广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初1659号 原告：玉林银丰中药港投资发展有限公司。住所地玉林市江南区金港路388号2幢3楼。统一社会信用代码： 914509007943262399。 法定代表人：陈洋，总裁。 委托诉讼代理人：周国辉，广西桂南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永聪，广西桂南律师事务所律师。 被告：玉林苏宁易购销售有限公司。住所地玉林市人民中路1号凯旋世纪商业大厦1-3层，统一社会信用代码：91450900579426106X。 法定代表人：罗丹，执行董事。 委托诉讼代理人：张宜思，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁桦，广西君桂律师事务所律师。 原告玉林银丰中药港投资发展有限公司（以下简称银丰公司）与被告玉林苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周国辉及被告委托诉讼代理人张宜思、李洁桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银丰公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告银丰公司与被告苏宁公司于2011年7月31日签订的《租赁合同》和2015年7月15日签订的《局部退租协议》自2020年8月15日起解除；2.判令被告苏宁公司返还租用的位于玉林市房屋（其中一层503ｍ2、二层1044ｍ2、三层1044ｍ2、四层661ｍ2给原告银丰公司；3.判令被告苏宁易公司支付房屋占用费（计算方法：自2020年10月26日起至实际返还租赁房屋之日止，按76051元／月计算；截至起诉之日约为228153元）给原告银丰公司；4.判令被告苏宁公司支付律师费损失8600元给原告银丰公司；5.本案的诉讼费用由被告苏宁公司负担。事实和理由：2011年7月31日，被告因经营需要与原告签订了一份《租赁合同》，约定由原告（甲方）将位于玉林市建筑面积共3763ｍ2的房屋（其中一层1014ｍ2、二层1044ｍ2、三层1044ｍ2、四层661ｍ2）出租给被告（乙方），租期15年（即自2013年8月1日起至2028年7月31日止）。采用“保底加提成”方式计收租金：年保底租赁费为121.9212万元，如年含税销售总额超过4000万元以上部分，乙方按该超过部分销售额的3%提成给甲方作为租赁费用；保底租赁费用采取先付后租的方式按季提前5日以电汇方式支付，提成租赁费采取先租后付的方式在每年结束后15个工作日内由甲、乙双方进行结算，结算后15个工作日内乙方以电汇方式支付。合同还约定被告逾期超过45天未支付租金经催收后未及时付清的，原告有权解除合同；合同解除后，被告应在20日内返还租赁物给原告。2015年7月，双方又签订了一份《局部退租协议》，约定按使用现状租一层511m2,年度保底租金相应调减为91.2612万元（即76051元/月）。合同签订后，双方按约定履行。2020年2月，被告未按租赁合同的约定支付2020年2月27日至2020年5月26日（共三个月）的租金，原告于2020年3月31日发函催收后已支付。但被告又拖欠2020年5月27日至2020年8月26日（共三个月）的租金，原告分别于2020年5月26日、2020年5月28日两次发函催收，被告未在合理期限内支付租金。因此，原告于2020年8月13日书面通知被告自2020年8月15日起解除双方签订的租赁合同，并要求其在2020年9月12日前返还租赁房屋给原告。被告在收到原告送达的解除合同通知后，分两次汇款合计311809.1元（其中2020年9月10日汇款159707.1元、2020年9月14日汇款152102元）给原告。由于租赁合同已经解除，原告在扣除相应的欠费236065元（其中2020年6月27日至2020年8月15日的租金124216元及违约金2843元、2020年8月16日至2020年10月25日的房屋占用费109006元）后，多出部分（即75744.1元）已于2020年10月30日退给了被告，但被告却一直未返还租赁房屋给原告。 苏宁公司辩称，被告未违约，双方的合同并未与2020年8月15日解除，合同实际被迫解除之日为2020年10月27日。被告无须支付2020年10月26日之后的租金，原告应当返还多付的租金和利息给被告。同时，原告应当为其违约行为向被告支付停水、停电的违约金228153元，和导致合同解除的违约金456306元；原告主张的律师费由被告承担没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2011年7月31日，银丰公司与广西苏宁电器有限公司签订了一份《租赁合同》，约定：由原告（甲方）将位于玉林市建筑面积共3763的房屋（其中一层1014ｍ2、二层1044ｍ2、三层1044ｍ2、四层661ｍ2）出租给广西苏宁电器有限公司（乙方），租期15年（即自2013年8月1日起至2028年7月31日止）；采用“保底加提成”方式计收租金：年保底租赁费为121.9212万元，如年含税销售总额超过4000万元以上部分，乙方按该超过部分销售额的3%提成给甲方作为租赁费用；保底租赁费用采取先付后租的方式按季提前5日以电汇方式支付，提成租赁费采取先租后付的方式在每年结束后15个工作日内由甲、乙双方进行结算，结算后15个工作日内乙方以电汇方式支付；甲方承诺不以任何理由主动对乙方租赁物采取或因欠费等甲方原因导致乙方租赁物被停水、停电、停止供暖、停空调等措施（供能部门和不可抗力造成的除外），否则甲方应赔偿乙方停业损失，具体赔偿金额以乙方实际损失双方协商确定，停水、停电、停止供暖、停空调时间累计达八小时的，甲方应赔偿乙方不少于当租赁年度三个月保底租赁费用的违约金，且乙方有权解除合同；合同还约定在甲方无任何违约情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收逾期付款违约金；超过45天未支付租金，经甲方书面通知后的合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除合同；甲方虽享有解除权，但其后又接收乙方履行支付租金的，则视为甲方放弃了本合同的解除权；合同解除后，乙方应在20日内返还租赁物给甲方。2014年4月5日，银丰公司、广西苏宁电器有限公司、苏宁公司三方签订了《主体变更三方协议》，约定在保持租赁合同内容不变的情况下，广西苏宁电器有限公司将租赁合同中承租方的权利义务转让给苏宁公司。2015年7月，经协商一致，银丰公司与苏宁公司又签订了一份《局部退租协议》，约定按使用现状租一层511m2,年度保底租金相应调减为91.2612万元。合同签订后，双方按约定履行。2020年2月的2日、15日，苏宁公司以疫情影响为由要求银丰公司给予三个月的免租期，银丰公司回复同意减免半个月的租金38026元。银丰公司于2020年3月31日发函苏宁公司催收减免38026元后的2020年2月27日至2020年5月26日的租金，后苏宁公司支付了期间的租金。银丰公司于2020年5月28日发函催收2020年5月27日至2020年8月26日的租金228153元，告知如苏宁公司在2020年5月30日前仍未缴纳租金的，按双方签订《租赁合同》处理。2020年6月4日，苏宁公司复函，提出苏宁公司2020年1-4月该门店因疫情销售同比下滑53.35%，按合同第51条约定因重大疫情突发时间致使苏宁公司销售月同比下滑10%的，银丰公司应适当减免保底租赁费用，苏宁公司扣减2个月租赁费用后支付下期租金。针对苏宁公司2020年6月4日的回函，银丰公司于2020年6月10日回复称已经按合同第51条约定减免租金，减免金额苏宁公司已在2020年4月29日支付的租金中冲减。因苏宁公司未按银丰公司2020年5月28日的催收函要求支付租金，银丰公司于2020年8月13日书面通知苏宁公司自2020年8月15日起解除双方签订的租赁合同，并要求其在2020年9月12日前返还租赁房屋，并支付自2020年6月27日至2020年8月15日的租金124216元及相应违约金给银丰公司。苏宁公司收到银丰公司2020年8月13日的通知后，于2020年8月17日回函银丰公司，表示银丰公司解约理由不成立，不同意解除合同。苏宁公司在收到银丰公司送达的解除合同通知后，分两次汇款合计311809.1元（其中2020年9月10日汇款159707.1元、2020年9月14日汇款152102元）给银丰公司。2020年10月26日，苏宁公司发现商铺停电后，向银丰公司工作人员询问，得知停电为银丰公司所为并且银丰公司已要求物业公司对商铺上锁。银丰公司扣除了2020年6月27日至2020年8月15日的租金124216元及违约金2843元、2020年8月16日至2020年10月25日的房屋占用费109006元后，于2020年10月30日退还了苏宁公司75744.1元。 本院认为，银丰公司与广西苏宁电器有限公司签订的《租赁合同》银丰公司、广西苏宁电器有限公司、苏宁公司三方签订了《主体变更三方协议》，将银丰公司与广西苏宁电器有限公司的《租赁合同》的合同一方由广西苏宁电器有限公司变更为苏宁公司，苏宁公司与银丰公司的租赁合同关系成立，《租赁合同》合法有效。在疫情期间，苏宁公司要求银丰公司减免疫情期间三个月的租金，原、被告双方没有在合同约定应减免租金的具体数额，银丰公司给予了苏宁公司半个月租金的减免并无不当，苏宁公司应按合同约定时间、金额支付银丰公司同意减免之后的租金。苏宁公司超过45天没有按期支付租金，银丰公司解除合同的条件成就，银丰公司与苏宁公司于2011年7月31日签订的《租赁合同》和2015年7月15日签订的《局部退租协议》自2020年8月15日起解除。合同解除后，苏宁公司继续占用银丰公司的房屋，应按原约定的租金支付占用期间的费用，但银丰公司于2020年10月26日晚对苏宁公司承租的铺面停电锁门，苏宁公司自2020年10月27日起已实际未能使用该房屋，此后的占用房屋的费用苏宁公司无需支付。租赁合同已解除，苏宁公司应返还租赁房屋给银丰公司，但银丰公司对本案的租赁物上锁，致使苏宁公司无法搬离，银丰公司诉请苏宁公司将租赁房屋返还，银丰公司应予以配合。《租赁合同》没有约定律师费的负担，银丰公司要求苏宁公司支付律师费损失8600元没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，判决如下： 一、原告玉林银丰中药港投资发展有限公司与被告玉林苏宁易购销售有限公司于2011年7月31日签订的《租赁合同》和2015年7月15日签订的《局部退租协议》于2020年8月15日解除； 二、被告玉林苏宁易购销售有限公司返还租用的位于玉林市房屋（其中一层503ｍ2、二层1044ｍ2、三层1044ｍ2、四层661ｍ2）给原告玉林银丰中药港投资发展有限公司，原告玉林银丰中药港投资发展有限公司予以配合； 三、驳回原告玉林银丰中药港投资发展有限公司的其他诉讼请求。 上述判决规定的义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2426元，由玉林银丰中药港投资发展有限公司负担2376元，玉林苏宁易购销售有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 陈 洁 二〇二一年四月十八日 书 记 员 丘春艺