安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终341号 上诉人（原审原告）：胡海，男，1966年6月10日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 被上诉人（原审被告）：淮北云天置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓潭路综合楼201室。 诉讼代表人：袁松，淮北云天置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：赵迪，安徽镜远律师事务所律师。 上诉人胡海与被上诉人淮北云天置业有限公司（以下简称云天置业公司）与破产有关的纠纷一案,上诉人不服安徽省淮北市烈山区人民法院（2020）皖0604民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡海上诉请求：1.撤销烈山区人民法院作出的（2020）皖0604民初1695号民事判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由云天置业公司承担。事实与理由：1.涉案协议系各方当事人的真实意思表示，合法有效。对此原审判决并未否认。既然协议有效，合同当事人应当按约享有权利、承担义务，否则即为违约。2014年11月21日,胡海与云天置业公司将原民间借贷关系终止,确定真正意义上的商品房买卖合同关系,同时,双方对云天公司尚欠借款本息进行对账,转化为已付购房款,并且按照当时的房屋市场价值在借款本息不足以支付购房款时再次进行了差价支付,云天置业公司亦于2014年11月22日出具收款凭证。按照法律规定和合法有效的2014年11月21日协议及商品房买卖合同约定,将涉案房屋向胡海交付并配合胡海办理房屋产权登记手续是云天置业公司应尽的法定和约定义务,但原审将云天置业公司不履行应尽义务的过错行为作为将胡海的物权还原成民间借贷债权的理由,不仅于法无据,且陷胡海于不公之境地。涉案协议确有陈秀芝作为第三方参与其中,但第三方条款内容并不影响胡海与云天置业公司之间的任何权利义务。陈秀芝抵款实为胡海与云天置业公司就胡海76790元的购房款差额达成的支付方式,只要云天置业公司欠陈秀芝款项属实、陈秀芝同意即可,陈秀芝的行为对协议内容、对胡海与云天置业公司的权利义务不产生任何影响。云天置业公司已经通过开具收款凭证的方式确认收到了76790元，因此,76790元差价款问题在本案中并不足以成为影响胡海与云天置业公司之间《商品房买卖合同》性质的理由。故原审判决此项理由不当。2.原审认为焦点是涉案《商品房买卖合同》的性质,但通篇论述的都是2014年11月21日的协议,最终亦未能释明合同性质。原审作出的驳回结果是在未能解决其自行提出的焦点问题、未能阐明裁判结论的形成过程和正当性理由的情况之下而为,既缺乏依据,亦无法体现公正度、透明度。3.本案中,双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。胡海所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确,与其他房屋相区别,系特定物,并且已经完全支付对价,因此涉案房产不属于破产财产。胡海和云天置业公司均未履行完毕《商品房买卖合同》是破产管理人行使决定解除或继续履行合同权利的前提条件。胡海已在淮北市中级人民法院受理云天置业公司破产申请前履行完毕其作为购房者的出资义务,因此,云天置业公司的破产管理人发出的解除合同通知不符合法律规定。 云天置业公司辩称：1.一审判决对涉案房屋买卖合同认定准确，涉案房屋买卖合同是胡海与云天置业公司之间原来的借贷债务的延续，是为了偿还胡海的借贷债务，胡海不是真实的消费型购房人，其权利不具有优先性。2.胡海并非合法方式占有涉案房屋，涉案房屋也没有进行合法登记，胡海的权利不具有优先性，涉案房屋仍属于云天置业公司的债务类财产。3.关于胡海向案外人陈秀芝付款的问题与本案无关，也不影响涉案房屋买卖合同的性质，胡海也没有提交相关的证据。4.胡海的债权属于普通破产债权，应按照一般破产程序进行申报处理，无权要求云天置业公司交付房屋，也无权占有涉案房屋。 胡海向一审法院起诉请求：1.确认胡海与云天置业公司于2014年11月21日签订的协议书和2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效;确认云天置业公司管理人“关于对云天公司以房抵债事项的处理通知”的认定内容和解除通知无效；2.确认上述《商品房买卖合同》项下金色云天(云天之都)西苑9幢15层1504号商品房不属于云天置业公司的债务人财产(破产财产);3.判令云天置业公司协助胡海取回上述房产并办理不动产登记手续于胡海名下（价值约60万元）；4.诉讼费等与本案相关的所有费用均由云天置业公司负担。 一审法院认定事实：经审理查明，2014年3月5日，胡海等八人（甲方）与云天置业公司（乙方）签订借款合同，八人合计出借金额336万元，八人分别出借47万元、67万元、37万元等各人出借数额明确，其中胡海出借51万元。合同主要约定：1.借款用途：资金周转；2.利息：利率2%；3.借款期限：3个月，2014年3月5日至2014年6月4日，每月付息1次，到期本金一次结清；4.保证条款：借款人自愿用已取得预售许可证的坐落在金色云天的房屋西苑9#1504作抵押，出借人与借款人另行签订购房合同（购房合同为本合同附件），如借款到期后，借款人不能按时归还出借人资金，出借人书面通知30天后尚不还款，抵押房屋归出借人所有，借款人配合办理相关产权手续，如出借人按时归还资金，则该商品房销售合同自行失效，并在即日办理撤销备案手续。期间如乙方元抵押物销售或办证置换，可以重新设定抵押（以同等备案价值的房产），出借人必须配合办理相关手续。双方在合同中还约定了违约责任。 签订借款合同后，胡海正常收到利息。2014年6月4日，胡海等八人与云天置业公司签订续签抵押借款补充合同，借款延期三个月自2014年6月4日延期至2014年9月4日。后因云天置业到期未能偿还借款，胡海等八名出借人于2014年10月向淮北市中级人民法院提起诉讼，案件审理期间，同年11月21日胡海与云天职业公司、案外人陈秀芝（也是336万元借款的出借人）达成三方以房抵债及还款协议：1.甲方（胡海）购买乙方（云天置业公司）开发的金色云天9#1504商品房，单间4700元（月135.7平方米），总价637790元；2.甲乙双方确认至2014年12月4日，乙方拖欠甲方借款本金51万元，利息51000元，合计561000元，甲乙双方同意以购房款抵付乙方欠甲方借款本息561000元，甲乙双方同意2014年3月5日原借款抵押登记备案签订用的《商品房买卖合同》转为买卖合同双方全面履行，该商品房待乙方统一交房、办证时双方相互配合办理，房款与借款冲抵后，甲方欠乙方购房款76790元，丙方（陈秀芝）同意用乙方向其借款冲抵；3.本协议签订后，乙方向甲方出具不动产预售发票，甲方退回原借款凭据等全部资料，借款合同等相关条款全部作废，本协议签订后甲方撤回诉讼。签订上述协议后，11月22日，云天置业公司为胡海开具了购房发票：不动产项目名称云天之都西苑，不动产楼牌号9#—1504，金额51万元，款项性质预收购房款。同日，云天置业公司另行出具收据1张，载明9#—1504补差价127790元，总价637790元，交款人胡海。2014年12月10日，胡海等8原告撤回起诉。该房屋现已办理网签在胡海名下。2017年1月26日，经债权人申请，淮北市中级人民法院（2017）皖06民破1号裁定受理债权人对云天置业公司的破产申请。2019年初，因云天置业不能交付房屋，胡海通过撬锁进入9#—1504号房，并进行装修，后云天置业管理人提出异议，胡海暂停装修。管理人接管云天置业公司财产后，对胡海申报的债权审查后，向其发出《关于对云天公司以房抵债事项的处理通知》,认定胡海与云天置业公司是债权债务关系,网签在胡海名下的云天公司房产应解除合同。 一审法院认为：本案的争议焦点是如何认定胡海与云天置业公司签订的《商品房买卖合同》的性质。对于本案发生初始是借款关系双方均予认可，对此一审法院亦予以确认。2014年11月21日后，胡海、云天置业公司与第三方达成三方协议，该协议应认定为三方抵债协议，理由如下：1.三方就债权债务包括利息的具体数额进行了计算，并用计算出的数字折抵商品房的价款，双方没有交付购房款的实际出资和收款行为；2.房屋没有实际交付，也没有办理产权变更登记，胡海自行强行进入房屋；3.房屋差价款76790元也是折抵云天置业公司欠他人债务，没有直接向云天置业公司实际交付，同时，胡海提供的证明也不能反映出实际向案外人陈秀芝支付了76790元，合同中仅能反映丙方（陈秀芝）同意用乙方向其借款76790元冲抵，该款是否实际支付不清楚，即使实际支付，也只能认定该部分付款是购房款，其余款项仍是欠款。因此，破产清算后，管理人对胡海与云天置业公司之间债权债务认定为以房抵债符合实际情况，本案所涉金色云天9#1504房应属于云天置业公司的财产，胡海的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。判决：驳回胡海的诉讼请求。案件受理费9800元，由胡海负担。 本案二审期间，双方当事人均未提供新证据，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案在二审的争议焦点为：胡海与云天置业公司之间是否存在涉案商品房买卖合同关系。商品房买卖是指出售房屋的一方将其所有的房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，胡海与云天置业公司之间初始为债权债务关系，双方签订涉案《房屋买卖合同》的真实意思表示为是以涉案房屋用于云天置业公司借款抵押，而非为实现涉案房屋所有权的转移为目的。2014年11月21日，胡海、云天置业公司与第三方达成三方协议，其内容亦是以房款折抵上述借款，一审法院认定该协议为抵债协议依据充分，因此，胡海与云天置业公司系债权债务关系，并不存在涉案商品房买卖合同关系。一审判决认定本案所涉金色云天9#1504房应属于云天置业公司的财产并无不当。胡海的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人胡海负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年四月二十五日 书记员  朱晓雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。