天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初7267号原告：邢若炫，女，1985年8月27日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津俏管家生活服务有限公司，住所地天津市华苑产业区榕苑路15号1-B-1602室。法定代表人：蒋官清，总经理。委托诉讼代理人：张俪朦，该公司员工。邢若炫与天津俏管家生活服务有限公司（以下简称“天津俏管家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢若炫，被告天津俏管家公司的委托诉讼代理人张俪朦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢若炫向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金及房屋占有使用费39859元，返还免租期的租金5200元；2.判令被告支付换锁费、水费、物业费、暖气费共计8967.73元；3.判令被告支付恢复原状所需费用10000元及所需时间15天；4.判令被告支付恢复原状期间的租房费用10000元；5.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告将诉请第一项明确为判令被告支付2019年11月6日至2020年6月22日的租金及房屋占有使用费39859元，返还房屋租赁第五年一个月的免租期租金5200元；将诉请第二项明确为判令被告支付换锁费800元、水费3645元、2020年1-6月的物业费590元、2019-2020年采暖季暖气费3932.73元，合计8967.73元；并将诉请第三项变更为判令被告支付恢复原状的费用21755元，酌定恢复原状的时间。事实与理由：2017年5月22日，原、被告签订《房屋委托代管协议》，约定被告租赁原告名下坐落于天津市西青区××路××，租赁期限自2017年5月23日至2022年5月22日，租金为每月5200元。被告从2019年11月6日起停止向原告交纳房租。2020年5月15日，双方协议解除该协议，并要求被告将房屋腾空并返还原告。被告收到调解书后并未履行约定，至2020年6月22日原告自行收回房屋进行换锁（花费800元），并补缴被告在租赁期间拖欠的物业费、取暖费及违约金、水费共计8167.73元。依据《房屋委托代管协议》第五项房屋相关费用第一条约定，物业费、取暖费及违约金、水费应由被告承担。除此之外，被告对原告房屋结构进行大规模改造，使得该房屋完全无法继续使用。恢复原状期间，原告无法在房屋中居住，因此要求被告承担房屋恢复原状期间，原告为维持正常生活所花费的房屋租赁费用10000元。天津俏管家公司辩称，被告未向原告支付2019年11月23日至2020年2月22日租金15600元，2020年2月23日至2020年5月22日租金为10400元（其中有一个月是免租期，故此期间为10400元），2020年5月23日至2020年6月22日为5200元，共计欠付租金31200元。被告于2017年5月22日向原告支付押金5200元，该押金抵扣租金后，被告尚欠原告租金26000元。对于原告主张的退还第五年免租期租金5200元，因双方协商一致解除合同，故无法返还免租期租金。原告主张的水费、物业费、暖气费，被告需进行核实，如确实是被告租房期间欠付的金额，被告同意给付。原告主张的换锁费，被告认为原告主张数额过高。原告主张的恢复原状费用，依据合同约定，在委托期届满后，根据甲方要求，乙方可以将对房屋的装修、装饰赠与甲方或恢复原状，现因2019年时原、被告双方发生争议，原告欲收回房屋，被告提前将租户清离，也产生损失，故被告不再负责将房屋恢复原状。被告在房屋内新装有两台格力挂式空调、冰箱一台、洗衣机一台、床及床垫各三张、衣柜三个、电脑桌椅三套，智能门锁一把，上述物品均在原告屋内，被告要求返还。被告不同意负担原告主张的恢复期间的租房费用。本院经审理认定事实如下，2017年5月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋委托代管协议》，约定：甲方委托乙方代理出租坐落于天津市西青区××路××的房屋，建筑面积196.9平方米；委托期限为60个月，自2017年5月23日至2022年5月22日；每月房屋租金为5200元，日租金为173.33元，每月按30天计算；甲方同意将150天作为免租期提供给乙方。免租期内，乙方不向甲方支付房屋租金、物业费；租金支付方式为季付，首次付款日期为2017年5月22日支付1个月押金5200元，第二次付款日期为2017年7月23日将90天房租合计15600元存入甲方提供的银行账户；委托期内的水费、电费、物业费、供暖费等由乙方代理出租的客户承担，客户没有依约支付相关费用的，乙方承担连带支付责任；乙方及其代理客户可以在不影响房屋承重结构的前提下，对房屋进行装修、装饰，委托期届满后，根据甲方要求，乙方可将对房屋的装修、装饰赠与甲方，或负责恢复房屋原状。合同中补充条款约定在合同期限内，免租期为每年一个月，第一年、第五年的免租期将在第一年起始一次性扣除，第二年、第三年、第四年的免租期将在当年起始一次性扣除。合同名为《房屋委托代管协议》，原、被告认可实际为房屋租赁合同关系。原告于2017年5月22日将房屋交付给被告使用。被告将原厨房改造成卧室，将原储物间改造成卫生间，并将客厅通过加装隔断改造成两个卧室。被告称上述改造均告知并取得原告同意。原告只认可其对客厅改造知情。原告称其于2019年6月发现被告对厨房、储物间进行改造，原告就此提出异议，但双方未能协商解决，原告担心存在安全隐患，故向本院提起诉讼，请求解除合同。该案经调解，本院于2020年5月15日作出（2019）津0111民初11625号民事调解书，协议内容为原、被告签订的《房屋委托代管协议》于2020年5月15日立即解除；被告于2020年6月22日前将坐落于天津市西青区××路××的房屋腾空并返还给原告。原告于2020年6月22日自行将被告安装的密码锁更换，并收回房屋。原告支付换锁费800元。原密码锁在原告处。被告已向原告支付押金5200元。2019年8月22日前的租金，被告已依约给付。根据合同约定，第五年的一个月免租期已在第一年起始一次性扣除。原告认为双方合同已提前解除，已预先扣除的第五年一个月的免租期的租金5200元，应由被告负担，被告对此不予认可。被告另给付原告租金12804元。被告称该笔租金系2019年8月23日至2019年11月22日的三个月的租金，三个月的租金应为15600元，之所以仅给付12804元，是因为存在扣款情况。原告不认可存在扣款情况，被告就此未提供证据证明。原告主张水费3645元、物业费590元、2019-2020年度供热费3932.73元，并提供相关票据。被告对此无异议。原告要求被告将房屋改造部分恢复原状，并申请对恢复房屋使用功能的费用进行鉴定。本院委托天津市金环建设工程造价咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2021年1月21日出具鉴定意见书：勘验过程中，由于原告提出客厅地板、涂料墙面、顶棚刷涂料全部更换，被告不同意全部更换，由于双方对修复项目存在争议，故鉴定按两个方案编制；鉴定意见为（一）复合木质地板、涂料墙面、顶棚刷涂料部分拆除更换工程造价为9700元；（二）复合木质地板、涂料墙面、顶棚刷涂料全部拆除更换工程造价为21755元。原告支付鉴定费5000元。原告请求按21755元主张恢复费用。被告认为现无证据证明房屋的原始状况，故对鉴定意见不予认可；且依据合同约定，在委托期届满后，才涉及协商装修、装饰是否赠与或恢复，现合同已经提前解除，无需恢复原状。本院认为，原、被告签订的《房屋委托代管协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。协议虽名为“委托代管协议”，但合同约定了由被告向原告支付租金、押金，且原告将房屋交付给了被告，符合房屋租赁合同的特征。原、被告亦均认可双方之间系房屋租赁合同关系。故原、被告之间实际为房屋租赁合同关系。合同解除前的租金及被告实际交还房屋前的使用费，理应由被告负担。被告主张其另向原告支付的12804元系2019年8月23日至2019年11月22日的租金，租金数额与合同约定不符，且被告就其主张未提供证据证明，本院对此不予采信。依据合同约定，2019年5月23日至2020年5月22日为第三个租赁年，每年一个月的免租期将在当年起始扣除。被告主张2020年2月23日至2020年5月22日期间包含一个月的免租期，与合同约定不符，本院不予采纳。经核算，2019年8月23日至2020年6月22日的租金及使用费合计52000元，扣除被告另行支付的租金12804元，被告需向原告支付租金及使用费为39196元。合同补充条款关于免租期的约定，是在预期合同期限全部履行时作出的约定。现原、被告已提前解除合同，第五个租赁年并未实际履行。被告在第一个租赁年多享有的一个月免租期，已缺乏合理性，该一个月的租金5200元，应由被告负担。综上，被告需给付原告租金及使用费共计44396元，折抵押金5200元后，还需给付39196元。原告主张水费3645元、2020年1-6月的物业费590元、2019-2020年采暖季暖气费3932.73元，合计8167.73元，有证据证明，本院予以采信。上述费用发生在被告使用期间内，应由被告负担。依据民事调解书的约定，被告交还房屋时间为2020年6月22日前，而原告于2020年6月22日自行更换门锁，此时被告交还房屋的履行期限尚未届满，原告自行更换门锁产生的费用属于原告自行扩大的损失。故本院对原告主张的换锁费，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据该条规定，双方对返还租赁物的状态有约定的，按约定履行。本案原、被告在协议中约定返还租赁物时，对于房屋的装修、装饰，由原告选择受赠或恢复原状。现原告请求恢复原状，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。就恢复原状所需费用，已由鉴定机构作出鉴定意见，该鉴定机构具有合法资质，鉴定程序合法有效，原、被告对该鉴定意见虽具有异议，但均无相反证据证明，故本院对该鉴定意见予以采信。考虑客厅整体性以及日常生活经验法则，第二种鉴定意见更符合客观实际。原告请求被告赔偿恢复原状费用21755元的诉讼请求，本院予以支持。恢复原状涉及土建及给排水工程，依据修复的具体项目、工程量等，本院酌定恢复原状期间为15日。修复期间必然影响原告对房屋居住使用，故参照案涉合同日租金标准，酌定恢复原状期间损失为2600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告天津俏管家生活服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告邢若炫抵扣押金5200元之后的租金及使用费39196元；二、被告天津俏管家生活服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告邢若炫水费、物业费、供热费，合计8167.73元；三、被告天津俏管家生活服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告邢若炫恢复原状费用21755元及损失2600元，合计24355元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取1791元，由原告邢若炫负担198元，由被告天津俏管家生活服务有限公司负担1593元；鉴定费5000元，全部由被告天津俏管家生活服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王剑辉二〇二一年四月二十三日书记员  张钊源附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。