广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终24442号上诉人（原审被告）：深圳市君胜物业服务有限公司。法定代表人：陈良满，该公司总经理。上诉人（原审原告）：香港美宝发展有限公司（HONGKONGMABELDEVELOPMENTLIMITED)。法定代表人：刘忠慧，该公司董事。上诉人深圳市君胜物业服务有限公司（以下简称君胜公司）因与上诉人香港美宝发展有限公司（以下简称美宝公司）物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粵0303民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。君胜公司上诉请求：1.撤销（2018)粵0303民初2522号判决，改判驳回美宝公司的全部诉讼请求。2.本案评估费及一、二审诉讼费用由美宝公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，没有证据证实君胜公司占用案涉XA、XF房屋。因开发商原因，君胜公司自认2012年8月15日起使用了案涉XB、XC房作为物业管理服务用房，但不能以此类推，认定君胜公司在同一时间使用了同楼层其他房屋。美宝公司单方制作的录音录像证明力有限，无法证明君胜公司从2012年8月15日起至2018年3月28日止持续占用XA、XF房。一审法院以此为基础认定君胜公司在2012年8月15日使用XB、XC房同时还占用了XA、XF房直至美宝公司主张权利之日，认定事实不清。君胜公司作为物业服务企业，配合美宝公司办理了对案涉五间房屋的入伙手续。美宝公司在收房和办理入伙过程中，不存在任何第三方阻碍其行使物权权利。美宝公司在本案一审庭审上及与君胜公司的另两关联案件【(2018)粵0303民初X9、X1号】的庭审上均承认：美宝公司在收房时，不存在向其返还房屋的主体，只是顺利办理了入驻手续，证明不存在任何第三方占用案涉房屋的事实。二、《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称《侵权责任法》）规定：“因侵权造成他人财产损害的，须依法向被侵权人赔偿损失，被侵权人自身有过错或者故意为之的，应当减轻相对方的责任或者按相对方不承担责任处理。”首先，本案中美宝公司不存在财产损害；其次，即使法院认定美宝公司的XB、XC房屋被占用，美宝公司自身应对此承担主要责任，应当减轻相对方的赔偿责任。渉案房屋在2010年9月重新竣工后，是否办理入驻是美宝公司随时可以行使的权利，但美宝公司至2017年11月才主张物权权利，是其自主选择的行为，在此前的漫长时间里，其从未遭受到任何行使物权的障碍，因此不存在阻碍、侵害美宝公司物权的主体。美宝公司2005年即购得案涉房屋，此后美宝公司对其房屋采取漠不关心、不闻不问的态度，2008年案涉房屋所在楼盘被新的开发商通过竞拍取得重新建设权，美宝公司对此有关注的义务，但其选择继续无视。2010年9月，案涉房屋所在的X世纪广场整体竣工，新的开发商当即通知各业主及时办理入伙，并公开发布了入伙公告，至2010年末，除美宝公司之外的其他业主陆续办理了入伙手续。至2012年8月15日，美宝公司仍未出现办理入伙，新的开发商因此将案涉XB、XC房作为物业管理服务用房交付给君胜公司使用，服务对象是X广场的所有业主。君胜公司使用XB、XC房是事出有因的被动行为，并未因此获益，而美宝公司也未因此遭受任何损失。美宝公司在放弃行使权利期间，案涉房屋对于美宝公司而言，不可能产生任何收益。即便法院认为美宝公司在怠于行使权利期间，仍有权取得房租利益，也应根据美宝公司系过错方的原则，判定美宝公司自身应付出主要的租金对价。君胜公司作为整个楼盘的物业管理服务公司，有免费使用物业服务用房的法定权利，也对XB、XC房进行了装修等价值添附行为，因美宝公司怠于行使权利，给君胜公司造成了装修损失。且美宝公司在实际入伙，案涉房屋长期空置，君胜公司额外代其承担了部分本应由业主承担的安全管理责任，也给君胜公司造成管理负担。根据《侵权责任法》的相关规定，君胜公司并非侵权方，不应当对美宝公司承担的侵权责任。而美宝公司对于未入伙期间产生的一切影响负有显而易见的过错，自身才应当承担主要责任。三、美宝公司在办理入伙手续之前，案涉房产并未交付美宝公司，其未实际取得完整的物权，也未取得案涉房产的占有使用权，一审认定本案为物权保护的侵权责任不当。X丰广场（现为X广场）原由X丰实业（集团）股份有限公司（以下简称X丰公司）、深圳市X信托投资公司、深圳市X商品供应公司、深圳市X会合作开发，并于1996年12月开始销售。后，因X丰公司资不抵债，于2004年5月被深圳市中级人民法院宣告破产，导致X丰广场成为烂尾楼。2007年4月6日，X地产（深圳）有限公司（后更名为X世纪地产集团有限公司，以下简称X世纪公司）通过司法拍卖竞拍而取得案涉广场的物业权利，并继续施工后办理了整栋房产的验收手续，于2010年9月16日竣工并更名为X广场，土地使用年限也由原来的1993年2月10日—2043年02月09日变更为2008年5月15日—2058年5月14日。2005年9月26日，美宝公司从案外人陈某处购买了X丰广场Ｂ栋8-Ｂ房屋，建筑面积1004.66平方米，2005年10月31日，深圳市房地产权登记中心登记将美宝公司登记为权利人，产权登记编号为深房地字第××号。但当时X丰广场尚未竣工，自然也不可能将案涉房产交付给美宝公司占有使用。之后，美宝公司持有的原房产证亦于2018年2月被产权登记中心予以收回并注销，所涉的房产重新作了产权登记并分割为8份产权证，同时亦变更了房产土地使用年限，此时，美宝公司才取得合法的登记所有权。X广场由新的开发商X世纪公司续建并竣工验收后，X世纪公司于2010年9月22日刊登公告，通知X广场业主于2010年9月28日办理入伙手续，将物业正式交付给业主使用，但美宝公司并未按公告时间入伙而是直至2018年3月才办理入伙手续【见（2020）粤03民终字2X号生效判决书】。美宝公司办理入伙手续后，才取得了案涉房产的实际占有使用权，至此，美宝公司取得了完整的物权（登记物权及实际占有使用权）。因此，美宝公司虽然办理了案涉房产的产权登记并取得了房产所有权，但在美宝公司怠于办理入伙、收楼手续的情况下，案涉物业的原开发商和现开发商在2018年3月之前均未向美宝公司（或其前一手业主陈某）移交经过竣工验收的房产，美宝公司在此之前并未实际取得案涉房产的占有使用权，案涉房产仍由开发商占有使用。X广场各业主与开发商之间为商品房预售合同关系，若开发商未按买卖合同约定期限向业主交楼，买方可按买卖合同的约定向开发商主张逾期交房的违约责任，而非侵权责任。本案案由为物权保护纠纷，美宝公司主张君胜公司占有使用案涉房产而构成侵权，但是，由于开发商（X丰公司或X世纪公司）在竣工验收并办理入伙手续前并未向业主交付房产，美宝公司并未取得占有使用权，故不构成对于物权中的占有使用权的侵犯，本案应驳回美宝公司对君胜公司的诉讼请求。另外，一审判决对于美宝公司以及其前一手业主陈某如何购买案涉房产，以及在未竣工验收备案的情况下为何于2005年10月31日办理了产权登记等事实未能查清，存在事实不清的情形。实际上，在未竣工验收的情况下美宝公司取得的原房产证已经被产权登记中心收回并注销，而新房产中土地使用年限的起始日期为2008年5月15日，美宝公司不可能早于土地使用年限而在2005年即取得了房产所有权（一审判决第4页第4—6行，“上述五套房产于2005年10月31日核准登记，使用年限从2008年5月15日至2058年5月14日”是错误的）。对前述意见总结归纳如下:一、君胜公司作为物业服务企业,依法可无偿使用物业服务办公用房,要求物业服务企业承担物业服务办公用房的使用费,明显有悖法律及常理;二、开发商X世纪公司提供B座X层B、C单元给君胜公司君胜公司作为物业服务办公用房,即使存在对于美宝公司物权的侵权,侵权人也应是X世纪公司,而不是君胜公司;三、美宝公司于2018年2月才取得案涉房产合法的登记所有权证件、2018年3月入伙才取得案涉房产实际占有使用权;四、美宝公司购买案涉房产,但未实际取得房产,于2018年3月交付后才实际取得房产，2018年3月之前的法律关系不属于案涉侵权责任关系;五、君胜公司并未占用B座X层A、F、H单元房产，美宝公司没有提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果；六、案涉房产是X世纪公司提供给君胜公司的，本案存在遗漏利害关系人的情况，请求二审法院追加或发回重审。综上所述,一审判决认定事实不清、适用法律错误,请求二审法院依法改判驳回美宝公司的诉讼请求。对于君胜公司的上诉，美宝公司答辩称：一、本案案由正确，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条、第三十九条的规定，美宝公司依法取得案涉房产的产权证即依法享有占用和处分收益的权利，其中涉及到占有使用权利属于物权的法定内涵，不因建设单位未及时通知和及时交付美宝公司而影响美宝公司理应享有的对案涉房产的占有使用权。君胜公司有关本案案由不正确的理由不成立。二、君胜公司不仅占用了案涉XB、XC房，还占用了XA、XF、XH房，前述事实有书面文件、现场视频以及沟通协商的录音录像为证。如一审判决所述，君胜公司认可其使用XB、XC房屋作为物业用房；2018年1月3日现场沟通的视频则显示，XA房屋内的工作人员明确确认属于君胜公司，XF房屋内的工作人员亦明确其系“商企事业部”，属于君胜公司下属部门。需要特别指出的是，美宝公司于2018年1月3日现场沟通时录制的视频显示，XH房屋是上锁状态，明显是被占用的现状。2018年1月11日，美宝公司与君胜公司在街道办及工作站人员主持下召开现场协调会，会上美宝公司人员陈述了案涉物业A、B、C、F、H五个单元被君胜公司占用的事实，君胜公司的法定代表人王柏勇无异议并在41分30秒处提出要求美宝公司给予交还房产的宽限期。2020年12月4日，深圳市中级人民法院就美宝公司与深圳X投资管理有限公司、君胜公司物权保护纠纷一案【案号（2020）粤03民终5X号】进行二审审理。在本次庭审中，君胜公司对其时任法定代表人王柏勇在有关录音中的发言明确表示认可，对于视频中出现的王柏勇的真实性表示认可。因此，君胜公司占用案涉XA、XB、XC、XF、XH房屋的事实清楚，证据确实充分。三、案涉XA、XB、XC、XF、XH房屋在移交美宝公司时，其上已有大量水电消耗的客观事实，足以证明案涉房屋被君胜公司长期占用。君胜公司提交的补充证据4《房屋入伙验收表》显示，2018年3月28日，君胜公司为美宝公司办理入伙手续时，水表读数为5241立方，案涉房屋XA的电表读数为12165度，案涉房屋XB的电表读数为54318度，案涉房屋XC的电表读数为24411度，案涉房屋XF的电表读数为5635度，案涉房屋XH的电表读数为1337度。根据《广东省物业管理条例》第四十条之规定，建设单位在交付物业前，应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。由此可见，建设单位在交付物业前的水、电消耗依法通过独立的计量器具进行计量，不可能出现在案涉物业所对应的水、电表上。因此，美宝公司与君胜公司于2018年3月28日签署的《房屋入伙验收表》上记录的水、电表巨额读数正是君胜公司长期占用案涉物业的客观证明。三、君胜公司作为占用案涉房屋的当事人，完全掌握和了解案涉房屋被占用的起始日期等具体情况，却罔顾事实矢口否认，应承担由此产生的不利后果。君胜公司应当向美宝公司支付2012年8月15日至2018年3月28日期间占用涉屋XA、XB、XC、XF、XH房屋的占有使用费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条的规定：一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。君胜公司直到2018年3月28日才为美宝公司办理案涉房屋的入伙手续，君胜公司作为占用案涉房屋的当事人，完全掌握和了解案涉房屋被占用的起始日期等具体情况，却罔顾事实矢口否认，应当承担由此产生的不利后果。因此，君胜公司应当向美宝公司支付2012年8月15日至2018年3月28日期间占用案涉XA、XB、XC、XF、XH房屋的占有使用费。四、建设单位从未通知美宝公司入伙，美宝公司于2017年偶然得知案涉房屋具备入伙条件后已积极向占用人主张权利，美宝公司不存在过错。五、关于君胜公司提及到美宝公司所持有的房产证的异议，其实通过公开的裁判文书网上的资料可以明确看出，比如在（2019）粤0303民初1X号案有关颜某与X世纪地产公司、杜某房屋买卖合同纠纷案中，法院经审理查明，该案件的案涉房屋也是在X广场，案涉房产于1997年办理楼花证，性质为商品房，也就是说即使我们并非案涉房产的原开发单位和建设单位，也可以从公开文书上找到案涉楼盘当年可以办理房产证和楼花证是有相关的历史背景条件。美宝公司经公证签订房屋买卖合同的形式购买了案涉房屋，并实际办理了案涉房屋的房产证，依法对案涉房屋享有合法的物权。另外，我们从关联案件即深圳X投资管理有限公司占用房屋的物权保护纠纷案（2019）粤0303民初3X号案中，深圳X投资管理有限公司在该案一审提交了证据，其中一份证据为深圳市中级人民法院的民事裁定书，主要内容是当时法院裁定案涉楼盘X广场中的部分房屋经依法拍卖裁定归买受人X地产（深圳）有限公司所有，X地产（深圳）有限公司即X世纪公司，在该份裁定书中法院查明案涉X丰广场上由于合作建房抵押销售等原因，其上设置多项权利。也就是说本案中的房屋所属的X广场不仅在早期的历史条件下有办理楼花证的客观情况，也有可经市场销售办理房产证的情况，这些都是符合当时的法律法规的，而且也已经经过法院查明。君胜公司对美宝公司的房产证提出的异议不成立。美宝公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并变更一审判决第一项为：君胜公司应于判决生效之日起十日内向美宝公司支付自2012年8月15日起至2018年3月28日期间的占有使用费人民币3913713.35元。2.判令君胜公司承担非法占用房屋期间产生的物业管理费、专项维修资金等全部使用费用。3.判令君胜公司承担本案一、二审的全部诉讼费用和评估费。事实与理由：一、2012年8月15日至2018年3月28日期间，君胜公司不仅占用了案涉物业中的XA、XB、XC、XF房,还占用了案涉物业中的XH房，一审判决认定君胜公司未占用XH房,属事实认定错误。美宝公司在一审提交的录音及视频资料、书面文件显示：2018年1月11日，桂园街道办及工作站工作人员组织美宝公司与君胜公司就案涉物业移交一事进行调解，参会人员包括君胜公司时任法定代表人王柏勇。在该次调解会录音文件约32分55秒处（该部分录音可与视频编号尾数为28s的视频文件内容相互印证），美宝公司工作人员就案涉物业（X广场B座XA、XB、XC、8D、8E、XF、8G、XH物业）分别被占用的情况一一与君胜公司时任法定代表人王柏勇确认，其中明确提到君胜公司用的是A、B、C、F、H单元，王柏勇没有任何异议。一审法院虽然对案涉录音录像资料的真实性予以确认，但未准确认定录音录像的完整内容，以致错误认定君胜公司未占用XH房屋，属事实认定错误。二、美宝公司从未收到案涉物业的入住通知，美宝公司工作人员于2017年11月前往案涉物业时才发现并知道案涉物业被占用的事实，美宝公司于2018年1月提起本案诉讼，未超过诉讼时效。一审法院认定2015年1月12日前的房屋占有使用费已超过诉讼时效，属法律适用错误，君胜公司应向美宝公司支付2012年8月15日至2018年3月28日期间的占有使用费人民币3913713.35元。2005年，美宝公司经市场交易购得案涉物业（原房产证记载为深圳市罗湖区X路西X丰广场B栋X-B)，美宝公司从未收到案涉物业的入住通知。2017年，美宝公司意外得知案涉物业可正常入住，美宝公司工作人员于2017年11月前往案涉物业时才发现并知道案涉物业被占用的事实。美宝公司于2017年11月才知道权利受到损害，并于2018年1月就自2012年8月15日起权利受到损害的事实提起本案诉讼并主张相应的房屋占有使用费，美宝公司的诉请未超过诉讼时效。参考一审程序中形成的《价格鉴证报告》，案涉物业在2012年8月15日至2018年3月28日期间的占有使用费应为人民币3913713.35元（即3768761元÷65个月×67.5个月）。因此，一审法院认定2015年1月12日前的房屋占有使用费已超过诉讼时效，属法律适用错误，君胜公司应向美宝公司支付2012年8月15日至2018年3月28日期间的占有使用费人民币3913713.35元。三、2012年8月15日至2018年3月28日期间，君胜公司作为案涉物业的占有使用人，是案涉物业的物业服务对象，案涉物业的物业管理费、专项维修资金等全部使用费用依法应由君胜公司承担。《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条规定：业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。……前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。……建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。美宝公司从未收到案涉物业的入住通知，2012年8月15日至2018年3月28日期间，君胜公司作为案涉物业的占有使用人，是案涉物业的物业服务对象。君胜公司在一审中提交的证据《X广场物业服务办公用房移交书》中也明确，在君胜公司使用案涉物业期间的水电费、管理费等费用由君胜公司自行承担。因此，案涉物业的物业管理费、专项维修资金等全部使用费用依法应由君胜公司承担。四、君胜公司非法占用案涉物业，美宝公司于2017年11月前往案涉物业发现被占用的事实后，多次与之进行交涉，但君胜公司一直拖延腾退房屋，具有明显的主观恶意，本案的评估费、诉讼费用应当全部由君胜公司负担。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判支持美宝公司的全部上诉请求。对于美宝公司的上诉，君胜公司答辩称：意见同其上诉事实与理由。美宝公司向一审法院起诉请求：1.君胜公司立即恢复非法占用美宝公司所有的X广场B座8楼编号为XA、XB、XC、XF、XH共五套房产的原状并返还给美宝公司；2.君胜公司向美宝公司支付房屋占用费5828550元（暂计至2018年1月15日，最终计算至君胜公司返还房屋之日，并以法院委托鉴定机构的鉴定价格为准）;3.君胜公司承担非法占用房屋期间产生的物业管理费、专项维修资金等全部使用费用；4.君胜公司承担本案的诉讼费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：一、根据深圳市不动产登记中心出具的不动产权资料电脑查询结果表显示，2005年9月26日，美宝公司从案外人陈某处购买了X广场B座XA、XB、XC、XF、XH号五套房产，上述五套房产于2005年10月31日核准登记，使用年限从2008年5月15日至2058年5月14日。2018年2月1日，深圳市不动产登记中心为美宝公司换发了不动产权证书，载明X广场B座XA的建筑面积为152.32平方米、XB的建筑面积为122.11平方米、XC的建筑面积为131.87平方米、XF的建筑面积为95.87平方米、XH的建筑面积为95.63平方米。二、庭审中，美宝公司、君胜公司均确认美宝公司已于2018年3月份办理了收楼手续，案涉五套房产均已交由美宝公司占有使用。2018年4月份，美宝公司开始对上述五套房产进行装修。君胜公司主张其系合法占有使用案涉XB、XC号房产，为此，君胜公司提交了X世纪公司向其出具的《X广场物业服务办公用房移交书》，该文件载明：原配置给贵司用作物业服务办公用房的X广场B座7层B、C单元，现因本公司使用需要，特将X广场物业服务办公用房安排至本大厦B座X层B、C单元。现本公司已将X广场B座X层B、C单元按要求装修完毕，拟于2012年8月15日正式移交给贵司作为物业服务办公用房，在贵司作为X广场物业服务单位期间无偿使用（水电费、管理费等费用由贵司自行承担）。如今后本司需变更物业服务办公用房，将按现有物业服务办公用房的装修标准和面积，重新安排达到使用条件的物业办公用房、本司保证X广场B座X层B、C单元物业无任何房产争议，若出现任何房产争议及使用纠纷，由本司负责处理并承担由此引发的一切责任。三、美宝公司主张按照同地段政府租金指导标准，即150元/平方米的标准计算案涉五套房产的房屋占有使用费，君胜公司则辩称应按照评估价格计算占有使用费，并向一审法院提交了评估申请。经一审法院依法委托，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对“案涉的五套房产房屋租金标准（从2012年8月15日起至2018年1月15日，按一般装修标准）分别进行评估”。2019年1月21日，该评估公司出具《价格鉴证报告》，评估结论为XA单元共65个月租金为968078元，XB单元共65个月租金为691875元，XC单元共65个月租金为792641元，XF单元共65个月租金为675414元，XH单元共65个月租金为640753元，总金额为3768761元。君胜公司为此支出评估费36972元。四、美宝公司为证实君胜公司存在侵权行为，向一审法院提交了其自行拍摄的有关案涉房屋的录音录像证据，君胜公司则以系美宝公司单方制作为由，不认可其真实性。一审法院认为，本案为物权保护纠纷，所谓的物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。具体到本案而言，美宝公司系案涉五套房产的所有权人，故其物权受到侵害时，有权以诉讼的方式请求人民法院排除妨害，但是诉讼过程中，美宝公司确认其已实际占有、使用案涉五套房产，并且根据房屋入伙验收表记载的内容，美宝公司确认案涉五套房产“基本完好”，因此，美宝公司要求君胜公司返还案涉五套房产并恢复原状的诉讼请求，已无事实依据，故一审法院不再支持。关于君胜公司是否应向美宝公司支付房屋占有使用费以及具体数额的问题，一审法院认为，君胜公司认可其曾使用案涉XB、XC房产作为物业用房，但其辩称系案涉楼盘开发商向其提供的物业管理用房，其不应承担任何责任。对此，一审法院认为，美宝公司系案涉XB、XC房产的所有权人，其权利具有排他性，君胜公司没有合法根据，实际占有使用了XB、XC房产，故美宝公司有权要求君胜公司支付占有使用费。至于案外人对君胜公司作出的免责承诺，对美宝公司并不具有约束力；君胜公司承担责任后，可依法向案外人主张相关权利，故君胜公司关于其不应承担责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院认为，针对美宝公司提交的录音录像证据，君胜公司仅以系美宝公司单方制作为由，不认可其真实性，但是君胜公司并未提供证据证明该录音录像证据存在人为篡改、剪辑的迹象，经一审法院释明，君胜公司也不提出司法鉴定的申请，结合视频的内容，对该录音录像证据的真实性，一审法院予以确认。同时，现有证据不能证明美宝公司获取该证据时，存在严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的情形，因此，该录音录像证据可以作为认定案件事实的根据。根据美宝公司提供的录音录像证据，可以清晰无误地看到“君胜物业”“X广场物业服务中心”的字样，当美宝公司代理人询问XA房间是否为君胜物业办公室时，该房间内的工作人员明确回答“对对对”。同样，案涉XF房间的工作人员表明该房系“商企事业部”，属于君胜物业下属部门。一审法院认为，君胜公司作为物业服务部门，其所在位置与XA、XF处于同一楼层，其不可能不知道系何人使用XA、XF房间，结合视频内容，一审法院确认系君胜公司在实际使用XA、XF房间。至于案涉XH房间，美宝公司提交的视频证据，未能显示系何人使用，且君胜公司否认其使用了该房间，因此，美宝公司应当承担举证不能的法律后果。据此，一审法院认定君胜公司占有使用了案涉XA、XB、XC、XF房间。根据君胜公司提交的“物业服务办公用房移交书”可以认定，君胜公司于2012年8月15日已占有使用案涉XB、XC房间，君胜公司在实际占有案涉XA、XF房间的情况下，否认使用了该两套房产，有违诚实信用原则。而物业服务部门作为一个整体，按照常理，应该是同时入驻，故一审法院推定君胜公司亦于2012年8月15日占有使用了XA、XF房间。一审法院认为，物权请求权作为支配权，不适用诉讼时效的规定，但是美宝公司要求君胜公司支付占有使用费的诉讼请求，属于债权请求权，应当受诉讼时效的约束。根据美宝公司提交的证据可以明确认定，2018年1月11日美宝公司即已积极地向君胜公司主张权利，故君胜公司应从2015年1月12日起向美宝公司支付房屋的占有使用费。美宝公司、君胜公司均确认美宝公司已于2018年3月份收回案涉房屋，为便于计算，一审法院酌定支持计算至2018年3月11日共38个月的占有使用费。为妥善解决美宝公司、君胜公司之间的纠纷，一审法院以经过评估的房屋租金情况作为参考，取其平均值，以此计算君胜公司应支付的占有使用费，具体计算情况如下：XA房为565953.29元（968078元÷65个月×38个月），XB房为404480.77元（691875元÷65个月×38个月），XC房为463390.12元（792641元×65个月×38个月），XF房为394857.42元（675414元÷65个月×38个月），故君胜公司共应向美宝公司支付2015年1月12日至2018年3月11日期间的房屋占有使用费为1828681.60元（565953.29元+404480.77元+463390.12元+394857.42元）。根据本案实际情况，本案评估费36972元，由美宝公司、君胜公司各负担18486元。关于美宝公司主张的物业管理费、专项维修资金等费用的问题，一审法院认为，美宝公司作为案涉房屋的产权人而非物业公司，主张君胜公司承担案涉房屋的物业管理费、专项维修资金，没有事实和法律依据，对于美宝公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、君胜公司应于判决生效之日起十日内向美宝公司支付2015年1月12日至2018年3月11日期间的占有使用费1828681.60元；二、美宝公司应于判决生效之日起十日内向君胜公司支付评估费18486元；三、驳回美宝公司的其他诉讼请求。案件受理费52600元，由美宝公司负担31340元，由君胜公司负担21260元；君胜公司应于判决生效之日起十日内迳付美宝公司21260元。本院经审理查明：2005年10月31日，美宝公司从案外人陈某处购买了X丰广场Ｂ栋X-Ｂ房屋，建筑面积1004.66平方米。2005年10月31日，深圳市房地产权登记中心将美宝公司登记为该房产权利人，产权登记编号为深房地字第××号，使用年限为1993年2月10日至2043年2月9日。X地产（深圳）有限公司（后更名为X世纪公司）通过司法拍卖竞拍而取得X丰广场的物业权利，建成后办理了整栋房产的验收手续，于2010年9月16日竣工并更名为X广场。2018年2月1日，美宝公司换领上述房产的不动产权证书，上述房产已分为8个产权证，对应于案涉房产：X广场Ｂ座XＡ、XＢ、XＣ、XＣ、XＥ、XＦ、XＧ、XＨ，不动产权证号分别为粤（2018）深圳市不动产权第0X9、0X3、0V、0X83、0X84、0X95、0X96、0X97号，不动产权证书记载竣工时间为2010年9月16日，由原2X38号证变更而来，使用年限为2008年5月15日至2058年5月14日。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。另查明，在君胜公司与美宝公司物业服务合同纠纷一案中，本院于2021年1月11日作出（2020）粤03民终2X号民事判决书，查明2017年11月美宝公司到君胜公司处要求办理入伙，认定美宝公司实际办理完成入伙手续的时间是2018年3月28日，楼盘建设单位变更为X地产公司后，该司登报发出的《入伙公告》并不能认定为X地产公司已向美宝公司合法履行了通知入伙义务，君胜公司关于美宝公司因自身原因而延迟入伙的主张亦无充分证据予以证实，故一审法院对君胜公司诉请的2018年3月28日之前的物业管理费等费用不予支持并无不妥。该案判决：驳回上诉维持原判。美宝公司同意本案诉讼费由败诉方迳付胜诉方。君胜公司未同意。本院认为，本案为涉港物权保护纠纷，因案涉房产位于内地，一审法院适用内地法律审理本案正确。本案二审争议焦点为：一、美宝公司在入伙前是否已取得案涉房产的物权。美宝公司于2005年9月26日向案外人陈某购买X丰广场B栋8-B房屋，并于2005年10月31日经深圳市房地产权登记中心登记为该房产权利人；后又于2018年2月1日换领不动产权证书，虽然两次登记的房产名称、房号不一样，但均为包括案涉房产在内的同一房产。根据《物权法》第十四条、第三十九条之规定，因美宝公司已先经深圳市房地产权登记中心登记为案涉房产权利人，故该房产于2010年9月16日竣工时美宝公司即取得物权，对案涉房产享有占有、使用、收益、处分的权利。因此，君胜公司关于美宝公司直至2018年3月办理入伙手续后才享有完整物权的主张，本院不予采纳。二、君胜公司是否占有使用了X广场XA、XF、XH房产。美宝公司主张君胜公司侵占了XA、XB、XC、XF、XH共五套房产。君胜公司认可占用XB、XC两套房产，但不认可占用其他房产。根据美宝公司提供的录音录像证据，可以清晰无误地看到“君胜物业”、“X广场物业服务中心”的字样，当美宝公司代理人询问XA房间是否为君胜物业办公室时，该房间内的工作人员明确回答“对对对”。同样，案涉XF房间的工作人员表明该房系“商企事业部”，属于君胜物业下属部门。上述证据表明系君胜公司在实际使用XA、XF房间。至于案涉XH房间，美宝公司提交的视频证据，未能显示系何人使用，君胜公司否认其使用了该房间。虽然美宝公司提交的视频证据中，在2018年1月11日有关案涉物业移交的协调会上，时任君胜公司法定代表人王柏勇未反驳美宝公司工作人员所称的“你们物业公司用的是A、B、C、F、H这几个单元”；2018年1月17日王柏勇与美宝公司关于交房时间协商的录音记录中，在被问及“……但是你发给夏总的那个文件里面好像是用B、C给你使用。现在那边的还有几间现在都是给谁使用的”时，王柏勇回答：“是我们临时使用，但没有用多久。”但，上述证据中，王柏勇均未明确承认占用了H房间，不能据此认定君胜公司占用了H房间。君胜公司提交的《X广场物业服务办公用房移交书》载明其自2012年8月15日起占用案涉XB、XC房间，其未提交证据证明何时开始占用XA、XF房间。故，一审法院认定君胜公司2012年8月15日起占有使用了案涉XA、XB、XC、XF房间并无不当。三、本案房产占有使用费用如何计算。美宝公司要求君胜公司支付房产占有使用费，行使的是债权请求权，适用诉讼时效的规定。美宝公司提交的2018年1月11日协调会视频显示，美宝公司当时已积极地向君胜公司主张权利。（2020）粤03民终2X号生效民事判决书认定2018年3月28日美宝公司实际办理了案涉房产入伙手续，完成收楼。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，在此之前，《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，美宝公司主张2015年10月1日之前的案涉房产占用费，在2017年10月1日《民法总则》施行时已超过《民法通则》规定的二年诉讼时效，本院依法不予支持。美宝公司要求君胜公司支付2015年10月1日—2018年3月28日期间占用案涉XA、XB、XC、XF房产的费用，合法有据。本院参考深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司一审期间出具的《价格鉴证报告》，认定案涉XA、XB、XC、XF房产2015年10月1日—2018年3月28日期间共计29个月28天的房屋租金（按一般装修标准）总额为：（14893.51+10644.23+12194.48+10390.98）元/月×29月+（489.18+349.61+400.52+341.29）元/天×28天=1439829.6元。故，君胜公司应向美宝公司支付占有使用费1439829.6元。根据本案实际情况，本案一审评估费36972元，由双方当事人予以分担，各负担18486元。因君胜公司已预交上述评估费，美宝公司应将其负担的部分迳付君胜公司。美宝公司并非案涉房产的物业服务企业，其要求君胜公司支付占用期间的物业费、专项维修资金的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，美宝公司的上诉请求不成立，君胜公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实、适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粵0303民初2522号民事判决第二项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粵0303民初2522号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粵0303民初2522号民事判决第一项为：上诉人深圳市君胜物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人香港美宝发展有限公司支付2015年10月1日—2018年3月28日期间对案涉X广场XA、XB、XC、XF房产的占有使用费人民币1439829.6元；四、驳回上诉人香港美宝发展有限公司其他诉讼请求。本案一审受理费人民币52600元，由上诉人香港美宝发展有限公司负担人民币39606.2元，由上诉人深圳市君胜物业服务有限公司负担人民币12993.80元。《诉讼费用交纳办法》第十七条规定：“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。”据此，上诉人深圳市君胜物业服务有限公司、香港美宝发展有限公司各自上诉请求的案件受理费分别为人民币21424.51元、23628.14元，二审受理费共计人民币45052.65元，由上诉人深圳市君胜物业服务有限公司负担人民币16914.38元，由上诉人香港美宝发展有限公司负担人民币28138.27元。上诉人香港美宝发展有限公司负担的一、二审受理费合计人民币67744.47元，上诉人深圳市君胜物业服务有限公司负担的一、二审受理费合计人民币29908.18元。上诉人香港美宝发展有限公司已预交一审受理费人民币52600元、二审受理费人民币38110元，合计人民币90710元，本院退还人民币22965.53元；上诉人深圳市君胜物业服务有限公司已预交二审受理费人民币52600元，本院退还人民币22691.82元。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二一年四月八日书记员 陈永雪（兼）附法律条文：1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。3.《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。