广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初23840号原告：陈宁。委托诉讼代理人：陈广连，泰和泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201911111446。委托诉讼代理人：郑海阳，泰和泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201910160610。被告：深圳市美姿水荟企业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道宝安南路3018号西湖花园1-4层，统一社会信用代码91440300MA5ELL6Q1X。法定代表人：段三元。委托诉讼代理人：张洁。委托诉讼代理人：凌华丽，广东鑫涌律师事务所律师，执业证号14403201611362811。被告：深圳金冠假日桑拿有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安南路3018号西湖花园1-4层，统一社会信用代码914403006803630315。法定代表人：张晓松。委托诉讼代理人：陈佩珊，女，1968年5月30日出生，汉族，身份证住址海南省乐东黎族自治县。原告陈宁与被告深圳市美姿水荟企业管理有限公司（以下简称“美姿公司”）、深圳金冠假日桑拿有限公司（以下简称“金冠公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈宁委托诉讼代理人陈广连、郑海阳，被告美姿公司委托诉讼代理人凌华丽，被告金冠公司法定代表人张晓松、委托诉讼代理人陈佩珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告停止侵害，立即搬离深圳市罗湖区裙楼商场402号房产，并将前述房产返还原告；二、判令两被告共同向原告支付房屋占有使用费暂计435259.5元（前述房产面积853.45平方米，每月按照罗湖区2017年房屋租赁指导租金每平方米每月60元计算，自2019年8月19日原告取得房屋开始，暂计至2020年4月30日，实际计至两被告搬离涉案房产之日止）；三、判令两被告共同对深圳市罗湖区裙楼商场402号房产恢复原有墙体结构。事实和理由：2019年8月19日,深圳市福田区人民法院作出（2018）粤0304执恢297号之三《执行裁定书》，裁定将被执行人陈少伟名下位于深圳市罗湖区裙楼商场402号房产（房产证号：20××31，以下简称“涉案房产”）作价6882220.8元交付申请执行人陈宁抵偿被执行人所欠其相应债务，上述财产所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。原告已依据该《执行裁定书》，对涉案房产办理了不动产权登记证书，是涉案房产的合法所有权人。原告在查收涉案房产时，发现被告美姿公司未经同意即占有该涉案房产，在涉案房产中经营营业。原告曾多次通知被告美姿公司腾出房屋，将房屋交还原告，但被告美姿公司置之不理并以存在租赁合同法律关系为由拒绝搬离涉案房产。在深圳市福田区人民法院对涉案房产进行拍卖时，原业主与被告美姿公司并未提交与涉案房产有关的房屋租赁合同，被告金冠公司向福田法院提交的深圳市房地产租赁合同书的真实性也已被福田法院否认，且在深圳市福田区人民法院在淘宝网络司法拍卖平台《拍卖标的物调查情况表（房产）》中，明确提及涉案房产租赁情况为“无。有人占有使用”。由此，原告认定，两被告与原业主陈少伟之间不存在真实合法的租赁法律关系，不能适用买卖不破租赁原则。原告认为，原告是涉案房产的所有权人，对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利。两被告以其与原业主陈少伟存在租赁关系而拒绝搬离涉案房产的主张不成立，两被告无权占有使用原告的不动产。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条之规定，两被告应当排除妨害，停止非法占有使用涉案房产，将涉案房产返还给原告，并向原告支付非法占有期间的房屋占有使用费。被告美姿公司辩称，一、被告美姿公司是与被告金冠公司在2017年6月1号签订的租赁合同，并且在2017年8月14号办理了房屋租赁的备案手续。因此，房屋租赁合同是合法有效的。二、原告所诉请的第二项请求没有法律依据。根据被告美姿公司与被告金冠公司签订的租赁合同，租金约定是每月19万，并非是按照罗湖区的指导租金计算。因为罗湖区的房屋租赁指导租金只是供一个参考的，并非是强制性的一个租赁价格。因为被告美姿公司与被告金冠公司存在真实合法的租赁合同。因此也不存在无权占有这个事实。三、原告所诉请的第三项请求要求恢复原状没有事实依据。因为被告美姿公司与被告金冠公司签订房屋租赁合同后，当时402房就没办法区分它原来的这个区域到底是在哪里，而且在2019年8月19号原告通过以物抵债的方式获得402房产的时候，402房产也已经是无法区分的了。所以原告主张的第三项请求没有事实跟法律依据的。现在一到四层的这个租赁物也已经是进行一个加工、装修的一个状态，添附在里面了，也是有一定的价值。被告金冠公司辩称，不认可原告的全部诉讼请求。陈少伟在2006年购买该房产以及被告金冠公司2013年接手该房产时，原有的这个房屋结构已经改变，处于打通状态。这个结构不是被告金冠公司改变，所以被告金冠公司没有义务复原。涉案房产不应当返还给原告，当时是2013年，陈少伟欠被告金冠公司委托诉讼代理人陈佩珊的钱。所以把这个涉案房产给被告金冠公司用，用租金来抵偿债务。涉案房产也没有抵押给原告。涉案房产应当首先抵完陈少伟欠陈佩珊的钱。租赁合同的租赁期届满后，被告金冠公司愿意将涉案房产还给原告。被告金冠公司当时经营不善，然后由被告美姿公司代为偿还了部分债务，于是把那个场所就给被告美姿公司经营并免两年租金。2017年为装修期免租，实际被告金冠公司应当从2020年开始收取租金，但又赶上疫情，被告金冠公司对被告美姿公司租金进行了减免。2020年1至3月免租，之后收取一半，2020年8月份才恢复正常。被告金冠公司同意自支付2020年8月起的这个相关费用。此前的被告金冠公司也未实际收取到租金。同时，对于这个原告主张的按指导租金计算不予认可。被告金冠公司主张按被告美姿公司向其实际支付的租金每月19万元按面积折算后向原告支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、深圳市美姿水荟企业管理有限公司成立于2017年7月3日，曾用名深圳市美姿水都企业管理有限公司，于2020年9月18日改为现名称。二、被告深圳金冠假日桑拿有限公司成立于2008年10月1日，2011年10月27日法定代表人由陈少伟变更为陈敏弟，2012年4月23日法定代表人由陈敏弟变更为梁宝燕，2015年5月25日法定代表人由梁宝燕变更为张喜捷，2019年9月4日法定代表人由张喜捷变更为张晓松。2015年10月27日，公司股东由陈少伟（持股83.5%）、田晓梅（持股16.5%）变更为张喜捷（持股83.5%）、陈建新（持股16.5%）。三、案涉西湖花园裙楼商场402号房产原权利人为陈少伟，2014年10月13日，深圳市福田区人民法院依据本案原告的申请，以案号（2014）深福法民一初字第4460号查封了该房产，2016年9月26日又以（2016）粤0304执13310号案号对上述查封继续查封。（2016）粤0304执13310号案件于2018年1月24日终结本次执行，于2018年3月30日恢复执行，恢复执行的案号为（2018)粤0304执恢297号。2019年8月19日,深圳市福田区人民法院作出（2018）粤0304执恢297号之三执行裁定，裁定将被执行人陈少伟名下位于深圳市罗湖区裙楼商场402号房产（房产证号：20××31）作价6882220.8元交付申请执行人陈宁抵偿被执行人所欠其相应债务，上述财产所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。2019年9月17日，原告取得了西湖花园裙楼商场402号房产的不动产权证书，证载面积为853.45平方米，证书备注：取得方式：法院裁定。裁定书日期：2019年8月19日。四、涉案的西湖花园裙楼第四层实际由被告美姿公司使用，402号房已经与其他房产打通使用。五、2019年12月16日，原告向被告美姿公司邮寄《律师函》，要求被告美姿公司搬离涉案的西湖花园裙楼商场402号房产，并恢复原状、支付占有使用费。六、两被告均提交了被告金冠公司与案外人陈少伟签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁凭证》。《房屋租赁合同》载明出租方为陈少伟，承租方为被告金冠公司，租赁房屋为西湖花园1-4层，面积7983平方米，每月租金5万元，租赁期限为2013年6月1日至2032年5月31日。该合同签名处时间为2013年4月30日，被告金冠公司签名处盖有其公章，法定代表人签名为“张喜捷”。被告金冠公司在庭审中确认该份合同系2017年办理房屋租赁凭证时补签，“张喜捷”的签名系其委托诉讼代理人陈佩珊代签。《房屋租赁凭证》备案号为深房租罗湖2017013291，发证日期为2017年8月11日，其他信息与《房屋租赁合同》一致。被告美姿公司另提交了被告金冠公司与被告美姿公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁凭证》。《房屋租赁合同》载明出租方为被告金冠公司，承租方为被告美姿公司，租赁房屋为西湖花园1-4层，面积7983平方米，每月租金19万元，租赁期限为2017年6月1日至2032年5月31日。该合同签名处时间为2017年6月1日。《房屋租赁凭证》备案号为深房租罗湖2017013412，发证日期为2017年8月14日，其他信息与《房屋租赁合同》一致。被告金冠公司还提交了2011年至2021年期间部分代开发票，付款人为被告金冠公司，收款人为陈少伟，主张其与陈少伟间自2011年起存在合法有效的租赁关系。七、2017年12月3日，深圳市福田区人民法院作出（2016）粤0304执13310号通知书，载明该院在西湖花园裙楼商场402号房产处张贴了搬迁公告，被告金冠公司向该院提交了其与陈少伟在房屋租赁管理所备案的租赁合同，显示于2013年4月30日签订，单位租金每平方米每月5万元，月租金总额为5万元。该院认为，该租赁合同存在自相矛盾、欠缺之处，在评估、拍卖涉案房产时将不予披露上述租赁合同，被告金冠公司亦不享有同等条件下的优先购买权。同日，深圳市福田区人民法院作出（2017）粤0304执恢165号通知书。被告金冠公司针对西湖花园裙楼商场404号房产提交了相同的租赁合同，福田法院同样决定在评估、拍卖涉案房产时将不予披露上述租赁合同，被告金冠公司亦不享有同等条件下的优先购买权。针对（2017）粤0304执恢165号通知书，被告金冠公司向深圳市福田区人民法院提出执行异议。2018年7月10日，深圳市福田区人民法院作出（2018）粤0304执异109号执行裁定，裁定驳回被告金冠公司的执行异议。本院认为，本案为排除妨害纠纷。本案原告在2019年8月19日以物抵债的方式取得了西湖花园裙楼商场402号房产涉案所有权，并依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案的争议焦点是两被告是否有权使用涉案房产。被告金冠公司主张其与原权利人陈少伟存在租赁合同关系，被告美姿公司主张其与被告金冠公司存在租赁合同关系。但被告金冠公司提交的其与陈少伟的租赁合同于2017年8月11日备案，被告金冠公司也自认该合同实际于2017年8月办理合同备案时补签，并非2013年4月签订，该合同法定代表人处的签名为张喜捷，张喜捷自2015年5月起才担任被告金冠公司的法定代表人，亦能印证该合同的签订时间为2017年。同时，被告金冠公司未提交任何实际支付租金的凭证，亦未提供证据证明陈少伟与陈佩珊间存在个人债务及西湖花园1-4层租金系用于抵偿该债务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款之规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。原告已经于2014年10月13日申请查封涉案房产，陈少伟于2017年作出的出租涉案房产的行为不得对抗原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条也规定了房屋在出租前已被人民法院依法查封属于“买卖不破租赁”的例外情形。因此，两被告无权占有和使用涉案房产，本院对原告要求两被告停止侵害并返还房产的诉讼请求予以支持。被告美姿公司提交了其与被告金冠公司的租赁合同，但未提交任何已支付租金的证明，两被告共同侵害了原告对涉案房屋的所有权，应当就损失赔偿承担连带责任。原告与两被告间并不存在租赁合同关系，两被告间约定的租金对原告并无约束力，原告主张的房屋占有使用费系两被告侵权行为对原告造成损失的赔偿，赔偿标准按照深圳市2017年房屋租赁指导租金计算并无不当，本院予以支持，每月房屋占有使用费为（853.45平方米×60元/月·平方米=）51207元。对于原告要求两被告恢复原有墙体结构的诉讼请求，因原告未举证证明原有墙体结构系两被告改变，本院对于该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条、第一千一百六十八条、第一千一百八十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市美姿水荟企业管理有限公司、深圳金冠假日桑拿有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区裙楼商场402号房产，并将前述房产返还原告陈宁；二、被告深圳市美姿水荟企业管理有限公司、深圳金冠假日桑拿有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈宁支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月51207元的标准，自2019年8月19日计至两被告返还前述房产之日止）；三、驳回原告陈宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7828元、保全费2696元，由两被告共同负担。原告已预交的案件受理费7828元、保全费2696元，由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费7828元、保全费2696元,拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 乾二〇二一年四月二十三日书记员 尹丹荔