江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2444号上诉人（原审原告）：王禹，男，1992年2月9日生，汉族，住江西省九江市永修县。上诉人（原审原告）：张惠，女，1991年10月5日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：王禹（系张惠丈夫），自然情况同前。被上诉人（原审被告）：柳丽平，女，1980年10月9日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘同官，男，1980年1月2日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原审第三人：南京东家西舍房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道清水亭东路9号万科金域蓝湾68幢105-2-室（江宁开发区）。法定代表人：王金，该公司董事长。上诉人王禹、张惠因与被上诉人柳丽平、原审第三人南京东家西舍房地产经纪有限公司（以下简称东家西舍公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王禹、张惠上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人向上诉人双倍返还定金4万元；3、改判被上诉人向上诉人赔偿已付房屋买卖中介费6000元、贷款中介费4500元；4、改判被上诉人向上诉人赔偿购房损失（可获得房价利益）10万元；5、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、上诉人王禹、张惠不违约，被上诉人柳丽平无权适用约定解除权和法定解除权。1、王禹在案涉合同约定的5月30日未获银行批贷，逾期19天于6月19日获得货款审批通过的事实，应参照商品房交易习惯由上诉人适当承担资金占用损失，王禹曾在微信群表明愿意作出补偿的态度，柳丽平仍在6月22日发出解除合同《律师函》，违背了案涉合同条款约定买方一旦无法获批货款情形发生之后，仍享有30日自筹资金期限。柳丽平无权适用案涉合同约定的解除权，也无权适用法定解除权。2、买方姓名由王禹、张惠变更为王禹一人，属于买方夫妻决定范围内，不构成违约。3、银行实际下款金额与案涉合同约定贷款金额虽然不一致，但是经过买卖双方沟通确认（有王禹与卖方代理人刘同官在4月28日的微信对话证据)，且交易总价232万没有改变。王禹积极履行合同并申请贷款，无违约行为。4、王禹涉嫌假离婚，没有事实依据，柳丽平提交的王禹离婚证复印件属捏造事实，没有任何证据证明王禹提交了虚假贷款资料。5、网签合同不是柳丽平本人签字的事由，不能归责于王禹。网签合同用于办理银行贷款，真正过户交易时仍须卖方本人到房产交易大厅签字。由于贷款办理机构南京益邦投资管理有限公司由案涉房产中介东家西舍公司向买卖双方推荐，并获柳丽平确认同意（有中介薛宜昌与柳丽平代理人刘同官的微信对话证据)。南京益邦投资管理有限公司是根据买卖双方4月28日确定的首付金额与贷款金额的合意，柳丽平第一次于5月19日来南京益邦投资管理有限公司办理网签及贷款手续时忘带房产证，当天无法操作，次日，柳丽平将房产证照片通过东家西舍中介人员薛宜昌发微信给南京益邦投资管理有限公司经办人员虞敏，后由虞敏代卖方柳丽平在网签合同上签字。南京益邦投资管理有限公司与柳丽平之间的衔接事务，王禹完全不知情。6、一审法院认为王禹违反贷款政策属强加之罪，贷款合同相对方农业银行江宁分行并未主张是否违反贷款政策，本案不应暄宾夺主地剖析王禹与银行之间办理贷款的法律关系。王禹的贷款手续由三方一致委托的益邦金融公司办理，整个流程王禹只负责签字；即使存在手续暇疵，不能完全归责于王禹；王禹贷款于6月19日获批，证明并未违反贷款政策，无论柳丽平怎么对王禹贷款事件评头论足，均不构成案涉合同条款约定的解除情形和法定解除情形。7、一审法院审理期间已核实农业银行江宁分行向王禹批准货款的真实性，并一直有效，并未作废。直到9月24日第二次庭审经法院确认当天作为上诉人主张合同解除日之后，王禹才向农业银行提出撤回贷款申请，目的是便于购买其他房屋重新申请贷款。二、柳丽平构成根本违约，王禹、张惠适用法定解除权有理有据。1、王禹有权依据民法典第五百六十三条第二款解除合同，依案涉合同约定，履行届满期为5月30日，加未获银行贷款的30天自筹资金期限，即至少到6月30日履行期才届满。柳丽平没有给予法定解除合同的催告期，视为合同继续履行，王禹于6月19日获农业银行江宁分行批贷通知书，柳丽平仍于6月22日在微信群向王禹发出解除合同《律师函》，违反案涉合同约定，明显毁约。2、王禹有权依据民法典第五百六十三条第三款解除合同，王禹于6月24日开出一笔67万元银行本票支付部分首付款，被柳丽平拒收，王禹在东家西舍公司经营场所报警，并于当日通过微信群向柳丽平发出催告通知，愿意作出适当补偿，劝其继续履行合同，被柳丽平拒绝后，王禹随即向法院递交主张柳丽平继续履行合同的起诉状，截止8月21日开庭之前，柳丽平仍不继续履行合同，早已超出上诉人能承受的合理催告期。3、王禹有权依据民法典第五百六十三条第四款解除合同，上诉人主张继续履行合同的案件于8月21日第一次开庭，柳丽平在庭审笔录最后一页再次明确作出“不继续履行合同、不退定金”的意思表示，柳丽平行为构成根本性违约，导致上诉人购房交易目的无法实现。王禹在9月24日第二次开庭前，变更诉讼请求，主张解除合同，要求柳丽平承担根本性违约责任，双倍返还定金并赔偿经济损失，于法有理有据。三、一审法院认定事实错误、适用法律错误，纵容毁约的被上诉人不担责，反而判决守约的上诉人担全责，属于明显误判。上诉人有权依据民法典第五百六十三条第二、三、四款、第五百六十六条、第五百八十四条，主张解除合同，因被上诉人根本性违约，须向上诉人双倍返还定金及赔偿中介费和预期房屋交易差价利益损失。柳丽平辩称，不认可上诉人的上诉意见。1、双方在签订《南京市存量房买卖合同》中约定了指定时间内提交材料，上诉人连资料都没有提交齐全。2、上诉人提交了虚假的材料，在一审中被上诉人已经提供了当时在银行拍摄的照片。购房证明是王禹、张惠两个人的名字，但是做贷款是用王禹一个人的名字，被上诉人拍摄的是王禹离婚证的复印件，原件被王禹拿走了，该复印件上面有银行的盖章，据此王禹、张惠在购房中伪造虚假材料，被上诉人因此认为被上诉人的资金不安全。3、一审中法院询问上诉人能否一次性付款，上诉人陈述不能一次性付款，所以被上诉人不愿意再跟上诉人继续履行合同。4、网签合同非被上诉人签字。对于贷款的审批结果，因为上诉人弄虚作假，然后被上诉人到银行查询，银行明确告诉被上诉人，该笔贷款不会发放。5、上诉人主张6月24日开出一笔67万元的银行本票支付首付款，跟合同中双方约定的首付款数额完全不一致。综上，一审判决公正，做虚假材料以及违约都是上诉人的个人行为。东家西舍公司未作陈述。王禹、张惠向一审法院起诉请求：1、判令柳丽平继续履行2020年6月4日与王禹签署的合同编号为2020049593的《南京市存量房买卖合同》；2.判令柳丽平承担本案诉讼费、保全费、保全担保保险费等与诉讼相关的费用。一审审理中，王禹、张惠变更诉讼请求为：1、依法解除王禹、张惠与柳丽平签署的《房地产买卖中介合同》；2、柳丽平向王禹、张惠双倍返还定金4万元；3、柳丽平向王禹、张惠赔偿已付出的房屋买卖中介费6000元，贷款中介费4500元；4、柳丽平向王禹、张惠赔偿购房损失即合同履行后可以获得的利益，主张10万元；5、柳丽平承担诉讼费。一审法院认定事实：2020年4月22日，王禹、张惠（买受人、乙方）与柳丽平（出售人、甲方）经东家西舍公司（中介方、丙方）居间签订编号为0000146的《房地产买卖中介合同》，约定王禹、张惠购买柳丽平位于江宁区房屋（以下简称2705室），售价232万元，满两年，南京银行108万房贷，甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金2万元，定金于过户当日转为首付款，于2020年5月30日前，乙方借给甲方人民币110万元，用于办理银行还款解押手续（还款不足部分由甲方自行补齐），此款项在过户当日自动转为购房款；乙方办理商业公积金组合贷款115万元，由丙方负责办理，由银行直接下款至甲方所提供账户，贷款所需相关费用由乙方自行缴纳，双方应于2020年5月30日前共同去贷款银行办理贷款相关签字手续，并按银行要求提供相关材料，如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任，乙方承诺所提供贷款材料符合银行贷款条件，如经银行审核，乙方不具备该房屋的贷款条件，乙方在接到丙方通知后三十个工作日内须自筹资金补足房款，贷款下款时间以贷款银行放款为准；双方约定于2020年5月30日前办理产权过户手续，过户当日乙方支付甲方购房款4万元，于2020年8月10日办理房屋交接手续，乙方另支付剩余房款1万元。合同第九条约定违约责任，如甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为；上述违约行为方，以双倍定金金额作为违约金分别支付给各守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同第十三条第十四款约定如有违约，丙方不予退还佣金。合同签订后，王禹、张惠向柳丽平支付购买2705室房屋定金2万元，向东家西舍公司经纪人薛宜昌支付6000元中介费。薛宜昌于2020年4月25日组建包括王禹、张惠、柳丽平、刘同官在内的翠屏诚园13-2705售后服务群。2020年4月28日，刘同官在微信群联系王禹：“什么时候去签贷款”，王禹回复：“5.1后吧，最近几天忙，我办纯商贷，下款应该快”，刘同官回复：“那你首付多少”，王禹回复：“3成”，刘同官回复“那解押差距比较大”，王禹回复：“可以多付点，贷按3成贷”，“到时候你还我”，刘同官回复：“你解押可以的”，王禹回复：“等我资料弄好，我联系你，到时候商量”。2020年5月7日，王禹微信联系刘同官：“刘哥，我们确定纯商贷，中介那边给的答复银行利率加点最低77，这个很高呀，你能不能帮我问问多少”，“我们的情况您应该知道，我们如果不离婚，房价做最高贷，如果离婚就我主贷，付3成”，“您看看哪种合适，给点建议”，刘同官回复：“这个你自己看呀，我不好做建议”。2020年5月11日，刘同官在微信群问：“什么时候递交资料办理贷款”，薛宜昌回复：“下周吧”，刘同官回复：“好的，提前说下周几”，“批好我要约银行解押”。2020年5月19日，王禹与柳丽平、薛宜昌、南京益邦投资管理有限公司办理贷款签字手续，王禹于2020年5月30日向南京益邦投资管理有限公司支付贷款费用4500元。王禹、张惠于2020年5月28日开具购房证明，购房证明载明：依据购房人张惠的申请，经查询，张惠、王禹可购住房一套。2020年5月20日，刘同官微信联系薛宜昌：“东西已齐了吗”，“贷款几天批好，在哪家银行批的”，“我这边要约银行解押”，薛宜昌回复：“在农行，还差点东西马上补齐”，“两周”。2020年5月29日，薛宜昌微信联系刘同官：“面签过了”。2020年6月3日，刘同官微信联系薛宜昌：“这个贷款到哪一步了”，薛宜昌回复：“上周资料都提交完了，正在审批”。2020年6月3日，刘同官微信联系王禹：“你贷款资料齐了吗”，王禹回复：“明天给他首付凭证”，刘同官问：“你一个人新购可以开吗”，王禹回复：“开好了”。2020年6月8日，刘同官微信联系薛宜昌：“那边房子取消吧，不卖了，搞的太久了，买房人资料拖久了”，薛宜昌回复：“这周就审批好了，不用这么急吧”，“解押款最近也能到位”等。2020年6月9日，刘同官在微信群联系王禹等：“关于买方贷款时间问题已经超过合同约定时间，现我方决定解约，定金不退”，王禹回复：“请中介方在没有我方允许的情况下不能撤销网签合同，如若私自撤销后果你们承担”。2020年6月22日，刘同官在微信群发送律师函，律师函内容为：委托人柳丽平女士前夫刘同官先生已多次向王禹、张惠夫妇询问不按合同约定时间履行的原因，王禹、张惠夫妇称材料没有做好，后经柳丽平女士了解得知因王禹、张惠夫妇提交虚假材料不符合贷款银行办理贷款相关手续标准，导致合同无法按时履行，王禹、张惠夫妇的行为已经构成违约，柳丽平依法行使解除权，解除与王禹、张惠夫妇的房屋买卖合同等。王禹回复：“我不接受这份律师函，我现在向你们所有各方郑重声明，我方不同意卖方柳丽平单方面解除卖房合同，关于银行贷款审批迟延的主要责任是在于银行内部审批程序缓慢，不是我方责任，银行贷款目前预审已通过，我昨天已打电话通知中介，我要求卖方继续履行这份房屋买卖合同”，并将贷款审批通知书发至微信群。贷款审批通知书载明打印日期2020年6月21日，贷款操作日期2020年6月19日，贷款金额162万元，首付金额70万元，首付比例30.17%，批复有效截止日期为2020年12月19日，其他要求载明，放款前补充上传借款人已足额支付首付款的相关凭证，按我行制度规定办妥产权过户、房产抵押、贷款资金发放和入账手续，他项权证归行后放款，申报契税时购房总价不得低于审批贷款时购房总价。2020年6月24日，王禹在微信群发送起诉状，并称：“再和你律师核对一下吧”，刘同官回复：“你起诉吧”，王禹回复：“下午三点之前如果你们选择履行合同，我方愿意适当补偿点利息损失，否则我只有去法院递交起诉状了”。2020年6月24日，王禹开具以柳丽平为收款人的中国农业银行本票，金额为67万元。同日，王禹至东家西舍公司处，并报警，称通过中介公司薛宜昌买房，交了6000元中介费，也交了2万元定金，因手续拖延了数天，房主不肯卖了，定金不退，民警告知找中介与房主协商，如协商未果通过司法途径解决。一审审理中，根据当事人申请，一审法院向中国农业银行江宁支行核实贷款审批通知书的真实性及调取王禹提交给银行的贷款资料，该行回复贷款审批通知书真实，王禹于2020年9月24日向银行出具了一份撤回贷款资料的申请，贷款材料已被取回。王禹、张惠提供合同编号为2020049593的《南京市存量房买卖合同》，该合同载明甲方为柳丽平，乙方为王禹，房屋转让价款为232万元，其中含定金2万元，尾款1万元，送件当日首付款67万元，由双方自行给付，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为162万元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2020年5月20日前与贷款银行签订借款合同，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹款补足，甲方同意乙方自留尾款1万元，在房屋交付时，双方自行交割。该合同乙方落款处“柳丽平”非柳丽平本人所签。王禹、张惠认为双方经过协商确定的付款比例，柳丽平也同意该付款比例。柳丽平不予认可，陈述双方未协商变更合同及贷款金额，网签合同、贷款手续费均为王禹个人行为，其在银行拍摄的离婚证显示王禹已离婚，而购房证明却为王禹、张惠，王禹提交给银行的材料为虚假资料，其之后也联系银行，告诉银行其没有签过网签合同，银行告知其贷款已被拒绝，并提交通话录音、离婚证复印件。王禹、张惠不予认可，称其未离婚。王禹、张惠陈述：按照合同约定，首付款110万元于2020年5月30日支付，扣除已支付的2万元定金，其需要支付108万元，因其贷款审批未获通过，其为了资金安排没有支付首付款，但首付款已准备齐全，其在拿到贷款审批通知书后，于6月24日开具了本票支付首付款，但柳丽平拒收，合同约定的日期可变化。柳丽平、东家西舍公司陈述：王禹、张惠应于2020年5月30日前办完贷款手续，于2020年5月30日借给柳丽平110万元用于解押，正常贷款审批及解押于6月7日之前能办完，之后双方过户，银行发放贷款，柳丽平交房。王禹、张惠要求解除其与柳丽平于2020年4月22日签订的《房地产买卖中介合同》，柳丽平同意解除该合同，双方一致同意该合同于2020年9月24日解除。王禹、张惠认为其确实存在逾期19天获得银行批贷通知的事实，但不构成房地产买卖中介合同第九条所约定的违约情形，也不符合法定解除情形，柳丽平在获知批贷通知后，仍于2020年6月22日单方面发出解除合同的律师函，且于2020年8月21日第一次庭审时明确作出不予继续履行合同、不退定金的毁约表示，因柳丽平的行为导致双方交易无法继续履行，其购房目的不能实现。柳丽平认为系王禹、张惠拖延办理贷款，且提供给银行的资料为虚假材料，导致合同无法继续履行。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王禹、张惠与柳丽平签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，双方均应按约履行义务。王禹、张惠主张解除双方签订的《南京市存量房买卖合同》，柳丽平同意解除，双方均同意该合同于2020年9月24日解除，一审法院予以确认。涉案房地产买卖中介合同约定王禹、张惠于2020年5月30日前借给柳丽平人民币110万元用于办理银行还款解押手续及双方于2020年5月30日前共同去贷款银行办理贷款相关签字手续，并按银行要求提供相关材料，王禹、张惠应当按约办理履行。王禹、张惠未及时办理贷款手续，且在柳丽平催促后，双方虽办理了贷款签字手续，但王禹仍未按约提交齐全贷款所需材料。根据双方的微信聊天记录及贷款审批通知书，可以认定双方协商，由王禹向柳丽平支付不低于解押款108万元的首付款，但贷款申请以王禹个人名义办理，首付比例为3成，贷款金额为162万元，银行放款超过应付房款部分由柳丽平返还给王禹，王禹也按照该贷款申请提交了贷款资料，包括非柳丽平本人签字的《南京市存量房买卖合同》等资料。农业银行江宁支行根据王禹提供的资料办理了贷款预审批，但王禹提供的资料与实际情况不符，也违反相关的贷款政策。因王禹、张惠逾期办理贷款审批手续，且提交的贷款审批材料存在虚假，系导致涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因，应由其自行承担相应的法律责任。故王禹、张惠要求柳丽平双方返还定金、赔偿中介费、房屋差价损失等诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院作出判决：一、王禹、张惠与柳丽平于2020年4月22日签订的《房地产买卖中介合同》于2020年9月24日解除；二、驳回王禹、张惠的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。王禹、张惠与柳丽平签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，双方均应按约履行义务。王禹提供的为办理贷款而签订的《南京市存量房买卖合同》，非柳丽平本人所签，且其中约定的首付款等主要条款与前述《房地产买卖中介合同》不同，《南京市存量房买卖合同》不应作为双方履行的依据。根据《房地产买卖中介合同》的约定，王禹、张惠应于2020年5月30日前向柳丽平支付110万元用于办理银行还款解押手续，但王禹、张惠并未按约定履行。此后，在王禹办理贷款过程中，柳丽平发现贷款由王禹个人申请以及王禹离婚证复印件，因一审法院向农业银行调查时，王禹所提交的贷款材料已由王禹全部撤回，故该组材料中是否包含王禹离婚证复印件现已无法核实，但根据柳丽平所提供的证据及其陈述，柳丽平主张贷款存在虚假材料等引发其对履行风险的不安，具有合理性。再根据2020年6月24日王禹开具67万元银行本票的情况，该数额明显与双方《房地产买卖中介合同》约定的首付款金额不符，而王禹主张以贷款审批金额确定首付款数额的意见，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，在案涉《房地产买卖中介合同》履行过程中，先有王禹、张惠未按约定履行合同义务的情况出现，再有柳丽平发现贷款材料存在风险产生不安的情形，又有王禹单方调整首付款金额的意见，虽然最终双方均同意案涉《房地产买卖中介合同》于2020年9月24日解除，但致合同未能履行的责任，应由王禹、张惠承担。故一审法院对王禹、张惠要求柳丽平双倍返还定金、赔偿中介费、房屋差价损失等诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。综上，王禹、张惠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3310元，由王禹、张惠负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 汪德全审判员 李任飞二〇二一年四月二十九日书记员 储 娜