天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1347号上诉人（一审被告）：天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城珠江南路**。法定代表人：刘发，经理。委托诉讼代理人：白筱靖，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：周莎茜，女，1985年1月25日出生，苗族，住北京市丰台区。上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人周莎茜商品房预约合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初6976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合生公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人仅应返还10000元；2.被上诉人承担一审及二审的费用。事实和理由：2019年7月25日，双方当事人签订《意向认购协议书》，约定，买受人在指定认购日凭本协议成功换签本协议内指定房屋或调换后的房屋并签署正式认购书和相关附件，另行缴纳10000元定金。2019年7月31日被上诉人另行缴纳了10000元定金并签名确认，因此，该笔款项应为定金，不应返还。周莎茜辩称，同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。缴款当天，被上诉人因要下班催我赶紧处理，因灯光很暗，我都不记得我有没有签字，而且我不知道他们上面写了定金。周莎茜向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告20,000元款项；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月25日，周莎茜与合生公司的销售人员签订《合生京津新城项目意向认购协议》（以下简称《意向认购协议》），内容为：京津新城项目将以本协议确认阁下参与本项目房屋选购，请如实填写以下内容：买受人周莎茜，联系电话（略），证件号码（略），邮政编码（略），联系地址（略），房屋位置：京津温泉城上京润园10楼1单元2406号，房屋建筑面积：99.15，房屋价格：773,569元，诚意金数额：10,000元。备注：1.买受人享有一次限期调换房屋的机会，现客户意向购买上京嘉园房屋，应在2019年7月31日明确调换房屋，期限届满将不予调换。2.（略）。3.请买受人本人在天津合生珠江房地产开发有限公司指定认购日期和时间（相关信息将以电话或短信形式予以告知）认购日当天携带身份证及本协议客户联按时到达销售中心办理换签相关手续。逾期办理，视为放弃认购书，本协议上标注的上京润园期房房屋立即公开销售。如委托他人办理，需提供有法律效力的委托书及代理人身份证原件和委托人身份证复印件。4.买受人在指定认购日凭本协议成功换签本协议内指定房屋或调换后的房屋并签署正式《认购书》和相关附件，另行缴纳10,000元/套定金。本协议中实际已缴纳的诚意金10,000元/套，将直接转为客户所认购房屋的定金，累计房屋定金20,000元/套。5.若买受人于指定认购日未能成功认购指定房屋（包括调换后房屋）或出现本协议所约定的视为放弃认购权情况的，买受人须于通知选房起7个工作日带齐身份证原件、收据原件、本协议亲临京津新城销售中心办理无息退还诚意金手续，该诚意金在买受人办理退款手续之日起30个工作日内退还。6.每份协议限选一套房屋，客户选定房屋（或调换房屋）后不得变更；认购过程中，不得与他人对调协议，否则对调双方的认购权均自动丧失。7.以下情况视为放弃该协议认购权：遗失本协议客户联；指定时间未到京津新城项目参与认购活动。8.如客户因征信问题、资格问题导致无法成功认购推售房源，则本协议作废。本人确认并承诺提供的资料真实准确，在认购前知悉天津市购房政策，对所选单位情况充分了解，并自觉遵守上述规定及贵司所公示的本次活动细则内容，否则自愿放弃本协议约定的认购权。上述协议签订后，周莎茜于当天向合生公司支付诚意金10,000元。2019年7月31日，周莎茜来到合生公司的售楼处准备签订认购书，后因故双方未签订认购书。在当天商谈过程中，周莎茜向合生公司支付10,000元，合生公司向周莎茜开具金额为10,000元、名称为房地产预收款润园10#楼-2406的天津市增值税普通发票一张，该发票备注处载明：收定金。后周莎茜多次要求合生公司退还其支付的20,000元款项未果。庭审中，关于未签订认购书的原因，周莎茜称被告销售人员在向其宣传时隐瞒了所销售房屋的公摊面积，在准备签订认购书时发现认购书上房屋的信息与之前销售人员宣传的数据不一致。合生公司称因为周莎茜当时准备签订认购书时没有带10,000元意向金的收据，所以没有签订正式的认购书。一审法院认为，周莎茜与合生公司签订的《意向认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。本案的争议焦点为：周莎茜向合生公司支付的20,000元款项是否为定金,是否应返还。对此，一审法院评判如下：首先，关于周莎茜于2019年7月25日支付的10,000元。双方对于该款是以诚意金的形式交纳的，并无异议，但合生公司称该款在周莎茜于2019年7月31日交付10,000元后已转为定金。对此一审法院认为，根据《意向认购协议》备注第4条约定，诚意金只有在周莎茜签署正式《认购书》后才转为所认购房屋的定金，但周莎茜最终未签订《认购书》，故该款并未转为定金，仍为诚意金。因周莎茜未能成功认购指定房屋，根据《意向认购协议》备注第5条约定，合生公司应将该款返还周莎茜。其次，关于周莎茜于2019年7月31日支付的10,000元。虽然合生公司向周莎茜出具的发票备注处写明为定金，但该发票系合生公司单方出具，不能仅依据该发票来认定该款的性质为定金。合生公司还应提供周莎茜在交纳该款时认可该款为定金的证据，现合生公司未能提供相应证据，其应承担举证不能的法律后果，并且开发商收取购房者定金的目的一般是为了保障购房者与其签订《商品房买卖合同》但前提是购房者已经与开发商签订认购书或者明确作出购买开发商房屋的承诺。而本案中，从《意向认购协议》的内容来看，该协议仅表明周莎茜有意向购买合生公司的房屋，并约定在某日签订《认购书》，因此该协议并不能说明周莎茜已认购合生公司的房屋。由于周莎茜未能与合生公司签订《认购书》，合生公司亦未提供证据证明周莎茜在交纳上述款项前曾作出承诺购买合生的房屋，在此情况下，合生公司主张其收取周莎茜的上述款项为定金，无事实及法律依据，一审法院不予采信。由于周莎茜与合生公司最终未签订《认购书》及《商品房买卖合同》，双方未形成合同关系，合生公司收取上述款项，无事实及法律依据，其应将上述款项退还给周莎茜。综上所述，对周莎茜要求合生公司返还20,000元款项的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还周莎茜20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由天津合生珠江房地产开发有限公司负担（交纳时间同上）。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人于2019年7月31日交纳的10000元是否为定金。依据一审法院审理查明的事实，涉案《意向认购协议》约定，买受人在指定认购日凭本协议成功换签本协议内指定房屋或调换后的房屋并签署正式《认购书》和相关附件，另行缴纳10,000元/套定金。本协议中实际已缴纳的诚意金10,000元/套，将直接转为客户所认购房屋的定金，累计房屋定金20,000元/套。从上述协议内容分析，仅在双方当事人签署《认购书》后，上诉人所缴纳的10000元，方为定金。上诉人主张被上诉人在缴款票据上已签字确认该笔款项为定金，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人合生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由天津合生珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年四月二十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……