四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川04民终414号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨章权，男，1962年9月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：叶敏，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：蒋斌，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何树林，男，1962年6月25日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 上诉人杨章权因与被上诉人何树林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2020）川0403民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月6日公开进行了审理。上诉人杨章权及其委托诉讼代理人叶敏、被上诉人何树林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨章权上诉请求：1.撤销一审判决，改判为认定双方于2006年9月7日签订的《房屋转卖协议书》有效，判决驳回何树林的诉讼请求；2.相关诉讼费用由何树林承担。事实和理由：杨章权对一审法院查明的案件基本事实无异议，但对一审法院认定《房屋转卖协议书》无效有异议，一审判决适用法律错误，审判程序违法。一、双方签订的《房屋转卖协议书》有效，依法成立，应当驳回何树林的全部诉讼请求。2006年9月7日，双方签订了《房屋转卖协议书》，何树林将农村房屋一套转让给非本村农民即杨章权，并在当日将房屋交付给了杨章权占有使用至今，何树林在2004年农转非已经成为城镇居民。一审法院以该协议违反《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定，以宅基地上的房屋转让给本集体经济组织以外的个人应认定无效支持了何树林的相关诉讼请求，属于明显的适用法律错误。根据最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》【最高人民法院（1992）民他字第8号批复】的意见，双方交付了房屋实际已履行完毕的买卖应认定有效。根据2016年4月最高人民法院司法实践的指导第四条规定，对转让给农民的房屋承认占用、继续使用的权利。根据2019年12月31日《全国法院民商事审判工作会议纪要》，本案所涉房屋转让是有效的。综上，一审法院适用法律错误，应予纠正。二、一审法院审判程序错误，对杨章权的反诉请求的审判违反法定程序。杨章权在一审中收到何树林的民事起诉状后提交了书面答辩状，明确提出合同有效，并要求一审法院驳回何树林的诉讼请求。而在2020年9月27日第二次开庭审理后，杨章权根据一审法院的要求在2020年12月13日（实际应为2020年10月13日）提起了反诉，一审法院合并审理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）第三十四条第三款的规定，当事人提起反诉的，应当在举证期限届满前提出，而杨章权在举证期限届满后第二次开庭后才提起反诉，对此一审法院不应受理，一审法院审判程序违法。 被上诉人何树林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，杨章权的上诉请求不成立。何树林于2004年农转非，但政府对何树林没有进行安置，何树林儿子的户籍现在还是在攀枝花市西区××镇××村××号。何树林重新申请宅基地也没有申请到，案涉房屋的宅基地属于村集体所有。何树林将案涉房屋卖给杨章权后，杨章权没有居住，而是用于出租，案涉房屋现在已经成了危房，给邻居造成了安全隐患，村社都来找何树林，因此何树林必须把案涉房屋收回来。 何树林向一审法院起诉请求：1.确认何树林、杨章权于2006年9月7日签订的《房屋转让协议书》无效，判令杨章权将位于攀枝花市西区××镇××村××社（王国成房屋背后）94号房屋返还给何树林，何树林自愿将96800元返还给杨章权；2.本案诉讼费由何树林、杨章权各承担一半。审理过程中，何树林明确案涉房屋的坐落为攀枝花市西区××镇××村××号。 杨章权向一审法院反诉请求：1.判令何树林返还购房款96800元；2.判令何树林支付利息83086.67元（从2006年9月7日起，以购房款96800元为基数，按年利率6%计算至起诉之日止）；3.判令何树林支付房屋装修款40000元；4.判令何树林支付违约金50000元；5.诉讼费由何树林承担。诉讼过程中，杨章权撤回第4项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令何树林支付利息，利息从2006年9月7日起，以购房款96800元为基数，按年利率12%计算至起诉之日止。 一审法院认定事实：杨章权系攀枝花市仁和区同德镇双河村双河口组村民，何树林原系攀枝花市西区××镇××村××社村民，原户籍地为攀枝花市西区××镇××村××社94号，其于2004年农转非。 1996年底，何树林申请建房，后经村、镇、区三级相关部门审批，批准其在大水井村五社兴建房屋。后何树林在大水井村五社建造案涉房屋。 2006年9月7日，何树林作为转让方（甲方）、杨章权作为买受方（乙方），双方签订了《房屋转卖协议书》，该协议记载：“一、甲方自愿将坐落在大水井五社王国成房屋背后，两楼一底住宅楼一栋，永久一次性转卖给乙方，转让金含各种税费合计大写玖万陆仟捌佰元，小写96800.00元，地界东靠王国成住房后面，南靠刘文建住房，西靠李海兵住房，甲方自愿给乙方自留地大约三分。二、甲方协议签字前已向乙方提供乡（镇）村民建房用地呈报审批表原件一份，建设工程规划许可证原件一份，房主身份证复印件一份。三、在转让签字之日前，甲方如有用此房作了任何债务抵押而未办清各种手续的，以后所产生的一切后果，甲方必须承担全部经济责任和法律责任。四、甲方在原房屋楼梯间旁边，至刘文建住房处中间空地新建房屋，房屋所有权属何树林所有，何树林不在此居住时，按造价转卖给乙方杨章权，房屋所有权归杨章权所有。五、在未办清过户手续之前，如遇国家政策变化和当地政府建设占用，甲方必须协助乙方办理一切赔偿的相关事宜，（包括三分菜地的赔偿金），所得赔偿金全额归乙方所有，甲方不得以任何理由与乙方和相关部门无理取闹。六、在交款之日起，房屋租金由乙方负责收取归乙方所有……”当日，何树林将乡（镇）村民建房用地呈报表、建设工程规划许可证申报表原件交于杨章权。杨章权于当日支付何树林购房款80000元，何树林将案涉房屋交付杨章权使用。后杨章权于2007年6月21日、2008年12月30日向何树林支付购房款2000元、14800元，共计16800元。 杨章权购房后对案涉房屋进行了装修、改造、维修等。杨章权将案涉房屋的部分房间出租给何树林，租金每月300元，杨章权与其儿子杨万祥向何树林出具了收款收据，载明何树林2007年1月至2012年12月期间租金共计21600元，2013年1月至3月房租费及水电费共计1289元、2013年7月至9月房租费900元、电费251.5元、水费46元，2013年9月至12月房租费900元、电费345元、水费68元。 《房屋转卖协议书》约定的房屋即坐落在大水井五社王国成房屋背后，两楼一底住宅楼，原地址为攀枝花市西区××镇××村××社94号，后变更为攀枝花市西区××镇××村××号。案涉房屋所在地已被列入攀枝花市西区大水井新区项目征收范围。 一审法院认为，农村房屋依附于宅基地而建造，农村房屋的转让与宅基地的转让不可分割。宅基地属于农民集体所有的土地。依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案中，案涉房屋在非试点地区，杨章权不是案涉房屋所在地集体组织的成员，故何树林与杨章权就案涉房屋签订的《房屋转卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。协议书中所涉及的房屋及土地仍然存在，杨章权作为买受人，应向何树林返还其买受的房屋。何树林作为出卖人应向杨章权返还购房款96800元。 杨章权要求何树林支付房屋装修款40000元，审理中，何树林认可杨章权对案涉房屋的排水、污水、电线系统进行了改造并新建2个厕所等，其只认可装修改造费为10500元，属于自认。因杨章权未提供证据证明案涉房屋的改造金额，应承担举证不利的法律后果。因杨章权对房屋的装饰装潢及附属物部分，于案涉房屋具有不可分性亦应一并返还给何树林，由何树林支付相应对价即10500元。 杨章权要求何树林支付利息，因合同无效，何树林返还购房款时应返还购房款利息，杨章权返还房屋时应一并返还房屋占用费用。购房款利息与房屋占用费相互抵销，互不返还。故一审法院对杨章权要求何树林支付利息的请求，不予支持。因《房屋转卖协议书》无效，作为买受人的杨章权有权另案主张房屋增值等损失赔偿。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、何树林与杨章权于2006年9月7日签订的《房屋转卖协议书》无效；二、何树林于本判决生效之日起九十日内返还杨章权购房款96800元；三、杨章权于本判决生效之日起九十日内将位于四川省攀枝花市西区××镇××村××号房屋返还给何树林；四、何树林于本判决生效之日起九十日内支付杨章权房屋装修改造费10500元；五、驳回杨章权的其他诉讼请求。本诉案件受理费2220元，由何树林负担1998元，杨章权负担222元。反诉案件受理费2674元，由杨章权负担267.4元，何树林负担2406.6元。 二审中，杨章权、何树林没有提交新证据。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，一审审理查明的基本事实，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.《房屋转卖协议书》的效力，双方当事人是否应当相互返还各自取得的财产等；2.一审法院审判程序是否违反法定程序。 关于《房屋转卖协议书》的效力，以及双方当事人是否应当相互返还各自取得的财产等问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”、第六十二条：“……农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准……”的规定，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的身份具有特定联系，非农村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。因农村房屋系依附于宅基地而建造，本案中房屋的转让必然导致农村宅基地的转移，杨章权并非案涉房屋所在的村集体经济组织成员，依法不能取得案涉房屋的宅基地使用权，何树林擅自向本集体经济组织成员以外的人员转让农村房屋，违反了村集体经济组织的成员权属性，因此双方签订的《房屋转卖协议书》因违反法律的强制性规定而无效。故一审法院认定《房屋转卖协议书》无效并无不当。因双方当事人系2006年9月7日签订《房屋转卖协议书》，故本案应当适用《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）的相关规定，一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第十一条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”的规定不当，本院依法予以纠正。杨章权提出《房屋转卖协议书》有效、一审法院适用法律错误的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任”的规定，以及查明的案件事实，确定杨章权应向何树林返还案涉房屋，何树林应向杨章权返还购房款96800元、支付杨章权房屋装修改造费10500元并无不当，本院依法予以确认。由于杨章权在提起反诉时并未请求何树林赔偿房屋增值部分的损失，一审法院在文书中明确杨章权有权另案主张房屋增值等损失赔偿并无不当。因此杨章权提出应当驳回何树林全部诉讼请求的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。 关于一审法院审判程序是否违反法定程序的问题。经审查，本案中何树林起诉请求确认双方签订的《房屋转卖协议书》无效并相互返还财产，而杨章权主张该合同有效，要求驳回何树林的诉讼请求，并未提出相应的返还请求。一审法院经过审理后认为《房屋转卖协议书》无效，并向双方当事人释明，同时征求杨章权是提出抗辩还是反诉，在杨章权回答其要提起反诉的情况下，一审法院明确告知杨章权应当在2020年10月16日之前向一审法院提交反诉状，逾期不提交，视为杨章权不提起反诉。从一审卷宗材料可以看出，杨章权于2020年10月13日向一审法院提交了反诉状，一审法院受理杨章权提起的反诉后，依法重新指定举证期限并进行了开庭审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，一审法院在案件受理后，法庭辩论结束前，对杨章权提出的反诉受理并与本诉合并审理，符合法律规定，审判程序合法。杨章权提出根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）第三十四条第三款的规定，当事人提起反诉的，应当在举证期限届满前提出，而杨章权在举证期限届满后第二次开庭后才提起反诉，对此一审法院不应受理，一审法院审判程序违法的上诉理由，本院认为，因《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条对提出反诉的时限作出了新的规定，且最高人民法院《关于修改〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的决定》（法释〔2019〕19号）对《关于民事诉讼证据的若干规定》作出了修改，删去了第三十四条，故本案不应再适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）第三十四条第三款的规定，故杨章权的该项上诉理由依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第十一条存在瑕疵，本院已经依法予以纠正，但裁判结果正确，故对杨章权的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第八条第二款、第十条、第六十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2220元，由上诉人杨章权负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐贝贝 审 判 员 张渝婕 审 判 员 刘起新 二〇二一年四月十四日 法官助理 潘红梅 书 记 员 王永梅