天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1288号上诉人（原审被告）：中国移动通信集团天津有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）****。法定代表人：程伟，总经理。委托诉讼代理人：史茜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：石艳，天津君辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津利东科技有限公司，，住所地天津市东丽区华明街金地企业总部****法定代表人：田常越，经理。委托诉讼代理人：段营许，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人中国移动通信集团天津有限公司（以下简称移动公司）因与被上诉人天津利东科技有限公司（以下简称利东公司）合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初8077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。移动公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回利东公司在一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由利东公司承担。事实与理由：一、本案一审部分事实认定错误。1、一审判决书第4页“3.交纳租金、电费情况。原告提交证据证明，由原告公司员工于2020年7月7日代原告向中德学校交纳了电费，由案外公司于2020年7月8日代原告向中德学校交纳了租金。”该部分不能说明利东公司主张电费的诉请没有超过诉讼时效，利东公司在2016年双方合同期满后至今并未向移动公司主张过电费。2、一审根据天数来核定电量没有事实依据，在2016年基站曾经被断电一段时间并造成影响范围内信号正常使用，此段时间不应当计算电费。3、利东公司并未提交证据证明“代交费”的案外公司以及“公司员工”与利东公司关系的真实性，且与其和中德学校合同约定不符；其单方面提交的该组证据并不能证明这笔钱是利东公司向中德学校交纳的租金、电费，一审如此认定并无事实依据。二、本案一审适用法律错误。1、判决书第6页“参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定”系适用法律错误。本案系租赁合同纠纷，并非买卖合同，应当适用《合同法》第十五章、以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，而不应参照适用买卖合同来认定本案。本案利东公司在隐瞒真相（其还未取得对外转租权）的情况下与移动公司签订《基站用房（地）租赁合同》完全符合《合同法》第五十二条第（1）款及租赁合同司法解释第十五条中关于合同无效情形。2、一审判决第8页第一段，审判长借用“民间借贷关于诉讼时效的规定”来认定本案电费交纳的诉讼时效系适用法律错误。三、本案遗漏必要当事人，为查清相关事实，移动公司在一审中请求追加中德学校为第三人参加诉讼，但未被批准。移动公司认为本案诸多事实应当由中德学校出庭核实，一审未追加其为第三人系遗漏当事人。合同期届满后的实际占用使用费即使是交也应当交给中德学校，价格也不应当按租赁合同的租金标准交付。四、根据移动公司在一审后又发现一份利东公司与中德学校盖章确认的《房屋（地）转租同意函》，该份材料系利东公司与中德学校共同发给移动公司的函，其中显示利东公司与移动公司约定：“租赁期限自2016年10月15日起至2026年10月14日止。租赁金额年租金为人民币68000元，租金总计人民币68万元……”根据该文件内容，移动公司认为在2016年10月14日合同期满后，双方曾就租期及租金标准进行过协商，但未找到有正式的租赁合同，故移动公司认为该份材料至少可以证明双方已经就租期、租金标准等进行过新的协商，虽然最终未达成一致意见，但利东公司是认可该函件上租金支付标准的。现在却按第一份租赁合同的租金标准主张向其支付“无合同关系期间”的租金是没有事实及法律依据。五、关于一审认定本案为不定期租赁是错误认定。本案相关事实不符合《合同法》第十五章第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条关于“不定期租赁”的情形，双方签订的租赁合同约定的很清楚，本合同履行完毕，双方需要再形成一致意见后签订新的合同。并且基于前述函件可以看出，利东公司显然曾在合同期届满后就新的租期、租金标准向移动公司作出过意思表示，但未签订新的合同。而利东公司至此也未再要求移动公司支付租金、电费，是其放弃与移动公司协商签订新的租赁合同的表现。况且，移动公司知晓利东公司与中德学校之间的租赁合同也是在一审庭审后才看到，移动公司并不认为利东公司后期是有权处分租赁场地的人。因此，移动公司认为，移动公司在合同期满后最多是实际占用，并非一审认定的不定期租赁，二者之间适用的法律条款完全不同，请二审法院予以认定。六、关于电费计费标准的问题。根据天津市发改委2018年下发的《关于清理电网和转供电环节收费有关事项的通知》，该通知明确天津市是禁止转供电加价的，一审判决按照1.3元/度计收电费，违反该通知的规定。综上，请二审法院在查清案件事实基础上，对一审判决进行改判，支持移动公司的诉请。利东公司辩称，驳回上诉，维持原判。利东公司向一审法院起诉请求：1．请求判令移动公司支付利东公司租金，暂计算至2020年7月31日为租金407,911元；2．请求判令移动公司支付利东公司电费48,523.8元；3．诉讼费由移动公司承担。一审法院认定事实：1．租赁场地情况。依据《公产房使用证》、租赁合同，证实租赁场地位于天津××路××号××楼××作楼顶，租赁面积40平米，为直管公产性质，承租人为天津中德应用技术大学，相关证据中的“天津中德职业学院”系同一主体，以下简称“中德学校”。租赁场地上建设了基站等通信基础设施。2．租赁合同签订情况。2014年3月，中德学校与利东公司签订《基站用房（地）租赁合同》，中德学校将涉案场地出租予利东公司，租赁期限自2014年3月16日至2019年3月15日止，作为建通信机房及设立信号塔使用，并同意转租通讯运营商使用。2019年，双方签订《基站用地租赁补充协议》，续租日期为2019年1月1日至2019年12月31日，之后未再续期。2013年，利东公司与移动公司签订《基站用房（地）租赁合同》，利东公司将涉案场地转租予移动公司，租赁期限自2013年10月15日至2016年10月14日止，利东公司负责提供正常供电，提供通信电缆、电力电缆及其他相关设施，负责房屋及原有附属设备的维修，合同到期后未再续期，但移动公司仍继续使用租赁场地。2020年3月，中德学校与移动公司签订《天津公共区域移动通信网络设施用房（地）免费使用协议》，中德学校将涉案场地免费提供给移动公司，协议期限为2020年4月1日至2025年3月31日止，供移动公司建设通信网络设施。3．交纳租金、电费情况。在中德学校与利东公司的租赁关系中，约定利东公司按10,000元每年交纳租金，按1.2元每度交纳电费。利东公司提交证据证明，由利东公司员工于2020年7月7日代利东公司向中德学校交纳了电费，由案外公司于2020年7月8日代利东公司向中德学校交纳了租金。在利东公司、移动公司的租赁关系中，约定移动公司按107,500元每年交纳租金，按1.3元每度交纳电费。利东公司称移动公司已付清了租赁合同期限内的租金，但在2016年10月14日租赁合同到期后，移动公司继续使用租赁场地，故主张移动公司应从合同到期次日起继续交纳实际占用期间的租金。利东公司称移动公司未交纳过电费，提交了电表照片，显示截至2020年7月22日已使用37326度电，主张移动公司应交纳1.3×37326=共计电费48,524.8元。移动公司辩称，认可电表用电量，但在租赁合同到期后，双方租赁关系已经终止，利东公司诉请已过诉讼时效，依据《天津市通信基础设施建设领导小组办公室关于做好公共资源向基站建设开放相关工作的通知》《天津市人民政府关于加快推进5G发展的实施意见》等政策文件，租赁场地应免费向移动公司开放，禁止违规加收电费，其与中德大学自2020年4月1日签订了《免费使用协议》，利东公司无权再收取租金及电费。一审法院认为，一、中德学校是否有权对外出租。租赁场地为直管公产性质，承租人为中德学校，系教育事业单位。移动公司辩称中德学校并非产权人，其业务范围不含有对外租赁业务。一审法院认为，依据《天津市直管公产房屋管理办法》第三十九条的规定，“承租人转租直管公产非住宅房屋的，应当向直管公产房屋管理书面申请”，说明中德学校依相关规定有权对外转租，且该规定并非法律、行政法规的强制性规定，违反该规定直接对外转租并不当然导致出租无效。又依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条的规定，“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”，因此，中德学校的业务范围虽不含有对外租赁业务，但并不当然导致出租无效。故一审法院对移动公司抗辩不予认可。二、两份租赁合同签订时间前后问题。依租赁合同显示，利东公司与中德学校签订日期为2014年3月，晚于利东公司与移动公司在2013年的签订日期。移动公司辩称，利东公司此行为存在漏洞，认为利东公司以欺诈手段订立合同，属于合同无效情形。一审法院认为，依据移动公司提交的中德学校租赁证明，能够证实中德学校在2013年盖章时已将场地租赁予利东公司，利东公司解释中德学校合同签批手续较长，具有合理性。另外，即使利东公司在与移动公司签订租赁合同时没有取得处分权，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，租赁合同并非当然无效，利东公司其后取得了处分权，不影响租赁合同的履行。移动公司并未举证利东公司具体实施了哪些合同欺诈行为，故对移动公司辩称不予认可。一审法院认为，虽然两份《租赁合同》在合同主体名称、授权代表签字、签约时间上存在一些瑕疵，但并不影响合同的成立，各方也履行了交纳租金的义务，因此，《租赁合同》系真实意思表示作出，应为合法有效。三、移动公司是否有权无偿使用租赁场地。移动公司提交政策文件，辩称租赁场地应免费开放，禁止违规加收电费。一审法院认为，依政策文件的内容，区分了存量站址与新建站址、前期合同与期满后的无场合同、不同时间段的不同要求，因此需结合本案案情进行分析。本案中，利东公司提供了通信电缆、天馈线、电力电缆、种植地气线的位置、空调室外机的安装位置，使租赁场地具备了建设基站的条件，因此，其向移动公司加收转租租金、电费具有合理性，符合政策文件中前期合同的情况。而且，政策文件并非法律、行政法规的强制性规定，违反政策文件并不当然导致合同内容无效。利东公司、移动公司均系法人主体，经平等协商订立租赁合同，合同合法有效，移动公司应遵守合同约定，按期交纳租金、电费。四、利东公司、移动公司的租赁关系应至何时终止。利东公司、移动公司间的租赁合同于2016年10月14日到期后，移动公司仍继续使用场地，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，此时利东公司、移动公司间应为不定期的租赁关系。至2019年12月31日，利东公司与中德学校的《租赁补充协议》到期，利东公司未提交在2020年度与中德学校的续期租赁合同的证据，其提交的转账凭证，无法查明租金对应的租赁期间，故一审法院认为，利东公司与中德学校的租赁关系于2019年12月31日终止。至2014年4月1日，移动公司与中德学校订立《免费使用协议》，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，《租赁补充协议》到期后，利东公司对移动公司的转租期限已经超过利东公司自身的剩余租赁期限，中德学校以另行签订使用协议的形式，对利东公司转租提出异议，收回了场地租赁权，因此，一审法院认为，利东公司、移动公司间的不定期租赁关系应至2019年12月31日终止。利东公司有权向移动公司出租场地的期间为2016年10月15日至2019年12月31日，移动公司应向利东公司支付自该期间的欠付租金、电费。综上，利东公司、移动公司自2016年10月15日至2019年12月31日成立租赁关系，该租赁关系合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，移动公司应按照合同约定向利东公司支付租金、电费。关于租金，合同约定租金107,500元每年，即每日294.5元，移动公司欠付期间共计1173天，应支付利东公司租金345,448.5元。关于租金的诉讼时效，移动公司欠付第一期租金为2016年10月15日至2017年10月14日，利东公司于2020年9月10日起诉，在三年的诉讼时效期内，故一审法院对移动公司此项辩称不予支持。关于电费，电表自2013年10月15日签订租赁合同时安装，至2020年7月22日共计使用37326度电，移动公司在庭后提交的核实情况说明予以认可。因无其他证据，一审法院只得结合用电时长、用电总量，酌定至2019年12月31日共使用31788.3度电（2016年10月15日至2020年7月22日共计用电1377天，每天用电约27.1度，2016年10月15日至2019年12月31日共计用电1173天）。利东公司、移动公司约定按每度1.3元交纳电费，该约定合法有效，移动公司应支付利东公司电费共计41,324.8元。关于电费的诉讼时效，合同约定电费按时交纳，未明确约定交纳电费的履行期限，利东公司以本案起诉的形式要求移动公司履行交费义务，移动公司未提交曾经明确拒绝交费的证据，故利东公司起诉符合诉讼时效制度的规定，一审法院对移动公司辩称不予认可。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告中国移动通信集团天津有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津利东科技有限公司租金345,448.5元、电费41,324.8元；二、驳回原告天津利东科技有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,013元，减半收取计506.5元，由被告中国移动通信集团天津有限公司负担。”二审期间,移动公司提供证据一、《房屋（地）转租同意函》，证明双方合同期满后至利东公司起诉之前，双方曾就租期标准等进行过协商，利东公司和中德学校共同向移动公司发函，同意每年租金6.8万元。证据二、基站租赁谈判记录，证明2020年4月1日移动公司与中德学校签订《免费使用协议》的附件，上面显示的区域指导价格是52900元/年。如果法院认定移动公司应该交租金，也不应该按照合同中的价格，因为远高于区域指导价格。证据三、天津市发展和改革委员会文件，证明天津市电价标准。经质证，利东公司认为证据一无法确认真实性，且根据同意函的内容可以看出双方没有就后续的租金标准达成一致意见，而且该函约定的租赁期限是十年，在此基础上才有可能租金下浮，证明目的不认可。证据二与利东公司没有关联性不认可。证据三真实性认可，证明目的不认可，该文件是政府指导性文件，不属于效力性强制文件，利东公司搭的电缆，挂的电表，负责日常维护，存在其他服务。利东公司没有提供证据。本院经审查认为，移动公司提供的上述证据与本案不具有关联性，不予确认。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，利东公司与移动公司签订的《基站用房（地）租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，且已实际履行，依法确认有效。上述合同约定“租赁期限自2013年10月15日起至2016年10月14日止。本合同期满前，双方应及时就是否续期进行洽商，如果双方均同意继续合作但未能在本合同期限届满前签署新的合同，则本合同期限自动顺延，直至双方签署新合同为止。如果新合同的履行期限覆盖到延续期间，则双方的权利义务以新合同为准。合同期满后，如出租人仍继续出租场地，同等条件下，乙方享有优先承租权。”现上述合同履行期限已到，移动公司仍继续使用租赁场地，按照《中华人民共和国合同法》第236条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”鉴于利东公司与中德学校的租赁期限到2019年12月31日，此后利东公司未取得转租权，故利东公司有权向移动公司主张自2016年10月15日至2019年12月31日期间的租金，一审判决移动公司给付利东公司自2016年10月15日至2019年12月31日租金345,448.5元，符合法律规定及合同约定，应予维持。移动公司主张上述租赁合同无效，且超过诉讼时效，依据不足，不予支持。移动公司主张合同期届满后的实际占用使用费即使是交也应当交给中德学校，价格也不应当按租赁合同的租金交标准，依据不足，不予支持。移动公司主张在2016年10月14日合同期满后，双方已经就租期、租金标准等进行过新的协商，虽然最终未达成一致意见，但利东公司是认可该函件上租金支付标准一节，因双方并未达成新的租赁合同，故移动公司该主张不予支持。关于利东公司主张电费一节，因合同明确约定“按1.3元/度收费标准，按时交纳电费。”故一审判决移动公司向利东公司交纳电费41,324.8元，并无不当，本院予以维持。移动公司主张利东公司按1.3元/度收费标准违法，依据不足，不予支持。移动公司主张利东公司在2016年双方合同期满后至今并未向移动公司主张过电费，本案已超过诉讼时效，依据不足，不予支持。关于移动公司主张本案遗漏必要当事人，因移动公司与利东公司之间的租赁合同关系与利东公司与中德学校之间的租赁合同关系，系两个不同的法律关系，故移动公司要求追加中德学校为第三人参加诉讼，依据不足，不予支持。综上所述，移动公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1013元，由中国移动通信集团天津有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年四月二十九日书记员  刘 悦