湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初532号原告：张明政，男，1982年6月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）****。法定代表人：蒋齐仁，系该公司执行董事。委托代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告张明政诉被告湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称舜道农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告张明政，被告舜道农贸公司的委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明政诉向本院提出如下诉讼请求：1、解除双方之间的《摊店租赁合同》及《补充协议》；2、判令舜道农贸公司返还张明政保证金5,000元；3、判令舜道农贸公司向张明政返还一次性建设费10,000元；4、判令舜道农贸公司返还生物防治费480元；5、判令舜道农贸公司赔偿经济损失5,000元；6、判令舜道农贸公司退还张明政未到期的租金4,416元，物业管理费200元、水电表安装费260元；7、承担本案的诉讼费。事实和理由：舜道农贸公司与张明政于2019年7月、10月先后签订《租赁合同》、《摊店租赁补充协议》，对租金、经营范围、租赁期限等进行了约定。在经营过程中，由于舜道农贸公司管理不到位，双方于2020年6月5日在新民路社区的组织下进行了协调，但舜道农贸公司一直未兑现承诺整改。2020年6月20日，舜道农贸公司违法单方解除合同。由于舜道农贸公司未交纳物业费和水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致张明政无法继续经营。综上，由于舜道农贸公司违反合同约定，单方解除合同，给张明政造成了重大损失，请求人民法院依法判决。被告舜道农贸公司辩称：一、《租赁合同》已于2020年6月6日解除，张明政起诉解除合同已无必要。二、张明政擅自停业，应承担相应的违约责任，无需退还保证金。三、建设费、生物防治费无事实法律依据。四、要求舜道农贸公司赔偿损失毫无事实法律依据。综上，请求依法驳回张明政诉讼请求。经审理查明：2019年8月16日，原告张明政与被告舜道农贸公司经协商，双方签订一份《农贸市场摊店租赁合同》，主要约定：一、张明政租赁舜道农贸公司位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场生禽区2号摊店1个，租期自2019年9月1日至2021年8月31日止，免租期为2019年9月1日至2019年9月30日；二、第一年租金为2500元／月，第二年租金在上一年的基础上递增10%。签订合同时，张明政需预交六个月租金15000元，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；三、租赁期间，张明政需交纳以下费用：（1）保证金5000元，租期期满后双方不再续签合同的，舜道农贸公司于期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，张明政如有拖欠款项或其他违约行为，舜道农贸公司有权直接从保证金中扣除；（2）管理费200元／月，合同签订时，张明政需一次性预交七个月管理费1400元，以后每次交纳管理费时，张明政需一次性支付六个月管理费，在每个计租期结束前15日支付下一计租期的管理费；（3）建设费10000元，为一次性收取费用，不退还；（4）生物防治费480元／年，合同签订时，张明政需预交一年的生物防治费，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年生物防治费；（5）水电费采用ＩＣ卡智能付费，自行交纳；四、摊店交付时间为2019年8月25日前，张明政验收签字确认后即承担租户相应责任。合同签订后，张明政按约定交纳了建设费10000元、半年租金15000元、7个月管理费1400元、一年生物防治费480元、保证金5000元。因多种原因，舜道农贸公司未在2019年9月1日开业。之后，双方于2019年10月21日签订一份《摊店租赁补充协议》，主要约定：摊店交接时间为2019年11月1日前，租期变更为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。同日，舜道农贸公司向张明政交付摊店，张明政开始经营。另查，2020年1月18日，舜道农贸公司通知张明政春节放假时间为2020年1月24日至2020年1月31日。因突发新冠肺炎疫情，2020年1月29日，舜道农贸公司根据防控需要，决定从2020年2月1日延迟放假至2020年2月9日，2月10日起正常营业。张明政作为活禽经营者，根据湖南省人民政府《关于切实加强当前高致病性禽流感等重大动物疫病防控工作的紧急通知》要求，关闭活禽交易，暂停经营。2020年3月12日，张明政接到政府有关逐步恢复活禽交易市场正常经营的通知后于2020年3月中旬恢复经营。2020年5月，舜道农贸公司口头通知张明政支付下一计租期租金，张明政以疫情期间活禽关闭为由，要求减少租金。未果。2020年6月3日，舜道农贸公司以张明政连续三个月以上未开门营业为由，要求张明政在两日内开业。张明政遂停业，并与其他商户一起，以舜道生鲜市场经营不善为由，向新民路社区反映，要求社区调解。未果。2020年6月6日，舜道农贸公司以张明政擅自停业96天、违反合同约定为由，向张明政送达《解除合同通知书》，解除双方合同。为此，双方酿成纠纷。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、收据、《告知函》、协调证明、微信聊天记录截图、进货单两张、限期开门营业通知书、解除合同通知书、照片、《湖南省防治重大动物疫病指挥部办公室关于切实加强当前高致病性禽流感等重大动物疫病防控工作的紧急通知》、《关于逐步恢复活禽交易市场经营的通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告张明政与被告舜道农贸公司签订的《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同成立、有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。对张明政要求解除与舜道农贸公司租赁合同及补充协议的诉讼请求，经查，（一）因新冠肺炎疫情原因，张明政作为活禽经营者，根据政府要求，关闭活禽交易，暂停经营，该情形属于不可抗力；（二）2020年3月中旬，张明政恢复经营，在舜道农贸公司要求张明政支付下一计租期租金时，张明政提出减租要求，并要求与舜道农贸公司协商，未果；（三）舜道农贸公司无证据证明张明政连续96天擅自停业。因此，舜道农贸公司以张明政擅自停业、违反合同约定，解除合同，证据不足，应承担主要违约责任。因此，对张明政要求解除《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》的诉讼请求，予以支持。张明政还提出要求舜道农贸公司返还保证金5,000元、建设费10,000元、生物防治费480元、赔偿损失5,000元、找补未到期租金4,416元、水电表安装费260元的诉讼请求，经查，（一）张明政已交纳租金至2020年5月31日，但张明政作为活禽经营者，受新冠肺炎疫情影响，根据政府要求于2020年2月1日关闭摊店，直到2020年3月中旬恢复经营，此期间属于不可抗力，如继续按照原合同支付租金，对张明政明显不公，结合本案案件的实际情况，酌情延长租期42天，即张明政第一计租期的时间应截止至2020年7月13日，现合同提前解除，舜道农贸公司应退还张明政未到期租金3,333元（2,500元/月÷30天×40天【2020年6月4日至2020年7月13日】）、保证金5,000元、一次性建设费7,500元（10,000元-10,000元÷24个月×6个月）、管理费200元。舜道农贸公司抗辩提出无需退还保证金的理由不能成立，不予采信，舜道农贸公司抗辩提出无需退还建设费的理由，经查，根据双方合同约定的2年租赁期，结合实际租赁经营6个月的时间，酌情确定返还较为合理，故该抗辩理由部分成立，部分予以采信；（二）生物防治费已实际发生、使用，该请求不予支持；（三）张明政要求支付水表安装费260元、赔偿损失5,000元，证据不足，该请求不予支持。舜道农贸公司抗辩提出张明政诉请退还生物防治费、赔偿损失的理由成立，予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告张明政、被告湖南舜道农贸市场有限公司于2019年8月16日签订的《农贸市场租赁合同》及2019年10月21日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》解除；二、被告湖南舜道农贸市场有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告张明政一次性建设费7,500元、保证金5,000元、租金3,333元、管理费200元，合计16,033元；三、驳回原告张明政的其他诉讼请求、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取156元、由原告张明政负担56元，由被告湖南舜道农贸市场有限公司负担100元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇二一年四月二十三日法官助理陈遥书记员徐佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。