河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1038号上诉人（原审原告）：史海金，男，1971年1月16日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：赵星宇，女，1976年10月19日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。系史海金爱人。被上诉人（原审被告）：李保平，女，1956年8月3日出生，汉族，住河南省焦作市。委托诉讼代理人：程海霞，女，1980年2月3日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区阳庙镇梁陈村四街24号附3号。系李保平儿媳。被上诉人（原审被告）：程海霞，女，1980年2月3日出生，汉族，住河南省焦作市。被上诉人（原审被告）：河南金纪元房地产经纪有限公司，住所地：河南省焦作市塔南路新华书店七楼707室。法人代表人：李远，总经理。委托诉讼代理人：赵保国，男，系该公司员工。上诉人史海金因与被上诉人李保平、程海霞、河南省金纪元房地产经纪有限公司（以下简称金纪元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初5186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史海金及其委托诉讼代理人赵星宇，被上诉人程海霞，被上诉人李保平及其委托诉讼代理人程海霞，金纪元公司的委托诉讼代理人赵保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史海金上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定原、被告在合同中约定“自己的户口迁出”仅指被上诉人李保平户籍错误，其认定的事实与客观实际严重不符，判决明显不公。1、上诉人和被上诉人签订合同的基础事实是房屋买卖，任何一个神志清楚、通情达理的人正常理解“自己的户口”应当是指该房产名下所涉户籍，而不应仅仅是被上诉人李保平一人的户籍。一审从字面上片面简单理解“自己的”三个字，没有将这句话置于现实生活中综合、客观考虑，明显有违常理和逻辑。2、被上诉人李保平系出卖方，对案涉房屋名下户籍情形应当非常熟悉，故其应当明白合同中“自己的户口”迁出所指内容都包括哪些人的户籍，对其是否能将案涉房产名下户籍迁出有非常明确清楚的认识，其应当对违反该条款约定的违约行为承担法律后果。3、案涉合同是金纪元公司的格式合同，对此内容应作出不利于金纪元公司的解释。二、一审法院以“原告举证不足”不能证明金纪元公司胁迫上诉人过户，系没有查清事实。1、上诉人在一审提交了与被上诉人联系的微信图片、与中介分别为49秒和1分42秒的录音两段，完全可以证明金纪元公司没有尽到提醒、告知义务，且在微信里威胁被上诉人，如不按时过户就要承担违约责任，对上诉人提出的“要求中介提醒卖方履行相关义务”合理诉求置之不理，给上诉人造成极大的心理压力和负担。2、物业结清确认单中，明确写有“包含但不限于户口”。说明结清确认单签字时，此房户口迁移手续还没有结束，卖方迁户的义务还没有完成。一审法院将确认单作为买卖双方合同履行结束的证据不成立。三、类似的案例对买卖房屋迁出户籍的认定为“案涉房屋内全部户口”。例如：全国司法公开示范法院——上海市浦东新区法院2016年判决的《丁某、高某、丁某某诉罗某某、彭某某房屋买卖纠纷案》中，就对争议焦点即案外人在涉案房屋下的户口迁出是否是卖方合同义务进行了判定，卖方负有迁出涉案房屋内全部户口的合同义务，未按时迁出构成违约。并进行如下解释“在二手房的买卖中，户口问题是买方普遍关注的。合同中一般都会有关于户口迁移的约定及逾期迁出户口的违约责任。通常情况下，买卖的房屋内一般只有卖方自己及家人的户口在内，买方也相信卖方对于自己所卖的房屋的户口迁移是可控的。买方之所以会明确要求卖方的户口迁出义务，就是为了保证自己所购的房屋内最终没有与自己无关的户口在内。因此，出卖方迁移户口的义务应当包括涉案房屋内的所有户口”。此案例判决影响重大而深远，不仅被列入《判案研究》供参考学习，上海市常住户籍管理规定也增加了保护房屋现权利人的户口迁入条款，更调整了《上海市房地产买卖合同》示范文本。李保平、程海霞辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。涉案房屋不是其他人强迫上诉人购买，是上诉人为了自需自愿购买。因为我方也是从其他人手里购买的房屋，不知道涉案房屋有其他人户口的问题，更没有能力去迁移别人的户口，我方也多次与落户的人沟通协商，落户的人也同意回来后迁移户口。金纪元公司辩称，一审判决正确，请求二审法院予以维持。理由：一、上诉人称我方公司是格式合同不成立，合同每次出来打出来以后都经买卖双方确认再进行签字，双方看过以后没有问题，在上面签的字。既然双方在合同签字就证明上诉人对合同的认可，没有不同意见。二、我方并未胁迫上诉人进行过户，只是提醒上诉人进行过户。三、物业结清确认单上所称的不限于包含户口是指除了包含户口也可以包含房屋的其他所有东西。史海金向一审法院起诉请求：1、被告李保平、程海霞立即将在史海金房产名下的户籍迁出；2、被告李保平、程海霞自2018年8月17日起按总房款370000元为基数，日千分之二的标准支付违约金至2020年10月9日止，违约金额30000元；3、被告金纪元公司退还中介费3700元，代理费1000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告李保平、程海霞系婆媳关系。2018年6月25日，以李保平为甲方（卖方），程海霞为甲方代理人，原告史海金为乙方（买方），被告金纪元公司为丙方（居间方），三方签订房屋买卖合同，约定李保平将坐落于山阳区和平东街政法院3号楼1××号的房产（焦房权证山字第××）卖与史海金，售价370000元，一次性付款；李保平应于史海金支付全款之日起7日内，办理自己的户口迁移手续并取得相关机关的相关证明，否则视为违约；交易税费由史海金承担，居间服务费3700元和过户代办费1000元由史海金承担。合同签订后，史海金向卖方支付房款370000元，向金纪元公司支付4700元。2018年8月10日，卖方、买方共同出具房屋物业结清确认单，确认：就该房产物业的所有手续截止2018年8月10日止已全部交接完结。自该日期起至交房日之间产生的费用及附属设施交验，由买卖双方自行交割，金纪元不动产负责陪同鉴证。2018年8月13日，焦作市国土资源局颁发豫（2018）焦作市不动产权第0022197号不动产权证书，载明：坐落于焦作市××和平××院××楼××单元××号的房屋，权利人为史海金，单独所有。原告于2020年10月20日提起本案诉讼，庭审中称其诉讼请求“将在史海金房产名下的户籍迁出”，所指为姓“卓”的三个人的户籍，具体名字原告不记得了。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案原告史海金以被告李保平、程海霞至今未将案涉房产名下户籍迁出为由，要求该二被告支付违约金30000元，因双方在房屋买卖合同中约定甲方应在约定期限内“办理自己的户口迁移手续”，现原告起诉要求被告李保平、程海霞迁出他人户籍，既非合同约定的义务，亦非该二被告能力所及，故原告对被告李保平、程海霞的诉讼请求理由不足，不予支持；原告以被告金纪元公司隐瞒房屋名下有他人户籍的事实，胁迫原告过户，致使原告所购房产不能正常交易为由，要求金纪元公司退还中介费、代理费共计4700元，但原告所举证据不足以证明被告金纪元公司明知原告所购房屋有他人户籍而有意隐瞒和胁迫原告过户，且原告所购房屋已过户，完成了正常交易，故原告该请求亦理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回原告史海金的诉讼请求。本案诉讼费减半收取为334元，由原告史海金负担。本院二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，本案中，史海金与李保平签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束合同主体的法律约束力。对于史海金与李保平、程海霞争执的户口迁移问题，合同约定，李保平负有办理自己户口迁移手续的合同义务，史海金要求李保平、程海霞将其他人户籍迁出的诉讼请求，并非李保平、程海霞的合同义务，且超出其能力范围，因此，史海金要求李保平、程海霞将他人户籍迁出，并承担违约金的主张，依据不足，原审予以驳回正确。另外，现有证据不能证明金纪元公司存在隐瞒房屋名下有他人户籍的行为，买卖双方出具了房屋物业结清确认单，且本案房产已经登记在史海金名下，原审据此驳回史海金要求金纪元公司退还中介费、代理费的主张正确。综上所述，史海金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由史海金负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二一年四月六日书记员 王     向     静