安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1503民初663号 原告：杨开年,男,汉族,1956年6月20日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:张建国,男,汉族,1967年8月16日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:王太平,男,汉族,1962年10月17日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:张金圣,男,汉族,1964年8月30日生,住安徽省六安市裕安区，联系。 原告:王光跃,男,汉族,1957年8月15日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:商圣武,男,汉族,1952年10月7日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:徐祖好,男,汉族,1963年4月5日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:吕自胜,男,汉族,1958年8月5日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:林爱国,女,汉族,1956年9月15日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:于厚忠,男,汉族,1951年7月26日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:罗运平,男,汉族,1962年1月10日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:王绍全,男,汉族,1951年3月5日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:张俊保,男,汉族,1950年6月20日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:张金兰,女,汉族,1962年7月16日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:胡兴华,女,1963年4月27日生,汉族,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:杨灵,男,汉族,1963年8月23日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:夏之好,男,汉族,1954年9月7日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:张之运,男,汉族，1953年7月15日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:余在发,男,汉族,1959年10月2日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 原告:徐思中,男,汉族,1934年7月26日生,住安徽省六安市裕安区,公民身份号码342421193407260611联系。 原告:张如圣,男,汉族,1963年2月12日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:夏之华,女,汉族,1963年2月25日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:周易兰,女,汉族,1961年5月27日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:汪永会,男,汉族,1953年6月28日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:黄永祥,男,汉族,1968年4月1日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:彭传礼,男,汉族,1963年3月18日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:杨林,男,汉族,1965年10月26日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:何先福,男,汉族,1965年1月1日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:罗运喜,男,汉族,1935年3月10日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:黄承华,女,汉族,1938年11月30日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:邢长发,男,汉族,1935年4月8日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:徐祖发,男,汉族,1965年3月19日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:张本福,男,汉族,1948年10月6日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:黄永勤,女,汉族,1963年10月5日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:桂大敏,男,汉族,1966年12月14日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:董树琴,女,汉族,1964年2月1日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:董树平,男,汉族,1956年2月4日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:李永芬,女,汉族,1962年3月12日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:杨开富,男,汉族,1925年10月1日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:黄承宏,男,汉族,1925年1月24日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:黄先明,女,汉族,1963年1月7日生,住安徽省六安市裕安区。 诉讼代表人:杨开年,男,汉族,1956年6月20日生,住安徽省六安市裕安区。 诉讼代表人:张建国,男,汉族,1967年8月16日生,住安徽省六安市裕安区。 诉讼代表人:王太平,男,汉族,1962年10月17日生,住安徽省六安市裕安区。 诉讼代表人:张金圣,男,汉族,1964年8月30日生,住安徽省六安市裕安区。 共同委托诉讼代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：黄斌，安徽冠楚律师事务所律师。 被告:程业存,女,汉族,1966年10月11日生,住安徽省六安市裕安区,联系。 委托诉讼代理人：石经纬，安徽中特（六安）律师事务所律师。 原告杨开年等人诉被告程业存返还原物纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨开年等四位诉讼代表人及共同委托代理人黄斌，被告程业存及委托代理人石经纬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨开年等人向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还承租原告方集体所有的门面房6间,住宅房2间；2、判令被告返还保管的房地权苏埠镇字436451号-××号房产证8本,六国（89）字第1740号国有土地使用证1本；3、判令被告承担自2021年1月11日起至返还房屋之日止按每日9.59元计算房屋占用费；4、判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年1月9日,被告程业存与原六安市裕安区祥鸿运输服务中心（以下简称祥鸿服务中心）签订《房屋租赁合同》,被告承租祥鸿服务中心位于苏埠镇六苏路4号的门面房三间（房地权苏埠镇字第××号）以及院内住宅房二间（房地权苏埠镇字第××号）用于经营交通超市,另租赁祥鸿服务中心沿小河沟门面房三间（房地权苏埠镇字第××号）用于经营烟花爆竹,合同有效期至2021年1月10日止,年租金合计3500元。现因祥鸿服务中心已经依法注销,注销前经公司职工大会一致表决并经主管局批准,原属祥鸿服务中心集体所有的房产、土地归中心员工所有,由员工自行处置和解决。现因《房屋租赁合同》租赁期限已经届满,被告仍占用房屋拒不退还,给原告集体资产处置造成障碍。经双方多次协商未果,原告无奈提起诉讼，望判如所请。 被告程业存辩称，本案被答辩人诉请返还原物，按照《民法典》的相关规定应当由现实无权占有人承担返还责任。答辩人并非适格的主体，本案中实际承租人和房屋使用人为六安市裕安区苏埠镇程业存烟花爆竹零售点，经调查系个体工商户。按照民诉法规定，被告为个体工商户并且有明确字号的，应当以营业执照上登记的字号为当事人，同时标明经营者。此案中，被答辩人将程业存作为被告属于主体不适格，应当驳回起诉。理由如下： 一、被答辩人无权诉请答辩人返还租住房屋，按照被答辩人在诉状中自认的事实，答辩人取得房屋使用权是基于其与原六安市裕安区祥鸿运输中心所签订的《房屋租赁合同》。在租赁期间即使该公司被注销，双方所签订的《房屋租赁合同》依然合法有效。但本次诉请中被答辩人并未诉请要求解除双方的房屋租赁合同，在合同到期的情况下，原告方并未要求解除租赁合同，应当视为双方签订的系不定期租赁。在租赁合同有效的情况下，被答辩人无权诉请答辩人返还基于租赁合同合法占有的租赁财产。 二、根据民法典及相关司法解释的规定，房屋在租赁期间发生物权变动的，不得对抗房屋承租人的租赁权即买卖不破租赁。本案中原祥鸿运输中心虽然已经注销，但现所有人即本案各被答辩人未主张解除合同前提下，物权变动不得对抗租赁权。并且本案中答辩人为善意相对方，其承租的两间铺面是其赖以生存的依据，物权发生变动，不能对其已经出租的财产随意进行处分。同时本案答辩人应当享有优先购买权。 三、答辩人自2013年1月起开始租赁祥鸿服务中心房屋，在租赁期限内斥巨资对房屋及其附属设施作大量的改造与修缮，2019年因祥鸿服务中心被宣告解散，导致答辩人无法继续与其签订租赁协议，答辩人的丈夫邰秀宏也是祥鸿服务中心职工，其在职期间兢兢业业工作，企业改制下岗后由于没有基本生活保障，只能依靠原公司闲置的房屋经营自谋生路，与答辩人一直看护并修缮公司财产，但未能预料部分被答辩人在利益的诱惑下，在未能取得全体职工授权下强制对祥鸿服务中心的集体财产进行拍卖处分，侵害了邰秀宏、张长银等其他职工的合法权益，被答辩人的行为违反了《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第四条城镇集体所有制企业财产属于劳动群众集体所有的规定。被答辩人在答辩人经营期间屡次对答辩人经营场所进行干扰，导致部分货物被损毁。 总上，被答辩人要求答辩人返还房屋没有事实和法律依据，被答辩人漏列原告主体，诉讼不适格的被告，在未解除房屋租赁协议的情况下主张返还房屋缺乏事实基础，被答辩人擅自处分房屋的行为显然违反国家法律规定，恳请法庭本着公平、诚信原则依法驳回起诉，维护答辩人的合法权益（详见答辩状）。 原告方为证明其主张，向法庭提供如下证据： 一、原告身份证复印件、诉讼代表人推选书，证明原告及诉讼代表人的主体资格及身份情况。 二、被告户籍证明，证明被告诉讼主体资格及身份情况。 三、《房屋租赁合同》、企业信用信息查询单2份、租赁房屋现状图片2张，综合证明：1、被告租赁祥鸿服务中心门面房三间，住宅房二间用于经营“苏埠镇交通超市”，合同约定租期三年，年租金2700元，至2021年1月10日租期届满的事实；2、被告租赁祥鸿服务中心门面房三间，用于经营烟花爆竹，双方口头约定年租金800元，被告实际使用房屋的事实。 四、企业法人营业执照、房地产权证复印件3份，证明：1、祥鸿服务中心属于集体所有制性质；2、被告租赁和使用的房屋均属于集体所有房产的事实。 五、关于成立公司解体清算工作组的决议、财产分配情况报告、职工大会表决决议、公司房（地）产善后处理决议（方案）， 证明：1、祥鸿服务中心于2019年1月2日召开全体会议，一致表决成立清算组，制定资产分配方案，由全体职工大会表决通过后实施；2、2019年9月8日，祥鸿服务中心召开职工大会，一致决议中心现有房地产不再委托拍卖，而是按房屋面积和有证国有土地使用权面积及评估价格，平均分配到职工个人名下，分配后的中心房地产变现，由职工自行处置和解决的事实。 六、企业注销登记申请书、清算证明、六安市裕安区交通运输局（2019）222号批复，证明2019年11月7日，作为祥鸿服务中心的主管单位六安市裕安区交通运输局通过了祥鸿服务中心的清算方案，同意祥鸿服务中心依法解散的事实。 七、（2020）第20号、（2021）第1号律师函、快递签收凭证，证明：1、在案涉《房屋租赁合同》到期前30日，受本案原告方委托，由安徽冠楚律师事务所代为发函预先告知被告，在租赁合同届满时原告将不再与被告续租的事实；2、2021年1月11日租赁期满，受原告方委托再次向被告发函主张返还房屋的事实；3、律师函均由被告本人签收的事实。 被告程业存对以上证据质证称，对证据一的真实性有异议，原告的部分身份信息并不是由原告本人提供，有部分户籍信息是向公安户籍部门调取，不能代表原告的真实意思，以上身份信息均没有交通运输部门盖章认定；对证据二的关联性有异议，该房屋的实际使用人并不是被告，对证据三的企业信息查询单可以证明房屋的实际使用权人为裕安区苏埠镇程业存烟花爆竹零售点和交通超市，对证据四的真实性无异议，但实际使用人为祥鸿服务中心，原告无权主张使用房屋的权利，对证据五的清算协议可以看出邰秀宏作为清算组成员，本是祥鸿服务中心职工，对于决议报告真实性有异议，对公司善后解决方案没有职工代表的签字确认，真实性有异议，对证据六三性无异议，对证据七关联性有异议，律师事务所不是本案主体，不具有相关权利。 被告程业存就其抗辩提供如下证据：一、企业信用信息，证明涉案房屋一直由被告烟花爆竹店实际占用使用；二、张长银身份信息，证明张长银作为祥鸿服务中心职工，原告却未将其列为诉讼主体。 原告方对以上证据质证称：对证据一的关联性和证明目的有异议，原告依据合同的相对性向被告主张权利，并无不当，具有法律依据，对证据二张长银的确是企业员工予以认可，但张长银个人明确表示不参与此次诉讼。 经庭审举证、质证，本院对原告所举证据一至七的真实性、合法性、关联性予以认定，对被告所举证据真实性也予以认定。 根据当事人的陈述及认定的证据，本院经经审理查明事实如下：2018年1月9日,被告程业存与原六安市裕安区祥鸿运输服务中心签订《房屋租赁合同》,被告承租祥鸿服务中心位于苏埠镇六苏路4号的门面房三间（房地权苏埠镇字第××号）以及院内住宅房二间（房地权苏埠镇字第××号）用于经营交通超市,另租赁祥鸿服务中心沿小河沟门面房三间（房地权苏埠镇字第××号）用于经营烟花爆竹,合同有效期至2021年1月10日止,年租金合计3500元。现因祥鸿服务中心已经依法注销,注销前经公司职工大会一致表决并经主管局批准,原属祥鸿服务中心集体所有的房产、土地归中心员工所有,由员工自行处置和解决。现因《房屋租赁合同》已经届满,被告仍占用房屋拒不退还,给原告集体资产处置造成障碍。经双方多次协商未果，原告方诉讼来院。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告与原鸿服务中心签订《房屋租赁合同》，合同履行期限已届满，在原告方不同意续租的情况下，理应及时返还租赁物，现原告方要求被告返还所租赁房屋，应予支持；被告拒绝返还租赁物，客观上给原告方造成租金损失，原告方要求被告自2021年1月11日起至返还房屋之日止按每日9.59元计算房屋占用费，理由正当，应予支持；原告方要求被告返还房产证、土地使用权证，因原祥鸿服务中心的房产证、土地使用权证一直由原单位副经理邰秀宏保管至今，被告与邰秀宏虽是夫妻关系，但本案被告无法定返还房产证、土地使用权的义务，原告方可另案向邰秀宏主张，故对于原告方该项请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百三十三条的规定，判决如下： 一、被告程业存于本判决生效之日起三十日内返还承租原告杨开年、张建国、王太平、张金圣等人集体所有的门面房6间,住宅房2间； 二、被告程业存给付杨开年、张建国、王太平、张金圣等人集体所有的房屋占用费，按每日9.59元计算，自2021年1月11日起至返还房屋之日止； 三、驳回原告杨开年、张建国、王太平、张金圣等人其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，减半收取250元，由被告程守胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张俊和 二〇二一年四月十四日 书记员  耿 玥 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第四百六十条  不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第七百三十三条  租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。