辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1123号上诉人（原审原告）：张虹，女，1967年11月1日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：马荟华，辽宁得一律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾天庆，辽宁得一律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：刘红岭，男，1964年11月26日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郑刚，辽宁开尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧云鹏，辽宁开尔律师事务所实习律师。上诉人张虹因与上诉人刘红岭房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。张虹上诉请求：改判刘红岭按照张虹起诉时主张的租金标准赔偿张虹租金损失至房屋交付之日止。事实与理由：一、因刘红岭占用张虹拍卖竞得的案涉房屋，经济损失持续发生，这是一个持续的侵害过程，刘红岭应支付全部占用期间的租金损失。二、起诉时为方便计算诉讼费，只能计算至起诉时的租金损失金额，对于后续损失，因不知晓案件进展情况，不能预估，故张虹起诉时按照法院立案要求缴纳暂时计算出的诉讼费。此金额不应作为裁判刘红岭承担占用期间租金的截止日期的一个依据。三、诉讼期间一审法院未通知补交诉讼费，也未告知补交诉讼费金额。四、如仅仅判决刘红岭承担部分占用期间租金损失，后续张虹另行主张权利，张虹势必还需通过诉讼程序维护自身合法权益，频繁起诉刘红岭，甚至后续分别立几个执行案件，会加重张虹和刘红岭的诉累，造成司法资源的浪费，刘红岭也会因此产生额外的诉讼费用以及其他费用。刘红岭辩称，不同意张虹的诉讼请求。一、租赁早于抵押。刘红岭与案外人关运科系朋友关系，2014年5月，关运科企业运营资金紧张，向刘红岭借款400万元，期限三个月，利息50万元。关运科的女儿关兰颖拥有案涉房屋及同小区36号楼，关运科与刘红岭协商将案涉房屋6号楼和36号楼同时出租给刘红岭，用房租抵顶借款本金和利息，借款本金400万元用两栋楼十年房租抵顶，50万元利息用两栋楼15个月房租抵顶。2014年5月27日，刘红岭按照关运科的要求将410万元（其中10万元为租赁房屋的物业费）汇入关运科经营的大连信开数码有限公司账户。2014年6月1日，刘红岭与关兰颖签订四份《房屋租赁合同》（6号楼和36号楼各两份）。四份《房屋租赁合同》实为一体，均为抵顶400万元借款本金及50万元利息而订立，所以，抵顶50万元利息的合同与抵顶400万元借款本合同，哪个在先，哪个在后，对于借款双方都无所谓。大连银行股份有限公司第四中心支行（简称大连银行）与关兰颖于2015年7月21日签订以案涉房屋为抵押物的抵押担保合同，2015年8月7日大连银行取得涉案房屋他项权利证书，均晚于2014年6月1日刘红岭签订四份《房屋租赁合同》。二、张虹的租金损失，无权向刘红岭主张。刘红岭的四份《房屋租赁合同》均早于大连银行抵押权设立时间。买卖不破租赁，大连银行拍卖案涉房屋的行为不影响刘红岭的租赁权，刘红岭已经于2014年5月27日支付案涉房屋直至2025年9月20日的租金400万元，故2025年9月20日之前案涉房屋的租金，张虹无权向刘红岭主张。三、一审以案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准予以判决不合理。该合同签订于2014年，张虹于2019年12月竞买取得案涉房屋。2020年1月至今受疫情影响，经济明显下滑，租赁市场也是如此，而且案涉房屋没有煤气和暖气，出租价格也必然受影响。张虹索要租金，应按案涉房屋所在地近期市场价格标准予以主张，或者委托评估机构予以评估，张虹直接采用原租金标准不合理。刘红岭上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回张虹的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由张虹承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。原审认定刘红岭承租案涉房屋的租赁合同起始时间为2015年9月20日是错误的，事实是：刘红岭与案涉房屋房主关兰颖的父关运科系朋友关系，2014年5月，关运科向刘红岭借款并提出用包括案涉房屋在内的二套华侨别墅（6号和36号）租金抵顶欠款本息，刘红岭看了二套别墅和产权证（当时产权证上并没有记载抵押登记），刘红岭觉得房屋所在地风景空气好，适合开月子会馆，便同意承租二套别墅，同年5月27日，双方签订了四份《房屋租赁合同》（案涉房屋房主关兰颖授权其父出租案涉房屋），其中案涉房屋二份，第一份《房屋租赁合同》约定：租期为15个月（2014年6月至2015年9月），借款410万元及利息50万元（三个月），租金直接抵扣25万元利息（36号别墅房租金25万元）。第二份《房屋租赁合同》约定：租赁期限为10年（2015年9月20日至2025年9月20日）年租金为20万元，总租金共计200万元（36号别墅房租金200万元）剩余10万元为二套别墅的物业费。上述共计410万元。合同签订当日即2014年5月27日刘红岭将410万元借款转入关运科经营的大连信开数码有限公司账户，关运科将案涉房屋交给刘红岭，刘红岭对案涉房屋进行了装修并引进了一些设备，居住使用至今，案涉房屋自2014年6月1日至2019年11月18日期间的物业费、水、电费等均由刘红岭缴纳（有专用收款收据为证）。租赁合同及专用收款收据足以证明刘红岭租赁案涉房屋开始于2014年6月1日，同时签订的二份租赁合同的期限是延续下来的，只是因为租金的抵扣方式不同，签订了抵扣借款利息和抵扣借款本金的二份合同，张虹在竞买涉案房屋时法院已明确告知：“实际占用人刘红岭提交二份房屋租赁合同，其中一份合同租期为2014年6月1日起，租期15个月；另一份合同租期为2015年9月20日起，租期10年……”另外，从一审法院判决书查明的事实2015年7月21日，大连银行与关兰颖签订了《最高额抵押合同》，同年8月7日该银行取得了他项权利证来看，一审法院视第一份租赁合同而不见，断章取义认定第二份2015年9月20日的租赁合同有效，从而推定案涉房屋系抵押后产生的租赁关系，就是为了使本案能够适用“抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的法律规定。二、原审适用法律不当。案涉房屋租赁起始时间为2014年6月1日，早于银行设立抵押权，不应适用《中华人民共和国物权法》的规定。本案符合“买卖不破租赁”的法律规定：《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予、或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。三、一审法院判决赔偿的租金偏高，应予以调整。一审法院以2015年9月20日刘红岭与出租方签订的《房屋租赁合同》约定的年租金20万元标准计算刘红岭应赔偿张虹的租金损失，显失公平，该计算标准无事实和法律依据。首先，张虹购买案涉房屋的时间为2019年12月，2020年1月至今受疫情的影响，各行各业经济明显下滑，租赁市场也是如此，如果张虹要求按涉案房屋的租金价格赔偿其损失，应该按案涉房屋所在地近期市场租赁价格标准确定租金计算标准，一审法院没有对此进行评估，应予调整。其次，刘红岭已将案涉房屋租金全额付给了出租人，如今还要付租金赔偿张虹，刘红岭的权益无法得到保护。张虹辩称，不同意刘红岭的上诉请求。一、大连经济技术开发区人民法院（执行法院）执行过程中未对刘红岭主张的租赁关系予以确认，张虹的竞买行为也不代表张虹对刘红岭的租赁事实予以承认。执行法院竞买公告及竞买须知提及“瑕疵告知：截止2019年10月29日，实际占用人刘红岭提交两份房屋租赁合同，其中一份合同租期为2014年6月1日起，租期为15个月；另一份合同租期为2015年9月20日起租期为10年，执行期间，本案不对租赁合同的实体进行审查，买受人如对租赁合同有异议，可自行与承租人协商或另行起诉。”由此可以看出，第一、执行法院从未确定刘红岭为租赁人，仅仅表述为实际占用人，占用可能是有依据的占用，也可能是违法占用。第二、执行法院从未对合同的真实性进行审查，拍卖公告仅表示刘红岭提交过租赁协议，并不如刘红岭所述，执行法院对其租赁关系认可，甚至两份租赁协议真实与否都是存疑的。第三、执行法院明确买受人如对租赁合同有异议，可自行与承租人协商或另行起诉，并不是买受人买了房屋就要接受房屋被占用的现状、接受所谓的“买卖不破租赁”，张虹可根据法律规定，另行起诉。就案涉房屋腾退一事，刘红岭在执行法院提出执行异议，该院于2021年2月2日作出（2021）辽0291执异11号执行裁定书，驳回刘红岭的异议请求，说明执行法院不认可房屋的租赁。二、从合同性质来讲，刘红岭占用房屋所依据的法律关系并非租赁关系，而是债权关系、借贷关系。刘红岭所提交证据《房屋租赁合同》（租赁期限自2014年6月1日起），第二条提及“注：乙方于2014年5月27日借款人民币410万元给甲方，借款期限3个月，利息人民币50万元，甲方用本合同的租金冲抵应给付乙方的25万元利息。”此处已经明确了，刘红岭与关运科存在借款关系。刘红岭提供的第二份租赁协议（2015年9月20日起）未明确租金200万元如何支付，据刘红岭所称，系原借款410万元转化为租金（现未见任何证据）。如按刘红岭所述，这与一般的租赁关系是有本质区别的。实质上是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故从合同性质上讲，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，最高人民法院（2014）民申字第215号案件为相关判例。三、从刘红岭提供的租赁协议产生的时间来看，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。本案诉争案涉房屋抵押给大连银行的时间为2015年8月7日，刘红岭提交给执行法院的与关兰颖（关运科代签）之间租赁协议书记载的时间为2015年9月20日起生效，为抵押设立后产生的租赁，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。张虹参加司法拍卖的执行案件为大连银行股份有限公司第四中心支行实现抵押权的案件，故原抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，刘红岭陈述是同一天签署四份协议，与一审陈述的事实不相符，如果是一天签署四份协议，日期也不应该存在断档，而且在2015年7月14日关兰颖才给关运科公证的授权委托书，在此授权之前签订的协议是否合法有效，是存疑的。四、本案中刘红岭提供的证据瑕疵较大，不能证明其交付租金。刘红岭未提供有效证据证明其实际向产权人关兰颖支付租金。刘红岭提供的产生于2014年5月27日的银行流水，仅证明刘红岭向名为大连信开数码有限公司的企业进行了410万元的转账，未标明款项用途。接受转账的该企业性质为有限责任公司，股东为大连迪尔办公设备有限公司，法定代表人关运科。该公司为独立法人，其财务具有独立性，且其财务必须与高管、股东的个人账目分开，刘红岭称，依照关运科指示，将给其个人的款项支付给与其有关联的公司，款项金额如此巨大，没有任何书面指示、合同，或者欠条收条等书面证据佐证，仅以口头方式约定，既不符合公司、财务等的法律规定，也不符合正常交易逻辑。综上，从转款相对人以及金额来看，这个转款与产权人关兰颖没任何直接关系，与本案无联系。刘红岭出具该转款记录，不能证明其实际支付了租金。五、一审审判过程中，刘红岭从未对租金标准提出过异议，租金标准并非一审的争议焦点，案涉租赁合同是刘红岭提供的，已经按照这个标准缴纳租金也是刘红岭主张的，总不能在一个案件中，在主张阻却执行时，这个租金金额的约定就有效，需按照这个金额支付租金的时候，这个标准就过高了。按照刘红岭所述，这个标准是2015年定的，房价、房租最近几年都是处于上涨趋势，刘红岭主张租金过高没有事实依据。本案一审审判时间处于疫情暴发之后，如果刘红岭认为租金过高，应该在一审审判的接近一年的时间内提出抗辩，申请鉴定。张虹向一审法院起诉请求：要求被告赔偿原告自2019年12月9日起至房屋交付之日止的租金损失，按每月16666元（壹万陆仟陆佰陆拾陆元整）房租损失。一审法院认定事实：一、大连经济技术开发区人民法院（执行法院）判决情况大连银行股份有限公司第四中心支行与松通系统网络科技（大连）有限公司、关兰颖、大连迪尔电脑有限公司（简称迪尔公司）、矫贞勇、关运科、方维云金融借款合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2018年6月4日作出（2017）辽0291民初5175号民事判决书。该案查明，2015年7月21日大连银行股份有限公司第四中心支行与关兰颖签订了《最高额抵押合同》，关兰颖以自有的位大连市中山区滨海中路100号（华侨别墅）6号楼房屋（即案涉房屋）为松通公司《综合授信协议》项下债务提供抵押担保。2015年8月7日大连银行股份有限公司第四中心支行取得了他项权利证，他项权证号：（中私有）15025502号。该判决确认大连银行股份有限公司第四中心支行对关兰颖所有的案涉房屋享有抵押权，对抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。二、张虹竞得房屋过程2019年12月5日执行法院在京东网对关兰颖所有的案涉房屋进行司法拍卖，张虹以7033040元的最高价竞得案涉房屋。2019年12月9日执行法院出具拍卖成交款7033040元收款收据，张虹领取成交确认书。执行法院于2019年12月9日向张虹送达（2019）辽0291执71号执行裁定书，确认案涉房屋归张虹所有。现案涉由刘红岭占用，经张虹与刘红岭协商，刘红岭拒绝腾退房屋，占用至今。三、执行法院公告情况（2019）辽0291执71号案件拍卖公告租赁情况表述如下“瑕疵告知：截止2019年10月29日，实际占用人刘红岭提交两份房屋租赁合同，其中一份合同租期为2014年6月1日起，租期为15个月；另一份合同租期为2015年9月20日起，租期为10年。执行期间，本案不对租赁合同的实体进行审查，买受人如对租赁合同有异议，可自行与承租人协商或另行起诉。”被告提交的租赁协议体现，年租金200000（贰拾万元），即每月租金16666元。一审法院认为，本案诉争案涉房屋抵押给大连银行的时间为2015年8月7日，刘红岭提交给大连经济技术开发区法院的与关兰颖（关运科代签）之间租赁协议书面记载的时间为2015年9月20日起生效，为抵押后产生的租赁，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。原告参加司法拍卖的执行案件为大连银行股份有限公司第四中心支行申请执行松通系统网络科技（大连）有限公司、关兰颖、大连迪尔电脑有限公司、矫贞勇、方维云金融借款执行案件，系实现抵押权的案件，故原抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。张虹对案涉房屋享有物权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，原告通过拍卖方式取得了案涉房屋物权。刘红岭无任何合法理由，占有张虹竞得房屋至今，给张虹造成经济损失，张虹据此要求参照刘红岭提交的租赁协议的租金标准计算占用期间的经济损失，于法有据，但张虹起诉时仅缴纳自2019年12月9日起至2020年4月8日4个月的诉讼费用，该部分诉请予以支持，张虹未缴纳诉讼费的部分，不予处理，张虹可另行起诉主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，判决：刘红岭于判决生效之日起十日内赔偿张虹自2019年12月9日起至2020年4月8日止的租金损失66664元。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由刘红岭承担。本院二审期间，双方当事人对一审已查明的案件事实均无异议。张虹二审期间提交了大连经济技术开发区人民法院作出的（2021）辽0291执异11号执行裁定书，拟证明刘红岭在执行法院提出过案外人执行异议，但已经被裁定驳回异议请求，说明执行法院并非认可案涉租赁合同关系合法有效。刘红岭对证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为该执行裁定未依法认定刘红岭的承租人身份，也未按照事实认定刘红岭享有的承租权早于大连银行的抵押权。经本院审查，本院对该执行裁定书予以采信。刘红岭提交了一份大连志诚物业管理有限公司（案涉房屋所在小区的物业公司）出具的证明，拟证明刘红岭自2014年6月初起对承租案涉房屋以来，一直实际占有、使用案涉房屋，并对该房屋进行了装修。张虹对该证据的三性均不认可，认为做出该证明的经办人不详。经本院审查，本院对该证据的关联性不予认可，认为物业公司并非案涉租赁合同的一方当事人，该证明所载“关运科说：从今天以后6号楼和36号楼所有的物业费及其他费用由刘红岭承担，以后我关运科不承担任何费用”的内容，无法核实真实性，也与本案诉争事实缺乏关联性，故本院对该证据不予采信。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另依据执行法院作出的（2021）辽0291执异11号执行裁定书及当事人陈述补充查明：执行法院于2020年11月3日向被执行人及案涉房屋实际占用人发出公告，告知被执行人及案涉房屋实际占用人于公告发布之日起15日内，将案涉房屋腾退。刘红岭针对该腾退公告，向执行法院提出异议。在该执行异议审查过程中，刘红岭主张执行法院应撤回腾退公告的理由与本案中的抗辩事由一致，并同样也向执行法院提交了本案中提交的两份租赁合同。执行法院经审查认为，“本案中，异议人（案外人）提供其与关运科之间签订的2014年6月20日起，租期为15个月房屋租赁合同，已经履行完毕，异议人（案外人）提供其与关运科之间签订的另一份租期10年房屋租赁合同，租赁自2015年9月20日起，晚于申请执行人大连银行股份有限公司第四中心支行2015年8月7日取得他项权利，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，该租赁关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权。异议人（案外人）提出的撤销本院腾退异议请求，于法无据，本院不予支持”。由此，执行法院裁定驳回了刘红岭的异议请求。刘红岭收到该裁定后，未提起诉讼。本院认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。结合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：刘红岭是否应向张虹赔偿租金损失，如果应当赔偿，原审认定的租金计算标准及给付期限是否得当。本案中，张虹自2019年12月9日起取得案涉房的所有权系不争的事实，刘红岭于2019年12月9日至张虹起诉之日实际占有案涉房屋亦无争议，刘红岭依据案涉两份租赁合同主张其有权占有案涉房屋的抗辩事由，已经被大连经济技术开发区人民法院（2021）辽0291执异11号执行裁定书所否定，而刘红岭并未因不服该裁定提起诉讼，现其又于本案中提出同样的有权占有主张，本院认为，在无新证据、新事由的情况下，刘红岭的抗辩事由，缺乏事实和法律依据，不成立。因此，刘红岭应针对其无权占有案涉房屋的事实，向案涉房屋所有权人张虹赔偿租金损失。关于租金标准的认定问题，刘红岭辩称原审认定租金标准过高，但没有提交证据证明其认为合理的租金标准，原审以刘红岭认为真实有效的租赁合同中约定的租金标准予以确定，并无不妥。关于租金损失的给付期间问题，原审判令刘红岭自2019年12月9日之日（案涉房屋被裁定归张虹所有）起给付至2020年4月8日，张虹缴纳的案件受理费所涵盖的期间，并未侵害张虹于此之后继续主张赔偿的权利，亦无不当。综上所述，张虹、刘红岭的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元（刘红岭、张虹已分别预交1470元），由刘红岭负担1470元，由张虹负担1470元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年四月二十二日书记员  朱彦锡