江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终634号上诉人（原审被告）：连云港汇伦实业有限公司，住所地东海县经济开发区。法定代表人：刘继荣，总经理。委托诉讼代理人：王文连，江苏登壹律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞磊，该公司员工。被上诉人（原审原告）：东海圣时水晶珠宝城有限公司，地址东海县水晶珠宝城。法定代表人：佟广霞，总经理。委托诉讼代理人：戚文学，江苏华天人律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁高庆，公司业务经理。上诉人连云港汇伦实业有限公司（以下简称汇伦公司）因与被上诉人东某时水晶珠宝城有限公司（以下简称圣时公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初4685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇伦公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、由被上诉人承担上诉费用。事实与理由：1、被上诉人圣时公司作为一审原告主体不适格，从被上诉人提供的证据上看，其既不是涉诉楼房的所有权人，也没有与涉诉出租的广告牌位的建设方、业主方有合法物业管理委托合同，因此，签订涉诉《广告场地租赁协议》不具有合法性，关联性；一审庭审中被上诉人明确称案涉楼梯楼面是由原开发商连云港瑞利达置业有限公司委托给被上诉人公司进行相关出租经营且有委托协议，但被上诉人没有提交委托协议，在庭后超出5日后，只提交了由连云港万厦物业服务有限公司于2020年9月9日出据的证明一份，该“证明”明显是为应对诉讼拼凑，不具有证据效力，且并非其所称的连云港瑞利达公司出具，证明不具有相对性，因此一审法庭不应该予以采信。由此，一审法院认定原告诉讼主体适格错误。2、一审认定事实错误。双方签定的《广告场地租赁协议》约定租赁时间为3加3年，也即从2015年5月1日至2018年4月30日为第一租赁阶段，协议明确，如果双方合作愉快，如续租需经双方另行协商并签订再续租3年的协议，但是在2017年9月，因城市美化等因素，上诉人所设置的广告牌被相关职能部门强制拆除，并一直没有再行使用，因此从2018年4月30日后，上诉人并没有实际使用租赁案涉楼梯楼面，而上诉人通过庞磊自2015年10月9日至2020年5月31日分15次向被上诉人支付的18万元，为其前三年所欠租赁费用，并不能以此认定其为续租所履行，而且合作不愉快后，双方并没有再行签订任何协议或合同，而被上诉人举证2020年5月7日、2020年9月3日所拍摄的照片5张，并不能证明是上诉人一直在使用案涉楼面，而是上诉人不租赁此楼面后，被上诉人没有拆除所致，因此，一审判决2018年4月30日后上诉人给付租金，没有事实依据。3、一审法院对上诉人所举证楼体部分广告牌非上诉人使用的照片不予采信，而对被上诉人提供的于2020年5月7日、2020年9月3日拍摄照片却予以采信，法官对证据采信的标准不一致！事实是至现在，案外人所设置的广告牌仍然在楼面上，一审法院对本案事实上的认定不符合实际情况。被上诉人圣时公司辩称，案涉楼宇业主连云港瑞利达公司是和被上诉人公司签有委托管理楼宇出租协议的，由于时间久，该协议书找不到了，因为有物业公司管理物业事宜，就由连云港万厦物业公司出具了证明来确认此事。万厦物业公司是由前东海县海陵物业公司延续下来的。上诉人认可连云港万科物业公司签订的物业管理委托合同经过备案合法有效，而连云港万厦物业公司是连云港万科物业公司依法变更过来的，连云港万厦物业公司的主体及物业管理行为当合法有效。被上诉人提供有连云港万厦物业公司盖章及法定代表人盖章的证明，当然也是真是有效的。故被上诉人公司有权签订广告场地租赁协议书，有权出租楼体、楼面及收取租金。被上诉人具有该案民事权利主体资格，诉讼主体资格适格。上诉人和被上诉人签订广告场地租赁协议书并履行到现在已5年有余，楼宇开发商及物业公司从来没有提过异议，没有向上诉人主张过租金，没有人阻止过上诉人使用租赁物，由此证明被上诉人具有本案权利主体，是唯一出租涉案楼体、楼面及收取租金的权利人。本案是主张索要上诉人拖欠的租金，就是说，案涉楼体、楼面早已被上诉人租用完毕而没有足额支付之前的租金。事实上，这些年也没有因案涉楼宇主体问题使上诉人受损。上诉人是一家广告公司，法定代表人是刘继荣，而交付租金是庞磊。我们认可庞磊交的款项作为其广告公司交付的租金，认为其是委托关系成立有效，如像上诉人所称的该委托关系不能成立，庞磊所交的款项不能冲抵公司的租金，公司还得多交18万元租金，所以应实事求是认可委托关系成立。二、一审认定事实正确。1、上诉人与被上诉人签订广告场地租赁协议书约定租赁期限是3+3，即签订3年期限再加3年，虽然3年后没有再签订协议书，因为有之前的协议书作证，上诉人继续使用租赁物，被上诉人也无异议，上诉人也支付了部分租金，根据合同规定，原租赁合同是继续有效的。双方也是心知肚明，经被上诉人催要，上诉人一直都交钱（只是没有交齐）有15次到2020年5月13日。现在上诉人称合同期限是3年，到2018年4月30日，之后交的钱是其之前的租金，否定合同继续履行的事实，并辩称2018年4月30日后没有再使用租赁物，该观点不能成立，因为，在一审庭审中，上诉人陈述15次交的18万租金是部分使用租赁物所缴纳的租金，被上诉人无异议，以此要说明少交租金就是每年的租金，不欠租金的，此证明上诉人承认每年缴纳租金是当年的租金，合同当然是在一直继续履行中。2、上诉人辩称有部分广告牌不是自已使用，说明有很多广告牌还是自己在使用，与上面诉称2018年4月30日后没有再使用租赁物相矛盾。而对其辩称有部分广告牌是案外人使用的说法，没有事实依据，反过来说，该说法真假如何与被上诉人无关，被上诉人从来没有将涉案楼面出租或者许可他人使用，如果有所谓的案外人使用，也是上诉人的事情，因为该楼面是上诉人租用，其如何使用包括他人使用，被上诉人无权干涉，上诉人是广告业务经营者、代理商，其业务范围包括为他人代理、制作、设置国内各类广告等，租赁场地（楼体、楼面）广告牌上面都是第三方人家的广告内容，如何能区分或者证明有的不是上诉人公司代为制作或者允许他人使用的呢。上诉人的一面之词不能否定案件事实。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，请求二审驳回上诉，维持原判。圣时公司向一审法院起诉请求：1.要求汇伦公司给付圣时公司租金49.1561万元；2.汇伦公司承担一切诉讼费用。一审法院经审理查明，2015年7月31日，圣时公司作为甲方、汇伦公司作为乙方，签订广告场地租赁协议书一份，约定：一、租赁物场地位置及用途，甲方自愿将座落于迎宾大道国际水晶珠宝城楼体及楼面广告位用途给汇伦公司从事设立广告牌。二、租赁期限暂定叁加叁年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，租赁费用每年递增10%。三年期满，双方合作愉快，如需续租，双方再行协商签订协议书。三、租金及支付方式，双方约定租金按年支付，每年租金为人民币壹拾壹万元（本租金价格不含税）。四、租赁期限内，乙方必须保证广告设施设立、安装的质量安全，否则，如有发生安全事故隐患，一切责任均由乙方负责。五、租赁期限内，如遇政府或甲方集体对该所租赁的场地规划征用或者政府违章拆建，乙方必须无条件将租赁物场地腾空移交给甲方。……2017年9月22日，东海县城市管理行政执法局向水晶珠宝城（庞）发出责令整改通知书，载明因户外广告未办理审批手续，违反连云港市市容和环境卫生管理条例规定责令自行整改。后同月汇伦公司设置在案涉租赁物楼顶的部分广告牌被相关部门强制拆除。一审法院另查明，自2015年10月9日至2020年5月13日期间，汇伦公司分15次通过庞磊向圣时公司支付案涉租赁物租金共计18万元。一审法院认为，本案双方一审中的争议焦点为：1.圣时公司诉讼主体是否适格以及双方签订的租赁协议是否有效；2.如圣时公司主体适格协议有效，圣时公司是否存在违约行为，汇伦公司应支付圣时公司租金的数额。针对第一个争议焦点，汇伦公司举证持一审法院调查令至东海县住房和城乡建设局物业管理科调取的连云港市物业服务合同备案证明及物业管理委托合同各一份，证明案涉广告场地租赁物业管理的受托主体是东海县海陵物业管理有限公司，东海县住建局物业服务合同备案主体是连云港万科物业服务有限公司，经汇伦公司核实该公司于2016年11月11日工商登记变更为连云港万厦物业服务有限公司。从而证明圣时公司既不是物业备案合同的主体，也没有提供与相应业主委员会签订的物业委托管理合同，属于无权签订涉案广告租赁协议，圣时公司诉讼主体不适格。圣时公司对上述证据真实性无异议，提出案涉楼梯楼面是由连云港瑞利达置业有限公司委托给圣时公司公司进行相关出租经营，协议书在公司留存暂未找到，庭后提交，圣时公司有主体资格，汇伦公司的该组证据与圣时公司管理案涉楼层并不冲突。圣时公司于庭审后向一审法院补充提交连云港万厦物业服务有限公司2020年9月9日出具的证明一份，载明“东海国际水晶珠宝城位于东海县，该楼宇物业管理是连云港万厦物业服务有限公司（前身为东海县海陵物业管理有限公司）负责。2007年，我公司将商业楼的招商运营管理等事宜委托东某时水晶珠宝城有限公司负责，其中包括对外出租楼宇外墙广告位及收取租金等。委托期限到本楼宇成立业委会止。”汇伦公司质证意见为，该份证明三性不予认可，仅有委托方出具证明书，没有委托单位营业执照和法定代表人身份证明，应该由其法定代表人或负责人出庭或接受法庭质询，以澄清该证明的真实性，形成日期为2020年9月9日，这与圣时公司当庭陈述有委托协议不相印证，也不能证明原汇伦公司签订租赁协议时，圣时公司主体身份适格，同时涉及具有重大安全管理隐患的物业事项，在没有任何其他协议或履行法定备案变更的情况下，逃避监管已经违法，因此该证明也不具有合法性。一审法院经审查认为，法律规定无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，圣时公司与汇伦公司于2015年7月31日签订广告场地租赁协议书，在该协议签订前2015年5月1日汇伦公司便已实际使用了租赁标的物，且一直陆续支付租金至2020年。汇伦公司并未举证因圣时公司主体问题而影响其使用该租赁标的物。同时，圣时公司举证的连云港万厦物业服务有限公司出具的证明，该证明加盖了公司及法定代表人印章，对其真实性一审法院予以确认。因此一审法院认定圣时公司有权出租案涉标的物，其作为圣时公司主体适格。另外，对于协议的效力问题，汇伦公司认为除了圣时公司主体不适格外，楼面广告位置无法办理相关审批手续不能合法使用，涉及租赁内容违法。从汇伦公司的举证及庭审陈述看仅是租赁物楼顶因城市管理需要被强制拆除，不能因此而认定协议无效。综上，一审法院认为圣时公司与汇伦公司双方签订的案涉广告场地租赁协议书合法有效。关于第二个争议焦点：圣时公司是否存在违约行为，汇伦公司应支付圣时公司租金的数额。汇伦公司认为圣时公司没有按约将协议约定的整个租赁物交付，汇伦公司广告牌被强制拆除以及部分楼体广告牌一直被案外人使用，汇伦公司存在违约。为此汇伦公司举证东海县城市管理行政执法局责令改正通知书，证明案涉户外广告因未办理审批手续，违反城市管理相关法律规定被责令整改，后被强制拆除，合同目的不能实现，导致汇伦公司无法履行合同，因而双方签订的合同无效。举证租赁物广告牌被强制拆除前后照片一组，证明协议书约定范围内的楼顶广告牌因违规而无法办理相关手续被强制拆除，且楼体部分广告位至今由案外人制作户外广告使用，没有交付给圣时公司，圣时公司向汇伦公司主张支付租金没有事实和法律依据。对上述证据，圣时公司质证认为，对于通知书汇伦公司公司作为广告代理经营业务，没有取得相关审批手续而制作户外广告是其本身违法造成的，与圣时公司出租楼体楼面无关。对于照片真实性有待于考证，且拆除前广告牌在楼顶部，并非在圣时公司出租的楼体楼面，拆除原因也是汇伦公司原因。圣时公司举证2020年5月7日、2020年9月3日拍摄的案涉楼体楼面照片五张，证明汇伦公司公司一直在租用案涉楼体楼面设置广告牌。对于改组照片汇伦公司质证意见为，不能达到圣时公司的证明目的，恰恰证明汇伦公司所设置的广告牌已经被拆除，圣时公司没有履行协议书约定的义务，照片显示有五张广告牌位一直有案外人盛米兰门窗使用，广告牌被拆除以及楼面广告位不能交付，圣时公司构成严重违约，合同目的不能实现。一审法院经审查，对于2017年9月整改原因，汇伦公司庭审中陈述因城市美化需要，迎宾大道靠路边楼顶部分都不能设立广告牌。因此对于汇伦公司设置在楼顶广告牌拆除不应认定为圣时公司的责任。对于汇伦公司辩称租赁物楼体并没有全部交付给其使用，部分广告牌是案外人在使用，汇伦公司举证楼体照片提出部分广告牌非汇伦公司使用，但未提交其他证据佐证，无法证明其观点，且原汇伦公司双方签订了租赁协议，汇伦公司对于案涉标的物负有使用收益的权利，因此对于其抗辩只使用楼梯一部分，圣时公司未按约交付全部租赁物的意见，一审法院不予采信。对于汇伦公司应支付圣时公司租金的数额，双方协议中约定的租赁期限为叁加叁年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，三年期满合作愉快如需续租，双方再行协商签订协议书。圣时公司诉求主张的租金49.1561万元，为自2015年5月1日至2020年4月30日租赁期间，每年按照10%递增计算再扣除已支付18万元。经审查，原汇伦公司双方在三年期满后未另行签订协议，但针对圣时公司举证的租赁物照片显示2020年5月7日、2020年9月3日汇伦公司均在使用案涉租赁物设置广告牌，汇伦公司也未举证向圣时公司提出过解除双方之间的租赁关系。因此，双方虽未另行签订协议，实际上汇伦公司仍然在租赁使用，圣时公司也未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。对于圣时公司主张租金的租赁期间一审法院予以确认。对于租金，考虑到2017年9月迎宾大道靠路边楼顶部分不能设立广告牌，汇伦公司楼顶部分广告牌被强制拆除（汇伦公司举证的拆除前后对比，仅涉及到三块楼顶广告牌被拆除，从圣时公司举证的2020年5月7日的案涉楼面一期南门楼顶部仍设置有广告牌），对其使用造成了一定的影响，一审法院认为租金自2018年起不应再每年递增10%，第一年租金11万元，第二年租金12.1万元，之后每年租金为12.1万元，因此自2015年5月1日至2020年4月30日租金为59.4万元，扣除汇伦公司已支付的租金18万元，剩余41.4万元租金未支付。一审法院认为：圣时公司与汇伦公司签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。对于截至2020年4月30日汇伦公司尚欠租金41.4万元应该支付圣时公司。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、汇伦公司于判决生效之日起十日内支付圣时公司截至2020年4月30日剩余租金414000元；二、驳回圣时公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4337元，由圣时公司承担582元、由汇伦公司承担3755元（已由圣时公司预付，待汇伦公司履行上述判决确定的义务时一并支付圣时公司）。二审中，被上诉人圣时公司提交以下新证据：1、东海县市场监督管理局的准予变更登记通知书。2、东海工商行政管理局公司准予变更登记通知书。两份证据证明连云港万厦物业有限公司的前身是东海县海陵物业管理有限公司。海陵公司变更为万科公司后又变更为万厦公司。公司的主体及物业行为都是合法有效的。上诉人汇伦公司质证认为：对两份证据真实性无异议，关联性有异议，该主体变更不必然证明被上诉人在本案中具有适格的主体身份。本院对被上诉人所举证据的证明目的予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、圣时公司诉讼主体是否适格；2、一审租金计算是否正确。关于争议焦点1，本院认为，上诉人汇伦公司与被上诉人圣时公司于2015年7月31日签订的广告场地租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效。一审中被上诉人圣时公司举证的连云港万厦物业服务有限公司2020年9月9日出具的证明一份，载明“东海国际水晶珠宝城位于东海县，该楼宇物业管理是连云港万厦物业服务有限公司（前身为东海县海陵物业管理有限公司）负责。2007年，我公司将商业楼的招商运营管理等事宜委托东某时水晶珠宝城有限公司负责，其中包括对外出租楼宇外墙广告位及收取租金等。委托期限到本楼宇成立业委会止。”能够证明被上诉人圣时公司有权出租涉案标的物，且几年来上诉人一直是向被上诉人缴纳租金，也没有因为租赁物主体问题而影响上诉人的使用，因此，圣时公司是适格的诉讼主体。关于争议焦点2，本院认为，上诉人汇伦公司与被上诉人圣时公司在协议中约定租赁期为为叁加叁年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，三年期满合作愉快如需续租，双方再行协商签订协议书。圣时公司诉求主张的租金49.1561万元，为自2015年5月1日至2020年4月30日租赁期间，每年按照10%递增计算再扣除已支付18万元。经审查，双方在三年期满后未另行签订协议，但针对圣时公司举证的租赁物照片显示2020年5月7日、2020年9月3日汇伦公司均在使用案涉租赁物设置广告牌，因此，双方虽未另行签订协议，实际上汇伦公司仍然在租赁使用，圣时公司也未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。对于圣时公司主张租金的租赁期间一审法院予以确认。对于租金，一审法院考虑到2017年9月迎宾大道靠路边楼顶部分不能设立广告牌，汇伦公司楼顶部分广告牌被强制拆除，对其使用造成了一定的影响，一审法院认为租金自2018年起不应再每年递增10%，第一年租金11万元，第二年租金12.1万元，之后每年租金为12.1万元，因此自2015年5月1日至2020年4月30日租金为59.4万元，扣除汇伦公司已支付的租金18万元，剩余41.4万元租金未支付。汇伦公司于判决生效之日起十日内支付圣时公司截至2020年4月30日剩余租金414000元是合适的。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8674元，由上诉人汇伦公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年四月二十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。