湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初527号原告（反诉被告）：邹云连，女，1971年3月17日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告（反诉原告）：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）****。法定代表人：蒋齐仁，系该公司执行董事。委托代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）邹云连诉被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称舜道农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹云连，被告（反诉原告）舜道农贸公司的委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)邹云连诉向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的摊店租赁合同及补充协议；2、判令舜道农贸公司向原告返还保证金5,000元；3、判令舜道农贸公司向原告返还一次性建设费3,000元；4、判令舜道农贸公司向原告返还生物防治费480元；5、判令舜道农贸公司赔偿原告因违约造成的经济损失5,000元；6、判令舜道农贸公司承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与舜道农贸公司签订《租赁合同》、《摊店租赁补充协议》，合同对租金、经营范围等进行了约定。由于舜道农贸公司管理不到位，2020年6月20日，舜道农贸公司违法单方解除合同。2020年6月22日，因舜道农贸公司未交纳物业费和水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致邹云连无法继续经营。综上，由于舜道农贸公司违反合同约定，单方解除合同，给邹云连造成了重大损失，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）舜道农贸公司辩称：一、舜道农贸公司与邹云连的《租赁合同》已于2020年6月20日解除，邹云连起诉解除合同已无必要；二、邹云连在租赁期间存在拖欠租金及管理费等违约行为，应承担相应的违约责任，舜道农贸公司无需退还保证金；三、退还建设费、生物防治费无事实和法律依据；四、要求舜道农贸公司赔偿损失毫无事实和法律依据。反诉原告（被告）舜道农贸公司向本院提出反诉请求：1、请求确认舜道农贸公司与邹云连签订的《租赁合同》和《摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；2、请求判令邹云连补交免租期租金1,600元及欠付的租金1,067元；3、请求判令邹云连向舜道农贸公司支付2020年6月21日至6月28日的摊店占用费427元（按照月租金1,600元标准计算）；4、本案诉讼费用由邹云连承担。事实和理由：双方签订《租赁合同》、《摊店租赁补充协议》后，邹云连经营至2020年5月1日后便擅自停业，严重违反合同约定，舜道农贸公司发出解除合同通知后，邹云连至今未腾退摊店。为维护舜道农贸公司的合法权益，特提起反诉院，请求支持舜道农贸公司之请求。反诉被告（原告）邹云连辩称：1、根据合同约定，欠费达一个月以上，且无法联系到的情况下，舜道农贸公司才有权解除合同，邹云连租金应在2020年5月31日到期，故邹云连没有违约，而是舜道农贸公司拖欠物业公司水电费导致市场停水停电，无法经营；2、邹云连不存在违约情形，不应当补交免租期租金。并且由于疫情影响，舜道农贸公司应当适当减免租金。经审理查明：2019年7月12日，原告（反诉被告）邹云连与被告（反诉原告）舜道农贸公司经协商，双方签订一份《农贸市场摊店租赁合同》，主要约定：一、邹云连承租舜道农贸公司位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场快便菜1号摊店1个，租期自2019年9月1日至2021年8月31日止，免租期为2019年9月1日至2019年9月30日；二、第一年租金为1600元／月，第二年租金在上一年的基础上递增10%，签订合同时，邹云连需预交六个月租金9600元给舜道农贸公司，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；三、租赁期间，邹云连需交纳以下费用：（1）保证金5000元，租期期满后双方不再续签合同的，舜道农贸公司于期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，邹云连如有拖欠款项或其他违约行为，舜道农贸公司有权直接从保证金中扣除；（2）管理费200元／月，合同签订时，邹云连需一次性预交七个月管理费1400元，以后每次交纳管理费时，与租金同步，邹云连需一次性支付六个月管理费，在每个计租期结束前15日支付下一计租期的管理费；（3）建设费3000元，为一次性收取费用，不退还；（4）生物防治费480元／年，合同签订时，邹云连需预交一年的生物防治费，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年生物防治费；（5）水电费采用ＩＣ卡智能付费，自行交纳；四、摊店交付时间为2019年8月25日前，邹云连验收签字确认后即承担租户相应责任；五、邹云连不按时交纳应交各项费用的，应按欠款总额5%／日的标准支付违约金，欠费达一个月以上，且又无法联系到的，舜道农贸公司有权停水停电及终止服务、解除租赁合同并单方收回摊店，不再另行通知，一切责任由邹云连自行承担。合同签订后，邹云连按约定交纳了建设费3000元、半年租金9600元、7个月管理费1400元、一年生物防治费480元、保证金5000元。因多种原因，舜道农贸公司未在2019年9月1日开业。之后，双方于2019年10月21日签订一份《摊店租赁补充协议》，主要约定：摊店交接时间为2019年11月1日前，租期变更为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。若因邹云连原因导致合同未满一年解除的，则邹云连需补缴免租期租金。同日，舜道农贸公司向邹云连交付了摊店，邹云连开始经营。2020年1月18日，舜道农贸公司通知邹云连春节放假时间为2020年1月24日至2020年1月31日。因突发新冠肺炎疫情，舜道农贸公司根据防控需要，决定从2020年2月1日延迟放假至2020年2月9日。后邹云连恢复正常营业。2020年6月3日，舜道农贸公司向邹云连出具《催缴通知单》，要求其尽快交纳欠付的租金、管理费合计10,800元。邹云连以疫情期间摊店关闭、应当适当减免租金为由拒付，并要求舜道农贸公司降低租金标准、改善经营环境、扩大招商引资等。双方协商未果。2020年6月20日，舜道农贸公司以邹云连未按时交纳租金达一个月为由，通过微信送达《解除合同通知书》，通知邹云连解除合同。2020年6月22日，邹云连停止经营，撤离市场。上述事实，有当事人当庭陈述、《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、收据、《告知函》、协调证明、微信聊天记录截图、催缴通知单、解除合同通知书、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）邹云连和被告（反诉原告）舜道农贸公司签订的《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自的合同义务。一、邹云连的本诉请求问题。经查，（一）邹云连已交纳租金至2020年5月31日，根据《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》约定，邹云连应在第一个计租期结束前15日支付下一计租期租金，即应于2020年5月15日支付下一计租期租金，但受新冠肺炎疫情影响，舜道农贸公司决定从2020年2月1日起延迟放假至2020年2月9日，此关闭期间属于不可抗力，如继续按照原合同支付租金，对邹云连明显不公平，结合本案案件的实际情况，酌情延长租期，即邹云连的第一计租期应截止至2020年6月9日，邹云连支付下一计租期的时间相应顺延至2020年5月24日，截至2020年6月20日，邹云连欠费未达一个月以上，舜道农贸公司无合同约定解除权，对舜道农贸公司辩称涉案合同已于2020年6月20日解除的意见，不予采纳。但考虑邹云连已撤离市场，合同已不具备继续履行的可能，双方对解除租赁合同亦无异议，故确认双方签订的《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；（二）合同已确认解除，对邹云连交纳的保证金，舜道农贸公司应予退还，由于邹云连2020年5月24日后未依约履行支付下一计租期租金的义务，亦存在过错，故本院根据案件实际情况，酌定由舜道农贸公司退还邹云连保证金3,250元；（三）涉案合同期限未届满已确认解除，全额收取上述一次性建设费，对邹云连明显不公平，故本院根据双方履行合同的实际情况，酌定舜道农贸公司退还邹云连一次性建设费2,000元（3,000元-3,000元÷24个月×8个月）；（四）生物防治费已实际发生、使用，邹云连无证据证实因解除合同遭受损失5,000元，对该请求不予支持。舜道农贸公司抗辩提出不应返还保证金、建设费的理由，经查，部分成立，部分予以采信；舜道农贸公司抗辩提出生物防治费、赔偿损失无事实、法律依据的理由成立，予以采信。二、关于舜道农贸公司的反诉请求。经查，（一）《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》的解除，非邹云连原因，不符合《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》约定补交免租期租金情形；（二）本院已酌情变更租期，即邹云连第一计租期应截止至2020年6月9日。对于2020年6月10日至2020年6月22日期间的租金693元（1,600元/月÷30天×13天），邹云连应予交纳，对舜道农贸公司超出上述费用部分的请求，不予支持；（三）舜道农贸公司无证据证明邹云连在2020年6月23日至6月28日还在继续占用摊位，要求支付摊位占用费，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邹云连和被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于2019年7月12日签订的《农贸市场租赁合同》及2019年10月21日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；二、被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）邹云连一次性建设费2,000元、保证金3,250元，合计5,250元；三、反诉被告（原告）邹云连于本判决生效之日起五日内支付反诉原告（被告）湖南舜道农贸市场有限公司支付租金693元；四、驳回原告（反诉被告）邹云连的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）湖南舜道农贸市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取69元、反诉案件受理费减半收取25元，合计94元，由原告（反诉被告）邹云连负担44元，由被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担50元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇二一年四月二十三日法官助理陈遥书记员徐佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。