河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初282号原告：邱晓静，女，1991年8月20日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱丰收,原告丈夫。被告：郑州大有永固置业有限公司，统一社会信用代码：914101000904253864，住所地：郑州市惠济区文化路399号。法定代表人：刘德伟，总经理。委托诉讼代理人：张晓丽，公司员工。被告：河南奥创房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91410100MA46X7TH2H，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）商鼎路心怡路台商大厦A座806。法定代表人：熊阳，总经理。委托诉讼代理人：周维强，河南铭树律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司郑州花园支行，统一社会信用代码：91410100719167135W，住所地：郑州市金水区花园路40号（1-4层）。负责人：武超。委托诉讼代理人：柔伊、朱飞，河南北政律师事务所律师。原告邱晓静诉被告郑州大有永固置业有限公司（以下简称“大有永固公司”）、河南奥创房地产营销策划有限公司（以下简称“奥创公司”）、第三人中国银行股份有限公司郑州花园支行（以下简称“花园支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱丰收、被告大有永固公司的委托诉讼代理人张晓丽、被告奥创公司的委托诉讼代理人周维强、第三人花园支行的委托诉讼代理人柔伊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××7971）已解除；2、请求依法解除原告与第三人花园支行签订的《个人一手住房贷款合同》；3、请求依法解除原告与第三人奥创公司签订的《地下停车位使用权转让合同》；4、请求依法判令被告大有永固公司返还原告购房首付款406055元、维修基金5973元、契税损失18540.82元、已偿还的按揭贷款198996.32元（截至2020年10月15日），合计：629565.14元；5、请求依法判令第三人奥创公司返还车位款79000元；6、请求依法判令被告大有永固公司以第四项为基数，向原告支付利息暂计64524.71元（自付款日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；7、判令被告向原告支付违约金24721.10元；8、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第三人奥创公司的地位变更为被告，并变更诉讼请求为：1、请求依法确认原告与被告大有永固公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××7971）已解除，被告协助办理该商品房的相关备案登记注销手续（编号为豫(2018)郑州市不动产证明第0241928号的预售商品房买卖预告登记等）；2、请求依法解除原告与第三人花园支行签订的《个人一手住房贷款合同》、《预购商品房抵押合同》，第三人协助办理该商品房的相关备案登记注销手续（编号为豫(2018)郑州市不动产证明第0285443号的预售商品房抵押权预告登记等）；3、请求依法解除原告与被告奥创公司签订的《地下停车位使用权转让合同》；4、请求依法判令被告大有永固公司返还原告购房首付款406055元、维修基金5973元、契税损失18540.82元、已偿还的按揭贷款198996.32元（截至2020年10月15日），合计：629565.14元；5、请求依法判令二被告共同向原告返还车位款79000元；6、请求依法判令二被告以第4-5项为基数，向原告支付利息，暂计64524.71元（自付款之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至被告实际清偿之日止，暂计算至2020年10月15日）；7、判令被告大有永固公司向原告支付违约金24721.1元；8、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告大有永固公司于2018年1月3日签订了合同编号为180××××7971的《商品房买卖合同》。合同中明确约定：原告购买被告位于惠济××、××单元××房，案涉商品房建筑面积为91.9平方米，单价13450元，总金额1236055元，大有永固公司应于2020年3月20日前向原告交付房屋。大有永固公司逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告以首付和商业贷款的方式向大有永固公司履行了全部购房款支付义务，然而在合同约定的交房日期到期后，大有永固公司却迟迟不予交房，期间原告多次拨打大有永固公司电话均处于关机状态，大有永固公司工商登记的住所地亦早已人去楼空。被告的严重违约行为给原告带来了巨大的经济损失，无奈，为维护自身合法权益，诉至贵院，请求依法公判，判如所诉。被告大有永固公司辩称，一、《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2020年3月20日前交付房屋，交付条件为该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表。涉案房屋因受政府扬尘治理、“封土令”等政策以及疫情等影响要求停工长达354天，按照合同约定交房时间应当顺延至2021年3月份，被告于2020年9月30日向原告交付涉案房屋，并未影响原告合同目的的实现。停车位使用权转让合同为《商品房买卖合同》的从合同，主合同不存在违约的情形下，从合同应继续履行。因此被告没有违约，原告的约定解除权和法定解除权均未成立，其起诉解除合同无事实及法律依据。1、项目自开工建设，因政府主管部门陆续出台大气污染治理、扬尘管控、封土令等政策性指令、文件导致项目被迫多次停工，至2020年9月30日涉案房屋交付时，累计已停工299天。大气污染施工管控在合同订立时非能预料和控制的，亦无法做出合理安排。郑州市关于冬季重污染天气时采取临时管控措施于2016年开始实施，但政府文件明确该管控措施仅适用于当年底和次年初，且明确为临时性管控，政府并未制订长期适用的冬季重污染天气管控制度，在《商品房买卖合同》订立之前，并无规律可循，亦无制度可遵。在订立合同时无法预料环保管控是否会实施，以及实施的时长、严格程度等，因此也就不可能核算出具体时间来应对冬季环保管控。此外，近年来国家和地方政府关于环保管控的政策一直在不断变化中，至今也未完全成熟，且各地政策也不一致，被告对政府政策无法作出准确判断。《商品房买卖合同》附件五补充协议第三条第一款约定“不可抗力”包括但不限于如下情形：（1）人力不可抗拒的自然灾害或意外事件，包括但不限于地质灾害、恶劣天气等明显影响双方履约的情形；（2）政府行为，包括但不限于政府实施土地征用或房屋拆迁、政府因治污减霾、大型活动等通知（含停工令）、车辆限行等对商品房所在小区进行规划及设计调整等明显影响双方履约的情形；（3）战争、动乱、卫生部或地方卫生行政部门认定的疫情、罢工等明显影响双方履约的情形；…………。”《商品房买卖合同》附件五补充协议第三条第二款约定：“因不可抗力造成所购房屋交付逾期、备案登记逾期、办理产权证逾期等逾期情形的，不属于出卖人违约情形，履约时间可相应延长，不适用买卖合同和本补充协议的违约责任条款。”按照合同约定，涉案房屋在建设过程中因受政府扬尘治理、封土令以及疫情等政策影响多次停工，交付时间理应相应顺延，被告不存在违约，原告起诉解除合同无合同及法律依据，应予驳回。2、因突发新冠病毒肺炎传染病，涉案项目在2020年1月25日至2020年3月19日全面停工，亦影响了涉案项目工程竣工验收各项手续的办理进度，停工期长达55天。被告向原告以短信以及EMS邮寄的方式告知了疫情不可抗力，将涉案项目因疫情不可抗力导致延期交房的情况告知了原告。被告并没有违约，原告的约定解除权和法定解除权均未成立，其起诉解除合同无事实及法律依据。3、《地下停车位使用权转让合同》为《商品房买卖合同》的从合同，双方在合同第七条明确约定该合同为从合同，则现主合同不存在违约的情形下，从合同应当继续履行。二、被告已向原告交付符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋，原告因自身原因未办理收房手续，按照合同第十一条的约定视为已按期交付房屋，在涉案房屋已交付的情况下，原告以延期交付为由起诉解除合同无事实及合同依据。涉案房屋达到合同约定的交付条件后，被告于2020年9月27日向原告邮寄了《融创城开珑城2号院1-20-2006交付通知书》，并于2020年9月29日在河南商报A07版刊登交房公告，履行了合同约定的交付告知义务。原告在收到《入住通知书》后因个人原因并未办理收房手续，依据合同约定涉案房屋已视为按期交付。原告在涉案房屋交付后以延期交付为由起诉解除合同无事实、合同依据。三、依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）“关于合同案件的审理”第1条规定：疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。此外，原告的诉求亦与《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定精神不符。涉案房屋因扬尘治理、环保管控以及新冠疫情影响，多次停工，被告作为出卖人积极履行合同义务，交付涉案房屋，不影响本案房屋买卖合同目的的实现。现涉案房屋已交付，合同目的已经实现的情况下，原告主张解除合同的诉请不应支持。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”根据上述规定，即使认定被告存在逾期交房，在房屋已交房的情况下，应当认定被告违约程度轻微，且不影响《商品房买卖合同》目的的实现，对于原告主张解除合同的，应当不予支持。综上，被告并不存在违约情形，原告起诉解除合同无事实及法律依据，其它诉讼请求以合同解除为条件，在合同不能解除的情况下，原告的其他诉讼请求，更应予驳回。被告奥创公司辩称，不同意原告的变更诉请，违反了民诉法规定，由第三人变更为被告不能实现。邱晓静与被告大有永固公司、邱晓静与奥创公司，其并非同一法律关系和同一诉讼标的，应予驳回其对奥创公司的诉讼请求。商品房作为价值较高的大宗商品，从交易稳定性考虑，延迟交房情形不足以影响涉案房屋的质量和交付使用、更不足以影响双方房屋买卖合同合同目的的实现。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）明确指出疫情导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。第三人花园支行述称，不应解除合同，原告应继续履行贷款合同的相关义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人陈述，结合有效证据，对本案事实确认如下：2018年1月3日，原告与被告大有永固公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为180××××7971）一份，约定原告购买大有永固公司开发的郑州市惠济区苏屯路南、金河路西2幢1单元20层2006号房屋一套，建筑面积91.9平方米，房屋总价款1236055元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：约定金额406055元，付款方式为现金，约定付款时间为2018年1月3日，交纳比例32.85%；约定金额830000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2018年1月13日，交纳比例67.15%。合同第八条对交付期限约定如下：出卖人应当在2020年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、在买受人未按本合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情形下，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋；3、遇政府机构及相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。合同第九条对逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还约定了其他内容。同日，双方签订的合同附件五补充协议（二）第二条对通讯方式及送达进行如下约定：合同中提到的“通知”一般是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、电子邮件等，买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真及电话为准；任何一方联络信息有变更，变更方应在变更后3天内通知对方，因一方提供的联系地址不准确或地址变更未及时通知对方而导致其通知未送达的，视为对方已经履行通知义务。第三条对不可抗力约定为包括但不限于以下情形：（1）人力不可抗拒的自然灾害或以外事件，包括但不限于地质灾害、恶劣天气等明显影响双方履约的情形；（2）政府行为，包括但不限于政府实施土地征用或房屋拆迁、政府因治污减霾、大型活动等通知（含停工令）、车辆限行等对商品房所在小区进行规划及设计调整等明显影响双方履约的情形等。2018年1月9日，原告与第三人花园支行签订《个人一手住房贷款合同》一份，原告为购买上述房屋向花园支行贷款83万元，并办理了预售商品房抵押权预告登记，证号为豫（2018）郑州市不动产证明第0285443号。2020年1月11日，原告与被告奥创公司签订《地下停车位使用权转让合同》一份，奥创公司作为被告大有永固公司开发的融创城开珑城2号院项目车位的包销机构将编号为D268号地下停车位使用权转让给原告，价款为79000元；双方一致确认，如大有永固与原告签订的《商品房买卖合同》被认定无效、被解除或撤销的，本合同同时无效、解除或撤销，非因原告原因造成无效、解除或撤销的，奥创公司无息全额退还原告已付车位款。合同签订当日，原告支付奥创公司车位款79000元。另查明，原被告就上述商品房买卖在郑州市不动产登记中心进行了预告登记，证号为豫（2018）郑州市不动产证明第0241928号。上述《商品房买卖合同》签订后，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室等部门针对大气污染治理工作及工地扬尘污染防治工作下发了多个文件，对建筑施工进行了不同程度的管控。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月18日，河南省人民政府决定自3月19日0时起，河南省重大公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。疫情发生后，被告大有永固公司通过邮寄及发送短信的方式，告知广大业主因遭遇新型冠状病毒肺炎疫情，涉案房屋建设工地全面停工，可能造成合同义务履行顺延。再查明，被告大有永固公司于2020年8月28日取得涉案房屋的竣工验收备案表。2020年9月27日，大有永固公司向原告邮寄涉案房屋交付通知书，原告于9月28日签收。2020年9月29日，大有永固公司在河南商报上刊登涉案楼盘《入住通知公告》，通告业主集中交房时间为2020年9月30日至2020年10月3日。原告未按时收房，并于2020年10月22日向大有永固公司邮寄解除合同告知函，以被告逾期交房为由解除合同，大有永固公司未签收，邮件被退回。本院认为，原告与被告大有永固公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告大有永固公司未按合同约定于2020年3月20日前向原告交付房屋，直至2020年9月27日才向原告通知交房，确实存在逾期交房情形。原告于2020年10月22日向大有永固公司邮寄解除合同告知函，因邮件被退回，大有永固公司未收到该解除合同通知，原告遂提起本案诉讼，要求确认双方之间的《商品房买卖合同》已解除，不符合法律规定，本院不予支持。关于涉案《商品房买卖合同》应否解除的问题。被告大有永固公司确实存在逾期交房达6个月之余的情形，究其原因既有政府大气污染防治对建筑施工管控因素的影响，××疫情不可抗力，相比较商品房建设周期来讲，逾期时间较短，即使被告构成违约，也属于情节显著轻微，且不影响原告合同目的实现。本院综合考虑逾期时间长短、不可抗力、交易秩序稳定等因素，结合2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定之精神，认为涉案《商品房买卖合同》不宜解除。原告的其他诉讼请求均以《商品房买卖合同》解除为前提条件，因《商品房买卖合同》未解除，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告邱晓静的诉讼请求。案件受理费5889元（已减半），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吕岳督二〇二一年四月十日书记员  王珊珊