湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终739号 上诉人(原审被告)：华耀城（衡阳）有限公司。 法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申龙龙，男。 被上诉人（原审原告）：杨臣南，男。 委托诉讼代理人：邹伟军，湖南溥天律师事务所律师。 上诉人华耀城（衡阳）有限公司（以下简称华耀城公司）因与被上诉人杨臣南商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 华耀城公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回杨臣南的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由杨臣南负担。事实与理由：1.案涉房屋已完成竣工验收备案，杨臣南在案涉房屋竣工验收时已知房屋现状，其收到华耀城公司送达的书面催收房通知时未提出任何异议，应视为认可房屋现状，案涉房屋符合约定和法定的交房条件，杨臣南拒收案涉房屋无事实和法律依据。2.华耀城公司逾期交房系因2018年7月至2019年12月，衡阳雨天增多，造成案涉工程的工期延误，恶劣天气属于不可抗力，按照双方签订的合同约定应顺延工期。3.当地政府发函要求暂缓案涉工程的绿化施工导致工期延误，该因素属于政府限制行为，华耀城公司应予免责。4.杨臣南未按规缴纳物业维修资金，根据相关法律规定，华耀城公司在此情况下不得交房。5.合同约定的按全部房价款日万分之三的标准计算违约金过高。案涉房屋同地段同类房屋租金标准为12元每平方米每月，华耀城公司在本案中并无主观过错，即使违约，本案违约金标准还应适当降低。 杨臣南辩称，本案不存在不可抗力因素，华耀城公司未按合同约定时间及时交付房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。华耀城通知杨臣南交房时，案涉房屋并不符合交房条件。杨臣南未缴纳房屋维修基金不得作为开发商不交付房屋的理由。一审已调整违约金标准，华耀城再要求调整违约金标准无事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 杨臣南向一审法院起诉请求：1.华耀城公司向杨臣南交付满足使用功能要求的房屋；2.华耀城公司向杨臣南支付逾期交房违约金138364.28元（暂按购房款的万分之三计算至2020年8月31日，后段违约金继续计算至清偿日止）；3.华耀城公司承担本案受理费。 一审法院认定事实：2018年12月6日，杨臣南、华耀城公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖补充协议》，其主要内容为：1.杨臣南购买华耀城公司位于衡阳华耀城72#108室（商品房平面图见附件），建筑总层为地上3层，建筑面积为123.45平方米，总价款756089元；2.杨臣南应当在2018年11月6日全额支付购房款给华耀城公司，华耀城公司应在2018年12月31日向杨臣南交付商品房；3.办理交付手续前，杨臣南有权对商品房进行查验，华耀城公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为杨臣南查验和办理交付手续的前提条件；4.逾期60日交付房屋，杨臣南有权选择解除合同或继续履行合同。杨臣南要求继续履行合同的，华耀城公司按日向杨臣南支付全部房款万分之三的违约金；5.如遭遇不可抗力的特殊原因，需要延期交房，华耀城公司在不可抗力发生之日起60日内告知杨臣南，或因国家法律、法规、政策改变等导致工期延误的，华耀城公司可据实予以延期；6.双方签订合同后，华耀城公司按照法定程序变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，应当在变更确立之日起十日内以书面通知杨臣南，华耀城公司在规定期限内未通知杨臣南的，杨臣南有权解除合同。合同签订当日，杨臣南依约向华耀城公司支付全部房款756089元。而华耀城公司因未完成五金机电交易中心工程竣工验收备案，在2018年12月31日未向杨臣南交付房屋。2019年12月31日，华耀城公司完成了五金机电交易中心工程竣工验收备案。2020年3月17日，华耀城公司通过其物业专项维修资金信息管理系统向杨臣南发出《衡阳市物业专项维修资金交存通知书》，要求杨臣南交存物业专项维修资金7407元。杨臣南未交存物业专项维修资金，而是到购买的房屋现场进行查验，发现其108号房（铺面）与相邻（背靠背）115号铺面未做隔断，增加了一个通道，遂向华耀城公司提出异议，要求华耀城公司按其购买房屋时的设计隔断108号与115号房屋。华耀城公司以通道是按照业主双方要求建设为由，一直未隔断108号与115号房屋通道。 一审法院认为，杨臣南、华耀城公司于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖补充协议》合法有效。关于杨臣南拒收案涉房屋是否合法：2020年3月17日，华耀城公司通过网络向杨臣南发出《物业专项维修资金交存通知书》，杨臣南获知此信息后，依据双方签订的《商品房买卖合同》到房屋现场查验，发现房屋与双方约定的交付条件不符，即向华耀城公司提出整改意见，要求华耀城公司依合同约定隔断108号房屋与115号房屋通道，但华耀城公司至今仍未按照合同约定完善标的物存在的108号房与115号房无隔断问题。华耀城公司答辩中提出“杨臣南与115号房屋买受人杨雨山共同向其申请将两间房屋连通”，华耀城公司只提交了115号房屋业主杨雨山的申请书，该申请书系杨雨山于2019年8月25日向华耀城公司提出的，其主要内容是要求华耀城公司增加72栋115号与108号隔断、115号增加楼梯、卫生间与排水，楼顶增加一个天窗。该申请书不能证明108号房屋与115号房屋间的通道是应杨臣南的要求形成的。故杨臣南拒收不符合合同约定的标的物合法。关于本案是否存在可以顺延交房期限事由：华耀城公司在诉讼中提交了衡阳市气象局关于衡阳市2018年至2020年4月降水证明和衡阳市石鼓区华耀城项目指挥部2018年4月1日“关于全力配合惜香路建设的函”，以证明其可以顺延交房期限。该院认为，衡阳市气象局的降水证明无出证人的签名，形式上不符合证据要求，同时，其证明内容也只能证明衡阳市近三年自然降雨情况，而不能证明在合同履行期间发生了合同约定的不可抗力事由。而华耀城项目指挥部“关于全力配合惜香路建设的函”，落款时间为2018年4月1日，早于2018年12月6日双方当事人签订合同时存在，华耀城公司应当预见惜香路建设对合同标的物交付的影响。故惜香路建设亦不能成为华耀城公司延期交房的事由。而华耀城公司提出因杨臣南未缴纳物业维修资金，华耀城公司可不交房的答辩意见有悖双方当事人《商品房买卖合同》中约定的“华耀城公司不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为杨臣南查验和办理交付手续的前提条件”，故本案不存在华耀城公司可以顺延交房期限的事由。关于合同约定的违约金是否过高，是否应当适当减少：该院认为，华耀城公司延期交付合同标的物已超过60天，且交付的标的物不符合合同约定的要求，依据双方签订的合同，华耀城公司应按日支付全部购房款万分之三的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”诉讼过程中，杨臣南、华耀城公司均没有就延期交付房屋给杨臣南造成的损失提出证据。该院根据违约金兼具补偿性、惩罚性的双重属性，并结合中国人民银行公布的一年期贷款利率，在超出一年贷款利率30%部分适当减少双方约定的违约金计算标准，确定违约金计算标准为“按每日万分之二计算全部购房款违约金”。综上，华耀城公司在杨臣南全面履行合同约定的义务后未按约定的时间和标准履行交付合同标的物义务，应承担继续履行和支付违约金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、华耀城公司于本判决生效后十五日内按照2018年12月6日与杨臣南签订的《商品房买卖合同》约定的标准向杨臣南交付衡阳华耀城72#108号房屋；二、华耀城公司于本判决生效后十五日内，以756089元购房款为基数，按每日万分之二向杨臣南支付自2019年1月1日至上述第一项房屋交付之日的违约金；三、驳回杨臣南的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1534元，由华耀城公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于杨臣南拒收案涉房屋有无事实和法律依据的问题。华耀城公司主张房屋已经于2019年12月31日完成竣工验收备案，案涉房屋符合法定的和约定的交付条件。经查，案涉房屋与相邻（背靠背）115号铺面未做隔断，增加了一个通道，不符合双方合同约定的交房条件。华耀城公司主张其改变相邻两房屋之间的结构，增加通道系因杨臣南申请要求，但未提供充足证据证明该主张，华耀城公司主张其通知交房时案涉房屋已符合合同约定和法律规定的理由不能成立。 关于华耀城公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素问题。华耀城公司主张因为天气因素、政府限制性行为影响可以顺延交房期限或者不交房。对于华耀城公司的该项上诉理由，一审判决在文书说理部分已经详细阐述，理据充分，本院不再赘述。另外，华耀城公司以杨臣南未缴纳维修基金为由不交付房屋是否正当。华耀城公司认为，杨臣南未缴纳案涉房屋维修基金，故其有权不将案涉房屋交付给杨臣南。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》当中有约定华耀城公司不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为杨臣南查验和办理交付手续的前提条件，华耀城公司的该主张有悖于双方约定。华耀城公司以杨臣南未维纳房屋维修基金为由拒绝交付房屋的理由不能成立。 关于合同约定的违约金是否过高的问题。华耀城公司主张案涉房屋同地段同类房屋的租金标准为12元每平方米每月，其在一审时提供了位于华耀城M6区63栋101号商铺的租赁协议作为证据。根据案涉商铺所在地段的租金标准，酌情考虑杨臣南的实际损失，对华耀城公司主张在一审判决的基础上进行调整的请求予以适当考虑，酌情将违约金标准调整为“按日支付全部购房款万分之一点二”为宜。 综上所述，华耀城公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1117号民事判决第一项； 二、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1117号民事判决第三项； 三、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1117号民事判决第二项为：华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内，以购房款756089元为基数，按每日万分之一点二向杨臣南支付自2019年1月1日至上述第一项房屋交付之日的违约金； 四、驳回杨臣南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1534元，二审案件受理费3068元，合计4602元，由华耀城（衡阳）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 宏 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年四月七日 法官助理  许建中 书 记 员  陈 浅