黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终981号上诉人（原审被告）：大庆富凯房地产开发有限公司，住所地：黑龙江省大庆市肇州县肇州镇民主街清华街188号。法定代表人：姜秀娟，该公司经理。委托诉讼代理人：于浩源，黑龙江龙跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：常玉，男，1966年4月2日出生，汉族，该公司员工，住肇州县。被上诉人（原审原告）：张立新，女，1979年12月28日出生，汉族，无职业，住肇州县。委托诉讼代理人：宋保国，系黑龙江俊秀律师事务所律师。上诉人大庆富凯房地产开发有限公司（简称大庆富凯公司）因与被上诉人张立新房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0621民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人富凯公司诉讼代理人于浩源、常玉，被上诉人张立新及其诉讼代理人宋保国到庭参加诉讼。本院现已审理终结。富凯公司上诉请求：1、撤销黑龙江省肇州县人民法院（2019）黑0621民初2179号民事判决，发回重审或者依法驳回被上诉人诉讼请求，改判上诉人不承担回迁民事责任。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院程序违法，部分事实认定不清，适用法律错误。一、上诉人在肇州县房屋征收办公室备案的协议效力不及于被上诉人，一审法院未查清事实。被上诉人提供的情况说明中明确说明上诉人认可承接的是一期棚改项目，且经肇州县房屋征收办公室备案的一期棚改项目102户拆迁名单中不包括被上诉人。二、本案遗漏必要共同诉讼人，被上诉人虽在第二次开庭中对原审第一被告黑龙江安宏房地产开发有限公司撤回起诉，但未经上诉人同意，本案是三方法律关系，黑龙江省安宏房地产开发有限公司不到庭参加诉讼，我们认为本案遗漏必要共同诉讼人。安宏公司虽被吊销营业执照，但只是工商机关对违法的企业法人作出的一种行政处罚，在未经清算注销前诉讼主体资格还存在，原审法院在未对安宏公司合法送达相关法律文书的情况下开庭审理并作出判决属于程序严重违法。三、原拆迁补偿协议中约定的是附条件民事法律行为，条件未成就，被上诉人的合同相对人不构成违约。原拆迁补偿协议中约定的在甲方总体开发完成后交付案涉房屋，现上诉人开发的只是一期工程且未经竣工验收，二期工程尚未动工，一期棚改项目拆迁名单中不包括被上诉人，双方约定的条件未成就，被上诉人的合同相对人不构成违约。综上，请求二审法院发回重审或者依法改判。张立新辩称，第一，双方当事人所签订的房屋安置补偿合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。合同中对于回迁楼房和车库的具体位置、面积标注得十分详尽，而且现在约定回迁的住宅楼和车库已经整体施工完毕，具备回迁的条件。故上诉人应当按照该合同的约定履行自己的回迁义务。第二，在一审的开庭审理过程中，被上诉人当庭明确放弃了对安虹公司的起诉，这是被上诉人的诉讼权利和处分权利，该权利包括上诉人在内的任何单位和个人都无权加以剥夺和限制，而且安虹公司和上诉人并非是法律意义上的共同诉讼当事人，所以一审法院的审理不存在遗漏当事人的问题。上诉人在上诉状中称本案是附条件的民事法律行为，条件尚未成就，这仅是上诉人的单方理解。《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，房屋的拆迁可以就地回迁，也可以异地回迁。那么上诉人无论在整个拆迁区块进行几期开发，均与被上诉人无关，因为上诉人与被上诉人所签订的拆迁补偿合同中所约定的住宅楼以及车库，就在其自认为一期工程开发完毕的工程范围之内，而且上诉人多次主张他是1期2期还是多期完成，均与被上诉人无关，他是否向相关部门备案，也未告知被上诉人，故几期开发完成，被上诉人并不知情，几期开发完成对被上诉人均不具有约束力。另外，一审法院在整个开庭审理过程中，曾多次向上诉人及安虹公司送达，那么上诉人对于安虹公司放弃诉讼的主张与一审法院对安虹公司是否送达无关，即被上诉人在一审中已经放弃了对安宏公司主张权利，一审法院当然可以在安宏公司不参加的情况下进行审理。故一审法院在审理该案时，不存在程序违法的问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求，以保护被上诉人的合法权益。张立新向一审法院起诉请求：：1．请求依法确认张立新与黑龙江省安宏房地产开发有限公司（以下简称安宏公司）签订的房屋拆迁安置补偿合同有效。2．要求大庆富凯公司立即履行2017年6月20日签订的房屋安置补偿合同，将锋尚米兰小区四个住宅楼（1号楼4单元16层，建筑面积86.05平方米，每平方米3，000元，价值人民币25.8万元；三单元西门16层，建筑面积87.54平方米，每平方米3，000元，总价值26.2万元；4号楼二单元对门12层，建筑面积分别为89.20平方米，每平方米3，000元，总价值53.4万元）和两个相连的车库（南面，每个为23-25平方米，每平方米7，000元，价值人民币32.2万元）总价值人民币137.6万元立即交付给原告。3．诉讼费用由富凯公司承担。一审法院认定事实：2017年期间，黑龙江省安宏房地产开发有限公司要在肇州县民主街进行房地产开发，张立新的房屋在其开发范围内。2017年6月期间，在张立新未与安宏公司达成拆迁协议时，张立新的房屋被他人私自拆掉，张立新向公安机关报案。2017年6月20日，安宏公司与张立新达成房屋拆迁安置补偿协议，确定张立新的房屋及附属物土地使用面积194平方米，房产证面积75.2平方米，给张立新进行房屋置换安置，安置的房屋为锋尚米兰小区四个住宅楼（1号楼4单元东门16层，建筑面积86.05平方米；3单元西门16层建筑面积89.54平方米；4号楼2单元12层对门两个房屋，建筑面积分别为89.20平方米)及两个相连的车库房屋（南面，每个面积为23-25平方米左右），合同中约定：在甲方总体开发完后交付乙方。合同签订后，安宏公司未实际开发，由大庆富凯公司依法进行了开发，并承诺按照安宏公司与被拆迁人签订的房屋安置补偿合同对被拆迁人进行回迁。现大庆富凯公司实际建成的房屋为1号楼4单元16层东门建筑面积为94.33平方米、1号楼3单元16层西门建筑面积为94.33平方米、4号楼2单元12层东门建筑面积108.33平方米、4号楼2单元12层西门建筑面积99.44平方米、对应1号楼南面相连两个车库（每个建筑面积为25平方米左右），以上回迁的4个住宅和2个车库的建筑面积均大于房屋安置补偿合同约定的面积。现张立新要求按房屋安置补偿合同第六条的约定“拆迁房应按协议约定的楼房及面积给付，如面积少于本协议约定甲方应按售楼价格双倍赔偿面积损失，如面积多余约定甲方为无偿给付，乙方不另行给付楼款及税费”进行回迁安置。庭审中，张立新撤回对黑龙江省安宏房地产开发有限公司的起诉，理由是大庆富凯公司进行了实际开发，并承诺按照安宏公司签订的拆迁安置补偿合同执行，对被拆迁人进行回迁安置。本案在审理过程中，张立新对拆迁安置补偿合同中确定的回迁房屋进行诉讼财产保全。一审法院认为，张立新与黑龙江省安宏房地产开发有限公司签订的房屋拆迁安置补偿合同不违反法律规定，合法有效。黑龙江省安宏房地产开发有限公司已被吊销营业执照，现已不能进行该区域的房屋开发，大庆富凯公司对安宏公司的房屋拆迁项目进行实际开发，并向肇州县人民政府承诺按照黑龙江省安宏房地产开发有限公司签订的房屋拆迁合同进行回迁，因此，张立新与黑龙江省安宏房地产开发有限公司签订的房屋拆迁安置补偿合同对被告大庆富凯公司具有约束力。现大庆富凯公司对该区域的房屋建设已完成部分，并在回迁中。张立新与黑龙江省安宏房地产开发有限公司签订的房屋拆迁安置补偿合同中约定的房屋已建成，故大庆富凯公司应按原告与黑龙江省安宏房地产开发有限公司签订的房屋拆迁安置补偿合同的约定履行回迁房屋义务，故张立新要求大庆富凯公司按合同约定履行回迁房屋的诉讼请求有理，应予支持。本案张立新应回迁的房屋面积均大于房屋拆迁安置补偿合同中确定的面积，但在张立新与安宏公司签订的房屋安置补偿合同中的第六条双方已约定“甲方应按协议约定的楼层及面积给付，如面积少于本协议约定，甲方应按售楼价格双倍赔偿面积损失，如面积多余约定，甲方为无偿给付，乙方不另行给付楼款及税费”，故张立新无需另行给付大庆富凯公司回迁房屋的面积差价。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认张立新与黑龙江省安宏房地产开发有限公司签订的房屋安置补偿合同有效。二、大庆富凯房地产开发有限公司按照张立新与黑龙江省安宏房地产开发有限公司签订的房屋安置补偿合同的约定将肇州县肇州镇民主街六委棚户区工程锋尚米兰小区四个住宅楼（1号楼4单元16层东门建筑面积为94.33平方米、1号楼3单元16层西门建筑面积为94.33平方米、4号楼2单元12层东门建筑面积108.33平方米、4号楼2单元12层西门建筑面积99.44平方米）及两个车库（对应1号楼南面相连的两个车库、每个建筑面积为25平方米左右）交付给张立新。上述判项于判决生效后立即执行。案件受理费减半收取8，592.00元，由大庆富凯房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富凯公司依法提交如下证据：一、2017年肇州县人民政府第12次专题会议纪要复印件（来源于肇州县住房和城乡建设局，加盖肇州县住房和城乡建设局印章），证明：上诉人拆迁的一期项目的四至以及征收户数是102户，该项目建设分两期进行。第一期无论从政府备案还是从与张立新签订的拆迁协议中都不是在一期回迁，但二期也正在建设，同意给张立新在二期回迁，张立新就非要一期房子。二、肇州县房屋征收办公室存档的情况说明，以及富凯公司一期拆迁项目拆迁名单102户的具体明细，结合证据一证明：本案被上诉人张立新不在案涉工程一期安置项目之内。张立新质证称：对肇州县人民政府专题会议纪要的真实性没有异议，但不能证实上诉人的主张。会议纪要只是对肇州县境内四个区块进行拆迁的相关事宜进行研究和决策，但对任何一个区块均没有明确分几期建设完成，而且在2018年8月7日，肇州县住房和城乡建设局与上诉人签订的协议中，也未明确上诉人所开发的区块分几期完成，那么按照该协议书的要求，肇州县住房和城乡建设局是要求上诉人应该对整个区块一次开发建设完毕，分几期完成仅是上诉人的单方想法。而且在协议的第二条中明确约定，乙方作为上诉人必须保证项目在2019年12月底建设完工，达到入住标准，那么按照肇州县城乡和住房建设局的要求，上诉人并没有按照政府及城乡建设局的要求按时回迁，已对所有的回迁户构成违约，同时是否是一期棚改还是二期棚改，对被上诉人不具有约束力。上诉人与被上诉人签订的拆迁补偿安置协议，回迁的房屋及其车库可以就地回迁，可以异地回迁，但被上诉人回迁的住宅楼和车库完全在上诉人已经开发完毕的住宅楼和车库的范围内，已经具备了回迁条件，故上诉人应当依法按约定为被上诉人回迁。至于肇州县房屋征收办公室的情况说明，对被上诉人仍然不具有约束力。该情况说明是上诉人在向肇州县房屋征收办公室呈报被拆迁户时，为什么遗漏了被上诉人，被上诉人不得而知。但无论如何上诉人与被上诉人之间签订的拆迁补偿安置协议合法有效，而且其已经建成的住宅楼和车库，包含了拆迁补偿协议中约定的应当偿还给被上诉人的全部房屋和住宅楼。所以说一审法院才判令上诉人继续履行与被上诉人签订的拆迁补偿安置协议。张立新依法提交如下证据：调查笔录三份（来源于肇州县人民法院审理该案的一审法官），光盘一份（一审主审法官与被上诉人亲自到上诉人违法出卖的住宅楼内，获取的相关资料），调查笔录的被调查人分别是李婷、兰长芹、刘士军，证明：双方当事人所签订的拆迁补偿安置协议应当回迁给被上诉人的三个住宅楼，且被上诉人在一审中已经进行诉讼保全后被上诉人违法出卖给他人，并且经他人装修入住，在调查笔录对相应的购买人进行调查核实，他们对事实完全予以认可，在整个谈话过程中，所有的购买住宅楼的业户对购买的事实均认真详细的陈述，他们均称是从开发商手中购买的。上诉人的行为已涉嫌非法处置人民法院查封的财产等犯罪。同时能够证实上诉人已经开发完成的全部楼房具备了回迁条件，而且到目前为止，回迁的全部住宅楼，其入住率已达90%以上。该住宅楼就是上诉人在拆迁补偿协议中已经回迁给被上诉人的住宅楼。富凯公司质证称：一审法官在一审庭审期间，一审程序中形成的调查笔录，未在一审庭审调查中出示上述证据，违反最高人民法院关于民事诉讼证据规则的规定，系非法证据，不能作为定案的依据。并且按照最高人民法院关于民事诉讼证据规则的规定，人民法院只能对程序法以及相关的存放于公检法司等部门，个人不能获取的证据予以调查，所以我们认为这种行为是是一种超越职权的行为，不能作为定案依据。本院认为，对以上证据的真实性予以确认，对证明的问题将综合全案认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方上诉请求以及答辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要有三个争议焦点问题。本院逐一评述如下：一、关于上诉人富凯公司与肇州县住房和城乡建设局签订的协议书效力能否及于被上诉人张立新的问题。富凯公司作为案涉改造项目的开发建设单位，与肇州县住房和城乡建设局签订了协议书，关于项目开发建设情况和具体回迁安置问题作出了约定。而张立新作为案涉项目所在拆迁地块的居民，虽先于上述协议签订之前与案外人安宏公司签订了房屋安置补偿合同，但富凯公司自认对安宏公司签订的房屋安置补偿合同完全予以认可，即富凯公司承继了安宏公司的合同，故张立新有权参照富凯公司与住建局的协议约定的回迁时间，主张回迁房屋的有关权利。二、关于案涉房屋安置合同是否有效，是否具备履行条件的问题。案涉房屋安置补偿合同系张立新与案外人安宏公司的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规定的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照该协议全面履行各自的义务。因富凯公司承继了该合同，故富凯公司应当按照该合同的约定，向张立新履行回迁房屋的义务。张立新与安宏公司签订的房屋安置补偿合同中明确约定了张立新回迁的房屋以及车库的具体位置、面积，在合同中并未提及或者明确改造项目按多期开发并回迁，富凯公司亦未提供确实充分证据证实对其主张的案涉项目分期开发建设并回迁的事宜向张立新告知或者与张立新达成了其他协议的情况下，富凯公司主张的多期开发对张立新并无法律约束力，本案应当认定双方关于回迁房屋的约定是具体的、明确的。虽房屋安置补偿合同中约定：本合同约定补偿面积在甲方总体开发完后交付乙方张立新，但并未明确为分期开发，亦未明确排除张立新对一期开发建设房屋、车库的回迁权利，该约定不能扩大解释为张立新无权对已经开发建设完成的房屋、车库回迁。现案涉房屋、车库已经建设完毕，能够回迁安置，且按照富凯公司与肇州县住房和城乡建设局签订的协议书约定：富凯公司应当在2019年12月底建设完工，达到入住条件，并优先安置棚户区居民（以拆迁协议为准），故富凯公司在本案诉讼期间主张张立新回迁房屋、车库不在其公司一期开发建设范围内，不予回迁的意见，无事实和法律依据，不能成立。张立新按照合同约定回迁房屋、车库，属于其依法享有的权利，案涉项目是否存在多期开发建设，不能对抗张立新依法回迁的权利，富凯公司主张张立新并不在回迁名单中的意见，亦不能构成阻却张立新依法回迁的理由。富凯公司拒绝向张立新回迁房屋、车库，违反合同约定，应当承担违约责任，一审法院支持张立新诉讼请求，符合事实和法律，并无不当。至于富凯公司二审期间主张的案涉房屋现状问题，并不是其拒绝履行合同义务、不予回迁的法定理由。对于张立新二审期间提出的关于经一审法院调查案涉房屋已经出卖的问题，亦不在本案审理范围之内，本院不予处理，对相关证据不予评论。三、关于一审是否违反法定程序，是否遗漏必要共同诉讼人的问题。一审法院经合法送达诉讼材料后，富凯公司申请延期审理，在其后再次向富凯公司、安宏公司送达开庭传票后，富凯公司无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院缺席审理，符合法定程序，并无不当。第二次开庭审理亦按照法定程序进行送达，张立新作为原告，在一审第二次开庭庭审中，根据举示的证据和案件情况，撤回对安宏公司的起诉，是其对自身权利的处分，并不违反法律规定，亦未剥夺或者加重富凯公司的权利，故富凯公司上诉主张一审法院违反法定程序的意见不能成立，本院不予支持。富凯公司已经承继了安宏公司的房屋拆迁补偿安置协议，本案并不属于法定的必要共同诉讼，安宏公司并不属于本案必要共同诉讼人，富凯公司关于一审遗漏必要共同诉讼人的意见，亦无依据，本院不予支持。综上所述，富凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17184元，由上诉人大庆富凯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  金 玉审判员  胡明阳二〇二一年四月十九日法官助理姜海涛书记员王妍苏