天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1801号上诉人（原审被告）：中国石化销售有限公司天津石油分公司，住所地天津市南开区南京路338号（石油大厦B座）。主要负责人：佟德健，总经理。委托诉讼代理人：夏广福，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕燕，天津万华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾兆江，男，1968年2月22日生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：王世洪，天津朋展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市静海区静海镇二街村民委员会，住所地天津市静海区静海镇二街。主要负责人：郑晓杰，村主任。委托诉讼代理人：王世洪，天津朋展律师事务所律师。上诉人中国石化销售有限公司天津石油分公司（以下简称“中石化天津分公司”）与被上诉人曾兆江、天津市静海区静海镇二街村民委员会（以下简称“二街村委会”）租赁合同纠纷一案，天津市静海区人民法院于2019年4月10日作出（2018）津0118民初1836号民事判决后，曾兆江不服一审判决向本院提出上诉，本院于2019年9月17日作出（2019）津02民终5289号民事裁定，裁定发回重审；一审法院于2020年12月15日作出（2019）津0118民初7765号民事判决，中石化天津分公司不服，向本院提出上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人中石化天津分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；原一、二审及重审一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：根据《加油站租赁合同》的约定，上诉人有权对加油站设备设施进行更新、改造和装修，无须被上诉人的书面同意，上诉人因排水管老化，对其进行了维修，是对设备的维修，而不是对加油站进行改造。因被上诉人主张损失赔偿才进行的鉴定，在被上诉人已撤回对损失的诉讼请求后，一审法院引用鉴定结果判决解除合同是错误的，且上诉人对鉴定结论也不认可。双方在租赁合同中未对租赁物的使用方法或性质进行约定，在上诉人未违反合同约定、未改变建筑主体和承重结构或扩建的情况下，即使造成了损失，也应是赔偿损失，而不应直接判决解除。被上诉人曾兆江、二街村委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。事实及理由：上诉人未经被上诉人同意擅自拆改排水系统构成租赁合同解除的条件。曾兆江、二街村委会向一审法院起诉请求：判令解除2005年5月13日签订的《加油站租赁合同》，由中石化天津分公司将全部租赁物交还曾兆江、二街村委会；判令中石化天津分公司向曾兆江、二街村委会支付违约金2328000元；判令中石化天津分公司将原静海县忠发加油站经营手续变更到曾兆江、二街村委会名下；诉讼费用由中石化天津分公司承担。一审法院认定事实，忠发加油站原为二街村委会兴办的集体企业。2003年8月28日，二街村委会与曾兆江签订《静海县忠发加油站联营协议书》，约定由曾兆江出资对忠发加油站进行更新改造，改造后曾兆江享有该加油站股份的80%，二街村委会享有该加油站股份的20%。2005年5月13日，曾兆江、二街村委会与中石化天津分公司协商，约定将忠发加油站出租给中石化天津分公司继续从事加油站经营，忠发加油站与中石化天津分公司签订《加油站租赁合同》，约定：忠发加油站将加油站的全部固定资产及附属设施租赁给中石化天津分公司；期限为20年，自2005年5月16日至2025年5月15日；租金分段计取，2005年5月16日至2009年5月15日每年320000元，2009年5月16日至2025年5月15日每年330000元；租赁期间承租方有权根据经营需要对加油站进行改造、扩建和设备更新，但改造方案须经出租方书面同意后方可实施；本合同生效后，出租方须将加油站的经营手续变更至承租方名下，合同期满后，承租方应将加油站经营手续恢复，所需费用由承租方承担；合同期内任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任，向守约方支付合同租金总额30%的违约金，给对方造成损失的，还应当赔偿损失。合同签订后，曾兆江、二街村委会按照合同约定将加油站的经营手续变更至中石化天津分公司名下，将忠发加油站办理注销登记手续，将加油站全部资产交付中石化天津分公司使用。中石化天津分公司将加油站名称变更为中国石化销售有限公司天津石油分公司静海泰顺加油站进行经营。2013年5月，经协商，双方对租金标准进行调整，自2013年起的剩余年限的租金每年变为430000元。2014年中石化天津分公司对租赁加油站罩棚、排水设施进行拆除，并对罩棚、排水系统进行改造，未向曾兆江、二街村委会提交方案，未经曾兆江、二街村委会书面同意。2017年11月14日、2018年1月23日，曾兆江分别向中石化天津分公司发出律师函，要求中石化天津分公司恢复加油站排水系统、修复受损建筑、终止合同。2017年11月22日、2018年2月2日，中石化天津分公司分别回复不同意地基下沉、墙体开裂的意见，改造符合双方约定，加油站不存在安全隐患，改造没有改变原有排水系统，不存在恢复之说，不同意解除合同。2017年10月12日，曾兆江向天津市静海公证处申请对加油站现场状况保全证据，并办理公证。2017年10月24日，天津市静海公证处出具公证书，附现场录像光盘、照片、现场工作记录。2019年10月18日，曾兆江申请对加油站站房基础沉降、墙体开裂等损坏与中石化天津分公司擅自改变罩棚及站房排水系统导致站房被雨水冲刷、淹泡的因果关系进行鉴定。一审法院委托上海华碧检测技术有限公司进行鉴定，鉴定意见：涉案房屋罩棚现排水系统与房屋基础沉降、墙体开裂产生存在因果关系。曾兆江花费鉴定费75000元。一审法院认为，本案争议焦点为中石化天津分公司改造加油站罩棚是否违约，改造是否站房损害的主要原因，租赁合同是否应该解除。经一审法院委托具有合法资质的单位鉴定，涉案房屋罩棚现排水系统与房屋基础沉降、墙体开裂产生存在因果关系。加油站房屋基础沉降、墙体开裂损害，是中石化天津分公司改造造成的。合同约定中石化天津分公司可以对加油站进行改造，但改造方案须经出租方书面同意后方可实施。该约定是为保护原告财产安全，防止改造对建筑、设施造成损害，而约定的限定条件。中石化天津分公司在改造前没有将改造、施工方案告知曾兆江、二街村委会，而进行改造、施工，违反合同约定，属于违约行为。在曾兆江、二街村委会发现改造已经给站房造成损害情况下，曾兆江、二街村委会两次发出律师函提出问题，中石化天津分公司均未予积极回应。根据“《中华人民共和国合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，由于中石化天津分公司改造后的排水方式长期对站房北侧墙面的冲刷和对地基的侵蚀致使不均匀沉降造成抹灰大面积脱落和墙体开裂，房屋存在安全隐患，是中石化天津分公司改造房屋罩棚排水系统造成的全部原因。中石化天津分公司作为承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损害的情形下，站房存在安全隐患，曾兆江、二街村委会作为出租人有权要求解除合同。曾兆江、二街村委会请求解除《加油站租赁合同》，有事实及法律根据，应予支持。租赁合同解除后，剩余的合同不再履行，按合同约定及法律规定，中石化天津分公司应交还曾兆江、二街村委会全部租赁物（以加油站交接明细表为准）；中石化天津分公司应将原静海县忠发加油站经营手续变更到曾兆江、二街村委会指定公司名下。双方虽约定了违约金的计算方法，违约金应在损失的基础上确定为宜，曾兆江、二街村委会已经撤回损失的鉴定申请，并据此撤回赔偿损失的诉讼请求，且当庭曾兆江、二街村委会保留赔偿损失的请求，故曾兆江、二街村委会有关违约金的诉讼请求，应与损失另案处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、解除原静海县忠发加油站与被告中国石化销售有限公司天津石油分公司签订的《加油站租赁合同》；二、被告中国石化销售有限公司天津石油分公司于本判决生效后十日内将全部租赁物（以加油站交接明细表为准）交还原告曾兆江、天津市静海区静海镇二街村民委员会；三、被告中国石化销售有限公司天津石油分公司于本判决生效后十日内配合原告曾兆江、天津市静海区静海镇二街村民委员会变更原静海县忠发加油站经营手续到指定公司名下；四、驳回二原告的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25424元，二原告负担12712元，被告负担12712元；鉴定费75000元，由被告负担。”二审审理期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为；本案合同是否应该解除。上诉人与被上诉人之间签订的《加油站租赁合同》，系各方之间真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行合同义务。涉案租赁合同中约定中石化天津分公司有权根据经营需求对加油站进行改造、扩建和设备更新，但改造方案须经出租方书面同意后方可实施。现中石化天津分公司对加油站排水系统改造未取得曾兆江、二街村委会的书面同意，违反了合同约定，属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”曾兆江、二街村委会曾两次就改造后房屋受损问题向中石化天津分公司发出律师函，中石化天津分公司均未积极解决。形成诉讼后，一审法院委托具有资质的鉴定单位进行司法鉴定，证实涉案房屋罩棚现排水系统与房屋基础沉降、墙体开裂产生存在着因果关系。中石化天津分公司对加油站排水系统的改造行为，致使租赁物受损，对房屋安全造成严重影响，曾兆江、二街村委会依法有权解除租赁合同并要求赔偿损失，故一审法院判决涉案租赁合同解除未有不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人中石化天津分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12712元，由上诉人中国石化销售有限公司天津石油分公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年四月二十二日法官助理曹丽霞书记员梁哲琦