山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1597号 上诉人（原审原告）：姜振永，男，1969年12月19日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：孙玉仁，平度天柱法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：青岛鼎耀房地产开发有限公司，住所地山东省平度市。统一社会信用代码:91xx90。 法定代表人：王洪楠,经理。 委托诉讼代理人：韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。 上诉人姜振永因与上诉人青岛鼎耀房地产开发有限公司（以下简称鼎耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院(2020)鲁0283民初5975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜振永上诉请求：1.依法判令鼎耀公司支付自2014年1月27日至2020年7月27日以485000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的房款利息154472.5元；2.判令鼎耀公司支付自2020年7月27日至实际支付日以485000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.一、二审诉讼费用由鼎耀公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，鼎耀公司代物清偿所欠姜振永的水泥砖时，该物即案涉房屋应保证无瑕疵，符合法律规定的代物清偿的效果。但双方签订代物清偿协议即房屋买卖协议时隐瞒了案涉房屋是郭家寨社区，不能给购房者办理不动产登记的事实。导致姜振永陷入错误认识。产生了非真实意思表示而与鼎耀公司实施了民事法律行为。1.2014一xxx号、2014一xxx号房屋购买协议第一条明确房屋是龙居.香舍里小区，并未明确是平度市郭家寨社区，且购房交款收据盖章是龙居香舍里销售中心。2.鼎耀公司对外宣传案涉房屋小区是70年产权年限，根据法律规定，集体建设用地是没有规定使用年限的。鼎耀公司与不在郭家寨社区内的案外人姜丽丽、张永成签订龙居.香舍里房屋认购协议书时则明确龙居.香舍里小区的房屋是商品房。3.鼎耀公司隐瞒没有取得施工许可证等办理不动产登记的手续和证明文件。 4.鼎耀公司与不在郭家寨社区的人签订案涉小区房屋的买卖协议。上述事实说明鼎耀公司明知案涉房屋不能办理不动产登记，不能达到代物清偿的效果，却隐瞒事实，作虚假宣传，致使姜振永陷入错误认识。姜振永对于合同的履行并无过错。二、一审适用法律错误。 合同解除后，根据合同性质因一方过错造成另一方损失的，有过错的一方应向受害方赔偿损失，不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。 鼎耀公司辩称，鼎耀公司与姜振永间不存在房屋买卖基础关系，双方协议目的不是为了房屋买卖，鼎耀公司以房抵债合法。双方协议约定姜振永在充分了解房屋产权及规划用途的前提下，自愿购买，约定对各自权利、义务清楚明白。姜振永对房屋现状清楚，同时云山政府出具说明证明只是目前不能办理房产登记手续，将来是可以办理。姜振永不能期待以1680元每平方米的价格购买商品房。双方办理好以房抵债手续，房屋已交付姜振永，姜振永曾经对外出售一套，双方合同不应被解除，不存在任何损失，其上诉理由没有依据。 鼎耀公司上诉请求：1.撤销原审判决并驳回姜振永的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由姜振永承担。事实和理由：原审认定事实错误，判决错误。一、双方之间不存在房屋买卖关系的基础，双方签订协议的目的不是为了房屋买卖，因此该案的案由不应定为房屋买卖合同纠纷。通过双方在一审庭审中所提交的证据可以看出：鼎耀公司在平度市郭家寨社区建设施工时，姜振永要求为鼎耀公司提供水泥及建筑用砖，当时双方口头约定：总货款的一半为货币结算，另一半为用房产抵顶。后经结算姜振永除收到货币结算外另外得到三套房产。双方签订的《房屋买购买协议书》只是为了证明姜振永已经实际取得房产的所有权，便于姜振永将来对外转让。鼎耀公司向其交付房屋的目的是为了消灭债务，姜振永接受房屋的目的是为了实现自己的债权而并不是为了自己居住使用，双方交易的目的不是房屋买卖而是为了结清货款。通过姜振永抵顶接受三套房产的事实及姜振永在2014年将其中的一套房屋转卖给他人就足以说明其收到房屋的目的显然不是自己居住。因此该案的案由不应定为房屋买卖合同纠纷。二、原审法院以鼎耀公司不能办理房产证为由判令解除双方顶账协议并返还购房款是错误的。退一步讲，就算是双方签订合同的目的房屋买卖，原审也不能以不能办理房产登记手续为由判令解除合同。第一、涉案的房屋社区已获得平度市城乡规划局的规划许可，平度市国土资源局的批准、平度市发改局的批准、已经办理了《中华人民共和国不动产权证》，是平度市人民政府、青岛市人民政府批准建设的特定政策下的社区房，并非是法律意义的小产权房，也不是商品房，房产特色、合法。第二、涉案房产是鼎耀公司抵顶给姜振永的顶账房，无欺诈及胁迫的行为顶账行为，是双方真实意思的表示，完全合法。姜振永虽然不在社区内，但是双方之间不是房屋买卖关系，姜振永所取得的房屋是基于材料买卖关系，顶账仅是支付材料款的一种方式，这是不违法的。第三、虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、19条有关于要求房地产开发企业为商品房购买人在特定时间内办理房产证的要求，但是该解释不适用本案。由于涉案的房产不是商品房，这是属于政策性规定下的社区房，不能在市场上自由交易。没有任何一个政策要求鼎耀公司必须在一定的期限内为社区的居民办理房产登记手续。何况办理房产登记手续属政府的行为，鼎耀公司只能按照政府的要求一步步地往前推进，平度市人民政府2020年8月13日的《证明》已经证明只是目前不能办理房产登记手续，将来是可以办理的。鼎耀公司不可能消极的不予办理房产登记手续，不能为购房人办理房产登记手续不是由鼎耀公司的原因造成的。在双方所签订的《房屋购买协议》第1条、第12条已明确约定，姜振永对于房屋的产权及规划用途充分了解，各自的权利及义务清楚，并没有约定办理房产证的具体时间。姜振永从未向鼎耀公司支付过购房款，只是因为双方之间存在货物买卖关系，产生债权后，以房抵债得到三套房产。因此原审以鼎耀公司不能办理房产登记手续为由要求鼎耀公司返还房款是错误的。 姜振永向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的2014-xxx号、2014-xxx号房屋购买协议；2.判令鼎耀公司退还姜振永购房款485000元及支付自2014年1月27日至2020年7月27日以485000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的房款利息154472.5元；3.判令鼎耀公司支付自2020年7月27日至实际支付日以485000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 一审法院认定事实：根据青岛市委市政府及平度市委市政府建设宜居幸福新农村的要求，平度市人民政府决定拆除平度市郭家寨村周边村庄集中建设郭家寨社区，并报上级政府部门批准，相关政府部门也为郭家寨社区建设项目办理了乡村建设规划许可证、不动产权证等手续，其中，鲁（2017）平度市不动产权第xxxx号不动产权证载明：权利人：平度市人民政府（郭家寨社区），权利类型：集体建设用地使用权，用途：城镇住宅用地。 鼎耀公司投资开发平度市郭家寨社区（龙居?香舍里小区）项目，姜振永为鼎耀公司的建设工程供应水泥砖，双方并达成以房抵债协议，即鼎耀公司给付姜振永部分现金，剩余水泥砖款以开发的龙居?香舍里小区楼房抵顶。2014年1月27日，鼎耀公司与姜振永签订编号分别为2014-xxx、2014-xxx的房屋购买协议，约定姜振永购买鼎耀公司开发的龙居?香舍里东区xx号楼xx单元xx层xx室、xx号楼xx单元xx层xx室两套楼房，价款分别为238000元、247000元，房屋交付时间为2014年10月1日前。同日，鼎耀公司为姜振永出具了收取房款238000元、247000元的收款收据。房屋购买协议签订后，鼎耀公司将案涉两套房屋交付给姜振永。姜振永不是平度市郭家寨社区所涉及村庄的村民。鼎耀公司承认案涉房屋目前不能办理不动产权登记手续。 一审法院认为，本案双方之间发生的纠纷是因双方基于买卖合同关系而达成以房抵债协议，鼎耀公司以其开发建设的房屋抵顶给姜振永消灭债务，而抵顶的房屋目前不能办理不动产权登记手续而引起的。双方争执的焦点是：鼎耀公司不能为姜振永购买的房屋办理不动产权登记手续，双方之间签订的编号为2014-xxx、2014-xxx的两份房屋购买协议应否予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，鼎耀公司作为开发商，为房屋买受人办理不动产权登记手续是法定义务。因案涉房屋土地使用权系集体建设用地使用权，而姜振永不是平度市郭家寨社区所涉及村庄的村民，根据相关法律法规，案涉房屋不能办理不动产权登记，致使双方之间签订的房屋购买协议不能实现合同目的，因此，姜振永要求解除其与鼎耀公司签订的2014-xxx号、2014-xxx号房屋购买协议，并要求鼎耀公司退还购房款485000元，符合法律规定，予以支持。双方签订房屋购买协议时，姜振永应当知道案涉房屋不能办理不动产权登记，其对合同的不能履行亦有过错，因此，姜振永要求鼎耀公司支付自2014年1月27日至2020年7月27日按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的房款利息154472.5元，法院不予支持。 一审判决：一、解除姜振永与青岛鼎耀房地产开发有限公司于2014年1月27日签订的2014-xxx号、2014-xxx号房屋购买协议； 二、青岛鼎耀房地产开发有限公司于判决生效后十日内付给姜振永款485000元；三、驳回姜振永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10195元，由姜振永承担1620元，由青岛鼎耀房地产开发有限公司承担8575元。 二审中，姜振永提交认购协议书两份，拟证明：鼎耀公司与认购人签订认购协议时清楚标明龙居香舍里是商品房项目。鼎耀公司质证称，1.对证据的关联性有异议，协议开头“龙居香舍里商品房项目”只证明该房产可以卖给姜丽丽，并非法律意义上的大产权房。因为房屋认购的价格仅是1480元/平方，在2013年显然不符合市场规律。2.合同具有相对性，在双方签定协议时姜振永对房产性质是清楚的，因此，该证据不能支持姜振永的上述主张。当然如果该项目是大产权房，鼎耀公司不可能按照每平方不到2000元的价格进行出售。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案姜振永与鼎耀公司对于双方签订的涉案2014-xxx号、2014-xxx号房屋购买协议均无异议，双方之间并不是真实的房屋买卖关系，双方签订的涉案房屋购买协议实质是以房抵债协议。因涉案房屋土地使用权人为平度市郭家寨社区,土地性质为集体建设用地使用权，姜振永不是云山镇郭家寨社区集体经济组织成员，不能办理涉案房屋的不动产过户登记手续，双方签订的以房抵债协议的目的不能实现，姜振永诉求解除双方签订的房屋购买协议，一审予以支持并无不妥。鼎耀公司以双方之间并不是真实的房屋买卖关系为由，主张不应解除的理由不能成立，本院不予支持。从双方签订的房屋购买协议第1条、第12条约定看，姜振永对于涉案房屋的产权及规划用途应充分了解，各自的权利义务清楚，姜振永对于合同目的不能实现亦有过错，其主张鼎耀公司支付利息的理由不能成立，依法不予支持。 综上所述，姜振永和鼎耀公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11964元，由上诉人姜振永负担3389元，由上诉人青岛鼎耀房地产开发有限公司负担8575元。 本判决为终审判决。 审判长   孙向东 审判员   马 喆 审判员   齐 新 二〇二一年四月十四日 法官助理 杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英