天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1687号上诉人（一审原告）：叶艳军，男，1973年3月18日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：史广宏，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人（一审原告）：吴洁，女，1963年10月28日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：史广宏，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，北京京师（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王尊，男，1985年6月18日出生，汉族，住天津市和平区。被上诉人（一审被告）：天津市和平区佳安房产信息服务中心，住所地天津市和平区南市街荣安街58号。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：牛俊广，男。委托诉讼代理人：胡依勐，男。上诉人叶艳军、上诉人吴洁因与被上诉人王尊、被上诉人天津市和平区佳安房产信息服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初6738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶艳军、吴洁上诉请求：1．撤销一审判决，改判撤销叶艳军、吴洁与王尊2020年7月25日的《房屋买卖（居间）合同》；2．改判王尊退还定金100000元；3．改判天津市和平区佳安房产信息服务中心退还中介费22000元、评估费1000元；4．一、二审诉讼费用由王尊、天津市和平区佳安房产信息服务中心负担。事实和理由：天津市万全第二小学、天津市和平区教育局小教科及各方当事人均认可，叶艳军购置的房屋需要满足天津市万全第二小学的入学条件。双方签订《房屋买卖（居间）合同》后，各方对天津市万全第二小学的入学条件和政策解读不一致。叶艳军、吴洁本以为王尊的孩子就读万全小学并未使用该房屋建立学籍，其存在重大误解才签订合同。一审法院在对录音证据的采信过程中存在避重就轻，录音中提到“如果没买建议你别买，您如果买了的话您可以先到我们这儿登记，如果我们这儿学位够的话就让您在这上，要是不够的话您就得听教育局统一划拨”。一审法院进行调查是事后调查，叶艳军、吴洁无法在当时确信购买涉案房屋可以保证孩子在四年级升五年级时转入天津市万全第二小学，因此签约第二天其就告知天津市和平区佳安房产信息服务中心不再履行合同。王尊辩称，不同意叶艳军、吴洁的上诉请求。其主要答辩意见是：王尊购买的涉案房屋当时是期房，该房屋购买期房的业主子女可以入读万全小学，但购买二手房的业主子女只能入读天津市××。王尊在签订合同时承诺该房屋自2015年1月1日起至今无适龄儿童用此房屋学籍报名天津市万全第二小学上学，上述情形属实。叶艳军、吴洁违约不再购买房屋。王尊同意一审判决。天津市和平区佳安房产信息服务中心辩称，不同意叶艳军、吴洁的上诉请求。其主要答辩意见是：天津市和平区佳安房产信息服务中心提供了服务，买卖双方自愿签署合同，交易房屋产权清晰，作为居间方的天津市和平区佳安房产信息服务中心无法承诺或决定学籍问题，必须结合招生简章和当时政策。叶艳军、吴洁向一审法院起诉请求：1．判令撤销叶艳军、吴洁与王尊、天津市和平区佳安房产信息服务中心2020年7月25日签订的房屋买卖合同；2．判令被告王尊退还定金100000元；3．判令被告佳安房产退还中介费22000元、评估费1000元；4．本案诉讼费用由王尊、天津市和平区佳安房产信息服务中心承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区庆善大街与福安××街××广场××，建筑面积58.89平方米，是王尊名下所有的私产房屋。2020年7月25日，叶艳军、吴洁与王尊、天津市和平区佳安房产信息服务中心签订《房屋买卖（居间）合同》，将王尊名下的涉案房产出售于叶艳军、吴洁，天津市和平区佳安房产信息服务中心提供居间服务及其他附属服务，该合同约定：1.7叶艳军、吴洁对房屋及《房地产权证书（不动产权证书）》已实际验看过，并对相关情况以充分了解，自愿购买；2.1房产成交价格为1540000元，叶艳军、吴洁于2020年7月25日向王尊交付定金100000元，在双方签订相关房管部门正式合同文本后，所支付的定金抵作相应的等额房款；2.3付款方式为：一次性（现金）支付，双方须在2020年7月30日前亲自签署相关部门正式买卖文本递件至房管局，将定金及定金之外的剩余房款存入天津市房管局或相关房管部门指定的资金监管机构，双方均应在2020年7月31日前亲自到房管局或相关房管部门申请办理房产变更的相关手续；2.4本合同项下的房产买卖所需支付税费，包括过户费、中介费、营业税、增值税、房产税由叶艳军、吴洁支付；2.5签订本合同当日，叶艳军、吴洁向天津市和平区佳安房产信息服务中心支付居间服务费22000元，天津市和平区佳安房产信息服务中心需在全额收取本合同约定的居间服务费后，且按《房屋贷款委托合同》与《委托评估协议》收取全额贷款服务费及代收全额评估费后提供协助办理评估、贷款、过户、物业交割、以及甲乙双方之间产生纠纷的需要丙方调解、斡旋等有关手续及事项；第九条其他，王尊承诺该房屋自2015年1月1日起至今无适龄儿童用此房屋学籍报名万全第二小学上学，若事实与其承诺不符则由此引起的一切后果由甲方王尊承担。合同签订后，叶艳军、吴洁于合同签订当日向王尊支付了100000元定金，向天津市和平区佳安房产信息服务中心支付了居间服务费22000元，评估费1000元。后叶艳军、吴洁未再履行《房屋买卖（居间）合同》义务。一审又查，2020年7月29日，天津市和平区佳安房产信息服务中心致电和平区教育局小教科，询问涉案房屋入学和平区××的学籍是否被使用，对方答复（录音摘录）：“我们查这个学籍是否被占用，也都是去学校，我们这儿也不查，每年10月到4月期间去查，我们也不查。查不了，查不了，每年那个时间段都是去学校查，我们这儿没有”。一审另查，2020年7月31日，叶艳军、吴洁就本案事实起诉王尊、天津市和平区佳安房产信息服务中心，案号为（2020）津0101民初4604号，后叶艳军、吴洁撤回起诉。该案件审理过程中，案件承办人及书记员于2020年9月4日上午10时05分，到和平区××调查，调查笔录（摘录）：“被询问人：刘秋月，和平区××副校长；张佳彤，和平区××学籍主管老师。审：如果今年在7月份左右购买了和平区庆善大街与福安××街××广场××号楼××门的房屋的学生，在存在前手房屋的孩子目前在万全小学占用学籍的情况下，后购买房屋的房主的孩子，是否可以在今年9月进入天津市和平区××学习？答：你们讲的上述房屋属于南市片区，是可以在我们学校入学的，不会涉及到因前房主孩子已经在天津市和平区万全小学上学并占用万全小学六年一学位，后手房主孩子在今年无法进入我们小学学习的情况，而且刚才也介绍了之前在我们学校登记的符合入学条件的学生都已经进入我们学校学习了。审：目前和平区庆善大街与福安大街交口西北侧xxxxx-1-1xxx的房屋是否有孩子在贵校占用学籍？答：我们现在查询一下（进行查询）。审：查询情况如何？答：经过我们查询‘六年一学位’查询工作台账，目前上述房屋没有孩子在我们学校占用学籍。审：如果后手房主的孩子是从山东作为五年级新生入学的话，是否影响入学？答：与地域无关，全国都是可以的。”一审法院认为，本案争议焦点为叶艳军、吴洁与王尊、天津市和平区佳安房产信息服务中心之间的房屋买卖（居间）合同是否符合法律规定的撤销情形。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。本案中，叶艳军、吴洁主张“对涉案房屋的学籍政策有误解，认为王尊的孩子用涉案房屋的学籍入学万全小学，不影响叶艳军、吴洁的孩子入学万全第二小学，但经过咨询从政策上涉案房屋入学学籍已经被占用。”但经过一审法院向万全第二小学调查，涉案房屋的学籍并没有被占用，即使王尊的孩子用涉案房屋的学籍入学万全小学，亦不影响叶艳军、吴洁的孩子入学万全第二小学，叶艳军、吴洁与王尊订立合同时明确约定“王尊承诺涉案房屋无适龄儿童用此房屋学籍报名万全第二小学上学”，故合同订立时叶艳军、吴洁对学籍政策有所预见，并不存在重大误解，也不违背其真实意思。合同签订后，叶艳军、吴洁通过政策咨询对合同内容产生怀疑，故而放弃继续履行合同，并不是在订立合同时存在重大误解。因此，叶艳军、吴洁主张撤销房屋买卖（居间）合同及返还定金、居间服务费、评估费的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：“驳回原告叶艳军、吴洁的全部诉讼请求。案件受理费2760元，减半收取计1380元，由原告叶艳军、吴洁负担”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是叶艳军、吴洁主张因重大误解撤销合同是否成立。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失，可以认定为重大误解。基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，叶艳军、吴洁需要购置学籍从未被占用的房屋，双方合同约定“王尊承诺涉案房屋无适龄儿童用此房屋学籍报名万全第二小学上学”，并未约定涉案房屋从未使用学籍。叶艳军、吴洁主张的重大误解不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，叶艳军、吴洁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760元，由上诉人叶艳军、吴洁负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘 锟审判员  张玉洁二〇二一年四月二十六日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……