四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)川17民终511号上诉人（原审原告）：成都市捷帝置业有限公司，住所地：成都市金牛区沙河源街道古柏社区二组剑龙市场3区2排4-5号，统一社会信用代码91510106732342305W。法定代表人：岳用均，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈利娜，女，汉族，生于1986年11月16日，住四川省渠县。被上诉人（原审被告）：李峰，男，1966年9月19日出生，汉族，住达州市通川区。被上诉人（原审被告）：雷文述，女，1976年4月6日出生，汉族，住四川省宣汉县。上诉人成都市捷帝置业有限公司（简称捷帝置业公司）因与被上诉人李峰、雷文述房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2020)川1702民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人捷帝置业公司的委托诉讼代理人陈利娜、被上诉人李峰、雷文述到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷帝置业公司上诉请求：1、追加判决解除与被上诉人李峰、雷文述签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，并由被上诉人李峰、雷文述承担解除合同违约金（总房价的10%）55587.3元；2、判令被上诉人李峰、雷文述承担上诉的诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误，根据签订的《商品房买卖合同》补充协议条款约定，在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担担保责任后，有权解除合同并承担解除合同的违约金，一审适用法律不当。李峰、雷文述辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，该案件是我们在二审开庭前才知晓，上诉人在一审中称是与我联系后拒不履行才起诉是虚假的，我们一直居住在案涉房屋中，且也有正式的上班单位，不存在上诉人所说的联系不上我们，我们与上诉人签订的附加合同是超越法律之外的霸王条款，房贷是我们与银行的关系，上诉人称代我们付了，完全可以向我们追偿，但是不能要求解除合同，上诉人追偿我们下差的按揭款我们予以认可，保全费、查封费和公告费我们有待考虑。成都市捷帝置业有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1.依法判决李峰、雷文述偿还银行从捷帝置业公司划走:2019年11月21日24973.77元按揭贷款和2020年1月9日18928.04元按揭贷款，合计43901.81元按揭贷款并承担违约责任；2.判令解除与李峰、雷文述签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，并由李峰、雷文述承担解除合同违约金（总房价的10%）55587.3元；3.本案诉讼费及律师代理费由李峰、雷文述全部承担。一审法院认定事实：2015年11月4日，捷帝置业公司与李峰、雷文述签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定，李峰、雷文述向捷帝置业公司购买位于通川区西外凤凰大道与塔石路交汇处香榭国际3幢1-27-5号房屋一套，建筑面积105.04㎡，总价555873元，以贷款方式付款。出卖人在2016年12月31日前向买受人交付商品房等内容。同日，捷帝置业公司、李峰、雷文述再次签订《商品房买卖合同补充协议》（附件），该补充协议主要约定，李峰、雷文述签订《商品房买卖合同补充协议》之前，已向捷帝置业公司支付购房首付款为155873元，其余购房款400000元，由李峰、雷文述向成都农商银行以住房公积金申请房屋抵押贷的方式支付。其中第一条第（二）项第三款第（4）条约定：在买受人获准了贷款后，因买受人的原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的（包括但不限于代买受人偿还银行贷款、代买受人偿还全部到期贷款或提前偿还未到期的全部贷款、银行要求出卖人回购房屋等），由此给出卖人造成的损失即产生的所有费用由买受人承担；出卖人承担担保责任后，有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款10%支付解除合同违约金，同时买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括按诉讼金额5%支付的律师代理费）进行赔偿……。李峰、雷文述购房期间，李峰、雷文述与成都农商银行达州分行签订《个人住房公积金借款合同》。该合同主要约定，由李峰、雷文述向该行贷款40万元用于购买香榭国际3幢1-27-5号房屋，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本金还款法（按月计息）。贷款的担保方式为抵押、保证。捷帝置业公司作为保证人未在该合同上签章。2015年12月9日，李峰、雷文述所购房屋在达州市房产管理局办理预告登记，预告类型为预购商品房预告登记。2015年12月16日，李峰、雷文述所购房屋在达州市房产管理局办理预告登记，预告类型为预购商品房抵押权预告登记。按双方合同约定，捷帝置业公司应在房屋验收交付后750日内为李峰、雷文述办妥房屋所有权证，捷帝置业公司至今未向李峰、雷文述交付涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证，也未完善对涉案房屋办理抵押权登记手续（只办理了抵押权预告登记），也未完成从阶段性连带担保转为抵押担保的义务。合同签订后，李峰、雷文述支付了全部购房款555873元，捷帝置业公司向李峰、雷文述交付了所购房屋，李峰、雷文述进行了装修、入住，使用至今。后因李峰、雷文述未按月足额偿还房屋按揭款，成都农商银行达州分行分别于2019年11月21日、2020年1月9日分别从捷帝置业公司账户扣划李峰、雷文述应偿还的房屋按揭款本息24973.77元、18928.04元，总计43901.81元。一审法院认为：捷帝置业公司、李峰、雷文述双方于2015年11月4日签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》（附件）和李峰、雷文述与成都农商银行达州分行于2015年11月24日签订《个人住房公积金借款合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，予以采信。捷帝置业公司要求解除捷帝置业公司、李峰、雷文述于2015年11月4日签订的通川区西外凤凰大道与塔石路交汇处香榭国际3幢1-27-5号房屋《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，从庭审查明的事实得出，李峰、雷文述是按双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定的内容履行了支付购房款的义务，捷帝置业公司也履行其交付涉案房屋的义务，涉案房屋在房屋管理部门办理了备案登记，李峰、雷文述已实际占有使用涉案房屋至今，并对涉案房屋进行了装修、装饰；尽管捷帝置业公司按与成都农商银行达州分行签订的《个人住房公积金借款合同》履行了担保义务，但捷帝置业公司在阶段性连带担保责任中未按双方合同约定及时给李峰、雷文述办理涉案房屋的所有权证，逾期未办理涉案房屋所有权证的违约时间在前，且办理涉案房屋的所有权证是捷帝置业公司的法定义务或者是其附随义务，故捷帝置业公司未从涉案房屋阶段性担保责任转为抵押担保责任中脱离出来存在过错，相反,李峰、雷文述未按借款合同偿还银行借款在后，且李峰、雷文述已按约支付银行借款约30期，根据《合同法》第九十四条的规定得出，该条规定的立法理念应是合同的解除权在合同的守约方，合同的违约方不应享有合同的解除权。同理，根据《合同法》第九十三条第二款的规定，是捷帝置业公司自己的原因促成解除条件成就的，根据《合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定。捷帝置业公司该项诉求，因证据不足，不予支持。虽然捷帝置业公司履行了担保责任，但捷帝置业公司应按《担保法》第三十一条的规定向李峰、雷文述行使追偿权。关于捷帝置业公司主张要求李峰、雷文述偿还代偿款43901.81元的主张，因捷帝置业公司已实际代李峰、雷文述偿还房屋按揭款，且符合法律规定，予以支持。关于捷帝置业公司主张的律师代理费，因其未提供证据佐证，不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决：一、由李峰、雷文述在本判决生效后五日向成都市捷帝置业有限公司支付代为偿还的按揭购房款43901.81元；二、驳回成都市捷帝置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2287元，保全费1020元，公告费600元，共计3907元，由李峰、雷文述负担。二审中，双方未提供新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一是上诉人捷帝置业公司与被上诉人李峰、雷文述所签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》（附件）是否应当解除；二是被上诉人是否应当支付违约金。关于上诉人捷帝置业公司与被上诉人李峰、雷文述所签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》（附件）是否应当解除的问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。捷帝置业公司与李峰、雷文述签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》（附件）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以认定。李峰、雷文述按双方所订合同约定的内容履行了支付购房款的义务，捷帝置业公司也履行其交付涉案房屋的义务，涉案房屋在房屋管理部门办理了备案登记，李峰、雷文述已实际占有使用涉案房屋至今，并对涉案房屋进行了装修、装饰，双方订立合同的目的已基本实现，若在此情形下解除合同，必将对被上诉人的生活产生不利影响。虽双方在《商品房买卖合同补充协议》（附件）中第一条第（二）项第三款第（4）条约定：在买受人获准了贷款后，因买受人的原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失即产生的所有费用由买受人承担；出卖人承担担保责任后，有权解除《商品房买卖合同》及补充协议……，尽管捷帝置业公司也按约履行了担保义务，但该合同条款为格式条款，上诉人并未采取合理的方式对被上诉人进行提示或说明，且上诉人在阶段性连带担保责任中未按约及时给李峰、雷文述办理涉案房屋的所有权证，违约在先，致使其未从涉案房屋阶段性担保责任转为抵押担保责任中脱离出来，自身存在过错，相反,李峰、雷文述未按约偿还银行借款在后，且李峰、雷文述已按约支付银行借款约30期，根据以上案件事实并结合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，为了鼓励交易，实现合同目的，合理保护双方当事人合法权益，案涉合同不宜解除。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，是捷帝置业公司自己的原因促成解除条件成就的，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，捷帝置业公司上诉要求解除合同并承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于被上诉人是否应当支付违约金的问题。捷帝置业公司已实际代李峰、雷文述偿还房屋按揭款43901.81元，现上诉人要求被上诉人按照买卖合同约定的房屋总价款10%支付解除合同的违约金，因其提出的解除合同的诉请不符合解除条件，故其请求支付违约金的理由本院不予支持。综上所述，捷帝置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2287元，由上诉人成都市捷帝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 杜琼瑶二〇二一年四月十五日书记员 向 琪