湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2557号上诉人（原审被告）：万珊，女，1976年4月24日出生，汉族，住武汉市新洲区。被上诉人（原审原告）：武汉市硚口区银邦大厦业主大会业主委员会，住所地：武汉市硚口区中山大道287号。负责人：熊邦茂，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：周运镍，湖北民本律师事务所律师。上诉人万珊因与被上诉人武汉市硚口区银邦大厦业主大会业主委员会（以下简称银邦大厦业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初5111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万珊上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、依法发回重审或查明事实，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定以下事实不清，证据不足且错误采信未经与原件核对、质证的证据。1、被上诉人不是合法的备案主体，无权提起物业费给付之诉。2、被上诉人未与上诉人签订物业服务合同，没有收费依据。3、被上诉人收费标准的变更不合法。4、被上诉人的部分诉求超过诉讼时效，其提供的有关诉讼时效的证据不具有真实性，且未向法庭出示原件用于质证，但原审法院错误的予以采信。二、原审法院将物业管理活动中的权利和义务割裂开来，对被上诉人的以下物业服务的违规、侵犯业主的合法权利的行为视而不见，不予调查认定。银邦大厦业委会存在管理混乱，违规搭建，未公示和审计物业服务费和共有部分、共用设施的收入与使用支出等问题。银邦大厦业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、业委会程序合法，具有相应主体资格，《武汉市物业管理条例》明确规定业委会应当在业主大会成立之日起30日内向相关部门备案，并刻制印章，根据武汉市2015年出台的相关意见通知规定，业委会只需要向街道办办理备案手续，到公安机关等指定单位刻制印章。武汉市相关部门关于管理刻制印章的规定，业委会应当到街道办办理备案手续，不仅武汉市，在其他城市也有类似细化规定，故被上诉人的备案手续程序合法；2、业委会成立后即具备主体资格，每次成员变更不影响主体资格变化；3、本案不同于物业服务企业与业委会签订的物业服务合同类纠纷，业委会自治的情况下，在相关部门备案的管理公约已明确规定业主应该缴纳物业费及相关标准，公约对全体业主均有约束力，业主应根据相关规定缴纳物业费；4、本案业委会主张的物业费不存在诉讼时效问题，业主缴纳物业费是法定义务；5、关于上诉人提到的其他加盖楼层、违章建筑等问题不是业委会职权范围，与本案无关。银邦大厦业委会向一审法院起诉请求：１、判令万珊向其支付拖欠的物业费18593.37元（自2010年7月1日至2020年6月30日），违约金19136.13元（计算至2020年7月31日）；2、判令万珊承担本案诉讼费372元。一审法院查明，银邦大厦位于武汉市硚口区中山大道287号民意广场的1号楼，其物业由银邦大厦业委会自行管理。银邦大厦管理公约约定，物业管理区域居家的物业服务费按季/半年交纳，2015年1月1日前收费标准为1.3元/平方米/月，之后为1.5元/平方米/月。该管理公约对物业管理区域、物业的使用、物业维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任等均进行了约定。另查明，万珊系银邦大厦（硚口区中山大道287号民意广场1号楼）房业主，房屋建筑面积109.89平方米。自2010年7月1日至2020年6月30日万珊拖欠物业费共计18593.39元（109.89平方米×1.3元×54个月＋109.89平方米×1.5元×66个月）。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”业主委员会是全体业主实施自治性管理的组织，其具有自行管理或委托物业服务企业或者其他人管理小区建筑物及其附属设施的权利。银邦大厦在未选聘新的物业公司的情况下，经业主表决通过由业主委员会自治管理符合法律规定，银邦大厦业主委员会历经五届，均是由业主大会选举并成立的业主委员会，并在相关部门备案，是业主大会的执行机构，依法可行使物业管理职能。银邦大厦业主委员会自成立以来持续为涉案业主及区域提供了物业服务，其有权向业主主张物业服务费用。其主张的物业服务费收费标准及违约责任已在银邦大厦管理公约中明确并公示确定，银邦大厦业委会的诉讼请求，法院予以支持，但违约金的计算标准过高，法院按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。万珊作为业主，在接受了银邦大厦业委会提供的物业服务后，理应履行给付物业费的义务。万珊无证据证明银邦大厦业委会主体身份不合法和未进行物业管理，其提出的银邦大厦业委会主体资格不合法及部分诉请超过诉讼时效的辩解意见，法院不予采纳。关于万珊庭审中提出开发商违规搭建、出租地下停车位等，导致业主的利益受损与物业无关，法庭已进行释明可另行主张权利，不属于万珊拒交物业费的合法抗辩事由。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第八十一条，《物业管理条例》第十五条、第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、万珊于判决生效之日起十日内向银邦大厦业主大会业主委员会支付物业服务费18593.37元；二、万珊于判决生效之日起十日内向银邦大厦业主大会业主委员会支付违约金。违约金自2010年7月1日起每六个月为一个周期，以六个月的物业服务费857.14元为基数；自2015年1月1日起每六个月为一个周期，以六个月的物业服务费989.01元为基数，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年7月31日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费372元，由万珊负担（此款银邦大厦业委会已预交，万珊在支付上述判决款项时一并支付给银邦大厦业委会）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实。本院认为，针对万珊的上诉请求及理由，本院综合评判如下：关于银邦大厦业委会向万珊主张支付物业服务费用，主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，银邦大厦业委会有权自行管理银邦大厦的物业。银邦大厦业委会提交了备案登记表、管理公约等相关证据，证明业委会成立手续合法，万珊认为银邦大厦业委会不是合法的备案主体，未提交相应的证据予以证明，对该上诉主张，本院不予支持。银邦大厦业委会为银邦大厦提供了物业管理服务，万珊作为银邦大厦业主，接受了银邦大厦业委会提供的物业服务，应当按照管理公约支付相应的物业服务费。因此，银邦大厦业委会有权要求万珊支付拖欠的物业费。关于物业费收费标准问题，银邦大厦业委会提交了调整物业费标准的通告和管理公约，明确约定了物业费的支付标准，万珊上诉主张银邦大厦业委会调整物业服务收费标准未经过法定程序和履行公示义务，该上诉主张与事实不符，本院依法不予支持。关于诉讼时效的问题，银邦大厦业委会提交了相关催交物业费的通知，证明本案诉讼时效未经过。万珊认为该证据不应被采信，未提交相反的证据予以推翻，对于银邦大厦业委会部分诉请超过诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。万珊上诉主张银邦大厦业委会存在管理混乱，违规搭建，未公示和审计物业服务费和共有部分、共用设施的收入与使用支出等问题，未提交相应的证据予以证明，且是否存在上述问题不构成万珊拒交物业费的合理事由，对该上诉主张，本院不予支持。综上所述，万珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元，由万珊负担。本判决为终审判决。审判长 潘 捷审判员 叶 钧审判员 李斌成二〇二一年四月十六日法官助理陈成书记员周雅悠