北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4478号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晓平，男，1965年7月22日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹崇育，男，1975年7月10日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人徐晓平因与被上诉人曹崇育房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初15552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐晓平上诉请求：撤销一审判决并依法改判；一、二审诉讼费用由曹崇育承担。事实与理由：1.一审判决中“曹崇育以涉诉合同约定租金随市场年议为由提出解除合同，徐晓平表示同意，本院认定双方之间的合同于2020年8月6日解除。曹崇育主张徐晓平退还押金，有事实及合同依据，本院予以支持”，既没有合同依据更没有事实依据。首先，徐晓平与曹崇育签订的《北京市住房租赁合同》（以下简称涉诉合同）第九条明确约定了能够解除合同的情形，第十条对违约的情形也做了详细的约定，其中，第二项为：“（二）除本合同第九条约定情形外，租赁期内出租人需提前收回房屋的，或承租人需要提前退租的，应至少提前30日书面通知对方，按月租金的100%向对方支付违约金”。而涉诉合同第九条只有一项涉及到了租金，即“承租人有下列情形之一的，出租人有权单方面解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达7日的。”其次，曹崇育要退租，租金只交到2020年8月6日，并微信威胁徐晓平，徐晓平是为避免事态进一步恶化才同意8月6日接房，同时依据涉诉合同将押金作为违约金扣留。再次，涉诉合同附件二得到双方认可，但直到现在徐晓平才发现还有单独的签字栏，附件五是《房屋交换确认书》，被上诉人拒不结清燃气费和自来水费，徐晓平报警后才清走曹崇育。2.徐晓平从未同意解除租赁合同，通过一审中提交的证据可以看出，双方就租金和违约金问题争议较大，不可能协商一致。3.曹崇育退房并非因为不可抗力致使合同无法履行，而是为了获取房租差价。4.涉诉房屋卫生间漏水，是2019年8月曹崇育使用不当导致的损坏，而非自然属性导致，合同约定“承租人应当负责维修、更换或承担赔偿责任”发生漏水后，徐晓平到现场查看，并将水管复位，之后又携带材料做了二次维修，确保卫生间至今未漏水。5.涉诉房屋因曹崇育使用不当，致使墙壁返潮、开裂，另外由于曹崇育阻碍中介进门看房，影响徐晓平将房屋进行二次出租，因提前搬走导致徐晓平来回搬家用电器，基于此徐晓平提出了反诉赔偿请求。曹崇育辩称，当时签订合同时徐晓平认为房屋的租价是有上涨空间的，双方都认可一年谈一次租金，并写在合同里。由于疫情原因，房租价格大幅度下降，曹崇育要求降低房租，但徐晓平拒绝，所以曹崇育决定不再续租。房屋内有些被损坏的地方，曹崇育有证据证明是徐晓平未履行维修义务。曹崇育向一审法院起诉请求判令：1.徐晓平归还曹崇育租房押金9800元；2.徐晓平支付曹崇育因徐晓平恶意扣押曹崇育租房押金的违约金9800元；3.徐晓平支付曹崇育因徐晓平拒绝维护房屋设施给曹崇育造成严重影响的违约金9800元；4.徐晓平赔偿曹崇育非法扣押曹崇育押金期间的利息；5.徐晓平恶意诉讼、浪费国家诉讼资源，承担所有诉讼费用。徐晓平向一审法院提出反诉请求判令：1.曹崇育向徐晓平支付违约金9800元，并赔偿房屋维修费等损失1000元；2.曹崇育赔偿徐晓平经济损失4900元；3.曹崇育赔偿徐晓平搬运费1000元；4.曹崇育停止对徐晓平的恶意中伤。一审法院认定事实：徐晓平系涉诉房屋所有权人。2019年8月4日，徐晓平（出租人）与曹崇育（承租人）签订《北京市住房租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定徐晓平将涉诉房屋出租给曹崇育使用；租赁期限自2019年8月7日至2022年8月6日；租金标准为每月9800元，租金随市场年议；租金按季度支付，租金支付日期为6日前/季；押金9800元，押金用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用及违约金、赔偿金，剩余部分应在房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人；租赁期内，涉诉房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非承租人原因导致的损毁，承租人应当及时通知出租人修复。出租人应在接到承租人通知后7日内进行维修。逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担。因维修、更换影响承租人使用该房屋的，应当减少租金或延长租赁期；因承租人保管不当或使用不合理使用，致使该房屋及其附属物理、设施设备发生损毁的，承租人应当负责维修、更换或承担赔偿责任；经双方协商一致，可以解除合同；租赁期内，出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应至少提前30日书面通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。合同订立后，徐晓平依约向曹崇育交付涉诉房屋，曹崇育依约向徐晓平支付租金及押金9800元。2020年8月6日，曹崇育将涉诉房屋交还徐晓平。双方交接涉诉房屋均未签署书面的交接清单。根据双方提供微信聊天记录显示，2019年8月29日，曹崇育向徐晓平告知涉诉房屋内的马桶水箱向楼下漏水。徐晓平自行维修后于2019年8月29日告知曹崇育水箱就不要用了，抽空看看下边还漏不漏。2020年7月，双方就第二年租期内的租金标准未能协商一致。曹崇育以租金随市场年议为由提出解除合同，徐晓平表示同意，双方约定2020年8月6日办理房屋交接。双方对徐晓平收取曹崇育押金9800元是否应予退还各执一词，并发生争执。关于涉诉房屋卫生间是否漏水、漏水位置（漏水点）、漏水形成原因等情况，经一审法院释明，双方均不申请相关鉴定。关于涉诉房屋水费、燃气费，曹崇育认可双方并未结清，但徐晓平未在本次诉讼中未举证证明水费、燃气费欠付具体金额及徐晓平支付情况。一审法院认为，根据已查明事实，涉诉合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行。曹崇育以涉诉合同约定租金随市场年议为由提出解除合同，徐晓平表示同意，法院认定双方之间的合同于2020年8月6日解除。曹崇育主张徐晓平退还押金，有事实及合同依据，法院予以支持。关于涉诉房屋渗漏水情况，双方均未提供有效证据，法院无法确认渗漏水原因及修复情况，结合微信记录显示，曹崇育未向徐晓平主张维修，亦未自行维修，故双方均主张对方承担违约金等相关诉讼请求，法院均不予支持。曹崇育的其他诉讼请求，依据不足，法院均不予支持；徐晓平的全部反诉请求，依据不足，法院均不予支持。关于水费、燃气费一节，因徐晓平未在本次诉讼中主张亦未举证，徐晓平可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决：一、徐晓平于判决生效后7日内退还曹崇育押金9800元；二、驳回曹崇育的其他诉讼请求；三、驳回徐晓平全部反诉请求。二审中，当事人均未提交新证据。徐晓平称其在微信聊天记录中同意接收房屋，并非同意解除合同，而是因为害怕曹崇育损坏房屋，微信聊天记录表明是曹崇育单方解除合同，其要求曹崇育依据合同承担违约责任。曹崇育称，合同约定租金年议，到了一年房租谈不拢，合同就自然终止了，如果当时房租能谈好，其希望继续承租。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律和法规的强制性规定，属有效合同，各方均应依约履行合同中约定的内容。本案中，双方在合同中约定租赁期限为3年，租金随市场年议。在合同履行满一年后，受新型冠状病毒疫情影响，市场租金水平大幅下降，曹崇育提出降低租金，双方未能就下一年的租金协商一致。鉴于租金系房屋租赁合同中的关键条款，双方在未能达成一致意见的情况下办理了房屋交接，一审法院认定双方合同已经于2020年8月6日解除，并无不当。上述导致双方租赁合同解除的原因并非任何一方的过错或违约行为，曹崇育主张徐晓平退还押金，有事实及合同依据，一审法院予以支持，正确。徐晓平要求曹崇育支付违约金，缺乏事实依据，一审法院未予支持，正确。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐晓平未能就其主张的各项赔偿提供充分证据，一审法院对其主张的赔偿不予支持并无不当。关于水费、燃气费，因徐晓平未在一审诉讼中主张及举证，且曹崇育表示同意在核算后予以支付，故可另行解决。综上所述，徐晓平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐晓平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年四月二十七日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英