江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1127号上诉人（原审原告）：湛金福，男，1957年10月12日出生，现住南京市建邺区。委托诉讼代理人：史吉昌，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：纪烨，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，该公司总经理。上诉人湛金福因与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理，本案现已审理终结。湛金福上诉请求：一、撤销一审判决。二、支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人约定的房屋装饰标准具体、明确属于事实认定错误。双方仅约定了装修装饰项目用材品牌，没有约定品牌内的具体档次、型号。二、房屋装修装饰标准约定不明确，则应当以样板房展示标准、公示的精装单价标准作为交付标准。三、一审法院认定上诉人与被上诉人之间关于房屋装修装饰标准约定不属于格式条款属于认定事实错误。四、既然装饰装修条款属于格式条款，即使不以样板房展示标准等作为精装修交付标准，也应当对装饰装修标准做出有利于上诉人的解释。五、因为被上诉人实际交付的精装标准没有达到前述两种标准，属于违约行为，应当依法承担减少价款的违约责任，向上诉人退还精装修差价款。金梦都公司辩称：一、上诉人自始未能充分举证证明被上诉人交付的精装修与约定不符，或存在质量问题，其诉求无事实依据。江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》(简称审理指南)第9项:“买受人应就其权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实提供证据加以证明”。因此上诉人对涉案房屋的质量问题负有举证义务。但自始至终上诉人未能证明房屋质量问题。在上诉人未能举证的情况下，为了充分查明事实，原审法官依职权组织了现场查看，就合同约定的装修标准与实际交付情况进行了严格的逐项比对，比对的结果是只有小的部件(USB插座和洗衣机龙头)存在个别数量上的差异，以及未对可视对讲、直饮水龙头进行安装，即一审判决书第一项的部分。就未安装的事项被上诉人交付时系考虑到上诉人自行安装便利且尊重上诉人自行安装的意愿所做的灵活变通的履行方式，在排查后即已经向上诉人和法院表明愿意尽快排查实际缺少的龙头数量并在上诉人需要时上门安排安装。就其诉求，上诉人构成基本事实举证不能。二、涉案房屋的交付标准应该依据上诉人与被上诉人双方签订的合同来确定。本案被上诉人严格按照合同约定的项目和品牌进行采购，实际交付的装修标准符合双方的约定。1.预售合同及补充协议是双方关于购房事宜的全面约定，双方关于精装修标准在合同以及补充协议中有具体约定。上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房预售合同》（简称预售合同）第一条第五款明确约定:该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。附件4也约定了装饰装修及设备标准，《商品房预售合同补充协议》(简称补充协议)附录二进一步明确了《装饰、设备标准》。补充协议第五条第5项明确约定，产生“与合同约定标准不一致的问题的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修”。预售合同和补充协议是双方意思自治的体现，是完全的市场行为，双方理应受其约束。2.精装修备案资料不是预售合同的组成部分，备案价格不是双方的约定。整体销售、一体定价的模式是案涉合同的基本特点。涉案房屋是带装修的商品房，是一个整体。在签订合同时应当也必然审阅了合同具体内容，对合同价款构成已有充分认识，买卖双方在交易磋商时具有双向选择权，之后双方达成合意签订合同，表明上诉人接受合同约定的价格条款、装修标准约定条款等条款的约束。上诉人申请对房屋装修造价进行评估鉴定，没有依据，鉴定结论对本案不具有参考意义。实际成本价低于销售价这是再正常不过的市场现象。不应以开发商对于装修房屋的实际投入成本，来判断是否应退赔差价。更何况本案是一体定价模式。案涉诉求无异于通过诉讼变更更改合同价格条款，这与意思自治和诚实信用的合同原则不符。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第13条，商品房存在质量问题但并未严重影响正常居住使用的，开发商应当承担保修责任。因此出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。一审法院事实认定清楚、法律适用正确，应予维持。湛金福向一审法院起诉请求：1.判令金梦都公司返还其所购房屋的精装修差价款10000元（暂定，最终以鉴定意见为准）；2.判令金梦都公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月29日，湛金福（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定：第一条、甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区谷里街道向阳路28号丽华山苑16幢303室；建筑面积132.53平方米，其中套内建筑面积107.06平方米，共有共用分摊面积25.47平方米；该商品房的装修材料及设备标准见附件4；……第四条、乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价18242.84元/平方米，总价2417724元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元。[√]买卖双方一致同意并知悉该商品房的总房价款为含税价：本条约定的该商品房总价款及单价均包含装修部分的价款。……第六条、甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房。……第十一条第二款第2项、该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，乙方有权要求更换，甲方应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿乙方房屋使用损失，甲方无需承担逾期交楼责任。……第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。……本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力。该合同附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定），载明外墙为真石漆、内墙为乳胶漆、顶棚为乳胶漆、室内地面的客餐厅、厨卫间铺贴地砖、卧室铺强化复合地板、外窗为铝合金、厨房地面为地砖、厨房墙面为墙砖、卫生间地面为地砖、卫生间墙面为墙砖、电梯品牌名称和型号为东芝SPACEL系列（产地上海）。当日，湛金福（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《补充协议》，双方就《预售合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守，约定：……第五条、关于商品房交接：1.……甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及本补充协议附录二约定的交付标准进行交付。具体装饰、设备的品牌由甲方根据供货情况在同等品牌范围内确定。……5.该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修并承担保修费用，除此之外，甲方无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。《补充协议》另对合同的解除等事项进行了约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》载明装标交楼标准（YJ90T/YJ140T），约定了玄关、客厅及餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、其他位置共计63个分项的装修品牌标准：入户门品牌为“碧桂园定制”、入户门锁品牌为“西勒奇或同档次品牌”、天花（乳胶漆）品牌为“经典•总督或同档次品牌”、天花石膏线品牌为“碧桂园定制”、可视对讲机品牌为“立林或同档次品牌”、USB插座品牌为“施耐德或同档次品牌”、……、新风系统品牌为“美的或同档次品牌”、开关品牌为“异辉或同档次品牌”、过道小夜灯品牌为“异辉或同档次品牌”、直饮水系统品牌为“飞利浦或同档次品牌”。《补充协议》及附录二由湛金福签字确认、金梦都公司盖章确认。前述《预售合同》、《补充协议》签订后，湛金福支付了全部购房款，金梦都公司交付了案涉房屋。一审另查明，经物价部门批准并公示的“丽华山苑”项目的《南京市商品房住宅申报价格表》显示，该项目约90㎡户型的装修单价为2718.92元/㎡，约140㎡户型的装修单价为2796.41元/㎡。案件审理中，湛金福陈述，案涉房产内装饰装修标准达不到备案的装修价格2796.41元/㎡，并申请对案涉房产的精装修造价进行鉴定，并提交《南京市商品房住宅申报价格表》以及申请一审法院调取江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的《评估报告》予以佐证。金梦都公司对上述材料的真实性无异议，但认为上述材料不属于其对湛金福的承诺，备案价格及评估价格均不是双方之间的合同单价，不属于交付标准，其并未对装修价格进行单独承诺。一审案件审理中，一审法院组织双方对约90㎡的户型和约140㎡的户型房屋进行了现场勘验，双方确认约90㎡的户型以丽华山苑3幢401室作为勘验对象代表，约140㎡的户型以丽华山苑16幢501室作为勘验对象代表。经勘验确认约140㎡户型的装修材料、设备品牌如下：1、玄关：入户门为江消门业、入户门锁为SCHLAGE、灯具（筒灯）为NVC雷士、可视对讲机为LEELEN、入户挂钩为KINLONG，天花（乳胶漆）、天花石膏线、地砖无法看出品牌；2、客厅及餐厅：电插面板为Schneider施耐德，天花乳胶漆、天花石膏线、地砖、墙身乳胶漆无法看出品牌；3、卧室：房门锁为Roialwand、电插面板为Schneider施耐德、主卧紧急按钮为HGRN，天花乳胶漆、墙身乳胶漆、地面强化复合地板、房门无法看出品牌，USB插座没有安装；4、厨房：嵌入式厨卫灯为NVC雷士、整体橱柜为欧派、不锈钢水槽为欧派、抽油烟机为ROBAM老板、灶具为ROBAM老板、龙头为KOHLER科勒、电插面板为Schneider施耐德，天花铝扣板、墙身砖、地面仿古砖、门（移门）无法看出品牌；5、卫生间：灯具（筒灯）为NVC雷士、地漏为超联方型平面地漏、镜柜为现代筑美家居、洗手台柜为现代筑美家居、水盆龙头为KOHLER科勒、坐便器为KOHLER科勒、淋浴屏为Bite比特、淋浴花洒为KOHLER科勒、吸顶灯为NVC雷士、电插面板为Schneider施耐德、卫生间门锁为Roialwand，天花铝扣板、墙身砖、地砖、淋浴区地面、淋浴区下水槽、门无法看出品牌；6、阳台：吸顶灯为NVC雷士、洗衣机龙头为JOMOO九牧、电插面板为Schneider施耐德，天花乳胶漆、地面仿古砖无法看出品牌，拖把池龙头现场没有；7、其他：地暖为德国威能、新风系统为美的、开关为Schneider施耐德，过道小夜灯、飘窗石材（英菲米黄）、入户门夹石（台山红）、地漏无法看出品牌，直饮水系统现场未安装。金梦都公司提交63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同、情况说明等材料，拟证明其按照《预售合同》及《补充协议》的约定进行了采购、安装，按照约定进行了交付，乳胶漆品牌为经典•总督、地砖品牌为欧神诺、可视对讲机品牌为立林、地面强化复合地板品牌为大自然、墙身砖品牌为欧神诺、地面仿古砖品牌为圣凡尔赛、门品牌为金迪、淋浴区地面和淋浴区下水槽品牌为圣凡尔赛、拖把池龙头及洗衣机龙头品牌为九牧、飘窗石材为英菲米黄、入户门夹石为台山红、地漏品牌为祥隆；并提交《物业及资料移交书》复印件，证明其已经向湛金福交付了可视对讲机、直饮水系统即飞利浦净水器、USB插座等物品。湛金福质证后，认为金梦都公司提交的采购、安装等合同只能证明其交付的精装修实际用材的具体品牌，不能证明其交付的精装修符合约定标准，相反，上述证据显示有关装修材料的采购价格仅相当于备案价格的三分之一到四分之一，恰恰证明了金梦都公司存在明显的偷工减料，金梦都公司实际交付的精装修不符合约定的标准。湛金福陈述其已经收到可视对讲机（已安装），但未领取飞利浦龙头式净水器及USB插座，且其认为金梦都公司所称的飞利浦龙头式净水器仅为一个飞利浦品牌的水龙头，并非飞利浦净水系统。一审案件审理中，湛金福确认装修项目中不符合约定的部分，要求退还差价。金梦都公司表示其同意为业主安装净水系统即飞利浦龙头式净水器、USB插座，拖把池龙头如果确实确少，其随时可以提供。一审法院认为，湛金福与金梦都公司之间签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。湛金福要求金梦都公司赔偿装修差价损失的诉讼请求不能成立，理由如下：1、双方就装饰装修项目作出了具体约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》对案涉房产交楼标准作出了约定。现案涉房产已交付，交付装饰装修内容符合《补充协议》附录二的约定，金梦都公司对无法看出品牌的项目也提交了采购、安装的合同、申购单等材料，对于此类批量装修项目，金梦都公司已尽到举证责任，可以认定交付标准符合约定。湛金福主张该部分约定为格式条款，但该协议已经其签字确认，且该部分约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不符合格式条款的认定条件，故湛金福的该项主张不能成立。2、双方未就装饰装修单价单独作出明确约定。本案双方约定案涉房产系以建筑面积计价，单价18242.84元/平方米，总价2417724元；该总价款包含装修部分的价款，但排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为案涉房产的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定，湛金福要求对案涉房产装饰装修款单独计价的主张并无合同依据及法律依据。湛金福作为完全民事行为能力人，对案涉房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及案涉房产并非以装饰装修价格单独计价有明确认知。3、《南京市商品房住宅申报价格表》公示的装修价格标准是备案价格，不等同于装修造价，也未约定在双方签署的合同中，故不构成金梦都公司对湛金福的承诺，亦不能作为双方明确约定的装修价格标准，金梦都公司仅以合同中约定的装修标准和装修质量对湛金福承担责任。在双方已对装饰装修项目标准有明确约定的情况下，买房人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据，无事实和法律依据。4、本案并无进行精装修造价鉴定的必要。备案的装修价格并不等同于实际装修造价，双方亦未对案涉房产装饰装修价格约定单独计价，湛金福申请对案涉房产室内装修造价进行鉴定并无必要，一审法院对此不予准许。5、湛金福并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，况且双方合同明确了装修质量不符合约定时的保修责任，而非赔偿差价损失。综上，湛金福要求金梦都公司赔偿装修差价损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于现场勘验中存在缺失的项目飞利浦直饮水系统、USB插座、拖把池龙头，金梦都公司未提供证据原件证明湛金福已经领取了飞利浦龙头式净水器、USB插座、拖把池龙头，应当由金梦都公司承担不利后果，故一审法院认定金梦都公司应当继续按照合同约定向湛金福交付并安装飞利浦直饮水系统、USB插座、拖把池龙头。附录二中USB插座列明于卧室但未列明个数，一审法院认定金梦都公司应按照每个卧室1个USB插座进行交付并安装。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、金梦都公司于判决发生法律效力之日起十日内按照附录二《装饰、设备标准》的约定向湛金福交付并安装USB插座、拖把池龙头、飞利浦直饮水系统；二、驳回湛金福的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由金梦都公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人湛金福与被上诉人金梦都公司之间签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。涉案《商品房预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《商品房预售合同》附件4、《补充协议》附录二对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。上诉人虽主张该部分约定系格式条款，但《补充协议》附录二上有上诉人的签名确认，该部分约定亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，可以认定双方当事人已通过《商品房预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向房产管理部门提交的《南京市商品房预售方案》中载明包括案涉房产在内的项目“房屋精装修情况：本次申请预售项目基本情况中，拟销售均价（元/㎡）中一般住宅价格为精装修价格，约90㎡户型精装修单价2718.92元/㎡；约140㎡的户型精装修单价为2796.41元/㎡”，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。经一审法院现场勘验，上诉人虽对部分建材的品牌存疑，但未能就此予以举证证明，而被上诉人金梦都公司就此提交了63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同等材料，故可以认定案涉房屋已符合合同约定的交付条件。一审判决驳回上诉人赔偿损失的诉请，并无不当。另，一审中，上诉人申请对案涉房屋的实际装修价格进行评估，由于并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符、存在质量问题，故一审对此申请未予准许，并无不当。综上所述，湛金福的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湛金福负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  汪德全审判员  李任飞二〇二一年四月八日法官助理李玲玲书记员刘东