湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初5398号原告：柯尊波，男，汉族，1979年1月出生，住湖北省郧西县。被告：董荣芳，女，汉族，1968年12月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：云万荣、薛瑞珍，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：十堰伟豪建业置业有限公司。住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会201-202室。法定代表人：陆兴明，该公司经理。委托代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人：张君，湖北延兴律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。第三人：陆兴学，男，1968年3月出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告柯尊波诉被告董荣芳、第三人十堰伟豪建业置业有限公司（下称伟豪建业置业公司）、陆兴学案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告柯尊波、被告董荣芳的委托代理人万云荣、薛瑞珍、第三人伟豪建业置业公司和陆兴学的委托代理人张君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯尊波提出以下诉讼请求：1.解除对伟豪建业置业公司位于十堰市××箭区（××）××浪街办××路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号商品房的查封；2.董荣芳承担诉讼费用。事实与理由：2014年3月28日，柯尊波与伟豪建业置业公司签订了工程施工合同，约定柯尊波对伟豪建业置业公司承包的涉案房屋建造。工程完工后，伟豪建业置业公司一直不按合同约定支付工程款。2019年8月15日，柯尊波和伟豪建业置业公司签订了《以房抵工程款协议》及补充协议，伟豪建业置业公司将涉案房屋抵偿给柯尊波。次日，伟豪建业置业公司就涉案20套房屋分别与柯尊波签订了《卧龙城房屋认购协议书》。后因种种原因，伟豪建业置业公司未协助柯尊波办理产权过户手续，但各方抵债事实清楚，该房屋应归柯尊波所有。2019年12月26日，茅箭区人民法院作出（2019）鄂0302财保233号民事裁定书、（2019）鄂0302执保521号之一协助执行裁定书，对登记在伟豪建业置业公司名下的涉案房屋进行查封。柯尊波在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该房屋，并且双方以互负债务抵销的方式完成了支付商品房买卖合同价款的义务，非因柯尊波自身原因未办理过户登记，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，柯尊波的权益足以排除执行。被告董荣芳辩称:1.柯尊波与伟豪建业置业公司之间属于“以房抵债”，不是真正意义上的房屋买卖合同关系。该“以房抵债”行为的真实、合法和有效性，及是否能够实际履行均未通过相应的法律程序予以确认，柯尊波不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的“买受人”。2.柯尊波提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案房屋显然不是柯尊波用于居住购买，其执行异议依法应予驳回。3.柯尊波与伟豪建业置业公司约定的购房单价均下浮15%，在伟豪建业置业公司存在大量债务且结合其他以房抵债价格、当时的市场销售价格看，柯尊波与伟豪建业置业公司存在恶意串通、以不合理低价转让财产，损害其他债权人合法利益的情形，双方签订的《补充协议》《卧龙城房屋认购协议书》应属于无效协议；即便上述协议有效，柯尊波并未依据认购协议约定与伟豪建业置业公司签订正式的《商品房买卖合同》，《认购协议书》明确了以房抵债事实，不能等同于合法有效的书面买卖合同；涉案20套房屋至今仍是毛坯房，处空置状态，柯尊波也未提交缴纳物业费、水电费等证明实际入住和占有的证据，可见柯尊波在法院查封之前并未合法占有涉案房屋；卧龙城项目共有300多套房屋，至董荣芳申请保全时已经出售并办理网签、过户登记的有200余套，柯尊波于2019年8月16日与伟豪建业置业公司签订认购协议，至董荣芳申请保全间隔4个月之久，柯尊波有足够的时间与伟豪建业置业公司联系办理网签和过户登记，涉案房屋仍在伟豪建业置业公司的名下是柯尊波自身原因导致。因此，即便适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，柯尊波也不符合足以排除执行的条件。综上所述，柯尊波不享有排除本案执行的权利，请求依法驳回其诉讼请求。第三人伟豪建业置业公司、陆兴学认可柯尊波所述事实。经审理查明：2014年3月28日,十堰昊华置业有限公司（下称昊华置业公司）与柯尊波签订《工程施工承包合同》，昊华公司将位于十堰经济技术开发区龙门××路与××路××处西北××马路村××路安置点项目（卧龙城）4号楼建设工程发包给柯尊波施工，柯尊波承包施工的工程范围及内容为“设计图纸内的基础工程、土建工程、装饰装修工程、水电工程、室外图纸以内工程等，图纸会审和施工图审查变更的内容（消防、电梯除外），地下室土方石方挖运由昊华公司负责，挖运至地下室底标高和四周有施工工作面为止（具体施工以设计的蓝图纸为准）”，承包方式为施工总承包（包工包料）。双方同时还签订《补充协议》。该《补充协议》约定：涉案工程主体结构框架封顶，昊华公司在15日内支付工程总造价的40%，增加到50%；保证金的退还，不以原有退还方式，具体为柯尊波进场后退100万，主体到正负零时退100万，进度达到15层时退完等。2015年2月5日，昊华置业公司与柯尊波签订《补充合同》。该《补充合同》约定：现因昊华置业公司原因导致柯尊波推迟了3个月未能按合同约定正常开工的情况下，昊华置业公司承诺“2015年底柯尊波施工进度未能达到主体封顶，在原有合同的基础上，付款方式由原来的主体结构框架封顶付50%，变更为工程实际进度的50%”等。后柯尊波组织施工人员进场进行施工。在施工过程中，涉案工程的发包方由昊华置业公司变更为伟豪建业置业公司。2016年9月，伟豪建业置业公司取得涉案工程所在土地的国有建设用地使用权。2016年12月，伟豪建业置业公司取得关于涉案工程的建设用地规划许可证。涉案工程由柯尊波继续组织人员进行施工（涉案工程的外墙油漆等少量项目系由他人施工）。柯尊波尚未将建成的房屋全部移交给伟豪建业置业公司，未移交的房屋包含涉案房屋。2019年8月15日，伟豪建业置业公司（甲方）与柯尊波（乙方）签订《以房抵工程款协议》。协议约定：甲方以20套住宅（涉案房屋）抵付乙方工程款，抵账单价每平方米4200元，共抵款6935670元。同日，双方还签订《补充协议》，约定甲方抵给乙方的20套房屋，按协议单价下浮15%到甲方办理下账手续。2019年8月16日，柯尊波与伟豪建业置业公司签订20份《卧龙城认购协议书》，约定柯尊波认购涉案20套房屋，单价为每平方米3570元，柯尊波须到“卧龙城”售楼部签订《商品房买卖合同》。双方当日还办理了下账手续，伟豪建业置业公司向柯尊波出具了抵款收据。庭审中，柯尊波仅提供15份《卧龙城认购协议书》和对应的收据。对此，柯尊波说明另5套房屋（302、103、203、303、1404）已由售楼部和他人签订合同，柯尊波持有的原件已被收回。董荣芳因与伟豪建业置业公司、陆兴学之间存在民事纠纷，向本院申请诉前保全后，本院于2019年12月26日裁定对伟豪建业置业公司、陆兴学2900万元的财产予以查封、扣押、冻结，并通知十堰市不动产登记中心协助对包括涉案20套房屋的部分房屋进行查封。柯尊波向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。2020年11月9日，本院作出（2020）鄂0302执异251号执行裁定，驳回了柯尊波的执行异议请求。柯尊波不服该裁定，向本院起诉，引起诉讼。柯尊波说明涉案20套房屋中的5套即十堰市茅箭区（白浪）白浪街办台湾路201号4幢4-1-302、103、203、303、1404已由售楼部与买受人签订合同，则其就以上5套房屋提出执行异议之诉主体不适格，该部分起诉本院另行裁定驳回。本院认为：柯尊波和伟豪建业置业公司签订的《以房抵工程款协议》不违反法律规定，应认定为有效。双方为履行该协议，又补充签订《卧龙城认购协议书》，除柯尊波指定买受人与伟豪建业置业公司签订有正式商品房买卖合同的房屋外，柯尊波并未就其他房屋与伟豪建业置业公司签订正式商品房买卖合同。以上协议和履行行为可以反映，双方实质是约定柯尊波联系买受人，由伟豪建业置业公司与柯尊波指定的买受人签订正式的商品房买卖合同，所得价款由柯尊波收取以实现工程款债权。双方约定以房抵债，只是债务人履行债务的变通方式，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不能必然引起房屋权属变动的法律结果。因此，柯尊波不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的“买受人”。此外，柯尊波对涉案房屋的占有是施工方未交付工程前的占有，而非商品房买卖合同关系中出卖人交付房屋后的占有。以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋权属变更登记之前，债权人并未因以房抵债协议取得优于其他债权的利益。作为实际施工人，柯尊波对其建造的工程享有建设工程优先权，但该权利是建设工程承包人在对建设工程拍卖、变卖后参与分配时所享有的分配顺位上的优先权，而非阻却执行的权利。柯尊波主张对涉案房屋（除302、103、203、303、1404外）享有足以排除强制执行的民事权益没有法律依据，其诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告柯尊波的诉讼请求。案件受理费80元，由原告柯尊波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  张京郧审判员  张昌安审判员  朱敏敏二〇二一年四月二十五日书记员  彭苗苗