山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终381号 上诉人(原审被告)：聊城奥森置业有限公司，住所地：山东省聊城市奥森花园小区一期会所。 法定代表人：李文华，董事长。 委托诉讼代理人：李婷，山东万航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘长顺，男，1980年8月3日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 上诉人聊城奥森置业有限公司（以下简称奥森置业）因与被上诉人刘长顺房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院(2020)鲁1502民初12512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 奥森置业上诉请求：依法改判(2020)鲁1502民初12512号民事判决书第二项，降低奥森置业承担逾期办证违约金的标准，依法判令奥森置业向刘长顺承担逾期办证违约金1万元；本案诉讼费用由刘长顺承担。事实及理由：一审判决奥森置业向刘长顺承担逾期办证违约金19309.6元过高，不符合合同法的违约金填补性原则及公平原则，依法应予减少。 根据我国合同法及司法解释相关规定，应当以实际损失作为判断一方承担违约责任的依据，本案中，合同并未约定逾期办证违约责任的承担方式，应当严格以刘长顺实际损失作为奥森置业承担违约责任的判断基础。实际上刘长顺并未有实际损失，反而因房屋市场价格大幅上涨(从购买时的3700元左右每平上涨至10000元左右每平)取得相当收益。若刘长顺未举证证明因逾期办证导致的损失，奥森置业就不应承担损失赔偿责任。因此，在刘长顺没有举证证明其损失的情况下，应充分考虑房屋价格上涨因素，降低奥森置业承担逾期办证违约金的标准，请求依法判令奥森置业向刘长顺承担逾期办证违约金1万元。 被上诉人刘长顺辩称：1.奥森置业所述的“房价上涨我受益了”，因为奥森置业的证办的晚，证办的晚和房价上涨没有必然联系，如果说刘长顺当时有证，把房子卖了炒股，可能比房价上涨的更多；2.奥森置业说合同法的约定，根据合同法113、114条规定有失公平性，但是114条显示约定的违约金过高，约定的违约金是指合同上约定的，但是我们的合同上没有约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条“合同没有约定违约金或损失数额难以确定”，正是因为难以确定的因素，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应当参照本条规定执行，另外，合同法在2021年1月1日已经废止，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是最新规定的，这是合同法的补充，所以应该参照该解释执行。 刘长顺向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令奥森置业继续履行合同，协助办理案涉房产办证所需手续；2.依法判令奥森置业支付逾期办证违约金186636.46元（自2014年6月10日至法院判决通知为刘长顺办理房屋所有权证及赔偿违约金时止，按年利率6%计算）；3.判令本案包含诉讼费在内的一切费用由奥森置业承担。 一审法院认定事实：2012年8月30日，刘长顺与奥森置业签订《商品房预售合同》，约定奥森置业将奥森花园小区第17幢3单元3082号房屋及地下室出售给刘长顺，房款总计493095元整。该合同第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……3.双方协商解决”。 合同签订后，刘长顺按照合同约定将购房款493095元交付给奥森置业，奥森置业于2014年6月10日向刘长顺交付房屋。奥森置业公司于2020年4月24日取得了涉案项目的房屋所有权大证，2020年5月奥森置业发布《关于奥森花园一期不动产权证办理的通知》，主要内容为：“奥森花园不动产权证的各项前期工作均已完成，在办理完成房屋面积确认补退相关差价，换取发票及相关手续后，业主可去不动产登记中心自行办理。”涉案楼房于2020年5月13日受理办理。截止庭审时，刘长顺尚未办理案涉房屋不动产登记证书。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。对奥森置业于2014年6月10日交房、2020年5月13日通知办理涉案房屋的不动产登记证书的事实，法院予以认定。双方争议的主要焦点问题为：一、本案违约金请求之诉是否部分超过诉讼时效；二、逾期办证的责任及违约金的确定。 一、关于诉讼时效问题。 迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，购房人要求支付逾期办证违约金的，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算。本案被告奥森置业未按合同约定于2015年6月5日（2014年6月10日起360日内）前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，此时违约行为已经发生，双方当事人没有约定违约金的计算方式，但从公平诚信原则出发，考虑到奥森置业的违约行为是一种持续状态，刘长顺对违约金的请求给付应视为一种继续性债权，该债权的诉讼时效应自起诉之日（2020年9月7日）起向前倒推三年，在该三年之内刘长顺主张权利不超过诉讼时效，因此刘长顺主张违约金的起算时间点为2017年9月7日。 二、关于逾期办证的责任及违约金计算方式问题。 虽然，刘长顺未能提供证据证明其实际损失，但是，因奥森置业公司的违约行为，导致刘长顺对涉案房屋的不动产物权登记迟延，会对刘长顺的权利行使，尤其是对房屋进行处分造成影响。鉴于奥森置业公司于2020年4月24日取得了涉案项目的房屋所有权大证，并于2020年5月发布了办证通知，涉案楼房于2020年5月13日可以办证，奥森置业通知业主办证义务已经履行完毕。结合上述关于诉讼时效的论述，奥森置业应当向刘长顺承担自2017年9月7日至2020年5月13日期间的逾期办证违约责任。刘长顺提交的证据不足以证明奥森置业在发布办证通知后仍拒绝协助办理不动产登记证书，故刘长顺请求奥森置业支付2020年5月13日之后的逾期办证违约金，法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是，首先，上述司法解释规定的是“可以”按照已付购房款总额，“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不是“应当”按照已付购房款总额，“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其次，案涉《商品房预售合同》第十一条对逾期交房违约金的约定是“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，根据上述司法解释规定的逾期贷款利息标准，奥森置业公司却需要向刘长顺支付的逾期办证违约金将远高于同期的逾期交房违约金。故，在本案中参照逾期贷款利息标准计算奥森置业公司应当承担的逾期办证违约责任，明显超过奥森置业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给刘长顺造成的损失。若奥森置业公司能够预见，则可能拒绝向刘长顺交付房屋，从而承担更少的违约责任，且影响刘长顺本可行使的对涉案房屋的占有和使用权利，更不利于交易的进行和社会的稳定。逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分，业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给业主造成的损失一般远小于逾期交房给业主造成的损失。综上，在刘长顺未能举证证明其因奥森置业公司逾期办证所受损失的具体数额情况下，法院酌定违约金自2017年9月7日起至2020年5月13日止，以已付购房款493095元为基数，按每日万分之零点四计算，为19309.6元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、限聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起三十天内协助刘长顺办理奥森花园17幢3单元3082号房屋不动产登记；二、限聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘长顺支付逾期办证违约金19309.6元；三、驳回刘长顺的其他诉讼请求。案件受理费4032.73元，减半收取2016.36元，由刘长顺承担1874.99元，聊城奥森置业有限公司承担141.37元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，奥森置业未按约定办证，确会影响刘长顺对案涉房产的出售等处分权利，一审判令奥森置业承担违约责任，并无不当。奥森置业主张其应承担的逾期办证违约金为1万元，认为其未依约办证期间房价上涨，刘长顺从中受益。本院认为，刘长顺是否从房价上涨中受益与奥森置业逾期办证责任的承担并无关联，无论房价上涨还是下跌，奥森置业的行为均影响了刘长顺房产处分权利的行使。因房价上涨而减免奥森置业的违约责任，于法无据。在双方未约定逾期办证责任承担方式的情况下，考虑到合同中约定的购房款总额、逾期交房违约金比例、逾期办证对购房人的影响等现实因素，一审法院酌定按照日万分之零点四计算违约金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人奥森置业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人聊城奥森置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  孙久强 审 判 员  孔繁奎 二〇二一年四月十二日 法官助理  李志新 书 记 员  姚 迪