陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终19号 上诉人（原审被告）：商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司。住所地：陕西省商洛市商州区。 法定代表人：郝晓东，执行董事。 被上诉人（原审原告）：商洛市二龙山水库管理处。住所地：陕西省商洛市商州区。 法定代表人：吕伟宏，主任。 委托诉讼代理人：南晓良、金新波，陕西弘达律师事务所律师。 上诉人商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司（以下简称：欢乐岛公司）因与被上诉人商洛市二龙山水库管理处（以下简称：二龙山管理处）租赁合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院(2020)陕1002民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司法定代表人郝晓东、被上诉人商洛市二龙山水库管理处委托诉讼代理人南晓良、金新波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人欢乐岛公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项内容，改判驳回被上诉人第一项、第二项诉讼请求。 主要事实与理由：一、一审判决认定《承包合同》并未履行，该认定错误。签订该《承包合同》后，郝晓东已基于该《承包合同》投资基建及购买设备等，《承包合同》已实际履行。二、一审忽略了《承包合同》的效力与存在，以及《承包合同》与《租赁合同》的关系这一重要问题。本案中的两个合同，符合意思自治的是《承包合同》，成立公司、签订《租赁合同》纯属应付行政内部审批与检查，并非双方的真实意思。应当认定《租赁合同》是《承包合同》的补充，或者双方实际履行的就是《承包合同》。三、上诉人基于合同占有租赁场地，期限是20年，被上诉人无权解除合同，也无权要求上诉人提前腾交占有的场地。 被上诉人二龙山管理处答辩称，一、2015年1月14日双方签订的《租赁合同》合法有效，该合同已实际履行，该合同到期后，没有再签订租赁合同，双方之间属于不定期租赁关系。上诉人占用租赁场地，没有按期交纳租金，被上诉人要求解除租赁合同，并腾交场地及设施合理合法。二、被上诉人与郝晓东个人于2014年10月30日签订的《承包合同》已被2015年1月14日签订的《租赁合同》完全取代，该承包合同已不具有法律约束力。请驳回上诉，维持一审判决。 二龙山管理处向一审法院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《租赁合同》；2、被告将所承租原告房屋电站楼及经置换的总面积1099.56平方米钢架结构二层楼及场地内被告所建设施等拆除恢复原状后返还原告；3、被告支付2018年2月1日至将租赁物及场地返还原告之日起的占用费，每年按照3.5万元计算，其中截止2020年4月1日的占用费为75833元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月30日原告二龙山管理处（甲方）与郝晓东（乙方）签订了《承包合同》约定，第一条承包物的地点和用途：甲方将位于商洛市二龙山水库管理处机关北院墙以北:东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的场地、原电站楼和母子楼承包给乙方，作为综合场地经营使用；第二条承包期限及交款方式：承包期限为20年,2015年元月1日一2034年12月31日，每年承包金为35000元，每年元月1日前付清当年的承包金。2014年12月31日原告给郝晓东发出《通知》：因水库管理处院内新建水电改造电缆、PE管从后院地下埋设，经管理处会议研究决定：一、后院施工中确保电缆、PE管埋设沿线安全，否则发生不安全事故的法律责任及经济损失由你方自行承担。二、在电缆、PE管埋设区域内禁止修建永久建筑物。如发现修建，管理处有权无条件拆除，并由你方承担由此产生的费用及罚款，并视情节终止承包合同。同日原告向郝晓东发出《停工通知书》：依据2014年12月30日商洛市水务局局长办公会及2014年12月31日管理处班子会要求，由于你承担管理处后院的开发项目存在未批先建的问题，责令该开发实施项目即日起立即停工，停工期间损失自行承担，待办理完成相关审批手续后再行施工，否则后果自负。2015年1月4日原告二龙山管理处（甲方）与被告欢乐岛公司（乙方）签订了《租赁合同》约定，根据《中华人民共和国合同法》、《商洛市市级行政事业单位公有房屋经营性出租管理暂行办法》及商洛市人民政府2011年8月19日([2011]73号)专题会议纪要精神，为盘活资产，弥补收入，经报市水务局、市财政局同意甲方将所属的场地、房屋出租给乙方，现双方达成如下协议:第一条租赁物的地点和用途：甲方将位于商洛市二龙山水库管理处北院墙以北:东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的场地、原电站楼和母子楼共8004平方米租赁给乙方，作为综合场地经营涉水旅游项目。第二条承包期限及交款方式：承包期暂定为3年。2015年2月1日-2018年2月1日，甲方通过组织公开、公平、公正的竞争谈判，综合考察，班子会研究确定乙方为本合同的承租人，每年租金35000元，由乙方于2015年2月1日前一次性付清3年租金105000元，甲方按照收支两条线规定上缴财政非税收入专户。第三条甲、乙双方的权利和义务：1、甲方按期为乙方提供场地、房屋供乙方使用；2、甲方在乙方筹建期间，依据自身状况为乙方提供水源和电源，费用由乙方支付，水源、电源不足部分由乙方自行解决；3、乙方在租赁、建设、经营期间应自觉遵守国家的各项法律法规:自觉办理相关项目审批手续，否则造成的切损失由乙方自行承担；4、如因不可抗力等因素需要解除本合同的，乙方应无条件交回出租赁物；5、乙方要充分了解并熟知该租赁物在城市规划建设内，预判到本合同的租赁风险，如遇市政府项目建设征用，本合同解除；6、乙方应按期支付租金并承担租赁期间因经营行为或资产使用所产生的所有税费；7、乙方应遵守商洛市政府事业单位资产管理的相关规定，确保国有资产保值增值，如需对资产改建应征得甲方及有关主管部门、财政部门同意方可实施；8、乙方不得将租赁物转让、转租或者抵押、保证、担保；9、乙方应采取安全保护措施对筹建和经营期间的安全切实负责，出现安全事故，与甲方一概无关；10、合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权，合同解除后乙方建设的经营性资产的残值，甲方一概不予作价补偿，由乙方自行处理。第四条违约责任：乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按照应支付租金的3%向甲方支付违约金，乙方如拖欠租金达3个月以上，甲方有权收回场地并追究乙方违约责任。第五条其他：1、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力；2、本合同一式四份，双方各执二份。合同执行时间为2015年2月1日。2015年4月22日被告向原告交纳租金105000元，之后被告再未支付租金。2015年5月11日郝晓东向原告提交申请，因租赁场地的母子楼存在安全隐患，其公司自愿新建钢架结构二层楼房，面积1099.56平方米，无偿置换给原告，请示拆除存在安全隐患的母子楼。2015年5月18日原告委托商洛市建筑勘察设计院对二龙山管理处职工宿舍进行鉴定，鉴定结论：该宿舍存在极大的安全隐患，不满足继续正常使用的要求，建议拆除重建。2015年5月20日原告二龙山管理处（甲方）与被告欢乐岛公司（乙方）签订了《房产置换协议书》约定：乙方承租甲方后院的母子楼，修建于1996年砖混结构二层，总面积713.56平方米，原值19.782497万元，因地势低、排水不畅，屋顶漏水，墙体裂缝严重，不满足防火规范要求等问题，需要进行拆除。乙方自愿将本公司新建位于母子楼某某的钢架结构二层楼房一栋，总面积1099.56平方米，从2015年5月20日起无偿置换给商洛市二龙山水库管理处用于补偿拆除母子楼，所置换新楼资产所有权永久归二龙山水库管理处所有。甲方根据两栋楼的价值进行评估对比后，认为此置换方案比较公平合理，同意置换方案，现甲乙双方商定特立此置换协议，乙方自行拆除母子楼，拆除费用和安全责任由乙方自行承担。 另查明，郝晓东系原告商洛市二龙山水库管理处职工、欢乐岛公司法定代表人、欢乐岛公司股东。 一审法院认为，原告将位于商洛市二龙山水库管理处北院墙以北、东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的场地、原电站楼和母子楼共8004平方米租赁给被告，被告用于经营涉水旅游项目。原被告签订了《租赁合同》，期限3年，即2015年2月1日至2018年2月1日。被告向原告交纳了3年租金105000元，原被告之间是租赁合同法律关系，该租赁合同并不违反法律的强制性规定，应为有效合同。合同期满后，原被告未续签租赁合同，被告一直在使用该租赁场地，按照法律规定应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告以起诉的方式要求解除与被告签订的《租赁合同》，应予准许。租赁合同签订后，原被告签订了《房产置换协议书》，被告将租赁场地内母子楼拆除新建钢架结构二层楼房一栋，无偿置换给原告，使用权归原告所有。故原告要求被告将租赁场地以及场地内二层钢架结构楼房一栋腾交给原告，应予支持。合同到期后被告一直在使用租赁场地，故原告要求被告支付租赁场地占用费按年租金35000元计算至被告腾交给原告之日止，本院应予支持，但自2020年1月底2月初开始，全国范围均受到新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响，相对其他疫情影响较重的地区，案涉租赁合同的履行地即商洛市，直接受影响的时间段为2020年2月至3月共两个月。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的规定内容，酌情对本案占用费两个月予以免除，占用费起算期限从合同到期后免除两个月开始计算，即2018年4月2日按每日96元（35000元÷365天）开始计算至被告腾交租赁场地之日止。被告辩称，原告与郝晓东在2014年10月30日签订了《承包合同》，承包期限为20年，基于内部审批原因，郝晓东以其欢乐岛公司名义与原告签订了《租赁合同》，该《租赁合同》系原承包合同的补充部分，租赁合同约定期限暂定3年，被告投入大量资金，该案遗漏了被告或者被告不适格，原被告签订的两份合同应合法有效，原告要求解除缺乏法律依据，原告的第二项诉讼请求没有法律依据，因原《承包合同》有效，原告要求解除合同，构成违约，应赔偿被告的经济损失。综合本案来看，2014年10月30日原告与郝晓东签订了《承包合同》，2015年1月14日原告与被告签订了《租赁合同》，合同签订后被告向原告交纳了合同约定的3年租金，2015年5月20日原被告签订了《房产置换协议书》，故能够认定，原被告之间履行的合同应为2015年1月14日签订的《租赁合同》，原告与郝晓东签订的《承包合同》实际并未履行，故对原告辩称《租赁合同》系《承包合同》的补充部分以及本案被告不适格的辩解理由，不予采纳。被告辩称其投入大量资金，原告应予赔偿，本案中被告未提交相应证据予以证实亦未提出反诉，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告商洛市二龙山水库管理处与被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司于2015年1月14日签订的《租赁合同》；二、被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司将位于商洛市二龙山水库管理处北院墙以北、东至东渠、西至上坝公路、南至机关大院北院墙、北至上坝公路内的8004平方米场地，以及场地内二层钢架结构楼房一栋腾交于原告商洛市二龙山水库管理处；三、被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司从2018年4月2日起，按每日96元向原告商洛市二龙山水库管理处支付场地占用费至上述场地腾交之日止。上述二、三项限本判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费1896元，由被告商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司负担。 二审审理中，上诉人欢乐岛公司提供了6份证据：1、2014年8月至10月测绘设计总图；2、2014年所购设备签订合同；3、特种设备安装改造维修告知书；4、与文华斌签订劳务承包协议及纠纷判决；5、与温某某提供混凝土经济纠纷判决及裁定书；6、与二龙山水库部分申请及通知书，前述6份证据证明郝晓东与被上诉人二龙山管理处在2014年10月签订的《承包合同》有效及上诉人的投资情况。 经质证，被上诉人二龙山管理处认为第1、2、3、4、5份证据，与本案没有关联性，对上诉人的证明目的不予认可；第6份证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可。 经本院综合审查，上诉人提供的6份证据的证明目的，与本案其他证据相矛盾，不予采信。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案二审争议的焦点主要是：本案中的租赁合同能否解除，上诉人商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司是否应腾交租赁场地和房屋。 上诉人的法定代表人郝晓东与被上诉人二龙山管理处签订《承包合同》，虽然约定承包期限为20年，但二龙山管理处属事业单位，其场地及房屋出租需要报审批。经商洛市水务局、商洛市财政局同意后，上诉人与被上诉人最终签订《租赁合同》约定案涉场地及房屋的租赁期限暂定为三年。因此双方的权利义务应以《租赁合同》为准，租赁期限为三年。三年期满后双方未签订租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，二龙山管理处依法可以随时解除案涉租赁合同。因国家政策发生变化，案涉水源区域需要保护，且二审庭审中上诉人也认可因水源地保护，所以其停止经营。因此，被上诉人因案涉水源区域需要保护，提出解除本案租赁合同，符合法律规定，案涉租赁合同应予解除。案涉租赁合同解除后，上诉人应腾交租赁场地和房屋。上诉人称本案租赁期限是20年，被上诉人无权解除合同，也无权要求上诉人提前腾交占有的场地的主张，不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人商洛市欢乐岛水上乐园有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 齐国钧 审 判 员 尤永刚 审 判 员 文改云 二〇二一年四月二十三日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜