湖南省洞口县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0525民初343号原告：阳恩亮，男，1985年9月20日出生，汉族，教师，住隆回县。委托诉讼代理人：雷少华，湖南湘驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹林晖，湖南湘驰律师事务所律师。被告：湖南御龙湾房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91430525559502976Y，住所地洞口县文昌街道办事处桔城路1号。法定代表人：杨立勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡再奇，湖南桔城律师事务所律师。原告阳恩亮与被告湖南御龙湾房地产开发有限公司(以下简称御龙湾公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳恩亮的委托诉讼代理人尹林晖，被告御龙湾公司的特别授权委托诉讼代理人胡再奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳恩亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《商品房买卖合同》约定给原告办理好洞口县沿江北路（御龙湾）项目中第2幢14层1403号商品房的不动产权证；2、判令被告向原告支付2017年12月31日至2020年12月31日逾期办理不动产权证的违约金17563.2525元，自2021年1月1日起至交付不动产权证日止的违约金按16.0395元/日支付；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的洞口县沿江北路及配套建设项目（御龙湾）项目中第2幢14层1403号商品房，原告履行了交付房屋价款的义务，又依约将办理不动产权证所需的全部费用交付给被告，被告至今未向原告交付不动产权证。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋人所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之零点五的违约金。综上，原告已依约履行全部义务，被告收取全部办证费用后，至今未为原告办妥不动产权证，系违约方。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判允所请。被告御龙湾公司辩称，1、被告已经做好为原告办理房产证的所有准备工作，只差领证了；2、因原告还没有交清物业费，所以暂停办理房产证；3、前期的物业费与房屋买卖合同有直接关系，根据合同规定，原告要签订物业合同，并承诺遵守协议管理规约，否则应当承担违约责任。此外物业公司还可以采取其他方式来收取物业费；4、原告提出违约金的请求，却没有出示违约金的计算方式。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》，被告对其真实性没有异议，但对关联性提出异议，本院认为，该《商品房买卖合同》与本案具有关联性，应予以采信。2、原告提交的本院（2015）洞民初字第1107号民事判决书，该证据系生效的法律文书，且与本案具有关联性，应予以采信。3、原告提交的收据，该收据与本院查明的事实一致，应予以采信。4、被告提交的物业管理规约及协议，该管理规约及协议上均有原告的签名，原告虽提出异议，但未向本院提交有效证据予以反驳，对该证据本院予以采信。5、被告提交的《关于协助收缴物业费用的函》2份，其中2020年11月2日出具的函没有加盖洞口君泰物业管理有限公司的公章，形式不合法。原告拖欠物业费系原告与物业公司的物业服务合同纠纷，与本案没有关联性，对该证据本院不予采信。依采信的证据和当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，原告阳恩亮与被告御龙湾公司签订《洞口县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的洞口县沿江北路及配套建设项目（御龙湾）项目中的第2幢14层1403号房，房屋总价款320790元。合同签订后，原告向被告支付了首付款100790元，并依约向中国建设银行股份有限公司洞口支行按揭贷款220000元履行了全部付款义务。该合同第十七条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的原因，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之零点五的违约金……。第十八条约定，出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面遵守。出卖人以指定方式选聘洞口君泰物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。2016年8月15日，被告将案涉商品房交付给原告使用，并办理了交房手续。当日，原告向洞口君泰物业管理有限公司缴纳物业费1812元，装修垃圾清运费252元，装修管理费340元，装修押金1000元。原告将办理不动产权证所需要的资料全部提交给被告，被告因原告欠缴洞口君泰物业管理有限公司的物业费而暂停给原告办理不动产权证，遂酿成纠纷。本案经本院主持调解，因各执己见致调解未果。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告阳恩亮与被告御龙湾公司签订的《洞口县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同依法成立并生效。合同生效后，被告应按约定在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，现因房屋所有权证和土地使用权证实行二证合一即为不动产权证，因被告于2016年8月15日将商品房交付给原告使用，按约定被告应当在2019年2月14日前为原告办理好不动产权证，现被告没有按合同约定为原告办理好不动产权证，系违约方，应按合同约定向原告支付按总房款按日万分之零点五计算从2019年2月15日起至2020年12月31日止的违约金10939元（320790元×0.005%×682天），从2021年1月1日起至不动产权证交付日止按每日16.0395元计算的违约金仍由被告承担。被告抗辩按揭贷款220000元银行是分阶段按比例打给被告公司的，违约金只能按首付款金额计算，但被告未向本院提交有效证据证明其抗辩主张，故对被告的该主张本院不予采纳。被告抗辩因原告不缴纳物业费而暂停办理不动产权证，本院认为，原、被告签订的《洞口县商品房买卖合同》合法、有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务，现被告以原告欠缴洞口君泰物业管理有限公司的物业服务费为由暂停办理不动产权证，于法无据，故对被告的该抗辩主张本院不予采纳。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、由被告湖南御龙湾房地产开发有限公司为原告办理好洞口县沿江路北路（御龙湾）项目中的第2幢14层1403号商品房的不动产权证；二、由被告湖南御龙湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告阳恩亮自2019年2月15日至2020年12月31日的违约金10939元，并按每日16.0395元给付原告阳恩亮自2021年1月1日起至交付不动产权证日止的违约金；三、驳回原告阳恩亮的其他诉讼请求。如果未按判决书规定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6124元，因适用简易程序审理减半收取计3062元，由原告阳恩亮负担962元，被告湖南御龙湾房地产开发有限公司负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  黄五玲二〇二一年四月十三日法官助理刘三红书记员向依依