湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终417号上诉人（原审被告)：徐增楼，男，1956年12月16日出生，汉族，京山市人，住京山市新市，委托诉讼代理人：冯凡，湖北达讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伦，湖北达讼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘华，男，1962年3月9日出生，汉族，京山市人，住京山市新市，委托诉讼代理人：胡金华，湖北惠山律师事务所律师。上诉人徐增楼因与被上诉人潘华房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2020）鄂0821民初1163号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐增楼上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回潘华的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由潘华负担。事实和理由：一、一审审理程序违法。一审遗漏了案件重要当事人即共同被告原京山县粮食运输公司，导致案件审理事实不清。二、一审判决存在事实认定错误。一审判决歪曲了徐增楼与潘华签订购房合同书的主要内容，对房屋交易价格的认定相互矛盾。潘华提交的所谓房地产交易契约纯属伪造，徐增楼从未与潘华签订过除购房合同书之外的任何房屋买卖契约。双方签订的购房合同书中已明确约定购买人交清房屋尾款后，为其办理房屋产权证。在双方签订合同时，案涉房屋的房产证和土地证是分开的，政策也允许分开办证。签订合同之前，徐增楼已经明确询问潘华是单独办理房产证还是房产证和土地证一起办理，潘华为了节省资金，在合同中明确选择只办理房产证，不需要办理土地使用权证。因此，双方的交易价格远低于当时两证齐全的房屋价格，仅市场价格的一半左右。一审并未对案涉房屋项下土地由划拨性质变更为出让性质过程中，土地出让金的承担主体或责任进行审理和划分，既认为是否缴纳土地出让金不属于本案审理范围，又要求徐增楼直接为潘华协助办理不动产转移登记手续，是自相矛盾的。三、一审判决适用法律错误。一审法院引用物权法第一百四十七条的规定错误。四、本案涉及的土地所有权归属问题，应属于人民政府行政管理范畴，不属于人民法院民事案件的审理范畴，应当驳回潘华的起诉。潘华答辩称，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，适用法律准确，审理程序合法，诉讼主体适格。潘华向一审法院起诉请求：判令徐增楼协助潘华办理位于京山市××街道（××市镇）绿林路粮食汽运公司院内的房屋的不动产权证，并由徐增楼承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2001年10月11日，徐增楼与案外人彭文彬为乙方，原京山县粮食运输公司为甲方，签订了一份房屋出售合同书，约定该公司将其所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）出售给徐增楼和案外人彭文彬，并约定了房屋四至范围和出售价格等相关事项。2002年4月1日，徐增楼办理了上述座落于京山××××街道绿林路的房产项下土地的国有土地使用权证，土地性质为国有划拨，用途为住宅用地。2003年5月13日徐增楼办理了建设工程规划许可证后，在上述土地上建造了一栋六层住宅楼。2004年2月17日，徐增楼办理了房屋所有权证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）。2003年1月14日，潘华与徐增楼签订购房合同书，约定徐增楼将其开发的上述住宅楼1单元1楼1号的房屋以2万元的价格出售给潘华，并约定了其他相关事项。2004年8月13日，潘华与徐增楼又签订了一份房地产买卖契约，约定徐增楼将案涉房屋以1.5万元的价格出售给潘华，并约定了其他相关事项。2004年10月21日，潘华取得了案涉房屋的房屋所有权证（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）并居住至今，但未办理相应的土地使用权证，现潘华主张要求徐增楼协助办理上述房屋的不动产权转移登记手续，徐增楼未予配合，故成诉。一审法院认为，潘华与徐增楼所签房地产买卖契约系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”由此可见，我国对房地产适用“房地一体”的基本原则，即认为土地与土地上的建筑物不能成为独立的物权客体，建筑物与其项下的土地是一个整体，应当以房地产整体作为物权客体。因此，案涉房屋项下的土地使用权事实上在房屋交付时已经一并转让，徐增楼认为其并未出售案涉房屋项下土地的理由不能成立，一审法院对徐增楼要求潘华按每平米300元另行补交购买土地、办理相关手续产生的费用的意见不予支持。现徐增楼仅协助潘华办理了案涉房屋的所有权证过户登记手续，继续协助潘华办理相应的土地使用权过户登记手续仍然是徐增楼应该履行的合同附随义务，徐增楼拒不配合的行为已构成违约，应当承担立即协助潘华办理相关手续的违约责任。由于我国目前已实行不动产统一登记制度，不再单独办理房屋土地使用权证，故一审法院对潘华要求徐增楼协助办理案涉房屋的不动产权证的请求予以支持。关于案涉房屋土地出让金的缴纳问题，案涉房屋项下土地的性质为国有划拨，是否应当补缴土地出让金系相关行政主管部门职权范围，故一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十条规定，判决：被告徐增楼于判决生效之日起七日内协助原告潘华办理位于京山××××街道绿林路原京山县粮食运输公司院内的房屋（房权证号京山县房权证新市镇字第××号）的不动产权转移登记手续。案件受理费175元，减半收取计87.5元，由被告徐增楼负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明，徐增楼与潘华于2003年1月14日签订的《购房合同书》，合同首部甲方打印为粮食汽车运输公司商住楼，合同尾部甲方签字为徐增楼，并无原京山县粮食运输公司签章。本院认为，一、关于是否遗漏当事人的问题。徐增楼上诉认为本案遗漏了共同被告原京山县粮食运输公司。根据一、二审查明的事实，徐增楼从原京山县粮食运输公司处购买该公司所有的原办公楼东三层（含房屋及项下土地）后，以自己的名义办理了上述房产项下土地的国有土地使用权证，后以原京山县粮食运输公司的名义办理了建设工程规划许可证，建造了案涉六层住宅楼，并以自己的名义办理了房屋所有权证，足以证实徐增楼为案涉房屋所有权人。从徐增楼与潘华签订的《购房合同书》内容来看，合同首部甲方打印为粮食汽车运输公司商住楼，合同尾部甲方签字的为徐增楼本人，并无原京山县粮食运输公司签章，即合同当事人双方为徐增楼与潘华二人，原京山县粮食运输公司并非合同相对人，不存在遗漏被告的问题。徐增楼的该项上诉请求不能成立，不予采纳。二、关于本案的事实认定。徐增楼上诉认为潘华提交的《房地产买卖契约》系伪造，其并未与潘华约定土地使用权的内容，但认可与潘华签订的《购房合同书》是真实的。本案中，《购房合同书》中明确约定由徐增楼协助潘华办理房屋产权证，潘华也于2004年10月21日办理了案涉房屋的所有权证，即便《房地产买卖契约》是假的，也不影响潘华已经取得案涉房屋所有权证的事实。同时，我国立法采纳的“房地一体”原则,其内涵是土地权利处分时,该土地之上的房屋一并处分;地上房屋处分时,该房屋占用范围内的土地一并处分。即徐增楼协助潘华办理案涉房屋占用范围内的土地使用权过户登记手续系其应当履行的合同附随义务，一审判决徐增楼协助潘华办理案涉房屋的不动产权证并无不当。因案涉房屋项下土地为划拨性质，潘华同意在办理过户登记手续时自行支付土地出让金，至于是否补缴土地出让金以及具体数额应由相关行政部门确定，不属本案审理范围。综上所述，徐增楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人徐增楼负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年四月二十一日书记员  崔红红