北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3369号上诉人（原审被告、反诉原告）：隽永致远（北京）投资有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：蔡波，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：武少安，贵州贵达（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旻迪，贵州贵达（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中煤正辰建设有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村388号。法定代表人：任善传，总经理。委托诉讼代理人：田浩坤，北京市久瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩子龙，男，北京中煤正辰建设有限公司法律助理。上诉人隽永致远（北京）投资有限公司（以下简称隽永致远公司）因与被上诉人北京中煤正辰建设有限公司（以下简称中煤正辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初6060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隽永致远公司上诉请求：撤销原判，改判驳回中煤正辰公司的一审本诉诉讼请求，支持隽永致远公司的一审反诉请求；一、二审本诉、反诉全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.根据《人民防空法》《北京市人民防空条例》《北京市人民防空工程平时使用安全管理规范》等，人防工程有不同设计功能、规划用途，可以用作经营农贸市场。一审法院仅依据中煤正辰公司向隽永致远公司提供了房产证，就认定隽永致远公司应当知道人防工程的规划用途，属于认定事实错误。2.隽永致远公司在2016年得知其承租的位于北京市昌平区中东路398号院6号楼地下一层、地上三层中的建筑面积为3333.33平方米的房屋（以下简称涉案房屋）不能用于商业用途后，因中煤正辰公司交付房屋不符合约定，隽永致远公司有权行使先履行抗辩权，有权拒绝支付租金，不构成违约。一审法院就违约责任的认定属于适用法律错误。中煤正辰公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。涉案房屋符合合同约定的用途。中煤正辰公司在与隽永致远公司签订合同时，向其提供了房屋产权证和相关验收手续，不存在误导。隽永致远公司作为专业的商业用房经营管理人，应了解有关法律法规，其明知存在人防工程的情况下，没有办理审批而被处罚，损失应由其自行承担。中煤正辰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方《房屋租赁合同》；2.判令隽永致远公司返还房屋；3.判令隽永致远公司支付租金1957935.22元、违约金842085.31元、房屋占用费124909.15元（自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止，暂计算至起诉之日），以上合计2924929.68元；4.判令隽永致远公司添置设备归我公司所有。诉讼过程中，中煤正辰公司变更诉讼请求为：1.确认我公司与隽永致远公司于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日解除；2.判令隽永致远公司返还房屋；3.判令隽永致远公司支付租金243263.28元及房屋占用费（自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止，暂计至2019年12月31日金额为4750698.96元）；4.判令隽永致远公司支付违约金1676717.28元；5.判令隽永致远公司添置设备归我公司所有。隽永致远公司向一审法院反诉请求：1.判令中煤正辰公司返还地下一层无法使用房屋多收取的租金1820962.19元；2.判令中煤正辰公司赔偿地下一层无法使用房屋的各项装修、设备安装损失343661.96元；3.判令中煤正辰公司赔偿地下一层无法使用房屋的其他各项经济损失913949.4元；4.判令将地下一层无法使用房屋798.23平方米返还中煤正辰公司，并在核减相应房屋面积及租金后，双方继续履行房屋租赁合同。诉讼过程中，隽永致远公司变更反诉请求为：1.判令中煤正辰公司返还地下一层无法使用房屋多收取的租金2102226.63元；2.判令中煤正辰公司赔偿我公司地下一层无法使用房屋的各项装修、设备安装损失392815.57元；3.判令中煤正辰公司赔偿地下一层无法使用房屋的其他各项经济损失1044670.63元；4.判令将地下一层无法使用房屋912.4平方米返还中煤正辰公司，并核减自2017年1月1日以后的相应房屋租金后，双方继续履行房屋租赁合同。一审法院认定事实：位于北京市昌平区中东路398号院6号楼的房屋登记于中煤正辰公司名下。根据其房屋所有权证（证号：X京房权证昌字第XXXX号）记载，该房屋规划用途为商业办公楼，总层数为地上三层、地下一层，自然建筑面积总计11430.28平方米，其中登记簿中记载且颁发所有权证部分建筑面积8693.09平方米，登记簿中记载不颁发所有权证部分建筑面积0平方米，另有人防建筑面积2737.19平方米（含-1层2703.83平方米、1层33.36平方米）。根据《北京市人防工程竣工验收备案表》《北京市人防工程认可文件》记载，该房屋地下一层为人防工程，平时用途为汽车库，战时用途为物资库。2013年11月26日，中煤正辰公司（甲方）与隽永致远公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条主要约定：（一）租赁房屋坐落于北京市昌平区东小口镇中东路398号院6号楼，甲方将该楼宇出租给乙方使用。6号商业办公楼地下一层，地上三层，建筑面积共计11430.28平方米。甲方将其拥有的3333.33平方米出租给乙方使用，房屋室内未装修。（二）乙方租赁房屋用途为商业、办公、餐饮，且仅能作为该用途。第二条主要约定：（一）租赁期限为12年，自2014年7月1日起至2026年6月30日止。（二）甲方同意给予乙方7个月的免租期供乙方装修，自2013年12月1日起至2014年6月30日止。第三条约定：（一）该房屋租金按每平方米（建筑面积）每日2.5元标准计算，每年租金3041664元。（二）租金支付：首付半年租金152万元。（三）房屋租金自计租之日起计算，每满两年在上年租金标准基础上递增5%。（四）租金每半年支付一次，先付后用。第一期租金在签订本合同后15日内支付，以后每期租金提前15日支付。如乙方逾期支付租金，则需向甲方支付滞纳金，金额为日租金的千分之三乘以实际拖欠天数。第六条主要约定：（一）租赁期内，甲方允许乙方在保证安全不改变房屋主体结构的前提下对租赁房屋进行装修、改造。（四）若因乙方原因提前终止本合同，乙方的添置设备、设施归甲方所有；若因甲方原因提前终止本合同，甲方应赔偿乙方因该房屋投入的设备、设施以及装修费用。第九条主要约定：（三）本合同期限内，按本合同约定的条款，乙方可对租赁房屋进行分割出租，但不得整体转租。第十二条主要约定：（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还剩余租金及向乙方支付相当于6个月租金的违约金：2.租赁房屋不符合合同约定，造成乙方无法使用；（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付相当于6个月租金的违约金：2.乙方未按本合同约定时间支付租金逾期超过15日的。合同签订后，中煤正辰公司将涉案房屋交付隽永致远公司。后隽永致远公司对涉案房屋进行了装修，并将该房屋分割转租给他人使用。对于其中地下一层，隽永致远公司于2014年6月24日与案外人康子龙签订《房屋租赁合同》，将其转租给康子龙，合同约定租赁用途为农贸市场类经营，租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。后康子龙注册成立北京奥北天龙商贸有限公司（以下简称奥北天龙公司），并在涉案房屋地下一层经营农贸市场。2014年3月15日，中煤正辰公司与案外人中国农业银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称农业银行）签订《房屋租赁合同》，约定中煤正辰公司将涉案房屋地上一层中建筑面积为665.92平方米的房屋出租给农业银行使用，租赁期限自2014年2月15日起至2019年2月14日止，每年租金额为1701426元，付款方式采取提前预付半年租金的方式，付款时间分别为2014年2月、2014年8月、2015年2月、2015年8月、2016年2月、2016年8月、2017年2月、2017年8月、2018年2月、2018年8月。2014年3月27日，中煤正辰公司（甲方）与隽永致远公司（乙方）就农业银行承租甲方租赁给乙方的部分商业面积事宜签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商同意，农业银行直接与甲方签署房屋租赁合同；农业银行房屋租金由甲方直接收取；甲方收到农业银行的房租款与主合同（即甲、乙双方于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》）中乙方应交纳的房租款进行冲抵，多退少补。2015年8月，中煤正辰公司与隽永致远公司签订《合同变更协议》，约定：年度租金每年分两次支付，每年的1月1日至15日支付上半年租金，7月1日至15日支付下半年租金。2016年8月2日，北京市昌平区民防局向奥北天龙公司发出《责令限期改正通知书》，以奥北天龙公司擅自改变中东路398号院6号楼人防工程规划用途、作菜市场的行为违反了《北京市人民防空条例》第二十二条的规定为由，责令奥北天龙公司于2016年8月31日前撤出摊位、人员，恢复人防工程原状，并接受复查。2018年7月31日，中煤正辰公司向隽永致远公司发出《解除合同通知书》，以截至通知之日，隽永致远公司拖欠租金、滞纳金等已超过200万元，构成根本违约为由，通知隽永致远公司自本通知送达之日起解除《房屋租赁合同》，并要求隽永致远公司在收到本通知后10日内付清所欠全部租金，支付滞纳金、违约金并腾退、交还涉案房屋等。隽永致远公司于2018年8月1日接收该通知。2018年8月20日，隽永致远公司向中煤正辰公司发出书面回复函，认为中煤正辰公司单方面解除合同违反法律规定和合同约定，其公司不同意解除合同，对中煤正辰公司提出的未付租金金额提出异议，并主张未足额支付租金的原因为，中煤正辰公司提供的地下一层房屋不符合合同约定用途，致使其无法正常使用等。诉讼过程中，隽永致远公司认可签订《房屋租赁合同》时，中煤正辰公司向其出示过房屋所有权证，知道涉案房屋地下一层为人防工程，但不知道其规划用途。隽永致远公司并称，涉案房屋地下一层于2016年12月底彻底处于闲置状态，其已将地下一层房屋交还中煤正辰公司，中煤正辰公司对此不予认可。诉讼过程中，双方当事人均认可隽永致远公司现已向中煤正辰公司支付租金共计12506180元。根据双方当事人陈述及其提供的付款凭证，隽永致远公司付款的具体时间及金额如下：2014年5月9日，支付669287元；2014年12月30日，支付1520832元；2015年8月3日，支付669287元；2016年4月15日，支付832元；2016年4月29日，支付670119元；2016年7月13日，支付670119元；2017年12月28日，支付500000元；2019年6月14日，支付500000元；2019年9月16日，支付500000元；另农业银行按约定付款期限向中煤正辰公司支付房屋租金共计8507130元，中煤正辰公司于2014年10月23日、2015年3月20日向隽永致远公司各退还租金850713元。诉讼过程中，隽永致远公司向法庭提交中煤正辰公司于2019年9月9日作出的《租金催缴通知单》，主张中煤正辰公司以其实际行为放弃了要求解除合同的诉讼请求，并同意继续履行合同，中煤正辰公司对该陈述不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中煤正辰公司与隽永致远公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点是，中煤正辰公司在发出《解除合同通知书》时是否享有合同解除权，隽永致远公司关于未足额支付租金的抗辩理由是否成立。一审法院现分析如下：按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，截至2018年6月30日，隽永致远公司应向中煤正辰公司支付租金共计12469990.4元，而其实际支付10655467元，欠付金额达1814523.4元。按照《合同变更协议》的约定，隽永致远公司应于2018年7月15日前支付2018年度下半年租金，租金总额应支付至14146707.68元，但隽永致远公司并未依约支付。按照《房屋租赁合同》第十二条第二款的约定，隽永致远公司未按合同约定时间支付租金逾期超过15日的，中煤正辰公司有权单方解除合同，故此，在2018年7月31日时，因隽永致远公司未依约支付租金逾期超过15日，中煤正辰公司取得单方解除合同的权利，其发出的《解除合同通知书》于2018年8月1日到达隽永致远公司，故双方签订的房屋租赁合同于2018年8月1日解除。隽永致远公司主张中煤正辰公司提供的地下一层房屋不符合合同约定的用途，致其无法正常使用，故依此由未足额支付租金，对此一节，一审法院认为，双方当事人在签订《房屋租赁合同》时，中煤正辰公司向隽永致远公司提供了房屋所有权证，隽永致远公司明知涉案房屋地下一层为人防工程，其应当知道该人防工程的规划用途，而其却将该部分房屋转租给他人用于经营农贸市场，故隽永致远公司以涉案房屋地下一层不符合合同约定的用途为由拒付房屋租金，缺乏事实和法律依据，故对隽永致远公司的抗辩理由，一审法院不予采信。隽永致远公司以中煤正辰公司在本案诉讼期间催交租金为由，主张中煤正辰公司以其实际行为放弃了要求解除合同的诉讼请求，法律依据不足，一审法院不予采信。合同解除后，隽永致远公司应将其承租的涉案房屋返还中煤正辰公司，并应向中煤正辰公司支付欠付的租金及至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。房屋占有使用费的支付标准由一审法院参照合同约定的租金标准予以确定。隽永致远公司主张其已将涉案房屋地下一层返还中煤正辰公司，中煤正辰公司否认，隽永致远公司亦未提供充分证据加以证明，故对其陈述一审法院不予采信。中煤正辰公司要求隽永致远公司支付违约金，于法有据，一审法院应予支持。但双方约定的违约金过高，一审法院酌情予以适当减少。中煤正辰公司要求确认隽永致远公司添置设备归其所有，但未能明确设备的具体情况，故一审法院不予支持。隽永致远公司反诉要求中煤正辰公司返还多收取的地下一层房屋租金，赔偿因地下一层房屋无法使用而发生的装修、设备安装损失及其他经济损失，并要求在核减地下一层房屋的相应租金后，双方继续履行房屋租赁合同，事实及法律依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认北京中煤正辰建设有限公司与隽永致远（北京）投资有限公司于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》及于2015年8月签订的《合同变更协议》于2018年8月1日解除；二、隽永致远（北京）投资有限公司于本判决生效后十五日内将其承租的位于北京市昌平区中东路398号院6号楼地下一层、地上三层中的建筑面积为3333.33平方米的房屋返还给北京中煤正辰建设有限公司；三、隽永致远（北京）投资有限公司于本判决生效后十五日内给付北京中煤正辰建设有限公司租金243263.28元；四、隽永致远（北京）投资有限公司于本判决生效后十五日内给付北京中煤正辰建设有限公司房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每年3353434.56元的标准，自2018年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）；五、隽永致远（北京）投资有限公司于本判决生效后十五日内给付北京中煤正辰建设有限公司违约金558905.76元；六、驳回北京中煤正辰建设有限公司的其他诉讼请求；七、驳回隽永致远（北京）投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，隽永致远公司与中煤正辰公司之间的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是隽永致远公司是否有权以中煤正辰公司交付房屋不符合双方约定为由拒付租金。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，隽永致远公司主张中煤正辰公司交付给其的房屋不符合合同约定，故其基于先履行抗辩权未全额支付租金。但是，双方房屋租赁合同约定的标的物是明确的，中煤正辰公司已经将涉案房屋交付给隽永致远公司，隽永致远公司业已实际使用了涉案房屋，在此情况下，中煤正辰公司已经履行了自己作为出租人交付标的物的合同义务。隽永致远公司主张涉案房屋无法实现商业用途，但从租赁物整体来看，涉案房屋具备商业用途，就地下一层部分，如果隽永致远公司主张无法按照其预想的使用方式使用，其仅能与中煤正辰公司协商变更合同，降低租金或者退回该部分房屋，而非以此为由拒交租金。隽永致远公司不享有先履行抗辩权，其未按合同约定支付租金，构成违约，中煤正辰公司以此为由主张解除合同具有合同及法律依据，一审法院支持中煤正辰公司关于解除合同的诉讼请求正确，本院对此予以确认。隽永致远公司作为违约方，无权要求继续履行合同，其要求退还多付租金、退房并赔偿损失的诉讼请求亦缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除，对于隽永致远公司欠付租金，隽永致远公司仍负有支付义务。一审法院判决隽永致远公司给付中煤正辰公司欠付租金243263.28元正确，本院对此予以确认。隽永致远公司应将涉案房屋退还给中煤正辰公司，并承担占有使用房屋期间的占有使用费，一审法院判决返还房屋，并以合同约定的租金标准认定房屋占有使用费正确，本院对此予以确认。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。鉴于隽永致远公司未按约定支付租金，中煤正辰公司主张违约金于法有据，一审法院酌情对违约金金额进行调整并无不当，本院对此予以确认。综上所述，隽永致远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76054元，由隽永致远（北京）投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二一年四月二十七日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥