安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初1832号 原告：淮北市颐莫尚物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：刘淑华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵照，安徽安港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍恺轶，安徽安港律师事务所律师。 被告：程素玲，女，1969年3月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北市颐莫尚物业服务有限公司（以下简称颐莫尚物业公司）与被告程素玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颐莫尚物业公司的委托诉讼代理人霍恺轶，被告程素玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颐莫尚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令程素玲支付物业费及违约金6980元（从2012年1月9日至2015年1月8日，2016年1月9日至2021年1月8日共计8年，计173.14㎡×0.35元×96月=5817元，违约金1163元）；2.本案诉讼费用、律师代理费以及本案产生的其他费用均由程素玲承担。事实和理由：2012年，淮北市相山区南黎花园小区业主委员会（简称南黎花园业委会）代表南黎花园小区业主与颐莫尚物业公司签订第一份《物业服务合同》，约定服务期间为2012年1月9日至2014年1月8日。2014年1月6日。淮北市相山区任圩街道办事处李桥社区居民委员会（简称李桥社区）代表业主与颐莫尚物业公司签订了第二份《物业服务合同》，约定服务期间为2014年1月9日至2015年1月8日。2015年1月9日，南黎花园业委会代表业主与颐莫尚物业公司签订第三份《物业服务合同》，约定服务期间为2015年1月9日至2018年1月8日。2018年4月8日，任圩街道南黎路社区筹备组（简称南黎路社区筹备组）与颐莫尚物业公司签订第四份《物业服务合同》，约定服务期间为2018年1月8日至2021年1月7日。以上四份物业服务合同皆为合法有效，并且颐莫尚物业公司如约提供了服务，履行了合同。程素玲系南黎花园小区14栋601室户主，从2012年1月9日至今未按合同约定交纳物业管理费，已构成违约。为维护合法权益，颐莫尚物业公司故具状起诉，请求依法判决。 程素玲在庭审中辩称，程素玲的房屋漏水，这么多年物业公司一直没有给修，说跟他们没有关系。物业费可以交，但是物业公司得先把房子修好。小区经常丢东西，找物业公司，说跟他们没有关系，查监控什么也看不到。小区绿化一塌糊涂，还有种菜的，之前大家都栽树，创建文明城市时物业公司把程素玲种的树都拔掉了。物业公司总是推卸责任，程素玲会合理地缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2012年1月8日，南黎花园小区业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称南黎花园，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.35元/㎡、高层住宅为每月0.75元/㎡，业主应于物业进驻之日起交纳物业服务管理费用，合同期限自2012年1月9日至2014年1月8日等。 2014年1月6日，李桥社区与颐莫尚物业公司签订了《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2014年1月9日至2015年1月8日等。 2015年1月9日，南黎花园业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2015年1月9日至2018年1月8日。 2018年4月8日，南黎路社区筹备组与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称为南黎花园小区，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准支付违约金，合同期限自2018年1月8日至2021年1月7日。 上述物业服务合同另对物业公司的服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用维护、违约责任等进行了约定，颐莫尚物业公司在履行合同过程中对多层住宅按照每月0.35元/㎡的标准计收物业服务费。 程素玲系南黎花园小区X栋X室业主，其房屋系多层住宅，建筑面积为173.14㎡。自2012年1月9日至2021年1月8日期间，程素玲仅在2015年向颐莫尚物业公司交纳过一年的物业服务费。颐莫尚物业公司催要物业服务费未果，于2021年3月9日诉至本院并同意与程素玲先行调解。后调解未成，致本案纠纷产生。 以上事实，有颐莫尚物业公司提交的《物业服务合同》四份、物业费催费通知单及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。程素玲提供的照片系打印件，未提供手机原件予以核实，无法显示拍摄时间、地点，不能达到其证明目的。 本院认为，颐莫尚物业公司在南黎花园小区提供物业服务，程素玲作为小区业主，双方存在物业服务合同关系。颐莫尚物业公司主张物业服务费按照每月0.35元/㎡计算，符合合同约定，本院予以支持。双方约定物业服务费于每季度初交纳，故颐莫尚物业公司主张程素玲支付拖欠至2021年1月8日的物业服务费5817元，理由充分，本院予以支持。关于违约金的问题。因《物业服务合同》约定的违约金及颐莫尚物业公司主张的违约金计算标准过高，本院酌定程素玲自颐莫尚物业公司向本院主张权利之日即2021年3月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付违约金，以颐莫尚物业公司主张的1163元为限。 物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如程素玲认为颐莫尚物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业服务费。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、程素玲于本判决生效后十五日内支付淮北市颐莫尚物业服务有限公司物业服务费5817元及违约金（以5817元为基数，自2021年3月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至上述款项付清之日止，以1163元为限）； 二、驳回淮北市颐莫尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由程素玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟娇 二〇二一年四月二十五日 法官助理赵安 书记员张艺馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。