河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民再211号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州华南城有限公司，住所地：河南省新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王辉，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕佳坤，北京市（郑州）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯云霞，女，1988年12月25日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：陈亚俊，河南万翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜晓倩，河南万翔律师事务所实习律师。一审被告：郑州宝力通市场开发管理有限公司，住所地：河南省新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：林琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王辉，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕佳坤，北京市（郑州）律师事务所实习律师。再审申请人郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被申请人冯云霞及一审被告郑州宝力通市场开发管理有限公司（以下简称宝力通公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终13127号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年3月22日作出（2020）豫民申8341号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人华南城公司的委托诉讼代理人王辉、吕佳坤，被申请人冯云霞的委托诉讼代理人陈亚俊、郜晓倩，一审被告宝力通公司的委托诉讼代理人王辉、吕佳坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华南城公司申请再审称，请求撤销河南省郑州市中级人民法院2020年10月15日作出的（2020）豫01民终13127号民事判决书，依法改判驳回被申请人冯云霞的诉讼请求；一审、二审案件受理费用由被申请人冯云霞承担。事实与理由，一、原审法院认定事实及适用法律错误。本案中所谓的“租金”实际为被申请人冯云霞向再审申请人支付的购房优惠资格费。被申请人冯云霞在不具备优惠资格的条件下为享受购房价格优惠，与再审申请人达成了购买价格优惠的合意，由被申请人冯云霞向再审申请人支付购房优惠资格费用（即本案所争议的“租金”）。并且被申请人已经以优惠后的金额购买了再审申请人开发的房屋，实际已享受了购房优惠，并获得了利益。新郑市人民政府特批仅针对华南城专业市场的经营业主、租赁商户和市场内商业经营人员作为特定销售对象，销售均价比周边楼盘销售均价下浮10%，并参照周边市场行情拟定销售价格。被申请人冯云霞以“租金”的名义向再审申请人支付购房优惠资格费，被申请人冯云霞获得一张“建惠卡”并凭“建惠卡”享受10%购房优惠。被申请人冯云霞自愿以所购买房屋每平米300元的价格以“租金”的名义向再审申请人支付购房优惠资格费用26472元，对于该款项为购房优惠资格费的性质双方是明知的，正因为如此，双方对租赁房屋面积、每月每平米租金数额、交付时间、租金支付方式等租赁合同必备条款均未约定，说明被申请人冯云霞与再审申请人之间并不存在真实的租赁合同关系。在租赁关系不成立的前提下，被申请人冯云霞要求再审申请人华南城公司返还租金的请求没有事实和法律依据，理应驳回被申请人冯云霞的诉讼请求，但原审法院适用不当得利及租赁合同关系的法律规定判决再审申请人华南城公司返还被申请人冯云霞租金属适用法律错误。二、二审法院审理程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。本案二审法院在审理中未组成合议庭审理，属于程序违法。三、被申请人冯云霞严重违反了诚实信用原则。冯云霞在享受到购房九折优惠后，却背弃诚实信用原则，隐瞒事实真相，虚构租赁合同关系。综上，原审法院判决认定事实及适用法律错误，违反法定程序，请求撤销原审判决，改判驳回被申请人冯云霞的诉讼请求。冯云霞辩称，一、原审法院认定事实及适用法律正确。1、一审中华南城公司以及宝力通公司均已自认华南城公司委托宝力通公司对其所有的郑州华南城房屋进行出租，且华南城公司也承认收到了涉案租金。冯云霞为了经营，所以租赁华南城公司的商铺，交纳租金后宝力通公司向冯云霞出具了租金收据，华南城公司向冯云霞出具了租金发票，该收据和发票上有明确的租赁期限、商铺位置、租金金额，同时冯云霞也与宝力通公司签订了租赁合同，关于租赁的相关事项在合同中有明确的约定。2、本案中租金与华南城公司所谓的购房优惠资格无任何关系，该购房优惠资格费是华南城公司虚拟的。冯云霞在租赁商铺时从未听说过所谓的购房优惠资格费，更未与华南城公司达成过任何所谓的合意，未曾见过华南城公司所谓的“建惠卡”。退一万步讲，华南城公司既然要搞优惠可以直接打折或者直接用买优惠的方式来签订协议。纵观本案，冯云霞所交纳的租金，如果为享受优惠的话，冲抵完后所剩余的享受优惠也只有5%左右，与其他商户和其他的购房者所享受的优惠是相同的，因此冯云霞也没有必要交了租金再去享受优惠，还与别人享受同等的优惠，这明显的不符合常理。3、华南城公司的再审申请书中存在严重的虚假陈述，新郑市人民政府并没有书面的文件特批生活配套用房，仅针对华南城专业市场的经营业主，租赁商户和市场内商业经营人员作为特定销售对象，比周边楼盘下浮10%。新郑市人民政府只是向郑州市人民政府有过该请示，但并未得到郑州市人民政府的任何书面答复。政府只会对房屋的最高价进行备案限制，并不会限制最低价，因此优惠多少根本无须政府的批准。并且华南城所售的房屋为正常商品房，对于购房者应该是公平的，不应该由华南城公司来决定任何不正当的限购政策，并且政府的政策是为了保护正常的租赁关系。但是依据华南城公司所提供的陈胆的相关案例来说，华南城公司是利用政府的政策来出卖购房资格是违背政府政策的宗旨。申请人所提交的新郑市人民法院以及中院关于陈胆的判决中均予以承认是通过租金的方式来购买购房资格，但是判决中却适用了违背诚实信用原则，该判决明显是适用法律错误，显失公平公正，偏袒华南城公司，该判决书中以陈胆向华南城公司交纳租金的方式来解决限购资格问题，解决的方式是华南城公司利用政府的政策来虚构租赁合同，而该行为本来就是以合法的形式来掩盖非法目的，严重地破坏了市场经济秩序，违背了公序良俗的原则。在违背公平、公义、公正原则的情况下，华南城公司通过该行为卖掉了房子，获得了利益，又利用政府的政策，合法的形式来掩盖非法目的，通过违法违规的行为出卖购房资格的方式来为自己敛财，而诚实信用原则保护的是合法合规的行为，明显华南城公司的行为是利用政府的政策来为自己谋取不当的利益，因此不能适用诚实信用原则。4、一审时冯云霞已经提供了明确的租赁期限、商铺位置、租金金额的收据和发票，并且华南城公司也承认收到租金，但未交付商铺。针对商铺的面积和每平方米的租金数额，在租赁合同中有明确的约定，只是当时宝力通公司以未盖章为由将租赁合同收回，并且拒不向法院出示。5、华南城公司向新郑市人民政府以及房管局和质量技术监督局等有关部门提交的冯云霞的相关购房材料中均显示其与冯云霞为租赁合同关系。二、原审法院的审理程序符合法律规定，因本案涉及的数额较小，事实清楚，法律关系简单，为了节约诉讼资源，法院的审理程序符合法律的规定以及政策的要求。三、申请人华南城公司以及一审被告宝力通公司严重违反了诚实信用原则。华南城公司以及一审被告宝力通公司既然与冯云霞达成了商铺租赁的合意，并且形成了租赁关系，冯云霞也履行了支付租金的义务，则华南城公司以及一审被告宝力通公司就应该依照约定来交付商铺，申请人和一审被告的行为严重违反了诚实信用原则，且华南城公司又虚构所谓的购房资格优惠费来逃避自己的法律责任，严重地破坏了市场经济秩序，应当依法予以严惩。因此请求法院依法查明本案事实，驳回申请人华南城公司的再审请求。宝力通公司述称，同意华南城公司的意见。本院再审认为，冯云霞依据《收据》要求华南城公司返还租金，但该《收据》载明的租赁期间早于交租日期，故该《收据》具有明显瑕疵。该案发回重审，以查明冯云霞与华南城公司之间的基础法律关系，从而作出公正裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第二百零七条第一款规定，裁定如下：一、撤销本院（2020）豫01民终13127号民事判决和河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初3847号民事判决；二、本案发回河南省新郑市人民法院重审。审判长 刘 勇审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二一年四月二十七日书记员 张运云