江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终401号上诉人（原审被告）：陈松岳，男，1958年7月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：高苏丽（系陈松岳妻子），女，1958年10月2日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘桂荣，江苏金匮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市华厦建设有限公司，住所地无锡市崇宁路28号。法定代表人：华建云，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱依红，江苏金锡律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹馨，江苏金锡律师事务所实习人员。上诉人陈松岳因与被上诉人无锡市华厦建设有限公司（以下简称华厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈松岳上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判为继续续租，维持房屋租赁关系。二、华厦公司因故意断电造成厂房无法使用，房租由其自行承担。三、华厦公司应赔偿因故意断电造成陈松岳的加工合同损失违约金42480元，合作项目损失38500元，租赁合同违约金6288元，陈松岳、高苏丽工资损失(每月17574元，自2020年3月13日起至厂房通电之日止)，退还多收面积租金11739元，上述项目合计246079元。四、华厦公司承担本案诉讼费用。二审中，陈松岳明确其要求华厦公司赔偿的金额为275200元。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。首先，双方已就续租厂房达成一致，续约是有效的，因此双方的租赁关系应比照涉案合同，并非是无固定期限的合同。其次，华厦公司未出示房屋产权证，一审法院让陈松岳搬出的厂址亦非陈松岳租赁厂房的厂址。第三，华厦公司存在故意断电的行为，应承担陈松岳实际损失。第四，陈松岳具有优先承租权，华厦公司在未经陈松岳同意的情况下，无权将厂房租赁给他人。第五，陈松岳的转租行为是经过华厦公司口头同意的，故陈松岳并不违约，华厦公司应返还多收面积的租金。二、一审法院对部分事实认定不清。一审法院没有查清涉案厂房的面积、厂址及产权证；陈松岳提交反诉状后，一审法院没有在规定的时间内出具是否受理的裁定书，也未在判决书中记载陈松岳提供的证据，存在偏袒华厦公司的行为。华厦公司未作书面答辩，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华厦公司向一审法院起诉请求,要求：一、解除房屋租赁合同；二、陈松岳立即支付自2020年1月5日起至实际迁出之日止的租金（因在合同到期之日后相关厂方的三分之一租给了案外人李容生，陈松岳继续占用了厂房的三分之二，故按照原租金的三分之二计算。）；三、本案的诉讼费用由陈松岳承担。一审法院认定事实：陈松岳与华厦公司素有租赁关系多年。2019年，华厦公司与陈松岳再次签订房屋租赁合同一份，约定陈松岳租赁华厦公司所有案涉厂房，租赁期限自2019年1月5日至2020年1月4日，租金31440元，租金按半年结算，租赁期限内陈松岳不得擅自转租他人；租赁期限届满时除另有约定外，双方续租与否需提前两个月书面告知对方；双方协商后续签合同。若终止必须结清房屋租金、水电所有费用；对于陈松岳存在违约情形的，华厦公司可单方终止合同并收回房屋等内容。2019年9月25日，陈松岳与李容生签订房屋租赁合同，约定李容生承租案涉厂房中长10米左右宽8米左右面积等内容。2020年初合同届满时，陈松岳向华厦公司表示愿意继续承租案涉厂房，但华厦公司先后于2020年1月2日、1月7日书面表示不再与陈松岳续签租赁合同。因陈松岳与华厦公司租赁合同到期后，陈松岳未支付房屋租金，亦不搬出涉案厂房，故华厦公司诉至法院。上述事实，有房屋租赁合同、证明、收条、回复书、通知、续租通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院审理后认为，华厦公司与陈松岳签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。原租赁合同到期后，双方未再继续签订新的房屋租赁合同，该房屋租赁合同终止。合同终止，双方的权利义务消灭，双方未达成新的房屋租赁合同，即表明双方未就案涉厂房租赁事宜达成一致意见，新租赁合同关系未成就。陈松岳表示华厦公司同意继续将案涉厂房出租给他，并提供相关录音证据予以佐证，但录音内容并不能明确双方就续签租赁合同已经达成一致意见，反而表明了双方就关于是否续签租赁合同仍有较多不确定因素。华厦公司虽认为陈松岳存在转租之违约事实，但在本案的诉请中华厦公司并未要求陈松岳承担违约责任，故违约转租之事实并非双方争议之焦点。现行法律并未明确规定优先承租权，故优先承租权的适用须以当事人双方在合同中明确约定为前提。本案中，华厦公司与陈松岳签订之租赁合同并未就同等条件下的优先承租权予以约定。而且根据民法意思自治原则，华厦公司与陈松岳在签订合同时均会预见到租赁期限届满后租赁关系即告终止，此时，陈松岳作为完全民事行为能力人会根据自身情况而选择是否与华厦公司协商在合同中约定优先承租权。故先行法律制度下，陈松岳的优先承租权是基于当事人在合同中约定产生的同等条件下优先缔结请求权。关于陈松岳所提合同法二百三十条之规定，系法律关于承租人之优先购买权之规定，对本案并不适用。法律应当平等保护双方当事人的合法利益。商业经营本身亦存在风险，陈松岳需要租赁案涉厂房从事经营活动以获取利润，而华厦公司亦需要以出租案涉厂房之形式收取租金利益，双方并无本质差别。现华厦公司在与陈松岳之租赁合同到期后终止与陈松岳的租赁关系，系不动产所有权人正当处分自身财产的题中之意。陈松岳提出多年来双方存在租赁关系，实际上是长期固定的，一种习惯。一审法院认为，虽然双方素有租赁关系多年，但无法得出双方将来必定维持租赁关系或者双方始终具有租赁关系之结论。陈松岳所抗辩之理由，并不是华厦公司与陈松岳始终、必须以及一定具有租赁关系的充要条件，故不予采纳。庭审中陈松岳表示双方约定不继续租赁案涉厂房需要提前2个月告知对方，因华厦公司未提前告知，故视为华厦公司同意续租。一审法院认为，对该约定的内容应当从文义及当事人合意等方面进行综合理解。华厦公司未在双方租赁合同到期前2个月提出不续租，亦未与陈松岳签订新的租赁合同，则应当视为双方形成了事实上的租赁关系，但根据法律规定，租赁合同超过6个月的应当以书面形式，未签订书面合同的，视为不定期租赁合同，双方均有随时解除的权利，但应当给予承租方合理的搬离期限。陈松岳的上述抗辩理由，系其本人关于双方已经达成租赁合意之推论，于法无据，不予支持。关于案涉厂房面积系200平方米还是208平方米，一审法院认为并未对案涉厂房约定之租金金额产生本质影响。陈松岳承租案涉厂房多年，8平方米房屋面积之误差并不是双方履行、终止合同的争议焦点。即便案涉厂房的面积因不同的测量标准得出不完全相同的数字，但华厦公司出租给陈松岳使用的案涉厂房之场地、空间范围，系在双方签订租赁合同时已有明确界定故能此前达成租赁合意。现陈松岳以房屋面积误差主张返还部分的房屋租金，有违契约精神之嫌疑，不予采纳。关于陈松岳要求赔偿损失、支付违约金。本案中，华厦公司与陈松岳之间签订的租赁合同已于2020年1月4日届满，届满后华厦公司表明不再与陈松岳续签租赁合同且事实上始终未与陈松岳签订租赁合同。根据陈松岳的陈述，2020年3月13日起案涉厂房停电至今，如陈松岳陈述属实，则华厦公司亦已经给予陈松岳2个月的搬离案涉厂房的合理期限，陈松岳未充分利用该合理期限，其对与他人签订合同不能履行或将可能产生之损失亦应当有风险预见能力，故本案中陈松岳主张之损失应当由其自行承担。陈松岳亦未能举证证明华厦公司存在违约行为，故其也不能要求华厦公司承担违约责任。陈松岳转租案涉厂房给李荣生，现华厦公司基于陈松岳与李荣生租用案涉厂房各自所占用的比例计算陈松岳应当支付的案涉厂房租金计算标准，合情合理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十条、第九十一条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、解除华厦公司与陈松岳之间的房屋租赁合同；二、陈松岳应于判决发生法律效力之日起十日内支付华厦公司房屋占有使用费（自2020年1月5日起至实际迁出之日止，按照年租金20960元计算）并迁出无锡市惠盛路2，4号第4幢房屋并结清至实际迁出之日应缴水费、电费。一审案件受理费586元，减半收取计293元，由陈松岳负担。二审中，陈松岳提供以下证据：证据一，朱军的证人证言；证据二，4份租赁合同。证据一、二用于证明华厦公司知道陈松岳存在转租行为。证据三，陈松岳与陈家华的微信聊天记录，用于证明由于华厦公司断电，导致陈松岳和陈家华之间的合作项目无法进行下去，造成陈松岳损失。华厦公司对陈松岳所提供证据的真实性均有异议。对陈松岳所提供证据一，因朱军未到庭接受询问，故对其真实性不予确认；对证据二、三的关联性不予认可。二审中，陈松岳向本院提交申请，要求法院调查华厦公司职工董正宇、华晓东的工作地点及在该工作地点的工作时间和职务。因陈松岳要求调查取证的时间，已超过了举证时限，并且其要求调查取证的事实与本案争议焦点没有直接关联性，本院不予准许。二审查明的事实与一审法院一致。二审另查明，2019年12月31日，陈松岳向华厦公司发出《续租通知书》，要求续租惠盛路2号4幢厂房。2020年7月7日，一审法院在庭审中口头裁定不予受理陈松岳的反诉，让其另行提起诉讼，陈松岳表示清楚。2021年1月29日，一审法院出具（2021）苏0213民初1247号民事裁定书（以下简称1247号案件），载明陈松岳2020年1月25日向一审法院提起诉讼，要求判令华厦公司：一、陈松岳有厂房续租及优先承租权；二、赔偿因故意断电造成加工合同损失违约金42480元、合作项目损失38500元、因故意断电造成陈松岳、高苏丽工资损失(每月17574元，自2020年3月13日起至厂房通电之日止)、租赁合同违约金6288元，上述项目合计263008元；三、因华厦公司故意断电造成厂房无法使用，房租由其自行承担；四、退还多收8平方米面积租金11739元；五、承担诉讼费用。一审法院认为，华厦公司与陈松岳的案件正在中院二审，陈松岳所提上诉请求与1247号案件的诉讼请求相同，系重复起诉，故裁定驳回了陈松岳的起诉。本院认为：首先，涉案租赁合同系双方真实意思表示，理应恪守。依据已查明的事实，合同履行期限届满前，双方虽有协商的过程，但并未续签合同，故涉案合同到期后终止，双方合同权利义务消灭。陈松岳关于双方已就续租达成一致，租赁关系还应比照涉案合同，其享有优先承租权等上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，涉案合同到期终止后，陈松岳应及时迁出租赁厂房。由于陈松岳未及时迁出厂房，无论华厦公司是否具备房产证，在没有充分证据证明华厦公司存在故意断电的情况下，陈松岳均应按原租赁合同约定的租金标准承担房屋使用费。陈松岳以华厦公司断电为由要求华厦公司自行承担房屋使用费的上诉主张，无事实依据，本院亦不予采纳。第三，陈松岳在一审中提起反诉被一审法院口头裁定不予受理后，其又提起1247号案件主张权利，由此可知一审法院在本案审理过程中未予受理其反诉，既未影响本案的实体裁判，也未损害陈松岳诉讼权利，故一审程序并无不当。第四，在2019年12月31日陈松岳向华厦公司发出的《续租通知书》中，其明确写明续租厂房的地址是惠盛2号4幢，故一审法院要求其迁出惠盛路2，4号第4幢房屋并无不当。最后，涉案厂房已被承租多年，双方也多次签订租赁合同，陈松岳应早已知晓其实际承租使用厂房的具体面积，其在2019年签订合同时并未提出房产面积有差误的问题，应视为双方已就陈松岳实际租赁使用厂房的情况以及使用面积达成一致，陈松岳以双方前后租赁合同约定租赁面积不同为由，认为其承租房屋面积存在误差并要求返还8平方米房屋租金的主张，有违诚实信用原则，本院不予支持。据此，陈松岳认为一审判决认定事实不清，适用法律错误等上诉理由，均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，陈松岳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由陈松岳负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年四月二十九日书记员  范 洁