山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1388号 上诉人（原审被告）：恒生地产淄博桓台有限公司，住所地，山东省桓台县恒生未来城**楼112铺。 法定代表人：张秀平，总经理。 委托诉讼代理人：于霞，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐子涵，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩道伟，男，1986年9月6日出生，汉族，农民，现住山东省桓台县。 被上诉人（原审原告）：周晓蕾（系韩道伟之妻），女，1987年9月21日出生，汉族，农民，现住山东省桓台县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐宝满，男，1958年10月10日出生，农民，现住山东省桓台县起凤镇夏六村。 上诉人恒生地产淄博桓台有限公司(以下简称“恒生地产”)因与被上诉人韩道伟、周晓蕾商品房销售合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2021）鲁0321民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人恒生地产的委托诉讼代理人于霞、徐子涵，被上诉人韩道伟、周晓蕾的委托诉讼代理人徐宝满到庭参加诉前调解调查。本案现已审理终结。 恒生地产上诉请求：一、请求依法发回重审或在查明案件事实的基础上依法改判；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，致使判决错误。一、被上诉人房屋权属登记证书的发放非上诉人一人之力所能完成，证书的发放需要不动产权中心、测绘部门、税务部门、银行等单位的参与，缺一不可，上诉人在合同约定的时间内提交了办证资料，不存在违约行为。因此判决上诉人承担违约责任属于认定事实不清，判决错误。合同中约定的办证时间指的是上诉人提交办证资料的时间，上诉人已经在约定的时间内已经完成了办证的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。根据法律规定，开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。而在本案中上诉人已经在约定的时间内提交所需办证资料，不存在违约行为，不应承担违约责任。一审判决书认定上诉人为被上诉人办理不动产权证书与事实不符。从办证过程可以明确，证件的办理过程中需要不动产中心、测绘部门、税务部门、银行(分期付款购房的)等部门的参与，而他们的参与是缺一不可的。而这些部门不受上诉人管理，是不可控的，可控的就是上诉人可以提交的办证资料，而这些资料的提交上诉人均在合理的时间内已经提交，证件的延期并非上诉人造成的。对于多个原因导致的一个结果，让上诉人对结果承担责任，显失公平。二、假设上诉人存在违约行为，那么一审判决认定违约金标准过高。假设上诉人存在违约行为，上诉人认为涉案合同约定的日万分之二的违约金过高。根据全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用第六条：合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。因合同履行过程中，上诉人积极履行合同义务，对于证件逾期发放责任并不在上诉人，在当前经济形势不好，上诉人公司运营困难，且证件逾期发放并未给被上诉人造成实际经济损失的角度充分综合考虑，将违约金标准调整至日万分之零点五。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求贵院依法查明案情，支持上诉人的上诉请求。 韩道伟、周晓蕾辩称，我认为一审判决认定事实清楚，适用法律得当准确，上诉人在上诉中所讲的与事实不符，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。 韩道伟、周晓蕾向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金21181元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年1月21日，周晓蕾作为买受人，韩道伟作为共有人，与作为出卖人的被告恒生地产淄博桓台有限公司签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，合同约定，买受人购买的商品房为恒生未来城第20幢1单元010701号房；该商品房合同约定建筑面积119平方米，单价为每平方米4813.19元，总金额为伍拾柒万贰仟柒佰柒拾元整；出卖人应当在2016年8月30日前将具备该商品房符合附件五第5条第（1）项之规定，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在2017年11月30日之前为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1和2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2‰×超期天数向买受人支付违约金。2、如因买受人提供的个人材料不齐全或政府部门工作变动等使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不由出卖人承担相关责任，具体约定见附件五。合同附件五第六条规定，买受人需在接到出卖人办理权属登记通知后十个工作日内按有关规定与出卖人签订移交结算协议书，并办理房屋权属登记。如因买受人的原因，不能在规定期限内办理房屋权属登记的，买受人应从接到出卖人通知第31日开始至实际办理房屋权属登记之日止，按照房价款总额的日万分之二向出卖人支付违约金。自出卖人将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日起即视为出卖人已完成协助买受人产权登记工作。双方确认买卖合同第十五条规定的权属登记仅指房屋所有权登记，权属登记前买受人非经出卖人和按揭银行允许不得转让所购买房屋。2018年5月23日，恒生地产淄博桓台有限公司为韩道伟、周晓蕾办理不动产权证书，登记时间为2018年5月23日。 一审法院认为，恒生地产淄博桓台有限公司与韩道伟、周晓蕾签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据商品房买卖合同约定，恒生地产淄博桓台有限公司应于2017年11月30日之前为韩道伟、周晓蕾办理完毕房屋权属登记，但恒生地产淄博桓台有限公司于2018年5月23日为韩道伟、周晓蕾办理完毕房产证，恒生地产淄博桓台有限公司构成违约，应承担违约责任。韩道伟、周晓蕾不能在规定期限内取得房地产权属证书时，韩道伟、周晓蕾不退房，恒生地产淄博桓台有限公司按已付房款的0.2‰×超期天数向韩道伟、周晓蕾支付违约金，经审查，该违约金的约定不超出法律规定，涉案商品房价款为572270元，故恒生地产淄博桓台有限公司应向韩道伟、周晓蕾支付违约金19817.8元（572770元×0.2‰×173天）。对原告主张的契税8369.90元及储藏室39400元应当计算在房价款内的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告恒生地产淄博桓台有限公司支付原告韩道伟、周晓蕾违约金19817.8元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告韩道伟、周晓蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，由原告韩道伟、周晓蕾负担17元，被告恒生地产淄博桓台有限公司负担148元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一，申请书一份。该申请书是上诉人于2017年11月23日向桓台县不动产登记中心申请包括涉案房屋在内的房屋权属登记备案，证实上诉人按照合同约定于2017年11月30日前办理完毕房屋权属登记，不存在违约行为。提交证据二，不动产登记中心出具的不动产登记受理通知单，受理时间为2017年11月28日。该受理通知单载明不动产登记申请的材料与证据一相互印证，证实上诉人在约定的期限前已经向不动产登记中心提交办理房屋权属证书的全部资料，完成了合同义务。提交证据三，于童、李美《商品房买卖合同》打印件一份。该合同第20条约定，明确了在720天内办理房屋权属证书，该约定与被上诉人持有的房屋买卖合同中第15条第二项的约定，这两个约定可以印证在涉案的房屋买卖合同中上诉人只是为被上诉人办理房屋权属登记，所承担的义务只是负责向不动产权中心申请办理房屋权属登记证书的备案资料，这一部分备案资料也是由上诉人提交的，至于证书的发放还需要被上诉人提交资料和进行面签等手续才能发放证书。同时，涉案合同约定是360天，证据三显示是720天，这两个期限约定的不同也是因为主管部门的安排，期限的定制不是上诉人可控的，因为只有按照主管部门的要求完成购房合同，才能符合要求进行上传、进行网签。提交证据四，包括涉案房屋在内的竣工综合验收备案表（时间为2017年6月27日）、包括涉案房屋在内的淄博市房屋建筑面积测绘报告（时间为2017年11月13日），中间相差4个半月的时间。提交证据五，恒生未来城36号楼竣工综合验收备案表（时间为2019年6月18日）、恒生未来城36号楼淄博市房屋建筑面积测绘报告（时间为2019年6月21日），中间仅相差3天时间。同样是综合验收和测绘，涉案房屋测绘报告出具时间拖延至四个半月，因为只有有了测绘报告才能申请办理母证，只有办理了母证才能办理涉案房屋的权属登记证书，由于测绘部门导致时间延长，将办理证书的时间占用了四个多月的时间，如果说认定上诉人违约，也应当将测绘部门拖延的四个多月时间予以扣减，通过提供的该组证据可以证实在办理房屋权属登记证书过程中并非上诉人一人就可以办理完毕权属证书，在办理证书的过程中需要由测绘部门、税务部门、银行、不动产中心、业主等多人的相互配合才能办理房屋权属登记证书，因此，将多个部门包括被上诉人在内才能办理完毕的手续强加到上诉人一人的身上是显失公平的。在恒生未来城现在还有交房好多年没有办理完毕房屋权属登记证书的，是因为业主本人劳务输出无法回来进行面签，不能发放房屋权属登记证书。举例说明的目的，只是想向大家说明一个问题，权属登记证书的发放不是上诉人一人所为，多因一果的事实由此引发的责任不能让上诉人一人承担。 被上诉人质证认为，对上诉人提交的上述证据真实性无异议，但是对证明内容有异议。涉案房屋是20号楼，证据中没有，合同中明确约定上诉人在期限内办理房产证书，为买受人办理完毕房屋权属证书，其他部门与买受人无关，因为买受人（被上诉人）买房时需要配合的所有材料已经全部交到上诉人手中，根据合同约定，违约责任就应该由上诉人承担。 对于双方当事人的争议事实，本院认定如下：对于上诉人提交的证据一、证据二和证据四，上诉人提交申请书的时间、不动产登记中心出具不动产受理通知单的时间以及竣工综合验收备案表的时间、淄博市房屋建筑面积测绘报告时间都不是合同约定的上诉人为被上诉人办理完毕房屋权属登记的时间，该三组证据不能证实在合同约定日期之前，上诉人为被上诉人办理完毕涉案房屋权属登记，对该三组证据，本院依法不予采信。对于证据二、证据五，于童、李美的《商品房买卖合同》和恒生未来城36号楼综合验收备案表和淄博市房屋建筑面积测绘报告，该两组证据，与本案涉案房屋是否逾期办证没有法律上的关联性，因此对于该两组证据，本院不予采信。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人是否存在违约办证的行为以及如果存在违约办证行为，违约金是否应当调整至日万分之零点五。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。按照房屋买卖合同约定，上诉人应在2017年11月30日之前为被上诉人办理完毕房屋权属登记，而事实上涉案房屋房产证办理完毕的时间是2018年5月23日，上诉人构成违约。上诉人主张其逾期办证系由多个部门、延迟测绘等原因造成，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，在订立合同时对于房屋的交付和办证过程，及过程中遇到的可变因素应该有一个基本的预判，其作为合同文本提供者，交房时间和办证时间都是在这个基本预判基础上约定的；除非遇到不可抗力或者重大情势变更，房地产开发企业逾期办证应承担违约责任；同时，涉案房屋买卖合同是上诉人与被上诉人双方签订，合同当事人为上诉人与被上诉人双方，与其他方不存在合同关系，上诉人上诉中所提及的各单位方均不是涉案合同当事人，没有承担合同责任的义务。关于上诉人上诉主张违约金标准过高、应将违约金标准降至日万分之零点五的问题。本院认为，当事人应当对自己主张的事实承担举证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，上诉人并未举证证明合同约定的违约金过高并超出上述法律规定的依法应当进行调整的范围，应承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，上诉人恒生地产淄博桓台有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费295元，由上诉人恒生地产淄博桓台有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐连宏 审 判 员 王 娜 审 判 员 侯 康 二〇二一年四月十五日 法官助理 杨晓宇 书 记 员 白杉杉