北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2660号上诉人(原审原告)：北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂，住所地北京市通州区梨园地区三间房。经营者：强永刚，总经理。委托诉讼代理人：杨文茂，北京泽现律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王贺军，男，1972年9月12日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人(原审被告)：张鲁燕，女，1973年3月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人(原审第三人)：北京市通州区张家湾镇人民政府，机构地址北京市通州区张家湾镇。负责人：邹海涛，镇长。委托诉讼代理人：彭圣洁，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂（以下简称永恒发厂）因与被上诉人王贺军、张鲁燕、北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾镇政府）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初11958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张印龙独任审理，于2021年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人永恒发厂的委托诉讼代理人杨文茂，被上诉人王贺军、张鲁燕，被上诉人张家湾镇政府之委托诉讼代理人彭圣洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永恒发厂上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判为由王贺军、张鲁燕共同补偿款383642元；2．本案一审、二审诉讼费由王贺军、张鲁燕承担。事实和理由：一、一审关于争议的X号建筑物的归属处理欠妥当，永恒发厂认为应该归永恒发厂所有。1．一审王贺军、张鲁燕关于X号建筑物归属存在疑点。根据一审2020年9月27日简易开庭笔录第七页第十一和十二行记载“这个房屋是在租给原告的场地内建造的吗，签订过租赁协议吗”“被：是的，没有签署过协议，不收租金，建好了就给原告用的”根据该内容，永恒发厂认为存在两个疑点：（1）一审法院认定的举证责任倒置了，王贺军、张鲁燕认定该X号建筑物是在永恒发厂租赁范围内自行建造的，但是没有提供任何建造的证据，相反一审认为该举证责任应该由永恒发厂举证。永恒发厂认为，X号建筑物是在门窗厂合法租赁的范围之内，且被双方无争议的1、2、3、6、15号建筑物包围，根据正常生活经验，王贺军、张鲁燕在永恒发厂合法租赁的范围建造房屋并且主张该房屋所有权的，该举证责任应当归于非法入侵建造房屋的王贺军、张鲁燕，而不应该是永恒发厂，在自己合法的地盘建造的房屋难道永恒发厂还得证明不是王贺军、张鲁燕建的？这完全是举证责任倒置了。（2）王贺军、张鲁燕的陈述不符合交易习惯。根据王贺军、张鲁燕的陈述，认为其建造的X号建筑物是免费给永恒发厂使用不收租金，这与正常生活经验又不相符，王贺军、张鲁燕与永恒发厂签订租赁合同的目的就是为了收取租金，为何建设的X号建筑物就不收租金了呢？而且距离双方合同结束还很长，结合王贺军、张鲁燕的身份、平时跟永恒发厂打交道的习惯，王贺军、张鲁燕不可能提供免费的午餐，更不符合商业的交易习惯。2．二审有新的证据能证明X号建筑物归永恒发厂所有。一审审理期间，永恒发厂一直积极的联系当初建造X号建筑物的施工队，但因为证人时间和在外地的原因，证人一直未出庭，现二审期间永恒发厂将积极联系证人出庭，证明当时建造的X号建筑物就是门窗厂自行建造的，跟王贺军、张鲁燕无关。因此，永恒发厂有足够的证据和事实理由能证明双方争议的X号建筑物是属于门窗厂所有的。退一步讲，在一审中双方都没有充足的证据证明X号建筑物归属的情况下，贸然就认定X号建筑物就属于王贺军、张鲁燕一方，这种做法对永恒发厂缺乏基本的公平性。二、一审关于双方无争议的1、2、3、6、15号建筑物所获得的补偿款中分配给永恒发厂的比例有误。一审中双方对1、2、3、6、15号建筑物的归属并无争议，都认可是属于永恒发厂所有，根据第三方北京市通州区张家湾人民政府提供的拆迁资料内容显示：1、2、3、6、15号建筑物共获得462178元补偿款，一审采用各打五十大板的做法，将该5处无争议建筑物补偿款中的50%即231089元分配给永恒发厂，永恒发厂认为这是不合理的：1．这样的比例认定对永恒发厂不公平，针对1、2、3、6、15号这五处永恒发厂建造的房屋，虽然原始凭证暂时没找到，但是根据永恒发厂的回忆，光这五处的原始纯建造成本就超过了三十万，这不还算装修等开支，而一审法院最终只认定231089元，这个补偿还不够永恒发厂的建造成本，更不用算装修、维修等后期成本了。因此，就一审法院判决的金额计算的话对永恒发厂不公平的。反观王贺军、张鲁燕，对该五处房屋的建设并没有出资，而且每年还净得房租收入，如今再获得腾退补偿款一半的比例，这无疑是天上掉馅饼的好事，也是鼓励不劳而获的行为，因此，对于该五处建筑物获得的补偿款分配比例不公，不符合民事活动中应当遵循的公平原则。2．对租赁合同无效的过错，王贺军、张鲁燕应该占大比例甚至全部。2．1对于双方签订的租赁合同无效的情形，永恒发厂一直基于自身的认识并不知晓，永恒发厂认为该房屋能够出租并且承诺能够加建，那肯定是手续合法。而王贺军、张鲁燕作为常年出租房屋的甲方，对于房屋的建设手续等理应知情，但没有告知永恒发厂，属于明知而不告知，所以应该承担大比例或者全部过错。2．2虽然双方签订的合同最终被认定无效，但是该五处建筑物是属于永恒发厂建造的事实却不容更改，基于此该五处建筑物的所有权归属也并无异议。根据第三方提供的所有的腾退资料显示，此次涉案五处建筑物的腾退针对的补偿标准就是以建筑物的标准来计算的，因此既然建筑物的所有权是属于永恒发厂，那么相应的所获得的补偿款就应该归永恒发厂所有，而并不是像一审法院所认定的那样按照双方的过错比例进行分担。王贺军、张鲁燕辩称，同意一审判决。张家湾镇政府辩称，不发表意见，请求法院依法裁判。永恒发厂向一审法院起诉请求：1．依法判令王贺军、张鲁燕支付我方张家湾镇苍头村养殖区院落拆迁地上物房屋补偿款767284元；2．本案诉讼费由王贺军、张鲁燕承担。一审法院认定事实：2008年，王贺军与永恒发厂签订《房屋租赁合同书》，约定，现根据国家和北京市的有关法律、规定和规章制度，经甲乙双方充分协商，一致同意签定房屋租赁合同，合同条款如下：一、房屋信息。甲方将坐落在北京市通州区张家湾镇X房屋（占地面积2322㎡，其中车间建筑面积756㎡，办公室建筑面积105㎡，道路面积120㎡）出租给乙方作为门窗加工厂。二、租赁期限。租期自2008年1月1日至2022年12月31日止。三、租金支付方式。乙方前三年每年向甲方缴纳房屋租金RMB肆万壹任整（￥41000），从第四年起每三年每年房屋租金增加RMB贰仟元整，并于下年前一个月内交清下年租金，甲方没有乙方同意不得随意增加房租费。四、双方权利与义务。3。租赁期间，因甲方院落内的车间及办公室不够用，乙方在所租赁的院落内有扩建房屋（东面车间333㎡，北面办公用房204㎡）的权利，并在两年内建齐，合同期满后乙方所建房屋无偿留给甲方。4．租赁期间甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方借故解除合同，甲方将赔偿乙方扩建房屋的费用及停产停业所造成的一切经济损失，如乙方借故解除合同，乙方在甲方院内扩建的房屋归甲方所有，作为对甲方的经济补偿。5．租赁期间如遇国家征收土地或镇、集体征收土地，乙方要退出所租赁房屋，因此给乙方造成经济损失，双方会同有关部门进行评估实行合理赔偿（包括乙方所有建筑物投资），合同则自然终止。11．租赁期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租须提前三个月与甲方协商，在同等条件下乙方有优先续租的权利。上述合同还就其他事项进行了约定。2019年1月30日，张湾镇政府（甲方，腾退人）与张鲁燕（乙方，被腾退人）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议》（合同编号：ZWTT-苍头-0标-007，以下简称《预付款协议》），约定，为保障通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）工作的顺利进行，维护甲乙双方的合法权益，根据《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）补偿实施方案》（以下简称“补偿方案”）及有关腾退的法律法规、政策的规定，甲乙双方将就乙方在腾退范围内的非住宅地上物腾退及补偿事宜协商一致签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）协议》（合同编号：ZWTT-苍头-0标-007，以下简称《补偿协议》），现双方就《补偿协议》签订前，预付拆除配合费事宜协商一致，达成协议如下：一、经五方工作小组认定本项目涉及腾退乙方房屋的建筑面积为2173．08平方米（不含E类），棚房类建筑面积为99．51平方米（不含E类）。二、涉及腾退的乙方房屋已经拆除，现暂按房屋建筑面积240元／平方米、棚房类建筑面积200元／平方米的标准支付拆除配合费预付款。三、双方确认，此次拆除配合费预付款金额为人民币541441．2元。协议还就其他事项进行了约定。2019年12月25日，张湾镇政府（甲方，腾退人）与张鲁燕（乙方，被腾退人）签订《补偿协议》，约定，第一条非住宅地上物基本情况。甲方需腾退本项目范围内张家湾镇苍头村的乙方非住宅地上物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅实测占地面积为2900．83平方米；因历史原因形成的无相关批建手续房屋，在2008年1月1日（不含）之前建成的建筑面积1244．06平方米；在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积880．62平方米；在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）期间新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积147．91平方米。第三条因历史原因形成的无相关批建手续房屋拆除配合费。乙方在甲方规定期限内签约，并按时交房腾退的，砖混、砖木类、棚房类、钢结构类建筑物；水塔、烟囱、窖井、机井房的拆除配合费￥2782548元。（大写：人民币贰佰柒拾捌万贰仟伍佰肆拾捌元整）。第四条其他补助。1．机井、供电设施腾退补助费：￥183600元。第五条合同总金额。总计￥2966148元（大写：人民币贰佰玖拾陆万陆仟壹佰肆拾捌元整）。协议还就其他事项进行了约定。另，2019年9月15日《通州区张家湾镇（苍头村）土地腾退工程结果通知单》（以下简称《通知单》），记载，房号：1，拆除配合费总价150459元；房号：2，拆除配合费总价19001元；房号：3，拆除配合费总价11936元；房号：6，拆除配合费总价260880元；房号：15，拆除配合费总价19902元。庭审中，永恒发厂、王贺军、张鲁燕均认可，《通知单》中载明的房号1、2、3、6、15建筑物均系永恒发厂建造，双方亦认可，永恒发厂建造的部分房屋系拆除了王贺军原有房屋建造而成。永恒发厂认为《通知单》中载明的房号4系其在所租赁院落内新建而成；对此王贺军、张鲁燕予以否认，他们认为上述建筑物系他们在租赁期内建造而免费让永恒发厂使用。永恒发厂称其承租后新建的房屋主要部分均系在2008年建造完成。另查，张鲁燕与王贺军系夫妻关系。涉案土地原系张鲁燕从北京市通州区张家湾镇苍头村租赁而来，后张鲁燕、王贺军在上述涉案土地上建造了部分房屋，其中部分由王贺军出租给了永恒发厂。永恒发厂、王贺军、张鲁燕建造的房屋本案涉案房屋均未取得相应的建设工程规划许可手续。再查，涉案房屋于2017年年底交付张湾镇政府，现涉案房屋已经被拆除，张鲁燕已经拿到了拆迁款中的1483074元，剩余补偿款尚未发放。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。永恒发厂和王贺军签订的《房屋租赁合同书》中所涉租赁物的建造因未取得建设工程规划许可证，故上述《房屋租赁合同书》因违反法律的相关规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现永恒发厂认为房号1、2、3、4、6、15建筑物系己方建造且合同未到期被拆除故相应补偿应属己方所有，王贺军、张鲁燕认为房号4建筑物系自己建造而成，其余建筑物因利用己方的土地和拆除己方房屋建造而成故最多按照拆迁补偿的百分之三十给付对方赔偿。永恒发厂、王贺军关于涉案房屋拆迁补偿分配并未达成一致，尽管《房屋租赁合同书》被认定无效，但上述合同中“合同期满后永恒发厂所建造房屋无偿留给王贺军”和“租赁期间如遇国家征收，给永恒发厂造成经济损失应当获得合理赔偿”的表述确系当时合同方真实意思表示，一审法院本着尊重永恒发厂、王贺军双方上述意愿的基础上，结合建筑物系在王贺军原有建筑物基础上改扩建的情况，充分考量双方实际履行合同已逾合同约定期限一半的因素，根据双方对于合同无效的过错，最终认定房号1、2、3、6、15建筑物补偿款中231089元归永恒发厂所有。关于永恒发厂、王贺军、张鲁燕争议的房号4建筑物，鉴于永恒发厂现有证据不足以证明上述建筑物系其新建，且测绘报告中载明的房号4建筑物所处位置同《房屋租赁合同书》第四条第三款载明永恒发厂约定扩建的房屋位置并不一致，故对永恒发厂的该主张，证据不足，一审法院不予支持。对于一审法院确认的上述永恒发厂应得补偿款，鉴于王贺军、张鲁燕系夫妻关系且相应拆迁款由张鲁燕领取，庭审中张鲁燕亦表示可以给予永恒发厂一定赔偿，故一审法院认定王贺军、张鲁燕共同给付永恒发厂上述补偿款。由于，张鲁燕仅仅收到部分补偿款，故最终王贺军、张鲁燕给付永恒发厂补偿款的方式以一审法院认定的为准。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、王贺军、张鲁燕给付北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂补偿款115544．5元，于判决生效之日起七日内付清；二、王贺军、张鲁燕于张鲁燕收到第三人北京市通州区张家湾镇人民政府给付的剩余补偿款之日起七日内给付北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂补偿款115544．5元；三、驳回北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5736元，由永恒发厂负担4015元（已交纳）；由王贺军、张鲁燕负担1721元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，王贺军、张鲁燕、张家湾镇政府未提交新证据材料，永恒发厂围绕上诉请求提交以下新证据材料：1、张文龙证人证言；2、耿刚证人证言；证明涉案X号建筑物是由永恒发厂在租赁期间建造的。张文龙作证称：我是给永恒发厂建造X号建筑物时的施工队的成员，盖过X号房屋，1号和2号房屋的也参与过，当时永恒发厂委托我去盖涉案房屋，但是没有签订合同。耿刚出庭作证称：我具体进行X号车间的房子结构施工，门窗玻璃安装，给永恒发厂老板干的。王贺军、张鲁燕发表质证意见为：对证人证言不认可。张家湾镇政府对证人证言不发表意见。本院经审查认为，根据现在的证据和已查明事实，永恒发厂提交的证人证言不能证明本案待证事实成立，故本院对永恒发厂提交的新证据材料不作为新证据予以确认。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，合同效力是法律对各方当事人合意的评价。合同无效是法律对当事人签订的合同予以否定评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现。《中华人民共和国城乡规划法》规定，现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村规划区，城市规划区、镇规划区范围内房屋属于城镇房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，永恒发厂、王贺军就《房屋租赁合同书》中所涉租赁物的建造未提供证据证明取得了建设工程规划许可证或主管部门批准建设的手续，王贺军将涉案租赁物出租给永恒发厂用于门窗生产加工，一审法院认定涉案《房屋租赁合同书》应属无效、王贺军、永恒发厂应承担相应过错责任的处理意见并无不妥。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。依照上述司法解释的规定，一审法院就形成附合的装饰装修物现值损失、扩建造价费用由双方按照过错分担的处理意见并无不妥。在永恒发厂、王贺军关于涉案房屋拆迁补偿分配并未达成一致的情形下，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，当事人应当对其主张所依据的事实成立承担举证证明的责任。《房屋租赁合同书》约定“租赁物占地面积2322㎡，其中车间建筑面积756㎡，办公室建筑面积105㎡，永恒发厂在所租赁的院落内有扩建房屋（东面车间333㎡，北面办公用房204㎡）的权利”，结合现有证据不能证明测绘报告具有无效或可撤销的情形，据此，永恒发厂应对X号建筑物由其建造主张所依据事实成立承担举证证明责任，在永恒发厂提供的证据不能证明“X号建筑物系新建”事实成立的情形下，本院对永恒发厂有关“X号建筑物应该归永恒发厂所有，举证责任应当归于王贺军”的上诉理由和请求不予采纳。《预付款协议》《补偿协议》《通知单》及当事人陈述，涉案租赁物已经拆除并获得了腾退补偿款，由此表明，永恒发厂租赁期间形成附合的装饰装修物现值损失、扩建造价费用已经转化为腾退补偿款。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，一审法院“结合租赁合同约定、建筑物系在王贺军原有建筑物基础上改扩建的情况、实际履行合同已逾合同约定期限一半的因素及双方对于合同无效的过错，认定房号1、2、3、6、15建筑物补偿款中231089元归永恒发厂所有”的处理意见并无不妥，故本院对永恒发厂有关“关于双方无争议的1、2、3、6、15号建筑物所获得的补偿款中分配给永恒发厂的比例有误，将本案发回重审或者直接改判为由王贺军、张鲁燕共同补偿款383642元”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3351元，由北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张印龙二〇二一年四月二十一日法官助理 何 平书 记 员 任 宇