湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0116民初911号原告杨某，女，1990年3月13日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托代理人陶振华、覃铭，湖北华徽律师事务所律师。特别授权。被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司。住所地：武汉市黄陂区滠口街刘店村四季美农贸城中央街2号楼B112号。统一社会信用代码：9142011656232068XY。法定代表人余震辉，该公司董事长。委托代理人李凡，该公司员工。一般授权。原告杨某诉被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月1日依法公开开庭进行了审理。原告杨某的委托代理人陶振华、覃铭，被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司的委托代理人李凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金，违约金计算方式为：以469667.86元为基数，按每日万分之三的标准，自2019年12月1日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止（截止至2020年10月31日违约金暂计47201.62元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月28日签订《商品房买卖合同》，购买被告位于武汉市黄陂区滠口街环湖路以东、京广铁路以西的大汉口国际数码城商品房。合同对商品房总价款、交房时间、逾期交房、逾期办理产权登记等内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告逾期数年未履行交房及办证义务。后原、被告双方签订了《协议书》，约定被告应自2018年9月14日起每日按总房款的万分之三向原告支付违约金。但被告未能按照协议书约定支付自2019年12月1日起至今的违约金。被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司辩称：1、双方签订违约金协议时，由于原告方人数众多处于强势地位，且被告经验不足、人手不够，未对实际情况予以核实，导致签订协议时未明确约定违约金的性质，使实际计算违约金时显示公平，且部分违约金的标准约定过高。因此被告认为该《违约金协议》部分条款应属于可撤销、可变更内容；2、双方《商品房买卖合同》中约定，办理房屋初始登记时间，应自商品房交付之日起90日内。如原告主张违约金性质为办证违约金，那么被告在具备正式交房条件后，依约完成了房产初始登记，并无违约情形。如原告主张违约金性质为逾期交房违约金，则违约金应计算至被告正式竣工验收备案之日为止。现原告因一个状态主张被告既要承担逾期交房违约责任，又要承担逾期办证违约责任，属显失公平；3、根据湖北省办公厅鄂政办发（2020）13号文件中的有关规定，“因疫情影响不能完成竣工综合验收备案和交付的房地产企业开发项目，依法适用不可抗力的有关规定，合理顺延交房日期”。被告因疫情的影响，无法完成竣工综合验收备案和交付属不可抗力，不应当承担违约金；4、被告由于相关规划政策，导致竣工综合备案无法及时完成，但实际对于商铺客户，已通过合作的第三方公司进行统一租赁运营管理，商铺客户已与第三方公司签订运营协议，协议中前五年收益，以直接抵扣房款的形式由原告取得，因此原告实际上并未因被告的行为，产生实际的损失。因此，原告实际并未因被告的行为产生实际的损失。现原告要求过高的违约金，请人民法院根据公平原则予以调整。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条、第五百三十三条之规定，申请人民法院对于显示公平即情势变更的情况，对双方违约金进行调整，结合实际情况作出公正的判决。经审理查明，2015年6月24日，原告杨某与被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于武汉市黄陂区滠口街环湖路以东、京广铁路以西的大汉口国际数码城商铺。合同约定，商铺建筑面积为36.61平方米。单价为每平方米12828.95元，房屋总价款为469668元，交房时间为2017年5月15日前。合同中还约定了违约责任等其他事项。合同签订后，杨某依约于2015年11月26日一次性支付了购房款469668元。后由于武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司未按合同约定的时间提供相关办证资料。原、被告双方于2018年9月14日签订了一份《协议书》，约定，甲方（武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司）在2018年9月13日前向乙方（杨某）提供办理房屋产权证的相关资料，如未能提供办证相关资料，乙方有权要求甲方从2018年9月14日起按已付总房款的万分之三支付违约金；乙方就2018年9月13日前对合同履行出现延迟的情形表示支持和谅解并不追究甲方责任。后因武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司仍未按《协议书》约定向杨某提供相关办证资料，从2018年10月至2019年12月按《协议书》约定的违约金标准向原告支付了违约金。支付方式为银行转账，当月支付前一月的违约金。2019年12月违约金应于2020年1月支付，但被告实际未支付。从2020年1月起至原告领取相关办证资料前，被告未按约定向原告支付违约金。2020年9月28日杨某从武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司领取了相关办证资料。被告实际支付的违约金应从2019年12月1日起至2020年10月28日。本院认为，原被告签订的《武汉市商品房买卖合同》、《协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律规定，应认定为合法有效。双方按照协议的相关内容履行各自义务。原告依约向被告交付购房款后，已全面履行合同义务。被告未按《协议书》约定向原告交付相关办证资料，已构成违约，应当承担违约责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院依法予以支持。但由于2020年1月武汉出现新冠疫情，正常生产生活受到重大影响，必然导致被告交付房屋办证资料的延迟，本院酌情考虑对原告主张的违约金减免一个月。其违约金计算时间，扣除武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司已支付的部分后，应从2020年1月1日起计算至2020年9月28日止。被告在签订《协议书》时已明确违约金的性质为“提供办理房屋产权证的相关资料”，且双方约定的违约金标准为每日万分之三，不超过相关法律规定的标准。故武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司在庭审中提出的“原告主张被告既要承担逾期交房违约金，又要承担逾期办证违约金及违约金标准过高”的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司在抗辩中提出“商铺客户通过与合作的第三方公司签订运营协议，前五年的收益以直接抵扣房款的形式由原告取得，原告实际并未因被告的行为产生实际的损失”的抗辩意见。经审查，原被告在《武汉市商品房买卖合同》中对商铺面积、价格有明确约定，原告也按照合同价格支付了全部购房款，至双方签订《协议书》时，原告购买的商铺仍未正常经营，即使原告与第三方签订运营协议，也不能作为被告要求减少违约金的理由。故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。对被告在抗辩中提出的其他抗辩意见，不符合庭审查明的事实和证据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司于本判决生效后10日内向杨某支付逾期办证违约金（以购房款469667.86元为基数，自2020年1月1日起至2020年9月28日止，按每日万分之三的标准计算）；二、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取490元，由武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晖二〇二一年四月十四日法官助理李洁书记员宋颖颖