江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2300号上诉人（原审被告)：李婷婷，女，1986年4月16日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李传省（系李婷婷之父），男，1958年11月22日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告)：徐州市天润物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区万达广场SOH01号楼1-1705。法定代表人：王振侠，该公司经理。上诉人李婷婷因与被上诉人徐州市天润物业管理有限公司（以下简称天润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2021)苏0311民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李婷婷的委托诉讼代理人李传省到庭参加诉讼。被上诉人天润物业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李婷婷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持天润物业公司30%的物业费诉请；2.天润物业公司退还李婷婷2年车位费960元；3.一、二审诉讼费用由天润物业公司负担。事实和理由：1.天润物业公司未经李婷婷允许，私自让移动公司和联通公司在李婷婷房屋楼顶违法施工，对李婷婷生活造成了困扰。2.李婷婷两次丢失衣物，小区监控损坏无法调取相关监控视频，且小区卫生环境脏、乱、差，垃圾无人清理。3.小区电梯多次出现故障，天润物业公司维修不及时，致使李婷婷于2018年4月被困电梯。4.李婷婷自上房开始，即给天润物业公司反馈房屋质量问题，天润物业公司一直推脱责任，未予维修，致使小区墙体腐蚀情况愈发严重。5.小区地下室排气设备常年不开启，致使地下室门锁锈蚀多次，且李婷婷的车库被淹，而天润物业公司反馈上述事项不属于物业公司职责范畴。综上所述，李婷婷仅愿承担30%的物业费。天润物业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。天润物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李婷婷向天润物业公司支付2016年10月30日到2019年10月30日期间所欠的物业费、水电费、垃圾中转费共计6688.512元(其中物业费5752.512元、水电费900元、垃圾中转费36元)及滞纳金(自2016年10月30日到2019年10月30日，以日万分之五的标准计算)；2.诉讼费由李婷婷负担。一审法院认定事实：李婷婷是徐州市某房屋的所有权人（业主），该房屋建筑面积为133.69平方米。2012年12月10日，天润物业公司（乙方）与徐州正晖房地产开发有限公司（甲方）就乙方对九里明珠项目提供前期物业服务签订《九里明珠前期物业管理服务合同》一份，主要内容为：乙方管理服务事项：房屋建筑本体共用部位及共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理，属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；物业规划红线内共有的附属配套服务公共设施的维修、养护和管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全防范工作(但不含人身、财产保险保管责任)；属于乙方管理维护范围的位于业主专有部位的共用设施、设备，业主或物业使用人在该部分设施、设备出现损坏或故障时有通知乙方维修的义务，因未及时通知造成的损失乙方不负责任；对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《临时管理规约》的行为进行处理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等合同规定或政府规定的各项费用；合同自甲乙双方签字、盖章之日起生效，小区业主大会未召开或未选聘新的物业服务企业，本前期服务合同期限自动延续，在合同期内，业主委员会成立，在其权属范围内合法选定物业服务企业，业主委员会与新选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效后，则本合同自动终止；合同规定的服务期满，在同等条件下，乙方有优先续约权；物业服务费按房产证确定的建筑面积(含公共分摊面积)计算，按月向业主或物业使用人收取，住宅部分：人民币1.20元/月•平方米；物业的公用水电费(含公共照明、给排水、电梯、监控、景观等水电费)按照实际发生数额，依据相关规定采取分摊的方式由住户承担；乙方从物业服务费中支出的费用包括物业管理区域清洁卫生费用、绿化维护费用等；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按日加收应交服务费的万分之五的滞纳金。上述合同签订后，天润物业公司自2014年开始为涉案西城晶华小区提供物业管理服务。李婷婷未按照合同约定交纳2016年10月30日起至2019年10月30日止的物业费。2019年3月14日，天润物业公司在李婷婷居住的徐州市泉山区房屋，张贴物业费催费通知单向李婷婷催缴物业费。天润物业公司催讨未果，遂诉至一审法院。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用。天润物业公司与徐州正晖房地产开发有限公司签订的《九里明珠前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天润物业公司依约对西城晶华小区提供物业管理服务，李婷婷接受物业服务后应当按期交纳物业服务费。李婷婷举证抗辩的小区内绿化带杂草丛生、垃圾乱丢、物品安全等问题，均是天润物业公司在履约过程中存在的瑕疵，不属于合同法中的根本违约，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可在接受服务期间要求其限期整改，并有权提议选聘新的物业公司，业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而非以此拒交物业服务费。另关于李婷婷抗辩主张的公共区域之广告、车位收益等问题，根据相关法律规定该收益并非简单归业主完全所有，业主应当向业主委员会反映，由业主委员会根据相关法律规定及有关合同约定向天润物业公司交涉、处理解决为宜，该些问题不应当成为个别业主拒缴物业费的理由。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，故对李婷婷的该部分抗辩，不予采纳。物业服务合同中约定物业费按照每月1.2元/㎡标准收取，李婷婷房屋建筑面积为133.69平方米，经计算，李婷婷应支付2016年10月30日起至2019年10月30日止的物业费共计5775.408元（1.2元/㎡×133.69㎡×36个月），天润物业公司主张物业费5752.512元未超过李婷婷应支付数额，其诉请有相应合同依据，予以确认。关于天润物业公司所主张的水电费900元，物业服务合同中约定物业的公用水电费（含公共照明、给排水、电梯、监控、景观等水电费）按照实际发生数额，依据相关规定采取分摊的方式由住户承担。但庭审中天润物业公司未能提交水电费实际产生费用及具体分摊的相关证据，故对天润物业公司的该项主张不予支持，天润物业公司可待据实核算水电费后依法再行主张权利。关于垃圾中转费36元，物业服务合同中未明确约定垃圾中转费，且天润物业公司未能提供垃圾中转实际产生费用及具体分摊的相关证据，故对天润物业公司的该项主张不予支持。对于天润物业公司主张的滞纳金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使李婷婷未能正常缴纳物业费，对此诉请亦不予支持。关于李婷婷主张的“暖气不通”、“前边楼层加盖”、“卫星接收器、配电箱”等抗辩，上述抗辩所涉事实与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，在本案中不予理涉。综上，遂判决：一、李婷婷于判决生效后十日内给付天润物业公司2016年10月30日至2019年10月30日物业服务管理费5752.512元；二、驳回天润物业公司的其他诉讼请求。二审中，李婷婷围绕其上诉请求，提交了照片一组（打印件，共7张），拟证明小区地下车库的一个消防通道常年封闭，导致李婷婷车辆被淹受损。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。同时，天润物业公司作为物业服务的提供者，应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为徐州市西城晶华小区提供更好的物业服务。一审法院在已根据具体案情，未予支持2016年10月30日以来欠付物业费滞纳金的情况下，李婷婷再行主张物业费按照30%的标准交纳，依据不足，本院依法不予支持。至于李婷婷基于车库被淹，要求天润物业公司返还车位费960元的问题。因李婷婷于本案诉讼中并未提起反诉，故上述问题李婷婷可与天润物业公司另行解决。综上，上诉人李婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李婷婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  费 蜜审 判 员  王 超审 判 员  孙守明二〇二一年四月二十八日法官助理  嵇海勇书 记 员  杨 帆