新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初1389号 原告：贾孟新，男，1952年3月25日出生，汉族，工商银行乌鲁木齐市营业部退休员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：朱洁，上海段和段（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：冯建飞，男，1982年4月4日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告贾孟新与被告冯建飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾孟新的委托诉讼代理人朱洁，被告冯建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾孟新向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋出租合同》；2、判令被告应于本判决生效之日起五日内搬离乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟北路776号商业门面并将房产交还给原告；3、判令被告支付欠付租金271,666.67元；4、判令被告支付违约金48,800元；5、本案诉讼费、送达费等费用由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原告与被告签订《房屋出租合同》，约定原告将位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟北路776号商业门面出租给被告，租金为220,000元/年，租赁期限自2019年4月6日至2022年4月5日，租赁期间租金不变。租金支付方式为半年一付，需要在半年到期前30日支付。被告承租后，按期缴纳了第一年度租金，但是自第二年度起，被告仅支付了40,000元上半年租金，下半年租金被告分文未支付。原告多次催要未果。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告冯建飞辩称，1、原告合同没有履行到位，遵守双方平等自愿的责任、义务；2、原告隐瞒了涉案房屋没有产权证的事实；3、原告答应过协助我办理开店的相关证件都没履行，而且在疫情期间在家居家隔离店面无法经营，疫情过后我主动与原告联系关于房屋租金方面的问题，后面我向社区申请补助，通过沙区政府的担保在天山区银行贷款8万元，在5月份向原告交纳了4万元的房屋租金，在此情况下原告带来新的房东让我将房租转给新的房东。原告的诉请我不同意。 本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，原告贾孟新（出租方、甲方）与被告冯建飞（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将坐落于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟北路776号房屋出租给乙方使用。租赁期为三年，自2019年4月6日至2022年4月5日止。甲、乙双方商议年租金220,000元，交纳方式为半年付，先付后用，以后支付应在付款期末前30天支付。其他事宜约定为甲方协助乙方办理汽车美容店开店相关手续，如因政府政策和规划原因导致乙方无法正常开店，则甲方退还乙方全部押金和租金，双方互不承担责任。 合同签订后，原告贾孟新配合被告冯建飞办理了沙依巴克区仓房沟北路蓝天飞创汽车装潢店的营业执照，经营范围为销售：汽车用品，日用百货，轮胎；服务：汽车维修，装饰装潢，汽车保养，汽车美容，洗车，换轮胎。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2019年4月6日至2020年4月5日，第一租赁年度的租金，被告冯建飞已足额支付原告贾孟新。2020年4月6日至2021年4月5日第二年度的租金，被告冯建飞未按期支付。 2020年4月9日，被告冯建飞向原告出具承诺书一份，载明：“本人冯建飞承诺2020年5月6日付半年房屋，如违约每天滞纳金1,000元，截止房租付清时为止，本人决不反悔。” 2020年5月25日，案外人严祖德向被告冯建飞出具收条一张，载明：“今收到乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟北路776号收到房租费肆万元整（40,000元）。收款日期：2020年5月25号。房东收款人严祖德。”庭审中，原告贾孟新认可其授权案外人严祖德代为收取上述款项，认可上述款项系用于支付2020年4月6日至2021年4月5日期间的房租。 后原告贾孟新与被告冯建飞就双方签订的《房屋出租合同》履行问题产生争议，双方协商未果，原告贾孟新将被告冯建飞诉至本院。本院工作人员于2021年2月1日向被告冯建飞邮寄送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，被告冯建飞于2021年2月6日签收。 另查明，2020年1月28日至2020年3月13日、2020年7月16日至2020年9月3日为乌鲁木齐市疫情期间，在此期间被告经营的沙依巴克区仓房沟北路蓝天飞创汽车装潢店需要配合防疫政策，关门停业。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后的民事纠纷案件，因此，本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。 本案系房屋租赁合同纠纷，原告贾孟新与被告冯建飞签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，受法律保护，对双方具有法律约束力，双方均应依据合同约定履行各自的义务。原告贾孟新已按照合同约定向被告冯建飞交付了案涉房屋，并配合被告冯建飞办理汽车美容店的开店相关手续，但被告冯建飞未按“甲、乙双方商议年租金220,000元，交纳方式为半年付，先付后用，以后支付应在付款期末前30天支付”的合同约定分别在2020年3月8日前支付下一年度上半年（2020年4月6日至2020年10月6日）的租金110,000元，在2020年9月7日支付下一年度下半年（2020年10月6日至2021年4月5日）的租金110,000元，仅在2020年5月25日向原告贾孟新的指定收款人支付了40,000元租金，被告冯建飞存在欠付租金180,000元（220,000元-40,000元）的事实，被告冯建飞辩称疫情期间的租金应当减免，考虑被告冯建飞应支付租金的时间分别为2020年3月8日前、2020年5月25日前，而2020年1月28日至2020年3月13日及2020年7月16日至2020年9月3日被告冯建飞的店铺均无法正常经营，造成经济损失是客观存在的。该损失超出了市场风险的范围，对被告冯建飞的经营产生了一定影响。被告冯建飞逾期交付租金的主要原因系因不可抗力导致无经营收入所致，故本院综合考虑合同履行情况、被告过错程度、公平原则等原因，认为因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故在原告贾孟新主张的租赁周期即2020年4月6日至2021年4月5日，应当按比例减免2020年7月16日至2020年9月3日共计50天的租金15,068.5元（220,000元÷365天×50天×50%），截至本院判决之日，案涉房屋仍由被告冯建飞占有使用，故本院对原告请求判令被告支付租金271,666.67元的诉讼请求，按照164,931.5元（180,000元-15,068.5元）予以支持。 虽然被告冯建飞在《房屋出租合同》履行过程中存在逾期支付租金的违约行为，但双方未在合同中约定合同解除的条件，原告贾孟新亦未出示证据证明其在向本院提起诉讼前已向被告冯建飞发出过解除合同的通知，本院仅能确认原告贾孟新在本诉中提出解除合同的诉讼请求。被告冯建飞在2021年2月6日签收了本院邮寄送达的起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，并于2021年3月15日的庭审中明确表示同意解除双方签订的《房屋出租合同》，故本院照准并认定该日期为租赁合同解除之日。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”《房屋出租合同》已于2021年3月15日解除，被告冯建飞应当将案涉房屋返还原告贾孟新。 关于原告主张的违约金48,800元，原告于庭审中明确表示仅主张19,250元，超出部分自愿放弃。本院认为，原、被告双方在《房屋出租合同》中并未约定违约金的计算方式，原告也未举证证明因被告违约给其造成的损失，故本院参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率对原告主张的违约金进行调整，调整后截止本判决之日共产生违约金5618.89元【110,000元×3.85%（LPR1）÷365天×80天（2020年3月6日至2020年5月25日）＋70,000元×3.85%（LPR1）÷365天×103天（2020年5月26日至2020年9月6日）＋180,000元（虽然疫情期间租金予以减免，但不能免除逾期支付租金的违约责任，故违约金计算基数不予以调整）×3.85%（LPR1）÷365天×207天（2020年9月7日至2021年4月2日）】。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告贾孟新与被告冯建飞签订的《房屋出租合同》于2021年3月15日解除； 二、被告冯建飞于本判决生效之日起十五日内搬离乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟北路776号商业门面，将该房屋交还原告贾孟新； 三、被告冯建飞支付原告贾孟新租金164,931.5元； 四、被告冯建飞支付原告贾孟新违约金5618.89元。 以上被告冯建飞应付原告贾孟新款项，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼标的320,466.67元，实际给付标的170,550.39元，占诉讼标的53.22%。本案受理费3,053.5元（原告已预交），由原告贾孟新负担46.78%即1,428.43元，由被告冯建飞负担53.22%即1625.07元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇二一年四月二日 书记员 王小燕