四川省达州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川17民终506号 上诉人（原审被告）：程文香，女，1976年8月15日出生，汉族，住达州市通川区。 委托诉讼代理人：张涛，达州市法律服务援助中心律师。 被上诉人（原审原告）：周锡斌，男，1963年1月7日出生，汉族，住达州市通川区。 被上诉人（原审原告）：袁秀兰，女，1967年10月5日出生，汉族，住达州市通川区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李封，达州市达川区亭子法律服务所法律工作者。 原审第三人：赵成书，男，1952年1月20日出生，汉族，住达州市。 原审第三人：郑学连，女，1960年1月8日出生，汉族，住达州市通川区。 上诉人程文香因与被上诉人周锡斌、袁秀兰、原审第三人赵成书、郑学连案外人执行异议之诉纠纷一案，不服达州市通川区人民法院（2020）川1702民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程文香上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、本案一审查明的事实与被上诉人陈述事实不符，具体为：签订合同的时间矛盾，双方口头协议与一审认定签订购房合同不一致；在款项支付上矛盾，诉状中陈述为协议签订后付款17万元，而一审查明事实是2018年11月2日之前；房屋交付时间上，被上诉人诉称是2018年11月底，而一审认定交付时间在2019年4月30日，案涉房屋租赁期满后才交付。二、本案被上诉人并不享有足以排除查封的物权期待权。本案对案涉房屋的查封时间是在2010年3月，此时被上诉人未支付全部价款，最后一笔款项的支付时间是2020年12月7日，应将款项按照人民法院要求交付执行，而不是径直支付给第三人，不排除与第三人恶意串通，损害上诉人合法权益的可能。被上诉人也不属于善意第三人，在明知该房屋有借款，产权证、土地证处于质押状态，应通过支付首付款，赎回两证后，办理过户，但是被上诉人未尽谨慎义务；在人民法院将案涉房屋查封的情况下，被上诉人仍对房屋进行装修，其违法行为不应得到法律保护。其支付款项的证据未质证，属程序违法。 周锡斌、袁秀兰辩称，2018年被上诉人与第三人达成口头协议，被上诉人及其子多次通过银行取款向第三人支付购房款17万元，第三人出具了收条，并约定赎回房产证后，即支付5万元，其余2万元办理过户手续后付清，在法院查封案涉房屋时已签订买卖协议，履行了支付义务，并合法占有了房屋，该房屋因第三人抵押，未办理过户手续，并非被上诉人原因，现被上诉人已支付全部购房款，已取回了相关抵押手续。一审判决认定事情清楚，适用法律正确，应维持原判。 周锡斌、袁秀兰向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认被告申请财产保全查封第三人的位于达州市通川区通川中路132-1号8幢6号房屋（证号00115840）的所有权归原告所有；2.解除对上述房屋的查封。 一审法院认定事实：2018年10月，第三人赵成书、郑学连与原告周锡斌、袁秀兰达成口头协议，约定将其共同所有的位于通川区通川中路132-1号2幢6号房屋出售给原告。之后，二原告及其子周恒多次从银行取款向第三人赵成书、郑学连交付购房款合计17万元。2018年11月2日，第三人向原告出具了收条，主要内容“今收到周锡斌、袁秀兰交来购房款17万元（通川中路132-1号2栋6号房）”。次日，周锡斌、袁秀兰（买方）与赵成书、郑学连（卖方）签订了《房屋买卖协议》，主要约定“卖方赵成书、郑学连将通川区通川中路132-1号2栋6号住房以现状卖给周锡斌、袁秀兰，建筑面积63.62平方米，卖价24万元，在双方签订买卖协议后买方一次性支付卖方购房款17万元，剩余7万元在2019年4月底待卖方赎回房屋产权证、土地证，即过户前支付5万元，剩余2万元在卖方配合买方过户后付清。”2018年12月27日，原告又向第三人支付购房款2万元，第三人出具了收条，主要内容“今收到周锡斌、袁秀兰交来房屋预付款2万元”。2019年4月30日，案涉房屋租赁期限届满后，第三人将该房屋交付了原告。2019年5月12日，原告又向第三人支付购房款1万元，第三人出具了收条，主要内容“今收到周锡斌、袁秀兰交来购房款1万元”。2019年8月7日，原告在张大孝处购买了河沙、水泥，并支付搬运费等共2080元，2019年9月21日，在达州市朝阳东路333号购买了PPR给水管材、川东电线、五金、洁具等材料；2020年4月20日在西外红星美凯龙天街2-1号购买生态板、木工板、石膏板、木方、马钉、玻璃胶等15项装饰材料；5月6日购买了脸盆、龙头、毛巾架等对该房进行装修。 另查明，2020年3月23日，被告程文香因与赵成书、郑学连民间借贷纠纷向本院申请诉前财产保全，请求在价值17万元范围内对被申请人郑学连和赵成书共同共有的位于达州市通川区通川中路132-1号2幢6号房屋【证号：00115840，面积63.62平方米】予以查封。本院当日作出（2020）川1702财保28号民事裁定书，裁定如下：一、在价值17万元范围内查封被申请人郑学连和赵成书共同共有的位于达州市通川区通川中路132-1号2幢6号房屋【证号：00115840，面积63.62平方米】，期限三年……。并送达州市不动产登记中心协助执行。后周锡斌、袁秀兰提出书面异议请求，本院于2020年7月31日作出（2020）川1702执异76号执行裁定书，主要内容“在本院执行程文香与郑学连、赵成书诉前财产保全一案中，案外人周锡斌、袁秀兰对位于达州市通川区通川中路132-1号2幢6号房屋提出书面异议。……裁定如下：驳回周锡斌、袁秀兰的异议请求。” 同时查明，案涉房屋位于达州市通川区通川中路132-1号2幢6号，所有权人为赵成书、郑学连，赵成书、郑学连在他处设立了抵押，截止庭审时，抵押未解除。 另查明，原告周锡斌、袁秀兰于2020年12月7日支付了诉争房屋尾款4万元，第三人出具了收条。 一审法院于2020年11月26日前往案涉房屋地点查看了房屋现状，案涉房屋属老式居民楼，建筑年代约70年代末80年代初，步行梯，位于三楼，原告将该房屋进行了改装和装修，并将该房屋与二楼其子周恒所有的房屋通过楼梯进行了连通。 本案的争议焦点一、原告是否享有足以排除查封涉诉房屋的所有权或物权期待权。关于原告是否享有所有权问题，本院认为，所有权作为物权的一种，可继受取得，买卖即为继受取得原因之一。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。依照前述法律规定，不动产所有权的继受取得除法律规定情形外，需记载于不动产登记簿。本案中，案涉房屋登记在第三人名下，因此，原告不能成为物权法所指的房屋所有权人，因此原告的第一项诉讼请求，一审法院不予支持，应予驳回。 本案争议焦点二：关于原告对案涉房屋是否享有足以排除查封的物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，依前述规定，本案中，原告与第三人签订的房屋买卖协议合法有效，房屋业已交付，本院于2020年11月26日前往案涉房屋进行了查看，一审法院对此予以确认，案涉房屋因由第三人在他处设立了抵押，未办理过户登记非归责于原告，且原告现已支付全部购房款，因此，原告主张解除对案涉房屋的查封诉请，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决：一、依法解除对第三人赵成书、郑学连所有的位于达州市市通川区通川中路132-1号2幢6号房屋的查封；二、驳回原告周锡斌、袁秀兰的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由被告程文香负担。 二审中,当事人无新证据提交。经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案审查的重点为本案被上诉人周锡斌、袁秀兰是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2018年11月2日，第三人赵成书、郑学连向周锡斌、袁秀兰出具了收到涉案购房款17万元的收条，次日即签订《房屋买卖协议》，是双方真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。协议签订后，双方已实际履行，对于上诉人主张的合同签订时间、付款时间、交房时间是否矛盾均不影响本案合同的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，周锡斌、袁秀兰于法院查封涉案房屋之前就与赵成书、郑学连签订了合法有效的《房屋买卖协议》，而且，支付了大部分购房款，房屋从2019年9月开始即购买材料开始装修，经人民法院实地查看，已实际入住。2020年12月7日在法院审理该案期间，周锡斌、袁秀兰向涉案房屋抵押权人交付剩余款项41218.00元，解除了该房的抵押，上诉人无证据证明人民法院要求被上诉人将此款交由该院的相关依据，因此，不能归责于被上诉人。涉案房屋虽至今未办理产权过户登记手续，但是，造成的原因并非周锡斌、袁秀兰的责任，而是赵成书、郑学连的原因所致，周锡斌、袁秀兰作为买受人，对未办理产权过户登记手续，没有过错。现被上诉人对案涉房屋进行了合法占有管理使用，购房款已经全部交清，因此，被上诉人诉请排除对案涉房屋的强制执行，符合上述二十八条规定的四种情形，一审判决支持周锡斌、袁秀兰诉请不得强制执行案涉房屋，并解除查封，于法有据，并无不当。程文香上诉要求改判对涉案房屋的强制执行，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。 关于本案的程序问题。上诉人主张一审认定的周锡斌、袁秀兰于2020年12月7日交付的最后一笔款项的转款依据，未经上诉人质证，属程序违法。对此本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》四十七条第一款“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证证据，不能作为认定案件事实福依据”的规定，周锡斌、袁秀兰于2020年12月7日的付款依据，系一审庭审后形成，未经上诉人质证，而直接认定，属程序错误，予以纠正，二审中就该证据已组织双方质证，并已认定。 综上所述，程文香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900.00元，由上诉人程文香负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟春艳 审判员  古 霞 审判员  钟 伟 二〇二一年四月二十日 书记员  张治鹏