河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1312号 上诉人（原审被告）：宗福贵，男，1962年7月22日出生，汉族，住沧州市运河区。 上诉人（原审被告）：任桂香，女，1961年12月19日出生，汉族，住沧州市运河区。 二上诉人委托诉讼代理人：孙汉礼，河北沧狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨子江，男，1954年12月4日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：张亚兰，河北瀛恩律师事务所律师。 上诉人宗福贵、任桂香因与被上诉人杨子江房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宗福贵、任桂香上诉请求：1、依法撤销沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初3913号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实及适用法律均错误，具体理由如下：一、上诉人宗福贵出卖案涉房屋，上诉人任桂香并不知情，事后并未追认，且上诉人任桂香也不是合同相对人。二、本案合同为有效合同，合同的当事人为被上诉人和上诉人（一审被告）宗福贵，与上诉人（一审被告）任桂香无涉，但是，案涉合同是一个不能履行的合同，在房屋共有的情况下，被上诉人要求宗福贵过户的主张不能实现，即物权行为不能实现，不能转移物权，法院做出判决，只能判决宗福贵履行过户义务，而任桂香没有签字，不是合同的相对人，法院不能判决由任桂香履行过户义务。如果法院判决宗福贵履行过户义务，被上诉人得到此判决也执行不能。三、鉴于本案的合同不能履行，应当解除合同，由出卖方宗福贵承担违约责任，即按购房价款的双倍返还原告。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”也就是说，具体到本案，因未办理产权登记转移手续，特别是对于房产来说，虽然买卖合同仍然有效，但真正权利人可以有权追回。此时，合同虽然有效，但买受人只能请求违约金；若受让人是善意的，且支付了合理对价并办理了物权登记，才可以善意取得物权，从而使物权发生变动。遗憾的是，本案恰恰是转移特权行为的诉讼。四、上诉人（一审被告）任桂香根本不具有本案的诉讼主体资格，其既不是合同的相对人，亦未对合同进行追认或其他行为，将任桂香列为本案的当事人显属不当。五、依据《民法典》的相关规定，合同仅对当事人发生法律效力，并具有约束力。任桂香在本案中不应承担任何责任。六、对于一审认定的“购房款转入宗跃名下银行账户”，上诉人不持异议。但该事实足以说明，宗福贵个人的买卖行为，与宗跃有关，而与任桂香无涉。七、上诉人非常认同一审法院本院认为的前三行，即“本案为房屋买卖合同纠纷，杨子江与宗福贵之间签订的买卖合同，合法有效”，也就是说，一审法院已经认定合同的主体为杨、宗二人，而与他人无涉。八、对于一审认为的“案涉房屋买卖合同签订于2012年，购房款项实际转账入宗福贵、任桂香之子宗跃的银行账户，案涉房屋自2014年至今一直由杨子江及家人居住使用，任桂香多年从未提出异议。杨子江有理由相信出售出售案涉房屋系宗福贵、任桂香的共同意思表示。宗福贵、任桂香辩称对案涉房屋出售不知情，明显不符合常理”的问题：1、首先，在运河区政府对宗福贵的房屋进行拆迁补偿时，任桂香对宗福贵进行了授权，在拆迁协议上，宗福贵因为有了任桂香的授权，所以，在宗福贵签字处，宗福贵签了其自己的名字“宗福贵”；而在任桂香应当签字的地方，由宗福贵签有，“宗福贵代”，时拆迁办才能认定系宗福贵与任桂香共同意思表示。而具体到本案中，买卖合同仅有宗福贵一人签字，并无任桂香签字，如何能够得出系宗福贵与任桂香共同意思的表示？哪怕宗福贵再签上个“宗福贵代或任桂香”也符合表见代理的法律特征啊，也不至于让一审法院引用的“表见代理”显得那么苍白无力！！！且，如果按一审法院的推理及认定，只要是夫妻，无论何行政机关，包括拆迀办、房管局、不动产登记中心、不动产管理局等等，均可不必要求夫妻双方共同到场，一人来足矣，因为按一审推理，只要夫妻一方来，就推定是代表双方的，那行政法规设立“夫妻双方必须同时到场”还有何意义？2、一审所谓的“任桂香对房屋买卖不知情不符合常理”，事实上，宗福贵房屋拆迁补偿所得房屋达十余套，对于各套房屋现在的情况，恰恰相反的是，任桂香的确不知情。对于出卖于他人的另外两套房屋，任桂香事后也确实进行了追认，并协助买受方办理了相关手续。但该事实并不能必然推出任桂香对本案的买卖合同进行了追认。3、退一涉讲，即使任桂香对本案的买卖行为知情，也仅仅是知情，而不能推定其同意。即使同意，也是对宗福贵的个人行为不反对,对宗福贵个人行为的不反对，并不代表任桂香个人就同意出售自有部分。4、一审通过“应认定任桂香对案涉房屋的出售是知情同意的”，进而得出“宗福贵、任桂香夫妻双方应共同为买受人杨子江办理房屋过户登记手续”，上诉人不明白的是，由此提出的此结论，是有法律依据还是有合同依据？如果说有合同依据，但任桂香没有签字，则该合同对任桂香不具有法律约束力；如果说有法律依据，如前所述，本案根本不符合表见代理的法律特征。综合上述，一审认定事实及适用法律均错误，且与现行法律制度相违背，为维护上诉人的合法权益，维护法律尊严，特提起上诉，请求二审人民法院查明事实，分清是非，依法改判。 杨子江辩称，一审判决正确，适用法律正确，任桂香对涉案房产的出售是明知且同意的。1、涉案合同是在上诉人家里也就是上诉人现在的住处药王庙附近一家平房里签订的。合同签订时，任桂香在场。作为普通老百姓且上了年纪的被上诉人，与拆迁办、不动产登记中心等国家机关不同，在上诉人家里签订合同，宗福贵作为一家之主，任桂香在场，没有表示反对，且涉案的房款转给了宗福贵与任桂香之子。被上诉人理所当然地认为上诉人出售涉案房产是家庭成员的共同意思表示。2、在本案诉讼之前，任桂香也从未明确表示过反对出售涉案房产。被上诉人在一审提交过杨子江之子杨磊与宗福贵之间的电话录音，宗福贵明确表示不为被上诉人办理过户的主要原因是他想涨价，让杨子江分摊另外几套房产的遗产税，说明从始至终任桂香都没有反对出售涉案房产。3、涉案房产在交房时，从开发商发放的交房流程单以及给业主的温馨提示可以看出开发商交房需要业主的诸多配合。宗福贵与任桂香即使有再多房产，也不可能不知道哪套房产只配合办理交房手续但没有实际收房。且涉案房产与宗福贵、任桂香现住并不远，大约两里地。2014年底，绝大部分业主都已入住，房产是老百姓最重要的财产，任桂香对如此重要的财产不闻不问，只能说明其知道该房产已经出售，其同意出售。4、根据婚姻法解释一第17条第二款，因此，宗福贵现在以任桂香不同意出售涉案房产，是不诚信滥用诉权的行为，请法庭驳回上诉。 杨子江向一审法院提出起诉请求：1.请求确认位于沧州市运河区的房屋归原告所有；2.请求判令被告协助原告办理位于沧州市运河区的房屋产权转移登记手续，过户费用原告与被告各承担50%；3.请求被告返还原告多支付的5.11平方米的购房款17885元；4.被告支付原告违约金3万元；5.案件受理费及律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年3月5日，杨子江（甲方）与宗福贵（乙方）就世纪家园7号楼二单元10层1001室回迁房签订房屋买卖协议，合同约定主要内容为：一、甲方购买乙方的该房屋，建筑面积100.69平方米，销售价格为每平方米3500元，总计房价352415元。二、购房款自签订协议之日由甲方一次性以全款支付给乙方。三、过户手续由乙方办理，在办理过户手续时，甲方协助乙方提供所需的证件，所产生的过户费用由甲乙双方各负担百分之五十，在开发商允许办证之日起，半年内由双方共同办理完过户手续。四、合同自签字之日起生效，如甲方违约，乙方有权不予退回甲方交付的购房款；如乙方违约，则按该购房价款的双倍退还甲方。合同签订当日，杨子江通过其女儿杨炳珍中国工商银行账户将购房款352415元转账入宗福贵儿子宗跃名下中国工商银行账户，宗福贵为杨子江出具收到房款的收到条。案涉房屋于2014年由宗福贵交付杨子江，杨子江一直占有使用至今。 另查明，宗福贵、任桂香为夫妻关系，案涉世纪家园7号楼二单元1001室房屋已经办理了房屋产权证书，登记共有人为宗福贵、任桂香，房屋面积为95.48平方米。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告杨子江与被告宗福贵之间就案涉房屋签订的买卖合同，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。杨子江已经按照合同约定支付了全部购房款项。关于案涉房屋的所有权人问题，虽然二被告经本院释明仍未向本院提交案涉房屋产权证书作为证据，但根据不动产登记中心出具的案涉房屋的产权信息显示，案涉世纪家园7号楼二单元1001室房屋为宗福贵、任桂香共同共有，房屋建筑面积为95.48平方米。关于宗福贵、任桂香抗辩称任桂香并非买卖合同的一方当事人，任桂香对宗福贵出售案涉房屋不知情，任桂香称其未向原告作出追认或其他行为。对此原告杨子江不予认可，称任桂香对案涉房屋的买卖是知情的。本院认为，案涉房屋买卖合同签订于2012年，购房款项实际转账入宗福贵、任桂香之子宗跃的银行账户，案涉房屋自2014年至今一直由杨子江及家人居住使用，任桂香多年从未提出异议。杨子江有理由相信出售案涉房屋系宗福贵、任桂香的共同意思表示。宗福贵、任桂香辩称任桂香对案涉房屋出售不知情，明显不合常理，本院不予采信，应认定任桂香对案涉房屋的出售是知情同意的，宗福贵、任桂香夫妻双方应共同为买受人杨子江办理房屋过户登记手续。杨子江基于房屋买卖合同享有的是主张出卖人办理房屋过户登记手续的债权，其主张确认对购买房屋的所有权，无法律依据，本院不予支持。当案涉房屋所有权转移登记至杨子江名下后，其即成为案涉房屋的所有权人。关于原告主张过户费用由其与被告各承担50%，该项费用金额现不明确且尚未实际发生，原、被告应在办理产权过户登记过程中按约定履行，协商不成的，待费用实际支付后，另行主张。双方买卖合同按照房屋面积及单价确定总房款，单价每平方米3500元，建筑面积100.69平方米，总计房价352415元，现房屋实际建筑面积为95.48平方米，面积差为5.21平方米，原告主张被告返还多支付的5.11平方米的购房款17885元，系对其实际权利的处分，符合法律规定，本院依法予以支持。关于杨子江主张按照合同第四条约定要求被告支付违约金30000元，该条内容为“如甲方违约，乙方有权不予退回甲方交付的购房款；如乙方违约，则按该购房价款的双倍退还甲方”。该违约条款系对合同履行不能的违约责任约定，适用于合同解除从而承担违约责任的情形。而本案中，双方合同正在履行过程中，房款已履行完毕，房屋也实际交付使用，且原告主张被告继续履行合同义务得到本院支持，原告主张违约金无合同依据，本院不予支持。原告当庭主张的律师费30000元，经本院释明未补交案件受理费，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，遂判决：一、被告宗福贵、被告任桂香协助原告杨子江办理沧州市运河区世纪家园7#楼二单元1001室房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至原告杨子江名下。二、被告宗福贵、被告任桂香返还原告杨子江购房款17885元。以上履行内容，限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告杨子江的其他诉讼请求。案件受理费499元，由原告杨子江负担325元，由被告宗福贵、任桂香负担174元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，上诉人宗福贵与被上诉人杨子江签订的《房屋买卖协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。上诉人宗福贵、任桂香主张出卖案涉房屋上诉人任桂香并不知情，上诉人任桂香不是合同相对人，不具备本案的诉讼主体资格。本院认为，案涉《房屋买卖协议》签订于2012年3月5日，房屋购房款转入了上诉人宗福贵、任桂香之子宗跃的银行账户，案涉房屋自2014年至今一直由被上诉人杨子江及家人居住使用，上诉人任桂香多年来从未提出异议。结合被上诉人杨子江原审提交的杨子江之子杨磊与宗福贵之间的电话录音，亦能证实在本案诉讼前，上诉人任桂香也从未明确表示过反对出售案涉房产，上诉人宗福贵不协助被上诉人办理过户的原因是想让被上诉人杨子江分摊另外几套房产的遗产税。被上诉人杨子江有理由相信出售案涉房屋系上诉人宗福贵、任桂香的共同意思表示。上诉人宗福贵、任桂香主张上诉人任桂香对案涉房屋出售不知情，明显不符合常理，本院不予采信，故上诉人宗福贵、任桂香夫妻双方应共同为被上诉人杨子江办理房屋过户登记手续。上诉人宗福贵、任桂香的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，上诉人宗福贵、任桂香的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人宗福贵、任桂香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 位海珍 审 判 员 高 娜 审 判 员 葛淑红 二〇二一年四月十六日 法官助理 张 坤 书 记 员 王 蓉