江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终696号上诉人（原审被告）：肖**，男，1990年11月1日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：刘才华，江西赣润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹小燕，女，1985年5月18日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：郑丕仁，吉安市泰和县先烽法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘艳萍，女，1985年2月19日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：郑丕仁，吉安市泰和县先烽法律服务所法律工作者。上诉人肖**因与被上诉人尹小燕、刘艳萍租赁合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2021）赣0826民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖**的委托诉讼代理人刘才华、被上诉人尹小燕、刘艳萍及其二人共同的委托诉讼代理人郑丕仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖**上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人肖**作为案涉店铺的特别授权管理人，有权与被上诉人签订房屋租赁协议书。案涉店铺所有权人肖金照（上诉人之父）已失踪一年有余，店铺共有权人谢小玲（上诉人之母）有权全权管理店铺。谢小玲有权委托上诉人全权办理案涉店铺的相关事务。2019年5月21日，肖金照无故离家出走，至今杳无音信。谢小玲管理店铺力不从心，故委托上诉人全权办理案涉店铺事务，并出具委托书给上诉人。该委托书载明：“由于本人不能亲自处理泰和县城官溪路西侧吉泰花园46号、47号店店面的日常管理、维护、出租等相关事宜，特委托肖**作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托办理的上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任”。肖金照下落不明，谢小玲向上诉人出具的委托书应视为所有权人对上诉人的共同授权，而非一审判决认定因上诉人只提交其母亲谢小玲一人的授权委托书，不能作为案涉店铺的特别授权管理人与被上诉人签订房屋租赁协议，案涉房屋租赁协议书自始无效。在肖金照下落不明的情况下，法院要求上诉人取得肖金照的授权是强人所难。退一步讲，即使上诉人无权代理案涉店铺所有权人签订《房屋租赁协议书》，依据法律规定事实履行的协议依然有效。本案中，谢小玲不仅出具委托书，而且认可了被上诉人与上诉人之间签订的《房屋租赁协议书》，被上诉人也一直租赁案涉店铺至今。因此，一审法院判决该《房屋租赁协议书》自始无效有违相关法律规定。二、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议书》的时间为2020年8月4日，该时间发生在涉案店铺所有权转移之前。一审查明，2020年8月4日被上诉人向上诉人交纳店铺租金8万元，从店铺租金的交纳时间上看，双方实际签订协议的时间应为2020年8月4日，被上诉人长期从事经营活动应当具备基本的风险意识，在房屋协议未签订的情况下就提前2个月支付店铺租金不符合常理。三、《房屋租赁协议书》是上诉人与被上诉人双方自愿签订的结果。被上诉人在一审庭审中陈述，泰和县人民法院执行局在6月份向其询问店铺的租赁情况，其称对店铺查封、拍卖不知情明显不符合事实。从上诉人提交的微信聊天记录也可知，签订《房屋租赁协议书》是由被上诉人先提出的。尹小燕、刘艳萍辩称，驳回上诉，维持一审判决。尹小燕、刘艳萍向一审法院起诉请求：1.撤销双方签订的《房屋租赁协议书》；2.判决肖**将已收取尹小燕、刘艳萍的80,000元予以返还；3.判决肖**退还房屋押金5,000元；4.判决肖**支付赔偿损失10,000元；以上合计95,000元；5.诉讼费、保全费由肖**承担。一审法院认定事实:自2012年始，尹小燕、刘艳萍一直租赁肖**父亲肖金照位于吉安市泰和县的商铺，用于开办幼儿园。2020年8月，肖**以续签租赁合同为由，要求尹小燕、刘艳萍支付下一年的租金，否则不再将商铺租赁给尹小燕二人。尹小燕、刘艳萍在2020年8月4日将2020年10月1日至2021年10月1日的租金8万元全部交纳给肖**。双方并在2020年10月1日补签了租赁协议。事后尹小燕二人才知道商铺已由他人取得后，且新的商铺所有权人不停地催促尹小燕、刘艳萍交纳房租，双方就退款问题协商未果故成本诉。另查明，案涉位于吉安市泰和县的商铺的所有权人为肖**父母肖金照、谢小玲，肖金照、谢小玲后因民事纠纷导致该商铺被泰和县人民法院查封并在2020年9月25日和10月21日通过淘宝网拍给他人。肖**在庭审中只提交了其母亲谢小玲一人的授权委托书。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中肖**不是案涉商铺的所有权人和实际占用人，亦不是特别授权管理人，因此其与尹小燕、刘艳萍所签订的租赁合同自始无效，亦不受法律保护，肖**因该协议取得的租金应予退还，因此，尹小燕、刘艳萍诉请要求撤销其与肖**之间的房屋租赁协议书和肖**退还其所缴纳的租金8万元，一审法院予以支持；因肖**未收取尹小燕、刘艳萍房屋租赁押金，故尹小燕、刘艳萍诉请要求肖**退还押金5,000元，一审法院不予支持，尹小燕、刘艳萍诉后可另行主张；本案中，尹小燕、刘艳萍在案涉商铺的所有权变更过程中一直在使用该商铺，且尹小燕、刘艳萍亦未提供相关证据证实所造成的实际损失，故尹小燕、刘艳萍诉请肖**支付损失，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十五条、第一百五十七条、第四百六十四条、第五百零二条、第七百零三条、第七百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、尹小燕、刘艳萍与肖**于2020年10月1日所签订的《房屋租赁协议书》予以撤销；二、限肖**在判决生效后三日内将所收取的租金8万元退还给尹小燕、刘艳萍；三、驳回尹小燕、刘艳萍的其他诉讼请求。案件受理费2,176元减半收取1,088元和保全费970元，共计2,058元由肖**负担2,000元，尹小燕、刘艳萍负担58元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人肖**提交110警情信息，证明自2019年5月21日，46号、47号店铺的所有人之一肖金照下落不明，上诉人肖**之母谢小玲有权委托肖**对涉案店铺进行管理、出租。被上诉人尹小燕、刘艳萍质证认为，该证据上诉人可以在一审时提交但未提交，复印时间是2019年不属实，报警时间不具有法定的失踪效力。本院认为，对该证据真实性予以确认。二审另查明，被上诉人尹小燕、刘艳萍陈述，2020年8月，上诉人肖**联系被上诉人续交租金，被上诉人在无法联系肖金照的情况下向上诉人支付2020年10月1日至2021年10月1日的8万元租金并于2020年10月1日签订租赁协议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人对签订房屋租赁协议及上诉人收取被上诉人8万元租金的事实并无异议。本案争议焦点为：房屋租赁协议的效力如何认定？涉案店铺的所有权人是肖金照、谢小玲。被上诉人在无法联系肖金照的情况下，经上诉人催交支付了下一年的租金并签订租赁协议。上诉人虽然不是店铺的所有权人，但是肖金照、谢小玲之子，且谢小玲亦出具了委托书确认委托关系，故上诉人作为受托人有权与被上诉人签订的租赁合同。涉案店铺被泰和县人民法院查封并在2020年9月25日和10月21日通过淘宝网拍给他人。对于该事实，被上诉人并不知晓，上诉人亦未提供证据证明被上诉人明知此事。本案双方约定的租赁期间是2020年10月1日至2021年10月1日，但肖金照、谢小玲对租赁物不享有出租权。被上诉人基于错误认识，仍与上诉人签订租赁协议，其有权请求人民法院撤销该租赁协议。同理，上诉人收取的租金亦应当予以退还。上诉人虽因委托人的原因无法对被上诉人履行义务，但被上诉人可以选择上诉人作为相对人主张其权利。综上所述，上诉人肖**的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800元，由上诉人肖**负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 钟君林审判员 刘 娟二〇二一年四月六日书记员 李 丹