院审理认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，并由委托人支付报酬的合同。安嘉公司为崔海记购买房屋提供中介服务，双方之间存在居间合同关系。定金是债权的一种担保方式，旨在督促债务人履行债务，适用于合同订立的双方。具体到本案中，定金的双方指向应为房屋买卖合同的双方，其目的是为了保证买卖双方能够按照签订的商品房购买合同履行。本案中安嘉公司未提供证据证实崔海记与房屋出卖人订立有定金合同或者房屋买卖合同，即安嘉公司不能证实崔海记与房屋出卖人之间有订金合同关系，且安嘉公司未能提供充分证据证明，崔海记委托其代为与房屋出卖人签订任何合同或者交付任何款项，即使安嘉公司和房屋出卖人之间有订立合同或交付款项的行为，也不能视为崔海记的订立合同或交付款项的行为。虽然《安家房产意向定金合同》中有“如甲方支付意向金后，经过乙方周旋卖方愿意以该价格出售该房产、确认房产信息可以正常交易，该意向金乙方可代理甲方交付购买该房的定金，通知甲方和卖方约定时间期限签订该房产买卖合同关办理该房产产权变更或过户手续。”字样，但该约定仅表明1万元可以直接作为购房定金，而定金作为一种担保方式，须双方当事人形成合意方可成立，买卖双方未建立定金合同关系之前，1万元作为购房定金无从谈起。安嘉公司是崔海记购房的居间人，而非委托代理人，《安家房产意向定金合同》中未明确授权安嘉公司代理崔海记与房屋出卖人签订定金合同，其无权代崔海记与房屋出卖人签订定金合同并交付定金。安嘉公司不能证明其主张的1万元意向金已转为购房定金的事实，现双方约定的居间委托期限已届满，安嘉公司未能促成崔海记与他人建立房屋买卖合同关系，依法不得要求支付报酬，案涉1万元意向金应予退还。崔海记未能提供证据证明案涉《安家房产意向定金合同》存在解除事由，对崔海记的第一项及第三项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、安嘉公司于判决生效后十日内返还崔海记10000元；二、驳回崔海记的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由安嘉公司负担。二审期间，双方当事人均未提出新的事实，提供新的证据。对原判认定事实双方当事人亦无争议，本院予以确认。本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并由委托人支付报酬的合同。上诉人安嘉公司为被上诉人崔海记购买房屋提供中介服务，双方之间存在居间合同关系。定金是债权的一种担保方式，旨在督促债务人履行债务，适用于合同订立的双方。具体到本案中，定金的双方应为房屋买卖合同的双方，其目的是为了保证买卖双方能够按照签订的房屋买卖合同履行。而本案中房屋买卖的双方就房屋买卖的面积和价款、定金数额等合同主要条款尚未达成一致，在此情况下，上诉人称将被上诉人的意向金转为购房定金明显违反双方签订的《安家房产意向定金合同》第三条（二）项的约定，上诉人收取被上诉人一万元意向金不应转为购房定金，因被上诉人不愿再买案涉房屋，上诉人未促成居间合同成立，依法不得要求支付报酬，该意向金应予退还。综上，安嘉公司的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽安嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 懿审判员 庞 玲审判员 胡玉巧二〇二一年四月二十五日法官助理丁刘女书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……