天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初8762号原告：李洪涛，男，1965年3月24日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：孙胜男，天津津华律师事务所律师。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：张雪峰，经理。委托诉讼代理人：郭永娜，天津晟曌律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司天津世贸支行，住所地天津市南开区水上公园东路西侧水云华庭3号楼3门101。负责人：李晶，行长。委托诉讼代理人：董斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张梅，女，该公司职员。原告李洪涛与被告天津市天汇房地产开发有限公司，第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洪涛的委托诉讼代理人孙胜男，被告天津市天汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭永娜，第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的委托诉讼代理人董斌、张梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪涛向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年6月27日签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》（合同编号：2017-0200597）及2019年2月28日签订的《补充协议2》已于2020年12月18日解除；2.解除原告与第三人于2018年9月11日签订的《个人购房抵押担保借款合同》（合同编号：12020120180025034）；3.判令被告向原告返还购房首付款1257098元、契税28460.42元、住宅专项维修资金20870元、不动产登记费80元，以上共计1306508.42元；向原告支付以1306508.42元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月1日起至实际给付之日止的利息（暂计算至2020年12月17日，利息为67677元）；向原告支付违约金62612.94元；4.判令被告向原告给付自2018年10月20日起至判决生效之日止已向第三人支付的贷款本息（暂计算至2020年11月，还贷总额为177876.40元）；5.判令被告自判决生效次日起向第三人偿还原告就《个人购房抵押担保借款合同》项下的剩余贷款（包含贷款本息在内的一切还贷责任）（暂计算至2020年11月，贷款余额为74793.53元）；6.确认原告对第三项诉讼请求中的款项享有优先受偿权；7.诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2018年6月27日与被告签订《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》，并于2019年2月28日签订《补充协议2》，约定原告购买被告开发的天津市静海区××路××号楼××房屋，房屋价款为2087098元。合同签订后原告向被告支付了全部购房款，并交纳了契税28460.42元、住宅专项维修资金20870元、不动产登记费80元。按合同约定，被告应于2019年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告，但被告至今未向原告交付房屋，已违反合同约定。因被告违约，原告于2020年12月18日通知被告解除合同。原告为维护自身合法利益，故提起诉讼。被告天津市天汇房地产开发有限公司辩称，被告要求原告继续履行《商品房买卖合同》，被告不存在逾期交房的违约行为。合同履行过程中，存在不可抗力影响施工的情形，延迟交付系依法依约延期，不属于被告的违约。因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房。截至本案审理时，依法延期导致的应当交付日仍未达到90日的迟延，且被告已向原告送达了2020年12月25日至2021年1月3日交付房屋的通知，原告不具有合同解除权。假定原告享有合同解除权，但因其未依照合同约定履行付款义务，也未依照约定的程序行使该权利，该解除权的行使效果应受到限制和约束。原告在支付房款时存在严重逾期，且未依约支付违约金，其解除权已丧失。被告逾期交付承担违约责任的上限是已付房款的2%，包含了被告应支付的全部赔偿费用，原告主张的超出该上限的赔偿无合同依据。涉案房屋价值在购买时合同价约每平米13440元，与现房价相比，房屋降价差价为三十七万余元，原告在解除合同获得退款后立即购买同等房屋，不但没有实际损失，反而获利三十七万余元，不符合因产生实际损失而获得赔偿的法定情形。涉案房屋尚有抵押登记，不具备办理合同解除的前提条件。若合同必须解除，则原告应当先自行消除该抵押登记。原告与第三人之间的贷款合同与被告无关，也没有利害关系，不应在本案中予以处理，原告在贷款合同中的权利义务也与被告无关。关于契税、专项维修基金返还问题，被告并非返还义务主体。第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行述称，第三人与原告签订的《个人购房抵押担保借款合同》合法有效，第三人享有的抵押权也应当受到保护。如果商品房买卖合同、借款合同被解除，原、被告应当对第三人的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等实现债权的一切费用承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2018年6月27日，作为买受人（乙方）的原告与作为出卖人（甲方）的被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0200597）及《补充协议》，合同约定乙方购买甲方开发的座落于天津市静海区××路××号楼××房屋，房屋总价款2087098元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。贷款付款的，乙方应于2018年7月6日前，一次性存入商品房首付款1257098元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照补充协议的约定，追究甲方违约责任。双方在《补充协议》中约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其它情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。合同签订前原告给付被告首付款1257098元，后被告代收原告维修基金20870元、契税28460.42元、产权登记费80元。2018年7月30日，天津市房屋维修资金管理中心出具20870元维修基金专用票据。2018年8月1日，天津市静海区税务局出具28460.42元税收缴款书，天津市静海区不动产登记事务中心出具80元缴款书。2018年8月27日，被告为原告开具首付款1257098元的天津增值税普通发票。2018年9月11日，原告与第三人签订《个人购房抵押担保借款合同》（合同编号：12020120180025034），合同约定原告为借款人，第三人为贷款人，借款金额为830000元，借款用途为购买住房，借款期限180个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾伍后确定，还款方式为等额本息还款，借贷双方对提前还款的特别约定为贷款人同意提前还款的，贷款人有权要求借款人按不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。合同项下借款以涉案房屋进行了抵押。借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。2018年9月20日，第三人依约向原告发放贷款830000元并按原告指示转入被告账户。原告自2018年10月20日开始向第三人偿还贷款本息。2019年2月28日，原、被告签订《补充协议2》，约定：1、如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在90日内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。买受人不解除合同的，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金，但出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。2、买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。3、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。4、本补充协议与原补充协议不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议未做约定的，仍按原补充协议的约定执行。2020年12月16日，原告向被告邮寄解除合同通知书，通知解除其与被告签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0200597）、《补充协议》及《补充协议2》，2020年12月18日，被告签收该解除合同通知书。另查，2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，载明：于2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。2017年10月1日，美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部发出津气分指函（2017）075号文件，载明：按照《天津市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案》要求，2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业，房屋拆迁（拆除）施工，水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程土石方作业。2018年9月10日，天津市建设工程质量安全监督总队发出津建质安总（2018）72号文件，载明全市所有在建项目，要加大文明施工管理力度，严格落实施工扬尘治理的相关要求，确保工地整洁美观。在建项目必须严格执行夜间施工的有关规定，未取得《夜间施工许可证》的项目，禁止夜间施工。2020年1月24日零时，天津市启动了重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告应按合同约定向原告交付房屋，现被告逾期交房超过90日，原告已于2020年12月18日向被告邮寄送达解除合同通知书，故对原告要求确认《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0200597）、《补充协议》及《补充协议2》已于2020年12月18日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。因此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已被判令解除的情况下，原告从第三人处借款支付购房款的目的已无法实现，故对原告要求解除其与第三人签订的《个人购房抵押担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方解除合同后，原告向被告交纳的购房首付款1257098元、契税28460.42元、住宅专项维修资金20870元、不动产登记费80元，被告应予返还。原告主张被告占用其购房首付款1257098元、契税28460.42元、住宅专项维修资金20870元、不动产登记费80元，以上共计1306508.42元，产生了相应利息损失，合同约定的违约金不足以弥补其损失，被告应赔偿原告诉请利息损失，本院对此认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。考虑到本案解除商品房买卖合同的责任在被告，被告占用原告资金确实会给原告造成较大损失，故对原告要求被告给付利息(以1306508.42元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起至实际给付之日止)的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故被告需按已付房款的2%支付违约金，即41741.96元，现原告要求被告给付违约金62612.94元过高，对超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告给付原告已向第三人偿还的贷款本息的诉讼请求，因解除《天津市商品房买卖合同》的过错在被告，该合同解除导致《个人购房抵押担保借款合同》合同目的不能实现，故对原告该项诉讼请求，本院支持被告向原告支付原告已向第三人偿还的贷款本息（自2018年10月20日起至判决生效之日止）。关于原告要求被告负责向第三人偿还《个人购房抵押担保借款合同》项下的剩余贷款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中借款合同生效，第三人直接向被告支付830000元，故借款合同解除后，被告应承担向第三人偿还《个人购房抵押担保借款合同》项下自判决生效次日起的剩余贷款本息的义务。另根据《个人购房抵押担保借款合同》约定，在被告未将剩余贷款本息偿还第三人的情况下，借款人仍应承担偿还义务，故原告仍应对上述还款义务承担连带给付责任。原告请求确认其对第三项诉讼请求中的款项享有优先受偿权于法无据，故对其该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李洪涛与被告天津市天汇房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0200597）、《补充协议》及《补充协议2》于2020年12月18日解除；二、解除原告李洪涛与第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签订的《个人购房抵押担保借款合同》（合同编号：12020120180025034）；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告李洪涛购房首付款1257098元、契税28460.42元、住宅专项维修资金20870元、不动产登记费80元，以上共计1306508.42元，并给付原告李洪涛利息(以1306508.42元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起至实际给付之日止)；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告李洪涛违约金41741.96元；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告已向第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行偿还的贷款本息（自2018年10月20日起至判决生效之日止）；六、原告李洪涛、被告天津市天汇房地产开发有限公司连带偿还第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行《个人购房抵押担保借款合同》项下的剩余贷款本息（自判决生效次日起至剩余本息还清之日止）；七、驳回原告李洪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12143元、保全费5000元，由原告李洪涛负担243元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司负担16900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  汪黄海二〇二一年四月七日书记员  张靖芳