北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6697号上诉人（原审被告）：博天环境集团股份有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街******。法定代表人：赵笠钧，董事长。委托诉讼代理人：李鹤，男，博天环境集团股份有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京昆庭资产管理有限公司，住，住所地北京市东城区安定门外大街**/div>法定代表人：张大全，经理。委托诉讼代理人：程晓燕，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：付莹，北京嘉润律师事务所律师。上诉人博天环境集团股份有限公司（以下简称博天环境公司）因与被上诉人北京昆庭资产管理有限公司（以下简称昆庭资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初19252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人博天环境公司之委托诉讼代理人李鹤，被上诉人昆庭资产公司之委托诉讼代理人付莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博天环境公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判我公司按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付逾期付款违约金；2.撤销一审判决第五项，改判我公司无须支付昆庭资产公司律师费90000元；3.本案一、二审案件受理费由昆庭资产公司负担。事实和理由：一审判决适用法律错误，判决有失公平，加重了我公司依法应当承担的责任和义务。1.一审法院判令我公司支付昆庭资产公司逾期付款违约金609452.25元，利率过高，计算方法不明确。9层和10层自2020年7月1日至2020年10月31日期间的租金为9575693元，按违约金609452.25元计算，相当于按照15%的年利率支付逾期付款违约金，明显过高。依照《中华人民共和国民法典》及相关司法判例，违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。且应当按照每月欠付租金额自该笔租金欠付之日起计算违约金，不能以欠付的4个月租金为基数均从2020年7月1日起算。2.本案并非法律规定的必须支付律师费的案件类型，且双方对于承担律师费并无约定，该笔费用也超出了我公司订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。故我公司不应承担律师费。我公司主营污水处理项目，2020年度，疫情导致社会经济发展受阻，我公司在全国范围内经营多个项目，因政府无法按时足额支付污水处理费，加之我公司不断投入建设和运维资金，导致资金链断裂。在如此困难的情况下，我公司在一审中还主动表示支付欠付租金、补交押金及支付提前退租所产生的违约金等，但对于过高的逾期付款违约金及昂贵的律师费，我公司不应支付，也无力支付。昆庭资产公司辩称，同意一审判决，不同意博天环境公司的上诉请求。我公司主张的违约金，是针对博天环境公司每个月欠付的租金数额，按照不同起算时间计算的，并非笼统计算，且一审判决按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算违约金，并未超出法律规定的范围；根据合同法等相关法律规定，律师费属于我公司的合理损失，应当得到支持，且相对于本案涉案标的来说，律师费数额合理。昆庭资产公司向一审法院起诉请求：1.判令博天环境公司向我公司支付北京市东城区中粮置地广场A（高）塔9层901-906（以下简称9层租赁房屋）和10层1001-1008号（以下简称10层租赁房屋）房屋，自2020年7月1日至2020年10月31日期间租金9575693元；2.判令博天环境公司向我公司支付因北京市东城区中粮置地广场A（高）塔8层801-806（以下简称8层租赁房屋）提前退租应支付的免租期租金1191388元；3.判令博天环境公司向我公司支付因8层租赁房屋提前退租应支付的违约金160897.32元；4.判令博天环境公司向我公司支付因9层租赁房屋、10层租赁房屋欠付租金应支付的滞纳金3806583.98元（滞纳金以9层、10层自2020年6月份至2020年10月每月欠付租金为基数，按照每日3‰计算，自2020年6月1日计算至2020年11月29日）；5.判令博天环境公司向我公司支付律师费90000元；6.本案诉讼费用由博天环境公司承担。一审法院认定事实：2018年8月30日，昆庭资产公司（出租方、甲方）与博天环境公司（承租方、乙方）签署《写字楼租赁合同》（编号06799），约定甲方将8层租赁房屋出租给乙方办公使用，建筑面积2977.98平方米。租赁期限共计84个月，第一期租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日，第二租赁期限自2021年11月1日至2023年10月31日，第三期租赁期限自2023年11月1日至2025年10月31日。免租期共7个月，包括2019年2月1日至2019年2月28日、2019年3月1日至2019年3月31日、2020年11月1日至2020年11月30日等。免租期内承租人不需要支付租金，但仍需要按租赁合同约定交纳物业管理费及其他费用。起租日为2018年11月1日，乙方应自起租日开始计算并按约定支付租金。乙方应于签订本合同后的5个工作日内，以人民币形式将首期租金（1191192元）付至甲方指定的银行账号。乙方需按月交付租金，乙方应于每月1日之前支付当月租金。第一租赁期内每月含税租金1191192元，第二期租赁期内每月含税租金1310311.2元。物业管理费用为36元/月/建筑平米。本合同押金标准为合同最后租赁年度3个月租金和物业管理费用之和，共计3573576元，乙方应于签订本合同后5个工作日内将押金付至甲方指定账号。如乙方违反本合同任何条款或条件（包括但不限于交付租金、物业管理费用的规定），甲方可以扣除全部或部分押金，其数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额而定，乙方需接到通知之日起3日内补足上述押金。押金在合同有效期内由甲方保留，在乙方违约的情况下，甲方有权部分或全部扣减上述押金。当押金数额降至不足情况下，乙方应在收到甲方通知之日起7日内弥补上述不足数额，否则按乙方违约处理，甲方有权收回房屋，单方解除合同并追究乙方的违约责任。如甲方解除合同，乙方之押金、装修押金作为违约金赔偿给甲方，因此给甲方造成其他损失的，乙方仍需赔偿甲方的全部损失。乙方对应交的各项费用不予交纳或延迟交纳，甲方可以每日加收所欠费用3‰的滞纳金。乙方未按照本合同约定支付或补交押金、租金、物业管理费、电费或其他应付费用超过30日的，甲方有权单方面解除合同。乙方如违反本合同，甲方除可单方面终止合同外，亦有权从押金中将所有损失及开支扣除，并有权扣留、处置乙方写字间的设施和物品以弥补乙方违约行为导致的损失。甲方放弃本合同条款规定的任何权利，只能以甲方书面确认为准。甲方接受乙方租金或其他费用的行为，不得视为甲方放弃要求乙方进行赔偿或承担合同约定的其他责任的表示。合同另约定，由于地震、台风、水灾、战争、政府行为以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行，遇有上述不可抗力事件的乙方，应立即通知对方，并提供证明文件，按照事故对履行合同影响的程度，由双方协商决定是否解除合同、部分免除履行合同责任或者延期履行合同。2018年8月30日，昆庭资产公司（出租方、甲方）与博天环境公司（承租方、乙方）签署《写字楼租赁合同》（编号06800），约定甲方将9层租赁房屋（建筑面积2977.98平方米）出租给乙方办公使用，此合同其余条款与《写字楼租赁合同》（编号06799）相同。同日，双方签署《写字楼租赁合同》（编号06801），约定：甲方将10层租赁房屋出租给乙方办公使用，建筑面积3046.41平方米。第一期租赁期内每月含税租金1218564元，第二期租赁期内每月含税租金1340420.4元。本合同押金标准为合同最后租赁年度3个月租金和物业管理费用之和，共计3655692元，乙方应于签订本合同后5个工作日内将押金付至甲方指定账号。其余条款与《写字楼租赁合同》（编号06799）相同。2018年10月份双方就上述3份租赁合同分别签署了补充协议，约定《写字楼租赁合同》（编号06799、06800）的首期押金调整为3895197.84元，2021年10月11日之前将押金补齐至4252555.44元，2023年10月11日之前将押金补齐至4645648.8元。将《写字楼租赁合同》（编号06801）的首期押金调整为3984704.28元，2021年10月11日之前将押金补齐至4350273.48元，2023年10月11日之前将押金补齐至4752399.6元。上述3份租赁合同及补充协议签署后，双方依约履行。博天环境公司就8、9、10层租赁房屋一并向昆庭资产公司支付租金和其他费用。2020年1月8日，昆庭资产公司（甲方）与博天环境公司（乙方）签署《写字楼租赁合同补充协议》，主要内容为：乙方因经营发展需要，于2019年12月11日向甲方提出了8层南区801-803单元书面退租申请与外派前台退订的书面申请，自2020年1月1日起，乙方不再租赁801-803单元，原租赁合同（注：指《写字楼租赁合同》（编号06799））中租赁单元仅保留804-806三个单元。2018年11月1日至2019年3月31日含税月租金为1191388元，2019年4月1日至2019年12月31日，含税月租金为1191388元。2020年1月1日至2021年10月31日期间含税月租金标准为595916元。因乙方向甲方申请退租801-803单元，双方一致同意由甲方从乙方已交纳的押金中扣除1947193.44元作为乙方退租部分写字楼的补偿，因此自2020年1月1日起，第一租赁期押金变更为1948645.32元，第二期租赁期开始前15个工作日，将押金补齐至2127420.12元。乙方应于2019年12月31日前补交退租面积2019年3月免租期1个月的租金，共计595472元。后双方依约办理了801-803的房屋退租手续，但博天环境公司并未补交退租面积2019年3月免租期1个月的租金595472元。另，双方签订《终止租赁合同协议书》，约定：2018年8月30日双方就8层租赁房屋签订《写字楼租赁合同》，2020年1月8日，双方签订《写字楼租赁合同补充协议》，退租801-803单元。博天环境公司因经营需要，欲提前终止租赁合同，并于2020年3月9日向昆庭资产公司发出终止租赁合同之书面通知，双方同意2020年4月1日终止执行《写字楼租赁合同》（编号06799）。博天环境公司于2020年4月1日之前，依照租赁合同之约定，付清截止租赁合同终止日之全部应付款项。双方于2020年4月1日共同对租赁房屋及附属设施进行验收，2020年4月1日起，博天环境公司任何人员未经允许，不得出入8层相关单元。博天环境公司已付3个月房租押金及3个月物业管理费押金，抵作其提前退租之违约金，共计1948645.32元，因博天环境公司押金未足额交纳，因此其需要补交押金160897.32元。博天环境公司需要补交2019年3月免租期1个月的租金，合计595916元。因疫情影响，昆庭资产公司同意博天环境公司相关办公物品暂存于8层办公区，于疫情结束后3日内，博天环境公司需将所有物品搬离。签约后，博天环境公司未补交押金，亦未支付免租期租金。2020年11月25日，昆庭资产公司（甲方）与博天环境公司（乙方）签订《写字楼租赁合同补充协议》，约定乙方因经营发展需要，于2020年9月28日向甲方提出10层1002-1008单元书面退租申请。双方约定，自2021年1月1日起，乙方不再租赁1002-1008单元，10层租赁房屋中仅保留1001单元。2020年12月31日之前，乙方依照租赁合同之约定，付清退租写字间的全部应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、电话费等费用以及博天环境公司此前因违反租赁合同或物业管理公约而应承担的罚金。乙方原租赁合同项下租赁保证金3132568.44元作为其提前退租行为的违约金，剩余租赁保证金852776.76元，作为剩余房屋的租赁保证金。此外，乙方于2020年9月30日、2020年10月29日支付的10000000元，已冲抵《写字楼租赁合同》（编号06799）项下欠交租金1607852.8元，剩余8692147.2元分别冲抵《写字楼租赁合同》（编号06800）（9层）项下租金4148418.88元、《写字楼租赁合同》（编号06801）（10层）项下租金4243728.32元，截止本次交付日2020年12月31日，10层退租部分仍欠交甲方租金5954864.07元。另，2020年11月30日，博天环境公司向昆庭资产公司支付租金2400000元。一审审理中，博天环境公司提交了2019年年度报告和2020年第三季度季报，以证明其受疫情影响导致公司营业收入大幅度降低，造成经营困难，应免除违约责任。昆庭资产公司认可上述证据真实性，但不认可证明目的。另，昆庭资产公司与北京嘉润律师事务所签订《委托代理协议》，约定其委托北京嘉润律师事务所作为其代理人，处理本案诉讼事宜。昆庭资产公司支出律师费90000元。一审法院认为，双方签署的3份《写字楼租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现博天环境公司同意向昆庭资产公司支付9层租赁房屋和10层租赁房屋自2020年7月1日至2020年10月31日期间租金9575693元，法院不持异议，昆庭资产公司该项诉讼请求，法院予以支持。双方签订《终止租赁合同协议书》明确约定博天环境公司已付3个月房租押金及3个月物业管理费押金，抵作其提前退租之违约金，共计1948645.32元。因博天环境公司未足额交纳押金，因此其需要补交押金160897.32元。博天环境公司认可未补交该部分押金，且当庭表示同意向昆庭资产公司支付8层提前退租应支付违约金160897.32元，法院照准，昆庭资产公司该项诉讼请求，法院予以支持。至于就8层租赁房屋提前退租问题，双方协商一致后签署了《写字楼租赁合同补充协议》和《终止租赁合同协议书》，分别就801-803单元和804-806单元前后退租，《写字楼租赁合同补充协议》约定博天环境公司应于2019年12月31日前补交801-803单元2019年3月免租期1个月的租金，共计595472元，《终止租赁合同协议书》约定博天环境公司需要补交2019年3月免租期1个月的租金，合计595916元。结合《写字楼租赁合同补充协议》对于租赁标的的变更的约定以及双方对于押金金额变更计算方式的约定，可以认定《终止租赁合同协议书》中约定的免租期间595916元为804-806单元免租期租金。博天环境公司未依约补交免期租金，昆庭资产公司要求其支付因8层提前退租应支付的免租期租金1191388元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。至于昆庭资产公司主张滞纳金一节，实为主张逾期付款违约金。法院认为不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了严格的疫情防控措施，博天环境公司承租租赁房屋用于办公使用，并未举证证明因为因疫情原因导致其无法正常使用租赁房屋。现博天环境公司以受疫情影响致使其营业收入降低，导致其合同履行困难为由主张免除逾期支付租金的违约责任，但双方自2020年开始已经签署数份补充协议，博天环境公司提前退租了部分租赁房屋，已经大幅降低了其租金支付压力；疫情发生后签署的补充协议中双方约定博天环境公司需要补交费用中亦包括罚金，应视为双方考虑疫情影响等因素后重新协商对合同进行了变更；随着国内疫情好转，博天环境公司亦应积极采取措施推动复工复产，并应及时向昆庭资产公司支付租金，故其以疫情为由要求免除自2020年6月1日起计算至2020年11月29日期间的逾期付款违约责任的答辩意见，法院不予采纳。但昆庭资产公司主张的违约金标准过高，法院酌情调整。至于昆庭资产公司主张的律师费损失，该笔费用系其维权的合理支出，该项诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、博天环境集团股份有限公司于判决生效后7日内支付北京昆庭资产管理有限公司9层和10层自2020年7月1日至2020年10月31日租金9575693元；二、博天环境集团股份有限公司于本判决生效后7日内支付北京昆庭资产管理有限公司因8层免租期租金1191388元；三、博天环境集团股份有限公司于判决生效后7日内支付北京昆庭资产管理有限公司因8层提前退租的违约金160897.32元；四、博天环境集团股份有限公司于判决生效后7日内支付北京昆庭资产管理有限公司逾期付款违约金609452.25元；五、博天环境集团股份有限公司于判决生效后7日内支付北京昆庭资产管理有限公司律师费90000元；六、驳回北京昆庭资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。博天环境公司称其针对逾期付款违约金的上诉意见仅为不应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算。本院认为，本案双方当事人对于一审判决确认博天环境公司构成违约，并判令博天环境公司支付昆庭资产公司9层和10层房屋租金的期限和金额、8层免租期租金和金额以及8层提前退租的违约金及金额均无异议，本院就相关问题不再进行赘述。下面仅就双方争议的一审判决确定的逾期付款违约金计算标准和昆庭资产公司主张的律师费是否应当得到支持，进行分析认定。一、一审判决确定的逾期付款违约金计算标准是否适当。本案中，昆庭资产公司起诉要求博天环境公司按照双方约定的每日3‰的标准计算滞纳金，一审法院综合考虑了疫情因素的影响、双方达成的多份协议之内容、博天环境公司的违约责任等本案实际情况，依法行使裁量权，酌情确定了博天环境公司应当承担的逾期付款违约金数额，并无不当。现博天环境公司坚持认为一审法院仅应当按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算违约金，显然缺乏事实和法律依据，本院实难采信。二、昆庭资产公司主张的律师费是否应当得到支持。因博天环境公司迟延支付租金，引起本案诉讼，涉案金额近千万元，昆庭资产公司为此委托律师作为其诉讼代理人参加诉讼，由此产生的必要的律师费，属于因博天环境公司违约给其造成的损失，博天环境公司应当予以赔偿。且昆庭资产公司主张的律师费数额合理，一审法院全额予以支持，并无不当。综上所述，博天环境公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10795元，由博天环境集团股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年四月二十八日书记员  刘荧