贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1673号 上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地都匀市。 法定代表人：王玮，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋德洋，贵州一苇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈禹州，男，1991年6月18日生，汉族，住。 上诉人贵州铁建房地产开发有限公司与被上诉人陈禹州商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2020年11月30日作出（2020）黔2701民初4906号民事判决后，贵州铁建房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州铁建房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第二、三项，依法改判退还被上诉人购房价款182400元，驳回被上诉人其余诉讼请求（不服金额为45600元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：上诉人早已将车位交付被上诉人使用，且未收取过任何费用，应当扣除被上诉人使用车位成本，上诉人仅同意退还80%车位款；一审判决上诉人全额退款并承担违约金对上诉人来说并不公平。望二审法院依法改判上诉人退还80%车位款，即182400元，且不承担支付资金占用费。 被上诉人陈禹州二审未向本院作出书面答辩。 原审原告陈禹州向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令贵州铁建房地产开发有限公司一次性退还全部房价款228000元，并赔偿违约金20674.91元（计算期间：从2019年3月1日暂算至2020年8月17日共536天，228000元×6.175%/365天×536天）；3、诉讼费由贵州铁建房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月12日，贵州铁建房地产开发有限公司与陈禹州签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、陈禹州以228000元的价格购买贵州铁建房地产开发有限公司开发的都匀市“尚城一品”地下室-2层126号车位；2、贵州铁建房地产开发有限公司应于2019年2月28日前交付该车位给陈禹州使用，如逾期(超过90日的)，陈禹州有权退房，并按0.2％支付陈禹州违约金。签订合同后，陈禹州依约支付了全部购房款，但贵州铁建房地产开发有限公司没有依约于2017年12月31日交付该车位给陈禹州。另查明，《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“（一）出卖人承诺于2019年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。” 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，陈禹州与贵州铁建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。陈禹州依照合同约定履行了交纳购房款的义务，贵州铁建房地产开发有限公司未能依约于2019年2月28日交付该商品房转移登记有关文书给陈禹州，属违约行为，但不构成根本违约，且按照双方合同约定，没有约定陈禹州有权退房。本案陈禹州主张解除《商品房买卖合同》并要求返还购房款228000元，贵州铁建房地产开发有限公司对此无异议，同意解除《商品房买卖合同》，属于双方协议解除，对该项诉讼请求，予以支持，但对陈禹州依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权的主张，不予支持；《商品房买卖合同》对陈禹州解除合同时贵州铁建房地产开发有限公司是否承担违约金没有进行约定，故对主张赔偿违约金20674.91元的诉讼请求，不予支持。但贵州铁建房地产开发有限公司未能依约于2019年2月28日交付该商品房转移登记有关文书给陈禹州，属违约行为，应当承担赔偿损失的违约责任，贵州铁建房地产开发有限公司应当自协议解除《商品房买卖合同》之日（2020年11月4日）按照中国人民银行2020年发布的一年期贷款利率4.35%计算资金占用费至付清之日止。综上所述，陈禹州要求解除合同、返还购房款228000元及支付资金占用费的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除陈禹州与贵州铁建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》；二、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还陈禹州购房价款228000元；三、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付陈禹州资金占用费（自2020年11月4日起按照中国人民银行2020年发布的一年期贷款利率4.35%计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2515元，由贵州铁建房地产开发有限公司负担2000元，陈禹州负担515元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：双方当事人在合同中明确约定上诉人逾期交房，被上诉人享有解除权，且上诉人未能按照约定交付，被上诉人享有的解除权条件已经成就，而一审认定被上诉人不享有解除权虽然不当，但一审认定双方协议解除合同后，双方当事人对《商品房买卖合同》及解除《商品房买卖合同》无异议，本院予以确认。 对于上诉人公司提出早已将车位交付被上诉人使用，未收取过任何费用，应当扣除被上诉人使用车位成本，仅同意退还80%车位款的问题，上诉人公司在本案一、二审审理过程中并未提交证据证实其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，”的规定，应由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司承担举证不能的不利后果，故一审判决支持被上诉人要求上诉人全额退还车位款及承担违约金的诉请于法有据，本院予以支持。 对于上诉人提出其不应承担资金占用费的问题，因《商品房买卖合同》对于资金占用费没有约定，一审时被上诉人陈禹州也并无资金占用费的诉请，故一审支持资金占用费于法无据，本院予以纠正；对于违约金计算标准的问题，因双方签订《商品房买卖合同》第十三条明确约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2％向买受人支付违约金……。”，故上诉人贵州铁建房地产开发有限公司应按被上诉人陈禹州全部已付款的0.2％支付违约金：228000元×0.2％=456元。 综上所述，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，应予部分支持；一审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院（2020）黔2701民初4906号民事判决第一、二项； 二、变更都匀市人民法院（2020）黔2701民初4906号民事判决第三项为：上诉人贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付被上诉人陈禹州逾期违约金546元。 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，另行支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 一审案件受理费2515元，由贵州铁建房地产开发有限公司负担2000元，陈禹州负担515元；二审案件受理费940元，由贵州铁建房地产开发有限公司负担700元，陈禹州负担240元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月六日 法官助理王菲 书记员刘皓