安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终198号 上诉人（原审原告）：褚金艳，女，1974年3月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人（原审原告）：张新宽，男，1968年2月1日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：褚金艳，系张新宽之妻。 被上诉人（原审被告）：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 上诉人褚金艳、张新宽因与被上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人褚金艳并作为上诉人张新宽的委托诉讼代理人，被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 褚金艳、张新宽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由鼎盛公司负担；3.若年租金率低于5%(含5%)，请求依法收回商铺。事实和理由：一审认定事实不清，忽略褚金艳、张新宽提供的证据及鼎盛公司非法占有使用商铺的行为，引用法律条款理解错误，故意偏袒鼎盛公司。一、关于返还商铺问题，一审法院认为金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各独立销售的商铺间无明确四至界限。事实上在房产所有权上明确界定了商铺所在的位置及长度和宽度，在销售时也明确界定了商铺间隔。只是因经营需要，鼎盛公司进行了统一规划，将小的商铺连接成大的有物理分割的面积。一审判决引用《中华人民共和国物权法》第71条规定，而鼎盛公司并无充分证据证明商铺返还给褚金艳、张新宽会损害其他业主的合法权益，且商铺所有权属于业主，业主有权选择出租对象，故一审认定事实不清，只是主观臆断。一审判决书载明，截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。实际上，小业主商铺总数309户，判决书上并未载明已签约户数(且只是鼎盛公司提供的名单，并未有合同证据，有待进一步核实)。即使属实，鼎盛公司对于签订合同的业主也存在拖欠房租的情况，法院可以去调查。鼎盛国际一向不尊重业主，刻意压低房租、拖欠房租，合同到期也不通知业主续签，并在租金及签约期限等未达成一致的情况下继续非法占用褚金艳、张新宽商铺，以自身利益为重，损害业主利益。故法院判决存在一定的偏袒和错误。2014年元月份签订的租赁合同第五条“违约处理”约定，连续两次逾期支付租金，甲方有权解除合同，意味着只要违反合同规定侵害了当事人的利益，无论是谁、无论涉及多少户，当事人均有权利收回自己的商铺，至于所谓户数、面积超过半数才能收回商铺，纯属一审法院的主观臆想，毫无法律依据。根据2014年元月份签订的租赁合同第三条和《中华人民共和国物权法》相关规定，若年租金率低于5%(含5%)，达不到褚金艳、张新宽的意愿，褚金艳、张新宽有充分的理由收回商铺。二、关于房租费、占用使用费问题。双方签订的租赁合同于2019年9月30日到期，之后未签订租赁合同，不存在租赁合同关系，故不存在房租费问题，应为占用费。之所以未继续签订租赁合同，是因为鼎盛公司违反了租赁合同第2页第6.3条的合同条款，“本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限”的约定，将3年合同期限欲改为2年，鼎盛公司构成违约，故未达成签约条件。一审法院认定双方存在租赁合同关系的判定存在偏袒鼎盛公司及不尽责的嫌疑。既然没有达成签约条件，合同到期后视为继续租赁的约定自然无效，鼎盛公司仍继续使用，只能视为非法占用。鼎盛公司在未得到褚金艳、张新宽同意的情况下仍在对租赁物进行使用、收益，物权人有权起诉承租人退还房屋，并要求支付商铺使用费。三、关于疫情影响扣除两个月租金的问题。1.今年年初受疫情影响，国家和部分地方政府倡议给租承租方减免租金，并未要求必须强制执行，可见国家和部分地方政府在使用不可抗力上是慎重的，旨在保护房屋出租双方的利益。另2014年元月份签订的租赁合同中并未写因不可抗力发生可免除租金；疫情期间，鼎盛公司同样是未在经营，朱呈才因签订了合同就判给了租金，未签订合同的业主就可以不判给租金，一审法院如此处理是采取双重标准，不能体现法律面前人人平等，属于曲解滥用不可抗力。2.即使鼎盛公司与褚金艳、张新宽签订了合法有效的租赁合同，并建立了租赁合同关系，根据合同法意思自治原则，如在租赁合同中有关于“发生疫情的情况下，租金如何承担”的明确约定，应按照约定执行；若合同未作约定，则承租人无法依据租赁合同请求减免租金。更何况因鼎盛公司违反2017年10月23日签订的《租赁合同》第2页6.3条约定，双方未达成重新签订租赁合同条件，鼎盛公司为非法占用商铺，更不存在因疫情影响减免租金的说法。3.与鼎盛公司相比，褚金艳、张新宽明显属于弱势群体。鼎盛公司长期压榨褚金艳、张新宽的利益，并多次刻意压低租金，制定对褚金艳、张新宽不平等的合同条款，且在营业收入大幅增长期间也从未有增长租金的情况。故一审法院只看到对鼎盛公司不公平的一面，忽视对褚金艳、张新宽的不公，存在偏袒褚金艳、张新宽之嫌。四、关于延迟支付租金的利息问题。1.一审判决书认定“租赁合同于2019年9月30日到期后，双方未就租金的支付时间及方式协商一致，故褚金艳、张新宽主张的逾期利息的诉讼无事实及法律依据，本院不予支持”，这一说法与判决书认定“本院认定双方存在租赁合同关系”明显相悖。既然存在租赁合同关系，就应该按照合同第一页3.2条规定“按月支付利息，每月的15日支付当月的租金”执行，延迟支付就应当承担相应的利息，利息根据2014年元月份签订的租赁合同第五条“违约处理”规定，“若乙方不能按照本合同约定的数额和期限支付租金，每逾期一日，需按照工商银行同期贷款率向甲方支付逾期付款利息”执行。2.双方租赁合同第2页第6.1条、第6.2条也明确约定，“若合同届满后，逾期书面通知对方无意续租，视为同意继续出租”，既然视为同意，就应当按合同规定的利息支付方式执行，延迟支付承担利息符合合同约定。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，未能从保护弱势群体的角度出发，明显袒护鼎盛公司，未能主持公道，请求二审法院依法纠正一审错误判决。 鼎盛公司辩称：第一，褚金艳、张新宽不能个别收回商铺。第二，年租金应按相关生效判决认定的购房款2%支付。第三，因疫情影响，一审判决扣除两个月的租金，与事实和法律相符。第四，褚金艳、张新宽未续签合同，不存在违约利息问题。 褚金艳、张新宽向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令鼎盛公司给付拖欠褚金艳、张新宽的租金32821元(自2019年10月1日开始，暂计算至2020年7月31日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款787694元的5%给付，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还之日止)；2、依法判令鼎盛公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期租金损失，自2019年10月1日开始至实际付清租金日止；3、依法判令鼎盛公司经营业绩的波动不与褚金艳、张新宽商铺租金挂钩；4、本案的诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担。 一审法院认定事实：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积为，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。褚金艳、张新宽系1#130号商铺的业主，购买商铺总价为787694元。 2008年8月12日，褚金艳、张新宽与鼎盛公司签订租赁合同，约定褚金艳、张新宽将涉案商铺出租给鼎盛公司，租赁期限自2008年10月1日至2013年9月30日，鼎盛公司每半年支付一次租金31508元等内容。 2014年1月5日，褚金艳、张新宽与鼎盛公司续签租赁合同，主要内容如下：租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年9月30日；租金采取保底加浮动的方式，即鼎盛公司每年最低按照购房合同中售价的5%支付租金39385元，若鼎盛国际年终税后纯利润（以鼎盛公司的财务会计资料为准，或者以鼎盛公司委托的第三方的审计结论为依据，审计费用由鼎盛公司承担）超过500万元，租金在保底租金的基础上增加1%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过670万元，租金在保底租金的基础上增加2%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过850万元，租金在保底租金的基础上增加3%；每半年的第一个月的月底之前支付该半年的租金；若鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；若合同期限届满后，褚金艳、张新宽无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月（即2016年6月30日之前）书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等。 2016年5月31日，褚金艳、张新宽书面告知鼎盛公司，合同期满后不再续签租赁合同。合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用，亦未支付占有使用费。褚金艳、张新宽于2017年8月2日诉至一审法院，该院作出（2017）皖0603民初3033号民事判决：一、鼎盛公司于判决生效后十日内支付褚金艳、张新宽位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦一层130号商铺自2016年10月1日至2017年9月30日的占有使用费15754元，以后按每年15754元计算至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回褚金艳、张新宽其他的诉讼请求。褚金艳、张新宽不服该判决，提起上诉，安徽省淮北市中级人民法院作出(2018)皖06民终163号民事判决：驳回上诉，维持原判。后，鼎盛公司支付租金至2019年9月30日。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所，委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2019年9月30日租赁期限到期后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年10月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的200位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13533.06平方米，占总户数的64.72%、总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 另查：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。褚金艳、张新宽购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 一审法院认为，褚金艳、张新宽与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，未再签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系，故褚金艳、张新宽主张的自2019年10月1日至商铺返还之日的“房屋租金”应为占有使用费。 鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与114位业主签订的2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价的2%（每年15753.88元，每月1312.82元）支付褚金艳、张新宽商铺占有使用费，但不超过2021年9月30日。之后的租金，双方可另行协商。对褚金艳、张新宽主张超出部分，不予支持。褚金艳、张新宽请求判决鼎盛公司经营业绩的波动不与商铺租金挂钩的诉讼请求，不予支持。 鼎盛公司辩称，应扣除疫情影响三个月租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”我国新型冠状病毒感染××疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类××的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。鼎盛公司承租案涉商铺用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，鼎盛公司主张相应减少租金，予以支持。关于减免数额，酌定减免疫情期间两个月的租金。 关于迟延支付租金的利息。自2016年10月1日起，双方不存在房屋租赁合同关系，故鼎盛公司不存在违反约定的问题，亦无需支付逾期付款利息。 判决：一、鼎盛公司于判决生效后十五日内支付褚金艳、张新宽位于淮北市相山区商铺占有使用费（按照每月1312.82元标准自2019年10月1日计算至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日，扣除两个月的租金2625.64元）；二、驳回褚金艳、张新宽的其他诉讼请求。案件受理费621元，因本案适用简易程序审理，减半收取310.5元，由鼎盛公司负担。 二审庭审后，应褚金艳、张新宽的要求，鼎盛公司提供了与部分业主续签的租赁合同。褚金艳、张新宽质证认为，不能确认该证据的真实性，要求鼎盛公司提供其向签约租户支付租金的银行流水；根据2014年签订的租赁合同约定，鼎盛公司应当在2016年5月31日之前签够160户，鼎盛公司于2020年5月签订这些合同不起作用，鼎盛公司应当按照保底5%的标准支付占有使用费。本院认证意见为，该证据具有真实性、合法性与本案的关联性，予以认定。双方当事人所举证据同一审，本院的认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案商铺应否返还；2.涉案商铺占有使用费数额应如何确定；3.鼎盛公司应否支付逾期利息，如应支付，利息标准应如何确定。 关于焦点1。褚金艳、张新宽在二审时主张，若年租金率低于5%(含5%)，请求依法收回商铺。由于褚金艳、张新宽并未在一审时提出该项诉请，故该项诉请不属于本案二审审查范围，本院不予支持。 关于焦点2。根据审理查明的事实，鼎盛公司与鼎盛国际的众多商铺业主签订的租赁合同于2016年9月30日到期后，其中184户业主与鼎盛公司签订了租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，200位业主与鼎盛公司签订了租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同售价的2%计算。另有包括褚金艳、张新宽在内的其他业主要求年租金标准按照2014年租赁合同约定的购房款5%计算，未能与鼎盛公司协商一致而未签订租赁合同。也就是说，鼎盛国际众多商铺业主之间关于租金标准的意见是不同的。近年来电子网络购物的兴起对于实体店铺经营产生了巨大冲击，租金标准适当考虑商场经营状况更符合公平原则。从上述两次签订合同的业主数量属多数，签约商铺面积亦属多数的情况来看，年租金标准按照购房合同售价的2%计算应当符合当下市场行情。双方2014年租赁合同履行期限已经届满，双方对于租金、履行期限等均存在重大争议，双方之间也不属于不定期租赁，不能按照原租赁合同确定权利义务。另一方面，若判决鼎盛公司按照购房款的5%支付占有使用费，势必造成鼎盛公司难以继续经营，最终将会影响包括褚金艳、张新宽在内的全体业主的利益。从保障鼎盛国际整体经营效果，亦从维护全体业主的权益及稳定社会和经济秩序出发，一审法院参照上述租赁合同约定，判决鼎盛公司按购房款的2%支付涉案商铺占有使用费，并无不妥。关于疫情期间应否减免占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《中华人民共和国民法典》第五百九十条均规定了当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。2020年1月底新冠××疫情爆发，属于法律规定的不可抗力情形，时至今日疫情仍未完全消除，对经济社会的影响仍在持续。结合我市疫情防控实际情况，鼎盛国际在2020年2月和3月因疫情防控需要不能正常营业，一审法院据此减免鼎盛公司2020年2月和3月的占有使用费，依据充分，本院予以维持。 关于焦点3。双方当事人在原租赁合同到期后未续签合同，也未达成新的租赁合同，双方就占有使用费支付时间亦未另行作出约定，故褚金艳、张新宽要求支付逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。本案双方当事人关于涉案商铺租赁事宜发生纠纷多年，如不能签订租赁合同将导致租赁双方权利义务处于不明确的状态，双方在各自出租和使用、收益租赁物时均承担一定的市场交易风险，且极易导致诉讼发生，耗费双方巨大精力。建议鼎盛公司和商铺业主能够互相理解、友好协商，商铺业主之间亦应形成共识，统一签订租赁合同，明确租金标准和履行期限，唯如此才能有利于鼎盛公司统一规划、布局、经营和管理，有利于商铺业主获得稳定的投资回报，实现租赁双方互惠共赢。 综上所述，褚金艳、张新宽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费621元，由上诉人褚金艳、张新宽共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年四月十二日 法官助理周文锦 书记员朱晓雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。