四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初1447号 原告：刘志勇，男，1964年10月27日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告：刘娟，女，1989年5月7日出生，汉族，住四川省武胜县。 二原告共同的委托诉讼代理人：夏雪梅，四川儒厚律师事务所律师。 被告：四川贵达实业有限公司，住所地成都市新都区清流镇火车站。 法定代表人：涂俊涛，总经理。 委托诉讼代理人：桂波，北京中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊，北京中银（成都）律师事务所律师。 原告刘志勇、刘娟与被告四川贵达实业有限公司（以下简称贵达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘志勇及其与刘娟委托诉讼代理人夏雪梅，被告贵达公司委托诉讼代理人桂波、李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志勇、刘娟向本院提出诉讼请求：1.解除刘志勇、刘娟与贵达公司签订的《新希望锦悦北府〔锦悦里商厦〕项目商品房定购协议》；2.贵达公司返还刘志勇、刘娟定金20000元及房款328289元，并以348289元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率上浮50%的标准支付资金占用利息，从2020年12月14日起计算至还清之日止，暂计算至2021年2月7日为3352.28元；3.贵达公司向刘志勇、刘娟支付已付购房款348289元三倍的惩罚性赔偿金；4.贵达公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2020年12月8日至11日期间，因疫情影响通行不便，刘志勇、刘娟在网上看到贵达公司以“新希望地产”名义销售位于成都市新都区的“新希望锦悦里”商厦，售楼顾问刘中山以“新希望地产顾问”身份通过微信视频让刘志勇、刘娟看了房，在刘中山称“交全款后就能很快拿到房产证”等的介绍下，刘娟与其母陆燕共同定购了XX市XX区XX镇XX村XX幢XX层XX号房，而收到的定购协议系扫描件，字迹小且模糊，当时考虑到只是定购，就签订了该定购协议，交付了定金20000元。基于诚信，还提前支付了购房款。后在售楼顾问的建议下，刘娟与刘志勇共同购买了案涉房屋，签订定购协议，并支付了20000元定金及全部购房款328289元。之后，贵达公司告知向其寄送正式的商品房买卖合同、补充协议、前期物业管理协议等材料，但刘娟、刘志勇直到2021年1月13日才收到。且在多次要求下，贵达公司才发送了电子版本，并称刘志勇、刘娟应从交付全款之日起交纳物业管理费，且补充协议中损害刘志勇、刘娟权益的条款较多，比如补充协议第4.1条等条款。当刘志勇、刘娟提出修改相关条款时，被贵达公司拒绝。贵达公司在2020年12月23日交寄催告函，要求刘志勇、刘娟于当月25日前去签订正式合同，而刘志勇、刘娟收到时间正是25日，这明显不合常理。案涉房屋需要业主自建隔层，造成装修费用按比例是最高的，贵达公司还以专供电模板为由收取差价。另外，贵达公司通讯地址在“清流镇火车站”，但实际地址并不在此。故贵达公司构成欺诈，违反诚信原则，应当承担相应的法律后果。 贵达公司辩称，同意解除合同并退还购房款328289元。但贵达公司不应退还定金、支付资金占用利息及购房款三倍惩罚性赔偿金。1.根据刘志勇、刘娟与贵达公司签订的定购协议，刘志勇、刘娟应于2020年12月18日前往贵达公司签订正式合同，但在2020年12月13日，刘志勇、刘娟要求终止协议，贵达公司退还全部购房款。后经协商，刘志勇、刘娟于2020年12月25日同意签署合同，后又于2021年1月6日单方违约，不愿签署合同。经协商，刘志勇、刘娟再次同意签订正式的购房合同，并商谈房屋办证的程序性事宜。2021年1月14日，刘志勇、刘娟再次告知贵达公司不再签订正式合同，并要求贵达公司退还定金及购房款。因此，作为违约方的刘志勇、刘娟无权要求退还定金。2.按照定购协议第一条约定，刘志勇、刘娟应当在2020年12月18日前支付全部购房款，故贵达公司收取刘志勇、刘娟自愿支付的购房款符合约定，贵达公司系有权占有，并未侵害刘志勇、刘娟的合法权益。贵达公司在刘志勇、刘娟违约情况下，告知其办理退房、退款手续，但其一直未予办理，在贵达公司有权且善意的情况下，不应支付资金占用利息。3.案涉房屋系现房，房屋的布局、结构、设施、区位条件及竣工验收备案材料已经告知了刘志勇、刘娟。根据《消费者权益保护法》第二条、第十一条、第五十五条之规定，本案不适用三倍惩罚性赔偿金。综上，贵达公司不存在欺诈行为。 本院经审理认定事实如下：刘志勇、刘娟与贵达公司均同意于2021年3月12日庭审之日解除合同，贵达公司同意将购房款328289元退还刘志勇、刘娟。 2020年12月11日，刘志勇、刘娟与贵达公司签订《新希望锦悦北府〔锦悦里商厦〕项目商品房定购协议》。协议约定由刘志勇、刘娟以348289元购买贵达公司开发的公寓，建筑面积46.14㎡，套内建筑面积29.38㎡，并约定刘志勇、刘娟先支付定金20000元，剩余购房款328289元于2020年12月18日前一次性付清。协议第二条约定：“买受人确认：在签订本《定购协议》（以下简称‘定购书’）前，已充分了解出卖人所售商品房的基本情况，并详细阅读了出卖人现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》等相关合同文本（详见现场公示），买受人对前述文本条款清晰无异议、并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》。”第三条约定：“买受人应在2020年12月18日18:00前携带本定购书、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，逾期属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还；在签约截止日前，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金”。 2020年12月11日，贵达公司向刘志勇、刘娟开具《新希望锦悦里商厦通用电子收据》2张，其中收据编号CD-JYBF2020005238号收据显示：开票项目：新希望锦悦里商厦；购买房间：X栋办公XXXX；款项类型：定金；收款金额20000元。收据编号CD-JYBF2020005239号收据显示：开票项目：新希望锦悦里商厦；购买房间：X栋办公XXXX；款项类型：楼款；收款金额328289元。 2020年12月12日，贵达公司置业顾问刘中山将商品房买卖合同、补充协议和前期物业服务协议电子版通过微信发送给刘娟的丈夫徐达辉。2020年12月13日起，刘志勇、刘娟就补充协议中的部分条款与贵达公司进行协商，截至刘志勇、刘娟向本院提起诉讼止，双方未最终达成合意。另从贵达公司置业顾问刘中山与刘娟丈夫徐达辉的微信聊天记录中可以看到：1.2020年12月10日，贵达公司称：付完全款当天就可以在天府市民云上查到房产信息，三天左右拿到盖章的合同，两周内可以拿到发票，刘志勇、刘娟就可以缴纳契税，之后就等待房产证下来。……现在就算刘志勇、刘娟支付完全款，也需签了合同之后才能点击备案，才能在天府市民云上查看，现在付清全款只能开具电子收据。2.2020年12月14日，刘志勇、刘娟对正式合同中的部分条款提出异议，并提出解除定购协议退款或修改抵押条款等，贵达公司称正式合同无法修改；3.2020年12月16日，刘志勇、刘娟再次提出重新议定补充协议，贵达公司称合同条款不会更改。刘志勇、刘娟要求只签合同，不签补充协议，被贵达公司否决。贵达公司告知其公司地址：XX市XX区XX号XX号楼X楼××；4.2021年1月4日、5日，刘志勇、刘娟询问贵达公司的退房申请的内容、退款金额及是否签字时当面退款，2021年1月5日，贵达公司回复称：没收定金，退房需要办理公证委托，大概30个工作日完成退款；5.2021年1月14日，刘志勇、刘娟告知贵达公司其已依法冻结了贵达公司账户（含800000元），办理公证系用来诉讼的，并要求“限你公司本周内全额退款”，贵达公司回复称，定金没收，退其余房款，退款时间大约30个工作日，对方可以通过法律途径解决纠纷；6.2021年1月16日，贵达公司回复称，选择退房，需要业主本人持身份证过来签署退房协议，或办公证委托，没收定金，退其余房款。刘志勇、刘娟要求“下周一，双方签署解除定购协议的同时，你公司将71万元（全部房款698289元＋11711元的财产保全费及开支）退回我方账户。”贵达公司回复称，请走法律程序。 2020年8月10日，贵达公司取得包括案涉房屋在内的不动产权证〔川（2020）新都区不动产权第0××5号〕。 2020年12月23日，贵达公司向刘志勇、刘娟邮寄《关于按认购协议约定尽快履行签约义务的函》，刘志勇、刘娟于同月25日签收。该函的主要内容：您于2020年12月11日与我司签订了《新希望锦悦北府〔锦悦里商厦〕项目商品房定购协议》（以下简称“认购书”）认购了我司开发建设的位于成都市新都区××路××栋××层××号房屋（以下简称“该房屋”）。根据《认购书》第3条约定：您应于2020年12月18日前携带相关资料到我公司售楼处签署《商品房买卖合同》及其附件，目前您已逾期4天。此外，《认购书》第3条约定：逾期属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还。敬请您于2020年12月25日前，携带相关材料及款项到场办理相关签约付款事项。若您仍逾期不予办理，我司将按照《认购书》相应条款之约定执行。 2021年1月28日，贵达公司向刘志勇、刘娟邮寄送达《认购书解除通知函》，刘志勇、刘娟于同月29日签收。该通知函的主要内容：1、您签署该房屋《认购书》于本函签发出后第三个日历日起解除，您对该房屋不再享有任何认购权益，我司勿需通知您即可自行决定处理该房屋。2、《认购书》项下您所交纳的定金20000元我司不予退还，同时我司保留继续追究您其他法律责任的权利。 另查明，贵达公司的股东为成都新希望置业有限公司、宁波众君企业管理合伙企业（有限合伙），持股比例分别为99.16267%、0.83733%。贵达公司对外销售新希望锦悦里时冠以“新希望地产”名义。 在预签定的《四川省商品房买卖合同（现售）》第一条第二款约定：“出卖人经批准，在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为新希望锦悦里商厦……。”第二条约定：“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，备案号为2020备〔3-23〕001号，备案机构为成都市新都区城乡建设局”。 在预签定的《四川省商品房买卖合同（现售）补充协议》第四条约定：“买受人同意在主合同、附件及本补充协议签订后出卖人有权对该商品房所分摊的土地使用权设定抵押，但出卖人不得因此延误为买受人办理该商品房权属转移登记的日期，否则出卖人应当按照主合同及本补充协议的约定承担违约责任”。 以上事实，有新希望锦悦北府〔锦悦里商厦〕项目商品房定购协议，新希望锦悦里商厦通用电子收据，微信聊天记录，关于按认购协议约定尽快履行签约义务的函、认购书解除通知函及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。刘志勇、刘娟与贵达公司签订的《新希望锦悦北府〔锦悦里商厦〕项目商品房定购协议》，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，应作为确定双方权利义务的依据。对刘志勇、刘娟与贵达公司认可的：1.双方于2021年3月12日解除定购协议；2.贵达公司同意将328289元房款退还刘志勇、刘娟的事实，本院予以确认。 一、贵达公司是否构成欺诈。本院认为，所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，贵达公司的实际控制人是成都新希望置业有限公司，案涉房屋所在商厦被核准的名称为“新希望锦悦里商厦”，贵达公司已经取得案涉房屋所在楼栋的不动产权证，案涉房屋系现房销售。贵达公司于2020年12月10日、11日向刘志勇、刘娟推介案涉房屋时，通过拍摄照片、录视频、微信聊天等方式告知了刘志勇、刘娟房屋现状及周边情况。贵达公司在刘志勇、刘娟询问下告知了其营业地址。另外，双方最终未能达成签订正式合同的合意，是因为双方对正式合同中的部分条款未能达成一致意见。基于以上事实，本院认为，刘志勇、刘娟所举证据既不足以证明贵达公司存在故意告知了虚假情况，也不足以证明贵达公司故意隐瞒了真实情况，故不能认定贵达公司存在欺诈行为。 二、定金应否退还。刘志勇、刘娟按照定购协议向贵达公司支付了定金20000元，双方在约定的签订本约之日前因正式合同中部分条款未达成一致意见，致使签约失败。本院认为，双方签订的定购协议属预约合同。预约合同发生在本约合同的磋商阶段，是对双方初步协商达成的共识的一种固定，其目的是在将来的一定期限内订立本约，故在预约合同阶段，双方均有对本约条款进行磋商的权利，该磋商应是在公平原则和诚实信用原则的基础上进行。本案中，双方在签订定购协议时均有意愿签订本约，均不存在恶意毁约行为，但因双方对本约中的部分条款未能最终达成一致意见，才导致不能订立本约，在定购协议约定的签订本约期限已过后，双方仍未能最终达成协议，故不能订立本约应属于不可归责于当事人双方的原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，贵达公司应当将定金20000元退还给刘志勇、刘娟。 三、贵达公司应否向刘志勇、刘娟支付资金占用利息。本院认为，贵达公司在合同解除前依据定购协议约定，收取刘志勇、刘娟的购房款（含定金）不具有过错，该占有为合法占有。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，贵达公司应将购房款（含定金）退还刘志勇、刘娟，故贵达公司在合同解除后占有上述款项属无权占有。本院认为，刘志勇、刘娟主张的赔偿资金占用利息损失，应从合同解除次日起开始产生，兼顾公平原则，该损失应按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、刘志勇、刘娟与四川贵达实业有限公司签订的《新希望锦悦北府〔锦悦里商厦〕项目商品房定购协议》于2021年3月12日解除； 二、四川贵达实业有限公司于本判决生效之日起七日内退还刘志勇、刘娟房款328289元、定金20000元及支付资金占用利息（资金占用利息以348289元为基数，从2021年3月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率的标准支付至全部退清之日止）； 三、驳回刘志勇、刘娟的的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8784元（已因适用简易程序减半收取），由四川贵达实业有限公司负担2271元；刘志勇、刘娟负担6513元。诉前保全费2520元，由四川贵达实业有限公司负担2211元，刘志勇、刘娟负担309元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王立国 二〇二一年四月六日 书记员  沈欣瑶