江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终873号上诉人（原审被告）：淮阴区大启宾馆，住所地淮安市淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室。经营者：吴永忠，男，1974年3月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：刘向明，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中海洋建设（江苏）有限公司，住所地淮安市淮阴区翔宇北道99号。破产管理人：江苏安淮律师事务所，住所地淮安经济技术开发区深圳路1号尚东国际A区8楼。负责人：薛忠凯，该所主任。委托诉讼代理人：毛路，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鹏举，江苏安淮律师事务所律师。上诉人淮阴区大启宾馆（以下除判决主文外简称大启宾馆）因与被上诉人中海洋建设（江苏）有限公司（以下除判决主文外简称中海洋公司）排除妨害纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院(2020)苏0804民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大启宾馆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同真实有效。上诉人对租赁物标的被法院查封的事实并不知情。执行过程中，淮安经济技术开发区人民法院虽然驳回了上诉人的执行异议，但被上诉人应当承担由此给上诉人造成的损失。2.从有效利用破产财产的角度出发，在案涉房屋被拍卖并转移所有权之前由上诉人继续利用该房屋更加公平合理。3.上诉人在租赁期间，对案涉房屋部分进行了装修，如果认定上诉人应搬离上述房屋，给上诉人造成的损失应当由被上诉人承担。4.一审判决要求上诉人在判决生效后10日内搬离上述房屋，没有考虑实际情况，上诉人在如此短的时间内无法找到合适的经营房屋，并进行结业清算。被上诉人中海洋公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人如认为其对被上诉人享有债权，应当向破产管理人申报。中海洋公司向一审法院起诉请求：1、判令大启宾馆立即搬离淮安市淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室，返还该房屋，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于淮安市淮阴区瑞林国际广场1幢301室和401室的不动产系中海洋建设（江苏）有限公司（曾用名：江苏宏信建设工程有限公司）所有，建筑面积共1705.24平方米。宏信公司于2000年9月11日设立，公司原法定代表人为陈文浩，后于2017年7月31日将名称变更为中海洋建设（江苏）有限公司。2013年8月2日，宏信公司（甲方、出租人）与案外人陈剑凯（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给案外人陈剑凯使用，租期4年，自2013年8月1日起至2017年8月1日止。2017年8月30日，宏信公司（出租方、甲方）与吴永忠（承租方、乙方）及案外人陈剑凯（原承租方、丙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明“甲方将原租赁给丙方的位于淮安市淮阴区翔宇北道99号瑞林国际广场1幢301、401室原‘淮阴区大启宾馆’整体租赁给乙方经营······租赁期限共20年，即自2017年8月30日起至2037年8月29日止······”，吴永忠一次性向宏信公司支付20年租金150万元。2017年4月6日和4月11日，淮安经济技术开发区人民法院根据淮安市金达建筑构件有限公司申请，作出（2017）苏0891民初649号民事裁定书和协助执行通知书：查封宏信公司瑞林国际广场1幢201室、301室、401室。该院后于2019年10月14日作出（2019）苏0891执恢313号执行裁定，决定将上述不动产进行司法拍卖，并于2019年12月30日发布了拍卖公告。后大启宾馆的经营者吴永忠对上述执行行为不服，于2020年1月13日向该院提出书面异议，主张其租赁合同应从2013年8月1日起算，认为司法拍卖行为不能阻却异议人对涉案房产租赁权利的行使，异议人可以基于租赁合同继续使用涉案房产，要求撤销拍卖公告。经审查，该院于2020年2月24日作出（2020）苏0891执异5号执行裁定书，认定该院查封涉案不动产的时间系在异议人吴永忠签订房屋租赁合同之前，应属于先查封后租赁，异议人吴永忠不得以在法院采取保全措施之后取得的租赁权对抗执行，裁定驳回吴永忠的异议请求。2019年11月18日，一审法院法院在（2019）苏0804执2232号审判执行过程中，将该案移送破产审查。一审法院于2019年11月30日作出（2019）苏0804破申5号民事裁定书，裁定受理淮安市凌云机械设备租赁有限公司对中海洋公司的破产清算申请。2020年5月22日，一审法院作出（2020）苏0804破6-4号决定书，指定江苏安淮律师事务所担任该破产案件管理人。破产案件管理人江苏安淮律师事务所认为大启宾馆一直无合理理由占有使用案涉房屋，并于2020年7月30日张贴公告，要求大启宾馆搬离淮安市淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室房屋，返还房屋，经管理人多次催告，大启宾馆仍不搬离，遂诉至一审法院。一审法院认为：《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，一审法院受理破产申请后，管理人就大启宾馆主张的案涉不动产承租合同有权决定解除或者继续履行，江苏安淮律师事务所自作为破产管理人起两个月内未通知大启宾馆继续履行合同，应视为解除了大启宾馆所主张的合同关系。因此，大启宾馆于2020年7月23日起继续占有使用案涉房屋已属无权占有，中海洋公司有权要求其搬离。大启宾馆有关其占有是基于“买卖不破租赁”的主张，不符合《破产法》的上述规定，一审法院对其辩称意见不予采信。综上，中海洋公司的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：淮阴区大启宾馆于判决生效后十日内搬离淮安市淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室房屋。一审案件受理费80元，减半收取40元（已减半），由淮阴区大启宾馆负担。二审中双方未提交新的证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，依据《中华人民共和国企业破产法》的规定，法院受理破产申请后，中海洋公司的破产管理人就中海洋公司与大启宾馆签订的《房屋租赁合同》有权决定解除或继续履行。因管理人未选择继续履行，应当视为解除了大启宾馆与中海洋公司之间签订的《房屋租赁合同》。大启宾馆主张其已经支付了全部租金，并对案涉房屋进行了部分装修。因一审法院作出的（2020）苏0891执异5号执行裁定书，已经驳回了吴永忠的异议请求，故大启宾馆对中海洋公司享有的债权，应当通过债权申报予以解决。一审判决大启宾馆搬离案涉房屋并无不当。上诉人主张由其继续使用案涉房屋直至涉案房屋被拍卖并转移所有权之日，因破产管理人江苏安淮律师事务所不同意上诉人该主张，故本院对此不予理涉。上诉人主张一审判决其于一审判决生效后十日内搬离案涉房屋，该期限过短不符合实际情况。因管理人已经于2020年7月30日张贴公告要求上诉人搬离案涉房屋，基于破产法的相关规定，上诉人对其是否应搬离案涉房屋应有合理的预判。因此，上诉人应有充分的时间准备搬离，故对上诉人主张一审判决其搬离涉案房屋期限过短的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人大启宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人淮阴区大启宾馆负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱月娥审 判 员 王 健审 判 员 邹艳萍二〇二一年四月二十五日法官助理 黄 忠书 记 员 葛凤凤