文书内容广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初3581号原告：深圳市万科物业服务有限公司，住所广东省深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层，统一社会信用代码91440300192204533K。法定代表人：余小原，总经理。委托诉讼代理人：冯镇强，男，1997年11月22日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县，441622199711225199，系公司员工。被告：林海蓝，女，1962年4月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告深圳市万科物业服务有限公司与被告林海蓝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯镇强及被告林海蓝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计2174.24元；2.请求判决被告承担本案全部诉讼费。庭审中原告将第1项诉讼请求变更为：被告立即支付原告物业费等费用3398.52元。被告林海蓝辩称：一、原告在提供物业服务期间，未按照《物业管理委托合同》提供相关服务。原告在入驻被告小区之后，并没有体用良好的物业服务。相反，在原告入驻小区期间，小区治安及卫生情况极差。因此，被告认为原告为提供良好的物业服务，被告有权不再支付所谓的“物业费”。二、原告诉讼的物业费没有事实依据。原告要求被告支付物业费及其他相关费用，既没有计算依据，也没有计算标准，原告未能就其主张的计算依据提供详细的明细，且诉请所提收费计价依据也未经过物价局备案及批准。三、原告未就其已经提供物业服务提供相关证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”原告应当对其已经履行合同义务承担举证责任。四、本案被告非适格被告。根据原告提供的《物业服务委托合同》的约定，该合同系原告和业委会签订，但并未就业委会决议同意与其签订物业服务合同提供相关证据，因此被告认为该合同与其无任何关联性，被告主张物业服务合同亦不对答辩人产生法律约束力。本案相关事实一、被告林海蓝系位于深圳市罗湖区业主，建筑面积为24.74平方米。原告系涉案房产所在小区的物业管理单位。二、2019年6月27日，原告（乙方）与深圳市罗湖区翡翠园山湖居第三届业主委员会（甲方）签署《翡翠园山湖居物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对翡翠园山湖居物业提供物业共有部分及公共绿化部分的管理与维护，管理的物业构成包括高层住宅67800平方米、多层住宅3455平方米、商业1500平方米；合同期限三年，自2019年7月15日起至2022年7月14日止；物业服务费由业主按其物业的建筑面积预先交纳：高层住宅物业3.38/月/平方米，多层住宅物业1.7元/月/平方米，商业物业7元/月/平方米，物业服务费用按每月交纳，业主或物业使用人应于（每月30日前）向乙方交纳下期的物业服务费用；业主应按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与会用享有监督权；物业区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用，乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《补充协议》第三条约定，业主逾期缴纳物业服务费及其他费用（包括但不限于车位服务费、乙方代付的水电费、特约服务费、日常收取的专项维修资金等）的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。三、被告拖欠原告自2019年9月1日至2021年3月31日期间物业费人民币3024.42元、维修资金人民币64.79元、水费人民币237.84元、排污费人民币51.84元、垃圾处理费人民币19.63元，合计人民币3398.52元。四、对被告欠缴的物业费的逾期违约金自每笔逾期之日起按日万分之五标准计至2021年4月6日，共计人民币469.50元（详见附表）。裁判理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。首先，被告抗辩称原告在提供物业服务期间，未按照《物业管理委托合同》提供相关服务，且原告未就其已经提供物业服务提供相关证据，被告有权不支付所谓的“物业费”，原告在入驻小区后依照物业管理条例的规定，以及物业服务合同的约定，在商务、物业共用部分和共用设施设备等方面进行管理，为业主提供物业服务，而被告主张原告未提供良好的物业服务，但未提交证据证明，本院对被告的抗辩理由不予采纳。其次，被告抗辩原告诉讼的物业费没有事实依据，根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条第二款规定“非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。”《物业管理条例》第十二条第四款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约定力。”被告所在物业的业委会与原告签订物业服务合同系双方真实意思表示，被告未能提交证据证明业委会与原告就商业物业服务费收费标准约定违背法律、行政法规的强制性规定，则该约定合法有效，对于被告的抗辩理由，本院不予采纳。在原告依约提供物业管理服务后，被告未向原告缴纳管理费、专项维修基金、水费、排污费、垃圾处理费，已构成违约，原告有权向被告主张拖欠的费用及违约金。故原告诉请被告按照合同约定支付相关费用及违约金，本院予以支持，但原告主张违约金过高部分，没有法律和事实依据，本院不予支持。最后，被告抗辩称非本案适格被告，被告系位于深圳市罗湖区的业主，根据《深圳经济特区管理条例》第九十三条规定，业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳物业专项维修资金、承担有关分摊费用，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十一条，《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条第（九）项、第五十九条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林海蓝应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付物业费人民币3024.42元、维修资金人民币64.79元、水费人民币237.84元、排污费人民币51.84元、垃圾处理费人民币19.63元，合计人民币3398.52元。二、被告林海蓝应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付截至2021年4月6日的违约金人民币469.50元。三、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由原告负担人民币3元，被告负担人民币22元。该受理费原告已预缴，本院退回原告人民币22元，被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币22元，逾期不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  雒虹媛二〇二一年四月六日法官助理郑丹丽书记员李光正            序号              应收月份              物业费/元              应交日期              截止日期              逾期天数              违约金/元                  1              2019年9月              159.18              2019/8/30              2021/4/6              585              46.56015                  2              2019年10月              159.18              2019/9/30              2021/4/6              554              44.09286                  3              2019年11月              159.18              2019/10/30              2021/4/6              524              41.70516                  4              2019年12月              159.18              2019/11/30              2021/4/6              493              39.23787                  5              2020年1月              159.18              2019/12/30              2021/4/6              463              36.85017                  6              2020年2月              159.18              2020/1/30              2021/4/6              432   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   219              17.43021                  14              2020年10月              159.18              2020/9/30              2021/4/6              188              14.96292                  15              2020年11月              159.18              2020/10/30              2021/4/6              158              12.57522                  16              2020年12月              159.18              2020/11/30              2021/4/6              127              10.10793                  17              2021年1月              159.18              2020/12/30              2021/4/6              97              7.72023                  18              2021年2月              159.18              2021/1/30              2021/4/6              66              5.25294                  19              2021年3月              159.18              2021/2/28              2021/4/6              37              2.94483                                合计（取小数点后2位）              469.50                                 备注：每逾期1日按万分之五支付违约金