汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0703民初1308号 原告：黄仁平，男，1966年3月29日出生，汉族，下岗职工。 被告：刘汉林，男，1948年10月5日出生，汉族，退休干部。 被告：张连珍（系被告刘汉林之妻），女，1951年8月16日出生，汉族，住址同上，农民。 原告黄仁平与被告刘汉林、张连珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄仁平、被告刘汉林、张连珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄仁平向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告刘汉林1999年12月6日签订的《家属房转让协议书》合法有效；2、判令被告协助原告办理南郑县房权证南字第0013887号房屋产权变更登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年12月6日，经中介人陈尔文介绍，被告将位于原南郑县中所镇政府干部个人集资修建的家属房2号楼东五楼，卖给了原告，双方自愿签订了《家属房转让协议书》，并书面约定原告以56000元现金购买被告的房屋，自转让协议书签字之日起原告即享有永远居住、管理、处分的权利，并约定待统一办理房产手续时，被告应积极协助办理产权手续。1999年12月14日原告向被告付清全部房款56000元后，被告亲笔给原告出具收条一张，并载明“黄仁平同志交来家属房转让费共计伍万陆仟元整（小写56000元），特此证明”并有证明人陈尔文签字。此后，被告将房屋交付给原告使用。直至2013年11月27日，南郑县大河坎镇人民政府统一将原南郑县中所镇干部个人集资家属楼（现大河坎镇家属楼），在南郑县房产交易中心办理了登记后，将案涉房屋所有权证南郑县房权证南字第00013887号产权证书交给房屋实际使用人路海鹰。2015年前后，被告刘汉林以领取房屋补贴为借口将房产证拿走至今。此后，原告多次联系被告，要求被告协助原告办理房屋产权变更登记手续，但被告认为房子仍是其个人所有的，拒不协助原告办理过户手续。为维护原告合法权益，故诉至法院。 刘汉林、张连珍辩称，1、1999年刘汉林将案涉房屋转让于黄仁平，但在转让前，与原告达成口头协议，两年内办好房产过户手续；如办不到，原告退房被告退钱。然后写下转让协议，该房售价56000元。后期原告将房屋转让给路海鹰，被告不知情。2021年1月24日，才知道原告已于2004年6月以62000元的价格转让给路海鹰。2、房子是不动产，《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这是产权的界定标准。3、《民法典》第五条也有相关规定。原告私下将房屋于2004年转让，表明原告与被告没有任何关系。因是单位集资房，退让前产权未作登记，退让后仍未登记，因此产权依然归被告所有；依据《民法典》第305条，原告要卖需要先与被告协商，被告有优先购买权。4、依据《民法典》第311条规定，无处分权人将不动产或者动产转让受让人的，所有权人有权追回。5、2013年经组织审理和政府批准，房管部门给被告颁发了房产证。原告称多次联系被告，让被告给路海鹰办理房产证过户手续。从1999年至今，被告没有与原告见过面，也未协商过。6、被告与路海鹰自始至终无任何因果关系，被告没有责任更无义务为路海鹰办理房产过户手续。原告未经被告同意，私自将房屋转让他人，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告与被告刘汉林商定案涉房屋转让相关事宜后，邀请刘汉林在原南郑县中所镇政府的同事陈尔文作为中证人参加《家属房转让协议书》的签订。1999年12月6日，原告与被告刘汉林签订《家属房转让协议书》，该协议书载明：甲方刘汉林，乙方黄仁平；一、该家属房原集资款资金占用利息及其它费用共56000元，自转让签字之日起一次性由乙方付清甲方。乙方即享有永远居住、管理、处分之权。二、如他人干涉，不涉及乙方，概由甲方负责处理。三、统一办理房产手续时，甲方积极协助、帮助办理，产权等手续、所付工本费用由乙方承担。四、在房产改革时，房子需补交差额时由甲方支付，乙方不出分文，但若给干部的优惠乙方也无权领取。五、自协议签字生效后，房子归乙方所有，甲方无权管理和使用，并永不反悔等内容。被告刘汉林在该协议书上签名、捺印、签章，原告黄仁平、中证人陈尔文在该协议书上签名。同月14日，被告刘汉林向原告出具56000元家属房转让款收据一张。此后，原告对案涉房屋进行装修后入住。2004年6月21日，原告与路海鹰签订《契约》，将案涉房屋以62000元出售给路海鹰。2013年11月，南郑县房产交易中心、南郑县住房和城乡建设管理局填发了案涉房屋《房屋所有权证》，该所有权证载明：南郑县房权证南第00013887号，房屋所有权人为刘汉林，共有情况为共同共有，房屋坐落为南郑县大河坎镇张家村（大河坎镇家属楼）2幢5层501，登记时间为2013-11-27，房屋性质为房改房，规划用途为住宅，建筑面积为84.83㎡，附记“房屋所有权人：刘汉林、张连珍共同共有”等内容。该《房屋所有权证》由大河坎镇相关人员领回后交至案涉房屋居住人路海鹰，2015年，被告以领取补助款为由将该《房屋所有权证》取走至今。审理中，被告刘汉林辩称“但在转让前，与原告达成口头协议，两年内办好房产过户手续；如办不到，原告退房被告退钱”，当庭，原告对被告刘汉林该辩称观点予以否认，被告刘汉林对该辩称观点未提供相应证据予以证明。被告张连珍当庭陈述知道被告刘汉林将案涉房屋出让给原告，但当时自己并不同意。原告当庭表示被告将案涉房屋过户至其名下后，再过户至路海鹰名下。 另查明，2021年1月13日，本院受理原告路海鹰与被告黄仁平、第三人刘汉林、张连珍房屋买卖合同纠纷一案后，于2021年2月4日开庭进行了审理，张连珍陈述知道并同意刘汉林将案涉房屋出售给黄仁平；证人陈尔文不知道刘汉林辩称“但在转让前，与原告达成口头协议，两年内办好房产过户手续；如办不到，原告退房被告退钱”一事。当日，路海鹰向本院提出撤诉申请，本院依法裁定准许路海鹰撤回起诉。 上述事实，有原被告当庭陈述、原告身份证复印件、被告刘汉林户籍信息、不动产登记证明、《家属房转让协议书》、收据、原告与路海鹰签订的《契约》复印件、《房屋所有权证》复印件、2021年2月4日庭审笔录复印件、本院（2021）陕0703民初277号民事裁定书等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一、原、被告签订的《家属房转让协议书》是否有效；二、被告是否应当协助原告办理案涉房屋过户手续。对于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”，第六十三条“当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定”。张连珍在2021年2月4日、2021年4月20日两次庭审中，对刘汉林将案涉房屋转让给黄仁平一事，其是否同意前后陈述不一致，而刘汉林就此问题在2021年4月20日庭审中解释“当时买房的时候贷的信用社的款，利息也高，我也无法承受，所以我才将房子卖了，我也给她说了，她当时也没有表态，因为我在家里是拿权的”，故根据本案具体情况和被告张连珍的诉讼能力、被告刘汉林在20多年前已将案涉房屋交付原告的实际情况，本院审查认定为被告张连珍同意被告刘汉林将案涉房屋转让给原告。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，被告张连珍同意被告刘汉林将案涉房屋转让给原告，故原告与被告刘汉林自愿签订的《家属房转让协议书》合法有效。对于第二个争议焦点，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定，对于成立并生效的合同，对双方当事人均有约束力，故二被告应当按照《家属房转让协议书》约定，协助原告办理案涉房屋产权变更手续。 综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告刘汉林辩称“但在转让前，与原告达成口头协议，两年内办好房产过户手续；如办不到，原告退房被告退钱”，未提供相应证据予以证明，且《家属房转让协议书》明确载明原告付清房款后，即享有居住、管理、处分权利，故被告刘汉林该辩称观点，本院不予采信。二被告答辩中引用《中华人民共和国民法典》第三百零五条，认为原告将案涉房屋出卖时应当与二被告协商，二被告有优先购买权，但该法条是指按份共有人的优先购买权，原告将案涉房屋转让给路海鹰时，按照此前原告与被告刘汉林签订的《家属房转让协议书》，原告已付清全部房款，对案涉房屋已享有所有权，与二被告之间不存在共有关系，该法条不适用于本案，故二被告该答辩观点不能成立。依照《中华人民共和国民法典》第五条、第七条、第二百一十五条、第五百零九条之规定，判决如下： 一、原告黄仁平与被告刘汉林于1999年12月6日签订的《家属房转让协议书》有效。 二、被告刘汉林、张连珍应在本判决生效之日起五日内协助原告黄仁平办理案涉房屋（房屋所有权证：南郑县房权证南第00013887号）产权变更登记手续；变更登记中涉及的相关费用均由原告黄仁平负担。 本案受理费1200元，减半收取600元，由被告刘汉林、张连珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  毛 龙 二〇二一年四月二十三日 法官助理  易虹秀 书 记 员  陈 丹