江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终951号上诉人（原审原告）：常州市瑞林供应链管理有限公司，住所地常州市新北区昆仑路35号，统一社会信用代码：91320411MA1WD87EXJ。法定代表人：林维快，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏菜根香餐饮连锁有限公司，住所地常州市新北区科四路58号，统一社会信用代码91320411713253921G。法定代表人：周平凡，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛小英，该公司员工。委托诉讼代理人：俞埝，该公司员工。上诉人常州市瑞林供应链管理有限公司（以下简称瑞林公司）因与被上诉人江苏菜根香餐饮连锁有限公司（以下简称菜根香公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。瑞林公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决被上诉人支付房屋占用费299589元，承担租赁厂房恢复费用587719元、水费3000元；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.关于房屋占用费（租金）问题。被上诉人自认是2019年1月7日主动搬离租赁场地，但被上诉人搬离时，未通知上诉人，也没有通知原房东，被上诉人实际搬离时间无法确定。被上诉人搬离时未将改建房屋恢复，也未与新、老房东办理交接手续，因此一审法院将被上诉人自认的2019年1月7日作为搬离租赁场地、终止租赁关系的时间节点是错误的。上诉人实际于2019年4月才接手租赁场地，诉讼时上诉人将被上诉人占用租赁厂房截止时间确定为2019年3月31日是符合实际情况的。2.上诉人在购买常州市新北区昆仑路35号厂房时，《转让合同》载明了厂房产权登记面积11212.29㎡，无证面积约4000㎡。一审中被上诉人陈述租赁厂房边上其自建了约1000㎡辅房，但被上诉人未出示证据证明该1000㎡辅房系其自建，产权系其所有的证据。原房东常州稳福纺机有限公司（以下简称为稳福公司）认为该无证房屋的产权系其所有，并将其有价转让给了上诉人。因此一审法院在未查明1000㎡无证辅房产权归属时，就将该无证辅房认为系被上诉人所有，并要求上诉人承担使用该辅房费用，显失公平。3.被上诉人与稳福公司签订的《房屋租赁合同》到期日为2018年7月31日。被上诉人在租赁合同到期后搬离租赁厂房，其搬迁费用不能作为损失，不应由上诉人来承担。一审法院关于被上诉人搬迁损失的也应由上诉人负担的认定是错误的。4.关于租赁场地改建问题。被上诉人系餐饮企业，租赁厂房作为餐饮生产基地使用，所以其在租赁后将厂房改建成一个大号的厨房，增建了车间内隔墙、厨房设施、砌灶台、浇筑抬高每一层楼面等，整体改动了每层车间结构。另外下水道、落水管里油渍堵塞，遗留大量建筑垃圾。这些都是被上诉人在租赁期间改建、生产造成。被上诉人作为承租人在结束租赁搬离时不应恢复原样吗？不恢复原样，得到出租人同意了吗？上诉人为了恢复原样，花费巨大。一审法院认为被上诉人搬离时与租赁期间业态一致，没有造成墙体、地面、管道破坏，无需承担恢复费用。实际上述问题不是被上诉人在搬离时发生的，而是被上诉人在租赁期、经营过程中产生的。有许多改建、破坏是内在的，如油渍堵塞的下水管道。上诉人在拆除、恢复施工时均有照片、视频为证，并请了专业评估公司对租赁厂房恢复原样费用进行了估价。一审法院认为被上诉人承担恢复原样费用无事实依据的认定明显与事实不符。二、程序问题。一审中被上诉人未提出反诉要求上诉人承担辅房使用费、搬迁损失，而一审法院却在判决中要求上诉人承担辅房使用费、搬迁损失，超越审理权限，违反不告不理的诉讼原则。菜根香公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。瑞林公司向一审法院起诉请求：1.判令菜根香公司支付房屋占用费299589元（自2018年8月1日起至2019年3月31日止）；2.判令菜根香公司承担恢复租赁厂房费用587719元；3.判令菜根香公司承担清运垃圾费用6500元；4.判令菜根香公司支付自2018年7月至2019年1月的水费4584元；5.本案诉讼费由菜根香公司负担。一审法院认定事实：2008年7月菜根香公司与稳福公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：稳福公司将其位于常州新北区昆仑路35号房屋4000平方米租赁给菜根香公司作为配送加工中心使用，租期10年自2008年8月1日至2018年7月31日；第一年至第三年租金为380000元，第四年至第六年租金为410000元，第7年至第十年年租金为450000元；租赁期间内稳福公司有权依照法定程序出售该出租屋，出售以后对新房屋所有权人和菜根香公司继续有效……。合同签订后，菜根香公司开始进场租赁，并按约缴纳了租金等相关费用，期间于2012年1月菜根香公司与稳福公司进行协商，同意菜根香公司在空地上搭建简易辅房并要求交纳年使用费30000元，后菜根香公司自行出资搭建了建筑面积约1000平方米辅房且每年另行交纳场地使用费30000元。2018年3月29日稳福公司在没有告知菜根香公司的前提下，与林云来、林维快（乙方）、常州特种变压器公司（丙方担保方）签订了资产转让合同，约定将包括上述租赁物在内的位于昆仑路35号资产整体转让，载明：“第一条厂房及土地基本情况：甲方向乙方转让位于常州市新北区昆仑路35号的工业建设用地一宗以及该宗地块所有的地上、地下建筑物及附着设施（包括但不限于水、电、道路，绿化，围墙，消防、给排水管网等，具象以现场现状为准），具体如下：1-1该厂房的土地证号为：常国用（2004）第0××8号，使用年限至2051年7月29日，1-2该厂房的房产证号为：常房权证新字第0××3号、常房权证新字第0××4号，1-3该厂房座落在：常州市新北区昆仑路35号，南临子牙河路，西临昆仑路，1-4上述土地证载面积为20055.8平方米,厂房产权登记面积为11212.29平方米,无证建筑面积合计约4000平方米。1-7甲方保证已如实陈述该厂房权属状况、附属设施和其他相关关系，确认本合同所转让的自有厂房及土地是其合法拥有，不存在第三人主张权利等产权瑕疵（江南农村商业银行常州天宁支行的人民币壹仟伍佰万元整的抵押担保贷款除外），乙方对甲方上述转让的该厂房具体状况充分了解，自愿买受该厂房……第二条转让价格：2-1甲、乙双方经协商一致，上述该土地厂房转让总价款为人民币大写贰仟捌佰万元整（小写￥28000000元）。注：地上现有的包括但不限于门卫、围墙、道路、绿化、一台2吨货梯、二台5吨行车、—台315KVA变压器、一台500ＫＶＡ变压器及建筑中各项房屋装饰、水电等附属设施均包含在转让总价款之内，无偿保留给乙方（详见土地厂房交接资产清单）”。该转让合同签订当日，稳福公司收到瑞林公司缴纳的定金200万元。接收被转让资产后，于2018年4月17日登记成立了瑞林公司，股东为林云来、林维快，2018年5月土地、房产产权变更至瑞林公司名下。2018年11月1日瑞林公司向菜根香公司发函，告知其租赁资产已变更产权人，并要求菜根香公司缴纳2018年8月1日至2018年11月16日租金，并要求于11月16日搬离租赁场所。针对该函件菜根香公司于2018年11月18日回函：瑞林公司购买前承诺租期延续到年底，并知晓搭建的辅房属于菜根香公司所有，辅房补偿问题处理好才能移交租赁物。2019年3月5日及3月27日瑞林公司又发律师函，告知菜根香公司应将租赁厂房恢复原样，并要求其承担拆建费用587719.35元。2019年4月1日菜根香公司回函：提出交付的现状与当时状况并无差异，购买的资产也是十几年的旧厂房，没有进行过改建，无需承担恢复原状责任。事实上菜根香公司找到新址后于2019年1月7日搬离租赁场地并发函告知了瑞林公司，双方现场实地作了交接，租赁场地内的垃圾已清运干净，不存在堆满垃圾无法进入情况，同时将租赁物的大门钥匙交给门卫保管，并表示不承担2019年1月8日后任何费用。庭审中双方对于菜根香公司搬迁前所欠电费同意以3000元结算。以上事实由租赁合同、转让合同、律师函、回函、辅房照片、房屋平面图纸、微信聊天记录、交接钥匙及场地照片等证据及双方在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，一、稳福公司与菜根香公司租赁合同期长达十年，并自筹资金搭建约1000平方米的辅房，该物权所有人应属于菜根香公司所有，稳福公司在没有通知承租人菜根香公司前提下，自行与瑞林公司签订转让合同，本身存在违反诚信和公平原则，将承租人与前后产权人的矛盾升格为诉讼纠纷。瑞林公司对昆仑路35号资产在购买前已作了充分了解，对资产的有证建筑面积、无证建筑面积及存在贷款、租赁户等情形非常清楚，签约时应当预见承租人是否能搬迁的结果，为了避免风险将上述有关情况均列明在合同条款中，根据买卖不破租赁原则，瑞林公司之所以同意菜根香延续租赁，一方面为了顺利办理交接事宜，另一方面口头承诺商谈菜根香公司搭建辅房补贴事宜，该租赁场地已经经营十年之久，转让合同也明确以现状交付为准，菜根香公司搬离时与租赁期间业态一致，并没有造成墙体、地面、管道等破坏行为，根本不存在菜根香公司承担改建、拆装责任，搬离前租赁场地的垃圾已经清进行理，至于其他堆放的垃圾无证据表明应由菜根香公司负责，因此对于瑞林公司要求菜根香公司承担恢复原样费用587719元及清运垃圾费用无事实和法律依据，不予支持。二、关于菜根香公司是否需要支付租金问题，一审法院认为菜根香公司事实上已于2019年1月7日主动搬离租赁场地，并向瑞林公司发了终止租赁告知书，因此之后的租金无需承担。由于之前的使用费双方未能书面约定具体租金标准，考虑到菜根香公司搭建辅房至今未有明确处理意见，菜根香公司存在搬迁费用的损失，而瑞林公司接管资产后仍继续使用该辅房等因素，瑞林公司存在一定过错，因此对于瑞林公司主张的占用费自2018年8月1日至2019年1月7日酌情认定130000元。三、关于所欠水费双方同意以3000元计算，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、菜根香公司于该判决生效之日起十日内向瑞林公司支付租金130000元、水费3000元，合计133000元。二、驳回瑞林公司的其他诉讼请求。如果未按该判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12719元，由菜根香公司承担1897元，瑞林公司承担10822元，该款瑞林公司已向一审法院交纳，该院不再退还，菜根香公司应承担的1897元于该判决生效之日起十日内直接支付给瑞林公司。二审中，菜根香公司提交《补充协议》的证据，证明1000㎡的辅房是由菜根香公司搭建的，《补充协议》第六条中搭建的简易棚就是指的1000㎡的辅房。经质证，瑞林公司对《补充协议》的真实性无异议，对于该协议第六条中的简易棚是否是本案讼争的1000㎡辅房，无法确认。在原房东与菜根香公司签订的《租赁合同》中第四条约定，菜根香公司承担的责任是：菜根香公司整修的固定投入物不能搬迁，租赁房到期后甲方不负责补贴费用。所以对于辅房的问题，瑞林公司认为菜根香公司在租赁到期后不能主张任何费用，就算主张，也不应该在本案中处理。二审中，瑞林公司对原审法院查明的以下案件事实有异议：1.对“期间于2012年1月菜根香公司与稳福公司进行协商，同意菜根香公司在空地上搭建简易辅房并要求交纳年使用费30000元，后菜根香公司自行出资搭建了建筑面积约1000平方米辅房且每年另行交纳场地使用费30000元”有异议，瑞林公司认为其问过稳福公司，稳福公司说该辅房不属于菜根香公司。同时菜根香公司在一审中也未提交支付费用的依据。2.对“事实上菜根香公司找到新址后于2019年1月7日搬离租赁场地并发函告知了瑞林公司，双方现场实地作了交接，租赁场地内的垃圾已清运干净，不存在堆满垃圾无法进入情况，同时将租赁物的大门钥匙交给门卫保管，并表示不承担2019年1月8日后任何费用”有异议，菜根香公司当时搬离后没有清理垃圾，双方一直在交涉。当时搬离时，双方未进行现场交接，后来是上诉人出资清运了垃圾。3.对“庭审中双方对于菜根香公司搬迁前所欠电费同意以3000元结算”有异议，认为应该是水费而不是电费。菜根香公司对原审法院查明的“庭审中双方对于菜根香公司搬迁前所欠电费同意以3000元结算”有异议，认为应该是水费而不是电费。本院对瑞林公司及菜根香公司均没有异议的部分予以确认。二审中经审理查明，一审庭审中双方对于菜根香公司搬迁前所欠水费同意以3000元结算，一审认定所欠是电费系笔误，本院予以纠正。本院认为，关于瑞林公司提出的关于房屋占用费（租金）问题的上诉理由，因瑞林公司在二审中明确表示“2019年1月9日，蒋光鼐律师与菜根香公司中负责租赁事项的员工一起查看了租赁厂房，当时的情况是菜根香公司人员已经全部撤出，所有的设备也已经搬空”，且菜根香公司也与2019年1月8日向瑞林公司邮寄了《关于终止租赁的告知书》，故关于瑞林公司提出的该项上诉理由，本院不予采纳。关于瑞林公司提出的关于租赁场地改建问题，本院认为因稳福公司与林云来、林维快及常州特种变压器公司签订的案涉资产转让合同中，明确约定了以现状交付为准，且稳福公司与菜根香公司签订的案涉《房屋租赁合同》中，也未有约定菜根香公司在租赁期到期后搬离时需要对案涉租赁场地恢复原状，故关于瑞林公司提出的该项上诉理由，本院不予采纳。因菜根香公司在一审中未就要求瑞林公司承担辅房使用费等提出反诉，故一审法院对瑞林公司主张的占用费自2018年8月1日至2019年1月7日酌情认定为130000元系适用法律错误，本院予以纠正。根据案涉《房屋租赁合同》约定，第七年至第十年的年租金为450000元，故2018年8月1日至2019年1月7日之间的租金应为197260.27元。因一审庭审中双方对菜根香公司搬迁前所欠水费同意以3000元结算，因此菜根香公司应向瑞林公司支付的费用合计200260.27元。综上，瑞林公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定判决如下：一、撤销常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初2577号民事判决；二、江苏菜根香餐饮连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市瑞林供应链管理有限公司支付租金197260.27元、水费3000元，合计200260.27元；三、驳回常州市瑞林供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12719元，由常州市瑞林供应链管理有限公司负担9884元，江苏菜根香餐饮连锁有限公司负担2835元。二审案件受理费12719元，由常州市瑞林供应链管理有限公司负担9884元，江苏菜根香餐饮连锁有限公司负担2835元。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月十五日法官助理  潘 军书 记 员  房 敏