北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1766号上诉人（原审原告、反诉被告）：王贞博，男，1982年10月11日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：孙萍悦，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵兵，女，1970年2月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：焦军萍，上海市建纬（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京德勤众联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路**院**楼1119。法定代表人：刘彬，总经理。上诉人王贞博、赵兵因与被上诉人北京德勤众联房地产经纪有限公司（以下简称德勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王贞博上诉请求：1.撤销一审判决;2.发回重审或查清事实后改判支持王贞博的诉讼请求;3.一、二审案件受理费由赵兵与德勤公司承担。事实与理由:一审判决中关于房屋空置损失责任分配错误。2019年9月11日至11月14日期间王贞博并未实际使用北京市东城区南竹杆胡同2号1幢-1层1-137号房屋（以下简称涉案房屋），仅和方公司登记于此，王贞博虽未能及时将和方公司证照迁出，客观上影响赵兵后续出租、使用，但由一审判决可知，后续赵兵亦积极采取措施予以解决。即赵兵明知解决该问题的办法而故意不予实施，其在主观上亦存在一定的过错，对于由此造成的房屋空置损失亦应当承担过错责任，而非由王贞博承担全部房屋空置损失。根据我爱我家控股集团股份有限公司办理异地经营相关业务反馈，涉案房屋同小区使用金额为13000元/年，一审法院认定房屋空置损失100000元缺少事实及法律依据。赵兵上诉请求：1.撤销一审判决，改判王贞博支付因逾期交付租金产生的违约金126922元;2.本案诉讼费由王贞博承担。事实与理由:本案中王贞博违约，王贞博应根据《北京市房屋租赁合同》第十条的约定以月租金的200%的标准承担违约责任，该标准低于年租金的20%，在合理的范围内，同时也是行业惯例。由于王贞博违约，致使合同无法正常履行，王贞博疫情期间恶意占用经营地址造成赵兵无法正常租赁商铺，实际损失严重。德勤公司未提出答辩意见。王贞博向一审法院起诉请求：1．判决王贞博、赵兵、德勤公司的房屋租赁合同于2019年8月18日解除；2．判决赵兵返还押金126922元及修缮费66833.2元；3．判决赵兵支付装修工期耽误开业17天的房租损失35961元、阳光餐饮安装费用损失1300元；4．判决赵兵支付违约金126922元；5．诉讼费由赵兵负担。赵兵提起反诉，要求：1.判决王贞博向赵兵支付2019年8月25日至2019年9月10日房租35955元；2.判决王贞博向赵兵支付2019年9月11日至2019年11月14日因证照未迁出造成的房屋空置损失137475元；3.判决王贞博向赵兵支付逾期支付租金的违约金126922元；4.判决王贞博向赵兵支付因违约解除合同给赵兵造成的中介费损失59229元和因王贞博违约另支付的中介费41063元；5.判决王贞博返还赵兵货架子4个、厨房冰柜4组、消毒柜2个、操作台2个、不锈钢盆6个、秤1个、抽烟机4套、洗碗池1组、沙发、洗碗池3连2及2连2，如无法退还，则折价赔偿7000元；6.诉讼费由王贞博负担。一审法院经审理认定事实如下：2019年5月24日，王贞博、赵兵、德勤公司订立《北京市房屋租赁合同》，约定赵兵将涉诉房屋出租予王贞博；租赁用途为商业，期限自2019年5月25日至2024年5月24日；首年租金每月63461元，押二付三；合同签订后，赵兵收到首期押金及租金2日内，赵兵应向居间人德勤公司支付63461元作为佣金；赵兵应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；王贞博需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200％支付违约金；王贞博不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及王贞博未按约定时间返还房屋的，应按日租金双倍标准支付违约金；合同终止后王贞博必须同时将房屋注册的所有相关证件迁出。上述合同所附房屋交割清单载明的房屋附属物包括水卡、电卡、燃气卡、钥匙各1。合同签订后，王贞博向赵兵支付了押金126922元，并支付租金至2019年8月24日。此后，王贞博入住涉诉房屋并进行装修。对于装修工期，王贞博在庭审中表示为2019年5月25日至6月2日。2019年6月10日至17日期间，涉诉房屋进行了三次装修工程闭水检查，均为合格。2019年7月10日，北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司发出《安全/火灾隐患整改通知函》，内容为涉诉房屋存在无油烟清洗报告的隐患，要求安全/防火责任人在3日内进行全面整改。2019年7月13日，案外人北京路路通保洁服务有限公司对涉诉房屋进行了厨房烟道清洗，王贞博为此支付1500元。2019年8月18日中午，王贞博微信告知赵兵其主投资方尚未给其打款，其手头钱不够，所以没有打款，还表示6月3日物业临时通知其做防水，但是因为其给投资方上报的装修方案里没有这一项，所以投资方对此有质疑，王贞博表示尽快解决这件事。同日傍晚，王贞博微信告知赵兵，经过慎重考虑，其要求解除合同，不再交纳租金，并发送给赵兵解除通知函，内容为王贞博2019年6月3日收到物业公司发出的关于漏水问题的整改通知，王贞博此时才知道涉诉房屋存在重大安全问题，赵兵及德勤公司存在故意隐瞒重要事实的情形，赵兵交付房屋不符合合同约定，因此王贞博认为赵兵及德勤公司严重违约，王贞博有权单方解除合同，故王贞博行使解除权，于当日解除合同。赵兵于2019年8月20日微信回复称，如果王贞博确定不再租房，应当尽快迁出各种证照，将房屋空置造成的损失降至最低。2019年9月10日，王贞博将涉诉房屋腾退给赵兵。2019年11月14日，和方公司被列入经营异常状态。为证明其主张，王贞博出示了《整改通知单》，内容为：“银河SOHO1-137单元：因您家厨房防水损坏漏水，户内下方是配电室，存在安全隐患，请贵单元用户，厨房必须按照防水要求，做好防水处理，请在2019年6月20号之前完成整改，谢谢”，落款日期为2019年6月3日，打印有“北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司工程部”的字样，并有署名“王贞博”的签字。经质证，赵兵不认可该通知单的真实性，认为没有物业公司盖章，即使通知单属实、存在漏水，也是王贞博装修导致的。王贞博又出示了签署日为2019年5月31日的装修合同、防水工程增项表、微信聊天记录、支付记录，以证明因为防水整改，装修工程产生增项，工期为2019年6月2日至6月19日，装修工程价款27000元，防水工程价款30000元。经质证，赵兵不认可装修合同、增项表、微信聊天记录的真实性，认可支付记录的真实性，但认为无法确认支付的是哪部分装修款。王贞博还出示了其与物业公司工作人员的微信聊天记录，以证明赵兵阻挠王贞博搬离涉诉房屋。经质证，王贞博认可聊天记录的真实性。王贞博又出示了和方公司与案外人北京洛星企业管理有限公司（以下简称洛星公司）的补充协议，签订日期为2020年5月6日，内容为双方曾于2019年8月21日就和方公司注册地址变更签订了合同，但洛星公司未在约定期限内完成和方公司的注册地址变更，和方公司因此造成的损失由洛星公司承担，王贞博的证明目的为其为了迁出工商注册于2019年8月19日就委托洛星公司办理，但是洛星公司工作疏忽导致没有及时迁出，在2020年5月6日时王贞博才知道地址迁出事宜未完成，王贞博对于该情况不存在主观故意。经质证，赵兵认可真实性，但认为王贞博明知工商登记需要迁出，却将迁出义务转给洛星公司，损失仍应由王贞博承担。为证明其反诉请求，赵兵出示了和方公司营业执照截图，显示注册地址在怀柔区，经质证，王贞博不认可该证据的真实性，称王贞博委托了中介办理迁址，这张图片是中介发给王贞博的，王贞博直接转发给了赵兵。赵兵还出示了转账回单，以证明其两次支付中介费的情况，经质证，王贞博对该证据不予认可。一审法院认为，房屋租赁合同是王贞博、赵兵、德勤公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于漏水问题，本案现有证据不能证明涉诉房屋在交付王贞博时即存在漏水问题，考虑王贞博于2019年5月25日至6月2日对涉诉房屋进行了装修，不能排除王贞博所进行的装修工程导致涉诉房屋漏水的可能性，故对于王贞博所提赵兵交付房屋不符合合同约定的意见，一审法院不予采信。因此，2019年8月18日王贞博并无合同解除权，其所主张的该日合同解除的意见，一审法院不予支持，其所主张的赵兵支付修缮费、装修延误开业17天房租、阳光餐饮安装费用损失、违约金的请求，均缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。对于王贞博主张的退还押金，赵兵表示同意，对此一审法院不持异议。王贞博实际占用涉诉房屋至2019年9月10日，此前赵兵虽有通知物业不放行，但是是由于王贞博未按合同约定将和方公司证照迁走，故王贞博应当向赵兵支付2019年8月25日至9月10日的房租，但赵兵所主张的月租金200％的逾期支付租金的违约金，并无依据，一审法院不予支持。必须指出，王贞博向赵兵发送了与客观事实不符的和方公司营业执照照片，无论该照片是王贞博自行制作抑或得自他人，王贞博的行为均存在过错。考虑涉诉房屋为商业用房，王贞博未能及时将和方公司证照迁出，客观上对于赵兵另行出租、使用房屋确实存在不利影响，后续赵兵亦积极采取措施予以解决，再考虑王贞博在2019年9月11日至11月14日期间并未实际占用涉诉房屋，故对于赵兵反诉的该期间房屋空置损失金额，一审法院酌情予以调整。此外，赵兵反诉的中介费损失及另行支付的中介费，缺乏合同依据，其反诉的物品丢失问题，缺乏证据支持，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、赵兵于判决生效后七日内，退还王贞博押金126922元；二、王贞博于判决生效后七日内，支付赵兵2019年8月25日至9月10日的房屋租金35955元、2019年9月11日至11月14日的房屋空置损失100000元；三、驳回王贞博的其他诉讼请求；四、驳回赵兵的其他反诉请求。二审诉讼中，当事人没有提交证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于王贞博上诉主张房屋空置损失的举证责任分配错误，数额认定有误的意见，根据查明的事实，因王贞博向赵兵发送了与客观事实不符的已迁出的营业执照，赵兵才允许王贞博搬离屋内物品，王贞博的此行为存在过错。且涉案商业用房因王贞博未能及时迁出证照的行为，对该房屋的另行出租、使用均存在不利影响，给赵兵造成了一定损失。赵兵亦积极采取措施减少其损失，故一审法院综合本案现有情况，酌定王贞博支付房屋空置损失100000元并无不当。关于赵兵主张因王贞博迟延支付租金，根据《北京市房屋租赁合同》第十条的约定，王贞博应按月租金200%的标准向赵兵支付违约金的意见，本院认为，根据赵兵提交的微信记录显示，赵兵于2019年8月20日向王贞博发送微信，称王贞博需尽快迁出各种证照。2019年8月30日赵兵向物业经理赵一霖发送微信称：“租户王贞博现在正在办理执照迁出，并由居间方告知业主。现将滞留在A座1-137的自有物件拉走。物品拉走之后若证照仍需申核日，不计在租期内。”据此可以认定，赵兵在王贞博提出解除合同后，要求王贞博迁出证照，再同意搬离屋内物品，解除合同。此后双方就证照的迁出问题一直进行协商沟通，直至9月9日王贞博提交了证照迁出的证明后，赵兵同意王贞博搬离屋内物品，赵兵亦认可双方于9月10日协商一致解除合同。据此，在8月25日后，双方就证照迁出问题进行多次协商，故在此期间不宜认定王贞博违反合同约定延迟支付租金。一审法院结合王贞博在证照迁出问题存在的过错、王贞博实际使用房屋的情况等，酌定王贞博支付房屋空置费用并无不当。综上所述，王贞博、赵兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5138元，由王贞博负担2300元（已交纳），赵兵负担2838元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  卫 华审 判 员  李汉一审 判 员  李 琴二〇二一年四月二十五日法官助理  李紫维书 记 员  于明洁