江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2500号上诉人（原审被告）：南京市秦淮区二零一六假日酒店，住所地南京市秦淮区正学路1号。经营者：李梅。委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博士达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘圣楠，江苏博士达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京晨光集团实业有限公司，住所地南京市秦淮区正学路1号。法定代表人：何牧，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵雪，江苏中虑律师事务所律师。上诉人南京市秦淮区二零一六假日酒店（以下简称二零一六酒店）因与被上诉人南京晨光集团实业有限公司（以下简称晨光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初9597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2021年4月16日公开开庭进行了审理，上诉人二零一六酒店经营者李梅及其委托诉讼代理人王晓兰，被上诉人晨光公司委托诉讼代理人谢书磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二零一六酒店上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判继续履行合同或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决部分事实尚未查清。1.涉案房屋漏水导致上诉人直接财产损失和经营损失尚未查清。被上诉人不履行修缮义务导致房屋四楼楼顶严重漏水。2019年6月，因房屋漏水，上诉人的三间客房连续60天无法正常营业，造成经营损失48240元；2020年6月，亦因房屋漏水造成上诉人的四间客房连续120天无法营业，经济损失128640元。因漏水引起南面墙体脱落，砸坏上诉人空调外机5台，价值8000元。上述损失一审法院并未查清，也未准许上诉人申请第三方鉴定机构进行评估，置上诉人的巨大损失不顾。2.被上诉人自营宾馆装修噪音严重影响上诉人经营，给上诉人带来退房、降价、差评等损失未予明确。上诉人于2020年12月18日邮寄相关证据至一审法院，一审法院收到后并未对该份证据组织质证，也未对该事实予以查明清楚，而是直接忽略此事实予以判决，严重损害了上诉人的合法权益。二、一审法院程序违法。一审法院限制并剥夺了上诉人的相关诉讼权利。一审第一次开庭前，上诉人要求提起反诉，主张被上诉人拖欠的房费，但一审法院未予受理，在开庭审理中，上诉人发现被上诉人租赁给上诉人的土地性质是工业仓储用地，要求提起反诉主张合同无效，一审法院仍未予受理。庭后，上诉人针对庭审中需要查明的事实情况提交了相关证据，但一审法院并未组织质证就作出判决。一审法院的上述行为，严重限制了上诉人的反诉权利，剥夺了上诉人的举证权利，程序违法。三、一审判决实体处理不当。1.租赁合同仍有继续履行的可能，应判决继续履行。上诉人迟延缴纳房屋系三方面的客观原因导致。被上诉人未及时履行修缮房屋义务和支付房费，直接导致上诉人经营收入减少以及可支配资金锐减，从而迟延支付租金。被上诉人自营宾馆装修带来的噪音，严重影响上诉人日常经营，上诉人处于经营困境的状态，遂无力支付高额租金。疫情导致上诉人无法正常营业，经营惨淡希望减免租金，正与领导积极沟通减免情况。上诉人并非恶意拖欠，而是一直积极想办法支付租金。疫情好转后，上诉人就积极履行支付租金义务，并将2020年9月、10月租金支付给被上诉人，据上可见，上诉人重视履行支付义务，主观上并不具有恶意拖欠的故意。租赁合同存在继续履行的可能。上诉人自始至终没有收到过被上诉人合同解除函，一审推定该函于2020年8月31日收到与事实不符，作出的判决显属不当。解除合同后不利于从本质上解决问题，未达到定纷止争的目的。被上诉人的合法权益不能及时得到保障。合同解除后，上诉人要向被上诉人支付100多万元的款项，而上诉人唯一的收入来源即是酒店经营，若合同解除后则无法继续经营酒店业务，上诉人将更没有能力及时履行生效判决，被上诉人的权利没有从本质上得到最好的保护。综上，请求支持上诉人的上诉请求。晨光公司辩称：1.关于上诉人请求继续履行涉案合同，被上诉人在一审起诉时，并未提出该诉讼请求，二审也不应当判决继续履行，且上诉人该上诉理由也没有事实和法律依据。2.关于上诉人提到的房屋漏水等问题，其在一审庭审中已明确通过另案处理。3.关于装修噪音的问题，其对此主张没有提供证据予以证明。4.关于合同效力问题，属于法院审查范围，其要求提起反诉主张确认合同无效，没有依据，且未按照法定程序提起反诉。被上诉人已通知上诉人解除涉案合同，上诉人未结清相关费用，已经丧失合同继续履行的必要。综上，请求维持原判。晨光公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令二零一六酒店向晨光公司返还位于南京市秦淮区酒店占用的房屋（面积1625.7平方米）；2、判令二零一六酒店向晨光公司支付截至2020年8月31日的房屋租金本金120万元；3、判令二零一六酒店向晨光公司支付截至2020年8月31日的水电费本金224129.09元；4、判令二零一六酒店支付逾期支付房租及水电费用的违约金40万元；5、判令二零一六酒店自2020年9月11日起至实际交还房屋期间的房屋占用费（每日按125000元计算）；6、判令二零一六酒店向晨光公司支付因提起本案诉讼产生的律师费暂计5万元；7、判令二零一六酒店承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月26日，晨光公司（甲方）、二零一六酒店（乙方）双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将其所属晨光宾馆红楼及旁边小餐厅整体租赁给乙方使用。租赁物位于南京市秦淮区正学路1号内，该楼面积1491.6平方米，及旁边小餐厅面积134.1平方米，合计1625.7平方米。租赁物由乙方用作酒店及配套商业使用，若非甲方书面同意，乙方不得改变租赁用途。租期为五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止。租金前两年为每年90万元，第三、第四年每年租金为94.5万元，第五年租金为99.23万元。水电费按乙方实际使用量结算，结算价格按南京晨光集团有限责任公司每年制定的结算价格执行。履约保证金2万元，如乙方租赁期届满不再租赁，待结清租金水电等各项费用后，资产完好归还甲方后，甲方无息返还。租金支付方式，乙方需在2019年3月8日前向甲方支付首期前三个季度的租金共计67.5万元整，在2019年6月15日前向甲方支付首期第四个季度的租金22.5万元，以后租金分为四次付清，即乙方须在每年9月15日、12月15日、3月15日和6月15日前向甲方支付下一个年度的租金，甲方在收到租金的5个工作日内向乙方提供发票。甲方负有及时维持租赁物及附属设施（对非乙方原因）适合于使用状态义务。本合同期满，如双方未达成续租协议，双方租赁关系即行终止，乙方应在合同期满后的10日内返还租赁物和附属设施，在此10日的搬迁期内，乙方应按本合同规定的最高日租金支付租赁物租金，逾期仍不履行搬迁义务的，按合同期内最高日租金标准的5倍计算租赁物租金。乙方逾期不履行租金、水电费等缴纳义务达一个季度，甲方有权收取所欠费用总额5%的滞纳金，且次季度经甲方书面催告仍拖欠租金的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任和赔偿责任。乙方逾期缴纳本合同约定的任何甲方或第三方收取的有关租金、费用的，乙方应当向甲方支付相当于本合同总金额30%的违约金，无论乙方的违约行为是否根本违约，也无论乙方的违约行为是否给甲方或第三方造成实际损失，同时甲方有权选择解除合同或继续履行合同。租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将租赁物退还甲方，若甲方租赁物不再出租，除乙方可移动设施设备外，其他应无偿交给甲方，乙方因经营添置的大型设施（如电梯等）另行约定。合同还约定，如因双方未能达成一致意见，则任何一方均可通过诉讼解决，违约一方应承担维权方维权导致的合理支出，包括律师费、诉讼费等。合同签订后，二零一六酒店未能按约履行支付租金义务。2020年7月29日，晨光公司向二零一六酒店发出通知函，内容为：“南京晨光集团实业有限公司（以下简称实业公司）与贵公司2018年9月26日签订的房屋租赁合同，合同期限为2018年10月1日至2023年9月30日止，租赁物为南京市正学路1号内晨光宾馆红楼及旁边小餐厅合计1625.7平方米。根据合同条款3.4.1及3.4.2规定，截至2020年7月底，贵公司已拖欠房租约127.5万元、拖欠水电费约20.25万元，根据7.4条款规定，所欠房租及水电费滞纳金约7.39万元，综合上述贵公司欠款总额约为155.14万元。请贵公司于2020年7月31日前出具详细的还款计划书报实业公司。如未按期限出具，实业公司将会实行相应措施，请贵单位予以配合”。二零一六酒店经营者李梅收到后在通知函中注明“收到，此通知函有待核对”。二零一六酒店核对后确认尚欠晨光公司租金120万元，已交纳水电费10万元，晨光公司认为二零一六酒店交纳的10万元水电费系2018年10月至2019年3月期间，为此晨光公司提供李梅说明一份，证实该10万元系代他人交纳所欠房租36586元，另外63414元系交纳2018年10月至2019年3月期间的水电费，并不在晨光公司本次统计的水电费数额之内。因二零一六酒店在晨光公司催收后仍未交纳房租及水电费，故晨光公司于2020年8月31日向二零一六酒店发出《合同解除事宜通知书》，内容为：“南京市秦淮区二零一六假日酒店／李梅：鉴于你方与本公司就南京市秦淮区正学路1号内房屋及场地租赁事宜签订《房屋租赁合同》后，未能按约支付房屋租金以及水电费用，且经本公司多次催告后未改正相关违约行为，现通知你方:1、双方签订的《房屋租赁合同》于本通知送达你方当日即告解除。2、请你方收到本通知后3日内付清2020年8月31日前欠付的房屋租金本金120万元，并结清水电费用，逾期未能足额支付的，本公司将提起诉讼并按合同约定主张相关违约金。3、请你方在收到本通知后10日内搬迁完毕并向本公司返还租赁物及附属设施，如你方未能在上述期间完成清空以及租赁物移交的，遗留在现场的物品本公司将视为抛弃物进行处理，本公司也将采取司法查封、关停能源供应、强制清空等方式收取租赁房屋。同时对于你方逾期占有房屋期间的费用问题，本公司也将依据合同约定按当日的租金标准的五倍收取”。二零一六酒店称其并未收到该合同解除通知书，根据晨光公司提供的投递记录，当日该快件由前台签收。另根据晨光公司提供的顺丰速运客户存根联显示，快件收件人为李梅，快件上标注有李梅两个电话号码，快件邮寄地址：江苏省南京市秦淮区，邮寄物：合同解除通知书。现晨光公司要求确认双方合同于2020年8月31日解除。二零一六酒店不认可双方合同已解除。后二零一六酒店又交纳了15万元，二零一六酒店称是交纳2020年9月-10月两个月租金，晨光公司认为是占用费用。对于占用费，晨光公司在诉讼中明确自2020年11月11日起至二零一六酒店返还租赁房屋时止按每日125000元标准计算。因二零一六酒店在晨光公司发出合同解除通知书后未迁出租赁房屋，故晨光公司诉至法院，为此诉讼，晨光公司委托律师并支付了5万元律师代理费并要求二零一六酒店负担，二零一六酒店对晨光公司主张的律师费不予认可。违约金晨光公司依据双方合同约定，如二零一六酒店逾期缴纳租金、水电费用的，二零一六酒店应当向晨光公司支付相当于本合同总金额30%的违约金，目前晨光公司仅主张40万元。对于晨光公司主张违约金40万元及房屋占有使用费标准，二零一六酒店认为，晨光公司在履行合同过程中也有违约，应当调整至按银行贷款利率标准计算，对于占用费标准，二零一六酒店认为应当按原租金标准计算。因二零一六酒店租赁期间遭遇“新冠肺炎”疫情，二零一六酒店要求减免三个月以上，另外由于晨光公司装修导致二零一六酒店店招被遮挡，且晨光公司在二零一六酒店经营的酒店旁边也开了一家宾馆，装修噪音大，因此二零一六酒店要求减免至少五个月。晨光公司认为根据相关规定，正常交租的情况下可以减免两个月，但对于装修噪音等均不认可。另二零一六酒店还称，其租赁期间，租赁房屋存在漏水，由于晨光公司维修不及时致使宾馆房间无法售出，给其经营造成损失。晨光公司认为，根据二零一六酒店提供的视频仅能反映个别房间存在漏水，但无法证明漏水持续时间及给晨光公司造成多大影响。对于维修费用及经营损失，二零一六酒店表示由其另行主张。一审审理中，二零一六酒店提出因晨光公司安排人员住宿产生的住宿费用应当扣除，晨光公司也同意住宿费用在本案中一并处理。经双方确认，晨光公司安排人员住宿的天数为1117天，晨光公司认为双方当时口头约定为180元/天，二零一六酒店认为应当按228元/天标准计算，且其实际挂牌价也高于228元/天。二零一六酒店认为，由于晨光公司安排人员住宿期间，部分时间有中秋、国庆，其住宿费标准应当按680元/天标准计算，且另外还有7730元的房费未包含在内，晨光公司对680元/天的标准及其它7730元的房费均不予认可。一审另查明，正学路1号房屋登记在晨光公司名下，设计用途为工业仓储。二零一六酒店认为该房屋不能用于商业经营，因双方签订的合同违反了强制性规定，故合同应当无效。晨光公司认为，双方合同并未违反法律规定，且晨光公司经营也得到工商许可，并没有影响二零一六酒店经营。一审法院认为，晨光公司、二零一六酒店双方于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己权利并承担义务。合同约定，二零一六酒店逾期不交纳租金、水电费等达一个季度，且次季度经晨光公司书面催告仍拖欠租金的，晨光公司有权解除本合同，并要求二零一六酒店承担违约责任和赔偿责任。由于二零一六酒店截止2020年8月31日仍拖欠晨光公司房租120万元，且之前经晨光公司催要后仍未能给付，故晨光公司依据合同约定提出解除合同并要求二零一六酒店承担违约责任，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。因晨光公司发出的合同解除函二零一六酒店于2020年8月31日收到，故双方合同应于2020年8月31日解除，二零一六酒店虽辩称未收到合同解除函，但根据晨光公司提供的投递记录显示系前台签收，且晨光公司邮寄的信息包含收件人、地址及电话号码等均明确无误指向二零一六酒店，故二零一六酒店辩称其未收到合同解除函的意见，一审法院不予采纳。合同解除后，二零一六酒店应当支付晨光公司欠付房租120万元及水电费用224129.09元，同时根据合同约定返还晨光公司租赁房屋。租金截止2020年8月31日为120万元，双方均无异议，一审法院予以确认。水电费用224129.09元，二零一六酒店认为应当扣除10万元，因二零一六酒店交纳的10万元系交纳之前的水电费用及其它费用，故一审法院对晨光公司主张的水电费用224129.09元也予以确认。二零一六酒店租赁期间，由于晨光公司安排人员住宿计1117天，住宿费标准双方存在争议（晨光公司认为180元/天、二零一六酒店认为228元/天，且部分时段更高），一审法院认为，因双方均未提供证据证明住宿费用的标准，故一审法院酌定统一按228元/天的标准计算，即住宿费用合计为254676元（1117天×228元/天）。对于晨光公司主张的违约金40万元及要求二零一六酒店按每日125000元标准计算房屋占有费的诉求，一审法院认为，由于二零一六酒店在疫情发生之前就有违约，根据合同约定二零一六酒店应当承担违约责任，由于合同中约定的标准过高，且二零一六酒店也提出调低，故一审法院酌定支持晨光公司违约金20万元。因二零一六酒店经营期间遭遇“新冠肺炎”疫情，由于疫情及疫情管控措施对二零一六酒店经营宾馆（住宿）造成重大影响，二零一六酒店也提出减免，故一审法院酌定支持二零一六酒店减免三个月租金即22.5万元。对于占用费因二零一六酒店解除合同后未能搬出，显属违约，一审法院根据合同约定及二零一六酒店经营的实际情况，酌定二零一六酒店自2020年11月11日起按原合同约定的租金标准1.1倍支付房屋占用费至其实际返还租赁房屋时止。律师费5万元，因系晨光公司维权实际支出费用，且合同也约定由违约方承担，故二零一六酒店也应当支付。另二零一六酒店辩称租赁合同无效的意见，一审法院认为，晨光公司租赁房屋设计用途虽为工业仓储，但并不违反相关效力性规范，导致合同无效，故二零一六酒店该辩称意见，一审法院不予采纳。综上，二零一六酒店应支付晨光公司租金120万元、违约金20万元、水电费224129.09元、律师费5万元，扣除住宿费254676元、减免三个月租金22.5万元，二零一六酒店应再支付晨光公司1194453.09元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认南京晨光集团实业有限公司、南京市秦淮区二零一六假日酒店双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除；二、南京市秦淮区二零一六假日酒店于判决生效后二十日内返还南京晨光集团实业有限公司位于南京市秦淮区正学路1号院内的房屋（面积1625.7平方米）；三、南京市秦淮区二零一六假日酒店于判决生效后十五日内支付南京晨光集团实业有限公司1194453.09元（含租金、违约金、律师费、水电费，已扣除住宿费、减免三个月租金）；四、南京市秦淮区二零一六假日酒店于判决生效后十五日内支付南京晨光集团实业有限公司自2020年11月11日起至实际返还租赁房屋时止的占用费（占用费的标准按原合同约定的租金标准1.1倍计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44851元，减半收取22425.5元，保全费5000元，合计27425.5元由南京市秦淮区二零一六假日酒店负担。二审中，上诉人二零一六酒店提交证据：与蒋韬的微信聊天记录。证明上诉人一直与被上诉人之前的经办人蒋韬主张双方进行结算，并且要求对方履行出租人的维修义务，保障出租房屋能够经营排除自身噪音损害的义务。在此过程中，蒋韬要求上诉人将减免房租的申请提交，并要求盖章签字。上诉人不拖欠租金，一直与被上诉人在磋商。被上诉人晨光公司质证称，该聊天记录确实是与被上诉人工作人员聊天形成，对该证据的真实性予以认可，但对上诉人的证明目的不予认可。双方虽在聊天记录中提到漏水等问题，但不能证明漏水导致合同履行困难，或给上诉人造成重大损失。关于上诉人提出减免房租的申请，公司对此未予确认，且一审已经结合疫情因素，减免了上诉人三个月的租金。合同履行过程中，上诉人拖欠房屋租金，双方后续的相关协商，也是为了解决上诉人退场之后补偿等问题，与本案没有关系。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人认为其承租的部分房屋存在漏水情形，且其在经营期间，被上诉人自行经营的宾馆装修噪音等，给其造成直接财产损失和经营损失。其一审中提供的视频录像等证据，虽能证明房屋存在漏水的情况，但据此无法确定漏水的时间、程度等，故而无法确认上述原因造成损失的具体数额。且一审中上诉人明确表示对于维修费用及经营损失，其另行主张。上诉人上诉认为,一审法院对此事实认定不清的上诉理由，本院不予采信。合同成立后，各方当事人均应按约履行。涉案合同成立后，被上诉人及时履行了其合同义务，按约向上诉人交付了房屋，上诉人应积极履行其合同义务，按约向被上诉人支付房租。上诉人欠付租金，经对方催要后仍未履行，构成根本违约，被上诉人维护其自身权益，向上诉人发出合同解除函，本案诉请确认合同予以解除，一审法院予以支持，具有事实和法律依据。上诉人认为涉案合同仍有可能继续履行、考虑合同解除后果等，应判决合同继续履行的上诉理由，本院不予采信。一审中上诉人提出反诉要求继续履行合同、被上诉人支付酒店住宿费用。被上诉人同意本案中扣除住宿费，后上诉人表示维修费及经营损失另行主张。其上诉认为一审限制其反诉权利、剥夺其举证权利，程序违法的上诉理由，没有事实依据。综上，上诉人二零一六酒店的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20228元，由南京市秦淮区二零一六假日酒店负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二○二一年四月二十九日法官助理焦玲书记员刘东