黑龙江省宾县人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑0125执异37号案外人：于建强，男，汉族，住山东省莱西市。委托代理人：郝敬洋，黑龙江超赢律师事务所律师。申请执行人：毛兴莹，女，汉族，住宾县。被执行人：邓宗刚，男，汉族，住哈尔滨市南岗区。被执行人：战德凤，男，汉族，住山东省莱西市。本院在执行毛兴莹与邓宗刚、战德凤建设工程合同纠纷一案过程中，案外人于建强向本院提出执行异议申请被驳回，向哈尔滨市中级人民法院申请复议，哈尔滨市中级人民法院裁定发回重审。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人于建强称，一、被执行人战德凤因资金周转困难，向案外人于建强借款6802000元，后无法偿还，于2014年9月20日将位于北京市通州的房产（房产证号为：X京房权证通私字第0819165号）抵押给于建强，其抵押合同早于毛兴莹申请执行。依据《担保法解释》第五十五条规定，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或执行措施的，不影响抵押权的效力。因此，在争议房产处于抵押状态时，毛兴莹无权向法院执行拍卖，否则会对于建强利益造成损害。二、本案争议房产位于北京市通州区，面积为103.84平方米，最低价值600多万元。生效判决认定的战德凤承担的保证责任为150万元，房产价值远远高于战德凤应承担的担保责任。战德凤在山东老家还有房产足够覆盖战德凤负担的担保义务，毛兴莹完全可以申请评估拍卖战德凤在山东老家的房产。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求人民法院对涉案房产中止执行并解除查封。案外人于建强为证明其主张，向我院提交了《还款协议书》原件一份及《租房合同》复印件一份。于建强在向哈尔滨市中级人民法院提出复议中称，2014年9月20日其与被执行人战德凤签订的《还款协议书》实为《以房抵债协议书》。于建强以以房抵债的形式取得了涉案房产的期待物权，支付了全部价款并实际占有该房产，未办理过户登记手续非其过错，人民法院不应查封涉案房产。经审查查明，本院于2017年9月29日立案受理了毛兴莹与邓宗刚、战德凤建设工程施工合同纠纷一案，后于2017年12月23日作出（2017）黑0125民初5894号民事判决书，判决如下：一、被告邓宗刚于判决生效后三日内给付原告毛兴莹欠款150万元，并自2016年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际给付日止；二、被告战德凤对被告邓宗刚的以上给付承担连带清偿责任。判决生效后，被执行人邓宗刚、战德凤未履行生效法律文书确定的义务，毛兴莹于2018年3月27日向本院申请强制执行，本院以（2018）黑0125执2046号立案执行。执行过程中，本院于2018年4月11日作出执行裁定，依法查封战德凤名下位于北京市通州区芙蓉园204号楼4层2-241室住宅，建筑面积103.84平方米，价值180万元的部分，产权证号X京房权证通私字第0819165号。另查明，被执行人战德凤于2018年7月10日向本院提出执行异议，认为诉争房屋系其与母亲共同居住的生活必需房产，申请人民法院中止执行。经我院审查认为，执行实施部门只对诉争房产进行查封，尚未进行评估拍卖，该查封行为不违反法律规定，于2018年7月17日作出（2018）黑0125执异73号执行裁定书，裁定驳回战德凤的异议申请。战德凤向哈尔滨市中级人民法院提起复议，经复议审查，哈尔滨市中级人民法院于2018年9月27日作出（2018）黑01执复210号执行裁定书，裁定驳回战德凤的复议申请。被执行人战德凤妻子钟春玲于2019年12月23日，以诉争房产系夫妻共同财产为由向我院提出执行异议，我院于2020年1月19日作出（2020）黑0125执异1号执行裁定书，裁定驳回案外人钟春玲的异议请求。钟春玲于2020年4月14日向我院提起执行异议之诉，我院于2020年7月14日作出（2020）黑0125民初758号民事判决书，判决驳回钟春玲的诉讼请求。钟春玲提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2020年12月31日作出（2020）黑01民终7822号民事裁定书，裁定准许钟春玲撤回上诉。案外人于建强于2020年9月15日向我院提出执行异议申请，我院于2020年9月29日作出（2020）黑0125执异45号执行裁定书，裁定驳回案外人于建强的异议申请。于建强向哈尔滨市中级人民法院申请复议，哈尔滨市中级人民法院于2021年3月24日作出执行裁定书，裁定撤销黑龙江省宾县人民法院（2020）黑0125执异45号异议裁定；发回黑龙江省宾县人民法院重新审查。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻却执行标的转让、交付实体权利的，可以向执行法院提出异议。人民法院对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。《中华人民共和国民法典》第三百九十五条第一款规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附属物…；第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中案外人于建强与被执行人战德凤签订的《还款协议书》中虽有抵押合意但未有充足证据证明其已经办理抵押登记。另据本院调查的北京市国土资源局通州分局出具的《房屋交易权属信息结果告知单》显示截至2018年4月10日止，本案争议房产无抵押登记。因此，本院无法认定案外人于建强对争议房产依法享有抵押权，故案外人于建强依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十五条主张其抵押权优先受偿的请求，本院不予支持。案外人于建强主张争议房产价值远远高于被执行人战德凤应承担的担保责任，战德凤在山东老家有足以清偿担保债务的房产，申请执行人毛兴莹可以另行查封拍卖其他房屋，因于建强未提供证据证明，被执行人战德凤亦未提供具体房产信息，本院不能确认被执行人战德凤还有其他可足额覆盖执行的财产，且房屋为不可分物，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条中“但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”的规定，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该法条意在保护无过错的买受人的物权期待权，需有合法有效的买卖合同为前提，以物抵债协议因无法确定签订时间且不需支付具体价款，在没有其他证据证明以物抵债协议合法有效的情况下，不宜直接认定为买卖合同。另案外人于建强提交的《租房合同》与被执行人战德凤于2018年7月10日提出唯一生活住房的主张相矛盾，未提供充分证据证明其实际占有该房产，故案外人于建强主张以以房抵债形式取得期待物权，支付全部价款并实际占有房屋为由排除执行的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百零二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人于建强的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘春风审判员  王晓彬审判员  孙洋洋二〇二一年四月二十一日书记员  段佳狄