湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0321执异25号异议人（案外人）：梁华炬，男，1981年8月2日出生，汉族，广东省清远市人，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：唐恒，湖南惟明律师事务所律师。申请执行人：胡新军，男，1969年11月17日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。被执行人：胡奕昕，女，1964年2月16日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。被执行人：周岳辉，男，1962年11月10日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。胡新军申请执行胡奕昕、周岳辉民间借贷纠纷一案，本院在保全过程中查封了胡奕昕名下位于清远市清城区××路××号××花园××号楼××层××号【产权证号：粤（2019）清远市不动产权第0××4号】的房产，案外人梁华炬认为上述房屋归其所有，遂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人梁华炬称，胡新军与胡奕昕、周岳辉民间借贷纠纷一案，于2020年5月8日在湘潭县人民法院立案，并申请财产保全。随后，湘潭县法院对原胡奕昕名下位于清远市清城区××路××号××花园××号楼××层××号住房予以查封，查封时间为2020年5月14日，该案现已进入执行程序。但上述涉案房屋已由其于2020年4月8日通过合法方式购买，清远市壹和房产经纪有限公司（以下简称“壹和公司”）《二手房买卖及居间服务合同》、《清远市不动产登记资料查询结果证明》均能证实其购买时涉案房屋并无查封情况，且其通过房屋中介经纪购买，程序合法。其购买涉案房屋的合同交易价为106万元，其于签订日已付10万元定金，于2020年4月20日支付房款43万元，胡奕昕于2020年6月30日迁出涉案房屋所附着的户口。因法院查封了涉案房屋，导致其不能办理涉案房屋的产权变更手续，致使其权益遭受重大损失，并严重影响其正常的工作生活。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题规定》第38条的规定，其在胡新军与胡奕昕案件立案前就已签订书面买卖合同且通过了第三方，其已支付全部购房款（除胡奕昕银行贷款外），其也在办理涉案房屋的产权变更手续，现不能办理产权变更手续非其原因所致。因此涉案房屋实际已归其所有，请求法院依法解除对上述涉案房屋的查封。另因胡新军错误申请查封造成其财产损失应予以赔偿并承担相应法律责任。异议人提交了《二手房买卖及居间服务合同》、清远市不动产登记资料查询结果证明、个人活期账户交易明细、业务回执、收款收据、证明等证据。申请执行人胡新军称，一、异议人与被执行人虽就涉案房屋签订了房屋买卖协议，但并未办理房屋过户登记手续，依据《民法典》之相关规定，我国不动产物权的变动，系采取的登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法。因此，涉案房屋未办理过户登记，不产生物权变动的效力，异议人仅凭房屋买卖合同依法不得对抗法院的执行行为。二、（1）异议人所提交的由壹和公司出具的《证明》中写到“2020年4月20日梁华炬通过银行转账的形式支付购房款，胡奕昕通过我司当场向梁华炬交付钥匙”，但是异议人与被执行人所签订的《二手房买卖及居间服务合同》第七条中明确约定“2020年6月30日前迁出”，且异议人所提交的《执行异议申请书》中明确写到“卖方（即被执行人）于2020年6月30日迁出腾房”。故异议人所提交的证据关于是否合法占有房屋这一问题自相矛盾，无法达到证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证明目的。（2）根据异议人所提交的证据，异议人仅于2020年4月20日向被执行人支付了部分购房款43万元，其至今仍未支付全部价款，也并未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故其不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。（3）异议人与被执行人于2020年4月8日签订了房屋买卖合同，而申请人于2020年5月8日才起诉被执行人，于2020年5月14日才查封涉案房屋，其中间隔一个月左右的时间，而异议人与被执行人并未及时办理房屋过户登记手续，异议人也未提交相应的证据证明这段时间非因异议人自身的原因未办理过户登记，异议人依法应当承担举证不能的责任。综上所述，异议人所主张的事实不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，无法证明其权利能够排除执行。三、申请人因民间借贷纠纷起诉被执行人时，被执行人仍拖欠申请人借款。但被执行人在此之前与异议人签订房屋买卖合同并收取了部分房屋转让价款之后并未及时对该笔债务进行清偿，反而对申请人一直以经济紧张为由躲避、拖欠债务，且异议人与被执行人签订了房屋买卖协议之后一个月左右的时间内也未及时办理房屋过户手续，故被执行人胡奕昕与异议人梁华炬之间存在恶意串通转移财产的嫌疑。四、本案中，若异议人与被执行人所签订的房屋买卖协议系真实意思表示，由于被执行人在签订协议时明知涉案房屋可能存在因涉诉而被查封的风险，仍然与异议人签订协议，具有主观恶意，故异议人应采取向被执行人起诉要求解除合同、返还已付购房款并承担违约责任的救济途径。综上所述，请求法院驳回异议人的异议，维护申请人的合法权益。被执行人胡奕昕、周岳辉未提交申请意见。本院查明，胡新军与胡奕昕、周岳辉民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，根据胡新军的保全申请，于2020年5月14日查封了胡奕昕名下位于清远市清城区××路××号××花园××号楼××层××号【产权证号：粤（2019）清远市不动产权第0××4号】的房产，查封期限为三年。同年6月22日本院作出（2020）湘0321民初911号民事判决书，判决：由胡奕昕、周岳辉在本判决生效后五日内偿还胡新军借款本金679439元及利息（利息以本金679439元为基数，按月息1分的标准从2019年7月7日起计算至实际偿还之日止）。胡新军、胡奕昕、周岳辉均对该判决不服，向湘潭市中级人民法院提起上诉。湘潭市中级人民法院于同年10月9日作出（2020）湘03民终1234号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。案外人梁华炬获悉涉案房屋被查封后，遂向本院提起书面异议。异议人提交的证据显示，2020年4月8日，胡奕昕、梁华炬、壹和公司共同签订了《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：买卖双方交易的房地产位于清远市清城区××路××花园××号楼××层××号，建筑面积为135.34平方米。买卖双方均清楚该房产以现状出售，该房产产权现状为有抵押。转让总价款为人民币1060000元。买卖双方同意将定金人民币100000元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管后，即视为卖方本人已收讫。买卖双方约定买方按按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。该房地产所附着的户口，卖方承诺于2020年6月30日前迁出，逾期则依本合同约定承担违约责任……。三方均在该合同上签名盖章。同日清远市自然资源局出具的清远市不动产登记资料查询结果证明上显示：该房屋无查封，已设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司清远清新支行（以下简称“农行清新支行”），抵押人胡奕昕，抵押方式为一般抵押，抵押期限为2018年2月4日至2035年2月3日，被担保债权数额为77万元。2020年4月20日梁华炬向胡奕昕账号内转账支付了涉案房屋首付款430000元。2021年3月15日壹和公司出具证明称：“梁华炬、胡奕昕在我司提供居间服务下，于2020年4月8日签订合同编号为Ｅ1000850的《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定由胡奕昕将其所有的位于清远市清城区××路××花园××号楼××层××号房屋转让给梁华炬，合同签订后，梁华炬已经向胡奕昕支付了首期款并已办理了银行按揭手续。2020年4月20日梁华炬通过银行转账的形式支付购房款，胡奕昕通过我司当场向梁华炬交付钥匙，梁华炬已合法占有并实际使用房屋”。另查明，2018年2月抵押人胡奕昕、保证人清远市新天地房地产开发有限公司与贷款人农行清新支行针对涉案房屋签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，借款期限15年，抵押物系本案涉案房屋，该房屋的购房总价1284377元。农行清新支行出具贷款余额证明称，胡奕昕在该银行的77万元个人住房贷款，截止2021年4月1日止的贷款余额为645944.38元，应收未收利息13207.82元，合计659152.2元。本院要求异议人将购房余款交付法院执行，但异议人至今未予答复。本院认为，一、异议人梁华炬的异议是否成立，关键在于梁华炬的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。1、从查明的事实来看，异议人梁华炬明知涉案房屋存在抵押，仍然与被执行人胡奕昕签订房屋买卖合同，其自身对于不能办理过户登记存在过错，且购房人梁华炬并未全额交清购房款，也不同意将剩余购房款按照法院的要求交付执行。房屋并未完成过户登记，该买卖行为并未最终完成。2、房屋买卖合同约定先支付定金10万元，剩余部分以按揭方式支付，但未见梁华炬与农行清新支行签订按揭贷款合同，也未依照按揭方式支付贷款，壹和公司证明称梁华炬已经办理按揭贷款手续等内容与事实不符。3、即使异议人提交的证据属实，异议人支付了首付款10万元，又转账支付给胡奕昕43万元，而胡奕昕针对该房屋的贷款余额为659152.2元，按照异议人的陈述，则异议人为购买涉案房屋应支付1189152.2元，高于《二手房买卖及居间服务合同》约定的房屋购买款106万元，明显自相矛盾。4、相对于农行清新支行而言，胡奕昕将偿还农行清新支行借款的义务转移给异议人梁华炬，属于债务的转移，应征得债权人同意，但至今未见农行清新支行已经同意债务转移的相关资料。因此，异议人既未按照人民法院的要求将购房剩余价款交付执行，又对未能办理过户登记存在过错，其提交的证据存在明显瑕疵，且自相矛盾，没有形成完整的证据链，无法达到其证明目的；二、梁华炬作为买受人，在明知房屋存在抵押，需要提前偿还贷款或征得抵押权人同意才能办理过户手续的情况下，仍然与被执行人胡奕昕签订房屋买卖合同，这明显不符合常理。综上所述，异议人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议不能成立，由此导致的后果及损失应向出卖人主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人梁华炬的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  陈楚银人民陪审员  朱立华二〇二一年四月二十七日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。