江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10280号上诉人（原审原告）：周洪芳，女，1965年7月11日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：尚小梅（系周洪芳女儿），女，1987年11月16日出生，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王**（系周洪芳女婿），男，1981年10月28日出生，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：南京中建孚康置业有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号。法定代表人：江岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴欢，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张晓蒙，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人周洪芳与被上诉人南京中建孚康置业有限公司（以下简称中建孚康公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江北新区人民法院（2020）苏0192民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。上诉人周洪芳及其委托诉讼代理人尚小梅、王**，被上诉人中建孚康公司的委托诉讼代理人张晓蒙、戴欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周洪芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判按照2020年09月20日被上诉人验房报告有效进行维修；2、判令被上诉人赔偿上诉人房租80000元、精神损失30000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人于2017年11月06日购买涉案1002室房屋。2018年10月26日上诉人验房并取得验房报告，验房报告中有影响居住的缺陷事实存在，一审法院并没有核验。2020年09月20日被上诉人进行了验房，验房结果和2018年10月26日上诉人验房结果一致。请求二审法院认定上诉人2018年10月26日验房报告真实有效，认定被上诉人2020年09月20日验房报告真实有效。判令被上诉人根据验房报告限期维修。2、上诉人于2018年10月26日验房后，该房屋确实存在工程质量问题，导致上诉人有房无法居住，在外租房生活，要求被上诉人赔偿租房费用。中建孚康公司辩称，一、上诉人要求确认验房报告有效的诉讼请求，与本案无关，而且与一审的诉讼请求不一致，法院应当予以驳回。上诉人要求根据验房结果进行维修，该验房结果一审法院未予确认，也不应当得到支持。2020年9月20日双方上门查看的房屋现状，仅是上诉人单方的提出问题，实际上涉案房屋并不存在前述质量问题，而且我方人员也明确说明需要核实。另外其中地板有很多裂纹等等，那不属于裂纹，属于正常的石材纹路，并不构成质量问题。二、上诉人要求赔偿房租的诉请，无事实依据。一审判决确认的两项内容已经维修完毕。上诉人在二审提出了新的问题，如果属实的话，也不会影响房屋居住使用。上诉人没有提供向承租人支付租金的银行流水记录，并没有实际发生的租赁行为和损失，因此，其上诉请求不应得到支持。周洪芳向一审法院提出诉讼请求：判令中建孚康公司恢复关于浦口区报告中的问题，并给予116420元赔偿（维修费6420元、租房费用80000元、精神损失费30000元）。一审法院认定事实：2017年11月6日，周洪芳（合同称“乙方”）与中建孚康公司（合同称“甲方”）签订了《南京市商品房预售合同》，合同约定：乙方从甲方处购买《南京市商品房预售许可证》证载范围中的浦口区江浦街道建熙花苑15幢1单元1002室商品房；商品房以建筑面积计价，单价为30897元/平方米，总价款为3892713元，甲方应于2018年10月30日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房的工程质量保修期自该商品房交付之日起计算，保修期内乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或受托人，甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在48小时内到场检查，并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修；甲方委托代为承担保修任务的受托人应当在2年内常驻该商品房项目现场，甲方没有将保修任务委托给受托人的，甲方应当在2年内设立常驻该商品房项目现场的报修点；该商品房在保修期内因工程质量问题维修导致不能居住使用的，甲方除为乙方提供临时居住房屋或按同段同类房屋租金标准补偿外，不再承担其它赔偿。合同附件4中对装饰装修及设备标准约定，外墙为局部石材、一体板，内墙、顶棚等装饰装修详见《装饰装修标准协议书》。预售合同签订当日，双方签订了《装饰装修标准协议书》，对上述房屋的装修分项内容以及装修用材品牌等事项进行了书面确认，并约定：基于优化设计或改进施工或因其他不可归因于甲方的原因，甲方有权在不降低质量标准的情形下，变更所使用的建筑、装修材料，但此类变更不得影响乙方对房屋的使用。甲方有权在不影响使用功能的前提下，对可见面、不可见面以及其他局部区域对材料适用的部位、范围区域、工艺等进行细节调整……。上述协议签订后，周洪芳按照约定向中建孚康公司支付了购房款。中建孚康公司取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，通知周洪芳于2018年10月20日办理交房手续。周洪芳接到通知后，于2018年10月25日实际收房。一审另查明，2018年10月7日，周洪芳委托第三方南京慧零网络技术有限公司出具《验房报告（第三方住房质量验收检测）》，该报告列举了12项房屋缺陷状况，周洪芳主张该报告经过中建孚康公司确认，但中建孚康公司认为该报告系周洪芳单方委托，中建孚康公司不予认可。中建孚康公司提交的“国熙台一期业主报修台账汇总”记载周洪芳报修了三项维修事宜，分别为2020年3月22日受理的“阳台下面玻璃自爆”、2020年6月5日受理的“主卧卫生间瓷砖松动”“客厅电动窗帘拉不起来”，中建孚康公司主张三项报修已经全部完成，但未举证，周洪芳仅认可完成了“阳台下面玻璃自爆”的维修事宜。以上事实，有双方的陈述，周洪芳提供的不动产产权证、商品房预售合同及补充协议、装饰装修标准协议书、验房报告等，中建孚康公司提供的建设工程规划核实合格书、竣工验收备案表、国熙台一期业主报修台账汇总、业主资料交接单等证据在卷予以证实。本案的争议焦点是：1.中建孚康公司交付的房屋是否符合合同约定。2.周洪芳主张修复验房报告内的12项内容并赔偿损失116420元是否具有事实和法律依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，周洪芳、中建孚康公司双方在签订商品房预售合同时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系周洪芳、中建孚康公司双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。即，中建孚康公司向周洪芳交付的房屋应当符合上述装修标准约定。从现有证据看，周洪芳主张中建孚康公司依据验房报告列举的12项缺陷状况对商品房进行维修，但该报告仅为单方委托出具，“验收楼盘”“房产类型”“验房人员”“检测日期”“客户签字”均为空白，中建孚康公司对报告亦不认可，据此周洪芳依据该报告主张维修事宜，一审法院不予支持。中建孚康公司自认周洪芳报修了“国熙台一期业主报修台账汇总”中记载的三项维修事宜并主张其已完成修缮，在周洪芳不予认可“主卧卫生间瓷砖松动”“客厅电动窗帘拉不起来”两项维修事宜且中建孚康公司未举证证明其已完成修缮的情况下，中建孚康公司应对该两项问题继续修缮。至于周洪芳认为房屋还存在其他问题，因该房屋尚处于质保期内，周洪芳可继续向中建孚康公司报修。关于周洪芳主张的116420元赔偿（维修费6420元、租房费用8万元、精神损失费3万元），一审法院认为：1.周洪芳未提供相应维修发票等证据证明其维修房屋实际花费了6420元，其仅以造价预算主张维修费，一审法院不予支持。2.商品房预售合同中约定，该商品房在保修期内因工程质量问题维修导致不能居住使用的，甲方除为乙方提供临时居住房屋或按同段同类房屋租金标准补偿外，不再承担其它赔偿。周洪芳未举证证明该商品房实际存在质量问题并达到无法居住使用的程度，故周洪芳主张的8万元租房费用，一审法院亦不予支持。3.本案系合同纠纷，双方签订的商品房预售合同、合同补充协议、装饰装修标准协议书等合同中均未约定有关精神损失费的条款，故周洪芳主张3万元精神损失费无合同依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京中建孚康置业有限公司于判决生效后十日内对浦口区江浦街道建熙花苑15幢1单元1002室房屋的“主卧卫生间瓷砖松动”“客厅电动窗帘拉不起来”问题进行维修。二、驳回周洪芳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1305元，由周洪芳负担1265元，南京中建孚康置业有限公司负担40元。二审中，上诉人周洪芳提交一组证据：证据一、2020年9月20日业主拜访记录，证明该记录与2018年的验房报告记录的问题一样，存在卫生间瓷砖空鼓等16项问题，有被上诉人工作人员杜鹏签字、当时戴欢也在场。证据二、2020年10月25日维修记录情况，证明被上诉人曾叫维修工人吴怀森到现场就第13项问题即地板进行维修。证据3、出警记录，证明因为维修工人及开发商不肯出具业主拜访记录，维修工人并说了这问题无法维修，上诉人就报了警。被上诉人质证认为业主拜访记录系上诉人自行提出的质量问题，被上诉人并不认可，也不能认为该提出的问题属于质量问题。出警记录仅是公安机关对当时事实的一个陈述，并不能认定被上诉人构成维修义务的一个承诺。另外，物业公司从市场上找的装修工人吴怀森，并不是我公司的履行维修义务的人员，上诉人的证据与本案无关。二审中，本院组织双方当事人到涉案房屋进行现场查勘，并确认以下事实：1、双方对客厅地面大理石（30块左右）及门槛石有裂纹无异议，被上诉人亦同意对地板打磨维修。2、上诉人认为卫生间、厨房有部分瓷砖空鼓，被上诉人认可卫生间只有三块瓷砖空鼓需更换。3、上诉人认可涉案房屋的“主卧卫生间瓷砖松动”“客厅电动窗帘拉不起来”问题自己已维修好了，不再要求被上诉人承担维修及费用。以上事实有双方当事人陈述、及调查笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，周洪芳、中建孚康公司双方签订了《商品房预售合同》及《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目及装修用材品牌等事项进行了书面约定，即中建孚康公司向周洪芳交付的房屋应当符合上述装修标准约定。同时，合同还约定中建孚康公司在保修期内应对案涉房屋工程质量及装修材料的缺陷承担保修责任。现已查明，中建孚康公司向周洪芳交付的涉案房屋的客厅地面部分大理石及门槛石存在裂纹缺陷，卫生间部分瓷砖存在空鼓现象。因此，中建孚康公司作为涉案房屋的开发商，应对上述质量瑕疵问题承担保修义务。故周洪芳要求中建孚康公司对该两项问题进行维修，本院予以支持。关于周洪芳要求被上诉人赔偿租房费用80000元，依据不足；周洪芳要求赔偿精神损失费，亦于法无据，本院均不予支持。因涉案房屋的“主卧卫生间瓷砖松动”“客厅电动窗帘拉不起来”问题已经解决，被上诉人不需再对此项进行维修义务。综上所述，周洪芳的上诉请求部分成立。因二审出现新事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江北新区人民法院（2020）苏0192民初581号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市江北新区人民法院（2020）苏0192民初581号民事判决第一项为南京中建孚康置业有限公司于本判决生效后十日内对浦口区江浦街道建熙花苑15幢1单元1002室房屋的“客厅地面大理石裂纹及门槛石裂纹”、“卫生间瓷砖空鼓”问题进行维修。二审案件受理费2580元，由上诉人负担2500元，南京中建孚康置业有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判员  涂甫二〇二一年四月六日法官助理孙成艺书记员陈晓君