贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0381民初511号原告：陈瑶，女，1994年4月2日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：陈历华（原告之父），男，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：鄢琼（原告之母），女，住四川省资阳市雁江区。被告：贵州百丰房地产开发有限公司，住所地贵州省赤水市大同镇大同村三组，统一社会信用代码915203810827514990。法定代表人：代正华，该公司总经理。委托诉讼代理人：范小云，四川杰可律师事务所律师。被告：赤水市爱途酒店管理有限公司，住所地贵州省赤水市大同镇民族村十组百丰洞天阁，统一社会信用代码91520381MA6H46CAXX。法定代表人：李月江，执行董事。被告：李月江，男，1979年3月27日生，汉族，住四川省眉山市东坡区。原告陈瑶与被告贵州百丰房地产开发有限公司（以下简称：百丰公司）、赤水市爱途酒店管理有限公司（以下简称爱途公司）、李月江商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈瑶的委托诉讼代理人陈历华、鄢琼，被告百丰公司的委托诉讼代理人范小云到庭参加了诉讼，被告爱途公司、李月江经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈瑶向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即退还原告购房款123,460.00元;2、判令被告李月江承担逾期退还购房款的违约金50,000.00元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告预购买被告百丰公司开发的“百丰·洞天阁”房屋，于2019年10月23日与被告签订《房屋认购协议》，并在当日缴纳购房定金不20,000.00元，后于2019年10月26日应被告百丰公司置业顾问要求在售楼部，向爱徒公司支付购房款153,460.00元，两次付款均由同一收款人出具收条。在此后，原告得知被告无法交付房屋，故向三被告要求退还购房款，2020年4月20日被告李月江出具退款承诺书：2020年5月15日前向原告退款163,460.00元。付款期限届满后，被告未履行承诺，原告向“百丰·洞天阁”项目主管部门多次申诉，在主管部门高度重视及多次联系被告李月江后，被告李月江积极退款，并出具了2020年7月30日前退还43,460.00元，余下100,000.00元于2020年8月15日前退还，如未履行承诺承担违约金50,000.00元的承诺、付款期限再次届满，经原告多次催收，被告李月江仅退还20,000.00元，余款123,460.00元至今未退还，原告为维护合法权益，诉至法院。被告百丰公司辩称，1、案涉房屋号为B1-1-4,建筑面积40.82平方米，房屋总价32万元，原告的付款方式为按揭付款；2、我公司收取原告定金2万元，其余14万元由被告爱途公司收取，现我公司已将收取的2万元全部退还原告；3、原告诉请的购房款123,460.00元应由被告爱途公司依约退还给原告，李月江是否应承担违约金由法院依法判决。被告爱途公司未到庭参加诉讼也未提出答辩。被告李月江未到庭参加诉讼也未提出答辩本院经审理认定事实如下：2019年10月23日，百丰公司（甲方）与陈瑶（乙方）签订“百丰·洞天阁”《房屋认购协议书》，主要内容：一、乙方认购房屋为百丰·洞天阁B1号楼-1层4号房屋，建筑面积40.82㎡；二、房屋总价为320,000.00元；三、签订本协议之日乙方向甲方支付定金20,000.00元，在双方签订《商品房买卖合同》及相关附件后，所交定金转为乙方购房款；四、乙方交付购房定金后，于三日内，即2019年10月27日携带剩余房款及相关办证费用到百丰·洞天阁销售中心签订《商品房买卖合同》。原告向被告支付购房款及税款共计173,460.00元，其中，被告百丰公司向原告陈瑶出具收据1份载明百丰公司于2019年10月23日收到陈瑶B1-（-1）-4定金20,000.00元；被告爱途公司向原告陈瑶出具收据2份，分别载明：爱途公司于2019年10月26日收到陈瑶B1-（-1）-4购房款140,000.00元、爱途公司于2019年10月26日代收购B1-（-1）-4号房办理费13,460.00元。原告与被告未签订正式的《商品房买卖合同》。2020年4月20日，原、被告达成退房协议，并出具《退房申请》一份，该《退房申请》载明：“百丰公司：本人陈瑶于2019年10月26日交纳160,000元订购（洞天阁）项目B1栋-1楼4号房。现因个人原因申请退房，并自愿支付违约金10,000.00元，申请退款150,000.00元。贵司从即日起此房源均可另售。已缴纳13,460.00元税费全额退还，合计退款163,460.00元整。2020年5月15日前将款项退还于客户。”陈瑶在购房人一栏签字并加盖手印确认，李月江在总经理一栏签字并加盖手印确认。被告未按照约定向原告退还全部购房款，李月江于2020年7月10日在《退房申请》上作出书面承诺，载明：“同意2020年7月30日之前退还43,460.00元，余下100,000.00元定于2020年8月15日前退还，如未履约补偿违约金5万元整”。被告已向原告退款43,000.00元，其中，百丰公司于2020年8月21日向原告退款20,000.00元，李月江分别于2020年8月4日、2020年8月6日、2020年8月10日、2020年8月13日、2020年8月18日、2021年1月11日向原告退款5,000.00元、5,000.00元、3,000.00元、2,000.00元、5,000.00元、3,000.00元。余款120,460.00元未予退还，双方在庭审中均已确认，本院予以认可。另查明，代正华、巫显隆与陈永奎系原告百丰公司股东，2018年7月1日，代正华、巫显隆与陈永奎签订《百丰·洞天阁项目内部承包销售经营管理协议》，约定：陈永奎在12个月内支付百丰·洞天项目投资款1.2135亿元后，项目产权全部归陈永奎所有；陈永奎未付清项目投资款前，销售收入必须全部进入百丰公司账户；陈永奎成立一家商业服务公司，对销售、物业管理进行委托管理。协议签订后，陈永奎向李月江出具书面函件，将百丰·洞天阁项目的经营管理权全权委托李月江实施。李月江接受陈永奎委托后，于2018年7月11日申请设立爱途公司，负责百丰·洞天阁项目商品房屋的销售、运营及物业管理等事项。上述事实，有当事人陈述，《房屋认购协议书》、收据、《退房申请》等在卷佐证，可以认定。本院认为，陈瑶与百丰公司于2019年10月23日签订《房屋认购协议书》，是在平等自愿基础上签订且约定明确，是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。且双方对于退房退款于2020年4月20日达成了协议，故百丰公司与陈瑶签订的《房屋认购协议书》于2020年4月20日予以解除，被告应当按照《退房申请》的约定退还原告购房款共计163,460.00元，原告在庭审中自认被告已退还43,000.00元，余款120,460.00元未付，故被告还应退还原告购房款共计120,460.00元。关于被告百丰公司、爱途公司、李月江是否应承担退还原告购房款的问题，本院认为百丰公司、爱途公司应当承担连带偿还责任，李月江无需承担责任，理由如下：一、百丰公司系合同相对方。《房屋认购协议书》系陈瑶与百丰公司在平等自愿的情况下签订的有效合同，百丰公司是合同相对方，合同解除后，百丰公司理应退还原告购房款；二、百丰公司、爱途公司系委托代理关系。百丰·洞天阁是被告百丰公司开发建设的商品房项目，爱途公司对项目商品房进行销售属于委托销售行为，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，该商品房销售对外产生的权利义务，百丰公司依法享有和负担，且因爱途公司也无合法占有该购房款的法律依据，故爱途公司收取的购房款应由百丰公司和爱途公司连带退还；三、解除合同系李月江职务行为。李月江系爱途公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事是民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，李月江对外从事的职务行为，应由爱途公司承担相关民事责任，故李月江无需承担责任。综上所述，李月江作为爱途公司的法定代表人，与原告解除合同的行为系其职务行为，该解除合同行为所产生的民事责任应由爱途公司承担；爱途公司与百丰公司系委托代理关系，爱途公司对外销售、解除合同等行为对百丰公司发生法律效力。故百丰公司、爱途公司应当承担退还原告购房款的责任。本案中，爱途公司收原告购房款及税款143,460.00元，已退还原告23,000.00元，故爱途公司还应向原告承担120,460.00元的退还责任，百丰公司作为爱途公司的委托人，应承担爱途公司因代理行为产生的义务，连带退还原告购房款120,460.00元。关于李月江是否应支付违约金的问题。李月江作为爱途公司的法定代表人，其与原告解除合同并就如何退还购房款及支付违约金做出的承诺，均系李月江的职务行为，该职务行为产生的法律责任应由爱途公司承担，故李月江无需承担支付违约金的责任，原告该项诉讼请求，本院不予支持。审理中，被告爱途公司、李月江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，属自行放弃陈述及举证和质证权利，应承担由此产生的不利法律后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第一百六十二条、第四百六十五条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州百丰房地产开发有限公司、爱途酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内连带退还原告陈瑶购房款120,460.00元；二、驳回原告陈瑶其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1,885.00元，由被告贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司负担1,355.00元，原告陈瑶负担530.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  郑玉梅二〇二一年四月七日书记员  胡 淼