四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初32号 原告：邓成文，男，1955年11月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：邓国懿，男，1981年4月26日出生，汉族，住成都市锦江区。 二原告共同委托诉讼代理人：李丹，湖北维思德（拉萨）律师事务所律师。 被告：四川房先森房地产营销策划有限公司，住所地成都市高新区天晖路360号16层5号。 法定代表人：张晋，职务不详。 第三人：成都玖源化工有限公司，住所地四川省成都市新都区新新路108号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，1985年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区，该公司员工。 原告邓成文、邓国懿与被告四川房先森房地产营销策划有限公司（以下简称房先森公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，邓成文、邓国懿向本院申请追加成都玖源化工有限公司（以下简称玖源公司）为共同被告，本院予以准许。依法由审判员余晨适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告邓成文及邓成文、邓国懿的共同委托诉讼代理人李丹、被告玖源公司的委托诉讼代理人王海霞到庭参加诉讼，被告房先森公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理过程，经邓成文、邓国懿明确诉讼请求及请求权基础，本院将玖源化工公司作为第三人，按照合同纠纷审理。本案现已审理终结。 邓成文向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《恒大御府商品房认购协议书》已解除；2.判令房先森公司退还定金50000元；3.判令房先森公司支付公证费1200元、交通差旅费800元，并支付资金占用利息（以50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年10月6日起计算至房先森公司实际返还之日止，概算暂计至起诉时为5000元）；4.本案诉讼费由房先森公司承担。事实与理由：2018年10月6日，邓成文在位于成都市新都区的恒大御府售楼部与售楼人员签订了《恒大御府商品房认购协议书》，签好后售楼人员又拿出一份《恒大御府商铺认购确认书》要求邓成文签字，邓成文看过金额一样就签了，但售楼人员将邓成文签字的东西收走，邓成文要求对方盖章后给其一份，售楼人员称盖章需要时间，在邓成文的再三要求下，售楼人员只同意邓成文拍照。随后邓成文在照片上仔细看了《恒大御府商铺认购确认书》内容，认为该认购书内容严重违法且损害其利益，约2日后邓成文到售楼部向售楼人员表明认购书等严重损害其利益，若不予纠正就退还定金，约10天左右，售楼人员来电同意退还定金，但邓成文之后多次前往售楼部要求退钱，房先森公司每次以经办人不在或经理不在为由推脱，再以后就是人员全部撤离，期间邓成文报警三次，终于找到房先森公司法定代表人张晋，张晋在2020年1月17日答应春节后办理退款，但后经多次催促均未退款。认购协议买受人为邓成文、邓国懿二人，系父子关系，为维护自身合法权益，提出前述诉讼请求。 玖源公司述称：第一，玖源公司是案涉恒大御府项目的开发商，玖源公司没有委托房先森公司销售案涉房屋，没有将案涉房屋出售给房先森公司或者房先森公司指定的人员。第二，玖源公司没有参与房先森公司与邓成文、邓国懿之间的合同订立，不清楚如何达成合意，双方未建立合同关系，玖源公司也未收取邓成文、邓国懿所支付款项。第三，案涉房屋在2018年5月已经出售给案外人亢某。 房先森公司未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 经审理查明，2018年10月6日，邓成文与房先森公司签订《恒大御府商品房认购协议书》，该协议抬头“甲方”一栏为空白，甲方的受托方处填写为房先森公司，“乙方（买受人）”为邓成文、邓国懿二人，协议第一条约定：“1、乙方经过了解，有意购买甲方销售的恒大御府项目，楼盘××栋××号房源壹套（最终房号以公安行政管理部门审核的房号为准）”，第二条约定：“1、该商品房按照建筑面积计价，该商铺优惠后成交单价为25808.35元/平方米，优惠后总房价款为878000元”，第三条约定：“买受人选定具体房屋当日向甲方支付购房定金50000元，剩余房款828000元于2018年10月13日前付清，并办理相关购房手续”，第四条约定：“1、出卖人在签订本协议之前依法向乙方出示了……《商品房买卖合同》及其补充协议和附件、……国土使用权证书、商品房预售许可证书等法律文件和签约文本并进行了必要的说明，买受人已认真阅读了上述法律文件和签约文本的内容，乙方对此无异议。2、认购人未在约定期限内付清全款并与出卖人签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方，买受人已支付的定金不予退还，本认购书自动终止”。出卖人处加盖房先森公司印章，邓成文在买受人处签名并代邓国懿签名。邓国懿当庭追认邓成文代签行为对其产生效力。同日，邓成文向房先森公司刷卡支付两笔共计50000元，房先森公司出具加盖该公司财务专用章的收据，记载收到邓成文、邓国懿购恒大御府××#商铺定金。 邓成文出示的甲方为邓成文、邓国懿、乙方为房先森公司、落款时间为2018年10月6日的《恒大御府商铺认购确认书》记载：“甲方委托乙方推介项目，并经过乙方推介，甲方自愿购买位于成都市恒大御府项目××栋××号房源。开发商规定房屋总价为878000元，经乙方为甲方提供之服务，甲方最终以671257元的价格签订《商品房买卖合同》及附件。基于上述乙方的服务成果，甲方自愿向乙方支付206743元作为税务优化等费用。甲方应在签订《商品房买卖合同》及附件前按乙方要求向乙方支付税务优化费用”。该协议甲方处有邓成文签名，乙方签章栏空白，协议上未加盖房先森公司印章。 邓成文就其手机中与绑定电话号码为182××××0722（该电话号码与房先森公司于2019年9月2日在四川省成都高新技术产业开发区人民法院另案纠纷应诉所填写送达地址确认书记载的联系电话号码一致）的微信号聊天内容申请办理证据保全公证。2020年7月17日，四川省德阳市诚信公证处作出（2020）川德证民字第2955号《公证书》，所公证微信聊天记录内容中，3月9日聊天对象向邓成文发送信息“放心”“都在家办工”“还没有上班”“这个要申请，不是说打款就打款”“你在等一下”。邓成文于4月10日、4月20日、4月28日、5月25日、6月9日分别向聊天对象发送内容为督促购房退款的文字信息。开票日期为2020年7月16日的增值税发票记载，邓成文为办理前述公证向公证处支付公证费1200元。 另查明以下事实： 案涉恒大御府项目商品房预售许可证编号为2283，预售主体为玖源公司。企业信用信息公示报告显示，玖源公司经营范围包含房地产开发经营，房先森公司经营范围为：房地产营销策划，房地产经纪，园林景观工程设计（凭资质证书经营），美术图案设计，自有房屋租赁，设计、制作、代理发布广告（不含气球广告）（依法须经批准的项目，相关部门批准后方可开展经营活动）。 本院所查明的上述事实，有《恒大御府商品房认购协议书》、付款凭证、收据、公证书、公证费发票、企业信用信息公示报告、商品房买卖合同摘要及到庭当事人陈述在卷为证。 本院认为，商品房预约合同是由商品房出卖人或其委托的主体与意向买受人签订的、约定在将来一定期限内订立正式的商品房买卖合同的合同，通常以商品房认购协议书形式呈现。本案中，邓成文、邓国懿与房先森公司签订《恒大御府商品房认购协议书》，约定邓成文、邓国懿“有意购买甲方销售的”案涉房屋，房先森公司在认购协议书抬头处标明缔约地位为甲方的受托方，但并未填写甲方名称，在协议落款出卖人处仅加盖房先森公司公章，房先森公司登记营业范围中并无房地产开发经营，并非房地产开发企业，案涉恒大御府项目的有权销售主体为玖源公司，玖源公司当庭明确未委托房先森公司代为销售案涉房屋，房先森公司也未举证证明其销售案涉房屋具备玖源公司授权或系接受玖源公司委托进行，则案涉协议在形式上虽为签订商品房认购协议书，实质并非商品房预约合同，本案审理中已经根据邓成文、邓国懿最终明确的诉讼请求及请求权基础对立案案由进行调整。本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，如无特别规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。房先森公司在未获得玖源公司授权或委托的情况下向邓成文销售恒大御府项目内房屋，认购书所载17楼27号房屋在2018年5月已由玖源公司销售给案外人亢某，则房先森公司实际并无能力履行《恒大御府商品房认购协议书》所约定义务、在2018年10月13日前促成玖源公司与邓成文、邓国懿签订正式的商品房买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，邓成文、邓国懿有权解除案涉《恒大御府商品房认购协议书》。 关于合同解除的时间。邓成文述称其在协议签订后、约定的付款期限届满前曾向房先森公司主张解除合同、退还已付款项、对方表示应允，但所举证据不足以证明所主张的双方协商解除事实成立，也无法证明相应意思表示到达房先森公司的具体时间。经由德阳市诚信公证处证据保全公证的微信聊天记录显示，邓成文于2020年4月10日、4月20日、4月28日、5月25日、6月9日分别向房先森公司于2019年9月2日在另案送达地址确认书留存的电话号码所绑定微信号发送内容为督促购房退款的文字信息，表达了解除合同、退还已付款的意思，房先森公司未到庭应诉、未就邓成文、邓国懿确认合同已解除的请求提出异议，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本院确认案涉《恒大御府商品房认购协议书》已于2020年4月10日解除。 关于合同解除后的处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，房先森公司应向邓成文、邓国懿返还其预收的立约定金50000元，并支付该款自2018年10月6日起至实际返还之日期间的资金占用利息，本院确定计算标准为：2019年8月19日前的资金占用利息，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；2019年8月20日起至实际返还之日止的资金占用利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。对于公证费1200元，系因房先森公司在不能提供服务帮助邓成文、邓国懿购买意向商铺情况下，未遵循诚实信用原则及时退还已收款项，邓成文为保全有关微信联络信息而申请作出，系行使权利的合理支出，对邓成文、邓国懿主张房先森公司支付公证费的请求，本院予以支持。对于邓成文、邓国懿主张的交通差旅费800元，因未提供证据证明，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、邓成文、邓国懿与四川房先森房地产营销策划有限公司于2018年10月6日签订的《恒大御府商品房认购协议书》已于2020年4月10日解除； 二、四川房先森房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向邓成文、邓国懿返还50000元并支付资金占用利息（资金占用利息计算方法:以50000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2018年10月6日起计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止；如未按本判决指定期间足额给付，资金占用利息以应付未付款为基数计算至付清之日止）； 三、四川房先森房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向邓成文、邓国懿支付公证费1200元； 四、驳回邓成文、邓国懿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费612.5元（已因适用简易程序减半收取），由四川房先森房地产营销策划有限公司负担（此款邓成文、邓国懿起诉时已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二一年四月八日 书记员  曾妙