湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2870号上诉人（原审被告、反诉原告）：董宏宇，男，1962年10月26日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔心亮，男，1977年2月9日出生，汉族，住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：贺春波，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛慧荣，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。原审被告（原审反诉第三人）：武汉意中建筑装饰有限公司，住所地武汉市江汉区北湖小路25号3栋。法定代表人：韩汉平，执行董事。委托诉讼代理人：王仕萍，湖北华平律师事务所律师。上诉人董宏宇因与被上诉人孔心亮及原审被告武汉意中建筑装饰有限公司（以下简称意中建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初7275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。董宏宇委托诉讼代理人文锦；孔心亮委托诉讼代理人贺春波、牛慧荣；意中建筑公司委托诉讼代理人王仕萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人董宏宇的上诉请求：一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初7275号民事判决；二、将本案发回武汉市江汉区人民法院重审；三、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决遗漏上诉人的反诉请求。一审庭审中，上诉人当庭增加要求被上诉人支付拖欠的租金128000元的反诉请求并已缴纳相应的案件受理费，但一审判决第4页遗漏上诉人的该项反诉请求，在本院认定部分对于上诉人的该项反诉请求是否合理，是否应予以支持均未提及，一审判决对上诉人在一审庭审中已经提出的反诉请求，未作任何判决，属遗漏上诉人的诉讼请求，应当发回重审。二、一审判决认定上诉人与被上诉人就2018年12月14日至2019年12月13日租金标准达成一致意见的事实错误。一审判决查明，2018年11月15日，被上诉人向武汉意中建筑装饰有限公司（以下简称意中公司）分两次支付2018年12月14日至2019年12月13日租金各800000元，2018年11月16日意中公司先开具湖北省增值税专用发票金额800000元，2018年11月19日，意中公司后又出具收据，且在收款事由中明确记载收取的是“2018年12月14日至2019年12月13日部分租金”。一审判决未查明意中公司后开具收据中载明的“部分租金”，实际是双方对2018年12月14日至2019年12月13日租金标准未重新变更约定的记载。根据《租赁经营合同》第四条的约定，房屋租赁年租金为1600000元，在租赁期限内，前三年不递增，第四年按年租金的8%递增，即2018年12月14日至2019年12月13日租金标准按合同约定应递增为年租金1728000元。如按一审判决认定，上诉人与被上诉人就租金标准不递增已达成一致意见，按照交易惯例，意中公司在开具第二笔租金收据时，应该直接写明收2018年12月14日至2019年12月13日租金或全部租金，而不会明确写明收取的是部分租金，显然一审判决认定上诉人与被上诉人就2018年12月14日至2019年12月13日租金标准达成一致意见，确系错误。三、一审判决认定上诉人就被上诉人缴纳1600000元租金未提出异议，推定双方已经就变更租金标准达成一致意见，适用法律错误。一审庭审中，上诉人已经明确陈述，对被上诉人缴纳租金1600000元有异议，双方从未就变更租金标准达成一致，在收到被上诉人缴纳的租金1600000元后，按《租赁经营合同》的约定在开具的收据上写明收到“部分租金”，并要求被上诉人继续缴纳递增租金；而且一审庭审中，上诉人对于催缴租金也明确说明，上诉人曾多次以口头、电话方式催缴租金，但考虑双方前三年的合作状态良好，也是出于对被上诉人开展经营的信任，故未以书面形式递交相关催收租金的通知。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。如对租金标准是否发生变更的约定不明确的，应当推定为未变更，一审判决关于双方就租金标准发生变更约定的推定，确系适用法律错误，应认定上诉人与被上诉人从未就变更租金标准达成一致意见。自2018年12月14日起，被上诉人应当按1728000元标准支付年租金（日租金标准为4734元/天），被上诉人实际支付1600000元，还应向上诉人支付拖欠租金128000元；逾期未支付的，应按《租赁经营合同》第十条第2款的约定，每日按未支付费用的千分之十向上诉人支付延期滞纳金，共计264960元。2019年7月8日，租赁房屋因抢险排危被拆除后，被上诉人实际使用租赁房屋207天，上诉人仅应向被上诉人退还剩余租金620100元。综上，一审判决遗漏上诉人的诉讼请求、认定事实错误、适用法律错误，应当发回重审。孔心亮辩称：1、一审判决认定事实清楚,适用法律正确,二审依法应予以驳回上诉、维持原判。一审判决在本院认定部分已明确说明被上诉人与上诉人及意中建筑关于租金问题达成一致意见,租金不递增,按照上一年度租金标准缴纳租金,仍以年租金1600000元为基数,即对增加的租金128000元不予支持。一审法院在判决第五项已作出明确判决,驳回上诉人提出的全部反诉请求,其包含新增加的诉讼请求。2、上诉人所述一审判决事实认定错误与上诉人的实际行为相互矛盾,且上诉人未提供相关证据证明其催促缴纳租金。被上诉人于2018年11月15日缴纳了2018年12月14日至2019年12月13日租金共计1600000元,上诉人并未提出异议,并在收款后开具了发票。根据交易惯例,在支付租金前双方应就租金问题进行协商,协商一致后承租人交付租金,根据正常的逻辑判断,如双方未就租金问题达成合意,上诉人应通过各种方式催促缴纳租金,而不会立即开具租金发票。且在一审庭审过程中上诉人未提交任何证据证明向被上诉人催缴租金。上诉人开具发票的行为是基于双方已就租金问题达成合意。意中建筑公司在开具第二笔租金收据时写的部分租金是针对全部租金已收的第一笔租金80万而言,是年租金160万元的第二笔租金,且根据之前的交易惯例,上诉人开具的收据均这样载明。3、上诉人与被上诉人通过实际行动对合同变更事项达成合意,不属于合同约定不明确,不适用约定不明的法律规定。综上所述,请求法院维持原判,驳回上诉。意中建筑公司述称：1、意中建筑公司是租赁房屋的物业管理方，不是房屋的出租方，仅受董宏宇的委托提供物业管理服务，并受董宏宇的委托多次以口头的方式向被上诉人催缴租金。2、关于意中建筑公司开具的收据，明确记载收取的是2018年12月14日—2019年12月13日的部分租金，应当按照合同约定租金标准递增为年租金1728000元。孔心亮向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除孔心亮与董宏宇于2015年10月27日所签署的《租赁经营合同》；2、依法判令董宏宇及意中建筑公司退还房屋保证金500000元和2019年度7-12月的租金688887元及其租金占用期间的利息（从2019年7月8日起至支付之日）；3、依法判令董宏宇及意中建筑公司承担本案诉讼费用。董宏宇向一审法院提出反诉请求：1、判令孔心亮向董宏宇支付逾期滞纳金264960元（延期支付租金金额128000元，自2018年12月14日起计算至2019年7月8日止，共计207天，按日千分之日标准计算）；2、判令孔心亮向董宏宇支付免租期内租金104153.50元（免租期天数22天，按日租金标准4734.25元/天计算）；3、请求判令孔心亮承担本案反诉费用。一审法院认定事实如下：2015年10月27日，孔心亮与董宏宇、意中建筑公司签订《租赁经营合同》，出租人一栏写明“董宏宇（武汉意中建筑装饰有限公司）（以下简称甲方）”，租赁人一栏写明“孔心亮（武汉健康人大药房有限公司）（以下简称乙方）”。双方约定：乙方租赁甲方位于解放大道712号门面，建筑面积为325平方米；用途为商业服务；租赁期限为八年，自2015年12月14日至2023年12月13日；房屋租赁费用及支付办法为：年租金1600000元，一次性付清，本着“先付款，后租用”的原则，乙方应于合同签订之日向甲方支付自2015年12月14日至2016年12月13日止的首期租金共计1600000元。在租赁期限内，甲方应按12个月为一个周期向乙方预付该租赁周期的租金，前三年不递增，第四、五六年按年租金的8%递增，第七、八年在前年度的租金基础上递增8%，即乙方应在缴费周期前30日内向甲方缴纳下一个年度的租金；乙方应于合同签订之日起向甲方支付合同保证金500000元。合同履行期间，如出现国家法律法规及政策变化或自然灾害等不可抗力的因素，致使本合同无法履行时，甲方应提前30日通知乙方，合同自行终止，双方互不承担责任。双方特别约定，甲方给予乙方免租期40天即2015年11月4日至2015年12月14日止。合同尾部，出租方一栏由董宏宇签字按手印，意中建筑公司加盖公章，租赁方一栏，孔心亮签字按手印。2015年11月3日，孔心亮向意中建筑公司支付保证金500000元。2018年11月15日，孔心亮通过薛玉兰账户向江艳转账支付800000元，通过武汉健康人大药房有限公司向意中建筑公司账户支付800000元，用途分别备注租金、租赁费。2018年11月16日，意中建筑公司向武汉健康人大药房有限公司开具湖北省增值税专用发票11张，发票金额共计800000元。2018年11月19日，意中建筑公司向武汉健康人大药房有限公司出具收据，收款事由为“2018年12月14日-2019年12月13日部分租金”。2019年7月8日上午10时许，武汉市七天酒店管理有限公司武广二店3-5楼西南角区域发生坍塌，孔心亮所经营武汉健康人大药房有限公司即停止经营，案涉房屋因抢险排危实施拆除。本案案涉房屋位于武汉市江汉区解放大道712号11栋1层，房屋所有权人为董宏宇。董宏宇及意中建筑公司提交双方于2010年4月16日签订的《委托物业管理协议》一份，约定董宏宇将其名下位于武汉市江汉区解放大道712号11栋1层的物业委托意中建筑公司进行经营管理和服务事务，意中建筑公司在委托期间有责任和义务为董宏宇办理物业的代收代付租金的一切租赁事宜，委托期限为2010年4月19日至2025年4月18日。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于意中建筑公司是否为本案适格被告的问题。案涉《租赁经营合同》中出租人写明为“董宏宇（武汉意中建筑装饰有限公司）”，意中建筑公司在合同上“出租人”处盖章，意中建筑公司的行为足以使得孔心亮确认其是与董宏宇及意中建筑公司两方签订了房屋租赁合同，合同签订后孔心亮向意中建筑公司支付了房屋租赁保证金、部分房屋租金，意中建筑公司也向孔心亮开具了房屋租金的发票。意中建筑公司与董宏宇之间的《委托物业管理协议》系其双方之间的约定，不能排除其作为出租方的权利义务，意中建筑公司认为其在租赁合同签订时处于见证人的地位并未在租赁合同中予以明示，故董宏宇及意中建筑公司均应认定为房屋租赁合同的出租方，其与孔心亮签订的《租赁经营合同》为各方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”以及第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，本案中，案涉房屋于2019年7月8日因相邻房屋坍塌被打围后实施抢险排危拆除，已无法实现合同目的，孔心亮请求确认解除《租赁经营合同》，一审法院依法予以支持，董宏宇及意中建筑公司应退还孔心亮房屋保证金500000元。关于应退还租金数额的问题。孔心亮于2018年11月15日缴纳了2018年12月14日至2019年12月13日的租金共计1600000元。孔心亮主张其与董宏宇及意中建筑公司达成了一致意见，租金不递增，继续按照上一年度租金标准缴纳租金。董宏宇及意中建筑公司主张，并未同意租金不递增，且在此过程中多次向孔心亮催缴租金。综合本案双方提交的材料，孔心亮缴纳1600000元租金后，董宏宇及意中建筑公司并未就此提出异议，意中建筑公司收款后也出具了发票，董宏宇及意中建筑公司未提交任何证据证明其在诉讼之前向孔心亮催缴过租金，一审法院认为，可以认定就2018年12月14日至2019年12月13日的租金，孔心亮与董宏宇及意中建筑公司已经达成了一致的意见，故应以年租金1600000元为基数，退还孔心亮2019年7月8日至2019年12月13日的租金共计688887元。董宏宇主张孔心亮支付延期缴纳租金的逾期滞纳金264960元，一审法院依法不予支持。关于孔心亮主张董宏宇及意中建筑公司支付租金占用期间的利息，本案中，案涉房屋灭失是因不可抗力，孔心亮亦未提交证据证明其在2019年7月8日即向董宏宇及意中建筑公司要求返还相应款项，故董宏宇及意中建筑公司主张支付租金占用期间利息的请求，一审法院依法不予支持。关于董宏宇主张孔心亮应支付22天免租期内租金的主张，因双方签订的合同约定的免租期为2015年11月4日至2015年12月14日，免租期已经履行完毕，董宏宇认为免租期应分摊到各年度，并支付免租期内租金的主张，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院对孔心亮的诉讼请求部分予以支持，对董宏宇的反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认孔心亮与董宏宇、武汉意中建筑装饰有限公司于2015年10月27日签署的《租赁经营合同》于2019年7月8日解除；二、董宏宇、武汉意中建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向孔心亮返还房屋保证金500000元；三、董宏宇、武汉意中建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向孔心亮退还剩余房屋租金688887元；四、驳回孔心亮的其他诉讼请求；五、驳回董宏宇的全部诉讼请求。案件受理费15500元，减半收取计7750元，由董宏宇及武汉意中建筑装饰有限公司共同负担孔心亮已预付一审法院，董宏宇及武汉意中建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内随上述应付款项一并支付给孔心亮；反诉案件受理费3418元，由董宏宇负担（已付）。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。关于一审判决是否遗漏上诉人要求被上诉人支付拖欠的租金128000元反诉请求的问题。本院认为，对于上诉人前述反诉请求，一审判决认为被上诉人已经足额支付了全部租金，不存在拖欠租金的情形并驳回被上诉人的前述反诉请求，已经对上诉人的反诉请求给予了认定和判决，并未遗漏上诉人的反诉请求。关于上诉人与被上诉人是否就2018年12月14日至2019年12月13日租金标准达成一致的问题。本院认为，本租赁年度的开始日期为2018年12月14日，被上诉人支付本年度租金的时间为2018年11月15日，合同无法履行的时间为2019年7月8日。在被上诉人支付本年度租金后，上诉人不仅开具了全部租金金额的发票，在直至合同无法履行期间也没有提出异议，也没有证据证明其向被上诉人催缴了欠付的租金，因此一审判决认定双方已经就2018年12月14日至2019年12月13日的租金达成了一致的意见并无不当。综上所述，上诉人董宏宇的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由董宏宇负担。本判决为终审判决。审判员  张海鹏二〇二一年四月二十五日法官助理张欣书记员王汐雯