新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终662号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）:新疆佳弘房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市长宁南路121号14-15层。 法定代表人：陈学荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁玉，新疆新勤律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）:王洁，女，1976年8月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：王敏，新疆航迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人新疆佳弘房地产开发有限公司（以下简称“佳弘公司”）因与上诉人王洁商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人佳弘公司的委托诉讼代理人丁玉，上诉人王洁及其委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳弘公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、佳弘公司不是违约方，也不存在过错。1.上诉人在达奕汝和王洁持呼图壁县法院执行局主持调解下达成《以物抵债协议》的前提下，配合达奕汝、王洁办理了编号为0001779号《商品房买卖合同》主体转移手续。因涉案房屋被昌吉市人民法院保全查封，导致涉案合同不能实际履行。2.达奕汝对涉案房屋拥有主体是否转让的处分权，佳弘公司只是负责配合办理转让，并没有实际的决定权，佳弘公司并没有过错。佳弘公司开发的涉案房屋已于2016年4月20日与达奕汝签订了编号为0001339号《商品房买卖合同》，达奕汝已支付了一半房款。达奕汝对涉案房屋享有全部手续的债权，在此前提下，达奕汝持呼图壁县法院《以物抵债协议》找到佳弘公司，佳弘公司基于对法院公权力的信赖及达奕汝是债权人的基础上，配合办理变更审核合同手续，佳弘公司属善意且不具有任何过错。3.佳弘公司在编号为0001779号《商品房买卖合同》签订后，才知晓昌吉市人民法院曾向佳弘公司下达《协助执行通知书》，佳弘公司在配合达奕汝、王洁办理编号为0001779号的《商品房买卖合同》时对昌吉市人民法院查封事宜并不知晓，佳弘公司不是涉案合同的违约方。二、一审没有适用任何法条，就直接驳回佳弘公司主张解除合同的请求，适用法律错误。1.《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定，当事人可以解除合同，故佳弘公司有权请求解除合同。2.涉案房屋已被昌吉市人民法院查封，法律明确规定法院查封、冻结、扣押的财产禁止买卖、转移。编号为0001779号《商品房买卖合同》在履行过程中情势已经发生变更，合同不具备继续履行的条件，合同目的无法实现，在此基础上佳弘公司有权提出解除合同。三、一审驳回王洁的反诉请求正确，应予以维持。 王洁辩称，佳弘公司的上诉请求不能成立，请求予以驳回。理由如下：1.涉案房屋买卖合同是在具有公信力的呼图壁县法院主持下、佳弘公司主动自愿配合下完成的；涉案房屋已交付，王洁也占有、使用、支配。本案中王洁无论是主观上还是客观上均没有任何过错。2.按照佳弘公司“在与王洁办理涉案房屋一系列手续时对昌吉市法院的协助执行通知书并不知情”的陈述，佳弘公司另行出售涉案房屋的行为并不违反法律规定，涉案合同应继续履行，并为王洁办理房屋过户手续。3.即便佳弘公司在与王洁签订合同前就收到了协助执行通知书及执行裁定，则佳弘公司应按照法律规定承担赔偿责任。4.根据裁判文书网上查询情况看，原查封裁定涉及案件已因当事人达成执行和解协议而终结执行。 王洁上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判支持王洁在一审中的反诉请求。事实和理由：一、涉案合同不存在合同目的无法实现的情形，应当继续履行。1.双方当事人订立商品房买卖合同时，系双方真实意思表示。王洁在订立合同前多次与佳弘公司确认涉案房屋是否存在权利瑕疵，佳弘公司从未告知涉案房屋存在被协助执行事宜。截至本案一审第一次开庭时，佳弘公司亦认可涉案房屋不存在权利瑕疵才配合王洁进行再交易。且佳弘公司至今仍未收到过昌吉市人民法院送达的另案协助执行通知书。2.双方签订完商品房买卖合同后，王洁按约定如数交纳了涉案房屋的全部购房款、维修基金，佳弘公司也向王洁开具了全款销售专用发票，买卖流程中未显失公平，合同履行过程中也不存在合同约定或法定解除的情形。3.本案中不存在合同法第九十四条中关于合同目的无法实现的情形。二、一审法院适用法律错误，王洁不因佳弘公司重大失职产生的过错而承担责任。1.佳弘公司与达奕汝签订了商品房买卖合同，佳弘公司于2019年4月9日向达奕汝发出《催告函》可知，因达奕汝未能履行全部付款义务，佳弘公司明确告知其要求补交尾款，否则佳弘公司有权将房屋另售，可知佳弘公司直至与王洁办理新的房屋买卖合同关系时，从主观上认定自己是对涉案房屋有处分权的。假设，佳弘公司存在刻意隐瞒查封事实未按协助执行通知书履行义务擅自交易。昌吉市人民法院也应按照《最高人民法院关于人民法院执行案件若干问题的规定（试行）》第四十四条“对执行人或其他擅自处分，已被查封扣押冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应赔偿责任”的规定，要求责任人限期追回财产或承担相应赔偿责任，而不是将责任转嫁给王洁。2.王洁在呼图壁县人民法院主持下与达奕汝达成执行和解协议，此交易行为也是佳弘的公司多次要求的情形下，王洁才同意签订《转让协议》完成涉案房屋的实际交付。截止目前，王洁对涉案房屋已完成交付并实际占有，按照《商品房买卖合同》的相对性，双方各自义务已履行完毕，王洁已享有本案涉案房屋物权权利外观。 佳弘公司辩称，王洁的上诉请求不能成立，应予以驳回。因昌吉市人民法院就涉案房屋已向佳弘公司下达《协助执行通知书》，要求佳弘公司不得对涉案房屋办理变更、转移、退房手续，故合同目的无法实现，应予以解除，并支持佳弘公司的一审诉讼请求。 佳弘公司向一审法院起诉请求：1．依法解除佳弘公司与王洁签订的编号为0001779号《商品房买卖合同》；2.依法判令王洁返还占有位于昌吉市公元2099小区117区2丘21栋6号楼二段一层商业4号房产；3.判令王洁向佳弘公司返还自2020年4月20日至2020年9月19日房租54,166元（130,000元/年）；4．判令王洁向佳弘公司支付自2020年9月19日至实际返还案涉房屋之日止产生的房租。 王洁向一审法院反诉请求：判令佳弘公司协助王洁办理位于昌吉市公元2099小区117区2丘21栋6号楼二段一层商业4号房的过户登记手续。 一审法院认定事实：2016年4月20日，原告佳弘公司与案外人达奕汝签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告将位于昌吉市公园2099小区C-B，6号楼2单元1层商业4号房出售给案外人达奕汝，建筑面积173.16元，每平方米14,000元，总价2,424,240元。案外人达奕汝于2016年3月21日向佳弘公司支付预售定金20,000元、2016年4月15日向原告支付购房款1,192,240元，共计：1,212,240元。案外人王仪生对达奕汝申请执行偿还借款，2018年11月9日，昌吉市人民法院向原告佳弘公司送达了协助执行通知书通知原告协助扣留案外人达奕汝在原告处购房预付款。后本案被告王洁也对达奕汝申请执行偿还借款，2019年3月12日，昌吉市人民法院向原告佳弘公司送达了协助执行通知书，通知原告协助扣留案外人达奕汝在原告处购房预付款1,030,500元。2019年9月9日，被告王洁和案外人达奕汝在呼图壁法院执行局的主持下，自愿达成如下以物抵债协议：一、被执行人达奕汝将其向新疆佳宏公司交纳的位于昌吉市公元2099小区C-B，6号楼2单元1层商业4号房首付款1,212,240元向申请人王洁抵债。抵扣本案的案件款1,108,286元，申请人王洁向被执行人达奕汝支付抵债剩余首付款103,954元；二、本案执行费由申请人王洁向呼图壁县人民法院交纳；三、被执行人达奕汝协助申请人王洁办理昌吉市公元2099小区C-B，6号楼2单元1层商业4号房首付转移的手续，如在2019年10月1日前转让手续过户完毕，申请人须按每天490元标准向被执行人退还利息。2019年9月11日，达奕汝和王洁又签订一份变更协议书，达奕汝于2016年4月20日从佳宏公司购买的公元2099小区C-B，6号楼2单元1层商业4号商业房，自愿变更给王洁名下。2019年9月11日，王洁与佳弘公司签订一份《商品房买卖合同》，佳弘公司将公元2099小区C-B，6号楼2单元1层商业4号商业房出售给王洁，王洁将剩余房款1,212,000元交给了佳弘公司，向房屋管理局交纳了维修基金48,484元，佳弘公司向王洁开具了房屋全款2,424,240元的发票。2019年9月12日，佳弘公司和王洁签订一份《转让协议》达成以下协议：1.自2019年9月11日起2099C-B区6-2段一层04﹟号商铺租赁合同甲方佳弘公司变更为王洁，王洁将拥有原有房屋租赁合同甲方的全部责任、权利、义务；2.2019年9月11日至2020年3月31日的租金71,856.34元及履约保证金10,000元归王洁所有。2020年4月1日以后租金由王洁自行收取；3．王洁必须继续履行佳宏公司与李义明的租赁合同承租日期及相关责任、权利、义务，不得随意终止合同。随后，王洁要求佳弘公司为其办理过户登记手续时，佳弘公司发现，案外人王仪生申请执行的案件的协助执行通知书早于王洁申请执行的案件，并停止了配合王洁办理过户手续。一审法院认为：原告佳弘公司要求依法解除原、被告双方签订的编号：0001779的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。因本案中的合同不能解除，故原告的其他诉讼请求亦不予支持。关于反诉原告王洁主张判令协反诉被告助反诉人办理公元2099小区C-B,6号楼2单元1层商业4号房的过户登记手续的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》的第二十八条第一款“轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力”的规定，（2018）新2301执保360号案件中的查封并未解除，原告佳弘公司与王洁签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，故对反诉原告王洁的诉讼请求亦不予支持。遂判决：一、驳回原告新疆佳弘房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告王洁的诉讼请求。 二审中，上诉人佳弘公司未提交新证据。上诉人王洁提交以下新证据： 证据一：昌吉市人民法院（2019）新2301执595号执行裁定书1份；证明：在2019年6月13日前昌吉市人民法院未查询到达奕汝名下有不动产登记信息。 证据二：昌吉市人民法院（2019）新2301执3512号执行裁定书1份；证明：2020年3月6日，王仪生以双方达成和解协议为由，申请撤回执行，法院将该案终结执行。 上诉人佳弘公司对上述证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为达奕汝就案涉房屋向佳弘公司支付了的首付款，但并未办理产权登记手续，因此法院查询不到达奕汝名下有不动产信息，但法院向佳弘公司下达了两份协助执行通知书，均责令佳弘公司就涉案房屋不得办理变更、转移、退房手续。 本院对上述证据的真实性予以确认。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，双方当事人签订涉案合同时，涉案房屋已实际出租使用，故本案系商品房销售合同纠纷而非商品房预售合同纠纷，一审法院确认案由错误，本院予以纠正。佳弘公司在昌吉市人民法院就涉案房屋已向其下发的《协助执行通知书》的情况下，仍与王洁签订涉案合同，王洁并不存在过错。佳弘公司现以合同目的不能实现为由解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。佳弘公司系涉案房屋的建设方，在无证据证实王洁在与佳弘公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》时对涉案房屋查封事宜是明知的情况下，王洁有理由确信佳弘公司为涉案房屋的所有权人而与之订立房屋买卖合同，且支付了合理的价款，应适用善意取得制度，故涉案《商品房买卖合同》系合法有效合同，王洁作为善意合同相对人，佳弘公司应按照合同约定协助王洁办理涉案房屋所有权登记手续。 综上所述，佳弘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；王洁的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十条、第二十六条第三款之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初3095号民事判决第一项，即“一、驳回原告新疆佳弘房地产开发有限公司的诉讼请求”； 二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初3095号民事判决第二项，即“二、驳回反诉原告王洁的诉讼请求”； 三、上诉人新疆佳弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助上诉人王洁办理位于昌吉市公元2099小区117区2丘21栋6号楼二段一层商业4号房屋所有权登记手续。 一审本诉案件受理费20,196元（新疆佳弘房地产开发有限公司预交），由上诉人新疆佳弘房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费13,097元（王洁预交），由上诉人新疆佳弘房地产开发有限公司负担。二审案件受理费52,390元（新疆佳弘房地产开发有限公司预交26,196元，王洁预交26,194元），均由上诉人新疆佳弘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后,负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的,应向执行法院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审判长 闫 雪 审判员 吴洁文 审判员 高 峰 二〇二一年四月二十日 书记员 马 瑞