浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初10045号 原告：宁波优享家商业管理有限公司（统一社会信用代码为91330205098240597A）。住所地：浙江省宁波市江**宁慈东路**（创意1956园区）**团069工作室。 法定代表人：徐欢之，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：沈芳芳，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珊珊，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：李长波，男，1982年9月10日出生，汉族，户籍所在地：浙江省。 被告：周吴继，男，1989年8月17日出生，汉族,户籍所在地：湖北省建始县。 原告宁波优享家商业管理有限公司（以下简称优享家公司）为与被告李长波房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月22日向本院提起诉讼，本院登记为（2020）浙0212民诉前调5763号案件进行诉前调解，后于2020年8月18日登记为（2020）浙0212民初10045号案件适用简易程序进行审理。因周吴继与李长波系合伙关系，优享家公司申请追加周吴继作为本案共同被告，本院予以准许。本案审理中，当事人要求庭外和解60天，本院予以准许，但和解未果。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为适用普通程序独任审理。本案于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告优享家公司的委托诉讼代理人沈芳芳，被告李长波、周吴继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优享家公司起诉称：2020年1月2日，其与宁波市鄞州区人民政府钟公庙街道办事处（以下简称钟公庙街办）签订了《租赁合同》一份，约定由优享家公司取得位于宁波市鄞州区××庙街道××小区店面房（实际使用面积为5032.60平方米）的承租权和管理权，期限自2020年1月3日起至2025年1月2日止。优享家公司发现其中位于宁波市鄞州区××庙街道××路××号的店面房（建筑面积为255.05平方米）被李长波、周吴继实际占有使用。2020年4月，优享家公司向李长波、周吴继发出书面承租邀请，但遭拒绝。后优享家公司发函要求李长波、周吴继腾退并返还上述店面房，但李长波、周吴继拖延至2020年6月19日才搬离腾退，并拒绝向优享家公司支付任何费用。截至起诉之日，李长波、周吴继仍未支付其实际占有使用上述店面房期间的房屋占有使用费及物业费等费用，已严重损害了优享家公司的合法权益。故诉至法院，请求判令：一、李长波、周吴继向优享家公司支付自2020年1月3日起至2020年6月19日止按174084.38元／年的标准计算的房屋占有使用费80603.45元；二、李长波、周吴继向优享家公司支付自2020年1月3日起至2020年6月19日止按1元／平方米／月的标准计算的物业费1657.83元；三、李长波、周吴继向优享家公司支付自2020年1月3日起至2020年6月19日止按2元／平方米／年的标准计算的公共设施维修费255.05元；四、李长波、周吴继向优享家公司支付因维权而产生的律师费5000元。 被告李长波、周吴继答辩称：其系在钟公庙街办同意的情况下（当时与原承租户王永豪签订租赁合同系在物业办公室）才于2018年6月1日与原承租户王永豪签订租赁合同的，当时剩余租期为半年。半年租期届至后的2019年1月至2020年5月一直系与物业主任沈主任联系的，每月房租、物业费（公共设施维修费可能包含在内）沈主任会上门收取，每月房租是6755元，物业费不是很清楚，支付至2019年7月或8月，之后未来收取房租。2020年5月10日左右，沈主任陪同优享家公司工作人员一起到店里商量房租事宜，这时才知道被优享家公司租去了。优享家公司开始提出房租187000元/年，李长波、周吴继无法接受，后在同月17日左右下调至16万多元，说给沈主任一个面子，当场李长波、周吴继就拒绝了。同月25日，李长波、周吴继找到新店面房，并进行了装修，次月19日搬离。沈主任在最后一次协商时称只要李长波、周吴继愿意搬离，所有费用都一笔勾销，当时算了一下大概一年房租未交，与装修损失折抵差不多，所以选择20多万元装修费损失也不主张了，双方两清，当时未形成书面协议，是口头协议。钟公庙街办一房两租，优享家公司以高额房租转租，李长波、周吴继无法接受。2020年1月3日至2020年6月19日期间的房租等费用，应当是与钟公庙街办结算，而不是与优享家公司结算。总之，请求法院驳回优享家公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 宁波市鄞州区××庙街道××小区（包括沿街店面房）原统一由案外人宁波市鄞州区和美物业管理有限公司（以下简称和美公司）提供物业服务，其中一间店面房即金家一路12号店面房原由案外人王永豪承租，在剩余租期还有7个月之时王永豪将该店面房转租给了李长波、周吴继（两人系合伙关系），并由李长波出面于2018年6月1日与王永豪签订了《店面租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年6月1日至2018年12月31日；合同到期后，李长波方可与王永豪的原房东签订续租合同；2018年全年物业费由李长波直接支付给物业公司，与王永豪无关，等等。2019年1月开始，和美公司直接向李长波、周吴继收取租金等费用，租金收取标准：2019年度为6750元／月，2020年度递增5%后为7087.50元／月，物业费收取标准为1元／平方米／月，公共设施维修费收取标准为2元／平方米／年，双方未签订书面租赁合同。但和美公司实际仅向李长波、周吴继收取了2019年前几个月的租金。 2020年1月2日，优享家公司与钟公庙街办签订了《租赁合同》一份，约定优享家公司因参与竞标而中标了宁波市鄞州区××庙街道××小区店面房招租项目（招租面积为5139.30平方米，实际承租面积为5032.60平方米），取得了该些店面房的承租权和管理权，租赁期限为5年即自2020年1月3日起至2025年1月2日止，交付日期为2020年1月3日，交付日期即为起租日；钟公庙街办允许优享家公司分割转租，但不允许整体转租，等等。根据合同附件《建筑面积明细表》，优享家公司承租的宁波市鄞州区××庙街道××小区店面房包含了本案诉争店面房即金家一路12号店面房。2020年4月10日，优享家公司往本案诉争店面房地址邮寄了一份《告金家漕商户通知书》（同时另外递交了一份给店铺前台），告知原承租户周吴继：优享家公司通过招投标方式取得了宁波市鄞州区××庙街道××小区店面房的经营承租管理权，现正式向原承租户周吴继发出续约邀请，新合同租赁期限为2020年1月3日起至2022年1月2日止，租金为174084.38元／年；如对新的租赁条件无异议，请于2020年4月15日前联系优享家公司工作人员签订新的租赁合同；如不愿继续租赁，也请于2020年4月15日前联系优享家公司工作人员办理退房手续；如在上述日期之前未予回复，则按自动放弃续租处理，等等。因在2020年4月15日之前，周吴继、李长波未与优享家公司工作人员联系，优享家公司遂于2020年5月1日又往本案诉争店面房地址邮寄了一份《商铺腾退通知函》，通知原承租户周吴继：务必于2020年5月10日之前搬离现占用房屋，并支付2020年1月3日至2020年5月10日的房屋占有使用费29910.58元，等等。2020年5月10日、17日，和美公司及优享家公司有关工作人员与李长波、周吴继进行了两次面对面协商，但协商未果。2020年5月18日，优享家公司委托浙江海泰律师事务所向李长波发出了一份《律师函》，告知李长波：1.请于收到《律师函》之日起7日内腾退所租赁房屋；2.请按《告金家漕商户通知书》载明的租金标准向优享家公司支付自2020年1月3日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3.请结清自2020年1月3日起至实际腾退之日止的水电费等费用，等等。2020年6月19日，李长波、周吴继腾退了金家一路12号店面房。 另查明，优享家公司为提起本案诉讼已支付律师费5000元。 以上事实，由原告优享家公司提交的《租赁合同》、《告金家漕商户通知书》及快递跟踪查询单、《商铺腾退通知函》及快递跟踪查询单、《律师函》及快递跟踪查询单、《聘用律师合同》、律师费发票、《情况说明》（含附件《金家漕小区商铺信息一览表》）及被告李长波、周吴继提交的《店面租赁合同》等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：优享家公司因参与竞标而中标了宁波市鄞州区××庙街道××小区店面房招租项目，并与招标单位签订了相应的《租赁合同》，由此优享家公司取得了金家漕小区店面房包括李长波、周吴继实际租用的金家一路12号店面房自2020年1月3日起的承租权和管理权。但优享家公司直到2020年4月10日才通知原承租人周吴继、李长波，并且大幅度提高租金标准，后于2020年5月经两次协商仍无法达成一致意见，李长波、周吴继在此情况下只好另寻合适店面房并实际于2020年6月19日腾退诉争店面房。可见，至少在优享家公司通知李长波、周吴继腾退诉争店面房之前，李长波、周吴继占有使用该店面房系合法占有使用（虽然李长波、周吴继与原出租人未签订书面租赁合同，但双方已形成事实上的一种不定期租赁合同关系），此后双方又进行了必要协商，但因租金标准提高太多，双方最终未能协商一致，此责任不应归咎于李长波、周吴继，且后续李长波、周吴继腾退搬离亦在合理时间范围内。因此，李长波、周吴继自2020年1月3日起至实际腾退之日2020年6月19日止期间的房屋占有使用费（租金）应按原租金标准85113元／年（即7092.75元／月）进行计算，而不应按优享家公司自行单方提高的租金标准174084.38元／年进行计算。因2020年1月23日暴发新冠肺炎疫情，浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应，此疫情暴发构成不可抗力事件，对正常商业经营确实造成较大影响，但自2020年3月21日起宁波市开始全面恢复生产生活秩序，故本院确定2020年1月23日至2020年3月21日期间的房屋占有使用费（租金）可予免除。李长波、周吴继庭审中主张要求免除三个月的房屋占有使用费（租金），缺乏依据，本院不予采纳。另外李长波、周吴继应当按原约定标准计付相应的物业费、公共设施维修费等费用，经核算优享家公司诉请主张的物业费、公共设施维修费计算有误，本院予以重新核算确定。因优享家公司事实上自2020年1月3日起已承继了原出租人的相关出租权益，故优享家公司起诉主张上述相关出租权益，并无不当。李长波、周吴继称原出租人通过和美公司沈主任已免除了2020年1月3日之后的租金，缺乏充分确凿证据支持，本院无从采信。另优享家公司要求李长波、周吴继承担为本案诉讼而支出的律师费5000元，因双方并无明确约定，且该费用亦非必然支出的费用，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告李长波、周吴继于本判决生效后三日内支付原告宁波优享家商业管理有限公司2020年1月3日至2020年1月22日及2020年3月22日至2020年6月19日期间的房屋占有使用费（租金）25533.90元； 二、限被告李长波、周吴继于本判决生效后三日内支付原告宁波优享家商业管理有限公司物业费1402.78元、公共设施维修费233.80元，合计1636.58元； 三、驳回原告宁波优享家商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1988元，由原告宁波优享家商业管理有限公司负担1509元，由被告李长波、周吴继负担479元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  刘志刚 二〇二一年四月十五日 书记员  邓晓敏 2 9