四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民终271号 上诉人（原审被告）：李春林，男，汉族，生于1971年12月11日，现住四川省广元市利州区。 上诉人（原审被告）：李容，女，汉族，生于1969年2月19日，现住四川省广元市利州区。 二上诉人的委托诉讼代理人：王燕，四川万卷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：向仕新，男，汉族，生于1966年12月15日，现住四川省旺苍县。 被上诉人（原审原告）：邓涵，女，汉族，生于1975年10月1日，现住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：向仕新，系被上诉人邓涵之夫。 原审第三人：中国银行股份有限公司广元分行。统一社会信用代码：91510802905828××××。营业场所：四川省广元市利州东路×××号。 负责人：陈莉，该行行长。 委托诉讼代理人：杜娟，该行员工。 上诉人李春林、李容因与被上诉人向仕新、邓涵、原审第三人中国银行股份有限公司广元分行（以下简称中行广元分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初323号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李春林、李容上诉请求：一、撤销一审判决，改判或发回重审；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。1、一审认定事实错误。上诉人与2010年1月12日在广元市利州区苴国路南侧××××××-×-××-×购买房产一套，同时与中国银行股份有限公司广元分行签订了《个人一手住房贷款合同》，并在广元市公证处进行公证（2010）广恒信证字336号。《个人一手住房贷款合同》终明确约定“未经贷款人数码同意，借款任不得全部何部分转让、出租、出借、以实物行使出资、改造、改建或者以其他任何方式处分抵押物”。而上诉人与被上诉人在2018年3月5日所签订《二手房购房合同》蒋房屋出卖给被上诉人的行为，显然违反了上述《个人一手住房贷款合同》中的约定，损害抵押权人的利益，依法予以撤销。2、上诉人与被上诉人之间的买卖合同是被上诉人乘人之危签订的，且存在显失公平的情形，为可撤销合同。上诉人当时出卖房屋是因为自己的孩子出国留学急用钱，被上诉人遂压低房价以低于市价的30%的价格签订合同，存在乘人之危显失公平的情形。且合同签订时被上诉人明知晓上诉人因为孩子读书急于用钱，也明确知道该房屋产权抵押给银行，在未取得抵押权任的书面同意是不能买卖的，但是被上诉人在明知没有产权证也没法过户的情况仍然恣意购买该房屋，存在主观过错，对其可能存在的风险何后果是已经预见，因此应当自行承担责任，由以上行为可知被上诉人并非善意取得房屋。3、上诉人与被上诉人签订的《个人一手住房贷款合同》，应当由双方自行行使权利义务，被上诉人不能突破合同的相对性原则代上诉人行使，而一审法院判决被上诉人代上诉人行使还款义务，并没有得到双方认可，实为公权干涉私权，违反意思自治原则。是认定事实错误，有强制交易之嫌。4、被上诉人先行违反合同约定，本诉讼为恶意诉讼。上诉人与被上诉人合同约定的最后履行期限为2021年3月31日蒋房屋过户至被上诉人名下，而被上诉人在履行期限届满前就起诉，违反合同约定。 向仕新、邓涵答辩称，2018年3月5日签订合同约定案涉房屋所有权转让给我们之后我们支付购房款50万元，对方交房使用至今，签订合同时候，没有告知在第三人处抵押贷款，我们约定了不能抵押贷款，现在对方认为房屋有抵押贷款，属于无效合同；系对方隐瞒事实造成的法律后果，应当自行承担；双方签订合同是自愿协商达成，按照合同约定已经履行大部分，与对方小孩子在外出国留学没有任何关系，不存在显失公平，签订合同时气氛很和谐，成交后还双方在一起吃了饭，对方还在老家修建了房屋，我们之前都不认识，而且合同约定了双方经各自亲属同意，不存在趁人之危。在我们知晓上诉人房屋情况后，我们表示愿意偿还抵押贷款，我们已经代偿还了1多万，要求对方按照合同约定履行相关义务；关于我们是否恶意诉讼问题，双方签订合同约定了付款时间以及办法，因对方没有取得产权证，故约定了分两次支付房款，现在我们已经支付50万的购房款支付完毕，对方也取得了产权证，取得了办理过户条件，但是对方拒不过户，才导致的诉讼，故恶意诉讼不成立；一审判决正确，认定事实正确，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 中行广元分行答辩称，在诉讼之前以及一审诉讼中，是被上诉人在归还涉案房屋贷款，上诉人还向银行称有钱也不会归还。 向仕新、邓涵向一审法院提出诉讼请求：一、被告继续履行与原告所签订的《二手房购房合同》、及时为原告办理房屋产权过户登记，并承担违约金5000.00元；二、本案一切诉讼费由被告承担。 一审法院认定的案件事实：2018年3月5日，原告向仕新、邓涵作为购买方乙方与被告李春林、李容出卖方甲方签订了《二手房购房合同》一份，约定：一、乙方同意购买甲方夫妻出售其共同购买的位于广元市利州区××路××花园××幢××楼××号的住宅房产一套【至本合同签订之日，甲方尚未取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证）】，建筑面积为127.74平方米，（该房屋性质、面积等具体情况详见甲方原始购房合同附件）。二、甲方确保该房屋出售前为合法所有，并未经任何抵押、拍卖、转让、继承，未产生任何有关法律纠纷、民间借贷、债权债务纠纷。三、甲乙双方同意该房产的交易价格总额为人民币580000.00元。四、付款时间与办法：因甲方尚未取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证），影响及时办理过户手续，甲乙双方同意以现金方式分两次付款，乙方首付款共500000.00元于2018年3月5日向甲方一次性付清，乙方尾款80000.00元于甲方取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证）并无条件配合帮助乙方办理完结过户手续、乙方取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证）后7天时间之内向甲方一次付清。五、甲方收到乙方首付款之日即将该房产全部交付给乙方使用（包括该房屋内甲方原有的所有家具家电等设施设备），乙方同时即取得该房屋（包括该房屋内甲方原有的所有家具家电等设施设备）的所有权。六、自甲方将该房屋交付乙方之日起，甲方付清该房屋之前产生的水电费、物管费、维修费等一切有关费用，同时不得以任何理由收回该房屋或对成交价格提出异议，该房屋因国家征收、占地等支付的补偿款项由乙方全额享有，乙方不承担该房屋之前产生的水电费、物管费、维修费等任何有关费用，同时不得以任何理由退回该房屋或对成交价格提出异议。七、甲乙双方按国家政策规定各自缴纳办理该房产过户手续所需税费。八、违约责任：1.自甲方将该房屋交付乙方之日起，甲方于2021年3月31日前积极主动办理取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证），如未在约定期限内取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证），则承担违约责任。自2021年4月1日起，甲方每延迟30天取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证），则按购房款总额的1%向乙方缴纳违约金。2.乙方未在约定期限内向甲方一次付清尾款，则承担违约责任，每延迟一天付清，则按尾款总额的1%向甲方缴纳违约金。 上述合同签订后，原告向仕新于2018年3月5日通过中国工商银行账户向被告李春林分两次转款共计492000.00元，被告李春林、李容亦于当日向原告向仕新、邓涵出具收条一份，载明：“今收到向仕新、邓涵购房款人民币伍拾万元整（500000.00元）（购启明星花园×栋××楼×号），注银行转账，收款人：李春林、李容，2018.3.5日”。 之后，被告李春林、李容将涉案房屋交由原告向仕新、邓涵管理使用。 2019年7月19日，广元市自然资源局经被告李春林、李容申请登记，向其颁发了涉案房屋的川（2019）广元市不动产权第0××7号产权证书，载明：坐落于广元市利州区××路××花园××栋××号房屋，专有建筑面积104.57㎡，分摊建筑面积23.17㎡，系被告李春林、李容按份共有。 2020年1月8日，原告向仕新、邓涵在居住涉案房屋过程中，向阳光物业缴纳了该房屋自2019年8月31日至2020年8月31日的物业管理费1533.00元。 同时查明，2010年1月12日，被告李春林为足额支付广元市利州区××路××花园××栋××号房屋的购房款，以该房屋作为抵押物向第三人中行广元分行提交了房屋按揭贷款申请表，申请贷款金额211000.00元，贷款期限20年。2010年1月13日，被告李春林作为借款人与第三人中行广元分行作为贷款人、启明星公司作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：一、贷款金额211000.00元，贷款期限为20年240个月。二、贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，约定还款日为每月14日。三、借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。之后，被告李春林、李容为涉案房屋设定了抵押权登记，抵押权人为第三人中行广元分行。截止2020年5月，被告李春林、李容尚未偿还的按揭贷款为122970.41元。 一审庭审中，原告向仕新、邓涵明确表示自愿将剩余未支付购房款80000.00元代为清偿被告李春林、李容在第三人中行广元分行的涉案房屋贷款，剩余贷款由被告李春林、李容承担。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，原告向仕新、邓涵与被告李春林、李容于2018年3月5日签订的《二手房购房合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。 被告李春林、李容辩称涉案房屋属于银行抵押按揭房不能买卖，双方签订的《二手房购房合同》属于无效协议。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，被告李春林、李容虽在涉案房屋抵押期间未经抵押权人即第三人中行广元分行同意，将其出售给原告向仕新、邓涵并签订《二手房购房合同》，属于无权处分，但原、被告签订《二手房购房合同》时被告李春林、李容并未告知原告向仕新、邓涵且将案涉房屋交付完成交易。故被告李春林、李容的该辩解于法无据，一审法院不予采纳。 原、被告在合同中约定：“付款时间与办法：因甲方尚未取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证），影响及时办理过户手续，甲乙双方同意以现金方式分两次付款，乙方首付款共500000.00元于2018年3月5日向甲方一次性付清，乙方尾款80000.00元于甲方取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证）并无条件配合帮助乙方办理完结过户手续、乙方取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证）后7天时间之内向甲方一次付清”。现原告向仕新、邓涵按照合同约定已向被告李春林、李容支付了部分购房款500000.00元，被告李春林、李容亦于2019年7月19日取得涉案房屋的不动产登记证，故被告李春林、李容理应向原告向仕新、邓涵办理涉案房屋的过户手续。现因被告李春林、李容在签订合同时，未如实向原告向仕新、邓涵告知涉案房屋的抵押事实，且被告李春林、李容在签订合同后未及时向第三人中行广元分行偿还剩余贷款，致使涉案房屋上的抵押权未能涤除，涉案房屋难以完成权利变动，由此酿成本案纠纷，过错责任在被告李春林、李容。 一审庭审中，原告向仕新、邓涵明确表示愿意以尚未支付的购房款80000.00元代为清偿被告李春林、李容在第三人中行广元分行的涉案房屋贷款。又因《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”之规定，原告向仕新、邓涵作为涉案房屋的受让人，享有涤除权，有权提出代为清偿被告李春林、李容在第三人中行广元分行的涉案房屋剩余贷款，被告李春林、李容无权提出异议，第三人中行广元分行也无权拒绝。在原告向第三人中行广元分行偿还完毕剩余贷款后可以向被告李春林、李容追偿，同时被告李春林、李容协助原告向仕新、邓涵办理涉案房屋的产权变更登记手续。 关于原告向仕新、邓涵主张的违约金5000.00元。双方在合同中约定的是被告取得涉案房屋的权属证书后无条件将房屋过户至原告名下，且最迟于2021年3月31日前取得涉案房屋的权属证书，逾期则从2021年4月1日起每延期30天取得有关权利证据则按购房款总额的1%即5800.00元向原告支付违约金。被告李春林、李容虽然已于2019年7月19日取得涉案房屋的不动产登记证，因其出售房屋时未向原告如实告知抵押事项，亦未及时向第三人中行广元分行偿还剩余贷款，致使涉案房屋上的抵押权未能涤除，涉案房屋难以完成权利变动，且当庭明确表示不再履行涉案合同。但双方约定最迟于2021年3月31日前取得涉案房屋的权属证书。被告李春林、李容取得涉案房屋的不动产登记证后未按约定将房屋过户至原告向仕新、邓涵名下，但原告向仕新、邓涵已于2020年1月14日起诉，未到双方约定的最后期限2021年3月31日，不排除被告李春林、李容在2021年3月31日前将房屋过户至原告向仕新、邓涵名下。由此，原告向仕新、邓涵主张的违约金5000.00元一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告向仕新、邓涵在本判决生效之日起十日内代被告李春林、李容向第三人中国银行股份有限公司广元分行支付被告李春林、李容应承担的广元市利州区××路××花园××栋××号房屋剩余按揭贷款；二、被告李春林、李容在原告向仕新、邓涵代其向第三人中国银行股份有限公司广元分行支付完广元市利州区××路××花园××栋××号房屋剩余按揭贷款使抵押权涤除后十日内办理广元市利州区××路××花园××栋××号房屋的产权变更登记，权利人登记为原告向仕新、邓涵；三、驳回原告向仕新、邓涵的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人出示中国银行四川省分行零售贷款还款通知书三张。证明一审庭审之后，代上诉人分三笔偿还贷款2020年9月22日还款3759.41元，2021年1月4日还款3768.26元；2021年3月10日还款2498.53元；每笔中均包含本金、利息和罚息。共计归还贷款10026.20元。上诉人质证认为，根据合同相对性应当由我们履行，被上诉人未经授权履行无效。原审第三人质证认为，对以上证据无异议,被上诉人在起诉之前说明情况主动还款，上诉人拒绝还款。 二审查明的其余案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。被上诉人在本院审理时称愿将剩余银行贷款全部还清，超过购房款部分保留向上诉人的追偿权。 本院认为，民事行为不得违反诚实信用原则。上诉人基于自愿与被上诉人签订的买卖合同，但不积极履行合同义务，反而在房价上涨后意欲撕毁合同，以房价过低主张撤销，但没有提供出被上诉人乘人之危或房价显失公平相关证据，也没有在法律规定的期限内提出撤销之诉，其行为明显有违诚实信用原则，不应得到支持。 虽然案涉房屋在上诉人出售时已被抵押贷款，但在被上诉人向一审法院提起诉讼时，案涉房屋已办理了权属证书，且房屋设定的抵押也会因贷款的偿还而消灭，故上诉人以合同签订时房屋被抵押、出售会损害第三人利益为由主张案涉房屋买卖合同无效的理由不成立。 被上诉人尚欠上诉人购房尾款8万元，但在本院审理时，同意偿还上诉人尚欠银行按揭款122970.41元，并表示超过购房款部分保留向上诉人的追偿权。被上诉人所作的意思表示不损害原审第三人的利益，本院予以确认。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9650元，由上诉人李春林、李容负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  徐小雁 审判员  吕 晶 二〇二一年四月七日 书记员  黄 琴