山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终625号 上诉人（原审原告）：崔超昆，男，1972年4月23日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：刘乘虎，山东正腾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王敏，女，1960年2月23日出生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：李毅，北京市华城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨晓红，女，1970年9月14日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。 被上诉人（原审被告）：白宗玉，男，1968年9月28日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王继富，山东子诚律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王迪，山东子诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东创道房地产综合服务有限公司（原淄博创道房地产服务有限公司）。住所地：山东省淄博市张店区华光路118号德泰堂国际商务大厦A座1单元14楼401号。 法定代表人：孙秀洪，总经理。 委托诉讼代理人：田京华，淄博张店腾飞法律服务所法律工作者。 上诉人崔超昆、上诉人王敏因与被上诉人杨晓红、白宗玉、山东创道房地产综合服务有限公司（以下简称“创道公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人崔超昆及其委托诉讼代理人刘乘虎，上诉人王敏的委托诉讼代理人李毅，被上诉人杨晓红、白宗玉的委托诉讼代理人王迪，创道公司的委托诉讼代理人田京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔超昆上诉请求：1.撤销淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初2217号民事判决；2.改判为王敏双倍返还上诉人崔超昆购房定金40000元、赔偿上诉人装修费用7200元、赔偿上诉人崔超昆房屋差价损失1606900元、被上诉人杨晓红和白宗玉对上述损失承担连带赔偿责任；3.一、二审案件受理费和评估费由王敏承担。事实和理由：一、本案的基本事实和法律关系。1、王敏与上诉人崔超昆有房屋买卖合同关系。2016年4月22日，王敏委托被上诉人杨晓红通过创道公司与崔超昆签订《房地产买卖合约》。2、王敏与被上诉人杨晓红是委托代理合同关系。王敏委托杨晓红代其签署了该合约，杨晓红确认王敏同意以215万元售房。签订合约的同时，杨晓红代王敏收取了崔超昆支付的购房定金2万元整。3、王敏与被上诉人白宗玉是委托代理合同关系。2016年8月16日，王敏委托白宗玉与崔超昆签订了资金不予托管声明。4、上诉人崔超昆已经实际接受卖房合约的标的物并开始装修。2016年5月28日，王敏通过创道公司将房产房门的钥匙转交给了崔超昆，委托白宗玉将合约房产二个车库大门的钥匙交给了崔超昆。白宗玉和创道房产公司承诺崔超昆可以边装修房屋边办理合约房产购房合同改名字的事宜。5、合约签订后，因王敏的原因导致合约无法实际履行，应承担全部的违约赔偿责任。王敏与上诉人崔超昆签订房地产买卖合约、接受购房定金、交付房产后，又单方面私下接受了开发商的购房款，直接导致崔超昆无法实现购买涉案房产的目的。二、原审判决查明的关于涉案房屋差价的事实和认定不符合法律程序性规定，违反了国家法律实体性规定，还与现有的证据冲突，不得作为认定案件事实的根据。1、淄博远景房地产开发有限责任公司与徐孟娇签订涉案房屋《商品房买卖合同(预售)》没有在法庭上出示、经过当事人质证，依法不得作为认定案件事实的根据。2、司法鉴定报告足以证明涉案房屋的差价损失是1606900元、装修费用为7200元。原审一审、二审及再审一审的过程中，各方当事人均没有对该报告提出异议或申请重新鉴定，目前该报告仍然具有法律效力。三、原审判决认为“原告没有采取措施防止自身损失的扩大，依法不得就扩大的房屋增值、装饰、订制家具等损失要求王敏予以赔偿。鉴于《房地产买卖合约》未实际履行，原告只向王敏缴纳定金2万元，原告要求王敏赔偿损失的范围依法不能超过王敏应当预见到的因违反合同可能造成的损失”没有事实和法律依据，且与现有的证据相悖，不能成立。1、崔超昆是否有能力为定制红木家具缴纳定金30万元与本案房屋买卖合同没有任何法律关系。不能成为王敏减轻赔偿责任的法定理由。2、上诉人崔超昆不能与淄博远景房地产开发有限责任公司另行签订涉案房屋的买卖合同，否则，上诉人崔超昆构成一房二买。3、上诉人崔超昆己经采取了符合法律规定的措施，以维护自身的合法权益和避免、减少损失的扩大。4、上诉人崔超昆向王敏缴纳了定金，收到涉案房产钥匙后开始装修房屋，《房地产买卖合约》己实际履行。四、法律意见。1、合同应当予以解除。王敏委托被上诉人杨晓红与上诉人崔超昆签署的房地产合约及补充协议合法有效，当事人对涉案合同的效力均无异议。王敏擅自将涉案房屋卖给他人，导致上诉人崔超昆现已无法办理过户手续，合同签订的目的已无法实现，要求解除该合同应当得到支持。2、被上诉人应双倍返还定金和赔偿原告的经济损失。王敏在与上诉人崔超昆签订房地产买卖合约、接受购房定金、交付房产后，私下接受了开发商的购房款构成一房二卖。王敏恶意违约应该承担赔偿上诉人崔超昆的直接经济损失和预期可得利益损失。3、司法鉴定报告证明涉案房屋的差价损失是1606900元、装修费用为7200元、定金40000元，合计1654100元。4、被上诉人白宗玉和杨晓红应该按照合同约定为王敏承担连带赔偿责任。被上诉人白宗玉和杨晓红在《房地产买卖合约》中书面确认承诺：王敏同意以215万元售房，否则，被上诉人白宗玉和杨晓红愿意承担相应的法律责任及赔偿责任。综上，请求二审法院支持上诉人崔超昆的上诉请求。 王敏辩称，对崔超昆第一项上诉请求，部分认可，同意撤销原判。不认可第二项改判的请求，对于双倍返还购房定金4万元的请求，王敏与崔超昆并未签订房屋买卖合同。杨晓红代签的协议无效，王敏并未收取崔超昆任何钱款，包括定金2万元；对于赔偿装修费用7200元的请求，王敏没有与崔超昆签订相关的协议，也没有同意崔超昆进行房屋装修，相关的装修损失不应该由王敏承担；对于赔偿崔超昆房屋差价损失1606900元的请求，该项请求没有事实依据，杨晓红代签的房屋买卖合同中对违约有明确的表述，内容为卖方收取定金后，若未能履行本合约之条款，导致本合约不能顺利完成，卖方须双倍返还定金予买方，不可为此向卖方进一步追究责任或要求任何赔偿。不认可崔超昆的第三项上诉请求，王敏从未委托或者直接与崔超昆签订过任何协议、收取过任何款项，也从未向崔超昆给付过钥匙或委托相关人向其交付过钥匙。对崔超昆所述相关的损失均不认可。 被上诉人杨晓红、白宗玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。杨晓红夫妇与王敏夫妇系委托代理合同关系，上诉人崔超昆所诉称的白宗玉与杨晓红应当承担责任的依据是房地产买卖合约手写相关承诺，该承诺的意思是在该合约签订当时，代理人保证委托人买卖意思的真实，对此真实性承担相应的责任，连带责任是加重责任，应当有明确的法律规定才能适用。上诉人崔超昆诉称白宗玉与杨晓红应当承担连带责任的理由不能成立，没有事实和法律依据。 被上诉人创道公司辩称，认可一审判决对我方权利义务的判决内容，请求二审法院予以维持。 王敏上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，将本案发回重审或改判驳回崔超昆的全部诉讼请求；2.案件受理费和评估鉴定费由崔超昆承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，白宗玉和杨晓红的行为属于无权代理行为，本案涉及的与房屋买卖相关的合同等文件均无效。崔超昆具有明显恶意，存在明显虚假诉讼的嫌疑。一、《房地产买卖合约》及相关文件无效，白宗玉和杨晓红的代理行为不符合法律规定，王敏没有过错不应承担任何责任。1、王敏从未有出售涉案房屋给崔超昆的意思表示，也从未通过任何形式授权任何人与崔超昆签署任何协议。杨晓红以王敏的名义与崔超昆签订《房地产买卖合约》、《保证金托管协议书》、《买卖双方补充协议》，白宗玉以王敏的名义与崔超昆签订《资金不予托管声明》，王敏对上述行为均不知情，事后也未追认。白宗玉、杨晓红所谓的委托代理行为自始无效，王敏无需承担任何责任。2、崔超昆作为买方，应提供证据证明白宗玉、杨晓红为有权代理，但崔超昆在一审中未提供相关证据。根据日常生活经验，至少崔超昆应取得王敏授权给杨晓红和白宗玉的书面委托手续且委托手续应有明确、具体的委托事项。崔超昆未尽到最基本的注意义务，应承担举证不能的法律责任。3、杨晓红和白宗玉属于无权代理且存在明显过错，二人应依法承担因其过错行为所导致的相关法律责任。白宗玉提交的聊天记录仅有白宗玉与案外人吕中元之间的聊天内容，而吕中元在法律上并不能代表王敏的意志。且聊天记录中也没有王敏和杨晓红，无法证明四个人之间存在委托和代理关系。即便聊天记录是真实的，聊天记录里也没有任何显示白宗玉向吕中元汇报关于售房给崔超昆以及具体的合同内容。二、即使不考虑合同效力和代理的问题，崔超昆的诉讼请求也不应得到支持。1、《房地产买卖合约》并非正式买卖合同，没有办理备案，也未实际履行。根据《房地产买卖合约》第六条第一款约定，正式文本应该是买卖双方须本人签字且到房管局等部门备案。《房地产买卖合约》在4月30日王敏和崔超昆没有去签订正式买卖合同和备案后没有实际履行的意义。王敏从开发商处所购涉案房屋并未办理网签备案，自然也不存在应配合崔超昆办理改名手续。2、崔超昆具有明显违约情形。其违反了《房地产买卖合约》中第十二条约定的应于2016年4月30日前付清全款的义务，故卖方可没收其定金两万元并有权将涉案房屋再行处置给任何人。3、崔超昆即便能够索赔，其索赔金额也超出约定。根据《房地产买卖合约》第十六条约定，即便王敏违约，双方意思自治的结果为双倍返还定金，不再有其他责任和赔偿。且王敏自始至今都未收到崔超昆包括定金在内的任何钱款，不存在由王敏双倍返还的义务。4、一审法院判决王敏赔偿房屋差价没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，在已有明确的损害赔偿计算方法约定的情况下，不应再适用可得利益损失赔偿规则，即不应再计算房屋差价。一审法院调取的案外人淄博远景房地产开发有限公司在2017年4月14日将房产出售给案外人徐孟娇材料中显示，当时的出售价格为2395000元，据此认定王敏承担房屋差价损失245000元没有法律和合同依据。本案是崔超昆违约在先，即便认定崔超昆未违约而王敏违约，合约也明确约定了违约责任为定金双倍返还，而不应计算房屋差价损失。即便认定王敏需赔偿房屋差价损失，开发商出售给第三人的时间为2017年4月14日，而早在2016年9月，崔超昆已经因私自装修被物业赶出去，如果计算房屋差价，最迟也只能计算到2016年9月。5、崔超昆主张的装修损失没有事实依据且存在明显恶意。《房地产买卖合约》第九条约定“卖方需负责将该房地产的使用权交予买方的时间为卖方收到该房地产的转让成交金额”。本案中，崔超昆仅支付了两万元且不是支付给王敏，尚欠213万元未支付，依约不得享有涉案房屋的使用权。崔超昆即便取得钥匙，也没有提供任何证据证明王敏同意其在仅交付两万元的情况下就可以擅自装修，且合约明确约定只有付清全款才享有房屋使用权，取得钥匙并不能代表崔超昆有权装修。三、本案可能涉及虚假诉讼，请求依法移送有关机关处理。崔超昆作为买房人，从未见到房主和证明涉案房产权属证明的原件，从未跟房主取得任何联系，未取得房主的公证授权文件或书面的其他委托文件，不向房主支付钱款却支付给中介或其他人，购房不按时支付房款，在仅支付两万元定金的情况下反而通过提供大量大额的装修、家具费用资料索要巨额赔偿，明显不符合常理。本案判决结果与评估鉴定无关，评估鉴定费不应由王敏负担。请求二审法院将本案发回重审或改判驳回崔超昆的全部诉讼请求。 崔超昆辩称，王敏的上诉理由前后矛盾，不能成立。王敏认为杨晓红、白宗玉没有代理权限，该协议不能成立，又认为这份协议应该解除，但无效协议不存在解除，该理由前后矛盾。杨晓红和白宗玉与王敏的这种代理关系，对她有利的承认，对她不利的不承认，自相矛盾。杨晓红和白宗玉在出庭的时候，以公民的身份代理的手续是不合法，但是其以公民的身份代王敏签订买卖合同是合法的。王敏代理律师认为这是一个虚假诉讼，和其来开庭参与民事审理矛盾。王敏认为其违约责任最多就是承担双倍返还定金，说明王敏认为合同有效，其有过错应该承担违约责任。 被上诉人杨晓红、白宗玉辩称，吕中元、王敏系夫妻关系，白宗玉、杨晓红系夫妻关系，吕中元系白宗玉夫妇女儿的老师。作为具有完全民事行为能力的正常人，在没有授权和没有任何利益驱使的情况下，不可能跑去售卖他人的房屋。在多次庭审以及在卷的证据可以看出，白宗玉夫妇得到了王敏夫妇的授权售卖案涉房屋，该房屋钥匙本身应当在王敏夫妇手中，不通过王敏夫妇转交，杨晓红、白宗玉以及中介公司也不可能取得该钥匙。且在原一审的庭审中，王敏为白宗玉出具了授权委托书，代为处理诉讼案件，虽然违反相关的法律规定，但也可以看出王敏夫妇自始授权杨晓红及白宗玉处理案涉房屋的相关事宜。 被上诉人创道公司辩称，认可一审判决对我方权利义务的判决内容，请求二审法院予以维持。 崔超昆向一审法院起诉请求：1.判令四被告连带赔偿各项经济损失1964100元；2.本案各项诉讼费用、评估费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月22日，被告杨晓红受被告王敏的委托通过被告创道公司的中介服务并以王敏的名义与原告签订了《房地产买卖合约》，约定王敏将其名下位于淄博市张店区房屋一套（网签备案编号GF-2000-0171）以215万元价格出售给原告；王敏负责将房屋产权更改到原告名下，并承担改合同的费用。合同生效后，原告按约定将购房定金2万元交由创道公司监管，杨晓红代王敏出具了收取购房定金2万元的收据。2016年4月29日，原告与被告杨晓红又签订补充协议一份，将原合同所定的剩余房款213万元交款时间由2016年4月30日改为2016年5月10日。2016年5月28日，杨晓红、白宗玉代王敏同意创道公司将房屋及车库钥匙交给原告，原告可先行对房屋进行装饰,待能改合同时原告将剩余房款付清。原告收到钥匙后，即开始对房屋设计、装饰。期间，白宗玉及原告多次单独向涉案房屋的开发商淄博远景房地产开发有限责任公司要求将涉案房屋受让人由王敏更改为原告，均遭到该公司拒绝。2016年8月16日，白宗玉代王敏与原告签订资金不予托管协议，约定房款不再由创道公司监管，原告直接将房款打给被告王敏。后在原告不知情的情况下，淄博远景房地产开发有限责任公司向王敏返还了涉案房屋的价款200万元，并于2016年9月23日通过物业告知原告停止装饰房屋并将房屋大门更换门锁。原告于2017年1月6日提起了本案诉讼。在原一审诉讼中，王敏于2017年4月28日向白宗玉出具授权委托书，全权委托白宗玉代理原一审诉讼。经原告申请，一审法院依法委托山东仲泰资产评估有限公司对房屋进行现场勘查、鉴定，涉案房屋在2018年12月29日的评估价值为3756900万元；经评估墙体拆除、墙皮铲除及垃圾清运费用为7200元。原告为此交纳评估鉴定费18000元。另查明，淄博远景房地产开发有限责任公司与王敏解除涉案房屋的买卖合同后，于淄博市商品房价格开始大涨的2017年4月14日以239.5万元的价格将涉案房屋出售给案外人徐孟娇，与之签订涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，徐孟娇取得涉案房屋的所有权。 一审法院认为，杨晓红受王敏的委托通过被告创道公司的中介服务并以王敏的名义与原告签订的《房地产买卖合约》，系王敏与原告的真实意思表示，不违背法律、行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方必须依照合同约定享有权利、履行义务。王敏未能按合同约定将涉案房屋网签备案合同受让人由其本人更改为原告，导致与原告签订合同无法实际履行，对造成纠纷应负全部违约责任。虽然王敏应负合同无法实际履行的全部违约责任，但能够为定制红木家具交纳定金30万元的原告，也负有与淄博远景房地产开发有限责任公司另行签订涉案房屋的买卖合同，以减少涉案房屋被该公司另行转让他人所产生的房屋增值、装饰、订制家具等损失的义务。原告没有采取以上措施防止自身损失的扩大，依法不得就扩大的房屋增值、装饰、订制家具等损失要求王敏予以赔偿。鉴于《房地产买卖合约》未实际履行，原告只向王敏交纳定金2万元，原告要求王敏赔偿损失的范围依法不能超过王敏应当预见到的因违反合同可能造成的损失。认定王敏因违约应赔付原告的损失为涉案房屋《房地产买卖合约》的合同价215万元与涉案房屋以239.5万元的价格出售给案外人徐孟娇的差额24.5万元。原告诉求损失的超出部分，于法无据，不予支持。因王敏收受原告定金2万元，未履行合同约定义务，而原告并不承担合同的违约责任，故王敏依法还应双倍返还原告定金4万元。其中2万元的定金由创道公司监管，故创道公司负有代王敏向原告返还2万元定金的责任。由于杨晓红、白宗玉仅是王敏的委托代理人、创道公司仅是合同的中介服务方，均不是《房地产买卖合约》的相对方，故对原告诉求该三被告对王敏的债务承担连带清偿责任的主张，不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条之规定，判决：一、被告王敏于判决生效之日起十日内向原告崔超昆赔偿损失24.5万元、返还定金2万元，共计款26.5万元；二、被告淄博创道房地产服务有限公司于判决生效之日起十日内向原告崔超昆返还定金2万元；三、驳回原告崔超昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19506元、评估鉴定费18000元，由原告崔超昆、被告王敏平均负担18753元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院予以确认。 本院认为，本案中，王敏与吕中元系夫妻关系，白宗玉与杨晓红系夫妻关系，吕中元系白宗玉夫妇女儿的老师。被上诉人杨晓红夫妇虽然没有取得王敏处理案涉房产的书面授权，但是根据杨晓红夫妇原审中提供的与王敏丈夫吕中元的微信聊天记录、杨晓红持有案涉房产的钥匙等事实，结合王敏及其丈夫吕中元与杨晓红及其丈夫白宗玉之间的关系及紧密程度、以及在（2017）鲁0303民初221号案件中王敏为白宗玉出具授权委托书代为处理诉讼等情况，能够认定杨晓红受王敏的委托通过创道公司的中介服务，以王敏的名义与崔超昆签订的《房地产买卖合约》系王敏的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效,双方应当依照约定履行各自义务。王敏未能按合同约定将涉案房屋网签备案合同受让人由其本人更改为崔超昆，导致合同无法实际履行，对此应当承担违约责任。淄博远景房地产开发有限公司在2017年4月将案涉房产以2395000元的价格出售给案外人徐孟娇，导致王敏与崔超昆签订协议事实上的履行不能。一审法院认定王敏因违约应赔付崔超昆的损失为涉案房屋《房地产买卖合约》的合同价215万元与涉案房屋以239.5万元的价格出售给案外人徐孟娇的差额24.5万元，并无不当。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人崔超昆二审中认可知道房子是王敏的，但其亦认可没见过王敏本人，也没有见过杨晓红出示授权委托书之类的手续。只是认为手续应该由中介公司审核。作为价值较大的固定资产投资事项，上诉人崔超昆在没有与真正的权利人直接联系、见面，也没有见到权利人书面委托他人处理房产手续的情况下，就与他人签订《房地产买卖合约》，且在仅缴纳定金没有支付房款、没有办理房屋产权改签的情况下，就签订装修合同、缴纳大额定金订制家具，其在订立、履行合同中存在一定过失，其不得就扩大的损失要求赔偿。 被上诉人白宗玉、杨晓红在本案没有收取房款，也没有证据证明白宗玉、杨晓红谋取了利益，上诉人王敏关于本案存在虚假诉讼嫌疑的主张无事实依据。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，王敏收受崔超昆定金2万元，未履行合同约定义务，故王敏依法应双倍返还崔超昆定金4万元。其中2万元的定金由创道房产公司监管，故创道房产公司负有代王敏向崔超昆返还2万元定金的责任。 综上所述，崔超昆、王敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24962元，由上诉人崔超昆负担19687元；上诉人王敏负担5275元。 本判决为终审判决。 审判长  田秀沛 审判员  史华振 审判员  马清华 二〇二一年四月二十五日 书记员  董斯文