江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2206号上诉人（原审被告）：江苏微石青禾置业管理有限公司，住所地在南京市玄武区太平北路114号。法定代表人：杨毅超，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜娜，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李洁，女，汉族，1989年4月13日出生，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：张赛，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨培秀，江苏天煦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中南新锦城房地产开发有限公司，住所地在南京市栖霞区马群街道花港路18号8幢106室。法定代表人：毕兴矿,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，男，该公司员工。上诉人江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石青禾公司）因与被上诉人李洁、南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）装饰装修合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。微石青禾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判微石青禾公司无需返还李洁装修款107250元；2.本案二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、装修已实际发生，不能全额退还装修款。上诉人同意解除与李洁之间签订的《房屋委托装饰装修协议》，但因上诉人已进场装修，装修实际发生，故应当扣除已完成钢结构部分的装修款，按照850元/平方米计算，本案已产生二次钢结构装修款30387.5元。二、案涉房屋实际交房时间为2019年8月3日。《房屋委托装饰装修协议》约定：如李洁交付时间延期，则上诉人完成装修后实际交付给李洁的时间也相应延期，装修期为六个月。被上诉人委托上诉人代为从开发商处验收毛坯房，上诉人从开发商处收房之日即视为装修期开始之日。但案涉房屋在2019年1月31日时并不具备交付条件，而具备交付条件后，李洁、中南公司均未通知上诉人进行收房，上诉人于2019年8月3日才从物业公司处拿到钥匙，故上诉人实际收房时间为2019年8月3日。三、李洁违约解除合同，退款时应当扣除装修款的20%计21450元作为违约金。上诉人实际收房时间为2019年8月3日，则装修完毕交付时间应延期至2020年2月3日。而李洁于2019年8月20日向上诉人发函，提前解除装修协议，给上诉人造成巨大损失，故退款时应当扣除装修款的20%计21450元作为违约金。李洁辩称，一审法院认定事实清楚。微石青禾公司在收取业主装修款后并未按照合同约定进行装修，现双方的装修协议已经解除，微石青禾公司应当向业主退还装修款。中南公司辩称，涉案装修合同是微石青禾公司与业主之间签订，按照合同相对性原则，和中南公司没有关系。事实上，微石青禾公司已经根据其与其他业主签订的委托装修协议给其他相关业主退还了装修款，履行了和其他相关业主之间装修款退款义务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决。李洁向一审法院起诉请求：1.解除李洁与微石青禾公司签订的《房屋委托装饰装修协议》；2.判令微石青禾公司和中南公司共同返还装修款107250元并支付自2019年8月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息。一审法院认定事实：2018年，李洁（乙方）和中南公司（甲方）签订《世纪雅苑商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为栖霞区马群街道世纪雅苑C-7幢404室，该商品房规划用途为商务办公，层高4.8米；甲方应于2019年1月31日前向乙方交付该商品房；商品房交付时应当取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；如甲方不能在规定期限前具备该商品房的交付条件交房的，乙方同意给予甲方三个月的宽限期；甲方关于本项目的广告、影视宣传片、销售人员说辞及其他描述仅作为乙方了解本销售楼盘、房屋和自行装修时参考之用，并非交房标准。2018年9月21日，李洁（乙方）为装修涉案C7-404室房屋与微石青禾公司（甲方）签订《房屋委托装饰装修协议（LOFT版）》（编号为1750058，简称装修协议），第一条约定“甲方向乙方所提供的套内装饰装修为有偿性服务，收费标准为3000元/㎡，房屋建筑面积为35.75㎡，装修款项为107250元；乙方需在签约当日一次性将装修款支付给甲方；该房屋从毛坯交付开始至装修结束期间物业费全部由甲方承担”，第二条约定“乙方预计于2019年1月31日前将房屋交付给甲方，如乙方交付时间延期，则甲方完成装修后实际交付给乙方的时间也相应延期，装修期为6个月，甲方应向乙方交付的时间为2019年8月31日；乙方委托甲方代为从开发商处验收毛坯房，甲方从开发商处收房之日即视为装修期开始之日”，第三条约定了具体的套内装饰装修标准。装修协议签订后，李洁当日向微石青禾公司支付107250元装修款，微石青禾公司向李洁出具相应《收据》。之后，中南公司向业主出具《收房通知书》，载明落款时间为2019年1月28日，办理收房手续时间为2019年1月31日。庭审中，微石青禾公司称因涉案房屋在2019年1月31日并不具备交房条件，所以微石青禾公司从物业公司处实际收房时间为2019年8月3日。2019年8月20日，李洁向微石青禾公司发出《解除房屋委托装饰装修协议及解除租赁协议通知函》，称“本人与贵方签订的装修协议，因其系本人购买房产时开发商捆绑销售强令我方接受而来，房屋对外宣称为公寓房实际为办公用房，无法按照双方原来约定的公寓房标准进行装修，且购买房产时我方所见的样板间装修情况与贵方随后提供的展示样板间多有出入，现本人通知贵方自收到本函之日起，双方签订的装修协议解除，请贵方及时向我方退还已经支付的装修款”。微石青禾公司收到上述解除通知函后，于2019年8月23日向李洁出具《回函》称“由于您要求自我司接到通知函之日（2019年8月21日）起解除装修协议，我司作为受托方只能无奈接受解除。……目前房屋已进入装修阶段……我司将在您已支付的装修款107250元中预先扣除已产生的装修费12512.5元、违约金21450元后冲抵退租违约金16762元，故我司需退还剩余装修费56525.5元。另外我司已经向您开具了107250元的装修款发票，请您将发票原件退还给我司，否则开票产生的3%的税点计3217.5元税金应由您承担”。之后李洁与微石青禾公司就退还装修款金额未能达成一致意见，微石青禾公司一直未返还装修款，故李洁提起诉讼。经现场勘查，涉案房屋现场内已经完成了二次钢结构夹层的部分装修。2019年9月17日，南京市栖霞区市场监督管理局出具《行政处罚决定书》，认定中南公司“为广告主，其开发的项目南京中南世纪雅苑C7、C8两栋房屋用途性质为商业、办公，但在实际广告宣传中是以‘公寓’的形式对外销售，改变了房屋性质和用途，构成了虚假宣传”，并据此作出处罚款40万元的处理意见。李洁为证明其诉讼请求，提交了以下证据：1.《中南置地-南京城市公司中南世纪雅苑项目C区7、8号楼钢结构夹层工程招标公告》，该公告是李洁在业主群里看到的，公告显示中南公司作为招标人对外招揽建设单位承建涉案房屋的钢结构夹层工程，证明即便微石青禾公司实际完成钢结构工程，也应向中南公司主张工程款，而不应向李洁，而且李洁认为钢结构部分的建造支出应包含在已付购房款中，微石青禾公司无权向购房人主张钢结构的建造费用；2.中南公司的宣传广告和宣传视频，显示中南公司对外宣传涉案房屋为精装修公寓，售楼处有中南乐尚MALL复试公寓套内装饰装修标准的易拉宝宣传页，内容与装修协议第三条套内装饰装修标准的内容几乎一致，证明装修委托实际上是中南公司与微石青禾公司共同对各买房人承诺并负责，两被告均应对无法及时保质保量地向买房人交付成果承担法律责任；3.中南公司授权代表祁浩与业主代表进行交涉后签名出具的备忘录照片复印件，证明中南公司承诺涉案房屋不具备交房条件，业主没有任何过错，并承诺关于包租、精装修问题会逐户给出解决方案，但至今中南公司未予兑现。微石青禾公司对上述证据质证认为：对证据1不予认可且该证据和本案无关，无论钢结构最后是何方施工，均不能影响李洁和微石青禾公司之间的装修协议的结算问题；对证据2的真实性无法核实，不是微石青禾公司发布的；证据3和微石青禾公司无关。中南公司对上述证据质证认为：对证据1的真实性不予认可，但是涉案7号楼钢结构夹层工程是中南公司找其他施工单位建设的；对于证据2，照片拍摄的时间和地点不明确，李洁也没有提供原始载体，真实性无法判断，视频不是中南公司发布的；证据3没有中南公司盖章，业主代表也没有签字，对真实性不予认可，祁浩是当时涉案项目的项目经理，后来中南公司和他联系，祁浩说记不得有无签名，但是有参与这个事情的处理。微石青禾公司为证明其答辩意见，提交自行制作的已装修部分清单，该清单载明李洁房屋为C7-404，面积为35.75㎡，装修款总额107250元，按照850元/㎡标准计算已装修二次结构部分的金额为30387.5元，合同约定交房时间为2019年1月31日，实际交房时间为2019年8月3日，延期交付违约损失7150元，签约后中南营销提成5000元。李洁对于该清单中已装修部分金额、实际交付时间、违约损失和提成部分内容不认可，对于其他内容认可，并认为中南公司已于2019年1月28日出具收楼通知书，实际交付时间与合同约定交付时间一致。中南公司对于该清单的真实性不予认可，认为该清单系微石青禾公司单方制作，双方没有提成的约定，对于实际交付时间也不认可。一审庭审中李洁陈述，1.李洁诉请中利息起算的依据为装修协议约定房屋交付时间2019年8月31日，故从当日开始计算。2.李洁认可房屋买卖合同应当继续履行，仅就装修协议提出异议。3.李洁不清楚微石青禾公司什么时候拿到钥匙，当时是全权委托微石青禾公司收房的，但中南公司2019年1月28日就出具了收房通知书，李洁直到现在也没有拿到钥匙。4.李洁要求中南公司承担共同还款责任的依据是涉案房屋是中南公司出售，装修协议也是李洁在中南公司售楼处和微石青禾公司签订的，中南公司在2019年2月14日备忘录中明确表示关于精装修问题会给出解决方案。微石青禾公司陈述，虽然李洁委托微石青禾公司向中南公司收房，但不能免除李洁交房义务，房屋具备交付时间是在2019年4月30日之后，李洁和中南公司均未通知微石青禾公司进行收房，微石青禾公司直到2019年8月3日才从物业处拿到钥匙，李洁在8月20日就要求解约，施工仅仅开始十几天，根本谈不上保质保量问题；对于要求李洁承担已装修二次钢结构夹层部分装修费的请求，微石青禾公司在本案中不提起反诉主张，如协商不成可另行主张。中南公司陈述，1.中南公司和李洁关于房屋交付标准的约定是毛坯房交付，李洁称交付精装修房与合同描述不一致是李洁理解偏差，应当以合同约定为准。2.交房是由微石青禾公司和物业直接交接的，中南公司不清楚其何时拿到钥匙。一审法院认为：李洁与微石青禾公司签订的《房屋委托装饰装修协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同履行各自的义务。李洁已于2019年8月20日向微石青禾公司发函，提出解除装修协议，微石青禾公司于2019年8月23日回函称接受解除装修协议，庭审中李洁与微石青禾公司对解除装修协议也无异议，故一审法院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，装修协议解除后，微石青禾公司应当退还李洁已经缴纳的装修款107250元。微石青禾公司辩称合同解除后，李洁应当承担涉案房屋已完成的二次钢结构夹层部分的装修费，但中南公司称该部分装修系中南公司找其他公司做的，微石青禾公司也未就此举证，故目前尚无法确定谁有权主张该部分装修费，且微石青禾公司明确表示不在本案中就该部分装修费的提出反诉主张，如协商不成将另行主张，故一审法院在本案中对上述装修款问题不予处理。微石青禾公司还辩称，李洁违约解除合同，退款时应当扣除装修款的20%计21450元作为违约金。对此一审法院认为，虽然李洁提出解除装修协议的理由不够充分，但之后微石青禾公司已同意解除合同，且微石青禾公司也无证据证明其实际损失，故对于微石青禾公司要求扣除违约金的答辩意见，一审法院不予采信；同样基于以上理由，对于李洁要求微石青禾公司支付装修费利息的诉讼请求，一审法院亦不予支持。李洁还诉请要求中南公司承担共同还款责任，但装修协议系李洁与微石青禾公司签订，中南公司并非合同相对方，李洁也并未将装修款支付给中南公司，故中南公司不应承担退款责任。虽然李洁举证2019年2月14日的备忘录，但未能提供备忘录原件，中南公司对此不予认可，故一审法院对该证据真实性不予确认。且即使该备忘录是真实的，也仅能证明中南公司表示关于精装修问题将给出解决方案，不能据此认定中南公司认可由其承担退款责任。因此李洁上述诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,一审法院判决:一、解除李洁与江苏微石青禾置业管理有限公司签订的《房屋委托装饰装修协议》（编号为1750058）；二、江苏微石青禾置业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还李洁装修款107250元；三、驳回李洁的其他诉讼请求。一审案件受理费2445元，由江苏微石青禾置业管理有限公司负担。二审中，微石青禾公司提交《中南世纪雅苑C期施工合同》及补充协议、付款凭证，以证明微石青禾公司实际装修并支付了部分装修款。李洁质证意见：对于该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且根据合同相对性，其支付装修款应支付给第三方装饰公司，但该款项却支付给了案外个人。中南公司质证意见：从该合同所显示的装修款及其支付情况来看，微石青禾公司对案涉房屋还没有装修，一审法院认定的内容系二次结构改造，而该工程量是由中南公司施工，故对于该组证据的证明目的及关联性均不予认可。本院认证意见：微石青禾公司在一审中未提交上述证据，仅抗辩应扣除二次钢结构装修款，微石青禾公司也未提供证据证明已对涉案房屋进行实际装修，故微石青禾公司提交的上述证据，本院不予采纳。李洁提交如下证据：中标通知书、中南世纪雅苑房屋租赁合同及补充协议，证明对于装饰装修成果的产生应该是由微石青禾公司和中南公司共同对业主负责，故退还装修款的责任应当由微石青禾公司和中南公司共同承担。微石青禾公司质证意见：对证据对真实性予以认可，房屋租赁合同及补充协议是微石青禾公司与中南公司原先所签订，但由于中南公司并未如约交房，导致无法统一装修及运营。在中南公司和微石青禾公司的协议交付标准中明确了所交付的房屋有二次结构，但在中南公司和业主的房屋买卖合同中明确的房屋交付标准不含二次结构。这是由于各方之间的合作协议，上诉人需要向业主长期支付租金，且租金的金额较高，故中南公司为微石青禾公司制作了二次结构，该部分费用应当由业主向上诉人微石青禾公司支付。中南公司质证意见：一、对证据的真实性予以认可，但对证明目的及关联性不予认可，该两份协议是微石青禾公司与中南公司之间签订的租赁合作协议，与本案上诉人和业主之间签订的委托装饰装修协议是两个独立的合同关系，故与本案并无关联性，本案的争议焦点是上诉人收取了被上诉人业主的装修款但并未进行实际的装修，所以才导致了本案纠纷的发生。二、关于二次结构改造的问题，虽然中南公司与业主签订的购房合同中并无此约定，但该工程实际由中南公司完成，与微石青禾公司和业主签订的装饰装修协议无关。本院认证意见：上述中标通知书、房屋租赁合同及补充协议，均为中南公司与微石青禾公司所签，与本案中李洁与微石青禾公司所签订的装修协议系不同法律关系。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李洁与微石青禾公司已协商一致解除双方签订的《房屋委托装饰装修协议》，微石青禾公司应当退还李洁已经缴纳的装修款107250元。关于二次钢结构装修部分，中南公司称该二次钢结构装修系中南公司委托其他施工单位建设。微石青禾公司上诉主张应扣除二次钢结构装修款30387.5元，但未能举证证明该部分系微石青禾公司安装，且应当在李洁已经缴纳的装修款中扣除，故本院不予支持。因微石青禾公司提供的证据不足以证明已对涉案房屋实际进行了装修，未能证明其存在实际损失，故一审法院对于微石青禾公司要求扣除违约金的意见不予采纳，并同时对于李洁要求微石青禾公司支付装修费利息的诉讼请求亦不予支持，并无不当。微石青禾公司的上诉意见，本院均不予采纳。综上所述，微石青禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2445元，由上诉人江苏微石青禾置业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年四月二十六日法官助理崔鸣书记员汪海燕