江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1248号上诉人（原审原告）：曹礼香，女，1973年4月14日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人（原审原告）：周纬，男，1997年4月11日出生，汉族，住南京市溧水区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄彪，江苏斐多律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨衡生，江苏斐多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京天利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道南门口巷9号。法定代表人：徐明香，该公司董事长。委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。上诉人曹礼香、周纬因与被上诉人南京天利置业有限公司（以下简称天利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹礼香、周纬上诉请求：撤销一审判决，改判支持两上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、案涉商铺的层高少于合同约定的4.8米。根据《民用建筑设计统一标准》及《住宅设计规范》等建筑设计规范以及有关法院生效裁判文书的认定，层高的概念为建筑物各层之间楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离。即每层层高=净高+上层楼板的厚度，楼板的厚度应以建筑结构面层为标准，后续填充及添附的空间不应计入。本案中，案涉商铺的上层区域全部设置为卫生间，设计图纸中标明上层卫生间为结构下沉式卫生间，下沉高度为0.67米，案涉商铺对应的净高与其他商铺相比少0.67米，其层高也应相应减少。案涉商铺实际层高与案涉买卖合同约定4.8米严重不符，相差约13%，已经构成了根本违约。二、双方所签订的买卖合同中虽未约定案涉房屋的净高，但约定了案涉房屋的层高，按照一般的理解和合同条文解释的规则，在合同约定4.8米层高的背景下，案涉房屋的净高也最少在4.6米左右。但与未设置卫生间的同层其他商铺相比，案涉商铺的净高减少了0.67米。因案涉商铺所处的位置为天益汽车城内，规划的用途为汽配维修，该用途需要房屋净高较高才可满足，净高的减少也使房屋使用价值减少，导致合同目的无法实现。天利公司辩称，案涉房屋的建筑层高与其他房屋层高一致，符合4.8米的设计要求，且通过竣工验收。被上诉人按设计施工并交付房屋，不影响合同目的的实现。楼上卫生间水管下沉区（构筑物）不是单独楼层，包含在建筑层高中。下沉式管道仅仅是一种施工工艺，即使不做封闭处理，净高和其他房屋一致，但该部分面积仍然无法使用。上诉人按照设计要求施工，没有过错。双方签订的《商品房预售合同》并没有净层高的约定，仅有建筑层高的约定。案涉房屋的定价是一房一价，其定价与区位等因素有很大关系。上诉人选定案涉房屋，对应相应的价格。并且，合同明确约定：“楼板的厚度及地面的施工方法会因房屋设计功能等需要而有所不同，所以会导致房屋的不同功能空间的净高会有所不同，乙方（上诉人）不得依此追究出卖人的责任”。综上，上诉人的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。曹礼香、周纬向一审法院起诉请求：1.确认解除曹礼香、周纬与天利公司签订的《南京市商品房预售合同》；2.判令天利公司将退还已收取的购房款163万元并承担相应利息；3.判令天利公司双倍返还定金5万元。一审法院认定事实：2018年1月15日，曹礼香、周纬向天利公司交纳了5万元定金拟购买天利公司开发的商品房。2018年1月22日，曹礼香、周纬（乙方）与天利公司（甲方）双方经协商签订了《南京市商品房预售合同》，约定：曹礼香、周纬购买天利公司开发的位于南京市溧水区，建筑面积46.49平方米，总价163万元，房屋层高4.8米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注），天利公司应于2019年8月30日前向曹礼香、周纬交付该商品房。合同中《甲、乙双方的其他约定》第13条约定：“乙方确认在签订《南京市商品房预售合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况。《南京市商品房预售合同》以外的任何表述或展示均不构成任何要约。楼板的厚度及地面的施工方法会因房屋设计功能等需要而有所不同，所以会导致房屋的不同功能空间的净高会有所不同，乙方不得依此追究出卖人的责任”。合同亦对其他事项作出约定。该合同于2018年3月12日经有关行政主管部门备案。合同签订后曹礼香、周纬按约支付了购房款。2018年1月22日，曹礼香、周纬（甲方）与案外人南京天益汽车贸易有限公司（乙方）签订商铺委托经营管理协议。2019年8月15日，曹礼香、周纬与南京天益汽车贸易有限公司签订委托书，曹礼香、周纬委托南京天益汽车贸易有限公司办理房屋交付手续。本案起诉前涉案房屋已经出租并装修使用。2020年3月20日，南京市规划和自然资源局就涉案楼房所在工程项目向天利公司颁发《南京市工程建设项目规划核实合格书》。3月25日，2号楼竣工验收备案。2020年4月，天利公司针对曹礼香、周纬提出的涉案房屋层高问题进行书面答复，称涉案房屋层高没有误差，局部下沉0.5米是为确保使用功能而进行的规划设计，并对延期交房的原因作出说明。2020年5月19日，天利公司向包括曹礼香、周纬在内的购房业主发布办证资料领取通知书，通知业主领取办理不动产登记证的资料。本案主要争议焦点为：涉案房屋层高是否符合合同约定以及曹礼香、周纬请求解除合同的理由是否充分。一审法院认为，曹礼香、周纬与天利公司签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，曹礼香、周纬与天利公司签订的《南京市商品房预售合同》约定涉案房屋层高4.8米。依据《民用建筑设计统一标准》GB-50352-2019第2.0.13条规定，层高是指“建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离”，第2.0.14条规定，室内净高是指“从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离”。从当事人陈述、提交的证据材料及现场勘查情况来看，涉案房屋因楼上设计为公共卫生间，导致该房屋从地面到楼盖之间的有效使用空间的垂直距离即室内净高较同层未设置卫生间的房屋少0.67米左右。双方均认可涉案房屋对应的上层地面与该上层整层地面高度一致。曹礼香、周纬提交证据尚不足以证实涉案房屋的层高不符合合同约定，且涉案房屋已经验收备案并装修使用，曹礼香、周纬主张合同目的不能实现与客观事实不符。因此，对曹礼香、周纬主张解除合同的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回曹礼香、周纬的诉讼请求。一审案件受理费19920元，由曹礼香、周纬负担。二审中，曹礼香、周纬陈述，其收到房屋后自行对案涉房屋层高进行了测量，未委托相关检测部门或第三方专业机构进行测量，在一审中也没有申请鉴定。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，曹礼香、周纬以天利公司交付的房屋的层高不符合约定导致合同目的无法实现为由，要求解除双方签订的《南京市商品房预售合同》，应当提交能够证明天利公司交付的房屋的层高不符合约定的证据加以证明。曹礼香、周纬与天利公司签订的《南京市商品房预售合同》，约定房屋层高4.8米，但双方当事人对于房屋层高的理解产生分歧。根据《民用建筑设计统一标准》规定，层高是指“建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离”。现案涉房屋已经过验收备案，曹礼香、周纬未能提供经按上述规定的标准及规范测量得出案涉房屋层高不符合约定的4.8米的相关证据，故曹礼香、周纬上诉主张案涉房屋实际层高与案涉买卖合同约定4.8米严重不符，因缺乏证据证明，本院不予采信。曹礼香、周纬主张因涉案房屋楼上设计为公共卫生间，导致该房屋室内实际高度较同层未设置卫生间的房屋少0.67米左右。虽然该情形确实会对房屋净高造成影响，但是，根据双方合同约定，购房人确认在签订《南京市商品房预售合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，楼板的厚度及地面的施工方法会因房屋设计功能等需要而有所不同，所以会导致房屋的不同功能空间的净高会有所不同，购房人不得依此追究出卖人的责任。案涉房屋已由曹礼香、周纬出租并装修使用。因此，曹礼香、周纬主张天利公司交付的房屋的层高不符合约定导致合同目的无法实现，理由不能成立。一审法院对曹礼香、周纬主张解除合同的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，曹礼香、周纬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由上诉人曹礼香、周纬负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年四月十二日法官助理徐琨玉书记员孙雪松