江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终620号上诉人（原审原告）：陈德胜，男，1966年3月21日生，住南通市崇川区。上诉人（原审原告）：朱云利，女，1968年8月8日生，住南通市崇川区。两上诉人共同委托诉讼代理人：廖福荣，江苏紫琅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王莉，女，1979年6月10日生，住南通市崇川区。被上诉人（原审被告）：邵涵，男，1999年10月9日生，住南通市崇川区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹建平，江苏江花律师事务所律师。上诉人陈德胜、朱云利因与被上诉人王莉、邵涵房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初6556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈德胜、朱云利上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求或发回重审；一、二审的诉讼费用由王莉、邵涵承担。事实与理由：1.王莉、邵涵尚欠我方购房款118000元。王莉于2020年8月9日出具承诺书，确认其欠付购房款113.8万元、违约金13万元，共计126.8万元，并承诺在2020年8月13日前全部付清。如不能付清，愿按照原协议承担违约责任。然而，至2020年8月13日王莉仅支付115万元，剩余118000元未能给付。根据相关司法解释的规定，已支付的115万元应当优先认定为利息、违约金或者其他费用，而后才是主债务。故王莉、邵涵欠付的118000元应认定为购房款。2.王莉、邵涵屡次违约，其没有证据证明双方书面约定的违约金过高。（1）王莉、邵涵约定付清房款的时间为2020年4月28日，因其未能按时付款，经双方协商付款时间推迟至2020年5月13日。但其依旧未能付清房款，构成违约，为此王莉自愿支付违约金5000元以补贴我方利息损失，并要求再宽限时日。双方于2020年5月25日签订协议，约定王莉于2020年7月10日前付清全部购房款并补贴此前违约给我方造成的利息损失12800元，同时约定相应的违约金条款。王莉再一次未能履约，故于2020年8月9日向我方出具承诺书确认其欠付126.8万元，承诺在2020年8月13日之前全部付清，如不能付清，将按照2020年5月25日协议约定承担相应违约金。但截至2020年8月13日，其仅支付款项115万元，构成第四次违约。王莉、邵涵多次违约，严重违反诚实信用原则，其违约行为主观上存在恶意，过错程度较高。（2）我方对主张的违约金数额进行了说明并提供了相应的证据，证明损失的客观存在及违约金数额合理，不存在过高的情形。根据相关规定，王莉、邵涵主张违约金过高应当承担相应的举证责任。而其并没有提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。法院不应采纳王莉、邵涵关于违约金过高的抗辩意见，应依法支持我方的诉讼请求。王莉、邵涵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，陈德胜、朱云利的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。陈德胜、朱云利向一审法院起诉请求：1.判令王莉、邵涵支付购房款118000元并支付违约金34200元（以2228000元为基数，自2020年8月13日起按每日万分之五计算至实际给付之日止，暂计算至2020年9月12日为34200元），合计152200元；2.本案的诉讼费由王莉、邵涵承担。一审中，陈德胜、朱云利提供了协议和承诺各一份，证明双方因案涉房屋买卖过程中的购房款支付等问题产生矛盾，就相关问题签订协议，王莉、邵涵就房款及违约金支付问题对陈德胜作出书面承诺。王莉认可协议及承诺书上系由其本人签字。但主张该协议及承诺书文本系陈德胜事先准备好的，其是在受胁迫的情况下签订的，故该协议及承诺书应当是无效的。王莉对于其主张的受胁迫签订协议及承诺书的事实未能举证证明，法院不予采信，即使该协议及承诺书的文本由陈德胜事先准备，王莉作为完全民事行为能力人在协议和承诺书上签字应当视为认可其中的内容。综上，法院对王莉的抗辩不予采信，认可陈德胜、朱云利提供的协议及承诺书的真实性，作为认定案件事实的依据。一审法院认定事实：陈德胜与朱云利系夫妻关系。陈德胜（甲方）与王莉、邵涵（乙方）及港闸区易居房友中介服务部（丙方）签订房地产买卖合同，将××××花园××幢××室以2228000元的价格出售给王莉、邵涵。合同第3条为房款及产权交接方式的约定，其中第（1）款载明“本合同签订时乙方支付人民币一万元作为购房定金，由丙方转交给甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证”；第（2）款载明“甲乙双方定于2020年3月23日办理产权过户手续，同时乙方支付人民币580000元给甲方，如因甲或乙方原因不能过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的20%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方贷款的贷款到位后由丙方交与甲方”；第（3）款关于甲方交房时间和乙方付清余款的条款时间和余款金额均被杠除，但约定甲乙双方若逾期交房或付清余款，每逾期一天按总成交价的20%赔偿给对方，合同继续履行。合同第13条为甲乙双方另行协商的其它事项，该部分有手写内容，双方确认的内容是“款清交房”，其余内容因字迹模糊无法确认。2020年3月23日，陈德胜、朱云利将案涉房屋过户至邵涵名下。2020年5月25日，陈德胜（甲方）与王莉（乙方）及港闸区易居房友中介服务部（见证方）签订协议，内容如下：今甲乙双方协商针对××××××幢××室房屋买卖交接问题双方出现争议未能按时交房，经中介方协调双方达成协议如下：1.甲乙双方同意委托中介方将上述房屋在2020年7月10日之前出售，卖方所得房款必须在中介方，由中介方统一结算。卖房差价无论正负均属乙方。2.如在2020年7月10日前未能出售上述房屋，双方不能以任何理由推脱交接，乙方当日须付清甲方房屋尾款壹佰壹拾叁万捌仟元整（113.8万元整）。甲方给予交房。3.由于双方没有成功办理房屋交接，甲方急需用钱，自愿有偿向第三方借款，乙方自愿补贴，利息12800签订协议当日支付。4.如双方不能做到上述条款或单方面违约，或乙方未能在2020年7月10日付清房款，每延迟一天，以房屋总价款2228000元整的百分之一作为违约金（每天）……。双方于2020年5月完成交房。2020年8月9日，王莉出具承诺书给陈德胜，承诺其儿子邵涵购买案涉房产欠陈德胜房款1138000元，于2020年8月13日前付清房款及违约金1268000元，8月7日及9日已付150000元房款，仍欠1118000元。如不能按期付清，愿意按照2020年5月25日签订的协议，自2020年7月10日起承担违约金。王莉于签订房地产买卖合同时支付陈德胜定金10000元、于2020年3月23日支付580000元、于2020年5月8日支付400000元、于2020年5月13日支付5000元、于2020年5月22日支付100000元、于2020年5月25日支付12800元、于2020年8月7日支付100000元、于2020年8月9日支付50000元、于2020年8月13日支付1000000元，王莉共支付陈德胜2257800元，超出合同价款29800元。本案一审的争议焦点在于：1.王莉、邵涵是否已经付清购房款？2.王莉、邵涵是否构成违约？如果构成违约如何确定违约金的数额？一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方签订的房地产买卖合同及协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于第一个争议焦点，陈德胜、朱云利主张王莉、邵涵因付款时间晚于双方约定而产生违约金，故依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条的规定，王莉、邵涵逾期支付的款项应当优先认定为违约金，其尚有118000元的购房款未支付。王莉、邵涵辩称其已付清购房款。法院认为，前述司法解释条款系规定债务人除主债务外还应支付利息和费用，在给付不足以清偿全部债务时，法院如何认定给付金额性质的问题。该条款中的利息与本案中的违约金法律性质不同，陈德胜、朱云利的主张适用法律错误，法院不予采纳，故应认定王莉、邵涵已付清购房款。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，王莉、邵涵虽然已经全额支付了购房款，但支付的时间晚于双方的约定，应当承担相应的违约责任。王莉、邵涵认为合同约定的违约金过高，应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定违约金高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，陈德胜、朱云利的损失主要由资金占用的利息和实现债权的费用组成，综合王莉、邵涵实际付清房款的时间以及陈德胜、朱云利的实际损失等因素，法院将违约金调整为51300元，扣除王莉、邵涵支付给陈德胜、朱云利金额中高于合同价款的29800元，王莉、邵涵还需支付陈德胜、朱云利违约金21500元（51300元-29800元）。据此，一审法院判决：一、王莉、邵涵于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付陈德胜、朱云利违约金21500元；二、驳回陈德胜、朱云利的其它诉讼请求等。二审中，陈德胜、朱云利向本院提交（2020）苏06民终3911号民事判决书一份，以证明根据类案判决房屋买卖合同中约定的违约金条款应予支持。王莉、邵涵质证认为，该份判决书不属于证据，与本案不具有关联性，一审判决已支持了部分违约金足以弥补陈德胜、朱云利的损失。本院认证意见：该份判决书中所涉基本事实与本案不同，对其关联性和证明力不予确认。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2021年1月20日，王莉、邵涵向陈德胜转账支付22057元，已履行一审判决内容。本院认为，陈德胜、朱云利的上诉理由不能成立，具体分析如下：一、王莉、邵涵已付清全部购房款，陈德胜、朱云利主张王莉、邵涵欠付其购房款118000元的上诉理由不能成立。根据王莉2020年8月9日所作承诺，其所欠房款为1138000元，8月7日及9日已付150000元，此时尚欠房款988000元。王莉于2020年8月13日支付1000000元，即已付清全部房款。陈德胜、朱云利认为王莉所付1150000元应适用司法解释优先清偿130000元的违约金、尚欠118000元购房款，但该司法解释系对债务人除主债务外还应支付利息和费用时如何认定给付款项性质的规定，不涉及优先抵算违约金的问题。故陈德胜、朱云利主张将已付的1150000元先抵作违约金缺乏依据，本院碍难采纳。二、一审法院对违约金予以调整并无不当。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，王莉因未能如期履行约定，已陆续向陈德胜补贴5000元、12800元的利息损失。后双方在2020年5月25日的协议约定须于2020年7月10日付清剩余房款，王莉因未能支付而于2020年8月9日承诺支付违约金130000元。现王莉已于2020年8月13日付清房款，则实际迟延付款期间为35天，结合王莉的违约情节、购房款金额以及违约金的数额，130000元违约金确有过高情形。鉴于我国违约金采取损失填补的原则，一审法院综合王莉、邵涵实际付清房款的时间以及陈德胜、朱云利的实际损失等因素将违约金进行调整并无不当，可予维持。综上，陈德胜、朱云利的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3344元，由上诉人陈德胜、朱云利负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱艳审 判 员 杨盛审 判 员 胡皓二〇二一年四月二十五日法官助理 钱荣书 记 员 刘杰