天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终328号上诉人（一审被告）：刘杰，女，1972年12月28日出生，汉族，住天津市宝坻区。被上诉人（一审原告）：赵雨，男，1987年8月10日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：于雅婧，天津沃恒律师事务所律师。一审第三人：张利生，男，1969年7月1日出生，汉族，住天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。一审第三人：尹庆波，男，1969年5月19日出生，汉族，住天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。上诉人刘杰因与被上诉人赵雨及一审第三人张利生、尹庆波房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初5599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘杰上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的房屋买卖合同明确约定了过户时间为2019年1月31日前，被上诉人未按此期限办理过户，构成违约。上诉人接受2019年11月14日办理过户的前提是被上诉人履行合同约定的逾期过户的违约责任。上诉人未支付房屋尾款系被上诉人违约在先，上诉人不存在违约行为。赵雨辩称，上诉人对涉案房屋买卖合同第八条的解释属于单方臆断，没有事实依据，不符合订立该合同条款的初衷。被上诉人因开发商原因未按时办理房本，在此过程中与上诉人进行了协商，应视为变更了合同。上诉人应按合同约定给付被上诉人购房尾款。涉案买卖合同系上诉人与被上诉人订立，上诉人要求被上诉人将房屋过户到案外人名下，双方经协商才达成一致意见并确定过户时间，上诉人把过错全部归结为被上诉人是不公平的。双方协商过户事宜时被上诉人才得知上诉人购买房屋并非自己居住，而是通过炒房赚钱。综上，请求驳回上诉，维持原判。张利生未作陈述。尹庆波述称，其对上诉人与被上诉人买卖房屋事宜不知情，请求法院依法判决。赵雨向一审法院起诉请求：判令刘杰立即给付赵雨购房尾款98000元，违约金69800元，共计167800元。一审法院认定事实：2016年4月11日，赵雨（乙方）与案外人天津市金滩实业有限公司（甲方，以下简称金滩公司）签订2016-001xxxx号《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的坐落于天津市宝坻区××镇××路××号楼××号房屋，建筑面积85.55平方米，价款469331元，甲方于2017年10月30日将符合条件的商品房交付乙方使用等内容。2019年11月2日，赵雨向天津市规划和自然资源局不动产登记中心申请办理上述房屋的转移登记。一审法庭辩论终结前，该房屋实际登记所有权人为案外人张玉石。2018年2月9日，赵雨（甲方）与刘杰（乙方）经新凯利公司（丙方）居间订立编号为0000025的房屋买卖合同，约定甲方自愿将坐落在天津市宝坻区马家店镇津围公路东侧xxxx号楼-1-xxxx的房屋出售给乙方，成交价格为人民币698000元（此价格包含该房屋及其附属设施），该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。合同第四条关于付款约定（本条各款均不及利息）1、乙方的付款约定中约定：（1）乙方于2018年2月9日向甲方交付该房屋定金人民币140000元整；（2）甲、乙双方于2019年1月31日前到房管部门订立买卖协议；（3）乙方以全款形式交到甲方处，前期房款乙方交给甲方600000元整，后期尾款98000元过户当天交给甲方，若甲方乙方按规定时间内未过户（2019.1.31日）之后，乙方再宽限20天，20天后没过户赔偿过户滞纳金两万每月，或者按乙方规定解除（甲方违约成立）。合同第五条相关事宜约定：……3、甲方承诺于2019年1月31日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方同时结清该房屋所发生的水、点、煤气、暖气、数字电视、物业管理等相关费用，甲方自行办理户口迁移等事宜。合同第六条违约责任约定：……7、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金。丙方所收取的服务费不予退还。由违约方向对方赔偿其服务费的损失。实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。合同第八条其他事宜中约定：甲乙双方友好协商，甲方保证此房为个人所有，产权无争议，无户口问题，没有尾款，甲方承诺积极配合乙方过户到乙方名下，在房本下来后，第一时间跟乙方过户，若未按规定时间下来房本，甲乙双方在友好协商或乙方同意再宽限几个月时间，乙方承诺承担该房屋一切相关过户费用，甲乙保证此房过户时间满二年，若甲乙双方任何一方恶意违约，乙方违约定金不退，甲方违约金赔偿定金双倍，若违约甲方在7日内办理赔偿。该协议签订当日，刘杰以银行转账方式分两笔支付赵雨定金140000元，同年2月13日，刘杰以银行转账方式支付赵雨房款460000元。针对上述460000元，赵雨与刘杰于2018年2月9日签订了借款协议，出借人（甲方）刘杰，借款人（乙方）赵雨，约定此借款协议是0000025号合同的补充协议，与主合同具有同等效力。乙方因需要，向甲方申请借款，双方经协商，由甲方提供双方商定的借款额给乙方。双方就有关事项订立如下合同：一、甲方将460000元人民币借给乙方使用。二、债务人履行债务的期限自2018年2月13日起至2019年1月31日止。（按银行实际到账日期计算）三、借款利率：2%／月。四、双方商定，乙方若在2019年1月31日（含当日）之前将乙方名下位于宝坻区××镇××路××号楼××单元××号房屋过户并交房给甲方，则该项借款自动无息转为甲方的购买该房屋的房款。根据双方的房屋买卖合同条款，若因乙方原因违约，而使该房屋未能过户给乙方，则乙方按约定利率，自该合同解除之日起，7日内连本带息返还给甲方。若延期乙方应每日按未付金额的千分之一支付违约金。协议履行过程中，赵雨要求刘杰在原合同价款698000元的基础上，加付房款50000元。2019年11月14日，刘杰为赵雨出具借条，载明：“今向赵雨借现金人民币50000元整，赵雨确保张玉石拿到宝坻区xxxx-xxxx房产证，以银行转账为准。借款人刘杰。”当日，赵雨（甲方，出卖人）与张玉石（乙方）签订编号为28141-001015的《天津市存量房屋买卖协议》，标的房屋为xxxx-1-xxxx。同年11月20日，该房屋转移登记至张玉石名下。另查，新凯利公司于2019年7月11日清算完毕并解散，现该公司已注销。尹庆波、张利生为该公司的股东，各持股50%。庭审中，赵雨与刘杰均认可双方之间仅存在买卖合同关系，不存在借贷关系。赵雨自述其于2019年5月份取得案涉房屋，同年11月14日交付给刘杰。关于房屋为何过户至张玉石名下的问题，刘杰一方于庭审中陈述称：刘杰与张玉石是朋友关系，刘杰以850000元的价格将案涉房屋出售给了张玉石，双方签订过协议，约定过户时的相关费用由张玉石负担，该房产直接由赵雨过户给了张玉石。庭审后，刘杰未提交与张玉石之间的买卖协议。诉讼中，双方对加付价款问题存在较大争议：赵雨主张此系赵雨与刘杰协商一致变更原合同内容，刘杰除应支付剩余房款98000元外，同意加付50000元，本次诉讼中，赵雨未就加付50000元主张权利。刘杰认可其在过户时确实承诺赵雨按照原合同执行，同意加付50000元，但非其自愿加付，因赵雨以拒不配合办理过户相要挟，其为完成产权变更登记不得已才作出承诺。关于“按照原合同执行”的含义，刘杰主张其并非是同意支付房屋尾款98000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉诉《房屋买卖合同》是赵雨与刘杰经新凯利公司居间，在平等自愿、协商一致的基础上签订，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。诉讼中，双方对过户时间及相对方的行为是否构成违约、应否承担违约责任问题存在较大争议，一审法院分别评判如下：关于过户时间问题。案涉房屋买卖合同第四条1.（3）中约定的过户时间为2019年1月31日，第八条约定的过户时间为房本下来后，且该条款还进一步约定“若未按规定时间下来房本，甲乙双方在友好协商或乙方同意再宽限几个月时间”，同时还约定“甲乙保证此房过户时间满二年”。前述两个条款对合同主要内容的约定不相一致，差距较大，且相应内容均为手写，不存在效力等级差异，故一审法院对过户时间的约定均不予采信。双方共同于2019年11月14日至房地产管理部门办理产权变更登记，应视为对过户时间的再约定。现赵雨已按照刘杰的要求配合将案涉房产过户至案外人张玉石名下，完成了合同的主要义务，刘杰亦应按照合同约定支付剩余房款。赵雨在合同履行过程中要求刘杰加付房款50000元，该行为违反诚信原则，一审法院对其提出批评。刘杰虽承诺加付赵雨房款50000元，但并非真实意思表示，有违自愿原则，故该承诺不构成对合同价款的变更，因此，刘杰仍应按照原合同约定向赵雨支付剩余房款98000元。关于相对方的行为是否构成违约、应否承担违约责任问题。赵雨主张刘杰未如约支付剩余房款，构成违约，应按照合同第六条第7项的约定以房屋实际成交价格的10%向其支付违约金；刘杰抗辩赵雨未在2019年1月31日前配合办理过户，构成违约，应按照合同第四条第1款第（3）项的约定赔偿其过户滞纳金190000元，此款足以抵销未付房款。对于前者，赵雨自认其于2019年5月取得案涉房屋，同年11月14日交付给刘杰。对此，一审法院认为，其虽无法按合同约定于2019年1月31日前完成交付，但理应在取得房屋后及时完成交付，却未积极交付，且在合同履行过程中要求提高价款，其行为构成违约；刘杰未按合同约定于过户当日付清房款，亦未按照其当庭陈述于过户后三日内付款，亦构成违约。鉴于双方均存在违约行为，且赵雨的违约程度不亚于刘杰，故一审法院对赵雨关于违约金的诉讼请求不予支持。对于后者，如上文所述，案涉合同对过户时间约定不明，则对基于过户时间而约定的违约金或滞纳金缺乏明确的时间指向，对双方亦不具有拘束力。故此，对刘杰关于滞纳金的抗辩意见，一审法院不予采信。赵雨与刘杰之间未发生真实的借贷行为，故双方于2018年2月9日签订的“借款协议”既缺乏借贷的意思表示，又无真实的交易基础，一审法院不予确认。对刘杰据此提出的利息抗辩，一审法院亦不予采信。张利生经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决：一、刘杰于判决生效后十日内支付赵雨购房款98000元；二、驳回赵雨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3656元，减半收取计1828元，由赵雨负担914元，由刘杰负担914元（执行时间同上）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同虽约定双方于2019年1月31日前到房管部门订立买卖协议，但该合同同时约定，若房本未按规定时间下来，双方友好协商或上诉人同意再宽限几个月时间，因此，双方合同约定的办理产权变更登记的时间并不明确。被上诉人实际于2019年11月14日至房地产管理部门按照上诉人指示将涉案房屋产权变更登记至案外人张玉石名下。被上诉人自开发商处取得房屋后未积极交付上诉人，上诉人亦未在双方办理过户手续时付清房屋尾款，双方均存在违约行为，一审法院结合合同内容、双方违约的事实及过错程度，判令上诉人支付被上诉人购房款98000元并无不妥。上诉人主张被上诉人逾期履行合同，被上诉人应付滞纳金已可抵消上述购房款，因合同对过户时间约定并不明确，该主张缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，刘杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由刘杰负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年四月六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……