安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终196号 上诉人(原审原告、反诉被告)：淮北市建投控股集团有限公司，住所地淮北市相山区相山北路26号。 法定代表人：顾俊,该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡青松,安徽安港律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：周银安，男，1974年5月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人:李海云,安徽龙兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人:苏大林,安徽龙兴律师事务所律师。 上诉人淮北市建投控股集团有限公司(以下简称建投公司)与上诉人周银安因房屋租赁合同纠纷一案,均不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初1259号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人建投公司的委托诉讼代理人胡青松，上诉人周银安及其委托诉讼代理人李海云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 建投公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项并依法改判；2.一、二审诉讼费用依法改判。事实与理由：一、涉案房屋的扩建未经房屋管理部门的许可，其不应承担扩建房屋的费用。周银安未提供证据证明其对涉案房屋进行了装修或扩建，其庭审中自认扩建是在2009年之前，而双方第一次签订的租赁协议是时间是2009年5月4日，此前涉案房屋属于淮北市机械电子协议管理，周银安亦未提供淮北市机械电子协会同意其扩建的证据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此对于篮球场、道路、跑道、自行车棚、男生宿舍、植草砖费用，不应由建投公司承担，一审判决错误。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定。即使建投公司的第一项诉讼请求得不到支持，建投公司也仅需要对扩建房屋的过错承担相应责任。因周银安作为办学人，扩建教学设施未办理合法建设手续，忽视教学设施的安全性、合法性、具有完全过错，应当承担全部过错责任。 周银安辩称：1.其已提供证据证明对涉案场地、房屋进行扩建是经过原承租人许可的。2007年8月25日，其与淮北市机械电子协会签订租赁合同第五条约定，允许周银安对办公楼、厂房等改造维修，第二条还约定合同长期有效。淮北市国有资产运营有限公司分别于2009年4月3日、4月30日、5月8日给周银安、市教育局、相山区教育局发出说明与通知，内容基本一致，将涉案场地、房屋租赁给周银安用于长期办学。当时通知上只有场地、东西两厂房、办公楼，没有别的建筑物。无论是淮北市机械电子协会还是淮北市国有资产运营有限公司，都同意其对涉案场地、房屋进行改建、扩建。2006年市区两级教育局都支持周银安开办高考补习班学校，为了满足补习学校的要求，必须要有食堂、办公室、宿舍、操场等设施，如不能长期租赁使用，谁也不会在该场地投资办学。2.建投公司在2013年的拍租公告中，特别规定“买受人必须给予原租赁人对房屋的装修，或后添置的购（建）筑物进行补偿”，可见周银安加盖的构（建）筑物及对原房屋的装修,建投公司是认可的，并同意给予补偿。3.建投公司在2018年拍租给他人的涉案场地、房屋中包括周银安出资进行装修、新建的部分，其利益继续由建投公司享有，建投公司未在该拍租公告中要求新的租户给周银安房屋装修、添置的购（建）筑物进行补偿，因此该项费用应由建投公司给付。 周银安上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回建投公司的诉讼请求，支持周银安的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由建投公司承担。事实与理由：一、建投公司应继续履行原租赁合同，拍租行为侵害周银安的优先承租权，应为无效。2007年淮北市机械电子协会将涉案场地、房屋出租给周银安办学使用。2009年淮北市国有资产运营有限公司继续将该场地、房屋出租给周银安，并承诺长期有效。原来的场地是一片废墟，厂房破旧，门窗全无，在征得国资委的同意后，周银安对涉案场地、房屋进行改造，为此投入近三百万元。建投公司在2013年的拍租公告中，亦特别规定“买受人必须给予原租赁人对房屋的装修，或后添置的购（建）筑物进行补偿”。可见，建投公司对其加盖的构建物及装修同意给予补偿的。2018年租赁合同到期前，周银安书面向建投公司提出继续租赁案涉场地、房屋，并得到建投公司同意，建投公司收取了2018年4-6月份的租金，但建投公司在未告知周银安的情况下将案涉场地、房屋进行了拍租，侵犯了周银安的优先承租权，建投公司拍租行为无效，即使有效也因存在重大误解、显失公平应予撤销。二、如果法院确认此次拍租行为有效，建投公司原有房屋面积约为4431.8平方米，周银安扩建、新建面积约有1400平方米，合计5831.8平方米。建投公司在2018拍租中房屋包含周银安扩建、新建部分。建投公司在庭审明确表示恢复原状的含义为拆除周银安2013年1月31日以后扩建的房屋，说明要求保留周银安2013年以前的扩建的部分。根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条规定，得利人没有法律依据取得不当得利的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。第三百二十二条规定，因加工、符合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定，法律没有规定，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。周银安申请对涉案场地的建筑物面积进行测绘，以理清周银安是否存在扩建、新建的房屋，以及相应面积。原审法院未同意测绘，在未查清事实情况下径行判决，程序违法。三、双方在租赁期满后，建投公司口头承诺其可以继续使用，在两次流拍后，经建投公司同意其交纳了5万元的租金，建投公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。四、关于支付占用使用费及违约金的问题。2018年9月21日，建投公司在拍卖资料中声明，如原租赁户未能成功竞拍，给予三个月的清空时间，在该三个月清空期内，无法正常使用房屋，2018年11月21日之前，周银安不予承担占用使用费及违约金。另外，周银安于2018年11月底撤出人员，清空房屋，并将房屋交还给建投公司，自行上锁，占用使用费应计算至2018年11月。五、周银安一审反诉请求建投公司赔偿损失暂定为160万元,以审计结果为准，周银安并未明确反诉请求，一审法院即作出判决，系程序违法。 建投公司辩称：1.租赁合同到期后，周银安未参加拍租，也未与建投公司协商签订房屋租赁合同，其不再享有案涉场地、房屋优先租赁权。2.周银安对涉案场地、房屋进行扩建未经过建投公司同意，且未办理建房手续，其不应获得补偿。3.涉案场地、房屋拍租不存在重大误解和显失公平的情形。 建投公司向一审法院起诉请求：1.判令周银安将坐落于孟山中路71号凡尔康电子箔材有限公司北区的房屋、场地返还给建投公司;2.判决周银安向建投公司支付房屋、场地占有使用费135556元(从2018年7月1日计算至2019年2月28日,之后房屋占有使用费按每年20万元计算至房屋交还之日止);3.判决周银安向建投公司支付违约金19140元(从2018年4月16日计算至2019年2月28日,之后违约金以每年20万元为基数,按每日0.3‰计算至全部清偿之日止);4.判决周银安向建投公司结清占用期间的水、电、燃气、通讯等费用(具体数额以实际产生为准);5.诉讼费和由于诉讼发生的其他费用均由周银安承担；6.判令周银安将坐落于孟山中路71号原凡尔康电子箔材有限公司北区的房屋、场地恢复原状。 周银安向一审法院反诉请求：1.判令建投公司继续履行与周银安于2013年4月签订的房屋租赁合同;2.确认建投公司对凡尔康公司北区整体资产的拍租无效或者撤销建投公司对凡尔康公司北区整体资产的拍租行为;3.如上述第1、2项反诉请求未得到支持,判令建投公司赔偿周银安损失160万元(暂定,以审计结果为准);4.反诉费及其他费用由建投公司承担。 一审法院认定事实：2008年9月3日，安徽省电力公司淮北供电公司（供电人）与淮北安博职业高级中学（用电人）签订《高压供用电合同》，载明用电地址为淮北市相阳路211号，行业分类为其他教育，用电分类为一般工商业-非居民照明，符合特流性为三类负荷、可间断负荷，供电人向用电人提供三相交50HZ电源，采用单电源、单回路向用电人员供电，用电人共有1个受电点，用电容量80千伏安，无受电变压器，无受人电高压电机等内容。周银安在用电人法定代表人（代理人）栏签名。 2009年4月，淮北市国有资产运营有限公司决定将其管理的原凡尔康公司的场地、东西厂房、办公楼出租给周银安,用于办学,并承诺根据我市国有资产监督管理有关规定,租期一次只能定三年,在资产管理权限不变的情况下,合同长期有效。2009年5月16日,淮北市人民政府国有资产监督管理委员会(简称淮北市国有资产监管委)通知国资运营公司,淮北市机械电子协会已被撤销,其下属凡尔康公司的房产、土地等资产由其收回,授权国资运营公司对凡尔康公司的房产、土地等资产进行管理并享有资产的收益权。之后,涉案场地、房屋变更由建投公司管理。在此期间,周银安在涉案场地扩建学生宿舍,修建操场、篮球场、道路,铺设草坪砖,添置自行车棚等。周银安扩建房屋未办理合法建设手续。 2013年1月,淮信资产评估所受建投公司委托,对周银安在涉案场地上的扩建、装修物的价值进行评估,并出具评估报告,结论为周银安的扩建、装修的女生宿舍楼梯门、女生宿舍楼梯封闭、女生宿舍门、女生宿舍走廊门、女生宿舍隔墙、女生宿舍防盗窗、教室隔墙、二楼走廊栏杆、教学楼大门、一楼走廊吊顶、教室子母防盗门、旗杆、宣传栏、篮球场、道路、路灯、篮球架、跑道、健身器材、自行车棚、男生宿舍、南食堂地板砖、北食堂墙砖、北食堂地板砖、南食堂墙砖、北食堂隔墙、南食堂隔墙、北食堂大门、南食堂大门、北食堂窗户、南食堂窗户、植草砖、伸缩电动门,价值共计1041862元。 2013年3月13日,淮北市金瑞拍卖公司受建投公司委托,对涉案场地、房屋在内的14处国有资产的承租权进行拍卖,并特别规定,竞拍成功者必须给予原承租人对资产的装修或添置的构(建)筑物进行补偿,具体补偿标准由评估机构作出,涉案场地、房屋的补偿数额为1041862元。周银安参加此次拍卖会并成功竞得涉案场地、房屋的承租权,随后与建投公司签订了房屋租赁合同,主要内容:租赁期限5年,自2013年4月1日至2018年3月31日;总租金10万元,每半年支付一次,每年3月20日、9月20日前支付下一期租金,周银安凭建投公司出具的《缴款通知书》将租金缴入建投公司指定账户,凭银行回单到建投公司领取发票;首次租赁应交纳履约保证金5万元,与第一期租金一并交纳,租赁期满或合同解除,如不存在扣除履约保证金的情形则不计息退还;租赁期内发生的水、电、燃气、通讯、有线或数字电视、宽带网络、卫生、物业管理等费用及其他相关费用均由周银安承担;周银安应于租赁期满或合同解除后15日历天内返还房屋及附属设施、设备,并保持场内建筑的完好状态、周银安对房屋的装修装饰无偿归建投公司所有,如周银安逾期返还涉案场地、房屋,每天按年租金的万分之三支付违约金。2013年3月31日,周银安交纳履约保证金5万元,之后陆续交纳了截至2018年3月31日的租金。2018年8月22日,周银安通过转账方式向建投公司交纳占有使用费5万元。 2018年8月13日,建投公司向周银安发出《限期搬离通知》,主要内容:其与周银安于2013年4月1日签订是房屋租赁合同已于2018年3月31日终止,其于2018年3月20日、7月20日就涉案场地、房屋的承租权进行拍卖,两次通知周银安,周银安均未参加;周银安占用涉案房屋属于侵权,要求周银安于收到通知书之日起5日内交清占用费用,于2018年8月19日前腾空并办理所有物品;如周银安逾期未搬离,其将通过法律手段维护合法权益,造成的一切损失后果由周银安承担。 2018年8月15日,周银安向建投公司递交《关于限期让我单位搬离的说明及请求》,主要内容:给其一定时间找到合适的场所,愿意按照原合同支付实际占用期间的占用费;建投公司的两次竞拍,其因单位有特殊情况没能及时赶上参加;国资运营公司曾承诺在产权不变的情况下,其可以长期办学使用;其办学期间投入300余万元进行绿化、装潢、基础设施、房屋建设把场地租赁给其办学使用。 2018年9月21日,建投公司委托安徽龙盛拍卖有限责任公司对包括涉案场地、房屋在内的72处房屋、场地的承租权进行拍卖,拍卖资料特别声明:原承租人在同等条件下享有房屋租赁优先权(必须参加竞拍,方视为有效),原租户如未能拍到商铺,给予三个月清空时间,三个月的租金按新租金支付等。周银安未参加此次拍卖,案外人竞得涉案房屋、场地的租赁权。 2018年10月16日,建投公司向周银安发出《限期办理通知》,主要内容:周银安所占用的孟山路71号原凡尔康电子箔材有限公司北区属于淮北市国有资产监管委授权委托其管理的经营性国有资产,合同已于2018年3月31日到期,限5日内腾空并搬离房间内所有物品,逾期未搬离,其将屋内物品视为废弃物并予以清理,造成的一切损失后果由周银安自行承担。 2018年11月2日,建投公司在涉案场地张贴《限期办理通知》,主要内容:周银安所占用的孟山路71号原凡尔康电子箔材有限公司北区属于淮北市国有资产监管委授权委托其管理的经营性国有资产,限周银安在2018年11月9日15时之前腾空并搬离场地及房间内所有物品,逾期未搬离,其将屋内物品视为废弃物并予以清理,造成的一切损失后果由周银安自行承担。 2018年11月5日,周银安再次向建投公司递交《关于限期让我单位搬离的说明及请求》,主要内容:淮北市国有资产监管委授权建投公司管理涉案资产,于2009年4月书面承诺在资产管理权限不变的情况下,长期租赁给其办学使用,其在合同约定的时间以书面及口头形式向建投公司提出继续使用场地的愿望,建投公司应继续将场地租赁给其;其没有参加竞拍,建投公司没有书面通知其;其从2006年到2012年底,在学校绿化、装潢、基础设施、房屋建设方面投入2757103元,如建投公司不履行承诺,应该进行赔偿及补偿;建投公司张贴大量的限期搬离通知单,还有人散布马上“封门、封校”的言论,给其学校造成非常大的影响及损失,请建投公司及他人不要影响学校的正常办公和教学。 2019年3月15日,建投公司将涉案场地、房屋收回,周银安向公安机关报警称,有人将其大门锁上。公安机关告知周银安,到建投公司找相关人员协商解决。本案审理过程中,周银安拆卸并拉走了上述《房屋装潢及地面附属物评估明细表》中的女生宿舍楼梯门、女生宿舍楼梯封闭、女生宿舍走廊门、二楼走廊栏杆、旗杆、宣传栏、路灯、篮球架、健身器材、防盗窗材料。 周银安申请对其在涉案房屋、场地扩建、改建的设施的市场价值进行评估。一审法院依法委托淮北淮信资产评估事务所对周银安申请范围内的篮球场、道路、跑道、自行车棚、男生宿舍、植草砖的价值进行评估。评估项目的“建筑物名称”、“建成时间”、“结构”、“数量”同该所于2013年出具的评估报告中的《房屋装潢及地面附属物评估明细表》。2020年10月20日,该所出具淮北淮信评报字(2020)第109号资产评估报告,结论为上述资产价值共计934343元。周银安支付评估费1万元。 一审法院认为,建投公司与周银安于2013年4月签订的房 屋租赁合同是双方的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方均应遵照执行。 建投公司已于2019年3月15日收回涉案场地、房屋,其请求判令周银安返还上述场地、房屋的诉讼请求,无事实及法律依据,不予支持。 房屋租赁合同已于2018年3月31日到期,周银安未及时将涉案场地、房屋返还给建投公司,建投公司主张参照合同约定的租金标准计算占有使用费,符合法律规定,予以支持。自2018年4月1日至2019年3月14日,周银安应付占有使用费190684.93元(20万元÷365天×348天),已经支付5万元,尚欠140684.93元。房屋租赁合同于2018年3月31日期满,周银安应于2018年4月15日前将涉案房屋、场地返还建投公司,实际于2019年3月15日返还,逾期333天。按照合同约定周银安应支付建投公司违约金19980元(20万元×0.3‰/天×333天)。现合同已经到期,建投公司应当返还周银安履约保证金5万元。周银安应付占有使用费、违约金共160664.93元,扣除履约保证金5万元,尚欠110664.93元。建投公司于2018年9月拍卖涉案房屋、场地承租权时,特别声明原承租人在同等条件下享有房屋租赁优先权(必须参加竞拍,方视为有效),原租户如未能拍到商铺,给予三个月清空时间,三个月的租金按新租金支付等。但周银安并未参加此次拍卖,故周银安的清场期限、占有使用费标准不受此声明约束。周银安辩称,双方在2018年3月31日以后成立新的房屋租赁合同关系,无事实依据,对该抗辩意见不予采信。 建投公司要求周银安结清占用期间的水、电、燃气、通讯费用,但未举证证明上述费用的数额,亦未举证证明上述费用的开户名为建投公司,对建投公司的该项诉讼请求不予支持。 建投公司要求周银安将涉案房屋、场地恢复原状。审理过程中,建投公司明确“恢复原状”的含义为拆除周银安在2013年1月31日以后扩建的房屋,而周银安在2013年以后并未扩建房屋。周银安要求拉走伸缩电动门及其内侧的水篦子、两台变压器。建投公司同意周银安拉走伸缩电动门及其内侧的水篦子,并表示如周银安能够举证证明变压器是周银安购置的,也可以拉走。周银安提交的《高压供用电合同》载明现场无受电变压器、受电高压电机,能够证明截至该合同签订之日2008年9月3日涉案场地无变压器,现有两台变压器系周银安出资购置,周银安可以拉走。 2018年,周银安与建投公司签订的房屋租赁合同到期前后,建投公司三次委托拍卖机构拍卖涉案场地、房屋的承租权,周银安均未参加,第三次拍卖时由案外人竞得承租权。周银安要求判决建投公司继续履行双方于2013年4月签订的房屋租赁合同,确认建投公司对涉案场地、房屋的拍租无效或者撤销拍租行为的诉讼请求,无事实及法律依据,不予支持。 关于装修、扩建费用问题。建投公司于2013年3月拍 卖涉案场地、房屋的承租权时,曾要求竞拍成功者给予原承 租人即周银安资产装修、添置构(建)筑物补偿款1041862 元。而周银安与建投公司于2013年4月签订的房屋租赁合 同约定,合同期满或解除后,周银安对房屋的装修、装饰无 偿归建投公司所有。据此,周银安无权主张建投公司补偿其 装修费用。建投公司对于周银安对房屋的扩建行为大部分是 知晓的,也承诺给予全额补偿。根据现有证据,能够证明建 投公司知晓并承诺补偿扩建房屋及其他设施为淮信资产评 估所2013年出具的评估报告《房屋装潢及地面附属物评估 明细表》中的篮球场、道路、跑道、自行车棚、男生宿舍、 植草砖。根据淮北淮信评报字(2020)第109号资产评估报 告,上述资产价值共计934343元,建投公司应当向周银安 支付该费用。 周银安认为,建投公司先后将其扩建的房屋一并出租给其与案外人,应查明建投公司原有房屋面积与其扩建房屋面积,故申请测绘涉案场地上的全部房屋面积。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定,建投公司仅对其同意扩建部分承担责任。周银安对于涉案场地上的原有房屋面积及扩建房屋面积是明知的,其于2013年3月参加涉案房屋、场地承租权的拍卖会,并于2013年4月与建投公司签订房屋租赁合同,约定每年租金10万元,并不违背其真实意愿。至于建投公司与案外人之间约定的房屋建筑面积是多少,与周银安无关。因此,周银安扩建房屋面积实际为多少,不影响本案审理,对于周银安测绘房屋面积的申请不予准许。判决:一、周银安于判决生效后十五日内支付建投公司占有使用费、违约金110664.93元；二、建投公司于判决生效后十五日内支付周银安篮球场、道路、跑道、自行车棚、男生宿舍、植草砖费用934343元。第一、二项相互折抵后,建投公司于判决生效后十日内支付周银安823678.07元；三、周银安于判决生效后十日内拉走原凡尔康电子箔材有限公司北区的伸缩电动门及其内侧水篦子、两台变压器；四、驳回建投公司的其他诉讼请求；五、驳回周银安的其他反诉请求。案件受理费3394元,由建投公司负担880元,周银安负担2514元;反诉案件受理费9600元,由周银安负担3030元,建投负担6570元;评估费1万元,由建投公司、周银安各负担5000元。 二审期间，周银安向本院提交证据为：淮北市教育局教职成（2006）15号《关于同意筹办淮北市银安高考补习学校的批复》、租赁合同（2007年8月25日）、民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证。拟证明：1、周银安在2006年就开始租赁涉案场地、房屋，用于办学使用；2、周银安改建、扩建、新建等行为，得到淮北市机械电子协会同意、许可，且同意周银安长期使用该场地，此处的长期应该理解为没有期限限制。建投公司质证认为，该证据达不到证明目的，且合同中并未约定周银安可以对房屋进行扩建，未约定扩建建筑物的补偿问题。本院经审查认为：上述证据能够证明本案部分事实，与本案存在关联性，予以采信。 二审查明的事实:2007年8月25日，淮北市机械电子协会与周银安签订租赁合同。内容为：1.甲方自愿将原淮北凡尔康电子箔材有限公司办公楼等整体场地租赁给乙方作为办学使用（已租赁给康华涂料公司的西厂房除外）。2.租赁期限：甲方长期租赁给乙方使用。甲方对于此场地的使用权和管理权不变的情况下，此租赁合同长期有效，甲乙双方不得更改本合同等内容。 另查明，一审判决第八页第5行总租金为10万元及第14页第5行每年租金为10万元，存在笔误，应分别为100万元和20万元。 除上述事实外，本院二审查明其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是：1.涉案场地、房屋的拍租行为是否有效，双方应否继续履行原租赁合同；2.涉案房屋的占有使用费及违约金的数额如何认定；3.建投公司应否支付周银安的损失，如支付，数额如何认定；4.一审程序是否违法。 关于焦点1。本案中，周银安自2007年先后与淮北市机械电子协会、国资运营公司签订租赁合同，承租原淮北凡尔康电子箔材有限公司办公楼等整体场地作为办学用房使用。虽然该两份合同均约定，资产管理权限不变的情况下,合同长期有效。但在建投公司接管上述资产后,基于国有资产的管理需要，委托淮北市金瑞拍卖公司对涉案场地、房屋等国有资产的承租权进行拍卖,周银安竞拍成功。双方合同约定，租赁期限5年,即自2013年4月1日至2018年3月31日。该合同并未约定周银安对涉案场地、房屋享有长期租赁权，周银安上诉称其对涉案场地、房屋享有长期使用权，与合同约定不符，本院不予采信。涉案合同到期后，周银安对涉案场地、房屋依法享有优先承租权，但因周银安自身原因三次均未参加竞拍，最终由案外人成功竞拍，应视为周银安自动放弃优先承租权。另，从本案查明事实看，建投公司分别于2018年3月20日、7月20、9月21日三次对涉案场地、房屋进行拍租，并多次向周银安发出《限期搬离通知》,要求周银安交清占用使用费。周银安上诉称其于2018年8月22日通过转账方式向建投公司交纳5万元，建投公司未提出异议，原租赁合同继续有效。周银安的该项主张与本案查明事实不符，该证据不能作为认定建投公司同意周银安继续租赁涉案场地、房屋的依据。周银安上诉要求确认涉案场地、房屋拍租行为无效，双方应否继续履行原租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点2。合同到期后，因周银安自身原因未能参加竞拍，由案外人竞拍成功。双方就涉案场地、房屋没有重新签订租赁合同。建投公司在合同到期后多次向周银安发出限期搬离通知书，周银安未将涉案场地、房屋返还给建投公司,依法应当支付其占有期间的使用费。根据涉案报警记录内容看，2019年3月15日,建投公司将涉案场地、房屋收回，后周银安向公安机关报警称,有人将其大门锁上。由此可知，双方于2019年3月15日就涉案场地、房屋返还问题仍存在争议，并非周银安所称其于2018年11月已将涉案场地、房屋交还给建投公司。另，周银安未参加2018年拍租,不受该拍卖声明的约束，其要求按照该拍卖声明中内容给予三个月清空期，本院不予支持。一审关于涉案场地、房屋占用使用费认定，并无不当。 关于焦点3。本案中，周银安承租涉案场地、房屋用于教学，并经过教育部门批准。因办学需要必然对学校的基础设施、安全设施进行装修、添置构(建)筑物。从周银安签订的前两份合同可以看出，原出租人对周银安的装修、添置构(建)筑物租行为未表示反对，并承诺在资产管理权限不变的情况下,合同长期有效。而在建投公司接管后，其对周银安的装修、添置构(建)筑物事实予以认可，并委托淮信资产评估所对周银安在涉案场地上的装修、添置构(建)筑物的价值进行评估,价值为1041862元。2013年3月拍卖涉案场地、房屋的承租权时,建投公司要求竞拍成功者给予原承租人即周银安资产装修、添置构(建)筑物补偿款1041862元。由上述事实可知，周银安的装修、添置构(建)筑物租行为是征得原出租人同意的，建投公司知晓，并承诺予以补偿的。一审庭审中，建投公司对于周银安于2013年之前的装修、添置构(建)筑物予以保留，未要求恢复原状，且本次对外拍租的涉案场地、房屋中仍包括周银安之前装修、添置构(建)筑物部分，并获得收益。故一审结合本案实际案情、双方合同约定及鉴定意见，判决建投公司支付周银安934343元，并无不当。 关于焦点4。根据本案查明的事实及双方合同约定，一审确认本案鉴定范围是篮球场、道路、跑道、自行车棚、男生宿舍、植草砖等部分的价值,并无不当。周银安要求对房屋面积进行测绘，已经超出上述鉴定范围，一审未予准许，程序并未违法。 综上所述，上诉人建投公司、周银安的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12994元，由上诉人淮北市建投控股集团有限公司6534元，由上诉人周银安负担6460元。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年四月二十日 书记员  谢瑞刚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。