河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终958号上诉人（原审原告）：河南中安建设工程有限公司，住所地：焦作市城乡一体化示范区建业路西侧123号。法定代表人：张兆新，总经理。委托诉讼代理人：李彬彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张超超，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：陈树山，男，汉族，1952年2月19日出生，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：姜巧巧，河南苍穹律师事务所律师。上诉人河南中安建设工程有限公司（以下简称中安建设公司）因与被上诉人陈树山房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初3916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。中安建设公司上诉请求：1、改判（2020）豫0802民初3916号民事判决第二项为“陈树山以7000元/月的标准，向中安建设公司支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（支付时，应扣除一个月的房屋占用费7000元及8000元押金，共计15000元）；2、二审诉讼费用由陈树山承担。事实与理由：一审认定部分事实有误，应依法改判。1、一审以新冠肺炎疫情影响为由减免陈树山两个月房屋占用费明显不当。《最高人民法院印发的通知》第五条规定“新冠疫情减免的政策范围是承租国有房屋用于经营的、出现困难的服务业小微企业和个体工商户”，而本案属于非国有房屋的占用费范畴，只能在平等协商基础上确定减免金额。中安建设公司作为有限责任公司响应国家号召，同意扣除陈树山一个月的房屋占用费，一审判决第二项“扣除陈树山二个月的房屋占用费”明显不当。2、陈树山在承租到期后，没有履行返还房屋义务，其将原租赁房屋分割后向多家转租，转租期限长达五年，严重侵害了中安建设公司的合法权益。本案中虽有100平方米房屋无人使用，因其属于整体面积中不可分割的一部分，且上述房屋由陈树山单独加锁控制，至今也未返还。故一审认为中安建设公司怠于采取措施是错误的，从陈树山非法占用面积中减掉100平方米、减少600元/月占用费的判决（即7000元/月的占用费减少为6400元/月）明显不当。综上，请求二审法院依法查明事实，支持中安建设公司的上诉请求。陈树山的答辩意见同其上诉状意见。陈树山上诉请求：1、依法撤销原判，裁定驳回中安建设公司的起诉；如其具备原告主体资格,请求将本案发回重审或者改判驳回其一审全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由中安建设公司承担。事实与理由：一、中安建设公司不具备原告主体资格。从中安建设公司起诉时的诉讼请求、所依据的事实与理由来看,其认为自己起诉的是租金,是租赁合同中的出租方,因此提出了“交付租赁原告的房产”的诉讼请求，并提出了违约金的诉讼请求。既然按照租赁合同提出了包括违约金在内的诉讼请求,就应当推定其起诉的核心就是租赁合同及其违约责任的合同关系，一审也是按照合同纠纷进行审理的。原审中，我方提出对方不具备主体资格,并提出“待合议庭确认对方是否具备主体资格后,再决定是否提起反诉”,但一审未予答复,更未明确本案审理的方向是“损失赔偿”。我方认为本案为租赁合同纠纷，一审如果按照“损失赔偿”进行审理,那么案由应当相应变更,且不应该支持违约金;如果按照租赁合同审理,则应当尊重“合同相对性”原则。一审认为“中安建设公司系和平街市场的产权所有人,且其与全资子公司和佳商贸公司就该市场管理事宜所出具的授权委托书上明确载明,因委托事项而发生的债权债务均由中安建设公司承担,故中安建设公司做为本案原告主体适格”。我方不理解一审的裁判逻辑究竟是什么,是因为中安建设公司是产权所有人，还是依据与和佳商贸公司的母子公司关系，还是依据债权债务均由中安建设公司承担的约定，如果依据的是产权关系,做为产权所有人来行使权利，首先与其诉讼请求相矛盾(依前所述,不再重复)。其次、并非产权所有人在所有的法律关系上都可以当然的取得诉讼主体资格。第三、中安建设公司将和平街市场交给和佳商贸公司管理,其应该要求和佳商贸公司交还房产,然后再由和佳商贸公司向我方主张。总之,在和佳商贸公司作为租赁合同的当事人,且其主体仍然存在的情形下,不存在以中安建设公司为原告提起诉讼的可能性。如果依据授权委托书,那么,中安建设公司如果也拿出一份与第三人签订的“委托事务产生的债权债务由第三人承担”的授权委托书,则就可以以该第三人的名义提起上诉吗?债权债务最终由谁承担,是实体上的问题,不能因为谁是债权债务的最终承担者就相应取得了诉讼的主体资格。更何况,在我方与和佳商贸公司签约时,和佳商贸公司也未向我方做出相应的披露。如果是基于中安建设公司与和佳商贸公司的母子关系,也是不成立的，无论是自然人还是法人,只要具备相应的权利能力,其就是一个独立的诉讼主体,所有诉讼活动必须以其自己的名义进行。二、原审程序错误,未充分保障我方的诉讼权利。1、如前所述,一审为了肯定中安建设公司的原告主体资格,认定“我方未将租赁房屋返还给房屋的所有权人,导致该所有权人受损失,因此应当支付占用费”。赔偿损失应当属于侵权之诉,人民法院须行使释明权,引导双方当事人举证、辩论,才能充分保障当事人的诉讼权利。但一审却没有给我方围绕侵权法律关系举证和抗辩的机会。2、现场勘察程序中剥夺了我方参与、解释的权利。本案现场勘察时,恰巧选择我方在一审法院的另一案件开庭审理期间,故意不让我方参加相关程序,而单方到和平街市场走访调查,陪同人员又是和佳商贸公司的工作人员,其走访程序不当。三、原审认定事实有误。1、2019年12月27日,在我被打伤住院治疗期间,和佳商贸公司以张贴《通知》的方式通知我方不再续签租赁合同,并要求在2020年1月1日腾空、交付房屋,本身就存有恶意。即使不再续约,也得给我方留下必要的时间,偌大个租赁场地,并非几天之内就可以腾空并处理好一切善后事宜的。何况上诉人处于住院期间,也没有时间和精力去按照一审判决认为的履行方式一一办好。2、双方之间的租赁合同也未约定交接方式,我方尽到了作为一般承租者的合同义务,向租户们告知解除事宜,要求他们搬腾房屋,同时也向市场管理人员进行了相关情况说明。合同未约定交接方式,导致双方交接不清,这不是我单方责任。3、后期的所谓“租金”是和佳商贸公司故意扩大的损失。按照我方与和佳商贸公司签订的合同以及物业合同,所有的租金、物业费、水电费等都是每月5号前缴纳,但和佳商贸公司并未向以前那样“到期催收、逾期停电”,其从未采取真正有效的催收措施来收回房屋。在案证据表明,中安建设公司只是在2019年12月30日给我方发短信、打电话,之后,再未以任何方式与我方联系,未采取任何积极措施避免损失扩大,也未向实际使用房屋的人调查核实情况,向实际用房的人主张租金。2020年1月3日,我方曾当面向中安建设公司的法定代表人张春喜明确表示不再续约,并对自己的装修投入提出赔偿请求。因此最晚到此时中安建设公司已经确定的知道案涉场地在2020年是没有承租方的。即使中安建设公司判断错误,认为我方还在使用案涉场所,所谓的“租金”或者场地占用费也只能计算一个合理期限,在合理期限之后,中安建设公司就应当对有关情况进行核实,要求我方限期搬离(在确定上诉人未搬腾的情况下)、向实际使用人调查核实、主张租金,但其未采取任何措施。因此从合理期间之后直至其起诉期间的费用,都是其故意扩大的损失，我方不应承担。四、原审未支持我方的损失不当。我方到和平街市场以来二十年间,对案涉78号房屋先后进行了三次大规模的装修改造，单在2019年,基于对和佳商贸公司在双方协议中的承诺又进行了大量的投入。根据以前合作惯例,合同每年一签,到期续签,尤其是中安建设公司的经理助理周东代表中安建设公司承诺合同到期后顺利续签,因此我方认为这些投资随着合同的继续履行慢慢的也能收回，但和佳商贸公司说解约就解约,不但刁难了我方,反而凭空将我方的装修改造投入攫为己有。一审不考虑双方过错、不考虑我方的投入,机械地以双方合同约定，判决不支持我方的损失,有失公平。况且,我方的很多装修添附(比如空调、热水器、塑钢门等)都是未形成附合、可以拆除的。综上,请求二审法院公断。中安建设公司辩称：一、原判除房屋占用费标准每月少认定600元、只应扣除一个月房屋占用费外，其他事实认定清楚、适用法律准确，应予维持。理由：1、我公司作为案涉出租房屋的产权所有人，将案涉房屋交由全资子公司和佳商贸公司管理并在授权委托书中明确载明“因委托事项发生的债权债务均由河南中安建设工程有限公司承担”。本案因陈树山在案涉房屋租赁合同到期后，无故拒不交还租赁房屋引发，我公司一审诉请陈树山腾空、交付租赁房屋、支付房屋占用费及违约金，作为本案原告主体适格。2、陈树山在案涉房屋租赁期间擅自转租他人开设宾馆、培训学校等，并与多个转租人签订了五年期租赁合同，至今上述转租合同均未到期。因陈树山至今没有履行腾空、交付租赁房屋的义务，造成我公司无法收回案涉房屋并行使权利，其应赔偿我公司因此产生的全部损失。3、一审程序正确，陈树山聘请了执业律师，律师能够保障其在一审中的各项诉讼权利，陈树山及其代理律师在一审中没有提出任何书面异议。二、陈树山的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。1、陈树山明知案涉房屋的租赁期限，却擅自转租他人并签订超出租期的转租合同，在合同到期后仍拒不交还租赁房屋，造成我公司至今不能收回案涉房屋、行使权利。该事实清楚、证据确凿。2、依据法律和合同约定，陈树山对案涉房屋的装修投入应由其本人承担。综上，陈树山的上诉请求不能成立，应依法驳回。中安建设公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾空并交付租赁原告的房产；2、判令被告支付拖欠原告2020年1月至10月的房屋占用费70000元（按年租金84000元计算），以及直至房屋腾空、交付为止的房屋占用费（计算标准同上）；3、判令被告支付原告违约金15120元（以年租金84000元为基数，从2020年1月1日起至9月30日按月息2%计算），以及直至被告清偿全部房屋占用费、违约金之日止的违约金（计算标准同上）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：原告中安建设公司系焦作市和平街市场的产权单位，和佳商贸公司系中安建设公司100%持股的子公司。2018年12月30日，中安建设公司向和佳商贸公司出具授权委托书，将和平街市场内全部商铺委托由其代为出租、管理、签订租赁合同、收取租金，因委托所发生的所有债权债务，均由中安建设公司承担。2019年1月1日，和佳商贸公司（甲方、出租方）与被告陈树山（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：一、乙方租赁甲方市场内大房兴隆服装城区78号房屋1个，从事服装经营，年租金84000元，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。乙方向甲方交纳租房押金8000元（注：原押金5000元，新交3000元），不计息。合同期满或合同解除时，如不欠其他费用凭押金条退还。若押金条丢失，押金不予退还。二、租赁费按月结算，乙方应在每月的5日前付清当月租赁费，不得拖延。每逾期一天，按年租金的1‰支付甲方违约金。延期超过半个月，视为自动解除合同，甲方收回房屋使用权，押金不予退还。乙方如延期交房，甲方在未收取房屋使用权期间，乙方除支付房屋租金外，每拖延一天按年租金的1‰支付违约金。三、租赁期内，乙方要依法经营，文明经营，照章纳税纳费，接受甲方统一管理，独立承担其一切法律和经济责任。四、乙方对甲方提供的各种设备及设施，要认真维护和使用，不得损坏；不经甲方批准，不得擅自改变房屋的结构、使用功能和使用性质；不得影响他人经营。否则，甲方有权中止合同，由此造成的后果和损失由乙方承担。五、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得以任何形式擅自将租赁房屋调换、转租、转让给他人使用；不得擅自停业、歇业。否则，乙方向甲方支付转租费或转让价款100%的违约金，同时甲方有权中止合同，收回乙方的房屋使用权，并追究乙方的各项违约责任。乙方确因经营能力和经营状况原因，要求转让房屋租赁权的，应通过甲方按照有关规定办理有关手续。六、乙方对租赁房屋及其设备、设施进行装修改造，必须事先以书面形式报告甲方，经甲方批准后方可施工，费用由乙方自理；用于上述改造增添的财产，不可移动部分（天棚、门窗、地面、上下水管道等不可动的附着于建筑物上的固定装饰装修等）归甲方所有，租赁期满，可移动部分由乙方自行处理。七、甲方管理市场内的整体治安、防火和卫生工作，乙方应无条件服从甲方各项管理规定；要求整改不落实到位的，甲方有权终止合同；发生不可抗力事件，甲方免责。乙方租赁房屋或场地内发生的安全及灾害事故损失，由乙方负责，并承担全部经济和法律责任。八、乙方应按甲方要求实行门前“三包”（包卫生、包秩序、包美化），违者按“市民十不准”以及市场有关规定予以处罚。劝阻三次不进行整改的，甲方有权终止合同。九、甲乙双方不得无故终止合同，否则，责任方将承担违约责任。任何一方确因特殊原因需终止合同时，必须提前一个月通知对方并征求对方同意后才能解除合同，并支付不少于年租金20%的违约金。十、凡遇市场主管部门及上级部门要求整体或部分规划、拆迁、改造等需要终止合同时，甲方应提前壹个月通知乙方，甲、乙双方互不承担责任。十一、本合同经甲、乙双方签章后生效。发生争议协调解决，协商不成，由解放区人民法院管辖。合同签订后，陈树山按照合同约定逐月交纳了涉案房屋的租金。2019年12月27日，和佳商贸公司制作了内容为：“陈树山：我公司与你签订的《房屋租赁合同》租赁期限将于2019年12月31日届满。因你经常逾期交纳租赁费和物业管理费，经我公司研究决定该房屋租期届满后予以收回。现我公司提前向你告知，请你务必于2020年1月1日腾空并交付租赁房屋，否则我公司将按合同约定执行”的通知，并在陈树山所租赁房屋处进行了张贴，后于2019年12月30日又以短信通知的形式将通知的内容向陈树山进行了告知，但至今陈树山未将所租赁的房屋返还给中安建设公司，故形成本案诉讼。为查明案件事实，2020年12月9日上午，本案审判人员到和平街市场陈树山租赁的涉案房屋处进行了现场查看走访。现场情况为：陈树山所租赁的房屋位于和平街市场西北角的三层楼房，该楼房呈┍形，陈树山所租赁的所谓“兴隆服装城区78号大房”即该楼二层、三层的全部房屋。该楼北翼最西侧一层门朝北有一间临街门面房（该门面房系该楼西北角大门洞外一层到二层楼梯下空间封闭而成，门店招牌为“1983抹茶炒酸奶”，现场查看走访时未开门）被陈树山租赁给他人；该楼北翼最东侧有一可直接上到二层的楼梯，楼梯口悬挂“朗润教育”招牌，上楼后为朗润教育机构，该教育机构从陈树山处转租了该楼北翼最东侧的部分房屋用于经营；该楼北翼二层剩余房屋、及北翼三层全部房屋被陈树山转租给他人经营“三祥宾馆”；该楼二层西北角处一间房屋，装有推拉门，门上贴有“合信科技”字样，但实际被他人用于生活居住；该楼西翼二层格局为中间有一长走廊，走廊东侧被分割成多个开放式隔间，从现场痕迹可以看出原被用于分割出租给租户用于经营服装，走廊西侧被分割成多个封闭式房间，除最南端一间房间被陈树山转租给他人经营“爱信美甲店”（现场走访时未开门）外，其余各房间均装有防盗门，现均无人经营或居住；该楼西翼三层格局为东侧为长走廊，西侧被分割为多个封闭式房间，各房间均安装有防盗门或木门，现场走访时均未见有人经营或居住；该楼西翼最南端外部有一座一层到二层的楼梯，楼梯下空间被陈树山进行了封闭作为商铺对外出租（门店招牌为“赫米娜美甲美睫店”，但店内已空，无人租用），该商铺东侧一小空间装有木门，被他人用于存放杂物；该楼一层西北角有一大门洞，门洞内楼梯下位置被陈树山分割成两间房间，并租赁给他人经营皮带、包等日用小商品生意，门洞内墙体亦被陈树山租赁给他人用于经营手套、袜子等小商品生意。经询问“三祥宾馆”的经营者，其称与陈树山签订有五年租赁合同，2022年租赁期限才到期，其租赁费已向陈树山支付至2019年年底；经询问西北角大门洞内房间、墙体以及二层“合信科技”房间的租赁者，相关租赁者均称已向陈树山支付租赁费至2020年年底。2020年12月23日，该院对陈树山就相应房屋租赁情况进行了询问，陈树山称：其租赁的房屋是和平街市场西北角┍形三层楼房的二、三层，面积大约有1000多平方米。该楼西北角大门洞外一至二层楼梯下的“1983抹茶炒酸奶”店是其将楼梯下的空间封闭起来作为商铺对外出租的，这家店和其是一年一签合同，合同签到了2020年年底，这家店2020年全年10800元的租赁费已经交给了其。西北角大门洞内楼梯下其封闭后隔出了两间商铺并租赁给他人，这两家是经营皮带、包、手套、袜子等小商品的，门洞内墙体上的手套、袜子等商品也是这两家租户的，门洞内西边一家商铺的月租金是1800元，东边一家商铺的月租金是500元，这两家商铺也是一年一签合同，因为2020年的合同在2019年就签了，其已经提前收了这两家商铺2020年全年的租金。该楼西翼最南端外部一至二层楼梯下空间系其进行的封闭并作为商铺对外出租，但这间商铺原来的租户“赫米娜美甲美睫店”从2020年1月起已经不再经营了，这间店铺从2020年1月起也没人再进行过管理。以上三处楼梯下空间封闭改造成的商铺，都不在其和和佳商贸公司签订的房屋租赁合同的范围之内，这些地方都是其改造和管理的。“朗润教育”面积大约130平方米，其和租户签了5年的租赁合同，租赁期限从2018年到2022年，一个月租金1000元，一年租金12000元，租金一年一交，交到了2019年底，因为市场没有和其签2020年的合同，其通知了该租户，所以租户就没有向其交2020年的租金。“三祥宾馆”也是和其签了5年租赁合同，租赁期限从2018年到2022年，一个月租金2000元，一年租金24000元，租金一年一交，交到了2019年底，因为市场没有和其签2020年的合同，其通知了“三祥宾馆”的老板刘军山，刘军山就没有向其交2020年的租金。“三祥宾馆”使用的面积大约有500平方米，因为老板刘军山是其的亲戚，所以定的租金比较便宜。该楼二层西北角门上贴着“合信科技”字样的房间，算是“三祥宾馆”的地方，其不认识在里面生活居住的租户，也没有签过租赁合同。“爱诗美甲店”面积为16平方米，一个月租金300元，一年租金3600元，合同是一年一签，租金交到了2019年底，因为市场没有和其签2020年的合同，其通知了“爱诗美甲店”，这家店就没有和其签2020年的租赁合同，也没有交2020年的租金。除了“爱诗美甲店”外，该楼西翼二层的其他房屋，以及西翼三层的全部房屋现全部无人居住或经营，封闭起来的房间的钥匙全部在其的手里，其没有交给市场。2019年，市场通知其必须对所租赁的房屋进行整改，要求其将西翼二、三层房间的门窗进行更换，为此，其当时投资了大概20万元，对部分房间的门窗进行了更换，还购买了三台空调，结果空调才装了两台，市场就不再和其续合同，不让其干了。目前，其对外租出去的房间的租户还没有人起诉其，但已经有租户找其让其赔偿对方的损失了。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于本案原告中安建设公司的主体是否适格的问题。从本案查明情况来看，中安建设公司系和平街市场的产权所有人，且其与全资子公司和佳商贸公司就和平街市场管理事宜所出具的授权委托书上明确载明，因委托事项而发生的债权债务均由中安建设公司承担，故中安建设公司作为本案原告主体适格。被告陈树山提出的中安建设公司非本案适格原告，应驳回中安建设公司起诉的抗辩意见不能成立，该院不予采纳。中安建设公司与陈树山就涉案房屋所签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有合同权利、承担合同义务。关于中安建设公司提出的陈树山将涉案房屋腾空并交付的诉讼请求。双方《租赁合同》约定的租赁期限已于2019年12月31日到期，中安建设公司已于租赁期届满前通知陈树山不再续约，陈树山对此知情且未提出异议，陈树山就负有在租期届满后，将所租赁的房屋内的物品清空，将房屋返还给中安建设公司的义务，故中安建设公司的该诉讼请求，于法有据，予以支持。关于陈树山提出的由于中安建设公司解约，中安建设公司应当对其对涉案房屋进行装修改造的投入以及因解约而造成其可预期收益的损失进行赔偿的抗辩意见，该院认为不能成立，理由如下：首先，按照法律的规定，在承租期间，承租人经出租人同意，可以对所租赁的房屋进行改善、增设他物和装饰装修。当租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用。而本案中，就陈树山对涉案房屋进行装修改造的投入，双方《租赁合同》第六条有着明确约定，陈树山的相应投入应由其本人承担，中安建设公司无须承担。其次，就涉案房屋，双方系合同约定的租赁期限届满后未再续约，而非正常租期内的解约，中安建设公司并无需承担责任的违约情形。关于中安建设公司提出的要求陈树山支付2020年1月1日之后的涉案房屋的占用费的诉讼请求，因双方的《租赁合同》约定的租期届满后，陈树山并未积极履行将涉案房屋腾空并交还的义务，特别是由于陈树山将其中的部分房屋转租给他人，并签订了租期超过其承租涉案房屋租期的租赁合同，且其至今并未将涉案房屋中封闭房间的钥匙交还给中安建设公司，导致中安建设公司无法对涉案房屋行使权利，造成了中安建设公司的损失，故中安建设公司的该诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。但鉴于涉案房屋的西翼二层走廊东侧约100平方米的面积系被陈树山分割为开放式的空间，对于此部分的开放空间，中安建设公司完全可以直接予以收回并进行支配、对外出租，从而减少自身的损失，而中安建设公司却怠于采取相应的措施，故该院综合考虑该部分开放空间的面积、所在位置等因素，对中安建设公司所主张的占用费按照600元/月的标准予以减少，即陈树山应按照6400元/月的标准，向中安建设公司支付涉案房屋自2020年1月1日起至实际交还之日止的占用费。同时，考虑到今年新冠肺炎疫情的冲击和影响，该院对陈树山的上述应付占用费，酌情减少两个月费用，即12800元。另外，对于陈树山交纳的押金8000元，亦应在其支付的占用费中予以扣除。关于陈树山提出的在市场通知其2020年1月起不再和其续约后，其就通知了自己的租户搬腾房屋，并返回东北老家，对涉案房屋未再使用和管理，未再收取过自己租户的租金，故不应承担中安建设公司所诉求的租金的抗辩意见。首先，中安建设公司的相应诉求，并非要求其支付租金，而是要求其赔偿因其违约未交还房屋而给中安建设公司造成的损失。其次，其向中安建设公司交还涉案房屋应是积极的行为，而非消极的等待。事实上，如前所述，其将涉案房屋中的部分房屋转租给他人，并签订了租期超过其承租涉案房屋租期的租赁合同，且其至今并未将涉案房屋中封闭房间的钥匙交还给中安建设公司，导致中安建设公司无法收回涉案房屋并行使权利，已造成了中安建设公司的损失。故陈树山的该抗辩意见，该院不予采纳。关于中安建设公司所主张的陈树山以年租金84000元为基数，按照月息2%计算和支付违约金的请求。双方《租赁合同》中对相应违约金有约定，即“乙方如延期交房，甲方在未收取房屋使用权期间，乙方除支付房屋租金外，每拖延一天按年租金的1‰支付违约金”，但该违约金约定过高，中安建设公司在起诉时虽主动对违约金进行了调整，但根据本案的实际情况，该院认为其诉求仍过高。在综合考虑陈树山已依法承担赔偿中安建设公司损失的责任、涉案房屋的租赁情况、中安建设公司未及时起诉以避免和减少自身损失等各方面因素的情况下，该院认为相应违约金的计算标准，应以76800元为基数，按照中安建设公司提起本案诉讼的2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的标准计算为宜。至于陈树山所封闭并对外出租的涉案房屋所在的和平街市场西北角三层楼西北角外一至二层楼梯下空间（即现“1983抹茶炒酸奶”店位置）、西北角大门洞内一至二层楼梯下空间（即现门洞内两家经营包、皮带、手套等小商品的两家商铺位置）、西翼最南端楼外一至二层楼梯下空间（即现“赫米娜美甲美睫店”位置），并不包含在中安建设公司与陈树山所签订的《租赁合同》所约定的租赁房屋的范围内，不属于本案的审理范围，故本案不予处理，双方如对相应空间的返还有争议，可另行协商和诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十五条之规定，一审判决：一、陈树山于判决生效之日起三十日内将焦作市和平街市场内大房兴隆服装城区78号房屋（即该市场西北角三层楼房的二、三层全部房屋）内的物品清空后，将房屋返还给河南中安建设工程有限公司；二、陈树山于判决生效之日起三十日内按照6400元/月的标准，向河南中安建设工程有限公司支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（支付时，应扣除两个月的房屋占用费12800元及8000元押金，共计20800元）；三、陈树山于判决生效之日起三十日内向河南中安建设工程有限公司支付违约金（违约金的计算方式：以76800元为基数，自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；四、驳回河南中安建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。案件受理费减半收取为1014元，由陈树山负担738元，河南中安建设工程有限公司负担276元。二审中，上诉人中安建设公司围绕其上诉请求向本院提供：租赁合同一份，证明：2018年3月30日，陈树山与我公司签订租赁合同，租赁期限截止到2018年12月31日，租赁的房屋范围与涉案房屋范围一致；2019年1月1日我公司委托和佳商贸公司对涉案房屋进行管理并出具委托，载明因委托事项发生的债权债务均由我公司承担。据此，和佳商贸公司与陈树山续签了2019年度的涉案房屋租赁合同，上述合同主体的变更情况，陈树山完全知情。因此不存在陈树山提出的未告知情形，在涉案租赁合同到期后，我公司作为委托人和租赁房屋的产权所有人有权向陈树山主张并收回涉案房屋，要求其支付房屋占用费及相关损失。陈树山质证称：对其真实性和证明指向均有异议，该份合同的时间为2018年1月1日至2018年12月31日，是一份早已失效的租赁合同。2019年陈树山与和佳商贸公司又重新签署了房屋租赁合同，陈树山即使知道主体的变更，也是知道原租赁者中安建设公司变成了和佳商贸公司，且一审案由为房屋租赁合同，根据合同相对性，和佳商贸公司应为租赁合同的出租者，中安建设公司仅以内部的授权委托来界定其为该案的适格原告，无事实和法律依据。本院认为，中安建设公司提供的该份租赁合同与本案无关，故不再评析。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案系因涉案租赁合同期满后，陈树山未及时履行返还租赁房屋而引起的纠纷，原审将本案定性为房屋租赁合同纠纷正确。原审关于中安建设公司系本案适格原告主体的判决理由适当，二审予以采纳，在此不再赘述。陈树山关于中安建设公司不是本案适格原告主体的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于陈树山上诉称其对租赁房屋进行装修损失赔偿的问题，涉案租赁合同第六条明确约定：“乙方（陈树山）对租赁房屋及其设备、设施进行装修改造，必须事先以书面形式报告甲方（中安建设公司），经甲方批准后方可施工，费用由乙方自理；用于上述改造增添的财产，不可移动部分（天棚、门窗、地面、上下水管道等不可动的附着于建筑物上的固定装饰装修等）归甲方所有，租赁期满，可移动部分由乙方自行处理。”原审根据该约定认定中安建设公司对此不承担赔偿责任，并无不当。关于原判违约金问题，中安建设公司主张的所谓违约金实际是租金（房屋占用费）的损失问题，涉案租赁合同期满后，由于陈树山将部分房屋转租给他人，未能及时履行返还租赁房屋义务，导致中安建设公司无法对涉案房屋行使权利，造成经济损失。原审表述虽存在瑕疵，但判决结果并无不妥。原审就涉案房屋的西翼二层走廊东侧约100平方米面积的占用费酌定按照600元/月的标准予以减少，以及考虑新冠肺炎疫情酌情减少两个月费用（12800元），符合客观实情及公平原则，并无不妥。综上，河南中安建设工程有限公司、陈树山的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2028元，由河南中安建设工程有限公司负担1000元，陈树山负担1028元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年四月二十日书记员 王向静