河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1279号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市天心文化旅游有限公司，住所地河南省洛阳市老城区中州路72号。法定代表人：王**，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈占军，河南鼎大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张胜全，河南鼎大律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁峰，女，1973年6月1日生，汉族，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：郭磊，河南万基律师事务所律师。委托诉讼代理人：常仁利，河南万基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉江平，女，1974年4月15日生，汉族，住河南省洛宁县。被上诉人（原审被告）：寇志强，男，1973年5月1日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：洛阳鑫盈沣商贸有限公司，住所地河南省洛阳市老城区中州中路72号天心文化产业园7号厂房内。法定代表人：吉江平，该公司总经理。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：郭磊，河南万基律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：常仁利，河南万基律师事务所律师。上诉人洛阳市天心文化旅游有限公司（以下简称天心公司）、上诉人梁峰因双方及原审被告吉江平、寇志强、洛阳鑫盈沣商贸有限公司（以下简称鑫盈沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人天心公司的委托诉讼代理人陈占军、张胜全，上诉人梁峰，被上诉人吉江平、寇志强，梁峰、吉江平、寇志强与被上诉人鑫盈沣公司的共同委托诉讼代理人郭磊、常仁利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天心公司上诉请求：1.撤销原判第七项；2.改判原判第八项为鉴定费用全部由梁峰承担；3.改判原判第十项为驳回梁峰全部反诉请求；4.改判鑫盈沣公司对原判第二项承担共同还款责任。事实和理由：一、原审法院认定梁峰未按合同约定及时交纳房租及综合管理费，其行为已构成违约，天心公司有权依照合同约定解除双方之间的合同并要求支付尚欠的租金和综合管理费。可以看出梁峰应承担本案全部违约责任，天心公司不承担任何违约责任。因此天心公司认为因梁峰等人的违约行为导致房屋租赁合同解除，其未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值，但这种情况是由其自身行为造成的，对该损失只能自行承担，天心公司作为守约方没有义务对其损失负责。原审判令天心公司向梁峰补偿2180108.29元明显违反了违约责任原则和公平原则。根据相关法律规定，当房屋租赁合同终止或解除后，就装饰装修问题，有约定的按约定处理。应按租赁合同第八条第4款约定，梁峰等人在租赁范围内投入的土建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权无偿归天心公司所有。从梁峰的反诉请求可以看出，梁峰提出的是“赔偿”而非“补偿”，且其主张赔偿依据的是租赁合同无效，因此一审法院既已认定租赁合同合法有效，那么所谓的赔偿就不应得到支持。二、虽然鑫盈沣公司是独立法人，但鑫盈沣公司在付款方案中承诺人处加盖公章，并有其法定代表人吉江平签字，鑫盈沣公司的行为明显是对本案所涉房租及综合管理费欠款事实、数额的确认，并自愿对上述欠款承诺还款，属于债的加入。天心公司以此要求鑫盈沣公司承担共同还款责任符合法律规定。梁峰辩称：一、一审判令天心公司向梁峰补偿装饰装修改扩建费符合法律规定。本案房屋租赁合同效力问题直接决定了案件处理方向，在假设合同有效的前提下，合同中关于装修、改扩建物的赔偿与违约金条款、逾期付款的违约金条款均属于违约责任条款，约定明显过高且显失公平，导致双方权利失衡。一审法院酌情将违约责任予以降低，没有不当之处。房屋租赁期限为14年，实际租赁期限仅为一年，无论租赁合同是否有效，在天心公司接收全部装修、改扩建物的情况下，按剩余年限比例折算补偿更加公平，即应当补偿13/14。原审法院判令按60%补偿过低。二、鑫盈沣公司系独立法人，梁峰与该公司的法律关系通过公司法调整，但在本案中鑫盈沣公司与梁峰不存在合伙关系，天心公司要求鑫盈沣公司与梁峰承担共同还款责任没有法律依据。三、针对反诉梁峰已上诉，应予支持。吉江平、寇志强、鑫盈沣公司同意梁峰答辩意见。梁峰上诉请求：1.撤销原判第五项，驳回天心公司该项诉讼请求；2.撤销原判第七项，改判天心公司向梁峰补偿改扩建及附属物费用3373977.11元；3.撤销原判第十项，改判确认梁峰与天心公司签订的租赁协议无效。事实和理由：一、一审判令梁峰支付违约金数额明显过高，且远超其实际损失，应予改判。梁峰仅拖欠天心公司租金及管理费106457元，却判令按年租金的30%即527928.19元赔偿违约金。一审判令装修物价值的40%归属于天心公司，违约金加上该部分装修价值合计约200万元，该违约责任相对于违约程度及实际损失明显过高。本案是天心公司强制进行清场，房屋空置的情况是天心公司造成的。如果房屋空置损失系合同违约解除后的损失或损失扩大部分，也应当由放任或造成损失扩大的一方即天心公司承担，梁峰仅应当就拖欠租金部分承担相应的违约责任。一审判令租赁物归天心公司所有，使租赁房屋使用价值增加，新承租人支付的租金势必超过原租金价格，也足以弥补天心公司之前的租金损失。二、关于租赁合同效力问题。一审时天心公司未提交租赁房产的建设工程规划许可证，只提交了洛市房权证2002字第××号房产证复印件，一审法院仅凭该复印件认定房产的合法性和真实性明显不当。天心文化产业园中存在几十幢大中型车间、办公楼，无法确认本案租赁合同与该房产证复印件的关联性。从房屋面积、房号来看也无法证明该房产证复印件与本案租赁房产的关联性。依法应当认定双方租赁协议无效，并将梁峰投入的装修物价值按合同年限与实际租赁年限折算后对梁峰补偿。即使该房产证确系租赁房产的房产证，但因证载面积与合同约定面积之间存在约30%差额，如果该部分差额确实属于天心公司私自扩建，属于未按照建设工程规划许可证建设的房屋，租赁合同也属无效。一审法院也可以将租赁合同效力分割开，即证载面积以内按有效处理，以外的30%按无效处理。对30%按无效合同对梁峰补偿，70%面积按有效进行补偿（仍属于违约责任过高范畴应予降低）。三、天心公司未经规划部门批准、未履行招拍挂手续及补缴土地出让金等法定程序即将工业用地出租用作商业经营，严重违反《城乡规划法》《土地法》《城市房地产管理法》规定，转租经营收益，违反强制性规定，损害国家利益，也属于无效合同。依据消防法和《最高院（2013）民一他字第11号复函》，租赁场地未经消防验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效。四、双方租赁协议约定的租赁期限为14年，履行期限约为1年，租赁合同无效，应当以装修物、附属物价值为基数，按照13/14的比例折算补偿梁峰。天心公司辩称，答辩意见同上诉意见，另补充：一、涉案租赁合同合法有效。二、本案的合同解除是约定解除加法定解除，合同的相对方应当承担合同约定的解除后果以及法律规定的违约责任。三、一审判决混淆了违约责任和违约金的概念，混淆了合同特别约定条款和违约金条款的区别，导致错误适用法律。一审判决适用合同法114条、227条错误，而应把握最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第八条、第九条规定的精神。四、2019年9月4日的付款方案里有鑫盈沣公司的公章，还有该公司法定代表人吉江平的签字，说明对该债务均无异议，并且鑫盈沣公司主动加入了债务履行。吉江平、寇志强、鑫盈沣公司同意梁峰上诉意见。天心公司向一审法院起诉请求：1.确认天心公司与梁峰于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月25日解除；2.判令梁峰、吉江平、寇志强、鑫盈沣公司共同支付欠付天心公司的租金及综合管理费共计106457元（计算至2019年11月25日）；3.判令梁峰支付房屋的占有使用费38883.60元（计算至2019年12月2日，租金按22元/㎡/月，综合管理费按3元/㎡/月）；4.判令梁峰支付违约金527928.19元；5.判令梁峰、吉江平、寇志强、鑫盈沣公司对租赁物投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权无偿归天心公司所有。梁峰反诉请求：1.确认梁峰与天心公司于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令天心公司赔偿梁峰租赁物装修价值损失3633513.81元；3.鉴定费33800元由天心公司承担。一审法院认定事实：2018年10月16日国机重工（洛阳）建筑机械有限公司［出租人，原一拖（洛阳）建筑机械有限公司，以下简称国机公司］与天心公司（承租人）签订《国机重工（洛阳）建筑机械有限公司所属老城厂区房屋、场地租赁合同》写明：租赁物位置位于洛阳市××城区××路××号，东临三通巷、南邻中州中路、西邻国家隋唐城遗址公园、北邻唐宫东路。租赁期限自2018年3月1日始至2027年2月28日止，租赁期满后，租赁期自动顺延五年（2027年3月1日至2032年2月28日）。2018年6月10日天心公司（甲方）与梁峰（乙方）签订《房屋租赁合同》写明：乙方意向承租商铺位于洛阳市××城区××路××文化产业××号厂房北侧区域，建筑面积为6665.76㎡；租赁期限为14年，租赁时间2018年6月5日起至2032年6月5日止；自起租日起，乙方享有210天的免租期，免租期内不计算租金，房屋租金从2018年12月10日开始计算，房屋租金标准为第一、二、三年月租金22元/㎡；自2018年6月10日起，乙方应向甲方交纳综合管理费，标准为3元/月；租金和综合管理费以6个月为周期支付，乙方在签订合同后的5天内，支付第一期6个月租金879880.32元，综合管理费119983.68元，共计999864元。每期综合管理费随租金一起缴纳，租金和综合管理费应于租金到期日15日前支付；房屋押金293293.44元，乙方于支付首期租金时一并支付给甲方，房屋押金于本合同结束后双方均无争议下全额退还；乙方装修前及装修竣工后需有关部门办理审批、验收手续的，由乙方自行办理并负担费用，甲方仅提供相关手续协助；合同正常履行期内，乙方为满足商业经营需要而投入的装修、设备及其他附属物之所有权归乙方所有。合同期满或解除后，乙方租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分（含房屋主体结构、钢结构、隔断墙体、门窗等）、扩建部分的所有权无偿归甲方所有，乙方不得拆除，也不得向甲方收取任何费用；乙方拖欠租金达10日以上的，甲方有权单方解除合同，收回该房产并要求赔偿；如甲方依照合同单方解除合同的，乙方应按当年度租金的30%向甲方支付违约金。合同签订后，梁峰将所租赁的房屋用于经营花市，并对厂房地面水泥找平层和本色密封固化施工、厂房屋顶整体防水、雨搭板防水等项目进行了改建、改造土建和扩建。按照合同约定的租金和物业费计算标准，2018年6月10日至2019年6月9日梁峰应交纳的租金为879880元、管理费为239967元，合计1119847元。梁峰于2018年6月15日至2019年6月5日期间分八笔共计向天心公司转款153万元，截止2019年6月9日，梁峰不欠付天心公司租金及管理费。因梁峰未按照合同约定的时间支付2019年6月10日至2020年12月9日的租金及管理费，梁峰、吉江平在2019年8月3日的承诺书中签字，承诺在2019年8月31日前交付奥菲花市和图书城半年租金及管理费共计1306764元，如未交付，天心公司可以与其解除合同。2019年9月4日梁峰、吉江平又在付款方案中签字，承诺按方案按时交纳租金，如未按时交纳费用，天心公司有权清退商户，并同意天心公司解除双方之间的合同。梁峰于2019年9月17日分两笔向天心公司转账399932元。2019年10月28日天心公司向梁峰下达催缴通知书，写明因梁峰多次未按照约定及时交纳房租和管理费，通知其在2019年11月25日中午12点之前将欠款499932元支付完毕，如未按时足额缴纳，将依照合同约定解除双方所签订的房屋租赁合同，并要求其承担违约责任。同日，梁峰、吉江平、寇志强在承诺书中签字，表示其已收到天心公司下发的催缴通知书，并承诺按通知书要求的时间足额缴纳费用，如到期未履行，同意按催缴通知书及双方所签租赁合同规定执行。后因梁峰未按照通知书确定的时间缴纳租金及管理费，2019年11月25日天心公司向其下达合同解除通知书，通知解除双方签订的房屋租赁合同，并要求梁峰在接到通知书3日内退场。2019年11月29日，天心公司对涉案房屋采取断电措施，2019年12月2日天心公司将涉案房屋收回。现涉案房屋未对外出租。经双方对账确认，截止2019年11月25日，扣除梁峰已交的款项后，梁峰尚欠天心公司租金及管理费共计106457元。梁峰于2020年4月20日向一审法院申请对其所租赁范围内出资的装饰装修物、添加物进行评估鉴定，并支出鉴定费33800元。2020年7月25日智远工程管理有限公司出具智远工程管理有限公司（2020）建造鉴字第009号《建筑工程造价司法鉴定报告》，对39个鉴定项目给出鉴定结论金额，其中厂房地面水泥找平层和本色密封固化施工210000元、钢结构平台制作安装520000元、厂房屋顶整体防水64965元、雨搭板防水743.72元、厂房内墙面、屋顶、立柱清洗、洗白、罩白106600元、整体四层楼前期初建水电路、装饰、粉刷257829.48元、锅炉房施工28000元、组合式燃气供热设备及安装349528.85元、84台换热器及风机系统224195.26元、厂房内部水电路系统安装施工363280元、配楼布线及天窗检修、东区布线及卫生间120287元、公共卫生间水电19468元、灯光及风幕机安装31255元、条幅机安装14192元、安装横幅用钢丝绳15180元、配楼门面房上下水施工17270元、锅炉房水电58470元、公厕排水系统28500元、花市保温棚施工43820元、轻钢龙骨硅酸钙隔墙103564.50元、消防改造（火灾自动报警、消火栓、消防水炮）154606.61元、厂房钢筋工程57907.83元、污水泵两台及控制自动化系统5967.16元、复合化粪池11000元、监控系统、音响系统、WiFi系统22161.87元、铝合金门窗、5mm钢化玻璃109120元、配电房改造1051.08元、马红虎砌墙350平52737.73元、卫生间集成吊顶5000元、卫生间二层隔断7459.98元、遮阳棚4个6048元、全屋净水设备系统9320元、外墙粉刷16000元、玻璃隔断17875.46元、二层护栏、洗手间二个9973.43元、防腐木造型298855元、二层隔墙36157.78元、燃气开口费200000元、电动门两个、卷闸门五个35123.07元，共计3633513.81元。2020年10月12日智远工程管理有限公司出具回复写明，本案的《建筑工程造价司法鉴定报告》中所鉴定的项目及费用均属于天心公司与梁峰签订的《房屋租赁合同》中第八条“租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分（含房屋主体结构、钢结构、隔断墙体、门窗等）”约定的情形。一审另查明，梁峰、吉江平、寇志强为合伙关系，以梁峰的名义租赁涉案房屋用于经营花市。涉案房屋的所有权人为一拖（洛阳）建筑机械有限公司，房权证号为洛市房权证（2002）字第Ｘ1××01号，证载建筑面积为6141.86平方米，实际面积为8711.76平方米。一审法院认为，天心公司与梁峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。梁峰未按照合同约定及时交纳房租及综合管理费，在经过天心公司多次催要并给予其合理的履行期限后，仍拒不交纳，其行为已构成违约，天心公司有权依照合同的约定解除双方之间的合同并要求支付尚欠的租金和管理费。合同解除后至天心公司断电前，梁峰共计占用涉案房屋4天，4天的占有使用费仍按之前的租金及管理费标准计算为22219.20元，梁峰应当支付。合同中对梁峰对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物无偿归天心公司所有及违约金计算方式的约定，均应当属于对违约责任的约定，依照法律规定，违约责任的约定过分高于损失，违约方可提出抗辩予以调整。关于违约金部分，因梁峰的违约行为导致天心公司租金收益减少且房屋空置无法取得租金收益，天心公司要求梁峰按照年租金的30%支付违约金未超出法律规定，予以支持。关于改建、改造土建部分、扩建部分及附属物部分，虽然梁峰存在过错，但结合其可能给天心公司造成的损失，兼顾其对涉案房屋装修改造的投入情况及使用情况，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定梁峰应承担的违约责任为对该部分鉴定评估价值的40%，即应承担1453405.52元。天心公司在取得梁峰对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权后，应按照鉴定评估价值的60%对梁峰进行补偿，即应补偿2180108.29元。对于鉴定费用，天心公司应按照60%的比例承担，即应承担20280元。因梁峰、吉江平、寇志强系合伙关系，梁峰与天心公司签订合同系执行合伙事务的行为，作为共同合伙人，吉江平、寇志强应对因合伙产生的债务承担连带责任。同时，作为共同合伙人，由梁峰一人提起反诉并主张权利亦符合法律规定。鑫盈沣公司系独立的法人，与天心公司并无合同关系，天心公司要求其与梁峰、吉江平、寇志强承担连带责任无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决：一、天心公司与梁峰签订的《房屋租赁合同》于2019年11月25日解除；二、梁峰应当在本判决生效后10日内向天心公司支付拖欠的租金及管理费共计106457元；三、梁峰应当在本判决生效后10日内向天心公司支付房屋占有使用费22219.20元；四、梁峰对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权归天心公司所有；五、梁峰应当在本判决生效后10日内向天心公司支付违约金527928.19元；六、吉江平、寇志强对梁峰上述第二项支付款项义务承担连带责任；七、天心公司应当在本判决生效后10日内向梁峰补偿涉案房屋的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物费用2180108.29元；八、天心公司应当在本判决生效后10日内向梁峰支付鉴定费20280元；九、驳回天心公司其他诉讼请求；十、驳回梁峰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10533元，由天心公司负担260元，梁峰负担10273元。反诉案件受理费18070元，由梁峰负担7228元，天心公司负担10842元。本院二审期间，梁峰围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，天心公司与梁峰签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案中的租赁房屋系上世纪六十年代所建厂房，后于上世纪九十年代由原国机公司扩建，并于2002年办理房产证。洛阳市城乡规划局于2018年10月26日出具证明显示，天心文化创意产业园项目为市、区重点项目，只对局部外立面和内部进行装修改造，不增加建筑面积，整体园区为综合式商业园区。梁峰上诉称《房屋租赁合同》因违反规划和改变土地使用性质而无效依据不足，本院不予支持。双方在租赁合同中约定，梁峰拖欠租金10日以上天心公司有权单方解除合同。在租赁合同履行过程中，因梁峰欠付租金，梁峰、吉江平又于2019年8月3日、2019年9月4日两次向天心公司出具承诺及付款方案，承诺如未按期支付租金，同意园区解除与梁峰的合同。因此，天心公司在梁峰未按时支付租金的情况下行使双方约定的合同解除权，符合法律规定。一审法院据此认定天心公司与梁峰签订的《房屋租赁合同》于2019年11月25日解除，处理并无不当，本院予以维持。关于合同解除后天心公司是否应向梁峰补偿。根据租赁合同的约定合同期满或解除后，梁峰租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分的所有权无偿归天心公司所有，梁峰不得拆除，也不得向天心公司收取任何费用。但鉴于本案中双方租赁合同约定的租赁期为14年，梁峰依据该长期租赁预期投入巨额租金装修改造，而实际履行的期间尚不足一年，且经双方对账确认截止2019年11月25日梁峰欠交租金及管理费亦仅有106457元，因此若依据合同约定天心公司无须对梁峰补偿会造成双方权利严重失衡的后果。一审法院依据本案合同履行情况酌定由天心公司对梁峰装修改造投入费用评估价值的60%予以补偿，符合公平原则，本院予以维持。关于鑫盈沣公司是否应承担连带责任。本案中的租赁合同是梁峰与天心公司所签，吉江平、寇志强与梁峰是合伙关系，应由三名合伙人共同承担责任。鑫盈沣公司并非本案合同当事人，天心公司要求鑫盈沣公司承担责任没有事实和法律依据，不能成立。关于天心公司所称鑫盈沣公司在2019年9月4日奥菲花市付款方案中加盖公章属于债的加入的主张，因鑫盈沣公司在该付款方案中并未明确表示承担共同还款责任，因此天心公司该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，天心公司与梁峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42377元，由洛阳市天心文化旅游有限公司负担26832元，由梁峰负担15545元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  董 鹏二〇二一年四月十二日法官助理安超书记员高会茹