北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5102号上诉人（原审被告）：北京睿德博成建筑设计顾问有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-0385室。法定代表人：齐建会。被上诉人（原审原告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：彭昆，董事长。委托诉讼代理人：张立军，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霏，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人北京睿德博成建筑设计顾问有限公司（以下简称睿德公司）因与被上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。睿德公司上诉请求：同意原判第一项，请求撤销原判第二、三、四项，改判睿德公司仅支付2020年3月11日之前的租金，幼狮公司退还保证金（租房押金）50006元。事实与理由:1.合同中所谓的保证金代替房屋租赁合同中的押金，存在对承租方的误导，在租房时，被上诉人明确告知是押二付三，被上诉人擅自修改了标准租赁合同。2.上诉人提出不可抗力具有事实依据。被上诉人两次到出租房屋送达租户违约告知函、收回房屋通知书时，上诉人均因疫情原因无人办公，除法定代表人外其余都是外地职工，充分证明上诉人受疫情影响无法正常上班、无法正常收取设计费用，上诉人与被上诉人多次沟通希望延期支付而非故意违约，上诉人多次请求减免房租、推迟房租交纳时间，被上诉人予以拒绝。3.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，请求法院充分考虑疫情对全社会的影响。幼狮公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。幼狮公司向一审法院起诉请求：1.双方租赁合同于2020年3月11日解除；2.睿德公司支付幼狮公司违约金50006元；3.睿德公司支付幼狮公司租金补偿金50006元；4.睿德公司支付幼狮公司自2019年9月1日至2019年9月15日免租期租金12501.5元；5.睿德公司支付幼狮公司自2020年3月16日至2020年4月23日房屋占用费（按月租金标准计算）；6.睿德公司支付幼狮公司欠缴电费5412元；7.诉讼费由睿德公司负担。一审法院认定事实：涉诉房屋系杨国华所有的产权房。2019年8月31日，杨国华作为甲方、睿德公司作为乙方、幼狮公司作为丙方，三方签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定乙方承租甲方房屋，丙方对甲方房屋资产进行出租管理；涉诉房屋用途为办公用房；租期自2019年9月16日至2021年9月15日止；租金标准为每月25003元；支付方式为押贰付叁；押金为50006元，押金系履约保证金，如乙方违约的，押金作为违约金不予退还；租金每叁个月支付一次，于付款月起租日的20日前支付下一期租金，第二期租金支付时间为2019年11月25日前，第三期租金的支付时间为2020年2月25日前，合同期每期租金以此类推；丙方权利义务：甲方授权丙方代理签署房屋租赁合同，对出租房屋进行管理，丙方接受甲方委托，代表甲方对承租人履约及使用房屋进行监督和管理，乙方违反合同约定的，丙方有权以自身名义行使甲方在本合同中的全部权利和义务，有权提出解除合同及要求乙方承担违约责任；违约责任：乙方如不按照约定支付租金达3日等，应按2个月租金标准支付违约金；租赁期内，如甲方或乙方提前退租应提前3个月通知对方，如未提前通知对方，违约方应向守约方支付2个月房租作为未提前通知的租金补偿，违约责任条款第一、二款同时叠加适用。同日，三方签订《补充协议》，约定在租赁合同期限内给予睿德公司2019年9月1日至9月15日止的15天免租期，如睿德公司提前终止合同，需承担违约责任并赔付免租期租金。合同签订后，幼狮公司依约交付涉诉房屋，睿德公司依约向幼狮公司支付房租至2020年3月15日及押金50006元。2020年3月4日和3月11日，幼狮公司向睿德公司发出《租户违约告知函》及《收回房屋通知书》，告知睿德公司因睿德公司逾期支付房租，幼狮公司单方解除涉诉合同并收回房屋。2020年4月29日，睿德公司将涉诉房屋腾空交还给杨国华。2020年5月5日，幼狮公司与杨国华签订《合同解除协议》，确认双方于2020年4月23日终止《房屋资产管理服务合同》，甲方收回房屋；幼狮公司支付给杨国华的房屋押金71390元作为提前解除合同的违约金。关于电费，幼狮公司未举证。一审法院认为，涉诉合同及补充协议系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的履行情况，租金支付情况，涉诉合同中幼狮公司名为资产管理方，实为转租方，故法院认定幼狮公司、睿德公司之间存在房屋租赁合同关系。因睿德公司未按合同约定按时足额交纳租金，已构成违约，幼狮公司行使单方合同解除权，有合同依据，法院予以支持，据此法院确认双方房屋租赁合同于2020年3月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。幼狮公司主张2019年9月1日至2019年9月15日免租期租金及2020年3月16日至2020年4月23日房屋占用费，有事实及法律依据，法院均予以支持。幼狮公司主张违约金及租金补偿金，有事实和合同依据，法院予以支持，但幼狮公司主张的违约金及租金补偿金均系违约金性质，且金额过高，法院依法酌减。幼狮公司主张睿德公司支付电费，证据不足，法院不予支持。睿德公司以疫情影响为由主张免责的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决：一、确认幼狮公司、睿德公司之间的房屋租赁合同关系于2020年3月11日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京睿德博成建筑设计顾问有限公司支付北京幼狮科技有限公司免租期租金12501.5元；三、自判决生效之日起七日内，北京睿德博成建筑设计顾问有限公司支付北京幼狮科技有限公司房屋占用费25837元；四、北京睿德博成建筑设计顾问有限公司支付北京幼狮科技有限公司违约金及租金补偿金50006元（以睿德公司已付押金50006元予以折抵）；五、驳回北京幼狮科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，睿德公司提交公司员工花名册、微信沟通记录、公司对账单，证明其公司员工均为外地户籍，无法正常返京工作；双方此前曾就迟延交纳租金进行协商且幼狮公司同意，但在疫情期间却不可协商了，有悖常理；受疫情影响其公司无能力履行涉案合同属于不可抗力。幼狮公司不认可上述证据证明目的。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点有两个，一是睿德公司是否违约、应否支付违约金及租金补偿金；二是睿德公司应否支付免租期租金及房屋占用费。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，幼狮公司与睿德公司、杨国华签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》不违反法律法规强制性规定，系各方真实意思表示，依法成立并生效，各方均应遵照履行。一审法院认为在上述合同中虽幼狮公司名为资产管理方，但实际是房屋转租方，幼狮公司与睿德公司之间成立房租租赁合同关系，与本案实际相符，并无不当。睿德公司未按合同约定的期限履行租金交纳义务，构成违约，应按合同约定承担违约责任。睿德公司上诉主张其公司受到新冠肺炎疫情影响导致无法履行合同属于不可抗力因素，故认为其不应承担违约责任。对此，本院认为，睿德公司承租涉案房屋系用于办公，其业务范围主要为建筑装饰设计，新冠肺炎疫情对睿德公司不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，睿德公司以此主张免责，依据不足，本院不予采纳。一审法院根据双方合同约定及本案实际情况，酌情确定睿德公司支付幼狮公司违约金及租金补偿金50006元，以睿德公司已付押金50006元予以折抵，合理适当，本院予以维持。睿德公司上诉请求不承担违约责任并请求幼狮公司返还押金，依据不足。根据《补充协议》约定，幼狮公司给予睿德公司15天免租期，如睿德公司提前终止合同，除承担违约责任外，另需支付全部免租期租金。因睿德公司违约导致合同终止履行，根据上述约定睿德公司应支付免租期租金，一审法院对该项争议所作认定并无不当。双方均认可租赁合同于2020年3月11日解除，双方于2020年4月23日办理房屋交接，睿德公司已经支付租金至2020年3月15日，幼狮公司请求睿德公司支付相关期间房屋占用费，具有事实依据，一审法院核算的金额亦无不当，本院予以维持。综上所述，睿德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758.5元，由北京睿德博成建筑设计顾问有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年四月二十一日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心