贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终949号上诉人（原审被告）：六盘水贵业房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区大营村三组37号，统一社会信用代码：91520201730974034M。法定代表人：吴锡明，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：周玉，执业证号：32409111100010。被上诉人（原审原告）：杨江林，男，1986年6月14日出生，白族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：何红梅，女，1990年12月28日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人六盘水贵业房地产开发有限公司因与被上诉人杨江林、何红梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人六盘水贵业房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初3985号民事判决主文第二项，改判驳回被上诉人关于燃气初装费及数字电视初装费的诉请；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原判第八页第二行陈述“对被告收取的管道燃气初装费3500元及数字电视初装费1380元……应退还原告”属于事实认定不清、法律适用错误。本案中，虽然管道燃气初装费及数字电视初装费的承担在《商品房买卖合同》中未作明确，但被上诉人提交的《天人世纪城置业计划书》中，上诉人列明需要被上诉人交纳的款项包括燃气初装费及数字电视初装费，被上诉人对此并未提出异议并在《商品房买卖合同》签订后的2017年7月8日向上诉人支付四通费6080元（其中管道燃气初装费3500元及数字电视初装费1380元）。上诉人认为，合同形式包括书面及口头形式，本案被上诉人支付款项、上诉人收取款项实际形成了口头合同并履行完毕，已经履行完毕的不论书面合同还是口头合同，未经法定程序确认合同无效或撤销，不具有返还的法定情形。被上诉人以上诉人违反行政管理规定为由请求返还涉案款项，实质上是违反诚信原则的反悔行为，其该项请求于法无据。综上，原判部分事实认定不清，适用法律错误，上诉人特依据以上事实提起上诉，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨江林、何红梅辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。事实与理由：一是上诉人收取涉案费用无据。根据《民法典》第一百三十五条规定：民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。按照《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。在2015年12月26日上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1512260003），合同第七条计价方式和价款（第15页），出卖人与买受人约定按下述第1种计算商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平米3915.15元，总房价款412579元。前述约定的商品房价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同附件十二补充协议第3条（第62页）虽约定“水、电初装费及开通费由买受人承担”，但根据第二十九条关于争议解决方式（第30页），对于补充协议内容所作的限制性约定可知，补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。《商品房买卖合同》（合同编号：1512260003）是由上诉人拟定的格式合同，根据《民法典》第四百九十六条第二款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。在一审中，已经查明合同中未约定被上诉人承担“燃气初装费及数字电视初装费”，被上诉人在一审中主张该补充条款与合同主条款冲突应认定为无效。但鉴于一审已作出判决，因被上诉人时间、精力等个人问题，放弃了水、电初装费返还请求权。因此，上诉人向被上诉人收取的“燃气初装费及数字电视初装费”无合同约定。二是收取涉案费用违法。上诉人在向被上诉人销售房屋时，口头宣称“管道煤气初装费、数字电视初装费、水电配套开户费”等四通费用系代相关部门收取，在2017年7月8日，被上诉人按照合同约定支付违约金但前提是被上诉人先缴纳“四通费”后才能领取逾期交房违约金。（房屋买卖合同约定2016年12月10日向被上诉人交房，但上诉人未按照合同约定交房。经业主多次上访信访后，达成了逾期交房违约金支付协议，在4月29日，签订了《天人世纪城华庭5#、6#楼商品房买卖合同补充协议（一）》）。在一审中上法庭要求上诉人提交已向相关部门缴纳该费用的相应证据，但上诉人未提交已向相关部门缴纳该费用的相应证据。同时，上诉人以代收名义收取被上诉人案涉费用亦不符合《中华人民共和国价格法》第十三条：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。上诉人收取“燃气初装费及数字电视初装费”就不诚信，在于法于理无据的情况下，以代收名义欺诈被上诉人，在违背真实意思的情况下，被上诉人缴纳了涉案费用。三是收取涉案费用不合理。根据2009年经省十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过并施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应包括商品房的价格，且约定的商品房价格应当包括水、电配套设施的建设安装费用。2014年4月17日，省人大法制委员会专门就《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定对省住建厅进行了答复：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。上诉人违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，收取被上诉人涉案费用，明显加重了被上诉人，甚至是所有房屋5#、6#买受人的负担，严重损害了社会公共利益。综上，上诉人收取涉案费用于据于法于理均无依据，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。杨江林、何红梅向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即将世纪华庭5、6号楼517室转移登记给二原告，由二原告取得该房屋的不动产权证并获得物权；2.判决被告立即向二原告支付违约金25043.54元（违约金暂计算至2020年7月6日，违约1214天），并自2020年7月7日起以总房款为基数按日利率万分之0.5向二原告支付违约金至被告将商品房转移登记的不动产权证交付给二原告时止；3.判决被告立即将违规收取世纪华庭6号楼517室四通费6080.00元退还原告，合计31123.54元；4.本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月26日，原告杨江林、何红梅作为买受人与被告六盘水贵业房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于钟山区房屋一套，该商品房总价款为412579元，买受人以公积金贷款方式付款。双方在合同中约定：“（一）出卖人承诺于2017年3月10日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。该合同附件十二补充协议中约定：“办理房屋所有权证等所需的各项税、费由买受人承担；水、电初装费及开户费由买受人承担”。合同签订后，原告杨江林、何红梅按合同约定支付被告购房款412579元。被告六盘水贵业房地产开发有限公司于2017年7月8日收取原告管道煤气初装费3500元、水电配套开户费1200元及数字电视初装费1380元，共计6080元。现因被告六盘水贵业房地产开发有限公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也未支付原告违约金及返还原告所交纳的四通费用，故原告诉至法院。在审理过程中，一审法院向六盘水市不动产登记中心发出征询函，征询六盘水市钟山区天人世纪城世纪华庭5、6号楼是否能办理商品房转移登记。2020年10月10日，六盘水市不动产登记中心复函，复函如下：经核实，六盘水市钟山区天人世纪城世纪华庭5、6号楼为六盘水贵业房地产开发有限公司开发的商品房，截止2020年10月9日，上述商品房项目尚未办理房屋所有权首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。因此上述商品房尚不具备办理转移登记的条件。一审法院认为，原告杨江林、何红梅与被告六盘水贵业房地产开发有限公司于2015年12月26日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。对原告主张被告将世纪华庭5、6号楼517室转移登记给二原告，由二原告取得该房屋的不动产权证并获得物权的诉讼请求，经向六盘水市不动产登记中心查询，因被告六盘水贵业房地产开发有限公司尚未办理六盘水市钟山区天人世纪城世纪华庭5、6号楼的房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，故该房尚不具备办理转移登记的条件。因该房现不具备办理产权转移登记的条件，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告可待该房可办理转移登记时再主张权利。对原告主张被告支付违约金25043.54元的诉讼请求，因被告六盘水贵业房地产开发有限公司未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约，应当按合同约定支付原告违约金。原、被告双方在商品房买卖合同中约定，被告应当在2017年3月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起365日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。故以原告已支付的购房款412579元为基数，按双方约定的日利率万分之0.5计算，自2017年3月10日至2020年7月6日的违约金为25043.54元，故对原告主张被告支付该期间违约金25043.54元的诉讼请求，予以支持；2020年7月7日至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金按日利率万分之0.5计算。对被告辩称违约金约定过高，请求予以适当减少的辩称理由，因违约金性质除赔偿性外，还具有惩罚性。原、被告在商品房买卖合同中约定的违约金按日利率万分之0.5计算并未明显过高，故对被告的该辩称理由，不予采信。对原告主张被告退还违规收取的世纪华庭6号楼517室的四通费6080元的诉讼请求，因双方在合同附件中已约定水、电初装费及开户费由原告承担，故被告收取的水、电开户费1200元不应退还。对被告收取的管道燃气初装费3500元及数字电视初装费1380元，双方在合同中并未约定该费用由原告承担，且被告陈述该费用系代相关部门收取，但未提交其已向相关部门交纳该费用的相应证据，故被告无法律根据收取该两笔费用，其已收取的燃气初装费3500元及数字电视初装费1380元应退还给原告，故对原告主张被告退还4880元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的四通费超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告六盘水贵业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨江林、何红梅逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金25043.54元（违约金自2017年3月10日算至2020年7月6日；2020年7月7日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以房价款412579元为基数，按日利率万分之0.5计算）；二、被告六盘水贵业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告杨江林、何红梅燃气初装费3500元及数字电视初装费1380元；三、驳回原告杨江林、何红梅的其他诉讼请求。案件受理费578元，因适用简易程序减半收取289元，由被告六盘水贵业房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人应否向被上诉人返还燃气初装费3500元及数字电视初装费1380元。本案中，对案涉管道燃气初装费3500元及数字电视初装费1380元，双方在合同中并未约定该两笔费用由被上诉人承担，而上诉人提交的《天人世纪城置业计划书》显示该两笔费用系上诉人代相关部门收取，因上诉人未能提交证据证实相关部门委托其代收费用或其已向相关部门交纳该两笔费用，故上诉人收取该两笔费用无合同及法律依据，一审判决其将已收取的该两笔费用退还被上诉人并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人六盘水贵业房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人六盘水贵业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 朱会峰审判员 何与芹二〇二一年四月二十四日法官助理胡金丽书记员王颖慧