江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏01民终91号 上诉人（原审原告、案外人）：张磊，男，汉族，1985年8月20日出生，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：倪军，北京观韬中茂(南京)律师事务所律师。 上诉人（原审被告、申请执行人）：周亚鹏，男，回族，1973年12月6日出生，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：赵俊毅，江苏星之辰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：丁小春，女，汉族，1972年3月8日出生，住南京市鼓楼区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：崔兵，男，汉族，1971年10月9日出生，住南京市鼓楼区。 上诉人张磊、周亚鹏因与被上诉人丁小春、崔兵案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2020）苏0106民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张磊上诉请求：一审判决认定事实不清，应予纠正，上诉人已经支付全部购房款300万元。事实和理由：一审法院对购房款交付的认定不完整。张磊提供的证据已经足以证明张磊与丁小春之间存在真实买卖关系，张磊已经支付全部购房款305万元，一审法院未认定其中部分购房款，且未充分说明理由，二审法院应当予以纠正。 周亚鹏辩称，答辩意见和上诉意见一致。 周亚鹏上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回张磊的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张磊、丁小春、崔兵承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。首先，在签订《房屋买卖协议》之前，张磊及其关联人与丁小春、崔兵之间存在借贷关系，部分购房款是以未归还借款冲抵。同期，丁小春、崔兵对外有大额债务不能归还，债权人有理由怀疑张磊及其关联人与丁小春、崔兵之间债权债务的真实性，不排除双方存在恶意串通、虚假买卖的情形；其次，对于购房款的陈述，张磊举证前后不一，有悖逻辑。银行回单标注“本回单仅表明账户有金融交易，不能作为到账凭证”，故张磊所提交的回单不能反映张磊与丁小春之间真实的资金往来。2.一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，属适用法律错误。综上，一审未查清张磊实际支付购房款的金额，且张磊与丁小春约定满两年后过户系为了逃避税收，自身主观过错明显，张磊不应享有排除强制执行的民事权益。 张磊辩称，不能认定系因张磊自身原因未办理案涉房产过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，应当遵循“有利于买受人”原则，张磊在支付完全部购房款后已无多余的款项用于办理过户，故双方约定两年后过户，系客观条件所限，并非因自身原因未办理过户。一审判决结果正确，请求二审法院驳回周亚鹏的上诉请求。 丁小春述称，案涉房屋卖给张磊是确定的事实，不存在周亚鹏所述的恶意串通、虚假买卖的情形。张磊也向其实际支付了购房款，银行流水都是真实有效的。 张磊向一审法院起诉请求：1.不得执行南京市浦口区产；2.由周亚鹏承担该案诉讼费用。 一审法院认定事实：南京市浦口区（建筑面积127.49平方米）登记的权利人是丁小春，登记时间2017年1月12日。该房目前存在权利限制：2016年3月28日登记抵押权，抵押权人为交通银行股份有限公司江苏省分行，担保主债权数额43.8万。2017年12月19日被鼓楼法院查封，期限自2017年12月19日至2020年12月18日。后分别于2018年9月3日，2019年3月25日被鼓楼法院轮候查封。 张磊与周倩于2014年8月20日登记结婚。刘桂系张磊母亲。2016年9月21日，周倩与马强签订《房地产买卖中介合同》，约定张磊、周倩以229万元出售浦口区江浦街道嘉景苑2幢1单元102室（以下简称嘉景苑102室）。2016年10月14日，张磊、周倩与马强、陈业俐签订《南京市存量房买卖合同》，约定张磊、周倩以85万元出售嘉景苑102室。 2016年9月10日，张磊名下尾号6112农业银行账户向崔兵0511银行账户转款10万元，备注网银转账。9月27日，尾号6112农业银行账户向丁小春6666银行账户转款100万元、15万元，合计115万元，均备注购房款。同年11月14日，张磊通过交通银行账户向丁小春名下尾号6949账户转款5万元、5万元，合计10万元。12月14日，由房屋结算资金托管账户向张磊账户转款110万元，同时张磊向丁小春名下尾号6949账户转款110万元。12月15日，张磊通过6112农业银行账户向丁小春尾号6949账户转款5万元。上述转款合计250万元。 2013年12月30日，刘桂（系张磊母亲）通过其名下尾号1023工商银行账户转款297000元至丁小春6666账户。2014年1月24日，丁小春通过其名下尾号6666银行账户向刘桂名下尾号1023工商银行账户转款3000元；4月24日转款3300元，5月24日、6月24日、7月23日、8月25日、9月24日、10月24日、11月24日、12月24日、2015年1月24日、2月20日、3月24日、4月24日、5月25日、6月24日，分别转款3000元。2016年9月18日、9月19日，刘桂通过其名下尾号8975邮政银行账户向崔兵名下尾号2352工商银行账户分别转款5万元，合计10万元。庭审中，丁小春、崔兵认可收到上述款项。 2015年6月1日，周倩通过尾号5798工商银行账户向丁小春尾号6666银行账户转账30万元。丁小春尾号6666银行账户向周倩尾号5798工商银行账户于2015年6月29日转账4500元；7月2日转款10万元；7月24日，8月29日、9月24日分别转款5000元；9月30日转款10万元；10月24日、11月24日、12月24日，2016年1月24日、2月24日、3月24日、4月24日、5月24日、6月24日，丁小春通过银行转账或微信转账分别转款4000元。2015年6月29日至2016年6月24日期间，张磊认可丁小春通过银行及微信转账给周倩合计255500元。 南京市浦口区江浦街道办事处珠江社区居民委员会出具证明：张磊、周倩、张某琪自2016年11月至今居住在珠江钱塘望景D02-702室。 2018年8月10日鼓楼法院就周亚鹏与崔兵、丁小春民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0106民初11080号民事判决：一、崔兵于判决生效之日起十日内归还周亚鹏借款本金205万元及利息（其中100万元自2016年9月15日起算，50万元自2017年8月18日起算，50万元自2017年9月9日起算，5万元自2017年9月12日起算，按月息1.5%计算至还清之日止）;二、驳回周亚鹏的其他诉讼请求。后因崔兵未履行上述判决确定的付款义务，周亚鹏向鼓楼法院申请强制执行，该院于2018年9月27日立案，执行案号（2018）苏0106执5039号，执行中，因崔兵名下无其他财产可供执行，该院于2019年4月28日裁定终结该案执行。2019年10月28日根据周亚鹏申请，鼓楼法院依法对上述执行案件恢复执行，案号（2019）苏0106执恢986号，恢复执行过程中，该院于2019年12月23日作出执行裁定：拍卖丁小春名下位于南京市浦口区不动产。后张磊针对上述执行行为提出异议，鼓楼法院于2020年4月9日作出（2020）苏0106执异3号执行裁定驳回张磊的异议请求。张磊不服该裁定，提起本案诉讼。 诉讼中，张磊及丁小春均提交一份2016年10月12日签订的《房屋买卖协议》，载明：“甲方丁小春，乙方张磊，约定甲方丁晓春将位于钱塘望景花园盛景苑2栋一单元702室住房一套，面积128平米，转让给乙方张磊，转让价为叁佰万元整，乙方张磊已首付一百七十五万元给甲方丁小春，剩余一百二十五万等贷款下来一次性付清全款。由于此房屋目前还不满两年，故经双方协商等满两年后再进行过户手续（2018年3月满两年），过户所产生的费用由乙方承担，乙方付清全款后甲方交房给乙方。如遇政策有变，过户将跟随政策而变。丁小春在甲方处签字，张磊在乙方处签字，落款时间为2016年10月12日。”关于该《房屋买卖协议》形成过程及款项给付问题，张磊陈述：2016年10月的一个周末，丁小春恰好去浦口，张磊母亲刘桂打电话让张磊回家与丁小春签协议，张磊在办公室草拟上述协议，带至钱塘望景即张磊房屋内签订的，首付175万元包括其母亲刘桂、周倩与丁小春之前的债权40万元冲抵部分。丁小春陈述：2016年3月取得案涉房屋，一直空置，偶尔居住。2016年6月，丁小春决定购买江北新区红树林房屋，刘桂得知后认为儿媳将生孩子，需要换大房屋，双方协商案涉房屋买卖事宜。2016年10月12日，刘桂带着张磊至丁小春位于清江花苑的住处，签订上述《房屋买卖协议》，该协议由张磊提供，丁小春签字。首付175万元由张磊直接支付用于购买红树林房屋。 原审法院归纳本案争议焦点为：张磊是否享有阻却对南京市浦口区产执行的权利。 针对该焦点，鼓楼法院认为，执行异议之诉的价值取向在于通过实体审查的方式对执行标的的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断。本案中，张磊对案涉房屋享有的民事权益足以排除执行，理由如下：（1）结合张磊、刘桂及周倩的银行转账明细及丁小春转款规律判断，张磊实际转款给丁小春250万元，刘桂实际转款给丁小春及崔兵397000元。周倩与丁小春之间转款，即便是借贷，从还款规律及金额已超过法律规定上限，故认定无余款冲抵房款部分。考虑到张磊、刘桂、丁小春、崔兵之间身份关系，当事人自愿认可剩余借款转成购房款并无不当，即张磊实际支付丁小春购房款2897000元。另根据张磊庭审中提交的房屋买卖合同、居委会出具证明等证据，可以认定张磊实际居住在案涉房屋的事实。（2）2016年10月12日，丁小春与张磊签订《房屋买卖协议》，根据已查明的事实，张磊已支付大部分合理对价并实际占有房屋，丁小春作为出售方对案涉房屋已不再享有法律意义上的实体权利，仅负有协助配合张磊办理过户等相关事宜的合同义务。丁小春实际收到张磊的购房款，如果案涉房屋仍然属于丁小春的责任财产范围，显然有违公平和诚实信用原则。（3）张磊与丁小春签订房屋买卖协议后，按照协议约定支付大部分对价并实际占有案涉房屋，依法享有请求丁小春协助办理过户登记手续，进而取得所有权的权利，该权利被称之为物权期待权。该权利虽未被现行法明确规定，但现实中作为一种债权过渡至取得物权的预备阶段的权利状态存在。该权利虽不属于《物权法》界定的所有权范畴，但已具备了物权的实质性要素，张磊可以合理预期通过办理不动产权登记而取得所有权。至于案涉房屋因张磊自身原因一直未办理过户登记手续，并不影响对其享有物权期待权的认定。（4）根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优于抵押权和普通债权，但已支付购买商品房全部或大部分款项的消费者的权利优先于建筑工程价款优先权，举重以明轻，商品房买受人的权利应当优先于普通债权。本案中，依据生效判决，周亚鹏对崔兵、丁小春享有的系普通债权。张磊对案涉房屋享有物权期待权，显然，张磊享有的权利优先于周亚鹏享有的普通债权，即可阻却执行。张磊因自身原因未办理过户手续，怠于行使自己的权利，对本案的发生具有明显过错，浪费司法资源，应承担相应的法律后果，本案诉讼费应由张磊负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：不得执行位于南京市浦口区产［苏（2017）宁浦不动产权第0002857号］。一审案件受理费24173元，由张磊负担。 对于一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院另查明，2021年2月9日查询的不动产信息查询结果显示，张磊名下未查询到不动产信息。 二审中，张磊向本院提交中国农业银行银行卡交易明细清单及交通银行个人客户交易清单，并出具了上述证据原件予以核对。证明张磊所提交银行流水均真实存在，并非伪造。周亚鹏对上述证据质证后认为，对于银行卡交易明细清单的真实性不予认可，经向农行客服咨询，清单中的摘要为银行系统自动生成，故该清单中的摘要不应显示为购房款，另外该清单显示2016年12月15日收到的转款，交易备注明显不一致。对于交通银行的个人客户交易清单的真实性认可，关联性不予认可。本院认证意见为周亚鹏虽对银行卡交易明细清单的真实性不予认可，但未提供证据予以证明，本院对其真实性予以确认。 本院归纳本案的争议焦点为，张磊对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张磊与丁小春于案涉房屋查封之前签订了房屋买卖协议，张磊主张其权益能够排除强制执行，应当提供证据证明其购买案涉房屋的行为符合上述法律规定，从而确定其民事权益能否排除执行。 从支付款项情况看，双方约定的房屋价款300万元，直接从张磊账户转给丁小春款项250万元，其中注明购房款的有115万元。张磊主张其余款项系其妻周倩、其母亲刘桂出借给丁小春借款未清偿的款项转为购房款，但出借双方并未就借款的还款情况进行结算，与房屋买卖协议约定的余款125万元等贷款下来后一次付清全款的约定不符。即使张磊主张丁小春欠其妻与其母亲未偿还借款用于支付购房款，结合周倩、刘桂出借给丁小春款项及还款习惯，以及丁小春出具的收条，一审法院认定张磊实际支付2897000元并无不当，上诉人张磊主张已按约支付全部房款的意见，本院不予支持。 从未办理过户登记的原因看，买受人是否因自身原因未办理过户，主要在于主观状态的认定。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，即可以认定为非因自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋系成套住宅用房，张磊与丁小春仅签订《房屋买卖协议》，而未签订正式的存量房买卖合同到房产登记部门备案登记，反而在协议中约定等案涉房屋登记满两年后再办理过户手续，双方的目的是为了避税而故意延迟办理过户登记，并非买受人张磊所称未办理过户登记系有合理的客观理由。张磊为避税而迟延办理过户登记，导致案涉房产被人民法院查封和强制执行，应认定为其自身原因造成。张磊主观上怠于和故意不及时办理权属登记，法律风险应由其自身承担。一审判决不得执行案涉房屋不当，应予纠正。上诉人周亚鹏要求强制执行案涉房屋的意见符合法律规定，本院应予支持。 综上所述，张磊的上诉请求于法无据，本院不予支持。周亚鹏的上诉请求成立，本院应予支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一把七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初2567号民事判决； 二、驳回张磊的诉讼请求。 一审案件受理费24173元，二审案件受理费24173元，均由张磊负担。 审判长  黄建东 审判员  陈树年 审判员  金 鑫 二〇二一年四月一日 书记员  李 好