江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终1322号上诉人（原审被告）：荣建鸣，女，1961年6月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：姚慧丽，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金奎，北京市盈科（无锡）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：岳修昆，男，1988年10月2日生，汉族，住无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：唐国芳，女，1976年8月13日生，汉族，住无锡市惠山区。被上诉人（原审被告）：李协源，男，1956年7月11日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。原审第三人：甘茂民，男，1987年7月22日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人荣建鸣因与被上诉人岳修昆、唐国芳、李协源，原审第三人甘茂民房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初8540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣建鸣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回岳修昆、唐国芳的诉讼请求。事实与理由：1.其系将案涉房屋出售给甘茂民，岳修昆、唐国芳并非合同相对方，一审判决其承担违约责任无事实依据；2.岳修昆、唐国芳违约在先导致合同履行延迟，其不应承担违约责任；3.岳修昆、唐国芳未对损失举证，一审认定违约金为15000元过高。岳修昆、唐国芳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人甘茂民未作陈述。岳修昆、唐国芳向一审法院起诉请求：判决李协源、荣建鸣支付违约金35559元。一审法院认定事实：无锡市梁溪区锡山新村45-602室房产原所有权人为李协源、荣建鸣。2019年5月27日，上述房产上设定了抵押权，权利人为甘茂民，义务人为李协源、荣建鸣，债权数额为60万元。2019年5月18日，甘茂民与荣建鸣、李协源签订《房屋买卖合同》，约定荣建鸣、李协源将坐落在锡山新村45-602的房屋出售给甘茂民；双方协商后的实际成交价格为60万元。2019年5月27日，李协源、荣建鸣向甘茂民出具委托书，委托书载明的主要内容为：“委托人李协源、荣建鸣，受托人甘茂民；我们两人是夫妻，坐落在无锡锡山新村45-602的不动产是我们的夫妻共同财产。现我们决定出售上述不动产，特委托甘茂民为受托人，全权代理我们办理如下事宜：1.查询、复印房产档案。2.签订不动产买卖合同，合同的备案及撤销。3.代为签订、变更、注销存量房交易资金监管协议，或代为签署自愿放弃资金监管声明。4.如买房人办理购房贷款（包括公积金贷款），配合买房人办理贷款手续。5.代为缴纳税费和其他有关费用，物业交接。6.办理不动产转移登记。受托人为此而签署的有关文件我们均予以承认，委托期限自2019年5月27日起至2021年5月27日止。”同日，李协源、荣建鸣在无锡市梁溪公证处就委托书办理公证，无锡市梁溪区公证处出具（2019）锡梁证民内字第6302号《公证书》，兹证明李协源、荣建鸣于2019年5月27日来到该处，在公证员面前，在委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2019年11月24日，甘茂民代李协源、荣建鸣（甲方）与岳修昆、唐国芳（乙方）及中介方无锡美益家房地产经纪有限公司（丙方）签订买卖合同，合同载明的主要内容为：售房人李协源、荣建鸣、甘茂民，购房人岳修昆、唐国芳。甲方自愿将坐落在梁溪区锡山新村45-602的房屋出售给乙方；房屋性质为住宅，所有权人李协源、荣建鸣，总面积70.41。双方协商后的实际成交价为878000元。乙方于2019年11月24日交付定金3万元，于2019年12月12日交付房款328000元，房款520000元乙方贷款；甲方承诺于拿到全款7日内腾空房屋，并将该房屋交付于乙方，并于过户之后一个月以内办理完毕户口迁移手续，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜；如甲方未按约定时间交付该房屋和迁移户口，那么每逾期一天，按乙方已支付房款的万分之三向对方支付违约金，违约金自本合同约定期限第二日起算至实际交付之日为止。甲乙双方协商一致，丙方作为见证，房款328000元整支付当日，甲方支付物业押金于丙方，待甲方户口迁出后办理房屋交接时，双方无异议，由丙方支付给甲方。甘茂民在甲方处签字，岳修昆、唐国芳在乙方处签字。买卖合同签订后，岳修昆于2019年11月24日支付3万元作为锡山新村45-602住房的购房定金，甘茂民出具收条。2019年12月24日，岳修昆向荣建鸣的银行卡内汇入328000元。2019年12月25日，案涉房产转移登记至岳修昆、唐国芳名下。2020年1月14日，银行发放了岳修昆办理的案涉房产上的住房贷款。荣建鸣于2020年5月12日从案涉房产上将户口迁出，李协源于2020年6月1日从案涉房产上将户口迁出。本案审理中，荣建鸣称，关于物业押金，双方并未按照买卖合同履行，因唐国芳不信任中介，所以甘茂民通过支付宝把应该给中介的1万元转给了唐国芳，当时说好1万元用于交割，实际1月22日交付房屋时他们又口头约定剩余5000元等户口迁走再给，所以2020年1月22日唐国芳只转给甘茂民5000元。本案审理中，岳修昆、唐国芳称，签订买卖合同时，甘茂民向其出示了经过公证的委托书、房产证、土地证、抵押证等，其只知道甘茂民是受李协源、荣建鸣委托的经办人，并不知道甘茂民与李协源、荣建鸣的买卖合同关系。因为案涉房产存在抵押权，在抵押权未解除时，其不会支付328000元，2019年12月24日抵押解除当天其就支付房款了。关于实际损失，岳修昆陈述没有计算实际损失是多少，根据买卖合同主张的违约金合理合法。以上事实，由买卖合同、收条、兴业银行借记卡交易明细、委托书、公证书、不动产权证、不动产登记证明、户籍信息证明、《房屋买卖合同》等书证及当事人陈述在卷佐证。本案争议焦点为：一、李协源、荣建鸣是否应受买卖合同的约束；二、李协源、荣建鸣迟延履行户口迁出义务的期间如何计算。关于争议焦点一，该院认为，李协源、荣建鸣应受买卖合同的约束。根据岳修昆、唐国芳提供的委托书载明的内容，李协源、荣建鸣委托甘茂民全权代理李协源、荣建鸣办理签订不动产买卖合同等事宜。现甘茂民持李协源、荣建鸣出具的委托书及公证书，以受托人身份代表李协源、荣建鸣与岳修昆、唐国芳签订买卖合同，岳修昆、唐国芳基于对公证书的合理信赖而签订买卖合同，该买卖合同在李协源、荣建鸣与岳修昆、唐国芳之间产生法律效力，买卖合同所产生的权利义务直接约束李协源、荣建鸣。荣建鸣以其与甘茂民的真实法律关系为买卖合同关系为由主张不受买卖合同约束，无法律依据，不予采信。关于争议焦点二，该院认为，李协源、荣建鸣迟延履行户口迁出义务的期间为自2020年1月25日起至2020年6月1日止，合计129天。买卖合同约定，李协源、荣建鸣承诺于拿到全款7日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交付岳修昆、唐国芳，并于过户之后一个月以内办理完毕户口迁移手续。该条款中的“过户”，应当理解为房屋产权过户。本案中，案涉房产于2019年12月25日转移登记至岳修昆、唐国芳名下，故李协源、荣建鸣应于2020年1月24日前将户口迁出案涉房产。荣建鸣的户口于2020年5月12日迁出，李协源的户口于2020年6月1日迁出，本案应以2020年6月1日为实际履行完毕户口迁出之日。一审法院认为，岳修昆、唐国芳与李协源、荣建鸣签订的买卖合同，系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方均应按约履行合同义务。现岳修昆、唐国芳已按约支付购房款，案涉房产亦已转移登记至岳修昆、唐国芳名下，现李协源、荣建鸣未按约定时间办理户口迁移手续，应当承担相应的违约责任。根据买卖合同约定，若李协源、荣建鸣未按约定时间交付房屋或迁移户口，每逾期一天，按岳修昆、唐国芳已支付房款的万分之三支付违约金。据此计算，李协源、荣建鸣应支付的违约金为33978.60元（78.8万元×0.0003×129天）。审理中，荣建鸣认为岳修昆、唐国芳并无实际损失，应当调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，案涉房产已经按照买卖合同的约定交付岳修昆、唐国芳使用，且产权已按约登记至岳修昆、唐国芳名下，岳修昆、唐国芳并未对案涉房产上存在李协源、荣建鸣的户口导致的实际损失金额作出说明，故该院综合买卖合同的履行情况、岳修昆、唐国芳未举证其实际损失金额以及违约金具有的失信惩戒功能等因素，酌定违约金为15000元。据此，该院为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、李协源、荣建鸣应于判决生效之日起10日内支付岳修昆、唐国芳违约金15000元；二、驳回岳修昆、唐国芳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计345元（岳修昆、唐国芳已预交），由岳修昆、唐国芳共同负担199元，李协源、荣建鸣共同负担146元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，关于岳修昆、唐国芳是否系案涉房屋买卖合同的相对方，甘茂民持李协源、荣建鸣出具的委托书及公证书，以受托人身份代表李协源、荣建鸣与岳修昆、唐国芳签订买卖合同，故买卖合同在李协源、荣建鸣与岳修昆、唐国芳之间产生法律效力。荣建鸣上诉主张岳修昆、唐国芳并非合同相对方，无事实和法律依据，本院不予采信。关于李协源、荣建鸣的违约责任，荣建鸣上诉主张系因岳修昆、唐国芳违约在先导致合同履行延迟，未提供相应证据予以证明，故该主张无事实依据，本院不予采纳。关于违约金金额的认定，违约方主张约定的违约金过高请求人民法院予以适当减少的，应当对违约金是否过高承担举证责任。荣建鸣主张合同约定的违约金明显高于因其违约给岳修昆、唐国芳造成的实际损失，但未提供相关证据证明自己的主张，一审法院根据双方合同的履行情况以及违约金具有的失信惩戒功能等因素认定违约金金额，在合理范围内，并无不当。综上，荣建鸣的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人荣建鸣负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年四月二十九日书记员 刘 滢