贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1607号 上诉人（原审被告）：贵州中泰置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州。 法定代表人，黄士冯，执行董事。 委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司龙里县支行，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州。 负责人：覃宁，该行行长。 委托诉讼代理人：周华。 委托诉讼代理人：杨晓荣。 被上诉人（原审被告）：安廷飞，男，1991年11月14日生，苗族，住贵州省。 上诉人贵州中泰置业有限公司（以下简称中泰置业公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司龙里县支行（以下简称农业银行龙里支行）、安廷飞金融借款合同纠纷一案，不服龙里县人民法院于2020年12月8日作出（2020）黔2730民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中泰置业公司向本院提出上诉请求：1、撤销龙里县人民法院（2020）黔2730民初2852号民事判决，并发回重审或依法改判；2、本案一审、二审费用由二被上诉人承担。 事实与理由：上诉人与被上诉人农业银行龙里支行于2017年11月9日签订了《一手房房贷业务银企合作协议》，并于2017年11月16日就上述协议签订了一份补充协议。其中，补充协议第四条第二款明确约定：“甲方提起诉讼后，如购房者所购商品房已办妥预告抵押登记，且甲方能够实际就当地法院处置该购房者所购商品房的价款优先受偿的，则由甲方行使预抵押权处置，处置后不足的，乙方应立即承担连带清偿责任。”因此可以看出，被上诉人农业银行龙里支行应当先行行使对被上诉人安廷飞所购房产的预抵押权，在执行完被上诉人所购房产后不足的部分才由上诉人承担连带责任。 被上诉人农业银行龙里支行二审答辩称：一、被上诉人安廷飞于2017年12月28日与中泰置业公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司贵州国际旅游体育休闲度假中心悦龙国际城天麓1号五期御景苑区11991栋御景八街2-8-2号商品房，除首付款外，以银行按揭贷款支付房屋总价款，2017年12月11日安廷飞向答辩人申请个人住房按揭贷款51万元，由中泰置业公司提供阶段性保证+抵押担保。二、答辩人认为，2018年1月5日安廷飞及中泰置业公司与答辩人签订的《个人购房担保借款合同》系各方的真实意思表示，未违反法律的强制规定，合法有效，该合同表明答辩人、安廷飞、中泰置业公司之间分别形成了债权债务关系、抵押合同关系、连带保证合同关系。根据《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第三十一条（3）款，由中泰置业公司提供阶段性保证+抵押担保。三、根据《个人购房担保借款合同》第三十五条（1）款约定，阶段性保证人自借款发放之日起，为借款人取得房地产权属证书后，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后，阶段性保证责任方可终止，但上诉人中泰置业公司至今未为借款人办理房地产权属证书。四、由于被上诉人安廷飞于2020年10月15日前已欠6期，158天，答辩人对其提起诉讼，根据中泰置业公司担保承诺书承诺：1、该公司为在贵行办理按揭的借款人提供开发商阶段性连带保证担保，阶段性连带保证责任期限为借款人办理好产权证及正式抵押登记后终止。2、该公司在按揭贷款发放后2年内办好分户产权证并将预登记变更为正式抵押登记。3、在承担担保责任期间，该公司对按揭贷款逾期6期以上的贷款，在45日内承担无条件回购责任。但至今中泰置业公司未履行担保承诺回购责任。五、关于房屋预告抵押登记问题，上诉人依据补充协议第四条第2款，主张答辩人应在涉案房屋优先受偿权后，才承担清偿责任理由不成立。首先，上诉人对答辩人的担保承诺书，对其承担连带保证担保责任已明确清楚。其次，答辩人现所办理的抵押权预告登记不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而中泰置业公司至今未为借款人办理房地产权属证书，因此，中泰置业公司所述《一手房房贷业务银企合作协议》的补充协议第四条第二款不成立。六、答辩人认为，《个人购房担保借款合同》中约定了主债权存在债务人提供担保及第三人担保时，债权人有权自行选择实现担保的顺序，因此，中泰置业公司承担担保责任符合该约定及《中华人民共和国民法典》第三百九十二条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，中泰置业公司应对安廷飞所负债务承担连带清偿责任，请二审依法驳回中泰置业公司的上诉请求。 被上诉人安廷飞二审未作答辩。 原审原告农业银行龙里支行向一审法院起诉请求：1.判令被告安廷飞立即偿还原告贷款本金476024.79元及相应利息（利息按编号为52020120180001001的《个人购房担保借款合同》约定，计算至偿清全部贷款本息之日止；截止2020年9月30日所欠利息共计13037.11元），本息合计489061.90元；2.判令原告对被告位于龙里县房屋享有抵押优先受偿权；3.判令被告中泰置业公司承担连带责任；4.本案诉讼费用和原告为实现债权所支付的其他必要费用由被告承担。 一审法院经审理查明如下事实：安廷飞因购买中泰置业公司开发的位于龙里县房屋，向农业银行龙里支行申请购房贷款。2018年1月5日，安廷飞作为借款人与贷款人农业银行龙里支行、保证人中泰置业公司签订《个人购房担保贷款合同》。合同约定：借款本金为510000元，借款期限自2018年1月5日起至2038年1月4日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；贷款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款利率为基准上浮10%确定，逾期贷款人在合同执行借款利率的基础上上浮50%计罚息，直至本息清偿为止；借款人授权贷款人将全部借款直接划入中泰置业公司银行账户；借款人采用按月等额本息还款方式还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日；担保方式为阶段性保证加抵押，由中泰置业公司提供阶段性担保，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和担保权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律规定或本合同约定事项导致合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；借款人以所购商品房为该笔贷款作抵押担保，抵押担保范围包括合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款人提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权；本合同项下借款同时存在两个以上物的担保的，贷款人有权就其中一个或者各个担保物行使担保物权，贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权宣布借款合同项下借款立即到期。2018年1月5日，农业银行龙里支行按合同约定向借款人指定的中泰置业公司账户汇入510000元借款，借款凭证显示贷款年利率为5.39%，逾期利率为8.085%。自2020年4月起至本案庭审结束前，安廷飞已连续8个月未按期归还借款本息，至2020年9月30日尚欠农业银行龙里支行借款本金476024.79元，利息13037.11元。2020年10月15日农业银行龙里支行以安廷飞连续逾期6次，已构成违约，向法院提起诉讼。 另查明，2020年9月23日，农业银行龙里支行与安廷飞就龙里县谷脚镇贵州国际旅游体育休闲度假中心悦龙国际城天麓1号五期御景八号楼××单元××号房屋办理了抵押预告登记［黔（2020）龙里县不动产证明第0016819号］，但至今未办理正式的抵押权登记。 一审法院认为，农业银行龙里支行与安廷飞、中泰置业公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当受到合同的约束。前述合同表明农业银行龙里支行、安廷飞、中泰置业公司之间分别形成了债权债务关系、抵押合同关系、连带保证合同关系。农业银行龙里支行已如约向安廷飞履行发放借款义务，而安廷飞在偿还部分借款本息后，从2020年4月起连续8次未按月足额偿还借款本息，已构成违约，农业银行龙里支行有权根据借款合同约定宣布贷款立即到期，并要求安廷飞偿还剩余借款本金476,024.79元及截止2020年9月30日的利息13,037.11元（2020年10月1日至借款本金清偿之日止的利息，按合同约定计算支付）。 关于农业银行龙里支行主张对涉案房屋享有优先受偿权的问题。本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权。而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，农业银行龙里支行并未取得案涉房屋的抵押权，对该房屋不享有优先受偿权。故对农业银行龙里支行的该项请求，不予支持。 关于中泰置业公司是否应当承担连带清偿责任的问题。《个人购房担保借款合同》中约定了主债权存在债务人提供担保及第三人担保时，债权人有权自行选择实现担保的顺序，故农业银行龙里支行要求中泰置业公司承担担保责任符合该约定及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按约定实现债权。”的规定，中泰置业公司应对安廷飞所负债务承担连带清偿责任。中泰置业公司在承担连带清偿责任后，有权向安廷飞进行追偿或依合同约定作出其他处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、安廷飞于本判决生效之日起十五日内偿还中国农业银行股份有限公司龙里县支行借款本金476,024.79元及截止2020年9月30日的利息13,037.11元（2020年10月1日至借款本金清偿之日止的利息，按合同约定计算支付）；二、贵州中泰置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回中国农业银行股份有限公司龙里县支行的其余诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,318元，由安廷飞、贵州中泰置业有限公司负担。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：上诉人是否应当承担连带责任。 本院认为：一审认定由被上诉人安廷飞偿还被上诉人农业银行龙里支行借款本金476,024.79元及截止2020年9月30日的利息13,037.11元（2020年10月1日至借款本金清偿之日止的利息，按合同约定计算支付），双方当事人无异议，本院予以确认。针对二审焦点：首先，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。虽然被上诉人农业银行龙里支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或者约定期限届满请求对房屋办理抵押登记，但是不是享有对预告登记抵押房屋实现抵押权，故被上诉人农业银行龙里支行并不能对安廷飞所购买房屋享有优先受偿的权利。其次，因双方签订的个人购房担保借款合同中约定，主债权存在债务人提供担保及第三人担保时，债权人有权自行选择实现担保的顺序，故被上诉人农业银行龙里支行选择由上诉人承担连带保证责任于法有据。一审认定由上诉人承担连带清偿责任正确，应予确认。 综上所述，上诉人中泰置业公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8635.93元，由上诉人贵州中泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月二十一日 书记员  刘 皓