江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终263号上诉人（原审原告、反诉被告）:徐骏，男，1976年9月27日出生，住宿迁市。委托诉讼代理人：佘慕雨，江苏向天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥聪，江苏向天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宿迁碧桂园房地产开发有限公司，住所地宿迁市苏宿工业园区紫金山路12号。法定代表人：黄文锋，总经理。委托诉讼代理人：高永宝，该公司员工。上诉人徐骏因与被上诉人宿迁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初7155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人徐骏不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。事实和理由：1.开关改造问题。按照行业通用规则，卧室灯具控制开关应该安装双控开关，便于使用。老百姓装修房屋，即便是简易装修，通常也是安装双控开关，这符合正常的装修习惯。这是众所周知的事实，不需要证明。徐骏购买的是精装修房屋，虽未具体约定开关装修的细节，但装修的标准理应比普通装修高，更应安装双控开关。双方的买卖合同文本是被上诉人提供的，所有的条款也是被上诉人拟定，应当作出不利于被上诉人一方的解释。碧桂园公司交付的房屋系单控开关，被上诉人按照行业习惯应当承担开关改造费用。被上诉人出售精装修房屋，却安装单控开关，影响业主正常使用，导致业主被迫把单控开关改成双控开关，造成社会资源的巨大浪费，违反绿色原则，故上诉人出售精装修房屋却安装单控开关是违法行为，应当承担开关改造的费用。徐骏主张的4000元改造数额是凑整得来的。《民法典》五百一十一条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依据前款规定仍不能确定的，适用下列规定：质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行，没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的特定标准履行。上诉人在购买以后，无论改不改双控，采用单控开关的合同履行行为均违背通常标准,亦不符合合同目的实现。关于单控开关通过规划报建问题，经咨询市建设部门审核方面专家，装修设计审查，只要不违背国家的强制性规定，就可以通过审查。图审行为并不对设计内容是否违背诚实信用原则、是否违背绿色原则、是否符合惯例、是否方便生活作评价。通过图审，不能作为被上诉人逃避承担单控改双控费用的抗辩。2.卫生间盆池下瓷砖损坏问题。上诉人房屋已经入住多时，将卫生间的瓷砖砸掉重修，会造成屋内包含贴墙纸的墙壁无法恢复的损伤,故不能把这种维修等同于一般的不造成其他伤害的保修项目，不应该简单要求买受人必须接受维修方案，不接受就不承担保修责任。出卖人不该以对方有顾忌不维修，就豁免出卖人的保修责任。合同虽然约定被上诉人应当履行保修责任而怠于履行，经上诉人书面催告30日仍怠于履行的，上诉人才有权自行修复，但本着诚实信用原则，此种约定应该有个例外即修复会造成不可恢复的损伤除外。上诉人因为房屋已经入住并贴了壁纸，短期内既不准备让被上诉人装修，亦不准备自行装修，只是希望通过法律维护自己的合法权利，进行适当的补偿才是公平、公正的处理方式。徐骏主张的1200元修复费用也是预估的。3.锁的保修期问题。根据《民法总则》第二百零二条按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日。收房时间是2018年8月9日，2018年8月9日当日不计入期间，按合同约定保修期一年，到期日为2019年8月的对应日9日应该为到期日。案涉锁在2019年8月9日损坏，正好在期限的最后一日。一审法院想当然认为期间的最后一日应该是2019年8月8日，无法律依据。徐骏主张的换锁费用300元是咨询他人预估的。4.房贷逾期问题。合同约定条款载明，因上诉人原因导致不能按约定时间付款，上诉人需按合同承担逾期付款责任。被上诉人提供的证据仅能证明上诉人未在约定的时间付款，但是并不能证明原因在于上诉人，原审在未查明该重大事实的情况下，判令上诉人支付违约金错误。案涉房屋采用组合贷款方式购买，住房公积金贷款需要房屋封顶以后方可办理公积金贷款，同时办理商业贷款。原购房协议于2016年11月1日签订，合同签订时房屋尚不能办理公积金贷款。由于选择组合贷，房价较纯商业贷款高300元每平方米。案涉房屋2018年3月23日才取得工程竣工备案，2017年底案涉房屋才具备公积金贷款条件，2017年12月份碧桂园工作人员通知办理贷款手续。上诉人的售楼经理亦承认当时是上诉人催着要办理贷款手续。公积金贷款手续2017年12月5日就办好了，2018年4月19放款不受上诉人控制。在此之前，上诉人先按要求前往被上诉人指定的中国银行宿某一网点办理，后因故无法完成，又按出卖人要求前往工行工人路网点办理贷款手续。根据工行提供的证据证明后续的放款均不是买受人控制。商业贷款贷款行由被上诉人指定，实际放款时间过长，不仅不能归责于上诉人，被上诉人反而应该承担相应责任。如果说由于银行放款原因，导致的逾期付款责任由买受人承担，那么由于被上诉人即出卖人选任义务，导致上诉人不能及时贷款，及时收房，从而产生近三个月的租房费用亦即损失亦应该由出卖人承担。5.一审法院存在审判程序违法情形。原审在事实不清，证据不足，双方对事实有重大争议的情况下仍然按简易程序审理案件，违反法律规定。一审中，庭后上诉人提供补充证据，但被拒绝。被上诉人提出的证据只是当庭出示，上诉人未正式收到被上诉人的反诉诉状，更未收到反诉证据，法院在未重新审理的情况下直接做出判决，严重侵犯了法律赋予公民的举证权和辩论权。庭审中，原审法官多次打断上诉人发言，限制上诉人的辩论权。被上诉人碧桂园公司二审辩称，一审法院认定事实和适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。事实和理由：1.案涉房屋规划报建即为单控开关，被上诉人在原审中已充分举证证明，上诉人和一审法院已认可该事实。被上诉人严格按图施工并于2018年3月23日取得案涉房屋楼栋的竣工验收备案，上诉人也于2018年8月9日收房。现上诉人称行业惯例开关均为双控，无任何事实依据，否则政府部门不可能批准被上诉人单控开关的规划设计方案，案涉楼栋也不可能取得竣工验收备案。上诉人以其他小区为双控开关进而要求被上诉人按双控开关进行交付，无任何事实和法律依据。上诉人自行改造双控开关的费用，应由其自行承担。2.卫生间盆池下瓷砖损坏问题。上诉人仅提供一张照片无法证明被上诉人交付的房屋瓷砖存在质量问题。另，依据合同约定及法律规定，若商品房在质保期内存在保修范围内的质量问题，首先应由出卖人进行修复，出卖人怠于或拒不修复时，买受人可自行修复，由此产生的修复费用及给买受人造成的损失由出卖人承担。本案中，上诉人自认拒绝出卖人进行维修，直接索要赔偿，不符合合同约定及法律规定，其诉求应驳回。3.门锁的问题。锁的保修期应从交付之日起计算，上诉人主张的锁的问题已超过质保期。另，上诉人提供的开锁收据无法证实案涉房屋锁存在质量问题，锁损坏有可能系上诉人使用原因所致。即使锁存在质量问题，上诉人应在质保期内向被上诉人报修，而非自行修理并索要钱款。截至庭审之日，上诉人未举证任何证据证明其曾经报修且被上诉人拒不维修的事实。4.关于逾期付款的违约责任。依据双方签订的《买卖合同重要事项告知书》、《协议书》及《商品房买卖合同附件4》的约定，上诉人根据当时的贷款政策及个人的实际情况选择商业银行按揭贷款的方式支付房款，而非商贷与公积金组合贷。合同中约定的购房尾款支付时间亦是双方在评估银行审批和放款周期的前提下双方协商确定的结果，对双方具有法律约束力。后因上诉人单方擅自改变贷款付款方式，使用组合贷方式付款，导致逾期支付尾款的违约责任，应由其自行承担。上诉人主张双方约定的是采用组合贷方式购买，延期付款的原因是被上诉人所致，与事实严重不符。5.一审法院的审理程序没有问题。一审诉讼中徐骏提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司赔偿徐骏各项费用合计11060元（其中卧室单控开关改双控开关费用4000元；厨房门锁损坏开锁费用60元、换新锁费用300元；主卫生间盆池下瓷砖修复费用1200元；误工费、交通、通讯损失2000元；律师费3500元）；2.本案的诉讼费用由碧桂园公司负担。一审诉讼中碧桂园公司提出反诉请求：1.判令徐骏支付碧桂园公司逾期付款违约金合计27304元；2.本案反诉费由徐骏承担。一审法院认定事实：2016年11月1日，徐骏（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订《苏州宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同》一份，该合同约定，乙方购买甲方开发的位于宿迁碧桂园洋房14幢1901室房屋，总价款为740873元。合同补充协议书第一条约定：……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价的10%。第四条第（五）项中约定：甲方应当履行保修责任而怠于履行，经乙方书面催告30日仍怠于履行的，乙方有权自行修复，并有权要求甲方支付实际发生的合理修复费。附录一中约定五金件保修期限为一年，保修期如因施工质量出现的五金件损坏，建设单位将无偿进行维修。附件四付款方式及付款期限：（三）按其他方式付款（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为柒拾肆万零捌佰柒拾叁元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的20.36%给出卖人，即壹拾伍万零捌佰柒拾叁元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2017年11月1日前，付该商品房总房价款的79.64%（银行按揭款项）给出卖人，即伍拾玖万元整。涉案房屋于2018年3月23日取得工程竣工验收备案。徐骏于2018年4月19日支付剩余购房款250000元，于2018年8月7日支付购房款340000元，于2018年8月9日接收涉案房屋。2019年8月9日，宿城区天成开锁服务部出具一份收款收据，注明涉案房屋开锁费用为60元。一审法院认为，徐骏与碧桂园公司在平等自愿，协商一致的基础上签订的《苏州宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同》依法成立，合法有效，对双方均具有拘束力。徐骏要求碧桂园公司支付卧室单控开关改为双控开关费用4000元。一审法院认为，涉案房屋规划报建时即为单控开关，双方合同并未约定卧室开关需为双控，故徐骏要求碧桂园公司承担单控开关改为双控开关费用4000元，无合同及法律依据，不予支持。根据双方合同约定，五金件的保修期限为一年，徐骏于2018年8月9日接收涉案房屋，五金件的质保期应于2019年8月8日之前，徐骏提交的开锁票据时间为2019年8月9日，已经超过五金件质保期，故徐骏要求碧桂园公司支付开锁费用60元、换新锁费用300元，不予支持。徐骏主张碧桂园公司赔偿其主卫生间盆池下瓷砖修复费用1200元。一审法院认为，根据双方合同约定，如瓷砖确实存在质量问题，碧桂园公司怠于履行维修义务的，经徐骏书面催告30日仍怠于履行，徐骏方有权自行修复，并要求碧桂园公司支付实际发生的合同修复费用，现徐骏仅提供一份照片无法证明碧桂园公司交付的房屋瓷砖存在质量问题，徐骏亦未在发现瓷砖存在质量问题时及时要求碧桂园公司修复，且庭审中徐骏明确表示不同意碧桂园公司修复，现徐骏以瓷砖存在质量问题要求碧桂园公司承担维修费用1200元，不予支持。徐骏要求碧桂园公司赔偿误工费、通讯费、交通费2000元、律师费3500元，因无事实及合同依据，不予支持。对于碧桂园公司反诉徐骏要求支付逾期付款违约金27304元。一审法院认为，根据双方合同约定，徐骏必须在2017年11月1日前付该商品房总房价款的79.64%（银行按揭款项）即590000元。徐骏于2018年4月19日支付购房款250000元，于2018年8月7日支付购房款340000元，违反双方合同约定，应按照日万分之二支付逾期付款违约金。徐骏应支付反诉徐骏逾期付款违约金为27304元（250000元×0.0002×168天+340000天×0.0002×278天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、徐骏于判决生效后十日内给付宿迁碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金27304元；二、驳回徐骏对宿迁碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元（已减半收取），反诉费292元，合计330元，均由徐骏承担。二审中碧桂园公司提交了徐骏于2016年11月1日签订的《协议书》和《买卖合同重要事项告知书》，证明双方当事人已以书面形式约定贷款付款方式是商业贷款，并非组合贷款。徐骏后期未按约定履行自行变更贷款方式导致逾期付款，应当承担违约责任。徐骏对该组证据质证意见：《协议书》和《买卖合同重要事项告知书》属实，这些材料都是碧桂园公司制作好让徐骏签字的，当时基于信任该公司没仔细看内容，但该书面材料不重要。本院对该组证据认证意见：结合徐骏的质证意见，本院对该组证据真实性认可。该组证据能够证明双方当事人约定的案涉59万元房款系采用商业银行按揭贷款的方式付款，并非商业银行贷款与公积金贷款的组合贷款方式，故本院对该组证据予以采信。二审中徐骏提交以下证据：1.2021年4月7日徐骏与其主张的购房时售楼经理“孙小钦”通话录音一份，证明徐骏购买案涉房屋时约定的就是公积金和商业银行组合贷款。2.2017年12月5日至2018年1月17日徐骏与“碧桂园吴经理”短信聊天记录截图复印件一份，证明直至2017年12月8日碧桂园公司的人员才向徐骏指定银行办理贷款，因此贷款申请和发放迟延的过错不在于徐骏。3.2020年12月25日，宿迁市住房公积金管理中心出具的徐骏申请公积金贷款情况说明，证明使用公积金贷款需要案涉房屋封顶才可用贷，故本案直到2017年9月25日才具备公积金贷款条件。涉及的25万元公积金贷款发放拖延是因公积金部门的轮后放款，过错不在于徐骏。4.2020年12月25日，中国工商银行幸福路支行出具的说明一份，证明徐骏于2018年1月9日到银行申请组合贷款，由于被上诉人指定的工商银行存在贷款规模的控制，导致贷款于2018年8月7日发放。5.宿迁地区的恒大、朗诗精装修售房的卧室均采用双控开关的询问视频一份，证明在涉案房屋的相近阶段，其他开发商均采用双控开关，属于行业惯例。6.案涉房屋卫生间瓷砖损坏的视频一份，证明卫生间瓷砖存在质量问题。碧桂园公司质证意见：碧桂园公司已举证证明，上诉人购买案涉房屋双方明确约定采取商业银行贷款方式。上诉人单方擅自采取商贷和公积金贷组合贷款方式导致未能按合同约定的尾款支付日期履行付款义务，应承担逾期付款违约责任。1.对该录音材料不予认可，无法辨识谈话对象系碧桂园公司人员，更无法证明系当时销售案涉房屋的人员。徐骏主张的该“售楼经理”在录音中多次陈述“事情过去太久，具体细节记不清”，故无法达到其证明目的。本案双方当事人对贷款付款方式已明确作出书面约定，应当以相应书面协议为准。2.对短信聊天记录的真实性不认可，无法证明系与碧桂园公司的员工聊天记录，亦无法证明被上诉人通知上诉人办理按揭贷款事宜。3.对公积金管理中心的说明真实性认可，该证据说明案涉楼栋于2017年9月25日可以办理公积金贷款，但上诉人实际申请公积金贷款时间为2017年12月5日，中间间隔两个多月，证明逾期付款与上诉人密切相关。4.对银行的说明真实性不认可。但该银行的说明恰能证明上诉人单方改变付款方式，采用组合贷款导致逾期付款的事实。5.对上诉人拍摄的视频三性均不予认可。本院对上述证据认证意见：1.对于徐骏提交的与“孙小钦”的录音材料，碧桂园公司对该证据不认可，孙小钦亦未到庭佐证，对该证据真实性，本院不予确认。即使该录音材料真实，“孙小钦”在该录音中亦并未认可签合同当初双方明确约定的是“组合贷款”，故对该证据，本院不予采信。2.碧桂园公司对宿迁市住房公积金管理中心出具的情况说明真实性认可，对宿迁市住房公积金管理中心出具的情况说明的真实性，本院予以确认。但该“情况说明”载明徐骏系于约定的截止付款日期后申请的公积金贷款，故徐骏对其逾期付款负有责任。3.对于短信聊天记录，系截图复印件，碧桂园公司不予认可，故对该聊天记录的真实性，本院不予确认。另，虽然合同约定“乙方（徐骏）同意向甲方指定银行申请贷款”，但徐骏购买房屋负有按约支付房款义务，徐骏应当及时联系碧桂园公司确定贷款银行，但徐骏并未举证证明其在约定的付款时间前曾及时联系碧桂园公司确定贷款银行及碧桂园公司拒绝或拖延指定贷款银行的事实。4.对于中国工商银行出具的情况说明，碧桂园公司对真实性不予认可。该情况说明仅加盖该支行“个人信贷业务合同专用章”，没有经办人签字和单位印章，故对该证据的真实性，本院不予确认。即使该情况说明真实，该情况说明载明徐骏系于约定的截止付款日期后申请的贷款，徐骏对其逾期付款负有责任。5.对于视频资料，碧桂园公司不予认可。即使该视频材料真实，因系其他小区楼房，与本案不具有关联性，亦无法证明举证目的；视频资料亦无法证明碧桂园公司交付的房屋卫生间瓷砖存在质量问题，故对该证据与本案的关联性不予认可。二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，徐骏与碧桂园公司签订的《苏州宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同》，不违反法律规定，应当认定合法有效。徐骏上诉主张碧桂园公司应当支付其卧室单控开关改为双控开关费用4000元。对此，本院认为，碧桂园公司是按照案涉房屋规划报建安装的单控开关，双方签订的购房合同并未约定卧室开关为双控开关，故徐骏该上诉主张，无合同及法律依据，本院不予支持。徐骏还上诉主张碧桂园公司将卧室开关设为单控不符合通常标准和行业惯例，违反“节约资源”的绿色原则和诚信原则，亦不符合合同目的的实现。对此，本院认为，其一，徐骏应对其主张的房产商销售全装修房卧室开关为双控开关系通常标准或行业惯例负有举证责任，但徐骏提供的证据不能证明其该主张。其二，案涉房屋卧室开关为单控开关，不违反合同约定，亦能够满足业主基本的开关需求。至于卧室内是否需要安装双控开关以及“第二个开关”的安装位置等事项应系徐骏根据自身需要决定的事项，故案涉房屋卧室开关为“单控”，并不违反绿色原则、诚信原则，亦能达到合同目的。对徐骏该上诉主张，本院不予支持。徐骏上诉主张案涉房屋主卫生间盆池下瓷砖损坏，要求补偿修复费用1200元。对此，本院认为，徐骏提供的证据无法证明碧桂园公司交付的房屋卫生间瓷砖存在质量问题；即使存在质量问题，徐骏亦未按着合同约定及时要求碧桂园公司修复；现徐骏明确表示不同意碧桂园公司维修，径行要求补偿其预估的维修费用1200元，一审法院对此不予支持，并无不当。故对徐骏该上诉主张，本院亦不予支持。徐骏还上诉主张案涉房屋厨房门锁损坏，需要开锁及换锁费用大约共360元。对此，本院认为，其一，徐骏提供的开锁票据不能证明开锁问题系因碧桂园公司交付的房屋门锁存在质量问题引起，亦无法证明该锁已损坏不能继续使用。其二，即使该门锁系因质量问题损坏，徐骏应当按照合同的约定向碧桂园公司主张权利，现其径行要求碧桂园公司直接赔付相关费用，依据不足。综上，即使一审法院在认定门锁是否超过保修期事项上存在不当，但其该诉请依然不能支持。故对徐骏该上诉主张，本院不予支持。徐骏还要求碧桂园公司赔偿误工费、通讯费、交通费、律师费，依据不足，一审法院对此不予支持，并无不当。徐骏还上诉主张碧桂园公司实际收到案涉59万元房款时间晚于合同约定时间，系因不可归责于徐骏的原因导致，因此徐骏不应支付逾期付款违约金。对此，本院认为，依据2016年11月1日双方签订的《协议书》等书面协议约定的内容可以认定，徐骏在订立合同时约定的余款59万元系通过商业银行贷款方式支付，但后来徐骏系实际采用商业贷款和公积金贷款组合贷款的方式支付的该59万元房款。依据双方当事人陈述，采用公积金贷款会延后贷款的办理时间，案涉房屋系于2017年9月25日才可以办理公积金贷款。碧桂园公司辩称系徐骏单方擅自变更贷款方式导致逾期付款。徐骏主张订立合同之初便已约定采用组合贷款方式，但对此并未举证证实。另，根据徐骏自己的举证内容，其系于约定的截止付款日期即2017年11月1日之后，分别于2017年12月5日、2018年1月9日才申请办理组合贷款事宜。综上，本案系因徐骏的原因致使逾期付款，徐骏应当按照合同约定支付逾期付款违约金。故对徐骏该上诉主张，本院不予支持。徐骏还上诉主张一审适用简易程序审理，程序违法。对此，本院认为，一审法院依据本案案情确定本案适用简易程序，并无不当。徐骏上诉主张一审法院还存在庭审后拒绝接收补充证据、仅在庭审中出示碧桂园公司的反诉状和证据但未予送达且未重新组织审理、庭审中打断徐骏陈述等程序违法事项，侵犯徐骏的举证权和辩论权。对此，本院认为，经向一审法院核实，并不存在庭后拒绝接收证据的情形，徐骏对此亦未举证证明；在一审诉讼中，徐骏对于反诉事项及相关证据已充分知悉并发表了答辩及质证意见，其相应诉讼权利已依法得到保障；庭审中，一审法官有权且有职责维持正常的庭审秩序，并未限制徐骏的辩论权利。故对徐骏该上诉主张，本院不予支持。综上，徐骏的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由徐骏负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  翟新权审判员  刘宗强二〇二一年四月二十一日书记员  黄 莘