江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初9521号原告：周志根，男，1968年1月17日生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：潘卫斌（受周志根的特别授权委托），江苏储君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超（受周志根的一般授权委托），江苏储君律师事务所实习人员。被告：尤善芹，女，1979年5月26日生，汉族，住江苏省滨海县。原告周志根诉被告尤善芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周志根的委托诉讼代理人潘卫斌、陈超到庭参加诉讼，被告尤善芹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周志根向本院提出诉讼请求：1、判令其与尤善芹签订的房屋租赁合同于2020年11月2日解除；2、判令尤善芹返还其租金（自2019年2月26日起至2035年11月18日止，按每月1800元计算）及违约金10800元。事实与理由：其与尤善芹的妹妹尤善燕系朋友关系。尤善燕要其在无锡购房，双方就到上马墩的优房置业去看房屋，看到唐薇有一套房屋出售。尤善燕提出周志根可能在外面有债务，如果持有房屋可能会被执行，可以尤善芹的名义来购买，故其出面与售房人唐薇谈妥合同内容后，以尤善芹的名义与唐薇签订了房屋买卖合同。2016年10月6日，尤善芹与唐薇签订了房屋买卖合同1份,载明唐薇为售房人（甲方）、尤善芹为购房人（乙方），无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房公司）为中介方（丙方），甲方将上马墩一村16-301的房屋出售给乙方，价格92.8万元，乙方于2016年10月6日交付甲方定金8000元，于2016年11月6日前将25万元首付款交至于丙方，于2016年10月10日前交付2万元于丙方作为物业交割保证金，房款65万元由乙方委托丙方贷款贷款等内容。唐薇出具收条1份，载明收到尤善芹8000元等内容。2016年10月10日，优房公司出具收据1份，载明今收到尤善燕腾房押金2万元等内容。2016年10月12日，优房公司出具收据1份，载明今收到尤善燕包户部分2万元等内容。2016年10月24日，优房公司出具收据1份，载明金收到尤善燕服务费10万元等内容。2016年10月30日，其与唐薇、尤善燕签订补充协议1份，载明唐薇为甲方、卖方，其及尤善燕为乙方、买方，甲方同意乙方过户前先欠甲方10万元，等过户后1个月内在还给甲方等内容。同日，其及尤善燕出具欠条1份，载明于2016年10月6日在优房置业上马墩店签署买卖合同，房屋地址××村××＃××，乙方还欠甲方10万元，待1个月后在还给甲方等内容，唐薇在甲方处签字，其及尤善芹在乙方处签字。同日，其与尤善芹签订房屋租赁合同1份，载明尤善芹为出租方（甲方），其为承租方（乙方），甲方房屋坐落上马墩一村16幢301室，乙方可以租赁他人，租赁期限2016年11月19日至2035年11月18日，月租金1800元，乙方按19年支付租金给乙方，一次付给尤善芹租金41.04万元，使用付房屋首付款的，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳三个月租金作为违约金等内容，尤善芹签署经核对尤善芹确认共计收到周志根肆拾壹万零肆佰元整等内容。2016年10月31日，尤善芹与江苏银行无锡南站支行签订借款合同1份，载明江苏银行南站支行为贷款人，尤善芹为借款人，贷款人向借款人发放56万元借款，借款期限2016年10月31日起至2035年10月31日止，分期还款，按月还款等内容。2016年11月10日，唐薇出具收条1份，载明今收到尤善燕5万元房款等内容。2016年11月11日，唐薇出具收条1份，载明今收到尤善燕19万元作为首付款剩余全部等内容。上述共计38.8万元均系其实际支付，此外其还支付了中介费和契税，故所有的收据均在其手中，尤善芹亦认可其支付了41.04万元。此外其还使用尤善芹名下银行卡（卡号为6228××××4137）支付了截止2019年1月的贷款，此后尤善芹去银行重新办理了还款账号，其无法再支付贷款。2019年2月，尤善芹将房屋交给尤胜利居住，其报警后，上马墩派出所出具接处警登记表，载明2019年2月26日，民警到现场，了解是报警人周志根2016年租赁上马墩一村16号301室，合同显示租19年，现房东的弟弟尤胜利一家住在里面，阻碍周志根出租及居住等内容。故尤善芹对其违约，其诉至法院。被告尤善芹未作答辩。本案经审理，认定事实如下：2016年10月6日，尤善芹与唐薇签订了房屋买卖合同1份,载明唐薇为售房人（甲方）、尤善芹为购房人（乙方），无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房公司）为中介方（丙方），甲方将上马墩一村16-301的房屋出售给乙方，价格92.8万元，乙方于2016年10月6日交付甲方定金8000元，于2016年11月6日前将25万元首付款交至于丙方，于2016年10月10日前交付2万元于丙方作为物业交割保证金，房款65万元由乙方委托丙方贷款贷款等内容。唐薇出具收条1份，载明收到尤善芹8000元等内容。2016年10月10日，优房公司出具收据1份，载明今收到尤善燕腾房押金2万元等内容。2016年10月12日，优房公司出具收据1份，载明今收到尤善燕包户部分2万元等内容。2016年10月24日，优房公司出具收据1份，载明金收到尤善燕服务费10万元等内容。2016年10月30日，周志根与唐薇、尤善燕签订补充协议1份，载明唐薇为甲方、卖方，周志根及尤善燕为乙方、买方，甲方同意乙方过户前先欠甲方10万元，等过户后1个月内在还给甲方等内容。同日，周志根及尤善燕出具欠条1份，载明于2016年10月6日在优房置业上马墩店签署买卖合同，房屋地址××村××＃××，乙方还欠甲方10万元，待1个月后在还给甲方等内容，唐薇在甲方处签字，周志根及尤善芹在乙方处签字。同日，周志根与尤善芹签订房屋租赁合同1份，载明尤善芹为出租方（甲方），周志根为承租方（乙方），甲方房屋坐落上马墩一村16幢301室，乙方可以租赁他人，租赁期限2016年11月19日至2035年11月18日，月租金1800元，乙方按19年支付租金给乙方，一次付给尤善芹租金41.04万元，使用付房屋首付款的，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳三个月租金作为违约金等内容，尤善芹签署经核对尤善芹确认共计收到周志根肆拾壹万零肆佰元整等内容。2016年10月31日，尤善芹与江苏银行无锡南站支行签订借款合同1份，载明江苏银行南站支行为贷款人，尤善芹为借款人，贷款人向借款人发放56万元借款，借款期限2016年10月31日起至2035年10月31日止，分期还款，按月还款等内容。2016年11月10日，唐薇出具收条1份，载明今收到尤善燕5万元房款等内容。2016年11月11日，唐薇出具收条1份，载明今收到尤善燕19万元作为首付款剩余全部等内容。上马墩派出所出具接处警登记表，载明2019年2月26日，民警到现场，了解是报警人周志根2016年租赁上马墩一村16号301室，合同显示租19年，现房东的弟弟尤胜利一家住在里面，阻碍周志根出租及居住等内容。上述事实有房屋买卖合同、收据、补充协议、欠条、房屋租赁合同、结款合同、收条、接处警登记表及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，尤善芹经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，因此产生的法律责任由其自行承担。周志根主张其租赁尤善芹房屋，且支付了全部租金41.04万元，有房屋租赁合同为证，本院予以采信。尤善芹于2019年2月26日将房屋交给尤胜利居住，系违约，本院对周志根要求确认合同于2020年11月2日解除、返还租金、支付违约金予以支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认周志根与尤善芹签订的房屋租赁合同于2020年11月2日解除。二、尤善芹应于本判决发生法律效力之日起十日内向周志根退还租金（自2019年2月26日起至2035年11月18日止，按每月1800元计算）及违约金10800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11927元（含公告费560元、保全费3020元），由尤善芹承担。该款已由周志根垫付，尤善芹应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担部分直接给付周志根。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（本业无正文）审 判 长  殷天华人民陪审员  袁玉珠人民陪审员  俞筱钰二〇二一年四月六日法官 助理  陆 华书 记 员  袁 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。