江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终10831号上诉人（原审原告）：姜志成，男，1975年5月15日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：申烨，江苏融鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张巍，男，1989年6月10日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人姜志成因与被上诉人张巍财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的(2019)苏0115民初13471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜志成上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人的修复费用中应扣除折旧有误。因被上诉人租房转做群租使用，破坏了原房屋的各类管线、设施，损坏了房屋原有的结构和承重，损坏严重。上诉人的装修目的只是对被上诉人对房屋的破坏进行修复，并非提档升级，所以只是简装，产生费用中大部分仍是“修复”之用，所以不应扣除折旧。自行修复房屋方案也是考虑到被上诉人称其妻子患病请上诉人同情，为节省鉴定费而采纳。其要求被上诉人恢复原状是依据合同中第二条第三项约定，被上诉人负有对租赁房屋恢复原状的义务，其只是代为履行了该项义务，不应当计算折旧。二、一审法院对涉案房屋空置期间的租金损失认定有误。被上诉人先是要求自行修复，而后又称希望调解，接着又不愿调解扬言尽管去鉴定，待上诉人自行修复后又开始说自己可以以极低的价格修复，实质是被上诉人一直拖延着案件进行，所以损失的扩大应由被上诉人承担。张巍辩称，其和姜志成签订了5年的租赁合同，合同中包含了房屋的折旧费，其是在对方的简装的基础上，自己花钱进行了配置升级。当时签订合同时上诉人是知道其要将房屋进行转租。退房时其将升级的部分拆除。一审判决认定的3个月空置期较长，其在合同到期前一个月已经将钥匙交给对方，水、电费、物业费都已经结清。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。姜志成向一审法院提出诉讼请求：张巍支付姜志成房屋装修损失66000元及房屋因张巍破坏导致不能使用期间的租金损失46200元（月租金是3850元，从2019年8月1日计算至2020年8月1日）。一审法院认定事实如下：2014年7月5日，姜志成（甲方）与张巍（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定姜志成将其名下602室房屋租赁给张巍，租赁期间自2014年8月15日至2019年8月14日。乙方入住前需向甲方交纳3100元作为押金，房屋租赁到期前两个月乙方需向甲方支付7000元作为补充押金，甲乙双方议定月租金3100元，月租金按照每年150元递增。合同补充条款载明，姜志成同意张巍在合同期内进行分租、转租等活动。合同签订后，张巍将案涉房屋进行多处隔断、客厅墙壁钻孔并进行上下隔断，将原有楼梯方向进行变动，对地板进行切割、衣帽间进行改造等，后转租。2019年7月26日，合同期限届满前，姜志成向张巍发送通知函，告知张巍在5日内结清水电费、物业费等，拆除对房屋的装修改造且拆除后不得影响房屋的质量和功能，将房屋的各项改动恢复至合同签订之初的状态，特别包括承租后加盖的卫生间，拆除后保证内外部不渗水漏水。通知函发送后，张巍回复：“打官司吧，我们各自找证据……因争议我有权申请法院冻结该房产，若我败诉，我继续申诉，直至此房产2年后到期解冻，冻结期间不可以进行任何买卖相关事宜”。因张巍的上述回复，双方产生矛盾，致使纠纷难以有效解决，后姜志成诉至一审法院。本案立案受理后，张巍找工人对案涉房屋部分加盖物进行了拆除，姜志成对拆除结果不满，要求继续进行房屋原状恢复。一审法院经现场勘验，发现房屋房屋地板进行了多处切割，屋内电路进行更改并有9只电表，房屋墙纸破损斑驳，承重墙墙体破损、水泥脱落露出红砖，楼梯方向进行了改动，一楼客厅墙壁进行了钻孔，二楼衣帽间进行了改造并增设了卫生间，增设厨房，二楼平台布满建筑垃圾等。2019年10月23日的庭前质证中，张巍陈述其对案涉房屋的改造范围为加了隔墙、电表、墙纸，为了隔断切割的部分地板。鉴于张巍对房屋改造部分无异议，张巍对姜志成要求将房屋恢复原状无异议，并认为折旧部分需作考虑，双方同意调解。一审法院给予双方调解期间，并告知双方如调解不成，本案将继续恢复审理。后因双方调解未成，姜志成申请对案涉房屋改造部分即修复所需费用进行鉴定，11月26日，双方到庭选择鉴定机构，姜志成部分检材未提交充分，后通知补充提交并要求双方到庭质证。一审法院多次向双方释明，如双方不能自行修复或就赔偿事宜达成一致意见而选择鉴定，鉴定费可能较高，不利于双方矛盾解决。后双方选择的鉴定机构南京典筑建设设计有限公司向一审法院发送司法鉴定工作联系函，要求补充提交案涉建筑的相关施工图及施工说明，告知就本案纠纷需进行改造部分鉴定及房屋修复工程造价两部分鉴定，并通知鉴定申请人缴纳就案涉房屋改造部分的鉴定费22000元。后一审法院将相关情况告知姜志成，姜志成表示仍然希望和张巍商谈处理纠纷以减少双方开支和避免诉累，如张巍不愿调解，将继续完成鉴定程序。后一审法院再次组织双方到庭调解无果。因姜志成未按期缴纳鉴定费，2020年6月28日，鉴定机构作出退案处理。庭审中，姜志成提交了其与南京亿捷媛建设工程有限公司签订的室内装饰装修工程施工合同一份，工程内容为对该房屋内外此前装修残留进行拆除后，对室内两层房屋及二楼屋外部分简装，合同价款66000元。其中，屋内恢复工程（不含墙面）包括露台、二层平台、二层卫生间、二层卧室、客厅、衣帽房恢复等，合计51600元；墙面恢复工程包括露台、二层平台、二层卫生间等，合计14764.05元。姜志成提交了增值税发票7张，金额66000元。对于该证据，张巍不予认可，认为远远超过其应承担的费用。一审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。张巍承租姜志成房产，租赁期间对案涉房屋进行了施工改造，合同到期后，张巍应将房屋恢复至租赁时姜志成交付房屋的状态。张巍的改造行为，对案涉房屋进行了破坏，致使姜志成的权益受损，张巍应承担恢复原状或赔偿相应损失的责任。关于房屋损失。因本案委托鉴定已退案，致使本案关于房屋改造部分的认定及房屋修复损失金额的认定不能依据鉴定机构的鉴定结论作出，因鉴定费用过高，为避免损失扩大，姜志成自行委托装修公司进行修复，不违反法律规定，一审法院予以认可。但从修复的范围来看，不仅包括房屋修复还包括部分简装，故对于露台、二层平台、二层卫生间、二层卧室、客厅、衣帽房恢复、厨房、复合地板、墙面等部分的修复一审法院予以支持，参考合同价格，一审法院酌定为35000元。因张巍已租赁案涉房屋五年，考虑到原房屋装修情况，该修复损失应扣除折旧部分10500元（35000元×30%），故张巍应承担房屋修复损失24500元。因张巍未按期修复，造成姜志成不能及时将房屋进行处置，造成姜志成租金损失。参照案涉房屋修复期间及空置期间，一审法院酌定张巍承担三个月的房屋空置期间房租损失。双方签订的租赁合同已对月租金进行了约定，姜志成按照月租金3850元/月主张，有合同依据，故张巍应承担的租金损失为11550元（3850元/月×3个月）。综上，张巍应承担姜志成房屋修复损失24500元及租金损失11550元，合计36050元。故对于姜志成的诉请，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、张巍于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿姜志成房屋修复损失24500元、租金损失11550元，合计36050元；二、驳回姜志成的其他诉讼请求。本案应收案件受理费2544元，由姜志成负担1843元，由张巍负担701元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，张巍在租赁期间对案涉房屋进行了施工改造，合同到期后，张巍返还房屋时应将按约将房屋恢复至姜志成交付案涉房屋时的状态。因张巍未将房屋改造部分恢复，姜志成自行委托装修公司进行装修，装修的范围除涉及房屋改造的部分，还包括其他部分的装修，故一审法院对于案涉房屋的客厅、厨房、复合地板、墙面等涉及改造部分的装修参考合同价格，并结合张巍租赁案涉房屋的期限及原房屋装修情况，认定该装修所需费用扣除折旧部分后，张巍应承担房屋修复损失24500元并无不当，应予维持。因张巍未按约恢复房屋的改造部分，姜志成无法对案涉房屋使用收益，造成姜志成的损失，一审法院根据案涉房屋恢复部分所需时间及空置期间，结合当事人的过错等因素，酌定张巍承担三个月的房屋空置期间的房租损失11550元于法有据。上诉人姜志成的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姜志成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1704元，由上诉人姜志成负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二〇二一年四月六日法官助理闫宇虹书记员戴苗