湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民再9号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨琴琴，女，1979年4月17日出生，汉族，湖北省荆门市人，住荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：郑林，湖北新天律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：荆门金广域房地产开发有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区长宁大道57号（金广场?城市广场）1幢，统一社会信用代码91420800784483468C。法定代表人：孙国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴迪，湖北维思德（荆门）律师事务所律师。再审申请人杨琴琴因与被申请人荆门金广域房地产开发有限公司（以下简称金广域公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）鄂08民终353号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。该院于2020年12月25日作出（2020）鄂民申4439号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2月24日公开开庭审理了本案。再审申请人杨琴琴的委托代理人郑林、被申请人金广域公司的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨琴琴再审请求：1、撤销本院（2020）鄂08民终353号民事判决及荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2535号民事判决；2、改判金广域公司支付杨琴琴各项经济损失68000元；3、本案全部诉讼费用由金广域公司承担。事实与理由：1、原审法院认定逾期交房的违约损失显失公平。该条款系格式条款，金广域公司未尽提示、说明义务，对买受人无约束力。应参照同地段同类房屋租金标准确定，或依据买受人在一审中提交的鉴定申请鉴定来确定。2、原审法院认定逾期办证违约金过低。由于合同约定过低，请求增加违约金的标准，应按照交易习惯的日万分之一确定。3、金广域公司违反合同约定未安装天然气，造成买受人损失应予赔偿。买受人一审中已申请鉴定，原审法院未予鉴定。4、金广域公司交付的房屋违约未安装护栏、钢化玻璃，未按期完成绿化，应予赔偿损失。一审中买受人申请鉴定，但一审法院酌情认定，二审法院未予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。金广域公司答辩称：1、关于逾期交房违约责任。首先，关于房屋交付时间。金广域公司于2017年9月28日向杨琴琴发送了收房的短信通知，履行了通知收房的义务，视为有效交付。即使存在违约事实，在计算违约时间时，应当自约定交付时间即2017年6月30日的次日（7月1日）计算至2017年9月28日；其次，关于计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，应当参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估价格评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据金广域公司庭审提交的证据，当时同地段同类房屋租金价格约为600元/月左右。2、天然气，实心栏板、钢化玻璃，园林绿化责任。首先，关于未安装天然气的问题。案涉公寓规划没有设计厨房，杨琴琴明知所购房屋户型为一室一卫不带厨房，天然气公司亦出具说明不能安装天然气，案涉合同第十三条约定的出卖人通知义务的前提是房屋存在经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房质量或使用功能发生变化，案涉房屋完全是按照规划设计要求修建，不存在变更房屋质量或房屋功能的情形，金广域公司就此没有违约行为；其次，关于实心栏板、钢化玻璃。根据合同约定，金广域公司交付的房屋为“非封闭式”阳台一个，阳台部分面积并未计入购买房屋的建筑面积，而原判要求金广域公司承担的损失费用，系按照将阳台封闭所需费用，由此应当将阳台面积计入购屋面积，买房人依法应当补交该部分购房款；再次，关于园林绿化。园林绿化属于小区公共部分，即使在小区绿化方面金广域公司存在违约行为，并不会对杨琴琴个人使用房屋造成任何影响，并且合同未就违反此项义务的责任进行约定，杨琴琴也未举证证明该违约行为给其造成的损失，故对于该项请求不应支持。3、逾期办证违约责任。根据合同法解释（二）第29条规定的精神，调整违约金的前提是造成的实际损失过分低于或者过分高于约定的违约金，而杨琴琴在诉讼过程中始终未对其遭受的具体损失提供足以使法庭采信的证据，杨琴琴主张不按合同约定计算该项损失，没有事实依据和法律依据。综上，杨琴琴主张的大部分损失于法无据，请求人民法院依法裁判。杨琴琴一审诉讼请求：1.判令金广域公司赔偿逾期交房的经济损失22000元（每套房屋11000元）；2.判令金广域公司赔偿因未按照约定向杨琴琴交付房屋的经济损失40000元（每套房屋未安装天然气的损失8000元、阳台未安装钢化玻璃和实心栏板的损失11000元、小区园林绿化未按期达标的损失1000元）；3.判令金广域公司赔偿迟延办证的经济损失4000元（每套房屋2000元）；4.本案诉讼费用由金广域公司承担。一审法院认定事实：金广域公司开发位于荆门市××大道××号金广域·城市广场（荆门摩尔城）小区，并取得商品房预售许可。2016年2月24日，杨琴琴与金广域公司就该小区1幢13005、13006号房屋签订了二份《荆门市商品房买卖合同》，合同备案编号为JM16002784、JM16002790。合同第一条和第十六条约定，小区绿地率为10%，于2017年12月30日前达到使用条件。合同第三条约定，房屋建筑面积分别为43.03㎡、42.96㎡，户型结构均为一室一卫，一个非封闭式阳台。房屋总价款分别为241968元、236742元。合同第十条约定，房屋交付条件为：1、该商品房经竣工验收合格；2、取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或许可使用文件；3、满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；4、供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成，并经有关行业部门认可达到正常使用条件。交房期限和出卖人逾期交房的违约责任按照补充协议的相关约定执行。第十七条约定，自合同约定的交房期限届满之日起360日内共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记手续。因出卖人责任导致买受人不能在约定期限届满时办理商品房所有权证的，按逾期时间分别处理：（1）逾期在180日内，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按买受人已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件七的补充协议约定，出卖人在2017年6月30日前将商品房交付给买受人使用；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金。合同签订后，杨琴琴付清了二套房屋的全部房款。金广域公司未在约定期限交房，于2017年9月28日短信通知了杨琴琴交房事宜，杨琴琴于2017年10月3日在《业主验房确认表》和《房屋交接确认书》上签字，并向物业公司领取了二套房屋的钥匙。金广域公司于2017年12月8日取得建筑工程竣工验收报告。消防、人防、规划部门陆续出具了认可文件，供电、给水、排水、有线电视等设施已建成。小区配套绿化工程于2018年8月2日通过城市园林绿化主管部门验收，绿地率达到10%。建设工程于2018年12月17日办理竣工验收备案。竣工验收后，金广域公司已对涉案房屋办理了初始登记，并于2018年12月25日向杨琴琴邮寄送达了办理不动产权证书的通知，并将通知内容短信告知了杨琴琴。杨琴琴购买的二套房屋未设计天然气设施，建筑设计方案获得建筑设计主管部门备案通过。杨琴琴购买的二套房屋阳台实际建设为实心墙体栏板，未安装钢化玻璃、实心栏板。一审法院认为，杨琴琴与金广域公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案争议的法律问题是：杨琴琴主张的各项经济损失是否有依据。关于杨琴琴主张的逾期交房经济损失是否有依据的问题。杨琴琴主张，金广域公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，合同约定的逾期交房的违约金不足以弥补其遭受的损失，主张参照同地段房屋的租金标准计算损失11000元。金广域公司主张逾期交房违约金应当按照合同约定的标准计算。一审法院认为，合同约定的房屋交付截止日为2017年6月30日，杨琴琴实际接收房屋的时间为2017年10月3日，建设工程取得竣工验收合格报告及规划、消防、人防等部门批准文件的时间在2017年12月底前，可以认定金广域公司逾期交房的违约行为客观存在，且逾期交房时间超过60日，应当承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案商品房买卖合同的补充协议约定“若商品房交付时间逾期60日内，出卖人按总房款的万分之一点五向买受人支付违约金；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金”应属对违约金数额的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，但杨琴琴未举证证明其实际遭受的损失数额，故杨琴琴主张合同约定的违约金过分低于其遭受的损失，请求增加没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院按照合同约定标准认定逾期交房的违约金，即违约金为119.7元（241968元×0.025%+236742元×0.025%）。同理，合同约定了逾期办证的违约金计算方式，杨琴琴主张逾期办证经济损失2000元没有依据，应当按照合同约定的标准处理。按照合同约定，金广域公司应当在交房期限届满之日（2017年6月30日）起360日内协助办理房屋所有权转移登记手续，金广域公司于2018年12月25日才通知杨琴琴房屋具备办证条件，构成逾期违约。杨琴琴收到通知后无正当理由未向金广域公司领取办证资料和向不动产登记部门申请办理不动产权证书，应视为金广域公司已履行协助办证的合同义务，考虑到杨琴琴若按照通知要求准备办证的相关资料及不动产登记部门行政审批的合理期限，一审法院酌定金广域公司逾期办证的期限为200天，按照合同约定的已付房款日万分之0.1的违约金标准计算，违约金为957.4元（241968元×0.001%/天×200天+236742元×0.001%/天×200天）。关于杨琴琴要求金广域公司赔偿房屋未安装天然气的损失的诉请，一审法院认为从合同第七条、第十条的文意理解，天然气设施是否建设以及如何建设应以房屋建筑设计方案为准。事实上，涉案房屋的建筑设计方案未设计厨房和天然气设施，设计单位中南建筑设计院股份有限公司也针对房屋未设计天然气的理由作出了书面说明，其设计方案亦通过了规划和建筑设计主管部门审核，表明涉案房屋未设计天然气是符合城市规划和建筑设计规范要求的。据此，金广域公司按设计要求对涉案房屋未建设天然气设施不属于违反合同约定的行为。故金广域公司未对涉案房屋设计安装天然气不违反合同约定义务，杨琴琴该请求没有事实依据，一审法院不予支持。关于杨琴琴要求金广域公司赔偿阳台未安装钢化玻璃和实心栏板的损失每套房屋11000元的诉请。按照认定的事实，金广域公司交付的房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板，构成合同违约。金广域公司明确表示不同意对该违约行为采取补救措施，杨琴琴可以请求赔偿相应的损失，其主张损失为11000元没有事实依据，一审法院酌定杨琴琴每套房屋损失为3000元，合计6000元。关于杨琴琴主张的绿化未达标的经济损失每套房屋1000元，其理由是金广域公司未按合同约定期限使小区绿化达标，造成了房屋的贬值损失。一审法院认为，按照合同约定小区绿化率应在2017年12月30日前达到10%的标准，但涉案小区的配套绿化工程于2018年8月2日才验收通过，客观上金广域公司存在逾期履行合同义务的行为，但合同未约定违反该项合同义务的违约责任，且杨琴琴未举证证明该违约行为给其造成的损失，故对于杨琴琴的该项诉请一审法院不予支持。综上，杨琴琴主张赔偿的二套房屋未安装天然气和小区园林绿化未在约定期限达标的经济损失没有依据，一审法院不予支持；其主张赔偿的逾期交房、逾期办证及阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告荆门金广域房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨琴琴支付逾期交房违约金119.7元、逾期办证的违约金957.4元，并赔偿因房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失6000元；二、驳回原告杨琴琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由杨琴琴负担425元，荆门金广域房地产开发有限公司负担300元。杨琴琴上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判被上诉人金广域公司赔偿杨琴琴迟延交房的经济损失22000元、未按照合同约定交付房屋造成的经济损失40000元、因迟延办证的经济损失4000元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨琴琴的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1273元，由上诉人杨琴琴负担。再审期间，杨琴琴未提交新证据，金广域公司提交荆门市盈泰置业代理有限公司出具的《荆门市2017年商住楼租赁价格统计表》，拟证明摩尔城同时期、同地段、同类型、相近面积的房屋租赁价格为每平方米15-18元/月。杨琴琴质证称，该证据为自制表格，其中载明的租金价格与原荆门市东宝区人民法院作出的（2018）鄂0802民初715号民事判决书载明的摩尔城租金价格浮动为每平方米35-45元/月有明显差距。此外，按照法律规定，租金价格应由有关主管部门公布或者由有资质的房地产评估机构评定为准，该证据的出具主体与规定不符，故对该证据不应采信。本院审查认为，杨琴琴所述民事判决书在本案中并未作为证据提交，该案二审期间，案涉当事人撤回一审起诉，故该案一审判决书不能作为本案证据予以援引。在核实相关主管部门没有公布房屋租金价格标准、杨琴琴未就赔偿标准充分举证证明的情况下，基于荆门市盈泰置业代理有限公司出具的同期同地段租金价格能够客观反映租金水平，符合当时市场行情，具有合理性，且相对于合同约定更有利于杨琴琴，可以作为认定当时摩尔城租金价格的依据，故对该证据予以采信。同时，鉴于该证据系金广域公司提交，可以其最高值即每平方米18元/月作为案涉房屋租金价格。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、金广域公司就案涉房屋未安装天然气是否构成违约；二、原判就金广域公司违约未安装实心栏板和钢化玻璃酌定赔偿杨琴琴6000元（二套房屋）是否适当；三、金广域公司未按期完成绿化是否应予赔偿；四、金广域公司应如何承担逾期交房和逾期办证的违约责任。一、关于金广域公司就案涉房屋未安装天然气是否构成违约。根据案涉合同约定的相关条款文意理解，天然气设施建设应以房屋设计方案为准。设计单位中南建筑设计院股份有限公司、荆门中石油昆仑燃气有限公司出具书面说明证明，案涉房屋的建筑设计方案为不带厨房的居住单元，不具备天然气安装条件，未进行天然气设施设计。设计方案通过了规划和建筑设计主管部门审核，符合城市规划和建筑设计规范要求。而案涉合同明确约定房屋户型为一室一卫，没有厨房，不具备天然气安装条件，故金广域公司按照设计要求对案涉房屋未建设天然气设施不属于违反合同约定的行为。二、关于原判就金广域公司违约未安装实心栏板和钢化玻璃酌定赔偿杨琴琴6000元（二套房屋）是否适当。根据金广域公司与杨琴琴签订的《荆门市商品房买卖合同》约定，房屋结构为“非封闭式阳台”，附件四中记载“阳台：钢化玻璃、实心栏板”，该附件内容应为对阳台的专门约定，即阳台应采用钢化玻璃、实心栏板安装，因金广域公司未予安装，违反了合同附件的约定，依法应承担继续履行或赔偿损失的责任。而金广域公司明确表示不同意对该违约行为采取补救措施，杨琴琴可以请求赔偿相应的损失，但未能举证证明其实际遭受损失的数额，原判酌定该损失为6000元并无不当，本院予以支持。三、关于金广域公司未按期完成绿化是否应予赔偿。根据合同约定，案涉小区绿化率应在2017年12月30日前达到10%的标准，但小区的配套绿化工程于2018年8月2日才通过城市园林绿化主管部门验收，绿地率达到10%，客观上金广域公司存在逾期履行合同义务的行为，但合同未约定违反该项合同义务的违约责任，且杨琴琴未举证证明该违约行为给其造成的损失，故对于杨琴琴要求赔偿逾期绿化损失的要求，本院不予支持。四、关于金广域公司应如何承担逾期交房和逾期办证的违约责任。首先，关于逾期交房的违约责任。合同约定金广域公司交付案涉房屋截止日为2017年6月30日，而金广域公司于2017年9月28日通过短信方式通知杨琴琴办理交接房手续，金广域公司逾期交房时间超过60日，应当承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，金广域公司逾期交房超过60日，按照合同约定，金广域公司应当按总房款的万分之二点五向买受人杨琴琴支付违约金，即119.7元（241968元×0.025%+236742元×0.025%），而该违约金数额明显低于杨琴琴因未能按期占有使用房屋所造成的损失，即房屋租金损失。原判以杨琴琴未举证证明其实际遭受的损失数额为由，对杨琴琴主张增加违约金的诉请不予支持的理由不能成立，本院再审予以纠正。根据金广域公司再审提交的证据，参照摩尔城同时期、同地段、同类型、相近面积的房屋租赁价格每平方米15-18元/月，杨琴琴购房面积分别为43.03平方米、42.96平方米，金广域公司逾期交房时间按3月算（2017年7月1日至9月28日），故杨琴琴因未能按期占有使用房屋所造成的损失，即房屋租金损失为4643.46元（18元/月/平方米×3月×43.03平方米+18元/月/平方米×3月×42.96平方米）。其次，关于逾期办证的违约责任。根据合同第十七条约定，自合同约定的交房期限届满之日（2017年6月30日）起360日内共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记手续。因出卖人责任导致买受人不能在约定期限届满时办理商品房所有权证的，构成逾期违约，承担给付合同约定违约金责任。金广域公司系于2018年12月才通知杨琴琴办理不动产登记的相关工作事项，构成逾期违约，应当承担给付合同约定违约金责任。在杨琴琴未能举证证明其实际遭受损失数额的情况下，原判依据合同约定判决金广域公司给付逾期办证违约金数额并无不当。综上，原判依照合同约定违约金标准判决金广域公司向杨琴琴支付逾期交房违约金119.7元系适用法律错误，本院予以纠正。经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条的规定，判决如下：撤销本院（2020）鄂08民终353号民事判决及荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2535号民事判决；二、被告荆门金广域房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向杨琴琴支付逾期交房的违约金4643.46元、逾期办证的违约金957.4元，并赔偿因房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失6000元；三、驳回杨琴琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1450元，减半收取725元，由杨琴琴负担595元，荆门金广域房地产开发有限公司负担130元；二审案件受理费1273元，由杨琴琴负担1020元，荆门金广域房地产开发有限公司负担253元。本判决为终审判决。审判长  王纯棉审判员  张青云审判员  苏红玲二〇二一年四月二十日法官助理钟舒书记员周立