江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终658号上诉人（原审原告）：吉琴芳，女，1968年10月19日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：谈文伟，男，1966年11月18日生，汉族，住常州市武进区。被上诉人（原审被告）：钱冬波，男，1956年11月26日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：孙婷婷，上海政君律师事务所律师。上诉人吉琴芳因与被上诉人钱冬波房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吉琴芳上诉请求:1.撤销（2020）苏0404民初4822号民事判决书，本案依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不充分，主要证据不足，程序严重违法，适用法律错误，逻辑思维混乱，法理不清晰，枉法裁判，徇私枉法。表面看钱冬波与所有业主签订了房屋租赁合同，但钱冬波不是紫峰一号法人。钱冬波是受紫峰一号委托与业主签订租赁协议，钱冬波只是紫峰一号管理人员，审理中法庭应当要求钱冬波出具单位负责人的委托书，租金由谁支付等证明材料，如果没有证明材料钱冬波的行为即为转租行为。没有通过业主同意转租而签订的租赁合同无效，同时钱冬波没有提供上述材料，委托代理律师参加诉讼，程序严重违法。2.一审裁判文书中只有上诉人的诉讼请求，上诉人在一审庭审中提交证据，质辩，新证据，答辩理由，支持理由均未在判决书体现，也没有释法及说理理由。从本案判决书中看出法院是在上诉人缺席情形下审理的案件，故判决书不符合最高院制作裁判文书的规定，判决完全违背了被上诉人不要免的承诺和合同补充约定,判决理由、结果自相矛盾，违背了实体公正。3.被上诉人应向上诉人说明情况并征得同意，应当依据签订的商铺（续租）租赁合同第九条书面通知小业主变更或解除合同。4.租赁合同约定逾期60天后仍未支付的，视为钱冬波提前解除合同。钱冬波除仍应支付前述逾期时段的租金及拖欠租金的5%外，还应承担上诉人追索租金而产生的费用。依据租赁合同约定合同解除后，被上诉人也没有支付租金，继续在租赁物内经营、收益。属于侵权。5.一审判决遗漏了2020年6月27日晚7点多钱冬波与业主的2个多小时谈话以后再在业主群发布消息这一事实。6.上诉人、被上诉人签订的不是集体统一租赁合同，涉案铺位是单独的产权，上诉人与被上诉人签订的是独立租赁合同。被上诉人追求统一必须以集体租赁合同为前提。故一审认定事实不清。7.上诉人己主动将双方签订的租赁合同届满期延期一个月,已合理分担了疫情事件对被上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则，如果免除被上诉人疫情二个月期间全部租金，其实质是让上诉人承担疫情所致的全部不利后果，有失公平。8.一审判决关于“即便恢复营业后，疫情负面影响仍然会在一定期间内客观存在，必然造成被告营业收入减少”的认定，缺乏事实依据。钱冬波不在乎免租金，主要是想续租三年或五年。9.判决书载明“都会B3大部分业主均接受了被上诉人提出的减免两个月租金的方案”，按照法律规定，私有财产只有所有人才能处分，他人无权强占、强租、处分。作为独立产权，独立合同主张的民事权益受法律保护。本案不是集体统一租赁合同，以别的业主同意强迫上诉人接受的主张不符合本租赁合同的构成要件，被上诉人不是适格主体，故个体主张权益合法有据。10.2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍计算为例，司法保护上限为15.4%，故一审判决认定上诉人主张的利息标准缺乏依据是不正确的。11.部分业主为维护自身权益，钟楼法院崔东辉听证时明显偏护被上诉人，语气强硬针对上诉人，并提出要求上诉人免除2个月，钱冬波委托律师刘亚汝二次公然在法庭内请托崔东辉、书记员帮忙。被上诉人钱冬波二审答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吉琴芳向一审法院起诉请求：1.判令钱冬波支付逾期未付六个月租金4731元并支付滞纳金、利息暂计1135元（按照年利率24%计算至付清之日）；2.诉讼费由钱冬波承担。一审法院经审理查明，吉琴芳系莱蒙都会商业街11-3099号商铺所有权人。2018年4月30日,吉琴芳（甲方）与钱冬波（乙方）签订《商铺（续租）租赁合同一份》，约定吉琴芳将其所有的位于钟楼区××街××商铺出租给钱冬波使用，租期为2018年5月1日至2021年4月30日，年租金为9462元，支付时间为每六个月支付一次，首次租赁的在合同签订后吉琴芳需向钱冬波出具租金及押金收条后由钱冬波支付租金，今后钱冬波支付租金应在付款期末提前七天支付；拖欠租金，应向吉琴芳说明情况并征得同意，对于钱冬波无故拖欠租金的，吉琴芳应给予七天的宽限期，从宽限期的次日开始吉琴芳有权向钱冬波每天按实欠租金5%加收滞纳金，逾期六十天后仍未支付的，视为钱冬波提前解除合同，钱冬波除仍应支付前述逾期时段的租金及拖欠租金的5%外，并承担吉琴芳为追索租金而因此产生的费用。2020年1月24日，常州市文广旅局新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急管理领导小组发出《市文广局关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》，全市各封闭式景区景点和开放式景区内封闭场馆、各文化娱乐场所、互联网上网服务场所等公众聚集场所均暂停开放，具体开放时间另行通知。同年5月9日，常州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部发出《关于做好生活和娱乐休闲场所有序开放工作的通告》，明确自2020年5月10日起，在落实防控措施前提下，全面开放各类生活场所，有序开放各类密闭式娱乐休闲场所。另查明，吉琴芳商铺所在区域为莱蒙都会商业街B区三楼，涉及100余户业主，约3000平方米，钱冬波承租上述区域房屋系用于经营KTV。2020年6月份，钱冬波在“莱蒙b3三楼国都业主群”发布消息：各位业主，大家好，有关这次房租的支付方案将在本月底前先在群里发布，如征得70%业主同意，将会立即统一支付，出现有异议的业主，也属正常，但绝不能再出现老实人吃亏的现象。因疫情原因造成的支付困难和延期，敬请各位谅解，去年因扫黑除恶造成停业50多天，今年因疫情又被迫停业100天，恢复营业后，经营情况也不如正常期间，现已和经营者沟通，本着经营者和全体业主的实际情况，以及公平公正对全体业主的一视同仁，将支付方案预告各位，本应四月底支付的半年房租恳请各位支持经营者减免二个月（即支付三分之二），如在群业主同意者达70%，立即支付。钱冬波发布消息后，大部分业主表示同意。钱冬波提交清单列明已接受上述方案的业主共计83户，占全部业主的86.7%，钱冬波已全部支付到位。一审法院认为，依据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。房屋租赁合同承租人因疫情防控需要无法正常使用房屋的，属于因不可归责承租人的原因而导致合同目的无法实现的情形，承租人与出租人应本着互谅互让的原则协商解决，协商不成的，承租人可根据公平原则视情况要求延长租期，减免租金，由合同双方共同分担因疫情防控导致的损失。钱冬波承租案涉房屋系用于经营KTV,依据政府部门关于疫情防控的要求，钱冬波于2020年1月24日至5月10日期间停止营业，损失客观存在，且结合钱冬波经营项目特点及疫情对公众造成的心理影响分析，即便恢复营业后，疫情负面影响仍然会在一定期间内客观存在，必然造成钱冬波营业收入的减少，上述风险并非钱冬波订立合同时能够预见的正常商业风险，故应适用不可抗力相关法律规定，对损失予以适当衡平。关于租金减免的具体金额，该院认为，结合疫情防控要求钱冬波停止营业的时间段及双方实际损失情况考虑，其要求减免两个月租金合理合法，且事实上莱蒙都会B3大部分业主均接受了钱冬波提出的减免两个月租金的方案，故该院酌定吉琴芳主张的租金金额中应扣减两个月金额，即钱冬波仍应向吉琴芳支付2020年5月1日至10月30日期间租金4731/6*4=3154元。另钱冬波未按期向吉琴芳支付上述租金，确存在双方对于租金减免未能达成一致的事实因素，但钱冬波迟延支付上述租金，客观上导致吉琴芳产生相应的利息损失，但吉琴芳主张的利息计算标准缺乏依据，该院酌定钱冬波应向吉琴芳承担3154元自2020年5月10日起至付清之日止按照吉琴芳起诉时一年期贷款市场报价利率计算的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款规定，该院遂判决：一、钱冬波于判决生效之日起十日内向吉琴芳支付租金3154元及利息（以3154元为基数，自2020年5月10日起至付清之日止，按照2020年9月7日一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回吉琴芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，（吉琴芳已预交），由钱冬波负担。二审期间，上诉人吉琴芳向本院提供以下证据：1.常州市关于支持企业复工复产通知，证明2020年2月16日常州市就已经复工复产了。2.2020年6月27日晚录音一份，证明双方对租赁合同变更的约定。3.疫情期间引起的租赁案件四件，两件判决免除一个月租金，两件未予减免。证明判决书属于书证，判决书认定的事实是经过审判程序证明的，应推定为真实。当事人提供生效判决即完成了举证义务，不需要证明生效判决认定的事实是真实的。请法院作为参考依据。4.紫峰一号委托钱冬波签订租赁合同的委托书一份，证明一审听证时吉琴芳要求钱冬波提供单位委托书，营业执照副本等未提供。钱冬波委托律师出庭程序不合法。被上诉人钱冬波经质证认为：1.对复工复产通知的真实性、合法性、关联性不予认可，且内容上仅仅证明了新冠疫情后政府鼓励企业有序复工，无法证明具体复工时间，与本案没有关联性。相反，被上诉人一审中提交的《常州市关于做好生活和娱乐休闲场所有序开放工作的通知》更有力证明了被上诉人因疫情自2020年1月24日停业至2020年5月10日的事实。2.谈话录音的真实性、合法性、关联性不予认可，且该证据并非新证据。录音内容系上诉人单方截取对己方有利的内容提交，无法证明双方全程沟通的完整事实情况，更无法证明双方对租赁合同变更达成一致。3.对案例的真实性、关联性不予认可。上诉人截取的案例均未提交全案生效判决书，系单方截取的部分案件观点,不具有参考性。同时，案例反映的情形与本案中被上诉人确因合同期内突发疫情不可抗力协商减免租金导致迟延履行租金案情完全不一致，不具有参考性。4.对委托书真实性、合法性、关联性不予认可，一审中，被上诉人代理律师手续齐全，并且本案被上诉人及一审被告就是钱冬波，与常州市钟楼区南大街紫峰壹号商务会所毫无关联。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，二审中，钱冬波陈述其已在2020年11月23日将租金3154元及按一审判决确认的标准计算的利息汇付吉琴芳，吉琴芳陈述已收到相应款项。本院认为，因上诉人提交的钟楼区南大街紫峰壹号商务会所的授权委托书为复印件，未提交原件，且被上诉人对该证据的真实性不予认可，故案涉房屋租赁合同的承租人应认定为该合同的相对人即本案被上诉人。在房屋租赁期间，因新冠疫情的影响，被上诉人按照疫情管理的相关规定自2020年1月24日暂停营业，虽然在2020年2月16日，常州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部下发了支持企业复工复产的通知，但由于被上诉人实际经营的为文化娱乐项目，仍未能恢复营业，直至2020年5月9日，常州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部才下发了文化娱乐场所有序开放的通知，被上诉人经营的文化娱乐项目才获准恢复营业，故一审认为自2020年1月24日至5月10日被上诉人受疫情影响暂停营业并无不当。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被上诉人的经营项目因疫情防控措施影响暂停营业，期间并无经营收入，且暂停营业时间较长，确实对被上诉人的经营产生较大影响，一审法院适用合同法关于不可抗力的规定，认定疫情防控措施符合不可抗力法定要件并据此减免被上诉人所支付的租金并调整租金的利息并未违反法律法规规定，且减免被上诉人两个月的租金为其他业主所接受。综上，上诉人吉琴芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吉琴芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月十四日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青