河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1347号原告：李勇敢，男，汉族，1993年4月7日生，住郑州市金水区。原告：胡化亮，男，汉族，1990年3月10日出生，住河南省睢县。二原告共同委托诉讼代理人：王帅松，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘千慧，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地：新郑市孟庄镇中华路北段西侧（与新107国道交叉口向北50米），统一社会信用代码91410184MA3XCBJQ1C。法定代表人：郭京愔，董事长。委托诉讼代理人：王阿男，该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司郑州金水支行，住所地：郑州市二七路57号，统一社会信用代码91410100870046854A。负责人：赵葛。原告李勇敢、胡化亮与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司（以下简称“旭天盛公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称“农行郑州金水支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李勇敢、胡化亮的委托诉讼代理人王帅松，被告旭天盛公司委托诉讼代理人王阿男到庭参加诉讼，第三人农行郑州金水支行未有到庭。本案现已审理终结。原告李勇敢、胡化亮向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告李勇敢、胡化亮与被告签订的《商品房买卖合同》。2、判决被告返还原告李勇敢购房款248300元及利息30542元，（以248300元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2018年2月1日起计算至2019年8月19日；按LPR自2019年8月20日暂计至起诉之日，直至还清之日止）。返还原告胡化亮购房款254268元及利息35404元，（以254268元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2017年12月12日起计算至2019年8月19日；按LPR自2019年8月20日暂计至起诉之日，直至还清之日止）。3、判决被告返还原告李勇敢房屋专项维修资金6106元，返还胡化亮房屋专项维修基金6156元。4、判决被告按照合同约定向原告李勇敢支付违约金8263元，胡化亮8462.68元。5、判决解除原告李勇敢、胡化亮与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。6、判决被告返还原告已向第三人偿还的贷款，贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准。7、判决被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人，因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准。8、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告李勇敢、胡化亮分别与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告于被告处购买位于新郑市××镇××路东侧、××路北侧阳光城丽景湾房屋，房屋交付届满时间为2019年12月31日。后原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告支付了首付款，第三人将原告申请的住房贷款支付给被告，至此原告购房款全部付清。现房屋交付期限届满，被告迟迟未能履行交房义务，根据合同约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》并要求被告返还已支付的购房款及住房维修基金并支付违约金。鉴于上述理由，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告旭天盛公司辩称：一、原告第1项诉求没有合同依据，请求驳回。理由如下：1、涉案房屋已于2020年9月30日完成交付，故而合同已经履行完毕，原告无权要求解除合同。2、《合同补充协议》第九条第6项明确约定：“因出卖人自身原因逾期交房的，则：（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽限期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起之实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。”由此可见，《合同补充协议》的约定系对合同正文的补充和变更，因合同正文第九条的约定已经变更为《合同补充协议》第九条第6项，所以其要求解除合同的诉求没有合同依据。2、双方签订的《商品房买卖合同》中附件四：《合同补充协议》载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”。3、《合同补充协议》第九条第1项明确约定：“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期货逾期交房的；（2）。（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的。”。自涉案工程施工以来，政府环境治理和大气管控严格，停工天数高达389天，新冠疫情的影响长达54天，共计443天，根据合同约定，我司有权顺延交房且不承担违约责任。综上，原告要求解除合同的诉求没有事实和法律依据，应当依法驳回。二、原告第2项至第4项诉求没有合同和法律依据，请求驳回。理由如下：根据第一条答辩意见，原告无权解除合同，自然无权要求我司返还购房款、利息和违约金；我司不是收取维修基金的主体，维修基金系由新郑市物业管理维修基金中心收取，原告无权要求我司返还。三、原告第5项至第7诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。理由如下：首先，《个人购房抵押（保证）借款合同》不存在解除的情形，其次，银行贷款利息来源于原告和第三人之间金融借款合同，跟我司无关。原告无权要求解除该合同，亦无权要求我司将原告尚未偿还的贷款返还第三人并返还原告向第三人偿还的贷款。四、本案诉讼费用应当由原告承担。五、2021年2月，我司取得（2021）豫0184民初228号和（2021）豫0184民初237号生效判决书，与本案属于同小区同类型纠纷，请求人民法院同案同判。第三人农行郑州金水支行未作答辩，亦未向本院提交相应的证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定本案事实如下：2018年3月19日，原告李勇敢与被告旭天盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××0297），约定：李勇敢购买旭天盛公司开发的位于新郑市××镇××路东侧、××路北侧××阳光城丽景湾××房屋××套，建筑面积93.94平方米，总房款826300元，首付款金额248300元，2018年3月19日现金支付（交纳比例30.05%），商业贷款金额578000元，2018年4月19日付款（交纳比例69.95%）。第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四合同补充协议第九条第6款规定，因出卖人自身原因逾期交房的，则（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。且附件四合同补充协议中载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”。2018年3月29日，原告李勇敢、被告旭天盛公司及第三人农行郑州金水支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农行郑州金水支行向李勇敢、胡化亮提供贷款578000元，用于购买涉案房屋，借款期限360个月，自2018年3月27日至2048年3月28日止。还款方式为等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。贷款双方对提前还款的特别约定为不收取违约金。旭天盛公司对上述借款提供阶段性担保。李勇敢以涉案房屋作为抵押物，将涉案房屋作为抵押物抵押给第三人农行郑州金水支行。合同签订后，第三人农行郑州金水支行向原告李勇敢、胡化亮发放贷款578000元。被告旭天盛公司于2018年2月1日向原告李勇敢出具收据，显示的收取房款分别为120000元、128300元，共计248300元首付款，及纳维修基金6106元。2017年12月11日，原告胡化亮与被告旭天盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号17001938629），约定：胡化亮购买旭天盛公司开发的位于新郑市××镇××路东侧、××路北侧××阳光城丽景湾××单元××房屋××套，建筑面积94.71平方米，总房款846268元，首付款金额254268元，2017年12月11日现金支付（交纳比例30.05%），商业贷款金额592000元，2018年1月11日付款（交纳比例69.95%）。第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四合同补充协议第九条第6款规定，因出卖人自身原因逾期交房的，则（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。且附件四合同补充协议中载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”。2017年12月29日，原告胡化亮、被告旭天盛公司及第三人农行郑州金水支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农行郑州金水支行向李勇敢、胡化亮提供贷款592000元，用于购买涉案房屋，借款期限360个月，自2017年12月29日至2047年12月28日止。还款方式为等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。贷款双方对提前还款的特别约定为不收取违约金。旭天盛公司对上述借款提供阶段性担保。李勇敢、胡化亮以涉案房屋作为抵押物，将涉案房屋作为抵押物抵押给第三人农行郑州金水支行。合同签订后，第三人农行郑州金水支行向原告胡化亮发放贷款592000元。被告旭天盛公司分别于2017年12月12日、2019年12月3日向原告胡化亮出具收取房款发票，显示的收取房款分别为254268元、592000元，共计846268元。原告胡化亮于2019年3月8日向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金6156元。2020年8月24日，涉案房屋工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，新郑市住房和城乡建设局等五大主体单位向被告出具了《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告旭天盛公司通过标准快递向李勇敢、胡化亮送达交房通知书，通知其定于2020年9月27至9月30日办理交房手续。原告李勇敢、胡化亮拒收该快递且未按该通知接收房屋。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，购房发票、维修基金交存凭证，郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，快递单、《个人购房担保借款合同》及本案庭审笔录等相关证据佐证。本院认为，原告李勇敢、胡化亮与被告旭天盛公司签订的《商品房买卖合同》和原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》，均系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，附件四作为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。合同当事人均应按合同及买卖合同附件的约定行使权利，履行义务。《商品房买卖合同》签订后，原告分两次向被告支付房款，原告已履行了向被告支付购房款的合同义务，被告应当在双方合同约定的交付日期（2019年12月31日）前向原告交付经验收合格的商品房屋。现原、被告对购房合同附件四理解各持不同意见：被告辩称该补充协议系对合同正文的补充和变更，因合同正文第八条的约定已经变更为补充协议的第九条第六项，所以原告要求解除合同没有依据。原告主张补充协议中第九条明确的限制了买受人解除权这一根本权利，在商品房买卖法律关系中，买受人享有的解除权是根本性权利，现因出卖人单方违约导致合同目的不能实现，原告的期待利益受损，无论基于合同约定还是公平公正的民法原则，被告依据补充协议这一格式条款的内容从根本上限制和排除买受人的解除权，不应得到法院的支持，且该补充协议宽展期的约定同样属于开发商提供的格式条款，限制和排除买受人权利，应当认定为无效。该案中，被告旭天盛公司提供的工程竣工验收备案表显示旭天盛公司于2020年8月29日报送备案，亦显示涉案房屋于2020年8月24日经新郑市住房和城乡建设局等五大主体单位竣工验收合格，并达到双方约定的交付条件。原告李勇敢、胡化亮收到交房通知书后，以交房逾期时间较长，要求解除合同并赔偿相关损失为由拒收房屋。但双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第6款规定，因出卖人自身原因逾期交房的，则（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。以及附件四合同补充协议中载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”。因此，对于涉案房屋逾期交房的处理应当按照双方以补充协议中的约定进行，在该补充协议中，对于因出卖人原因超过双方约定的交房期限60日的，原告可以要求被告继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，现原告以被告逾期交房超过60日为由要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告以涉案商品房买卖合同应予解除为前提，要求解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；要求被告返还首付款、利息；要求被告返还原告维修基金；要求被告按照合同约定向原告支付违约金：要求被告返还原告已向第三人偿还的贷款（具体还贷数额以第三人出具的还贷明细为准）；要求被告向第三人偿还原告的剩余贷款，因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担（具体数额以第三人出具的还款明细为准）的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李勇敢、胡化亮的诉讼请求。案件受理费减半收取计5718元，由原告李勇敢、胡化亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙旭东二〇二一年四月二十九日书记员  张大可