湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2381号上诉人（原审原告）：赵爱平，女，1978年7月15日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：宋振刚，北京致敦（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（原武汉市洪山区青菱乡红霞村村民委员会），住所地武汉市洪山区三家店特1号。负责人：高健，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。原审原告：孙立师，男，1973年8月15日出生，汉族，住武汉市江夏区。上诉人赵爱平因与被上诉人武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村），原审原告孙立师房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵爱平上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持赵爱平一审的全部诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由红霞村承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、双方依法签定的《武汉市存量房屋买卖合同》依法应当保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。而红霞村单方违法行为导致合同公摊面积无故增大，却需要赵爱平补缴高额费用导致产生争议至今，于法、于情、于理均应由红霞村承担违约责任及不利后果。2、红霞村擅自改建导致公摊面积增大是本案产生争议的根本原因。首先，红霞村无权对已经协议出售的案涉房产单方进行二次测绘。其次，即便进行测绘亦应遵照法定程序。根据《湖北省细则》第二十一条，房屋面积预测要依据房屋设计稿图进行，并要详细调查房产分割情况和公共面积的共有关系，房屋面积测量后必须出具预测技术报告。预测面积较差比不超过±3%。房屋在预测后如发生施工设计变更或房产分割情况与公共面积的共有关系变更时，必须重新测预算。本案中，第一次和第二次测算面积相差15.3%以上。但该商铺未发现施工设计变更、房产分割及公共面积共有关系发生变更。故此次测绘行为违约、违法甚至违背普通民众的基本常识，一审法院对该事实认定显属不当。3、一审判决认定赵爱平是面积扩大的受益方明显错误。因红霞村的单方违法违规行为导致赵爱平在上述环节中的预算无端巨额加大，让赵爱平毫无准备，而房屋的套内面积并没有任何增加，仅仅只是虚增了公摊面积，且赵爱平与红霞村所签的返租协议都是按照先前面积计算租金，因此何来赵爱平受益一说，而让广大业主为红霞村的违规收益买单。4、一审判决认定差异面积房款及土地出让金由赵爱平承担系明显错误。新增面积系红霞村单方违法、违规、违约行为造成，最大且唯一的受益者系红霞村，一审法院认定赵爱平与红霞村已就差异面积及房款协商一致，由赵爱平支付差异面积购房款，系将红霞村的违法行为后果归属于赵爱平承担，属于认定事实明显不当。5、红霞村无权向赵爱平收取土地出让金。根据《协议出让国有土地使用权规定》第十五条，土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。只有依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后才能拥有土地使用权，才有权出售案涉房产。因此本案中，在转让房产前，红霞村系涉案土地使用者，理应拥有涉案土地使用权，即使本案需要支付土地出让金，也应由红霞村支付。红霞村与赵爱平签订《补充协议》中第关于土地出让金的约定依法不具有合同履行效力。一审认定土地出让金由赵爱平承担系明显错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为本案属于存量房买卖而不属于商品房买卖，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定属于适用法律错误。综上，赵爱平认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判，维护赵爱平合法权益。红霞村辩称：一审法院认定事实正确，适用的法律也是正确的，对于赵爱平的上诉事实与理由，我方认为不能成立。理由如下：1、一审认定的土地出让金应该由买受人承担正确，根据双方签订的存量房买卖合同，合同中有相关的约定，双方出让的价格不包含土地出让金，签订合同时买受人知道涉案土地为划拨土地，并且约定了土地出让金让买受人承担。关于出让金的承担问题是红霞村统一公开的政策，并不对个别的买受人存在不同的约定、操作方法。本案涉案房屋是在红霞村城中村改造的用地上建造的房屋，经过了洪山区政府等相关部门的批复，因此双方签订的买卖是合法的，不存在违反国家强制性、效力性规定。本案涉诉的赵爱平是红霞村对外出售房屋1221间商铺中极少的一部分，其他人90%已经缴纳了土地出让金，在缴纳土地出让金的约定及行为中不存在红霞村强迫赵爱平缴纳的行为，因此我方认为一审法院认定土地出让金应该由买受人承担的结论不存在错误。2、对于涉案房屋的面积差额问题，该面积差应该由买受人承担。红霞村并非是房地产开发企业，红霞村将自建的房屋对外进行销售，其交易的本身并不属于法律上规定的商品房交易买卖，因此双方之间的交易行为并不适用最高院对商品房买卖的司法解释，不适用超过30%的规定。涉案房屋的面积差是由于洪山区的测绘队同一机构测出的不同结果所引起的，该测绘行为不是红霞村能主导或者改变的，面积差的产生是因为测绘方面出现了错误，不能将他人的错误由红霞村承担，且买受人办理了不动产证是按照第二次测绘的结果在不动产机构中进行登记，第二次测绘的面积与第一次测绘面积多出来的部分最终受益人是赵爱平，赵爱平的对外出租及红霞村的反租在第二次租赁协议、第三次租赁协议中均是按照新的面积签订，按照协议约定，最终按照实测面积为准。3、对于评估费的问题，评估费是房屋交易中必经的手续，该评估的行为，红霞村是代收、代办的行为，从赵爱平收取的评估费用，我方已经交给了评估公司，赵爱平要求我方退还或者不缴纳评估费的不应支持。一审判决正确，请求法院予以维持。孙立师辩称，支持赵爱平的上诉请求。赵爱平、孙立师向一审法院起诉请求：1、判令红霞村返还给赵爱平、孙立师已收多余款项及利息229733.54元。以差异面积107190元，按银行同期贷款利率4.75%计算利息，暂自2018年1月11日起至2019年10月28日，以实际支付完毕之日止，计116326.85元；以土地出让金、评估费共106804.56元，按银行同期贷款利率4.75%计算利息，暂自2018年7月10日起至2019年10月28日，以实际支付完毕之日止，计113406.69元；2、判令红霞村赔偿赵爱平、孙立师逾期协助办理两证的损失44271.36元。以已付全部房款691740元，按每日万分之一计算，自2016年11月21日起至2018年8月23日；3、判令红霞村承担本案受理费。一审法院经审理查明，2012年，红霞村在自有土地上开发建设华中江南木材综合大市场（以下简称华中城），建成后将其中商铺进行出售。2013年赵爱平与红霞村签订《武汉市存量房买卖合同》，合同明确约定赵爱平向红霞村购买坐落于武汉市青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城8栋1层11号的商铺，经武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队（以下简称测绘队）的测绘，确定该商铺的面积为76.96平方米，交易价格为691740元，同时还约定了交房日期、付款方式、办证时间、支付出让金、违约责任等内容。2013年12月24日，赵爱平依约支付了691740元。后双方约定将该商铺分成8栋1层11-1室、8栋1层11-2室两个商铺，并于2016年10月20日就分割后的两套商铺重新签订了两份《武汉市存量房买卖合同》，经测绘队的第二次测量，确定商铺总面积为88.77平方米，其中8栋1层11-1室商铺的面积为44.9平方米，约定交易价格为404100元，8栋1层11-2室商铺的面积为43.87平方米，约定交易价格为394830元，两份合同也约定了交房日期、付款方式、办证时间、支付出让金、违约责任等内容。另外，双方还签订了《补充协议》，约定若土地需要补交出让金，此费用由赵爱平承担；补充协议与《武汉市存量房买卖合同》的内容如有冲突，以补充协议为准。后红霞村依约向赵爱平交付了商铺。一审法院另查明，赵爱平于2018年1月10日向红霞村支付了商铺差异面积房款107190元，于2018年7月9日向红霞村支付了土地出让金106104.56元、评估报告费700元、办证工本费550元，共计107354.56元。2018年8月23日，在赵爱平交付完购房税费后，红霞村协助办理了案涉商铺的不动产权证，将两套商铺均过户至赵爱平、孙立师名下。同时查明，为协助赵爱平办理商铺不动产权证，红霞村委托案外人坤衡（武汉）工程咨询有限公司（下简称评估公司）对华中城房屋进行交易价格评估，并代包括赵爱平在内的诸多商户支付了评估报告费。一审法院认为，本案的争议焦点如下：孙立师是否为本案适格当事人、红霞村是否应该返还赵爱平差异面积房款、土地出让金、评估费及红霞村是否应向赵爱平支付逾期协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的违约金。一审法院认为，根据合同的相对性原则，仅合同当事人才享有合同约定的权利，并承担合同约定的义务。本案中《武汉市存量房买卖合同》及补充协议为赵爱平与红霞村的意思表示，因此只有赵爱平才是合同权利的享有者和合同义务的承担方。孙立师并非合同的签订方，且并未得到权利的受让，因此无权基于合同向红霞村主张权利，对于红霞村辩称孙立师并非本案适格当事人的抗辩事由，一审法院予以认可。关于差异面积房款的退还问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定“当事人协商一致，可以变更合同”，双方于2013年签订的《武汉市存量房买卖合同》中，测绘队第一次测绘的面积为76.96平方米，根据9000元/平方米的标准，双方将商铺交易价格约定为691740元，但在2016年10月20日新签订的两份《武汉市存量房买卖合同》中，因第二次测绘的面积变更为44.9平方米和43.87平方米，在未改变交易单价9000元/平方米的情况下，将交易价格变更为404100元和394830元，为双方协商一致的结果，且未违反法律强制性规定，赵爱平应该按照变更后的金额向红霞村支付商铺交易款项。且双方在签订合同时已明确该商铺买卖属存量房买卖而非商品房买卖，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。因此，赵爱平主张红霞村返还差异面积房款及相应利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于土地出让金的退还问题。虽在双方签订的《武汉市存量房买卖合同》中约定土地出让金由红霞村支付，但在后期签订的《补充协议》中双方重新约定土地出让金由赵爱平承担，应视为双方对原合同条款进行变更，且变更后的约定并未违反法律法规强制性规定，因此对于赵爱平主张红霞村退还土地出让金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于评估费的退还问题。根据庭审查明的事实，评估为存量房交易的必经程序，红霞村先行委托评估公司进行评估也是为协助赵爱平顺利办理房屋产权证，赵爱平支付给红霞村的评估费也已转交给评估公司，赵爱平称存量房办理产权证并不需要进行评估，但并未提交充分的依据予以佐证，因此，赵爱平要求红霞村返还评估费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的问题。在房屋买卖合同关系中，赵爱平承担着及时足额支付房款的义务，因赵爱平直至2018年7月9日才向红霞村完成土地出让金、差额面积房款、评估费等费用的支付义务，因此从2016年11月21日开始起算红霞村的违约时间，一审法院不予认可；且办理房屋过户手续需赵爱平、红霞村双方配合方可完成，赵爱平直至2019年8月23日才缴纳办证税款，根据赵爱平提交的证据，无法证明在2015年12月22日至2019年8月23日期间，因红霞村原因导致赵爱平迟迟无法办理产权证，因此赵爱平主张红霞村支付此期间违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：驳回赵爱平、孙立师的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5410元，由赵爱平、孙立师负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，赵爱平、红霞村签订的《武汉市存量房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于两次测绘的面积差价款的退还问题。因双方于2013年签订的《武汉市存量房买卖合同》中，测绘队在第一次测绘的面积为76.96平方米，根据9000元/平方米的标准，双方将商铺交易价格约定为691740元，但在2016年10月20日新签订的两份《武汉市存量房买卖合同》中，第二次测绘的面积变更为44.9平方米和43.87平方米，在未改变交易单价9000元/平方米的情况下，将交易价格变更为404100元和394830元，为双方协商一致的结果，现测绘队在第二次测绘时确定商铺面积为88.77平方米，赵爱平办理案涉商铺不动产权证时亦以该面积为最终登记面积，赵爱平在本案中并未提交充分的证据证明系因红霞村的行为导致两次测绘面积出现差异，而且案涉商铺出卖人红霞村并非房地产开发企业，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”规定，案涉《武汉市存量房买卖合同》不属于该司法解释所称的商品房买卖合同，不应适用该司法解释之规定，故一审法院不予支持赵爱平主张红霞村返还差异面积房款及相应利息的诉讼请求并无不当。关于土地出让金的退还问题。虽双方签订的《武汉市存量房买卖合同》中约定土地出让金由红霞村支付，但在后期签订的《补充协议》中双方重新约定土地出让金由赵爱平承担，应视为双方对原合同条款进行变更，且变更后的约定并未违反法律法规强制性规定，一审法院据此驳回赵爱平关于红霞村向其返还土地出让金及利息的诉讼请求并无不当。关于评估费的支付问题。因评估是办理案涉商铺不动产权证的必经程序，红霞村委托评估公司进行评估亦是为了协助赵爱平办理案涉商铺的不动产权证，赵爱平亦未提交充分证据证实存量房办理产权证不需要进行评估，一审法院据此驳回赵爱平关于红霞村向其返还评估费及利息的诉讼请求并无不当。综上所述，赵爱平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5410元，由赵爱平负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张海鹏审判员  胡丹丹二〇二一年四月二十八日法官助理张欣书记员陈旭敏