江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1356号上诉人（原审原告）：卢宗芹，女，1968年7月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：蒋全忠，男，1980年4月21日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：曹雪花，女，1981年3月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈洁，江苏预原律师事务所律师。上诉人卢宗芹因与被上诉人蒋全忠、曹雪花房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初9182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢宗芹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持卢宗芹的一审诉讼请求；一、二审诉讼费及保全费由蒋全忠、曹雪花承担。事实和理由：1.2020年11月23日双方协商变更合同的履行期限，但蒋全忠、曹雪花不同意。同时卢宗芹同意将房款支付给蒋全忠、曹雪花，因蒋全忠、曹雪花原因，卢宗芹才将房款汇至中介公司账户，卢宗芹已经履行了合同约定的义务。2.蒋全忠、曹雪花与卢宗芹签订合同时并未告知涉案房屋还贷未满一年不能还清贷款的事实，明显存在欺诈。3.蒋全忠、曹雪花负有先履行还清贷款解除抵押的义务，然后卢宗芹才有在2020年11月30日前将购房余款支付至第三方监管账户的义务，因蒋全忠、曹雪花未履行先履行义务，无权要求卢宗芹履行后履行义务。实际上卢宗芹已在2020年12月2日前将购房余款支付至中介账户，无违约情形。4.蒋全忠、曹雪花构成根本违约，应按合同约定支付20%的违约金。5.中介公司已经出具收据证明中介费实际发生，应予以支持。6.卢宗芹系具有购房资格的合法购房人，无证据证明存在炒房行为。被上诉人蒋全忠、曹雪花辩称：1.蒋全忠、曹雪花对于房屋提前还贷的要求确实不知，在与中介签订服务合同时，蒋全忠、曹雪花特别提出涉案房屋购买不到半年是否能够买卖，贷款能否偿还，中介表示可以买卖，贷款只要能够预约上就能够还清，后来也确实预约上了。蒋全忠、曹雪花作为普通的卖房人，已经履行了告知义务。2.合同约定2020年11月30日前将购房余款支付至约定账户，至一审判决前卢宗芹未提供房屋余款支付的证据。卢宗芹在上诉状中陈述2020年12月2日支付购房余款，蒋全忠、曹雪花不予认可，鉴于卢宗芹与中介人员之间的关系真实性不能确认。卢宗芹向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；2.判令蒋全忠、曹雪花返还定金10万元；3.判令蒋全忠、曹雪花支付违约金26.56万元；4.判令蒋全忠、曹雪花赔偿居间服务费19920元；5.本案诉讼费用由蒋全忠、曹雪花承担。一审法院认定事实：蒋全忠、曹雪花系夫妻关系。蒋全忠、曹雪花于2020年6月5日与中国银行淮安清江浦支行签订借款合同贷款购买涉案房屋，并于当月取得不动产权证。在借款合同中约定提前还款条件为：借款人已正常还款满12期、每次提前还款金额不少于2万元，提前申请时间为15天。2020年10月28日，卢宗芹（买方）与蒋全忠、曹雪花（卖方）、淮安市我爱我家房产经济有限公司（居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，载明：卖方转让房地产坐落于市汇通路14号3幢101室，登记建筑面积61.66平方米；自行赎楼，卖方承诺于本合同生效30日内还清贷款，并办妥赎楼注销抵押登记手续；转让总价款为132.8万元，定金总额为10万元；卖方按下列第1种方式给付除定金之外的房款122.8万元，买方须于2020年11月30日之前将上述房款支付至买卖双方约定的第三方监管账户；卖方应当于款清交房将该房地产交付买方；买卖双方于2020年11月30日之前办理转移登记手续，须在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记日2020年11月30日前，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》；任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金；本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买卖双方分别按以该房地产总价款1.5%为标准向居间方支付佣金。双方当事人还在合同尾部备注处手书条款：卖方保证产权清晰，无债权债务纠纷，卖方保证此套房源下附小与清中双学位现无人占用，若卖方承诺不符，将赔付买方房款20%违约责任；卖方将此套房源公证委托买方，委托期限为3个月，若卖方在公证委托期要求买方过户此套房源，所产生税费由卖方交纳，买方将协助卖方提前还清此套房源贷款。合同签订后，卢宗芹支付蒋全忠、曹雪花定金10万元。2020年11月23日，双方共同前往蒋全忠、曹雪花贷款银行办理提前还贷手续，银行告知由于涉案房屋贷款尚不满一年，无法办理该手续。截止一审庭审之日，卢宗芹亦未支付剩余房款给蒋全忠、曹雪花。卢宗芹以蒋全忠、曹雪花存在根本违约行为为由，要求解除涉案买卖合同、返还定金并赔偿损失，蒋全忠、曹雪花对于卢宗芹主张解除涉案房屋买卖合同的诉请无异议，但不同意返还定金、赔偿损失，引发本次诉讼。一审另查明，淮安市我爱我家房产经纪有限公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人及投资人为卢丽平。卢宗芹与卢丽平系亲属关系。一审庭审中，卢宗芹为证明其购买涉案房屋支付中介费19920元，提供《收据》一份，收款事由为市汇通路14号3幢101室中介服务费。蒋全忠、曹雪花对该证据真实性不予认可，不是正规的发票，该费用是卢宗芹与案外人之间产生的费用，与蒋全忠、曹雪花无关。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢宗芹与蒋全忠、曹雪花签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，均应当按照合同约定履行各自的义务。现卢宗芹要求解除双方之间的房屋买卖合同，蒋全忠、曹雪花亦表示同意，一审法院不表异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，蒋全忠、曹雪花作为出卖人，其应当熟知涉案房屋的相关情况。由于其疏于了解，导致在办理解押手续时才知道涉案房屋于2021年6月之后才能办理提前偿还贷款和解押手续，其不符合提前还款的条件，即不能按合同约定于2020年11月30日前办理好房屋的解押手续，蒋全忠、曹雪花的行为构成违约，对合同解除负有过错。现卢宗平要求蒋全忠、曹雪花返还定金10万元，于法有据，一审法院予以支持。根据合同约定，双方于2020年11月30日之前办理转移登记手续，而蒋全忠、曹雪花办理赎出房地产证原件并注销抵押登记亦在2020年11月30日前，但合同备注手书部分又约定：“卖方将此套房源公证委托买方，委托期限为3个月”。该两处约定存在矛盾，而办理委托公证系在备注处手书，更真实反映买卖双方的意思表示。结合涉案房屋系学区房及卢宗芹身份的情况，卢宗芹购房存在炒房的嫌疑。蒋全忠、曹雪花存在违约行为，但并不必然导致房屋买卖合同不能继续履行，双方可以协商变更合同履行时间。另，卢宗芹作为购房人在签订合同时亦存在审慎核实房屋相关情况的义务，对合同解除亦负有一定过错。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑到蒋全忠、曹雪花对涉案合同解除负有主要过错，卢宗芹对涉案合同的解除亦负有过错，故对卢宗芹要求按照合同约定要求蒋全忠、曹雪花按合同约定承担房价款20%违约金的主张，一审法院不予支持。考虑到卢宗芹的损失主要在于资金被占用期间的利息损失，蒋全忠、曹雪花应当从收到定金之日起按照LPR的两倍计算违约金至实际支付之日止。关于居间费。淮安市我爱我家房产经纪有限公司系专门从事房地产中介的公司，其收取居间费用，应当在提供居间服务前充分了解和审查涉案房屋的相关情况，并将相应的风险告知买卖双方。考虑到合同解除不能全部归责于蒋全忠、曹雪花，且卢宗芹未提供居间费用已经实际支付的证据，故对卢宗芹要求蒋全忠、曹雪花支付中介费19920元的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除卢宗芹与蒋全忠、曹雪花签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；二、蒋全忠、曹雪花于判决生效之日起十日内一次性返还卢宗芹10万元，并以此为基数从2020年10月28日起按照LPR的两倍计算逾期付款违约金至实际支付之日止；三、驳回卢宗芹其他诉讼请求。如不能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7083元，减半收取3541元，保全费2520元，合计6062元，由卢宗芹负担2020元，蒋全忠、曹雪花负担4042元。二审经审理确认一审法院查明的事实。二审中，卢宗芹提供如下证据:1.卢宗芹与蒋全忠、曹雪花2020年11月23日下午18时左右在淮安市我爱我家房产经纪有限公司的谈话录音光盘及文字整理稿各一份，证明双方就合同履行期限协商变更，但蒋全忠、曹雪花不予同意，且认可是蒋全忠、曹雪花的责任导致合同不能履行。同时蒋全忠、曹雪花在录音中陈述其有抵押，钱打入账户会立即被划走，所以卢宗芹才在2020年11月30日和12月1日将房屋余款汇至淮安市我爱我家房产经纪有限公司账户。2.淮安市我爱我家房产经纪有限公司2021年3月16日开具的发票两张，证明卢宗芹已实际支付中介费19920元。3.银行汇款凭证六份，证明房屋余款122.8万元已支付至淮安市我爱我家房产经纪有限公司账户。蒋全忠、曹雪花对证据1的质证意见为，卢宗芹与蒋全忠、曹雪花确实进行了谈话，时间是11月24日，蒋全忠当时告知卢宗芹如果要履行合同，卢宗芹需将房屋余款122.8万元打至蒋全忠、曹雪花账户。蒋全忠、曹雪花对证据2、证据3均不予认可。本院认证意见：对于证据1的谈话时间不予确认，谈话内容予以确认，在该谈话内容中蒋全忠、曹雪花有房屋不能出卖的陈述，也有要求卢宗芹支付房屋余款的陈述，故不能证明蒋全忠、曹雪花不同意变更合同履行时间。对于证据2，发票是我爱我家房产经纪有限公司于一审判决之后开具，卢宗芹未提供其实际支付中介费的证据，同时基于卢宗芹与我爱我家房产经纪有限公司法定代表人之间的关系，本院对于证据2不予确认。对于证据3，六张汇款凭证的款项总额与房屋余款数额不符，且大部分是我爱我家房产经纪有限公司的法定代表人卢丽平与我爱我家房产经纪有限公司之间的交易，故不能证明卢宗芹将房屋余款汇至我爱我家房产经纪有限公司账户，与本案的关联性本院不予确认。本案二审的争议焦点为：1.蒋全忠、曹雪花应否赔付卢宗芹房款20%的违约金；2.蒋全忠、曹雪花应否支付中介费。本院认为，对于蒋全忠、曹雪花应否承担违约责任问题。蒋全忠、曹雪花作为涉案房屋的出卖方，应当熟知涉案房屋的还贷政策等相关情况，但其疏于了解，致涉案房屋无法提前还贷办理解押手续，影响涉案房屋的权属转移，蒋全忠、曹雪花的行为违反了合同中“卖方承诺于本合同生效30日内还清贷款，并办妥赎楼”的约定，构成违约，对合同解除负有过错。但卢宗芹作为涉案房屋的买方未能按合同约定如期支付房屋余款，未能审慎核实房屋的相关情况，对合同解除亦存有过错。根据合同约定，双方办理转移登记的时间与合同备注手写部分的约定存在矛盾，一审法院结合涉案房屋的学区房性质及卢宗芹的身份，认定卢宗芹存在炒房嫌疑并无不当。因双方对合同解除均负有过错，且过错程度相当，一审法院对于卢宗芹要求蒋全忠、曹雪花赔偿房款20%违约金的主张不予支持并无不当。卢宗芹上诉主张蒋全忠、曹雪花存在欺诈行为，并无证据证明。卢宗芹还主张蒋全忠、曹雪花还清贷款解除抵押的义务与其支付房屋余款的义务之间存在先后履行顺序，经本院审查，双方之间的合同中并未约定蒋全忠、曹雪花履行还清贷款解除抵押后卢宗芹才需支付房屋余款，故二者之间不存在先后履行顺序，对卢宗芹该主张本院不予支持。对于蒋全忠、曹雪花应否支付中介费问题。二审中卢宗芹虽然提供了我爱我家房产经纪有限公司开具的发票，但根据前述本院对该证据的认证意见，不能证明卢宗芹已经实际支付该费用。同时我爱我家房产经纪有限公司在提供居间服务前未能充分了解和审查涉案房屋的相关情况，合同的解除不能全部归责于蒋全忠、曹雪花，一审法院对卢宗芹要求蒋全忠、曹雪花支付中介费的主张不予支持并无不当。综上，卢宗芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5583元，由上诉人卢宗芹负担（卢宗芹预交二审案件受理费7083元，由本院退还1500元）。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二一年四月二十七日法官助理  王 敏书 记 员  赵亚运