山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初633号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地山东省青州市范公亭东路3258号。 负责人：王传文，该行行长。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被告：卜令滨，男，汉族，1983年1月19日生，住山东省青州市。 被告：张华珍，女，汉族，1982年9月11日生，住山东省青州市。 被告：青州伟业房地产开发有限公司，住所地山东省青州市益王府南路1888号。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈博，山东潍青律师事务所律师。 被告:山东光大资产评估有限公司（原山东龙楷投资担保有限公司），住所地山东省潍坊市奎文区健康东街13911号恒联大厦1号楼8-9楼。 法定代表人：徐会云，该公司董事长。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下简称建行青州支行）与被告卜令滨、张华珍、山东光大资产评估有限公司（以下简称山东光大公司）、青州伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行青州支行的委托诉讼代理人吴本涛，被告卜令滨、张华珍，伟业公司的委托诉讼代理人陈博到庭参加诉讼。被告山东光大公司经开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行青州支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令卜令滨、张华珍偿还建行青州支行借款76867.98元，利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日，并判决支付建行青州支行为实现债权支付的合理费用6000元；2.请求判令山东光大公司对上述债务承担连带偿还责任；3.请求判令伟业公司在最高额保证范围内承担担保责任；4.请求确认建行青州支行对涉案抵押物享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告负担，并判令被告支付建行青州支行为实现债权支出的合理费用。诉讼过程中，建行青州支行变更第一项诉讼请求为：请求判令卜令滨、张华珍偿还建行青州支行借款本金63367.98元，利息4854.3元（利息计算至2021年4月9日，以后的利息以本金63367.98元为基数，自2021年4月10号起按照合同约定计算至实际支付之日）。事实和理由：2009年11月6日，卜令滨因购买伟业公司房屋与建行青州支行签订借款合同，借款金额为18万元，借款期限为2009年11月12日至2024年11月12日。对该笔借款，山东光大公司提供连带责任担保。卜令滨以其购买房产提供抵押担保，并于2009年11月6日向建行青州支行办理了预购商品房抵押权登记。2009年11月12日，建行青州支行按照借款合同约定将18万元汇入卜令滨指定的伟业公司账户。2009年4月15日，建行青州支行与伟业公司签订最高额保证合同，双方约定2009年4月15日至2012年4月15日期间对于买房人购买伟业公司房屋而向建行青州支行借款时所产生的借款债务，伟业公司在6000万元范围内承担最高额保证担保责任。现卜令滨、张华珍作为夫妻未按约向建行青州支行偿还借款本息，在诉讼期间，卜令滨向建行青州支行偿还部分借款本金，截止2021年4月9日，共欠建行青州支行本息68222.28元，现依法提起诉讼，望判如所诉。 卜令滨、张华珍辩称，建行青州支行所述借款事实属实。 伟业公司辩称，1.伟业公司向建行青州支行提供最高额保证的事实属实，但本案中卜令滨的房屋已经办理抵押登记，根据相关法律规定，伟业公司仅对抵押物价值以外的债权承担保证责任；2.建行青州支行要求伟业公司支付实现债权的费用，没有事实依据，且不在伟业公司的担保范围之内。 山东光大公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《最高额保证合同》《共同还款声明》《商品房买卖合同》、个人贷款对账单、预告商品房抵押权证、南阳欣城西区14、15、16、17号楼首次登记等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本庭认定事实如下：2009年4月15日，伟业公司与建行青州支行签订编号为3706768082009000002的《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定：本合同所称的债务人是指因购置坐落于南阳欣城项目所属的住房或商用房产而与建行青州支行发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2009年4月15日至2012年4月15日期间因建行青州支行向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向建行青州支行支付的其他款项、建行青州支行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；最高限额为6000万元；保证方式为连带责任保证；保证范围为被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用；保证期间为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。双方另就其他事项进行了约定。 2009年11月6日，卜令滨、山东光大公司与建行青州支行签订编号为370676808-011-2009000910的《个人住房（商业用房）借款合同》,合同约定:借款用途为购置坐落于XX城XXXX的房产;借款金额为18万元;借款期限为2009年11月12日至2024年11月12日;借款利率为浮动利率,即在基准利率水平上下调30%；借款逾期的,罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%;贷款人将款项一次划入借款人指定账户,该账户为:伟业公司（37×××91）;还款方式为委托扣款，还款方法为等额本息;借款人出现不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；合同项下担保方式为抵押加保证，卜令滨、张华珍以其购买的青州市XX城X号楼X单元X室房屋为涉案借款提供抵押担保，山东光大公司为案涉借款提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。双方另就其他事项进行了约定。2009年11月6日，卜令滨、张华珍与建行青州支行在青州市房地产管理局办理了房屋抵押权预告登记，他项权证证号为青房预云门山字第××号。 2009年11月12日，建行青州支行按照约定将18万元存入伟业公司在建设银行开立的账户37×××91。卜令滨按约偿还借款本息至2019年7月11日，共偿还借款本金103132.02元及相应利息。卜令滨在诉讼期间偿还部分借款本金，分别于2021年2月26日偿还本金10000元，2021年3月11日偿还本金2000元，2021年4月9日偿还本金1500元。截止2021年4月9日，卜令滨尚欠建行青州支行本金63367.98元，利息3771.43元，罚息1082.87元，共计本息68222.28元。 另查明，卜令滨与张华珍系夫妻关系，二人于2009年7月28日登记结婚。张华珍于2009年10月22日向建行青州支行出具共同还款声明，声明知悉借款人在建行青州支行的借款行为，并保证所借款项用于夫妻共同利益及家庭生活使用，承诺与借款人共同偿还此次借款本金及相应利息，当出现还款困难，用法律手段解决时，自愿承担此次借款的相关法律费用。 同时查明，2020年9月11日，山东龙楷投资担保有限公司名称变更为山东光大资产评估有限公司。 本院认为，建行青州支行与卜令滨、张华珍、山东光大公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，与伟业公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，张华珍向建行青州支行出具共同还款声明，是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，建行青州支行作为贷款人，依约向卜令滨发放了贷款，且双方约定的利率未超出中国人民银行规定的贷款利率规定，卜令滨作为借款人，未按约履行偿还借款本息的义务，构成违约，应当按照约定承担违约责任。虽然《借款合同》约定了借款期限为180个月，即2009年11月12日至2024年11月12日，但借款合同第十六条、第十七条分别约定了借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。上述约定应视为附条件的合同履行期限变更条款，卜令滨自2019年7月11日已不再偿还借款本息，合同履行期限变更的条件成就，涉案贷款提前到期，卜令滨应按照变更后的履行期限偿还借款本息。同时，张华珍作为卜令滨的配偶，其在借款合同上签字，且向建行青州支行出具了共同还款声明，自愿承担因还款困难而产生的相关法律费用。因此，建行青州支行要求卜令滨、张华珍共同偿还其借款本息的诉讼请求应予支持。 山东光大公司自愿为涉案借款提供保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为贷款人宣布的债务提前到期日后两年止，即2021年7月11日，因此，山东光大公司承担保证责任并未超过保证期间，应当对涉案借款本息承担连带清偿责任。伟业公司为涉案借款提供最高额保证，本案所涉及的借款并未超出最高限额，亦未超出保证期间。因此，伟业公司应当对涉案借款本息承担连带清偿责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被告伟业公司办理了建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效等情形，案涉抵押权设立，原告诉请对涉案抵押物享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。 就本案法律适用问题，虽然《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日开始实施，但本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》有关法律规定。 山东光大公司经开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其对诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、卜令滨、张华珍于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金63367.98元，利息4854.3元（利息计算至2021年4月9日，以后的利息以本金63367.98元为基数，自2021年4月10号起按照合同约定计算至实际支付之日）； 二、山东光大资产评估有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、青州伟业房地产开发有限公司对上述债务在6000万元最高债权额限度内承担连带清偿责任； 四、青州伟业房地产开发有限公司、山东光大资产评估有限公司承担保证责任后，有权向卜令滨、张华珍追偿。 五、中国建设银行股份有限公司青州支行对卜令滨所有的XXXX城西区X号楼X单元X室房屋（青房预云门山字第××号）折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。 六、驳回中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费936元（已减半），财产保全费849元，由卜令滨、张华珍、山东光大资产评估有限公司、青州伟业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  金珩 二〇二一年四月十二日  法官助理项在亮  书记员张云峰