文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初15205号原告：重庆冠联行房地产顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区。法定代表人：欧谋。被告：重庆市乔王房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道平安路，统一社会信用代码91500222673374381P。法定代表人：蒲洋。委托代理人：贺成伦，重庆展汇律师事务所律师。委托代理人：罗开连，男，汉族，1951年3月15日生，住重庆市綦江区，系公司员工。被告：罗开连，男，汉族，1951年3月15日生，住重庆市綦江区。原告重庆冠联行房地产顾问有限公司(以下简称冠联行公司)与被告重庆市乔王房地产开发有限公司（以下简称乔王公司）、被告罗开连商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张瑜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人欧谋、被告乔王公司的委托代理人贺成伦、罗开连及被告罗开连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冠联行公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付原告代理佣金68000元及银行同期利息；2、判令二被告连带支付原告违约金100000元。审理中，原告自愿放弃要求二被告支付利息的诉讼请求。事实及理由：2015年12月7日，原告与乔王公司签订《聚财花园项目全程策划与销售代理服务合同》，约定原告为被告乔王公司开发的聚财花园项目进行销售代理，该合同约定被告逾期支付佣金超过40天，原告有权解除合同并要求被告支付违约金10万元。被告罗开连在该合同中作为被告乔王公司的代表签字，且原告在实际代理工作中与被告罗开连对接，被告罗开连是聚财花园项目的实际所有人。合同签订后，原告按约履行了销售代理工作，但被告拒绝与原告结算代理佣金。2017年6月12日，原告与被告乔王公司签订《代理合同续签协议书》，载明被告乔王公司拖欠原告代理佣金68000元，但被告至今仍未履行付款义务。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。被告乔王公司辩称：《代理合同续签协议书》并非乔王公司签订，销售佣金应当按1%计算。我方已支付的费用为11.6万元，原告私自收取购房人3万元，且未完成合同约定的备案登记、办理产权证的义务，每户应当扣除700元，故我方已经超付款项。我方无任何违约行为，系原告违约未完成销售任务，请求驳回原告的诉讼请求。被告罗开连辩称：《代理合同续签协议书》系我方与原告签订，但乔王公司未同意，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年12月7日，原告冠联行公司(乙方)和被告乔王公司（甲方）签订《项目全程策划与销售代理服务合同》，主要约定：1、甲方指定乙方为“重庆市綦江区聚财花园”项目进行独家营销策划和销售代理服务；2、乙方销售代理佣金为本项目总销售额的1.5%计提；3、甲方支付乙方5万元作为本项目乙方代理期间的全案策划费与广告设计制作费，支付方式为合同签订后3日内支付1万元，乙方进场销售2套房屋客户交定金后支付2万元，再卖2套房屋客户交定金后支付2万元；4、乙方销售代理佣金每月结算一次，计提时段为当月1日到月末最后一天，次月5号乙方向甲方提交上月账目结算清单，甲方于接收账目结算清单当月10号前按双方确认的结算金额足额支付给乙方佣金；5、乙方销售周期为5个季度，每个季度销售任务为20%。乙方从第二季度开始未完成季度任务，佣金按照1%提取，甲方暂扣乙方0.5%代理佣金，待乙方在下个季度累计完成销售任务，甲方一次性补足乙方代理佣金；6、乙方应认真履行与购房方签约，负责办理商品房买卖合同备案及银行按揭等相关手续（含合同登记、产权、国土），负责客户房款、资料的催收工作；7、合同第9.2条约定在乙方正常履行本合同的情况下，甲方悔约单方面解除本合同，甲方应向乙方支付违约金100000元；8、合同第9.3条约定甲方应当按时支付乙方销售代理佣金，甲方逾期付款超过40天的，乙方有权解除本代理合同，并按合同第9.2条的约定追究甲方违约责任。被告罗开连作为原告经办人在该合同中签字。合同签订后，原告代理被告签订了51份认购协议书，销售总额1300万元。2017年6月12日，原告与被告罗开连签订《代理合同续签协议书》，载明：甲方为乔王公司，乙方为冠联行公司；甲方确认截止2017年5月13日共拖欠乙方代理佣金6.8万元，甲方确认2017年6月15日前支付乙方3万元，该3万元由甲方支付客户王垒。被告乔王公司未在上述协议中盖章，仅有罗开连在乔王公司代表人处签字。2019年11月18日，本院作出(2019)渝0107民初25295号民事判决书，判令冠联行公司退还乔王公司3万元。该判决书已发生法律效力。原告称该3万元系《代理合同续签协议书》中乔王公司应于2017年6月15日前向其支付的代理佣金，支付方式为向案外人王垒支付。被告乔王公司认可该案处理的3万元不在本案中计入已付款。审理中，原告向法庭举示《聚财花园2016年1-2月营销代理费结算表》，拟证明原告代理销售的房屋实际是被告罗开连所有，系被告罗开连挂靠被告乔王公司开发，被告罗开连在《代理合同续签协议书》中确认欠付原告代理佣金6.8万元。二被告对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。《聚财花园2016年1-2月营销代理费结算表》系原告于2016年3月出具，被告罗开连于2016年3月3日确认签收。被告乔王公司向法庭举示《扣款协议》、《办理房产证协议书》、收条、对私客户账户明细，拟证明原告未按约办理备案手续及房产证，其中有38户未办理备案登记，51户未办理房产证，被告另行委托他人代为办理，应当扣除相应的费用。原告对《扣款协议》的真实性无异议，但不认可《办理房产证协议书》。《扣款协议》系原告与被告乔王公司于2017年4月6日签订，载明：因原告无法办理商品房买卖合同备案手续，原告同意在销售佣金中每套房屋扣减300元，由被告另行请人办理备案手续。《办理房产证协议书》系被告罗开连代表被告乔王公司与案外人丁丹签订，载明被告乔王公司委托丁丹办理聚财花园的房产证及契税事宜，费用为每套房400元。原告对收条及对私客户账户明细不予认可，认为不能证明与本案具有关联性，原告仅认可有10户未办理合同登记备案，并同意每户扣除300元费用。审理中，原、被告双方确认被告已付款项合计11.6万元，原告称该款项中有5万元系合同约定的广告费，被告乔王公司认可上述款项包含了5万元广告费，但原告并未履行广告宣传义务，被告将另案主张原告广告宣传的违约责任。被告乔王公司称原告未按约定完成销售任务，应当按1%计算佣金，原告同意以1300万元销售额的1%计算代理佣金。以上事实，有《聚财花园》项目全程策划与销售代理服务合同、代理合同续签协议书、聚财花园2016年1-2月营销代理费结算表、扣款协议、办理房产证协议书、认购协议书、民事判决书、当事人陈述等在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告和被告签订的《项目全程策划与销售代理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，系合法有效的合同，双方都应按照约定履行各自的义务。原告为被告代理销售房屋，被告应当按约支付代理佣金。虽然原告与被告罗开连签订的《代理合同续签协议书》确认了欠付的佣金数额，但因被告乔王公司及罗开连均否认该协议经过乔王公司授权或同意，原告亦无证据证明罗开连有权代理乔王公司签订该协议书，故原告主张依据该协议书确定欠付佣金的数额无事实依据。根据原告与被告乔王公司签订的合同，原告的佣金计算方法方式为销售总额的1.5%，若未完成销售任务，则按1%计算佣金。现双方均同意按照销售额1300万元的1%计算代理佣金，本院予以尊重，故被告乔王公司应当支付的佣金共计13万元。被告乔王公司主张已付佣金11.6万元，而原告认为上述款项中包含了合同约定的广告费5万元，被告乔王公司对此亦予以认可。虽然被告乔王公司认为原告并未履行广告义务，但属于另一法律关系，被告乔王公司可另案主张，故本院认定被告乔王公司的已付佣金为6.6万元。被告乔王公司举示的《扣款协议》加盖了原告公司印章，应视为双方就在代理佣金中扣除办理商品房买卖合同备案登记的费用达成了一致意见，被告乔王公司主张共38户未办理合同备案登记，但其举示的收条及对私客户账户明细不能证明与本案所涉房屋具有关联性，本院不予采信。因原告自认有10户未办理合同备案登记并同意在代理佣金中抵扣相应费用，本院予以尊重，故应从被告乔王公司的应付佣金中扣除3000元。被告乔王公司举示的《办理房产证协议书》并非与原告签订，对原告无约束力。因双方并未约定未办理房产证应当承担的责任，原告亦不同意在佣金中抵扣相关费用，故对被告乔王公司要求在佣金中扣除办理房产证的费用，本院不予支持，被告乔王公司可另案主张相关损失。综上，被告乔王公司应付佣金为13万元，扣除已付佣金及办理合同登记备案的费用后，被告乔王公司还应支付原告佣金61000元。因原告自愿放弃主张利息损失，本院予以尊重。对原告主张的违约金100000元，因合同约定的违约金系解除合同后的违约责任，且从实际情况来看，原告并未按约完成销售代理任务，故对原告主张被告乔王公司支付违约金，本院不予支持。因被告罗开连与原告并无合同关系，原告要求被告罗开连承担连带责任无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市乔王房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告重庆冠联行房地产顾问有限公司销售代理佣金61000元；二、驳回原告重庆冠联行房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1830元，由原告重庆冠联行房地产顾问有限公司承担830元，由被告重庆市乔王房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 瑜二〇二一年四月二日法官助理  杨 扬书 记 员  谭馨婷