山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2455号 上诉人（原审原告）：青岛铁建物业服务有限公司，住所地胶州市。 法定代表人：赵成和。 委托诉讼代理人：管妮妮、吕颖芳，公司职工。 被上诉人（原审被告）：张红林，男，1986年4月26日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。 被上诉人（原审被告）：戴翰昱，女，汉族，1989年5月9日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。 上诉人青岛铁建物业服务有限公司因与被上诉人张红林、戴翰昱物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初13111号民事判决，向本院提起上诉本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 青岛铁建物业服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，未按相关规定判决，请求应依法予以撤销。1、被上诉人名下房产位于胶州市xx街xx小区xxxx，于2017年9月10日收房，并干2017年9月10日办理装修手续。根据青价格（2018）20号《关于明确物业服务收费相关政策的通知》第三条规定“普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%缴纳。”根据《关于明确物业服务收费相关政策的通知》被上诉人在“提前书面申请”及“水、电、气均未使用”这两点都不符合减免条件。2、我司在服务过程中，一直遵从《前期物业服务合同》的约定进行服务，我物业公司并不会因为业主的晳时未入住而减少来自人员、设备维护保养等方面的投入，相反在一些突发状况上，我司更是加大投入力度，不遗余力的保障业主的安全、便捷。如“疫情防控、降雪、台风”等。3、被上诉人所提出的涉及到开发建设遗留问题，我物业也是积极的向开发反馈，力求给予业主们解决实质问题，但我司认为因开发所造成的质量，配套设施不完善等原因不应由物业来承担责任，业主应向开发维权，而不是以拖欠或者拒交物业费的方式来处理问题。 张红林答辩：一审判决正确。 戴翰昱未答辩。 青岛铁建物业服务有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令张红林、戴翰昱支付青岛铁建物业服务有限公司自2018年11月1日起至2020年3月31日期间的物业费2877.8元，并承担违约金2559元，共计5436.8元；2、诉讼费由张红林、戴翰昱承担。 原审法院认定事实如下：2016年5月13日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与张红林、戴翰昱（乙方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定其所购房屋坐落于xx小区xx号楼xx单元xx户房屋，建筑面积105.88平方米。在本物业业主委员会成立前，乙方同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。该协议附件五房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中第三十八条约定：一、物业服务费1、中央公园项目物业服务费标准为：洋房1.6/元/平方米/月……第三十九条违约责任：1、业主或物业使用人违反本规约之规定，未能按时足额缴纳费用的，自逾期之日起，按每天3‰的标准向物业服务企业支付违约金。2020年1月6日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与青岛铁建物业服务有限公司（乙方）签定的《中央公园物业服务合同》中第二十条第二款，花园洋房住宅：1.6/元/平方米/月……第二十一条第三款，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车场场地维护费等费用（包括代收代缴费用）的除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用总金额的千分之三支付滞纳金。 2017年9月10日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司与张红林、戴翰昱进行了房屋交接，该房屋面积105.88平方米，物业费每平米1.6元/月。 庭审中，青岛铁建物业服务有限公司认可涉案房屋实际面积为105.8平方米，被告尚欠青岛铁建物业服务有限公司自2018年11月1日起至2020年3月31日期间的物业费2877.76元。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。青岛铁建物业服务有限公司具有物业管理资质，其接受开发商委托签订的《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，青岛铁建物业服务有限公司亦应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 张红林、戴翰昱系中央公园小区的业主，青岛铁建物业服务有限公司作为中央公园小区的物业公司在该小区提供了物业服务，张红林、戴翰昱应当按照《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》的约定交纳相应的物业费。依庭审中查明的事实，2018年9月张红林、戴翰昱将涉案房屋装修完毕后，一直未在该房屋居住，青岛铁建物业服务有限公司请求被告支付自2018年11月1日起至2020年3月31日期间的物业费2877.76元，根据《山东省物业服务收费管理办法》的规定，原审法院支持1726.66元（2877.76元×60%）。 关于青岛铁建物业服务有限公司主张的违约金，结合同期青岛铁建物业服务有限公司在原审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，青岛铁建物业服务有限公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对青岛铁建物业服务有限公司要求张红林、戴翰昱支付违约金的主张，原审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、张红林、戴翰昱于判决生效之日起十日内支付青岛铁建物业服务有限公司自2018年11月1日起至2020年3月31日止的物业费1726.66元；二、驳回青岛铁建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，适用简易程序减半收取25元，由张红林、戴翰昱负担8元，青岛铁建物业服务有限公司负担17元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。 二审中，张红林陈述：涉案的房屋没有入住，只在2018年装修。2019年向被上诉人咨询过空置交费的手续，目前没有证据。 青岛铁建物业服务有限公司陈述：我方从未没有收到被上诉人关于书面以空置理由要求房屋减免物业费的申请。 本院认为，双方当事人争议的焦点是：张红林、戴翰昱应交付的物业费数额问题。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，青岛铁建物业服务有限公司为包含张红林、戴翰昱在内的中央公园小区提供了物业服务，张红林、戴翰昱提交的证据不足以证明青岛铁建物业服务有限公司服务存在根本性违约行为，故其依据合同约定向张红林、戴翰昱主张交纳物业费，应予支持。张红林、戴翰昱以涉案房屋空置，主张不交纳或部分交纳物业费，对此，本院认为，张红林、戴翰昱未向青岛铁建物业服务有限公司书面申请减免物业费，故即便依据青价格（2018）20号《关于明确物业服务收费相关政策的通知》第三条“普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%缴纳”的规定，其亦不符合减免的标准，故该项诉请不成立，本院不予支持。 青岛铁建物业服务有限公司存在多起物业合同纠纷，原审据此认定其在履行物业服务的过程中存在与业主沟通不到位，以及管理服务存在一定的瑕疵并无不当，本院予以确认，其关于违约金的主张，本院不予支持。 综上，上诉人青岛铁建物业服务有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初13111号民事判决； 二、张红林、戴翰昱于本判决生效之日起十日内支付青岛铁建物业服务有限公司自2018年11月1日起至2020年3月31日止的物业费2877.76元； 三、驳回青岛铁建物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理50元，适用简易程序减半收取25元，由张红林、戴翰昱负担8元，青岛铁建物业服务有限公司负担17元；二审案件受理费由张红林、戴翰昱负担16元，青岛铁建物业服务有限公司负担34元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年四月八日 书记员  翟国媛