江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1292号上诉人（原审原告）：盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会，住所地盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会。法定代表人：商中状，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏中天海银置业有限公司，住所地盐城市盐都区盐渎街道福才社区居委会201-202室（西环路与世纪大道交汇处）。法定代表人：孙树伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马成霞，江苏锐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。原审被告：纪福兵，男，1970年5月8日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。原审被告：唐正秋，男，1963年8月8日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。两原审被告共同委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。原审第三人：盐城兴城置业有限公司，住所地盐城市盐都区新都路盛州集团大厦23楼。法定代表人：蔡甲亚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈惠玉，盐城盛州集团有限公司风控部员工。上诉人盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会（以下简称兴民居委会）因与被上诉人江苏中天海银置业有限公司（以下简称中天海银公司）、原审被告纪福兵、唐正秋、原审第三人盐城兴城置业有限公司（以下简称兴城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。兴民居委会上诉请求：改判中天海银公司向兴民居委会支付2016年10月19日之前购房款利息5994802元及2016年10月20日之后以5994802元为基数按货款利率计算的利息。事实和理由：1.本案合同被认定为无效，责任全在于中天海银公司，是中天海银公司故意不去办理商品房预售许可证，故意使合同的条件不成就。中天海银公司在兴民居委会建设了2幢大楼，目前均已完工，中天海银公司有土地使用权证、规划许可证，手续齐全，中天海银公司随时可以去申请预售许可证，中天海银公司为了少赔偿兴民居委会，故意不去办理商品房预售许可证。2.兴民居委会的损失比一审法院判决支持的利息至少多700万元。2013年5月4日，兴民居委会和中天海银公司签订了一份《办公房预售合同》约定兴民居委会向中天海银公司购买3000平方米的办公房，每平方米3200元，总金额为960万元。在2013年7月首期支付购房款的90%，余款在交房后一个月内付清；在合同签订之日起30个月内向兴民居委会交房；出卖人逾期交房60日，买受人有权退房，同时买受人承担利息，从买受人付款之日起按月息2.5%计算利息。合同签订后，兴民居委会按照合同约定支付了864万元购买款，可是中天海银公司没有按照合同约定交房。兴民居委会被迫要求退房并要求支付利息。但是中天海银公司只是在2016年10月19日支付退房款864万元，利息未付。中天海银公司在合同约定利息损失的标准为月息2.5%，实际上兴民居委会的损失比月息2.5%还要高。当时合同约定均价为3200元/平方米，而中天海银公司现在出卖给其他的人单价为6000元/平方米，一审判决的利息损失只有100多万元明显低于兴民居委会的损失。3.本案适用法律错误。本案中天海银公司故意不去申请预售许可证，导致合同无效，中天海银公司应当赔偿兴民居委会的损失，本案应适用合同法第五十八的规定。中天海银公司辩称，1.兴民居委会与中天海银公司签订合同时，兴民居委会明知中天海银公司没有取得商品房预售许可证仍然与中天海银公司签订合同，双方签订合同为无效合同。兴民居委会对签订的无效合同是有过错的，在兴民居委会一审起诉时，中天海银公司没有取得预售许可证，故一审判决合同无效是正确的。2.兴民居委会交付的购房款864万元，中天海银公司已经于2016年10月19日全部返还给兴民居委会，故利息损失计算至2016年10月19日并无不当。3.本案兴民居委会和中天海银公司之间2013年5月4日签订的合同到2016年10月19日前已经解除。退款前中天海银公司没有取得规划许可证，没有取得建筑施工许可证，没有取得房屋预售许可证，一审法院根据查明的事实确认合同无效，是正确的。4.兴民居委会陈述在上诉以后发现中天海银公司已经取得预售许可证，但该证的取得如果属实也应该是在合同的解除之后，也是在一审法院判决之后，一审法院认定无效正确。5.一审法院对无效合同的处理，按照同期银行贷款利息判决赔偿损失是正确的。原审被告纪福兵、唐正秋述称，兴民居委会上诉中没有要求原审被告纪福兵、唐正秋承担责任。兴城公司二审中表示没有需要陈述意见。兴民居委会向一审法院起诉请求：1.判决中天海银公司、纪福兵、唐正秋共同向兴民居委会支付2016年10月19日之前购房款利息5994802元及2016年10月20日之后以5994802元为基数按贷款利率计算的利息；2.本案的诉讼费用由中天海银公司、纪福兵、唐正秋承担。一审法院认定的事实：2013年5月4日，中天海银公司与兴民居委会签订办公房预售合同一份，约定：中天海银公司将其以出让方式取得的土地使用权坐落于兴民社区境内的地块开发建设的中天海银大厦二幢十层大楼中西厦三层及九、十层面积约3000平方米出售给兴民居委会；每平方米3200元，总金额为960万元；买受人于2013年7月份首期支付购房款的90%，余款在出卖人交付房屋一个月内付清；出卖人应在签订本合同之日起三十个月内向买受人交付该办公用房；出卖人逾期在30日之内不能交房的，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三的违约金，逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内全部退还已付款，同时自买受人付款之日起按月息2.5%计算支付利息。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告兴民居委会于2013年9月27日付款300万元，2013年12月3日付款200万元，2014年1月23日付款364万元，合计付款864万元。后因中天海银公司一直未能交付房屋，兴民居委会申请退房。2016年10月19日，中天海银公司退还房款864万元。现兴民居委会诉至法院，要求中天海银公司、纪福兵、唐正秋共同支付房款利息。一审另查明：2016年9月26日，中天海银公司（甲方）与兴城公司（乙方）及纪福兵、唐正秋（丙方）签订协议一份，约定中天海银公司股东（纪福兵、唐正秋）经协商一致将其持有的全部股权转让给乙方兴城公司，转让款为115916548元，转让款中的864万元由乙方兴城公司结算，用于抵冲拖欠兴民居委会的预付款；甲方公司股权变更登记前所有的债务和法律纠纷由甲方原股东处理并承担责任；股权变更登记后两年内，如丙方愿意再次回购公司股权乙方表示同意。2017年12月10日，纪福兵、唐正秋与兴城公司签订股权转让协议，由兴城公司将中天海银公司100%股权转让给纪福兵和唐正秋。当日，纪福兵、唐正秋与江苏伟厦实业投资有限公司签订公司整体收购协议，纪福兵、唐正秋将其持有的中天海银公司100%股权全部转让给江苏伟厦实业投资有限公司。案涉房屋于2018年12月3日领取了建设工程规划许可证，2019年2月22日取得建筑工程施工许可证，至今未取得房屋预售许可证。现该房屋已被查封、拍卖。期间，兴民居委会于2017年9月5日向收购中天海银公司的兴城公司法定代表人蔡甲亚发出催要函，要求给房或支付约定利息。一审法院认为，债务应当清偿。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。中天海银公司在未取得商品房预售许可的情况下与兴民居委会签订预售合同，截止起诉时尚未取得预售许可，双方签订的合同应为无效。因合同无效，故而双方约定的逾期交房的利息无效。但中天海银公司应赔偿兴民居委会的利息损失。纪福兵、唐正秋在向兴城公司转让股权时虽约定股权转让前的债权债务由纪福兵、唐正秋偿还，但该约定仅是其内部约定，根据合同的相对性原则，对外仍应由中天海银公司承担，故对兴民居委会要求纪福兵、唐正秋承担责任的请求，不予支持。兴民居委会另主张自2016年10月19日后由中天海银公司、纪福兵、唐正秋承担应付利息的利息，对此亦不予支持。中天海银公司、纪福兵、唐正秋辩称本案已超过诉讼时效，因2017年9月兴民居委会已向时任中天海银公司法定代表人蔡甲亚发送了催要函，故本案的诉讼时效并未超过，对该辩称理由亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、中天海银公司支付兴民居委会购房款8640000元的利息损失（本金为3000000元，自2013年9月27日起；本金为2000000元，自2013年12月3日起；本金为3640000元，自2014年1月23日起，均按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2016年10月19日止），限于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回兴民居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63835元，财产保全费5000元，合计68835元，由兴民居委会负担50000元，由中天海银公司负担18835元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。二审中，上诉人兴民居委会提供了2021年2月3日中天海银公司取得的房屋预售许可证，证明由于中天海银公司故意拖延领取预售许可证，恶意致使合同无效。事实上，中天海银公司是可以取得预售许可证的，所以双方的合同应该是有效的。中天海银公司对该份证据的真实性无异议，但认为不能达到兴民居委会的证明目的。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案中，兴民居委会于2013年5月4日与中天海银公司签订的虽名为办公房预售合同，并对房屋面积、单价、交房日期等作了约定，但因双方签订该合同时案涉房产尚未开始建设，在2016年10月退款时仍未开工，直至2018年12月3日才领取建设工程规划许可证，2019年2月22日才取得建筑工程施工许可证，故双方签订的合同不具有商品房预售合同性质，而只能认定是双方之间对商品房预约的合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，应认定合法有效。合同法规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方协商解除合同后，双方仍应按合同约定承担相应的违约责任。双方合同约定出卖人应当在签订合同之日起三十个月内向买受人交付办公用房，出卖人逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内全部退还已付款，同时自买受人付款之日起按月息2.5%计算支付利息。因中天海银公司未通按此约定期限向上诉人兴民居委会交房，所以中天海银公司应按此约定向上诉人兴民居委会承担违约责任，但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题规定》（法释[2015]18号）第十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，本案兴民居委会主张中天海银公司退还购房款的利息标准应以民间借贷利率的24%为限。综上，兴民居委会的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题规定》（2015年）第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初4063号民事判决；二、江苏中天海银置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会购房款8640000元的利息损失（本金为3000000元，自2013年9月27日起；本金为2000000元，自2013年12月3日起；本金为3640000元，自2014年1月23日起，均按年利率24%计算至2016年10月19日止）；三、驳回盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63835元，由盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会负担12767元，江苏中天海银置业有限公司负担51068元；一审财产保全费5000元，由江苏中天海银置业有限公司负担。二审案件受理费63835元，由上诉人盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会负担12767元；被上诉人江苏中天海银置业有限公司负担51068元。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  谢超亮二〇二一年四月二十五日书记员  陈 娟