北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5125号上诉人（原审被告）：北京绿竺科技发展有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇裕民大街36号。法定代表人：代修平，经理。委托诉讼代理人：周冬冬，北京嘉桓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会，住所地北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村。法定代表人：霍仲会，村主任。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。上诉人北京绿竺科技发展有限公司（以下简称绿竺公司）因与被上诉人北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会（以下简称前沙峪村委会）土地承包经营权合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人绿竺公司之委托诉讼代理人周冬冬，被上诉人前沙峪村委会之委托诉讼代理人陆玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿竺公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判双方继续履行租赁合同。2.本案上诉费由前沙峪村委会负担。事实和理由：一、本案认定事实不清。1.绿竺公司最后三次支付的租金已经明确标注为2018年至2020年租金，一审判决错误认定为2014年至2016年租金。2.绿竺公司欠前沙峪村委会2014年至2017年的租金41万元，后双方经过法院调解达成调解协议，继续履行合同，绿竺公司交齐拖欠租金。后前沙峪村委会以书面形式对2018年、2019年的租金进行了催告，绿竺公司接到催告函后，及时缴纳了2018年（2019年4月支付）、2019年（2020年8月3日支付）、2020年（2020年11月2日支付）的租金，并且在付款时进行了备注，前沙峪村委会收款后对此并没有提出异议。根据谁主张、谁举证的证据原则，绿竺公司已经充分证明了自己在2019年、2020年支付的三笔租金是支付的2018年、2019年、2020年三年的租金。3.一审法院认为绿竺公司交纳的最后三笔租金是冲抵2014年至2016年三年的租金不知依据原则为何。目前看，前沙峪村委会没有任何证据证明是冲抵2014年至2016年租金，显然是一审法院法官的主观臆断。二、本案适用法律错误。1.绿竺公司所欠2014年至2017年的租金未能及时履行系因生效判决确定的债权未能执行所致。绿竺公司于2018年调解后立即起诉了次承租人即北京物美商业集团有限公司（以下简称物美公司），物美公司自2016年一直拖欠绿竺公司租金未付，该案已作出判决。后物美公司未履行，申请人于2019年2月提出强制执行，因物美公司以疫情期间减免租金等一系列理由拒绝履行义务导致绿竺公司资金紧张，绿竺公司多次协商请求法官尽快执行，以便将拖欠的租金尽快给付前沙峪村委会，但一直没有得到有效反馈，绿竺公司也在多方筹措资金积极履行交纳租金的义务。2.绿竺公司已经履行了主要合同义务并愿意承担违约责任。绿竺公司接到前沙峪村委会催收2018年以后租金的律师函后，按照律师函要求的期限，支付了2018年至2019年的租金，并且主动交纳了2020年的租金，对于迟延履行的部分愿意支付违约金；2021年之后的租金愿意按时支付，因此本合同不存在不能实现合同目的的情况。一审判决以绿竺公司迟延履行债务致使合同目的不能实现为由要求解除合同，混淆了一般违约和根本违约的概念，不符合维护合同关系稳定的法律原则。3.绿竺公司有能力继续履行合同义务。绿竺公司在一审法院又提起诉讼，要求物美公司给付拖欠的2018年10月16日至2020年5月15日的租金，但一审法院至今未予判决。一审法院不作为、不执行，导致2014年至2017年的租金迟迟未能给付，绿竺公司认为上述租金不但足以支付欠付前沙峪村委会的租金，也足以让绿竺公司走上平稳履行的轨道，对于租金的支付不存在任何问题。4.本案不符合合同的法定解除条件。依照《合同法》第九十四条第（四）项的规定，判断根本性违约的法定标准是“不能实现合同目的”。按照反面解释，一方当事人对另一方的一般性违约，不会导致合同目的不能实现，守约的另一方当事人不能行使合同解除权。判断违约行为是否严重到合同目的不能实现的地步，法官自由裁量时应当从根本违约制度的立法价值入手，对当事人的违约行为进行综合分析。本案中，物美公司拖欠绿竺公司的租金已达3000万元，其中1700万元正在执行中，执行后，欠付前沙峪村委会的租金便会立即给付，不存在租金无法给付的问题，不存在不能实现合同目的的问题。三、一审法院的审理程序出现错误，当事人没有机会发表最后意见，显然违反了民事诉讼法的规定，一审法院的审理存在严重的程序错误。综上，请求撤销一审判决、发回重审或对一审判决直接予以改判，支持绿竺公司的上诉请求。前沙峪村委会辩称，同意一审判决。不同意绿竺公司的上诉请求。绿竺公司标注租金支付时间没有经过前沙峪村委会的同意，前沙峪村委会不认可。并且绿竺公司关于租金支付时间不符合常理，没有支付前几年租金就支付后几年租金的情况，不符合支付规则。2020年8月5日前沙峪村委会给绿竺公司开具发票备注至2015年度的租金，2020年11月16日的发票备注也是2016年的租金，所以绿竺公司的陈述与事实和常理不符。一审法院适用法律正确，绿竺公司多次不支付前沙峪村委会的租金，根据法律规定前沙峪村委会有权依法解除合同。绿竺公司总是陈述其有能力支付租金，但是绿竺公司以自己的实际行为不支付租金，充分表明其没有能力支付租金。物美公司的租金支付与前沙峪村委会无关，绿竺公司应积极支付前沙峪村委会租金，并且根据前沙峪村委会了解，绿竺公司尚欠其他公司几千万元，绿竺公司没有能力支付前沙峪村委会租金。请求驳回绿竺公司的全部上诉请求。前沙峪村委会向一审法院起诉请求：1.请求判令解除前沙峪村委会、绿竺公司于2004年10月19日签订的《土地租赁协议》及2006年11月1日签订的两份《补充协议》；2.请求绿竺公司立即支付前沙峪村委会2018年1月1日至2020年7月31日的土地租金272864.58元；3.请求绿竺公司支付前沙峪村委会违约金297862.5元；4.请求绿竺公司立即腾退涉诉土地，至绿竺公司腾退完成之日的占地使用费用计算标准按照每日289.38元计算；5.诉讼费由绿竺公司承担。一审法院认定事实：2004年10月19日，前沙峪村委会（甲方）与绿竺公司（乙方）签订土地租赁协议载明：乙方租赁甲方所属土地，租赁土地总面积22.47亩，其中市政代征地5.85亩，租赁年限为30年，自2004年11月1日起至2034年10月30日止；租赁价格每亩每年5000元（市政代征地减半），共计每年97725元，乙方于每年11月1日前将当年土地租赁款以转账支票形式一次性汇入甲方指定账户；若乙方不能按时向甲方交纳土地租赁费用，除应向甲方补交土地租赁费外，乙方还应从滞纳之日起至实际交纳日，每逾期一日按每年应支付土地租赁费的0.3％向甲方缴纳滞纳金。2006年11月1日，前沙峪村委会（甲方）与绿竺公司（乙方）签订补充协议载明：甲方同意乙方用地范围南侧向东延伸16.8米，北侧不变，共增加用地面积1.58亩；此新增地块每年租金标准与原协议相同，乙方同意每年按原协议一并交予甲方；该宗地使用年限与原协议相同。2006年11月1日，前沙峪村委会（甲方）与绿竺公司（乙方）签订补充协议载明：甲乙双方于2004年10月19日签订租赁土地协议，协议签订后，乙方积极办理相关土地手续。2005年初，甲方突然接到后沙峪镇政府通知，此地块政府要建后沙峪地税所，双方协议暂停进行。甲方及时把此信息通报给乙方，乙方获悉后表示理解和无奈，但并未放弃对此而造成乙方前期损失，保留要求赔偿权利（事因不在甲方）。至2006年6月，后沙峪镇人民政府正式通知甲方，此地建地税所规划不予审批，乙方原定项目可以续建。甲、乙双方再次协商，原协议继续履行，并做以下补充：1）甲方继续协助乙方办理此地块相关土地规划手续。2）原租赁起始时间由2004年11月1日顺延至2006年12月31日，终止之间由2034年10月31日顺延至2036年12月31日。2018年3月7日的调解书载明，前沙峪村委会与绿竺公司达成调解协议，绿竺公司给付前沙峪村委会2014年至2017年的租金422500元。绿竺公司称其并未支付调解书中的款项。前沙峪村委会称绿竺公司已支付10笔租金，每笔105625元，对应的租赁期限为2007年1月1日至2016年12月31日。绿竺公司认可已交纳10笔租金，每笔105625元。前述款项中，2019年4月1日支付的105625元备注为18年绿竺公司土地租金，2020年8月3日支付的105625元备注为2019年土地租金，2020年11月2日支付的105625元备注为2020年土地租金。前沙峪村委会称前述三笔款项应用于冲抵2014年至2016年的租金。前沙峪村委会称其于2020年7月将解除合同的通知书贴在了涉诉土地的房屋上，故要求从2020年7月25日开始解除合同。绿竺公司称其并未看到该通知。前沙峪村委会称，由于土地上都是房屋且价值较大，直接拆除可能损失比较大，因此不要求处理地上物，撤回第四项诉讼请求。绿竺公司称不同意解除合同，如果解除，也同意不对地上物进行处理。经查，涉诉土地为建设用地。一审法院认为，前沙峪村委会和绿竺公司签订的土地租赁协议不违反法律规定，应属有效。双方均应按照合同行使权力、履行义务。绿竺公司后续付款时虽备注为2018年、2019年和2020年的租金，但该备注并未得到前沙峪村委会的认可。由于绿竺公司并未支付此前欠付的2014年至2017年的租金，故前沙峪村委会将前述款项用于冲抵2014年至2016年的租金并无不当。前沙峪村委会出租土地目的在于获得租金，绿竺公司长期不支付租金导致前沙峪村委会的合同目的无法实现，故前沙峪村委会有权要求解除合同。前沙峪村委会的证据不足以证明其向绿竺公司有效送达了解除合同通知，故一审法院以绿竺公司收到本案诉状之日作为土地租赁协议解除之日。合同解除以前，前沙峪村委会有权要求绿竺公司支付土地租金。前沙峪村委会主张的租金计算方式和金额符合合同约定，一审法院予以支持。土地租赁协议中约定的违约金计算标准过高，一审法院依法予以调整。综上，一审法院判决：一、确认北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会和北京绿竺科技发展有限公司于二〇〇四年十月十九日签订的土地租赁协议与二〇〇六年十一月一日签订的两份补充协议均于二〇二〇年十月二十四日解除；二、北京绿竺科技发展有限公司向北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会支付二〇一八年一月一日至二〇二〇年七月三十一日的土地租金二十七万二千八百六十四元五角八分，于判决生效之日七日内执行；三、北京绿竺科技发展有限公司向北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会支付违约金五万四千元，于判决生效之日七日内执行；四、驳回北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会的其他诉讼请求。如果北京绿竺科技发展有限公司未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为前沙峪村委会是否有权解除涉案合同并要求绿竺公司承担相应违约责任等。本案中，前沙峪村委会与绿竺公司签订的涉案土地租赁协议及补充协议均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。绿竺公司以其支付款项系2018年至2020年的租金，其有能力继续履行合同义务，且其行为不足以致使合同目的无法实现等为由主张涉案合同不应予以解除，对此本院认为，绿竺公司在未得到前沙峪村委会认可的情况下，以其后续付款时自行备注内容主张系支付2018年至2020年租金，依据不足，一审法院结合查明事实，在绿竺公司未支付此前所欠2014年至2017年租金的情况下，支持前沙峪村委会将绿竺公司所支付款项冲抵2014年至2016年的租金并无不当。绿竺公司即使享有对案外人的未执行债权，亦不足以构成其不履行涉案合同义务的正当理由，一审法院认定绿竺公司长期不支付租金导致前沙峪村委会的合同目的无法实现，进而支持涉案合同解除正确，本院不持异议。绿竺公司的行为构成违约，一审法院对于租金及违约金的认定合理，本院予以确认。绿竺公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，绿竺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6204元，由北京绿竺科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  邢 军二〇二一年四月二十三日法官助理  禹海波法官助理  李 君法官助理  薛俣潇书 记 员  高 明