山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1427号 上诉人（原审原告）：淄博平安物业管理有限公司，住所地淄博市博山区白虎山路25号。 法定代表人：张忠杰，总经理。 委托诉讼代理人：于斌，山东汪太源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林华彩，山东汪太源律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈淑娟，女，1977年11月26日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。 上诉人淄博平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）和上诉人陈淑娟因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院(2021)鲁0304民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人平安物业公司的委托诉讼代理人于斌、林华彩，上诉人陈淑娟到庭参加调查。本案现已审理终结。 平安物业公司上诉请求：1.撤销原审第(二)项判决并依法改判；判令陈淑娟支付平安物业公司2016年1月1日至2016年2月28日和2016年6月1日至2019年6月10日期间垃圾清运费228元；判令陈淑娟支付平安物业公司2010年1月1日至2019年6月10日期间车辆服务费6780元；判令陈淑娟支付平安物业公司违约金6468元；2.判令维持原审第(一)项判决；3.判令陈淑娟承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院在违约金方面认为部分业主投诉、信访，因此认定平安物业公司的物业服务存在问题属于认定事实错误。上访申请书实质上是针对物业公司起诉部分不缴纳物业费的业主，部分业主为了逃避缴纳物业费的责任，才有了所谓的上访申请书，申请书显示时间是2019年8月，此时平安物业公司已经撤出万顺御花园。平安物业公司从未接到信访局接访通知，而且该上诉申请书属于陈淑娟单方提供，真实性存疑。针对上访申请书提出的问题平安物业公司澄清如下：1.水电费收取是代缴行为，万顺御花园自2010年没有出现过停电问题，出现过一次停水，区领导出面当天给予解决。原因为：很多业主不按时缴纳水电费，多次催缴之后也未按照缴费时间缴费，导致水电费每月都出现严重缺额。平安物业公司无法将足额的水电费按时交给自来水、供电局，平安物业公司为保证正常供水、供电几乎每个月都要垫付水电费以保证业主正常使用。2.设施配套问题属于开发商遗留问题和平安物业公司无关，平安物业公司多方筹集资金，帮助业主解决配套设施、修路。平安物业公司有相应的照片为证。以上事实表明，平安物业公司在提供物业服务的过程中不存在问题，正是由于部分业主拒不缴纳水电费导致资金紧张才出现陈淑娟上访申请书所述的情况。恰恰相反，平安物业公司为解决上述问题不仅多方协调解决配套设施问题而且对于部分业主拖欠的水电费平安物业公司每月都要垫付大笔资金。针对2016年1月1日至2019年6月10日期间的垃圾清运费，虽然平安物业公司因客观原因未能提供相应的票据，但是垃圾清运的物业服务一直提供且未间断，否则小区的卫生环境将无法保持，因此应当参考往年费用情况酌情予以考虑。关于2010年1月1日至2019年6月10日车位费问题，尽管平安物业公司无法进一步提供证据，但是陈淑娟名下的车辆停在小区是客观事实，只要是停在小区的车辆，平安物业公司全部提供了车位管理服务，所有业主均一视同仁，请二审法院酌情考虑相关管理费用。综上，一审判决存在明显错误，请二审法院依法予以改判。 陈淑娟辩称，平安物业公司在物业服务方面已经构成根本违约，根据物业合同规定，平安物业公司的服务标准是淄博市多层住宅物业服务标准二级，依据该标准，平安物业公司需要提供的服务项目有五十余项，其中要求有记录的服务项目多达二十几项，而平安物业公司未能交出其中任何一项记录，对此平安物业公司应承担举证不能的责任。同时小区内杂草丛生，卫生状况脏乱不堪，多户居民家中被盗，由此可见，平安物业公司在服务期间根本没有履行合同义务，要求有记录的服务项目一项都没有提供，不要求有记录的项目可想而知，能够依约履行吗？事实是自从2016年下半年以后平安物业公司的工作人员已经撤离，我们居民已经实现自治。垃圾清运费的问题，我们小区没有垃圾桶，我们都是把垃圾带到别的地方去扔，怎么会产生垃圾清运费问题。关于车辆问题，小区内没有规划车位，平安物业公司也没有为我们提供门禁，我们下班后车辆根本停不进我们小区，因为附近饭店车辆停满了我们小区。 陈淑娟上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回平安物业公司对陈淑娟的起诉或发回重审；2.一、二审诉讼费用由平安物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审认定平安物业公司不构成根本违约是错误的。平安物业公司在合同约定的服务期间内没有依据合同的约定履行义务，其行为已经构成根本违约，理由如下：平安物业公司提交的证据只证明了其是本案涉案小区的物业服务单位，但未能证明其在合同约定的期间内完全履行了合同义务。根据物业合同的约定，平安物业公司的服务标准和收费标准是淄博市普通多层住宅物业服务标准二级，依据该标准，平安物业公司需要提供的服务项目有五十余项，其中要求有记录的服务项目多达二十几项。在一审庭审中，陈淑娟针对这二十多项服务项目向平安物业公司提问，要求平安物业公司向法庭提交该部分服务项目的工作记录，以证明其履行义务的情况，但平安物业公司未能提交其中任何一项记录，对此，平安物业公司应承担举证不能的责任。同时，小区内杂草丛生，卫生状况脏乱不堪，多户居民家中被盗(派出所都有备案)。由此可见，平安物业公司在服务期间，根本没有履行合同义务，服务标准中要求有记录的服务项目一项也没有提供，那么不要求有记录的项目依约履行了吗?而事实是自2016年下半年以后，平安物业公司在涉案小区的工作人员已经撤离，只有每周六会有一个人负责给业主充电卡。平安物业公司整个服务期间，因其不依约履行合同，造成业主多次上访，向有关部门反映情况，造成了某种程度上的社会秩序的不稳定。综上所述，平安物业公司的行为已经严重违约，构成根本违约，已经严重侵犯了陈淑娟及全体业主的合法权益，因此平安物业公司无权向陈淑娟主张物业费及任何服务费用，更无权主张违约金。陈淑娟拒交物业费是为了对抗平安物业公司的根本违约，维护自身合法权益而依法采取的自救行为，并不构成违约。二、本案一审适用法律错误。一审判决书中认定平安物业公司提供的物业服务存在不足，导致部分业主多次向有关部门投诉、信访，同时又判决陈淑娟全额缴纳物业费，这一判决违反了相关的法律规定，并且一审判决试图以支持物业费请求而不支持违约金请求的方式救济陈淑娟因平安物业公司服务瑕疵而遭受的损失，没有法律依据。本案中，平安物业公司的行为构成根本违约，其既无权主张物业费更无权主张违约金，而陈淑娟没有违约行为，其合法权益必须得到保障。所以，一审法院以全额支持物业费而不支持违约金的方式对冲抵消双方的违约责任没有事实依据，因为陈淑娟根本没有违约。综上所述，请二审法院查明事实，依法支持陈淑娟的上诉请求。 平安物业公司辩称，一、一审判决第一项事实认定清楚，证据充分，应予维持。平安物业公司在前期物业合同签订后一直在为陈淑娟的案涉小区提供物业服务，持续向其提供物业服务，双方事实上的物业服务合同在持续履行中。陈淑娟一审中提交的证据不能证明平安物业公司构成根本违约，不能作为其拒绝缴纳物业费的理由或依据。二、一审法院适用法律正确，陈淑娟的上诉理由不能成立，陈淑娟关于平安物业公司因物业服务存在不足，部分业主多次向有关部门投诉、信访的情况，平安物业公司已经在上诉状中明确说明。三、陈淑娟提出的淄博市多层住宅物业服务标准是淄博市行业规范或标准，既不属于法律、行政法规，也不属于部门规章，不能作为审判的法律依据引用。四、陈淑娟指出的平安物业公司物业服务不到位的情况确实不存在，即使存在也属于履行瑕疵，不构成根本违约。五、陈淑娟指出的小区业主车辆被盗情况，属于其他业主被盗，与陈淑娟无关，不能成为陈淑娟不交纳物业费的理由和借口，另外，盗窃案件属于治安或刑事案件，属于公安机关管理，现有证据不能表明平安物业公司有任何过失或违约。综上，陈淑娟的上诉请求不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。 平安物业公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告立即向原告缴纳2012年全年、2014年3月1日至2015年2月28日、2015年5月1日至2016年3月31日、2016年5月1日至2019年6月10日的物业服务费共计3418元；2．依法判令被告立即向原告支付2016年1月1日至2016年2月28日和2016年6月1日至2019年6月10日期间垃圾清运费228元，2010年1月1日至2019年6月10日期间车辆服务费6780元，违约金6468元，总共16894元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：平安物业公司系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理、服务企业，三级资质。 2009年10月28日，原告平安物业公司与博山区长城房地产建设开发公司、淄博益健城建筑工程有限公司签订《博山区万顺御花园前期物业服务合同》，约定由原告平安物业公司为万顺御花园小区提供物业服务。对于物业服务的范围，合同第一条约定本物业项目区域四至：东至中心路加油站，南至中心路，西至浩然苑小区，北至实验小学，规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二，但合同附件一、二中均未明确标注物业构成范围。服务内容包括：1、制订物业管理服务工作计划并实施；保管相关工程图纸、档案与竣工验收资料等；2、物业共用部位的日常维护和管理；3、物业共用设施设备的日常维护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务（包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集）；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7、协助作好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助作好救助工作等。服务标准：按照淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准二级执行。物业费收费标准：1、多层住宅：0.45元/平方米/月；2、高层住宅：1元/平方米/月；3、办公楼：0.68元/平方米/月；4、商业物业0.68元/平方米/月。缴费时间及地点：从业主办理入住手续时收取（或领取房屋钥匙之日起计算）先预付半年物业费。此后半年一交，具体时间为每年的1月1日至10日缴纳上半年物业费，7月1日至10日缴纳下半年物业费。缴纳地点：万顺御花园物业管理处。车位使用费按露天停车车位60元/个/月，车库车位60元/个/月。逾期交费违约责任：业主逾期未缴纳物业费，应按照每天2元的标准承担违约金。合同签订后，平安物业公司于2010年1月入驻，至2019年6月10日撤出。在此期间该小区一直未成立业主委员会，原告也未另行与业主签订物业管理服务合同。陈淑娟系万顺御花园3号楼3单元3层西户业主，房屋建筑面积105.43平方米。陈淑娟提供2014年3月4日物业费收据一张，主张因其未入住物业费按七折交纳，交纳时间为2011年1月份至2014年2月份。陈淑娟入住后，认为平安物业公司提供的物业管理服务存在问题，未再足额交纳物业费。另，陈淑娟提供的证据还显示，平安物业公司在提供物业服务期间因存在管理服务不到位、不完善等，导致部分业主向有关部门进行信访、投诉等情况。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，博山区长城房地产建设开发公司、淄博益健城建筑工程有限公司作为建设单位，与原告平安物业公司签订的前期物业服务合同对双方约定的物业服务范围内的全体业主均具有约束力。双方均应按照协议约定履行各自的义务。 对于物业费，庭审查明的事实及原、被告提供的证据能够证明原告在前期物业合同签订后一直在为被告的案涉小区提供物业服务，原告持续向被告所在小区提供物业服务，即双方事实上的物业服务合同在持续履行中，且被告欠原告物业费事实存在，其欠交物业服务费的行为具有连续性，故被告关于原告主张的部分诉求已超过诉讼时效的抗辩，不予采信。被告辩称原告没有按照合同约定履行合同义务，认为原告提供的物业服务达不到二星级服务标准，依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定问题，但不足以证明原告构成根本违约，不能作为其拒交物业费的抗辩理由，被告应依约交纳物业费。被告提供的物业费收据，证实其已交纳了2012年的物业费，对该部分物业费应予扣除。原告主张2014年3月1日至2015年2月28日、2015年5月1日至2016年3月31日，2016年5月1日至2019年6月10日，按每月0.45元乘以105平方米计算物业服务费为2850.75元，不违反法律、行政法规的规定，予以支持。 对于垃圾清运费，原告提供的三份环境卫生协议书记载的代收垃圾费用时间为2014年、2015年、2016年，提供的13份垃圾代运费发票显示的是代收2015年的垃圾代运费，不足以证明原告已经替被告垫付了2016年1月1日至2019年6月10日期间的垃圾清运费，对原告的该项诉讼请求，不予支持。 对于车辆服务费，原告要求被告支付2010年1月1日至2019年6月10日期间的车辆服务费，对此原告仅提供了2018年1月份其要求业主统一办理门禁卡时被告陈淑娟之母代为出具的声明，该证据不足以证明自2010年1月1日至2019年6月10日，原告为被告提供了其名下所有车辆的车位管理服务，对原告的该项诉讼请求，不予支持。 对于违约金，根据一审法院查明的事实以及本案中被告所提交的证据，可以证明原告提供的物业服务确有不足之处，因原告提供的物业服务存在问题，导致部分业主投诉、信访，被告并非无故拒绝交纳物业服务费，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陈淑娟于判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司物业费2850.75元；二、驳回原告淄博平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，原告淄博平安物业管理有限公司负担132元，被告陈淑娟负担22元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。平安物业公司提交证据一：业主信息登记表一份、紧急情况处理预案表一份、万顺管理处保修维修记录电梯维修记录一份、2018年付给保安公司服务费的发票一份、物业服务的相关照片一宗和视频U盘一个、万顺御花园小区服务期间部分支出明细打印件一份、2016年至2017年部分代缴水费收据一份、2014年至2016年万顺管理处物品领料单一份，综合证明平安物业公司对陈淑娟所在小区万顺御花园提供了完善的物业服务及相应的费用支出情况。提交证据二：2010年车辆信息登记表及陈淑娟2010年3月份办理车卡的收据及陈淑娟入住后缴费收据各一份，证明平安物业公司对陈淑娟提供了车位服务，陈淑娟应当交纳车位服务费。 陈淑娟质证称，平安物业公司提供的证据基本都在一审中提交过。对证据一，业主信息登记表和紧急情况预案的真实性不能确认，业主建议登记表和万顺管理处保修维修记录电梯维修记录上面没有任何接待人员与保修人员的签名，对其真实性存疑。对2018年付给保安公司服务费的发票的真实性无异议，但是上面没有注明是给万顺御花园小区服务的保安服务费。对于照片，没有提供对我们业主服务的相关证据，只是照了我们小区的一些位置，且没有时间，照片中的门禁杆也都没有放下，贴在墙上的这些公告我们也从没有见过，对照片真实性存疑。对于视频的真实性存疑，视频不能够证明平安物业公司对我们小区进行了治理。对水费收据真实性无异议，但不是我们楼上的收费收据，我们的用户名是5113，而这上面的用户号是4634。对于支出明细，不带任何发票，只能是平安物业公司的一面之词，也没有领用明细，不能确定用于万顺御花园小区。领料单上没有领取人的姓名及公章，对其真实性存疑。对证据二，我2010年3月办理的车卡，是当时物业通知要办理门禁，所以收取的费用，但门禁从未使用过，杆子从未放下过。对收费收据的真实性无异议。 陈淑娟提交博山区城西街道办事处双山社区居民委员会与博山万顺御花园业主委员会出具的万顺御花园小区自治情况说明一份和3、4、9号楼三百多户业主的签名及手印两份，证明从2016年8月我们小区基本已实现自治。 平安物业公司质证称，对该证据的真实性不确定，对证明目的有异议，该证据无法反映平安物业公司对万顺御花园小区提供物业的客观情况，因整个小区大部分业主都没有交纳物业费，下一步平安物业公司将会采取大规模诉讼的方式来维护自身合法权益，因此上述证据有集体逃避交纳物业费义务的嫌疑，对业主签名表的真实性及证明目的均有异议，看不出来签名表的作用，上面也没有时间。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：平安物业公司二审期间提交的上述证据，经上诉人陈淑娟质证对其均持有异议，且上述证据从形成时间看并不属于新证据，且不具有证实其主张的证明效力，故对平安物业公司提供的上述证据依法不予采信。陈淑娟二审提交的证据，经平安物业公司质证后不予认可，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。上述情况说明并未有相关人员签章，不符合法律规定的证据形式要件，且上述证据并不具有对陈淑娟主张的证明效力，故对陈淑娟提供的上述证据依法亦不予采信。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案当事人二审争议的主要焦点问题有三：一是一审判决陈淑娟支付平安物业公司物业费2850.75元是否具有事实和法律依据；二是平安物业公司要求陈淑娟支付垃圾清运费228元、车辆服务费6780元是否具有事实和法律依据；三是平安物业公司要求陈淑娟支付违约金6468元是否具有事实和法律依据。 关于焦点一。建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，博山区长城房地产建设开发公司、淄博益健城建筑工程有限公司作为建设单位，与平安物业公司签订的前期物业服务合同对双方约定的物业服务范围内的全体业主均具有约束力。双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据本案查证事实，2016年12月31日协议约定的物业服务期限到期后，平安物业公司向陈淑娟所在小区提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，陈淑娟作为小区业主应当支付物业服务费。陈淑娟虽主张2016年下半年，平安物业公司的工作人员已经撤离案涉小区，但对此并未提交有效证据证实，对其主张不予支持。即使平安物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵、服务不到位，陈淑娟也应通过业主委员会督促平安物业公司限期整改，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求平安物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，陈淑娟以平安物业公司存在绿化、卫生、安保等问题为由拒付物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。因此，一审法院根据查明事实和当事人诉求判决陈淑娟支付平安物业公司物业费2850.75元，并无不当，本院予以维持。 关于焦点二。首先，对于平安物业公司诉求的垃圾清运费，其并未提交充分有效证据证实已经替陈淑娟垫付了其诉求期间的垃圾清运费用，关于其应当参考往年费用情况酌情由陈淑娟支付案涉垃圾清运费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，对于平安物业公司诉求的车辆服务费，其并未提交充分有效证据证实为陈淑娟提供了车辆的车位管理服务，对于其上诉状中所持“只要是停在小区的车辆，平安物业公司全部提供了车位管理服务”的主张，其亦未提交相应证据证实。且二审中平安物业公司亦认可“小区没有固定停车位，划的停车区域随便停……”，因此，平安物业公司关于酌情由陈淑娟支付其车位管理费用的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。 关于焦点三。根据陈淑娟一审举证和原审查明事实，平安物业公司所提供的物业服务确实存在不足，致部分业主进行信访投诉，原审考虑到陈淑娟并非无故拒交物业费用的具体情况，驳回平安物业公司关于违约金的诉请并无不当。 综上所述，上诉人平安物业公司和上诉人陈淑娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费187元，由上诉人淄博平安物业管理有限公司负担137元，由上诉人陈淑娟负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨继生 审 判 员 马士军 审 判 员 王 娜 二〇二一年四月二十九日 法官助理 张维娟 书 记 员 周京京