江苏省苏州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏05行终354号 上诉人（原审原告）苏州工业园区欧典花园小区业主委员会，住所地苏州工业园区南施街。 负责人薛花，主任。 委托代理人何斌，江苏瀛元律师事务所律师。 委托代理人徐成杰，江苏瀛元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）苏州工业园区国土环保局，住所地苏州工业园区现代大道999号现代大厦。 法定代表人王学军，局长。 委托代理人郁军，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 原审第三人苏州工业园区建屋发展集团有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路188号。 法定代表人凌学风，执行董事。 委托代理人袁红燕，江苏新天伦律师事务所律师。 委托代理人韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 上诉人苏州工业园区欧典花园小区业主委员会（以下简称欧典业委会）因不动产行政登记一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，苏州工业园区欧典花园小区是苏州工业园区建屋发展集团有限公司（以下简称建屋公司）开发建设的住宅小区。建屋公司于2004年8月获得该小区项目的立项批复。苏工园国用（2006）第010xx号国有土地使用权证的土地使用权人为建屋公司，地号760xx号，土地使用权面积为99991.03平方米。建屋公司在取得《规划批准书》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等许可的前提下进行建设。建成后通过了规划、建设部门的验收。《规划验收意见书》载明“核准验收内容”包括：1#-8#、18#-20#住宅楼，9#-11#、15#-17#商住楼，12#会所、变电房1#2#、幼儿园、地下车库1#2#等。 2017年6月30日，建屋公司提交了公司盖章的《不动产登记申请书（首次登记）》和《不动产登记委托书》，向苏州工业园区国土环保局（以下简称园区国土环保局）申请对其建设的3处商铺进行首次登记，申请书中描述3处商铺的坐落为欧典花园9#、10#、17#。建屋公司还提交了《关于建设东湖大郡五期住宅（新二万人优价住房）项目的立项批复》《土地使用权证》《规划批准书》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《规划验收意见书》及图纸、《建筑使用证》《建筑用地测量成果》《不动产测量报告》《关于同意命名“欧典花园”的批复》《苏州市地名使用证》《关于“欧典花园”住宅公安编号的批复》等申请材料。 园区国土环保局经审核，对建屋公司建造的欧典花园小区商铺进行了首次登记，均登记在建屋公司名下。其中第10幢商铺登记名称为“欧典花园10商幢”，登记建筑面积839.26平方米;第9幢商铺登记名称为“欧典花园9商幢”，登记建筑面积361.74平方米；第17幢商铺登记名称为“欧典花园17商幢”，登记建筑面积2001.02平方米。园区国土环保局并相应地向建屋公司发放了3份《商品房屋登记注册证》，编号分别为苏园房（2017）商字第0205号、第0204号、第0206号。欧典业委会认为园区国土环保局将小区商铺登记在建屋公司名下是错误的，因此提起本案诉讼要求予以撤销。 原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》的规定，尚未登记的不动产首次申请登记的，可以由当事人单方申请。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，申请人申请不动产登记，应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）其他材料。具体到本案，建屋公司申请登记时，提交了《不动产登记申请书（首次登记）》《不动产登记委托书》《营业执照》、法定代表人身份证明、小区项目立项批复、国有土地使用权证、《规划批准书》《规划许可证》《规划验收意见书》《建设工程施工许可证》《建筑使用证》、不动产测量报告等相关材料。建屋公司提交的材料符合《不动产登记暂行条例》规定的登记条件。在此前提下，园区国土环保局经审核，依法对涉案小区商铺进行首次登记，向建屋公司颁发“登记注册证”，符合《不动产登记暂行条例》的规定。 关于欧典业委会在庭审中提出“苏园管复字[2017]44号文件”是本案所涉登记行为的“前置行为”的问题。原审法院认为，本案所涉商铺登记系不动产首次登记。根据不动产登记法规，不动产首次登记由该不动产建造者申请，主要审查不动产权属来源、建设工程是否符合规划、不动产建造是否已经竣工等。除此之外并未规定其他前置条件。本案所涉的商铺并非后续单独建造，而是与小区其他建筑物一起建造、一起竣工、一起于2007年通过规划验收。建屋公司申请涉案商铺首次登记时，提交了小区项目立项批复、国有土地使用权证、《规划批准书》《规划许可证》《规划验收意见书》《建设工程施工许可证》《建筑使用证》、不动产测量报告等材料，已经符合不动产首次登记的要求。苏园管复字[2017]44号文件与本案所涉不动产首次登记不存在前置关系，不影响本案所涉不动产首次登记的合法性。因此，对上述主张不予采纳。 关于园区国土环保局及建屋公司提出，欧典花园小区业主没有授权业委会提起行政诉讼的问题。经查，欧典花园小区业主通过的相关表决事项是“通过司法诉讼对小区商铺、地下车位确权”，该表决含义是小区业主决定通过司法诉讼对小区商铺、地下车位主张权利。至于采取民事诉讼还是行政诉讼方式，因小区业主并非专业法律人士，对其用词不应苛求，故对这一主张不予采纳。 综上，园区国土环保局根据建屋公司的申请，将本案所涉“欧典花园17商幢”商铺登记在建屋公司名下，并向其颁发苏园房（2017）商字第02xx号《商品房屋登记注册证》的行政行为，符合《不动产登记暂行条例》的规定，欧典业委会的诉讼请求不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回欧典业委会的诉讼请求。一审案件受理费人民币50元，由欧典业委会承担。 上诉人欧典业委会上诉称，一、被诉登记行为是将申请登记的房屋登记为商业用途，但建屋公司提交的规划、施工、验收文件均显示为住宅用途，与申请登记的事项不一致。另外，如需改建、扩建、装修或改变使用性质应当向公安消防机构申报办理有关手续，但建屋公司同样未能提交符合商业建筑要求的消防验收报告。二、原审判决不符合《不动产登记暂行条例》第十六条第六项、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条第三项的规定，建屋公司未提交涉案房屋已经竣工验收的证明材料以及该房屋应分摊土地面积的相关材料，被上诉人未对申请登记材料予以查验，未尽到审慎义务，原审法院适用法律错误。三、建屋公司未提交土地证原件，其提交的复印件上留有抵押字样，与正常事实逻辑不相符合，且建屋公司未提供证据证明其是否仍享有土地使用权，原审法院认定事实不清。四、被诉登记行为作出后，欧典花园的计容建筑面积增加，住宅区也改为商住混合区，必然会扩大外来人员流动，增加住宅区管理的难度，而且也挤占了小区的公共服务设施和安全隐患，严重损害了小区业主的合法权益。被上诉人在作出登记行为时没有征询全体业主及业委会的意见，且因涉案小区已建成十年，技术上不具备从住宅项目变更为商住项目的可能性。五、上诉人就苏园管字[2017]44号批复提起的诉讼尚在二审当中，本案应以二审案件的审理结果为依据，但原审法院未继续中止审理违反法定程序。综上所述，请求撤销原判，撤销被上诉人于2017年7月4日颁发给建屋公司的苏园房（2017）商字第02xx号《商品房屋登记注册证》所对应的不动产登记，诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人园区国土环保局答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 原审第三人建屋公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 在二审中，上诉人向本院提交了以下2份证据：1.《关于优化××城商业街××幢供水管理模式的工作联系函》；2.《关于欧洲城17幢商业街生活用水改造工作联系函》。本院经审查认为，上述证据与被诉登记行为之间不具有关联性，本院不予采纳。 本院查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第一项规定，尚未登记的不动产首次申请登记的，可以由当事人单方申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本案中，建屋公司就涉案房屋申请首次登记时，提交了不动产登记申请书、不动产登记委托书、营业执照、法定代表人身份证复印件、立项批复、土地使用权证、建设工程规划许可证、规划验收意见书、建设工程施工许可证、建筑用地测量成果、不动产测量报告等相关材料。申请人提交的材料符合《不动产登记暂行条例》第十六条规定的登记申请条件，被上诉人园区国土环保局经审查后予以登记，符合上述规定。上诉人欧典业委会的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人苏州工业园区欧典花园小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 姚一鸣 审 判 员 陈芝颖 审 判 员 姜雨昊 二〇二〇年十月十四日 法官助理 王雪麟 书 记 员 陆 婷