湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2012号上诉人（原审被告）：高毅飞，男，汉族，1980年8月1日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：周栋，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙五矿商业管理有限公司,住所地长沙市开福区芙蓉北路159号锦绣华天写字楼1108室。法定代表人：刘志强，总经理。委托诉讼代理人:李宇，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人:李龙飞，湖南弘一律师事务所实习律师。上诉人高毅飞因与被上诉人长沙五矿商业管理有限公司（以下简称五矿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初8479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高毅飞上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求；判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人在被上诉人夸大甚至欺骗的商业宣传下签订商铺租赁合同支付押金后，生意惨淡。2019年，被上诉人口头承诺不收取2019年度的全部租金。后加上2020年疫情影响，上诉人提出退租，被上诉人哄骗上诉人签订补充协议。上诉人付清2020年第二季度租金、物业费、水费等，算上押金，费用已付清至2020年8月27日。被上诉人于2020年8月28日锁铺，双方租赁合同解除。上诉人未构成违约，不应支付违约金。2019年度租金，上诉人有口头免除承诺，补充协议也有明确约定。五矿公司辩称，公司作为国有企业，不可能在没有获得集团公司同意的情况下，免收2019年度租金，上诉人也无证据证明。公司与高毅飞的合伙人文望签订的补充协议，对于2019年度租金的免收是附条件的。合同对于保证金的使用及退还有明确要求，不存在可以完全冲抵欠付租金。合同约定的违约金为合同总金额的10%，原审判决一个月租金作为违约金，已充分照顾上诉人的利益。五矿公司向原审法院起诉请求：1、请求依法解除双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，判令被告立即交还被告承租原告的第G层第G-010号（对应的产权铺号G013、G014号）商铺,并办理该地址商铺营业执照的变更手续；2、请求判令被告立即支付租金116010.94元，经营管理费10238.49元，物业管理费4379.1元，水费69.94元，合计130698.47元，（暂计算至2020年9月，已抵扣履约保证金）此后的费用按照合同约定支付至商铺交还之日止；3、请求判令被告支付违约金67367.89元；4、请求判令被告承担本案全部的诉讼费用。原审法院认定事实：高毅飞与案外人文望系合伙关系，共同经营蒸浏记，文望负责蒸浏记日常管理。2018年7月27日五矿公司与高毅飞签订《商铺租赁合同》，双方共同约定：1、高毅飞承租位于开福区××路××号××矿长沙ｌｉｖｅ第Ｇ层第Ｇ-010号（对应的产权铺号Ｇ013、Ｇ014号）商铺，建筑面积145.9平方米,使用面积110.59平方米，用于餐饮经营，租期五年；2、承租方进场装修之日起享有装修免租期60日，第一个租赁年度第一季度享受三个月经营免租期（免除租金、经营管理费，不免物业费）；3、租金第一、二年度按使用面积为基数每月每平方米100元计算，第三、四年度按使用面积为基数每月每平方米108元计算，第五年度按使用面积为基数每月每平方米116.64元计算，物业管理费按建筑面积为基数每月每平方米10元，经营管理费每月每平方米11.66元，租金、物业费、经营管理费按季支付，本季末结束前15天支付下一季度费用，先付后租；4、承租方合同签订之日按首个租赁年度的月租金、经营管理费、物业费之和的2个月的标准向出租方支付履约保证金，即合同保证金，共计27247.8元。承租方逾期缴纳租金、物业管理费等其他约定费用，甲方有权从租金、物业管理保证金中直接抵扣，不足部分仍有权向承租方追索。逾期交纳出现三次的，出租方有权解除合同；5、承租方若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向出租方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算应从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算，若承租方拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项超过7日或累计三个月的，出租方有权解除租赁合同；6、除合同另有约定外，双方不得提前解除本合同，合同租期届满，本合同自动终止。除非合同约定的情形或双方协商一致，任何一方都不得任意变更和解除合同，否者违约方应向对方支付合同总金额（租金）10%的违约金，一方违约导致另一方解除合同的，违约方应向对方支付合同总金额（租金）10%的违约金。若违约金不足以补偿对方损失的，违约方还应补足；7、承租方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，承租方应按照合同第十三条第三款约定承担违约责任：逾期支付租金、物业管理费、装修基金、各项保证金等应付款项或未按期补足各项保证金等费用超过7日的；擅自改变本合同约定的经营项目、经营品牌和内容的；未经出租方同意，在一个月内擅自歇业累计两天的……合同终止后（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式交还商铺：承租方自费将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），且出租方不对承租方作任何补偿（包括装修补偿）。如因承租方原因导致商铺内由甲方提供的，装修或附属设施／设备遭到破坏，承租方应当赔偿出租方由此导致的损失。如果该商铺交还或应当交还时状况不符合前项规定，出租方有权要求承租方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此产生的一切费用和开支由承租方承担。《商铺租赁合同》另对其他事项进行了约定。高毅飞在合同签订之日依约向五矿公司交付了三个月租金33177元及履约保证金27247.8元。五矿公司在合同签订次日将商铺交付高毅飞。高毅飞装修后开业经营。涉案商场于2019年1月24日正式营业，从该日起计算高毅飞三个月经营免租期。2019年，高毅飞未向五矿公司支付租金、经营管理费。2020年4月28日，五矿公司与高毅飞合伙人文望签订《“五矿·长沙Live”商铺租赁合同》之补充协议（二），双方共同约定：1、根据主合同约定，承租方承租出租方“五矿·长沙Live”G-010号商铺：租赁期限自2018年12月24日起至2023年12月23日；装修免租期为60天（自交付日起算）；经营免租期共3月，承租方在第一个租赁年度一次性享受；2、经双方协商一致，免除承租方自2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金、经营管理费，但不免除物业费，依主合同缴纳，能源费用承租方自行负担；3、为减轻承租方在“新型冠状病毒肺炎”疫情期间的负担和压力，出租方同意免除承租方自2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金、经营管理费，但不免除物业费，依主合同缴纳，能源费用承租方自行负担；4、双方一致确认：截止至2020年3月31日，承租方尚欠物业管理费4379.1元，欠付经营管理费0元，欠付租金0元，承租方同意于本合同签订之日起2日内向出租方支付；5、自2020年1月1日起的租金、经营管理费、物业管理费，按照主合同约定按季度预付，双方一致确认：（1）承租方应支付的2020年度第二季度费用合计40873.8元，承租方已预交36494.7元，出租方直接予以划扣冲抵，差额部分4379.1元，乙方于本合同签订之日起2日内向出租方支付；（2）承租方于2020年6月15日前预付2020年度第三季度（即7、8、9月份）的租金33177元、经营管理费3317.7元、物业管理费4379.1元；6、补充协议经双方盖章签字后生效。若承租方未按照本协议第五条、第六条约定及时足额支付相关租金费用，甲方有权解除本补充协议并要求承租方仍按照主合同约定支付本协议第二条、第三条约定期间内的租金102384.94元、经营管理费10238.49元、物业管理费4379.1元；7、本协议及其附件是主合同组成部分，与主合同具有同等效力，本协议与主合同不一致的，以本协议为准。《“五矿·长沙Live”商铺租赁合同》之补充协议（二）另对其他事项进行了约定。高毅飞于2020年5月22日向五矿公司支付2020年第一季度物业费4379.1元。2020年7月1日，高毅飞向五矿公司支付2020年第二季度物业费、水费共4424.83元。2020年7月2日，五矿公司向高毅飞发出2020年7、8、9月费用收取单，2020年8月1日向高毅飞发出催收单，2020年8月8日向高毅飞发出催款函，2020年8月15日向高毅飞发出暂停能源供应和物业管理告知函，均送达至高毅飞经营的蒸浏记店内，并微信告知其合伙人文望。2020年8月28日，五矿公司对高毅飞经营的蒸浏记暂停能源供应和物业服务。而后，进行锁铺。高毅飞至今未向五矿公司支付租金等费用，且未腾空涉案商铺。原审法院认为，一、两份合同的效力问题。2018年7月27日，五矿公司与高毅飞签订《商铺租赁合同》，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。2020年4月28日，五矿公司与文望签订《“五矿·长沙Live”商铺租赁合同》之补充协议（二），高毅飞辩称该份协议其未签名，不知晓协议内容，不认可文望的签名，但高毅飞知道签订了该协议，在协议签订未提出异议，并实际履行了该协议，基于其与文望的合伙关系及“蒸浏记”主要经营履约均为文望的情况，应视该份合同是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，高毅飞、五矿公司均应按合同约定履行义务。二、两份合同的解除及违约责任问题。签订补充协议后，高毅飞仅支付2020年第一季、第二季度物业费及水电费，未按约定在2020年6月15日前支付第三季度租金、经营管理费、物业费，经多次催告后仍未交纳相关费用，构成违约，五矿公司主张按补充协议约定解除补充协议，要求仍按照《商铺租赁合同》约定支付2019年3月24日至2019年12月31日的租金102384.94元、经营管理费10238.49元，并解除《商铺租赁合同》，返还案涉商铺，应予支持。2020年8月28日，五矿公司对商铺暂停能源供应和物业服务，随后锁铺，应确认两份商铺租赁合同于2020年8月28日解除，高毅飞应及时交还案涉商铺。高毅飞辩称，因疫情原因经营出现连续亏损才迟延付款，且有履约保证金可以抵扣不构成违约。但经营亏损是从事商业经营应承担的风险，且履约保证金并非租金，不应视同为交纳租金等费用。五矿公司要求按照合同约定支付合同总金额（租金）10%的违约金，但高毅飞确实存在经营业绩差的实际情况，虽该情况不是违约责任免除的法定事由，但应当酌情减轻高毅飞承担的违约责任，酌情按一个月租金金额11059元作为其违约金。三、租金、经营管理费、物业费及水费问题。高毅飞辩称，五矿公司口头承诺不收取2019年全年的租金，无证据证明，不予采信。高毅飞应支付2019年3月24日至2019年12月31日的租金102384.94元、经营管理费10238.49元。五矿公司主张履约保证金可以抵扣2020年7、8月的租金，但其于2020年8月28日锁铺并实际控制商铺后的租金、物业费等费用，不应予以支持。高毅飞应支付2020年7月1日至8月27日租金20691元。物业管理费高毅飞已支付至6月底，尚欠7月1日至8月27日的物业管理费2731元。五矿公司未举证证明高毅飞水费欠费事实，其要求支付水费69.94元的诉请，不予支持。综上，高毅飞应向五矿公司支付租金123075.94元（102384.94元＋20691元），经营管理费10238.49元，物业管理费2731元，违约金11059元，高毅飞已支付履约保证金27247.8元，抵扣后还应向支付119856.6元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条规定，原审法院判决：一、原告长沙五矿商业管理有限公司与被告高毅飞签订的《商铺租赁合同》及《“五矿·长沙Ｌｉｖｅ”商铺租赁合同》之补充协议（二）自2020年8月28日起解除，被告高毅飞将承租商铺于本判决生效后五日内交还原告长沙五矿商业管理有限公司；二、被告高毅飞于本判决生效后十个工作日内办理位于开福区××路××号××矿长沙ｌｉｖｅ第Ｇ层第Ｇ-010号（对应的产权铺号Ｇ013、Ｇ014号）商铺对应的营业执照变更手续；三、被告高毅飞于本判决生效后十日内支付原告长沙五矿商业管理有限公司租金、经营管理费、物业管理费及违约金共计119856.6元；四、驳回原告长沙五矿商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2131元，财产保全费1520元，共计3651元，由原告长沙五矿商业管理有限公司承担1251元，被告高毅飞承担2400元。本案二审期间，当事人未提交新的证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，二审案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，根据上诉人上诉请求及其具体的陈述内容，双方争议焦点为2019年度租金等费用及违约金两个方面。现逐项评述如下：2019年度租金等费用问题。补充协议第二条约定免除2019年度的租金及经营管理费。但是，补充协议第九条约定，若承租方未按照协议第五条、第六条约定及时足额支付相关租金费用，出租方有权解除补充协议，并要求承租方按照主合同约定支付补充协议第二条、第三条约定期间内的租金及经营管理费等。因此，在上诉人未按照补充协议第六条约定，及时足额支付2020年第三季度租金及经营管理费的情况下，一审法院判决上诉人按照主合同约定支付补充协议第二条、第三条中的费用，并无不当。上诉人主张其缴纳的履约保证金27247.8元直接冲抵2020年第三季度的租金，与主合同第五条第一款第二项中所作的履约保证金在商铺交付后转为合同保证金的约定不符，本院不予支持。违约金问题。补充协议第十条约定，补充协议是主合同的组成部分，与主合同具有同等效力，与主合同约定不一致的，以补充协议为准。因此，在补充协议未对违约金问题另作约定的情况下，违约金问题的处理仍应以主合同约定为准。上诉人违反补充协议约定，拖欠租金导致合同解除。根据主合同第十三条第三款约定，应向对方支付合同总结额（租金）10%的违约金。被上诉人据此主张违约金67367.89元。一审法院根据案情确定酌定违约金为一个月租金11059元，并无明显不当，且上诉人未提出上诉，本院予以确认。综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2698元，由上诉人高毅飞负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 龙 峰审判员 闵俊伟二〇二一年四月十三日书记员 谢威源书记员 廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。