江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9416号上诉人（原审被告）：王顺利，男，1974年10月20日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：路中明。被上诉人（原审原告）：仇实，男，1988年12月2日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：马斐斐，北京市尚公（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小曼，北京市尚公（南京）律师事务所实习律师。上诉人王顺利因与被上诉人仇实房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初10894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王顺利上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回仇实的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由仇实承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、其已于2018年4月27日向仇实指定的胡志强帐户转入了房屋转让费66000元，并向李昊澎账户转入了100815元房租及20000元租房押金，按约履行了案涉房屋租赁合同中付款义务。其也是因此才可以入驻案涉房屋正常经营。如其未能及时交付相关费用，仇实不可能准许其入驻经营。一审法院应认定其己按约履行了付款义务。二、双方当事人已于2018年9月27日协商终止了案涉房屋租赁合同。2018年9月27日，仇实向其催款，其接到催款通知后即与仇实协商，协商结果是案涉房屋由仇实对外出租，其放弃转让费和押金，由仇实对外出租时收取转让费和押金。于是，其在仇实的允许下于2018年9月28日搬离了案涉房屋。仇实于2018年9月30日对外张贴了房屋租赁广告。根据仇实的催款信息和出租广告，足以证明其于2018年9月28日搬离涉案房屋的事实。合同第七条约定，如其超过十天未交付房租费的，仇实有权解除合同。如其既未搬离案涉房屋又未交付相关费用，仇实早该按约定要求交付房款或解除合同，不可能在2019年8月才向法院提起诉讼。请求二审法院认定2018年9月28日双方协商终止案涉房屋租赁合同的事实以及其搬离涉案房屋的事实。三、一审法院判决其承担三个月的租金缺乏法律依据。一审中，其提交了搬离案涉房屋证据，即搬家公司罗运梅书面说明证明其于2018年9月28日搬离案涉房屋，结合仇实的催款和招租广告以及合同约定，足以证明其于2018年9月28日搬离案涉房屋的客观事实。仇实在一审中未能提交任何证据证明王顺利未搬离涉案房屋。四、一审法院判另王顺利支付2个月的租金作为违约金缺乏依据。其已于2018年9月28日搬离案涉房屋。双方已约定王顺利以66000元转让费及20000元的押金作为补偿。其不存在违约。五、一审法院认定仇实曾采取止损措施的理由不成立。其于2018年9月28日协商终止合同后搬离案涉房屋，仇实于2018年9月30日对外招租，该行为并非止损，而是仇实终止协议后为了获取更大的利益。其搬离案涉房屋后从未接到仇实的催款通知。仇实辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王顺利的上诉请求，维持原判。仇实向一审法院起诉请求：一、判令王顺利向其支付房屋租金109980元（2018年9月28日-2019年3月28日期间）、水电费2000元，资金占用期限的利息（111980元为基数，自2018年9月28日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利息计算）；二、判令王顺利向其支付违约金18330元。一审法院认定事实：2016年1月28日，南京市玄武区房产经营有限公司（甲方）与南京新珠江经贸实业有限公司（乙方）签订南京市直管非住宅公房租赁合同，甲方出租给乙方的房屋坐落于珠江××××号，建筑面积630.9平方米。自2016年元月28日起至2023年元月27日止。该房月租金为7507.19元，租金按月支付，由乙方每月10日前支付给甲方。另外双方对合同终止、违约责任等内容作出约定。2018年6月8日，南京市玄武区房产经营有限公司开具证明，称其公司委托南京新珠江经贸实业有限公司经营管理南京市珠江××××号门面房。同日，南京新珠江经贸实业有限公司出具证明，同意李星勇将南京市珠江××××号出租给仇实作为经营使用。2017年3月28日，李星勇（甲方）与仇实（乙方）签订租赁合同，李星勇将南京市珠江××××号新珠江科技楼一楼出租区域约75平方米使用面积出租给仇实。租赁期限自2017年3月28日至2023年3月27日止。租金每半年支付一次，第一次六个月租金20万元，与2017年3月28日前支付甲方，下次于提前一个月支付半年房租20万元。双方另外对合同违约、变更、解除、终止等条款作出约定。2018年9月28日，仇实向吴正芬转账20万元。2018年4月27日，甲方仇实与乙方王顺利签订合同书，约定：甲方自愿把坐落于玄武区珠江××××号门面西边一间（即案涉房屋）出租给乙方用于经营，该门面建筑面积约30平方米。乙方租赁房屋为商业门面使用。租赁期限5年，2018年4月29日起至2023年4月28日止。月租金为18330元，租金提前一个月支付，每半年支付一次，具体为2018年9月28日。为保证合同履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金2万元，租赁期限届满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。合同的变更与解除中约定，未按照期限交付租金的，超过10天以上的，甲方有权解除合同，同时约定符合合同约定的违约解除合同条款的，非违约方有权解除合同，并要求违约方按照一个月租金标准支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。同时合同对双方权利义务及合同变更与解除条款作出约定。2018年9月27日，吴正芬出具同意转让协议，写明：房东李星勇同意仇实将承租房屋转让。吴正芬与李星勇系夫妻关系。合同签订后，仇实向王顺利交付租赁房屋。一审中，王顺利称其与仇实协商一致，王顺利于2018年9月28日搬离案涉房屋，并经过仇实的许可，其代价为放弃之前支付给仇实的转让费66000元及押金2万元。仇实否认其同意王顺利搬离案涉房屋，不认可王顺利于2018年9月28日搬离，也不认可收到上述费用。一审法院询问王顺利搬离的时间，仇实表示王顺利是2018年10月份以后搬走的，具体时间不明，但又表示2018年底，2019年初得知王顺利搬走后其积极进行招租。另，仇实称2019年4月1日其将案涉房屋交还李星勇。一审另查明，南京市玄武区顺利的饮品店的经营者为王顺利，经营地址南京市玄武区新街口街道珠江××××号，注册时间2018年6月19日。一审争议焦点为：一、双方当事人签订的房屋租赁合同是否合法有效；二、双方当事人是否协商一致解除合同，王顺利何时搬离案涉房屋；三、王顺利是否应该向仇实支付6个月的租金及相应违约金。关于第一个争议焦点。王顺利虽认为仇实未取得房屋产权所有人的同意转租，仇实无权对外出租，但未提交相应证据。仇实提供了房屋产权人玄武区房产经营有限公司与南京新珠江经贸实业有限公司签订的南京市直管非住宅公房租赁合同，南京新珠江经贸实业有限公司同意李星勇将南京市珠江××××号出租给仇实作为经营使用的证明，李星勇与仇实签订的租赁合同以及李星勇的妻子吴正芬同意仇实转租的协议，该一系列证据形成一个完整的证据链条足以证明仇实有权对外进行转租。虽然李星勇本人未直接出具证明，但其妻子出具的同意仇实转租的协议可以说明李星勇知晓仇实进行转租的事实，且没有证据证明李星勇对仇实的转租行为存在异议，应视为李星勇同意仇实转租。另，王顺利通过提交一系列租赁合同成功办理了营业执照也从侧面说明，李星勇同意仇实进行转租。一审法院认为，仇实与王顺利签订的案涉房屋租赁合同合法有效，系双方的真实意思表示。关于第二个争议焦点。王顺利认为双方已经达成一致意见解除合同，但仅提交一份仇实催促其交纳房租的聊天记录截图，仇实认可其曾催促王顺利交纳租金，但不认可双方协商一致解除合同，故对王顺利的该项主张，一审法院不予采信。关于王顺利何时搬离案涉房屋。王顺利认为其已于2018年9月28日搬离该房屋，并提交了其的合伙人“汤刚平”与房东“吴正芬”的通话录音，无法显示拍摄时间、地点的旺铺转租的广告的照片一张，支付搬家费1500元的截图一张，罗运梅的证人证言一份，王顺利对证据真实性、合法性、关联性均不予认可，王顺利提供以上证据的真实性无法核实，一审法院不予采信。关于王顺利搬离案涉房屋的时间，经一审法院询问，仇实表示王顺利是2018年10月份以后搬走的，具体时间不明，但又表示2018年底，2019年初王顺利搬走后，其积极张贴招租广告，因王顺利无法证明其搬走的具体时间，一审法院结合仇实的自认，认定2018年底王顺利从案涉房屋中搬离。对于王顺利所称的其曾支付给仇实2万元押金，66000元转让费及相应租金的意见，王顺利提供了转账给胡志强66000元费用、转账给李昊澎120815元费用的手机截图，并表示转账给胡志强的66000元即为转账给仇实的房屋转让费，李昊澎为仇实合伙人，转让给李昊澎的费用即为转账给仇实的2万元押金，其余部分为房屋租金。仇实对王顺利提交证据的真实性、关联性均不予认可，并认为其不认识胡志强，也未收到66000元转让费，其与李昊澎为同学关系，并非合伙人关系，李昊澎有无收到上述款项与其没有关系，其未收到王顺利转账的2万元押金及相应租金。一审法院认为，王顺利未能提交转账的银行流水，仅提供手机转账截图，上述款项是否真实转账无法核实，且即便上述转账款项属实也不能证明上述款系转给仇实的转让费66000元及20000元押金。一审法院对王顺利所称其曾转账给仇实2万元押金及66000元转让费的意见，不予采信。关于第三个争议焦点。仇实认为王顺利应支付其2018年9月28日至2019年3月28日期间的租金（仇实自认其于2019年4月1日将案涉房屋交还李星勇）、租金利息损失及违约金18330元。一审法院认为，自2018年9月28日至2018年底，一审法院认定王顺利并未搬离，故该段时间的租金，王顺利应予支付。因此，王顺利应向仇实支付3个月租金共计54990元。对仇实主张的2019年年初至2019年3月28日的租金及违约金、利息，一审法院认为，王顺利虽然未能与仇实达成解除合同的一致意见，但其以实际行为表明将不再履行租赁合同，王顺利应承担违约的相应责任，仇实也应积极履行止损义务。仇实为证明其履行积极对外招租并履行止损义务提交了网络发布的招租广告的证据，但因种种原因，招租未能成功。一审法院结合王顺利的违约行为以及仇实采取过一定的止损行为，酌情认定王顺利应支付仇实2个月租金作为违约金。综上，一审法院认为，王顺利应向仇实支付91650元作为王顺利应付的租金及相应的违约金。仇实另外主张的违约金及利息损失，一审法院不再支持。对仇实所主张的电费损失2000元，未能提交证据证明，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、王顺利于判决生效之日起十日内支付仇实租金及违约金共计91650元；二、驳回仇实的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2916元，保全费1174元，共计4090元，由王顺利负担。仇实预交案件受理费4090元由一审法院退回，王顺利应负担的案件受理费4090元在判决生效之日起十日内向一审法院交纳。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，王顺利申请证人罗某出庭作证。证人罗某于2021年4月13日到庭作证，接受双方当事人的询问和法庭的调查。罗运梅陈述，“阿春家”的创始人汤老板是王顺利的合作伙伴，汤老板让其于2018年9月28日找蚂蚁搬家公司将珠江路上做小笼包的设备搬到位于南京市六合区个朋友家中，店里的东西都搬完了。搬家时除其在场外，还有店里的一位大姐和搬家公司的人在场，没有其他人在。店铺门有没有钥匙其不清楚。王顺利认为，罗运梅的证言可以证明其已于2018年9月28日搬走，案涉房屋租赁合同已终止。仇实对上述证人证言的关联性不予认可。并认为，证人称系受阿春家汤总的委托搬家，但也陈述阿春家有好几家店，不能证实搬的是案涉店铺。此外，证人对于案涉租赁合同并不知情，只称是受人之托搬运设备，而王顺利在承租期间有权处置承租物，其擅自撤离没有完成交接，确实违约，但案涉合同并不因王顺利的违约撤场而终止。二审期间，经本院询问，仇实陈述，2018年4月27日签订合同当天，其将案涉房屋交付王顺利；王顺利则称，仇实于2018年4月28日将案涉房屋交付给其，其已系按仇实指示将120815元转入案外人李昊澎的账户，其中100815元系租金，20000元系押金。经本院明确询问，仇实陈述，李昊澎系其大学同学，并非其合伙人，现其已联系不到李昊澎，不知李昊澎是否收取了上述款项，其也不认可王顺利关于其要求将款项汇入李昊澎账户的述称意见。王顺利大概在2018年10月2、3、4号撤场，王顺利擅自离开，没有和其达成协议，已构成违约，导致案涉房屋2018年下半年的租金均由其承担，给其造成了损失。王顺利租赁案涉房屋前，案涉房屋由前一位承租人经营奶茶店，奶茶店老板已经支付租金至2018年9月28日。本院询问王顺利，其称李昊澎的账户是仇实告知其支付租金的账号，对此有无证据证明。王顺利回复，没有证据，也没有收条。仇实则不认可曾向王顺利提供李昊澎的账号或要求王顺利将租金支付至李昊澎的账号。以上事实，有证人证言以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、一审法院判令王顺利向仇实支付案涉房屋3个月租金是否有相应事实和法律依据；二、一审法院判令王顺利向仇实支付2个月租金标准的违约金是否不当。对于争议焦点一，本院认为，双方当事人一致认可，案涉房屋于2018年4月底被交付给王顺利使用。而王顺利在本案中仅能提交其向案外人李昊澎转账的手机截屏打印件，仇实对此并不认可，而王顺利亦不能提交证据证明仇实委托案外人李昊澎收取租金或其向案外人李昊澎付款系在仇实的指示下支付案涉房屋租金的行为。综合上述情况，王顺利关于其已付清租金的主张缺乏充分证据证实，在此情况下，一审法院依据仇实的请求判令王顺利向仇实支付案涉房屋3个月租金，并无不当。至于王顺利向案外人李昊澎的付款，经本院多次明确询问，仇实均称不知情，就此，王顺利可依法另行主张权利。王顺利在本案二审中虽申请证人出庭作证称其已于2018年9月28日搬离案涉商铺，但即便其确实于2018年9月28日搬离案涉商铺，也没有证据证明其已与仇实达成一致意见于2018年9月28日解除案涉租赁合同或其已明确告知仇实其当天搬离案涉商铺且此后不再履行合同，其关于其已付清租金的上诉理由仍缺乏证据证实。对于争议焦点二，本院认为，仇实在本案一审中向王顺利主张承担违约金的主张明确为18330元，相当于一个月租金。一审法院酌定王顺利向仇实支付2个月租金作为违约金，已超出了仇实的诉讼请求范围。王顺利对一审判决不服并提起上诉，本院就此作出纠正。如前所述，王顺利在约定租金未届满且未与仇实达成一致意见的情况下，即擅自搬离案涉房屋且未再继续履行合同，已构成违约。双方在案涉合同中约定，王顺利应支付履约保证金2万元，租赁期限届满如王顺利无违约行为，则仇实无息全额退还。在王顺利构成违约的情况下，仇实要求王顺利支付18330元违约金，亦在合理范围内，本院对此予以支持。综上，王顺利的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初10894号民事判决第二项；二、变更南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初10894号民事判决第一项为：上诉人王顺利于本判决生效之日起十日内支付被上诉人仇实租金及违约金共计73320元；三、驳回上诉人王顺利的其他上诉请求。二审案件受理费2091元，由上诉人王顺利负担1633元，被上诉人仇实负担458元。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二一年四月十九日法官助理高礼慧书记员杨文艳书记员戴苗