安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终212号 上诉人（原审原告）：魏莹，女，1988年2月23日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：孟淑莉（系魏莹之母），女，1962年12月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 上诉人魏莹因与被上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏莹的委托诉讼代理人孟淑莉，被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏莹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由鼎盛公司负担。事实和理由：一审认定事实不清，忽略魏莹提供的证据及鼎盛公司非法占有使用商铺的行为，引用法律条款理解错误，故意偏袒鼎盛公司。一、关于返还商铺问题，一审法院认为金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各独立销售的商铺间无明确四至界限。事实上在房产所有权上明确界定了商铺所在的位置及长度和宽度，在销售时也明确界定了商铺间隔。只是因经营需要，鼎盛公司进行了统一规划，将小的商铺连接成大的有物理分割的面积。一审判决引用《中华人民共和国物权法》第71条规定，而鼎盛公司并无充分证据证明商铺返还给魏莹会损害其他业主的合法权益，故一审认定事实不清，只是主观臆断。一审判决书载明，截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。实际上，商铺总数309户，判决书上并未载明已签约户数(且只是鼎盛公司提供的名单，并未有合同证据，有待进一步核实)。且鼎盛国际一向不尊重业主，不仅经营不善，而且刻意压低房租、拖欠房租，合同到期也不通知业主续签，并在租金及签约期限等未达成一致的情况下继续非法占用魏莹商铺，以自身利益为重，损害业主利益。故法院判决存在一定的偏袒和错误。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。魏莹有充分的理由收回商铺。二、关于占用使用费问题。2013年9月30日，本案双方第一次签订的租赁合同到期后，鼎盛公司以经营不善为由，恶意拖欠租金，蓄意将租金由购房总价款的8%降到5%，迫使魏莹无奈签订第二次租赁合同，租期三年。2016年10月1日，第二次租赁合同到期后，鼎盛公司仍然拖欠租金，期间业主进行合法维权，鼎盛公司仍然拒不支付租金，甚至威吓部分业主，最终与部分业主续签了按购房总价款的2%支付年租金的租赁合同。与鼎盛公司相比，魏莹明显属于弱势群体。鼎盛公司长期压榨魏莹的利益，并多次刻意压低租金，制定对魏莹不平等的合同条款，且在营业收入大幅增长期间也从未有增长租金的情况。正是因为魏莹不接受鼎盛公司不断压低的租金等不平等条款，自2016年10月1日，魏莹未与鼎盛公司按购房总价款的2%续签租赁合同，鼎盛公司在未得到魏莹同意的情况下仍在对租赁物进行使用、收益，应为非法占用。一审法院判定鼎盛公司应按其与部分其他业主续签合同中约定的,以购房总价款2%计算年租金的标准，支付魏莹商铺占有使用费，且不用按租赁合同约定支付逾期利息，忽视了对魏莹的的公平,存在偏袒鼎盛公司及不尽责的嫌疑,亦为变相鼓励鼎盛公司以比签订租赁合同更低的成本持续非法占用他人财产。因此,魏莹有充分的理由主张,由鼎盛公司按与魏莹最后一次签订租赁合同中约定的租金标准(即原购房总价款509398元的5%,每月2122.49元),支付2019年10月1日至2020年11月30日期间的房屋占有使用费,并参照原租赁合同第5.2条规定,按同期工商银行贷款利率支付相关逾期付款利息807.87元。三、关于疫情期间是否减免占有使用费的问题。我国现行法律、法规均未明确规定出租人有义务减免疫情期间的租金，关于租金能够减免的问题并无普遍适用的法律规定。根据合同法意思自治原则，如在租赁合同中有关于“发生疫情的情况下，租金如何承担”的明确约定，应按照约定执行；若合同未作约定，则承租人无法依据租赁合同请求减免租金。更何况自2016年10月1日，双方未达成重新签订租赁合同条件，鼎盛公司为非法占用商铺，更不存在因疫情影响减免租金的说法。魏莹的商铺为其合法财产，鼎盛公司非法占有魏莹商铺应付的占有使用费，亦为魏莹的合法应得，一审法院以所谓“公平”原则减免疫情期间鼎盛公司对魏莹商铺非法占有的占有使用费，损害了魏莹的合法正当权益，存在偏袒鼎盛公司及不尽责的嫌疑，有失公正。因此，魏莹有充分的理由主张，由鼎盛公司正常支付疫情期间非法占有魏莹商铺的占有使用费。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，未能从保护弱势群体的角度出发，明显袒护鼎盛公司，未能主持公道，请求二审法院依法纠正一审错误判决。 鼎盛公司辩称：第一，魏莹不能个别收回商铺。第二，年租金应按相关生效判决认定的购房款2%支付。第三，因疫情影响，一审判决扣除两个月的租金，与事实和法律相符。 魏莹向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令鼎盛公司将鼎盛国际242号商铺归还魏莹；2.依法判令鼎盛公司给付拖欠魏莹的房租费21225元(自2019年10月1日至今所欠房租占用费)，暂计算至2020年7月31日止共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款的5%给付魏莹，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还至魏莹之日止；3.依法判令鼎盛公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期租金利息损失，自2019年10月1日开始至实际付清租金日止。并付清房租，仍按年租金率5%支付给魏莹直至终止租赁商铺退还之日止；4.判令鼎盛公司经营业绩的波动不与鼎盛公司租金挂钩；5.本案的诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担。 一审法院认定事实：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。2012年7月31日取得了该商铺的房屋所有权证，载明规划用途商业、金融、信息。共有产权面积，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。魏莹购买淮北市相山区商铺，合同售价为509398元。 2014年1月4日，魏莹与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定租赁期限三年，自2013年10月1日至2016年9月30日。保底租金为商铺购房合同中售价的5%，即25470元，租金每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金。本合同期满后，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照金淮北-鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。2013年11月26日，鼎盛公司作出修订说明：鼎盛公司若逾期支付租金，应按逾期实际天数中国工商银行当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。 2016年5月31日，魏莹向鼎盛公司发出告知函，要求到2016年9月30日合同到期后，不再与鼎盛公司续签租赁合同。鼎盛公司支付合同期内的租金至2016年9月30日。2016年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用至今。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2017年8月，因鼎盛公司未按时支付租金，魏莹就房屋租赁合同纠纷起诉至一审法院，一审法院经审理于2017年12月5日作出（2017）皖0603民初3108号民事判决书，判决：一、鼎盛公司于判决生效后十日内支付魏莹位于淮北市相山区商铺租金10610元、逾期支付租金利息328元、逾期支付租金违约金2.12元，以及自2016年10月1日至2017年8月31日的占有使用费9339元，之后的占有使用费继续按照每月849元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回魏莹的其他诉讼请求。魏莹对上述判决不服，向淮北市中级人民法院提起上诉。淮北市中级人民法院经审理后作出（2018）皖06民终164号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 鼎盛公司支付上述判决确定的占有使用费后仍继续占用商铺至今，自2019年10月1日起的占有使用费未付。魏莹要求其返还商铺并支付租金未果遂诉至法院。截至2020年10月21日，天象集团及200户小业主已与鼎盛公司续签了租赁协议，合计签约面积13533.06平方米，签约总面积占总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 一审另查明，金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确界限。魏莹购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象集团直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 一审法院认为，魏莹与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，魏莹虽向鼎盛公司发出告知函，不同意续签租赁合同，但其并未实际收回涉案商铺，涉案商铺继续由鼎盛公司继续使用，鼎盛公司应当向魏莹支付占有使用费。 关于返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此一审法院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给魏莹，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且魏莹提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于魏莹请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，不予支持。 关于占有使用费问题。双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同。故自2016年10月1日，双方不存在租赁合同关系，魏莹主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价509398元的2%，每月849元的标准支付魏莹商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。魏莹主张鼎盛公司按购房总价款的5%支付年租金，不予支持。另魏莹主张鼎盛公司的经营业绩波动不与商品租金挂钩，与查明事实不符，不予支持。 关于迟延支付租金的利息。对于2016年9月30日之后的违约金及逾期付款利息问题。因双方自2016年10月1日不存在房屋租赁合同关系，故鼎盛公司不存在违反合同约定的问题，无需支付违约金及逾期付款利息。 关于疫情期间是否应当减免占有使用费问题。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺因疫情在2020年2月-4月中旬无法正常使用。新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，酌定减免鼎盛公司2020年2月及3月的占有使用费。减免二个月占有使用费后，至2020年11月30日，鼎盛公司应当支付魏莹占有使用费10188元。 综上，判决：一、鼎盛公司于判决生效后十五日内支付魏莹位于淮北市相山区商铺截至2020年11月30日的占有使用费10188元，之后的占有使用费按每月849元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日。二、驳回魏莹的其他诉讼请求。案件受理费338元，减半收取计169元，由鼎盛公司负担。 二审庭审后，应魏莹的要求，鼎盛公司提供了与部分业主续签的租赁合同。魏莹质证认为，不能确认该证据的真实性，要求鼎盛公司提供其向签约租户支付租金的银行流水；根据2014年签订的租赁合同约定，鼎盛公司应当在2016年5月31日之前签够160户，鼎盛公司于2020年5月签订这些合同不起作用，鼎盛公司应当按照保底5%的标准支付占有使用费。本院认证意见为，该证据具有真实性、合法性与本案的关联性，予以认定。双方当事人所举证据同一审，本院的认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案商铺应否返还；2.涉案商铺占有使用费数额应如何确定。 关于焦点1。由于涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺，产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，只有通过统一的经营方式才能发挥其商业价值。根据审理查明的事实，鼎盛公司与众多商铺业主签订的租赁合同于2016年9月30日到期后，其中184户业主与鼎盛公司签订了租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，200位业主与鼎盛公司签订了租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。大多数业主同意鼎盛公司在2019年10月1日至2021年9月30日期间继续经营管理。魏莹提交的产权证并未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中无分割墙体，无明确四至界限，魏莹要求返还商铺，将影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，且不具备独立经营的客观条件。因此，一审未支持魏莹主张鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，并无不当，应予维持。 关于焦点2。根据审理查明的事实，200位业主已与鼎盛公司签订租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按购房款的2%计算。另有包括魏莹在内的部分业主要求年租金标准按2014年租赁合同约定的购房款5%计算，未能与鼎盛公司协商一致而未签订租赁合同。可见众多商铺业主之间关于租金标准的意见并不一致。近年来电子网络购物的兴起对于实体店铺经营产生了巨大冲击，租金标准应当考虑商场的经营实际状况。从上述签订合同的业主数量属多数、签约商铺面积亦属多数的情况来看，年租金标准按照购房款的2%计算符合当下市场行情。双方2014年租赁合同履行期限已经届满，对于租金、履行期限等均存在重大争议，双方之间也不属于不定期租赁，不能按原租赁合同确定双方权利义务。鼎盛公司若按照购房款的5%支付占有使用费，将难以继续经营，最终将会影响包括魏莹在内的全体业主的利益。一审综合案情参照上述租赁合同，判决鼎盛公司按购房款的2%支付涉案商铺占有使用费，并无不妥，应当予以维持。 关于疫情期间应否减免占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《中华人民共和国民法典》第五百九十条均规定了当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。2020年1月底新冠××疫情爆发，属于法律规定的不可抗力情形，时至今日疫情仍未完全消除，对经济社会的影响仍在持续。结合我市疫情防控实际情况，鼎盛国际疫情防控期间不能正常营业，其关于减免其间的占有使用费的抗辩意见具有法律依据，一审据此酌定减免鼎盛公司疫情期间两个月的占有使用费，并无不当，本院予以维持。 本案双方当事人关于涉案商铺租赁事宜发生纠纷多年，如不能签订租赁合同将导致租赁双方权利义务处于不明确的状态，双方在各自出租和使用、收益租赁物时均承担一定的市场交易风险，且极易导致诉讼发生，耗费双方巨大精力。建议鼎盛公司和商铺业主能够互相理解、友好协商，商铺业主之间亦应形成共识，统一签订租赁合同，明确租金标准和履行期限，唯如此才能有利于鼎盛公司统一规划、布局、经营和管理，有利于商铺业主获得稳定的投资回报，实现租赁双方互惠共赢。 综上所述，魏莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费338元，由上诉人魏莹负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二一年四月十三日 书记员  李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。