湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂01民终2803号上诉人（原审被告）：沈秀勤，女，1972年10月5日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，委托诉讼代理人：袁建军（系沈秀勤之夫），1961年8月1日出生，汉族，住址同上，被上诉人（原审原告）：华侨城物业（集团）有限公司武汉分公司，住所地湖北省武汉东湖生态旅游风景区中北东路188号。负责人：胡玉峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：余晶，湖北民本律师事务所律师。上诉人沈秀勤与被上诉人华侨城物业（集团）有限公司武汉分公司（以下简称华侨城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院(2020)鄂0192民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈秀勤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.根据同时履行抗辩权判决华侨城物业公司先行履行《前期物业服务协议》的义务；3.本案上诉费由华侨城物业公司承担。事实与理由：一、沈秀勤和华侨城物业公司于2014年8月签订的《前期物业服务协议》中明确约定，根据武价房字【2004】136号文件规定执行收费。华侨城物业公司一审庭审中，当庭承认收费之前没有取得《湖北省服务价格收费许可证》，答辩记录中也明确记录了该承认的事实，一审法庭也知道没有取得《湖北省服务价格收费许可证》属于违法收费。二、华侨城物业公司和沈秀勤签订的《前期物业服务协议》中明确约定，根据武价房字【2004】136号和《湖北省物业服务收费管理实施办法》(2007)107号文件规定执行收费。然而，华侨城物业公司为了获取非法利益，擅自变造政府规定的物业服务指导价格，将政府规定的前期物业服务价格1.2/平方米变造为3.6/平方米，超出政府规定的3倍，违法事实确凿。华侨城物业公司和沈秀勤签订的是《前期物业服务协议》，一审判决混淆《前期物业服务协议》和成立业委会之后签订的《物业服务协议》之间的关系，认定前期物业服务费是市场行为，违背了国家政策和法律规定。四、华侨城物业公司为了获取超出合同约定的非法利益，两次在《前期物业服务协议》没有到期和业委会没有与物业公司重新签订新的物业服务协议的情况下，单方面改变临时停车收费标准，收取《前期物业服务协议》中没有标明的费用，违反了合同约定和价格法的规定，事实清楚，证据确凿。一审判决故意对上述违法事实视而不见，违背了法律法规的立法初衷。五、一审判决认定双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，应当受到法律保护,违反了法律的公平公正。被上诉人华侨城物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。首先物业费的价格问题，在很久前就已经下文物业费收取实行政府指导价，庭后提交书面文件。而且根据价格法的规定，物业费也并非实行政府指导价的范围。关于沈秀勤提出的停车费问题，并非物业公司所收取，华侨城物业公司只是代收，而且停车费的问题跟本案没有任何关联性。所以，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人华侨城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令沈秀勤支付物业管理费20057.19元；2.判令沈秀勤支付滞纳金/违约金6834.48元；3.判令沈秀勤承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：沈秀勤系武汉华侨城纯水岸?东湖天屿小区T3-2-1704号房的业主，该房建筑面积119.72平方米。2014年8月15日，深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司（甲方）与沈秀勤（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定由甲方为华侨城小区提供前期物业服务，并约定：第四条物业服务费用，按建筑面积每月每平方米3.60元缴纳，每三个月预收1次，每季度首月15日前缴纳。第五条其他有偿服务费用，车位及使用管理服务费用，临时停车费按照武汉市临时停车收费标准执行，如遇政府主管部门调整临时停车收费标准，本小区临时停车费收费标准按照政府新规定执行。第十一条违约责任，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）之日起按每天千分之五交纳违约金等内容。诉讼中，华侨城物业公司陈述：该小区在2015年8月1日至2016年3月31日期间由开发商补贴0.4元/平方米/月，故该段时间物业费收费标准为3.2元/平方米/月，在2016年4月1日至2019年7月31日期间按照合同约定的3.6元/平方米/月交纳物业费。华侨城物业公司为案涉小区提供了物业服务，沈秀勤自2015年8月1日起至2019年7月31日期间未交纳物业服务费。另查明，深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司为华侨城物业公司的曾用名，于2019年12月9日更名为现名称。武汉华侨城纯水岸?东湖天屿小区成立业委会后，尚未另行选聘物业服务企业以及签订物业服务协议。一审法院认为，关于本案物业服务合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条对有关合同无效情形进行了列举性说明，其中第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于“强制性规定”，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条进一步明确“强制性规定”是指“效力性强制性规定”。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反这些禁止性规范后，如果合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益的规范。但沈秀勤所提出的相关规定均属于行政管理性质的规定，而非针对物业服务合同效力的强制性规定。且物业服务费是合同当事人给予物业服务的内容、等级和标准等自行协商确定的合同价格，属于市场行为，即使物业服务收费未遵守政府指导价，即便华侨城物业公司违反上述规定，也不必然引起涉案合同无效的法律后果，故一审法院不予采纳沈秀勤的该项辩称意见。双方签订的《前期物业服务协议》未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护，对合同双方具有法律约束力。在小区成立业主大会后，未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议，由华侨城物业公司服务至今，应沿用《前期物业服务协议》的有关约定。沈秀勤主张未交物业费是为了督促物业公司履行义务，根据双方合同约定，物业费采取的是预收方式，沈秀勤未提交华侨城物业公司存在违约的情况，故对其该项主张不予认可。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行义务”。华侨城物业公司持续为沈秀勤所在的小区提供物业管理服务，双方形成了物业管理服务合同关系，应按合同约定遵照执行。沈秀勤又未举证证明其未交纳物业服务费的理由，故一审法院对华侨城物业公司主张沈秀勤应支付物业服务费的诉讼请求予以支持，沈秀勤应支付2015年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费的金额为20304.51元[119.72平方米×（3.20元/月/平方米×8月+3.60元/月/平方米×40月）]，华侨城物业公司主张20057.19元，一审法院予以照准。对华侨城物业公司要求沈秀勤支付违约金的诉讼请求，结合双方履约状况、合同约定以及欠费时间，一审法院酌情支持400元。综上，为保护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第七十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、沈秀勤应于判决生效之日起十日内向华侨城物业公司支付2015年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费20057.19元；二、沈秀勤应于判决生效之日起十日内向华侨城物业公司支付违约金400元；三、驳回华侨城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费472元，由沈秀勤负担（此款华侨城物业公司已预交，沈秀勤应于判决生效之日起十日内支付给华侨城物业公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。沈秀勤提交了2021年3月19日市发改委的回复，拟证明该回复称前期物业服务应该按照市政府的指导价收取物业费。华侨城物业公司对证据的三性都存异议，首先没有看到原件，其次，物业公司签定的合同都是经过价格部门备案的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：该证据的真实性虽然属实，但该证据并非效力性强制规定，不能据此改变双方在合同中关于物业费的约定，因此，该证据不能达到证明目的，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是物业费、停车费标准是否合理。本案中，沈秀勤与华侨城物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业服务费标准为3.6元/平方米/月,停车费标准为车位使用人按车库车位500元/个/月，华侨城物业公司从停车费中按车位80元/个/月标准提取停车管理服务费。沈秀勤主张上述约定违反了武价房字[2004]136号文件的规定，未取得《湖北省服务价格收费许可证》及武价房字[2004]135号文件规定的物业服务费1.2元/平方米/月,但华侨城物业公司的物业费标准已经过价格备案，且武价房字[2004]135号文件中规定“正在执行的收费标准与此指导价标准不一致的，由物业管理企业与业主大会（业主委员会）协商”，但案涉小区业委会成立后并未就双方之前签订的《前期物业服务协议》进行协议变更或解除，故双方所签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，是当事人对自己权利的处分，符合当事人意思自治原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，沈秀勤提交的相关规范性文件的规定并非效力性强制性规定，不能导致合同的相关条款无效，沈秀勤应按照合同约定的标准按时支付物业费。因此，沈秀勤的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人沈秀勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由上诉人沈秀勤负担。本判决为终审判决。审判长  孙文清审判员  申 斌审判员  李 行二〇二一年四月二十五日法官助理蔡丹书记员章琳菲