呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终463号   上诉人：（原审被告）：何敏，男，满族，1970年10月24日出生，住北京市丰台区。   委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：呼和浩特鹏达投资置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路49号鹏欣金游城4号楼4层。   法定代表人：彭毅敏，公司总裁。   委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。   上诉人何敏因与被上诉人呼和浩特鹏达投资置业有限公司（以下简称鹏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。   何敏上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2020）内0105民初3694号民事判决的全部判决内容并依法改判或者发回重审。2.案件受理费由鹏达公司承担。事实和理由：一、原审法院判决何敏与鹏达公司签订的《房地产租赁合同》于判决生效之日解除没有事实和法律依据。鹏达公司并未在《合同法》规定的合理期限内行使解除权，因此，已超过合同法规定的解除权行使的除斥期间，解除权早已灭失，故，原审法院判决何敏与鹏达公司之间签订的《房地产租赁合同》于判决生效之日解除没有事实和法律依据。事实是2021年3月8日何敏与鹏达公司达成一致意见，解除了双方的合同。二、鹏达公司提供房屋持续漏雨，没有达到适租的条件，不应收取任何房租，加之鹏达公司提供的房屋租赁期间不断进行消防改造、装修改造，导致何敏租赁期间无数次停业，造成客源流失、营业额骤减等损失，所以何敏认为不应支付鹏达公司任何房租。三、何敏不存在违约行为，未按时交纳租金并非恶意拖欠，而是鹏达公司提供房屋不适租，常年漏雨、漏水，给何敏造成了严重的经济损失，且迟迟不给解决，无奈只能拒付房租，何敏不应支付任何违约金。2018年5月何敏承租房屋开始漏水严重，6月份到7月份漏水面积逐渐扩大，7月份在商场协助将顶部拆开后，甚至已经出现了水流如注的情况，最终漏水面积扩散到店铺面积的70%，并且因此造成游乐场用电设备全部损坏停运，整体顶部面临塌陷无法经营的境地。一直持续到2018年9月23日才控制住大面积流水，但小面积流水不断并一直持续到现在，鹏达公司迟迟无法找到漏水原因，后2019年、2020年何敏商铺屋顶多次漏水，游乐场的屋顶千疮百孔，均无法解决，直接影响到场人员安全及消费体感，出现大量客户退卡、投诉的情况。2020年5月5日至5月底，游乐场顶部又开始漏水，造成游乐场再次停止营业，卖场销售严重受影响。2020年6月30日至今，游乐区仍然漏水，为避免坍塌必须在房屋顶部开洞放水，店内仍有近100平方米面积持续渗水、漏水、滴水，因鹏达公司提供房屋不适租，违约在先，何敏仅是在承租房屋漏水问题得不到解决的情况下拒绝交纳全部租金。综上，何敏支付鹏达公司租金数额应当为一审判决中认定数额622490.97，核减2017年5月至2017年7月3个月期间的租金93488.31，且何敏不应当支付鹏达公司违约金。商铺持续漏水，鹏达公司提供的房屋存在消防安全隐患，墙体损坏等瑕疵，同样影响何敏承租、使用经营商铺的合同目的，鹏达公司存在过错且构成违约。   鹏达公司辩称：双方的解除时间应该依照一审判决，即判决生效之日解除。对于核减3个月租金不认可，因为双方在庭审过程中以及法院认定的事实中何敏对鹏达公司主张的金额没有异议，并且当庭予以确认。对于违约金，何敏未履行租赁合同的主要义务长达一年半之久，根据合同约定应当承担相应的违约责任，违约金一审判决事实正确。鹏达公司在承租行为开始后，交付的房屋符合租赁标准，其陈述漏水的事实及其他情况，何敏已向赛罕区人民法院提起诉讼，另案仍在审理过程中。   鹏达公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除鹏达公司与何敏签订的《房地产租赁合同》；2.依法判决何敏向鹏达公司支付拖欠的房屋租金672974.65元（从2017年1月1日计至2020年4月30日）；3.依法判决何敏向鹏达公司支付迟延支付违约金100967.36元；4.案件的诉讼费、律师费由何敏承担。   一审法院认定事实：2014年12月24日，鹏达公司（出租方、甲方）与何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S6-301、S6-302、S6-308至S6-384室房屋出租给乙方，总面积1097.71平方米，租赁期限10年，自2014年11月18日起至2024年11月17日止，该房屋租金采取月固定租金的计算方式如下：1.自2014年11月18日至2016年11年17日止，每月固定租金46744.15元；2.自2016年11月18日至2019年11月17日止，每月固定租金50483.68元；3.自2019年11月18日至2022年11月17日止，每月固定租金54522.38元；4.自2022年11月18日至2024年11月17日止，每月固定租金58884.17元。租金每贰个月支付一次，按照现付后用原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期（贰个月）的固定租金。乙方应于签署本合同时向甲方支付保证金人民币93488.3元。合同约定，租赁期限内，甲方保证甲方所述的该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全的状态。第12.2条约定，甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方拖欠租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何费用累计相当于二个月的租金额，经催告仍不缴纳的。第十三条、提前解除合同时房屋的返还约定，若甲方单方解除合同的，应及时书面通知乙方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后乙方应及时履行搬迁义务，甲方应给乙方必要的准备时间（一般应在10天内）。乙方对解除合同有异议的，可以提请法院或仲裁机构确认解除合同的效力。乙方即不提请诉讼或仲裁又不履行搬迁义务的，甲方有权依法收取占用费或依法提起诉讼或仲裁请求其支付占用费（占用费可参照租金标准）。合同还对违约责任、争议解决等进行了约定。合同签订后，鹏达公司将案涉房屋交付何敏。何敏将案涉房屋进行装修后用于儿童娱乐和儿童产品销售的经营。2016年7月6日，鹏达公司（出租方、甲方）与何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（二）》，将2014年11月18日至2016年6年15日期间的租金调整为4794.15元。2017年8月27日，鹏达公司（出租方、甲方）与何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（三）》，一、双方同意对原合同4.1条租金递增期限进行调整，调整为“租金从2017年11月18日至2020年11月17日止开始递增8%，2020年11月18日至2023年11月17日止递增8%，2023年11月18日至2024年11月17日止递增8%”。二、2016年6月16日至2016年12月31日期间每月固定租金调整为人民币32361.34元；2017年1月1日至2017年9月30日期间每月固定租金调整为人民币31162.77元，2017年10月1日至2017年12月31日每月固定租金调整为人民币32728.59元。3.2条约定，2017年及以后的租金、物业费每两个月支付一次，按照现付后用原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期租金。乙方保证按期交纳所欠费用，否则，乙方应按原合同的有关约定承担违约责任。同日，鹏达公司（出租方、甲方）与何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（四）》，双方对物业费进行了调整。2018年5月3日，鹏达公司（出租方、甲方）与何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（五）》，双方对租金递增期限、租金金额、租金等费用支付进行了约定。2018年10月24日，鹏达公司（出租方、甲方）与何敏（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同之补充协议（五修）》，一、双方同意对原合同第四条项下的租金递增期限进行调整，调整为“租金从2018年11月18日至2021年11月17日止开始递增8%，递增后每月的租金为50483.68元；2021年11月18日至2024年11月17日止递增8%，递增后每月的租金为54522.38元。二、从2018年6月1日至2018年10月31日之间租金调整为24306.96元/月；从2018年11月1日至2018年11月17日租金为21790.89元；从2018年11月18日开始租金按正常递增8%计算。第三条约定，乙方须向甲方交纳租金378650.7元（即2017年1月1日至2017年12月31日）期间的租金；2018年开始，乙方应按原合同约定的时间支付物业费和租金，即“租金、物业费每两个月支付一次，按照现付后用原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期租金。乙方保证按期交纳所欠费用，否则，乙方应按原合同的有关约定承担违约责任。庭审中，何敏对欠付房屋金额予以认可，但是提出抗辩称，何敏并不是违约，而是在房屋没有修好，没有达到使用条件下拒付租金，另外应当将因漏水、断电、疫情期间停业的租金予以扣除。   一审法院认为，鹏达公司、何敏签订的《房地产租赁合同》及相关的六份补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依照合同约定履行各自的义务。对于鹏达公司要求解除合同的诉讼请求，《房地产租赁合同》中约定，双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金：承租方拖欠租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由承租方支付的任何费用累计相当于二个月的租金额，经催告仍不缴纳的。何敏自述2017年整年、2018年部分时间段租金未支付，未支付原因为房屋漏水，而双方于漏水发生后的2018年10月24日签订了《房地产租赁合同之补充协议（五修）》，对2017年租金予以降低，并将之后的租金重新调整，约定了租金交纳期限，是何敏真实意思表示，时至今日，何敏仍未交纳上述租金，存在违约行为。已符合双方约定的解除条件，一审法院予以支持。关于鹏达公司要求何敏支付租金的诉讼请求，鹏达公司、何敏双方多次调整租金金额，何敏分多次支付了部分租金，庭审中何敏对鹏达公司主张租金金额无异议，一审法院予以确认。对何敏称应当扣除疫情期间租金的抗辩请求，一审法院予以采纳，酌情减免一个月租金。对何敏称应当扣除房屋漏水、鹏达公司断电导致停业期间租金的抗辩请求，因何敏对此已另案诉讼，一审法院不予处理。何敏未按时支付租金，存在违约行为，应当按照合同预定支付相当于两个月租金的违约金，因双方对租金多次调整，一审法院按照最后一次约定租金数额计算，为63108元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司与被告何敏签订的《房地产租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告何敏于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司支付2017年1月1日至2020年4月30日的租金622490.97元；三、被告何敏于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司支付违约金63108元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11539元（原告已预交），由被告何敏负担10656元，由原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司负担883元。   二审中，何敏提交两份证据：第一组证据：呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初3689号民事判决书,拟证明2017年5月至2017年7月3个月因鹏达公司暂停营业的物业费法院予以了核减，因此，租金也应当核减；第二组证据：2017年8月金游城其他商户漏水情况的视频资料,拟证明鹏达公司提供房屋确实存在消防安全隐患，墙体损坏，承租商铺常年漏水的商户众多，并非何敏一家，鹏达公司上述行为影响何敏承租使用经营商铺，存在过错，并且构成违约，因此何敏不是无故拖欠租金，何敏不应当向鹏达公司支付违约金。鹏达公司经质证认为：第一组证据的真实性、合法性以及关联性予以认可，对于证明问题不予认可，双方针对租金的数额在庭审过程中以及一审法院的判决中予以认定；对于第二组证据的真实性、合法性、关联性以及所证明的问题不予认可，其他商户的商铺情况何敏无法参照对比，且以上情况何敏均在赛罕区人民法院提起另诉，目前该案仍在审理过程中。   本院认为，本案的争议焦点是：一、何敏认为2021年3月8日就已经解除《房地产租赁合同》能否成立；二、何敏是否应当支付鹏达公司2017年1月1日至2020年4月30日的租金622490.07元；三、何敏是否应当支付鹏达公司违约金63108元。   何敏认为，在2021年3月8日何敏已经与鹏达公司达成一致意见解除双方签订的租赁合同，一审认定判决生效之日解除没有依据。本院认为，鹏达公司不认可双方曾达成解除合同的一致意见，何敏也没有提交相应的证据证明双方达成解除合同的合意，故何敏的此项上诉请求因没有证据证明本院不予支持。   何敏认为，鹏达公司提供的房屋存在消防安全隐患，墙体损坏，承租商铺常年漏水，所以没有支付租金，不应当承担违约责任。本院认为，双方签订的租赁合同真实有效，应当按照合同约定履行自己的义务，但何敏未按时支付租金，构成违约，应当承担违约责任。何敏抗辩称鹏达公司提供房屋不适租，常年漏雨、漏水，给何敏造成了严重的经济损失，因何敏已经针对该损失部分另行起诉，故本院对此部分不予处理。   何敏认为，2017年5月至7月因商场施工，封闭顶棚闭店三个月导致无法经营，该三个月的租金应当核减。本院认为，庭审中，鹏达公司自认春川物业公司受鹏达公司委托，在2017年5月至7月三个整月进行了商业内街施工，结合春川公司在2017年5月27日向商户发出了关于金游城全场闭店通知，可以认定在2017年5月至7月三个月的期间内，金游城处于全场闭店的状态，因鹏达公司的原因导致何敏无法经营，理应将该三个月的租金予以扣除。双方于2017年8月27日签订的《房地产租赁合同之补充协议（三）》中约定，2017年1月1日至2017年9月30日期间每月固定租金调整为人民币31162.77元。根据上述约定，2017年5月至7月租金合计为93488.31元，即622490.97元扣除93488.31元后，何敏支付鹏达公司租金529002.66元。   综上所述，何敏的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算租金有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初3694号民事判决第一项、第三项，即：一、原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司与被告何敏签订的《房地产租赁合同》于本判决生效之日解除；三、被告何敏于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司支付违约金63108元。   二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初3694号民事判决第二项为：何敏于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特鹏达投资置业有限公司支付2017年1月1日至2017年4月30日、2017年8月1日至2020年4月30日的租金529002.66元。   一审案件受理费11539元，由何敏负担9231元，呼和浩特鹏达投资置业有限公司负担2308元；二审案件受理费11539元，由何敏负担9231元，呼和浩特鹏达投资置业有限公司负担2308元。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年四月十四日   法官助理 高海俊   书记员 雎 洁