江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终256号上诉人（原审被告）：左善军，男，1974年8月25日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审被告）：冯红霞，女，1974年10月13日出生，住江苏省沭阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡建，江苏梦溪律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：曾昭亮，江苏梦溪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姜飞，男，1974年2月5日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：宁够，女，1981年2月27日出生，住河南省郏县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张新明，江苏德沛律师事务所律师。上诉人左善军、冯红霞因与被上诉人姜飞、宁够房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人左善军、冯红霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由姜飞、宁够承担。事实和理由：一审法院认定涉案《沭阳房地产买卖合同》对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务，但事先双方口头约定必须一次性付清房款，左善军、冯红霞才答应将房屋以低于市场的价格出卖给姜飞、宁够。后姜飞、宁够支付首付款，并同意左善军先处理完其与沭阳大唐房地产开发有限公司关于逾期交房诉讼后再进行房屋过户。现因左善军、冯红霞要求姜飞、宁够付清房款，但姜飞、宁够一直未支付，存在违约行为，并非左善军、冯红霞的过错。姜飞、宁够要求左善军、冯红霞支付逾期办证滞纳金的请求不能成立。左善军于2020年6月21日通知姜飞、宁够拿上购房合同等材料去办理过户，且左善军也多次去中介处拿材料想要办理过户，但由于姜飞、宁够一直未提供材料原件导致房屋迟迟不能过户，最后拖延到2020年7月24日，该情况并非左善军、冯红霞所致，而是姜飞、宁够有意为之，系姜飞、宁够为了节省房屋办证过户费。对于姜飞、宁够交纳的物业费、电梯电费等费用，当时双方曾约定等左善军与开发商诉讼结束后再处理，但因姜飞、宁够擅自装修房屋，上述费用由其自行承担。被上诉人姜飞、宁够二审辩称，1.涉案房屋的售价系经双方充分协商后确定，且与当时市场行情相符，不存在左善军主张的低于市场价格的情况。2.双方签订的房屋买卖合同中关于购房款如何支付已明确约定，姜飞、宁够先支付首付款507000元，尾款550000元待涉案房屋过户后，姜飞、宁够办理按揭抵押贷款付清，且左善军、冯红霞在收到首付款当天即交付涉案房屋，不存在左善军主张的付清全款再过户的说法。3.关于协助左善军提供材料供其起诉开发商预期交房违约金一事，姜飞、宁够告知左善军随时可以来取材料并积极配合，但左善军一直未要求其提供，后来此事便不了了之，且与本案并不冲突，即使左善军将房屋过户后仍可以原购房人身份主张权利。4.姜飞、宁够在得知涉案房屋可以办理产权证书后第一时间要求左善军办证，而办证后又要求左善军及时办理过户手续，但左善军以各种理由拖延，拒不配合，且合同明确约定逾期办理过户的违约责任，故一审法院判令左善军、冯红霞支付逾期过户滞纳金有事实依据，不存在左善军辩称的姜飞、宁够为节省过户费而故意等满两年后才要求办证的主张。姜飞、宁够向一审法院起诉请求：1.左善军、冯红霞协助姜飞、宁够办理沭阳县大唐世家9幢2单元604室房屋过户登记手续；2.左善军、冯红霞赔偿姜飞、宁够逾期办理过户登记滞纳金10570元；3.左善军、冯红霞支付姜飞、宁够代缴的物业费、电梯费、垃圾费等费用1707元。一审法院认定事实：2019年5月17日，姜飞、宁够（甲方）与左善军、冯红霞（乙方）以及案外人沭阳县宏新房产经纪有限公司（丙方）签订《沭阳房产买卖合同》，约定姜飞、宁够向左善军、冯红霞购买沭阳县大唐世家9幢2单元604室房屋，建筑面积为139.48平方米，总价1057000元，房价包含储藏室9幢49号和永久性车位一个。合同约定首付款507000元在签订合同时支付，包含订金20000元自动转为首付款，余款550000元姜飞、宁够申请办理商业贷款。合同第四条第3款约定：如甲方或乙方其中一方刻意迟缓过户或找各种理由不过户者，则每逾期一天，甲方/（乙方）应按房屋实际成交价的1%向乙方/（甲方）支付滞纳金：逾期超过十五天，即视为违约，乙方可按照本协议第六条主张违约责任。第五条第1款约定：甲方应于合同签订，首付款一次性付清后将房屋交付予乙方，每逾期一天，甲方应按房屋实际成交价的1%向乙方支付滞纳金：逾期超过十五天，即视违约，乙方可按照本协议第六条主张违约责任。第2款约定：物业交割前产生的各项费用如水、电、燃气费，物业费，维修基金等各种费用由甲方结清：物业交割完毕后，房屋使用所产生各项费用由乙方自行承担。第七条约定：上述房屋上市审批通过后，甲乙双方应在接到丙方通知后三个工作日内到本市房地产交易市场办理房屋产权过户手续，每逾一天，逾期方应支付另一方房屋实际成交价的1%作为滞纳金······。当日，姜飞、宁够向左善军、冯红霞支付首付款507000元，左善军、冯红霞将案涉房屋交付姜飞、宁够。2020年7月6日，姜飞、宁够向物业公司交纳案涉房屋2018年6月30日至2019年6月30日的物业费、电梯电费、装修垃圾清运费、公共能耗、二次增压、电梯检测费共计1707元。2020年7月24日，左善军、冯红霞取得案涉房屋权属证书，当日，中介工作人员与左善军联系，要求就双方过户一事进行协商。一审另查明：一审庭审中，姜飞、宁够自认案涉房款尾款已经准备好了，只要案涉房屋可以过户，随时能够交付。一审法院认为，姜飞、宁够与左善军、冯红霞之间的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，并合法有效，予以确认。双方应按合同约定行使权利、履行义务。姜飞、宁够向左善军、冯红霞购买案涉房屋，并按合同约定支付首付款，左善军、冯红霞亦将案涉房屋交付姜飞、宁够，双方之间的合同已履行，现姜飞、宁够要求左善军、冯红霞协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。根据双方签订的合同第七条，姜飞、宁够与左善军、冯红霞应在接到沭阳县宏新房产经纪有限公司通知后三个工作日内办理过户手续。2020年7月24日，沭阳县宏新房产经纪有限公司已通知双方，但左善军、冯红霞至今未协助姜飞、宁够办理过户手续，已属违约，姜飞、宁够要求左善军、冯红霞支付逾期办证滞纳金10570元的诉讼请求，于法有据。同时，姜飞、宁够要求左善军、冯红霞向其支付代缴的物业费、电梯费、垃圾费等费用1707元的诉讼请求，根据合同第五条第2款的约定，因案涉房屋于2019年5月17日已交付姜飞、宁够，故左善军、冯红霞应向姜飞、宁够支付代缴的物业费、电梯费、垃圾费等费用1501元。对于左善军、冯红霞辩称双方协商全款买房，因姜飞、宁够没有按照约定一次性支付全部购房款，左善军、冯红霞要求按照目前的市场价每平方10500元出卖房屋，否则不同意出卖案涉房屋。对此，一审法院认为，一方面当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。左善军、冯红霞出示的证据不足以证明该主张。另一方面，姜飞、宁够庭审中自认案涉房款尾款已经准备好了，只要案涉房屋可以过户，随时能够交付。再者，案涉房屋已实际交付，双方之间的房屋买卖合同已实际履行。因此，对于左善军、冯红霞的该项主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、左善军、冯红霞于判决生效后十日内协助姜飞、宁够办理沭阳县大唐世家9幢2单元604室房屋过户手续；二、左善军、冯红霞于判决生效后十日内向姜飞、宁够支付逾期办证滞纳金10570元；三、左善军、冯红霞于判决生效后十日内向姜飞、宁够支付物业费、电梯电费、装修垃圾清运费、公共能耗等费用1501元；四、姜飞、宁够于沭阳县大唐世家9幢2单元604室房屋过户当日向左善军、冯红霞支付550000元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元，保全费5000元，合计5032元，由左善军、冯红霞负担。二审中，上诉人左善军、冯红霞向本院提交如下证据：1.2020年7月20日，左善军与宁够的通话录音一份，旨在证明左善军通知宁够协商办理产权证，宁够为了使购房契税满二年而故意拖延；2.2020年7月22日，左善军与中介公司工作人员的通话录音一份，旨在证明左善军要求中介人员向姜飞、宁够索要相应办证材料，但姜飞、宁够未予配合，中介人员也未积极协调，且中介人员知晓购买房屋需要支付全款，后姜飞、宁够又提出贷款购房，存在违约行为；3.2020年7月24日，左善军与中介公司工作人员的通话录音一份，旨在证明中介人员同意协调双方纠纷，因姜飞、宁够没有兑现之前承诺，虽未在合同中约定，但其愿意调解补偿左善军；4.2020年7月27日，左善军与宁够的通话录音一份，旨在证明姜飞、宁够在起诉后仍在与左善军协商过户，此时契税缴纳时间已经满二年；5.2020年9月20日，左善军与中介公司工作人员的通话录音一份，旨在证明中介人员明知姜飞、宁够存在违约行为，但不积极从中协调双方纠纷；6.2020年10月27日，左善军与中介公司工作人员的通话录音一份，旨在证明姜飞、宁够当时因要购买门面房而不能支付全款，三方协商在签合同一两个月后付清尾款；7.左善军与宁够之间的微信聊天记录一份，旨在证明左善军于2020年6月21日通知宁够涉案房屋可以办房产证，并要求宁够提供材料配合办证，但宁够因契税缴纳时间未满二年而故意拖延；8.左善军与中介公司工作人员及宁够的微信聊天记录各一份，旨在证明左善军于2019年5月18日还清涉案房屋按揭贷款后，姜飞、宁够需要将剩余购房款一次性支付给左善军，但二人没有履行；9.涉案房屋契税交纳凭证一份，旨在证明左善军于2018年7月20缴纳涉案房屋契税7749.36元。被上诉人姜飞、宁够对上述证据质证后认为，对于证据1的真实性无异议，宁够在录音中称其家里有事要处理，没能当天前往沭阳，并不能证明姜飞、宁够故意拖延办证；对于左善军与中介公司工作人员之间通话录音的真实性均无异议，但不能达到左善军的证明目的。2020年7月22日，双方已向房屋登记部门提交了办证材料，中介人员在该录音中称姜飞、宁够在外地做生意不可能应左善军的要求随时往返苏州、沭阳，而涉案房屋直至2020年7月份才符合办证条件，待房屋过户后，姜飞、宁够再付清尾款，并不存在左善军主张的姜飞、宁够故意拖延至契税交纳满二年，一直都是左善军在无故找各种理由，且左善军也陈述是其本人将房屋钥匙交给姜飞、宁够。对于其他的通话录音，主要内容是左善军就“购房人需付清全款才配合过户”的主张向中介人员进行说明，想让中介人员认可其观点，但中介人员不认可左善军的主张，并称是左善军的原因导致双方产生纠纷；对于证据3的真实性无异议，该录音可以证明宁够在得知涉案房屋已办好产权证后积极要求左善军配合过户，并不存在故意拖延的情形；对于证据7的真实性无异议，宁够应左善军的要求将相关材料拍照后发给其供其使用，且宁够得知可以办证后也是积极配合左善军；对于证据8，左善军与案外人之间微信聊天记录的真实性无法确定，而在左善军与宁够之间的微信聊天记录中，宁够没有拒绝将相关材料邮寄给左善军供其打官司使用，也无法证明双方约定一次性支付全部购房款；对于证据9的真实性无异议，当时是左善军将购房合同、契税、购房款发票、钥匙等材料一起交给宁够。本院对上述证据的认证意见为，对于左善军提供证据的真实性均予以确认。对于证据1、4，结合左善军与宁够之间的微信聊天记录（证据7）及契税缴纳时间（证据9），虽然可以证明左善军在2020年6月21日至2020年7月20日期间已多次通知宁够携带购房资料原件协助其办理房屋权属证书且宁够分别于2020年7月24日、7月27日要求左善军办理过户手续的事实，但左善军在一审中并未就此提起反诉要求姜飞、宁够承担违约责任，故姜飞、宁够是否构成违约及应否承担违约责任并不属于本案审理范围，至于左善军、冯红霞能否以此拒绝协助办理过户，本院将在下文中一并予以阐述。对于证据2，左善军虽多次提出双方曾口头约定需一次性支付全部购房款，但中介人员并未明确认可，而是多次强调左善军取得房屋权属证书后，姜飞、宁够再支付剩余购房款；对于证据3，中介人员虽向左善军表示愿意从中协调，让姜飞、宁够给予一定补偿，但无法据此认定姜飞、宁够也认可存在违约行为并同意进行补偿。对于证据5、6，左善军虽与中介人员沟通协调本案纠纷，但中介人员表示因姜飞、宁够已起诉至法院，其不愿再参与双方纠纷。对于证据8中，左善军与中介人员之间的微信聊天记录，仅能证明左善军于2019年5月18日将涉案房屋按揭贷款还清一事告知中介人员，但不足以证明左善军、冯红霞曾与姜飞、宁够约定需一次性支付全部购房款。而左善军与宁够之间的微信聊天记录，结合左善军与宁够于2020年7月22日的通话录音，可以证明宁够同意左善军使用房屋权属证书先与开发商诉讼，然后再办理过户。二审另查明：2020年7月22日，宁够向左善军发送微信称：“房产证你要用就用吧！用过了就过户，我把尾款给你，到时候你提前通知我们”。当日，宁够与左善军在通话中多次确认了上述约定。此外，宁够已于2020年9月2日将剩余购房款550000元汇入一审法院执行款专户。二审还查明：2020年7月27日，左善军、冯红霞诉至一审法院，要求沭阳大唐房地产开发有限公司支付违约金及利息。双方于2020年8月28日经沭阳县人民调解委员会驻法院工作室主持调解，达成调解协议一份，并于2020年9月21日经一审法院作出（2020）苏1322民特573号民事裁定书确认该协议有效。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：1.左善军、冯红霞拒绝协助办理房屋过户手续的理由能否成立；2.姜飞、宁够要求左善军、冯红霞支付逾期过户滞纳金是否有事实及法律依据；3.左善军、冯红霞应否支付由姜飞、宁够代缴的物业费、电梯电费等费用。关于争议焦点1。本案中，左善军、冯红霞上诉称因姜飞、宁够存在违约行为，只有二人承担违约责任后，其才同意协助办理房屋过户手续。对此，本院认为，左善军、冯红霞虽主张双方口头约定姜飞、宁够需一次性支付全部购房款后再办理过户手续，但无论是根据双方签订的书面房屋买卖合同，还是左善军与宁够之间的通话录音，双方约定的履行顺序均是先办理过户手续，再支付剩余购房款，双方仅是口头约定将剩余购房款的付款方式由通过银行按揭贷款变更为支付现金，故左善军、冯红霞主张双方曾口头约定一次性支付全部购房款后在办理过户手续依据不足，本院对此不予支持。左善军、冯红霞还主张因双方约定房屋过户产生的税费均由姜飞、宁够承担，姜飞、宁够为节省过户费用便故意拖延办理过户手续直至契税缴纳日期满二年，其应当按照合同约定承担违约责任。对此，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，在房屋买卖合同关系中，出卖人承担的主要合同义务是交付房屋并办理过户手续，而买受人与之相对等的合同义务是按约定支付购房款。本案中，左善军、冯红霞虽主张姜飞、宁够故意拖延协助办理过户手续违反合同约定需承担违约责任，但其并未通过在一审中提起反诉的方式主张权利，而是仅以姜飞、宁够需先承担违约责任来抗辩左善军、冯红霞提出要求协助过户的诉讼请求。根据案涉房屋买卖合同履行现状，左善军、冯红霞已于签订合同当日将案涉房屋交付给姜飞、宁够使用，姜飞、宁够亦按照合同约定支付了相应的首付款，现姜飞、宁够已将剩余购房款550000元交至一审法院执行账户，双方当事人就案涉合同的履行已界完毕状态。因双方签订的房屋买卖合同中未约定买受人如违约需在承担违约责任后，才可要求出卖人办理过户手续，且左善军、冯红霞主张姜飞、宁够承担的违约责任，与左善军、冯红霞所应负有的过户义务并非房屋买卖合同中的对等义务，在此情况下，左善军、冯红霞向姜飞、宁够主张违约责任能否得到支持并不影响姜飞、宁够要求左善军、冯红霞履行协助过户的合同义务。综上，左善军、冯红霞在本案中以应姜飞、宁够承担违约责任为由拒绝协助姜飞、宁够办理房屋过户手续，无事实及法律依据，本院对此难以支持。关于争议焦点2。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，涉案房屋买卖合同第七条约定，房屋上市审批通过后，双方应在接到中介通知后三个工作日内办理房屋产权过户手续，每逾期一天，逾期方应支付另一方房屋实际成交价的1%作为滞纳金。根据一审查明事实，左善军、冯红霞于2020年7月24日取得涉案房屋的权属证书，同日，中介人员与左善军联系，要求就双方过户一事进行协商。而姜飞、宁够于2020年7月23日即以左善军、冯红霞经多次催促后拒不配合办理过户手续为由，要求左善军、冯红霞支付逾期过户滞纳金，此时，左善军、冯红霞仍未取得房屋权属证书，尚未到双方约定的办理过户手续的履行期。因左善军、冯红霞并未明确表示在合同履行期限届满时将不再履行过户义务，姜飞、宁够也无确凿证据证明左善军、冯红霞必然不会按照约定协助办理过户手续，故姜飞、宁够以左善军、冯红霞预期违约为由要求二人在履行期限届满前支付滞纳金没有事实依据。同时，宁够虽在左善军取得房屋权属证书后通过微信及电话方式要求其协助办理过户手续，但根据左善军与宁够在2020年7月22日的通话录音及微信聊天记录，可以认定双方对于办理房屋过户手续的期限达成了新的合意，而左善军在取得房屋权属证书后也于2020年7月27日通过诉讼方式向开发商主张权利，基于诚实信用原则，姜飞、宁够也不应当以左善军、冯红霞未按书面合同约定期限办理过户手续为由，要求其承担违约责任。因此，左善军、冯红霞主张其不应支付逾期过户滞纳金的上诉主张成立，本院予以支持。关于争议焦点3。本院认为，涉案房屋买卖合同第五条第2款约定，物业交割前产生的各项费用如水、电、燃气费、物业费、维修基金等各种费用由左善军、冯红霞结清，物业交割完毕后，房屋使用所产生各项费用由姜飞、宁够自行承担。因双方就上述费用如何分担已进行了明确约定，对于房屋交付前产生的相关费用应由左善军、冯红霞承担，故左善军、冯红霞主张该费用应由姜飞、宁够自行负担并无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人左善军、冯红霞的上诉请求部分成立，本院对此予以支持，对于上诉人左善军、冯红霞提出的其他上诉主张，本院不予支持。因二审出现新的事实，导致一审判决所依据的事实发生变化，本院对其判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6845号民事判决第一、三、四项；二、撤销江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6845号民事判决第二项；三、驳回姜飞、宁够的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取32元，由姜飞、宁够负担，保全费5000元，由左善军、冯红霞负担；二审案件受理费64元，由姜飞、宁够负担。本判决为终审判决。审判长  吴振环审判员  孙 笑审判员  王 雷二〇二一年四月二十日书记员  周小凤