北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2698号上诉人(原审被告)：北京华特物业管理发展有限公司，住所地北京市大兴区欣荣北大街45号院1号楼1层（01）8号LA-15号。法定代表人：张卫兵，总经理。委托诉讼代理人：马克，北京实法律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京天龙苑房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇贺家村村民委员会。法定代表人：阚世英，董事长。委托诉讼代理人：段民民，男，北京天龙苑房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：池亚新，女，北京天龙苑房地产开发有限公司职员。上诉人北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司）因与被上诉人北京天龙苑房地产开发有限公司（以下简称天龙苑公司）侵权责任纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初19125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华特物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判房屋使用费减少赔偿27万，不再主张空置房屋的物业空置费抵销房屋使用费。事实和理由：一审法院关于占用房屋的使用费标准金额过高。xxxx小区2004年前后建成，2005年华特物业公司进驻小区时，小区周边配套不成熟，占用房屋时是毛坯房，无任何家具电器基本设施。根据向xxxx小区老人咨询结果，小区刚开盘后带装修110平方左右的房屋租金2000元，125平方的房屋租金要价2500元（非成交价）。因此，估计2005年毛坯房租金价格1200元左右（套房整租毛坯）。xxxx小区2015年前后精装修套房整租租金为3500-4000元，2010年-2015年租金应低于该价格。涉案房屋均属于毛坯房，其占用费应远低于实际租金。本案一审认定的房屋使用费明显超过了涉案毛坯房的实际使用价值，另外由于华特物业公司与天龙苑公司一直是合作关系，当年房屋占用也是为了提供物业服务。天龙苑公司辩称，同意一审判决，不同意华特物业公司的上诉请求和理由。天龙苑公司向一审法院起诉请求：1.华特物业公司支付天龙苑公司位于北京市昌平区xxxx家园13号楼4-102、13号楼4-101、20号楼4-101、20号楼4-102房屋使用费1485000元；2.华特物业公司修复位于北京市昌平区xxxx家园13号楼4-102、13号楼4-101、20号楼4-101、20号楼4-102房屋至原始装修状态。一审法院认定事实：位于北京市昌平区xxxx路xxxx家园20号楼4单元101室房屋（以下简称20-4-101房屋）、20号楼4单元102室房屋（以下简称20-4-102房屋）、13号楼4单元101室房屋（以下简称13-4-101房屋）、13号楼4单元102室房屋（以下简称13-4-102房屋）由天龙苑公司开发建设。天龙苑公司（甲方）与华特物业公司（乙方）签订《xxxx家园一期物业服务委托合同》约定由华特物业公司对xxxx家园一期进行物业管理。2010年6月18日，北京大成律师事务所受天龙苑公司委托，向华特物业公司发送《律师函》载明：“天龙苑公司自2004年10月28日与贵司签订《物业管理合同》以来，已按照该合同约定全面如实地履行了合同义务。2005年11月，贵司在未经天龙苑公司允许的情况下，擅自占用了天龙苑公司的待售房屋——xxxx家园20号楼4单元102室，后又在天龙苑公司进行房屋维修时弃用该房屋转而擅自占用20号楼4单元101室至今。2010年贵司以“为小区绿化”为由，再次擅自占用了天龙苑公司待售的xxxx家园20号楼4单元102室和13号楼4单元101、102室，且损坏了上述房屋的推拉窗及纱窗等设施，更为严重的是：贵司擅自将20号楼4单元101室阳台封闭……1、请贵司自收到此函后的30日内，迁出所占用的房屋，并对房屋被损坏的部位进行修复，以恢复房屋之原状；2、贵司应承担房屋被占用期间（自占用之日起至迁出之日止）产生的水电费及维修费等各项费用。”2010年6月30日，北京华特物业管理发展有限公司第二分公司做出《关于xxxx物业用房律师函的复函》载明：“早在2004年底我司接管xxxx小区之时，就存在着物业用房紧张的困难，整个管理处35名各类管理服务人员，人均用房面积不足4平方米，安保人员的住宿问题尤为突出。后经过向天龙苑公司相关人员多次反映及协调，同意我们暂时使用待售房屋作为安保人员的宿舍，由此产生的水电及维修费用一直由我公司承担……鉴于上述情况，我司在此郑重承诺：为了给xxxx小区提供必要的物业服务，我司急待天龙苑公司作为小区的开发商、提供充足的物业用房。在物业用房问题解决后的两周内，我司将迁出暂时使用待售房屋，并进行相关修缮。”2012年8月12日，北京华特物业管理发展有限公司xxxx管理处出具《关于xxxx项目部用房的函》载明：“自我公司进驻小区以来，为了缓解保安宿舍、绿化、保洁和物业工程库房等问题，暂时占用了贵开发建设公司尚未出售的20-4-101、20-4-102和13-2-102、13-4-101四套单元房。如贵公司准备开始出售待售的五幢住宅楼时，我项目部可腾退暂时占用的四套单元房并把日常使用该四套单元房时损坏的门、窗及墙面等回复到正常使用状态。”2015年6月11日，天龙苑公司作出《告知函》，载明：“北京华特物业管理发展有限公司，贵司进驻小区管理以来，为了缓解保安宿舍、绿化、保洁和物业工程库房等问题，从2005年11月贵司在未经我公司允许的情况下，擅自不同时间分别占用了我公司开发建设的待售房屋xxxx家园13号楼3单元102室、13号楼4单元101室、20号楼4单元101室、20号楼4单元102室，且损坏了上述房屋的推拉门窗、纱窗、墙面等设施……”2015年6月12日，北京华特物业管理发展有限公司做出《关于xxxx小区物业管理用房问题的函复》载明：“贵公司于6月11日的《告知函》已收悉……虽然我公司与贵公司经过反复协商最终就有关暂时占用由贵公司开发建设尚未出售的20-4-101、20-4-102和13-4-101等三套单元房的问题达成了共识，但是有关xxxx小区物业管理配套服务用房的问题始终没有能够彻底解决……”当日，天龙苑公司做出《关于收回xxxx小区物业管理用房问题的函复》载明：“来函收悉，我司将依法收回我司名下产权的房产，请贵司给与支持和配合，如有异议可提起法律诉讼；前提是按时归还非法占用的房产，谢谢！请贵司于2015年6月25日前腾退所占用房屋，如到期贵司仍然占用，我司将依法采取强行措施搬迁收回所占用房产，由此造成的损失及法律后果请贵司自行承担。”2015年6月23日，天龙苑公司做出《关于限期办理房屋的通告》载明：“关于贵司占用我公司开发建设的坐落于昌平区xxxx路26号商业用房作为办公用房以及我公司开发建设待售的xxxx家园南区13-3-102、13-4-104、20-4-101、20-4-102作为保安、保洁、绿化、宿舍库房事宜……”2015年6月24日，天龙苑公司向xxx派出所函称：“……物业公司自进驻管理小区以来，为了解决保安宿舍、绿化、报结和物业工程库房等问题，从2005年11月开始在未经过我公司同意的情况下，擅自占用了我公司开发建设的待售房屋xxxx家园13-3-102、13-4-101、20-4-101、20-4-102室并损毁了房间内相关设施……”2015年8月3日，天龙苑公司作出《关于xxxx家园待售房屋维修通知函》载明：“贵司自进驻小区管理以来，从2005年11月贵司在未经我公司允许的情况下，擅自占用了我公司开发建设的待售房屋xxxx家园13号楼3单元102室、13号楼4单元101室、20号楼4单元101室、20号楼4单元102室……”2017年5月9日，天龙苑公司以排除妨害纠纷起诉华特物业公司，诉讼请求：“……三、华特物业公司赔偿非法占有坐落于昌平区xxxx家园13-3-102号、13-4-101号、20-4-101号、20-4-102号房屋造成的损失1332000元；四、华特物业公司赔偿占有xxxx家园13-3-102号、13-4-101号、20-4-101号、20-4-102号房屋期间造成的门窗及屋内相关设施损失18000元……”后在2018年8月2日庭审时，撤回了上述诉讼请求。2019年6月4日，天龙苑公司提起本次诉讼。庭审中，双方均认可20-4-101房屋、20-4-102房屋、13-4-101房屋于2015年6月26日收回。华特物业公司否认曾使用13-4-102号房屋，对于2017年诉讼请求及前述多份函件中不包含13-4-102号房屋的原因，天龙苑公司称因华特物业公司占用了多套房屋，其他材料中没有出现13-4-102房屋的原因是工作人员在出具材料时遗漏了。天龙苑公司提交《华特物业占用xxxx开发商待售楼证明》，内容称华特物业公司自2005年始占用20-4-101房屋及20-4-102房屋，2008年始占用13-4-101、13-4-102室。13-2-101及102室、13-3-102室房屋等，落款时间为2011年11月21日，有北京市昌平区xxxxxxx家园社区业主委员会、北京市昌平区xxx地区办事处xxxx家园社区居民委员会盖章。华特物业公司不认可该证据真实性及证明目的。因该证据无居委会工作人员签字、且证明事项超出业委会有效期限，法院对该证据不予采信。庭审中，天龙苑公司主张20-4-101、20-4-102号房屋使用期间为2005年1月至2015年6月，13-4-102、13-4-101从2008年1月至2015年6月。华特物业公司主张2005年11月至2010年6月8日，先占用20-4-102后占用20-4-101，实际仅占用一套房屋，具体时间因工作人员变更不能准确陈述。2010年6月18日至2015年6月26日占用20-4-101、20-4-102、13-4-101房屋。本案在审理过程中，天龙苑公司申请就涉案房屋相关期限的租金标准进行鉴定，法院通过北京市高级人民法院摇号确认并委托国宏信价格评估集团有限公司进行鉴定，因同期租金样本证据不足，该机构采取国家统计局公布北京市全区域租金价格指数修正计算后得出鉴定结论，并表示鉴定结论不等同于鉴定标的的可实现价格。其中20-4-101房屋租金为2015年1月-6月33380.2元、2014年65702.12元、2013年63600.49元、2012年61573.38元、2011年58309.14元、2010年56937.86元、2009年57802.37元、2008年55000.19元、2007年53718.34元、2006年53718.37元、2005年52451.40元；20-4-102房屋租金为2015年1-6月36470.71元、2014年71785.16元、2013年69488.95元、2012年67274.16元、2011年63707.7元、2010年62209.46元、2009年63154.01元、2008年60092.39元、2007年58691.86元、2006年58170.73元、2005年57307.62元；13-4-101号房屋租金为2015年1-6月28940.61元、2014年56963.7元、2013年55141.59元、2012年53384.09元、2011年50553.99元、2010年49365.10元、2009年50114.62元、2008年44722.80元；13-4-102号房屋租金为2015年1-6月30305.81元、2014年59650.82元、2013年57742.75元、2012年55902.34元、2011年52938.75元、2010年51693.77元、2009年52478.65元、2008年45165.6元。庭审中，天龙苑公司主张13-4-101房屋自2008年至2015年平均月租金3000元、2005年至2015年20-4-101房屋平均月租金3500元、20-4-102房屋平均月租金4000元。华特物业公司主张鉴定结论及天龙苑公司租金标准过高。称2015年xxxx小区精装修107平方米房屋月租金3000元、124平方米、135平方米房屋月租金3500元左右、2005年该小区带装修房屋月租金1000元左右，涉案房屋系未装修的毛坯房租金较低。另查，天龙苑公司提交北京华泰深建建筑装饰工程有限公司出具的维修报价单，对涉案房屋维修项目名称、材料及工艺、单位、数量、单价等列项，华特物业公司认可该证据真实性，不认可维修价格，但同意按照列明的项目名称、材料及工艺、单位、数量作为维修方案对20-4-101房屋、20-4-102房屋、13-4-101房屋予以维修。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式包括恢复原状和赔偿损失。本案争议焦点分述如下：一、天龙苑公司主张修复13-4-102房屋及使用费的请求是否应当得到支持。首先，华特物业公司是否实际使用13-4-102房屋的事实存疑，天龙苑公司出具相关函件中，除2010年6月18日律师函外的其他材料中均未提到13-4-102房屋，华特物业公司的回函中亦未确认曾使用该房屋的事实。天龙苑公司未能提交其他证据证明对13-4-102房屋侵权事实存在，应承担举证不利的法律后果。其次，《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。天龙苑公司称2015年6月26日收回涉案房屋，在2017年诉讼中并未提出13-4-102号房屋的损害赔偿诉讼请求，现于2019年6月4日提起本次诉讼已过诉讼时效，故天龙苑公司主张华特物业公司对13-4-102房屋修复及赔偿使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。二、天龙苑公司主张13-4-101房屋、20-4-101房屋、20-4-102房屋的使用费期间及使用费标准如何认定。根据2010年6月18日天龙苑公司律师函中记载，华特物业公司自2005年11月占用20-4-102号房屋，后弃用该房屋转而占用20-4-101，故2005年11月至2010年6月18日期间应当按照实际占用一间房屋的标准支付使用费。鉴于华特物业公司认可2010年6月28日至2015年6月26日期间13-4-101房屋、20-4-101房屋、20-4-102房屋使用费，法院对此不持异议。天龙苑公司主张的其他期间的使用费，因未提交充分证据证明华特物业公司占用事实，法院不予支持。关于上述房屋的使用费标准，法院结合双方各自的主张、鉴定结论意见、本地区租金标准、及多年来租金浮动事实酌情予以认定。另，双方均认可天龙苑公司提交维修报价单中列明的维修方案，故华特物业公司应依照该维修方案予以维修。华特物业公司主张天龙苑公司关于13-4-101房屋、20-4-101、20-4-102房屋使用费及修复的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，无事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京华特物业管理发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京天龙苑房地产开发有限公司房屋使用费632700元；二、北京华特物业管理发展有限公司于本判决生效之日起三十日内按照北京华泰深建建筑装饰工程有限公司出具《昌平区xxxx路xxxx家园房屋维修报价单》中列明的项目名称、材料及工艺、单位、数量对位于北京市昌平区xxxx路xxxx家园20号楼4单元101室、北京市昌平区xxxx路xxxx家园20号楼4单元102室、北京市昌平区xxxx路xxxx家园13号楼4单元101室房屋进行修复；三、驳回北京天龙苑房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。针对涉案房屋在相关期间内的租金标准问题，经天龙苑公司申请，一审法院委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案房屋在相关期间内的租金价格进行了评估鉴定，华特物业公司虽提出异议，认为涉案房屋均属于毛坯房，占用费应远低于实际租金，但在国宏信价格评估集团有限公司出具的《价格鉴定意见书》第3页已写明涉案房屋为毛坯房，故鉴定意见已考虑到涉案房屋的装修状况，华特物业公司主张涉案房屋的实际租金应低于鉴定价格，但就相关期间内的租金价格并未提交证据予以佐证，现其未能提交充分证据推翻一审鉴定意见，一审法院参考鉴定结论，并结合本地区租金标准及多年来租金浮动事实等因素酌情确定的房屋使用费金额，并无不当，本院予以确认。综上所述，北京华特物业管理发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由北京华特物业管理发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 陈 伟审 判 员 丁少芃二〇二一年四月二十五日法官助理 陈大林书 记 员 姜雨蕾