文书内容湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0106民初1979号原告：厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司，营业场所武汉市硚口区解放大道329号。负责人：赵勋全，总经理。委托诉讼代理人：张幸子，湖北秋筠律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宇焜，湖北秋筠律师事务所实习律师。被告：敦信控股有限公司，住所地武汉市武昌区徐东大街联发九都国际大厦2309室。法定代表人：韦奇志。委托诉讼代理人：童坦，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田家兴，北京德和衡（武汉）律师事务所实习律师。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司（以下简称厦门联发物业公司）与被告敦信控股有限公司（以下简称敦信公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法由审判员周杰适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告厦门联发物业公司的委托诉讼代理人张幸子、孙宇焜到庭参加诉讼，被告敦信公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门联发物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费自2020年5月1日暂计至2020年10月31日为232733.28元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物业管理服务费，截止2020年10月31日应支付违约金为70750.93元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等包括但不限于与本案诉讼催缴相关的一切费用。庭审中，厦门联发物业公司主张第2项诉讼请求中的违约金起算时间为2020年5月1日。事实与理由：被告系徐东大街128号武汉联发国际大厦2701-2712单元的业主，于2018年3月1日与原告签订《联发国际大厦物业服务协议》，按合同约定被告需每月5日前向原告按建筑面积26元/平方米/月的标准缴纳该物业区域的物业管理服务费。原告按合同履约对其物业安全、清洁及维护等进行系列的物业管理以及对客服务工作，但被告自2020年5月1日起一直未交物业管理服务费，截止2020年10月31日共计欠缴费用为303484.21元，其中，物业管理服务费232733.28元、违约金70750.93元。原告曾多次向被告发函催讨上述费用，但被告均拖延不予缴纳。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告敦信公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。经审理查明，2011年3月23日,厦门联发物业公司经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围为从事物业管理、维修并受托代理物业的销售、转让、中介、租赁等。2013年9月6日，厦门联发物业公司与联发集团武汉房地产开发有限公司签订《联发·九都前期物业服务合同》，约定联发集团武汉房地产开发有限公司将联发·九都国际小区委托给厦门联发物业公司实行物业管理，物业服务期限自本合同签订之日至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效之日止，并约定住宅物业服务费价格每平方米3.4元/月，写字楼物业服务费价格每平方米26元/月。2018年1月11日,敦信公司经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围为对高新、互联网、区块链及供应链管理等。2018年2月5日，敦信公司与联发集团武汉房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买联发·九都国际小区第7幢2701、2702、2703、2704、2705、2706、2707、2708、2709、2710、2711、2712室房屋，总建筑面积1491.88平方米。2018年3月1日，敦信公司与厦门联发物业公司签订《联发·国际大厦物业服务协议》，约定：敦信公司使用该写字楼22楼、27楼，该单元的建筑面积为2983.76平方米；厦门联发物业公司为联发·国际大厦的物业服务企业，其物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备进行必要的维护和管理、公共环境卫生进行管理、秩序维护管理、交通与车辆停放秩序等。敦信公司自2018年3月1日起交纳物业服务费，物业费按月交纳，以后每次交纳时间为每月5号或以前。物业服务收费标准由敦信公司按每平方米26元/每月交纳，不满一个月，按日计算。敦信公司不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，厦门联发物业公司有权要求敦信公司全额补交并从逾期之日起按每日3‰的标准支付违约金。2020年10月8日，厦门联发物业公司向敦信公司送达《缴款通知单》，催告敦信公司于收到通知7日内缴清2020年5月1日至2020年10月31日的物业管理费232733.28元。2020年10月16日，厦门联发物业公司向敦信公司发出《催款函》，主要内容为截至2020年10月，敦信公司已拖欠物业服务费232733.28元，现厦门联发物业公司函告敦信公司，希望敦信公司在接到函件后7日内付清拖欠的物业服务费等232733.28元，否则，厦门联发公司将循诉讼途径追讨上述款项及每逾期一日3‰的违约金。另查明，因敦信公司未向厦门联发物业公司交纳2019年11月1日-2020年4月30日物业服务费用，原告厦门联发物业公司于2020年9月11日向本院起诉敦信公司交纳欠缴的物业费232733.28元，本院于2020年10月12日作出（2020）鄂0106民初6913号民事判决书，判决敦信公司向厦门联发物业公司交纳2019年11月1日至2020年4月30日止的物业服务费232733.28元及违约金（以232733.28元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付自2020年9月11日起至实际清偿之日止），该判决书已发生法律效力。2020年4月至10月，全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准均为3.85%。因敦信公司经催告未缴纳2020年5月1日至2020年10月31日期间的物业服务费，厦门联发物业公司诉至本院，请求判如所请。以上事实有《联发·国际大厦物业服务协议》、催缴记录、缴款通知单、欠费及滞纳金明细、（2020）鄂0106民初6913号民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案合同的签订及履行均发生于2021年1月1日之前，故应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律规定。厦门联发物业公司与敦信公司签订的《联发·国际大厦物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，厦门联发物业公司主张敦信公司经催告未交纳2020年5月1日至2020年10月31日的物业费232733.28元，敦信公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向本院提交答辩意见，视为其放弃相关诉讼权利，应承担举证不能的法律后果，本院对厦门联发物业公司的事实主张予以采信。敦信公司的行为已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。对厦门联发物业公司主张的要求判令敦信公司支付物业服务费232733.28元的诉讼请求，本院予以支持。按照《联发·国际大厦物业服务协议》约定，敦信公司应于每月5日前支付当月物业服务费，敦信公司逾期未支付上述款项，应自付款期限届满的次日起支付违约金。因合同中约定的按每日3‰计算违约金的标准过高，本院以厦门联发物业公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算。截至2020年10月31日，敦信公司应支付违约金3731.38元（具体计算基数、计算期间、计算标准详见附表）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：被告敦信控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司支付自2020年5月1日起至2020年10月31日止的物业服务费232733.28元；二、被告敦信控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司支付截至2020年10月31日的违约金3731.38元,以及自2020年11月1日起至款项清偿完毕之日止的违约金（以232733.28元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2021年11月1日起计算至实际清偿完毕之日止）；三、驳回原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2926元，由被告敦信控股有限公司负担（此款原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司已垫付，由被告敦信控股有限公司连同上述款项一并支付给原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  周杰二〇二一年四月一日法官助理邵文娉书记员严橄玲附表：            应收金额（元）              违约金      计算标准              欠费      起始日              欠费      截止日              逾期      天数              违约金      （保留到小数点后两位）                  38788.88              5.775%/年              2020年5月6日              2020年10月31日              178              1092.41                  38788.88              5.775%/年              2020年6月6日              2020年10月31日              147              902.16                  38788.88              5.775%/年              2020年7月6日              2020年10月31日              117              718.05                  38788.88              5.775%/年              2020年8月6日              2020年10月31日              86              527.79                  38788.88              5.775%/年              2020年9月6日              2020年10月31日              55              337.54                  38788.88              5.775%/年              2020年10月6日              2020年10月31日              25                    153.43                  232733.28                                          3731.38