江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终903号上诉人（原审原告）：徐建红，男，1978年2月22日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，个体工商户，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：林俊，江西邦隆律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：邵长生，男，1966年1月1日出生，汉族，江西上饶市广信区人，教师，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：吕荣斌，广丰区五都法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人徐建红因与被上诉人邵长生房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初4704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人徐建红上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付装修装饰补偿费、非住宅停产停业损失费、搬迁补偿费共计55,646.5元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人在庭审过程中增加一项上诉请求：请求改判被上诉人向上诉人退回多付的一个月租金，总计6,011元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人对租赁房屋所做的装修装饰、搭建等投入致使被上诉人获利增大，上诉人对此享有补偿请求权。上诉人承租前，案涉房屋出租给电动车维修使用，交房时房屋状况很差，而上诉人租赁案涉房屋是为了经营足浴店，花费了巨大成本对房屋进行装修；二、案涉房屋征用时，双方租期并未届满，双方于2016年1月31日签订了为期三年的第一阶段房屋租赁合同，到期后双方就房屋达成了书面形式的续签合同，被上诉人收取了租金并继续交付房屋给上诉人使用，第二阶段租期至2021年1月30日；三、上诉人虽非拆迁协议被补偿的直接主体，但由于案涉房屋因拆迁导致上诉人经营终止，必将遭受一定的经济损失，故对于停产停业补助，上诉人享有请求权；四、关于被上诉人应退租金，根据双方签订的合同约定租期为2020年1月30日至2021年1月30日，一审法院认定2020年8月15日合同解除，故应退租金的租期应从2020年8月15日计算至2021年1月30日，共计5个半月，但一审法院只计算了四个半月。被上诉人邵长生答辩称，一、关于装修补偿款。案涉房屋曾租给信州区电力公司做办公使用，电力公司已经装修过，租赁给上诉人时属精装修房，上诉人承租后仅用于生活居住，无需再装修。且上诉人也未提供证据证明其在承租期间存在装修的事实；二、上诉人所经营的“足浴店”并非开设在案涉房屋内（其《营业执照》中有记载），案涉房屋被征用对上诉人的经营活动不产生实际影响；三、关于上诉人对案涉房屋的使用权，双方租赁合同在房屋征用之前早已到期，其无权要求获得装修装饰补偿费、非住宅停产停业损失费、搬迁补偿费等各项赔偿。而其尚未实际使用期间租赁费、搬迁补偿费、押金，已经得到一审法院的合理支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。徐建红向一审法院起诉请求：1．请求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年8月15日解除；2．请求判决邵长生向邵长生返还剩余租赁期间的租金6,000元及房屋租赁押金2,000元；3．请求判决邵长生向徐建红支付装修费补偿费40,000元、非住宅停产停业损失补偿费11,000元、搬迁补偿费4,200元，共计55,200元；4．诉讼费由邵长生承担。一审法院认定事实如下：2016年1月30日，双方签订《店面租赁合同》一份，约定徐建红租赁邵长生位于信州区的店面两直，租期3年，合同签订后，徐建红按合同约定向邵长生支付了租赁押金2000元及其他费用。该合同期满后，双方未再签订书面合同，但双方仍继续租赁关系，租赁押金亦继续由邵长生持有。2020年1月13日，双方就该店面的租赁通过微信协商后，邵长生在微信上向徐建红出具《收条》一张，载明：“今收到徐建红交来2020年水南街店租一年，共计一万三千元。租期时间为2020年1月30日至2021年1月30日。此据具收人：邵长生2020年1月13日”。2020年7月14日，邵长生与上饶市信州区房屋征收补偿办公室（水南片区）签订《房屋征收补偿协议书》，该协议书约定，补偿邵长生搬迁补偿3057.50元、货物搬迁补助3000元、自建补偿13400元，还对其他拆迁补偿等费用进行了具体约定。现徐建红已于2020年8月15日搬离了租赁房屋，案涉房屋已经拆迁。另查明，徐建红承租邵长生房屋后，于2016年曾对租赁房屋进行过装修及部分搭建。一审法院认为，徐建红为配合邵长生租赁房屋的拆迁，已于2020年8月15日搬离了租赁房屋，此时，双方的租赁关系应依法视为已实际解除，故对徐建红主张租赁合同提前解除的主张，一审法院予以确认。邵长生因其出租房拆迁，导致双方的租赁合同提前解除，虽无过错，但因此对徐建红造成的损失，应依法予以适当补偿，但徐建红基于与邵长生之间的租赁合同关系，要求其对租赁合同提前解除而要求的补偿，与邵长生基于拆迁而获得的补偿系因不同的法律关系而导致的补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”，邵长生与上饶市信州区房屋征收补偿办公室（水南片区）签订的《房屋征收补偿协议书》是由国家与房屋产权人签订的，是国家对被征收人的补偿，补偿项目与标准均属于被征收人，承租人不享有征收补偿合同中的任何权利。邵长生作为房屋所有权人，其出租行为是典型的经营行为，其房屋被国家征收不再有租赁费的收入造成邵长生的停产停业损失国家才有补偿给被征收人的搬迁安置补偿、停产停业等补偿费用。本案邵长生基于拆迁补偿所得的费用系邵长生基于房屋所有权所以获取的相应补偿，与徐建红之间基于租赁关系所应对徐建红作出的补偿（赔偿）不能等同，徐建红向一审法院提出相应拆迁补偿费用应属其所有的主张，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。徐建红提出邵长生应支付其装修补偿费，但其向一审法院提交的证据仅能证明其于2016年对租赁房屋进行过装修（含搭建），但该装修（含搭建）支出其实质是属于承租人自身经营所需的投入。因双方之间基于2016年签订的租赁协议已于2019年届满，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，故徐建红在该租赁期间的相应装修（含搭建）依法应认定为已转变为邵长生的财产，徐建红现提出装修（含搭建）补偿，无事实及法律依据，一审法院不予支持。徐建红向一审法院提出邵长生应支付其停产停业损失，但未向一审法院提交相应证据证明其实际损失，应依法承担举证不能的不利后果，故一审法院对其该诉讼请求不予支持。双方约定的租赁期未届满，徐建红即搬离租赁房屋，虽未向一审法院提交相应证据证明其实际搬迁费用，但基于本案事实，徐建红必然产生相应费用，故一审法院参照邵长生基于《房屋征收补偿协议书》约定所获取的搬迁补偿及货物搬迁补助金额，酌定为4,000元。徐建红已向邵长生实际交纳一年租赁费用，但未实际使用期间的租赁费用应予返还，该费用为13,000元÷12（个月）×4（个月）＋13,000元÷12（个月）÷31天×17天≈4,928.19元，徐建红主张返还，一审法院予以支持，但返还金额，依法予以确定。徐建红将邵长生原有卷闸门拆除，虽未按原约定予以恢复，但系为便于搭建，该行为未对邵长生合法利益造成实际损失，且该搭建行为实际反而使邵长生受益，故邵长生收取的租赁押金2,000元应予返还，一审法院对徐建红该诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告邵长生应于本判决生效之日起五日内退还原告徐建红多付租金4,928.19元；二、被告邵长生应于本判决生效之日起五日内退还原告徐建红租赁押金2,000元；三、被告邵长生应于本判决生效之日起五日内支付原告徐建红搬迁费用4,000元；四、驳回原告徐建红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,380元，减半收取计690元，由原告徐建红负担570元，被告邵长生负担120元。本院审理查明，根据邵长生与上饶市信州区房屋征收补偿办公室（水南片区）签订《房屋征收补偿协议书》的约定，邵长生获得停产停业损失补偿11,007元，装修补偿41,582元，本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是是否应当支持徐建红关于装饰装修补偿、停产停业损失、搬迁补偿的诉请？一审法院认定徐建红多支付的租金金额是否正确？关于装饰装修补偿，徐建红与邵长生的书面房屋租赁合同虽然约定租期至2019年1月30日止，但徐建红在房屋租赁合同期满后仍然实际承租案涉房屋，并按年交纳了房租，邵长生于2020年1月13日亦通过微信向徐建红出具收条一张，载明收到徐建红2020年1月30日至2021年1月30日止的一年度租金13,000元，故可以认定双方之间于2021年1月30日前租赁关系依然存续。现案涉房屋在租赁合同关系存续期间被拆迁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”结合本案，本院根据公平原则认定徐建红应获得20,791元（41,582元×50%）装修补偿。关于停产停业损失，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、装修费等补偿费用的归属应为所有权人，但所有权人与承租人另有约定的除外。本院认为，在拆迁房屋系非住宅出租的情况下，停产停业损失的实质一方面是房屋所有权人的租金损失，另一方面是承租人因无法继续营业产生的停业损失，故本院酌定徐建红作为承租人应获得停产停业损失补偿5,503.5元（11,007×50%）。关于搬迁补偿，一审法院根据邵长生基于《房屋征收补偿协议书》获取的搬迁补偿及货物搬迁补助金额酌定为4,000元并无不妥，本院予以维持。关于徐建红多支付的租金金额。一审法院经审理查明，徐建红于2020年8月15日搬离租赁房屋，根据邵长生通过微信向徐建红出具的收条，徐建红支付租金的起讫时间是2020年1月30日至2021年1月30日，即徐建红实际承租期为2020年1月30日至2020年8月15日共计六个半月，故多支付的租金金额应计作13,000元÷12个月×5.5个月=5,958元，一审法院计算有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人徐建红的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初4704号民事判决第二、三、四项判决“二、被告邵长生应于本判决生效之日起五日内退还原告徐建红租赁押金2,000元；三、被告邵长生应于本判决生效之日起五日内支付原告徐建红搬迁费用4,000元；四、驳回原告徐建红的其他诉讼请求”；二、变更江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初4704号民事判决第一项“一、被告邵长生应于本判决生效之日起五日内退还原告徐建红多付租金4,928.19元”为“被上诉人邵长生应于本判决生效之日起五日内退还上诉人徐建红多付租金5,958元”；三、被上诉人邵长生应于本判决生效之日起五日内支付上诉人徐建红装修补偿款20,791元；四、被上诉人邵长生应于本判决生效之日起五日内支付上诉人徐建红停产停业损失补偿款5,503.5元；五、驳回上诉人徐建红的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,380元，减半收取计690元，由徐建红负担350元，由邵长生负担340元；二审案件受理费1,080元，由上诉人徐建红负担540元，由被上诉人邵长生负担540元。本判决为终审判决。审判长  李少琴审判员  杜依霖审判员  周富华二〇二一年四月十六日书记员  刘雅琦