江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终649号上诉人（原审被告）：连云港祥生连报房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路3号。法定代表人：周银君，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文龙、朱孔超，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯华，男，1971年1月16日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：颜廷强、李阳，江苏顺维律师事务所律师。上诉人连云港祥生连报房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）因与被上诉人冯华商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人祥生公司的委托诉讼代理人何文龙、朱孔超、被上诉人冯华的委托诉讼代理人颜廷强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥生公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人已依约提供“地上18层，地下2层”的建筑，不存在任何违约行为。建筑物是否存在负二层的最基本的辨别方式是外观识别，即如果被上诉人从负一层出发无法直接到达负二层的停车位，而是走出2号楼从其他入口进才能到达负二层，才意味着2号楼没有负二层。现状并非如此，实际上2号楼的负一层与有着地下停车位的负二层是完全相通的。2、一审法院认定的赔偿标准系参照估价报告书，但该估价意见书不合法也不合理。首先，估价程序的启动本身不合法也无参照价值。同一小区的房价会因采光度、地势、朝向、相邻物等诸多因素综合影响，而非单一因素决定的。电梯未达负二层仅会对使用地下车位的业主产生较小的影响，故以房价的落差作为损失的标准极不合理，该所谓的价值损失也并不属于实际损失。其次，房屋的功能是居住而非交易，电梯未直达负二层本身并不影响房屋的正常功能。估价报告书以所谓的差价作为损失计算，没有考虑初期的成本，估价报告书的价值时点也明显缺乏合理性。二、一审法院适用法律错误。上诉人已经依约履行合同义务，不存在任何违约及失信行为，一审法院以《中华人民共和国合同法》第六十条判决上诉人承担责任，显然错误，依法应当予以纠正。三、一审判决限制了当事人的诉讼权利。一审法院据以裁判的关键性证据是估价报告书，而本案一审第二次开庭前上诉人要求估价师出庭接受质询，但一审法院以该报告书并非本案委托为由予以拒绝，限制了我方的诉讼权利。被上诉人冯华答辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条第二项明确约定“建筑层数地上18层，地下2层”，且同一小区其他楼栋下均存在地下2层。但上诉人却上诉称《商品房买卖合同》从未约定上诉人需承担建造地下负二层的义务，该理由违背了合同的约定，明显不能成立。二、一审法院在诉讼过程中委托江苏旺达行房地产土地与资产评估造价咨询有限公司（以下简称旺达行公司）对涉案房屋价值损失进行司法鉴定，估价报告客观真实地反映了因上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失。三、一审法院适用法律正确。上诉人向被上诉人交付的房屋不符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，构成违约，一审法院依据当时尚在有效期内的《中华人民共和国合同法》作出判决是正确的，维护了被上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。冯华向一审法院起诉，请求判令：1.祥生公司赔偿冯华的房屋价值损失20374.4元（127.34平方米×每平方米160元）元；2.由祥生公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年，祥生公司取得《建设工程规划许可证》，该许可证主要载明：建设项目名称为苍梧春晓苑2#楼、4#-7#楼，建设位置为连云港市海州区，2#楼地下共1层、地上18层住宅，4#-7#楼均地下共2层、地上18层住宅，6#楼还有地上局部2层9（商业）。2018年1月16日，冯华（乙方）与祥生公司（甲方）签订《地下车位使用协议》约定，甲方同意将其位于本小区地下车库第1189号车位使用权提供给乙方，车位的用途系用于停车，车位使用权使用费总价15万元整，甲方在乙方付清全额车位款及所有一切款项后并达到交房条件之日起将上述车位交付乙方使用。该协议另约定了交付条件、车位使用权属特别约定等其他相关内容。2018年1月29日，冯华（买受人）与祥生公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、祥生公司将位于连云港市海州区房屋出售给冯华；2、该商品房用途为住宅，户型为三室二厅二卫，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下2层；3、涉案房屋建筑面积127.34平方米，每平方米单价9880.36元，房屋总价款1258165元；4、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同还约定了其他相关内容。本案祥生公司亦为一审法院受理的（2020）苏0706民初931号案件被告，系其他业主就《商品房买卖合同》与本案主张相同事实诉讼纠纷。在案件审理过程中，该案针对因祥生公司未按约定建设负2层地下室给当事人造成的损失价值，依当事人申请，一审法院委托旺达行公司进行司法鉴定，该鉴定机构于2020年9月25日出具连旺房估（鉴）字第2020-0902号《房地产估价报告》，评估结果：估价人员通过对估价对象的充分调查，根据估价目的和估价原则，按照估价程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有各种资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该委估房地产对比同一小区其他楼栋的房屋产生的在价值时点的损失价值为按房屋建筑面积计算，平均每平方米约160元。本案冯华在一审庭审中按照该评估结果将诉讼请求中的损失赔偿金额调整变更为20374.4元。一审法院认为，冯华与祥生公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定，该商品房用途为住宅，户型为三室二厅二卫，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下2层。综合本案证据及当事人陈述，祥生公司建造的苍梧春晓苑2#楼《商品房买卖合同》中载明的“建造地下负2层”，祥生公司应当承担未建设地下负二层给冯华造成的损失。现根据《房地产估价报告》，该房产未建造地下负二层损失为平均每平方米160元，故冯华主张祥生公司赔偿损失20374.4元（127.34平方米×160元/平方米）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：祥生公司于判决生效之日起十日内给付冯华20374.4元。案件受理费2300元（冯华已预交），由冯华负担1831元，祥生公司负担469元，祥生公司负担部分于给付上述款项时一并给付冯华。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。因双方当事人对涉案2号楼正下方是否建设负二层存有争议，本院组织双方当事人进行勘验，现场可见：2号楼之外的其他楼栋正下方负一楼可通过电梯直达负二楼，电梯井周边有空置空间，可停放电动自行车等物品，而2号楼正下方的负一楼无法通过电梯直达负二楼，电梯井周边无空置空间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应按约履行。双方在该合同中约定的商品房基本情况描述为“建筑层数地上18层，地下2层”，则涉案的2号楼正下方应当有负二层，而现场勘验各方确认2号楼正下方负一层至负二层区域无电梯井，且与其他楼栋相比，也无其他空置空间，故一审法院认定2号楼未建设负二层并无不当，上诉人所称的已建负二层与现状不符，本院对祥生公司上诉称其已建设负二层、不存在违约的上诉意见不予采纳。关于评估报告能否采信的问题，本院认为，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者补偿损失等违约责任。如前所述，祥生公司未按合同约定建设负二层，应当承担相应的违约责任。一审法院委托旺达行公司对未建设负二层的损失价值进行评估，祥生公司对于评估报告在其他类似案件中已经进行质证，二审中本院又针对其提出的问题由鉴定机构进行了说明，祥生公司没有足以反驳的相反证据和理由，应当认定评估报告的证明力。本院对祥生公司称鉴定结论不应采信、一审程序不合法的上诉理由均不予采纳。综上，上诉人祥生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（祥生公司已预交），由上诉人连云港祥生连报房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 严伟晏审 判 员 吴雪莹审 判 员 程 艳二〇二一年四月十日法官助理 蒋 寻书 记 员 严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。