山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1002执异21号异议人王文博，女，1989年8月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人林丽萍，北京市京师（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人聂华琴，北京市京师（威海）律师事务所律师。申请执行人威海嘉润新能源科技有限公司，住所地威海经济技术开发区。法定代表人孙军朋，董事长。被执行人威海市瑞恒房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区。法定代表人郑美兴，董事长。本院在执行申请执行人威海嘉润新能源科技有限公司（以下简称嘉润公司）与被执行人威海市瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒房产公司）金融借款、担保合同纠纷一案中，查封了被执行人瑞恒房产公司名下的位于威海市文登区环山东路123-7号房屋（以下简称7号房屋）。异议人王文博不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人王文博称，1、瑞恒房产公司于2012年4月6日将7号房屋交付王文博使用至今，双方于2012年5月10日签订商品房认购书，约定房价**元，首付款**元，签订房屋买卖合同办理贷款**元。王文博付清**元首付款后，又支付房款**元，但瑞恒房产公司一直拖延签订房屋买卖合同及办理相关产权登记手续，王文博多次催促无果。王文博于2018年才得知郑华敏办理了7号房屋网签，瑞恒房产公司恶意一房二卖，又将7号房屋为关联公司提供担保设立抵押权，故非王文博自身原因未能办理房屋过户登记。王文博虽未付清全部购房款，但可以按照合同约定将剩余房款交付法院执行。2、7号房屋虽网签备案在郑华敏名下，但并未申请预告登记，亦未办理所有权变更登记，郑华敏并未取得7号房屋的物权。郑华敏从未占有使用及管理过7号房屋，却在诉讼中抗辩对外出租该房屋，且（2020）鲁10民终664号（以下简称664号）民事判决书查明“威海市圣纳贸易有限公司法定代表人郑华敏、公司成立股东为郑华敏……瑞恒房产公司……2009年9月2日变更为郑华敏”，可以证实瑞恒房产公司与郑华敏签订的房屋买卖合同是虚假的，实质是瑞恒房产公司以郑华敏名义签订合同，抵押套取银行信贷资金，故应认定为合同无效；亦可以证实郑华敏对瑞恒房产公司将7号房屋出售并交付王文博的事实是知情的。郑华敏并非善意买受人，其不对该房屋享有物权请求权。3、664号民事判决认定，山东威海农村商业银行股份有限公司环翠区支行（以下简称环翠农商行）于2012年12月5日在办理抵押登记时，网上登记系统未提示有网签备案事实，环翠农商行不存在过失，抵押权成立。法院以环翠农商行不存在过错直接推定由郑华敏承担不利后果是完全错误的，看似损害了郑华敏的利益，实际损害的是王文博的合法权益。王文博购买7号房屋不存在过错。综上，王文博系7号房屋合法权利人，故请求中止对7号房屋的执行。本院查明，2019年10月22日，本院作出（2018）鲁1002民初7584号（以下简称7584号）民事判决书，判令：一、威海市福瑞珠宝有限公司（以下简称福瑞公司）于本判决生效之后十日内向嘉润公司支付**元及利息（利息以**元为基数，自2015年2月27日至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；二、福瑞公司于本判决生效之后十日内向嘉润公司支付律师费**元；二、嘉润公司对瑞恒房产公司提供抵押的位于威海市文登区**号，**号，**号、**号、**室、**阁楼、**室、**室、1**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室共计19套房屋在最高债权余额**元内享有优先受偿权；三、嘉润公司对威海海林商业管理有限公司（以下简称海林公司）提供抵押的位于威海市**号、**号两套房屋在最高债权余额**元内享有优先受偿权；四、威海瑞恒集团有限公司（以下简称瑞恒集团）、郑建明、郑美兴对福瑞公司的上述第一、二项义务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向福瑞公司追偿；五、威海银通融资担保有限公司（以下简称银通公司）对福瑞公司上述第一项义务中的**元，对上述第二项义务中的**元承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向福瑞公司追偿；六、驳回嘉润公司其他诉讼请求。后该案第三人郑华敏、郑美智不服，向威海市中级人民法院（以下简称威海中院）提起上诉，请求撤销7584号判决第二项（实应为第三项），改判嘉润公司对位于威海市文登区**号房屋不享有优先受偿权。2020年8月12日，威海中院作出664号民事判决书，该判决查明：福瑞公司分别于2012年12月5日、2014年4月28日向环翠农商行借款**元，郑建明、郑美兴、瑞恒集团均作为保证人为上述借款提供担保。银通公司为2014年的借款提供担保。就银通公司提供的保证担保，瑞恒集团、瑞恒房产公司、海林公司、郑美兴、郑建明、郑美智及案外人威海市圣纳贸易有限公司（法定代表人郑华敏）、威海市美晟贸易有限公司（法定代表人郑美智）等多人为福瑞公司向银通公司提供了反担保。瑞恒房产公司将包括7号房屋在内的房屋抵押给环翠农商行，办理抵押登记时，电脑系统没有提示包括7号房屋在内的4套房屋已经备案登记。郑华敏在二审期间提交7号房屋照片光盘、打印件及租赁合同复印件，用于证实7号房屋于2011年开始已经对外出租、装修使用。威海中院经审查认为，上述证据的真实性无法确认，对上述证据的证明效力不予认定。该判决认定郑华敏购买的7号房屋，仅就买卖合同办理了网签备案，郑华敏并未取得7号房屋的物权，瑞恒房产公司作为产权所有人，以该房产为福瑞公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，且在办理抵押登记时，网上登记系统并未提示有网签备案的事实，环翠农商行不存在过失，其抵押权成立。同时，2014年郑华敏担任法定代表人的威海市圣纳贸易有限公司为福瑞公司向环翠农商行的借款向银通公司提供反担保，郑华敏对福瑞公司向环翠农商行借款及提供抵押担保的情况应当有所了解，故一审认定嘉润公司对7号房屋享有优先受偿权，亦无不当。该判决判令：一、维持7584号民事判决第二项“福瑞公司于判决生效后十日内嘉润公司支付律师费**元”；二、7584号民事判决第六项“驳回嘉润公司其他诉讼请求”；三、变更7584号民事判决第一项“福瑞公司于判决生效后十日内向嘉润公司支付**元及利息（利息以**元为基数，自2015年2月27日至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）”为“福瑞公司于判决生效后十日内向嘉润公司支付**元及利息（以1900万元为基数，自2015年2月27日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；四、变更7584号民事判决第二项“嘉润公司对瑞恒房产公司提供抵押的位于威海市文登区**号，**号，**号、**号、**室、**阁楼、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室共计19套房屋在最高债权余额**元内享有优先受偿权”为第三项，内容变更为“嘉润公司就福瑞公司上述第一项付款义务中的**元及以**元为基数计算的利息、第二项付款义务中的**元，对瑞恒房产公司提供抵押的位于山东省威海市文登区**号，**号，**号、**号、**室、**阁楼、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室、**室共计19套房屋在最高额**元范围内享有优先受偿权”；五、变更7584号民事判决第三项“嘉润公司对海林公司提供抵押的位于威海市**号、**号两套房屋在最高债权余额**元内享有优先受偿权”为第四项，内容变更为“嘉润公司就福瑞公司上述第一项付款义务中的**元及以**元为基数计算的利息、第二项付款义务中的**元，对海林公司提供抵押的位于山东省威海市**号、**号两套房屋在最高额**元范围内享有优先受偿权”；六、变更7584号民事判决第四项“瑞恒集团、郑建明、郑美兴对福瑞公司的上述第一、二项义务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向福瑞公司追偿”为第五项，内容变更为“瑞恒集团、郑建明、郑美兴对福瑞公司上述第一项付款义务中的**元及以**元为基数计算的利息、第二项付款义务中的**元，在最高额**万元范围内承担连带清偿责任，对福瑞公司上述第三项义务中的**元及以**元为基数计算的利息、第四项付款义务中的**元，承担连带清偿责任，瑞恒集团、郑建明、郑美兴承担责任后，有权在各自承担责任的范围内向福瑞公司追偿”；七、变更7584号民事判决第五项“银通公司对福瑞公司上述第一项义务中的**元，对上述第二项义务中的**元承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向福瑞公司追偿”为第六项，内容变更为“银通公司对福瑞公司上述第一项义务中的**元及以**元为基数计算的利息、第二项付款义务中的**元承担连带清偿责任”；八、驳回嘉润公司的其他诉讼请求。因福瑞公司、瑞恒房产公司、瑞恒集团、海林公司、郑美兴、郑建明未履行上述义务，嘉润公司向本院申请执行。2020年8月12日，本院作出（2020）鲁1002执2063号之一执行裁定书，并据此查封了7号房屋。在执行过程中，王文博向本院提出异议。在本院的7584号民事判决书和威海中院的664号民事判决书首部当事人身份部分，第三人除郑华敏外，还有郑美智、于超、夏志华、司泽民、丛延、郑峰。前述抵押房产中，文登区**号、**号、**号、**号、**阁楼办理了网签（123-10号还办理了预告登记），备案人分别为第三人丛延、郑华敏、郑美智、夏志华、郑锋，其余18套仍登记在瑞恒房产公司名下。该18套房屋中的**室，威海市多家法院在执行相关案件中，均查封了该房屋，第三人于超均提出异议，后经查明于超在该房屋查封前已与瑞恒房产公司签订了买卖合同并支付了全部房款，其对未办理房屋登记手续无过错，故法院裁定中止对该房屋的执行。**号，第三人司泽民称，其已与瑞恒房产公司签订了房屋买卖合同，且支付部分房款，剩余房款双方协商以酒抵顶。关于上述第三人占有房屋及相关处置情况，本院在7584号民事判决书中认定，1.文登区**号、**号、**阁楼，瑞恒房产公司已出售给他人，且办理了网签备案手续，后又将房屋用作抵押物提供给债权人，对这几处房屋的抵押行为应认定无效，故嘉润公司对此不享有优先受偿权。因瑞恒房产公司的过错导致抵押物价值减少，嘉润公司可另行向瑞恒房产公司主张权利。2.文登区**号（办理网签的时间为2019年9月23日）、**号两套房屋，虽然也办理了网签备案手续，但合同相对方系第三人郑华敏和郑美智，郑美智本人及其任法定代表人的威海市美晟贸易有限公司、郑华敏任法定代表人的威海市圣纳贸易有限公司均为福瑞珠宝向银通担保提供了反担保，足以说明两人对于涉案借款合同及相应的抵押担保是知悉的，两人明知福瑞珠宝与其网签合同后又将房屋抵押给环翠农商行却未告知环翠农商行，于此明显有过错，嘉润公司对这两套房屋可以行使抵押权。3.环山**室房屋，第三人于超在该房屋查封前已与瑞恒房产公司签订了买卖合同，并支付了全部房款，且装修居住，非因自身原因未办理过户。于超对购买该房屋享有的物权期待权相比建设工程承包人享有的工程款优先受偿权及因对该房屋设定抵押权而享有的优先受偿权，均具有排他性的对抗权。4.环山**号房屋系商铺，第三人司泽民没有与瑞恒房产公司办理网签备案，双方仅签订了买卖合同。根据司法解释的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人可以请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失等，故司泽民对瑞恒房产公司的债权不能对抗嘉润公司对房屋享有的抵押权。王文博为证实其请求，向本院提交如下证据：1、王文博与瑞恒房产公司于2012年5月10日签订的商品房认购书1份，约定王文博认购7号房屋，总价款**元。在签订本认购书时，王文博交款**元作为购房定金。2011年5月15日前，再交款**元。其余首付款27万元截止2013年12月30日分六期归还，每期还款**元。王文博按照瑞恒房产公司通知确定的时间与瑞恒房产公司签订商品房预售合同，王文博准备好贷款资料，贷款**元付清余款。该认购书落款王文博代理人处为王永凤2、收款收据10张，载明王文博于2012年5月10日向瑞恒房产公司支付**元，于2012年5月16日支付**元、于2012年9月29日、2013年1月4日、2013年4月9日、2013年7月23日、2013年11月11日、2014年1月25日、2014年4月22日、2014年8月28日分八次分别支付**元，共计**万元，事由均为7号房屋网点款。3、房屋承接查验记录表、入住手续书、业主（客户）装修施工申请书、承诺书、文登市供用水合同各1份，其中业主（客户）栏由王永凤签字确认，部分落款时间为2012年4月6日，王文博据此证实其于2012年4月6日已接收7号房屋。4、收据及发票1宗，载明地址为**，收费项目为供暖费、物业费、污水处理费、水资源费、附加费等等，时间最早为2015年11月13日。5、房屋调查表1份，时间为2015年11月12日，载明王文博系7号房屋产权人。本院认为，本案争议的焦点问题是异议人对7号房屋是否享有排除执行的权利。本案中，瑞恒房产公司作为本案被执行人，本院查封7号房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人王文博援引该规定主张其异议成立，对此，本院认为，王文博提交其与瑞恒房产公司于2012年5月10日签订的商品房认购书及收款收据，并据此主张其在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并支付大部分购房款，但在7584号民事判决书中，已经认定郑华敏就7号房屋办理了备案登记且嘉润公司对该房屋可以行使抵押权，且在该案审理工程中，已对包括7号房屋在内的抵押物所涉及的多个第三人的权利进行了处置，故王文博是否在本院查封前就签订了合法有效的书面买卖合同的事实存疑。王文博提交的收款收据未提交相应的银行流水，其交付购房款的证据亦不足。关于王文博是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产，其并未向本院充分举证，本院无法确认。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，异议人的主张如果属实，其在2012年5月10日就与瑞恒房产公司签订的商品房认购书，即使到郑华敏办理网签的2019年9月，时间也达7年之久，不能认定非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，异议人的异议请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回异议人王文博的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张燕春人民陪审员  苗建永人民陪审员  李胜端二〇二一年四月八日书 记 员  宋 涛