杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0110民初1115号 原告：马从标，男，1972年12月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 被告：温州大都市建设开发有限公司余杭分公司，住所地：浙江省杭州市余杭区东湖街道易居时代公寓****。 负责人：项震，董事长。 委托代理人：陈汶强、陈程，浙江人益律师事务所律师。 原告马从标诉被告温州大都市建设开发有限公司余杭分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马从标、被告委托代理人陈程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马从标诉称：原告与被告于2018年12月7日签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号×××67）。合同约定：原告购买被告位于杭州市余杭区××街道××公寓××幢××单元××室商品房屋一套，建筑面积86.88平方米，总价款845603元，房屋交付期限2020年3月31日前，土地、房屋权属证书交付期限2020年6月30日前，双方还就合同履行中的违约责任作了约定。合同签订后，原告依约付清了房款，但被告2020年6月29日交付房屋，2020年10月30日将房屋权属证书相关材料交付给原告。被告人逾期交房的原因是自身计划不周、经验不足、管理不当所引起。一般情况下，从房屋竣工到交房需要6个月时间，而本案房屋竣工到合同约定的交付时间只有3个多月时间，即使正常情况下被告在2019年12月16日竣工到2020年3月底交房也是来不及的。另外，因疫情引起的一级响应时间正是春节放假期间，且省政府复工复产通知更多的是催促复工，不是限制复工，故被告以疫情影响作为延期交房的理由不成立。被告延期交房的原因是被告违约所致，故诉至法院，请求：1、判令被告支付延期交付房屋违约金15220元（延期交房90天，以房价款845603元为基数，按每日万分之二计算）；2、判令被告支付逾期交付办理权属证书材料违约金5158元（延期交付122天，以房价款845603元为基数，按每日万分之零点五计算）；3、判令被告承担本案案件受理费。 为证明自己的主张，原告向本院提交了《浙江省商品房买卖合同》、《大都尚澜商品房交接书》、《通知》，拟证明起诉主张的事实。 被告温州大都市建设开发有限公司余杭分公司辩称，原告向被告购买房屋，被告延期交付房屋及延期交付办理房产权属证书相关材料是事实，但延期交付的原告是受新冠疫情的影响，故原告延期交付的行为不属违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2020年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。”同时，该条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人的；……3、本合同所指不可抗力免责事由的范围包括下列情况，地，地震灾等自然灾害、战争、动乱、大规模流行性疾病等法律规定的其他情形。”2020年1月，发生了全国范围内的新型冠状病毒感染的肺炎疫情，应属于合同约定的大规模流行性疾病，属不可抗力。浙江省人民政府于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，到3月2日才由一级响应转为二级响应。被告在疫情发生后，于2020年2月21日，通过邮寄及大都尚澜微信公众号向所有购房者包括原告发出“通知”，告知所有购房者包括原告，由于受疫情影响，《浙江省商品房买卖合同》约定的交付日期相应顺延，具体交付时间将会另行通知。被告的通知时间符合双方合同中约定的30天内告知原告的时间限定要求，完成了合同约定的告知义务。第二，房产开发属于一个系统工程，需要施工企业、政府相关部门的密切协作与配合才能顺利完成，交付给买受人合格的商品房。案涉商品房于2019年12月16日经五方责任主体验收已合格，接下去的工作是接受政府质量、规划等部门的综合验收。如果没有疫情情况发生，从工程完工到交房，三个月时间是足够的，被告是完全可以在2020年3月31日前向原告交房的。但是由于新冠疫情影响，导致各项工作被拖延下来。2020年1月23日，浙江省人民政府因新冠疫情，在全省范围内采取一级防控措施，到3月2日由一级防控转为二级防控。虽然防控措施的改变，企业可以复工复产，但复工复产均需得到政府的批准。企业复工复产后，员工的招收、手续办理等等也不是一天两天就能完成。而且被告及建筑施工企业均来自温州，温州又是疫情重灾区，重灾区来的人员到当地后，又要给予15天的隔离期，该些情况均会影响正常工作进度。不是政府一说复工复产，企业就可以马上正常复工复产，恢复到没有发生疫情的时候，而是要有一个正常的过程。要达到正常，还是需要有一段较长时间。本来，项目五方主体验收后，在进行一些零星施工后，就等着政府验收。但是，由于受疫情影响，质检站在4月27日才派员进行验收，并提出整改意见。被告在收到整改意见后，于5月18日就整改完成予以回复，综合验收于6月18日完成，备案于6月23日完成。从4月27日质检验收到6月23日资料备案完成，中间只用了2个月不到一点的时间，如果按正常情况下，没有疫情，被告是完全能在约定时间交房的，因为从2019年12月16日至2020年3月31日，中间有三个半月左右时间。但是受疫情影响，推迟了近3个月时间交房，这个时间，也是在被告认真负责、全力以赴，协调各部门紧密配合的情况下做到的。应该是符合《浙江省商品房买卖合同》第九条第二款约定的：“遇不可抗力，出卖人可据实予以延期”的约定。在这个过程中，被告并不违约。第三，因新冠肺炎疫情引发的交付延误事件，各行各业均有发生，房地产行业也不只被告一家，希望通过司法协调，也请原告予理解。 为证明自己的主张，被告向本院提交了1、《公证书》；2、《开工报告》；3、《竣工验收会议纪要》和《建设工程质量竣工验收意见书》；4、《限期整改通知单》及整改回复；5、《杭州市余杭区建筑工程档案移交书》；6、《浙江省建设工程规划核实确认书》及附件；7、《补充协议》及被告《情况说明函》；8、《情况说明函》及中厦建设有限公司基本信息；9、浙江省人民政府网站相关报道；10、相关文件：《关于加快推进全区建设工地复工复产的通知》、《关于疫情防控期间切实加强建筑工地人员管理的通知》、《关于加强杭州市建筑施工领域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》；11、《报告》和《通知书》，拟证明辩称主张的事实。 根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下： 2018年12月7日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号×××67），合同约定：被告以出让方式取得编号为余政挂出（2007）71号地块的建设用地使用权。被告经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名大都尚澜公寓。原告向被告购买位于杭州市余杭区××街道××公寓××幢××单元××室商品房，该商品房建筑面积86.88平方米，总价款为845603元。被告应当在2020年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的。……3、本合同所指不可抗力免责事由的范围包括下列情况，地，地震灾等自然灾害、战争、动乱、大规模流行性疾病等法律规定的其他情形。逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、电话通信：交付时线路敷设到户。4、有线电视：交付时线路敷设到户。5、宽带网络：交付时线路敷设到户。6、燃气：住宅商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、属于被告责任的，按照被告逾期交房的违约责任处理。2、如遇交付期限及条件中的特殊原因，被告可据实予以延期，不承担责任。被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2020年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。原告委托被告办理该商品房转移登记。被告不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任。约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。双方另就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约支付房款。 2020年年初，全国范围内的新型冠状病毒感染的肺炎疫情发生后，被告在“大都尚澜”微信公众号中发布了大都尚澜公寓房屋延期交付通知，告知相关的购房者，为遵守国家相关政策和政府行政管理要求，目前大都尚澜项目已无法按照原计划进行，《商品房买卖合同》约定的交付日期相应顺延。 2020年6月29日，原告与被告签订了《大都·尚澜商品房交接书》，双方对位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋进行验收交接，双方确认：1、被告交付给原告的房屋为位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋。该房屋的实测建筑面积为87.24平方米，实测面积的测绘机构为具有房屋测绘资质的测绘机构。2、该房屋的总房价款为人民币849107元。原告已付全部房价款，人民币849107元。被告已开具发票给原告。 2020年10月3日，被告向大都尚澜公寓全体业主发出通知，告知全体业主，大都尚澜公寓房产大证登记现已生效，按揭贷款购房的业主到相关银行指定的中介公司办理大都尚澜公寓不动产证书的相关事宜。 另查明，余政储出（2007）地）地块大都尚澜公寓住宅小区****楼下、地下室工程的开日期为2017年7月3日、2019年12月16日，建设单位为被告，施工单位为中厦建设有限公司（以下简称“中厦公司”）。2019年12月16日，质检站杭州市余杭区建筑工程质量监督站、设计单位中国航空工业第三设计研究院、勘察单位浙江省工程勘察院、监理单位浙江大成工程项目管理有限公司、施工单位中厦公司五方共同对大都尚澜公寓项目进行验收。2020年4月27日，杭州市余杭区住房和城乡建设局向被告发出编号为余建质（2020）第04-27-1号《限期整改通知单》，指出该局在（2007）71号地块工程检查中，发现在施工质量方面存在9项问题，要求立即整改。2020年5月11日，中厦公司书面回复杭州市余杭区住房和城乡建设局，称根据编号余建质（2020）第04-27-1号《限期整改通知单》内容，9项问题已整改完成。2020年6月18日，杭州市规划和自然资源局确认：被告大都市余杭分公司的余政挂出（2007）71号地块住宅小区1#-5#楼项目已具备竣工规划确认条件。2020年6月23日，余政挂出（2007）71号地块住宅小区1#-5#楼、地下、地下室工程取得竣工验收备案手续div> 又查明，2020年1月23日，浙江省政府召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作视频会议，会议决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。3月2日，浙江省疫情防控应急响应等级从一级调整为二级。3月23日，浙江省疫情防控应急响应等级从二级调整为三级。 2021年1月14日，原告以被告延期交房和延期交付办理房屋权司证书的相关材料已严重违约为由诉至本院，要求被告支付延期交房违约金15220元、支付逾期交付办理房屋权属权证书相关材料违约金5158元，并承担本案案件受理费。 本院认为：原告与被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性禁止性规定，应当认定有效，对双方均具有约束力。 本案的争议焦点为：一、被告逾期交房、逾期交证的责任认定。被告逾期交房、逾期交证系事实，应当依约依法承担违约责任。2020年1月23日，浙江省因为新冠肺炎疫情进入一级响应。《浙江省商品房买卖合同》约定了大规模流行性疾病属于不可抗力，而约定的交房、交证时间均在疫情发生之后。根据当时有效的《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；参照《浙江省高级人民法院民事审判第二庭关于印发的通知》第4条规定，疫情发生后，因交通管制、人员管制、未能如期复工等客观原因导致迟延履行的，依照《合同法》第一百一十七条的规定，减轻或免除违约方的责任。故疫情期间作为不可抗力应从被告的违约责任中扣除。关于免责期间，虽然被告已于2020年2月27日取得复工证明，但考虑到交通管制、人员管制、未能如期复工等客观因素，根据浙江省疫情防控应急响应日程，本院酌定自2020年1月23日起至2020年3月23日止60天的免责期。 二、关于逾期交房违约金的计算起止时间。根据合同约定，被告应于2020年3月31日前交付房屋，但被告实际至2020年6月29日才交付房屋。故被告逾期交付房屋期间应从2020年4月1日起计算至2020年6月28日止。上述逾期天数共计89天，扣除不可抗力免责期60天，剩余29天，故该项违约金金额应为4924.82元（以房价款849107元为基数，按日利率万分之二，计算29天）。 三、逾期交付权属证书违约金的计算起止时间。根据合同约定，被告应于2020年6月30日前交付土地、房屋权属证书相关资料，但被告实际至2020年10月30日才交付。故被告逾期交付权属证书的期间应从2020年7月1日起计算至2020年10月29日止。上述逾期天数共计121天，扣除不可抗力免责期60天，剩余61天，故该项违约金金额应按双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定的，被告逾期90天内的，按房价款849107元的千分之一计算，即849.11元。 综上，对于原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持，对于被告合理部分的抗辩，本院予以采纳。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下： 一、被告温州大都市建设开发有限公司余杭分公司于本判决生效后十日内支付原告马从标逾期交房违约金4924.82元； 二、被告温州大都市建设开发有限公司余杭分公司于本判决生效后十日内支付原告马从标逾期交付土地、房屋权属证书违约金849.11元； 三、驳回原告马从标的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费310元，减半收取155元，由原告马从标负担111元，由被告温州大都市建设开发有限公司余杭分公司负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  洪培华 二〇二一年四月八日 书记员  盛 艳