安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2471号 上诉人（原审原告）：李大鹏，男，1972年9月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审被告）：周潇，女，1995年7月27日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：陈德品，安徽同川律师事务所律师。 上诉人李大鹏因与被上诉人周潇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初10120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李大鹏上诉请求:一、撤销(2020)皖0102民初10120号《民事判决书》第一条判决“原告李大鹏与被告周潇签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除，依法改判李大鹏与周潇签订的《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除。二、对于一审法院判决书中“酌情支持周潇应付违约金4000元”无异议。恳请中院依法判令周潇支付李大鹏违约金4000元。另外,合同中约定的周潇“逾期支付房租的违约罚金”,恳请中院依法酌情判令周潇向李大鹏支付相对合理的违约罚金。三、判令周潇向李大鹏支付2020年4月10日至5月28日近两个月的租金2640元，并同时判令周潇支付搬离涉案房屋时尚未付清的五个月的房屋物业费等230元。四、判令周潇对半赔付其在租住房屋期间,使用房屋内电器等生活设备造成的家用电器的损坏、损毁等的维修、补购等费用830元。 事实和理由：一、一审判决“2020年3月9日,周潇搬离涉案房屋并微信告知李大鹏,李大鹏亦认可收到周潇搬离涉案房屋的信息,故《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除。”的判决错误。周潇岂能仅发一条信息,就解除了具备法律效力的《房屋租赁合同》，而且依据《房屋租赁合同》的约定,周潇不具备单方面解除合同的权利,故该判决不能成立，应予依法改判为李大鹏与周潇签订的《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除。李大鹏与周潇签订的《房屋租赁合同》的解除时间应以李大鹏实际收回涉案房屋的时间为准,李大鹏收到周潇搬离房屋的信息,不代表李大鹏认可原《房屋租赁合同》已经解除。因为周潇恶意违约、一直不露面,李大鹏多方、多次联系不上。在《房屋租赁合同》没有解除、仍具备法律效力的情况下,依照原《房屋租赁合同》的约定,涉案房屋实质上属于被周潇一直占用。在此期间,周潇应当依法支付房屋租金,而且要承担逾期支付房租的违约金。而且在受《合同法》保护的期间,周潇甚至可以拿着原《房屋租赁合同》,将租赁房屋未到期的半年时间转租给第三方。至于周潇称“钥匙放在房子里了”,也不能代表李大鹏就同意收回了房屋。因为周潇可能仍然有另配的钥匙(周潇在租住的前半年内,就未告知李大鹏、未经李大鹏同意,私自更换了涉案房屋的入户防盗门门锁)。由此,周潇可以随时“合法地进入租住的房屋”。而且因为法律上仍支持原《房屋租赁合同》有效,周潇也可以随时拿着尚未到期的有效的《房屋租赁合同》找人开锁进入周潇租赁的房屋。 二、周潇原先支付的押金2000元并不能抵扣违约金。押金与违约金是两个不同的概念,并不能互相冲抵。周潇存在事实的违约行为在先,原支付的押金2000元按合同约定本身就是不退的,是要被罚没的。而李大鹏实质上是将押金2000元抵扣了一个月3月10日至4月9日的房租、水电气、物业费以及房屋内被损坏的电器等的维修费用,尚且不够!又怎么能抵扣“违约金4000元”?!所以,一审法院“周潇已支付押金2000元抵扣违约金4000元”的判决应予撤销。应维持一审法院的一审判决:“判令周潇支付李大鹏违约金4000元”。并同时依法判令周潇支付4月10日至5月28日的房租2640元。 三、按照《房屋租赁合同》第八条“押金及违约责任”第二款之规定,计算出周潇应向李大鹏支付“逾期支付房租的违约金9251元”(以2640元为基数,按合同约定为乙方周潇)逾期拖欠的日息5%计算,从2020年4月10日起,至合同解除之日2020年5月28日止计48日,则逾期违约金共计:2640元*日息5%*48天=6336元)。 四、周潇在使用租赁房屋期间内造成的屋内家用电器等生活设备损坏损毁,有中介工作人员和小区物业经理的共同证实,均为真实发生的。所产生的维修、更换、补购的费用,有提供的维修费用的票据证明,而且均是具备相关资质的品牌电器商的特约维修。恳请二审法庭判令周潇赔付李大鹏相关费用1660元的50%,即830元。 周潇辩称：一、一审法院认定案涉房屋租赁合同于2020年3月9日解除系事实认定清楚，适用法律正确。1、李大鹏与周潇双方于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日已实际解除。周潇2020年3月9日，通知李大鹏解除该合同，并于2020年3月10日搬离该房屋。2、周潇提前解除租赁合同系因疫情期间加上自身怀孕，无稳定工作和收入且同意将租房押金2000元作为违约金赔偿给李大鹏并及时通知李大鹏，故双方租赁合同于2020年3月9日已经实际解除。 二、李大鹏主张滚筒洗衣机损失等家用电器维修损失没有事实和法律依据。李大鹏主张的家用电器的维修等费用不应由周潇承担。首先，李大鹏维修的家用电器无法证明系李大鹏使用导致损坏的；其次，双方在租赁合同中也没有明确约定涉及租赁的家用电器的新旧程度；第三，李大鹏维修及更换均不能证明系周潇租赁案涉房屋期间所造成的损坏。 三、一审法院判决周潇承担提前解除合同违约金4000元足以弥补李大鹏的租金损失。李大鹏也在收到周潇解除通知时，也将案涉房屋对外出租，并于2020年5月底将案涉租赁房屋出租给第三人使用。本案中双方约定租金为1650元/月，周潇提前解除合同，给李大鹏造成的损失也就是租金损失，一审法院判决已经兼顾到李大鹏的租金损失，判决周潇承担违约金4000元足以弥补李大鹏的租金损失。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭依法驳回李大鹏的上诉请求，维持原判。 李大鹏向一审法院起诉请求：1、李大鹏与周潇于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除（原合同2020年9月9日到期）；2、周潇支付李大鹏2020年4月10日至6月9日期间租金3300元及逾期违约利息14850元（以4950元为基数，自2020年4月10日起按日息5%计算2020年6月9日止）；3、周潇支付李大鹏违约金2000元；4、周潇支付玫瑰苑小区5个月物业费235元、滚筒洗衣机维修损失费1200元、西门子三门电脑冰箱冷藏室保鲜果菜盒上钢化玻璃盖板补购80元、浴室花洒软管更换费用100元，合计1615元；5、周潇承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年9月，李大鹏、周潇签订《房屋租赁合同》一份，约定：李大鹏将其合法拥有的坐落于合肥市瑶海区凤阳路与全椒路交口玫瑰苑二期6号楼405房屋出租给周潇作为住家使用；租赁期限为2019年9月10日起至2020年9月9日止；月租金为1650元；周潇承担该房屋租赁期间内产生的包括物业管理费等各项费用；周潇自接受租赁房屋之日向李大鹏交纳押金2000元；如周潇逾期交纳房租金，每日按拖欠租金金额的5%向李大鹏支付违约金，逾期超过15日，李大鹏有权解除合同并追究周潇违约责任。合同签订后，周潇向李大鹏支付押金2000元。 周潇向李大鹏支付涉案房屋租金至2020年3月9日，交纳涉案房屋物业费至2019年12月底。2020年3月9日，周潇搬离涉案房屋，并将钥匙留在涉案房屋后通过微信告知李大鹏相关事宜，李大鹏亦认可其于2020年3月9日收到相关信息。2020年5月底，李大鹏将涉案房屋出租给第三人使用。 庭审中，李大鹏主张涉案房屋物业费为49元/月。周潇主张涉案房屋物业费为47元/月。 一审法院认为，李大鹏与周潇签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，2020年3月9日，周潇搬离涉案房屋并告知李大鹏，李大鹏亦认可收到周潇搬离涉案房屋的信息，故《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除。因周潇已支付房租至2020年3月9日，故李大鹏要求周潇支付其尚欠租金及逾期违约利息的诉请，该院不予支持。周潇提前解除合同已构成违约，须承担违约责任，因本案系租赁合同纠纷，李大鹏因周潇的违约行为而受到的实际损失主要系租金损失，故该院酌情支持周潇应付违约金4000元，周潇已支付的押金2000元应从中抵扣，故对李大鹏主张周潇支付违约金2000元该院予以支持。关于物业费，李大鹏主张物业费49元/月证据不足，故该院支持按周潇认可的47元/月计算，周潇支付物业费至2019年12月底，因《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除，周潇应支付物业费108.1元（47元/月×2个月+47元/月÷30×9天）。关于李大鹏主张的洗衣机等维修损失，因李大鹏提交的证据不足，且周潇亦不予认可，故该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、李大鹏与周潇签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除；二、周潇于判决生效之日起十日内支付李大鹏违约金2000元；三、周潇于判决生效之日起十日内支付李大鹏物业费108.1元；四、驳回李大鹏的其他诉讼请求。本案一审案件受理费344元，减半收取172元，由李大鹏负担147元，周潇负担25元。 二审期间，李大鹏提供如下证据:证据一、物业办公示的收费标准（拍摄的张贴照片）及物业办的证明，证明一个月物业费47.5元，每平方每个月0.5元，案涉房屋交给对方承租的面积为95平方，物业费应当是47.5元，而不是47元。 证据二，电器维修费用明细（微信截图，事后第三方租房人的微信截图），证明维修事宜真实存在，280元是维修太阳能里面的电加热管的费用，维修滚筒洗衣机的维修记录是来源美菱公司内部网站的记录（未加盖印章的打印件）。 周潇质证意见：证据一，真实性无法核实，即使真实，通过一审我方向对方的合同租赁期限内支付的物业费来看，物业费应当是47元每月。李大鹏刚刚陈述该房屋实际租赁给我方的面积系自行计算，共95平方，所以我方认可一审法院认定的47元每月的物业费。关于2019年9月至12月的收据，注明周潇租住的面积为94.36平方，物业费单价0.498元，一个月的物业费为46.99元，乘五个月为243.96元。 证据二，真实性无异议，与本案无关联性，该截图280元不能反映系案涉出租房屋内维修产生的费用，网点是否具备资质与本案无直接关联，李大鹏该证据达不到举证目的。 二审查明，关于周潇承租房屋应当缴纳物业费标准为每月47元还是47.5元问题，在李大鹏提交的收据上本人书写周潇租住94.36平方米，按0.498元/平方米/月计算，应为46.99元/月，与原审认定基本一致，本院予以确认，对于李大鹏主张的每月47.5元缴费标准不予采信。关于李大鹏提交的维修记录问题，该维修记录系打印件，其上未有公司印章和经办人签字，不足以证明其主张的维修事实及本案的关联性，本院不予采信。就电器维修费用明细微信截图，李大鹏称系案外人付款截图，无法证明与本案关联性，难以采信。 对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉合同的解除时间问题，周潇在案涉合同租赁期限内单方提出解除合同虽属不当，但李大鹏在此后亦实际查看控制案涉房屋开始对外招租，原审法院以此作为合同实际解除时间并无不当，本院予以维持。李大鹏主张案涉合同于2020年5月28日解除，周潇应承担支付至此时的租金及逾期利息的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于物业费问题，周潇未能足额支付租赁期间物业费用，原审判令周潇按照47元/月标准支付合同解除前欠付的物业费108.1元并无不当，本院予以维持。 合同解除，不影响李大鹏向周潇主张其承担违约责任。关于周潇提前解除合同，对于李大鹏造成主要造成房屋空置损失。结合李大鹏就案涉房屋于2020年5月底另行出租的事实，原审法院判令周潇赔偿违约损失4000元并无明显不当，本院予以维持。就周潇此前向李大鹏缴纳押金的2000元，根据案涉合同约定李大鹏按照合同约定收回租赁房屋之日返还周潇，基于现双方合同业已解除，原审法院认定该押金可在周潇承担违约损失赔偿中予以抵销并无不当，李大鹏关于押金不予退还的上诉请求，本院不予支持。李大鹏主张的冰箱、洗衣机等维修费用损失，依据不足，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，李大鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李大鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二一年四月二日 书记员 朱籽玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。