北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终1600号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵倩，女，1984年7月22日出生。 委托诉讼代理人：闫小波，北京市浩东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫昕，北京市浩东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京良誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道月华大街**A8-R226。 法定代表人：袁海滨，董事长。 委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳琳，北京市中闻律师事务所实习律师。 上诉人赵倩因与被上诉人北京良誉房地产开发有限公司（以下简称北京良誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初23845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵倩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回北京良誉公司的诉讼请求，支持赵倩的反诉请求；判令北京良誉公司承担本案诉讼费。事实和理由：1.北京良誉公司诉称的事实和理由不能成立，案涉《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）是双务合同，双方互负债务，且有先后履行顺序。赵倩如约交付了首期购房款，但北京良誉公司至今未履行对商品房预售合同进行联机备案的义务，赵倩享有履行抗辩权，违约方不享有单方解除权。2.北京良誉公司怠于履行约定和法定义务，明知案涉楼栋的商品房预售许可证于2016年5月4日到期，一再拖延，构成恶意违约。3.北京良誉公司进行商品房预售合同联机备案的义务是先履行义务，赵倩行使的是先履行抗辩权而非不安抗辩权，一审法院认定事实不清，适用法律错误。4.一审判决关于《预售合同》属于履行不能而解除的认定错误。涉案房屋于2015年底建成，近千套商品房已向业主交付使用，合同履行不存在任何法律障碍，合同不具备约定解除和法定解除的条件，除非北京良誉公司一房多卖。5.北京良誉公司有能力履行合同义务却拒不履行，在房屋逐渐升值后，先后以赵倩违约、无法确定恢复办理期转现审批手续为借口要求解除合同，给赵倩造成了损失，赵倩的反诉请求合理合法，应当被支持。 北京良誉公司辩称，同意一审判决，不同意赵倩的上诉请求。 北京良誉公司向一审法院起诉请求：1.判令解除北京良誉公司与赵倩签订的《北京市商品房预售合同》；2.判令赵倩向北京良誉公司支付违约金876000元；3.判令赵倩向北京良誉公司支付律师费50000元；4.本案诉讼费用由赵倩承担。 赵倩向一审法院反诉请求：1.判令北京良誉公司继续履行《北京市商品房预售合同》和《补充协议》，立即办理商品房预售合同联机备案手续，并交付商品房；2.判令北京良誉公司基于逾期办理联机备案手续这一违约事实，向赵倩赔偿截至起诉时所造成的应收房屋租金损失600000元，并按每月15000元的房租赔偿至交付商品房时止；3.判令北京良誉公司基于逾期交房这一违约事实，向赵倩支付截至起诉时的违约金153195.96元，并按每日125.88元违约金支付至交付商品房时止；4.判令北京良誉公司基于逾期办理商品房所有权证这一违约事实，向赵倩支付截止至起诉时的违约金共52826.24元，并按每日37.76元违约金支付至商品房所有权证办理完毕时止；5.判令北京良誉公司赔偿因其违约而给赵倩造成的支付律师费损失100000元；6.本案诉讼费用由北京良誉公司负担。 一审法院认定事实：2015年12月5日，北京良誉公司（出卖人）与赵倩（买受人）签订《预售合同》，约定：赵倩购买北京良誉公司开发的意墅园1单元202号房屋，房屋预测建筑面积为150.25平方米，总价款4178888元，房屋交付时间为2015年12月31日前。《预售合同》第三十条约定，出卖人与买受人在该合同上签字、盖章后，出卖人应当在北京市房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，并打印联机备案表盖章后交买受人一份。商品房预售合同联机备案手续应当在7日内完成。《预售合同》附件五关于付款方式及期限的约定为买受人于《预售合同》签订当日支付房价款418888元，剩余房价款3760000元采用贷款方式支付，并应于合同签署后30日内支付完毕。 2015年11月28日至2016年5月31日期间，赵倩共向北京良誉公司交纳房款1258888元，剩余房款2920000元未予支付，亦未办理银行按揭贷款手续。北京良誉公司未办理《预售合同》联机备案手续，亦未向赵倩交付涉案房屋。本案审理过程中，北京良誉公司认可因其未办理《预售合同》联机备案手续，赵倩无法办理申请银行按揭贷款手续。 关于未办理《预售合同》联机备案手续的原因，北京良誉公司陈述系因与赵倩签订《预售合同》后，其开发的意墅园项目已经开始办理竣工备案手续，按照房地产开发流程，在办理竣备期间停办预售手续，待房屋产权初始登记办理完毕后，转为现房销售，赵倩所购房屋，应在期转现后办理现房网签手续。但因意墅园项目中部分楼栋存在业主私自违建问题，在申报办理初始登记过程中未能通过验收，导致涉案楼栋无法办理初始登记，无法完成期转现审批，亦无法办理合同网签。 为核实上述情形，法院依职权函询北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称规自委房山分局）、北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山区住建委）。 规自委房山分局复函称，意墅园21号楼未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，未能办理首次登记的原因为北京良誉公司开发的“世茂维拉”小区部分楼房存在建筑物公共部位露台加建、安装围栏、封闭阳台等与规划设计不符的现象。按照《北京不动产登记工作规范（试行）》“实地查看内容：建筑物外围形状和层数与建设工程规划许可或其变更文件、不动产权籍调查成果是否相符”的规定，该局已告知北京良誉公司待上述楼房的外围形状和层数恢复到与建设工程规划许可相符后，即可申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记业务。 房山区住建委复函载明，经查询“北京市房地产交易权属管理系统”，房山区拱辰街道意墅园项目21幢楼取得了证号为京房售证字（2014）62号的《北京市商品房预售许可证》，发证日期为2014年4月12日，截止日期为2016年5月4日。在上述日期内该楼栋房屋符合北京市商品房销售条件，可以进行网上签约和网上联机备案手续。系统显示，在上述日期内该项目1单元202房屋未有网上签约和网上联机备案记录。 另查，北京良誉公司于2016年1月5日向房山区住建委报送了涉案楼栋的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，北京良誉公司持有有效期为2014年4月12日至2016年5月4日的京房售证字（2014）62号《北京市商品房预售许可证》，在预售许可手续完备的情形下，北京良誉公司与赵倩于2015年12月5日签订的《预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应全面及时履行合同义务。 依据《预售合同》的约定，北京良誉公司应于《预售合同》签订后7日内在北京市房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，赵倩应于合同签订后30日内交付剩余房价款或办理银行按揭贷款手续。合同履行过程中，北京良誉公司未能在约定期限内办理《预售合同》联机备案手续，《预售合同》联机备案系为规范商品房销售而采取的行政管理手段，未办理上述手续并不当然影响合同的效力和继续履行。但从本案审理情况来看，北京良誉公司未能办理联机备案手续的根本原因，在于其开发的涉案意墅园项目因存在部分楼栋现存建筑外观、层数与建设工程规划许可不符的情形，而导致涉案楼栋无法通过规划验收，无法办理产权初始登记。而涉案楼栋无法办理规划验收和产权初始登记，将必然产生赵倩所购意墅园1单元202号房屋无法办理房屋权属转移登记的直接后果。 依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力情形的，可以中止履行。本案中，依据《预售合同》的约定，赵倩虽负有交纳全部房款的先履行义务，但在其已可预见北京良誉公司无法办理涉案楼栋所有权初始登记手续、亦无法办理涉案房屋所有权转移登记手续的情况下，在北京良誉公司未为对待履行之前，赵倩中止履行其给付剩余房款的义务，符合行使不安抗辩权的法律规定。北京良誉公司要求赵倩承担逾期付款的违约责任，缺乏依据，对其相关诉讼请求，法院不予支持。 关于赵倩与北京良誉公司于2015年12月5日签订的《预售合同》应否解除。本案中，北京良誉公司在办理竣工备案手续的同时，已启动了意墅园项目期房预售转为现房销售的审批申请手续，在此过程中因未能通过规划验收，导致期转现审批暂停，合同网签亦无法办理，且此情形已自2016年持续至今，现北京良誉公司所持京房售证字（2014）62号《北京市商品房预售许可证》已过有效期限，北京良誉公司已无法办理涉案《预售合同》的联机备案手续。另，经法庭询问，北京良誉公司当庭表示目前仍无法确定恢复办理期转现审批手续及现房合同网签的时间。鉴于期转现审批申请启动后具有不可逆性，即便北京良誉公司完成期房预售转为现房销售的审批手续，其亦仅可在与赵倩重新签订现房销售合同的前提下办理现房销售合同的网签备案手续。据此，赵倩与北京良誉公司签订的《预售合同》属于履行不能状态，应当予以解除。赵倩要求北京良誉公司继续履行《预售合同》，并办理联机备案手续、交付商品房的反诉请求，法院不予支持。在合同解除的情形下，赵倩要求北京良誉公司承担逾期办理联机备案手续、逾期交房、逾期办理房屋所有权证的违约责任和房租损失，缺乏依据。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，赵倩可要求北京良誉公司返还已付购房款，并承担损失赔偿责任。但经法院释明后，赵倩坚持要求继续履行合同的反诉请求，其关于《预售合同》解除后的房款返还和损失赔偿问题，可另案解决。北京良誉公司与赵倩要求对方承担律师费用，缺乏法律依据，对其相关诉求，法院均不予支持。 据此，一审法院判决：一、解除赵倩与北京良誉房地产开发有限公司于2015年12月5日签订的《北京市商品房预售合同》；二、驳回北京良誉房地产开发有限公司的其他本诉请求；三、驳回赵倩的反诉请求。 本院二审期间，赵倩提交照片三张，拟证明涉案房屋被他人使用。北京良誉公司不认可照片的真实性及证明目的，称照片无法确定系涉案房屋；从照片反映的内容来看，房屋为毛坯状态，没有家具或其他生活用品，是空置状态。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。赵倩与北京良誉公司均认可《预售合同》合法有效，本院对此不持异议。自双方当事人签订合同至今，北京良誉公司未交付房屋，赵倩亦未交齐全部购房款。现赵倩主张未支付全部购房款是履行抗辩权，因为北京良誉公司怠于履行办理商品房预售合同网上联机备案、期转现审批等相关手续，已构成违约，该公司不享有合同解除权，双方应继续履行《预售合同》。北京良誉公司则以赵倩逾期付款且《预售合同》无法继续履行为由，主张解除《预售合同》。根据已查明的事实，北京良誉公司未能在合同约定期限内完成商品房预售合同网上联机备案手续。诉讼中，北京良誉公司称未办理联机备案手续的原因为《预售合同》签订后，所开发的意墅园项目已开始办理竣工备案手续，在此期间停办预售手续，待房屋产权初始登记办理完毕后，转为现房销售。另，因意墅园项目中存在部分业主私自搭建的问题，所以初始登记中未能通过验收，案涉楼栋无法办理初始登记，不能完成期转现审批及办理合同网签。北京良誉公司无法办理案涉楼栋产权初始登记等相关手续确有一定的客观原因，但该公司作为商品房开发者相较于购房者来讲，应当具有较高水平的房地产专业知识，知晓未能按照规定办理相关审批手续的后果。在合同履行出现问题后，北京良誉公司没有采取积极有效的方式与赵倩协商解决问题，自与赵倩签约至今，相关手续仍未办理完毕，未向赵倩交付涉案房屋，且该公司认可因未办理联机备案手续，赵倩无法向银行申请办理贷款事宜，北京良誉公司的行为已违反双方合同的约定，亦与诚实信用原则不符，该公司应承担相应的违约责任。赵倩未继续履行付款义务的行为，符合相关法律关于抗辩权的规定。目前，北京良誉公司开发的案涉项目未能通过规划验收、未能完成产权初始登记，在此情况下，赵倩与北京良誉公司所签《预售合同》如果继续履行存在不确定性，一审法院根据所查明的事实及现实情况，认定《预售合同》属于履行不能，判令解除北京良誉公司与赵倩所签合同，并无不妥，本院对赵倩所诉继续履行《预售合同》的主张，不予采纳。鉴于赵倩在经一审法院释明后仍坚持要求继续履行合同，其要求北京良誉公司赔偿违约金和损失等反诉请求亦建立在合同继续履行的基础上，本案对此不予处理。关于《预售合同》解除后的房款返还和损失赔偿等问题，双方可另案解决。 综上所述，赵倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13060元，由赵倩负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琨 审 判 员  霍翠玲 审 判 员  李 淼 二〇二一年四月十二日 法官助理  吴京竞 书 记 员  孙 雯