北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京执复28号复议申请人（异议人、诉讼代表人）：孟庆祥，男，1968年3月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人、诉讼代表人）：阴国志，男，1970年5月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：赵伯良，男，1984年4月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：刘硕一，男，1988年11月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：郭家书，女，1992年1月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：赵宇婷，女，1993年12月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：王梓宁，女，1989年5月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：张咪，女，1982年9月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：胡玉红，女，1972年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：周艳文，女，1966年10月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：张鹰，女，1990年10月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：陆剑，男，1978年1月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：陈桂香，女，1971年9月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：王合民，男，1956年2月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：张建武，男，1972年9月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：韩洁，女，1989年1月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：葛春英，女，1947年5月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：李凤兰，女，1974年11月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：林小龙，男，1988年2月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：朱凯林，女，1989年8月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：郭聪，男，1986年1月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：张安红，男，1976年11月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：靳刚，男，1985年6月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：林金珍，男，1966年2月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：张国英，女，1972年1月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人（异议人）：北京冀祥投资管理有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园兴谷A区6号-284，北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼1单元601室产权人。法定代表人：张立新，总经理。复议申请人（异议人）：黑龙江泰富和盛贸易有限公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路179号金源花园小区C栋18层F号，北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼3单元301室产权人。法定代表人：张俊英，董事长。复议申请人（异议人）：大同开发区晨光小额贷款有限公司，住所地大同市经济技术开发区商行北侧，北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼3单元701室产权人。法定代表人：刘燕燕，总经理。以上29位复议申请人（异议人）的委托诉讼代理人：张森林，北京市兆亿律师事务所律师。申请执行人：长城新盛信托有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区卫星路475号紫金矿业研发大厦A座11层。法定代表人：喻林，总经理。委托诉讼代理人：郭莉梅，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王馨卉，北京天达共和律师事务所律师。被执行人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。法定代表人：李艳敏。被执行人：山水文园凯湖房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区金海湖16号1幢1层。法定代表人：李英钢。被执行人：山水文园投资集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。法定代表人：李英钢。被执行人：北京智都建筑工程有限公司，住所地北京市平谷区金海湖16号5幢3层。法定代表人：曹轶中。被执行人：李辙，男，1960年7月21日出生，汉族，住北京市平谷区。被执行人：王路遥，女，1967年1月11日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被执行人：李艳敏，女，1964年6月7日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。复议申请人孟庆祥、阴国志、张育梅、赵伯良、刘硕一、郭家书、赵宇婷、王梓宁、张咪、胡玉红、周艳文、张鹰、陆剑、陈桂香、王合民、张建武、韩洁、葛春英、李凤兰、林小龙、朱凯林、郭聪、张安红、靳刚、林金珍、张国英、北京冀祥投资管理有限公司、黑龙江泰富和盛贸易有限公司、大同开发区晨光小额贷款有限公司（以下统称复议申请人）不服北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）（2020）京03执异888号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京三中院在执行长城新盛信托有限责任公司（以下简称长城新盛公司）与山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称凯亚公司）、山水文园凯湖房地产开发有限公司、山水文园投资集团有限责任公司、北京智都建筑工程有限公司、李辙、王路遥、李艳敏公证债权文书一案[执行依据：北京市长安公证处（2016）京长安内经证字第32479-32481号、（2018）京长安内经证字第53692-53694号、（2018）京长安内经证字第55383-55384号、（2019）京长安内经证字第23447号公证书；执行案号：（2020）京03执1011号]过程中，异议人孟庆祥、阴国志、张育梅、赵伯良、刘硕一、郭家书、赵宇婷、王梓宁、张咪、胡玉红、周艳文、张鹰、陆剑、陈桂香、王合民、张建武、韩洁、葛春英、李凤兰、林小龙、朱凯林、郭聪、张安红、靳刚、林金珍、张国英、北京冀祥投资管理有限公司、黑龙江泰富和盛贸易有限公司、大同开发区晨光小额贷款有限公司向该院提出书面异议，请求：一、立即中止（2020）京03执1011号案件对北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼1层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115房地产（以下简称案涉房地产）及1号楼1楼大厅业主共有产权的公摊面积执行处分；二、待上述案涉房地产完成与我们共有产权公摊面积之间的建筑物物理分割后再恢复执行处分。北京三中院查明，长城新盛公司依据北京市长安公证处（2016）京长安内经证字第32479-32481号、（2018）京长安内经证字第53692-53694号、（2018）京长安内经证字第55383-55384号、（2019）京长安内经证字第23447号公证书及（2020）京长安执字第216号执行证书向北京三中院申请强制执行。该院于2020年7月8日以（2020）京03执1011号案件立案执行。在执行过程中，该院于2020年7月31日轮候查封了凯亚公司名下的位于北京市朝阳区弘燕山水文园的案涉房地产。查封期限三年，自2020年7月31日至2023年7月30日。2020年11月4日，该院在案涉房地产上张贴了查封公告。以上事实，有执行裁定书、协助执行通知书、公告及谈话笔录等在案佐证。北京三中院认为，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议的，应当提供证据证明其对执行标的享有直接的、法律上的实体权利。该案中，被执行人未自觉履行生效法律文书确定的义务，长城新盛公司向该院申请强制执行。该院在执行过程中查封登记在被执行人凯亚公司名下的案涉房地产，符合相关法律及司法解释的规定。该院的上述查封不包括案外人的房屋公摊面积在内，案外人亦未提交证据证明其对案涉房地产享有直接的、法律上的实体权利，故不具备案外人异议主体资格，对其申请应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定驳回案外人孟庆祥、阴国志、张育梅、赵伯良、刘硕一、郭家书、赵宇婷、王梓宁、张咪、胡玉红、周艳文、张鹰、陆剑、陈桂香、王合民、张建武、韩洁、葛春英、李凤兰、林小龙、朱凯林、郭聪、张安红、靳刚、林金珍、张国英、北京冀祥投资管理有限公司、黑龙江泰富和盛贸易有限公司、大同开发区晨光小额贷款有限公司的异议申请。复议申请人向本院申请复议称：复议申请人不服北京三中院（2020）京03执888号执行裁定。理由是：一、（2020）京03执1011号执行公告实质内容为“执行处分”，但北京三中院在异议裁定中认定《公告》内容为执行“查封”，而非“执行处分”，属于事实认定错误。二、复议申请人具有案外执行异议申请人主体资格，北京三中院在异议裁定书认定复议申请人不具有异议申请人主体资格错误。（一）复议申请人对1号楼1层大厅公摊面积享有共有产权。（二）1号楼1层大厅客观现状并不存在案涉房地产“专有部分”，依法不能处分。（三）1号楼1层大厅由于不存在法律意义上的专有部分，故无法对“专有部分”与“共有部分”区分。（四）长城新盛公司隐瞒案涉房地产并不存在“建筑物专有部分”的客观事实。（五）复议申请人对1号楼1层大厅享有实体权利。（六）复议申请人已提供证据证明与案涉房地产具有法律上的利害关系，且案涉房地产目前不具备执行处分的条件。三、北京三中院异议裁定适用法律错误，违反法定程序。（一）北京三中院异议裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定错误，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。（二）北京三中院异议裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，剥夺复议申请人通过诉讼途径寻求实体救济的合法权利，属于适用程序法律错误，违反法定程序。综上，请求撤销（2020）京03执异888号执行裁定。长城新盛公司辩称，一、被执行人凯亚公司为案涉房地产权利人，我方并非权利人。二、法院严格按照房屋所有权证登记的面积进行拍卖，不包括公摊面积，法院的拍卖行为并未损害复议申请人的合法权益。三、《评估报告书》已明确竞买人竞得估价对象后需将该部分房屋按照原始规划图对专有部分、共有部分进行分割恢复至原格局。四、北京三中院异议裁定适用法律正确，未违反法定程序。综上，复议申请人的复议申请理由不成立，法院拍卖案涉房地产未损害复议申请人的合法权益，我方恳请贵院驳回复议申请人全部请求。本院经审查，对北京三中院查明的事实予以确认。本院另查明，X京房权证朝字第XXXX号房屋所有权证显示：房屋所有权人为凯亚公司，房屋坐落于北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼，土地使用权人为凯亚公司。北京三中院于2020年11月4日作出（2020）京03执1011号公告，告知该院查封了北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼地下车库-1-101、1号楼16处（含案涉房地产）、2号楼9处、3号楼9处房地产，现即将对上述财产进行处分。相关权利人如认为该院的查封、处分措施损害其权利的，应自该公告发布15日内向该院主张权利，逾期该院对上述查封的财产进行处分。北京三中院委托北京仁达房地产土地资产评估有限公司对上述查封房地产进行评估。评估公司出具仁达房估字[2020]第202001107035159号房地产评估报告，该报告载明：“估价对象1号楼101-115（同案涉房地产）已打通用做‘山水文园·东园’售楼处及美术馆，因该15套房地产打通后与1号楼共有产权的826平方米公摊面积连成一体，致使各套房地产的边界与826平方米的公摊面积的边界不清，无法对各套房屋专有部分的具体位置做出明确区分。经案件申请执行人及经办法官确认，拟按现状进行处置，但会在拍卖公告中约定要求竞买人竞得估价对象后需要将部分房屋按照原始规划图对专有部分、共有部分进行分割恢复改造的成本，本次评估考虑了该因素的影响，先按原始规划图测算估价对象1号楼101-115的市场价格，并在此基础上扣除了从现状到恢复至原格局的恢复改造费用后得出估价对象1号楼101-115的估价结果，在此提请报告使用方注意”。本院认为，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议的，人民法院应当审查其是否对执行标的主张实体权利。本案中，北京三中院查封并评估的案涉房地产登记在被执行人凯亚公司名下，1号楼共有产权的826平方米公摊面积不在查封、评估的范围之内。复议申请人未对案涉房地产主张所有权等实体权利，其与案涉房地产没有法律上直接利害关系，不具备案外人异议主体资格，对其异议申请应从程序上予以驳回。北京三中院（2020）京03执异888号执行裁定正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人孟庆祥、阴国志、张育梅、赵伯良、刘硕一、郭家书、赵宇婷、王梓宁、张咪、胡玉红、周艳文、张鹰、陆剑、陈桂香、王合民、张建武、韩洁、葛春英、李凤兰、林小龙、朱凯林、郭聪、张安红、靳刚、林金珍、张国英、北京冀祥投资管理有限公司、黑龙江泰富和盛贸易有限公司、大同开发区晨光小额贷款有限公司的复议申请，维持北京市第三中级人民法院（2020）京03执异888号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 齐立新审 判 员 禹明逸审 判 员 王 峰二〇二一年四月二十二日法官助理 吴铭奂书 记 员 闫 玥