河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4841号上诉人（原审被告）：褚立民，男，汉族，1959年4月2日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）：胡筠，女，汉族，1964年3月23日出生，住郑州市金水区。上诉人共同委托诉讼代理人：张乐园，河南洺水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵利，女，汉族，1970年10月26日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张子辰，河南六齐律师事务所律师。上诉人褚立民、胡筠因与被上诉人邵利房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初28176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚立民、胡筠上诉请求：1.请求依法撤销（2020)豫0105民初28176号民事判决书，改判返还被上诉人购房款60万元、车位款14万元及转让费25万元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决错误，适用法律错误。1、上诉人和被上诉人签订的《单位购房指标转让协议书》违反《房地产管理法》的强制性规定，应属于无效协议。双方签订该协议时，直到目前该协议书所指房屋未取得产权证书，根据《房地产管理法》三十八条第六项规定，“依法未领取权属证书的房地产，不得转让”，双方签订协议时明知房产状况可能造成实现合同目的不能，签订的协议本身违反法律的禁止性规定。2、被上诉人家庭已经有两套以上自住用房，被上诉人家庭购房资格受郑州市购房限购政策限制，按照我市限购政策不能购买住宅性质房屋。虽然我市的限购政策狭义上不属于法律范畴，但该政策是我市响应中央号召结合我市实际情况在中央政府的授权下，为了遏制房价非理性上涨，保护未购房者的购房权以及生存权而制定的，双方签订的协议对抗政府购房政策，损害民生利益，双方协议应属无效。3、双方签订的协议涉及内容为上诉房单位福利房，该房屋涉及福利性质，是机关、事业单位对单位工作人员给予的福利，不同于普通商品房，转让购房指标损害社会公共利益，此行为不应得到鼓励，反而应得到法律的禁止。4、一审法院判决上诉人承担违约金并赔偿房屋差价损失缺乏事实根据和法律依据，更缺乏合理性。从双方的聊天记录内容，以及被上诉人向上诉人发银行卡号这一行为，足以认定双方就解除协议达成一致意见，故上诉人不存在违约情形。上诉人共收到被上诉人60万元购房款，一审法院却判决赔偿120万元（违约金＋房屋差价损失），让人不能服判。因此，请求贵院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。邵利辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人与被上诉人签订的《单位购房指标转让协议书》为合法有效的合同。上诉人主张双方签订的《单位购房指标转让协议书》属无效合同，无事实及法律依据。双方经协商一致，自愿签署了《单位购房指标转让协议书》，协议中明确约定了双方的权利与义务，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订协议时，郑州市尚未出台限购政策，故并未违反当时的政策。被上诉人其他住房不能成为上诉人违约的理由，而且2020年10月23日双方见面协商时，被上诉人提出了多种解决的方法，上诉人均予以拒绝，并明确表示拒绝继续履行协议。因此，上诉人主张协议违反政府购房政策属于无效，没有法律依据。二、双方签订的协议与是否为单位福利房性质无关，且案涉房屋不是单位福利房，上诉人相关主张不能成立。案涉房屋为省直多家单位的团购房，房屋开发手续齐全，为普通商品房性质，不具备所谓的单位或个人福利的性质，且可以正常交易。上诉人主张转让案涉房屋损害社会公共利益，没有任何依据。三、上诉人主张其不存在违约情形，故不应承担违约责任，没有事实及法律依据。上诉人为获得巨额不当利益而恶意毁约，应承担全部赔偿责任，一审判决对此认定正确。上诉人将案涉房屋转让给被上诉人，并收取了25万的转让费，并非无偿转让，上诉人已从中获利。被上诉人分多笔向上诉人支付了包含25万元转让费在内的共99万元整，已经超出了案涉房屋在网签备案时的全部价值。上诉人在未告知被上诉人的情况下私自与开发商网签商品房买卖合同，将房屋备案登记在自己名下；并隐瞒上述情形，谎称单位整理资料，将被上诉人持有的认购合同原件及房款收据原件骗走，之后即明确告知被上诉人不再履行双方的协议，完全属于恶意。被上诉人是通过同事兼好友胡姌（上诉人胡筠的妹妹）介绍并购买了案涉房屋，上诉人毁约后，褚立民发给胡姌的微信中说：“．．．公司愿意以200万回购，立刻兑现，200万呀！一般人是不会无视它的，而我其实就是一般人，一激动就签字了。见利忘义、见钱眼开的含义我才体会到。实在是对不起，请原谅我的自私。”由此可见，巨额的非法利益才是上诉人毁约的原因，上诉人应对此承担全部责任。上诉人以被上诉人交付的资金缴纳了房款，占用被上诉人的资金长达四、五年，在案涉房屋大幅增值的情况下，为获得非法利益而恶意毁约，事实清楚，证据确实充分，上诉人应当将其因违约获得的利益赔偿给被上诉人。事实上，根据被上诉人在案涉房屋售楼部取得的置业计划单和相关房产网站显示的二手房信息，案涉房屋目前的增值金额至少为170余万元，一审判决确定的赔偿金额尚不足以完全弥补被上诉人因此造成的损失，上诉人仍获得有巨额不当利益，一审判决综合全案对赔偿金额已经作出了正确、合理的认定，实际上对上诉人一方仍然是相对有利的，对其来说无任何不当之处。综上所述，请求二审法院本着不应使违约者获利的审判原则，保护守约者的合法权利，依法公平公正审理本案，驳回上诉人的上诉请求。邵利向一审法院起诉请求：一、二被告退还原告购房款60万元、车位款14万元及转让费25万元；二、二被告支付原告违约金25万元；三、二被告赔偿原告房屋差价损失120万元及车位差价损失2万元；四、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：1、2016年8月20日，原告与被告褚立民签订《单位购房指标转让协议书》一份，协议约定：甲方：褚立民，乙方：邵利,经友好协商，就甲方向乙方转让河南省同晟置业有限公司组织的河南省发展和改革委员会商品房购买指标事宜达成以下协议：甲方为河南省价格成本调查监审局职工，负责以自己名义代理乙方报名参加同晟置业组织的商品房购买活动；甲方在收到乙方购房相关款项后，代理同晟置业缴房款；在乙方与河南省同晟置业签订购房合同前，甲方负代理或协助乙方办理购房中的相关手续；在乙方与同晟置业签订购房合同前，甲方不得将此房转让给他人；甲方作为名义的购房人，不享有与购房相关的权利，不承担购房引起的损失;上述购房包括160平方米住宅壹套；乙方负责提供购房相关资金，在签订合同改名前通过甲方向同晟置业支付；购房资金属于乙方，在此次购房因故取消时，甲方应在十个工作日内将购房款和转让费退还乙方；乙方享有购房的相关权利；甲方转让购房资格并提供签订合同改名等相关服务，可获得乙方支付的人民币25万元整；本协议签订完毕后，支付转让费10万元，剩余转让费15万元于2017年1月底之前支付完毕；由于目前该房屋具体房价未确定，双方不得以价格波动为由取消该交易或变更转让费；甲方配偶及其他继承人无权收回该购房指标；购房过程中，若甲方违约，需全额退还乙方所支付的购房款，并双倍返还乙方已支付的转让费:若乙方违约，则甲方不再退还转让费。甲方签字处有被告褚立民签字，乙方签字处有原告邵利签字。2、2016年7月17日、2016年7月23日、2017年1月3日、2017年6月27日、2018年9月20日，原告通过其配偶马希飞向被告胡筠银行卡分别转账10万元、30万元、15万元、30万元、5万元，以上共计90万元；2018年11月4日，原告向案外人河南天地东苑置业有限公司转账9万元。3、2016年8月20日，被告褚立民向原告出具《收条》一份，载明：收到邵利买房费壹拾万元整，收款人褚立民。2017年1月31日，被告褚立民向原告出具《收条》一份，载明：今收到邵利的省发改委内部商品房指标转让费壹拾五万。收款人：褚立民。原告提交河南同晟置业有限公司（出卖人，甲方）与被告褚立民（买受人，乙方）签订的协议书一份，约定：乙方自愿认购甲方开发的位于规划××路与××交叉口××城·××Ｃ地块商品房壹套：3幢2单元12层1201号，建筑面积158平方米（最终以房管局实测面积为准），单价6245元/m2。同时，乙方认购车位1个，具体车位编号为C-B026，车位总价14万元，已收定金5万元。协议书上加盖蓝城诚院项目部销售专用章。原告提交河南同晟置业有限公司出具的收据二份，分别载明：今收到褚立民诚意金30万元、30万元。原告提交河南天地东苑置业有限公司出具的收据二份，分别载明：兹收到褚立民车位定金5万元；兹收到褚立民车位尾款9万元。5、2020年5月21日，河南天地东苑置业有限公司作为出卖人与褚立民作为买受人签订商品房买卖合同（合同号：D20005998302）一份，载明：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为D1038，买受人购买的商品房位于郑东新区××沙园区玉溪××、××、××道××、××单元××房，建筑面积共153.8平方米，单价为每平米6245元。同日，该商品房买卖合同加盖郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心联机合同备案专用章。6、原告提交其与被告褚立民的微信聊天记录显示，2020年10月9日褚立民：邵利，实在对不起给你发这个微信，房子过户改签实在是作不到了，房地产公司规定除非是直系亲属，房本更是遥遥无期，考虑再三你们还是放弃吧，我会先把本金约100万（75万房款＋25万佣金）尽快先打给你，利息我们再慢慢商量。胡姌事前不知道，也是刚刚知道，正在暴跳如雷，非常伤心，不能怨她，一切责任都是我的。7、原告提交2020年10月23日原告及其配偶马希飞与二被告的谈话录音一份，内容为：褚立民：这个事早晚都得说，事情到这一步了，改签我们也咨询了多少次做不了，变成你们的名或别人的名做不了，再一个这房子据说手续不太全，等到房本下来不知道若干年了。邵利：但我那天去楼盘，我看预售证、技术许可证什么都有啊。褚立民：他们对外是这样说的，但是就算是房本下来了，五年内也不能交易，而且这中间改签不容易，将来房本落到我头上，这中间又不知道若干年了，这时间太长了，到时间都会很被动。邵利：我们两年前选房的时候都听说单位不允许直接转给其他人，得是自己直系的，我当时给胡姌说，胡姌说到时候允许上市时咱相当于二手房交易一下。褚立民：咱想的时候，那时候想着，那时候还没有限房了，没多久就限房了。马希飞:当时咱签约时还没有限购，改名不改名咱不确定，当时咱们签协议时说你们帮助我们去改这个名，我们掏点钱，咱们当时是这样约定的吧，现在如果改不了名，现在它手续齐全预售证啥都有，等办了房本，再走过户也是可以的，咱可以再约定这个，你们不能现在也不商量，直接来这一事，这不太合适吧。胡筠：主要还是不能改名马希飞：改名不能改名，可以商量，不能一刀切给他切断。邵利：我们想着过几年相当于二手房交易一下，产生的费用我们出，我们还想要这个房子，我们没有这么多钱，就想着这怪便宜，到时候再产生费用我们来出就行了，我们委托哥，算是我们要这个房子，我们没有想着放弃这个房子，我想着还是想要这个房子，过几年允许交易的话，我们再转，产生的费用我们来出。我们约定一下，能正式办房本的时候，我再去办就行了。8、庭审中，原告明确第三项诉讼请求计算方式为根据原告购买的房屋价格6245元与目前市场价格17500元的差价计算的，这个是一个大致的数额，实际要高，以诉状主张为准。车位差价是因目前的车位价格18万元与当时的购买车位14万的差价计算的，以诉状主张为准。一审法院认为：原被告签订的《单位购房指标转让协议书》，系双方真实意思表示，该内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，被告辩称该协议因违反法律的强制性规定而无效，依据不足，该院不予采信。双方协议约定被告将购房指标转让给原告，后二被告明确表示不再继续履行合同，原告诉请二被告返还购房款60万元、车位款14万元，转让费25万元，被告对此亦无异议，故该院予以支持。二被告未能按合同约定履行义务构成违约，致使原告合同目的无法实现，故被告应当按照合同约定支付违约金，故原告诉请被告支付25万元违约金，有事实和法律依据，该院予以支持。合同约定的违约金不足以弥补原告实际损失时，原告主张被告赔偿原告损失并无不当，被告赔偿的损失额应当相当于因违约造成的实际损失，包括合同履行后的可得利益损失，结合原告提交的证据并参照涉案房产周边区域价格，原告主张房屋差价损失为120万元，并未不当，扣除该院已支持的违约金25万元，故二被告仍应赔偿原告差价损失95万元，原告主张的车位差价损失，证据不足，该院不予支持。鉴于本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故应使用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告褚立民、胡筠于本判决生效后十日内返还原告邵利购房款60万元、车位款14万元及转让费25万元；二、被告褚立民、胡筠于本判决生效后十日内赔偿原告邵利违约金25万元；三、被告褚立民、胡筠于本判决生效后十日内赔偿原告邵利房屋差价损失95万元；四、驳回原告邵利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13240元，由原告邵利负担1453元，被告褚立民、胡筠负担11787元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。同时，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，双方签订的《单位购房指标转让协议书》，系双方真实意思表示，该内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，上诉人称该协议因违反法律的强制性规定而无效，依据不足，不予支持。褚立民、胡筠上诉主张不应支付违约金及房屋差价损失。褚立民与邵利签订的《单位购房指标转让协议书》载明，甲方（褚立民）负责以自己名义代理乙方（邵利）报名参加河南省同晟置业有限公司组织的商品房购买活动……甲方转让购房资格并提供签订合同改名等相关服务，可获得乙方支付的人民币25万元整……若甲方违约，需全额退还乙方所支付的购房款，并双倍返还乙方已支付的转让费。协议履行过程中，褚立民明确表示不再继续履行该协议约定的义务，致使合同目的无法实现，褚立民、胡筠应当按照合同约定支付违约金25万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院参照涉案小区、周边区域的房产价格，以及开发商回购房产价格，认定邵利主张的房屋差价损失120万元，在扣除违约金25万元后，褚立民、胡筠仍应赔偿差价损失95万元，并无不当。褚立民、胡筠的上诉请求依据不足，不予支持。综上所述，上诉人褚立民、胡筠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人褚立民、胡筠负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年四月二十三日书记员 李明雪