山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁民再89号 抗诉机关：山东省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：宋乃聪，男，1956年11月9日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：丁清春，山东卓润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲丽丽，山东卓润律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、二审上诉人）：梅海霞，女，1971年3月9日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 被申诉人（一审被告、二审上诉人）：杨刚，男，1984年8月25日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县 委托诉讼代理人：赵秀琴，山东德祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙永林，山东德祥律师事务所律师。 申诉人宋乃聪因与被申诉人梅海霞、杨刚房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终9789号民事判决，向山东省青岛市人民检察院申诉。山东省人民检察院作出鲁检民监[2020]37000000044号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）鲁民抗227号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员齐吉敏、刘长军出庭。申诉人宋乃聪及委托诉讼代理人丁清春，被申诉人杨刚委托诉讼代理人赵秀琴、孙永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省人民检察院抗诉认为，原判决认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律确有错误。理由如下:本案系第三人撤销之诉，宋乃聪作为原告,起诉称在梅海霞与杨刚房屋买卖合同纠纷一案中，梅海霞未如实陈述涉案房屋系与宋乃聪共有的事实,未经宋乃聪同意将房屋转让给杨刚,致使法院作出（2018）鲁0213民初672号民事调解书内容损害其民事权益,故请求撤销该调解书。为证实自己的主张,宋乃聪提交了人民调解协议书,该协议书确认:男方宋乃聪、女方梅海霞于2015年共同出资购买坐落于青岛市李沧区××路《万科生态新城》1号楼1单元6层602户房屋,该房屋登记在女方梅海霞名下。房屋首付款269809元以及还贷部分均由男、女双方共同出资,出资额各占百分之五十;房屋产权归男方宋乃聪、女方梅海霞共同所有,各享有百分之五十产权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百条关于“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求,人民法院经审理,按下列情形分别处理:（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的,改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分……”的规定,因宋乃聪请求确认其对涉案房屋享有50%的产权是其用以否定原调解书的独立的民事权利主张,人民法院应当对该权利的主张是否全部或部分成立且撤销生效法律文书的请求是否成立进行审查,成立的,要作出改变原调解书错误部分内容的判决。 第一,《中华人民共和国人民调解法》第三十一条规定,经人民调解委员会调解达成的调解协议,具有法律约束力,当事人应当按照约定履行。第三十二条规定,经人民调解委员会调解达成调解协议后,当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的,一方当事人可以向人民法院提起诉讼。可见,经人民调解委员会调解达成的调解协议,对当事人双方均具有约束力。2017年2月7日梅海霞与宋乃聪签订上述人民调解协议书后，并未就调解协议的履行或者因调解协议的内容产生争议而提起过诉讼,终审判决亦认定该人民调解协议具有约束力。 第二,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。可见不动产登记作为一种拟制事实,登记的权利状态并不能总反映真实的不动产物权关系,因此司法解释赋予真实权利人可通过诉讼确认其享有物权的权利。本案中,虽然涉案房屋登记所有权人为梅海霞,但宋乃聪提交了人民调解协议书请求确认其享有涉案房屋50%的份额，在梅海霞并未就调解协议的履行或者因调解协议的内容产生争议而提起诉讼的情形下,宋乃聪对涉案房屋享有50%份额这一事实具有高度盖然性,应当认定宋乃聪请求确认其享有涉案房屋50%份额的主张成立,也就是说宋乃聪用以否定原调解书的独立的民事权利主张符合法律规定,人民法院应予支持。而终审判决以“在梅海霞办理涉案房屋权属证书时,并未就宋乃聪对涉案房屋享有的权利及份额进行物权登记,双方达成的人民调解协议书对外不具备物权公示效力”为由,认定宋乃聪并非涉案房屋共有权人，梅海霞依法对涉案房屋享有完整所有权,其实质是赋予了登记以终局证明效力,既为不动产登记制度功能所不能承受之重,也有违诉讼证据规则,更与上述司法解释的规定不符,属于适用法律确有错误。 第三,如前所述,宋乃聪对涉案房屋享有50%的份额,梅海霞将涉案房屋整体出售给杨刚,系对宋乃聪享有的该部分50%份额的无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。该条规定是我国法律对善意取得制度的规定,根据该规定,构成善意取得须同时符合上述三个构成要件。“以合理的价格转让”是善意取得的构成要件之一。关于“合理价格”的认定,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条规定,物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。审判实务中,一般参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条的规定,转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为转让价格不合理。本案中，杨刚购买涉案房屋支付的对价为110万元，明显远远低于评估价值224.57万元(2017年12月的市场价值),系明显不合理的低价,显然不属于上述善意取得构成要件规定中的“合理价格”,因此,杨刚购买涉案房屋并不符合善意取得的构成要件,在梅海霞对涉案房屋不具有完全处分权的前提下,杨刚基于对不动产登记的信赖而与梅海霞签订的房屋买卖合同即使认定为有效,也因不符合善意取得的构成要件而导致杨刚作为受让人不能取得涉案房屋的所有权。 本案中,宋乃聪提交的人民调解协议书足以证实其对涉案房屋产权享有50%的份额,其请求确认其享有涉案房屋50%的份额主张成立，因此宋乃聪对(2018)鲁0213民初672号杨刚诉梅海霞房屋买卖合同纠纷案件的诉讼标的即涉案房屋具有部分独立请求权，(2018)鲁0213民初672号民事调解书确认买卖合同继续履行、梅海霞协助杨刚办理产权变更登记的内容损害了宋乃聪的合法民事权益。因宋乃聪并非该案当事人,本案中涉及的2017年12月2日梅海霞与杨刚所签订的房地产买卖合同亦未涉及宋乃聪,故宋乃聪系因不能归责于其本人的事由未参加该案诉讼。宋乃聪系在知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起本案第三人撤销之诉,故本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的关于第三人提起撤销之诉应当同时满足的四个条件。并且,杨刚购买涉案房屋的行为并不符合物权法规定的善意取得的构成要件,因此宋乃聪请求撤销该调解书的内容,符合法律规定,终审法院应当对上述调解书中“确认买卖合同继续履行、杨海霞协助杨刚办理产权变更登记”的内容予以改变。因此,终审判决认定“宋乃聪与梅海霞之间达成的人民调解协议不对外产生物权变更的法律效力,宋乃聪对涉案房屋不享有物权,无权要求撤销(2016)鲁0213民初672号民事调解书进而驳回其全部诉讼请求”,系对有明显证据支持的事实不予认定,属认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律确有错误。 宋乃聪称，请求再审撤销二审判决，维持一审判决。事实和理由：同抗诉机关意见。 杨刚辩称，一、杨刚和梅海霞的房屋买卖合同合法有效。杨刚购买涉案房屋时，梅海霞出示的购房合同和购房收据等购房资料上显示的购房人皆是梅海霞，并无宋乃聪的签字或其是共有人的表述。物权采用公示原则，相对人可以根据物权公示情况与权利人签订买卖合同。房屋买卖合同是引起物权变动的债权合同，如无特殊约定，合同成立即生效。二、宋乃聪据以主张权利的人民调解协议没有法律效力。该调解协议形式上有欠缺，且涂改协议主要内容，应属无效协议。该协议的主要内容为涉案房屋的物权确权，该事项不属于人民调解协议调解可以调解的事项，如果持该调解协议向法院申请司法确认调解协议的效力，法院将不予受理或驳回申请，不确认其效力。三、退一步讲，即使宋乃聪享有涉案房屋50%的产权，梅海霞和宋乃聪享有同等的处分权，杨刚购买该房屋属于善意第三人，依法取得涉案房屋的所有权。经宋乃聪申请对涉案房屋所做的评估报告，在评估程序上是错误的，在结果上严重背离实际价格，不应采信。四、宋乃聪为达到其非法目的编造事实，提供虚假证据，非法闯入涉案房屋，主观臆想杨刚和梅海霞之间正常的买卖合同关系，严重侵害了杨刚的合法权益。五、杨刚在购房过程中积极主动的查询了相对人梅海霞的身份情况，与物权公示的所有权人达成买卖合同并履行，本身并无过错，也无过失；至于价格，可能低于市场价，但这是商业活动追求的目标，即以尽可能低的价格买入，低价本身并不是过失或过错。杨刚无法知道宋乃聪和梅海霞之间的内部、私下约定。请求再审查明事实，驳回宋乃聪再审请求。 宋乃聪向一审法院起诉请求：1.依法撤销青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初672号民事调解书；2.依法确认梅海霞与杨刚签订的房地产买卖合同无效；3.依法确认宋乃聪享有青岛市李沧区××路××号××栋××单元××户房屋50%份额；4.要求梅海霞、杨刚返还宋乃聪位于青岛市李沧区××路××号××栋××单元××户房屋；5.诉讼费用由梅海霞、杨刚承担。 一审法院认定事实：梅海霞与案外人林功波于2003年3月11日在即墨市人民法院调解离婚。 宋乃聪与梅海霞自认曾系同居关系。2017年2月7日，宋乃聪与梅海霞签订人民调解协议书，内容为“经调解，双方均认可如下事实并自愿达成如下协议：1、男方宋乃聪、女方梅海霞自2013年开始共同生活；2、男方宋乃聪、女方梅海霞于2015年共同出资购买坐落于青岛市李沧区××路《万科生态新城》1号楼1单元6层602户房屋，该房屋登记在女方梅海霞名下。但男、女双方均认可房屋首付款269809元以及还贷部分均有男、女双方共同出资，出资额各占百分之五十;3、坐落于青岛市李沧区××路《万科生态新城》1号楼1单元6层602户房屋产权归男方宋乃聪、女方梅海霞共同所有，男方宋乃聪享有百分之五十产权、女方梅海霞享有百分之五十产权；4、上述房屋剩余银行贷款由男方宋乃聪、女方梅海霞共同偿还；5、男方宋乃聪承诺:如果女方陪伴男方直至男方百年，且男女双方系合法夫妻关系，则男方在其百年之后，其享有的上述房屋百分之五十的份额由女方梅海霞继承;6、女方梅海霞在享有上述房屋份额前提下，享有在上述房屋中的永久居住权。” 根据青岛市公安局李沧分局浮山路派出所2018年10月11日出具的报案证明：2017年4月22日21时14分，梅海霞（女，身份证号码：370222197103××××）打电话报警称：被男友殴打，威胁人身安全，求助。我所110民警赶到现场，经了解梅海霞与宋乃聪（男，60岁）二人在李沧区××号楼××单元××户因感情问题发生纠纷，按照梅海霞的要求，110民警将梅海霞带离该住处。 2017年10月15日，青岛万科生态城置业有限公司向梅海霞发出房屋交接手续催告函，告知涉案房屋已经竣工验收合格，具备交付条件，催告尽快办理手续。 2017年12月2日，梅海霞作为甲方、出售方，杨刚作为乙方、购买方，双方签订房地产买卖合同，梅海霞将坐落于青岛市李沧区××路51号万科生态新城1号楼1单元6层602户房产出售给杨刚，房产建筑面积约87.93平方米，成交价款为110万元，付款方式为：乙方于2017年12月2日支付甲方5万元作为购房定金，乙方于甲乙双方办理房地产转移登记完毕一周内向甲方支付45万元作为购房款。经甲乙双方同意，甲方于2017年12月2日腾出该房屋，同时交屋给乙方。甲方应于乙方支付尾款（60万元整）当日自行到银行偿还银行贷款及办理解押手续。经甲乙双方协商一致，如果办理过程之中以及办理完毕后，出现任何纠纷，均由甲方承担一切责任。合同同时约定了其他权利义务。合同签订当日，杨刚通过转账支付梅海霞5万元。 2018年1月10日，杨刚以梅海霞收到定金后未协助办理产权变更手续为由诉至法院，要求梅海霞继续履行双方签订的房地产买卖合同，立即协助杨刚办理房屋产权变更登记手续。2018年1月17日，一审法院以“杨刚起诉的被告主体不明确，且无法送达，导致案件诉讼程序无法继续进行，杨刚的起诉，不符合民事诉讼法的有关规定”为由，驳回杨刚的起诉。 2018年1月22日，梅海霞办理交房手续。 2018年1月26日，杨刚通过银联刷卡向李沧分局青岛房产交易中心缴税8934.09元，梅海霞向杨刚出具收到房屋定金8934.09元的定金收条。当日，梅海霞办理不动产登记证书。 2018年1月28日，杨刚通过银联刷卡在青岛万科物业服务有限公司消费2929.68元，梅海霞向杨刚出具收到房屋定金2929.68元的收条。 2018年2月2日，杨刚再次以同一事由诉至法院，本院于2018年2月9日做出（2018）鲁0213民初672号民事调解书，内容如下：一、杨刚与梅海霞于2017年12月2日签订的关于坐落于青岛市李沧区××路××号××号楼××单元××户房屋（鲁［2018］青岛市不动产权第0006432号）的买卖合同继续履行。二、杨刚尚欠梅海霞购房款人民币1040000元整，杨刚于2018年2月10日前给付梅海霞570000元，杨刚于2018年2月15日前给付梅海霞300000元，余款170000元由杨刚在上述房屋不动产权变更登记条件成就之日起十日内给付梅海霞。三、梅海霞在上述房屋不动产权变更登记条件成就之日起十日内协助杨刚办理上述房屋不动产权变更登记手续。如果梅海霞拒绝协助杨刚办理上述房屋不动产权变更手续，则梅海霞自愿向杨刚承担违约金人民币300000元。案件受理费14700元，减半收取7350元，由杨刚负担。 在此期间，杨刚于2018年2月8日通过银行转账向梅海霞支付57万元，2018年2月13日转账30万元，2018年3月5日转账13万元。2018年3月5日，梅海霞向杨刚出具收条，内容为：“今收到杨刚购房款170000元（壹拾柒万元整）其中（130000元转账付壹拾叁万元整），（40000元现金付肆万元整）房款已全部结清。” 杨刚于2018年2月28日取得涉案房产的不动产登记证书。 2018年3月19日，宋乃聪向杨刚出具保证书，内容为：“本人宋乃聪，经1-1-602业主杨刚同意.暂时居住柒日.柒日内自行将户内属于宋乃聪的物品搬离1-1-602，将万科生态新城熙景1-1-602房子交于业主杨刚，宋乃聪柒日内保证自行离开，保证不违约”。 2018年8月24日，青岛市公安局李沧分局九水路派出所出具出警证明，内容为：“2018年03月18日21时20分许，我所接指挥中心指派：‘在李沧区××路××号××号楼××单元××户，报称家里门锁被人换了。’的现场。我所副所长张成龙和民警沈海龙赶到现场处置。经了解得知，报警人宋乃聪，男，62岁，身份证号码370221195611××××，报警电话：139××××0793。报警人称其2013年夏天和其同居女友梅海霞共同出资购买的李沧区××路××号××号楼××单元××户及地下车位。报警人于2017年09月30日搬入该处房内居住，梅海霞于2018年02月背着报警人把该处房产和车位低于市场价格卖给杨刚，杨刚办理了该处房产的房产证，杨刚要求报警人腾出该处房屋，报警人宋乃聪要求民警维护其合法居住的权利。民警在该户内看到的床、沙发、茶几等家具，电视、洗衣机等电器和其他生活用品均是报警人宋乃聪所有。及杨刚要求报警人腾出该处房屋的要求，可以证明宋乃聪报警时在李沧区××路××号××号楼××单元××户内居住、生活。” 2018年8月27日，万科生态新城物业服务中心出具居住证明，内容为：“兹有宋乃聪（身份证号为370221195611××××）居住在万科生态新城熙景小区1-1楼栋602号房。” 2018年8月29日，万科生态新城物业服务中心出具居住证明，内容为：“兹有杨刚（身份证号为232332198408××××）居住在万科生态新城熙景小区1-1楼栋602号房。”同日，该中心出具证明一份，内容为：“因员工个人工作失误，在未核实房产证的情况下给宋乃聪先生开具错误证明，现经过核实房产证，本小区1-1-602实为杨刚先生所有，熙景物业无法证明宋乃聪先生在本小区居住。现证明为宋乃聪先生所开具的2018.8.27的居住证明无效，本证明有效。已为杨刚先生开具居住证明。自交房之日2018.1.22起，生态新城熙景1-1-602房屋实际居住人为业主杨刚。物业费自2017.10.1-2018.9.30由杨刚先生通过刷卡方式支付，未支付前无人居住。” 2018年9月20日，青岛市公安局李沧分局九水路派出所出具“关于出具给宋乃聪出警证明重新说明的函”，内容为：“李沧区人民法院九水法庭：2018年08月24日，当事人宋乃聪到所，要求出具2018年3月18日晚其报案、出警的证明。后我所民警为其出具证明一份。因当事人宋乃聪与杨刚就其房产纠纷一事多次报警，我所重新梳理了事发前后的相关情况，重新说明如下：2018年03月18日16时46分、19时38分、21时20分、22时28分、23时33分，我所多次接到李沧区××路××号××号楼××单元××户警情。双方报警人一方报称有陌生人砸门，一方报称家里门锁被人换了。经民警朱胜毅现场了解，房屋内报警人为庞春林（身份证号码：232332198603××××，电话188××××1808），该称其租住在此房屋内，后庞春林联系房主杨刚到场，杨刚当晚持房产证赶至现场，称已购买此处房屋。另一方当事人宋乃聪（身份证号码：370221195611××××，电话139××××0793），该称此处房屋由其出资购买，应属于宋乃聪本人，宋乃聪要求进屋居住。因此事涉及房产纠纷，民警要求当事人双方自行协商或通过诉讼途径解决。2018年03月19日15时36分许，我所接138××××2355电话报警称，在××路××号××号楼××单元××户有家庭纠纷。接报后，我所民警张成龙、沈海龙赶至现场，现场见宋乃聪坐于该户卧室内不出来，并声称要跳楼。宋乃聪称其2013年夏天与梅海霞共同出资购买了李沧区××路××号××号楼××单元××户及地下车位。后梅海霞于2018年02月在未告知宋乃聪的情况下，将该处房产及车位以低于市场的价格卖给杨刚，杨刚办理了该处的房产证。宋乃聪称屋内的物品、家具属其所有。杨刚称已购买该房，有房产证，其同事庞春林住在这里，要求宋乃聪搬出。民警现场劝导双方协商处置此事，后双方自行协议。宋乃聪、杨刚房产纠纷一事事发前后多次报警，我所重新梳理了事发前后的出警情况，现重新予以说明，以此情况为准。” 本案审理过程中，宋乃聪对涉案房屋2017年12月的市场价值申请评估。经一审法院依法委托，山东正诚土地房地产评估有限公司出具估价报告，评估结果为涉案房屋的市场价值为224.57万元。宋乃聪为此支付鉴定费8114元。 一审法院判决：一、撤销一审法院（2018）鲁0213民初672号民事调解书；二、确认梅海霞和杨刚签订的房地产买卖合同无效；三、宋乃聪对青岛市李沧区××路××号××号楼××单元××户房屋享有50%的份额；四、驳回宋乃聪的其他诉讼请求。案件受理费14700元，由梅海霞、杨刚负担。鉴定费8114元，由梅海霞、杨刚负担。 梅海霞不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回宋乃聪的起诉；2.一、二审诉讼费用由宋乃聪负担。 杨刚不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，驳回宋乃聪的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由宋乃聪负担。 二审法院认定事实：二审期间，梅海霞提交宋乃聪书写的民事上诉状一份及民事裁定书一份，证明：该民事上诉状为宋乃聪所书写并提交，其一审向即墨区人民法院提起诉讼要求梅海霞返还其车辆，因其不服一审判决而提起上诉，在该上诉状中宋乃聪称其与梅海霞二人是2013年经人介绍认识，之后一直以普通朋友的关系相处，并非一审判决认定的同居关系。而在本案一审诉讼过程中宋乃聪明确称其与梅海霞2013年6月30日开始为同居男女朋友关系，在两个案件中宋乃聪对同一事实进行截然不同的陈述，说明宋乃聪任意歪曲事实，只为达到自己的目的进行虚假陈述。宋乃聪质证称，对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。梅海霞仅针对上诉状内容就认定宋乃聪歪曲事实是不合理的，且在2019鲁02民终8719号案件的庭审过程中宋乃聪对与梅海霞的同居关系是予以认可的，并没有梅海霞所说的歪曲事实。且该案件后经宋乃聪撤回一、二审的起诉，宋乃聪撤诉的原因是案由应变更为同居期间的财产分割，所以可以看出梅海霞与宋乃聪同居关系的事实是不容置疑的。杨刚质证称，对该证据的真实性予以认可，同意梅海霞想证明的问题。通过两份均为宋乃聪签字的材料可以看出，对只能是一种事实状况存在的事实，宋乃聪却有两种完全不同的陈述，由此可以看出，宋乃聪对真实状况的陈述不是依据事实来表达，而是根据个人需要来发言，说明其发言不可信。 杨刚提交证据一、杨刚和梅海霞的《房地产买卖合同》、（2018）鲁0203民672号民事调解书、登记申请书等，证明：1、该组证据系杨刚于2019年12月3日复印于青岛市不动产登记中心，系杨刚和梅海霞房屋过户时共同向不动产登记中心提交的资料。2、杨刚和梅海霞房屋过户时向不动产中心提交的合同即为2017年12月2日双方签订合同，合同上显示房屋交易总价款为110万元整。证据二、2018年2月13日的《税收完税证明》三份和缴费刷卡小票三份、青岛市地税局文件，证明：1、三份《税收完税证明》和缴费刷卡小票为杨刚本人持有，青岛市地税局文件打印于其官网。2、杨刚和梅海霞在2018年2月13日房屋过户时向不动产中心提交的房地产买卖合同和民事调解书上房屋总价均为110万元，不动产登记中心和李沧区地税局核定的该房屋交易价格为1047619元，杨刚依据此价格缴纳了商品住房买卖契税按照税率1%计算为10476.19元，商品住房买卖契税税率为房屋价格的1%，缴纳了10476.19元可以推算出房价为1047619元。根据中华人民共和国契税暂行条例第四条契税的计税依据为房屋买卖为成交价格。3、杨刚按照合同约定承担了梅海霞应该缴纳的涉案房屋二手房增值税为52380.9元、房屋转让个人所得2%*1047619=20952.38元。二手房增值税税率5%缴纳了52380.95元可以推算出房价为1047619元，房屋转让个人所得税率2%缴纳了20952.38元可以推算出房价为1047619元。4、不动产登记中心和李沧区地税局核定的总房价1047619元是该房屋交易这一时间段最为准确的价格，该房屋当时房价不需要评估，这是最权威的证明，说明杨刚是以合理的价格购买了涉案房屋，若价格过分低于市场价格，不动产交易中心是不会为双方办理过户手续的。证据三、照片四张，证明：1、杨刚实际占有房屋后宋乃聪趁无人时将门锁砸坏照片。2、如果宋乃聪享有部分产权，何必用违法手段入房屋内，正大光明主张权利要求入住便是。3、宋乃聪签字的保证书证明其认可杨刚对涉案房屋的所有权。梅海霞质证称，对证据的真实性无异议，对于证明事项也无异议。从证据二可以看出，梅海霞与杨刚的房屋交易价格确实为合理的市场价格。宋乃聪对于涉案房屋不具有所有权，其也未取得房屋的钥匙，其根本未在房屋中进行居住。宋乃聪质证称，对证据一的真实性无异议，但对证明事项不予认可。对证据二的真实性无异议，但对证明事项有异议，价格应按评估报告为准。对证据三不予认可。 经审理查明，二审查明的事实与一审一致。 二审法院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.梅海霞对涉案房屋是否享有合法物权，梅海霞与杨刚签订的涉案房屋买卖合同是否有效；2.梅海霞与宋乃聪签订的人民调解协议书的法律效力应如何认定。 关于第一个焦点问题。二审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，梅海霞就涉案房屋与开发商签订商品房买卖合同，支付相应房款，并办理了贷款手续，涉案房屋交付后，梅海霞于2018年1月取得涉案房屋权属证书，梅海霞对涉案房屋依法享有合法物权，其有权处分涉案房屋。杨刚与梅海霞于2017年12月2日签订涉案房屋买卖合同，约定杨刚以110万元的价格购买涉案房屋，合同签订后，杨刚支付了相应的购房款，梅海霞亦交付了涉案房屋，并协助杨刚将涉案房屋产权转移登记至杨刚名下，双方签订的合同已实际履行完毕，且已经一审法院出具（2018）鲁0213民初672号民事调解书予以确认。无证据显示梅海霞与杨刚在签订涉案房屋买卖合同及履行过程中存在恶意串通的情形，双方签订的涉案房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梅海霞关于其对涉案房屋享有所有权、其与杨刚签订的房屋买卖合同有效、杨刚关于其与梅海霞签订的房屋买卖合同合法有效的上诉理由成立，依法予以采信。 关于第二个焦点问题。二审法院认为，《中华人民共和国人民调解法》第三十一条第一款规定，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。第三十二条规定，经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。本案中，梅海霞与宋乃聪于2017年2月7日签订经人民调解委员会见证并盖章确认的人民调解协议书，载明双方认可以下事实：宋乃聪与梅海霞共同出资购买涉案房屋，登记于梅海霞名下，双方均认可首付款及还贷部分均由双方共同出资，出资额各占百分之五十；涉案房屋产权归梅海霞与宋乃聪共同所有，宋乃聪享有百分之五十产权，梅海霞享有百分之五十产权。依据上述法律规定，该协议书对梅海霞与宋乃聪具有法律约束力。但是，在梅海霞办理涉案房屋权属证书时，并未就宋乃聪对涉案房屋享有的权利及份额进行物权登记，双方达成的人民调解协议书对外不具备物权公示效力，宋乃聪并非涉案房屋共有人，梅海霞依法对涉案房屋享有完整所有权，梅海霞与宋乃聪达成的调解协议只对其双方之间具有法律约束力，不对外产生物权变更的法律效力。宋乃聪对涉案房屋不享有物权，其无权要求撤销一审法院就梅海霞与杨刚之间关于涉案房屋买卖纠纷达成的调解协议而做出的（2018）鲁0213民初672号民事调解书，其要求确认梅海霞与杨刚签订的涉案房屋买卖合同无效及对涉案房屋享有50%的所有权份额，缺乏事实与法律依据，不予支持。宋乃聪可以基于其与梅海霞达成的人民调解协议书而产生的债权，依法进行权利救济。梅海霞二审中提交的证据不影响本案定性处理，不予评判。杨刚二审中提交的证据真实有效，予以采信。 该院判决：一、撤销青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1643号民事判决；二、驳回宋乃聪的全部诉讼请求。一审案件受理费14700元，二审案件受理费29400元，鉴定费8114元，均由宋乃聪负担。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，本案中，梅海霞与宋乃聪于2017年2月7日签订经人民调解委员会见证并盖章确认的人民调解协议书，载明涉案房屋产权归梅海霞与宋乃聪共同所有，宋乃聪享有百分之五十产权，梅海霞享有百分之五十产权。依据《中华人民共和国人民调解法》规定，该协议书对梅海霞与宋乃聪具有法律约束力，宋乃聪享有百分之五十产权。物权未经登记，对外不具有公示效力，并不能否认当事人享有物权，仅不能产生对抗善意第三人的效力。原判决认定“在梅海霞办理涉案房屋权属证书时，并未就宋乃聪对涉案房屋享有的权利及份额进行物权登记，双方达成的人民调解协议书对外不具备物权公示效力，宋乃聪并非涉案房屋共有人，梅海霞依法对涉案房屋享有完整所有权”不当，应予纠正。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一项“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求,人民法院经审理,按下列情形分别处理:(一)请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的,改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分……”作出判决，并无不当，应予维持。《中华人民共和国合同法》第五十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条已确认，无权处分并不导致合同效力无效，只是因无权处分而致使合同履行不能或者存在障碍，宋乃聪主张杨刚与梅海霞签订的房屋买卖合同无效没有法律依据，不予支持。 综上所述，抗诉机关抗诉意见部分成立，宋乃聪的部分再审请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终9789号民事判决及山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1643号民事判决第二项，即“二、确认梅海霞和杨刚签订的房地产买卖合同无效；” 二、维持山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1643号民事判决第一、三、四项，即“：一、撤销一审法院（2018）鲁0213民初672号民事调解书；三、宋乃聪对青岛市李沧区××路××号××号楼××单元××户房屋享有50%的份额；四、驳回宋乃聪的其他诉讼请求。” 一审案件受理费14700元，二审案件受理费29400元，鉴定费8114元，均由梅海霞、杨刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  范翠真 审判员  李金明 审判员  杜 磊 二〇二一年四月二十六日 书记员  王福梅