河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1030号上诉人(原审被告、反诉原告)：赵艳，女，1983年2月27日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：聂振明，男，1966年8月9日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘战胜，男，1977年4月12日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：赵列宾，河南明柱律师事务所律师。原审被告：王亚博，男，1984年3月16日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。上诉人赵艳因与被上诉人刘战胜及原审被告王亚博房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵艳上诉请求：1、撤销焦作市山阳区人民法院(2020)豫0811民初2030号民事判决；2、依法改判被上诉人刘战胜在判决生效后七日内向上诉人赵艳支付一审判决房款；3、依法改判上诉人赵艳收到一审判决房款后十五日内将焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场钓鱼台55号楼4号房产[不动产权证编号:豫(2017)焦作市不动产权第0006655号]过户到被上诉人刘战胜名下。4、刘战胜承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原判事实认定错误。1、原判未查明案涉《房屋买卖合同》的履行顺序。案涉《房屋买卖合同》中并没有先转移产权登记、后支付房款的约定,而原判判决先由上诉人履行过户义务后才能取得房款,没有事实依据。2、原判结果不符合交易习惯。案涉《房屋买卖合同》签订后,上诉人已于2017年7月20日将房屋交付被上诉人,被上诉人已实际占有、控制、使用该房屋,案涉房屋虽未登记到被上诉人名下,但并未对被上诉人占有使用该房屋造成任何不利影响。而原判判决先将房屋过户至被上诉人名下后，被上诉人才支付剩余房款，不符合交易习惯。二、原判适用法律错误。1、案涉《房屋买卖合同》并未约定履行顺序，应为同时履行，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十六条同时履行的规定。2、被上诉人应当承担未付房款的利息。案涉房屋交付给被上诉人后，被上诉人至今未履行剩余房款的支付义务,且已过了合理履行期，故被上诉人应承担从房屋交付之日至实际剩余房款支付完毕之日期间的利息。刘战胜辩称，上诉人的请求及理由都不成立。理由：在双方所签的房屋买卖合同第三条付款方式中约定，剩余100万元款项作银行按揭，并按银行按揭贷款发放程序一次性支付给上诉人。在合同的第五条违约责任的二、关于卖房人的违约责任四约定了上诉人必须协助被上诉人到房产登记机关办理权属变更手续，并配合办理房屋的二手房按揭贷款手续。从合同约定中明显可以看出来事先办理权属变更登记手续，接着是办理按揭贷款手续，最后用按揭贷款来支付剩余房款。根据有效的合同约定，是先办理过户，后再付剩余房款。所以上诉人的上诉请求不成立，原审判决认定事实的证据充分，适用法律并无错误，请二审驳回上诉，维持原判。刘战胜向一审法院起诉请求：1、要求被告赵艳、王亚博继续履行合同，将登记在赵艳名下的位于焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场钓鱼台55号楼4号房产（该房不动产权证编码：豫（2017）焦作市不动产权第0006655号）协助变更登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。赵艳向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告刘战胜支付反诉原告赵艳剩余房款1000000元及利息51506.91元；2、反诉被告刘战胜支付反诉原告赵艳2020年5月25日至判决生效之日止的1000000元同期银行贷款利息；3、本案诉讼费由反诉被告刘战胜承担。一审法院认定事实：2017年7月19日，赵艳、王亚博作为卖方、甲方，刘战胜作为买方、乙方，签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场钓鱼台55号楼4号的房产卖与乙方。房屋用途：住宅，不动产权证编号：豫（2017）焦作市不动产权第0006655号；不动产单元号：410800012002GB00002F00540029，建筑面积为251.44平方米，以实测面积为准。该套房屋售价总金额为人民币壹佰陆拾万元整（￥1600000元）。付款方式为银行贷款。乙方因资金不足需办理此房二手房按揭贷款，承诺其信用档案无不良记录、无正在贷款记录、无正在担保记录，所提供证件及资料真实有效，否则造成一切后果由乙方全部承担。乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金50000元（此定金可转作购房款），本合同签订之日起3日内乙方向甲方交付首期购房款550000元，剩余房款1000000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性支付给甲方，如果申请贷款银行确定的金额少于合同约定的贷款金额，买方于15日内一次性补齐。甲方应于收到购房首付款600000元整（含定金）当日即将该房屋交付乙方使用。甲方应在与乙方交房当天，结清以前该房屋所产生的相关费用（水费、电费、燃气费、暖气费、物业费等）。……甲方应于结清该房屋相关费用后，协助乙方办理该房屋相关的更名手续及房产证。关于买方的违约责任：乙方未按本合同履行或未按本合同约定期限付款的：1、每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款千分之贰的违约金，合同继续履行。……关于卖方的违约责任：甲方未按合同履行或未按合同约定的期限，将上述房地产交付（包括房地产交接或房地产权利转移）给乙方的：……3、在甲方因不可抗力而不能履行或不能正常履行合同的情况下，甲方不承担违约责任，但甲方必须将乙方已交付的购房款全部归还乙方。4、甲方必须协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，并配合乙方办理此房二手房按揭贷款手续。甲乙双方应积极履行本合同并配合办理此房相关手续，如因其中一方不配合，则由不配合一方负全部责任，甲方确保该房屋除中国银行抵押贷款以外无其他抵押，没有任何产权纠纷，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本条款上述事项而造成房屋产权无法正常变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约；且甲方在乙方提出退房之日起3日内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退回给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其他费用及其它的违约法律、经济责任。5、如由乙方做贷款按揭手续，应在银行通知签字放款日起10个工作日内到贷款银行办理签字和放款手续，如超过规定时日，违约方每逾期一日按房款总额千分之二的标准向对方支付违约金。……同日，王亚博作为甲方与乙方刘战胜签订《声明书》一份，载明：……一、由于甲方位于焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场钓鱼台55号楼4号的房产（不动产权证编号：豫（2017）焦作市不动产权第0006655号；不动产单元号：410800012002GB00002F00540029）在银行还有抵押贷款人民币（大写）捌拾玖万元整（￥890000元）未结清；甲方声明：所需解押垫资费用人民币（大写）壹万元整（￥10000元）和银行提前解押违约金人民币（大写）叁万元（￥30000元）由甲方承担。二、如上诉费用多出部分由乙方承担。刘战胜于2017年7月19日、7月20日将首付款共计600000元转入赵艳账户。2018年1月12日，刘战胜向焦作市解放区人民法院对赵艳名下涉案房产进行查封的强制执行行为提出书面异议，该院查明：该院依据其本院作出的（2017）豫0802民初3328号民事裁定书，于2017年9月21日作出（2017）豫0802执保231号协助执行通知书，对赵艳名下的涉案房产采取了查封措施。该院经审查后认为刘战胜对涉案房产享有排除执行的权利，其物权期待权应予保护，于2018年1月18日作出（2018）豫0802执异2号执行裁定书，裁定：中止对焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场钓鱼台55号楼4号的房产（不动产权证编号：豫（2017）焦作市不动产权第0006655号）的执行。2018年4月2日，焦作市解放区人民法院作出（2017）豫0802执1866号之一执行裁定书，其依据本院已发生法律效力的（2017）豫0802民初3328号民事判决通知被执行人王亚博、赵艳履行义务未果，裁定：扣留、提取被执行人赵艳、王亚博在刘战胜处的收入房款1000000元。同日，该院向刘战胜作出（2017）豫0802执1866号协助执行通知书，通知刘战胜：扣留、提取赵艳、王亚博在你处的房款100万元，请将该款汇至本院账户……。2019年9月4日，刘战胜向焦作市解放区人民法院对赵艳名下涉案房产的查封行为提出书面异议，该院查明：该院依据其本院作出的（2018）豫0802民初5号民事裁定，于2018年1月9日作出（2018）豫0802执保2号协助执行通知书，对涉案房产采取了查封措施。该院经审查后认为（2018）豫0802民初5号民事案件因原告申请财产保全，法院依法查封了涉案房产，而该案最终以裁定驳回原告起诉的方式结案，并无相关的执行案件存在。因此涉及该房屋的查封行为并不属于执行阶段的执行措施，案外人刘战胜的执行异议不符合受理条件，应当裁定驳回申请。该院于2019年9月17日作出（2019）豫0802执异78号执行裁定书，裁定：驳回刘战胜的申请。2019年9月20日，刘战胜针对（2018）豫0802民初5号案件提出解封申请。2019年，刘战胜向对本院查封赵艳名下涉案房屋向本院提出书面异议。本院查明：本院于2018年1月8日作出（2018）豫0811民初16号协助执行通知书，对涉案房产采取了查封措施。本院经审查后于2019年10月23日作出（2019）豫0811执异58号执行裁定书，裁定：中止对位于焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场钓鱼台55号楼4号的房产（不动产权证编号：豫（2017）焦作市不动产权第0006655号）的执行。在本案裁定采取保全措施之前，涉案房屋最后一次解封时间为2019年12月12日。2020年5月8日，中国银行股份有限公司焦作人民路支行向赵艳发出催收通知单，载明：“赵艳女士：根据您和中国银行焦作人民路支行（以下简称中行）所签订的借款合同，中行2017年5月23日向您发放人民币贷款捌拾玖万元整，贷款期限为360个月。您未按合同规定按期如数向中行偿还贷款本息，现经中行核查，截止2020年5月8日，您已连续拖欠中行贷款1期（月），拖欠贷款本息（含罚息）共计人民币5018.95元，您的拖欠行为已构成违约。请您在收到此函之日，向中行归还上述拖欠贷款本息，并保证以后按期如数偿还贷款本息。”2020年5月18日，赵艳向刘战胜发出催款函，载明：“刘战胜：我与你2017年7月19日签订的河南省焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场钓鱼台55号楼4号的房屋买卖合同的剩余房款1051506.91元人民币（其中合同约定的剩余房款100万元；2017年8月15日至2018年9月28日和2020年4月至2020年5月12日所向银行缴纳的房屋贷款利息51506.91元），你务必在2020年5月25日前一次支付到我银行卡上，我们办理房屋过户相关手续。……”2020年5月19日，刘战胜向赵艳发出回复函。载明：“赵艳女士：你的2020年5月19日《催款函》已收悉，现就有关问题回复如下：一、2017年7月19日，我与你、王亚博签署的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，鉴于当时问题复杂，该《合同》对于何时办理过户并无明文规定，故你所称签署《合同》后3个月内必须办理过户没有事实和法律依据。二、我已按照《合同》第二条约定，支付了定金、首付款合计60万元，‘剩余房款人民币壹佰万元’银行按揭贷款问题，因涉及你债务问题，该房屋直到2020年1月15日才被焦作市解放区人民法院解封（有双方聊天记录为证），无法办理正常银行按揭、过户，该责任归咎于你。三、2018年4月2日，我接到焦作市解放区人民法院（2017）豫0802执1866号《执行裁定书》、《协助执行通知书》之后，及时将法院要求我将剩余100万元房款提存法院的信息通知你。经双方协商，你2018年6月之后房贷本息由我代为偿还，截止2019年12月实际付款89762.5元。该款项应从我剩余100万元房款中扣除。四、你在《催告书》要求本人承担2017年8月15日至2018年9月28日、2020年4月至2020年5月12日房贷本息部分。2020年1月份之后所有房贷本息由我负责偿还，之前的由你个人偿还，有微信聊天记录为证。五、《合同》签订之后，由于你个人原因导致房屋被查封，导致《合同》无法正常履行，故2017年8月15日至2018年9月28日部分责任我个人不能予以承担。六、综上以上，本人意见是以100万为本金，减去2018年6月至2020年3月偿还的本息93174.72元，加上2020年1月之后本金近90万元（具体以银行贷款计算为准）一次性支付给你，双方办理过户手续。若你不同意，我方只能通过司法途径解决。”另查明，涉案房屋登记在赵艳名下。该房屋的不动产权证书于赵艳、王亚博夫妻关系存续期间取得。2018年6月29日，刘战胜向赵艳转账汇款5000元用于偿还房贷，2018年9月28日至2020年3月期间，刘战胜为赵艳偿还银行贷款本金、利息等共计99751.61元，其中2020年1月至3月的利息共计11576.89元。赵艳向中国银行焦作人民路支行偿还4月、5月利息分别3874.47元、3455.17元。赵艳于2020年5月12日向中国银行焦作人民路支行偿还了剩余贷款本金。另，王亚博同意由赵艳一人主张涉案房款及利息。一审法院认为，本案中，刘战胜与赵艳、王亚博签订的《房屋买卖合同》及刘战胜与王亚博签订的《声明书》虽真实有效，但双方对由谁负责提供或寻找为赵艳银行贷款解押的垫资款并未明确约定，赵艳称双方约定由刘战胜负责出资890000元用于偿还赵艳的贷款，而刘战胜称双方均可寻找垫资费用，也可由中介机构垫资，双方对此不能形成一致意见。原告刘战胜要求被告赵艳、王亚博继续履行合同，协助其将涉案房屋登记至原告刘战胜名下，因双方在《房屋买卖合同》中约定剩余房款1000000元由刘战胜申请银行按揭贷款后支付给赵艳、王亚博，且二被告有义务协助原告办理权属变更手续及二手房按揭贷款手续，故原告刘战胜该项诉讼请求理由正当，该院予以支持。反诉原告赵艳要求反诉被告刘战胜向其支付购房款1000000元及其在2017年8月15日至2018年9月28日期间偿还的银行利息51506.91元，而刘战胜认为应当扣除刘战胜代赵艳向银行偿还的104751.61元。该院认为，涉案房屋买卖合同于2017年7月19日签订，而焦作市解放区人民法院于2017年9月21日查封该房屋，2019年10月23日本院裁定中止对涉案房屋的执行，直至2019年12月12日解封。自2017年9月21日查封至2019年12月12日解封期间，涉案房屋历经多次查封，在该时间段内，刘战胜与赵艳、王亚博客观上无法继续履行房屋买卖合同，而刘战胜作为买方，对涉案房屋被查封并无责任，故该期间段内银行向赵艳收取的利息不应由刘战胜承担。2017年7月19日至2017年9月21日期间，赵艳偿还银行利息一期，解封之日即2019年12月12日至2020年5月12日，刘战胜代赵艳偿还了四期利息，赵艳偿还了两期利息，共计七期，该房屋未被查封的期间内，具备履行合同的条件，而因双方对垫资款项由谁负责筹措约定不明，且无法达成一致意见，故双方对此期间产生的损失均有责任。现刘战胜自愿承担2020年1月至2020年5月的五期银行利息18906.53元（3864.04＋3861.25＋3851.6＋3874.47＋3455.17=18906.53），该院予以支持，其余两期利息由赵艳自行承担。综上，刘战胜应支付的剩余房款数额为914154.92元（1000000-104751.61＋18906.53=914154.92），因王亚博已向该院表示由赵艳一人主张涉案房款，故上述房款应支付与赵艳。因双方合同约定剩余房款在刘战胜办理银行按揭贷款后一次性支付给卖方，故该院确定赵艳、王亚博协助刘战胜办理涉案房屋过户手续后两个月内将剩余房款支付与赵艳。反诉原告赵艳要求反诉被告刘战胜支付2020年5月25日至判决生效之日止1000000元的利息，依据不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，原审法院判决：一、被告赵艳、王亚博于本判决生效之日起二十日内协助原告刘战胜办理位于焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场钓鱼台55号楼4号房产（不动产权证编号：豫（2017）焦作市不动产权第0006655号）的过户手续；二、反诉被告刘战胜于上述判决第一项过户手续办理完毕之日起两个月内向反诉原告赵艳支付剩余房款914154.92元；三、驳回反诉原告赵艳的其他反诉请求。案件受理费100元、保全费5000元，由被告赵艳、王亚博负担。反诉费7132元，由反诉原告赵艳负担932元，由反诉被告刘战胜负担6200元。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行各自义务。本案中，赵艳、王亚博与刘战胜签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。关于赵艳上诉称案涉合同中并未约定先转移产权、后支付房款的理由，案涉合同在第三条付款方式中约定，刘战胜因资金不足需办理此房二手房按揭贷款，除支付首期购房款外，剩余房款申请作银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给赵艳、王亚博。第四条交房中约定，赵艳、王亚博在与刘战胜交房当天，结清以前该房屋所产生的相关费用（水费、电费、燃气费、暖气费、物业费等）；赵艳、王亚博应于结清该房屋相关费用后，协助刘战胜办理该房屋相关的更名手续及房产证。据此，赵艳的该项上诉主张与约定不符，原审判令赵艳、王亚博协助办理房产过户手续后再向其支付剩余房款，符合本案事实。因赵艳、王亚博没有先行履行房产过户的合同义务，刘战胜依法享有暂不支付剩余房款的权利，对于赵艳上诉称刘战胜支付剩余房款的行为构成违约，并以此主张刘战胜承担相应利息的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，赵艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵艳负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二一年四月六日书记员 王     向     静