湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0321执异19号异议人（案外人）：倪华，女，1977年3月3日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。申请执行人：钱喜桃，男，1985年11月29日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。委托诉讼代理人：唐浩，湖南湘晋律师事务所律师。被执行人：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县杨嘉桥镇三湘村（原三合村）上余组。法定代表人：文小洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈卫根，男，1968年9月5日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。本院在执行钱喜桃申请执行湘潭金农投资有限公司（以下简称“金农公司”）建设工程施工合同纠纷一案过程中，裁定拍卖被执行人金农公司开发建设的金农农资交易中心5#楼一单元502、302住房及1号门面，7#楼六单元501、502、401、402、201、202住房及22号地下室。案外人倪华认为本院查封、拍卖上述房屋中的7#楼六单元401号住房侵害其合法权益，故提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人倪华称，7#楼六单元401号住房已被其购买。其于2015年6月5日与当时金农公司的法人陈卫根签订了购买合同，房款已付清，该住房目前已装好门窗。综上，请求法院撤销对上述涉案房屋的查封、拍卖。异议人提交了房屋买卖合同、收据、结算单、证明、承诺书等证据。申请执行人钱喜桃称，异议人的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一、该条规定的不动产必须是已经登记在被执行人名下，这里的登记是指产权登记，而不是将来可能的登记。本案中，金农公司并没有取得商品房预售许可证。涉案房产尚未进行初始登记，即并没有登记在被执行人金农公司名下，故不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”之情形。二、异议人与被执行人双方签订的买卖合同不是合法有效的合同，买卖合同不真实，双方实际系民间借贷关系，以虚假的买卖合同掩盖真实的民间借贷关系。双方之间买卖合同是虚假意思表示，不具有法律效力。该合同违反法律强制性规定而无效。根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条之规定，金农公司未取得房地产开发资质，不得进行商品房开发，因此金农公司进行商品房开发销售明显违法，即使是房产开发企业，根据《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，也要办理商品房预售许可证才能进行预售，否则合同无效。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项之规定，本案争议的房产未依法登记领取权属证书即进行转让，违反法律强制性规定，因此不是合法有效的合同。即使认为该合同违反的管理性强制性规定，不影响合同效力，但至少违反了法律强制性规定，因而不合法，《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“已签订合法有效的书面买卖合同”，这里的“买卖合同”既要求有效，还要求合法，因此异议人的异议不符合第二十八条规定之情形。三、异议人仅提供与合同标的金额不符的收据等，无法证实异议人已经支付全部购房款，该支付显然不符合买卖合同的交易习惯，且有违常理，即使被执行人认可，也只构成自认，不能对抗第三人，因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第（三）项规定的“已支付全部价款”之情形。四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项之规定，本案中，异议人明知被执行人未取得涉案房产的权属证书的情况下仍然签订买卖合同，对于房屋不能过户应当预见，对于房屋未办理过户登记存在自身的原因，因此不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项规定之情形。综上，异议人的异议不能成立，请求法院予以驳回。被执行人金农公司称，华向公司购买了金农农资交易中心5号楼3、4号门面及7号楼6单元401号房是实，购房款已全部付清，一部分是现金，一部分是倪华之父倪国安的工程款和土地补偿款抵扣的购房款。本院查明，钱喜桃诉金农公司建设工程施工合同纠纷案，本院于2019年7月2日作出（2019）湘0321民初308号民事判决书，判决：一、金农公司在本判决生效后三日内支付钱喜桃工程价款17812732.5元，并从2018年7月3日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至工程价款全部付清之日止；二、金农公司在本判决生效后三日内返还钱喜桃合同保证金1500000元，并从2013年8月15日起按照年利率24%计算利息至合同保证金全部付清之日止；三、钱喜桃在17812732.5元范围内，对其承建的湘潭金农农资交易中心5＃栋工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回钱喜桃的其他诉讼请求。案件进入执行程序后，本院于2020年8月26日作出（2019）湘0321执1305号之二十九执行裁定书，查封了金农公司所有的位于湘潭县××镇××村金农农资交易中心的房屋（××号楼××单元××和302号房，××号楼××单元全部住房及1022、1023、1024、1025门面及对应的地下室）；查封期限为三年。2021年1月11日本院作出（2021）湘0321执恢47号执行裁定书，裁定拍卖被执行人金农公司的湘潭县金农农资交易中心5＃楼一单元502、302住房及1号门面，7＃楼六单元501、502、401、402、201、202住房及22号地下室。案外人倪华获悉后，遂向本院提起书面执行异议。异议人提交的证据显示，2015年6月5日倪华与金农公司签订了《房屋买卖合同》，约定：买受人倪华购买的房屋为金农农资交易中心项目中的第5栋一单元一层3、4号门面、7栋6单元401号房，该房屋的用途为商住，总金额860000元，付款方式及期限为买受人按一次性付款方式付款，已付清，办理过户费用由买受方负责，出卖人应当在房屋交付后90日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。倪华和金农公司法定代表人陈卫根均在该合同上签字并加盖公司公章。同年2月1日金农公司向倪华出具加盖有公司财务专用章的收据两份，编号2802450收据注明：收倪华购7号楼6单元401房款30万元，一次性付清了。编号2802451收据注明：收倪华、倪美村（倪华之妹）购5号楼3、4号门面款55万元，一次性付清了。同年9月10日陈卫根向倪华出具收据称“收到购房款一万元”。倪华提交的相应证据显示其向陈卫根及金农公司支付购房现金23.5万元（含借款、购房定金等），另外金农公司应支付倪华之父倪国安的田土补偿款23万元，金农公司应支付倪国安工程结算款406544元。金农公司证实了倪华支付购房款及倪国安的田土补偿款、工程结算款抵扣倪华购房款的事实。倪华购买了前述涉案房屋后，安装了护窗、防盗门等。因出卖人原因涉案房屋至今没有办理权属登记。另查明，异议人倪华与倪国安系父女关系，倪美村系倪华妹妹。被执行人金农公司成立于2012年4月17日，2016年1月12日该公司法定代表人由陈卫根变更为文小洪，陈卫根系金农公司实际控制人。2013年2月5日湘潭县发展和改革局作出潭政发改招（2013）2号关于核准金农农资交易中心工程建设项目招标事项的批复，称金农农资交易中心工程建设项目已经我局潭政发改基（2011）61号文批复同意建设，项目总建筑面积41517平方米，其中住宅面积26445平方米，商业面积15072平方米…核准委托邀请招标。2012年12月12日湘潭县人民政府向金农公司颁发位于湘潭县××镇××村土地的国有土地使用权证，用途为商业住宅用地。2012年12月3日金农公司领取了《建设用地规划许可证》。本院认为，一、金农公司获得有相关部门同意建设的批复后，办理了国土使用证和建设用地规划许可证等手续，实际开发建设金农农资交易中心（包含涉案房屋）。根据我国《民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此金农公司对已经开发建设完成的涉案房屋享有物权；二、《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。该条款属于管理性规定，从本案查明的事实来看，应理解为涉案房屋尚未达到办理产权登记的条件，一旦条件具备，即可以办理权属登记，金农公司有权处分自己享有物权的房屋。因此，异议人倪华与金农公司的买卖行为合法有效。三、从本案事实来看，异议人在法院查封之前就与金农公司签订了《房屋买卖合同》，合法占有了该不动产，全额支付了价款，没有办理过户登记不是异议人自身的原因。综上所述，异议人所提交的证据已经形成完整的证据链，考虑到金农公司开发建设涉案房屋的历史和房屋买卖的现实状况，异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对异议人倪华购买的位于湘潭县杨嘉桥镇三湘村（原三合村）金农农资交易中心××号楼××单元××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  陈楚银人民陪审员  朱立华二〇二一年四月十二日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。