浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初3761号 原告：吴高峰，男，1960年7月29日出生，汉族，住义乌市。 被告：马向阳，女，1963年8月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：吴巧雁，女，1984年11月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：吴庐平，女，1986年11月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告吴高峰与被告马向阳、吴巧雁、吴庐平宅基地使用权纠纷一案，本院于2021年2月26日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭审理了本案。原告吴高峰和被告马向阳到庭参加诉讼。被告吴巧雁、吴庐平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴高峰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《宅基地转让协议》及《调剂协议书》有效。2、判令三被告协助办理将坐落于义乌市江东街道石塔头村43幢1号［权证号为浙（2018）义乌市不动产权第0××6号］房屋中占地18平方米的不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实和理由：被告马向阳系被告吴巧雁、吴庐平的母亲。2011年12月1日，被告马向阳与其丈夫吴厚雷（已过世）因义乌市江东街道石塔头村参加旧村改造获批宅基地使用权，并与原告签订《宅基地转让协议》一份，约定将其坐落于义乌市江东街道石塔头村旧村改造落地面积18平方米转让给原告，并于2012年5月3日签订《调剂协议书》，将其名下的18平方米调配给原告。原告就上述18平方米及从他人处调剂获得的平方合并建成房屋（门牌号为义乌市江东街道石塔头村43幢1号）并投入使用至今。因原协议签订人吴厚雷已过世，故被告吴巧雁、吴庐平作为其继承人与被告马向阳一并初始登记至案涉房屋项下权证中，为此，原告多次与被告联系，要求协助办理不动产权变更登记手续，但三被告推诿至今，拒绝办理。原告认为，原、被告转让宅基地使用权的行为系双方真实意思表示，合法有效，原告已建房并投入使用，被告应该配合原告办理相关的产权登记及过户手续。为维护原告的合法权益，原告特向贵院起诉，望判如所请。 被告马向阳辩称：买卖房屋的时候，我丈夫当时生了肝病，我说我卖高层，原告说要低层，我说需要保证我儿子有低层三间的情况下才同意卖给原告，但是价格按照村里的统一价格，原告也同意。签协议的时候价格签了30000元一平方，另外2000元一平方到作证时再补给我，村里的统一价格是每个平方32000元。后来原告就以合同为依据不补偿每个平方米2000元，经村委会调解让原告补偿10000元，原告的妻子也同意了，然后我让两个女儿都回来，并且都签了字，还拍了照。当时我卖了两户人家，另外一户人家补了我10000元，我就签字了。2020年12月10日，原告的儿子吴康到我家再次找我，然后我陪原告儿子一同去村委会办公室，他儿子也答应给我10000元钱，我说我女儿要在农历12月20日才能回来，后来因为石家庄疫情我女儿回不来，然后他们家就起诉了，钱也不给了。我女儿回来两次，跟原告签字，叫原告撤诉，原告都不同意。我承认原、被告双方签订的宅基地转让协议和调剂协议书有效，我也同意协助原告办理过户变更登记手续，但原告应该承担我两个女儿的车旅费10000元，因为我大女儿在石家庄，二女儿在迪拜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的宅基地转让协议一份、调剂协议书（复印件）一份，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1、原告提供的不动产权证一份，拟证明原告受让的宅基地建造于义乌市石塔头村，已办理不动产初始登记，其中18平方登记在三被告名下。 被告马向阳认为其对该证不清楚。 本院认为，该不动产权证系不动产登记部门颁发的证据原件，本院对其予以确认并在卷佐证。 2、被告马向阳提供照片四张，拟证明2018年我两个女儿回来做证签字的事实。 原告吴高峰认为这四张照片是假的，与其无关。 本院认为，对该证据的形式真实性，本院予以确认，但从四张照片载明的内容看，并不能达到被告马向阳所称的证明目的。 被告吴巧雁、吴庐平未有证据向本院提供。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告马向阳与吴厚雷（已过世）系夫妻关系。被告吴巧雁、吴庐平系被告马向阳之女。原告吴高峰与被告马向阳均系义乌市江东街道石塔头村村民。 2011年12月1日，吴厚雷、马向阳与其子吴潇作为转让方与吴高峰（承让方）签订《宅基地转让协议》一份，载明：双方为了解决债权债务问题和就宅基地转让充分协商后，双方本着平等互利自愿原则签订如下转让协议：一、转让方欠承让方借款162万元，转让方为了还清承让方债务，自愿将自己拥有的坐落于义乌市江东街道石塔头村旧村改造落地面积(注：不是高层建筑面积)宅基地18平方米半间转让给承让方，偿还借款162万元，从此双方不存在债权债务关系。转让的宅基地所有权和使用权归承让方，转让方永不反悔。二、如欠村里土地使用费按每平方200元应由承让方承担，转让方有责任保证负责办理承让方宅基地(过户)手续，过户费用由承让方承担；因转让方原因造成不能过户的，转让方应加倍偿还转让款给承让方。如果承让方反悔，转让方无偿收回宅基地。三、宅基地转让后，由承让方负责按规定自行建造，转让方负责帮助办理该转让所需手续。承让方承担此宅基地造房的全部费用（包括其违章费用），转让方不支付承让方建房的任何费用，如村里投标款多余需返还，由双方平分。四、本协议未尽事项，双方可协商后签订补充协议(即房屋买卖协议)，补充协议与本协议同等效力。协商不成，由义乌市人民法院审理解决。五、本协议一式两份，双方各执一份；本协议双方签字盖章后即付清款项后生效。本协议永久保存。注：如村里造成双方转让不成而造成的任何损失，双方不承担任何责任。吴高峰与马向阳、吴厚雷、吴潇均在下方签名捺印。 2012年5月3日，吴厚雷、马向阳立《调剂协议书》一份，载明：为处理好石塔头村改造工作中户与户之间平方划分及分配问题（分配结果必须以18平方米为单位），经商量决定：吴厚雷户原批的指标为90平方米，现打折后底层18平方米划分或调配给吴高峰户18平方米。吴厚雷户剩余打折后底层40.5平方米。此协议经所有共有权人签名盖章生效。吴厚雷、马向阳在立协议人一栏签名捺印。 嗣后，吴高峰将上述18平方米宅基地连同从他人处调剂取得的宅基地合并一起建造了坐落于义乌市××街道××村××幢××号××幢，并居住使用至今。2018年12月3日，该房屋取得浙（2018）义乌市不动产权第0××6号不动产权证书，因吴厚雷已去世，案涉的18平方米土地使用权面积登记在马向阳及其女儿吴巧雁、吴庐平名下。 庭审中，马向阳承认已收取吴高峰支付的18平方米宅基地转让款54万元。 本院认为，吴高峰与马向阳、吴厚雷签订的《宅基地转让协议》，以及马向阳、吴厚雷立下的《调剂协议书》，系同一集体经济组织成员之间的宅基地转让。双方签订的《宅基地转让协议》除交易价格等系虚假记载而应认定无效外，协议中的其余内容和《调剂协议书》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。吴高峰已付清宅基地转让款，履行了本方合同义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今。被告马向阳作为转让方、被告吴巧雁、吴庐平作为吴厚雷的继承人，且均系案涉不动产登记的权利人，按约负有办理涉案不动产转移登记之义务，吴高峰主张马向阳、吴巧雁、吴庐平协助其办理涉案不动产转移登记手续的诉请，于法有据，应予支持。马向阳提出双方曾就协助过户事宜协商并达成协议，由吴高峰补偿其1万元的辩称，因该辩称无相应证据佐证，依法应承担举证不能的法律后果，本院对该辩称不予采信。被告吴巧雁、吴庐平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩和质证的权利，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告吴高峰与吴厚雷、被告马向阳于2011年12月1日签订的《宅基地转让协议》部分有效；吴厚雷、马向阳于2012年5月3日立下的《调剂协议书》有效。 二、被告马向阳、吴巧雁、吴庐平于本判决生效之日起十日内协助原告吴高峰将坐落于义乌市江东街道石塔头村43幢1号占地18平方米的不动产转移过户登记至原告吴高峰名下。 案件受理费3350元(已减半)，由被告马向阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴功君 二〇二一年四月九日 法官助理 汪娜娜 书 记 员 吴丹妮