湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2018号上诉人（原审原告）：崔伏初，男，1956年7月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：崔青，女，1984年7月24日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区，系其女儿。委托诉讼代理人：周杰，男，1983年5月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系其女婿。被上诉人（原审被告）：湖南珠江实业投资有限公司，住所地长沙市开福区福元西路99号珠江花园第三组团16栋（珠江花园酒店）19-22楼。法定代表人：姜星德，执行董事。委托诉讼代理人：刘晶，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅平平，湖南天地人律师事务所律师。上诉人崔伏初因与被上诉人湖南珠江实业投资有限公司（以下简称珠江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初8471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人崔伏初上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判；2．请求判决被上诉人按《珠江好世界住宅非标户型公示》文件公示面积整改恢复长沙珠江好世界1栋2106户露台面积（36.66平方米）或按缩水比率进行经济补偿；3．因被上诉人虚假宣传露台为赠送区域，实际该露台户型房价比对应无露台户型多80940元，请求判决被上诉人退还该费用；4．请求判决被上诉人支付上诉人房屋空置损失16000元，并申请对同地段同类型房屋的租金进行鉴定，鉴定费用由被上诉人承担（按实计取）；因未按合同约定期限整改房屋质量问题，被上诉人应支付上诉人委托他人修复的费用7000元，并申请对维修费用进行鉴定，鉴定费用由被上诉人承担（按实计取）；被上诉人延期交房，支付上诉人延期交房违约金10000元；5．请求被上诉人承担本案一、二审诉讼所有相关费用（按实计取），被上诉人承担该房屋所有质量问题整改完成前的物业管理费（按实计取）。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1．《珠江好世界住宅非标户型公示》文件由珠江公司公示在项目售楼部，经多名业主公认，崔伏初不可能取得珠江公司单独提供的公示文件，一审法院质证过于苛刻。该文件虽未盖章但大部分业主都亲眼见证且拍照并在业主群进行过讨论。该份文件及一房一价表证明珠江公司进行虚假宣传和价格欺诈，崔伏初提供的其他证据均证明该文件属实，证据充足且完整，事实清楚。珠江公司提供的证据中同一个非标户型公示文件的两张照片一张盖章另一张未盖章，相互矛盾，证明非标户型公示文件由珠江公司自行制作可随时编辑修改，珠江公司无法证明非标户型公示文件不是崔伏初提供的版本，且同时佐证了该项目开盘时的公示文件可以是未盖章的。2．崔伏初提供的证据均证明该房屋大量质量问题，经多次口头、书面催告均未及时整改，且部分质量问题至今仍可明显看到。崔伏初至今未入住该房屋，一审中崔伏初申请对房屋空置损失及质量问题修复费用进行鉴定，一审法院未予理睬，直接判定无充分证据证实，明显偏袒被上诉人。3．崔伏初并非质疑露台变更文件，而是起诉珠江公司虚假宣传露台面积36.66平方米及虚假宣传露台为赠送区域而实际收费的价格欺诈行为。5．珠江公司公示且多次承认露台为赠送区域，但在一审陈述明确表明案涉房屋与其他不带露台户型房屋价格差异源于露台有无而不是露台面积大小，相互矛盾。上诉人因为被上诉人对露台赠送区域实际收费要求退还差价80940元，并非因为露台面积缩水而要求退差价。露台面积缩水应当整改恢复面积或另按缩水比率进行经济补偿。二、一审法院适用法律错误。1．《商品房买卖合同补充协议》系珠江公司为免除己方责任的霸王条款，应为无效条款。珠江公司应当按照《珠江好世界住宅非标户型公示》文件履行义务，恢复整改露台面积36.66平方米，并退还差价80940元。2．珠江公司对赠送露台36.66平方米存在虚假宣传与价格欺诈行为，应承担相应责任。3．涉案房屋空置损失、质量问题修复费用、房屋质量问题整改完成前物业管理费应由被上诉人承担。被上诉人珠江公司辩称，一、崔伏初要求珠江公司按其提交的公示文件恢复整改露台面积及退还“差价”没有合同和事实依据。珠江公司并未公示露台面积；因改变建设工程主体结构须经审核批准，珠江公司在事实上也无法“恢复”露台面积；崔伏初要求退还房屋“差价”没有合同和事实依据。二、珠江公司虽然经历了疫情，仍排除万难在合同约定的交房期限前交付了房屋，上诉人以房屋需要整改为由要求被上诉人支付房屋空置损失及上诉人委托他人修复房屋的费用、逾期交房违约金、物业费等均没有合同和法律依据。珠江公司对崔伏初提出的整改问题均在合同约定的期限内整改完毕，不应承担委托他人修复的费用。崔伏初向一审法院提出诉讼请求：1、要求珠江公司按该房屋出售时的公示文件面积、置业顾问宣传的面积、珠江物业相关人员电脑查询的图纸面积整改恢复长沙珠江好世界1栋2106户露台面积（36.66平方米）；且因珠江公司虚假宣传露台为赠送区域，实际该露台户型房价比对应无露台户型多80940.00元，要求珠江公司退还该费用；2、要求珠江公司支付崔伏初房屋空置损失16000.00元，并申请对同地段同类型房屋的租金进行鉴定，鉴定费用由珠江公司承担（按实计取）；因未按合同约定期限整改房屋质量问题，要求珠江公司支付崔伏初委托他人修复的费用7000.00元，并申请对维修费用进行鉴定，鉴定费用由珠江公司承担（按实计取）；珠江公司延期交房，支付崔伏初延期交房违约金10000.00元；3、珠江公司承担本案诉讼所有相关费用（按实计取），珠江公司承担该房屋所有质量问题整改完成前的物业管理费（按实计取）。一审法院认定事实：2018年7月31日，崔伏初作为买受人与珠江公司作为出卖人签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为201802522106，合同约定出卖人以出让方式取得位于开福区××路××号珠江悦界商业中心1栋土地使用权，买受人购买出卖人建设的商品房位于开福区××路××号××栋××层××号房屋，规划用途为住宅，建筑面积为134.9平方米，其中套内建筑面积为109.74平方米，共用面积25.16平方米，面积最终以产权登记的面积为准；商品房价格按照建筑面积计算，该商品房单价为13967.55平方米，总房价为1884222元，该房款包括毛坯部分价款和装修部分价款，其中毛坯部分价款为1547462元；装修部分价款为336760元。合同另约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定，以产权登记面积为准，据实结算房价款，多退少补；出卖人应当在2020年6月30日前交付买受人。双方另签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议（附件四）约定了出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本补充协议的约定为准，双方确认此前出卖人所发布或双方签署的销售广告、宣传资料（包括但不限于出卖人通过报纸、电视、海报、宣传片及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等）和合约等文件中所作的记述、说明和允诺等事项，仅供参考，不作为该项目的交付标准及合同的组成部分，该项目的交付标准以政府最终批准文件和合同的书面约定为准，如有未提及的，以建成后实际状况为准。买受人确认：对合同的订立以及对该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中；另约定房屋买卖合同中的第十条约定的“该商品房经验收合同”系指该商品房工程竣工并经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》；且约定买受人在办理房屋验收手续时如认为房屋存在属于工程保修范围内的质量问题或属于附件三《装饰设备标准》中约定、需履行整改的项目，均不能以此为由拒绝收房，买受人可提出相关整改意见，由出卖人对确实存在的问题予以整改。买受人以该商品房存在瑕疵、有施工规范允许范围内的正常误差或存在工程质量保修范围内的质量问题、附件三《装饰设备标准》中约定、需履行整改的项目为由拒绝收房的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成合同约定的逾期交房，并视交房通知确定的最后期限为出卖人向买受人实际交房的时间。崔伏初称珠江公司于2020年6月13日通知其收房，崔伏初于当天进行验房，但认为房屋存在质量问题不予收房。另查明，1、2017年11月18日，广州珠江外资建筑设计院有限公司设计变更通知单显示，案涉房屋露台设计面积约为20平方米左右。崔伏初提供的《珠江好世界住宅非标户型公示》文件显示案涉房屋露台赠送面积为36.66平方米，崔伏初称该份文件系从业主群里其他业主拍摄而来，该公示文件上未加盖珠江公司的公章。2、案涉房屋未办理产权登记证明，合同约定的建筑面积134.9平方米未包含案涉房屋露台面积。一审法院认为，一、崔伏初提供的《珠江好世界住宅非标户型公示》文件系其从业主群中其他业主处获取，并非系珠江公司向崔伏初提供，且该份文件上未加盖珠江公司公章；另崔伏初提供的微信聊天记录内容、设计图纸等均不能证明崔伏初的证明目的，崔伏初认为珠江公司虚假宣传露台面积无充分证据证实，故一审法院对崔伏初要求珠江公司整改恢复案涉房屋露台面积并退还露台费用80940元不予支持；二、双方约定案涉房屋的交房时间为2020年6月30日，崔伏初称珠江公司于2020年6月13日通知其收房，崔伏初于当天进行了验房，故珠江公司已在约定的交房期限内履行了交房义务，崔伏初要求珠江公司支付延期交房违约金10000元，一审法院不予支持；另崔伏初要求珠江公司支付崔伏初房屋空置损失16000元、房屋修复费用7000元，无充分证据证实，一审法院不予支持；三、崔伏初要求珠江公司承担崔伏初案涉房屋所有质量问题整改完成前的物业管理费，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决：驳回崔伏初的全部诉讼请求。一审案件受理费2590元，因适用简易程序减半收取1295元，由崔伏初负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，案涉《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》由双方自主签订，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。崔伏初在本案中提出的诉讼请求主要涉及露台面积大小是否符合约定、房屋是否存在质量问题并导致交房迟延，双方对此持有争议，应当依据案涉《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》以及有证据证实的双方之间的其他约定来判断珠江公司是否存在违约行为。首先，经审查，双方在案涉《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》中并未涉及露台及露台面积大小，崔伏初主张置业顾问以及《珠江好世界住宅非标户型公示》文件能够证实双方在签订案涉《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》之前已经就露台面积为36.66平方米达成一致约定，但本案缺乏其他证据佐证珠江公司赠送36.66平方米露台给崔伏初为双方缔结《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》的关键要素，事实上案涉房屋因为变更后的设计规范要求其赠送的露台面积客观上不可能有36.66平方米，故此，崔伏初以珠江公司赠送的露台面积不足36.66平方米为由要求珠江公司整改恢复案涉房屋露台面积至36.66平方米并退还该费用多收房款80940.00元的主张，不能成立。其次，崔伏初主张案涉房屋存在质量问题，并因此拒绝收房并要求珠江公司支付房屋空置损失16000.00元、委托他人修复的费用7000.00元、延期交房违约金10000.00元、房屋所有质量问题整改完成前的物业管理费。案涉房屋所属建设工程已经竣工验收合格并完成备案，崔伏初所提出的房屋存在质量问题并非房屋主体结构问题，崔伏初不能因此拒绝收房并主张珠江公司交房迟延。故，一审对于崔伏初的诉讼请求均不予支持，并无不当。综上所述，崔伏初的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2590元，由上诉人崔伏初负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年四月二十二日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……