辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1077号上诉人（原审被告）：王徐，男，1974年4月12日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：陈臻，辽宁征信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连航宝汽车销售服务有限公司，住所地大连市甘井子区山东路（南）39-2号。统一社会信用代码91210200071589502J。法定代表人：邹波，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈臻，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于顿迪，男，1987年7月17日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙宁宁，辽宁瑾宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：周哲，辽宁瑾宸律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：洪智勇，男，1967年1月19日生，汉族，户籍地大连市西岗区，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙宁宁，辽宁瑾宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：周哲，辽宁瑾宸律师事务所实习律师。上诉人王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司（以下简称“航宝公司”）因与被上诉人于顿迪、洪智勇返还原物纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王徐、航宝公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人于顿迪的全部诉讼请求或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决错误。一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决认为于顿迪系案涉房屋登记权利人，有权占有使用案涉房屋或让渡相应占用使用权益，是错误的。于顿迪至今未取得案涉房屋的物权登记，仅是商品房合同备案信息的备案人，其不具备房屋的物权人主体身份、不具备主张物权损失的主体资格。且上诉人与于顿迪之间没有任何合同关系。于顿迪无权要求支付使用费。2、案涉房屋所涉纠纷是因洪智勇的原因引起的，王徐与洪智勇签订了合法的房屋买卖合同，王徐是善意取得，以合理的市场价格购买房屋，房屋是洪智勇交付给王徐使用的。《房屋租赁合同》、《房屋无偿使用合同》、房屋租赁登记备案证明也可证明是无偿使用。因此于顿迪主张使用费没有事实依据。39-1号和39-2号房屋是同一天购买，房屋是相通的，两个案子是基于同一事实发生的，应该合并审理。洪智勇于2011年11月18日将两套房屋都交付给王徐，至2016年6月11日长达近5年的时间于顿迪都没有提出任何异议。3、王徐对案涉房屋支付了大量的购房款，买卖合同无法履行是因为洪智勇个人原因无权处分该房及案涉房屋存在抵押无法过户、洪智勇不去过户造成的，王徐在2949、2951号判决中一直主张要求过户。王徐自始至终都是善意第三人，没有任何过错。即使支付使用费也应由洪智勇承担。上诉人与于顿迪之间没有任何合同关系。4、于顿迪在法院明确否认对洪智勇的授权，洪智勇就案涉房屋无权签订合同。《民法通则》第66条第1款规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此上诉人不应该承担任何责任。5、洪智勇以自己的名义与王徐签订案涉房屋买卖合同，于顿迪明确确认没有给洪智勇任何授权。洪智勇在没有授权的情况下以自己的名义与王徐签订案涉39-1号房屋的房屋买卖合同并在派出所笔录中已承认收取39-1号房屋1,425,395.48元房款，明显是诈骗行为。上诉人认为洪智勇涉嫌合同诈骗罪，多次书面要求一审法院将案卷移送公安或检察机关立案侦查，但法院置之不理，并不给予任何回复。6、于顿迪陈述自己从未收过任何款项，则其诉请使用费明显已超过诉讼时效期间。一审判决以王徐自2013年起不间断向洪智勇支付款项为由判决2011年11月18日起支付使用费明显是错判。且使用费按照每天1元1平计算也没有任何根据。7、使用费标准没有事实和法律依据，没有任何证据证明，并且判决金额错误。洪智勇在派出所陈述每个月房租10万元是其个人编造的，双方对此从未约定。洪智勇与王徐之间只存在房屋买卖合同关系，没有其他业务往来。王徐自始至终都是基于买卖房屋目的向洪智勇支付购房款。8、于顿迪的诉讼请求在（2017）辽0211民初2951民事判决中已经提起，根据一事不再审原则，上诉人无权再次在本案提起诉讼。二、一审判决法律适用错误。1、一审法院判决上诉人支付使用费没有任何法律依据。一审判决引用的法条都不是支付使用费的依据。2、上诉人认为根据《民法通则》第66条第1款规定，案涉房屋是行为人洪智勇交付并约定无偿使用的，侵权主体是洪智勇，应由洪智勇承担责任。三、本案程序上存在漏判，应发回重审。于顿迪在一审提出的“请求被告将位于大连市甘井子区山东路（南）39-1房屋腾退并恢复原状”的诉讼请求，一审判决明确表述：“二被告已经从案涉房屋中搬出，无需向原告腾退房屋，故对于原告要求被告腾退房屋的诉请，本院无需处理。”在一审中，于顿迪并没有撤销该项诉讼请求。据此，根据民诉法解释第326条的规定，应发回重审。四、于顿迪不具备起诉的主体资格。首先，于顿迪只是进行了合同登记备案，因此没有取得物权，不是房屋的所有权人，不具备诉讼主体资格。其次，于顿迪于2008年1月22日由山东省青岛市中国人民解放军910331部队转入户籍，兵役状况为士兵预备役。其何以能在一年之后即2009年2月13日就支付685万余元房款。且大连德邦房屋开发有限公司（以下简称“德邦公司”）在（2017）辽0211民初2949号案件中证实：案涉房屋存在工程款抵债情形。进一步印证于顿迪没有交纳房款，不是物权所有人，也不是房地产买卖合同项下的买受人，只是挂名。再次，上诉人在装修期间，德邦公司曾多次给上诉人下发通知称其是案涉两套房屋的所有权人。最后，洪智勇在公安局调查笔录中表示：“我名下的是山东路（南）39-2号公建，另一套山东路（南）39-1号是我外甥于顿迪名下的（这套房子实际也是我的，只是落在于顿迪名下）。”案涉房屋只是进行网签合同备案，没有进行权利登记，尚不发生物权变动的法律效果，从物权法角度仍为开发商德邦公司所有。从合同角度，于顿迪只是挂名签订的房地产买卖合同，没有交纳房款，房款是洪智勇以工程款抵顶的。因此，于顿迪不是案涉房屋的权利人，无权提起诉讼要求上诉人支付占有使用费。五、本案事实认定错误。1、于顿迪主张支付占有使用费的前提是双方之间的《房地产买卖合同》已经依法予以解除。（2019）辽0211民初13583号民事判决书判决第一项为：“解除王徐与被告洪智勇于2010年12月10日签订的房地产买卖合同。”但是该判决没有生效，本案应在该判决提出反诉或判决生效后才能另行起诉。2、一审依据（2017）辽0211民初2949号民事判决认定上诉人支付房款1,212,600元，进而认定上诉人对房屋买卖合同无法履行存在过错，系事实认定错误。查阅2949号民事判决书可知，上诉人主张支付房款17,596,072元，因记账不清楚，导致对未明确注明的房款的部分没有直接认定，但也并没有直接认定不是房款，因此，原审以2949号民事判决作为上诉人未支付房款的证据，系事实认定错误。六、本案不应判决航宝公司承担占有使用费。首先，航宝公司于2013年8月29日成立，一审判决其支付成立日之前（即2011年11月19日至2013年8月29日）的房屋占有使用费错误。其次，根据航宝公司的工商登记显示其办公地点为甘井子区山东路（南）39-2即洪智勇名下房屋，不是案涉39-1号房屋。七、本案存在同案不同判情形。王徐因房屋买卖合同无法履行诉至法院，要求返还房款，并赔偿因合同解除所产生的装饰装修损失4,220,150元，财产损失1,656,186元，以及经营损失等，该案一审判决认为：“对于原告主张的损失，因原告及被告洪智勇均存在过错，对于各自的损失应当各自承担，故对原告主张经营损失、财产损失、装修损失等，本院不予支持。”两个案子为同一法官，在已认定“各自损失，各自承担”进而没支持原告损失的情况下，却支持于顿迪的使用费损失，明显属于同案不同判，显失公平。八、上诉人是基于有效的《房地产买卖合同》合法占有使用房屋，出卖方洪智勇已自认自愿将房屋交付给王徐使用，二上诉人在使用诉争房屋时具有正当依据。现被上诉人单方撕毁合约，强行抢占房屋，将上诉人正在经营的4S店清理，导致不能正常经营已造成重大损失。在于顿迪违约在先的前提下，无权主张占有使用费。另外，被上诉人给上诉人出具的《房屋无偿使用协议》、《房屋出租合同》中均写明系“无偿使用”，该协议系被上诉人真实意思表示，由工商局及房屋租赁备案中心存档，具备法律效力，对被上诉人具有法律约束力。于顿迪、洪智勇辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。于顿迪向一审法院起诉请求：1.被告将位于大连市某区39-1房屋腾退并恢复原状；2.被告支付占有使用费2,080,625.47元（自2011年11月18日起至2016年6月11日止，按照每平方米、每天1元计算）；被告赔偿占有使用费1,552,054.35元（自2016年6月12日起至2019年11月8日止，按照每平方米、每天1元计算）。一审法院认定事实：原告于顿迪与案外人德邦公司于2009年2月13日签订商品房买卖合同，原告购买案外人德邦公司开发建设的位于大连市某区39-1号5-1跃2-2、建筑面积为1,246.63平方米的公建。合同价款为6,856,465元，付款方式为合同签订同时支付。另案中，被告王徐提供第三人（出卖人）与被告王徐于2010年12月20日签订的房地产买卖合同复印件一份。该合同约定，买受人购买的房屋行政街号为大连市某区39-1号5-1跃2-2，该房屋的用途为商用公建，层高为4.8米，建筑层数地上三至地下一，建筑面积1,246.63平方米，公共部位与公用房屋分割建筑面积22.43平方米。房屋单价为9000元，总金额为11,219,670元。买受人支付给出卖人房屋定金1,000,000元，买方于本合同签订之日支付定金，房屋款需于本合同签订后30天内1次性付清。该合同落款处载有第三人洪智勇、被告王徐的签名。第三人洪智勇当庭表示，曾经签订过房地产买卖合同，但是合同原件由其收回，不知道哪去了。原告提供大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询结果，该查询结果记载，坐落于甘井子区山东路（南）39-1号房屋，建筑面积1,246.63平方米，总层数4，房屋用途非住宅；权利人为于顿迪，大连银行股份有限公司中山支行为抵押权人。于顿迪、洪智勇、王徐曾因房屋买卖合同纠纷诉至一审法院，一审法院于2020年5月31日作出（2017）辽0211民初2949号民事判决，该判决事实部分认定：王徐申请一审法院向大连市甘井子分局兴华街派出所调取的公安行政卷宗（2016年6月28日山东路广汽传祺4S店扰序案）中载有数份对被告洪智勇的询问笔录，主要内容为：“芙蓉人家（甘井子）号楼的公建是我的，是我从德邦房屋公司买的，我有买房合同。2010年末（12月份）我又将该公建一部分卖给了王徐，我和王徐各一半，王徐的部分有1050平，其用作车行，房屋买卖合同讲清当时支付1,000,000元，剩余11,219,670元随后付清，但直至现在，其也尚未付清，2016年6月3日，王徐叫着其朋友周彬（音）和我谈，说6月9日前王徐付给我不少于1,500,000元，如果不付我将其请走，但10日9时许，王徐也未付我钱，我便从地铁站（甘井子劳动局）雇了9个力工，将王徐二楼大办公室内几张办公桌上的资料，装了七、八箱，又将四个资料柜一起搬到王徐自己的房间了（该房也位于同一楼的公建处），当时现场有王徐公司的一个大姐在现场，那大姐还帮我收拾了。”“……问：你名下的公建是哪一套？另一套是谁名下的？答：我名下的是山东路（南）39-2号公建，另一套山东路（南）39-1号是我外甥于顿迪名下的（这套房子实际也是我的，只是落在于顿迪名下）。问：这两套公建你是否有买卖合同？答：我和于顿迪都有和开发商德邦公司的买卖合同，我和于顿迪目前都有这两套公建的所有权。问：王徐向你购买的是哪套公建？你们之间是否签订房屋买卖合同？答：王徐向我购买的是39-1号，我和王徐签订了房屋买卖合同，另一套公建我们之间有口头买卖协议。问：39-1号不在你的名下，你为何和王徐签订房屋买卖合同？答：山东路（南）39-1号实际上也是我的，于顿迪当时给没给我出委托书我现在想不起来了。当时的委托书我需要回去找找。……问：你是否和王徐签订过39-2号公建买卖合同？答：没签过。问：王徐向公安机关提供的你和王徐签订的39-2号房屋买卖合同你怎么解释？答：王徐提供的是假合同，我没有签过，上面我的签名也是伪造的。……问：你和王徐签订的39-1号公建提出可以为王徐办理产权，但是你只拥有39-1号的使用权，你是否可以为王徐办理产权？答：当时可以的，只要王徐将房款交齐，我就可以带王徐去开发商那里，将我和开发商签订的房屋买卖合同改成王徐的名，这样王徐就可以以一手房的手续办理房屋的产权，可以节省不少的税费的费用。问：你和王徐签订的39-1号公建买卖合同的履行情况？答：王徐未按合同在30天内1次付清所有房款，王徐也未在和我签订合同当天给我定金，后来我和王徐说，如果你现在拿不钱来，那么你就租我的房子，每个月房租100,000元，这些钱以后也可以算在房款里，在2013年12月28日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款2,600元。2014年1月14日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款20,000元。2015年10月20日在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房屋租金68,000元。2016年4月29日，王徐付我房屋租金100,000元。2016年2月5日王徐付我房屋租金80,000元。2015年3月21日，王徐付我租金68,000元。2015年7月21日王徐付我房屋租金68,000元。2015年8月5日王徐付我房屋租金100,000元。2015年9月10日，王徐付我房屋租金68,000元。2015年12月20日，王徐付我房屋租金68,000元。2014年12月19日，王徐付我房屋租金70,000元。以上共计794,600元，在王徐以后购买我的房子时候，这些钱都可以算作王徐付给我39-1号公建的房款。问：王徐是否以其他形式付给过你39-1号公建的房款？答：王徐还给了我3台广汽传祺的吉普车，当时可以算作房款。这三台车总价值约400,000元。这其中还有两台车没有过户，还是在王徐名下，我只是使用。问：王徐向公安机关提供付款记账凭证是怎么回事？上边注明是付洪智勇款。答：2011年12月20日，王徐的付款记账凭证记录王徐付给我支票410,000元，但是这张支票是空头支票，支票原件还在我的手中，我都没有存。2011年4月26日，王徐还给我一张1,000,000元的空头支票（这笔钱是王徐在2009年末向我借的钱，王徐是还我这1,000,000元）。2010年末至2012年，我利用爱人于琴的信用卡（卡号52×××99）向王徐所有的账户陆续打了800余万元，然后王徐再将这些现金转给我，所以才产生了王徐注明是付洪智勇款的付款凭证。问：你向王徐的哪些账户打过钱？答：兴业银行大连分行付过，大连金龙汽车销售服务有限公司，大连奔腾天安汽车服务有限公司。问：你向王徐打的借条是怎么回事？答：2011年5月19日，我委托王徐向外借了1,090,000元（实际上王徐给我打了980,000元，在2012年1月19日王徐的付款凭证中记录），还款日期是2011年7月18日。因为王徐还欠我的钱，我也就没还王徐这980,000元。后来还款日期到了之后，王徐说钱是他在外边借的钱替我还上了，于是我又向王徐打了一张1,267,920元的借条和1,337,820元的借条，用于还前边的王徐替我借的1,090,000元款。2012我向王徐借了500,000元，我在2011年10月9日向王徐打了1张578,800元的借条，还款日期是2011年11月12日，因为我到期未还，所以我在2012年1月13日又向王徐打了一张670,400元的借条。问：你为何因同一笔款向王徐打多张借条？为何不将旧借条销毁？答：王徐自己说都撕掉了，我也没有查看。问：1,330,000的借条我没还，但是670,000的借条我将我的奔驰车给了王徐，用于还款。……问：关于你和王徐在2013年10月30日的借条中声明‘王徐所购买的洪智勇和于顿迪的两套房屋手续未办理落户手续前，洪智勇不得以任何理由借款和要钱’你有什么要说的？答：开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当作房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款，所以我也不想将房子卖给他了，也不要他的钱，所以我才和王徐有上边的声明。问：王徐未付清39-1号房款，为何还使用39-2号？答：因为王徐装修4S店的时候厂家验收面积不够，所以王徐和我商量，可不可以先借给王徐使用，待厂家验收完毕后再将39-2号还给我，当时我同意了，我说要是有人租39-2号，你就将房子倒给我。后来时间一长，没有人租，我也就让王徐先用着了。”上述判决认定：被告洪智勇虽辩称公安卷宗中所载的《房地产买卖合同》为复印件，但结合询问笔录中其的陈述，本院对原告（反诉被告）与被告洪智勇于2010年12月20日所签订的《房地产买卖合同》的真实性予以认可。于顿迪作为合同备案的购买人明确拒绝追认被告洪智勇所签订的此份《房地产买卖合同》，原告王徐与被告洪智勇间签订的《房地产买卖合同》也无法再发生效力。对于被告（反诉原告）对房屋使用费的反诉请求，本案中暂不进行处理，对于此部分诉请的案件受理费，予以退回。上述判决已经发生法律效力。被告王徐于（2017）辽0211民初2949号案件中自认其于2011年11月18日开始占有、使用案涉房屋，其于2016年6月11日丧失对案涉房屋的占有。另案中王徐对于经营损失、装修损失、财产损失要求原告、第三人等进行赔偿。原告于庭审中表述，关于房款的支付，其与被告洪智勇口头约定，先将房屋过户至原告名下，由原告办理银行抵押贷款，贷出的款项用于向被告洪智勇支付房款。被告王徐认为（2017）辽0211民初2949号民事判决的认定即为房款支付方式变更的证据，无其他证据证实关于房款的支付已经另行达成合意。一审法院认为，关于案涉房屋买卖关系中的违约主体，一审法院认定如下：第三人洪智勇并未提供证据证实其收到原告于顿迪的授权出售房屋，且在（2017）辽0211民初2949号案件的审理中，于顿迪拒绝进行追认，第三人洪智勇系无权处分案涉39-1号公建房屋，对于房地产买卖合同无法继续履行存在过错。关于被告王徐的过错一节，被告王徐并未按照其与第三人洪智勇之间的房地产买卖合同关于房款支付的约定支付房款。虽然公安局调查笔录中洪智勇曾陈述：“开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当作房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款”。从上述陈述可以看出，第三人洪智勇虽自认先过户办理抵押再付房款，但是洪智勇同时陈述因被告王徐的原因不去办理过户手续。故第三人洪智勇的该段陈述，不能作为认定对于房款支付方式已经另行达成合意的证据。截至（2017）辽0211民初2949号民事判决作出，根据该判决可认定被告王徐支付的房款仅为1,212,600元，与合同中约定的11,219,670元相差甚远，故对于房屋买卖合同无法继续履行的问题，被告王徐亦存在过错，双方应当各自承担遭受的损失。二被告已经从案涉房屋中撤出，无需向原告腾退房屋，故对于原告要求被告腾退房屋的诉请，无需处理。关于原告要求恢复原状的诉请，鉴于双方均未提供房屋原状的证明材料可供参考，无法确定房屋交付时的状态，且上文中认定原告与被告各自承担各自遭受的损失，故对于原告的该诉请，不予支持。原告系案涉房屋登记权利人，有权占有使用案涉房屋或者让渡相应占有使用权益，二被告自2011年11月18日占有使用案涉房屋至2016年6月10日，应当支付相应的占有使用费（另案已经认定洪智勇等退还房款）。关于占有使用费的标准，该地段住宅的房租标准高于1元每日每平方米，在第三人洪智勇于公安机关所做的调查笔录中说明租金每月100,000元，被告王徐曾于2015年7月21日支付房屋租金68,000元，于2015年8月5日支付房屋租金100,000元，于2015年9月10日支付房屋租金68,000元，即使按照被告王徐交纳的月租金68,000元计算，亦符合原告主张的每日每平方米1元的租金标准；同时，综合考虑案涉公建房屋的举架高度、地理位置、商业用途等因素，原告主张的每日每平方米1元的标准属于合理范围，予以支持。自2011年11月18日至2016年6月10日，发生占有使用费2,075,638.95元，上述占有使用费应当由二被告支付。自2016年6月11日起，二被告不再占有案涉房屋，原告主张该日之后的占有使用费，缺乏事实依据，不予支持。关于诉讼时效问题，被告王徐自2013年起不间断向第三人支付款项，且占有使用房屋属于持续状态，案涉诉讼时效中断，故对于二被告关于时效的答辩意见，不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、被告王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内共同向原告于顿迪支付占有使用费2,075,638.95元。二、驳回原告于顿迪其他诉讼请求。如果未按判决上述判项指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,860元，由原告自行承担15,930元，被告王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司承担19,930元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1.一审法院（2019）辽0211民初13583号民事判决，拟证明该判决认定双方对合同无法履行存在过错，各自损失由各自承担，该判决处于上诉期。证据2.王徐施工过程中德邦公司向王徐下发的两份通知，拟证明德邦公司告知其是案涉两套房屋的所有权人，并要求王徐停止施工。被上诉人对证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，认为证明不了上诉人的待证事实。对证据2的真实性没有异议，但认为房屋权利应当以房产查明的信息为准，且该证据也证明了上诉人非法占用的事实。本院认为，证据1并非生效判决，故暂不予认定；证据2并不能证明案涉房屋的归属，故不予采信。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合各方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为王徐、航宝公司应否给付于顿迪案涉房屋的占有使用费，如应支付，则应承担的具体数额。于顿迪认为王徐及航宝公司占用其名下的案涉房屋，故主张占有使用费。而王徐及航宝公司则称于顿迪并非案涉房屋的所有权人，故其不具备本案起诉的主体资格。大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初2949号民事判决已认定“根据德邦公司及于顿迪提供的《商品房买卖合同》（编号为0401025），德邦公司及于顿迪于2009年2月13日签订，于顿迪购买德邦公司开发的位于大连市某区39-1号5-1跃2-2、建筑面积为1246.63平方米的公建。……关于房款及房屋的交付情况，德邦公司称案涉房屋存在工程款抵债情形，现德邦公司认可合同所约定的房款已全部结清，且房屋于2010年已交付。根据于顿迪所提供的房屋信息查询结果，该商品房合同已于2009年2月16日进行备案，但其并未取得房屋权属登记”，即生效判决已确认于顿迪从德邦公司处取得案涉房屋，并由德邦公司交付于顿迪，于顿迪对于案涉房屋已进行商品房合同备案，至本案二审时，仍未取得案涉房屋权属登记。该商品房合同备案虽不产生物权效力，但作为不动产交易的一种行政管理方式，在房产登记部门可查询到，且作为开发商的德邦公司亦认可其将案涉房屋交付于顿迪，于顿迪对案涉房屋的系合法占有，其基于合法占有房屋权利人的身份主张案涉房屋的占有使用费并无不当。关于王徐对案涉房屋的占有，大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初2949号民事判决已认定系洪智勇基于对案涉房屋的无权处分与王徐签订《房地产买卖合同》，王徐在该案中亦认可其基于与洪智勇的房屋买卖合同关系自2011年11月18日至2016年6月10日占用案涉房屋。王徐曾基于该房屋买卖合同关系在大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初2949号案件中主张于顿迪将案涉房屋过户至其名下、德邦公司协助过户等，被法院判决驳回诉讼请求。后王徐再次基于该房屋买卖合同关系起诉洪智勇、于琴、于顿迪解除该房地产买卖合同并退还房款、利息，赔偿损失等[该案一审案件案号为（2019）辽0211民初13583号]。该案一审中，洪智勇、于琴、于顿迪均同意解除，一审亦已判令解除其与洪智勇的房地产买卖合同及洪智勇返还购房款等。即王徐关于其主张的基于与洪智勇之间的房屋买卖合同关系占有案涉房屋已被另案处理。其在本案中再以基于房屋买卖合同关系合法占有案涉房屋为由进行抗辩，不予支持。关于占有使用费的标准，于顿迪在二审中提交德邦公司出租案涉房屋同类地段的租赁合同，拟证明比一审判令的每日每平方米1元的标准更高，结合案涉公建房屋的高度、地理位置、商业用途等，一审判令的该占有使用费标准，属于合理范围，并无不当。关于王徐、航宝公司主张于顿迪的起诉已过诉讼时效一节，王徐、航宝公司自认持续占有案涉房屋至2016年6月10日，于顿迪曾于2017年在大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初2949号案件中提起反诉，要求王徐给付房屋占有使用费，即2017年于顿迪提起反诉时并未超过诉讼时效期间，且其提起反诉时构成诉讼时效中断，而（2017）辽0211民初2949号判决于2019年5月31日才作出，故扣除该案件的上诉期及给当事人送达的时间，于顿迪于2020年6月2日再次起诉要求案涉房屋占有使用费，并未超过诉讼时效期间。关于王徐、航宝公司主张同案不同判的问题，大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13583号案件，解决的系王徐诉洪智勇、于琴、于顿迪房屋买卖合同问题，系基于王徐与洪智勇之间就案涉房屋的房屋买卖合同关系进行处理，而本案中则是处理的于顿迪基于案涉房屋权利人主张的占有使用费的问题。两个案件并非同一法律关系，故不存在同案不同判的问题。关于航宝公司承担责任的问题。航宝公司成立于2013年8月29日，自2011年11月18日至2013年8月28日即航宝公司成立前的占有使用费不应由航宝公司负担。至于航宝公司上诉称其公司的住所地仅为39-2号房屋，故其未占用案涉房屋一节，一审中王徐、航宝公司均称案涉房屋与39-2号两套房屋交付时就是打通的、连在一起的，结合于顿迪在一审提交的案涉房屋的照片，航宝公司的该上诉观点与一审相悖，故不予支持。故航宝公司仅应承担自2013年8月29日至2016年6月10日的占有使用费。关于王徐、航宝公司称一审程序上存在漏判一节，一审已对于顿迪的所有诉讼请求予以审理，并不存在漏判的问题。且本案中的上诉人系王徐、航宝公司，二审仅围绕其上诉请求进行审理。关于王徐、航宝公司主张洪智勇涉嫌诈骗应移送公安机关一节，其如认可洪智勇涉嫌诈骗，可自行向公安机关报案。综上所述，上诉人王徐的上诉请求不能成立，应予驳回；航宝公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6138号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6138号民事判决第一项为王徐于本判决发生法律效力之日起十日内向于顿迪支付自2011年11月18日至2013年8月28日的占有使用费810,309.50元；王徐、大连航宝汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向于顿迪支付自2013年8月29日至2016年6月10日的占有使用费1,267,822.71元；三、驳回于顿迪的其他诉讼请求。如果未按本判决上述判项指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35,860元，由于顿迪负担15,348元，大连航宝汽车销售服务有限公司负担6256元，王徐负担14,256元。二审案件受理费23,405元（王徐预交35,860元，应退回12,455元），大连航宝汽车销售服务有限公司负担7138元，王徐负担16,267元。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 陈 薇二〇二一年四月二十六日书记员 姜 珊