河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终377号上诉人（原审原告）：李锋，男，1986年11月25日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：任继豪，河南团结律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳安成置业有限公司，住所地濮阳市中原路与长庆路交叉口东50米路北。法定代表人：任中顺，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：孔凡坡，男，1980年8月21日出生，汉族，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：王秀峰，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。上诉人李锋因与被上诉人濮阳安成置业有限公司（以下简称安成置业）、孔凡坡商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初9325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李锋及其委托诉讼代理人任继豪、被上诉人孔凡坡的委托诉讼代理人王康到庭参加了诉讼。经本院合法传唤，被上诉人安成置业未到庭。本案现已审理终结。李锋上诉请求：1．撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初9325号民事判决第二、三项，依法改判或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费由安成置业、孔凡坡承担。事实与理由：1．一审判决认定孔凡坡成约时间早于李锋，认定事实不清；2．一审法院不重证据，依据常理不予认定李锋交付房款的事实，违反了以证据为本的民事审判原则；3．一审法院一再强调孔凡坡已实际占有房屋，变相支持不法行为。孔凡坡辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院合法传唤，安成置业未到庭亦未提交书面意见。李锋向一审法院起诉请求：1．依法判令编号为PY201802046551的《商品房买卖合同》有效，合同继续履行；2．依法判令安成置业在海晟名居小区1-2-406号房具备房屋所有权登记备案手续办理条件后，协助李锋办理过户手续，将该房屋登记至李锋名下；3．依法判令安成置业向李锋支付逾期交房违约金（自2018年12月31日起至实际交付之日止，按照已付购房款日万分之二计算）；4．本案诉讼费用由安成置业承担。一审法院审理查明：2016年5月4日，李锋与安成置业签订《海晟名居认购协议书》，缴纳定金100,000元，认购海晟名居小区2单元4层6号的房屋，面积89.28平方米，单价4,900元/平方米。2018年2月7日，李锋与安成置业签订《商品房买卖合同》（编号PY201802046551），李锋购买安成置业开发的001幢2单元4层0406号房屋。合同约定预测建筑面积85.31平方米，每平方米4,600元，总价款为392,426元，买受人应在2019年12月31日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。同时约定逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该合同当日在濮阳市房地产管理中心进行网上登记备案。2018年2月24日，安成置业出具收到条，内容为收到李锋购房款现金292,426元，合计收款392,426元，房款已付清。安成置业当日出具全款收据。李锋对付款情况称，自己于2016年5月4日交款现金100,000元，其中30,000元系当天从银行卡中取出；2018年2月24日交款292,426元，其中120,000元系向岳父张连军的借款、150,000元系向曹**祥的借款，并提供自己、张连军、曹**祥的银行流水予以佐证，其中2018年1月2日、同月18日张连军共取现120,000元；2018年1月15日、同月17日曹**祥共取现150,000元。另查明，2017年11月3日，安成置业与孔凡坡签订《商品房买卖合同》，孔凡坡购买安成置业开发的001幢2单元4才能够06号房。合同约定单价为建筑面积85.31平方米，每平方米5,626.54元，总金额480,000元。签订合同时缴纳房款180,000元，剩余房款300,000元在网签时一次性支付。出卖人应当在2018年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过60日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。当日，安成置业为孔凡坡出具180,000元的收据。2018年10月8日，双方就涉案房屋再次签订《商品房买卖合同》，将付款方式变为签订合同时一次性缴纳房款480,000元。当日，安成置业为孔凡坡出具300,000元的收据。孔凡坡提交自己的银行流水，证实2017年11月3日，自己向杨建鹏转款180,000元；2018年9月28日向艾广金转款500,000元。并提供现施工方河南燕园建筑工程有限公司出具的证明，证实经二公司对账，收到孔凡坡购房款480,000元，算已偿还安成置业在建工程款。还查明，2018年2月7日，涉案房屋进行商品房买卖合同备案，购房人为李锋，2020年10月12日，李锋申请一审法院对涉案房屋进行了保全。涉案房屋现由第三人孔凡坡实际占有。目前涉案房屋并未验收合格，亦无法办理房屋登记手续。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，纠纷的产生系安成置业一房二卖所致。现李锋、孔凡坡均诉请安成置业继续履行合同，处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况以及权利主张等方面加以评判。第一，缔约真实性。在一房二卖争产诉讼中，合同真实、有效是判断各自合同能否继续履行，后订立的合同能否对抗在先订立合同的前提。李锋与安成置业签订的《商品房买卖合同》，安成置业认可系买卖合同性质；孔凡坡与安成置业签订的两份《商品房买卖合同》本质上为以物抵债协议，但孔凡坡及安成置业均认可双方就房屋买卖达成合意。故一审法院对李锋、孔凡坡与安成置业签订的《商品房买卖合同》真实性予以确认。第二，签约时间顺序。安成置业与李锋虽于2016年5月4日签订《认购协议书》，但《商品房买卖合同》成约时间是2018年2月7日，而孔凡坡在2017年11月3日与安成置业签订《商品房买卖合同》。由此可见，孔凡坡购房在前，李锋签约在后。虽然债权具有平等性，但债权形成时间的先后顺序是考量物权分配的重要因素。第三，付款情况。买受人支付购房款的程度，能够反映其履行合同义务的状况，对于积极履行合同义务的买受人，理应得到更优保护。根据李锋与安成置业签订的《商品房买卖合同》约定，李锋需交纳房款392,426元，安成置业对自己出具的收据予以认可，但同时表示公司账上并不显示，而李锋主张房款均为现金支付，明显不符合常理，故对其交款事实一审法院不予认定。根据孔凡坡与安成置业签订的两份《商品房买卖合同》约定，2017年11月3日，交纳房款180,000元，剩余房款在网签时一次性支付，后将付款方式变更为一次性付款480,000元，这与孔凡坡提供的证据相互印证，且安成置业对此亦无异议，并出具对应收据，在安成置业未举证证明其已归还孔凡坡的情况下，只能视为双方在最终结算时已经达成借款抵房款的合意。故一审法院对孔凡坡已付清涉案房屋购房款的事实予以确认。第四，合同备案及预告登记情况。本案中，李锋与安成置业签订《商品房买卖合同》已在房产部门进行了备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故李锋进行合同备案只能作为物权分配的参考因素。第五，占有情况。涉案房屋已由孔凡坡实际占有，安成置业对此亦表示认可。第六，权利主张情况。在其他途径难以解决一房二卖不动产的归属及合同履行问题时，买受人应当积极通过司法途径寻求法律救济。现李锋、孔凡坡均向法院诉请继续履行合同。综前所述，李锋与安成置业签订的《商品房买卖合同》虽系双方真实意思表示，且李锋对其与安成置业签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，但其签约在后、债权形成时间较晚且备案行为不具备物权公示、对抗效力，现有证据无法证实其已支付全部房款，故无法支持其继续履行等诉请。第三人孔凡坡与安成置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，孔凡坡签约在前、已按照合同约定支付全部房款，并已实际占有涉案房屋，已履行合同约定义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对孔凡坡要求安成置业继续履行的诉请，一审法院予以支持。因涉案房屋目前已备案在李锋名下，且无法办理房屋产权登记手续，需撤销李锋的网签手续后才能重新办理，故目前对孔凡坡办理网签、开具不动产发票及办理登记手续的诉请无法支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认原告李锋与被告濮阳安成置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号PY201802046551）有效；二、被告濮阳安成置业有限公司继续履行与第三人孔凡坡签订的《商品房买卖合同》；三、驳回原告李锋的其他诉讼请求；四、驳回第三人孔凡坡的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,781元，由原告李锋负担3,593元，由被告濮阳安成置业有限公司负担7,188元。本院二审期间，李锋提交：1．李锋与安成置业草签的《商品房买卖合同》，证明李锋成约时间早于孔凡坡；2．李锋与杨建鹏的电话录音三份，证明杨建鹏收取了李锋全额房款的事实、孔凡坡以借款抵房款之事不属实及孔凡坡的购房证据系伪造的事实；3．报警记录证明孔凡坡非法占有房屋的事实。孔凡坡质证称，对于证据1真实性不予认可，一审中已经查明李锋为安成置业的销售经理，相关的公司印章等手续，均由李锋控制，不排除该证据是李锋利用职务之便制作的假合同。如果该合同真实，李锋应当在一审庭审中提交。对于证据2真实性均不予认可，首先杨建鹏涉诉案件数量巨大，已无法联系其本人，李锋提交的录音中杨建鹏的身份无法确认。杨建鹏称他已经向张向栋（安成置业一审委托诉讼代理人）交代过，但张向栋在一审过程中，明确否认李锋所交款款项交给了安成置业，足以证明该录音非本案真实情况的反应。另杨建鹏并非安成置业的法定代表人，如果杨建鹏收取了李锋的款项，与本案无关。对证据3真实性关联性均有异议，该组证据只能证明李锋拨打过110求救电话，但不能证明其证明目的。孔凡坡提交：1．李锋给孔凡坡发的短信，证明李锋与安成置业之间非真实的房屋买卖法律关系，而是李锋与杨建鹏之间的个人的纠纷，与李锋一审中称已全款交付房屋的情况不符；2．物业管理合同一份、装修协议书一份、水电费押金、清运费、物业费等收据四张，银行交款凭证一份。证明孔凡坡继续对案涉房屋实际占有。李锋质证称，对短信真实性不予认可，是李锋与孔凡坡双方之间针对案件进行私下调解的部分短信，不是全部的交流信息，孔凡坡只是截取了对他有利的部分，该证据不具有合法性，达不到其证明目的。对第2组证据，对其合法性有异议，该小区并未验收，不能交付使用，物业此时介入是不合法的。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系安成置业一房二卖引起的商品房销售合同纠纷。李锋二审提交其与安成置业2016年5月4日签订的商品房买卖合同一份，该证据一审时未提交，且合同签订日期与李锋一审提交的与安成置业签订的认购协议书的日期为同一天，此与常理不符，对该份证据，本院不予采信，李锋上诉称一审判决认定孔凡坡成约时间早于李锋，认定事实不清的理由不能成立，本院不予采纳。根据李锋与安成置业签订的商品房买卖合同约定，李锋需交纳房款392,426元，李锋主张房款均为现金支付，明显不符合一般交易习惯，且安成置业表示公司账上并不显示李锋缴纳的全部房款，故一审法院对李锋交款事实不予认定并无不当。涉案房屋现已由孔凡坡实际占有，一审时安成置业对此亦表示认可。综上所述，李锋的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,190元，由上诉人李锋负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二一年四月十二日书记员 赵 令