浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙1004民初1015号原告：台州星耀房地产发展有限公司，住所地浙江省台州市路桥区腾达路。法定代表人：冉飞，公司董事长。委托诉讼代理人：张宗岩，浙江海贸律师事务所律师。被告：苏冬，男，1986年2月13日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：李伟军，浙江星册律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟哲帆，浙江星册律师事务所实习律师。原告台州星耀房地产发展有限公司与被告苏冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告台州星耀房地产发展有限公司的委托诉讼代理人张宗岩、被告苏冬及其代理人李伟军、牟哲帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州星耀房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年10月15日解除；2.判令被告向原告支付租金66303.21元（自2019年11月20日至2020年10月15日，按照6107.52元／月计算）；3.判令被告向原告支付物业费153000.73元（自2020年1月1日至2020年10月15日）；4、判令被告向原告支付自2020年10月16日至2021年1月19日的商铺占用使用费共计107565.65元（按日租金3倍及物业费的1倍计算，实际计算至涉案房屋实际返还之日），并腾空房屋；5.判令被告支付原告恢复商铺原状费用90000元；6.判令被告向原告支付违约金66673.44元（按合同终止当月租金、物业费之和的3倍计算），并不得要求返还已缴纳的保证金；7.本案诉讼费、律师费10000元由被告承担。当庭变更第3项诉讼请求为要求支付物业费175255.27元，第6项诉讼请求为要求支付违约金121053.8元，并不得要求返还保证金。事实和理由：2019年11月15日，原、被告经协商签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于台州市路桥区××路××号××层××商铺。合同约定：租金标准为2019年11月20日至2020年12月31日期间，每月租金6107.52元；2021年1月1日至2021年12月31日期间，每月租金6799.71元，首期租金之后的各期租金以三个月为一个缴纳期，被告应在每个缴纳期末月的20日前向原告一次性足额支付下个缴纳期固定租金；被告应于合同签订之日7日内，向原告支付12215.04元作为履约保证金及10000元作为经营质量保证金，向原告或管理公司支付32233.92元作为物业保证金；向原告支付20000元作为装修保证金；如因被告单方面提出解除本合同和／或违反合同的其他约定，而致原告行使解除合同权利，原告可全部没收保证金而无须归还被告；被告应按照每月16116.96元标准向原告支付物业管理费，3个月为一个缴付期；被告未经原告同意逾期不交还该商铺，应每日按照租赁期届满或合同终止之时日租金标准的三倍支付占用使用费外，还应承担在占用期间的物业管理费等一切费用；被告应在合同提前终止前将该商铺恢复原状，由此发生的费用由被告承担，如被告未按期恢复，原告有权代为处理或者委托第三方处理，由此产生的一切费用和损失由被告承担；被告逾期不支付租金或其他应付费用，累计逾期付款超过30日，原告可单方解除合同；被告应向原告支付按月租金及月物业费之和的三倍支付违约金（不包括保证金），并赔偿给原告造成的损失。合同签订后，原告依约向被告交付涉案商铺，但因被告经营不善，未支付任何租金和物业管理费。原告多次发函进行催讨，但被告拒不支付。2020年10月15日，原告按照合同约定向被告邮寄了《租赁合同解除通知书》，并要求被告交还房屋，缴清拖欠租金、物业费及违约金，被告未予支付。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告苏冬辩称：1.原被告签订的房屋租赁合同已于2020年8月5日解除，原告提出解除合同，被告负责人已予以同意，双方协商一致，合同可以解除；2.租金应从2020年4月1日开始计算至2020年8月5日止；3.被告已于2020年8月5日腾空商铺，原告无权主张占用使用费；4.被告与星浩商业管理有限公司签订的物业服务合同，原告无权主张物业费；5.商铺未恢复原状属实，但是原告是同意的，是因为原告要重新开业，双方口头约定先不拆除部分装饰，如需要恢复原状，被告愿意自行恢复原状，不同意第三方出具的报价金额；6.被告并未违约，是原告多次违背口头承诺，且原告提供的商铺，噪音超过正常分贝，存在严重瑕疵，原告无权主张违约金，如果法院支持违约金，违约金过高，应予调整；7.原告主张律师费没有事实及法律依据。经审理本院认定事实如下：2019年11月15日，原告台州星耀房地产发展有限公司（甲方）与被告苏冬（乙方）签订了一份房屋租赁合同，主要约定：1-2“保证金”是指本合同第6-1条规定数额的保证金；2-1、2-2原告将坐落于路桥区腾达路527号台州星光耀商场二层6-201单元（面积1007.31平方米）出租给被告；4-3租赁期限自2019年11月20日起至2023年4月30日止；5-1除因乙方主动违约造成乙方没有租满上述租赁期的情形之外，在乙方遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元交付日起42天的装修期（即2019年11月20日至2019年12月31日），装修期内乙方须按本合同约定支付物业管理费和其他费用；5-2租金2019年11月20日至2020年12月31日，月租金6107.52元，首期租金应于合同签订后5个工作日内支付，之后各期的租金以3个月为一个缴租期，乙方应在每个缴租期末月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；5-6乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金，该违约金含增值税；6-1甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日起5日内，向甲方支付12215.04元作为房屋租赁保证金及10000元作为经营质量保证金，向甲方或管理公司支付32233.92元作为物业保证金；6-2乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方；6-5乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付装修押金及装修期间的其他费用（详见附件五），如甲方或管理公司因乙方装修该单元而遭受任何损失，甲方或管理公司有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方或管理公司因此遭受的损失，乙方装修结束后应通知甲方和管理公司，经甲方和管理公司对该单元的验收合格且通过政府部门各项验收后三十个工作日内，甲方或管理公司应将装修押金在扣除因乙方装修该单元给甲方或管理公司造成的损失（如有）后一次性无息退还乙方；6-6、6-7乙方应按本合同约定向甲方或管理公司支付该单元的物业管理费，该单元物业管理费按照租赁面积每平方米每月16元计算，每月物业管理费为人民币16116.96元，乙方应于交付日或之前，向甲方或管理公司一次性付清该单元装修期内的物业管理费（见附件五），装修期满后的首期物业费应于本合同签订后5个工作日内支付，费用期间为自2020年1月1日至2020年3月31日，金额为48350.88元，首期物业管理费后的各月物业管理费，以3个月为一个缴付期，应由乙方于每个缴付期末月的20日或之前向乙方或管理公司付清；8-1乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17:00时之前向甲方和管理公司交还该单元，在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书；8-2乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应每日按照租赁期届满或合同终止之时日租金标准的三倍支付占用使用费外（场地占用费含增值税），还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用；8-3乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态，乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，如乙方逾期未将该单元恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用；8-5如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该单元，则甲方除有权按照本合同的规定向乙方收取本合同第8条规定的占用使用费及其他费用外，还有权在租赁期满之日或合同提前终止之日起七日后开启该单元的门锁并更换门锁，将该单元内的所有物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬离该单元，并将该单元腾空收回；11-38乙方在签订本合同时，已对该单元的权属、规划性质、现场状况、附属设施、周边环境、交通流量、噪音污染及相关商业环境作了充分了解及评估，乙方将自行承担日后经营行为的所有商业风险，乙方不得以商业环境、商业风险等为由向甲方提出减免租金或解除合同的要求；13-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金（以第5-2条中约定的违约时平均月固定租金计）及第6-6条约定的月物业管理费之和的三倍支付违约金（该违约金不包括根据第6-2条没收的保证金）：⑴甲方交付的房屋存在严重缺陷并危及乙方人身安全⑵本合同签署后，一方单方面提出解除本合同的…⑹乙方逾期不支付租金或其他应付费用，累计逾期付款超过30日的…13-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权以第1个租赁年度月平均租金计算标准向乙方追索或补足乙方在装修期内应缴纳的所有租金及物业管理费或差额；附件九约定了恢复原状交房标准。2019年11月15日，被告与台州星浩商业管理有限公司签订了一份物业服务协议，约定了物业服务区域、服务费金额、计算标准、支付时间、物业保证金、物业服务标准、违约责任等内容，其中物业服务区域、服务费金额、计算标准、支付时间、物业保证金等内容与原、被告签订的房屋租赁合同一致。合同签订后原告按约向被告交付了房屋，被告按约支付了房屋租赁保证金12215.04元、经营质量保证金10000元、物业保证金32233.92元、装修押金20000元，截止目前，未支付租金及物业管理费。2020年7月27日，原告向被告发送主体变更告知函，告知从2020年1月1日起，其指定的物业管理公司已经由台州星浩变更为台州复豫商业管理有限公司，原物业协议项下的所有文件中台州星浩的各项权利义务均由台州复豫予以继承，请被告接到本函件起7日内，与台州星浩、台州复豫签署物业协议主体变更三方协议，自接到本函件之日起，尚未缴纳或将来产生的物业协议项下的各项费用均向台州复豫缴纳。2020年7月8日，被告向原告申请撤铺。2020年8月5日，被告与原告方指定的物业管理公司工作人员协商，要求闭店，终止合同。2020年10月14日，原告向被告邮寄了租赁合同解除通知，被告于2020年10月15日签收。2021年4月26日，台州复豫商业管理有限公司出具情况说明一份，同意由原告向被告主张物业费及物业管理费相关的违约金等。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、微信聊天记录、租赁合同解除通知、EMS回单、邮件查询记录、台州复豫商业管理有限公司出具的情况说明、被告提交的物业服务协议、主体变更告知函、录音、经营时照片、撤铺后照片、电表照片及原告的陈述等所证实。本院认为，原告台州星耀房地产发展有限公司与被告苏冬自愿成立房屋租赁关系，意思表示真实，且不违反法律法规禁止性规定，应为有效。本案的争议焦点主要有以下几点：一、关于原被告签订的房屋租赁合同解除时间及解除方式的问题。原告主张房屋租赁合同于2020年10月15日解除，且是基于被告违约原告行使解除权而解除的合同，被告辩称原被告合同于2020年8月5日解除，系双方协商一致解除的合同。本院认为，原告不认可被告提交的录音中的人员系其工作人员，被告亦不能进一步举证证明上述人员取得原告授权可以处理合同解除等事务，即使录音中的人员系原告工作人员，录音内容只能证明双方有协商闭店、解除合同的意思，但不能证明当日双方已达成解除合同的一致意见，故本院认为双方签订的房屋租赁合同未在2020年8月5日协商解除。鉴于被告未按约支付租金，已构成违约，原告享有合同解除权，双方签订的房屋租赁合同于原告将解除合同通知送达到被告时即2020年10月15日解除，被告辩称原告交付的房屋存在严重缺陷并危及人身安全，但未能提供充分证据加以证明，本院对该辩称不予采信。二、关于被告应支付原告多少租金的问题。原告主张被告应支付自2019年11月20日起至2020年10月15日止按月租金6107.52元计算的租金共计66303.21元，被告辩称被告需支付的是自2020年4月1日至2020年8月5日按月租金6107.52元计算的租金。本院认为，双方对月租金标准6107.52元没有异议，争议的是计算租金的期间。原告主张按照合同约定自2019年11月20日起开始，至合同解除之日2020年10月15日止，被告提供的证据虽然不足以证明双方就2020年4月1日前的租金全部减免已经达成一致意见，但可以看出双方有协商减免租金的意思表示，结合浙江疫情期间房租减免的相关政策，本院酌情确定2020年2、3月份的租金计12215.04元予以扣除，扣除后被告共计应支付租金54088.17元。三、关于原告有无权利收取物业费及具体金额的问题。原告主张被告应向其支付自2019年11月20日起至2020年10月15日的物业费共计175255.27元，被告同意由原告主张，本院予以确认。原告主张自2019年11月20日起至2020年10月15日止按16116.96元/月的标准计算物业费共计175255.27元，合理合法，本院依法予以支持。四、关于合同解除后被告是否需要向原告支付占用使用费及具体金额的问题。原告主张被告未按合同约定交还房屋，根据合同约定，需支付自2020年10月16日起至实际交还之日止按日租金3倍和物业费1倍的标准计算的占用使用费，被告辩称原告已于2020年8月5日腾空房屋，无需支付占用使用费。本院认为，合同中约定“甲方逾期不交还该单元，乙方可收取占用使用费”，“乙方在合同提前终止之日没有向甲方交还该单元，则甲方有权在合同提前终止之日起七日后开启该单元的门锁并更换门锁，将该单元腾空收回”，本案中原告于2020年10月15日同意与被告解除合同，被告辩称已于8月份腾空，原告未能提供证据证明合同解除后被告仍占有使用该单元，且原告有权收回而不收回而扩大损失，故被告并非不交还该单元，只是未恢复原状，故对原告主张占用使用费的请求，本院依法不予支持。五、关于被告是否应承担恢复商铺原状费用的问题。原告要求被告支付恢复原状费用90000元，被告辩称腾空时未立即恢复原状是原告同意的，如现在需要恢复原状，被告愿意自行恢复，不同意第三方的报价金额。本院认为，案涉房屋至今未恢复原状，原告主张恢复原状费用90000元，没有提供充分证据，且被告同意恢复原状，故应当先由被告进行恢复原状，如被告恢复原状不符合合同约定标准或者对原告造成其他损失，原告可另案主张。六、关于被告是否应支付违约金及违约金是否过高的问题。原告要求被告按合同终止当月租金、物业费之和的3倍及未付租金日千分之三的标准计算违约金共计121053.8元，且缴纳的保证金全部没收，被告辩称被告没有违约行为，不应支付违约金，如需要支付违约金，违约金约定标准过高，要求调低。本院认为，被告缴纳的20000元装修押金，根据合同约定，装修结束后应当予以退还，原告未能举证证明被告装修造成原告损失，该押金不应没收；被告缴纳的履约保证金12215.04元、经营质量保证金10000元、物业保证金32233.92元均是为保证被告能够按约履行合同义务，交付租金及物业费等费用，其性质类似于违约金，现原告要求被告支付按照月租金和月物业管理费之和的3倍及未付租金日千分之三的标准支付违约金共计121053.8元，并没收履约保证金12215.04元、经营质量保证金10000元、物业保证金32233.92元，计算标准过高，被告迟延给付租金、物业管理费给原告造成的是资金占有期间的利息损失，故本院酌定以未付租金、物业管理费为基准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%来计算违约金，已经缴纳的履约保证金、经营质量保证金、物业保证金，在违约金中予以扣抵。七、关于原告要求被告支付律师费10000元是否有事实及法律依据的问题。原告认为合同中约定的其他费用包含律师费，故被告应当予以支付，被告辩称合同中未明确约定被告需要支付律师费，原告该主张没有依据。本院认为，被告的辩称成立，对原告的该主张，本院不予支持。被告主张的灯笼款10000元，与本案并无直接关联性，被告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、被告苏冬于判决发生法律效力之日起十日内偿付原告台州星耀房地产发展有限公司租金54088.17元、物业管理费175255.27元，并支付自2019年11月20日起至实际履行之日止以租金54088.17元、物业管理费175255.27元元为基数按年利率15.4%计算的违约金（含被告已缴纳的履约保证金12215.04元、经营质量保证金10000元、物业保证金32233.92元）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告苏冬于判决发生法律效力之日起二十日内将坐落于路桥区腾达路527号台州星光耀商场二层6-201单元（面积1007.31平方米）的房屋按照双方签订的房屋租赁合同附件九的标准恢复原状。三、驳回原告台州星耀房地产发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币9560元，减半收取计4280元，由原告台州星耀房地产发展有限公司负担2140元，被告苏冬负担2140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员  陈 秀二〇二一年四月二十八日代书记员  王赛妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。