贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1053号 上诉人（原审被告）：许洪林，男，汉族，1975年11月6日生，贵州省普安县人，住址。 被上诉人（原审原告）：重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司，住所地贵州省。 法定代表人：王清梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭龙，该公司职员。 上诉人许洪林与被上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司（以下简称嘉宝公司）物业服务合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2020年11月5日作出（2020）黔2725民初3177号民事判决后，许洪林不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 许洪林上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉求或将本案发回重审。 上诉理由：一、一审判决程序违法，应当依法撤销。1、被上诉人与麒龙置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中上诉人许洪林并不是合同相对人，被上诉人以该合同约定起诉上诉人不符合法律规定，上诉人与被上诉人之间没有合同关系，被上诉人直接起诉上诉人不符合法律规定，一审法院受理被上诉人的起诉属程序违法。2、本案中上诉人与麒龙置业有限公司存在租赁合同关系，已约定上诉人向麒龙置业有限公司缴纳租金和物管费，本案应当追加麒龙置业有限公司作为第三人参加诉讼，一审法院遗漏诉讼当事人，程序违法；二、被上诉人的一审诉讼请求应当驳回。本案中上诉人与被上诉人并无合同关系，被上诉人无权以其与麒龙置业有限公司的合同约定向上诉人主张物业管理费，被上诉人的诉讼请求应当驳回。在上诉人与麒龙置业有限公司的租赁合同履行中，上诉人未享有租赁合同约定的权利，有权向麒龙置业有限公司缴纳物业管理费，是否应当缴纳、是否有拒绝缴纳的抗辨理由应按上诉人与麒龙置业有限公司签订的《受托租赁合同》进行审查。且在大量的证据面前，被上诉人自身也承认物业管理不作为，在一审调解时被上诉人仅要求按7折支付物业费，上诉人只愿意按5折付费，故一审未调解成功，但最后判决居然要求上诉人按8.5折缴纳物业费，在被上诉人起诉物业费的同类案件中是最高的，综上所述，请求二审法院依法驳回被上诉人的一审诉求。 被上诉人嘉宝公司二审未向本院作出书面答辩。 原审原告嘉宝公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令许洪林支付欠付的物业管理费24811.8元及违约金5954.83元；2、判令许洪林承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：许洪林于2018年购买贵州麒龙置业有限公司（以下简称麒龙公司）开发的位于贵州省瓮安县麒龙摩尔城Ａ幢5单元2层5-2-8号（建筑面积101平方米）、5-2-9号商铺（建筑面积98.79平方米）。2018年1月1日，嘉宝公司与麒龙公司签订《前期物业服务合同》，主要约定为：由嘉宝公司对麒龙公司开发的瓮安县麒龙摩尔城Ａ1、Ａ2、Ａ3等提供前期物业服务，商业按每月每平方米2.5元的标准由业主按其拥有的建筑面积向嘉宝公司交纳物业服务费；业主在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费自业主办理接收房屋钥匙次日起向业主全额计收；业主未在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，除该合同另有规定外，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起向业主全额计收；物业服务费按年度缴纳，首次物业服务费应在该合同约定的物业服务费计收之日缴纳，此后的物业服务费应在上一缴费期满前15日内预交下一个缴费期的物业服务费；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用0.5‰／日的标准向乙方支付违约金；嘉宝公司的服务内容为该小区物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理，车辆行驶及停放秩序管理，公共秩序维护及安全防范等；合同期限2018年1月1日至2019年12月30日。2020年1月1日，嘉宝公司与麒龙公司签订《前期物业服务合同》，主要约定为：由嘉宝公司对瓮安县麒龙摩尔城Ａ1、Ａ2、Ａ3等提供前期物业服务，商业按每月每平方米2.5元的标准由业主按其拥有的建筑面积向嘉宝公司交纳物业服务费，合同期限自2020年1月1日至2020年7月31日。嘉宝公司入驻该小区提供物业服务期间，按约定提供了有关物业服务。许洪林表示，期间其房顶漏水，通知嘉宝公司的员工到现场看了，目前漏水问题未处理好，商铺被盗800元现金，民警叫嘉宝公司调取监控，嘉宝公司工作人员说监控坏了提供不了，许洪林的车在停车位被擦坏，嘉宝公司也提供不了监控。2019年8月，嘉宝公司向麒龙公司发出工作联系函，写明摩尔城项目各类工程问题（屋顶漏水、外墙空调机位渗水等）未得到及时有效处理，虽然部分问题已过质保，当时该问题已严重影响麒龙公司的品牌形象，虽然工程问题不是原告的责任，嘉宝公司已投入部分资金维修，为避免法律纠纷请麒龙公司对质保期内问题尽快处理。许洪林至今未向嘉宝公司缴纳2018年5月1日之后的物业服务费。嘉宝公司曾交由律师事务所向许洪林发函，要求许洪林支付差欠的物业服务费。2016年1月1日，麒龙公司（甲方）与瓮安凯祺商业管理有限公司（乙方）签订《商铺委托管理合同》，甲方委托乙方管理麒龙摩尔城Ａ1、Ａ2、Ａ3栋等商铺，物业管理费严格按照物业管理公司制定的《物业管理手册》相关内容执行。2018年3月23日，许洪林（乙方）与瓮安凯祺商业管理有限公司（甲方）签订合同，主要约定为，业主委托甲方出租给乙方的商铺，位于瓮安县，共五间。庭审中，许洪林表示麒龙摩尔城Ａ幢5单元2层5-2-10号、11号、12号商铺其已卖给其他人，庭审后，嘉宝公司放弃要求许洪林支付这三个商铺的物业服务费及违约金的诉讼请求，只要求许洪林支付麒龙摩尔城Ａ幢5单元2层5-2-8号、5-2-9号商铺的物业服务费、违约金。 一审法院认为：良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司签订《前期物业服务合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；许洪林作为业主方，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。但从许洪林提供相关证据材料看，嘉宝公司在提供物业服务过程中确实存在部分问题，导致该小区部分业主对重庆嘉宝公司的物业服务工作不满意，以上事实说明重庆嘉宝公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向许洪林收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距。嘉宝公司的物业管理服务存在的瑕疵让业主生活受到影响，酌情扣减其15%的物业服务费作为嘉宝公司对许洪林因其物业工作不到位的补偿。因此，许洪林应交纳重庆嘉宝公司自2018年5月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费应为11038元（12986.35元×85%=11038元）。关于嘉宝公司诉请的违约金问题。如前所述，鉴于本案中嘉宝公司存在一定的违约情形；许洪林入住后未按约定期限缴纳已届履行期限的嘉宝公司诉请的物业服务费，亦构成违约。综合本案双方违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，认定本案中许洪林不用向嘉宝公司承担逾期缴费导致的违约金责任。故对嘉宝公司的违约金请求，不予支持，予以驳回；对许洪林提出的不缴纳违约金的意见，予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和第十二条之规定，判决：一、许洪林于本判决生效后三十日内给付重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司的截至2020年7月31日止的物业服务费11038元；二、驳回重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取284元，由重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司负担184元，许洪林承担100元，许洪林应负担的部分与上述款项一并给付重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司。 二审中，当事人均未向本院提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、嘉宝公司能否向许洪林主张物管费；2、一审酌情扣减本案物管费是否适当。 本院认为：对于争议焦点一，嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司签订《前期物业服务合同》、《物业服务合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上诉人系贵州麒龙置业有限公司麒龙摩尔城A幢5单元2层5-2-8号、5-2-9号商铺的物业使用人，该合同对上诉人许洪林具有约束力，被上诉人嘉宝公司为上诉人许洪林提供了物业服务，上诉人许洪林理应按照约定交纳物管费；对于上诉人许洪林提出根据其与贵州麒龙置业有限公司、瓮安凯祺商业管理有限公司签订的《受托租赁合同》中约定，物管费向瓮安凯祺商业管理有限公司缴纳的问题，从《受托租赁合同》的内容来看，合同第三条仅约定许洪林向瓮安凯祺商业管理有限公司缴纳租金（按7元/㎡/月执行）及管理费（按11元/㎡/月执行），合同中并未对物业管理费的收取进行约定，且上诉人许洪林在本案一、二审审理过程中亦并未提交证据，证明其已向案外人瓮安凯祺商业管理有限公司足额缴纳了物业管理费，故一审支持被上诉人嘉宝公司关于物管费的请求并无不当，本院予以维持。 对于争议焦点二，从许洪林一审提供的相关证据材料看，嘉宝公司在提供物业服务过程中确实存在诸如公共区域车辆随意停放、垃圾未及时清扫、排水沟堵塞、商铺被盗及车辆停放停车位被刮蹭无法调取监控等问题，导致该小区部分业主对嘉宝公司的物业服务工作不满意，而嘉宝公司在一审庭审中对于业主提出的上述问题也未予以否认，以上事实说明嘉宝公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向许洪林收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距，故一审法院根据权利义务对等原则，综合本案查明的事实酌情扣减嘉宝公司物管费并无不当；但是对于扣减比例的问题，因在嘉宝公司起诉物业费的同类案件中，法院酌情的扣减比例均为20%，为统一裁判尺度，一审仅酌情扣减15%不当，本院予以纠正，故许洪林应交纳嘉宝公司自2018年5月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费应为10389元（12986.35元×80%=10389元）。 综上所述，上诉人许洪林的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决不当，应予改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销瓮安县人民法院（2020）黔2725民初3177号民事判决； 二、由上诉人许洪林于本判决生效后十五日内给付被上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司截至2020年7月31日止的物业服务费10389元； 三、驳回被上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取284元，由被上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司承担184元，由上诉人许洪林承担100元；二审案件受理费568元，由被上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司承担68元，由上诉人许洪林承担500元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月七日 法官助理王菲 书记员刘皓