江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终2633号上诉人（原审原告、反诉被告）：戈永杰,男,1966年11月9日出生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：庄荣华，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨成，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戈晴，女，1991年7月17日出生，汉族，无业，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：万慧，江苏天煦律师事务所律师。上诉人戈永杰因与被上诉人戈晴排除妨害纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2020)苏0106民初5772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人戈永杰及其委托诉讼代理人庄荣华、被上诉人戈晴及其委托诉讼代理人万慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戈永杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判:1、驳回被上诉人戈晴在一审的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案双方协议约定承租权转让及赔偿条款，属于无权处分，属于无效民事法律行为，不应当成为裁判的定案理由。本案南京市鼓楼区（以下简称205室房屋）承租证上明确载明该承租权不能转让、不能转租，双方对此明知仍然就此强行约定，明确没有征得实际房屋产权人的同意和授权，协议中该部分约定应属无效条款，一审据此裁判上诉人赔偿，也就是变相认可了双方可以约定在没有得到产权人的情况下私下约定转租转让，依法应当予以纠正。2、（1）205室房屋承租权的转让对于上诉人戈永杰来说属于赠与法律范畴，这种无偿的赠与行为不应当负担赔偿责任。205室房屋通过正常程序能够转让给戈晴，则上诉人予以配合，若通过正常程序无法转让给戈晴，则上诉人不应当承担过重的赔偿责任。（2）205室房屋承租权的转让并非以戈秋萍放弃南京市鼓楼区房屋（以下简称104室房屋）50%的继承份额为前提，戈秋萍放弃104室房屋继承份额的核心原因系抵偿母亲余秀英的一切费用。（3）本案双方约定的赔偿数额90万明显过高，依法应当予以调整。本案205室房屋现是上诉人享有3年的承租权，该房屋的赔偿数额也只能参考当下承租权的价值。因此上诉人在二审期间要申请对该房屋产权或承租权实际价值进行评估，以便于二审法院判断该房屋的实际价值，才能够评断该90万是否超过当下承租权的实际价值。综上，请求法院依法支持上诉人上诉请求。戈晴辩称，1、被上诉人戈晴与上诉人戈永杰及戈秋萍签订《家庭房产分配协议》，该协议是三方的真实意思表示，且并不违反相关法律规定。已生效的（2019）苏0106民初7008号民事判决书并未认定家庭房产分配协议无效，在一审中上诉人也已表示《家庭房产分配协议》有效，并未指出承租权与房产分配无效。2、2013年1月20日签订的《人民调解协议书》及《家庭房产分配协议》，对于104室房屋及205室房屋的分配，是各方自愿达成的家庭房产分配方案，不属于赠与。3、上诉人提出205室房屋，无法转移给被上诉人，不符合事实。205室房屋可以由上诉人去房产经营公司购买后将房屋转让给被上诉人。4、205室房屋使用面积为31.6平方米，每平方米房价超3万元，如参照房屋建筑面积，205室房屋价值约120万元，被上诉人仅向上诉人主张90万元补偿款，已做出让步。戈永杰向一审法院起诉请求：戈晴搬出205室房屋。戈晴向一审法院反诉请求：戈永杰支付戈晴违约补偿款90万元；戈永杰返还戈晴南京市芦席营82号3幢105室房屋（以下简称105室房屋）2013年10月1日至2020年6月30日的房租80000元。一审法院认定事实：戈文喜与余秀英系夫妻关系，二人育有二子一女，分别为戈永强、戈永杰、戈秋萍。2007年5月18日，戈文喜死亡。2013年9月4日，戈永强死亡，戈永强生前有一婚生女戈晴。2018年4月，余秀英死亡。104室房屋登记在戈文喜名下，205室房屋、105室房屋均系承租房，205室房屋原承租人为戈文喜，戈文喜去世后承租人变更为余秀英。105室房屋系南京长江科技园有限公司自管住房，房屋原承租人系戈永强，戈永强去世后，2019年10月21日承租人变更为戈晴。2013年1月20日，余秀英、戈永强、戈秋萍、戈永杰在南京市鼓楼区人民调解委员会的组织下，签订人民调解协议书，约定：“戈文喜与余秀英系夫妻关系，戈永强、戈秋萍、戈永杰系戈文喜、余秀英夫妇的子女。104室是戈文喜与余秀英的共同财产，戈文喜于2007年去世前将自己50%的产权通过公证遗嘱的形式交由戈秋萍继承，另外50%的产权现在归余秀英所有，余秀英也立下遗嘱，她名下的50%的产权由戈永杰继承。205室是一套公租房，承租人是母亲余秀英，目前由戈永强居住，105室的房子是戈永强原单位720厂的公房，目前由戈永杰居住。戈永强、戈秋萍、戈永杰三人因房产继承、使用、母亲余秀英的赡养问题产生纠纷。经调解，各当事人本着互让互谅，和睦团结的精神，经充分协商自愿达成如下协议：1、戈秋萍自愿放弃104室父亲公证遗嘱50%产权的继承权，由戈永杰继承，抵作戈永强、戈秋萍应付给母亲余秀英今后的一切费用。戈永强、戈秋萍应当协助戈永杰办理产权继承手续。2、母亲余秀英今后的生活在充分尊重老人意愿的前提下由戈永杰全权负责，余秀英今后所需的生活费、医疗费、护理费及去世后的丧葬费等一切费用均由戈永杰承担。按照法律规定，戈永强、戈秋萍应当承担的对母亲余秀英的赡养扶助义务由戈永杰代为履行，戈永杰今后不得以任何理由要求戈永强、戈秋萍承担母亲余秀英的任何费用；3、205室由戈永强继续居住并改由戈永强承租，戈永杰、戈秋萍负责配合戈永强办理转承租手续；戈永杰一家三口在该房屋内的户口在104室产权变更为戈永杰的同时迁出。4、戈永杰于2013年7月1日前搬离105室，并将该处房产交给戈永强。5、戈永强、戈秋萍、戈永杰应同时承担母亲余秀英精神上的慰藉义务，定期看望母亲余秀英。6、本协议书签订后，各当事人自愿放弃与本协议有关的其他权利，相互间因房产继承、使用、母亲余秀英的赡养问题引发的纠纷一次性处理完毕，再无其他纠葛。7、戈永强、戈秋萍、戈永杰三方均确认，父亲戈文喜去世后房产以外的遗产已继承完毕，各方均无异议。8、本协议签订后，三方同意将协议书内容交由母亲余秀英予以确认。……”2018年12月30日，戈秋萍、戈永杰、戈晴签订《家庭房产分配协议》，约定：“戈文喜与余秀英系夫妻关系，戈永强、戈秋萍、戈永杰系戈文喜、余秀英夫妇子女，戈晴系戈永强的女儿，戈文喜、余秀英夫妇的孙女。104室产权房是戈文喜与余秀英的共同财产，目前由戈永杰一家居住，戈文喜于2007年去世并将自己50%产权通过公证遗嘱的形式交由戈秋萍继承，余秀英于2018年去世并将她名下50%产权通过公证遗嘱的形式交由戈永杰继承。205是一套公租房，之前承租人是余秀荚，由戈永强居住，在戈永强于2013年去世后一直由其女儿戈晴居住。在余秀英去世后，205室的承租人变更为戈永杰。105室是戈永强原单位720厂的公租房。为保持家庭合睦，防止家庭纠纷，三方当事人经共同协商一致，自愿达成如下协议：1、戈秋萍愿意放弃104室其父公证遗嘱50%产权的继承权，由戈永杰继承，戈秋萍、戈晴应当协助戈永杰办理产权继承手续。2、戈永杰愿意放弃205室承租权，由戈晴继续居住并改为由戈晴承租，戈永杰应当协助变更承租人或产权人为戈晴。3、当协议第一条已经履行，即104室产权人已经变为戈永杰后，戈永杰应当在1个月内协助戈晴办理变更205室承租权或产权手续，并将戈永杰一家三口户口迁走，如果戈永杰因个人原因或政策原因不能将205室的承租权或产权移交给戈晴，导致协议无法继续，则需支付戈晴人民币90万元违约补偿款。4、当205室承租人或产权人变为戈晴后，戈晴愿意将105室的公租房使用权和承租权由戈晴、戈永杰、戈秋萍三方共同所有做为补偿。戈秋萍愿意将她的三分之一使用权和承租权折算为10万元现金，之后与戈晴、戈永杰再无经济瓜葛。需支付戈秋萍的10万元现金先由戈永杰垫付，在205室承租人或产权人变为戈晴后，戈晴再付给戈永杰5万元，此后105室的公租房使用权和承租权则由戈晴、戈永杰两方共同所有。如果戈晴因为个人原因或政策原因不能履行此协议需赔偿戈永杰人民币45万元。7、当事人家庭成员如戈永杰妻子、戈晴母亲都已知晓并同意遵守本协议内容，不会有其他纠纷。8、……”。2019年5月24日，戈永杰以戈秋萍为被告、戈晴为第三人诉至一审法院，要求继承104室房屋。2019年12月30日，一审法院作出（2019）苏0106民初7008号民事判决，判决：被继承人戈文喜名下位于南京市房屋由戈永杰继承。后双方均未上诉，已生效。2019年7月5日，戈秋萍、戈晴在一审法院起诉戈永杰，要求撤销案涉人民调解协议书，后戈秋萍、戈晴撤回该案起诉。一审诉讼中，戈永杰撤回本案的起诉。一审诉讼中，一审法院结合戈晴的反诉请求，建议双方按照《家庭房产分配协议》第3条履行义务。后戈永杰至南京鼓楼房产经营有限公司（以下简称鼓楼房营公司）递交转移205室房屋承租权申请等资料，而鼓楼房营公司告知应当办理有偿转让公证。戈晴认为，上述转让条件与《家庭房产分配协议》的约定有冲突，戈永杰应先办理产权登记，再转让戈晴。戈永杰则表示，按正常程序办理，不同意戈晴的意见，故双方未能达成一致意见。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据一审法院查明的上述事实，结合双方的诉辩意见，一审法院评判如下：戈永杰应否支付戈晴补偿款。一审法院生效的（2019）苏0106民初7008号民事判决并未认定《家庭房产分配协议》无效。在戈永强、余秀英死亡后，戈晴于2018年12月30日与戈秋萍、戈永杰签订《家庭房产分配协议》，是三方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性禁止性规定，合法有效，三方应当根据该协议全面履行义务。诉讼中，双方就205室房屋的承租权或产权转让问题进行协商并向鼓楼房营公司申请，但因需要办理有偿转让公证双方未达成一致意见，导致《家庭房产分配协议》第3条无法继续履行。该条规定,“如果戈永杰因个人原因或政策原因不能将钟阜路2号4幢205室的承租权或产权移交给戈晴，导致协议无法继续，则需支付戈晴人民币90万元违约补偿款”，该约定亦未违反法律法规的强制性禁止性规定，合法有效，故在无法转移登记205室房屋承租权或产权的情况下，戈永杰应承担上述约定的责任，支付戈晴90万元补偿款。对于戈永杰提出约定补偿金额过高的问题，补偿款涉及205室房屋的具体价值，是双方合意的结果，戈永杰应当履行。关于戈晴主张的租金问题。105室房屋目前仍属于公有住房，承租人不应以此向外另行出租获取相应的利益。故对于戈晴的该项主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院判决：一、戈永杰于本判决生效之日起十日内支付戈晴南京市鼓楼区房屋补偿款90万元；二、驳回戈晴的其他反诉请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。戈永杰提交其妻子的出院记录，拟证明其妻子患有癌症，刚进行手术，家庭经济困难。经质证，戈晴对上诉人所提交的证据的真实性无法确认，出院情况记载为“治愈”，即使上诉人妻子之前有生病的情况，也已治愈。上诉人不仅有104室房屋的所有权，并且还有一套新居雅园的产权房及205室房屋的承租权，上诉人及妻子均有稳定的工作，并不存在家庭困难的情况。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。上述事实，有租赁契约、人民调解协议、家庭房产分配协议、（2019）苏0106民初7008号民事判决书、电话录音文字稿、微信聊天截图等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人戈永杰是否应当给付被上诉人戈晴南京市鼓楼区房屋补偿款90万余元。戈永杰与戈晴及戈秋萍三方经协商，在2018年12月30日自愿达成了《家庭房产分配协议》，该协议是三方真实意思表示，该协议对签订协议的各方当事人均是有效的，在205室房屋的产权人未提出异议的情况下，各方当事人均应按照协议的约定履行。戈永杰应按协议约定协助戈晴变更承租人，但双方因需要办理有偿转让公证未达成一致意见，导致协议第3条无法继续履行，戈永杰应按协议约定的数额给付戈晴补偿款。戈永杰申请对诉争房屋的价值进行鉴定，但本案所涉补偿款数额系当事人自行约定，本院认为，当事人有自由处分自己民事权利的自由，故戈永杰的申请本院不予准许，其上诉主张双方约定赔偿数额90万明显过高，亦缺乏依据，本院不予采纳。综上，戈永杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6880元，由戈永杰负担。本判决为终审判决。审判员  丁钰二〇二一年四月二十八日法官助理汪萍萍书记员宋龙雯