江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1638号上诉人（原审原告）：瞿明，男，1984年2月19日出生，汉族，居民，住盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：王明君，江苏哲睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇伟华，江苏哲睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈旭，男，1984年4月17日出生，汉族，居民，住盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：徐建明，江苏中盐律师事务所律师。上诉人瞿明因与被上诉人陈旭房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瞿明上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判陈旭返还房屋全部出售款；2.本案一、二审诉讼费用由陈旭承担。事实与理由：1.瞿明借陈旭名义买房、卖房均是双方协商一致的结果，瞿明未给陈旭造成任何损失，不应承担赔偿责任。瞿明借陈旭名义买房，是陈旭经过充分考虑同意后进行的，买房时陈旭未要求瞿明任何形式的补偿。2019年下半年，陈旭向瞿明提出其需要购买三套房，考虑到贷款及税费政策，双方在协商一致的情况下将借名买房所购房屋出卖，陈旭也未提到赔偿事宜。正是基于以上背景，瞿明才会在以低于购房的成本价的情况下将房屋出卖。如陈旭在当时向瞿明提出需赔偿借名买房的损失，瞿明也不会同意卖房。陈旭提出买房与瞿明进行卖房时间上相差较短、瞿明也没有任何主观上的故意或者拖延不处置。2.一审认定双方当事人在对等协商原则下，瞿明同意因借名买房补偿陈旭7万元属认定事实错误，同时该7万元的补偿明显过高，没有事实和法律依据。本案中，陈旭在最后过户及取得购房款的时候有意避开瞿明，在获得购房款后并未第一时间通知瞿明，瞿明还是从中介处得知房屋已实际办理过户之后，电话要求陈旭给付剩余房款，陈旭才提出要求赔偿。因瞿明当时在苏州已看房需要首付款且陈旭拒不返还，瞿明迫于无奈在共同好友在场的情况下才与陈旭进行商谈，这并不是真正的对等协商。在商谈过程中，瞿明承诺给付1-2万元作为补偿，但陈旭却要15万元，最终好友从中调和让瞿明折中补偿7万元。瞿明当时表示，7万元数额过高需与家人商量，这并非是双方协商确定的数额。同时，一审认定瞿明因借名买房致陈旭形成购买第三套房存在需要补偿损失的前提下做出的意思表示是错误的，客观上瞿明借名买房并未给陈旭造成任何损失，此次补偿完全是因瞿明急需陈旭返还购房款作出的意思表示。3.陈旭同意借名买房的行为具有无偿性，不应进行补偿。双方口头约定借名买房、挂名终止等行为时，并未约定给予一定的补偿款，该约定是陈旭自愿自担风险的行为。陈旭在获得售房款后拒不履行给付，反而要求瞿明进行补偿，不符合瞿明借名买房和卖房的本意。由于陈旭的拒不返还恶意行为，瞿明无奈才向法院提起诉讼。4.陈旭恶意侵占瞿明的房屋出售款拒不返还的行为，具有刑事违法性。一审判决无疑提倡和鼓励陈旭的侵占行为，有违社会公序良俗、诚实信用。双方本是朋友关系，朋友之间相互帮助是社会的善良风俗，且瞿明在陈旭告知其想购买三套房的情况下为了陈旭能够购房，第一时间同意出售房屋并承担了出售房屋的中介费和相关费用。朋友、同学之间的善良情谊应当得到社会的认可。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。陈旭辩称，1.瞿明认为陈旭被借名买房时，未提出赔偿事宜，与客观事实不符。双方同学朱某于2020年11月25日出具的《证明》显示，在瞿明借陈旭之名买房时，朱某在案涉房屋所在楼盘奥体壹号做销售工作，签合同时，朱某告知陈旭被他人借名买房存在风险，但瞿明当场表态承诺有影响由其补偿。2.瞿明认为陈旭提出买房与其卖房时间相差较短，与客观事实不符。瞿明在一审诉状中承认2019下半年陈旭电话联系其，告知陈旭想再购一套住房，2019年11月17日确定在盐南高新区万科悦达翡翠云台买房，而瞿明实际确定的卖房时间是2020年5月份，距离陈旭提出买房的时间长达10个月，10个月时间房价出现了明显的涨幅，给陈旭造成了一定的经济损失。3.双方在好友一同协调时，方案是按150平方米、1000元/平方米进行补偿，后瞿明又说回去要与家人商量，后找尹某、蔡某、刘某三名协调人承认补偿7万元给陈旭，且一审庭审中瞿明也明确承认在开庭前其是承认补偿7万元的。4.一审认定双方在借名买房合同协商解除后，经双方熟人朋友协调，瞿明曾同意补偿陈旭7万元，该意思表示在对等协商原则下，双方均确知因借名买房而致陈旭个人购买第三套房存在补偿需要的前提下，而由瞿明作出的意思表示，一定程度上表明了瞿明对陈旭损失范围的认可。此认定有陈旭与协调人蔡某的通话记录、一审证人尹某的证言、瞿明在一审庭审中的陈述为证，即有相应的事实依据。瞿明向一审法院提出诉讼请求：1.陈旭立即返还瞿明购房款510000元；2.诉讼费、保全费由陈旭负担。一审法院经审理查明，瞿明与陈旭系朋友。2018年5月，瞿明因个人征信问题无法自行贷款买房，遂与陈旭协商，借用后者名义购买本市奥体壹号房屋一套。同年5月11日，瞿明与陈旭一起到奥体壹号售楼部签订个人住房贷款合同一份，借款人为陈旭。5月16日，瞿明与陈旭又再到奥体壹号售楼部签订购房合同一份，买受人为陈旭，之后还办理了合同网签手续。有关费用均系瞿明负担，购房手续的原件均为瞿明收存。2019年下半年，陈旭告知瞿明自己想购房，因借名给瞿明购房，导致形成购置个人第三套房，受贷款、税费政策影响，遂提出出售奥体壹号房屋以便陈旭个人购房，瞿明对此表示同意。2020年5月，陈旭与案外人协商订立了房屋买卖合同，将借名所购房屋出售并获取价款。后因瞿明与陈旭为出售价款的返还产生争议，前者遂于2020年8月诉至一审法院。一审庭审中，瞿明与陈旭均确认剩余购房款数额为503992.22元在陈旭处。证人尹某出庭作证称，瞿明与陈旭之间的纠纷双方都请了我调解的，……按照房价的差价，总额约15万元，但是双方没能达成一致……之后瞿明找过我和其他两个组织调解的人，他承认赔偿的数额为7万元……陈旭当时就要15万元，瞿明只愿意负担7万元，最终没能达成一致。2020年12月9日，陈旭申请撤回反诉，一审法院依法裁定准予该项申请。本案经一审法院组织调解，双方分歧较大，致调解未果。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。瞿明借用陈旭名义购买本市奥体壹号房屋一套，陈旭对此同意，双方协商一致，并以陈旭的名义与开发商订立购房协议、贷款协议等手续，双方当事人之间构成借名买房合同法律关系。该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。2019年下半年，陈旭告知瞿明，因借名给瞿明买房导致自身形成购置个人第三套房，继而受贷款、税费政策影响，双方遂协商一致将借名买房所购房屋出卖，以消除影响。借名买房所购房屋的出售所得价款应为瞿明所得，现双方一致确认余款503992.22元在陈旭处，陈旭应当返还，但被借名人为履行合同所花费用应当从中扣减。本案中，当事人双方在借名买房合同协商解除后，就陈旭的损失问题，经双方的熟人朋友协调，瞿明曾同意补偿陈旭7万元，该意思表示系在对等协商原则下，双方均确知因借名买房而致陈旭形成个人购买第三套房存在补偿需要的前提下，而由瞿明作出的意思表示，一定程度上表明了瞿明对陈旭损失范围的认可。结合合同的实际履行情况及从社会生活经验角度出发，一审法院有理由参照该意思表示确认因借名买房瞿明应当补偿给陈旭的损失。此亦符合合同解除终止后，当事人均有责任维护诚信原则，妥善处理合同解除终止后事宜的后合同义务的法律规定。另，关于陈旭主张的其因借名买房导致损失293299.96元，陈旭应对此负举证责任。陈旭主张的于苏州-盐城之间往返的差旅、汽油费10000元、购置第三套房的利息损失119271.7元、房价上涨的差额损失144828.6元、税金19199.66元，均无充分证据证实；其辩称主张的欲购本市盐南高新区万科悦达翡翠云台的高层房屋，也仅是意图，最终并未实际购买，其计算的利息差额损失系根据想定的房屋售价、面积进行的匡算，无事实及法律依据，陈旭的损失且受年份及政府政策影响，属于不确定的因素；第三，借名买房协议系双方当事人协商一致的结果，陈旭作为完全民事行为能力人，出借名义给他人购房，本应预见到自身将来购房会形成个人第三套房，从而会受到政府购房政策的影响而致经济损失，其本身并无义务，但其出于帮助朋友解决困难的考虑，甘冒风险，最终仍旧同意借名给瞿明购房，其主观存亦存在明显过失，所以陈旭将其不确定的损失全部归责于瞿明于事实不符，于法无据，故其主张的应当扣除全部损失293299.96元的理由不能成立，一院仅能确认将其中合理的部分予以冲抵购房款后退还原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：陈旭应于判决生效之日起十日内返还瞿明房屋出售款人民币433992.22元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，依法减半收取4600元，保全费3220元，合计人民币7820元，由瞿明负担2820元，陈旭负担5000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈旭提交了：证据一、2020年11月25日朱某出具的证明，证明朱某在瞿明借陈旭之名买房时，朱某在案涉房屋所在楼盘奥体壹号做销售工作。签订合同时，瞿明与陈旭、刘某三人一起前来，当时朱某告知陈旭被他人借名买房存在风险，但瞿明当场表态承诺有影响由其补偿。证据二、王某于2020年11月27日出具的证明，证明王某是盐城市盐南高新区万科翡翠云台售楼部工作人员，2019年下半年，陈旭多次到该楼盘看房，准备买140-150平方米的房子，当场交2万元定金，但王某告知陈旭前两套房都有贷款，则购买第三套房不能贷款，要么全款购买，要么就还掉其中一套房的贷款。证据三、2019年11月17日的微信截屏，证明陈旭在确定买房后与瞿明商量解决办法，陈旭以此确定欲购买盐南高新区万科翡翠云台房屋的时间。证据四、2020年7月31日瞿明发给陈旭的微信语音。证明瞿明同意赔偿7万元给陈旭。瞿明的质证意见为，对证据一、证据二的“三性”均不予认可，该两份证据不符合证据的形式要件，如果是证人证言也应当到庭作证。对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性以及证明目的有异议，该份聊天记录仅是双方当事人协商的一个过程。在2019年下半年，陈旭提出要购买房屋时，瞿明对此是表示同意的，后来房屋于2020年5月份是亏损卖出，并且没有任何的差价，也可以看出瞿明是积极配合陈旭卖房，以帮助其消除购买第三套房税费、贷款的影响，最后也实际消除了该影响。对证据四的“三性”均无异议，但对证明目的不予认可。该微信录音形成的时间是2020年7月份，是在陈旭侵占了瞿明全部房屋款项之后形成的，瞿明是在迫不得已的情况下提出的一个想法，但是没有得到陈旭的同意，该7万元形成的背景并不是瞿明在知道陈旭购买第三套房屋需要补偿的情况下作出的意思表示，而是被迫作出，当时瞿明准备出售案涉房屋之后在苏州买房，但该款项一直被陈旭侵占，使其无法购买房屋。本院经审核认为，陈旭提交的证据一、证据二不符合法律规定的民事证据形式要求；对证据三、证据四的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，双方当事人均认可瞿明在2018年5月借用陈旭名义购买本市奥体壹号房屋一套。陈旭因借名给瞿明买房导致自身形成购置个人第三套房，致陈旭在2019年下半年打算在盐城买房受相关贷款、税费政策影响，陈旭遂与瞿明协商一致将借名买房所购房屋出卖，以消除影响。但案涉借名买房的房屋直至2020年5月才进行出售，陈旭遂要求瞿明对该借名买房行为给陈旭造成的损失进行补偿。根据一审庭审中陈旭申请的证人尹某的陈述、瞿明在一审庭审中的陈述及2020年7月31日瞿明发给陈旭的微信语音，可以认定瞿明在一审起诉前曾自认给予陈旭7万元的补偿，该自认系其真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦在一定程度上表明了瞿明对陈旭损失范围的认可，故一审法院参照该意思表示确认因借名买房瞿明应当补偿给陈旭7万元损失并无不当。综上，瞿明的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人瞿明负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 周 陇审判员 谢超亮二〇二一年四月二十七日书记员 成以琴