天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1186号上诉人（一审被告）：天津亿城山水房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道**-203。法定代表人：才明浩，董事长。委托诉讼代理人：侯钧铭，男。委托诉讼代理人：岳亮，男。被上诉人（一审原告）：于腾昆，男，1984年3月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：常玉虎，北京晏清律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：天津市乐有家房地产经纪有限公司，住所地天津，住所地天津市河**中心南道**>法定代表人：关振城。被上诉人（一审第三人）：北京星彩房地产经纪有限公司，住所地天津市，住所地天津市红桥区虹都中心**楼无风会所法定代表人：赵康斌，总经理。上诉人天津亿城山水房地产开发有限公司（简称亿城山水公司）因与被上诉人于腾昆、天津市乐有家房地产经纪有限公司（简称乐有家公司）、北京星彩房地产经纪有限公司（简称星彩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亿城山水公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，依法改判亿城山水公司返还于腾昆房款843339元，代收的契税、公维、登记费33078.4元，共计应向于腾昆返还876417.4元。乐有家公司返还于腾昆装修费404061元、定金50000元，共计应向于腾昆返还454061元，星彩公司对乐有家公司返还事项承担连带责任；2.本案的上诉费由于腾昆、乐有家公司及星彩公司共同承担。事实和理由：一审法院判决上诉人承担全部还款义务及利息存在认定事实错误及适用法律错误。1.上诉人应承担的返还责任仅限于实际收取的款项，且上诉人未能向于腾昆返还相应款项并不是上诉人主观过错造成。2.上诉人不应承担超过实际收取款项的返还责任，本案涉及的返还责任应当由乐有家公司承担，星彩公司应承担连带责任。装修费实质为星彩公司基于其代理行为所收取的收益，并非上诉人委托代理的范围。于腾昆擅自将装修费支付给乐有家公司，其主观上存在重大过失，应承担乐有家公司无法返还的不利后果。于腾昆主张的定金并非上诉人收取，上诉人不应承担返还责任。上诉人与星彩公司已明确约定因购房人无法落户所产生的责任由星彩公司承担，本案发生的原因是因为于腾昆无法落户，属于星彩公司应承担责任范围，星彩公司应当承担连带责任。3.于腾昆所主张的利息无任何事实和法律依据，不应得到支持。于腾昆辩称，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，具体的答辩意见如下：1.上诉人错误理解涉案代理权限，代理权限是指代理公司销售房屋的代理权限。被上诉人所认为的房屋销售后的利润分成是指其委托方及代理方代理协议约定的内容并非代理权限。一审判决认定本案第三人是上诉人的房屋销售代理方认定事实清楚，被代理人即本案上诉人应承担被代理的法律后果。2.于腾昆在售楼处买房、划卡，并交纳相应的装修款及房款，符合普通的购房消费人的合理认知，于腾昆购买房屋时装修已经完成。从于腾昆的角度足以认为所购买的是含装修的商品房。因此，于腾昆购买房屋时不存在任何过错，属于善意方，于腾昆有理由相信代理人享有相应的代理权限。3.合同解除后，过错方应依法赔偿无过错方的损失，利息是属于被上诉人的实际损失。4.上诉人及第三人代理协议中包含落户售房的相关内容，同时再根据于腾昆一审时所提供的证据及陈述足以认定于腾昆签订购房合同的目的为天津落户。现一审法院认定该目的不能实现，属于认定事实清楚，证据充分，合同应依法解除。乐有家公司、星彩公司未陈述其意见。于腾昆向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除原被告之间的《星公馆虹都中心房号确认单》；2.请求依法判决被告偿还原告购房款1350478元、定金50000元（根据定金罚则）；3.请求依法判决被告偿还原告房款及定金利息20000元自起诉之日起至全部还款之日止(暂定)；4.诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求，并要求解除与被告的商品房买卖合同及落户服务协议。一审法院认定事实：涉诉房产项目坐落于天津市红桥区××道××道××西南侧，项目名称为亿城堂庭酒店式公寓（即虹都中心1、2号楼），开发商为被告亿城山水公司。就上述房产项目，2017年6月23日，亿城公司（甲方）与星彩公司（乙方）签订了《亿城堂庭酒店式公寓项目销售合作协议》（简称：销售合作协议），约定：乙方为甲方销售甲方名下标的房产，按付款进度向甲方支付销售款，并按本协议约定自行收购到期未能售出的房产。乙方有权以甲方名义自行销售或委托销售公司进行实际销售，组织签订商品房认购书、商品房销售合同。乙方有权以甲方提供的价格体系表为标准，自主决定每套房屋的价格予以对外销售，有权对项目进行调整包括但不限于内部装修，户外ｌｏｇｏ变更等。乙方向购房人销售本协议项下房屋时，成交价高于基准价格时，基准价格部分由甲方向购房人直接收取，实际成交价与基准价格之间的差额部分乙方有权直接向购房人自行收取，差额部分发票由乙方向购房人开具，差额部分房款由乙方自行与购房人签订装修合同。后双方于2018年12月21日签订《亿城堂庭酒店式公寓项目销售合作协议补充协议》（简称：补充协议），约定：延长原协议的销售合作期限自2018年10月1日至2019年6月30日。在补充协议履行期间，乙方负责项目销售中的客户落户事宜并承担相应费用，甲方予以配合；在乙方销售期间若因公寓房屋无法落户导致购房者投诉或退房等，一并由乙方解决和承担相应责任，协议履行中止或解除后，乙方不再负责房屋办理落户的任何事宜。但对于乙方已签约销售的全部房屋相关落户事宜及相关责任损失费用仍由乙方负责。乙方确认并同意自本协议签署之日起30个自然日内完成全部公寓房屋的内部装修工程。第三人星彩公司与第三人乐有家公司亦签订有《代理销售服务协议》，约定星彩公司委托乐有家公司为亿城堂庭项目公寓提供营销服务，合作期间的销售由乐有家公司全面负责，开展销售及推广工作，未经星彩公司书面许可，乐有家公司不得自行收取定金、房款及其他一切费用。2019年6月25日，于腾昆签订《星公馆（虹都中心）房号确认单》，约定购买虹都中心1号楼608室房屋，认购总价1297400元，认购定金50000元。当日，于腾昆通过商户名称为“天津市乐有家房地产”的商户号为822110070130301的POS机刷卡支付50000元，乐有家公司给于腾昆开具了加盖有该公司财务专用章的定金50000元收据。原告陈述在支付上述定金时实际多支付了20000元，怀疑是被盗刷，未开具收据，原告提供的中国建行银行个人活期账户交易明细对方账号与户名显示为“822110070130301天津市兴居房地产经纪有限公司”。2019年7月15日，于腾昆通过商户名称为“天津亿城山水房地产开发有限公司”的商户号不同的POS机刷卡两笔分别为423339元、453078.4元，总计876417.4元，亿城山水公司给于腾昆开具了加盖有该公司财务专用章的房款843339元的收据及代收契税、公维、登记费33078.4元的收据。同日，于腾昆通过商户名称为“天津市乐有家房地产”的商户号为822110070130301的POS机刷卡两笔分别为224061元、30000元，共计254061元，并通过他人向王金娜转账150000元，乐有家公司给于腾昆出具了加盖有该公司财务专用章的装修款254061元的收据及装修款150000元的收据。根据一审法院调取的天津市第一中级人民法院（2019）津01民初756号案件中的证据材料显示，商户号为822110070130301的POS机入账信息为关健6228480028645113276。另，于腾昆与乐有家公司签订了《落户服务协议书》，约定乐有家公司根据人才引进制度实施管理规定，为于腾昆办理落户事宜等内容，甲方处盖有乐有家公司印章，乙方处落款为于腾昆签字、身份证号、落款日期19年7月15日。于腾昆系外地人员，其表示购买涉诉房屋目的是为落户，且签订落户服务协议后，乐有家公司也实际为其办理了补缴社保手续，但现仍无法通过人才引进方式落户，其购房目的无法实现。原告提交了天津公安民生服务信息显示，您提交的编号为202001191029341515的业务引进人才落户，状态为已驳回，驳回部门：人社，驳回原因：北京丰台区城职参保。原告于腾昆认为该落户服务协议属无效，如果法院最终未认定为无效，则要求解除。2019年8月12日，于腾昆与亿城山水公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2012-0165260）及补充合同1、补充合同2，约定房屋地点为虹都中心1-608号，总价款843339元，一次性付款。一审法院认为，本案争议焦点为：1.原、被告之间的商品房买卖合同关系是否应予解除；2.被告是否应返还原告购房款1350478元、是否应按定金罚另给付原告定金5万元。判断原、被告之间的商品房买卖合同关系是否应予解除，首先应分析亿城山水公司委托代理销售行为是否成立。根据《合同法》第四百条之规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任。”由此可知，委托代理人经被代理人同意，可以将委托事项转委托给第三人，受托人仅就第三人的选人及其对第三人的指示承担责任，委托人应对转委托的第三人的行为对外承担民事责任。本案中，亿城山水公司作为案涉房屋的开发企业，与星彩公司签订了《亿城堂庭酒店式公寓项目销售合作协议》及补充协议，约定星彩公司有权以亿城山水公司名义自行销售或委托销售公司进行实际销售。同时根据星彩公司与乐有家公司签订的《代理销售服务协议》，乐有家公司对案涉房屋提供营销服务，有权对外开展销售和推广工作。上述协议内容对案涉房屋的销售活动形成了合法有效的委托及转委托关系，星彩公司构成《合同法》第四百条规定的经委托人同意的转委托行为，乐有家公司有权以亿城山水公司名义对外进行房屋销售，行使受托人星彩公司享有的权利，同时履行合同项下受委托人的义务。乐有家公司对外进行的代理销售行为所产生的法律后果由委托人亿城山水公司承担。基于上述转委托行为成立，再分析房屋买卖合同关系是否应予解除的问题。根据《合同法》第四百零二条关于隐名代理的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，原告购房经历了签房号确认单、支付房款和装修款、签落户服务协议、签商品房买卖合同的过程，房号确认单的金额包含定金、房款和装修款的总和，虽然原告分别向亿城山水公司支付了房款，向乐有家公司支付了定金和装修款，存在两个不同的主体，但从亿城山水公司与星彩公司签订的销售协议可知，对于案涉房屋的落户和装修事宜亿城山水公司已经全部授权给星彩公司，又因为星彩公司和乐有家公司之间的委托销售关系，同时考虑到原告在销售现场同时支付上述款项的事实，可以认定乐有家公司以自己名义订立的落户服务协议和收取装修款的行为，系隐名代理行为，亿城山水公司作为被代理人对原告应承担相应的责任和义务。原告与乐有家公司签订的《落户服务协议》约定落户事宜，如未能落户成功，乐有家公司以同等价格回购买方已购房屋，并承担回购中产生的税费。根据上述约定内容以及查明事实可知，案涉房屋在销售过程中确实存在以落户为条件增加房屋卖点的情况。《落户服务协议》系双方自愿签订，内容不违反法律效力性强制性规定，系本案商品房买卖合同的重要组成部分，其中回购房屋的约定带有附条件解除合同的意思表示，当落户条件无法成就时，当事人享有解除合同的权利。原告基于对亿城项目落户宣传的信赖，出于落户天津的需要而购买了案涉商品房，现引进人才落户状态被驳回，原告的购房目的无法实现，有权解除房屋买卖合同。同时，案涉房屋以精装修方式对外销售，房屋销售价格包括房款和装修款两部分，具有不可分性。当商品房买卖合同解除时，装修协议应一并解除。签订《星公馆（虹都中心）房号确认单》后，原告与亿城山水公司签订了商品房买卖合同，故对原告要求解除该确认单的诉讼请求，一审法院不予支持。庭审中，原告要求解除其与亿城山水公司签订的《天津市商品房买卖合同》以及与乐有家公司签订的《落户服务协议书》，符合《合同法》第九十四条第四款法定解除的适用条件，一审法院予以支持。2.亿城公司是否应返还原告已付购房款、数额以及是否应按定金罚另给付原告定金5万元。依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告基于对亿城项目的信任支付了相应的款项，且原告起诉要求亿城山水公司承担返还义务，故商品房买卖合同关系解除后，原告支付的房款843339元及契税、公维、登记费33078.4元、装修费404061元、定金50000元，合计1330478.4元，应由亿城山水公司予以返还。原告另陈述在支付定金当日额外支付的可能是被盗刷的20000元，虽从现有证据材料可以显示有该笔款项支出的事实，但尚不足以认定该款项系属购房款性质，原告要求亿城山水公司一并返还，一审法院不予支持。关于原告要求被告按定金罚则另给付原告定金50000元的请求，原告在签订房号确认单后，交纳购房款并与被告签订了商品房买卖合同，双方之间的商品房买卖合同关系已经依法成立，现原告要求按照定金罚则被告另行承担返还50000元的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。但根据商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定，因出卖人原因致合同解除，出卖人应当返还已付房款及利息。本案中，亿城山水公司和乐有家公司在2019年7月15日实际占有了原告的资金，该资金的利息相当于法定孳息，应在返还购房本金的同时一并返还，故以1330478.4元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。但需要指出的是，亿城山水公司向原告返还相关款项并非最终责任，有权依据法律规定或合同约定向相关主体主张权利。第三人乐有家公司、星彩公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席裁判。一审法院判决：一、解除原告于腾昆与被告天津亿城山水房地产开发有限公司签订的编号2012-0165260《天津市商品房买卖合同》、补充合同1、补充合同2及原告于腾昆与第三人天津市乐有家房地产经纪有限公司签订的《落户服务协议》；二、被告天津亿城山水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告于腾昆房款843339元，代收的契税、公维、登记费33078.4元及装修费404061元、定金50000元，合计1330478.4元及利息（利息以1330478.4元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告于腾昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17584元，减半收取8792元，由被告天津亿城山水房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为：一、于腾昆主张的装修费404061元、定金50000元是否应由上诉人承担返还责任；二、于腾昆主张的利息是否应当支付。关于焦点一，依据一审法院审理查明的事实，上诉人为涉诉房产项目的开发公司，其委托星彩公司代理销售涉诉房产项目，权限范围包括房屋、装修及落户事宜，并可以转委托。星彩公司接受委托后，又与乐有家公司签订《代理销售服务协议》。本案中，于腾昆通过乐有家公司购买涉案房屋，法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。依据上述法律规定，上诉人作为被代理人，应当承担责任，且因本案中于腾昆未主张由二公司承担，上诉人主张应由星彩公司和乐有家公司承担返还责任，没有依据，本院对上诉人的主张不予支持。关于上诉人与乐有家公司、星彩公司之间的纠纷，上诉人可另行主张其权利。关于焦点二，因涉案款项由上诉人及乐有家公司实际占用，而于腾昆所主张的利息为法定孳息，据此，上诉人应支付占用款项期间的利息。综上所述，上诉人亿城山水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8110.92元，由天津亿城山水房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年四月二十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……