辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1503号上诉人（原审被告）：曾凯，男，汉族，1970年11月13日出生，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：曾凡彧，男，汉族，1995年12月26日出生，住鞍山市立山区。与曾凯系父子关系。被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁东区南胜利路21路。负责人：刘德，该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武,辽宁嘉言律师事务所律师。上诉人曾凯因与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称佳兆业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾凯上诉请求：请求二审法院依法撤销鞍山市立山区人民法院作出(2021)辽0304民初673号判决书，判缴金额10124元,并依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案经立山区人民法院做出一审判决，该判决在未确认被上诉人行为是否违反《前期物业服务协议》与《物业管理条例》的情况下，违法裁决。依法应予撤销、改判。理由如下：一、被上诉人未履行安保义务。国务院《物业管理条例》第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。《前期物业服务协议》第四章第二十四条，明确规定物业安保人员要做到对园区的安全防护措施。门岗要对陌生人员进出小区做到登记查询等。然而实际上物业门岗未尽职、安保设备、监控设施不完善，致使上诉人人身安全受到影响。小区内楼宇门损坏，楼宇门无法正常关闭，小区内外来人员随意出入，园区内野狗成群。而一审法官把物业公司对业主的生命财产安全于不顾这项重大行为称为物业服务管理具有多面性连续性的特点。园区内野狗成群，一审法官认为仅能证明拍照时的现象。1、出现野狗就证明我的生命安全已经受到威胁，物业不进行处理，还需要我冒着生命危险继续跟踪野狗进行取证。这己经证明物业对安全服务不到位。但一审法官认为野狗成群证明不了威胁生命安全且证明不了物业服务不到位。我认为于情于法这都不合理。2、—审法官对楼宇门损坏照片的质证意见为没有拍摄时间、拍摄地点、拍摄人物，且不能够提供有效的原始载体。一审答辩状中也指出楼宇门自入住日起就一直损坏，所以无需证明拍摄时间，但是证据上明显证明拍摄地点为17号楼一单元，拍摄人且为我本人，照相的手机和原照片也己经给一审法官查阅，所以不存在不能够提供有效的原始载体。避重就轻的做法上诉人质疑其公正性。3、对于车位被占问题，一审判决认为，侵占他人车位、车辆进入物业未进行登记、物业联系不上车主，我应提供证据加以证明，照片仅为单独证据无法形成有效的证据链条。若该车有合法车位，那为何停放在我的车位上，被上诉人如何证明该车辆身份。二、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。《物业管理条例》第55条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”根据规定，佳兆业物业公司应履行维修养护义务。实际现象：楼层消防箱里的灭火器合格证上还是2013年出厂的，部分灭火器已失效，灭火器颈口开裂，且灭火器瓶身没有具有资质的检验机构的年检标识。一审法官仍以没有拍摄时间、拍摄地点、拍摄人物，且不能够提供有效的原始载体认为我的证据无法作为证据使用。在我的证据中，我己经将法院的传票和楼层内保洁人员签到处均照在证据中，足以证明拍摄时间和拍摄地点，且拍照手机及原照片也给法官进行了查看。上诉人在—审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审法官仅以“被上诉人实际提供物业服务，且上诉人举证不能证明被上诉人违约”，使佳兆业物业公司逃避了违约、违法责任。判决不公，损害业主权益。一审判决中提到被上诉人的证据为催交照片，上诉人质证意见为“协议真实性没有异议，但是催缴照片没有看到”，但在一审法庭在上诉人已经明确表示了看到过催缴照片，所以上诉人质疑立山区人民法院的公正性。去区法院上诉当日，上诉人询问法院工作人员其他业主对物业服务不到位的地方，物业都进行了完善，所以其他业主补缴了物业费。但是上诉人一审败诉后，不完善的地方并未进行改进。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条和《合同法》第六十七条规定：任何一个小区业主，在物业管理单位没有尽到服务约定时，有拒交物业费的权利，每户不交费也是有不得以的原因，而物业管理单位不去解决业主与小区公共场所实际问题，反而以《前期物业服务协议》中规定业主如期缴纳管理费用的义务为由起诉业主。这也纵使物业管理单位在不履行职责或服务质量下降，干好干坏一样能收费，更不会提高物业服务质量，这才真正形成了恶性循环。希望二审法院能够公正审判，还人民一个公正。佳兆业物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。佳兆业物业公司向一审法院起诉请求：判令曾凯支付2013年10月1日至2018年12月31日的物业服务费10124元。一审法院认定事实，佳兆业物业公司系鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，曾凯系该小区业主，房屋建筑面积100.44平方米。2011年10月21日，佳兆业物业公司、曾凯签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业服务费标准为洋房每平方米1.6元/月。从购房合同约定的交付之日起计算物业服务费，按年度预交，业主应在上次物业服务费期满前五日交纳下一年度物业服务费。合同签订后，佳兆业物业公司对小区实施了相应的物业管理及服务，曾凯自2013年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠佳兆业物业公司63个月物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案佳兆业物业公司、曾凯签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佳兆业物业公司自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，曾凯应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定洋房住宅物业服务费为每平方米1.6元/月，曾凯欠缴物业费时间为2013年10月1日至2018年12月31日，曾凯应缴纳物业费为1.6元/月/平×100.44平×63个月=10124元，故一审法院对佳兆业物业公司要求曾凯缴纳自2013年10月1日至2018年12月31日拖欠的10124元物业费的主张予以支持。关于曾凯辩称佳兆业物业公司物业服务不到位而拒交物业费一节，一审法院认为，佳兆业物业公司已实际提供物业服务，曾凯的抗辩及举证不能充分证明佳兆业物业公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如佳兆业物业公司在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，佳兆业物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现曾凯以不缴纳物业费来对抗佳兆业物业公司提供的服务，显系不妥。故一审法院对曾凯该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：曾凯于判决发生法律效力后十日内一次性给付佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业费10124元。案件受理费53元（佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司已预缴），减半收取27元，由曾凯承担。二审期间曾凯向本院提供的证据有：1、证人邵某、李某、陈某出庭证实自2013年入住以来楼宇门时好时坏。楼梯间灭火器外表有破损，没有检验合格的标志；小区内有6、7条野狗；地下私人车位经常被他人占用。2、百度下载网页内容，用以证明灭火器必须由具有资质的单位在两年内进行检测，灭火器的胶皮管破裂，依百度下载网页内容必须进行强制报废。佳兆业物业公司提供的证据有：1、鞍山市立山区灵山街道办事处中心社区居委会出具的证明，用以证明佳兆业物业公司已经采取了相应的措施处置野狗，但不是佳兆业物业公司能力所及范围。2、（2016）辽0304民初2305号民事判决书和（2020）辽0304民初5081号民事判决书，用以证明两位证人邵某、李某出庭做了错误的表述。3、照片7张用以证明立山区消防部门对小区的消防设施进行了检查，没有发现任何问题，也没有提出任何整改措施。照片5张，用以证明佳兆业物业公司已经将灭火器进行了更换。2份消防维保外包合同，用以证明已将消防设施的维修保护外包给有相应消防资质的单位。照片1张及百度下载的灭火器报废年限，用以证明曾凯住宅楼中原有的灭火器并没有达到报废年限。4、9张照片，用以证明已经尽到相应的职责，对野狗进行了相应的治理。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。佳兆业物业公司对曾凯提供的证据质证认为：证据1是否属于新证据需由法院认定，三人均与佳兆业物业公司存在诉讼关系，其中两位也没有缴纳物业费，证言的真实性由法院予以确定。证人证实野狗产生于2019年，而本案追索的物业费的时间段为2019年以前的物业费。证据2对真实性予以认可，但对于关联性和证明目的不予认可。按照上诉人提供的标准，灭火器的检修时间为出场后五年，本案追索的是2013年至2018年的物业费，灭火器在正常使用状态，不需要相应的年检，整个小区没有因为灭火器导致任何消防火灾，并且近期该楼的灭火器已经进行了更换，生产日期为2019年。曾凯对佳兆业物业公司提供的证据质证认为：证据1真实性有异议，还应提供抓捕野狗的视频。证据2判决书的真实性无异议。证据3灭火器已经破损，必须强制报废，没有提供2019年之前的消防检查记录，不能证明2019年之前消防器材合格。照片是摆拍，没有视频证据。本院认证意见是曾凯提供的证据能够证明佳兆业物业公司的物业服务存在一定瑕疵，本院予以采信。佳兆业物业公司提供证据能够证明佳兆业物业公司在履行其服务义务，不断改进物业服务中出现的问题，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于曾凯提出的佳兆业物业公司存在未尽安保义务、未对小区野狗进行处理、对楼宇门未予维修、车位被占等问题，其有拒交物业费的权利一节。佳兆业物业公司与曾凯签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。对于未尽安保义务、未对小区野狗进行处理、对楼宇门未予维修、车位被占以及灭火器等问题属于物业服务中的一般瑕疵。并且佳兆业物业公司针对物业服务中的问题也在不断改进完善。近期维修了楼宇门、更换了灭火器等。佳兆业物业公司每天都要履行服务，如在上述方面达不到令业主满意，也是佳兆业物业公司服务水平能力水平差、服务意识欠缺的表现。一审法院对于佳兆业物业公司主张滞纳金部分未予支持，属于对佳兆业物业服务存在问题的处理。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于佳兆业物业公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，佳兆业物业公司的服务虽不能达到令曾凯满意的程度，但曾凯不满意不等同于小区其他业主的意见，曾凯可以通过与业主委员会或与佳兆业物业公司及时沟通督促佳兆业物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。曾凯以拒交物业费的办法消极对抗对佳兆业物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故对曾凯的上诉理由，本院不予支持。曾凯应向佳兆业物业公司缴纳2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业费10124元。综上所述，上诉人曾凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曾凯负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年四月二十六日法官助理闫亚书记员王佳策