广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0306民初10362号原告深圳历思联行物业管理有限公司金石雅苑物业管理处，住所地深圳市宝安区福永街道白石厦社区广深公路福永段95金石雅苑S1，统一社会信用代码：91440300MA5F09UB5C。负责人李继承。委托诉讼代理人罗志红，公司员工。委托诉讼代理人汪朝,公司员工。被告管登华，男，汉族，1977年12月30日出生，身份证住址武汉市黄陂区。上列当事人之间物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人罗志红和汪朝、被告管登华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告管登华向原告深圳历思联行物业管理有限公司金石雅苑物业管理处支付2019年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费1579.56元；二、被告向原告支付2019年5月1日至2019年12月31日期间的水费324.89元；三、被告向原告支付2019年5月1日至2019年12月31日期间的本体维修基金167.44元；四、被告向原告支付自2019年5月1日起至全部物业管理费付清之日止的违约金，暂计至2019年12月30日为511.41元（以2071.89元为基数，按照每日千分之一计算）；五、被告承担本案的全部诉讼费用。具体事实与理由：原告深圳历思联行物业管理有限公司金石雅苑物业管理处为金石雅苑小区的物业管理方，被告管登华系金石雅苑小区1-2栋3座401的业主。被告在接收物业时按《深圳物业管理条例》的相关规定，于2018年1月9日与金石雅苑小区第三届业主委员会签定《深圳市宝安区金石雅苑小区物业服务合同》，合同第七条物业管理费用约定按建筑面积2.5元/㎡收取物业管理费，于每月10日前支付本月物业管理费，逾期未按时缴纳的，于次月1日起按每日千分之一收取滞纳金。合同第九条约定专项维修资金按0.25元/月支付。签订上述《深圳市宝安区金石雅苑小区物业服务合同》后，截至2019年12月31日，原告按合同约定履行合同义务，对物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，但被告自2019年5月1日起，无正当理由拒不向原告支付物业管理费。截至2019年12月31日，被告已拖欠原告物业管理费、水费、本体维修基金共计2071.89元，经原告工作人员多次催促未果。被告答辩称，一、原告履行合同不符合合同约定，包括履约保证金至今未履行，保安人员不足，违规占用共有物业，代收水费拒开具发票，未按合同约定公布物业维修资金收支情况，卫生管理、绿化管理及电梯管理均不到位。上述问题，业主多次投诉，仍未整改，根据物业管理相关规定，物业服务质量过差业主可暂时拒交。因此，欠费的原因系原告违约在先。二、原告欠付被告委员津贴，双方互负债务，根据合同法规定，互负债务，先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案小区为深圳市宝安区福永街道广深公路西侧金石雅苑小区。深圳历思联行物业管理有限公司金石雅苑物业管理处为深圳历思联行物业管理有限公司开办的分公司，为涉案小区金石雅苑小区提供物业管理服务。被告为金石雅苑1-2栋3座401房登记权利人，建筑面积83.71平方米，于2010年7月21日通过购买取得房产。2018年1月9日，深圳历思联行物业管理有限公司与深圳市宝安区金石雅苑第三届业主委员会签订《金石雅苑物业服务合同》，约定由深圳历思联行物业管理有限公司为涉案小区提供物业管理服务，合同期限自2018年1月20日至2021年1月19日；物业服务费的计费方式采取包干制，住宅楼统一按每月每平方米2.5元收取，物业服务费按月收取，于每月10日前收取，业主逾期缴纳物业管理费和应需缴纳的其他费用，需于次月1日起按每日收取0.1%的滞纳金；物业专项维修资金按政府确定的收费标准，为每平方米0.25元/月。合同签订后，深圳历思联行物业管理有限公司在涉案小区开办深圳历思联行物业管理有限公司金石雅苑物业管理处，于2018年2月5日完成工商登记，由该管理处为涉案小区提供物业管理服务。被告自2019年5月起拒向原告缴纳物业管理费等，原告主张2019年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费1579.56元、水费324.89元、本体维修基金167.44元。被告抗辩称已缴纳2019年5月至2020年2月的水费，并提供相应的微信支付凭据；原告质证认为此款系被告私自转账，原告未同意受让打款，该款已作其他抵扣，余额同意退还被告。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与涉案金石雅苑小区的业主委员会签订物业服务合同，该合同合法有效。原告据合同为小区提供物业管理服务，有权向各业主获取相应的物业管理费用。业主缴纳物业管理费系基于集体决定和集体利益而履行的法定义务，被告实质与其他业主一同接受业主委员会安排的物业管理服务后，拒不向物业管理服务企业缴纳物业管理费，对其他依约履行缴纳义务的业主不公。因此，本院确认被告应当缴纳2019年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费，原告主张1579.56元，本院予以支持。被告未按合同约定履行金钱给付义务，应当承担逾期付款的相应责任。鉴于合同约定的滞纳金每日千分之一的标准过高，且原告作为物业管理服务企业，未及时催缴，导致逾期付款的违约责任的金额累计至今已超应缴本金的30%，本院酌情按30%计算被告的滞纳金金额，即473.87元。另，业主应当缴纳物业专项维修资金（本体维修基金），原告所述标准0.25元/㎡符合物价管理部门和房产管理部门公布的标准，本院予以采纳，核得被告于2019年5月1日至2019年12月31日期间的应缴纳的物业专项维修资金为：83.71㎡×0.25元/㎡×8月=167.42元。物业管理服务企业系该项目款项的代收主体，其主张该款项的滞纳金，于法无据，本院不予支持。至于水费，被告提供证据证明其已履行缴费义务，本院对原告该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告管登华应于本判决生效之日起三日内向原告深圳历思联行物业管理有限公司金石雅苑物业管理处支付2019年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费1579.56元及其滞纳金473.87元。二、被告管登华应于本判决生效之日起三日内向原告深圳历思联行物业管理有限公司金石雅苑物业管理处支付2019年5月1日至2019年12月31日期间的物业专项维修资金167.42元。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告承担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年四月七日书记员 邱果（兼）书记员 王   琼《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。