湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终4107号上诉人（原审原告、反诉被告）：钱常春，男，1976年2月15日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。上诉人（原审原告、反诉被告）：钱欠娣，女，1978年3月19日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：钱常春，男，1976年2月15日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。上诉人（原审原告、反诉被告）：钱祖君，男，1999年9月14日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：钱常春，男，1976年2月15日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉汇韬商业营销策划运营有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区关山村惠安新苑门面房102号。法定代表人：包欣荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑诚，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人钱常春、钱欠娣、钱祖君因与上诉人武汉汇韬商业营销策划运营有限公司（以下简称汇韬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。钱常春、钱欠娣、钱祖君上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项内容，重新核算钱常春、钱欠娣、钱祖君应承担的减免金额；二、重新核算一审案件受理费用及钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司应负担金额。事实和理由：案涉商铺8-2F004面积为22.35平方米，根据一审汇韬公司提交的证据，其与次承租方签订租赁协议租金是35元/月/平方米，汇韬公司对次承租方减免三个月租金共计2346.75元。对次承租方的其他减免、扶持措施因未达条件而未予执行。而一审判令钱常春、钱欠娣、钱祖君减免汇韬公司租金2095.31元，对汇韬公司而言，收支相抵后，此次疫情对其造成了251.44元损失，而钱常春、钱欠娣、钱祖君损失2095.31元，相当于把疫情风险和损失绝大部分转嫁到了钱常春、钱欠娣、钱祖君一方，汇韬公司只承担了很小一部分损失。与相关政策和指导不相符，也就失去了引用该规定的基础。一审案件受理费499元是以原诉讼书中四间商铺标的总额47077.63元为标准支付的，本案为单独就8-2F004商铺提起的诉讼，一审法院仍以原案件受理费用在钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司进行分担，不符合规定。汇韬公司辩称，一、为维持整体商铺商业活动氛围，汇韬公司低价将商铺对外经营，已在亏本维持涉案商铺的高租金水平，汇韬公司承受租金差价损失的模式受疫情影响已很难继续维持。二、汇韬公司按照相关政策要求，仅要求减免2020年度三个月的租金，已经考虑到公平合理的因素并作出了让步。请求驳回钱常春、钱欠娣、钱祖君的上诉。汇韬公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持汇韬公司一审反诉请求并驳回钱常春、钱欠娣、钱祖君一审诉讼请求，或发回重审；三、本案一审诉讼及反诉费用和二审诉讼费用均由钱常春、钱欠娣、钱祖君承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，武汉地区受疫情影响应至少计算至2020年12月。依据《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金的政策措施》（武政办〔2020〕39号）规定：“本政策措施自印发之日起实施，有效期至2020年12月31日”，武汉市人民政府办公厅经武汉市人民政府同意，作为发布受疫情影响的经营性房屋扶持政策的武汉市政府部门，以政策文件形式明确认定，新冠××疫情对经营性房屋的影响将至少持续至2020年12月，因而武汉市政府的租金减免政策也实施至2020年12月31日。一审法院认定汇韬公司的商铺经营仅在2020年1月23日至2020年4月22日期间受到新冠疫情影响，与武汉市政府对新冠疫情将影响经营性房屋至2020年12月的观点相悖，也与汇韬公司持续面临商铺闲置、部分租户拒缴租金的事实不符。二、一审法院适用法律错误，公平变更合同原则应基于汇韬公司受到的全部损失进行公平分摊而非仅基于汇韬公司的部分损失进行公平分摊。汇韬公司基于2020年1月23日至2020年12月31日将持续受到新冠××疫情影响的合理预见，仅反诉要求免除三个月的租金，已低于武汉市租金减免政策要求并考虑了公平合理的原则。依据《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金的政策措施》（武政办〔2020〕39号）第1条的规定，武汉市的经营性房屋租金减免政策已明确可以要求免租3个月和减半租金6个月。汇韬公司作为经营性房屋的承租人，已合理预见公司经营在2020年将一直受到新冠××疫情持续影响，除涉案商铺外，汇韬公司承租的其他大量商铺也不同程度地存在闲置和拖欠租金的情况，汇韬公司在普遍免除三个月商铺租户租金费用基础上，也针对特定行业经营商铺同时减半收取三个月至六个月不等的租金，包括减半收取三个月租金合计3327平方米商铺面积、减半收取四个月租金合计10143平方米商铺面积、减半收取五个月租金合计18698平方米商铺面积、减半收取六个月租金合计2148平方米。且汇韬公司给予钱常春、钱欠娣、钱祖君涉案商铺的租金水平一直维持在约每月62元每平方米的水平，而汇韬公司为将涉案商铺租赁经营，对外租金则在约每月35元平方米，汇韬公司就涉案商铺一直在亏损维持经营。汇韬公司受到的损失，既包括了新冠××疫情导致武汉封城期间的绝对零收入，也包括了2020年期间因新冠××疫情影响期间的收入明显减少，同时汇韬公司也在承担对外低租金对钱常春、钱欠娣、钱祖君高租金的差价损失。汇韬公司基于上述的损失，以低于《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金的政策措施》（武政办〔2020〕39号）规定的要求，仅向人民法院诉讼要求减免涉案商铺2020年三个月的租金，已考虑到双方公平分摊损失和风险的原则。一审法院在汇韬公司公平合理的诉求基础上又要求汇韬公司承担进一步承担损失和风险，对汇韬公司明显不公。三、武汉市相关政策以及人民法院司法实践也支持承租人免除租金的诉讼要求。四、绝大多数商铺业主已与汇韬公司达成了租金减免协议，一审法院的判决可能会造成更多租赁合同纠纷，引发商铺业主群体不稳定情绪。钱常春、钱欠娣、钱祖君辩称，一、钱常春、钱欠娣、钱祖君对汇韬公司在涉案范围内的全部既有损失进行公平分摊，而不可能承担其主观预期的涉案范围之外的损失。二、汇韬公司反复强调的商铺闲置，承租人拖欠租金以及自身亏损维持钱常春、钱欠娣、钱祖君租金水平等事由与本案无关，二审法院应不予采纳。三、绝大多数商铺业主与汇韬公司达成租金减免协议实属无奈之举。钱常春、钱欠娣、钱祖君向一审法院起诉请求：1、判决汇韬公司向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付2020年第二季度（4月1日至6月30日）租金共计47077.63元；2、判决汇韬公司向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付违约金800元；3、本案诉讼费用由汇韬公司负担。一审诉讼过程中，钱常春、钱欠娣、钱祖君申请撤回对其中三间房屋租金的诉讼请求，仅主张“光谷青年城（新湾还建小区）”第8号楼中的第2层004室房屋的租金，并变更诉讼请求为：1、判决汇韬公司向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付拖欠的2020年4至6月租金4190.62元；2、本案诉讼费用由汇韬公司负担。汇韬公司向一审法院反诉请求：1、变更汇韬公司与钱常春、钱欠娣、钱祖君之间关于8#2F004号商铺的《商铺租赁协议》，免除2020年4、5、6三个月的租金4190.6元；2、反诉诉讼费由钱常春、钱欠娣、钱祖君负担。一审法院认定事实：2018年10月11日，钱常春、钱欠娣、钱祖君（甲方、出租方）与汇韬公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁协议》，载明：甲方为“光谷青年城（新湾还建小区）”第8号楼中的第2层004室的商业用房（以下简称案涉商铺）的所有权人，建筑面积为22.35平方米，商铺总价款为335250元，甲方同意将案涉商铺出租乙方进行统一经营管理。现甲方将商铺租赁给乙方，并由乙方全权负责商铺具体经营。租赁期限为四年，自2018年10月1日起至2022年9月30日。商铺用途为商业经营。乙方支付租金金额为第一年16762.5元、第二年16762.5元、第三年16762.5元、第四年18438.75元，乙方按照协议将上述金额按季完整、及时支付至甲方指定账户。每年由乙方按季度向甲方支付租金，每年分四次支付。上述合同签订后，钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司即开始履行各自的合同义务。汇韬公司分别于2018年10月29日、2019年1月11日、2019年4月8日、2019年7月8日、2019年10月8日、2020年1月8日向钱常春、钱欠娣、钱祖君指定账户转账4190.63元。后汇韬公司（甲方、出租人）与案外人杜群（乙方、承租人）签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，甲方将“光谷青年城”第8号楼中的第2层2F004—007、027室房屋出租给乙方使用，乙方作为“足道”业态的专业经营商。乙方在该房屋内经营的项目限定为“足道”。租赁期限为60个租约月，自计租日开始计算，即自2019年9月28日至2023年9月27日。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布《武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告（第1号）》，通告“自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；机场、火车站离汉通道暂时关闭”。2020年4月29日，汇韬公司发布《汇韬商业关于对青年城商业项目复工帮扶公告》，载明：减免不同类型商户的租金，针对生活配套/零售百货/小型餐饮类商户、酒店/家具城/建材城类商户、教育机构/休闲娱乐类商户，免除租金期限为2020年1月23日至2020年4月22日，减免租金递增期限为2020年1月23日至2020年12月31日。一审法院另查明，2020年8月27日，汇韬公司（甲方、出租方）与案外人杜群（乙方、承租方）签订《商铺租赁补充协议》，约定甲乙方就位于武汉市东湖高新区新竹路光谷青年城第8号楼第2层004—007/027号商铺相关租金事项达成协议：1、减免三个月租金，减免期间为合同期内2020年1月23日至2020年4月22日，减免租金额度为42198元。如乙方已经支付完上述减免期间的租金，则双方一致同意在后续支付租金时据实全额进行抵扣，抵扣期限为2020年2月28日至2020年5月27日，抵扣金额为42198元。2、原合同约定的租金按季支付，自2020年5月至2021年4月，租金支付方式调整为按月支付，乙方每月提前15个工作日支付下个月租金。3、减免租金递增期限为2020年1月23日至2020年12月31日，即根据甲、乙双方签署的租赁合同，若此期间有租金递增，则对此期间递增的租金进行减免。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司签订的《商铺租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据上述合同约定，汇韬公司应向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付2020年4至6月租金4190.62元，一审法院对钱常春、钱欠娣、钱祖君的诉讼请求予以支持。由于受疫情影响，案外人杜群作为案涉商铺的次承租人，不能在案涉商铺内经营，在疫情期间营业收入减少。汇韬公司作为案涉商铺的承租人，在免除案外人杜群2020年1月23日至2020年4月22日期间租金的同时，自身经营收入也相应减少。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，对于2020年1月23日至2020年4月22日疫情期间三个月的租金，一审法院根据公平原则，酌情确定钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司各承担50%，即减免租金2095.31元（16762.5元/年÷12个月×3个月×50%=2095.31元）。由于汇韬公司已向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付2020年1月至3月的租金，一审法院确定将上述减免的租金2095.31元抵扣汇韬公司应向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付2020年4月至6月的租金2095.31元。一审法院对汇韬公司请求变更汇韬公司与钱常春、钱欠娣、钱祖君之间关于8-2F004号商铺的《商铺租赁协议》，免除2020年4、5、6三个月的租金2095.31元的诉讼请求，予以支持；对其超出上述金额部分的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决：一、武汉汇韬商业营销策划运营有限公司向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付租金4190.62元；二、钱常春、钱欠娣、钱祖君减免武汉汇韬商业营销策划运营有限公司租金2095.31元；上述第一、二项合并执行后，武汉汇韬商业营销策划运营有限公司应于判决生效之日起十日内向钱常春、钱欠娣、钱祖君支付租金2095.31元；三、驳回钱常春、钱欠娣、钱祖君的其他诉讼请求；四、驳回武汉汇韬商业营销策划运营有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（已减半收取），由钱常春、钱欠娣、钱祖君负担13元，武汉汇韬商业营销策划运营有限公司负担12元（此款钱常春、钱欠娣、钱祖君已预交，武汉汇韬商业营销策划运营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给钱常春、钱欠娣、钱祖君12元）；反诉案件受理费25元（已减半收取），由武汉汇韬商业营销策划运营有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审另查明，一审法院于2020年12月18日作出（2020）鄂0192民初3766号民事裁定书，对一审案件受理费作出补正。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，钱常春、钱欠娣、钱祖君认为租金减免的标准应以汇韬公司向次承租人减免的租金标准为计；汇韬公司认为租金减免期限应延长至三个月，故本案争议焦点为疫情期间租金减免的标准与期限。有关租金减免的期限，一审法院根据公平原则酌情确定租金减免的期限，没有超出合理的范围，本院予以尊重。关于租金标准的问题，一方面，本案的合同当事人是钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司，次承租人不是合同当事人，囿于合同相对性，应独立地对案涉租赁合同进行考量；另一方面，虽然汇韬公司向次承租人的租金减免数额低于一审法院判令的钱常春、钱欠娣、钱祖君向汇韬公司租金减免数额，但并不能认为汇韬公司在此过程中获益，因双方减免的期限是一致的，且汇韬公司在经营管理商铺中必然有运营成本的支出。钱常春、钱欠娣、钱祖君认为的租金减免标准以及汇韬公司认为的租金减免期限之上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，钱常春、钱欠娣、钱祖君与汇韬公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由钱常春、钱欠娣、钱祖君负担50元，由武汉汇韬商业营销策划运营有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年四月二十八日法官助理胡海洲书记员徐星