湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0106民初1222号原告：惠之美生活服务集团有限公司（原武汉福星惠誉物业服务有限公司），住所地东西湖区银湖科技产业开发园18号。法定代表人:胡国平，董事长。委托诉讼代理人:高亮，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：胡敏,女，1971年10月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：万惠文，男，1967年6月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告惠之美生活服务集团有限公司（以下简称惠之美集团）与被告胡敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案，因万惠文与本案有直接利害关系，经原告申请，本院依法追加万惠文为本案被告，依法由审判员王冰适用小额诉讼程序，于2021年3月12日公开开庭进行审理。后本院口头裁定转为简易程序于2021年4月2日公开开庭进行审理。原告惠之美集团的委托诉讼代理人高亮、被告万惠文到庭参加了诉讼，被告胡敏经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告惠之美集团向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业费5098.5元；二、判令被告承担逾期付款违约金，截止2019年1月15日为1165元；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月29日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》。合同第四条约定物业费收费标准为1.8元/平方米?月，每半年的首月15日以前缴纳物业费。合同第十条约定，被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳逾期付款违约金。被告系福星惠誉国际城K5地块1栋2单元2304室业主，房屋建筑面积为118.02平方米。但被告自2017年1月1日起，一直未缴纳物业服务费，拖欠物业服务费达5098.5元（计算到2018年12月31日），原告多次向被告催收物业费欠款，但被告以各种理由推诿付款义务。为维护原告合法权益，特依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告胡敏未到庭，但向本院提交书面答辩状称，1、业主收房后并没有安装好煤气，当时福星惠誉物业表示交房后会统一安装煤气，且安装费已经收取，但事后并没有安装，被告找到物业公司后，物业公司表示因为找不到业主所以无法安装；2、窗户自动爆裂。被告拿到钥匙进屋后发现一扇门和一扇窗玻璃爆裂，当时物业公司表示过一段时间会统一更换，但一直没有更换，我们找到私人门窗公司咨询更换玻璃，但是被告知需要整体更换，费用8500元，所以被告的一扇门至今未更换。3、物业服务不足，改进困难，比如楼栋出入口弹簧门不合理问题，从反映到解决超过6年。4、物业公司从未上门催过物业费，每次都是我们去找物业公司反映情况，但物业公司拒绝承担责任拒绝协商，加之人员更换频繁，新的工作人员不清楚之前发生的事情。5、我们一直在坚持交物业费，但是物业公司霸道不讲道理。被告万惠文答辩称，被告对欠费时间、欠费金额和交费标准没有异议。被告确实没有缴纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业费。不交物业费的原因是原告服务不到位，具体意见与胡敏的答辩意见基本一致。补充意见为商品房买卖合同盖章主体是湖北福星惠誉房地产公司，前期物业服务内容作为附件，合同中并没有福星惠誉物业公司，更没有惠之美物业公司，现在起诉我的是惠之美物业，出现问题时，我找到物业公司，物业公司又推给开发商或不正面回应，根据商品房买卖合同附件五前期物业服务内容的约定，物业公司与开发商是一家的。经审理查明：2010年4月18日，湖北福星惠誉洪山房地产有限公司（出卖人，甲方）与胡敏（买受人，乙方）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定胡敏购买坐落于武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉国际城1栋2单元23层4号房屋（建筑面积118.02平方米）一套。合同附件五前期物业服务内容的约定福星惠誉国际城前期物业管理的企业为武汉市福星惠誉物业管理有限公司。2010年12月29日，武汉市福星惠誉物业管理有限公司（甲方）与胡敏（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由武汉市福星惠誉物业管理有限公司提供物业服务。合同第一条双方权利和义务约定：甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、社会治安、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。第二条物业管理服务内容约定：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井和共用设施设备使用的房屋等。第四条约定：物业费收费标准为每月每平方米1.8元，每半年的首月15日以前交纳物业费。第十条约定：如乙方违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳逾期付款违约金。合同还就其他事项进行了约定。武汉市福星惠誉物业管理有限公司在甲方处盖章，胡敏在乙方处签名。2012年7月12日，胡敏取得涉案房屋产权证。还查明，胡敏与万惠文原系夫妻关系，双方于1994年12月30日登记结婚，于2018年2月7办理离婚登记，武汉市硚口区民政局婚姻登记处出具的《离婚协议书》档案记载，位于徐东大街国际城1栋二单元23层4号房产归万惠文所有，胡敏放弃。双方相互配合办理房产产权变更手续，由此产生的一切费用由万惠文承担。现涉案房屋仍登记在胡敏名下。原告陈述，两被告自2017年1月1日起未交纳物业服务费，原告通过上门张贴书面公告的方式（2017年11月20日、2018年12月1日）进行了催收。万惠文陈述，因原告未及时解决安装煤气、门厅弹簧门更换等问题，服务不到位，故自2017年1月1日起未交纳物业服务费；两被告离婚协议书约定涉案房屋归万惠文所有，万惠文目前也系实际使用人。再查明，武汉市福星惠誉物业管理有限公司于2000年9月1日，经工商行政部门核准登记成立，经营范围物业管理等。2012年7月31日更名为武汉福星惠誉物业服务有限公司，2015年7月17日更名为武汉惠之美物业服务有限公司，2020年10月12日更名为惠之美生活服务集团有限公司。以上事实有《前期物业服务协议》、武汉市房产信息查询单、物业费、违约金计算表、缴费通知单、工商变更登记信息、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，武汉市福星惠誉物业管理有限公司与胡敏签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应诚信履行。关于原告的合同主体地位，《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”，本案中，武汉市福星惠誉物业管理有限公司经工商部门依法登记成立，一直存续至今，期间法人名称虽有变更，但法人并未终止，现合同法人更名为惠之美生活服务集团有限公司，该公司可依法直接承受武汉市福星惠誉物业管理有限公司与胡敏签订的《前期物业服务协议》。被告抗辩与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司签订商品房买卖合同，交房时未安装煤气、玻璃破裂等问题，并非原告的服务问题，湖北福星惠誉洪山房地产有限公司与原告并非同一主体，根据合同相对性原则，系另一法律关系，不构成其拒交物业服务费的理由，被告可另案主张权利。万惠文、胡敏原系夫妻关系，双方虽于2018年2月7日办理离婚登记，并约定涉案房屋归万惠文所有，但未办理所有权变更登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主。”，综上，胡敏仍系涉案房屋法律意义上的业主。原告主张的物业服务费期间（2017年1月1日至2018年12月31日），胡敏与万惠文离婚，现万惠文自述系物业实际使用人，而胡敏系登记权利人，原告主张两被告共同承担本案责任，本院予以支持。2017年1月1日至2018年12月31日，原告实际为被告小区提供物业管理服务，被告应按约支付物业服务费，因原告在提供物业管理服务过程中存在不足，根据个案情形，本院酌定减免被告应支付的物业服务费后为4843.6元（5098.5×95%）。关于违约金，考虑到原告在提供物业管理服务过程中存在不足，结合本案实际情况，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《物业管理条例》第六条、第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡敏、万惠文应共同于本判决生效之日起五日内向原告惠之美生活服务集团有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4843.6元；二、驳回原告惠之美生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告胡敏、万惠文共同负担（此款原告已垫付，由两被告连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王冰二〇二一年四月十六日法官助理卓明艳书记员严丽轩