浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初5649号 原告：符波，女，1978年7月8日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 原告：贾冬影，男，1975年11月22日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 两原告共同委托诉讼代理人：郑柳馨，浙江六善律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：傅易涵，浙江六善律师事务所实习律师。 被告：王宝华，女，1952年12月6日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：吴玮、汪占魁，浙江京衡律师事务所律师。 被告：杭州耀赢房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区西兴街道春晓路224号，统一社会信用代码：91330108MA2GLEGXX8。 法定代表人：陈芝金。 委托诉讼代理人：张许迪，北京京师（杭州）律师事务所律师。 原告符波、贾冬影与被告王宝华、杭州耀赢房地产经纪有限公司（以下简称“耀赢公司”）定金合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告符波、贾冬影及两原告共同委托诉讼代理人郑柳馨、傅易涵，被告王宝华委托诉讼代理人吴玮、汪占魁及被告耀赢公司委托诉讼代理人张许迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判决《房屋买卖定金协议》不成立；2.被告王宝华退还50万元；3.被告耀赢公司对原告的经济损失承担连带责任，在被告王宝华不退还50万元的情况下赔偿原告的全部经济损失；4.两被告支付自2020年10月12日起至实际支付之日止按ＬＰＲ3.5%计算的利息损失。事实和理由：2020年9月28日，耀赢公司职员彭明湖介绍符波和王宝华在杭州市滨江区××路××号门店签订了《房屋买卖定金协议》，该协议的相关人有甲方（出售人）王宝华、乙方（购买人）贾冬影，乙方（共同买受人）符波，丙方（居间人）耀赢公司。9月28日，符波向王宝华支付5万元，9月29日又支付45万元。作为协议上的乙方购买方，贾冬影自始至终没有见过房屋出售人王宝华，也没有和她谈论过合同内容。9月28日签字时贾冬影不在现场，不了解协议的条款，没有在该协议上签字。彭明湖在购买人贾冬影不在场、未签字，也没有给符波授权书的情况下，就让符波支付50万元给出售人。另外耀赢公司在收款收据上造假，制造贾冬影向售房人支付定金的假象。作为资深中介人，彭明湖应知晓如此重大协议应在全部相关方签字完毕后才能成立生效。丙方不专业不正确的做法给乙方带来了潜在的损失和巨大的麻烦。故特提起诉讼。 被告王宝华答辩如下：贾冬影全程参与了看房及签订定金协议。在签订案涉房屋买卖定金协议前一个月左右，即2020年8月30日、9月9日，两原告就曾分别实地查看答辩人位于金茂府的房产，其中8月30日是符波，9月9日是贾冬影。9月28日签订定金协议时，符波表示因其丈夫贾冬影家中有事没空下来签字，其可以全权代表夫妻双方签署定金协议。随后，符波在定金协议上签字捺印，并立即向王宝华银行卡支付了第一笔定金5万元。次日7点01分开始，贾冬影三次联系彭明湖要求再次带看案涉房屋，后两原告共同实地再次查看案涉房屋，两原告亦当场表示满意。符波在得到贾冬影的认可后才在9月29日上午向答辩人支付第二笔定金45万元。原告违约在先，无权要求返还定金。此后在签订定金协议两周后即2020年10月12日，贾冬影表示不愿意购买被告的房产，直到定金协议约定的提交买房查档资料以签订杭州市房屋转让合同期限届满，也没有与答辩人签订房屋转让合同。至今，虽经答辩人向两原告发函催告要求其签订房屋转让合同，原告均以各种理由推托拒绝。贾冬影是否见过答辩人并不是合同成立生效的必要条件，更不会影响定金协议对符波产生的合同约束力。原告拒绝依约签署房屋转让合同的行为是对定金协议的根本性违约行为，答辩人有权依照定金协议约定和法律、司法解释规定没收定金。综上，原告诉请退还定金不但于法无据，也违背诚实信用原则，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告耀赢公司答辩如下：贾冬影诉称不知晓协议内容、签字不在场、不了解协议条款与事实不符。两原告系答辩人员工彭明湖的老客户，并非第一次进行二手房买卖，之前也委托彭明湖成功进行二手房买卖的过户交易，其熟悉整个二手房交易买卖的过程和细节。交付案涉房屋定金系两原告在2020年8月30日首次看房，经过一个多月慎重考虑后在2020年9月28日作出的最终选择，系其真实意思表示。案涉房屋8月挂牌价为1250万元，后9月初王宝华下架过该房产，再次上架挂牌后暂定价格为1350万元，为不含车位的价格。原告经过8月看房后心系房产，再次上架挂牌涨价后也愿意购买并支付高额定金，系其真实购买的意愿。2020年9月28日签署案涉定金协议过程大致如下。当天18时左右，两原告与彭明湖在原告家楼下见面，当面洽谈关于置换房屋资金的筹集方式，两原告主动提出确定要买案涉房屋，并要求彭明湖约王宝华。随后二人一起上楼回家，继续商量买房细节。彭明湖与王宝华确定时间后，由答辩人的法定代表人陈芝金开车去江干区将王宝华接至答辩人公司处。此时为晚上20时30分左右，即两原告在家至少有2个多小时的时间可以商量是否当天签字和付定金。当日晚21时10分左右，符波下楼到答辩人处进行签约并付款。符波陈述其可以全权代表夫妻做决定，丈夫贾冬影同意其做法故其取得贾冬影一致同意后，将贾冬影的身份证通过微信方式拍给了彭明湖。贾冬影购买金茂府房产的意向十分强烈，其在9月曾多次主动联系彭明湖要求看金茂府小区的众多房源，彭明湖带其看了7幢一单元1101室、7幢一单元1401室及案涉房屋。在符波于9月28日晚签完定金协议并于当晚支付5万元定金后，贾冬影于9月29日早上通过电话联系彭明湖来电讨论合同内容，彭明湖也进行了解读解答。贾冬影在电话里表示没有异议，双方通话时间长达21分钟，随后要求再次查看案涉房产。答辩人的法定代表人陈芝金驾车接送两原告。原告在该日早上看了金茂府的1幢2单元1102幢、2单元702室、6幢2单元3002室进行多方比较，小区物业、楼幢管家负责开门并留有看房监控。随即原告看完房子后表示满意要购买，才于中午11时40分左右支付定金尾款45万元。从上述买房和支付定金的过程来看，原告在9月29日那一刻对确定买房和支付定金是其共同决定所做出的慎重选择，系其真实意思表示。原告付完定金后，贾冬影主动联系彭明湖要求将其在住的东方郡房源挂牌出售为置换案涉房屋做准备，否则不可能签约完付完定金当日就联系彭明湖要求挂卖目前在住的房子。定金合同系实践性合同，自交付时成立。案涉定金协议系各方真实意思表示，各方均为完全民事行为能力人，应当对自己的决定和行为承担相应法律后果。若原告不愿意购买房产，在多次亲自看完房产时应当及时采取措施，不应当支付定金。案涉纠纷系原告主动违约在先，其不履行房屋买卖的义务却反而起诉要求退还定金违反了诚实信用原则，也是对整个房地产交易市场经济秩序的挑战。本案交付定金是原告的真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫、重大误解或者显失公平的情况。自9月29日付完定金直至10月12日，时隔付完定金近两周贾冬影才联系彭明湖表示不愿意继续购房的意愿，希望彭明湖帮忙联系被告王宝华协调退还定金事宜。从常理推断，若贾冬影真无意愿购买案涉房产，不可能付款后时隔近两周才表示想拿回定金的意思。其在本案是主动违约一方，损害了王宝华房产交易的巨大商机，也花费了答辩人的大量时间和精力，对其违反诚实信用原则的行为，应当按照民法典或者合同法关于定金罚则的条款认定无权请求返还定金。原告要求答辩人承担连带责任，无合同及法律依据。综上，原告拟购买案涉房产支付定金系其真实意思表示，案涉定金协议依法成立并生效，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明：2020年9月28日，贾冬影（乙方、购买人）、符波（乙方、共同买受人）、王宝华（甲方、出售人）及耀赢公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖定金协议》一份，就甲方出售房屋给乙方事宜达成如下协议：交易房屋坐落于杭州市滨江区××街道××幢××单元××室（以下简称“案涉房屋”），甲乙双方约定定金50万元，按照以下方式进行交付：乙方于签订本《房屋买卖定金协议》当天将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方，甲方收取定金时应向乙方出具收据；乙方于2020年9月29日前将第二笔定金45万元以自行支付的方式支付甲方，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方确认以1382万元的房屋转让价款购买该房屋；甲乙双方同意全款到达监管账户且过户资料齐全后叁个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；甲、乙双方应在本协议签订后20内向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后7日内向甲乙共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已经收取的定金不予退还；若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》。甲方应双倍返还定金给乙方；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让价的10%要求对方支付违约金；本协议自三方签字、盖章之日起生效等。后符波在购买人处签字捺印，王宝华在出售人处签字捺印，耀赢公司在居间人处签字盖章。在合同签订过程中，符波和彭明湖（系耀赢公司员工）2020年9月28日的微信聊天记录显示：符波先将其身份证照片发送给彭明湖，后又将贾冬影身份证扫描件发送给彭明湖。 后符波于2020年9月28日通过浦发银行向王宝华转账5万元，附言“买房定金”；于9月29日通过浦发银行向王宝华转账45万元，附言“买金茂府30楼房子定金”。《房屋买卖定金协议》所附定金收付收据载明：房屋出售人王宝华至今收到房屋买受人贾冬影交来的定金共计（小写）500000.00元（大写）伍拾万元整等。对该定金收据所载为贾冬影交付定金，耀赢公司解释称系贝壳打印系统默认为协议名字在前的一方。 后至2020年10月12日，贾冬影就《房屋买卖定金协议》向耀赢公司提出异议，两原告亦明确表示不再履行《房屋买卖定金协议》。 2020年11月16日，王宝华通过邮政快递分别向符波和贾冬影寄送《催告函》，载明：……你方却一直拒绝按照《房屋买卖定金协议》第六条第1款的规定在协议签订后20日（即2020年10月18日前）向居间人提供查档资料办理查档。经本人及居间人多次促崔，你方至今仍以各种理由拒绝提供查档资料，前来签署《杭州市房屋转让合同》……现本人向你发出催告，请你于收到本催告之日起3个工作日内，向居间人提供查档资料并依约前来签署《杭州市房屋转让合同》等。两原告均已签收上述《催告函》。另贾冬影于2020年11月18日向王宝华儿子回复短信称：其已收到王宝华寄送的催告函，但其认为《房屋买卖定金协议》是无效的，王宝华应退还50万元，并且其已于10月下旬提起诉讼，希望通过法律途径挽回损失。 另查明，2020年8月30日，彭明湖带符波至案涉房屋进行实地查看；2020年9月彭明湖曾带两原告查看案涉房屋所在的金茂府小区的其他多套房源，其中贾冬影曾于2020年9月9日查看过金茂府小区的其他房源。另庭审中双方均确认贾冬影于案涉房屋买卖定金协议签订次日即2020年9月29日上午10时左右联系彭明湖并与彭明湖一同实地查看案涉房屋。 另原告提交的符波和彭明湖的微信聊天记录，以及耀赢公司提交的贾冬影与彭明湖的微信聊天记录均显示签订案涉《房屋买卖定金协议》后，两原告即于2020年9月29日委托彭明湖将其东方郡房屋予以挂牌出售。其中在2020年10月6日双方微信聊天中，原告符波陈述“彭明湖，这样子吧，再多看几个客户吧，贾冬影那边他不太愿意，他觉得卖太快了，再多找几个客户谈一下，看价格能不能谈高点…”。 以上事实由当事人陈述、房屋买卖定金协议、浦发银行转账凭证、收据、微信聊天记录视频、微信聊天截图、催告函及寄送凭证、手机短信截图、2020年8月30日看房视频等证据在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中虽贾冬影未签名，但案涉定金已交付，被告亦予以接受，则案涉合同已成立。本案系定金合同纠纷，定金合同从实际交付定金之日起生效，故案涉《房屋买卖定金协议》已成立并生效。另贾冬影主张其对本案协议签订、定金支付等均不知情，则现本案的争议焦点实质为贾冬影可否以符波未经其同意支付50万元定金而主张合同无效。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。案涉50万元定金的支出超出日常生活需要，在无证据证明系符波个人财产的情况下，应认定为两原告的夫妻共同财产。而综观本案，符波曾于2020年8月30日实地查看过案涉房产，两原告在签订案涉协议前也多次由彭明湖带领实地查看案涉房屋所在的金茂府小区的其他房源、签订案涉协议前符波将贾冬影身份证扫描件发送给彭明湖以及第二笔定金45万元系在贾冬影亦实地查看案涉房屋后才由符波支付等，上述事实均足以让被告有理由相信支付50万定金系两原告双方共同意思表示，故贾冬影亦不得以以其不知情等为由主张合同无效。现符波经王宝华催告后明确表示不再履行案涉协议义务，已构成违约，故依据合同之约定，王宝华有权没收已支付的定金，故对原告的相应诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告符波、贾冬影的诉讼请求。 案件受理费4400元，由原告符波、贾冬影负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡智群 二〇二一年四月二十日 书记员  徐雁楠 10- 11-