安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1712号 上诉人（原审被告）：安徽大诚明置业有限公司，住所地安徽省灵璧县经济开发区，统一社会信用代码913413235770786897。 法定代表人：许利群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜文，安徽杜文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周东东，安徽杜文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张浩，男，1992年11月1日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审原告）：王红艳，女，1991年10月8日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：张浩（系王红艳丈夫），男，1992年11月1日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上诉人安徽大诚明置业有限公司因与被上诉人张浩、王红艳商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2021）皖1323民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽大诚明置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、张浩、王红艳一审诉讼请求办理案涉房屋不动产登记证书不应得到支持。该请求不是民事诉讼的受理范围，属于行政行为。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋不动产登记证书的办理系双方共同向房屋登记机构申请，安徽大诚明置业有限公司只有自张浩、王红艳提供相关手续后，方可向房屋登记机构申请办理产权登记。安徽大诚明置业有限公司仅有协助办理义务，并没有办理房产登记的权利，张浩、王红艳未提供相关证据证明其已向安徽大诚置业有限公司递交相关产权办理手续。2、合同约定的交房时间为2018年12月31日，交房通知书送达时间是2018年12月25日，安徽大诚明置业有限公司已提前告知交房时间的变更，张浩、王红艳按照变更后通知接受房屋已认可变更后的交付时间，不应支持该请求。3、张浩、王红艳一审要求逾期办证违约金过高，张浩、王红艳未按合同约定提交相关手续，导致房屋产权登记不能办理，存在一定过错。 张浩、王红艳答辩称：一、2018年12月26日，安徽大诚明置业有限公司给予张浩、王红艳的交房费用明细中载明办理房产证的相关费用，且明确代办证工本费用190元，即表明办理不动产登记事宜由该公司代办，且张浩、王红艳已按约定将办理房产证的相关费用及手续交付于该公司。此外，双方签署的商品房买卖合同中约定，规划的车位及车库应于2019年12月31日达到规划要求，但至今车库没有竣工（已停工一年多），且产生积水，危及房屋，存在巨大危险隐患，部分小区道路也没有修建完成，电缆乱拉置于道路表面。小区没有达到验收标准，导致不动产登记证书不能办理，系该公司原因造成的。不能办理不动产登记证书的原因是该公司没有交付完整的办证手续且小区验收不合格，并非其该公司上诉所称系政府行为。一审法院判决该公司为张浩、王红艳办理不动产登记证书并无错误。二、本案并不涉及逾期交房内容。安徽大诚明置业有限公司认为通知书中交房时间变更，即认为张浩、王红艳认可，纯属谬论。该通知书是公司的单方意思表示，逾期交房违约事实清楚。三、根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条及五百零二条之规定，本案双方签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，应受法律保护，当事人应全面履行各自义务。张浩、王红艳已按约定交付各项费用及手续，并不存在过错。而该公司并没有按照约定履行合同义务，属于违约，应当承担违约责任。且双方合同中约定该公司应当在2018年12月31日向张浩、王红艳交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，直至实际完成房屋所有权登记之日止。因此，该公司应承担违约责任，赔偿违约金，并立即为张浩、王红艳办理房屋不动产登记证书。一审判决合法合理。请求驳回上诉，维持原判。 张浩、王红艳向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令安徽大诚明置业有限公司为张浩、王红艳办理涉案房屋不动产登记证书；2、依法判令安徽大诚明置业有限公司支付逾期办证的违约金39791元(自2019年4月1日起，按日计算支付全部房价款万分之一的违约金,暂计算至起诉之日,剩余计算至办证之日止)；3、本案的诉讼费用由安徽大诚明置业有限公司负担。 一审法院查明：2017年11月24日，张浩、王红艳与安徽大诚明置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定以按揭方式购买该公司开发的位于灵璧县东侧日月星城（湖郡）商品房15幢1601室，该商品房单价为每平方米人民币4801.15元，总价款为人民币613107元。合同第十一条约定2018年12月31日前交付该商品房。第十二条约定:逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定：房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，进行了商品房购销合同登记备案，张浩、王红艳依约向安徽大诚明置业有限公司缴纳了全部购房款。2018年12月25日，安徽大诚明置业有限公司向张浩、王红艳送达“日月星城交房通知书”，告知其二人于2019年1月7日至2019年1月13日至项目部现场办理交房手续。张浩、王红艳按照通知要求，完成了房屋交付手续，但与合同约定的交付时间逾期7天。另查明，张浩、王红艳购买的房屋至今没有办理房屋不动产权证书。 一审法院认为：张浩、王红艳与安徽大诚明置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。张浩、王红艳向该公司支付了购房款，该公司应当按照合同约定交付房屋、办理产权转移登记手续。安徽大诚明置业有限公司至今没有办理产权转移登记，构成违约，该公司除继续为张浩、王红艳办理房屋产权证书外，还应承担违约责任。案涉房屋产权证书应在2019年4月1日交付，该公司至今未办理房屋产权证书，应支付违约金即按日计算购房款的万分之一，自2019年4月1日起至办证之日止。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、安徽大诚明置业有限公司于本判决生效后三十日内为张浩、王红艳办理日月星城（湖郡）15幢1601室不动产权登记证书；二、安徽大诚明置业有限公司应于本判决生效后三十日内支付张浩、王红艳逾期办证违约金39791元（自2019年4月1日起，按日61.31元计算至起诉之日即2021年1月11日。剩余违约金按日61.31元计算至办证之日止）。案件受理费减半收取397元，由安徽大诚明置业有限公司负担。 二审中，张浩、王红艳为支持其主张，向本院提交以下证据：照片打印件九页，以证明小区内部环境、电缆、地下车库等没有验收合格。安徽大诚明置业有限公司发表质证意见为：对该证据的关联性、真实性、合法性均不认可，未能反映拍摄时间、地点，不能体现是否为涉案小区，达不到证明目的。本院对以上证据认证如下：张浩、王红艳提交的证据系复印件，不能证明真实性、关联性，不予认定。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、双方当事人是否达成变更交房时间的一致意见；2、张浩、王红艳要求办理房屋不动产登记证书的诉求应否得到支持；张浩、王红艳对逾期办证是否存在过错，一审判决逾期办证违约金是否过高。 （一）关于双方当事人是否达成变更交房时间的一致意见的问题 安徽大诚明置业有限公司与张浩、王红艳签订的《商品房买卖合同（预售）》约定安徽大诚明置业有限公司于2018年12月31日前向买受人交房。但其向张浩、王红艳下发《日月星城交房通知书》载明的交房时间晚于合同约定的交房时间。安徽大诚明置业有限公司通知延期交房时间的行为系单方作出，不能提供证据证明延期交房经张浩、王红艳同意。故，安徽大诚明置业有限公司未按合同约定的期限交付房屋，该公司以张浩、王红艳按变更后通知接收房屋为由，上诉称购房人已认可变更后的交付时间的理由不能成立，本院不予采纳。 （二）关于张浩、王红艳要求办理房屋不动产登记证书的诉求应否得到支持；张浩、王红艳对逾期办证是否存在过错，一审判决逾期违约金是否过高的问题 张浩、王红艳已按合同约定支付了全部购房款，安徽大诚明置业有限公司代为收取了契税、维修基金、工本费、测绘费，应按合同约定为张浩、王红艳办理房屋所有权转移登记。而该公司至今仍未为张浩、王红艳办理产权登记，且认可案涉房产因规划改变等原因至今仍不具备办理产权登记的条件，故可以认定系因出卖人安徽大诚明置业有限公司原因导致买受人张浩、王红艳未取得房屋所有权登记证书。该公司构成违约，双方约定的违约金亦不违反法律规定，一审按双方约定判决支持张浩、王红艳要求办理房屋不动产登记证书及支付违约金的诉求并无不当。安徽大诚明置业有限公司上诉称张浩、王红艳对未能办理产权登记存在过错，称是政府原因致其规划调整导致逾期办证，均不能提供相关证据，本院不予采纳。安徽大明诚置业公司上诉称逾期办证违约金过高，亦不能提供证据证明，本院不予采纳。 综上，安徽大明诚置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费794元，由上诉人安徽大诚明置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志敏 审判员  戴宝琴 审判员  张虹良 二〇二一年四月二十日 法官助理尤昊 书记员王登丽 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。