辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1467号上诉人（原审被告）：张泽东，男，1977年12月27日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：梅洪永，辽宁省法律顾问协会职业法律顾问诉讼事务部主任。被上诉人（原审原告）：鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心，住所地鞍山市铁东区钢城街10号。负责人：姜云峰，经理。委托诉讼代理人：罗忠宝、杨春明，该公司职员。上诉人张泽东因与被上诉人鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心（以下简称鞍钢房产物业管理中心）租赁合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张泽东上诉请求：1、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初1754号民事判决书，依法裁定中止对本案的审理，待（2019）辽0304民初2621号民事判决、（2019）辽0304民初1176号民事判决生效后继续审理；2、鞍钢房产物业管理中心承担本案一、二审案件受理费及有关诉讼费用。事实与理由：一审法院的审判思维出现严重混乱，存在适用法律上的逻辑错误。关于程序问题，1、一审法院在审理期间，在证据采信上采用另案程序且未生效的司法文书，即（2019）辽0304民初1176号民事诉讼程序中关于是否存在转租的证据，违反程序法的规定。理由是诉讼中形成的证据必须是司法文书生效后归档后从档案室调取的卷宗才符合调取资格，否则从证据形式上都没有证据资格即证据力，更谈不上证明力。2、本案应以（2019）辽0304民初2621号民事判决（何义祥为原告）、（2019）辽0304民初1176号民事判决（张兴花为原告）生效后所确定的判决结果作为审理依据。上述两案及本案要么是各自独立的诉讼程序，互不干扰；要么是先生效的判决作为证据影响正在审理的案件。理由是本案产生在后，上述两案产生前。依据诉讼法原理，产生在后的诉讼程序可以采信产生在前的诉讼程序中的已生效司法文书所确定的证据，根据民事诉讼法的规定，人民法院作出的生效文书及经过司法审查确定的证据可以作为证据使用，具有证明力，而本案不是上述情况，因文书未生效。另外民诉法规定，在案件审理过程中，如需要等待另案审判结果作为本案的审理依据的，应当中止本案的审理，待另案结果产生后继续审理，本案既是此种情况。3、（2019）辽0304民初2621号民事判决（何义祥为原告）诉求为撤销《房屋租赁协议》和《饭店转让协议》，（2019）辽0304民初1176号民事判决（张兴花为原告）诉求为赔偿53万。上述两案中何义祥和张兴花均不具备原告主体资格和不享有诉权。何义祥主体不适格和不享有诉权，因为何义祥的权利没有受到伤害，不是本案的受害方。何义祥认为其受到的伤害是其假想的，并非是实际的伤害。何义祥作为转让协议的受让方其权益根据合同相对性，应当继续履行《饭店转让协议书》经营饭店，并向张兴花支付对价款。即《饭店转让协议》必须向前履行，而不能开倒车向后履行。本案中被告张泽东与案外人何义祥签订有争议的《房屋租赁合同》下称租赁合同）的履行，必须以何义祥与张兴花签订《饭店转让协议》（下称转让协议）的履行为前提，即转让协议与租赁合同是纵向关系，前后关系即张兴花和何义祥必须履行《饭店转让协议》。只有饭店转让协议完全履行，才涉及所谓租赁房屋对饭店转让协议是否造成影响的问题。案外人张兴花主体不适格和不享有诉权，因为张兴花与被告张泽东之间没有合同关系。张兴花作为转让协议的转让方其权益根据合同相对性，应当向何义祥主张继续履行合同，收取何义祥支付的对价款。合同必须向前履行，而不能开倒车向后履行。同理被告张泽东与鞍钢房产物业管理中心的书面协议，无论租期长短或是否有禁止转租约定，对张兴花的经营转兑行为都不产生实际影响，反而张兴花还应当向被告张泽东支付房屋占有费。综上，本案是否存在转租行为，各方当事人均存在严重争议目前没有定论，且张兴花存在伪造证据，故现有证据因程序违法而不能作为本案的定案依据。因此，本案应当中止审理，待定论明确后继续审理。关于实体问题，张泽东与鞍钢房产物业管理中心之间的租赁关系，因受案外人所干扰，故双方应当通过协商继续履行租赁协议。鞍钢房产物业管理中心辩称，张泽东的上诉请求没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，应依法维持。鞍钢房产物业管理中心向一审法院起诉请求：请求一审法院依法判令解除鞍钢房产物业管理中心与张泽东之间的租赁关系；张泽东支付2020年7月1日起至实际倒出房屋之日止的房租金，每月3551元；张泽东承担诉讼费用。一审法院认定事实：自1997年起，张泽东租用鞍钢房产物业管理中心位于立山区，房屋产籍号3-53-29，建筑面积295.86㎡的房屋，该房产由张泽东一直租用至今。租房最初双方三年签订一次租赁合同，后期一年一签。2019年6月30日上一年度租赁合同期满后，鞍钢房产物业管理中心与张泽东再次续签了编号为S1907035的租赁合同。合同主要约定：出租方(甲方)鞍钢房产物业管理中心、出租方(乙方)深东益民超市；租期自2019年7月1日至2020年6月30日止；年租金42612元；房屋的使用用途为批发零售；合同签订后，在未经甲方书面同意的情况下，乙方不得擅自转租；合同第七条六款一项、三项规定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，将承租房屋擅自转租的。将承租房屋擅自拆改或改变房屋用途的；在租赁期满后，乙方要求续租，需提前三个月出面通知甲方，经甲方同意后，在同等价位情况下，乙方有优先承租的权利，并重新续签合同。鞍钢房产物业管理中心与张泽东在合同的落款处签章、签名。张泽东是深东益民超市实际经营者。2017年8月30日，针对涉案的房产，张泽东(甲方)与案外人李庆斌(乙方)签订了房屋租赁协议，张泽东将涉案房屋转租与案外人李庆斌，租期五年，年租金135000元。2017年9月15日，在上述租赁合同协议落款处加载：“注：计算租金时间，甲方于2017年9月15日将房屋交与乙方，为给乙方留出40天装修时间，所以计租时间从2017年10月25日起”，张泽东在加载内容的甲方处签名，案外人李庆斌、刘洪波、张兴花在落款处签名。庭审中张泽东出示鞍钢房产物业管理中心在2017年9月11日出具的《证明》，证明主要载：鞍山市立山区网点，其产权系鞍钢集团房产物业公司所有，现租赁给张泽东经营，如果承租人在不违反合同条款的前提下可以连续承租五年(2017年7月1日-2022年6月30日)。2017年10月25日，张泽东、案外人李庆斌、刘洪波签订《合资经营金山烧烤店协议》，协议主要约定，三方同意用张泽东深沟寺门点合开烧烤店，从2017年10月25日至2022年10月24日，到期后此房使用权归张泽东。2018年10月4日，张泽东与案外人刘洪波签订《房屋终止租赁协议》，载：2017年8月30日，张泽东与刘洪波签订的房屋租赁协议书，张泽东将位于网点租给刘洪波，因刘洪波不再经营，双方协商同意，从2018年10月25日双方解除房屋租赁协议，不再存在租赁关系。2018年10月6日，张泽东与案外人李庆斌签订《房屋终止租赁协议》，载：2017年8月30日，张泽东与李庆斌签订的房屋租赁协议书，张泽东将位于网点租给李庆斌，因李庆斌不再经营，双方协商同意，从2018年10月25日双方解除房屋租赁协议，不再存在租赁关系。另查，现涉案争议的房屋由案外人张兴花转兑与案外人何义祥，由于张兴花与何义祥在履行转兑饭店的协议过程中产生争议，张兴花将张泽东、案外人何义祥起诉至一审法院，该案审理中，被告张泽东辩称己方是网点的出租方，不是经营者，没有参与张兴花与何义祥的转兑协议，对张兴花没有赔偿义务。又查，庭审中张泽东认为，2017年8月30日签订的房屋租赁协议在2017年9月15日加载内容时，落款处应只有外人李庆斌、刘洪波签名，而张兴花的签名己方不知情，对张兴花签名己方不予认可。一审法院认为，鞍钢房产物业管理中心与张泽东为租赁关系，鞍钢房产物业管理中心将己方管理的房屋租赁张泽东使用，双方签署了房屋租赁合同，租赁合同中明确约定，在未经甲方书面同意的情况下，乙方不得擅自转租租赁房产，另不得改变房屋使用用途。而事实是张泽东已经将涉案房屋转租他人经营使用，并改变了合同中约定的批发零售的使用用途，用于经营饭店生意，据此张泽东已经违反双方在合同中约定的条款。另涉案合同的租期为2019年7月1日至2020年6月30日，双方在未签署续租合同的情形下，张泽东的租赁期限已经届满，故鞍钢房产物业管理中心依据双方合同的约定，解除双方的租赁关系理由正当，符合事实及法律规定，原审法院对鞍钢房产物业管理中心的诉讼请求予以支持。庭审中张泽东认可自2020年7月1日起欠缴租金每月3551元，故原审法院对鞍钢房产物业管理中心要求张泽东支付自2020年7月1日起至实际倒出房屋之日止，每月3551元的租金请求予以支持。关于张泽东辩称，己方没有转租行为，系与案外合伙经营饭店，不存在违反租赁合同条款，不同意解除租赁合同一节，张泽东于2017年8月30日与李庆斌签订了房屋转租协议，2017年9月15日与李庆斌、刘洪波在原转租合同中又签署姓名，虽2017年10月25日，张泽东与刘洪波、李庆斌签订了合伙协议，但2018年10月4日、1月6日张泽东又分别与李庆斌、刘洪波签署了房屋退租协议。张泽东与李庆斌、刘洪波从租赁关系转到合伙关系，又回到租赁关系，原审法院无法确认张泽东真实存在与案外人合伙经营的事实；另2019年案外人张兴花起诉张泽东时，张泽东在案件审理中明确辩称己方将涉案房屋予以转租；再另张泽东纵有万般理由亦无法对抗租期已经届满的客观事实，故原审法院对张泽东的辩解不予采信。关于张泽东提供一份鞍钢房产物业管理中心于2017年9月11日出具的《证明》，虽该证明载“承租人在不违反合同条款的前提下可以连续承租五年(2017年7月1日-2022年6月30日)”，但其只为证明，并非规范租赁合同，其不具备约束双方行为的效力。另按原案查明事实，张泽东将涉案房屋转租行为成立，该行为已经违反双方的合同条款，故按证明内容，鞍钢房产物业管理中心亦不具备续签合同的条件。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁交付承租人使用、受益、承租人支付租金的合同”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。按照原租赁合同租赁该房屋”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、解除鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心与张泽东《房屋租赁合同》关系。张泽东于判决书发生法律效力之日起即刻倒出涉案房屋交还鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心。张泽东结清涉案房屋的水、电、煤气、采暖费；二、张泽东于判决发生法律效力后十日内给付鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心自2020年7月1日起至实际倒出房屋之日止，每月3551元的房租金。如未按判决指定的期限履行付款义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费244元，由张泽东承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于张泽东提出一审法院审理存在程序问题一节。鞍钢房产物业管理中心向一审法院提供其与张泽东签订房屋租赁合同，证明鞍钢房产物业管理中心与张泽东签订的租赁合同中明确约定了如张泽东将承租的房屋擅自转租，则鞍钢房产物业管理中心有权解除合同并收回房屋等内容；提供张泽东与案外人签订房屋租赁协议书，证明张泽东存在将租赁房屋擅自转租的行为。虽然上述证据在张泽东提及的另案中亦作为证据使用，但这几份证据均与本案事实有关，鞍钢房产物业管理中心将其作为己方证据在本案中提供证明其主张，一审法院通过合法的审判程序，对相关证据予以审查认定并采信，从而认定张泽东存在擅自转租涉案房屋这一事实。上述证据可在另案中使用，也与本案事实有关，亦可用于本案的事实认定。一审法院根据相关证据认定事实，程序符合法律规定。此外，张泽东在上诉状中提出在（2019）辽0304民初2621号案件及（2019）辽0304民初1176号案件中，何义祥、张兴花不具备原告主体资格，因此项上诉理由与本案无关，二审法院不予审查。关于张泽东提出其与鞍钢房产物业管理中心之间的租赁关系，因受案外人干扰，双方应通过协商继续履行租赁合同及中止本案审理一节。因本案中已经查明张泽东存在将租赁房屋擅自转租的行为，鞍钢房产物业管理中心亦要求与张泽东解除房屋租赁合同、收回租赁房屋。对鞍钢房产物业管理中心提出的诉讼请求，因符合双方合同约定，且不违反法律法规，一审法院予以支持，并无不当。故张泽东提出的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张泽东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244元，由上诉人张泽东负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  吴红娜审判员  许爱军二〇二一年四月二十八日法官助理王虹珊书记员何洋