湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2746号上诉人（原审原告）：朱月月，女，1990年6月10日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：唐辉，湖南宏声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南福晟房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号万达广场A座36楼。法定代表人：熊伟，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄林燕，女，系公司员工。上诉人朱月月因与被上诉人湖南福晟房地产开发有限公司（以下简称福晟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人朱月月上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人福晟公司向上诉人朱月月退还剩余购房款191549.00元，并从2020年10月1日起按照逾期款项即191549.00元的日万分之三的标准向朱月月支付违约金；3.朱月月所支付的律师费30000元应当由福晟公司承担；4.一、二审诉讼费用由福晟公司负担。事实和理由：一审法院认定事实与适用法律错误。一、《和解协议》系双方真实意思表示、且不违反法律法规，应当支持《和解协议》的全部内容。基于房屋买卖合同纠纷上诉人于2020年7月1日向一审法院提起诉讼，要求解除合同并按照约定支付赔偿金，一审第一次开庭后，上诉人于2020年9月9日与被上诉人签订《房屋权益转让协议》、《和解协议》，两份协议对上诉人与被上诉人之间的权利义务进行了重新约定。《和解协议》对解除《长沙市商品房买卖合同》并与新购买人签署《房屋权益转让协议》的具体流程、支付方式，以及违约责任进行了明确约定。一审法院认定“被上诉人应该退还上诉人的款项为186341.00元，上诉人所支付的30000元律师费不予支持”变更了《和解协议》的内容，系认定事实与适用法律错误。三、《和解协议》中明确约定了“剩余款项为191549.00元，逾期支付违约金的标准为每日万分之三。”一审法院却对上述事项予以了变更。四、《和解协议》中明确约定了“上诉人为维护自己合法权益所支付的律师费由被上诉人承担。”上诉人提供了《委托代理合同》、律师费发票予以证明，被上诉人对此主张没有异议。一审法院对上诉人主张的律师费予以“遗漏”，违背了法律与客观事实。五、本案系被上诉人单方责任引发，全部诉讼费用应由被上诉人承担。被上诉人福晟公司答辩称：一、上诉人计算违约金的基数应当以应退未退购房款为限，维修基金并不属于购房款，且维修基金并非由被上诉人使用，故不应计算维修基金的违约金。二、上诉人在一审中仅明确要求被上诉人按照银行同期贷款利率计算。在二审中变更增加主张按日万分之三计付违约金及律师费诉请不符合法定程序，上诉人应就其在二审中变更增加的诉请，另行起诉。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。上诉人朱月月向一审法院起诉请求：1.解除朱月月和福晟公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》；2.判决将朱月月购买的涉案房屋退房给福晟公司，福晟公司将收取朱月月的全部购房款项人民币336341元退还给朱月月，并按照银行同期贷款利率支付利息至购房款项全部返还给朱月月止。3.判决福晟公司向朱月月支付违约金人民币336.34元；4.判决福晟公司向朱月月支付赔偿金人民币336.34元；5.判决福晟公司赔偿朱月月已经交纳的印花税人民币12981.19元、维修资金5208元、不动产工本费10元、产权登记费550元；6.判决本案全部诉讼费及其他相关费用由福晟公司承担。一审法院认定的事实：2018年7月24日，朱月月（买受人）与福晟公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为：201802942007。合同约定，朱月月购买福晟公司开发的位于长沙市开福区××路××号××栋××层××号房屋，规划用途为办公。建筑面积为43.40ｍ2，其中套内建筑面积32.50ｍ2，分摊建筑面积10.91ｍ2，该商品房单价为每平方米人民币7749.79元，总价为336341元。买受人采取一次性付款方式付款，首付款（含定金）336341元于本合同签订之日支付。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付经验收合格，并双方按照补充协议的相关约定执行的商品房。第九条，关于城市基础设施约定，燃气在2019年12月31日达到接通条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿金额为买受人已付款的0.1%。出卖人除按本条约定承担违约责任和采取补救措施外，不承担其他法律责任。朱月月分别于2018年7月24日向福晟公司支付购房336341元、支付不动产工本费10元、产权登记费550元，7月25日向长沙税务局缴纳契税12812.99元、印花税168.2元，7月25日向长沙市物业维修资金管理中心缴纳物业维修基金5208元。另查明，2020年9月9日，朱月月（甲方）和福晟公司（丙方）、案外人孙炎（乙方）签订《房屋权益转让协议》：内容约定：1、2018年7月24日，甲方与丙方签订《长沙市商品房买卖合同》，购买丙方开发的福晟世家小区28号栋2007号房（以下简称“该商品房”），并按合同约定一次性支付了全部购房款、契税、物业维修基金等款项。2、甲、乙双方已就甲方将其在该商品房《长沙市商品房买卖合同》下的全部权利义务转让给乙方达成一致，丙方同意配合该转让。有鉴于此，三方经平等协商，达成协议如下，以兹各方共同遵守：一、本协议签订后，甲方与丙方间关于该商品房的《长沙市商品房买卖合同》解除，甲、丙方共同前往房管部门办理撤销网签手续；二、乙、丙方同意就该商品房另行签署《长沙市商品房买卖合同》；三、甲方在该商品房的《长沙市商品房买卖合同》下已交纳的购房款336341元、物业维修基金5208元直接无息转为乙方在另行签署的《长沙市商品房买卖合同》下应支付的相应款项，丙方予以同意；四、本协议签署时，乙方支付甲方人民币15万元，剩余款项191549元（购房总款336341元+维修基金5208元-150000元）在甲丙方间的《长沙市商品房买卖合同》撤销网签的同时，乙方一次性支付给甲方。甲方已缴纳的契税，丙方配合甲方在撤销网签的同时办理退税申请。五、本协议签署并执行后，甲方退出该商品房的权利义务关系，乙方与丙方根据双方间的《长沙市商品房买卖合同》确定权利义务关系，与甲方无涉。六、本协议自三方签字盖章之日起生效，三方各执一份，具有同等法律效力。朱月月（甲方）与福晟公司（乙方）于2020年9月9日自行签订一份《和解协议》，内容为：1、2018年7月24日，甲方与乙方签订《长沙市商品房买卖合同》，购买乙方开发的福晟世家小区28号栋2007号房（以下简称“该商品房”），并按合同约定一次性支付了全部购房款。2、因房屋买卖合同纠纷，甲方对乙方提起了（2020）湘0105民初4614号诉讼，长沙市开福区人民法院已受理并于2020年7月17日开庭审理。有鉴于此，经甲乙双方友好协商，就（2020）湘0105民初4614号案件达成和解协议如下，以兹双方共同遵守：一、甲乙双方同意解除该商品房的《长沙市商品房买卖合同》，甲方同意按照乙方公司流程签署相应的解约申请文件，并与乙方、新购买人签署《房屋权益转让协议》。本协议、解约申请、《房屋权益转让协议》签署的同时，乙方协调新购买人向甲方支付15万元。二、甲方积极配合乙方前往房管局办理解除网签手续。在甲方配合完成解除网签的同时，乙方协调新购买人一次性向甲方支付191549元（购房总款336341元+维修基金5208元-150000元）。甲方已缴纳的契税，乙方配合甲方在撤销网签的同时办理退税申请。三、如甲方配合解除了网签，乙方未能协调新购买人一次性向甲方支付尾款191549元的，应向甲方按逾期款项的日万分之三承担违约责任，并应按（2020）湘0105民初4614号案中的诉讼请求承担违约金、赔偿金、律师费及诉讼费。四、在本协议第一、二条约定履行后，甲方同意放弃（2020）湘0105民初4614号案中的全部诉讼请求，不再向乙方主张违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等相关费用，并承诺不再因该商品房的《长沙市商品房买卖合同》向乙方提出任何权利主张。五、在本协议第一、二条约定履行后，甲方在3个工作日内向长沙市开福区人民法院申请撤回（2020）湘0105民初4614号案件的起诉，诉讼费用由甲方承担。六、甲方承诺对（2020）湘0105民初4614号案件的和解处理及本协议的内容保密，如因甲方违反保密义务，导致乙方的损失，甲方应予赔偿。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。在审理过程中，朱月月以《和解协议》作为证据向一审法院提交，朱月月、福晟公司双方未达成出具民事调解书的合意，现朱月月要求一审法院支持其诉讼请求。一审法院认为，一、朱月月、福晟公司于2018年7月24日签订编号为201802942007《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效。在本案的审理过程中，朱月月、福晟公司另行签订了《房屋权益转让协议》、《和解协议》，该合同已经对朱月月、福晟公司双方的权利义务进行重新的约定，故一审法院应以双方最后签订《和解协议》中约定来进行处理。双方在2020年9月9日已经实际解除了双方之前签订的《长沙市商品房买卖合同》，且朱月月办理了解除涉案房屋的网签手续，即朱月月已经将涉案房屋已经退还给福晟公司。故一审法院对朱月月诉求解除合同及退房的诉求不予支持。福晟公司亦已经实际给付朱月月15万元，剩余的购房款和维修基金，双方也一致确认了总的给付金额，故福晟公司应按照《和解协议》所确定的义务，退还购房款186341元、物业维修基金5208元共计191549元。二、对于朱月月主张福晟公司支付朱月月按照银行同期贷款利率支付利息的问题。一审法院认为，朱月月、福晟公司双方在《和解协议》约定了逾期支付尾款，应向朱月月支付逾期款项日万分之三承担违约责任。一审法院认为，福晟公司未按照约定支付尾款，但朱月月在本案中仅对退房购房款利息主张为按照银行同期贷款利率计算，因目前利率标准发生变化，福晟公司应支付朱月月未付房款186341元（191549元－5208元）为基础，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的标准，从2020年10月1日开始计算到全部付清之日止。三、关于朱月月主张的违约金、赔偿金的问题，因朱月月、福晟公司双方已经重新达成了协议，协议中对未交房产生的违约金、赔偿金上述内容并未约定，朱月月的主张于法无据，故一审法院对朱月月的上述诉求不予支持。四、关于朱月月主张福晟公司赔偿印花税、工本费、产权登记费的问题。一审法院认为，首先，印花税系由税务机关收取，并非福晟公司收取未缴纳给税务机关，其次，双方在《和解协议》中约定了由福晟公司配合朱月月办理退税，朱月月亦同意自行负责，故一审法院对朱月月的该项诉求不予支持。而对于工本费、产权登记费，上述费用系由不动产登记机关收取，并非福晟公司收取未缴纳给不动产登记机关，朱月月的主张于法无据，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、湖南福晟房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还朱月月购房款186341元及利息（以186341元为基数，从2020年10月1日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的标准，计算到全部付清之日止）；二、湖南福晟房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还朱月月维修基金5208元；三、驳回朱月月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6636元，由湖南福晟房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实无异。补充查明：朱月月在与福晟公司签订《和解协议》后，在一审庭审中主张要求福晟公司依据《和解协议》约定支付尾款191549元，并自2020年10月1日起按逾期款项的日万分之三承担违约责任，同时还要求福晟公司支付律师费30000元。对律师费的诉讼请求，朱月月提交《委托代理合同》和30000元的湖南增值税普通发票予以佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，朱月月与福晟公司于2020年9月9日签订的《和解协议》，该协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议系合法有效，本院予以确认。依据《和解协议》的约定，朱月月还应获得购房款186341元、物业维修基金5208元，合计191549元，故一审判决福晟公司向朱月月退还购房款186341元、物业维修基金5208元，福晟公司并未提起上诉，故一审前述判决内容并无不当，本院予以维持。其次，《和解协议》约定“如甲方配合解除了网签，乙方未能协调新购买人一次性向甲方支付尾款191549元的，应向甲方按逾期款项的日万分之三承担违约责任，并应按（2020）湘0105民初4614号案中的诉讼请求承担违约金、赔偿金、律师费及诉讼费”，现朱月月已依约办理了涉案房屋的网签解除手续，福晟公司未依约协调新买受人一次性向朱月月支付尾款191549元的行为构成违约，福晟公司应当承担相应违约责任，朱月月在一审中亦已变更其诉讼请求为要求福晟公司依照《和解协议》的约定按逾期款项的日万分之三承担违约责任、并要求支付律师费30000元；另，依据朱月月、福晟公司和案外人孙炎《房屋权益转让协议》的约定，向朱月月支付剩余款项191549元的时间应在朱月月与福晟公司签订的《长沙市商品房买卖合同》撤销网签的同时，即2020年9月9日，朱月月要求自2020年10月1日起计算逾期付款违约金系其行使处分权的表现，本院予以认可；故本院对朱月月要求从2020年10月1日起按照逾期款项即191549.00元的日万分之三的标准向朱月月支付违约金并支付律师费30000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，朱月月的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实正确，适用法律有误，本院予以部分改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持湖南省长沙市开福区人民法院作出的(2020)湘0105民初4614号民事判决第二项；撤销湖南省长沙市开福区人民法院作出的(2020)湘0105民初4614号民事判决第三项；变更湖南省长沙市开福区人民法院作出的(2020)湘0105民初4614号民事判决第一项为：湖南福晟房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还朱月月购房款186341元及利息（以191549元为基数，从2020年10月1日开始按日万分之三的标准，计算到全部付清之日止）；湖南福晟房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付朱月月律师费损失30000元；驳回朱月月的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6636元，由被上诉人湖南福晟房地产开发有限公司负担；本案二审案件受理费6636元，由被上诉人湖南福晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年四月十九日法官助理苏逢连代理书记员  蒋敏慧