浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5374号 上诉人（原审被告）：麻统光，男，1974年5月6日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 上诉人（原审被告）：麻晓锋，男，1974年11月20日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市鹿城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张骏平，浙江泽鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王华登，男，1964年1月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：宣志坚，男，1973年6月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：吴高和，男，1961年6月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：虞斌，浙江欧凯律师事务所律师。 原审原告：周卫民，男，1972年6月23日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 原审原告：沈月芳，女，1976年10月7日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 上诉人麻统光、麻晓锋因与被上诉人王华登、宣志坚、吴高和、原审原告周卫民、沈月芳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初12691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 麻统光、麻晓锋上诉请求：1.请求撤销原判第一项，依法改判由其支付王华登、宣志坚、吴高和2020年2月28日至2020年3月31日的租金38883元。2.请求认定其与王华登、宣志坚、吴高和之间的《租房协议》已于2020年3月31日依法解除。3.一审、二审诉讼费全部由王华登、宣志坚、吴高和承担。事实与理由：一、一审认定，其拖欠2018年、2019年递增部分的租金及2020年全年租金错误。1.其提交的证据足以证实2018年开始租金三年不递增的事实。（1）一审中，其已提交2017年6月21日麻统光与何丽丹（宣志坚的妻子）的微信聊天记录、2017年9月11日麻晓锋与王华登的现场录音。在微信聊天中，麻统光明确宣志坚的意思是3年不递增，何丽丹表示“可以的，也同意你这个方案，但是他们说了不需要重新签合同，协议也不用签，反正答应过的事情就这样去做”；王华登在现场录音中对其多次问及“三年不递增”时表示“对对对”、“现在是通过了我们里边”、“三个人都开过会，一致同意的”、“我们三个人说一就不会二的”、“3年不涨已经说好了我们都”、“你一万个放心，你一万个放心，3年不涨就不涨了”、“他们要涨我都不让他们涨、有变化包在我身上”“我说过的话3年不变，谁都变不了”。一审应确认上述证据的证明力。且王华登、宣志坚、吴高和对录音质证认为，双方协商约定后三年房租不递增的事实，意思就是已协商并且约定。王华登、宣志坚、吴高和应当按约定执行。（2）其递交的何丽丹发送的2018年租金分配方案截图，明确记载“不递增”。该租金分配方案，是对微信和录音中“提及的你这个方案”的认可并付诸实施，王华登、宣志坚、吴高和并没有举证证明该方案“仅仅是对2018年不递增”。且王华登、宣志坚、吴高和当庭表示认可2018年度不递增，一审也认为争议焦点仅为2019年房租是否递增。在此情况下，一审还认定其拖欠2018年部分租金认定事实错误。再者，其提交的证据从形成时间上晚于王华登、宣志坚、吴高和提供的《租房协议》，且王华登等三人未能提出反驳证据，其提供的证据具有证据优势。该组证据足以证实王华登、宣志坚、吴高和已同意“2018年开始三年不递增”的事实，双方对《租房协议》的租金部分进行了变更。2.三年不递增的事实与王华登、宣志坚、吴高和的以下行为相互印证：（1）王华登、宣志坚、吴高和在一审的诉请中包括了2018年欠付租金，但一审庭审中，在其提交“何丽丹发送的2018年租金分配方案截图”后，又当庭承认2018年不递增，由此可印证王华登、宣志坚、吴高和的陈述可信度不高。（2）2018、2019年房租其已按未递增的金额足额支付给王华登、宣志坚、吴高和，但三人在长达一年的时间里从未向其提出过任何异议，足以印证三年不递增的事实。二、一审认为，证据不能覆盖全部的合同当事人，属于效力待定的合同行为，属适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，本案不符合效力待定的法律适用条件。1.本案不存在适用该法条的前提。本案中，何丽丹系宣志坚的妻子，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十一条规定，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，故无须宣志坚追认。录音则是直接与王华登发生，不存在代理问题，更不存在追认的问题。因此，二人在微信和录音中作出同意三年不递增的意思表示，就直接产生相应的法律后果。2.何丽丹、王华登构成表见代理。首先，从协议成立之时，其租金就仅交给王华登或宣志坚（何丽丹）其中的一人，然后由接受租金的人进行统一分配，对此王华登、宣志坚、吴高和从未提出过异议。其次，2017年何丽丹代表王华登等三人催收房租，与其沟通并承诺“三年不递增”，且按未递增的金额收取了2018年、2019年的租金。此后在长达一年的时间内，吴高和再没有向其催收过房租。结合2018年租金分配方案也是何丽丹发送给吴高和，吴高和并无异议，且事实上也按此方案进行分配，显然属于追认。何丽丹将截图发给其，目的亦是使其相信。故其有理由相信何丽丹有权代表吴高和。王华登对其多次表示“三个人都开过会，一致同意的”、“我们三个人说一就不会二的”、“3年不涨已经说好了我们都”“包在我身上”等，亦足以使其相信王华登能够代表宣志坚、吴高和。即使王华登确实未取得吴高和、宣志坚的授权，按《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，王华登的言语也足以让其有充分理由相信王华登有代理权，且代理行为有效。三、一审法院认为其的解除行为“不符合合同的约定，也不符合法定解除的条件”属适用法律错误，进而认定其拖欠2020年租金错误。1.王华登、宣志坚、吴高和已默许解除合同。其因遭遇新冠肺炎疫情的不可抗力，导致酒店无法继续经营，2020年3月31日其已将不可抗力的情形通知王华登等三人并且要求解除合同，三人收到通知后，未予回复，随后其交还钥匙、注销执照，王华登、宣志坚、吴高和均未阻止和干涉，显然以行为默许其解除合同。2.其有法定解除权：按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》和浙江省高级人民法院《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》，本次疫情属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，其解除合同的短信于2020年3月31日送达王华登、宣志坚、吴高和，三人起诉时已超过法定的合同解除异议期间，故双方的合同于2020年3月31日解除。四、王华登、宣志坚、吴高和在明知合同已解除且其已搬离的情况下，应当接收钥匙并重新装修另寻他人承租，以减少空租期损失，也可主张违约金。故对于2020年3月31日之后租金的损失是王华登、宣志坚、吴高和人为扩大的损失，不应当支持。五、其一审中提出反诉，并缴纳了诉讼费。一审却劝说其撤回反诉，且未作出任何裁定，导致其诉权被剥夺，一审程序违法，应当发回重审。 王华登、宣志坚、吴高和共同辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方签订的租房协议并未解除，应当继续履行。二、麻统光、麻晓锋反复强调其提供的微信聊天记录、录音，足以证明三年租金不递增的事实。但王华登与麻晓锋的录音前后说辞不一致，并未达成三年不递增的一致意见，结合整段录音，王华登的意思是能够帮助沟通。如果王华登、宣志坚、吴高和均同意不递增，2019年1月16日麻晓锋就不会发信息给王华登称，若还按8%递增，酒店会开不下去。此亦能印证其并未同意租金不递增的事实。同时2019年1月16日麻晓锋支付466600元之后，何丽丹就发送了租房协议图片，在发送图片中着重画了2018、2019年租金，之后双方马上通过微信电话沟通，随后麻晓锋说请房东关照，也能印证麻统光、麻晓锋明知其并未同意2019年租金不递增的要求。麻统光、麻晓锋一审提交的证据中，2019年1月16日18点45分麻晓锋通过微信发送二段要求降房租的文字，但同日18时54分31秒何丽丹的语音回复却没有了。当时，何丽丹通过语音明确回复不同意。三、何丽丹、王华登的行为并不符合表见代理的构成要件。何丽丹、王华登的行为无充分理由使麻统光、麻晓锋相信具有代理权。租金向一人交付并统一分配，不足以认定该收款人已经得到所有出租人的授权，全权处理相关事宜。麻统光、麻晓锋明知承租房屋系不同产权人出租的情况之下，怠于联系其他出租人属于重大过失。本案中相关人员的行为不符合表见代理的构成要件，也从未作出过任何承诺。四、关于合同解除，依法只有约定解除和法定解除，没有默许解除。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条，在合同履行过程中，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同；不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中并不存在着约定解除的情形。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（一）》第三条第二款规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行合同。当事人以合同履行困难为由解除合同的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第六条，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因不可抗力导致无法实现合同目的，方可解除合同，并不是说只要出现了不可抗力就可以解除。本次疫情虽然属于不可抗力，但是影响毕竟是暂时的，属于阶段性的，并不会一直持续下去，也不会导致合同目的完全无法实现。疫情过后，包括仍可继续履行合同，而且从麻统光、麻晓锋一审中提交的证据可以看出，2019年1月份，疫情尚未开始时，二人就多次以经营困难要求房租不递增。同时，其在一审时已经当庭表态，因疫情影响减免两个月的租金。2018年麻统光、麻晓锋在其不知情的情况下将租赁房屋及酒店经营权转租给他人，并已拿足达100余万元的转租费用。疫情造成影响的，应是实际经营者，对麻统光、麻晓锋没有任何影响。?五、关于一审程序是否违法。麻统光、麻晓锋在一审中反诉要求解除租房协议，一审庭审中对于协议是否解除，双方均发表了相关意见，而且一审判决也对该反诉请求进行了充分的阐述，不存在程序违法的情形。 周卫民、沈月芳未作答辩。 王华登、宣志坚、吴高和、周卫民、沈月芳向一审法院起诉请求：麻统光、麻晓锋立即支付其房屋租金701500元。 一审法院认定事实：2012年11月28日，王华登、宣志坚、吴高和与麻统光、麻晓锋签订了租房协议一份，双方约定：王华登、宣志坚、吴高和将工人北路33号楼、吴高和门牌1225号一间的二楼以上房屋出租给麻统光、麻晓锋，其中一楼店面一间的五分之三左右（后半间店面）出租给麻统光、麻晓锋使用。宣志坚门牌号1227号三间四、五、六、七楼和王华登门牌号1229号三间四、五、六、七楼一起出租给麻统光、麻晓锋使用。租房期限为：自2013年2月28日至2023年2月27日。前三年租金不变，第四年开始租金按每年8%递增。下一年租金提前一个月支付。双方合同已经履行至2020年2月27日，麻统光、麻晓锋拖欠2018年、2019年的递增部分租金及2020年全年租金。宣志坚的房屋于2019年5月10日出售给周卫民、沈月芳。另查明，王华登、宣志坚、吴高和、周卫民、沈月芳在一审庭审中同意2018年房租不递增，并同意因疫情原因2020年减免二个月房租。 一审法院认为，双方签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同相对性，与麻统光、麻晓锋签订租赁合同的是王华登、宣志坚、吴高和。因此，后续王华登、宣志坚的房产权属变更，不影响其合同权利。周卫民、沈月芳并不是本案适格的当事人。另外，根据一审庭审情况，由于王华登、宣志坚、吴高和、周卫民、沈月芳已经表态同意2018年房租不递增，还同意因新冠肺炎疫情原因2020年减免二个月房租。因此，本案争议的焦点仅为2019年房租是否递增。通过审查双方的证据，租期第四年开始每年递增8%的约定明确且具体，双方均受其约束。麻统光、麻晓锋认为其通过录音、微信聊天等证据可以确认与何丽丹、王华登形成从2018年开始三年不递增租金的约定，但是上述证据不能覆盖全部的合同当事人，属于效力待定的合同行为。王华登、宣志坚、吴高和、周卫民、沈月芳在庭审中，对何丽丹、王华登的行为仅部分追认，未全部追认。故麻统光、麻晓锋关于租金不递增的辩解不能成立。麻统光、麻晓锋还辩解合同已经解除，但其单方面解除的行为不符合合同约定，也不符合法定解除条件，解除行为不能成立。综上，王华登、宣志坚、吴高和等的诉请合理部分，予以支持。麻统光、麻晓锋的辩解合理部分，予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百六十二条之规定，判决：一、麻统光、麻晓锋于判决生效后十日内支付王华登、宣志坚、吴高和租金566350元；二、驳回王华登、宣志坚、吴高和的其他诉讼请求；三、驳回周卫民、沈月芳的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5408元，由麻统光、麻晓锋负担4300元，王华登、宣志坚、吴高和负担1108元。 二审中，麻统光、麻晓锋向本院提交下列证据： 证据一、王华登出具的收条，证明涉案房屋租金从2013年到2017年均是王华登一人收取，不是交给王华登、宣志坚、吴高和，王华登的行为符合表见代理的构成要件； 证据二、增设电梯申请书、收条以及授权书，证明王华登、宣志坚、吴高和知道其租赁涉案房屋用于开办酒店； 证据三、转让协议，证明涉案房屋已经转租，本案不履行合同义务的主体不是其； 证据四、现场照片，证明涉案房屋被人破坏，虽然已经报警，但是租赁房屋目的无法实现，无法继续经营酒店，王华登、宣志坚、吴高和明知涉案房屋已经被破坏，但是没有及时采取措施，防止损失扩大； 证据五、EMS邮寄回执，证明王华登已经签收涉案房屋的钥匙。 王华登、宣志坚、吴高和对上述证据质证认为，证据一的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，王华登一人收取租金的行为不足以达到其证明目的。证据二的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法达到其证明目的，仅能证明其配合麻统光、麻晓锋使用租赁房屋并提供便利条件。证据三真实性、合法性有异议，其并不知情，且麻统光、麻晓锋在其不知情的情况下转租涉案房屋，并未征得其同意，关于租金交付方式，仅是麻统光、麻晓锋和转租人的约定，无法对抗其，并且其也未收到；同时，该转让协议应当没有解除，但是麻统光、麻晓锋在一审提出反诉要求解除双方的租房合同，且已收取一次性转让费100万元，2018年8月16日酒店已转租他人的情况下，麻统光、麻晓锋反复强调因疫情造成极大影响，不能成立，并且其了解到二人不仅仅是转租了一手。证据四，酒店外景照片真实性没有异议，其他照片均有异议。双方签订的租房合同并未明确写明承租房屋的用途，其无权干涉用途，也从未干涉，酒店是否能够经营其不得而知，现场是被谁破坏的其也不知情。证据五真实性有异议，没有收到过快递，“家人代收”具体是谁代收也不清楚，更不清楚收到什么。 王华登、宣志坚、吴高和向本院提交：微信聊天截图，证明微信聊天内容有删减的情况，以此证明其未同意减少房租。 麻统光、麻晓锋对上述证据的真实性无异议，但认为缺乏关联性，不足以证明王华登、宣志坚、吴高和不同意2018年起租金三年不递增的事实。周卫民、沈月芳未予质证。 周卫民、沈月芳未向本院提交新证据，亦未对王华登、宣志坚、吴高和和麻统光、麻晓锋提交的证据予以质证。 另，应麻统光、麻晓锋申请，本院实地查勘了涉案租赁房屋，所见情况与二人提交的证据四显示的涉案房屋的装潢设施被拆除情况相符。 本院对上述证据认证如下：王华登、宣志坚、吴高和对麻统光、麻晓锋提交的证据一、二的真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性予以确认，但证据一反映的由王华登一人收取租金的事实不足以证明王华登的行为系表见代理，证据二中明确记载租赁房屋为开办经营义乌市迈迪酒店所需，且经王华登、宣志坚、吴高和签字确认，故该证据能证明前述三人知道麻统光、麻晓锋租房用于经营酒店。虽然王华登、宣志坚、吴高和对证据三的真实性、合法性有异议，但也认可涉案租赁房屋被转租的事实，因此对该事实予以确认。但根据麻统光、麻晓锋与王华登、宣志坚、吴高和签订的租房协议，转租涉案房屋应经王华登等人同意，现麻统光、麻晓锋未提供证据证明王华登等人同意其转租，故证据三无法达到不履行合同义务的主体不是麻统光、麻晓锋的待证目的。证据四能证明涉案租赁房屋的装潢设施被拆除的事实。证据五能与麻统光、麻晓锋一审提交的邮件交寄单相印证，对寄送邮件的事实予以确认。麻统光对王华登、宣志坚、吴高和提供的证据的真实性无异议，对真实性予以确认。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：麻统光、麻晓锋承租涉案房屋后用于开办经营义乌市迈迪酒店，2018年该酒店转租他人，2020年7月酒店的营业执照注销，同年9月酒店的装潢设施已被拆除且至今未恢复。 根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点：1.王华登、宣志坚、吴高和是否同意2018年起涉案房屋的租金三年不递增；2.涉案租赁合同能否得以解除及麻统光、麻晓锋应付租金数额；3.一审程序是否违法。 关于争议焦点1，麻统光、麻晓锋提供微信聊天记录和谈话录音，欲证明王华登、宣志坚、吴高和同意从2018年起租金三年不递增。首先，宣志坚妻子何丽丹发送的2018.2.11工人路迈迪酒店2018年度房租分配表中注明“2018年度免递增”，结合一审庭审中王华登、宣志坚、吴高和认可2018年租金不递增。一审认定2018年度租金不递增正确。其次，微信聊天记录及谈话录音中，虽有提及三年租金不递增的内容，但王华登、宣志坚、吴高和均有异议，且何丽丹或王华登在微信聊天或谈话中均未明确表示2019年、2020年的租金不递增。在案证据不足以证明王华登、宣志坚同意2019年、2020年度租金不递增。再次，根据上文分析，麻统光、麻晓锋提供的收条不足以证明王华登的行为构成表见代理，提供的其他证据亦不足以证明吴高和曾同意2019年、2020年租金不递增。故麻统光、麻晓锋就此所提的上诉主张，依据不足，不能成立。 关于争议焦点2，麻统光、麻晓锋与王华登、宣志坚、吴高和签订的租房协议中未约定解除涉案协议的情形，上诉人不享有约定的合同解除权。麻统光、麻晓锋上诉提出新冠肺炎疫情，属不可抗力，基于此其享有法定解除权。本院认为，根据麻统光、麻晓锋提供的证据，其最终于2020年5月28日以短信的方式通知王华登、宣志坚、吴高和解除涉案租房协议。而此时我国大陆地区的疫情已得到有效控制，生产、生活在逐步恢复过程中。且二审中麻统光、麻晓锋提供的转让协议表明，2018年时二人已将以涉案房屋开办的义乌市迈迪酒店转租他人。可见，虽然新冠疫情属不可抗力，但其影响尚未达到无法实现合同目的。麻统光、麻晓锋不得据此解除合同。 本案系房屋租赁合同纠纷，作为出租人的王华登、宣志坚、吴高和在一、二审中均坚持不解除租赁合同，而作为承租人的麻统光、麻晓锋又坚决不愿继续履行合同，鉴于该义务性质不适宜强制履行，涉案房屋租赁协议已陷入僵局；涉案租赁房屋的装潢、设施被拆除至今未修复，已无法满足经营酒店的正常需要；2020年7月15日利用涉案房屋开办的义乌市迈迪酒店已被注销。有鉴于此，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，根据麻统光、麻晓锋的请求终止涉案租赁合同的权利义务关系。但此不影响麻统光、麻晓锋依法承担违约责任。根据本案的具体情况，以麻统光、麻晓锋要求解除涉案租赁合同的反诉请求送达王华登、宣志坚、吴和高之时，即2020年9月4日作为涉案合同的解除时间。麻统光、麻晓锋应支付截至合同解除之日尚欠王华登、宣志坚、吴和高的租金。纵观本案一、二审，王华登、宣志坚、吴和高均坚持不解除合同，一审中其同意2020年租金因新冠肺炎疫情影响减免二个月，应以不解除合同为前提，现本院依法解除涉案租赁合同，因此该二个月减免的租金不应再扣除。麻统光、麻晓锋共应支付王华登、宣志坚、吴高和租金383331元。 关于争议焦点3，经查，麻统光、麻晓锋在参加一审庭审过程中，在其委托诉讼代理人在场并做出解释的情况下，自愿申请撤回反诉。一审法院依据其撤诉申请，当庭作出准许撤回反诉的口头裁定，并无不当。麻统光、麻晓锋就此所提一审程序违法的理由，依据不足，不能成立。 综上所述，原判认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百四十八条、《中华人民共和国民法典》第五百八十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持义乌市人民法院（2020）浙0782民初12691号民事判决第三项； 二、撤销义乌市人民法院（2020）浙0782民初12691号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分； 三、麻统光、麻晓锋于本判决生效后十日内支付王华登、宣志坚、吴高和2019年尚欠的租金76600元和2020年2月28日至同年9月4日的租金306731元，合计383331元； 四、驳回王华登、宣志坚、吴高和的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5408元，由王华登、宣志坚、吴高和负担2453元，由麻统光、麻晓锋负担2955元；二审案件受理费9075元，由王华登、宣志坚、吴高和负担2480元，麻统光、麻晓锋负担6595元。 本判决为终审判决。 审 判 长  唐 骥 审 判 员  宋 欢 审 判 员  王小青 二〇二一年四月二十五日 代书记员  周璟学