安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终142号 上诉人（原审原告）:郑土生，男，1967年1月10日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：杜鹏飞，安徽道同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:黄山大川置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区枫林大道，统一社会信用代码913410225518486499。 法定代表人：钟川，该公司执行董事。 原审第三人：程朝晖，男，1970年8月27日出生，汉族，住安徽省休宁县新城区。 委托诉讼代理人：方明波，安徽哲启律师事务所律师。 上诉人郑土生因与被上诉人黄山大川置业有限公司（以下简称大川公司）、原审第三人程朝晖房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院作出的（2020）皖1022民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑土生上诉请求：1.依法撤销安徽省休宁县人民法院作出的（2020）皖1022民初1231号民事判；2.依法改判大川公司立即配合郑土生办理欧罗巴国际花园S2-102室房屋的过户手续；3.一、二审诉讼费用由大川公司承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实缺乏证据支持。程朝晖明知大川公司与郑土生已签订案涉房屋买卖合同，不应为善意购买人。1.郑土生与大川公司签订的房屋买卖合同已在主管机关办理预售登记，具备公示效力，且支付全部购房款180万元。杨晓明的证词也印证程朝晖明知郑土生与大川公司之间存在商品房买卖关系。2.程朝晖占有该房屋时，未与大川公司签订房屋买卖合同，也未依照当时的市场价支付房款。一审法院已查明大川公司与程朝晖之间的房屋合同系郑土生起诉后签订，一部分收款收据也系郑土生起诉后，大川公司在未收到款的情况下虚开的。程朝晖与大川公司之间恶意串通，所签房屋买卖合同应属无效合同。3.郑土生与大川公司及程朝晖三方签订《还款协议》，程朝晖对于郑土生要求房屋过户事实明知并认可。郑土生在大川公司拒不配合办理案涉房屋过户的情况下，于2019年8月5日与大川公司签订《还款协议》，程朝晖在该协议上签字，不仅是对将房屋过户给郑土生表示认可，同时也愿意承担100万的连带还款责任。二、大川公司与程朝晖之间并无真实的购房合同，亦无证据证明已支付房款，双方涉嫌虚假诉讼。1.郑土生和程朝晖并非正常补签合同，而是伪造证据。双方实际签订日期为2020年11月，但双方将日期写为2018年1月，是为了对抗郑土生依法主张权利而伪造的证据。2.无充分证据证明程朝晖已支付购房款。一审在未查明POS单据支付的对象情况下，不能认定程朝晖已支付大部分房款。双方在诉讼后补开收票、庭审中谎称已支付房款245万元的行为，系虚假陈述，恶意串通。3.程朝晖所举证据中，70.55万元为虚开收据的金额，65万元注明为暂借款，但一审以大川公司的认可作为依据，予以认定，属认定错误。三、一审判决适用法律错误。《八民会议纪要》规定，对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。《最高人民法院公报》2018年第12期明确:“出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。”故此，《八民会议纪要》相关“占有”条款的适用亦不能违背公序良俗，更不能违背法律原则。主管机关的合同备案不具备物权效力，但是具备买卖情况的公示效力，明确了合同签订和履行顺位。四、依据三方签订的还款协议第三条，大川公司、程朝晖均同意将案涉房屋过户至郑土生名下，但一审对该事实并未予以确认和回应，系认定事实不清。综上请求二审支持郑土生的上诉请求。 大川公司辩称：大川公司与郑土生之间有两个业务往来，一是郑土生借给大川公司几百万元，双方存在借贷关系，二是郑土生向大川公司购买案涉房屋。因当时郑土生没有付房款，大川公司认为是对借款的抵押，后来大部分的房款郑土生是用借款利息抵付的。大川公司与郑土生约定购房款是180万元，并将案涉房屋进行装修作为样板房，且约定郑土生支付大川公司100万元的装修费，但其未支付。大川公司将案涉房屋卖给程朝晖时，已通知郑土生，且其同意大川公司出售该房屋。因大川公司2015年以后遇到很多困难，房款一直没给郑土生，郑土生在2018年的7月份正式给大川公司发了律师函，催要房款，在这种情形下形成了三方协议。 程朝晖辩称：一、郑土生与大川公司之间的买卖合同系对民间借贷的担保。根据最高人民法院的规定，名为买卖实为借贷的担保，买卖合同应属无效。二、即使认定双方房屋买卖合同有效并成立在先，但是房款包含房屋本身的款项和装修款项总共280万元，但剩余的100万元郑土生至今没有付。2019年的7月，三方就房款的归还达成了一致意见，大川公司及时归还了郑土生首付款60万元。后由于大川公司未按约履行归还房款义务才产生本次诉讼，但本质上郑土生一直主张的是要求归还钱款而非房子，同时程朝晖仅对装修款的100万元承担有限责任。三、程朝晖与大川公司之间不存在恶意串通。1.在2018年1月双方的房屋买卖合同意思表示真实，有购房单以及相应的银行支付记录为证。2.整个款项的支付符合双方的交易习惯，也有相应的证据。3.程朝晖在2018年1月份左右就开始合法占有案涉房屋。四、合同备案不具备物权公示效力，物权的公示效力应当以登记为原则。在双方没有登记的情况下，应当优先保护合法占有的第三人，即程朝晖的权益。综上，请求二审维持原判。 郑土生向一审法院起诉请求：1.判令大川公司立即配合郑土生办理欧罗巴国际花园S2-102室房屋的过户手续；2.本案诉讼费由大川公司承担。 一审经审理查明：2012年6月12日，郑土生向大川公司交付购房款65万元，购买大川公司开发的位于休宁县新城区房屋，2013年1月10日，郑土生用借款利息105万元抵付购房款。2013年6月17日，郑土生与大川公司签订商品房买卖合同，约定房屋面积318.53平方米，单价每平方米5650.96元,合计总房价180万元。合同签订后，办理了预售登记。2016年6月30日，郑土生再次用借款利息抵付购房款10万元。郑土生通过利息折抵等方式共向大川公司支付购房款180万元。 2018年初，大川公司又以总房价298万元将上述房屋卖给了程朝晖，程朝晖于2018年1月9日和11日先后通过POS机，转账支付给大川公司100万元，大川公司即将房屋交付程朝晖。2019年1月16日，程朝晖转账支付17.45万元。之后，郑土生发现案涉房屋被程朝晖入住使用，即与大川公司交涉。2019年7月26日，程朝晖以暂借款名义转账支付大川公司65万元，当日，大川公司转账支付郑土生60万元，并注明退S2-102房款。2019年8月5日，大川公司作为甲方，郑土生作为乙方，程朝晖作为丙方签订了《还款协议》，三方约定：1.甲方向乙方返还购房款及装修款280万元,甲方2019年9月30日前向乙方支付180万元,具体付款日期为:签约当日甲方将60万元支付至乙方指定账户(已付)，2019年8月30日前支付20万元，2019年9月30日前支付100万元。在上述180万元付清后，甲乙双方解除《商品房买卖合同》，乙方配合甲方撤销备案登记。2.甲乙双方解除《商品房买卖合同》后，甲方自2019年10月开始，每月30日前向乙方支付10万元，直到100万元付清为止。如果甲方未按本协议约定付款，乙方有权要求甲方一次性支付全部未付款项。该款由丙方提供连带保证责任，丙方对此知情并同意。3.如甲方在解除《商品房买卖合同》之前未按本协议约定付款，则甲方应于2019年9月30日至不动产登记部门办理房屋过户手续，将房产证办理至乙方名下。4.如甲方在解除《商品房买卖合同》之后未按本协议约定还款，则视为违约，应以100万为本金自2013年9月1日开始按照日万分之五向乙方支付违约金，并承担乙方为实现权益所产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用。协议后，大川公司并未按该协议履行，郑土生向本院提起诉讼，要求大川公司办理过户登记手续，并将程朝晖列为第三人。在答辩期间，程朝晖向本院另行提起诉讼，亦要求大川公司办理过户手续，大川公司为其补签了商品房买卖合同、还款协议，补开现金收款收据70.55万元等。 另查明，2011年9月22日至2013年5月2日期间，大川公司因资金周转困难，向郑土生借款735万元。该案一审法院（2020）皖1022民初990号判决中双方确认郑土生以借款利息115万元抵付购房款。 一审法院认为,2013年6月17日，郑土生与大川公司签订的商品房买卖合同为合法有效合同。2018年1月9日，大川公司又将讼争房屋出售给程朝晖，程朝晖依约支付了首付款并实际占有房屋，虽然程朝晖提交的书面房屋买卖合同是在郑土生向本院起诉后与大川公司补签的，但没有证据证明程朝晖与大川公司之间在当时购房时存在恶意串通的故意，且程朝晖已经支付了大部分购房款，故程朝晖与大川公司签订的商品房买卖合同亦合法有效。所以，涉及本案讼争房屋的两份商品房买卖合同均为有效合同，这属于一房二卖的情形，导致郑土生与程朝晖的民事权利发生冲突。根据公平原则，在一房二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的。故在本案讼争房屋存在一房二卖且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。本案中，房屋所有权人大川公司就讼争房屋分别与郑土生和程朝晖订立了两个有效的商品房买卖合同，且均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由程朝晖先行占有两年多，故在买受方郑土生与程朝晖对要求讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方程朝晖的合同。虽然郑土生办理了合同备案登记，但由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力。郑土生于2019年7月26日收到大川公司60万元的退房款，其行为表明其真实意思是要大川公司还款而非要房，且郑土生与大川公司签订的房屋买卖合同事实上已经无法继续履行。故，对郑土生要求办理过户登记的诉讼请求不予支持。由于大川公司的违约行为，产生的债权其可以另寻法律途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回郑土生的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元由郑土生负担。 本院二审期间，程朝晖提交证据：转账记录四张。证明：2018年1月9日及1月11日程朝晖总计支付的100万购房款属实。 郑土生质证意见为：1.该证据并非本案合法新证据，该证据形成时间发生在一审开庭之前，应当在一审时提交，合法性不认可。2.该证据仅能证明程朝晖向欧罗巴国际花园转账100万元，收款方是否为大川公司无法确认且用途是否为购买房屋也无法确认，故不能达到其证明目的。 大川公司质证意见为：该100万元是针对案涉房屋支付的房款，大川公司予以认可。 本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。 双方当事人提交的其他证据同一审，相对方的质证意见亦同一审。 本院查明：一审法院（2020）皖1022民初990号判决已生效。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，二审期间本案争议焦点为：郑土生要求大川公司配合办理案涉房屋的过户手续的请求是否应予支持。 本案中，郑土生与大川公司签订的商品房买卖合同，因郑土生已于2012年6月12日支付首付款65万元，并以借款利息115万元抵付购房款，故一审认定双方之间的商品房买卖合同合法有效并无不当。因现有证据不足以认定程朝晖与大川公司存在恶意串通的情形，故一审认定程朝晖与大川公司之间的商品房买卖合同合法有效亦无不当。郑土生虽然办理了合同备案登记，但不具有物权变动的效力，故在两份商品房买卖合同均属有效、均未办理房产所有权证的前提下，程朝晖已经支付了大部分购房款且合法占有诉争房屋，而郑土生于2019年7月26日收到大川公司60万元的退房款并未表示异议，同时根据先行占有的原则，应由程朝晖与大川公司继续履行商品房买卖合同。郑土生与大川公司之间的商品房买卖合同事实上已无法履行，应予解除，故对其要求大川公司配合办理案涉房屋的过户手续的请求本院不予支持。大川公司“一房二卖”的行为已构成违约，且未按三方于2019年8月5日签订的《还款协议》约定还款，应承担相应的民事责任，因郑土生在本案中未主张违约赔偿问题，其可通过其他诉讼另行解决。 综上，郑土生的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由郑土生负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 力 审判员 黄 征 审判员 狄志国 二〇二一年四月十二日 法官助理陈梦瑶 书记员章弘达 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。