北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5566号上诉人（原审被告）：陈劲，男，1980年8月6日出生，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区**内北京万科城市花园。法定代表人：白宏毅，总经理。委托诉讼代理人：孙小惠，女，北京万科物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：侯菊红，女，北京万科物业服务有限公司员工。上诉人陈劲因与被上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初15408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人陈劲、被上诉人万科公司之委托诉讼代理人孙小惠、侯菊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈劲上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回万科公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费由万科公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.前期物业服务合同是万科公司与建设单位北京万年基业长阳置业有限公司（以下简称万年基业公司）签订的。万年基业公司没有依法与万科公司签订前期物业服务合同。万科公司与万年基业公司签订的《清苑嘉园项目前期物业服务合同》，是非法的，无效的，其中的条款严重损害了我的合法权益。非法签订的无效合同不应作为裁判的依据。2.一审法院以业主事实上接受了物业服务，且两个前期物业服务合同约定的服务内容及标准无明显差异，从而认定物业费标准无事实和法律依据。3.万科公司未履行前期物业服务合同的服务责任。我实际使用的物业区域四至与前期物业服务合同中约定的区域四至不一致。在开发商违法设置隔离的情况下，万科物业不给保障房业主配发小区南门、北门等主出入口门禁卡以及保安阻拦等手段配合开发商对保障住房和商品房进行隔离，违反了《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》的相关规定，严重侵犯了保障房业主使用公共设施的权利。二、万科物业公司没有按照相关法律法规，提供质价相符的物业服务。1.对于物业服务区域内违反有关违反治安、环保、消防等法律法规的行为，并未采取合理措施制止、也未向有关行政部门报告并协助处理。2.万科公司的合同没有按照规定向上级主管部门备案。3.万科公司对于其服务的事项、工作人员、收费项目、维修资金使用情况、业主共有部分的经营收益情况等均没有按照规定向业主公示公开。三、一审法院程序违法，证据不足。一审中万科公司所提交的证据没有按照法定的时间和数量提供给我；一审庭审中，万科公司临时增加委托诉讼代理人，没有提交委托手续即参加庭审；一审法院未采纳和认定我的陈述和证据；对于评估报告等证据未予质证。四、适用法律错误。万科公司与建设单位万年基业公司签订的合同程序违法。万科公司也并非业主大会依法选聘的物业服务企业。我没有以“非合同当事人”提出抗辩，故一审法院不应适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条。综上，请求二审法院依法予以改判，维护我的合法权益。万科公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意陈劲的上诉请求和事实理由请求驳回上诉，维持原判。我公司与开发商签订的前期物业服务合同是合法的，已经经过了公示。万科公司向一审法院起诉请求：1．判令陈劲向万科公司支付2020年1月18日至2020年10月31日拖欠的物业服务费1567．46元、违约金201．5元；2．本案诉讼费由陈劲承担。一审法院认定事实：2019年10月1日，开发建设单位万年基业公司（甲方）与万科公司（乙方）签订《清苑嘉园项目前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对涉案房屋所在清苑嘉园小区普通商品房、限价商品房、商业等提供前期物业服务；服务期限为自2019年10月1日起至本小区成立业主委员会止；物业服务收费为包干制方式，业主按照拥有物业的建筑面积交纳，普通商品房5．68元/月·平方米（含税）；限价商品房2．77元/月·平方米（含税）；商业用房5．00元/月·平方米（含税）；物业费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于年度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交年度首月最后一日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由甲方全额交纳。物业买卖合同及本合同对物业服务费的交纳人未约定或约定不明确的，如业主或使用人实际已入住、使用，由业主或使用人交纳。北京市房山区长阳汇商东路一号院X号楼X单元X室系陈劲所有。因陈劲未交纳2020年1月18日至2020年10月31日期间的物业服务费用，万科公司诉至法院。陈劲与万年基业公司签订的商品房预售合同的附件七《北京市前期物业服务合同》中约定，经评估测算，【住宅】商品房4．52元/平方米·月，限价商品房2．77元/平方米·月。业主大会成立并确定物业管理方式后，与乙方完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。在庭审中，万科公司提交公告照片显示，2019年9月26日，万年基业公司在小区公告栏发布《更换物业服务公司的公告》，公告载明：兴邦物业就本小区提供的物业服务截止至2019年9月30日，从2019年10月1日起，本小区将由万科公司提供物业服务。收费标准不变。我司将继续承担本小区的前期物业服务责任。2019年8月29日，北京市房山区住房和城乡建设委员会向万年基业公司发出京建法改（房住）字[2019]第690003号《责令改正通知书》，载明：你（单位）开发建设的广阳郡九号实施统一物业管理，商品房、保障性住房之间使用铁栏杆及绿植分割的行为违反了《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》第十一条的规定，依据《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》第十六条的规定，现责令你（单位）于2019年9月13日前改正该行为，立即整改。在庭审中，另案被告陈庆仁提交北京市规划和自然资源委员会房山分局对其《信访答复》载明：1、关于核验问题。限价房11#、12#、13#、甲2#配套公建于2017年1月完成规划验收；商品房1#、2#、10#于2018年8月6日完成规划验收，3#、4#、8#住宅楼及地下车库，甲1#、甲3#、甲4#配套商业于2018年9月13日完成规划核验，5#、6#、7#、9#住宅楼于2018年9月30日完成规划核验。经核对，规划核验时的竣工图与审批图一致。2．关于小区道路被绿地覆盖问题。该问题请您向园林绿化主管部门或者城市管理综合行政执法部门反映。3.关于小区铁质隔离栏杆问题。目前，我分局已将该线索移送城市管理综合行政执法部门（市规（房）移送函【2019】第138号）和住建部门（市规（房）移送函【2019】第139号）。4.关于物业楼顶冷却塔及维护设施问题。已移送城市管理综合行政执法部门（市规（房）移送函【2019】第127号）。在庭审中，陈劲提交（2020）京0111民初3085号判决书，判决书载明，陈劲以商品房预售合同纠纷为由将万年基业公司、万科公司诉至法院，并提出诉讼请求称，1．判令万年基业公司将建造在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区内的隔离铁栅栏、围挡、铁艺门拆除；2．判令万年基业公司将建造在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区17号楼二层以上的建筑及冷却塔设施拆除；3．判令万年基业公司、万科公司将栽种在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区内的用于隔离的绿植移除；4．判令万科公司向陈劲发放业主一卡通（门禁卡），以保障陈劲在住宅人行主出入口（小区北门、南门）的通行权；5．判令万年基业公司自交房之日起至实际履行前述拆除行为之日止按照每年3万元的标准向陈劲进行损失赔偿；6．万年基业公司、万科公司承担本案诉讼费用。事实和理由部分载明，万科公司为清苑嘉园小区前期物业服务单位，该公司未按照《前期物业服务合同》的约定向3号楼、7号楼、11号楼的业主发放住宅人行主出入口（小区北门、南门）的门禁卡，严重影响小区业主在北门、南门的通行权利。万科公司为业主提供物业服务，应保障其拥有舒适的环境，但在其履行职责过程中，未尽到相关的管理、养护义务，对万年基业公司违法建设的行为，未进行阻止、规劝，其消极不作为的作法亦存在过失。法院认为部分载明，涉案小区隔离设施和17号楼楼顶的冷却塔降噪设施未经规划审批，相应行政主管部门已经发现此问题并正在行政处置过程中，在行政主管部门就上述事项作出生效行政行为之前，该事项不宜由法院通过民事诉讼予以处理。故对陈劲要求拆除铁栅栏、围挡、铁艺门、绿植和17号楼二层以上的建筑及冷却塔设施的请求，应予驳回。相关行政主管部门已经向万年基业公司出具《责令改正通知书》，而从现有证据来看，万年基业公司的举证不足以排除其整改义务，现涉案小区内的隔离设施在事实上妨碍了限价商品住房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利，万年基业公司作为房屋出卖人对此存在过错，应当承担赔偿责任。关于陈劲要求万科公司向其发放业主一卡通（门禁卡）的请求，本案案由为商品房预售合同纠纷，万科公司并非该法律关系的主体，对陈劲在本案中向万科公司主张权利不予支持。2020年10月28日，法院判决：万年基业公司赔偿陈劲3万元；驳回陈劲的其他诉讼请求。陈劲自称，万年基业公司已提起上诉。另，本案审理过程中，为核实小区的物业服务状况，法院前往清苑嘉园小区进行现场勘查，并录制了相关视频。调查情况如下：涉案小区3号楼、7号楼、11号楼为限价商品住房，关于小区隔离的情况：涉案小区限价商品住房和普通商品房被铁栏杆、2个铁艺门、绿植分割为东西两个区域，东侧为普通商品房，西侧为保障性住房，2个铁艺门分别建在限价商品住房3号楼、7号楼的东侧，两个区域设有门禁单独出入，限价商品住房业主出入口为小区西门。关于小区绿化情况：限价商品住房周围均有绿植，隔离绿植中有部分绿植已枯萎。关于小区卫生情况：在部分楼后存在已经被整理分类的可回收垃圾（万科公司陈述系小区某业主整理，会责令其清理），有专门的垃圾分类站，地面其他部分卫生良好。关于地下1-2层使用情况：3栋保障性住房地下空间连成一体；小部分房屋由社区服务中心、社区居民委员会和万科公司占有使用，其他房屋未被占有使用；有灯不亮的情况。2020年12月9日，法院与涉案小区居委会相关人员的谈话笔录载明，其于2020年5月到小区工作，据其了解，小区物业是2019年年底进入小区提供物业服务的，此前是兴邦物业提供前期物业服务。一审法院认为，本案的争议焦点有二：一是陈劲是否需要向万科公司支付物业服务费；二是陈劲应当按照何种标准向万科公司支付物业费。关于陈劲是否需要向万科公司支付物业服务费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。陈劲主张万科物业与万年基业公司签订的《清苑嘉园项目前期物业服务合同》属于非法签订，应属无效，与其没有服务与被服务的关系。但根据本案查明的事实，万科公司实际为陈劲房屋所在的小区提供了物业服务，陈劲在事实上亦接受了该服务，无论该合同是否对其具有约束力，陈劲都应当向万科公司支付物业费，这也是诚实信用原则和公平原则的基本体现。故对陈劲的辩称，法院不予采纳。关于物业服务费收费标准。根据陈劲与万年基业公司签订的商品房预售合同附件七中的《前期物业服务合同》的约定，万年基业公司已就物业服务费进行评估测算，物业服务费标准为2．77元/平方米·月，万科公司与万年基业公司签订的《清苑嘉园项目前期物业服务合同》约定的收费标准与其约定一致，且两个前期物业服务合同约定的服务内容及标准并无明显差异，故对万科公司要求陈劲按照2．77元/平方米·月的标准支付2020年1月18日至2020年10月31日的物业服务费，具有事实和法律依据，法院予以支持。对陈劲关于收费标准未公示的辩称，法院不予采纳。关于违约金的诉讼请求，陈劲拒交物业费系因涉案小区存在违法建设隔断，并希望享受更好的物业服务，并不存在拖欠物业费的主观故意，故对万科公司要求陈劲支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。陈劲称涉案小区存在违法建设隔断等，公共设施未完全交付等，关于此问题，涉案小区部分业主已经另案起诉万年基业公司及万科公司，且相应行政主管部门已经发现此问题并正在行政处置过程中，该项辩称不能成为其拒交物业费的正当理由。关于物业服务质价不符等问题，根据法院查明的事实，虽然万科公司在绿化、保洁等方面存在一定瑕疵，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，现有证据不能全面、客观地反映万科公司提供物业服务的全部内容。综上，对陈劲合理的抗辩意见，法院予以采纳；不合理的抗辩意见，不予采纳。应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力。如业主对物业公司及现行物业服务费标准持有异议，应尽早召开业主大会，共同确定物业公司及物业服务费标准。据此，一审法院于2020年12月25日判决：一、陈劲于判决生效后七日内支付北京万科物业服务有限公司2020年1月18日至2020年10月31日期间的物业服务费1567．46元；二、驳回北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，万科公司实际为陈劲房屋所在的小区提供了物业服务，陈劲在事实上亦接受了该服务，故一审法院认定陈劲应当向万科公司支付物业费并无不当，符合法律规定及本案的实际情况。陈劲提出的前期物业服务合同违法，万科公司亦未与其签订物业服务合同，万科公司与其没有物业服务关系的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于物业服务费收费标准。经查，根据陈劲与万年基业公司签订的商品房预售合同附件七中的《前期物业服务合同》的约定，万年基业公司已就物业服务费进行评估测算，物业服务费标准为2.77元/平方米·月，万科公司与万年基业公司签订的《清苑嘉园项目前期物业服务合同》约定的收费标准与上述约定一致，且两个前期物业服务合同约定的服务内容及标准并无明显差异，一审法院据此对万科公司主张的物业服务费收费标准予以认定并无不当，具有事实和法律依据，本院予以确认。陈劲以收费标准未公示而拒绝交纳物业费的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采信。陈劲上诉提出的涉案小区存在违法建设隔断等，公共设施未完全交付等，关于此问题，其已经另案起诉万年基业公司及万科公司，且相应行政主管部门已经发现此问题并正在行政处置过程中，故本院不予处理。陈劲上诉以万科公司对于收费项目、维修资金使用情况、业主共有部分的经营收益情况等均没有按照规定向业主公示公开为由拒绝交纳物业费的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。陈劲上诉主张一审程序违法，经审查，一审法院程序合法，陈劲的该项主张，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，陈劲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈劲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刁久豹二〇二一年四月二十八日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申