江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终428号上诉人（原审第三人）：樊广政，男，1956年3月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍祥明，男，1956年7月21日出生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：伍萍，女，1965年8月4日出生，汉族，住南京市雨花台区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁爱萍,江苏宁创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张银宝，男，1964年2月2日出生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：李明胜，男，1969年7月31日出生，汉族，住南京市建邺区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京普纶达化纤机械设备有限公司，住所地南京市建邺区南湖东路7-2号。法定代表人：胡选举，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：胡选举，男，1956年9月23日出生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人樊广政因与被上诉人伍祥明、伍萍、被上诉人张银宝、李明胜、被上诉人南京普纶达化纤机械设备有限公司（以下简称普纶达公司）、胡选举返还财产纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。樊广政上诉请求：一、撤销一审判决，依法重新改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.案涉两套房屋并非普纶达公司所有，而是属于胡选举和樊广政个人所有。根据南京天后化纤总厂出具的《天后化纤总厂平面示意图》，案涉两套房产明确标注为属于胡选举与樊广政所有。此外，2008年普纶达公司与张银宝、李明胜签订的转让协议书，明确其中一套房屋为樊广政自建，并且附件中的示意图也表明了樊广政房屋的位置。2.伍祥明与胡选举于2008年签订的协议真实性存疑，履行证据不足。如果该协议系胡选举个人签订，即该协议只能处分胡选举个人的房屋，如果该协议系公司签订，那么公司处分股东财产应当由股东会或董事会决议。二、一审法院适用法律错误。胡选举与伍祥明签订的协议无法产生房屋所有权变动的效果，应根据合同向相对方承担违约责任。1.雨花台区人民法院（2012）雨板民初字第275号民事判决已经确认案涉房屋属于违法建筑，因违法建筑引发的所有权争议不属于人民法院民事案件受理范围。2.根据司法解释对于无权处分的相关规定，虽然在胡选举与伍祥明的买卖合同中，胡选举对于应属于樊广政的房屋不享有处分权不影响该合同的效力，但是因为胡选举事后未对房屋享有所有权以及处分权，故伍祥明并未取得房屋的所有权，也不能主张对房屋的拆迁利益。三、一审法院程序不当。1.伍萍并不具有原告的主体资格，其并非协议当事人，应当驳回起诉。2.本案系伍祥明基于房屋买卖合同主张相关利益，应当在合同当事人之间基于违章建筑、无权处分等进行处理。本案伍祥明无法取得案涉房屋的物权，一审立案以返还财产为案由有误。3.樊广政系依据对物权的确认，要求的是物权丧失后在搬迁中的收益权，符合法律规定。伍祥明、伍萍辩称：一审认定的事实清楚，适用的法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1.樊广政主张其所享有的这套房子为自建房，但是在（2012）雨板民初字第275号判决书当中，其自认案涉的房屋是由普纶达公司出资建设，樊广政主张案涉房屋为其自建，但没有任何的事实和法律的证据予以支撑。2.普纶达公司与张银宝和李明胜的转让协议的约定只是说明胡选举、樊广政代表公司持有这两套房屋，这两套房屋不属于资产转让的范围。3.伍祥明与普纶达公司所签订的转让协议，是由胡选举和普纶达公司是共同向其出具了收条，这个收条上面并非只有胡选举一个人签名，也有普纶达公司的盖章。4.关于本案的案由的问题，一审已经表明因为案涉的房屋虽然没有取得相应的房屋产权证，但是在搬迁的过程当中，具有相应的收益。张银宝、李明胜辩称，伍萍、伍祥明与其不存在法律上的关系。一审法院直接判决其向伍萍、伍祥明给付搬迁的收益，无事实和法律依据。普纶达公司、胡选举辩称：1.平面示意图是樊广政自己画的其编造了该示意图。与事实不符。案涉两套房屋是普纶达公司的。2.普纶达公司2008年将房屋出售给伍萍、伍祥明。3.樊广政是作为公司的代表来商谈的，不是代表自己将房屋出租。伍祥明、伍萍向一审法院起诉请求：1.张银宝、李明胜给付伍祥明、伍萍位于雨花台区天后化纤总厂自建房屋拆迁补偿款874989元（其中房屋拆迁补偿549998元、室内装饰装修补偿141250元、区位补偿153117.5元、搬迁补助补偿30623.5元）；2本案的诉讼费用由张银宝、李明胜、普纶达公司承担。樊广政向一审法院起诉请求：1.张银宝、李明胜向其支付补偿款437494.5元（系伍祥明、伍萍诉讼请求金额的一半）；2.张银宝、李明胜承担樊广政的诉讼费。一审法院认定事实：伍祥明、伍萍系兄妹关系，原为南京市天后化纤总厂职工。胡选举系普纶达公司法定代表人、股东。2005年普纶达公司与雨花台区天后村村民委员会签订《联营协议》，村办企业南京市天后化纤总厂与普纶达公司联合经营。2008年1月28日，胡选举与伍祥明签订一份协议，约定兹有普纶达公司胡选举，将投资在天后化纤总厂住宅楼一栋的两套房转让给伍祥明，一套计190000元，两套总价共计380000元，房屋所有权自房屋款结清后归伍祥明所有。该协议由胡选举、伍祥明签字，普纶达公司盖公章。2008年1月30日，胡选举出具收条一份，载明：“今收到伍祥明转交的住宅楼一栋两套售房款，计人民币叁拾捌万元整。”收款人处由普纶达公司盖公章，胡选举签字。2006年7月至2008年6月，普纶达公司与宝申公司签订承租厂房协议，约定的租赁物包括宿舍1层约4间，由普纶达公司收取租金。2009年1月1日，伍萍与宝申公司签订房屋租赁合同，租赁物是天后化纤总厂内住宅楼一幢，租期至2011年1月1日，合同出租方有伍萍签字，也有普纶达公司盖章，租金由伍萍收取。2008年5月29日，普纶达公司与张银宝、李明胜签订转让协议书，约定普纶达公司将在南京天后化纤总厂的自建厂房，办公楼，招待所等建筑物所有设施（除原有天后化纤总厂的厂房，和胡选举、樊广政、张银宝、李明胜自建房屋外）全部转让给张银宝、李明胜。如遇国家、政府征用时，除土地补偿费外，按转让清单上的补偿费全部归张银宝、李明胜所有。该转让协议甲方（转让方）由胡选举、樊广政、周庆国、吴金顺、樊广印等股东签字，普纶达公司盖章，乙方（授让方）由张银宝、李明胜签字。在此前樊广政起诉伍祥明、伍萍、胡选举、普纶达公司房屋买卖合同纠纷的案件中（2012雨板民初字第275号），判决书查明：2005年5月，普纶达公司出资在厂区内自建四套房屋，胡选举、樊广政、张银宝、李明胜约定，该四套房屋每人各分一套，建房款由普纶达公司垫付，以后在公司利润中扣除；该四套房屋建房时没有取得审批手续，至房屋拆迁之日也未补办相关建房以及所有权手续。涉案伍祥明、伍萍和樊广政有争议的一套房屋在2008年6月前，由普纶达公司收取租金；2008年7月1日至2008年12月31日，由樊广政收取租金；2009年1月1日至2012年，由伍萍收取租金。对于樊广政主张的自建房，其在2012雨板民初字第275号案件中陈述，房屋在2005年左右盖的，我们四人（胡选举、樊广政、张银宝、李明胜）建四间房，钱是由我们在公司的利润中扣除的，一套房屋的工程款在16万元，两套共计32万元。2012雨板民初字第275号案件卷宗中附有：化纤总厂住宅楼的施工协议书一份，发包人是建邺区天后化纤总厂，承包人是通州市长城公司，约定建造工期自2005年3月18日至2005年6月28日。2005年5月20日，工程承包人出具收条一份，载明收到普纶达公司建房款4万元；2005年6月6日，工程承包人出具收条一份，载明收到普纶达公司建房款14万元，胡选举在该收条上签字。2018年5月31日，雨花开发区管理委员会、雨花台区征收拆迁安置办公室与张银宝、李明胜签订房屋搬迁补偿协议，对南京市天后化纤总厂整体拆迁，总面积37419.65平方米，案涉房屋纳入在该拆迁协议的范畴。对于张银宝、李明胜的房屋补偿款，包括原房补偿、区位补偿、装修附属补偿、不可移动设备设施补偿、搬迁补助费、停业补助费等，合计4670万元。在张银宝、李明胜与天后社区居民委员会签订的协议书中约定，张银宝、李明胜每年向天后社区居民委员会上交土地费4200元/亩。在雨花开发区人居森林项目的《南京市雨花台区集体土地上房屋（非住宅非营业）征收评估明细表》中，涉案两套房屋的面积是612.47平方米，房屋评估价549998元；在《南京市征收集体土地房屋室内装饰装修补偿评估结果分户表》中，涉案两套房屋的装饰装修补偿为141250元；涉案两套房屋的区位补偿标准为153117.5元（612.47平方米×250元）、搬迁补助费补偿标准为30623.5元（612.47平方米×50元）。经一审法院向雨花台区征收拆迁安置办公室调查，区位补偿与土地位置和房屋面积都有关联，并且该关联性的大小难以区分，而搬迁补助费补偿通常还与停业补偿一并计算，只与被搬迁人有关。一审法院认为，本案的争议焦点是，1.涉案两套房屋的拆迁补偿由谁享有的问题；2.拆迁利益有多少的问题。对于第一个争议焦点，因为伍萍同意拆迁补偿只支付给伍祥明，伍萍和伍祥明自行分配，故一审法院主要讨论伍祥明作为原告能否享有拆迁补偿的问题。首先，伍祥明提供了其与普纶达公司签订的房屋转让协议，该协议及相应购房款收条有胡选举和普纶达公司的签章。该合同是否有效涉及两个问题，一是普纶达公司是否有权处分，二是买卖标的物是否合法。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即使樊广政主张的其是涉案一套房屋的权利人成立，也不因此就认为普纶达公司与伍祥明的房屋转让协议系无权处分的行为，因而合同就无效。况且，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案具有普纶达公司建造房屋的相关证据，在房屋建造后又是以普纶达公司的名义与宝申公司签订了租赁协议，在普纶达公司与伍祥明签订房屋转让协议后，出租费用主要由伍祥明、伍萍收取。而樊广政没有举证证明其出资建造了房屋，樊广政有关建房出资的陈述与2012雨板民初字第275号生效判决认定的事实之间存在矛盾，其对房屋的使用即出租费用的收取上也不能起到证明其系房屋权利人的目的。综上，一审法院认为涉案房屋系由普纶达公司出资建造，并以普纶达公司的名义对外出租，普纶达公司以出卖的方式处分涉案房屋后，现在房屋的权利人应当系伍祥明和伍萍。涉案房屋建房时没有取得审批手续，至房屋拆迁之日也未补办相关建房以及所有权手续，从这一角度讲，普纶达公司与伍祥明签订的房屋转让协议应当无效。但是现房屋已经被拆迁，不具有返还可能性，故以拆迁补偿款的方式折价补偿予以返还，并无不当。对于本案普纶达公司与伍祥明之间不存在造成合同无效的过错方应当赔偿对方的情况。普纶达公司、胡选举也同意由张银宝、李明胜把拆迁补偿直接返还给法院认定的权利人。综上，伍祥明主张涉案两套房屋的拆迁补偿由其享有，一审法院予以支持；樊广政主张其对其中一套房屋的拆迁补偿享有利益，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点，本案的拆迁补偿主要分为四部分：房屋补偿、装饰装修补偿、区位补偿、搬迁补助费补偿。虽然天后化纤总厂系整体拆迁，张银宝、李明胜辩称不能确定涉案两套房屋的具体补偿价格。但是伍祥明已经举证证明了房屋原房、装饰装修、区位、搬迁补助的补偿标准，且与一审法院调查情况相符，张银宝、李明胜作为更接近和了解证据的一方不能提供相反证据否定拆迁补偿的金额，故一审法院对伍祥明主张的涉案两套房的房屋补偿金额549998元、装饰装修补偿金额141250元、区位补偿金额153117.5元、搬迁补助费补偿金额30623.5元予以采信。张银宝、李明胜对于房屋补偿、装饰装修补偿应当给予房屋的权利人没有提出异议，而对于区位补偿、搬迁补助费补偿应当自己享有还是由房屋权利人获得提出异议，另外认为其承担了土地租赁费用，应当分摊房屋权利人的拆迁补偿。一审法院认为，根据拆迁部门及相关拆迁政策的解释，区位补偿与土地和房屋都有关联，并且该关联性的大小难以区分，故一审法院认为区位补偿153117.5可以由伍祥明、张银宝和李明胜平分。而搬迁补助费补偿只与被搬迁人有关，故30623.5元应当归于张银宝、李明胜。张银宝、李明胜确实承担了涉案房屋的土地租赁费用，承担了伍祥明的房屋使用成本，张银宝、李明胜应当分得涉案房屋适当的拆迁补偿。综上，根据房屋补偿金，装饰装修补偿金，区位补偿金额的一半，土地租赁费4200元/亩、10年左右的支付时间、涉案两套房屋的面积、土地租赁费占补偿款的比例等，一审法院酌情认定张银宝、李明胜向伍祥明支付拆迁补偿690000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决：一、张银宝、李明胜于判决发生法律效力之日起十五日内向伍祥明支付690000元；二、驳回伍祥明、伍萍的其他诉讼请求；三、驳回第三人樊广政的诉讼请求。伍祥明、伍萍的案件受理费12550元，由伍祥明、伍萍负担1850元，由张银宝、李明胜负担5350元，由普纶达公司负担5350元，第三人樊广政的案件受理费7862元，由第三人樊广政负担。二审中，上诉人对一审法院查明的事实提出如下异议：1.一审遗漏了联营过程中存在天后化纤总厂平面示意图以及2008年5月29日普伦达公司与张银宝、李明胜签订转让协议书附件中的天后化纤总厂平面示意图。2.2008年1月28日，胡选举与伍祥明签订的一份协议，上诉人对该份协议的真实性存疑，一审法院不应当认定该份证据。二审中，上诉人提交了以下证据。第一组证据：2005年1月4日天后村村民委员会与普纶达公司签订的联营协议一份，该组证据用以证明天后村村民委员会将天后化纤总厂与普纶达公司进行联营，天后村村民委员会或者天后化纤总厂是作为联营一方的主体，享有相应的联营的权利。伍萍、伍祥明质证认为联营协议表明联营主体不是胡选举个人。张银宝、李明胜表示该组证据与其没有直接的关联性，相应的真实性、合法性、关联性由法院进行审查。胡选举质证表示对于联营协议的真实性没有异议。第二组证据：天后化纤总厂平面示意图，该示意图显示对于宿舍区的案涉房屋当时已经明确由樊广政和胡选举所有，并加盖了天后化纤总厂的印章。该证据用以证明，2005年的时候就已经由联营双方对案涉房屋的权属进行了确认。伍萍、伍祥明质证认为该示意图的真实性存疑，不认可示意图的真实性。张银宝、李明胜表示该组证据与其没有直接的关联性，相应的真实性、合法性、关联性由法院进行审查。胡选举质证表示平面示意图是樊广政自行制作的，天后化纤总厂的印章也是后加盖的。第三组证据：转让协议书及附件天后化纤总厂平面示意图。该示意图与第二组证据的平面示意图一致。根据该份转让协议，转让主体是普纶达公司，并由该公司的五名股东签字，加盖了普纶达公司的印章。该组证据用以证明转让标的物为天后化纤总厂内排除胡选举、樊广政的自建房，该事实已经由转让协议书书面确认。伍萍、伍祥明质证认为该份协议的形成时间在普纶达公司将涉案房屋转让给伍萍、伍祥明之后，且该协议并没有明确该两套房屋的权属归于胡选举和樊广政，只是为了表示胡选举和樊广政代表公司持有这两套房屋。张银宝、李明胜质证认为，当时转让资产的时候，的确是把其中的两套房屋房产排除在转让范围之外，该两套房屋是胡选举和樊广政个人的。胡选举质证表示转让协议只是表明相关房屋不在转让范围内。第四组证据：借条一张。该借条系胡选举于2008年7月16日出具，表明胡选举向普纶达公司借款30万元，并表示若到期未还将用厂区宿舍偿还。该组证据用以证明，胡选举与伍祥明于2008年1月份签订的转让协议真实性存疑。该转让协议以胡选举的房屋为标的，如果该协议真实，按照协议约定房屋已经转让给伍祥明，胡选举即无法在2008年7月再以该房屋为担保向普纶达公司借款。伍萍、伍祥明质证认为借条的真实性无法确定，且从借条无法看出是以案涉房屋抵押偿还。张银宝、李明胜表示该组证据与其没有直接的关联性，相应的真实性、合法性、关联性由法院进行审查。胡选举质证表示该借条与本案无关。第五组证据：2007年1月3日樊广政出具给雨花台区派出所的房屋出租户主治安责任保证书，该组证据用以证明，2006年案涉房屋仅是以普纶达公司的名义进行出租，但是实际的所有人及出租人均是樊广政个人，派出所要求樊广政对于出租的治安责任进行保证，也证明了涉案房屋由樊广政实际出租的事实。伍萍、伍祥明质证认为该保证书的真实性不予认可。张银宝、李明胜表示该组证据与其没有直接的关联性，相应的真实性、合法性、关联性由法院进行审查。胡选举质证表示保证书中的中埂村188号不是本案的案涉房屋，是厂区外的自建房，且这个保证书上也没有加盖的公章，是樊广政自己写的。第六组证据：2008年7月1日租赁协议，该组证据用以证明2008年7月1日之后涉案房屋是由樊广政自行出租。伍萍、伍祥明质证认为租赁协议的真实性不予认可，主体是天后化纤总厂，后面的樊广政是添加上去的。张银宝、李明胜表示该组证据与其没有直接的关联性，相应的真实性、合法性、关联性由法院进行审查。胡选举质证表示租赁协议与其无关。二审中，本院另查明樊广政曾向一审法院提起诉讼，要求确认伍祥明与胡选举签订的房屋买卖协议无效以及伍萍向其返还租金3万元，伍祥明、普纶达公司对此承担连带责任。（该案案号为（2012）雨板民初字第275号）。一审判决驳回樊广政的诉讼请求。樊广政不服该一审判决，向本院提起上诉。二审过程中，樊广政向本院提出申请，要求撤回该上诉，本院依法审查后，裁定准许樊广政撤回上诉，双方均按原审判决执行（该案案号为（2013）宁民终字第433号）。本院认为，本案系未取得相关许可而无法办理产权证的房屋被拆除后，就拆迁补偿利益的分配问题引发的纠纷，并非就此类房屋的确权问题引发的争议。樊广政认为本案系违法建筑引发的所有权争议和房屋买卖合同纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院依法受理本案并将本案的案由确定为返还财产纠纷并无不当。因案涉争议房屋在拆迁之前无法取得产权证书，当事人无法对争议房屋主张物权，只能基于房屋拆迁前的占有情况主张拆迁补偿利益等占有利益。伍祥明签订转让协议之后，2009年1月1日伍萍与宝申公司签订了以樊广政所争议的房屋为标的的房屋租赁合同，并由伍萍收取租金，伍萍对该房屋构成间接占有。一审法院依据相关情况综合判决张银宝、李明胜向伍萍、伍祥明支付690000元的拆迁补偿，并无不当，本院予以维持。樊广政认为伍祥明并未取得争议房屋的物权，进而无法基于此主张争议房屋的拆迁利益以及伍萍非本案适格原告的上诉理由不能成立，本院不予采信。樊广政在（2013）宁民终字第433号一案撤回上诉后至提起本案诉讼，已历经几年的时间。在此期间内，其既未取得争议房屋的占有，又未另行向相关人员主张权利，主观上具有一定的过错。现其主张争议房屋中的其中一套归其所有，且基于此要求确认其在丧失物权后的搬迁收益，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，樊广政的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由樊广政负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二一年四月二十五日法官助理 李玲玲书 记 员 戴 苗