新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终812号 上诉人（原审被告）：新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县新城路西侧（北庭食品工业园区）。 法定代表人：黄晓林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章忠元，新疆北庭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈建祥，男，1957年10月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。 上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司因与被上诉人陈建祥民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆弘兴伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2444号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1．一审判决事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人在《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》中明确约定“拆迁补偿方式以房屋置换为主，货币补偿为辅”，表明合同履行的基本原则是置换而非买卖，被上诉人要求上诉人给付现金没有合同依据。棚户区改造的拆迁安置合同中拆迁人和被拆迁人之间的权利义务本身就是不对等的，拆迁置换的金额远远大于被拆迁房屋的实际价值，房地产开发企业之所以会给出超值的置换补偿是因为开发商利用土地进行建设后可以使土地收益增加，用开发后的房屋置换可以减少商业投资成本，将未交付的置换房屋折算成现金违背了拆迁安置的本意，变成了商品房的买卖，而被上诉人手中根本就没有商品房存在，这属于用合法手段掩盖非法目的行为。如果被上诉人想要以现金方式履行双方签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》应当通过协商确定新的补偿价格，不能简单地以《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》按置换房屋的价格来确定拆迁补偿金额。2．上诉人与被上诉人签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》中约定年息1%的违约金，应当按照合同的约定计算违约金。3．双方未在合同中约定拆迁安置补助费，因此被上诉人无权要求上诉人支付安置补助费5000元。综上所述，请求二审法院依法改判。 陈建祥辩称，上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中载明置换房屋的价格，被上诉人要求按照合同约定置换房屋，但是上诉人至今不能交付，故被上诉人要求按当时约定的房屋价格进行赔偿。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈建祥向一审法院起诉请求：1．依法判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司赔偿陈建祥置换价值393900元；2．依法判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司以393900元为基数自2011年8月8日起按月利率1％承担违约金至赔偿之日；3．依法判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司支付陈建祥2020年5月至11月拆迁补偿补助费7000元（1000元／月）（诉讼过程中陈建祥将该项诉讼请求变更为7月至11月的补助费5000元）。 一审法院认定事实：2011年8月8日，原、被告双方签订新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》，协议约定：被告为响应吉木萨尔县人民政府关于城市棚户区改造及开发建设的需要征迁原告位于沙河路北巷70号，土地登记号为：吉国用（2003）字第XXX号，房产证登记号为：XXX号旧有房屋。被告拆迁原告土地总面积373.11㎡。以房屋置换为主，货币补偿为辅的方式补偿原告。原告被拆迁房屋含地上、地下附着物、构建物、建筑物等全部共折合补偿单价为1200元／㎡，补偿总金额447732元。其他事项补偿单价为100元／㎡。则补偿总金额37311元。被告补偿原告50㎡商铺，单价为7800元／㎡，总价值为390000元。另外厕所和围栏3㎡，1300元／㎡，总价值为3900元。被告向原告支付拆迁补偿费95043元。2013年5月24日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：若2014年6月1日不能兑现，按实际补偿额1％进行补偿，从2011年8月8日起算。协议签订后，陈建祥将拆迁房屋交于被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于2011年8月8日向陈建祥支付了补偿费95043元。新疆弘兴伟业房地产开发有限公司已向原告支付了2020年7月之前的拆迁安置补助费，并同意支付2020年7月至11月的补助费5000元。另查明，2017年、2019年被告开发的兰亭河畔小区项目规划进行了两次调整，调整后的项目规划取消了被告商铺建设项目。双方争议焦点：1．原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2．原告主张的违约金是否符合法律规定。一审法院认为，关于争议焦点1，原、被告签订的《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告50平方米商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告对交付的商铺未进行开发建设，应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方合同中约定，被告应交付商铺面积50平方米，每平方米7800元，价值390000元。原告要求被告按此标准赔偿其损失390000元，于法有据，一审法院予以支持。原告另主张被告补偿协议约定厕所和围栏价值3900元，被告称该3900元已支付，但其未提供证据证实，对其抗辩意见一审法院不予采纳。故原告主张被告补偿协议约定厕所和围栏价值3900元，于法有据，一审法院予以支持。关于争议焦点2，双方在承诺书中约定：若2014年6月1日不能兑现，按实际补偿额1％进行补偿，从2011年8月8日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定。原告主张违约金应以实际赔偿数额393900元为基准，自2011年8月8日起至起诉之日即2020年12月17日止，按月利率1％承担违约金。被告认为该违约金约定的利率为年利率1％。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告要求以补偿价值393900元为基准按月利率1％计算违约金，原告未提供被告违约给其造成的损失的证据，故一审法院认为原告主张按照月息1％主张的违约金过高，不符合法律规定，违约损失为利息损失，应当以实际赔偿数额393900元为基准，自约定的起算日即2011年8月8日起计算至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金。判决：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿原告陈建祥损失393900元，并以393900元为基准，自2011年8月8日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金；二、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日支付原告陈建祥拆迁安置补助费5000元；三、驳回原告陈建祥的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本案争议焦点：1．上诉人是否应当向被上诉人支付拆迁补偿款？2．上诉人主张的违约金是否合理？3．被上诉人主张的拆迁安置补助费应否支持？ 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于争议焦点1，上诉人提出不应当按照涉案合同约定的房屋单价计算被上诉人损失的意见，根据一、二审查明的事实，上诉人与被上诉人签订《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》后，又与被上诉人签订《承诺书》，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，上诉人在2013年5月24日向被上诉人出具的《承诺书》系对上诉人与被上诉人签订的《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》的部分变更，系双方当事人在平等自愿、协商一致、意思表示真实的基础上作出，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人需按照变更后的内容履行义务。截至目前距离《承诺书》约定的履行期限已超过5年，上诉人仍未向被上诉人交付符合《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》及《承诺书》约定的房屋，上诉人的行为已构成违约。在因上诉人的违约行为造成房屋置换不能的情况下，被上诉人有权要求上诉人按照现金方式支付下剩拆迁补偿款。被上诉人的该主张并非改变了涉案合同约定，而是在涉案合同不能继续履行的情况下，将双方的权利义务恢复至签订涉案合同时的最初状态。双方在涉案合同中约定了房屋的折算价格，一审法院以涉案合同中约定的单价折算被上诉人的损失并无不当。 关于争议焦点2，上诉人迟延交付房屋的行为构成违约，其应当就其违约行为给被上诉人造成的损失承担违约责任，虽然双方在《承诺书》中对违约金的计算方式进行了约定，但该违约金明显高于被上诉人的实际损失，故一审法院酌定按月利率6‰计算利息并无不当。 关于争议焦点3，上诉人在本案诉讼过程中明确表示向被上诉人支付拆迁安置补助费，说明双方就未交付房屋之前上诉人向被上诉人支付拆迁安置补助费达成了一致的意思表示，被上诉人根据双方的约定主张拆迁安置补助费应予支持。上诉人至今也未向被上诉人交付任何房屋，故其该项上诉请求本院不予支持。 综上所述，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5203.21元，由上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 瑞 审 判 员  郑洪彪 审 判 员  董 蕾 二〇二一年四月二十六日 法官助理  马 全 书 记 员  马百慧