北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0111民初3600号原告：于昊桐，男，1989年9月6日出生，北京红人普照传统文化有限公司法定代表人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：彭莎，天津知方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊平，女，北京市朝阳区酒仙桥街道退休职员，住北京市西城区。被告：北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。法定代表人：董波，经理。被告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院11号楼11层。法定代表人；徐群，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京保兴利房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里100号1号楼3层323号。法定代表人：马岩，总经理。委托诉讼代理人：张威，北京市永浩律师事务所律师。原告于昊桐与被告北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）、绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）、北京保兴利房地产经纪有限责任公司（以下简称保兴利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于昊桐之委托诉讼代理人彭莎、刘俊平，被告绿地京永公司之委托诉讼代理人王丽媛，被告保兴利公司之委托诉讼代理人张威到庭参加了诉讼。被告彩星行公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告于昊桐向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告于昊桐与被告彩星行公司签订的《北京市商品房认购书》；2、请求法院判决被告彩星行公司返还原告于昊桐房款总额1473340元（其中购房款1096112元，装修款377228元），并支付资金占用利息（自2017年3月11日起至实际支付之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）：3、请求法院判决被告绿地京永公司对第二项诉讼请求承担连带返还责任；4、请求法院判决被告保兴利公司返还电商费100000元，并支付资金占用利息（自2017年3月11日起至实际支付之日止，按照全国银行业同同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、请求法院判决被告彩星行公司对第四项诉讼请求承担连带返还责任；6、请求法院判决被告彩星行公司承担本案的诉讼费，包括保全费、案件受理费等。事实与理由：1、被告一、二应退款并支付利息的事实与理由。2016年10月12日，原告在被告二售楼处，与被告一彩星行公司签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）。购买被告二开发的位于北京市房山区绿地星公馆项目X幢XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）【现为北京市房山区卓秀北街X号院X号楼XXX】。房屋用途为办公。《认购书》第三条约定，房屋总房款为2553340元，其中房款部分2176111．92元，装修改造费377228．08元，原告通过贷款方式支付购房款。2017年3月10日，原告在彩星行公司分二笔刷卡转账：第一笔为房款总额1473340元，在被告一盖章的收据中，1096112元为房款，377228元为装修改造费：第二笔为电商费100000元，被告三盖章的收据。2017年3月26日，北京市有关部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对个人购买办公类商品房进行规范。根据该公告，原告不再享有购买该房屋的资格。经与彩星行公司、绿地京永公司协商，由彩星行公司代原告办理有资质购房的公司营业执照，网签至原告公司名下。北京红人普照传统文化有限公司于2018年1月29日成立后，被告彩星行公司、绿地京永公司却迟迟不继续履行合同，给原告造成巨大损失。2、被告三应退还电商费的事实与理由。原告购买房产是自行到售楼处，直接向被告一购买，被告三无任何居间服务。且被告三收取商费（即中介费）10万元后，并未向原告提供任何服务。应当退还所收取的费用。根据《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》“六、房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0．5%-2．5%计收”。本案房屋总价款为2176111．92元，按最高2．5%计算中介金额不应超过54402．8元。被告三的收费违反法律规定应当返还。而电商费的收取违反《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；”的规定，也应当予以退还。电商费虽是被告三收取，然而是由于被告一彩星行公司捆绑搭售而支出的用，并在被告一处刷卡支出，故被告一对电商费有连带退还义务。请求责院支持原告的诉讼请求。被告绿地京永公司辩称，原告要求我方承担责任，没有事实及法律依据，原告与彩星行公司签订商品房预约合同相关款项由彩星行公司收取，我方与原告没有任何合同关系，因此不同意原告诉讼请求，请求法院依法予以驳回。另针对原告在贵院已有七份生效判决书，与本案区别仅仅在于房号不同，在上述判决中我方均不予承担任何责任。被告保兴利公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告方与彩星行相应的购房合同没有解除，故到现在阶段不应退还其电商费用，同时我公司不同意支付相应的利息。即便将来原告与彩星行解除合同，我公司也此过程中没有任何过错，之所以合同不能顺利履行完全是政策原因，所以我方没有过错也没有约定支付利息，所以我公司不同意支付相应的利息。被告彩星行公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月12日，彩星行公司（出卖人）与于昊桐（买受人）签订了《北京市商品房认购书》（合同编号：XGG-2016-XXX）（以下简称《认购书》），约定买受人预约购买位于北京市房山区星公馆项目中第X幢XXX号房，建筑面积118．76平方米，总价款为2553340元，其中房款部分2176111．92元，改造及装修费用部分377228．08元。双方还约定了其他权利义务。2017年3月10日，原告于昊桐向被告彩星行公司交纳房款1096112元及装修改造费377228元，被告彩星行公司向原告于昊桐出具了收款收据。同日，原告于昊桐向被告保兴利公司交纳涉案房屋电商费100000元，被告保兴利公司向原告于昊桐出具了收款收据。2017年3月26日，北京市下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。根据该公告，原告于昊桐不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。北京市房山区绿地星公馆项目第X幢XXX号房屋为毛坯房，现为闲置状态。本院认为，原告于昊桐与被告彩星行公司在自愿基础上签订的《认购书》，是双方真实意思表示，合法有效。因《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台，导致原告于昊桐已无购买商业、办公类项目商品房资格，继续履行将导致合同目的不能实现。该公告的发布属不可预见的客观事实，且不可归责于双方当事人，原告于昊桐请求法院解除其与被告彩星行公司签订的《认购书》有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告于昊桐要求被告彩星行公司返还购房款的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。因《认购书》解除并非双方当事人的过错所致，原告于昊桐要求支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告于昊桐要求被告保兴利公司返还电商费理由正当，本院予以支持。原告于昊桐要求被告绿地京永公司就返还购房款、装修款及支付利息承担连带责任，依据不足，本院不予支持。原告于昊桐要求被告彩星行公司就返还电商费及支付利息承担连带责任，依据不足，本院不予支持。被告彩星行公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告于昊桐与被告北京彩星行投资顾问有限公司签订的《北京市商品房认购书》（合同编号：XGG-2016-XXX）；二、被告北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告于昊桐购房款1473340元（含改造及装修费）；三、被告北京保兴利房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告于昊桐电商费100000元及利息（利息以100000元为基数，自2017年3月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告于昊桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9480元，由被告北京彩星行投资顾问有限公司负担8877元（于本判决生效后7日内交纳），由被告北京保兴利房地产经纪有限责任公司负担603元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  隗爱卿二〇二一年四月二十六日书记员  李长凤