吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0281民初3071号 原告：张某1，住吉林省蛟河市4号。 委托诉讼代理人：葛某，蛟河市程越法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张某2（系原告父亲），住吉林省蛟河市。 被告：蛟河市城区房屋开发有限公司。 法定代表人：房某，经理。 委托诉讼代理人：王某，吉林巡达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，吉林巡达律师事务所律师。 第三人：吉林永丰食品股份有限公司（原名蛟河市永丰食品有限公司）。 法定代表人：白某，经理 第三人：刘某，住吉林省蛟河市。 原告张某1与被告蛟河市城区房屋开发有限公司（以下简称城区公司）、第三人刘某、吉林永丰食品股份有限公司（以下简称永丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人葛某、张某2、被告城区公司的委托诉讼代理人王某、李某、第三人刘某到庭参加诉讼，第三人永丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某1向本院提出诉讼请求：1.请法院依法判决张某1与城区公司的房屋买卖合同有效；2.请法院依法判决城区公司继续履行合同，为张某1办理产权登记证书；3.要求城区公司承担因未及时办理产权证书承担的损失56877元（本金295470元×一年期贷款市场报价利率3.85％×5年）；4由城区公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：张某1于2011年11月24日，与城区公司开发的蛟河市永丰冷冻食品有限公司的银枫嘉园售楼处签订了一份认购书，由张某1购买城区公司在银枫嘉园开发的2#一南-3号商铺，面积为81.8平方米，约定每平方米为3500元，总价款为295470元。协议签订后，张某1按照要求将购房款10万元于2011年11月24日交给了第三人永丰公司，并分别开具3万元及7万元收据各一张。剩余款项195470元，因为房屋没有交工，暂时未交付。2015年9月15日，该楼房的建筑商第三人刘某和售楼处人员找到张某1说，该房屋因欠建筑款已经抵顶给了刘某，让其将剩余款交给他。所以我于2015年9月15日，在永丰公司将余款195470元一次交给了刘某，出具了抹账协议。次日，张某1向蛟河市城区房屋开发公司银枫嘉园项目部交纳了热能表、电表费用1280元，并出具收据，同时将该房屋交给张某1。房屋交付后，于2015年10月8日在银枫嘉园售楼处工作人员费娜的带领下去城区公司办公室签订了正式的商品房买卖合同，由城区公司工作人员加盖了公章，等待办理产权证。但等到如今也不给办理，后来张某1多次找到城区公司办理房屋产权证，城区开发公司对此不承认这个合同，并声称该合同上的印章不是他们的，根本不履行合同义务。后来张某1到房管处查阅此房，发现该房屋已经登记在城区公司身上，其是该房屋的产权人。该房屋交付后我花了5万多元进行了装修，开办了内科诊所，使用到如今，现已停业。另外，据了解得知，该楼盘是第三人永丰公司借用城区开发公司资质开发的。在政府办理的所有开发手续中都是城区公司的，所盖印章应是真实有效的。即使永丰公司是银枫嘉园项目的实际投资人，也不能以借用资质的无效行为而取得开发房屋的所有权，该项目的所有权理应归城区公司所有，城区公司销售房屋也是理所应当的。按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”城区公司是于2015年9月16日将房屋交给张某1的，城区公司应在90日内办理产权，而未办理，应从2015年12月17日开始承担违约责任。 城区公司辩称：请求依法驳回张某1对城区公司的告诉。一、张某1将城区公司列为本案被告错误,城区公司与张某1之间没有签订商品房买卖合同，本案的事实：1.公司借用城区公司资质开发银枫嘉园项目,立项土地出让金系永丰公司和白世洲本人交纳,在档案馆备案的建设工程施工合同的签约主体是城区公司与吉林松军建筑工程有限公司（以下简称松军公司),此份建设工程施工合同仅用于在档案馆备案,此合同没有履行；2.公司是银枫嘉园项目的实际发包人并与实际承包人松军公司,实际施工人刘某签订建设工程施工补充合同，永丰公司、松军公司、刘某之间对这一事实心知肚明；3.将永丰公司、刘某列为第三人错误，永丰公司、刘某均应是本案被告。城区公司对张某1提交法院的商品房买卖合同文本不知情,合同文本不是在城区公司领取的，合同内容不是城区公司工作人员填写，不是城区公司的意思表示,张某1亦未向城区公司交付房款,联系电话不是城区公司的电话号码,合同文本第十七页出卖人所加盖公章及法定代表人名章是伪造的，已向人民法院提出鉴定申请，请求法院将本案移交至公安机关立案侦查。二、张某1在诉状中所提出的四项诉讼请求均不成立,请求人民法院依法驳回张某1对城区公司的起诉。张某1在诉状中的第一项诉请不能成立,城区公司未与张某1签订任何合同，也未收取张某1一分钱，也未向张某1交付案涉房屋。张某1在诉状中自认其是向永丰公司和刘某交付的款项。张某1从未向城区公司主张过权利，已过诉讼时效。张某1将款项交付给谁,应向谁主张权利。三、本案不属于蛟河市人民法院管辖民事案件范围,2018年6月24日，永丰公司债权人吴光利向吉林市中级人民法院提出申请永丰公司破产的申请，2018年8月1日，吉林市中级人民法院作出（2018）吉02破申12号之一裁定，受理吴光利对永丰公司的破产重整申请。2020年10月，刘某在蛟河市法院提起诉讼时向法院出示，至此时,城区公司方知永丰公司进入破产重整阶段。答辩人认为，永丰公司破产案并没有终结，此案不属于蛟河市人民法院民事案件受案范围。永丰公司伪造城区公司公章设立项目部设立登记和变更登记已被蛟河市人民法院（2016）吉0281行初32号行政判决依法撤销，其非法设立项目部所进行的全部经营行为均是犯罪,所进行的往来结算均属无效,撤销判决追溯至项目部设立时。永丰公司及其法定代表人白世洲、王建波、刘萍、舒高清等人犯罪行为的案件仍在侦查中,至今没有结论。 在本案中张某1向立案时向法庭提交的证据中，张某1与永丰公司签订银枫嘉园内部职工认购协议,签约的主体是张某1与永丰公司，张某1分两次给付永丰公司10万元，永丰公司出具收取款项的收据，向项目部交付热能表款、电表款,收据上的开票人均不是城区公司人员。 刘某述称：2015年9月15日，因城区公司欠刘某建筑工资款，张某1欠城区公司房款，经三方协商，2015年9月15日，张某1母亲将17万元交付刘某并办理了购房手续，刘某并且出具了195470元的收据。三方的抹账协议不违反法律规定，是三方真实意思表示。 永丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见，应当视为其自动放弃陈述、辩解、举证及质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：经吉林市中级人民法院（2018）吉02民终2670号民事判决书，确认如下事实：永丰冷冻公司借用城区开发公司资质，刘某挂靠松军建筑公司，2012年5月5日，刘某作为实际施工人以松军建筑公司名义与永丰冷冻公司签订建设工程施工补充合同书，永丰冷冻公司将位于蛟河市××街原永丰冷冻厂院内的蛟河市银枫嘉园1、3号楼的土建、电照、室内上下水、室内供热工程、断桥铝窗、防盗门、单元楼宇门、一层车库电动门、门市房白钢自由门的工程承包给刘某。合同价款采用固定价格＋基础加深＋图纸外增加的工程量。工程款支付为现金＋抵顶的房屋。工程于2012年5月6日开工，于2013年10月31日竣工。永丰冷冻公司给付刘某部分工程款，尚欠工程款4413956元未付。该工程在建设部门备案合同为城区开发公司与松军建筑公司签订的建设工程施工合同，签订时间为2012年4月5日，工程内容为蛟河市银枫嘉园1-4号楼的土建、室内给排水、供暖工程、室内电照工程。 吉林市中级人民法院于2019年1月29日作出（2018）吉02民终2670号民事判决书，判决：一、撤销吉林省蛟河市人民法院（2018）吉0281民初1925号民事判决；二、确认刘某对吉林永丰食品股份有限公司的破产债权额为欠付工程款本金4413927元及利息（其中以3543927元为本金，自2013年12月31日起至2018年8月1日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。以87万元为本金，自2013年12月31日起至2018年8月1日止，按照年利率24%计算）；三、蛟河市城区房屋开发公司对吉林永丰食品股份有限公司欠付刘某的工程款4413927元及利息承担连带给付责任；四、驳回刘某的其他诉讼请求。 2011年11月24日，张某1与永丰公司签订了银枫嘉园内部职工认购协议一份，协议中约定张某1购买银枫嘉园2号楼南3号商铺，面积为81.8平方米，约定每平方米为3500元，总价款为286300元。同日，张某1分两次向永丰公司交付购房预付款10万元，永丰公司出具了收款凭证两份，加盖永丰公司的财务专用章。该小区工程于2013年10月31日竣工。经调换，张某1购买房屋位置××园市，面积变为84.42平方米，总房款变为295470元。因（2018）吉02民终2670号民事判决书判决，永丰公司欠刘某工程款及利息，城区公司承担连带责任，故永丰公司、城区公司、刘某三方协商，将银枫嘉园2号楼4号门市抵顶给刘某。2015年9月15日，张某1将购房余款195470元交付刘某，刘某与张某1签订房屋抹账协议一份，载明因刘某在××园市），面积为84.42平方米，单价3500元每平方米，总房款295470元（手写：此款已向公司交款10万元），经刘某、张某1协商，刘某将此房卖给张某1，总房款195470元，双方确认签字，协议签订后由蛟河市城区房屋开发有限公司银枫项目部开据销售不动产发票。涉及张某1相关费用由张某1一次性交纳。2015年9月16日，张某1交纳了热能表和水表费1280元，城区公司银枫嘉园项目部出具了收据一份，确认收到该款。同日，张某1交纳了物业费及垃圾清理费共计523.30元，蛟河市银枫物业服务有限公司出具了收据一份，确认收到该款。随即，张某1便装修了该房屋并居住使用至今。2015年10月8日，张某1与城区公司签订商品房买卖合同一份，约定由张某1购买银枫嘉园2号楼1层4号门市，面积变为84.42平方米，总房款为295470元，城区公司在合同中盖章，并加盖法定代表人房某名章。但因城区公司不承认该公章及名章，故一直未协助张某1办理房屋过户手续。 本院认为，本案法律事实发生于民法典实施之前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。 永丰公司挂靠城区公司资质，承建蛟河市银枫嘉园1、3号楼的相关工程，因刘某为实施人，永丰公司欠刘某工程款及利息，城区公司负有连带责任，故永丰公司、城区公司、刘某三方协商，将银枫嘉园2号楼4号门市抵顶给刘某。至此，刘某应当取得该房屋的所有权，刘某出售该房屋及接收张某1的购房款均系对该房屋的处分权，刘某的行为符合法律规定。张某1向永丰公司预交10万元购房款，后经永丰公司、城区公司指令向刘某交付购房余款195470元，此至，张某1全部交纳了购房款295470元，履行了自己的全部交款义务，后张某1与城区公司签订商品房买卖合同，虽城区公司现否认该合同中公章及法定代表人名章的真实性，但本院认为，城区公司违法出借资质给永丰公司，且与张某1签订该商品房买卖合同，并以银枫嘉园项目部名义为张某1出具收据，张某1有理由相信城区公司有出售该房屋的意思表示，该行为构成表见代理，系双方真实意思表示，故该商品房买卖合同依法成立并生效。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，城区公司应当依法转移该房屋的所有权，即其应当负有协助张某1办理该争议房屋的过户手续的义务。 至于城区公司对于商品房买卖合同的中的公司公章及法定代表人名章的真实性提出司法鉴定一节，本院认为，该公章及法定代表人名章的真伪为城区公司内部问题，张某1依法全部履行了交付房款的义务，且已经实际占有使用该房屋，故无论公章及名章真假，均不应当影响善意相对人张某1主张的民事权利，故本院对此司法鉴定作出不允许鉴定的决定，城区公司可自行内部解决该问题。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条第一款第（三）项、第二款的规定，城区公司应当向张某1支付违约金，违约金的数额应当以295470元为本金，利率参照中国人民银行逾期贷款利率计算，时间自2016年1月6日起付清欠款时止。 至于刘某述称张某1向其交付购房款为17万元，刘某出具的195470元的房屋抹账协议一节，本院认为，因刘某未提供证据予以证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、的规定，刘某的该主张，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条第一款第（三）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告蛟河市城区房屋开发有限公司于本判决生效之日立即协助原告张某1办理坐落于蛟河市××园市（面积为84.42平方米）的房屋的产权变更登记手续。 二、被告蛟河市城区房屋开发有限公司于本判决生效之日立即赔偿原告张某1违约金（以295470元为本金，利率参照中国人民银行逾期贷款利率计算，时间自时间自2016年1月6日起付清欠款时止。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2866元，由被告蛟河市城区房屋开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  马影 申请执行的期限为两年二〇二一年四月二十六日 书记员冯媛媛 -1-