浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初619号 原告：林杨芬，女，1976年5月17日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：金尊阳，浙江星耀律师事务所律师。 被告：林旺回，男，1982年7月15日出生，汉族，住浙江省苍南县。 翻译:斯金娟，女，1965年11月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：董少娟，女，1985年1月3日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：郑鹏，浙江腾鳌律师事务所律师。 原告林杨芬为与被告林旺回、董少娟所有权确认纠纷一案，于2021年1月5日向本院提起诉讼，本院于2021年1月8日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭审理了本案，原告林杨芬及其委托诉讼代理人金尊阳、被告林旺回及翻译斯金娟和被告董少娟的委托诉讼代理人郑鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林杨芬向本院提出诉讼请求：1、确认以林旺回名义购买的坐落在义乌市××幢××单元××室（产权证号：义乌市房权证北苑字第ｃ00063124）归原告林杨芬所有；2、判令两被告协助办理所有权人变更登记手续至原告名下。 事实和理由：两被告系夫妻关系，原告系被告林旺回的姐姐。2008年初，原告与被告林旺回达成了由原告借用被告林旺回的名义购买案涉房屋的口头协议。嗣后，原告借被告林旺回之名与浙江省义乌市现代房地产有限公司（以下简称“现代房产公司”）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定现代房产公司将义乌市××幢××单元××室的房产卖给林旺回，建筑面积107.58平方米，转让总价款为546506元。2008年1月14日，原告借被告林旺回之名与中国农业银行义乌市支行、现代房产公司三方签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定林旺回向银行贷款32万元，借期15年（2008年1月14日至2023年1月13日），两被告将案涉房产为该笔贷款提供抵押并办理抵押登记手续，现代房产公司则为上述债权提供担保，对借款人不能清偿到期债务负连带赔偿责任。2008年2月-2020年5月期间，原告将房贷每月以银行转账方式转入被告林旺回银行账户供银行扣款。2020年6月1日，原告将贷款提前全部清偿。 2009年5月9日，现代房产公司交付了上述房产，原告接管涉案房产至今。2010年7月13日，涉案房产进行了产权登记（产权证号：义乌市房权证北苑字第c00063124），登记的所有权人为林旺回、董少娟；2009年5月原告对涉案房产进行了装修后，原告将案涉房产出租并收取了租金。 2020年4月，因原告资金周转困难欲转让该房屋，便要求两被告配合办理过户更名手续，两被告颇有微词，要求原告为其购买龙港市的房屋作为条件，但遭到原告拒绝。后两被告又答应原告提前还清房贷后配合原告办理过户更名手续，谁料原告还清剩余贷款本息后被告董少娟竟然食言拒绝，随后又听信其家人不顾两被告的夫妻感情向龙港市人民法院提起离婚诉讼，将诉争房产作为两被告的夫妻共同财产要求分割，并扬言要原告补偿其30万元才予配合，后被告董少娟撤回起诉。 原告认为，原告系案涉不动产的事实物权人，案涉不动产虽系登记在两被告名下，但涉案房产的出资及管业均为原告。不动产权属证书仅为权利人享有该不动产物权的证明，对交易相对人具有公示和对抗效力，但对有直接请求权关系的当事人不具有对抗效力。现原告有证据能够证明产权登记证书记载的事项确有错误，涉案不动产则应认定为实际权利人原告所有。鉴于本案系因不动产纠纷提起的诉讼，依法应当由不动产所在地法院专属管辖，为此，原告诉来贵院，望判如所请。 被告林旺回辩称：房子都是原告出钱的，原告是借用被告林旺回名字去买的房子，被告林旺回也不知道为什么原告要借用他的名义去买房，这个房子是原告的，我不要这个房子。我要的是姐姐，而不是房子。 被告董少娟辩称：1、根据最新的民法典规定，本案案涉房屋的登记人是两被告，所以案涉房屋系两被告所有，这是直接由法律规定的。2、民法典也说真实权利人和登记的权利人不一致的，需要有足够的证据来证明，但是本案原告并没有提供充足证据证明不动产登记簿有错，应承担举证不能的不利后果。3、本案为什么会发生是因为原告的出资，虽然是从原告账户打到房产公司，但是这个钱是两被告多年在原告公司上班的工资，每个月的还贷金额都是从每月工资截留去还房贷，截留之后由原告直接打到被告林旺回的账户内还贷。2019年11月份，两被告与原告发生纠纷后就离开了原告公司，在这之后，银行的还贷确实是由原告支付的。4、原告诉状称一些资料由原告所掌握证明原告是实际权利人这是不对的，因为两被告均是聋哑人，所以由原告掌握，但这并不能代表原告就是真实权利人。5、因为两被告现处于离婚诉讼期间，第一次离婚诉讼已经被法院撤回，两夫妻关系不好，被告林旺回和被告董少娟的答辩意见不同，但是基于原告和被告林旺回的亲姐弟关系，希望法庭注意是否存在互相配合的情况。希望法庭查清事实，公正处理，保护被告董少娟作为弱势群体的权利。 针对两被告答辩，原告补充陈述称：涉案房产购房合同的签订时间是在2008年，而原告公司注册成立于2009年。公司都没有成立，哪来多年的工人工资。原告的沭阳公司成立以后，被告林旺回长期在该公司服务，每月工资都是结清的，被告董少娟早期曾服务过一段时间，但是比较懒，做一段时间就休息一段时间，经常跑回老家，短则半年多则一年，但是只要她来做，她的工资就一分不欠。被告董少娟提到的说欠她工资，这是后来发生的事情，她认为原告给她的工资太低，这个房子是应该给她的补偿。他们两个人都是聋哑人，没有能力购置房屋，在2020年4月，原告要求被告董少娟配合卖房时，被告董少娟妹妹就提出来原告住高楼，而两被告什么都没有，以后两被告的儿子怎么办，继而又提出要原告在龙港再给两被告买一套房子。关于资料掌握的事情，因为一开始选房子到收房装修管理出租都是原告一手经办的，钱也是原告出的，原、被告双方对于房子归属都是心知肚明的，所以这些资料全部在原告处。关于两被告离婚，在离婚诉讼期间，原告方曾经翻看两被告的微信聊天记录，在2020年6月上旬两被告在微信反映的情况是没有感情破裂的痕迹，无非是被告林旺回做被告董少娟工作要求被告董少娟卖房，到2020年5月下旬的时候，被告林旺回做通了被告董少娟的思想工作，被告董少娟也来到了义乌配合卖房，但原告在2020年6月1日把所有的尾款全部还清之后被告董少娟就走了，因为双方说好第二天过户。2020年6月2日，被告董少娟的哥哥就来了，要我们拿钱她才配合。 被告林旺回补充答辩称：我和老婆感情很好，还有一个15岁的孩子。婚没离成。养儿子的钱都是原告出的，每个月都给我很多钱养儿子。 被告董少娟补充答辩称：沭阳公司确实在2009年成立，在公司成立之前，从2006年开始在被告林旺回姐姐义乌开的小作坊工作，2009年以后跟随原告去沭阳公司工作。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告林杨芬提供的12368短信截图（打印件）及（2020）浙0383民初2344号民事裁定书（打印件）各一份、结婚证（复印件）一份，被告董少娟提供的企业信息（打印件）一份、照片（打印件）三份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、林杨芬提供的商品房买卖合同（复印件）一份、义乌市现代城市花园住宅交付使用补充合同（复印件）一份、购房发票一份、契证（复印件）一份、浙江省契税专用缴款书（复印件）一份、收款收据三份、浙江省政府非税收入统一票据二份、个人购房担保借款合同一份、银行账单（即银行交易明细）两份、银行业务凭证一份、房产证两本、土地证一本、门牌证一本、收款凭证（物业）三份、物业费发票一份、收款收据（物业维修专项基金）一份、义乌市孝富物业有限公司交付资料目录一份、住宅质量保证书一份、业主领房验收交接表一份、装饰装修管理服务协议一份、房产租赁合同一份，拟证明原告以被告名义购买的房屋签约、按揭贷款及房屋登记情况。（1）、本组证据材料原件均由原告持有。（2）、购房所需的所有款项及税费均由原告实际出资。（3）、每期的房贷均由原告按时汇入林旺回的银行账户供银行扣款。（4）、涉案不动产自开发商交付之日即由原告管业，房屋交接、装修等所有事宜均由原告自行办理，物业维修基金即电、气开户等所有与该房有关的费用均由原告实际缴纳的事实。（5）、按揭贷款本息由原告实际提前全额清偿的事实。 被告林旺回对该组证据无异议。被告董少娟对该证据的形式真实性无异议，但是不能证明材料由其持有就证明原告为真实权利人。两被告是聋哑人，有诸多不便，所以这些材料交由原告保管。对其中验房通知由原告签字不认可，保留对房产公司追究责任的权利。租金由原告收取是因为当时原告负责为被告收取租金，所以钱直接由原告收取。 2、被告董少娟提供的中国执行信息公开网截图（打印件）一份，拟证明原告系被执行人的事实，原告的经济存在问题有可能导致本案的发生。 原告林杨芬对该证据形式上的记录无异议，但是这份证据记录的债务人是沭阳公司并不是原告本人。 3、被告董少娟提供的2020年6月1日被告董少娟的朋友圈截图（打印件）两份，拟证明被告董少娟不情愿将自己的财产由原告出卖的事实。最后一期还贷是在2020年6月1日，被告董少娟才知道原告要把她的工资拿来还贷，所以发的朋友圈。当时的朋友圈记录很好的说明被告董少娟的真实本意。 原告林杨芬对该证据的真实性、合法性和关某无异议，但对证明目的有异议，认为对于案涉房产到底属于谁的有待法庭审理确定，但是她所发内容从事实逻辑上来说是不正常的。如果这套房子确实是因为原告拖欠被告董少娟的工资拿来还债的，她完全可以拒绝，自己的东西拿来给别人还债根本就不需要在2020年5月30日和6月1日到义乌来配合办理提前还贷和提交身份证办理过户手续。这段时间，被告董少娟实施的这一部分事实，在被告林旺回和被告董少娟的微信聊天记录中都可以客观反映出。 本院认为，鉴于各方当事人对证据1-3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 4、被告董少娟申请出庭的证人董某的证人证言，拟证明诉争房产系二被告所有。 原告林杨芬对董某证人证言的真实性、合法性和关某均不认可，认为证人与被告董少娟是亲属，其所陈述的事实无法保证客观公正，而且她陈述的拖欠2006到2009年的工资来买房子是不客观的。 被告林旺回对董某的证人证言有异议，认为在2004年和2005年向原告拿的是每月1500元工资，2006年有了小孩之后，原告给两被告工资共每月3000元，2007年和2008年每月两人3500元。原告给两被告包吃包住且两被告的小孩都是由原告抚养。2009年之后我和被告董少娟都是给二姐林芬妹打工的，没有给原告打工过，但是被告董少娟不是天天打工的，是陆陆续续给二姐打工的。我是天天在那边打工的。被告董少娟对董某的证人证言无异议。 本院认为，鉴于证人董某与被告董少娟系姐妹关系，且原告和被告林旺回对其证言均有异议，本院对董某的证人证言不予确认。 5、被告董少娟申请出庭的证人邱某的证人证言，拟证明被告董少娟在原告厂里工作过。 原告林杨芬对证人邱某的证人证言的第一句话有异议，她来沭阳上班只干了一个月，对第二句无异议。 被告林旺回对证人邱某的证人证言无异议。 本院认为，对邱某证人证言中，原、被告无异议的部分，本院予以确认；有异议的部分，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林旺回、董少娟系夫妻关系，均系聋哑人，于2006年1月23日登记结婚。林杨芬系林旺回的姐姐。2007年12月2日，林旺回作为买受人与出卖人现代房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定林旺回购买现代房产公司位于××路××路××幢××单元××号房产，建筑面积107.58平方米，转让总价款为546506元，首付226506元，余款32万元为银行按揭。嗣后，林杨芬向现代房产公司支付了首付款226506元。 2008年1月14日，林旺回作为借款人，林旺回、董少娟作为抵押人，现代房产公司作为保证人，与中国农业银行义乌市支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定以案涉现代城市花园3-1-202房产作为抵押，向中国农业银行义乌市支行借款32万元整，借款期限自2008年1月14日起至2023年1月13日止，采用分期还款方式归还本息，每月的借款对应日为还款日。自2008年2月起至2020年5月期间，林杨芬将每月房贷款通过银行转账方式汇入被告林旺回银行账户供银行扣款。2020年6月1日，林杨芬将上述银行贷款提前全部清偿完毕。 2009年5月9日，林杨芬向案涉房屋所在小区义乌市孝富物业服务有限公司交纳了煤气、电开户费、装修垃圾清运费、水费垫底费、公共能耗预收费、物业服务费和物业维修专项基金等。2009年5月10日，义乌市孝富物业服务有限公司与林杨芬进行了验房交接。自此，案涉房屋的装修、出租、管业均由原告负责。 2010年5月20日，林旺回作为买受人与现代房产公司签订《义乌市现代城市花园住宅交付使用补充合同》一份，载明案涉房产定名为义乌市××幢××单元××室，建筑面积为107.73平方米，房屋总价为547268元。 2010年6月23日，林杨芬为案涉房屋缴纳了契税8209.03元。2010年7月13日，林旺回、董少娟取得案涉四季五区3幢1单元202室房屋所有权证书（产权证号：义乌房权证北苑字第**），房屋所有权人为林旺回、董少娟。2010年7月23日，林旺伟取得义乌国用(2010)第004-89025号国有土地使用证，载明土地使用权人林旺回。 2020年4月，因林杨芬资金周转困难欲转让案涉房屋，要求林旺回、董少娟配合办理过户更名手续，但遭到董少娟的拒绝。2020年7月3日，董少娟向浙江省龙港市人民法院提起诉讼，要求与林旺回离婚，并要求分割案涉房屋。2020年8月10日，董少娟以给予被告林旺回六个月和好考验期为由撤回起诉，浙江省龙港市人民法院裁定予以准许。 本院认为，依照法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但无论是不动产权属证书，还是不动产登记簿，均不具有绝对的证据力。作为证据的不动产登记簿，只具有推定的证据效力，这是由社会生活的复杂性决定的。当不动产登记簿上、不动产权属证书记载的物权状况与真实的权利状况不一致时，实际权利人有权主张对该不动产享有所有权，但应当提供有力的反证予以证明，以证明其主张的真实性。本案中，虽然在不动产登记簿、房屋产权证书上记载的所有权人为林旺回、董少娟，但综合本案事实和证据，能够确定林杨芬系案涉房屋所有权人，理由如下：首先，案涉房屋虽以林旺回、董少娟名义购买，但案涉房屋的款项包括购房款的首付、银行按揭贷款的归还，以及其他的相关费用，均系从林杨芬账户中支出或由林杨芬直接支付。其次，从案涉房屋的验房交付、装修直至至今的出租管业，均由林杨芬办理和收益；且相关的购房合同及票据、办证中交纳费用的收据、物业费收款收据，以及案涉房屋的所有权证、土地证、门牌证亦系林杨芬持有。再次，被告董少娟辩称林杨芬支付的购房款项系林旺回和董少娟的工资，但并未提供充分证据予以证实，依法应承担举证不能的法律后果；另从情理上分析，林旺回与董少娟系2006年1月23日登记结婚，案涉房屋的购房时间系在2007年12月2日，林旺回、董少娟又系聋哑人，在没有其他经济资助的情况下，仅凭两人在林杨芬处打工的经济收入去支付案涉房屋首付款226506元和每月2800多元的银行按揭贷款，显然不现实，亦与情理不符。故，董少娟的辩称既无相应证据佐证，又不符合情理，本院不予采信。综上，虽然讼争房屋的不动产登记簿和房屋产权证书所记载的所有权人系林旺回、董少娟，但林杨芬提供的反证，足以证明案涉房屋的实际权利人系林杨芬。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，林杨芬作为实际所有权人请求确认案涉房屋所有权，并要求林旺回、董少娟将案涉房屋过户至林杨芬名下，合理有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条和第二百三十四条规定，判决如下： 一、确认坐落于义乌市××幢××单元××室不动产归原告林杨芬所有； 二、被告林旺回、董少娟于本判决生效之日起十日内协助原告林杨芬将证号为义乌国用(2010)第004-89025号《中华人民共和国国有土地使用证》项下的土地使用权和证号为义乌房权证北苑字第c00063124号《中华人民共和国房屋所有权证》项下的房屋所有权过户登记至原告林杨芬名下，过户费用由原告林杨芬承担。 案件受理费9150元（已减半），由原告林杨芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴功君 二〇二一年四月二日 法官助理 汪娜娜 书 记 员 王丽媛