江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1727号上诉人（原审原告）：姚超群，女，1979年3月26日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王继军，徐州市云龙区子房法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于磊，徐州市云龙区子房法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵曙东，男，1970年10月26日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：武伟，江苏红杉树律师事务所律师。原审第三人：徐州中川房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山新区9#路西。法定代表人：孙勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：桑世海，该公司员工。委托诉讼代理人：张望秋，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。上诉人姚超群因与被上诉人赵曙东、原审第三人徐州中川房地产开发有限公司（以下简称中川公司）侵权责任纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初4423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人姚超群的委托诉讼代理人王继军，被上诉人赵曙东及其委托诉讼代理人武伟，原审第三人中川公司的委托诉讼代理人桑世海、张望秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚超群上诉请求：1、请求依法撤销一审判决改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误、张冠李戴。首先，原审法院合同之诉、侵权之诉相互混淆，原审法院用与侵权之诉毫不相关的《移交协议》的条款去解决侵权纠纷。上诉人所诉请的是侵权和赔偿，是“占用赔偿”，是被上诉人无理侵占、使用上诉人租赁幼儿园期间的租金损失和既得利益损失的赔偿。其次，因《移交协议》而产生的纠纷，已经由云龙区人民法院(2020)苏0303民初2176号民事判决书、徐州市中院二审(2020)苏03民终6198号民事判决书审理终结。况且一审法院要求上诉人就侵权问题另案起诉处理的。其次，2019年2月23日，上诉人姚超群、被上诉人赵曙东，达成的《徐州市云龙区七彩阳光楚岳幼儿园移交协议》，仅仅是处理：“就七彩阳光楚岳幼儿园现有内外装修修饰、设备设施、地坪围墙、文件档案、台账资料和相关证件一次性整体移交事宜达成如下协议”，处理的是：移交补偿问题，与“占用赔偿”无任何关系。再次，《移交协议》上就没有任何与“占用赔偿”有关的任何记录和表述。《移交协议》、《固定资产登记表》甚至对衣帽柜、毛巾架、玩具、图书等等都有详细的记录，而对“占用赔偿”却只字没提。再次，《移交协议》所约定的“2019年2月25日为责任分界日”，于“占用赔偿”无任何关系。该协议也明确了“此前产生的一切责任和债权债务归甲方，此后产生了一切责任和债权债务归乙方。水电费用，教师工资社保福利，学生权益等至2月25日前都有甲方负责结算清晰后移交，2月25日以后的由乙方负责”。整个《移交协议》责任分界日所确定的主体是：幼儿园。所移交的幼儿园的责任、权利、义务的分界日，而与“占用赔偿”无任何关系。甚至连被上诉人自己都认为：“占用赔偿”问题不包括在《移交协议》之中，与《移交协议》无关。最后，上诉人姚超群一方始终认可《移交协议》，且并无任何“移交协议无效、被撤销亦或是双方达成新协议”的主张和要求。只是有关《移交协议》的合同之诉已经由云龙区人民法院和徐州市中级人民法院处理。本案要处理的是一起侵权之诉，是“占用赔偿”的侵权之诉，和《移交协议》无关。二、被上诉人赵曙东侵权事实清楚，上诉人姚超群损失客观存在。被上诉人赵曙东一方明知：从2019年1月11日后，该幼儿园就应当由上诉人一方承租、使用、经营；而其却无理的非法占用、收益；直至2019年2月25日才迁出。被上诉人赵曙东的行为侵犯了上诉人姚超群一方的合法权益，其理应依法赔偿。上诉人姚超群的损失客观存在，上诉人姚超群每月租金37500元，近两个月租金损失就达56250元，况且还有近两个月的既得利益损失。上诉人姚超群的损失包括：1，租金损失：2019.1.11——2.24，45天，37500：30×45=56250元。2，四天的收益损失：210人×909元/人：22天×4天=34707.27元。【虽然，被上诉人赵曙东在2019年2月25日迁出，但整个2月份的所有收益均被其拿走，而后四天的所有支出(包括：教师工资、全员餐费、各项支出等等)却是由上诉人姚超群实际支付的，这样一进一出，不仅没有赚到钱，反而又倒贴钱，双倍损失】。3，2019.1.11—2.24近两个月的既得利益损失，暂计算为20万元。在一审时，上诉人并没有简单相加，而是仅主张了20万元损失，同时说明了：此20万元，首先是租金损失7.5万元(当时四天的收益损失并入为2个月的租金损失)，其余为既得利益损失。四、原判决适用法律不当由于原判决认定事实错误，也势必导致了适用法律的不当，也由于认定事实的错误、适用法律的不当，导致了错案。综上所述，请求二审法院依法予以改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。赵曙东辩称，一、不存在上诉人所说三方协议，原审第三人在一审庭审中陈述双方争议的移交意见，是双方自行协商达成的，协商过程中第三人不知情，且双方一致要求第三人不参与双方的协商过程。二、移交协议约定内容非常明确。移交协议第一条约定，甲方也就是被上诉人这一方，保证幼儿园正常运营，所以2月25日之前经营权归被上诉人。移交协议第三条约定，甲乙双方约定，在协议签订后两个工作日内，在教育主管部门的监督下完成前期交接和初步盘点，确定2019年2月25日为责任分界日。此前产生的一切责任和债权债务归甲方，此后产生的一切责任和债权债务归乙方。水电费用、教师工资、福利、学生权益等，至2月25日前都由甲方负责，结算清晰后移交，2月25日以后由乙方负责。该约定系对交接义务责任分界以及其他事项的综合性约定，对双方均有约束力。移交协议第五条约定，甲方负责原有学生退费工作，乙方重新组织学费收取。据此2月25日之后四天的学生学费及餐费，被上诉人已依照该约定退还给学生家长，被上诉人也依照协议第三条支付了2月25日之前的教师工资、水电费等支出。综上，双方移交协议约定明确，双方无其他纠纷，上诉人对本案提起诉讼无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中川公司述称，上诉人和被上诉人主要是基于双方之间的幼儿园运营管理权限的转让和移交问题产生的纠纷，并非是基于房屋租赁合同产生的纠纷，因此本案与第三人无关，由人民法院依法裁判。姚超群向一审法院提出诉讼请求：判令赵曙东赔偿因其侵占姚超群承租幼儿园期间的损失费用20万元。一审法院认定事实：2018年11月8日，姚超群（乙方、承租方）与第三人中川公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于楚岳山庄20#楼一、二、三层的房屋在目前的状态下出租给乙方使用，乙方已对该房屋的现状做了充分了解，愿意承租该房屋。该房屋租赁期限自2019年1月11日起至2024年1月10日止。另约定：该房屋2019年1月11日至2020年1月10日的月租金为人民币37500元整；2020年1月11日至2021年1月10日的月租金为人民币39500元整；2021年1月11日至2022年1月10日的月租金为人民币41500元整；2022年1月11日至2023年1月10日的月租金为人民币43500元整；2023年1月11日至2024年1月10日的月租金为人民币45500元整。乙方每次支付给甲方三个月租金，先付租金后使用。首期租金必须在签订本合同时付清，以后必须在应付租金前十天付清下三个月租金，以此类推。乙方迟付租金在7日之内的，应每日向甲方支付3000元的违约金；迟付租金超出7日的，本合同自动解除，甲方不再书面通知乙方，乙方应主动交回该房屋，押金不予退还。2019年1月10日，姚超群出具承诺书一份，载明：基于三方达成一致意见，关于楚岳山庄幼儿园交接和占用赔偿，由我和赵曙东一方直接商谈，就赔偿事宜，不再涉及中川公司。中川公司提交赵曙东向其出具的承诺书一份，载明：本人租赁属于中川公司的楚岳山庄20号楼一、二、三层的房屋（出租范围不含地下室部分，以下简称该房屋），租赁合同（合同编号：CZ101103）已到期，本人承诺2019年2月25日前，将该房屋内属于本人物品搬出该房屋，并保证2019年2月25日上午将该房屋钥匙交于中川公司。如逾期，未搬离出该房屋的所有物品，本人将放弃所有权，归中川公司所有，由中川公司自由处置，所产生的一切费用由本人承担。承诺人落款处有赵曙东签名字样，落款日期为2019年2月18日。姚超群（乙方）提供其与赵曙东（甲方）于2019年2月23日签订的《徐州市云龙区七彩阳光楚岳幼儿园移交协议》一份，约定为保障学龄前儿童权益，经甲乙双方友好协商，在平等互利基础上，就七彩阳光楚岳幼儿园(楚岳山庄22号楼1-3层)现有内外装修装饰、设备设施、地坪围墙、文件档案、台账资料和相关证件一次性整体移交事宜达成如下协议，双方共同遵守，确保幼儿园实现平稳过渡。约定：一、甲方保证幼儿园正常运行，设施设备、台账资料的完整移交(除园长和教师的私人物品外)，积极配合乙方办理各项需要变更的证照，变更费用由乙方承担。二、甲方协助对幼儿园现有教师职工、学生一次性整建制移交给乙方继续办学(签订本协议之日的现状)。教师和学生按照自愿原则，在3月15日后再自主决定去留，乙方保证提供方便。三、甲乙双方约定在协议签订后2个工作日内在教育主管部门的监督下完成前期交接和初步盘点。确定2019年2月25日为责任分界日。此前产生的一切责任和债权债务归甲方，此后产生的一切责任和债权债务归乙方。水电费用、教师工资社保福利、学生权益等至2月25日前都由甲方负责结算清晰后移交，2月25日以后的由乙方负责。四、双方商定移交补偿金为人民币78万元整。乙方在2019年3月1日前支付给甲方70%补偿金，计54.6万元；余下30%的钱款，在2019年7月18日前付清剩余23.4万元。如乙方逾期付款，分别自2019年3月2日和2019年7月19日起支付给甲方违约滞纳金3000元/天，至付清余款之日止。五、甲方负责原有学生退费工作，乙方重新组织学费收取。甲方书面向乙方提供指定银行账户信息，乙方在约定期限内汇款。双方均在落款处签字。姚超群另提供固定资产登记表一份，该登记表上记载了物品名称和数量，落款处有赵曙东的签名，落款日期为2019年2月25日，另写有“已清点：姚超群”的字样。姚超群以此证明双方在2019年2月23日达成移交协议，但该协议不包括赵曙东占用幼儿园造成的损失以及赵曙东存在从2019年1月11日至2019年2月25日违法占用的事实。姚超群于庭审中陈述，2019年1月11日至2019年2月24日期间双方都在经营，但经营所得是赵曙东的，姚超群在场是为了交接，但系姚超群交的租金，2019年1月11日至2019年2月25日之间双方没达成协议，2019年2月25日之后由姚超群经营。移交协议不包含租赁费和给其造成的损失。赵曙东陈述合同到期后一月份由赵曙东经营到2019年2月24日，2月25日交给第三人，其不认可2019年1月11日至2019年2月24日期间是双方共同经营，该期间是赵曙东在经营，姚超群并未经营因为没有进行移交。2019年1月11日至2019年2月24日期间的租赁费已经包含在移交协议的约定内，2019年2月25日是责任分界日，在此之前的权利和债权债务是赵曙东承担，之后属于姚超群承担。第三人中川公司于庭审中陈述赵曙东于2019年2月25日搬离涉案房屋，并提供了当日的钥匙交接单一份，载明今收到大门钥匙、玻璃门钥匙、办公室钥匙各一把。交接人：冯慧、桑世海、魏盼娜。一审法院认为，姚超群与第三人中川公司达成的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2019年1月11日起至2024年1月10日，租赁合同的相对方应为中川公司，但姚超群出具的承诺书中载明，关于楚岳山庄幼儿园交接和占用赔偿，由姚超群和赵曙东直接商谈，就赔偿事宜不再涉及第三人中川公司。该承诺书应视为姚超群放弃依据房屋租赁合同向中川公司主张交接和占用赔偿的权利。本案中，双方签订的《徐州市云龙区七彩阳光楚岳幼儿园移交协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据姚超群主张的损失计算明细，系根据总投入与总支出之间的差额来计算，是对案涉幼儿园在2019年1月11日至2月25日期间的营利进行主张。双方在移交协议中明确约定：双方在协议签订后2个工作日内在教育主管部门的监督下完成前期交接和初步盘点，确定2019年2月25日为责任分界日。此前产生的一切责任和债权债务归甲方，此后产生的一切责任和债权债务归乙方。该约定系对交接义务、责任分界时点以及其他事项的综合性约定，在姚超群未举证证明该移交协议无效、被撤销亦或是双方达成新协议的情形下，双方均应受该协议条款约束。赵曙东已经于责任分界日前将涉案幼儿园移交给姚超群经营，且姚超群并未提交证据证明在此期间的损失问题，故一审法院对姚超群的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回姚超群的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由姚超群负担。二审中，上诉人姚超群向本院提供2019年7月27日其与赵曙东的微信截图打印件两张，以证明上诉人姚超群就履行移交协议和占用赔偿损失，相互债务充抵给本案被上诉人赵曙东的进行交流，主张相互冲抵。被上诉人赵曙东质证认为，该组证据的真实性没有异议，但与本案没有关联。另外不能够达到上诉人代理人所主张的证明对象，上诉人是以这样一个借口来拒付第二期的补偿金。第三人中川公司认为，真实性无法核实，且与第三人无关。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，关于姚超群是否有权要求赵曙东赔偿2019年1月11日至2019年2月24日期间占有、使用涉案房屋所造成的损失问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，姚超群与中川公司达成涉案房屋赁合同，中川公司作为出租人应负有向承租人姚超群交付租赁物，将租赁物转移占有至承租人的义务，此亦是承租人取得租赁物使用权的前提。从查明的事实来看，原承租人赵曙东在租赁期限届满后未及时搬离涉案房屋，仍实际占有、使用涉案房屋进行经营，从其给中川公司出具的承诺书及与姚超群达成的移交协议来看，姚超群直至2019年2月25日之后才实际占有、使用涉案房屋，在此之前，姚超群并未实际占有、使用涉案房屋。而占有是对物的一种事实上的控制与支配，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。依此，承租人应基于占有而享有请求不法侵占、损害租赁物的第三人除去妨害、赔偿损失的权利。而姚超群在此期间仅享有与出租人中川公司之间的合同债权，其仅有权依据租赁合同向合同相对方（中川公司）主张相应权利，在其未实际占有、使用涉案房屋的情形下，无权基于合同债权向合同之外的第三人（赵曙东）主张权利，一审法院对其诉请未予支持，并无不当。综上，姚超群上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费4300元，由上诉人姚超群负担。本判决为终审判决。审判长  周东海审判员  杜演文审判员  赵东平二〇二一年四月二十八日书记员  刘执柱