江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终534号上诉人（原审原告）：邱健，男，1969年9月12日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：南京金碧房地产开发有限公司，住所地在南京市溧水区石湫镇机场科技工业园。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乾荣，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云帆，北京恒都（南京）律师事务所实习律师。上诉人邱健因与被上诉人南京金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理。本案现已审理终结。邱健上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由金碧公司负担。事实与理由：一、一审法院遗漏查明事实。1.其提交了房屋销售现场公示材料的照片，包括商品住房价目表和房地产估价报告，可以证明金碧公司在销售现场公示的精装修评估材料中，明确涉案房屋装修标准为3000元/平方米，此装修价格包含在房屋销售单价中。金碧公司销售房屋时依照规定现场公示的商品住房价目表，涉案房屋单价为10677.95元/平方米，其中精装修单价为3000元/平方米，房屋总价为1319368元。因装修价格在房屋价格中所含比例较高，其签订合同前认为金碧公司交付的精装修标准会相当豪华，故签订预售合同。金碧公司公示的3000元/平方米的装修标准，对预售合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响。一审判决对上述证据并未查明及认定。销售现场公示房地产估价报告和住房价目表是房屋开盘销售的强制性要求，是金碧公司申报和政府部门最终审批房屋价格的依据，也是买房人信任销售价格、订立预售合同的重要依据。2.其提交的现场照片可证明，金碧公司交付房屋的装修标准远远达不到3000元/平方米的标准及金碧公司承诺的样板房标准。二、一审程序违法。邱健向一审法院申请对案涉房屋装修价值进行司法鉴定，但一审判决对此并未提及，也未认定不予司法鉴定的理由和法律依据。三、一审判决认定事实前后矛盾，适用法律错误。1.售楼现场公示的住房价目表和房地产估价报告，以及金碧公司向物价局申报的住房价格表中均将装修单价3000元/平方米单独列明，一审判决认为认为双方排除将装修款单独计价，未列明装修单价，没有事实依据。首先，一审法院已查明金碧公司就案涉楼盘向物价部门的申报价中注明“含精装修3000元/平方米”，后又认定合同排除将装修款单据计价，前后矛盾。其次，金碧公司向物价部门报送的材料中明确装修价格是3000元/平方米，该价格包含在房屋单价中，金碧公司也是已该价格向邱健收取了精装修款项；再次，售楼现场公示的住房价目表及房地产估价报告中均载明装修单价为3000元/平方米，房地产估价报告也是金碧公司向物价部门申报价格的依据，若未能列明装修单价，物价部门依法不能对申报的价格进行备案，金碧公司不可能取得预售许可。2.合同附件4《装修交付标准》的约定并不具体确定，不能作为认定金碧公司已经完成装饰装修交付义务的依据。《装修交付标准》虽然约定了相关装修部位的品牌或材质，但未对装修设计、装修施工、装修材料及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等进行具体确定。同样品牌的产品，但由于部品型号的不同，会导致价格巨大差异。因此，不能认为金碧公司依照《装修交付标准》的约定交付房屋就已完成交付义务。依照江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》之规定，当事人没有对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同约定装修价格的，以约定的装修价格为依据；没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的，以备案价格为依据。本案中，金碧公司在售楼现场公示的房地产估价报告、精装修明细表、商品住房价目表中均明确载明涉案房屋的装修为3000元/平方米，在装修交付标准不明确的情形下，邱健以房地产估价报告、精装修明细表作为要求返还装修价款的依据，符合商品房买卖合同司法解释及江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》的规定，应予支持。3.在装修质量不明确具体，交付房屋明显不足以反映基本装修价格，交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的情形下，应以装修价格作为装修要求。邱健已委托专业评估机构对案涉房屋的装修价值进行了评估，均价仅为740.88元/平方米，明显达不到金碧公司公示的3000元/平方米的装修标准，依照上述规定，金碧公司应承担赔偿责任。4.金碧公司除须依《装修交付标准》列明的品牌等交付房屋，还须达到3000元/平方米的标准，方才符合约定及金碧公司的承诺。《装修交付标准》中经约定了交付房屋的品牌，邱健无法认定相关设施是否是同意或同档次品牌、材质、型号等，金碧公司应举证证明实际装修符合约定，并达到3000元/平方米的标准，否则不能视为金碧公司依约交付了房屋。5.其购房时，金碧公司一方面展示样板房，另一方面公示了房地产估价报告、精装修明细表、商品住房价目表，告知其装饰装修标准为3000元/平方米，金碧公司也在一审中自认所公示的3000元/平方米系依据样板房标准评估，邱健有理由相信样板房的装修价值至少是3000元/平方米，才决定购房。现金碧公司实际交付的装修达不到3000元/平方米，不能认为金碧公司的交付义务已完成。6.售房现场公示的房地产估价报告、精装修明细表、商品住房价目表中显示的装修部位、品牌、单方成本、合价等明确具体，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，房地产估价报告及精装修明细表对房屋价格具体确定及预售合同的订立产生重大影响，构成要约，对金碧公司具有法律约束力，金碧公司应以此作为交付的依据。而合同中所附的《装修交付标准》中并未对装修设计、装修施工、装修材料及材料价格、部品型号、生产厂家等作具体明确，不能作为装修交付的依据。7.金碧公司应当严格履行现场公示的《严正声明》，严格按照向物价部门申报的内容执行，诚实履行义务。公示的材料中显示的备案价格就是当时金碧公司委托资产评估机构评估得出的结论。金碧公司应当严格按照向物价部门申报的内容执行，诚实履行义务。金碧公司辩称，一、邱健未能举证证明金碧公司交付的精装修与约定不符或存在质量问题，其上诉请求无事实依据。双方于2017年9月20日签署的《南京市商品房预售合同》中已对装修标准进行了具体明确的约定。金碧公司已交付了与约定相符的商品房。邱健没有证据证明江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第9条规定的基本事实，提交的照片也达不到证明案涉房屋装修与约定装修质量不符的目的。邱健要求将金碧公司按照为行政管理需要而向相关部门履行报备手续并按规定进行公示的装修价格作为装修质量要求，缺乏依据。该报备并非金碧公司对邱健的承诺。双方也未将装修价格列入协议中。二、涉案房屋的交付标准应该依据双方签订的合同确定。1.双方在所签合同中对于购房事宜已作全面约定，关于精装修标准的约定具体约定。2.精装修备案资料不是双方所签合同的组成部分，备案价格并非双方约定的内容。整体销售、一体定价的模式是案涉合同的基本特点。邱健、金碧公司签署的《预售合同》及《补充协议》中并未约定以广告、宣传资料或备案资料等作为合同组成部分。向政府部门备案装修价格是开发商取得精装修商品房预售许可证的条件之一，是履行行政许可的程序。开发商申请备案时需将装修价格以及最后政府核定房屋总价格向社会张贴公示，该价格在备案过程中也被政府相关部门网站进行公示。但是政府履行行政监管，限定的是商品房的总价，金碧公司严格按照政府限定的总价销售，没有超越总价。案涉房屋是装修商品房，为一个整体。邱健签订合同时也必然审阅了合同内容，对合同价款构成已有充分认识。合同约定案涉房屋以建筑面积计价，总价包含装修部分但排除了将“房屋套内的装修装饰款”单独列为涉案房屋的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定。邱健对涉案房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及涉案房产并非以装饰装修款单独计价有明确的认知。商品房本身属于交易商品，出售过程中必然包含开发商的可得利润。合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此装修标准与装修价值是否一致无法用统一衡量。邱健委托第三方对房屋装修造价进行评估的结论对本案不具有参考意义。成本价低于销售价是正常市场现象，不应以开发商对于装修房屋的实际投入成本来判断是否应退赔差价。三、商品房存在质量问题但并未严重影响邱健正常居住使用的，开发商应承担保修责任。出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邱健向一审法院起诉请求：判令金碧公司赔偿邱健房屋装修差价款，暂计40000元（具体金额以装修造价评估结果为准）。一审法院认定事实：2017年8月26日，金碧公司（预售人、甲方）与邱健（预购人、乙方）签订《南京市商品房预售合同》及《补充协议》各一份，约定：甲方预售给乙方的商品房为石湫镇金碧路2号秦河世家花园汉赋苑9幢1单元1003室房屋，建筑面积为123.56平方米；该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4；该商品房以建筑面积计价，单价为10677.95元/平方米，总价为1319368元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元；甲方应于2019年12月30日前向乙方交付该商品房。附件4，“装饰装修及设备标准”，对内外墙、天花、卫生设施等交付标准作了约定。合同签订后，邱健按约支付了全部购房款。2017年7月15日，金碧公司就案涉楼盘向物价部门的申报价，其中注明“装修单价3000元/m2”。2017年9月4日，金碧公司发出“关于碧桂园·秦河世家花园精装修标准的严正声明”（节选）：“所有精装修住宅的装修标准严格按照向物价部门申报的执行；经向物价部门申报的装修标准已在我司销售中心进行公示，所有客户均可查看；我司严格按照公示的标准与客户签订商品房预售合同，并将装修标准作为附件附于合同之中，切实地保障客户的权益。”金碧公司将精装修明细表（含品牌、数量、单价等内容）、声明等均进行了公示。2020年1月7日，邱健邱健收房，但发现诸多问题，邱健在房屋维修申请记录表中注明“本房屋与样板房及广告宣传的材料材质，品质档次、部品型号、价格等不一致，且装修装饰标准未达3000元/平米，请开发商对上述问题限期整改……”。江苏淮海房地产土地资产评估有限公司接受邱健的委托，于2020年3月24日就位于南京市溧水区房屋装饰工程作出资产评估报告书，结论为该房屋装饰工程资产市场价值为91543元。一审中，邱健提出装饰装修价值鉴定申请，申请对涉案房屋装修的具体品质、型号、价格、总价进行司法鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，邱健与金碧公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。双方就房屋内装饰装修标准做出了具体约定并将相关装修部位、品牌、材质等予以了说明，双方当事人均知晓房屋系精装修房屋交付。该商品房以建筑面积计价，单价为10677.95元/平方米，总价为1319368元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元。《预售合同》未注明装修价款，金碧公司在物价部门中备案的装修价格亦未约定在双方签订的合同中。邱健提供的证据尚不足以证明金碧公司交付的案涉房屋不符合双方的约定。另外，根据市场和经济学规律，价格与价值并非相同概念，装修价格与装修标准亦存在区别。因此，邱健要求对案涉房屋装饰装修进行司法鉴定的申请，一审法院不予准许，邱健主张以备案价格作为装修标准，请求金碧公司退赔装修差价，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，邱健的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决驳回邱健的诉讼请求。一审案件受理费800元，减半收取计400元，由邱健负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，邱健提交视频光盘一张，用于证明金碧公司在售房现场和销售大厅都公示了3000元/平方米的装修价格，并且南京市房产网上也公示了案涉房屋的装修价格是3000元/平方米。金碧公司认为上述证据不是新证据，且与本案无关，不能证实邱健的证明目的。相应视频的背景是案外人在房屋未建成且未签订合同的情况下，与开发商交流协商，与本案争议无关。涉案合同的交付标准应当以双方当事人签订的合同确定。二审中，本院询问邱健，其收到的房屋与合同中约定的交付标准有无不符之处。邱健回复，合同约定的很含糊，从文字上看是没有出入的地方，但不能说明金碧公司交付房屋后就已经完成了3000元/平方米的装修标准。以上事实，有光盘及本院庭审笔录在案为凭。本案二审争议焦点为，金碧公司是否应赔偿邱健主张的装修差价损失。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，邱健与金碧公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。邱健所提交的证据不足以证明双方已对合同约定装修交付标准进行了变更，本院不予采信。根据市场和经济学规律，价格与价值并非相同概念，装修价格与装修标准亦存在区别。金碧公司与邱健约定的计价方式为以建筑面积计价，双方约定了购房单价及总房价款，并未将房屋套内的装饰装修款单独计价。双方在合同附件中已约定了装修交付标准，金碧公司也对房屋装修材料的品牌和档次进行了公示，邱健对此应已知晓。金碧公司对于精装修标准声明属金碧公司对装修标准的重申，邱健并未提供证据证明金碧公司交付的案涉房屋装修标准不符合双方约定，其要求对案涉房屋装饰装修进行评估，一审法院未予准许，并无不当。邱健主张金碧公司赔偿装修差价的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，邱健的上诉请求并无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人邱健负担。本判决为终审判决。审判员 王 路二○二一年四月六日书记员 朱亚芳