广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21632号上诉人（原审原告）：惠州市伟迪富电子有限公司，住所地：惠州市惠阳经济开发区中建科技园，统一社会信用代码：91441303739899384L。法定代表人：郑玉清。委托诉讼代理人：肖斐斐，广东海涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷圆，广东海涵律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市阿卡索资讯股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道笋西社区桃园路260号HALO广场四期九层，统一社会信用代码：91440300071788034C。法定代表人：王志彬。委托诉讼代理人：蔡君友，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆森怡，广东华商律师事务所实习律师。上诉人惠州市伟迪富电子有限公司（以下简称伟迪富公司）因与被上诉人深圳市阿卡索资讯股份有限公司（以下简称阿卡索公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伟迪富公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判阿卡索公司支付免租期租金人民币183705.68元，违约金468514.62元；2、判令阿卡索公司承担本案诉讼费用。被上诉人阿卡索公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。伟迪富公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令阿卡索公司支付免租期的租金183705.68元；2.判令阿卡索公司支付违约金468514.62元（违约金标准为6个月的租金362401.2元及6个月的物业费106113.42元）；3.本案案件受理费、保全费、公告费由阿卡索公司负担。合计人民币652220.3元。一审法院经审理查明：一、2018年7月26日，伟迪富公司、阿卡索公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：伟迪富公司将位于深圳市罗湖区的房屋出租给阿卡索公司使用,租赁期限为2018年7月10日至2021年7月9日，月租金57524元，租赁押金为115048元；自租期第二年起，月租金每年递增5%，如阿卡索公司于约定合同期间提前终止本房屋租赁合同，则阿卡索公司须向伟迪富公司支付约定合同期间剩余租金；2018年7月10日至2018年10月15日为免租期。二、伟迪富公司为涉案房屋的所有权人。三、阿卡索公司向伟迪富公司支付租赁保证金115048元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。伟迪富公司诉请阿卡索公司支付免租期租金，无合同依据，一审法院不予支持。关于违约金，在阿卡索公司提前解除合同时，伟迪富公司、阿卡索公司双方约定了两种违约责任，即伟迪富公司有权没收阿卡索公司支付的租赁保证金且有权要求阿卡索公司支付剩余合同期限租金，因伟迪富公司作为守约方亦应当采取适当措施防止损失扩大，且结合双方租金数额、市场行情等综合因素，一审法院确认由阿卡索公司向伟迪富公司支付3个月租金作为违约责任数额。扣除阿卡索公司已支付的租赁保证金（2个月租金），阿卡索公司还应向伟迪富公司支付违约金57524元（57524元×3月－115048元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、阿卡索公司应于本判决生效之日起七日内向伟迪富公司支付违约金57524元；二、驳回伟迪富公司的其他诉讼请求。案件受理费5161元，由伟迪富公司负担4706元，由阿卡索公司负担455元。伟迪富公司已预缴案件受理费5161元，由一审法院予以退回455元。阿卡索公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费455元，逾期未缴纳，一审法院依法强制执行。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，（一）伟迪富公司（甲方）与阿卡索公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》第九条约定，甲方可不予退还保证金的情形有：2、乙方提前终止合同……等。（二）阿卡索公司2019年11月22日向伟迪富公司发出《退租告知函》，称因经营规划调整，需退租涉案物业。预计于2019年11月23日前退租。阿卡索公司确认于2019年11月23日搬离涉案房产。（三）二审期间，伟迪富公司提交了2020年9月24日对涉案房产拍摄的照片、视频，显示涉案房产仍处于空置状态。阿卡索公司提交了伟迪富公司在本院（2020）粤03民终20271号案中提交的2020年11月2日拍摄的涉案商铺的照片、《佣金协议书》等照片，目的是证明伟迪富公司未尽止损义务。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。伟迪富公司、阿卡索公司在履行合同过程中，阿卡索公司单方提前终止合同，构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约责任的约定，双方《房屋租赁合同》中已明确约定，阿卡索提前终止合同，伟迪富公司可不予退还租赁保证金，因此，伟迪富公司无需退还租赁保证金115048元。对于伟迪富公司主张的免租期的租金。本院认为，根据双方《补充协议》约定，伟迪富公司给予阿卡索公司98天免租期。该免租期的性质，系伟迪富公司对于阿卡索公司全部租期正常履行合同给予的租金优惠，现双方房屋租赁合同因阿卡索公司原因提前终止，根据公平原则，伟迪富公司给予的免租期应当按照阿卡索公司已履行租期与全部租期的比例进行折算，多出的部分实为伟迪富公司因阿卡索公司违约产生的损失，应由阿卡索公司承担，经计算，阿卡索公司应向伟迪富公司支付剩余免租期租金损失为104395元[57524元/月÷30天*98天*（20月÷36月）]。对于伟迪富公司主张的违约金，虽然双方《补充协议》中约定阿卡索公司提前解除合同需向伟迪富公司支付剩余租赁期限的租金，但是伟迪富公司作为守约方亦需要通过积极另行出租等方式防止损失扩大，《补充协议》中约定的违约责任及伟迪富公司主张的6个月违约金均明显过高，考虑到伟迪富公司可不予退还阿卡索公司2个月租金的租赁保证金，已能在一定程度上弥补损失，本院根据合同履行阶段、阿卡索公司的违约情节、可能造成的空置损失等因素，酌定阿卡索公司再行向伟迪富公司支付2个月租金115048元（57524元/月*2）的作为违约金。伟迪富公司主张的6个月违约金过高，已超过阿卡索公司违约能预见的损失，对于超过部分，本院不予支持。综上，伟迪富公司的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审判决部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条、一百一十四条、一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10448号民事判决第二项；二、深圳市阿卡索资讯股份有限公司应于本判决生效之日起七日内向惠州市伟迪富电子有限公司支付违约金115048元；三、深圳市阿卡索资讯股份有限公司应于本判决生效之日起七日内向惠州市伟迪富电子有限公司支付剩余免租期租金损失104395元；四、驳回惠州市伟迪富电子有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5161元（惠州市伟迪富电子有限公司已预交），由惠州市伟迪富电子有限公司负担2865元，由深圳市阿卡索资讯股份有限公司负担2296元，惠州市伟迪富电子有限公司多预交的2865元，由一审法院予以退回，深圳市阿卡索资讯股份有限公司应于收到本判决七日内向一审法院交纳案件受理费2865元，逾期未交纳的，由一审法院依法强制执行。二审案件受理费9412元（惠州市伟迪富电子有限公司已预交），由惠州市伟迪富电子有限公司负担4821元，由深圳市阿卡索资讯股份有限公司负担4591元，惠州市伟迪富电子有限公司多预交的4591元，由本院予以退回，深圳市阿卡索资讯股份有限公司应于收到本判决七日内向本院交纳案件受理费4591元，逾期未交纳的，由本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二一年四月十五日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。