北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书(2021)京0102民申19号再审申请人（案外人）：王玉珍，女，1960年2月12日出生，汉族，北京花香花卉市场退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗贵璠，北京市民博律师事务所律师。被申请人（原审原告）：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：杨毓，行长。委托诉讼代理人：杨颖，北京市中尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉小丽，北京市中尊律师事务所律师。被申请人：李秀英，女，1965年2月25日出生，汉族，北京市花香公司退休职工，住北京市西城区。中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行）与李秀英借款合同纠纷一案，本院于2018年5月29日作出了（2017）京0102民初20271号民事判决书，已发生法律效力并强制执行。李进提出执行异议，北京市西城区人民法院于2019年11月7日作出裁定，驳回其异议。2020年2月16日李进去世，其配偶王玉珍对裁定不服，认为原审判决书错误，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王玉珍申请再审称，王玉珍与李进系夫妻关系，李进于2020年2月16日因病死亡。坐落于丰台区XX四区xx号楼X层X-XXX号房产（原房产证号为：京XXXX号，登记日期为2007年6月22日），原登记在李进名下，是李进和其配偶王玉珍的夫妻共同财产。据了解，2010年8月30日，被申请人中国民生银行股份有限公司北京分行与被申请人李秀英签订的《个人购房借款合同》编号为：个房贷字第xxxx号。约定李秀英向民生银行北京分行借款145万元，借款期限自2010年8月30日至2030年8月30日，借款用途为购买坐落于北京市丰台区XX四区xx号楼X层X-XXX号的房产，贷款利率为4．75%，还款方式为受托支付。同时约定：李秀英以其名下位于北京市丰台区XX四区xx号楼X层X-XXX号的房产向民生银行北京分行提供抵押担保，民生银行北京分行对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款，有权优先受偿。2017年7月，被申请人中国民生银行股份有限公司北京分行起诉被申请人李秀英，要求依据《个人购房借款合同》偿还借款本金及利息，并以该涉案房产作为优先受偿，北京市西城区人民法院（2017）京0102民初第20271号民事判决书支持了中国民生银行股份有限公司北京分行的诉讼请求。2018年该案进入执行阶段，得知情况后，向西城区人民法院提出执行异议申请，继而进行执行异议之诉，均被西城区人民法院驳回。经查询得知，该涉案房产于2009年5月5日通过房屋买卖的形式转移登记至米佳名下，又于2010年9月2日以房屋买卖的形式转移登记至李秀英名下。经丰台区人民法院（2017）京0106民初2554号民事判决书查明，涉案房产系李莎莎（李进之女）利用非李进本人签字并经北京市中信公证处公证的《委托合同》，代理李进与米佳签订《存量房屋买卖合同》，被告于2009年5月5日为米佳办理房屋转移登记手续。该《存量房屋买卖合同》已被依法确认无效，该判决书已生效。经丰台区人民法院（2018）京0106民初23616号民事判决书认定，米佳与李秀英2010年9月2日签订的《存量房屋买卖合同》亦被确认无效，李秀英不服一审判决上诉后，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终11449号民事判决书依法维持原判。2019年11月22日，李进将北京市规划和自然资源委员会、米佳、李秀英起诉至北京市丰台区人民法院，请求依法撤销2009年5月5日为米佳颁发房屋所有权证书的行政行为，依法撤销2010年9月2日为李秀英颁发房屋所有权证书的行政行为。李进死亡后，王玉珍作为李进的配偶申请继续参与诉讼。2020年6月19日丰台区人民法院（2020）京0106行初39号行政判决书判决撤销北京市规划和自然资源委员会2009年5月5日为米佳颁发x京房产证丰字第XXXXX号房屋所有权证书的行政行为；（2020）京0106行初38号行政判决书判决撤销北京市规划和自然资源委员会2010年9月2日为李秀英颁发X京房产证丰字第XX号房屋所有权证书的行政行为。一审判决后，李秀英不服一审判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院（2020）京02行终872号行政判决书和（2020）京02行终852号行政判决书依法驳回李秀英的上诉，维持一审判决。申请人认为，二被申请人既然签订《个人购房借款合同》约定以李秀英名下位于北京市丰台区XX四区xx号楼X层X-XXX号的房产向民生银行北京分行提供抵押担保，民生银行北京分行对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款，有权优先受偿。民生银行北京分行作为抵押权人，应当对该涉案房产的所有权登记、居住、使用情况尽谨慎的实地审核之义务，申请人王玉珍及其配偶一直在涉案房产内居住，有原始购买合同及房屋所有权证书，而被申请人民生银行北京分行因未尽审慎审查之义务，违反相关业务操作流程，导致李秀英与其签订的《个人购房借款合同》严重损害了申请人的合法权益，故诉至法院。民生银行辩称，一、民生银行与李秀英签订的《个人购房借款合同》约定了借款金额、用途及担保方式等内容，该合同是双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫及恶意串通情形，也未以合法形式掩盖非法目的，且不违反法律、从政法规的强制性规定，应合法有效。民生银行与李秀英之间的贷款发生在2010年，民生银行因李秀英逾期还款向法院提起诉讼发生在2017年，现王玉珍依据2018年及以后的判决提出各种异议，民生银行认为，申请人、米佳和李秀英之间为亲属关系，存在恶意串通、损害民生银行抵押权的可能性。二、民生银行与李秀英依法办理了抵押登记，民生银行取得房屋他项权证，已尽谨慎审查义务。民生银行在办理贷款过程中，核实了涉案房产证及登记信息，涉案房产登记在出售人米佳名下。评估公司对抵押房产出具了评估报告，根据评估报告的记载，评估人员于2010年5月28日现场勘验了涉案房产并入户拍摄了照片；核实了房屋买卖合同的网签情况。售房人米佳向民生银行出具了已收到首付款的《收条》。李秀英取得了房屋所有权证。后双方办理了房屋抵押登记手续。民生银行在取得《房屋他项权证》后，才向借款人发放了贷款。根据物权法的规定，物权以登记公示为准，涉案房产登记在米佳名下，民生银行基于对国家有权部门公示信息的信赖和米佳与李秀英签署并网签的房屋买卖合同，和李秀英签订了借款合同，并以涉案房作抵押，符合法律规定，并非民生银行所称未尽审慎审查义务。三、虽然涉案房产在设立抵押后于2018年被判归李进所有，但民生银行设立抵押时是善意第三人，其抵押权合法有效，应受到法律保护。根据物权法的规定，民生银行抵押权的取得完全符合善意取得制度的条件。民生银行办理贷款时涉案房产登记在米佳名下，米佳有权将涉案房屋转让给李秀英。民生银行在发放贷款前，米佳和李秀英提交了贷款所需材料，并在房屋买卖手续已经办妥的情况下，才发放了该笔贷款。因此，民生银行办理贷款、发放贷款是基于善意。民生银行履行了发放贷款，为抵押权的获得支付了对价，符合物权法第一百零条的规定。民生银行已经办理了抵押登记手续，取得了他项权证，依法履行了法定的登记程序。四、法律对第三人善意取得不动产物权情况下原产权人的权利救济措施作出了明确规定。根据物权法第一百零六条的规定，受让人依照前款规定取的不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无权处分人请求损害赔偿，因而，如果申请人的权利受损，应向无权处分人要求赔偿损失。不应通过侵害其他物权人的方式保护产权人的利益。综上，请求法院驳回申请人的再审申请。李秀英辩称，不同意申请人的再审申请。北京市丰台区人民法院于2018年5月28日出具的（2017）京0106民初2554号民事判决书，判决涉及丰台区XX区xx号楼X层XXX号房屋，该房屋的户主是李秀英，但案件审理过程中，李秀英全程不知情。李秀英于2019年10月份才通过丰台区人民法院档案室该案件的相关材料。虽然该案审理的是李进与米佳之间房屋买卖合同，但是米佳随后将涉案房屋卖给了李秀英。李秀英自2010年9月2日获得涉案房屋所有权后就开始享有涉案房屋的一切相关权利，是本案的利益相关人，具有独立请求权。李秀英是按照法律规定的程序购买的涉案房屋，不应予以撤销。本院经审查认为：本案争议焦点是涉案房屋买卖合同无效是否必然导致房屋抵押合同无效。根据法律规定，主合同无效，从合同无效。但抵押合同是借款合同的从合同，而不是买卖合同的从合同，因此只有借款合同无效才能导致抵押合同无效。李秀英为购买涉案房屋向民生银行贷款，双方就借款达成了合意，且签订了书面的借款合同，民生银行实际发放了贷款，该借款合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，因此本案不存在借款合同无效导致抵押合同无效的情形。民生银行与李秀英签订涉案房屋买卖借款合同时，涉案房屋的所有权登记在李秀英名下，故从物权公示公信角度，民生银行有理由相信房屋权属证书记载的权利人即为房屋所有权人，且双方办理了抵押登记，民生银行实际支付了借款，故民生银行属于善意取得第三人。综上，王玉珍的再审申请理由不能成立，不符合法律规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回王玉珍的再审申请。审判长 姜 涛审判员 刘 珍审判员 李彦周二〇二一年四月十三日书记员 唐 潮