贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1921号上诉人（原审原告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码：91520201714353828W。法定代表人：毛威，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200910841295。上诉人（原审被告）：李靖，男，1992年6月14日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审被告）：叶婵，女，1989年6月14日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审被告）：张莹，女，1984年10月5日生，彝族，住贵州省六盘水市六枝特区。上诉人（原审被告）：张磊，男，1990年4月5日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公楼8楼，统一社会信用代码：91520200736643121H。法定代表人：刁云龙，系该公司执行董事。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开）、李靖、叶婵、张莹、张磊因与被上诉人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称太阳石房开）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人源丰房开上诉请求：1.撤销原审判决第二、第三项，改判李靖、叶婵、张莹、张磊支付上诉人逾期付款违约金2725824元，2020年7月1日后的逾期付款违约金按月利率4%计算至清偿完为止；2.一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人就“阳光花园”D幢二层2-3号房签订《商品房买卖合同》，明确约定购房款的支付方式为一次性付款，2014年10月22日，由于被上诉人不能按照约定向上诉人一次性付清购房款，被上诉人张磊代表被上诉人与源丰房开签订《还款协议》，约定所欠购房款2508640元分四期付清，被上诉人还承诺如有违约上诉人有权按月息4%向乙方收取违约款项利息。对此，上诉人认为，由于被上诉人应向上诉人支付的是购房款而非民间借贷款项。可是，由于被上诉人一方违约不能按时付清所欠购房款，被上诉人自愿并承诺以月利率4%为标准进行计算向上诉人支付违约金（含资金占用费），以此承担上诉人因被上诉人一方违约而所产生的损失，该约定并未违反法律法规规定。然而，一审判决在确认被上诉人行为构成违约并应承担违约责任的前提下，以双方约定的违约金过高为由，按照总欠款的25%计算违约金为宜作判。显然，该判决未区分本案欠付房款数额高达1508640元并欠付四年之久的事实简单下判，对上诉人显失公平，应当纠正。李靖、叶婵、张莹、张磊、太阳石房开针对源丰房开的上诉未向本院提交答辩状。李靖、叶婵、张莹、张磊上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决计算的违约金高得离谱。从公平角度讲，违约责任对签订合同的双方应该是对等的。《商品房买卖合同》约定被上诉人逾期交房的违约责任是每日按照买受人已付房款的万分之一计算违约金，而上诉人违约，却要求按照月息4%承担违约金，两相比较，关于违约金的约定对上诉人李靖、叶婵、张莹、张磊不公平。二、本案是被上诉人违约在先，上诉人没有违约行为，不应承担违约金。《购房确认书》约定：“……二期保证天桥能按图施工，如果不能建成，出卖人一月内退房退款”，上诉人购买案涉房屋时是因为被上诉人向上诉人展示了规划图，按照规划，一、二期楼盘之间有一天桥，这道天桥对一、二期楼盘之间的沟通、连接具有巨大作用，能大大提升房屋价值，如果不修建该天桥，则没有多少商业价值，上诉人也不会选择购买案涉房屋。但现在二期楼盘已完工，被上诉人却不按照规划修建天桥，按照合同约定，上诉人可以不再购买该房屋及要求被上诉人退回房款。另外，根据《购房确认书》，被上诉人没有修建天桥，上诉人可以解除《商品房买卖合同》，要求被上诉人退房退款，上诉人将向法院另行起诉主张权利。三、上诉人张磊不是购房人，不应承担任何责任。明确房屋的买受人是以《商品房买卖合同》为准，上诉人张磊没有参与签订《商品房买卖合同》，不是买房的人当然不应承担任何责任。源丰房开、太阳石房开针对李靖、叶婵、张莹、张磊的上诉未向本院提交答辩状。源丰房开、太阳石房开向一审法院起诉请求：1.判令被告李靖、叶婵、张莹、张磊向二原告连带支付购房款1508640元；2.判令被告李靖、叶婵、张莹、张磊连带承担自2015年8月30日至2019年12月31日的逾期付款违约金2725824元（2020年1月1日后的逾期付款违约金仍按月利率4%计算至付清为止）。一审法院认定事实：被告张磊与叶婵原系夫妻关系。2013年12月29日，原告太阳石房开、源丰房开与被告李靖、叶婵、张莹、张磊签署了两份《商品房买卖合同》，被告购买了原告880.57平方米的门面,即“阳光花园”A栋2-4号门面（已付清购房款）和D幢二层2-3号门面。其中D幢二层2-3号门面的建筑面积为502.95㎡，规划用途为商业营业用房，约定价格每平方米8000元，总价款为4023600元。截止至2014年10月22日，被告李靖、叶婵、张莹、张磊向二原告支付了部分购房款1514960元。2014年10月22日，被告李靖、叶婵、张莹、张磊与二原告签署了《还款协议》，协议约定以分期付款方式（分四次）向二原告支付所欠的购房款，同时还明确约定了所欠款项的逾期付款违约金及计算方式。2015年2月18日、2016年4月30日，被告李靖、叶婵、张莹、张磊向二原告支付购房款1000000元。余款1508640元被告以原告未修建天桥及部分门面房未办证为由，至今未予支付。另查明，源丰房开公司的毛威曾向被告张磊承诺在公司开发的一期房屋和二期房屋之间搭建天桥连接，但至今未兑现。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该商品房买卖合同合法、有效。原告已按合同约定履行了交房义务，被告至今为止，尚欠原告1508640元购房款没有支付，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告认为双方所约定的违约金过高，一审法院亦认为过高，且不符合相关法律规定，应以总欠款的25%来计算违约金为宜。被告以原告未修建天桥及部分门面房未办理相关证照，拒付购房款的理由不能成立，不予采纳。被告应依法主张自己的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出如下判决：一、限判决生效之日起十五日内，由被告李靖、叶婵、张莹、张磊支付原告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司购房款1508640元；二、限判决生效之日起十五日内，由被告李靖、叶婵、张莹、张磊支付原告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司逾期付款违约金377160元；三、驳回原告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20338元（原告已预交），由原告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司负担10338元，被告李靖、叶婵、张莹、张磊负担10000元（被告负担的部分于判决生效之日起十五日内给付二原告）。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，二审中，本院围绕当事人的上诉请求进行审理，对于当事人没有上诉，且不违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益的，本院不予审理。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人张磊是否是案涉房屋的购房人，其在本案中是否应当承担支付责任；二、上诉人李靖、叶婵、张莹、张磊是否存在违约行为，是否应当支付违约金，若应支付违约金，支付的违约金数额是多少。首先，关于上诉人张磊是否是案涉房屋的购房人，其在本案中是否应当承担支付责任的问题。本案中，上诉人张磊主张其不是购房人，不应承担任何责任。明确房屋的买受人是以《商品房买卖合同》为准，上诉人张磊没有参与签订《商品房买卖合同》，不是买房的人当然不应承担任何责任。经查，上诉人张磊虽然没有在案涉《商品房买卖合同》中作为买受人签名，但张磊在一、二审庭审中均对其购买案涉房屋的事实进行了相应的陈述，再结合源丰房开、太阳石房开向一审法院提交的张磊支付房款的转账凭证、收款收据、欠条、承诺书、还款协议及张磊提交的《购房确认书》《办证费用结算表》等证据所载明的内容来看，本案现有证据足以认定张磊是案涉房屋的购房人，上诉人张磊主张其不是购房人，不应承担任何责任的上诉理由不能成立，本院不予支持，故一审判决其在本案中承担支付责任并无不当。至于李靖、叶婵、张莹、张磊在案涉房屋中是何关系的问题，本案中并无充分证据证明，且与本案争议不属同一法律关系，故在本案中不作审查处理，李靖、叶婵、张莹、张磊之间可依据相应的权利义务关系另案主张。关于上诉人李靖、叶婵、张莹、张磊是否存在违约行为，是否应当支付违约金，若应支付违约金，支付的违约金数额是多少的问题。首先，上诉人源丰房开主张按照2014年10月22日《还款协议》的约定，其有权按月息4%收取违约款项利息，且案涉款项是购房款而非民间借贷款项，该约定不违反法律法规规定。然而一审判决在确认李靖、叶婵、张莹、张磊构成违约并应承担违约责任的前提下，以双方约定的违约金过高为由，按照总欠款的25%计算违约金为宜作判，显然对本案欠付购房款数额高达1508640元之巨，拒不支付购房款期限长达四年的事实不作区分，简单下判。一审在自由裁量权适用上明显不公平，二审法院依法予以纠正。经查，一审法院认为“被告认为双方所约定的违约金过高，本院亦认为过高，且不符合相关法律规定，应以总欠款的25%来计算违约金为宜。”缺乏事实根据和法律依据，并据此判定案涉逾期付款违约金377160元有误，二审予以纠正。而对于逾期付款违约金是否应当按照源丰房开所主张的欠付购房款金额1508640元为基数按照月利率4%计算的问题，其提出该主张的主要依据是其于2014年10月22日与张磊签订的《还款协议》，但该《还款协议》中并无本案当事人太阳石房开、李靖、叶婵、张莹的盖章、签名，其未能提交证据证明在签订该《还款协议》时取得了本案当事人太阳石房开、李靖、叶婵、张莹的授权，事后也未能提交证据证明该《还款协议》得到了本案当事人太阳石房开、李靖、叶婵、张莹的追认，该《还款协议》对于太阳石房开、李靖、叶婵、张莹不具有约束力，故源丰房开主张案涉逾期付款违约金应当以欠付购房款金额1508640元为基数按照月利率4%计算的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。其次，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉《商品房买卖合同》合法有效，各方当事人均应依约诚信履行。虽然案涉《商品房买卖合同》未对购房款的支付时间进行明确的约定，但李靖、叶婵、张莹、张磊于2014年1月5日出具的《欠条》载明的付款时间为“欠款人承诺自签欠条之日起，二个月内将所欠房款全部交清，如逾期未全部交清，产权将归水矿（集团）太阳石房地产开发有限公司所有。”故案涉购房款应于2014年3月5日前付清。因李靖、叶婵、张莹、张磊至今未付清案涉购房款，李靖、叶婵、张莹、张磊逾期支付案涉购房款的行为已经构成违约，李靖、叶婵、张莹、张磊依法应当承担相应的违约责任。再次，根据案涉《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款责任的约定，买受人依约应当按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，结合太阳石房开、源丰房开诉请主张的逾期付款违约金起算时间2015年8月30日及欠付购房款金额为1508640元，李靖、叶婵、张莹、张磊应当支付太阳石房开、源丰房开自2015年8月30日至2019年12月31日的逾期付款违约为238968.58元（1508640元×1/10000/天×1584天），自2020年1月1日起至案涉购房款付清之日止的逾期付款违约金以欠付购房款1508640元为基数按日万分之一计算。故李靖、叶婵、张莹、张磊主张在本案中没有违约行为及不应承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，对于李靖、叶婵、张莹、张磊主张本案是太阳石房开、源丰房开违约在先的问题，李靖、叶婵、张莹、张磊在本案中并未提出反诉要求太阳石房开、源丰房开承担违约责任，故本案中对于李靖、叶婵、张莹、张磊主张本案是太阳石房开、源丰房开违约在先的问题不作审查处理，李靖、叶婵、张莹、张磊可依据相应的权利义务关系另案主张。综上所述，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人李靖、叶婵、张莹、张磊的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持，对不成立的部分予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律和判决结果有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初156号民事判决第一项，即：“一、限判决生效之日起十五日内，由被告李靖、叶婵、张莹、张磊支付原告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司购房款1508640元；”二、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初156号民事判决第二项、第三项，即：“二、限判决生效之日起十五日内，由被告李靖、叶婵、张莹、张磊支付原告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司逾期付款违约金377160元；三、驳回原告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”三、上诉人李靖、叶婵、张莹、张磊于本判决生效之日起十五日内支付上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司、被上诉人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司逾期付款违约金238968.58元，自2020年1月1日起至购房款付清之日止的逾期付款违约金以欠付购房款1508640元为基数按日万分之一计算；四、驳回上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司、被上诉人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20338元（上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司预交），二审案件受理费32546元（上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司预交25589元；上诉人李靖预交6957元），合计52884元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司、被上诉人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司负担31058元，上诉人李靖、叶婵、张莹、张磊负担21826元。本判决为终审判决。审判长  张德权审判员  王秋红审判员  龙 婷二〇二一年四月十二日法官助理浦红梅书记员李炳兰