杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初9837号 原告（反诉被告）：杭州弘晟轮胎有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区双浦镇轮渡路36号2号楼207室，统一社会信用代码91330106MA28XAW17J。 法定代表人：王徐高，执行董事兼总经理。 原告（反诉被告）：汤存东，男，1975年11月8日出生，汉族，住浙江省天台县。 二原告共同委托诉讼代理人：许晓强，浙江丰国律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州新世电器开关有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区双浦镇轮渡路36号，统一社会信用代码913301067450902901。 法定代表人：范莉芹，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王语嫣，浙江京衡律师事务所律师。 原告杭州弘晟轮胎有限公司（以下简称弘晟公司）、汤存东与被告杭州新世电器开关有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月24日受理后，依法由审判员杨志敏适用简易程序独任审理。后被告提起反诉，经审查本院予以准许。本案于2021年3月4日公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人许晓强、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王语嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付未实际使用房屋租期的房租40000元；2.被告支付原告搬迁费用30000元；3.被告支付原告租房押金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。。 事实及理由：原、被告双方于2020年4月15日续签房屋租赁合同一份，约定租期2020年4月20日至2021年4月19日止，年租金460000元整。原告于2020年4月20日按约定预先支付第一季度的租金115000元。2020年7月10日，被告通知原告要求原告搬离案涉房屋。后双方协商一致，在被告退回一个月房租40000元及搬迁费30000元的前提下，原告于2020年8月31日前搬离案涉房屋，原告搬离房屋后被告退回押金10000元，水电费另行结算。后原告出具一份承诺书，载明上述事实，该份承诺书交由被告公司人员。后，原告按照约定搬离案涉房屋，但是被告却迟迟不按照承诺书的约定支付上述费用。 被告答辩称：被告从未向原告承诺向其支付4万元房租、搬迁费及返还押金，原告提供的承诺书内容是由被告先行向原告打款，再由原告搬出，最后退还租房押金。被告一直未同意原告提出的上述无理要求，故并未按承诺书支付费用。该承诺书内容并非原、被告共同意思表示，而是原告违反租赁合同约定拒绝无条件搬出租赁场地，强行向被告索要一系列的不合理费用，且号召其他的厂房承租人一起向被告索要，故被告坚决不认可原告无理的诉讼请求，请求法院依法驳回。 被告向本院提出如下反诉请求：1.确认原、被告于2020年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月31日解除；2.两原告向被告支付实际租期内未支付租金128548元（自2020年7月20日起算至2020年10月30日，按照460000元/365元/天计算）。 事实和理由：原、被告于2020年4月15日签订了《房屋租赁合同》，被告将案涉房屋租赁给两原告，租赁期限为2020年4月20日起至2021年4月19日止，年租金460000元，原告于合同签订生效后三日内支付第一季度租金115000元(2020年4月20日至7月19日)，并于2020年7月19日前付清余下租金；未经被告同意，原告不得对外转租；若遇政府征迁等，被告提前一个月通知原告，合同终止，原告应无条件搬出，并自行承担搬出费用和损失，房屋租金止于原告实际租期。 原告于2020年4月20日支付了第一季度租金115000元。后因政府征迁需要，被告依约提前1个月，于2020年7月10日通知原告，要求其于2020年8月10日前搬出租赁房屋。因被告依约行使单方解除权，双方之间《房屋租赁合同》于2020年7月10日解除。然原告不同意按照《房屋租赁合同》约定无条件搬出租赁房屋，并以不配合政府征迁作为要挟，同时鼓动其他承租人一起向被告索要费用以施压，要求被告向其支付一系列不合理费用。原告实际占用租赁房屋直至2020年10月30日，才向被告交还租赁房屋钥匙。另外，被告在收回租赁房屋后才得知，原告此前将租赁房屋擅自转租给第三人余孝周，并私自收取租金25000元。原告不仅违约占用被告租赁房屋数月，一边将租赁房屋擅自转租第三人私自赚取租金，另一边又将被告诉至法院要求退还合法租金，原告主观恶意明显，毫无市场诚信。鉴于原告实际于2020年10月31日搬出，故被告主张双方签订的租赁合同于2020年10月31日解除。 原告针对反诉，答辩称：原告认为房屋租赁合同于2020年8月11日解除，而非被告所称的10月31日。原告并没有占有使用租赁房屋至10月31日，原告于8月26日已经搬出所有货物，原告在于7月14日与其他公司签订新的房屋租赁合同，事实上不再需要也无实际占有使用租赁房屋的意义，之所以将钥匙留至10月底才交由徐华丰，是因为原告搬迁后被告未按照搬迁约定将款项交至原告指定账户，故而原告行使自己私力救济权。 本院经审理认定事实如下：2020年4月15日，被告（出租方、甲方）与原告弘晟公司、汤存东（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将合法拥有的坐落在杭州市西湖区双浦镇轮渡路36号2号楼207房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给乙方，建筑面积1977平方米；租赁期限自2020年4月20日起至2021年4月19日，租金标准为1917平方米租金为18元/平方/月，60平方米租金为65元/平方/月，合计净到手年租金为460872元，优惠价460000元整；乙方的租金先付第一季度(4月20日至7月19日)，7月19日之前余下的租金付清，合同签订生效后三日内乙方应将租金打进甲方指定账户；自本协议签订之日起三日内，乙方应支付甲方保证金壹万元整，租赁期满或合同解除时，由甲方无息返还乙方；乙方承诺不得将该房屋进行转租，转租需经甲方书面同意方可对外转租；在租赁期间，若甲方未经乙方同意违反合同约定擅自提前收回房屋的，乙方有权要求继续履行本合同，如因此而解除本合同，甲方应退还乙方已缴纳未使用到期的租金，并向乙方支付年租金10%的违约金；如本合同履行期间，若该厂房、场地涉及拆迁、征用、征收等国家政策方面原因导致的，甲方提前一个月通知乙方，本合同终止，乙方应无条件搬出，因搬出所产生的费用以及停产拆迁造成的损失由乙方自行承担，租金止于乙方实际租期。合同签订后，原告支付押金10000元，于2020年4月20日向被告支付第一季度租金115000元。 2020年7月10日，被告向两原告发出书面通知，上面载明：“根据政府要求，因小江路工程征地拆迁需要，我公司的厂房要全部被政府征迁，现我司提前一个月通知贵司（您），限贵司（您）于2020年8月10日前搬出。”原告收到该通知后，开始与被告的工作人员徐华丰沟通协商。2020年8月11日，原告汤存东手写一份《承诺书》，上面载明：“本公司承诺杭州新世电器开关有限公司在支付退回1个月房租40000元（肆万元）再补加搬迁费15元/平方米×2000平方米，合计30000元（叁万元整），总共应付70000元（柒万元整）。另外，在搬完后再退回押金10000元（壹万元），其中水电费搬完清算。尽量在本月31号前搬完。”原告将该份承诺书通过徐华丰交与被告。 次日，汤存东通过微信联系徐华丰，问“这个钱还没给我们”，徐华丰回“还没打吗？我问一下”。8月13日下午，汤存东又问“问了怎么说”，徐华丰回“电话没接，等下回过来我再答复你”。8月14日上午，汤存东又问“你好小徐，没什么变卦吧，早点打钱过来，我们也好计划搬家”，徐华丰回“在开车，等下回你”。8月15日，汤存东又问“有没有结果，给我钱，我可以搬”，徐华丰回“今天休息，我会去说的”，汤存东再问“要星期一”，徐华丰回“明天过去说，电话里说不方便，他答应了也要星期一，财务上班”，汤存东回“你辛苦，我们什么也不要，整体给他”。8月17日，徐华丰说“明天要我过来看看有没有在搬，再打电话给他”，汤存东回“明天一早过来，明天8.18我开始搬”。8月18日，两原告开始搬迁，并发给徐华丰搬迁照片和视频。徐华丰回“我下午过来”，并语音留言“钱她是不会少的，现在他也不会后悔，今天他去财务上了，等一下我过来看看”。8月21日上午，汤存东问“公司还没有打钱，帮我问一下”，徐华丰回“好，等下我问问”，下午汤存东又问“今天有没有问过，不给我，你把那张承诺书还给我吧”，徐华丰回“好，我等下过去拿”。之后，徐华丰将该张承诺书归还原告。2020年10月30日，原告将租赁房屋的钥匙交给徐华丰。徐华丰向其出具收条，在钥匙交付被告前，租赁房屋均处于上锁状态。 在庭审中，被告认可发搬迁通知时尚未遇拆迁，属于信息错误。原告认可在被告第一次通知搬迁之后被告临时又通知不拆了，可以继续租赁，但其基于第一次搬迁通知已经与其他公司签订新的租赁合同，不可能继续履行本案租赁合同。而且原告还认可其实际于8月26日已经搬完，但因为被告没有给付钱款，故而未将钥匙交给被告。 上述事实由《房屋租赁合同》、书面搬迁通知、《承诺书》、微信聊天内容、收条及双方当事人的陈述等在案佐证。 本院认为：案涉租赁合同系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，对双方当事人均有法律约束力。租赁合同约定，如遇拆迁，出租人提前一个月通知承租人则合同终止，承租人无条件搬出并自行承担搬迁费用及停产拆迁损失，租金止于实际租期。被告于2020年7月10日以拆迁为由向原告发终止通知，虽经事后查证被告的终止理由并不属实，该通知法律上应认定属于被告违约擅自终止，承租人可以要求继续履行合同，但是本案承租人认可并同意案涉合同终止，故在合同终止与否的认定上应做有利于承租人的法律适用，即案涉租赁合同于2020年8月10日终止。被告在反诉状中辩称其2020年7月10日所发通知系行使单方解除权，案涉租赁合同于2020年7月10日解除，后又主张租赁合同于2020年10月31日解除，然而被告并无解除权，其主张亦不能成立，故其要求确认案涉合同解除的诉请本院不予支持。 案涉租赁合同提前终止，即使租赁合同对终止后双方权利义务有约定，亦不妨碍双方就终止后各自的权利义务进行协商并重新合意。根据汤存东与徐华丰的微信聊天记录，原、被告就合同终止后双方权利义务有过协商，原告出具的《承诺书》是双方磋商后的初步意见，尚未经被告有权代表作出承诺。该《承诺书》在法律性质上属于要约，徐华丰接收该份《承诺书》的行为并不能认定双方已经达成合意，因为徐华丰虽是被告的代理人，但根据其身份及其与汤存东的微信聊天亦可见，其虽代表被告与原告协商沟通本案纠纷，但其代理权限显然不包含最终决定权，这一点从原告出具《承诺书》，交与其递交给被告决策层以及被告决策层最后未对该要约作出承诺，并最终由其退还原告《承诺书》这一系列行为亦可证明，故被告辩称徐华丰没有决定权，符合客观事实。本案中，虽然原告发出要约，但被告并未承诺，故原告诉请所依据的《承诺书》，并不产生合意的法律后果，对双方当事人不发生约束力，故本院对原告据此要求被告支付70000元的诉请不予支持。合同终止后，被告应当在合理期限内腾空返还租赁房屋。租赁合同约定的“一个月”为合同提前终止应提前告知期限，而非腾空返还租赁房屋期限，故理应给予原告合理的搬迁期限。从徐华丰与汤存东的微信聊天内容可见，徐华丰对原告提出的8月18日起搬迁并无异议，故本院酌情确定原告应于2020年8月20日前搬迁完毕并返还租赁房屋。原告未能在合理期限内返还租赁房屋，造成相应租金损失的产生，原告对此负有过错，理应赔偿损失。但是被告对该租金损失的产生亦负有责任，虽然《承诺书》并非双方合意，但在磋商中，徐华丰的言语文字存在让原告认为《承诺书》可以得到被告的承诺，而且被告提供错误的拆迁信息误导原告，这些行为都非善意，被告存在违约及恶意磋商的行为，其也理应自担部分损失。鉴于原、被告的上述行为，本案的租金损失应由原、被告各半承担。被告辩称其在交付钥匙前已经腾空房屋，腾空房屋并不必然导致租金停止，本案租赁房屋在原告交付钥匙前处于上锁状态，故租金损失应从2020年8月21日起计算至10月30日，经计算该损失为89479元，由两原告支付被告一半即44739.5元。案涉合同终止，系被告违约擅自终止，故被告理应退还原告的租房押金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下： 一、杭州新世电器开关有限公司退还杭州弘晟轮胎有限公司、汤存东租房押金10000元； 二、杭州弘晟轮胎有限公司、汤存东赔偿杭州新世电器开关有限公司租金损失44739.5元； 三、上述第一、二项相互折抵，杭州弘晟轮胎有限公司、汤存东尚需支付杭州新世电器开关有限公司款项34739.5元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回杭州弘晟轮胎有限公司、汤存东的其他诉讼请求； 五、驳回杭州新世电器开关有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费900元，反诉案件受理费1435元，合计2335元，由杭州弘晟轮胎有限公司、汤存东负担1334元，杭州新世电器开关有限公司负担1001元。 杭州新世电器开关有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。杭州弘晟轮胎有限公司、汤存东于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  杨志敏 二〇二一年四月二十八日 书记员  陈佳佳