湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4252号上诉人（原审原告）：廖兴旺，男，1962年11月7日出生，汉族，住湖南省永兴县。被上诉人（原审被告）：长沙湘合实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区远大一路498号。法定代表人：刘洋。被上诉人（原审被告）：湖南芙蓉豪廷房地产开发有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区远大一路498号。法定代表人：刘洋。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团长沙置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段176号旺德府大厦22楼2205室。法定代表人：孙拓，总经理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1988年10月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，公司员工。上诉人廖兴旺因与被上诉人长沙湘合实业有限公司（以下简称湘合实业公司）、湖南芙蓉豪廷房地产开发有限责任公司（以下简称芙蓉豪廷公司）、恒大地产集团长沙置业有限公司（以下简称恒大长沙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初17119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。廖兴旺上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初17119号民事判决，予以改判或者发回重审。2.改判撤销上诉人廖兴旺与被上诉人湘合实业公司、芙蓉豪廷公司签订的《长沙恒大珺悦府商品房认购书》；被上诉人长沙湘合实业公司双倍返还上诉人廖兴旺支付的房屋买卖认购定金4万元；被上诉人赔偿上诉人廖兴旺其他损失1286元。被上诉人芙蓉豪廷公司、恒大长沙公司对返还上诉人廖兴旺支付的房屋认购金承担连带责任；被上诉人承担本案一审二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决并未对被上诉人是否构成以欺诈手段使上诉人在违背真实意思的情况下与被上诉人签订《长沙恒大珺悦府商品房认购书》这一争议点进行审查认定。被上诉人在房屋销售的过程中虚假宣传，项目销售中心名称与实际销售商不一致，故意隐瞒项目开发主体，由被上诉人湘合实业公司、芙蓉豪廷公司以恒大长沙公司的名义销售实际由前两者开发的房产。2.项目存在重大的瑕疵。项目土地摘牌时间是1992年，土地使用权已经过去28年。项目房产已经被抵押给中信信托有限责任公司，存在无法交房的风险。3.一审判决认定事实错误。被上诉人湘合实业公司、芙蓉豪廷公司在预售房屋前没有取得恒大长沙公司的品牌授权。4.一审判决对当事人主体资格审查不当，认定错误，错把恒大长沙置业有限公司列为原审被告，导致判决认定错误。5.一审未正确分配举证责任，把被上诉人应当提交的证据分配给了上诉人。二、一审判决适用法律错误，一审应当适用《消费者权益保护法》第19条第一款、第二十条的规定予以判决。被上诉人湘合实业公司、芙蓉豪廷公司、恒大长沙公司辩称；上诉人的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回上诉。廖兴旺向一审法院提出诉讼请求：1.解除廖兴旺与湘合实业公司、芙蓉豪廷公司签订的《长沙恒大珺悦府商品房认购书》；2.湘合实业公司双倍返还廖兴旺支付的房屋买卖认购定金4万元；3.赔偿廖兴旺其他损失1286元；4.请求判令芙蓉豪廷公司、恒大长沙公司对返还廖兴旺房屋买卖认购金承担连带责任。一审法院认定事实：1、廖兴旺（买受人、乙方）于2020年9月10日与湘合实业公司、芙蓉豪廷公司（出卖人、甲方）签订《长沙恒大珺悦府商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购长沙恒大珺悦府（备案名：珺悦府）楼盘塔楼B幢1407单元，该商品房的规划用途为【商业】【公寓】；该商品房建筑面积共54.84平方米，其中，套内面积30.59平方米，总金额为416698元；乙方同意在签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据；乙方须于2020年9月14日前支付首期房款196698元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款（即20万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年9月14日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续；乙方必须在约定的付款方式和期限内到长沙恒大珺悦府营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。该认购书上有湘合实业公司、芙蓉豪廷公司公章及廖兴旺签字，且第三联上有加盖财务收款专用章。2、廖兴旺于2020年9月10日18时44分向湘合实业公司刷卡支付2万元。3、恒大?珺悦府楼盘现场有公告建设用地使用权、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等材料，且张贴了《无理由退房承诺书》及《无理由特别提示内容》。其中，《无理由退房承诺书》载明：“…若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款50%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，《无理由特别提示内容》为“在买受人签订本项目《认购书》前请仔细阅读在销售现场公示的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议以及所有相关文件，请仔细阅读所有公示的法律文件和《认购须知》，一旦您认购后须严格承担并履行相应的义务。参与无理由退房的产品买受人有权选择是否签署《无理由退房协议书》。如已签署《无理由退房协议书》需严格按照在本项目签署的所有文件履行购房者义务；如未签署《无理由退房协议书》则默认放弃无理由退房，并承诺不再追究出卖人任何责任。”本案中，廖兴旺并未与湘合实业公司、芙蓉豪廷公司签署《无理由退房协议书》。4、湘合实业公司和芙蓉豪廷公司是长沙恒大珺悦府的开发商，其中，湘合实业公司由芙蓉豪廷公司持股100%，芙蓉豪廷公司由恒大长沙公司持股100%。庭审过程中，恒大长沙公司认可将商标授权湘合实业公司、芙蓉豪廷公司的事实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。湘合实业公司系芙蓉豪廷公司100%控股子公司，芙蓉豪廷公司系恒大长沙公司100%控股子公司。湘合实业公司及芙蓉豪庭公司销售涉案房屋，已取得商品房预售许可证并得到恒大长沙公司的授权，且涉案房屋虽设有抵押但性质为在建工程抵押，在建工程抵押与房屋预售及后续办理网签之间并无必然的限制关系。而房产属于价值较大的基本生活资料,普通购房者通常会在对房屋的开发商、地段、土地使用年限、价格等关键性因素进行综合考虑后才会决定购买与否。廖兴旺在与湘合实业公司、芙蓉豪廷公司签订《长沙恒大珺悦府商品房认购书》之前，对前述情况应予了解。因此，廖兴旺与湘合实业公司、芙蓉豪廷公司签订的《长沙恒大珺悦府商品房认购书》,应系双方当事人真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的合同,双方均应按照合同的约定履行各自的义务。廖兴旺未按该认购书约定的时间及期限到长沙恒大珺悦府营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，应按《长沙恒大珺悦府商品房认购书》的约定，承担不利后果。此外，廖兴旺并未与湘合实业公司、芙蓉豪廷公司签署《无理由退房协议书》，不符合无理由退房的条件。综上，廖兴旺的诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及第一百一十五条之规定，判决如下：驳回廖兴旺的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务的利息。本案案件受理费416元，由廖兴旺负担。二审期间，双方均未提出新证据,对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人构成欺诈，应当适用惩罚性赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条关于惩罚性赔偿适用的前提是：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。经查，湘合实业公司系芙蓉豪廷公司100％控股子公司，芙蓉豪廷公司系恒大长沙公司100％控股子公司。被上诉人提交了相应的证据证明湘合实业公司及芙蓉豪庭公司销售涉案房屋，已取得商品房预售许可证并得到恒大长沙公司的授权，上诉人主张登记在两公司名下的土地开发项目及房产并未取得恒大公司的书面授权，两公司误导上诉人认购挂名诉争房产，构成欺诈的上诉意见本院不予支持。另涉案房屋虽设有抵押但性质为在建工程抵押，在建工程抵押与房屋预售及后续办理网签之间并无必然的限制关系，该行为并不必然导致上述司法解释中规定的所购房屋不能交付的情形，故本院对上诉人此项意见不予支持。另廖兴旺在与被告湘合实业公司、芙蓉豪廷公司签订《长沙恒大珺悦府商品房认购书》之前，对前述情况应予了解。两被上诉人在所售房屋已经取得预售许可证，廖兴旺对所售房屋土地使用权年限应当明知，且土地使用权年限的长短并不影响案涉房屋的实际使用，上诉人未能举证证明被上诉人有违背上述司法解释应当适用惩罚性赔偿的法定事由，上诉人的上诉请求均不能成立。廖兴旺未按该认购书约定的时间及期限履行合同义务，承担不利后果。一审法院据此驳回上诉人的诉讼请求并无不当应予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，对廖兴旺的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由上诉人廖兴旺负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年四月二十三日书记员  孙 娇