重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初24085号原告：重庆渝能物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路**，统一社会信用代码91500108202827209Y。法定代表人：杨欢，职务，总经理。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆越骋实业发展有限公司，，住所地重庆市渝**龙山街道松石支路**天一新城**团**2-6统一社会信用代码91500112060532957K。法定代表人：杨永林，职务，经理。委托诉讼代理人：杨似梅，系公司员工。原告重庆渝能物业服务有限公司与被告重庆越骋实业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆渝能物业服务有限公司的委托诉讼代理人欧玉洁，被告重庆越骋实业发展有限公司的委托诉讼代理人杨似梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆渝能物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付自2016年2月1日至2020年1月31日期间的空调运行、维护费1889302.28元；2、请求判决被告向原告支付自2019年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费294080.78元；3、请求判决被告向原告支付自2019年7月1日至2020年3月31日期间的电费117319.71元；4、请求判决被告向原告支付自2019年6月1日至2020年3月31日期间的公摊水费4907.8元；5、请求判决被告向原告支付自2019年7月1日至2020年3月31日期间的公摊电费14411.2元；6、请求判决被告向原告支付自2019年6月1日至2020年3月31日期间的用电管理费11463.69元；7、请求判决被告向原告支付违约金，违约金为被告欠付的每月物业管理费、电费、公摊水费、公摊电费、用电管理费以及空调运行、维护费分别产生的违约金之和，其中每月物业管理费、电费、公摊水费、公摊电费、用电管理费以及空调运行、维护费分别产生的违约金系指以该月欠付的物业管理费、电费、公摊水费、公摊电费、用电管理费以及空调运行、维护费为基数，在2019年8月19日之前以中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年8月20日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的标准，自次月的首个自然日起算至其实际清偿之日止，前述违约金暂计至2020年11月3日为261825.45元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判决被告立即向原告支付自2016年2月1日至2020年1月31日期间的空调运行、维护费1889302.28元；2、请求判决被告向原告支付自2019年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费294080.78元；3、请求判决被告立即向原告支付违约金256713.18元。违约金的计算标准和方式为：被告欠付的每月空调运行、维护费及物业管理费分别产生的违约金之和，其中每月空调运行、维护费及物业管理费分别产生的违约金系指以当月欠付的空调运行、维护费及物业管理费金额为基数，2019年8月19日之前以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自次月的首个自然日起算至其实际清偿之日止。上述诉讼请求的计算金额以原告提供的中央空调、物业费及违约金的欠费明细载明的数额为准。2020年11月20日的庭审中，原告再次变更诉讼请求为：1、原告主张被告欠空调费总额为1867125.62元；2、物业费213827.58元；3、对违约金的主张坚持以变更诉讼请求申请书为准。事实和理由：原告系重庆渝能万怡房地产开发有限公司（以下简称“万怡地产”）开发建设的“渝能1992”（即“渝能明日城市”）物业管理服务单位，被告系“渝能1992”业主。2013年12月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《“渝能1992”前期物业管理服务协议》（以下简称“物业管理协议”），约定被告委托原告对其在万怡地产处购买的“渝能1992”共144个单位的房屋实行一体化、专业化物业服务。该协议约定：1.写字楼的物业管理费为8元/平方米/月（按建筑面积计算，不含公共能耗公摊费）；2.公共能耗费用按照建筑面积据实分摊；3.中央空调公共能耗部分按照建筑面积据实分摊；4.受有关部门或单位的委托，乙方可提供部分代收代缴服务，收费标准按政府部门规定执行，收费时间与物业管理服务费同时交纳或按使用情况交纳；5.甲方每月1号至5号按月交纳当月的物业管理费；6.甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳违约金。2013年12月31日，被告与原告签订了《补充协议》（以下简称“物业费补充协议”），约定自2014年1月1日起，甲方应当于每月的5日前向乙方缴纳当月物业管理费。2014年5月11日，被告与原告签订《补充协议》(以下简称“空调定值费补充协议”)，约定中央空调运行、维护费乙方按定值收取，并约定：1.夏季制冷时间段为5月至9月，冬季供暖时间段为12月至次年2月；2.开启具体时间为上午8点整至下午18点整；3.夏季制冷定值运行、维护费为4.55元/月/平米（建筑面积），冬季制暖定值运行、维护费为5.42元/月/平米（建筑面积）。该补充协议还约定了加班时段中央空调运行、维护费收费标准及启用流程等。前述协议签订后，原告严格履行相关义务，尽职尽责提供了物业管理服务。但被告屡屡拖欠物业管理费、电费、公摊水费、公摊电费以及空调运行、维护费等费用。经原告多次以电话、书面函件等多种形式催缴，被告仍拖欠部分应付款项。原告认为，被告长期拖欠原告物业管理费、空调运行、维护费等费用，给原告造成了重大的经济损失，也对“渝能1992”项目整体物业管理带来了巨大的不良影响。原告有权按照物业管理协议及补充协议的约定，要求被告支付所有欠付款项以及违约金。为维护原告合法权利，根据民事诉讼法的有关规定，特请求法院判允原告的全部诉讼请求。重庆越骋实业发展有限公司辩称：1、我公司未支付物业服务费用存在正当理由。即原告提供的物业服务质量长期未达约定标准。原告作为物业管理公司，其据以收费的前提不仅仅是双方签署了物业服务合同，更应该是其提供了符合《物权法》《物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》等相关法律法规以及双方签订的物业服务合同约定的物业服务并负有相应的举证责任。但本案中,原告仅仅是提供了双方签订的合同，对于其提供的物业服务事项及内容均未举示证据证明，凭何主张物业费用支付?事实上,原告提供的物业服务质量长期未达约定标准，如公共区域卫生不达标、楼道、公共卫生间脏污、异味、垃圾转运不及时、消防指示灯不亮、空调系统故障频发、水管爆开漏水、违规出租电梯广告位且私自占用相关收益等等，我公司多次通过口头及书面方式要求物业公司进行整改，但收效甚微。我公司并非拒绝缴纳费用，确实是因未能享受到与物业费用同等的服务质量，这应当符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”。2、原告主张的空调定制费无明确收费依据和标准，且原告未履行设备维修保养义务。首先，原告对于空调定制费的收费标准并无相关法律法规依据，也无相关主管部门如房管局、物价局审批、备案证明文件，我公司多次要求原告出具收费依据，明确空调定制费构成及费用测算情况，但原告一直未予提供。其次，我公司在蓝洋金融中心8-9楼，以及13-27楼的楼层空调设备各机组均由我司自行购买及安装，空调设备的所有权及使用权均归属我司所有，没有理由我公司使用自有的空调设备还需要向物业公司支付费用。即便如此，原告收取空调定制费费用后，应当对相应空调设备尽管理维护保养义务，但原告从未对空调设备进行定期维护保养，在发生空调设备故障时，原告又以空调设备系我公司物品为由拒绝维修，从而多次发生冷凝水管爆炸导致楼层被淹，多次因空调系统故障导致多楼层供暖、供冷迟延等情况，造成我公司客户投诉频发，对我司的物业出租、续租造成严重影响。3、我公司认可截止2020年1月欠中央空调费1867125.62，截止2020年3欠物业费总额为213827.58元，但我公司要求免2020年2月的物业费58917.5元，故欠费金额应为154910.08元；同时，受疫情影响，2020年1月底至3月份，我公司及我公司绝大部分租户均未能正常到公司办公，整栋写字楼基本上空无一人。此种情况下，原告仍然要收取高额的空调定制费，该部分费用应当进行适当调减。4、原告主张的违约金无事实及法律依据，依法应当予以驳回。我公司未按规定的时间支付物业服务费存在正当理由，原告提供的物业管理服务不符合约定，原告亦存在相应的违约行为，双方均存在过错且我公司并未给原告造成实际损失；被告与原告并未约定空调定值费的缴纳时间与逾期缴纳违约金标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告举示的《渝能1992前期物业管理服务协议》、《渝能1992物业管理服务协议补充协议（》2013.12.31）、《渝能1992物业管理服务协议补充协议》（2014.5.11）、重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终4060号民事判决书，《关于“渝能1992”蓝洋金融中心空调定值费用的确认书》、微信聊天记录、转账凭证；被告举示的2018年5月23日关于重庆渝能物业服务有限公司违规占用建筑物共有部分暨物业服务质量未达约定标准限期整改的函及邮寄快递单、2018年6月4日关于律师函的回函及回寄快递单、转账凭证等证据，双方无异议，本院予以采信。对被告举示的重庆市第一中级人民法院（2020）渝01执恢367号之一执行裁定书、重庆市江北区人民法院（2020）渝0105执恢335号之一执行裁定书，虽然系被告超过本院确定的举证期限举示的证据，但该证据确系新出现的证据，本院予以采信。对原告举示的重庆合纵律师事务所律师函（编号：（2018）渝合律函字第18052801号）及其邮寄凭证，虽然系复印件，但有被告的回复相印证，本院对真实性予以采信。对原告和被告举示的其他证据，因缺乏相应的证据印证，无法确认其真实性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，原、被告签订《“渝能1992”前期物业管理服务协议》，约定原告为被告在重庆渝能万怡房地产开发有限公司所购买的“渝能1992”共144个单元的房屋提供前期物业管理服务。前期物业管理服务是指原告向被告提供自房屋由重庆渝能万怡房地产开发有限公司与被告约定的交房之日开始，至被告将房屋出售给第三方止的物业管理服务。物业管理服务范围包括：1、房屋建筑本体公共部分的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务；3、对本物业内属物业管理服务范围的共用设施的维修、养护和管理；4、对本物业内属配套服务设施的维修、养护和管理；5、对公共环境的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运、对小区“四害”的消杀；6、对本物业内车辆行驶及停泊的管理等内容。物业管理费为8月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能耗公摊费）。首次缴纳费用的时间是办理入住手续时预交3个月物业管理服务费，3个月后，每月1号至5号按月缴纳当月的物业管理费。若被告违反本协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳违约金等内容。2013年12月31日，双方签订《〈“渝能1992”前期物业管理服务协议〉补充协议》，主要约定自2015年1月1日起，由被告按照8元/平方米*月（按建筑面积计算，不含公共能耗公摊费）的标准支付144个产权房屋的物业管理费，不再区分房屋是否空置。2014年5月11日，渝能物业与越骋实业签订《“渝能1992”物业管理服务协议》补充协议，主要约定：1、中央空调运行、维护费渝能物业按定值收取；2、中央空调运行、维护费收费标准及启用时间段：（1）夏季制冷时间段：5月至9月，冬季供暖时间段：12月至次年2月；（2）夏季制冷定值运行、维护费4.55元/月/平米（建筑面积），冬季供暖定值运行、维护费：5.42元/月/平米（建筑面积）。2016年5月11日，双方签订《关于“渝能1992”蓝洋金融中心空调定值费用的确认书》，约定自2016年5月11日起至被告将房屋出售予第三方止，被告每月应按《“渝能1992”物业管理服务协议》及《“渝能1992”物业管理服务协议补充协议》约定的标准向原告足额缴纳空调定值费用。未按时足额缴纳的，原告每日按欠缴金额千分之三的标准向被告收取违约金。原告在诉状中称被告未缴纳自2016年2月1日起到2020年1月31日期间的空调运行、维护费1889302.28元，以及2019年6月1日起至2020年3月31日期间的物业费294080.78元。在审理中，原告称根据被告关于已部分缴纳的意见，经过核实形成《越骋实业物业费欠费明细（与庭审一致）》、《越骋实业中央空调欠费明细（与庭审一致）》两份表格，并在庭审中表明以该两份表格载明的数额确定被告实际欠缴的空调定值费和物业费的时间及金额。欠缴的空调定值费：2016年7月至9月每月91867.18元；2016年12月至2017年2月每月109433元；2017年5月至2017年7月、2017年9月每月91867.18元；2017年12月至2018年2月每月109433元；2018年5月至7月每月91867.18元；2019年6月-7月每月25714.8元；2019年8月57861.4元；2019年9月51432.7元；2019年12月61266.1元；2020年1月69866元，共计1867125.62元。欠缴物业费的时间和金额：2019年6月17605.98元；2019年7月16323.7元；2019年8月16324元；2019年9月17517.7元；2019年10月16383元；2019年11月16383元；2019年12月18375.5元；2020年1月23650.2元；2019年2月58917.5元；2019年3月12347元，共计213827.58元。被告对原告提供的上述两份表格载明的欠缴时间及数额没有异议，但提出因疫情，要求免2020年2月的物业费58917.5元，应欠物业费仅为154910元。2018年5月30日，重庆合纵律师事务所受原告委托，向被告发送《律师函》，要求被告于该函发出之日起10日内向原告交纳所欠缴中央空调费1922257.30元、物业费499934.72元及相应滞纳金。2018年6月5日，被告向原告发送《关于律师函的回函》，对前述律师函予以回应。自2019年10月31日至2020年9月15日期间，原告通过微信名为“明日城市-管理-沉香”的微信账号逐月向被告通知缴费事宜。庭审中，原告举示了重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终4060号民事判决书，该判决书判决被告支付原告2015年12月1日至2016年3月31日期间的物业费以及截止2016年3月31日的违约金。第二次开庭结束以后，被告举示的重庆市第一中级人民法院于2021年1月14日作出的（2020）渝01执恢367号之一执行裁定书、重庆市江北区人民法院于2021年2月7日作出的（2020）渝0105执恢335号之一执行裁定书，该两份裁定书分别载明：将被执行人重庆越骋实业发展有限公司名下位于重庆市江北区桥北苑2号2幢8-1至8-10、13-1至13-10、14-1至14-10、15-1至15-10房屋作价5006.785万元，交付申请执行人马卫抵偿债务，被执行人重庆越骋实业发展有限公司名下位于重庆市江北区桥北苑2号2幢8-1至8-10、13-1至13-10、14-1至14-10、15-1至15-10房屋的所有权自本裁定送达马卫时转移；将被执行人重庆越骋实业发展有限公司名下位于重庆市江北区桥北苑2号2幢16-1至16-10、17-1至17-10、18-1至18-5房屋作价2735.348万元，交付申请执行人马卫抵偿债务，将登记在被执行人重庆越骋实业发展有限公司名下位于重庆市江北区桥北苑2号2幢16-1至16-10、17-1至17-10、18-1至18-5房屋的土地房屋权属转移登记至申请人马卫名下，注销登记在被执行人重庆越骋实业发展有限公司名下位于重庆市江北区桥北苑2号2幢16-1至16-10、17-1至17-10、18-1至18-5房屋的原房地产权属登记证。本院针对被告新举示的上述两份裁定书组织开庭质证，庭审中，被告以法院已将涉案部分房屋通过拍卖裁定给案外人马卫，在拍卖公告中明确该部分房屋的历史欠费包括物业费、空调费等均由买受人承担为由，要求从被告应当承担的物业费和中央空调费的数额中予以扣减。原告不予认可，认为其起诉在前，且裁定书并未明确物业费、空调费应当由马卫承担。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案纠纷发生于《民法典》施行之前，故本案应适用《民法典》施行之前的《合同法》、《物业管理条例》的相关规定。根据重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终4060号民事判决书及原、被告双方举示的证据，原告与被告签订的相关物业服务合同及其补充协议、《关于“渝能1992”蓝洋金融中心空调定值费用的确认书》等均系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现针对原告的诉讼请求，作如下评析：关于原告要求被告支付物业费的问题。庭审中，双方当事人均一致确认，被告欠2019年6月17605.98元；2019年7月16323.7元；2019年8月16324元；2019年9月17517.7元；2019年10月16383元；2019年11月16383元；2019年12月18375.5元；2020年1月23650.2元；2019年2月58917.5元；2019年3月12347元，共计213827.58元。本院予以确认。关于空调定值费的问题。庭审中，双方当事人均一致确认，被告欠空调定值费：2016年7月至9月每月91867.18元；2016年12月至2017年2月每月109433元；2017年5月至2017年7月、2017年9月每月91867.18元；2017年12月至2018年2月每月109433元；2018年5月至7月每月91867.18元；2019年6月至7月每月25714.8元；2019年8月57861.4元；2019年9月51432.7元；2019年12月61266.1元；2020年1月69866元，共计1867125.62元。本院予以确认。关于被告以因疫情原因要求免2020年2月的物业费58917.5元的问题。2020年2月确系疫情期间，重庆市人民政府发布了公共卫生事件一级响应，在该期间，被告进入和使用涉案房屋需经原告同意，被告不能且实际上没有进入和使用涉案房屋，本院认为，被告要求免2020年2月物业费的辩称理由成立，本院予以采纳。故被告应当支付原告2019年6月至2020年3月期间的物业费154910.08元。虽然被告主张存在渝能物业提供的物业服务质量长期未达约定标准及未提供空调运行、维护服务的情况，并举示了《关于重庆渝能物业服务有限公司违规占用建筑物共有部分及物业服务质量未达约定标准限期整改的函》，要求原告予以整改，其作出的该函仅仅代表被告的观点，要使观点成立，需要证据支持，但被告并未举示相关证据予以证明，故其观点不能成立，不构成被告拒交纳物业费及空调定值费的理由，故被告应当向原告缴纳2016年7月至2020年1月期间欠缴的空调定值运行、维护费1867125.62元；2019年6月至2020年3月期间欠缴的物业费154910元。关于原告要求被告支付违约金诉讼请求。关于逾期缴纳物业费的违约金：根据前期物业服务合同约定被告应于每月1号至5号前缴纳当月的物业费，逾期缴纳应当从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三支付违约金。鉴于逾期缴纳物业费给原告造成的是资金占用损失，本院认为，合同约定的违约金确实过高，但被告欠缴物业费等相关费用已经被法院判决缴纳，之后仍然继续欠缴，被告主动履行合同的意识较弱，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告要求以欠付金额为基数，在2019年8月19日前欠付的物业费按银行同期贷款利率计算违约金；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金的请求予以支持。计算违约金的时间，原告主张从次月的1日起计算上月欠缴的物业费的违约金，本院予以支持。即被告应当支付欠缴物业费的违约金的计算方式为：分别从2019年7月1日起以17605.98元、2019年8月1日起以16323.7元、2019年9月1日起以16324元、2019年10月1日起以17517.7元、2019年11月1日起以16383元、2019年12月1日起以16383元、2020年1月1日起以18375.5元、2020年2月1日起以23650.2元、2020年4月1日起以12347元为基数，至实际付清之日止，在2019年8月19日前，按银行同期贷款利率计算违约金；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于原告要求被告支付逾期缴纳空调定值费违约金的诉讼请求。2016年5月11日，原被告双方签订《关于“渝能1992”蓝洋金融中心空调定值费用的确认书》约定：自2016年5月11日起至被告将房屋出售予第三方止，被告每月应按双方签订的《“渝能1992”物业管理服务协议》及《“渝能1992”物业管理服务协议补充协议》约定的标准向原告足额缴纳空调定值费用。未按时足额缴纳的，原告每日按欠缴金额千分之三的标准向被告收取违约金。《“渝能1992”物业管理服务协议》中不涉及空调定值费，《“渝能1992”物业管理服务协议补充协议》中仅约定了缴纳空调定值费标准，对缴纳的时间未做出约定，原告认为被告每月缴纳物业费时一并缴纳空调定值费，即认为缴纳空调定值费的时间亦为当月的1日至5日。原告的该主张缺乏合同依据、事实依据和法律依据，且被告提出抗辩。故本院对原告要求被告支付逾期缴纳空调定值费违约金的诉讼请求不予支持。关于被告以法院已将涉案部分房屋通过拍卖裁定给案外人，在拍卖公告中明确该部分房屋的历史欠费包括物业费、空调费等均由买受人承担为由，要求从被告应当承担的物业费和中央空调费的数额中予以扣减的问题。原告主张被告欠付物业费和的空调定值费的时间均在2020年3月之前，而上述裁定书的作出时间均为2021年。该裁定书并未明确该部分房屋的历史欠费包括物业费、空调定值费等费用均由买受人承担，本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，本院判决如下：一、被告重庆越骋实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝能物业服务有限公司支付2016年3月1日至2020年1月31日期间的空调运行、维护费1867125.62元；二、被告重庆越骋实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝能物业服务有限公司支付2019年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费154910.08元；三、被告重庆越骋实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝能物业服务有限公司支付从2019年7月1日起以17605.98元、2019年8月1日起以16323.7元、2019年9月1日起以16324元、2019年10月1日起以17517.7元、2019年11月1日起以16383元、2019年12月1日起以16383元、2020年1月1日起以18375.5元、2020年2月1日起以23650.2元、2020年4月1日起以12347元为基数，至实际付清之日止，在2019年8月19日前，按银行同期贷款利率计算违约金；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金；四、驳回原告重庆渝能物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取12725.94元，由被告重庆越骋实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二一年四月一日法官助理 杨 睿书 记 员 郑 凤