江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2296号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州或享时代餐饮发展有限公司，住所地苏州市工业园区联丰商业广场1幢1247室。法定代表人：张庆怀，执行董事。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨阳。委托诉讼代理人：金鑫，江苏良翰律师事务所律师，代理上列两上诉人。委托诉讼代理人：徐颖，江苏良翰律师事务所实习律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文华。委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师。上诉人苏州或享时代餐饮发展有限公司（以下简称或享时代公司）、杨阳因与被上诉人朱文华房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初5657号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人或享时代公司、杨阳上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，依法改判驳回朱文华的全部诉讼请求并支持或享时代公司、杨阳全部反诉请求，或将本案发回重审；2.判令朱文华承担一审、二审全部诉讼费用。一、一审判决遗漏认定部分事实。1.涉案租赁合同中约定租赁房屋用于经营“熊猫火锅”，熊猫火锅的经营主体为或享时代公司，在实际履行过程中均为或享时代公司在履行合同义务。2.2020年1月25日至3月11日期间受新冠××疫情影响，或享时代公司暂停营业“熊猫火锅”，未能使用租赁房屋。2020年3月12日恢复营业后，也只能营业到晚上10点且必须分流接待。2020年4月18日至2020年5月31日期间，因“姑苏八点半”商圈改造项目，租赁房屋使用功能严重减损。3.2020年7月18日与2020年7月20日，朱文华对涉案房屋实施断电措施，导致或享时代公司严重的经营影响甚至导致合同无法继续履行。4.一审判决对租赁合同第十三条的约定未予认定，对朱文华何时招租到租户也未予查明。二、一审判决法律适用错误。1.涉案租赁合同系杨阳代表设立中的或享时代公司签署，承租方义务应由或享时代公司继受。一审判决认定杨阳承担租金支付义务系适用法律错误，认定或享时代公司和杨阳承担连带责任并无法律依据。2.新冠××疫情属于不可抗力事件，或享时代公司作为承租人无义务缴纳未使用涉案房屋期间的租金。尽管疫情缓和后，“熊猫火锅”于2020年3月12日恢复营业，但因疫情管控措施，经营时间受限，只能营业到晚上10点而非以前凌晨2点；同时，因“姑苏八点半”商圈改造项目，客流减少，营业收入仅为往年同期的50%。一审判决未支持或享时代公司、杨阳的反诉请求系适用法律错误。3.在新冠××疫情以及“姑苏八点半”改造项目的双重影响下，或享时代公司承租涉案房屋的目的落空，无法实现，或享时代公司有权以不可抗力解除合同，且无须承担责任。同时，因朱文华在营业时间对涉案房屋实施断电等恶意行为，导致“熊猫火锅”无法正常经营，最终导致租赁合同解除，朱文华应当对涉案合同的解除承担主要责任。或享时代公司解除租赁合同的行为不构成单方违约解除，朱文华应当向或享时代公司、杨阳返还保证金。被上诉人朱文华辩称，上诉人提前退租，根本违约，事实清楚，造成被上诉人房屋空置损失。虽然一审法院以疫情影响为由未能全部支持被上诉人一审主张，但被上诉人愿意尊重一审法院的判决。请求驳回上诉人的全部上诉请求。原审原告朱文华向一审法院起诉请求：1.判令杨阳、或享时代公司立即将位于苏州市姑苏区诗巷72、74号/富仁坊10、12号二楼及一楼部分房屋建筑面积为700平方米恢复原状并交付朱文华；2.判令杨阳、或享时代公司支付租金房屋占有使用费暂计14.17万（自2020年7月16日起，按照年租金170万元支付至杨阳、或享时代公司将房屋恢复原状并实际交付房屋之日止）；3.判令杨阳、或享时代公司立即支付朱文华拖欠的水费5863.5元、电费55567.6元，合计61431.1元。一审审理中，朱文华变更诉讼请求为：1.判令杨阳、或享时代公司支付租金（自2020年7月16日起按照年租金170万元计算至2020年7月31日止）；2.判令杨阳、或享时代公司支付违约金即房屋空置损失（自2020年8月1日起按照年租金170万元计算至2020年11月5日）；3.判令杨阳、或享时代公司支付拖欠的水费11133元、电费77409.2元，合计88542.2元。反诉原告杨阳、或享时代公司向一审法院反诉请求：1.判令朱文华返还杨阳、或享时代公司2020年1月25日至2020年3月11日期间的租金，共计210215元；2.判令朱文华返还杨阳、或享时代公司2020年3月12日至2020年5月31日期间的租金的50%，共计182795元；3.判令朱文华返还杨阳、或享时代公司履约保证金283333元。一审法院认定事实如下：2018年4月18日，朱文华（甲方、出租方）与杨阳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州市姑苏区诗巷72、74号/富仁坊10、12号二楼及一楼部分房屋出租给乙方，乙方用于经营熊猫火锅，甲方应于乙方全额支付首期租金及保证金之日起三日内向乙方交付该房屋，自房屋交付日起至2018年7月15日止，为乙方免租装修期；房屋租赁期限5年，自2018年7月15日起至2023年7月14日止，自2018年7月15日至2019年7月15日为第一租赁年度，前三个租赁年度租金不变，为170万元/年，第四个租赁年度在上年基础上递增5%，第五个租赁年度与第四个租赁年度相同，租金每六个月支付一次，先付后用，前三年的付款时间为：2018年4月20日、11月30日、2019年5月31日、11月30日、2020年5月31日、11月30日；本合同签订当日，乙方向甲方支付283333元作为定金，在甲方正式交房后转为履约保证金；租赁期间水费为4.5元/吨、电费为1.3元/度，由甲方代缴后向乙方收取；本合同有效期内，在对方无过错的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲乙双方同意违约金为283333元，若甲方违约除退还原有押金以外还须支付乙方283333元的违约金；若乙方违约须结清所有相关水电费用，同时甲方有权没收283333元的保证金作为违约金，若违约金无法弥补守约方相关损失的，双方可以再协商，协商不成可提请租赁房屋所在地法院解决。上述合同签订后，朱文华将房屋交付给杨阳，杨阳向朱文华支付租赁保证金283333元。或享时代公司成立于2018年5月28日，该公司使用案涉房屋经营熊猫火锅店。朱文华与杨阳、或享时代公司确认租金支付至2020年7月14日，其中2019年至2020年年度租金170万元，由或享时代公司支付87.5万元，杨阳支付82.5万元，支付时间为：2019年7月18日85万元、2020年1月14日20万元、2020年1月23日20万元、2.5万元、2020年4月23日20万元、2020年5月25日20万元、2020年5月27日2.5万元。2020年7月24日，朱文华与或享时代公司的股东（微信名：熊猫小张）微信聊天时，提出如不缴纳水电费，物业公司会断电。2020年7月25日，或享时代公司向朱文华邮寄解除房屋租赁合同通知，载明因受新冠××疫情影响，又逢商圈改造，无力继续承担经营上的巨大亏损，决定2020年7月31日停止履行房屋租赁合同，8月15日前撤场，同时“熊猫小张”将该通知函微信发给朱文华。2020年8月1日，或享时代公司向朱文华再次邮寄解除房屋租赁合同通知，表明2020年8月1日已经撤场完毕。朱文华确认于2020年7月31日收回案涉房屋。朱文华与杨阳、或享时代公司确认尚欠水电费合计88542.2元未支付。杨阳、或享时代公司提供现场拍摄的照片证明案涉房屋已对外招租，并提供卢大明[一楼餐厅经营者金合土餐饮管理有限公司（江苏）有限公司法定代表人]的朋友圈照片证明案涉房屋已经于2020年9月份成功对外出租，朱文华对案涉房屋正在招租无异议，但否认已招租成功。朱文华提供现场照片证明案涉房屋虽张贴招租公告，但处于空关状态。杨阳、或享时代公司提供制作的营业数据统计，证明其受新冠××疫情、姑苏八点半商圈改造影响较大，朱文华对此不认可。一审法院认为，朱文华与杨阳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《房屋租赁合同》未载明杨阳有代表设立中的或享时代公司签约的意思表示，其本人也支付后续相应的租金，杨阳关于其不是合同相对方的抗辩，一审法院不予采纳。双方合同约定的租赁为长期租赁，虽受新冠疫情影响，不足以致使该合同目的无法实现，杨阳基于该理由认为其有权解除合同，一审法院不予采纳。姑苏八点半商圈的改造工程整体上有利于案涉房屋附近地区商业的发展，对餐饮行业起到促进的作用，杨阳未充分举证相应改造项目对其经营产生不利影响，其基于该理由解除合同，一审法院亦不予采纳。杨阳无权解除合同，鉴于杨阳于2020年7月31日将案涉房屋交还给朱文华，应认定案涉房屋租赁合同于2020年7月31日终止。杨阳支付房屋租金至2020年7月14日，朱文华要求杨阳支付2020年7月15日起至7月31日期间的租金，一审法院予以支持，计70833元（170万元÷12月×1/2）。关于结欠的水电费，双方无异议，杨阳亦应该支付。杨阳作为法定代表人将房屋给或享时代公司实际使用，或享时代公司也支付过部分租金，朱文华要求或享时代公司就上述款项承担共同清偿责任，一审法院予以支持。房屋租赁合同终止不影响朱文华要求杨阳承担相应的违约责任。杨阳违反合同约定提前解除合同，必然导致朱文华产生房屋空置损失，杨阳主张朱文华已经于2020年9月份将房屋出租，证据不充分，朱文华提供的照片显示案涉房屋尚处于空关状态，出租后还可能涉及到给予承租方一定装修时间等问题，朱文华实际的空置损失应该在3个月以上。然而，杨阳使用案涉房屋经营火锅店，确实受新冠××疫情的影响较大，杨阳陈述案涉火锅店自2020年1月25日至3月12日停业符合当时的客观情况，该事实虽不能成为其解除合同的理由，但合同双方应该充分予以考虑，共同分担风险，给予杨阳过重的违约责任，并不公平。房屋租赁合同约定，承租方单方提前解除合同，出租方有权没收283333元的保证金作为违约金，朱文华起诉书也有没收保证金的意思表示，一审法院对合同约定的违约金金额不再调整，并确定朱文华没收杨阳保证金283333元作为违约金，朱文华超出该金额的违约金主张，不再支持。一审法院确定杨阳违约责任时已考虑了新冠××疫情的影响，况且该期间租金系杨阳自愿给付，其反诉要求退还该期间租金，于法无据，一审法院不予支持。姑苏八点半商圈的改造工程并非朱文华实施，且杨阳举证改造项目对其经营影响的证据不充分，其要求退还2020年3月12日至5月31日期间租金的50%，一审法院不予支持。一审法院认定朱文华没收保证金作为违约金，杨阳要求退还保证金，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决：一、杨阳、苏州或享时代餐饮发展有限公司于判决生效之日起十日内支付朱文华租金70833元、水电费88542.2元，合计159375.2元。二、朱文华没收杨阳保证金283333元作为违约金。三、驳回朱文华的其他诉讼请求。四、驳回杨阳、苏州或享时代餐饮发展有限公司的全部反诉诉讼请求。案件受理费9902元，减半收取4951元，财产保全费1520元，合计6471元，由朱文华负担1776元，杨阳、苏州或享时代餐饮发展有限公司负担4695元。反诉案件受理费5282元，由杨阳、苏州或享时代餐饮发展有限公司负担。二审中，双方当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，朱文华与杨阳签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。《房屋租赁合同》未载明杨阳系代表设立中的或享时代公司签订合同，且杨阳本人也有支付租金的行为，故应认定杨阳为租赁合同的相对方。虽然租赁合同履行期间承租人的经营受到新冠疫情的影响，但不足以导致租赁合同的目的无法实现；“姑苏八点半”商圈改造项目整体上是为了促进案涉房屋附近地区商业的发展，亦不足以导致租赁合同的目的无法实现，故上述两方面因素不能成为杨阳有权解除租赁合同的事由。杨阳于2020年7月31日将案涉房屋交还给朱文华，双方房屋租赁合同于2020年7月31日事实上终止，杨阳应当支付朱文华至2020年7月31日的租金。租赁合同履行过程中，杨阳将房屋交给或享时代公司实际使用，或享时代公司也支付过部分租金，故朱文华要求或享时代公司对杨阳欠付的租金承担共同清偿责任，可予支持。杨阳单方提前解除合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。但虑及杨阳使用案涉房屋经营期间确实受新冠××疫情的影响较大，双方应该共同分担风险，一审法院确定以朱文华没收杨阳保证金283333元作为违约金，尚属合理，并无不当。一审法院确定杨阳违约责任时已考虑新冠××疫情的影响，新冠××疫情期间的租金杨阳已经给付，杨阳反诉要求退还该期间的租金，本院碍难支持。“姑苏八点半”商圈改造项目并非朱文华实施，且整体上是为了促进该地区商业的发展，故杨阳要求退还改造期间租金的50%，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，或享时代公司、杨阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9902元，由上诉人苏州或享时代餐饮发展有限公司、杨阳负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年四月十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。