辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终4212号上诉人（原审被告）：辽宁中江房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区二一九路5-6号。法定代表人：杨同海，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭芷含，辽宁天博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于喜庆，男，1955年10月30日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：于洋（系于喜庆之子），男1982年10月26日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原审第三人：鞍山鲲鹏房屋开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁西区六道街88-120。法定代表人：鲁飞。原审第三人：徐小艳，女，1956年5月26日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。上人辽宁中江房地产开发有限公司（以下简称中江公司）与被上诉人于喜庆屋买卖合同纠纷一案，鞍山市铁东人民法院于2016年12月13日作出(2015)鞍东民一初字第01255号民事判决，中江公司不服向本院提起上诉，本院于2017年8月2日作出(2017)辽03民终1192号民事判决，驳回上诉，维持原判。中江公司不服该判决向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年5月9日作出（2019）辽民再46号民事裁定，撤销(2017)辽03民终1192号及(2015)鞍东民一初字第01255号民事判决，将本案发回鞍山市铁东区人民法院重审。鞍山市铁东区人民法院于2019年6月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，该院审理过程中依法追加鞍山鲲鹏房屋开发有限公司(以下简称鲲鹏公司)，徐小艳作为第三人参加诉讼，并于2019年12月10作出（2019）辽0302民初2111号民事判决，中江公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人中江公司的委托诉讼代理人郭芷含，被上诉人于喜庆及其委托诉讼代理人于洋到庭参加诉讼。原审第三人鲲鹏公司、徐小艳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中江公司上诉请求：1.撤销（2019）辽0302民初2111号民事判决，改判驳回被上诉人于喜庆的诉讼请求；2.由被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人并未与被上诉人签订《中江帝景房屋认购书》，认购书对上诉人不具有法律效力。在一审中被上诉人提交的认购书上加盖的公章为私刻公章，庭审中上诉人出具了由公安机关做出的情况说明，可以认定该认购书上加盖的公章是私刻的，不是我们在公安机关备案的合法公章。徐小艳通过私刻假章，以上诉人的名义与被上诉人签订认购书，并用假公章给被上诉人开具收款收据，且购房款转账至徐小艳名下账户中。虽然本案所涉认购书样式与上诉人使用的认购书样式相同，但上诉人使用空白认购书与购房者商谈购房意向，是买卖协议签订之前的预约用途，且只要有购房需求者均可索要该认购书，并不具有法律效力。因该认购书对有需求的购房者开放使用，故徐小艳取得空白认购书，并加盖伪造公章与被上诉人签署认购书，且合同签订地点并非中江帝景售楼处，上诉人对此毫不知情，也未占有和使用被上诉人的购房款，不应当承担任何连带责任。二、被上诉人贪图偏低房价，而获利不成，应当自负损失。被上诉人签订《中江帝景认购书》的房价为5103元/平方米，而当时此地段的市场均价为每平方米7000-8000元，被上诉人所买价格远低于市场均价。被上诉人在签署虚假认购书时，从房价上应当能够判断出该房屋并非上诉人出售，而被上诉人依然抱着侥幸心理，意图从中获利，由此产生的经济损失，应由被上诉人自行承担。三、关于房款利息，原审判决以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，没有法律依据。在被上诉人全款支付房款的情况下，即使解除合同，对于房款利息的计算应当按照中国人民银行规定的同期同类存款利率计算。于喜庆辩称，服从原审判决。案涉房屋认购书是双方真实意思表示，具有法律约束力。至于公章真伪问题，被上诉人无义务审核，且已经尽到了合理的注意义务。被上诉人是在中江帝景售楼处内签署的认购书，该售楼处内有沙盘，“五证俱全”，售楼员还带领被上诉人到案涉房屋内进行了现场介绍。被上诉人交纳购房后最为关心的是能否取得相应的收据，至于款项转及谁的账户中，被上诉人是按照售楼处的工作人员的指示办的。案涉房屋是期房，其价格低于现房是普遍现象，被上诉人购买该房屋的价格是合理的。原审判决关于利息的认定是正确的，该利息具有违约金性质，上诉人的上诉主张不成立。原审第三人鲲鹏公司、徐小艳均未答辩。于喜庆向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年3月31日签订的认购协议；2.判令被告返还原告购房款518,618元及利息(利息从2015年3月31日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)，第三人鲲鹏公司和徐小艳承担连带给付责任；3.判令被告双倍返还定金2万元，第三人鲲鹏公司和徐小艳承担连带给付责任。一审法院认定的事实：2015年3月4日原告与被告中江公司签订一份中江帝景认购书。合同约定，被告中江公司出售其开发的位于鞍山市铁东区交汇处“中江帝景”之住宅、商业及车库物业。原告认购物业“中江帝景”A栋4单元101号房屋，建筑面积101.63平方米，房屋总价款为518，618元。合同还约定，原告须依照协议书约定时间付清各期房款。原告必须在签订认购书后7天内到被告指定地处签署辽宁省《商品房买卖合同》，如不依照约定时间签署辽宁省《商品房买卖合同》或违反本认购书之其他条款，视为乙方违约，甲方可无条件单方面解除认购书。合同签订后，原告按照被告中江公司售楼员的指示向第三人徐小艳交付全部购房款，原告在售楼处收到一份盖有“中江帝景销售部”公章的收款收据。至今双方未签订商品房买卖合同。另查，鲲鹏公司于2015年3月4日向原告出具收款收据一份，载明：“付款单位于喜庆，收款单位鲲鹏公司，人民币1万元，收款事由中江帝景4101房屋”，收款收据上未写明为定金性质。一审法院认为，原告在中江公司售楼处购买涉案房屋，与中江公司签订了中江帝景认购书，又由中江公司出具了收款收据，对于中江帝景认购书、收款收据的公章是否为真实的，原告没有义务去相关部门核实印章的真伪，该认购书及收款收据即在中江公司售楼处出具，其就有理由相信该协议及收据是中江公司的真实意思表示。因此，中江公司与原告双方达成合意，形成了房屋买卖合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，被告中江公司未按照约定期限与原告签订正式商品房买卖合同，构成违约，原告有权主张解除中江帝景认购书，故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于原告提出被告、第三人鲲鹏公司、徐小艳连带退还购房款及支付利息的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”解除合同后，被告已没有法律依据占有原告的购房款，而利息作为购房款孳息，其应随购房款一并返还原告，故被告应当将原告已支付的购房款518，618元予以退还，并且给付原告利息，利息应按照原告已付购房款518，618元，从2015年3月31日起计算至实际给付之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。第三人徐小艳作为实际收款人应当承担连带给付责任。第三人鲲鹏公司没有收到原告的购房款且原告无充分证据证明鲲鹏公司与中江公司存在委托售房的法律关系，不承担上述款项的连带给付责任。关于原告主张被告、第三人鲲鹏公司、徐小艳连带双倍返还定金一节，经查，原告将全部购房款通过转账形式支付给了第三人徐小艳，其向鲲鹏公司支付的1万元并非购房款部分，加之鲲鹏公司出具收款收据上未写明为定金性质，故原告主张双倍返还不应予以支持。但第三人鲲鹏公司实际收取原告1万元并写明收款事由为原告购买中江4101房屋，其收取该笔款项无事实及法律依据，应当返还给原告，被告中江公司及第三人徐小艳不承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除原告于喜庆与被告辽宁中江房地产开发有限公司签订的中江帝景认购书；二、被告辽宁中江房地产开发有限公司于该判决生效之日起十五日内退还原告于喜庆已付购房款518，618元及相应利息(利息应从2015年3月31日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算)，第三人徐小艳对上述款项承担连带给付责任；三、第三人鞍山鲲鹏房屋开发有限公司于该判决生效之日起十五日内退还原告于喜庆已付款项1万元；四、驳回原告于喜庆的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9306元，由被告辽宁中江房地产开发有限公司、第三人徐小艳承担(原告已垫付，执行时一并扣除)。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，中江公司已于2013年9月3日就案涉房屋与案外人张凯签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，庭审中中江公司辩称其与案外人张凯系民间借贷关系，其与张凯签订《商品房买卖合同》是为借款债务提供担保。2015年5月6日，中江公司向于喜庆出具一份《承诺书》载明的主要内容为：连日来有业主对工程工期特别关注，并产生疑虑，为此我公司就相关问题作出如下承诺。一、保证在2015年11月30日达到入住条件，交付客户入住。二、如不能在2015年11月30日前交付客户入住，由我公司补偿业主损失额度为每平方米200元人民币，在签署本承诺书之日起同时享受《商品房买卖合同》第九条所约定的条款以及减免两年物业费。三、承诺书不适用于要求退房的客户。该承诺书的落款处，有于喜庆的儿子于洋签字，内容为：“本人同意此承诺，于喜庆。于洋代签。”该承诺书加盖中江公司的印章，印文为“中江房地产开发有限公司”。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.双方当事人之间是否存在房屋买卖合同法律关系；2.若解除双方之间的房屋买卖合同，则中江公司返还购房款利息应当如何确定。关于争议焦点1，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，合同成立的实质判断标准是意思表示达成一致。本案中，案涉中江帝景认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书签订后于喜庆按照中江帝景售楼处销售人员的要求将购房款存入原审第三人徐小艳银行账户，已经履行了交付购房款的主要合同义务，且中江帝景售楼处的销售人员向其开具了收款收据，并向于喜庆出具《承诺书》就案涉房屋达到入住条件的时间和违约责任作出承诺，可见双方当事人就案涉房屋买卖问题已达成一致意见，该房屋买卖合同依法成立，具有法律效力。关于中江公司提出案涉中江帝景认购书和收款收据上加盖的印文为“中江帝景销售部”的公章不是其在公安机关备案的合法公章，该公章系伪造，案涉认购书对其不具有法律效力的问题。本院经审查认为，印章的作用是当事人对相关文书真实意思表示的确认，对合同相对人来说，合同书加盖公章的情况下，其可以信赖公章显示的主体为合同当事人，并推定合同记载的条款系该主体作出的意思表示，相对人不应负有审核某一公章是否为备案公章的义务，要求合同相对人在任一交易活动中都去核查公章的真伪及备案情况，不符合交易便捷原则。本案中，案涉房屋座落于中江公司开发的中江帝景楼盘，中江公司作为房地产开发企业向社会公开出售房屋，对于该楼盘内房屋的销售情况负有相应的监督管理义务。于喜庆通过销售人员查看、选定案涉房屋，签订房屋认购书并在交付购房款后索取收款收据，已经尽到合理的注意义务。销售人员将加盖有公章的认购书及收款收据交付给于喜庆，作为一般购房者，于喜庆并无辨识公章真伪的能力及义务，其有理由相信该买卖合同条款是中江公司的真实意思表示，该房屋买卖合同相应的法律后果应当由中江公司承担。中江公司关于其与于喜庆不存在房屋买卖合同法律关系的上诉主张不成立，本院不予支持。关于中江公司提出于喜庆因贪图偏低房价反获利不成，其损失应当由于喜庆自己负担一节，因中江公司未提交足以支持其该项主张的相关证据，故对其此项辩解，本院不予采纳。关于争议焦点2，中江公司已于2013年9月3日就案涉房屋与案外人张凯签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，对其与于喜庆之间的房屋买卖合同关系不予认可，于喜庆因该合同目的已无法实现，主张予以解除，一审法院对其此项诉讼主张予以支持，适用法律正确，本院予以维持。合同解除后，中江公司依法应当承担相应的违约责任向于喜庆返还购房款，中江公司占有该资金期间的利息作为购房款的法定孳息，依法亦应当予以返还。一审判决关于该利息计算的本金数额为518,618元及起算日期为2015年3月31日的事实认定正确，本院予以维持。关于利率应当如何确定的问题，自2019年8月19日起，中国人民银行不再公布人民币贷款基准利率，因此案涉购房款的利息应当分段计算，即：自2015年3月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。一审判决关于利率的认定不当，本院予以纠正。中江公司关于购房款利息应当按照按照中国人民银行规定的同期同类存款利率计算的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，中江公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院（2019)辽0302民初2111号民事判决第一项、第三项；二、撤销鞍山市铁东区人民法院（2019)辽0302民初2111号民事判决第四项；三、变更鞍山市铁东区人民法院（2019)辽0302民初2111号民事判决的第二项为：辽宁中江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还于喜庆已付购房款518，618元及相应利息(利息以518，618元为基数，自2015年3月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)，徐小艳对上述款项承担连带给付责任；四、驳回于喜庆的其他诉讼请求；五、驳回辽宁中江房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9306元，由辽宁中江房地产开发有限公司、徐小艳负担(于喜庆已垫付，执行时一并扣除)。二审案件受理费8987元，由上诉人辽宁中江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁  常  莉审判员 杨  向  东审判员 王  珍  付二〇二一年四月二十一日书记员 付雯茜（代）