湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0116民初770号原告：陈光勤，男，1961年8月18日出生，汉族，住黄陂区。被告：湖北珩生五洲建材股份有限公司，住所地：武汉市黄陂区汉口北大道318号。法定代表人：张化冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周凯，男，该公司员工。一般授权。原告陈光勤诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈光勤、被告珩生公司的委托诉讼代理人周凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈光勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2016年6月1日至2020年11月30日拖欠原告18个季度租金计217866.78元；2、判令被告立即按合同支付给原告2016年6月1日至2020年11月30日逾期付款违约金36823.41；3、判令被告按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付2015年3月至2016年5月迟延履行期间的债务利息；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告2010年11月与珩生公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购置珩生公司地处黄陂区汉口北大道18号五洲国际建材城第F区一楼83号商铺，建筑面积为85.09平方米。当时按珩生公司要求，原告与珩生公司指定的湖北中南鸿泰商贸有限公司（该公司与2011年12月与湖北珩生五洲建材股份有限公司合并）签订十年期《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》。按照合同约定：双方委托经营包租期限为10年，时间自2010年12月1日起至2020年11月30日止；租金支付方式为季付，被告每季度第一个月10号前支付该季度租金12921元。珩生公司在2015年2月5日支付了2月底前应付的租金后，就一直拖欠租金未付。原告于2016年9月向黄陂区人民法院提起诉讼，黄陂区人民法院于2016年10月8日作出2016鄂0116民初3703号判决书，判决珩生公司向原告支付2015年3月1日至2016年5月31日租金60518.55元，违约金每季度按照税后12103.71元为基数每日万分之二计算直至履行期间届满。判决生效后，珩生公司仍未按时全部履约。被告珩生公司辩称：本案发生于前一次诉讼之后，被告自2017年1月至2019年9月，又另行支付了20个月的税后租金，原告前诉中主张的五个季度租金已经付清，故此，本次诉讼中有五个月的租金已经支付，请法庭结合原告提供的银行流水予以核实。被告所支付的20个月的税后租金不含原判决确认的违约金及诉讼费，请法庭结合该事实依法予以裁判。经审理查明，原告陈光勤与被告珩生公司存在房屋租赁合同关系，租赁房屋位于黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城第F区1楼83号，租赁期限自2010年12月1日起至2020年11月30日止。合同约定，被告应于每季度开始后的10个工作日内向原告支付该季度租金12921元，如被告逾期支付租金，应根据合同约定每日按应付租金的万分之二向原告支付逾期付款违约金；原告委托被告在委托经营期间代原告缴纳相关税费。合同履行中，被告已按每季度实际向原告支付租金12103.71元直至2015年2月28日止。原告为追索2015年3月1日起五个季度的租金及违约金于2016年9月诉至本院。2016年10月8日，本院作出（2016）鄂0116民初3703号民事判决书，判决：一、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司向原告陈光勤支付自2015年3月1日起至2016年5月31日止五个季度的租金60518.55元；二、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司按下列方式向原告陈光勤支付逾期付款违约金：2015年3月1日至2015年5月31日期间逾期付款违约金，以12103.71元为基数，按每日万分之二自2015年3月11日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止；2015年6月1日至2015年8月31日期间逾期付款违约金，以12103.71元为基数，按每日万分之二自2015年6月11日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止；2015年9月1日至2015年11月30日期间逾期付款违约金，以12103.71元为基数，按每日万分之二自2015年9月11日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止；2015年12月1日至2016年2月29日期间逾期付款违约金，以12103.71元为基数，按每日万分之二自2015年12月11日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止。2016年3月1日至2016年5月31日的租金违约金，以12103.71元为基数，按每日万分之二自2016年3月11日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止。三、驳回原告陈光勤的其他诉讼请求。2017年1月18日至2019年9月21日间，被告陆续向原告的银行账户内转账8次，共计支付76480.69元；2016年10月2日至2020年5月11日间，原告商铺的实际承租业主张仁善陆续向原告的银行账户内转账8次共计81652元，计付2016年10月至2020年10月间商铺租金；上计金额合计158132.69元。另查明，2011年10月20日，被告珩生公司吸收合并湖北中南鸿泰商贸有限公司，并承担该公司债权和债务。本院认为，原告陈光勤与湖北中南鸿泰商贸有限公司签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》，系双方当事人真实意思，未违反法律规定，该合同合法有效。原告依约向该公司提供租赁房屋，并由该公司接收使用，双方合同已开始履行。后湖北中南鸿泰商贸有限公司由被告吸收合并，上述合同的权利义务由被告享有和承担。被告未按约定支付租赁费，应承担违约责任。关于被告辩称2020年1月至4月，发生疫情，相关租金损失，应由双方依法分担的意见，因其所委托经营的房屋为商铺，疫情防控导致其经营无法进行，对其辩称理由，本院依法采纳，依照公平原则，本院酌定对2020年1月23日至2020年4月8日间租金减半。关于2016年10月2日至2020年5月11日期间被告珩生公司及实际承租业主张仁善向原告支付钱款的性质问题。在原告未与被告解除合同的情形下，实际承租户张仁善支付的租金，实为履行被告珩生公司与张仁善间的租赁合同，故其支付的款项应视为珩生公司向原告的租金。被告珩生公司辩称其支付租金为前份判决书的租金及后期租金，并未支付前份判决书的违约金，原告对此不予认可，认为被告珩生公司支付系前份判决书的违约金和租金。本院认为，（2016）鄂0116民初3703号民事判决书生效后，被告并未及时足额的履行支付租金和违约金的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”违约金与利息均属于逾期付款的一种责任承担形式，故被告向原告支付钱款应按照先予抵扣违约金再抵扣租金的顺序计算。经核算，2019年2月26日，被告向原告账户支付45063.44元时，欠付原告的2015年3月1日至2016年5月31日期间的租金及违约金已经全部清结；2020年5月11日被告向原告账户支付8226元时，欠付原告的2016年6月1日至2019年2月28日期间的违约金已经全部付清，此时尚欠原告租金81210.85元。被告转账的余款经抵扣及对2020年1月23日至2020年4月8日间租金减半处理，至2020年11月30日，被告共欠付原告2016年6月1日起至2020年11月30日止的租金合计160826.4元、违约金合计为9106.1元。关于原告的主张被告加倍支付2015年3月至2016年5月迟延履行期间的债务利息5528.16元的请求，因该迟延履行金系执行阶段对被执行人的逾期付款的违约责任，原告并未向法院申请强制执行，故对此诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司于本判决生效后十日内向原告陈光勤支付租金160826.4元及违约金9106.1元（违约金计算至2020年11月30日）；二、驳回原告陈光勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2602元，由原告陈光勤负担902元；被告湖北珩生五洲建材股份有限公司负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李勇胜二〇二一年四月二日法官助理张钊书记员梅远星