辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初223号原告：于志德，男，汉族，1956年4月10日生，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵金芳，系辽宁五寰律师事务所律师。被告：刘玉鹏，男，1982年8月3日生，汉族，住所辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：滕玲，系辽宁新世纪律师事务所律师。原告于志德（以下简称“原告”）与被告刘玉鹏（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵金芳律师，被告的委托诉讼代理人滕玲律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年11月21日，原告将自有位于大连市甘井子区总建筑面积约686.8平方米房屋租给被告经营汽车维修、保养等相关业务使用，双方签订了《房屋租赁合同》。租期10年，自2017年12月1日起至2027年11月30日止；租金为固定每年200000元整。后被告于2019年末表示要退租，原、被告未达成一致意见，协商未果。原告及时诉诸法律维权,经二审法院于2020年8月6日作出（2020）辽02民终4922号民事判决书，确认案涉合同于2020年8月6日解除；对于合同解除后、案涉房屋交接前的占有使用费及违约责任等相关事宜，原告可以另行主张。二审判决生效后，原告于2020年8月21日以微信和短信的方式向被告发出收房通知并提出支付租金、房屋占有使用费及违约金等要求。被告于同日向原告支付租金及诉讼费用，但未支付房屋占有使用费及违约金。2020年8月22日原告收到被告邮寄的案涉房屋钥匙及通知书，被告以此方式向原告交付房屋。故诉请判令：1、被告支付自房屋租赁合同解除之日（2020年8月6日）至案涉房屋交付原告之日（2020年8月22日）止的房屋占有使用费8767元（比照年租金200000元标准除以365日×16日）；2、被告按照房屋租赁合同第6条第5款支付违约金40000元（按照年租金200000元的20%计算）。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告因代理的汽车品牌停产及新冠疫情影响，经营困难，导致合同目的无法实现并最终由法院解除双方租赁合同。被告也已经于2020年5月12日向原告发出书面解除通知书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”据此被告因不可抗力应部分或全部免除违约责任。二、合同履行期间2020年1月末至5月亦是疫情防控期间，大连市人民政府已明确经营性场所暂停对外营业，且因疫情客观上导致各行业经营收入均大幅减少。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新冠××疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠××疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的；应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，被告在该期间完全停业，没有任何收入，继续要求被告按照原租赁合同约定支付租金将有违公平原则，因此此期间租金应当适当减免。被告认为因疫情应酌情减免二个月的租金。根据损益相抵，原告主张的违约金与应减免的租金相抵，被告已全额支付了2020年8月6日前的租金，故被告不应当再支付违约金和占用使用费。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告认为合同约定的违约金过高，原告的损失为合同解除后原告在合理期限内房屋空置的租金损失，合理期限一般为1-2个月，即原告的损失为1-2个月的租金损失，则违约金不应超过上述租金损失的30%，合同约定违约金40000元，明显超过其实际损失，请求法院予以调整。四、本案中，被告自2019年11月起即将全部物品搬离案涉租赁房屋，直至合同解除。在此期间被告未实际使用租赁房屋，却承担了全部租金；而原告在收到被告的通知后未采取有效措施，导致租金损失扩大，并全部由被告承担，显失公平。故请求依据公平原则及相关规定，按双方过错比例承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：本院一审作出的（2020）辽0211民初3394号民事判决书所载查明事实为：2017年11月15日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，原告将位于大连市甘井子区，二层20(0.5)、21、22号房屋出租给乙方使用。合同约定：用途为经营汽车维修、保养等相关项目；租赁时间为2017年12月1日至2027年11月30日；年租金200000元，租金支付方式为“上打租”(即先支付租金后占用房屋)；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年度租金20%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。上述查明事实已经大连市中级人民法院（2020）辽02民终4922号终审民事判决书予以确认。（2020）辽02民终4922号民事判决书“本院认为”部分中记载：“……结合本案已查明的事实，双方当事人均认可刘玉鹏系基于其经营状况不佳、无法承受房租而提出解除合同，其亦认可按照合同约定承担违约责任，故刘玉鹏系案涉房屋租赁合同履行过程中的违约方。……。但考虑本案承租人刘玉鹏已停止经营、于志德二审中亦认可租赁房屋一楼已全部清空，刘玉鹏自2019年11月起即多次表示不再继续履行租赁合同。鉴于房屋租赁合同不宜强制履行，案涉合同目的已无法实现，本案二审中，刘玉鹏明确表示若法院认定其发送的解除合同通知不能产生解除合同的法律效力，则其申请法院判令解除案涉房屋租赁合同，为尽快解决本案争议，减少诉累，本院综合考虑本案实际情况，依法判令双方签订的房屋租赁合同于二审判决作出之日（即2020年8月6日）解除。据此，刘玉鹏应向于志德支付自2019年12月1日起至2020年8月6日期间（共计250天）的房屋租金，数额为136986元（200000元÷365天×250天）。鉴于刘玉鹏认可在承租案涉房屋期间将房屋内的暖气设备拆除后未予恢复，故双方当事人尚未交接案涉房屋，对于合同解除后、案涉房屋交接前的占有使用费及违约责任等相关事宜，于志德可另行主张。”二审判决作出后，被告委托其诉讼代理人于2020年8月19日向原告出具律师函并以邮寄方式向原告送达该律师函。致函内容为：“根据大连市中级人民法院（2020）辽02民终4922号民事判决书之判决内容，……委托人应当向你支付自2019年12月1日起至2020年8月6日期间的房屋租金136986元。另，委托人现已将租赁房屋内暖气及管线全部恢复完毕。……1、请你于2020年8月21日上午十点到案涉租赁房屋处（大连市甘井子区与委托人办理房屋交接手续（房屋验收、钥匙交接、支付租金等）。2、如你方未在上述指定时间和地点与委托人办理房屋交接手续视为委托人已将案涉租赁房屋按现状向你方交还完毕，委托人不再承担自2020年8月21日以后的任何房屋相关费用及风险。房屋钥匙你方可随时联系委托人领取。……”。根据被告提交的EMS中国邮政速递物流查询截图显示，该律师函于2020年8月20日10:39自提点代签收。原告称因其不知道代收点接收了律师函，故也未按律师函上告知的时间到案涉房屋进行交接。被告又委托其诉讼代理人于2020年8月22日向原告以邮寄方式发送通知，告知原告案涉房屋已满足交还条件，被告不再承担2020年8月21日后的任何相关费用及风险，并将房屋钥匙随该通知一并交付。2020年8月21日14:26，原告以微信方式向被告发送交房通知，要求被告向原告支付租金136986元，违约金40000元，诉讼费1400元，并限期8月31日前达到房屋交还条件，补充要求被告交接时提供案涉房屋的水电费、物业费是否欠费的证明。被告收到通知后于2020年8月21日16:30通过网上银行向原告支付房屋租金及诉讼费，未支付通知中提及的房屋占有使用费及违约金。本院认为，根据大连市中级人民法院（2020）辽02民终4922号民事判决书之判决内容，可以认定案涉房屋租赁合同已于2020年8月6日解除，且对自2019年12月1日起至2020年8月6日期间的欠付房屋租金数额，生效判决已进行裁判，故此被告以新冠××为抗辩事由主张减免租期内的租金并拟抵销本案诉请的占有使用费及违约金，适用“一事不再理”，本案中不再进行处理。关于合同解除后至被告实际腾退房屋期间的占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告本应在合同解除后及时将房屋恢复并返还原告，故对于未返还房屋期间的费用损失，被告应予赔偿。现参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告请求被告参照合同约定的租金标准支付合同解除后的房屋占有使用费，本院予以支持。通过原、被告举证，可以认定原、被告于2020年8月22日完成房屋交接，故被告应支付2020年8月7日至2020年8月21日期间（首尾日均包括）的占有使用费8219元（200000元/365天*15天）。关于违约金一节，被告虽辩称适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条予以调整，但（2020）辽02民终4922号民事判决书并未认定被告违约系属“不可抗力不能履行合同”情形，且判决中亦载有“双方当事人均认可刘玉鹏系基于其经营状况不佳、无法承受房租而提出解除合同，其亦认可按照合同约定承担违约责任”的内容。本院认为，被告提出解除合同系违约，而合同中对于违约责任有明确约定，故被告对其解除合同所将产生的违约责任是明知的；且被告并未提交证据证明原告因被告违约行为所造成的实际损失；另，合同原租期至2027年11月30日，现因被告违约合同于2020年8月6日解除，给原告所造成的预期利益损失也是现实存在的。综上，被告主张调整合同约定违约金标准的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告刘玉鹏向原告于志德支付房屋占有使用费8219元。二、自本判决生效之日起十日内，被告刘玉鹏向原告于志德支付违约金40000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告于志德的其他诉讼请求。案件受理费人民币510元（按照原告诉请48767元及简易程序减半预收），由被告负担504元，原告负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二一年三月二十二日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。