贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终797号上诉人（原审原告）：刘翔，男，1975年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：傅波，贵州集泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳顺和房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路小城故事**团****负**。法定代表人：高如星，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张琰睿，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚思聪，北京大成（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人刘翔因与被上诉人贵阳顺和房地产开发有限公司（以下简称顺和房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初5764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。上诉人刘翔上诉请求：1.请求撤销一审判决，判决支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人在上诉人前去要求收房时提出交清物管费、垃圾清运费等不合理要求，导致了上诉人一直未能收房，在一审过程中上诉人提交一组于2020年9月27日在顺和房开负责办理收房手续的财务办公室要求收房，对于该过程进行了全程录音，并将该证据提交至一审法院，但一审法院未按照法定程序对上诉人提交的证据进行质证，在一审判决书以被上诉人否认该录音当事人并非其公司职员为由就否定了该证据。一审法院将上诉人至今没有收房的责任全部归结给上诉人，系认定案件事实严重错误。2.上诉人在发现房屋有擅自设计变更问题后，一直在和被上诉人交涉赔偿问题，并且还向相关政府部分反映该问题和寻求帮助，只是被上诉人一直拒绝予以赔偿，因此关于该赔偿诉请的诉讼时效不应该从2014年9月开始计算，不存在诉讼时效过期的问题。3.关于延期交房的赔偿问题，因为被上诉人故意设置障碍导致上诉人至今没有收房，同样不存在诉讼时效过期的问题。被上诉人顺和房开答辩称，1.针对上诉人第一项诉请，被上诉人已于2014年7月29日及2019年9月27日分别按照合同约定方式，通知当事人予以交房及办理房屋登记及产权登记，至今未能办理产权登记责任在于上诉人，上诉人的上诉请求无事实依据。2.关于上诉人要求支付逾期交房违约金的请求，被上诉人已于2014年7月29日通知当事人收房，上诉人已明知被上诉人逾期交房及具体的赔偿金数额，上诉人应当从当日起主张逾期交房违约金，上诉人于2020年5月20日才主张，已过诉讼时效。3.上诉人要求支付变更设计导致的损失，也已过诉讼时效。4.上诉人在一审中提交的录音从程序上讲，是在开庭完毕后向法庭提交，不符合证据提交规则，为查明事实，一审法院仍然通知上诉人进行质证，被上诉人提交了书面的质证意见，上诉人的举证权利并未被侵犯，且从该证据的内容上讲，该份证据被录音对象并非是我公司员工，而是物管公司的员工。故，上诉人主张因我公司设置障碍导致其不能收房的主张无事实依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。刘翔向一审法院起诉请求：1.被告向原告交付原告购买的位于贵阳市经济技术开发区，并办理产权登记（诉讼中变更为协助办理产权登记）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，按照每天47.2285元为标准自被告实际收房之日，自2013年4月30日计算至2020年4月30日为120763元；3.判令被告向原告赔付因擅自变更设计导致的经济损失20000元；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，被告系贵阳市花溪区小河珠江路177号小城故事的开发建设单位。2011年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要内容1、原告向被告购买位于贵阳市经济技术开发区，建筑面积138.50平方米，总价款为472285元；2、买受人于2011年9月15日支付人民币142285元，余款330000元于2011年10月15日前在银行办理完按揭贷款；3、出卖人应当在2013年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用（合同第八条）；4、出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理（不做累加）（1）逾期不超过720日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行……5、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；6、买受人应当在合同第八条规定的日期30日内来办理交房手续；7、商品房买卖合同补充协议书第三条“当商品房单体建筑依法取得验收报告即视为符合交房条件，出卖人按以下程序向买受人进行交付1.出卖人向买受人发出入住通知。合同中规定的房屋交付日期，以出卖人通知买受人可以办理房屋交付使用的通知送达买受人的日期为准。入住通知可以以下列方式送达（1）按照买受人合同中地址邮寄送达；（2）按照买受人合同中的电话通知；（3）在《贵阳晚报》《贵州都市报》或《贵州商报》中任一一种报纸上发布入住公告”。此外，合同对其他事宜了约定。合同签订后，原告向被告支付了案涉房款共计472285元。案涉楼栋所在房屋经验收合格后，被告于2014年7月29日在贵阳晚报上登报方式通知业主收房。案涉房屋在规划设计时，在主卧室卫生间中设置有一窗户，但实际上可交付的房屋主卧卫生间并未开设窗户。原告于2014年9月份现场查看房屋时以该变更为由，拒绝收房。对于该设计变更，原告陈述系因为原本设置的窗户所在墙面为承重墙，出于安全考虑做此改变，且已经经过竣工验收合格，达到交付条件。关于该变更，被告未提交相关政府职能部门同意变更的材料，亦未告知原告。原告因该变更向贵阳市城乡规划局贵阳经济技术开发区分局反映，该局于2017年4月25日针对刘翔的《关于小城故事项目Ｄ4栋单体方案规划审批情况核实的回复》，该回复载明案涉房屋在设计时主卧室卫生间确有窗户。此外，原告主张其收房受阻，即被告要求其先行交纳物业服务费及垃圾清运费，设置收房的前置条件，并提供录音拟证实该陈述。对此，被告陈述其并未设置该前置条件，且已经通知被告收房，现案涉房屋亦可办理产权证，对原告该主张不予认可，且该录音双方并非被告公司职工，不予认可。另，被告2017年9月26日取得案涉房屋所在楼栋的不动产权证书，并于2017年9月27日在贵阳晚报上登报的方式通知业主办理不动产权证。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《情况反映》《关于小城故事项目Ｄ4栋单体方案规划审批情况核实的回复》、收款收据、中国建设银行支付凭证、户型示意图、商品房预售合同备案表、贵阳晚报报纸、录音等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。房屋交付系被告的义务，但同时亦系原告的权利及义务，该行为需要原、被告双方共同完成，被告已经通知被告收房，并非拒绝交付房屋，且原告亦未提供有效证据证实被告拒绝交付房屋，故一审法院对原告诉请被告交付房屋的请求不予支持。被告于2019年9月27日已通知被告办证，未拒绝提交办证材料、协助办证，故一审法院对原告诉请被告协助办证的请求亦不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金的诉请，被告于2014年7月29日通知原告收房，构成违约，原告于2020年5月20日才向一审法院提起诉讼，已过法律保护三年的期限，故一审法院对被告提出诉讼时效的抗辩予以采纳，对原告该诉请不予支持。关于原告主张系案涉设计变更（主卧室卫生间窗户未开具）、被告以交纳物业费为收房前置条件导致被告未收房，应承担该行为导致的逾期交房违约金的主张，一审法院认为，对于设计变更，原告自2017年9月份现场收房查看时已经明知该现状，其应当根据房屋买卖合同第十条之规定以维护其权益，即退房或者另行签订补充协议予以处理，被告暨不收房，亦未退房，由此造成扩大损失部分，应当由原告自行承担，故一审法院对原告该主张不予采信；对于原告主张被告设置收房前置条件（先行交纳物业费），并未提供有效证据证实，一审法院亦不予采纳。综上论述，一审法院对原告主张被告支付逾期交房违约金的请求不予支持。关于原告主张因设计变更导致损失的请求，如前所述，原告应当在其知道该变更之日即2014年9月起三年内主张其权利，但原告诉至一审法院时已过三年，故一审法院对被告抗辩已过诉讼时效的意见予以采纳，对原告该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘翔的诉讼请求。案件受理费1,658元（已减半收取），由原告刘翔负担。本院二审期间，上诉人为支持自己的上诉请求，提交刘翔与顺和公司财务部姓祝的员工对话内容录音证据一份，拟证明上诉人去收房时被上诉人要求我方先缴清物管费及垃圾清运费才能办理收房。被上诉人对该证据质证称，1.该录音对象的问题，上诉人刘翔本人称是顺和物管，说明其明知该对象非我公司员工。2.该录音文件第一页最后一行、第三页的内容均表示该对象并非房开公司员工，所以该份录音文件不能达到其证明目的。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同内容全面履行各自的义务。关于上诉人诉请被上诉人交付案涉房屋并协助办理房屋产权登记的请求，本院认为，被上诉人顺和房开按约交付案涉房屋并协助购房人办理房屋产权登记系《商品房买卖合同》中约定的顺和房开的主要合同义务，现上诉人刘翔已按约支付了全部购房款履行完毕合同义务，且案涉房屋已具备合同约定的交付及协助上诉人办理产权登记的条件，故上诉人请求被上诉人顺和房开履行合同主要义务，符合合同约定，本院予以支持。关于上诉人以房屋存在设计变更为由拒绝收房，并诉请被上诉人承担逾期交房违约金的请求。一审查明，双方合同约定案涉房屋卫生间的设计规划中有一小窗户，但交房时确实不符合双方约定没有窗户。本院认为，双方合同第十条的约定，房屋存在设计变更影响房屋质量和使用功能的，被上诉人应当将设计变更书面通知上诉人，上诉人有权作出退房的决定，尽管案涉房屋确实存在设计变更且被上诉人未按照合同约定将设计变更的情况书面通知上诉人，但该设计变更并不影响房屋质量，也并未严重影响房屋的使用功能，且上诉人在知道设计变更后亦未提出退房的要求，现上诉人以存在设计变更为由拒绝收房并要求被上诉人承担逾期交房违约金，不符合双方合同约定，本院不予支持。另有，双方合同约定被上诉人应于2013年4月30日前交房，但被上诉人于2014年7月29日才通知上诉人收房，确实存在逾期交房的情况，但鉴于上诉人从2014年始至今才提起诉讼请求被上诉人支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效，故一审法院根据被上诉人对诉讼时效的抗辩意见未支持上诉人的该项诉请，并无不当，本院予以维持。关于上诉人诉请被上诉人承担因房屋设计变更导致其损失20000元的请求，本院认为，上诉人在一审及二审中并未提交其遭受损失20000元的相关证据，但鉴于实际交付的案涉房屋相较于合同约定的设计规划，确实少了一扇窗户，二审庭审中上诉人认为加装排气扇能够代替小窗口的作用，基于此，本院酌情支持上诉人2000元作为其加装相关设施替代窗口的必要费用。综上所述，上诉人刘翔的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初5764号民事判决；二、贵阳顺和房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向刘翔交付位于贵阳市经济技术开发区房屋并协助刘翔办理该房屋的产权登记；三、贵阳顺和房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向刘翔支付赔偿金2000元；四、驳回刘翔其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1658元、二审案件受理费3316元，共计4974元，由刘翔负担。本判决为终审判决。审判员  陈跃霄二〇二一年四月二十日书记员  彭永耀