江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2650号上诉人（原审原告）：陆银河，男，1943年8月7日出生，汉族，工程师，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：朱中庆，江苏大直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高雅，女，1985年10月28日生，汉族，职工，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：桂琳（系高雅之夫），男，1985年9月29日生，汉族，职工，住江苏省盐城市亭湖区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨帆，江苏瀛鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市六六房产经纪有限公司，住所地江苏省盐城市庆中小区1幢112室。法定代表人：董玉平,该公司董事长。上诉人陆银河因与被上诉人高雅、桂琳、盐城市六六房产经纪有限公司（以下简称六六房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆银河上诉请求：1.依法改判高雅、桂琳、六六房产公司再赔偿陆银河违约金16.6万元；2.一、二审诉讼费用由高雅、桂琳、六六房产公司承担。事实与理由：一、高雅、桂琳、六六房产公司存在多处根本性违约的情况，一审未予认定。第一，在陆银河看房时，高雅、桂琳均告知陆银河案涉车库是有房产证的，如果高雅、桂琳当时告知车库没有房产证，会影响陆银河决定是否购买案涉房屋，并且如果车库没有房产证，肯定会影响房屋价格，根据当时的市场行情，如果车库没有房产证，房价根本就不值93万元。第二、陆银河与高雅、桂琳之间签订的《房地产经纪转让合同》第二条第4款明确将“房屋建筑面积为76.84㎡；车库面积8㎡（产权证有、无）”中的“无”划去，说明根据合同约定，高雅、桂琳出售的车库具有产权证。第三、六六房产公司在答辩时陈述：“公司的行政人员蒋某（号码133××××9712）和业务员彭某带领双方前去房产中心办理过户手续，到达房产中心后，由于车库没有产权证无法办理过户手续”。说明无法办理过户是由于车库没有产权证，也说明当初三方在签订合同时是有车库具有产权证的约定的，否则就不会出现由于车库没有产权证无法办理过户手续这种情况，如果签订合同时已经明确说明车库没有产权证，高雅、桂琳、六六房产公司完全可以以合同约定车库没有产权予以明确拒绝，也就不会出现无法办理过户的情况。第四、一般情况下，车库的产权证是附在商品房的产权证上面的，车库不一定需要单独办理产权证，合同上出现的一组产权证编号不能视为陆银河、高雅、桂琳、六六房产公司之间对车库没有产权证的约定。第五、到房产中心办理过户手续时，就是凭着陆银河、高雅、桂琳、六六房产公司三方所签订的《房地产经纪转让合同》，在签订合同时，陆银河根本不知晓高雅、桂琳、六六房产公司还偷偷的插了一份契约在里面，陆银河对契约的内容一无所知，并且盐城市场上中介费一般都是1%，而本案中除了《房地产经纪转让合同》约定的1%的中介费外，高雅、桂琳还另外补偿2%给六六房产公司，更能说明高雅、桂琳、六六房产公司互相恶意串通，恶意欺骗陆银河。第六，在合同签订后，高雅、桂琳依约将案涉房屋交给陆银河后，又将陆银河赶出了案涉房屋，并强行收回房屋，构成了根本性违约。第七、高雅、桂琳在未予陆银河依法解除《房地产经纪转让合同》的情况下，对案涉房屋进行了产权变更登记，也可以认定高雅、桂琳构成违约。二、由于高雅、桂琳、六六房产公司存在根本性违约的情况，导致陆银河合同目的不能实现，给陆银河造成较大损失，在合同明确约定了违约金的情况下，一审没有依据合同约定判决高雅、桂琳、六六房产公司承担违约金，仅酌定高雅、桂琳承担2万元的违约金，明显不当。第一、根据合同的约定，违约方应当承担总房款20%的违约金。第二、由于最近盐城市区房价大幅度的上涨，案涉房屋周围房屋每平米大约上涨了2000元左右，如果陆银河仍在周围购买同样面积的房屋，大约要多支出约18万元的成本，与合同约定的违约金基本相当，故高雅、桂琳、六六房产公司还应当承担房价上涨给陆银河造成的购房损失。第三，高雅、桂琳占用了陆银河50万元的资金，应当赔偿资金占用费。第四，陆银河购买案涉房屋后，雇佣人员、车辆将家具、生活日用品等搬进案涉房屋，后由于高雅、桂琳强占案涉房屋，陆银河又雇佣人员、车辆将家具、生活日用品等搬进案涉房屋，相关费用均已经产生，应当也由高雅、桂琳承担。第五、损失可以酌定，违约金按照约定，既然一审判决违约金，就应当按照约定判决，不存在酌定违约金的情况。三、诉讼费承担比例不当。本案是由于高雅、桂琳严重违约所导致，陆银河的诉讼请求也基本得到一审法院支持，诉讼费用就应当由高雅、桂琳、六六房产公司承担，即使按照一审法院所支持的陆银河主张比例计算，一审法院要求陆银河承担的诉讼费金额也明显偏高。高雅、桂琳辩称，一、高雅、桂琳依约履行案涉买卖合同全部义务，并无违约之行为。首先，高雅、桂琳公布在网站上的房价只是房屋的价格，车库是随房屋赠送给买家的，并无单独列价，不存在陆银河在上诉状中所称的“房屋根本不值93万元”这一说法。其次，案涉车库有无产权证书，高雅、桂琳在陆银河第一次看房时便向陆银河及六六房产公司予以明确，只有车库买卖票据，并无产权。这在原审庭审时，六六房产公司的业务员彭某与法官通话时已经明确表态，至于为何在后期签订的合同中出现了“产权证有”，高雅、桂琳一直认为该处只是针对房产、而非车库，同时这也是六六房产公司合同不严谨所导致，而不应归责于高雅、桂琳。第三，陆银河对于“由于车库没有产权证无法办理过户手续”直接推定三方在当初签订合同时约定车库具有产权证，这一推论未免过于牵强。原审时，六六房产公司也提到陆银河曾提出车库公证，按照此逻辑，高雅、桂琳也可以推定陆银河已知悉车库无权属登记，没办法办理过户手续。高雅、桂琳购房至今，对于案涉车库所享有的也只是永久使用权，按照日常交易习惯，仅凭一份买卖协议及交付也能完成车库转移的目的。陆银河表面上是无法接受车库没有产权证，实际上是因其在办理过户手续前已经搬入案涉房屋居住两个半月后感到呼吸不畅、身体不适，找理由拒绝继续履行合同的手段而已。第四，如果车库有权属登记证书的话，高雅、桂琳势必要提交至六六房产公司，且六六房产公司更有义务审核车库的权属登记信息。即使如陆银河所称，车库的产权证是附在商品房产权证上面的话，那房屋权属登记证书上对此细节肯定有特别注明，而非无任何信息提示。第五，至于所谓的高雅、桂琳与六六房产公司的恶意串通、欺骗老年人，这一说法荒诞至极。高雅、桂琳从始至终都认为六六房产公司在这一起纠纷中存在不可推卸的责任，即在签订合同时没有逐条审核，以致陆银河有机可乘，令高雅、桂琳莫名背负违约这一责任，并向真正的违约方陆银河承担违约金20000元。在一审判决下来后，陆银河一边催促高雅、桂琳支付款项，一边筹划上诉一事，足以说明陆银河不仅仅是位普通的老年人。第六，高雅、桂琳收回房屋系因陆银河未能继续履约支付剩余房款所采取的私力救济行为，正常人不可能在他人拒绝履行支付义务的情况下，将已方财产置于他人的控制之下。第七，高雅、桂琳将产权变更登记至一人名下，与陆银河无关，也无法因此认定高雅、桂琳构成违约。二、关于案涉房屋买卖合同的根本目的问题。车库无产权登记证书、无法办理过户登记手续不能认定案涉房屋买卖合同目的不能实现，更不能因此认定高雅、桂琳存在违约行为。相反，陆银河利用合同存在的瑕疵肆意要求解除合同，高雅、桂琳认为系陆银河存在违约行为，作为违约方的陆银河不能因其违约行为而获益。高雅、桂琳虽不服原审判决中要求其承担违约金20000元，但也不想置已方于无休止的诉讼中去，便选择认可原审法院的判决，及时履行了付款义务。另，高雅、桂琳曾将案涉房屋交由陆银河使用两个半月之久，期间产生的房屋租金、水电费、物业费以及陆银河在搬离时对高雅、桂琳家具进行破坏所产生的损失，高雅、桂琳均未向其主张，如若陆银河仍不依不挠，高雅、桂琳必另案起诉主张己方损失。六六房产公司陈述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陆银河向一审法院提出诉讼请求：1.解除陆银河与高雅、桂琳、六六房产公司于2020年5月11日签订的《房地产经纪转让合同》；2.判令高雅、桂琳归还预付房款40万元及定金9万元，合计49万元；3.判令六六房产公司退还购房履约保证金1万元；4.判令高雅、桂琳支付合同违约金18.6万元；5.判令高雅、桂琳、六六房产公司互负连带责任。一审法院经审理认定事实如下：2020年5月11日，桂琳、高雅（委托人、卖方、甲方）与陆银河（委托人、买方、乙方）、六六房产公司（受托人、经纪方、丙方）签订一份编号为LLFC6-2050-08的房地产经纪合同（转让）。该合同约定：（1）房产所有权人：桂琳，共有人：高雅；（2）房屋坐落：万方名城·悦心园3幢502室；（3）房屋建筑面积为：76.84㎡，车库面积：8㎡（产权证有）；（4）土地使用权证号：（2012）苏612270号，土地用途及使用性质：出让；（5）房屋售价：玖拾叁万元整（小写：930000元）；（6）委托事项：甲方委托丙方出售以上房屋并协助办理产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房屋并协助办理不动产权证、房屋交付等相关事宜；（7）房款的支付方式：根据房地产买卖契约中的房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付；（8）其他约定：乙方全款支付房款；（9）房屋的过户及交付：甲乙双方约定2020年6月26日前到房产交易中心按交易的相关流程开始办理业务，甲方应当在乙方领取不动产权证书领取托管资金或者双方约定时间腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付房屋，甲方结清与房屋相关的水、电、气、有线电视、物管等费用；（10）丙方完成本合同约定的委托及待办事项，甲方、乙方分别按照房地产售房款的1%支付佣金，具体数额为9300元；（11）违约责任：丙方有下列情形之一应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.与他人串通，损害甲方、乙方利益的；3.故意隐瞒，提高委托标的利差；4.其他重大过失影响甲、乙方交易的；甲、乙方有下列情形之一应当承担违约责任：1.无正当理由不履行合同；2.未能按照合同约定的时间和文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或者与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为；上述违约方，选择按标的额的20%作为违约金（计人民币壹拾捌万陆仟元整）分别支付给守约方，违约方给守约方造成其他的经济损失，由守约方按照法律、法规有关规定追偿。同日，高雅、桂琳（卖方、甲方）与陆银河（买方、乙方）签订一份房地产买卖契约。该契约约定：（1）甲方房屋产权基本情况、内容和价款：见《盐城市房地产经纪合同（转让）》LLFC6-2050-08号第二条。本契约约定的房产人民币玖拾叁万元整是双方唯一的真实交易价格。（2）房款支付方式：甲乙双方签订合同时，乙方支付购房定金玖万元整给甲方，甲、乙双方约定在2020年6月26日前到房产交易中心办理资金托管和乙方需要办理的房屋贷款申请手续；（3）无产权车库面积的说明：甲方的车库面积以乙方实际看房为准，车库面积无论多少，均不另计价，交房时无条件交于乙方；（4）甲方保证房屋所有权人已委托甲方并以表见代理的身份全权代理该房屋出售事项，如房屋所有权人不认可或者不履行甲方签订的《房地产经纪合同》和本契约，则甲方自愿无条件赔偿乙方壹拾万元整，同时甲方承担中介服务费；（5）违约责任：1.本契约及《房地产经纪合同》生效后，任何乙方不得擅自变更或者解除，若乙方毁约，则不得向甲方和中介方索取定金；若甲方毁约，则应在毁约之日起三日内将乙方所交定金玖万元退还给乙方，并赔偿违约金壹拾万元整，若甲乙双方共同约定解除合同，则中介方所收取定金视为已经收取的佣金不予退回；2.乙方逾期支付房款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之叁支付违约金，逾期支付房款超过60天，甲方有权解除合同，甲方在解除合同后三日内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付违约金拾万元整，甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之叁支付违约金；（6）甲、乙双方自愿协商好，甲方自愿将房屋提前交给乙方居住使用，于2020年5月15日之前，当日交房的同时，乙方自愿支付购房款肆拾万元整，以转账方式。同时，甲方将房屋暂交给乙方居住。同日，陆银河向桂琳名下中国工商银行账户转款40万元。桂琳向其出具一份收条，载明：“收到陆银河购买万方名城·悦心园3幢502室款肆拾万元整（400000）。”同时,陆银河向桂琳、高雅支付9万元作为购房定金，桂琳、高雅出具收条。另，陆银河与桂琳、高雅分别向六六房产公司支付履约保证金1万元、2万元，该款的交付亦有收条在卷佐证。上述手续履行完毕后，六六房产公司带领陆银河、高雅、桂琳双方至不动产交易中心办理变更登记手续，因案涉房产附属车库不具有独立产权证，无法办理该车库的过户手续，双方协商未果。2020年7月24日，因陆银河未能支付尾款，桂琳、高雅收回案涉房屋，双方就解除合同事宜未能达成一致意见，陆银河遂诉至一审法院。一审法院认为，一、格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对于格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，当事人就该房屋的交易，订立了两份房屋买卖合同。其中《房地产经纪合同（转让）》中载明：“车库面积：8㎡（产权证有）”，《房地产买卖契约》则约定：“四、关于面积差异的约定：（2）无产权车库面积的说明：甲方的车库面积以乙方实际看房为准，车库面积无论多少，均不另计价，交房时无条件交于乙方”。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人双方都应慎签协议、诚信履行。房屋的基本情况、内容和价款对于订立合同有较大影响，亦是房屋买卖合同中最为重要的条款之一，当事人在订立合同时应格外关注。且案涉《房地产经纪合同（转让）》中的“车库面积”一项，系当事人手工填写、勾选，应推定为双方在订立合同时言明，案涉房屋车库有独立产权证明。而《房产买卖契约》中面积差异约定，系由中介方在合同中印制的可以重复使用的条款，应认定为该条款是预先拟定，针对个案情况的一种概括性声明，而不能视为买方或中介方对于房屋车库的真实概况作出的详尽阐述。另外，本案买卖的标的物系房屋，出卖人桂琳、高雅的主要义务为交付房屋，车库在其中仅占据较小的份额，桂琳、高雅的上述行为应视为合同履行的瑕疵。现当事人就合同的解除达成一致意见，桂琳、高雅预先收取的房屋价款及定金应当予以退回。至于违约金，陆银河未提供相关证据证实因合同解除给其造成了损失。依据以上分析，一审法院予以酌情调整为2万元。二、房屋中介机构作为专业的中介机构，并收取一定比例的佣金，其应当负有更高的注意义务，即对于房屋权属状况等与订约有关的重要事项，应当积极调查并据实报告。本案中，六六房产公司作为中介机构违反忠实、勤勉义务，对于房屋是否有独立产权车库这一事实未能如实向买方通报，对于合同的解除存在一定的过错，其收取的服务费用应当予以退还。三、至于陆银河提出的高雅、桂琳互负连带责任的诉请。从连带责任的法理来看，只有在法律明确规定或当事人明确约定的情况下才承担连带责任。在本案所涉场合，并不存在连带因素，因此，陆银河要求高雅、桂琳、六六房产公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，陆银河的诉讼请求，一审法院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定一审法院判决：一、解除陆银河与桂琳、高雅，盐城市六六房产经纪有限公司于2020年5月11日签订的《房地产经纪合同（转让）》合同。二、桂琳、高雅应于判决生效之日起十日内向陆银河退还预付房款40万元及定金9万元，合计49万元。三、六六房产公司应于判决生效之日起十日内向陆银河退还购房履约保证金1万元。四、桂琳、高雅应于判决生效之日起十日内向陆银河支付合同违约金2万元。五、驳回陆银河其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10660元，依法减半收取5330元，由陆银河负担1710元，桂琳、高雅负担3620元。桂琳、高雅应于判决生效之日起十日内一并将该款支付给陆银河。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，陆银河、高雅、桂琳、六六房产公司于2020年5月11日签订的《房地产经纪合同》及同日桂琳、高雅、陆银河签订的《房地产买卖契约》系各方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，各方应当按照约定全面履行自己的义务。因案涉房屋附属车库无产权证不能办理过户，2020年7月，陆银河提起诉讼，要求解除合同，高雅、桂琳、六六房产公司一致同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，经当事人协商一致，案涉《房地产经纪合同》《房地产买卖契约》可以解除。关于上诉人陆银河上诉提出高雅、桂琳、六六房产公司构成根本性违约，应当按合同约定支付违约金18.6万元的上诉理由。本院认为，首先，陆银河提出解除合同的原因是案涉房屋附属车库无产权证。对此，高雅、桂琳提出车库虽无产权证明，但有购买发票，可享有车库使用权。结合案涉《房地产经纪合同》第二条第四款“房屋建筑面积为：76.84㎡；车库面积：8㎡（产权证有）的约定，高雅、桂琳具有违约行为，但高雅、桂琳、六六房产公司履行《房地产经纪合同》《房地产买卖契约》主要标的：万方名城·悦心园3幢502室房屋无违约情形，且附属车库无产权证，不影响陆银河对案涉房屋及车库的居住、使用及处分，故高雅、桂琳、六六房产公司未构成根本性违约。其次，从双方履行合同义务情况来看，双方发生矛盾前，高雅、桂琳在陆银河未支付全部房款的情况下向陆银河交付房屋并协助陆银河办理案涉房屋权属变更手续。第三，陆银河未提交充分证据证明其因解除合同造成实际损失的情况。最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，综合案涉各方当事人履行合同义务；陆银河实际损失；高雅、桂琳陈述约定违约金过高等因素，一审法院酌定高雅、桂琳向陆银河支付违约金2万元，并无不当。综上，上诉人陆银河的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元，由陆银河负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二一年四月二十八日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒