辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1076号上诉人（原审原告)：王徐，男，1974年4月12日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：陈臻，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：洪智勇，男，1967年1月19日生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：于琴，女，1969年6月23日生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区，住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：于顿迪，男，1987年7月17日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：孙宁宁，辽宁瑾宸律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：周哲，辽宁瑾宸律师事务所实习律师。上诉人王徐因与被上诉人洪智勇、于琴、于顿迪房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王徐上诉请求：1、一审判决金额比被上诉人实际自认金额少212,795.48元，判决错误，请求法院查明事实后依法改判或发回重审；2、支持上诉人有权获得损失赔偿(包括经营损失、装修损失、财产损失)，依法改判或发回重审；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、王徐对案涉房屋支付了大量的购房款，被上诉人洪智勇自认的数额是1,425,395.48元，事实上，上诉人对39-1号房屋支付的房款远远超过法院判决金额，上诉人提交的大连市甘井子区人民法院于2019年5月31日作出的(2017)辽0211民初2951号判决详细记录了上诉人的付款，对39-1号房屋实际付款应是4,416,753.57元。2、洪智勇以自己的名义与王徐签订了案涉房屋的买卖合同，现于顿迪明确确认没有给洪智勇任何授权。洪智勇在没有授权的情况下以自己的名义与王徐签订了大连市甘井子区山东路(南)×号房屋的买卖合同并且在派出所笔录中已承认收取了×号房屋1,425,395.48万房款，明显是诈骗行为。上诉人认为洪智勇涉嫌合同诈骗罪，多次书面要求一审法院将案卷移送公安或检察机关立案侦查，一审法院置之不理，并不给予任何回复，明显错误。请求二审法院将案件移送公安或检察机关立案侦查。3、上诉人没有违约，违约主体是被上诉人洪智勇。房款支付双方已经进行了补充约定，后期未付均是因为上诉人得知洪智勇无权处分该房屋，涉嫌合同诈骗，房屋买卖合同无法履行，上诉人基于不安抗辩权才拒付的，上诉人无任何过错。如果继续支付房款损失更大，更无法挽回。合同解除上诉人有权要求赔偿损失。上诉人装修损失、经营损失、被暴力腾退造成的财产损失真实存在，理应获得赔偿。一审法院对上诉人上述损失审都不审就判决不予支持明显错误。退一万步，即使双方都有过错，也应该将各自损失计算清楚，按各自过错比例来各自承担责任。且按一审判决，被上诉人没有任何损失，上诉人损失惨重，基于同一事实作出的(2020)辽0211民初6138号判决书上诉人还需支付巨额使用费，明显判决不公平。上诉人认为(2020)辽0211民初6138判决书及本案判决书均是基于同一事实作出的，应并案审理。二、一审判决法律适用错误。该案洪智勇涉嫌合同诈骗罪，应该将案卷移送公安或检察机关立案侦查。三、一审法院驳回上诉人主张装修损失、经营损失等财产损失的诉讼请求错误。首先，本案上诉人之所以请求解除房地产买卖合同，是因为该合同在客观上已经无法履行。从物权角度，上诉人签订《房地产买卖合同》的时间是2010年12月10日，但至今被上诉人洪智勇、于顿迪也没能取得案涉房屋的所有权，只是进行预售合同备案，根本不是案涉房屋的权利人，因此，上诉人无法再继续支付剩余房款。被上诉人洪智勇曾给上诉人王徐出具了一份借条声明，大概意思是在没有将两套房屋过户到王徐名下之前，洪智勇不得以任何形式向王徐主张任何借款或要钱。因此，从该份声明可以知道，双方已对付款方式进行了重新约定，并且上诉人王徐缴纳的房款在另案2949号民事判决书中也有所体现，因为记账问题该判决没有将王徐支付的房款全部予以确认，因为上诉人王徐与被上诉人洪智勇之间不存在除房屋买卖合同关系之外的其他民间借贷的涉及到资金往来的法律关系，因此王徐在2951民事案件中所主张的大约1400万元全部是支付案涉的两套房子的房款，基本上已经快付清了。但是由于被上诉人洪智勇自身不具有房屋所有权，客观上也无法为上诉人办理过户，所以上诉人没有继续支付剩余的房款。本案上诉人王徐之所以主张返还购房款1,425,395.48元是因为这140万余元房款是没有争议的，是被上诉人洪智勇自认收到的房款金额，因此上诉人为了诉讼效果才分别主张，先是主张被上诉人已经认可的这一部分，剩下的有争议的部分上诉人再另行主张，但是不意味着原审查明的上诉人仅仅交了1,425,395.48元的房款，其依据2949民事判决书中的内容来确认本案王徐所缴纳的全部房款金额是错误的，因为在2949民事判决书中没有认定被上诉人不予认可部分的款项不是房款，该判决对有争议的部分既没有认定是房款也没有认定不是房款，在本案中其直接引用2949号民事判决就认为未确认的部分就不是房款显然是错误的。另一方面，被上诉人已经暴力收回房屋。2016年6月11日，被上诉人组织二三十名社会闲散人员，采用强占能暴力手段将上诉人正在经营的4S店强制腾退。至今，案涉房屋一直在被上诉人的管控中，因此作为买受人上诉人无法正常使用案涉房屋，才被迫提出解除合同。因此，案涉标的是被上诉人单方面采取暴力手段解除的。被上诉人没有采取催告支付房款或司法诉讼等途径，而是直接暴力解除合同，其存在重大过错，给上诉人造成巨大经济损失。根据《民法典》566条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权请求赔偿损失。其次，根据《民法典》171条之规定，代理人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经追认，善意相对人有权请求行为人就其受到的损害请求行为人赔偿。本案被上诉人洪智勇的房屋销售行为，没有被被上诉人于顿迪进行追认，因此上诉人有权要求被上诉人洪智勇承担赔偿责任。四、一审法院“同案不同判”，显失公平，本案应予以改判或发回重审。案涉房地产合同解除后，上诉人作为买受方主张装修损失等；作为出卖方洪智勇、于顿迪主张房屋占有使用费。根据原审判决第11页第一段：“对于原告主张的损失，因原告及洪智勇均存在过错，对于各自的损失应当各自承担。故对于原告主张的装修损失、经营损失等，本院不予支持”，进而驳回了上诉人的诉讼请求。但是，一审法院同一名法官在审理洪智勇主张房屋占有使用费一案中，却支持了洪智勇、于顿迪的诉讼请求。上诉人同样提起上诉，案号为（2020）辽02民终1077、1078号。希望二审法院能够查清事实，将司法裁量标准统一，如本案按照一审法院“各自损失各自承担”的标准维持，另案应改判驳回被上诉人的诉讼请求，否则应全部发回重审，以维护同案同判的司法准则。洪智勇、于琴、于顿迪辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人上诉请求的事实和理由均是陈述以往案件当中的部分的情况，没有新的陈述，上诉人是在浪费司法资源，对上诉毫无意义。一审判决中以物抵债三台车辆中的两台上诉人并未给被上诉人过户，案涉的两套房屋占用至今仍没有清除完毕。王徐向一审法院起诉请求：1、解除房地产买卖合同；2、三被告连带退还房款1,425,395.48元及利息；3、三被告赔偿原告遭受的经营损失、装修损失、财产损失，具体数额以司法鉴定结论为准；4、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：被告于顿迪与案外人大连德邦房屋开发有限公司于2009年2月13日签订商品房买卖合同，被告于顿迪购买案外人大连德邦房屋开发有限公司开发建设的位于大连市甘井子区山东路（南）39-1号5-1跃2-2、建筑面积为1,246.63平方米的公建。合同价款为6,856,465元，付款方式为合同签订同时支付。原告提供被告洪智勇（出卖人）与原告（买受人）于2010年12月20日签订的房地产买卖合同复印件一份。该合同约定，买受人购买的房屋行政街号为大连市甘井子区山东路39-1号5-1跃2-2，该房屋的用途为商用公建，层高为4.8米，建筑层数地上三至地下一，建筑面积1,246.63平方米，公共部位与公用房屋分割建筑面积22.43平方米。房屋单价为9000元，总金额为11,219,670元。买受人支付给出卖人房屋定金1,000,000元，买方于本合同签订之日支付定金，房屋款需于本合同签订后30天内1次性付清。该合同落款处载有被告洪智勇、原告的签名。被告于顿迪起诉本案原告，要求腾退房屋、恢复原状、支付占有使用费等，案号为（2020）辽0211民初6138号。在该案的庭审中，作为第三人的洪智勇当庭表示，曾经签订过房地产买卖合同，但是合同原件由其收回，不知道哪去了。该案中，于顿迪提供大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询结果，该查询结果记载，坐落于甘井子区山东路（南）39-1号房屋，建筑面积1,246.63平方米，总层数4，房屋用途非住宅；权利人为于顿迪，大连银行股份有限公司中山支行为抵押权人。于顿迪、洪智勇、王徐层因房屋买卖合同纠纷诉至一审法院，一审法院于2020年5月31日作出（2017）辽0211民初2949号民事判决，该判决事实部分认定：王徐申请一审法院向大连市甘井子分局兴华街派出所调取的公安行政卷宗(2016年6月28日山东路广汽传祺4S店扰序案)中载有数份对被告洪智勇的询问笔录，主要内容为：“芙蓉人家（甘井子）号楼的公建是我的，是我从德邦房屋公司买的，我有买房合同。2010年末（12月份）我又将该公建一部分卖给了王徐，我和王徐各一半，王徐的部分有1,050平，其用作车行，房屋买卖合同讲清当时支付1,000,000，剩余11,219,670元随后付清，但直至现在，其也尚未付清，2016年6月3日，王徐叫着其朋友周彬（音）和我谈，说6月9日前王徐付给我不少于1,500,000，如果不付我将其请走，但10日9时许，王徐也未付我钱，我便从地铁站（甘井子劳动局）雇了9个力工，将王徐二楼大办公室内几张办公桌上的资料，装了七、八箱，又将四个资料柜一起搬到王徐自己的房间了（该房也位于同一楼的公建处），当时现场有王徐公司的一个大姐在现场，那大姐还帮我收拾了。”“……问：你名下的公建是哪一套？另一套是谁名下的？答：我名下的是山东路（南）39-2号公建，另一套山东路（南）39-1号是我外甥于顿迪名下的（这套房子实际也是我的，只是落在于顿迪名下）。问：这两套公建你是否有买卖合同？答：我和于顿迪都有和开发商德邦公司的买卖合同，我和于顿迪目前都有这两套公建的所有权。问：王徐向你购买的是哪套公建？你们之间是否签订房屋买卖合同？答：王徐向我购买的是山东路（南）39-1号，我和王徐签订了房屋买卖合同，另一套公建我们之间有口头买卖协议。问：山东路（南）39-1号不在你的名下，你为何和王徐签订房屋买卖合同？答：山东路（南）39-1号实际上也是我的，于顿迪当时给没给我出委托书我现在想不起来了。当时的委托书我需要回去找找。……问：你是否和王徐签订过山东路（南）39-2号公建买卖合同？答：没签过。问：王徐向公安机关提供的你和王徐签订的山东路（南）39-2号房屋买卖合同你怎么解释？答：王徐提供的是假合同，我没有签过，上面我的签名也是伪造的。……问：你和王徐签订的山东路（南）39-1号公建提出可以为王徐办理产权，但是你只拥有山东路（南）39-1号的使用权，你是否可以为王徐办理产权？答：当时可以的，只要王徐将房款交齐，我就可以带王徐去开发商那里，将我和开发商签订的房屋买卖合同改成王徐的名，这样王徐就可以以一手房的手续办理房屋的产权，可以节省不少的税费的费用。问：你和王徐签订的山东路（南）39-1号公建买卖合同的履行情况？答：王徐未按合同在30天内1次付清所有房款，王徐也未在和我签订合同当天给我定金，后来我和王徐说，如果你现在拿不钱来，那么你就租我的房子，每个月房租100,000元，这些钱以后也可以算在房款里，在2013年12月28日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款2,600元。2014年1月14日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款20,000元。2015年10月20日在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房屋租金68,000元。2016年4月29日，王徐付我房屋租金100,000元。2016年2月5日王徐付我房屋租金80,000元。2015年3月21日，王徐付我租金68,000元。2015年7月21日王徐付我房屋租金68,000元。2015年8月5日王徐付我房屋租金100,000元。2015年9月10日，王徐付我房屋租金68,000元。2015年12月20日，王徐付我房屋租金68,000元。2014年12月19日，王徐付我房屋租金70,000元。以上共计794,600元，在王徐以后购买我的房子时候，这些钱都可以算作王徐付给我山东路（南）39-1号公建的房款。问：王徐是否以其他形式付给过你山东路（南）39-1号公建的房款？答：王徐还给了我3台广汽传祺的吉普车，当时可以算作房款。这三台车总价值约400,000元。这其中还有两台车没有过户，还是在王徐名下，我只是使用。问：王徐向公安机关提供付款记账凭证是怎么回事？上边注明是付洪智勇款。答：2011年12月20日，王徐的付款记账凭证记录王徐付给我支票410,000元，但是这张支票是空头支票，支票原件还在我的手中，我都没有存。2011年4月26日，王徐还给我一张1,000,000的空头支票（这笔钱是王徐在2009年末向我借的钱，王徐是还我这1,000,000元）。2010年末至2012年，我利用爱人于琴的信用卡（卡号52×××99）向王徐所有的账户陆续打了800余万元，然后王徐再将这些现金转给我，所以才产生了王徐注明是付洪智勇款的付款凭证。问：你向王徐的哪些账户打过钱？答：兴业银行大连分行付过，大连金龙汽车销售服务有限公司，大连奔腾天安汽车服务有限公司。问：你向王徐打的借条是怎么回事？答：2011年5月19日，我委托王徐向外借了1,090,000元（实际上王徐给我打了980,000元，在2012年1月19日王徐的付款凭证中记录），还款日期是2011年7月18日。因为王徐还欠我的钱，我也就没还王徐这980,000元。后来还款日期到了之后，王徐说钱是他在外边借的钱替我还上了，于是我又向王徐打了一张1,267,920元的借条和1,337,820元的借条，用于还前边的王徐替我借的1,090,000元款。2012我向王徐借了500,000元，我在2011年10月9日向王徐打了1张578,800元的借条，还款日期是2011年11月12日，因为我到期未还，所以我在2012年1月13日又向王徐打了一张670,400元的借条。问：你为何因同一笔款向王徐打多张借条？为何不将旧借条销毁？答：王徐自己说都撕掉了，我也没有查看。问：1,330,000的借条我没还，但是670,000的借条我将我的奔驰车给了给了王徐，用于还款。……问：关于你和王徐在2013年10月30日的借条中声明‘王徐所购买的洪智勇和于顿迪的两套房屋手续未办理落户手续前，洪智勇不得以任何理由借款和要钱’你有什么要说的？答：开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当做房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款，所以我也不想将房子卖给他了，也不要他的钱，所以我才和王徐有上边的声明。问：王徐未付清山东路（南）39-1号房款，为何还使用山东路（南）39-2号？答：因为王徐装修4S店的时候厂家验收面积不够，所以王徐和我商量，可不可以先借给王徐使用，待厂家验收完毕后再将山东路（南）39-2号还给我，当时我同意了，我说要是有人租山东路（南）39-2号，你就将房子倒给我。后来时间一长，没有人租，我也就让王徐先用着了。”上述判决认定：被告洪智勇虽辩称公安卷宗中所载的《房地产买卖合同》为复印件，但结合询问笔录中其的陈述，一审法院对原告（反诉被告）与被告洪智勇于2010年12月20日所签订的《房地产买卖合同》的真实性予以认可。于顿迪作为合同备案的购买人明确拒绝追认被告洪智勇所签订的此份《房地产买卖合同》，原告王徐与被告洪智勇间签订的《房地产买卖合同》也无法再发生效力。对于被告（反诉原告）对房屋使用费的反诉请求，本案中暂不进行处理，对于此部分诉请的案件受理费，一审法院予以退回。上述判决已经发生法律效力。原告于（2017）辽0211民初2949号案件中自认其于2011年11月18日开始占有、使用案涉房屋。原告自述其于2016年6月11日丧失对案涉房屋的占有，原告对于经营损失、装修损失、财产损失申请司法鉴定。原告于庭审中表述，关于房款的支付，其与被告洪智勇口头约定，先将房屋过户至原告名下，由原告办理银行抵押贷款，贷出的款项用于向被告洪智勇支付房款。原告认为（2017）辽0211民初2949号民事判决的认定即为房款支付方式变更的证据，无其他证据证实关于房款的支付已经另行达成合意。原告最后一次支付房款为2015年7月10日以车辆抵顶房款。被告于顿迪于庭审中表示，其并未收受房款。被告洪智勇与被告于琴于1999年4月19日登记结婚。一审法院认为，关于原告与被告洪智勇签订的房地产买卖合同解除一节，虽然双方当事人均未提供该合同原件，但是都认可该合同的存在，且被告同意解除上述合同，故对于原告解除房地产买卖合同的诉请，一审法院予以支持。关于房款，生效的（2017）辽0211民初2949号民事判决中认定，被告洪智勇曾于公安局调查笔录中自认以直接收取房款、收取租金、抵顶车辆方式收到×公建房屋房款1,212,600元。该款项应当认定为洪智勇已经收到的房款。关于案涉房屋买卖关系中的违约主体，一审法院认定如下：被告洪智勇并未提供证据证实其收到被告于顿迪的授权出售房屋，且在（2017）辽0211民初2949号案件的审理中，于顿迪拒绝进行追认，被告洪智勇系无权处分案涉39-1号公建房屋，对于房地产买卖合同无法继续履行存在过错。关于原告的过错一节，原告并未按照其与被告洪智勇之间的房地产买卖合同关于房款支付的约定支付房款。虽然公安局调查笔录中被告洪智勇曾陈述：“开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当做房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款”。从上述陈述可以看出，被告洪智勇虽自认先过户办理抵押再付房款，但是被告洪智勇同时陈述因原告的原因不去办理过户手续。故被告洪智勇的该段陈述，不能作为认定对于房款支付方式已经另行达成合意、原告不存在过错的证据。截至（2017）辽0211民初2949号民事判决作出，根据该判决可认定原告支付的房款仅为1,212,600元，与合同中约定的11,219,670元相差甚远，故对于房屋买卖合同无法继续履行的问题，原告亦存在过错。关于具体责任承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告向被告洪智勇交纳的房款，被告洪智勇应当予以退还。被告于琴与被告洪智勇系夫妻关系，案涉收款行为发生于婚姻关系存续期间，故被告于琴应当承担共同退款责任。被告于顿迪虽系案涉房屋登记权利人，原告提供的证据均证实其向被告洪智勇交付房款，且被告洪智勇于公安局调查笔录中自认系其收取房款，无证据证明被告于顿迪实际收受房款，故退还房款的责任，不应当由被告于顿迪承担。关于原告主张的利息，原告系多次不等额支付房款，尚存在实物抵顶的情况，一审法院支持自最后一次以车辆抵顶房款的2015年7月10日开始计算利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。对于原告主张的损失，因原告及被告洪智勇均存在过错，对于各自的损失应当各自承担，故对于原告主张的经营损失、财产损失、装修损失等，一审法院不予支持。原告主张的司法鉴定事项，并无必要，一审法院不予准许。据此，一审法院判决:一、解除原告王徐与被告洪智勇于2010年12月10日签订的房地产买卖合同（合同标的为大连市甘井子区山东路×公建）。二、被告洪智勇、于琴于判决发生法律效力之日起十日内共同向原告王徐退还购房款1,212,600元及利息(自2015年7月10日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止)。三、驳回原告王徐的其他诉讼请求。如果未按判决上述判项指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97,658元，由原告自行承担48,829元，被告洪智勇、于琴承担48,829元，保全费5,000元，由被告洪智勇、于琴负担。二审中，上诉人提交（2020）辽0211民初6138、6139号民事判决，拟证明该两份判决与本案是同一法律关系，虽尚未生效，但与本案系同案不同判。被上诉人对该证据真实性没有异议，关联性有异议，认为该两份判决并未生效，但可证明上诉人占用两套房屋至今均未彻底腾退。本院经审查认为，上诉人提交的证据无法证明待证事项，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查，一审法院查明的洪智勇在公安机关询问笔录中对于已收取案涉房屋款项的陈述内容中遗漏了一笔2016年3月30日王徐付房租10万元，另有一笔2014年1月14日洪智勇当时陈述为2000元，而非2万元。再查，王徐提供的有洪智勇签名的记账凭证显示，车架尾号0228车辆价值144,660元，车架尾号9907车辆价值128,800元，车架尾号9986车辆价值148,960元，根据本院二审核实情况，该三辆车应为洪智勇在公安机关询问笔录中所指的三台抵顶车辆，上述记账凭证显示的三辆车总价值为422,420元。本院认为，王徐对于一审未判令于顿迪承担责任并未提出异议，王徐在本案一审庭审中明确表示本案案涉房屋为39-1号。结合各方诉辩意见，本院二审争议焦点为：一、王徐对于案涉合同（合同标的为大连市甘井子区山东路39-1号公建）未完全履行是否具有过错，王徐是否应获得损失赔偿（包括经营损失、装修损失、财产损失）；二、一审第一项判项判令洪智勇、于琴退还购房款1,212,600元，数额是否准确。关于争议焦点一，案涉39-1号公建买卖合同的签订双方为王徐与洪智勇，该房屋在房产部门登记信息显示合同备案权利人系于顿迪。卖方洪智勇未能提供证据证实其持有于顿迪出具的授权其出售房屋的证明，且于顿迪在（2017）辽0211民初2949号案件的审理中拒绝进行追认，洪智勇对于案涉合同现无法继续履行存在过错。关于王徐对于合同无法履行是否存在过错一节，案涉合同是王徐与洪智勇的真实意思表示，双方约定合同总金额为11,219,670元，并约定合同签订之日即2010年12月20日买方支付定金100万元，房款合同签订后30天内一次性付清，但王徐在签订合同当天并未支付定金，亦未在合同签订30日内付清房款，至此王徐已经构成先行违约。此后，洪智勇在公安机关调查笔录中陈述：“开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当做房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款”，虽洪智勇在公安机关自认先过户办理抵押再付房款，但洪智勇同时陈述系因王徐原因未能按此种方法进行，故洪智勇的该段陈述不能作为认定合同双方对于房款支付方式已经达成合意且王徐不存在过错的证据。至今有证据可认定的王徐已付案涉合同房款仅为100余万元，与约定房款11,219,670元相差甚远，于顿迪在本案二审中也表示“如果他（指王徐）按照合同约定都付清了各项房款，按照合同约定于顿迪当时可以给他办理过户”，虽王徐称案涉房屋至2014年才能办理产权，但于顿迪的上述陈述表达出了如果王徐按约定付清购房款，在2011年1月19日合同约定付款时间于顿迪是可以配合合同双方履行合同的意思表示，这与于顿迪在王徐多年不付清房款后拒绝追认洪智勇出售房屋给王徐的陈述并不矛盾。至于王徐表示其未付清房款是因为其发现房屋只有预售的合同备案，而未作产权登记一节，王徐同时称其发现房屋未作产权登记的时间是2011年2、3月，迟于案涉合同约定的付清房款时间，王徐陈述的此项理由不能作为其未按时付清房款的有效抗辩。综上，王徐构成先行违约，在仅支付房款约十分之一的情况下，王徐接收房屋装修经营，对于其主张的经营损失、装修损失、财产损失一审法院未予支持，并无不当。关于争议焦点二，已付购房款具体数额问题。对于洪智勇在公安机关询问笔录中陈述的已收取案涉房屋款项的内容，一审法院查明的事实遗漏了一笔，即2016年3月30日王徐付房租10万元，另有一笔2014年1月14日洪智勇当时陈述为2000元，而非2万元。至此，洪智勇在公安机关陈述的以金钱形式收取款项12笔，与794,600元的金钱合计陈述数额能够吻合。王徐主张2014年1月14日付款2万元，二审过程中，洪智勇提交书面情况说明对此予以认可。一审认定的洪智勇收取案涉房屋总款项为1,212,600元，倒推该款项构成，应为794,600元+18,000元（2万-2000元）+40万元（车辆抵款），即对于王徐主张的2万元与2000元的差额18,000元一审已经计入已收房款中，本院二审对此不再予以调整。关于车辆抵款，如上文所分析的一审认定的已收房款构成情况，一审依据洪智勇在公安机关询问笔录中陈述的“三台车辆总价值约40万元”认定车辆抵款为三台车辆40万元。王徐二审中主张抵款四台车辆，但其出示的车架尾号3924车辆付款记账凭证中虽有洪智勇签字，但并未有“交购房款”字样，且洪智勇表示其并未实际收到该车辆，故本院仍以洪智勇在公安机关询问笔录中陈述为准，认定抵房款车辆为三台。对于车架尾号9903号车辆洪智勇称并未过户，关于该车车籍问题双方可另行解决。本院查明三辆车总价值为422,420元，一审认定的车辆价值为约数，本院在此调整为具体数字。综上，洪智勇已收到的房款应为1,235,020元（794,600元+18,000元+422,420元）。洪智勇及其妻子于琴应向王徐退还购房款1,235,020元及相应利息。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分的上诉请求予以支持；一审判决认定洪智勇已收取的车辆抵款数额不准确，本院查明事实后改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13583号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13583号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13583号民事判决第二项为：洪智勇、于琴于本判决发生法律效力之日起十日内共同向王徐退还购房款1,235,020元及利息(自2015年7月10日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至本判决确定的款项给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回王徐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费97,658元，由原审原告王徐负担48,829元，原审被告洪智勇、于琴负担48,829元；保全费5000元，由原审被告洪智勇、于琴负担；二审案件受理费97,658元，由上诉人王徐负担86,908元，被上诉人洪智勇、于琴负担10,750元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年四月二十八日书记员 张 宁