江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2570号上诉人（原审原告）：王友珍，女，1969年3月7日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陶亚敏，江苏泰和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高玉霞，女，1979年1月22日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王德明，江苏将军山律师事务所律师。原审第三人：南京秦淮房产经营有限公司，住所地南京市秦淮区中华路212号。法定代表人：尹利群，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓英，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人王友珍、高玉霞因与原审第三人南京秦淮房产经营有限公司（以下简称秦淮房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2021年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人王友珍及其委托诉讼代理人陶亚敏，被上诉人高玉霞及其委托诉讼代理人王德明，原审第三人秦淮房产公司的委托诉讼代理人李晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王友珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。事实与理由：(一)一审法院认定上诉人于2020年9月22日将案涉租赁物交还第三人是错误的。（二）一审法院认定上诉人承担合同无效40%过错责任是错误的。（三）一审法院认定参照上诉人与被上诉人之间合同约定租金标准计算占用期间房屋占用费是错误的。高玉霞辩称：（一）在2020年7月1日下午王友珍没有移交房屋，未腾空房屋，所以一直到2020年9月22日才完成移交了房屋。（二）关于王友珍承担合同无效40%的过错责任问题。我方认为该比例是错误的，因为王友珍应该承担全部的过错责任。（三）双方约定的租金标准适合市场价格，一审计算无误。上诉人高玉霞上诉请求：撤销一审判决，上诉人仅须给付被上诉人38427.19元。事实与理由：(一)一审判决认定上诉人应承担案涉房屋所有装修的评估价值的60%金额是错误的。（二）一审认为疫情期间上诉人应承担两个月的租金，并在房屋使用费中扣减，这个减免是没有事实和法律依据的。（三）王友珍作为要求赔偿房屋装修损失的主张方，要有证据证明有装修损失，并要证明损失是合法的。（四）王友珍在一审诉讼请求中没有疫情期间租金减免的要求，一审法院判决属于超过诉讼请求的判决。王友珍辩称：（一）双方在一审已经明确有争议的装修部分不在评估范围内。一审中，在法院组织下，评估机构以及各方当事人在场情况下进行了现场装修物品核实，在现场的勘验笔录上进行签字确认，明确了装修部分的归属问题。（二）高玉霞非法转租，应承担全部责任。原审第三人秦淮房产公司陈述：一审法院认定事实清楚，没有争议。我方与任萍的房屋租赁合同已于2020年4月8日发函解除。至于两上诉人之间的租赁合同纠纷，由法院依法处理。王友珍一审请求：1.判令解除其与高玉霞于2019年11月15日签订的《租赁合同》；2.判令高玉霞返还租金113033元、押金20000元，并支付逾期返还利息（以133033元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率自2020年4月28日计算至实际付清之日止）；3.判令高玉霞赔偿装修损失36487元；4.诉讼费、保全费、鉴定费由高玉霞承担。一审法院认定事实：南京市秦淮区屋（下称案涉房屋）系秦淮房产公司管理的公房。2019年8月23日，秦淮房产公司将案涉房屋出租给任平，期限三年，自2019年6月1日至2022年5月31日止。合同第六条约定，未经出租方书面同意，不得转租转借承租租赁物。2019年11月15日，高玉霞（甲方出租方）与王友珍（乙方承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定：“甲方愿把位于秦淮区有偿出租给乙方使用，甲方将办好后的营业执照（暂以甲方名义办理的）借给乙方使用最多不超过6个月（如以乙方名义提前办好自己的营业执照后，甲方收回自己的营业执照），租期两年半，自2019年11月21日起至2022年5月31日止，月租金10833元，年租金13万元，保证金2万元。乙方应爱护甲方的房屋，未经甲方同意不得随意将承租房屋拆建、改建、扩建、装修等，等等。”合同签订后，王友珍支付了高玉霞13万元租金，2万元保证金。2020年2月20日，高玉霞领取了“南京市秦淮区寻友小吃店”营业执照，食品经营许可证，经营地点为南京市秦淮区五福街64号。2020年4月21日，王友珍向秦淮房产公司举报高玉霞违规转让五福街64号房屋。2020年4月28日，秦淮房产公司发函通知任平解除双方租赁合同，要求任平于2020年5月6日清空房屋交还公司。2020年4月29日，秦淮房产公司发函给王友珍要求其于2020年5月6日清空房屋交还公司。2020年5月20日，王友珍诉至一审法院，请求判如所请。审理中，本院委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋装修价值评估，经评估，案涉房屋室内装修价值为36487元（经现场勘察核实，并征求委托人的意见，部分有争议的装饰装修不纳入本次评估范围）。庭审中，王友珍同意支付高玉霞代缴的水电费3238.81元。另查明，王友珍于2020年9月22日将案涉房屋交还秦淮房产公司。一审法院认为：高玉霞未经案涉房屋管理人秦淮房产公司同意，擅自将案涉房屋转租给王友珍，双方订立的《租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。高玉霞应当返还王友珍保证金20000元。关于王友珍要求高玉霞返还租金的诉讼请求，一审法院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，王友珍应参照合同约定的租金标准支付占用期间的房屋占有使用费，即自2019年11月21日至2020年9月22日止房屋占有使用费，高玉霞应返还王友珍2020年9月23日至2020年11月21日的租金，计10833元/月×2=21666元。考虑新冠疫情影响，应减免2020年2月全额、3月、4月一半占有使用费，共计21666元。关于王友珍装修损失36487元，一审法院根据双方过错大小，酌定王友珍自行承担36487元×40%=14594.8元。高玉霞赔偿王友珍损失36487元×60%=21892.2元，扣除高玉霞垫付的水电费3238.81元，高玉霞应返还王友珍81985.39元（20000元+21666元+21666元+21892.2元-3238.81元）。王友珍的其他诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审判决：一、高玉霞于本判决书生效后十日内给付王友珍81985.39元。二、驳回王友珍的其他诉讼请求。一审案件受理费7945元，减半收取3972.5元，保全费1270元，鉴定费4500元，合计9742.5元，由王友珍负担3897元，由高玉霞负担5845.5元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，王友珍主张一审法院开庭当日（2020年7月1日）下午，王友珍将案涉房屋钥匙交还。高玉霞主张案涉房屋在2020年7月22日移交。秦淮房产公司二审陈述，王友珍于2020年4月2日口头到我公司反映案涉房屋存在转租情形，4月7日王友珍提交书面情况说明，4月21日王友珍发送了高玉霞违规转让门面房的函，我公司在4月28日发函解除了与任萍的租赁合同，王友珍在5月9日打了12345反映情况。5月11日我方公司人员到现场，发现王友珍仍然在经营。5月13日我公司又进行现场检查，上诉人王友珍仍然在经营中。7月1日一审庭审后，一审法院建议王友珍不要再占用房屋，要求双方协商移交房屋。当天下午，王友珍坚持把可移动的物品一并作为损失确认。8月5日鉴定机构进场进行鉴定，9月22日双方将可移动的物品协商以2000元全部转让给后来的承租方，至此房屋交接完毕。对于因疫情影响，租金减免事宜，秦淮房产公司系按照减免2020年2月全额、3月、4月一半的标准执行。其余事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”，故案涉《租赁合同》虽未经秦淮房产公司同意，但其效力仍应为有效。因2020年4月28日，秦淮房产公司已发函通知任平解除双方租赁合同，导致高玉霞与王友珍间的租赁合同无法继续履行，故案涉租赁合同应于当日解除。由于合同解除后，王友珍继续占有使用案涉房屋，高玉霞有权按双方约定的标准向王友珍主张至案涉房屋实际返还之日的租金（占有使用费）。根据王友珍、秦淮房产公司二审陈述，王友珍一直将可移动的物品留置案涉房屋内，直至2020年9月22日才以2000元全部转让给后来的承租方，至此房屋方才交接完毕。故一审认定王友珍支付2019年11月21日至2020年9月22日止的租金（占有使用费），并无不当。由于秦淮房产公司系按照减免2020年2月全额、3月、4月一半的标准减免疫情期间的租金，故一审法院减免王友珍2020年2月全额、3月、4月一半的租金，符合公平理念和利益平衡原则。关于租金（占有使用费）的具体数额，一审已详细论述，本院二审不再赘述。合同解除后，合同当事人有权要求相对人赔偿因合同解除产生的损失。本案中，王友珍作为承租人应当知道案涉房屋的性质及是否可以转租，其向秦淮房产公司举报时完全可以预料到其举报行为会导致的后果。而王友珍多次反复进行举报的行为说明王友珍故意追求案涉合同无法履行的结果，以及其对合同无法继续履行可能产生损失的放任，故王友珍对装修损失具有重大过错。高玉霞作为出租人将案涉房屋未经秦淮房产公司同意，擅自转租给王友珍，其亦有过错。一审对于对双方责任的承担认定有误，本院二审调整为王友珍承担80%的责任，高玉霞承担20%的责任。高玉霞应返还王友珍保证金20000元，2020年9月23日至2020年11月21日的租金21666元，减免2020年2月全额、3月、4月一半租金21666元。赔偿王友珍损失36487元×20%=7297.4元，扣除高玉霞垫付的水电费3238.81元，高玉霞应返还王友珍67390.59元（20000+21666+21666+7297.4-3238.81）。综上所述，上诉人王友珍的上诉请求不能成立，高玉霞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初3885号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初3885号民事判决第一项为：高玉霞于本判决书生效后十日内给付王友珍67390.59元；三、高玉霞与王友珍2019年11月15日签订的《租赁合同》于2020年4月28日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7945元，减半收取3972.5元，保全费1270元，鉴定费4500元，合计9742.5元，由王友珍负担5869.5元，由高玉霞负担3873元。二审案件受理费1866元，由王友珍负担1342元，由高玉霞负担524元。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二一年四月二十五日法官助理李晓龙书记员杨文艳