江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终806号上诉人（原审被告）：常州市雨丰钢管租赁站，住所地江苏省常州市天宁区青龙街道东风村委章家村。经营者：范文联，男，1967年7月19日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：徐**，江苏禾邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭金堂，男，1965年1月4日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：杨才干，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。原审第三人：常州市天宁区青龙街道东风村股份经济合作社（原常州市天宁区青龙街道东风村民委员会），住所地江苏省常州市天宁区润泽东方尚院4-11号。法定代表人：曹**刚，该合作社理事长。委托诉讼代理人：朱益鸣，江苏常武（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。上诉人常州市雨丰钢管租赁站（以下简称雨丰租赁站）因与被上诉人郭金堂、原审第三人常州市天宁区青龙街道东风村股份经济合作社（以下简称东风村委）土地租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2020)苏0402民初2427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。雨丰租赁站上诉请求:1.撤销一审判决第一项，依法改判雨丰租赁站无需支付郭金堂39000元，驳回郭金堂的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郭金堂承担。事实和理由：1.郭金堂在前案以及本案的陈述一直围绕房屋补偿款，而并未涉及围墙、石子路、下水道，仅仅提及围墙是郭金堂造的，石子路是郭金堂铺的。根据郭金堂的陈述，其是2008年4月转租，怎么可能在2007年10月就建造施工。2.本案案由为不当得利返还，郭金堂的请求权基础是不存在的，也没有任何利益，原审法院审理超过了郭金堂的诉讼范围。收购协议约定的项目、评估报告中的围墙、石子路、下水道是针对20亩土地价值评估，也理应属于20亩土地的出租人即雨丰租赁站所有。根据收购协议和评估报告及法院的调查，雨丰租赁站不存在将部分属于郭金堂的装饰装修出售给东风村委并收取利益，更不需要支付郭金堂任何利益。被上诉人郭金堂二审答辩称：雨丰租赁站于2017年6月2日与第三人签署收购协议书，其协议书当中的补偿及补贴属于承租地范围内的所有的承租人共有。雨丰租赁站获得了1058742元补偿费用，其他承租人没有获得任何补偿。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人东风村委二审陈述：雨丰租赁站系我方的土地承租人，2017年6月我方与雨丰租赁站达成收购协议，对土地上的房屋和附属设施等相关资产进行了评估，补偿金也全部给到了雨丰租赁站，故雨丰租赁站与郭金堂之间的矛盾与我方无关。郭金堂向一审法院起诉请求：1.雨丰租赁站返还不当得利256636元；2.雨丰租赁站承担本次诉讼费用。一审法院经审理查明，雨丰租赁站于2007年11月21日成立，经营者为范文联，组成形式为个人经营。2007年10月份，雨丰租赁站向东风村委承租东风村委工业园28-1号旁约20亩的土地。雨丰租赁站承租的是空地。其中2016年10月31日东风村委（甲方）与雨丰租赁站（乙方）签订的土地有偿使用协议约定，经双方共同协商同意，甲方将工业园28-1号旁占地约20亩的土地有偿出租给乙方使用，双方达成如下协议：1、有偿使用土地面积20亩，作为临时用地租赁使用。2、有偿使用期限：自2015年11月1日起至2016年10月30日止，一年一订。3、有偿使用费支付：每年有偿使用费为人民币11300元/亩，计全年有偿使用费226000元（不含税金）。一年一付，先付后用，自协议签订后一次性支付，甲方以收款收据收取乙方有偿使用费，税费由乙方负担，协议期内乙方涉及到土管部门应缴纳的相关费用由乙方负担，使用期满后，有偿使用协议另行协商。4、水电安装及水电费用由乙方承担。5、使用期间，所租土地如遇国家建设和地方政府用地需要，乙方必须无条件终止与甲方所签协议。乙方在所租场地范围内搭建的建筑物、水泥场地等不动产自行拆除，恢复原样，拆迁时不作任何补偿（注：乙方在租赁场地内搭建的临时彩钢板附房27间，约650m2）。6、遵章守纪，按经营规定依法经营，按时缴纳各种规费。乙方在租赁期内做好租赁地段范围内门前道路畅通及周围环境卫生工作，产生一切问题，由乙方自行负担。附：2017年租金调整为每亩12500元，合计支付25万元整。常州市天盛钢管租赁站（以下简称天盛租赁站）于2012年5月16日成立，经营者为郭金堂，组成形式为个人经营。2008年4月开始，雨丰租赁站将其租赁的案涉土地中的2亩转租给郭金堂。郭金堂向雨丰租赁站实际缴纳租金并支付水电费。郭金堂、雨丰租赁站未签订书面租赁协议。郭金堂缴纳租金至2017年10月31日。郭金堂、雨丰租赁站对土地租赁期限没有约定。常州元辰价格评估事务所有限公司（以下简称元辰公司）出具的常州市雨丰钢管租赁站部分设备设施价格评估报告，载明，价格评估基准日2017年5月27日，评估标的为雨丰租赁站部分设备设施，价格评估结果为：1.名称：下水道，评估单价：135元每米，数量275米，合价37167元。2.钢管及扣件运输费，评估单价120元每吨，数量4500吨，合价540000元。合计577167元。对此，一审法院对元辰公司进行调查，元辰公司陈述关于下水道部分275米，是针对雨丰租赁站所承租整个区域（大概20亩左右）。关于钢管及扣件数量，是针对评估时点现场所见而得，通过估算得到运输费。江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司常州第一分公司（以下简称天圣公司）出具房屋评估结果汇总表、房屋评估补偿表、房屋装饰装修及附属设施核对表，载明：1号至5号房建筑面积合计363.04平方米，补偿价为86021元。房屋装饰装修及附属设施包括围墙（985平方米，金额98500元）、搪瓷水池、灶台、简易棚、铝合金窗、塑料窗、铝合金门、地砖、矿棉板吊顶、石子地（12200平方米，金额244000元）、化粪池、白铁皮防盗门、门墩）。合计367729元。对此，一审法院对天圣公司进行调查，天圣公司陈述当时评估的北面进去的第一家雨丰租赁站，负责人是范文联，报告中1到5号房均为雨丰租赁站厂区（北面进入的第一家，土地面积4亩）范围内的，其他部分的房屋未进行丈量、评估。对于房屋装饰装修及附属设施部分，除了围墙、石子地部分也均为雨丰租赁站厂区范围内的，其他部分也没有进行丈量评估。围墙是西边200米左右的围墙、雨丰租赁站四周的围墙，石子地是整个厂区的（土地面积大概为20亩）。2017年6月12日，东风村委（甲方）与雨丰租赁站（乙方）签订收购协议书及房屋收购补偿结算表，约定：被收购房屋所有权人雨丰租赁站，坐落红梅东风工业园，建筑面积363.04平方米；收购补偿方式为货币补偿，经甲乙双方协商确定收购补偿价格：甲方应付乙方1058742元。其中：（一）房屋价值的补偿：房屋评估金额86021元、装饰装修及附属设施评估金额367729元。小计453750元。（二）搬迁、临时安置费等的补偿：停产停业损失补偿27225元、各类移装费600元，小计27825元。（三）其他各类补助补贴：资产评估577167元；钢管及扣件运输费54000元；合计577167元），小计577167元。2018年5月15日，常州市天宁区人民政府出具政府信息公开告知书载明，青龙街道东风村委东风民营工业园的征收部门为天宁区建设局，实施单位为青龙街道房屋征收与补偿中心。审理中，东风村委陈述案涉约20亩土地及整个东风地区房屋一并与房屋征收部门签订了国有征收与补偿协议书，交由房屋拆除部门拆除。没有就案涉约20亩土地单独进行征收，征收的价格就是雨丰租赁站与东风村委签订的收购协议书的价格。审理中，郭金堂陈述雨丰租赁站未经其允许，将郭金堂权属范围内资产进行处理，并出售给第三人，雨丰租赁站从第三人处获得了相应利益，其行为侵犯了郭金堂的财产权，属于侵权行为。关于诉讼请求金额，雨丰租赁站应当从其与第三人签署的房屋收购补偿结算表当中的各项补偿，依据郭金堂所租赁的土地按比例受偿。郭金堂所经营的场地在整个承租面积的十分之一，简化诉请后，希望判决给郭金堂为结算金额的十分之一为211748.4元，郭金堂诉讼请求金额即为105874.2元。审理中，郭金堂陈述雨丰租赁站告知郭金堂国家要征用这块地，不能再租给你们了，不再收取租金，后面已经停水停电了，大概时间为2017年年底。雨丰租赁站停水停电后，郭金堂实际重新找了地方。雨丰租赁站陈述其知道案涉土地要被收购，也挨家挨户通知了该情况，通知早点搬迁，但郭金堂一直未搬迁，一直使用到2018年3月，2017年9月13日后就不收取原告水电费和租金了。上述事实，有政府信息公开告知书、土地有偿使用协议、场地租赁转让协议、情况说明、卫星地图、水电费缴费凭证、场地费缴费凭证、收购协议书、房屋评估结果汇总表、房屋评估补偿表、房屋装饰装修附属设施核对表、房屋现场勘察图、雨丰租赁站部分设备设施价格评估报告书、询问笔录及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，郭金堂与雨丰租赁站存在租赁关系，双方均无异议，该院予以确认。《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，雨丰租赁站将其中2亩土地转租给郭金堂，雨丰租赁站并未举证其对该空土地进行了装饰装修，故应为次承租人郭金堂对此进行装饰装修，同时应视为雨丰租赁站对此予以同意。双方为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。雨丰租赁站不再收取郭金堂的租金并告知了不再继续租赁的原因。郭金堂对其承租的2亩土地的装饰装修，双方对此如何处理未进行约定。即使该装饰装修仍有利用价值，考虑到本案为不定期租赁合同且郭金堂对该装饰装修已使用10余年，应考虑装饰装修费用在租赁期限内已摊销。郭金堂享有的权利也仅为拆除该装饰装修。但雨丰租赁站与东风村委签订的收购协议，根据收购协议、评估报告及该院的调查等情况，雨丰租赁站将部分属于郭金堂的装饰装修出售给东风村委并因此收取利益，故雨丰租赁站应将该利益支付给郭金堂。对于收购协议、评估报告中未涉及的郭金堂方装饰装修部分（主要系建造的房屋等），考虑到双方为土地租赁合同纠纷，郭金堂存在可拆除装饰装修权利，但价值仅体现在拆除残值部分，该残值价值就远远低于建造该装饰装修价值，另外在双方租赁合同解除后，郭金堂亦未提出拆除该部分，故对于该部分考虑双方的过错，该院仅能予以适当考虑。根据收购协议约定的项目、评估报告中的围墙、石子路、下水道等部分系针对整个约20亩土地范围内的价值评估、双方的过错及上述分析等情况，该院综合酌情确定雨丰租赁站应向郭金堂支付39000元。对于郭金堂的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、雨丰租赁站于判决发生法律效力之日起十日内支付郭金堂39000元；二、驳回郭金堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5150元，由郭金堂负担4368元，由雨丰租赁站负担782元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人雨丰租赁站向本院提供以下证据：1.东风工业园结算清单，证明2007年9月16日至10月22日，雨丰租赁站实际经营者范文联对场地进行平整的依据。2.收条十张，说明收款人鲁小虎收到范文联建房款共计146000元，证明20亩租赁土地上围墙，以及下水道均是由上诉人所建造。被上诉人郭金堂经质证认为：对结算清单、收据的真实性不予认可。上诉人提供的收条中，有两份收条的出具时间是一致的，都是2007年10月30号，不排除存在伪造的可能。同时上述证据与本案是不是具有关联性也不清楚。原审第三人东风村委经质证认为，对以上证据的真实性没有异议，是否能够达到上诉人的证明目的由法院认定。本院认为，雨丰租赁站与郭金堂之间存在租赁合同关系，虽然郭金堂未与雨丰租赁站签订书面租赁协议，但郭金堂向雨丰租赁站交纳租金至2017年10月31日，雨丰租赁站收取上述租赁费用的行为可以视为双方约定的租赁期限至2017年10月31日。2017年6月12日，雨丰租赁站与东风村委签订收购协议书及房屋收购补偿结算表，案涉土地由政府进行征收。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。雨丰租赁站在租赁期间内与东风村委签订征收协议，自应对经其同意在案涉土地上添附的房屋承担相应的损失赔偿。根据雨丰租赁站与东风村委签订的收购协议书，雨丰租赁站获得的收购补偿包括房屋评估金额86021元、装饰装修及附属设施评估金额367729元，可见，政府征收案涉土地的补偿范围包含房屋及装修装饰等，故一审法院在此基础上结合双方租赁期限、郭金堂拥有添附房屋及附属设施所有权等情形，酌定雨丰租赁站向郭金堂支付39000元并无不当。综上，雨丰租赁站的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5150元，由雨丰租赁站负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 莹审 判 员  卢文忠审 判 员  袁海燕二〇二一年四月二十日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋