北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5977号上诉人（原审原告）：中物物业管理开发有限公司，住所地北京市西城区月坛北街25号。法定代表人：王爱党，总经理。委托诉讼代理人：宋奇，北京市亿胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京玉林明珠制冷设备有限公司，住所地北京市西城区月坛北街25号40幢6号。法定代表人：齐之印。上诉人中物物业管理开发有限公司（以下简称中物公司）因与上诉人北京玉林明珠制冷设备有限公司（以下简称玉林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人中物公司之委托诉讼代理人宋奇，上诉人玉林公司之法定代表人齐之印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中物公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持我公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院将作废的金额为31100元的发票认定为玉林公司已经支付租金的凭证，属于认定事实错误。双方所签《房屋管理合同》约定，年租金36000元分两次交纳，2019年租金玉林公司仅交过两次，一次是2018年12月24日支付4900元，另一次是2018年12月27日支付13100元，合计18000元，付清了上半年的租金。玉林公司交纳13100元时，我公司工作人员将发票金额13100元错开成31100元，玉林公司取走了错开的发票。当日，我公司发现发票金额错误，又重新开具了一张13100元的发票，让玉林公司交回开错的发票，但其并未交还。后，我公司到税务局将开错的发票作废，玉林公司也认可该发票被作废。一审判决根据开错的已作废发票认定玉林公司已交纳该笔租金，相当于认定玉林公司交纳过3次租金，合计金额为49100元，按照这一认定，玉林公司不仅预付了1年租金还多付13100元，明显不合理。2.一审判决玉林公司支付自2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（已付的13100元从中扣除）是错误的，应改判为玉林公司向我公司支付自2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金18000元以及2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。玉林公司辩称，不同意中物公司的上诉请求。我公司在北京市西城区月坛北街25号西平5-3和5-6房屋（以下简称涉案房屋）居住使用20多年，不是一次性支付全部房租的情况只有3年，中物公司陈述的事实和理由均不是事实。中物公司给我公司开的发票是虚假的，是废票，但是中物公司开错票与我公司无关。玉林公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，将本案发回一审法院重审或者依法改判，判令中物公司退赔我公司各项损失；本案一、二审案件受理费由中物公司承担。事实与理由：我公司法定代表人齐之印与家人居住在涉案房屋5-3已有20多年，涉案房屋5-6房屋是我公司法定代表人齐之印购买的。2018年底我公司按照惯例与中物公司的要求交足2019年全年房租，但中物公司采用各种手段催要房屋，造成我公司经营受到影响。涉案房屋5-6产权有争议，在中物公司欺骗、恐吓之下我公司才签的合同。中物公司的理由系伪造事实，断章取义。中物公司辩称，不同意玉林公司的上诉请求。国务院国有资产监督管理委员会物资机关服务中心（以下简称服务中心）是涉案房屋的产权人，该中心委托我公司对涉案房屋进行管理，不存在房屋产权的争议。玉林公司提出的各项损失超出了一审诉讼范围，且相关损失并未实际发生，我公司不同意支付。中物公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签署的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2.判令玉林公司腾空涉案房屋，恢复原状，交付我公司；3.判令玉林公司向我公司支付自2019年7月1日起至2019年12月31日止的房屋租金18000元及自2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金（房屋租金按每月每间1500元标准计算，2间每月3000元）。后，中物公司变更诉讼请求为：1.确认双方签署的《房屋租赁合同》于2019年4月27日解除；2.判令玉林公司腾空涉案房屋，恢复原状，交付我公司；3.判令玉林公司向我公司支付自2019年7月1日起至2019年12月31日止的逾期腾空房屋占有使用费18000元及自2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的逾期腾空房屋占有使用费（逾期腾空房屋占有使用费按每月每间1500元标准计算，2间每月3000元）。一审法院认定事实：2018年12月24日，中物公司（甲方、出租方）与玉林公司（乙方、承租方）就位于北京市西城区月坛北街25号院地面平房中的部分房屋租赁事宜签订合同号：WZ-CZ-20190103-535《房屋管理合同》，主要内容为：一、甲方将坐落于北京市西城区月坛北街25号西平5-3-6房租给乙方使用，该房为平房，建筑面积34平方米。二、该房屋用途为（未填写）。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途，不得转租给第三方。三、房屋租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日止，期限壹年。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前1个月书面向甲方提出续租要求，征得甲方同意后双方重新协商签订房屋租赁合同。四、租金及其交付时间。1.租金标准每年36000元；2.租金支付时间，乙方租金贰次交清；3.甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。五、房屋交付时间及押金。六、其他费用。七、维修养护责任。八、关于装修和改变房屋结构的约定。九、合同的解除及违约责任。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，1.不支付或者不按照约定支付租金的……。（四）合同解除后房租费用结算，1.如果发生本条中（一）或者（二）时，甲方退还乙方已交付房屋租赁费用中尚未承租的剩余房租费用。2.如果发生本条（三）情形时，甲方不退还乙方已交付的租赁房屋费用，由乙方承担。十、提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。提出终止合同方应承担违约责任。如因国家建设、占用及甲方上级主管部门的需要甲方必须终止合同时，甲方应提前1个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。一审审理中，中物公司出示《委托合同》，显示：自2018年1月1日起，服务中心委托中物公司对位于北京市西城区月坛北街25号院地面平房进行管理。中物公司、玉林公司一致确认案涉房屋系北京市西城区月坛北街25号西平5-3和5-6，为平房2间，在双方签订上述《房屋管理合同》前，案涉房屋已经交付玉林公司。关于合同履行情况，中物公司称，“签订合同前玉林公司就已经实际居住案涉房屋，2018年12月24日签订合同，当天玉林公司支付4900元房租，又在27日支付13100元的房租，玉林公司自2019年7月1日至12月31日期间租金未交，还有另外一张发票是之前年度的”。玉林公司称“2019年1月1日至12月31日期间的房租我都已经交齐了，2018年11月份交了2万多元，这是2019年1月1日开始的租金，2018年12月份又交了2万多元，租金支付至2019年年底，两次都是现金，也都给我发票了，还多交了，我的发票就能证明”。中物公司、玉林公司均出示2018年12月24日《收据》（№0370367），内容为：“今收到齐之印交来房屋管理费4900元。”中物公司、玉林公司均出示№71602592《北京增值税普通发票》（以下简称13100元发票），内容为：“开票日期2018年12月27日，购买方齐之印，销售方中物公司，货物或应税劳务、服务名称，企业管理服务管理费，金额13100元。”玉林公司出示的№71602591《北京增值税普通发票》（以下简称31100元发票）内容为：“开票日期2018年12月27日，购买方齐之印，销售方中物公司，货物或应税劳务、服务名称，企业管理服务管理费，金额31100元。”中物公司、玉林公司就上述《收据》记载的4900元，一致确认玉林公司未实际支付，而是以中物公司之前应给付玉林公司的费用相抵。中物公司、玉林公司对上述31100元发票已被中物公司作废的事实没有争议。就上述13100元发票及31100元发票，玉林公司称“4900元不是我交的，是我给中物公司干活，中物公司通知我拿发票，抬头是国资委物资机关服务中心，他们把支票拿过来以后，他就让我去拿支票，让我去物业拿支票，我去了之后，他就给我商量，他说这样你这个支票就搁这，4900元以后就算在房租里边。我当时是交了31100元，交的是现金，交给了许良，时间是在交4900元发票之后。之后13100元的发票是让我交了点钱，我交的是支票，支票抬头没有写，支票出票人是我们单位，交的日期就是4900元的收据当天或者是之后”。中物公司称“4900元是之前应该给付玉林公司的费用，双方相互抵了一下，13100元我方收到了，具体收的现金还是支票记不清了，31100元我方并未收到，的确有许良这么个人，是处长，按照平时交易的习惯，也应该是交给会计，不可能是交给许良。13100元发票和4900元收据和我们提交的一致，没有异议，玉林公司交付的2019年上半年房屋租金的收据和发票没有异议，另外一张31100元的发票是我公司开错的发票，是在玉林公司交了13100元之后给他开发票时，错开成31100元了，后来我公司到税务局把发票作废了，但是玉林公司已经把发票拿回去了，后来玉林公司还到税务局说我公司开错费，税务局也找我公司解释清楚了，发票作废后我公司又给玉林公司开了13100元的发票，发票票号是连着的。”中物公司出示的服务中心于2019年3月19日签署《关于收回西平5房屋自用的通知》，内容为：“中物公司，鉴于我中心办公用房紧张，现经中心领导班子决定收回西平5房屋的使用权，中心定于5月开始对西平5水电线路进行改造，以符合办公需求。现通知你公司对所管理的西平5租户进行提前告知及清退工作。”中物公司出示2019年3月27日签署的《腾退通知》，内容为：“西平5租户，我中心对西平5全部出租房屋收回自用，按照合同约定，提前一个月通知你方在4月27日前腾退现有租住房屋，并来我中心办理腾退相关手续。”玉林公司认可收到中物公司的通知和服务中心的通知。中物公司出示服务中心2019年5月8日签署的《房屋改造施工通知》，内容为：“西平5租户，为提升办公环境，消除安全隐患，我中心决定于五月份开始对西平5进行整体改造施工。改造施工包括更换水、电管线，房屋整体装修等。施工期间将会停水断电，影响租户正常的办公生活。为保证改造施工顺利进行，请西平5的租户按照我中心已送达的搬迁腾退通知要求规定，积极配合，按时腾退房屋。”玉林公司称没见过此通知。中物公司出示2019年12月4日的《通知》，内容为：“玉林公司，按照房屋管理合同WZ-CZ-20190103-535号约定，特通知你方，合同期满后，本合同将不再续签，请提前做好腾退准备。”2019年12月13日，玉林公司法定代表人齐之印签署了上述通知。一审法院对案涉房屋勘验情况：2020年9月21日，法院工作人员赴北京市西城区月坛北街25号院，对案涉房屋进行了拍照并制作勘验笔录，案涉房屋为该院内的坐北朝南排房平房中的两间，其中的房号为西平5－3房屋位于西数第3间、房号为西平5－6房屋位于西数第6间。一审法院认为，中物公司与玉林公司签订的《房屋管理合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。一、关于中物公司解除合同的主张《房屋管理合同》约定“如因国家建设、占用及甲方上级主管部门的需要甲方必须终止合同时，甲方应提前一个月书面通知乙方”。在双方约定的房屋租赁期间，案涉房屋的委托单位通知收回房屋使用权，可以认定中物公司所主张的合同约定解除事由出现，中物公司遂通知玉林公司腾退涉案房屋，但中物公司在2019年12月4日的《通知》中又向玉林公司表达了“合同约定的租赁期间届满后不再续签，做好腾退准备”的意思，故中物公司要求确认合同于2019年4月27日解除的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。二、关于中物公司交还案涉房屋的主张《房屋管理合同》约定，“租赁期满，甲方有权收回该房屋。”约定的租赁期间届满后，双方未续签合同，玉林公司应将案涉房屋交还中物公司。中物公司要求玉林公司腾空并交还案涉房屋的诉讼请求，存在合同依据，法院予以支持。中物公司未出示双方交接案涉房屋时房屋状况的证据，故对中物公司要求玉林公司恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。三、关于中物公司要求给付房屋占有使用费的主张玉林公司作为承租人，负有支付租金的合同义务。审理中，双方就玉林公司已付租金数额产生争议。发票是付款凭证。中物公司于同一日向玉林公司法定代表人齐之印开具金额分别为31100元及13100元的发票两张，中物公司将其中金额31100元发票作废属其单方行为，玉林公司不认可，故两张发票记载金额应认定为玉林公司的付款金额。加之中物公司开具的《收据》记载金额4900元，法院认定玉林公司已付中物公司租金为49100元。中物公司要求玉林公司支付自2019年7月1日至2019年12月31日期间费用应属租赁期间的租金，非中物公司主张的房屋占有使用费，法院予以纠正。现有证据能够证明玉林公司支付了2019年1月1日至2019年12月31日租赁期间的租金，故对中物公司的此项诉讼请求，法院不予支持。租赁期间届满后，双方租赁关系终止，玉林公司未将涉案房屋交还中物公司，应支付房屋占有使用费。中物公司要求玉林公司支付自2020年1月1日起至实际交还案涉房屋之日止的房屋占有使用费的主张，存在依据，法院予以支持，中物公司比照租金计算房屋占有使用费，存在依据，法院予以确认，玉林公司超付金额13100元予以抵扣。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，北京玉林明珠制冷设备有限公司将位于北京市西城区月坛北街25号院内房号为西平5－3房屋（位于西数第3间）、房号为西平5－6房屋（位于西数第6间）腾空并交还中物物业管理开发有限公司；二、判决生效之日起五日内，北京玉林明珠制冷设备有限公司给付中物物业管理开发有限公司房屋占有使用费（自二○二○年一月一日起，至实际交还判决第一项涉及的房屋之日止，足月按每月3000元计算，不足月按每日98.63元计算，已支付的13100元从中扣除）；三、驳回中物物业管理开发有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，中物公司对一审判决认定的事实并无异议，玉林公司表示其不知道有《委托合同》。经本院查阅一审卷宗，玉林公司于2020年8月24日的庭审中表示收到《委托合同》，故本院对其所述不予采信，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。中物公司提交2组证据，证据1为网站截图3张，记录了发票开错当天在税务的电脑系统作废发票的过程，证据2为支票进账单1张，证明玉林公司于2018年12月27日通过支票的方式交纳13100元，且当日仅交纳了这1笔钱。玉林公司对上述证据的意见为：其法定代表人齐之印与税务局联系，税务局答复发票确实已经作废，其认可发票作废，但认为系中物公司给其开具的废票；对支票进账单的真实性认可，具体交纳日期记不清，但确是用支票进行交纳。玉林公司提交录音3段及照片4张，称录音是纪检人员与其沟通时其录的音，欲证明中物公司的上诉事实与理由虚假，采取多种方式要求其腾退房屋。中物公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可。玉林公司认为中物公司对涉案房屋没有产权，主张涉案房屋是违建，但未提供证据加以证明。中物公司对此提供北京市西城区月坛北街25号的产权证明，以证明涉案房屋属于服务中心所有。双方一致确认，现涉案房屋仍由玉林公司使用；玉林公司于2018年11月12日支付给中物公司21300元，即结清了2018年租金。中物公司确认，其诉讼请求中要求确认解除的《房屋租赁合同》就是双方于2018年12月24日签订的《房屋管理合同》。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”玉林公司上诉称其是受欺骗和恐吓，才与中物公司就涉案房屋签订《房屋管理合同》，但并未就此提供详实证据，本院对其所述无法采信。玉林公司与中物公司所签《房屋管理合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。双方在该合同中明确约定，房屋租赁期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租赁期满，中物公司有权收回涉案房屋；且约定玉林公司如需续租，应在租赁期限届满前1个月向中物公司提出书面申请，双方协商后重新签订租赁合同。现合同履行期限已经届满，玉林公司未提供证据证实其按合同约定申请续租，且双方也未重新签订租赁合同。一审法院认定双方所签《房屋管理合同》于2019年12月31日到期终止，双方当事人对此均未提出异议，本院予以确认。由此，《房屋管理合同》终止时间早于2020年1月1日，本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方所签《房屋管理合同》租赁期间届满后，玉林公司应将涉案房屋交还中物公司。中物公司要求玉林公司腾空并交还案涉房屋的诉讼请求，理由充足，应予支持。现玉林公司针对涉案房屋中的5-6提出存在产权争议，但其并未就此提供证据，本院对其所述无法采信。其以此为由不同意腾退涉案房屋，显无道理，本院不予支持。关于中物公司主张2019年7月1日至同年12月31日期间的占有使用费，一审法院认为该笔款项性质应为租金，本院对此不持异议。虽然玉林公司抗辩其于2018年12月27日支付了31100元，已付清2019年度租金，并提供31100元发票予以佐证。本院对此认为，首先，玉林公司于2018年11月12日已结清2018年度租金，其在以提供劳务等形式折抵2019年租金4900元后，若其确于2018年12月27日向中物公司支付租金31100元，则其已预付了2019年全年租金，在此情况下，其于同日再行向中物公司支付超出合同期限的租金13100元，明显不符合双方约定的付款时间和方式，也不符合常理。其次，玉林公司称其法定代表人于2018年12月27日向中物公司管理人员以现金的形式支付31100元，明显不符合公司财务制度，亦不符合常理。再次，中物公司于2018年12月27日发现错开发票后就向税务部门申报将该发票作废，符合财务制度和税务要求。基于上述分析，中物公司所持玉林公司2018年12月27日仅向其支付1笔13100元的租金，其错开了金额为31100元的发票的主张，有相关证据支持，且更符合常理，本院予以采信。玉林公司仅向中物公司支付了截至2019年6月30日止的租金。中物公司要求玉林公司向其支付2019年7月1日至12月31日期间的租金，请求合理应予支持，一审判决因玉林公司持有31100元发票，就认定其已实际向中物公司支付了该笔款项，欠妥，本院予以变更。至于中物公司主张的2020年1月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。因玉林公司认可涉案房屋仍由其实际占用，故其理应承担合同终止后至其实际腾退之日止的占有使用费。中物公司此项请求，理由充分，本院予以支持。玉林公司上诉要求中物公司对给其造成的损失进行赔偿，属于其二审增加的诉讼请求，双方不能就此达成一致的调解意见，本案不予涉及，其可另行主张。综上所述，玉林公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；中物公司的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16381号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16381号民事判决第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16381号民事判决第二项为：北京玉林明珠制冷设备有限公司于本判决生效之日起5日内，一次性支付中物物业管理开发有限公司租金18000元，并向中物物业管理开发有限公司支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（足月按每月3000元计算，不足月按每日98.63元计算）；四、驳回中物物业管理开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，由北京玉林明珠制冷设备有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费250元，由北京玉林明珠制冷设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年四月二十七日书记员 刘 荧书记员 韩 铮