湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3150号原告代静，女，1984年2月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人熊盛君，湖南天恒健律师事务所律师。被告黄代刚，男，1976年3月19日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告代静诉被告黄代刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年4月20日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告代静的委托代理人熊盛君，被告黄代刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代静向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的租金29182.91元；2.判令被告支付原告违约金196244.4元；3.判决被告退还软装费35882元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月6日，原告代静与被告黄代刚所有的长沙高登朗道商业管理有限公司签订《房产委托经营合同》一份，约定原告将其名下位于长沙市岳麓区××路××公寓××房号××号××出租给长沙高登朗道商业管理有限公司从事酒店或者长租公寓经营，经营期限为10年，自2019年4月6日至2029年4月5日。合同第4.2条约定，租金首年为55元每平方米。同时合同还约定长沙高登朗道商业管理有限公司在首年享有三个月免租期，长沙高登朗道商业管理有限公司以15000元每间的标准对标的房屋进行软装修，双方对装修清单进行了约定，该15000元为包干费用，直接冲抵长沙高登朗道商业管理有限公司首年租金，但长沙高登朗道商业管理有限公司没有按照约定进行软装。同时，长沙高登朗道商业管理有限公司无故迟延支付租金超过30天，原告有权解除合同并要求违约方支付12个月租金的损失，以该年度租金水平计算。合同约定管辖法院为标的房产（项目所在地）所在地法院为管辖法院。后长沙高登朗道商业管理有限公司逾期支付租金40多天，经原告催告后仍不履行，原告以此为由通知解除双方合同，收回房屋。2020年12月18日，被告作为长沙高登朗道商业管理有限公司股权唯一持有者，将长沙高登朗道商业管理有限公司未经清算直接注销，损害了作为债权人的原告之合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告黄代刚辩称：一、涉案房产经营托管合同签订的时间是2019年4月，当时被告不是长沙高登朗道商业管理有限公司的法定代表人，只是涉案经营合同的经办人，是该公司的普通职员，现在产生了纠纷却起诉被告一个人，不合理。而且整个合同履约期间，被告与原告有良好的合作。二、关于原告提供的欠租明细清单，此清单确实是被告出具，但此清单并不代表长沙高登朗道商业管理有限公司和被告欠了原告多少钱。合同履行过程，被告与业主、租客达成共识，团结一致起诉城城不动产管理有限公司长沙分公司挽回损失以后弥补租客跟业主的损失。另，根据相关法律规定，原告诉请的违约金过高，即使按原告的诉请，所欠租金不到30000元，但其主张190000元违约金明显过高。三、原告提出解决方案的证人证言被告已经提交，有租客对解决方案全过程描述的证明。四、长沙高登朗道商业管理有限公司与被告积极处理托管公司欠租的问题，被告与每个业主都有聊天记录，聊天记录中体现了以下内容：1.长沙高登朗道商业管理有限公司与被告都在积极处理此事，花费了人力、物力、财力；2.从字里行间可证明当时大家达成共识一起起诉城城不动产管理有限公司长沙分公司追回损失。关于软装的问题，房间里配有冰箱和洗衣机，只是由于新旧程度不同，规格上没有达到原告的要求，聊天记录中也有体现，原告要求被告把冰箱、洗衣机清理掉，被告表示可以先用旧的放在房间里方便出租，原告不同意，后来被告按照原告的要求将洗衣机卖掉。自始至终被告都在配合原告，现原告却以这个理由来起诉被告。原告与被告一直在共同处理城城不动产管理有限公司长沙分公司的事宜，长沙高登朗道商业管理有限公司与城城不动产管理有限公司长沙分公司的合同中是低于房租成本价把涉案房屋出租给城城不动产管理有限公司长沙分公司的，这是因为当时疫情期间经营困难，被告希望通过自己贴少量的钱尽可能保证业主的利益，不存在为了牟利去转租，被告并没有存在主观过错。经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区××路××号××栋××室××号房屋系原告代静所有。2019年4月6日，原告代静（出租方，甲方）与长沙高登朗道商业管理有限公司（承租方，乙方）签订《房产经营委托合同》一份，约定：“第一条委托经营房产概况1.1委托经营房产位于湖南省长沙市××路弘坤花样汇，登记备案的《商品房买卖合同》买受人为代静，房号为2824、2825、2826、2827、2828、2829、2830、2831、2832、2833，建筑面积305.62平方米……第二条委托经营房产用途2.1该委托经营房产用途为：酒店经营或长租公寓经营。2.2在不影响甲方租金收益和违反法律法规的前提下，乙方改变委托房产的用途，甲方享有知情权，并在实施变更前20天通知甲方，获得甲方谅解和通过后方可实施。第三条委托经营期限及免租期3.1委托经营期限：委托经营期限为10年，自2019年4月6日起至2029年4月6日止，甲方交房期限推迟的，具体起租期和终止期限均相应顺延。3.2经营免租期首年经营免租期为3个月，自交房之日起计算；经营第五年给予乙方2个月换装免租期，如10年期满续约，第十年给予乙方2个月换装免租期。第四条履约保证金、租金及支付方式4.1履约保证金本合同签订起三日内，乙方须按1650元／间的标准向甲方支付履约保证金。合同终止或期满，乙方履行完本合同约定的相应义务后七日内，甲方无息返还乙方交纳的全部履约保证金。4.2租金标准详见下表：“年”与“月”跨度的计算方式为：公历当年某月至次年同月，公历当月某日至次月同日，小或平月不足同日数的，以月末为准，不按自然月度和自然年度计算。委托经营第1年租金标准为55元／ｍ2.月；委托经营第2年租金标准为55元／ｍ2.月；委托经营第3年租金标准为58元／ｍ2.月；委托经营第4年租金标准为58元／ｍ2.月……4.3租金付款方式从委托经营期开始，乙方以三个月为一周期，与甲方结算一次租金。乙方租金应当在新周期开启前7日内（如遇国家法定节假日和休息日，则顺延至节假日和休息日后三个工作日内支付）将该期租金金额一次性支付给甲方……4.4甲方如对乙方付款及金额有异议，应当在乙方完成付款后三日内通过书面、电话、微信等方式向乙方提出异议，逾期未提书面异议则视为乙方履约无误……第五条房产交付5.1甲乙双方约定的交房时间为2019年4月6日……第六条装修、装饰6.1房屋硬装由甲方统一组织、实施……6.6房屋软装由乙方根据经营需求按照15000元／间的标准配置，该费用为包干费用，直接冲抵乙方首年应付租金（详见附件3）。第七条权利义务（一）甲方的权利和义务1）甲方有权按本合同的约定获取房屋出租租金……（二）乙方的权利和义务1）按照合同约定按时支付托管房产租金……7）在不降低甲方租金标准的前提下，乙方将委托经营房产进行对外转租,或将本协议全部权利义务转让给乙方的关联方（与乙方有直接、间接股权或控制、被控制关系，包括但不限于子公司、分公司、母公司等）时，甲方享有知情权，乙方提前10日告知甲方新的承租方相关信息，甲方须本着合作、谅解的原则，积极配合乙方办理相关手续、流程。8）委托经营期限内，乙方需承担的费用如下：……ｃ.委托经营房产内软装修装饰的改造、翻新费用……9）甲方应付乙方费用、违约金未及时支付的，或甲方在乙方垫付款项后七日内未偿还的，则乙方有权按费用总额每日收取5‰的滞纳金，并将前述费用及滞纳金优先抵扣应付租金……第十条违约责任10.1乙方无故迟延支付租金，按迟延支付的租金金额的5‰每天向甲方支付滞纳金。乙方逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿该租赁年度12个月的租金损失。10.2甲方按乙方提供的硬装设计图、施工图完成装修施工，将委托经营房屋交付乙方时，开始计算本合同的委托期。甲方交付日期有迟延的，双方友好协商处理，并按实际的交付日期计算本合同的委托期。10.3自合同生效后开始，委托经营未满2年，甲方提前终止合同，须提前一个月书面通知乙方，须经得乙方同意，甲方需退还乙方已经预付的租金、物业费、网络费用及软装费用，并赔偿当时租金标准12个月租金作为违约金。10.4自合同生效后开始，委托经营未满2年，乙方提前终止合同，应当提前一个月通知甲方，须经得甲方同意并向甲方一次性支付当时租金标准12个月租金作为违约金。且乙方不可将房内任何设施包括家具家电等无故损坏与搬拆。10.5委托经营满2年后，甲乙双方任何一方无故终止合同，违约方须支付2倍履约保证金作为违约金。如乙方违约，乙方不可将房内任何设施包括家具家电等无故损坏与搬拆……”。上述合同签订后，原告代静依约将涉案房屋交付给长沙高登朗道商业管理有限公司经营管理。合同履行期间，原告对上述房屋进行了硬装修，被告对涉案房屋添置了家具、家电，但所添置家具家电的规格型号与双方合同约定的不一致。合同履行过程中，长沙高登朗道商业管理有限公司未依约及时足额向原告履行租金支付义务。2020年1月13日，被告黄代刚以其个人名义将涉案房屋全部委托给案外人城城不动产管理有限公司长沙分公司，双方约定每月租金1650元（含物业费）。2020年11月5日，长沙高登朗道商业管理有限公司的法定代表人由杨扬变更为被告黄代刚，该公司变更为自然独资公司，黄代刚为该公司唯一股东。同日，被告黄代刚在未通知公司债权人的情形下将长沙高登朗道商业管理有限公司注销。后因被告无力支付租金，2020年11月23日，原、被告解除了涉案《房产经营委托合同》，后原告陆续收回了涉案房屋。2020年12月24日，被告黄代刚向原告出具欠付租金天数的清单。庭审中，被告对原告诉请的29182.91元租金未付租金金额无异议。另，被告认可将涉案房屋中10台洗衣机对外进行了出售，所得款项500元未交还给原告。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房产证复印件、原告与长沙高登朗道商业管理有限公司签订的《房产经营委托合同》、被告向原告出具的拖欠租金的书面凭证、内资企业登记基本情况表、银行交易明细清单，被告提交并经庭审质证的原告与长沙高登朗道商业管理有限公司签订的《房产经营委托合同》、证明材料、企业信用信息等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告代静与长沙高登朗道商业管理有限公司签订的涉案《房产经营委托合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。然合同履过程中，长沙高登朗道商业管理有限公司却未依约向原告履行租金支付义务，现双方签订的前述《房产经营委托合同》已解除，但该公司仍欠原告29182.91元租金未支付，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。被告黄代刚作为该公司的唯一自然人股东及法定的清算义务人，其在未依法清算并通知债权人的情形下即自行将长沙高登朗道商业管理有限公司注销，致使作为债权人的原告合法权益严重受损，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条之规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”因此，对原告因被告未依法清算并向其进行通知的情形下即自行将长沙高登朗道商业管理有限公司注销而给原告造成的租金及违约金损失，依法应由被告黄代刚承担赔偿责任。关于原告要求被告支付12个月租金违约金的诉请。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行处罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的处罚应当适度。本案中，虽然原告与长沙高登朗道商业管理有限公司在涉案《房产委托经营合同》第10.1中约定“乙方无故迟延支付租金，按迟延支付的租金金额的5‰每天向甲方支付滞纳金。乙方逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿该租赁年度12个月的租金损失。”但原告并未提供相应的证据证明其因被告的违约行为遭受的具体损失，且双方约定的上述违约金标准明显过高。因此，对违约金标准，本院根据案件实际情况从公平原则的角度出发，酌情予以调减，酌定由被告黄代刚一次性支付原告违约金5000元。对于原告要求被告退还软装费35882元的诉请。因原告在庭审中明确认可其未向被告支付过装修软装费，故其该项诉请无事实依据，本院不予支持。但考虑到被告在庭审中自认其将涉案房屋内十台洗衣机对外进行了出售，且未将所得款项500元交付给原告，故对该500元理应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告黄代刚于本判决生效之日起十日内向原告代静支付租金29182.91元；二、限被告黄代刚于本判决生效之日起十日内向原告代静支付违约金5000元；三、限被告黄代刚于本判决生效之日起十日内向原告代静退还软装费500元；四、驳回原告代静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2610元，由原告代静负担810元，由被告黄代刚负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年四月二十三日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。