江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终10797号上诉人（原审原告）：牛江村，男，1988年7月5日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周春娟，女，1989年12月25日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:南京海高房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区墨香路30号（红山办事处）。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人牛江村、周春娟因与被上诉人南京海高房地产开发有限公司（以下简称海高公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院作出的（2019）苏0102民初7402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛江村、周春娟上诉请求：一、撤销原判,依法改判支持上诉人鉴定申请和一审全部诉讼请求：1、被上诉人就装修质量瑕疵（大理石地面开裂及墙面空鼓等）向牛江村、周春娟折价赔偿3.5万元；2、被上诉人赔偿上诉人已维修部分的维修期间无法入住的租金损失2万元（按5000元每月计算4个月）；3、被上诉人赔偿上诉人装修差价损失。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、经一审法院现场勘查，案涉房屋装修质量瑕疵客观存在，一审就上诉人所有的诉请整体酌定赔偿仅2万元，明显偏低，显失公平。上诉人曾申请对装修质量瑕疵进行鉴定，一审法院未予准许，上诉人经向装修公司询价，仅大理石一项维修费用就达3万多元。因房屋质量问题，工作和生活严重受影响，请假从单位来回往返多次，误工误时，因房屋维修无法入住达8个月，上诉人现主张赔偿4个月租金。二、一审对上述赔偿项目未予明确具体金额，未予确定该项损失，系认定事实不清，适用法律不当。该房屋因存在装修质量瑕疵致上诉人无法使用是客观事实，在上诉人否认维修事宜的情况下，上诉人曾向一审法院申请调取维修记录，然被上诉人未予提供，其作为控制书证的当事人拒不提交，可认定上诉人所主张的因质量维修致无法使用的事实存在。三、案涉合同附件4约定不明，很多项目没有品牌、型号和产地等，被上诉人在销售现场公示的装修单价为4806元每平米，但被上诉人装修未达到该标准，上诉人亦已在一审中申请鉴定，一审未予鉴定致事实无法查清。四、为加强对精装修商品房的监管，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局三部门于2019年1月11日联合发布了《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》，明确规定商品住房全装修价格要与备案价格相符，装修交付标准与装修评估报告、明码标价和装修合同保持一致。南京市住房保障和房产局等七部门于2020年7月22日联合发文《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（宁房市字【2020】132号）第5条规定，完善住宅装修评估机制，保证装饰装修标准与价格相符。2020年8月14日，南京市住房保障和房产局等三部门联合发文《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》，明确规定依据评估报告，在商品房销售合同中明确全装修的主要材料、设施、设备的相关信息，包括品牌、型号和产地等。故在商品房装修质量不符合约定的情况下，判令开发商退还差价，对规范房地产装修市场秩序、引导房地产企业诚信经营、进一步促进房地产装修市场健康发展，能够起到良好的推动作用。海高公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。牛江村、周春娟向一审法院提出诉讼请求：1.判令海高公司对涉案房屋装修质量瑕疵进行维修（需要维修的项目为：移门不正；卧室墙面插座未安装，线路裸露；墙面不平，开关未安装；墙体发霉，墙纸起皮鼓包；踢脚线未贴合墙面，未固定；屋顶吊顶断裂，仅用粘胶涂漆处理；屋顶吊顶有塑料布，腻子未处理平整；地暖管道开口未闭合；净水器损坏无法使用；厕所水池下面未完成安装；厨房水槽漏水，内部线路裸露，内部墙面未抹平，未涂腻子；阳台水池未完成安装；卫生间地漏堵塞；厨房线路短路；配电箱线路零乱无盖子，有部分线路裸露在外；纱窗损坏，无法拉开，密封部分未合缝；鞋柜露缝；隔板破坏未涂漆处理）；2.判令海高公司对涉案房屋进行装修整改（整改后的装修标准要达到4806元/平方米）；3.判令海高公司承担维修整改期间无法使用房屋的损失（自2019年1月1日起至维修整改完毕之日止，按5000元/月的租金标准计算）；4.如果海高公司不能维修整改达标，则赔偿牛江村、周春娟装修差价损失（暂列10000元，具体根据鉴定结果确定）；5.判令海高公司承担诉讼费。一审法院认定事实如下：一、2016年8月27日，海高公司（甲方，预售人）与牛江村、周春娟（乙方，预购人）签订《预售合同》1份，约定甲方向乙方预售案涉房屋，双方的主要权利义务内容为：（一）案涉房屋的装饰装修材料及设备标准见附件4。该合同的附件4为《装饰装修及设备标准》，该附件载明案涉房屋室内装修详见装修交付标准，即《中海玄武公馆精装配置（12栋）》，该配置清单以表格形式列明了材料与设备具体种类及品牌：1.空调系统：大金或同等档次品牌分体空调，客厅：3P柜机，卧室：1P壁挂机；2.净水系统：AO斯密斯、3M、霍尼或同等档次品牌前置净水，厨房末端二次净水；3.地暖系统：威能或同等档次品牌锅炉，水暖式；4.卫浴系统：科勒或同等档次品牌台盆、马桶、龙头花洒、五金；5.厨房系统：（1）电器：西门子或同等档次品牌油烟机、燃气灶、消毒柜；（2）橱柜：博洛尼或同等档次品牌橱柜及配件（转角拉篮）；（3）水槽、龙头：科勒或同等档次品牌；6.墙面系统：（1）厨房、卫生间：马可波罗、东鹏、新明珠或同档次品牌墙砖；（2）客厅、餐厅、卧室：高级定制墙纸，局部硬包；7.地面系统：（1）厨房、卫生间：马可波罗、东鹏、新明珠或同档次品牌地砖；（2）玄关、客厅、餐厅：高级定制石材；（3）卧室：书香门地或同等档次品牌实木多层地板；8.顶面系统：（1）厨房、卫生间：防水石膏板+铝扣板集成吊顶，卫生间附赠风暖浴霸，厨房附赠凉霸；（2）客厅、餐厅、卧室：多乐士或同等档次品牌乳胶漆，局部吊顶；9.门系统：（1）门：高级定制，进户门为铸铝门，室内门为木门，阳台门为塑钢推拉门；（2）门锁：高级定制，进户门锁为电子锁，室内门锁为锌合金锁；10.收纳系统：高级定制玄关柜、浴室柜、浴室镜柜、阳台地柜；11.家政系统：摩恩或同等档次品牌水槽、龙头；12.灯光系统：射灯、灯带、吸顶灯为雷士、三雄极光或同等档次品牌，主卧室渐灭灯、玄关感应灯为高级定制；13.其他：（1）开关面板：施耐德或同等档次品牌；（2）可视对讲：安居宝或同等档次品牌。甲方特别备注：墙砖、墙纸、地砖、石材、地板、橱柜、收纳等不可避免与展示样板在色泽、纹理等方面存在差异可能。（二）案涉房屋以建筑面积计价，单价为32877.63元每平方米，总价3176308元，并注明“该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价32877.63元/平方米，合计3176308元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元”。（三）甲方应于2018年12月31日前向乙方交付案涉房屋；甲方交付案涉房屋的条件为已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之二/天向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除合同的除外；甲方迟延交付该房屋，经乙方催告后90日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方于合同解除后30日内双倍返还定金（双方约定的定金为200000元），并按已收价款的万分之二/天向乙方支付迟延期间的赔偿金，同时将剩余的已收款项（不含定金）返还乙方；案涉房屋在具备合同约定的交付条件后，甲方应当在确定交付日期前5天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示符合交付条件的证明文件，并满足合同约定的其他交付条件，否则乙方有权拒绝接收案涉房屋，甲方按合同约定承担迟延交付的责任；甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。案涉房屋已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该房屋或未如期办理交接手续的，自甲方通知的交付日起视同已交付，乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。（四）甲方承诺案涉房屋使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，案涉房屋主体结构质量确属不合格的，或因房屋存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；案涉房屋的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自房屋交付之日起计算；甲方应按国家规定和本合同约定承担本商品房的工程质量保修责任；保修期内，乙方发现案涉房屋存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方报修通知后应在24小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修，否则应按每拖延一天5元的标准向乙方支付违约金。二、在上述《预售合同》签订时，双方同时签订了《甲、乙双方的其它约定》（以下简称《其它约定》），其中约定：乙方（牛江村、周春娟）应于合同约定的最后交房日期与甲方（海高公司）通知的交房日期二者中较早的日期办理房屋交接验收手续，并最终应于三日内办理完毕，否则以二者中较早的日期视为甲方的交付日，房屋毁损、灭失的风险以及物业服务费等自该交付日起由乙方承担；房屋交付时，双方应共同查验收房，发现有其他问题的，由双方在商品房交接文件上予以确认和记录，并由甲方在商品房交付之日起90日内负责整改，在甲方承诺整改的前提下，乙方不得以此要求退房或拒绝办理房屋交接手续或要求甲方承担违约责任；案涉房屋交付时已取得国家竣工验收备案手续，即表明案涉房屋质量合格，具备交付条件，在不影响正常使用的情况下，乙方不得以细节性瑕疵拒绝接收或要求甲方承担迟延交付责任；双方确认所有合同文件及附件均已由双方签字盖章，凡是未经双方签字盖章的广告、文件、图纸、实物、口头陈述等，对本合同的订立及房屋价格的确定没有影响，均不是合同有效的组成部分。三、2017年12月21日，海高公司取得了包括案涉房屋所在的第21幢楼在内的建设工程的《建设工程规划核实合格书》。2018年1月9日，海高公司取得了案涉房屋所在的第21幢楼的《建筑工程竣工验收备案表》。四、海高公司于2016年5月向南京市玄武区物价局提交的《南京市商品住房价格申报价格表》中载明，案涉房屋的建筑面积为96.61平方米，销售单价为34970.91元/平方米，总价为3378540元，该申报表载明案涉房屋所在的第21幢房屋的装修单价为4806元/平方米。一审诉讼过程中，双方对牛江村、周春娟按《销售合同》的约定支付了购房款以及于2018年12月22日实际接收案涉房屋的事实无异议，双方对案涉房屋是否符合合同约定的交付条件产生争议。牛江村、周春娟称：《预售合同》项下的房屋是精装修房屋，海高公司交付的房屋应符合精装修标准的可以直接入住的房屋，而牛江村、周春娟收房时发现房屋存在严重的装修质量问题，根本无法入住，不符合合同约定的交付条件。《预售合同》附件4提到精装配置标准未对装修材料档次、价格、类型、品种、功效、品牌型号进行约定，属于约定不明确。双方在《预售合同》中没有约定装修价格不代表没有装修价格，应当以备案的单价4806元/平方米作为确定装修价格的标准。牛江村、周春娟为证明案涉房屋的装修质量不符合合同约定，牛江村、周春娟无法正常入住，提交了由案外人南京蔡高升工程质量检测有限公司出具的《验收报告单明细》以及案涉房屋内部装修图片，证明案涉房屋存在大量装修质量问题，严重影响牛江村、周春娟使用。牛江村、周春娟称其已对其中部分质量问题进行了自行维修，如墙纸发霉，牛江村、周春娟已自行更换，但仍存在一些无法修复的质量问题。海高公司称：双方约定的房屋价款条款并没有拆分出装修价，而《南京市商品住房价格申报价格表》性质上属于政府审批文件，不是合同组成部分，故不能以4806元每平方米作为确定装修质量的标准，双方的权利义务内容应以《预售合同》约定为准。根据《预售合同》的约定，如果案涉房屋存在重大质量问题，需要经省、市级有资质的机构进行认定，而不能由民间机构进行认定，故牛江村、周春娟主张案涉房屋存在装修质量问题依据不足。图片的拍摄时间、地点、房号、设备均未看到，故对真实性、关联性均不认可。2020年8月7日，一审法院组织双方至案涉房屋进行现场勘查，发现案涉房屋主要存在客厅、餐厅地砖有大面积裂纹，其他地方地砖也不同程度的开裂，以及厨房和卫生间的墙砖有不同程度的空鼓等装修质量问题，双方对此均予以确认，均表示通过折价赔偿的方式解决（双方均确认地砖面积按30平方米计算），并表示如果双方对赔偿金额协商不成，由法院酌情确定。一审法院认为：牛江村、周春娟与海高公司签订的《预售合同》及《其它约定》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。牛江村、周春娟按约履行了付款义务，海高公司应按合同约定的交付时间向牛江村、周春娟交付符合约定标准的房屋。对于牛江村、周春娟的诉讼请求，一审法院评判如下：一、关于牛江村、周春娟要求海高公司对案涉房屋装修质量瑕疵进行维修，以及要求海高公司承担装修整改期间房屋无法使用而导致租金损失的诉讼请求。虽然双方于2018年12月22日办理了案涉房屋的交付手续，但不能因此而认定案涉房屋的装修质量完全符合合同约定，亦不能认定牛江村、周春娟对案涉房屋交付状况的认可。根据一审法院现场勘察，案涉房屋的装修质量瑕疵客观存在，故海高公司应承担相应的违约责任。因双方已达成折价赔偿的一致处理意见，但双方就赔偿金额未达成协议，故一审法院根据装修质量瑕疵的实际情况酌情确定赔偿金额。根据装修质量瑕疵的程度、面积，以及牛江村、周春娟自行维修而无法在案涉房屋内居住所导致的合理租金损失，并考虑牛江村、周春娟前期对部分质量瑕疵自行维修所需的成本，一审法院酌情支持20000元。二、关于牛江村、周春娟要求海高公司对案涉房屋装修质量瑕疵进行维修后达到每平方米4806元装修标准的诉讼请求，一审法院不予支持，理由如下：双方在《预售合同》中明确海高公司交付给牛江村、周春娟的房屋为包含装修在内的房屋整体，双方约定案涉房屋的计价方式为以建筑面积计价，单价32877.63元/平方米为房价款，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为计价方式，说明双方约定的案涉房屋计价方式为总体计价，而并未约定案涉房屋装饰装修价款为备案的4806元/平方米。海高公司作为房地产开发商，向政府部门申报的房屋价格，包括装修价格，系海高公司根据政府部门的行政管理需要而为，不当然成为约束海高公司与购房人之间权利义务的内容。上述行政申报的内容能否成为约束海高公司和购房人权利义务的内容，取决于双方的明确约定。双方在《预售合同》及《其它约定》中并未约定以广告、宣传资料或政府备案文件等作为合同组成部分，相反，双方明确约定双方的权利义务关系内容一律以书面合同为准。牛江村、周春娟主张应按物价部门公示的价格备案材料中载明的案涉房屋装修标准4806元/平方米作为装修价格标准的意见无合同依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、南京海高房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿牛江村、周春娟20000元；二、驳回牛江村、周春娟的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由牛江村、周春娟负担75元，由南京海高房地产开发有限公司负担200元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人牛江村、周春娟与被上诉人海高公司签订的《预售合同》及《其它约定》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人牛江村、周春娟主张案涉合同附件4约定不明，案涉房屋装修无法达到被上诉人在销售现场公示的装修单价4806元每平米的标准，其在一审中申请鉴定，一审未予鉴定致事实无法查清。但双方在《预售合同》及《其它约定》中明确约定双方的权利义务关系内容一律以书面合同为准，并约定案涉房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式以建筑面积计价，单价32877.63元/平方米，明确排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为计价方式。海高公司向政府部门申报的房屋价格，包括装修价格，并非约束海高公司与购房人之间权利义务内容。牛江村、周春娟主张应按物价部门公示的价格备案材料中载明的案涉房屋装修标准即4806元/平方米作为装修价格标准的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。根据一审法院现场勘验情况，案涉房屋存在装修质量瑕疵，海高公司应承担相应的违约责任。双方已达成折价赔偿的处理意见，但就赔偿金额未达成一致，一审法院根据案涉房屋装修质量瑕疵的程度、面积，以及牛江村、周春娟自行维修而无法在案涉房屋内居住所导致的合理租金损失，并考虑牛江村、周春娟前期对部分质量瑕疵自行维修所需的成本，酌定海高公司赔偿牛江村、周春娟20000元并无不当。上诉人关于赔偿金额过低的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，上诉人牛江村、周春娟提出的鉴定申请因无必要，一审法院未予准许并无不当。综上所述，上诉人牛江村、周春娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人牛江村、周春娟负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二〇二一年四月十二日法官助理闫宇虹书记员朱亚芳