福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初4207号 原告：厦门市湖里区新景国际外滩小区第一届业主委员会，住所地福建省厦门市湖里区五缘西一里1-61号。 法定代表人：郑志达,该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：龚晓洪，福建冠德律师事务所律师。 被告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路388号国贸大厦23层。 负责人：周为民，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴水霞，福建通久律师事务所律师。 委诉讼代理人：陈小彬，福建通久律师事务所律师。 原告厦门市湖里区新景国际外滩小区第一届业主委员会（以下简称新景国际外滩第一届业委会）与被告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新景国际外滩第一届业委会的法定代表人郑志达及其委托诉讼代理人龚晓洪，被告国贸物业公司的委托诉讼代理人吴水霞、陈小彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新景国际外滩第一届业委会向本院提出诉讼请求：1、国贸物业公司移交2014年1月至2019年12月的厦门市湖里区新景国际外滩小区住宅专项维修资金的收支明细账册及相应的全部财务凭证；2、国贸物业公司移交2014年1月至2019年12月的厦门市湖里区新景国际外滩小区住宅专项维修资金暂计1000000元，具体金额以司法审计后应当返还的住宅专项维修资金金额为准；3、国贸物业公司返还厦门市湖里区新景国际外滩小区全部电梯广告收益暂计300000元、鸟箱租赁收入100000元。当庭新景国际外滩第一届业委会变更诉求为：1、国贸物业公司返还新景国际外滩第一届业委会住宅专项维修资金中不合理的费用2527827.47元；2、国贸物业公司承担本案鉴定费27000元。 国贸物业公司辩称，1、国贸物业公司已向新景国际外滩第一届业委会结算了案涉小区的全部费用，并向新景国际外滩第一届业委会支付了466926.66元，专项公维金余额也全部结清。2、国贸物业公司已经向新景国际外滩第一届业委会提交案涉小区截止2018年12月15日，各业主欠缴专项维修金的明细，涉及款项共计721145.5元，应由新景国际外滩第一届业委会和新物业公司进行催缴，与国贸物业公司无关。3、国贸物业公司已经向新景国际外滩第一届业委会逐项说明全部公维金支出异议的凭证，并积极主动向开发商协商处理关于保修的事宜，全部收支严格按照程序进行，合法合理，不存在不合理支出的情况。4、国贸物业公司严格依法使用公共维修金，不存在任何不合理的支出。 案件事实 一、2008年10月10日，厦门新景地集团有限公司与国贸物业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定厦门新景地集团有限公司委托国贸物业公司对厦门市新景国际外滩小区进行物业管理，《前期物业服务合同》对双方的权利义务进行了详细的约定。2017年1月20日，厦门新景地集团有限公司与国贸物业公司签订《新景2008前期物业服务合同》补充协议，约定双方同意延长服务期限，即将原合同约定的服务期限延长至新景2008项目业主委会成立，并代表全体业主与国贸物业公司签订的物业服务合同生效之日起，原合同自动终止。 二、新景国际外滩第一届业委会于2018年7月1日成立，任期5年。国贸物业公司于2018年12月16日撤出新景国际外滩小区。 三、新景国际外滩小区，厦门新景地集团有限公司于2013年12月5日陆续交付房屋。《房屋质量保证书》中载明：电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的《建设工程质量管理条例》规定的最低保修期限为2年；地基基础和主体结构和屋面防水等保修内容最低保修期限自交付使用之日起计算。2015年2月3日，新景国际外滩小区1#—11#楼通过厦门市建设工程竣工验收备案证明，备案证明书中注明该备案证明书仅作为1#—11#楼办理产权登记手续的证明材料，不作为其他证明。建设单位待12#、13#楼地上部分验收完成及规划违法行为处理完成后，再重新申报新景2008项目的整体竣工验收备案。2017年6月23日，新景国际外滩小区通过竣工验收备案。 四、庭审中，新景国际外滩第一届业委会申请对国贸物业公司2014年1月至2019年9月期间新景国际外滩小区的公维金收支明细账中不合理列支项目及金额进行司法财务审计。2020年10月15日，厦门润资会计师事务所有限公司作出厦润资(2020)司会鉴字K001号司法鉴定意见书，其上载明：1、以第一次竣工备案时间计算的保修期截止时间（2017年2月2日），厦门国贸物业公司在公维金中列支不合理费用为408740元。其中，电梯年检费357540元、清洁卫生费用39950元、电梯维修费11250元。2、以交房时间计算的保修期截止时间（2015年12月5日），厦门国贸物业公司在公维金中列支不合理费用为397490元。其中，电梯年检费357540元、清洁卫生费用39950元。2021年1月27日，厦门润资会计师事务所有限公司作出厦润资(2021)司会鉴字B001号补充司法鉴定意见书，其上载明：1.以交房时间计算的保修期截止日（2015年12月5日含当日），厦门国贸物业公司在公维金中列支不合理费用为397490元。其中，电梯年检费357540元、清洁卫生费用39950元。2.以第一次竣工备案时间计算的保修期截止日（2017年2月2日含当日），厦门国贸物业公司在公维金中列支不合理费用为868276元。其中，电梯年检费357540元、清洁卫生费用39950元、电梯维修费11250元、电梯维保费为459536元。3.以2017年6月23日通过备案时间计算的保修期截止日（2019年6月22日，含当日），厦门国贸物业公司在专项维修资金中列支不合理费用为2000873.75元。其中，电梯年检费357540.00元、清洁卫生费用39950元、电梯维修费315903.75元、电梯维保费1287480元。4.对地下室消防维修、智能化维保、消防维保、管道维修等具有系统性的单位工程发生的维修维保费用，建议法庭结合最终确定的保修期截止时间确定不合理费用。其中，以2015年12月5日（以交房日期计算的保修期为截止日，含当日）前发生的维修费、维保费，地下室消防维修、管道维修费、消防维保费、智能化维保费为0；以2017年2月2日（以1#-11#竣工备案日计算的保修期为截止日，含当日）前发生的维修费、维保费和12#-13#楼保修期内电梯维保费，地下室消防维修、管道维修费、消防维保费、智能化维保费为0；以2019年6月22日（以2017年6月23日通过备案时间计算的保修期截止日，含当日）前发生的维修费、维保费，其中地下室消防维修为75953.75元，管道维修费为125530.3元，消防维保费为99816.67元，智能化维保费为225653元。 五、新景国际外滩第一届业委会因本案支付鉴定费27000元。 争点分析 本案争议焦点在于界定诉争小区的保修期起算时间问题。依据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。本案中，诉争小区虽实际交房时间在前，但整体竣工验收时间在后，应以2017年6月23日通过备案时间计算的保修期截止日。厦门国贸物业公司主张因进行物业服务管理以交房时间计算的保修期截止时间（2015年12月5日）支配公共维修金的抗辩意见，本院不予采纳。新景国际外滩第一届业委会主张国贸物业公司返还住宅专项维修资金中不合理的费用2527827.47元（电梯年检费357540元、清洁卫生费用39950元、电梯维修费315903.75元、电梯维保费1287480元、地下室消防维修为75953.75元，管道维修费为125530.3元，消防维保费为99816.67元，智能化维保费为225653元）的诉求，本院予以支持。庭审中，新景国际外滩第一届业委会因本案支付鉴定费27000元，应由国贸物业公司负担。 裁判结果 综上，国贸物业公司应返还新景国际外滩第一届业委会公共维修金中列支的不合理费用2527827.47元；国贸物业公司应支付新景国际外滩第一届业委会的鉴定费27000元。新景国际外滩第一届业委会的诉求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《厦门市物业管理若干规定》第二十八条、第三十四条规定，判决如下： 一、厦门国贸物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市湖里区新景国际外滩小区第一届业主委员会偿还公维金中列支不合理费用为2527827.47元； 二、厦门国贸物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市湖里区新景国际外滩小区第一届业主委员会支付鉴定费27000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27239元，减半收取计13695元，由厦门国贸物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈艳红 二〇二一年四月一日 书记员  陈凌野 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《建设工程质量管理条例》 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 《厦门市物业管理若干规定》 第二十八条物业服务合同终止或者业主大会决定不再接受原物业服务企业的事实服务，原物业服务企业应当在合同终止之日或者业主大会作出决定之日起最长不超过六十日，撤出物业管理区域内的物业服务人员，退出物业管理区域。 原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当履行下列义务： （一）移交保管的业主名册、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品； （二）清退预收、代收未缴的有关费用； （三）法律、法规规定的其他义务。 第三十四条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。 专项维修资金属业主所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。