湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初747号原告:邵东长盛物业管理有限公司。住所地:邵东市两市镇文体路100号。法定代表人:汪毅。委托诉讼代理人:何旻霖，系该公司员工。委托诉讼代理人:邓鹏辉，系该公司员工。被告:唐海雄，男，1981年9月22日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：李晓琼，湖南白泉律师事务所律师。原告邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“长盛公司”）与被告唐海雄租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告长盛公司的委托诉讼代理人何旻霖、邓鹏辉，被告唐海雄及其委托诉讼代理人李晓琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐海雄向原告支付邦盛凤凰城一期AS01栋08-10/43-45号商铺于2018年1月1日至2020年12月19日期间拖欠的租金214484元及违约金（违约金自租金拖欠之日起按合同约定计算至租金付清之日止）；2.判令被告唐海雄向原告支付邦盛凤凰城一期AS01栋08-10/43-45号商铺于2018年1月1日至2020年12月19日期间拖欠的物业服务费54852元及违约金（违约金自物业服务费拖欠之日起以未付物业服务费为技术按日千分之三的标准计算至物业服务费付清之日止）；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求1.2变更为1.判令被告唐海雄向原告支付邦盛凤凰城一期AS01栋08-10/43-45号商铺于2019年8月1日至2020年12月19日期间拖欠的租金155491元及违约金43151（违约金暂计至2020年12月31日，此后违约金继续按年利率15.4%的标准计算至租金付清之日止）；2.判令被告唐海雄向原告支付邦盛凤凰城一期AS01栋08-10/43-45号商铺于2019年12月19日至2020年12月19日期间拖欠的物业服务费29091.83元及违约金3565.57（违约金暂计至2020年12月31日，此后违约金继续按年利率15.4%的标准计算至物业费付清之日止）。事实与理由：被告唐海雄于2014年7月12日与原告签订《房屋租赁合同》，承租了邦盛凤凰城一期AS01栋08-10/43-45号商铺作为养生会所使用，该房屋建筑面积为549.77平方米，租赁期限为五年（2014年8月1日至2019年7月31日），免费租赁期8个月作为被告的房屋装修期，从2015年4月1日开始计租。该商铺租金前一年租金按建筑面积12元/平方米/月计算，第二年起每年在上一年租金基础上上递增8%，以此类推。根据合同约定，被告应交第一年租金为人民币79168元，须在签订本合同当日付清第一年全部房租及相关费用，第二年租金应在第一年租期满前三个月向原告付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。2014年7月24日，被告唐海雄与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告承租的上述房屋提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取。租赁合同到期后，原、被告双方的租赁合同并未终止，被告继续使用上述承租房屋，至2020年12月19日才将上述房屋返还给原告。《房屋租赁合同》、《前期物业管理服务协议》签订后，原告根据约定向被告唐海雄提供房屋及提供物业服务，被告自2018年开始拖欠上述承租房屋租金及物业服务费。根据《房屋租赁合同》第三条第4条约定：乙方（被告）应依时缴纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方（被告）须按当月租金的3%向甲方（原告）支付违约金。因此，原告有权要求被告支付逾期支付租金产生的违约金。根据《前期物业管理服务协议》第十四条第4条款约定：乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。原告多次电话、发函催促被告交纳租金及物业服务费，被告置之不理。被告唐海雄辩称，《房屋租赁合同》、《前期物业管理服务协议》在2019年7月31日终止，原告于2017年12月7日开始对被告采取断水、断电、换锁的措施，致使被告自2017年12月就没有使用过该门面，原告没有履行合同义务，被告无法使用门面，被告有权拒绝支付房租及物业费，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年7月12日，被告唐海雄（乙方）与原告长盛公司（甲方）签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》，被告唐海雄承租原告长盛公司管理的邵东县昭阳大道与绿汀大道交汇处邦盛凤凰城一期AS01栋08-10、43-45号商铺经营养生会所,租赁房屋建筑面积549.77平方，租赁期限为5年，2014年8月1日起至2019年7月31日止，免费租赁期八个月，租金第一年按建筑面积12元/平方米/月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。2014年7月24日，原、被告又签订《前期物业管理服务协议》，约定非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取。合同签订后，被告唐海雄按约定向原告长盛公司交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的租金和至2015年4月30日的物业服务费。2019年7月31日合同到期之前被告唐海雄欠付的商铺租金、物业服务费及违约金，原告已分两次向本院起诉，本院已另案处理。另查明，2017年12月8日，因原告长盛公司多次催促被告唐海雄依约交纳租金和物业服务费未果，陆续采取断水、断电的方式催收费用。被告唐海雄以长盛公司多次断水断电为由关门停业，拒付所欠租金和物业服务费，双方分别对商铺的大门上锁，此后被告唐海雄一直未开门营业。2020年12月10日，原告开锁后，被告清铺将所租赁的房屋交付给原告。上述事实，有原、被的身份证明、营业执照、《邦盛凤凰城商铺租赁协议》、《前期物业管理服务协议》、民事判决书、微信聊天记录、通知停水停电照片、清铺证明等复印件（复印件与原件核对一致）以及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实，可以认定。本院认为，本案系租赁合同与物业服务合同纠纷。被告唐海雄与原告长盛公司签订的《邦盛凤凰城商铺租赁协议》及《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。上述两协议虽然在2019年7月31日到期，但原告长盛公司在2017年12月8日起陆续采取断水、断电的方式催收费用，被告唐海雄以此为由关门停业，拒付所欠租金和物业服务费，原、被告分别对商铺的大门上锁，此后被告唐海雄一直未开门营业。2020年12月10日，原告开锁后，被告清铺将所租赁的房屋交给被告。合同到期至被告清铺将租赁房屋交付给原告这段时间的租赁费及物业服务费的损失是客观存在的，造成损失的主要过错是原告采取不合理的手段收取租金和物业服务费，被告在该租赁合同期满后，没有主动清铺将房屋及时交付给原告，亦存在一定过错。结合本案实际，本院酌定涉案租金、物业费，原告长盛公司承担70%，被告唐海雄承担30%为宜。且租金以合同到期当年的标准计算，即16.3元[12（1+8%）4]。物业服务费按2.8元每月每平方米计算。2019年8月1日至2020年12月19日的拖欠的租金为149055元[16.3元×（499天÷30月）×549.77㎡]，拖欠的物业费为25526元[2.8元×（499天÷30月）×549.77㎡]。原告主张的租金、物业费的违约金，根据本案的实际情况，不予计算。至于被告唐海雄主张原告长盛公司提供的租赁房屋和物业管理服务存在缺陷，原告长盛公司承诺提供的地下车位未兑现，与本案无关，本院不予支持。综上，本案被告唐海雄应向原告长盛公司支付租金、物业服务费及违约金共计52374元[（149055元+25562元）×30%]。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）8号]第六条之规定，判决如下：一、限被告唐海雄于本判决生效之日起15日内向原告邵东长盛物业管理有限公司支付拖欠的租金、物业服务费共计52374元；二、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未在本判决指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12347元，原告邵东长盛物业管理有限公司负担8643元，被告唐海雄负担3704元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  羊健辉二〇二一年四月二十二日代理书记员  李喜云附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）8号]第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。