天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1248号上诉人（原审原告、反诉被告）：王珠峰，男，1983年9月18日出生，回族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张猛，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：马悦，天津汇川律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:陈庆莲，女，1963年7月17日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王宇，天津华永律师事务所律师。原审第三人:天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市黑牛城道223号首层D区。法定代表人：张彤，总经理。委托诉讼代理人:袁琛，女，该公司员工。委托诉讼代理人:程庆彬，男，该公司员工。上诉人王珠峰与被上诉人陈庆莲及原审第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司（以下简称金乐家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初2375号民事判决，本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王珠峰上诉请求：支持上诉人的全部一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未于约定的2020年3月31日前缴足房款，系根本违约在先；2、涉案房屋两处封闭空间系开发商赠送，并非违建，即使被上诉人对赠送不认可，也不构成可撤销合同的重大误解。被上诉人陈庆莲辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人金乐家公司述称，同意一审判决。王珠峰向一审法院提出本诉请求：1.判令陈庆莲支付王珠峰违约金31.4万元（按成交价的20%计算违约金应为46.4万元，扣除已付定金15万元）；2.判令陈庆莲按每个工作日房屋成交价0.1%的价格向王珠峰支付延迟履行违约金16240元；3.诉讼费由陈庆莲承担。陈庆莲向一审法院提出反诉请求：1.撤销王珠峰与陈庆莲签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令王珠峰返还房屋定金15万元；3.判令天津市金乐家房地产经纪有限公司（以下简称金乐家公司）返还居间服务费46400元、评估费1000元、贷款服务费600元；4.判令王珠峰与金乐家公司共同赔偿陈庆莲损失5万元；5.案件受理费、证据保全费900元由王珠峰承担。一审法院认定事实：2019年12月22日，金乐家公司工作人员带陈庆莲实地看过涉案房屋后，王珠峰、陈庆莲及金乐家公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定王珠峰将其位于津南区××镇××路××号房屋，建筑面积91.58平方米，以232万元价格出售给陈庆莲，王珠峰应在60个工作日内注销房屋抵押，陈庆莲应于2020年3月31日前筹齐首付。该合同约定该房屋以现状出售，买方已在金乐家公司陪同下实际看房，买方不得据此拒绝交易，否则视为根本违约；因违约方导致合同目的不能实现的，守约方可向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；卖方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和有关关系，补充协议及《物业交接表》所列出的房屋附属设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方，买方对卖方出售的该房屋具体情况充分了解，自愿购买该房屋。当日，陈庆莲给付王珠峰定金2万元，次日给付定金13万元。陈庆莲支付金乐家公司居间服务费4.64万元、评估费1000元、贷款服务费600元。涉案房屋系由金乐家公司提供装修、家具，陈庆莲发现家具有瑕疵，与金乐家公司协商维修、更换。2020年3月10日，王珠峰结清涉案房屋贷款。2020年4月4日，陈庆莲致电王珠峰妻子表示因不满意金乐家公司的服务，不再继续履行合同，王珠峰妻子则要求继续履行合同。2020年4月12日，陈庆莲丈夫致电金乐家公司工作人员，表示该房屋存在违章搭建问题，看房时未告知该情况；金乐家公司则表示涉案房屋能够过户，不应视为存在违章建筑，是开发商赠送的面积搭出来做了卧室。2020年4月13日，王珠峰提起本案诉讼。2020年4月14日，王珠峰向陈庆莲邮寄了《解除房屋买卖合同关系告知书》，通知陈庆莲即日起解除房屋买卖合同，房屋将另行出售。次日，陈庆莲收到该通知。2020年4月24日，陈庆莲起诉要求撤销涉案合同，后撤回起诉，在本案中提出反诉请求。诉讼中，王珠峰在原审庭审中称朝南面的露台封起来做小卧室，朝北面的露台封起来做洗衣间，原来开发商交付房屋时就有地面，只是封了窗户，王珠峰向物业公司交款1.2万元，由开发商统一搭建，不交钱的业主不给搭建。金乐家公司在原审庭审中称，搭建的地方为露台，不在房产证记载的面积中，只是封上了窗户。法院调取该栋楼房剖面图显示，涉案房屋所在楼房建筑设计三层、五层、七层房屋仅南向有花园露台，二层、四层、六层仅北向有花园露台。一审法院认为，本案中双方的争议焦点即为该合同是否因重大误解而订立。构成重大误解，需要当事人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失。合同各方应当遵循诚实信用原则，对于房屋交易而言，房屋现状与房屋产权证所载内容会对买受人意思表示的形成产生重大影响。针对房屋现状与房产证所载不同之处，房屋出卖人和居间人应向买受人尽到必要说明、告知义务，这也符合《房屋买卖居间合同》的约定。根据原审庭审查明的情况，该房屋南向搭建部分系封闭原有花园露台而得，北向扩建部分则搭建在二层房屋花园露台搭建后的房顶上。即使如王珠峰所示向物业公司交费由开发商统一建造，因该部分改扩建工程图纸未备案，亦未重新取得建设工程规划许可，不符合《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定。事实上，仅有南向花园露台可算开发商赠送（在备案的施工图上有规划设计），南向花园露台搭建部分和北向扩建部分为王珠峰自费，且无任何凭据能够证明两处分封闭空间系开发商赠送。而针对涉案房屋存在的南北两处与产权证不一致的改扩建情况，出卖人和居间人均介绍属开发商赠送。由此造成陈庆莲对交易标的产生误解，直接影响订约的目的和重大利益。符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定的情况，王珠峰与陈庆莲间的买卖合同应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故王珠峰收取的定金15万元，应当返还陈庆莲。对于陈庆莲主张的损失赔偿问题，其为收集证据支付的费用900元证据保全费，不属于因此纠纷产生的直接损失，一审法院对该项主张不予支持；对其主张5万元损失，仅表述包括利息损失，但未提交具体计算依据，一审法院参考一年期贷款市场报价利率计算15万元定金自交付日至本判决作出日的利息酌定损失金额4500元，王珠峰作为过错方应当赔偿王珠峰该项损失。金乐家公司自愿返还陈庆莲评估费600元和贷款服务费1000元，一审法院照准。对于陈庆莲要求金乐家公司返还居间服务费并赔偿损失的主张，因本案系王珠峰与陈庆莲之间的房屋买卖合同纠纷案件，而陈庆莲与金乐家公司之间系居间合同关系，并非同一法律关系。居间合同的内容虽在涉案《房屋买卖居间合同》中体现，但陈庆莲与金乐家公司之间的居间合同并不属于房屋买卖合同的从合同，在本案中不应一并处理，陈庆莲应另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第五十八条的规定，判决：一、撤销王珠峰与陈庆莲签订的《房屋买卖居间合同》；二、王珠峰于判决书生效后七日内退还陈庆莲定金15万元；三、王珠峰于判决书生效后七日内赔偿陈庆莲经济损失4500元;四、金乐家公司判决书生效后七日内退还陈庆莲评估费1000元和贷款服务费600元；五、驳回王珠峰的诉讼请求；六、驳回反诉陈庆莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6253.6元，由王珠峰负担。一审反诉费案件受理费2510元，陈庆莲负担560元，王珠峰负担1950元。因王珠峰已预交诉讼费8260元，法院退还王珠峰诉讼费56.4元。二审审理期间，上诉人提交的证据有：北京赛瑞斯国际工程咨询有限公司出具的情况说明一份、现场照片两张、津南区不动产管理局提供的不动产登记管理证明及房管局系统截屏的查询证明，上述证据以证实案涉房屋两处赠送部分的搭建系统一搭建，不属违章建筑。被上诉人对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。本院的认证意见为上述证据的真实性予以认定，但不能证实上诉人的证明目的。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的该部分事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人在签订和履行《房屋买卖居间合同》过程中是否存在过错，应如何承担责任。上诉人与被上诉人在签订《房屋买卖居间合同》过程中，上诉人未明确告知被上诉人所售房屋现状与所有权证存在不同之处，造成被上诉人重大误解，故一审法院在双方均表示不愿继续履行合同的情况下，认定合同撤销，符合法律规定，本院予以维持。关于上诉人与被上诉人的过错责任问题，房屋买卖对于双方而言应属重大交易，上诉人未履行明确告知义务，存在一定过错，被上诉人未尽到谨慎注意义务，亦存在一定过错。故本院结合双方的过错和损失，认定各自承担相应责任，即上诉人本诉主张的违约金和被上诉人反诉主张的损失，均不予支持。一审判决的其他事项，因双方无异议，本院予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持天津市津南区人民法院（2020）津0112民初2375号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销天津市津南区人民法院（2020）津0112民初2375号民事判决第三项、第六项；三、驳回上诉人王珠峰的诉讼请求；四、驳回被上诉人陈庆莲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6253.6元，由上诉人王珠峰负担。一审反诉费案件受理费2510元，由上诉人王珠峰负担1581元、被上诉人陈庆莲负担929元；二审案件受理费8595.1元，由上诉人王珠峰负担5415元、被上诉人陈庆莲负担3180.1元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年四月二十九日法官助理曹丽霞书记员梁哲琦