北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终981号上诉人（原审被告）：中国下一代教育基金会，住所地北京市丰台区万丰路316号万开中心B座2层B2-02，B2-03，B2-04，B2-05单元。法定代表人：王萍，理事长。委托诉讼代理人：王潇，男，中国下一代教育基金会工作人员。被上诉人（原审原告）：北京市丰台区教育发展服务中心，住所地北京市丰台区小屯村一号。法定代表人：李晓东，主任。委托诉讼代理人：王均明，北京市圣奇律师事务所律师。上诉人中国下一代教育基金会（以下简称下一代教育基金会）因与被上诉人北京市丰台区教育发展服务中心（以下简称丰台教育中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。下一代教育基金会上诉请求：撤销一审判决，申请本案移交北京市第二中级人民法院审理。事实与理由：一、丰台教育中心不是房屋产权所有方，场所产权方为丰台区教委，丰台教育中心只有出租管理权限，如要发起诉讼应为产权所有方，或者产权方特别授权，故丰台教育中心诉讼主体不适格。二、丰台教育中心于2018年11月16日出具的《出租房屋到期腾退通知书》，抬头为中国下一代教育基金会，但接收单位和接收人都不是基金会或基金会工作人员，丰台教育中心与基金会协议中明确写有基金会座机电话。同时，基金会也未收到北京市常鸿律师事务所于2019年1月16日签发的律师函。三、上述提到的资料，均为2019年11月28日基金会从丰台法院领取。四、下一代基金会与丰台教育中心2018年10月17日签署的协议，合同有效期为2018年1月1日至2018年12月31日。合同第九条约定，租赁期满后，合同自动终止，下一代基金会需按时将房屋（场地）归还丰台教育中心。第十一条也明确写明，租赁期满不再续租或合同解除，下一代基金会应按时搬出全部物品，将房屋（场地）交还丰台教育中心，超过7日房屋（场地）仍有余物的，视为下一代教育基金会自动放弃所有权，丰台教育中心有权处置。协议中示明确要求下一代教育基金会与丰台教育中心如何办理归还手续，且丰台教育中心也并未与下一代教育基金会办理交付使用手续。尽管我们没有收到丰台教育中心的告知函和其委托律所发出的律师函，从法院取得上述两份文件后，通知书和律师函明确表示2018年双方签署的协议已终止，且不再续约，律师函中函告我会，如未在收函7日内腾退完毕，视为基金会放弃对置放在租赁房屋内所涉物资、设备的所有权，委托人将自行处置。基金会对此无异议，且基金会与丰台教育中心均已履行各自合同约定的权利和义务。事实上基金会自合同期满后未使用此场所，也未借用此场所进行任何社会活动，场所没有基金会标识，也没有基金会的任何财物，基金会与现使用人也未建立任何关系。据我们了解，2019年至2020年1月，场所的使用人是中赣核北京投资发展有限公司，2020年8月20日我会再次去案件场地取证时，发现实际使用人标识变更为北京国心高科技发展集团有限公司，上述两家公司均与基金会没有任何关系。为保证人民法院判决书的严肃性，判决后可执行，故法院应追加被告。否则，判决书要去腾退的场地因非下一代教育基金会适用，且场地内也无下一代教育基金会任何物品，下一代教育基金会与场地使用人均为两个独立的法人主体，基金会不应承担场所2018年12月31日以后发生的任何费用，且无权利和义务要求实际使用人腾退该房屋。丰台教育中心辩称，同意一审判决。一、丰台教育中心是北京市丰台区教委下属独立法人单位，主要职能是管理教委下属的房地产，对教委所属的房产进行管理、维修、对外出租等。双方建立租赁合同时，房屋出租方即是丰台教育中心。下一代教育基金会所述丰台教育中心不具备主体资格不成立。二、丰台教育中心与下一代教育基金会建立租赁关系后，在合同到期时应及时归还承租房屋，但下一代教育基金会未履行该义务，由于下一代教育基金会的行为，导致丰台教育中心无法行使房屋所有权及相关权利。下一代教育基金会应支付相应的房屋使用费并有义务在合同期满后交还房屋。三、下一代教育基金会所述合同期满后房屋实际使用人与其是如何建立合作或转租关系的，丰台教育中心并不知情，下一代教育基金会也从未通知丰台教育中心。丰台教育中心向一审法院起诉请求：1.判令下一代教育基金会将位于北京市丰台区大成路六号院1号楼金隅时代中心写字楼七层的房屋（场地）腾空交还丰台教育中心；2.判令下一代教育基金会向丰台教育中心支付2019年1月1日至2019年9月20日的房屋使用费1015192元；3.判令下一代教育基金会向丰台教育中心支付自2019年9月21日起至实际归还房屋日的房屋使用费（按年租金1425174元的标准计算）；4.判令下一代教育基金会支付所欠的物业费、水电费、网络使用费等租赁期间发生的其他费用；5.判令下一代教育基金会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月15日，北京金隅大成开发有限公司向北京市丰台区教育委员会移交了金隅大成时代中心（青塔二期公建综合楼）写字楼7层17套房屋，该房屋所在的用地项目取得了建设用地规划许可证。庭审中，丰台教育中心认可上述移交的房屋即为北京市丰台区大成路六号院1号楼金隅时代中心写字楼七层办公用房。丰台教育中心系由北京市丰台区教育委员会举办。北京市丰台区教育委员会于2015年1月1日发出《关于增加北京市丰台区教育发展服务中心部分职能的通知》，载明丰台教育中心的职能包括：负责丰台区教委所属中小学校、幼儿园、职业成人校、校外教育机构及直属事业单位房屋、土地、教育装备等各类国有资产管理；负责全区教育系统重点建设规划项目的落实；负责对教委所属各单位的房屋安全、资源设施维护、综合防灾、后勤服务等工作进行业务指导；负责为职工住房补贴核算、校方责任险管理、学生装征订等事务性工作提供直接或辅助性的服务。2018年10月11日，丰台教育中心（出租方、甲方）与下一代教育基金会（承租方、乙方）签订《北京市教育系统房屋出租合同》，约定乙方租用甲方位于北京市丰台区大成路六号院1号楼金隅时代中心写字楼七层办公用房，房屋建筑面积为1405平方米，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为1425174元，租赁期间，水、电、暖气、煤气、电讯资费、绿化排污、垃圾费等，均由乙方负责；合同另约定，租赁期满不再续租或合同解除，乙方应按时搬出全部物品，将房屋（场地）交还甲方，超过7日房屋（场地）仍有余物的，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权处置。现租赁期限届满，双方当事人均确认双方未续签合同。现丰台教育中心要求下一代教育基金会腾空交还房屋并支付房屋使用费，下一代教育基金会不认可其占用房屋，称合同期满后从未占有使用过该房屋。庭审中询问下一代教育基金会在租赁期满后是否向丰台教育中心办理房屋交接手续，下一代教育基金会称未办理，亦未通知丰台教育中心其已经搬离。下一代教育基金会称该房屋的实际使用人系中赣核（北京）投资发展集团有限公司，并提交录音资料及视频资料佐证，其中一段视频资料中显示现场张贴的标识为中赣核（北京）投资发展集团有限公司，丰台教育中心对该证据不予认可，并表示暂不在本案中对中赣核（北京）投资发展集团有限公司主张权利。一审法院认为：丰台教育中心与下一代教育基金会之间签订的《北京市教育系统房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。现合同约定的租赁期限已经届满，双方未就续约达成一致，下一代教育基金会应当依约将涉案房屋腾空并交还给丰台教育中心。庭审中，下一代教育基金会抗辩称其已经在合同期满后搬离涉案房屋，但其明确表示并未向丰台教育中心办理房屋的交接手续，亦未通知丰台教育中心其已经搬离的事实，一审法院对于下一代教育基金会关于其已经搬离的抗辩意见难以采信，下一代教育基金会仍负有向丰台教育中心交还房屋的义务，在该项义务履行完毕之前，其仍应当向丰台教育中心支付房屋的占有使用费。故丰台教育中心要求下一代教育基金会腾空交还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于丰台教育中心主张的房屋使用费，其参照双方约定的租金标准，并未超出合理范围，一审法院对此予以支持。关于下一代教育基金会称丰台教育中心并非租赁房屋所有权人，故无权提起诉讼的抗辩意见，丰台教育中心提交了北京市丰台区教育委员会对丰台教育中心职责分配的文件，且租赁合同的出租人是丰台教育中心，故对于下一代教育基金会的该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于下一代教育基金会称房屋由案外人占有使用的抗辩意见，该意见并不当然导致下一代教育基金会向丰台教育中心交还房屋义务的免除，故一审法院对下一代教育基金会的该项抗辩意见不予采信。关于丰台教育中心要求下一代教育基金会支付所欠的物业费、水电费、网络使用费等在租房期间发生的其他费用，因丰台教育中心并未提供证据证明该项请求实际发生，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、中国下一代教育基金会于判决生效后七日内将北京市丰台区大成路六号院1号楼金隅时代中心写字楼七层办公用房腾空并交付给北京市丰台区教育发展服务中心；二、中国下一代教育基金会于判决生效后七日内向北京市丰台区教育发展服务中心支付房屋使用费（其中2019年1月1日至2019年9月20日期间的房屋使用费为1015192元，2019年9月21日起的房屋使用费按年租金1425174元标准，计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回北京市丰台区教育发展服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，下一代教育基金会称其租赁案涉房屋后，由与其合作的公司使用，合作到期后，其并不清楚合作公司是否将案涉房屋腾空。双方当事人二审期间均未提交新的证据，本院对一审经审理查明的事实予以确认。本院认为，本案中，丰台教育中心系经案涉房屋的产权方北京市丰台区教育委员会授权，对案涉房屋进行管理，且案涉房屋租赁合同系由丰台教育中心与下一代教育基金签订，故丰台教育中心有权主张案涉房屋的相关权利。虽然下一代教育基金会并未直接占有使用案涉房屋，但作为承租人，在租赁合同到期后，其有义务与丰台教育中心就案涉房屋进行交接，将案涉房屋腾空并交付丰台教育中心。因下一代教育基金会未与丰台教育中心办理案涉房屋的交接手续，未将案涉房屋交付丰台教育中心，故一审法院判决下一代教育基金会腾空并交付案涉房屋，支付自2019年1月1日至房屋实际交付之日的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。下一代教育基金的上诉理由均不成立，本院不予采信。综上所述，下一代教育基金会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13937元，由中国下一代教育基金会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年四月二日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟