江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终726号上诉人（原审原告）魏龙，男，1976年3月13日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：马婕（系魏龙妻子），女，1982年5月25日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：徐兴春，江苏恒旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港晶意置业有限责任公司，住所地东海县牛山街道利民西路148号阳光清华园B6-2-102。法定代表人：刘松，该公司经理。委托诉讼代理人：钱家栋，山东博港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭廷汉，男，1966年11月5日生，汉族，住福建省惠安县。被上诉人（原审被告）：郭娜丽，女，1967年11月1日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：李小娟，女，1989年5月16日生，汉族，住东海县。上诉人魏龙因与被上诉人连云港晶意置业有限责任公司（以下简称晶意公司）、郭廷汉、郭娜丽、李小娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初6339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，或者发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费等费用。事实与理由：1.一审判决认定魏龙与晶意公司间没有书面转让合同的情况下无权向晶意公司主张房屋权利，系适用法律错误。魏龙与晶意公司的房屋买卖合同成立且有效，书面形式主要是起到固定证据、规范交易的作用，只是倡导性而不是强行性的，不以书面形式签订房屋买卖合同（或补充协议，或变更协议）并不改变当事人意思表示一致这一基本事实，也不会损害社会利益，而且法律也没有规定因为形式上的要件而否认当事人的意思自治。未采取书面形式并不会绝对地损害国家利益或者社会利益，因此，“应当”采取书面形式的规定并非效力性强制性规定，而是管理性规定，未采取书面形式的房屋买卖合同有效。结合本案，通过一审证据，完全能够证实魏龙与晶意公司形成了商品房买卖合同关系，晶意公司交付房屋给魏龙装修居住至今且为魏龙唯一住房，只因晶意公司因资产管理问题将房屋网签在郭廷汉名下一直无法联系，故不能直接过户导致拖延，晶意公司2020年1月10日出具的名为“借条”的房款收据，既有合同主体也有标的物和价款，再次确认双方商品房买卖合同关系的存在。无论是与负责人的微信文件内容还是借条证据及后来的录音文件都能体现双方己按合同约定履行了权利义务，故商品房买卖合同成立且生效，魏龙有权向晶意公司主张涉案房屋的产权权利。2.被上诉人之间恶意串通损害魏龙合法权益，根据相关法律规定，被上诉人之间的合同应当无效。一审判决以魏龙与晶意公司间没有书面转让合同的情况下，魏龙无权向被上诉人主张房屋权利为由，不再对被上诉人之间签订的商品房买卖合同效力进行论述明显不当。魏龙一审所举证据充分，结合一审法庭调查，被上诉人之间明显存在恶意串通交易，损害了魏龙合法权益，破坏了诚实信用交易规则。3.被上诉人以晶意公司和郭廷汉2009年7月23日签订商品房买卖合同属于“以虚假的意思表示实施的民事法律行为”，即双方通谋以虚假意思表示实施为了套取、骗取银行贷款为目的的签订合同行为，有悖于当事人的真实意思，欠缺民事法律行为的有效行为，依法应当认定无效。晶意公司二审辩称，魏龙在上诉状中所陈述的事实与理由不成立，请求二审予以驳回，理由是：1.晶意公司与魏龙既没有签订书面房屋买卖合同，也未收到魏龙支付的购房款，不存在房屋买卖合同成立的事实，魏龙所依据的是2020年1月10日晶意公司向魏龙出具的借款5万元的借据，和魏龙支付购房款是两个截然不同的法律事项，魏龙作为从事专业房地产中介人员应是清楚的，魏龙所主张的其与晶意公司之间存在房屋买卖合同关系没有事实和法律依据。2.晶意公司与郭廷汉之间的房屋买卖合同自愿签订成立，且产权已经登记，涉案房屋已依法转让，且经过国家行政权利登记机关依法确认，并核发了不动产产权证书，不存在恶意串通情况，也不存在损害魏龙合法权益的事实。郭廷汉、郭娜丽二审书面辩称：魏龙认为其与晶意公司之间的房屋买卖合同成立且有效的理由不能成立。魏龙仅持所谓的借条证明其与晶意公司之间存在房屋买卖合同的证据不足，该借条对合同所需的主要内容未加约定，更谈不上房屋买卖合同有效。郭廷汉与李小娟之间的房屋买卖合同合法有效。请求驳回上诉，维持一审判决。李小娟二审辩称：其和郭廷汉之前不认识，是在看了房产证是合法的、经过咨询没有纠纷才买的房屋，不存在魏龙说的通谋骗取贷款，应当维持原判。魏龙向一审法院提出诉讼请求：1.确认晶意公司、郭廷汉、郭娜丽、李小娟签订的商品房买卖合同无效，判令东海县牛山街道玉带河路88号水上威尼斯xx室房屋归魏龙所有；2.本案诉讼费用、律师费等费用由晶意公司、郭廷汉、郭娜丽、李小娟承担。一审法院认定事实如下：2009年7月23日，晶意公司与郭廷汉签订商品房买卖合同，约定将东海县牛山街道玉带河路88号水上威尼斯xx室房产出售给郭廷汉。2020年9月4日，郭廷汉、郭娜丽对上述房屋办理了不动产权登记，当日，郭廷汉、郭娜丽与李小娟签订房地产买卖契约，约定将东海县牛山街道玉带河路88号水上威尼斯xx室房产出售给李小娟，并办理了不动产权变更登记。另查明，晶意公司在2020年1月10日出具借条一张，借条上记载“今借到魏龙人民币伍万元整（¥50000），注：此款作为魏龙购买水上威尼斯xx室房屋时冲抵房款，该房屋总价款为人民币伍十伍万元整”。一审法院认为，商品房买卖应当以存在有效的买卖合同为基础，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中，魏龙举证的借条并非商品房买卖合同，举证的《新2018房屋买卖合同xx》并无当事人签字，对当事人不产生效力，举证的通话录音、监控图片等亦不能证明存在有效的商品房买卖合同，在没有书面转让合同的情况下，一审法院对魏龙主张案涉房屋的权利不予支持。因魏龙无权主张房屋权利，故一审法院对魏龙主张晶意公司、郭廷汉、郭娜丽、李小娟合同无效亦不予支持。一审法院依照上述理由已经对魏龙的诉讼请求不予支持，故不再对晶意公司、郭廷汉、郭娜丽、李小娟之间是否存有恶意及晶意公司与郭廷汉签订的商品房买卖合同的效力情况进行论述。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回魏龙的诉讼请求。案件受理费9300元，减半收取计4650元，保全费3270元，由魏龙负担。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，晶意公司提供的证据为：魏龙担任法定代表人的企业查询信息，证明：魏龙具有购买房屋的专业知识和需要履行相关的合法手续。魏龙对该证据真实性无异议，但认为不能达到晶意公司的证明观点，正因为魏龙具备专业知识所以才购买该房屋，因为所有员工都知道是晶意公司为了套取贷款将涉案房屋虚假签订在郭廷汉名下，该房屋交房时间是2010年，郭廷汉2012年至2013年才离职，郭廷汉是晶意公司员工，如果是郭廷汉的房屋，晶意公司为何不把涉案房屋交给郭廷汉，晶意公司于2020年才找到郭廷汉，不符合正常的交易手续。李小娟对该证据无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。关于魏龙提出的上诉理由，经查：魏龙所举的证据并不能证明其与晶意公司之间就案涉房屋存在买卖关系，晶意公司对此亦不认可，因此其无权对涉案房屋主张权利，一审法院对魏龙关于要求确认晶意公司、郭廷汉、郭娜丽、李小娟之间所签订合同无效的诉讼请求不予支持，符合法律规定。故魏龙的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。本院认为，上诉人魏龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元（魏龙已预交），由上诉人魏龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年四月二十五日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。