江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3992号原告：胡建国，男，1986年7月6日出生，汉族，无业，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘冬艳，江苏清正苑律师事务所律师。被告：江苏润安置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区和信广场二期商办综合楼1号楼3-1915室。法定代表人：朱孝珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思，男，1984年4月11日出生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。原告胡建国与被告江苏润安置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡建国及其委托诉讼代理人刘冬艳、被告江苏润安置业有限公司的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告2015年6月29日签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还购房款52万元、支付违约金10.4万元；3、本案诉讼费、保全费（包括保函费用）由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年6月29日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告和信广场商业街区（二区）1-1448号房屋，房屋位于地下一层，约定房屋层高5.7米，建筑面积17.85平方米，套内建筑面积9.11平方米，每平方米29131.65元，房屋总金额52万元。原告已支付52万元购房款。2020年8月，原告发现被告交付的房屋仅有3米多高，与合同约定的5.7米严重不符，原告及时与被告、案外人徐州信德商业管理有限公司取得联系，询问被告及信德公司交付的房屋为什么只有三米多高却没有告知原告。被告和信德公司均承认交付的房屋不符合约定层高，未告知原告，也同意给予补偿。后原告多次与被告协商解除商品房买卖合同、返还房款、支付违约金，未果。原告认为，合同约定的房屋层高为5.7米，而被告交付的房屋仅3米多高，被告存在根本违约行为。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告诉请不符合法律规定，不应得到支持。被告出售的房屋符合原告购房的使用目的，因涉及消防问题仅能做一层房屋使用，不能自行装修隔断进行隔层使用。在签订商品房买卖合同的同时，原告与案外人信德公司签订了委托经营管理协议，明确约定信德公司接受原告委托全权委托对该商铺进行管理经营，故被告房屋交付的行为产生房屋交付的法律后果。需要说明的是，原告基于其与信德公司签订的委托经营管理协议相关条款，已取得涉案房屋收益数年，在购买房屋数年后原告要求解除与被告的合同，不应得到法律的支持。此外，通过信德公司支付的收益可以看出，原告的房屋收益与其他购房者收取的房屋收益完全一致，该收益并未因层高的问题发生任何变化，据此也可以看出原告并未存在损失。综上，原告要求解除合同等诉请不应得到支持，请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原、被告双方的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2015年6月29日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订商品房买卖合同一份，双方约定被告将坐落于徐州市鼓楼区和信广场商业街区（二区）1-1448号房屋（地下一层）出售给原告，商品房用途为商服，层高为5.7米，建筑面积17.85平方米，套内建筑面积9.11平方米，房屋总价52万元。上述合同第1页“合同双方当事人”中约定，出卖人注册地址：徐州市鼓楼区U老营盘7#商住楼（宝恒公寓）1-103，联系电话：8360×××9。上述合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）产权登记与本合同约定的面积差，按照合同约定的单价，多退少补；（2）空白；（3）空白；（4）空白；2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按（空白）利率付给利息。上述合同第八条“交付期限”中约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。上述合同第十一条“交接”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述合同“附件四：合同补充协议”第4条中约定，甲、乙双方在本合同所提供的联系地址及电话应详尽准确，是甲乙双方寄发邮件的依据，甲、乙双方若变更联系地址及电话号码，应以书面形式及时通知对方，否则，双方按照未变更的地址发生的任何书面函件均视为双方已收悉。若以邮寄的方式，以寄出的邮戳日期为准视为已经送达另一方。……如双方因本协议发生纠纷，进行诉讼或仲裁程序，双方也确认本合同所记载联系地址为送达地址，法院或仲裁机关向该地址发出的通知，无论是否收到，都视为已经依法送达。上述合同“附件四：合同补充协议”第5条中约定，本合同签订后，除约定或法定可以解除的情形外，买受人要求解除本合同的，应征得出卖人书面同意，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。原告已向被告支付全部购房款52万元。2015年6月29日，原告（甲方）与徐州信德商业管理有限公司（乙方）（以下简称信德公司）签订徐州和信广场三期商铺委托经营管理协议一份，双方约定甲方将其购买的涉案房屋全权委托乙方进行经营管理，乙方同意接受甲方的委托。上述协议第二条“委托管理期限”中约定：1、2015年10月1日至2018年9月30日，甲方自愿放弃该商铺上述3年的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向乙方收取任何形式的经营收益。2、第4-10年（2018年10月1日至2025年9月30日），甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归乙方，租金以与承租人签订的租赁合同的实际成交价为准全部归甲方所有，乙方于每年9月30日前将实际租金交由甲方，甲方每年需支付实际租金的10%给乙方作为招商服务费，政府相关租赁税费由甲方承担。……本协议因故被终止时，甲方必须在接到乙方通知后的10天内接收该商铺。上述协议第五条“乙方的权利与义务”中约定：乙方可组织使用人于2015年10月1日前提前进场装修。上述协议第8页载有授权委托书一份，为原告作为委托人于2015年6月29日出具，受托人为信德公司，委托书主要内容有：委托人授权受托人直接对外出（转）租委托人所有的商铺，签署商铺租赁合同，并收取租金及相关费用（包括可直接以提起诉讼的方式收取租金），本授权书自签署之日起生效。2015年9月30日，被告将涉案房屋交付给信德公司。涉案房屋现由信德公司占有使用。原告自认其于2015年9月30日后两三天，收到信德公司邮寄的告知书一份，该告知书落款人为信德公司，落款打印日期为2015年9月30日。告知书主要内容有：根据商品房买卖合同、徐州和信广场三期商铺委托经营管理协议的约定，2015年9月30日信德公司已代您向江苏润安置业有限公司办理完毕和信广场商业街区二区的商铺交付事宜，下阶段的统一经营招商工作正式启动，租金收益的支付按照徐州和信广场三期商铺委托经营管理协议约定时间，我公司认真履行支付。被告对上述告知书内容无异议。涉案房屋所在的工程于2015年11月4日竣工验收备案。被告认可其实际交付房屋的日期为2015年11月4日。2018年11月2日，信德公司根据其与原告签订的委托经营管理协议约定的原告收款账户，向原告支付涉案房屋自2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金15696.12元。被告的本案诉讼代理人陈思陈述，其于2018年5月19日入职被告公司，职务为营销经理至今。2020年8月26日，原告向被告的本案诉讼代理人陈思发送短信，要求退房。2020年9月3日，原告向“徐州市鼓楼区和信广场二期商办综合楼1号楼3-1915”地址邮寄邮件一份，未显示邮寄内容，收件人为被告的本案诉讼代理人陈思，该邮件于2020年9月4日他人代收。上述邮寄地址在邮寄时为被告的注册登记地。原告主张其邮寄的为涉案房屋因层高不够向被告要求解除合同的通知书，被告不予认可，并陈述被告的本案诉讼代理人陈思并未收到上述邮件。庭审中，被告自认，涉案房屋实际层高小于合同约定层高。2021年1月22日，本院组织原、被告双方至涉案房屋现场查看，标有“涩女郎”门头的房屋即为本案涉案房屋。经现场测量，该房屋地面为长方形，地面宽2.7米，长3.53米，该房屋地面至屋顶的最大高度为5.45米，面向该房屋，距离左侧墙1.45米处起往右至该房屋右侧墙有屋梁及下沉的屋顶，该屋梁距离地面3.3米，该房屋顶部靠下位置设有管道等，其中有管道距离地面4.45米。原告因本案诉讼，支付诉讼保全担保费1800元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于被告向信德公司交付房屋行为能否产生向原告履行交付义务的法律效果。庭审中，被告主张系由信德公司代理原告受领交付，原告对信德公司代理其受领房屋交付不予认可。因此，被告向信德公司的交付行为能否产生向原告履行交付义务的法律效果，就要从交付时的相关事实来分析。首先，无论是委托经营管理协议还是该协议所附授权委托书，均没有由信德公司代理原告办理房屋交付的相关内容，信德公司并未取得原告的明确授权，应属无权代理或越权代理。但，原告在与被告签订商品房买卖合同的同时，与信德公司签订委托经营管理协议并出具授权委托书，因此，被告对于原告委托信德公司进行经营并出具授权委托书是知情的。另外，从委托经营管理协议内容来看，原告授权信德公司经营期间是从2015年10月1日起，该起始时间与买卖合同约定的交付届满期间2015年9月30日紧密相连，并无间隔；委托经营管理协议中约定了原告放弃该商铺三年的使用权等并放弃对信德公司收取经营收益的内容，如涉案房屋仍由被告交付给原告、信德公司不取得房屋的占有，原告如何向信德公司放弃使用权？委托经营管理协议中约定了协议终止时信德公司向原告返还房屋的义务，但对于原告向信德公司交付房屋这一合同履行基础的重要内容，协议却并没有约定。如信德公司没有取得房屋的占有，何来返还？对于内容多达8页的委托经营管理协议，这显然不应当是合同内容出现漏洞，而只能是双方将该房屋无需原告向信德公司交付，而是由信德公司代理原告从被告处受领房屋作为不言而喻的内容，无需再另行约定。在原告出具的授权委托书中，原告授权的内容是由信德公司“直接”对外出（转）租。如果是由被告向原告交付后、原告再向信德公司移转占有进行出租经营，而不是信德公司从被告处受领房屋取得占有进行经营，何谓“直接”？显然，“直接”的意思应当理解为由信德公司从被告处受领房屋。综上几点，虽然委托经营管理协议及所附授权委托书并未明确约定信德公司代理办理房屋交付的内容，但根据委托经营管理协议及所附授权委托书的相关内容，在客观上被告有理由相信信德公司具有代理原告受领房屋的代理权。被告基于对原告与信德公司之间法律关系的认识，在信德公司以原告名义受领房屋时进行交付，信德公司的行为构成表见代理。依照法律规定，表见代理产生有权代理的法律效力。结合原告自认其于2015年9月30日后两三天收到信德公司邮寄的2015年9月30日信德公司已代原告向被告办理完毕涉案房屋交付事宜告知书且未提出异议、2018年11月2日原告收取信德公司向其支付涉案房屋自2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金15696.12元等事实，本院依法认定被告向信德公司交付涉案房屋的行为产生被告向原告履行交付义务的法律效果。实际上，2015年9月30日，被告即将涉案房屋交付给信德公司，因原、被告约定已竣工验收备案为房屋交付条件，而涉案房屋所在工程于2015年11月4日才竣工验收备案，故本案中被告向原告交付房屋的时间应认定为2015年11月4日。关于原告的合同解除权。本案中，原告各项诉请能够成立的前提，是就涉案合同原告享有解除权并在规定期间内行使该解除权。庭审中，原告主张其既享有约定解除权，也享有法定解除权。关于约定解除权。原告主张其是参照适用双方商品房买卖合同第五条的约定。对此，被告不予认可，实际上，上述合同第五条约定的是“面积确认及面积差异处理”，而非房屋层高的约定。故原告主张的上述合同约定解除权，无事实依据，本院不予采信。关于法定解除权。本案中，被告交付的房屋实际层高小于合同约定的层高，被告对此并无异议，就房屋层高，被告行为构成违约。关于该违约行为是否致使不能实现合同目的，原告主张不能实现合同目的而构成根本违约，被告对此不予认可。本院认为，即使涉案房屋层高不符致使不能实现合同目的，原告也应在规定期间内行使该法定解除权。根据相关法律规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被告向原告交付房屋时即2015年11月4日原告即应当知道涉案房屋层高不符等状况。庭审中，原告虽陈述其于2020年8月才知晓房屋层高不符，其怠于行使自身权利的不利后果，应由其自行承担。涉案房屋层高不符即使致使不能实现合同目的，因双方未约定层高不符的合同解除权，故原告的法定解除权应当在解除权发生之日即2015年11月4日起一年内行使。庭审中，原告未举证证明其在上述一年内行使解除权，该解除权即使存在，也已消灭。因原、被告双方签订的合同中并未就层高不符的情形约定违约金，故本案中原告要求解除合同，并据此要求返还已支付购房款并支付解除合同的违约金等，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告胡建国的诉讼请求。案件受理费10040元,减半收取5020元、保全费3640元，合计8660元，由原告胡建国负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 匡 伟二〇二一年四月十五日书记员 刘闻博