湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0203执异19号案外人:赵芳娥，女，1962年4月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托代理人:陈香香,湖南东盛律师事务所律师,代理权限为特别授权,即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为参与调解、和解，提起上诉，申请执行，代签法律文书等。委托代理人：殷徽，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为一般代理。申请执行人：蒋伟，男，1986年2月24日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区××社区××路××号，公民身份号码：430521198602××××。被执行人：株洲市汉华房地产开发有限公司，注册地址：湖南省株洲市芦淞区××路××号××号，统一社会信用代码：91430200788010422Ｄ。法定代表人：赵翰，董事长。被执行人：赵翰，男，1962年10月3日出生，汉族，住湖南省邵东市××镇××村××组××号，公民身份号码：430521196210××××。本院在执行蒋伟与株洲市汉华房地产开发有限公司（以下简称“汉华公司”）、赵翰民间借贷纠纷一案中，案外人赵芳娥对本院已查封位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人赵芳娥向本院提出异议请求：请求法院中止对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋的执行。事实与理由：自2012年以来，被执行人汉华公司陆续向赵芳娥借款18.6万元，并约定了利息，本息合计30.084万元。后因无力偿还，2015年2月15日，被执行人汉华公司与赵芳娥达成还款协议，汉华公司自愿将其名下的位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋（以下简称“案涉房屋”）偿还所欠款项，不负担该房产后期办理产权证所属费用。2015年2月16日，被执行人汉华公司与赵芳娥签订了《认购协议书》购买案涉房屋，总价为人民币337300元。同日赵芳娥用现金支付了购房款差额，汉华公司向赵芳娥出具了收款收据并交付了房屋钥匙。2015年3月赵芳娥入住案涉房屋。因申请执行人蒋伟与被执行人的债务纠纷案件，2015年12月9日，株洲市芦淞区人民法院（2015）芦法执字第775号执行案件查封了被执行人汉华公司名下的案涉房屋。案涉房屋系购买所得，赵芳娥已经付清了337300元的房款，且实际控制和管理案涉房屋，获得房屋的所有权。现法院要将该房屋进行拍卖，将严重侵害赵芳娥的合法权益。综上，请求法院裁定中止对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋的执行。申请执行人蒋伟经本院合法传唤未参加听证会，亦未向本院提交任何证据及未提交书面意见。被执行人汉华公司、赵翰经本院合法传唤未参加听证会，亦未向本院提交任何证据及未提交书面意见。经审查查明，本院于2015年11月27日立案受理了原告蒋伟诉被告汉华公司、赵翰民间借贷纠纷一案。2015年11月27日，本院作出了（2015）芦法民一初字第2288号民事调解书，调解协议的内容为：“一、被告株洲市汉华房地产开发有限公司尚欠原告蒋伟借款本金334.7万元，利息178.216万元，共计人民币512.916万元，于2015年12月5日前一次性向原告蒋伟支付；二、被告赵翰对被告株洲市汉华房地产开发有限公司所负债务承担连带清偿责任；三、若被告株洲市汉华房地产开发有限公司、被告赵翰未按本调解协议第一项履行还款义务，原告蒋伟则有权向人民法院申请强制执行，并要求被告株洲市汉华房地产开发有限公司、被告赵翰支付其逾期利息及违约金（两项之和按双方约定月利率1%以未偿付金额为基数，计算至欠款全部清偿完毕之日止）。本案案件受理费人民币47704元，减半收取23852元，原告自愿承担。”上述民事调解书生效后因汉华公司、赵翰未履行义务，蒋伟向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年12月9日作出了（2015）芦法执字第775号执行裁定书，裁定：“对被执行人株洲市汉华房地产开发有限公司、被告赵翰的银行存款5129160元（加倍支付迟延履行期间的债务利息另行计算）予以冻结、划拨。若不足部分则对其他财产予以查封、冻结、扣留、提取、扣押、拍卖、变卖。”2015年8月12日株洲市中级人民法院在（2015）株中法民四初字第42号民事案件查封了案涉房屋，后于2018年8月10日在（2018）湘02执178号执行案件中进行经续查封。2016年1月13日本院在（2015）芦法执字第775号执行案件中查封了案涉房屋，查封期限为2016年1月13日起至2019年1月12日止。本院在（2015）芦法执字第752号执行案件中于2018年7月18日查封了案涉房屋,查封期限为2018年7月18日起至2021年7月17日止。本院以（2019）湘0203执151号执行案件于2019年4月4日查封了案涉房屋,查封期限为2019年4月4日起至2022年4月3日止。本院于2016年5月26日作出了（2015）芦法执字第775-1号执行裁定书，裁定：“终结本院作出的（2015）芦法民一初字第2288号民事调解书的本次执行程序。”2019年1月15日本院对案涉房屋进行了续查封，查封期限为2019年1月15日起至2022年1月14日止。案外人赵芳娥认为法院已查封的涉案房屋系其所有，故请求中止执行。另查明：被执行人赵翰分别于2012年2月6日、2012年2月12日向案外人赵芳娥借款8万元（月息2分）、10.6万元（月息1.5分），并出具借条，加盖汉华公司公章。2015年2月15日，由袁珍妮作为见证人，被执行人汉华公司、赵翰与案外人赵芳娥达成还款协议，该协议载明：“本人赵翰分别于2012年2月6日、2012年2月12日向赵芳娥借款8万元和10.6万元，共计本金18.6万元，其中8万元按月息2%计算利息为5.76万元，10.6万元按月息1.5%计算利息为5.724万元，至2015年2月11日应付利息合计11.484万元，本息合计30.084万元。因无力偿还，赵翰自愿将株洲市汉华房地产开发有限公司名下的位于株洲市汉华国际商业城A栋2004号房产偿还所欠款项，不负担该房产后期办理相关权证所属费用。经双方协议达成一致，签字生效。”2015年2月16日，被执行人汉华公司作为甲方，案外人赵芳娥作为乙方签订了一份《认购协议书》，约定：“房屋面积为67.46平方米，每平方米单位售价5000元，净房款为337300元。”2015年2月16日，被执行人汉华公司向案外人赵芳娥出具了“收到A2004赵芳娥房款337300元”的收据，同日用现金向被执行人汉华公司支付了购房款差价。2015年5月23日案外人赵芳娥向被执行人汉华公司缴纳了2015年5月1日至2017年4月30日的物业费2622元；2019年2月18日案外人赵芳娥向被执行人汉华公司缴纳了2017年5月1日至2019年4月30日的物业费2622元。案外人赵芳娥除居住在案涉房屋以外，在株洲市及其户籍地邵阳市范围内均无其他用于居住的房屋。在申请执行人申请本院查封案涉房屋之前，案外人赵芳娥要求被执行人办理案涉房屋不动产权证，但至今仍未办理。本院认为，本案争议的焦点为本院对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋进行了查封的执行行为是否合法，是否应当中止执行。分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，案外人是否能被认定为权利人且其权利是否能够排除执行，异议请求能否得到法院的支持，必须符合法律规定的情形。在本案中，案外人赵芳娥与被执行人汉华公司以房抵债的形式签订《认购协议书》并用现金支付了购房款差价，应当认定其已经支付了全部购房款。签订《认购协议书》及支付购房款的时间为2015年2月16日，本院查封案涉房屋的时间为2016年1月13日。案外人赵芳娥在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其购买案涉房屋目的是用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，未能办理不动产权证书并非因其自身原因造成。故案外人赵芳娥主张的权利能够排除执行，对案涉房屋的执行应当中止。综上所述，案外人赵芳娥提出的“中止对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋的执行”的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）之规定，裁定如下：中止对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 谭 优人民陪审员 董 敏人民陪审员 胡菊香二〇二一年四月二十一日书 记 员 彭舒甜附文书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。