江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民再46号再审申请人（原审原告、反诉被告）：吴文胜，男，1958年4月3日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：吴杰（系吴文胜之子），1996年12月5日出生，汉族，住南京市雨花台区。被申请人（原审被告、反诉原告）:任月兰，女，1963年2月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。被申请人（原审被告）:周春华，男，1957年9月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。以上二被申请人的共同委托诉讼代理人：奚贞桢，江苏泛华律师事务所律师。以上二被申请人的共同委托诉讼代理人：俞苏珊，江苏泛华律师事务所实习律师。再审申请人吴文胜因与被申请人任月兰、周春华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初13554号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月3日作出（2020）苏01民申200号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人吴文胜及其委托诉讼代理人吴杰，被申请人任月兰、周春华的共同委托诉讼代理人奚贞桢、俞苏珊、被申请人周春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文胜申请再审称：请求在维持一审判决的基础上，加判任月兰按100%的比例承担案涉房产上市“受益金”的缴纳责任。事实和理由：1.双方签订的《协议》中已明确约定由任月兰缴纳收益金；2.双方签订的《协议》也明确载明了即便在吴文胜继承其父亲位于本市产的情况下，任月兰仍应按照100%的比例承担案涉房产收益金的缴纳责任；3.任月兰在一审中已当庭表示承担案涉收益金，但一审法院却未判决任月兰承担缴纳该收益金，导致任月兰拒不履行案涉收益金交纳义务时，一审判决对收益金事项没有强制执行效力；4、案涉房屋已交付任月兰和周春华居住至今，但该房屋产权仍登记在吴文胜名下，房产交易中心明确告知，在案涉房屋未办理产权变更登记前，吴文胜会被限购住房且无法凭借法院判决书解除该限购。任月兰答辩称：不同意吴文胜的再审请求，只愿意按照50%的比例数额缴纳案涉房产收益金。吴文胜在拆迁时没有其他住房，故政府就给吴文胜安置了一套保障性质的经济适用房。该房屋在5年内上市交易时，按规定只需缴纳50%的收益金。但由于吴文胜在拆迁协议签订后，取得安置的“经适房”前，继承了其父亲的一套房产，故吴文胜取得的案涉经适房在上市交易时，就不符合按50%的比例缴纳收益金的规定，而应按100%的比例缴纳收益金。吴文胜曾询问我方是否同意按100%的比例交纳收益金，我方当时表示只同意按照50%的比例数额缴纳收益金。吴文胜向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖协议；2.判令任月兰、周春华将南京市秦淮区房屋（以下简称804室房屋）归还给吴文胜；3.判令任月兰、周春华向吴文胜支付违约金3万元、律师费1万元。任月兰向一审法院提出反诉请求：1.判令吴文胜将804室房屋不动产权过户登记至任月兰名下；2.判令吴文胜承担本案诉讼费用。一审认定事实：吴文胜前妻系周春华表妹，周春华、任月兰系夫妻关系。吴文胜原居住的南京市秦淮区扇骨营135号西房屋，2008年因危旧房改造被拆除。同年10月13日，吴文胜与拆迁单位签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，获得被拆迁房屋的货币补偿款12.6528万元和相关拆迁补助费用。因吴文胜属被拆迁住房的困难户，经其本人申请，根据相关政策，吴文胜取得了购买经适房的资格。2011年1月31日和10月26日，吴文胜与周春华签订《协议》各一份，约定吴文胜将上述经适房卖给周春华。其中2011年10月26日《协议》中载明周春华已付给吴文胜18.6万元。2012年7月19日，吴文胜与周春华又签订《申明》一份，约定吴文胜的上述经适房已和任月兰重新签订协议，之前和周春华所签的协议和借条全部作废。同日，吴文胜与任月兰签订《协议》一份，约定吴文胜将取得的经适房转卖给任月兰，任月兰分几次支付给吴文胜17万元；过渡费和存折1.2658万元的利息归吴文胜所有；另2010年9月1日能仁里1村12幢102室房屋正常过户，若涉及到夹岗房屋的损失与吴文胜无关；能仁里房屋在2010年1月1日前所产生的费用与任月兰无关，2010年1月1日以后因国家政策，由夹岗房屋产生的额外费用由任月兰承担，任月兰一个月内不给，罚款3万元，否则吴文胜不配合过户；吴文胜配合任月兰房屋过户，任月兰拿到夹岗的房产证三个月内过户至任月兰名下，超过三个月，罚款3万元；吴文胜不配合拿房罚款3万元；从签订协议开始，之前和周春华的协议、借条作废；2012年9月1日起，能仁里房屋正常过户，若牵涉夹岗房屋的经济损失或拿不到房与吴文胜无关；周春华如果再和吴文胜电话吵架，上述经济适用房不卖给任月兰，按原价格退钱；另注明还有1.6万元未付给吴文胜。2013年1月6日，任月兰以吴文胜名义与南京景汇建设有限责任公司签订《南京市经济适用住房买卖契约》，购得诉争房屋，建筑面积67.39平方米，房款25.67559万元，同时还办理了入住手续并实际居住至今。2018年9月29日，吴文胜向周春华、任月兰邮寄通知书一份，称周春华、任月兰违背承诺，周春华仍继续参与经济适用住房的买卖一事，且拒绝办理房屋过户手续。现咨询得知双方签订的经适房买卖协议损害了国家和社会公共利益，属无效协议，故正式通知吴文胜与任月兰签订的协议是无效的，请在接到通知后七日内协商处理无效合同的后续事宜，并在一个月内腾空房屋，恢复原状交还给吴文胜，逾期不还，吴文胜将通过法律途径主张权益。后吴文胜于2018年11月7日诉至本院，要求确认其与任月兰签订的房屋买卖协议无效，并要求任月兰、周春华腾空返还诉争房屋。本院经审理认为虽然诉争房屋也规定有五年后才能上市交易的条件，但其性质与《经济适用住房管理办法》中所规定的经济适用住房完全不同，两者的政策目的及保护的法益不同。本案中的经济适用房系对原告作为被拆迁人的整体补偿，具有对价性，而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性，故本案原告因拆迁安置所购经济适用住房的买卖，并不涉及到损害社会公共利益，应当认定为有效。后本院于2019年2月1日作出（2018）苏0104民初11770号民事判决，驳回吴文胜的诉讼请求。2019年2月28日，吴文胜向任月兰发出《履行催告函》，载明：“1.请你方在收到本函后7日内，携带你方保管的《经济适用住房买卖契约》、销售不动产统一发票等相关所有的办证资料原件，联系我办理房屋的初始不动产登记证书。2.若你方不自行办理初始不动产登记证书，请在收到本函后7日内，将你方保管的《经济适用住房买卖契约》、销售不动产统一发票等相关所有的办证资料原件全部交给我方，由我方办理房屋的初始不动产登记证书。3.再次告知你方，房屋的初始不动产登记证书办理完毕后，请在三个月内办理完毕过户手续。同时，请你方按照协议约定，将未付的1.6万元付清。4.我方再次声明，我方会严格按照协议约定，正常配合办理初始不动产登记证书及过户手续。5.若你方既不自行办理初始不动产登记证书，也不将你方保管的所有相关的办证资料原件全部交给我方办理，拒不办理过户手续，则我方将有权向你主张3万元违约金，同时有权解除双方协议，收回房屋。”收到上述协议后，任月兰未配合办理诉争房屋的权属登记手续，亦未将相关材料原件交付吴文胜。2019年5月9日，吴文胜缴纳了诉争房屋契税2570.61元、维修基金6072元。吴文胜分别于2019年3月23日、4月8日登报挂失房款票据、购房合同。2019年5月10日，诉争房屋不动产权登记至吴文胜名下。2019年5月14日，吴文胜向任月兰、周春华发送短信，载明：“房产证我已办好，最后通知你，请在三个月内联系我并携带合同约定尾款（1.6万元）及相关的办证费用和过户费用与我一同前往办理房屋过户手续。”2019年9月12日，吴文胜再次向任月兰、周春华发送短信，载明：“距上次催告到现在已有四个月，你却依旧没有要办理过户的意思，现在再次通知你一次，请你在七天内联系我并同我一同去办理过户手续。按照约定，办理房产证和过户手续等与该房屋有关的所有费用都归你缴纳，同时还有合同约定的尾款、违约金，请一并带齐。若超过9月19日没有同我去办理过户手续，我将按照合同约定收回房屋。”此后，任月兰仍未配合办理过户手续。2019年10月29日，吴文胜与北京中银（南京）律师事务所签订《委托代理协议》，委托其代理本案诉讼，并为此支付律师代理费1万元。在案件审理过程中，吴文胜还提供录音证据一组，以证明其多次催告任月兰办理诉争房屋过户手续，但是对方均不予配合。任月兰质证认为上述录音均系双方争执内容，且吴文胜要求涨价，实际系吴文胜没有履行合同的诚意。任月兰陈述其同意支付吴文胜已经缴纳的契税、维修基金，并同意负担因诉争房屋过户所产生的相关税费、上市收益金等费用。另，任月兰申请就协议约定违约金标准予以酌减。一审法院判决：一、被告（反诉原告）任月兰于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）吴文胜购房尾款1.6万元、违约金1万元、契税2570.61元、维修基金6072元，合计3.464261万元；二、原告（反诉被告）吴文胜于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）任月兰办理804室房屋的不动产权过户手续，将上述房屋不动产权过户登记至被告（反诉原告）任月兰名下；三、驳回原告（反诉被告）吴文胜的其他诉讼请求。本案再审中，双方对原审已查明的事实均不持异议。另查明，1.在吴文胜签订拆迁协议申购案涉经济适用房后，于2009年5月7日，办理了继承父亲吴翘德位于本市雨花台区房屋（即《协议》中的“能仁里房屋”或“能仁里1村12幢102室房屋”）的遗产继承公证手续，并于2013年7月12日将继承的该房屋所有权变更登记在自己名下，后又将该房屋转让。2.在吴文胜依照原审判决协助任月兰办理案涉“经适房”所有权变更登记时，被产权登记管理部门告知（因吴文胜在取得经适房前已继承父亲的房屋，已不属于无房户）须按照南京市政府规定，按照100%的比例缴纳该房产“收益金”。吴文胜遂要求按照协议约定让任月兰交纳该费用，任月兰则主张当时被吴文胜告知是按照50%的标准交纳该费用，故不认可多交付的50%部分。双方遂发生争议。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：任月兰在案涉房产买卖过程中应承担缴纳讼争收益金的比例。本案中，在吴文胜和任月兰于2012年7月19日签订的该房屋买卖《协议》中，除对案涉房产转让、房款支付方式、过渡费和存折内1.2658万元的利息归属外，还另行约定“2010年9月1日能仁里1村12幢102室房屋正常过户，若涉及到夹岗房屋的损失与吴文胜无关；能仁里房屋在2010年1月1日前所产生的费用与任月兰无关，2010年1月1日以后因国家政策，由夹岗房屋产生的额外费用由任月兰承担……2012年9月1日起，能仁里房屋正常过户，若牵涉夹岗房屋的经济损失或拿不到房与吴文胜无关”，任月兰在一审中也认可承担案涉收益金。根据上述事实，可以认定双方在《协议》中已约定在吴文胜将其继承父亲遗留房产登记在吴文胜名下的情况下，任月兰承担缴纳案涉收益金的义务，故任月兰应按照上述约定和自己的承诺履行缴纳案涉收益金的义务。吴文胜的再审请求有事实和法律依据，本院再审应予支持。关于双方在本案房屋买卖的其他权利义务，一审判决均已明确和处理完毕，且判决并无不当，本院再审予以确认。综上，一审认定事实清楚，但在一审判决主文中未明确任月兰承担案涉收益金的义务和期限不当，本院再审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初13554号民事判决；二、任月兰于本判决生效之日起三十日内依照南京市政府的相关规定，按100%的比例支付案涉房产收益金。再审案件受理费4450元，由任月兰负担。本判决为终审判决。审判员  仲新建审判员  刘 杰审判员  李 伟二〇二一年四月二十三日书记员  史晓琦速录员  苏 娟