呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终81号   上诉人(原审被告)：白凤枝，女，1971年5月15日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市。   上诉人(原审被告)：王召清，男，1969年4月6日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。   二上诉人共同委托诉讼代理人：段增宇，内蒙古伊敏律师事务所律师。   被上诉人(原审原告)：内蒙古天玺房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市锡林南路恩和小区9号楼6层608-2号。   法定代表人：吕宝，该公司经理。   委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。   上诉人白凤枝、王召清因与被上诉人内蒙古天玺房地产开发有限责任公司（以下简称天玺公司）房屋买卖合同纠纷，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   白凤枝上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2020)内0104民初1254号判决书的第二项判决内容,将本案发回重审,或依法改判白凤枝、王召清不支付天玺公司违约金；2.本案一二审案件受理费由天玺公司承担。事实和理由：本案一审判决第二项判令白凤枝、王召清给付天玺公司55000元违约金存在事实认定错误,法律适用错误,依法应予撤销。理由如下：一、本案的事实是：2018年1月12日,白凤枝、王召清与天玺公司签订了《商品房买卖合同》,合同约定白凤枝、王召清购买天玺公司开发的闻都城市××楼房，房屋总价款691618元,前期付款141618元,剩余购房款办理住房公积金贷款。合同生效后,白凤枝、王召清于2018年1月12日前向天玺公司交付房款141618元。后双方于2018年3月22日签订了《补充协议》,该协议就办理公积金贷款事宜进行如下约定“自今日起,公积金贷款因国家政策随时变动,如公积金停止办理,乙方须配合甲方注销网签合同,所造成后果与甲方无关,如因乙方征信不能办理,乙方须补齐剩余房款”。2018年4月23日,呼和浩特市住房公积金管理中心下发了《关于规范调整部分住房公积金业务的通知》,该通知第四条规定：对于商业用地的开发项目,停止办理住房公积金贷款业务。因天玺公司出售的房屋占用土地性质为商业用地,故白凤枝、王召清无法办理住房公积金贷款。又因白凤枝于2018年5月检查出身患子宫宫颈病变,因支付高额医疗费无法支付剩余购房款,导致天玺公司起诉。二、白凤枝、王召清在与天玺公司《商品房买卖合同》履行过程中并无违约行为。根据合同约定,白凤枝、王召清已按期足额交付了首付款141618元。根据双方合同及补充协议的约定,白凤枝、王召清剩余购房款的给付方式是“公积金贷款”。又根据补充协议的约定,如公积金贷款停止办理,白凤枝、王召清配合天玺公司办理注销网签手续;如因白凤枝、王召清征信不能办理,则白凤枝、王召清须补齐剩余房款。根据该约定得知,如果不能办理公积金的原因是公积金停止办理,则双方注销网签,实际上等于解除合同,在此情况下,双方并未约定违约责任;如不能办理公积金的原因是白凤枝、王召清征信的问题,则合同不解除，白凤枝、王召清须补齐购房款。根据呼和浩特市住房公积金管理中心随后下发的通知要求,商业用地停止办理公积金贷款。而天玺公司出售的房屋土地性质为商业用地,因此,白凤枝、王召清不能办理住房公积金贷款并非由于自身的征信的问题,而是由于政策原因。故而,白凤枝、王召清未能交付剩余购房款的行为并非违约行为。依法依合同约定,均不应承担违约责任。三、根据我国合同法的立法理念,违约金是以弥补守约方损失为主要目的。而在本案中,目前涉案房屋同比2018年的价格已上涨,双方解除购房协议的事实,并未导致天玺公司造成经济损失。同时根据该法第117条的规定,因不可抗力不能履行合同,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任……。本法所称的不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中,住房公积金贷款的政策发生变化,对白凤枝、王召清来讲,是不可预见及避免且系不能克服的。同时由于不能办理公积金贷款,导致白凤枝、王召清全部剩余房款不能办理贷款,故而,白凤枝、王召清不能交付剩余房款的原因是因不可抗力导致的,依法不应承担违约责任。一审判决白凤枝、王召清承担违约责任系法律适用错误。综上,请二审法院在查明本案事实的情况下,正确适用法律,作出公正判决,以维护白凤枝、王召清的合法权益。   天玺公司辩称，白凤枝、王召清与天玺公司所签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，并且在合同后又签订了补充协议，该补充协议是双方的真实意思表示应当受到法律的保护。由于白凤枝、王召清的原因未办理贷款成功，所以，天玺公司请求解除合同，并且支付违约金，得到了一审法院的支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，驳回白凤枝、王召清的上诉请求。   天玺公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除白凤枝、王召清与天玺公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令白凤枝、王召清支付天玺公司违约金共计207485元(以合同约定房屋总价款的30%作为违约金)；3.本案诉讼费用由白凤枝、王召清承担。   一审法院认定事实：天玺公司与白凤枝、王召清于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》,约定白凤枝、王召清购买天玺公司位于玉泉区南二环南侧闻都城市广场第16A号楼7层28号房,该商品房预测建筑面积为91.69平方米,单价为7543元/m,总金额为691618元,付款方式为公积金贷款：即买受人于2018年1月12日支付房屋首付款141618元，剩余550000元办理公积金贷款。合同约定房屋于2018年12月30日前将商品房交付买受人,同时约定逾期付款的违约责任：逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按房款总额的30%向出卖人支付违约金。白凤枝于2017年9月17日向天玺公司支付了案涉房屋定金50000元；白凤枝、王召清于2018年1月5日向天玺公司支付房款50000元;白凤枝、王召清于2018年1月12日向天玺公司支付房款41618元,以上白凤枝、王召清共计向天玺公司支付房款141618元。白凤枝、王召清尚欠天玺公司房款550000元。天玺公司与白凤枝、王召清于2018年1月12日签订了网签合同。庭审中白凤枝向我院主张其于2018年1月5日曾交过1万元的定金,经核实,与她交的2017年8月1日的收据无法对应,该院不予保护。另查明,天玺公司与白凤枝、王召清于2018年3月22日签订了《补充协议》,协议最后一条约定：自今日起,公积金贷款因国家政策随时变动,如公积金停止办理,乙方需配合甲方注销网签合同,所造成后果与甲方无关,如因乙方征信不能办理,乙方需补齐剩余房款。又查明,呼和浩特市住房公积金管理中心于2018年4月23日下发了《关于规范调整部分住房公积金业务的通知》,其中在通知的第四条约定：调整开发企业按揭贷款楼盘准入条件。一是中心在签订楼盘按揭贷款协议时,将楼盘主体封顶列为审批条件,尚未封顶的楼盘不得发放公积金贷款；二是对于土地性质为“商业用地”的开发项目，停止办理公积金提取和贷款业务。案涉房屋经核实,土地性质为“商业用地”,故本案中的白凤枝、王召清无法按照合同约定办理公积金贷款。   一审法院认为，天玺公司与白凤枝、王召清签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,合同有效,该院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。天玺公司诉请解除合同,白凤枝、王召清在审中也表示同意解除,该院予以认可,故该院依法确认天玺公司与白凤枝、王召清签订的《商品房买卖合同》已于庭审之日2020年9月7日解除。由于白凤枝、王召清与天玺公司签订的《商品房买卖合同》已解除,故白凤枝、王召清应在本判决生效后十日内协助天玺公司注销双方签订的网签合同,将案涉房屋办理在天玺公司名下。天玺公司应向白凤枝、王召清返还已收取购房款141618元。针对天玺公司的违约金诉求,《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,白凤枝、王召清在支付首期房款,后期房款未办理成功贷款的情况下,应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》合同的约定将剩余购房款支付天玺公司合同主要义务部分未履行,构成违约,在天玺公司催告后也未履行,应当依约支付天玺公司违约金,故对于天玺公司请求白凤枝、王召清支付违约金的诉讼请求予以支持。关于天玺公司主张支付违约金207485元的数额问题。《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主,惩罚性为辅的立法原则,违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑白凤枝、王召清违约行为的情节、过错程度以及天玺公司可能获得的预期利益等因素,对于违约金根据公平原则及诚实信用原则予以衡量,本案中约定的购房总价款30%的违约金明显超过了其实际损失的数额,应当依据天玺公司的请求和实际损失予以调整,该院酌定调整为按照累计应付款的10%作为违约金即550000元×10%=55000元,故白凤枝、王召清应该支付天玺公司违约金55000元,其他的违约金数额请求不予支持。白凤枝、王召清提出的根据合同约定,剩余购房款办理公积金贷款,但由于政策原因无法办理公积金贷款的情况下,双方应就剩余购房款给付方式进行协商,协商不成的,双方均有权解除合同,在此情况下,双方解除合同互不承担违约责任的抗辩理由,无事实依据,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下：一、确认原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司与被告白凤枝、王召清于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》已于2020年9月7日解除,被告白凤枝、王召清应于本判决生效后十日内协助原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司注销案涉房屋网签合同；原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内向被告白凤枝、王召清返还已收取的购房款141618元。二、被告白凤枝、王召清于本判决生效后十日内支付原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司违约金55000元。三、驳回原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4412元,由原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司负担3242元,被告白凤枝、王召清负担1170元。   二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。白凤枝、王召清提交了《商品房买卖合同》，天玺公司认为该证据签订时间为2018年3月22日，且双方已签订过补充协议，该证据不能证明约定的付款方式是公积金贷款。本院查明：天玺公司与白凤枝、王召清于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》,约定白凤枝、王召清购买天玺公司位于玉泉区南二环南侧闻都城市广场第16A号楼7层28号房,该商品房预测建筑面积为91.69平方米,单价为7543元/m,总金额为691618元,付款方式为公积金贷款：即买受人于2018年1月12日支付房屋首付款141618元，剩余550000元办理公积金贷款。合同约定房屋于2018年12月30日前将商品房交付买受人,同时约定逾期付款的违约责任：逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按房款总额的30%向出卖人支付违约金。白凤枝于2017年9月17日向天玺公司支付了案涉房屋定金50000元；白凤枝、王召清于2018年1月5日向天玺公司支付房款50000元;白凤枝、王召清于2018年1月12日向天玺公司支付房款41618元,以上白凤枝、王召清共计向天玺公司支付房款141618元。白凤枝、王召清尚欠天玺公司房款550000元。另查明,天玺公司与白凤枝、王召清于2018年3月22日签订了《补充协议》,协议最后一条约定：自今日起,公积金贷款因国家政策随时变动,如公积金停止办理,乙方需配合甲方注销网签合同,所造成后果与甲方无关,如因乙方征信不能办理,乙方需补齐剩余房款。又查明,呼和浩特市住房公积金管理中心于2018年4月23日下发了《关于规范调整部分住房公积金业务的通知》,其中在通知的第四条约定：调整开发企业按揭贷款楼盘准入条件。一是中心在签订楼盘按揭贷款协议时,将楼盘主体封顶列为审批条件,尚未封顶的楼盘不得发放公积金贷款；二是对于土地性质为“商业用地”的开发项目，停止办理公积金提取和贷款业务。   本院认为，本案争议焦点为：一审判决白凤枝、王召清给付天玺公司55000元违约金，是否正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”白凤枝、王召清因国家政策原因未能办理公积金，属于“不可归责于当事人双方的事由”，不应承担赔偿损失的责任，且经二审询问，天玺公司认可因白凤枝、王召清年龄问题无法办理银行按揭贷款，则据此即使银行贷款无法办理亦不应归责于白凤枝、王召清。另双方签订的《补充协议》中约定“自今日起,公积金贷款因国家政策随时变动,如公积金停止办理,乙方需配合甲方注销网签合同,所造成后果与甲方无关,如因乙方征信不能办理,乙方需补齐剩余房款”，因该《补充协议》签订时间晚于双方签订的《商品房买卖合同》，应以该协议作为双方对于公积金贷款因国家政策变动无法办理情况的最终约定，双方约定发生该情况注销网签合同，未约定如何继续履行合同，也未就赔偿损失作出任何约定，虽约定如因乙方征信不能办理应补齐房款，但公积金未能办理非征信原因造成。据此，白凤枝、王召清亦不应承担赔偿损失的责任。虽然双方微信聊天记录中关于办理按揭贷款进行过沟通，最终未能成功办理，但该行为属于双方在没有相关约定情况下就继续履行合同所做的尝试，不影响双方约定的内容。   综上所述，白凤枝、王召清的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初1254号民事判决第一项即“确认原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司与被告白凤枝、王召清于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》已于2020年9月7日解除,被告白凤枝、王召清应于本判决生效后十日内协助原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司注销案涉房屋网签合同;原告内蒙古天玺房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内向被告白凤枝、王召清返还已收取的购房款141618元”；   二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初1254号民事判决第二项、第三项；   三、驳回内蒙古天玺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   一审案件受理费4412元、二审案件受理费1175元，由内蒙古天玺房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 贾 慧 芳   审 判 员 鄂 晓 红   审 判 员 额日德尼      二〇二一年四月六日   法官助理 石  洁   书 记 员 王  昕