安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1322民初1977号 原告：张全文，男，1979年3月21日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：袁泉生，江苏金华星律师事务所律师。 被告：殷玉芬，女，1971年10月3日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：王孝伙，安徽汇龙律师事务所律师。 原告张全文、被告殷玉芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用速裁程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告张全文及其委托诉讼代理人袁泉生、被告殷玉芬及其委托诉讼代理人王孝伙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张全文向本院提出诉讼请求：1．依法解除张全文与殷玉芬于2020年8月25日签订的《存量房买卖合同》；2.依法判令殷玉芬双倍返还定金2万元；3.依法判令殷玉芬承担违约金9.1万元；4.本案诉讼费用由殷玉芬承担。诉讼过程中，张全文放弃主张殷玉芬双倍返还定金2万元的诉讼请求。事实和理由：2020年8月25日，张全文与殷玉芬通过汇都房产就位于萧县龙城镇安粮中央花园香樟园殷玉芬所有的B12栋2单元104室签订《存量房买卖合同》，合同约定该房屋成交价91万元，按揭购买，首付款40万元（签订合同后该款已由张全文前妻朱海侠交付徽商银行萧县支行监管），贷款金额51万元。合同签订当日，张全文给付殷玉芬定金1万元。在张全文办理贷款及过户时殷玉芬却告知该房屋已被萧县人民法院查封，不能继续履行合同。2020年12月1日，在张全文要求殷玉芬继续履行合同时，殷玉芬退还定金1万元，并告知不能继续履行合同。依据双方签订的《存量房买卖合同》第八条“1.甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，”及第十条“5.如甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或者单方解除合同，或发生上述事项以及本合同约定第七条、第八条等违约责任导致合同无法顺利履行，均由违约方向另一方支付本合同约定第四条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，”的规定，殷玉芬未能保证涉案房屋没有产权纠纷，未被限制转让，庭审查明殷玉芬于合同签订时已知晓法院进行了执行立案，在此情形下依然与张全文签订买卖合同，后导致合同无法履行。殷玉芬已严重违约，应承担违约金9.1万元。2020年12月1日退还定金时是否合同解除均不影响殷玉芬承担违约责任并赔偿损失。因此，张全文的诉求符合民法典相关规定，请求法庭依法支持。 被告殷玉芬辩称，1、张全文的诉求无事实和法律依据，双方于2020年8月25日签订的《存量房买卖合同》已于2020年12月1日经双方协商解除，她已经通过张全文的微信收款码于当日将10000元定金退还给张全文，她已履行合同解除后的全部义务。2、即使双方的买卖合同未解除，张全文的诉求依然不能成立，殷玉芬的行为并不构成违反合同约定或根本违约，她对出售的房屋享有完整的所有权，在双方签订合同时，涉案房屋并未被查封，她对房屋没有权利瑕疵，不符合双方合同第八条约定的条款，不存在违约。合同第十条第二款约定若遇到特殊情况可提前告知在双方同意的情况下未按合同履行不视为违约。当庭张全文也明确得知房屋查封后依然愿意购买，说明双方对特殊情况达成了统一意见，所以殷玉芬不应当承担违约责任。3、殷玉芬的房屋被执行查封，她并不是被执行人，在得知被查封后也积极采取救济途径，2020年12月10日，法院作出了解除对房屋查封的执行裁定，虽然诉讼并未结束，但她依然有履行合同的能力，她的行为也不构成根本违约。4、根据民法典第五百八十五条第二款规定违约金过分高于造成的损失的，法院可以根据当事人的请求适当减少，尽管双方合同约定了违约责任，但违约责任明显高于张全文的损失，张全文当庭并未举证证明其有哪些损失，所以即使判决承担责任，也不应超过定金1万元。综上，请求依法驳回张全文的诉讼请求。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效；对双方均有法律约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，张全文依约给付殷玉芬购房定金10000元，并按约定办理按揭手续；期间，案涉房屋因被法院查封，殷玉芬被通知后及时向中介公司反映，由中介公司告知了张全文，张全文表示同意继续履行合同。2020年12月1日，殷玉芬当面退还了张全文购房定金10000元，张全文收款后并无异议。此后，张全文以殷玉芬违约为由起诉要求解除合同并承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案房屋被查封导致合同不能继续履行的事实发生在民法典施行前，张全文是以未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，应适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”涉案合同签订时，殷玉芬对涉案房屋享有完全的所有权，涉案房屋并未被限制转让，且殷玉芬得知涉案房屋被查封后及时向中介公司进行了告知，并由中介公司通知了张全文，殷玉芬履行了合同约定的提前告知义务；另涉案房屋被查封并非殷玉芬自身原因导致，其并非案件被执行人，其亦积极主动予以解决，并非恶意逾期，殷玉芬并不构成违约。张全文得知涉案房屋被查封后表示同意继续履行合同，此后，双方就涉案房屋履行问题进行了协商，因涉案房屋暂时没有被解封，殷玉芬为不耽误张全文购房，将购房定金10000元退还给张全文。故，张全文主张解除涉案《存量房买卖合同》，符合上述法律规定，应予支持；合同解除时间为本案起诉状副本向殷玉芬送达日期，即2021年3月17日。对于涉案合同的解除，殷玉芬和张全文均不存在违约，不能归责于双方当事人。故，张全文主张殷玉芬承担违约金9.1万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百三十三条、第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张全文与殷玉芬于2020年8月25日签订的《存量房买卖合同》于2021年3月17日解除； 二、驳回张全文的其他诉讼请求。 案件受理费2520元，减半收取计1260元，由张全文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二一年四月一日 书记员 晁晓晓 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款、第二款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。