浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终528号 上诉人（原审原告）：许慕明，男，1976年4月18日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人（原审原告）：寿春霞，女，1976年4月9日出生，汉族，住诸暨市。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈炜,浙江奇墨律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周海燕,浙江奇墨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：诸暨盛建置业有限公司，住所地诸暨市浣东街道十里牌兴达家居城内，统一社会信用代码91330681MA29BRGQ77。 法定代表人：王伟锋，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋览，男，该公司员工。 上诉人许慕明、寿春霞因与上诉人诸暨盛建置业有限公司（以下简称盛建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初16780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 许慕明、寿春霞共同上诉请求：撤销原判，依法改判支持许慕明、寿春霞的全部诉讼请求。事实和理由：许慕明、寿春霞对一审法院认定盛建公司未能按约交付“私家花园”存在违约的基本事实不持异议，但一审判决在酌情确定损失时，未能充分考虑上述“私家花园”四至范围与合同约定不符所带来的重大损失，故为维护自身合法权益，依法提起上诉。 盛建公司的答辩意见与其上诉的请求、事实和理由一致。 盛建公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回许慕明、寿春霞的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实与实际不符，并无证据证明涉案房屋一楼“私家花园”部分对房屋价格起到直接、重要的影响，且花园的完整性、私密性均未受到影响，盛建公司不应承担违约责任。一、“私家花园”并未对房屋价格起到重要影响。首先，相比其他楼层，一楼的卖点并不仅限于花园，由于涉案房屋所在的31幢楼在地下夹层处设有储藏室供买受人选择性购买(虽名为储藏室，但实际与普通房间无异，且带有装修，可从户内专属通道直接到达)，该储藏室面积大(约80平方米)、单价低(3000元/平方米)，该储藏室的位置对一楼业主最为便利，故本项目一楼房源供不应求，甚至是整个楼盘最畅销的楼层，买受人并非仅冲着“私家花园”而选择一楼。其次，从实际成交价格来看，涉案房屋不含储藏室的单价为11679元/平方米，与二楼、三楼的单价(不含储藏室)基本持平，较四楼以上不低于12600元/平方米的单价有较大差距。涉案房屋所在的31幢为带电梯的小高层，二、三楼的房价最低理所应当，现一楼房屋的售价也处在所在楼栋的最底端，可见一楼的房价较一般市场规律已然偏低，并未因“私家花园”而得到额外受益。二、实际交付的“私家花园”并未对实用性产生任何影响。虽然实际交付的花园格局与图纸略有出入，但区别之处仅在于约1米宽的消防通道占据了花园边缘的部分位置，消防通道并未对花园格局进行切割式的破坏，花园的完整性不受任何影响，花园的所有使用功能也均不受影响。由于花园面积并不计入建筑面积，故涉案房屋买卖合同的户型图也未就花园面积进行明确标注，也无法证明花园的实际使用面积受到侵害。此外，即便完全按照图纸格局交付花园，涉案房屋的卫生间窗户也不会因花园而得到任何遮挡，同样暴露在外。且由于该房间为卫生间，通常会配有不透明的玻璃进行遮挡，其隐秘性受到侵害更是无从说起。三、一审判决的赔偿金额无合同或法律依据。一审法院判决上诉人赔偿107016元，达到了房屋总价（含储藏室价格）的6%，折算单价甚至超出了房屋单价。在涉案花园的格局变更未对房屋价格以及使用性、私密性造成影响的情况下，盛建公司不应承担相应的违约责任，且6%的比例远远超出了许慕明、寿春霞的实际损失。 许慕明、寿春霞共同辩称，一、案涉《商品房买卖合同》附件中明确约定了“私家花园”的形状、面积等，对双方当事人均有约束力，但盛建公司交付的“私家花园”形状、面积与合同约定不相符，轻则构成违约，重则构成欺诈。二、盛建公司所称的上下楼层不具有对比性，每个楼层的卖点不相同，应当以小区内同为一楼带有花园的楼房售价进行参照比较才相对客观。三、许慕明、寿春霞购买案涉房屋并非因为储藏室，因为储藏室并非赠送，且需要超过3000元的单价予以购买，许慕明、寿春霞购买案涉房屋主要就是基于“私家花园”。四、许慕明、寿春霞对一审法院认定盛建公司违约的事实无异议，但一审判决盛建公司仅承担房屋总价6%的赔偿偏低，盛建公司的违约行为对业主产生了重大的影响，应当以恢复原状可能遭受的损失为标准计算损失，包括土地购置的成本、拆除消防等设施的费用，损失已远远超过许慕明、寿春霞所主张的30万元。 许慕明、寿春霞向一审法院提出诉讼请求：判令盛建公司赔偿许慕明、寿春霞各项经济损失共计30万元。 一审法院经审理查明：2019年2月18日，许慕明、寿春霞与盛建公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：许慕明、寿春霞向盛建公司购买悦珑府31幢1单元101室的房屋，房屋总价款为1783600元。该合同附件一房屋平面图中显示涉案房屋周边有“私家花园”字样的区域范围，附件八补充协议内容第二条第一款约定：买受人同意建筑区划内所有与某住宅单位相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权；盛建公司的户型鉴赏手册中与涉案房屋户型匹配的A户型图显示的房屋周边花园结构、涉案房屋竣工图显示的花园结构均与《商品房买卖合同》附件中的房屋平面图一致。建造完毕的涉案房屋周边花园结构与上述材料记载的花园结构不一致，“私家花园”一侧的绿化已改造成公共路面。审理中，盛建公司提出补偿方案，但是许慕明、寿春霞不同意该方案，故导致调解未果。 一审法院认为，许慕明、寿春霞与盛建公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认有效。本案的争议焦点是盛建公司是否应当赔偿许慕明、寿春霞损失。该院分析如下：《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中涉案房屋四至标出花园区域，并印有“私家花园”字样，附件八补充协议第二条第一款约定，买受人同意建筑区划内所有与某住宅单位相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权。可见，“私家花园”属于合同约定的内容。虽然双方当事人对于花园的面积未作约定，但是《商品房买卖合同》附件中已明确标出“私家花园”的四至情况，盛建公司理应交付符合合同约定的房屋。然而，盛建公司交付的房屋的“私家花园”四至范围与合同约定不符，交付的房屋花园一侧被改造成道路，使得该侧墙面上的窗户（卫生间）直接裸露在外，影响了涉案房屋的私密性；鉴于涉案房屋花园的完整性和私密性被破坏，“私家花园”又直接影响着房屋的价值及买受者的购买意愿。据此，该院认为，盛建公司对花园的此种改造行为违反了合同的约定，也在一定程度上损害了许慕明、寿春霞的合法权益，基于规范房地产市场的考虑，该院参考涉案房屋的总价、花园改造对许慕明、寿春霞的居住使用及房屋价值的影响等因素，酌情确定损失为107016元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条规定，判决：一、盛建公司应赔偿许慕明、寿春霞损失107016元，款限判决生效之日起十五日内付清；二、驳回许慕明、寿春霞的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，依法减半收取2900元，由许慕明、寿春霞共同负担1865元，盛建公司负担1035元。 二审中，盛建公司向本院提交恒大悦珑府31幢1单元101至901室房价清单打印件一份，证明涉案101室房屋价格与二、三楼一致，远低于四楼以上价格，售价较市场价已然偏低。一楼房价未受“私家花园”影响，买受人无实际损失。许慕明、寿春霞共同发表质证意见认为，1.未加盖公司公章，无法证明该证据来源的合法性；2.不属于新证据；3.与本案没有关联性，上下楼每个楼层的卖点是不同的，没有对比性。本院对此分析认证认为，该证据无法达到盛建公司的证明目的，故对此不予认定。 二审中，许慕明、寿春霞均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，双方当事人对盛建公司交付的“私家花园”未完全符合案涉买卖合同的约定均无异议，故本案二审中的争议焦点主要是盛建公司交付的该“私家花园”是否属于违约以及因此给许慕明、寿春霞造成的损失金额。盛建公司认为涉案房屋一楼“私家花园”部分对房屋价格并未起到直接、重要的影响，且花园的完整性、私密性均未受到影响，许慕明、寿春霞的合法权益并未受到侵害，故盛建公司无须承担违约责任。而许慕明、寿春霞则认为其受损的事实清楚，但一审法院认定的损失赔偿数额偏低。对此本院审查后认为，“私家花园”是案涉《商品房买卖合同》中明确约定的内容，且案涉合同附件中已明确标出“私家花园”的四至情况，但盛建公司实际交付的花园与合同约定的不一致，且并无其他约定的或者法定的免责事由，因此盛建公司违约交付的事实清楚。既然违约，那么势必会对许慕明、寿春霞的合法权益造成侵害，故盛建公司应当承担相应的损失赔偿责任。至于许慕明、寿春霞的具体损失金额，因“私家花园”是许慕明、寿春霞购买案涉房屋的主要因素之一，且盛建公司交付的花园一侧被改造成道路，使得该侧墙面上的窗户（卫生间）直接裸露在外，案涉花园结构的变化已经影响了其私密性、买受人的使用感和房屋价值，但该方面损失无法直接通过计算得出，故一审法院参考案涉房屋的总价、花园改造对许慕明、寿春霞的居住使用及房屋价值的影响等因素，酌情确定损失为107016元应属合理，本院予以照准。盛建公司认为该损失认定偏高以及许慕明、寿春霞认为该损失认定偏低，均缺乏相应的事实和法律依据，本院对此均不予支持。 综上所述，上诉人许慕明、寿春霞、盛建公司的上诉请求均不能成立，应均予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由许慕明、寿春霞共同负担3730元，诸暨盛建置业有限公司负担2070元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑森轶 审 判 员 傅芝兰 审 判 员 茹赵鑫 二〇二一年四月七日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺