安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终703号 上诉人（原审被告）：胡维胜，男，汉族，1960年5月8日出生，住安徽省凤阳县。 上诉人（原审被告）：马树梅，女，汉族，1962年5月26日出生，住安徽省凤阳县。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：夏吉友，安徽江安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李传会，男，汉族，1974年5月16日出生，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：曹长青，安徽知秋（凤阳）律师事务所律师。 上诉人胡维胜、马树梅因与被上诉人李传会合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2020）皖1126民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡维胜、马树梅上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李传会一审诉讼请求；2、二审诉讼费用由李传会承担。事实与理由：1、一审法院认定双方2020年3月29日签订的《宅基地转让协议书》无效，无明确的法律依据。首先,该协议书是双方真实意思表示；其次,一审判决认定协议违背了国家法律规定,并未具体指出违背那一条法律规定,判决书在附件本案适用的相关法律条文中引用《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，此条并未禁止不同集体经济组织成员之间的宅基地转让。2、一审法院认定“胡维胜明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让,其行为存在较大过错”,判决胡维胜承担李传会各项损失的70%的赔偿责任，实属错误。李传会托几个中间人要求买宅基地,胡维胜已经不在此居住,也不会在此建房,李传会村庄房子被拆,没有安置无房居住,同意将自己闲置不用的宅基地转让给李传会。在2020年3月29日在签订转让协议时，双方均不知道涉案宅基地转让会因违背国家法律而无效。3、因胡维胜在凤阳县城买房居住,协议签完后,胡维胜就离开了姜薛村民组,在合肥打工。直到李传会去大庙镇相关部门办理准建证,工作人员告知其不是该村村民,其不能申请办理准建证,只能由原宅基地使用人申请办理,于是在2020年4月10日前一天通过电话要求胡维胜回来协助办理,但又因准建证办在胡维胜名下不放心,李传会拿着打好第二份名为《宅基地转让协议》,实际为承诺书,让胡维胜签名。该协议书核心内容就是该准建证与胡维胜无任何关系,今后换证或办理过户等需要签字配合的,胡维胜必须无条件配合,如不配合,造成李传会的所有损失,由胡维胜承担。胡维胜当时认为既然宅基地已经卖给李传会,配合李传会建房及今后办理过户手续协助签字理所应当,就在承诺人处签了名字。此时，李传会已经知道自己不能在该宅基地上建房,由于自己没有被安置建房,又急需使用,所以就让胡维胜协助办理相关手续。直到此时胡维胜也不知道转让协议是无效的,认为只要自己配合李传会把房子准建证办理下来就行。如果李传会在知道自己不能在涉案宅基地上办理准建手续,提出解约,就无任何损失。李传会明知自己不可以在涉案宅基地建房,仍然要求胡维胜配合办理相关建房手续,后续损失的形成过错完全在于李传会。4、如果李传会只是建房自住,在四邻同意,准建证又批下来的情况下,李传会完全可以顺利把房子建好居住。李传会购买宅基地后就开始先打地坪,建水泥预制品厂房,进行水泥预制品生产,产生巨大噪音,粉尘飞扬。没有哪一个邻居能够忍受平静的居住环境遭到破坏,于是李传会与邻居产生矛盾,相关部门对无任何手续就进行生产的李传会予以取缔,李传会无法再建厂房,无法生产,就要求胡维胜返还购买宅基地款项,赔偿损失。5、一般人只有在房子建好,才会在门前去打地坪,否则打好的地坪在建房时就可能会被损坏;而李传会在房子未建的情况下,现在也只有地基的情况下,就超出证载面积打好大面积的地坪,其目的是为了进行水泥预制品的违法生产。水泥地坪产生的损失责任完全在李传会,胡维胜对该损失毫无过错。6、厂房地基损失,胡维胜也不应承担。建房矛盾的产生完全是李传会的过错,让毫无过错的胡维胜承担70%的损失，将难以恢复原状的宅基地返还给胡维胜，实属不公。 李传会辩称：1、根据土地管理法规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，本案中买卖双方当事人并非同一集体经济组织成员，双方达成的宅基地转让协议虽然是双方当事人的真实意思表示，尽管形式合法，但其违反了法律的强制性规定，应当属于无效合同。2、合同无效，当事人因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方遭到损失，双方都有过错的情况，应当各自承担相应的责任。本案中，从胡维胜2020年4月10日给李传会出具的承诺书可以看出，胡维胜明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员，仍然进行转让，其行为存在重大过错，应当承担赔偿李传会损失的责任。 李传会向一审法院起诉请求：1、依法确认李传会与胡维胜双方签订的宅基地转让协议无效；2、依法判令胡维胜、马树梅返还李传会购买宅基地费10万元整；3、依法判令胡维胜、马树梅赔偿李传会各项损失160120元；4、本案诉讼费用等由胡维胜、马树梅承担。诉讼过程中，李传会变更第3项诉讼请求为判令胡维胜、马树梅赔偿李传会各项损失156768.19元。 一审法院认定事实：2020年3月29日，胡维胜为甲方，李传会为乙方，签订《宅基地转让协议书》一份，协议约定“一、甲方同意将自家宅基地转让给乙方使用，东西长17.10米，南北长71.70米，四至：东至胡维林房屋；西至胡维庭房屋；南至小李队水泥生产路；北至胡维兵土地。二、宅基地转让费为人民币：壹拾万元整（￥：10万元），乙方同意出转让费壹拾万元整（￥：10万元）给甲方。自此以后该宅基地以后永久归乙方所有，甲方概不干涉。三、甲方转让后如以后出现宅基地与邻居纠纷由甲方解决”。次日，李传会通过手机银行转账给胡维胜10万元，胡维胜出具收到李传会宅基地转让费10万元的收条一份。2020年4月10日，胡维胜出具《宅基地转让协议》一份，载明：“因李传会不是该村村民，使用胡维胜名字办理准建证，该证与胡维胜无任何关系。......如因胡维胜不配合，造成李传会的所有损失，由胡维胜承担。承诺人：胡维胜。”2020年4月17日凤阳县大庙镇人民政府颁发了《乡村建设规划许可证》，申请人为胡维胜。宅基地交付后，李传会在涉案宅基地上修建了地基基础并浇筑了地坪。 本案在诉讼过程中，李传会申请对其建房投入材料和人工费用进行鉴定，一审法院予以准许。一审法院遂委托安徽中信工程咨询有限责任公司进行了鉴定，该所于2020年11月17日作出皖中信工咨鉴字（2020）093号鉴定意见书，结论为：对位于凤阳县大庙镇大庙社区姜薛队的建房投入材料和人工费用经鉴定为人民币156768.19元，为此李传会花去鉴定费8000元。 一审法院另查明，李传会与胡维胜、马树梅不属同一集体经济组织成员，本案所涉宅基地在双方签订转让协议时无合法准建手续。胡维胜与马树梅系夫妻关系。 一审法院认为，农村集体土地宅基地使用权为集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因为该交易行为势必侵害相关农村集体经济组织及其成员的利益。本案中，买受人李传会与出售人胡维胜、马树梅并非同一集体经济组织成员，双方之间签订的涉案宅基地转让协议，违反了国家法律规定，应当属于无效合同，故李传会要求确认双方之间宅基地转让协议无效的诉讼请求成立，一审法院予以支持。合同无效，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。胡维胜明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，其行为存在较大过错；李传会明知其不享有购买非同一集体经济组织农村宅基地的资格仍进行购买，亦存在过错。一审法院酌情确定由胡维胜对李传会的各项损失承担70%的赔偿责任，即115337.73元[(156768.19元+8000元)×70%]。 马树梅辩称其不是合同相对方，也没有收到李传会的任何款项，李传会的各项诉请与我无关。根据法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，本案中，胡维胜与马树梅是夫妻关系，涉案宅基地属于二人夫妻共同财产，马树梅虽然没有在宅基地转让协议上签字，但其直接参与了涉案宅基地转让，转让涉案宅基地的行为是胡维胜和马树梅的共同意思表示，关于转让该宅基地所得的款项系胡维胜与马树梅夫妻共同财产，在该协议无效后，马树梅应当与胡维胜共同承担相应的责任，故该辩称理由本院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告李传会与被告胡维胜于2020年3月29日签订的《宅基地转让协议书》无效；二、被告胡维胜、马树梅于判决生效后十日内返还原告李传会宅基地转让款10万元;原告李传会于判决生效后十日内将宅基地及地基基础、地坪返还给被告胡维胜、马树梅；三、被告胡维胜、马树梅于判决生效后十日内赔偿原告李传会各项损失计115337.73元；四、驳回原告李传会的其他诉讼请求。案件受理费5202元，减半收取计2601元，诉讼保全费1020元，合计3621元，由原告李传会负担420元，被告胡维胜、马树梅负担3201元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，2020年3月30日，李传会通过转账支付胡维胜10万元，胡维胜向李传会出具10万元的收条一份，后胡维胜退给李传会1000元作为富贵钱。李传会购买案涉宅基地后，在该宅基地建设了水泥预制品厂房，并进行水泥预制品加工生产。其他的事实与一审查明一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，确定本案二审的争议焦点是：一、胡维胜与李传会于2020年3月29日签订的《宅基地转让协议书》是否有效；二、李传会要求胡维胜、马树梅承担其经济损失是否应予以支持。 关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。从上述法律规定可知，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，农村宅基地仅限于同一经济组织成员之间交易，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，李传会与胡维林签订的《宅基地转让协议书》是非同一集体经济组织成员签订的宅基地转让协议，该行为违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此，李传会与胡维胜签订的《宅基地转让协议书》属于无效合同。李传会应将因该协议取得的案涉宅基地返还给胡维胜、马树梅，胡维胜、马树梅应将因该协议取得宅基地价款返还给李传会。因李传会支付胡维胜10万元宅基地款后，胡维胜退给李传会1000元作为富贵钱，故胡维胜、马树梅应退还李传会9.9万元。 关于争议焦点二，李传会找到胡维胜要求购买胡维胜的案涉宅基地，2020年3月29日，胡维胜与李传会签订《宅基地转让协议书》，协议约定李传会以10万元购买胡维胜的案涉宅基地。李传会购买宅基地后，在申请办理乡村建设规划许可证时未被批准的情况下，要求胡维胜协助其办理乡村建设规划许可证，且由胡维胜于2020年4月20日承诺该许可证与胡维胜无关，在今后换证或办理过户或办理其他事宜需要胡维胜签字配合的，胡维胜必须无条件配合。此时，李传会已经明知其与胡维胜不是同一经济组织成员，不能购买案涉宅基地。李传会购买宅基地后，在宅基上修建水泥预制品厂房，进行水泥预制品加工生产。乡村建设规划许可证上建设用途明确记载为住宅，而李传会却在案涉宅基地上进行水泥预制品加工生产。李传会因进行水泥预制品加工生产而遭受的损失，不应由胡维胜、马树梅承担。 综上所述，胡维胜、马树梅的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省凤阳县人民法院（2020）皖1126民初2472号民事判决第一项“确认原告李传会与被告胡维胜于2020年3月29日签订的《宅基地转让协议书》无效”； 二、撤销安徽省凤阳县人民法院（2020）皖1126民初2472号民事判决第三项、第四项“被告胡维胜、马树梅于判决生效后十日内赔偿原告李传会各项损失计115337.73元；驳回原告李传会的其他诉讼请求”； 三、变更安徽省凤阳县人民法院（2020）皖1126民初2472号民事判决第二项“被告胡维胜、马树梅于判决生效后十日内返还原告李传会宅基地转让款10万元;原告李传会于判决生效后十日内将宅基地及地基基础、地坪返还给被告胡维胜、马树梅”为“上诉人胡维胜、马树梅于判决生效后十日内返还被上诉人李传会宅基地转让款9.9万元”； 四、驳回被上诉人李传会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5202元，减半收取计2601元，诉讼保全费1020元，合计3621元，由上诉人胡维胜、马树梅负担1378元，被上诉人李传会负担2243元；二审案件受理费4530元，由上诉人胡维胜、马树梅负担2083元，被上诉人李传会负担2447。 本判决为终审判决。 审判长 杨 达 审判员 葛敬荣 审判员 田 祥 二〇二一年四月二十一日 法官助理黄少华 书记员潘洁 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。