浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初3079号 原告：厉声高，男，1955年8月21日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：叶盛凯，浙江宁邦律师事务所律师。 被告：毛根生，男，1947年12月2日出生，汉族，住义乌市。 被告：刘小妹，女，1955年1月4日出生，汉族，住义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：毛志明，男，1974年7月31日出生，汉族，住义乌市，系二被告的儿子。 二被告共同委托诉讼代理人：毛建华，男，1976年1月2日出生，汉族，住义乌市，系二被告的儿子。 第三人：李国森，男，1974年3月26日出生，汉族，住义乌市。 原告厉声高为与被告毛根生、刘小妹、第三人李国森宅基地使用权纠纷一案，于2021年2月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告厉声高的委托诉讼代理人叶盛凯；被告毛根生、刘小妹的共同委托诉讼代理人毛志明、毛建华，第三人李国森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告厉声高请求判令：一、确认原告与二被告签订的名为《委托购买房屋协议》、《协议》，实为向第三人履行的宅基地使用权转让协议有效。二、二被告办理坐落于义乌市××街道××路××号××平方米不动产初始登记手续，并办理该不动产过户至第三人李国森名下的移转登记手续。事实与理由：二被告系青岩刘村集体经济组织成员，2004年由毛根生、刘小妹二人通过旧村改造审批54平方米宅基地，其中36平方米安置在青岩刘Ａ区店面1幢，现改名为塘溪路1号。2004年二被告将上述36平方米宅基地卖给原告并由原告建房后自用，现青岩刘村已经可以办理不动产权证。2020年11月，原告与二被告达成补偿协议，约定原告支付补偿款后7天内办理不动产权证并过户给第三人李国森，但原告支付补偿款后，二被告均未办理任何不动产初始登记手续，导致过户不成。原告认为，原、被告及第三人均为义乌市农村集体经济组织成员，上述两份协议合法有效。现二被告未按约定将不动产过户至第三人名下，构成了违约。 被告毛根生、刘小妹共同答辩称：被告转让给原告，愿意过户给原告，但不认识第三人，不同意过户给第三人。原告起诉前来协商说补贴10万元/间，被告愿意配合，但又突然起诉了。办证需要大队同意，二被告只是配合。现金3万元实际上转给中间人刘胜建，二被告配合签字后才支付，所以落款处未写日期。证件都是二被告去年提供给原告用于办证。 第三人李国森陈述称：第三人向原告购买了36平方米，具体金额未明确，先打官司办下来再说。能不能办证也不知道。不认识两位被告。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述：1、要求直接过户至第三人名下。原告把涉案面积转卖给第三人。2、原告在2020年年底找二被告及毛志明，告知要将宅基地及地上房屋转卖，希望二被告配合过户给第三人，当天现金给了3万元，初始登记过户后再给7万元，于是被告方在协议上签字，日期没写。该份协议是被告承诺向原告指定的任意第三人过户，不违反法律规定。原告通知被告做初始登记，被告方没有配合。 原告厉声高为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 证据1，《农村私人建房建设用地审批表》核对件、《建设用地许可证》原件、《建设工程规划许可证》原件各1份，证明二被告共同审批宅基地权益54平方米，其中36平方米安置在青岩刘村A区店面1幢东数第三间，18平方米安置在青岩刘村A区店面1幢东数第四间。 证据2，××街道××村住房调查情况公示核对件、现场照片打印件各1份，证明青岩刘村Ａ区店面1幢自东向西3间，现门牌号为青岩××路××号，案涉宅基地在××路××号东数第三间。 证据3，委托购买房屋协议、收条原件各1份，证明2004年二被告将上述36平方米宅基地转卖给原告。 证据4，协议原件1份，证明协议虽表述为二被告将不动产转让给第三人，但真实意思为二被告均同意将不动产过户给第三人李国森的事实。李国森当时不在场，签字事后补的。 证据5，《情况说明》原件2份，证明原告及第三人均为农村集体经济组织成员，有权受让宅基地。 被告毛根生、刘小妹的质证意见： 证据1，无异议。 证据2，被告卖的是地皮，不是很清楚。 证据3，委托购买房屋协议无异议，钱收到过，实际价格是46.5万元。 证据4，未收到10万元补偿款，未见到过第三人，协议拿来时空白，只在落款处签了字，李国森的签名也未见过。如果在场，会写落款日期的。 证据5，原告的无异议，第三人的不清楚。 第三人李国森的质证意见： 证据1-5，没有意见。协议中的签字是后补的，未见过被告。 二被告及第三人未向本院提供证据。 根据当事人的举证、质证及证据审核认定的相关规定，本院的认证如下： 原告提供的证据1、3，被告及第三人均无异议，对其证明力本院予以确认；证据2，系核对件，对其真实性本院予以确认；证据4，第三人及被告均认可不相识，第三人也认可系事后补签，日期也未填写，可见双方连合同相对方都无法确认，也未达成合意，且该证据的真实目的是为了直接过户给第三人，避免税费，与表面约定内容不符，对其证明力本院不予确认；证据5，第三人的系原件，原告的庭后也提供了原件核对，对其证明力本院予以确认。 根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下： 2003年11月21日，被告毛根生、刘小妹获批位于××街道××村的建房面积54平方米。同日上述面积取得《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》，注明建房坐落义乌市××街道××幢。 2004年4月11日，原告厉声高（甲方）与被告毛根生（乙方）签订《委托购买房屋协议》，内容主要为甲方欲在青岩刘村购买房屋1.5间、占地面积54平方米，经双方协商，乙方同意接受甲方委托购买上述房屋，双方同意确定新房折算占地面积价格为2万元/平方米，甲方一次性支付乙方委托购房款108万元，并由乙方出具收据，乙方保证在2004年4月11日前替甲方购到要求的房屋，委托期限从2004年4月11日至2005年4月10日。双方还约定了违约责任等其他内容。同日，被告毛根生出具了46.5万元的收条一份。 原告系义乌市江东街道青岩刘股份经济合作社股东。第三人李国森系义乌市稠城街道保联股份经济合作社股东。 上述涉案面积中的36平方米安置于义乌市××街道××路××号。根据调查情况公示内容，义乌市××街道××路××号房屋规划地下建筑面积108平方米，地上建筑面积558.3平方米，实际地下建筑面积122.65平方米，地上建筑面积685.83平方米。 本院认为，原、被告于2004年4月11日签订的《委托购买房屋协议》实质上是对被告毛根生户在义乌市××街道××村××村××房权益的转让，除载明的转让价格有虚假记载以外，转让系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定合法有效。原告已付清转让款，履行了合同义务，并且在涉案宅基地上出资建造成房屋并占有使用至今。二被告对办理涉案不动产初始登记及过户给原告无异议。原告主张由被告直接将涉案不动产过户给第三人，但被告与第三人从不认识，也未协商，无共同的意思表示，协议也无落款日期，内容与当事人的真实意思不符。如原告与第三人确实存在转让合同关系，也系另外的合同关系，且原告也认可直接过户的目的是为了规避税费，即使成立也属无效。故对原告要求被告直接过户给第三人的主张依据不足，对该部分诉请本院不予支持。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告厉声高与被告毛根生、刘小妹于2004年4月11日签订的《委托购买房屋协议》实为宅基地使用权转让的协议部分有效。 二、被告毛根生、刘小妹于本判决生效后十五日内协助原告厉声高办理坐落于义乌市××街道××村××路××号××平方米合法部分建筑的不动产初始登记手续。 三、驳回原告厉声高的其他诉讼请求。 案件受理费5293元（已减半），由原告厉声高负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴新辉 二〇二一年四月十五日 代书记员 陈柔男 7-