山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1722民初768号原告：单县名城房地产开发有限公司，住所地：单县东关外街(胜利中路108号)。统一社会信用代码：91371722679209272A。法定代表人：吴春雁，董事长。委托诉讼代理人：徐栋，山东荣清律师事务所律师。被告：曹丹凤，女，1984年2月14日出生，汉族，小学文化，户籍地单县，现在济南市第二女子监狱第四监区。原告单县名城房地产开发有限公司（以下简称名城公司）与被告曹丹凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日通过网络视频方式公开开庭进行了审理。原告名城公司委托诉讼代理人徐栋、被告曹丹凤均参加诉讼。本案现已审理终结。名城公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除名城公司与曹丹凤之间于2016年10月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20161012086），并判令曹丹凤配合名城公司办理合同解除后的网签销户等相关手续；2.判令曹丹凤赔偿名城公司经济损失50605.89元并依约支付名城公司违约金20000元；3、诉讼费、保全费等由曹丹凤承担。庭审中，名城公司当庭将第二项诉讼请求数额增加为101591.55元。事实和理由：2016年10月12日，曹丹凤采用首付款加按揭贷款方式，购买名城公司开发的单县胜利中路北侧大名城小区40号楼2单元301室商品房，并签订《商品房买卖合同》，名城公司同时为曹丹凤担保向银行贷款217000元。上述合同第八条还约定，“买受人如不按期偿还按揭贷款，且致使提供按揭贷款的银行追究出卖人担保责任，视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同，造成的所有损失由买受人承担”。现曹丹凤按期支付部分银行贷款后，于2019年开始不再按期支付银行贷款，违反了《商品房买卖合同》的有关约定，给名城公司造成了经济损失。为维护名城公司的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院依法裁决。曹丹凤辩称，不同意解除合同，其自2019年11月至今未支付按揭房款，之前都按时还款，其因服刑，才造成未按时还款；愿意补齐欠付的按揭款，之后按时支付按揭贷款。如果解除了合同，其刑满释放后将无处居住。名城公司围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、单县名城房地产开发有限公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件、曹丹凤身份证复印件各一份，证明：原被告具备本案主体资格。二、与原件核对一致的，2016年10月12日双方签订的合同编号为20161012086的《菏泽市新建商品房买卖合同》复印件一份，证明目的：曹丹凤以首付款加按揭贷款方式购买名城公司投资建设的大名城小区40幢2单元301室商品房一套。同时证明：在该《菏泽市新建商品房买卖合同》第八条明确约定曹丹凤逾期支付购房的违约责任处理方式和处理办法。三、1、与原件核对一致的，曹丹凤作为借款人、名城公司作为保证人编号为A01609000252016一手贷0001611《个人购房借款/担保合同》复印件一份；2、与原件核对一致的，中国工商银行股份有限公司单县支行向名城公司出具的网上银行电子回单17张和对账单一份；户名为单县名城房地产开发有限公司《中国工商银行企业存款对账单》一份。证据1、2证明名城公司为曹丹凤购买商品房贷款进行担保，曹丹凤至2020年12月28日对于案涉商品房按揭款已经逾期15期，且因曹丹凤的违约行为，中国工商银行单县支行截止至2020年12月22日扣除名城公司保证金208391.44元的事实。3、与原件核对一致的，2016年10月7日曹丹凤作为借款人、名城公司作为出借人签订的《借款合同》和曹丹凤签名捺印的借据复印件各一份；证明曹丹凤购买案涉商品房时向名城公司借款27000元且已经逾期1582天未偿还，每日利息为27元，总利息为42714元，本息合计为69714元的事实。上述证据经曹丹凤质证，对证据的真实性均无异议。曹丹凤未提交证据。本院经审查认为，名城公司提交的证据虽为复印件，但经曹丹凤质证认可证据的真实性，名城公司提交的三组证据来源合法，记载内容清楚、明确，能够反映案件事实，与本案具有关联性，故对名城公司举证的证据效力予以认定。根据当事人陈述及和经审查确认的证据，本院认定事实如下：名城公司作为开发商投资建设了单县大名城小区。2016年10月7日，名城公司（出借人）与曹丹凤（借款人）签订借款合同，约定曹丹凤向名城公司借款27000元，用于支付购买大名城小区住宅的首付款。同日，曹丹凤向名城公司出具借据一份。2016年10月12日，名称公司（出卖人）与曹丹凤（买受人）签订了商品房买卖合同一份，约定：曹丹凤购买名城公司开发的位于单县，房屋总价款272000元，其中首付款55000元、商业贷款217000元。2016年11月12日曹丹凤作为借款人、名城公司作为保证人、中国工商银行股份有限公司单县支行作为贷款人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定曹丹凤在工商银行贷款217000元用于购买涉案房屋，贷款期限为240个月，抵押物为涉案房产。名城公司自愿向工商银行单县支行提供连带责任保证。后工商银行单县支行为曹丹凤发放贷款217000元，曹丹凤持续偿还按揭款至2019年11月。此后按揭款因其刑事犯罪被采取强制措施而未继续偿还。工商银行单县支行自2019年12月起开始按期每月从名城公司工商银行保证金账户中扣款，截止至2020年12月4日，名城公司累计替曹丹凤支付贷款本息19858.91元。2020年12月22日，工商银行单县支行从名城公司保证金账户中将剩余按揭款188532.53元全部扣取。曹丹凤购买涉案房屋后，于2017年对房屋进行了装修，后入住涉案房屋。诉前，名城公司向本院提起保全申请，本院依法作出民事裁定书，冻结曹丹凤银行存款490000元或查封其位于单县。名城公司预交保全费2970元。本院认为：一、本案争议焦点为涉案商品房买卖合同是否应予解除；二、曹丹凤的违约行为给名城公司造成的经济损失为多少。关于焦点一。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。……”名城公司与曹丹凤签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，应受法律保护，双方当事人均不可擅自解除和变更合同。鼓励交易原则、诚实信用原则是审理合同纠纷的基本原则，应审慎适用合同解除制度，综合考虑合同履行程度、守约方合同目的的实现和违约方的违约程度。首先，从合同履行情况看，就本案事实而言，存在两个法律关系，一是曹丹凤与名城公司的商品方买卖合同关系，在该合同关系中，曹丹凤通过首付款55000元、商业贷款217000元的方式，已将全部房款支付给名城公司，其商品房买卖合同的基本义务已履行完毕，名城公司收取房款的合同主要目的也已经实现。并且曹丹凤购买涉案房屋后如约交纳首付款，并按期偿还按揭款，其未继续偿还的原因是其被处以刑罚处罚，庭审时其明确表示愿意继续履行合同义务，并委托其哥哥曹明杰积极处理该纠纷，其主观上不存在恶意。二是曹丹凤、名城公司和工商银行单县支行三方之间的借款/担保合同关系。在该合同中曹丹凤确存在严重违约行为，致使工商银行单县支行从名城公司保证金账户中扣取208391.44元，但名城公司可以通过行使履行保证责任后的追偿权向曹丹凤主张权利。其次，从本案现实情况看，涉案房屋购买于2016年，由于市场因素，现房产增值较大，而曹丹凤在购买后的第二年即对房屋进行了装修添附，并已入住，如果直接判决解除合同，势必造成曹丹凤生活困难、无处居住，同时也会给曹丹凤造成较大的经济损失。相较于解除合同、收回房屋，名城公司通过行使追偿权或将房屋折价赔偿损失的救济途径，更能均衡双方当事人利益。综上，鉴于本案商品房买卖合同已基本履行完毕、双方合同目的已基本实现的客观事实，结合涉案房产现状和双方当事人的救济途径，对于名城公司要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。关于焦点二。名城公司主张经济损失101591.55元，其中包含违约金20000元、借款27000元及借款利息42714元、保证金利息损失11877.55元。关于名城公司主张的违约金，民法典第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”名城公司主张违约金20000元，于法有据，本院予以支持。关于名城公司主张的借款及利息，因系另一法律关系，名城公司可以另行主张权利，本案不作处理。曹丹凤自2019年12月起未继续履行偿还房屋按揭款的义务，致使名城公司作为担保人被工商银行单县支行扣款208391.44元并由此产生利息损失，系名城公司履行了保证人的保证责任。对此，名城公司可依据民法典第七百条的规定，另案向借款人曹丹凤行使追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、曹丹凤于本判决生效之日起十日内支付单县名城房地产开发有限公司违约金20000元;二、驳回单县名城房地产开发有限公司请求解除与曹丹凤2016年10月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20161012086）的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，财产保全费2790元，两项合计3690元，由曹丹凤负担738元，单县名城房地产开发有限公司负担2952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石永刚二〇二一年四月二十八日书记员  朱 颖