湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1106号上诉人（原审被告）：长沙银行股份有限公司金城支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区藩后街36号湘域城邦东栋110。负责人：李彦，行长。委托诉讼代理人：徐峻，男，系公司员工。被上诉人（原审原告）：彭豪熠，女，1982年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：彭德林，男，1953年7月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系被上诉人彭豪熠之父。委托诉讼代理人：贺金星，湖南弘天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁伟雄，男，1961年9月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人长沙银行股份有限公司金城支行（以下简称“金城支行”）因与被上诉人彭豪熠、梁伟雄案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金城支行上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判驳回彭豪熠的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、梁伟雄对案涉房产办理了产权登记，且与金城支行办理了他项权证，该房产属梁伟雄所有的财产。就同一房产，出卖人长沙市长利房地产开发有限公司（以下简称“长利公司”）与彭豪熠签订《商品房买卖合同》，并登记至被上诉人梁伟雄名下，彭豪熠享有的是对出卖人的债权，而梁伟雄对标的房产享有物权。梁伟雄未侵犯彭豪熠的权益，彭豪熠应向出卖人主张权利。一审法院判决彭豪熠享有该房屋所有权，侵犯了所有权人梁伟雄的权利。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法改判、撤销或变更。二、一审判决遗漏当事人，应裁定撤销原判，发回重审。一审中彭豪熠与出卖人签订《商品房买卖合同》，梁伟雄也是自出卖人处取得房屋所有权，彭豪熠与梁伟雄无合同或侵权关系。彭豪熠应当向长利公司主张债权，但一审中长利公司未参与案件审理程序。被上诉人彭豪熠辩称：1.本案是执行异议之诉，排除执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，符合第28条规定的情形，就应当排除执行；2.依据我国民事诉讼法司法解释第312条的规定，彭豪熠请求确认长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦8楼813号（原806号）房屋归彭豪熠所有符合法律规定；3.金城支行在上诉状中提出的抵押合同是否合法有效的问题，不在本案的审理范围之内；4.本案不存在遗漏当事人的问题。被上诉人梁伟雄未到庭发表答辩意见，亦未向本院提交书面答辩状。彭豪熠向一审法院起诉请求：1.判令不得执行长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦8楼813号（原806号）房屋（以下简称案涉房屋）；2.确认案涉房屋归彭豪熠所有；3.判令梁伟雄协助彭豪熠办理案涉房屋的不动产权证书。一审法院认定事实：2001年12月29日，彭豪熠与长利公司签订《商品房买卖合同》，约定彭豪熠以350112元的价格购买永华大厦806房，长利公司应在2003年6月30日前办理好房屋产权证，长利公司法定代表人梁伟雄在合同上签字。合同签订当日，彭豪熠占有使用案涉房屋，并支付购房款5万元，2002年1月7日支付15万元，同月10日支付10万元，共计30万元。因消防未验收，长利公司一直未办理案涉房屋的产权证，彭豪熠多次向长利公司及梁伟雄要求办证；2015年5月3日，长利公司向彭豪熠出具证明，确认彭豪熠已付清全部购房款，案涉房屋为彭豪熠所有，无任何纠纷，因长利公司单方原因尚未办妥产权证，承诺无条件为案涉房屋办妥产权证。2016年12月27日，金城支行与梁伟雄、黄焕甜金融借款合同纠纷一案达成调解协议，一审法院制作（2016）湘0103民初7337民事调解书，确认金城支行对梁伟雄提供的抵押物位于长沙市××路××号××大厦××房享有优先受偿权。2017年1月11日，金城支行申请强制执行，同年2月28日，一审法院作出（2017）湘0103执106号执行裁定书，冻结、扣划被执行人梁伟雄、黄焕甜的银行存款3375124.31元或查封、扣押其价值相当的财产。同年7月3日，一审法院作出（2017）湘0103执107号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人粱伟雄名下位于长沙市××路××号××大厦××号等共计37套房产，所得价款用于归还所欠申请执行人的债务。在拍卖过程中，彭豪熠得知后，遂提出执行异议，一审法院作出（2017）湘0103执异70号执行裁定，驳回彭豪熠的异议请求，彭豪熠不服提起执行异议之诉，酿成纠纷。另查明，位于长沙市××路××号××大厦××房与彭豪熠购买的806房系同一套房屋。2014年9月20日，梁伟雄将案涉房屋登记在其个人名下，同年12月3日，金城支行与梁伟雄、黄焕甜签订《人民币借款合同》，约定梁伟雄向金城支行贷款300万元。同月5日,金城支行与梁伟雄签订《最高额抵押合同》，约定梁伟雄将案涉房屋抵押给金城支行，并办理了抵押登记。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，彭豪熠在法院查封案涉房屋前已与长利公司签订《商品房买卖合同》、支付了全部价款并实际占有使用案涉房屋，导致案涉房屋未过户登记到彭豪熠名下的原因不在彭豪熠，梁伟雄明知案涉房屋已出售给彭豪熠，还将产权证办至其个人名下，并抵押给金城支行，具有明显过错，彭豪熠的权利能够排除执行，故对其主张不得执行案涉房屋诉请，一审法院予以支持；关于彭豪熠主张确认案涉房屋归其所有的诉请，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，故一审法院亦予以支持；关于彭豪熠要求梁伟雄协助其办理案涉房屋不动产权证书的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因一审法院已判决案涉房屋归彭豪熠所有，案涉房屋所有权自一审判决书生效之日其即发生转移，无需另行判决有办理关过户手续，故一审法院不予支持。关于金城支行辩称彭豪熠对案涉房屋不享有所有权，不能排除执行的意见，与事实和法律不符，其理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、参照《第九届全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条之规定，判决：一、不得执行位于长沙市××路××号××大厦××房；二、确认彭豪熠享有位于长沙市××路××号××大厦××房所有权；三、驳回彭豪熠的其他诉讼请求。本案诉讼费80元，由梁伟雄承担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：一、彭豪熠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、彭豪熠要求确认其为案涉房屋的所有权人和要求梁伟雄协助办理过户的诉讼请求能否得到支持。关于争议焦点一：本案中，金城支行与梁伟雄签订了《最高额抵押合同》，约定抵押物包括案涉房屋，且双方就案涉房屋办理了抵押登记，故案涉房屋之上的抵押权已依法生效，同时，生效判决也确认了金城支行对该房屋享有优先受偿权。在申请执行人金城支行对执行标的享有抵押权的情况下，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，即“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定明确了在强制执行程序中应遵循基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。从原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定看，只有在已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，才能够排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，故参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定审查房屋买受人是否能够排除基于抵押权的强制执行时，也应当根据上述精神和原则予以判断。本案中，彭豪熠所购买的案涉房屋并非系用于居住的唯一住房，故彭豪熠性不属于应予特殊保护的“消费者”范畴，因此彭豪熠对案涉房屋并不享有足以对抗基于抵押权的强制执行的民事权益，对其要求不得执行案涉房屋的请求，本院不予支持。关于争议焦点二：本院认为，彭豪熠对案涉房屋的请求权源自其与长利公司签订的《商品房买卖合同》，由于案涉房屋并未办理所有权登记变更手续，案涉房屋被登记在梁伟雄名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，彭豪熠尚未取得案涉房屋的所有权，彭豪熠可基于《房屋买卖合同》对案涉房屋产权办理的约定及相关法律的规定要求长利公司协助办理过户手续，故本院对彭豪熠请求判决案涉房屋归其所有的请求不予支持。同时，因长利公司未作为本案当事人参加诉讼，故对彭豪熠要求办理过户手续的诉求，本院在本案中不予处理。综上所述，上诉人金城支行的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5335号民事判决；二、驳回彭豪熠的全部诉讼请求。本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人彭豪熠负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年四月十二日法官助理苏逢连代理书记员  王瑞雯