安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终176号 上诉人（原审原告）：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市淮北经济开发区新区滨河路56号。 法定代表人：顾俊,该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄崇河，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明申，安徽亚星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店，住所地安徽省淮北市相山区古城路137号。 负责人:丁艳芹,该店店长。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:淮北零五六一房地产经纪有限公司,住所地安徽省淮北市相山区惠黎路260#1幢103室。 法定代表人:安杰,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:王云,男,1975年7月9日出生,汉族,无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。 上诉人淮北市建投控股集团有限公司（以下简称建投公司）因与被上诉人淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店（以下简称安家店）、淮北零五六一房地产经纪有限公司（以下简称零五六一公司）、王云排除妨害纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人建投公司的委托诉讼代理人黄崇河，被上诉人安家店的委托诉讼代理人留治存，被上诉人零五六一公司的委托诉讼代理人刘雷，被上诉人王云的委托诉讼代理人杨德文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 建投公司上诉请求：1.撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初3545号民事判决第二、三、四项,依法改判安家店、零五六一公司、王云支付因侵占该房屋给建投公司造成的损失7万元（参照每半年4.20万元的标准,自2019年9月30日暂计算至2020年7月30日）,实际计算至搬出房屋之日止;2.本案一、二审诉讼费用及因本案引起的其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、建投公司要求安家店、零五六一公司、王云搬出并交还案涉房屋及赔偿损失有事实和法律依据。2016年4月15日,建投公司与王云签订房屋租赁合同,合同租期三年,自2016年4月1日至2019年3月31日收回。在合同履行过程中,因房屋交付及租金等问题,建投公司与王云产生系列纠纷,后通过法院判决确立了相关事实。其中王云收取了淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部2019年4月1日起2019年9月30日止期间的房屋占有使用费42000元。从2019年10月1日起（淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部已搬离）,王云继续使用并将案涉房屋出租给零五六一公司,并成立淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店。二、安家店、零五六一公司、王云对涉案房屋构成非法占有,依法应判决安家店、零五六一公司、王云支付因侵占该房屋给建投公司造成的损失7万元（参照每半年4.20万元的标准,自2019年9月30日暂计算至2020年7月30日）,实际计算至搬出房屋之日止。首先，王云在其房屋使用期限已届满的情况下,经建投公司多次催促,王云仍拒不搬出涉案房屋,构成非法占有。即使其后来上列各被上诉人私下达成合作协议,也无法改变其非法占有涉案房屋的事实,且该非法占有的状态一直持续。其次，涉案房屋是王云通过与安家店、零五六一公司私下协商的结果。涉案房屋的出租方为建投公司,王云与安家店、零五六一公司无权就涉案房屋的交付问题达成有效协议。再次，一审法院判决:“关于建投公司与王云之间的租赁费用,双方可另行处理”的处理意见,其结果已经增加了建投公司的诉讼成本,这种现象不仅浪费了大量司法资源,而且在社会上形成了负面“示范”效应。既然一审法院已经查明,安家店负责人已将2020年9月30日之前的房屋占有使用费交付给王云，为减轻各方当事人诉累，妥善化解矛盾纠纷，案涉房屋2020年9月30日之前的房屋租赁费用，安家店不再向建投公司支付房屋租赁费，但是王云收到安家店的房屋租赁费用应当立即给付建投公司。三、一审判决存在认定事实不清，适用法律错误问题。应当依法判决王云支付因侵占该房屋给成的损失7万元（参照每半年4.20万元的标准，自2019年9月30日暂计算至2020年7月30日），实际计算至搬出房屋之日止。建投公司与王云签订房屋租赁合同，合同租期三年，自2016年4月1日至2019年3月31日收回。因王云在2019年3月31日后继续占有使用案涉房屋已无合法性，建投公司享有对案涉房屋的管理权和收益权。但是，自2019年4月1日至2019年9月30日的转租期限，超过王云与建投公司约定的租赁期限，该部分已经被认定为无效，袁利平经营部在此期间占有涉案房屋无合法依据，由于袁利平经营部已于2019年10月搬离涉案房屋。故对建投公司主张王云支付因侵占该房造成的损失7万元（参照每半年4.20万元的标准，自2019年9月30日暂计算至2020年7月30日），实际计算至搬出房屋之日止。综上，王云在租赁期满后继续将房屋出租给他人，侵害了建投公司的合法权益，安家店及零五六一公司占有使用涉案房屋，没有合法依据，应予停止侵害、排除妨碍，从建投公司所有的位于淮北市房屋中搬出，安家店、零五六一公司及王云共同支付因侵占该房屋给建投公司造成的损失7万元（参照每半年4.2万元的标准，自2019年9月30日暂计至2020年7月30日），实际计算至搬出房屋之日止。 安家店辩称：一、建投公司关于安家店占用案涉房屋起始时间的陈述不属实。安家店系2020年4月1日成立，丁艳芹为安家店的负责人，安家店不可能自2019年10月1日起即占用案涉房屋。即使存在占用行为，也是自2020年4月1日起开始占用。因此，建投公司关于安家店自2019年10月1日起占用案涉房屋的说法与事实不符。二、安家店通过与王云签订的协议获得案涉房屋的使用权，并按照协议书的约定履行义务。安家店的行为系善意。本案中，2020年3月，安家店的负责人丁艳芹与王云签订的合作协议书，但王云并未实际出资参与经营，此协议书的性质名为合作协议，实为租赁合同。2020年3月30日按照协议书的约定向王云缴纳押金1万元及2020年4月1日至2020年9月30日的固定利润分成4.5万元，共计5.5万元。后安家店于2020年4月1日实际占用了涉案房屋。根据（2019）皖0603民初2917号民事判决书、（2020）皖06民终396号民事判决书等查明的事实可知，王云与建投公司之间就案涉房屋租赁存在多次诉讼，建投公司及王云对本案的产生均具有过错，安家店作为第三人，是通过与王云签订的协议获得案涉房屋的使用权，已经按照协议书的约定履行义务，安家店的行为系善意。三、建投公司要求安家店赔偿损失7万元缺乏依据。一是本案中安家店从2020年4月1日实际占用案涉房屋，建投公司要安家店承担自2019年9月30日起占有房屋损失缺乏事实依据。二是安家店作为善意的第三人已经向王云支付了2020年4月1日至9月30日的房屋占有使用费。为减轻诉累，案涉房屋2020年9月30日前的房屋占有使用费，安家店不应当再向建投公司支付，安家店愿意按照每月7000元的标准支付自2020年10月1日起至搬出之日止的占有使用费。综上，安家店通过与王云签订的合作协议于2020年4月1日实际占用涉案房屋，并已经按照合作协议的约定履行了自己的义务，安家店系善意，安家店不应当支付建投公司2020年9月30日前的房屋占有使用费。 零五六一公司辩称：一、建投公司的主张部分内容不属实，零五六一公司未使用涉案房屋。第一，2020年3月，安家店负责人丁艳芹才与王云签订合作协议书，期限自2020年4月1日起至2022年3月31日。2020年4月1日，安家店成立，丁艳芹为负责人，并支付王云2020年3月31日至9月30日租金。安家店及其负责人不可能自2019年9月30日起即占有案涉房屋，建投公司主张自2019年9月30日至2020年7月30日损失7万元缺乏事实和客观依据，使用案涉房屋是安家店，不是零五六一公司，零五六一公司不应对建投公司的主张承担责任。第二，安家店与零五六一公司虽系总公司和分公司关系，但安家店有独立的经营主体、营业执照和收入，有独立的资产，能够作为民事主体对外承担民事责任。二、本案系建投公司存在先履行义务过错情形下产生，建投公司存在过错在先情形。因建投公司未能全部交付王云出租房屋存在主观过错，致使王云享有先履行抗辩的权利，已形成判决也认定王云可以在未全部收到出租的房屋的情形下暂不支付第二期租金。安家店和王云的合作协议书的签订系在不知情的情况下签订，其依协议支付使用房屋的租金，是案涉房屋善意使用人，一审判决就该部分事实认定是正确的，就此作出自2020年10月1日起按每月7000元支付占用费是恰当的，也是定分止争，免于诉累的正面体现和司法资源充分利用的良好示范。三、建投公司上诉理由中意图已明确，其上诉旨在将安家店支付王云的租金从王云处追回。一审判决从妥善化解矛盾的角度，结合建投公司与王云现有的矛盾尚未最终解决的事实，使作为夹在两方矛盾之间的安家店能够避免重复支付，减少损失，据此作出该部分租赁费由建投公司和王云另行处理的认定是正确的，适用法律是无误的。综上，建投公司的上诉理由不成立，缺乏事实和法律依据，应依法驳回建投公司的上诉，维持原判决。 王云辩称：一、王云与安家店的合作时间是从2020年4月1日起。2019年10月1日至2020年3月31日之间涉案房屋处于闲置状态，并没有被任何人所利用，所以建投公司要求从2019年10月1日起，要求各被上诉人支付相关费用，没有事实依据。二、王云与建投公司之间的房屋租赁合同合法有效，但至今建投公司未将租赁标的交付给王云，已经构成根本违约，且已被系列的生效法律文书所认定，因此建投公司在上诉状中所述，王云在房屋使用期限已届满的情况下继续占有房屋，没有事实和合同依据。三、在建投公司根本违约未将房屋交付给王云的情况下，王云与相关关联方签订了合作经营协议，既有利于王云也有利于建投公司。四、王云与建投公司之间有系列纠纷至今没有得到处理，王云与建投公司之间的租赁关系，受双方之间的合同约束，租金支付标准也应当按照双方合同的约定来计算。一审法院将王云与建投公司之间的费用结算问题，与安家店隔裂开来，完全是正确的，有利于定纷止争，也有利于节约司法资源。最后，建投公司要求按照每半年4.2万元的标准，支付租金或者是房屋占有使用费，没有事实和法律依据。综上，驳回建投公司的上诉，维持一审判决。 建投公司向一审法院起诉请求：1.依法判令安家店、零五六一公司、王云立即停止侵害、排除妨碍,从建投公司所有的位于淮北市房屋中搬出并交还房屋;2.安家店、零五六一公司、王云支付因侵占该房屋造成的损失7万元（参照每半年4.20万元的标准,自2019年9月30日暂计算至2020年7月30日），实际计算至搬出房屋之日止；3.本案诉讼费、律师费及其他相关费用均由安家店、零五六一公司、王云承担。 一审法院认定事实：2010年11月30日，建投公司与淮北市工业行业办公室及淮北市国有资产监督管理委员会签订《资产移交协议书》，约定将位于淮北市门面房（产权证号为07563号）移交给建投公司，建投公司在资产完成移交后，即拥有对该资产的管理权与使用权，该资产的管理、维护、处置使用自移交之后由建投公司全权负责等内容。 2016年4月15日，建投公司（甲方）与王云（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋坐落于淮北市中大厅及橱窗与3楼仓库除外），使用面积约1300平方米；租赁期限共三年，甲方自2016年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年3月31日收回（以房屋实际交付日开始计租）；总租金108万元，租金按年度支付，每年租金36万元，乙方首次租赁时应交履约保证金18万元，于支付首期租金时一并交纳；甲方于合同签订后20日内将房屋按现状交付给王云（交房日以交接单为准）等内容。王云于2016年4月11日交纳了首期房屋租金36万元及履约保证金18万元。上述房屋租赁合同共涉及正原名品店、淮北市相山区榴莲味道服装店、淮北市赏识教育训练营、淮北市月荷家饰生活馆、淮北市好爱家窗饰布艺店、淮北市相山区况红秀女装店、淮北市相山区爱之恋鲜花店、淮北市相山区悦色服装店古城路店等9家商铺。 案涉房屋原为李成华（曾用名王向阳）承租。2016年4月1日，因租期届满，王向阳与建投公司签订了租赁房屋现场交接清单，将其承租的房屋全部移交给建投公司。但王向阳未将其承租的房屋腾空。淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部未搬出，仍然占用部分房屋，直至2019年10月，上述经营部搬离，至搬离之日的租金已交付王云。后王云与丁艳芹签订《合作经营协议书》，约定，甲方：王云，乙方：丁艳芹；甲方现提供场所位于古城路137号原二轻局一楼东头第一、二间（原太阳雨太阳能，间数按大梁计算），不包括榴莲味道服装店，面积约90平方，与乙方进行合作经营；双方合作期限自2020年4月1日至2022年3月31日；甲方负责提供经营场所，维护及保障房屋的正常使用，乙方负责装修及经营管理，乙方以现金定额形式定期给甲方利润分成，商铺经营过程中所产生的其他税、费均由乙方负责交纳，经营中的损益均由乙方负责和承担；合作期内乙方每六个月向甲方支付一次定额分成，乙方每次须提前十五天支付甲方后六个月的定额分成，金额为4.50万元；乙方向甲方一次性缴纳合作经营押金1万元等内容。王云、丁艳芹分别在合同落款甲方、乙方处签名。2020年3月26日，丁艳芹丈夫王磊向王云银行账户转款六个月“定额分成”及押金5.50万元，王云分别出具收条及押金条。后丁艳芹按合同约定进驻案涉房屋，并经营安家店，安家店系零五六一公司分公司。现双方协议仍在履行中。 一审另查明，2018年1月，建投公司以王云未按合同约定支付第二期房屋租金，拒绝履行合同义务为由起诉至一审法院，提出要求解除双方签订的房屋租赁合同，立即将房屋腾空并交还给建投公司等诉讼请求；王云提出反诉，提出要求确认建投公司未交付涉案租赁房屋为违约行为等诉讼请求。一审法院审理后，于2018年8月30日作出（2018）皖0603民初77号民事判决书，判决确认建投公司未依照合同约定交付涉案房屋属违约行为，并驳回建投公司的诉讼请求。建投公司不服一审判决提起上诉，淮北市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）皖06民终1050号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案的争议焦点为：建投公司要求安家店、零五六一公司搬出并交还案涉房屋及赔偿损失有无事实和法律依据。根据生效判决确认的事实，建投公司与王云签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，建投公司未按约定全部履行出租房屋的交付义务，已构成违约，王云因此获得先履行抗辩权，享有待建投公司履行完毕交付全部房屋义务后，再履行交纳第二期租金的义务。王云的行为不构成违约，约定的合同解除权条件未成就，建投公司不享有合同解除权。因此王云在承租期限内（2016年4月1日至2019年3月31日）对案涉房屋享有占有使用的权益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认为超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，王云与丁艳芹之间合作经营协议的期限为2020年4月1日至2022年3月31日，根据双方权利义务内容，王云并未向丁艳芹经营的安家店出资，也未进行任何经营管理，故双方协议名为合作经营协议，实质上为房屋租赁合同，所谓合作分红实质上为房屋租金。建投公司与王云的租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，王云超出与建投公司约定的租赁期限转租案涉房屋无效。案涉合作经营协议的签订对象虽为丁艳芹，但双方均认可案涉房屋为安家店占有使用，安家店占有案涉房屋无合法依据，故对建投公司要求安家店搬离案涉房屋并返还的诉请，本院予以支持。王云、零五六一公司均不占有案涉房屋，不具有返还的义务，对该请求，本院不予支持。 关于侵占案涉房屋造成的损失问题。考虑到各方当事人因涉案房屋租赁合同多次诉讼，仍然未能厘清权利义务关系，各方对此均具有过错，并且安家店负责人已将2020年9月30日之前的房屋占有使用费交付给王云，为减轻各方当事人诉累，妥善化解矛盾纠纷，案涉房屋2020年9月30日之前的房屋租赁费用，安家店不再向建投公司支付，但应向建投公司支付自2020年10月1日至搬出之日止的占有使用费。关于建投公司与王云之间的租赁费用，双方可另行处理。建投公司主张侵占该房屋造成的损失7万元（参照每半年4.20万元的标准,自2019年9月30日暂计算至2020年7月30日），参照王云与丁艳芹之间签订的合作经营协议，本院确定为占有使用费为每月7000元。安家店系零五六一公司分公司，由于该分公司经依法登记，领取了营业执照后，虽不具有法人资格，但仍有相对独立性，有一定的民事责任承担能力。因此，安家店承担本案支付占有使用费的民事责任，零五六一公司承担补充责任。即安家店财产不足以承担民事责任时，由零五六一公司承担。判决：一、安家店于判决生效之日起十五日内从淮北市房屋搬出并将房屋交还给建投公司。二、安家店于判决生效之日起十五日内支付建投公司房屋占有使用费（自2020年10月1日起，按每月7000元标准计算至搬出之日止）。三、零五六一公司对上述判决第二项确定的支付义务承担补充责任。四、驳回建投公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1550元，因适用简易程序，减半收取计775元，由建投公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交证据，均坚持原审举证质证意见。本院的认证意见同一审。本院查明的事实同一审。 本院认为，本案二审争议焦点为：建投公司主张的涉案房屋占有使用费有无事实和法律依据。根据查明的事实，建投公司对涉案房屋享有管理和使用的权利。2016年4月15日，王云与建投公司签订包括涉案房屋在内的房屋租赁合同，合同约定建投公司于合同签订后20日内将房屋按现状交付给王云，交房日以交接单为准。但因原承租人王向阳未将涉案房屋腾空，而是由淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部占用。直至2019年10月，上述经营部搬离，至搬离之日的租金已交付给王云。上述事实能够证明，虽然建投公司与王云未签订交接单，但王云已经实际转租并收取了租金，享受了因承租涉案房屋所取得的利益，应当视为建投公司已经交付涉案房屋。王云与建投公司之间的房屋租赁合同约定，租赁期限共三年，自2016年4月1日至2019年3月31日收回。合同约定的期限届满后，王云并未交付房屋，反而在淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部搬离后，又与丁艳芹签订《合作经营协议书》，将涉案房屋转租给丁艳秋成立安家店进行经营，并受取安家店2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金。因此，建投公司依据合同相对性原则，要求王云支付2019年9月30日至2020年9月30日期间的租金，有事实依据和法律依据，应当予以支持。一审判决不予支持不当，应予纠正。建投公司要求按照每半年4.20万元的标准支付占有使用费，参照王云收取安家店的租赁费标准，本院确定按照每月7000元的标准，由王云向建投公司支付2019年9月30日至2020年9月30日期间的占有使用费84000元。2020年10月1日至实际交房之日的占有使用费，一审判决由安家店承担，并由零五六一公司承担补充责任，本院予以维持。 综上，建投公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初3545号民事判决第一项、第二项、第三项，即：“淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店于本判决生效之日起十五日内从淮北市房屋搬出并将房屋交还给淮北市建投控股集团有限公司”；“淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店安家店于本判决生效之日起十五日内支付淮北市建投控股集团有限公司房屋占有使用费（自2020年10月1日起，按每月7000元标准计算至搬出之日止）”；“淮北零五六一房地产经纪有限公司对上述判决第二项确定的支付义务承担补充责任”。 二、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初3545号民事判决第四项，即：“驳回淮北市建投控股集团有限公司的其他诉讼请求”。 三、被上诉人王云于本判决生效之日起十五日内支付上诉人淮北市建投控股集团有限公司房屋占有使用费84000元。 四、驳回淮北市建投控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 一审案件受理费1550元，因适用简易程序，减半收取计775元，由被上诉人王云负担500元，由被上诉人淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店和淮北零五六一房地产经纪有限公司共同负担275元；二审案件受理费1550元，由被上诉人王云负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二一年四月七日 法官助理徐婉 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。