浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终1231号 上诉人（原审被告）：辛可全，男，1991年7月21日出生，汉族，住辽宁省海城市。 委托诉讼代理人：曹向东，河南国赢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴市房地产管理中心，住所地绍兴市渔化桥河沿39号，统一社会信用代码1233060047134511XM。 法定代表人：金永祥，该管理中心主任。 委托诉讼代理人：严炎中，浙江大公律师事务所律师。 上诉人辛可全因与被上诉人绍兴市房地产管理中心（以下简称房管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初9924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 辛可全上诉请求：撤销原判，改判被上诉人承担违约责任抵销上诉人的租赁费。事实和理由：一审认定错误。1.案涉房屋系商业用房，合同的性质决定了被上诉人应当提供设置店招的位置，但因被上诉人的管理不善，致使其不能提供相关店招，故被上诉人违背合同约定，属于违约。2.上诉人系通过竞买（租）的方式与被上诉人签订了案涉合同，与上诉人同时竞买（租）成功的其他租户都设置了相应店招，可见租赁商业用房的习惯是提供设置店招位置，被上诉人的行为违反了合同全面履行原则和诚实信用履行原则。3.被上诉人在进行竞买（租）交易时并未明确告知案涉店招设置有问题，更没有公示，故属违约。4.案涉房屋是被上诉人管理的国家直管房，案外人的店招侵犯了被上诉人的房产所有权，被上诉人应当依法收回后完整的向上诉人交付案涉房屋，但其却将此责任风险转嫁给上诉人，故一审对此认定错误。5.根据合同法规定，上诉人在被上诉人不能交付店招设置位置的情况下，延付或拒付租金合情合理合法，一审认为上诉人构成违约错误，请求二审依法改判。 房管中心辩称，1.所谓的店招问题在上诉人竞租前即已存在，该店招问题既非双方合同约定义务，也未影响案涉租赁合同的履行。上诉人在参与案涉房屋竞租时就已知晓该店招设置的实际情况，租赁后也一直在按原计划从事生产经营，且亦实际审批设置了相应店招，只是未完全符合其要求，但被上诉人从未保证过要按照上诉人的要求解决该问题，故上诉人主张被上诉人未全面履行合同等没有相应的事实和法律依据，店招问题不能成为其拒付第二年度租金的合法理由。2.上诉人提出的该店招问题是为了逃避承担拖延支付租金的违约责任。上诉人在租赁期内从未就该店招问题向被上诉人提出过影响合同履行或解除合同等要求，上诉人也实际设置了店招，足以说明所谓的店招问题并未对上诉人的租赁经营产生实质性影响，故其提出的该项理由不排除是为了逃避承担逾期支付租金的违约责任。事实上一审也已考虑到店招可能产生的轻微影响而酌情调整了上诉人应当承担的违约责任，已极大地有利于上诉人，故请求驳回上诉，维持原判。 房管中心向一审法院起诉请求：判令辛可全立即支付租金43100元,并支付逾期支付租金的违约金5044.47元（自2020年5月16日起暂计算至2020年11月10日,按年24%的标准计算至款清之日，暂合计为48144.47元）。 一审法院经审理查明：2019年5月14日，房管中心（甲方，原名称为绍兴市房地产管理处）与辛可全（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区人民中路145号内-1仓储用房（建筑面积约8.25平方米）租赁给乙方；第二年租金为1500元。2019年5月20日，房管中心（甲方）与辛可全（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区人民中路147号商业用房（建筑面积约22平方米）租赁给乙方；第二年租金为41600元。上述二份合同均约定：租赁期限为3年，自2019年6月16日起至2022年6月15日止；租金支付方式采取一年一付，先付后用；第二年租金由乙方在上一年度租期届满前30天内支付至甲方指定账户，并在缴款后通知甲方，以后年度租金以此类推；若乙方逾期缴纳租金、水电费、物业管理费和其他相关费用、逾期补足履约保证金的，除须补缴应缴款项外，每延期1天，应向甲方支付欠缴款项10%的违约金。二份合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，房管中心向辛可全交付了案涉房屋。现房管中心因辛可全未按约缴纳第二年租金，诉至法院。 另查明，辛可全租赁房屋用于开设蛋糕店，辛可全于2019年8月20日获绍兴市越城区综合行政执法局审批同意其在案涉人民中路147号设置“洽咖私房蛋糕”招牌，底板、材质不变。后因“浙江中景建筑设计院人民中路145号”的店招后半部分内容占用了案涉人民中路147号的店招位置，辛可全协商未果，未能在案涉人民中路147号店招位置设置店招，仅在店铺玻璃橱窗上设置了“洽K私房蛋糕”广告字样，故而辛可全未支付第二年租金。 一审法院认为，双方之间签订的《房屋租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。辛可全认为系因未能设置店招才未支付第二年租金的意见，该院认为因辛可全租赁房屋系用于经营，未能设置店招确有一定影响，但店招设置问题涉及与案外人之间的关系，辛可全可以就店招问题另行主张，房管中心应积极主动予以配合；但店招问题对案涉房屋的使用并未产生实质性的影响，且辛可全实际一直在使用案涉房屋进行经营，故店招问题不属于辛可全可以延付或拒付租金的理由，辛可全应按约向房管中心支付租金。现房管中心要求辛可全支付商业用房和仓储用房第二年租金43100元的诉请，符合合同约定，该院予以支持。辛可全未按约支付租金构成违约，房管中心可以依据合同约定主张违约金，但其主张的违约金过高，综合考虑房管中心实际损失、合同违约事由等本案因素，结合合同约定付款时间，该院调整为自2020年5月17日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：一、辛可全应于判决生效之日起三十日内支付给房管中心房屋租金人民币43100元，及自2020年5月17日起至实际付清之日止的违约金（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；二、驳回房管中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取502元，由辛可全负担。 二审中，上诉人为证明其主张向本院提交了照片一组，以证明与上诉人同时期通过竞租获得租赁的租户房屋均已设置了店招，唯独上诉人承租的案涉房屋不能设置，被上诉人也未对此尽到明确告知义务，事后亦未及时主动解决，故而存在违约行为的事实。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。针对上述证据，被上诉人质证认为不能达到上诉人的证明目的，上诉人在竞租案涉房屋时已知晓该店招的存在，竞租具有一一针对性，与其他租户之间不存在可比性。 本院认证认为，上诉人提交的上述证据与其主张之间不具有参照性和可比性，故不予认定。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，上诉人对其欠付的案涉租金本身没有异议，本案二审中的争议焦点主要是上诉人能否以其提出的店招问题为由来主张抵销其所欠付的案涉租金。上诉人认为被上诉人未尽明确告知义务且管理不善，致使上诉人在承租案涉房屋后无法设置店招，故被上诉人存在违约行为，上诉人可以此来抵销其所欠付的案涉租金。纵观全案证据，首先，案涉房屋系通过公开竞租的方式由上诉人实际竞租所得。根据常理，上诉人作为竞租人在竞租时应当已对租赁标的物进行了调查了解，而“浙江中景建筑设计院人民中路145号”的店招显属肉眼即可发现，不存在任何隐蔽情形，现有证据亦无法证明该店招系在上诉人竞租成功后再行添加，故可推定上诉人在竞租时已然知晓该店招的存在。其次，案涉租赁合同中并未明确约定被上诉人负有给上诉人提供设置相应店招位置的义务。与上诉人同时期通过竞租获得租赁权的租户是否设置了店招以及设置了怎样店招的行为并不当然对上诉人具有参照性和可比性，因为各房屋之间的地段、面积、租金等均不尽相同，故上诉人以此来主张被上诉人违约依据不足。然后，上诉人自2019年5月租赁案涉房屋后一直使用至今，并在房屋的玻璃橱窗上设置有“洽K私房蛋糕”的广告字样，故应认为有无设置上诉人主张的店招并未实质性地影响到其对案涉房屋的正常经营使用。且一审也已据实调整了上诉人因逾期支付案涉租金所产生的违约金，已是对上诉人权益的保护，上诉人再来主张抵销案涉租金缺乏事实基础和法律依据，本院实难采信。最后，因“浙江中景建筑设计院人民中路145号”的店招涉及到案外人，故上诉人可另觅救济途径，被上诉人亦应给予积极主动的配合，但如上分析，这不属于是被上诉人的风险转嫁。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1004元，由上诉人辛可全负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  傅芝兰 审判员  茹赵鑫 二〇二一年四月二十六日 书记员  张 珺 7