北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4533号上诉人（原审原告、反诉被告）：李海龙，男，1987年3月6日出生，汉族，北京骏龙搏奥文化发展有限公司总经理，住河北省秦皇岛市海港区。上诉人（原审原告、反诉被告）：北京骏龙搏奥文化发展有限公司，住所地北京市东城区夕照寺街16号院4号楼三层307。法定代表人：李海龙，总经理。二上诉人共同之委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京和义文化产业有限公司，住所地北京市丰台区和义嘉禾庄3幢2号。法定代表人：郑黎明，总经理。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，北京市汉卓律师事务所律师。上诉人李海龙、北京骏龙搏奥文化发展有限公司因与被上诉人北京和义文化产业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初18950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海龙、北京骏龙搏奥文化发展有限公司（下称骏龙搏奥公司）上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，发回重审或改判支持我的诉讼请求并驳回北京和义文化产业有限公司（下称和义公司）的反诉请求；诉讼费用由和义公司承担。事实与理由：1.自2020年5月8日起，我方多次向和义公司主张尽快交还房屋，但和义公司均拒绝，我方不应支付2020年5月1日至2020年8月6日期间的房屋占有使用费；且疫情期间我方无法进入园区使用案涉房屋，无法正常经营，故不应按照合同约定的标准支付占有使用费；2.一审法院未查明和义公司违法收取物业费的事实；3.我方并非恶意拖欠租金，不应支付免租期租金，且和义公司应返还保证金。和义公司辩称，同意一审判决，不同意李海龙、骏龙搏奥公司的上诉请求。疫情期间从未禁止租户出入园区；对方不能开展线下培训系政策要求，与我公司无关；对方提出解除合同应主动交回场地，但并未清空场地并交付钥匙，我公司并未拒绝接收；我公司并未向对方单独收取物业费，我公司就其交纳的租金已全额开具了票据；对方存在多次违约行为，长期拖欠租金及电费，其在疫情之前即存在违约行为；免租期系基于长期租赁合同关系而给予对方的，但案涉合同短期内解除，导致我公司的合同目的无法实现，其应支付免租期租金；对方仍未将其公司的营业执照注册迁出或注销。李海龙向一审法院起诉请求判令：1.确认双方之间签订的《租赁合同》（编号：HYWH20190523011）及补充协议于2020年5月8日解除；2.免除李海龙、骏龙搏奥公司2020年1月24日至2020年5月8日期间的租金111192.8元；3.李海龙、骏龙搏奥公司返还我方物业费75391元；4.和义公司返还我方保证金95495元；5.诉讼费由和义公司承担。和义公司向一审法院反诉请求判令：1.确认双方签订的《租赁合同》（编号：HYWH20190523011）及补充协议于2020年7月4日解除；2.李海龙、骏龙搏奥公司向我公司支付2020年1月24日至2020年8月6日房屋租金及房屋占有使用费共计205834元；3.李海龙、骏龙搏奥公司向我公司支付免租期租金63660元；4.李海龙、骏龙搏奥公司向我公司支付拖欠的电费510元；5.李海龙、骏龙搏奥公司赔偿我公司三个月待租损失人民币95495元；6.李海龙、骏龙搏奥公司将其注册的公司营业执照迁出园区或者注销手续；7.反诉费用全部由李海龙、骏龙搏奥公司承担。一审法院认定事实：北京市丰台区南苑和义庄2幢房屋，登记的房屋所有权人为北京市农工商联合总公司职工大学，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权。2018年12月20日，北京市农工商联合总公司职工大学出具《委托物业管理证明》，载明：“我单位北京市农工商联合总公司职工大学，委托北京和义文化产业有限公司全权处理和义文化产业园一切经营、租赁、管理相关事务。委托时间为2018年12月15日至2020年12月14日。”2019年5月25日，出租人和义公司与承租人李海龙签订《租赁合同》，约定承租单元位于311、313号房屋，面积为275.4平方米（含公摊）。首年租金为381980元。递增：第二年租金4.0元/平方/天；第三年4.2元/平方/天，乙方的承租期38个月，自2019年5月24日至2022年7月23日止。其中含免租期2个月。交付日：甲方应于2019年5月24日将该单元交付乙方使用。乙方按下表所列向甲方支付租金。首期租金乙方应于本合同签订后三日内向甲方足额支付。支付时间租金金额（元）租期时段2019.5.24954952019.7.24—2019.10.232019.9.24954952019.10.24—2020.1.232019.12.24954952020.1.24—2020.4.232020.3.24954952020.4.24—2020.7.232020.6.241005212020.7.24—2020.10.232020.9.241005212020.10.24—2021.1.232020.12.241005212021.1.24—2021.4.232021.3.241005212021.4.24—2021.7.232021.6.241055472021.7.24—2021.10.232021.9.241055472021.10.24—2022.1.232021.12.241055472022.1.24—2022.4.232022.3.241055472022.4.24—2022.7.23乙方在签订本合同当日向甲方交95495元作为租赁保证金。乙方以现金或银行转账方式向甲方支付租金、保证金及其他应交费用。通用条款约定，交付状态：现状毛坯状态。乙方应按本合同约定的交付时间，至该单元现场办理交接手续，否则视为甲方已将该单元交付给乙方使用。保证金的使用：租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定的，甲方可没收乙方的保证金。物业管理费的计费标准为每平方米每月人民币45元，乙方承租单元的年物业管理费为人民币150782元，由甲方自乙方已支付的租金中直接转付给物业管理公司，且此部分款项由物业管理公司直接向乙方出具收款凭据。甲方在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方且结清本合同项下的所有款项后的30日内，把保证金无息退还给乙方。甲方协助乙方办理相关证照。在发生下列情形之一时，甲方有权解除本合同，没收乙方的保证金，给甲方造成损失的，乙方应付赔偿责任。甲方可不经通知乙方而切断该单元的水、电、空调等供应。若乙方直至约定交付日起计的第7日仍未前往该租赁单位交接手续的；本合同中所约定的租金或物业服务费保证金或其它应由乙方支付的费用逾期7日仍未足额支付；在本合同约定的租赁期限届满前，乙方因自身原因提前退租的；乙方未征得甲方书面同意擅自对该单元内外进行装修、装饰、改建或增设、变更其他设施、设备的……本合同期内，如因乙方提前解除合同或因乙方违约造成本合同未能履行至期限届满的，免租期待遇取消。2019年11月25日，李海龙与和义公司签订《补充协议》，新增骏龙搏奥公司丰台分公司、骏龙搏奥公司与李海龙共同作为承租方承担租赁合同的全部义务。审理中，李海龙、骏龙搏奥公司称房屋承租后经营至2020年春节前，后因突发疫情，其房屋无法再经营，遂于2020年5月6日向和义公司发送了《解除合同通知》，和义公司确认于2020年5月6日收到通知，但是回复不同意解除合同，李海龙、骏龙搏奥公司也一直没有交还钥匙，因为李海龙、骏龙搏奥公司持续未交纳租金，故此后于2020年7月4日向李海龙发送了解除合同通知。另，2020年8月6日，李海龙将311、313号房屋腾退并交付和义公司，双方签署了《房屋交接清单》，该清单载明房屋已经腾空，未恢复原状，水表无底数，电表底数为1840，1把钥匙已经交回。再查，2020年5月9日，《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）第二条第一款规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，李海龙与和义公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。后李海龙、骏龙搏奥公司与和义文化公司共同签订《补充协议》，李海龙、骏龙搏奥公司共同承担租赁义务。李海龙、骏龙搏奥公司主张《租赁合同》于2020年5月8日解除，和义公司认为合同应于2020年7月4日解除，双方均向对方发送了解除合同的通知，亦认可收到了对方解除通知，因今年新冠疫情爆发系不可抗力，无法预见，且李海龙、骏龙搏奥公司承租房屋用于少儿体能训练，新冠疫情的爆发导致其客观上无法再使用房屋，亦无法实现合同目的，故其提出解除合同，并无不当，法院予以支持，合同解除时间应以解除的通知到达和义公司的时间为准，即2020年5月6日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于李海龙、骏龙搏奥公司依据我国爆发新冠肺炎疫情主张免除2020年1月24日至2020年5月8日期间租金一节，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”311、313号房屋所有权人系北京市农工商联合总公司职工大学，故李海龙、骏龙搏奥公司的该项诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持。李海龙、骏龙搏奥公司主张和义公司返还物业费，因《租赁合同》约定“租金含物业管理费”，且和义公司并未单独向其收取物业费，故李海龙、骏龙搏奥公司的该项诉讼请求，证据不足，法院不予支持。李海龙、骏龙搏奥公司主张和义公司返还保证金95495元，根据《租赁合同》约定，租金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用逾期7日仍未支付，甲方有权解除合同并没收乙方的保证金。李海龙、骏龙搏奥公司在我国新冠肺炎疫情发生前已经发生欠付和义公司房屋租金的行为，且至今未支付租金及水电费，应属违约，故李海龙、骏龙搏奥公司的该主张，证据不足，法院不予支持。和义公司提出反诉请求，主张李海龙、骏龙搏奥公司支付合同解除之前的房屋租金，因我国爆发了新冠肺炎疫情，根据相关法律规定及国家政策，该部分租金应予免除。和义公司提出反诉请求，主张李海龙、骏龙搏奥公司支付合同解除后至2020年8月6日的房屋占有使用费（按每日人民币1061元计算），根据相关法律规定及国家政策，李海龙、骏龙搏奥公司应交纳的房屋租金及房屋占有使用费，应免除三个月为宜，超出三个月的部分，李海龙、骏龙搏奥公司仍需向和义公司支付，支付的标准以《租赁合同》约定，即每日1061元计算。和义公司提出反诉请求，主张李海龙、骏龙搏奥公司支付免租期租金63660元，因李海龙、骏龙搏奥公司存在违约及提前解除合同的情形，故应按合同约定给付免租期的租金。和义公司提出反诉请求，主张李海龙、骏龙搏奥公司支付三个月待租损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。和义公司提出反诉请求，主张李海龙、骏龙搏奥公司支付拖欠的电费510元，李海龙、骏龙搏奥公司予以认可，法院不持异议。和义公司提出反诉请求，要求李海龙、骏龙搏奥公司将其注册的公司营业执照迁出园区或者注销手续，并非法院受理民事案件的处理范围，法院不予处理。据此，一审法院于2020年12月判决：一、李海龙与北京和义文化产业有限公司于二〇一九年五月二十五日签订的《租赁合同》于二〇二〇年五月六日解除；二、李海龙、北京骏龙搏奥文化发展有限公司于判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司二〇二〇年四月二十五日起至二〇二〇年八月六日止的房屋占有使用费110344元；三、李海龙、北京骏龙搏奥文化发展有限公司于判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司免租期租金63660元；四、李海龙、北京骏龙搏奥文化发展有限公司于判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司电费510元；五、驳回李海龙、北京骏龙搏奥文化发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京和义文化产业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于一审法院认定的案涉《租赁合同》于2020年5月6日解除，各方当事人均无异议，李海龙、骏龙博奥公司亦同意支付电费510元，本院均不再赘述。李海龙、骏龙博奥公司上诉称其向和义公司多次交还房屋均被拒绝，但并未提供和义公司拒绝交接的证据，亦未提供证据佐证其曾多次向和义公司主张交还房屋；李海龙、骏龙博奥公司据此上诉主张不予支付交接之前的房屋占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于房屋占有使用费的标准，一审法院已基于疫情原因为李海龙、骏龙博奥公司减免了三个月租金，现对于房屋占有使用费标准比照《租赁合同》租金标准，并无不当，李海龙、骏龙博奥公司对此提出的异议，不能成立。按照《租赁合同》的明确约定，李海龙、骏龙博奥公司应于2019年12月24日交纳下期租金，但其并未依约履行，亦未就拖欠行为做出合理解释，已构成违约，而发生时间在后的疫情并不能成为李海龙、骏龙博奥公司不予履行时间节点在前的合同义务之合理依据，亦不能成为免除其应承担的合同项下违约责任的合理理由。鉴于此，李海龙、骏龙博奥公司上诉主张不予支付免租期租金，并主张和义公司退还保证金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，李海龙、骏龙博奥公司上诉主张和义公司返还物业费，尽管《租赁合同》约定租金含物业管理费，但李海龙、骏龙博奥公司并未向和义公司交纳相应费用，和义公司亦未向李海龙、骏龙博奥公司单独收取物业费，因此，李海龙、骏龙博奥公司的该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，李海龙、骏龙搏奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6800元，由李海龙、北京骏龙搏奥文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年四月十四日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪