新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终637号 上诉人（原审被告）：魏海龙，男，1975年1月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：杨剑，新疆天阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾立军，男，1968年9月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：王明东，新疆中疆律师事务所律师。 上诉人魏海龙因与被上诉人贾立军租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初5182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人魏海龙及其委托诉讼代理人杨剑，被上诉人贾立军及其委托诉讼代理人王明东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏海龙上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除，驳回被上诉人对上诉人的其他诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定上诉人无权通过通知的方式解除合同，适用法律错误。一审判决上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》于2020年12月31日解除，属认定事实和适用法律错误。一审法院认定上诉人并未实际向被上诉人返还租赁物，认定事实错误。一审判决上诉人支付租金200,000元，违反法律规定，有悖事实。上诉人在履行合同过程中不存在恶意违约行为，不应当支付违约金。一审判决上诉人支付租金的同时还支付违约金，适用法律错误。一审判决遗漏被上诉人关于暖气费部分的诉讼请求，程序违法。 贾立军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 贾立军向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的房屋租赁合同；二、被告支付自2019年9月1日至2021年4月30日的房屋租金250,000元；三、被告支付违约金50,000元。 一审法院认定事实：被告魏海龙自2012年9月起租赁原告贾立军位于昌吉市天山路原西贝饭店一楼经营网吧。2018年9月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：乙方（被告）租赁甲方（原告）位于昌吉市天山路原西贝饭店一层总面积约240平方米的房屋，甲方须提供水、电、暖设施完好正常使用；租赁期限6年，即2018年9月1日至2024年9月1日止；第一年租赁费壹拾贰万元，第二年至第六年租金为壹拾伍万元；签订合同时乙方向甲方一次性支付租金壹拾贰万元，第二次租金在2019年6月1日前交清壹拾伍万元，第三次在2020年6月1日前交清壹拾伍万元……。乙方如不按时交清租金（超过10天）和其他违约行为，甲方有权收回房屋，租金不退乙方，甲方不得无故干涉和妨碍乙方的正常经营，否则视为违约，违约方应承担违约金伍万元；如遇不可抗拒因素，本合同自动终止，双方均不承担法律责任；乙方在租赁期内可以转租，但须通知甲方方可办理转让、转租手续。在租赁期限内，如遇房屋拆迁乙方必须无条件退房，甲方退还乙方多收租金；合同对其他事项作了约定。合同签订后，被告付清了2018年9月1日至2019年9月1日的租金120，000元。因被告租赁的房屋周围居民拆迁等因素影响其经营的网吧，被告自2019年7月初即与原告协商解除合同，原告表示可以转租，被告便以原告的名义对外转租未果。同年9月12日，被告以发短信方式通知原告解除合同，并经昌吉市公证处公证。原告回复被告，明确表示不同意解除合同。期间，被告对其经营的网吧办理了注销登记，并将电脑等物品从租赁的房屋搬出，剩余沙发、桌椅等未清理。原告向被告索要租赁费未果，遂诉至法院，请求被告支付租金300，000元，支付违约金50，000元，诉讼中原告变更诉讼请求。一审法院认为，原、被告双方于2018年9月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规禁止性规定，合同合法、有效，对双方均有约束力。本案争议焦点是双方订立的房屋租赁合同是否因被告向原告发出解除通知而解除？根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原、被告双方签订的合同期限是6年，被告在支付第一年的租金后，在2019年9月初将其经营网吧的主要设施搬出租赁的房屋，并于2019年9月向原告发出解除租赁合同的通知，原告明确表示不同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。上述规定明确只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。反之，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。被告魏海龙在履行合同中系违约方，其无合同解除权，故被告向原告发出解除合同通知，不产生租赁合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告依照约定交付租赁物，被告理应按照约定的期限支付租金，被告逾期不予支付系违约行为，应当支付未支付的租赁费，同时原告可以解除合同。原告请求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。本案系被告在履行合同过程中不履行合同主要义务，其虽已经实际不再租赁房屋，并将主要设施搬离租赁的房屋，但其并未实际向原告返还租赁物，考虑2020年新冠疫情、合同的期限等因素对双方的影响及合同解除后原告所受的实际损失，一审法院认定双方签订的租赁合同自2020年12月31日解除，被告应当支付原告房屋租金200，000元（150，000÷12个月×16个月，自2019年9月1日至2020年12月31日），并支付违约金50，000元。故原告请求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，对其支付租金的诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持。被告辩解于法无据，法院不予采信。遂判决：一、原告贾立军与被告魏海龙于2018年9月1日签订的房屋租赁合同于2020年12月31日解除；二、被告魏海龙向原告贾立军支付租金200，000元；三、被告魏海龙支付原告贾立军违约金50，000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 魏海龙提交如下证据：录音光盘一份（附录音内容文字版），拟证明其于2019年8月31日晚去贾立军家里交还钥匙，商谈返还租赁房屋，但贾立军拒绝接收钥匙，让上诉人再继续对外进行转租。 经质证，贾立军对该证据真实性无异议，但认为关于协商的事实一审已经认定，其当时已明确表示不同意解除合同。 该证据证明了当时双方协商未达成合意的过程。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 贾立军二审中未提交证据。 本院依职权向被上诉人的哥哥贾立新制作询问笔录一份，贾立新陈述，对2020年社区如何拿到诉争房屋钥匙的情况其并不清楚。 经质证，贾立军对该笔录真实性无异议。魏海龙对该笔录有异议，称当时社区电话里说钥匙在贾立新手里，并称之前贾立军带人看房子时，魏海龙将钥匙插在门上就走了。 鉴于魏海龙否认将涉案房屋钥匙交由贾立新，贾立新也否认从魏海龙处取得钥匙，故对魏海龙于2020年7月向贾立新交付钥匙的事实不予认定。 本院依职权向昌吉市中山路街道天山社区工作人员罗文斌制作询问笔录一份，罗文斌陈述，社区每半月要给辖区居民做核酸检测，需要找一个房屋，先联系贾立军，后和魏海龙联系后，从贾立新店里取的钥匙。社区于2020年12月8日出具的情况说明内容属实。 经质证，贾立军、魏海龙对该询问笔录的真实性均无异议。 本院对该证据的真实性予以确认。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审查明：2020年11月16日，昌吉市人民法院受理了贾立军诉魏海龙租赁合同纠纷一案，同日，向魏海龙送达起诉状副本。一审期间贾立军当庭增加了要求魏海龙支付暖气费的请求，但未另行缴纳诉讼费，后放弃了该诉讼请求。诉争房屋已于2021年3月底由贾立军从社区收回。 本案争议焦点为：一、双方订立的房屋租赁合同是否因上诉人魏海龙向被上诉人贾立军发出解除通知而解除；二、上诉人魏海龙是否应支付相应房租及承担违约责任。 本院认为，上诉人魏海龙、被上诉人贾立军双方于2018年9月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规禁止性规定，合同合法、有效，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。贾立军依照约定交付租赁物，魏海龙未按照约定的期限支付租金，已构成违约，贾立军请求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，合理合法，应予以支持。一审法院判令解除双方间租赁合同正确，本院予以确认。 2019年7月底魏海龙通过微信告知贾立军，因经营困难将不再续租房屋；2019年9月10日魏海龙在昌吉市公证处通过电话、短信方式向被上诉人贾立军发出解除合同的通知。双方当事人对上述事实不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除条件成就或者第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力。本案中，魏海龙系以经营困难为由提出解除涉案合同，因双方并未约定合同解除的条件，故涉案合同是否解除，应审查魏海龙单方解除行为是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述规定明确解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定，通常只赋予合同关系中的守约方，本案中，上诉人并无证据证实合同履行过程中存在不可抗力致使不能实现合同目的，其在租赁房屋期间被上诉人也无阻碍其承租的情形。综上，魏海龙单方通知贾立军解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，不产生解除合同的法律后果。 关于魏海龙是否应承担支付相应租金及承担违约责任问题，根据前述分析，魏海龙虽向贾立军发出解除合同的通知，但不能据此认定涉案合同已经解除。因此，双方仍应按合同约定继续履行。在贾立军明确表示不同意解除合同后，魏海龙未按约支付相应租金，因此，贾立军要求魏海龙支付房屋租金的要求于法有据，应予支持。但在租金计算时，贾立军以起诉方式解除合同的，经人民法院确认其确有解除权的，应认定合同从起诉状副本送达之日解除。本案中，一审法院于2020年11月16日向魏海龙送达起诉状副本，魏海龙应当支付贾立军房屋租金181，250元（150,000÷12个月×14.5个月，自2019年9月1日至2020年11月15日）。一审法院认定双方间房屋租赁合同自2020年12月31日解除不当，本院予以纠正。合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持，故对一审法院判令魏海龙承担违约金50,000元并无不当，本院予以确认。 综上所述，魏海龙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初5182号民事判决第三项，即“三、被告魏海龙支付原告贾立军违约金50，000元”； 二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初5182号民事判决第一项、第二项，即“一、原告贾立军与被告魏海龙于2018年9月1日签订的房屋租赁合同于2020年12月31日解除；二、被告魏海龙向原告贾立军支付租金200，000元”； 三、被上诉人贾立军与上诉人魏海龙于2018年9月1日签订的房屋租赁合同于2020年11月16日解除； 四、上诉人魏海龙向被上诉人贾立军支付租金181，250元； 五、驳回被上诉人贾立军的原审其他诉讼请求。 以上应付款项，上诉人魏海龙须于判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,900元（已减半收取），由上诉人魏海龙负担1,752元，由被上诉人贾立军负担1,148元；二审案件受理费5,050元，由上诉人魏海龙负担3,661元，由被上诉人贾立军负担1,389元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 闫 雪 审判员 吴洁文 审判员 高 峰 二〇二一年四月二十七日 书记员 马丹妮