江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终942号上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城市华旭汽配有限公司，住所地盐城市盐南高新区新都街道景观大道1号大数据产业园A8栋210室（CND）。法定代表人：蒋小芳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘炜，江苏苏辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：万勇，江苏苏辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏东嘉能源科技有限公司，住所地盐城市盐南高新区新都街道开放大道南路158号（CNX）。法定代表人：朱复东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈德俸，江苏臻爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴广成，江苏臻爱律师事务所律师。上诉人盐城市华某汽配有限公司（以下简称华某公司）因与被上诉人江苏东某能源科技有限公司（以下简称东某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华某公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四项，改判东某公司赔偿华某公司装饰装修现值损失（具体以征收评估报告或司法鉴定结论为准），并改判华某公司不承担房屋占有使用费；2.一、二审诉讼费用由东某公司负担。事实与理由：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，华某公司根据合同的约定，因自身的经营需要对承租场所进行了装修，当时装修投资了60余万元。因案涉432平方米和25平方米的厂房租赁合同依法无效，故上述协议自签订时无效，与租赁期限是否已经届满无关，东某公司应根据其过错承担赔偿华某公司的损失。东某公司在订立合同时明知出租厂房未取得建设工程规划许可证而对外出租，且目前仍未取得，明显存在重大过错，且本案中是东某公司以不再将房屋租赁他人、用作自用的名义拒绝将房屋出租给华某公司，系东某公司的原因致华某公司续租不能，故东某公司应当对华某公司已形成附合的装饰装修物现值损失承担相应的赔偿责任。2.原审判决认定事实不清。虽然客观事实上华某公司占用了案涉场地，但华某公司在原审中已提交了东某公司故意损毁门市周围道路，致华某公司不能经营的现场照片，该事实在华某公司一审中提交的公安机关的接处警记录中也能明确反映；另，东某公司采取了切断对华某公司经营场所的供电等非法手段，也使得华某公司根本无法经营。故因东某公司的原因，实际上已导致华某公司租赁场地经营目的、用途无法实现，故华某公司不应按租赁费标准承担占用费。东某公司辩称，1.双方签订的三份租赁协议的租赁期限均已到期，且双方未能达成新的租赁协议，因此双方的租赁关系已经不复存在，华某公司应当将案涉的租赁物予以返还。2.三份协议中关于房屋部分被认定为无效，东某公司无异议，但无效并不导致东某公司应当给付华某公司装修投入。3.合同到期后，华某公司仍然占用租赁物，不予返还，理所应当承担占用期间的占用费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。华某公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认2016年3月份双方签订的2016年4月1日至2020年3月31日的租赁合同无效；2.判令东某公司赔偿华某公司装饰装修费用及损失合计暂定人民币50万元；3.判令东某公司承担本案诉讼费用。东某公司向一审法院提出反诉请求：1.判令华某公司返还位于432平方米厂房、25平方米房屋（洗浴室）及91平方米场地；2.支付2020年4月1日开始至实际返还履行完毕之日的使用费（按8.8万元每年）及诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年4月1日，华某公司（乙方）与案外人江苏创客汇企业管理服务有限公司（以下简称“创客汇公司”，甲方）签订《众创空间入驻协议》（以下简称“432入驻协议”）一份，双方约定（摘要）：一、入驻期限。1、入驻场地面积为432平方米，该场地的用途为米其林轮胎销售，入驻期四年，自2016年4月1日起至2020年3月31日止。2、入驻期满，甲方有权收回出租场地，但乙方有优先入驻权，且2021年租金由双方另行商定、随行就市，如乙方不继续入驻，乙方应如期归还，乙方需继续入驻的，应于入驻期满前三个月，与甲方重新签订入驻合同。二、租金、其他费用及支付方式。租金8万元/年（不含税），本着先付后用之原则，在每年的4月1日前付清。双方在合同中对租赁期间的水电费、场地使用要求和维修责任、转租和归还等事项进行了约定。合同第六条入驻期间的其他有关约定中还载明：租赁期间如遇政府拆迁，补偿的设备、过渡费、搬家费、装潢费以及一切经营损失均由乙方所得；入驻期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原有结构，装修费用由乙方自负，入驻期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；入驻期满后，甲方如继续出租该场地时，乙方享有优先权，如期满后不再续租，乙方应如期搬迁，否则由此造成的一切损失和后果，都由乙方承担。同日，华某公司与案外人创客汇公司又签订《众创空间入驻协议》（以下简称“25入驻协议”）一份，双方约定（摘要）：一、入驻期限。1、入驻场地面积为25平方米，该场地的用途为洗浴室。入驻期二年，自2016年4月1日起至2018年3月31日止。2、入驻期满，甲方有权收回出租场地，但乙方有优先入驻权，且2018年租金由双方另行商定、随行就市，如乙方不继续入驻，乙方应如期归还，乙方需继续入驻的，应于入驻期满前三个月，与甲方重新签订入驻合同。二、租金、其他费用及支付方式。租金3000元/年（不含税），本着先付后用之原则，在每年的4月1日前付清。其余内容同上述《432入驻协议》。2018年6月13日，华某公司（乙方）与东某公司（甲方）签订《租赁合同》（以下简称“6.13租赁合同”）一份，双方约定（摘要）：一、租赁标的及用途。1、租赁场地面积为91平方米，位于盐城市城南新区，该场地的用途为轮胎存放。二、租赁期限。1、租赁期二十一个月，自2018年6月12日起至2020年3月31日止。2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，但乙方有优先租赁权，且租金由双方另行商定、随行就市，如乙方不继续租赁，乙方应如期归还，乙方需继续租赁的，应于租赁期满前三个月，与甲方重新签订租赁合同。三、租金、其他费用及支付方式。1、年租金共计500元（不含税），本着先付后用，于6月12日前付清。双方在合同中对租赁期间的水电费、场地使用要求和维修责任、转租和归还等事项进行了约定。合同第七条租赁期间其他有关约定中还载明：租赁期间如遇政府拆迁，乙方必须按甲方要求及时搬离，政府补偿的搬迁费由乙方所得；入驻期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原有结构，装修费用由乙方自负，入驻期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；入驻期满后，甲方如继续出租该场地时，乙方享有优先权，如期满后不再续租，乙方应如期搬迁，否则由此造成的一切损失和后果，都由乙方承担。2020年3月，华某公司与东某公司就续租案涉432平方米、25平方米的厂房以及91平方米的场地进行数次磋商，但因对案涉厂房装潢部分产权的归属以及政府拆迁时相关不可移动之物品及装潢所有权的归属问题未能达成一致，最终双方未能就上述厂房及土地的续租问题达成一致，遂引发本案讼争。2020年3月16日，案外人江苏九十九度企业管理有限公司（以下简称“九十九度企业管理公司”，曾用名称：“创客汇公司”）向华某公司发送《告知函》一份，载明（摘要）：贵公司与我公司签订的《众创空间入驻协议》将于2020年3月31日到期，请贵公司于2020年3月31日18时清理完房屋内的全部物品，按时将房屋交还我公司，若到时清理不清，我公司将对屋内物品按废品进行处理，且所产生的一切费用均由贵公司承担。2020年4月5日，九十九度企业管理公司再次在案涉厂房张贴了《收回房屋及附属设施的通知函》。租赁合同到期后，华某公司未将承租厂房及场地交还，厂区负责人成某于2020年3月31日晚在涉案租赁厂房周边挖沟，华某公司的法定代表人蒋小芳报警，公安机关出具的《接处警工作登记表》处警经过及结果一栏载明：“2020年3月31日21时40分左右，民警接报警后至城南新区空间里面，报警人蒋小芳称，租赁的99空间的厂房今天到期，她想继续续租，但没有谈拢，今天厂区负责人成某组织工人在蒋小芳厂房门前挖沟，称下水道维修，被蒋小芳阻止。后经工作，蒋小芳同意到法院诉讼解决。”一审庭审中，双方对东某公司作为本案房屋租赁合同纠纷的被告均表示认可，且东某公司与九十九度企业管理公司的法定代表人为同一人，东某公司系九十九度企业管理公司的大股东（占股比例90%）。一审另查明，涉案租赁厂房以及场地所占土地的使用权人系东某公司，涉案432平方米以及25平方米的厂房均未办理建设工程规划许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方当事人均未能提交《432入驻协议》、《25入驻协议》所涉432平方米以及25平方米厂房的建设工程规划许可证，故该两份租赁协议应当依法认定无效。《6.13租赁合同》的租赁标的系场地，而非房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定为合法有效。另外，关于东某公司与《432入驻协议》、《25入驻协议》的出租方并非同一主体的问题。九十九度企业管理公司亦向一审法院出具证明，其系受东某公司的委托以其名义与华某公司签订上述两份协议，且双方当事人均认可东某公司作为涉案房屋租赁合同纠纷的当事人参与本案诉讼，故一审法院依法认定东某公司作为本案当事人，主体适格。关于华某公司的主张东某公司赔偿其装饰装修费用及损失的诉请能否支持的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条虽规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”但在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于租赁合同无效时装饰装修的处理情况，应结合本案的具体因素考虑。其一，虽然本案中的部分房屋租赁合同被认定为无效合同，但是双方约定的房屋租赁期限已经届满，不存在剩余履行期限问题；其二，承租人华某公司系根据自己的经营需要对涉案房屋进行装饰装修，该装饰装修属于其自身为了经营需要而进行的投入。其三，虽然涉案部分房屋租赁合同被认定为无效，但华某公司并未能证明其所投入的装饰装修价值在双方合同履行期内受到合同无效因素的影响。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方签订的部分租赁合同虽被法院认定为无效，但租赁期限均已届满。综上，一审法院认为，华某公司主张东某公司赔偿其装饰装修费用等损失的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。关于东某公司提出的反诉请求能否支持的问题。第一，关于东某公司主张的返还涉案厂房、场地的问题。首先，根据上文所述，涉案《432入驻协议》、《25入驻协议》系无效合同，根据《合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”华某公司应当据此返还涉案厂房。另外，双方亦均认可《432入驻协议》、《25入驻协议》约定的租赁期限已届满，华某公司据此也应当返还租赁标的；其次，根据《合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方当事人签订的《6.13租赁合同》约定的租赁期限已届满，在双方就续租问题未能达成一致的情况下，华某公司作为承租人应当返还租赁物。综上，对东某公司的该项诉请一审法院依法予以支持。第二，关于东某公司主张的自2020年4月1日开始至实际返还履行完毕之日的使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，华某公司在租赁期间届满后，未依约返还租赁物，东某公司主张按照原租赁合同约定的租金标准8.35万元/年计算房屋占有使用费具有事实和法律依据。综上，华某公司应当向东某公司支付自2020年4月1日起至实际返还承租厂房及场地之日止按照83500元/年的标准计算的房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十条、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认华某公司与东某公司于2016年4月1日签订的两份《众创空间入驻协议》（租赁标的面积分别为432平方米、25平方米）无效；二、驳回华某公司的其他诉讼请求；三、华某公司应于判决生效之日起十日内向东某公司返还其座落在盐城市盐南高新区432平方米厂房、25平方米房屋以及91平方米场地[华某公司返还租赁标的物的范围应当依照双方合同约定之范围]；四、华某公司应于判决生效之日起十日内向东某公司支付自2020年4月1日起至实际返还租赁房屋、场地之日止按照83500元/年的标准计算的房屋占有使用费。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1812元，由华某公司负担；反诉案件受理费906元，由华某公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，因双方当事人均未能提交案涉厂房的建设工程规划许可证，故《432入驻协议》、《25入驻协议》所涉432平方米以及25平方米厂房的两份租赁协议无效。《6.13租赁合同》的租赁标的系场地，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于东某公司应否对华某公司已形成附合的装饰装修物现值承担相应的赔偿责任的问题。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于无效时经同意的装饰装修物处理之规定并未区分合同是否期限届满，但根据体系解释规则，该司法解释第十二条中专门针对租赁期限届满的处理规则作出了规定，故《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条应适用于房屋租赁合同履行过程中产生争议，租赁合同被认定无效情况下装饰装修物的处理规则。虽然案涉《432入驻协议》、《25入驻协议》所涉432平方米以及25平方米厂房的两份租赁协议系无效合同，但在租赁合同履行期间已届满的情形下，华某公司对于案涉房屋投入的装饰装修使用并未受到任何的影响，其所投入的装饰装修价值已在双方的履行期内全面得到了实现。据此一审法院驳回华某公司主张东某公司赔偿其装饰装修费用及损失的诉请并无不当。关于租赁期满后房屋占有使用费的标准问题。华某公司主张东某公司故意损毁门市周围道路、停电，致华某公司无法经营，故华某公司不应按租赁费标准承担占用费。因双方签订的租赁合同约定，如期满后不再续租，华某公司应如期搬迁，否则由此造成的一切损失和后果都由华某公司承担。且东某公司在租赁期满前已经书面告知华某公司，要求华某公司在租赁期满后交付租赁物，华某公司应按照合同约定向东某公司返还租赁物，但其未按照合同约定返还租赁物，应承担相应的法律后果，故本院对华某公司该上诉理由不予采信。另，二审审理中，东某公司向本院书面承诺，本案文书生效后，在执行房屋占有使用费时仅按照83500元/年的80%的标准向华某公司收取房屋占有使用费，对于剩余的20%房屋占有使用费予以放弃。该承诺系东某公司对自身权利的放弃，本院予以准许。综上，华某公司的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1812元，由上诉人盐城市华旭汽配有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年四月二十九日书记员 成以琴