河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终2422号 上诉人（原审被告）：河北轩阁房地产开发有限公司，住所地位于河北省石家庄市桥西区中华南大街380号盛景佳园1722室。 法定代表人：靳广亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李希凯，河北中宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚静，河北中宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘某，男，1970年3月26日出生，汉族，农民，馆陶县人，住本村。 委托诉讼代理人：靳旭业，馆陶县魏征法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：邯郸市恒创房地产开发有限公司，住所地位于馆陶县金陶郦都小区A4栋1单元2号门市。 法定代表人：李金海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫海亮，该公司法务。 上诉人河北轩阁房地产开发有限公司（以下简称轩阁房地产公司）因与被上诉人刘某、邯郸市恒创房地产开发有限公司（以下简称恒创房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省馆陶县人民法院（2020）冀0433民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 轩阁房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为“根据政府安排，原告购买的房屋现规划为回迁安置房，只能安置回迁户，客观上已不能向原告交付”，事实错误，适用法律也错误。金陶明珠小区部分是回迁安置房，部分是对外销售房，不是全部属于回迁安置房，另外，政府安排不属于法律规定。2、轩阁房地产公司2017年签订《转让协议》后，已经采取通知形式告知刘某，刘某怠于履行，致使本案诉讼发生。轩阁房地产公司和恒创房地产公司已经穷尽所有的联系方式，明确告知全部购房业主涉案项目由恒创房地产公司全部承接，三年来刘某并未提出任何异议，刘某提出2020年7月22日才知道承接事实，与实际情况严重不符。另，除刘某外，其他业主均已收到2017年和2020年的通知，且按照通知内容履行。3、一审法院依据合同相对性认定应由轩阁房地产公司承担责任，与事实严重不符。在住建局领导下，恒创房地产公司以《转让协议》约定内容全盘承接金陶明珠小区项目，合同履行主体已经发生实质性变更，刘某的沉默行为，足以认定其完全认可恒创房地产公司承接后续合同履行问题。本案购房有一定的特殊性，刘某付款至今，并未形成书面的房屋预售合同，对商品房预售合同的具体核心要素并未进行约定。另，合同履行中，按照住建部门要求，合同一方主体由轩阁房地产公司变更为恒创房地产公司，从事实上打破了刘某与轩阁房地产公司之间所谓的合同相对性。4、一审法院判决轩阁房地产公司承担利息，且判定月息1分，无法律和事实依据。2014年刘某与轩阁房地产公司达成购房合意，刘某交付款项，当时并未约定利息。另，2017年轩阁房地产公司已将合同权利义务全部转让，之后合同是否继续履行或承担利息损失，均与轩阁房地产公司无关。 刘某答辩称：1、一审判决认定涉案房屋为回迁安置房事实清楚，适用法律正确。恒创房地产公司承接轩阁房地产公司开发的“XX明珠”小区项目，自认1号楼为回迁安置房，一审法院据此认定事实并无不当。一审判决述称的“政府安排”不是在援引法律，而是对恒创房地产公司自认的事实阐述。2、轩阁房地产公司未经刘某同意将涉案房产的交付义务转移给恒创房地产公司，对刘某不发生法律效力。轩阁房地产公司声称将案涉房产交付义务转移给恒创房地产公司已通知刘某与法律相悖，根据法律规定应当事前经过刘某的同意（审批），而非事后履行通知（备案）。3、根据合同相对性原则，一审判决由轩阁房地产公司承担责任，符合法律规定。本案中刘某将案涉房产的全款支付给轩阁房地产公司，轩阁房地产公司收到该款项并向刘某出具收据，双方之间的商品房买卖合同依法成立，合法有效。2020年7月22日，恒创房地产公司以通知形式对外公告时刘某才知道原委，开始且多次的找轩阁房地产公司和恒创房地产公司了解情况并主张，但两公司互相推诿，致使合同目的无法实现，轩阁房地产公司称打破合同相对性，无事实根据和法律依据。4、一审判决轩阁房地产公司支付刘某利息于法有据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“．．．．．．合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。一审法院综合考虑房价上涨及当地现在房价等市场因素，支持刘某按照月息1分计息的主张合法合情合理。5、涉案商品房买卖合同之合同目的无法实现，应支持刘某一审的诉讼请求。主观上轩阁房地产主张已将涉案房产交付义务转移给恒创房地产公司，而恒创房地产公司以涉案房产系拆迁补偿安置房屋性质不能对外销售为由拒绝交付，合同目的无法实现。客观上回迁安置房又名拆迁补偿安置房，针对或优先于特定的被拆迁人员，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条规定，不得在被拆迁人员之外进行销售，轩阁房地产公司客观上不能向刘某交付案涉房产，合同目的无法实现。6、其他答辩意见同一审时主张的意见。 恒创房地产公司答辩称：维持一审判决，恒创房地产公司不承担责任。《转让协议》是馆陶县恒安房地产公司所签，不是恒创房地产公司。恒创房地产公司是按政府要求承接的涉案项目，且刘某一审时也未要求恒创房地产公司承担责任，恒创房地产公司被列为第三人只是为了查清事实。 刘某向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告间的商品房买卖合同，并由被告返还原告购房款275000元；2、判令被告支付原告自2014年9月29日至2020年7月29日的利息192500元（2020年7月30日至款项付清日止的利息，仍由被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付原告）；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年9月29日，原告购买被告开发的“XX家园”（现更名为“XX明珠”）小区XX房产及XX储藏室。同日，原告向被告交付购房全款及购买储藏间款项共计275000元，被告向原告出具了收据2张。2017年10月，第三人恒创房地产公司根据政府部门的安排，接手了被告开发的“XX家园”的楼盘开发与建设，该小区一号楼现为回迁安置房。因被告未能交付案涉房产，以致成诉。 一审法院认为，2014年9月29日，原告向被告支付购房款，被告向原告出具了收据，该收据载明的内容具备商品房预售合同的主要内容，且原告已经按照约定向被告交付了全部房款，故原、被告之间形成了商品房预售合同并依法成立，应属合法、有效。双方均应遵守诚实信用原则，积极履行相应的义务。原告依约向被告付款后，被告依约交付房产系双方的主要义务。但被告因其自身原因一直未能按约定与原告签订书面商品房预售合同，案涉房屋现已由第三人接手，根据政府安排，原告购买的房屋现规划为回迁安置房，只能安置回迁户，客观上已不能向原告交付，原、被告间形成的商品房预售合同的目的已无法实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求，应予支持。被告未能履行合同义务，存有过错，应承担违约责任。原、被告双方对逾期交房的违约责任未作约定，综合考虑房价上涨及当地现在房价等市场因素，原告要求被告按照月息1分支付利息损失的主张，应予支持。被告辩称，其已将案涉房产的交付义务转移给第三人恒创房地产公司，该债务的转移未经原告同意，对原告不发生效力，故对被告的该辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告河北轩阁房地产开发有限公司于2014年9月29日形成的商品房预售合同；二、被告河北轩阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某购房款275000元、利息192500元及以275000元为基数按照月息1分计算自2020年7月30日起至付清日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8313元，减半收取计4156.5元，由被告河北轩阁房地产开发有限公司负担。 二审期间，轩阁房地产公司提交一份新证据：井朝华购房收据图片打印件一张，为了证明轩阁房地产公司和恒创房地产公司在2017年对所有购房人进行通知换票，部分购房人已换票。刘某质证认为，其一，不是新证据；其二，不是原件，无法核实；其三，来源不合法；其四，无法证实公告通知前后是同一客户；其五，对证据三性均有异议，不能证实其证明目的；其六，根据法律规定，交付义务转移，应事前经过刘某的同意（审批），而非事后履行通知（备案）。恒创房地产公司质证认为，同意刘某质证意见，该证据显示的人名与刘某无任何关联性。本院认为，该证据系复印件，无法与原件核实，对其真实性无法核实，且刘某并未换票，不足以证明商品房买卖合同权利义务的转移已通知并征得刘某同意。 本院查明事实与一审相同，本院予以确认。 根据上诉人诉称理由和被上诉人答辩意见，本案存在以下争议的问题：（一）关于2014年刘某与轩阁房地产公司是否形成商品房买卖合同关系的问题。本院认为，2014年9月29日，刘某向轩阁房地产公司支付全部购房款，轩阁房地产公司向刘某出具收据，收据载明了购房人姓名、支付房款价金和房屋楼号等主要内容，证明双方之间的商品房买卖合同关系已经成立。一审法院认定并无不当。 （二）关于涉案商品房买卖合同是否应予解除的问题。本院认为，刘某购买涉案房屋的根本目的是享有所有权，而依据承接涉案项目的开发商恒创房地产公司的陈述，涉案房屋现规划为回迁安置房，客观上已不能向刘某交付，刘某购买房屋的根本目的已无法实现，且轩阁房地产公司亦未表示交付义务仍能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，刘某要求解除合同的诉讼请求，应予支持。 （三）关于涉案商品房买卖合同解除后的责任承担问题。本院认为，2017年，轩阁房地产公司将涉案工程开发项目转让给恒创房地产公司，作为资产转让方式，尚未履行完毕的商品房预售合同的相关权利义务一并转让。但是，工程项目转让仍要符合债的转让的法定要件，即债权转让要通知债务人，债务转移要经债权人同意。本案中，轩阁房地产公司提交的证据不足以证明其转移交付房屋义务已经征得刘某同意，故商品房买卖合同相对人仍为轩阁房地产公司，合同解除后果仍由轩阁房地产公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审法院综合考虑房价上涨及当地现在房价等市场因素，判决轩阁房地产公司返还刘某购房款275000元及按照月息1分支付利息损失，并无不当。 综上所述，轩阁房地产公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8313元，由轩阁房地产公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  白 燕 审判员  封志平 二〇二一年四月二十七日 书记员  韩 颖