江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终3307号上诉人（原审被告）：苗国臣，男，1958年6月1日出生，满族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：陈修全，男，1975年5月18日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：殷成刚、关雅文，江苏同科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陇园新村第五届业主委员会，住所地连云港市海州区建设中路50号。负责人：汤永华，该业委会主任。委托诉讼代理人：刘志玉，女，住连云港市海州区。原审第三人：方金华，男，1978年10月5日出生，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：陶学地，男，1963年5月9日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人苗国臣、陈修全因与被上诉人陇园新村第五届业主委员会（以下简称陇园新村业委会）、原审第三人方金华、陶学地租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苗国臣向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陇园新村业委会的诉讼请求。事实和理由：第一、陇园新村业委会诉讼主体不适格。陇园新村业委会没有在连云港市海州区住建局备案，不是依法成立的其他组织，不具有合法性，陇园新村业委会只是业主大会的执行机构，必须经业主大会授权，才能作为原告起诉。本案中其没有得到业主大会的授权，因此，陇园新村业委会没有原告主体资格。第二、苗国臣是经涉案小区业主代表扩大会议选举的小区物业管理负责人、受业委会直接领导，组建自治物业管理小组，受业委会直接领导，多次代表小区物业小组对外签订合同。经陇园新村业委会同意与陈修全签订租赁合同，该行为属于职务行为，且陈修全所交的租金全部交到物业管理小组会计处，也说明业主和陇园新村业委会对租赁合同是认可的，所签合同合法有效，对业主和陇园新村业委会均有约束力。第三，苗国臣经陇园新村业委会同意，以招投标方式引资维修改造案涉仓库、场地等进行招租及签订意向合同，留出近60平方米为小区老年活动室，其余部分为租赁区域，年租金8000元，租金用于小区各项开支的情况下与陈修全签订的租赁合同，故本案中苗国臣与陈修全签订的租赁合同合法有效，对全体业主及业委会均具有约束力。合同签订后陈修全交纳了租金并投入了大量资金对承租的废旧仓库、围墙、场地进行了维修改造，使用至今给小区业主创造很多便利，这是事实，截止起诉前业主大会和陇园新村业委会没有提出任何异议，证明广大业主和陇园新村业委会都是同意的。陈修全向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陇园新村业委会的诉讼请求。事实和理由：第一，陇园新村业委会不具备原告诉讼主体资格；第二，陇园新村物管服务小组与陈修全签订的租赁合同合法有效；第三，连云港艾某物业服务有限公司（以下简称艾某公司）收取的8000元是案涉场地租金而非管理费。该公司没有任何依据向陈修全收取一年8000元的管理费，且其也否认是管理费，但又编造是其他费用，实是因为发现经陈修全维修改造后的仓库、场地等设施升值后想要增加租金，其真实目的是向收回仓库和场地，另行高价出租。而案涉场地租金就是一年8000元，故艾某公司收取的8000元就是场地租金。被上诉人陇园新村业委会针对苗国臣、陈修全的上诉答辩称：连云港市中级人民法院作出的（2019）苏07民终4330号民事裁定书已经认定陇园新村业委会主体适格。艾某公司收取的8000元一审判决书中有详尽的论述，不再赘述。一审法院审理程序合法，认定事实清楚，判决正确，请求二审依法驳回苗国臣、陈修全上诉请求。原审第三人方金华针对苗国臣、陈修全的上诉述称：我从2016年下半年在陈修全那租了房子，当时是有合同的，其他情况我不清楚。原审第三人陶学地针对苗国臣、陈修全的上诉述称：我租陈修全的房子，当时是看到了跟陈修全和苗国臣签订的合同，租赁期限是12年。我是2017年春天去的，年年交钱，就今年因为他们打官司，我们没法营业，损失也大，我就没法交钱了，我不理解这么多年都没有提出异议，现在四年了才提出异议，请求依法判决，补偿我的损失。陇园新村业委会向一审法院起诉请求：1.判令苗国臣与陈修全签订的租赁合同无效；2.要求返还房屋（位于多平米的房屋）和租金损失（时间从2016年6月16日至实际返还房屋之日止，按照年租金3万元计算暂计9万元）；3.本案的诉讼费用由苗国臣、陈修全承担。一审法院经审理查明：2016年1月，经陇园新村业主代表扩大会议选定，苗国臣被选为该小区2016年度物业管理负责人。2016年6月16日，苗国臣代表陇园新村物管服务小组（甲方）与陈修全（乙方）签订《合同》，约定：1.甲方同意向乙方陈修全租供（赁）陇园新村西北角地皮及仓库维修改造；2.甲方同意陇园新村西北角地皮和未修造仓库墙头租赁给乙方陈修全自筹资金对西北角地皮、仓库围墙、修造屋顶、墙面、地平和门窗进行修造等；3.乙方陈修全修造的仓库及所有建筑设施和地平确权为乙方陈修全所有；4.租赁给乙方陈修全租赁时间签订合同之日为2016年6月16日至2028年6月16日即为12年；5.甲方同意乙方陈修全在修造好库房期间内租赁使用及放货及其他物品；6.甲方向乙方陈修全提供电源、水源。架线、按表、接通水管铺材所有费用由乙方陈修全负责；7.乙方陈修全同意按时交纳陇园新村各项费用（租金、电费、水费、物业垃圾费用）；8.甲方同意乙方陈修全租限期内西北角墙开门（城管手续由乙方陈修全找城管办理）；9.合同期内房屋的破损再次修造，所有费用由乙方陈修全负责；10.合同期内租金收取方式为每年现金8000元从2016年6月16日至2028年6月16日；11.在合同期满，双方提出无异议的，合同期限自动顺延，租赁租金双方临时决定；12.合同签订后，甲乙双方均需共同遵守，不得无故违约，否则违约方将承担经济赔偿和法律责任。合同签订后，陈修全对承租的场地、房屋等进行维修，并交纳租金。2017年12月20日，陇园新村物管服务小组、苗国臣向陈修全出具收款收据，载明：“金额14000元项目用在小区干活工时费顶租金时间2018年至2019年6月30日（含修车店花卉店租金）”。陇园新村第五届业委会于2017年7月10日经陇园新村业主大会选举产生。2018年3月12日，陇园新村第五届业委会与连云港艾某物业服务有限公司签订《小区物业管理委托合同》，委托其对陇园新村小区进行物业管理。2020年4月9日，陈修全向连云港艾某物业服务有限公司交纳8000元，该公司向其出具收据载明：陇园新村西北角场地管理费1年8000元（2019年1月—2019年12月）。该收据经手人张某，加盖连云港艾某物业服务有限公司财务专用章。陇园新村业委会认为该款未交给陇园新村业委会，陇园新村业委会对苗国臣、陈修全间的合同并非追认。一审法院在物业公司与张某核实情况，其陈述收取陈修全的8000元是2018年3月至2020年3月物业管理费、卫生费、公共水电费、电费，该8000元并非租金。两苗国臣、陈修全对张某的该陈述不认可，陈修全认为收据上的8000元与合同约定应交租金一致。一审中陈修全陈述其将涉案场地及仓库转租给第三人陶学地、方金华，年租金分别为30000元、8000元。一审法院认为，苗国臣代表陇园新村物管服务小组与陈修全签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，但根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，陇园新村物管服务小组出租给陈修全陇园新村小区地皮、仓库等属于陇园新村小区的共有场地、公共设施，该共有场地、公共设施属于陇园新村小区相关业主共有。根据《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定，涉案场地、仓库等是否出租应当由相关业主或业主大会决定。苗国臣无证据证明其代表陇园新村物管服务小组征得了相关业主或业主大会同意，将该场地、仓库等出租给陈修全系无权代理，且此后也未经相关业主或业主大会追认，故该合同对陇园新村全体业主不产生法律效力，现陇园新村业委会陇园新村业主委员会代表陇园新村全体业主起诉要求苗国臣、陈修全返还房屋和场地符合法律规定，一审法院予以支持，第三人方金华、陶学地作为房屋和场地的实际占有人，有配合苗国臣、陈修全返还房屋和场地的协助义务。关于陇园新村业委会要求苗国臣、陈修全支付自2016年6月16日至实际返还房屋之日止，按照年租金3万元计算的租金损失的请求，一审法院认为，陈修全将涉案房屋及场地出租给第三人的年租金共计38000元，陇园新村业委会主张按年租金3万元计算不违反法律规定，一审法院予以支持，陈修全应当知道苗国臣系无权代理，一审法院根据苗国臣、陈修全的过错确定双方对上述损失各承担50%赔偿责任。对于陈修全辩称，案外人连云港艾某物业服务有限公司收取8000元，系对苗国臣、陈修全租赁合同的追认，一审法院认为，连云港艾某物业服务有限公司开具的收据明确为“场地管理费”而非“租金”，且合同追认的主体系业主大会，故一审法院对苗国臣、陈修全的抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、苗国臣、陈修全于判决生效之日起三十日内返还陇园新村业委会位于场地；二、苗国臣本判决生效后十日内赔偿陇园新村业委会租金损失（自2016年6月16日起按年租金3万元计算至实际返还房屋及场地之日止）的50%；三、陈修全于判决生效后十日内赔偿陇园新村业委会租金损失（自2016年6月16日起按年租金3万元计算至实际返还房屋及场地之日止）的50%；四、驳回陇园新村业委会的其他诉讼请求。案件受理费2050元（陇园新村业委会已预交），由苗国臣负担1025元，陈修全负担1025元，苗国臣、陈修全承担部分于判决生效后十日内一并给付陇园新村业委会。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间内，各方当事人未提交新证据。陇园新村业委会汤永华陈述苗国臣以陇园新村物业服务小组名义与陈修全签订涉案合同后去找其签字，她看到了合同，但没有加盖陇园新村业委会印章。本案在二审期间的的争议焦点为：一、陇园新村业委会是否具有诉讼主体资格？二、涉案租赁合同的效力是否对全体业主有效？三、艾某公司收取的8000元的性质应如何认定？关于第一个争议焦点，本院认为，为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。涉案租赁合同涉及的地皮、仓库系陇园新村小区业主共有的场地和设施，是否租赁以及租赁合同的相关约定与陇园新村小区业主具有利益关系，现陇园新村业委会为维护业主利益而起诉符合规定，本院对苗国臣、陈修全上诉称陇园新村业委会无权起诉、不具有诉讼主体资格的上诉意见不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中陇园新村业委会认可苗国臣系业主代表扩大会议选定的物业管理人，则苗国臣有权行使其物业管理人职责，在涉案小区从事物业管理活动。苗国臣与陈修全签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。该合同签订后，陈修全对涉案场地进行改造、租赁，并依约将改造好的部分房屋留作小区老年活动室，结合陇园新村业委会主任汤永华二审陈述来看，其对租赁合同及改造事宜都是知情的，但并未提出异议，应当视为认可合同效力。在合同履行三年之后，陇园新村业委会以苗国臣长期租赁、租金过低为由要求确认合同无效，返还房屋，无事实和法律依据。涉案场地、房屋的改造系有益改造，陇园新村业委会并非对改造提出异议，仅是对租赁行为及租金提出异议，而租赁合同签订并非需要全体业主同意，一审法院认定该合同对业主不发生效力、租赁场地应当返还系适用错误，本院依法予以纠正。如前所述，苗国臣与陈修全签订的租赁合同有效，陇园新村业委会可要求陈修全按照合同约定的租金数额缴纳租金，其主张按照每年3万元标准赔偿损失没有法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，该8000元系诉讼期间陈修全向艾某公司缴纳，一审中，各方对于陈修全与陇园新村业委会就本案租赁关系是否有效、租金数额均有不同意见，艾某公司作为陇园新村业委会新聘任的物业服务企业，对于涉案场地的租赁费用是否应收取、收取金额与陈修全也有不同意见，且艾某公司开具票据内容显示为管理费用，而非场地租金，本院对陈修全称该8000元系场地租金的上诉理由不予采纳。综上，上诉人苗国臣、陈修全的部分上诉请求能够成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初821号民事判决；二、驳回陇园新村第五届业主委员会的诉讼请求；一审案件受理费2050元，由陇园新村第五届业主委员会负担；二审案件受理费2020元，由陇园新村第五届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 闫 杰审判员 程 艳二〇二一年四月十六日书记员 严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。