吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉02民终266号 上诉人（原审原告）：罗凤娥，女，1956年5月21日生，满族，吉林市建业集团退休职工，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：于旭东，吉林途律律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：罗明华，女，1957年12月26日生，满族，吉林市农业机械公司退休职工，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：罗凤娥（系罗明华姐姐），女，1956年5月21日生，满族，吉林市建业集团退休职工，住北京市通州区。 上诉人（原审原告）：罗凤英，女，1959年9月2日生，满族，吉林市兴华人寿保险退休职工，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：罗凤娥（系罗凤英姐姐），女，1956年5月21日生，满族，吉林市建业集团退休职工，住北京市通州区。 上诉人（原审原告）：罗少华，男，1964年6月4日生，满族，无职业，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：罗凤娥（系罗少华姐姐），女，1956年5月21日生，满族，吉林市建业集团退休职工，住北京市通州区。 上诉人（原审原告）：罗凤娟，女，1965年8月5日生，满族，吉林化公司退休职工，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：罗凤娥（系罗凤娟姐姐），女，1956年5月21日生，满族，吉林市建业集团退休职工，住北京市通州区。 被上诉人（原审被告）：吉林省爱家房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。 法定代表人：战扬，总经理。 委托诉讼代理人：王岩，男，该公司分店经理。 委托诉讼代理人：王少滨，吉林巡达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：郭耀鑫，男，1994年1月24日生，满族，住吉林省吉林市丰满区。 上诉人罗凤娥、罗明华、罗凤英、罗明华、罗凤娟（以下简称罗凤娥等五人）因与被上诉人吉林省爱家房地产经纪有限公司（以下简称爱家公司）、郭耀鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗凤娥及其委托诉讼代理人于旭东，上诉人罗明华、罗凤英、罗明华、罗凤娟的委托诉讼代理人罗凤娥，被上诉人爱家公司的委托诉讼代理人王少滨、王岩，被上诉人郭耀鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗凤娥等五人（佟秀兰的继承人）上诉请求：1.撤销一审民事判决第三项，依法改判；2.判令爱家公司向罗凤娥等五人返还保证金3万元，并赔偿罗凤娥等五人提前退租房户租金损失1970元。事实和理由： 1.一审法院认定事实不清。爱家公司不是在房屋买卖居间协议履行期限届满后将保证金3万元返给郭耀鑫的，而是在吉林市不动产登记中心房地产经纪机构管理科于2019年7月11日调解之前就将保证金返给了郭耀鑫，正因为爱家公司将3万元返给了郭耀鑫才被投诉到吉林市不动产登记中心房地产经纪机构管理科的。因为爱家公司在协议履行期限届满前就将定金退给郭耀鑫，导致交易无法完成。 2.解除房屋买卖居间协议的原因认定错误。上诉人解除房屋买卖居间协议的依据是该协议第七条（一）“甲乙双方延期履行本合同各项约定在十日内的，每迟延一日违约方须向守约方支付贰佰元违约金，延期履行本合同各项约定超过十日的，守约方有权解除本合同并要求违约方给予赔偿。”买方郭耀鑫在协议约定的交全款时间（2019年7月20日）没有交买房款且明确表示不再购买佟秀兰的房屋，因此郭耀鑫构成违约，佟秀兰有权依协议解除合同。不是法院认定的因为佟秀兰当庭表示拒绝继续向郭耀鑫出售涉案房屋所致。 3.一审判决认为“因有证据证明退还保证金系爱家公司就涉案房屋更名过户问题多次找佟秀兰予以协商，但佟秀兰不予配合之下发生”实属错误。事实是郭耀鑫单方（不是法院认定的三方）因公转私2万元没包含更名费有歧义想协商，因协议中对更名费有约定，佟秀兰没去协商并无过错。爱家公司找过佟秀兰是要协商变更已生效的协议，不是协商更名过户问题。事实上郭耀鑫没交纳全部购房款何谈房屋更名过户问题，也不可能产生佟秀兰配合更名过户的义务。 4.一审法院认为：“直至庭审郭耀鑫还当庭表示要求继续购买涉诉房屋，佟秀兰仍予以拒绝，此节事实佐证了郭耀鑫主观并无毁约拒购的意思，解除合同不可归责于买方”也是错误的。郭耀鑫在2019年7月11日房地产经纪机构管理科调解之前就已经将3万元收回，且在管理科调解时明确表示已经购买了其他学区房，不再购买佟秀兰的房屋了，此时郭耀鑫已经尚失了购买权利，当佟秀兰追究违约责任时又要购买此房是无理要求。而且在2019年7月20日之前没有交纳全部购房款已经构成根本违约，因此解除合同的责任在买房。佟秀兰为卖房提前清退了租房户并包赔了损失，守约期佟秀兰从来没说过不卖房。至于郭耀鑫一审当庭表示要求继续购买涉诉房屋，也只能是在根本违约的前提下的意思表示，该意思表示不能排除其已经根本违约的事实。而且在郭耀鑫没有支付违约金的情况下，佟秀兰有理由拒绝。 5.爱家公司应当向佟秀兰返还托管的保证金3万元，并赔偿佟秀兰提前退租房户租金损失1970元。郭耀鑫签订协议后不履行交款义务属于违约，其交纳的3万元定金依定金的性质和协议的约定不应予以返还。该协议第七条（三）乙方若出现下列情形之一的均视为乙方违约，乙方所交付的定金及其他款项作为违约金不予返还。1.拒绝购买该房屋的；2.因郭耀鑫在协议期限内明确表示不再购买该房屋，且在协议约定的交款期没有交房款，因此依协议约定其交的定金不应予以返还。郭耀鑫交的3万元定金依据三方协议已转为佟秀兰的保证金，该保证金由爱家公司托管，依据保证金托管约定，“此保证金在出卖方、买受方、居间方，各方无异议的情况下进行转交，”而爱家公司在没有经过出卖方同意的情况下擅自将3万元退给郭耀鑫，爱家公司应当对出卖方予以赔偿。 综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院查明事实依法判决。 爱家公司辩称，诉讼房屋已经更到罗凤娥名下，本案所依据的房产基础关系已经发生变更。依据房屋买卖居间协议，按照目前的公产改私产费用21,022元已经超过2万元的情况，三方免责。故上诉人无权要求返还定金等损失。 郭耀鑫辩称，我一审时强烈要求买，上诉人不卖我，上诉人不配合，现在要卖给我，说卖就卖，说不卖就不卖，找我调解，还让我加钱买是不可能的。一审开庭我要求买，现在市场形势变了，房价掉了。房主佟秀兰去世了，现在要卖给我，这里的事情我不清楚，一直不见面。 佟秀兰向一审法院起诉请求：1．解除佟秀兰、爱家公司和郭耀鑫于2019年6月16日签订的房屋买卖居间协议，并退还公证书；2．判令爱家公司赔偿佟秀兰保证金3万元，及提前退房租款1,970元；3．判令本案诉讼费由爱家公司承担。 一审法院认定事实：郭耀鑫为购买佟秀兰坐落于，建筑面积36.39平方米公产住宅房屋，于2019年6月16日与佟秀兰、爱家公司签订了房屋买卖居间协议。协议载明：甲方（出卖人）佟秀兰，委托代理人罗凤娥，乙方（买受人）郭耀鑫，丙方（居间人）爱家公司；房屋坐落于，建筑面积36.39平方米，房屋为公产住宅房屋；房屋成交价格21万元；乙方在合同签订当日向甲方支付定金3万元；办理房屋所有权转移登记手续须缴纳的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而新增的税费）由乙方承担，乙方支付丙方信息服务费2000元；支付方式为全款支付，定金3万元，余款18万元于2019年7月20日之前全部结清；甲方应在得到全部房款当日将房屋交付给乙方；经双方协商，甲方此房屋为公产房，甲方配合乙方公产转为私产，如不能改为私产，三方免责，公产转私产费用由乙方承担，如费用超过2万元三方免责，定金3万元退还乙方，合同失效，甲方免责。协议还约定了违约责任等其他权利义务。郭耀鑫于协议签订当日向爱家公司支付了2000元信息服务费，向佟秀兰交付3万元购房定金。佟秀兰将3万元定金交由爱家公司代为保管，爱家公司出具了保证金托管收条，收条载明：今收到房屋出售人佟秀兰交来的出售位于的售房保证金3万元，此保证金在出卖方、买受方、居间方三方无异议的情况下进行转交，转交后托管解除。同日，佟秀兰将关于购买案涉房屋的委托公证书交由爱家公司保管。房屋买卖协议签订后，三方因协议对“公产转私产费用由乙方承担，如费用超过2万元三方免责，定金3万元退还乙方，合同失效”的约定产生歧义，未能完成房屋交易，其间爱家公司曾多次找佟秀兰对该约定共同协商，但佟秀兰均未配合。2020年7月11日，因佟秀兰投诉，吉林市不动产登记中心房地产经纪机构管理科工作人员组织佟秀兰、郭耀鑫、爱家公司进行了调解，经调解，三方未达成一致意见。房屋买卖居间协议履行期限届满后，爱家公司将保证金3万元返给郭耀鑫。佟秀兰认为房屋买卖居间协议未能履行系因郭耀鑫未能按时全额交付房款的违约行为造成，爱家公司不应将保证金不返给郭耀鑫，故诉至法院。 庭审中，郭耀鑫仍表示可以继续履行协议购买涉诉房屋，但佟秀兰表示“不卖了”。 一审法院认为，佟秀兰与郭耀鑫及爱家公司三方签订房屋买卖居间协议，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。关于佟秀兰要求解除房屋买卖居间协议的诉请，因佟秀兰当庭表示拒绝继续向郭耀鑫出售案涉房屋，而郭耀鑫在佟秀兰拒售之下也无坚持购买的意思，故对佟秀兰的该项诉请，法院予以支持。关于佟秀兰要求爱家公司返还委托公证书的主张，因房屋居间买卖协议解除后，爱家公司无需继续留存该委托公证书，故法院予以支持。关于佟秀兰要求爱家公司返还保证金3万元的主张，因有证据证明退还保证金系爱家公司就案涉房屋更名过户问题多次找佟秀兰予以协商，但佟秀兰不予配合之下发生，直至庭审郭耀鑫还当庭表示要求继续购买涉诉房屋，佟秀兰仍予以拒绝，此节事实佐证了郭耀鑫主观并无毁约拒购的意思，解除合同不可归责于买方，故佟秀兰的该项留取保证金诉请法院不予支持。关于佟秀兰要求爱家公司赔偿因卖房提前退租而损失1970元的主张，因并无证据证明房屋买卖居间协议未能履行系因爱家公司或郭耀鑫违约，故佟秀兰的该项诉请法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、佟秀兰与爱家公司及郭耀鑫于2019年6月16日签订的房屋买卖居间协议于判决生效之日起解除；二、爱家公司于判决生效之日起三日内返还佟秀兰授权罗凤娥办理案涉房屋有关事宜的委托公证书；三、驳回佟秀兰的其他诉讼请求。案件受理费300元由佟秀兰负担（已交纳）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。 罗凤娥提供证据： 第一，佟秀兰死亡证明，佟秀兰于2021年1月2日去世。 第二，证明，河北省昌黎经济开发区南区管理处平安庄村村民委员会出具的证明，证明佟秀兰父亲佟振清1980年去世，母亲佟李氏2012年去世。 第三，公证处调取的证明材料，证明佟秀兰有5个子女，分别是5位上诉人。 第四，公证书，证明佟秀兰5个子女的情况。 第五，电话录音光盘，2019年6月20日，爱家公司王岩经理与罗凤娥电话录音，证明：1.一审法院认定三方有歧义是不对的，只是买方在签订合同后的反悔行为，佟秀兰并没有对合同有异议，是买方单方有歧义。2.买方不被法院认定没有完成交易的责任，是因为佟秀兰不配合更名是错误的。录音中佟秀兰并没有不配合办理更名的事实。爱家公司找佟秀兰一直在谈更名费由谁负责的问题。因协议中已经签订了过户费用由乙方承担，且佟秀兰在签订协议前，向爱家公司明确表示房价21万元，其他费用佟秀兰不管。佟秀兰开始要房价22万元，爱家公司提到更名费问题，所以房价佟秀兰降1万，达成一致后才签订协议，因此没有必要再协商。录音中只谈到协商不是配合更名过户。3.爱家公司打电话的时间是协议签订的第四天，爱家公司说客户找他，称对补充条款有异议，有异议应在签订时提出来。说明就没有下一步更名过户的问题了，哪有卖方不配合更名过户的事实。4.爱家公司没有尽到义务，爱家公司应该告诉有异议一方的后果责任，要求研究更名费的问题是违约行为，定金是不能返还的。罗凤娥在录音中已经提示了爱家公司和客户。第二段录音2019年7月6日罗凤娥与爱家公司王岩的电话录音。证明：1.是罗凤娥主动找爱家公司让爱家公司催促郭耀鑫快点交房款更名的，并不是佟秀兰不配合更名。2.爱家公司在履约期就已经把定金退回给买方了，导致郭耀鑫一直不来交易。并不是法院认定的在合同履行期届满后才退还定金的。3.爱家公司没有配合更名，没有尽到居间方的义务。违反托管保证金收条上的约定，应赔偿佟秀兰的损失。 第六，罗凤娥与爱家公司翠江店汤楠微信聊天记录两份，证明罗凤娥从2019年6月26日至2019年7月6日多次催促爱家公司办理更名过户手续，佟秀兰不存在不配合的事实。 第七，录音光盘及整理的在吉林市不动产登记中心房地产经济机构管理科调解录音文字资料，证明郭耀鑫在调解时明确表示因着急给孩子落学区等不起了，已经购买了其他房屋，表示不买案涉房屋。调解时间是2019年7月11日上午9时。 爱家公司质证称：对于证据一、证据二、证据三、证据四，尽管为复印件仍予以认可。对证据五，程序违法，单方偷录且断章取义，与证明问题格格不入。一审时，佟秀兰的代理人在庭上反复陈述佟秀兰不卖房了，这属于当庭自认行为，也是其最后的意思表示。尽管郭耀鑫同意购买，但也未达成一致。对微信截图需要原文件，否则从形式上难以确认其真实性，更不能证明爱家公司怠于履行义务。对证据六，在不动产登记中心的录音资料，双方只是在相关部门进行调解，不代表郭耀鑫的最终意见。郭耀鑫在一审庭审时，明确表示购买，是其最终的意见。 郭耀鑫质证称：我是购买者，我去爱家公司找卖方，要卖方出面跟我更名过户，但罗凤娥不配合我，我去爱家公司十多回。罗凤娥举出的证据我均不认可。 爱家公司和郭耀鑫没有提交新证据。 本院经审查认为，对罗凤娥提交的证据一、证据二、证据三、证据四及罗凤娥举证证明“2019年7月11日”佟秀兰、郭耀鑫、爱家公司三方在吉林市不动产登记中心房地产经纪机构管理科工作人员组织下进行了调解的时间本院予以采信外，对罗凤娥提出的其他证据因爱家公司及郭耀鑫对其真实性均提出异议，且上述证据尚需其他证据佐证，对其在有关部门调解时采取秘密录音，当事人在调解时讲述的话，其意思表示是否真实，尚需庭审举证、质证程序加以确认，故上述证据不符合有效证据的要件，本院不予采信。 本院经审理查明，2019年7月11日，因佟秀兰投诉，吉林市不动产登记中心房地产经纪机构管理科工作人员组织佟秀兰的女儿罗凤娥、郭耀鑫、爱家公司进行了调解，经调解，三方未达成一致意见。另查明，佟秀兰于2021年1月2日去世，案涉房屋由罗凤娥、罗明华、罗凤英、罗明华、罗凤娟等五名子女继承。本院查明的其他案件事实与一审查明的事实无异。 本院认为，三方当事人签订房屋买卖协议约定，“公产转私产费用由乙方承担，如费用超过2万元三方免责，定金3万元退还乙方，合同失效”。本案三方当事人对“公产转私产的费用”都具体包括交纳什么费用存在不同的理解，这是导致计算费用是否超过协议约定的2万元临界点产生不同的理解。爱家公司和郭耀鑫均主张该笔费用已经超过2万元，三方免责，定金3万元退还郭耀鑫；而罗凤娥主张该笔费用没有超过2万元，是对方将其他费用计算进去了。对此问题，虽经三方当事人协商，但最终无果，导致买卖协议无法履行。因案涉买卖协议的部分条款约定不明确，事后各方之间又无法协商变更，故本案买卖协议只能解除。关于罗凤娥提出的其他主张，一审法院已经阐述清楚，本院不再赘述。罗凤娥等五位上诉人的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持正确。 综上所述，罗凤娥等五人的上诉主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费599元，由罗凤娥、罗明华、罗凤英、罗明华、罗凤娟共同负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  李 炜 审判员  郝振翔 二〇二一年四月七日 书记员  王丽宁