河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1524民初851号原告：商城县鑫源物业管理服务有限公司，住所地商城县城关镇紫云山庄大门口处，统一社会信用代码91411524MA40NNG8XK。法定代表人：李春燕，该公司经理。委托诉讼代理人：曾现生，该公司工作人员。被告：黄文兵，男，1971年11月8日出生，汉族，住河南省商城县。原告商城县鑫源物业管理服务有限公司（以下简称鑫源物业公司）与被告黄文兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鑫源物业公司的委托诉讼代理人曾现生、被告黄文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费用3153元，并从2015年4月1日起支付日5‰的违约金11128元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系一家物业管理服务公司，在2017年8月1日与商城县宁鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业委托服务合同》，约定由原告为宁鑫房地产公司开发的紫云山庄小区全体业主提供物业服务。被告黄文兵系紫云山庄门面33号楼104室业主，是2015年1月入住该小区的，其房屋面积为157.67平方米，按约定应向原告支付物业服务费用。依据商城县广厦星光物业管理有限公司与原告之间的《债权转让协议书》，原告以此收取被告与广厦星光物业管理有限公司服务期间的物业服务费用。原告按照合同约定提供物业服务，被告却未按合同约定缴纳物业服费用，2015年4月1日至2018年7月31日，被告共欠物业费3153元及从2015年4月1日起日5‰的违约金。被告拒不缴纳物业管理费的行为，不仅损害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。为维护原告的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判如所诉。被告黄文兵辩称，其居住在小区的大门外面，安全、卫生、管道疏通等均由其完成；其是2016年元旦小店开业，在售楼部办完所有手续后，售楼部就交房给被告，让被告去物业办公室拿钥匙。当时物业开了一张收费清单，其中有一条收费是开门扫地400元，被告看到就来气，当时未交，物业也未给其钥匙，再后来被告多次去协商要钥匙，物业一直不给，被告说等其把房子租掉或者把生意做起来再交物业费，物业公司一直不同意，就这样一直拖着不给钥匙，后被告实在无奈的情况下，就把卷闸门的锁给撬掉了，其就想不明白，被告的房子，小区物业竟扣留了两个多月，这两个多月的损失七、八千元得由物业公司承担。门开开后，竟然没有进户电，接着又找售楼部，售楼部的人说“被告归物业管，有什么事情找物业”，物业的人说“被告那是盖房子造成的电线管堵塞，无法穿线，归开发商负责”。后被告把售楼部的大门给堵住，才把开发商的负责人给逼出来，才把电线一直接到总电表箱边。然后找电工接火，电工称没有物业交费清单不给接火。后被告找到物业称“等店开起来后再交物业费，小区都是先服务、后收费的，没有先收费后服务的先例”。后来被告给物业500元，电工才给电接上火。前前后后被物业给耽误了半年之久，这个损失三万余元得物业承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，商城县宁鑫房地产开发有限公司（以下简称宁鑫房地产公司）与商城县广厦星光物业管理有限公司（以下简称广厦物业公司）签订《紫云山庄小区前期物业委托服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由广厦物业公司为位于商城县城关镇紫云山庄小区提供物业管理服务，合同期限自2014年8月1日起至2015年8月1日止。2015年8月1日，宁鑫房地产公司与广厦物业公司续签《前期物业服务合同》，由广厦物业公司继续为紫云山庄小区提供物业管理服务，合同期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止。2017年8月1日，宁鑫房地产公司与本案原告鑫源物业公司签订《紫云山庄小区前期物业委托服务合同》（以下简称《前期物业合同》），由原告为紫云山庄小区提供物业管理服务，合同期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止。案涉《前期物业服务合同》及《前期物业合同》（以下统称《物业服务合同》）均约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅1元/月/平方米，1-6层业主每年每户缴纳100元公共能耗费，6层以上每年每户缴纳200元公共能耗费，多层住宅0.4元/月/平方米，业主每年每户缴纳50元公共能耗费（注：《前期物业合同》对公共能耗费未明确具体数额）；业主应于交房之日起交纳一年的物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年提前一个月缴纳下一年的物业服务费；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴物业费千分之五/日的标准向物业服务企业支付违约金。该《物业服务合同》还约定了其他事项。2017年8月1日，广厦物业公司与原告签订《债权转让协议书》，约定将2017年7月31日前紫云山庄小区的部分业主欠广厦物业公司的物业费及其他费用转让给原告。同日，广厦物业公司通知了紫云山庄小区的全体业主。被告黄文兵系该小区33号楼104室业主，其房屋建筑面积为157.67㎡。被告自2015年4月1日起至2017年7月31日止（共28个月）拖欠广厦物业公司物业费1883元[（0.4元/㎡/月×157.67㎡×12个月＋50元）≈806.82元÷12≈67.24元×28个月≈1883元]，自2017年8月1日起至2018年7月31日止（共12个月）拖欠原告物业费757元[0.4元/㎡/月×157.67㎡×12个月≈757元]，上述物业费合计2640元。因原告向被告催收物业费未果，故原告诉至本院。以上事实，有原告提交的《紫云山庄小区前期物业委托服务合同》三份、债权转让协议书、债权转让通知书、业主欠费明细、缴费通知及其当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故宁鑫房地产公司（即建设单位）与原告鑫源物业公司（即物业服务企业）签订的《前期物业合同》对原、被告均具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，原告作为依法成立的物业服务企业法人，其为案涉小区提供物业管理服务，被告作为紫云山庄小区业主，在其已实际接受原告提供的物业管理服务后，亦应依合同约定按时交纳物业费。同时宁鑫房地产公司与广厦物业公司签订的《前期物业服务合同》，对广厦物业公司、被告亦具有法律约束力，现广厦物业公司将债权转让给原告并通知被告，该转让有效，原告作为债权受让人，有权向被告主张拖欠广厦物业公司物业服务期间的物业费。现原告要求被告支付2015年4月1日至2018年7月31日期间物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。本案中，被告未按约定向原告交纳物业费，已构成违约，应当承担相应的违约责任，且《物业服务合同》中亦对违约金计算标准进行约定，但按此约定计算出的违约金过高，结合被告拖欠物业费时间及数额，本院认为违约金以不超过欠付物业费2640元的10%计算为宜，故被告应向原告支付违约金264元。被告辩称其居住在小区的大门外面，安全、卫生、管道疏通等均由其完成，但未提交相关证据证实其主张，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。被告提出2018年年底3至12层的厨房下水管堵塞等问题不在原告主张物业费的期间内，且与本案不属于同一法律关系，本院不予考虑。本院认为，业主拒绝交纳物业费需基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于少数业主是否可以物业服务不到位不满意为由拒交物业费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合评判，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些方面做得不能令人满意，存在一般瑕疵，少数业主不可以此为由拒交物业费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，亦损害其他正常交纳物业费业主的利益，最终将损害包括被告在内的全体业主的利益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄文兵于本判决生效之日起十日内向原告商城县鑫源物业管理服务有限公司支付2015年4月至2018年7月期间的物业费2640元及违约金264元；二、驳回原告商城县鑫源物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄文兵负担。本判决为终审判决。审判员  岳昌启二〇二一年四月六日书记员  徐 凡