北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终439号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京百博医药有限公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院2号楼5层2单元607、608。法定代表人：赵勇，董事长。委托诉讼代理人：倪珍珍，北京祥荣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪远博，男，北京祥荣达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角村委会东5米。法定代表人：刘淑娟，经理。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。上诉人北京百博医药有限公司因与被上诉人北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初12632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京百博医药有限公司（下称百博医药公司）上诉请求：撤销一审判决第五项、第六项，发回重审或改判驳回北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司（下称雪峰公司）关于违约金的诉讼请求并支持我公司的诉讼请求，诉讼费由雪峰公司承担。事实与理由：1.2020年5月17日黄村镇疏整促治理办公室、黄村镇村庄安全治理办公室向北京首带宝利工贸有限责任公司大兴分公司（下称首带宝利公司大兴分公司）、各承租单位发布的《告知》无相关单位或政府盖章，不具有真实性，不应认定为证据。2.合同不能继续履行的原因并非是由于疫情，而是由于违建，政府要求整改，因此我公司无法正常使用仓库。3.《仓储租赁合同》不能继续履行的原因是雪峰公司的违法行为导致，雪峰公司不能提供可以实现租赁目的的房屋，应当赔偿我公司的经济损失。4.雪峰公司违约在先，我公司不应当支付逾期付款违约金。雪峰公司辩称，同意一审判决，不同意百博医药公司的上诉请求。一审法院认定疫情属于不可抗力，判令百博医药公司减半支付占有使用费，符合法律规定和客观情况。北京市大兴区黄村镇相关部门下发的通知虽未盖有公章，但进行了书面通知和张贴。且百博医药公司租赁的仓库在一楼，二楼彩钢房屋的拆除并不影响一楼库房的使用，不影响合同的继续履行。我公司不存在任何违约情形，百博医药公司未按照合同约定支付租金，应当支付违约金。百博医药公司向一审法院起诉请求判令：1.解除我公司与雪峰公司于2019年4月2日签订的《仓储租赁合同》；2.雪峰公司退还我公司仓库押金80000元；3.雪峰公司赔偿我公司经济损失共计6532389.87元（其中营业损失6113666.92元、搬迁损失48853元、仓库装修损失369869.95元）；4.雪峰公司赔偿我公司租赁临时仓库的损失3600元；5.雪峰公司承担本案全部诉讼费用和鉴定费用。雪峰公司向一审法院反诉请求判令：1.百博医药公司立即向我公司支付2020年4月25日至2020年10月14日（半年，按照183天计算）期间的租金510289.22元（2192.19平米*1.272元/平米/天*183天）；2.百博医药公司立即向我公司支付2020年4月15日至2020年10月14日（半年）期间的公共维护费13153.14元；3.百博医药公司向我公司支付上述费用的逾期付款违约金（以523442.36元为基数，按照每天千分之五的标准，自2020年4月19日起计算至上述费用全部付清时为止）；4.反诉费用由百博医药公司承担。一审法院认定事实：2009年12月28日，北京首带宝利工贸有限责任公司（甲方）与雪峰公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将坐落在北京市大兴区黄村镇狼各庄东村厂区内部分工业用地出租给乙方。2019年4月2日，雪峰公司（出租方，甲方）与百博医药公司（承租方，乙方）签订《仓储租赁合同》，约定甲方位于北京市大兴区黄村镇狼各庄东村厂区内A库，共2192.19平米仓库出租给乙方，租赁期限六年，起租日为2019年4月15日，租赁终止日为2025年4月14日。合同第三条费用及支付方式约定：1.仓储费用：第一年租金为1.2元/天/平米，第二年6%递增价格为1.272元/天/平米；第一年租金2192.19平米*1.2元/平米/天*366天=962809.85元；2.其他费用：（1）电费：1.8元/kwh；（2）公共维护费：1元/平米/月（公共区域水、电、卫生费及库房常规维护等）；3.仓库押金：80000元（押金收据，不开发票）。合同第七条违约责任约定：1.合同期限内，甲乙任何一方提出解除合同，需提前90天书面通知对方，乙方提出解约甲方扣除押金，甲方提出解约同等支付乙方押金金额。任一方未达到提前通知对方，除去押金金额外还需按未达到提前90天通知剩余天数的租金支付违约金；2.付款期限届满后三日内甲方仍未全部收到租金及费用的（遇国家法定节假日后延），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠租金及费用的总额的千分之五乘以滞纳天数计算。合同第八条免责条件约定：1.如遇政府部分规划占地、拆迁、安全检查等原因需解除合同时，不视为甲方违约，政府相关拆迁、搬家、误工等补偿与乙方无关。2.因不可抗力因素使该仓库及其设施损坏，或仓库周边政府发生重大疫情或事故、造成本合同客观上不能继续履行，提出终止协议乙方不作违约处理。3.仓库因不可抗力的原因导致损毁和造成乙方损失的，双方互不承担责任。2020年3月12日，北京市大兴区黄村镇人民政府（下称黄村镇政府）向首带宝利公司大兴分公司、各承租单位发布《通知》，载明：疫情防控期间，黄村镇政府对首带宝利公司大兴分公司院内进行了疫情防控措施落实情况和安全工作检查。经查，存在以下三方面问题：一、落实疫情防控主体责任不利；二、未落实安全生产责任制，存在严重安全隐患；三、部分房屋未能出示相关规划手续，属违法建设。经黄村镇政府研究决定：一、首带宝利公司大兴分公司立即整改疫情防控相关问题，落实公司主体责任，抓好整改工作；二、违法建设责任人于2020年4月30日前，将违法建设自行拆除；三、各承租单位七日内将安全隐患整改完毕。限期整改期间，各仓储承租户可自行搬离货物，避免造成更大损失。逾期未整改完毕，黄村镇政府将协调区有关部门依据相关法规规定实施强制措施，消除安全隐患。2020年5月17日，黄村镇疏整促治理办公室、黄村镇村庄安全治理办公室向首带宝利公司大兴分公司、各承租单位发布的《告知》，载明：首带宝利公司大兴分公司院内厂库房因存在未按要求设置火灾自动报警装置、自动喷淋系统，占用防火间距等问题，违反了《中华人民共和国消防法》相关规定，存在严重安全生产隐患。根据北京市人民政府《关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》（京政发【2017】8号）文件精神，该园区属低端仓储物流行业，已不符合首都功能定位，需要进行疏解外迁。现研究决定：1.疏解园区仓储物流等经营业态，各承租单位于2020年6月20日前将相关货物清理完毕；2.仓储场所严禁出现“三合一”“多合一”现象，严禁厂库房内住人，严禁厂库房、宿舍楼等空间转租转让；3.电动车不准进入厂库区，停放到规定区域；4.实行凭证出入，所有人员、车辆凭证出入园区；5.未取得相关审批手续，园区内不得进行施工、动火、拆除等相关作业。双方均认可百博医药公司交付租金至2020年4月14日。因拆除违建和疏解整治，百博医药公司无法正常进货，无法正常履行合同，现百博医药公司起诉要求解除合同。百博医药公司至今未腾退案涉房屋。经询，双方均表示《仓储租赁合同》项下仓库不涉及违法建设。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中百博医药公司与雪峰公司签订的《仓储租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。结合在案证据，因政策原因以及疫情影响，黄村镇政府于2020年3月12日通知疏解整治案涉场地，黄村镇疏整促治理办公室、黄村镇村庄安全治理办公室于2020年5月17日正式告知疏解。百博医药公司因不能正常使用租赁仓库，起诉要求解除合同，法院予以支持。法院以雪峰公司收到解除合同起诉材料时间为解除时间，故法院确认双方签订的《仓储租赁合同》于2020年9月9日解除。鉴于《仓储租赁合同》已经解除，雪峰公司应退还百博医药公司押金80000元。关于百博医药公司主张的经济损失及租赁临时仓库损失。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。因导致合同不能继续履行系因为疫情原因及疏解整治政策原因，故根据合同免责条件约定，因不可抗力的原因导致毁损和造成乙方损失的，双方互不承担责任。故对于百博医药公司主张的营业损失、搬迁损失和仓库装修损失、租赁临时仓库损失，法院均不予支持。关于雪峰公司提出的租金和公共维护费问题。百博医药公司经营业务确因疫情受到影响，租金成本压力增大。百博医药公司虽然无法正常进货，但客观上占有使用案涉场地，会产生相应占有使用费。且本案中案涉合同实际无法履行，被政府部门要求整改疏解，还包含“院内厂库房因存在未按要求设置火灾自动报警装置、自动喷淋系统，占用防火间距等问题”等因素。法院根据公平原则，参照相关北京市政府文件对于疫情期间经营性房屋租金减免的指导性意见，综合考虑以上因素，法院依法对2020年4月15日至2020年10月14日期间的租金及房屋占有使用费予以酌减，百博医药公司应支付该期间租金及房屋占有使用费255000元。百博医药公司应按照合同约定支付2020年4月15日至2020年10月14日期间公共维护费13153.14元。关于逾期付款违约金。依据合同约定，百博医药公司逾期支付租金及公共维护费，应支付滞纳金。合同中约定滞纳金按照日千分之五计算标准过高，法院依法酌情确定为日万分之五。因法院酌情减少2020年4月15日至2020年10月14日期间的租金及房屋占有使用费，违约金系以租金及其他费用为基础，故法院依法酌情减少违约金。故对雪峰公司要求百博医药公司支付违约金（以268153.14元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2020年4月19日起计算至上述费用全部付清时止）。对超出部分的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月判决：一、确认北京百博医药有限公司与北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司于2019年4月2日签订的《仓储租赁合同》于2020年9月9日解除；二、北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司于判决生效后十日内支付北京百博医药有限公司押金80000元；三、北京百博医药有限公司于判决生效后十日内支付北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司2020年4月15日至2020年10月14日期间的租金及房屋占有使用费255000元；四、北京百博医药有限公司于判决生效后十日内支付北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司2020年4月15日至2020年10月14日期间公共维护费13153.14元；五、北京百博医药有限公司于判决生效后十日内支付北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司违约金（以268153.14元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2020年4月19日起计算至上述费用全部付清时为止）；六、驳回北京百博医药有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对于一审法院确认的双方签订的《仓储租赁合同》于2020年9月9日解除、雪峰公司退还百博医药公司押金80000元以及百博医药公司支付雪峰公司2020年4月15日至2020年10月14日期间的租金及房屋占有使用费255000元、公共维护费13153.14元的内容均无异议，本院亦不予赘述。关于违约方的认定问题。综合2020年3月12日黄村镇政府发布的《通知》载明的内容，整改的原因既包括疫情防控，也包括违法建设，并非如百博医药公司上诉主张的仅因违法建设，况且，双方当事人在一审中亦认可《仓储租赁合同》项下仓库不涉及违法建设。另根据2020年5月17日《告知》载明的内容，案涉仓库因不符合首都功能定位而被要求进行疏解外迁。百博医药公司仅以《告知》未见相关单位及政府盖章为由上诉否认《告知》的真实性，依据不足。鉴于上述事实，百博医药公司无法正常使用案涉仓库符合《仓储租赁合同》第八条免责条款的约定事由，其公司所持雪峰公司违约在先的上诉意见，缺乏事实依据。本案中，案涉仓库因疫情原因及疏解整治要求而无法正常使用，并非百博医药公司不予按时交纳租金及房屋占有使用费的合理理由；现百博医药公司逾期未交纳租金，并非合同约定的免责内容，故其公司应当支付违约金，一审法院酌情确定的违约金标准并无不当，百博医药公司上诉主张不予支付，本院不予支持。关于百博医药公司上诉主张的营业损失、搬迁损失和仓库装修损失、租赁临时仓库损失一节，因《仓储租赁合同》免责条款有相应约定，且百博医药公司就其在本案中提出的损失主张并未提供充分有效的证据佐证，本院对此不予支持。综上所述，百博医药公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57551.93元，由北京百博医药有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年四月二日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪