新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终816号 上诉人（原审原告）：朱黎明，男，1962年8月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县新城路西侧（北庭食品工业园区）。 法定代表人：黄晓林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章忠元，新疆北庭律师事务所律师。 上诉人朱黎明因与上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱黎明上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2427号民事判决第一项，改判新疆弘兴伟业房地产开发有限公司向朱黎明支付延迟交付违约金，以拆迁总价813750元为基数，按月利率6‰承担自2016年12月31日起至赔偿之日止的违约金；2．撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2427号民事判决第二项，将违约金改判为补偿金。事实和理由：1．一审法院将违约金基数调整为289688元违反当事人意思自治原则。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》第八条第2项，约定被上诉人按照拆迁总价的万分之二进行赔偿违约金。该约定明确了双方对违约金计算的基数和方法，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定。故，一审应当按照当事人约定的基数计算违约金。2．一审法院将补偿金认定为违约金错误。根据上诉人与被上诉人于2019年10月21日签订的《补充协议》中第二条约定，被上诉人如逾期交付商铺，被上诉人应向上诉人支付因不能交付商铺对上诉人予以补偿。该约定系补偿条款，而非违约条款。故一审将补偿金认定为违约金错误。综上所述，请求二审法院依法改判。 新疆弘兴伟业房地产开发有限公司辩称，本案双方当事人通过协商将房屋交付时间延迟到2020年12月，但在上诉人朱黎明向一审法院起诉时，房屋交付时间尚未到期，故不存在双倍赔偿和利息损失的问题。本案系合同纠纷，双倍补偿金的约定违反合同违约责任承担的基本原则，故该约定对上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司不具有约束力。 新疆弘兴伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2427号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1．一审判决事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人在《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》中明确约定“拆迁补偿方式以房屋置换为主，货币补偿为辅”，表明合同履行的基本原则是置换而非买卖，被上诉人要求上诉人给付现金没有合同依据。棚户区改造的拆迁安置合同中拆迁人和被拆迁人之间的权利义务本身就是不对等的，拆迁置换的金额远远大于被拆迁房屋的实际价值，房地产开发企业之所以会给出超值的置换补偿是因为开发商利用土地进行建设后可以使土地收益增加，用开发后的房屋置换可以减少商业投资成本，将未交付的置换房屋折算成现金违背了拆迁安置的本意，变成了商品房的买卖，而被上诉人手中根本就没有商品房存在，这属于用合法手段掩盖非法目的行为。如果被上诉人想要以现金方式履行双方签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》应当通过协商确定新的补偿价格，不能简单地以《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》按置换房屋的价格来确定拆迁补偿金额。2．上诉人与被上诉人签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》中日万分之二的违约金过高，如果法院认定上诉人迟延交付构成违约，应当调整违约金，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，按全国银行间同业拆借利率的1.3倍计算。3．上诉人与被上诉人签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》中部分内容无效，被上诉人的土地使用权证记载的土地使用面积为202㎡，协议第一条第（二）项约定“土地证记载的使用面积为465㎡”其中242.05㎡被上诉人无土地使用权，根据《中华人民共和国民法典》关于无权处分的相关规定，被上诉人对超出土地使用权证记载面积的242.05㎡土地不享有处分权，在签订合同时被上诉人陈述多出的面积一直都是自己在使用，国土局可以出证明，但至今未取得有效的证明，表明国有土地管理部门对被上诉人处分70.03㎡土地的行为不追认，故应当认定《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》中超出土地使用证记载面积的242.05㎡土地的拆迁补偿无效，该部分土地上诉人又另行向国有土地管理部门交纳了土地出让金，双方签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》多计算补偿金额242.05㎡×1750元/㎡=423587.5元，应当从拆迁补偿款总额中扣减。此部分补偿双方应通过协商确定。 朱黎明辩称，上诉人与被上诉人签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》中载明的面积是经过双方实地测量得出的，上诉人对于实测面积大于产证面积的事实是知情的，且双方是就被上诉人整体院落的征迁签订的补偿协议。 朱黎明向一审法院起诉请求：1.判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司赔偿朱黎明置换房屋价值420000元；2.判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司以813750元为基数自2016年12月30日起按月利率6‰承担违约金至实际赔偿之日止；3.判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司以420000元为基数自2020年12月15日起按月利率8.70‰承担迟延交付补偿金至实际赔偿之日止。 一审法院认定事实：2013年8月1日，朱黎明作为乙方与新疆弘兴伟业房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，双方约定：第一条、被拆迁房屋现状：甲方征收拆迁乙方房屋位于吉县团结路以东，文明路以北小区房屋一套，房产证号为吉木萨尔镇XXX，土地证号为【吉国用（97）字第XXX号】，土地使用证记载的实用面积为465平方米，被拆迁房屋无设置抵押权；第二条、房屋拆迁补偿方式为以房屋置换为主，货币补偿为辅的方式．甲方补偿乙方的置换房屋建筑面积为103.46平方米，楼层为二楼，每平方米价格为2800元，房屋总价值为289688元，门面房一套，建筑面积为60平方米，位于文明路西侧，交付时间2015年10月1日，每平方米价格为7000元，价值为420000元；第三条、补偿标准：以该地区标准地价为依据，以土地证所注面积为基准，每平方米按1750元进行补偿，总补偿价值为813750元，房屋置换后的实际补偿额为104062元；第五条、以上置换房屋交付时间为2014年10月1日，门面房交付时间为2015年10月1日；第六条、乙方需于2013年8月7日将旧房交于甲方。第八条、违约责任：1．乙方每推迟一天向甲方交付本协议所涉及的房屋等，则向甲方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。2．甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋等，则向乙方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。第九条、双方约定的其他事项：1．乙方应在与甲方签订的购房合同约定时间内，办理所属房屋产权证，其所涉及的相关税费均由乙方自行承担。2．因不可抗拒力致使甲方无法履行合同造成的违约责任与损失均除外。该协议签订后，朱黎明向新疆弘兴伟业房地产开发有限公司交付了协议约定的房屋及院落，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司进行了拆除。新疆弘兴伟业房地产开发有限公司为朱黎明给付了拆迁协议约定的现金补偿，但未按期履行交房义务。2015年6月27日，朱黎明、新疆弘兴伟业房地产开发有限公司达成补充协议，双方约定：1．合同交付日期顺延至2016年12月30日；2．乙方根据拆迁合同选定房号为1号楼2单元301室，面积大于或小于百分之三，双方互补差价。2017年11月，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司给朱黎明交付了协议约定的住宅，但未交付约定的商铺。另查明，2017年、2019年新疆弘兴伟业房地产开发有限公司开发的兰亭河畔小区项目规划进行了调整，调整后的项目规划取消了新疆弘兴伟业房地产开发有限公司商铺建设项目。2019年10月21日，朱黎明、新疆弘兴伟业房地产开发有限公司为该商铺又签订一份补充协议，约定：由于兰亭河畔小区所在地块周边道路拓宽，城市规划方案进行了较大调整，原设计规划中靠文明路的建筑、团结路建筑及沙河巷的建筑，现已无法继续实施。在新规划中，在老城纬三街东侧即小区北侧，新增了部分商业建筑。现就乙方拆迁补偿合同中应补偿商铺而未补偿的人员达成以下补充协议，甲乙双方共同遵守：1．双方达成的拆迁协议中除商铺地址变更外，其他条款原意不变。2．甲方承诺变更地址后商铺须在2020年12月15日前交付使用。若在该日期不能交付使用，甲方愿承担延期交房期间同期银行贷款利率两倍补偿。商铺在2020年6月1日前动工，乙方即朱黎明不再上访。该协议签订后，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司既未动工修建商铺，亦至今未交付该商铺。一审法院认为，双方争议焦点为：1．朱黎明要求新疆弘兴伟业房地产开发有限公司赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2．朱黎明主张的违约金是否合理；3．新疆弘兴伟业房地产开发有限公司要求按照土地使用登记面积扣减朱黎明拆迁款应否予以支持。关于争议焦点1，朱黎明、新疆弘兴伟业房地产开发有限公司签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。新疆弘兴伟业房地产开发有限公司未按合同约定交付朱黎明住宅及商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定的住宅虽然新疆弘兴伟业房地产开发有限公司在2017年11月向朱黎明交付，但并不影响朱黎明向其主张违约责任。双方约定的商铺新疆弘兴伟业房地产开发有限公司从2014年迟延交付至2020年，一再迟延交付，至今无建设动工行为，明显构成根本违约，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司以规划调整抗辩与事实不符，一审法院不予采纳，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司应当按照协议约定的补偿标准赔偿朱黎明的商铺价值损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，根据双方合同约定，朱黎明未取得的商铺价值为420000元，朱黎明要求新疆弘兴伟业房地产开发有限公司赔偿该款，一审法院予以支持。关于争议焦点2，根据双方协议约定：甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋，则向乙方支付违约金，每日按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，朱黎明要求以总补偿价值813750元为基数按月利率6‰承担自2016年12月30日起至实际赔偿之日违约金请求，其主张由新疆弘兴伟业房地产开发有限公司承担违约责任合法，但新疆弘兴伟业房地产开发有限公司抗辩对违约金进行调整，鉴于朱黎明在合同签订之时即取得补偿金104062元，及双方对商铺交付达成合意等事实，一审法院对朱黎明要求新疆弘兴伟业房地产开发有限公司以289688元为基数按月利率6‰承担自2016年12月31日起至2017年11月1日（交付住宅日）违约金即17381.28元请求，一审法院予以支持，对超过部分不予支持。对朱黎明要求新疆弘兴伟业房地产开发有限公司以420000元为基数按月利率8.70‰承担自2020年12月15日起至实际履行完毕日止的违约金，该项违约金主张符合双方于2019年10月21日达成补充协议的约定，但违约金利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算。关于争议焦点3，朱黎明、新疆弘兴伟业房地产开发有限公司达成的拆迁补偿协议，系双方多次协商核实后确定的结果，内容新疆弘兴伟业房地产开发有限公司亦明确系其工作人员所填写，应该确定新疆弘兴伟业房地产开发有限公司对朱黎明证载面积与实际面积不一致事实清楚了解，该拆迁价值才是双方最终达成合意的关键，否则双方可能无法达成合意，而该协议中面积的记载虽然与实际有出入，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司是明知和自愿接受的，并且双方协议中所反映的面积并不损害国家、集体、第三人利益，故对新疆弘兴伟业房地产开发有限公司辩称朱黎明所超出面积部分为无权处分，该部分无效，而将该部分价值从朱黎明应取得补偿款中扣减的意见不能成立，一审法不予采纳和支持。综上，对朱黎明要求新疆弘兴伟业房地产开发有限公司赔偿其房屋拆迁价值损失420000元，一审法院予以支持。对朱黎明要求新疆弘兴伟业房地产开发有限公司以813750元为基数按月利率6‰承担自2016年12月30日起至实际赔偿之日违约金请求，一审院对其中以289688元为基数按月利率6‰承担自2016年12月31日起至2017年11月1日（交付住宅日）违约金即17381.28元请求予以支持，对超过部分不予支持。对朱黎明要求新疆弘兴伟业房地产开发有限公司以420000元为基数按月利率8.70‰承担自2020年12月16日起至实际履行完毕日止的违约金，该项违约金主张符合双方于2019年10月21日达成补充协议的约定，但违约金利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算。对新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的抗辩意见中除对调整违约金意见支持外，对其他抗辩意见，一审法院不予采纳。判决如下：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告朱黎明住宅迟延交付违约金17381.28元（以289688元为基数按月利率6‰承担自2016年12月31日起至2017年11月1日）。二、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿未交付原告朱黎明商铺价值款420000元，并以420000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍承担自2020年12月16日起至赔偿款实际履行之日止的违约金。三、驳回原告朱黎明的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本案争议焦点：1．上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司是否应当向上诉人朱黎明支付土地使用权证面积与实测面积差额部分的拆迁款？2．上诉人朱黎明主张的违约金是否合理？ 本院认为，上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司与上诉人朱黎明签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于争议焦点1，根据一、二审查明的事实，本案《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》载明的拆迁面积系上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司经过实地测量后，按照实测面积与上诉人朱黎明签订了《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，且上诉人朱黎明在与上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司签订《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》时将土地使用权证交付给上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司。由此可以看出，双方当事人在签订《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》时对土地使用证面积与实际面积不符的情况均知情，且上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司系自愿按照大于土地使用权证面积的实测面积与上诉人朱黎明签订了《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》。上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司提出上诉人朱黎明口头承诺能够取得差额面积的合法产权证书的意见，并未提供相应的证据予以证实，故其应当按照涉案合同约定的面积向被上诉人支付拆迁补偿款。关于上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司提出不应当按照涉案合同约定的门面房单价计算被上诉人损失的意见，上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司与上诉人朱黎明虽在协议中约定了“以房屋置换为主，货币补偿为辅”的拆迁补偿方式，但截至目前，上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司仍未向上诉人朱黎明交付符合协议约定的门面房，上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的行为已构成违约。在因上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的违约行为造成房屋置换不能的情况下，上诉人朱黎明有权要求上诉人按照现金方式支付下剩拆迁补偿款。上诉人朱黎明的该主张并非改变了涉案合同约定，而是在涉案合同不能继续履行的情况下，将双方的权利义务恢复至签订涉案合同时的最初状态。双方在涉案合同中约定了门面房的折算价格，一审法院以涉案合同中约定的单价折算上诉人朱黎明的损失并无不当。 关于争议焦点2，上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司迟延交付房屋的行为构成违约，其应当就其违约行为给被上诉人造成的损失承担违约责任，双方在《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》中对违约金的计算方式进行了约定，一审法院根据该涉案合同及《补充协议》约定计算被上诉人主张的违约金正确。上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司提出应当按照银行间同业拆借利率的1.3倍计算违约金的上诉主张，因上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的违约行为自2015年10月30日持续至今，根据中国人民银行2015年10月24日公布的贷款基准利率4.9%（5年以上）的1.3倍得出的违约金计算标准与一审法院认定违约金的计算标准基本相同。故，上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司要求降低违约金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人朱黎明主张按照拆迁总价作为基数计算赔偿违约金的上诉请求，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司与上诉人朱黎明达成的《补充协议》系对双方签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》的部分变更，确定上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司将涉案商铺于2020年12月15日交付上诉人朱黎明，逾期上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司承担延期交房期间的损失，该《补充协议》系双方当事人在平等自愿、协商一致、意思表示真实的基础上作出，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。双方当事人需按照变更后的内容履行义务。故，上诉人朱黎明要求按照拆迁总价作为基数计算违约金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司和朱黎明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7888.34元，由上诉人朱黎明负担234.53元，由上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担7653.81元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 瑞 审 判 员  郑洪彪 审 判 员  董 蕾 二〇二一年四月二十六日 法官助理  马 全 书 记 员  马百慧