湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0114民初762号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行，住所地武汉市蔡甸区城南明珠一号一层2至8号商铺。法定代表人：鲁昱，该支行行长。委托诉讼代理人：刘鉴增，北京金台（武汉）律师事务所律师。被告：吕烈，男，1989年4月1日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。被告：武汉市蔡甸碧桂园房地产开发有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街祥鑫天骄城2栋1-2层（7）商室。法定代表人:吴迪,该公司董事长。委托诉讼代理人：任姝容，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王向阳，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行（以下简称邮政银行蔡甸支行）与被告吕烈、武汉市蔡甸碧桂园房地产开发有限公司（以下简称蔡甸碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案。2021年3月23日，本院依原告申请作出（2021）鄂0114民初762号民事裁定书，限额冻结被申请人吕烈或武汉市蔡甸碧桂园房地产开发有限公司名下银行账户存款460,678.17元或查封、扣押其他等值财产。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政银行蔡甸支行的委托诉讼代理人刘鉴增，被告吕烈，被告蔡甸碧桂园公司的委托诉讼代理人任姝容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邮政银行蔡甸支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告吕烈向原告偿还贷款本金439,044元及利息、罚息（利息、罚息暂计算至2021年1月4日为：利息6,405.81元,罚息62.98元，本息合计445,512.79元；此后的利息按年利率4.655%，罚息按年利率6.0515%计算至被告全部款项清偿之日止）；2.判令被告吕烈承担原告为实现本次债权而发生的律师费15,165元；3.判令原告在全部债权范围内对被告吕烈抵押的坐落于蔡甸区××、××·学府××单元××号的抵押房产的变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告蔡甸碧桂园公司对上述第一、二项诉讼请求项下被告吕烈的全部付款义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年10月12日，被告吕烈与原告签订《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：4299998Q116104254297)约定：原告向吕烈提供购房贷款47万元，贷款期限自2016年10月12日至2046年10月12日，共计360个月；贷款年利率为4.655%，罚息年利率为6.0515%，还款方式为等额本息；指定还款日为每月的13日。被告吕烈以位于蔡甸区××、××·学府××单元××号房屋为该笔贷款提供抵押担保，并于2017年1月10日办理了不动产预告登记。同日，蔡甸碧桂园公司作为保证人与原告签订《个人购房借款及担保合同》，为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约交付47万元借款，但吕烈未按合同约定履行还款义务，已多期逾期，构成根本违约。被告吕烈辩称，不同意承担律师费，其他无异议。被告蔡甸碧桂园公司辩称，1.原告已在案涉房屋设立抵押物权，我公司提供的阶段性担保所附解除条件已经成就，我公司无需就案涉贷款逾期利息、罚息、律师费等承担连带保证责任。案涉房屋已办理预抵押登记手续，并已转为正式抵押权，且抵押权的设立时间已经溯及至预抵押登记当天，即2017年1月10日，原告为案涉房屋唯一抵押权人，根据《个人购房借款及担保合同》第31条约定，我公司连带保证责任的解除条件是贷款人及抵押人正式抵押手续办理完毕，该解除条件已经成就，我公司已经完成阶段性担保义务；2.根据《个人购房借款及担保合同》第19条约定，原告应与抵押人吕烈积极办理抵押手续。若原告放弃自身权利或怠于履行办理抵押登记的权利及义务，应自行承担责任；综上，原告应当就其抵押物权优先实现债权。原告对我公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告对我公司的全部诉讼请求。本院经审理，对双方当事人没有争议的如下事实，予以认定：2016年9月12日，吕烈与蔡甸碧桂园公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡160100735），吕烈购买蔡甸区蔡甸街成功村、新庙村碧桂园?学府壹号第13幢2单元3层2号房，房屋建筑总面积为105.31㎡，总价为591,932元，首付款为121,933元，其余办理按揭贷款。同年10月12日，吕烈与邮政银行蔡甸支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：4299998Q116104254297），合同约定：邮政银行蔡甸支行向吕烈提供47万元购房贷款，用于购买碧桂园?学府壹号第13幢2单元3层2号房，贷款期限为360个月，自2016年10月12日至2046年10月12日；合同第四条约定贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率的基础下浮5%执行，实际利率以借据为准；合同第八条约定贷款本息偿还方式为按月等额本息。每月13日为还款日，在每期还款日16点之前，借款人应向还款账户中按应偿还的贷款本息足额存入相应资金，并授权贷款人于每期还款日从账户中划收；合同第十一条罚息条款约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%（如购车和购买商业用房的，则为50%）确定；合同第十二条违约及违约责任条款约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；合同第十五条费用条款约定：本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：保险费、评估费……财产保全费……律师费等费用……贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿。合同项下抵押条款和抵押物清单约定：吕烈以其购买的碧桂园?学府壹号第13幢2单元3层2号房为上述贷款承担抵押担保责任，抵押担保范围包括不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。本合同签订后，抵押人和贷款人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续。合同项下保证条款第三十一条保证范围约定，保证人蔡甸碧桂园公司为上述贷款承担阶段性连带责任保证。保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕条件的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。第三十二条约定保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。合同尾页有吕烈签字捺印，蔡甸碧桂园公司作为保证人加盖公司印章。2016年10月13日，原告依约向吕烈的个人账户发放贷款47万元，在中国邮政储蓄银行个人贷款放款单中载明放款执行的年利率为4.655%，逾期利率为6.0515%。截至2021年1月4日，吕烈连续逾期3期，累计逾期9期，下欠贷款本金439,044元、利息6,405.81元，罚息62.98元。2017年1月10日，原告与吕烈就案涉房屋办理不动产预告登记，不动产登记证号为：鄂（2017）武汉市蔡甸不动产证明第0000717号。2020年12月18日，邮政银行蔡甸支行向吕烈发出《中国邮政储蓄银行个人消费贷款提前收回通知书》，载明：鉴于吕烈未按合同约定每月按时还款，邮政银行蔡甸支行决定提前收回贷款，要求吕烈自通知日期起3个自然日内，结清此笔贷款本息。吕烈收悉后，承诺将逾期贷款还清，但至今仍未还清。2021年2月2日，为诉讼事宜，原告与北京金台（武汉）律师事务所签订《民事诉讼委托代理协议》，并就本案支付了律师代理费15,165元。上述事实，有当事人当庭陈述，原告邮政银行蔡甸支行提交的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡160100735）、《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：4299998Q116104254297）、鄂（2017）武汉市蔡甸不动产证明第0000717号《不动产登记证明》《中国邮政储蓄银行个人贷款放款单》《中国邮政储蓄银行小额贷款（手工）借据》、中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单、中国邮政储蓄银行个人贷款系统截图、《民事诉讼委托代理协议》、湖北增值税专用发票（No：00604513）、催收记录、提前收回贷款通知书，被告蔡甸碧桂园公司提交的《武汉市不动产登记信息查询单》《武汉市不动产抵押信息单》等经庭审核实的证据所证实，并在卷佐证。本院认为，原告邮政银行蔡甸支行与被告吕烈、蔡甸碧桂园公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吕烈未按合同约定履行还款义务，截至2021年1月4日，已连续逾期3期，累计逾期9期，且对下欠原告贷款本金439,044元、利息6,405.81元、罚息62.98元无异议，依据合同第十二条第二款第三项的约定，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，并要求吕烈提前全部清偿。故对原告要求被告吕烈偿还截至2021年1月4日的贷款本金439,044元、利息6,405.81元、罚息62.98元，合计445,512.79元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于律师费的承担，依据原、被告双方签订的《个人购房/购车借款及担保合同》第十五条的约定，吕烈因未按时偿还借款本息而导致违约，原告为维护自身权利提起诉讼且提供了《民事诉讼委托代理协议》和相应发票予以证明其垫付的费用，故对原告要求吕烈承担该案律师费15,165元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告请求判令其在全部债权范围内对吕烈提供抵押的位于蔡甸区成功村、新庙村碧桂园?学府壹号13幢2单元3层2号房产的变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权。本院认为，由于原告提供的《不动产登记证明》为预告登记。依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预先登记失效”的规定，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对不动产交易的监督行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于不动产买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力，原告主张对吕烈在《个人购房/购车借款及担保合同》中约定的抵押物即位于蔡甸区成功村、新庙村碧桂园?学府壹号13幢2单元3层2号房产享有优先受偿权的请求于法不符，本院依法不予支持。关于原告要求被告蔡甸碧桂园公司承担连带清偿责任。蔡甸碧桂园公司在《个人购房/购车借款及担保合同》保证人处加盖公司印章，自愿作为保证人，对案涉贷款提供阶段性连带保证责任，保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”《个人购房/购车借款及担保合同》虽约定了保证人免除保证责任的条件，但截至目前，因案涉房屋未办理产权证，其正式抵押登记手续仍未办理，即免除保证责任的条件并未成就。被告碧桂园公司辩称阶段性担保所附解除条件已经成就，我公司无需就案涉贷款逾期利息、罚息、律师费等承担连带保证责任与事实不符。故对其辩称请求，本院依法不予支持。对原告要求蔡甸碧桂园公司就案涉贷款本息及律师费承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吕烈于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行偿还贷款本金439,044元及截至2021年1月4日的利息6,405.81元、罚息62.98元，三项合计445,512.79元。此后的利息按年利率4.655%，罚息按年利率6.0515%计算至被告全部款项清偿之日止；二、被告吕烈于本判决书生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行支付律师代理费15,165元;三、被告武汉市蔡甸碧桂园房地产开发有限公司对上述第一、二项中的债务与被告吕烈承担连带清偿责任；四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,210元，减半收取计4,105元，保全费2,823元，合计6,928元，由被告吕烈、武汉市蔡甸碧桂园房地产开发有限公司共同负担（原告已垫付，执行时由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  甘彬二〇二一年四月二十一日法官助理吕凡书记员李梦霓