湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2378号上诉人（原审原告）：朱智华，男，1964年4月12日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审原告）：徐伟花，女，1966年2月10日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（原武汉市洪山区青菱乡红霞村村民委员会），住所地武汉市洪山区三家店特1号。负责人：高健，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。上诉人朱智华、上诉人徐伟花为与被上诉人武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。朱智华、徐伟花的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持朱智华、徐伟花一审起诉全部诉讼请求。事实与理由：一、红霞村在自有土地上开发建设华中城出售商铺行为违法。二、朱智华、徐伟花与红霞村所签《武汉市存量房屋买卖合同》依法应当保护。三、红霞村先后测绘房屋面积差异较大，应当依法承担违约责任。四、红霞村强制要朱智华、徐伟花交纳出让金行为违法，依法应当判决撤销。红霞村辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱智华、徐伟花向一审法院的起诉请求：1.判令红霞村返还给朱智华、徐伟花已收多余款项及利息454574.26元。以面积补差、土地出让金、评估费共430537.86元，按银行同期贷款利率4.75%计算利息，暂自2018年8月25日起至2019年10月28日，以实际支付完毕之日止；2.判令红霞村赔偿朱智华、徐伟花逾期协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》转移过户手续的违约金173013.08元。以已付全部房款1393020元，按每日万分之一计算，自2015年12月22日起至2019年5月17日止；3.判令红霞村承担本案受理费。一审认定的事实：2012年，红霞村在自有土地上开发建设华中江南木材综合大市场（以下简称华中城），建成后将其中商铺进行出售。2013年7月26日，案外人徐恩仕代案外人林红献签订《华中江南建材物流市场内部预定协议书补充协议》（以下简称补充协议），协议约定商铺购买单价为9000元/平方米，且协议第二条约定“因签订本次内部预定协议时项目正在办理土地变性申请，项目目前的用地性质为划拨用地，将来要变更为出让用地，后期所办产权证为出让用地性质的产权证，因此本单价为变性前的单价，后续变性成功后，项目将在领得商品房预售许可证的情况下，甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》的时候，每平方米单价续作相应上调，每平方米单价上调额度计算公式为（单价上调额度=甲方缴纳的土地出让金总额÷项目总建筑面积）”。后经林红献、徐伟花与红霞村三方确认，林红献将认购商铺更名至徐伟花名下。2013年10月27日，徐伟花与红霞村签订《武汉市存量房买卖合同》，合同明确约定徐伟花向红霞村购买坐落于武汉市青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城7栋1层13号的商铺，经武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队（以下简称测绘队）的测绘，确定该商铺的面积为154.78平方米，交易价格为1393020元，同时还约定了交房日期、付款方式、办证时间、支付出让金、违约责任等内容。徐伟花于2014年3月17日前付清该房款。后该商铺分成7栋1层13-1室、7栋1层13-2室、7栋1层13-3室，经测绘队的第二次测量，分割后三个商铺的建筑面积分别为44.9平方米、44.9平方米、88.96平方米，确定商铺总面积为178.76平方米。一审另查明，为协助徐伟花办理商铺不动产权证，红霞村委托案外人坤衡（武汉）工程咨询有限公司对华中城房屋进行交易价格评估，并代包括徐伟花在内的诸多商户支付了评估报告费。同时查明，徐伟花于2018年8月24日向红霞村支付了商铺差异面积房款215820元、土地出让金213667.36元、评估费1050元、工本费1100元，共计431637.36元。2019年5月17日朱智华、徐伟花交付完全部购房税费，红霞村协助办理了案涉商铺的不动产权证，将分割后的三套商铺均过户至朱智华、徐伟花名下。一审法院认为，本案的争议焦点如下：朱智华是否为本案适格当事人、红霞村是否应该返还朱智华、徐伟花差异面积房款、土地出让金、评估费及红霞村是否应向朱智华、徐伟花支付逾期协助办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的违约金。一审法院认为，根据合同的相对性原则，仅合同当事人才享有合同约定的权利，并承担合同约定的义务。本案中《武汉市存量房买卖合同》为徐伟花与红霞村的意思表示，因此只有徐伟花才是合同权利的享有者和合同义务的承担方。朱智华并非合同的签订方，且并未得到权利的受让，因此无权基于合同向红霞村主张权利，对于红霞村辩称朱智华并非本案适格当事人的抗辩事由，予以认可。关于差异面积房款的退还问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定“当事人协商一致，可以变更合同”，双方签订的《武汉市存量房买卖合同》中，根据测绘队第一次测绘的面积为154.78平方米及单价9000元/平方米的标准，双方将商铺交易价格约定为1393020元。在第二次测绘时，测绘队将商铺权属建筑面积变更为178.76平方米，朱智华、徐伟花称两次测绘面积出现差异，是由于红霞村违法所致，因未提交证据予以佐证或提交的证据无法达到其证明目的，不予认可。且双方在签订合同时已明确该商铺买卖属存量房买卖而非商品房买卖，因此不应如朱智华、徐伟花所称适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。既已确定案涉商铺权属建筑面积为178.76平方米，该面积也将为该商铺办理不动产权证时登记的房屋建筑面积，差异面积的收益由买受人即朱智华、徐伟花所得，朱智华、徐伟花应为此支付相应的对价。因此，徐伟花主张红霞村返还差异面积房款及相应利息的诉讼请求，不予支持。关于土地出让金的退还问题。根据《补充协议》第二条的约定“因签订本次内部预定协议时项目正在办理土地变性申请，项目目前的用地性质为划拨用地，将来要变更为出让用地，后期所办产权证为出让用地性质的产权证，因此本单价为变性前的单价，后续变性成功后，项目将在领得商品房预售许可证的情况下，甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》的时候，每平方米单价须作相应上调，每平方米单价上调额度计算公式为（单价上调额度=甲方交纳的土地出让金总额÷项目总建筑面积）”可知，土地出让金应由商铺买受人支付，因该《补充协议》签订人已将认购商铺更名至徐伟花名下，徐伟花应承担协议约定的支付义务。因此对于徐伟花主张红霞村退还土地出让金的诉讼请求，不予支持。关于评估费的退还问题。根据庭审查明的事实，评估为存量房交易的必经程序，红霞村先行委托评估公司进行评估也是为协助徐伟花顺利办理房屋产权证，徐伟花缴纳的评估费也已经红霞村转付给评估公司，徐伟花称存量房办理产权证并不需要进行评估，但并未提交充分的依据予以佐证，因此，徐伟花要求红霞村返还评估费的诉讼请求，不予支持。关于违约金的问题。在房屋买卖合同关系中，徐伟花承担着及时足额支付房款的义务。因徐伟花直至2018年8月24日才向红霞村完成土地出让金、差额面积房款、评估费等费用的支付义务，因此从2015年12月22日开始起算红霞村的违约时间，不予认可；且办理房屋过户手续需徐伟花、红霞村双方配合方可完成，徐伟花直至2019年5月17日才缴纳办证税款，根据徐伟花提交的证据，无法证明在2015年12月22日至2019年5月17日期间，因红霞村原因导致徐伟花迟迟无法办理产权证，因此徐伟花主张红霞村支付此期间违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回朱智华、徐伟花的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10076元，由朱智华、徐伟花负担。二审中，朱智华、徐伟花提交五份新证据。证据一：公证书。拟证明：红霞村非法封盖天井及过道，违法增加公摊面积。本来是一个商铺，红霞村强行拆分是违法的；证据二：不动产登记信息查询单、武汉市房屋测绘合同、武汉市房屋测丈表（7页）等四份、武汉华中江南木材综合大市场总平面图等。拟证明：红霞村将本是一间的房屋无故变更为多间商铺，非法获利。办证原先签合同是不同的人，之所以办证是进行了内部的更名。办证之后是经过批准的，上诉人并非不适格。上诉人办证被红霞村强制缴纳增加面积的费用、土地出让金、评估费等，依法应当返还给上诉人；证据三：武汉市存量房买卖合同范本。拟证明：红霞村提供的存量房买卖合同存在重大瑕疵。红霞村存在弄虚作假、规避法定责任、加大上诉人负担的情形，合同应是部分有效、部分无效；证据四：更名申请（两份）。拟证明：红霞村同意变更买受人，有书面同意。因此一审判决错误。证据五：律师函。拟证明：上诉人是依法取证，证据合法，法院依法应予采信。经质证，红霞村认为：对证据一的三性没有异议，证明目的有异议。公证书的公证时间在面积测量之后，面积的测量有相关的法律规定，如果违法那么测量是没有办法进行的。因此该证据并非在面积测量前做的公证，不能反映测量前天井被封的事实。天井被封是在2018年，对外出租后由承租人经营，并非红霞村的行为。办证的分割是上诉人与红霞村共同决定，并非是红霞村单方可以决定的。因此公证书无法证明红霞村违法增加公摊面积；对证据二的三性无异议，对证明目的有异议。一间商铺的面积和多间商铺面积之和是相等的，不存在将一间商铺分为多间商铺增加面积的情形。测量图是当时情况的真实反映，天井并未封闭。面积相同价格一致并不存在红霞村非法获利的情形；对证据三的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。范本只是交易双方的参考，并不能强迫于双方的意思表示，不能因与范本存在细微差异而认定加大买受人的履行负担；对证据四的三性无异议，证明目的有异议。减少手续根据买受人的意见在直系亲属中给与办证，至于办证人与买某与还是买卖红霞村均不知晓也未参与；对证据五的三性无异议，对证明目的有异议。虽律师函中调取证据有相关的提示和要求，但从申请调查的单位中调取的资料不一致的情况下，应以被调查单位出示的证据为准。且被调查单位也已质证，对于律师函中要求调取的资料而被调查单位没有的情况下不能作为认定案件事实的依据。本院认为：朱智华、徐伟花在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：朱智华、徐伟花在一审中持有徐伟花与红霞村签订的《武汉市存量房买卖合同》主张权利，但朱智华并非合同签订方，只有徐伟花才是合同权利的享有者和合同义务的承担方。朱智华并未得到权利的受让，一审认定朱智华无权基于合同主张权利非本案适格当事人正确。红霞村、徐伟花签订的《武汉市存量房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于两次测绘的面积差价款的支付问题。因补充协议签订在先，约定商铺购买单价为9000元/平方米，而测绘队在第一次测绘时确定商铺面积为154.78平方米，故双方才在之后签订的《武汉市存量房买卖合同》中约定成交价格为1393020元。现测绘队在第二次测绘时确定商铺面积为178.76平方米，徐伟花办理案涉商铺不动产权证时亦以该面积为最终登记面积，徐伟花在本案中并未提交充分的证据证明系因红霞村的行为导致两次测绘面积出现差异，而且案涉商铺出卖人红霞村并非房地产开发企业，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”规定，案涉《武汉市存量房买卖合同》不属于该司法解释所称的商品房买卖合同，不应适用该司法解释之规定，故一审法院认定徐伟花应向红霞村支付面积差价款，并据此驳回徐伟花主张红霞村返还面积差价款及相应利息的诉讼请求并无不当。关于土地出让金的支付问题。因双方在补充协议第二条约定“因签订本次内部预定协议时项目正在办理土地变性申请，项目目前的用地性质为划拨用地，将来要变更为出让用地，后期所办产权证为出让用地性质的产权证，因此本单价为变性前的单价，后续变性成功后，项目将在领得商品房预售许可证的情况下，甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》的时候，每平方米单价须作相应上调，每平方米单价上调额度计算公式为（单价上调额度=甲方交纳的土地出让金总额÷项目总建筑面积）”，即双方签订的《武汉市存量房买卖合同》中约定的房屋成交价格并不包含土地出让金，办理变更出让用地所需交纳的土地出让金应由徐伟花支付，一审法院据此驳回徐伟花关于红霞村向其返还土地出让金及利息的诉讼请求并无不当。关于评估费的支付问题。因评估是办理案涉商铺不动产权证的必经程序，红霞村委托评估公司进行评估亦是为了协助徐伟花办理案涉商铺的不动产权证，一审法院据此驳回徐伟花关于红霞村向其返还评估费及利息的诉讼请求并无不当。关于违约金的问题，由于徐伟花直至2018年8月24日才向红霞村完成土地出让金、差额面积房款、评估费等费用的支付义务，且办理房屋过户手续需徐伟花、红霞村双方配合方可完成，徐伟花直至2019年5月17日才缴纳办证税款，徐伟花未提交证据证明在2015年12月22日至2019年5月17日期间，因红霞村原因导致徐伟花无法办理产权证，一审法院据此驳回徐伟花要求红霞村支付此期间违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，朱智华、徐伟花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10076元，由朱智华、徐伟花负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 骆朝辉审判员 叶 欣二〇二一年四月二十九日法官助理陈喜兰书记员胡颖娴