山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3232号上诉人(原审原告)：杭州竞优专注科技有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：张龙，总经理。委托诉讼代理人：范业飞，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：赵紫玉，女，1995年5月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李梦（系赵紫玉之母），女，1968年11月8日出生，汉族，住济南市。上诉人杭州竞优专注科技有限公司（以下简称杭州竞优公司）因与被上诉人赵紫玉房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初12741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。杭州竞优公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由赵紫玉承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。杭州竞优公司与赵紫玉于2019年11月30日签订了《房屋租赁合同》，约定赵紫玉向杭州竞优公司提供位于济南市市中区银座晶都国际1-208房和1-204房作为教育、办公用房，期限从2019年11月30日至2023年12月30日。杭州竞优公司按照合同约定，以合同约定的金额支付第一期租金。自2020年1月开始，受新冠肺炎疫情的影响，春节过后杭州竞优公司无法正常复工复产，公司处于完全停工状态。按照济南市政府及相关政府部门的要求，济南校外教育培训机构复工不早于2020年5月18日。杭州竞优公司积极配合政府部门停工停产，因此，杭州竞优公司在疫情期间无法正常向赵紫玉支付租金。根据最高法、山东最高院针对关于新冠肺炎疫情期间所发布的指导意见及相关指引，杭州竞优公司在新冠肺炎疫情期间未支付或者延迟支付租金，应当认定为受不可抗力影响，不构成违约，且根据公平原则双方应共同承担因新冠疫情影响造成的损失。因疫情的关系，杭州竞优公司装修完毕后，一天都未营业，前期招聘的员工也都已经自动离职，疫情恢复后，杭州竞优公司要继续营业，需要再投入大量的时间和资金，杭州竞优公司在疫情期间损失非常巨大。因此，请求解除租赁关系合情合理。二、因受疫情影响，中心一直未营业，杭州竞优公司指派袁慧敏前往济南查看中心经营环境，以及查看装修及物品是否完好。在查看过程中，有两名陌生男子出现，阻止袁慧敏进入中心，并强行将中心大门上锁，将袁慧敏的私人物品也锁在中心内。袁慧敏要求陌生男子开门取回自己的私人物品，陌生男子置之不理，无奈之下，袁慧敏拨打110报警，警察到达现场后，要求陌生男子开门，袁慧敏取出私人物品后，陌生男子又将大门上锁。袁慧敏当时已经怀孕三个月左右，杭州竞优公司如果真的是要搬家，怎么会派已怀孕的员工前往，并且无其他车辆及搬家人员在场。一审法院在判决中对袁慧敏报警的事实经过认定不清，对陌生男子锁门的事实也没有予以认定。三、杭州竞优公司在一审中已经提交相关的视频材料，从视频中能清晰可见中心内的各类装修完整，各类办公家具、电器齐全，全是刚装修好的状态，没有任何搬离。视频是在110报警后所拍摄，已经完整记录了整个中心的情况，一审法院显然认定事实不清。四、杭州竞优公司与赵紫玉因租赁纠纷多次沟通，无法协商一致的情况下，杭州竞优公司为了维护自身权益，减少损失，才向人民法院提起诉讼，一审法院显然认定事实不清，作出了错误的判决，导致杭州竞优公司与赵紫玉的矛盾更为激化。一审法院没有结合新冠肺炎疫情的因素，将会导致杭州竞优公司更大的经济损失，一审判决违反了公平原则。赵紫玉辩称，认可一审判决。杭州竞优公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决确认杭州竞优公司、赵紫玉之间签署的《房屋租赁合同》已于2020年5月2日解除；2.判决赵紫玉向杭州竞优公司双倍返还押金93334元；3.判决赵紫玉向杭州竞优公司赔偿装修损失96760元；4.判决赵紫玉协助杭州竞优公司将租赁房屋内杭州竞优公司所有的物品（附物品清单）搬离；5.本案诉讼费由赵紫玉承担。一审法院认定事实：2019年11月30日，杭州竞优公司（承租人、乙方）与赵紫玉（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方自愿将位于济南市市中区银座晶都国际1-208号房和1-204号房屋出租于杭州竞优公司。房屋建筑面积255.9平方米。租赁期限自2019年12月31日至2023年12月30日止，租期4年，甲方给予乙方30天免租期，即自2019年12月1日至2019年12月30日，免租期内免收租金，甲方应于2019年12月1日前将房屋交付乙方使用。租金第一年2019年12月31日至2020年12月30日，年金28万元。租金支付方式按季结算，首期租金及房屋押金于签约当日支付。后期就于每次租金到期前7天支付下一期租金。租房押金为46667元。乙方有权在政府有关部门合法审批后，在房屋门前设置门头店招及在内墙进行广告宣传，广告的制作，安装由乙方负责。甲方迟延交付房屋达3天的。交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方人身、财产安全的。不承担约定的维修义务、致使乙方无法正常使用房屋的。租期期限内，未经乙方书面同意，甲方单方面提前解除本合同的，甲方为此向乙方双倍退还合同押金，甲方并承担年租金百分之三十的赔偿。上述合同签订后，杭州竞优公司向赵紫玉支付第一季度房租7万元及押金46667元，共计116667元，后期未再支付租金。2020年5月2日，济南市公安局巡警支队市中区大队出中队出具《处警记录》载明：2020年5月2日17时市中分局指挥室指令称：有人拨打110求助。接警后，市中1号车民警到达现场后，经了解，报警人因房租问题与房东发生纠纷，民警告知其权利义务后离开。报警人为袁慧敏。杭州竞优公司提交室内装修合同一份及中国光大银行电子回单三份、广告制作安装合同一份及支付宝转账电子回单三份，载明杭州竞优公司与武汉圣恩装饰工程有限责任公司就案涉房屋装修达成协议，并支付房屋装修款103192元；与济南百尚广告设计制作中心签署广告制作合同，门头制作安装等款项12,900元；支付中央空调安装费7180元。基主张以上费用是杭州竞优公司的装修损失，共计123272元。杭州竞优公司另提交物品清单一份载明物品九大类。关于2020年5月2日双方纠纷问题。杭州竞优公司主张，其在诉状中已经明确表示，在2020年5月2日赵紫玉以自己的行为解除了房屋租赁合同，我方对争议焦点一有异议。双方于2019年11月30日签署房屋租赁合同，免租期为30天，房屋租金于2019年12月31日计算，双方签署合同后，杭州竞优公司随即将房屋进行了装修，并置办了相关的办公及教学物品，2020年1月25日后全国疫情爆发，杭州竞优公司一直没有使用房屋，直到2020年5月2日其员工袁慧敏拿自己的私人物品，但被赵紫玉阻挠，在该情形下，该员工拨打110报警，随后赵紫玉将案涉房屋上锁一直至今，杭州竞优公司无法进入，所以杭州竞优公司认为本案案涉合同已于2020年5月2日被赵紫玉解除。赵紫玉主张，杭州竞优公司应于3月31日提前7天交下一季度房租，直到5月2日欠2个月房租。2020年5月2日，赵紫玉得知杭州竞优公司在一直在搬离东西，当天杭州竞优公司的职工拿着钥匙来搬东西，我担心杭州竞优公司拖欠房租。杭州竞优公司职工当时报警时，警察看了合同要求房主和杭州竞优公司老板协商，警察说让双方协商。杭州竞优公司员工走了之后，当时害怕东西丢失，让物业找了把锁，然后把门锁上，后来杭州竞优公司未找我方协商，直到8月份杭州竞优公司起诉。另查明，案涉房屋现杭州竞优公司在房屋内存放物品，双方均在2020年5月2日视频录像室内情况。双方之间未签订书面解除合同协议及交接协议。赵紫玉提交代理人李梦与杭州竞优公司代理人李旭波微信聊天记录载明：原李：房东你好，以后有关房租的事情你直接找周俊老师，（其电话是13735458029），我已把我负责的工作交给他了，我已离职。被李：房租不知道怎么定的。原李：复工的时候财务会主动转账的。一审法院认为，杭州竞优公司、赵紫玉所签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合同合法有效。双方应按合同约定，履行各自的合同义务。赵紫玉已履行房屋交纳义务，杭州竞优公司交纳第一季度房租，根据合同约定杭州竞优公司应于2020年3月24日前交纳第二季度房租。杭州竞优公司主张赵紫玉于2020年5月2日将房屋锁住阻止其进入经营，构成违约。根据其提交的录像视频及处警记录，可以证实当日，双方对房租问题产生争议，杭州竞优公司员工进屋拿东西。赵紫玉主张杭州竞优公司在拖欠房租的情况下多次搬运物品阻止其搬离。处警记录中亦载明双方应予以协商，另据视频中可以显示租赁房屋中物品与杭州竞优公司提交的清单中物品不能对应，桌面及文件柜均为空置。赵紫玉在此情况下，为保证物品不再丢失，通知物业将房屋锁住的行为不足以证实其存在恶意阻止杭州竞优公司经营的情形。在此之前，赵紫玉并未向杭州竞优公司下达解除合同通知书，双方亦未达成解除合同协议。据此，杭州竞优公司主张赵紫玉违反合同约定，阻止其经营的证据不足，对杭州竞优公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：驳回杭州竞优公司的诉讼请求。案件受理费4102元，减半收取2051元，由杭州竞优公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杭州竞优公司提交袁慧敏超声检查报告单一份，用以证实袁慧敏当时来济南时已经怀孕四个月，无法从事重体力劳动。二审查明，2020年5月2日双方提交的视频资料显示，涉案房屋内放置有桌椅、书籍、冰箱、电视机、微波炉、饮水机等物品，杭州竞优公司明确其主张的八台电脑未在房间内存放，涉案房屋未正常经营使用。2020年5月2日，赵紫玉将涉案房屋锁门。2020年8月20日，赵紫玉收到一审法院送达的杭州竞优公司的起诉状。本院于2021年4月8日组织双方进行房屋的交接及室内物品的返还，赵紫玉未到场，拒绝返还杭州竞优公司室内物品。经审查，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于合同解除问题。依据合同约定，杭州竞优公司应于2020年3月31日前7日内交纳2020年第二季度租金，杭州竞优公司未按期交纳租金，但该逾期支付租金与疫情导致的未正常经营有关，不宜认定为违约。在此情况下，双方应协商解决租金事宜。2020年5月2日，赵紫玉将涉案房屋锁门，导致杭州竞优公司无法使用涉案房屋。但杭州竞优公司未就赵紫玉的锁门行为明确提出过合同的解除，其主张合同于2020年5月2日解除，本院不予支持。2020年8月20日，赵紫玉收到杭州竞优公司的起诉状后，仍未将房门开锁，致使杭州竞优公司仍不能正常使用涉案房屋，合同目的无法实现，杭州竞优公司主张合同解除，应予支持。据此，本院确认租赁合同于2020年8月20日解除。关于押金返还问题。纠纷的产生因杭州竞优公司逾期支付租金而引发，赵紫玉提交的证据不足以证明杭州竞优公司有搬离涉案租赁物的行为，赵紫玉采取锁门的方式催要租金，明显不当，导致双方矛盾的激化。赵紫玉锁门后，双方均未提交证据证明对合同的继续履行进行过协商，双方因房屋未能正常使用所产生的损失均负有责任。杭州竞优公司起诉解除合同后，因赵紫玉拒绝返还杭州竞优公司室内物品导致的租金损失，与杭州竞优公司无关。因杭州竞优公司未支付2020年3月31日至5月2日的租金，且双方对2020年5月2日后至合同解除之日止的租金损失的负担未达成一致，杭州竞优公司要求赵紫玉返还押金，本院不予处理。押金的返还可待赵紫玉对租金主张权利时一并处理。关于装饰装修损失问题。因赵紫玉锁门导致杭州竞优公司无法使用涉案房屋，赵紫玉应对杭州竞优公司因此产生的损失承担相应的赔偿责任。因赵紫玉拒绝进行房屋的交接，导致法院无法确认室内装饰装修的情况，无法确认损失的价值，杭州竞优公司对此可待赵紫玉主张租金时一并处理。关于室内物品的返还问题。2020年5月2日的视频资料中，显示了房屋内物品的情况，赵紫玉应将视频资料中显示的存放于涉案房屋内的物品返还杭州竞优公司。综上所述，杭州竞优公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实偏颇，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初12741号民事判决；二、赵紫玉与杭州竞优专注科技有限公司于2019年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月20日解除；三、赵紫玉于本判决生效之日起十日内返还杭州竞优专注科技有限公司存放于济南市市中区银座晶都国际1-208号房和1-204号房屋内的物品。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费2051元，由赵紫玉负担；二审案件受理费4102元，由赵紫玉负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年四月二十七日书记员  刘彤