江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10936号上诉人（原审原告）：刘斌，男，1970年7月15日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：贾婷琪，女，1994年8月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：韩勇，江苏杨传圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢皓，江苏杨传圣律师事务所律师。上诉人刘斌因与被上诉人贾婷琪房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人刘斌、被上诉人贾婷琪的委托诉讼代理人谢皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘斌上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还房屋租金23000元、租赁保证金5000元、水电费2000元，赔偿装修费用7600元、广告宣传材料费用10000元；被上诉人负担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人隐瞒其与大房东李浩俊约定的不得经营艺术类培训的事实，以欺诈手段与上诉人签订租赁合同，约定房屋用途为艺术类辅导，致使上诉人租赁房屋后无法用于合同目的，应当认定合同无效。被上诉人在履行合同时存在重大瑕疵，应当承担合同的瑕疵履行责任，减少或退还合同价款。二、一审法院对上诉人的投资及经营损失不予认可，缺乏事实及法律依据。一审案件审理过程中，上诉人为了证明因被上诉人欺诈且阻挠经营给其造成的损失，提供了相关证据。且基于艺术培训的行业特点，招生黄金季节仅为每年暑假，被上诉人不仅以其违约和欺诈行为导致上诉人损失了一年的正常经营机会，更因其要求解除合同的时间恰好在暑假前夕，直接导致上诉人第二年度的招生无法进行。三、关于水电费，一审法院对上诉人应承担的水电费时间的事实认定不清。2020年1月27日至2020年5月26日疫情期间并未实际使用，不存在水电费实际支出。2020年5月26日之后，上诉人因被骗未能继续经营，实际房屋使用时间仅为2019年7月1日至2020年1月26日，实际使用时间不足7个月。贾婷琪辩称：一、被上诉人与上诉人签订的租赁合同合法有效，且被上诉人也实际交付房屋给上诉人占有使用，直到2020年8月31日上诉人才将房屋腾空交还被上诉人，一审法院对于租期租金的事实认定正确。租赁合同虽然对房屋用途有约定，但在被上诉人交房给上诉人使用后，原出租人并未对被上诉人的转租行为提出异议，在上诉人装修时也未进行阻拦。双方产生纠纷前，上诉人实际使用了涉案房屋，并且是正常经营。上诉人营业执照能否成功办理并不是房屋的原因。二、一审法院对于水电费、装修费以及宣传材料费的事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。租赁合同约定的水电费200元是包死价，上诉人实际租住12个月，应当按照每月200元的计算支付。上诉人提交的装修费用证据仅是一份收据，没有任何装修合同或转账记录以证明其实际支付7600元的装修费，一审法院对于装修费用酌定的金额合理。关于广告宣传材料费，上诉人并无任何证据证明，与本案无关，不应当得到支持。刘斌向一审法院起诉请求：1.判令解除刘斌与贾婷琪的租赁合同；2.判令贾婷琪赔偿刘斌损失191664.89元。一审中，刘斌变更诉讼请求为：1.判令解除刘斌与贾婷琪的租赁合同；2.判令贾婷琪返还商铺租金23000元；3.判令贾婷琪返还商铺租赁保证金5000元；4.判令贾婷琪返还水电费2000元；5.判令贾婷琪返还中介费1000元；6.判令贾婷琪赔偿刘斌装修费7600元；7.判令贾婷琪赔偿刘斌空调采购费用1388元(可带走，但是要付移机费用)；8.判令贾婷琪赔偿刘斌广告宣传材料费用10000元，以上合计49988元；9.判令贾婷琪负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年，贾婷琪（出租方、甲方）与刘斌（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：涉案房屋位于南京市雨花台区，乙方向甲方承诺，租赁商铺用于艺术类辅导，不得经营违反法律的经营，如有违反，甲方有权收回房子。甲方在2019年7月1日交付场地，乙方所承租商铺的租赁期为4年，期限为自2019年7月1日至2022年6月30日止，第三年递增百分之五租金。第一年租金23000元，第二年租金23000元，第三年租金24150元，支付方式均为年付。租赁保证金5000元。租金采取先付后租的形式，即合同签订之日向甲方支付5000元，剩下的租金于2019年6月25日以前付清，租赁保证金在合同签订前一次性缴纳。商铺保证金自合同终止之日起期满30天，扣除应由乙方承担的相关费用（如电费、工商费、治安费以及税费等），乙方在无违约的情况下，甲方将剩余部分一次性退还给乙方。甲方不得在期内单方面无故终止合同，否则甲方按照乙方投资损失和合同经营期内全部损失赔偿，同时追索由此带来的其他损失。乙方应于合同终止或解除3日内返还，该期间租赁费用或其他费用，由乙方按本合同或终止或解除前经营期内的标准承担，向甲方办理相应的退租手续。乙方退租时要保证房屋场地及附属设施设备完好，乙方将添置的可拆动的部分自行拆除，并搬离所有乙方物品。乙方租赁面积为室内面积25平方米，公用面积双方共同使用，不再产生额外费用。公共区域是指厕所、接待区、休息区、阳台，乙方每月向甲方支付200元水电费，剩余所有水电费由甲方承担。招牌、标牌、灯箱、宣传单等以及可能产生的广告宣传，甲乙双方共享，费用按实际情况协商。合同签订后，刘斌于2019年6月18日、2019年6月20日共向贾婷琪支付28000元，其中23000元为2019年7月1日至2020年6月30日的租金，5000元为租赁保证金。2019年6月28日，刘斌为涉案房屋购买空调支付价款1388元。2019年7月20日，案外人南京三芯草装饰工程有限公司向刘斌出具7600元收据一份，收款事由“景明佳园颂景苑商业街6号二楼商铺”。2019年7月3日、9月7日、12月5日，案外人南京市玄武区湖洋图文设计中心向刘斌出具海报、广告物料等收据3张，金额合计10000元。一审法院另查明，2018年7月30日，贾婷琪（承租方、乙方）与案外人李浩俊（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：涉案房屋位于南京市雨花台区，建筑面积280平方米。乙方向甲方承诺，租赁商铺为经营所用，经营范围课外作业辅导，不得经营艺术类培训，如有违反，甲方有权收回房子。甲方在2018年8月10日交付场地，乙方所承租商铺的租赁期为3年，期限为自2018年8月10日至2021年8月9日止，第三年递增百分之五租金。该房屋原为甲方自营酒店，所有装修及设备，包括户外店招，电子屏及厨房全套设备均由甲方投资，乙方不得擅自改动及装修。未经甲方同意，不得转让承包或变相转让他人经营。一审中，刘斌提出“大房东在派出所和庭前调解时都明确禁止我们继续从事这样的业务”，认为合同已无法继续履行，贾婷琪未予反驳。刘斌提出系因贾婷琪原因致刘斌无法办理营业执照，明确主张自起诉时解除涉案租赁合同。贾婷琪承认其与刘斌签订租赁合同时，未向刘斌出具其与大房东之间完整的租赁合同，另认可刘斌为租赁涉案房屋支付了1000元中介费，贾婷琪收到刘斌以材料费和代课费抵充的水电费1436元。一审法院再查明，刘斌于2020年8月31日将房屋腾空并交付给贾婷琪，清空房屋时，刘斌拆除并带走了其购买的空调。一审法院还查明，2006年12月1日，南京市住房制度改革办公室出具《产权证明》一份，载明：我办根据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发[2004]253号）将坐落于雨花台区景明佳园织景苑6幢产权房委托南京万润置业有限公司管理并租赁。因该房屋属小区商业配套用房，专门用于弥补物业管理费用亏损，暂无法办理产权证。该房屋产权和土地使用权归属上产生的法律责任由我办承担。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案刘斌与贾婷琪签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。贾婷琪与大房东之间的房屋租赁合同中明确约定“不得经营艺术类培训”，但贾婷琪将部分房屋转租给刘斌时约定“租赁商铺用于艺术类辅导”，贾婷琪隐瞒了其与大房东约定房屋不得用于艺术类培训的事实，致使刘斌的合同目的无法实现，刘斌享有解除权。刘斌于2020年7月8日向一审法院起诉解除涉案租赁合同，贾婷琪于2020年7月27收到起诉状副本材料，故双方合同于2020年7月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。与刘斌签订合同时，贾婷琪虽隐瞒其与大房东约定的房屋用途，但至双方产生纠纷前，刘斌已实际使用了涉案房屋，且未有阻碍其经营的情形发生。刘斌自2019年7月1日起使用涉案房屋，于2020年8月31日将房屋腾空并交付给贾婷琪，刘斌应支付至2020年8月31日的租金及占有使用费26833元（23000元+23000元÷12×2）。刘斌已向贾婷琪支付租金23000元及租赁保证金5000元，扣除上述租金及占有使用费后，贾婷琪应向刘斌返还保证金1167元。关于水电费，刘斌主张贾婷琪返还水电费2000元，但未能提供证据加以证明，贾婷琪认可收到刘斌以材料费和代课费抵充的水电费1436元。合同约定刘斌每月向贾婷琪支付200元水电费，刘斌实际租住14个月，共计发生水电费2800元，其已用代课费抵扣1436元，尚欠1364元。刘斌尚有保证金1167元，抵扣后尚欠贾婷琪水电费197元，故贾婷琪无需返还刘斌水电费及保证金。关于装修费用，因刘斌提交的证据仅有收据一份，未能提交装修合同或转账记录，不足以证明其为装修支出7600元，但其为经营对涉案房屋进行装修是事实，贾婷琪对此亦予以认可，刘斌为涉案房屋支出的装修费用应由贾婷琪赔偿，一审法院酌定贾婷琪应向刘斌支付装修费用3000元，扣除刘斌尚欠的水电费197元，贾婷琪还应支付刘斌装修费2803元。涉案房屋内的空调在交接房屋时已被刘斌带走，刘斌亦未提交证据证明移机费用，故对空调采购费用，一审法院不予支持。刘斌主张广告宣传材料费用10000元，但提交的证据不足以证明其为此实际支出的款项，故对广告宣传材料费用，一审法院不予支持。刘斌主张贾婷琪支付为签订合同而支付的1000元中介费，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认刘斌与贾婷琪就位于南京市雨花台区景房屋签订的房屋租赁合同于2020年7月27日解除；二、贾婷琪于判决生效之日起十日内向刘斌支付装修费用2803元；三、驳回刘斌的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由贾婷琪负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，贾婷琪与案外人李浩俊之间的房屋租赁合同中明确约定其承租的房屋不得经营艺术类培训，但贾婷琪将部分房屋转租给刘斌时约定“租赁商铺用于艺术类辅导”，贾婷琪隐瞒了其作为承租人与出租人约定房屋不得用于艺术类培训的事实，致使合同无法继续履行。一审法院认定刘斌享有解除权并确认双方合同于2020年7月27日解除，且因刘斌于2020年8月31日返还房屋，刘斌应支付至2020年8月31日的租金及占有使用费，并无不当。虽然贾婷琪与刘斌签订合同时隐瞒了其与前手出租人约定房屋不得用于艺术类培训的事实，但至双方产生纠纷前，李浩俊并未解除与贾婷琪之间的租赁合同，刘斌已实际使用了涉案房屋，且未有阻碍其经营的情形发生。刘斌以此为由上诉主张应当认定其与贾婷琪签订的合同无效并要求减少或退还合同价款及赔偿损失，本院不予支持。根据刘斌与贾婷琪签订租赁合同约定，刘斌每月向贾婷琪支付200元水电费，刘斌实际租住14个月，一审法院认定刘斌应支付的水电费2800元，并无不当。刘斌关于水电费的上诉意见，本院不予采纳。刘斌的其他上诉意见，因缺乏依据，本院亦不予采纳。综上所述，刘斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人刘斌负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年四月六日法官助理徐琨玉书记员汪海燕