江苏省南京市江宁区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0115执异71号 案外人：孙利娟，女，1989年12月22日生，汉族。 申请保全人：南京市瓜埠建筑安装工程有限公司，统一社会信用代码913201167388865225，住所地江苏省南京市六合区瓜埠镇环山西路3号。 法定代表人：赵广龙，该公司董事长。 被保全人：南京智华信息科技有限公司，统一社会信用代码91320115593504836P，住所地江苏省南京市江宁区东山科技创新园。 法定代表人：陈礼为，该公司总经理。 本院在审理南京市瓜埠建筑安装工程有限公司（简称瓜埠公司）诉南京智华信息科技有限公司（简称智华公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孙利娟向本院提出书面异议。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，2020年4月13日，本院立案受理了瓜埠公司诉智华公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）苏0115民初3361号。审理中，瓜埠公司向本院申请，请求保全智华公司价值2050万元的财产。本院于2020年5月8日作出（2020）执保700号民事裁定，查封智华公司名下位于南京市江宁区不动产（简称210室不动产）等29套不动产。 案外人孙利娟提出异议称，其与智华公司签订《智华E+富华科创园（智能化创新设计产业园）定制合同》（简称《定制合同》）1份，约定由其向智华公司购买210室不动产，总价款为788,881元。合同签订后，其支付了全部购房款。智华公司领取210室不动产权证后，其准备办理过户时，发现该不动产被查封。请求：解除对210室不动产的查封。 案外人孙利娟为证明自己的主张，提供了以下证据：1、《定制合同》1份。2018年4月27日，孙利娟（乙方）与智华公司（甲方）签订《定制合同》，约定：乙方现选定甲方位于富华科创园区内1号楼A栋2层210室办公房作为创业或投资的办公场所；该园区土地出让期限为40年，至2054年4月28日届满；该办公房设计用途为科技研发附属商业，设计层高4.8米，建筑面积49.43平方米，其中套内建筑面积34.94平方米，共有共用分摊建筑面积14.49平方米，该面积为预估，最终以房产部门登记为准；该办公房以建筑面积计价，单价为15,982.2元/平方米，总价款为790,000元；乙方于交纳定金7日内，向甲方支付总价款的25%作为预付款198,000元，于2018年7月27日前，向甲方支付总价款的35%作为预付款277,000元，于2018年10月27日前，向甲方支付总价款的30%作为预付款237,000元，于该办公房交付日前，向甲方支付总价款的10%作为预付款78,000元；甲方于2019年5月31日前交付该办公用房，甲、乙双方签署该办公用房交接单，交接钥匙后即为交付。甲方先将该办公房产权办理于自己名下，再行办理产权转移登记手续等。2、增值税普通发票1份。智华公司向孙利娟出具金额为788,881元的售房发票。3、交付说明1份。智华公司于2019年5月21日向孙利娟交付210室不动产。4、收据3份。2019年5月21日，孙利娟向南京富华物业服务有限公司缴纳210室不动产物业费。 申请保全人瓜埠公司答辩称，一、异议人与智华公司之间的买卖合同纠纷与其无关，虽异议人与智华公司签订了购房合同，但案涉不动产目前仍登记在智华公司名下。根据我国《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故案涉不动产的所有权仍归智华公司所有，其申请江苏省南京市江宁区人民法院（简称江宁法院）对智华公司名下的财产进行保全，江宁法院查封案涉不动产并无不当。二、其诉智华公司建设工程纠纷一案，诉求中包括对案涉工程在变价款中享有优先受偿权，并基于本案保全了案涉不动产。而异议人与智华公司之间基于买卖合同关系而形成的是一般债权债务关系，在其与智华公司建设工程纠纷一案未经判决情况下，即将案涉不动产过户至异议人名下，损害了其优先受偿权人的权益。三、异议人与智华公司签订的合同是否有效有待商榷。2016年11月24日，智华公司取得富化科创园项目的不动产权证，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为科研用地(科研开发)，面积为16627.54平方米，使用期限自2014年4月29日起至2064年4月28日止，证书附记载明：“地块内可设置不超过地面上总建筑面积20%的服务配套设施。剩余80%的科教用地(科研开发)土地及地上所建房产，允许分割转让、销售和分割抵押的比例不得超过剩余80%的30%。转让、销售对象需经南京东山国际企业研发园管理委员会同意，分割转让、销售的对象需符合南京东山国际企业研发园管理委员会规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。”综上，案涉被保全的不动产性质为科研用房，富华公司领取的不动产权证明确载明转让、销售的对象仅限科技研发企业或者机构，不得转让、销售给个人。而本案异议人以个人名义与智华公司签订“招商投资协议”显然与上述规定相冲突，该协议应当被认定为无效。其已经知悉江宁法院曾经认定了案外人与智华公司的房屋买卖协议有效，但我国并非判例法国家，个案之间应根据具体情况进行区分对待，切勿以案外人的判决来确认本案合同效力。异议人未能提供室内装修照片无法反映出异议人购房用途。四、异议人与智华公司签订的合同性质是否为房屋买卖合同也有待商榷。根据异议人提交的证据材料，其与智华公司签订的为“智能化创新设计产业园招商投资协议”，从该协议名称可以看出，这是一份招商投资合同(协议中也多次用到招商投资合同、招商协议标的等字眼)，而非买卖合同，异议人支付的款项应当为投资款而非购房款。因为在签订合同时，智华公司就明确知晓该不动产只能出售给科研企业或者机构，不得出售给个人，故未与异议人签订房屋买卖合同，而是签订的投资协议。如果江宁法院认定异议人与智华公司之间形成合法有效的买卖合同关系，并配合异议人个人办理科研用房的产权证书，于是用合法的手段(法院判决、裁定文书的方式)配合智华公司达到非法目的(将只能出售给科研企业的科研用房当作商品房出售给个人，并通过法院办理产权手续)，这样一来违背了科研用房的建设初衷，二来必将扰乱市场经济，因为科研用房的开发投入成本和商品房的开发投入是有着天壤之别的。五、其申请保全时，根据相关规定，提供了担保。江宁法院根据其申请，对包括案涉不动产进行保全，并无不当。六、其申请保全智华公司的财产起因系智华公司拖欠应付工程款，该案尚在审理过程中，异议人可以通过其他合法途径维权，若因异议人与智华公司之间的合同履行出现纠纷，可以向智华公司主张相应违约责任，其申请保全案涉不动产并不妨碍其主张违约权利。七、从异议人提交的材料中仅合同日期为2018年，智华公司出具发票的日期为2021年3月25日，当时该不动产早已被江宁法院保全，而案卷材料中并无异议人的付款银行流水信息，无法确认支付购房款的日期(是否发生在保全以后无法查明)。故从现有材料中仅能证明在保全前异议人与智华公司签订招商投资协议，但是价款的支付无法证明，综上，其认为，江宁法院(2020)苏0115民初3361号民事裁定是依据合法程序作出，并无不当。且案涉不动产的性质为科研用房，是明确不可以出售给个人的，且异议人购买案涉不动产完全是当作住宅使用，违背了房屋的科研用房性质。请求驳回异议人的异议请求。 被保全人智华公司未提交书面答辩意见。 另查明，2019年8月6日，本院立案受理了熊志生与智华公司、南京零零后网络科技有限公司（简称零零后公司）房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）苏0115民初12783号。该案在审理查明以下事实：2017年3月18日，熊志生向智华公司支付购房定金10,000元。2017年10月26日，熊志生（乙方）与智华公司（甲方）签订《智华E+富华科创园（智能化创新设计产业园）招商投资协议》（简称《招商投资协议》），约定：乙方现选定甲方富华科创园区内1号楼B栋3层310室办公房作为创业或投资的办公场所；该园区土地出让期限为40年，至2054年4月28日届满，该办公房的国有土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定；该办公房设计用途为科技研发附属商业，设计层高4.8米，建筑面积48.52平方米，其中套内建筑面积34.94平方米，共有共用分摊建筑面积13.58平方米，该面积为预估，最终以房产部门登记为准；该办公房以建筑面积计价，单价为15,169元/平方米，总价款为736,000元；乙方于交纳定金7日内预付663,000元，于该办公房交付日前预付73,000元；乙方未按约支付预付款的，经甲方催告后7日内仍未支付应缴房款，按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息；甲方于2019年5月31日前交付该办公用房，交付标准为毛坯房；甲方迟延交付该办公房的，逾期90日内（含90日），按照每天10元向乙方支付违约金，超过90日的，按照对于已收价款按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算利息向乙方支付违约；甲方先将该办公房产权办理于自己名下，再行办理产权转移登记手续等。同日，熊志生向智华公司支付首期款653,000元，向零零后公司支付团购服务费30,000元。 2016年8月10日，智华公司取得富华科创园项目的建设工程规划许可证，证书载明：建筑栋号为A01-1-A#、A01-1-B#的建筑用途为门面房、小商店，建筑栋号为A01-3#一层的建筑用途为门面房、小商店、科研、实验楼，二至十一层的建筑用途为科研、实验楼。2016年11月24日，智华公司取得富华科创园项目的不动产权证，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为科教用地（科技研发），面积为16627.54平方米，使用期限自2014年4月29日起至2064年4月28日止，证书附记载明：“地块内科设置不超过地上总建筑面积20%的服务配套设施。剩余80%的科教用地（科技研发）土地及地上所建房产，允许分割转让、销售和分割抵押的比例不得超过剩余80%的30%。转让、销售对象需经南京东山国际企业研发园管理委员会同意，分割转让、销售的对象须为符合南京东山国际企业研发园管理委员会规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。”2019年4月30日，富华科创园项目竣工验收合格。2019年7月24日，智华公司取得涉案房屋的不动产权证书，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/其它，用途为商服用地/商业，面积为宗地面积16627.54平方米/建筑面积48.42平方米，使用期限自2014年4月29日起至2054年4月28日止。2019年5月17日，智华公司向熊志生寄送交付通知单，熊志生收到该通知后未办理收房手续。2019年8月28日，智华公司向熊志生寄送催款通知，要求熊志生支付剩余房款71,482.98元（15,169元/平方米×48.42平方米－663,000元），次日熊志生收到该通知。 2019年7月31日，南京东山国际企业总部园管理委员会作出《关于杨贵基信访事项的处理意见书》，载明：“杨贵基：您于2019年5月21日提出信访事项：…现要求政府协调智华公司能交房给业主并免费办理不动产权证，如不能办证就退房，并补偿两年的损失…一、关于办理问题…1号、2号楼的商业部分以智华公司的名义办理了187本商业配套不动产权证，后续由智华公司转让给业主，3号楼正在办理科研办公不动产权证，后续由智华公司按照科研载体管理办法分割给业主…。”2019年8月13日，南京市江宁区市场监督管理局作出行政处罚决定书，载明：“2019年5月24日-29日，我局多次接到群众举报，举报人称在当事人建设开发的“智华E+”购买了房屋，开发商之前告知是商住两用房，现在发现该处是科研用地，无法办理房屋产权证，开发商涉嫌欺诈消费者，要求查处…我局于2019年5月28日依法对当事人立案调查。经查…2017年4月3日当事人在招商中心旁搭建了4套样板房，其中2套是办公样式，2套是公寓样式…2019年5月8日当事人上述4套样板房予以拆除…本局认为：根据《广告法》第二十八条规定…本案中，当事人在明知富华科创园项目的规划为门面房、小商店、科研、实验楼的情况下，在销售项目内房屋时通过展示公寓式样板房和发布上述“智华E+投资居住两相宜”…等内容的广告，以及当事人的员工的微信朋友圈和微信聊天记录的内容，明示或暗示房屋的住宅功能，与该项目获得审批的建筑规划用途相悖，即对消费者构成了混淆和误导，当事人的上述行为违反了《广告法》第二十八条第一款和第二款的规定，属于发布虚假广告的行为…。” 本院于2020年6月22日作出（2019）苏0115民初12783号民事判决认为：关于涉案《招商投资协议》的性质问题。法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案《招商投资协议》明确约定熊志生向智华公司购买房屋，智华公司转移房屋所有权于熊志生，熊志生支付房款于智华公司，且双方对房屋的坐落、房款、房屋交付期限、房款支付期限、违约责任等均作了详细约定。因此，涉案《招商投资协议》本质上属于房屋买卖合同本约。综上，本院认为，涉案《招商投资协议》不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。该判决已于发生法律效力。 还查明，智华公司于2019年7月24日取得210室不动产权利证书。 本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。本案中，案外人孙利娟主张其对210室不动产享有所有权，认为本院查封该不动产损害了其实体权利，向本院提出书面异议，本院应当依照上述规定审查处理。根据执行异议审查规则及执行异议审查执行标的权属以“形式审查为主、实质审查为辅”原则，结合各方当事人提交的相关书面证据材料，对案外人孙利娟就登记在智华公司名下的210室不动产提出的异议能否阻却执行，评析如下：首先，在本院查封210室不动产之前，孙利娟与智华公司之间签订合法有效的书面买卖合同。其次，孙利娟已支付全部购房款。再次，在本院查封之前，孙利娟已合法占有使用210室不动产。因智华公司取得210室不动产权证不久，该不动产就被本院查封，未能办理过户登记非孙利娟自身原因。综上，孙利娟对210室不动产提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对其异议请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于南京市江宁区不动产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  汤战鹏 审判员  倪 健 审判员  马大山 二〇二一年四月十四日 书记员  张晓鸥