广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初1295号原告：深圳市金海联物业管理有限公司，住所广东省深圳市罗湖区南湖街道迎春路12号海外联谊大厦31楼，统一社会信用代码914403002793081759。法定代表人：黄忠东，总经理。委托诉讼代理人：徐阳，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201910135692。委托诉讼代理人：温家兴，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：蔡宝林，男，汉族，1953年6月5日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告：深圳市海联宾馆有限公司，住所广东省深圳市罗湖区迎春路海外联谊大厦5-8楼，统一社会信用代码914403005598590433。法定代表人：蔡宝林，执行董事。两被告委托诉讼代理人：杨立志，云南云誉律师事务所律师，执业证号15301200610808961。原告深圳市金海联物业管理有限公司（以下简称金海联公司）与蔡宝林、深圳市海联宾馆有限公司（以下简称海联宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金海联公司的委托诉讼代理人徐阳、温家兴，被告蔡宝林、海联宾馆的共同委托诉讼代理人杨立志及蔡宝林本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海联公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认双方的租赁合同于2017年3月31日解除；2.蔡宝林立即依约向金海联公司支付2017年5月1日至2019年12月18日期间相当于双倍租金的赔偿金及利息（以每月赔偿金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从相应的应付日期计至本息实际付清之日止，现暂计至2021年3月8日，本项本息共为10085081.58元）；3.海联宾馆对蔡宝林上述全部应偿债务承担连带清偿责任；4.蔡宝林、海联宾馆共同承担全部诉讼费用。以上款项暂合计10085081.58元。事实和理由：2010年3月23日，金海联公司与蔡宝林签订编号为罗ＡＲＯ07671（备）的《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定金海联公司将位于深圳市罗湖区场地出租给蔡宝林用于经营旅店，合同期自2010年1月1日至2014年12月31日止，但根据（2018）粤03民终6294号生效民事判决中法院评判部分记载，可以认定出租场地的租赁期限应至2017年12月31日届满。蔡宝林自2016年起就出现拖欠租金的情形，金海联公司一直通过各种方式向蔡宝林请求支付租金，但蔡宝林置之不理。为了及时止损，最终金海联公司于2017年3月决定依照租赁合同的约定解除合同，随后金海联公司通过ＥＭＳ的方式向蔡宝林送达了《关于终止租赁关系、限期缴清欠费的通知》，其中明确指出因蔡宝林长期拖欠租金，金海联公司于本通知送达之日起，终止向蔡宝林出租租赁房屋，并要求其搬离与付清所欠费用。通过ＥＭＳ的邮单可查询，该通知书实际送达之日为2017年3月31日，即租赁合同解除之日。依据租赁合同第二十条的约定，合同终止后，乙方应于30日内迁离并返还房屋同时还需办理有关移交手续，若逾期不迁离或不返还租赁房屋的，乙方就逾期部分支付相当于双倍租金的赔偿金，因此，2017年4月1日至2017年4月30日为蔡宝林迁离及返还房屋的期限，而到上述期限届满，蔡宝林仍未迁离或返还房屋，反而强行霸占房屋，不准金海联公司依约收回，直至2019年12月18日签署了移交确认书后方才返还房屋。在此期限，蔡宝林应依约就逾期返还的部分支付相当于双倍租金的赔偿金，即金海联公司变更后的第二项诉讼请求。为保障金海联公司的合法权益得以有效保护，请法院判如所请。蔡宝林、海联宾馆答辩称：一、由于金海联公司擅自对租赁房屋停水停电，违约在先，蔡宝林、海联宾馆虽占有房屋但已无法使用，因而不需要支付金海联公司房屋租金、占用费、赔偿金。对此，已有生效的法律文书作出裁判。根据已生效的(2018)粤03民终6294号民事判决（以下简称6294号民事判决），双方租赁合同期限应至2017年12月31日届满，然而，在双方租赁期限届满之前，金海联公司即以蔡宝林、海联宾馆拖欠租金为由，擅自对租赁房屋停水停电停驶电梯，造成蔡宝林、海联宾馆虽然占有房屋，但已完全无法正常使用，给蔡宝林、海联宾馆造成了客户流失以及物品腐烂变质的后果，直到2019年12月18日，蔡宝林、海联宾馆将房屋交还给金海联公司之时，租赁房屋仍未通水通电，无电梯停靠。由于金海联公司停水停电造成其实际交付给蔡宝林、海联宾馆使用的租赁房屋已丧失了使用功能，属于违约行为，6294号民事判决基于其违约行为，驳回了其请求的2017年5月1日至2017年7月31日期间的房屋占用费(租金)，2017年8月1日之后的房屋租金、占用费、赔偿金，虽然由于金海联公司未提出诉讼请求导致6294号民事判决未作出裁判，但基于同样的逻辑，在金海联公司交付的房屋丧失了使用功能的前提下，其无权获得租金、占用费、赔偿金，因而其在本案中提出的评讼请求，应当予以驳回。二、金海联公司在本案中提出的诉讼请求，有部分属于重复起诉，违背“一事不再理”原则。金海联公司在本案中提出的诉讼请求包含了2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金，而该期间的租金请求6294号民事判决早已予以驳回，本案金海联公司再次起诉，属于重复起诉，违背“一事不再理的诉讼原则”。三、根据生效判决，蔡宝林返还房屋的期限并非是2018年1月31日之前，金海联公司的诉讼请求二，缺乏事实依据。蔡宝林与金海联公司在租赁期限内因履行合同义务发生争议，金海联公司诉请蔡宝林、海联宾馆立即返还房屋，该案历经一审、二审，二审生效判决判令蔡宝林应当于生效后10内返还租赁房屋，即蔡宝林应于2018年12月24日前返还租赁房屋(6294号民事判决于2018年12月14日生效)，而非如金海联公司起诉状中所说的应当于租赁期限届满后的30日内，即2018年1月31日前返还，金海联公司起诉追究蔡宝林2018年1月1日至2018年1月31日期间未返还房屋的占用费，缺乏事实依据。四、蔡宝林于2019年12月18日向金海联公司返还房屋是金海联公司同意的，是双方在案件执行过程中一致协商的结果，不是蔡宝林违约，不需要向金海联公司支付赔偿金，而且金海联公司请求的赔偿金也没有法律依据。6294号民事判决生效后，金海联公司向深圳市罗湖区人民法院申请强制执行，在执行过程中，由于双方另有关于案涉房屋的其他诉讼仍在进行之中，因此双方在深圳市罗湖区人民法院的主持下，于2019年12月16日达成《执行和解协议》，金海联公司同意蔡宝林于协议签署后3日内，即2019年12月19日前向金海联公司返还房屋。因此，蔡宝林于2019年12月18日向金海联公司返还房屋，是双方协商一致的结果，已征得金海联公司的同意，无需向金海联公司支付赔偿金。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百五十条的规定，对于已生效的6294号民事判决，金海联公司如认为蔡宝林未及时履行判决义务，正确做法应当是申请强制执行，而不是既申请强制执行又请求损害赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》除了规定不履行金钱给付债务的被执行人应当承担双倍利息以外，从未规定被执行人未履行或未及时履行非金钱给付债务需要承担赔偿责任，司法实践中也未见过类似判例，金海联公司在本案诉讼请求第三项中包含的执行期间的赔偿金，没有法律依据。针对金海联公司变更后的诉讼请求，补充答辩，6294号案件并没有确认双方的租赁合同在2017年3月31日解除，而是确认双方的租赁期限是至2017年的12月31日届满。双方期限届满之后，6294号案件才判令被告向金海联公司返还租赁房屋，所以被告向金海联公司返还租赁房屋的原因并非是双方的租赁合同已经解除，而是租赁合同期限已经届满。金海联公司提交的民事起诉状也认为原来的双方租赁合同在2017年12月31日届满之后才终止的，并非由金海联公司于2017年3月31日解除，所以金海联公司的该项诉讼请求与事实不符，予以驳回。金海联公司要求的2017年5月1日至2019年12月18日的双倍租金赔偿金及利息同前述答辩理由。综上，金海联公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当全部予以驳回。本院经审理查明如下事实：一、2007年12月1日，中共深圳市委统战部向南湖租赁所出具《证明》，载明：我单位所属物业迎春路12号海外联谊大厦首层、3-10层属于自用物业，根据深办（2006）35号文，该物业正在办理国有资产划转、移交，尚未办理房产证，其中海外联谊大厦5-8层委托深圳市海联招待所租赁及经营管理。2009年12月16日，金海联公司、深圳市海联招待所向罗湖区南湖租赁办出具证明，载明：我单位代管物业迎春路12号海外联谊大厦首层、3-10层原属深圳市委统战部，有关国有资产划转、移交手续正在办理中，尚未办理房产证，根据深办（2006）35号文精神，以上代管物业由深圳市金海联物业管理有限公司（深圳市海联招待所）租赁及经营管理。中共深圳市委统战部在该证明上回复情况属实并加盖公章。2015年12月15日，中共深圳市委统战部向金海联公司发函，载明：根据2006年8月29日中共深圳市委办公厅深办（2006）35号文《关于印发的通知》的文件精神：深圳市金海联物业管理有限公司划转到深圳市投资控股公司，并签订了《备忘录》，由于《备忘录》未清楚列明房产归属，深圳市罗湖区迎春路12号海外联谊大厦首层、3-10层，…尚未办理房产证，在上述房产未确权前，我单位仍是该房产的所有权人，现委托金海联租赁及经营管理并以金海联名义对外签订租赁合同。二、2008年1月1日，深圳市海联招待所（发包方、甲方）与蔡宝林（承包方、乙方）签订《海联招待所内部承包经营合同》，约定：乙方曾于2002年4月12日与深圳市海外联谊会（出租方）签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，租赁其位于罗湖区的房屋作商业（旅业）使用，租赁期至2009年4月30日止，现因原出租方体制改革，经原租赁双方同意解除原《房屋租赁合同》和《补充协议》，由改制后的本合同甲方将原招待所发包给乙方承包经营，承包期限为10年，即从2008年1月1日始至2017年12月31日止，乙方每月应向甲方支付承包款113000元，乙方应于每月5日前向甲方一次性交清上月承包款，每二年递增5%。深圳市海联招待所的营业期限自1984年9月6日起至2009年12月20日，现已被吊销营业执照。三、2010年3月10日，金海联公司（出租方、甲方）与蔡宝林（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市罗湖区迎春路海外联谊大厦5-8楼的房屋出租给乙方使用，月租金为118657元，乙方应于2010年1月1日前交付首期租金，乙方应于每月10日前向甲方交付租金，乙方租用租赁房屋的期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取一个月租金数额的租赁保证金，甲方向乙方返还租赁保证金的条件（只满足其一）：1、租赁期满房屋主体、结构无破坏；2、本合同期满前三个月，乙方向甲方退租；出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、乙方对甲方物业主体结构有破坏；2、乙方拖欠甲方租金一个月以上；3、乙方无故解除租赁合同；乙方拖欠租金达一个月以上，甲方有权向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记，并有权要求赔偿损失、不予退还租赁保证金；本合同终止后，乙方应于30日内迁离并返还租赁房屋，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；附页：租金（按原承包合同每年递增5%），2010年1月1日至2011年12月31日，月租金118657元，2012年1月1日至2013年12月31日，月租金124604元，2014年1月1日至2014年12月31日，月租金130845元；4、此合同是因原发包方“深圳市海联招待所”营业执照到期，改由“深圳市金海联物业管理有限公司”与乙方签署《租赁合同》，到期后在同等条件下，乙方有优先租赁权，如因甲方原因导致乙方无法租赁，甲方协助乙方处理好乙方的装修装饰和设施设备残值问题；5、原承包方拖欠“深圳市海联招待所”的应交费用在新合同签署时缴完，乙方在原承包合同期内以海联招待所名义所发生的债权债务均由乙方自行承担；6、甲方需保证乙方原有的经营环境；7、甲方需提供原深圳市海联招待所的相关文件给乙方，由乙方自行办理工商登记注册。2010年7月28日，蔡宝林成立了深圳市海联宾馆有限公司，后蔡宝林一直使用案涉房产。2017年3月30日，金海联公司向蔡宝林、海联宾馆发出《关于终止租赁关系、限期缴清欠费的通知》，主要载明，蔡宝林长期拖欠金海联公司的租金和深圳宣盛实业发展有限公司的物业管理费、水电费、场地租赁费，自本通知书送达之日起，金海联公司终止向蔡宝林出租案涉房屋。2017年4月1日，金海联公司、深圳宣盛实业发展有限公司共同发出《金海联公司和宣盛公司就海联宾馆欠费停止服务问题的联合行动预案》，载明，因蔡宝林拖欠金海联公司的租金和深圳宣盛实业发展有限公司的物业管理费、水电费、场地租赁费，经多次追讨和南湖街道办事处介入协调，遂通知自2017年3月31日起正式终止与蔡宝林占用海外联谊大厦5—8楼房屋关系，一个月内无条件收回该物业，并自2017年4月7日停止一切物业服务。四、金海联公司与蔡宝林房屋租赁合同纠纷一案，金海联公司于2017年8月1日诉至深圳市罗湖区人民法院，一审案号为（2017）粤0303民初16999号、二审案号为（2018）粤03民终6294号。诉讼请求：1.蔡宝林立即归还其所侵占的海外联谊大厦5-8层房产；2.蔡宝林向金海联公司偿还所欠租金及侵占案涉房产期间占用费共计1518665.08元（参照原《租赁合同》约定的租金标准计至2017年4月30日蔡宝林应返还案涉房产之日止）和相应利息21733.78元（自2017年5月1日起算，按同期银行贷款利率暂计至起诉之日止，最终应计至实际偿还租金之日止）；3.蔡宝林向金海联公司支付赔偿金908816.64元（按2017年双倍租金标准302938.88元自2017年5月1日返还案涉房产期限届满后，暂计算至起诉之日止，应计至实际支付之日止。）；4.蔡宝林承担本案全部诉讼费用。（2018）粤03民终6294号生效判决判令，1.蔡宝林将案涉的深圳市罗湖区迎春路海外联谊大厦5-8楼的房屋返还给金海联公司；2.蔡宝林支付拖欠2010年1月至2017年3月的租金819349元及利息；3.驳回金海联公司的其他诉讼请求。蔡宝林与金海联公司、深圳市海联招待所、深圳宣盛实业发展有限公司合同纠纷一案，蔡宝林于2019年1月22日诉至深圳市罗湖区人民法院，一审案号为（2019）粤0303民初4458号、二审案号为（2020）粤03民终13115号。诉讼请求：1.金海联公司按照现有价值接收蔡宝林残留在海外联谊大厦5-8层内的全部装饰装修、设施设备、固定资产、日常物品，并支付补偿款2523450.32元（初步估算，具体金额以评估机构最终的评估结论为准）；2.金海联公司赔偿因其违法解除合同而给蔡宝林造成的经济损失1236483元；3.金海联公司赔偿蔡宝林为防止损失扩大而支出的必要费用296100元；4.金海联公司赔偿蔡宝林因停业无法提供住宿而对第三方承担的违约赔偿56000元。5.海联招待所对上述金海联公司的第1-4项债务承担连带清偿责任。6.宣盛公司对上述金海联公司的第2-4项债务承担连带清偿责任。7.三被告共同承担本案全部诉讼费用。（2019）粤0303民初4458号生效判决判令，1.金海联公司接收蔡宝林残留在海外联谊大厦5—8楼内的全部装修、装饰、设备和设施等，并支付残值价款2396947元，蔡宝林对上述财产不再享有任何权利；2.深圳市海联招待所对金海联公司的上述债务承担连带清偿责任；3.驳回蔡宝林的其他诉讼请求。(2018)粤03民终6294号民事判决生效后，金海联公司向广东省深圳市罗湖区人民法院申请强制执行，执行案号为(2019)粤0303执3577号，2019年12月16日，金海联公司作为甲方(申请人)、蔡宝林作为乙方（被执行人)在该执行案件中达成《执行和解协议》，主要内容为，甲、乙双方经平等协商，就本案相关债权债务的处理事宜达成和解，并形成如下协议条款：一、甲、乙双方共同协商确认，乙方于本协议签署后，将在3日撤离此前承租的案涉房产，甲方于本协议签署后，乙方将案涉房产返还甲方后，考虑社会维稳因素，在3日内帮乙方垫付98280元，用于乙方遣散农民工费用；二、乙方承诺在搬离其此前承租的案涉房产，将案涉房产返还甲方，甲方应在3日内支付上述费用。乙方遗留在案涉房产内的全部物品及装饰装修部分(具体物品及装饰装修以深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具的鹏信咨询字[2019]第265号《资产评估报告》为准)，视为甲方已接收，任由甲方处置，甲方不得再在(2019)粤0303民初4458号案件中抗辩乙方未交付或者无法交付。至于甲方接收物品及装饰装修后是否需要赔偿、补偿乙方，以(2019)粤0303民初4458号案件的最终审理结果为准。三、本协议第一条、第二条约定的双方义务履行完毕后，深圳市罗湖区人民法院可暂停本案执行，同时甲方在(2019)粤0303执3577号案件中不得再以乙方未及时返还房屋为由向乙方主张占用费等费用。四、因甲、乙双方仍存在其他案件(企业承包经营合同纠纷，案号（2019）粤0303民初4458号)，待该案经人民法院审理作出生效法律文书后(包括判决、调解或和解裁定等)，甲、乙双方一致同意，将该案生效法律文书所确定的债权债务与本案中的债权债务一并进行结算(包括本协议中涉及的98280元遣散费用，该款项仍应作为乙方向甲方承担的债务)。如双方互负债权债务。可进行相应抵扣后继续依法追偿，如仅存在单方承担债务的或单方享有债权的，享有债权的一方可以依法继续追偿(包括:依据生效法律文书另行申请强制执行、另行依据法律途径主张权益等)。五、双方一致同意，乙方因遭散农民工过程中涉及的任何债权债务或争议，均与甲方无关，由乙方自行处理。甲方向乙方垫付农民工遣散费不视为甲方对乙方就其他事项作出承诺、保证或权利义务的结清，双方之间除本案之外的其他债权债务，均有权通过法律途径另行主张。六、本和解协议经甲、乙双方签署后生效，一式叁份，当事人各执一份，其余交由罗湖区人民法院留存备用。七、本和解协议系各方当事人对本案债权债务的协商处理方案，任何一方反悔不予签署或在获得人民法院生效法律文书后不予执行的，均不得以本和解协议所涉事项作为不利于对方的证据使用。2019年12月18日，蔡宝林将案涉房屋交还给金海联公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，金海联公司与蔡宝林签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有同等的约束力。本案争议焦点主要有三，一、金海联公司与蔡宝林之间的《深圳市房屋租赁合同书》解除时间；二、蔡宝林应否向金海联公司支付2017年5月1日至2019年12月18日期间相当于双倍租金的赔偿金及利息；三、海联宾馆应否对蔡宝林上述全部应偿债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一，本院认为，案涉房产的租赁期限虽于2017年12月31日届满，但因蔡宝林长期拖欠租金及物业管理费等费用，导致金海联公司有关《深圳市房屋租赁合同书》的合同目的无法实现，金海联公司于2017年3月30日向蔡宝林、海联宾馆发出《关于终止租赁关系、限期缴清欠费的通知》，金海联公司、案外人深圳宣盛实业发展有限公司于2017年4月1日共同向蔡宝林发出《金海联公司和宣盛公司就海联宾馆欠费停止服务问题的联合行动预案》，载明因蔡宝林拖欠金海联公司的租金及物业管理费等费用，金海联公司自2017年3月31日起正式终止与蔡宝林案涉房产的租赁关系，金海联公司在2017年4月对案涉房屋进行停水停电，应视为金海联公司因蔡宝林的违约行为而解除了双方的租赁合同关系，租赁合同解除的日期为2017年3月31日，金海联公司的该项诉讼请求有事实依据，本院予以支持。关于争议焦点二，本院认为，蔡宝林无需向金海联公司支付2017年5月1日至2019年12月18日期间双倍租金的赔偿金及利息。理由如下，首先，金海联公司于2017年4月即对案涉房产停水停电，蔡宝林对案涉房产无法正常使用，金海联公司主张2017年5月1日至2019年12月18日期间的赔偿金缺乏事实依据。其次，对于2017年5月1日至8月1日房产占用费，金海联公司在（2017）粤0303民初16999号案件中已经主张，(2018)粤03民终6294号生效民事判决对金海联公司该部分的诉讼请求未予支持，故2017年5月1日至8月1日房产占用费属于重复起诉，对于金海联公司该部分诉讼请求，本院依法予以驳回起诉。最后，在(2019)粤0303执3577号执行案件中，蔡宝林与金海联公司于2019年12月16日达成了《执行和解协议》，其中第三条明确约定：“本协议第一条、第二条约定的双方义务履行完毕后，深圳市罗湖区人民法院可暂停本案执行，同时金海联公司在(2019)粤0303执3577号案件中不得再以蔡宝林未及时返还房屋为由向蔡宝林主张占用费等费用”。而该执行和解协议中第一条、第二条约定的蔡宝林的义务为：1.蔡宝林于本协议签署的3日内撤离案涉房产；2.蔡宝林遗留在案涉房产内的全部物品及装饰装修部分，视为金海联公司已接收，任由金海联公司处置。前述义务，蔡宝林于2019年12月18日履行完毕，金海联公司在本案中再主张蔡宝林向其支付2017年5月1日至2019年12月18日期间双倍租金的赔偿金及利息有违诚实信用原则且于法无据。综上，金海联公司该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，在本案中，关于金海联公司主张的蔡宝林应对金海联公司负有债务（租金、赔偿金及利息）的诉讼请求并未得到法院的支持，故不存在连带清偿责任的问题，退一步说，即使蔡宝林对金海联公司负有债务的情况下，法律并未规定一人公司应对其独资股东的债务承担连带责任，海联宾馆与蔡宝林在法律上亦为两个相互独立的主体，根据合同的相对性，金海联公司仅能向蔡宝林主张《深圳市房屋租赁合同书》项下的债务。综上，金海联公司主张海联宾馆对蔡宝林所付债务承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告深圳市金海联物业管理有限公司与被告蔡宝林之间的《深圳市房屋租赁合同书》于2017年3月31日解除；二、驳回原告深圳市金海联物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费41155元，由原告深圳市金海联物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  叶云二〇二一年四月二日书记员  钟莹