江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0202民初220号 原告：井冈山古龙房地产开发有限公司景德镇市分公司，住所地:江西省景镇市昌江区景德大道北侧金域名都1号楼8号店面。 负责人:陈秋根，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄平水，江西千瓷律师事务所律师。 被告：罗时彪，男，汉族，1966年12月2日出生，住江西省樟树市。 委托诉讼代理人：骆剑明，江西华镇律师事务所律师。 原告井冈山古龙房地产开发有限公司景德镇市分公司（以下简称古龙公司）诉被告罗时彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告古龙公司的委托诉讼代理人黄平水，被告罗时彪及其委托诉讼代理人骆剑明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同（合同编号:ＹＳ00102526;房屋代码:158791；8号店铺），并责令被告撤销该合同的网签备案;2、判令被告向原告支付违约金16250.17元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2019年3月26日，原告公司股东形成一份《股东决议》，该《股东决议》明确规定:“店铺出让的金额，罗春美与罗时彪一股，陈秋根、杨国蓉与刘水生一股，待还清邓小亮等人股金后按股份比例金额多退少补，给双方金额补差（约43万元左右）各一方出让店铺，必须先付50％首付款，才能在公司办理网签合同，否则公司不予办理任何手续。30％的现金留给公司开发商办证费用”。2019年5月23日，被告公然违反公司股东作出的上述股东决议，在未向公司支付出让店铺50％的首付款情况下，强行要求公司出纳（于佳）打印出位于景德镇北面（黄雀垄）金域名都第1栋8号店铺的商品房买卖合同，被告将自己作为买受方，使用原告公司合同章在出卖方盖章签订并办理上述店铺的网签合同。该商品房买卖合同既然已约定被告应于合同签订当日付清全部购房款1625017元，但时至今日，被告未向原告支付一分钱购房款。依据《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）项约定，被告已构成严重违约，原告有权依据合同约定解除合同。另外，依据《股东决议》出让店铺必须向公司支付50％的首付款，才能办理网签合同。故此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，被告逾期付款，原告有权请求法院解除合同，同时被告还应承担逾期付款金额1％的违约责任。 被告罗时彪辩称，1、被告认为原告诉状中的事实与理由系自相矛盾，原因是根据股东决议涉案的五间店铺本身就是作为公司分红分给被告，那么就不存在所谓的支付购房款；2、在本案过程中五间店铺没有发生出让，在本案中权利人就是罗时彪，他签订买卖合同办理网签只是按照股东协议进行确权，避免在公司未经他本人同意的情况下私自销售店铺，这是确权行为，而不是出让行为，不存在自己卖东西给自己的情形。故，希望法院依法驳回原告的全部诉请。3、庭审后，被告提交代理词补充意见为，该案原告合同解除权时限已过，其无权解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的营业执照、法人代表身份证明、《商品房买卖合同》、《股东决意》，被告罗时彪对上述证据的真实性与合法性均无异议，本院对上述证据予以认定并在卷佐证。对双方有异议的证据认定如下：1、原告提交的报案材料以及行政案件权利义务告知书、刘水生的询问笔录，被告质证认为，对以上证据材料的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，他们在2020年4月17日报案不代表他们在2019年不知道店铺已签约并办理网签的事实。本院认为，原告提交的报案材料系原告单方提出，其仅提供报案机关的登记材料并没有所报案机关的立案材料以及后续处理结果予以佐证原告所述的事实，且报案材料中所载的报案人员并未出庭作证,以上证据不能达到原告证明目的，对该证据不予采纳。 2、原告提供的其在2019年9月19日将涉案店铺卖给徐蔚婷的承诺书复印件一份、民事起诉状复印件一份（景德镇市昌江区人民法院受理的（2020）赣0202民初1767号）、收据及转账凭证复印件各两张，证明截止在2019年9月19日签订承诺书的当天我们不知道案涉店铺已经由被告私自网签及证明原告收取了涉案店铺的租金。被告质证认为，对以上证据的关联性有异议，不能证明原告的证明目的。本院认为，该证明虽与本案不具有关联性不予认定，但原告自认其系2019年9月19日才知道被告已经网签的事实。 3、对被告提供的通话录音，原告质证认为有异议，于佳系公司出纳，迫于被告个人的恩威并施作出了违心的回答，如果要查明事实，应让于佳出庭作证。本院认为，该证据中的证明人并未出庭作证，且该组证据与原告提供的材料内容相互矛盾，无法查明该证据的真实性，故对该证据不予认定。 4、对被告提供的涉案店铺对外出租的材料，原告质证认为，对租赁合同真实性合法性无异议，对其证明目的有异议，合同签订的期限是3年，至今还未解除，提前终止租赁合同协议书，店铺的物权还是在开发商，解除租赁合同中未加盖原告公司公章，只有被告的签字，故终止租赁合同系无效的。本院认为，该组证据与本案不具关联性。 5、对被告提供的转账记录2张，证明原告收到江健50万元案涉7号、8号店铺的预付款后，由杨国蓉代表公司在按比例扣除后向被告罗时彪支付了460908元。原告质证认为，上述证据可以证明原告确实在2019年10月25日不知情涉案店铺已经被被告罗时彪私自网签，结合原告提供的2019年9月19日的承诺书足以证明原告不知情的事实。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，不予认定。 本院经审理认定事实如下：2019年5月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告将金域名都第1栋12号店铺（景房预售证第201445号）以816058元出售给被告，并约定买受人于签约当日付清房款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。签订合同后，被告未实际支付购房款，并对本案案涉店铺办理了网签备案。 另查，2021年1月6日，原告曾因同一事由向我院起诉被告，经我院审理后，以（2021）赣0202民初39号裁定书结案。 本案的争议焦点有以下两个：1、原告的解除权是否已经消灭？ 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，…法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述规定，当事人行使合同解除权的期限由法律规定或者当事人自行约定。在没有法律规定或当事人约定的情形下则为催告后的合理期限。在既无法律规定，也没有当事人约定，同时对方当事人也未行使催告权的情形之下，解除权人自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使。本案中原、被告于2019年5月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了逾期付款90日后（即2019年8月21日），出卖方即享有解除权，但并未约定解除权行使的期限。2019年8月22日出卖人已经享有合同解除权。原告陈述其实际知道双方签订买卖合同的时间为其向相关机关报案的时间即2020年4月17日，但其提供的证据并不足以证实以上事实，且对于合同上加盖公章的真实性原告不予否认，故原告要求解除买卖合同的时间应该按照双方签订买卖合同时所约定的即从买受人逾期90日后的2019年8月22日开始起算。另本案中原告并未提供证据证实对方当事人有催告过其解除合同，故本案应属于“对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”经查，原告第一次（2021年1月6日）向我院起诉解除与被告签订的《商品房买卖合同》时，已经超过了解除权的法定一年行使期限（2019年8月22日至2020年8月21日止），故原告的合同解除权已经消灭。即使按照原告自己承认的其系2019年9月19日才得知解除事由的，出卖人的解除权亦应该计算至2020年9月18日。故至原告第一次起诉2021年1月6日时原告的解除权也已经消灭。 2、原告要求被告承担违约金的诉讼请求是否应当支持。 根据双方签订的买卖合同约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”因本案中原告做为出卖人已经丧失合同解除权，故买受人不适用于该合同约定的按累计应付款的1%支付违约金，本案中合议庭已经向原告释明并询问其是否变更诉讼请求，但原告表明其坚持原诉讼请求，故对原告依据解除合同应承担的违约金要求被告赔偿的诉讼请求本院不予支持。 综上，对于原告的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告井冈山古龙房地产开发有限公司景德镇市分公司的诉讼请求。 案件受理费19571元，由原告井冈山古龙房地产开发有限公司景德镇市分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长 黄 红 人民陪审员 甄 鹏 人民陪审员 胡忠吕 二〇二一年四月二十五日 书 记 员 王 静