四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1421民初813号 原告：罗黎黎，女，1987年7月2日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：周姝矾，四川东乾律师事务所律师。 被告：四川圆中北科实业发展有限公司，住所：仁寿县视高镇中建大道1号，统一社会信用代码：91511421MA66U28M3B。 法定代表人：陈国宝，总经理。 委托诉讼代理人：谢悦，男，汉族，1994年2月26日出生，住成都市成华区，系公司员工。 原告罗黎黎与被告四川圆中北科实业发展有限公司（以下简称“圆中北科公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗黎黎及其委托诉讼代理人周姝矾，被告圆中北科公司的委托诉讼代理人谢悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗黎黎向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还购房款项118606元；2．本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》。事实和理由：2020年4月，原告在销售的介绍下，购买被告开发的位于仁寿县××镇××道××栋××单元××层××号××号房屋，并于2020年4月20日支付了50000元购房定金，2020年5月28日，原告前往被告处要求签订房屋买卖合同，被告单方告知原告需待银行按揭贷款办理成功及合同备案后才能给付双方所签订的房屋购买合同，同时配合原告办理银行贷款事宜。后因原告征信问题，无法办理贷款，原告失去履约能力，遂与被告商量解决办法，被告要求原告全款支付，原告后向被告提出分期付款的方式支付，被告拒绝，表明必须一次性支付剩余购房款项，否则需支付10%的违约金。原告认为，因自身原因无法办理银行贷款，被告直接要求原告一次性支付加大了原告的经济负担，对原告不公平，被告作为提供格式合同的乙方，不能以购买合同或补充协议中约定的“如因国家、银行贷款的政策调整原因…或买受人的信用情况不符合银行要求等买受人的原因…剩余未付款项的付款方式变更为一次性付款…视为买受人构成根本违约。”条款来免除自身责任、排除原告权利。综上，为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。 原告罗黎黎为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1．原告身份证复印件、被告企业信息。拟证明原、被告知主体资格； 2．认购书2份，收款收据4张及转款凭证2张，拟证明原告向被告支付定金、首付款共计118,606元； 3．录音1份，拟证明原告因银行贷款失败无法一次性全款支付剩余购房款，已和被告公司销售经理沟通多次，被告在购房合同未生效的情况下要求支付违约金无事实和法律依据； 4．情况说明1份及微信聊天记录，拟证明原告多次与被告交涉退款。 被告圆中北科公司辩称，原告于2020年5月28日与被告签订商品房买卖合同及补充协议，购买了被告位于眉山市仁寿县××镇××栋××号××号商品房，原告已付清首付款，剩余房款387672元根据合同约定，原告应在房屋买卖合同签订后三十日内以贷款方式支付全部剩余房款。且商品房补充协议第三条加粗提示原告，若因原告不具备银行要求的偿还能力，或因原告的信用情况不符合银行要求等原告的原因导致其余房款未在30日内付至被告的账户的，在此情况下，从上述三十日届满之日起，剩余房款付款方式自动变更为一次性付款，原告应在十日内付清所有房款，逾期十日以上，视为原告构成根本性违约，被告有权解除合同，并追究原告总购房款10%的违约金。且被告已向原告发出催告函，催告原告尽快履行剩余房款支付义务并承担违约责任。被告也向原告发出了挞定函，与原告解除商品房买卖合同并按照合同约定由原告支付违约金。被告在补充协议中已尽到充分提示义务，原告作为完全民事行为能力的自然人，在签订合同时应对其主要义务有清晰的认识，现因原告个人征信原因无法履行房款支付义务，原告应向被告支付总购房款10%的违约金。 被告圆中北科公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据： 1．商品房买卖合同（预售）及补充协议2份，拟证明双方的买卖行为合法有效，且通过商品房买卖合同第九条及商品房买卖合同补充协议第三条约定，以按揭方式支付剩余房款为双方真实意愿的意思表示，且被告已通过加粗充分向原告提示了因原告原因无法办理按揭贷款支付房款的处理方案； 2．催告函及挞定函，拟证明被告已通过有效途径催告原告尽快履行商品房买卖合同的给付义务。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告圆中北科公司对原告罗黎黎所举示证据的质证意见如下：证据1、2、4无异议；证据3中原告录音中提到的购房合同未生效的情况，因购房合同被告已经盖过章已经生效。原告罗黎黎对被告圆中北科公司所举示证据的质证意见如下：证据1合法性不予认可，原告于2020年11月6日前往被告销售中心，被告工作人员明确告知该份合同并未生效，遂无法证明被告陈述该买卖合同合法有效；证据2原告未收到，三性不予认可。 根据双方当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月20日，原告和被告协商购买被告开发的位于仁寿县××镇××道××栋××单元××层××号××号房屋，并于2020年4月20日支付了1号房屋购房定金40000元，2号房屋购房定金10000元，共计50000元。2020年4月21日，原告罗黎黎（买受人／乙方）与被告圆中北科公司（出卖人／甲方）签订《圆中大溪地认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于天府大道南延线视高段“圆中大溪地”项目6栋1单元18层的1号和2号房屋，乙方在签订本协议时交付1号房屋40000元购房定金，交付2号房屋10000元购房定金，乙方应在签订本认购书7日内到甲方销售现场签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件及补充协议）等合同文件并支付相应购房款，届时乙方所交定金转为购房款。2020年5月28日，原告与被告签订2份《四川省商品房买卖合同（预售）》，6幢1单元18层1号房屋买卖合同约定：一、该商品房为预售许可证（预售证号）号下第6幢1单元18层1号，总价款404004元；二、买受人于2020年9月30日前支付首期房价款204004元，占全部房价款的50.5%，余款200000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；三、逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限与本条第（一）款第1目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第（一）款第（1）目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于15日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。解除合同时，自买受人付款之日起至出卖人退还买受人已付购房款之日止，已付房款利息按照中国人民银行同期活期存款利率计算（累计不超过已付房款的1%）；四、对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；《四川省商品房买卖合同（预售）》另约定了其他事项。6幢1单元18层2号房屋买卖合同约定：一、该商品房为预售许可证（预售证号）号下第6幢1单元18层2号，总价款371339元；二、买受人于2020年9月30日前支付首期房价款191339元，占全部房价款的51.53%，余款180000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。其余合同条款与1号房屋合同内容一致。同日，出卖人圆中北科公司与买受人罗黎黎签订2份《商品房买卖合同（预售）补充协议》，2份协议内容一致。补充协议第三条对主合同第九条以按揭方式支付房款进行补充约定：（1）买受人确认：贷款应在主合同签订后三十日内进行并全额支付至出卖人指定银行账户。（2）买受人在签订主合同、本补充协议及附件之前，已充分了解办理房屋贷款所需条件、政策、程序等及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺其偿还能力、信用情况、实际情况等都符合该全部条件，且本人无不良银行信用记录。（3）买受人须于主合同签订之日起七日内主动将办理房屋贷款手续所需的相关文件以及相关费用交给贷款银行及相关单位，用于向银行申请贷款的审查，买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、提交（或补交）资料、审批、获准手续，否则视为买受人构成根本违约，出卖人有权解除合同，并追究买受人总购房款10%的违约金。出卖人不保证买受人的贷款申请必然获得贷款银行的批准，买受人自行承担贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。（4）如因国家、银行贷款的政策调整原因，或买受人逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种文件，或买受人不配合银行提交符合银行要求的申请贷款所需各种文件、费用和委托手续，或买受人提交的文件不符合申请银行的贷款要求，或买受人不具备银行要求的偿还能力，或买受人的信用情况不符合银行要求等买受人的原因，而导致在主合同签订后三十日内买受人仍无法通过贷款银行将首付款以外的房款支付至出卖人账户的（包括全部不能支付和部分不能支付），在此情况下，从上述三十日届满之日起，剩余未付款的付款方式自动变更为一次性付款，买受人应在十日内付清所有房款（此时，买受人不享受一次性付款购房优惠），否则，每逾期一日，买受人向出卖人支付总购房款万分之二的违约金，逾期十日以上，视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除合同，并追究买受人总购房款10%的违约金。鉴于买卖双方已经对上述付款方式及各种可能出现的变化情况进行了充分的预见，并由双方对可能发生的变化进行了针对性的安排，届时，任何一方不能以情势变更等为由要求变更合同或解除合同。…补充协议文末特别说明：出卖人已按本人要求就合同及其附件、补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释（尤其是字体加租部分），履行了提示注意义务和明确说明义务，本人对合同的全部内容已知晓，合同内容不构成格式条款。 另查明，罗黎黎于2020年6月2日向被告缴纳了1号房屋首付款21,202元，2号房屋首付款47,404元。原告在办理按揭贷款过程中，因个人征信问题未能办理按揭贷款，原告和被告对付款方式进行协商变更，被告要求原告按照合同约定一次性付清剩余房款。因办理按揭贷款未获批准，原告未继续支付剩余首付款。2020年11月5日，被告向原告签订商品房买卖合同时预留的通信地址邮寄送达催告函，载明原告应于2020年9月30日前付齐首期69号地块6栋1801号房购房款¥202,002元；69号地块6栋1802号房购房款¥185,670元，并办理按揭手续。并请收到本函告之日起三日内支付上述购房款。后因未妥投，此邮件于2020年11月13日退回。2020年12月24日，被告向原告签订商品房买卖合同时预留的通信地址邮寄送达了解约函，载明原告购买的“园中大溪地”项目69号地块6栋1802号房并签署了《商品房买卖合同》及补充协议，根据《买卖合同》第九条及附件四“关于该商品房房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”的约定。后经公司对此催促，原告仍未支付余下房款。根据《买卖合同》第四条及附件四的约定，现告知双方签订的《买卖合同》及补充协议已解除，公司将另行出售房屋，并按合同约定扣除该商品房总价款10%的购房款作为违约金。该邮件于2020年12月30日由原告签收。 本院认为，本案焦点：1．案涉合同是否生效，若生效是否已经解除；2．被告是否应退还原告购房款118,606元？ 关于焦点一，关于案涉合同是否成立生效的问题，该合同有原告签字，案涉合同约定采用按揭贷款方式支付，虽然被告在签订合同后一直未加盖公章且并未返还合同给原告，但原告根据合同约定向被告支付了部分首付款，被告接受了原告支付的部分首付款，且从签约后的被告通知原告履行付款义务、向原告发出催告函、解除函以及诉讼过程中被告对合同效力的肯定，可以认定被告对该合同效力的认可，被告以其行为认可了合同效力，合同是否盖章不应影响对其效力的认定，故案涉合同已成立并生效。原告提出解除合同，被告认可合同已解除，故本院确认原、被告双方于2020年5月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》已经解除。 关于焦点二，原告请求被告全额返还购房款，被告则主张因原告的违约行为导致的合同解除，应在总房款中扣除总合同价款的10%作为违约金后予以返还。原、被告双方在案涉合同中约定：买受人无法通过贷款银行将首付款以外的房款支付至出卖人的，剩余未付款的付款方式自动变更为一次性付款，买受人应在十日内付清所有房款。原告认为该项条款系格式条款并加重了购房人的义务，应属无效条款。本院认为，该条款对购房款的支付方式进行了明确的约定，可见，合同双方签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。此条款使用了加黑字体提示。原告在签订《商品房买卖合同》时，对其主要条款有审查的权利和义务，也有选择是否签订该份合同的自由，原告在因个人征信问题未获得贷款后，按时足额的支付全部购房款是原告的主要合同义务，故该条款并未加重原告的义务，故对原告的该辩解意见，不予采纳。原告因个人征信不符合按揭贷款金额的条件，致其贷款未获银行贷款批准，系因自身原因所致，不属于不可归责于双方的原因。因此，原告作为违约方，在合同解除后，被告返还其购房款应扣除违约金。关于违约金的具体数额，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，考虑到原告并未依约付清应付款项，构成违约，应当承担相应的违约责任，同时被告并未对原告违约造成的损失提供证据予以证明，根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则在综合考量违约方的恶意程度，当事人缔约地位强弱的基础上，本院酌定原告应当向被告支付违约金50,000元，品迭后，被告应退还原告购房款68,606元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条规定，判决如下： 一、解除原告罗黎黎与被告四川圆中北科实业发展有限公司于2020年5月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》； 二、被告四川圆中北科实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告罗黎黎购房款68,606元； 三、驳回原告罗黎黎的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计1,336元，由原告罗黎黎负担563元，被告四川圆中北科实业发展有限公司负担773元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李君 二〇二一年四月十二日 书记员  陈旭