湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0902民初2574号原告：彭霞辉，女，1970年10月18日出生，汉族，户籍地湖南省桃江县。委托诉讼代理人：吴命生，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：邓秀峰，男，1973年11月17日出生，汉族，户籍地益阳市朝阳区。委托诉讼代理人：李浩，湖南理定明律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：唐吉仁，男，1969年9月29日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市朝阳区。第三人：彭秀苗，男，1978年10月4日出生，汉族，户籍地湖南省安化县。委托诉讼代理人：赵婵娟，系彭秀苗之妻，代理权限为特别授权。第三人：赵婵娟，女，1985年10月19日出生，汉族，户籍地湖南省安化县。原告彭霞辉与被告邓秀峰、唐吉仁、第三人彭秀苗、赵婵娟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭霞辉及其委托诉讼代理人吴命生、被告邓秀峰的委托诉讼代理人李浩、第三人彭秀苗的委托诉讼代理人赵婵娟、第三人赵婵娟均到庭参加诉讼，被告唐吉仁经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭霞辉向本院提出如下诉讼请求：1、判决驳回邓秀峰对彭霞辉购买的位于益阳市赫山区××路社区××车库的强制执行申请，并判决解除对上述车库的查封、冻结等执行措施；2、判决确认彭霞辉对案涉车库享有合法权益，并判决唐吉仁协助彭霞辉将案涉车库的产权过户登记至彭霞辉名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：彭霞辉于2004年4月28日与湖南省益阳大丰经济开发有限公司、唐吉仁签订了商品房买卖合同1份，购买了唐吉仁所有的位于益阳市赫山区××路社区××楼××栋××单元××楼××号××。考虑到购车后方便，2006年9月26日又购买了唐吉仁所有的位于竹园综合楼一楼的车库（103号）并进行了装修和使用，支付全部价款28000元，并由唐吉仁出具了收条1份，收条载明：“今收到彭霞辉现金贰万捌仟元整（车库），款项两清，办证任何时候都行，办证费用规彭负责。唐吉仁，2006.9.26”。到此，彭霞辉取得了位于益阳市赫山区××路社区××楼××号××号车库的所有权并占有和使用。2013年9月21日彭霞辉购买了车辆，停放在涉案车库。因彭霞辉、詹胜文当时长期在深圳工作，未听到唐吉仁的车库已经办证，唐吉仁当时住在自家楼下承诺随时可以办理车辆过户手续，而2008年曾多次找到唐吉仁想办理过户手续，唐吉仁因多起官司缠身、与妻子离婚，无法找到其本人，考虑到有唐吉仁的承诺，也考虑到邻里关系，故未向法院提起要求办理车库过户手续的诉讼。彭霞辉一直占用车库并使用长达十几年之久，期间一直未有人对此提出异议，也未见到任何一级法院的查封公告和告知事项。2018年，彭霞辉因在长沙工作，将位于益阳市赫山区××路社区××楼××号××号车库一并转让给了彭秀苗、赵婵娟，因当时无法找到唐吉仁，故也无法办理车库过户手续。2020年8月，法院执行将涉案车库查封，并通知彭秀苗欲将涉案车库拍卖偿债。彭秀苗向执行局提出异议被驳回后，电话通知了彭霞辉才知道此事。彭霞辉亦向本院执行局提出书面异议，法院于2020年11月19日作出（2020）湘0902执异8号执行裁定书，认定彭霞辉长达8年未行使过户请求权，且未通过诉讼途径主张权利，属怠于行使过户请求权，以彭霞辉主观上存在过错为由，裁定驳回彭霞辉执行异议的申请。彭霞辉认为：1、认定彭霞辉长达8年未行使过户请求权的事实没有任何依据；2、彭霞辉尽到了必要的注意义务；3、裁定认为当事人未起诉权利是强人所难。彭霞辉认为所提出的异议均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的全部情形，法院作出的执行裁定应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条等规定予以撤销，故提起诉讼。邓秀峰辩称，彭霞辉对涉案房产（车库）不具备排除执行的权利。1、彭霞辉与唐吉仁在人民法院查封涉案房产之前未书面签订合法有效的书面买卖合同，其所提交的收条不具备书面买卖合同的形式要件和实质要件，同时也没注明是涉案车库；2、彭霞辉不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产，其所提交的其丈夫购置车辆的购车合同、完税凭证等证据只能证明购买了相关车辆；3、彭霞辉对房屋权属转移登记的办理怠于行使权力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定。综上，请求驳回彭霞辉的诉讼请求。彭秀苗、赵婵娟共同述称，2017年看房子时，彭霞辉在使用涉案车库，车库应没有办理车库的产权登记；彭霞辉起诉车库的产权登记有20年的诉讼时效。故车库应归彭霞辉所有，而办理过户后，彭秀苗、赵婵娟购买了车库，应转让给彭秀苗、赵婵娟。经审理查明，2004年4月28日，彭霞辉以92800元的价格购买了唐吉仁所有的坐落于益阳市赫山区××路社区××综合楼一栋一单元四楼一号房屋1套。唐吉仁协助彭霞辉于2005年5月25日将房屋所有权证过户至彭霞辉名下，其房屋所有权证号为益房权证字第0××0。2006年9月26日，唐吉仁出具收条1份，收条载明：“今收到彭霞辉现金贰万捌仟元整（车库），款项两清，办证任何时间都行，办证费用规彭负责.唐吉仁.2006.9.26”。2012年3月1日，上述商品房登记改为彭霞辉与案外人、其夫詹胜文共同所有。2018年1月10日，彭霞辉、詹胜文与彭秀苗、赵婵娟签订二手房买卖合同1份，合同约定：彭霞辉、詹胜文将坐落于益阳市赫山区××路社区××楼××栋××单元××楼××号××以58万元的价格出售给彭秀苗、赵婵娟。其中第三条约定：上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装修装饰、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利以及楼下靠里一间车库。2020年1月15日，本院发出公告，因唐吉仁未履行生效法律文书义务，本院在执行过程中已查封了坐落于赫山区桃花仑办事处环保路社区103房屋，责令居住在上述房屋内的各住户在2020年1月30日前迁出上述房屋。此后，彭霞辉于2020年11月4日对上述执行措施提出书面异议，请求解除对上述103号房屋的查封，本院于2020年11月19日作出（2020）湘0902执异8号执行裁定书，裁定驳回了彭霞辉的异议请求。彭霞辉不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2020年8月12日，益阳市不动产登记中心出具了房屋产权情况证明，唐吉仁名下坐落于赫山区桃花仑办事处环保路社区103室房屋用途为商业服务，于2004年12月1日建成，2005年5月26日发证，2014年5月16日诉争103号房产被本院查封，该房产至今处于查封状态。以上事实，由双方当事人的当庭陈述及彭霞辉提供的（2020）湘0902执异8号执行裁定书1份、建设用地规划许可证1份、商品房买卖合同1份、彭霞辉房屋产权证明1份、收条1份、彭霞辉和詹胜文竹园综合楼401号房屋不动产登记证明1份、益阳市资阳区人民法院公告1份在卷予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。案涉房屋至今仍登记在唐吉仁名下。因此，本案争议焦点为彭霞辉就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于规定一，案涉103室房屋的用途为商业用途，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，彭霞辉提供的收条没有说明收款用途、没有界定标的物车库现状，明显不符合商品房买卖合同的实质要件。彭霞辉未能提供充足的证据证明案涉103室房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于规定二，首先，彭霞辉未能提供充足的证据证明案涉103室房屋查封之前已合法占有该不动产，而通过庭审调查，彭霞辉、詹胜文自认长期在外工作，回来后亦在长沙工作，所述事实不能够达到其占有使用的条件。关于规定四，即使彭霞辉可以被认定为该条规定的“买受人”，至2014年5月，103室房屋房产所有权一直未转移，彭霞辉有长达8年未行使过户权，其所称不知案涉103室房屋有产权证、直到法院查封才知道，而收条注明内容：“办证任何时间都行，办证费用规彭负责”，与其在庭审中陈述“2008年前在深圳，2008年就在长沙呆了一段时间，回益阳找不到他人，办不了证”明显相矛盾，且彭霞辉购房后在外地工作不便办理房产过户手续亦系自身原因造成，可见彭霞辉怠于行使过户请求权。可认定彭霞辉自身原因未办理过户登记。彭霞辉对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，其阻却执行的请求没有事实和法律依据。彭霞辉要求对案涉车库享有合法权益，并判决唐吉仁协助彭霞辉将案涉车库的产权过户登记至彭霞辉名下的诉讼请求亦没有事实和法律依据。彭秀苗、赵婵娟述称案涉车库应转让给已方的申请亦没有事实和法律依据。综上，本院对原告的诉讼请求、第三人的申请均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告彭霞辉的诉讼请求。二、驳回第三人彭秀苗、赵婵娟的申请。案件受理费500元,公告费560元，合计860元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  龚维舜人民陪审员  彭雪梅人民陪审员  温 媛二〇二一年四月十六日书 记 员  邓 浩