广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0329民初598号 原告（反诉被告）：雷松柏，男，1957年9月13日出生，汉族，住广西资源县，现住资源县。 原告（反诉被告）：雷海英，女，1983年5月29日出生，汉族，住广西资源县，现住资源县。 原告（反诉被告）：吕开盛，男，1970年9月3日出生，苗族，住广西资源县，现住资源县。 委托代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：康荣生，男，1964年10月20日出生，汉族，住资源县。 被告（反诉原告）：于季秀，女，1967年12月11日出生，汉族，住资源县。 被告（反诉原告）：于雪芳，女，1989年1月4日出生，汉族，住资源县。 被告（反诉原告）：康炳炜，男，1992年11月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 四被告的委托代理人：蒋帆，广西法治律师事务所律师。 四被告的委托代理人：王帆，广西法治律师事务所实习律师。 原告雷松柏、雷海英、吕开盛诉被告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜，以及反诉原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜诉反诉被告雷松柏、雷海英、吕开盛农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月20日、2021年3月10日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告申请对涉案房屋（资集用［2008］80120185号）、附属设施、该房屋安装的防盗窗的市场价格以及该房屋宅基地区位补偿价进行评估，本院于2020年11月4日委托广西评值价格事务所有限公司对原告申请的事项进行评估鉴定，该评估机构于2021年1月31日出具［2021］评值价桂03×××××-9号价格鉴定报告。原告（反诉被告）雷松柏、雷海英、吕开盛及其委托代理人莫冰松，被告（反诉原告）康荣生及其四被告的委托代理人蒋帆、王帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雷松柏、雷海英、吕开盛向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告购房款利息134880元（利息按224800元为本金，从购房款支付之日起按年利率6%计算至被告实际归还本金之日止，暂计至2020年9月4日为134880元）；2、判令被告支付原告房屋装修费40000元；3、判令被告赔偿原告损失318480元（含10万元区位价）；4、鉴定费17977元由被告承担；5、被告支付原告搬迁费、搬迁期间安置费共计16000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月4日，原告因无房居住，向被告购买位于资源县的房屋（集资用［2008］80120185号）。双方签订《房屋转让合同》，约定被告以224800元将位于资源县的房屋（集资用［2008］80120185号）出售给原告，并征得了资源镇街道居民委员会认可，资源镇及合浦街邻居刘登云、谭宏益、邹翰清也在协议上作为证明人签字认可。协议签订后，原告向被告支付了购房款224800元，被告向原告交付了房屋，原告经对房屋进行翻新及简单装修后一直居住至今。2018年6月12日，被告向资源县人民法院提起民事诉讼，要求确认与原告签订的《房屋转让合同》无效。2020年5月22日，桂林市中级人民法院作出终审判决，维持一审判决，双方签订的《房屋转让合同》无效，原告返还房屋给被告，被告返还购房款224800元给原告。被告转让房屋位于资源县资江边，经政府投入大量资金对资江进行改造，已将该河段改建为一个国家级4Ａ景区——河灯谷景区。现该地段环境优美，风景迷人，适宜居住，该地段土地也大幅升值，周边商品房价格大幅上涨，争议房屋现值和原买卖价格差异巨大，被告在利益驱动下，起诉确认合同无效，要求原告返还房屋。被告在出卖争议房屋时明知其所出卖房屋为农村宅基地上所建，是禁止流转的，为了追逐利益欺骗原告，被告也非**村民，也办理了集体土地使用权证，所售房屋在规划范围内，是允许办理过户手续的，可以为原告办理变更过户手续。现被告又因房地产市场变化、涨价，利用国家法律和政策规定，提出退房要求，实属有失诚信之行为。原告为了维护正常的社会诚信和交易秩序，被告应对其背信行为承担法律责任，赔偿因其过错导致合同无效而给原告造成的各项损失。原告在被告交付房屋后，对房屋进行翻新及简单装修，花费4万元。因合同无效，原告失去了继续使用该房屋的权利，装修损失应由被告赔偿。原告2010年9月4日交付购房款，多年来给原告造成利息损失，应由被告赔偿。因物价上涨等因素，现房屋价值升值巨大，造成原告巨额利益损失，该项损失应由被告赔偿，此损失以评估现值与购房款差额为准。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 原告为支持其诉请，向法庭出示了以下证据： 1、民事判决书，证明经资源县人民法院、桂林市中级人民法院判决，康荣生等人与雷松柏等人于2010年9月4日签订的《房屋转让合同》无效，雷松柏等人返还资源县合浦街××号房屋给康荣生等人，康荣生等人返还购房款224800元给雷松柏等人的事实； 2、房屋转让合同，证明原、被告于2010年9月4日签订《房屋转让合同》，被告以市场价224800元的价格将合浦街××号房屋转让给原告，该房屋是被告从十组村民李荣生、李长清手中购得，协议约定被告协助原告办理房产证、国有土地使用证等相关证件，协议的签订得到邻居唐小平、刘登云、谭宏益、邹瀚清作为证人证实的事实； 3、证明，证实被告与原告到资源镇街道居民委员会，由资源镇街道居民委员会出具证明一份，以证明资源镇街道居民委员会同意双方房屋买卖的事实； 4、领条，证明被告以15800元购买李荣生、李长清继承李三妹房屋建房的事实； 5、建设工程规划许可证，证明被告将建设工程许可证原件交原告收执，告知原告其出售的房产经建设规划局规划许可，符合城市规划，其出售的房产可进行交易，今后可办理房产证过户的事实； 6、集体土地使用证，证明被告将集体土地使用证原件交原告收执，被告告知原告，被告作为资源县资源镇合浦街居民，购买集体土地建房同样可以取得集体土地使用证，该证今后可以过户给原告的事实； 7、周边房屋房价上涨的彩报，证明房屋周边的房价已经上涨； 8、鉴定结论书，证明房屋现在市场价值为443280元的事实，房屋升值为218480元，房屋附属设施价值13211元； 9、发票两张，证明原告委托评估，支付评估费17977元的事实； 10、市政（2020）24号文件，证明闲置农村宅基地可以通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等规范流转的事实。 被告辩称：1、原告要求支付购房款利息（按照6%年利率计算）不合理，原告购房资金是自筹资金，不应按贷款利息计算，而应按存款利息计算，同时被告已于2020年7月27日向法院支付出售房屋所得款，而原告未领取，利息计算时间应于2020年7月27日止。2、原告要求支付装修费4万元应为维修费，原告失火烧毁厨房土瓦屋顶，维修后为铁皮屋顶，原告应该恢复原状。3、原告要求赔偿损失318480元无法律依据，房屋由被告康荣生修建，因此房屋的升值、贬值与原告无关。综上，赔偿利息应按照存款利息计算，其他请求请法院依法驳回。 被告康荣生针对本诉辩解未提交证据。 反诉原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告支付从2010年9月至2020年9月房屋占用费108000元，今后每月按900元的标准计算直至搬离房屋时止；2、判决反诉被告将厨房屋顶恢复原状；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2010年9月4日签订了《房屋转让合同》，将房屋作价224800元转让给反诉被告。反诉被告吕开盛承诺有办法将农村宅基地变更为国有土地，并在两年内办理过户手续，不会长期占用反诉原告的名字。因反诉原告拟在桂林市购买房屋，但由于反诉原告康荣生有房屋，再购买房屋就不能享受国家的优惠政策。虽经反诉原告多次催反诉被告办理过户手续，但由于反诉被告不属于第十村民组的成员，无法办理过户手续。所以，反诉原告只得向法院起诉，要求确认房屋转让合同无效。资源县人民法院、桂林市中级人民法院作出了确认合同无效的判决。现反诉被告向法院起诉要求反诉原告支付其购房款利息，支付房屋装修款及赔偿其损失。反诉原告认为，既然经法院判决确认房屋买卖合同无效，并由双方返还所取得的财产，而反诉被告又起诉要求支付利息、房屋装修款及赔偿损失，反诉原告只得依法提出反诉。因反诉被告吕开盛在购房时承诺能够办理过户手续，反诉原告才有转让房屋的想法，反诉被告明知自己无法取得第十村民组的集体土地使用权，仍予购买，造成合同无效的责任在于反诉被告。因此，反诉原告从2010年9月后的房屋占用费按每月900元计算，截止到2020年9月，合计费用108000元（占用10年,每月900元，120个月×900元／个月＝108000元）。此外，反诉被告在使用涉案房屋时，不慎失火，将原厨房土瓦屋顶烧毁，现反诉被告搭建成铁皮屋顶，该铁皮屋顶应予撤除并恢复土瓦屋顶。 反诉原告针对反诉请求提交了以下证据： 1、反诉原告的身份证，证明反诉原告的身份信息； 2、证明，证实反诉被告居住在合浦街××号房屋时不慎发生火灾，致使厨房屋顶部分毁损而维修的事实，厨房维修是反诉被告主动行为，以前厨房屋顶是土瓦，现要求反诉被告恢复原状； 3、租房合同，证明附近同类型房屋租金等事实。 反诉被告辩称：1、认可现在房屋每月900元的租金，但2010年的租金并没有这么高，按平均每个月900元计算不合理；2、无法将厨房恢复原状，既然反诉原告已将房屋出售给反诉被告，则反诉被告的装修行为应受保护。 反诉被告雷松柏、雷海英、吕开盛对反诉辩解未提交证据。 被告对原告提交的证据1真实性、合法性没有异议，其认可判决书内容；对证据2的真实性、关联性无异议，但认为原告证明的内容与本案无关；对证据3书写内容的合法性持异议，认为房屋买卖交易不能以资源镇街道居民委员会的一纸证明予以认定，而应依照法律规定执行；对证据4的关联性有异议；对证据5、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据7的真实性、合法性无异议，但认为该证据仅能证明小区通过媒介进行了宣传，不能等于房屋现在的价值；对证据8的真实性、合法性无异议，但对要求被告补偿房屋现值与原来房屋价值的差额有异议，认为房屋附属价格鉴定明细表中所列第1、2项挡土墙属于公路设施，所列第3项排污管实际是市政建设公司安装，所列第4、5项的价值无异议，但认为是对厨房屋顶因火灾造成损失进行的修复行为，而非装修增加的设施，第6-11项认为不是原告增加的装修设施，而是被告在买卖房屋前已安装的，以上不应计算在房屋附属设施范围内；对证据9的真实性无异议，但认为评估费应按照法院判决结果予以承担；对证据10的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。反诉被告对反诉原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为房屋买卖时盖瓦的造价和现在的造价有区别；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为2010年租房价格没有这份租房合同中约定的1100元这么高，该份证据也反证诉争房屋的价格上涨。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据1、2来源程序合法、内容客观真实，证据与待证事实相关联，本院予以确认；证据3就证明双方房屋买卖的事实部分予以确认；证据4-6的真实性本院予以确认；证据7、8的真实性本院予以确认；对证据9-10的真实性，本院予以确认。对反诉原告提供的证据1-3，本院予以确认。 综合全案证据及庭审查明，本院确认以下法律事实： 李三妹生前系资源县资源镇第十村民组的五保户，其死亡后留有房屋一座。2004年8月19日，被告康荣生从资源县资源镇第十村民组村民李荣生、李长清处以15800元购得该处房屋，该房屋位于资源××××号。2005年，被告康荣生在该位置自建房屋，并于2008年以被告康荣生的名义登记办理了《集体土地使用证》（资集用［2008］80120185号），土地用途为住宅，权属性质为集体，土地使用权人为康荣生，土地所有权人为资源镇合浦街农民集体。 2010年9月4日，原告雷松柏、雷海英、吕开盛与被告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜签订《房屋转让合同》，约定被告将其所建位于资源县房屋转让给三原告，房屋及其全部附属设施归原告所有，房屋转让价为224800元，原告一次性付款给被告，原告购房后居住于该房屋至今。2018年6月12日，被告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜以2010年9月4日签订的《房屋转让合同》无效为由向本院提起诉讼，要求原告雷松柏、雷海英、吕开盛返还房屋，本院于2019年11月26日作出（2019）桂0329民初268号判决：一、确认雷松柏、雷海英、吕开盛与康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜于2019年9月4日签订的《房屋转让合同》无效；二、康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜返还雷松柏、雷海英、吕开盛购房款224800元；三、雷松柏、雷海英、吕开盛将坐落于资源县的房屋（资集用［2008］80120185号）返还给康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜。雷松柏、雷海英、吕开盛不服，向桂林市中级人民法院提起上诉。桂林市中级人民法院于2020年5月22日作出（2020）桂03民终497号判决：驳回上诉，维持原判。就本案损失赔偿问题一、二审法院均未作处理，并告知当事人可另行起诉。涉诉房屋经本院委托广西评值价格事务所有限公司价格鉴定结论为：1、房屋价值为人民币443280元；2、房屋附属设施价值为人民币13211元。 同时查明，原告、被告均不是资源镇第十村民组村民。原告居住该房屋时，厨房不慎发生火灾，后原告将厨房土瓦屋顶修缮为铁皮屋顶。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，法院已判决确认双方于2010年9月4日签订的《房屋转让合同》无效，判决双方各自返还财产。本案需要解决的焦点问题是：1、原、被告双方签订《房屋转让合同》是否存在过错；2、原告要求被告支付购房款利息、以及被告反诉原告要求支付房屋占用费是否应当予以支持；3、原告要求被告支付房屋装修款、支付搬迁安置费、以及反诉原告要求反诉被告恢复厨房原状是否有事实和法律依据；4、原告要求被告赔偿损失是否有事实和法律依据。关于第一个焦点，原告与被告均明知涉诉房屋坐落的宅基地为村集体所有，农村集体所有的宅基地不能向本集体组织成员以外的人转让，但双方仍然签订《房屋转让合同》，原、被告均存在过错。关于第二个焦点，返还财产的范围应当包括原物及孳息，故原告除须返还房屋外，还应当折价补偿占有房屋期间获得的使用利益；被告除须返还购房款外，还应返还占有购房款期间的利息。因原、被告在（2019）桂0329民初268号案件中没有诉请返还原物的孳息，判决也没有确认，故双方在本案中一并诉请并不违反法律规定。原告要求被告支付购房款利息的请求应当予以支持，利息的计算标准应参照原告购买房屋后的银行贷款基准利率、以及上浮比例综合认定。利息确定为131058元（利息以224800元为基数，从2010年9月4日起，按年利率6%计算至2020年5月22日二审判决日）；被告反诉要求原告支付房屋占用费，亦应当予以支持，占用费的标准参照同类房屋出租的租赁费确定，根据涉诉房屋所处位置、面积、使用年限等因素，确定每月租金为800元，从2010年9月4日起计算至2020年5月22日止，占用时间为9年零8个月18天，占用费共计93280元。关于第三个焦点，判决已确定原告返还财产，原告应当主动履行生效判决，其要求被告支付搬迁安置费，不予支持；原告要求支付装修费40000元，因广西评值价格事务所有限公司对涉诉房屋及附属设施的价值已作出价格鉴定结论，该项请求不予支持；被告反诉原告要求恢复厨房原状，因原告在使用期间，厨房发生火灾，原告对厨房进行了修复改造，并没有影响涉诉房屋的整体结构与布局，被告的该项反诉请求不予支持。关于第四个焦点，原告返还房屋后，其损失主要是丧失了与其他人另订房屋买卖合同的机会而因房屋价格上涨带来的另行购房的损失。因原告实际购买的是农村房屋，其价格不能与同类型商品房相比，且原告自身存在过错，因此，在损失赔偿方面，应当综合考虑被告收回房屋后的利益、原告返还房屋后损失程度、以及双方利益的平衡等因素，适用过错规则。根据价格鉴定结论确定原告的损失为：房屋价值443280元+附属设施价值13211元+鉴定费17977元-购房款224800元=249668元。该损失由被告承担70%的赔偿责任，即249668元×70%=174768元；原告自担30%的责任，即249668元×30%=74900元。原告要求被告赔偿区位价值损失，没有证据证实，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜支付原告雷松柏、雷海英、吕开盛购房款利息131058元； 二、被告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜赔偿原告雷松柏、雷海英、吕开盛损失174768元； 三、反诉被告雷松柏、雷海英、吕开盛支付反诉原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜房屋占用费93280元； 四、驳回原告雷松柏、雷海英、吕开盛的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜的其他反诉请求。 本诉案件受理费9073元，由原告雷松柏、雷海英、吕开盛负担3811元，被告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜负担5262元；反诉案件受理费1230元，由反诉原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜负担168元，反诉被告雷松柏、雷海英、吕开盛负担1062元。 上述应付款，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效后两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费（本诉受理费9073元，反诉受理费1230元。收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  段吉林 人民陪审员  李芳进 人民陪审员  莫满春 二〇二一年四月十五日 法官 助理  李 苗 书 记 员  彭金珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。