吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终578号上诉人（一审被告）：李英杰，男，1979年5月9日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金丽娜，吉林孚达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：池今顺，女，1936年2月15日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金延秋，吉林孝信律师事务所律师。上诉人李英杰因与被上诉人池今顺确认合同效力纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李英杰上诉请求：撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初6027号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉请；并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、本案《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，属合法有效合同，不存在重大误解情形。我国《民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，结合本案来看：1、被上诉人为完全民事行为能力人。被上诉人虽为老年人，但通过一审的相关证据及陈述来看能够证明其为完全民事行为能力人，只要没有被确定为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其行为能代表自己真实意思且表达与反映的思维符合一般的逻辑思维与常理状态，其民事行为即属于有效的民事行为。2、签订案涉合同为被上诉人真实意思表示。被上诉人实际参与本案房屋买卖交易全过程，虽然一直主张对其合同内容及其行为的性质错误认识，但到不动产交易中心办理手续行为足以印证被上诉人明知出售房屋行为，不存在重大误解。能对抵押房屋贷款程序一清二楚并欲在其中得到金钱利益的老年人不了解房屋过户的含义显然不符合正常逻辑思维。而且，分析被上诉人在一审提交的刑事案件询问笔录来看，被上诉人对陈述本案买卖交易之前发生的事实及过程思维非常清晰，记忆非常准确，唯独对与上诉人对话过程或出售房屋这一事宜表示“没听懂”“不知道”等假装糊涂，这明显与其他陈述思维相矛盾，显然属于故弄玄虚。另，根据被上诉人询问笔录，被上诉人明知自己前往办理手续的地点为不动产交易中心，那么该场所本身以汉语及朝语双语标记明显，到场人员均可通过现场明示之牌匾、张贴之宣传内容以及现场办事人员的询问确认而得知该场所实际办理的业务范围，据此应认定被上诉人对该场所的公示内容是明知的，对参与办理出售房屋事项的法律后果亦应是明知的，因此应视为本案房屋买卖就是被上诉人真实意思表示。而且我国法律规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，那么上诉人考虑到被上诉人的年龄，自始自终用朝鲜语与其沟通，并在被上诉人房屋及签订合同地多次向被上诉人询问并确认出售房屋事宜及意思表示，被上诉人也多次以点头、”知道”“同意”等口头表示向上诉人进行了意思表示，最终双方又以书面形式达成协议，上诉人是通过双重方式确认本案民事法律行为，此过程不存在任何欺诈、胁迫情形，故应视为是真实意思表示。3、本案房屋买卖交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应视为合法有效行为。二、即便认定本案合同以重大误解为由应予撤销，一审法院也少判一项判决，应增加判令被上诉人返还上诉人房款125900元。一审法院根据《合同法》第五十八条，现《民法典》第一百五十七条规定支持被上诉人要求上诉人将涉案房屋回转登记至池今顺名下的诉讼请求，但对如何返还取得财产问题并无下文，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人虽然未直接向被上诉人支付房款，但其《房屋买卖合同》的签订相对人为被上诉人，签订合同及支付房款整个过程均由被上诉人亲自参与，向案外人支付房款也是因被上诉人未携带银行卡，在征求被上诉人同意下在被上诉人面前向其陪同人员提供的银行卡进行的转账，应视为是上诉人是向被上诉人指定账户支付的房款，上诉人已按约履行了合同义务，故如果认定本案合同应予撤销，那被上诉人也应向上诉人如数返还房款125900元，至于被上诉人与案外人之间的其他约定与上诉人无关。综上，上诉人认为，被上诉人作为完全民事行为能力人，既然全程分案涉房屋、房产交易中心、房屋中介三个地方参与房屋买卖交易过程，且双方始终以民族语言沟通，被上诉人不可能存在重大误解情形，故应当视为被上诉人出售房屋行为为其真实意思表示，本案买卖合同合法有效。一审法院认定事实严重不清，适用法律错误，特请求二审法院依法改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。池今顺辩称：上诉人与被上诉人之间签订《房屋买卖》协议的过程同时构成重大误解和欺诈。1、上诉人对案外人欺诈被上诉人的事实应当是明知的。朴某诈骗一案，如果不是被上诉人因年事已高对事物已丧判断力的原因和上诉人的“配合”就无法完成。上诉人作为专业的房产中介，在产权人在场的情况下，却未与本人进行交易的行为明显不符合常理，故用其行为可以推定内心真意。2、被上诉人签订《房屋买卖合同》构成重大误解，应当予以撤销。重大误解指表意人对合同内容发生交易上重要性的认识错误，致使表意人表达出来的意思与其内心真意不一致。本案，刑事判决书及询问笔录证明，被上诉人内心真意是在办理房屋抵押登记，并非是出售房屋。被上诉人对房屋交易的法律性质认识错误，这属于“交易上的重要”的认识错误，构成重大误解。3、被上诉人的起诉，未过因重大误解行使撤销权的除斥期间。被上诉人知道房屋被出售后立即向公安机关报案，第一次讯问笔录形成时间为2019年8月13日，本案提起诉讼的日期为2019年9月20日，并未超过3个月的除斥期间。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的请求。池今顺向一审法院诉讼请求：1.依法撤销池今顺与李英杰签订的房屋买卖协议书；2.李英杰配合池今顺将位于延吉市新村路1-1-15号、面积为62.64平方米的房屋回转登记至池今顺名下；3.诉讼费用由李英杰承担。一审法院认定如下事实：2019年1月24日，池今顺与李英杰签订房屋买卖协议书，约定：池今顺将其位于延吉市新村路1号1单元503，面积62.64平方米的房屋以125900元的价格出售给李英杰。同日，双方到延吉市房产管理局办理产权过户手续，现涉案房屋登记在李英杰名下。2019年1月24日，李英杰将购房款125900元通过银行转账给许香盛（朴某的女儿），朴某出具收条，但收条下方处签写许香盛的名字。现涉案房屋由池今顺居住使用。2019年8月26日，延吉市公安局受理池今顺被诈骗案。本院于2020年9月21日作出（2020）吉2401刑初220号刑事判决，认定：朴某向池今顺承诺借用房照为代价向池今顺支付人民币10万元，并如期归还房照为由得到池今顺的信任后，于2019年1月24日将池今顺的房屋以人民币125900元的价格出售给他人后，将此款用于偿还个人债务。经鉴定，被告人朴某诈骗的池今顺房屋价值为156625元。本院于2020年9月21日以诈骗罪对被告人朴某判处有期徒刑5年，并处罚金人民币3万元。另查，2019年7月9日，李英杰向本院提起诉讼，要求池今顺立即腾空搬离涉案房屋，池今顺于2019年7月26日收到该案的起诉状。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条规定：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”生效的刑事判决书已认定朴某向池今顺承诺借用房照为代价向池今顺支付人民币10万元，并如期归还房照为由得到池今顺的信任后，于2019年1月24日将池今顺的房屋以人民币125900元的价格出售给他人后，将此款用于偿还个人债务，故池今顺与李英杰签订房屋买卖合同并非池今顺的真实意思表示，池今顺以欺诈为由要求撤销房屋买卖协议书的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”池今顺于2019年1月24日签订房屋买卖合同书，于2019年9月20日向本院提起撤销权之诉，故其撤销权未消灭。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”池今顺要求李英杰将涉案房屋回转登记至池今顺名下的诉讼请求，本院予以支持。关于办理过户手续的相关费用池今顺表示由其承担，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：一、撤销原告池今顺与被告李英杰于2019年1月24日签订的房屋买卖合同书；二、被告李英杰于本判决发生法律效力后10日内协助原告池今顺办理位于延吉市新村路1号1单元503，面积62.64平方米的房屋的产权变更手续（费用由原告池今顺负担）。案件受理费100元（原告已预交），由李英杰负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：一、涉案房屋买卖合同的法律关系性质。本案中，池今顺主张其与李英杰签订涉案房屋买卖合同，是因为案外人朴某向李英杰借款而办理抵押手续所签。李英杰在公安机关对其进行第一次询问时也自认“最后许香盛（朴某）说出售这个房子后继续让她姐姐（池今顺）住，3个月内她会加钱将房子再买回来，于是我也同意了。”（一审卷宗第73页）。以上证据能够相互印证，证明双方当时签订涉案房屋买卖合同的真实意思表示是以签订房屋买卖合同的方式对购房款（实为借款）进行让与担保，并非正常的房屋买卖交易。故李英杰向案外人朴某所给付的125900元购房款实为借款，借款期限为三个月。李英杰与池今顺签订的房屋买卖合同并办理房屋过户手续的行为，实为对该借款进行先让与担保的担保行为。借款合同的当事人是李英杰与朴某，让与担保合同的当事人是李英杰与池今顺。二、朴某对池今顺的刑事诈骗犯罪案件，是否影响本案房屋买卖合同的效力。虽然借款人即债务人朴某现因涉嫌诈骗池今顺的犯罪行为而被刑事追诉，但无论是借款合同还是让与担保合同的合同当事人，均与前述诈骗犯罪刑事案件的犯罪人朴某及受害人池今顺并不相同。涉案争议的让与担保合同的双方当事人李英杰和池今顺，均不涉嫌犯罪。且朴某与李英杰订立借款合同时的合同目的，并非以追求对李英杰进行诈骗为目的，犯罪人朴某的诈骗对象是担保人池今顺而非债权人李英杰，这一点已被刑事判决所确认。故朴某所涉诈骗犯罪刑事案件应与本案的李英杰与朴某之间的借款合同、池今顺与李英杰之间的让与担保合同的民事案件分开审理，即朴某所涉刑事犯罪，并不能影响本案民事案件的借款合同及让与担保合同的效力的认定。本案民事案件的借款合同及让与担保合同的效力，应按照相关的民事法律规定进行民法上的评价。三、涉案房屋买卖合同的效力及如何处理。如前所述，双方当事人当时签订涉案房屋买卖合同的真实意思表示是以签订房屋买卖合同的方式对购房款（实为借款）进行让与担保，并非正常的房屋买卖交易。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该名义上的房屋买卖行为（伪装行为）的法律效力应属无效，而隐藏行为（借款及让与担保行为）的法律效力，应依照有关法律规定处理。李英杰与案外人朴某之间的借款合同（隐藏行为），是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。池今顺为借款人朴某的借款而向出借人李英杰提供担保即签订让与担保合同的行为，也是双方当事人的真实意思表示，也并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦应为合法有效。现并无证据证明，在担保人池今顺为债务人朴某而向债权人李英杰提供先让与担保时，债权人李英杰知道或应当知道该欺诈事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十条的规定，让与担保人池今顺无权要求撤销该让与担保合同即涉案房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、并参照《中华人民共和国物权法》第一百九十八条的规定，池今顺应当按照合法有效的让与担保合同的约定，按约定及时履行清偿已届至还款期限的125900元购房款（实为借款）的让与担保合同义务；因债务人即案外人朴某不能偿还前述购房款，李英杰依法可以申请拍卖涉案房屋买卖合同标的物，以优先偿还其前述购房款。就拍卖所得的价款如超过未能清偿的购房款的部分，仍归池今顺所有，不足部分仍由债务人朴某负责清偿。故一审判决撤销双方当事人之间的让与担保合同即房屋买卖合同，而担保人池今顺却不承担任何担保责任，属适用法律错误，应予纠正。池今顺要求撤销涉案房屋买卖合同的请求依法不能成立，本院不予支持。因让与担保合同的履行及后续处理问题，非本案审理范围，二审中双方当事人也未能就此达成调解，故应另行诉讼处理。综上，李英杰的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6027号民事判决；二、驳回池今顺的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由池今顺负担。本判决为终审判决。审判长 张新颜审判员 张 丽审判员 战明宇二〇二一年四月二日书记员 安丽莲