江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1391号上诉人（原审被告）：姚静，女，1967年10月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：王龙升（系姚静之夫），男，1964年10月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审原告）：蒋高丰，男，1965年4月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：蒋文杰（系蒋高丰之子），男，1993年3月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。原审被告：王龙升，男，1964年10月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人姚静因与被上诉人蒋高丰、原审被告王龙升房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院(2020)苏0982民初6064号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚静上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回蒋高丰的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由蒋高丰承担。事实与理由：1.蒋高丰起诉时写的姓名是蒋某，房产证是蒋某，身份证是蒋高丰，对蒋高丰的身份有异议。2.姚静与蒋高丰在2011年11月16日签订了房屋租赁协议，姚静在承租的房屋内一直从事服装经营至今，双方约定房租随行就市，根据房租的市场情况，租金应该为6000元每年，姚静向蒋高丰交纳的款项都是预付款，而非租金，蒋高丰应当按照6000元每年收取租金，多余的款项应当退还。现在姚静同意向蒋高丰返还房屋，西墙已经恢复原状，姚静只应当按照6000元每年交纳租金，姚静交纳的4.8万元中有3万元是多交的，蒋高丰应当退还这3万元。蒋高丰辩称，案涉房屋房产证上是名字是蒋高丰，出租人也是蒋高丰，起诉状上的名字是笔误。姚静在一审中认可租金是12000元每年，与现在姚静主张的6000元相矛盾。姚静租房从2011年开始每年递增1000元，每年应当在10月18日付清次年的租金，姚静最后一次支付租金是在2019年10月18日，姚静租金交至2020年10月18日，最后一次支付租金是17000元。请求驳回上诉，维持原判。王龙升述称，同意姚静的上诉意见。蒋高丰向一审法院起诉请求：1.判令王龙升、姚静将其租赁的恒生商城6幢3327室商铺恢复原状、交付给蒋高丰。2.判令王龙升、姚静按1500元每月的标准支付自2020年11月1日起至交付房屋时止的房屋占有使用费。3.判令王龙升、姚静承担三个月的房屋空置损失费计4500元、房屋出租中介费1500元。4.本案全部诉讼费用由王龙升、姚静负担。一审法院经审理查明，王龙升、姚静系夫妻关系。2011年10月16日，蒋高丰（峰）与姚静签订《房屋租赁协议》一份，约定“一、甲方（蒋高丰）将其所有的恒生商城3327门市出租给乙方（姚静）经营，期限两年，2011年11月1日至2013年10月31日止。房租于每年的10月份付清（2011年11月至2012年10月底的房租已付清）；二、承租期满后，如甲方确需本人经营，乙方把房屋退还甲方；甲方本人不需经营，房屋应首先续租给乙方；房租价格随行就市；三、承租期满，甲乙双方有一方不愿出租或续租，应提前三个月告知对方”等内容。协议签订后，姚静在承租的门市从事服装经营，并在该门市的西墙开了一个门洞，以与相邻的西侧门市相通连。后姚静于每年的10月31日前付清自2013年11月1日起下一年度的租金，其中于2017年、2018年10月31日，2019年10月30日通过银行转账方式向蒋高丰支付15000元、16000元、17000元，合计48000元。2020年10月29日，蒋高丰之子蒋文杰至案涉门市与姚静交涉下一年度房租事宜，在磋商过程中，蒋文杰询问“今年这边房租是付了多少”，姚静回复称“你妈是去年收的，一万七”，蒋文杰又问“那意思是明年还是一万七，不涨？”，姚静回称“我是提这个建议”。最终姚静、蒋高丰未能就2020年11月1日起的下一年度的租金达成协议，双方因此形成纠纷，蒋高丰于2020年11月5日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，不定期租赁的合同双方均有权随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；租赁合同解除后，根据合同的实际履行情况，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，蒋高丰与姚静签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期满后，姚静继续租用案涉门市而未形成书面租赁协议，应视为不定期租赁。在给予承租人姚静合理期限的前提下，蒋高丰作为出租人要求姚静返还租赁房屋、恢复原状的诉讼主张依法有据，一审法院予以支持。姚静在与蒋高丰就租金问题未达成一致的情况下继续占用案涉房屋，可参照上一年度17000元/年的租金标准支付占用费，对蒋高丰超出该标准以外的占用费主张，一审法院不予支持。蒋高丰要求姚静承担三个月的房屋空置损失费计4500元、房屋出租中介费1500元的诉讼主张，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。王龙升非本案租赁合同关系的权利义务主体，故对蒋高丰提出的要求王龙升承担民事责任的诉讼请求，一审法院不予支持。王龙升、姚静辩称租金价格“随行就市”、近三年支付的48000元为预付款，与其多年的交易习惯不符，且蒋高丰之子蒋文杰与姚静在协商租金问题的过程中，姚静对已付租金作了口头认可，故对该抗辩意见，一审法院不予采信。因租赁双方并未对房屋装修、添附设备的事项有所约定，王龙升、姚静要求蒋高丰返还装修、设备费12000元于法无据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、姚静于判决生效之日起三个月内将位于盐城市大丰区墙恢复原状，并将该房屋交付给蒋高丰。二、姚静向蒋高丰支付自2020年11月1日起至实际交付房屋时止按17000元/年标准计算的房屋占用费。三、驳回蒋高丰的其余诉讼请求。如果义务人未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由姚静负担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。本院二审另查明，2021年3月25日，蒋高丰代理人与姚静签订一份租赁房屋交接清单，该清单载明：一、交接房屋坐落：盐城市大丰区恒生商城6幢3327#室；二、交接房屋钥匙：2把；三、交接房屋的装修设施及物品清单：墙面已修砌恢复……出租人确认：蒋文杰（代理）；承租人确认：姚静。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的合同双方均有权随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，蒋某与姚静之间自2011年10月16日的房屋租赁协议到期后，双方没有签订书面租赁协议，姚静一直使用案涉租赁房屋，双方构成不定期租赁关系，根据法律规定，蒋某有权要求解除合同，在本院二审过程中，双方已经在2021年3月25日就案涉房屋进行了交接，蒋某认可案涉房屋西墙已经恢复原状，本院对此予以确认，因案涉房屋已经交付，且西墙已经恢复原状，故本院对一审判决第一项内容予以撤销。双方对姚静已支付的款项是预付款还是租金存在争议，本院认为，蒋高丰与姚静存在多年的房屋租赁关系，2011年10月16日的租赁协议中约定房租价格随行就市，房屋租期为2011年11月1日至2013年10月31日，房租于每年的10月份付清，2017年10月31日、2018年10月31日、2019年10月30日姚静通过转账方式向蒋某分别支付15000元、16000元、17000元，上述转账时间日期接近，均在当年度租期届满前后，且并未注明预付款等情况，据此姚静主张其支付的款项为预付款，双方约定的租金按照随行就市的价格为6000元每年没有依据，一审法院以17000元每年计算2020年11月1日起的房屋占有使用费并无不当，结合双方交房日期为2021年3月25日，姚静应当向蒋某支付的房屋占有使用费为6707元。综上所述，因在本院二审过程中出现新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院(2020)苏0982民初6064号民事判决；二、姚静于本判决生效之日起十日内支付蒋高丰房屋占有使用费6707元。三、驳回蒋高丰的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80，减半收取40元，由姚静负担；二审案件受理费80元，由姚静负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年四月二十五日书记员  周亚梅