安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终832号 上诉人（原审原告）：王雷，男，1972年10月27日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审被告）：灵璧县城开物业管理服务有限公司，住所地安徽省灵璧县中楠花园，统一社会信用代码91341323MA2MUR817X。 法定代表人：王军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张金荣，女，该公司员工。 上诉人王雷因与被上诉人灵璧县城开物业管理服务有限公司（以下简称城开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院(2020）皖1323民初6680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王雷上诉请求：撤销一审判决，改判：1.确认灵璧县中楠房地产开发有限公司（以下简称中楠公司）与城开物业公司于2012年2月20日签订的《灵璧县温州商城物业管理委托合同》无效；2.解除王雷与城开物业公司签订的《住宅物业管理协议》及《住房承诺》；3.判令城开物业公司退还违法收取王雷的物业费等各项费用3674元，并依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定三倍赔偿王雷11022元，合计14696元；4.案件受理费由城开物业公司负担。事实和理由：1.城开物业公司不具有相应资质，且其持有的《灵璧县温州商城物业管理委托合同》非法篡改住房和城乡建设部前期物业合同范本，违反了《中华人民共和国物业管理条例》第一条、第二十一条、第二十二条、第三十二条和第三十三条及《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十一条、第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第五十九条、第一百一十三条、第二百七十一条的规定。2.依据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第一条、第二条、第三条、第四条、第五条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十九条、第二十二条、第二十三条、第三十七条的规定，前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，但城开物业公司并未提供前期物业管理合同的招投标公告、物业管理方案、物业中标通知书及经中标选聘后在国家住建局房产部门合法备案等证据材料。物业是随商品房买卖而来的服务行业，而商品房买卖是一个持续的过程，在此过程中不可能成立业主委员会聘请物业企业，因此只能由开发商为业主事先聘请。为防止开发商利用合同损害买受人的权益及业主随意解聘物业服务企业所造成的风险，全国人民代表大会、国务院、住建部、发改委早在2003年即陆续制定相关法律法规、示范文本和指导规则对市场行为加以规范，同时通过各地住建部门对物业服务合同的招投标及备案登记进行监管。物业合同分为前期物业服务合同与物业服务合同，前者合同主体是开发商与物业服务企业，而后者合同主体是业主委员会与物业服务企业，个人不具有合同主体资格。合同的成立解除必须经过法定程序，且在规定的十五日内完成备案登记。出卖人在与买受人签订的商品房买卖合同中注明前期物业服务合同及临时管理规约作为合同附件交付买受人，同时要求买受人遵守临时管理规约并作出书面承诺。前期物业服务合同是临时性的过渡合同，物业服务企业依据合同约定提供物业服务，并收取物业费，收费标准由政府定价审核，不能由开发商或物业服务企业随意制定，故物业服务合同存在示范文本。除物业费外仅有停车费，而无其他费用。停车费的收取必须经业主同意和业主委员会授权，并办理相关手续，对于公摊水电费等费用均属欺诈性收费，应依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定给予三倍赔偿。3.依据中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》第三条、第五条、第六条、第七条、第九条、第十条、第十一条的规定，城开物业公司不具备投标温州商城物业服务的资格。4.《住宅物业管理协议》甲方为温州商城物业管理处，乙方为王雷，此协议仅系双方关于装修事宜的约定，且为无效协议。温州商城业主管理手册也是针对装修制定的管理性规定，与城开物业公司无关，应由中楠公司与业主签署。5.城开物业公司持有的《灵璧县温州商城物业管理委托合同》甲方为中楠公司，乙方为城开物业公司。该合同非前期物业合同的规范文本，甲乙双方权利义务项及甲方落款处均为空白。乙方签章处加盖有城开物业公司印章及法定代表人王军签字，乙方代表人处加盖有伪造的中楠公司印章和叶宝进签名。该合同系城开物业公司在不具有物业服务资质的情况下签署的无效合同。况且，该合同并非前期物业管理合同，无合同利害关系人业主权益条款，合同起始日期为2012年1月1日，未载明物业服务结束日期。城开物业公司依据无效合同收取王雷交纳的物业费、公摊水电费等费用应予退还。另补充：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第八条、第一百四十六条、第一百五十三条至第一百五十七条、第五百条、第五百零七条、第五百三十三条、《前期物业管理协议》第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第五十一条、第五十二条、第五十三条、第五十八条、第六十条、第六十六条、《物业承接查询办法》第一条、第七条、第八条、第十二条、第二十二条、第二十三条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第四十条、第四十一条及《物业服务收费管理办法》第一条、第三条、第五条、第十条和第十四条的规定，城开物业公司与中楠公司签订的《灵璧县温州商城物业管理委托合同》无效。 城开物业公司辩称，1.城开物业公司手续齐全，其与中楠公司签订的《灵璧县温州商城物业管理委托合同》对物业管理服务范围和物业费价格进行了明确约定，该合同合法有效。2.温州商城小区是分期开发、分期交房，城开物业公司入住时该小区交付房屋面积为178000平方米，城开物业公司具有物业服务资质。 王雷向一审法院起诉请求：1.解除城开物业公司与中楠公司在2012年2月20日签订的《物业管理委托合同》；2.解除王雷与城开物业公司签订的所有合同及权利义务关系，其中包括《住宅物业管理协议》；3.判令城开物业公司退还违规收取王雷物业费等各项费用共计3674元，并三倍赔偿以上费用共计11022元；4.判令城开物业公司退还收取通信运营商租赁9号楼租金及电费收益共计2700元；5.判令城开物业公司退还私自收取小区宽带独家进入收益200元；6.判令城开物业公司退还私自收取小区广告及其他收益500元；7.判令城开物业公司因多次虚假事由起诉王雷导致的精神损失5520元；8.本案诉讼费用由城开物业公司负担。一审庭审中，王雷放弃第4、5、6项诉讼请求。 一审法院认定事实：城开物业公司成立于2012年1月12日，经营范围包括物业管理服务等。2012年2月20日，中楠公司与城开物业公司签订《物业管理委托合同》，约定中楠公司将灵璧县温州商城综合体委托给城开物业公司管理，委托管理事项包括公用设施、设备维修、公共环境卫生保洁、小区安全等，委托管理期限自2012年1月1日至正式成立业主委员会止。合同还约定了物业管理服务费用、违约责任等其他权利义务。王雷安置房屋位于温州商城A09-A-601室，2015年4月27日办理入户手续并与城开物业公司签订《住宅物业管理协议》，双方就王雷房屋装修有关事宜进行了约定。同日，王雷签署《住房承诺》，承诺完全了解和同意遵守《温州商城小区住户手册》中的各项管理规定及《温州商城小区管理规约》中的各项内容，并愿意与温州商城小区物业管理服务中心通力合作等。王雷于2015年4月27日向城开物业公司缴纳物业费1608元、装修垃圾管理费244元、公摊电费360元，于2017年1月23日缴纳物业费1462元。另查明，王雷等业主入住后，因物业服务等问题多次与城开物业公司发生纠纷。2019年11月、2020年1月、2020年5月，城开物业公司以王雷拖欠物业费为由先后三次向一审法院提起诉讼，后均自愿撤回起诉。 一审法院认为，本案城开物业公司受温州商城小区的建设单位中楠公司委托,对案涉小区实施前期物业管理和服务,双方签订的《物业管理委托合同》主体适格,合同的内容也不违反相关法律法规的禁止性规定,故该《物业管理委托合同》合法有效。王雷主张城开物业公司不具备相应资质，经查，国家住房和城乡建设部已于2018年3月8日废止了《物业服务企业资质管理办法》,2018年3月19日修订后的《物业管理条例》也已删除了对于物业服务企业资质管理要求的相关内容。故，王雷以此为由主张《物业管理委托合同》无效并要求解除合同不能成立，不予支持。案涉《物业管理委托合同》合法有效，王雷主张该合同无效，双方之间的所有合同及权利义务关系均应解除的理由不能成立，不予支持。王雷入住时与城开物业公司签订了《住宅物业管理协议》、《住房承诺》等，该《住宅物业管理协议》、《住房承诺》等对双方均具有约束力。城开物业公司依据约定提供物业服务，接受服务的业主应当交纳物业费。王雷主张温州商城小区已于2015年成立业主委员会并向太平居委会和灵城镇人民政府备案，但并未能提供太平居委会或灵城镇人民政府出具的备案证明材料。《物业管理条例》第八条第一款规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”王雷也未能提供证据证明2015年成立的业主委员会系温州商城小区全体业主选举产生。案涉温州商城小区至今仍只有城开物业公司提供物业服务，王雷以城开物业公司从未进行过任何服务及城开物业公司非法经营等为由主张返还物业费缺乏事实及法律根据。故，王雷要求城开物业公司返还物业费并三倍赔偿的主张不能成立，不予支持。王雷主张的精神损害赔偿费用，安徽省宿州市中级人民法院（2020）皖13民终2625号裁定书已确认其该项主张与本案非同一法律关系，本案不作处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条规定，判决：驳回王雷的诉讼请求。一审案件受理费298元，由王雷负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，王雷与城开物业公司签订的《住宅物业管理协议》系双方针对王雷房屋装修过程中权利义务关系进行的约定，现王雷房屋已装修结束，并实际入住使用，该协议已履行完毕，而《住房承诺》系王雷作为业主就自愿遵守该小区各项管理规定等事宜所作出的单方承诺，非王雷与城开物业公司达成的有关设定各方权利义务关系的合意，王雷上诉主张解除上述《住宅物业管理协议》和《住房承诺》无法律依据，本院不予支持。王雷接收房屋后，城开物业公司依据其与中楠公司签署的《物业管理委托合同》及与王雷签署的《住宅物业管理协议》的约定，收取王雷交纳的物业费、装修垃圾清运费等费用，王雷亦实际接受了城开物业公司提供的物业管理服务，其要求城开物业公司退还上述费用，并三倍赔偿依据不足，本院亦不予支持。另外，本案王雷一审诉讼请求系要求解除城开物业公司与中楠公司签订的《物业管理委托合同》，而其上诉请求系要求确认该合同无效，相比一审诉讼请求进行了变更。经本院询问，城开物业公司明确表示不同意本案二审一并进行处理，故本案对王雷该上诉请求不予审查处理。 综上，王雷的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费298元，由上诉人王雷负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二一年四月二十八日 法官助理姚柳晴 书记员王朔 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。