河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终613号 上诉人（原审被告）：保定市明华实业有限公司，住所地保定市莲池区莲池南大街**。 法定代表人：李新敬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：申熙，河北泮林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹雪峰，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：胡秀云，女，1971年2月23日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：刘伟，河北凯歌律师事务所律师。 原审被告：保定市明华实业有限公司裕华生活广场，经，经营地保定市莲池区裕华西路**/div> 负责人：马淑贤，该公司经理。 委托诉讼代理人：曹雪峰，保定市明华实业有限公司员工。 上诉人保定市明华实业有限公司（以下简称明华公司）因与被上诉人胡秀云及原审被告保定市明华实业有限公司裕华生活广场（以下简称明华公司裕华广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明华公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人继续履行租赁合同。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定租赁合同中的格式条款无效，缺乏事实根据。被上诉人在2017年8月21日签订本案租赁合同之前，已经于2015年11月9日签订过包括“甲方有权根据商城整体情况对各功能区域和商位进行重新划分和调整”的格式条款在内的租赁合同。上诉人做为提供格式条款的一方丝毫没有利用出租方的优势地位而强势地要求被上诉人签订格式合同，而是给了被上诉人选择的机会。被上诉人在事实上拥有订立和不订立合同的选择权，其选择两次与上诉人建立租赁关系并签订租赁合同，证明该格式条款不具备无效情形。在被上诉人没有主张签订合同时存在欺诈、胁迫等违背其真实意愿的情况下，该格式条款应当视为双方当事人一致的意思表示。二、一审法院判决该格式条款无效，缺乏法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十二条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。1、“免除其责任”应当理解为免除格式条款提供者的法定责任，即法律上有强制性规定的法律责任。而一审法院对于该格式条款（甲方有权根据商城整体情况对各功能区域和商位进行重新划分和调整。）中免除了上诉人应当承担怎样的法律责任，只字未提。2、“加重对方责任”应当理解为按照正常的交易习惯，对方当事人不应当承担的合同义务。上诉人出租的商位，不止被上诉人所承租的单个，而是将若干个商位进行整合后，做为商城进行整体对外经营。为适应消费需求、市场变化等多方面的因素，进而保障承租人的经营利益，必须不断改进商城环境及经营格局。但商城装修、消防通道的扩大、商位格局的改变等，所产生的费用都是由上诉人自行承担，被上诉人只需要履行配合商城统一管理的义务。这一点是所有与上诉人同样经营模式的商城现行履行的交易习惯。如果承租人在商城承租商位后，个个特立独行，我行我素，商城的整体经营环境及整体形象是无法得到保障及维护的。因此，被上诉人既然选择了在商城这个整体经营环境中承租商位，就应当自觉接受商城的统一管理。商城装修完毕后，被上诉人可以选择交纳意向金，行使优先选择权选择商位。该意向金在商位选定后，会转为商位的租金。丝毫没有加重承租人的义务。3、“排除对方主要权利”应当理解为排除对方当事人依法享有的法定权利和足以影响对方当事人实现合同目的的权利。被上诉人在租赁合同中的主要权利，应当是承租商位的经营权。商城装修后，被上诉人选择不交纳意向金。但被上诉人并没有因此失去商位承租权。上诉人根据被上诉人所经营商品的种类，将其安排至装修后的EIOB商位。该商位与装修前原有商位面积无异。因此，被上诉人的商位经营权可以继续行使，根本不会影响其实现合同目的。4、确定格式条款的效力时，应当将“免除其责任”、“加重对方责任”以及“排除对方主要权利”三者统一起来综合分析。一审法院仅以“排除原告的主要权利”一种情形，认定格式条款无效，显然与该条法律规定相背。因此，一审法院认为上述条款排除了被上诉人的主要权利从而认定为无效条款，显然是错误的。三、一审法院判决减免疫情期间1个月的租金，缺乏法律依据。1、根据政府及相关部门关于疫情期间承租非固有资产类经营用房的，采取的是鼓励市场运营方适度减免租金，而非强制性的必须减免。2、上诉人出租给被上诉人的商位也是从他人处承租后，经过整体装修，又对外出租的。疫情期间，上诉人的租金同样也没有得到减免。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条：人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。据此，一审法院仅以公平原则做出减免1个月租金的判决，违背上述法律规定。更何况，上诉人考虑到被上诉人疫情期间没有收入的现实，已经主动为其减免了2个月的物业费。一审法院既然想依据公平原则，就应当考虑双方的利益，而不应当只顾及被上诉人一方的立场，而对上诉人的这些积极行为视而不见，当然会做出不公平的判决。 胡秀云辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予维持。 明华公司裕华广场未陈述意见。 胡秀云向一审法院起诉请求：1、解除原告与明华公司的租赁合同。2、判令明华公司返还原告商位租赁费42,619.30元、商位信誉保证金1,000元、库房信誉保证金500元。3、判令明华公司裕华广场返还原告库房预收租金2,147.30元、电表押金150元、胸卡押金100元，以上合计46,516.60元。 一审法院认定事实：2017年8月21日，被告明华公司与原告签订租赁合同，约定胡秀云租赁位于保定市裕华西路236号裕华小商品批发城商城地下一层玩具文具区展位，承租面积13.2平方米，租赁期限由2017年9月16日至2022年9月15日，共五年，年租金为31363元。租金付款方式为分期付款。原告于2017年6月8日向被告明华公司交纳该商位第一年租金31363元，并于当日交纳租期保证金31363元，于2018年6月7日交纳第二年租金31363元，于2019年6月4日交纳第三年租金31363元。另除上述租金外，原告向被告明华公司交纳了库房信誉保证金500元、Ｅ3商位信誉保证金1000元。原告向被告明华公司裕华广场交纳了电表押金150元、上岗证押金100元、库房预收租金3594元（2019年9月16日-2020年9月15日）。2019年11月14日，被告明华公司裕华广场决定对负一层一期进行整体改造和升级，并向租赁商户发出升级装修的通知，要求各商户交纳经营意向金2万元，并称对未交付意向金的商户将不再保障其在商城的经营权和商位。因2020年初发生新冠肺炎疫情，应政府要求，裕华小商品批发城于2020年1月27日至2020年3月27日暂停营业。2020年7月1日被告明华公司裕华广场向原告出具通知单，告知原告因商城一期整体装修，原告并未交纳商位经营意向金，将原告商位调至新商位Ｅ10Ｂ。原告对此提出异议诉至法院要求解除双方的租赁合同。 一审法院认为，原告与被告明华公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告明华公司以合同中约定甲方（明华公司）有权对商城进行统一管理，包括根据商城整体情况有权对各项功能区域和商位进行重新划分和调整为由，对商城进行装修，要求原告交纳商位经营意向金，之后由于原告未按时交纳意向金，明华公司将原告商位予以变更。一审法院认为双方的租赁合同为被告明华公司提供的格式合同，上述合同约定的内容系格式条款，其内容排除了原告的主要权利，应认定为无效条款，故被告明华公司在未与原告达成一致意见的前提下，于2020年7月1日单方将原告商位调整至新商位，系对合同主要条款进行的变更，致使合同目的不能实现，现原告要求解除双方的租赁合同，符合法律规定，予以支持。原告租金已经交纳至2020年9月15日，原告主张的自2020年7月5日起至2020年9月15日共计72天的租金应计算为31,363元÷365天×72天=6,187元。因政府为防治新冠肺炎疫情而采取行政措施直接导致暂停营业2个月，应适用不可抗力的免责规定，按照公平原则，酌定原告租金减免1个月，计算为31,363元÷12个月=2,613元，故被告明华公司应返还原告租金8,800元。另被告明华公司违约致使合同解除，其所收取的租期保证金31,363元、库房信誉保证金500元、E3商位信誉保证金1,000元，均应退还原告。同时原告租赁库房系租赁商位的关联行为，现租赁合同已解除，故原告要求被告明华公司裕华广场退还其自2020年7月5日起至2020年9月15日共计72天的库房租金，应计算为3,594元÷365天×72天=709元，因疫情期间原告仍在使用该租赁库房，故原告主张被告退还疫情期间的库房租金，无事实与法律依据，不予支持。另被告明华公司裕华广场收取原告的电表押金150元、上岗证押金100元亦应退还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告胡秀云与被告保定市明华实业有限公司于2017年8月21日签订的租赁合同。二、被告保定市明华实业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告胡秀云租金8,800元、租期保证金31,363元、库房信誉保证金500元、E3商位信誉保证金1,000元，共计41,663元。三、被告保定市明华实业有限公司裕华生活广场于本判决生效之日起七日内返还原告胡秀云库房租金709元、电表押金150元、上岗证押金100元，共计959元。四、驳回原告胡秀云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计481元，原告胡秀云负担25元，被告保定市明华实业有限公司、保定市明华实业有限公司裕华生活广场共同负担456元。 二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人胡秀云与上诉人明华公司订立租赁合同，明华公司将裕华生活广场地下一层E3号商位租赁给胡秀云，胡秀云向明华公司给付租金，双方之间的租赁关系合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同约定了胡秀云必须服从明华公司的经营管理和商城的管理的内容，这些约定为双立之间设定了管理的权利和服从的义务，超出了租赁关系的范畴，这些条款有可能影响胡秀云正常行使承租权，其内容排除了胡秀云的主要权利，一审对该部分条款效力不予认定，并无不当。双方之间的租赁合同对于所租赁商位具有明确指向，非经双方协商一致，任何一方不得随意变更。如果明华公司需要进行装修或者调整商品经营品种布局，涉及到胡秀云承租权的行使，应当在与胡秀云进行沟通协商的基础上，双方重新订立新的合同条款。本案中，明华公司对商场进行整体装修，以及要求胡秀云交纳意向金，乃至于调整胡秀云商铺位置的行为，均系明华公司作为出租方单方的意思表示，胡秀云作为承租人如接受，双方可达成新的合意而形成新的权利义务内容，但对于明华公司的要求，胡秀云没有必须接受的义务。胡秀云有权拒绝调整商位，明华公司强行调整，已经构成根本性违约，胡秀云有权解除双方的租赁关系，明华公司应当将胡秀云未承租期间的租金返还。另因政府为防治新冠肺炎疫情而采取行政措施直接导致暂停营业2个月，一审综合本案情况，适用不可抗力的免责规定，按照公平原则，酌定减免1个月租金，亦并无不当。 综上所述，上诉人明华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费481元，由上诉人保定市明华实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈道忠 审判员  黄俊学 审判员  于纪芳 二〇二一年四月二十二日 书记员  王路瑶