陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕0824民初210号 原告：雷雨国，男，生于1963年10月10日，汉族，住陕西省靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：张耀，男，系榆林市司法局148法律服务所法律工作者。委托代理人：宋来金，男，系榆林市司法局148法律服务所法律工作者。被告：靖边县瑞新农资有限责任公司，住所地：陕西省靖边县。法定代表人：李进，男，系该公司法定代表人。委托代理人：田雅，女，系陕西秦靖律师事务所律师。第三人：强聚洋，男，生于1979年11月8日，汉族，住陕西省靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告雷雨国与被告靖边县瑞新农资有限责任公司、第三人强聚洋合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告雷雨国及委托代理人张耀、宋来金、被告靖边县瑞新农资有限责任公司法定代表人李进及委托代理人田雅、第三人强聚洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷雨国向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行与原告签订的《黄蒿界供销社综合楼联建合同》；2、请求人民法院依法判令被告立即将原告在黄蒿界供销社综合楼投资联建的13-14号房屋（面积为234平方米）交由原告管理使用；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系靖边县黄蒿界供销社职工，经原、被告协商，双方签订了《黄蒿界供销社综合楼联建合同》，按照《靖边县XX社XX楼投资划分明细表》进行投资，原告分的联建楼13-14一套，原告共需缴纳321510元投资款，截止2020年11月20日，原告缴清了全部房款。2019年6月25日，被告将靖边县黄蒿界供销社的其他职工的房屋全部交付，但原告投资联建的房屋却被案外人王某乙出售给了第三人强聚洋，原告要求被告将房屋交给原告，但被告却迟迟不向原告交付房屋。综上，原、被告签订了投资联建合同，并缴清了房款，现案外人将房屋出售给第三人，导致原告不能行使该房屋的管理使用权，严重侵犯了原告的合法权益，现请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告靖边县瑞新农资有限责任公司向本院提交答辩状辩称，原告请求被告继续履行与其签订的《黄蒿界供销社综合楼联建合同》，其请求依法不能成立，应当依法予以驳回。一、依据本案案由看出，该案系合同纠纷，既然是合同纠纷，那么当事人之间的真实意思表示以及合同约定只要不违反法律及法规强制性规定，其合同内容均应当合法有效。因此依据原、被告于2015年5月签订了《黄蒿界供销社综合楼联建合同》，该合同明确双方系联建合同关系，其第三条第一款约定：“合同签订后,双方按照《靖边县XX社XX楼投资划分明细表》确定的投资时间,按照股权比例限时进行投资,任何一方都不得拖欠,否则视为违约。如有拖欠者,按照延迟交款时间向垫资方支付垫资利息本息,利息以月利率1.8‰计算。在规定的时间逾期仍不支付,甲方有权处置乙方的投资资产,优先支付工程款的垫付本息及费用,所余款项归投资者。前期已交的土地出让金及税费投资一律不予退还,视为违约交公司统处置”，且该合同附有综合楼投资划分明细表，该表明确，被告投资联建的房屋共计243平方米，其出资期限为2016年5月30日前预交工程款50000元，6月30日前交100000元，7月20日前交50000元，第二层封顶部分三层封顶，付清全部工程款。但是，被答辩人签订合同后，被答辩人并未按照上述合同缴纳联建款，构成根本违约，致使答辩人无法向施工方支付工程款，其房屋被施工方变卖，因此，答辩人认为依据事实合同约定，原告不能要求被告履行合同约定向其交付房屋。二、本案遗漏当事人，应当依法追加王某乙及王某甲（王毛叶），为本案被告参加诉讼。被答辩人与答辩人签订《黄蒿界供销社综合楼联建合同》，合同签订后答辩人王某乙便签订《协议书》，就被答辩人起诉的涉案房屋主体工程由王某乙实施，合同签订后王某乙便实施主体框架工程。后因被答辩人雷雨国等联建人拒不积极缴纳联建费用，致使王某乙无法偿付工人工资，王某乙及王某甲便于2018年1月12日将涉案房屋进行变卖于强聚洋优先偿还施工队工人工资，在变卖涉案房屋时，案外人王某甲与买受人强聚洋、李某某签订《房屋买卖合同》，合同约定将涉案房屋折价240000元卖与强聚洋、李某某二人所有并占有至今。因此，该案所涉房屋并非答辩人变卖，强聚洋、李某某二人依法取得该房屋所有权，故而答辩人无权返还因被答辩人拖欠联建款被施工队处分变卖的涉案房屋。况且这一事实被答辩人在其起诉状中亦陈述涉案房屋被案外人变卖。因此，被告认为原告请求涉案房屋交由其管理使用，明显遗漏当事人，故被告认为王某乙及王某甲与本案有法律上的利害关系，应当追加该二人为本案被告参加诉讼，依法确认该二人与强聚洋的房屋买卖合同的效力，方可对该案的事实才能依法查明，故被告认为依法追加王某乙及王某甲二人，望贵院予以支持为盼！第三人强聚洋向本院递交答辩状辩称，一、原、被告间签订的联建合同与第三人无关，但该案的处理结果与第三人有利害关系，因本案涉案标的房屋已交付第三人并由第三人实际占有，故应当驳回原告的诉讼请求；二、按照原、被告间签订的联建合同的约定，如原告未按照联建合同的约定期限内按时交纳建房款，被告有权处分原告的投资资产，因被告拖欠案外人王某乙的工程款，且被告授权案外人王某乙处分本案涉案房屋折抵其工程款，故案外人王某乙将本案的房屋出卖给第三人的买卖合同合法有效，且已将房屋实际交付给了第三人，第三人已合法的取得了房屋的所有权，第三人还投入了一定的资金进行装潢。因原告的违约行为，导致其丧失了取得房屋所有权的资格，且涉案房屋也未实际交付给原告，故应当驳回原告的诉讼请求，以维护第三人的合法权益不受侵犯。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月，被告靖边县瑞新农资有限责任公司作为甲方，与靖边县联农商贸有限责任公司、靖边县新东瑞农资有限公司、靖边县农友产品专业合作社、靖边县兴光现代种养殖农民专业合作社、雷雨国、白某某有、高某某、雷某某、白银秀、余向东作为乙方签订了《黄蒿界供销社综合楼联建合同》，双方约定甲方与乙方按照“每平米1080元毛坯重工”的标准联建黄蒿界供销社综合楼，双方按照《靖边县XX社XX楼投资划分明细表》确定的股权比例进行投资（其中原告雷雨国占有的面积为243平方米，股权比例为3.947%），税、费也按照股权比例进行分摊，待联建项目竣工，在不拖欠任何费用的情况下，按照股权比例进行分割建筑物。合同双方还应当按照《靖边县XX社XX楼投资划分明细表》确定的投资时间、按照股权比例进行投资，即每一间套（面积为243平方米）出资期限为2016年5月30日前预交基础工程款50000元，6月30日前交100000元，7月20日前交50000元，第二层封顶部分第三层分顶，付清全部工程款，任何一方都不得拖欠，否则视为违约，如有拖欠者，按照延迟交款时间向垫资方支付垫资本息，利息按月利率1.8‰计算，在规定的时间逾期仍不支付，甲方有权处置乙方投资的资产，优先支付工程款的垫付本息及费用，所余款项归投资者，出现亏损，前期已交付的土地出让金及税费一律不予退还，视为违约交公司统一处置。原、被告还约定了修建的其他事宜。甲、乙双方签订合同后，原告雷雨国未依照约定按时交纳联建房屋的款项，其实际于2015年7月13日交纳32000元，于2016年8月12日交纳了90000元，于2018年8月11日交纳了110000元，于2019年6月21日交纳了40000元，于2020年11月20日交纳了29510元，上述共计321510元。因被告靖边县瑞新农资有限责任公司未按约定足额修建黄蒿界供销社综合楼的施工方的工程款，工程的施工方案外人王某乙与第三人强聚洋于2018年1月12日签订了《房屋买卖合同》，将原属于原告雷雨国投资联建的13-14房屋以240000元的价格出卖给了第三人强聚洋，并向第三人强聚洋交付了房屋，现该房屋已进行了部分装修。案外人王某乙出卖房屋的依据为其持有协议1份，协议内容为“因2017年12月份施工时，工程款迟迟不到位，工人滞留工地四十多天，最终经甲、乙双方协商，公司同意工队将雷雨国、张慧萍两套房产进行拍卖，用于解决劳务工资，造成的所有后果，由公司协调解决。若因房产纠纷所造成的一切经济损失，全部由公司进行承担”，被告靖边县瑞新农资有限责任公司的法定代表人李进、靖边县联农商贸有限责任公司法定代表人吕建斌、施工人王某乙均在该协议上签字。本院认为，原告雷雨国与被告靖边县瑞新农资有限责任公司双方签订的《黄蒿界供销社综合楼联建合同》，是双方当事人真实意思表示，且联建合同合法有效，不违反法律的强制性规定，故双方均应当按照合同的约定主张权利、履行合同义务。本案的争议焦点为：原告雷雨国现是否有权向被告靖边县瑞新农资有限责任公司主张交付原属于原告雷雨国投资联建的13-14房屋。因双方签订的《联建合同》明确约定了每名投资人应缴纳联建款项的时间及金额，但原告雷雨国并未按照约定的时间缴纳联建房款，已构成对合同的违约。在原告雷雨国违约后，案外人王某乙经靖边县瑞新农资有限责任公司法定代表人李进同意，于2018年1月12日将本案涉案房屋出卖给了第三人强聚洋，并将房屋进行了交付，第三人强聚洋已实际占有了该房屋。因原告雷雨国与被告靖边县瑞新农资有限责任公司签订的《联建合同》中约定有如乙方在规定的时间逾期仍不支付联建款，甲方有权处置乙方投资的资产的条款，原告雷雨国的行为也确构成了合同的违约，因此原告雷雨国现并未当然取得了要求被告靖边县瑞新农资有限责任公司交付联建房屋的权利，故应当依法驳回原告雷雨国的诉讼请求。对第三人强聚洋是否善意取得了本案涉案房屋的所有权的问题，属于另一合同的法律关系，当事人可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告雷雨国的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告雷雨国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员  王靖伟   二O二一年四月七日 书  记  员  陈俊霖   1