山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1725号上诉人（原审被告）：济南天鸿永天房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李峰，执行董事。委托诉讼代理人：晏翔，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陶立元，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：牛菲菲，女，1982年8月12日出生，汉族，住济南市。上诉人济南天鸿永天房地产开发有限公司（以下简称天鸿永天公司）因与被上诉人牛菲菲买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月23日公开审理了本案。上诉人天鸿永天公司的委托诉讼代理人晏翔，被上诉人牛菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鸿永天公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由牛菲菲承担。事实和理由：一、一审法院认定牛菲菲不知道购买的案涉商铺房屋实际层高2.9米系事实认定错误，牛菲菲作为购房者对于购买房屋这一重大交易行为负有必要的审慎注意义务，在牛菲菲购房前在诸多表征案涉商铺层高2.9米的客观事实实际存在的情况下，其辩称不知道案涉商铺层高2.9米是没有事实依据的，也是完全不符合常理的，其对于案涉房屋层高2.9米是完全知悉了解的。其一，牛菲菲与天鸿永天公司就案涉房屋签订的济南市商品房买卖合同附件中牛菲菲签字、按手印确认的房屋分层分户平面图显示案涉房屋1-3-107位于1号楼小区内部而非外部沿街一侧，而香溢澜庭项目只有1号楼的1-1-104、1-1-105，1-2-105、1-2-106，1-3-107等5户房屋为小区内商铺，其余商铺均位于小区外部，案涉商铺房屋与香溢澜庭项目其他商铺房屋相比有明显的特殊性：1号楼小区内地上房屋有34层，1号楼小区内与案涉商铺相邻的一楼1-1-101、1-1-102，1-2-101、1-2-102，1-3-101、1-3-102等6户房屋为层高2.9米的住宅，二楼及以上均为层高2.9米的住宅，高层商品房的设计施工为标准层设计施工，因而，案涉商铺房屋处于小区内部、相邻住宅层高为2.9米，楼上住宅层高也为2.9米的明显特殊性以及高层商品房设计施工为标准层设计施工的做法，牛菲菲完全是知悉1号楼小区内一楼为商铺的房屋与1号楼小区内一楼为住宅的房屋在层高上是一致的，均为2.9米。如果1号楼小区内同为首层的房屋在层高上分别为4.2米与2.9米，反而是违背常理的。售楼处销售现场对小区平面布局作了沙盘模型展示，牛菲菲对案涉商铺房屋层高为2.9米是完全知情了解的。其二，根据《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发（2016）31号）规定：“规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半（不少于12层）后，方可办理商品房预售许可”，香溢澜庭1号楼于2018年3月6日取得商品房预售许可证，取得该预售许可证之前且在牛菲菲购买案涉房屋之前，1号楼地上一层施工己经完成，地上一层现状完全可以实地察看。从房屋买受人的注意义务角度分析，商品房交易系房屋购买群体的一项重大交易行为，作为房屋购买者对该项重大交易负有必要的审慎注意义务，其辩称对购买的案涉1号楼房屋层高为2.9米不知情与事实不符，也不符合常理。其三，香溢澜庭项目总平面图清晰标注了1号楼小区内楼栋高度100.1米和楼层数34F，通过项目总平面图中的这两个数据完全可以知悉1号楼小区内房屋层高为2.9米左右，香溢澜庭项目总平面图不仅在牛菲菲签字确认的《新城香溢澜庭购房指引》中附有，而且香溢澜庭项目总平面图2016年8月29日在济南市自然资源和规划局官网上进行了公示，可以公开查询，牛菲菲作为具有长达五年的对房地产行业非常熟悉的购房者，对于本人签字确认的《新城香溢澜庭购房指引》中附图的香溢澜庭项目总平面图是完全知悉理解的。综上，作为一般的购房者对购买房屋这一重大交易行为尚且具备必要的审慎注意义务，何况牛菲菲这样一位具有长达五年的对房地产行业非常熟悉的购房者，因而，在“案涉商铺房屋与层高2.9米住宅相邻，同处于一楼标准层，且牛菲菲购买案涉房屋前底商一楼己建成，现状可以实地察看，而且牛菲菲签字确认的香溢澜庭项目总平图早在2016年就已经在济南市自然资源和规划局官网上进行了公示，总平面图清晰标明了1号楼小区内楼栋高度100.1米和楼层数34F，每层层高为2.9米左右”等诸多表征案涉商铺层高2.9米的客观事实实际存在的情况下，其辩称不知道案涉商铺层高2.9米是没有事实依据的，也是完全不符合常理的。二、案涉商品房买卖合同中将实际层高2.9米书写成4.2米属于笔误，系意思表示错误，以致合同文本上该处所表示的意思与天鸿永天公司的真实意思表示不一致，对于意思表示错误而形成的合同，双方当事人的合法权益均应得到法律的保护而非只保护一方当事人权益，合同的实质公平应当得到维护。其一，案涉房屋层高从规划报批到竣工验收，自始至终为2.9米，天鸿永天公司未曾违反规定擅自改变案涉房屋层高。案涉香溢澜庭项目1号楼一层房源包括住宅和商铺，位于1号楼小区内部的一层房源层高为2.9米，位于1号楼小区外部的一层房源层高为4.2米（1号楼小区内部一层房屋室内地坪标高为正负零，1号楼小区外部一层房屋室内地坪标高为负1.3米，也就是说在室内地面上，位于1号楼小区外部的房屋比小区内部的房屋要低1.3米）。天鸿永天公司按照政府规划部门批准的规划设计方案建设案涉项目，最终也取得了政府规划部门的规划核实验收和综合竣工验收备案，案涉房屋的层高自始至终都是按照政府规划部门批准的方案进行建造的，天鸿永天公司未曾违反规定擅自改变案涉房屋层高。其二，能够体现案涉房屋层高2.9米信息的香溢澜庭项目总平面图早在2016年8月29日就在济南市自然资源和规划局网上进行了公示，且售楼处现场的阳光公示中也附有香溢澜庭项目总平面图，购房人签字确认的《新城香溢澜庭购房指引》中也附有香溢澜庭项目总平面图。售楼处的沙盘模型也作了“本模型规划红线内的项目系依据政府规划方案制作，不排除小区建设过程中因政府相关规划、规定及开发商不能控制的原因而发生变化”，“具体交付以政府部门最终核准文件及实际交付为准”，“为避免形成误读，建议客户可自行前往实体感受实际距离关系”等明显提示。天鸿永天公司就案涉房屋层高2.9米的信息从多方面、以多种形式向牛菲菲进行了提示告知，牛菲菲也从多种形式、多种渠道了解到案涉房屋层高2.9米的信息。其三，售楼处现场的沙盘展示了香溢澜庭项目，1号楼小区内一层房屋与1号楼小区外一层房屋的层高大小也作了公开展示，而且案涉房屋为1号楼地上一层，牛菲菲购买时案涉房屋已经实际建成，客观现状可以知晓，牛菲菲对于购买的案涉房屋层高2.9米是完全清楚知悉了解的。其四，案涉1号楼小区内商铺房屋与1号楼小区外商铺房屋价格悬殊异常明显，价格相差很大，这是天鸿永天公司在考虑1号楼商铺层高、位置的差异因素后进行的市场化差异价格销售，因而双方签订的商品房买卖合同上载明的层高4.2米属于笔误，与天鸿永天公司的真实意思不符合，天鸿永天公司是按照层高2.9米的价格销售案涉房屋的。在合同约定层高笔误的情形下，作为买受人的牛菲菲可以选择撤销合同，但如果其选择继续履行合同，让天鸿永天公司按照层高4.2米履行合同，实为不能履行，就此承担赔偿责任甚至是高额赔偿责任，完全违背了法律的公平正义。三、一审法院未考虑案涉房屋层高2.9米商铺与1号楼层高4.2米商铺在销售价格上已有明显差异，牛菲菲与天鸿永天公司签订的商品房买卖合同确定的房屋总价是考虑商铺层高差异后的真实交易价格，案涉商铺不存在商业价值损失，一审法院事实认定不清。其一，一审法院认定案涉房屋实际层高2.9米严重影响牛菲菲对该房屋的使用效果，没有任何法律依据，纯属主观臆断，实际层高是否严重影响对商业建筑的使用效果应当看相关法律规定层面对于商业建筑层高最低限度是否作出了有关规定。《济南市城乡规划管理技术规定（试行）》第三十条：“商业办公建筑层高应控制在4.5米以内，标准层层高超出4.5米的，按每2.8米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率”，济南市规定了商业建筑的层高上限应控制在4.5米以内，同时也规定了层高上限超过4.5米的，应当按每2.8米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率，表明2.8米应当是商业房屋一层层数情形下的高度下限要求，案涉商铺房屋实际层高2.9米，大于济南市规定的商业建筑层高一层情况下2.8米的下限要求，可以满足该商铺房屋的正常使用，而并非是一审法院认为的实际层高2.9米严重影响了牛菲菲对该商铺房屋的使用效果。另外，其他地方规定如《威海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》第五十七条：“当普通商业建筑层高大于4.5米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率”，意味着商业建筑层高大于4.5米时，是需要按照两层计算房屋建筑面积的，也就意味着一层房屋的层高高度为4.5/2=2.25米。其二，1号楼小区内商铺房源与小区外商铺房源所处楼栋位置相同、面积大小接近，只是由于1号楼小区内商铺的室内地坪标高较1号楼小区外商铺的室内地坪标高高出1.3米，由此导致1号楼小区内外商铺的层高存在差异，该层高差异已经在1号楼商铺房源的销售价格中考虑进去了，牛菲菲购买的1号楼小区内案涉商铺为每平方米15850.53元，而1号楼小区外的19户商铺房源销售价格最低为每平方米22087.88元，最高为每平方米24660元，销售均价为每平方米23827.43元，销售价格远高于牛菲菲购买的每平方米15850.53元，1号楼小区内外层高不同的商铺每平米相差7976.9元，销售价格差异悬殊异常明显，同时案涉商铺房屋又比相邻1号楼一楼住宅销售均价每平方米13437.17元要高，案涉商铺房屋的价格既考虑到了规划上为商铺的房屋用途，与相邻规划用途为住宅的房屋在用途属性上存在差异，又考虑到了1号楼小区内外商铺层高不同的销售价格差异，因此，牛菲菲购买的案涉房屋价格是考虑到层高为2.9米后的真实房屋总价，而并非是天鸿永天公司按照层高4.2米去卖的房屋总价，故而案涉房屋的交易价格完全公平合理，案涉房屋的商业价值并不存在损失。其三，牛菲菲起诉要求天鸿永天公司赔偿因未交付合同约定的房屋给牛菲菲造成的损失200000元，但牛菲菲未提供客观证据证明案涉房屋层高为2.9米给案涉房屋带来的损失大小。因此，在牛菲菲未能举证证明房屋层高为2.9米使得案涉房屋产生损失的情形下，牛菲菲要求赔偿损失的主张没有事实依据，应不予支持，而一审法院在牛菲菲没有提供证据证明其损失，且天鸿永天公司明确提出牛菲菲购买的案涉房屋并未因层高问题存在价值损失的情形下，一审法院径行裁判天鸿永天公司按照房屋总价款20%的标准承担高额赔偿责任，属于滥用自由裁量权。四、一审法院判定天鸿永天按照案涉房屋总价款20%的标准承担赔偿责任，没有任何法律依据，法律适用错误。其一，案涉房屋在本案起诉之前已经交付给牛菲菲，其作为一个正常的理性成年购房者，在收房之前已对案涉房屋进行验房，并且牛菲菲己在相应房屋签收资料上签字并接收房屋，属于以事实行为的方式进行了合同变更。此外，牛菲菲对案涉房屋收房后进行了房屋装修，准备将房屋出租给他人进行经营使用，案涉房屋并不影响实际使用，牛菲菲要求天鸿永天公司赔偿损失没有相应的事实和法律依据。其二，牛菲菲与天鸿永天公司签订的商品房买卖合同及补充协议中未就层高错误单独明确约定违约责任，一审法院按照牛菲菲与天鸿永天公司签署的商品房买卖合同补充协议第七条第三项“关于违约及赔偿约定，因买受人导致合同违约，无效、撤销、解除或终止时，买受人应承担违约或赔偿责任的范围包括违约金、赔偿金及因商品房降价给出卖人造成的房屋销售损失，应承担合同总价款20%的赔偿金”的条款约定类推适用到层高误差的违约处理上，没有任何法律依据，无中生有套用与层高不相关的违约条款。其三，牛菲菲与天鸿永天公司签订的商品房买卖合同及补充协议中虽然未就层高错误单独明确约定违约责任，但是补充协议约定了“出卖人承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿金等总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之一”，商品房买卖合同文本及补充协议在牛菲菲购买案涉房屋前就已经在售楼处现场进行公示，其对销售合同条款是清楚知悉和理解的，而且牛菲菲在补充协议的每一页均签字、按手印进行了确认，一审法院不尊重商品房买卖双方签字、盖章的合同文本，而是单方面主观认定双方真实意思确认下的违约金约定比例过低，属于法律适用错误。其四，即使一审法院认为补充协议中约定的“出卖人承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿金等总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之一”中的违约金比例过低，那也应当在此百分之一的基础上进行调整，而非完全抛弃双方当事人签字盖章确认的出卖人违约条款约定，去类推适用买受人违约的条款约定。其五，一审法院直接类推适用合同约定的买受人违约情形下承担房屋总价款20%的违约责任条款，根本没有考虑违约金的弥补损失、以实际损失为基础进行考量的法律初衷，一审法院在自由裁量赔偿金额时，让开发商承担过重的经济赔偿。民法典第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。关于违约金过高的标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条曾规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，即使一审法院认定天鸿永天公司在层高问题上存在违约，但违约金的具体金额确定应当以实际损失为基础和根据公平原则进行考量，在牛菲菲没有举证证明案涉房屋损失、一审法院也未依职权查明案涉房屋损失的情形下，就径直判定天鸿永天公司按照案涉房屋总价款20%的标准承担高额的赔偿责任，是对自由裁量权的滥用，属于法律适用错误。其六，一审法院酌定按照房屋总价款20%的标准要求天鸿永天公司承担赔偿责任违反了合同法关于违约责任承担的可预见性规则。民法典第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”，牛菲菲购买的房屋总价421624元，建筑面积26.64平方米，天鸿永天公司若承担房屋总价款20%的赔偿责任后，牛菲菲购买案涉商铺房屋的单价将变为每平米12680.24元[（421624-421624*20%）/26.6]，反而低于1号楼小区内部一楼与案涉商铺相邻的6户住宅的成交均价每平方米13437.17元(1-1-101住宅房屋每平方米单价13279元，1-1-102住宅房屋每平方米单价13232元，1-2-101住宅房屋每平方米单价13564元，1-2-102住宅房屋每平方米单价13517元，1-3-101住宅房屋每平方米单价13514元，1-3-102住宅房屋每平方米单价13517元)。如果要求天鸿永天公司按照房屋总价20%的标准进行赔偿，不仅结果上显失公平，更是超出了违约方的可预见性，按照该种标准赔偿所导致的小区内部商铺房屋价格反而低于相邻住宅房屋价格，从而使得商品房买卖双方订立合同基础的丧失，会让出卖人根本不会订立该合同。房屋总价款20%的赔偿责任已经严重动摇了买卖双方订立合同的根基，超出了天鸿永天公司的可预见性。综上，一审法院判令天鸿永天公司按照房屋价款20%赔偿牛菲菲损失是错误的。牛菲菲辩称，一、天鸿永天公司所称“牛菲菲作为购房者对于购买房屋这一重大交易行为负有必要的审慎注意义务，在牛菲菲购房前在诸多表征案涉商铺层高2.9米的客观事实实际存在的情况下，其辩称不知道案涉商铺层高2.9米是没有事实依据的，也是不符合常理的，其对于案涉房屋层高2.9米是完全知悉了解的”是不符合常理和没有事实依据的。其一，牛菲菲对于与天鸿永天公司签订的商品房买卖合同中涉案房屋香溢澜庭1-3-107位于小区内部而非沿街一侧，是通过售楼处销售现场对香溢澜庭的小区平面图沙盘展示了解的，涉案商铺的层高4.2米是通过售楼小组宣传介绍和从买卖合同文本中得知的。作为购买商铺的买主不可能也没有必要去了解与其相邻的其他住宅房屋的户型和层高是多少的。更没有必要去了解商铺所在1号楼共有多少层，每层的层高是多少。商铺的层高一般要比普通住宅的层高高出不少，这是人们普遍的生活常识。其二，牛菲菲购买涉案商铺时，该商品楼仍在建设施工中，购房人通过售楼工作人员的宣传介绍和查看购房合同里面的具体条款等内容，本着对房地产公司信任的态度，出于安全考虑不到现场察看房屋是人之常情，也是正常现象。购房者没有到现场察看所购房屋，房屋合同约定层高与交房时层高存在较大差距，就是不审慎注意、自认倒霉、自己承担责任的说法是不正确的。没有任何一条法律规定买房人必须要到尚在施工的工地现场察看还在建设中的房屋，不现场察看就属于不审慎注意。至于开发商何时取得预售许可证，取得预售许可需要具备什么条件与购房人没有关系。其三，天鸿永天公司称“香溢澜庭项目总平面图清晰标注了1号楼小区内楼栋高度100.1米和楼层数34F，通过项目总平面图中的这两个数据完全可以知悉1号小区内房屋层高为2.9米左右”，“香溢澜庭项目总平面图2016年8月29日在济南市自然资源和规划局官网上进行了公示，可以公开查询，牛菲菲作为具有长达五年的对房地产行业非常熟悉的购房者，应该知悉理解”，牛菲菲从未涉足过房地产领域的任何工作，作为一个普通购房者，也没有那么高的能力和水平，通过从总平面图中标注的楼高和层数去计算每层的层高。试问，又有几个购房的人会通过这种方式去计算自己所买房屋的层高呢。再者，就算知道了楼的总高，每层楼的层高就能按层数平均计算吗，1号楼一层小区外沿街的商铺是4.2米，楼高就不可以是100.1米了，就算小区内的商铺层高是4.2米，100.1-4.2=95.9米，95.9/33=2.91米，其他33层平均层高是2.91米，完全符合规划，又怎么能说明一层商铺必须是2.9米。二、天鸿永天公司所称“案涉商品房买卖合同中将实际层高2.9米书写成4.2米属于笔误，系意思表示错误，以致合同文本上该处所表示的意思与天鸿永天公司的意思表示不一致”根本就不能成立，没有事实依据。其一，开发商依据政府规划部门批准的规划设计方案开发建设房屋，与购买房屋的业主没有直接关系。购买房屋的业主买房时关心的只是有无预售许可，房产是否合法，能否办理房产证，不会也没必要去了解规划的详细情况，更没必要去仔细查看房屋规划方案中的层高是多少，这不符合正常人的行为习惯。如天鸿永天公司所说，他们自始至终都是按照政府规划部门批准的方案进行建设的，未曾违反规划擅自改变案涉房屋层高2.9米。而事实上售楼人员宣传介绍的和购房合同上约定的都是4.2米。那么，按此逻辑分析得出的结论应该是，天鸿永天公司明显是在故意欺骗和诱导消费者购买房屋，他们的行为应该构成了欺诈罪。牛菲菲作为消费者，可以要求天鸿永天公司按欺诈罪来赔偿三倍经济损失。其二，天鸿永天公司称“案涉1号楼小区内商铺房屋与小区外商铺价格悬殊异常明显，是考虑到商铺层高、位置的差异因素后进行的市场化价格销售，因而双方签订的商品房买卖合同上载明的层高4.2米属于笔误，与天鸿永天公司的真实意思不符合”，前述天鸿永天公司多次声称买卖房屋是一项重大交易行为，要求买房人负有必要的审慎注意义务，那么对于出售房屋的天鸿永天公司来说，将房屋购买合同中的商铺层高笔误写成4.2米也没有尽到审慎注意义务。就算案涉房屋买卖合同中的层高4.2米是天鸿永天公司“笔误”写成的，买卖合同是经双方签字盖章认可的，是生效的具有法律约束力的，天鸿永天公司事实上已经违约，也应该为此承担法律责任。三、天鸿永天公司称“牛菲菲与天鸿永天公司签订的商品房买卖合同确定的房屋总价是考虑商铺层高差异后的真实交易价格，案涉商铺不存在商业价值损失”没有任何事实依据。其一，天鸿永天公司引用《济南市城乡规划管理技术规定（试行）》、《威海市城市规划和管理技术规定》的有关规定，与本案案情不符，容积率和建筑面积是两个概念，不能混淆不分。其二，天鸿永天公司以小区内商铺和小区外商铺价格不同来说明涉案房屋商业价值不存在损失也是明显没有事实依据的。小区外商铺是沿街商铺，商业价值自然要高于小区内商铺的商业价值，这是不言而喻的。牛菲菲购买的商铺购房合同中明确载明层高是4.2米，使用时完全可以做出隔层来增加使用面积，其商业价值肯定要高于目前事实交付的层高为2.9米的不能再做隔层的商铺。四、天鸿永天公司所称“案涉房屋并不影响实际使用，牛菲菲要求赔偿损失没有相应的法律和事实依据”，“牛菲菲与天鸿永天公司签订的商品房买卖合同及补充协议中未就层高错误单独明确约定违约责任”，“一审法院直接类推适用约定的买受人违约情形下承担房屋总价款20%的违约责任条款，根本没有考虑以实际损失为基础进行考量，让开发商承担过重的经济赔偿，导致产生新的不公平，超出了违约方天鸿永天公司的可预见性”，均属主观臆断，不符合客观事实。其一，涉案房屋的层高由合同约定的4.2米缩水为2.9米，缩水了1.3米，也就是说缩水了31%，而且室内管道也下沉了0.4米，致使无法加装隔层作为储物间，严重影响了使用、采光、通风，对外出租肯定没有层高4.2米能加装隔层好租，租金肯定也会大打折扣。假如，每月租金因为层高缩水而减少500元，每年就会少6000元，按照产权年限70年，不把利息计算在内，经济损失也会高达42万元。就算减半计算，租金收益也会减少21万元。如果将收益的复利也计算在内，将会是非常大的一笔损失。另外，商铺如果没有层高优势，极有可能不如普通住房好出租，其价值就会不如住房价值高。层高降低已经影响涉案房屋实际使用，要求赔偿损失依据充足。该案一审时，牛菲菲作为原告，曾强烈要求参照外地的已有判例（无锡市惠山区法院、福建省福清市法院均有类似判例），按层高缩水比例30%来计算赔偿金额，外加管道下沉造成的损失，共要求赔偿人民币20万元，也并非漫天要价，也是合情合理的。其二，牛菲菲购买涉案商铺时，合同明确约定层高为4.2米，谁能想到天鸿永天公司会采用欺骗手段，交房时缩水为2.9米，不会想到专门就层高错误和天鸿永天公司在补充条款中约定违约责任。其三，一审法院在充分调查取证的基础上，基于民事权利和义务相一致原则，综合考虑天鸿永天公司履行合同的实际效果、牛菲菲房产预期利益、房价及涉案房屋的实际使用效果等因素，判决由天鸿永天公司按合同总价款的20%赔偿牛菲菲经济损失84324.80元，是充分考虑了各方面情况和双方实际利益的，是综合考量做出的判决，不存在“根本没有考虑以实际损失为基础进行考量，让开发商承担过重的经济赔偿，导致产生新的不公平”，也不存在“超出了违约方天鸿永天公司的可预见性”的问题。天鸿永天公司所称按总价款的20%赔偿牛菲菲以后，牛菲菲所购买商铺价格比同区位的住房价格都低了，这是由其严重违约一手造成的。综上，天鸿永天公司以欺诈手段，严重违反合同约定，将大力宣传并合同约定4.2米层高的商铺缩水成只有2.9米层高的商铺卖给牛菲菲，事实清楚，证据确凿。一审法院依据客观事实，综合考虑各方面因素，判决天鸿永天公司赔偿牛菲菲经济损失84324.80元，是负责任和相对公正的。请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法维护牛菲菲的合法权益。牛菲菲向一审法院起诉请求：1.请求依法判令天鸿永天公司赔偿因商铺层高严重变矮影响经营使用造成的经济损失20万元；2.本案全部诉讼费用由天鸿永天公司承担。一审法院认定事实：一、2018年3月17日，牛菲菲与天鸿永天公司签订商品房买卖合同及补充协议，该合同约定的相关内容为：牛菲菲购买天鸿永天公司开发的新城香溢澜庭住宅1号楼3-107号房屋、房屋用途为商业用房、层高4.2米，建筑面积26.6平方米、该商品房单价为每平方米15850.53元、金额421624元。该商品房买卖合同的补充协议第七条第（三）项关于违约及赔偿约定，（1）因买受人导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、价格风险、聘请律师维权、合同注销费用等措施而发生的费用由买受人承担。买受人应承担违约或赔偿责任，其范围包括违约金、赔偿金及因商品房降价给出卖人造成的房屋销售损失等；房屋销售损失以同小区同幢或相近楼房相近楼层房屋售价减去本合同标的房屋售价的差价计算，但不低于本合同标的房屋售价的20%；（2）该商品房在交付后合同解除的，买受人应向出卖人支付自该商品房交付之日起至实际返还之日止按照房屋总价3%计算的年租金，出卖人有权在向买受人退还的房价款中直接扣除；（3）买受人应如实向出卖人告知其签约资格、签约能力、履约能力、是否符合限购或限贷或登记或税收规范；如买受人违反此告知义务导致合同无效、撤销、解除或终止或履行不能的，则属于买受人责任，买受人应承担合同总价款20%的赔偿金；第（五）项约定，买受人同意出卖人向其承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之一；出卖人如需向买受人承担赔偿责任，其范围仅为直接损失，不包括间接损失或可得利益损失。牛菲菲按合同约定支付购房款。2020年7月，天鸿永天公司交房，牛菲菲于同年8月收房并对该房屋进行装修。天鸿永天公司交付牛菲菲的涉案房屋层高2.9米。涉案商品房为该小区内1号商住楼南侧面向小区内的底层商铺。牛菲菲以天鸿永天公司交付房屋层高与合同约定不符为由要求天鸿永天公司赔偿，双方未能协商一致。二、天鸿永天公司主张涉案商品房买卖合同约定层高4.2米系误写，牛菲菲知悉其所购买的房屋位于小区内部、部分商品房室内标高可能与周边道路的标高存在差异以及由此导致的内外商铺层高不一致的情形，牛菲菲作为购房人在交易时通过信息公开渠道了解该房屋信息，牛菲菲现诉称其不知悉房屋的相关情况，与常理不符。天鸿永天公司提供涉案房屋建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证、规划部门批准的相关建筑图纸复印件各1份、购买香溢澜庭项目1号楼底商不利因素告知书、购房指引复印件各1份，济南市自然资源和规划局相关网站截图打印件4份证实其主张。牛菲菲对天鸿永天公司主张的该事实不予认可，认为其购房时天鸿永天公司向其宣传房屋层高4.2米，合同约定层高与规划层高不一致，其购房没有义务上网查询政府部门公示的资料，小区内部商铺理应比临街商铺便宜。天鸿永天公司提供涉案1号楼已销售南侧（层高2.9米）、北侧临街底层商铺（实际层高4.2米）、部分住宅销售价格表证实涉案房屋价格明显低于北侧商铺（实际层高4.2米），涉案房屋价格稍高于该楼住宅销售价格，其销售行为不存在欺诈情形，并主张如牛菲菲退房，其公司同意退房。一审法院认为，牛菲菲与天鸿永天公司于2018年3月17日签订的涉案商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。该合同约定天鸿永天公司交付房屋层高为4.2米，但天鸿永天公司交付牛菲菲的房屋实际层高为2.9米，严重影响牛菲菲对该房屋的使用效果。天鸿永天公司提交的证据不能证明牛菲菲在签订合同时知道该房屋的实际层高与合同约定不符，天鸿永天公司交房层高与合同约定相差1.3米，违反合同约定，构成违约，应承担违约赔偿责任。补充协议第七条第三项关于违约及赔偿约定，因买受人导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，买受人应承担违约或赔偿责任的范围包括违约金、赔偿金及因商品房降价给出卖人造成的房屋销售损失应承担合同总价款20%的赔偿金；基于民事权利与义务相一致原则，天鸿永天公司违约亦应承担相应的违约赔偿责任；天鸿永天公司在合同中约定出卖人承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之一数额明显过低；故一审法院综合考虑天鸿永天公司履行合同的实际情况、牛菲菲的预期利益、房价及涉案房屋的实际使用效果等因素，一审法院酌定由天鸿永天公司按合同总价款的20%赔偿牛菲菲经济损失84324.80元（421624元×20%）。天鸿永天公司所辩，无事实根据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、济南天鸿永天房地产开发有限公司赔偿牛菲菲经济损失84324.80元；二、驳回牛菲菲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由牛菲菲负担1244元，济南天鸿永天房地产开发有限公司负担906元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天鸿永天公司提交如下证据：证据一、《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发〔2016〕31号）一份，证据二、香溢澜庭1号楼商品房预售许可证一份，以上两证据共同证明天鸿永天公司2018年3月6日取得香溢澜庭1号楼的商品房预售许可证，该商品房预售许可证取得之前和牛菲菲购买案涉房屋之前，1号楼房屋地上一层施工已经完成，1号楼地上一层现状及房屋层高在牛菲菲购房之时完全可以实地察看了解，牛菲菲购房之时对案涉房屋层高是完全知悉和了解的。证据三、济南市城乡规划管理技术规定（试行）一份，证据四、《威海市城乡规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》一份，以上两证据共同证明《济南市城乡规划管理技术规定（试行）》第三十条规定了商业建筑的层高上限应控制在4.5米以内，同时也规定了层高上限超过4.5米的，应当按每2.8米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率，表明2.8米应当是商业房屋一层层数情形下的高度下限要求，案涉商铺房屋实际层高2.9米，大于济南市规定的商业建筑层高一层情形下2.8米的下限要求。山东省内其他城市规定如《威海市城乡规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》第五十七条规定商业建筑层高大于4.5米时，是需要按照两层计算房屋建筑面积的，也就意味着一层房屋的层高高度为4.5/2=2.25米。无论是从住宅层高最低要求还是济南市建筑规范对商业建筑层高的最低要求亦或是其他城市如威海市对商业建筑层高的最低要求来看，案涉商铺房屋层高2.9米都是满足正常使用的层高要求的，并不存在严重影响案涉商铺房屋正常使用的情况。证据五、香溢澜庭项目（2016）济槐荫证经字第149号公证书部分公证照片，证据六、香溢澜庭项目（2017）济槐荫证经字第95号公证书部分公证照片，以上两证据共同证明售楼处现场的阳光公示中附有香溢澜庭项目规划总平面图，该总平面图于2016年8月29日在济南市自然资源和规划局官网上进行了公示，任何社会公众均可公开查询，并且政府网站上公示的项目总平面图上清晰标注了1号楼楼栋高度和楼层数以及1号楼北侧沿街商铺房源楼栋高度和楼层数，通过公示的项目总平面图完全可以知悉1号楼南侧小区内部的底商层高约为2.9米左右。且售楼处现场的沙盘展示了香溢澜庭项目整体，1号楼小区内一层房屋与1号楼小区外一层房屋的层高大小也作了公开展示，而且案涉房屋为1号楼地上一层，牛菲菲购买时案涉房屋已经实际建成，牛菲菲已经知晓客观现状，其对于购买的案涉房屋层高2.9米是完全清楚知悉了解的。证据七、香溢澜庭项目分期竣工综合验收备案证明一份，证据八、《建筑工程施工质量评价标准》（节选）一份，以上两证据共同证明根据《建筑工程施工质量评价标准》（GB/T50375-2016）规定，主体结构工程质量包括混凝土结构工程质量、钢结构工程质量和砌体结构工程质量，层高差异不属于主体结构工程质量范围，香溢澜庭项目取得了房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明，房屋主体结构质量合格。牛菲菲质证称，对证据一到证据八因不符合民事诉讼法关于新证据的规定，不属于新证据。以上事实由天鸿永天公司在二审中提供的证据及二审调查笔录在案为凭，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为天鸿永天公司应否就涉案房屋层高误差承担赔偿责任。牛菲菲与天鸿永天公司于2018年3月17日签订的涉案商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定天鸿永天公司应交付房屋层高为4.2米，但实际交付的房屋层高为2.9米。牛菲菲认可签订涉案合同前在售楼处现场经沙盘展示对于涉案商铺位于小区内部而非沿街一侧是知晓的。天鸿永天公司对于其应否承担违约责任及赔偿标准有异议，并主张涉案小区内部商铺层高为2.9米，沿街商铺因室内地坪标高为负1.3米而造成沿街商铺的房屋层高为4.2米，涉案商铺的出售价格是在考虑了位置、层高等差异后的真实交易价格，与沿街商铺销售价格差异明显，涉案合同中将实际层高写为4.2米属于笔误，通过项目平面图、房屋分层分户平面图、沙盘模型展示等途径，牛菲菲在购房时对涉案房屋层高应当是知悉的，一审认定的赔偿标准过高，亦显失公平。经审查，本案实际建成的房屋层高并未达到合同约定的层高4.2米，天鸿永天公司对此并无正当理由，也没有对牛菲菲尽到告知义务；案涉房屋为商业用房，层高降低对于房屋使用功能有一定影响，天鸿公司实际交房层高与合同约定不符，构成违约，故应承担相应的违约责任，一审法院对此认定并无不当。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于目前该房屋已建成，无法采取补救措施，天鸿永天公司应当向牛菲菲承担赔偿损失的违约责任，对于如何确定层高误差的赔偿标准问题，涉案商品房买卖合同对此没有约定，但合同补充协议第七条第（五）项约定“买受人同意出卖人向其承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之一”，该数额明显过低。根据合同法及其司法解释的规定，当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。牛菲菲在一审中明确要求天鸿永天公司按合同约定房屋总价款的20%承担违约金，且不同意就层高损失进行鉴定，亦未能提供有效证据证实实际损失情况，其主张的违约金计算依据为涉案合同补充协议第七条“合同违约及赔偿”第三项“违约及赔偿”中的有关约定，但该约定系买受人违约时的责任承担和赔偿问题，与本案实际情况不符。根据天鸿永天公司在一审中自认的涉案小区底商、住宅销售价格表，同小区同楼层同面积沿街商铺的销售均价为24000元/㎡，同小区同楼层住宅销售均价为13000元/㎡，在牛菲菲已经收房且准备出租使用的情况下，一审法院在综合考虑天鸿永天公司履行合同的实际情况、房价及涉案房屋的实际使用效果等因素的情况下酌定天鸿永天公司赔偿牛菲菲经济损失为84324.80元，结合牛菲菲支付的总房款，扣减该数额后计算的涉案房屋单价与同楼层住宅单价大体相当，并未显失公平，本院对一审法院酌定的损失金额予以维持。综上所述，天鸿永天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人济南天鸿永天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  郑 玉二〇二一年四月六日法官助理  姜 晓书 记 员  赵冬梅书