浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初4402号 原告：王东法，男，1965年9月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：王伟斌、李庄子,浙江博翔律师事务所律师。 被告：陈勇伟，男，1971年12月26日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：陈俊,浙江晟耀律师事务所律师。 第三人：孙光苹，女，1976年3月18日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原告王东法诉被告陈勇伟、第三人孙光苹房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年8月31日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告王东法及其委托代理人王伟斌、李庄子、被告陈勇伟的委托代理人陈俊、第三人孙光苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王东法诉称：原告王东法与被告陈勇伟系亲属关系。2008年，原告购置其他不动产，但由于案涉房屋在银行已经办理抵押贷款，新购置的不动产关于抵押贷款方面的金额就会非常之少。同年，被告陈勇伟想去上海做生意，向居住在上海的原告借款，原告便询问其是否能够将案涉房屋先转到被告名下，通过被告的名义办理银行抵押登记，原告将每月通过自己或其家人的账户将每月需归还的款项转入被告卡中，被告表示如果原告愿意借款，被告将会帮助原告办理相关手续，后双方达成一致意见，原告借被告50000元人民币，被告帮助原告办理相关手续。2008年1月10日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，将银行贷款转入被告卡中。2018年，被告通过银行转账的方式，将上述借款全部还清。2020年8月，原告儿子王纲收到丽水市莲都区人民法院的传票，得知被告夫妻将原告儿子起诉至法庭，要求其返还案涉房屋不动产证。原告知晓了前述情况后，多次与被告沟通，要求被告撤回诉讼，被告却以案涉房屋系其所有为由，拒绝撤回诉讼。原告认为，案涉房屋本系原告所有，2008年原被告签订《房屋买卖合同》仅仅是为了能够让原告购置其他不动产时能顺利从银行抵押贷款，而非真实买卖的意思表示，根据《民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。况且，原告与被告签订《房屋买卖合同》之后，也没有实际支付过购房款，历年来房屋贷款、物业费、水电费、房屋租金等也都是由原告支付或收取。为此，原告与被告陈勇伟之间关于案涉房屋的买卖合同显属无效。故诉请：一、确认原告王东法与被告陈勇伟签订的关于上海市金台路115弄30号的房屋买卖合同无效；二、被告协助配合原告办理上述不动产权属过户登记手续。 被告陈勇伟辩称：原被告双方签署的房屋买卖合同是双方真实意思表示，是通过正常公示程序进行的房屋登记，不存在法定的合同无效的情形，应当驳回原告的全部诉讼请求，并由此承担本案的全部诉讼费用和保全费用。原告王东法是被告的姐夫。自从被告的姐姐陈丽芬（原告王东法的妻子）于2017年去世之后，原告王东法通过种种手段侵占家庭财产，以达到其不法目的。本案不存在诉状中所称：被告要到上海做生意及借款5万元的事实。本案实际上是原告夫妻自身经济能力不足通过向被告转让本案所涉房屋，以达到其筹集资金的目的。被告向原告的汇款情况为2008年的1月2日通过被告前妻孙光苹（本案的第三人）向王东法妻子（被告陈勇伟的姐姐）陈丽芬汇款31万元作为购房定金。双方签署正式的房屋买卖合同后，以被告名义向兴业银行上海普陀支行贷款，借款合同约定，直接将款项划入原告账户51万元。该款项在2008年的5月7日，汇入了原告账户。可见，原告实际收取的款项就是82万元。本案房屋买卖后，因为姐姐提出来，他们家没有地方可以居住，且当时姐姐跟原告王东法都没有工作，故其向被告请求该房屋由其居住，并由其支付贷款作为涉案房屋的房租，当时被告就同意。另2016年起，原告向杨浦区民政局申请低保，在其低保申报材料当中明确：其无收入，无家庭可支配货币。原告申请低保时，是用原、被告的房屋买卖合同证明原告没有多余的房产。 第三人孙光苹陈述称：房子首付款是第三人打过去。第三人应该争取的权益，第三人是要争取的。 本院经审理认定：2008年1月10日，原、被告就金台路115弄30号601室房产买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：房地产转让价款共计人民币为729500元；原告于2008年3月31日前腾出该房屋并通知被告进行验收交接；原告逾期未交付房地产，被告应书面催告原告，自收到被告书面催告之日起的柒日内，原告仍未交付房地产的，被告有权单方解除合同。合同签订后，原告将上述房屋过户至被告名下，房地产权证号：沪房地浦字（2008）第0267**。被告向兴业银行申请贷款510000元，兴业银行于2008年的5月7日直接将贷款汇入原告账户。后，被告将上述贷款的还款的银行卡（被告陈勇伟的兴业银行卡：6229××××8114）及密码交付给原告，由原告每月履行还款义务。合同签订后，原告一直未将案涉房屋交付给被告。原告曾将案涉房屋出租，租金汇入上述兴业银行的6229××××8114卡内后，由原告支用。2020年8月，被告重新补办了还款的银行卡，并于2020年9月1日提前结清了上述银行贷款。 认定上述事实的证据有房地产买卖合同、房地产权证、借款合同、被告银行交易明细、王纲银行交易明细、个人贷款结清证明及当事人庭审陈述。 本院认为：被告主张其已经全额支付购房款，但是原告认为其收到相应款项的性质并非购房款。被告提供的用以证明其已经支付购房款的证据是银行的转账记录，在该转账记录所载明的被告支付给原告款项性质未经原告确定的情况下，该证据只能证明交易款项曾经发生，但不能足以对该款项的性质进行认定，本院将结合其他证据及相关案件情况对该款项的性质予以认定。 对于被告主张的其于2008年1月2日通过第三人向原告的妻子陈丽芬汇款31万元系购房首付款，在被告对该款项性质不认可的情况下，本院认为该31万元款项不应认定为购房首付款，理由如下：首先，双方订立合同的时间为2008年1月10日，而付款的时间为2008年1月2日，付款时间在合同签订时间之前，这并不符合一般交易习惯。根据一般交易习惯，支付购房款一般在签订买卖合同之后，在双方对合同是否能够签订还不确定的情况下，购房者就支付大额的购房首付款且不要求出卖方出具任何收据，这显然不符合常理。其次，付款人和收款人都并非合同相对人。再次，该款项的金额31万元加上被告主张的贷款金额51万元，共计人民币82万元，该金额与双方合同金额也并不相符。 对于被告主张的其贷款的51万元系购房款的事实，本院不予采信，理由如下：首先，双方在合同中并没有约定，被告通过贷款的方式支付购房款；且原告也没有通过其他方式认可该51万元系购房款，故从贷款合同及转账记录本身并不能排除双方存在其他法律关系的可能性。其次，该51万元贷款虽然是以被告的名义贷的，但贷款以后长达十几年的时间里都是由原告每月按期归还，甚至连还款的银行卡及密码都在原告处。若该51万元贷款确系被告支付的购房款，那么该贷款的归还理应由被告归还，而非原告归还。被告对该51万元贷款系购房款的解释，有悖常理。 综上本院认为，被告并未支付购房款。买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。可见，被告作为买受人并未履行主要合同义务。而从原告的履约情况来看，原告作为出卖人亦未实际履行主要合同义务。原告的主要合同义务系转移标的物的所有权，所有权人对依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中原告除了已将案涉房屋过户登记至被告名下以外，并未将案涉房屋交付给被告，案涉房屋仍然是由原告行使占有、使用、收益的权利。故本院认为原告也并未实际履行主要合同义务。 原、被告在明知自己及合同相对方均未履行合同主要合同义务的情况下，在合同签订后的十多年时间里，一方面自己继续保持不履行合同的状态，另一方面也不积极主动地主张要求对方履约，甚至是放任不履约行为的继续。比如，案涉房屋的租金系通过被告的银行卡收取，原告定期从被告的银行卡里支取该房屋的租金收入，这显然是被告对原告不履约行为的放任。综上，本院认为，合同双方当事人从签订合同开始就并没有实际履约的意思，原、被告订立买卖合同并非双方真实的意思表示。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。关于“意思表示真实”是否系“法律、行政法规的强制性规定”的问题，本院认为意思表示真实系民事法律行为应当具备的条件，应认定虚假意思表示实施的民事法律行为无效。且《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。综上，本院认为双方签订买卖合同无效，原告的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原、被告于2008年1月10日签订《上海市房地产买卖合同》无效。 二、被告陈勇伟于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市金台路115弄30号室601室房产[房地产权证号：沪房地浦字（2008）第0267108]协助过户至原告王东法名下。 案件受理费30880元，由被告陈勇伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  朱海峰 人民陪审员  章慧玲 人民陪审员  潘敏敏 二〇二一年四月十六日 代书 记员  陈丹丹