天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终956号上诉人（一审被告、反诉原告）：郝立旗，男，1960年7月7日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人（一审被告、反诉原告）：王志玲，女，1963年7月22日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郝立旗（夫妻关系），住天津市南开区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：孔晓梅，女，1966年3月19日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人郝立旗、上诉人王志玲因与被上诉人孔晓梅房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初8237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝立旗、王志玲上诉请求：1．撤销一审判决并改判支持郝立旗、王志玲的反诉请求；2．全部诉讼费用由孔晓梅负担。事实和理由：郝立旗、王志玲自1999年租赁天津市南开区××庄××号楼××号房屋中一间隔间门面房屋，与孔晓梅丈夫张巍约定建立租赁关系。自2003年因老城里拆迁其二人在此居住兼经营。后因孔晓梅要求涨房租双方发生冲突，郝立旗被打伤。因孔晓梅称是天津市奶品总公司南开区分公司（以下简称奶品公司）要求涨租金，郝立旗便找到奶品公司。奶品公司称未与孔晓梅签合同并告知郝立旗暂时不要在房屋内居住经营。郝立旗、王志玲认为奶品公司和孔晓梅签订的日期为2013年1月14日的合同是有目的策划的。在奶品公司诉孔晓梅及郝立旗腾房案件中，一审法院未考虑郝立旗多年事实租赁关系作出错误判决。此后的判决都基于此判决作出显失公平。在腾房案件执行过程中，郝立旗应执行法官要求签字但质疑未得到解答。孔晓梅后向奶品公司承诺解决与郝立旗纠纷，才签订了后续的房屋租赁协议。孔晓梅利用签订租赁协议的机会破坏了门窗、卷帘门和室内物品，后来还与其他人打伤郝立旗。上述案件警方仍在侦办。后来孔晓梅主张2013年至2019年房屋实际损失的案件中，郝立旗主张孔晓梅归还拉走的物品并要求赔偿，但是反诉请求被驳回。郝立旗2016年起诉要求孔晓梅赔偿损失，但一审法院在已经查明孔晓梅加锁阻止郝立旗经营居住前提下，仍认定双方各上一把锁，作出的判决也不公平。郝立旗的损失切实产生，包括藏品、冰柜、空调、电视、监控设备、虾仁、冻肉等。本案中郝立旗主张损失折抵房屋使用费，郝立旗、王志玲应对天津市南开区××庄××号楼××号房屋中一间隔间门面房屋享有无偿使用权。孔晓梅辩称，不同意郝立旗、王志玲的上诉请求。其主要答辩意见是：孔晓梅在腾房案件执行中与奶品公司达成和解，现在已经不欠租金，交纳的租金也包括了郝立旗、王志玲占用的部分。郝立旗、王志玲自2012年一直占用房屋，给孔晓梅造成损失。一审判决载明孔晓梅为保障郝立旗、王志玲物品安全再次加锁，实际情况为：应警察要求，孔晓梅将自己携带的锁具、钥匙交给郝立旗一方，并将该锁具锁上。上述情况派出所应知晓。除此之外，一审判决认定事实正确，均衡考虑了双方实际情况。孔晓梅同意一审判决。孔晓梅向一审法院起诉请求：1．解除孔晓梅与郝立旗、王志玲关于坐落天津市南开区XXXX街XXX号XX里X号楼下底商（以下简称讼争房屋）的不定期租赁关系，郝立旗、王志玲将上述房屋腾空并交付原告；2．郝立旗、王志玲给付孔晓梅自2013年1月1日起至实际腾交房屋之日止的实际损失（2013年1月1日至2019年12月31日期间按照每年21200元的标准计算，2020年1月1日起按照每年38800元的标准计算）；3．由郝立旗、王志玲承担本案全部诉讼费用。郝立旗、王志玲向一审法院反诉请求：1．确认郝立旗、王志玲无偿使用涉诉房屋至2035年12月31日；2．孔晓梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：（2014）南民初字第6058号案件，原告为奶品公司、被告为孔晓梅、第三人为郝立旗。该案民事判决认定事实：奶品公司为天津市南开区××庄××号楼下门脸房（计租面积66.40平方米）即涉讼房屋的使用人。涉讼房屋由孔晓梅承租多年。承租期间，孔晓梅将涉讼房屋隔为两间使用。2013年1月14日，双方签订《职工承包合同书》，约定：孔晓梅承包涉讼房屋用于经营麻辣烫，承包期间自2013年1月1日至同年12月31日；年承包金21200元，按季度缴纳，每季度五日前缴纳，不得拖延，每拖延一日奶品公司加收孔晓梅千分之五滞纳金，以此类推；拖欠一个月时，视为严重违约，奶品公司有权单方解除合同，收回房屋，并追究该月租金和滞纳金，所造成的一切后果由孔晓梅承担；孔晓梅在承包经营期间，独立经营，不得将该门市部房屋转包、转租，不得将门市部用于居住，如违反，奶品公司有权终止本合同，所造成的损失由孔晓梅承担；孔晓梅在承包经营期间不得擅自拆改奶品公司现有的房屋结构及有关设施，如果因经营需要，应事先在十五日前向奶品公司书面申请并随附装修拆改平面图，经奶品公司审定批准后方可施工，所需费用由孔晓梅承担，承包期满不动产部分归奶品公司所有；孔晓梅按本合同规定保证足额向奶品公司缴纳承包金，如有逾期超过三十日，奶品公司有权终止本合同，所造成的一切后果由孔晓梅承担全部责任。合同约定的承包期满后，孔晓梅继续使用涉讼房屋。涉讼房屋由孔晓梅、郝立旗共同使用。据此认为：奶品公司与孔晓梅签订的虽名为“职工承包合同书”，但根据合同约定的内容及实际履行的情况可以认定双方系租赁关系。该合同对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。奶品公司已将涉讼房屋交付孔晓梅使用，孔晓梅作为承租人理应按照合同约定按时足额支付相应租金。合同期满后，孔晓梅继续使用涉讼房屋，奶品公司并未提出异议，因此原合同继续有效，租赁期限为不定期，奶品公司可以随时解除合同。现奶品公司要求孔晓梅按照原合同标准给付租金并要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求，于法有据。另，现涉讼房屋实际占用人为孔晓梅、郝立旗，而其二人占用涉讼房屋已无合法依据，奶品公司作为权利人有权要求其二人腾交涉讼房屋。据此判决：解除奶品公司与孔晓梅之间的房屋租赁合同关系；孔晓梅、郝立旗将涉讼房屋腾交奶品公司等。郝立旗不服上述判决，向本院提出上诉。本院经审理作出（2015）一中民四终字第0074号民事判决：驳回上诉，维持原判。郝立旗不服上述判决向天津市高级人民法院申诉，天津市高级人民法院经审查作出（2015）津高民申字第0875号民事裁定：驳回再审申请。本案诉讼过程中，孔晓梅表示在上述案件执行过程中，与奶品公司达成和解，双方确定孔晓梅继续承租涉讼房屋。孔晓梅提交与上述内容约定一致的承包期限自2015年1月1日至同年12月31日、2016年1月1日至同年12月31日的职工承包合同书各一份，2017年1月1日至12月31日、2018年1月1日至12月31日、2019年1月1日至12月31日、2020年1月1日至2021年12月31日的房屋租赁合同各一份。除最后一份合同年租金约定为38800元外，其他合同年租金（承包费）均为21200元。（2015）南民初字第1781号案件，原告为孔晓梅，被告为郝立旗、王志玲。该案民事判决认定事实：涉讼房屋在孔晓梅承租期间被其隔为两间。孔晓梅将其中一间（即讼争房屋）于2011年期间交由郝立旗、王志玲占有使用并收取租金。郝立旗、王志玲按双方口头约定支付租金至2012年10月。2012年10月12日，孔晓梅的爱人张巍与郝立旗因出租房屋租金问题发生纠纷，案外人张巍将郝立旗打伤，天津市南开区人民检察院向天津市南开区人民法院提起公诉，天津市南开区人民法院依法作出（2013）南刑初字第091号刑事附带民事判决书，判决张巍犯故意伤害罪，判处有期徒刑一年二个月，缓刑一年六个月；并赔偿郝立旗各项经济损失共计人民币37231.13元（已执行）。2013年11月4日，双方再次发生争执，孔晓梅在讼争房屋上加锁，导致郝立旗与王志玲从讼争房屋内搬出，但郝立旗与王志玲并未将讼争房屋交还孔晓梅，仍继续占有，现讼争房屋空置，无人实际使用。据此认为：孔晓梅实际享有涉讼房屋使用权，孔晓梅与郝立旗为不定期租赁关系。郝立旗与王志玲作为讼争房屋实际使用人理所应当履行向孔晓梅支付房租的义务。同时，孔晓梅作为出租人应当按照约定将租赁物交付郝立旗与王志玲，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但自2013年11月4日至2015年2月期间，由于双方因租赁讼争房屋再次发生冲突，孔晓梅将讼争房屋加锁，导致郝立旗与王志玲搬出不能继续使用，因此孔晓梅无权向郝立旗与王志玲主张该期间的租金。孔晓梅主张2012年11月至2013年11月3日期间的租金已超过诉讼时效。据此判决：驳回孔晓梅全部诉讼请求。在本案审理过程中，孔晓梅表示其于2020年4月30日自行取走讼争房屋上的加锁；2020年7月17日，孔晓梅接管和清理讼争房屋内物品，通过天津誉仑律师事务所对该行为和过程进行了见证，并表示该清理过程未完成，孔晓梅为保障郝立旗一方物品安全而再次加锁。郝立旗一方表示2020年7月17日之前未前往涉讼房屋，该日因孔晓梅自行破门而入、搬走郝立旗一方物品而前往阻止，孔晓梅导致郝立旗一方部分物品丢失、损坏；现讼争房屋内仍有郝立旗一方物品；事后，孔晓梅与郝立旗再次加锁。（2016）津0104民初3152号案件，原告为郝立旗，被告为孔晓梅，第三人为奶品公司。在该案中，郝立旗提出诉讼请求包括奶品公司将讼争房屋继续交由郝立旗经营使用，且用房租来抵消损失（因孔晓梅行使错误行为导致郝立旗一方自2013年1月至今未营业，造成郝立旗一方失去预期经营可赚取利益的经济及财产损失）等。该案民事判决认定事实：孔晓梅系奶品公司员工。孔晓梅与奶品公司自2008年1月建立房屋租赁合同关系，奶品公司将涉讼房屋租予孔晓梅使用。后，孔晓梅将讼争房屋转租予郝立旗，双方并未签订书面合同。2012年10月，因涨租问题，孔晓梅的丈夫张巍与郝立旗撕打起来，导致郝立旗轻伤。因此，张巍被判处刑罚，及附带民事赔偿郝立旗各项经济损失37231.13元。此后，因郝立旗拖欠孔晓梅租金，孔晓梅多次上门讨要，均遭拒，双方发生口角。报警后，警察让双方各上一把锁，该状态持续至该案一审审理期间。2013年1月14日，奶品公司与孔晓梅签订职工承包合同书，约定孔晓梅继续承租涉讼房屋，租赁期间自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金21200元。合同另对违约金的支付及禁止转租等权利义务进行了约定。上述合同到期后，奶品公司向一审法院提起诉讼要求孔晓梅腾房并支付租金，即（2014）南民初字第6058号案件。孔晓梅及奶品公司经法院释明均追加郝立旗作为第三人参加诉讼。郝立旗提交的证据均无法证实其占用讼争房屋属于合法占有。据此认为：该案的争议焦点为郝立旗是否有权继续使用讼争房屋，并主张相关权利。依现有证据，可以证实经三级法院审理，均判令孔晓梅与郝立旗应将涉讼房屋腾交奶品公司，故郝立旗主张继续使用讼争房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，郝立旗亦无权向孔晓梅及奶品公司主张排除妨害、消除影响。关于郝立旗主张因孔晓梅行使错误行为导致其自2013年1月起未营业，造成了巨大的经营利润损失及财产损失一节。讼争房屋上锁是孔晓梅、郝立旗共同行为，郝立旗对此存在过错，无权向他人主张赔偿，更无权向奶品公司主张用继续使用讼争房屋的租金来抵扣。另，针对张巍伤害案的刑事附带民事赔偿已经执行完毕，对郝立旗因伤误工的损失，其无权重复主张。据此判决：驳回郝立旗全部诉讼请求。郝立旗不服该判决，向本院提出上诉。本院经审理作出（2016）津01民终6300号民事判决：驳回上诉，维持原判。郝立旗不服上述判决，向天津市高级人民法院申诉，天津市高级人民法院经审查作出（2017）津民申911号民事裁定：驳回再审申请。在案件一审审理期间，一审法院对讼争房屋进行了实地查勘，讼争房屋系涉讼房屋东侧半间。一审法院认为，生效法律文书及孔晓梅提交的其与案外人奶品公司签订的职工承包合同书、房屋租赁合同书，能够证明孔晓梅不晚于2011年取得涉讼房屋承租权，且该承租权持续至2021年12月31日。生效法律文书及当事人一审庭审陈述显示，孔晓梅不晚于2011年将讼争房屋租予郝立旗、王志玲使用，双方形成不定期租赁关系，因双方均在讼争房屋上加锁，导致讼争房屋空置，无人使用，但郝立旗、王志玲未将讼争房屋返还孔晓梅。孔晓梅作为出租方有权要求解除双方的不定期租赁合同关系，并要求郝立旗、王志玲在合理期限内履行合同解除后腾交房屋的附随义务。孔晓梅关于实际损失的主张实系房屋租金，而生效法律文书确认孔晓梅将讼争房屋加锁，导致郝立旗、王志玲搬出不能继续使用，其无权向郝立旗、王志玲主张该期间的租金。孔晓梅陈述于2020年4月30日自行开锁，但未能证实已将开锁情况告知郝立旗、王志玲。孔晓梅又陈述于2020年7月17日再次为涉讼房屋加锁，故一审法院认定其无权向郝立旗、王志玲主张房屋租金。郝立旗、王志玲反诉事项业经生效法律文书审理，并驳回了其主张。在本案诉讼中，郝立旗、王志玲未有新事实、新证据再次反诉，一审法院不予受理。综上，孔晓梅应打开其加在讼争房屋之上的房锁，排除郝立旗、王志玲履行腾交房屋义务的障碍，郝立旗、王志玲应在障碍排除后，履行法定义务，未履行义务的，应当承担相应责任。一审法院判决：“一、解除原告（反诉被告）孔晓梅与被告（反诉原告）郝立旗、王志玲就坐落天津市南开区××庄××号楼下门脸房中的东侧半间的不定期租赁合同关系；二、本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）孔晓梅拆除其加在上述房屋之上的房锁，并于拆锁之日告知被告（反诉原告）郝立旗、王志玲［书面向被告（反诉原告）郝立旗在本案中确认的送达地址进行送达］；三、被告（反诉原告）郝立旗、王志玲接到原告（反诉被告）孔晓梅通知后六十日内，将其占用的上述房屋腾空并交还原告（反诉被告）孔晓梅；四、被告（反诉原告）郝立旗、王志玲未依照本判决第三项履行腾房义务，则应依照每年21200元标准向原告（反诉被告）孔晓梅支付自其应当履行腾房义务之日起至实际腾交房屋之日止的房屋使用费；五、驳回原告（反诉被告）孔晓梅其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郝立旗、王志玲全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1860.50元，由原告（反诉被告）孔晓梅负担1820.50元，由被告（反诉原告）郝立旗、王志玲负担40元，被告负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告（反诉被告）孔晓梅。反诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）郝立旗、王志玲自行负担”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为郝立旗、王志玲是否应无偿使用涉案房屋至2035年12月31日。郝立旗、王志玲就上述财产损失多次提起诉讼，生效裁判文书均未支持其诉讼请求。本案二审审理期间，郝立旗、王志玲未提出新事实。腾房案件执行和解后，郝立旗、王志玲在孔晓梅承租奶品公司房屋期间未签订新的合同。涉案房屋并非孔晓梅所有，郝立旗、王志玲以孔晓梅侵权致其产生财产损失为由主张损失折抵天津市南开区××庄××号楼下门脸房中的东侧半间的使用权，理据不足，本院对其上诉请求不予支持。综上，郝立旗、王志玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3721元，由上诉人郝立旗、王志玲负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘翠翠审判员  张玉洁二〇二一年四月二十五日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……