山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2834号上诉人(原审被告)：山东三威置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：吴蒙，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：宋江涛，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人(原审原告)：山东基石物业管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张永涛，董事长。被上诉人（原审原告）：张永涛，男，1972年10月5日出生，汉族，住山东省淄博市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）因与被上诉人山东基石物业管理有限公司（以下简称基石公司）、张永涛租赁合同纠纷一案，不服东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三威公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回基石公司、张永涛的全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由基石公司、张永涛负担。事实和理由：一审判决三威公司支付装修工程款4959590.84元、经济损失8021868.44元、财产保全责任保险费15000元、鉴定费145000元属于认定事实错误，适用法律错误，严重违反法定程序。一、基石公司、张永涛支出的工程款等款项及所谓经济损失应由其自身承担。1.双方《合作协议》第二条第（3）款约定，“甲方负责商改办区域的空调、消防、公区隔墙、配电、新风、网络、电梯等公共设施建设，负责公共区域的走廊、卫生间、电梯间装修，负责拆除非公共区域的无关设施。甲方的施工可以委托乙方完成，以租金冲抵工程款”（其中甲方即三威公司；乙方即山东基石物业管理有限公司，系由山东基石置业有限公司更名而来）。委托施工需要有委托行为，三威公司对于上述施工内容并未委托基石公司进行施工，一审判决采取推定三威公司知情的方式认定三威公司进行了委托施工明显不符合法律逻辑，也没有事实依据。双方签订的《合作协议》第二条第（4）款约定，“乙方负责非公共区域的间隔、地面、吊顶、配电、灯光、配网等建设，资金自筹。”因此，对涉案房屋非公共区域的建设资金是由基石公司自行筹集和承担的，一审判决三威公司支付经济损失8021868.44元无合同依据。2.五份《房屋租赁合同》第八条或第九条约定“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：以由承租人提供并由出租人审核同意的装修、装饰方案为准。”五份《房屋租赁合同》第十一条或第十二条约定“有下列情形之一，出租人有权解除合同，收回此房，并按第十三条追究违约方责任。……5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、……”上述约定是双方一致确认并写入合同条款的出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物的范围，既然双方对此有明确约定，那么合同双方就应当按照约定履行，因此，对涉案房屋无论公区还是私区的装修和改善范围均需有三威公司书面审核同意的装修、装饰方案，但基石公司、张永涛并没有向法庭提交三威公司书面审核同意的装修、装饰方案的证据。一审判决采取推定知情方式否定了合同条款，是错误的，基石公司、张永涛支出的装修或扩建费用应由其自身承担。3.对于基石公司、张永涛所主张的钢结构工程款项，实质系钢结构改造扩建工程，基石公司、张永涛的施工未按照双方约定将装饰装修方案交三威公司书面审核同意，工程并非由具备合法资质的设计和施工单位设计施工，所建造的钢结构工程属于严重无质量保证的工程，不具备合格利用条件，存在安全隐患和风险，无使用价值，应予拆除，一审判决三威公司支付工程款及赔偿经济损失不符合基本事实。4.根据三威公司（即协议甲方）与山东基石商务服务有限公司（即协议乙方，以下称基石商务公司）签订的《资产委托经营管理协议》第十五条约定，“甲方与乙方的实际控制人张永涛所签署的汇源大厦5层、汇隆西区6层、汇隆南区5-6层、汇阳大厦5层、汇隆中庭区5-6层等《房屋租赁合同》，在本协议生效时失效，该等合同中的资产纳入本协议委托资产之中，执行本协议约定。甲方不再承担上述《房屋租赁合同》应当承担的上述楼层的公共区域装修费用、公共设施建设或改造费用，张永涛不再向甲方缴纳租金。”一审法院认为根据合同相对性，协议效力不应及于被上诉人基石公司，系错误界定了签约主体，与事实不符。《资产委托经营管理协议》第一条明确约定，“乙方（即基石商务公司）为其实际控制人张永涛为履行本协议，而注册成立的项目公司。”《资产委托经营管理协议》中不单有基石商务公司盖章，还有张永涛签字确认，张永涛对于《资产委托经营管理协议》的内容是明知而且认可的。《合作协议》的签约主体是三威公司和基石公司，《合作协议》仅系框架协议，明确约定采取“一区一合同”，“双方洽谈商务细节，签署房屋租赁合同”，但之后基石公司并未与三威公司签订房屋租赁合同，而是由张永涛与三威公司签订了五份《房屋租赁合同》，并进行了履行，基石公司与张永涛并非同一民事主体。也就是说五份《房屋租赁合同》的签约及履行主体均为张永涛，而张永涛也在《资产委托经营管理协议》上签字确认，且盖章的基石商务公司也仅是张永涛为履行《资产委托经营管理协议》而注册成立的项目公司，《资产委托经营管理协议》第十五条对各方当然是有效的，何谈一审判决（第15页）所述“依据合同相对性，《资产委托经营管理协议》系三威公司与案外人基石商务公司签订，基石商务公司虽与基石公司存在关联关系，但三威公司并未举证证明该条约定的效力及于基石公司”。一审判决显然采用双重标准，对《合作协议》和五份《房屋租赁合同》的主体应该区分但不予区分，反而对于《资产委托经营管理协议》的签约主体强行区分界定，明显不公。关于一审判决所述《资产委托经营管理协议》与《合作协议》是否同一法律关系问题，及法院判决《资产委托经营管理协议》解除及责任承担问题（第15页），实际与《资产委托经营管理协议》第十五条的有效性无关，与本案租赁合同关系解除过错责任分担也无关。5.自基石公司、张永涛承租涉案资产之后，相关承租资产一直由其占用，一审判决认定涉案房屋在《资产委托经营管理协议》签订后转由三威公司占有使用属于认定事实错误。6.基石公司、张永涛起诉没有依据，一审判决三威公司支付财产保全责任保险费15000元没有法律依据；鉴定费并非本案发生费用，且没有鉴定的必要性，不应由三威公司承担，一审判决支持鉴定费145000元也是错误的，应予纠正。二、一审判决认定的工程款等款项及经济损失金额没有依据。一审判决认定的工程款4959590.84元及经济损失8021868.44元元，以（2019）鲁0102民初7009号案件中的鲁舜鉴字（2020）006号、009号两份鉴定报告数据为依据，不符合有效证据要求及法律规定，严重违反法定程序。1.如前所述，三威公司没有委托基石公司、张永涛进行工程施工；基石公司、张永涛的装修扩建方案没有经三威公司书面审核同意；非公区装修费用根据约定应由基石公司、张永涛承担；装修改建工程不合格，不具备利用条件，应当予以拆除。因此，本案没有鉴定的必要性，在原7009号案件及本案一审过程中，三威公司曾多次提出不需要鉴定，但一审法院并未采纳。2.一审判决用于认定款项金额的两份鉴定报告，系在原7009号案件中进行的鉴定程序，鉴定内容、鉴定方法、鉴定数据均存在重大问题，双方对于鉴定存在很大争议，基石公司、张永涛对7009号案件撤诉后，相关鉴定异议程序并未继续进行，7009号案件判决书亦载明，“本院对外委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定，现双方当事人均对其出具的报告提出异议，截至本案庭审辩论终结前异议尚在处理中。此后基石公司、张永涛申请撤回反诉请求，本院予以准许。”该两份鉴定报告并非有效证据，一审法院直接采用其他案件的非有效证据作为定案依据，明显严重程序违法，从而造成认定款项数额严重脱离事实。3.原7009号案件司法鉴定存在多个重大问题，造成该案司法鉴定工作失去价值。（1）原7009号案中法院委托鉴定的委托内容为，涉案房屋的“公共区域的改造、装修工程造价”及“非公共区域的改造、装修现存价值”，而鉴定机构确定公私区，基石公司、张永涛施工内容等鉴定范围时，按照基石公司、张永涛提交的鉴定材料为依据，造成鉴定结论有失偏颇，公私区区分，基石公司、张永涛施工内容等相关争议事项的界定，应属于法律界定事项，也超出了鉴定机构的专业能力范围，一审法院将本应进行法律判断的事项交由鉴定机构判断，进而简单机械化地采用鉴定结论，有明显的“以鉴代审”倾向。（2）从鉴定本身而言，对于已发生工程款的确定属于对已发生事实的审核确认，应当采取核对已支出款项凭证等财务资料、核实现场等据实审计方式，确定争议事项实际支出款项金额，而不应采取对人工及材料等按定额价格或信息价统算的造价鉴定方式，否则，鉴定结论无法体现实际发生的款项金额。（3）原7009案件两份鉴定报告存在鉴定基准日错误、将非附合物错误纳入鉴定范围、成新率错误、公私区区分错误、审定依据错误等大量问题，三威公司提出异议后，并未能处理。在本案一审期间，三威公司也将在原7009案件中三威公司已提交的异议书两份、申请书一份再次提交法庭，同时提交山东华审工程咨询有限公司鉴定报告一份，请求法庭对相关事项进一步核实，以查明案件事实，但是一审法院竟在未进行任何落实工作的情况下，直接作出判决，严重侵害了三威公司的合法权益和程序权利。4.本案直接采用另案作出的鉴定意见，不能证明本案事实。本案据以作出判决的两份《鉴定报告书》是基石公司、张永涛在原7009号案中申请的鉴定报告，一审判决直接采用另案鉴定意见要求三威公司承担装修工程款和经济损失，且要求三威公司承担另案的鉴定费用，属于法律适用错误。5、五份《房屋租赁合同》分别是张永涛与三威公司签署，基于合同的相对性原则，应由张永涛承担合同无效的法律后果，一审判决三威公司向基石公司承担支付责任，属于对合同主体适用法律错误。三、一审判决对于过错认定严重偏离事实和法律。在五份《房屋租赁合同》签订前，张永涛自2017年起即承租三威公司汇源大厦14层两千多平米房产，与三威公司有长期的资产运营合作，张永涛作为房产运营专业人士，对于租赁资产产权状况是明知的，对于合同无效，基石公司、张永涛有明显的过错。且如前所述，对于基石公司、张永涛所建钢结构改造扩建工程，属于不合格工程，应予拆除。一审判决未考虑基石公司、张永涛应当承担的过错，判决结果与事实严重不符，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条规定。四、一审判决严重违反法定程序。本案中一审判决采信的两份鉴定报告，并非本案进行的鉴定程序，非属本案鉴定意见。两份鉴定报告存在鉴定事项与案情不符、评估造价鉴定方式无法体现实际工程款金额、鉴定基准日错误、将非附合物错误纳入鉴定范围、成新率错误、公私区区分错误、审定依据错误、程序错误等大量问题，三威公司对于两份鉴定报告存有异议，原7009号案两份鉴定报告异议并未依法处理完毕，一审期间对于2020年6月19日和2020年7月9日鉴定异议答复意见未进行质证，不能作为认定案件事实的依据。一审判决直接予以采用，损害了三威公司的诉讼权利，属于严重违反法定程序。基石公司、张永涛辩称，一、三威公司陈述与事实严重不符，本案所涉物业在三威公司向基石公司、张永涛交付前是没有区域划分的，三威公司与张永涛签订的五份租赁合同后面都附有平面图，该平面图是双方对于涉案物业区域的划分、装修的范围、空间的分割等均作出了标注，也经过三威公司负责人的签字确认，后通过后续的微信，微信群等方式双方对于设计方案、装修细节等均进行了详细的交流和确认。其中约定汇隆广场南区5－6层、汇隆广场中庭5－6层中的租赁合同中第一条约定的承租的建筑面积和实际收取物业费的建筑面积存在差异，差异部分就是三威公司委托基石公司、张永涛进行加盖的部分，其中就包括三威公司所主张的钢结构工程，通过该租赁合同以及后附的平面图足以证实三威公司委托加盖的事实，三威公司称该工程属于严重无质量保证工程，不具备合格利用条件，而实际情况是三威公司已将该钢结构工程对外出租，三威公司获得收益。双方在形成租赁关系的整个过程中，存在大量的微信聊天、文件往来，三威公司也从未提出过其没有委托过基石公司、张永涛对涉案房产进行装修、改造，不同意基石公司装修、改造等行为，更未提过工程质量不合格，无法使用等主张，基石公司、张永涛对涉案房产进行装修、改造工程的公共区域及非公共区域的建筑面积近15000平米，如果三威公司不知情、不同意，基石公司、张永涛是不可能完成如此大的工程量。通过五份租赁合同本身以及双方当事人之间的微信聊天记录足以证实三威公司对于基石公司、张永涛对案涉工程进行的装修、改造工程是知情的，且经过了三威公司的确认。二、对于鉴定意见的问题，本案与（2019）鲁0102民初7009号、（2020）鲁01民终10299号案件具有关联性。三威公司提起的7009号案件，基石公司、张永涛依法提起反诉，为便于法院查明案件事实，提出鉴定申请，后基于其他原因，基石公司、张永涛撤回反诉申请，并提起本案诉讼，但基石公司、张永涛并未撤回鉴定申请，鉴定程序一直在正常进行，整个鉴定程序也都是由一审法院的主持下进行的，一审法院也组织鉴定机构、双方当事人就当事人对鉴定意见提出的异议进行听证。之后鉴定机构也针对三威公司提起的多次异议作出书面回复，整个鉴定程序充分保障了双方当事人的合法权益，一审法院依据该鉴定意见作为裁判依据未违反法律规定，更未违反法定程序。三、基石公司、张永涛按照约定，对涉案房产的公共区域及非公共区域完成了装修、改造工程后，三威公司便将装修、改造的价值并入涉案房产的价值中，与案外人签订《资产委托管理协议》，将涉案房产在内的若干物业统一委托给案外人管理，并实际收取了运营收益，三威公司与案外人之间就运营收益最终经（2020）鲁01民终9146号民事判决书判令三威公司承担协议解除的全部过错，并判令三威公司不予返还案外人的运营收益。张永涛虽然为基石公司及案外人山东基石商务服务有限公司的法定代表人，但两个公司系不同的两个独立的法人单位，三威公司与案外人签订的协议无法免除基石公司、张永涛的权利，退一步讲，即使有效，那也应当是在《资产委托管理协议》正常履行的情况下，而实际情况系基于三威公司的违约行为导致协议解除，且三威公司同时享有着基石公司、张永涛为涉案房产付出大量的人力、物力、精力进行装修、改造，并垫付高额的费用的同时，又收取案外人因装修、改造价值并入物业价值而交付的运营收益。无论是造成本案的租赁合同无效的责任，还是三威公司与案外人签订的《资产委托管理协议》的解除责任，过错方均是三威公司，其不能因为违法行为及自身过错反而从中获得高额利益。四、本案不存在过错责任划分的问题。涉案房产自2019年1月31日至今，三威公司已收回并使用2年有余，对涉案房产的装修改造成果已经全盘接收利用，目前涉案房产接近满租状态，一方面说明基石公司、张永涛的装修改造非常成功，三威公司因此获得了巨大收益，另一方面，短期内也不存在拆除的可能。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条之规定，对装饰装修出租人同意利用的，应折价赔偿承租人，因此，本案并不存在过错责任划分的问题。综上，三威公司的上诉理由不能成立，请求依法予以驳回。基石公司、张永涛向一审法院起诉请求：1.判令三威公司支付基石公司、张永涛装修工程款4959590.84元及利息（利息计算方式：以4959590.84元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；嗣后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止）；2.判令三威公司赔偿基石公司、张永涛经济损失8021868.44元及利息（利息计算方式：以8021868.44元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；嗣后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费、鉴定费等均由三威公司承担。一审法院认定事实：2018年1月31日，三威公司与基石公司签订《合作协议》一份，协议就三威公司委托基石公司对汇隆广场部分区域进行“商改办”运营事宜达成协议。协议对商改办范围及建设计划做出约定：1.汇源大厦5层、6层（2018年1月29日至2018年3月31日）；2.汇阳大厦5层、6层（2018年3月1日至2018年4月30日）；3.汇隆广场5层、6层南区（2018年4月1日至5月30日）；4.汇隆广场5层、6层中庭（2018年3月1日至2018年6月30日）；5.适合商改办的汇隆广场其他区域（2018年7月1日前开始规划实施）。协议对合作模式做出约定：1.三威公司将商改办范围内的房产租赁给基石公司，由基石公司设计装修后，对外招租。2.具体约定：（1）基石公司提出“商改办”总体设计方案，经三威公司审核后予以实施。（2）一区一合同，根据建设计划和总体规划，具备开工建设的区段，双方洽谈商务细节，签署房屋租赁合同。各个区域的租赁合同均为5年期，5个月的免租期，综合双方利益形成价格。（3）三威公司负责商改办区域的空调、消防、公区隔墙、配电、新风、网络、电梯等公共设施建设，负责公共区域的走廊、卫生间、电梯间装修，负责拆除非公共区域的无关设施。三威公司的施工可以委托基石公司完成，以租金冲抵工程款。（4）基石公司负责非公共区域的隔间、地面、吊顶、配电、灯光、配网等建设，资金自筹。合作期限自协议生效之日起，至商改办所形成的租赁合同全部履约完毕为止。此后，依据《合作协议》三威公司（出租人）与基石公司法定代表人张永涛（承租人）分别于2018年1月31日、3月6日、4月9日、9月13日、9月14日签订了五份《房屋租赁合同》，2018年1月31日《房屋租赁合同》约定：房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇源大厦5层，建筑面积1436.31平米；租赁期限自2018年2月1日至2023年6月30日，房屋交付之日至2018年6月30日为装修期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费；第一年日租金为1.2元/平日，年净租金共计629103元；租金每三个月预付一次，每次提前30天预付，优先采取“等价冲抵”的方式，用出租人应付承租人的工程款，抵作承租人应付出租人的租金；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物；装修、改善增设他物的范围以由承租人提供并由出租人审核同意的装修、装饰方案为准。2018年3月6日《房屋租赁合同》约定：房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇隆广场西区6层，建筑面积1995.38平米；租赁期限自2018年3月6日至2023年8月5日，房屋交付之日至2018年8月5日为装修期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费；第一年日租金为1.1元/平日，年净租金共计801145元；租金支付方式、以工程款抵扣租金约定以及关于装修的约定同上述合同。2018年4月9日《房屋租赁合同》约定：房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇隆广场南区5-6层，建筑面积3449.23平米；租赁期限自2018年4月9日至2025年9月8日，房屋交付之日至2018年9月8日为装修期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费（物业、水、电、空调等费用执行汇源大厦收费标准，按照建筑面积4577.5平收取）；第一年日租金为1.35元/平日，年净租金共计1699608元；租金支付方式、以工程款抵扣租金约定以及关于装修的约定同上述合同。2018年9月13日《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇阳大厦5层，建筑面积1264平米；租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日，房屋交付之日至2018年12月31日为免租期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费；第一年日租金为1.4元/平日，年净租金共计645904元；租金每三个月预付一次，每次提前30天预付，优先采取“等价冲抵”的方式，用出租人应付承租人的工程款，抵作承租人应付承租人的租金和分成；关于房屋装修的约定同上述合同。2018年9月14日《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇隆广场中庭5-6层，建筑面积4024.6平米；租赁期限自2018年8月31日至2025年9月1日，房屋交付之日至2019年2月1日为免租期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费（物业、水、电、空调等费用执行汇源大厦收费标准，按照建筑面积4754.2平收取）；第一年日租金为1.5元/平日，年净租金共计2203469元；租金支付方式、以工程款抵扣租金约定以及关于装修的约定同2018年9月13日合同。以上《房屋租赁合同》附件中包含相应租赁房屋的设计图纸。三威公司将涉案房屋交付原告后，基石公司对涉案房屋进行了装饰改造。2019年1月31日，三威公司与案外人山东基石商务服务有限公司签订《资产委托经营管理协议》一份，协议约定：双方就三威公司委托山东基石商务服务有限公司运营资产和物业管理事宜达成协议。其中委托商业运营资产包括：汇隆广场（含商城、超市、汇隆厚街、百家店、地下停车场、地上停车场、沿街商铺，不含影院）汇源大厦1-5层、汇阳大厦1-7层商业运营资产。委托期限为15年，自2019年2月12日至2034年2月11日止。协议第十五条第五款约定，三威公司与山东基石商务服务有限公司的实际控制人张永涛签署的汇源大厦5层、汇隆西区6层、汇隆南区5-6层、汇阳大厦5层、汇隆中庭区5-6层等《房屋租赁合同》，在本协议生效时失效，该等合同中的资产纳入本协议委托资产之中，执行本协议约定。三威公司不再承担上述《房屋租赁合同》应当承担的上述楼层的公共区域装修费、公共设施建设或改造费用，张永涛不再向三威公司缴纳租金。协议第二十六条第六款还约定，本协议自甲、乙双方法定代表人签字并加盖公章后生效。协议载明双方系2019年1月31日签字盖章。该协议经一审法院作出的（2019）鲁0102民初5797号民事判决书和济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民终9146号民事判决书，判决于2019年5月5日解除，三威公司对协议解除承担全部责任。2019年6月1日，三威公司因涉案的《合作协议》和五份《房屋租赁合同》与基石公司产生纠纷诉至一审法院，请求张永涛、基石公司支付租金并承担违约责任，一审法院受理后，张永涛、基石公司提起反诉，要求支付工程款并赔偿经济损失。在该案审理期间，基石公司、张永涛申请对涉案房屋公共区域和非公共区域的装修工程造价进行评估鉴定，即：“对汇源大厦5层，汇隆广场西区6层，汇隆广场南区5层、6层，汇阳大厦5层，汇隆广场中庭区（东区）5层、6层的公共区域的改造、装修工程造价进行评估鉴定；对上述房产非公共区域的改造、装修工程的2019年1月31日和2019年8月9日两个基准日的现存价值进行评估鉴定”。经双方当事人共同选定，一审法院对外委托舜华公司对基石公司、张永涛申请事项进行鉴定。2020年6月1日，舜华公司出具了鲁舜鉴字（2020）006号、007号、009号鉴定报告征求意见稿，一审法院就三份征求意见稿组织听证，双方对征求意见稿各自提出了异议。2020年6月19日，舜华公司对双方针对征求意见稿提出的异议作出答复，并出具了鲁舜鉴字（2020）006号、007号、009号正式鉴定报告，鉴定报告针对双方提出的异议内容作出部分修改。最终，006号《鉴定报告书》审定公共区域改造装修工程造价（原值）为4959590.84元；007号《鉴定报告书》审定非公共区域改造装修工程造价（2019年8月9日现值）为7595070.18元；009号《鉴定报告书》审定非公共区域改造装修工程造价（2019年1月31日现值）为8021868.44元。三份鉴定报告正式稿送达双方后，基石公司和三威公司分别于2020年6月30日、6月29日提出异议，舜华公司于2020年7月9日就双方提出的异议作出答复，答复维持了鉴定意见。张永涛、基石公司支付了鉴定费用14.5万元。2020年7月5日，张永涛、基石公司撤回了反诉请求，一审法院予以准许，并作出（2019）鲁0102民初7009号民事判决书；此后，三威公司和张永涛、基石公司均上诉至济南市中级人民法院，二审法院就双方的上诉请求作出（2020）鲁01民终10299号民事判决书。（2019）鲁0102民初7009号民事判决书和（2020）鲁01民终10299号民事判决书均认定本案涉及五份《房屋租赁合同》系无效合同，《合作协议》合法有效，并判决基石公司、张永涛支付三威公司房屋占有使用费1483158.1元。涉案房屋装修改造施工期间，张永涛与三威公司工作人员柳文静、缪琳、张丽梅、陈建筑、柴秀华共同组建“汇隆商改办工程群”微信群，微信群用于沟通涉案房屋装修工程相关事宜。此外，张永涛通过微信与三威公司工作人员柳文静就汇源大厦5-6层、汇隆广场西区5-6层、汇隆广场南区5-6层、汇隆中庭5-6层、汇阳大厦5层的设计图纸进行过沟通；张永涛通过微信与三威公司法定代表人张辉就涉案房屋的设计和工程进展进行过沟通。2019年9月2日，张永涛、基石公司向中国大地财产保险股份有限公司山东分公司购买诉讼财产保全责任保险，并支付保险费13000元。2020年7月8日，张永涛、基石公司向国任财产保险股份有限公司济南中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，并支付保险费15000元。另查明，基石公司于2018年6月27日变更企业名称，由山东基石物业管理有限公司更为现名。山东基石商务服务有限公司成立于2019年1月31日，本案张永涛系其法定代表人。一审法院认为，本案系因履行《合作协议》和《房屋租赁合同》产生的合同纠纷，争议焦点主要有以下两点：一、关于基石公司、张永涛主张的公共区域装修工程款问题。二、关于基石公司、张永涛主张的经济损失的问题。关于焦点问题一。《合作协议》合法有效，双方均应履行合同义务。一审法院认为，涉案房屋公共区域的装修工程实际由基石公司完成，其依据《合作协议》第二条之约定要求三威公司支付涉案房屋公共区域的工程款495990.84元，于法有据，一审法院予以支持。张永涛对该部分的诉请，无法律依据，一审法院不予支持。三威公司提出未委托基石公司施工，以及涉案房屋的装修、装饰方案需经过其审核同意的辩解意见，一审法院认为，首先，依据《合作协议》的约定，三威公司允许基石公司对涉案房屋进行设计装修；其次，涉案房屋装修改造施工期间，基石公司与三威公司通过“汇隆商改办工程群”微信群、微信私聊方式就涉案房屋的装修改造工程进行沟通，沟通内容包括设计方案、设计图纸、工程进展等，三威公司对此未提出异议；最后，涉案房屋系三威公司开发，施工期间房屋所在的汇隆广场项目由三威公司运营管理，涉案房屋的装修改造的施工周期长、施工面积大，施工期间涉及施工作业、人员出入、物料进场、水电路改造等事宜三威公司理应知晓，对此三威公司亦未提出异议，因此，对于三威公司的抗辩理由，一审法院不采信。此外，三威公司依据其与案外人山东基石商务服务有限公司签订的《资产委托经营管理协议》第十五条之约定，主张三威公司不应再承担涉案房屋的公共区域装修费用、公共设施建设和改造费用。一审法院认为，首先，依据合同相对性，《资产委托经营管理协议》系三威公司与案外人山东基石商务服务有限公司签订，山东基石商务服务有限公司虽与基石公司存在关联关系，但三威公司并未举证证明该条约定的效力及于基石公司，依据合同相对性，一审法院对三威公司主张不予采信。其次，《资产委托经营管理协议》与《合作协议》并非同一法律关系，前者系委托合同关系，后者系部分包含租赁、委托施工内容的无名合同，两份协议签订的事实与法律基础不同。最后，依据（2019）鲁0102民初5797号和（2020）鲁01民终9146号民事判决书，该协议已于2019年5月5日解除，三威公司对协议解除承担全部责任。综上所述，一审法院认为，三威公司与案外人签订的《资产委托经营管理协议》不能免除其支付公共区域部分装修工程款的义务，对其主张一审法院不予采信。关于焦点问题二。对于非公共区域部分的装修工程，因五份《房屋租赁合同》系无效合同，一审法院认为，对于该部分诉请应依照合同法规定的合同无效的法律后果处理。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”一审法院认为，对于合同无效后装饰装修物的处理，应从承租人是否同意装饰装修和是否同意利用两方面判断。对于三威公司是否同意装饰装修的问题，焦点问题一中已论述，此处不再赘述。对于三威公司是否同意利用装饰装修物的问题。一审法院认为，三威公司对涉案房屋的运营方式分两个阶段，第一个阶段为自2018年1月31日开始，三威公司与原告依据《合作协议》和《房屋租赁合同》形成的租赁合同关系，依据合同三威公司将涉案房屋交付原告使用，由原告占有使用并向三威公司支付租金。第二个阶段为自2019年1月31日开始，三威公司与案外人山东基石商务服务有限公司依据《资产委托经营管理协议》形成的委托合同关系，和租赁合同关系不同，受托人依据委托的授权范围代委托人对包含涉案房屋在内的委托资产进行管理并向委托人交纳运营收益，委托人移交的仅是包含涉案房屋在内的委托资产的运营管理的权责，涉案房屋仍由委托人占有使用。依据《资产委托经营管理协议》第十五条第五款的约定，基石公司和张永涛自2019年1月31日该协议生效之日起即不再占有使用涉案房屋，自该日起三威公司将附带装饰装修物的涉案房屋委托案外人山东基石商务服务有限公司代其进行运营管理并收取了协议约定的运营收益，此时三威公司实际占有使用涉案房屋，并享有了装饰装修物带来的收益，应视为三威公司同意对装饰装修物的接收利用。因此，张永涛作为《房屋租赁合同》的相对方以2019年1月31日的现存价值为标准，要求三威公司赔偿涉案房屋非公共区域装饰装修损失8021868.44元，一审法院予以支持。因涉案房屋实际由基石公司占有使用，对于基石公司对该部分的诉请，未加重三威公司义务，一审法院予以支持。对于基石公司、张永涛主张的诉讼财产保全责任保险费。一审法院认为，基石公司在（2019）鲁0102民初7009号案件中申请财产保全后又撤回反诉，系对其权利的处分，故因此产生的保全保险费应自行承担；因本案支付的保全保险费15000元，系基石公司、张永涛产生的合理损失，且已实际发生，应由三威公司承担。对于鉴定费，一审法院认为，基石公司、张永涛因申请对涉案房屋公共区域和非公共区域的装修工程造价进行评估鉴定，支付了鉴定费用14.5万元，该费用系基石公司、张永涛际产生的费用，应由三威公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第九条规定，判决：一、三威公司于判决生效之日起十日内支付基石公司装修工程款4959590.84元；二、三威公司于判决生效之日起十日内支付张永涛、基石公司经济损失8021868.44元；三、三威公司于判决生效之日起十日内支付张永涛、基石公司诉讼财产保全责任保险费15000元；四、三威公司于判决生效之日起十日内支付张永涛、基石公司鉴定费145000元；五、驳回张永涛、基石公司其他诉讼请求。案件受理费113240元，减半收取计56620元，保全费5000元，由三威公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。三威公司提交证据1.三威公司分别于2020年4月1日、6月5日、6月29日、7月31日向原审法院提交的《异议书》《申请书》，用以证明因7009号案鉴定报告存在大量问题，三威公司多次提出异议，对于三威公司于2020年7月31日提交的申请法院未作出处理，一审法院未按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十八条之规定，未通知鉴定人出庭，鉴定人未陈述鉴定意见，亦未接受双方当事人的质询和询问。在鉴定人未出庭作证的情况下，三威公司作为非专业人士难以对鉴定意见进行充分质证，一审法院未履行通知鉴定人出庭作证的义务，严重违反法定程序，剥夺了三威公司的辩论权；证据2.本案一审法院2020年10月19日《民事审理笔录》，用以证明①原审法院庭审过程中未组织双方当事人对鉴定意见进行充分质证，且三威公司作为非专业人士也难以对鉴定意见进行充分质证。同时，三威公司具体提出了涉及鉴定结论的专业性问题，原审法院及鉴定机构均未予以答复。②鉴定异议答复意见是鉴定人就当事人提出异议进行审核，并对鉴定意见进行修改和完善而形成的意见，本身就是鉴定意见的组成部分。一审法院庭审过程中未组织双方当事人对鉴定异议答复意见进行质证，故原审法院采信的鉴定意见不得作为认定本案事实的根据。③原审中，基石公司、张永涛仅提供了微信聊天记录打印件，没有提供原件，不符合证据形式要件，不具有证据效力。且，基石公司、张永涛提供的微信聊天记录打印件不完整，也未证明三威公司曾与基石公司、张永涛就委托“公共区域”设计装修进行过沟通，证据不具有真实性，与本案待证事实没有关联性，不符合证据实质要件，不具有证据效力；证据3.（2019）鲁0102民初7009号案中基石物业公司、张永涛《民事反诉状》、2019年8月7日基石物业公司、张永涛发给三威公司的《解除合同通知》，用以证明在7009号案《民事反诉状》中，基石物业公司、张永涛明确陈述，其对所租赁资产的占有使用是延续的，至2019年8月7日基石公司发出《解除合同通知书》，至8月9日其才退出涉案房产的租赁、占有、管理等各个环节，而本案中一审法院却作出完全相反的认定，认为三威公司占有使用房产，属事实认定错误；证据4.张永涛与三威公司于2017年6月13日签订的《合作协议》，用以证明在五份《房屋租赁合同》签订前，张永涛自2017年起即承租三威公司汇源大厦14层两千多平米房产，与三威公司有长期的资产运营合作，张永涛作为房产运营专业人士，对于租赁资产产权状况是明知的，对于合同无效，基石公司、张永涛有明显的过错。一审判决未考虑基石公司、张永涛应当承担的过错，判决结果与事实严重不符，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条之规定。基石公司、张永涛提交证据1.2019年8月9日拍摄的涉案房屋现场照片一组共16张，用以证明2019年8月9日，基石公司、张永涛前往涉案房产处，涉案房产已由三威公司控制经营并以写字间的业态对外出租，图片为三威公司和山东汇隆商业管理有限公司以其名义在涉案房屋每层显眼位置均摆设招租广告对外招租；证据2.2021年3月15日拍摄的案涉房屋现场照片一组共25张，用以证明2021年3月15日，基石公司、张永涛前往涉案房产处，涉案房产仍在由三威公司控制经营并以写字间的业态对外出租，大厅指示牌显示涉案房产为满租状态。以上证明，截止今日三威公司控制经营涉案房产已2年有余，对涉案房产的装修改造成果已经全盘接收利用，并以改造后的业态对外出租，目前涉案房产接近满租状态，相对于改造之前的荒废状态，三威公司因基石公司、张永涛的装修改造投入获得了巨额收益。证据3.济南市中级人民法院（2020）鲁01民终9146号民事判决书，用以证明三威公司与案外人山东基石商务服务有限公司就2019年1月31日签订的资产委托管理协议的争议经二审终审判决确认该协议已于2019年5月5日解除，三威公司对于协议的解除承担全部的过错责任，同时法院认定案外人就涉案房产在内的物业已实际向三威公司支付了9808925.42元运营收益，并判令三威公司不予返还案外人该运营收益，证明无论是本案租赁合同的无效的过错责任，还是三威公司与案外人签订的资产委托管理协议的解除责任完全过错方均是三威公司，三威公司不能因其违法行为和自身的过错反而从中获得高额的利益。本院认为，上述证据均不属于二审新证据，本院不再审查。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于三威公司上诉主张的装饰工程款及经济损失问题，一审法院已经充分听取双方意见，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，本院对一审意见均予以认同，相关理由不再赘述。三威公司主张涉案装饰工程属于违章建筑，但未提交证据予以证实，本院不予采信。三威公司在使用过程中，如装饰工程出现质量问题，可另行主张权利。关于基石公司、张永涛占有涉案房屋产生的占有使用费及三威公司接收涉案房屋后，基石公司、张永涛已收取的租金，不属于本案审理的范围，本院不予处理。关于鉴定程序问题，虽然该案依据的鉴定意见是在另案程序中进行的，但对双方提出的异议，一审法院已经依法处理，鉴定程序并无不当。综上所述，三威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113240元，由上诉人山东三威置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  赵 雯审判员  明 霞二〇二一年四月二十一日书记员  刘 彤