贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初5902号原告：赵庆梅，女，1974年12月26日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：刘玉玲，系六盘水市中心法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄小艳，系六盘水市中心法律事务所法律工作者。被告：李奎秀，女，1945年6月8日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：王岚，系贵州崇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：林楠，系贵州崇典律师事务所实习律师。原告赵庆梅与被告李奎秀确认合同有效纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵庆梅的诉讼代理人刘玉玲、黄小艳，被告李奎秀及其诉讼代理人王岚、林楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵庆梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认原、被告双方于2006年12月18日签订的《宅基地转让协议》有效；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：被告李奎秀等其他20余户村民原位于的宅基地被啤酒厂征用，经有关部门批准后重新在现六盘水市第三中学（凤凰校区）对面划分地基对被告李奎秀及其他20余户村民进行征地补偿。2006年12月，经原、被告多次协商，被告自愿将啤酒厂征用返还的宅基地307平方米以570元／平方米的价格转让给原告，双方并于2006年12月18日签订了《宅基地转让协议》，对各方的权利义务作了明确约定。协议签订当日，原告便按约定履行付款义务，将宅基地转让款175000元支付给被告李奎秀，由被告李奎秀向原告出具了《收条》两份。现贵州帅金房地产开发有限公司在对案涉地基所在的土地进行开发，修建房屋，而被告却不顾与原告的转让行为，对案涉地基的所有权提出异议，认为案涉地基相应面积应当归其所有。综上所述，被告李奎秀在得到啤酒厂征地安置地基后便于2006年12月18日将该地基以175000元的价格转让给了原告，同时原告已履行了相应的付款义务，至此案涉宅基地应当归原告所有。故原告为维护自己的合法权益，特依照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望依法判决，如诉所请。被告李奎秀辩称，一、根据相关法律规定，原、被告之前签订的《宅基地转让协议》应认定为无效。根据民法典第一百五十三条第一款：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。由于涉案的土地是宅基地，依据我国土地管理法第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。在保证农民集体土地不得用于非农业建设的框架下，从法律上来说是限制农民转让宅基地或地上房屋。第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日）规定等都明确了宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。民法典第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理的法律和国家有关规定”。综上，原、被告之间的《宅基地转让协议》因违反法律法规的强制性规定而无效，因此案涉宅基地仍属于被告。二、从案涉协议订立情况看，即使原、被告双方均为同一集体经济组织成员，原告系可受让宅基地适格主体，但是该协议并未经过宅基地所有权人即本村村委会盖章认可。虽然法律、行政法规亦未规定此类合同应办理批准、登记等手续后生效；但是原告忽略了一个重要问题，要成就该协议生效，首先必须是宅基地上有房屋，其次是必须经过宅基地所有权人即本村村委会盖章认可，但本协议中涉及的宅基地中，并没有被告所建房屋，签订协议时也没有到村委备案，原告并未提供相应证据证明该事实，应当承担举证不利的后果。虽然该种交易在同一集体经济组织内部进行，但根据相关立法精神，村民宅基地是不能转让的，能转让的仅仅是宅基地上所建的房屋能够发生转移，且需经本村村委会盖章认可，但就本案而言，并不存在转让宅基地上的房屋，仅仅转让宅基地，违法了法律法规的强制性规定，该合同自始无效。实务中，同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。但本案中，同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转，并未涉及房屋买卖，应认定合同无效。三、《宅基地转让协议》是以合法形式掩盖非法目的。原告赵庆梅与被告系同一村集体经济组织组成人员，在该村已经享受了宅基地的权益。《关于加强农村宅基地管理的意见》{国土资（2004）234号}第（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。根究2006年09月18日《关于加强农村宅基地审批管理有关问题的通知》第二条规定：宅基地的申请主体必须是本集体经济组织内的农村村民，本集体经济组织以外的农村村民或居民不得申请使用宅基地建设住宅，否则应依法办理征地手续。目前如果该《协议书》得到履行的结果是，实质上原告变相取得了非本集体经济组织的农村宅基地。且取得集体宅基地的方式不是拆迁安置，而是非法买卖。而本案中原告依《协议书》的“合法”形式，达到了在该村享受多宗宅基地的非法目的。村委会、镇政府无权审批村宅基地转让的手续，权力在区县政府。四、因合同无效而产生的法律后果由原告承担。民法典第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，因为合同无效双方应返还基于合同所取得的财产，包括被告返还原告的宅基地，原告返还被告的相关款项。五、从涉案合同的内容上看，本案中缺失合同构成要件，因认定为不能成立。民法典第四百七十条：合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。在《合同法司法解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”，在本案中，原被告双方签订的《宅基地转让协议》四至界限不明确，未明确合同标的，也未明确履行的期限、时间，应认定为该合同不能成立。综上所述，被告认为人民法院应当驳回原告的全部诉请。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无争议的证据：原告提交的身份证复印件、被告《人员基本信息》、收据复印件，被告提交的身份证复印件，本院予以确认。对当事人有争议证据的分析及认定：原告提交的《宅基地转让协议》，因违反法律强制性规定，故对其合法性，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月18日，被告李奎秀作为甲方与原告赵庆梅作为乙方签订《宅基地转让协议》一份，内容为：经甲乙双方友好协商，现甲方决定将啤酒厂征用其土地所返还的宅基地307平方米的使用权和所有权一次性全部转让给乙方，具体事宜如下：一、转让价格为每平方米570元，合计人民币175000元；二、宅基地土地使用证（含更名）所有手续由甲方积极协助办理，相关费用由乙方自行解决与甲方无关。三、协议签订之后，甲乙双方如有一方反悔，须付对方10%的违约金。四、本协议一式贰份，经甲乙双方签字盖手印生效，具有同等法律效力。同日，原告赵庆梅将175000元交付被告李奎秀。现原告赵庆梅以上述宅基地应归其所有为由，诉至本院。本院认为，农村的土地及宅基地归农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，个人无所有权，个人可依法取得使用权并且使用权的转让应经集体组织同意批准，办理合法的转让登记手续才有效。本案中，原告赵庆梅除与被告李奎秀签订《宅基地转让协议》外，还涉及两处宅基地争议，且原告赵庆梅亦未提交证据对被告李奎秀享有争议宅基地使用权及其双方所属集体组织已同意转让争议宅基地使用权的事实予以证明，故原、被告双方于2006年12月18日签订的《宅基地转让协议》违反法律强制性规定，应为无效。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告赵庆梅的诉讼请求。案件受理费60元，由原告赵庆梅负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  赵 用人民陪审员  刘绍元人民陪审员  李祖艳二〇二一年四月六日法官助理朱鸣书记员冷茜