广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28380号上诉人（原审被告）：深圳市世纪华源酒店有限公司，住所地：深圳市福田区八卦一路61号邮电综合楼1-8楼，统一社会信用代码91440300783949625U。法定代表人：关建新，执行董事。上诉人（原审被告）：深圳市世纪华源实业有限公司，住所地：深圳市福田区八卦岭邮电通信综合大楼12楼，统一社会信用代码91440300763454377Q。法定代表人：李少德，执行董事。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：周阳春，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司深圳市分公司（原深圳市邮电局、广东省邮政公司深圳市分公司），住所地：深圳市福田区沙头街道滨河大道9023号国通大厦21层至24层，统一社会信用代码91440300455767021D。负责人：刘锦南，总经理。委托诉讼代理人：龙骧、曹东亮，广东旭晨律师事务所律师。上诉人深圳市世纪华源酒店有限公司（以下简称世纪华源酒店）、深圳市世纪华源实业有限公司（以下简称世纪华源公司）因与被上诉人中国邮政集团公司深圳市分公司（以下简称邮政深圳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初15702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人世纪华源酒店、世纪华源公司上诉请求：一、撤销原审判决，发回深圳市福田区人民法院重审；二、判令邮政深圳分公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、世纪华源酒店、世纪华源公司已另案提起诉讼,请求确认案涉场地租赁权拍卖合同无效，原审法院未中止审理本案，属于重大程序违法。深圳市国通物业管理有限公司（以下简称国通公司）工作人员与案外人格林豪泰（上海）有限公司（以下简称格林公司）在案涉场地租赁权拍卖过程中的恶意串通，导致世纪华源酒店、世纪华源公司作为竞买人和优先承租权人的权利受到双重侵害，世纪华源酒店、世纪华源公司己于收到原审判决书前向深圳市福田区人民法院另案提起诉讼【案号为：（2020)粤0304民初54246号，以下称确认拍卖合同无效案】，请求确认案涉场地租赁权拍卖合同无效，并向原审法院申请中止审理本案。世纪华源酒店、世纪华源公司是否应当搬离案涉场地，以及是否应当承担逾期拒不返还租赁场地的责任，均应当以确认拍卖合同无效案的结果为依据。根据民事诉讼法的相关规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应当中止审理。原审法院未中止审理，属于程序违法。二、原审遗漏重要当事人，亦属重大程序违法。邮政深圳分公司以房屋租赁合同纠纷为由提起原审诉讼，但案涉场地租赁合同、补充协议等均为国通公司与世纪华源公司签订，合同的履约以及合同到期之后的场地对外拍卖过程当中的公示、公告、通知、发函的实际执行人均为国通公司。并且，世纪华源酒店、世纪华源公司无法续租案涉场地，系因国通公司工作人员与格林公司在案涉场地租赁权拍卖中的恶意串通行为所致。为查明事实，应当追加国通公司参加原审诉讼。原审未准许世纪华源酒店、世纪华源公司在庭审中提出的追加国通公司参与诉讼的请求，属于程序违法。三、原审法院以案外人竞拍成交价作为逾期搬离占有使用费的计算标准，没有法律和事实依据。原审法院判令世纪华源酒店、世纪华源公司按照案外人格林公司竞拍涉案房屋时第一年的租金标准按月支付逾期搬离占有使用费，该租金标准系根据案涉场地8年中长期租赁权租金拍卖总价综合计算所得，不能如实反映2020年的租金情况，世纪华源酒店、世纪华源公司亦非该承租权拍卖的成交人，与邮政深圳分公司对该租金标准并无约定或合意，将该租金标准作为逾期搬离占有使用费的计算标准，没有法律或事实依据。且世纪华源酒店、世纪华源公司己就上述拍卖行为另案提起确认合同无效之诉，请求确认格林公司与邮政深圳分公司在拍卖成交后签订的《房屋租赁合同》无效。若《房屋租赁合同》最终被确认无效，则关于租金标准的约定也应当无效。将该拍卖成交价作为逾期搬离占有使用费的标准，属于事实认定错误。四、原审判决确定的金钱给付义务未扣除世纪华源酒店、世纪华源公司交付的739790元保证金和水电费押金200000元，属于事实认定错误。为承租案涉场地，世纪华源公司向国通公司交付了739790元保证金及水电费押金200000元，共计939790元。原审判决认为世纪华源酒店、世纪华源公司与邮政深圳分公司之间合法有效的房屋租赁合同关系已经到期，并据此判令世纪华源酒店、世纪华源公司搬离案涉物业、支付逾期搬离占有使用费，但未扣除世纪华源酒店、世纪华源公司交付的保证金和押金，属于事实认定错误。五、根据相关政策法规，对租用国有企业持有物业的非国有企业，应当减免租金和管理费、基本电费,原审对相关情况未予认定。根据《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》，对租用市、区政府及市属、区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。根据《深圳市福田区防控疫情同舟共济“福企”十一条》，区政府、区属国有企业对符合条件租户1月份减租金50%,2月份租金全免，3月份减租金50%。原审判决未对相关情况予以考虑和认定，属于事实认定错误。综上所述，一审审理应当以另案审理的结果为依据，原审未中止审理，且遗漏重要当事人，属程序违法。一审判决确定的金钱给付义务没有法律和事实依据，为维护合法权益，恳请撤销一审判决并发回重审。被上诉人邮政深圳分公司对此答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，世纪华源酒店、世纪华源公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。国通公司受邮政深圳分公司的委托，与世纪华源公司于2004年11月3日签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定的租赁期限至2014年6月3日，后双方又于2004年11月5日签订《补充协议》，约定租赁期限可以随世纪华源公司的经营期限的延长而适当延长，但最长不超过2019年8月5日。租赁期限届满后，世纪华源公司并未在邮政深圳分公司组织的拍卖会上竞得涉案房产的租赁权，而是由案外人格林公司竞得，邮政深圳分公司也随即与格林公司签订了相关租赁合同。2019年10月23日，国通公司向世纪华源酒店、世纪华源公司送达《关于物业移交的函》，要求世纪华源酒店、世纪华源公司于2019年11月30日前将涉案房产移交给国通公司。因此，自2019年12月1日始，世纪华源酒店、世纪华源公司持续占有涉案房产，拒不向邮政深圳分公司或者国通公司返还涉案房产，违反了双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》的相关约定，邮政深圳分公司有权依照合同约定向世纪华源酒店、世纪华源公司主张返还涉案房屋并要求其支付非法占用涉案房产期间的占有使用费。故原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确。二、关于世纪华源酒店、世纪华源公司主张原审未中止审理本案属程序违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款的规定，本案中，无论涉案房屋租赁权的拍卖是否有效，邮政深圳分公司与世纪华源酒店、世纪华源公司之间的租赁合同关系均已因合同期限届满而消灭，世纪华源公司、世纪华源酒店持续占有涉案房屋已经没有法律和合同依据，为非法占有。即本案不必以世纪华源酒店、世纪华源公司确认拍卖无效案件的审理结果为依据，因此，原审法院未中止审理本案并不违反民事诉讼法的相关规定。三、关于世纪华源酒店、世纪华源公司主张原审遗漏重要当事人的问题。邮政深圳分公司虽表面上不是租赁合同的一方，但是国通公司是受邮政深圳分公司的委托与世纪华源酒店、世纪华源公司签署租赁合同和相关补充协议的，因此邮政深圳分公司作为被代理人依法受租赁合同的约束，有权行使合同权利。另外，原审法院在审理过程中对案件事实的了解已然充分，并非须将国通公司列为案件第三人才能查明案件事实，未列国通公司为案件第三人并不违反相关程序法规。四、关于逾期搬离占有使用费的认定标准的问题。世纪华源酒店、世纪华源公司自2019年12月1日开始持续非法占有涉案房产，依照租赁合同的约定，应当向邮政深圳分公司支付房屋租金2倍的占有使用费。原审法院认为这一约定的占有使用费的标准过高，于是参照案外人格林公司竞拍涉案房屋的第一年的月租金作为世纪华源酒店、世纪华源公司逾期搬离的占有使用费的认定标准。这一认定标准是合理的，因为邮政深圳分公司已经与格林公司签订了租赁合同，但由于世纪华源酒店、世纪华源公司持续非法占有，邮政深圳分公司一直未能向案外人格林公司交付涉案房产，也一直未能向案外人格林公司收取相关租赁费用，这就是世纪华源酒店、世纪华源公司因拒不依照合同约定向邮政深圳分公司返还涉案房屋给邮政深圳分公司造成的损失，因此，原审法院依照案外人格林公司竞拍涉案房屋的第一年的月租金的标准让世纪华源酒店、世纪华源公司支付占有使用费是合理合法的。五、关于世纪华源酒店、世纪华源公司主张应当将交付的739790元保证金和水电费押金200000元抵扣的问题。世纪华源酒店、世纪华源公司在原审庭审过程中对与这部分内容并未进行有关说明，也未对此予以举证证明，因此，法院对这一事实无从认定。六、关于减免租金、管理费、水电费的问题。《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》和《深圳市福田区防控疫情同舟共济“福企”十一条》中均是对市、区政府及市属、区属国有企业作出的要求，而邮政深圳分公司属于央企，并不受该相关政策规定的约束。综上所述，世纪华源酒店、世纪华源公司的上诉请求没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回世纪华源酒店、世纪华源公司的上诉请求，维持原审判决。被上诉人邮政深圳分公司一审起诉请求：一、世纪华源酒店、世纪华源公司立即搬离深圳市福田区八卦路邮电通信综合大楼；二、世纪华源酒店、世纪华源公司向邮政深圳分公司支付逾期不返还租赁房地产的双倍房屋使用费883228.54元（自2019年11月30日起算，暂计至2019年12月30日，直至实际搬离为止）；三、由世纪华源酒店、世纪华源公司承担本案诉讼费等相关费用。一审法院经审理查明，2004年11月3日，邮政深圳分公司委托代理人国通公司与世纪华源公司（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区卦岭邮电综合楼出租给乙方使用。租赁房地产建筑面积10567平方米；单位租金按房地产面积每平方米每月35元计算，月租金总额为369845元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房地产的期限为2004年8月5日至2014年6月3日；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取不超过三个月租金数额的租赁保证金739790元；合同终止后，乙方应于15日内迁离及交回租赁房产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。2004年11月5日，双方签署《补充协议》，约定从2005年4月5日至2008年4月5日，每月租金总额为369845元，从2008年4月6日起每2年月租金在原基础上递增3%，合同有效期内递增幅度累计达到15%后不再递增；乙方租赁物业到期后，若乙方不再继续承租，则由乙方投资建设或装修的不动资产的产权归甲方，可动资产经甲方确认，并办理相关手续后由乙方自行搬离；由于乙方经工商行政核准的经营期限从2004年6月3日至2014年6月3日，故本合同有效期与其经营期限相同。如乙方在经营期限届满时能在工商注册机构延长其经营期限，本合同有效期也相应延长，但最长有效期不超过2019年8月5日。之后，双方就免租期的延长和装修费用的承担问题，陆续签订了补充协议二和补充协议三。双方另签订《合同延长协议》一份，约定2019年8月6日起，将双方签订的上述合同中所有条款的权利和义务，顺延至本物业租赁权拍卖的当月止（业主需收回物业除外），乙方在合同顺延期间的租金及其他费用与原合同租赁期最后一个月的缴纳标准相同。2019年10月，邮政深圳分公司将涉案综合楼部分房地产八年期租赁权委托福建省海峡拍卖行有限公司进行拍卖。并向世纪华源酒店、世纪华源公司发出函件，告知上述拍卖事宜。此后，世纪华源酒店支付了竞买保证金后参与了拍卖程序，但最终上述八年租赁权由案外人格林公司竞得，八年期租金总额为8540万元，第一年的月租金单价为70.4元／平方米。2019年10月23日，国通公司向世纪华源公司发出《关于物业移交的函》，告知世纪华源公司根据双方合同约定，2019年10月31日到期，现业主委托福建省海峡拍卖行有限公司于2019年10月18日进行公开竞拍，最终由格林公司竞得租赁权，签订了竞拍确认书，现通知世纪华源公司于2019年11月30日前将租赁物业移交国通公司。世纪华源酒店、世纪华源公司认为上述拍卖程序损害世纪华源酒店、世纪华源公司的权益，遂向邮政深圳分公司及国通公司发出《关于行使优先承租权的函》，要求按照拍卖成交价8540万元，第一年月租金每平方米70.4元标准行使优先承租权。后又委托律师向邮政深圳分公司及国通公司发出律师函，要求按照上述拍卖成交价的标准与邮政深圳分公司签订租赁合同。邮政深圳分公司则回复称世纪华源酒店、世纪华源公司享有的优先承租权因竞拍时明确表示不行使而消灭。另查，一审庭审中，各方确认世纪华源酒店、世纪华源公司截止庭审之日止，仍占用涉案房屋未向邮政深圳分公司或国通公司返还。世纪华源酒店、世纪华源公司向邮政深圳分公司支付房屋占有使用费至2020年1月，合同租赁期最后一个月的租金标准为425321.75元。再查，一审庭审结束后，邮政深圳分公司主张世纪华源酒店、世纪华源公司于2020年8月12日向国通公司转账支付两笔款项，金额分别为119410.65元及107132.8元，该款项尚未开具收据或发票，但双方确认上述两笔费用为管理费和水电费。一审法院认为，邮政深圳分公司与世纪华源公司签订租赁合同及补充协议，双方之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，合同到期后，世纪华源公司应按合同约定在合理期限内搬离涉案物业。世纪华源酒店虽非合同相对方，但占有使用涉案物业，并向邮政深圳分公司支付租金及各项费用，双方往来函件中邮政深圳分公司及世纪华源酒店、世纪华源公司对于世纪华源酒店、世纪华源公司为共同承租人并无异议，邮政深圳分公司有权要求世纪华源酒店、世纪华源公司承担合同到期后的共同搬离物业及支付逾期返还物业的违约责任。关于逾期不搬离租赁房地产的占有使用费问题邮政深圳分公司主张按照合同延长协议的约定，租赁期至本物业租赁权拍卖的当月止，即从2019年11月1日起按照合同约定，以双倍租金标准支付占有使用费。但邮政深圳分公司委托代理人国通公司向世纪华源公司发出的物业移交函明确要求世纪华源公司返还物业的期限为2019年11月30日。应视为邮政深圳分公司已同意将合同解除后的合理搬迁期从合同约定的15天延长至30天。故逾期搬离房屋的占有使用费应自2019年12月1日起开始计算。关于计算标准的问题。邮政深圳分公司主张按照合同约定的双倍标准进行计算，但该标准明显过高。一审法院酌情调整为按照案外人竞拍涉案房屋时第一年的月租金标准，即每平方米70.4元，每月合计743916.8元的标准支付逾期搬离占有使用费，世纪华源酒店、世纪华源公司在截止本判决作出之日已实际支付的850643.5元，应予抵扣。对于邮政深圳分公司诉讼请求的超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、世纪华源酒店、世纪华源公司应于判决生效之日起三十日内搬离世纪华源公司与邮政深圳分公司于2004年12月15日签订的《房地产租赁合同》所承租的位于深圳市福田区卦岭邮电综合楼面积共计为10567平方米的物业；二、世纪华源酒店、世纪华源公司应于判决生效之日起十日内按照每月743916.8元的标准共同向邮政深圳分公司支付自2019年12月1日起直至搬离上述判项一确定的物业时止的逾期搬离占有使用费（世纪华源酒店、世纪华源公司已支付的款项850643.5元应予抵扣）；三、驳回邮政深圳分公司的其他诉讼请求。案件受理费12632元，由邮政深圳分公司负担1992元、由世纪华源酒店、世纪华源公司负担10640元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，世纪华源公司、世纪华源酒店在二审期间提交了一份国通公司的公告复印件作为证据，以证明邮政深圳分公司在2020年8月26日出具公告并同意对在租的企业以及个体工商户免除上半年三个月的房屋租金。邮政深圳分公司认可该公告的真实性、合法性，但不认可关联性，并主张该《公告》是发布于2020年8月26日，所减免的期限是疫情之后即2020年2月份之后与物业公司有合法租赁权的相关企业，而本案双方的租赁期限是到2019年8月5日，双方在《公告》发布之时已经没有合法的租赁关系，不能够适用该公告中的相关条件。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案系邮政深圳分公司与世纪华源公司之间成立租赁合同关系，案外人国通公司仅系受邮政深圳分公司的委托与世纪华源公司签订合同，国通公司系邮政深圳分公司的代理人，其无需参加本案诉讼。根据双方签订的《合同延长协议》，双方签订的合同顺延至“本物业租赁权拍卖的当月止”，根据合同文意，只要存在物业租赁权拍卖的事实，双方的合同即终止。因此，2019年10月邮政深圳分公司将涉案租赁物的租赁权拍卖，根据《合同延长协议》，世纪华源公司与邮政深圳分公司签订的合同于该月到期。邮政深圳分公司作为权利人，有权要求世纪华源公司、世纪华源酒店搬出。世纪华源公司、世纪华源酒店主张另案诉讼请求拍卖无效，其享有优先承租权，无需搬离，本院认为，即使世纪华源公司享有优先承租权，另案支持了世纪华源公司的诉讼请求，但也是与邮政深圳分公司成立新的租赁合同关系，双方另行签订租赁合同，在原有合同已经到期，双方未成立新的租赁合同关系的情况下，世纪华源公司主张无需搬离，缺乏依据，本院不予支持。另案的审理情况，不影响本案的处理，本案无需中止审理。关于计算标准的问题。因双方并未对占用期间的费用进行约定，且案外人竞拍之后未能进驻，原审酌情调整为按照案外人竞拍涉案房屋时第一年的月租金标准，即毎月合计743916.8元的标准支付逾期搬离占有使用费并无不当，本院依法予以确认。世纪华源公司、世纪华源酒店要求按照国通公司的《公告》减免疫情期间的租金，但世纪华源公司、世纪华源酒店并不符合《公告》中予以减免的“缴清应缴的物业管理费、水电费及租金（含历史欠租）且符合国家规定的服务业小微企业和个体工商户”的条件，本院对世纪华源公司、世纪华源酒店的主张不予支持。原审的其他认定并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人世纪华源公司、世纪华源酒店的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10640元，由上诉人深圳市世纪华源实业有限公司、深圳市世纪华源酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二一年四月八日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……