山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初1195号原告（反诉被告）：于永强，男，1979年11月27日生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：牟艳敏，山东贯球律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘铭，男，1979年12月17日生，汉族，无业，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：刘花，山东瀚高律师事务所律师。原告（反诉被告）于永强与被告（反诉原告）刘铭房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年2月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于永强及其委托诉讼代理人牟艳敏，被告（反诉原告）刘铭的委托诉讼代理人刘花到庭参加了诉讼。后于2021年3月26日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）于永强及其委托诉讼代理人牟艳敏，被告（反诉原告）刘铭的委托诉讼代理人刘花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于永强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告2万元保证金。2、请求判令被告支付原告2018年7月25日-2018年8月25日期间的经营损失共计68351元。3、请求判令被告房屋租赁费损失13000元、缴纳的社保费3419.31元、人员工资（7月-8月工资）34071元，返还原告安装的暖气片共68柱8160元合计58650.31元。4、本案的诉讼费、保全费以及其他费用由被告承担。事实和理由：2016年1月25日，原、被告双方在济南百世特不动产经纪有限公司签订不动产租赁合同，合同约定由原告承租被告出租的济南市市中区房屋，用于原告经营活动，年租金15.6万元，合同签订后，原告将一年的租金15.6万元及押金两万元支付给被告个人账户，并将房屋租赁的中介服务费4000元支付给百世特不动产公司。合同签订后，原告对该出租房屋进行装修，并安装暖气片。2017年6月份开始，因进入雨季，原告所租赁的房屋陆续开始漏水，原告多次要求被告对该租赁房屋进行防水修缮，但被告只安排人来做了简单处理后，就不在对该房屋漏水问题进行修复。2017年7月上旬，因连续大雨致使原告租赁的房屋大量漏水，造成原告装修及停业1个月等多项经济损失。依据双方间的不动产租赁合同约定，显然，被告应赔偿原告的损失。鉴于原告多次与被告协商无果，为维护自身的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望贵院判如所请。被告刘铭辩称，原告所诉与事实不符，双方租赁合同约定的是2019年2月28日合同到期。原告在2019年6月23日才搬离涉案房屋，由于被告向原告催要延期的近四个月房租，被告拒付而引起本案诉讼。原告要求被告支付经营损失和财产损失主体不适格，且无事实根据和法律依据。请求法院依法审理并驳回原告诉讼请求。反诉原告刘铭向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2019年2月28日至2019年6月23日的房屋租赁费49833元。2、判令反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：贵院已受理（2021）鲁0103民初1195号反诉被告向反诉原告提起的针对市中区经六纬一390号房屋租赁纠纷一案。反诉原告与反诉被告所签订房屋租赁合同的期限为2016年3月1日至2019年2月28日。租赁合同约定的日期到期后，反诉被告依然继续租用着反诉原告的房屋，经反诉原告多次向反诉被告追要房租，反诉被告却一直拖延缴纳，直至2019年6月23日反诉被告搬走也没有向反诉原告缴纳房屋租赁费。反诉原告认为，合同到期后反诉被告继续使用反诉原告房屋的行为，在双方之间已形成事实租赁关系，反诉被告理应支付房屋租赁费。反诉被告拒交房租的行为，违背诚信和公平原则，为此，反诉原告依法向贵院提起反诉请求，请审理并予以支持。反诉被告于永强针对反诉辩称，1、我方不拖欠反诉原告的房租，我方自2019年以来一直找反诉原告进行协商房屋租赁事宜，反诉原告一直拖延，不予明确回复，房屋租赁到期后，反诉被告及时将租赁房屋内的东西搬到他处，且该租赁房屋内也有反诉原告的东西，因此造成不能交付的原因是反诉原告不及时收回房屋，且多次找反诉原告协商，反诉原告不再露面。2、不能持续租赁房屋的原因是，反诉原告与原房东的租赁房屋到期，致使房屋不能持续租赁。3、反诉被告在2019年3月份已将房屋内的所有物品都已搬走，且该房屋实际的租赁合同到期时间是2019年3月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告于永强为证明涉案房屋在2017年和2018年存在漏雨情况，导致其经营的山东畅鑫果信息技术有限公司停业一个月，向本院提交其与被告刘铭的微信聊天记录、通话录音及现场视频光盘并申请证人娄某、杨某出庭作证。证人娄某陈述其在2016年3月份至2019年5月底在山东畅鑫果信息技术有限公司工作，2017年该公司所租赁的房屋开始有滴水，2017年7月份雨季时漏水严重，天花板塌了，导致公司停业三个月，停业期间其和同事就去分店上的班。证人杨某陈述其在2017年7月份至2020年夏天期间在山东畅鑫果信息技术有限公司工作，2017年7月份该公司所租赁的房屋漏水严重，房顶因漏水塌了，其有一个多月没有上班，期间的工资正常发放，后期被派到其他分店去干了半个月，2017年9月份才回到该店上班，2019年3月底该店搬到隔壁房屋经营。原告于永强为证明其在2019年3月份就已经搬离了涉案房屋，向本院提交原告与济南宝益商贸有限责任公司董事长任某某的谈话录音以及原告与任某某、济南宝益商贸有限责任公司经理蔡某某的微信聊天记录。被告刘铭质证认为，微信聊天记录中虽然提到有漏水，但不能证明漏水是持续的，也不能证明漏水造成无法营业的事实，微信聊天的时间是2018年6月份，也原告所主张的经营损失时间不对应，漏水系杆石桥办事处拆违拆临所造成，通过微信聊天内容可以看出，被告也在帮助原告找12345热线及办事处要求维修房屋；原、被告之间通话录音内容并不能证明因漏雨无法营业或者存在营业损失，只能证明双方站在不同立场，存在意见分歧；对视频的真实性无异议，但不能证明涉案房屋长期漏雨及一个月不能正常营业的事实；两证人均系山东畅鑫果信息技术有限公司的员工，与原告具有利害关系，证言效力低，证人的单一证言不能证明原告实际腾空房屋的事实，山东畅鑫果信息技术有限公司给证人发放工资是因为证人到分店正常提供了劳动，并不存在实际损失，证人证言与原告陈述相互矛盾，其效力不可信；对于原告与任某某的谈话录音的真实性无法确认，该录音中谈到当天是党的生日，由此可以确定该录音形成于7月1日，与原告陈述的4月份不符，无法证明原告是2019年3月份搬离涉案房屋，也不能证明被告无转租权；原告与任某某、蔡某某的微信聊天记录内容也无法证明原告的观点，原告与蔡某某的微信聊天记录内容与本案无关，没有涉及原告已搬离涉案房屋，原告与任某某的微信聊天记录内容同样不涉及原告所要证明的事实，根据2019年4月21日的微信聊天内容可以看出原告当时并没有搬离涉案房屋。本院认证如下：原告于永强所提交的其与被告刘铭的微信聊天记录、通话录音及现场视频与证人娄某、杨某相互印证，能够证明2017年7月份涉案房屋天花板因严重漏雨而塌陷的事实，根据日常生活经验，原告所主张的1个月的停业维修时间较为合理，本院予以采信。原告于永强所提交的与任某某的谈话录音以及与任某某、蔡某某的微信聊天记录均不足以证明原告所主张的其在2019年3月份已经搬离腾空涉案房屋的事实，证人杨某的单一陈述亦不足以证明该待证事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于济南市市中区的房屋，系济南宝益商贸有限责任公司的企业自管房，由该公司出租给刘铭使用，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，该公司同意刘铭在承租期间转租。2016年1月份，于永强（承租方，乙方）与刘铭（出租方，甲方）签订一份不动产租赁合同，约定租赁标的物为济南市市中区房屋，租赁用途为商业店面，租赁期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止，共计3年，租金支付方式为年付，每年租金156000元，先付后租，保证金2万元，乙方应于签订合同时交付于甲方，甲方应于租赁期满，乙方清空房屋交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。合同第五条第（三）款约定：甲方负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费用，如因由甲方延误房屋的维修而使乙方或第三人遭受损失，甲方负责赔偿。合同第六条第（十）条约定：租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。该合同签订后，于永强向刘铭交纳了2万元保证金。2018年3月29日，刘铭使用手机微信给于永强发送短消息：“于总，马上月底了，房租准备好了吗？准备好后说一声，我把卡号给你！请于总尽快，我们也得交房租！互相理解！”于永强微信回复短消息为：“嗯，发给我，我说过月底给您。”刘铭于当日将其银行卡号发给于永强，于永强于2018年3月31日向刘铭转账支付一年租金156000元。在2018年6月24日于永强与刘铭的通话录音中，于永强说：“当时用这个屋的时候，我主动告诉你还有半个月，再让半个月，你还说了行。”刘铭在通话中对此未提出异议。山东畅鑫果信息技术有限公司系由于永强及其妻子李静出资的有限责任公司，登记经营地址为济南市市中区，成立日期为2016年2月29日，法定代表人为李静。2017年、2018年雨季，涉案房屋经常漏雨。其中2017年7月因漏雨严重导致该房屋的天花板塌陷，山东畅鑫果信息技术有限公司为此在2017年7月25日至2017年8月25日停业一个月。本案审理期间，根据原告的申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对原告在2018年7月25日至2018年8月25日期间的经营损失（此处的2018年系原告鉴定申请中的笔误，应为2017年，本院注）进行鉴定，该公司作出烟平价估字[2020]第TPJN20200928－636号价格评估报告书，鉴定意见为：在鉴定基准日原告2018年7月25日至2018年8月25日期间的经营损失价值为68351元。原告为该次鉴定垫付鉴定费3000元。被告对该价格评估报告书提出异议，烟台天平价格评估事务所有限公司进行了书面答复。本院致函告知该公司原告鉴定申请中的“2018年7月25日至2018年8月25日期间的经营损失”系笔误，应当为“2017年7月25日至2017年8月25日期间的经营损失”，并询问在此情况下是否应对原鉴定意见进行调整？烟台天平价格评估事务所有限公司回函答复为：本鉴定意见是根据委托方提供资料中六个月平均销售额测算，实际收入应为正常业务收入扣减可变成本后的余额，不扣除税金。后又通过市场调查在2016年至2018年期间同行业市场经营情况无较大变化。需要改正的是：报告中第三条价格鉴定基准日和第八条鉴定意见中的鉴定基准日“2018年7月25日至2018年8月25日”改为“2017年7月25日至2017年8月25日”，其他不变。本院认为，于永强与刘铭所签订的《不动产租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。现于永强已经实际腾空涉案房屋，刘铭应将所收取的2万元保证金返还给于永强。刘铭作为出租人，负有对涉案房屋进行及时维修，保证其处于适用状态的义务。刘铭未能充分完全地履行上述维修义务，构成违约，应当赔偿于永强的相应经济损失。烟台天平价格评估事务所有限公司作出的价格评估报告书及异议答复和回函，程序合法，结论合理，本院予以采信。虽然上述报告书所鉴定的经营损失主体为山东畅鑫果信息技术有限公司，但该公司系由于永强和其妻子李静共同出资，从原、被告双方协商的过程来看，该公司系由于永强实际经营，且不动产租赁合同第五条第（三）款约定的赔偿对象也包括第三方，故刘铭对于经鉴定的经营损失金额68351元应予赔偿。于永强所主张的停业期间的人员工资、社会保险费用、房屋租金，均系其为取得正常营业收入而支付的相应成本，若不支出该部分成本就无法取得相应期间的营业收入，故在赔付停业期间经营损失的情况下，不应再单独赔付该部分成本费用。故于永强的该部分诉讼请求，理由不当，本院不予支持。于永强未能举证证明刘铭同意接收其在涉案房屋中安装的暖气片，于永强可以拆除该暖气片后自行处置，但其要求刘铭返还暖气片安装费用，于法无据，本院不予支持。原、被告所签订的不动产租赁合同中约定的租金支付方式为年付且先付后租，从2018年3月29日原、被告双方的微信聊天内容可以看出，双方约定的年租金支付时间为2018年3月底，再结合2018年6月24日于永强与刘铭的通话中于永强陈述刘铭曾答应让一个月的租金，刘铭在通话中对此并未表示异议，由此可以认定于永强的租金已经支付至2019年3月底。于永强所提交的证据尚不足以证明其在2019年3月份就腾空涉案房屋并交付给刘铭，故于永强应当向刘铭支付2019年4月1日至2019年6月23日的租金35901.37元（156000元÷365天×84天）。反诉原告刘铭要求反诉被告于永强所支付的租金中的35901.37元，理由正当，本院予以支持；超出部分，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十二条、第七百二十一条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘铭于本判决生效之日起十日内返还原告于永强保证金2万元；二、被告刘铭于本判决生效之日起十日内赔偿原告于永强经营损失68351元；三、反诉被告于永强于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘铭房屋租金35901.37元；四、驳回原告于永强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘铭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4250元，减半收取计2125元，原告于永强负担848元，被告刘铭负担1277元；反诉费523元，反诉原告刘铭负担146元，反诉被告于永强负担377元；鉴定费3000元，由被告刘铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇二一年四月十六日书记员  况磊磊