广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终608号 上诉人（原审原告）：柳州市鼎安物业服务有限责任公司，住所地：广西柳州市高新南路11号桂中花苑3栋2单元2-1，统一社会信用代码：914502003101743485。 法定代表人：廖四箴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟艳，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张玉德，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：韦波涛，男，1976年4月12日生，壮族，住广西柳州市柳江区。 被上诉人（原审被告）：柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地：广西柳州市柳江区拉堡镇柳堡路92号，统一社会信用代码：91450221662138949E。 法定代表人：张立平。 委托诉讼代理人：石燕群，女，该公司职工。 上诉人柳州市鼎安物业服务有限责任公司（以下简称鼎安物业）因与上诉人韦波涛、被上诉人柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎安物业上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由韦波涛承担。事实和理由：一、一审判决无法院审理查明认定的事实部分。本案一审适用普通程序进行审理，但判决书仅列明双方诉辩部分及一审法院的处理意见、判决结果，而对双方提交的证据、证据的认定及审理查明认定的事实部分只字未提，该判决存在严重错误。二、一审判决违反法定程序。一审法院说理部分提及“结合其他被告提供的证据及本院的实地走访调查”等内容，若一审法院确实经过实地走访调查，应制作相应的现场勘查笔录，并将该勘查笔录经双方当事人质证或听取双方当事人意见后，才能作为认定案件事实的依据。但一审法院并未向双方当事人出示过现场勘查笔录，亦未听取双方当事人的意见，就将此作为认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵的依据，严重违反法定程序。三、一审法院认定事实错误，进而做出错误的判决。首先，关于物业服务费的计算标准问题。本案案涉小区建设单位柳江县瑞丰房地产开发有限公司与鼎安物业签订的《前期物业服务合同》、鼎安物业与韦波涛签订的《前期物业服务协议》对韦波涛具有约束力，双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。鼎安物业作为物业管理单位，为包括韦波涛在内的全体业主提供了物业服务，韦波涛接受了鼎安物业的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。现鼎安物业已经按照合同约定提供了三级物业服务，而韦波涛提供的几张某一时间段的小区照片，仅能证实在某一特定时间（如定点收垃圾之前、定时清扫路面之前）小区的状况，并不能证实整个小区真实的常态，且某些时间段小区出现的卫生问题亦和小区部分业主素质高低有一定关系，一审法院据此认定鼎安物业提供的物业服务存在瑕疵属认定事实错误。若鼎安物业提供的物业服务真实存在瑕疵，按常理韦波涛应及时向鼎安物业提出并要求改进，但韦波涛未能提交任何证据证实在长达三年多的时间里其因此而向鼎安物业反映或要求改进，且在鼎安物业向一审法院起诉后，有部分业主即按照合同约定的物业费标准及时缴纳了物业费，足以证实鼎安物业提供的物业服务是符合合同约定的。一审法院作出该事实认定错误，进而作出错误的判决。其次，关于违约金的问题。案涉物业合同已经对双方的违约责任进行了详细的约定，韦波涛无理由拒缴物业服务费，应依约承担相应的违约责任，故该项诉请应得到法院的支持，以此对拒缴物业服务费的部分业主予以惩戒，才能彰显公平。综上，一审判决违反法定程序，认定事实错误，侵害了鼎安物业的合法权益，请求二审法院依法改判，支持鼎安物业的上诉请求。 韦波涛辩称，请求法院驳回鼎安物业的上诉请求，并撤销一审判决第一项，改判驳回鼎安物业的诉讼请求。 瑞丰公司辩称，同意鼎安物业的上诉请求及理由。 韦波涛上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判韦波涛向鼎安物业支付物业费1054.26元；二、鼎安物业承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定本案的事实错误。韦波涛与鼎安物业虽然在前期物业服务协议中约定高层的住宅按照建筑面积每月每平方缴纳1元物业费，但在两次庭审中鼎安物业均没有提供物价管理部门的各项审批文件来予证实其的物业资质以及收费标准，根据《物业管理条例》以及《柳州市住宅小区物业服务收费管理细则》（下称细则）第九条“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经价格主管部门核准备案后执行”以及第十一条“物业服务收费根据服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分登记定价，前期物业管理的住宅服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%”之规定可知鼎安物业以1元每月每平方收费的标准来收取韦波涛的物业费是没有任何事实依据和法律依据的。二、鼎安物业在一审中已经提交了柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司的竣工验收备案表，该备案表中已经明确记载了柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司的开工日期，竣工日期，并于2017年3月15日才符合交付房屋的条件，而一审法院却忽略了韦波涛提交的该份证据，根据《物业管理条例》的规定在房子未达竣工验收前的物业费是由房开支付的，此期间的物业费并不需要韦波涛支付，因此韦波涛需要支付的物业费期间为2017年3月16日至2020年3月31日。另外一审法院既然已经认定鼎安物业对该小区管理不到位，卫生差，设备维修不及时等问题，但一审法院酌情在标准上减少10%是不合理的，韦波涛认为应当减少50%为妥（2391.66元）。另外，韦波涛在一审时已经提交了其2015年支付的物业费1337.4元，那这笔费用理应在韦波涛需要支付鼎安物业的物业费中扣除，但一审法院对这一事实并没有查明和陈述，因此韦波涛认为一审法院查明的事实有误。综上所述，一审法院的判决在认定事实中存在错误，导致法律适用不当，请求二审法院依法撤销一审法院的判决，改判支持韦波涛的上诉请求。 鼎安物业辩称，韦波涛的上诉请求无事实与法律依据，鼎安物业不予认可，请求法院依法驳回。 瑞丰公司辩称，韦波涛的上诉请求无事实与法律依据，鼎安物业不予认可，请求法院依法驳回。 鼎安物业向一审法院起诉请求：一、韦波涛向鼎安物业支付2016年9月至2020年3月物业服务费4783.32元；二、韦波涛按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业服务费之日止，截至2020年3月31日，韦波涛应支付滞纳金为6906.43元；三、韦波涛承担本案诉讼费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，鼎安物业、韦波涛签订的物业服务协议系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持”的规定，鼎安物业为恒美嘉园小区提供了物业服务，韦波涛作为业主，接受鼎安物业提供的物业服务，应当支付物业服务费，鼎安物业主张的物业服务费已经书面催交，韦波涛至今仍未交纳，鼎安物业现要求韦波涛交纳尚欠的物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。关于鼎安物业主张的物业服务费，根据物业服务协议的约定，物业服务费按每月1元/平方米计算，韦波涛的房屋建筑面积以产权登记证书载明的111.45平方米为准。鼎安物业主张韦波涛尚未交纳2016年9月1日至2020年3月31日的物业服务费，根据审理查明的事实，鼎安物业于2016年2月22日与韦波涛签订《恒美嘉园前期物业服务协议》，并开始对该小区提供物业服务，庭审中，鼎安物业承认韦波涛已付清2016年8月31日前的物业服务费。韦波涛抗辩其未交纳物业服务的区间段为2017年3月16日至2020年3月30日，但未能提供证据予以证实，因此一审法院对韦波涛的抗辩意见不予采纳。对于韦波涛反映所在小区管理混乱及卫生问题，结合韦波涛提供的证据及一审法院的实地走访调查，鼎安物业对小区公共区域的管理不到位、公共设施的维修不及时，鼎安物业在履行物业服务合同的过程中存在瑕疵，可适当减少韦波涛应当缴纳的物业服务费，一审法院酌情确定韦波涛应交纳的物业服务费在物业合同约定的标准基础上减少10%。据此，韦波涛应支付的物业服务费为111.45平方米×1元／平方米×43个月×90%＝4313.12元。对于该物业费承担的主体，因该房屋登记所有权人为韦波涛柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司，根据庭审查明，该房屋实际使用人为韦波涛韦波涛，因此该物业服务费应由实际使用人承担。 关于鼎安物业主张的滞纳金，实为韦波涛逾期交纳物业服务费的违约金，由于韦波涛对鼎安物业提供的物业服务不满而不交纳物业服务费及相关费用，基于双方之间的物业服务合同关系具有相对的长期性、稳定性，且从韦波涛提供的证据来看，鼎安物业在物业管理服务上确实存在一定瑕疵，鼎安物业对小区的公共部位、公共设施的维护不足，韦波涛拒不交纳物业服务费及相关费用存在部分客观原因，故一审法院对鼎安物业主张的违约金不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、韦波涛向柳州市鼎安物业服务有限责任公司支付2016年9月1日至2020年3月31日的物业服务费4313.12元；二、驳回鼎安物业其他诉讼请求。案件受理费92元（鼎安物业已预交），由柳州市鼎安物业服务有限责任公司负担42元，韦波涛负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：一、对于上诉人鼎安物业提交的《保洁人员工作记录表》、《秩序维护员交接班记录表》、《外来车辆进出登记表》、《公共绿化维护记录》、《工作跟踪记录》、《I小区卫生整洁维护照片及车位划定、监控安装照片》，因这组证据均是鼎安物业单方制作，韦波涛对其真实性不予认可，且该组证据所指向的时间为2020年8月至2021年1月，并非本案诉争的缴纳物业服务费的期间，因此本院对这组证据的真实性、关联性不予认可；二、对于韦波涛提交的《关于瑞丰国际恒美嘉园8栋、9栋、10栋自管委信访事项受理告知单》、《柳州市柳江区住房和城乡建设局关于梁志标业主信访事项答复意见书》、《来访登记表》，这组证据来源合法，且鼎安物业认可其真实性，因此本院对该组证据的真实性予以认可，该组证据证实了经柳江区住房和城乡建设局开发股工作人员现场查看，案涉小区物业管理质量确实有问题，且案涉小区部分业主长期未交纳物业服务费用的事实；三、对于韦波涛提交的《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，鼎安物业认可其真实性，本院对该证据的真实性予以认定，但该证据并不能证实韦波涛所主张的鼎安物业未按收费的价格进行相应等级的项目服务；四、对于韦波涛提交的小区脏乱差照片及视频，该组证据系韦波涛单方制作，且鼎安公司对其真实性不予认可，因此本院对该组证据不予采信。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，鼎安物业起诉要求韦波涛向其支付2016年9月至2020年3月期间的物业服务费，而韦波涛则以鼎安物业所提供的物业服务不符合合同约定为由拒绝支付物业服务费。对此本院认为，鼎安物业与韦波涛签订的《恒美嘉园前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。鼎安物业为案涉恒美嘉园小区提供了物业服务，韦波涛作为业主，应当支付物业服务费，因此鼎安物业要求韦波涛交纳尚欠的物业服务费于法有据，本院予以支持。综合本案一、二审所查明的事实，因鼎安物业在小区服务管理上存在一定的瑕疵，可适当减少韦波涛应当交纳的物业服务费，因此一审法院将韦波涛应当交纳的物业服务费酌情确定为合同约定的标准的90%合法合理，并无不妥，本院予以维持。 关于韦波涛的上诉请求，对业主应交纳物业费的标准的问题，因在鼎安物业与韦波涛签订《恒美嘉园前期物业服务协议》中已经明确约定按每月1元/平方米计算，故韦波涛认为不应按此标准交纳的理由不成立。至于韦波涛陈述的其他理由，不属于本案审理的范围，本院不予审查，故韦波涛的上诉理由亦不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人鼎安物业与韦波涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费184元（柳州市鼎安物业服务有限责任公司已预交92元，韦波涛已预交92元），由上诉人柳州市鼎安物业服务有限责任公司负担92元，由上诉人韦波涛负担92元。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 蓝丽霜 审 判 员 孙书文 二〇二一年四月十八日 代书记员 苏阳晶