山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终965号上诉人(原审原告、案外人)：田雨，男，1987年1月15日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：刘金刚，山东真谛律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：张咸红，男，1956年12月20日出生，汉族，住黑龙江省东宁县。委托诉讼代理人：杨厚军，山东科圣律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：司现元，男，1944年6月8日出生，汉族，住山东省滕州市。原审第三人（被执行人）：司峰，男，1987年5月2日出生，汉族，住山东省滕州市。原审第三人（被执行人）：史敏，女，1987年7月11日出生，汉族，住山东省滕州市。原审第三人（被执行人）：赵曰娥，女，1952年5月3日出生，汉族，住山东省滕州市。原审第三人（被执行人）：司梅，女，1979年10月5日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人田雨因与被上诉人张咸红，原审第三人司现元、司峰、史敏、赵曰娥、司梅案外人执行异议之诉一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田雨上诉请求：1.撤销(2020)鲁0481民初3786号判决，发回重审或改判；2.本案的诉讼费用由张咸红承担。事实和理由：一审法院认定田雨对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权利属于认定事实错误。一、田雨与司现元签订的房屋买卖合同合法有效。1.涉案房屋属于滕州市北辛街道沈庄居委会，属于滕州市的主城区，在2000年初沈庄村委会转为沈庄居委会，其集体成员也全部转为城镇居民。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市市区的土地属于国家所有，田雨提交了周围邻居的国有土地使用权证(显示土地性质为国有划拨)，能够证实涉案房屋的土地性质为国有，虽然涉案房屋没有办理国有土地使用权证，但是张咸红也没有提交证据证明涉案房屋所属土地为集体土地，因此一审直接认定涉案房屋为集体土地属于认定事实错误。2.假如涉案房屋土地性质为集体土地，也应当与农村宅基地有着本质的区别。首先，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有福利性质。而本案的涉案房屋是田雨从司现元处购买，而司现元从李胜军处购买，房屋是由李胜军建造，无论是田雨、司现元还是李胜军均不是沈庄居委会的成员，该房屋从建设到两次买卖也不涉及该居委会成员，该居委会成员对该房屋及土地的使用权也不享有相关的权利，该居委会成员特定身份才能享有的权利在本案房屋土地上自始不存在。其次，司现元和李胜军向沈庄居委会缴纳地基款和用地补偿费，司现元还向滕州市土地管理局缴纳罚款，向滕州市房管处缴纳了确权费和工本费，说明当时李胜军和司现元都不是沈庄居委会成员，但是其建造房屋和买卖房屋的行为已经得到沈庄居委会及相关部门的认可。再者，张咸红在申请法院查封涉案房屋时，提交司现元与李胜军签订的购房协议书及司现元缴纳地基款、罚款、确权费的手续，法院在审查后查封了该房屋，也能够说明法院在查封该房屋时就已经认可了司现元和李胜军之间的房屋买卖是真实有效的。以上能够说明即便涉案房屋没有办理国有土地使用权手续，但是房屋的土地使用权自始不具备沈庄居委会成员才能享有的特定权利这一属性。同时沈庄居委会及相关部门也认可司现元与李胜军交易的事实，人民法院的查封更是基于司现元合法取得房屋所有权的基础上作出，现有的民事法律规定并没有对城市集体土地房屋买卖有禁止性规定，根据法不禁止则自由的原则，田雨与司现元之间的买卖协议应属合法有效。二、一审中提交的证据材料已经能够证实田雨在该房屋查封前已经合法占有使用该房屋，该房屋没有办理过户登记并非田雨的原因所致。田雨已经提交28万元的存折，愿意按照法院的要求将剩余的房款交付执行。综上，田雨对涉案房屋所有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求二审法院支持上诉请求。张咸红辩称，一、田雨主张的房屋购买事实存在诸多矛盾之处，无法让人信服。（一）针对《购房协议书》1张。1.田雨提供的《购房协议书》系司现元伪造的协议书，与张咸红手中持有的原件不一致；2.田雨及司现元没有提供购买土地的票据和证明手续原件，无法证明购买的真实情况。（二）针对田雨提供的滕州市城乡供水中心缴费收据2张及清单明细、电费明细等，不是房屋买卖合同签订时间，而是田雨申请异议时间，不能证明田雨是从什么时间变更为用户的。（三）针对田雨提供的房屋租赁协议书2张，因其房屋买卖协议是虚假的，不能成立。（四）针对田雨建设银行交易记录。1.根据2019年4月11日田雨与司现元签订的《房屋买卖协议》第三条的约定，购房款付至指定账户（司峰、史敏中国邮政储蓄银行6217994540010485669），而2020年4月份田雨付给司梅的款项与本案无关。2.2019年10月份张咸红起诉司现元、司峰、史敏等人要求归还借款，假设2020年4月份案外人田雨付给司梅的款项与本案有关，田雨付款给司现元、司峰、史敏之外的人有规避法律执行之嫌疑，显属违法。综上，涉案房屋司现元已经抵押给张咸红，司现元无权再出让该房屋。涉案房屋的所有手续原件均在张咸红处，司现元伪造手续出卖涉案房屋，出卖目的存在恶意，应为无效。案外人田雨在没有见到原始凭证情况下，能够轻易相信司现元，让人不可理解。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十三条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第二十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，田雨与被执行人司现元签订的《房屋买卖协议》为无效协议。我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场。1.农村集体土地上的房屋只能在同一个集体经济组织成员之间流转。因此，买卖集体所有土地建设的房屋实质为变相购买农村宅基地，也不可能办理物权变动登记手续。涉案房屋没有土地使用审批手续，系农村集体土地上的小产权房。2.关于田雨是否为沈庄居委会集体经济组织成员的认定问题。田雨的执行异议申请书显示其户籍地为滕州市堡****且居住这里。因此，田雨并不具备沈庄居委会集体成员的资格，田雨不能与沈庄居委会的其他村民一样分享沈庄居委会集体成员的各类权益，其与司现元签订的购房合同违反了强制性规定，应为无效，田雨依法不享有涉案房屋所有权。3.田雨上诉称该房屋没有办理过户登记并非田雨的原因不能成立。具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：案外人知道或者应当知道涉案房屋存在抵押等权利限制，涉案房屋无法办理过户登记的；案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，涉案房屋无法办理过户登记的；田雨在购买涉案房屋时，并没有见到涉案房屋的产权证书及土地的使用权证书，仅有司现元伪造的购买手续，根据日常法则判断，这些手续是无法完成过户的，故田雨的该辩解不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件必须同时具备，缺一不可。故田雨对涉案争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回田雨的上诉，维持原判。原审第三人司现元、司峰、史敏、赵曰娥、司梅未作陈述。田雨向一审法院起诉请求：1.依法判令位于滕州市房产一处(滕州市新华后街农行宿舍前三排第二户)所有权归原告田雨所有；2.依法判令终止对滕州市房产(滕州市新华后街农行宿舍前三排第二户)的执行，并解除对该房屋的查封；3.本案诉讼费由张咸红承担。一审法院认定事实，依据张咸红诉前保全的申请，一审法院作出（2019）鲁0481财保914号民事裁定，冻结被申请人司峰、史敏、司现元、司现红、司品乾存款100万元或依法查封被申请人名下同等价值财产。2020年4月27日作出查封公告、查封清单、查封司现元所有的位于滕州市房屋一处，并张贴查封公告在该房屋院落大门上。张咸红诉司峰、史敏、司现元、司现红、司品乾民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年11月8日立案受理，2020年4月28日作出（2019）鲁0481民初6946号民事判决，判决：一、司峰、史敏、司现元偿还张咸红借款本金966901.44元；二、司峰、史敏、司现元支付张咸红借款利息（以966901.44元为基数自2019年9月22日起计算至实际履行之日，按年利率12%计算）；三、司现红、司品乾对上述第一二项付款义务承担连带清偿责任；四、司现红、司品乾承担保证责任后，有权向司峰、史敏、司现元追偿；五、驳回张咸红其他诉讼请求。田雨提出执行异议申请，请求依法中止对涉案房屋的执行并解除查封。2020年6月5日，一审法院作出（2020）鲁0481执异85号执行裁定，裁定驳回案外人田雨的异议请求。田雨不服，提起诉讼。另查明，田雨、司现元均不是滕州市北辛街道沈庄居民委员会的集体经济组织成员。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定：“经营企业乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划合理布局，综合开发配套建设；建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份密切关联，非本集体经济组织成员无权取得。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十条规定：“在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划，建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明，未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前，土地性质仍未变更为国有土地的所涉及的相关合同应按无效处理。”据此，原告田雨及第三人司现元均非滕州市北辛街道沈庄居民委员会集体经济组织成员，且未提供证据证明已取得涉案房屋的国有土地使用权，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，双方签订的房屋买卖合同系无效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”田雨与司现元签订的房屋买卖合同无效，田雨对涉案房屋并不享有足以排除执行的民事权益，其诉请要求终止对涉案房屋的执行，无法律依据，应予驳回。其诉请确认涉案房屋归其所有，无法律依据，亦应驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告田雨的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告田雨负担。二审诉讼中，田雨提交了从滕州市人民法院调取的张咸红在申请保全涉案房屋时提交的财产保全申请书及相关证据(包含司现元从李胜军处购买房屋的协议书、李胜军出具的收条、滕州市土地管理局为司现元出具的罚款单据、滕州市城郊乡沈庄居委会为司现元出具的地基款收据、滕州市房地产管理处为司现元出具的确权费及工本费收据)。证明司现元从李胜军处购买涉案房屋取得了沈庄居委会、滕州市土地管理局及滕州市房地产管理处的认可，而且滕州市人民法院也是基于上述证据认定司现元系房屋的所有权人作出的查封裁定。虽然田雨和司现元都不是沈庄居委会的成员，但是该房屋的买卖得到了相关部门的认可，应当认定田雨和司现元的买卖合同有效。张咸红的质证意见为，对证据真实性没有异议，该查封系依张咸红的申请而进行，如果查封错误由张咸红负责，但并不能以此来推定田雨与司现元之间的买卖合法。该证据中虽然有国土部门对当事人的罚款，但罚款并不能认为购买土地具有合法性。综上，不能证明田雨与司现元之间的房屋买卖协议合法有效。本院的认证意见为，对该组证据的真实性本院予以确认，但不能达到上诉人田雨的证明目的。本院审理认定事实与一审一致。二审还查明，2019年4月11日，田雨与司现元、司峰、史敏、赵曰娥签订房屋买卖协议，约定：司现元位于滕州市新华后街农行宿舍前三排第二户房屋平均分成两户，将东户宅基地和房屋（约200平方米）出卖给田雨，房屋总价62万元，付款至司现元指定的史敏邮政银行账户。2020年4月14日田雨与司现元、司峰、史敏、赵曰娥签订房屋买卖协议，约定：田雨购买司现元位于滕州市新华后街农行宿舍前三排第二户房屋（约240平方米），房屋总价58万元，付款至司现元指定的司峰农业银行账户。房屋买卖合同签订后，田雨仅支付购房款92万元。田雨提交其2019年1月至2020年5月交纳水费单据及2019年1月至2020年5月交纳电费单据。本院认为，本案争议焦点为：田雨是否对涉案房屋享有阻却强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，在法院查封涉案房产之前，田雨虽然与司现元、司峰、史敏、赵曰娥签订涉案房屋买卖合同，但该房产土地系农村宅基地，田雨及司现元等人均非滕州市北辛街道沈庄居民委员会集体经济组织成员，且一、二审均未提供证据证明已取得涉案房屋的国有土地使用权，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十条的规定，司现元与田雨签订的房屋买卖合同系无效合同。田雨未付清全部房款，涉案房屋亦不能完成房屋变更登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，田雨对涉案房屋不享有排除强制执行的权利，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，田雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人田雨负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年四月二十二日书记员 路然然