四川省会理县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3425民初969号 原告：孙大琼，女，1944年4月20日出生，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。 原告：杨友荣，男，1970年12月15日出生，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。 原告：杨友平，男，1967年7月26日出生，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。 三原告共同委托诉讼代理人：杨德聪，四川世大律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：许贵明，男，1969年1月6日出生，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。 委托诉讼代理人：李国兵，四川福智律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：黄敏，四川福智律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 原告孙大琼、杨友荣、杨友平与被告许贵明确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨友平、杨友荣及三原告的委托诉讼代理人杨德聪，被告许贵明及委托诉讼代理人李国兵、黄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙大琼、杨友平、杨友荣向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2012年签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求判令被告返还原告宅基地、宅基地上房屋及附赠土地，并支付2012年至今的房屋租金40000元（5000元／年）；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告孙大琼与原告杨友荣、杨友平系母子关系。2012年，三原告作为出卖方与被告签订《房屋买卖合同》，将原告孙大琼名下位于××村××组××号××地出卖给被告。2020年9月，被告以危房加固为由，假借孙大琼的名义提交《房屋维修加固申请表》向各行政部门申请加固房屋。在获得审批后，被告擅自将房屋拆除，进行原拆原建。2020年11月28日，因涉嫌违规操作，会理县城南办事处向被告发出《责令改正违法行为通知书》，责令其限期拆除违法建筑。依照国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，农村村民坚决贯彻“一户一宅”的土地制度，农村村民建设住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。被告并非房屋所在地农村集体经济组织成员，依法无权取得金梅村丫口组宅基地使用权，原被告双方买卖房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条的强制性规定，系无效民事行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效。原告为维护自己的合法权益，提起本诉，请予支持。 被告许贵明辩称，一、原告与答辩人2009年买卖房屋的行为是经过双方乡、村、组三级政府部门同意的，背景为答辩人家受到自然灾害后的异地安置行为，答辩人与原告签订的合同符合我国合同法等相关法律的规定，不存在无效事由，应为有效合同，请驳回原告的诉求。1、2009年7月因洪涝灾害答辩人家的房屋被冲毁，原告孙大琼找到答辩人的母亲说她上年纪了要去随自己儿子住，把她家房子卖给答辩人家，双方就此房屋及房屋周边菜地买卖达成合意；2、答辩人与原告于2009年签订《卖房协议书》，协议原告将沟坎以上土地4块和旧平房6间以3万元卖给答辩人，答辩人当天以现金方式将3万元款项支付原告三人；3、答辩人家的房屋被冲毁，岩峰村三组、岩峰村村民委员会、会理县横山乡人民政府、金梅村丫口组、金梅村村民委员会、会理县果元乡人民政府均出具证明同意答辩人购买该房屋；4、答辩人购买该房屋时周边环境较差，不通乡村公路，后村组决定修路，答辩人也义务参加了乡村公路修建，村组收取水费户名为答辩人家名字，电费办理的户名也是答辩人家名字，答辩人在该村履行了村民义务。答辩人与原告作为完全民事行为能力人，在对涉案房屋情况进行充分沟通后，签订转让合同，该合同不属于法律规定的合同无效的情形。现行行政法规没有对农村宅基地使用权转让作出禁止性规定，合同合法有效且已实际履行完毕10多年之久，应尊重现状，维持市场交易稳定，原告严重违背诚实信用原则，不应得到法律支持。二、原告要求答辩人返还宅基地和房屋及附赠土地，并支付租金为不合理、不合法诉求。1、答辩人与原告三人形成买卖关系，不存在租赁关系，答辩人购买房屋后不断维修、加固，所支出费用均为答辩人承担；2、原告诉答辩人归还附赠土地，该土地实际为自留地，其经营权为集体所有，原告将自留地与房屋一起卖与答辩人，答辩人一家种菜已经11年，且支付了合理价款，该自留地使用权应归答辩人所有。三、原告诉请的房屋已经不存在，不适用原物返还。答辩人购买的原告房屋系土木结构，修建时间久远，成为危房。答辩人向有关部门申请维修加固，经相关部门同意。答辩人严格按要求进行加固并完成修建，原告在答辩人房屋完成修建的情况下诉求返还原房屋，其用心不言喻。四、答辩人（农村居民）作为农村房屋买卖合同中的受卖人，基于有效合同和出卖人的交付而占有房屋，基于占有房屋而必须占用宅基地具有当然性，属有权占有，并未改变宅基地属于集体所有属性，符合国家法律规定。综上，原告家在该村组存在多处宅基地，因原告被征地拆迁分得三套安置房后，内心产生越拆越富心理，想要反悔，要回该房屋和自留地，事实上，也是对如今该房屋周围环境变好且答辩人已将房屋从危房改建为砖房看到该房屋的好处后违背诚实守信原则，不顾社会影响，利益至上的心理驱使。答辩人因自然灾害，通过双方的乡村同意后进行异地安置，原来的宅基地已经变为土地，答辩人在户口所在地属无房户，新建房屋投入答辩人家所有积蓄，对外还负有债务，对于答辩人来说这个房屋就是一身家当，请法院查明事实，驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告提交的房屋照片，被告提交的《卖房协议书》、房屋维修前后照片，双方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的《责令改正违法行为通知书》《房屋维护加固申请表》照片与被告提交《责令改正违法行为通知书》《房屋维护加固申请表》内容一致，能够证明本案事实，本院予以确认并在卷佐证；被告提交的购电卡、用水记录，能够证明被告购买房屋后举家搬迁至金梅村丫口组案涉房屋中居住至今的事实，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的乡村组证明1份，被告提交的乡村组证明3份，双方互有异议，经审查，以上证据来源于双方村组，能够证明被告因户籍地房屋被洪水冲毁向原告购房在金梅村丫口组居住的事实，本院予以确认，对其证明目的，本院将结合全案进行综合分析后，客观地予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：原告孙大琼与杨友荣、杨友平系母子关系，是会理县城南街道（原果元乡）金梅村丫口组村民。被告许贵明系会理县城北街道岩峰村7组（原横山乡岩峰村3组）村民。2009年2月27日，原告杨友荣、杨友平经其母孙大琼同意与被告许贵明签订《卖房协议书》，将位于会理县××乡××村××组××号的旧平房（土木结构）6间及屋边自留地4块以3万元的价格卖给被告许贵明，签订合同当天，原告收取了被告许贵明支付的3万元购房款，后许贵明家搬入该房居住。2009年7月27日，许贵明家位于会理县××乡××村××组的房子被洪水冲倒。2009年12月，会理县果元乡金梅村丫口组为许贵明出具证明，证明其在本组购买原告家房屋的事实，会理县果元乡金梅村民委员会、果元乡人民政府在证明上盖章确认。2010年3月，会理县××乡××村××组为许贵明出具证明，证明其房子被洪水冲倒，同意许贵明在××村××组××房，会理县横山乡岩峰村民委员会、横山乡人民政府在证明上盖章确认。2020年8月，许贵明向会理县自然资源局申请对案涉房屋进行危房维修，会理县城南街道金梅村社区居民委员会、会理县城南街道办事处在其申请书上签章同意，因许贵明在施工过程中涉嫌违规操作，会理县城南街道办事处向许贵明发出《责令改正违法行为通知书》。现原告所在村组涉及征地拆迁安置补偿，孙大琼因宅基地问题无法享受相关待遇，双方发生纠纷，原告遂提起本诉。 本院认为，本案的争议焦点是原被告签订的《卖房协议书》是否有效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原被告签订的房屋卖卖合同是民法典施行前成立的合同，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。从上述规定可以看出，农村宅基地上的房屋并非不能转让，而是符合一定的条件可以转让。本案中，原被告双方在自愿基础上协商一致的情况下签订《卖房协议书》，后被告向原告支付房款取得房屋并搬入居住至今，合同已实际履行。被告虽非原告集体经济组织成员，但本身系农村村民，户籍地房屋被洪水冲毁，没有宅基地，其向原告买房异地安置的行为也已经双方集体经济组织知晓同意，并未违反土地管理的法律和国家有关规定，也无法律规定的其他合同无效情形，原被告签订的《卖房协议书》有效，本院予以确认。原告以被告非房屋所在地农村集体经济组织成员，无权取得本组宅基地使用权为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。 “人无信不立，业无信不兴”，诚信是每一名公民必须遵守的基本道德规范，是人类社会千百年传承的优良传统。从《论语》记载“言必信、行必果”起，到今天诚信已成为社会主义核心价值观公民个人层面的价值准则之一，“诚实守信”是一个人的立身之本。《中华人民共和国民法总则》明确规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，原告将农村房屋卖出并收取房款十余年后，因本村涉及征地拆迁安置补偿，又以法律禁止农村房屋宅基地买卖为由，引发本案诉讼，违背诚信原则，其行为不符合社会主义价值取向，与社会主义核心价值观背道而驰，其要求被告返还宅基地及地上房屋与附赠土地，支付租金40000元的诉讼请求不应得到支持，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原被告于2009年2月27日签订的《卖房协议书》有效； 二、驳回原告孙大琼、杨友荣、杨友平的诉讼请求。 案件受理费人民币800元，减半收取计400元，由原告孙大琼、杨友荣、杨友平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  吴雅立 二〇二一年四月十六日 书记员  范沙燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。