湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初10681号原告：交通银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市江汉区建设大道847号。负责人：单增建，行长委托诉讼代理人：余超，北京大成（武汉）律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：王影，北京大成（武汉）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：周遵忠，男，1975年2月12日出生，汉族，住址福建省福清市，被告：武汉中央商务区股份有限公司，住所地江汉区云彩路198号泛海城市广场12层。法定代表人：韩晓生，董事长。委托诉讼代理人：何蓓，1981年5月31日出生，汉族，该公司职员，代理权限为特别授权。本院受理原告交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交通湖北分行）与被告周遵忠、武汉中央商务区股份有限公司（以下简称中央商务公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通湖北分行的委托诉讼代理人余超、被告中央区商务公司的委托诉讼代理人何蓓到庭参加诉讼，被告周遵忠经本院公告起诉书副本及传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告交通湖北分行向法院提出诉讼请求：1、判令被告一周遵忠立即偿还原告贷款本金2426402.2元及下欠利息、罚息（截止2018年8月15日下欠利息97462.01元、罚息2901.21元，未还利息复利3226.12元，未还罚息复利61.02元，合计2530052.56元）此后的利息（或包括罚息、复利）按《个人房产抵押贷款合同》的约定标准计算至被告实际清偿之日止；2、判令被告一周遵忠向原告支付为实现本案债权支出的律师代理费5000元；三、原告对被告一提供抵押的位于武汉市江汉区泛海国际居住区·樱海园泛海国际居住区·樱海园9栋1单元3层1号房屋经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、判令被告武汉中央商务区股份有限公司对被告周遵忠的上述第一、二项债务承担连带保证责任；五、本案的诉讼费及其他费用（包括但不限于保全费、公告费等）由上述被告承担。事实和理由：2014年3月20日，原告与被告周遵忠签订了编号为2014421007001100059的《个人房产抵押贷款合同》，约定被告周遵忠向原告贷款283万元，贷款期限为240月，贷款为浮动利率，月利率为5.458333‰。遇人民银行调整基准利率的自贷款实际发放日起，每满季度的当日为合同利率调整日，逾期罚息利率为贷款利率水平上浮50%，还款方式为等额本息还款。合同约定，在被告出现迟延履行情形时，原告有权宣布合同提前到期并要求甲方立即偿还所有到期款并结清利息。随后，被告将名下位于武汉市江汉区泛海国际居住区·樱海园泛海国际居住区·樱海园9栋1单元3层1号房屋，为上述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理抵押登记。抵押担保的范围包括贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。被告武汉中央商务区股份有限公司（2018年7月25日，由“武汉中央商务区建设投资股份有限公司”更名为“武汉中央商务区股份有限公司”）对上述借款提供连带责任保证。保证范围包括贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。上述合同签订后，原告即依约向被告周遵忠发放借款283万元。但是，被告周遵忠违反合同约定没有按期归还贷款。截止到起诉之日，被告周遵忠已逾期多期未偿还本金及利息，一直拖欠原告贷款本金、利息、罚息及复利。故诉贵院，恳请判如所请！被告周遵忠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告中央商务公司辩称，一、抵押房屋已具备办证条件，借款人故意拖延不办理，我司已于交房第一时间将商品房权属证明书、房产权证附图及房屋登记申请书交于周遵忠，移交后，周遵忠已具备办证条件。后续他是否办证不在我司开支范围之类。抵押房屋己具备办证条件，借款人不积极办理房屋权属登记和他项权证，主观目的是恶意让答辩人延长阶段性保证责任的期限。依据合同法第四十五条第二款的规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”如借款人积极办理，则保证人的保证期限已过，我司不仅不承担保证责任，更不应承担连带保证责任。二、物的担保优先。《民法法》第392条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。银行在起诉时已经选择了优先实现抵押权，故我司不应承担连带保证责任，应就抵押物优先实现债权，不足部分由我司承担补充保证责任。三、我司仅对借款本金和利息承担保证责任，在我方承担连带责任担保期间，购房人未按约定还本付息的，由乙方代为偿还。故我司仅对借款本金和利息承担保证责任，不含罚息和复利。经审理查明，原告交通湖北分行所诉事实属实，本院予以认定。再查明，截至2021年1月21日，被告周遵忠尚欠原告借款本金2426402.2元、利息262466.84元、未还罚息22600.41元，未还利息复利23381.1元、未还罚息复利1283.95元。另查明，本案所涉的《个人房产抵押贷款合同》签订后，被告周遵忠于2014年3月25日将被告中央商务公司预售给其的坐落于武汉市江汉区泛海国际居住区·樱海园泛海国际居住区·樱海园9栋1单元3层1号房屋办理了江2014000928号《预购商品房抵押证明》（期房抵务证明），但因被告周遵忠未办理上述房屋的不动产权属登记，导致上述预购商品房尚未办理正式的房屋抵押登记。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的《个人贷款申请表》《个人房产抵押贷款合同》、预购商品房抵押登记证明、个人借款凭证、还款计划表等证据予以证明，上述证据均经庭审审核属实，本院予以认定。本院认为，上述合同系合同当事人的真实意思表示，其内容未违反相关法律、法规规定，属于有效合同。合同订立后，原告交通湖北分行已依约提供了借款，已全面履行了合同义务。被告周遵忠在借款后未按合同约定归还借款本息，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告主张被告周遵忠偿还合同项下的全部借款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同中虽约定被告周遵忠以所购房屋为前述借款提供抵押担保，在被告周遵忠至今未取得该套商品房物权凭证的情况下，其办理《预购商品房房抵押证明》的性质应为抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。现原告交通湖北省分行虽已取得案涉房屋的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记，原告不能基于抵押权预告登记主张对案涉房屋享有优先受偿权，故原告交通湖北分行主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，与事实及法律规定不符，本院不予支持。被告中央商务公司为案涉债务提供连带责任保证，在被告周遵忠未履行还款义务的情况下，应承担连带清偿责任。故原告交通湖北分行主张被告中央商务公司承担连带保证担保责任的诉讼请求与事实及法律规定相符，本院予以支持。被告中央商务公司承担清偿责任后有权向被告周遵忠追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告周遵忠于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司湖北省分行偿还本金2426402.2元；二、被告周遵忠于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司湖北省分行支付利息、罚息（截止2021年1月21日利息262466.84元、未还罚息22600.41元，未还利息复利23381.1元、未还罚息复利1283.95元；此后的利息、罚息等以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；三、被告武汉中央商务区股份有限公司对上述第一、二项判决确定的还款义务承担连带清偿责任；被告武汉中央商务区股份有限公司承担清偿责任后有权向被告周遵忠追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司湖北省分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27080元，保全费5000元，共计32080元，由被告周遵忠、武汉中央商务区股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  魏建峰二〇二一年四月十二日书记员  李漪航