广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初1794号 原告：玉林苏宁易购销售有限公司。住所地玉林市人民中路1号凯旋世纪商业大厦1-3层，统一社会信用代码：91450900579426106X。 法定代表人：罗丹，执行董事。 委托诉讼代理人：张宜思，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁桦，广西君桂律师事务所律师。 被告：玉林银丰中药港投资发展有限公司。住所地玉林市江南区金港路388号2幢3楼。统一社会信用代码：914509007943262399。 法定代表人：陈洋，总裁。 委托诉讼代理人：周国辉，广西桂南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永聪，广西桂南律师事务所律师。 原告玉林苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告玉林银丰中药港投资发展有限公司（以下简称银丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张宜思、李洁桦，被告委托诉讼代理人周国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已交纳的2020年10月26日—2020年11月26日的租金76051元并支付资金占用期间的利息（利息以76051元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，即年利率3.85%,自2020年10月26日起至还清之日止）；2.判令被告赔偿原告停业损失228153元（3个月的保底租赁费用）；3.判令被告赔偿原告违约金456306元（6个月的保底租赁费用）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月31日广西苏宁易购销售有限公司与被告签订《租赁合同》，约定广西苏宁易购销售有限公司承租被告位于玉林市的房屋，租赁期限为15年，自2013年8月1日至2028年7月31日。2014年4月原告、被告、广西苏宁易购销售有限公司签订《主体变更三方协议》，约定被告同意在保持租赁合同内容不变的情况下，广西苏宁易购销售有限公司将租赁合同中承租方的权利义务转让给原告。其后，原被告双方虽对合同内容有部分变更，但都依约履行并保持了良好的合作关系。2020年初，随着新冠疫情的发生和扩散，全国倡导疫情期间不外出，不聚会，人员聚焦场所或活动均被要求停业或取消，因此，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及《租赁合同》第51条的约定与被告协商减免租金事宜，后被告却以原告延迟支付租金为由要求解除《租赁合同》，并于2020年10月26日对原告采取停电、锁门措施，导致原告被迫停止营业，至今仍处于停业状态，严重损害了原告的合法权益。 银丰公司辩称，银丰公司与苏宁公司于2011年7月31日签订的《租赁合同》和2015年7月签订的《局部退租协议》真实、合法有效。苏宁公司拖欠租金的行为已构成了根本性的违约。2020年2月，苏宁公司未按租赁合同的约定支付2020年2月27日至2020年5月26日(共三个月)的租金，银丰公司于2020年3月31日发涵催收后已支付。但苏宁公司又拖欠2020年5月27日至2020年8月26日(共三个月)的租金，银丰公司分别于2020年5月26日、2020年5月28日两次发函催收，但苏宁公司均未在期限内支付租金，已构成了根本性的违约。需要指出的是:其一，关于涉“新冠疫情”的租金，银丰公司已于2020年3月10日同意减免38026元，即2020年2月27日至2020年5月26日应付租金仅为228153元(合同约定的租金)-38026元(因疫情减免的部分)=190127元，苏宁公司已同意并于2020年4月29日支付了该190127元租金;可见，双方对“新冠疫情”期间的租金减免问题已达成了一致意见并处理完毕。其二，即使双方有过协商，但在未达成一致意见的情况下任何一方均应继续履行自己的合同义务,苏宁公司无权以“协商”为由拒付租金;《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因此，银丰公司解除合同并无不当。3.本案之租赁合同已于2020年8月15日解除。银丰公司与苏宁公司在2011年7月31日签订的《租赁合司》第45条中的定了解除合间的条件即“乙方(苏宁公司)逾期超过45天未支付租金，经甲方(银丰公司)书面通知后的合理期限内未交纳的，甲方有权解除合同。”据此,在苏宁公司违约拖欠2020年5月27日至2020年8月26日(共三个月)的租金且经2020年5月26日、2020年5月28日两次发函催收未果的情况下，银丰公司有权解除本案之租赁合同。故银丰公司于2020年8月13日书面通知苏宁公司自2020年8月15日起解除双方签行的租赁合同，是合法的。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，苏宁公司于2020年8月13日收到了解除合同的通知后，其并没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，本案之租赁合同已经依法解除。苏宁公司关于银丰公司在合同解除后“违约以及应支付违约金、赔偿损失”的主张不成立。基于本案之租赁合同已于2020年8月15日依法解除的案件事实，并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定,苏宁公司关于银丰公司在合同解除后(即2020年10月26日)“违约以及应支付违约金、赔偿损失”的主张没有事实和法律依据。请求驳回苏宁公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年7月31日，银丰公司与广西苏宁电器有限公司签订了一份《租赁合同》，约定：由原告（甲方）将位于玉林市建筑面积共3763的房屋（其中一层1014ｍ2、二层1044ｍ2、三层1044ｍ2、四层661ｍ2）出租给广西苏宁电器有限公司（乙方），租期15年（即自2013年8月1日起至2028年7月31日止）；采用“保底加提成”方式计收租金：年保底租赁费为121.9212万元，如年含税销售总额超过4000万元以上部分，乙方按该超过部分销售额的3%提成给甲方作为租赁费用；保底租赁费用采取先付后租的方式按季提前5日以电汇方式支付，提成租赁费采取先租后付的方式在每年结束后15个工作日内由甲、乙双方进行结算，结算后15个工作日内乙方以电汇方式支付；甲方承诺不以任何理由主动对乙方租赁物采取或因欠费等甲方原因导致乙方租赁物被停水、停电、停止供暖、停空调等措施（供能部门和不可抗力造成的除外），否则甲方应赔偿乙方停业损失，具体赔偿金额以乙方实际损失双方协商确定，停水、停电、停止供暖、停空调时间累计达八小时的，甲方应赔偿乙方不少于当租赁年度三个月保底租赁费用的违约金，且乙方有权解除合同；合同还约定在甲方无任何违约情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收逾期付款违约金；超过45天未支付租金，经甲方书面通知后的合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除合同；甲方虽享有解除权，但其后又接收乙方履行支付租金的，则视为甲方放弃了本合同的解除权；合同解除后，乙方应在20日内返还租赁物给甲方。2014年4月5日，银丰公司、广西苏宁电器有限公司、苏宁公司三方签订了《主体变更三方协议》，约定在保持租赁合同内容不变的情况下，广西苏宁电器有限公司将租赁合同中承租方的权利义务转让给苏宁公司。2015年7月，经协商一致，银丰公司与苏宁公司又签订了一份《局部退租协议》，约定按使用现状租一层511m2,年度保底租金相应调减为91.2612万元。合同签订后，双方按约定履行。2020年2月的2日、15日，苏宁公司以疫情影响为由要求银丰公司给予三个月的免租期，银丰公司回复同意减免半个月的租金38026元。银丰公司于2020年3月31日发函苏宁公司催收减免38026元后的2020年2月27日至2020年5月26日的租金，后苏宁公司支付了期间的租金。银丰公司于2020年5月28日发函催收2020年5月27日至2020年8月26日的租金228153元，告知如苏宁公司在2020年5月30日前仍未缴纳租金的，按双方签订《租赁合同》处理。2020年6月4日，苏宁公司复函，提出苏宁公司2020年1-4月该门店因疫情销售同比下滑53.35%，按合同第51条约定因重大疫情突发时间致使苏宁公司销售月同比下滑10%的，银丰公司应适当减免保底租赁费用，苏宁公司扣减2个月租赁费用后支付下期租金。针对苏宁公司2020年6月4日的回函，银丰公司于2020年6月10日回复称已经按合同第51条约定减免租金，减免金额苏宁公司已在2020年4月29日支付的租金中冲减。因苏宁公司未按银丰公司2020年5月28日的催收函要求支付租金，银丰公司于2020年8月13日书面通知苏宁公司自2020年8月15日起解除双方签订的租赁合同，并要求其在2020年9月12日前返还租赁房屋，并支付自2020年6月27日至2020年8月15日的租金124216元及相应违约金给银丰公司。苏宁公司收到银丰公司2020年8月13日的通知后，于2020年8月17日回函银丰公司，表示银丰公司解约理由不成立，不同意解除合同。苏宁公司在收到银丰公司送达的解除合同通知后，分两次汇款合计311809.1元（其中2020年9月10日汇款159707.1元、2020年9月14日汇款152102元）给银丰公司。2020年10月26日，苏宁公司发现商铺停电后，向银丰公司工作人员询问，得知停电为银丰公司所为并且银丰公司已要求物业公司对商铺上锁。银丰公司扣除了2020年6月27日至2020年8月15日的租金124216元及违约金2843元、2020年8月16日至2020年10月25日的房屋占用费109006元后，于2020年10月30日退还了苏宁公司75744.1元。 本院认为，银丰公司与广西苏宁电器有限公司签订的《租赁合同》银丰公司、广西苏宁电器有限公司、苏宁公司三方签订了《主体变更三方协议》，将银丰公司与广西苏宁电器有限公司的《租赁合同》的合同一方由广西苏宁电器有限公司变更为苏宁公司，苏宁公司与银丰公司的租赁合同关系成立，《租赁合同》合法有效。在疫情期间，苏宁公司要求银丰公司减免疫情期间三个月的租金，原、被告双方没有在合同约定应减免租金的具体数额，银丰公司给予了苏宁公司半个月租金的减免并无不当，苏宁公司应按合同约定时间、金额支付银丰公司同意减免之后的租金。苏宁公司超过45天没有按期支付租金，银丰公司解除合同的条件成就，银丰公司与苏宁公司于2011年7月31日签订的《租赁合同》和2015年7月15日签订的《局部退租协议》自2020年8月15日起解除。合同解除后，苏宁公司继续占用银丰公司的房屋，应按原约定的租金支付占用期间的费用。苏宁公司2020年9月10日汇款159707.1元、2020年9月14日汇款152102元给银丰公司，苏宁公司逾期支付租金，银丰公司按合同约定收取逾期期间的违约金、参照租金计算办法收取苏宁公司占用至2020年10月25日的房屋占用费合计109006元合法有据，苏宁公司要求退还本院不予支持。苏宁公司、银丰公司之间的租赁合同解除，苏宁公司应返还租赁房屋给银丰公司，银丰公司诉请苏宁公司将租赁房屋返还，银丰公司应予以配合。苏宁公司在租赁合同解除后继续占用本案的租赁物，银丰公司对该房屋上锁的致使苏宁公司此后无法实际使用及搬离，双方均有过错，应承担相应的过错责任，银丰公司自行承担苏宁公司因上锁未能搬离继续占用的租金损失、苏宁公司自行承担因商铺被锁造成的损失。且苏宁公司与银丰公司签订的《租赁合同》租赁合同于2020年8月15日已解除，苏宁公司认为银丰公司在2020年10月26日之后的行为违约、应支付违约金、赔偿损失的主张没有事实和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，判决如下： 一、被告玉林银丰中药港投资发展有限公司协助原告玉林苏宁易购销售有限公司完成撤场腾退； 二、驳回原告玉林苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。 上述判决规定的义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5807元，由玉林苏宁易购销售有限公司负担5757元，玉林银丰中药港投资发展有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判员  陈 洁 二〇二一年四月十八日 书 记员  丘春艺