河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初1895号原告：驻马店市净睿物业服务有限公司，住所地驻马店市纬一路与骏马路交叉口。统一社会信用代码:91411700MA44P7U12E。法定代表人：肖金辉。系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭敬，女，1991年6月23日出生，汉族，住河南省西平县。系该公司员工。委托诉讼代理人：胡瑞，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告:余志刚，男，1962年3月7日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原告驻马店市净睿物业服务有限公司（以下简称净睿物业公司）与被告余志刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告净睿物业公司的委托代理人郭敬、胡瑞，被告余志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告净睿物业公司诉称，2018年3月1日，原告与驻马店市贸易广场业主委员会签订《物业服务合同》，该合同第2条约定“物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米”；第18条第一款约定了原告以每平方米0.6元/月的标准向业主收取物业费。2018年4月26日，原告与贸易广场业委会又签订《贸易广场物业服务合同》一份，合同第1条约定了“物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路”；第6条约定物业服务费以包干制的方式，商业物业每平方米1.20元/月的便准收取物业费。被告余志刚系雪松路贸易广场36栋25号一整套房屋（面积共计100.32平方米）的所有权人，原告净睿物业公司自入驻贸易广场以来，严格按照物业服务合同的约定积极履行相关权利义务，依法依约对贸易广场实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2018年3月1日至2021年2月28日一直拖欠原告物业管理费共计4265.151元，经原告多次催要被告仍不缴纳。请求依法判令:1、被告向原告支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费4223.472元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告余志刚辩称，原告净睿物业公司进驻贸易广场不合法，被告不知道原告什么时候进驻也不知道谁聘请原告进驻的贸易广场。根据《河南省物业管理条例》第二十条业主大会履行下列职责的第四款（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；第五款（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案之规定，说明一个小区的物业服务公司进驻一个小区的合法程序，就是由业主大会来决定的。任何个人都没有资格和权利私自和物业服务企业签订《物业服务合同》。原告进驻贸易广场没有经过过半业主同意的签字，原告与业主委员会签合同不知情，物业催缴通知单没有收到，被告不应向原告缴纳物业费。经审理查明，2018年3月1日，原告净睿物业公司（乙方、受委托方）与驻马店市贸易广场业主委员会（甲方、委托方）(以下简称贸易广场业委会)签订《物业服务合同》(以下简称《合同一》)一份，约定：……第2条物业基本情况：物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米……；第18条物业管理服务费（一）依照驻马店市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取等条款。2018年4月26日，贸易广场业委会（甲方）与原告净睿物业公司（乙方）又签订《贸易广场物业服务合同》（以下简称《合同二》）一份，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对驻马店贸易广场提供物业管理服务事宜订立本合同。第一章物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：驻马店贸易广场；物业类型：商业；座落位置:驻马店市雪松大道与农业路交叉口；建筑面积120000平方米。物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路……第三章服务费用：第六条、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业：1.20元/月/平方米。第七条。业主应于交房日期之日起交纳物业服务费用……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年“交房日期”十日（内每次缴费的具体时间）履行交纳义务等条款。诉讼中，原告净睿物业公司称，《合同一》签订后，原告进驻贸易广场进行物业服务，被告余志刚从2018年3月1日一直未交纳物业管理费，经原告书面催要后仍未交纳。被告余志刚辩称，原告没有给我服务过，签订的合同我没有见过，原告的催缴通知我没有见过，不应收取物业费。诉讼中，原告提交2020年12月27日的《物业费催缴通知单》单两份、拍摄的其在驻马店市贸易广场物业管理区域公告栏照片一张，催缴通知单贴到被告了门面上，用以证明原告通过贸易广场业主委员会以及原告向被告催交物业费的事实，原告履行了催交程序。被告质证称，没有接到原告的催交通知。另查明，被告余志刚系雪松路贸易广场36栋25号（面积共计100.32平方米）的所有权人。还查明，尹纪伟等八人诉驻马店市贸易广场业主委员会确认合同无效纠纷（2018）豫1702民初8943号中，尹纪伟等八人请求：一、确认驻马店市贸易广场业主委员会成立不合法；二、确认2018年4月26日驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务管理有限公司签订的物业服务合同无效。后本院经审理，判决：驳回原告尹纪伟等八人确认驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务有限公司于2018年4月26日签订的物业服务合同为无效的诉讼请求。后尹纪伟等八人上诉至驻马店市中级人民法院，但尹纪伟等八人在二审期间撤回上诉，（2018）豫1702民初8943号民事判决书已生效。上述事实，有当事人提交的合同、催缴通知单等相关证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告净睿物业公司与贸易广场业委会签订《合同一》及《合同二》，约定由原告向贸易广场业主提供物业管理服务，业主向原告支付物业管理费，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贸易广场业委会与原告签订的上述两份合同对贸易广场全体业主具有约束力，合同签订后，原告履行合同约定义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利。被告余志刚作为雪松路贸易广场36栋25号（面积共计100.32平方米）的所有权人，所以被告余志刚负有按照房屋建筑面积100.32平方米交纳物业管理费的义务，被告自2018年3月1日起一直未交纳物业费，现原告请求被告支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费共计4265.15元（其中2018年3月1日至2018年4月25日的物业管理费为0.6元/平方米/月×100.32平方米+0.6元/平方米/月÷30天×25天×100.32平方米；2018年4月26日至2021年2月28日的物业管理费为1.2元/平方米/月÷30天×5天×100.32平方米+1.2元/平方米/月×100.32平方米×34个月）。关于被告辩称原告与业主委员会签合同不知情，没有见过合同，原告的催缴通知没有见过，原告没有给被告服务过；不应支付物业费的意见，与事实不符，也未提交相应证据，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：限被告余志刚于本判决生效后十日内向原告驻马店市净睿物业服务有限公司支付自2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费4223.472元。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余志刚负担。本判决为终审判决。审判员  李文平二〇二一年四月九日书记员  张兴华