天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1310号上诉人（一审被告）：蔡纪雪，女,1962年11月23日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王会来，男。委托诉讼代理人：满志有，天津君匡律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津市红桥区汇鑫来制衣厂，经营场所天津市红桥区金秋里煤场。经营者：蔡纪雪，厂长。委托诉讼代理人：王会来，男，该厂经理。委托诉讼代理人：满志有，天津君匡律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津宏泰鑫盛商业管理有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽街向东道**。法定代表人：张俊兴，经理。委托诉讼代理人：郭晓伟，天津津泓雅威律师事务所律师。一审第三人：天津市交通（集团）有限公司，住所地天津市和平区营口道**。法定代表人：杨洪峰，董事长。委托诉讼代理人：张羽，男，该公司职员。一审第三人：天津市交通集团津维有限公司，，住所地河**志成路马庄堤坡增**法定代表人：王海兴（实际负责人康宁）。委托诉讼代理人：李树行，男，该公司职员。上诉人蔡纪雪、天津市红桥区汇鑫来制衣厂（以下简称汇鑫来制衣厂）因与被上诉人天津宏泰鑫盛商业管理有限公司（以下简称宏泰鑫盛公司），一审第三人天津市交通（集团）有限公司（以下简称交通集团）、天津市交通集团津维有限公司（以下简称津维公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡纪雪、汇鑫来制衣厂上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定合同解除时间错误，被上诉人寄送的解除通知，上诉人并未签收，因此，租赁合同至被上诉人起诉时，合同仍在履行。因涉案房屋常年漏雨，在租赁期间，被上诉人拉闸限电，给上诉人造成巨大损失，应抵扣相应租金。因被上诉人未履行维修义务，且上诉人作为经营企业，不具备腾房条件，不应腾房。宏泰鑫盛公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。交通集团、津维公司述称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审法院判决，要求维持原判。宏泰鑫盛公司向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请贵院依法判令被告立即腾退坐落于天津市红桥区××号路××道××号院内厂房12-1、11-1、17号宿舍三处房屋（面积共计410ｍ）,并将上述房屋恢复原状后交付原告；3.请贵院依法判令被告依照5000元／月的标准向原告宏泰鑫盛公司支付自2019年9月1日起至2020年8月31日止的房屋占用费50000元，且依法判令被告依照5000元／月的标准支付自2020年9月1日起至被告实际交付房屋之日止的房屋占用费，并依法结清占用房屋期间产生的水费、电费等应由被告自行承担的全部费用；4.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于天津市红桥区××号路××道××号院内厂房12-1、11-1、17号宿舍三处。房屋原所有权人为天津市津红化油器厂（以下简称津红化油器厂）。2008年4月1日，原津红化油器厂领导于洪祥与汇鑫来制衣厂签订了《房屋租赁协议书》，约定将红桥区丁字沽零号路向东道现有车间及房屋8间及锅炉台设备出租给汇鑫来制衣厂，合同期限为2008年5月1日至2009年4月30日。2008年3月24日，汇鑫来制衣厂缴纳了房屋租赁押金5000元。2014年1月1日，合同双方主体就相同涉诉房屋签订《房屋租赁协议书》，合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日。2009年1月19日，天津市人民政府国有资产监督管理委员会出具津国资企改[2009]5号《关于同意将天津市汽车运输三场等四户企业场址调给天津市交通（集团）有限公司的批复》，载明：同意将天津市津红化油器厂七处场址（包括红桥区丁字沽向东道6号）调整给天津市交通（集团）有限公司。2010年6月，交通集团取得涉诉房屋所有权，权属性质为国有土地。2019年1月1日，交通集团与津维公司签订《房地产授权经营管理合同》，授权津维公司对涉诉房屋在内的七宗土地及房屋进行经营管理，并由津维公司承担维修责任。津维公司又与宏泰鑫盛公司签订了托管协议，将红桥区丁字沽向东道6号委托给宏泰鑫盛公司进行经营管理，宏泰鑫盛公司享有按照房屋使用现状用途出租并进行物业管理的权利，妥善维护、保养、维修托管物品并承担费用，对于上述土地及房屋的历史遗留问题负责解决。2019年3月14日，宏泰鑫盛公司与汇鑫来制衣厂就涉案房屋签订租赁合同，合同期限自2019年1月1日至2019年6月30日，年租金为60000元。2020年8月11日，宏泰鑫盛公司向蔡纪雪邮寄送达《解除合同通知书》，载明：“一、您与我公司之间的不定期房屋租赁关系自本通知书送达之日解除”，该邮件于8月13日经蔡纪雪签收。蔡纪雪及汇鑫来制衣厂提交房屋租金收据载明，2019年3月14日，汇鑫来制衣厂缴纳租金30000元；2019年8月1日，汇鑫来制衣厂缴纳租金5000元；2020年5月18日，汇鑫来制衣厂缴纳租金10000元。同时，汇鑫来制衣厂提供了2019年9月30日和2020年5月12日的两次微信转账截图，各5000元。结合庭审调查，宏泰鑫盛公司认可2019年汇鑫来制衣厂共计缴纳8个月房租，一审法院对汇鑫来制衣厂2019年缴纳8个月的房租情况予以认可。关于2020年房屋租金问题，汇鑫来制衣厂提供的租金收据能够证明2020年5月18日缴纳租金10000元，一审法院对此予以确认。以上共计缴纳租金50000元。庭审中，宏泰鑫盛公司确认汇鑫来制衣厂无水电费拖欠情况。2020年10月19日，一审法院组织当事人进行了现场勘查。经各方确认，租赁地点为天津市红桥区××号路××道××号院内厂房12-1、11-1、17号宿舍三处房屋，面积共计410平米，涉诉房屋现由汇鑫来制衣厂经营使用，无人在涉诉房屋居住。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方当事人应按照合同约定履行义务。根据庭审调查，归纳本案争议焦点如下：1、双方房屋租赁合同是否已经解除及解除时间。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，自2019年3月14日起，宏泰鑫盛公司就涉诉房屋的租赁问题与汇鑫来制衣厂签订租赁合同，合同期满后双方未再续签书面租赁合同，但宏泰鑫盛公司仍旧继续收取被告汇鑫来制衣厂房屋租金，故双方形成不定期租赁关系。根据《合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。本案中，宏泰鑫盛公司在与汇鑫来制衣厂之间的不定期房屋租赁合同中享有解除权，宏泰鑫盛公司向被告方邮寄了解除合同通知书，该通知书于8月13日经汇鑫来制衣厂经营者蔡纪雪签收，故宏盛鑫泰与汇鑫来制衣厂之间的不定期房屋租赁合同于2020年8月13日解除。2、被告是否应腾退涉诉房屋。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，房屋租赁合同解除，承租人应当返还租赁物。涉诉房屋经现场勘验，由被告汇鑫来制衣厂用于经营使用，因此原告请求被告腾退涉诉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。3、疫情期间是否应对被告实行租金减免的政策。蔡纪雪、汇鑫来制衣厂要求减免新冠疫情期间房屋租金的主张，一审法院认为，考虑到因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，确实存在影响涉诉房屋经营使用的情况，应由双方当事人合理分担损失。结合庭审调查，宏泰鑫盛公司亦未收取汇鑫来制衣厂2020年1至4月房屋的租金。因此，考虑本市新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响，并结合本案实际情况进行综合考量，一审法院酌情减免除蔡纪雪、汇鑫来制衣厂2020年1月至4月共计4个月的房屋租金20000元。4、二被告是否应支付房屋租金、占有使用费及支付标准。因原、被告双方的不定期租赁合同于2020年8月13日解除，因此二被告自2019年9月1日至2020年8月13日应承担给付原告房屋租金的义务。按照双方房屋租赁合同约定的每月5000元租金计算，2019年9月1日至2019年12月31日、2020年5月1日至2020年8月13日期间房屋租金共计37096元，减除2020年已支付的10000元，仍需支付租金差额部分共计27096元。关于房屋占有使用费问题，宏泰鑫盛公司作为涉诉房屋的合法托管单位，自合同解除后次日即2020年8月14日起，有权请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房的房屋占有使用费。宏泰鑫盛公司比照租金每月5000元标准主张房屋占有使用费，较为合理，一审法院予以支持。5、被告汇鑫来制衣厂缴纳的房屋租赁押金在租赁关系解除后，原告宏泰鑫盛公司是否应予以退还。汇鑫来制衣厂举证证明其于2008年3月24日向涉诉房屋原产权单位津红化油器厂干部于洪祥缴纳房屋租赁押金5000元。宏泰鑫盛公司对该事实予以认可。因涉诉房屋产权人由津红化油器厂调整为交通集团，津红化油器厂退市，其全部权利义务应概况转移给交通集团，后交通集团授权津维公司对涉诉房屋进行经营管理，津维公司又将涉诉房屋托管于本案原告宏泰鑫盛公司进行经营管理，且在托管协议中明确约定“对于上述土地及房屋的历史遗留问题由宏泰鑫盛公司解决”。因此，一审法院认为，房屋租赁合同解除后，应由原告宏泰鑫盛公司退还汇鑫来制衣厂房屋租赁保证金5000元。6.被告自行维修房屋的事实是否成立，支付的维修费是否应当抵扣房屋租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。蔡纪雪、汇鑫来制衣厂主张其曾自行对涉诉房屋进行维修，仅提供维修收据一张，且维修人代艳名与宏泰鑫盛公司也在诉讼过程中，与本案具有利害关系，该证据不符合证据形式，一审法院不予采纳，故对于蔡纪雪、汇鑫来制衣厂的该项主张，一审法院不予支持。一审法院判决：一、原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司与被告天津市红桥区汇鑫来制衣厂之间的房屋租赁合同于2020年8月13日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告蔡纪雪、天津市红桥区汇鑫来制衣厂向原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司支付2019年9月1日至2019年12月31日、2020年5月1日至2020年8月13日期间的房屋租金差额部分27096元；三、本判决生效之日起三十日内，被告天津市红桥区汇鑫来制衣厂将天津市红桥区××号路××道××号院内厂房12-1、11-1、17号宿舍三处房屋（面积共计410㎡）腾空并交付给原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司；自房屋腾空之日起十日内，被告蔡纪雪、天津市红桥区汇鑫来制衣厂按照每月5000元的标准向原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司支付2020年8月14日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。四、本判决生效之日起十五日内，原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司向被告天津市红桥区汇鑫来制衣厂返还房屋押金5000元；五、驳回原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1050元，减半收取525元，由原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司负担230元，被告蔡纪雪、天津市红桥区汇鑫来制衣厂负担295元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为涉案租赁合同的解除时间，依据一审法院审理查明的事实，双方当事人签订的租赁合同租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日，合同期满后，双方继续履行合同，形成不定期租赁合同关系，被上诉人于2020年8月11日向上诉人承租涉案房屋地址寄送解除通知，据此，一审法院认定上诉人签收时为合同解除时间，事实和法律依据充足。上诉人主张解除合同时间错误，没有依据，本院不予支持。关于上诉人主张的房屋漏雨的问题，因本案中，上诉人未提起反诉，上诉人可另行主张其权利。综上所述，上诉人蔡纪雪、汇鑫来制衣厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由蔡纪雪、汇鑫来制衣厂负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年四月二十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……