浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初2102号 原告:浙江万邦物业管理有限公司，住所地:义乌市稠城街道新马路89号521室。 法定代表人：楼丽燕,执行董事。 委托诉讼代理人：朱爱民、金娉婷（实习）,浙江现代阳光律师事务所律师。 被告：方喻，男，1983年3月17日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：姜薇、陈炜,浙江宁邦律师事务所律师。 原告浙江万邦物业管理有限公司为与被告方喻物业服务合同纠纷一案，于2020年12月30日向本院提起诉讼。因诉前调解无果，本院于2021年1月27日立案受理，并依法由审判员陆笑笑适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告浙江万邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱爱民、金娉婷；被告方喻的委托诉讼代理人姜薇、陈炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江万邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费419104.8元并支付违约金（滞纳金）（违约金计算至起诉之日为1546287.16元，之后按合同日息5%计付至实际履行完毕之日止，起诉之日止合计1965391.96元）； 判令被告承担原告为主张物业服务费支付的律师费20000元；合计1985391.96元。事实与理由：原告浙江万邦物业管理有限公司于2015年4月23日和义乌市京龙世贸商厦业主委员会签订“物业服务委托合同”，服务期限为2015年5月1日至2020年4月30日。后因案外人沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司物业费未缴纳，原告提起诉讼。在诉讼过程中，案外人提交证据表示京龙世贸商厦的二、三、四层及十五层中共1746.27平方米房产在2016年及以前已经归被告方喻所有，对这一证据，金华中院予以确认，并在判决书中改判，把本案涉诉房产的物业费进行扣减。原告认为，既然有证据证明本案涉案房产属于被告方喻，法院也认同不应当由案外人沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司承担本案涉案房产的物业费。那么，就应当由房屋实际所有人即被告方喻承担相应的物业费。截至起诉之日，被告未缴纳物业费419104.8元（2017年-2020年4月30日）。 被告方喻辩称，计算方式有问题，根据服务合同第五条，服务期限是2015.5.31-2020.4.30，根据合同约定2017年11.1视为逾期的物业费是2017.5.1到2018.4.30年度期间的物业费。该年度视为物业费已经超过诉讼时效。从2018.5.1开始计算的物业费到2020.4.30期间的两个年度的物业费是还在诉讼时效期间。针对原告起诉，被告答辩如下：第一，本案起诉之前，原告没有通过送达催讨的方式向被告催讨物业费，根据浙法明一2011-3号意见第16条规定，原告没有履行前置催讨程序，法院应不予受理原告起诉。第二，原告在合同期限内，物业区域内大量设备都处于损坏停用状态，原告没有提供相应维修养护义务。因此，物业费应当相应减少。第三，原告主张的违约金及律师费过高，应当予以调整。违约金应当按照全国间银行拆借利率予以调整。 原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 1、物业委托合同一份（原件在2020浙0782民初5221号案件中），证明物业合同事实存在。 2、（2020）浙07民终3537号民事判决书一份，证明涉诉房产由被告方喻所有。 3、房产证、不动产权证、预售证（房产证、不动产权证、预售证原件2020浙07民终3537号民事判决书中），证明涉诉房产由被告方喻所有。 4、委托代理合同原件、增值税发票（打印件）各一份，证明原告支付律师费20000元。 被告质证：1、证据一，三性均有异议。被告本人没有看到过该份合同。对于该份合同中的甲方，主体有异议。业主委员会的产生没有召开业主大会，业主也没有看到过业委会关于招聘物业公司的公告。因此被告认为该份合同是无效的。即使有效，该份第二条的物业费开支组成，可以明确维护管理是物业费的重要组成部分，另外也明确需要由物业公司购买公众责任保险。 对证据2、3真实性无异议，通过证据2可以确认一下事实，部分电梯设备已经停用多年。第二，每年度的物业费是从每年的11月1日开始计算逾期时间。另外从证据三可以说明，被告还不是该两处房产的所有权人。根据相关法律规定，只有取得房产证或者已经签订商品房合同，但是业主因为自身原因没有收房，才可以认定为业主。该两处房产处于预售状态，不能认为由被告所有。因此不能对这两处房产主张物业费。 对证据4，真实性无异议，但是律师费过高，应当参照2020民终3537号民事判决书予以酌减。 针对被告的质证意见，原告补充陈述：关于预售登记上2005年1月4日的13层1号面积65.27平方，根据房管处登记，2014年3月4日变更登记为被告。另外关于250室的房产并未在本案中提起诉求。有预售证的房产只有一处。 被告为支持自己的辩解，向本院提交照片打印件6份，2020年2.3.4月期间拍摄，证明原告在物业服务期间，没有按照合同约定提供物业服务。第一张照片显示走道的管线破损，原告没有及时修复。第二、三张显示，电梯处于停用状态，原告没有提供养护服务。第四张显示，原告没有清理过道的垃圾。第五、六张，原告没有禁止商户占道经营、占道堆放货物。因此，原告的物业服务存在严重瑕疵，物业费应当相应扣减。 原告质证：对三性均有异议。我方于2020年4月就已经退出服务，照片拍摄时间不明。在原告提供物业服务期间，被告均没有要求改进。商厦电梯的停用，与被告没有关联性。相关费用，被告没有权利予以扣减。 本院认证：对原告提供的证据2、3、4，被告对真实性无异议，真实性予以确认；对原告提供的证据1,被告对证据三性均有异议，结合证据2，对证据1的真实性予以确认。对被告提供的证据，被告对三性均有异议，上述需结合本案情况予以综合认定。 经审理查明：2015年4月23日，原告与义乌市京龙世贸商厦业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同第一至七条中约定“服务建筑面积为3万余平方米，管理期限为2015年5月至2020年4月；物业服务费收费采用包干制方式，商业物业4元/月.平方米（按拥有物业的建筑面积计算）；以上物业服务费不包括水电费，如需由乙方代收代交大厦内的水电费，则收费标准为公共设施设备水电费（不含空调费）2元/月.平方米；业主应于每年5月份起交纳本年度的物业服务等费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商全额交纳……”。合同第八条约定“1、本年度物业服务费在每年10月底前未交纳视为逾期；2、从逾期之日起每天按全年物业服务费的千分之五交纳滞纳金；4、乙方通过法律途径进行追缴物业服务费的，除了应交物业服务费及滞纳金外，乙方有权向业主和物业使用人主张律师费等追缴产生的费用”。 后因案外人沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司物业费未缴纳，原告于2020年4月3日提起诉讼。在诉讼过程中，案外人提交证据表示京龙世贸商厦的二、三、四层及十五层中共1746.27平方米房产在2016年及以前已经归被告方喻所有，对这一证据，金华中院予以确认，并在判决书中改判，把本案涉诉房产的物业费进行扣减。截至起诉之日，被告未缴纳2017年1月1日至2020年4月30日的物业费人民币419104.8元。 另查明，原告为本案诉讼花费律师代理费人民币20000元。 本院认为，被告所在义乌市京龙世贸商厦业主委员会与拥有物业管理资质的原告签订物业管理委托合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，原告依约为该商厦提供了物业管理服务，履行了合同义务，被告应支付相应的物业费；被告尚欠原告物业费419104.8元的事实清楚，证据充分，本院予以确认。双方约定物业费缴纳期限为每年10月底前，未交纳视为逾期，从逾期之日起每天按全年物业服务费的千分之五交纳滞纳金，本院认为该约定明显过高，本院将物业服务费的滞纳金（实为违约金）酌情调减为银行贷款利率的2倍。原告根据物业合同主张的律师费，根据本案诉讼金额与行业收费情况，本院酌情调减为10000元。对于被告的其他主张，第一、涉案房产的物业费，原告已于2020年4月3日向本院提起诉讼，原告未怠于行使诉讼权利，故未超过诉讼时效。第二，原告于2020年12月30日向本院提起诉讼，并进行了诉前调解，因诉前调解无果，本院于2021年1月27日立案受理，原告通过法院起诉的方式进行了催缴。第三，物业服务的提供是一个持续的过程，被告主张原告未按约提供物业服务，要求扣减物业费的依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告方喻于本判决生效后十五日内支付原告浙江万邦物业管理有限公司2017年至2020年4月止的物业费419104.8元及违约金（125731.44元物业服务费的违约金从2017年11月1日起算，125731.44元物业服务费的违约金从2018年11月1日起算，125731.44元物业服务费的违约金从2019年11月1日起算，41910.48元物业费的违约金从2020年11月1日起算，均计付至实际履行完毕之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的二倍计算，2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的二倍计算）。 二、被告方喻于本判决生效后十日内支付原告浙江万邦物业管理有限公司为本案支出的律师费用10000元。 三、驳回原告浙江万邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11334元，由原告负担5934元，被告负担5400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陆笑笑 二〇二一年四月二十三日 书记员  贾晶婷