山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2036号上诉人（原审原告）：王春堂，男，1967年5月28日出生，汉族，住山东省莱州市。上诉人（原审原告）：于春杏，女，1969年3月10日出生，汉族，住山东省莱州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王振宇（系二上诉人之子），住北京市海淀区清华园**法学院。上诉人（原审被告）：莱州正承置业有限公司，住所地山东省莱州市文峰路街道关家桥村****房。法定代表人：黄振宇，董事长。委托诉讼代理人：史智磊，河北冀华律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿旭彦，河北冀华律师事务所实习律师。上诉人王春堂、于春杏因与上诉人莱州正承置业有限公司（以下简称正承置业）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2020）鲁0683民初5113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王春堂、于春杏共同上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、依法支持王春堂、于春杏在一审中的第一项诉讼请求；3、判令正承置业承担本案二审的诉讼费。事实和理由：一审判决第三项判决内容事实认定不清，适用法律错误，应当依法予以纠正。一、一审法院混淆了“查封保全”和“网签备案”，存在明显错误。网签、备案是因行政机关规定而产生的《商品房买卖合同》之附随义务，是法律法规的强制要求，是保护王春堂、于春杏作为商品房预购人、防止正承置业搅乱房地产预售市场的重要手段，是王春堂、于春杏进行房屋预告登记的前提条件。正承置业履行网签、备案义务与王春堂、于春杏进行房屋查封保全是完全不同的行为，产生完全不同的后果，保护王春堂、于春杏不同的利益，二者不可能互相替代。且王春堂、于春杏要求正承置业进行网签、备案有着明确的法律规定：根据《山东省商品房预售资金监管办法》第十三条的规定，商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。根据《山东省商品房销售条例》第十一条第一款的规定，商品房预售，房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，并于十五日内书面告知买受人。故一审判决以王春堂、于春杏已经就案涉房屋进行了查封保全为由，不予支持王春堂、于春杏要求正承置业进行房屋网签备案的请求，存在明显错误。二、办理网签备案手续责任主体明确，程序清晰，不存在无法办理的情况。根据上述法律法规规定，网签备案应由正承置业前往县级人民政府房地产管理部门进行办理，责任主体、办理机关、办事流程清晰明确。一审判决已经查明正承置业预售手续齐全，案涉房屋不存在毁损灭失的情形，同小区已有大批已预售房屋完成了网签备案手续，不存在一审判决认定的无法办理网签备案的情况。一审判决以此为由不予支持王春堂、于春杏要求网签备案的请求，存在明显错误。综上所述，请求二审法院支持王春堂、于春杏请求，综合考虑法律、事实、情理之因素和烟台市房地产领域违法违规行为专项整治行动的要求，切实维护辖区内房地产交易秩序，保护王春堂、于春杏作为商品房预购人的合法权益。庭审中，王春堂、于春杏变更上诉请求：针对“判令正承置业将王春堂、于春杏缴纳的购房款存入指定监管账户”，其不再主张。正承置业辩称，第一，根据《山东省商品房预售资金监管办法》第十七条，商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金。监管资金指的是总体的监管额度，并不是每一户购房款都应当存入监管账户。第二，根据《商品房买卖合同》第15条，出卖人也是在商品房交付使用后365天内办理备案，目前还尚未达到网签备案的条件，在符合条件后尽快办理。正承置业上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并予以改判；2、本案诉讼费用由法院依法判决。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、10-2-101房屋的《商品房买卖合同》未约定交房日期而非约定不明确，王春堂、于春杏向正承置业主张逾期交付房屋违约金，缺乏合同及法律依据。涉案10-2-101房屋《商品房买卖合同》第2页“说明”部分第5条约定：“对合同文本［］中选择内容、空格部分填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。［］中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打×，以示删除”。第八条交付期限部分约定：“出卖人应当在×年×月×日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。若如王春堂、于春杏所述该合同关于交付期限为约定不明，则应该在此位置表述为“年月日”，而非“×年×月×日”。由此可见，合同中的交房期限为买卖双方不作约定，而非约定不明确。双方所签订的《商品房买卖合同》并未约定交房时间，一审判决认定正承置业应当自2019年8月29日起继续承担延期交房的违约责任，缺乏合同及法律依据。二、《延期交房解决协议》是在双方未再次约定交房日期前提下达成的协议，是双方真实意思表示，应认定为有效。王春堂、于春杏最开始购买10-3-101房屋后由于个人原因与正承置业协商换房至10-2-101房屋。10-3-101房屋《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年12月31日。2018年8月1日，正承置业为一次性解决延期交房问题，与王春堂、于春杏签订了《延期交房解决协议》。《延期交房解决协议》仅两条内容，第一条约定违约金，第二条约定王春堂、于春杏不再追究正承置业关于10-3-101房屋和换房后10-2-101房屋延期交房的任何责任。1、《延期交房解决协议》签订时王春堂、于春杏认可双方继续未约定交房日期。《延期交房解决协议》签订时王春堂、于春杏认可双方仍未约定交房日期，王春堂、于春杏对于多收取正承置业的违约金和少收取正承置业的违约金的风险都已经做出考量。正承置业为解决延期交房问题，将2017年1月1日至2018年6月30日期间按照合同约定日万分之一的双倍进行违约金计算，体现了一次性解决问题的诚意。即便未按照双倍违约金计算，王春堂、于春杏在《延期交房解决协议》中已承诺不再追究正承置业关于10-3-101房屋和换房后10-2-101房屋延期交房的任何责任。王春堂、于春杏作为完全民事行为能力人，对合同条款具有正确的理解能力，作出的决定是其真实意思表示，不存在任何无效的情形，应对其法律后果承担相应的责任。现王春堂、于春杏要求延期交房违约金不但违反该协议约定，同时有违诚实信用原则。2、《延期交房解决协议》第二条是双方真实意思表示，符合民事法律行为有效的构成要件，一审判决不应否定其效力。《延期交房解决协议》第二条非格式条款，是双方真实意思表示，符合民事法律行为有效的构成要件，一审判决不应否定其效力。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”该定义包含了三个方面，一是格式条款是为了重复使用；二是格式条款是预先拟定；三是该格式条款是订立合同时未与对方协商的条款。《延期交房解决协议》仅两条，第二条足以引起王春堂、于春杏注意，王春堂、于春杏知晓该合同条款，并且能够接受该条款，是其真实意思表示，符合民事法律行为有效的构成要件。3、一审判决否定《延期交房解决协议》中第二条的效力易引发群体性矛盾。2018年，正承置业为一次性解决延期交房问题，与众多业主签订了《延期交房解决协议》，而且为体现一次性解决问题的诚意，将2017年1月1日至2018年6月30日期间的违约金按照合同约定日万分之一的双倍进行了违约金计算，且均约定了不再追究正承置业的延期交房责任。一审判决主文第二项否定《延期交房解决协议》中第二条的效力，会引发众多业主起诉要求重新支付延期交房违约金，造成正承置业承受巨大的经济压力，易引发社会群体性矛盾。综上，双方签订的《商品房买卖合同》未约定交房日期而非约定不明确，《延期交房解决协议》第二条应认定为合法、有效的条款，一审判决不应否定其效力。一审判决认定正承置业仍需承担逾期交付房屋违约金，缺乏合同及法律依据。王春堂、于春杏违背诚实信用原则的毁约行为若得到支持，会纵容那些签约时不充分考量风险，后期为避免承担协议法律责任，随意撕毁双方协议，违背诚实信用原则的恶意毁约行为，会严重扰乱市场交易秩序，有损公平正义的市场交易环境。一审判决认定事实及适用法律存在错误，请求二审法院依法改判正承置业不承担任何违约金，驳回王春堂、于春杏要求正承置业支付违约金的诉讼请求。王春堂、于春杏辩称，第一，我方向正承置业主张违约金于法有据，接受一审判决。正承置业在上诉状中提出10-2-101房屋《商品房买卖合同》是未约定交房日期，而非约定不明确。这两种表述对应的法律事实没有任何差别，都要按照《中华人民共和国合同法》第六十二条或者《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第四项的规定执行，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。对于10-2-101房屋买卖合同的交房日期，我方认为应当与旧合同一致，仍然是2015年12月31日。退一步讲，最迟也应当是2019年8月29日。第二，《延期交房解决协议》第二条是限制我方主要权利的格式条款，应当无效，一审判决认定正确。正承置业认为延期交房解决协议不构成格式条款，理由是该协议内容短、条数少，这种理由避开了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》对格式条款的认定要件，不能成立。《延期交房解决协议》作为补充协议，并不是为我方单独准备的，也不是因为换房而产生的，而是由正承置业提供多次使用。2018年8月1日前后，正承置业向诸多商品房预购人宣称准备交房，请业主来解决一下违约金的问题，然后拿出事先准备好的延期交房解决协议，要求业主签字，正承置业在上诉状第二点中也自认了该协议重复使用的事实。同时，正承置业在当时声称，不签就拿不到钱，而且事实上现在也仍然欠着大量业主的违约金。违约金的金额是正承置业提前写好的，正承置业没有与签署该协议的认购人进行协商或者解释计算方法，也没有就第二条进行强调或说明可能带来的法律后果，恰逢这个时候，我方要求换房，正承置业就要求我方于2018年8月1日一并签署了正承置业打印好的10-2-101房屋的买卖合同和《延期交房解决协议》，我方提交的证据也印证了该协议多次使用的事实。第三，正承置业认为自己支付违约金体现了一次性解决问题的诚意，我方认为正承置业是罔顾基本事实，将欺诈美化成诚信，《延期交房解决协议》存在欺诈和显失公平的情形，也应当予以撤销。第四，正承置业以群体性矛盾为由进行上诉，于法无据，是强盗逻辑，请求予以驳回。王春堂、于春杏共同向一审法院起诉请求：1、判令正承置业将王春堂、于春杏缴纳的购房款存入指定监管账户，并对《商品房销售合同》下位于月季花城10座2单元1层101户的房屋进行网签及备案；2、判令正承置业协助王春堂、于春杏对月季花城10座2单元1层101户房屋进行预告登记；3、判令正承置业向王春堂、于春杏依法依规交付月季花城10座2单元1层101户房屋，并办理房屋产权登记；4、判令正承置业支付自2018年8月1日起，迟延履行房屋交付义务而产生的违约金，暂按银行同期贷款利率4.75%计算至2020年8月15日，共计35534.91元；5、判令正承置业承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。一审中，王春堂、于春杏围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：一、2014年12月王春堂、于春杏与正承置业签订的《商品房买卖合同》复印件一份；二、2015年3月15日山东省烟台市房地产企业预收款收据复印件一份；三、2018年8月1日王春堂、于春杏与正承置业签订的《商品房买卖合同》一份；四、正承置业出具的2018年8月1日收据一份，证据一、二、三、四拟共同证实双方签订的两份买卖合同的交房日期都是2015年12月31日，在交房之前正承置业已经收到王春堂、于春杏的全款购房金额366418元；五、2018年8月1日王春堂、于春杏与正承置业达成的《延期交房解决协议》一份，证实双方约定于2018年8月前正承置业向王春堂、于春杏支付2016年1月1日至2018年8月1日的违约金，共计53496元；六、录像视频一份，证实2019年5月29日王春堂、于春杏给正承置业售楼处的工作人员于明洋现场送达过违约催告函，证实王春堂、于春杏曾于2019年5月29日要求正承置业三个月内交付房屋。七、莱州市不动产登记中心出具的月季花城10-2-101房屋的历史抵押情况查询单，证实2016年8月26日正承置业已将10-2-101房屋进行抵押，在抵押未解除的情况下，于2018年8月1日将该房屋换给王春堂、于春杏，后2019年6月25日正承置业将该房屋再次抵押给第三人;八、两份正承置业与其他月季花城业主签署的延期交房解决协议复印件，证实该协议是由正承置业提供、合同内容一致的格式合同。经当庭质证，正承置业对证据一、二、三、四、五、七的真实性均无异议，但对证据一的关联性有异议，认为因后期双方签订了新的商品房买卖合同，已对第一份合同进行了实质性变更，因此，2014年12月签的合同已经丧失法律效力，不应作为证据使用；对证据七证明目的有异议，认为该工程当时办理的是在建工程的抵押，该抵押办理完毕后将贷款用于该工程的建设,抵押程序合法合规，且房屋系王春堂、于春杏主动要求正承置业进行更换的；对证据六正承置业认为该行为仅是王春堂、于春杏单方面行为，并不表明正承置业对其违约催告函认可；对证据八的真实性存在异议，认为延期交房解决协议中的违约金数额并不相同，每一份延期交房解决协议均系每个乙方作出的真实意思表示，符合合同法要求，且该两份证据并不能表明王春堂、于春杏在签署时不是其真实意思表示。正承置业围绕其辩解主张提交了以下证据：一、《延期交房解决协议》一份，证实该协议中约定正承置业向王春堂、于春杏支付53496元违约金从而一次性解决10-3-101房屋和换房后10-2-101房屋延期交房的所有责任，王春堂、于春杏同时也对该协议签字认可;二、2018年10月29日王春堂、于春杏与正承置业签订的合同编号为YS0021062的《商品房预售合同解除协议》一份，证实王春堂、于春杏与正承置业自愿解除商品房预售合同，房屋由10-3-101换为10-2-101；三、《换房审批表》一份，证实因王春堂、于春杏个人原因自愿将房屋10-3-101换为10-2-101；四、商品房预售许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证各一份，证实涉案房屋已于2019年10月8日取得商品房预售许可证，案涉房屋的建设手续是齐全的。经质证，王春堂、于春杏对证据一、二、四的真实性无异议，但对证据二关联性有异议，因为换房合同变更在2018年8月1日完成，而证据二是2018年10月29日签订的。对证据三真实性不予认可，主张客户签字不是王春堂、于春杏所签。根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，一审法院认定事实如下：王春堂、于春杏系夫妻关系。2014年12月11日，王春堂、于春杏与正承置业签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0021062，房屋代码365613,365676），合同约定王春堂、于春杏购买正承置业开发建设的月季花城第10幢3单元3-101室及第10幢16号储藏室，总金额366418元。其中第八条交付期限约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交由买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.由于买受人未能按合同约定时间付款或因买受人原因不能按期交付的，出卖人不承担任何责任。2015年3月15日，王春堂、于春杏向正承置业交纳购房款366418元，正承置业为王春堂、于春杏出具山东省烟台市房地产企业预收款收据一份。涉案房屋在建过程中，王春堂、于春杏发现所购房屋月季花城第10幢3单元101室院内有污水井盖，便与正承置业协商将所购房屋换至第10幢2单元101，正承置业表示同意，王春堂、于春杏与正承置业于2018年8月1日重新签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0055162，房屋代码390973390963），该合同约定：王春堂、于春杏购买正承置业开发建设的月季花城第10幢2单元101室及16号储藏室，总金额366418元。其中合同第八条约定的交付期限变更为：出卖人应当在×年×月×日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房区的商品房住宅交付使用的批准文件。5.经建设施工监理涉及四方验收合格且买受人付清全部房款且不存在迟延履行及其他违约时。第九条出卖人逾期交房的违约责任与前述合同一致。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，正承置业（作为甲方）与王春堂、于春杏（作为乙方）签订《延期交房解决协议》，载明：经甲乙双方友好协商，就乙方购买的月季花城10-3-101房屋和10-16#储藏室延期交房违约责任，达成如下协议：1.甲方支付乙方延期交房违约金人民币53496元，该款项于2018年8月31日前支付；乙方不再追究甲方关于10-3-101和换房后房屋10-2-101延期交房的任何责任。2018年10月29日，王春堂、于春杏向正承置业提交了《商品房预售合同解除协议》，正承置业未在上述解除协议中盖章，协议约定双方自愿解除合同编号为YS0021062的《商品房买卖合同》，即月季花城第10幢3单元3-101室的房屋。2019年5月29日,王春堂、于春杏向正承置业售楼处的工作人员于明洋现场送达违约催告函，要求正承置业三个月内交付所购买的房屋。2019年6月24日，正承置业将违约金53496元通过银行转账给于春杏。另查，正承置业于2016年8月26日就案涉房屋办理在建工程最高额抵押设定，2019年12月5日该抵押注销，2019年6月25日正承置业因与中国东方资产管理股份有限公司合同设立将该房屋再次抵押，至2020年5月7日该抵押注销。2020年8月18日王春堂、于春杏申请查封了该房屋。涉案房屋于2019年12月8日取得商品房预售许可证，正承置业主张验收交房时间为2021年12月31日前，目前仍在验收中，无法完成房屋交付。一审法院认为，2014年12月正承置业将其未建的月季花城第10幢3单元101室及16号储藏室预售给王春堂、于春杏，后王春堂、于春杏支付了合同价款，在双方约定的交房期限2015年12月31日前正承置业未交付上述房屋，2018年8月1日王春堂、于春杏与正承置业达成换房意见，将上述房屋更换为第10幢2单元101室及9号储藏室，合同价款不变，双方重新签订了《商品房买卖合同》，且正承置业已取得商品房预售许可证明，王春堂、于春杏与正承置业之间的商品房预售合同成立、有效，双方应当遵循诚实信用原则、按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋王春堂、于春杏虽已完成交付合同价款的义务，但该房屋竣工后尚未经验收，王春堂、于春杏要求正承置业在房屋验收合格后向其依法依规交付该房屋，并办理房屋产权登记，理由正当，依法予以支持。2018年8月1日王春堂、于春杏与正承置业签订的延期交房解决协议中明确约定：正承置业向王春堂、于春杏支付延期交房违约金53496元，王春堂、于春杏不再追究正承置业关于10-3-101和换房后房屋10-2-101延期交房的任何责任问题，但双方签订的《商品房买卖合同》10-2-101交房期限不确定致双方产生争议，2019年5月29日王春堂、于春杏向正承置业发出催告要求正承置业三个月内交付房屋，王春堂、于春杏为正承置业预留了必要的交房准备期间，期满正承置业仍未向王春堂、于春杏交房，正承置业应当自2019年8月29日起继续承担延期交房的违约责任。合同中王春堂、于春杏与正承置业明确约定逾期交房由正承置业按日向王春堂、于春杏支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定与本地同地段同类房屋的租金标准基本相当，故王春堂、于春杏要求提高违约金按银行同期贷款年利率4.75%计算，证据不足，理由不当，依法不予支持，正承置业应当给付王春堂、于春杏自2019年8月29日起至实际交房之日止以王春堂、于春杏已交房款366418元为基数、按日万分之一计算的违约金。王春堂、于春杏与正承置业签订的《商品房买卖合同》中并未约定购房款的管理及买卖房屋的网签、备案、预告登记事宜，依目前案涉房屋的实际情况也无法办理上述事项，王春堂、于春杏的第一、二项关于涉案购房款存放账户、涉案房屋网签、备案、预告登记的诉讼请求目前无法实现，且王春堂、于春杏已申请对案涉房屋进行了查封保全，该行为足以保障王春堂、于春杏的合法权益，故王春堂、于春杏第一、二项关于涉案购房款存放账户、涉案房屋网签、备案、预告登记的诉讼请求，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十二条第（四）项、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条第二款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，于2020年10月14日作出判决：一、正承置业于涉案房屋验收合格后一个月内将莱州市月季花城10幢2单元101室房屋交付给王春堂、于春杏，并于房屋交付后365个工作日内协助王春堂、于春杏办理房屋所有权登记手续；二、正承置业在交付上述房屋的同时，给付王春堂、于春杏自2019年8月29日起至实际交房之日止以王春堂、于春杏已交房款366418元为基数按日万分之一计算的违约金；三、驳回王春堂、于春杏的其他诉讼请求。一审案件受理费7329元，减半收取计3664.5元，由王春堂、于春杏负担164.5元（已交纳）；正承置业负担3500元，限判决生效后七日内交纳一审法院；保全申请费2530元，由正承置业负担，此款王春堂、于春杏已交纳，限正承置业于判决生效后七日内直接付给王春堂、于春杏2530元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一、涉案10-2-101房屋《商品房买卖合同》关于交房日期是约定不明确还是未作约定；二、正承置业是否应当承担违约金；三、王春堂、于春杏主张判令正承置业对涉案房屋进行网签及备案的上诉请求能否支持。一、关于涉案10-2-101房屋《商品房买卖合同》关于交房日期是约定不明确还是未作约定的问题。《商品房销售管理办法》第十六条第二款第五项规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（五）交付使用条件及日期。本案中，王春堂、于春杏向正承置业购买预售商品房，并将涉案10-3-101房屋置换为涉案10-2-101房屋，因此其与正承置业签订过两份《商品房买卖合同》。涉案10-3-101房屋《商品房买卖合同》中明确约定了交房时间为2015年12月31日，涉案10-2-101房屋《商品房买卖合同》中关于交房时间的约定虽显示为“×年×月×日”，但依据《商品房销售管理办法》第十六条第二款第五项规定，商品房买卖合同应当明确约定房屋交付日期，且商品房买卖合同中对交房日期未作约定亦与常理不符，故正承置业主张涉案10-2-101房屋《商品房买卖合同》关于交房日期未作约定于约不合，于法无据，亦与常理不符，本院不予采信，应认定为交房日期约定不明确。一审判决对此认定正确，本院予以确认。二、关于正承置业是否应当承担违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十二条第四项规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，涉案《延期交房解决协议》第二条虽约定“王春堂、于春杏不再追究正承置业关于10-3-101房屋和换房后10-2-101房屋延期交房的任何责任”，但该条款是正承置业为了重复使用而预先拟定的，且将正承置业的逾期交房违约金总数设定在53496元，属于免除其违约金53496元之外的逾期交房违约责任、排除了王春堂、于春杏关于主张逾期交房违约责任的主要权利，该条款的制定在确定当事人之间的权利和义务方面违反了公平原则，正承置业亦未提交证据证明其在签订该协议时采取了合理方式提请王春堂、于春杏注意减轻正承置业逾期交房违约责任的条款并按王春堂、于春杏的要求对该条款予以说明，故涉案《延期交房解决协议》第二条为格式条款，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定，应为无效。因涉案10-2-101房屋《商品房买卖合同》关于交房日期约定不明确，王春堂、于春杏可以随时要求正承置业履行，且其于2019年5月29日向正承置业送达违约催告函要求正承置业三个月内交付房屋已经给了正承置业必要的准备时间，故一审判决正承置业应当给付王春堂、于春杏自2019年8月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金于法有据，本院予以确认。三、关于王春堂、于春杏主张判令正承置业对涉案房屋进行网签及备案的上诉请求能否支持的问题。涉案10-2-101房屋《商品房买卖合同》中并未约定涉案房屋的网签、备案、预告登记事宜，且目前涉案房屋无法办理上述事项，故王春堂、于春杏的该项请求于约无据，且事实上不能履行，本院不予支持。综上所述，王春堂、于春杏、正承置业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196.65元，由上诉人莱州正承置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人王春堂、于春杏负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月七日法官助理孙晓书记员孙嘉慧