湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2342号上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓斌，男，1992年3月18日出生，汉族，现住广东省汕尾市陆丰市。委托诉讼代理人：瞿泽锋，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张畅，男，1987年11月25日出生，汉族，快递公司职员，户籍地湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：柴欣，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗楠楠，女，1991年8月28日出生，汉族，快递公司职员，户籍地湖北省武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：柴欣，北京大成（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉舒博里不动产代理有限公司，注册地湖北省武汉市洪山区珞狮南路497号丽岛紫园商铺栋1层D-15房，经营地址：湖北省武汉市东湖高新区万科花山紫悦湾A9栋一层商铺门口德佑地产。法定代表人：祝小平，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程奎，公司员工。上诉人张晓斌因与被上诉人张畅、罗楠楠，原审第三人武汉舒博里不动产代理有限公司（以下简称舒博里公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初8226号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制不开庭审理了本案，并告知了当事人。本案现已审理终结。张晓斌上诉请求，判令：1、撤销一审民事判决；2、张畅、罗楠楠承担违约责任，张畅、罗楠楠已交的定金5万元，张晓斌不予返还。3、张畅、罗楠楠按照房屋总价款的20%向张晓斌赔偿违约金30.6万元。4、张畅、罗楠楠承担本案诉讼费及张晓斌为实现债权而支出的其他费用（差旅费、误工费、律师费等）。事实和理由：2020年1月17日，张晓斌与张畅、罗楠楠在舒博里公司签订了《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》，合同约定由张畅、罗楠楠购买张晓斌位于武汉市东湖高新区夏芒路28号碧桂园生态城左岸12栋1单元2802号房屋，总价款为153万元。合同签订后，张畅、罗楠楠向张晓斌支付定金五万元。合同第五条第二款约定，房屋买卖双方应于合同签订之日起15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。后因疫情原因导致时效顺延。武汉市因疫情原因，自2020年1月23日至2020年4月8日，实行封闭式管理。2020年4月10日，舒博里公司通过微信通知张畅、罗楠楠与张晓斌办理网上在线贷款申请流程。2020年4、5月左右，银行将贷款资料邮寄给张畅、罗楠楠，2020年6月16日，张畅、罗楠楠通过网络办理银行贷款申请。2020年6月28日，张畅、罗楠楠将贷款资料邮寄回银行。以上事实有一审判决书予以确认。期间张晓斌与舒博里公司联系，多次催促办理相关手续。因张畅、罗楠楠身处外地，始终以各种借口拖延，没有及时向银行提供相关的贷款资料。一直到七月底张畅、罗楠楠的银行贷款手续始终没有办妥。依据双方签订的《武汉市存量房买卖合同》第五条的约定，买卖双方应于本合同签订后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；购买方应在买方银行按揭贷款审批通过后且卖方还款赎楼当日支付首付款65万元。首付款是在张畅、罗楠楠的银行贷款审批通过后支付，然后其所申请的银行贷款（购房尾款）支付给张晓斌。因此按照流程，张畅、罗楠楠应在解除封闭管理的15日内办理银行贷款申请手续，但张畅、罗楠楠没有及时配合舒博里公司及银行的工作，迟至6月底才将贷款申请资料寄给银行，时间拖了两个多月，给张晓斌造成了租金损失及银行贷款损失，因此张晓斌认为张畅、罗楠楠没有按时履行合同义务，构成违约。综上，请求二审支持张晓斌的诉讼请求。张畅、罗楠楠辩称，１、张晓斌办理解抵押登记的时间严重超出合同约定的时间，已经构成根本违约；２、张晓斌在合同履行过程中不配合中介回来面签构成根本违约；３、张晓斌在主动提出配合张畅、罗楠楠“满二”并与张畅、罗楠楠达成新的“合意”后拒绝卖房构成违约；４、张晓斌违约的根本原因是其自身问题，而非张畅、罗楠楠的原因；５、张畅、罗楠楠在合同履行过程中从未出现故意拖延履行的违约行为。舒博里公司述称，请求二审法院公正裁判。张畅、罗楠楠向一审法院起诉请求，判令：1、解除张畅、罗楠楠、张晓斌双方签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、张晓斌将5万元购房定金退还给张畅、罗楠楠；3、张晓斌按照总房款153万元的20%向张畅、罗楠楠赔偿30.6万元违约金；4、张晓斌赔偿律师费2万元；5、张晓斌赔偿张畅、罗楠楠前期垫付的中介费2万元，评估费1640元，按揭服务费1800元；6、张晓斌承担此案的诉讼费及其他相关费用。张晓斌向一审法院反诉请求，判令：1、解除张晓斌与张畅、罗楠楠签订的《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭过户服务合同》；2、张畅、罗楠楠承担违约责任，张晓斌对张畅、罗楠楠已交的5万元定金不予退还；3、张畅、罗楠楠按照总房款的20%向张晓斌赔偿违约金30.6万元；4、张畅、罗楠楠承担诉讼费及张晓斌为实现债权支出的其他费用。一审法院经审理认定事实如下，2020年1月17日，张畅、罗楠楠（购买方）与张晓斌（出售方）在第三人舒博里公司的居间服务下签订《武汉市存量房买卖合同》。合同对案涉房屋的具体地址、房屋总价格、分期支付的时间和金额、违约责任等进行了约定。合同第二条约定：案涉房屋已设定抵押（中国邮政银行），出售方最迟应于2020年3月25日前办理完毕解除抵押登记手续。合同第五条约定：买卖双方应于本合同签定后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；购买方应在买方银行按揭贷款审批通过后且卖方还款赎楼当日支付首付款650000元。合同第十三条约定：卖方该房屋存在二次抵押（中国平安银行），该笔贷款需在还款赎楼之前由卖方结清，若该合同最终没有交易完毕，居间方退还中介费。合同签订当日，张畅、罗楠楠向张晓斌支付定金50000元。向第三人支付居间代理费20000元、评估费1640元、按揭服务费1800元，共计23440元。武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告，自2020年1月23日10时起对武汉市实行封闭式管理。2020年4月8日，武汉市解除封闭式管理。2020年4月10日，舒博里公司通过微信通知张畅、罗楠楠与张晓斌办理网上在线贷款申请流程。2020年4、5月左右，银行将贷款资料邮寄给张畅、罗楠楠。2020年6月16日，张畅、罗楠楠通过网络办理银行贷款申请。2020年6月28日，张畅、罗楠楠将贷款资料邮寄回银行。2020年6月，舒博里公司通过微信告知张畅、罗楠楠与张晓斌可能会取消网络办理贷款申请的政策。2020年7月，舒博里公司通过微信通知张畅、罗楠楠与张晓斌银行取消网络办理贷款申请的政策。张晓斌与舒博里公司的工作人员周泉英的微信聊天记录显示：2020年7月10日，张晓斌承诺“我下周安排时间回去吧”。2020年7月至8月间，张畅、罗楠楠、张晓斌分别与舒博里公司对“合同履行时间太长导致的赔偿问题”进行协商，最终未达成一致意见。2020年9月4日，张畅、罗楠楠与北京大成（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所处理本案房屋买卖合同纠纷事宜。2020年9月9日，张畅、罗楠楠向该所转账支付律师费20000元。一审法院另查明，张畅、罗楠楠与张晓斌疫情期间均不在武汉市。以上事实，有张畅、罗楠楠、张晓斌及舒博里公司的当庭陈述，张畅、罗楠楠提交的房屋买卖业务签订文件合订本、中介费、评估费、按揭服务费收条、律师代理合同、张畅、罗楠楠支付律师费转账凭证、律师费发票及购房交易群微信聊天记录，张晓斌提交的房屋买卖合同、微信聊天记录等证据予以证实。一审法院认为，张畅、罗楠楠与张晓斌签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，张畅、罗楠楠与张晓斌双方均应依约履行各自的义务。根据案涉合同的约定，张畅、罗楠楠应于2020年1月17日后的15个工作日内办理银行贷款面签手续，但此期间恰遇疫情，疫情系不可抗力，因武汉市处于封闭式管理，案涉合同只能中止履行。2020年4月8日，武汉解除封闭式管理，案涉合同随之重新启动，但因案涉合同当事人均在外地，无法及时回汉，遂舒博里公司通过网络指导张畅、罗楠楠办理银行的贷款审批程序，因网络不畅、沟通不及时以及担心存在安全隐患等情况，导致张畅、罗楠楠在2020年6月底才将银行所需的贷款资料寄回给银行，而7月份银行恰好取消了线上贷款流程，本案的纠纷就此产生。根据案涉合同的约定：“买卖双方应于本合同签定后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”，可见，办理贷款申请手续是合同双方当事人的义务，并非张畅、罗楠楠的单方义务，本案中，张畅、罗楠楠在舒博里公司的指导下，虽然时间稍长，但最终成功办理了贷款面签的流程，故张晓斌继续配合办理贷款申请手续是合同继续履行的关键，但本案中，张晓斌未配合办理贷款申请手续，导致合同无法继续履行，故而张晓斌构成根本违约。张晓斌辩称，贷款申请持续时间过长，张畅、罗楠楠未给予适当补偿，且构成根本违约，故而其未配合办理贷款申请，且要求解除合同。一审法院认为，张畅、罗楠楠贷款申请时间过长，并非张畅、罗楠楠故意拖延导致，而是因“疫情”这一不可抗力所致，且张畅、罗楠楠最终办理完毕并将资料寄回给银行，张畅、罗楠楠的行为不构成根本违约。张晓斌要求张畅、罗楠楠补偿，需建立在双方自愿协商的基础上，并最终达成一致意见，但本案中，双方并未达成一致意见，张晓斌仍应按原合同继续履行其合同义务，故一审法院对张晓斌的此抗辩意见不予认可。综上，张晓斌构成根本违约，导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，一审法院对张畅、罗楠楠要求解除合同、返还定金的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金及律师费。根据案涉合同中违约责任的约定，同时综合考量张畅、罗楠楠已支付的房款比例、张畅、罗楠楠银行贷款申请过长、疫情带来的不便、张畅、罗楠楠损失未举证等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院酌情认定张晓斌应向张畅、罗楠楠支付违约金50000元及律师费20000元。关于中介费20000元，评估费1640元，按揭服务费1800元。根据案涉合同关于“若该合同最终没有交易完毕，居间方退还中介费”的约定，中介费应当由舒博里公司退还给张畅、罗楠楠，并非张晓斌。但本案中，张畅、罗楠楠并未对舒博里公司提出诉讼请求，故本案对此不予处理，并驳回张畅、罗楠楠关于中介费等费用的诉讼请求。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认解除张畅、罗楠楠与张晓斌于2020年1月17日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、张晓斌于判决生效之日起五日内向张畅、罗楠楠返还定金50000元；三、张晓斌于判决生效之日起五日内向张畅、罗楠楠支付违约金50000元；四、张晓斌于判决生效之日起五日内向张畅、罗楠楠赔偿律师费20000元；五、驳回张畅、罗楠楠的其他诉讼请求；六、驳回张晓斌的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后收取的一审案件受理费3646元，由张畅、罗楠楠负担1095元，张晓斌负担2551元。减半后收取的一审反诉案件受理费3320元，由张晓斌负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张畅、罗楠楠与张晓斌签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且签约合同对双方的权利和义务均进行了约定，双方应严格履行。关于张晓斌上诉认为一审判决未支持其要求张畅、罗楠楠未按时履行合同义务，构成违约责任有误的上诉理由，因张晓斌在约定的期限内未配合办理贷款申请手续，导致合同目的无法实现，构成根本性违约，罗楠楠与张晓斌有权解除合同并要求张晓斌返还定金及赔偿损失。购房定金在合同解除后应予返还，故一审法院支持返还定金符合法律规定。本案中，考虑到《存量房买卖合同》已不能履行，张晓斌违约导致合同解除，张晓斌应当赔偿张畅、罗楠楠因此产生的损失，根据案涉合同，合同双方的权利义务及违约责任约定，一审基于兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及基于本起交易的预期利益、损失情况等因素综合考量，酌情认定张晓斌应向张畅、罗楠楠支付违约金50000元及律师费20000元并无不当。关于张晓斌主张本案的违约责任在于张畅、罗楠楠贷款申请持续时间过长，张畅、罗楠楠构成根本违约，应承担违约责任。但在本案中，办理贷款申请手续是合同双方当事人的义务，并非张畅、罗楠楠的单方义务而故意拖延导致。虽时间稍长，是因“疫情”这一不可抗力所致，且舒博里公司通过网络指导张畅、罗楠楠最终办理完毕并将资料寄回给银行，张晓斌应继续配合办理贷款申请手续是合同继续履行的关键，是此，张畅、罗楠楠的行为不构成根本违约。故一审判决驳回张晓斌的全部反诉请求并无不妥。审理中，张晓斌亦未提供证据证明其所主张的事实，对张晓斌的上诉请求，本院不予支持。综上所述，张晓斌上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6640元，由张晓斌负担。本判决为终审判决。审判员  龚治国二〇二一年四月二十七日法官助理张欣书记员陈旭敏