上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执异57号异议人(被执行人)：上海万特园置业有限公司，住所地中华人民共和国上海市闵行区古北路XXX弄XXX号。法定代表人：周正宽，董事长。委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婵，上海市建纬律师事务所律师。申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地中华人民共和国浙江省杭州市。法定代表人：孙建华，董事长。委托诉讼代理人：赵铮，上海市友林律师事务所律师。被执行人：上海红枫投资管理有限公司，住所地中华人民共和国上海市普陀区。法定代表人：邓建华。被执行人：上海红枫国际妇儿医院有限公司，住所地中华人民共和国上海市徐汇区。法定代表人：MAXUANHUA(马绚华)。被执行人：ZHOUZHENGKUAN(周正宽)，男，1952年7月25日出生，加拿大国籍，护照号码HM644034。被执行人：MAXUANHUA(马绚华)，女，1959年5月23日出生，加拿大国籍，护照号码HL533084。本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司［原申请执行人为中信投资(天津)投资管理合伙企业(有限合伙)，以下简称浙商公司］与被执行人上海红枫投资管理有限公司(以下简称红枫投资)、上海红枫国际妇儿医院有限公司(以下简称红枫医院)、上海万特园置业有限公司(以下简称万特园公司)、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)借款合同纠纷一案中，万特园公司对本院于2021年3月5日发布的拍卖公告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人万特园公司的异议请求为：停止并撤销对上海市闵行区古北路XXX弄XXX号房地产(以下简称涉案房产)的司法拍卖。事实和理由：一、万特园公司从未收到过本次拍卖所依据的《房地产估价报告》，更未收到过关于上述《房地产估价报告》期限延期的相关说明。一审法院此次拍卖涉案房产违反《最高人民法院关于人民法院执行公开的若干规定》第十条及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《处置规定》)第二十一条、第二十二条、第二十三条的规定，属于严重违反法定程序，损害了万特园公司对前述报告的异议权。二、公拍网上显示的《致估价委托人函》显示估价对象的估价时点是2019年7月9日，退一步说，根据《处置规定》第十九条第四款规定，即便万特园公司收到过涉案房产评估报告，本次司法拍卖所依据的估价报告已经超出其使用期限，如要拍卖也应当重新评估。三、2019年7月9日为价值时点的评估价格低于市场价，也低于2016年7月由第三方评估机构评估的价格，目前上海高端住宅及别墅房价均已上涨，涉案房产仍按照2019年评估价格进行拍卖，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执异复议案件规定》)第二十一条第一款第五项之规定，严重侵害万特园公司合法权益。综上，应当立即停止并撤销此次拍卖。申请执行人浙商公司认为，万特园公司的异议请求于法无据，不属于异议案件审查范围。理由如下：一、根据《处置规定》第二十二条、第二十三条规定，万特园公司对评估报告和价格的异议，不属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行异议审查范围，应当裁定驳回其申请。二、根据相关法律规定，执行异议审查期间不停止执行，万特园公司若想停止司法拍卖，应提供充分有效的担保，并经法院同意。三、万特园公司所述其没有收到评估报告的异议理由，和评估程序严重违法不相关。此外，万特园公司实际上于2020年4月20日就收到涉案房产的司法评估报告，其未提出异议，按照《处置规定》第二十四条规定，法院不应受理其异议。评估公司出具的《关于延长〈房地产估价报告〉使用期限的说明》，仅延长报告使用时间，并未对评估价进行调整。法院制作的谈话笔录、公拍网公示信息以及张贴的竞买公告，均告知拍卖信息及相应的评估价信息，万特园公司未及时提出异议，已丧失了提起执行异议的权利。四、基于评估报告的有效期已经延长，故本院在评估报告有效期内发布拍卖公告，并不违反《处置规定》第十九条第四款规定。五、万特园公司就前述《关于延长〈房地产估价报告〉使用期限的说明》提出的送达程序问题，不影响评估价格的确定，也不存在损害当事人利益的情形，万特园公司无权要求停止或撤销拍卖。六、万特园公司对涉案房产评估价的异议不符合法定重新评估的情形，当事人对评估报告的异议不属于异议审查范围，且评估价格只是执行法院确定拍卖保留价的参考，执行标的的最终价值须经过公开拍卖程序的验证，万特园公司如认为评估价过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或参与竞拍。综上，请求驳回万特园公司的异议申请。被执行人红枫投资、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)未作答辩。本院查明，2018年4月24日，本院依法作出的(2017)沪02民初1220号(以下简称民初1220号)民事调解书，已经发生法律效力，并确认：一、红枫投资自愿履行还款责任，自该调解协议生效之日起一日内向中信投资(天津)投资管理合伙企业(有限合伙)(以下简称中信投资)偿还贷款本金人民币(以下币种均为人民币)430，819，902.50元；二、自该调解协议生效之日起一日内，红枫投资向中信投资偿还截止2017年10月30日的贷款逾期利息和／或承诺费等123，880，909.05元，以及自2017年10月31日起至全部款项清偿之日止按照430，819，902.50元为本金、年利率20％计算逾期利息和／或承诺费；三、自该调解协议生效之日起一日内，红枫投资向中信投资偿还截止2017年10月30日的逾期手续费161，557.46元，以及自2017年10月31日起至全部款项清偿之日止，每三个月的逾期手续费计161，557.46元，不足三个月的按三个月计算；四、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)对上述第一、二、三项义务承担连带清偿责任，在履行清偿责任后，有权向红枫投资追偿；五、如红枫投资不履行上述第一、二、三项付款义务，中信投资可以与万特园公司协议，以上海市古北路XXX弄XXX号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、23号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、24号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、26号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、27号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、28号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)折价，或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述付款义务的部分归万特园公司所有，不足部分由红枫投资清偿；六、如红枫投资不履行上述第一、二、三项付款义务，中信投资可以与红枫投资协议，以其持有的红枫医院18.45％股权折价，或者以拍卖、变卖该质押财产所得价款优先受偿(质押财产以股质登记设字［042015］第0122号为准)。质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述付款义务的部分归红枫投资所有，不足部分由红枫投资清偿；七、本案案件受理费2，816，111.85元，减半收取计1，408，055.93元，保全费5，000元，担保费550，000元，公告费500元，共计1，963，555.93元，由红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)负担；八、各方当事人就本案纠纷无其他争议。审理中，本院于2017年11月24日作出民初1220号民事裁定书，查封了涉案房产。后因红枫投资未履行付款义务，权利人中信投资向本院申请执行。2018年4月26日，本院立案执行，案号为(2018)沪02执268号(以下简称执268号)。执268号案件受理后，本院向被执行人红枫投资等发出执行通知等，责令其立即依民初1220号民事调解书履行义务，并承担本案的执行费622，817.87元等。执行中，申请执行人中信投资与被执行人红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)于2018年5月3日签署《执行和解协议》，被执行人于当月24日向中信投资支付105，377，777.78元。2018年5月28日，中信投资向本院出具《解除部分查封申请书》，2018年6月13日，本院据此作出执268号执行裁定书，裁定：一、解除本院以民初1220号民事裁定对被执行人红枫投资持有的红枫医院126，000，000元的股权冻结；二、解除本院以民初1220号民事裁定对被执行人万特园公司名下位于上海市古北路1551弄的1号302室、2号302室、3号、33号、35号、36号、52号及1-2号地下车库(地下一层车位1、2、22、23、27、42、46)房地产的查封。因上述当事人达成分期履行的执行和解协议，最后一期履行日期为2019年6月30日，本院于2018年8月23日作出执268号之一执行裁定书，裁定终结执268号案件的执行。因被执行人红枫投资等仍未按约履行付款义务，本院于2019年12月24日作出执268号之二执行裁定书，冻结、划拨被执行人红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)银行存款450，662，909.1元及相应利息，或相应价值的其他财产。2020年4月14日，本院作出执268号之三执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人万特园公司名下的位于上海市古北路1551弄7、23、24、26-28号房地产。2020年4月24日，本院作出(2020)沪02执异83号执行裁定书，变更浙商公司为(2018)沪02执268号案件的申请执行人。2020年6月11日，本院恢复本案执行，案号为(2020)沪02执恢389号。另查明，2019年6月24日，经上海市高级人民法院电脑配对，本院委托上海国城土地房地产估价有限公司(以下简称国城估价公司)对上海市古北路1551弄7、23、24、26-28号房地产进行市场价值评估。同年7月23日，国城估价公司对前述6幢房地产分别作出房地产评估报告，涉案房产评估报告的估价报告编号为国城估字2019-06063号，市场价值为6，003.7万元，估价报告的使用期限为自估价报告出具之日一年，即自2019年7月23日至2020年7月22日止。本院于2020年4月17日向万特园公司代理律师邮寄了估价报告，邮件于2020年4月20日由同事代收。2020年6月28日，国城估价公司向本院出具《关于延长〈房地产估价报告〉使用期限的说明》，经该公司综合分析，设定在价值时点不变、估价对象房地产实物状况无重大变化及估价假设和限制条件不变的前提下，认为估价报告的使用期限可以延长至2021年7月22日止。2021年3月2日，本院通过谈话方式告知浙商公司、万特园公司，本院将对涉案房产进行拍卖。2021年3月5日，本院在“公拍网”上发布涉案房产的拍卖公告，确定在2021年4月14日10时起至2021年4月17日10时止公开进行网络司法拍卖，起拍价为4，203万元。2021年3月9日本院亦在涉案房产处张贴公告。2021年4月7日，万特园公司向本院提起书面异议，请求停止并撤销对涉案房产的司法拍卖。以上事实有本院(2017)沪02民初1220号民事裁定书、(2017)沪02民初1220号民事调解书、(2018)沪02执268号执行裁定书、(2018)沪02执268号之一执行裁定书、(2018)沪02执268号之二执行裁定书、(2018)沪02执268号之三执行裁定书、(2020)沪02执异83号执行裁定书、国城估价公司作出的估价报告及《关于延长〈房地产估价报告〉使用期限的说明》、本院2021年3月2日谈话笔录、“公拍网”拍卖公告、张贴的公告、当事人陈述及谈话笔录等佐证。本院认为，当事人、利害关系人在执行中提出异议请求撤销拍卖，如符合法定情形的，人民法院应予支持。至于何种情形符合法律规定，《执异复议案件规定》第二十一条有具体规定，即：(一)竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；(二)买受人不具备法律规定的竞买资格的；(三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；(四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。根据万特园公司所述的异议理由，本院结合前述规定第五款予以审查。本院在执268号案件执行中，因被执行人未履行还款义务，遂裁定拍卖包括涉案房产在内的万特园公司名下房产符合法律规定。国城估价公司经电脑摇号被选定为万特园公司名下的6幢房产进行价格估值，其所作出的估价报告亦符合法定程序。根据相关邮寄凭证显示，本院于2020年4月17日向万特园公司代理律师寄送了估价报告，2020年4月20日由其同事签收，应视为万特园公司已经收到涉案房产的估价报告，其直至2021年4月7日才向本院提出异议。《处置规定》第十九条第四款规定，“人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告。”本案中，国城估价公司出具的估价报告载明该报告的使用期限为2019年7月23日至2020年7月22日止，虽然本院未在该使用期限内发布一拍拍卖公告，但是国城估价公司于2020年6月28日又向本院出具了《关于延长〈房地产估价报告〉使用期限的说明》，将前述估价报告的使用期限延长至2021年7月22日。本院于2021年3月5日发布一拍拍卖公告亦符合法律规定。审查中，万特园公司所述其未收到涉案房产估价报告的异议缺乏事实依据，同时没有送达估价报告或《关于延长〈房地产估价报告〉使用期限的说明》，并非严重违反拍卖程序的情形，并不影响依据评估报告确定拍卖的价格，也不构成撤销拍卖的法定情形。至于万特园公司认为评估价格过低损害其利益的异议，不属于本案执行异议案件的审查范围，且如浙商公司所述，“评估价格只是执行法院确定拍卖保留价的参考，执行标的的最终价值须经过公开拍卖程序的验证，万特园公司如认为评估价过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或参与竞拍”。综上，万特园公司请求停止并撤销对涉案房产拍卖的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回上海万特园置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向上海市高级人民法院申请复议。审判长  杨喆明审判员  徐 庆审判员  徐 江二〇二一年四月十三日书记员  王乐轶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……