辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终268号上诉人（原审被告）：刘玉霞，女，1962年2月24日出生，汉族，户籍地抚顺市望花区，现住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：周鹏（系上诉人儿子），男，1991年9月20日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：孙浩，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗为，男，1986年10月21日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：李科新，辽宁必然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋洁，女，1961年2月11日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：李学峰，辽宁晧日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺市隆达房地产开发有限责任公司，住所地抚顺市新抚区浑河南路中段名人实业有限公司68号楼1号。法定代表人：于守奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜兰英，该公司员工。委托诉讼代理人：刘曼，辽宁天威律师事务所律师。上诉人刘玉霞因与被上诉人罗为、蒋洁、抚顺市隆达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘玉霞上诉请求：1、撤销一审判决；2、上诉人刘玉霞不应承担返还售房款的实体义务。3、案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、本案主要事实。2016年10月15日，上诉人刘玉霞通过无忧中介从被上诉人蒋洁处购买隆达世纪3号楼1单元1903号房屋，面积85.42平方米，价格25万元，当时给蒋洁办理继承花费3000元，其余房款247000元。在签订合同时，发现蒋洁拆迁协议和收据不符，问是否欠费，她表示肯定不欠费，欠费开发商不可能配户（在取得48.94平方米的产权证时，开发公司也没有说此房欠费，等蒋洁办完继承、委托公证，把房款全部给了蒋洁，合同上特标明如果有欠费由蒋洁承担），然后蒋洁交付房屋，上诉人装修房屋花费8万元。2017年1月3日，上诉人将该房产出售给罗为，为签合同，被上诉人蒋洁与上诉人办理代理手续，但其实房屋的处分权已经是上诉人刘玉霞的，是上诉人将该房卖给罗为，签订合同时交付1万元定金，办理产权确认单后，罗为将剩余房款34万元支付给上诉人，上诉人将房屋交付给罗为居住至今。2、一审判决认定事实错误，导致法律关系认定错误，裁判结果错误。本案涉及两个房屋买卖关系，一个是被上诉人蒋洁与上诉人刘玉霞的房屋买卖，一个是上诉人刘玉霞与被上诉人罗为的房屋买卖。基于第一个房屋买卖合同，上诉人刘玉霞支付全部购房款、协助蒋洁办理继承手续，履行了作为购房人的合同义务，关于该合同，被上诉人蒋洁负有协助办理房屋登记手续的义务。基于第二个房屋买卖合同，上诉人刘玉霞协助被上诉人罗为办理了该动迁房屋此前的房屋登记手续，并交付了房屋。本案的实际是，此前就两个合同的签订和履行，三方均没有产生争议，只是由于被上诉人蒋洁与本案开发商之间的债务原因，导致被上诉人罗为没能按时办理房屋登记手续，产生本次诉讼的原因是由于被上诉人蒋洁隐瞒上述情形所致。被上诉人罗为对于与上诉人刘玉霞购买房屋的由来清楚且认可，被上诉人委托上诉人办理，并非是房屋买卖的代理，上诉人取得房屋的占有和处分权后，依法对房屋进行了装修等增值为目的的添附行为，是为第二个房屋交易的积极准备，如果按照一审判决的逻辑，这些行为都应当是委托的组成部分，也就是相应的费用应由所谓的委托人负担，因此一审判决作出的判定显然不合情理。上诉人与被上诉人蒋洁的房屋买卖合同不仅依法成立，而且已经实际履行。一审判决否定上诉人与被上诉人蒋洁之间的房屋买卖事实，认定错误。3、本案一审判决抛开当事人的诉讼请求和答辩意见，径行判决，属于程序错误。本案被上诉人罗为的诉讼请求是要求三被告配合原告办理买卖房屋的房屋登记手续。被上诉人蒋洁的答辩也承认将案涉房屋卖给上诉人刘玉霞的事实。在此情况下，作为裁判机关的人民法院只需要确定实际义务人，判决办理相应登记手续即可。而一审判决却超出诉讼请求范围，对存在于当事人之间的本来没有争议的两次房屋买卖的事实任意进行切割，导致法律关系错乱。与民事诉讼的不告不理的基本原则相违背，程序明显违法。同时，本案本可以通过简单易行的方式作出裁判，一审判决却人为的化简为繁，不仅增加了当事人诉讼成本，也必然浪费司法资源。罗为辩称，一审判决事实清楚，程序合法，法律依据正确，请求驳回上诉。一审判决从根本上解决了四方的债权债务关系，上诉人作为职业中介人在签订买卖合同后采取办理公证成为受委托人方式出现在第二个买卖合同中的做法，规避了法律强制性禁止规定，这一行为产生的风险应由上诉人自己承担，另一被上诉人蒋洁与隆达公司的债权债务纠纷罗为并不知情，但罗为要实现买卖合同目的也需要蒋洁与隆达公司理清债权债务关系。蒋洁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。1、原审原告罗为诉讼请求是确认罗为与蒋洁之间签订的房屋买卖合同合法有效，刘玉霞只是作为蒋洁的代理人签订的协议，原审法院适用合同法396条正确。本案中，2016年11月14日蒋洁与刘玉霞签订委托书并经公证，刘玉霞代理蒋洁出售坐落于望花区和平路油三海45号楼3单元301号房屋，蒋洁认为委托书是双方真实意思表示并不违反任何法律规定，合法有效。刘玉霞作为职业房屋中介从业人员，对其各项办理程序均全部知情懂得操作流程也明确知道法律规定。2、一审法院程序合法，一审判决没有超出原审原告罗为的诉讼请求。3、原审法院审理时，经过庭审已经查明刘玉霞作为房屋中介机构对办理房屋的各项情况均是知情的，也是明确知道受托人并不是案涉房屋的真正所有权人，只是依据委托人委托事项处理委托人项下的财产，原审法院在事实认定及法律适用中并无任何不妥。抚顺市隆达房地产开发有限公司辩称，被上诉人蒋洁至今未付清案涉房屋的扩大面积款27100元，因蒋洁继承了王亚臣的遗产，也就承担着清偿该笔债务的义务，据此一审才会做出让被上诉人蒋洁向我公司支付扩大面积款的判决内容，被上诉人蒋洁对此并未上诉，表明她已接受该判决。我公司认为该判决部分与上诉人无关，上诉人无权提出撤销该部分判决内容的请求。通过上诉人的陈述，其与被上诉人蒋洁签订的先买卖，后代理的二份合同，以及上诉人帮助被上诉人罗为办理了拆迁房屋的产权登记，不难看出上诉人如此操作的目的，就是减少交易环节，降低了交易成本，然而这样的结果，不仅会造成国家税款的流失，也破坏了房屋交易的秩序，因此，一审判决未确认上诉人与蒋洁之间的房屋买卖合同的效力。综上所述，隆达公司认为一审判决认定事实、适用法律正确，应予以维持。罗为向一审法院起诉请求：1、确认原告罗为与被告蒋洁的商品房买卖合同有效，三被告配合原告办望花区号产权过户登记手续，房价35万元；2、案件受理费由被告承担。一审法院查明：被告蒋洁与其丈夫王亚臣(已病故)有房屋一处，坐落于抚顺市望花区和平路油三海45号楼3单元301号，建筑面积48.94m2，该房屋原登记在其丈夫王亚臣名下。2010年12月9日，因该房屋被拆迁，其丈夫王亚臣与抚顺市望花区土地整理中心签订《房屋拆迁产权调换协议书》，将王亚臣建筑面积48.94m2房屋安置到55m2，增加面积部分按1500元/m2计算，为9090元，另25m2为购买商品面积，按3080元/m2计算，为77000元，共计86090元，同时交纳费用100元。2012年12月10日，王亚臣向被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司交纳房屋回迁扩大面积款58990元，2012年12月21日，被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司向王亚臣发放《油三社区回迁安置证》，将其回迁安置在望花区，回迁房屋面积85.42m2。从2012年至2016年期间，王亚臣病故。2016年10月15日，被告蒋洁与被告刘玉霞签订《房屋买卖合同》，购买坐落于望花区建筑面积85.42m2回迁房屋，价款为247000元；并特注明：以前所欠一切费用由甲方(蒋洁)承担。2016年11月7日被告蒋洁以继承取得的方式将已拆迁抚顺市望花区和平路油三海45号楼3单元301号，建筑面积48.94m2房屋产权证更名到本人名下，为单独所有。2016年11月14日，被告蒋洁与被告刘玉霞再次签订《委托书》，委托事项是被告蒋洁委托被告刘玉霞代为出售抚顺市望花区和平路油三海45号楼3单元301号房屋，代为收取卖房款，代为签订《房地产买卖契约》等，并于当日到抚顺市公证处对以上委托手续进行了公证。2017年1月2日，被告刘玉霞作为被告蒋洁的代理人与原告罗为签订《房屋买卖合同书》，约定将坐落于抚顺市望花区和平路油三海45号楼3单元301室房屋(建筑面积85.42m2)，回迁后的地址为区隆达世纪3号楼1-1903号(新房面积85.42m2)以35万元的价格卖给罗为，房屋过户手续均由甲方被告蒋洁承担。2017年1月4日，原告罗为如约将35万元现金交付于刘玉霞后搬进该商品房居住至今。因望花区隆达世纪花园小区整体不能办理产权手续，2017年1月7日，被告刘玉霞又与原告罗为签订《补充协议》，双方约定于2017年1月25日之前由被告刘玉霞先在产权交易部门办理动迁之前的房屋过户手续，等到望花区隆达世纪花园集体办理产权证时，由刘玉霞负责办理新的产权证，所受理的费用由被告刘玉霞全部承担。2017年1月25日前，被告刘玉霞将望花区和平路油三海45号楼3单元301室的产权证办理完毕后交于原告罗为。2019年年初，原告罗为得知望花区隆达世纪花园小区业主均可以办理新的产权证，遂告知被告刘玉霞依约为罗为办理产权证，但因此前被继承人王亚臣拖欠被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司房屋扩大面积款27100元，被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司拒绝配合办理相关手续，被告刘玉霞亦无法办理相关手续，原告罗为诉至法院，因原、被告各方各持已见，未能调解。一审法院认为，本案存在房屋拆迁安置、房屋法定继承、房屋买卖、代理等多种法律关系，其中被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司与被继承人王亚臣、被告蒋洁之间系房屋拆迁安置关系、被告蒋洁与被告刘玉霞之间存在第一次房屋买卖关系，被告蒋洁、被告刘玉霞与原告罗为之间为第二次房屋买卖及代理关系，现房屋拆迁安置、房屋法定继承关系均已完成，但被继承人王亚臣、被告蒋洁拖欠被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司房屋扩大面积款27100元债务一直未清偿，因被继承人王亚臣遗产房屋份额已由被告蒋洁继承取得，故其债务亦应由其偿还，该债务虽已超过诉讼时效，但作为自然债务仍然存在，以上房屋法定继承、房屋买卖、代理等多种法律关系的标的物，均指拆迁安置后的房屋，即坐落于望花区房屋(建筑面积85.42m2)，该房屋建成后一直未发生所有权变动，被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司作为争议房屋所有权人，有权以该房屋拖欠扩大面积款27100元这一债务抵销向被告蒋洁交付房屋所有权的债务，并进行抗辩，拒绝就该房屋办理相关产权手续。另外，因以上个合同关系当事人相对独立，原告罗为将抚顺市隆达房地产开发有限责任公司列为被告进行诉讼，系诉讼主体错误，被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司在本案中属于有独立请求权的第三人。被告蒋洁将房屋出售给被告刘玉霞，收取房屋价款之后又通过被告刘玉霞代理出售给原告罗为，因房屋拆迁安置两次连环房屋买卖合同签订后，均未办理房屋产权过户手续该房屋所有权仍应为第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司。以上房屋拆迁安置及两次连环房屋买卖合同虽然合同当事人各自独立但每个合同关系中当事人均负有转移该房屋所有权给对方当事人的义务，即第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司根据房屋拆迁安置协议及法定继承负有将该房屋过户给被告蒋洁名下的义务，之后，被告蒋洁负有将该房屋过户给被告刘玉霞的义务，再之后，被告刘玉霞负有将该房屋过户给原告罗为的义务，以上合同义务相连续，故原告要求确认：与被告蒋洁的商品房买卖合同有效，并由三被告配合罗为办理望花区产权过户登记手续，该诉讼请求应予支持。关于被告蒋洁与被告刘玉霞之间的第一次房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，也应认定为有效，但是被告刘玉霞就该房屋又与被告蒋洁签订委托代理合同，并进行公证，同意被告蒋洁将该房屋转售他人，并从中负责代办相关手续，应视为与被告蒋洁解除了第一次房屋买卖合同，既然被告刘玉霞为被告蒋洁代理出售房屋给原告罗为，出售后的房屋价款扣除代办手续费、代理费用后剩余部分应全部交付被告蒋洁，被告蒋洁收取原告罗为购房款后，应将第一次房屋买卖合同价款247000元退返被告刘玉霞。至于被告刘玉霞为被告蒋洁代理出售房屋所支出的代办费、代理费应由被告蒋洁承担，具体数额可由其双方另行商议或另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百三十五条、第三百九十六条之规定，判决：一、原告罗为与被告蒋洁签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告刘玉霞于判决生效后5日内将代为收取原告罗为的购房款350000元交付被告蒋洁，被告蒋洁于判决生效后5日内将收取的第一次房屋买卖购房款247000元退返被告刘玉霞，并将拖欠房屋拆迁扩大面积款27100元清偿给第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司，第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司收到以上款项后10日内，第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司及被告蒋洁配合原告罗为办理望花区产权过户手续。被告如未按本判决确认的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6550元，由被告蒋洁负担。二审期间，上诉人刘玉霞提交下列证据：1.银行账户交易明细，拟证明：2016年11月14日刘玉霞将购房款转至蒋洁指定帐户，蒋洁确认收到全额购房款，双方于当日交付案涉房屋。2.装修合同、收款收据、银行交易明细，拟证明：上诉人从蒋洁处购买案涉房屋后，对案涉房屋进行装修，支付装修费用共计8万元。3.申请证人陈某出庭作证，拟证明：上诉人刘玉霞在无忧中介购买的蒋洁房屋，案涉房屋是蒋洁的外甥在我中介所登记，约定价格25万元，清水房。被上诉人罗为质证意见：对证据1、2的真实性没有异议，但与本案没有关联性，一审法院给上诉人留出相应诉权；对证据3的真实性、关联性有异议。被上诉人蒋洁质证意见，对证据1的真实性没有异议，对证据2、3的真实性有异议。被上诉人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司质证意见，对证据1的真实性没有异议，对证据2、3的真实性有异议，且与本案没有关联性。本院经审理查明，2017年1月2日，刘玉霞以蒋洁代理人身份与罗为签订《房屋买卖合同书》，约定将坐落于抚顺市望花区和平路油三海45号楼3单元301号房屋(建筑面积48.94m2)，回迁后的地址为隆达世纪3号楼1-1903号(新房面积85.42m2)以35万元的价格卖给罗为。2017年1月4日，抚顺市房屋交易管理中心向抚顺市不动产登记中心出具房屋交易与产权业务确认单，确认：罗为、陈娜为望花区和平路油三海45号楼3单元301号（48.94m2）的受让方。另查明，刘玉霞与蒋洁签订《房屋买卖合同》后，于2016年11月14日支付全部购房款，蒋洁将案涉房屋（清水房）交付刘玉霞。后刘玉霞将该房屋装修后出售给罗为，罗为居住至今。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。本案，蒋洁与刘玉霞签订《房屋买卖合同》约定了买卖房屋坐落位置、面积、价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等内容，该合同是双方真实意思表示，内容约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2016年11月14日，刘玉霞依约向蒋洁支付了全部购房款及交纳相关手续费，蒋洁向刘玉霞交付案涉房屋，该房屋买卖合同已经履行完毕，刘玉霞取得涉案房屋。后刘玉霞将房屋装修后向罗为出卖并交付，罗为居住至今，刘玉霞与罗为对房屋交易事实及交易价款没有异议。虽然刘玉霞以蒋洁委托代理人的名义出售房屋，但蒋洁对于刘玉霞签订的房屋买卖合同并不知情，款项由刘玉霞收取，房屋系刘玉霞交付；一审庭审中蒋洁自述“已经将房屋卖给了刘玉霞，没有委托刘玉霞代理与罗为签订任何合同，同意配合过户到刘玉霞名下”；蒋洁在办理公证委托当日收取刘玉霞全部购房款并交付案涉房屋相关手续，因此双方间并非真实委托，蒋洁与刘玉霞的委托关系应认定无效。关于2017年1月2日《房屋买卖合同》效力问题。该合同约定的交易房屋为抚顺市望花区和平路油三海45号3单元3楼301室（建筑面积48.94平方米），2017年1月4日刘玉霞在抚顺市不动产登记中心为罗为办理了301室（建筑面积48.94平方米）的房屋交易与产权业务确认单，确认转让方为蒋洁、受让方为罗为、陈娜；而301室房屋已于2010年拆迁灭失，被拆迁房屋于2012年回迁至隆达世纪3号楼1单元1903号（面积85.42平方米），罗为与刘玉霞实际交易房屋为1903号房屋；一审庭审中蒋洁亦否认委托刘玉霞与罗为签订房屋买卖合同，因此该房屋买卖合同均非双方当事人的真实意思表示，罗为与刘玉霞签订《房屋买卖合同》及《补充协议》拟通过将被拆迁房屋直接过户至罗为名下，以规避国家税收政策为目的，故罗为主张该房屋买卖合同有效违反法律规定，不能成立。本案实际为房屋连环买卖行为，双方办理委托公证仅是为简化过户手续，有规避交易环节税费的嫌疑，故应认定刘玉霞与罗为之间系房屋买卖关系。目前涉案房屋具备办理不动产登记的条件，为防止在办理变更登记过程中当事人对相应税费的规避或再起纠纷，故各方当事人应当依次办理房屋所有权转移登记手续。蒋洁应首先将案涉房屋产权变更登记至刘玉霞名下，刘玉霞取得房屋产权人变更登记后应协助罗为办理房屋产权变更登记手续。关于产权过户过程中费用的负担，应由双方根据法律规定及双方签订的房屋买卖合同约定各自负担相应的费用。关于房屋拆迁扩大面积款27100元问题，蒋洁虽辩称与房屋拆迁部门达成补充协议免除该部分费用，但未提交相关证据佐证，抚顺市隆达房地产开发有限责任公司对此不予认可，故其该项抗辩不能成立，蒋洁对一审法院判决其向抚顺市隆达房地产开发有限责任公司支付拖欠的房屋拆迁扩大面积款27100元没有提出上诉，故本院对该部分判项予以维持。综上，刘玉霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2116号民事判决；二、蒋洁于本判决生效之日起五日内向抚顺市隆达房地产开发有限责任公司支付房屋拆迁扩大面积款27100元，抚顺市隆达房地产开发有限责任公司收到以上款项后十日内，抚顺市隆达房地产开发有限责任公司及蒋洁协助刘玉霞办理抚顺市望花区房屋产权变更登记手续，将产权人变更登记为刘玉霞；三、刘玉霞应在取得上述房屋产权人变更登记后十日内协助罗为办理抚顺市望花区房屋产权变更登记手续，将产权人变更登记为罗为；四、驳回罗为的其他诉讼请求。被告如未按本判决确认的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费6550元，由蒋洁负担；二审案件受理费6550元，由被上诉人蒋洁负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二一年四月二十八日书记员 王红艳