安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终205号 上诉人（原审原告）：王赟蕾，女，1993年6月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：魏玉梅（系王赟蕾之母），女，住安徽省淮北市相山区。 上诉人(原审被告）：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 上诉人王赟蕾因与上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王赟蕾，上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王赟蕾上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判;2.一、二审诉讼费用由鼎盛公司承担。事实和理由:一审认定事实不清,忽略王赟蕾证据及鼎盛公司非法占有使用商铺行为,引用法律条款错误,故意偏袒鼎盛公司。一、关于占用使用费问题。2013年9月30日,双方第一次签订的《租赁合同》到期后,鼎盛公司以经营不善为由,蓄意将租金由购房总价款的8%降到5%,迫使王赞蕾无奈签订第二次《租赁合同》,租期三年。2016年10月1日,第二次《租赁合同》到期后,鼎盛公司仍然拖欠租金,期间业主进行维权,鼎盛公司甚至威吓部分业主,最终与部分业主续签了按购房总款的2%支付年租金的租赁合同。鼎盛公司长期压榨王赞蕾的利益,多次刻意压低租金,制定对王赟蕾不平等的合同条款,且在营业收入大幅增长期间也从未有增长租金的情况。正因为王赟蕾不接受鼎盛公司不断压低的租金等不平等条款,自2016年10月1日,王赟蕾未与鼎盛公司按购房总价款的2%续签租赁合同,鼎盛公司在未得到王赟蕾同意的情况下仍对租赁物进行使用、收益,应为非法占用。一审判决鼎盛公司按其与其他部分业主续签合同约定的以购房总价2%计算年租金的标准支付王赞蕾商铺占有使用费,且不用按租赁合同约定支付逾期利息,为变相鼓励鼎盛公司以比签订租赁合同更低的成本持续非法占用他人财产。王赟蕾有充分的理由主张鼎盛公司按与王赟蕾最后一次签订租赁合同中约定的租金标准(即原购房总价款260867元的5%,每月1086.9元)支付2019年10月1日至返还商铺之日止期间的房屋占有使用费。现行法律法规、政策均未明确规定出租人有义务减免疫情期间的租金,租金减免问题并非普遍适用的法律规定。根据合同法意思自治原则,如在商铺租赁合同中有“发生疫情的情况下,租金如何承担”的约定,应按约定执行;若合同未作约定,则承租人无权依据租赁合同请求减免租金，更何况自2016年10月1日,双方未重新签订租赁合同,鼎盛公司为非法占用商铺,不存在因疫情影响减免租金的说法。王赟蕾的商铺为其合法财产,鼎盛公司非法占有王赟蕾商铺应付的占有使用费亦为王赟蕾的合法应得,一审以所谓公平原则减免疫情期间鼎盛公司对王赟蕾商铺非法占有使用费,损害了王赟蕾的合法权益。王赟蕾有充分的理由主张鼎盛公司正常支付疫情期间非法占有的占有使用费。综上,请二依法查明事实,纠证一审错误且不公正判决,维护法律尊严。 鼎盛公司辩称，租金应按相关生效判决认定的购房款2%支付。因疫情影响，一审判决扣除两个月的租金，与事实和法律相符。王赟蕾未续签合同，不存在违约利息问题。 鼎盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判王赟蕾收回521号商铺、驳回王赟蕾一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王赟蕾承担。事实和理由:王赟蕾诉讼请求第一项为“依法判令鼎盛公司将鼎盛国际521号商铺归还王赟蕾”。鼎盛公司意见是“王赟蕾商铺位于商场5楼，自2020年2月疫情后，鼎盛公司不再占用，将来也不再占用，对王赟蕾收回商铺的请求，鼎盛公司同意。”双方收回521号商铺的意思表示一致，依法产生合同效力。“王赟蕾放弃第一项诉讼请求”是对合同的违反。一审对王赟蕾撤回“第一项诉讼请求”的申请未审理及判决商铺521号表述为370号，均错误，依法均应纠正。 王赟蕾辩称，法院打电话让撤诉的，之前鼎盛公司称商铺是整体，不能分割，现在又说能分割，当时同意撤诉，是因为真实目的是要房租费。 王赟蕾向一审法院起诉请求：1.依法判令鼎盛公司将鼎盛国际521号商铺归还王赟蕾；2.依法判令鼎盛公司给付拖欠王赟蕾的房租费10869元(自2019年10月1日开始，暂计算至2020年7月31日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款的5%给付，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还之日止)；3.依法判令鼎盛公司经营业绩的波动不与商铺租金挂钩；4.本案的诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担。审理过程中，王赟蕾放弃第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积为，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。王赟蕾系1#521号商铺的业主，购买商铺总价为260867元。 2008年4月9日，王赟蕾与鼎盛公司签订租赁合同，约定王赟蕾将涉案商铺出租给鼎盛公司，租期五年等。2014年1月4日，王赟蕾与鼎盛公司续签租赁合同，约定：租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年9月30日；租金采取保底加浮动的方式，即鼎盛公司每年最低按照购房合同中售价的5%支付租金13043元，若鼎盛国际年终税后纯利润（以鼎盛公司的财务会计资料为准，或者以鼎盛公司委托的第三方的审计结论为依据，审计费用由鼎盛公司承担）超过500万元，租金在保底租金的基础上增加1%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过670万元，租金在保底租金的基础上增加2%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过850万元，租金在保底租金的基础上增加3%；每半年的第一个月的月底之前支付该半年的租金；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，王赟蕾无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月（即2016年6月30日之前）书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等。 2016年5月31日，王赟蕾书面告知鼎盛公司，合同期满后不再续签租赁合同。合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用，亦未支付占有使用费。王赟蕾于2017年8月9日提起诉讼，一审法院作出（2017）皖0603民初3109号民事判决：一、鼎盛公司于判决生效后十日内支付王赟蕾位于淮北市相山区商铺租金3261元、逾期支付租金利息223元、逾期支付租金违约金0.65元，以及自2016年10月1日至2017年8月31日的占有使用费4785元，之后的占有使用费继续按照每月435元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回王赟蕾的其他诉讼请求。王赟蕾不服该判决，提起上诉，安徽省淮北市中级人民法院作出（2018）皖06民终167号民事判决：驳回上诉，维持原判。后鼎盛公司支付租金至2019年9月30日。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所，委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2019年9月30日租赁期限到期后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年10月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的200位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13533.06平方米，占总户数的64.72%、总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 一审法院另查明：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。王赟蕾购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 一审法院认为，王赟蕾与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，未再签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系，故王赟蕾主张的自2019年10月1日至商铺返还之日的“房屋租金”应为占有使用费。 鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与王赟蕾签订的2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价的2%（每年5217.34元，每月434.78元）支付王赟蕾商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日。之后的租金，双方可另行协商。对王赟蕾主张超出部分，不予支持。王赟蕾请求判决鼎盛公司经营业绩的波动不与商铺租金挂钩，不予支持。 鼎盛公司辩称，应扣除疫情影响三个月租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”我国新型冠状病毒感染××疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类××的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。鼎盛公司承租案涉商铺用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，鼎盛公司主张相应减少租金，予以支持。关于减免数额，酌定减免疫情期间两个月的占有使用费。判决：一、鼎盛公司于判决生效后十五日内支付王赟蕾位于淮北市相山区商铺占有使用费（按照每月434.78元标准自2019年10月1日支付至返还商铺之日止，扣除两个月的租金869.56元）；二、驳回王赟蕾的其他诉讼请求。案件受理费72元，因本案适用简易程序审理，减半收取36元，由鼎盛公司负担。 二审庭审后，应王赟蕾的要求，鼎盛公司提供了与其他部分业主续签的租赁合同。王赟蕾质证认为，不能确认该证据的真实性，要求鼎盛公司提供其向签约租户支付租金的银行流水；根据2014年签订的租赁合同约定，鼎盛公司应当在2016年5月31日之前签够160户，鼎盛公司于2020年5月签订这些合同不起作用，鼎盛公司应当按照保底5%的标准支付占有使用费。本院认证意见为，该证据具有真实性、合法性与本案的关联性，予以认定。双方当事人所举证据同一审，本院的认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：1.涉案商铺占用使用费的具体数额如何确定；2.鼎盛公司应否支付逾期利息，如应支付，利息标准如何确定；3.涉案商铺应否返还。 关于涉案商铺占用使用费的具体数额确定问题。根据审理查明的事实，200位业主已与鼎盛公司签订租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按购房款的2%计算。另有包括王赟蕾在内的部分业主要求年租金标准按2014年租赁合同约定的购房款5%计算，未能与鼎盛公司协商一致而未签订租赁合同。可见众多商铺业主之间关于租金标准的意见并不一致。近年来电子网络购物的兴起对于实体店铺经营产生了巨大冲击，租金标准应当考虑商场的经营实际状况。从上述签订合同的业主数量属多数、签约商铺面积亦属多数的情况来看，年租金标准按照购房款的2%计算符合当下市场行情。双方2014年租赁合同履行期限已经届满，对于租金、履行期限等均存在重大争议，双方之间也不属于不定期租赁，不能按原租赁合同确定双方权利义务。鼎盛公司若按照购房款的5%支付占有使用费，将难以继续经营，最终将会影响包括王赟蕾在内的全体业主的利益。一审综合案情参照上述租赁合同，判决鼎盛公司按购房款的2%支付涉案商铺占有使用费，并无不妥，应当予以维持。由于大多数业主已与鼎盛公司签订租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，且本案为系列案件，一审认定鼎盛公司支付王赟蕾商铺的占有使用费不应超过2021年9月30日，并无不当，王赟蕾商铺为521号，但一审判决鼎盛公司支付王赟蕾位于淮北市相山区商铺占有使用费（按照每月434.78元标准自2019年10月1日支付至返还商铺之日止）错误，应当予以纠正。 关于疫情期间应否减免占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《中华人民共和国民法典》第五百九十条均规定了当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。2020年1月底新冠××疫情爆发，属于法律规定的不可抗力情形，时至今日疫情仍未完全消除，对经济社会的影响仍在持续。结合我市疫情防控实际情况，鼎盛国际疫情防控期间不能正常营业，其关于减免其间的占有使用费的抗辩意见具有法律依据，一审据此酌定减免鼎盛公司疫情期间两个月的占有使用费，并无不当，本院予以维持。 关于鼎盛公司应否支付逾期利息问题。双方当事人在原租赁合同到期后未续签合同，也未达成新的租赁合同，就占有使用费支付时间亦未作出约定，且王赟蕾并未在一审时提出该项诉请，故该项诉请不属于本案二审审查范围，本院不予支持。 关于涉案商铺返还问题。由于王赟蕾在一审中撤回了返还涉案商铺的诉讼请求，而鼎盛公司一审中未对该项诉请提起反诉，故该项诉请亦不属于本案二审审查范围，本院不予支持。 本案双方当事人关于涉案商铺租赁事宜发生纠纷多年，如不能签订租赁合同将导致租赁双方权利义务处于不明确的状态，双方在各自出租和使用、收益租赁物时均承担一定的市场交易风险，且极易导致诉讼发生，耗费双方巨大精力。建议鼎盛公司和商铺业主能够互相理解、友好协商，商铺业主之间亦应形成共识，统一签订租赁合同，明确租金标准和履行期限，唯如此才能有利于鼎盛公司统一规划、布局、经营和管理，有利于商铺业主获得稳定的投资回报，实现租赁双方互惠共赢。 综上所述，王赟蕾上诉请求不能成立；鼎盛公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5211号民事判决； 二、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付王赟蕾位于淮北市相山区商铺占有使用费（按照每月434.78元标准自2019年10月1日支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日，扣除两个月的租金869.56元）； 三、驳回王赟蕾的其他诉讼请求。 一审案件受理费72元，因适用简易程序审理，减半收取36元，由鼎盛公司负担；二审案件受理费72元，由鼎盛公司负担36元，王赟蕾负担36元。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  李 姗 审判员  葛 侠 二〇二一年四月十二日 书记员  李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。