湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2391号上诉人（原审原告）：严胜男，女，1986年2月19日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会，住所地湖北省武汉市洪山区三家店特1号。负责人：高健，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。上诉人严胜男因与被上诉人武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3079号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。严胜男上诉请求：撤销一审判决，改判支持严胜男一审全部诉讼请求，责令红霞村承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实完全不清，适用法律彻底错误，严冬与严胜男签订的协议足以对抗红霞村抗辩的合同相对性原则，而且严冬与严胜男达成变更转手协议后，如未以书面形式向红霞村申请商铺变更给严胜男，后得到红霞村同意并按照红霞村内部过户流程办理相应审批手续，另行签订《武汉市存量房买卖合同》，又如何能到房地行政部门网上登记备案，请求二审在查明事实基础上撤销一审判决。红霞村答辩称，一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。一、双方的房屋买卖是存量房买卖，不是商品房买卖，经过洪山区人民政府审批后允许城中村为了解决资金的问题对外出售1221间商铺的份额。该土地在买卖时上诉人是知晓该买卖的土地系划拨用地，在买卖过程中不存在胁迫欺诈等合同无效的情形，土地出让金退还、不交的理由不能成立。二、关于上诉人主张的面积差，一审认定的以第二次测量的面积为准，该认定正确。1、测量是洪山区房产部门官方的测量结果。2、该测量的过程和结果，双方无法阻扰或改变。3、第二次测量的房屋结果是作为办理不动产产权证的依据。4、对于面积差，最终的受益人是上诉人。我方认为不应将一个并非上诉人或我方的过错要求我方承担，该面积差并不适用商品房买卖合同司法解释14条的规定。三、关于评估费退还问题，我方认为上诉人的理由不能成立。评估是由第三方收取费用，并且根据武汉市商业房屋的过户，必须要有二手房评估的报告作为收件材料。上诉人向我方缴纳的相关款项，我方也都如实支付给了评估机构，评估机构出具了相应的评估报告，该项费用实际发生，不存在退还，且评估的行为也可以由上诉人自行找评估公司，我方仅仅起代收代付的作用。四、本案签订的合同主体方属于严东，在签订涉案合同时买受人是严东，严胜男作为案件的原告起诉我方，我方认为主体不适格。严胜男向一审法院起诉请求：1、判决严胜男与红霞村所签《武汉市存量房买卖合同》继续履行；2、判令红霞村立即协助严胜男办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》转移过户手续；3、判令红霞村赔偿严胜男逾期不协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的违约金98422.81元。以全部房款700020元，按日万分之一计算，暂自2015年12月22日起至2019年10月28日，以实际支付完毕之日止；4、判令红霞村承担本案受理费。一审法院查明，2013年10月31日，案外人严东与红霞村签订《武汉市存量房买卖合同》，约定红霞村将其所有的坐落于武汉市青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城3栋1层10号的房产出售给严东，该房屋面积为77.78平方米，双方协商成交价为700020元，且详细约定了付款时间、付款方式、违约责任、过户手续办理等内容。现该房产已过户至严胜男名下，并已办理不动产权证。2013年11月1日，严东支付首期房款350010元。2019年8月1日，严胜男与严东签订《关于华中城门面3栋1层10号的协议》（以下简称协议），约定自2019年8月1日开始，以1074780元的价格将案涉商铺转由严胜男代持。一审法院认为，根据合同的相对性原则，仅合同当事人才享有合同约定的权利，并承担合同约定的义务。本案中《武汉市存量房买卖合同》为第三人严东与红霞村的意思表示，因此只有严东才是合同权利的享有者和合同义务的承担方。严胜男称其已经与严东达成协议，由严胜男完全继受《武汉市存量房买卖合同》的权利义务，一审法院认为，协议为严东与严胜男之间的约定，严胜男提交的证据并不能证明该约定已得到红霞村的认可且对红霞村发生法律效力，因此，基于严胜男并非合同的签订方，且并未得到权利义务的受让，其无权基于合同向红霞村主张权利。红霞村辩称严胜男并非本案适格当事人的抗辩事由，一审法院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回严胜男的诉讼请求。一审案件受理费11784元，由严胜男负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：严胜男向本院提交如下证据：第一组证据、公证书一份，证明被上诉人非法封盖天井及过道，违法增加公摊面积。第二组证据、武汉市不动产权登记信息查询单；武汉市房屋测绘合同、武汉市房产测丈表（7页）等四份；武汉华中江南木材综合大市场总平面图；湖北省地方标准《房产测绘技术规程》第18页；武汉市房产测绘实施细则第39页。共同证明被上诉人将本是一间的商铺无故变更为多间商铺，非法获利。第三组证据、武汉市存量房买卖合同范本，证明被上诉人提供的存量房买卖合同有重大瑕疵。第四组证据、更名申请（两份），证明被上诉人同意变更买受人。第五组证据、律师函（四份），证明上诉人依法取证，证据合法。经质证，红霞村对于严胜男提交证据的意见为：对第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。面积的测量是官方出具，并不存在违法增加公摊面积的情形。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。一、办证并非是我方单方可以决定的，上诉人购买的商铺办理不动产证、是否决定分割，是经过上诉人同意后的结果，并且将一间商铺变为多间商铺是根据买受人向我方反映一间商铺办证面积太大，对未来转手会造成困难，分多个便于转手，办多个证可以方便办理贷款时灵活运用，因此并不存在将一间商铺变多间商铺非法牟利的情形。二、办一间商铺和办多间商铺的产权证的面积相等，不存在面积不一致的情况。对第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。一、范本仅起到交易过程中参考的作用，最终以双方签订的协议为准，不能因为签订的协议与范本有不一致就认定涉案合同存在重大瑕疵。二、如所有交易都要按照范本签订合同，那么违背了民法的意思自治原则。对第四组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。一、更名申请是针对案外人，与本案上诉人无联系。二、更名申请是为了办证时将房屋买卖的商铺办理到与买受人直系亲属关系中提供的一种再次交易的行为，对于更名的行为是买受人对更名之后的赠与还是转售，我方并未参与，也不知晓。但更名申请不代表买受人与我方签订的买卖合同中将权利义务概括性转让划为同等。对第五组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。该证据是上诉人的委托代理人在调取证据时向相关部门要求调取证据的调查函，与本案的事实没有直接关联，对上述从相关部门调取的证据，我方已经发表质证意见。本院认为，对于严胜男向本院提交的公证书及武汉市不动产权登记信息查询单，因该两份证据不能证明系红霞村为了增加公摊面积而将案涉房屋进行人为分割，本院对其证明目的不予确认。对于武汉市房屋测绘合同、武汉市房产测丈表，因不能证明系红霞村为了增加案涉房屋面积而换两个单位进行测绘，本院对证明目的不予确认。对武汉华中江南木材综合大市场总平面图因不能证明系红霞村违反设计最初方案从而增加案涉商铺面积，本院对该证据的证明目的不予确认。对湖北省地方标准《房产测绘技术规程》以及武汉市房产测绘实施细则，因双方的争议事实为红霞村是否对案涉商铺进行人为分割并导致增加商铺面积，该证据与本案争议事实缺乏关联性，本院对该证据不予采信。对武汉市存量房买卖合同范本，因其为格式文本并无法达到证明本案存量房买卖合同有重大瑕疵的证明目的，本院对该证据不予确认。对更名申请，仅凭该申请并不能达到被上诉人同意变更买受人的证明目的，本院对该证据不予确认。对律师函，因与本案的事实没有直接关联，本院不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，严胜男在一审中持严冬与红霞村签订的《武汉市存量房买卖合同》主张权利，但严胜男并非该合同的签订方，红霞村对于严冬将其在该合同中的权利义务概括转让给严胜男的行为明确表示不同意，故该概括转让行为对红霞村不发生法律效力。严胜男上诉认为严胜男也签订了《武汉市存量房买卖合同》，但严胜男就其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，严胜男的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11784元，由严胜男负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年四月二十五日法官助理严洁书记员何瑛