广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1602民初207号原告：深圳市宝晨物业管理有限公司河源分公司，统一社会信用代码914×××××××××××328N，住所地河源市区205国道东面、文明路北边商汇大厦11层1108号。负责人：曾木新。委托诉讼代理人：曾庆璋，系公司总经理。委托诉讼代理人：罗宏兴，系公司项目经理。被告：利友良，男，1974年10月20日出生，公民身份号码441××××××××××××039，住河源市源城区××××××××××××××××。原告深圳市宝晨物业管理有限公司河源分公司诉被告利友良物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗宏兴，被告利友良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月227.68元的标准向原告支付自2014年1月至12月累计拖欠的物业管理费16394.4元（72个月）；2.判令被告按每月47.4元的标准向原告支付自2014年1月至12月产生的专项维修基金3412.8元（72个月）；3.判令被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止按月利率2%的标准支付逾期罚款违约金，暂计2019年12月违约金额为11745.71元；4.判令本案的诉讼费及公告费由被告负担。事实与理由：原告受托为河源市明珠华庭（以下简称“该小区”提供物业管理服务），被告系该小区A7栋18E房的业主，该房建筑面积为189.73平方米，系带电梯洋房。依有关规定及合同约定，该小区带电梯洋房物业管理费为1.2元/平方米，即被告每月五日前需向原告缴交当月管理费227.68元。截至2019年12月，被告拖欠原告物业费16394.4元，逾期付款违约金暂计11745.71元，专项维修基金3412.8元，合计31552.91元。上述费用经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。为维护原告及全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，确实存在未缴交物业费的情况，但已不记得何时开始未缴交物业费了。被告当时购买这套复式房屋时，该房屋的左边是封闭的，只与17A共墙。后来开发商即德龙房地产公司对左边复式房屋分层改造，左边封闭的墙壁开了两个门，多了两户人家。被告患有抑郁症，开发商的该改造行为对被告造成很大干扰。被告不同意开发商的该改造行为并报警处理，当时物业公司总经理过来协商，最后协商由房地产公司赔偿被告50000元（公摊面积的补偿）并由原告作为担保（口头协议），原告免被告5年物业费及车辆停放费。达成上述协议后，被告才同意房地产公司继续对房屋进行改造，但原告并未遵守承诺，在免除被告两年物业费后就要求被告继续交纳物业费。当时被告因工作原因搬离该处所，将房屋交由老丈人居住，老丈人不清楚上述情况，自行交纳了一年物业管理费。综上，被告认为，被告与原告签订的物业服务合同中约定了如果要进行房屋的改造需要经过业主的同意，因原告的担保行为，被告才同意开发商的改造行为，故原告应当履行当初的承诺，减免剩余三年物业管理费并对开发商德龙公司应赔偿被告的50000元承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合事实认定加以阐述。经审理查明认定的事实如下：被告为河源市河源市源城区××××××××××××××××的业主，于2009年7月9日收楼，该房建筑面积为189.73平方米。2009年7月9日，深圳市宝晨物业管理有限公司明珠华庭管理处与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定由深圳市宝晨物业管理有限公司明珠华庭管理处对被告的物业的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告需按房屋建筑面积每月每平方米1.2元、0.25元的标准缴纳物业管理费及本体维修基金。协议还约定该协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时终止。2012年12月30日，河源市源城区明珠华庭业主委员会作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《物业服务委托合同》，合同主要约定有：1.甲方委托乙方对位于河源市源城区东堤路38号明珠华庭小区××××商住楼实行专业化、一体会的物业管理；2.管理事项包括房屋建筑本体共用部位，房屋建筑本体共用设施设备，公用绿地、花木、建筑物品等的维修、养护与管理；3.合同期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月30日止；4.管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元（住宅）、1.8元（商铺）收取；5.本体维修基金按建筑面积每月每平方米0.25元收取；6.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同还对双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等作了约定。合同落款处有河源市源城区明珠华庭业主委员会与原告深圳市宝晨物业管理有限公司河源分公司的签章。2016年、2019年，原告均与河源市源城区明珠华庭业主委员会续签了上述《物业服务委托合同》。庭审中，原告主张被告从2014年1月开始未交纳物业管理费，并提供物业服务费催收函、明珠华庭业主物业管理费登记表予以证明。被告承认存在未交纳物业费的情况但称其已不记得何时开始未交纳物业费。其不交物业费是因房屋改造问题，原告承诺免其五年的物业管理费并为开发商德龙公司赔偿其50000元的款项提供担保，但原告后来却未继续履行其承诺。被告要求原告继续履行免除剩余三年物业管理费的承诺并履行担保责任。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与河源市源城区明珠华庭业主委员会签订的《物业服务委托合同》，是双方真实的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同约定享受权利、履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”现原告为明珠华庭小区提供了物业管理服务，被告作为小区的业主，应按约按时交纳物业管理费。被告抗辩称因房屋改造问题，原告承诺免其五年的物业管理费，但被告未提供任何的证据予以证明，原告亦不予认可，故对于该抗辩，本院不予采纳。被告还抗辩称原告为开发商德龙公司赔偿其50000元的款项提供担保，被告也未提供相应的证据证明，且该问题属另一法律关系，若被告有相应的证据，可另行主张权利。另外，原告提供的物业管理服务具有公共性和整体性，服务于小区全体业主的切身利益,如果允许个别业主以自身与物业公司存在其他纠纷为由拒交物业费,将对小区的整体服务产生不利影响,对其他正常交纳物业服务费的业主亦为不公，最终也将损害全体业主利益。因此，被告以上述理由拒交物业费于法无据，本院不予采纳。原告与河源市源城区明珠华庭业主委员会签订的《物业服务委托合同》中约定住宅每月每平方米的物业管理费及本体维修基金分别为1.2元、0.25元，按建筑面积收取。原告主张被告自2014年1月开始未交纳物业管理费及本体维修基金并提供相应的证据予以佐证，被告未提供物业费收据等证据证明其在2014年1月份及之后交纳了物业管理费及本体维修基金，故本院采信原告的主张，被告应交纳2014年1月1日起至2019年12月31日止共72个月的物业管理费、本体维修基金16392.67元、3415元（1.2元/月/平方米×189.73平方米×72个月；0.25元/月/平方米×189.73平方米×72个月）。《物业服务委托合同》中约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该约定实际上是逾期付款违约金的约定，该约定的计付标准过高，且该合同未明确约定每月物业管理费的交纳日期，本院酌情将违约金计付标准调整为按照全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率并从起诉之日起计算,故被告应从2020年1月16日起以16392.67元为基数按照全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金至款项清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告利友良应在本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝晨物业管理有限公司河源分公司支付自2014年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费16392.67元及违约金，违约金自2020年1月16日起以16392.67元为基数按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；二、被告利友良应在本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝晨物业管理有限公司河源分公司支付自2014年1月1日至2019年12月31日的产生的本体维修基金3415元；三、驳回原告深圳市宝晨物业管理有限公司河源分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由被告利友良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  叶莉萍人民陪审员  张碧霞人民陪审员  黄志芳二〇二一年四月八日书 记 员  梁 智