江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1595号上诉人（原审被告、反诉原告）：盐城国美电器有限公司，住所地江苏省盐城市建军中路28-30号1-4层。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，女，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：王莉莉，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟曙华，男，1967年8月29日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：汪杰，滨海县新城法律服务所法律工作者。上诉人盐城国美电器有限公司（以下简称国美公司）因与被上诉人孟曙华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结上诉人国美公司上诉请求：改判江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初758号民事判决第二项为，国美公司支付孟曙华2020年1月10日-2020年2月28日期间的租金66620.24元（2020年1月23日-2020年2月28日为疫情免租期）；2020年2月28日后国美公司不再支付租金。并根据判决第二项相应改判判决第四项第二款。事实与理由：一、一审法院认定国美公司承担租金及占有使用费直至2020年7月15日违反公平原则。2020年2月28日房屋尚在国美公司享有合法使用权期间，孟曙华没有权利妨碍国美公司对房屋的使用，对商品的搬离。国美公司举示的《接处警工作登记表》中记载孟曙华不让国美公司负责人清点货物。实际上是孟曙华对国美公司使用案涉房屋的妨害。事实上，孟曙华与国美前员工一同将案涉房屋闭锁（该事实在一审庭审过程中证人左某出庭作证环节得以确认，国美公司一审中举示的录音证据及视频证据同样可以印证该事实），孟曙华的行为使案涉房屋脱离了国美公司的掌控，房屋实际已处于孟曙华的占有中，在此期间国美公司价值160余万元的样机被扣押无法撤场，国美公司负责人王莉莉多次联系孟曙华要求撤场交房均未能得到配合。一审第一次开庭中，孟曙华否认闭锁房屋，因此国美公司于庭审后再次去撤场孟曙华未阻挠，国美公司将商品搬离后又与孟曙华联络交房，未能得到孟曙华的配合，直至7月15日在一审法官的组织下孟曙华才接房。国美公司认为，孟曙华在明知房屋租赁合同中约定国美公司有单方解约权的情况下，拒收解约函，阻碍国美公司撤场，其行为存在过错，其怠于履行接房义务同样存在过错，由此产生的租金及占有使用费全部由国美公司承担违背公平原则。二、一审法院认定减免疫情期间半个月的租金，免租额度过低。孟曙华应该免除国美公司2020年1月23日至2020年2月28日期间的租金。2020年1月新冠××疫情爆发，根据国家政策及当地政府应急预案要求，国美公司门店自2020年1月23日至2020年2月28日闭店。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。双方签订的《房屋租赁合同》第七十二条约定，因意外事件（如非典等传染疾病影响乙方无法正常经营的，乙方有权根据客流、销售受影响事件及程度向甲方主张要求减免影响期间的租赁费用。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》合同案件的审理部分第六条第二款，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。江苏省高级人民法院民一庭《规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》，承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金的一般应予支持。因此根据法律规定、合同约定以及司法政策，孟曙华应减免国美公司疫情期间的租赁费用。一审法院酌情减免半个月租金的免租额度过低，难以分担国美公司的损失，请求二审改判。被上诉人孟曙华辩称：1.自国美公司承租案涉房屋时，房屋一直是国美公司占据使用，直到2020年7月15日在一审法院组织下才将房屋进行交接，之前房屋的钥匙一直在国美公司处，2020年7月15日在法官的要求下，国美公司才将钥匙移交给孟曙华。所以一审法院认定国美公司承担2020年1月10日-2020年7月15日的房屋占有使用费并无不妥。按照双方合同约定，租金是采用先付后用的形式，按6个月支付，支付时间为国美公司在前期租赁费用期满前30日内向孟曙华支付下一期的租金。2019年12月1日为租金的付款日。孟曙华主张2020年1月10日-2020年7月10日之间的租金有事实依据。2.孟曙华从未实施阻碍国美公司将商品撤场的行为，国美公司因与员工之间发生薪资纠纷，导致店门被锁，与孟曙华无关。3.国美公司认为一审法院减免疫情期间半个月租金的诉请依法不成立，截至2020年2月底前，国美公司一直处于经营状态，并未停止经营。依据相关指导意见，关于承租非国有房屋用于经营情形，应适用于双方合同继续履行。而本案中因国美公司提前解约，并不是因疫情无法经营，所以不适用。一审法院依次酌情减免半个月房租，孟曙华请求二审法院依法进行改判。4.关于因国美公司提前解除合同造成孟曙华电增容等消防系统损坏，孟曙华保持诉权。据此，孟曙华认为国美公司的上诉没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。孟曙华向一审法院提出诉讼请求：1.判决国美公司支付孟曙华租金587590.74元；2.判决本案诉讼费由国美公司承担。后孟曙华增加了部分诉讼请求又撤回了部分诉讼请求，最终确定诉讼请求为：1.判决国美公司支付孟曙华租金587590.74元；2.要求国美公司承担迟延履行金8810元；3.要求国美公司承担违约金368795.37元；4.要求国美公司赔偿孟曙华因提前解除合同造成电增容、喷淋等消防系统损失175000元；5.判决本案诉讼费由国美公司承担。国美公司向一审法院反诉提出诉讼请求：1.确认孟曙华与国美公司之间的《房屋租赁合同》于2020年5月23日解除；2.孟曙华免除国美公司疫情期间（2020年1月23日至2020年2月28日）的租金；3.判决自2020年2月29日至2020年5月23日期间国美公司不支付租金；4.判令孟曙华立即返还其非法占用的系争房屋内国美公司的商品。后反诉原告国美公司增加了部分诉讼请求又撤回了部分诉讼请求，最终确定诉讼请求为：1.确认孟曙华与国美公司之间的《房屋租赁合同》于2020年5月23日解除；2.孟曙华免除国美公司疫情期间（2020年1月23日至2020年2月28日）的租金；3.判决自2020年2月28日后国美公司不支付租金；4.判令孟曙华向国美公司支付空调补偿金16000元。一审法院经审理查明：2013年4月17日，孟曙华（作为甲方）与国美公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同部分载明：租赁房屋地址为滨海县纬西路北侧通贸商住楼108、109室；本合同租赁期限自2013年5月10日起至2023年7月9日止；租赁期限2019.7.10-2021.9.9，租赁费用标准（天/平米）1.37元，租赁费用（月）122931.79元；租赁房屋现有供电量500千伏安。乙方照明、经营需要供电量为每平米0.08KVA，中央空调需电量为每平米0.07KVA，总计需要电量为450KVA。如租赁房屋现有供电量满足不了乙方需求时，由甲方负责电量增容。甲方保证在房屋交付时电量达到乙方需求，增容费用由甲方承担。在合同解除或终止后，对于乙方安装的空调、电梯等设施设备采取“来装去留“的原则折价留给甲方，由甲方按照15年折旧计算标准计算折旧后向乙方支付补偿金；乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之一标准向甲方支付迟延履行金。因意外事件（如非典等传染疾病、门前主路修路、修挖地铁、甲方或第三人进行装修等）影响乙方无法正常经营的，乙方有权根据客流、销售受影响时间及程度向甲方主张要求减免影响期间的租赁费用；乙方以该租赁房屋开设门店，根据乙方经营需要乙方可以提前解除合同，但须提前三个月书面通知甲方，乙方需赔偿甲方相当于解除合同时的三个月房屋租赁费。孟曙华按约向国美公司交付了房屋，并根据国美公司要求申请供电公司办理了电增容手续，并增加了消防措施，电增容共计花费126679元，消防设施共计花费400000元。2019年5月16日，孟曙华（作为甲方）与国美公司（作为乙方）签订《补充协议》一份。该协议部分载明：本合同租赁期限自2013年5月10日起至2023年7月9日止；双方同意2019年4月1日至2019年12月31日期间租赁费用减少300000元；自2020年1月1日至2023年7月9日，租赁费用每年减少300000元。2019年12月28日，孟曙华（作为甲方）与国美公司（作为乙方）签订《补充协议》一份。该协议部分载明，双方同意从2019年11月1日起退租二楼，并对其余房屋降租；从2019年11月1日起至合同期结束，退租位于二楼全部计300平米，退租114975元；自2019年11月1日起至2023年7月9日的租金，月度降租7086元。2020年1月20日，孟曙华向国美公司催要房屋租金，国美公司以总部春节放假为由，未及时向孟曙华支付租金。2020年2月28日，根据《接处警工作登记表》载明，孟曙华及国美公司雇佣工人不让国美公司负责人清点货物。孟曙华起诉一段时间后，国美公司自行将承租房屋内的商品撤出，在第二次庭审结束时（2020年7月15日），经协调，由一审法院组织双方到现场进行了交接，国美公司当场开锁打开承租房屋的大门，在孟曙华在场的情况下，清点了不宜搬离的附着于房屋的10组吸顶机及1个财务室内TCL空调。国美公司对约定退租的二楼房屋一直未予腾空交付给孟曙华，国美公司从2020年1月10日起至今未支付租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。孟曙华与国美公司签订的一份《房屋租赁合同》和两份《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应视为合法有效。1.关于月度租金的问题。按照《房屋租赁合同》约定，2019年7月10日至2021年9月9日期间的租赁费用为每月122931.79元，后双方约定每年减少租金300000元，故孟曙华要求从2020年1月10日至2020年7月9日租金为587590.74元[（122931.79元/月-25000元/月）×6个月=587590.74元]。孟曙华主张2019年12月28日双方签订的《补充协议》因国美公司未按照约定将二楼房屋腾空后交给孟曙华而无效。2020年7月15日，法院组织对案涉房屋进行交接，发现国美公司一直将货物堆放在二楼，并未腾空，二楼钥匙也一直在国美公司处，故本院认可国美公司一直未按照约定将二楼房屋腾空，也未交付二楼房屋的事实，国美公司对二楼房屋仍应承担相应的租金。但国美公司未腾空二楼房屋的行为并不能导致2019年12月28日签订《补充协议》无效。该份《补充协议》中约定对2019年11月1日起至2023年7月9日的租金月度降租7086元，故本院仅支持在2020年1月10日至2020年7月9日期间的月度租金为90845.79元（122931.79元-25000元-7086元=90845.79元）。2.关于《房屋租赁合同》解除时间的问题。根据《房屋租赁合同》第八十八条约定国美公司有提前三个月通知的单方解约权，国美公司已于2020年2月24日通知孟曙华解约，国美公司的解约函邮寄快递面单明确记载文件名称为关于“房屋租赁合同解除通知函”，物流信息跟踪单显示2020年2月24日，解约函已送达到孟曙华，未妥投的原因是拒收。该证据能明确表明孟曙华对国美公司解除合同的意思表示有充分的认知，其拒收的行为不能构成阻却国美公司解约通知被送达的事由，故国美公司已于2020年2月24日向孟曙华送达解约通知，但一审法院认为三个月后应为2020年5月24日，即《房屋租赁合同》解除时间为2020年5月24日。3.关于租金起算、截止时间的问题。国美公司主张于2020年2月24日通知孟曙华解约，双方合同关系于2020年5月24日解除，2020年2月28日孟曙华阻止国美公司清点并于2020年2月29日闭锁涉案房屋，请求法庭判令从2020年2月28日起不再支付租金。一审法院认为，从2020年2月28日《接处警工作登记表》来看，孟曙华确有不让国美公司清点货物的行为。但2020年7月15日，法院组织对案涉房屋进行交接，案涉房屋钥匙仍在国美公司处，故国美公司是可以随时并及时清理货物腾空房屋的，但国美公司一直怠于腾空房屋并仍旧占据房屋，实际撤离商品后也未立即返还承租房屋。即使案涉租赁合同已于2020年5月24日解除，但国美公司未及时返还承租房屋，依法应继续按照租金标准承担占据案涉房屋的占有使用费。国美公司主张已脱离对房屋的掌控，房屋实际已处于孟曙华的占有控制中的辩称，一审法院不予采信。国美公司应承担从2020年1月10日起至2020年7月15日的租金、房屋占有使用费，现孟曙华仅要求计算至2020年7月10日，是对其权利的处分，一审法院予以支持。4.关于疫情期间的租金问题。根据相关政策规定及《房屋租赁合同》约定，国美公司均有权要求对疫情期间租金进行减免，但减免并不意味着完全不交租金，故一审法院酌情按照半个月租金即45422.90元（90845.79÷2≈45422.90元）予以减免。综合3、4两个问题，故国美公司应承担从2020年1月10日起至2020年7月10日租金、房屋占有使用费为499651.84元（90845.79元/月×6个月-45422.90=499651.84元），对于孟曙华超出此部分的租金、房屋占有使用费诉讼请求，一审法院不予支持。5.关于迟延履行金的问题。一审法院认为，国美公司并非故意迟延交付租赁费用，孟曙华与国美公司在沟通租金问题上均存在相应的过错，故一审法院对孟曙华要求国美公司支付迟延履行金的诉讼请求不予支持。6.关于违约金的问题。《房屋租赁合同》明确约定，当国美公司提前解除合同时，国美公司需按约定赔偿孟曙华相当于解除合同时的三个月房屋租赁费。根据合同约定，解除合同时间是2020年5月24日，仍处于2019年7月10日至2021年9月9日期间，该期间的月租金为90845.79元，故国美公司应赔偿孟曙华提前解除合同违约金272537.37元（90845.79元/月×3个月=272537.37元），对孟曙华超出此部分的相应诉讼请求，一审法院不予支持。7.关于因提前解除合同造成电增容、喷淋等消防系统损失问题。该项诉讼请求相应的诉讼费，经一审法院催缴后，孟曙华一直未予缴纳，后孟曙华表示要求撤回该项诉讼请求，故对该项诉讼请求，一审法院不予理涉。8.关于空调补偿金问题。国美公司在交接房屋时，将部分空调交付给了孟曙华，根据合同约定，孟曙华应按照相应折旧计算标准向国美公司支付补偿金，但国美公司未能提交其交付给孟曙华的空调价值以及15年折旧计算标准的相关证据，一审法院酌定为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认国美公司与孟曙华签订的《房屋租赁合同》于2020年5月24日解除；二、国美公司于判决生效之日起十日内向孟曙华支付租金、房屋占有使用费499651.84元；三、国美公司于判决生效之日起十日内向孟曙华支付违约金272537.37元；四、孟曙华于判决生效之日起十日内向国美公司支付空调补偿金10000元；判决第二、三项合计为国美公司向孟曙华支付772189.21元，与判决第四项孟曙华向国美公司支付10000元折抵后：国美公司于判决生效之日起十日内向孟曙华支付各项费用共计762189.21元。五、驳回孟曙华其他的诉讼请求；六、驳回国美公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13452元，由孟曙华负担2690元，由国美公司负担10762元；反诉案件受理费15858元，由国美公司负担15807元，由孟曙华负担51元；本诉保全费3560元，由国美公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国美公司提交证据1，门店关闭期间门店管理损益表；证据2，盐城国美电器纳税申报表，以上证据证明因疫情影响，案涉门店1月、2月亏损，根据相关规定，孟曙华应当减免租金。对此，孟曙华质证认为，两组证据的真实性、合法性、关联性有异议，即使真实合法，盐城地区1月份未受疫情影响，孟曙华每年都对国美公司减租，国美公司闭店原因是其经营不善，另外证据2盐城地区的报表不能反映滨海门店的经营信息。本院经审查认为，国美公司提交的两份证据不能达到其证明目的。本院另查明，2020年2月23日国美公司职员胡某按《房屋租赁合同》注明的出租方孟曙华的地址（滨海县纬西路北侧通贸商住楼108、109室），向孟曙华（电话：139××××8118）邮寄送达名为《关于房屋租赁合同解除通知函》的信件，快递查询显示：2020年2月24日，拒收。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，孟曙华（出租方）与国美公司（承租方）签订的《房屋租赁合同》和两份《补充协议》系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。2020年2月23日国美公司向孟曙华邮寄送达《关于房屋租赁合同解除通知函》信件，虽然孟曙华于2020年2月24日拒收，但孟曙华应当可以从邮件外部注明的信息，得知国美公司要求解除合同的意思表示。根据案涉《房屋租赁合同》第八十八条约定“国美公司以该租赁房屋开设门店，根据国美公司经营需要国美公司可以提前解除合同，但须提前三个月书面通知孟曙华，国美公司需赔偿孟曙华相当于解除合同时的三个月房屋租赁费。”可以认定案涉《房屋租赁合同》于2020年5月24日解除。关于案涉《房屋租赁合同》解除后，国美公司是否应当支付2020年1月10日-2020年2月28日期间的租金问题。国美公司上诉提出该期间受疫情影响，门店闭店，根据相关政府，应当免除该期限的租金。孟曙华认为，截至2020年2月底前，国美公司一直处于经营状态，依据相关指导意见，国美公司提前解约，不应享受租金减免政策。对此，本院认为，2020年春节前后的新冠疫情客观存在，国美公司的经营必然受疫情防控工作影响。从国美公司提交的相关证据分析，不能证明2020年1月、2月期间其经营无收入，一审法院兼顾当事人的利益平衡，酌情减免半个月租金，并无不当。关于国美公司是否应当承担2020年2月28日后的租金问题。国美公司上诉提出孟曙华与国美前员工一同将案涉房屋闭锁，妨害国美公司使用房屋，搬离商品，2020年2月28日后的租金国美公司不应支付。对此，本院认为，2020年2月24日孟曙华拒收国美公司发出的《关于房屋租赁合同解除通知函》，依据案涉《房屋租赁合同》第八十八条的规定，国美公司“须提前三个月书面通知孟曙华”，“赔偿孟曙华相当于解除合同时的三个月房屋租赁费。”截止2020年7月15日，一审法院组织双方当事人对案涉房屋现场交接工作时，国美公司未腾空房屋并占据房屋。且国美公司仍掌控案涉房屋钥匙。国美公司主张其已脱离对房屋的掌控，案涉房屋已处于孟曙华的实际占有控制中的理由，无充分证据证实。国美公司提出不支付2020年2月28日后的租金的上诉理由不能成立。综上，上诉人国美公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13452元，由盐城国美电器有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二一年四月二十八日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒