大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初7191号 原告：呷哺呷哺餐饮管理有限公司。住所地:北京市大兴区黄村镇孙村组团务顺南路北侧。 法定代表人：刘冠纬,总经理。 委托诉讼代理人：徐璞，该公司法务部经理。 委托诉讼代理人：郭文建，该公司经理。 被告：大连冠郡商业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区人民路12号。 法定代表人：曹光亮,总经理。 委托诉讼代理人：李晓飞，该公司员工。 第三人：大连大都会汽车销售有限公司。住所地：大连市中山区武汉街71号。 法定代表人：王盛家，执行董事。 委托诉讼代理人：王健勇，北京大成（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王向华，女，该公司员工。 原告呷哺呷哺餐饮管理有限公司,与被告大连冠郡商业管理有限公司、第三人大连大都会汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐璞、郭文建、马润华，被告委托诉讼代理人李晓飞、齐皓，第三人委托诉讼代理人王向华、郭文建、李洋先后到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2014年9月2日签订的租赁合同、2015年签订的关于呷哺呷哺大连大都会店计租日之《租赁合同》补充协议、2018年6月20日签订的《租赁合同》补充协议（一）、2018年11月27日签订的《租赁合同》补充协议（三）;2、请求判令被告退还原告履约保证金100000元;3、请求判令被告支付原告违约金70579.59元4、请求判令被告支付原告装修损失1069992.7元;5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年9月2日签订租赁合同,约定原告承租被告经营的位于大连市中山区武汉路71号大都会购物中心项目2-2001-204房产(236平米)经营呷哺呷哺火锅店,租期2014年10月25日至2024年9月30日。2018年11月27日双方签订《租赁合同》补充协议(三)约定原告租赁面积由原236平米调整为一层55.64平米、二层420.03平米,面积共计475,67平米,调整后原告自行装修,装修完成后自开业日起计租。协议签订后2019年1月2日原告进场装修,同年1月26日原告收到房屋产权方大连大都会汽车销售有限公司函件,告知因被告未按期支付其租金,其已与被告解除租赁合同,并要求原告与其重新签订租赁合同。原告随即暂停装修施工并多次联系被告要求其说明情况,但被告至今未与答复。据此原告认为被告以丧失涉案房屋的经营权导致无法继续履行原被签订的租赁合同,已构成根本性违约。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与第三人在解除协议中约定被告与原告的债权债务都由第三人承接。根据解除协议，后续原告的店铺租赁事宜应由原告与第三人协商，被告只负责提供相关材料，被告不是物业管理方，原告何时进场进行装修需要第三人同意，原告的装修不是被告同意的情况下进行的，被告没有装修进场的许可权利，装修损失被告不负责赔偿。任何商业装修都需要相关消防部门批准才可施工，在报批报建时需要业主提供加盖公章的材料，这些都不是被告可以提供的，被告至今也没有看到相关材料，所以判断要么是第三人违约准许原告施工，要么是原告自行在未经消防部门审批的情况下违法施工，故原告的损失应由原告或第三人承担。根据被告附带的原告商函中显示其在2019年1月6日就不能继续施工，从2019年1月2日进场6日停止施工，请原告的损失如何构成。 第三人述称：原告的诉讼请求与第三人没有直接的利益关系，对其主张不作实体性答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同及其补充协议、保证金收据、房屋产权房情况说明及商函、商函及快递凭证、店铺装修工程合同(不锈钢设备、电气、通风空调、广告招牌)、装修电气工程施工合同(弘成永泰)、消防改造工程合同、付款凭证及发票、装修情况的光盘，不锈钢设备采购合同及结算合同、解除协议；被告与第三人提交了解除合同协议等证据。上述证据经本院开庭质证，予以确认并在卷佐证。根据原告提供的证据及庭审笔录，本院认定事实如下： 2014年9月2日原、被告签订租赁合同,约定：被告将其承租第三人的位于大连市中山区武汉路71号大都会购物中心项目2-2001-204房产(236平米)转租给原告经营呷哺呷哺火锅店,租期2014年10月25日至2024年9月30日；原告承租三年后，有权根据经营需要进行装修改造；原告在合同签订15个工作日内向被告支付履约保证金10万元，履约保证金在本合同终止、解除、届满时，被告应当在原告结清租金后十天内无息返还给原告；有下列情况之一，原告提前终止本合同，并有权要求被告赔偿原告年租金30%的违约金，若违约金不足以弥补损失的，原告有权要求被告赔偿原告一切实际损失。2018年11月27日双方签订《租赁合同》补充协议(三)，协议约定：原告租赁面积由原236平米调整为一层55.64平米、二层420.03平米,面积共计475,67平米,调整后原告自行装修,装修完成后自开业日起计租。 被告与第三方签订解除合同协议书，约定被告与第三人于2014年6月25日签订的房屋场地租赁合同（含原告租赁部分），期限为2014年7月1日至2024年9月29日，双方就合同解除事宜达成协议，于2018年12月31日解除案涉房屋场地租赁关系。双方协商结果未告知原告。 2019年1月2日原告进场装修,同年1月26日原告收到第三人函件,告知因被告未按期支付其租金,其已与被告解除租赁合同,并要求原告与其重新签订租赁合同。原告随即暂停装修施工并多次联系被告要求其说明情况,但被告未与答复。原告认为第三人提出的租赁方案与原协议不同，对其不利而未能与第三人达成协议。原告因装修改造投入而损失1095445.45元（通风空调258330元、招牌20400元、消防工程44500元、装修电气772215.45元）。本案第一次开庭时间未2019年11月29日。 本院认为，原被告之间签订的租赁合同及其补充协议是双方真实意识表示，未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效。双方在合同履行过程中，因被告与第三人解除房屋场地租赁合同，导致原告不能继续租赁使用案涉房屋，被告对原告构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张解除租赁合同及其补充协议具有事实与法律依据，相关合同及协议于2019年11月29日解除。被告收取原告的10万元保证金应当予以返还。 关于原告主张被告赔偿因其违约给原告造成的损失1095445.45元的请求。因被告的违约行为，导致原告不能按照协议继续使用案涉房屋，原告应当承担违约责任，赔偿原告的损失。案涉房屋装修面积超过300平方米，按照消防管理的相关规定，原告在装修前应当将涉及方案提交相关部门予以审核，原告未经审核就进行了装修，对相关损失发生负有一定责任。按照合同计算，违约金应当是70579.59元。原告提交的损失金额远远超过被告签订合同时等预见的金额。原告未提交装修方案、装修预算等相关资料，只向法庭提交装修合同及付款证据，且付款时间发生在早已知道被告不能履行合同后2019年9月，且付款前未于被告协商、确认，合同损失未经过审判等可信机关确认，故对原告提交的损失金额法院不能完全确信。鉴于原告方已经实际装修，肯定发生相关损失，综合考虑双方的过错程度，酌定原告的损失金额为元547722元（1095445.45元÷2），超过部分本院不予支持。至于原告主张的违约金70579.59元，按照合同约定，其与实际损失不能兼得，故本院不予支持。 关于被告称，其与第三人在解除协议中约定被告与原告的债权债务都由第三人承接的意见。因解除协议未经原告同意，故解除协议关于债权债务的约定对原告没有约束力。 关于被告称原告自行在未经消防部门审批的情况下违法施工，原告的损失应由原告或第三人承担的意见。因相关消防法律的规定是管理型规定，而非效力性规定，即使原告违反相关未定，不能导致原告与被告之间合同、协议无效，原告按照合同协议约定进行装修改造，不违反合同约定，不属于违约，不应承担合同的不利后果，故被告的该意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告呷哺呷哺餐饮管理有限公司与被告大连冠郡商业管理有限公司于2014年9月2日签订的租赁合同、2015年签订的关于呷哺呷哺大连大都会店计租日之《租赁合同》补充协议、2018年6月20日签订的《租赁合同》补充协议（一）、2018年11月27日签订的《租赁合同》补充协议（三）于2019年11月29日解除； 二、被告大连冠郡商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告呷哺呷哺餐饮管理有限公司保证金100000元； 三、被告大连冠郡商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告呷哺呷哺餐饮管理有限公司损失款547722元； 四、驳回原告呷哺呷哺餐饮管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费15965元，由原告负担7629元，被告负担8336元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  刘景武 人民陪审员  刘玉兰 人民陪审员  邵志顺 二〇二一年四月二十日 书 记 员  吕来来 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。