湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2584号上诉人（原审原告）：武汉锦有成物业服务有限公司。住所地：武汉市江岸区黄孝河路182号华中国际广场一期/栋1单元13层10-20室。法定代表人：秦克楚，总经理。委托诉讼代理人：陈进伍，湖北大诺律师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市戎和房屋开发有限责任公司。住所地：武汉市东西湖区吴家山台商投资区吴南路4号。法定代表人：黄旺喜，总经理。委托诉讼代理人：沈震东，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：马昊，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉锦有成物业服务有限公司（以下简称锦有成物业公司）因与被上诉人武汉市戎和房屋开发有限责任公司（以下简称戎和公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦有成物业公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持上诉人的诉请；戎和公司承担该案诉讼费。事实与理由：一、一审认定事实错误。虽然凯旋名居小区未达到交付条件，但上诉人按被上诉人的要求，已于2017年10月进场提供物业服务。截至2017年10月竣工验收前已向479户业主交房。商业区域虽也未交房，但是，上诉人也提供物业服务。一审就上述两区域的收费标准酌定比例过低。二、一审适用法律错误。一审酌定的违约金标准过低。戎和公司辩称，上诉人的上诉请求无法律依据和事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。锦有成物业公司向一审法院起诉，请求判令：1、戎和公司支付物业费3545530.85元、车辆停泊服务费1783104元，并支付违约金（违约金以所欠物业费用、车辆停泊服务费为基数，分段计算至2019年7月31日为止为2148280.46元，2019年8月1日以后的违约金计算至欠款付清之日止，标准为月利率2%。）2、承担本案诉讼费用、保全费等。一审法院认定事实：惠友物业公司于2020年4月15日变更为锦有成物业公司。2015年12月1日，戎和公司（甲方）与惠友物业公司（乙方）签订《武汉市前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对凯旋名居小区提供前期物业服务，该物业建筑面积155235平方米。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.3元/月/平方米、商业物业3元/月/平方米。物业服务费不包含物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用和车辆停泊服务费。物业服务费用按每年交纳给乙方，甲方应在每年7月1日前履行交纳义务。停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，乙方从停车费中按露天车位72元/个/月、车库车位96元/个/月的标准提取车辆停泊服务费，剩余部分归甲方所有。甲方应当于2017年3月31日（至少在物业交付前60日），通知乙方承接查验物业，移交物业共用部位、共用设施和共用场地、场地服务用房及有关资料。乙方应当对上述物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化教育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规和行政管理部门规定的其他条件。甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额千分之三向乙方支付违约金。本合同约定期限起始之日的当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因而未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳。凯旋名居小区的高层住宅部分于2018年7月24日办理竣工验收备案手续，商业部分至今未办理竣工验收手续。该小区高层住宅建筑面积117411平方米，商业部分建筑面积6595平方米。小区共有露天车位256个，地下停车位757个。2017年10月29日，惠友物业公司向戎和公司发出《关于凯旋名居物业办公用房装修事宜的联系函》，称惠友物业公司于2017年10月25日派驻工程人员进驻现场，下月会继续安排客服、保安等相关工作人员投入到前期准备工作，但物业办公用地达不到办公标准，无法使用，要求戎和公司尽快完善物业配套用房。2017年12月31日，戎和公司向近100户业主交房。2018年7月30日开始，凯旋名居小区业主陆续开始办理收房手续。因戎和公司迟延交房，戎和公司曾向惠友物业公司承诺在迟延交房的业主中有65户业主先交房，物业服务费由戎和公司负责追收，如上述65户业主未按时交纳2018年8月1日至2019年7月31日的物业服务费，则由戎和公司在2018年10月31日前代上述业主交纳应交的物业服务费。经双方确认，65户业主中已自行交纳物业服务费的业主共计45户，尚有20户业主没有按时交纳物业服务费。20户业主的建筑面积共计2450.3平方米。商业部分共有5户交付业主，其余均未交付。一审另查明，戎和公司将757个地下车位中的81个地下车位使用权出租给业主，另将47个车位的使用权抵偿给施工单位。为小区地下停车场能正常使用，戎和公司聘请了保洁公司对地下停车场提供保洁服务，并自行安装车库道闸系统。因戎和公司长期未支付前期物业服务费，惠友物业公司诉至法院，要求如诉称。一审法院认为，一审原、被告签订的《武汉市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。虽然上述合同中约定戎和公司向惠友物业公司交付物业的时间为2017年3月31日，但因戎和公司的原因导致物业并未按时交付。从惠友物业公司提交的证据来看，惠友物业公司于2017年10月25日已有部分人员进场准备，故法院认定惠友物业公司正式开始提供前期物业服务的时间为2017年11月。戎和公司虽辩称小区高层住宅部分2018年7月24日才办理竣工验收手续，业主自2018年7月30日才开始办理收房手续，在此之前小区尚未完成基本供水供电，不具备交付条件，惠友物业公司不可能提供物业服务。但从查明的事实来看，尽管小区住宅部分于2018年7月24日才办理竣工验收手续，但仍有小部分业主在2017年12月31日已办理了收房手续，故惠友物业公司在小区竣工验收之前仍提供了部分物业服务。鉴于小区事实上不具备交付条件，惠友物业公司提供的服务范围和内容有限，故对交付之前的物业服务费本院酌情按照30%的比例支持惠友物业公司的诉讼请求。关于小区商业部分的物业服务费，因小区商业部分至今仍未办理竣工验收备案手续，仍不具备交付条件，故对小区商业部分的物业服务费法院酌情按照10%的比例支持惠友物业公司的诉讼请求。关于戎和公司承诺代部分业主支付的物业服务费。根据戎和公司出具的《承诺书》，戎和公司自愿为部分业主承担2018年8月1日至2019年7月31日的物业服务费，是其对自身权利的处分，法院予以准许。对惠友物业公司的该部分诉讼请求法院予以支持。关于车辆停泊服务费的请求。根据《武汉市前期物业服务合同》的约定以及《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，凯旋名居小区露天停车位属于全体业主共有，露天停车位的停泊服务费应由车位使用人支付，戎和公司并非车位使用人，故对惠友物业公司主张戎和公司支付露天停车位的车辆停泊服务费的请求法院不予支持。对于地下车库车位停泊服务费的问题，地下车库的所有权属于戎和公司所有，故惠友物业公司主张戎和公司支付地下车库停泊服务费的请求法院予以支持。但根据戎和公司提供的证据，地下车库757个停车位中已经对外处分了119个停车位，这部分已经处分的停车位停泊服务费应由物业使用人支付，对于未处分的停车位的停泊服务费应由戎和公司支付。关于支付违约金的请求。戎和公司未按时支付物业服务费和车辆停泊服务费，构成违约，对惠友物业公司主张支付违约金的请求法院予以支持。但双方签订的《武汉市前期物业服务合同》中约定的违约金标准过高，法院酌情调减，按照戎和公司欠付总额的20%确定违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉戎和房屋开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向武汉市锦有成物业服务有限公司支付2017年11月至2018年7月31日期间的高层住宅物业服务费729122.31元、2017年11月至2020年6月30日期间的商业物业服务费63312元、代业主垫付的物业服务费67628.28元，以上共计860062.59元；二、武汉戎和房屋开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向武汉市锦有成物业服务有限公司支付2017年10月1日至2019年7月31日期间的车库车位停泊服务费1347456元；三、武汉戎和房屋开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向武汉市锦有成物业服务有限公司支付违约金441503.72元；四、驳回武汉市锦有成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64138元，诉前财产保全费5000元，以上共计69138元，由武汉市锦有成物业服务有限公司负担44940元，由武汉戎和房屋开游戏责任公司负担24198元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，二审争议焦点为一审判决酌定的服务收费标准是否合理的问题。对此，本院认为，案涉《武汉市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。虽然依据《武汉市前期物业服务合同》之约定，戎和公司向锦有成物业公司交付物业的时间为2017年3月31日，但是，根据一审查明的事实，锦有成物业公司于2017年10月25日方有部分人员进场准备，故一审判决根据实际情况认定锦有成物业公司正式开始提供前期物业服务的时间为2017年11月，并无不当。同时，根据一审查明事实，凯旋名居小区居民区房屋竣工验收时间为2018年7月14日。从2017年11月至2018年7月14日期间的物业服务费，依据上述合同约定，应由戎和公司支付。根据《武汉市前期物业服务合同》项下约定，物业公司提供的前期物业服务应达到一级物业服务标准，服务内容包括综合管理服务、物业共有部位与公用设施设备管理服务，公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务等内容。但是，在上述小区竣工验收前的期间，小区公共设施不齐全、实际入住小区业主占全部业主比例较低，相比较合同约定的收费标准，小区物业管理服务成本亦较低，客观上不具备提供一级服务标准的可能，考虑上述因素，一审酌定按居民区30%比例认定物业服务费，并无不当。同样，案涉小区商业区域房屋尚未办理竣工验收手续，锦有成物业公司提供的服务也达不到合同所约定的标准，一审判决酌定按10%比例认定该区域的物业服务费，亦并无不当。关于一审判决认定的违约金标准是否合理的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，《武汉市前期物业服务合同》中约定的违约金过高，依据上述规定，考虑本案的实际情况、双方当事人的过错及合理利益等因素，一审判决酌定按违约金额20%比例认定违约金，并无不当。锦有成物业公司主张一审判决认定违约金过低的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，锦有成物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58012元，由武汉锦有成物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙文清审判员  李 行审判员  申 斌二〇二一年四月二十六日法官助理熊雪婷书记员郑思旗