广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初11438号原告刘宝华，男，汉族，1961年3月29日出生，身份证住址哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人田伟，黑龙江田伟律师事务所律师。被告刘淑芬，女，汉族，1970年2月28日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人黄秀雯，广东华篆律师事务所律师。委托诉讼代理人骆毅，广东华篆律师事务所律师。第三人刘淑娟，女，汉族，1964年4月30日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人刘淑洁，女，汉族，1967年5月25日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，住所地深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦B座1-3层，统一社会信用代码91440300G34777324D。法定代表人钟鸣。委托诉讼代理人潘峰，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。上列当事人之间确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘宝华及其委托诉讼代理人田伟、被告刘淑芬及其委托诉讼代理人黄秀雯、第三人刘淑娟、第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。第三人刘淑洁经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认两被告签订的二手房屋买卖合同无效；二、将涉案房产恢复登记至刘宪良名下；三、本案诉讼费由被告承担。具体事实与理由：原告刘宝华系刘宪良的长子，被告刘淑芬的哥哥。2016年8月，原告发现母亲杨凤兰与父亲刘宪良夫妻共有的位于深圳市宝安区的房产已转移变更到被告刘淑芬名下，对此，原告认为在母亲杨凤兰2014年12月24日去世后，继承人未对母亲遗产进行析产继承的前提下，两被告签订以上房屋买卖合同进行交易并将该房产转移变更到被告刘淑芬名下的行为，已经严重侵犯了原告的合法权益，两被告签订的以上房屋买卖合同应属无效。被告刘淑芬答辩称，一、本案不存在合同法第52条第（二）项“恶意串通，损害第三人权益”的合同无效的情形。本案中，被告刘淑芬与刘宪良之间的房产转让不是“恶意串通”的理由如下：一是刘淑芬完全相信父亲对父母的共有房产有处分权。虽然从法律上，母亲杨凤兰去世以后其房产份额应由父亲及四个子女继承，但是从普通老百姓的认知，父母是有权威和威严的，父亲对其与杨风兰的夫妻财产决定如何分配、处分是非常平常、正常的事，刘淑芬作为女儿是完全相信和服从父亲对案涉房产的处分；二是案涉转让房产是在“父亲与四个子女协商一致将哈尔滨的房产分配给原告刘宝华，深圳的房产分配给三姐妹并由父亲居住养老”的基础和前提下进行的。该财产分配的事实经过刘淑娟确认，不是被告刘淑芬一面之词。虽然各方没有签署书面的财产分配协议，但是各方原本是最亲近的父子、兄妹关系，有无形的信任纽带，彼此相信口头的承诺和约定能够得到执行。三是刘宪良与被告刘淑芬之间的房产转让也经过三姐妹的同意，该事实庭审中也经刘淑娟认可，如果是恶意串通，刘淑娟、刘淑洁不会同意；四是刘淑芬受让房产支付了合理对价，没有从中牟取任何不当利益。即使各方协商好深圳的房产归三姐妹所有，刘淑芬还是向父亲支付了640万元的对价受让房产。房产一直由父亲和三姐妹共同居住，而刘淑芬个人支付承担了180万元和460万元的贷款，刘淑芬没有因案涉房产而获得分毫利益，640万元对价实际上也是为了减轻父亲的经济压力。刘淑芬不可能是与父亲恶意串通来损害自己的利益。至于原告以刘淑芬通过市场交易的方式而不是通过继承的方式取得房产产权为由认为被告恶意串通是不成立的，双方通过市场交易的方式并由刘淑芬支付了640万元对价，恰恰说明被告刘淑芬与刘宪良不是恶意串通。五是原告刘宝华的利益没有受到损害。如前所述，哈尔滨的房产是经协商一致分配给刘宝华的，即刘宝华原本对案涉房产享有的份额与三姐妹享有的哈尔滨房产份额进行了对换（如果刘宝华不承认财产分配的方案或法院不认定该财产分配事实，被告将保留对哈尔滨房产主张继承权的权利），对换以后刘宝华对案涉房产已经不享有任何份额。案涉房产无论转让给谁，即使是父亲赠送给其他人，也与刘宝华无关，刘宝华的利益不因案涉房产转让收到损害。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条：“当事人对于…恶意串通事实的证明…人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”，即“恶意串通”的相关事实的证明达到“高度盖然性”的证明标准时，才能认定“恶意串通”。本案中，父亲与四子女有确定的财产分配的约定，虽然原告在本案矢口否认财产分配的事实，但母亲去世后，案涉房产一直由父亲和三姐妹共固屋住，黑龙江的房产一直由原告占有使用，且事实上母亲去世后2年多时间，大家从未因财产分配问题有争议。说明上述协议财产分配的事实实际存在。据此，可以合理怀疑父亲与四子女之间实际存在财产分配的口头约定，父亲刘宪良和刘淑芬之间的房产转让有基础前提和合理的理由，不是恶意串通。综上，从事实和法律上，刘宪良和刘淑芬转让案涉房产不是恶意串通，不属于合同无效的情形。二、本案不存在无权处分的情形。即使认为是被告刘宪良无权处分，也不属于合同无效，如前所述，一方面，四子女协商同意深圳的房产（案涉房产）归三姐妹，转让房产经过了刘淑娟、刘淑洁的同意，不是无权处分。另外，父亲刘宪良是案涉房产登记的业主，根据物权公示的原则和规定，父亲刘宪良是有权处分。另一方面，根据《买卖合同司法解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。也就是说，即使存在无权处分的情形，案涉房产转让合同也合法有效。二、农业银行深圳国贸支行善意取得抵押权，原告请求将案涉房产过户回给刘宝华，在客观现实上没有可行性，第三人刘淑娟答辩称，该房屋是做生意时购买的，原告将父母骗回东北，哄骗其签署遗嘱。第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行答辩称，银行与刘淑芬之间的抵押借款合同真实性、合法性以及银行享有涉案房产的抵押权已经有生效判决确认，本案实际为原告与被告之间关于父母遗产继承的纠纷，是债权的纠纷，不是物权的纠纷。从现有的证据来看，并不存在合同法中关于合同无效或可撤销的情形。刘宪良将房产出售给被告刘淑芬，被告刘淑芬支付了相应对价，如原告认为涉案房产存在部分属于其应继承的份额，也应当在交易房款所得的现金部分进行相应的分割，涉案房产因本案的纠纷导致迟迟不能处置，抵押债权相关利息、罚息及迟延履行金等都不断增加，希望本案纠纷能早日解决，否则对原、被告双方都会产生更大的损失。第三人刘淑洁未到庭应诉，亦未作书面答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区房，用途为住宅，性质为商品房，使用年限自2000年3月10日至2070年3月9日。房产原登记权利人为刘宪良，刘宪良于2016年4月将该房产以购买方式申请转移登记至刘淑芬名下；深圳市不动产登记中心于2016年4月27日将房产核准登记至刘淑芬名下。房产于2016年4月28日办理抵押登记，登记抵押人为刘淑芬，抵押权人为中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，担保债务金额为460万元。本案依法对该房产实施续封保全，查封期限自2020年5月21日至2023年5月20日。刘宪良与杨凤兰系夫妻关系，育有子女刘宝华、刘淑芬、刘淑娟、刘淑洁。2014年12月24日，杨凤兰死亡，死亡时第一顺位继承人为配偶刘宪良、子女刘宝华、刘淑芬、刘淑娟、刘淑洁。2020年6月6日，刘宪良死亡，死亡时第一顺位继承人为子女刘宝华、刘淑芬、刘淑娟、刘淑洁。2003年12月5日，案外人深圳泰华物业管理有限公司作为甲方，刘宪良作为乙方，原告刘宝华作为乙方代表，双方签订《深圳泰华物业管理有限公司前期物业管理服务协议》，约定案外人深圳泰华物业管理有限公司对乙方作为业主的涉案房屋提供物业管理服务。2016年4月19日，刘宪良作为卖方，案外人张东海作为卖方代理人，被告刘淑芬作为买方，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，约定刘宪良将涉案房产作价4571528元转让予刘淑芬；付款方式约定为一次性付款，刘淑芬须于2016年4月25日前将房款付至银行第三方监管账户。根据深圳市罗湖区人民法院作出的生效法律文书（2018）粤0303民初12799号民事判决书认定事实：2016年4月6日，中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行与刘淑芬签署《个人购房担保借款合同》，约定刘淑芬向中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行贷款460万元用于购买位于深圳市宝安区房产，刘淑芬授权中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行将全部借款直接划入指定的“刘宪良”名下62×××76账户中；刘淑芬以购买的房产为涉案借款提供抵押担保。2016年5月5日，中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行向指定账户发放贷款460万元。刘淑芬自2018年2月21日开始逾期还款，遂酿纠纷，中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行诉至法院。该民事判决书确认《个人购房担保借款合同》合法有效，判决确认中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行与刘淑芬签署的《个人购房担保借款合同》项下的借款到期，刘淑芬应向中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行偿还借款本金、利息、罚息等；刘淑芬不履行上述金钱给付义务时，中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行有权对刘淑芬名下的位于深圳市宝安区房产依法拍卖、变卖的价款优先受偿。该民事判决书已生效，并由深圳市罗湖区人民法院强制执行。由于房产查封问题未能协调解决，执行法院裁定终结本次执行程序。庭审中，刘淑芬主张转让房产首付180万元至监管账户，贷款460万元，合计640万元由银行划拨给刘宪良。鉴于涉案房产存在抵押登记，本院询问原告是否同意在被告刘淑芬不能清偿抵押债务的情况下垫付资金清偿抵押债务，以注销抵押登记完备过户条件，原告明确表示不同意。涉案房产自2014年以来由刘淑芬、刘淑娟与刘宪良居住使用。本案系发回重审案件，诉讼过程中，原、被告均补充提交遗嘱，双方互不认可对方所提交遗嘱的真实性：（一）原告提供刘宪良与杨凤兰于2014年8月16日出具的遗嘱，将涉案房产在内的三处房产指定刘宝华继承。该遗嘱有刘宪良、杨凤兰的签名，执笔人为杨凤兰，刘宪良书写“同意”，另有魏燕、张雅君作为见证人签名，庭审中，魏燕、张雅君到庭作证，陈述上述遗嘱属实。本院质问原告为何原审一审未出示该遗嘱，原告称当时未找到。（二）被告提供刘宪良于2016年2月15日出具的遗嘱，指定涉案房产在内的两处房产由三个女儿平分。刘淑芬、刘淑娟在本案第一次、第二次庭审中均隐瞒刘宪良死亡的事实，第二次庭审后方如实告知本院，并补充提交上述遗嘱。本院认为,本案为确认合同无效纠纷案件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘宪良购买涉案房产的时间为2003年12月5日，处于其与杨凤兰的夫妻关系存续期间，在双方未对该房产作特别约定的情况下，该房产应为刘宪良与杨凤兰的夫妻共同财产。杨凤兰于2014年12月24日去世，涉案房产中属于杨凤兰的部分系其遗产，因各继承人均未表示放弃继承，应视为均已接受继承，遗产属各继承人共同共有。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产受让人的，所有权人有权追回…”，第九十七条规定：“处分共有的不动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据上述规定，刘宪良的无权处分，已侵害其他继承人的权益，受侵害的权利人主张合同无效，于法有据，本院予以支持。至于双方所提供的遗嘱，涉案房产属于法定继承或遗嘱继承，均不影响无权处分的事实认定，遗嘱真实性问题非本案必须认定的事实，本案不作认定，当事人可另案处理。至于刘淑芬、刘淑娟的抗辩理由，本院不予采纳：（一）刘淑芬、刘淑娟主张在杨凤兰死亡后所有继承人对遗产处理有口头协议，举证不充分，应自负举证不能的不利后果。（二）刘淑芬为刘宪良、杨凤兰的子女，应当知道房产的权属情况，其受让房产时属于明知无权处分而受让，不符合善意取得的情形。至于原告要求将涉案房产恢复登记至刘宪良名下。本院认为，涉案房产登记在刘宪良、刘淑娟名下，对外具有公示所有权人的法律效力。抵押权人依据担保人提交的申请材料进行贷款审批，接受担保人以其名下的上述房产作为贷款抵押物，且依法办理了抵押登记手续，无证据证明抵押权人在此过程中知道涉案房产权属有异于登记记载内容的情况，符合善意取得的情形。而且，深圳市罗湖区人民法院作出的生效法律文书（2018）粤0303民初12799号民事判决书已确认抵押合同的效力，中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行有权依约享有相应的抵押权利。因此，涉案房产的过户受有效抵押登记的限制，暂未符合过户条件，本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认刘宪良与刘淑芬就深圳市宝安区产签订的涉案房屋买卖合同无效。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费43372元，保全费5000元，由被告刘淑芬承担。被告应缴之诉讼费用，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员 柯   德人民陪审员 陈 丽 容人民陪审员 宋 丽 嫦二〇二一年四月一十一日书 记 员 邱果（兼）书 记 员 李 玉 婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。