浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0624民初319号原告：林沛燕，女，1962年4月20日出生，汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：陈伯春，浙江新时代律师事务所律师。被告：浙江省新昌县食品有限公司（统一社会信用代码91330624146416519B），住所地新昌县澄潭街道兴梅大道5号。法定代表人：钱德永，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘孟雁，浙江新希望律师事务所律师。原告林沛燕与被告浙江省新昌县食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2021年1月15日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月24日、2021年3月12日两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告林沛燕及其委托诉讼代理人陈伯春，被告浙江省新昌县食品有限公司法定代表人钱德永及其委托诉讼代理人潘孟雁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林沛燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因承租房屋被征收所应享受的生产用房货币补偿金115070元、工业用房一次性搬迁临时安置费20614.35元、工业用房停产停业损失补偿费61843.05元、非住宅房屋先签约先腾空奖励费79968元、非住宅房屋货币补偿奖励费137429元、装修补偿款29913.36元，合计444837.76元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年10月始，原告为经营新昌县澄潭捷凯纺机配件厂（该厂于2018年1月18日办理注销手续，债权、债务由投资人原告享受及承担）一直不间断的租赁被告位于新昌县澄潭镇（现更名为“新昌县澄潭街道”）蛟澄线的办公楼房的一楼（建筑面积208.3平方米，租金至2008年1月31日为7000元/年，2008年2月1日始为11000元/年，2014年7月1日始为13000元/年）及该办公楼房左前方二间平房（建筑面积约50平方米，租金至2014年6月30日为2500元/年、2014年7月1日始为3000元/年）及相应场地。租赁期间，原告对上述租赁房屋进行了装修，并经被告同意在办公楼房右前方的场地上搭建了一间建筑面积58.255平方米的平房（被告承诺该间平房归原告所有）。2017年6月14日被告通知原告等承租方，因被告出租的房屋已被新昌县澄潭镇人民政府（现更名为“新昌县澄潭街道办事处”）列入环境整治项目需规划拆迁，故不再续签房屋租赁合同，并要求原告等承租方腾空搬迁。2017年6月23日，被告与新昌县澄潭镇人民政府（现更名为“新昌县澄潭街道办事处”）签订了征迁合同。依据被告的被征收补偿汇总结算表证实，本案承租房屋除房屋本身价值的补偿外，还享受了以下各项补偿：1、生产用房货币补偿金115070元（58.255平方米×1975.3元/平方米）；2、工业用房一次性搬迁临时安置费20614.35元（58.255平方米×1975.3元/平方米×3%+208.3平方米×2746.4元/平方米×3%）；3、工业用房停产停业损失补偿费61843.05元（58.255平方米×1975.3元/平方米×9%+208.3平方米×2746.4元/平方米×9%）；4、非住宅房屋先签约先腾空奖励费79968元【（58.255平方米+208.3平方米）×300元/平方米】；5、非住宅房屋货币补偿奖励费137429元【115070元+572075元（208.3平方米×2746.4元/平方米）】×20%；6、装修补偿款29913.36元【（58.255平方米+208.3平方米）×112.22元/平方米】，以上合计444837.76元。原告认为，上述补偿项目或属于因基于原告的经营原因和原告的贡献而取得的补偿，或属于原告基于房屋的实际使用人因房屋被征收所受到损失的补偿。因此，上述补偿款项应当属于原告所有。鉴于原、被告间就上述房屋征收补偿款项的给付因协商无果，致本案纠纷发生。庭审中，原告变更诉讼请求第一项中非住宅房屋货币补偿奖励费137429元为23013.98元，请求判令被告支付原告征收补偿款合计330422元。被告浙江省新昌县食品有限公司辩称：一、原告诉请与客观事实不符，应当予以驳回。首先，案涉房屋原告与答辩人签订的租赁合同届满，双方权利义务已终止，原告丧失补偿条件。根据双方签订的房屋租赁合同，原告承租答辩人位于新昌县××楼下的130平方米房屋，租赁期限自2017年1月1日至2017年6月30日止；租金6500元等（详见合同）。根据租赁合同，原告的承租期限至2017年6月30日止，租赁期限到期后，案涉租赁房屋已由澄潭镇人民政府征收，原被告双方不再续租，双方权利义务终止，原告基于租赁合同产生的权益均已丧失，已丧失被征收补偿的基础。其次，根据原告与答辩人于2017年1月4日签订的《房屋租赁合同》约定，原告方不享有任何补偿。租赁合同第12条约定，如遇政府或出租方自己经营所需要求收回房屋，或国有资产处置、调拨以及城建规划拆迁等，涉及本合同所述房屋时，出租方提前半个月通知承租方解除本合同，承租方应无条件服从。租金按承租方实际使用天数结算，履约保证金退还承租方，承租方不享有任何补偿。答辩人认为，原告与答辩人之间的租赁权系债权而非用益物权，出租人与承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍系普通租赁合同关系。因此，原告因出租房屋被征收而产生的权利应当依据租赁合同的约定提出。原告与答辩人之间的争议纠纷应当以合同约定为依据，没有约定的情况下依据法律规定。根据原告陈述，答辩人是在2017年6月14日通知原告拆迁搬迁事宜，答辩人已按约提前半个月通知原告，因此，根据合同约定，原告应当无条件服从，且不享有补偿。另根据合同第11条，租赁合同期满后，除可动产之外，固定装修和不动产归出租方即答辩人所有，原告不得任意拆除，由此可见，原告主张的装修补偿款也于法无据。第三，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，明确了被征收人只限定为所有权人，并未将承租人在征收补偿中的利益列入其中。由此可见，承租人不属于房屋征收补偿对象。而答辩人被拆除的房屋能够按照工业用房进行补偿的原因，是房屋所占土地的规划系“工业用地”，并非因为原告的生产经营。二、原告诉称其建造房屋也在本次征收范围中，该房屋的征收补偿权益应当有其享受的诉请，无直接证据证明，依法应予以驳回。首先，原告主张其建造房屋的事实，仅提供了一份租赁合同和两份证人证言。租赁合同无法确认房屋的具体位置，而合同约定的租赁面积也与后期合同的租赁面积不符。答辩人方工作人员变更较为频繁，事实无从考证，两份证人证言在无证人到庭的情况下，无法核实其真实性。其次，退一步讲，即使原告诉称建造房屋事实，根据2001年双方签订的合同及后续签订的合同显示，案涉争议房屋也属被告出租给原告，原告在征收时不享有任何补偿。再退一步，即使原告享有该房屋的征收补偿，那么该房屋也不能按照房屋征收补偿协议中的“市场价”补偿标准进行补偿，其补偿也只在房屋的范围内享受相应权利。该房屋属于原告在承租答辩人房屋时的地上添附物，其与一般被征收房屋“房地一致”的补偿标准有区别，即房屋所有权人与土地使用权人不一致。根据（2016）20号《新昌县人民政府关于印发新昌县集体土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》第十二条，此类情况应当按照房屋的重置价进行货币补偿。根据答辩人查证，案涉房屋系砖木结构，重置价为642元／平方米。如果房屋属于林沛燕所有，争议房屋面积是58.255平方米，房屋征收补偿价值应当是37399.71元（58.255×642），房屋一次性搬迁临时安置费用为1121.99元（58.255×642×3%），工业用房停产停业损失费3365.97元（58.255×642×9%），非住宅现签约先腾空奖励费17476.5元（58.255×300），非住宅房屋货币补偿奖励7479.94元（58.255×642×20%），装修补偿款1351元，合计68195.11元。由于实际上原告腾空房屋是2019年11月份，并没有先腾空，腾空奖励不应享有。综上，原告根据租赁合同不享有被征收补偿权利，即使建造房屋属实，也应当按照重置价格予以补偿。原告林沛燕就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件、营业执照复印件、清算报告各一份，证明本案原告主体资格。被告经质证认为无异议。2、2001年10月15日《租房协议》一份，证人徐某、杨某书面证明两份，证明协议中约定的“右前方一间简易平房（长5.5米×宽9.5米）”即本案诉争的58.255平方米平房，原、被告双方约定地上建筑物属原告的事实。被告经质证认为，对2001年的房屋租赁协议三性有异议，认为原告无法提供原件，被告在档案中进行查证也未找到原件，无法确定真实性和形成来源的合法性。即使合同真实有效，合同里面也明确约定地上建筑物属于乙方，土地也是由甲方出租给乙方使用，遇到拆迁，原告也是不享有任何拆迁补偿权利。证人未出庭作证，对两份证言三性均有异议。证人的身份情况确实系被告员工。证人证言中说是作价转让，希望原告进一步提供相关证据。3、房屋租赁合同一组、收款收据一组，证明原告自从2001年10月15日起连续租赁被告房屋至今已有17余年。被告经质证认为，对长期租赁事实认可，收款收据三性无异议。先为一年一租，后面更改为半年一租是因为原告跟被告提出企业经营不善，可能以后就不租了，但因为产品没有处理完，需要场地摆放，因此改为半年一租。租赁的范围根据被告向工作人员了解，租赁范围一直是延续之前的合同，是否包括案涉房屋也不清楚，面积写150平方米，最后变130平方米是因为左前方房屋原告说不租了，但都是属于毛数，因为要交租赁税，所以把平方写少了。实际租赁的面积一楼下面的房屋及案涉房屋都是包括在内，办公一楼根据征收测算面积是195.074平方米，走廊是30.430平方米，合计225.504平方米。4、单位（企业）房屋征收补偿汇总计算表一份、图纸两份，证明原告享有房屋所有权的58.255平方米平房，在征收中相应的补偿款项是115070元，不包括土地价值。被告经质证认为，对真实性、合法性无异议，证明目的有异议，被告代理人到评估公司查证，不包含土地价值的房屋只会按重置价进行评估，具体补偿金额是否包含土地价值，被告会进一步举证。原被告已经在合同里面约定原告租赁期满不享有任何权利。5、催款函及EMS单号一份，证明原告向被告催讨相关款项。被告经质证认为，对三性无异议，原告确有催讨，但对催款函内容不认可。6、现金日记账一份，证明原告通过中间人娄建国支付陈樟良（系被告上一租户，诉争房屋系陈樟良建造）房屋款3000元，诉争房屋系原告通过买卖取得所有权，进一步证明2001年10月15日原、被告签订的《租房协议》中约定诉争房屋属原告的事实。被告经质证认为，对该证据的三性均有异议，账簿系原告单方制作，上面记载的内容看，也无法核实付房屋款是否是讼争房屋款，经过被告了解，相关人员娄建国与陈樟良也不承认收到过3000元款项，表示未将房屋转让给原告。7、娄建国出具的证明一份，证明位于被告办公楼前简易房屋款项是原告通过娄建国与陈樟良沟通以3000元取得房屋权属。被告经质证认为，该证据系证人证言，签署日期是2020年3月8日，本次开庭被告方也提供了娄建国的证人证言，时间是2021年3月3日，娄建国明确表述对被告和原告之间购买过陈樟良搭建的简易房屋不清楚，也没有经济往来，认为无法达到其证明目的。被告浙江省新昌县食品有限公司就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据：8、房屋货币补偿协议一份，单位企业房屋征收土地建筑面积补偿汇总结算表一份，新昌县房屋估价报告一份，装修勘察记录计算表一份，房屋分户图一份，市场估价查看记录计算表、照片各一份，证明2017年6月23日，被告所有的包括案涉房屋在内的房屋土地均被新昌县澄潭镇人民政府征收以及征收补偿情况的事实，征收时案涉房屋的现状以及有关装修补偿均为固定装修，诉争58.255平方米房屋装修只有卷闸门，房屋系砖木结构，重置价格为642元/平方米。原告经质证认为，对证据真实性无异议，但认为诉争房屋相关补偿应当以《房屋货币补偿协议》的约定以及补偿汇总结算表的补偿标准为准。9、征用土地协议书、地契证各一份，证明案涉租赁房屋以及争议房屋所占土地使用权系被告所有的事实。原告经质证认为，征用土地真实性无异议，土地属被告所有也无异议。10、原、被告2017年1月4日签订的租赁合同一份，证明原、被告双方存在房屋租赁的事实，租赁期限为2017年1月1日至2017年6月30日，第11条约定原告在租赁期满后固定装修归被告所有的事实。第12条第2项约定，如遇拆迁等，被告提前半个月通知解除合同，承租方不享有补偿。原告经质证认为，租赁事实，真实性无异议，房屋租赁合同是被告提供的格式条款所形成的合同。11、微信聊天记录一份，通话记录一份，通知一份，腾空验收单一份，证明被告根据合同约定在案涉房屋被征收的情况下提前通知原告解除合同要求原告腾房，原告实际搬迁是2019年12月26日，原告并没有按约先腾空的事实。原告经质证认为，对通知真实性无异议，通知恰恰证实承租房子的征迁是在租赁期限内，原告是和其他承租户一起搬迁，且被告已得到先腾空签约奖励，否定了被告所说的原告没有按约腾空。房屋搬迁腾空验收单真实性请法庭依法予以确认。微信聊天记录及通话记录没有提供原件，不符合视频资料相应证据形式条件。12、谈话笔录一份，证明徐某在签订所述房屋租赁合同时不清楚合同内容，该合同系原告丈夫事先打印好提供的合同，徐某是在不了解讼争房屋是否系原告的情况下签下协议，签订协议的意思表示并非徐某真实意思表示。原告经质证认为，谈话笔录应当有证人出庭作证，如果证人出庭作证，应以现场陈述为准，且不能抵抗法院依职权调查取证的证据。13、娄建国和陈樟良出具的证明二份，证明案涉争议房屋系上一租户陈樟良搭建，与被告讲好不租时归被告所有，并未经娄建国转卖给原告。原告经质证认为，证人没有当庭作证，不能作为认定事实的依据，另外证言本身内容是虚假的，原告系通过娄建国从陈樟良处购买。14、证人徐某证言，证明诉争房屋的相关情况。原告经质证认为，被告申请的证人徐某的当庭陈述比较客观真实反映房屋租赁以及讼争房屋权属的情况，原被告于2001年10月15日签订的《租房协议》真实存在，只因后续使用、保管等情况原件无法找到，但协议内容与徐某陈述基本一致。诉争房屋自2001年开始一直由原告占有、使用、管理、修缮，且不用向被告支付租金，可以证明诉争房屋属原告所有，证人证言应该是真实可信的，原告无异议。上述证据经庭审举证质证，本院认定如下：原告提供的证据1、证据3-5，被告对真实性无异议，本院予以认定；证据2，被告有异议，认为2001年的租房协议没有原件、证明人没有出庭作证。本院认为，被告申请证人徐某出庭作证，证据中的《租房协议》能与徐某证言相对应，可以证明原被告签订协议的事实，本院予以认定，证人证言应以出庭证人所陈述证言为准，不予认定；证据6、证据7，被告认为账本是原告方单独制作，真实性存在疑问、证人未出庭作证。本院认为，账本即使为真，也不能证明诉争房屋系向第三人购买，且娄建国未出庭作证，该二份证据无法达到原告证明目的，本院不予认定。被告提供的证据8-10、14，原告对真实性无异议，本院予以认定；证据11中的通知、腾空验收单原告未提出实质性异议，本院予以认定，其他证据不符合证据三性，不予认定；证据12，原告有异议，认为证人徐某已经出庭作证应当以出庭作证的证言为准，本院对原告意见予以采纳，对该证据不予认定；证据13，原告有异议，因被告提供的两份证人证言的证人都没有出庭，本院不予认定。综上，本院经审理认定事实如下：原告为经营新昌县澄潭捷凯纺机配件厂租赁被告位于新昌县澄潭镇（现更名为“新昌县澄潭街道”）蛟澄线的办公楼房。2001年10月15日原告林沛燕与被告下属的新昌县食品公司澄潭分公司签订租房协议，协议中约定：“甲方将坐落在澄潭大桥路本站办公室左前方二间平房（长7米×宽9米）和右前方一间简易平房（长5.5米×宽9.5米，此房土地所有权属甲方，地上建筑物属乙方）约115平方米房屋，出租给乙方办厂使用，……”。原告一直持续租赁被告厂房办公楼一楼及该办公楼房左前方二间平房，并支付相应的租金至2016年12月31日；至征收前右前方平房一直由原告占有、使用、管理、修缮，不支付租金。2016年12月31日房屋租赁到期后，原告对办公楼一楼继续租赁，双方于2017年1月4日重新签订房屋租赁合同，租赁期限为2017年1月1日至2017年6月30日，合同约定：“第一条：租赁房屋坐落在新昌澄潭食品站办公楼下，建筑面积130平方米；……第十一条：租赁合同期满，除可动产外，固定装修和不动产归出租房所有，承租方不得任意拆除损毁，出租方不作任何经济补偿……第十二条：……2、如遇政府或出租方自己经营所需要要求收回房屋，或国有资产处置、调拨以及城建规划拆迁等，涉及本合同所涉房屋时，出租方提前半个月通知承租方解除本合同，承租方应无条件服从。……承租方不享有任何补偿。……。”2017年6月14日被告通知原告等承租方，因被告出租的房屋已被新昌县澄潭镇人民政府（现更名为“新昌县澄潭街道办事处”）列入环境政治项目需规划拆迁，故不再续签房屋租赁合同，并要求原告等承租方腾空搬迁。2017年6月23日，被告与原新昌县澄潭镇人民政府签订了征迁合同，2019年12月16日搬迁腾空完毕。被告被征迁合法建筑面积为1376.35平方米，确权外面积为253.12平方米，总计获得经济补偿为6455119元。另，2018年1月18日，本案原告林沛燕作为投资人解散了新昌县澄潭捷凯纺机配件厂，债权债务由原告承担。本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将被征收人限定为所有权人，整部法规对承租人在征收补偿中的利益均未予涉及和考虑。由此可见，承租人在立法上已非房屋征收补偿的对象。对于承租人的相关权利，交由房屋所有权人与承租人依据租赁合同约定来处理。本案中，原告投资的原新昌县澄潭捷凯纺机配件厂与被告于2017年1月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，依法应为合法有效。原、被告在2017年1月4日签订的租赁合同中约定：“租赁合同期满，除可动产外，固定装修和不动产归出租房所有，承租方不得任意拆除损毁，出租方不作任何经济补偿……如遇政府或出租方自己经营所需要要求收回房屋，或国有资产处置、调拨以及城建规划拆迁等，涉及本合同所涉房屋时，出租方提前半个月通知承租方解除本合同，承租方应无条件服从。租金按承租方实际使用天数结算，履约保证金退还给承租方，承租方不享有任何补偿。……”被告提前半个月通知原告解除合同已尽到合同中的约定义务，且原告真正腾空时间是2019年，也已超出双方约定的租赁期间。同时原告承租的房屋因环境整治被政府征收拆改，所产生的各项补偿费用是拆改实施部门针对被拆改对象的补偿，跟原告是否承租该处房产无关。按照租赁合同约定，被告无需补偿原告，故原告基于承租被告办公楼一楼要求得到相关征收补偿的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。双方争议的另一焦点为办公楼右前方的58.255平方米平房房屋征收利益由谁享有。原、被告于2017年1月4日签订的租赁合同中对租赁房屋坐落及面积的约定，不能反映出诉争房屋是否包含于合同之内。双方对诉争房屋有明确约定的为原告与被告下属的新昌县食品公司澄潭分公司于2001年10月15日签订的租房协议。新昌县食品公司澄潭分公司为被告下属分公司，其签订协议的法律责任由被告承担。协议约定被告将左前方二间平房和右前方一间简易平房（即诉争房屋）出租给原告办厂使用，诉争房屋土地所有权属被告，地上建筑物属原告。原被告双方对诉争58.255平方米平房由被告上一租户陈樟良建造陈述一致，存在争议的是原告有无从陈樟良处购得房屋。从本案认定证据无法确认原告有无从陈樟良处购得诉争房屋。可分两种情况分析：一、原告已经从陈樟良处购得诉争房屋，则原告与被告签订的租房协议进一步确认了该事实；二、若被告关于陈樟良未将诉争房屋卖于原告的主张成立，被告依据的是证据13中陈樟良的书面证明，但证明中同时写明，陈樟良与被告在租赁关系解除时将诉争房屋按约定归还被告，诉争房屋归被告所有。被告与原告在签订租房协议时将诉争房屋地上建筑物约定为原告所有，系对自身权利的处置。本院认为，无论哪种情况，原被告签订的协议内容明确，根据协议内容，被告认可其所有土地上的诉争58.255平方米房屋属于原告。结合证人徐某当庭陈述，原告自2001年协议签订至房屋征收，一直占有、使用、管理、修缮诉争房屋，被告未收取租金。基于原被告协议约定和公平妥当原则考虑，诉争的地上房屋对应征收利益应由原告享有，土地对应征收利益应由被告享有。结合房屋货币补偿协议各补偿项目及相应查勘记录，诉争的地上房屋（不包括土地）对应征收补偿为：房屋征收补偿费用37399.71元（58.255㎡×642元／㎡）、工业用房一次性搬迁临时安置费1121.99元（58.255㎡×642元／㎡×3%）、工业用房停产停业损失补偿费3365.97元（58.255㎡×642元／㎡×9%）、非住宅房屋先签约先腾空奖励费17476.5元（58.255㎡×300元／㎡）、非住宅房屋货币补偿奖励7479.94（58.255㎡×642元／㎡×20%）、装修补偿款1351元，合计68195.11元。现被告已取得全部征收利益，原告诉请被告支付地上房屋对应征收利益数额部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告浙江省新昌县食品有限公司支付原告林沛燕征收补偿款68195.11元，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告林沛燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6257元，依法减半收取计3128.5元，由原告林沛燕负担2482.5元，被告浙江省新昌县食品有限公司负担646元，限于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员  张 茹二〇二一年四月六日法官助理  徐 鹏书 记 员  翁梦娜