江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1545号上诉人（原审被告）：常臻，男，1979年1月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨锐，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏天迈商业投资管理有限公司，住南京市江东中路303号03幢1单元1106室。法定代表人：LILI，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。上诉人常臻因与被上诉人江苏天迈商业投资管理有限公司（以下简称天迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初6404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常臻上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、案涉房屋的电梯停运长达7个月，严重影响上诉人网吧经营效益，经双方协商，被上诉人同意减免四个月租金。上诉人己经结清《租赁合同》解除前的全部租金。二、由于案涉房屋的电梯长期停运，火锅店油烟严重污染上诉人的网吧环境，经被上诉人同意，上诉人于2018年7月29日将房屋腾空，被上诉人2018年7月30日将房屋换锁收回，双方已协商解除房屋租赁合同。上诉人不存在违约行为，被上诉人无权要求上诉人支付违约金。三、被上诉人没有提供证据证明其对案涉房屋享有出租权利，无权依据房屋租赁合同向上诉人主张权利。天迈公司辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应当按合同约定履行各自义务。上诉人所欠的租金应当予以支付。关于出租权，被上诉人一审庭审中已提供南京地下铁道有限公司委托被上诉人出租的证明材料。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。天迈公司向一审法院起诉请求：1.判令常臻向天迈公司支付拖欠的房屋租金405562.5元、物业费10035元，合计415597.5元；2.判令常臻向天迈公司支付免租期租金7.5万元；3.判令常臻向天迈公司支付违约金82687.5元；4、本案诉讼费和保全费由常臻负担。一审法院认定事实：2016年6月1日，天迈公司（甲方）与常臻（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有出租权的坐落于南京市建邺区房屋（建筑面积557.5平方米）出租给乙方，用作经营网咖；租赁期限自2016年7月30日至2020年1月29日止；装修免租期为甲方交付该物业起至起租日2016年7月30日止，装修期内免租金，但不免除水电费及物业管理费；若乙方在装修期内存在任何违约行为，则需按照第一年月租金的标准，足额向甲方缴纳装修免租期内的租金；租金以六个月为一个支付期，首期租金225000元于租赁合同签订之日支付；2016年7月30日至2017年7月29日的租金为450000元，2017年7月30日至2018年7月29日的租金为472500元；乙方应于签署合同当日向甲方支付保证金75000元，如乙方违反合同约定，甲方有权用保证金冲抵租金、物业管理费、水电费、违约金、滞纳金等费用，租赁期满商铺交还、双方结清所有费用后30天内，保证金无息退还；乙方自用部分及公摊水电费（水费按4.345元／立方米、电费按1.2元／千瓦时计算）由乙方向甲方支付；物业管理费为6元／月／平方米；如乙方未在规定时间按本合同约定的要求支付租金、物业管理费、水电费或其他应缴费用，视为乙方违约，甲方有权解除合同、没收乙方保证金，乙方向甲方支付相当于该物业当月租金2倍的金额作为违约金；如甲方违反其保证或责任，在乙方通知的补救期内不及时采取补救措施，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质损害的，乙方有权提前解除合同，甲方应向乙方支付相当于该物业当月租金2倍的金额作为违约金。合同签订后，常臻向天迈公司支付了75000元保证金及首期租金225000元。天迈公司将案涉房屋交付常臻使用。常臻使用案涉房屋直至2018年7月29日搬离。天迈公司确认常臻已结清至2018年1月29日的租金，2018年1月30日至2018年7月29日的租金支付了78750元；常臻已支付物业费至2018年8月29日，其后的物业费未支付。常臻则称，因案涉房屋受电梯停运影响，天迈公司经理陶一华曾口头同意减免4个月租金，故2018年1月30日至2018年7月29日的租金总额即为78750元，常臻已经全额支付。案涉房屋一直存在有火锅烧烤味道、上下电梯不能正常使用等问题，影响正常经营，其曾于2018年7月27日向天迈公司发函，要求天迈公司于2018年7月30日前回复，并称如逾期不整改，常臻有权解除合同。一审法院认为，天迈公司与常臻签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。常臻已于2018年7月29日搬离案涉房屋，故案涉租赁合同实际已于2018年7月29日解除。常臻应按约支付至2018年7月29日的租金。常臻主张天迈公司员工曾同意减免常臻4个月的租金，但并无相应证据证明，一审法院不予采纳。故常臻尚需向天迈公司支付租金157500元。但天迈公司要求常臻支付2018年7月30日至2019年1月29日的租金以及2018年8月30日至2018年11月29日的物业费，无事实依据，一审法院不予支持。常臻主张案涉房屋存在火锅烧烤味道、上下电梯不能正常使用等问题，但并未举证证明；即使案涉房屋确存在上述问题，天迈公司亦未构成根本违约，常臻以此为由终止合同履行，构成违约，故应按照合同约定向天迈公司支付违约金82687.5元。常臻在装修期内并未违约，天迈公司要求常臻支付免租期内房屋租金75000元，一审法院不予支持。因常臻向天迈公司支付了75000元保证金，该笔保证金冲抵常臻应承担的违约金后，常臻尚需向天迈公司支付违约金7687.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决:一、常臻于判决生效之日起十日内向江苏天迈商业投资管理有限公司支付房屋租金157500元、违约金7687.5元，合计165187.5元。二、驳回江苏天迈商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9851元，由江苏天迈商业投资管理有限公司负担4951元，由常臻负担4900元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，天迈公司在一审中提交南京地下铁道有限责任公司关于油坊桥上物业的产权说明材料，证明天迈公司对于案涉房屋具有出租的权利。常臻对该证据真实性认可，但认为无法达到证明目的。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，常臻与天迈公司签订《房屋租赁合同》承租案涉房屋后，付清了至2018年1月29日的租金，而2018年1月30日至2018年7月29日的租金仅支付了78750元，尚欠付租金157500元。常臻上诉主张因案涉房屋的电梯停运等原因，天迈公司同意减免其四个月租金，但常臻未能提供证据证明，故本院不予采信。常臻承租使用案涉房屋于2018年7月29日搬离，终止履行合同。现常臻上诉主张解除合同系经过双方协商同意，但也未能提供证据证明，本院亦不予采信。一审法院认定常臻终止合同履行的行为构成违约，应按照合同约定向天迈公司支付违约金，并无不当。因天迈公司在一审中已提供南京地下铁道有限责任公司出具的案涉房屋产权及委托出租说明材料，证明天迈公司对案涉房屋享有出租的权利，常臻关于天迈公司对案涉房屋不享有出租权利及无权依据租赁合同主张权利的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，常臻的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3603元，由上诉人常臻负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年四月十二日法官助理徐琨玉书记员郭旭冬