江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0404民初355号原告：吴金达,男，1972年5月23日生，汉族，住常州市钟楼区。原告：吴亚华，女，1975年12月15日生，汉族，住常州市钟楼区。两原告共同委托诉讼代理人：吕雪婷，江苏时强律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张杰，江苏时强律师事务所律师。被告：常州百联物业服务有限公司，统一社会信用代码913204127780405729，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区天禄商务广场B1-70号。法定代表人：蒋成功，该公司总经理。委托诉讼代理人：承科伟，江苏竭能律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，江苏竭能律师事务所律师。原告吴金达、吴亚华诉被告常州百联物业服务有限公司（以下简称百联公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴金达、吴亚华及其委托诉讼代理人吕雪婷、张杰、被告委托诉讼代理人承科伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告公布物业服务期间，被告对小区共有部分的使用及收益情况；小区公共水电费用分摊情况；小区住宅专项维修基金的收取和使用情况；小区物业区域内停车位的使用及收费情况；小区共有部分的消防、绿化维护记录及支出费用情况；小区装饰装修、违章搭建管理相关情况；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由如下：原告系金洲花城别墅区22幢22-2号的业主，与被告方签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业管理服务，物业管理服务内容包含对小区房屋共有部分、公共设施设备、公共绿化、环境卫生、安全防范、交通、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理等，并约定别墅物业服务费标准为1.8元/平方米。同时，被告向原告提供《前期物业服务管理公约》，就物业服务事项向原告作出承诺。原告认为自己所购买的系高档别墅小区，但是现在别墅区范围内各种违章搭建随处可见，影响整个别墅区业主的生活环境和生活质量，被告未能按照合同的约定尽到物业管理义务且侵犯了原告的知情权，为维护自身的合法权益，特向本院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据:1.房屋所有权证、国有土地使用证原件，证明原告吴金达、吴亚华是邹区镇金洲花城22幢22-2号房屋所有权人，是金洲花城小区业主；2.前期物业管理服务协议、前期物业管理服务公约原件各一份，证明原告吴金达、吴亚华与被告形成物业管理服务合同关系，物业管理服务内容包含小区房屋共有部分、公共设施设备、公共绿化、环境卫生、安全防范、交通、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理等，同时，被告就金洲花城小区装饰装修管理问题专门制定了管理规定，在前期物业管理服务公约第9页15.1章权利第6项明确约定业主有权要求物业服务机构按照规定和程序定期公布物业服务费用、收支账目的相关约定；3.小区公示牌照片2张，证明被告没有就物业服务相关信息向业主进行公示；4.小区违建照片7张，证明被告没有履行物业管理服务职责，导致小区内搭建违章建筑；5.小区其他照片13张，证明被告没有履行物业管理服务职责，导致小区内垃圾无人清理、绿化养护不到位；6.政风热线新闻，证明被告没有履行物业管理服务职责，导致小区内搭建违章建筑,虽然通过新闻加以报道及反应，但时至今日该新闻中反应的问题尚未得到妥善处理，该区域内违章搭建仍未能拆除；7.视频3段，证明被告不进行绿化养护，还将垃圾堆放在原告家中。被告未提交答辩状，在庭审中被告辩称：原告未缴纳物业费，无诉讼主体资格。若法院认为原告有诉讼主体资格，同意依法公开原告诉讼请求中物业公司应该公开的事项。其中：小区住宅专项维修基金目前尚未使用，有几项正在申报，原告可自行去房管局查询小区住宅专项维修基金的收取和使用情况，原告主张的小区专项维修基金的收取和使用情况不属于被告公示的范围。对于违章建筑，阻止和拆除违法搭建不属于物业合同内容，应由城管等执法部门负责，即使存在违建，被告也已上报行政执法部门。小区共有部分的消防、小区装修装饰、违章搭建管理相关情况，不属于业主知情权的范围。被告向法院提交了以下证据：原告方物业费缴纳情况表，证明原告在金洲花城有两套房屋，其中别墅27-1从未缴纳过物业费，别墅22-2物业费缴纳至2014年4月30日。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：原告吴金达、吴亚华系金洲花城小区别墅区业主，在金洲花城有22幢22-2号、27幢27-1号两处房产，被告百联公司作为该小区的物业管理企业，于2011年4月22日与原告、房地产开发企业常州市联新房地产开发有限公司（以下简称联新公司）三方签订《前期物业管理服务协议》，约定在本物业区域业主大会选聘物业管理企业之前，联新公司委托被告百联公司负责本区域的前期物业管理工作。被告百联公司制作《前期物业服务管理公约》并交付在审理过程中，原告主张，其作为房屋所有权人，属于业主，且原告也支付过物业费，只是在小区违章建筑出现后原告多次向被告反映，被告非但没有制止，还进行放任，尤其在疫情期间放任其他人员在小区内运送材料进行搭建，在此情况下原告才暂时拒付物业费，故原告有诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第6条第7-9款的规定，业主监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，业主监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用，所以对专项维修基金业主享有知情权。根据《江苏省物业管理条例》第68条第3款的规定，物业管理区域内禁止违法搭建建筑物、构筑物，物业服务企业应当及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告有关部门，对于违章建筑，被告有管理义务，所以对小区内大量存在的违章建筑，被告存在管理失职，原告有权知晓被告对违章搭建的管理情况。根据《前期物业服务管理公约》第5-14章的规定，约定包含物业的环境管理、道路交通管理以及物业的绿化管理，既然原被告双方有约定，该部分内容应该属于业主知情权范围，被告百联公司作为物业管理企业应定期对相关内容进行公示。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第10条的规定，清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用属于公共服务费，而根据该办法第34条规定，公共服务费应当在物业管理区域内的显著位置进行公示，接受业主和社会监督。故原告诉讼请求的内容均属于业主知情权的范围，被告百联公司作为物业管理企业应予以公示。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，对建设单位聘请的物业服务企业或者管理人，业主有权依法更换。第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。由此可见，对物业管理企业进行监督是法律赋予业主的一项法定权利。原告作为金洲花城的业主，如果存在未按时交纳物业费的情形，被告可通过有效途径维护其合法权益，但并不能导致原告作为业主所享有的法定权利的丧失，因此被告对原告不具有诉讼主体资格的抗辩不成立，原告享有诉讼主体资格。对原告主张被告百联公司予以公布的具体事项，本院分别作出判断：对于小区共有部分的使用及收益情况，根据《物业管理条例》第六条的规定，业主在物业管理活动中，监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督，监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。因此，对于小区共有部分的使用及收益情况，业主享有知情权，故对原告要求公开小区共有部分的使用及收益情况的诉讼请求，本院依法予以支持。对于小区公共水电费用分摊情况，双方签订的《前期物业管理服务协议》第3条约定，物业共用设施设备运行费用按其实际发生成本由原告向被告均摊交纳，而《江苏省物业服务收费管理办法》第34条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期在物业管理区域内显著位置公示公共水电费分摊情况，接受业主和社会的监督。因此，对于小区公共水电费用分摊情况，业主享有知情权，故对原告要求公开小区公共水电费用分摊情况的诉讼请求，本院依法予以支持。对于小区住宅专项维修基金的收取和使用情况，根据《中华人民共和国物权法》》第七十九条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《物业管理条例》第6条第9款规定，业主监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用，所以对专项维修基金业主享有知情权。因此，对于小区住宅专项维修基金的收取和使用情况，业主享有知情权，故对原告要求公开小区住宅专项维修基金的收取和使用情况的诉讼请求，本院依法予以支持。对小区物业区域内停车位的使用及收费情况，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库、应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，业主对于小区物业区域内停车位的使用及收费情况享有知情权，故对原告要求公开小区物业区域内停车位的使用及收费情况的诉讼请求，本院依法予以支持。对于小区共有部分的消防、绿化维护记录及支出费用情况，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第10条的规定，清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用属于公共服务费，而根据该办法第34条规定，公共服务费应当在物业管理区域内的显著位置进行公示，接受业主和社会监督。故对原告要求公开小区共有部分的消防、绿化维护记录及支出费用情况的诉讼请求，本院依法予以支持。对于小区装饰装修、违章搭建管理相关情况，根据《中华人民共和国物权法》第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主监督。根据《江苏省物业管理条例》第68条第3款的规定，物业管理区域内禁止违法搭建建筑物、构筑物，物业服务企业应当及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告有关部门.因此，对于小区内的装修装饰，违章搭建情况业主也享有知情权，故对原告要求公开小区装饰装修、违章搭建管理相关情况的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，根据《物权法》第七十四条、七十九条、第八十一条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：被告常州百联物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布如下内容：小区共有部分的使用及收益情况；小区公共水电费用分摊情况；小区住宅专项维修基金的收取和使用情况；小区物业区域内停车位的使用及收费情况；小区共有部分的消防、绿化维护记录及支出费用情况；小区装饰装修、违章搭建管理相关情况。案件受理费本院减半收取40元（原告已预交），由被告常州百联物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 钱慧南二〇二一年四月十四日法官助理 王 夏书 记 员 赵倩虹