贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1853号上诉人（原审原告）：黎海涛，男，1979年5月1日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：易飞，贵州观合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：刘长波，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李安涛（公司员工），男，1992年1月17日出生，汉族，住贵州省遵义市仁怀市。委托诉讼代理人：黄祖兴（公司员工），男，1986年3月23日出生，布依族，户籍地四川省乐山市市中区，现住贵州省贵阳市南明区。上诉人黎海涛因与被上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。黎海涛上诉请求：一、依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》中明确约定按照每日万分之一的标准计算逾期办证违约金，该计算方式没有违反法律法规的效力性强制规定甚至低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院应当按照法律规定，尊重当事人自愿原则，不应对违约金的计算方式进行调减。二、根据案涉合同对转移登记的约定，被上诉人应当在约定的具体期限之内配合上诉人向相关职能部门提交相应的商品房转移登记手续，且该职能部门认为所提交手续完善符合受理的条件，才能视为被上诉人巳履行了合同约定的义务。时至今日上诉人仍然办理不了商品房转移登记，因此被上诉人主张计算到通知之日，违背客观事实。因此一审判决认定事实错误，适用法律错误。三、上诉人是基于对被上诉人信赖，在被上诉人通知上诉人收房时，并未向上诉人出示涉案房屋已经相关职能部门验收并备案登记的手续，因此上诉人并非主观意义上的收房，同样根据我国的相关法律法规，均明确规定建筑物构筑物在未经过相关部门验收合格并经过备案登记不能交付使用，因此被上诉人的交付行为其主观目的就是为了减轻其即将承担的违约责任，因此本案逾期交房期间应当是从合同约定的次日起至房屋符合相关法律法规的交房条件之日止，因此一审法院认为上诉人主张逾期交房违约金诉请超过诉讼时效违背法律及事实。广聚源房开公司答辩称：一审法院适用法律正确，事实清楚，请求法院维持原判。双方签订的合同中仅仅约定逾期办证超过60日之后的违约责任，上诉人有权退房，但并未约定上诉人不退房合同继续履行的情况下，被上诉人应承担的违约金标准，一审判决结合双方履行情况认定日万分之0.5的违约金是合理的，被上诉人已经将涉案房屋交付给上诉人，上诉人取得了房屋的使用权，且涉案房屋已经具备办证条件，双方的合同目的已经实现。《商品房买卖合同》第十一条、第十三条对交房时间和逾期交房违约金已经约定，上诉人实际收房时间2017年6月23日，该商品房在实际交付30日内支付违约金，故逾期交房违约金诉讼时效至2020年7月23日届满，上诉人于2020年9月15日起诉已超过诉讼时效。同时涉案房屋于2019年6月28日已经竣工备案，于2019年7月30日取得房屋交付使用备案证书。黎海涛向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告即日将办理商品房转移登记的有关文书交付于原告;2、判令被告向原告支付逾期交房违约金65011.45元。以629956元为基数按照每日万分之一标准，自2017年1月1日起计算至2019年10月20日；3、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金49955.51元。以629956元为基数按照每日万分之一标准，自2018年7月1日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（暂算至2020年9月1日）；4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2014年3月15日，原告黎海涛与被告广聚源房产公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋，房屋总价款为629956元;合同第十一条约定交付时间和条件,被告于2016年12月31日前交付该房屋，第十三条约定“逾期超过180天……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；第二十二条约定房屋登记,（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起60日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2约定日期起60日以后,出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按银行同期活期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；补充协议第十条约定“1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权的登记机关为买受人办妥房地产权属证书，买受人应在出卖人通知之日起15日内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费”2、双方同意以交房日之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日,如出卖人延期交楼,办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日;3、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的,出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金,如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证,买受人有权退房。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。涉案房屋于2019年6月28日竣工备案，于2019年7月30日取得房屋交付使用备案证书，于2017年6月23日向原告交付涉案房屋。被告于2019年10月14日取得涉案房屋的初始登记，已具备办理商品房转移登记的条件。被告于2019年12月12日通过贵阳晚报刊登办理产权手续的通知。现原告以前述理由诉至法院，诉请如前。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案的主要争议焦点为逾期交房及办证违约金的起算时间及计算标准。第一，关于逾期交房违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条对交房时间及逾期交房违约金的计算进行了明确约定，被告对此予以认可，即从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，原告于2017年6月23日收房，因合同第十三条约定了被告若逾期交房应当于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金,故诉讼时效应当于涉案房屋实际交付之日起30日后即2017年7月23日起算,原告于2020年9月17日起诉，已过诉讼时效,对被告的辩解意见予以采信。第二，关于原告诉请被告将涉案房屋办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现涉案房屋已取得涉案房屋的初始登记，已具备办理商品房转移登记的条件，故对原告的以上诉请予以支持。第三、关于逾期办证违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限进行了明确约定，被告应于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时,约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起60日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2约定日期起60日以后,出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按银行同期活期存款利率支付利息;(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”,因被告在合同约定的约定日期起60日内并未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,故应当按照约定日期起60日以后的违约责任处理,即按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,故逾期办证违约金应从2018年7月1日起算,被告提供证据证实其于2019年12月12日已经通过在报纸上刊登公告的方式告知买受人办理产权手续，应当视为被告已经通过公告的方式向买受人履行了告知及交付办理产权证书的义务，违约金应当计算至2019年12月12日，另外，考虑到案件客观情况，本院酌情将违约金标准调整为按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5计算，原告应当获得的逾期办证违约金金额为629956元×万分之0.5×527天=16599.34元，原告主张超过的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：判决：一、被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市白云区转移登记的有关文书交付给原告黎海涛；二、被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黎海涛逾期办证违约金16599.34元；三、驳回原告黎海涛的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1300元（已减半，原告已预交），由被告贵州广聚源房地产开发有限公司负担300元，原告黎海涛负担1000元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案的争议焦点有二：一、逾期交房期间是否已过诉讼时效；二、一审法院认定涉案房产转移登记的违约金计算标准是否妥当。关于焦点一，上诉人于2017年6月23日实际收房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定被上诉人若逾期交房应当于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，故逾期交房违约金最迟应于2017年7月22日支付，诉讼时效的起算时间应为2017年7月23日，上诉人于2020年9月17日向一审法院提起诉讼已过三年的诉讼时效期间，故一审法院认定上诉人一审关于逾期交房的诉请已过诉讼时效正确。另，虽然上诉人收房时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，上诉人此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。上诉人一、二审中也均未提出有效证据对此予以证明。因此，上诉人要求被上诉人在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，一审法院对此不予支持符合法律规定，本院依法予以维持。关于焦点二，案涉《商品房买卖合同》对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限进行了明确约定，因广聚源房开公司未能按约履行义务，应当承担逾期协助办理涉案房产转移登记的责任。上诉人主张一审法院对案涉房产转移登记的违约金的计算标准应当按照合同约定的每日万分之一的标准进行计算，同时认为计算违约金的截止时间应当计算至办理产权证为止。对此本院认为，广聚源房开公司承担的逾期办理涉案房产转移登记的违约责任应当根据双方约定及实际履行情况等因素综合确定。一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,兼顾社会效果与法律效果，对违约金标准酌定调整为按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5计算；同时因广聚源房开公司提供证据证实其于2019年12月12日已通过在报纸上刊登公告的方式告知买受人办理产权手续，认定应当视为上诉人已通过公告的方式向买受人履行了告知及交付办理产权证书的义务，违约金计算至2019年12月12日，并无不妥。故上诉人所提之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人黎海涛负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年四月二十日书记员  曹 然