江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1635号上诉人（原审被告）：陈海峰，男，1973年9月23日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：徐文海，江苏阜一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阜宁县絮语星辰物业有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城街道大关南路1号金城时代广场7号楼404室。法定代表人：高立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈中善，男，该公司法务。上诉人陈海峰因与被上诉人阜宁县絮语星辰物业有限公司（以下简称絮语星辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初6312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈海峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回絮语星辰物业公司的诉讼请求。事实与理由：1.2011年至2017年，陈海峰根本不知道絮语星辰物业公司的存在，门市前大量垃圾堆积，致使陈海峰购买的门市根本无法对外出租或正常使用，陈海峰多次找开发商要求解决均未果，也没有任何物业出面解决上述问题，故一审认定絮语星辰物业公司2011年起就承包了相关物业并履行了物业服务义务的事实错误。絮语星辰物业公司在2011年至2017年之间没有履行任何的物业服务，所以陈海峰不应支付所谓的物业服务费用；2.陈海峰购买房屋后，立即与开发商签订了“房屋出租授权委托书”，将购买的相关物业托管给开发商统一出租经营，不存在陈海峰使用并交纳物业费的事实；3.2011年至2017年期间，没有任何单位或个人告知陈海峰物业公司的存在，直至2019年陈海峰才得知物业公司，故依规交纳了2018年、2019年的物业服务费用。陈海峰在2018年交付2018年至2021年服务费时，絮语星辰物业公司明知或应当知道陈海峰是拒绝或者认为不应当交纳2011年至2017年的物业服务费，而絮语星辰物业公司也没有向陈海峰主张该段时间的物业服务费，所以絮语星辰物业公司的一审诉讼请求是典型的超时效诉讼，不应得到法院的保护；4.陈海峰与絮语星辰物业公司之间不存在物业服务与被服务的关系，相互之间没有物业服务合同关系。絮语星辰物业公司辩称，1.陈海峰诉称的事实与本案的事实不符，絮语星辰物业公司与案外人阜宁金城置业有限公司（以下简称金城置业公司）于2011年1月1日签订物业服务合同，合同约定从合同签订之日起絮语星辰物业公司对金城时代广场行使物业管理，进行全面的物业服务和管理，配备保安保洁等进行不间断24小时服务。根据法律规定，建设单位与物业公司签订了物业服务协议，对全体业主具有法律上的约束力。2.絮语星辰物业公司从2011年1月1日起对金城时代广场的物业进行全面服务后，依法与陈海峰建立了物业服务合同关系，絮语星辰物业公司在履行物业服务合同所确定的义务后，有权向陈海峰收取物业服务费，所以本案不存在超诉讼时效的问题。3.针对陈海峰上诉状中提到的曾委托金城置业公司出租房屋，物业费不应当由其交纳的问题，虽然陈海峰与金城置业公司签订委托出租协议，但陈海峰仅于协议签订20天后就自行同承租人张成签订租赁协议，收取承包金，所以陈海峰仍负有交纳物业服务费的义务。请求二审驳回上诉，维持原判。絮语星辰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈海峰立即归还所欠絮语星辰物业公司物业费12022.08元；2.本案诉讼费用由陈海峰负担。一审法院经审理查明，陈海峰与金城置业公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：陈海峰购买金城置业公司开发建设的金城时代广场7幢第1-3层18号房屋，建筑面积共178.9平方米。2009年10月21日，金城置业公司将案涉房屋交付给陈海峰。2011年1月1日，金城置业公司与絮语星辰物业公司签订《物业管理合同》1份，约定：金城置业公司委托絮语星辰物业公司对金城时代广场提供物业管理服务，服务期限自2011年1月1日至成立业主委员会止。物业管理费按0.8元/平方米/月向业主收取。该收费标准已报阜宁县物价局备案。陈海峰交纳2018年度、2019年度物业服务费，2011年度至2017年度物业服务费未有交纳。经催交后，陈海峰亦未交纳，故絮语星辰物业公司提起本案诉讼。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，金城置业公司与絮语星辰物业公司签订的物业管理合同，对陈海峰亦具有约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。物业服务涉及所服务小区众多业主，物业服务运作所需资金来源为各业主交纳物业费。如果各业主不按合同约定，按时足额交纳物业费，物业服务公司将无法正常运转，势必给各业主的日常生活造成不利影响。本案絮语星辰物业公司已依约履行了物业服务义务，陈海峰应按物业服务合同约定支付物业服务费。陈海峰现结欠絮语星辰物业公司物业服务费12022.08元（0.8元/月/平方米×178.9平方米×12个月×7年），故一审法院对絮语星辰物业公司要求陈海峰交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：陈海峰应于判决发生法律效力之日起十五日内向絮语星辰物业公司支付2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业费12022.08元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈海峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈海峰提交了：证据一、2009年10月7日房屋出租授权委托书复印件，证明陈海峰将案涉房屋委托开发公司的商业管理公司阜宁时代广场市场管理有限公司对外招租，时间为三年，说明该段时间房屋处在开发公司的管理之下。证据二、照片12张，拍摄地点为距离陈海峰门市的北边8米处，形成时间为2011年至2017年期间，证明絮语星辰物业公司没有提供任何的物业服务，所谓的物业管理在陈海峰房屋处根本没有形成，所以双方事实上没有物业服务关系。絮语星辰物业公司对陈海峰提交的证据一真实性无异议，对证明目的有异议；对证据二的真实性不予认可，认为均不是拍摄于陈海峰的门市或者门市周围，与本案无关联性。絮语星辰物业公司提交了2019年10月16日的租赁合同书复印件，证明陈海峰在同案外人签订委托合同后，又自行将商铺对外出租收取租金，所以陈海峰仍负有交纳物业费的义务。陈海峰对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为这份租赁合同实际上就是在陈海峰委托时代广场管理有限公司代为出租后，由时代广场管理有限公司代为租赁给第三方形成的。合同明确注明租赁期间自2009年11月1日至2012年10月30日，相关的所谓包括物管在内的费用由承租人直接向絮语星辰物业公司前身时代广场管理有限公司交纳，故2009年至2012年期间也应当由时代广场管理有限公司直接向承租人张成收取。本院经审核对陈海峰、絮语星辰物业公司提交的证据真实性均予以确认，但陈海峰提交的照片不能达到其证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，金城置业公司与絮语星辰物业公司于2011年1月1日签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。絮语星辰物业公司接受委托后，依约进行了物业管理。陈海峰主张其与絮语星辰物业公司之间不存在物业服务合同关系，故不应交纳物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，陈海峰的该上诉理由不能成立。关于陈海峰主张其已经交纳了2018年、2019年、2020年的物业费，本案已超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，陈海峰在一审中未提出诉讼时效的抗辩，且物业服务人要求业主给付物业费的诉讼时效从最后一期物业服务合同履行期届满之日起计算，而陈海峰交纳的2018年、2019年、2020年的物业费系承租户替陈海峰交纳，并非陈海峰自行交纳，故本院对陈海峰该上诉理由亦不予采信。关于陈海峰主张絮语星辰物业公司在2011年至2017年之间未履行任何物业服务的问题，絮语星辰物业公司提交的证据证明其进行了物业管理，但陈海峰并未提交充分证据证明絮语星辰物业公司未提供任何物业服务，故本院对陈海峰该上诉理由不予采信。关于陈海峰主张其将房屋委托给开发商统一出租经营，其无需交纳物业费及絮语星辰物业公司在2011年9月2日向物价部门备案前无权收取物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，陈海峰系案涉房屋的业主，无论其与案涉房屋的使用人如何约定物业费由谁向物业服务企业交纳，物业服务企业均有权向业主主张物业费。本案中，陈海峰系案涉房屋的业主，故絮语星辰物业公司有权向陈海峰主张物业费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。絮语星辰物业公司在2011年9月2日向物价部门提交的申请报告仅是在物价部门进行备案，其有权依据合同约定从2011年1月1日起向业主收取物业费。综上，陈海峰的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈海峰负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 周 陇审判员 谢超亮二〇二一年四月二十八日书记员 成以琴