上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1360号上诉人(原审原告)：马红，女，1968年12月4日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人(原审被告)：上海古铺商业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢作武，总经理。委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。上诉人马红因与被上诉人上海古铺商业管理有限公司(以下简称“古铺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初17242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马红上诉请求：撤销一审判决，改判古铺公司向马红支付2020年3月的租金收益12，159.09元及违约金565.40元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。马红、古铺公司签订的《委托管理协议》约定，古铺公司承诺涉讼的上海市嘉定区虞姬墩路XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)的保底租金收益不足该物业实际销售价格的4％，差价部分由古铺公司予以补足，古铺公司逾期支付上述款项的，每逾期一天按应付金额的日万分之五向马红支付违约金。马红与古铺公司系委托管理合同关系，古铺公司在合同条款约定外的任何行为，均应得到马红的书面同意或认可，但古铺公司在未得到马红同意的前提下，不支付2020年3月租金属于违约行为，如古铺公司对系争商铺承租方有减免，也应是古铺公司的单方行为，与马红无关，故所发生的任何费用均应由古铺公司承担。何况，系争商铺的租赁方是屈臣氏日用品商店，在疫情期间恰恰是国家鼓励开门供应消毒水及口罩等疫情应急用品的商品。二、一审法院适用法律错误。疫情期间减免房租政策是针对国有企业房屋，系争商铺系马红的私有物业，不适用疫情期间国家减免房租政策。二审审理中，马红变更其上诉请求为撤销一审判决，改判古铺公司向马红支付2020年3月份的租金收益10，325元及违约金565.40元。被上诉人古铺公司辩称：虽然国家和上海市的相关政策规定国有企业应对承租户前三个月的租金进行减免，但相关政策也规定各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金，合理分担新冠肺炎疫情带来的损失。因为疫情，多数商户无法经营，即使可以营业的，也是门庭冷落，有些商户是按销售的比例支付租金。古铺公司在收到的租金微乎其微的情况下，仍按保底条款补足其他月份的租金收益，古铺公司承受了极其严重的亏损。如果3月份的租金业主不予免除的话，则意味着马红是没有承担任何损失，显然极其不公平。且古铺公司在委托合同中承诺的保底租金收益，仅适用通常情形下面临的商业风险，并不包括不可抗力带来的风险。在疫情之下，如仍适用该条款，违反公平原则，也与法律相悖。古铺公司作为受托方，只有在收到租金的情形下，才应向马红交付租金收益。无论是暂缓收取租金，还是减免收取租金，都意味着古铺公司尚未收到3月份的租金，古铺公司亦无法向马红支付3月份的租金收益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马红向一审法院起诉，请求判令：1．古铺公司向马红支付2020年3月的租金收益12，159.09元；2．古铺公司向马红支付拖欠租金收益的违约金565.4元(本金12，159.09元按日万分之五自2020年4月15日暂计至2020年7月16日共93天，实际计算至判决生效之日止)。一审法院认定事实：系争商铺的产权人为马红。2015年4月9日，马红与古铺公司签订一份《委托经营管理协议》，马红为委托人，古铺公司为受托人。该协议约定马红将系争商铺委托古铺公司经营管理，期限为8年6个月，自2015年7月1日至2023年12月31日，经营管理期限届满后，在同等条件下，古铺公司有优先续约的权利。在本协议确定的委托经营期限内，马红授权古铺公司全权进行管理活动，包括但不限于古铺公司以自己或马红名义自主经营，对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。双方共同确认对马红委托古铺公司经营管理期间，第一年、第二年租金收益，古铺公司已提前支付，第三到第八年间，古铺公司经营管理该物业取得租金收益，按照以下方案分配：1．自委托经营管理第3年起(即2017年1月1日起)，马红收入(年收益含税)=该物业实际年租金收益乘以90％。马红收入中涉及到税费由马红自行负担。2．自委托经营管理第3年起(即2017年1月1日起)，该物业实际年租金收益乘以10％作为古铺公司的经营管理报酬。相关税费由古铺公司自行承担。3．自委托经营管理第3年起(即2017年1月1日起)，古铺公司承诺该物业的保底租金收益为该物业实际销售价格的4％，如实际租金收益不足该物业实际销售价格的4％，差额部分则由古铺公司予以补足。在委托经营管理期间马红的收入采用先经营后支付方式，该第一次收入的支付时间为2017年4月(即2017年1月1日-2017年3月30日)，其后每季度支付一次。支付日期在该季度后一月的第十个工作日前。古铺公司逾期支付上述款项的，每逾期一日按照应付金额的日万分之五向马红支付违约金，如逾期时间超过半年马红有权解除本协议。合同还约定了其他内容。合同签订后，马红将系争商铺交付古铺公司，古铺公司按季度支付租金收益。截至2020年9月之前，古铺公司除2020年第一季度3月份的租金外，其他租金收益均已支付至马红。2020年8月，马红向一审法院起诉，请求判如所请。一审法院认为，马红与古铺公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，该合同合法有效。对古铺公司是否需要支付2020年3月份的租金收益，阐述如下：一、2020年3月仍处于新冠病毒疫情严格防控阶段，系争商铺承租人的营业收益在客观上均受影响，古铺公司为维护市场，减免次承租人一个月的租金费用，是符合法律规范以及市场规律的行为，并非是对马红恶意拖欠租金的违约行为。二、古铺公司针对3月份租金收益的减免并非针对马红一家，而是参照本市防控疫情所采取的支持服务企业发展的措施，对其受托经营的商铺范围统一进行租金减免，以维持经营的稳定性和商业业态的有序性。三、考虑到古铺公司对系争商铺的整体经营管理，对因疫情所造成的损失应由委托方和受托方共同分担，而不应由古铺公司独自承担，古铺公司关于减免2020年3月系争商铺租金收益的行为合法合情合理，故马红要求支付2020年3月份租金收益的诉请，理由不足，对此不予支持。同时，古铺公司亦不构成违约，马红要求古铺公司支付违约金的诉请亦不予支持。一审法院判决：马红要求上海古铺商业管理有限公司支付2020年3月份租金收益12，159.09元及违约金565.4元的诉讼请求，不予支持。本院审理中，马红提交以下证据：1．照片(复印件)，证明系争商铺承租方系上海屈臣氏日用品有限公司，是疫情期间可正常营业且非国家禁止开门营业之行业，古铺公司应根据委托合同的约定向马红支付租金收益；2．信函(复印件)，证明马红明确告知古铺公司其不同意古铺公司的擅自行为，但马红考虑到疫情因素，同意古铺公司分期并延后支付租金收益；3．马红收到2020年1月、2月租金收益的凭证(复印件)，证明古铺公司采纳了马红提出的分期并延后支付的建议。经质证，古铺公司对马红提交的证据1的真实性没有异议，但不认可其证明目的，即便在疫情期间屈臣氏不是国家明令禁止营业的企业，但该商户也受到疫情严重影响；对证据2，代理人不清楚古铺公司是否收到该函件，即使收到的话，因疫情影响到整个国家，还是需要平衡各方的利益；对证据3的真实性没有异议，但古铺公司并未采纳马红的建议，而是按照原来保底条款向其支付1月、2月的租金收益。古铺公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《委托经营管理协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效。该合同的名称虽为《委托经营管理协议》，但其实质内容就是房屋租赁合同，也就是古铺公司向马红承租系争商铺，由古铺公司对系争商铺进行统一招商和经营管理。现马红起诉要求古铺公司支付2020年3月的租金收益，古铺公司对此则抗辩称，该段期间因受新冠疫情影响而与一般商业模式下的商业风险不同，属于不可抗力，其亦减、免了次承租人的物业管理费，故不应适用保底条款。对此，本院认为，2020年3月期间，因突发新冠疫情的公共卫生事件，本市仍处于一级防控响应阶段，古铺公司所经营的涉案商铺的业态或处于停业状态，或受到不同程度的影响。新冠疫情的发生属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，从公平原则角度出发，古铺公司已减、免了次承租人的物业管理费，故对因新冠肺炎疫情所造成的3月份租金收益损失，马红与古铺公司应本着共担风险、共渡难关、公平合理原则共同分担。马红以古铺公司未按约定支付2020年3月的租金收益，要求古铺公司承担违约责任的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初17242号民事判决；二、上海古铺商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向马红支付2020年3月的租金收益5，162.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费118元，减半收取计59元，由马红负担29.5元，由上海古铺商业管理有限公司负担29.5元；二审案件受理费118元，由上诉人马红负担59元，由被上诉人上海古铺商业管理有限公司负担59元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  俞 璐审 判 员  邬海蓉二〇二一年四月十二日法官助理  夏 兰书 记 员  姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……。