湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0202民初624号原告：宋少华，男，1959年8月7日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：贺梦琴，湖北诺亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭海清，湖北诺亚（东西湖）律师事务所律师。被告：胡军，男，1971年10月25日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告宋少华诉被告胡军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告宋少华及其委托诉讼代理人贺梦琴、被告胡军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋少华向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告租赁关系于2020年12月19日解除；2、判令被告向原告支付2019年12月19日至2020年12月19日期间房租64800元；3、判令被告支付2019年12月20日至2021年1月25日的房屋使用费（按照每月租金5400元计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2002年12月至2016年12月签订房屋租赁合同，将位于黄石市黄石港区文化宫12-2号房屋出租给被告，约定每月初支付租金，不得拖欠，出租用途为被告转租。合同到期后，双方未再签订书面租赁协议，已经形成不定期租赁关系，在合同履行期间被告多次拖欠原告租金，还要求原告减免租金，后原告同意租金降为5400元/月，但是被告却依然拖欠租金。2020年期间原告多次要求被告支付租金，被告却找各种理由不予支付，后原告经过次承租人了解到，被告已经一年一次性收取次承租人2020年租金。被告的行为已经严重违反诚实信用原则，违反《中华人民共和国民法典》等相关法律，原告于2020年12月10日给被告邮寄送达解除租赁关系通知书及要求被告支付租金，被告却以各种理由拒收，同时原告已经在短信发送解除租赁合同通知书给被告，至今被告未支付2019年12月19日至2020年12月19日租金。原告认为原、被告之间的房屋租赁关系已于2020年12月19日解除，被告至今未支付租金损害了原告合法利益，原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。被告胡军答辩称，双方是根据约定每月支付租金，原、被告2019年、2020年没有签订书面协议的原因是原告在武汉，无法签订协议，被告提出现在市场行情不好，且疫情属于不可抗力，是否可以宽限或者减免租金，原告不同意，且原告声称不要租金，要求被告搬离，被告要求与原告见面，但原告不理被告。被告不存在各种理由不予支付租金，就是上述两个理由，被告是收取了2020年的租金，但被告并没有拒收原告邮寄的文件，被告还跟原告联系到红旗桥见面。5400元是原来的租金，不是2020年租金。原告既不见面，又想赶被告走，且原告从来未尽到出租人的义务，没有为店面解决任何事情，都是由被告负责，原告多次放弃主张，找各种理由不见被告，故被告不愿意支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的短信聊天记录真实性无异议，但一般都是被告给原告打电话，原告一直不理会被告，被告对原告提交的短信记录及通话录音真实性无异议，合法性、关联性、证明目的均有异议，通话录音不具有客观性，系双方在争执过程中所说，不能达到证明原告放弃向被告主张租金的事实。本院认为原、被告提交的上述证据均具有真实性，能证明本案相关事实，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宋少华自2002年12月起将位于黄石市黄石港区文化宫12-2号房屋出租给被告胡军从事经营活动，双方的书面租赁合同系每年一签。2016年1月4日系双方最后一次签订书面租赁协议，协议约定租赁期限为2015年12月5日至2016年12月4日；租房期间被告向原告交纳房屋押金2000元，如解除租赁押金如数退还，租金为每月6000元，被告按月付清，不得拖欠，否则原告有权收回房屋，被告需要续租可在租赁期满前一月与原告协商续租事宜；租赁期间原告不得随意收回房屋，被告在租赁期间能转让或转租他人经营；在租赁期间房屋有变卦或遇不可违原因，由双方协商解决；租赁期间原告只向被告收取房租，其他事宜全部由被告协商解决；不得改变现有房屋结构。该协议到期后双方未再签订书面租赁合同，但被告一直继续承租案涉房屋。根据原告提交的银行交易明细显示从2018年年底起月租金降为5400元，被告最后一次支付租金系2020年1月23日，其已支付租金至2019年12月19日。原、被告双方自2017年起一直通过电话、短信协商租赁事宜。2020年1月24日受新型冠状病毒疫情影响，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布采取疫情防控措施的通知；黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部宣布自2020年3月23日解除疫情防控措施，全市逐步复产复工。2020年6月起原告多次向被告主张租金，被告以需要见面协商或要求原告减免租金，但双方协商未果。2020年12月1日双方在通话中原告表示要求被告支付租金并发生争吵，后原告要求被告办理房屋且声称不要租金了。2020年12月10日原告向被告邮寄《解除租赁关系通知书》，该通知书载明“双方签订的合同到期后，未再签订书面租赁协议，在不定期租赁合同履行期间，你方多次拖欠租金，尚欠2019年12月至2020年12月租金64800元，现通知你方：双方之间的租赁关系于2020年12月19日解除，在2020年12月19日内支付房屋租金64800元”，该邮件被告未签收。原告邮寄的当日还在诉争房屋上粘贴了该通知书，被告亦于当天将粘贴在诉争房屋上的通知书撕掉。原告于2020年12月15日通过手机短信向被告发送了该通知书。被告已于2021年1月底向原告腾退了诉争房屋。本院认为，原告宋少华与被告胡军之间于2016年1月4日签订的《租赁协议》已于2016年12月4日到期，双方未再续签书面合同，而被告胡军继续租赁使用诉争房屋，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告之间租赁合同已为不定期租赁合同。双方之间的租赁合同系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，亦系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原告宋少华已于2020年12月10日向被告邮寄解除合同通知书，虽被告胡军未签收，但被告胡军于当天知晓原告宋少华在诉争房屋粘贴解除合同通知书的事实，且原告宋少华另于2020年12月15日通过短信向被告发送了解除合同通知书，故原告宋少华已在合理期限通知了被告胡军解除租赁合同。该解除通知书载明双方的租赁合同于2020年12月19日解除并在该期限内交纳租金64800元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”因被告在2020年12月19日内未支付租金，故双方的租赁合同于2020年12月19日解除，对原告主张的该项诉讼请求，本院予以支持。如前所述原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告宋少华依约向被告胡军提供了租赁住房，被告胡军应按约定交纳租金，其未交纳的行为已构成违约，应承担相应违约责任，即支付租金和解除合同后的房屋占用费。被告胡军租赁原告宋少华房屋的目的是通过对外经营获取利润，因疫情防控导致其经营无法进行，其营业收入大幅下降，若继续按照原约定支付租金对被告胡军明显不公平，鉴于原、被告租赁房屋长达近二十年的期限及被告租赁房屋之经营目的，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条之规定，依据公平原则，本院酌情减免2020年1月24日至3月23日的租金。因此被告胡军应向原告宋少华支付2019年12月20日至2020年12月19日的租金54000元（5400元/月×10月），原告宋少华主张超出的部分，本院不予支持。原告宋少华庭审中主张被告胡军已于2021年1月底已退出诉争房屋，故其主张被告胡军支付2020年12月20日至2021年1月25日的房屋占用费6480元（5400元+5400元÷30天×6天）符合法律规定，本院予以支持。关于被告胡军辩称原告宋少华已放弃租金的主张。根据查明事实原、被告在2020年12月1日通话前原告宋少华多次向被告胡军主张租金，在通话时发生争吵后原告宋少华表示不要租金，而此时胡军将近一年未支付租金，如果以此认定原告宋少华放弃了租金，与日常生活经验法则明显不一致，况且在2020年12月10日的解除通知书上原告宋少华要求被告胡军在2020年12月19日内支付租金64800元，故被告胡军的该项抗辩主张无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四第一款之规定，判决如下：一、确认原告宋少华与被告胡军之间的租赁合同关系已于2020年12月19日解除。二、被告胡军于本判决生效之日起十日内向原告宋少华给付租金54000元及房屋占用费6480元，共计60480元。三、驳回原告宋少华的其他诉讼请求。如果被告胡军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元（已减半收取），由原告宋少华负担48元，被告胡军负担662元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  胡又林二〇二一年四月二十六日书记员  肖 君