北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终5613号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，1981年12月30日出生，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司法务经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王兰香，女，1959年10月12日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：朱雨（王兰香之儿媳），1989年8月1日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刁朋朋，北京市京师（珠海）律师事务所律师。上诉人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司因与被上诉人王兰香房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初8805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（下称汇鑫公司）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王兰香的全部诉讼请求并支持我公司的全部反诉请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用均由王兰香承担。事实和理由：一、我公司是否享有法定解除权是本案争议焦点之一，一审法院的认定属于事实不清且漏审主要证据。1.我公司向王兰香发送《解除通知函》系依法行使法定解除权，不应承担违约责任。（1）2020年2月3日，案外人佟震从外地回京，因王兰香拒不配合签署疫情防控承诺书，致使佟震不能进入涉案房屋入住。此后，王兰香要求佟震从涉案房屋中搬离。2020年4月2日，佟震通过向王兰香发送房屋锁密码的方式交付了涉案房屋。王兰香作为房屋产权人和代理合同的委托人，没有完整正确履行代理合同的委托人义务，后又直接与佟震交接了房屋，致使我公司无法继续与佟震履行租赁合同，也无法与王兰香继续履行代理合同，王兰香构成根本违约，我公司享有法定解除权。（2）王兰香抗辩其自始至终不认识佟震，但我公司提交的证据证明王兰香不但认识而且接收了佟震发送的房屋锁密码，还自认了进入涉案房屋所在小区需要签字的事实。2.一审法院认定代理合同于2020年5月28日解除属于事实不清，适用法律错误。根据王兰香陈述，其在2020年5月28日自行来到涉案房屋，门自行敞开着故主张该日为合同解除日。但王兰香于2020年4月2日即取得了房屋锁密码，其提交的照片显示其2020年4月17日进入了涉案房屋并拍摄照片，一审法院认定代理合同于2020年5月28日解除属于认定事实错误。二、一审法院违反了辩论原则，剥夺了我公司的辩论权，属于程序违法。1.一审庭审中，审判人员违反疫情防控措施和法定程序，默许与本案无关的张立宁进入法庭。在我公司质证和发表意见过程中，王兰香及张立宁多次打断我公司质证和发表意见，更有侮辱和威胁的言行。我公司的代理人基于人身安全受到严重威胁、人格受到严重侮辱，当庭向北京市公安局房山分局报案并被受理。一审法院没有采取保障法庭秩序的必要措施，草草结束庭审，存在重大过错、程序违法。三、一审法院认定我公司出租房内居住多人且管理混乱属认定事实不清。涉案房屋系美发店用作员工宿舍，实际居住人数为4人，人均面积18平米，不存在违反法律禁止性规定的情形。四、一审法院认定双方系租赁合同关系系适用法律错误。1.我公司与王兰香系委托代理合同关系，并非租赁合同关系。2.我公司基于委托合同关系，应王兰香要求于2020年4月2日与承租人解除租赁合同并在涉案房屋内进行房屋交接，当日承租人将密码锁密码交付给王兰香。上述行为应当认定为王兰香已经明示其委托人身份并解除了代理合同及与案外人的租赁合同，其法律后果为王兰香已经自行实际接收占有涉案房屋并构成根本违约。五、一审法院认定我公司应承担家具、房屋维修费损失证据不足。1.王兰香作为代理合同的委托人，有义务维修保障租赁物正常使用。且其于2020年4月2日收取房屋密码时，并未向佟震和我公司主张家具及房屋损害赔偿。2.王兰香没有对家具及房屋的维修系因我公司损害行为及相关因果关系提供证据予以证明。六、我公司租金已支付至2020年4月15日，我公司于2020年4月2日依法解除合同，并无拖欠租金等违约行为，一审法院认定我公司违约且驳回我公司反诉请求，系事实不清。综上，请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求。王兰香辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。一、汇鑫公司属于严重违约一方，没有权利单方解除合同，一审法院并未遗漏证据，认定事实清楚。汇鑫公司的《解除通知函》属于汇鑫公司单方的主张和陈述，严重违背事实，与双方提交的证据均相互矛盾。1.汇鑫公司不可能每月亏损一百元将涉案房屋转租；2.佟震4月3日向汇鑫公司反应其2月3日无法进入小区，时隔两个多月，违背常理；3.我向工商局投诉是维护自己的合法权益；4.汇鑫公司没有任何理由的情况下单方解除合同，应支付违约金；5.房屋的实际控制不能以取得房屋密码为认定依据，从我提交的证据可以看出，涉案房屋5月28日前一直处于租户控制之下，汇鑫公司一直没有腾退，应以5月28日为合同解除日。二、一审法院认定双方系租赁合同关系，适用法律正确，若双方为委托代理合同关系，则汇鑫公司应将收取的租金交给王兰香而非自留，汇鑫公司收取的应该是委托代理的费用。三、汇鑫公司作为承租方，应该妥善保管承租的物品，涉案房屋多处毁损、家具家电严重损坏，汇鑫公司应承担责任。四、一审庭审中汇鑫公司与旁听人员发生冲突、与法官争吵，与本案无关。综上，请求二审法院驳回汇鑫公司的全部上诉请求。王兰香向一审法院起诉请求：1.判令汇鑫公司支付自2020年4月15日至2020年5月28日的房租5125元；2.判令汇鑫公司支付违约金7000元；3.判决支付房屋恢复原状费用，包括房屋修补费、家具修理费、保洁费、家电维修费、马桶、洗手盆管道疏通等共计8064元。4.诉讼费由汇鑫公司承担。汇鑫公司向一审法院反诉请求：1、判令代理合同于2020年4月2日解除；2、判令王兰香返还汇鑫公司垫付的房租损失7000元（房租期间：2020年2月16日至2020年4月15日共计60天，月租金3500元）；3、判令王兰香赔偿汇鑫公司空置期利益损失3500元（空置期间：2019年4月30日至2020年4月15日，2020年4月30日至2020年4月15日）；4、判令王兰香支付汇鑫公司违约金7000元；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由王兰香承担。一审法院认定事实如下：2018年4月16日，王兰香与汇鑫公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，将北京市长周路杨庄子村回迁楼2号楼1单元401房屋交与汇鑫公司出租，出租委托代理期限自2018年4月16日（委托日）起开始至2021年4月15日（到期日）止，委托代理期限共计36个月。在出租委托代理期限内，王兰香委托汇鑫公司出租的保底租金为：1、第一期2018年5月16日至2019年4月15日，期间每月租金为人民币3500元。2、第二期：2019年4月30日至2020年4月15日，期间每月租金为人民币3500元；3、第三期：2020年4月30日至2021年4月15日，期间每月租金为人民币3500元。上述保底租金由汇鑫公司先行向王兰香垫付，待汇鑫公司与承租人签订《房屋租赁合同》后，上述保底租金由汇鑫公司收取，无需再向王兰香支付，若汇鑫公司代为出租的租金高于上述保底租金的，则高出部分作为王兰香向汇鑫公司支付的委托代理经营房屋租赁的管理费用。合同还约定，汇鑫公司可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为汇鑫公司垫付的当月租金的贰倍。合同签订后，王兰香将涉案房屋交付汇鑫公司，汇鑫公司向王兰香支付租金至2020年4月15日。2020年4月15日之后的房租未按期交付。汇鑫公司收取房屋后，与案外人佟震签订房屋租赁合同，将涉案房屋租给佟震，租赁期间为自2019年5月16日至2021年4月15日。庭审中，汇鑫公司陈述该房屋内实际居住四个人。2020年4月2日，汇鑫公司向王兰香发出解除通知函，通知其解除双方之间的委托代理合同。2020年4月6日，王兰香收到汇鑫公司发出的解除通知函。2020年4月17日王兰香拍摄涉案房屋照片显示，汇鑫公司将房屋租给第三方期间，该房内放置多张上下铺双人床且放置多件行李，照片同时显示租户造成房屋墙面毁损、房内家具家电损坏等。根据王兰香陈述，涉及汇鑫公司违约解除后，一直未与其进行交接。2020年5月28日，房屋中的人员腾空，王兰香接收涉案房屋，后王兰香为修复墙面地板、修理家具家电及保洁服务等共计花费8064元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。王兰香与汇鑫公司签订的《北京市房屋租赁委托代理合同》，王兰香将涉案房屋交付汇鑫公司，汇鑫公司向王兰香支付保底租金，该合同名为委托合同，实质双方之间的权利义务关系为租赁合同关系，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，王兰香将涉案房屋交付汇鑫公司，汇鑫公司向王兰香支付租金至2020年4月15日。结合本案查明的事实，汇鑫公司将房屋转租给佟震后，涉案房屋内放置多张上下铺双人床，照片显示房屋墙面地面毁损、家具损坏，结合屋内的卫生值日表，涉案房屋实际为多人居住且管理混乱。汇鑫公司未将上述相关情况通知王兰香。根据王兰香陈述，涉案房屋实际于2020年5月28日接收，双方之间的合同已无法继续履行，法院确认该合同于2020年5月28日予以解除，而非汇鑫公司于2020年4月2日向王兰香发出解除通知函时解除。因此，汇鑫公司尚欠租金期间为2020年4月15日至2020年5月28日，按照每月3500元的标准，尚欠租金为5125元，故对于王兰香要求汇鑫公司支付租金5125元的诉讼请求，法院予以支持。汇鑫公司未按合同约定支付租金，无正当理由单方解除合同，应当按照合同的约定向王兰香支付违约金，合同约定的违约金的标准为每月房租的贰倍，对于王兰香要求汇鑫公司支付违约金7000元的诉讼请求，法院予以支持。汇鑫公司承租期间造成涉案房屋及屋内设施的毁损，应予以赔偿，对于王兰香要求汇鑫公司赔偿房屋修复、家具修理及保洁服务费用共计8064元的诉讼请求，法院予以支持。关于汇鑫公司辩称王兰香未配合小区关于防疫控制的要求给租户签字导致租户无法进入小区，王兰香根本违约的意见，没有事实和法律依据，法院不予采信。对于汇鑫公司的反诉请求，因汇鑫公司违约解除合同，法院予以驳回。综上所述，一审法院于2020年12月判决：一、确认王兰香与北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年5月28日解除；二、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付王兰香租金5125元；三、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付王兰香违约金7000元；四、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付王兰香房屋修复费、家电修理费8064元；五、驳回北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，汇鑫公司上诉要求驳回王兰香全部诉讼请求，支持其全部反诉请求。根据本案查明的事实，汇鑫公司将房屋转租给佟震后，涉案房屋内放置多张上下铺双人床，照片显示房屋墙面地面毁损、家具损坏，结合屋内的卫生值日表，涉案房屋实际为多人居住且管理混乱。汇鑫公司未将上述相关情况通知王兰香。故一审法院根据上述情形及庭审中核实的涉案房屋实际于2020年5月28日接收的客观情况，确认该合同于2020年5月28日予以解除，并判令汇鑫公司支付欠付租金及依据合同约定支付违约金；同时，因汇鑫公司承租期间造成涉案房屋及屋内设施的毁损，故对于王兰香要求汇鑫公司赔偿房屋修复、家具修理及保洁服务费用供给8064元的诉讼请求，亦予以支持。本院经审查认为，一审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。汇鑫公司要求驳回王兰香全部诉讼请求的意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。另，对于汇鑫公司的反诉请求，因汇鑫公司违约解除合同，故一审法院予以驳回的处理亦符合法律规定，并无不当。本院对汇鑫公司要求支持其全部反诉请求的意见不予采信。综上所述，汇鑫公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费305元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年四月二十一日法官助理 黄 骏书 记 员 张 爽