山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1680号 上诉人（原审被告）：李淑林，男，1981年2月27日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：淄博钰诚物业管理有限公司，住所地山东省淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程C号。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：李馨，女，该单位工作人员。 上诉人李淑林因与被上诉人淄博钰诚物业管理有限公司与物业服务合同纠纷一案,不服山东省淄博市张店区人民法院（2021）鲁0303民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李淑林上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清，主要证据不足；适用法律不当，依法应予驳回被上诉人诉讼请求。一、一审判决认定事实不清，主要证据不足，理由如下：一审中被上诉人提供的《前期物业服务协议》中第五条约定了被上诉人在物业服务中的服务标准为“四星物业服务”，根据谁主张谁举证原则，被上诉人未举证提供的物业服务符合合同约定。二、一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。《合同法》第一百一十一条关于“瑕疵履行”的规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。上诉人因为被上诉人瑕疵履行，要求减少报酬就是违约，而被上诉人瑕疵履行却不承担违约责任，不公平。根据《合同法》第六十六条规定，上诉人有同时履行抗辩权。根据公平原则，物业服务中应遵循质价相符的原则，被上诉人按照合同履行达标服务，才有权主张上诉人按照合同履行缴费义务，被上诉人未按合同履行达标服务，则无权要求上诉人按照合同履行全额缴费义务。 淄博钰诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求:.依法判令被告支付原告自2018年5月1日至2021年4月30日的物业费2774.80元、生活垃圾处理费144元、水费434.30元、电梯运行费1226.20元，共计4579.30元；2.判令被告支付原告自2018年5月1日起，按照日千分之二计算至2021年1月4日的违约金4565.01元，并计算至费用实际付清之日；以上两项共计9144.31元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方所购的物业位于张店区，房屋建筑面积约为89.63平方米，由甲方为乙方所在的里程花园小区提供物业服务。协议第五条约定，甲方提供的物业管理服务应达到淄博市住宅物业服务四星级的等级标准。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年10月31日起至2018年10月30日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第十四条约定，本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，被告所在里程花园小区一直由原告提供物业服务。被告自2018年5月1日开始欠原告物业费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费等费用，经原告书面催收，至今仍未缴纳，现原告要求被告支付自2018年5月1日至2021年4月30日期间的各项费用。另查明，自2019年7月1日起，原告的服务标准由四星级调整为三星级并向恒兴里程全体业主进行了公示，物业费收费标准由每平方米1元降为每平方米0.7元。原告主张因系统原因自2019年7月1日至2019年10月31日期间的物业费仍按照每平方米1元计算，且差额107.56元（89.63平方米乘以0.3元/月/平方米乘以4个月）未在诉讼请求中予以扣减。另外，原告还主张自2019年11月至2020年4月的电梯运行费每平方米多计算了0.03元，差额合计16.13元，该部分费用也未予以扣减。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，且尚在服务期内，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。协议签订后原告一直在为被告所在的恒兴里程小区提供物业服务，故被告应当按照协议约定按时足额向原告支付物业费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费等各项费用，但原告多计算的物业费及电梯运行费应从原告诉求的数额中予以扣减。被告抗辩称原告提供的服务达不到四星级标准以及原告将服务等级由四星级变更为三星级后未与业主重新签订合同，并不能构成其拒交费的正当理由，且原告在此期间已经提供了相应的物业服务，因此，被告以上述主张为由拒交物业费等各项费用，不予支持。依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定的不足和瑕疵，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，不予支持。原告要求被告支付物业费等费用至2021年4月30日，一审法院结合原告提起本案诉讼的时间暂支持至2020年12月31日，对截至原告起诉时尚未发生的费用暂不予支持，之后的费用原告可另行主张。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、被告李淑林于本判决生效之日起十日内支付原告淄博钰诚物业管理有限公司自2018年5月1日至2020年12月31日的物业费2416.28元、生活垃圾处理费128元、电梯运行费1077.42元及按实际用水量抄表的水费434.30元；二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告李淑林负担。 二审中，上诉人提交照片打印件9张，拟证实被上诉人淄博钰诚物业管理有限公司达不到四星物业的标准，小区应该实行人车分流，但依然有车辆在小区内行驶。被上诉人淄博钰诚物业管理有限公司对上诉人提交的照片1、8、9的真实性不予认可，主张与本案无关联性。对照片2-7的真实性无异议，是拍摄的被上诉人管理的小区，但照片无法证实车辆是在行驶中还是停止状态。经本院审查认为，上诉人提交的照片无法直接证实被上诉人物业服务的等级，缺乏证明力，本院不予采纳。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方在二审中争议的焦点问题为：上诉人是否应向被上诉人支付案涉物业费。双方当事人就物业服务签订了物业服务协议，并对于物业服务费用的标准在协议中进行了约定，协议双方应当依约履行。上诉人在本案中主张被上诉人提供物业服务未达到合同约定，故其不应按照物业服务协议约定支付物业费。对此，被上诉人在履行物业服务过程中若存在与合同约定不符的违约情形，应承担相应的违约责任，但不能成为上诉人拒付物业费的理由，且物业服务合同中也无此约定。因此，被上诉人要求上诉人支付案涉物业费具有事实和法律依据，原审判决对此予以支持被上诉人的诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李淑林负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡晓梅 审判员  侯 康 审判员  刘 宁 二〇二一年四月二十六日 书记员  李慧姣