北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5117号上诉人（原审原告）：张俊敏，女，1967年12月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘建忠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔皓，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场******。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，北京金色凯盛投资管理有限公司员工。上诉人北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）与上诉人张俊敏因确认合同无效纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张俊敏上诉请求：1.请求改判一审判决的第二项中利息项为“以300000元为基数，自2015年12月11日起至2016年4月6日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，以1524898元为基数，自2016年4月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日至，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算”；2.本案的一审诉讼费用按比例承担；3.本案的二审诉讼费用由北京金色凯盛投资管理有限公司。事实与理由：一、根据张俊敏提交的银行转账记录，足以证明其向金色凯盛公司支付经营使用权转让款和面积差额款的日期分别为2015年12月11日和2016年4月7日，一审法院认定张俊敏支付全额购房款的时间为2016年4月14日，并据此作为计算逾期利息的起算点，属于事实认定有误，依法应予改判。二、鉴于一审法院认定逾期利息的起算时间错误，因此相应的诉讼费用的承担比例也应予以调整。金色凯盛公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审，认定《房屋经营使用权转让协议书》有效；2.本案的一、二审诉讼费用由王天驰承担。事实与理由：一、一审法院认定双方之间系房屋买卖合同关系属于认定事实、适用法律错误。案涉项目系政府试点项目，该项目建设的是大型商业综合体而非商品房开发项目。我公司将自己享有的40年经营使用权，向王天驰转让部分权利，该协议并无任何房屋买卖的字眼，也并无任何房屋买卖合同的实质性条款，因此是合法有效的。二、一审法院认定案涉项目没有取得建筑手续与事实不符。该项目已经取得了乡村建设规划许可证、用地批复、土地使用证、消防验收意见书以及房屋质量鉴定报告，并且进行了环评、交通评价，取得用水许可。商业部分已经办理了《房屋不动产登记证》，案涉房屋的《房屋不动产登记证》正在办理中。三、一审程序违法，应当发回重审。一审法院未向我公司释明合同无效的法律后果，严重侵害我公司的合法权利，丧失了反诉的权利。四、一审法院酌定高额的损失和利息，并未做到公平公正。张俊敏针对金色凯盛公司的上诉请求辩称，不同意对方的上诉请求。虽然金色凯盛公司与我签订的名为转让协议，但是协议中含有对于契税、产权分割等房屋买卖的实质性内容的约定，故一审法院认定案涉协议实质为房屋买卖合同属于认定事实清楚。案涉房屋缺乏完整的建设审批手续，故一审法院认定案涉协议无效并无不当。且金色凯盛公司并未在一审中提起反诉，如果金色凯盛公司确有请求可以另行起诉，故一审法院程序并无不当之处。金色凯盛公司对于张俊敏的上诉请求辩称，坚持我公司的上诉请求。张俊敏向一审法院起诉请求：1.请求确认张俊敏与北京金色凯盛投资管理有限公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；2.请求依法判令金色凯盛公司返还张俊敏1524898元并支付利息（以1524898元为基数，自2015年12月11日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.请求金色凯盛公司返还张俊敏支付的取暖费3980.16元；4.请求金色凯盛公司返还张俊敏支付的物业费1931元；5.请求金色凯盛公司赔偿张俊敏装修费20000元；6.请求金色凯盛公司赔偿张俊敏损失770000元；7.诉讼费由金色凯盛公司承担。一审法院认定事实：2015年12月11日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与张俊敏（乙方，受让方）签订《房屋经营使用权转让协议书》；双方在合同书中约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，旧宫镇人民政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成以下协议：一、房屋所在项目基本情况。1.项目名称：世界之花假日广场（暂定名）；2.项目位置：北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3.商业所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订租赁、招商等一切与经营有关的民事合同；4.房屋所在项目占地13万平方米，地上13，地上**，地下**施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的。1.甲方向乙方转让位于世界之花假日广场C2座3层310号房屋的经营使用权。2.房屋预测建筑面积为62.48平方米。三、转让年限和价款。1.该房屋经营使用权转让年限自2016年6月1日起至2056年5月31日止。2.按预测建筑面积计算，合同房屋单价为24520元/平米，房屋总价款为：1532009元。四、付款方式……五、房屋交付……六、甲方责任：1.甲方按照合同第五条约定时间积极履行交房义务，甲方如未按合同规定的时间交付房屋，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本协议约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付转让总价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按转让总价款的1%向乙方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，按照第六条第1款第（1）项约定执行。2.房屋自交付之日起，甲方按照国家相应规定，对房屋质量实行保修。3.在房屋符合办理产权证条件的情形下，积极配合乙方办理产权证。七、乙方责任：1.乙方接收房屋或视同接收后，水、电、暖、物业费等日常费用由乙方自行承担，按照国家规定的相关标准及物业公司的约定及时交纳；2.转让年限届满后，乙方可与土地所有权人另行签订相关协议；3.房屋具备办理产权证条件后，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定缴纳，甲方不承担任何费用，甲方协助乙方办理产权分割等相关手续。……十、特别说明：1.乙方在拥有本合同房屋经营使用权期限内，根据经营实际需要，可将本合同约定房屋剩余经营使用权年限进行转让，但应将转让合同原件报甲方备案；2.本协议约定之房屋，乙方作办公使用。乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，并不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质；3.如遇市政规划拆迁，按国家“谁拆迁，谁受益，谁补偿”的政策执行，因拆迁所得的此房屋补偿款全额归乙方所有。双方还在合同附件中就交房标准的公共范围、室内部分、设备设施等进行了约定。2018年4月13日，金色凯盛公司与张俊敏签订《房屋经营使用权转让协议书之补充协议》，约定实测面积为62.19平方米。合同签订后，截止到2016年4月14日，张俊敏共向金色凯盛公司支付经营使用权转让款和面积差额款共计1524898元。张俊敏向北京金世嘉源商业管理有限公司支付物业费，向北京龙源世纪热力科技有限责任公司支付供暖费。一审法院认为，违反法律规定、行政法规强制性规定签订的合同无效。本案中，张俊敏与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》，虽名为经营使用权转让协议，却含有对房屋产权证办理、缴税等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。因金色凯盛公司在本案法庭辩论终结前未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反法律法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张俊敏与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》属无效合同，金色凯盛公司应返还张俊敏交纳的“经营使用权转让款”1524898元并支付相应利息。合同无效后的损失应予赔偿。合同无效后赔偿损失的基本考虑因素，一般为实际损失及合同双方的责任分担。本案审理中，张俊敏并未提供其遭受损失的证据。根据双方在签订履行合同中的行为，金色凯盛公司未提供涉讼房屋可以合法出售的手续，张俊敏亦未尽到合理的审核义务，因此双方应承担均等的过错责任。对于损失数额和装修费用，根据双方意见、本案具体情况和现场勘察情况，法院对损失和装修费用综合予以酌定，具体数额为损失302000元，装修费用2000元。张俊敏缴纳的取暖费和物业费收费方并非金色凯盛公司，故对于该两项请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、确认张俊敏与北京金色凯盛投资管理有限公司于2015年12月11日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内返还张俊敏合同价款1524898元并支付利息（以1524898元为基数，自2016年4月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内赔偿张俊敏装修费用2000元；四、北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿张俊敏损失302000元；五、驳回张俊敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张俊敏提交账户流水明细2张，其中一张显示2015年12月11日，张俊敏向金色凯盛公司分两笔转账各1000000元，欲证明其就购买的10套房屋及王天驰购买的9套房屋共计向金色凯盛公司支付首付款共计2000000元，其中涉及本案世界之花假日广场C2座3层303号房屋的首付款为300000元；另一张显示2016年4月7日，张俊敏向金色凯盛公司转账4607971元，欲证明其中包含案涉房屋的尾款1232009元。金色凯盛公司认可上述证据的真实性。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，违反法律规定、行政法规强制性规定签订的合同无效。本案中，张俊敏与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》，虽然名为经营使用权转让协议，但合同中包含有对房屋产权证办理、缴税等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，合同中关于办理产权手续的意思表示明确，故案涉转让协议实质为房屋买卖合同。金色凯盛公司虽然提交了案涉房屋所在建筑物的部分审批及开发手续，但案涉房屋所在建筑物的土地性质始终为农村集体土地，金色凯盛公司将欠缺完备的建设许可审批手续的案涉房屋对外出售，违反法律的禁止性规定，故案涉《房屋经营使用权转让协议书》应属无效。金色凯盛公司上诉称案涉合同合法有效缺乏事实及法律依据，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张俊敏与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》被认定为无效，故金色凯盛公司应返还张俊敏交纳的经营使用权转让款1524898元并支付相应利息。二审中，张俊敏提交了账户流水明细2张，其中一张显示2015年12月11日，张俊敏向金色凯盛公司分两笔转账各1000000元，欲证明其就购买的10套房屋及王天驰购买的9套房屋共计向金色凯盛公司支付首付款共计2000000元，其中涉及本案世界之花假日广场C2座3层303号房屋的首付款为300000元；另一张显示2016年4月7日，张俊敏向金色凯盛公司转账4607971元，欲证明其中包含案涉房屋的尾款1232009元。金色凯盛公司认可上述证据的真实性。故关于购房利息损失起算点的认定应以实际转账付款时间为准。据此，一审法院对于金色凯盛公司应返还张俊敏合同价款的利息起算时间认定有误，本院予以纠正。张俊敏的上诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持。根据双方当事人的陈述以及案涉合同的订立过程，金色凯盛公司与张俊敏对于案涉房屋的性质以及手续的办理情况均系明知，金色凯盛公司未提供合法出售案涉房屋的手续，张俊敏亦未尽到相应的审核义务，因此双方应承担均等的过错责任。一审法院根据双方意见、案件的具体情况酌定金色凯盛公司赔偿张俊敏损失302000元并无不当，本院予以维持。另，金色凯盛公司上诉称一审程序违法，侵犯其反诉权利。但经核实，一审法院在审理本案过程中并无程序不当之处，故对其该项上诉主张，本院不予采信。如金色凯盛公司认为其因案涉合同无效产生相应损失，其可另行诉讼解决。综上所述，金色凯盛公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；张俊敏的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决不当之处，本院予以纠正，一审判决正确部分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14712号民事判决第一、三、四项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14712号民事判决第五项；三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14712号民事判决第二项为：北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内返还张俊敏合同价款1524898元并支付利息（以300000元为基数，自2015年12月11日起至2016年4月6日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，以1524898元为基数，自2016年4月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，以1524898元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日至，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；四、驳回张俊敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9262元，由张俊敏负担1963元（已交纳），由北京金色凯盛投资管理有限公司负担7299元（于本判决生效后10日内交纳至原审法院）；二审案件受理费18574元，由北京金色凯盛投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 刘 洁审 判 员 胡珊珊二〇二一年四月二十七日法官助理 周 珍书 记 员 弓梓瑄书 记 员 吕可心