山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终704号 上诉人（原审原告）：张金浦，男，1963年9月25日出生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。 委托诉讼代理人：孙珉，山东杨帆盛铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏忠红，男，1976年1月16日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 原审第三人：淄博市临淄区凤凰镇大张村村民委员会，住所地：山东省淄博市临淄区凤凰镇大张村。 法定代表人：孙昌伟，村主任。 上诉人张金浦与被上诉人魏忠红、原审第三人淄博市临淄区凤凰镇大张村村民委员会（以下简称大张村委）恢复原状纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院于2020年12月21日作出的（2020）鲁0305民初5679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张金浦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的全部诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用均由被上诉人魏忠红承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，我方享有涉案房产物权。房产开发商淄博江港置业有限公司(以下简称江港置业，该公司已注销)与原审第三人大张村委签订了《临淄区大张村农贸市场联合开发协议》并全部委托江港置业建设开发、销售，资金由江港置业自主筹集，无需第三人认可。我方借款已经由原先的约定抵押转化为以房抵债，并已经实际入住使用，已取得该房产物权。开发商江港置业有权销售处置开发房产，江港置业与第三人签订的内部约定不能对抗房屋购买人。因此，开发商售出房屋不具有物权及房屋相关权益属于认定事实错误。二、一审认定魏忠红对涉案房屋享有合法权益系错误认定。一审认定大张村委认可魏忠红19万余元购买因此享有涉案房屋合法权益，事实上大张村委并没有研究该F-306抵债事宜，该村农贸市场所有开发房屋出售均由江港置业销售，应有江港置业盖章的收款凭证和《定购协议》，魏忠红无上述买房手续，以房抵债不是事实。三、一审认定魏忠红对涉案房屋享有合法权益的依据是“江港置业的财务人员在《对账处理说明》签字”，而该说明只能证明汪卫平个人认可欠款数额，其并非江港置业副总经理，系财务人员，不能代表江港置业处理房屋，汪卫平应当出庭质证。四、《对账处理说明》是拟用F-306住宅一套冲抵欠款，该说明只是一个计划，并未经江港置业办理相关售房手续，因此魏忠红不具有涉案房产权益。五、我方有银行明细、还款保证书、认购收据及房屋定购协议、电费卡等一系列证据，我已购买入住，享有房屋物权，但魏忠红并没有任何购房收据及房屋定购协议仅凭《对账说明》就认定对涉案房屋享有权益。六、一审适用法律错误，依据《物权法》第十五条、第三十二条、第三十五条、第三十六条，《侵权责任法》第三条、第十五条等相关规定，应责令魏忠红承担停止侵害、恢复原状、赔偿经济损失的侵权责任。 被上诉人魏忠红未提交书面答辩状，原审第三人大张村委未提交书面陈述意见。 张金浦向一审法院起诉请求：1.依法判令魏忠红立即停止侵权、排除妨害、恢复原状；2.依法判令魏忠红赔偿张金浦需更换门锁经济损失200元；3.诉讼费全部由魏忠红承担。 一审法院认定的事实：2015年2月26日，江港置业与大张村委签订《临淄区大张村农贸市场联合开发协议》，约定由大张村委提供本村土地供江港置业开发，房屋以江港置业名义对外出售。双方另对其他事项进行了约定。在江港置业开发建设期间，自2016年4月至2017年10月，因欠案外人牛继成等多人材料款、工程款等费用，经大张村委研究，用F-306住宅一套冲抵欠款，江港置业副总经理汪卫平在《对账处理说明》上签字认可。后由魏忠红出资19万余元由江港置业支付了上述欠款。另查明，江港置业在开发建设期间，因建设资金短缺，通过宋雅峰等人向张金浦多次借款，并于2017年5月20日形成书面还款承诺书，约定借张金浦人民币430余万元，分期偿还，如逾期不还，将以南京如沐春风宾馆宋雅峰的30%股份及经营权为抵押，余款以淄博江港置业有限公司开发的房产D区10套房、A区住宅A305、F区两套房屋作为抵押，其中包括F区306房屋，后双方未对涉案房屋办理抵押手续。此前，张金浦曾在F-306号房屋临时占用，在江港置业与大张村委对账处理并协商处置F-306室后，魏忠红出资前述19万余元为江港置业还账，大张村委认可魏忠红已购买了F-306号房屋，魏忠红于2019年9月占用F-306号房屋。 一审法院认为，本案争执的主要问题是魏忠红占用涉案F-306号房屋，是否构成对张金浦的侵权。经审查认为：1、张金浦对案涉房屋不享有物权，因江港置业借用张金浦的款项，双方之间形成民间借贷关系，江港置业具有还款义务。张金浦提交的还款承诺书仅是张金浦与江港置业之间的约定，其约定的用案涉房屋作抵押，无大张村委签字认可，对大张村委不产生法律效力。双方约定抵押未按有关规定办理抵押手续，不产生抵押的法律后果。张金浦以此为由主张涉案房屋，证据明显不足，理由明显不当。2、案涉房屋已经大张村委决定，并由江港置业认可，在处理外欠款项时，已作变现处理，偿还了江港置业的债权人。魏忠红提供的证据足以认定F-306号房屋已作处理变现，大张村委认可已由魏忠红以19万余元购买，因此魏忠红对案涉房屋享有合法权利。因此，张金浦主张魏忠红侵权已无任何事实及法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十二条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张金浦的诉讼请求。案件受理费25元，由张金浦负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人张金浦申请本院调取凤凰派出所的出警记录材料，本院于2021年4月15日依职权到凤凰派出所调取了张金浦2020年8月19日因魏忠红等人强占其房产的报警材料，本院组织双方当事人对该证据进行了质证。上诉人张金浦对公安机关出警材料的真实性无异议，对魏忠红、李洪林在询问笔录中的陈述的真实性有异议，魏忠红的陈述不能证明其与江港置业之间的欠款纠纷与本案房产的关联，其陈述的与江港置业之间的欠款亦无法认定；对魏忠红的交房款收据的真实性有异议，交款时间是2019年3月，上面盖着江港置业的财务专用章，但江港置业已于2018年2月6日注销了，该收据是虚假的；李洪林的陈述也不是真实的，李洪林出售涉案房产的行为系其个人行为，并非经过村委授权。被上诉人魏忠红对公安机关出警材料的真实性无异议，对魏忠红和李洪林的陈述也没有异议，魏忠红的房款交款单可能是李洪林从汪卫平那里带回来的，也可能是原先就有的，不清楚来源；以上报警材料与本案没有关联性。 对二审争议的事实，本院认定如下：2015年2月26日，大张村委与江港置业签订《临淄区大张村农贸市场联合开发协议》，协议约定：项目用地约20亩规划用地性质为农村集体用地；大张村委无偿提供所需土地供江港置业建设，江港置业负责本项目投资建设；合作分配形式：1.为保证项目顺利进行，大张村委委派人员对江港置业的施工建设及财务进行监督，每月一报表，每季一清算；2.江港置业建设的房屋销售后大张村委分配净利润936万，若房屋出现滞销，江港置业按照现行市场价格折算人民币冲抵大张村委应分得利润；3.房屋订金预售、销售款项存入大张村委、江港置业、镇经管站开立的项目专用账户；项目销售：1.项目房屋以大张村委名义对外出售，大张村委负责对售出的房屋办理相关手续，所需费用由大张村委与购房者承担；2.房屋维修基金在工程项目结束移交大张村委管理。大张村委委派李洪林负责该项目基建工作。2015年11月1日，大张村委出具证明，载明：“临淄区凤凰镇大张村凤凰商贸城综合楼产权归淄博江港置业有限公司所有”。2016年1月大张村委作为委托人出具授权委托书载明：一、授权江港置业为受托人代委托人实施建房；二、以受托人名义代委托人签署修建大张村农贸市场综合楼有关的建设合同等相关法律文书；三、受托人负责大张村农贸市场综合商业楼的建设与销售、收款和结算及售后服务工作；……六、本委托期限为2016年1月至2020年10月。该授权委托书中有委托人大张村委和受托人江港置业的签章及双方法定代表人签字。 2017年5月20日，江港置业通过宋雅峰等人向张金浦借款，双方形成书面还款承诺书，在承诺书中约定的抵押房产中包含案涉争议房产F区306房。 2017年9月28日大张村委出具《对账处理说明》载明：自2016年4月至2017年10月止大张商贸城欠牛继成、刘永光、战旭霞、武翠、孙永香、老张等各项材料款、工资，经村委会研究决定，拟用F区306室住宅一套冲抵以上欠款。对账人为上述牛继成等六人，江港置业副总经理汪卫平在该说明上签字“对账情况属实无误”。 2017年10月19日，江港置业与张金浦就抵押的大张村农贸市场10套房产签订了定购协议，其中包括F区306房，汪卫平在该订购协议上签字，同日江港置业向张金浦出具冲抵欠款收据。11月5日，张金浦以登记人杨文利（张金浦的妻子）的名字在物业公司开设F区306房的水电卡，并入住。2019年1月张金浦春节后返回发现其所居住的F区306房被他人换锁，其向凤凰派出所报警。在二审调查中李洪林自认该房屋的锁系其所换，换锁后将房屋卖给了魏忠红，并交给魏忠红房屋钥匙。魏忠红与大张村委、李洪林均未签订房屋买卖合同。2019年3月31日，魏忠红的妻子胡玉梅一次性转给李洪林的账户房款19万元，该款项未转入大张村委，李洪林陈述由其分给了牛继成等人。6月30日上午魏忠红在物业公司补办水电卡入住案涉房屋。 大张村委出具《大张村委会处理商贸城F区306室证明》载明：2019年3月因牛继成等六人的欠款大张村委一直未给付，经大张村委与江港置业财务负责人汪卫平核对账目无误后共同商议由大张村委委员李洪林处理所有欠款事宜，用F区306房核销所欠款项，经李洪林与所有欠款人协商，由魏忠红购买该房产。2020年8月19日，张金浦在疫情结束后返淄发现案涉房屋已被魏忠红占有，遂再次向凤凰派出所报警。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是被上诉人魏忠红是否侵犯了上诉人张金浦的案涉房屋权益。依据大张村委与江港置业签订的合作协议及大张村委出具授权委托书，江港置业享有出售大张村农贸市场综合商业楼的权利，并负责该综合商业楼的建设与销售、收款和结算，因此，江港置业于2017年10月与张金浦签订案涉房产F区306室定购协议、办理冲抵借款的行为有效；且早在2017年5月20日江港置业向张金浦借款的还款承诺书中就约定借款抵押的房产中包含案涉房产F区306房，而江港置业又拟用该房产抵顶牛继成等债权人的欠款亦在该时间之后，且并未执行，不能以此抗辩江港置业与张金浦签订的定购协议的有效性，张金浦享有案涉房产物权在先。2019年大张村委明知案涉房屋一直由张金浦居住使用，仍然授意李洪林将该房出售，李洪林以换锁的方式强行占有并出售给魏忠红。魏忠红未将房款打入村委账户而是由其妻子胡玉梅打入李洪林账户，魏忠红在一审中提交了胡玉梅的银行流水，但该证据与魏忠红在公安机关的陈述“2019年3月31日我给了李洪林19万现金”相矛盾，李洪林为魏忠红出具了加盖江港置业财务专用章的收款收据，而此时江港置业已于2018年2月6日注销，因此，魏忠红向凤凰派出所出具的房款收据系虚假证据，不能证明19万元房款已交付村委并计入村委房款销售账目，不能证明其善意取得案涉房产。李洪林在公安机关的询问笔录中陈述“我是大张村委委员，负责基建工作，案涉房产是2019年3月魏忠红通过我向江港置业购买的，魏忠红当时把钱给了我”，该陈述与江港置业已于2018年2月6日注销的事实相矛盾，江港置业不可能仍然于2019年3月向魏忠红出具房款收据，李洪林的陈述不具有真实性。李洪林一直负责基建工作，其与魏忠红明知案涉房屋已经有他人居住使用，仍然强行换锁入住，魏忠红不具有占有案涉房产的善意，具有明显过错，李洪林与魏忠红之间房产买卖行为无效，其强行占有他人房产的行为违反法律规定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”；第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失”，魏忠红应予返还案涉房产，并赔偿张金浦由此受到的损失。同时依据大张村委出具的案涉房产处理的证明，李洪林系按照大张村委的授意出售案涉房产，其出售房产的行为系代表大张村委行使的职务行为，李洪林与魏忠红买卖房产无效和强占房产违法的法律后果亦由大张村委承担。张金浦在一审诉求中虽未明确主张魏忠红返还财产，但主张魏忠红停止侵权、排除妨碍、恢复原状，并赔偿门锁损失200元，符合法律规定，本院予以支持。一审认定张金浦对案涉房产不享有物权，魏忠红享有合法权利，认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，张金浦的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初5679号民事判决； 二、被上诉人魏忠红立即停止对凤凰镇大张村凤凰商贸城F区306号房产的侵权，并于本判决生效之日起十日内排除妨碍、恢复原状，向上诉人张金浦交付F区306号房产钥匙； 三、被上诉人魏忠红于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人张金浦更换门锁损失200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人魏忠红负担。 本判决为终审判决。 审判长  田秀沛 审判员  冯慧芳 审判员  马清华 二〇二一年四月十六日 书记员  董斯文