辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终609号上诉人（原审被告）：李会君，女，1950年1月10日出生，汉族，无职业，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：张乐（李会君之子），1978年3月6日出生，汉族，无职业，住锦州市太和区。被上诉人（原审原告）：锦州佳和物业管理有限公司，住所地锦州市太和区市府路29-88号。法定代表人：苏福林，该公司总经理。委托诉讼代理人：施雪源、孙丽娟，该公司员工。上诉人李会君因与被上诉人锦州佳和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2020)辽0711民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李会君上诉请求：一、请求依法撤销或改判锦州市太和区人民法院作出的（2020）辽0711民初950号民事判决书。二、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人李会君因与被上诉人锦州佳和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服锦州市太和区人民法院做出的（2020）辽0711民初950号民事判决书。上诉人认为，原判决认定事实不清，适用法律诉讼时效错误，二审法院应当依据法律规定撤销或者改判。具体上诉理由如下：一、被上诉人诉请2016年8月4日至2020年12月31日期间的物业服务费，一审法院以物业服务具有联系性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算予以支持，上诉人庭审时提出2017年7月3日之前的物业服务费已经经过诉讼时效，一审法院未对上述意见采纳。物业服务费纠纷，按照合同约定及通常理解，都是以“一年”作为缴费期间，即每年服务周期结束时缴纳物业服务费，业主拖欠的物业服务费属于普通债权的一种，债权都具有联系性，债权适用诉讼时效的规定，诉讼时效是法律规定的“请求权”，即请求法院根据法律对其合法权益进行保护的权利。当债权人怠于行使权利持续到法定期间，其公力救济权（也就是通常所说的胜诉权——受法律保护的权利）消灭。一审法院通过审理并未发现物业服务纠纷中诉讼时效存在中止、中断、延长的事由，其超出法定期间诉讼本就是怠于行使权利的行为，根据《民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。被上诉人提起起诉时间为2020年7月3日，其主张2017年7月3日之前的物业服务费已经经过诉讼时效，法庭应当依法驳回原告对超出诉讼时效事项的主张，一审法院未予驳回，适用法律错误。二、一审中被上诉人提交的前期物业服务合同第二章委托服务事项第三条约定委托服务内容包含房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。第四章物业服务要求和标准第15条第4款约定房屋养护：要求屋面、外墙防渗漏良好。由此可知，锦州佳和房地产开发有限公司已经将房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，及屋面、外墙防渗漏委托给被上诉人管理，墙面的维修养护工作是被上诉人的约定义务，上诉人家中自2015年发现墙面漏水，导致屋内墙面地板损坏，多次与被上诉人协商，至今未解决问题，一审庭审中被上诉人也认可上诉人多次反映，也曾给与维修，以上事实均可以证明外墙渗漏维修工作属于被上诉人合同约定的义务，一审法院以上诉人不能举证证明外墙存在问题系物业不履行或不完全履行义务所致，属于认定事实不清。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条（（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。），《物业管理条例》第三十五条（物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。），被上诉人未完全履行物业管理职责，上诉人有权要求向原告减免物业费。综上所述，上诉人的上诉请求，符合法律规定，有事实及法律依据，应予支持，一审判决不符合《合同法》及《民法总则》的规定，是错误的，请求二审法院依法改判。锦州佳和物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法维持原判。锦州佳和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的物业费7226.00元；2.由被告承担诉讼相关的一切费用。一审法院认定事实如下：自2014年1月1日起，原告与锦州佳和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对其开发建设的佳和溪林苑小区提供物业服务。根据该合同约定及锦州市物价局文件批复，该小区的物业服务收费标准为每平方米每月1.00元。被告购买的佳和溪林苑2-59号房屋，建筑面积97.60平方米。另查，被告在办理入住时，交纳声控灯费年/24.00元/每户、电梯费年/444.00元/每户。原告始终对该小区进行物业服务，但被告自2016年8月4日起，未再交纳任何物业服务费用至今。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原、被告基于《前期物业服务合同》，已形成了物业服务合同关系。原告已经按合同履行了物业服务管理义务，被告应当按时交纳物业服务费。被告辩称的其购买居住的房屋外墙存在问题导致自身的财产遭受损失，但并未提供证据证明外墙存有问题系物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护义务导致，且上述问题与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利。同时被告据此要求减免物业费亦没有相应的法律依据。故对上述辩论观点，本院不予采纳。关于被告提出的原告部分诉求超过诉讼时效的问题。因物业公司作为提供物业管理服务的一方,其提供的服务具有连续性,诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。故对该意见，本院不予采纳。原告主张的声控灯费用及电梯费用虽未在前期物业服务合同中进行约定，但原告接手该小区物业后，已向各业主收取，业主也均进行了履行，双方对该部分费用的收取已达成合意。并且声控灯费用和电梯费用交纳关系到整个小区业主的公共利益，拒不支付的行为会侵害其他已交物业服务费业主的合法权益。至于原告诉请要求被告交纳尚未提供物业服务期间的物业费用的请求，亦因没有事实依据及法律依据，故本院不予支持。尚欠物业费用应计算至第一审法庭辩论终结前，即2020年8月6日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告李会君于本判决生效之日起十日内给付原告锦州佳和物业管理有限公司从2016年8月4日至2020年8月6日期间累计拖欠的物业费6564.98元；二、驳回原告锦州佳和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李会君负担。二审中，当事人未提交新证据。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人是否应给付被上诉人2016年8月4日至2020年8月6日期间的物业费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，上诉人与被上诉人基于《前期物业服务合同》，已形成了物业服务合同关系，被上诉人已经按合同约定履行了物业服务管理义务，上诉人应当按时交纳物业服务费。上诉人主张被上诉人未履行物业管理职责，屋内墙面漏水导致地板损坏使上诉人财产受到损失，被上诉人应减免物业费，但上诉人并未提供证据证明屋内墙面漏水存有问题系被上诉人不履行或者不完全履行义务导致。上诉人主张财产受到损失问题，因本案为被上诉人提起的要求上诉人给付拖欠的物业费纠纷，上诉人主张财产损失并未在本案一审中提起反诉，故一审法院以与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张权利予以判决并无不当。故上诉人要求减免物业费亦没有相应的法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人诉求的2016年8月4日至2017年7月3日的物业费已经超过诉讼时效的问题，因物业公司作为提供物业管理服务的一方,其提供的服务具有连续性,故一审判决诉讼时效自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算并无不当。上诉人的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，李会君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李会君负担。本判决为终审判决。审判长  张卫东审判员  王 翔审判员  赵洪全二〇二一年四月二十日法官助理沈艳伟书记员暴思洋