湖北省荆门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂08民终418号 上诉人（原审被告）：徐增楼，男，1956年12月16日出生，汉族，京山市人，住京山市新市， 委托诉讼代理人：冯凡，湖北达讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伦，湖北达讼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘国梅，女，1973年8月3日出生，汉族，京山市人，住京山市新市， 上诉人徐增楼因与被上诉人刘国梅房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2020）鄂0821民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐增楼上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审理程序严重违法。1.一审遗漏了本案重要的共同被告，原京山县粮食运输公司。涉案房屋建设主体是“京山县粮食运输公司”，《购房合同书》抬头的主体也是“粮食汽车运输公司（商住楼）”，可知原京山县粮食运输局与本案应有直接的利害关系，应作为无独立请求权第三人参加诉讼。2.一审遗漏《购房合同书》的合同当事人鲍必华。该合同乙方处签字主体为“刘国梅”“鲍必华”二人，鲍必华应为涉案房屋的共有权人，为必须共同进行诉讼的当事人，一审法院应当通知其参加诉讼。3.一审遗漏了合同当事人彭文彬。一审判决认为《购房合同书》“系案外人所签，真实性无法核实，与本案缺乏关联性，不予采信”，然而刘国梅在庭审中自认“鲍必华系其姐夫，介绍刘国梅到徐增楼处购买房屋，鲍必华签订该合同为了帮刘国梅预定房屋，之后其本人又和徐增楼另行签订了合同”，即刘国梅认可徐增楼出示的《购房合同书》就是鲍必华与彭文彬所签，一审判决也认定涉案房屋地块系“2001年10月11日，徐增楼与案外人彭文彬”共同向京山县粮食运输公司所购买，可以证明彭文彬与涉案房屋具有利害关系。二、一审判决认定诸多事实错误。1.一审判决认定2004年8月23日，刘国梅、徐增楼签订房地产买卖契约买卖房屋的事实错误。该“房地产买卖契约”是刘国梅为办理房屋产权证而单方伪造，“徐增楼”的签名真伪，上诉人一审已提出鉴定申请但未获准许，在此申请二审法院对上述签名进行真伪鉴定。上诉人只认可《购房合同书》，而该合同仅涉及房屋的买卖，并未对涉案房屋所占土地使用权的内容进行约定。根据该购房合同第2条约定，双方约定的交易价格是47000元，刘国梅也是按该合同约定的金额交纳的购房款，一审判决采信“房地产买卖契约”，认定交易价格为35000元错误，且购房合同签订在先，所谓的“房地产买卖契约”在后，京山县的房地产价格是稳中有升的，不可能时隔一年还跌价三分之一。2.一审判决关于双方在“房地产买卖契约”中明确约定“房屋移交乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移乙方”的事实错误。因所谓的“房地产买卖契约”纯属伪造，签订合同时，涉案房屋的房产证和土地证是分开的，政策上也允许房屋产权证和土地证分开办理和转让，因此办理两证和单独办证的房产交易价格也不相同。购房人当时为节省资金，在合同中明确选择只办房产证，不需要办理土地证，故双方交易的价格也远低于两证齐全的房屋价格。3.一审判决关于“涉案房屋项下土地性质系国有划拨，是否应当缴纳土地出让金系相关行政主管部门职权范围，故本院不予处理”的认定与判项矛盾。一审判决为对涉案房屋项下土地由“划拨”性质变更为“出让”性质过程中，土地出让金的承担主体或责任进行审理或划分，但又判决“被告七日内协助原告办理不动产转移登记手续”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，办理涉案房屋不动产转移登记手续的前提是“受让方办理土地使用权出让审批手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，故一审判决的判项将无法执行。三、一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定错误。该法于2007年10月1日起施行，本案涉及的房屋转让行为发生于2003年，根据法不溯及既往的原则，不应适用物权法。四、本案涉及的土地所有权归属问题，应属于人民政府行政管理范畴，不属于人民法院民事案件的审理范畴，应当依法驳回刘国梅的起诉。刘国梅一审的诉请是要求上诉人协助其办理房屋不动产权证，案涉房屋所占用土地性质为划拨，土地使用权人为徐增楼，刘国梅应依法取得相关政府部门同意准予转让土地使用权的审批手续后，才能要求上诉人配合办理不动产权证。在条件未成就前，本案不属于人民法院民事案件受案范围，应由人民政府处理。当庭补充：刘国梅的主体资格有瑕疵，徐增楼与刘国梅没有房屋买卖关系，不是适格的被告。 刘国梅辩称，一、一审判决认定事实清楚，采信证据确凿充分。2004年8月23日，徐增楼作为卖方，刘国梅作为买方签订正式《房地产买卖契约》，并根据该契约于2004年10月21日办理了房屋所有权证，契约登记备案在京山房地产管理局，相关登记备案资料可以证实案涉房屋的出售主体为徐增楼，与原京山县粮食运输公司没有关系。上诉人认为遗漏了房屋的共有权人“鲍必华”，没有事实和法律依据。二、一审判决适用法律准确。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条第二款，均规定了土地使用权随地上建筑物、其他附着物一并转让，与一审判决适用的《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定是一致的。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条中“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，明确了交付标的物并转移标的物的所有权是出卖人的最基本义务，徐增楼除向刘国梅交付房屋外，还必须协助其办理所有权人的变更登记，一审判决正确。三、一审判决未遗漏任何当事人，不存在违反法律规定的应予撤销的情形，审理程序合法。 刘国梅向一审法院提出诉讼请求：判令徐增楼协助办理位于京山市××街道（××市镇）绿林路粮食汽运公司院内的房屋的不动产权证，并由徐增楼承担本案诉讼费。 一审法院查明，2001年10月11日，徐增楼与案外人彭文彬为乙方，原京山县粮食运输公司为甲方，签订了一份房屋出售合同书，约定该公司将其所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）出售给徐增楼和案外人彭文彬，并约定了房屋四至范围和出售价格等相关事项。2002年4月1日，徐增楼办理了上述座落于京山××××街道绿林路的房产项下土地的国有土地使用权证，土地性质为国有划拨，用途为住宅用地。2003年5月13日，徐增楼办理了建设工程规划许可证后，在上述土地上建造了一栋六层住宅楼。2004年2月17日，徐增楼办理了房屋所有权总证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）。 2004年8月23日，刘国梅、徐增楼签订房地产买卖契约，约定徐增楼将其开发的上述住宅楼五楼的一套房屋以3.5万元的价格出售给刘国梅；房屋移交给刘国梅时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给刘国梅，并约定了违约责任及其它相关事项。2004年10月21日，刘国梅取得了案涉房屋的房屋所有权证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）并居住至今，但未办理相应的土地使用权。现刘国梅要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，徐增楼不与配合，故成诉。 一审法院认为，本案刘国梅、徐增楼所签房地产买卖契约系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”由此可见，我国对房地产适用“房地一体”的基本原则，即认为土地与土地上的建筑物不能成为独立的物权客体，建筑物与其项下的土地是一个整体，应当以房地产整体作为物权客体。因此，案涉房屋项下的土地使用权事实上在房屋交付时已经一并转让给刘国梅，况且，双方在房屋买卖契约中也明确约定“房屋移交乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移乙方”，故徐增楼认为其并未出售案涉房屋项下土地的理由不能成立，一审法院对徐增楼要求刘国梅按每平米300元另行补交购买土地、办理相关手续产生的费用的意见不予支持。现徐增楼仅协助刘国梅办理了案涉房屋的所有权证过户登记手续，继续协助刘国梅办理相应的土地使用权过户登记手续仍然是徐增楼应该履行的合同附随义务，徐增楼拒不配合的行为已构成违约，应当承担立即协助刘国梅办理相关手续的违约责任。由于我国目前已实行不动产统一登记制度，不再单独办理房屋土地使用权证，故一审法院对刘国梅要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权证的请求予以支持。 关于案涉房屋土地出让金的缴纳问题，案涉房屋项下土地的性质为国有划拨，是否应当补缴土地出让金系相关行政主管部门职权范围，故一审法院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十条的规定，判决：被告徐增楼于判决生效之日起七日内协助原告刘国梅办理位于京山××××街道绿林路原京山县粮食运输公司院内的房屋（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）的不动产权转移登记手续。案件受理费675元，减半收取计337.5元，由被告徐增楼负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明，徐增楼一审提交的一份《购房合同书》载明：2003年1月15日，合同首部甲方打印为粮食汽车运输公司商住楼，乙方处为空白，合同尾部甲方签字为彭文彬、张学坤，乙方签字为鲍必华，约定乙方购买的房屋为粮食汽运公司院内住宅楼，壹单元、五楼壹号、二室二厅，合同上无原京山县粮食运输公司签章。合同尾部还有“防盗门已收”的手写内容。其中，合同书第二条约定有“该住房出售单价每平方╱元，总款肆万柒仟元。先交定金壹万元整。合同签定后，防盗门陆百元由乙方出资”等内容。徐增楼自认该合同书尾部乙方签字处的“刘国梅”三字为徐增楼自行备注。 一审正卷第51页（庭审笔录第9页）载明，刘国梅对购房合同书的质证意见是，鲍必华为其姐夫，介绍刘国梅购房，签订合同是为帮刘国梅预定房屋，之后刘国梅与徐增楼签订买卖契约。一审正卷第63-64页（庭审笔录第二次第4-5页）载明，徐增楼对备注刘国梅的合同的签订情况的说明是，徐增楼和彭文彬一起购买土地，彭文彬出资了几万元，后来彭文彬退出合伙，刘国梅的房子有3万元是彭文彬抵款，所以由彭文彬和鲍必华签订合同。徐增楼对房屋交付情况提出异议，认为交付房屋给鲍必华。一审正卷第65页（庭审笔录第二次第6页）载明，一审承办法官告知徐增楼，房管局调取资料显示，契约都有徐增楼的签名和捺印，若其对契约签名和捺印真实性有异议，可在庭审后五个工作日内提出鉴定，若未提交书面鉴定申请，相应后果自负。徐增楼回答听清楚了，其对契约上签名捺印的真实性没有意见。 另查明，刘国梅在一审中自述、二审中重申愿意承担划拨土地过户时需要缴纳的土地出让金。徐增楼因在案涉土地上开发、出售房屋，与陈加新等购房人有11个同类案件。 其他事实与一审查明事实相同。 本院认为，一、关于是否遗漏当事人的问题。徐增楼上诉认为本案遗漏了共同被告原京山县粮食运输公司。根据一、二审查明的事实，徐增楼从原京山县粮食运输公司处购买该公司所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）后，以自己的名义办理了上述房产项下土地的国有土地使用权证，后以原京山县粮食运输公司的名义办理了建设工程规划许可证，建造了案涉六层住宅楼，并以自己的名义办理了房屋所有权证，足以证实徐增楼为案涉房屋所有权人。从彭文彬、张学坤与鲍必华签订的《购房合同书》内容来看，合同首部甲方打印为粮食汽车运输公司商住楼，合同尾部甲方签字的为彭文彬、张学坤，并无原京山县粮食运输公司签章。徐增楼自认彭文彬与其共同出资购置土地，对彭文彬、张学坤所签该合同认可，仅对合同乙方提出异议，认为合同买方为鲍必华而非刘国梅，但徐增楼又自认彭文彬其后退出合伙，合同书乙方签名处的“刘国梅”三字为徐增楼自行备注，表明徐增楼认可案涉房屋的真实买方为刘国梅，加之刘国梅已取得案涉房屋的房产证，故该合同当事人双方为徐增楼与刘国梅二人，原京山县粮食运输公司、鲍必华并非合同相对人，不存在遗漏当事人的问题。徐增楼的该项上诉请求不能成立，不予采纳。 二、关于本案的事实认定。徐增楼上诉认为刘国梅提交的《房地产买卖契约》系伪造，其并未与刘国梅约定土地使用权的内容，但认可彭文彬、张学坤与鲍必华签名的《购房合同书》是真实的，如前文所述该合同书的当事人实为徐增楼、刘国梅。该《购房合同书》中明确约定由卖方协助买方办理房屋产权证，刘国梅也于2004年10月21日办理了案涉房屋的所有权证，即便《房地产买卖契约》是假的，也不影响刘国梅已经取得案涉房屋所有权证的事实。同时，我国立法采纳的“房地一体”原则，其内涵是土地权利处分时，该土地之上的房屋一并处分；地上房屋处分时，该房屋占用范围内的土地一并处分。即徐增楼协助刘国梅办理案涉房屋占用范围内的土地使用权过户登记手续系其应当履行的合同附随义务，一审判决徐增楼协助刘国梅办理案涉房屋的不动产权证并无不当。因案涉房屋项下土地为划拨性质，刘国梅同意在办理过户登记手续时自行支付土地出让金，至于是否补缴土地出让金以及具体数额应由相关行政部门确定，不属本案审理范围。 综上所述，徐增楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由上诉人徐增楼负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国林 审判员  周丽红 审判员  董菁菁 二〇二一年四月二十六日 法官助理李园园 书记员崔红红