陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民初506号 原告：张希久，男，1969年9月13日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：王浅，咸阳市秦都区司法局148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周雯娟，咸阳市秦都区司法局148法律服务所法律工作者。 被告：马晓军，男，汉族，1974年12月19日出生，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告：马小兵，男，汉族，1974年9月1日出生，现住陕西省兴平市两吴初中，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 共同委托诉讼代理人：赵新平，陕西咸益律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：刘筱，陕西咸益律师事务所实习律师。 第三人：咸阳新胜置业有限责任公司，住所地陕西省西咸新区沣西新城新胜堡村民委员会办公楼。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0121。 法定代表人：赵兴国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马攀，陕西双照律师事务所律师。 原告张希久诉被告马晓军、马小兵及第三人咸阳新胜置业有限责任公司（以下简称新胜公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告张希久及其委托诉讼代理人王浅、周雯娟与被告马晓军、马小兵的共同委托诉讼代理人赵新平、刘筱，第三人新胜公司的委托诉讼代理人马攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张希久向本院提出诉讼请求：一、请求立即停止对位于天兴大厦1号楼1单元8层07号房屋的强制执行，并解除查封扣押(庭审中变更为：判令不得执行案涉房屋)。二、诉讼费由两被告承担。事实与理由为：2018年4月3日，原告与第三人签订《房屋买卖认购协议》，约定第三人将天兴大厦1号楼1单元8层07号房屋出售给原告，总房价款912350元，后原告支付完全部购房款。第三人向原告交付了房屋，原告对房屋装修使用。2019年4月9日，陕西省高级人民法院作出（2019）陕高民终143号民事判决，两被告依据该判决向咸阳市中级人民法院申请强制执行。2019年6月12日，咸阳市中级人民法院作出（2019）陕04执189号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取第三人存款4030万元或收入，或查封、扣押、评估、拍卖同等价值的其他财产。2019年7月24日，咸阳市中级人民法院作出(2019)陕04执189号协助执行通知书，查封了原告全款购买的房屋。原告遂提出案外人执行异议，请求中止对该房屋查封、执行。咸阳市中级人民法院于2020年10月14日作出(2020)陕04执异109号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议，并于10月16日向原告送达。咸阳市中级人民法院(2020)陕04执异109号《执行裁定》认为，本案所涉房屋未进行竣工验收，不存在实际交付，更不存在合法占用，另外，原告在法院查封之前，在相当长的时间内未就房屋过户事宜向人民法院或仲裁机构主张过相应权利，明显怠于履行自身权利，故对原告的执行异议不予支持。原告认为，该理由不能成立。第一，交付是出卖人将房屋交予买受人，从而由买受人占有该房屋的一种行为和事实状态。在执行异议审查程序中，咸阳市中级人民法院查明，第三人已将涉案房屋实际交付给了原告，原告已对该房屋装修、使用，该房屋已处于原告的占有、支配状态下，交付行为已实际完成。第二，房屋是否经过竣工验收，并不是交付是否能实际完成的先决条件，该房屋已实际施工完毕，达到了完全能够独立使用的状态，就可以进行交付，竣工验收只不过是对该房屋是否符合设计、施工质量要求的种行政意义上的确认，竣工验收并不是交付的必要前提条件，未办理竣工验收手续不妨碍购房人合法占有。第三，原告是通过签订买卖合同、交付全部房款、第三人将房屋交付给原告等一系列合法行为而占有该房屋，并不是通过侵权等违法行为占有该房，不存在违法占有的情形，完全属于合法占有。第四，原告之所以没有办理房屋过户手续，是因为案涉房屋未经过竣工验收，但进行竣工验收并不是买受人应履行的义务，原告对此没有过错。第五，原告并没有怠于行使自己的权利。合同签订后、支付房款过程中，原告多次要求第三人进行房屋过户，因第三人未办理完有关房屋过户手续及不动产交易中心因权力划分而停止办理，原告并不存在怠于行使权力的情形。原告提出执行异议，完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应该予以支持。 被告马晓军、马小兵辩称：原告以买受人的名义提出排除执行的异议之诉，与答辩人申请执行所依据的法律文书的执行力出现抵触，在执行阶段效率优先，所以法律对执行异议能够排除执行提出了较高要求。异议人要实实在在是房屋的实际所有人，不能和被执行人恶意串通逃避执行。执行异议之诉的审查主要体现在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和第二十八条规定。本案异议人和新胜公司没有签订书面买卖合同，签订的《房屋买卖认购协议》仅是预约协议。整个天兴大厦没有进行竣工验收，从法律上讲买受人不存在合法占有。本案以房抵债，不具有合法性、真实性。案涉房屋是在法院查封后才交付的，新胜公司和原告合作，以逃避债务的履行为目的，不存在过户登记问题。用司法解释第二十九条来审查，案涉房屋是写字楼，并且双方未签订合法有效的书面买卖合同，当然不能排除执行。综上，要阻断执行，要看原告是否为实际所有权人。 第三人新胜公司答辩称：一、答辩人已经同原告签订《认购协议》，该《认购协议》中有明确的出卖人和买受人、房屋坐落位置、面积、单价、总金额、付款方式、违约责任及签订网签合同时间等内容，已经具备了房屋买卖合同的主要条款，原告与答辩人签订的《认购协议》应依法认定为商品房买卖合同。二、答辩人已经收到原告以顶账方式支付的购房款，答辩人亦向原告出具了加盖公章的《收款收据》。三、答辩人在“天兴大厦”竣工后，已经将原告所购房产交付给原告，由原告对房产实际控制，占有使用。四、关于案涉房产未进行网签的情况说明。2017年9月份，答辩人已经对天兴大厦出售的房产在沣西新城住房和城乡建设局进行陆续网签备案，但是由于2018年11月12日，西咸新区管委会对各个新城有关不动产网签的职能权利重新划分，所有房产网签手续全部停办，导致案涉的19户房产未及时网签备案。西咸新区管委会对不动产网签备案系统恢复后，第三人于2018年12月底将案涉的19户网签手续进行重新申报，但由于当时各个新区涉及不动产登记、备案全部由西咸新区住房和城乡建设局进行统一管理，导致办理备案的时间加长，直至2019年8月份答辩人才接到可以办理网签的通知，但是在办理过程中，被告知答辩人名下涉及诉讼及查封事宜，不能办理网签手续。故导致案涉的19户房产至今未能办理网签手续的原因不在原告，亦不在答辩人。综上，答辩人认为，答辩人在收到购房款之后，已经将案涉房产已经全部交付原告，由原告实际使用，在咸阳市中级人民法院查封前原告已经合法占有案涉房产，原告的诉讼请求依法应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第一组证据《认购协议》的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对原告提交的第二组证据《文苑公寓5#、6#楼分包队伍结算单》不予认可，对四张《收款收据》的真实性予以认可，对该组证据的证明目的均不予认可。对原告提交的第三组证据《交房传递单》和《物业管理协议》的真实性予以认可，对收款收据的真实性不予认可，对该组证据的证明目的均不予认可。对原告的第四、五组证据咸阳中级人民法院《协助执行通知书》、(2020)陕04执异109号《执行裁定书》的真实性和证明目的均予以认可。对被告提交的咸阳市中级人民法院（2018）陕04民初102号判决书、陕西省高级人民法院（2019）陕民终143号判决书、中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民申3711号民事裁定书的真实性和证明目的均予以认可。对第三人提交的第一组证据《关于咨询沣西新城商品房网签备案相关情况的回复》的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对第三人提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《西咸新区商品房预售许可证》的真实性和证明目的均予以认可。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 一、涉案执行案件的基本情况。 原告陕西正伟建筑工程有限公司诉被告咸阳新胜置业有限责任公司、第三人马晓军、马小兵建设工程施工合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2019年4月9日作出（2019）陕民终143号民事判决书。马晓军、马小兵向本院申请强制执行该判决的给付内容。咸阳市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）陕04执189号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取第三人存款4030万元或收入，或查封、扣押、评估、拍卖同等价值的其他财产。咸阳市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）陕04执189号协助执行通知书，查封了新胜公司名下天兴大厦52套房屋，其中包括张希久提出异议的案涉房屋。张希久提出案外人执行异议，请求中止对（2019）陕04执189号协助执行通知书所涉1号楼1单元8层07号房屋的执行，本院于2020年10月14日作出（2020）陕04执异109号《执行裁定书》，驳回了原告的异议申请。 二、原告与第三人签订的商品房买卖合同及履行的基本情况。 2018年4月3日，原告张希久与第三人新胜公司签订《认购协议》，约定原告张希久购买第三人新胜公司天兴大厦×号×单位8层07号房屋，面积共182.47㎡，单价5000元/㎡，一次性付款，房款总价为912350元。其中该协议备注：乙方张希久必须在20××年×月×日前完成《西咸新区商品房买卖合同》的签订，在《西咸新区商品房买卖合同》签订后，此协议自动生效。并且在认购条款中约定：乙方对《西咸新区商品房买卖合同》各项条款在签署本协议时已确认。同日，第三人新胜公司向原告张希久出具四张收款收据，载明今收到张希久天兴大厦1号楼8层07号房款，共计房款为912350元。2019年9月18日，第三人新胜公司向原告张希久交付天兴大厦1号楼1单元8层07号房屋。同日，张希久与西安云端物业管理有限公司签订天兴大厦物业管理协议。 另查明：第三人新胜公司于2014年12月1日取得天兴大厦项目的国有土地使用证；土地用途为商用，于2014年5月8日取得《建设用地规划许可证》；于2014年7月22日取得《建设工程规划许可证》；于2015年1月8日取得《建设工程施工许可证》；于2015年2月28日取得《西咸新区商品房预售许可证》。2017年9月份，第三人已经对天兴大厦出售的房产在沣西新城住房和城乡建设局进行陆续网签备案，直到2018年11月12日起，沣西新城住房和城乡建设局停止网签备案业务。后续商品房统一由西咸新区房管部门在陕西省西咸新区房屋综合管理平台进行网签备案。 新胜公司对本案房屋买卖未能办理网签备案的说明为：2018年11月12日，西咸新区管委会对各个新城有关不动产网签的职能权利重新划分，所有房产网签手续全部停办，导致案涉的19户房产未及时网签备案。西咸新区管委会对不动产网签备案系统恢复后，第三人于2018年12月底将案涉的19户网签手续进行重新申报，但由于当时各个新区涉及不动产登记、备案全部由西咸新区住房和城乡建设局进行统一管理，导致办理备案的时间加长，直至2019年8月份答辩人才接到可以办理网签的通知，但是在办理过程中，被告知答辩人名下涉及诉讼及查封事宜，不能办理网签手续。 本院认为：本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：原告张希久就案涉执行标的即“天兴大厦”1号楼1单元8层07号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 判断执行案外人张希久对案涉房屋是否享有实体权益，其对该房屋享有的实体权益是否优先于申请执行人马晓军、马小兵依据生效法律文书所享有的债权，本院的强制执行行为是否会妨害张希久对该执行标的所享有的权利。针对本案的情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确的规定，应当作为本案裁判的依据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，原告张希久与第三人新胜公司签订的《认购协议》以及第三人新胜公司向原告出具的收款收据上都没有明确写明原告所购买的房屋为天兴大厦1号楼1单位8层07号房屋。张希久主张涉案房屋的房款是用新胜公司之前其他项目所欠其工程款相抵的形式缴纳的，但新胜公司确在当天向原告出具四张收款收据不符合常理。原告提交的一张文苑公寓5#、6#楼分包队伍结算单仅显示工程款的结算数额，原告也没有提交建设施工合同等其他有效证据对双方之间存在建设施工合同关系及结算的事实予以佐证，况且该结算单也不能单独证明目前双方之间是否存在欠款及欠款的数额。认购协议和收款收据上也没有显示购房款是以工程欠款抵房款的形式缴纳的，故对其真实性难以认定。其次，原告提交的《交房传递单》和《物业管理协议》，第三人对其真实性无异议，但是该证据显示涉案房屋是在2019年9月18日交付予原告的，该交房时间是在咸阳市中级人民法院查封之后。最后，原告张希久称其与第三人新胜公司于2018年4月3日签订《房屋买卖认购协议》并且缴纳全款，第三人新胜公司对此无异议。但是第三人新胜公司庭审中认可其2017年9月份已经对天兴大厦出售的房产在沣西新城住房和城乡建设局进行陆续网签备案，直到2018年11月12日，西咸新区管委会对各个新城有关不动产网签的职能权利进行重新划分，所有房产网签手续全部停办。原告签订认购协议时是可以签订正式的商品房买卖合同并且进行网签备案，故原告应该承担怠于行使该项权利的不利法律后果。总之，原告张希久就案涉执行标的所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其请求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张希久的诉讼请求。 案件受理费12923.5元，由原告张希久承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  陈军伟 审判员  王 葆 审判员  王 磊 二〇二一年三月三十日 书记员  王东娅