河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终506号上诉人（原审被告）：张花梨，女，1979年10月19日生，汉族，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：邓康，河南康研律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鹏举，河南康研律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔书峰，男，1970年4月5日生，汉族，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：祖国涛，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜娟，河南鹰与鲨律师事务所律师。上诉人张花梨因与被上诉人崔书峰房屋买卖合同纠纷一案，不服渑池县人民法院（2020）豫1221民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭于2021年4月17日公开开庭审理了本案，上诉人张花梨及其委托诉讼代理人邓康、周鹏举，被上诉人崔书峰及其委托诉讼代理人祖国涛、杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张花梨上诉请求：1、依法撤销渑池县人民法院（2020）豫1221民初2994号民事判决，判决驳回被上诉人崔书峰对上诉人张花梨的一审诉讼请求，或者将本案发回原审人民法院重新审理。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定本案案由为房屋买卖合同纠纷不当、适用《中华人民共和国合同法》第93条、97条的规定判决上诉人承担责任错误。1、上诉人张花梨和被上诉人崔书峰之间没有买卖案涉房产的合意，崔书峰没有向张花梨缴纳80万元购房款，上诉人张花梨也没有向被上诉人崔书峰交付案涉房产。2、《收据》是上诉人张花梨同意用自己预期应支付给李刚伟的砖款代李刚伟归还被上诉人崔书峰欠款的证明。3、在《收据》注明的2013年8月25日当日，上诉人张花梨没有收到被上诉人崔书峰80万元，2013年8月25日之前李刚伟也没有向上诉人张花梨供应够价值80万元的砖。4、本案事实更符合《中华人民共和国民法典》第五百二十三条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，本案应由债务人李刚伟向债权人崔书峰承担责任。二、原判决查明事实不清，判决上诉人张花梨返还被上诉人崔书峰80万元没有事实依据。1、结合本案在2013年8月25日李刚伟向上诉人供应的砖款并不够80万元这一事实，可以得出《收据》中“多退少补”是指李刚伟或崔书峰对“购房款”要付够80万元。2、一审李刚伟没有参与诉讼，崔书峰也没有证明其向上诉人张花梨供应了价值80万元的砖，一审对这一重要事实也没有查清。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人崔书峰辩称：一、一审判决认定本案案由系房屋买卖合同纠纷并无不当，上诉人主张一审判决认定案由错误没有事实及法律依据。上诉人向被上诉人出具的收据明确载明收到被上诉人购房款80万元，同时载明被上诉人购买房屋位置、楼层、房屋单价。该收据内容已具备房屋买卖合同的主要内容，故双方之间的房屋买卖合同的法律关系已成立。本案中，上诉人将其房屋出售给被上诉人来解决三方之间的债权债务问题，是其自愿将欠付李刚伟的砖款转化为被上诉人应付购房款，这一约定并未违反法律的禁止性规定。且在该收据出具后，上诉人并未再向李刚伟支付过任何款项，上诉人已经实际使用该80万元款项的交换价值，上诉人将该收据内容解释为房屋作价80万代李刚伟偿还借款与收据载明内容严重不符。另关于本案纠纷，在被上诉人第一次起诉上诉人时，上诉人曾在答辩及庭审陈述中，明确承认双方之间系房屋买关系。故一审判决认定案由及适用法律并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。二、收据中载明“多退少补”应系房屋价款按照实际交付房屋面积进行多退少补，并非上诉人主张对砖款的结算，李刚伟是否到庭并不影响房屋买卖事实的查清。本案中，上诉人向被上诉人出具的收据中明确载明收到上诉人购房款80万元，同时注明了房屋单价和房屋的楼层，但唯独没有载明该房屋面积与产权证号。按照生活常识来解释“多退少补”应当理解为“在房屋交付时，如果存在房屋面积误差，导致房屋的实际价格超过或低于80万元时，由上诉人进行“多退少补”，而不是由李刚伟对砖款进行多退少补。上诉人向被上诉人出具购房收据时，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立。上诉人主张与李刚伟之间欠付砖款数额未进行结算，其欠付李刚伟的砖款不足80万元，并无任何证据证明。一审判决认定事实清楚，上诉人主张一审判决认定事实不清没有依据。崔书峰向一审法院提出的诉讼请求：1、请求判决解除崔书峰与张花梨之间的房屋买卖合同；2、请求判决张花梨返崔书峰购房款80万元，并支付资金占用期间的利息（以80万为基数，自2013年8月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至欠付款项实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼由张花梨承担。一审法院认定事实：2013年6月18日和7月28日，案外人李刚伟向崔书峰分两次借款40万元和50万元。并出具借条两张。2012年，张花梨承包河南会盟建设工程有限公司开发的锦绣花园小区建筑施工工程，会盟建设公司用锦绣花园小区1#楼西单元西户11、12楼复式抵顶张花梨工程款。李刚伟在张花梨施工期间为张花梨送砖。2013年8月25日，经崔书峰、张花梨及案外人李刚伟三方协商，达成三方抵账协议。李刚伟欠崔书峰的80万元借款，由张花梨用锦绣花园小区1#楼西单元西户11、12楼复式房屋抵顶张花梨欠李刚伟的砖款。当日，张花梨给崔书峰出具收据一张，内容为：今收到崔书峰（注明李刚伟砖款顶账）交来购房款1#楼西单元西户11、12楼复式人民币大写八十万元整多退少补11楼单价3583元每平方米12楼3083元每平方米收款人张花梨。一审法院认为，关于本案案由问题。结合本案案情，2013年8月25日，张花梨向崔书峰出具收据一份，明确载明收到崔书峰购房款80万元，同时载明崔书峰购买房屋位置、楼层、房屋单价。虽然崔书峰与张花梨之间未签订书面的房屋买卖合同，但该收据内容已具备房屋买卖合同的主要内容，故双方之间的房屋买卖合同已成立。张花梨与李刚伟之间存在机砖买卖合同关系，其欠付李刚伟砖款，崔书峰对李刚伟享有债权，张花梨将其房屋出售给崔书峰来解决三方之间的债权债务关系，是其自愿将欠付李刚伟的砖款转化为崔书峰应付购房款，这一约定并未违反法律的禁止性规定。若崔书峰持张花梨给李刚伟出具的砖票或欠条起诉张花梨，双方的法律关系才具备债权转移法律关系的要件，而本案中张花梨经三方协商后，已经直接给崔书峰出具房款收条，将债权转让关系转变为房屋买卖合同关系，并对房屋约定楼层单价、收到款项数额、交付房屋时差价等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故崔书峰认为本案是系买卖合同纠纷的意见予以采信。关于张花梨是否应向崔书峰退回80万元房款及利息问题。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，崔书峰要求解除合同，张花梨亦同意解除合同，故原告主张解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，张花梨应当返还崔书峰购房款共计80万元。本案基础法律关系是房屋买卖合同，张花梨认可房款收据，崔书峰的举证责任已完成，张花梨辩称并不欠李刚伟80万元砖款，其和李刚伟需要算账的答辩意见，不符合常理，也无法律根据，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除崔书峰和张花梨于2013年8月25日签订的房屋买卖合同；二、张花梨于本判决生效之日起10日内返还崔书峰80万元及利息损失，利息以80万元为基准按年利率3.85%从2020年12月7日起计算至款项还清之日止；三、驳回崔书峰的其他诉讼请求。未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由张花梨负担。本院二审审理期间，上诉人张花梨提交李刚伟向其供应机砖的票据95份，时间为2013年8月1日至2013年8月31日，金额共计135065元，其中2013年8月25日之前106665元。拟证明李刚伟向其供应的机砖价款不足80万元。被上诉人崔书峰质证认为，该证据不属于民事诉讼法规定的二审新证据，收条上未注明是收到李刚伟砖款，与本案缺乏关联性，一审张花梨称其没有砖票，崔书峰对于证据的真实性不予认可。崔书峰未参与到张花梨与案外人李刚伟的买卖合同关系中，该证据只能作为张花梨与李刚伟之间结算依据。本院对上述证据认证如下，该证据仅为2013年8月1日至2013年8月31日期间的供货票据，除此之外李刚伟是否向张花梨供应机砖无法查清，上述证据不能证明张花梨主张。二审经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：一、关于本案是否属于房屋买卖合同纠纷问题。在张花梨向崔书峰出具房款收据之前，崔书峰与案外人李刚伟之间存在民间借贷合同关系，张花梨与案外人李刚伟之间存在供应机砖的买卖合同关系，三方经协商后，张花梨出具的房款收据证明其同意崔书峰以李刚伟的砖款抵顶购房款，张花梨与崔书峰之间形成房屋买卖合同关系。由于张花梨拒绝交付房屋，崔书峰持张花梨出具的房款收据提起诉讼，本案应当属于房屋买卖合同纠纷。二、关于能否认定崔书峰已经缴纳80万元房款的问题。张花梨上诉认为在2013年8月25日之前李刚伟没有向其供应够价值80万元的砖，房款收据上写明的“多退少补”系指李刚伟或崔书峰对“购房款”要付够80万元，不能证明崔书峰已经缴纳80万元房款。对于该上诉理由，首先要分析房款收据上“多退少补”的真实含义。在正规的商品房买卖合同中，对于面积误差如何处理均有专门的条款进行约定，原则就是“多退少补”。本案张花梨向崔书峰出具的房款收据上写明了房屋楼层、户型、单价、已交房款数额，但未写明房屋总面积，直至本案庭审结束，作为房屋出售方，张花梨仍未提供本案争议房屋的具体面积。由于房屋总面积未确定，房屋总价款无法确定，在收据上写明“多退少补”，是对房屋总面积确定后房屋的实际价格超过或低于80万元时如何处理的必要约定，即由出售方和购房者对房款进行“多退少补”。其次，《中华人民共和国合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”。张花梨作为李刚伟的债务人，在接到李刚伟将债权转让给崔书峰抵顶房款的通知后，若认为其欠付李刚伟的债务不足80万元，可及时向崔书峰主张。但张花梨未提交证据证明其在三方达成抵债协议时向崔书峰提出抗辩，张花梨向崔书峰出具房款收据的行为表明其同意李刚伟的砖款可以抵顶崔书峰80万元房款。第三，在张花梨与李刚伟形成的机砖买卖合同中，崔书峰并非合同当事人，张花梨与李刚伟之间如何履行合同，崔书峰无法得知，张花梨要求崔书峰提交砖票进行结算，既无合同依据，亦无法实现。三、关于本案法律适用问题。《中华人民共和国民法典》第五百二十三条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任”。该条规定与《中华人民共和国合同法》第六十五条相同。该条规定适用的情形是第三人与债权人、债务人并未达成转让债务协议，第三人并未成为合同当事人，只是按照合同当事人之间的约定，代替债务人向债权人履行债务，并不构成债务转移。本案中张花梨已向崔书峰出具房款收据，双方形成房屋买卖合同关系，张花梨是依据新形成的合同履行债务，故上诉人张花梨认为本案应当适用《中华人民共和国民法典》第五百二十三条规定的上诉理由不能成立，且《中华人民共和国民法典》是自2021年1月1日施行，不能适用于本案。综上所述，上诉人张花梨的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人张花梨负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二一年四月十七日法官助理杜晓梅书记员水文彬