江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0411民初497号原告：常州绿都房地产有限公司，统一社会信用代码91320411693372762C，住所地常州市新北区三井街道飞龙中路168号绿都万和城三区28-402。法定代表人：史荣飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雅静。委托诉讼代理人：陈义。被告：胡方连，男，汉族，1974年6月25日生，住常州市天宁区。原告常州绿都房地产有限公司（以下简称绿都公司）诉被告胡方连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告绿都公司的委托诉讼代理人陈义、被告胡方连到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将商铺恢复原状、向原告返还占用的商铺；2、判令被告支付解除租赁合同违约金173332.5元；3、判令被告支付租金4178.79元（自2020年10月1日起计算至2020年10月22日止，按照年租金69330元／年计算）；4、判令被告支付占用费（计算周期自2020年10月27日至被告实际归还商铺为止，占用费按379.89元／天计算）5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年1月15日签订《租赁合同》一份，由被告承租原告所有的位于常州市新北区××幢××层××号商铺，建筑租赁面积54.27平米，租赁期限为2019年2月1日至2021年1月31日，第二个租约年（2020.2.1-2021.1.31）年租金69330元。截至2020年10月21日，被告未按照合同约定支付租赁费用已经构成根本违约，原告于2020年10月21日行使租赁合同解除权，向被告邮寄《租赁合同解除函》，告知被告解除租赁合同并要求限期搬离，被告于2020年10月22日收到解除函。截止本案起诉之日，被告经原告催促仍未履行约定义务。原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，原告当庭变更第三项诉讼请求金额为18559元（自2020年7月15日起计算至2020年10月22日止，按照年租金69330元／年计算）。被告胡方连辩称，本案涉及的商铺，当初被告租赁时亦不是毛坯，内也有杂物等未处理干净，并且我也已经向原告提出不租了，不应当支付占用费。我确实没有及时付清租金，因为疫情影响，被告现无钱支付。并且在疫情期间因不能开门营业，所以租金亦应当减免。经审理查明：原、被告双方2019年1月15日签订《租赁合同》一份，由被告承租原告所有的位于常州市新北区××幢××层××号商铺，建筑租赁面积54.27平米，租赁期限为2019年2月1日至2021年1月31日，租金先付后租，第一个租约年2019年2月1日起至2020年1月31日，年租金63552元，第二个租约年2020年2月1日至2021年1月31日止，年租金69330元。合同第5.3条约定：“本合同终止、解除或到期后，乙方的装修投入，甲方不作补偿且有权要求乙方将房屋恢复至交付时原状。甲方同意接受乙方装饰装修的，该装饰装修无偿归甲方所有（活动装置、活动设备除外）。乙方于迁出该房屋过程中，不得…乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方迁出该房屋之日。”合同第10.3条约定：“除本合同第七条第二款约定外，在合同期内乙方如有以下行为的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付数额为三个月租金的违约金（以最后一年月租金为准）、收回该房屋、不予退还履约保证金，并有权要求乙方支付装修免租期（若有）之间租金及物业管理费。”第10.4条约定“无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还房屋为止…”《租赁合同》签订后，双方开始履行。合同履行过程中，第一个租约年即2019年2月1日起至2020年1月31日期间的租金已经付清。2020年1月13日，被告支付第二个租约年的部分租金31776元，之后的租金再未支付。2020年8月13日，原告绿都公司向被告发函，要求被告于2020年7月1日前支付租金34665元，被告收函后未能支付。2020年10月20日，原告绿都公司向被告寄送《租赁合同解除函》，告知因被告未能及时支付租金，故通知被告于即日起解除双方之间的租赁合同，要求被告在收函后3日内支付欠缴租金、逾期支付租金违约金、解除合同违约金，履约保证金没收，并要求被告在合同解除后10日内将涉案商铺恢复原状、办理清场及书面交房手续。截止起诉之日，因被告未支付欠缴的租金、违约金和商铺占用费，亦未将商铺恢复原状和办理交房手续，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，因疫情影响，自2020年1月底以来，相关主管部门考虑到疫情防控需要，对餐饮等部分行业经营场所实施严格控制要求暂停营业，后随着疫情控制陆续开放。被告确认2020年4月底之前恢复营业。还查明，案涉商铺内有被告自建的部分餐饮设施至今尚未拆除，被告至今亦未将案涉商铺交还给原告和办理交房手续。上述事实，有原告提供的《租赁合同》、告知函、租赁合同解除函、邮寄回执等证据以及原、被告的当庭陈述为证。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，各方均应严格按照约定履行。因被告胡方连未能按时支付租金并长达三个月以上，原告有权解除租赁合同，原告已于2020年10月20日向被告发函要求解除合同，被告胡方连对解除合同亦无异议，故双方之间租赁合同依通知已经解除。根据双方之间合同约定，原告要求被告将商铺恢复原状和返还占用商铺的诉讼请求符合法律规定和双方之间的合同约定，本院予以支持。合同签订后，被告胡方连依约付清了第一个租约年的租金和第二个租约年的部分租金31776元，之后的租金再未支付。因2020年1月底以来新冠疫情爆发，国家因疫情防控的需要实施了严格的疫情防控措施，对包括被告在内的各行业生产经营造成较大的影响。虽然自2020年下半年开始，随着疫情防控形势得到控制，各行业经营状况开始恢复。但因前期的疫情防控措施，不可避免会对被告胡方连后续租金的支付造成很大影响，该影响属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的情况。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，被告胡方连未能及时付清租金一定程度上受疫情的影响，属于不可抗力，其违约责任应当免除。但疫情得到控制后，被告2020年4月底之前已经恢复营业，故对于2020年7月15日后至2020年10月22日合同解除前结欠的租金18559元，胡方连应当支付。2020年10月22日合同解除后，被告胡方连应当按照合同约定及时将商铺恢复原状并交还给原告，胡方连怠于恢复原状并将商铺交还给原告的行为，导致原告受到损失，该损失系被告的消极行为所致，被告胡方连理应按照合同约定支付占用期间的费用379.89元/天，占用期间应当自《租赁合同解除函》送达十日后即2020年11月2日起开始计算至被告实际返还商铺日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告胡方连于本判决生效之日起十日内将位于常州市新北区××幢××层××号商铺恢复原状并返还给原告。二、被告胡方连于本判决生效之日起十日内向原告常州绿都房地产有限公司支付租金18559元，并支付自2020年11月2日起至实际返还商铺日止按照每天379.89元计算的房屋占用费。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，减半收取169元，由被告胡方连负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  李旭光二〇二一年四月十日书记员  洪 颖