贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1469号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码91520502059064834E。法定代表人：余国晟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗舸真，住四川省资阳市雁江区。被上诉人（原审原告）：谢忠艳，女，汉族，1991年7月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：张静，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205202011170595。委托诉讼代理人（特别授权）：卯柔，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205202111292356。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下至判决主文前简称万晟置业公司）因与被上诉人谢忠艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人万晟置业公司的委托诉讼代理人罗舸真，被上诉人谢忠艳的委托诉讼代理人卯柔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人万晟置业公司上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，应以各方签订的合同为准，不应退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等。1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。2、《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，且上诉人于2017年2月7日前所制定的房价中并未包含水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装的成本，该部分费用应由被上诉人自行承担。3、《商品房买卖合同补充协议》第十八条“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字，出卖人签章生效，凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或者有抵触之处，均以本补充协议为准”。补充协议已经对相关约定进行了确认，并且约定了以补充协议为准，因此已经再次明确了房价款不包括被上诉人请求退还的各项开通费用，所以不应该退还。二、一审法院适用法律错误。以成约时毕节尚未施行的法规为判决依据不合法。毕节市住房和城乡建设局于2017年2月7日下发文件《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建（2017）17号），《通知》要求商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费。我公司收到后立即执行该《通知》，在这之后未再代收任何相关费用，把水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用计算到建设成本里，不再单独收取。在该《通知》发布之前，上诉人制定的房屋价格是没有计算水、电、暖气等配套设施的建设安装费等费用的，对于开发商来说，该项费用要计入房价款，需要对成本重新核算，对销售价格作出调整，才能平衡收支，达到合理的利润。因此，在该《通知》之前签订合同的客户应当自行缴纳上述各项费用。本案中，被上诉人在已签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对此明知，所以该费用应该由被上诉人自行交纳，上诉人代收行为合法合约。三、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1、不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2、因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3、即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。被上诉人谢忠艳二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告谢忠艳向原审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计25372.35元，自2019年1月1日起，以已交付购房款497497元为基数，按日万分之一的约定向原告支付违约金直至2020年6月22日；2、判决被告返还原告供暖建设费7896元、燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元，共计10976元，并以10976元为基数，从2018年3月3日起，按照中国人民银行同期借款利率计算资金占用期间的利息直至实际退还之日止。3．本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2016年12月20日，原告作为买受人与被告万晟置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的位于毕节市七星关区，总价款为497497元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。转移登记：出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。《补充协议》第十五条约定：“‘书面通知’指当地报纸公告或挂号信函的方式。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款497497元。2018年3月3日，被告将涉案房屋交付给原告使用，向原告出具了《收房交款明细表》记载：供暖建设费65元／平方等费用明细。被告向原告收取了有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2500元，共计3080元。2020年6月12日，被告向不动产登记机关提交了办证资料，现原告涉案房屋的不动产权证书已办理。2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供用热合同》，约定华电公司为涉案小区集中供暖，供暖工程建设费按65元／平方米收取，由被告代收代缴。被告根据该合同约定的计收原则向原告收取了7896元供暖建设费。原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。对于原告诉请的逾期办理转移登记违约金诉求，合同约定被告应于2018年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，又因合同约定办理转移登记的方式是原告委托被告办理，故被告只需向不动产登记机关递交办理转移登记的资料即履行完毕该义务，被告于2020年6月12日履行完毕，构成违约，违约期间为2019年1月1日至2020年6月12日共528天，已超过180日，按合同约定违约金以原告已付购房款497497元为基数，按日万分之一的标准计算为：497497元×0.01％×528天=26267元（虽然原告诉称暂计25372.35元，但该数据只是计算至起诉之日2020年5月25日，而其实际主张至办理之日止，故实际违约金应为26267元，原审法院予以支持）。对于原告要求被告返还各项开户费3080元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”附件五：“关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定。”从合同约定可看出，商品房价款已经包括房屋相关的配套设施设备，而涉案的水电、广电、燃气等也当然属于房屋的配套设施，即原告购买涉案房屋，被告就应提供房屋能够满足使用条件的相关配套设施，配套设施产生的相关费用应包含于房屋价款之中，且合同也约定了在购房款之外，被告不得再向原告收取任何费用。因此被告委托第三人向原告收取的涉案费用属于违约行为，第三人代被告收取涉案款项产生的法律责任应由被告承担，故原告要求被告退还涉案款项3080元的诉讼请求，原审法院予以支持。原告主张的该款项利息，没有法律依据，原审法院不予支持。合同未约定款项退还时间，原告有权随时要求退还，被告关于诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。关于原告主张的供暖建设费7896元，该费用是被告根据与供暖机构贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供用热合同》约定代收代缴，收取金额与合同约定的价格相符，且被告收取该费用后转交给了供暖机构，故原告该项诉求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百9零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告谢忠艳支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金26267元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告谢忠艳燃气入户费、有线电视开户费、自来水开户费共计3080元；三、驳回原告谢忠艳的其他诉讼请求。案件受理费354元（已减半收取），由原告谢忠艳负担99元、被告毕节万晟置业有限公司负担255元。二审中，当事人未提供新的证据。经审理，二审查明:上诉人于2020年5月12日向被上诉人邮寄了要求交清契税，并将契税完税证明交给上诉人的催告函。其余查明事实与一审相同。本案二审的争议焦点是：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.上诉人代收的“开户费”应否退还？本院认为，关于焦点1，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后签订，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策，上诉人主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2018年12月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人未按约定期限取得案涉房屋初始登记，构成违约，上诉人应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。本案中，上诉人取得初始登记后，于2020年5月12日向被上诉人邮寄了要求交清契税，并将契税完税证明交给上诉人的催告函，上诉人已尽到通知义务，之后的违约责任，不能再苛求上诉人承担，故本案的违约责任，应计算至2020年5月12日，一审计算至2020年6月12日向不动产登记机关递交办理转移登记手续时不当，本院予以纠正。上诉人应支付被上诉人逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金为497497元×0.01％×498天（2019年1月1日至2020年5月12日止，共计498天）=24775.35元。关于焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户，但各项开户费应由买受人应自行办理开通手续。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不足以证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，应予退还。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8556号民事判决第二项，即“二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告谢忠艳燃气入户费、有线电视开户费、自来水开户费共计3080元”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8556号民事判决第一项、第三项，即“一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告谢忠艳支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金26267元；三、驳回原告谢忠艳的其他诉讼请求”。三、由上诉人毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人谢忠艳支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金24775.35元。四、驳回被上诉人谢忠艳的一审其他诉讼请求。五、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费354元（已减半收取），由被上诉人谢忠艳负担106元、上诉人毕节万晟置业有限公司负担248元；二审案件受理费510元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担496元，由被上诉人负担14元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 王 云审判员 胡伟科二〇二一年四月十二日书记员 秦宇彤