陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0825民初7266号 原告（反诉被告）：某某公司，住所地定边县定边镇长城南街帝豪大厦21-23层。 法定代表人：李某某。 委托诉讼代理人：张少雄，系陕西金赞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：田某某。 委托诉讼代理人：王某某。 被告（反诉原告）：田某甲。 被告（反诉原告）：田某乙。 委托诉讼代理人：杨某某。 三被告共同委托诉讼代理人：王会强，系北京市康达（西安）律师事务所律师。 原告某某公司诉被告田某某、田某甲、田某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年12月2日、2020年12月15日公开开庭进行了审理，期间因疫情扣除审限三个月，鉴定扣除审限十个月，原告定边县金天利房地产投资有限公司及委托诉讼代理人张少雄、被告田某某及委托诉讼代理人王某某、田某甲、田某乙及委托诉讼代理人杨某某、三被告的委托诉讼代理人王会强均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。 原告诉称，2010年11月24日原告与三被告签订《商品房买卖合同》，三被告以4756454元价格购买原告位于定边县东正街天恒大厦三层972.69㎡房产。2010年11月23日三被告对应支付下剩200万元购房款转为借款给原告立还款承诺书，当日三被告还给原告立了200万元借据，约定借款在一年按分期还款计划付清，若逾期还款一借款额10%承担违约金，借款利息为月利率6.12‰，现三被告截止2012年4月16日已还款144万元，清息135234元，下剩56万元经索要不还，致使原告权益受损失，故依法诉请法院判决。请求事项：1、依法判决三被告给原告支付购房款56万元，并以2012年4月16日以月息6.12%计算至购房借款兑现之日终。2、依法判决三被告承担逾期支付购房借款56万元10%的违约金。3、由三被告承担本案诉讼费用。 原告就本诉向法庭提交了以下证据： 第一组证据商品房买卖合同一份，证明2010年11月24日原告与三被告签订商品房买卖合同、房屋价款4756454元，位于定边县东正街天恒大厦，房屋面积972.69平方米，付款方式约定首次付款2756454元（2010年11月24日前付清），剩余200万元一年内还清，具体见还款承诺书。 第二组证据借据一支、还款承诺书一份，证明2010年11月23日三被告给原告法定代表人李某某立欠据200万元，月利率按6.12‰计算，还款方式前六个月每月还本金80000元，息随本金，下剩152万元每月还253333元，息随本金，六个月内还清，所欠房款以购买的天恒大厦三楼网吧作抵押，所承诺还款数200万元，期限一年，月息6.12‰，如违反还款承诺三被告支付借款额10%的违约金，并有权停止天恒三楼网吧的一切经营活动，赔偿对方损失。 第三组证据还款清单一份，证明三被告欠原告200万元截至2012年4月16日已还本金144万元，利息清算至2012年4月16日，清息135234元。 第四组证据陕西省高级人民法院（2019）陕民再61号民事判决书，证明原告向三被告出售的房屋符合当初商品房合同签订的各项要求。 三被告辩称，请求人民法院驳回被答辩人要求答辩人支付所欠房款56万元和利息及10%的违约金的诉讼请求。由原告承担本案诉讼费用。2010年11月24日，三被告与原告签订了书面合同，合同约定将位于东正街的天恒大厦三楼出售给三被告，200万元购房款按银行贷款利率计息分期支付给原告，原告途中将室内电动扶梯拆除，在一楼东侧擅自开挖原设计图纸未设计的通向县供销社的大门，随后又将一楼分割出售他人，致使通往天恒大厦的通道被封堵，天恒大厦两侧以及北面的用地均归案外人所有，四处通道无一处属于正常通道，导致无法正常通行，同时发现将东侧原设计钢步梯从4米缩减为2.9米，未按照设计配置西侧观光电梯的违法事实。为此三被告多次与原告协商，均无果，无奈，剩余56万元购房款，并未支付，期间经定边县人民法院开庭审理要求继续履行合同判决原告按补充协议约定，为被告提供东和汪青福公用的钢构步梯、电梯各一部，原告给付被告违约金146600元，被告不服上诉榆林中级人民法院发回重审，最后经高级人民法院作出（2018）陕民申2824号民事裁定，提审该案。在再审期间查明，高院对一、二审查明原告未履行合同的事实属实，予以确认，最后，陕西省高级人民法院以被反诉人在二审结束后在涉案大楼东北角加装了一部电梯，补充协议第2条约定内容可以实现，以及东通道于2017年4月13日与县供销社合作总公司签订《通道使用协议》为判决依据，作出（2019）陕民再61号判决撤销榆林市中级人民法（2016）陕08民终字3363号民事判决书、撤销定边县人民法院（2016）陕0825民初730号民事判决、撤销榆林市中级人民法院（2015）榆中民一终字第00097号民事裁定、撤销定边县人民法院（2013）定民初字第01952号民事判决。2019年9月17日原告又将被告诉至定边县人民法院，索要扣的56万元购房款及利息和违约金，由此可见，由于原告在履行合同的过程中的重大违约行为，导致合同目的长期不能实现，使房款及利息和违约金协议的长期处于不稳定、不确定状态，原告要求被告支付所欠房款56万元和利息及10%的违约金的请求不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 三被告就本诉向法庭提交了以下证据： 陕西省高级人民法院（2019）陕民再61号民事判决书，证明原告违约的事实存在。虽然给三被告安装了电梯，但是2018年进行安装，2010至2018年期间给三被告造成巨大的损失。 反诉原告诉称，2010年11月24日，反诉原告与反诉被告签订了书面《商品房买卖合同》，合同约定：反诉被告将位于定边县东正街的天恒大厦三楼以每平方米4890元，总计人民币4756454元出售给反诉原告，反诉原告对涉案房屋装修并经营网吧。装修完后，反诉被告连夜拆除了室内电动扶梯，在一楼东侧擅自开挖原设计图纸设计的同向县供销社的大门，随后将一楼分割出售他人，致使通往天恒大厦的通道被封堵，天恒大厦两侧以及背面的用地均归案外人所有，四处通道无一处属于正常的通道，导致反诉原告无法正常通行。同时发现将东侧原设计钢步梯从4米缩减2.9米，未按设计配置西侧观光电梯的违法事实。涉案楼房从2010年11月份签订合同至省高院的判决期间参照同栋二楼商铺平均租赁费计算租赁费损失274万元；未按原设计配置涉案房屋扶梯以及房屋购买后对东通道封堵更改和二审判决后对观光电梯位置变更造成的房屋价值减价损失100万元；装修损失20万元；营业损失30万元，故提出反诉。 反诉请求：1、依法判决被反诉人赔偿反诉人房屋折价损失费、租赁费损失、装修损失费、营业损失费合计424万元（经鉴定房屋折价2567901元；2010年12月16日至2019年8月19日的营业损失2236095元，鉴定费45000元）2、由被反诉人承担本案诉讼费用。 反诉原告就反诉向法庭提交了以下证据： 第一组证据商品房买卖合同，证明双方2010年11月24日签订了该合同，被反诉人购买了整层楼房，交付标准是以设计图为准。 第二组证据情况说明一份，2012年7月15日，因被反诉人将交付房屋1楼的手动扶梯和观光电梯拆除，导致反诉原告经营的金马网吧无法正常通行反诉人经与定边县供销合作总公司协商临时通行，但被反诉人对此应当承担违约责任。 第三组天恒大厦设计图纸一份，证明1-2楼有扶梯和西边有观光电梯，建设时正门楼梯，但该楼梯被封堵，1楼东面步梯下边通道原设计通向一楼大厅。 第四组证据5份生效法律文书，证明被反诉人交付的房屋不符合设计图纸导致原告经营的网吧无法通行，经营目的无法实现，给原告造成损失和应当被反诉人承担赔偿责任。 第五组证据价格评估意见一份、鉴定费发票一支，证明被反诉人给反诉人造成的房屋折价损失和营业损失，鉴定花费45000元，鉴定为房屋折价2567901元，2010年到2019年营业损失2236095元，被反诉人应当赔偿。 反诉被告辩称，三被告购买房屋因通行价值减少二百万元不能成立。楼房是现房销售，房屋通行条件明确，不存在合同约定的违约，也不存在法律规定的违约情形，三被告购买的房价由市场决定，房屋增值减少与原告没有任何关系，三被告以房屋鉴定贬值要求原告赔偿无法律及事实依据；对购买房屋因通行营业损失二百万余元亦不能成立，商铺的经营用途没有特别的约定，营业损失与商铺没有因果关系；鉴定意见法院不能采信，鉴定是为查明案件待证事实，而本案的鉴定事项系鉴定机构自行设定，对虚拟性的鉴定不能作为定案的证据采纳；应当驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉被告就反诉向法庭提交了以下证据： 补充协议、定边县建设工程规划许可证、民事调解书（承诺书）、土地使用协议（收据）、陕西省高级人民法院（2019）陕民再61号民事判决书、定边县供销社证明一份，证明内容：在2010年11月23日原、三被告签订补充协议，补充协议早于商品房买卖1天所写，约定三被告购买“天恒大厦”三层的通行条件是位东由原告通过和汪清福共用的钢构步梯、电梯各一部；一层南通道以一楼营业时间为准；三层西侧以“海纳大厦”（东）投入同时使用，建设费用由出卖方承担，所产生的物业费由三被告承担。在2009年10月14日定边县城乡建设局给原告颁发的建设工程规划许可证中，“天恒大厦”东侧设计了通道。原告与“海纳大厦”建设方陕西三星建工集团有限公司定边分公司在定边县人民法院达成调解，约定“海纳大厦”东侧一楼至五楼有步梯、电梯两部，每层平台向“天恒大厦”开口，步梯、电梯两部和“天恒大厦”的南出口有一条由南向北的路为永久性共同使用。原告在“海纳大厦”为“天恒大厦”通行是用自己十间房屋作为投资置换。2012年11月4日，定边县世荣房地产开发有限公司（即陕西三星建工集团有限公司定边分公司）又承诺保证“海纳大厦”与“天恒大厦”之间道路畅通，电梯二十四小时通行。为保障“天恒大厦”东侧通行矛盾，2017年4月13日原告与定边县供销合作总社达成《通道使用协议》，约定供销商贸大厦前广场西靠天恒大厦（李某某）向东开门通行，通行范围从天恒大厦东墙外墙皮2米，北至市政公用地永久通行，补偿人民币10万元。三被告因为购买原告“天恒大厦”三层道路通行发生纠纷，陕西省高级人民法院判决认定，原告向三被告出售“天恒大厦”三层楼房的通行符合合同约定的条件。证明目的：原告向三被告出售“天恒大厦”三层楼通行与自身贬值或者增值不存在关系。 经庭审质证，本诉原告所举的证据，三被告对第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，虽然和他约定违约责任，但原告违约在先。对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，不是借款，是下欠的房屋。对第三组证据对已付款项数额无异议。对第四组证据真实性无异议，对证明目的有异议，判决书提到履行情况电梯和钢构楼梯原设计通向大厅，但现在通向供销社。就本诉三被告所举证据，原告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，2018年在大楼东北角安装电梯是合同以外的，合同没有约定。大楼以东的道路出行问题，使用期间没有受到限制，2017年原告是与供销社协商达成的协议。 反诉原告所举证据，反诉三被告对第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，这份合同涉及道路通行以北相邻东正街，南后门有一条通往帝豪大厦的路，东出口相邻东正街供销社的广场，被反诉人销售的3层房屋具备了通行条件，买卖合同未签订合同时就交付使用，2010年11月24日签订的合同，当时已经完成了验收，不存在反诉原告所诉的不符合标准，现在涉案的房屋所有权人在不动产登记中心变更为5个人，未经过我们，将涉案房屋登记在5人名下，我们不予承担任何责任。对第二组证据有异议，当年供销社的门前已经成为广场，政府没有对供销社的问题处理，东出口是原汪清福房产的出口，土地不是供销社的，而且也没有相关证据证明是供销社的土地。对第三组证据有异议，在其他案件中我们没有对该证据进行确认，与天恒大厦现状不一致，被反诉人给反诉人销售的天恒大厦3层是建成后的现房销售不存在天恒大厦以西有观光电梯也不存在楼内有手动扶梯，与反诉人购买房屋实际现状是不相符的，对证明楼梯被封堵的事实不认可，对证明天恒大厦东口通行一楼不认可，有异议，每份图纸在建设局认可批准最后验收完毕为准，最后验收的图纸和这个不符合。对第四组证据真实性认可，对证明有异议，被反诉人向反诉人销售天恒大厦楼房，没有特定约定就是开网吧使用，而且省高级人民法院判决书15页中作出认定，合同已经基本履行完毕，因此反诉人的第四组证明目的不能成立，真实性无异议，最终所有文书被高院撤销改判，证明是前面的文书都是错误的。对第五组证据价格评估意见书有异议，第2页中评估方收集的有关资料不能作为鉴定价格评估意见书的对象，市场调查资料其他评估所需资料这部分资料没有经过法庭质证，法庭也未委托鉴定方在鉴定时进行证据调查，对委托方鉴定意见书的价格书第2页，委托方提供的有关资料作为鉴定资料不能成立，如民事诉讼，未进行质证，谈话笔录复印件未见到，对补充材料情况说明未见到，鉴定机构所作的鉴定根据必须是法庭进行质证，委托才能作为鉴定对象，鉴定机构单方面收集材料，且被反诉人没有见到过，因为该不能成立，意见书第1页价格评估要求，法庭没有确认该事实。因此对房屋折价评估营业损失就无从谈起，意见书第5页中，2012年6月20日到2018年评估房屋假设具备通行情况下，鉴定机构对假设作出的鉴定，就不能让被反诉人承担责任，根据调查情况是虚拟的结果，在时间段上不一致，内容及结果表示相互矛盾不能成立，鉴定意见书从证据角度不属于直接证据材料，属于间接性材料，该鉴定意见书中没有直接材料，不应当认定，不予认可，以损失来拖欠原告的购房款是无理要求。反诉三被告所举的证据，反诉原告对该组证据补充协议真实性无异议，定边县建设工程规划许可证真实性不予认可，民事调解书（承诺书）真实性认可，土地使用协议（收据）真实性不予认可，陕西省高级人民法院（2019）陕民再61号民事判决书真实性予以认可，定边县供销社证明不予认可，对该组证据的所有证明目的均不予认可，以我们举证证明目的为准。 本院对原告提交的证据作如下认定，对原告所举的第一、二、三、四组证据，三被告对真实性均无异议，对证明目的有异议，四组证据能够相互印证，形成证据锁链，应予确认。对三被告所举的证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，本院仅对证据的真实存在，予以确认。 对反诉提交的证据作如下认定：对反诉原告所举的第一、四组证据，反诉三被告对真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本诉中原告提供的证据相互印证，可以确认相关事实，予以确认；对反诉原告所举的第二、三、五组证据，反诉三被告均有异议，本院仅对证据的真实存在，予以确认。对反诉三被告所举的证据，反诉原告有异议，本院对证据的真实存在予以确认； 根据原告、三被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2010年3月，原告与三被告达成购买天恒大厦三层商铺的口头协议。2010年11月1日至2010年11月23日原告将房屋交付三被告，三被告装修后经营“金马网吧”。2010年11月23日，原、三被告签订《补充协议》协议约定：1、原告提供东和汪清福共用的钢构步梯、电梯各一部；2、在海纳大厦投入使用的同时，由原告负责在大厦东侧建设海纳大厦三楼直通三被告三楼的通道一条，供三被告使用，建设费用完全由原告承担，所产生的物业费由三被告承担；3、一层南通道（实际应为北通道），产权不归三被告，但在海纳大厦通道未开通时，以一楼营业时间为准，可作为三被告营业通道，供三被告免费通行。同日，三被告对下欠购房款向原告出具200万元借据一支及还款承诺书一份，约定还款方式及月息为6.12‰。 2010年11月24日原告与三被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：三被告以4756454元价格购买原告位于定边县东正街天恒大厦三层商铺。2011年3月17日，涉案三层商铺办理了房屋所有权证（房产证号：定边县房权证东区字第6-022681号），房屋登记证上记载的房屋所有权人为田某某、田某甲、田某乙、艾小红、陈润霞，房产证面积为948.92元，规划用途为商住，土地使用年限自2007年10月26日至2077年10月24日。2012年4月16日，双方对剩余房款进行结算，三被告分批分次支付4196454元，下剩房款为56万元。原告就剩余房款索要无果诉至法院。 另查明，根据陕西省高级人民法院（2019）陕民再61号民事判决确认通道情况：东门相邻的现行通道，土地使用权属于定边县供销合作总公司，2012年7月15日，定边县供销合作总公司出具《情况说明》，三被告自行与定边县供销联合社协商取得临时通道；2017年4月13日，原告与定边县供销合作总公司签订《通道使用协议》，对天恒大厦向东开门通行进行约定：1、由李某某（原告法人）出资10万元作为通行补偿费；2、通行范围从天恒大厦东墙外墙皮2米，北至市政公用地；3、该地用途只能作为通道使用，不得改建房屋或附加地上附着物。东通道有钢构步梯、电梯各一部；北门相邻东正街，一楼为新世界名品鞋城，从一楼北门进入，穿过鞋城，鞋城里大门处于锁闭状态；南门外部通往垃圾场；西门现行通道（两个电梯）使用权属于海纳大厦。从西门通往涉案三楼必须使用海纳大厦所属的电梯及室内连廊方可到达，海纳大厦的营业时间决定了西门通道的使用时间。2019年原告在涉案天恒大厦东北角加装一部电梯。三被告因通道不符合合同约定，造成损失提出反诉。 再查明，经三被告申请，本院依法委托榆林市高新区镇北价格评估有限公司进行鉴定，2020年11月20日，榆林市高新区镇北价格评估有限公司出具榆镇北价评（2020）0057号价格评估意见书，鉴定意见为：因通行受阻导致的房屋折价评估值为2567901元；网吧从2010年12月16日至2019年8月19日的营业损失价格为2236095元。 本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与三被告签订的《补充协议》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。原告已按照约定交付房屋，三被告应当按照约定支付购房款，故原告请求三被告支付剩余房款56万元的诉讼请求，予以支持；对原告请求按照月息6.12‰计算利息，未超出法律保护范围，应予支持；对原告请求三被告承担逾期支付购房款10%的违约金，原告已主张利息，另行主张违约金显属过高，不予支持。对被告辩称，与查明事实相符的予以支持。 对反诉原告请求反诉被告赔偿房屋折价损失费和租赁费损失、装修损失费、营业损失费的反诉请求，通过审理查明可以确认涉案天恒大厦的通道从反诉被告出售给反诉原告后处于不完全符合约定的情形，反诉被告亦在2017年、2019年分别通过与定边县供销合作总公司签订协议、安装电梯解决涉案商铺的通行问题，方使双方对商品房买卖合同及补充协议的约定的义务基本履行完毕。故原告在履约过程中构成违约，对造成的损失应当承担赔偿责任。涉案对于通行不符合约定的违约责任未作出明确约定，故对损失的赔偿应当在鉴定意见的房屋折价损失2567901元的30%酌情认定为770370.3元（2567901×30%=770370.3）。对反诉原告主张损失的超出部分，不予支持。其中反诉原告就营业损失进行鉴定，但涉案房屋系商铺，未提供鉴定所涉及的时间停业的相关证据，故无法确定相关事实，故对该部分损失，不予支持。对该部分鉴定费用亦由反诉原告自行承担；对装修损失费、租赁费损失，未提供相应证据佐证，不予支持。对反诉被告的辩称，与查明事实相符的，予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告田某某、田某甲、田某乙于本判决生效后十日内向原告支付购房款56万元及利息（月利率6.12‰计算，从2012年4月17日起至兑现完毕之日止）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 三、由反诉被告某某公司于本判决生效后十日内向反诉原告赔偿各类经济损失770370.3元。 四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9400元，由三被告承担，反诉费20360元，由原告承担10508元，由三被告承担9852元，鉴定费45000元，由原告承担22500元，由三被告承担22500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  党翠琴 人民陪审员  王泓安 人民陪审员  文 军 二〇二一年四月一日 书 记 员  高雪琼