北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3577号上诉人（原审原告、原审被告）：北京瑞吉咖啡有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺第二食品厂西农科院北圃厂（中关村东路118号）北楼1层C区007。法定代表人：朱志彬，经理。委托诉讼代理人：黄云健，男，1991年3月18日出生，汉族，北京瑞吉公司有限公司职员。委托诉讼代理人：邓敏，女，1985年1月14日出生，汉族，北京瑞吉公司有限公司职员。被上诉人（原审被告、原审原告）：程成，男，1982年10月13日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郭立伟，黑龙江秋言律师事务所律师。上诉人北京瑞吉咖啡有限公司（以下简称瑞吉公司）因与被上诉人程成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞吉公司上诉请求：一、依法将本案发回重审或撤销一审判决第三、四、五项判决，并依法改判程成立即向瑞吉公司退还电力增容费20000元、房租33334元、支付装修损失56572.6元及支付相应滞纳金（以159907.6元为基数，自2019年7月31日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际退还之日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），驳回程成全部反诉请求。二、请求贵院依法判令由程成承担本案一审、二审的案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院未依法向北京市市场监督管理局空港食品药品监督管理所调取北京市顺义区安泰大街6号院5号楼1层206号经营场所食品经营许可证的办理结果属于严重程序违法。二、瑞吉公司系因程成所提供租赁房屋无法办理食品经营许可证构成根本违约，而依据《房屋租赁合同》的明确约定解除合同。原审法院认定瑞吉公司系因提前退租违约解除合同，属基本事实认定错误。（一）确保租赁房屋能够办理食品经营许可证为程成的合同义务。（二）确保租赁房屋能够办理经营所需食品经营许可证作为程成的合同义务，程成应就房屋能够办理经营所需食品经营许可证负举证责任。（三）瑞吉公司在原审判决中提供的证据足以证明租赁房屋无法办理食品经营许可证，程成构成根本违约。三、程成存在诸多严重违约行为，原审法院认定程成已经按照合同约定履行相应义务，属于严重事实认定错误。（一）程成所出租房屋无法办理食品经营许可证，程成构成根本违约。（二）程成将营业执照从讼争租赁房屋迁出系证明程成自认租赁场地无法办理经营所需证照构成违约的客观事实，而非证明程成已履行义务。（三）原审法院认定程成理发店未继续经营，属于事实认定错误。且即使假定程成理发店已经停止经营，也无法证明程成已履行合同义务。1.原审法院仅依据照片认定程成理发店未继续经营，缺乏事实和法律依据，属事实认定错误。首先，照片显示程成理发店装修完整，无撤场停止经营的迹象，无法证明程成已经停止经营。其次，原审法院未查明照片拍摄时间及程成停止经营的时间。再次，原审法院认定程成理发店未继续经营与程成的陈述内容相矛盾。最后，原审法院认定程成理发店未继续经营明显与常理。2.退一万步讲，即使假定程成理发店已停止经营，也无法证明程成已履行合同义务。后即将所有装修均弃之不用？原审法院认定程成理发店未继续经营与明显与常理不符。2.退一万步讲，即使假定程成理发店已停止经营，也无法证明程成已履行合同义务程成除让渡房屋使用外，还需严格依据合同约定履行提供租赁房屋办理营业执照、食品经营许可证所需的手续并确保租赁房屋能够办理经营所需证照的合同义务，否则瑞吉公司承租讼争房屋用于经营咖啡店之合同目的无法得以实现。即使程成理发店已经停止经营，但其未搬离讼争租赁房屋，租赁房屋仍不符合食品经营许可证办理之条件。因此，即使假定程成理发店已停止经营，也无法证明租赁场地具备办理食品经营许可证的条件，无法证明程成已履行合同义务。四、原审法院基于错误的事实认定，适用错误的合同条款，进而作出错误判决。程成辩称，同意一审判决，不同意瑞吉公司的上诉请求及事实与理由。瑞吉公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年4月13日签订的位于北京市顺义区安泰大街6号院5号楼1层206号房产的《房屋租赁合同》；2.判令程成退还瑞吉公司已付房屋保证金50001元，电力增容20000元，房租（2019年5月1日—2019年7月31日）33334元，以及因程成原因无法办理食品经营许可证造成的装修损失56572.6元，以上合计159907.6元，并支付滞纳金（自2019年7月31日至今，按同期银行贷款利率计算）；3.程成支付不能办理许可证造成合同解除的违约金33334元；4.本案全部诉讼费用由程成承担。程成向一审法院起诉请求：1.判令瑞吉公司支付解约补偿金33334元、电量增容施工费34000元、场地恢复费（地面、墙面、玻璃）29130元、税金损失4444.53元，合计100908.53元；2.判令瑞吉公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2019年4月23日，程成（甲方、出租方）与瑞吉公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定由乙方承租甲方位于北京市顺义区安泰大街6号院5号楼1层206，租赁期限为36个月，自2019年5月1日至2022年4月30日止。租赁房产自交付之日起31天为免租期，即从2019年5月1日起至2019年5月31日止。租赁房产的月租金为16667元，租金每3个月（租赁周期）支付一次，即每次支付人民币50001元。押金为50001元。合同第4.5条约定，甲方应在本合同签订十日内提供乙方办理工商注册、食品经营许可证等经营所需相关手续（包括及时提供租赁房产的产权证明及其他资质证明等），并确认其出租的租赁房屋具备上述证件的条件。甲方逾期提供的，免租期根据相应的逾期天数顺延，且每逾期一日，需向乙方支付免租期后日租金两倍的违约金。如提供材料不能办理的我方有权提前终止合同，并不承担违约责任，甲方应退还我方已交所有费用，并赔偿我方已投入的相关费用，包括但不限于装修费。合同第4.7条约定：甲方保证提供能够满足乙方正常经营的上下水、电容等条件，其中双方约定上水径【25】mm、下水径75mm、电容【50】kw。如果上下水不符合要求的需要确保能够经改造达到乙方标准，对于上下水、电容的改造应在本协议签订后【7】日内完成改造，相应的改造责任由【甲】方承担，费用（包括增容费用、设备费用、安装费用20000元）由【乙】方承担。若因甲方原因超过【7】日仍未完成改造的，则乙方有权提前终止协议，甲方应支付月租金二倍的违约金，返还押金、剩余期限租金和其他款项并赔偿损失(包括但不限于装饰装修费)。合同第4.12条约定：甲方应支付所有与场地、物业及其所在土地有关的房产税、土地使用费、印花税及其他税费以及与出租场地有关的税费。除本合同明确规定的由乙方承担的费用外，甲方不得以任何名义向乙方收取其他任何额外费用。合同第6.2条约定：本合同终止或解除后【15】日内，乙方将房产现状返还甲方，但应允许有正常的损耗以及由不可抗力事件导致的毁坏。合同第7.2条约定乙方可以单方解除本合同，第二款：发生不可抗力或情势变更导致本合同无法继续履行、合同目的不能实现或继续履行将会给乙方造成巨大经济损失的；第七款：因甲方租赁房产原因或因甲方逾期提供相关资质导致乙方无法办理工商注册、税务登记、食品经营许可证、食品卫生许可证等经营所需相关手续的。合同第8.3条约定：租赁期内乙方需提前退租的，应至少提前30日通知甲方，并按当年度月租金的二倍向甲方支付解约补偿金，同时甲方仍需向乙方退还押金以及剩余租期相应的租金。乙方的装修损失由乙方自行承担。合同第8.4条约定：因甲乙双方中任一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付当年度月租金二倍的违约金，如违约金不足以弥补所导致的损失，还应就不能弥补的部分承担赔偿责任，但甲方仍需向乙方退还押金及剩余租期相应的租金。第8.5条约定：由7.2条（1）中第3)、4）、5)、6）、7）中情形之一的，乙方有权单方解除合同并要求甲方支付当年度月租金二倍的违约金并赔偿损失（包括但不限于装饰装修方面的损失），甲方仍需向乙方退还押金及剩余租期相应的租金。其中附件一约定一次性支付费用为：押金50001元、电力增容费为20000元。经查，位于北京市顺义区安泰大街6号院5号楼1层206的房屋所有权人为翁义梅，2017年5月23日程成与翁义梅签订了涉诉房屋的租赁合同，租期五年，自2017年7月至2022年7月。2019年4月15日，翁义梅出具《允许转租分租证明》，允许程成在租赁期内转租或分租，房屋用途为商业经营。经查，北京程成文化传媒有限公司的营业执照记载的住所为：北京市顺义区南法信镇信中街12号院2号楼6层613室，登记日期为2019年6月3日。瑞幸天工（北京）信息技术有限公司空港第二店的营业执照记载的营业场所为北京市顺义区安泰大街6号院5号楼1层206，登记日期为2019年6月3日。2019年5月8日，瑞吉公司向程成方支付房租保证金50001元、电力增容20000元、房租33334元（5月1日至7月31日）共计103335元。关于食品经营许可证未办理的原因，经询问，瑞吉公司称：6月3日办理的营业执照，6月11日申请食品经营许可证，6月13日工作人员现场勘查，并微信通知我们审核不通过，口头说出租房屋没有备案分割。因为按照房产证122平申请的营业执照，实际出租方依然在122平米面积内经营理发店，所以审核不通过。程成称：药监部门人员三次去涉诉房屋内，但是三次瑞吉公司没有任何人，接待门是锁着的，来的过程中发现室内卫生不达标，桌面存在污浊，无人接待。之后证件是否办理下来我方不清楚，我方为了配合办理相关证件，将在涉诉房产的营业执照迁出至他处，为了给其办理营业执照，在合同履行过程中，是全力配合办理相关营业执照。瑞吉公司提交了程成所经营的理发店营业执照和变更后营业执照、涉诉房屋的现场的照片，拟证明营业执照登记地址变更，但实际仍在该区域经营。程成认可其真实性，不认可证明目的，认为正是积极配合对方，将经营地点迁至他处，瑞吉公司才得以顺利办理营业执照，照片看出未出租给瑞吉公司的部分，是处于房门紧锁的状态，不能说明我方在该区域继续经营，我方经营地点迁至他处。瑞吉公司提交了与北京市顺义区食品药品监督管理局工作人员的沟通记录、拟证明申请食品安全许可证未获准许。程成认为：微信聊天记录的内容可以显示出一方当事人与所谓的空港食药所的张老师之间的对话是强调卫生问题，内容多次涉及打扫干净的问题，张老师的回复并没有说是由于什么原因不通过，从微信聊天记录不能证实不通过的具体原因，也不能说明不通过的原因是我方造成的。瑞吉公司提交了基础装修合同、支付回单和发票，拟证明因无法办理许可证投入的合理营建损失为56572.6元。程成不认可其关联性。程成提交施工合同、收据以及增值税发票，拟证明应瑞吉公司的要求改造电力增容支付施工费用54000元，其中合同约定瑞吉公司自愿承担20000元，我方承担34000元，该笔费用已经交付给施工单位，施工单位已经完成施工，并且施工单位给瑞吉公司开具了增值税发票，因此不存在返还电量增容20000元的问题。我方对所支付的电量增容费并未受益，由于瑞吉公司的违约行为给我方造成了34000元的损失，该损失应由瑞吉公司承担。瑞吉公司不认可该份证据，认为施工合同只有主体内容，其他页面为空白，施工合同施工方的法定代表人与实际代表人不一致，真实性无法确认，骑缝章只有首页有，被告提供的收据支付方是现金交付，携带54000元工程款，现金支付与现实交易习惯不符，且未提供相关转账证明。发票是虚开的发票，该合同和收据不能证明是否实际支出该笔费用，其次不能证明电力增容费是被告的损失，电力增容的损失是被告违反了合同约定的个人行为所导致的，应由其自行承担，电力增容后被告作为出租人可以继续出租不能属于损失。程成提交租赁前、后涉案房屋的照片和工程预算单，拟证明赁前涉诉房屋用于经营美容美发，瑞吉公司对此知晓，在瑞吉公司承租部分房屋后进行了破坏性的改造，将我方原有屋内的设施外墙玻璃、外窗玻璃、墙面、地面等进行破坏，造成的经济损失达29130元。瑞吉公司认为：出租前、后的照片是房屋正常使用的情况，租赁合同解除后承租方无需对房屋进行恢复原状，前后照片的变化证明现在的场地不影响被告二次出租。程成提交了北京增值税普通发票一张，拟证明因瑞吉公司提前解除合同，致使我方产生了四个月的税金损失4444.53元。程成称：我方把发票提前开好了，且是超出原告应支付的金额开的，税点已经交了，是增值税发票。瑞吉公司认为：按照合同约定我方交纳的费用都是含税的费用，程成代开发票符合合同约定，无法证明为其损失。经询问，程成称：地面损坏了30平米，原有地面是瓷砖，瑞吉公司装修时铺了水泥砂浆，铺了地胶，墙面刷了水泥漆，需要铲除恢复，门前的大门玻璃碎了以后瑞吉公司改成门，是8平米的双层真空玻璃。瑞吉公司称：改造的情况属实，但是不影响二次出租不同意赔偿。另经询问，程成称：我方已经不在涉诉房屋里了，在2019年12月就退还给了原房主，房屋按照原状退还的，我方赔偿了两个月的租金作为违约金。我方是按照瑞吉公司的要求增容电量的，我方自己经营时电容是够用的。对此，瑞吉公司称：我方是在2019年7月31日撤场的，搬走了所有设备，将房屋按照现状返还给了程成。我方确实要求增容电量，但是都包含在了我方已经支付的费用中。一审法院认为：通过庭审，一审法院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉房屋租赁合同关系的解除问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案中，程成作为出租方与承租方瑞吉公司就涉诉房屋的租赁事宜签订了租赁合同。涉诉租赁房屋具有房屋产权证，且业主翁义梅出具《允许转租分租证明》，允许程成在租赁期内转租或分租。该租赁合同均系合同当事人真实、自愿的意思表示，也不违反法律的强制性规定，故双方所签租赁合同应属合法有效，双方应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体在本案中，程成作为涉诉房屋的出租人，其义务是让渡房屋的使用权。瑞吉公司租赁涉诉房屋作经营咖啡项目使用，合同约定程成提供瑞吉公司办理工商注册、食品经营许可证等经营所需相关手续，并确认其出租的租赁房屋具备上述证件的条件。程成将公司营业执照的注册地变更为北京市顺义区南法信镇信中街12号院2号楼6层613后，瑞吉公司将公司注册地变更为北京市顺义区安泰大街6号院5号楼1层206，且根据相关图片，程成的理发店并未继续经营，程成已按照合同约定履行了相关义务。瑞吉公司作为承租人，在承租房屋时应该预见到办理相关证照可能存在的风险。瑞吉公司因涉诉房屋无法办理食品经营许可证，认为程成根本违约，无事实和法律依据。现瑞吉公司因无法办理食品经营许可证，认为租赁合同无法继续履行，故提出解除合同。因瑞吉公司提前退租程成主张解除涉诉租赁合同关系，双方均同意于2019年7月31日解除合同。故一审法院认定房屋租赁合同于2019年7月31日解除。案件争议焦点二是涉诉房屋租赁合同解除后，后续事项的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。关于瑞吉公司主张返还房租33334元及支付违约金33334元。因瑞吉公司提前退租，房屋租赁合同已于2019年7月31日解除。瑞吉公司应支付2019年5月1日至7月31日的房租共计33334元，且瑞吉公司作为违约方，一审法院对其违约金的请求不予支持。关于瑞吉公司主张返还押金50001元，根据合同约定，因合同约定乙方提前退租的，仍需向乙方退还押金以及剩余租期相应的租金。因此合同解除后，程成应向瑞吉公司返还押金50001元。关于瑞吉公司主张的装修损失56572.6元。根据合同第8.3条约定，租赁期内瑞吉公司需提前退租的，装修损失由其自行承担。因此对其请求不予支持。关于程成主张的违约金33334元，因瑞吉公司提前退租导致租赁合同解除，按照合同约定，瑞吉公司应向程成支付违约金33334元。关于程成主张的场地恢复费29130元。根据合同第6.2条约定，本合同终止或解除后15日内，乙方将房产现状返还甲方，但应允许有正常的损耗以及由不可抗力事件导致的毁坏。根据双方提交的证据以及相关陈述，瑞吉公司经程成同意对房屋进行了装饰装修，且现合同解除后，合同约定将现状返还即可。因此对程成的该项主张一审法院不予支持。关于税金损失4444.53元。根据租赁合同第4.12条约定，程成方应支付所有与场地、物业及其所在土地有关的房产税、土地使用费、印花税及其他税费以及与出租场地有关的税费。关于已发生房租的税金应由程成支付。根据程成提交的发票，其已支付了自2019年5月1日至2019年11月1日的税金。该税金应在房租实际发生后支付，程成提前交付的税金该损失应由程成方自行承担，因此对其请求一审法院不予支持。关于瑞吉公司主张返还电力增容费20000元，程成主张瑞吉公司支付电力增容费34000元。根据租赁合同的约定，对于电容的改造的费用（包括增容费用、设备费用、安装费用20000元）由瑞吉公司承担，并约定本合同终止或解除后15日内，瑞吉公司将房产现状返还程成。该增容费按照合同约定由瑞吉公司承担，且解除后按现状返还即可，瑞吉公司无权主张返还电量增容费，故一审法院对瑞吉公司的相应诉讼请求不予支持。另，电量增容对房屋是增值，且合同未约定解除后剩余的费用由瑞吉公司承担，因此对程成的请求一审法院不予支持。另，就瑞吉公司所主张的滞纳金请求，没有事实依据一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、确认瑞吉公司与程成所签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、程成于判决生效之日起七日内向瑞吉公司退还押金50001元；三、瑞吉公司于判决生效之日起七日内向程成支付违约金33334元；四、驳回瑞吉公司的其他诉讼请求；五、驳回程成的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，瑞吉公司因无法办理食品经营许可证，认为租赁合同无法继续履行，故提出解除合同。瑞吉公司主张其无法办理食品经营许可证系案涉房屋没有进行备案分割且程成仍在案涉房屋经营理发店所致，故程成构成违约。对此本院认为，瑞吉公司应对其主张的无法办理食品经营许可证的原因进行举证，但其在本案中未提交充分有效证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。瑞吉公司主张一审法院未向行政部门调取瑞吉公司食品经营许可证未成功办理的原因属程序违法，而前述证据属于瑞吉公司的举证责任范围而非法院调取证据范围，故本院对瑞吉公司的该项主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于瑞吉公司主张返还房租33334元及支付违约金33334元，因瑞吉公司提前退租，房屋租赁合同已于2019年7月31日解除。瑞吉公司应支付2019年5月1日至7月31日的房租共计33334元。根据前文所述，瑞吉公司系违约方，一审法院对其违约金的请求不予支持并无不当。关于瑞吉公司主张的装修损失56572.6元。根据合同第8.3条约定，租赁期内瑞吉公司需提前退租的，装修损失由其自行承担，一审法院对其主张的装修损失不予支持并无不当。关于瑞吉公司主张返还电力增容费20000元，根据租赁合同的约定，对于电容的改造的费用（包括增容费用、设备费用、安装费用20000元）由瑞吉公司承担，并约定本合同终止或解除后15日内，瑞吉公司将房产现状返还程成。该增容费按照合同约定由瑞吉公司承担，且解除后按现状返还即可，瑞吉公司无权主张返还电量增容费，故一审法院对瑞吉公司的相应诉讼请求不予支持并无不当。另，就瑞吉公司所主张的滞纳金请求，缺乏事实依据，本院难以支持。关于程成主张的违约金33334元，因瑞吉公司提前退租导致租赁合同解除，按照合同约定，瑞吉公司应向程成支付违约金33334元，一审对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，瑞吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4165元，由北京瑞吉咖啡有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 孙承松审 判 员 杜丽霞二〇二一年四月二十三日法官助理 郭妍子法官助理 李 冉书 记 员 刘 鸽书 记 员 刘 畅