河南省夏邑县人民法院执 行 裁 定 书(2021)豫1426执异17号之二案外人：楚德杰，男，1975年6月16日出生，汉族，住所地河南省柘城县。案外人：魏素英，女，1972年11月19日出生，汉族，住所地河南省柘城县。系案外人楚德杰之妻。申请执行人：薛大建，男，1980年8月24日出生，汉族，住所地河南省虞城县。被执行人）：柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司，住所地：河南省柘城县春水东路10号。统一社会信用代码：914114247942862491。法定代表人：董进军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭金鹏，男，1987年11月5日出生，汉族，住所地河南省林州市。该公司员工。代理权限：特别授权。本院在执行申请执行人薛大建与被执行人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司（以下简称柘城盛世公司）民间借贷纠纷一案中，案外人楚德杰、魏素英于2021年3月11日向本院提交书面执行异议，要求停止拍卖其购买的位于柘城县春水东路10号盛世金街滨湖现代城7幢南3号的商铺并确认上述房产归其所有。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。在审查过程中，案外人楚德杰于2021年3月17日向本院提交书面申请，要求撤回其执行异议。本院于2021年3月17日作出(2019)豫1426执异17号之一执行裁定书，准许案外人楚德杰撤回其执行异议申请。现已审查终结。案外人魏素英称，其与楚德杰系夫妻关系。2011年5月20日，其爱人楚德杰与柘城盛世公司签订一份《商品房买卖合同》，约定将该公司开发的位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城7幢南3号的房产出售给楚德杰，其与爱人楚德杰支付了全部购房款528975元，柘城盛世公司将房屋的钥匙及房屋交付给其二人。2014年6月6日，其与楚德杰实际占有房屋并交纳了物业费，后来进行对外出租至今。由于上述房产系其与楚德杰的夫妻共同财产，其得知贵院在执行申请执行人薛大建与被执行人柘城盛世公司民间借贷纠纷一案中，查封了其购买并已交付的上述房产并进行拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定依法提出执行异议，请求停止拍卖其购买的房产并确认上述房产归其所有。申请执行人薛大建称，案外人的异议请求不能成立，对案外人的执行异议贵院不应受理。理由是：1、柘城盛世公司于2014年5月26日借其现金200万元用于房地产开发，借款时双方约定如到期不能归还，柘城盛世公司用所有的门面房作为抵偿（包括案外人在异议中提及的位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城7幢南3号的房产）并签订了商品房买卖合同，并在当地房管部门备案。借款到期后，柘城盛世公司无力偿还，其提起诉讼，同时申请法院保全了抵偿给他的全部门面房。法院工作人员及时通知了柘城盛世公司的负责人，给其下达了相关法律文书。在庭审时柘城盛世公司对借款数额及抵偿的房产均未提出异议。2、案外人称其在2016年2月18日交清了房款，此时距涉案房产被查封一年多的时间，备案近两年的时间。在2017年7月前，柘城盛世公司及其他人从未提出过涉案门面房已出售，也未提出任何异议，柘城盛世公司更未提出申请复议，这足以证明涉案房屋在查封时无抵押、出售等行为，因此案外人与柘城盛世公司存在恶意串通损害申请执行人的行为。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条的规定，当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出后，再次对该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。二案外人系夫妻关系，2017年7月，楚德杰已对涉案房屋提出执行异议，后被法院驳回，于2018年3月9日提出执行异议之诉，其妻魏素英为委托代理人，因未按规定缴纳诉讼费，被贵院按撤诉处理，并下发了（2018）豫1426民初1816号民事裁定书。以上楚德杰的执行异议申请和执行异议之诉，其妻魏素英是知道和直接参与人，依据上述法律规定，对两案外人的执行异议申请均不应受理。被执行人柘城盛世公司称，案外人提交的执行异议申请书中所述事实与理由情况属实。楚德杰确实于2011年5月20日与其公司签订了滨湖现代城第7幢3号商铺的房屋买卖合同并缴纳了全部房款，且我公司也于2014年向楚德杰交付了该房产。案外人魏素英为支持其异议请求向本院提交以下证据材料：1、其与楚德杰的居民身份证、居民户口簿以及二人的结婚证各一份，证明其与楚德杰于2013年2月4日补办结婚证，二人系合法夫妻关系；2、楚德杰与柘城盛世公司于2011年5月20日签订的《商品房买卖合同》一份，内容是柘城盛世公司将其开发的位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城7幢南3号的房产出售给楚德杰，建筑面积为117.55平方米，按每平方米4500元，总金额528975元，买受人于本合同签订之日一次性付清。出卖人应于2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向柘城县房地产管理局申请登记备案；3、2011年5月20日柘城盛世公司向楚德杰出具的收据两张，内容是两次共收到楚德杰交来购房款264975元；4、2016年2月18日柘城盛世公司与楚德杰签订的《协议书》一份，内容是因楚德杰在滨湖现代城7号楼南3商铺面积117.55平方米，单价每平方米4500元，总金额528975元，已付264975元，现支付255000元，公司同意优惠9000元，全部房款交清。公司在收到全部房款之日起6个月内办理房产证。如有违约，公司愿承担一切责任（办房证的费用由公司承担）。另。本商铺面积有议，经双方协商以实际面积为准，房款多退少补；5、2016年2月18日柘城盛世公司向楚德杰出具的收据一张，内容是收到楚德杰交来购房款255000元，收款方式转晓燕农行卡，经办人刘晓燕；6、2016年2月18日由楚德杰签字的《装修施工安全责任书》复印件一份；7、2016年10月2日河南和之邻物业服务有限公司与楚德杰签订的《滨湖现代城物业服务协议》一份；8、2014年6月6日楚德杰与靳孟杰签订的《租房合同》一份，其将7号楼南3房、商铺面积117.55平方米出租给靳孟杰，租期为二年，从2014年6月6日至2016年6月6日，每年租金1万元，二年合计2万元；9、2016年6月6日楚德杰委托其父楚传祥与刘清理签订的《商铺租赁协议书》一份，租房时间从2016年6月6日至2017年6月6日，每年租金为1万元；10、2017年6月6日楚德杰委托其胞兄楚德艳与孙明涛签订的《租房合同》一份，每年租金为1万元，租期从2017年6月6日至2018年6月6日；11、2019年6月6日、2020年6月6日楚德杰与轩桂云签订的《租房合同》各一份，内容是其将盛世金街南三店铺出租给轩桂云，每次租期一年，租金一万元，到期时间2021年6月6日；12、靳孟杰、刘清理、孙明涛、轩桂云出具的租房证明以及身份证明复印件各一份，证明其对房屋自2014年6月6日至今一直对涉案房屋出租管理的事实；13、2021年4月15日柘城县慈圣镇楚庄村委会出具的证明以及柘城县公安局慈圣派出所出具的证明各一份，用以证明其与楚传祥系父子关系，与楚德艳系同胞兄弟；14、涉案房屋现场照片二张，证明其自2014年6月6日至今一直对涉案房屋的管理使用情况。申请执行人薛大建为支持其主张向本院提交以下证据材料：2017年7月25日案外人楚德杰向本院提交的《案外人执行异议申请书》一份，用以证明楚德杰针对涉案房屋曾于2017年7月25日向本院提出过执行异议；2018年3月9日楚德杰作为原告向本院提交的《执行异议诉状》复印件一份，用以证明楚德杰不服本院的执行异议裁定，于2018年3月9日向本院提起执行异议之诉的事实；本院于2018年5月25日制作的（2018）豫1426民初1816号民事裁定书复印件一份，内容是原告楚德杰无正当理由未按期足额补缴案件受理费，本案按原告楚德杰撤回起诉处理。本院为查明事实依职权调取了以下证据材料：本院于2017年7月14日制作的（2016）豫1426执150-2号执行裁定书复印件一份，内容是查封柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城的7号商铺：7南1、7南2、7南3、7南4、7南5、7南9、7南11、7南12、7南15共计九套房产。查封期限为三年；本院于2018年1月15日制作的（2018）豫1426执异32号执行裁定书复印件一份，内容是驳回案外人楚德杰的异议请求；本院于2021年2月3日制作的(2021)豫1426执恢27号执行裁定书复印件一份，内容是拍卖被执行人柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城第7幢商住楼101号（1间）面积82.22平方米，103号（4、5）面积117.42平方米。本院查明，本院在执行申请执行人薛大建与被执行人柘城盛世公司民间借贷纠纷一案中，于2017年7月14日作出（2016）豫1426执150-2号执行裁定书，查封了柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城的7号商铺：7南1、7南2、7南3、7南4、7南5、7南9、7南11、7南12、7南15共计九套房产。查封期限为三年。其中7南3号商铺由柘城盛世公司于2011年5月20日与案外人楚德杰签订《商品房买卖合同》，出卖给案外人楚德杰，建筑面积为117.55平方米，按每平方米4500元，总金额528975元。楚德杰于签订合同的当日支付购房款264975元。2014年，柘城盛世公司把上述房产交付给案外人楚德杰。2016年2月18日，柘城盛世公司又与楚德杰签订《协议书》，约定除已付264975元外，再支付购房款255000元，公司同意优惠9000元，全部房款交清。公司在收到全部房款之日起6个月内办理房产证。2016年2月18日，柘城盛世公司收到楚德杰交来购房款255000元。后案外人楚德杰对涉案房屋进行了装修。2016年10月2日，河南和之邻物业服务有限公司与楚德杰签订一份《滨湖现代城物业服务协议》。自2014年6月6日至今，案外人楚德杰把涉案商铺先后出租给了靳孟杰、刘清理、孙明涛、轩桂云，每年租金为10000元，现在涉案房产由轩桂云租赁使用。另查明，案外人楚德杰与魏素英于2013年2月4日补办结婚证，二人系合法夫妻关系。本院认为，原《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同共有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，由于案外人楚德杰与柘城盛世公司在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同并付清了全部购房款，且所购商品房用于商业经营，只是因为开发商的原因至今没有办理房产转移登记过户手续。根据上述司法解释的规定，案外人楚德杰与魏素英涉案房产享有无过错买受人物权期待权，上述房产应认定为夫妻共同财产。案外人魏素英应认定为涉案房产的权利人，对执行标的享有足以排除强制执行的权益，因此，对其异议请求依法应予支持。依照原《中华人民共和国婚姻法》第八条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司所有的、位于柘城县春水东路10号盛世金街滨湖现代城7幢南3号商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  夏东红审判员  谭 清审判员  牛艳辉二〇二一年四月十九日书记员  刘 萍