湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2856号上诉人（原审原告）：陈雄，男，1983年10月6日出生，汉族，户籍地湖北省随州市曾都区，现住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：郭良会，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖霞，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉鑫发祥置业有限公司，住所地湖北省武汉市吴家山新城十二路湖北现代五金机电城综合楼5楼515室（1）。统一社会信用代码：914201125749057576。法定代表人：林野。被上诉人（原审被告）：湖北房王网络科技有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦I座29层2909室。统一社会信用代码：91420103303699971F。法定代表人：钱辉，董事长。委托诉讼代理人：胡海，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙惠莉，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人陈雄因与被上诉人武汉鑫发祥置业有限公司（以下简称鑫发祥公司）、湖北房王网络科技有限公司（以下简称房王公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初3280号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制不开庭审理了本案，并告知了当事人。本案现已审理终结。陈雄上诉请求，1、撤销一审判决书。2、改判鑫发祥公司、房王公司向陈雄返还购房款100000元及利息。3、一审、二审诉讼费由鑫发祥公司、房王公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，法律适用错误。陈雄要求鑫发祥公司、房王公司返还其在购房时多支付的100000元未超过诉讼时效，且有事实和法律依据。具体理由如下：一、一审认定事实不清。一审法院认为陈雄至迟在2016年12月10日签订《武汉市商品房买卖合同》时，应已知其除购房款外另向房王公司支付了100000元的事实，属于事实认定不清。实际陈雄知道多付100000元购房款应该是在合同签订后，在银行办理按揭贷款，银行给出实际按揭贷款数额时，2017年6月15日陈雄与中国农业银行股份有限公司武汉东西湖支行签订《个人购房担保借款合同》，借款890000元用以支付剩余购房款，所以陈雄知道此事实的时间应为2017年6月15日。一审法院认为陈雄多付的100000元是其为了在购房时享受总房款的98折的优惠的情况下明知且自愿支付，陈雄通过支付100000元服务费享受了购房优惠，故鑫发祥公司、房王公司无需返还上述款项，属于对事实认定不准。2016年11月8日陈雄与鑫发祥公司签订《鑫城宜居商品房认购协议》协议约定，陈雄向鑫发祥公司支付定金10000元整，该定金在签订《商品房买卖合同》时可抵扣购房款，陈雄若按约定的方式支付购房款，按约定的时间签订购房合同，则享受总房款的98折的优惠。陈雄于当日分别通过POS机支付10000元和100000元，由此可知陈雄购房享受的优惠与支付的100000元无关，是因签订认购协议时支付的10000元定金而获取的优惠资格，故一审认定事实有误。一审法院认为涉案100000元为服务费，陈雄是在明知的情况下自愿支付，同属事实认定不准。首先，陈雄认为支付的所有款项都是购房款，对鑫发祥公司、房王公司之间关于服务费的约定并不知情，虽然由陈雄配偶杨红艳代为签署的《鑫成宜居购房申请书》载明100000元为服务费，但此申请书为房王公司单方面保管，签订之后并未给陈雄，陈雄也是在一审庭审时才知道此申请书的存在和内容；并且是部分填充式申请书，此为格式条款，此申请书即为购房申请书那么于陈雄而言缴纳的就应当是购房款。其次，鑫发祥公司、房王公司之间签订合同，在未告知陈雄的情况下为陈雄设定付款义务，并且在收房款的的时候也不明示，而是采用和收取房款在同一场所、同一时间收取的混淆方式收取，明显是鑫发祥公司、房王公司以混淆视听的方式将陈雄支付的购房款定义为服务费，以此谋取不正当利益。涉案房屋备案价格为8163元每平方米，根据相关政策规定房屋销售价格不得高于此备案价，陈雄与鑫发祥公司签订的购房合同一事按备案价格销售，本案陈雄共支付购房款1221164元（包括多支付的100000元）明显高于备案价。这些足以说明陈雄支付此笔款项并非明知和自愿。一审法院认为涉案100000元为服务费，但一审法院并未查明这100000元服务费涉及的服务内容是什么，房王公司是否提供了相应服务，100000元的服务费由谁支付给房王公司。如果已经提供服务是给谁提供的服务，该服务合同为鑫发祥公司、房王公司之间签订的合同，那么合同涉及的相关权利义务也应当由合同的相对方承担。鑫发祥公司、房王公司之间签订《鑫城宜居全程销售代理合同书》就应当由签订双方相互结算，即使由其中一方向第三方（房屋买受人即陈雄）代为收取，收取的款项对第三方陈雄来说也依然是支付的购房款，此款项若是因鑫发祥公司、房王公司之间的约定转化为互相之间的结算费用，也不该影响其是陈雄支付的是购房款的本质，陈雄支付的所有款项均为购房款。根据《鑫城宜居项目全程销售代理合同书补充协议》第三条的约定“湖北房王网络科技有限公司按固定20000—80000元每套的标准收取整合推广服务费，购房客户与甲方签订《鑫城宜居购房申请书》并支付相关费用，湖北房王网络科技有限公司即可收取该费用”此协议并未约定服务费的金额为100000元；即使认定此协议中为房王公司代为向陈雄等购房者收取，但此费用对陈雄而言仍应当为购房款，只是鑫发祥公司、房王公司之间将其转化为服务合同内约定的服务费，鑫发祥公司、房王公司之间的约定不应影响合同外陈雄的权利和义务。即使法院认为此涉案款项为服务费，也应当查明房王公司是否给陈雄提供了服务，提供了何种服务。事实上房王公司并未给陈雄提供服务，与陈雄之间也没有服务合同，既然没有提供任何服务又有何理由收取100000元的服务费。所以一审法院并未查清陈雄主张权利的特定事实。二、一审法律适用错误。一审法院认为陈雄要求鑫发祥公司、房王公司返还其在购房时另向房王公司支付的100000元已过法定诉讼时效期间，法律适用错误。陈雄知道多付100000元房款的事实之后曾于2019年向公安机关报案，陈雄以合法的途径主张过其权利，诉讼时效应于陈雄主张权利时中断，鑫发祥公司的实际控制人是涉黑集团的领导者刘靖，此前已经有很多的房屋购买者因反映相关问题遭到其团伙的殴打与恐吓，即使在此种情形下，陈雄仍口头向其主张过权利。在刘靖涉黑团伙归案后，公安机关公于2019年7月17日公开收集其犯罪线索时，陈雄也是积极反映情况并报案，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，截止陈雄2020年8月起诉时并未过法定诉讼时效。综上所述，陈雄认为原审法院有认定事实不清，法律适用不当的错误，请求二审支持陈雄的上诉请求。房王公司辩称，陈雄认为未过诉讼时效的理由不能成立。2016年12月10日签订购房合同，合同中载明了各项金额，陈雄诉称在贷款以后才发现有一笔多出的款项与事实不符，且在2020年8月份才提起诉讼与法律规定不符。我方认为双方签订的购房合同中已经约定了购房款，多出的不是购房款，且陈雄的配偶也写了书面申请，载明100000元是服务费，我方出具的收据载明这100000元也是服务费，故这笔款项是服务费，而不是购房款。就本案陈雄提出的申请，陈雄明知这笔钱是服务费的，且对此表示同意的。即便本案有证据证明100000元是购房款，但是陈雄在一审庭审中也陈述了开发商告知他多支付100000元才能购买房屋，陈雄支付了证明其与开发商达成了合意。陈雄称向公安机关口头报案构成法律意义上的诉讼时效的中断，我方不予认可，陈雄并没有提交证据证明，且此行为也不构成诉讼时效中断的条件。鑫发祥公司未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。陈雄向一审法院起诉请求，判令：房王公司、鑫发祥公司向陈雄返还购房款100,000元及利息（以100,000元为基数，自2016年11月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费由房王公司、鑫发祥公司承担。一审法院认定事实如下：2016年2月2日，鑫发祥公司（委托方、甲方）与房王公司、湖北合富辉煌房地产顾问有限公司（受托方、乙方）签订《鑫城宜居全程销售代理合同书》，约定甲方系位于武汉市东西湖区九通路与东吴大道交汇处鑫城宜居项目的开发方，委托乙方为鑫城宜居项目提供全程营销策划服务、销售代理服务、电商团购服务工作等。自2015年11月1日起，乙方向甲方提交首三个月为一期的代理销售及营销推广计划和方案并得到甲方同意后开始执行，若首期代理销售目标完成，代理期限顺延半年，以此后推，直至乙方完成甲方应售房屋总量的90%，代理期限自合同签订之日起不超过18个月，可另行协商并签订补充协议延长。乙方受甲方委托向鑫城宜居项目认购客户收取10,000元/套认购款，乙方开具收据，甲方承诺持有收据的客户在购买鑫城宜居项目房屋时能享有特定优惠额度，若客户成功购买房屋（完成商品房买卖合同签订并支付首付款项）后，乙方收取的该款项作为甲方应付的综合代理服务费。乙方房王公司与湖北合富辉煌房地产顾问有限公司系关联公司，法定代表人系同人，两单位共同对甲方履行本合同中乙方约定业务并对甲方承担连带责任。合同还约定了其他权利义务。2016年9月1日，上述三公司又签订一份《鑫城宜居项目全程销售代理合同书补充协议》，约定本协议系对《鑫城宜居全程销售代理合同书》有关内容进行补充并签订，双方同意并确认由房王公司另行为鑫城宜居项目提供整合推广服务，房王公司按固定20,000元-80,000元/套的标准收取整合推广服务费，待购房客户与鑫发祥公司签订《鑫城宜居购房申请书》并支付相关费用，房王公司即可收取该费用，原合同其他条款保持不变并继续有效，原合同如有与本补充协议有抵触的内容，以本补充协议为准，本协议自2016年9月1日起执行。上述协议签订后，房王公司即开始鑫城宜居项目的营销策划、销售代理等服务，开展了一系列线上、线下结合的推广及销售活动。就服务费用，鑫发祥公司与房王公司暂未办理总结算。2016年11月8日，杨红艳作为陈雄的配偶，代陈雄（认购人）与鑫发祥公司（出卖人）签订一份《鑫城宜居商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），约定认购人自愿认购出卖人出售的鑫城宜居5栋2单元4层04室房屋，建筑面积140.15㎡，单价8,163元/㎡，总房款1,144,044元；认购人在签署本协议时应向出卖人支付定金10,000元，在签订《商品房买卖合同》时可抵扣购房款，认购人选择按揭方式支付购房款；认购人须在签署本协议之日起7日内即2016年11月15日前签订该房屋《商品房买卖合同》，并按约定付款方式支付购房款；若认购人逾期未办理该手续，则不享受按时签约折扣，并视为认购人放弃购买房屋，其所付款项不予退还，出卖人无须通知认购人可另行销售该房屋。协议中还约定了其他内容。杨红艳、鑫发祥公司分别在协议上签字捺印或加盖公章。同日，杨红艳代陈雄签署一份《鑫城宜居购房申请书》（以下简称《购房申请书》），内容为申请人自愿购买“鑫城宜居”项目5号楼2单元4层04号房并自愿交纳100,000元服务费。该申请书由房王公司留存。签订上述认购协议及申请书后当日，陈雄分两次刷卡合计支付110,000元，其中100,000元由房王公司收取并开具收据。后陈雄又于2016年11月10日分两笔刷卡合计支付221,164元。至2016年12月10日，陈雄（买受人）与鑫发祥公司（出卖人）正式签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东150360344），约定买受人购买出卖人位于东西湖区东吴大道南、九通路西武汉鑫城宜居第5幢2单元4层4号房，建筑面积140.15平方米，单价7,999.74元/㎡，总价款为1,121,164元；买受人于2017年1月10日前支付首付款231,164元，余款890,000元办理按揭贷款；出卖人应在2017年7月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同还约定了买卖双方的其他权利义务。陈雄、鑫发祥公司分别在合同上签字捺印或加盖公章。合同签订后，陈雄于2017年6月15日与中国农业银行股份有限公司武汉东西湖支行签订《个人购房担保借款合同》，办理了银行按揭贷款，借款890,000元用以支付剩余购房款。后鑫发祥公司向陈雄交付了案涉房屋，由陈雄使用至今。2020年8月17日，陈雄以其超付购房款100,000元为由诉讼法院，鑫发祥公司经一审法院传票传唤未到庭，本案调解不成。一审法院认为，陈雄与鑫发祥公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，陈雄已向鑫发祥公司支付了全部购房款1,121,164元，鑫发祥公司亦向陈雄交付了案涉房屋。鑫发祥公司与房王公司之间的委托代理销售合同关系亦合法有效，房王公司履行了营销推广、代理销售义务，鑫发祥公司应支付相应的费用。本案的争议焦点在于，陈雄起诉要求鑫发祥公司、房王公司返还其在购房时另向房王公司支付的100,000元是否超过诉讼时效，是否有事实和法律依据。关于诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”。经审理查明，陈雄于2016年11月8日签订案涉《认购协议》、于2016年12月10日签订案涉《武汉市商品房买卖合同》，期间多次付款共计331,164元，后又办理了银行按揭贷款890,000元，案涉《武汉市商品房买卖合同》中对案涉房屋的首付款及总价款明确约定，陈雄显然明知其所付款项的总金额1,221,164元比房屋总价款超额100,000元。而就该笔100,000元，陈雄的配偶杨红艳签字捺印的《购房申请书》中明确为“服务费”，且由房王公司出具加盖财务章的收据，该收据由陈雄持有。综合上述情况，陈雄至迟在2016年12月10日签订《武汉市商品房买卖合同》时，应已知其除购房款外另向房王公司支付了100,000元的事实。审理中，陈雄未提供相应事实证据证明其向鑫发祥公司、房王公司主张过权利，也未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的其他情形，故陈雄应在知道其权利受到损害之日起三年内向鑫发祥公司、房王公司主张权利，现其于2020年8月17才向法院提起诉讼，其诉讼请求已超过法定诉讼时效期间。关于陈雄要求鑫发祥公司、房王公司共同返还100,000元的诉讼请求。前文已述，该款项系陈雄为实现购买房屋的目的明知且自愿支付。另通过比对案涉《认购协议》及《武汉市商品房买卖合同》对总价款的约定可知，陈雄在正式签订购房合同时的总房款约为认购时总房款的98折，结合鑫发祥公司、房王公司之间的《鑫城宜居全程销售代理合同书》中“乙方受甲方委托向鑫城宜居项目认购客户收取10,000元/套认购款，乙方开具收据，甲方承诺持有收据的客户在购买鑫城宜居项目房屋时能享有特定优惠额度”的约定，可知陈雄通过支付服务费，购得了相应的房屋并享受了一定的优惠，现其要求鑫发祥公司、房王公司共同返还已支付款项100,000元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。鑫发祥公司经一审法院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃举证、质证及抗辩权，不影响本案的正常审理，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：驳回陈雄的全部诉讼请求。一审案件受理费1,355元，由陈雄负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，陈雄与鑫发祥公司之间的商品房买卖合同关系以及鑫发祥公司与房王公司之间的委托代理销售合同关系，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定全面的履行各自义务。关于陈雄上诉认为原判决不予支持鑫发祥公司、房王公司共同返还其已支付款项100,000元有误的上诉理由。根据案涉《认购协议》及《武汉市商品房买卖合同》对总价款的约定可知，陈雄在正式签订购房合同时的总房款约为认购时总房款的98折，陈雄应明知其所付款项的总金额1,221,164元比房屋总价款超额了100,000元。就涉案的该笔100,000元，房王公司出具加盖财务章的收据，证实陈雄的配偶杨红艳签字并捺印的《购房申请书》中明确为“服务费”。结合鑫发祥公司、房王公司之间的《鑫城宜居全程销售代理合同书》的约定，可知陈雄通过支付服务费，购得了相应的房屋并享受了一定的优惠。本案中，房王公司履行了营销推广、代理销售义务，鑫发祥公司应支付相应的费用。故一审判决不予支持陈雄要求鑫发祥公司、房王公司共同返还其已支付款项及利息的诉讼请求并无不当。对陈雄的该项上诉理由，本院不予支持。关于陈雄上诉认为其诉请未超过诉讼时效的问题。陈雄上诉称曾于2019年向公安机关报案，诉讼时效应于陈雄主张权利时中断，但在本院审理期间，陈雄亦未提交证据来证实自己的主张，故陈雄该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，陈雄上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,710元，由陈雄负担。本判决为终审判决。审判员  龚治国二〇二一年四月二十六日法官助理张欣书记员陈旭敏