湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1002民初1308号原告：罗明霞，女，汉族，1977年10月30日出生。委托诉讼代理人：周志强，男，系罗明霞的丈夫。被告：中建五局第三建设有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路158号1601。法定代表人：陈勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：聂宇峰，男，系该公司项目负责人。原告罗明霞诉被告中建五局第三建设有限公司（以下简称三建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗明霞的委托诉讼代理人周志强、被告三建公司的委托诉讼代理人聂宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗明霞向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即支付房屋租金6000元（暂计至2021年3月15日，后续按2000元/月计算至房屋实际归还原告之日止）、物业管理费662元（暂算至2021年3月15日，后续按222元每月计算物业费至房屋归还原告之日止）、水费998.97元、气费20.96元；二、依法判令被告向原告支付违约金5000元；三、依法判令被告承担本案全部诉讼费。被告三建公司的答辩要点：一、因答辩人原来住在原告出租房内的员工于2020年12月30日前全部调离，答辩人没有必要再租赁涉案房屋，答辩人于2020年12月18日提前与原告进行了沟通，告知原告租到2020年12月30日止，原告可以提前发布出租公告，答辩人交的1800元押金，其中1000元作为房租，800元给原告补偿；二、原告在2021年2月4日提出办理退租手续，答辩人告诉原告可以随时来拿钥匙，但原告并没有来拿钥匙。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、2019年8月19日，原告罗明霞（甲方）与被告三建公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于郴州市御泉城市花园××栋××号房××宿舍使用，租赁期限为2年，即2019年3月16日至2021年3月15日止；2、月租金2000元，甲方收取乙方保证金1800元（不计息，解除合同后退还），支付方式为每季度支付一次租金，需提前支付，通过银行转账方式；3、乙方承租后，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿，乙方租赁期间所发生的水费、电费、燃气费、税收和物业管理费等一切费用由乙方自理，并按时缴纳；4、若甲方在乙方没有违反法律法规和合同条款的情况下，提前解除合同或租给他人，则视为甲方违约，甲方需向乙方支付违约金5000元；5、若乙方在甲方没有违反法律法规和合同条款的情况下，提前解除合同或未经甲方同意私自转租给第三方，则视为乙方违约，乙方需向甲方支付违约金5000元；6、若因不可抗力或自然灾害导致甲乙双方损失的，甲乙双方互不承担违约责任。合同签订后，被告向原告缴纳押金1800元，原告依约将上述房屋交给被告使用。被告将该房屋作为员工宿舍供四名员工居住。被告依约支付了2020年12月16日前的房屋租金。二、2020年12月18日，被告以居住在该房屋内的员工辞职、调岗为由，电话告知原告丈夫租到2020年12月30日止，原告可以提前发布出租公告，已交的1800元押金，其中1000元作为房租，800元补偿给原告。被告的项目经理聂宇峰于2020年12月22日通过短信告知原告丈夫于2020年12月31日退租，要原告提前发布房屋租赁信息；原告丈夫在第二天短信回复聂宇峰，要求按合同办；原告丈夫于2021年2月1日通过短信催被告交房租，于2021年2月4日发短信给聂宇峰，告知如不租房了，就要办理相应的退租手续，如不办理交接手续，到2021年3月15日新的租期开始，必须承担新的租金交纳义务；聂宇峰在2021年2月4日通过短信回复原告丈夫，已明确通知退租，并且房间已于2020年12月31日前整理好，随时可以来拿钥匙。此后，被告没有安排人与原告办理房屋交接手续。被告尚欠租赁期间的物业管理费、水费、气费。原、被告于2021年4月1日正式办理房屋交接手续，签订《房屋交接确认书》，约定：被告将租赁房屋从即日起按现状交付原告，原告同意接受，《房屋租赁合同》中被告的权利义务到期终止。双方在房屋交接时，对被告租赁期间已产生的水、电、燃气费用进行了结算，确定被告尚欠水费998.97元、气费20.96元。判决的理由与结果本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告自愿签订上述《房屋租赁合同》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方形成了合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行。被告对于尚欠水费998.97元、气费20.96元无异议，因此原告诉请被告支付水费998.97元、气费20.96元，本院予以支持。双方争议焦点如下：一、被告还应支付原告多少租金、物业管理费。虽然被告在2020年12月18日告知原告房屋租赁到2020年12月30日止，但双方并未对提前退租达成一致意见，且被告未安排人员及时与原告办理房屋交接手续，未将房屋及时返还给原告，直到2021年4月1日才办理正式的房屋交接手续，因此被告还应支付原告2020年12月16日至2021年3月15日期间的租金6000元、按2000元/月（每月按30天计算）支付2021年3月16日至4月1日期间的租金1067元，以及支付原告2020年12月16日至2021年3月15日期间的物业管理费662元、按222元/月（每月按30天计算）支付2021年3月16日至4月1日期间的物业管理费118.4元，抵扣被告交纳的押金1800元后，被告还应支付原告租金5267元、物业管理费780.4元。二、被告是否构成违约，应否支付原告违约金。上述合同约定，若被告在原告没有违反法律法规和合同条款的情况下，提前解除合同，则视为被告违约，被告需向原告支付违约金5000元。虽然被告提出提前退租，但双方并未就提前退租达成一致意见，且未办理交接手续，上述合同事实上并未提前解除，本院已判决被告支付约定的租赁期间及延期退房期间的租金，因此原告以被告提出提前退租为由，要求被告支付违约金，本院不予支持。此外，根据上述合同的约定，被告应当在2020年12月16日前支付2020年12月16日至2021年3月15日期间的租金6000元，但被告因要求提前退租，未按约定支付上述期间的租金6000元，且未及时付清物业管理费、水费、气费，已构成违约。上述合同中未明确约定逾期付款违约金，原告未举证证明其因被告逾期付款产生的损失情况，本院根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%并加计50%计算逾期付款违约金，其中2020年12月16日至2021年3月31日期间（每月按30天计算）的逾期付款违约金为101元（即6000元×3.85%×1.5÷360天×105天），此后的逾期付款违约金以未付的租金、物业管理费、水费、气费合计7066.93元（即5267元+780.4元+998.97元+20.96元）为基数，按年利率5.775%（即3.85%×1.5）另行计算至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告中建五局第三建设有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告罗明霞租金5267元；二、被告中建五局第三建设有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告罗明霞物业管理费780.4元；三、被告中建五局第三建设有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告罗明霞水费998.57元、气费20.96元，合计1019.53元；四、被告中建五局第三建设有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告罗明霞逾期付款违约金101元（暂计算至2021年3月31日，之后的逾期付款违约金以7066.93元为基数按年利率5.775%另行计算至该款项付清之日止）；五、驳回原告罗明霞的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取46元，由原告罗明霞负担15元，被告中建五局第三建设有限公司负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曹华英二〇二一年四月十二日法官助理王术妍书记员林蒙附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。