江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终964号上诉人（原审原告）：李壮志，男，1971年10月8日生，汉族，住南京市。上诉人（原审原告）：刘冰，女，1971年9月12日生，汉族，住南京市。上诉人（原审原告）：李家旭，男，1996年11月24日生，汉族，住南京市，上述三上诉人共同委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：吴恩雅，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1栋102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人李壮志、刘冰、李家旭因与被上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商业公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案现已审理终结。李壮志、刘冰、李家旭上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未通知上诉人要求交付商铺，一审认定“被上诉人已经履行通知交付商铺的义务，故原告应及时办理交接手续”错误。1、从《告知函》的内容来看，被上诉人并非要求交付商铺。被上诉人在庭审中，以及在《告知函》中均多次强调其在委托经营期限届满后（即2015年7月31日）即完成商铺的返还，本次发函是要求就交接事宜签署确认单，确认被上诉人在委托经营期限届满后返还了商铺，故一审根据《告知函》认定被上诉人履行了通知交付商铺的义务错误。如果认定《告知函》系要求交付商铺，该函的出具时间是2017年8月1日，那么，这与被上诉人多次陈述且在《告知函》中也写明的“在委托经营期限届满后（2015年7月31日）即完成商铺的返还”明显相互矛盾。故《告知函》明显不是要求交付商铺。2、《告知函》未写明签署确认单的地址、联系人以及联系电话，上诉人根本无法联系办理签署确认单的手续。二、《告知函》设定的签署确认单的时间明显不合理(一审也认定),故该《告知函》不能对上诉人产生任何告知的法律效力，被上诉人应当另行确定合理的期限通知上诉人，一审以酌定的方式确定一个月的交接时间显然错误。《告知函》要求签署确认单的时间系在2017年8月4日前，而该函出具的时间是2017年8月1日，邮寄的时间是2017年8月2日，包括上诉人在内的业主收到时间大部分在2017年8月4日以后，故上诉人根本无法在该函要求的时间办理签署确认单的手续。本次要求签署确认单的行为因时间设置不合理，显然是无效告知行为，对上诉人不产生任何告知的法律后果。被上诉人依法应当另行确定合理的时间告知上诉人，同时写明办理相关手续的地址、联系人姓名、电话等。一审法院以酌定的方式确定一个月的交接时间显然不合理，并且一个月的交接时间从何时开始起算并未明确。从本案的案情来看，根本不能从2017年8月4日开始起算。三、涉案商铺采取的系售后返租的交易模式，《委托经营管理合同书》系《商品房预售合同》的补充协议，预售合同关于交付标准的约定对本案同样适用。1、上诉人与嘉业房地产公司签署了《商品房预售合同》，同一天与嘉业商业公司签署了《委托经营管理合同书》，《委托经营管理合同书》系《商品房预售合同》的补充协议（一审已认定）。那么，《商品房预售合同》约定的交付标准对本案商铺的交付同样适用。在《商品房预售合同》附件4中明确约定了装饰装修及设备标准：外墙：进口陶板及玻璃幕墙；内墙：轻质隔墙及玻璃隔断；顶棚：顶棚批白；室内地面：砂浆找平；外窗：铝合金窗及LOW-E玻璃；分户门：玻璃门；卫生间：地面地砖；墙面：墙砖。在附件7配套基础设施及其他设施中约定了：上水、下水设施；供配电设施；供暖、供冷设施等。从以上约定可以看出，合同对商铺的交付标准有明确的约定，该约定虽然是《商品房预售合同》中的约定，但是对《委托经营管理合同》同样适用，显然涉案商铺并不符合合同约定的交付标准。同时，根据上述约定，涉案商是有实体隔断的，并且是有分户门的商铺，一审认定“其特点和性质决定了进行实体隔断必然会损害其他业主的合法权益”明显错误。2、在《委托管理合同》第六条约定“乙方（即嘉业房地产公司）的权利与义务4、有权根据承租人的要求，在不影响物业的整体结构时，对该物业进行合理的装修、改造和布局”，被上诉人及实际承租人对涉案商铺进行装修、改造或布局时，不能对整体结构造成影响，而实际情况是，被上诉人将涉案商铺整体结构进行了彻底的改造，彻底到业主根本无法确认自身商铺的具体位置。被上诉人的上述做法显然严重违约，其应当将主体结构完好且相关交付条件成就时才能交付涉案商铺。四、从商铺的现状来看，包括上诉人在内的业主根本无法确认自身商铺的具体位置，更谈不上实际接收商铺。被上诉人对涉案商铺进行了彻底的改造，致使商铺的主体结构全部被拆除，截至目前为止，被上诉人未将商铺的主体结构进行恢复，导致上诉人根本无法确认自身商铺的具体位置，更无法确认商铺的四至等，更谈不上已经实际交付商铺了。嘉业房地产公司作为地产公司，以售后包租的形式销售涉案商铺，将商铺全部销售完毕且所有房款全部收到，其不仅没有任何损失，而且赚得盆满钵满。而小业主贷款购买商铺，满以为通过售后返租的形式可以收回成本，却血本无归。如果仅仅以被上诉人一份告知函就认定被上诉人将不符合交付条件且根本无法确认位置的商铺返还给了业主，将会给业主造成更大的损失，甚至造成业主之间为确认商铺位置而产生更大的纠纷。综上所述，一审法院仅仅以发函确认被上诉人完成了交付商铺的义务显属错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。嘉业房地产公司、嘉业商业公司共同辩称：一、嘉业商业公司已经履行了商铺的返还义务。首先，关于发送告知函的原因，在数家业主要求支付占有使用费的案件中，嘉业商业公司认为委托经营期满后将商铺腾空的行为已经完成返还。但是由于确实没有给业主书面的通知，办理商铺的交接手续，为了避免持续的产生占用费，所以嘉业商业公司在2017年8月份统一向已到期的业主发送了告知函，明确要求业主办理商铺的交接手续。嘉业商业公司发送告知函的行为，应当认定已经履行商铺的返还义务。其次，通常的房屋交接流程是先办理交接，然后签署相应的书面确认单。该告知函明显是在要求上诉人办理房屋的交接手续，而不是上诉人主观臆断的要求确认在委托经营期满后就已经确认返还了。再次，上诉人称告知函所载的交接时间较短，一审判决酌定交接的合理期限是一个月，嘉业商业公司对此没有异议。既然上诉人觉得交接的时间过短，在两天的时间内没有办法办理交接，应当在收到函件后的合理期限内，按照函件的要求到现场办理交接，但事实上上诉人在收到函件之后一个月两个月直到现在也没有去现场办理交接，所以其陈述的因为交接的时间不合理，导致无法办理交接，明显是不成立的。此外，嘉业商业公司一直是在嘉业国际城5号楼办公，如上诉人陈述，在发函的期间，双方正处于集体诉讼的过程中，而且双方的代理人都是一样的，甚至是在本案中嘉业商业公司也收到了上诉人就告知函所出具的回函，现在上诉人又称因为不清楚嘉业商业公司的联系地址，所以没有办法到现场办理交接，是无稽之谈。二、从涉案商铺的原状、商品房预售合同的合同相对性、委托经营管理合同的具体约定来看，上诉人均无权以商铺不符合买卖合同的约定为由拒绝接收。首先，涉案商铺是虚拟产权式商铺，并非独立的商铺，各个商铺客观上是存在一个整体的空间，相互之间原本就没有实体的隔断，况且上诉人也没有举证证明涉案商铺在初始交付的时候是存在隔断的，因此上诉人要求嘉业商业公司恢复原状交付是明显缺乏事实和法律依据的。其次，嘉业商业公司并不是商品房预售合同的合同当事人，根据合同的相对性原则，嘉业商业公司并不受到上诉人和嘉业房地产公司之间买卖合同关于交付标准的约束，上诉人也无权以买卖合同约定的交付标准向嘉业商业公司提出任何的主张。根据委托经营管理合同的约定，上诉人将涉案商铺的结构改造和装修的权限委托给了嘉业商业公司，同时合同也没有约定返还的标准，没有约定嘉业商业公司在返还商铺时，必须对结构改造或者装修进行复原，因此结合涉案商铺虚拟式产权商铺的性质，以及出于投资目的，嘉业商业公司有权在委托经营关系届满之后按照商铺使用后的现状进行返还。在发送告知函之前，嘉业商业公司已经委托南京市房管局测绘大队根据各商铺的位置四至进行了现场标点，并且标明了商铺的编号。根据虚拟式产权商铺的特殊性，嘉业商业公司以标点方式明确产权界限也是符合相关规定，以及行政机关对于产权界限划分的统一管理。再结合商品房买卖合同的附图以及产权证的附图，上诉人是足以知晓涉案商铺的具体位置的，因此嘉业商业公司按照商铺的现状返还涉案商铺是符合实际的。另外，涉案商铺所在的嘉业国际城5号楼确实是采用售后返租的销售模式，但是嘉业房地产公司也持有50%左右的产权，商场目前的状态是嘉业房地产公司和业主双方都不愿意看到的，双方都存在巨大的损失。委托经营管理期满后，嘉业商业公司也一直在积极的寻找整体的处置方案。从合同的约定、商铺的性质等等来看，嘉业商业公司没有任何的义务对涉案商铺进行隔断，而且隔断也势必会破坏商场的整体结构，造成商场无法正常的经营，这也将彻底的阻断收购方经营方的承接意向，也会极大地减损商场的市场价值，损害全体业主的整体利益，并且违反公序良俗原则。因此嘉业商业公司已经履行了商铺的返还义务，一审判决占用费支付至告知函载明的交接期限后一个月，事实认定清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。李壮志、刘冰、李家旭向一审法院起诉请求：1、判令嘉业商业公司向李壮志、刘冰、李家旭支付店铺占用费132720.8元（暂自2016年8月1日起至2020年1月13日）及利息（利息自起诉之日起计算至实际支付之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令嘉业房地产公司对嘉业商业公司应当向李壮志、刘冰、李家旭支付店铺占用费与利息承担连带清偿责任；3.判令嘉业商业公司、嘉业房地产公司承担本案诉讼费用。后增加诉讼请求：嘉业商业公司向李壮志、刘冰、李家旭支付店铺占用费至实际按照约定和标准返还商铺之日止。一审法院认定事实：李壮志、刘冰、李家旭系南京市市庐山路158号嘉业国际城层第92号店铺的所有权人，产权证登记房屋坐落南京市市庐山路××国际城××室。2009年10月22日，李壮志、刘冰、李家旭和嘉业商业公司签订《嘉业国际城五号楼ＳＨＥＷＡＬＫ购物中心店铺委托经营管理合同书（Ａ）》，约定：李壮志、刘冰、李家旭委托嘉业商业公司对该店铺进行长期管理，管理期限自该店铺交付日起计二十年。李壮志、刘冰、李家旭另行将该店铺五年的经营权委托给嘉业商业公司，该公司在行使经营权期间向李壮志、刘冰、李家旭支付经营收益金，第一年度和第二年度经营收益金分别按李壮志、刘冰、李家旭购买店铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三年度、第四年度及第五年度经营收益金分别按李壮志、刘冰、李家旭购买店铺的买卖合同成交总金额的8%计算。嘉业商业公司对该店铺五年的经营权行使期限届满前三个月，李壮志、刘冰、李家旭可与嘉业商业公司协商自营或继续委托其行使该店铺的经营权。嘉业房地产公司作为担保人对嘉业商业公司向李壮志、刘冰、李家旭支付经营收益金的义务承担连带担保责任。2016年8月1日，李壮志、刘冰、李家旭提起本案诉讼。审理中，李壮志、刘冰、李家旭与嘉业商业公司、嘉业房地产公司一致确认委托经营期截至2015年7月31日届满。2017年7月11日，一审法院到涉案店铺所在的嘉业国际城五号楼现场勘查，除个别店铺在营业外，其他店铺包括涉案店铺均处于空置状态。一审另查明，李壮志、刘冰、李家旭为购买涉案店铺与嘉业房地产公司订有《商品房预售合同》，合同载明涉案店铺建筑面积21.38平方米，产权证记载面积为22.41平方米，购买总价961173元。一审再查明，2017年，李壮志、刘冰、李家旭向一审法院提起诉讼，要求判令1、嘉业商业公司支付李壮志、刘冰、李家旭房屋占有使用费76893.84元（自2015年8月1日至2016年7月31日，按委托经营期内经营收益金标准计算）及利息（自2016年8月1日起至实际支付之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；2、嘉业房地产公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由嘉业商业公司、嘉业房地产公司共同承担。2017年10月26日，一审法院作出（2017）苏0105民初2347号民事判决，判决：一、被告嘉业商业公司于本判决生效之日起十日内向原告李壮志、刘冰、李家旭支付店铺占用费13554元及利息（自2016年8月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；被告嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；二、驳回原告李壮志、刘冰、李家旭的其他诉讼请求。后李壮志、刘冰、李家旭提起上诉，2017年12月20日，南京市中级人民法院作出(2017)苏01民终10061民事判决，驳回上诉，维持原判决。2019年12月24日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民再149号民事判决，本院认为部分载明：…..本院再审据此确定嘉业商业公司应当按照该标准向李壮志、刘冰、李家旭支付2015年8月1日至2016年7月31日期间占有涉案商铺的使用费38446.92元（961173元×4%×1年）及李壮志、刘冰、李家旭向一审法院起诉立案之日起至本院判决确定的给付之日的利息损失…判决如下：一、撤销本院（2017）苏01民终10061号民事判决和南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初2347号民事判决；二、嘉业商业公司于本判决生效之日起十日内向李壮志、刘冰、李家旭支付店铺占有使用费38446.92元及利息（自2016年8月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回李壮志、刘冰、李家旭的其他诉讼请求。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据涉案《委托经营管理合同》的约定，一审法院认定嘉业商业公司应在五年经营期满后将涉案商铺交还给李壮志、刘冰、李家旭。但是，根据嘉业商业公司于2015年11月24日出具的《回复》内容，可以确认其曾存在拒绝交还商铺的行为。因合同期满后，嘉业商业公司未交还涉案商铺，并继续占有使用，故一审法院认定其应支付占有使用费。嘉业商业公司在2017年8月1日向李壮志、刘冰、李家旭发出《告知函》，要求李壮志、刘冰、李家旭于2017年8月4日前办理涉案商铺交接手续。一审法院认为，嘉业商业公司给予的交付时间明显不合理，根据公平原则，并结合本案实际情况，一审法院酌定李壮志、刘冰、李家旭应在一个月内办理交接手续，即其应当自行承担超出合理期间外的损失，故对李壮志、刘冰、李家旭主张的占有使用费，一审法院支持从2016年8月1日起至2017年9月4日。一审法院对李壮志、刘冰、李家旭主张按买卖合同成交总额的4%计算占用费的诉讼请求，依法予以支持，即嘉业商业公司应支付42133.6元【961173元×4%÷365天×400天（2016年8月1日至2017年9月4日）】。因嘉业商业公司逾期未付款，故一审法院对李壮志、刘冰、李家旭主张自2020年1月17日起计算利息的诉讼请求，依法予以支持，但应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。虽然嘉业房地产公司仅承诺对嘉业商业公司向李壮志、刘冰、李家旭支付经营收益金的义务承担连带担保责任，但涉案商铺系其开发、销售，在购买、签订《委托经营管理合同》时，李壮志、刘冰、李家旭对其具有合理信赖、预期，故一审法院认定其应对上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、南京嘉业商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付李壮志、刘冰、李家旭占用使用费42133.6元及利息（利息以42133.6元为基数，自2020年1月17日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；二、南京嘉业房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回李壮志、刘冰、李家旭其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2954元，由李壮志、刘冰、李家旭负担2008元，由南京嘉业商业管理有限公司、南京嘉业房地产开发有限公司共同负担946元。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，李壮志、刘冰、李家旭提交视频光盘一份，证明：1、2017年11月15日，部分业主讨要商铺，视频中被上诉人自认商铺截至2017年11月15日并未交付，未交付的原因是被上诉人认为交掉铺子，铺子就“死”了，进一步证明，商铺在2017年8月4日并未交付的事实。2、被上诉人承诺会在第一次起诉的案件二审生效判决出具之后，对商铺进行隔断，并对四至进行明确，然后交付给业主，其也承认涉案商铺并无四至，且被上诉人有义务对商铺进行隔断。嘉业商业公司、嘉业房地产公司质证意见如下：1、对该证据的真实性没有异议，但对于关联性和证明目的不予认可，该视频光盘属于视听资料，没有提供原始载体，不符合法定的证据形式，视频中业主的身份不明，代表嘉业商业公司发言的周玲玲是物业公司的工作人员，并非嘉业商业公司的员工，而且其已从物业公司离职，其陈述的内容不代表嘉业商业公司的意思。2、本案中业主的诉请是要求嘉业商业公司给付使用费同时要求嘉业房地产公司承担连带责任，根据合同相对性，业主提供的该份证据意图证明嘉业房地产公司没有按照约定将商铺恢复为有隔断分门户的原始状态，与嘉业商业公司在本案中应该承担的占用费没有关联。从双方交谈的内容来看，双方对商铺的交付标准存在争议，周玲玲表示嘉业商业公司没有占用的理由，也并未拒绝交付，而是认为进行隔断会导致商场彻底陷入无法经营的状态，而业主方则是以商铺没有隔断为由拒绝接受商铺。3、该证据系双方就商铺交付事宜在案外协商，被上诉人并未对商铺的交付标准进行过任何的承诺。4、虽然买卖合同附件4约定商铺有隔断分门户，因签订买卖合同的当天就签订了委托管理合同，实际交付时并没有隔断分门户，双方是按照虚拟式商铺完成了交付，而且委托管理合同约定嘉业商业公司有权进行结构改造，该合同也是对预售合同的补充，现业主以非虚拟式产权商铺为由，要求被上诉人继续支付占有使用费也与双方的行为不符。根据本院生效判决查明，被上诉人嘉业商业公司曾委托南京康迪亚房地产测绘事务所有限公司在2015年11月24日出具了关于庐山路158号嘉业国际城5幢1-4层《房屋面积测绘成果书》。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人李壮志、刘冰、李家旭主张的房屋占用使用费计算期限的截止时间应当何如确定。从本案查明的事实看，上诉人等业主与两被上诉人就涉案商铺产生的纠纷早已存在，本案中双方为涉案商铺的交付问题发生争议。一、关于交付的状态问题。上诉人主张涉案商铺装修情况不符合商品房预售合同约定的条件、四至不明，故其无法接收商铺。（一）关于涉案商铺的装修约定。嘉业房地产公司与上诉人签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日上诉人李壮志、刘冰、李家旭（甲方）与被上诉人嘉业商业公司（乙方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商业公司有权对涉案商铺进行装修改造，本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。上诉人在一审中陈述，合同签订后，嘉业房地产公司并未将涉案商铺交付给上诉人。以上情况表明，虽然上诉人与被上诉人嘉业房地产公司约定了商铺的装修状态，但是上诉人并未实际收房，且在同日与被上诉人嘉业商业公司签订委托经营管理合同，授权被上诉人嘉业商业公司对涉案商铺进行装修改造，亦未约定商铺交还时的状态，故上诉人主张涉案商铺应恢复至预售合同中约定的状态没有依据，本院对此不予支持。（二）关于商铺的四至问题。从本案查明的情况看，目前商场确实存有大量之前承租人留下的装修，但被上诉人已委托案外人进行了点位测量并且张贴了号码纸，上诉人亦未在本案中举证证明涉案商铺存在无法确定四至的现实障碍，故上诉人以此为由认为商铺不符合交接的条件没有依据，本院对此不予支持。二、关于交付的时间问题。从本案查明的事实看，本案被上诉人嘉业商业公司并未实际向上诉人交付商铺，但在2017年8月2日向上诉人发送告知函要求上诉人前来办理商铺交接。告知函要求上诉人于2017年8月4日前办理涉案商铺交接手续，嘉业商业公司给予的交付时间明显不合理。故一审法院依法酌定一个月的合理期交接期间即2017年9月4日为双方的交接日期并无不当。综上，本案可以视为被上诉人已经在2017年9月4日交付商铺，该日期应为上诉人主张房屋占有使用费的截止时间，上诉人无权向被上诉人主张该日期之后的房屋占有使用费。虽然本院依据本案存在的特殊情况认定涉案商铺视为已经交付，但恢复原状交付系合同终止履行的应有之义，而涉案商铺目前并未实际交付，故在后续处理过程中，上诉人和被上诉人应当相互配合做好涉案商铺的交接工作。综上所述，上诉人李壮志、刘冰、李家旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2065元，由上诉人李壮志、刘冰、李家旭负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二一年四月八日书记员  焦 玲