山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2942号 上诉人（原审原告）：王xx，男，1985年11月11日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。 上诉人（原审原告）：王xx，女，1986年10月19日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：庄清勇，青岛西海岸正道法律服务所法律工作者。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郭斐，青岛西海岸正道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛明珠园实业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码：913xx9J。 法定代表人：武德敏，董事长。 上诉人王xx、王xx因与被上诉人青岛明珠园实业有限公司（以下简称明珠园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初8695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2021年3月16日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人王xx、王xx的共同委托诉讼代理人郭斐到庭参加诉讼。被上诉人明珠园公司无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王xx、王xx上诉请求：1、撤销一审判决，改判明珠园公司支付王xx、王xx延期办证违约金182323.28元；2、本案一审、二审诉讼费用由明珠园公司承担。事实和理由：一审判决认定，涉案《青岛市商品房预售合同》第十四条（在明珠园公司取得房地产权属登记证明后120日内，签署房屋交接书，签署之日起365天内再办理王xx、王xx的房地产权证）对办证期限进行了明确约定，因该条约定的条件未成就，所以驳回王xx、王xx的诉讼请求，明显错误。首先，在该合同中，双方对明珠园公司在取得房地产权属登记证明后，王xx、王xx作为购房人如何办理涉案房屋的房地产权证进行了约定，但未对作为开发商的明珠园公司何时取得房地产权属登记证明作出约定。根据合同法的相关规定，没有约定的，依据法律规定处理。双方于2017年7月27日签订《青岛市商品房预售合同》，并于当日交付房屋，王xx、王xx购买的是现售商品房，王xx、王xx已按照合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务。至王xx、王xx起诉之日已经3年，明珠园公司仍未取得房地产权属登记证明，其对于逾期办理房地产权属登记证明具有明显的过错。其次，作为房屋买卖合同，出卖人除了交付房屋，配合办理登记过户也同样是其主要合同义务，买受人购买房屋往往不仅是行使居住的权利。住宅房屋作为不动产，登记不仅是取得物权的法定要件，还是实现不动产其他权能的唯一依据。比如落户、学区学位、抵押借款、买卖交易等。我国立法正是考虑到这一点，才规定了购房者有向开发商主张延期办证违约责任的权利。再次，明珠园公司作为开发商，在与购房者签订合同时应对其协助购房者办理房屋产权过户的时间做出合理预期，并在合同条款上具体体现。而明珠园公司提供的合同文本，从主合同到合同附件，几十页的条款竟然未对办证期限做出合理约定。第十四条的约定，实际上排除了明珠园公司的主要义务，应属无效，即便双方对该条款理解不同，也应对明珠园公司做出不利于明珠园公司的解释。明珠园公司逾期为王xx、王xx办理房屋产权证书，理应承担违约责任。最后，一审庭审中，在法官追问明珠园公司能否承诺办证期限时，明珠园公司明确表示不能承诺。也就是说，在本案败诉的前提下，包括王xx、王xx在内的涉案房屋所在小区的所有业主，甚至包括所有使用相同合同条款的其他小区购房人，都不能确定何时能办证，不能针对延期办证获取任何补偿，甚至也没有任何有效的救济途径。明珠园公司只要抛出“尚未取得大证”的理由，便可无限期的拖延，而这种拖延又不属于违约、无任何代价。如果承担这种拖延后果的，只有支付了全部房款、完全履行了购房合同义务的购房人，难言公平。另，预售合同第十四条的约定违反了合同诚实信用的原则，法律强调诚实信用原则并作为合同履行的指导原则，要求当事人对合同的履行抱有善良的愿望，进行真诚的努力，追求公平的效果，还要求当事人在考虑自己利益的同时尽量考虑保护对方的利益，应当以善良的方式签订和履行合同，不应滥用权利。合同第十四条购房者实际无法协商，是开发商利用优势地位减轻责任、免除责任的条款，应属无效。 明珠园公司未答辩。 王xx、王xx向一审法院起诉请求：1、判决明珠园公司支付王xx、王xx延期办证违约金182323.28元；2、诉讼费用由明珠园公司承担。 一审法院认定事实：1、2017年7月27日，王xx、王xx(乙方、买方）与明珠园公司(甲方、卖方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于黄岛区《珠山名苑》xx栋xx单元xx户，单价为5740元/m2，建筑面积108.8m2，总价款624512元。第十一条约定：“甲方定于2017年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十四条约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”2、2017年7月27日，王xx、王xx向明珠园公司支付全部购房款624512元，明珠园公司出具加盖财务章的收款收据。3、2017年9月11日，王xx出具《申请书》，“由于本人急于装修，自收取钥匙之日起视为正式入住，物业费及其他费用正式入住计算。特向开发商申请提前交钥匙，由此产生的相关责任由本人承担，因交房的一切责任与纠纷自行承担，与开发商无关。”同日，王xx、王xx向青岛鸿润达物业管理有限公司交纳了物业费、电梯、装修垃圾清运费及(预收）电费，该物业公司为此出具两张加盖收款专用章（3）的收款收据。4、明珠园公司为证明应驳回王xx、王xx诉讼请求提交(2020）鲁0211民初8364号民事判决书一份。王xx、王xx质证称，判决书不应作为有效证据，且该判决不是最高院的指导案例，即便类似，也不能作为本案裁判的参照依据。5、为证明房屋交付情况，王xx、王xx提交《业主手册》一份，该手册第5页盖有物业公司负责人冯健个人印章，第12页盖有青岛鸿润达物业管理有限公司公章，其余均为空白；明珠园公司提交《珠山名苑交付验房流转单》一份，其上盖有明珠园公司财务专用章，其余为空白。另查，明珠园公司截至目前尚未办理房地产权属登记证明。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。王xx、王xx和明珠园公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约履行。本案当事人争议的焦点是王xx、王xx主张的延期办证违约金的请求应否支持问题。综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，一审法院作出如下分析判定：王xx、王xx和明珠园公司双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条明确约定：在明珠园公司取得了房地产权属登记证明后120日内，由王xx、王xx和明珠园公司签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，王xx、王xx和明珠园公司双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛西海岸新区不动产登记中心（原胶南市房产管理中心）办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。上述条款对办理权属证书的期限和条件进行了明确约定，是双方的真实意思表示，目前明珠园公司尚未取得房地产权属登记证明，尚不具备合同约定的办理产权转移登记的条件，王xx、王xx主张明珠园公司支付逾期办证违约金的请求无合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回王xx、王xx的诉讼请求。案件受理费3946元，减半收取1973元，由王xx、王xx负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。王xx、王xx与明珠园公司签订《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。该商品房预售合同第十四条对于明珠园公司为王xx、王xx申领房地产权证的程序、方式和条件进行了明确约定，截至目前，王xx、王xx未举证证明明珠园公司已经取得房地产权属登记证明，亦未举证证明双方已经签署合同规定的《房屋交接书》，故，明珠园公司为王xx、王xx申领房地产权的条件尚不具备，王xx、王xx主张明珠园公司存在逾期办理房地产权证的事实不能成立，一审判决驳回王xx、王xx关于支付逾期办理房地产证违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。王xx、王xx上诉主张该商品房预售合同第十四条的约定应属无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，王xx、王xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3946元，由上诉人王xx、王xx负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二一年四月十九日 法官助理王莉莉 书记员 胡荣华 书记员 于国英