安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终461号 上诉人（原审原告）：淮南市鸿锦商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区文山南村会所，统一社会信用代码91340400MA2PU0G09F。 法定代表人：李雪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨波，安徽竞合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏慧，安徽竞合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鄢发泉，男，1967年8月30日出生，汉族，住湖北省蕲春县。 委托诉讼代理人：宋选平，湖北邦法律师事务所律师。 上诉人淮南市鸿锦商业运营管理有限公司（以下简称“鸿锦公司”）因与被上诉人鄢发泉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初2718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿锦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鸿锦公司的一审诉讼请求;2、本案的诉讼费用由鄢发泉承担。事实和理由: 一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误。一、鄢发泉应按合同约定的每年318066元的标准支付租金。2018年11月20日,经鸿锦公司与鄢发泉协商,双方签订《租赁合同》,合同约定:“鸿锦公司自2019年5月1日起将商铺租赁给鸿锦公司用作商业经营,租赁期为五年,每年租金为318066元。房屋租金每半年给付一次”。在双方协商期间,考虑到鄢发泉准备长期租赁商铺,鸿锦公司给予鄢发泉前两年各免租半年的优惠。该优惠条件是鸿锦公司基于对鄢发泉长期租赁和双方各自如期履行合同义务的前提下所承担的损失,可视为附条件的赠与。但鄢发泉自租赁商铺后长期欠缴租金,并在租赁仅一年后违约解除了租赁合同。鄢发泉的恶意违约行为导致合同订立的目的不能实现,鸿锦公司理所应当收回对鄢发泉的赠与。鸿锦公司要求鄢发泉承担拖欠租金的依据应按双方约定每年318066元计算。一审判决认定每年租金按159033元计算系认定事实错误。二、对于租金以及综合管理费计算的截止时间应为2020年11月6日。鸿锦公司与鄢发泉之间的租赁合同纠纷经谢家集区人民法院审理后,于2020年10月22日做出判决,解除双方签订的租赁合同,判决后双方均未上诉,该判决书于2020年11月6日生效,至此,鸿锦公司与鄢发泉之间解除了租赁合同,租赁期应计算至判决生效之日。鸿锦公司与鄢发泉因对租赁房屋内的损失认定不一致,在协商一致的前提下,在所在地派出所民警的见证下共同对租赁房屋进行加锁封存。在房屋加锁期间,鄢发泉故意拖延处理房屋内漏水的清理工作,且向鸿锦公司书面告知不再继续履行合同,要求解除合同的通知。在鸿锦公司未答复的情况下,擅自转移其租赁商铺内的设施。鸿锦公司之所以对租赁房屋加锁,既是在鄢发泉同意的情况下保护现场,也是为了防止鄢发泉恶意违约,转移资产。鸿锦公司一直没有阻碍鄢发泉继续使用商铺,从未拒绝履行自身的合同义务。但鄢发泉一直迟延履行自己的合同义务,拒不缴纳到期租金,且准备转移资产恶意违约,同时向鸿锦公司恶意要求巨额损失。鄢发泉的一系列违约行为,是导致双方矛盾激化的直接原因,其作为违约的过错方,应承担对房屋加锁的不利后果,在房屋加锁期间的租金不应扣除。一审判决认定扣除对商铺加锁的时间系适用法律错误。三、鄢发泉应按合同约定给付违约金。鸿锦公司与鄢发泉签订和《租赁合同》明确约定.“鄢发泉逾期交付租赁费用,每逾期一天,按上述费用的1%支付滞纳金。因提前解除合同,使一方遭受到损失的,有过错的一方应支付相当于3个月租金的违约金”。鸿锦公司与鄢发泉签订的《租赁合同》系双方意思的真实表示,合同条款合法有效,应得到法律的保护。鄢发泉拒不履行合同义务,长期不交付拖欠的租金,其违约行为导致鸿锦公司订立合同的目的不能实现。因此,鸿锦公司与鄢发泉解除了合同。鸿锦公司在此期间并未有任何违约行为。鄢发泉向法院起诉鸿锦公司要求赔偿的案件也被法院依法驳回。鸿锦公司在起诉时已考虑到按逾期天数计算违约金数额过高,因此依据3个月租金的标准计算违约金。鸿锦公司要求的违约金数额在合同内有明确约定,且数额也不超过法律规定。一审判决依据银行贷款利率计算违约金完全系适用法律错误。四、在疫情期间的租金不应由鸿锦公司承担。一审判决要求鸿锦公司承担疫情期间(90日)的一半租金没有法律依据。鸿锦公司在租赁期间,一直本着更好为鄢发泉服务的宗旨,为鄢发泉的经营提供各种便利。即使在鄢发泉已将鸿锦公司起诉至法院后,鸿锦公司也同意对部分租金进行减免。但鄢发泉不仅拒不理会,还在多个场合侮辱诽谤鸿锦公司。在其起诉鸿锦公司的财产损害赔偿案件中,将鸿锦公司污蔑为黑恶势力,在起诉状中极尽侮辱和污蔑,案件经法院审理后驳回了鄢发泉的诉讼请求。对于疫情期间的租金,并无明确法律规定要求扣减。鄢发泉一系列不诚信的恶意违约和恶意诉讼行为,对鸿锦公司造成巨大的伤害。鸿锦公司有权要求鄢发泉按照合同约定给付租金。一审判决要求鸿锦公司承担90日租金的50%数额没有事实依据和法律依据,系适用法律错误。 鄢发泉辩称，一审判决客观公正，请求驳回鸿锦公司上诉请求。 鸿锦公司向一审法院起诉请求：1.依法判决鄢发泉给付鸿锦公司房屋租金377099元（租金自2019年5月1日至2020年11月1日），给付综合管理费49618元（自2019年5月1日至2020年11月1日，按每月2756.57元计算），赔偿违约金79516.5元，合计506233.5元；2.本案诉讼费用由鄢发泉承担。 一审法院认定事实：2018年11月20日，鄢发泉（乙方）与鸿锦公司（甲方）签订租赁合同，承租甲方位于淮南市谢家集区卧龙山路与二通道交叉口“鸿朗•红街”3,6，S1-2层232-245、247-252铺位，建筑面积1343.77㎡（其中实际签约建筑面积1060.22㎡，赠送面积283.55㎡），用于经营迪乐尼儿童主题乐园；租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止（共五年，60个月），前三年的年租金均为318066元，第四年租金为333969元，第五年租金为350636元；同时，甲方给予乙方免租期12个月，即第一年和第二年各免六个月租金，租赁费用六个月为一个支付周期，先支付后使用，乙方在签订合同后7日内向甲方支付首期租金159033元，并按照2.6元/月/平方米的标准向甲方缴纳综合管理费（含物业管理费和公共区域能耗公摊费），缴纳方式同租金；房屋交付日期暂定于2019年1月1日前，具体交付日期以房屋交付确认书为准，甲方拟计划于2019年5月1日开业，若因甲方工程进度、消防报审及市政工程等实际原因造成交付日延迟，则甲方提前60日书面通知乙方，并承诺乙方的开业准备期、租期等相应顺延；此外，租赁合同还对续租、装修、物业、合同的解除、违约责任、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，鄢发泉于2019年5月21日向鸿锦公司支付了10万元租金。2019年6月28日，案涉商铺所在的鸿朗休闲生活广场开业，鄢发泉经营的迪乐尼儿童主题乐园也开始正常营业，直到2020年春节期间，鄢发泉回湖北老家过年，恰逢疫情爆发，受其影响，所有娱乐场所必须暂停营业，在未能营业的这段时间，案涉商铺内因排水管道漏水造成了场地和设备被污染，鄢发泉返回淮南后双方就排水管道漏水问题进行协商，但未能达成一致意见，2020年5月17日起鸿锦公司将鄢发泉经营的场地加锁，致鄢发泉无法正常使用租赁的场地。2020年7月8日，鄢发泉诉至一审法院，要求解除与鸿锦公司之间签订的租赁合同，该案于2020年9月24日开庭审理，庭审中鸿锦公司表示同意解除与鄢发泉之间签订的租赁合同，一审法院对此予以确认。现鸿锦公司要求鄢发泉支付拖欠的租金、综合管理费并承担违约责任。 另查明，案涉商铺所在的商业楼于2019年6月10日竣工验收，对于鄢发泉承租商铺的实际交付时间，双方各执一词，但均未提交相关证据予以证明。一审法院于庭前通知鸿锦公司的负责人李庆九来院了解情况时，对于案涉商铺租金从何时起算的问题，其表示因为商铺延迟交付，租金可自2019年6月28日起算。 一审法院认为，鸿锦公司与鄢发泉之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同虽然已经解除，但不影响合同一方要求相对方履行未尽的合同义务。 关于租金的计算标准问题。根据双方签订的租赁合同，前三年的年租金均为318066元，第四年租金为333969元，第五年租金为350636元，因鸿锦公司给予鄢发泉免租期12个月，即第一年和第二年各免六个月租金，则首年和第二年的租金均为159033元，对于提前解除合同，租金是否给予减免，双方未作约定，因此，租金应按照合同中已作约定的减免后的标准进行计算。 关于租金以及综合管理费计算的起止时间。按照租赁合同约定，房屋交付日期暂定于2019年1月1日前，租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止，若交付日延迟，则开业准备期、租期等相应顺延。因案涉商铺实际交付日延迟，对于租金的起算时间，一审法院于开庭前和庭审中分别征询了双方的意见，原、鄢发泉均同意租金自2019年6月28日起算，对此一审法院予以确认。因年初疫情爆发，受其影响，所有娱乐场所必须暂停营业，对于鸿朗休闲生活广场的各营业性商铺何时可以恢复营业，一审法院责令鸿锦公司于庭后三个工作日内提交相关材料，但鸿锦公司至今未提交；虽然自疫情爆发后二月余的时间各商铺即开始有序恢复营业，但结合案涉商铺的经营性质系室内儿童娱乐场所，针对儿童的学习、娱乐场所对疫情防控的要求应更加严格，受疫情影响的时间一审法院酌定为90天，对于该期间的租金损失，因双方未能达成一致意见，按照公平原则，一审法院认定由双方共同承担。因疫情期间案涉商铺内管道漏水，鸿锦公司、鄢发泉对此未能协商一致，自2020年5月17日起鸿锦公司将鄢发泉经营的场地加锁，导致鄢发泉无法正常使用租赁的商铺，由此造成的租金和综合管理费损失，应由鸿锦公司自行承担。鄢发泉曾于2020年7月8日诉至一审法院，要求解除与鸿锦公司之间签订的租赁合同，该案件于2020年9月24日开庭审理时鸿锦公司表示同意解除，双方对于解除租赁合同达成一致的意思表示，可以认定自2020年9月24日起鸿锦公司与鄢发泉之间签订的租赁合同解除。综上，鸿锦公司依据租赁合同主张租金的计算起止时间应自2019年6月28日至2020年9月24日（共455天），扣除受疫情影响双方共担风险的时间（90天÷2=45天）以及鸿锦公司将鄢发泉场地加锁的时间（2020年5月17日至2020年9月24日，计131天），一审法院确认鸿锦公司应交纳租金的为159033元÷365天×279天＝121562.21元，扣除已支付的100000元租金，鄢发泉尚欠鸿锦公司租金21562.21元。关于综合管理费，鸿锦公司诉请要求按照实际签约面积计算（2.6元/月/㎡×1060.22㎡=2756.57元），不违反法律规定，一审法院予以确认；按照租赁合同“同租赁费用的缴纳方式”的约定，计算起止时间亦为2019年6月28日至2020年9月24日，扣除鸿锦公司将鄢发泉场地加锁的时间，鄢发泉应向鸿锦公司缴纳的综合管理费为2.6元/月/㎡×1060.22㎡×12个月÷365天×324天＝29363.16元。合同解除之后如产生场地占用期间的使用费或其他费用，鸿锦公司当庭表示将保留诉权另行诉讼，故本案不予处理。 关于违约金，鸿锦公司表示其诉讼请求的违约金79516.5元系依据租赁合同18.1条“在租赁期限内，乙方逾期交付租赁费用、管理费、水、电、气及其他应付费用，经甲方书面通知，仍未能于10个工作日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的1%支付滞纳金”的约定认定鄢发泉违约，并按照16.3条“因提前解除合同，使一方遭受到损失的，有过错的一方应支付相当于3个月租金的违约金（根据过去1年的平均月租金算定）”的约定以未减免的年租金318066元计算得来（318066元÷12个月×3个月=79516.5元），但合同18.1条已明确约定逾期付款违约责任的计算标准，鸿锦公司混以16.3条关于提前解除合同的违约责任标准计算违约金，系适用标准错误，一审法院不予支持。若按照租赁合同18.1条约定的标准计算逾期付款违约金，年利率将高达365%，该约定标准过高，与现行法律及相关司法解释精神相悖，但鄢发泉逾期付款，确实给鸿锦公司造成了资金占用期间的利息损失，一审法院酌情支持以欠款本金50925.37元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的逾期付款利息；关于逾期付款利息的起算时间，因双方于2018年11月20日签订租赁合同时，对于租赁费用的支付方式明确约定为“乙方在签订该合同后7日内向甲方支付首期租金人民币¥159033.00元”，但鸿锦公司延迟交付房屋近半年，且于诉状中自认：“鄢发泉应在2019年11月1日前向鸿锦公司交付当年房屋租金”，因此，一审法院确认逾期付款利息自2019年11月1日起计算至欠款清偿之日止，但逾期利息总额不得超过鸿锦公司诉请的79516.5元。 因鄢发泉本人未到庭参加诉讼，庭审中法庭问及综合管理费是否已经支付或部分支付，其代理人表示不知情，一审法院责令鄢发泉本人于庭后来院核实相关情况，但其至今未到法院也未提交书面情况说明，视为其放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、鄢发泉于本判决生效之日起十日内一次性向淮南市鸿锦商业运营管理有限公司支付拖欠的租金21562.21元、综合管理费29363.16元，合计50925.37元，并支付逾期利息【以50925.37元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2019年11月1日起至欠款清偿之日止（逾期利息总额以79516.5元为限）】；二、驳回淮南市鸿锦商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8862元，减半收取4431元，由淮南市鸿锦商业运营管理有限公司负担3985元，鄢发泉负担446元。 本院二审期间，鸿锦公司围绕上诉请求依法提交了三份证据。证据一、申请书和聊天记录。拟证明鄢发泉在疫情以后没有经营的意愿，双方将房屋上锁是在公安机关见证下实施的，目的是防止鄢发泉擅自转移财产。鄢发泉质证意见：真实性无异议，关联性有异议，鸿锦公司将经营场所上锁未经鄢发泉许可。本院认证意见：对该证据真实性予以认定。两份证据反映不出双方加锁的实际情况，对证明目的不予认定。 证据二、唐山派出所接警登记表，证明鸿锦公司与鄢发泉之间因租赁房屋内的物品损害发生纠纷后，派出所出警，并告知双方到法院起诉，与证据一相互佐证，证明鸿锦公司并非自行上锁。鄢发泉质证意见：报警是真实的，证明目的有异议。本院认证意见：接警表反映内容与本案纠纷无直接关联性，对该份证据证明目的不予认定。 证据三：信访记录单。拟证明：鄢发泉经营的儿童乐园会员卡因无法使用，遭到用户的信访投诉。鄢发泉质证意见：真实性无异议，但与本案无关。本院认证意见：对真实性予以认定。 二审查明事实同一审一致。 本院归纳本案二审争议焦为：一、一审判决对案涉房屋租金计算标准的认定是否妥当；二、案涉商铺加锁期间的租金是否应扣除；三、一审判决认定鸿锦公司承担疫情（90日）期间的一半租金是否妥当；四、一审判决对违约金的认定是否妥当。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于第一项争议焦点，一审判决对案涉房屋租金计算标准的认定是否妥当的问题。本院认为，鸿锦公司上诉认为其给予鄢发泉前两年各免租半年的优惠是基于鄢发泉长期租赁案涉商铺才给予的赠与，现鄢发泉租赁仅一年后违约解除了合同，导致合同订立的目的不能实现,鸿锦公司理所应当收回对鄢发泉的赠与。经查，本案中，鄢发泉与鸿锦公司签订的租赁合同约定租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止（共五年，60个月），前三年的年租金均为318066元，第四年租金为333969元，第五年租金为350636元；同时，鸿锦公司给予鄢发泉免租期12个月，即第一年和第二年各免六个月租金。从上述合同可以看出，双方对五年的租赁期分别约定了年租金。因鄢发泉违反合同约定，逾期未缴纳租金，导致双方于2020年9月24日提前解除合同，鸿锦公司丧失预期收益，对于实际租赁期间的租金标准应结合合同约定的租赁期间的年平均租金予以确定，一审判决仅以前两年的年化租金作为计算租金的标准欠妥，本院依法予以纠正。经核算，五年的年化租金为（318066元+318066元+333969元+350636元）÷5=264147元，至合同解除时，实际租赁时间为279天，故租金应为264147元÷365天×279天＝201909元，扣除已支付的100000元租金，鄢发泉尚欠鸿锦公司租金101909元。鸿锦公司认为租金以及综合管理费计算的截止时间应为2020年11月6日。本院认为，对于租金的起算时间，一审法院于开庭前和庭审中分别征询了双方的意见，鸿锦公司、鄢发泉均同意租金自2019年6月28日起算，对此予以确认。一审法院于2020年9月24日开庭时询问双方当事人，鸿锦公司表示同意解除合同，故一审判决认定自2020年9月24日起鸿锦公司与鄢发泉之间签订的租赁合同解除并无不妥。鸿锦公司关于租金和综合管理费的起止时间的上诉理由依据不足，不予支持。 关于第二项争议焦点，案涉商铺加锁期间的租金是否应扣除的问题。本院认为，经查，鄢发泉经营的娱乐场所因疫情暂停营业，在未能营业的这段时间，案涉商铺内因排水管道漏水造成了场地和设备被污染，后双方就排水管道漏水问题进行协商，但未能达成一致意见，2020年5月17日起鸿锦公司将鄢发泉经营的场地加锁，致鄢发泉无法正常使用租赁的场地。鸿锦公司未采取合理措施防范风险，且并无证据证明鄢发泉有恶意转移资产的行为，其在鄢发泉经营的场地加锁导致鄢发泉不能正常经营，一审判决据此扣除加锁期间的租金于法有据。鸿锦公司此项上诉请求依据不足，不予支持。 关于第三项争议焦点，一审判决认定鸿锦公司承担疫情（90日）期间的一半租金是否妥当的问题。本院认为，案涉商铺的经营性质系室内儿童娱乐场所，针对儿童的学习、娱乐场所对疫情防控的要求应更加严格，受疫情影响的时间较长，一审判决认定由双方共同承担损失合理允当，鸿锦公司此项上诉理由依据不足，不予支持。 关于第四项争议焦点，一审判决对违约金的认定是否妥当的问题。本院认为，关于违约金，鸿锦公司与鄢发泉签订的租赁合同18.1条约定：在租赁期限内，乙方（鄢发泉）逾期交付租赁费用、管理费、水、电、气及其他应付费用，经甲方（鸿锦公司）书面通知，仍未能于10个工作日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的1%支付滞纳金。鄢发泉逾期支付租金，已构成违约。上述违约金约定过高，鉴于2020年年初疫情爆发，对鄢发泉经营的儿童乐园影响较大，一审判决酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息合理允当。鸿锦公司此项上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，鸿锦公司的上诉请求部分不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，但关于租金计算标准的认定欠妥，予以变更。适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初2718号民事判决第二项“驳回淮南市鸿锦商业运营管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初2718号民事判决第一项为“鄢发泉于本判决生效之日起十日内一次性向淮南市鸿锦商业运营管理有限公司支付拖欠的租金101909元、综合管理费29363.16元，合计131272.16元，并支付逾期利息【以131272.16元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2019年11月1日起至欠款清偿之日止（逾期利息总额以79516.5元为限）】”； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8862元，减半收取4431元，由淮南市鸿锦商业运营管理有限公司负担3081元，鄢发泉负担1350元；二审案件受理费8130元，由淮南市鸿锦商业运营管理有限公司负担6322元，鄢发泉负担1808元；本判决为终审判决。 审判长  桂华雷 审判员  王雪霞 审判员  李 侠 二〇二一年四月十三日 书记员  杨海波 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。