安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终318号 上诉人（原审原告）：黄山南苑易家酒店有限公司，住所地安徽省歙县桂林镇吴川村歙州画家村12幢5001号，统一社会信用代码9134102134389718XK。 法定代表人：詹顺贤，经理。 委托诉讼代理人：周宗华，公司员工。 被上诉人（原审被告）：淳安县农信融资担保有限公司，住所地浙江省杭州市淳安县千岛湖镇新安东路183号6楼，统一社会信用代码91330127782373388F。 法定代表人：诸葛樟良，董事长。 委托诉讼代理人：刘智慧，浙江苏堤律师事务所律师。 上诉人黄山南苑易家酒店有限公司（以下简称南苑易家酒店公司）因与被上诉人淳安县农信融资担保有限公司（以下简称农信融资担保公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院（2021）皖1021民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 南苑易家酒店公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持南苑易家酒店公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由农信融资担保公司承担。 事实与理由：一、一审法院认定南苑易家酒店公司提出的诉讼请求证据不足，与事实不符。南苑易家酒店公司在一审中向法院提交了2016年2月22日至2020年4月25日期间案涉42套房屋已经办理房产证并实际投入使用的证据，并提供证据证明相应的物业服务支出。在此期间的物业服务系南苑易家酒店公司实际管理服务。前期物业服务公司亦向法院提交了说明证实案涉房屋由南苑易家酒店公司提供物业管理服务。以上证据能够证实案涉房屋产生了物业服务费。二、一审法院以南苑易家酒店公司未取得物业服务经营许可，不是建设单位选聘的物业服务企业，亦未与农信融资担保公司签订物业服务合同为由，认定南苑易家酒店公司无权要求农信融资担保公司支付物业费，属于适用法律错误。物业服务的经营许可属于行政管理性规定，本案实际发生了物业管理服务，农信融资担保公司为物业服务的受益人，其实际享受了物业服务就应当支付相应的物业服务费，并不因南苑易家酒店公司没有物业服务经营许可而否定物业服务费的产生。且在本案诉讼时，南苑易家酒店公司已经取得了物业服务经营资格，在拍卖公告中亦明确了在购买人购买前所产生的物业服务费用由出卖人承担。 农信融资担保公司辩称：南苑易家酒店公司并无证据证明案涉42套房屋已经投入适用，且南苑易家酒店公司并非开发商选聘的前期物业服务公司，其诉讼主张无事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 南苑易家酒店公司向一审法院起诉请求：一、判令农信融资担保公司立即支付南苑易家酒店公司物业服务费111372.96元；二、本案的诉讼费由农信融资担保公司承担。 一审法院认定事实：浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳商初字第722号民事判决书判决南苑易家酒店公司的股东周峰返还淳安县银蚕担保有限公司代偿款3012600元及利息，在周峰未按期履行时，有权就抵押物（位于安徽省歙县房屋所有权及国有土地使用权）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。因周峰未按期履行，2016年6月7日浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳执民字第1617号执行裁定书裁定将上述房产以360万元的价格抵给了淳安县银蚕担保有限公司。淳安县银蚕担保有限公司因被淳安县农信担保有限公司吸收合并，2017年12月30日在淳安县市场监督管理局办理注销登记。2018年3月23日淳安县农信担保有限公司名称变更为农信融资担保公司。农信融资担保公司于2020年3月18日委托杭州产权交易所淳安分平台、淳安县产权经纪有限公司对上述房产进行网络公开转让交易，并在交易需知中说明该房产的证载权利人为淳安县银蚕担保有限公司，该房产属本案农信融资担保公司所有。2020年4月22日南苑易家酒店公司通过该网站购买了上述42套房产。 南苑易家酒店公司原为黄山市黄千康华老年服务有限公司，2018年10月22日名称变更为南苑易家酒店公司。2018年10月22日以前的经营范围为：1.老年人生活规划；2.老年养老居住服务；3.家政服务；4.老年产业投资；5.文化艺术交流、策划；6.书画展览服务；7.老年用品、文房四宝、工艺美术品销售。2018年10月22日经营范围变更为：1.酒店管理服务；2.住宿服务；3.餐饮管理服务；4.销售：预包装食品、卷烟、文房四宝、工艺美术品；5.会务会展服务；6.文化艺术交流、策划；7、书画展览服务。2020年4月26日经营范围增加了物业管理服务、停车场服务。2020年5月9日经营范围增加了二手房买卖。 黄山市歙县新创物业管理有限公司与歙县歙州画家村投资置业有限公司签订了歙州画家村前期物业管理委托合同，并于2012年11月12日对物业收费标准签订了补充协议，因资金链断裂，画家村一直未交付使用，黄山市歙县新创物业管理有限公司一直未进场实施物业管理工作。2016年6月淳安县银蚕担保有限公司以物抵债的42套房产尚未通水通电，淳安县银蚕担保有限公司只是办理了产权变更登记手续，但未实际管理使用。 一审法院认为：南苑易家酒店公司的诉讼请求为支付物业服务费，因此本案的案由应为物业服务合同纠纷。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。南苑易家酒店公司要求农信融资担保公司支付物业服务费的期间尚未取得物业服务的经营许可，南苑易家酒店公司不是建设单位选聘的物业服务企业，亦未与农信融资担保公司签订物业服务合同，因此南苑易家酒店公司要求农信融资担保公司支付物业服务费的诉讼请求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回南苑易家酒店公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1265元，由南苑易家酒店公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：南苑易家酒店公司主张农信融资担保公司支付物业服务费是否应予支持。 本案中，南苑易家酒店公司并非建设单位选聘的物业服务企业，其未与建设单位签订前期物业服务合同，亦未与农信融资担保公司签订物业服务合同，其主张农信融资担保公司支付物业服务费，缺乏合同依据。虽然在案涉42套房屋登记在淳安县银蚕担保有限公司名下期间，南苑易家酒店公司对案涉42套房屋所在的公寓楼自行进行了一定管理，但该期间南苑易家酒店公司并未取得物业管理服务经营许可，且农信融资担保公司亦没有实际使用案涉房屋，故南苑易家酒店公司主张农信融资担保公司支付物业服务费依据不充分，一审法院对其诉讼请求未予支持并无不当。 综上所述，南苑易家酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2530元，由上诉人黄山南苑易家酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱继全 审判员  蒋 薇 审判员  谢慧慧 二〇二一年四月二十一日 书记员  刘德生 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。