山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终986号上诉人（原审被告）：山东德州运河经济开发区管理委员会，住所地德州市德城区尚德十路东首。负责人：杨洪利，该管委会副主任。委托诉讼代理人：崔古平，山东德衡（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩璇，山东德衡（德州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：李长泉，男，1974年8月18日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔郁君，山东众成清泰（德州）律师事务所实习律师。原审第三人：德州市佰利置业有限公司，住所地山东省德州市运河经济开发区新港前街13号。法定代表人：陆术东，该公司总经理。上诉人山东德州运河经济开发区管理委员会（以下简称运河管委会）因与被上诉人李长泉及原审第三人德州市佰利置业有限公司（佰利公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。运河管委会上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四项并依法改判；2.一审、二审案件受理费和其他诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人对自2018年7月起至房屋实际交付之日止的停租损失和临时安置费不负有支付义务。第一，针对2018年6月16日-2019年6月30日的停租损失和临时安置费，一审中被上诉人以德州市石家园营业房回迁安置结算确认表为证据请求支付，该结算表虽然有拆迁办的公章，但被上诉人当时并未签署，双方之间未达成约定，该结算表不能作为被上诉人主张此期间临居费的依据，该证据缺乏证明力。第二，针对2019年6月30日至房屋实际交付日的停租损失和临时安置费，因上诉人对回迁营业房一直处于未交付状态不具有过错，上诉人对该期间的临居费无支付义务。回迁营业房建设完工后，上诉人即通知被上诉人收房，因房屋存在面积差问题，上诉人一直积极与被上诉人就面积差补偿标准问题进行沟通协商。为使回迁营业房早日交付到被上诉人手中，上诉人提议房屋面积补偿款暂按5200元/平的标准计算，其他问题后续解决。被上诉人对上述解决方案不满意，一直拒绝签署该结算表，使得回迁营业房一直处于未交付状态。因第三人德州市佰利置业有限公司是见表才交房，被上诉人一直拒绝签署该结算表，佰利公司不予交付房屋。可以看到，回迁营业房一直处于未交付状态，一是因为被上诉人拒绝签署结算表，上诉人与被上诉人沟通无果；二是因为佰利公司坚持见表交房。上诉人在此中间一直处于被动地位，对最终的房屋面积差补偿标准没有决定权，所以针对2019年6月30日之后房屋未予交付，上诉人不具有过错，因此上诉人针对在此之后的停租损失和临时安置费无支付义务。二、一审以《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定确认房屋面积差补偿标准，适用法律错误。第一，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及本规定。2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释”。因案涉房屋拆迁补偿安置协议订立时间为2011年3月，适用当时的法律、法规和司法解释，不属于行政诉讼的受案范围，法院应该作为民事案件予以受理。根据《行政诉讼法》第12条的规定，房屋征收补偿协议属于行政诉讼受案范围，可以看出案涉房屋拆迁补偿安置协议从性质上属于行政协议，不属于一审法院认定的“系平等主体之间签订的协议，属于一种民事合同”。第二，一审法院在认定案涉房屋拆迁补偿安置协议为民事合同的情况下，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定房屋面积差补偿标准，认定合同性质和适用法律上自相矛盾。拆迁安置补偿中，上诉人并未考虑被上诉人被拆迁房屋的成新度、区位结构等因素，政策性地按一平对一平进行置换，所以按照鉴定结果15000元/平补偿面积差明显不合常理。并且针对超出面积的回迁营业房，其他被征迁人也是按照5200元/平的标准予以据实返还，可以看出房屋拆迁安置补偿合同作为行政协议其与一般民事合同的不同之处。第三、拆迁安置合同受不可预见的客观因素影响更大，上诉人对其实际交付房屋面积不足，不存在主观故意或者重大过失的情况。综上，请二审法院依法支持上诉人上诉请求，维护上诉人的合法权益。李长泉辩称，一审判决上诉人支付答辩人自2018年7月起至房屋实际交付之日的停租损失（临居费），认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求既没有事实依据，也没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。佰利公司提交书面答辩状称，根据合同相对性及被上诉人的诉讼请求，上诉人和被上诉人之间的涉案纠纷与答辩人无关。对涉案回迁房未交付之事，一是因为上诉人和被上诉人之间对回迁安置结算确认表至今尚未达成一致，故从未向答辩人要求交房，二是答辩人坚持见表交房完全是按上诉人通知的交房流程办理，答辩人无任何过错。答辩人开发建设的涉案回迁安置房均是依法按照政府批准的规划设计要求开发建设。李长泉向一审法院起诉请求：1.判令被告立即停止使用并向原告交付回迁营业用房二套，两套房屋价值为3,549,936元；2.根据测定报告，测绘面积每套115.54平，每套减少面积10.24，两套共减少20.48平，根据估价报告，房屋单价15,000元每平，判令被告给付给付原告实际交付房屋与被拆迁房屋的面积差20.481.5万元=307,200元；3.请求被告按照30元/平/月的标准，以251.56平方米为基数，自2018年4月1日至2020年9月16日期间的停租损失、临时安置费222,630元；4.判令被告赔偿原告损失50,000元；5.案件受理费、评估费和测绘费（20,200元）均有被告承担。一审法院认定事实：2011年3月16日，德州运河经济开发区拆迁管理办公室作为甲方，李长泉作为乙方共同签署一份《石家园片区营业户改造补偿安置协议书》，甲方对乙方所有的坐落于德州便民综合楼1-2层2号、1-2层3号两套楼房进行拆迁安置，两套房产的土地性质系国有土地，土地证号为德国用2006第1-004376和第1-004377号。具体补偿安置内容如下：1.房屋产权证书所载明的面积251.56平，回迁251.56平；2.相关补助：搬家补助费12元/平，3018.72元，经营补助费60元/平，15,093.60元，停租损失12元/平方.月，临时安置费8元/平方.月90,561.60元，暂时按照18个月；签订上述协议后，李长泉配合拆迁办公室将涉案房屋进行了拆迁。直到2019年6月，回迁房屋建设完工通知交房，因回迁后安置的房屋面积减小，李长泉要求运河管委会对减少的面积按照15,600元/平的标准进行补偿，但被告运河管理委员会同意按照5200元/平拆迁政策的价格予以补偿，而李长泉不同意，为此双方就涉案房屋补偿发生争议诉至一审法院。另原告提交一份德州运河经济开发区拆迁管理办公室出具的《德州市石家园营业房回迁安置结算确认表》，内容记载“拆迁房编号132.133面积251.56㎡安置房编号16-616-7面积112.38㎡说明：1.结算面积=安置房面积-拆迁房面积；如数据为负，则退给拆迁户的数据2.结算金额=结算面积5200元/㎡；5200元/㎡为拆迁政策规定价格。3.临居费=12.5个月30元/㎡拆迁房面积；日期为2018年6月16日至2019年6月30日止共12.5个月”。经查运河管委会已给付原告临居费至2018年6月份。因双方就补偿单价及面积差有争议，为此，李长泉向一审法院提出鉴定申请，要求就涉案房屋减少的面积及市场价格进行评估鉴定，一审法院委托鉴定机构进行了评估鉴定，经鉴定位于德州市德城区石家园片区改造的商业门市房16-6、16-7建筑面积均是115.54㎡，房产单价是15,000元/㎡。一审法院认为，拆迁安置补偿协议系拆迁人与被拆迁人为明确房屋安置中的权利义务关系，就补偿方式、补偿金额、安置房面积、安置地点、停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。关于拆迁安置协议是行政协议还是民事协议的问题。根据1996年《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条规定，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。另2015年新的《行政诉讼法》第12条规定，房屋征收补偿协议属于行政诉讼受案范围，根据以上批复和法律规定可知，自2015年以后的房屋征收补偿协议应当作为行政案件处理。但本案签订协议系在2011年，因此本案应当作为民事案件予以受理，且系平等主体之间签订的协议，属于一种民事合同，该拆迁协议，系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效，双方均应当依照协议的约定予以履行。若无协议约定，应当按照合同法及相关法律规定予以处理。因涉案房屋被拆迁后，安置房屋的面积减少了20.48平方米，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，房屋拆迁减少面积差价被告应当按照评估的市场价格予以补偿，即20.48平15,000元=307200元。被告辩称应当按照5200元拆迁政策的价格予以补偿，不符合上述补偿条例的规定，且对于原告来说也显失公平，故对被告的此项抗辩不予采纳，对原告的此项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告给付停租损失和临时安置费的诉求。经查，被告已给付临居费至2018年6月，且《德州市石家园营业房回迁安置结算确认表》也认可临居费标准为30元/平/月，故停租（临居费）按照30元/平/月，面积251.56平的标准，自2018年7月起支付至房屋实际交付之日止。关于其主张的5万元损失，未提交任何证据，不予支持。关于交纳的鉴定费和测绘费20200元，根据《诉讼费用交纳办法》，诉讼过程中的鉴定、勘验、评估等费用应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构，人民法院不得代收代付。原告在诉讼请求中提出此项诉求，且该费用系原告为实现诉讼权利而支出的必要费用，故原告主张由被告承担该费用，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告山东德州运河经济开发区管理委员会将位于德州市德城区石家园片区改造的商业门市房16-6、16-7号两套房屋，于本判决生效后十日内交付给原告李长泉；二、被告山东德州运河经济开发区管理委员会于本判决生效后十日内给付原告房屋面积差的补偿款307200元；三、被告于本判决生效后十日内继续向原告支付停租损失（临居费）按照30元/平/月、面积251.56㎡的标准，自2018年7月起支付至房屋实际交付之日止；四、被告于本判决生效后十日内向原告支付鉴定费和测绘费20200元；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费20112元，由被告山东德州运河经济开发区管理委员会负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，运河管委会与李长泉签订的涉案《石家园片区营业户改造补偿安置协议书》系平等主体之间签订的合同，双方当事人意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，双方均应当依照协议约定履行。运河管委会违约延期交付涉案房屋，应当依照合同约定支付至房屋实际交付之日的停租损失。因涉案安置房屋面积比拆迁前有所减少，减少面积应当按照市场价格予以补偿，一审依据房地产评估机构鉴定的价格判决运河管委会支付李长泉房屋减少面积补偿款，符合法律规定。运河管委会的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人山东德州运河经济开发区管理委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6211元，由上诉人山东德州运河经济开发区管理委员会负担。本判决为终审判决。审判长  郝全树审判员  张小雪审判员  高晓敏二〇二一年四月二十六日法官助理李廷廷书记员刘晓明