北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2862号上诉人（原审原告）：郭京宝，男，1961年2月14日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：夏可亮，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国铁道建筑集团有限公司，住所地北京市海淀区复兴路40号。法定代表人：汪建平，董事长。委托诉讼代理人：马勇，男，中国铁道建筑集团有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：张京莹，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京五棵松饭店有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路19号。法定代表人：韩元军，董事长。委托诉讼代理人：秦浩，男，北京五棵松饭店有限公司职工。委托诉讼代理人：王一，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。上诉人郭京宝与被上诉人中国铁道建筑集团有限公司（以下简称铁道建筑公司）、被上诉人北京五棵松饭店有限公司（以下简称五棵松饭店）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭京宝上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1．上诉人郭京宝依据《出售公有住房屋买卖契约》以房屋买卖合同纠纷为由提起本案诉讼，与此前诉讼不同，不属于重复诉讼。根据上述契约第十条、第十一条约定，铁道建筑公司在出售房屋后，对住宅公共部位和共用设施的维修养护应承担责任，保证业主的居住安全和设备的正常使用，并保证自来水、生活用电、电梯、冬季取暖的正常供应。上诉人搬离涉案房屋可以说是被五棵松饭店强制的，安置费等相关标准也是被上诉人确定的。上诉人将涉案房屋交由五棵松饭店改造期间，五棵松饭店对涉案房屋的水电设施进行了拆除。上诉人一审期间提交了现场勘验申请，一审法院置之不理。上诉人要求五棵松饭店与铁道建筑公司承担连带责任，有事实及法律依据。一审判决引用了与本案无关的其他案件事实，与本案事实无关。2．一审判决根据合同法第八条规定作出判决，但《出售公有住房屋买卖契约》缔约人恰恰应当遵守合同法第八条规定，履行合同义务，一审判决适用法律错误。铁道建筑公司、五棵松饭店辩称，同意一审判决。郭京宝向一审法院提出诉讼请求：1．判令铁道建筑公司、五棵松饭店给郭京宝居住的北京市海淀区房屋进行修复并恢复原状适合安全居住；2．判令铁道建筑公司、五棵松饭店自2019年1月1日起至郭京宝居住的北京市海淀区房屋进行修复并恢复原状之日止每月给付郭京宝安置费（租房费）6500元；3．判令铁道建筑公司、五棵松饭店自2019年1月1日起至郭京宝居住的北京市海淀区房屋进行修复并恢复原状之日止按郭京宝该面积每平方米30元支付郭京宝每年度取暖费；4．本案诉讼费由铁道建筑公司、五棵松饭店承担；5．以上诉讼请求由铁道建筑公司、五棵松饭店承担连带责任。一审法院认定事实：2000年6月10日，中国铁道建筑总公司（甲方）与郭京宝（乙方）签订《出售公有住房买卖契约》，购买北京市海淀区五棵松路91号2号楼3门五层352号房屋（以下简称涉案房屋），该合同第十条约定：“甲方出售住房后，住宅共用部分和共用设施设备的维修养护由甲方承担责任，也可由甲方委托物业管理部门承担维修养护责任，甲方应当定期对共用设施设备进行维修养护，保证乙方居住安全和设备的正常使用。”郭京宝取得涉案房屋所有权证。郭京宝居住的2号楼经鉴定，整体抗震性能不能满足现行北京地区8度抗震设防烈度要求，结构安全性等级为D级房屋，D级房屋是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，有随时倒塌破坏的可能。2016年12月23日，五棵松饭店向业主发出通知，写明：为避免出现房屋坍塌造成重大人员伤亡、财产损失等不可预测情况，确保1号楼、2号楼年内实现全面解危，请1号楼、2号楼居民于2016年12月31日前搬离，若不能按规定时间搬离，将根据相关规定，申请地方政府强制解危。2016年12月30日，五棵松饭店（甲方）与郭京宝（乙方）签订协议书，约定：经中国铁道建筑总公司同意，物资集团授权五棵松饭店具体实施，拆除院内1号楼、2号楼住宅楼，原址改造，现经双方共同协商，就解决乙方原住房拆迁和回迁安置有关问题订立该协议；按照国家有关政策回收乙方现住房，乙方现住房面积54．1平方米；保证提供乙方原址回迁安置新建住房，按国家、北京市相关政策规定确定的价格定向出售给乙方；向乙方提供腾退现住房至搬回新建住房期间的安置费6500元/月，计算起止时间为：甲方规定的搬家日期起至甲方通知乙方收房后3个月止；按旧房屋面积标准向乙方提供改造期间取暖费补贴，单价30元/平方，按日、季计算，非饭店职工或非在饭店退休的员工的住房，改造期间不再交纳取暖费，也不享受取暖费补贴；按本协议约定回迁新建住房，按时交纳旧房抵扣后回迁新房的剩余房款，乙方持有的旧房经评估单位统一评估，以评估的价格作为抵扣房款；因住房改造产生的搬家费、安置费、借款利息、房屋及配套设施建设费用（含设计、监理、勘察等服务费用）、税费等计入房屋改造建设成本，最终经过评估机构评估后，计入房屋价格由购房人承担等。同日，双方签订补充协议书，约定搬家日期原则上不超过2016年12月31日，并约定了安置费及搬家费的发放时间及方式等。2017年1月10日，郭京宝与五棵松饭店签订房屋验收交接单，对于涉案房屋进行交接验收。郭京宝搬出涉案房屋并从五棵松饭店领取相关安置、搬家费用。后因危改工作方案未取得全体居民同意，危改工作未能继续推进。2019年5月21日，郭京宝将铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店诉至一审法院，要求以上铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店连带给其居住的北京市海淀区房屋消除危险并适合正常居住；铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店自2018年1月16日起至其居住的北京市海淀区房屋消除危险并适合正常居住之日止，连带每月给付安置费（租房费）6500元；铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店自2019年1月1日起至其居住的北京市海淀区房屋消除危险并适合正常居住之日止，连带按照其房屋面积每平方米30元支付我每年度取暖费。五棵松饭店提出反诉，要求确认双方签订的协议书及补充协议书已于2018年11月6日解除。2019年9月6日，一审法院作出（2019）京0108民初34421号民事判决书，经审理认为：就涉案房屋的危改问题，五棵松饭店与郭京宝签订协议书及补充协议书，对于危房改造、安置费、取暖费等问题进行了约定，危改工作进行过程中，因危改方案未取得涉案楼房全体业主的同意，且铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店无权强制涉案楼房内居民予以搬出，进行强制解危，故危改工作无法继续进行，上述协议书及补充协议书无法继续履行，现五棵松饭店要求与郭京宝解除协议书及补充协议书，一审法院予以支持。对于解除时间，根据2018年9月17日全体住户大会会议纪要内容显示：对已搬离的29户住户继续发放租房补助至2018年12月31日，如在2018年12月31日前，签订确认书的住户不足95%，则企业提醒住户“D级危楼随时倒塌不能居住”后，住户可领回房屋钥匙，郭京宝虽称会议纪要记载内容不全，但未就此提交证据证明，一审法院对此不予采信。根据郭京宝陈述其曾于2018年11月20日左右到五棵松饭店领取房屋安置费用时被要求签署知情书，经查，知情书的内容与上述会议纪要相关内容一致，即郭京宝应知签订确认书的住户不足，无法进行解危工作。由此，一审法院认为，五棵松饭店已将解危工作进展情况告知郭京宝，郭京宝对于并非全体居民同意解危工作方案及不符合解危条件亦是知情的，在这种情况下，无法开展解危工作，双方签订的协议书及补充协议书无法继续履行，郭京宝应于2018年12月31日前从五棵松饭店领回钥匙，且根据查明的事实，部分业主也已陆续领回钥匙，故一审法院认定五棵松饭店与郭京宝签订的协议书及补充协议书已于2018年12月31日解除，五棵松饭店应按照协议书约定向郭京宝支付2018年1月16日至2018年12月31日的房屋安置费用，具体金额由一审法院根据协议约定核算。根据合同相对性原则，郭京宝要求其他铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司连带给付房屋安置费用，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于郭京宝主张的取暖费，因协议书及补充协议书已解除，一审法院对此不予支持。对于郭京宝提出要求铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店将其居住的房屋消除危险并适合正常居住的诉讼请求，因协议书及补充协议书已解除，且铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店亦无权强制涉案楼房内居民予以搬出，进行强制解危，故对郭京宝的该项请求一审法院不予支持。判决：1．确认北京五棵松饭店有限公司与郭京宝于2016年12月30日签订的协议书及补充协议书已于2018年12月31日解除；2．北京五棵松饭店有限公司于本判决生效后7日内给付郭京宝2018年1月16日至2018年12月31日的房屋安置费用74855元；3．驳回郭京宝的其他诉讼请求；4．驳回北京五棵松饭店有限公司的其他反诉请求。现该判决已经生效。上述判决生效后，郭京宝未领回涉案房屋钥匙。本案中，郭京宝表示其将房屋交给铁道建筑公司、五棵松饭店进行改造，要求铁道建筑公司、五棵松饭店修复、恢复原状到适合安全居住并继续参照此前标准支付安置费、供暖费。一审法院认为，根据（2019）京0108民初34421号判决书认定，就涉案房屋的危改问题，五棵松饭店与郭京宝签订协议书及补充协议书，对于危房改造、安置费、取暖费等问题进行了约定，危改工作进行过程中，因危改方案未取得涉案楼房全体业主的同意，且铁道建筑公司、中铁物资集团有限公司、五棵松饭店无权强制涉案楼房内居民予以搬出，进行强制解危，故危改工作无法继续进行，并认定五棵松饭店与郭京宝签订的协议书及补充协议书于2018年12月31日解除，五棵松饭店应按照协议书约定向郭京宝支付2018年1月16日至2018年12月31日的房屋安置费用，因协议书及补充协议书已解除，对于郭京宝主张的取暖费不予支持。本案中，郭京宝表示房屋为D级危房，要求修复和恢复原状到适合安全居住，其主张实则仍为要求铁道建筑公司、五棵松饭店实施强制解危，消除危房的危险性，在未取得涉案楼房全体业主同意的情况下，郭京宝要求铁道建筑公司、五棵松饭店对涉案房屋及所在2号楼进行修复并恢复原状适合安全居住并支付安置费、取暖费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回郭京宝的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查明：郭京宝就涉案2号楼进行的权利主张，未获得2号楼全体业主的授权。此外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《出售公有住房屋买卖契约》系基于签约双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，郭京宝主张依据上述契约第十、十一条约定，请求铁道建筑公司、五棵松饭店修复对涉案2号楼进行修复至安全居住，但郭京宝并非2号楼的所有权人，并无权限代表2号楼提出该请求；另外，郭京宝作为其房屋的所有权人，要求对其房屋进行修复至安全居住，不符合《出售公有住房屋买卖契约》第十条关于维修养护范围限于住宅共用部位和共用设施设备的约定，故郭京宝的上述主张不能成立。郭京宝所提关于恢复原状的诉讼请求，并非房屋买卖合同纠纷案件应予审查的范围，应另行解决。基于上述理由，郭京宝再主张安置费、取暖费，没有事实与法律依据，其主张不应获得支持。鉴上所述，郭京宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由郭京宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐述梁审 判 员 梁 睿审 判 员 张 静二〇二一年四月二十一日法官助理 王晓韬书 记 员 张雪冬