湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0202民初674号原告：谢娟，女，1991年7月11日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市西塞山区，现住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈欢，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周学文，北京盈科（武汉）律师事务所实习律师。被告：黄石市三江房地产开发有限公司，住所地黄石市大桥南路甲1号，统一社会信用代码91420200730884055T。法定代表人：欧阳少华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谈逍，湖北众焱律师事务所律师。原告谢娟与被告黄石市三江房地产开发有限公司（以下简称三江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈欢、周学文，被告三江房地产公司的委托诉讼代理人谈逍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告迟延交房的违约金41570.83元。2.判令被告立即向原告支付瑕疵交付违约金[1.截止至2020年9月1日的瑕疵交付违约金7844.27元；2.从2020年9月2日起至实际达到交付条件之日止的瑕疵交付违约金的计算方式：涉案房屋建筑面积113.85平方米×前期物业服务费1元/月/平方米×130%×（实际达到交付之日-2020年9月2日）/30天]。3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月7日，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》，双方约定：原告以4048.08元/平方米的价格购买被告开发的位于黄石市花湖代家墩楼盘23号楼2单元701室。此后，原告依约支付购房款460874元。合同第九条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列交付条件交付买受人使用……完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收。”合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理……逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。”被告直至2016年3月26日才临时向原告交付房屋钥匙，迟延交房达451天。按照合同约定，被告应当承担迟延交房的违约责任，应向原告支付迟延交房违约金41570.83元。另外，被告交付的房屋未达到约定的交付条件，应该从2016年3月27日起至实际达到交付条件之日止，以业主交纳前期物业费的130%计付瑕疵交付违约金。原告多次找被告沟通未果。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告三江房地产公司辩称，被告向原告交付的房屋符合居住条件，水、电、气均已到户。违约金只应计算至房屋实际交付之日止，计算后续违约金没有事实依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未提交证据。本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2014年2月7日，原告谢娟与被告三江房地产公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于黄石市花湖代家墩三江共和城楼盘23号楼2单元701室（建筑面积为113.85平方米）。该合同主要约定：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4048.08元，总金额460874元；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；交付期限和条件：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列条件房屋交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原、被告双方在合同附件五关于前期物业服务内容的约定中约定物业服务费为1元/月/平方米（按建筑面积计，房产证未办理出来前，按《商品房买卖合同》中的预售面积计，房产证办理后，按房产证权属面积计）。合同签订后，原告支付购房款460874元。被告向原告出具了购房款发票。2014年12月30日，被告未按期交房。2016年3月26日，原告谢娟收取了案涉房屋的钥匙。另查明，被告开发的案涉房屋所在的三江房地产工程项目至今没有完成综合验收。本院认为，商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋，只有这两个条件同时具备，才构成房屋的有效交付。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定均应属无效，即使买受人在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则仍不构成全面履行交付义务，交付义务于符合房屋交付条件时才完成，否则开发商仍要承担瑕疵履行的违约责任。本案中，原告与被告签订的《黄石市商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效并生效。双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合四个条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。约定的交房期限为2014年12月30日前。被告于2016年3月26日向原告交付房屋钥匙，已构成违约，应按双方合同约定承担违约责任。本案中，原告已付清全部购房款，故被告应承担逾期交房违约金的期间为自约定交房期满的第二天即2014年12月31日起至原告领取房屋钥匙的2016年3月26日止。经核算，逾期交房违约金为41570.83元（460874元×2/10000/天×451天）。结合庭审查明的事实，被告虽于2016年3月26日向原告交付房屋钥匙，但由于案涉房屋所属工程项目至今尚未通过消防及绿化验收，转移占有的案涉房屋不符合约定的完成消防专项验收及园林绿化工程按设计要求建成的交房条件，故被告于2016年3月26日向原告交付房屋的行为不符合合同约定的交付条件，属于瑕疵履行，应承担瑕疵履行的违约责任。双方签订的合同中对该瑕疵履行的违约责任并无约定。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。根据合同约定，涉案房屋前期物业服务费用标准为1元/月/平方米，故被告应从2016年3月27日起至案涉房屋符合合同约定的交付条件之日止，按照每月113.85元（113.85平方米×1元/月/平方米）的标准承担瑕疵履行违约金。原告主张的超过上述标准的违约金缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条之规定，判决如下：一、被告黄石市三江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢娟逾期交房违约金41570.83元及瑕疵履行期间的违约金（从2016年3月27日起至案涉房屋符合合同约定的交付条件之日止，按照每月113.85元的标准计算）。二、驳回原告谢娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517元（减半收取），由原告谢娟负担19元，被告黄石市三江房地产开发有限公司负担498元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二一年四月二十二日书记员  陈 轩