新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终810号 上诉人（原审被告）：新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县新城路西侧（北庭食品工业园区）。 法定代表人：黄晓林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章忠元，新疆北庭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：顾先忠，男，1964年7月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。 上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司因与被上诉人顾先忠民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆弘兴伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初2456号民事判决书，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、一审判决事实不清，适用法律错误。双方签订协议的时间是2011年8月12日，约定现金补偿269320元，住房补偿价值359480元，住房已经交付，现金补偿已经交付100000元，还欠169320元，因上诉人的原因未及时给付现金，后双方又达成补充协议，将现金给付169320元变更为交付46平方米商铺一间，双方违约责任互不追究，因政策规划变更的原因，上诉人未按时交付房屋，后又与被上诉人重新达成协议，上诉人给被上诉人出具欠条一张，约定将商铺变更为170000元现金补偿，后上诉人按约将170000元现金交付给被上诉人，并且原告承诺不追究上诉人的违约责任。该欠条和之前的商铺置换补充协议之间是替换关系，并且被上诉人总的拆迁数额为503040减去上诉人已经交付的住宅的价值359480，只剩余269320元的现金没有补偿，之后又陆续将现金给付被上诉人，故上诉人应当履行的义务已全部完成，并不存在还需要给被上诉人交付商铺的义务。若认为上诉人应当补偿被上诉人46平方米的商铺价值，该说法在逻辑上和事实上不成立，因我方补偿的住宅价值为359480元，加上46平方米的商铺价值414000元，再加上上诉人已经给被上诉人交付的现金270000元，那么就给被上诉人总共补偿1043480元，实际上我方给被上诉人补偿的总价值才为503040元，总的拆迁价值和双方之间约定的拆迁价值差额较大，无法做出合理的解释，因此上诉人主张的商铺和欠条之间是替换关系，不是并存关系。二、双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》中年息1%的违约金，应当按照合同的约定来计算。 顾先忠辩称，上诉人与被上诉人签订《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》后，上诉人向被上诉人交付了住宅并支付100000元现金，尚有169320元的现金未给付。2016年11月22日，上诉人向被上诉人承诺再补偿46平方米的商铺一间，价值414000元，并出具《承诺书》。2017年12月19日上诉人给被上诉人出具了170000元的《欠条》，但并未载明46平方米的商铺是对上诉人前期违约行为的补偿。上诉人给付被上诉人170000元后并未给付利息。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 顾先忠向一审法院起诉请求：1．判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司支付顾先忠房屋置换补偿费414000元；2．判令新疆弘兴伟业房地产开发有限公司支付顾先忠拆迁补偿款170000元的利息自2017年1月1日起按月利率20‰计算至2018年8月30日的利息68000元。 一审法院认定事实：2011年8月12日，顾先忠、新疆弘兴伟业房地产开发有限公司签订一份《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》，协议约定由新疆弘兴伟业房地产开发有限公司拆迁顾先忠位于吉木萨尔县沙河路北巷5号，被征迁房屋土地面积419.2平方米，含地上、地下附着物、构建物、建筑物等全部共折合单价为1200元／平方米，总补偿总金额503040元，其他事项补偿总金额41920元；新疆弘兴伟业房地产开发有限公司支付顾先忠余额共计269320元，顾先忠搬迁完毕后3日内支付100000元；新疆弘兴伟业房地产开发有限公司置换顾先忠住宅叁楼110㎡，单价为3268元，合计359480元；剩余款竣工后一次性付清，余款为169320元。新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于2015年1月13日在该协议上备注：同意选房为3号楼1单元301室，面积差异多退少补，双方商议在2015年12月30日之前交房。2011年8月25日，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司向原告出具一份欠条，内容为：“新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议所欠顾先忠余款169320元。”新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的工作人员刘忠岳在该欠条中备注：“同意在交房时付清以上公司欠款，上款在2017年12月底前支付”。2013年5月24日，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司向顾先忠出具一份《承诺书》，内容为：“1．在吉县城区内相应地域购买同楼层等面积房屋进行补偿；2．按实际被拆迁补偿金额，以现金的方式一次性付清；3．或在被拆迁户原址的基础上以砖混的结构恢复住宅以便入住；4．若2014年6月1日不能兑现，按实际补偿款的1％进行补偿，从2011年8月12日起算。”2016年11月21日，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的工作人员刘忠岳在该《承诺书》中备注：“1．同意补偿46㎡商铺给顾先忠，大于或小于双方互补差价，差额部分每平方米9000元互补；2．双方拆迁纠纷违约互不追究责任；3．商铺位置为7#、8#，由客户自挑。”顾先忠在该备注处签名确认。2017年12月19日，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司向顾先忠出具欠条一份，内容为：“今欠顾先忠拆迁补偿款170000元，本公司承诺在2018年1月15日之前付清，如公司未按承诺付清，自2017年1月1日起月利息按2％计息。”以上170000元欠款，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于2018年7月6日向顾先忠支付50000元、新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于2018年7月28日向原告支付50000元、新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于2018年8月底向原告支付70000元。除此之外，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司还向顾先忠交付住宅一套、第一批补偿款100000元及住宅面积差价19608元。另查明，2017年、2019年新疆弘兴伟业房地产开发有限公司开发的兰亭河畔小区项目规划进行了两次调整，调整后的项目规划取消了在原址上新疆弘兴伟业房地产开发有限公司商铺建设项目。双方争议焦点：1．顾先忠要求新疆弘兴伟业房地产开发有限公司赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2．顾先忠主张的利息应否得到支持。一审法院认为，关于争议焦点1，顾先忠、新疆弘兴伟业房地产开发有限公司签订的《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。新疆弘兴伟业房地产开发有限公司未按合同约定交付原告46平方米商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。新疆弘兴伟业房地产开发有限公司对交付的商铺未进行开发建设，应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方合同中约定，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司应交付商铺面积46平方米，每平方米9000元，价值414000元。原告要求新疆弘兴伟业房地产开发有限公司按此标准赔偿其损失414000元，于法有据，一审法院予以支持。对于新疆弘兴伟业房地产开发有限公司辩解双方在后期将商铺变更为欠款170000元，首先，双方约定商铺的价值远高于欠款170000元；其次，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司在2017年12月19日向顾先忠出具的欠条中，并未明确表示商铺与欠款的关系，故新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的辩解一审法院不予采信。关于争议焦点2，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司虽在2017年12月19日的欠条中约定自2017年1月1日起按月利息2％计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，顾先忠未提供新疆弘兴伟业房地产开发有限公司违约给其造成的损失的证据，故一审法院认为顾先忠主张的按照月息2％主张的违约金过高，顾先忠的实际损失为利息损失，故一审法院认为新疆弘兴伟业房地产开发有限公司应按月利率6‰计算承担违约利息，共计19469元（50000元×7.2％×551天÷365天＋50000元×7.2％×573天÷365天＋70000元×7.2％×607天÷365天）。判决：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于判决生效之日赔偿原告顾先忠损失414000元；二、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于判决生效之日支付原告顾先忠利息损失19469元；三、驳回原告顾先忠的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本案争议焦点：1．被上诉人是否有权要求上诉人赔偿未交付商铺损失？2．上诉人主张的违约金是否合理？ 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，上诉人在2013年5月24日向被上诉人出具的《承诺书》系对上诉人与被上诉人签订的《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》的部分变更，系双方当事人在平等自愿、协商一致、意思表示真实的基础上作出，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。双方当事人需按照变更后的内容履行义务。现上诉人主张其于2017年12月19日向上诉人出具《欠条》的意思表示是替换2013年5月24日的《承诺书》，但上诉人并未提供相应证据证明其诉讼主张，其应承担举证不能的法律后果，本院对该主张不予支持。 关于争议焦点2，上诉人迟延支付房屋拆迁补偿款的行为构成违约，其应当就其违约行为给被上诉人造成的损失承担违约责任，双方在《欠条》中对违约金的计算方式进行了约定，是对上诉人与被上诉人签订的《新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路房屋征迁补偿安置协议》的部分变更，虽然上诉人出具的《欠条》承诺违约金为月利息2%，但一审法院根据该涉案合同被上诉人实际损失，酌定降低按月利率6‰计算被上诉人主张的违约金并无不当。 综上所述，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 瑞 审 判 员  郑洪彪 审 判 员  董 蕾 二〇二一年四月二十六日 法官助理  马 全 书 记 员  马百慧