山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3287号 上诉人（原审原告）：贺x，女。 被上诉人（原审被告）：青岛中铁西海岸投资发展有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆明娟，山东德衡律师事务所律师。 上诉人贺x因与被上诉人青岛中铁西海岸投资发展有限公司（以下简称中铁西海岸公司）商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18808号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贺x，被上诉人中铁西海岸公司的委托诉讼代理人王明、陆明娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺x上诉请求：1、撤销青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初18808号民事判决，依据改判支持贺x的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费全部由中铁西海岸公司承担。事实和理由：一、一审判决书认定事实不符，主要证据不足。2018年12月20日贺x到中铁博览城交5万元认筹金，获得网上选房资格。2018年12月22日上午在网上选房后，贺x于下午到中铁博览城签订了《房屋认购协议》。在2018年12月25日根据《认购协议》约定到甲方指定地点刷POS机付首付款995945元，现场开具收据，认筹金5万元转为购房款，剩余60万元办理公积金贷款。但在现场贺x被告知还不能签订《青岛市商品房预售合同》，销售人员说等通知。此后，贺x经常与销售人员电话联系什么时间办理按揭手续，但一直被告知等通知。中铁西海岸公司在一审中未提供2018年12月23日至25日期间可以办理《青岛市商品房预售合同》及银行网签贷款的证据，一审只是依据中铁西海岸公司提供的预售许可证做出判决，有失公允。在一审中提到2019年7月22日的通知函，并不是贺x认可的宽展期。贺x也不可能在房屋未签订《青岛市商品房预售合同》的情况下，长达一年时间内交了1045948元的情况下作为宽展期。根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十条的规定，中铁西海岸公司未履行贺x在签订房屋认筹协议后3天内交上房款的同时签订《青岛市商品房预售合同》，预订应当解除；二、中国人民银行发布的银发【2003】121号《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》第四条规定：为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。在2018年12月23日至25日期间，涉案房屋未达到此条件，不能办理贷款。 中铁西海岸公司辩称：一、贺x所提《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定开发商具有解除认购协议的权利，但并未免除购房者的违约责任。中铁西海岸公司明确通知贺x应当于2019年7月22日前与中铁西海岸公司签订《青岛市商品房预售合同》及办理相关的按揭贷款手续，但贺x因个人原因未在2019年7月22日前履行上述义务，构成违约，中铁西海岸公司有权要求贺x按照定金罚则承担违约责任；二、中铁西海岸公司在双方签订认购协议时已经取得商品房预售许可证，符合《城市商品房预售管理办法》第六条的规定。贺x应当履行其与中铁西海岸公司签订《商品房预售合同》的义务，贺x作为购房者亦应履行支付房款的义务，至于支付的方式可以由贺x自行选择，贷款的申请及发放情况系贺x与银行自行协商的事宜，与中铁西海岸公司无关。贺x无权就个人贷款原因而拒绝与中铁西海岸公司签订《商品房预售合同》，且贺x并未提供证据证明其向银行申请贷款，或申请贷款被银行拒绝。 贺x向一审法院提出诉讼请求：1、判令中铁西海岸公司立即退还贺x房屋认筹金50000元；2、判令本案的诉讼费用由中铁西海岸公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月20日，贺x（乙方）与中铁西海岸公司（甲方）签订《中铁青岛世界博览城项目VIP客户认筹协议》约定：二、1、乙方于本认筹协议签署之日自愿交纳认筹金50000元整，申请成为中铁青岛世界博览城项目4-2地块VIP客户，甲方向乙方出具认筹金收据；2、VIP客户享有在甲方规定的时间、地点和推出楼座范围选房的权利；三、1、VIP客户成功选房后，并签订认购协议，认筹金将自动转为房屋认购定金；四、4、VIP客户成功选房的定义：乙方在甲方规定的时间、地点和推出的楼座范围内按本认筹协议的约定选购房源，或虽然乙方未在甲方规定的时限或地点进行选购，但是经甲方书面同意，乙方在甲方推出的楼座范围内选购房源。VIP客户或代理人（签章）处有“贺x林殿志（代）”的字样。 《中铁世博城客户购房须知》有如下记载：3、本次开盘采用线上选房方式，客户线上选房前一定要选定好意向房屋，客户一旦在选房系统选房成功，即默认认筹金转为定金，不可退房换房，否则该房源挞定，该房源定金不予退还；7、为防止炒房、顶名、冒名、更名等侵占房源的行为，现场参加人和网络登记人和后期实际购房人为同一人，且后期不更名、不加名、不减名，否则视为放弃购买；8、如因购房者本人无法亲自办理购房手续找人代办理，需出具受托人身份证原件及复印件，委托人身份证复印件、委托书原件签字摁手印。如出现委托书造假造成相关纠纷、责任和损失由购房者承担，与中铁世博城项目无涉。客户签名处有：贺x林殿志（代）字样。 授权委托书载明：兹有贺x（证件号：）欲认购贵公司开发的中铁青岛世界博览城项目，现委托林殿志先生（证件号：xxxx）代为办理选房、签署认购协议、交纳定金相关事宜，签署与选房、认购相关的所有文件。委托人承诺对受托人实施的上述行为及产生的法律后果予以认可。双方对此确认，并承担由此产生的一切法律责任。本委托书自签署之日起生效。委托人处有贺x签名及捺印，受托人处有林殿志的签名及捺印。 庭审中，贺x认可其委托丈夫林殿志代其签署《中铁青岛世界博览城项目VIP客户认筹协议》并交纳5万元款项，对协议的效力也认可。2018年12月20日，中铁西海岸公司向贺x出具收据，载明贺x通过POS机刷卡的方式向中铁西海岸公司交纳5万元认筹金。上述收据上加盖了“青岛中铁西海岸投资发展有限公司筹转购W331-22”的印章。 2018年12月22日，贺x（乙方、认购方）与中铁西海岸公司（甲方）签订的《中铁青岛世界博览城房屋认购协议》载明：一、乙方自愿向甲方认购位于黄岛区xx路xx号中铁青岛世界博览城项目4-2#地块住宅xx号楼xx号房屋（以下简称该房屋）。该房屋暂测建筑面积约127.01平米（最终以房管部门实测面积为准），单价（表单价）13360元/平方米，总价（表总价）1696854元，购房总价根据房管部门的实测面积结算，多退少补。乙方确认房屋的付款方式为公积金贷款，首付50%。二、乙方在签订本《房屋认购协议》之同时，向甲方交纳定金50000元，大写人民币伍万元，甲方向乙方出具收据；乙方应按本《房屋认购协议》约定的时间与优惠条件到甲方指定地点付清房屋购房房款，同时与甲方协商签订正式《青岛市商品房预售合同》，签署后，乙方交纳的定金转为该房屋购房款。三、认购注意事项，1、乙方应在签订本《房屋认购协议》之日起3个工作日内，携《房屋认购协议》原件、定金收据原件及本人有效身份证件，按协议第一条、第二条、第三条所约定事项亲自到甲方指定地点青岛世界博览城展示中心交纳购房款、提供按揭贷款所需的资料、办理相关手续及支付相关的费用，逾期乙方未完成上述任何一项义务的，所享优惠不享受，本《房屋认购协议》即行终止，甲方有权另行处理乙方所选房屋，定金不退，且不再另行通知。如果因不可预见或非归责于双方的原因，导致未能订立《青岛市商品房预售合同》，乙方持本条款约定的材料在甲方通知的时间内办理退还定金（不计利息）手续；4、本《房屋认购协议》实名签署，一律不得进行更名和转让，私自涂改的，协议自动失效。在乙方签名处有贺x的签名及捺印。 2018年12月25日，贺x通过银行转账的方式向中铁西海岸公司支付了房款995948元，中铁西海岸公司为贺x出具了收据，收款事由：“4-2地块高层贺xxxxx房款”。 2019年7月15日，中铁西海岸公司通过邮寄的方式向贺x发出通知函，载明：尊敬的贺x女士，您于2018年12月22日与我公司签订了《中铁青岛世界博览城房屋认购协议书》（以下简称《认购协议书》），认购我公司开发的“青岛博览城4-2＃地块xx号楼xx单元xx户”房屋，并已支付定金人民币50000元整。依据该《认购协议书》之约定，您最迟应于2018年12月26日前与我公司签订《青岛市商品房预售合同》，并交纳房款。我公司已经多次催请您前来签订《青岛市商品房预售合同》及办理相关手续，但截至今日，您仍未按约履行，根据《认购协议书》的约定，您已构成违约，基于此，特向您函告如下：请您务必在2019年07月22日前履行上述约定，即按《认购协议书》的约定，前来我公司的销售中心签订《青岛市商品房预售合同》，交纳购房款，并办理按揭贷款手续:如您逾期仍未履行上述内容，我公司将有足够理由认为您已自动放弃购买我公司开发的“青岛博览城4-2#地块xx号楼xx单元xx户”房屋，您与我公司此前签订的《认购协议书》将于2019年07月23日自动解除，我公司将依据《认购协议书》之约定，取消您所购房屋享受优惠，并有权另行出售该房屋，且不承担任何责任。请您及时与我公司销售中心人员取得联系，按约及时缴纳应付款并办理相关签约手续。我公司销售中心地址：青岛市黄岛区滨海大道与明富大道交界处青岛中铁世博城展示中心，销售中心联系电话：0532-xxxx。EMS查询回单显示，该函件于2019年7月16日被签收。 中铁西海岸公司提交的房屋预售许可（青房注字青黄18第xx号）证载明，涉案房屋在2018年12月18日具备预售条件。贺x、中铁西海岸公司并未就涉案房屋签署《青岛市商品房预售合同》。 2019年7月24日，贺x曾起诉中铁西海岸公司[案号：（2019）鲁0211民初13845号]要求解除《认购协议书》、中铁西海岸公司退还认筹金5万元；中铁西海岸公司提出反诉要求解除认购协议，定金5万元不予退还，并将扣除定金5万元后的剩余房款返还给贺x。2019年11月12日，因贺x申请撤诉，一审法院做出（2019）鲁0211民初13845号民事裁定书准许贺x撤诉。2020年1月15日，中铁西海岸公司通过银行转账的方式向贺x退还其已交纳的房款995948元。 对双方当事人有争议的证据和事实，双方意见如下： 关于贺x于2018年12月20日向中铁西海岸公司交纳5万元的性质，贺x认为该5万元是认筹金，系涉案房屋的房款，即使如中铁西海岸公司所说系定金，中铁西海岸公司也无权扣留，贺x不存在违约行为，贺x不能履行合同的原因是贺x丈夫离家出走，无法办理公积金贷款，致使合同目的不能实现。中铁西海岸公司认为，根据认筹协议、认购协议中的约定，该5万元系定金，现因贺x的原因导致合同目的不能实现，应当适用定金罚则，定金不予退还。 贺x提交了出警证明复印件一份和报警记录一份，欲证明其丈夫林殿志（身份证号：）于2019年2月28日突然离家出走至今无法联系上，因贺x购买的房屋是夫妻共有房屋，在办理公积金贷款的过程中需要二人同时到场，共同办理贷款，才符合贷款发放条件，由于林殿志离家出走，系贺x无法控制的意外原因，贺x无法按照《认购协议》约定用林殿志的公积金办理贷款，致使贺x、中铁西海岸公司的合同目的不能实现，故未签订商品房预售合同，贺x不存在违约行为；中铁西海岸公司抗辩称，对上述证据的真实性无法确认，即使真实，与本案也无关联性，也系贺x自身原因导致合同不能实现，涉案房屋的购买者为贺x，履行认购协议及后期履行商品房买卖合同的主体是贺x个人，后期办理公积金贷款的主体也应是贺x个人，其丈夫的离家出走，无法证明其本人无法办理公积金贷款，其丈夫能否办理公积金贷款与本案无关联性，在中铁西海岸公司于2019年7月19日向贺x发送通知函解除双方认购协议时，贺x从未告知中铁西海岸公司其丈夫离家出走的事实。 贺x提交了聊天记录，主张在认购协议约定的中铁西海岸公司通知贺x签订预售合同、交付公积金贷款相关资料时（2018年12月26日），中铁西海岸公司并不具备签订合同及办理公积金贷款的条件，故未签订预售合同的原因在中铁西海岸公司，在2019年7月15日，中铁西海岸公司给贺x送达通知函前，中铁西海岸公司就已经知道贺x丈夫出走失联的事实。中铁西海岸公司抗辩称，因置业顾问已经离职，其无法核实聊天记录的真实性，但该聊天记录是2019年7月16日晚上20点18分之后的，是在贺x收到中铁西海岸公司通知函之后的意见，贺x并未在中铁西海岸公司发送通知函前要求中铁西海岸公司签订书面合同，不能证明双方未能在2018年12月26日签订预售合同的原因是中铁西海岸公司造成的；双方未能在2019年7月16日前签订合同也是双方在默认的情况下出现的结果，中铁西海岸公司在2019年7月16日向贺x发送的通知函中已经明确给予贺x履行签订预售合同的相关期限，贺x未能在期限内与中铁西海岸公司签订合同，中铁西海岸公司已经单方解除了双方签订的认购协议。 贺x提交了青岛市黄岛区的相关通知及文件的网上打印件，欲证明涉案房屋需要封顶后才能办理公积金贷款，认购协议签订后中铁西海岸公司的房屋并未封顶，并不符合办理公积金贷款的条件。中铁西海岸公司对贺x提交证据的真实性无异议，但认为贺x提交的文件并不涉及公积金贷款的办理，并提交了房屋预售许可证，证明涉案房屋自2018年12月18日即可办理预售，签订网签合同，办理商业及公积金贷款。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点是：中铁西海岸公司是否应当向贺x退还5万元。 贺x、中铁西海岸公司签署的《中铁青岛世界博览城项目VIP客户认筹协议》（以下简称《认筹协议》）、《中铁青岛世界博览城项目VIP客户认筹协议》（以下简称《认购协议》）是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据双方签订的认筹协议第三条第1项约定：“VIP客户成功选房后，并签订认购协议，认筹金将自动转为房屋认购定金。”本案中，贺x于2018年12月22日选房成功，并与中铁西海岸公司签订了《认购协议》，故贺x交纳的5万元认筹金的性质已变更为购买涉案房屋的定金。根据《认购协议》第三条第1项的约定：“1.乙方应在签订本《房屋认购协议》之日起3个工作日内，携带《房屋认购协议》原件、定金收据原件及本人有效身份证件，按协议第一条、第二条、第三条所约定事项亲自到甲方指定地点青岛世界博览城展示中心交纳购房款、提供按揭贷款所需的资料、办理相关手续及支付相关的费用，逾期乙方未完成上述任何一项义务的，所享优惠不享受，本《房屋认购协议》即行终止，甲方有权另行处理乙方所选房屋，定金不退，且不再另行通知。如果因不可预见或非归责于双方的原因，导致未能订立《青岛市商品房预售合同》，乙方持本条款约定的材料在甲方通知的时间内办理退还定金（不计利息）手续”，本案中，贺x虽未在《认购协议》签订后的3个工作日内与中铁西海岸公司签订《青岛市商品房预售合同》及办理相关的贷款手续，但中铁西海岸公司在庭审中认可在其向贺x邮寄通知函之前的时间系中铁西海岸公司给予贺x的宽展期，故贺x应当在通知函中通知的2019年7月22日前与中铁西海岸公司签订《青岛市商品房预售合同》及办理相关的按揭贷款手续，但贺x未在2019年7月22日前履行上述义务，故贺x违约，应当适用定金罚则，对贺x要求退还5万元定金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于贺x主张其丈夫离家出走导致其无法办理公积金贷款，合同无法履行的原因非其导致，中铁西海岸公司应当返还该5万元款项的意见，一审法院认为，根据《认购协议》中的约定，认购方系贺x个人，且《中铁世博城客户购房通知》中也用加黑字体告知了贺x涉案房屋后期不更名、不加名、不减名，否则视为放弃购买，其应当负有签订《青岛市商品房预售合同》，办理按揭贷款手续，交付剩余房款的义务，其丈夫是否离家出走并不影响其签订《青岛市商品房预售合同》，况且其与丈夫共同办理公积金贷款仅是支付剩余房款的一种选择，即使其个人公积金贷款无法足额支付剩余房款，其也可以通过组合贷款或商业贷款等其他方式支付剩余房款，故对贺x的主张，一审法院不予采信。《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。……本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”，本案中，涉案房屋于贺x、中铁西海岸公司签订认购协议时，还处在建设中，系商品房预售行为，根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”本案中，对于贺x主张的系中铁西海岸公司的房屋未封顶，其无法按照认购协议约定办理公积金贷款的意见，因其提交的证据无法看出办理公积金贷款需要房屋必须封顶，中铁西海岸公司对该主张也不予认可，故贺x的该项主张，证据不足，一审法院不予采信。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回贺x的诉讼请求。案件受理费已减半收取525元（贺x已预交），由贺x负担。 本院二审期间，贺x提交首付款缴款记录一份，证明：在2018年12月25日贺x在购房现场通过POS机刷卡支付首付款，但中铁西海岸公司并没有与贺x签订商品房预售合同。中铁西海岸公司质证称：对证据的真实性没有异议，但不能证明贺x的主张，其是否到现场、是否要求签订商品房预售合同无法证实。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，从涉案《认购协议》的内容来看，该协议书虽然就房屋的坐落、建筑面积、定金、价格、价款及支付方式进行了约定，但对于房屋的交付时间、房屋过户时间均未做约定。因此，上述协议并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所要明确的主要条款，且涉案《认购协议》明确约定，贺x与中铁西海岸公司尚需另行签订正式的商品房预售合同。因此，上述《认购协议》应系预约协议而非正式的商品房买卖合同。预约合同的目的即为在将来特定的时间内签订正式的合同，涉案《认购协议》约定的合同义务即为双方配合签订正式《青岛市商品房预售合同》。中铁西海岸公司在2018年12月18日即已取得涉案房屋的预售许可，贺x主张系中铁西海岸公司违约，但贺x并未提交有效证据证明系中铁西海岸公司拒绝与其就涉案房屋签订《青岛市商品房预售合同》。而贺x在接到中铁西海岸公司向其邮寄的催告函后，无合法事由未在催告函限定的日期内与中铁西海岸公司签订《青岛市商品房预售合同》，原审据此认定系贺x违约并无不当。根据双方《认筹协议》及《认购协议》的约定，贺x于2018年12月20日向中铁西海岸公司交纳的5万元认筹金已于《认购协议》签订后自动转为房屋认购定金。原审适用定金罚则，对贺x要求退还5万元定金的诉讼请求不予支持，符合法律规定。贺x能否就涉案房屋办理按揭贷款，并不影响其与中铁西海岸公司签订《青岛市商品房预售合同》，其以此为由主张中铁西海岸公司退还其购房定金，于法无据。 综上所述，上诉人贺x的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人贺x负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年四月十三日 书记员 王冉冉 书记员 于国英