江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1487号上诉人（原审原告）：宜兴市联丰农村小额贷款有限公司，住所地在江苏省宜兴市宣城街道城东新区十里牌下漳小区46幢。法定代表人：周六云，该公司董事长。委托诉讼代理人：王珊，江苏路修律师事务所律师；委托诉讼代理人：徐鹏，江苏路漫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京泽凯置业有限公司，住所地在江苏省南京市高淳区淳溪镇中山大街166幢-5号。诉讼代表人：尹悦红，江苏新高的律师事务所律师，南京泽凯置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：马广路，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯沛，江苏新高的律师事务所实习律师。上诉人宜兴市联丰农村小额贷款有限公司（以下简称联丰小贷公司）因与被上诉人南京泽凯置业有限公司（以下简称泽凯置业公司）所有权确认纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2020）苏0118民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人联丰小贷公司的委托诉讼代理人王珊、徐鹏，被上诉人泽凯置业公司的委托诉讼代理人马广路、冯沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联丰小贷公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持联丰小贷公司一审的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由泽凯置业公司负担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。根据南京市高淳区人民法院（2019)苏0118民初2713号生效民事判决书第3页认定：“联丰小贷公司按约分别于2014年12月26日和2015年6月30日向宜兴市中化包装有限公司（以下简称中化公司）提供贷款200万元，借款到期日分别为2015年7月24日和2015年12月3日。由于中化公司未按约履行还款义务，孙超越将案涉房屋的钥匙交付联丰公司，以案涉房屋抵偿中化公司向联丰公司的借款200万元及相应的利息”。从该基本事实看出，联丰小贷公司与泽凯置业公司有两层合意，第一层合意是：双方网签房屋的目的是泽凯置业公司为中化公司向联丰小贷公司借款提供担保。第二层合意是：在借款到期后，中化公司未能按约履行还款义务，泽凯置业公司的实际控制人孙超越与联丰小贷公司达成合意，将网签的房屋以房抵债，用于清偿结欠的200万元本息，且孙超越已将案涉房屋的钥匙交付给联丰小贷公司。此时双方的合意已从担保的合意转变为以房抵债的合意。但是一审法院驳回联丰小贷公司诉请的理由却只是签订商品房预售合同时具有担保合意，对于后续以房抵债合意只字未提，事实认定片面并错误。二、一审法院援引及适用的法律错误。一审判决说理部分援引的是《全国民商事审判工作会议纪要》第七十一条，但是该条只是针对签订预售合同时的让与担保，与本案后续的以房抵债的实际情况不符。对于以房抵债情形，应当援引《全国民商事审判工作会议纪要》第四十四条第一款规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”本案中，己有生效判决认定“中化公司未按约履行还款义务，孙超越将案涉房屋的钥匙交付联丰小贷公司，以案涉房屋抵偿中化公司向联丰小贷公司的借款200万元及相应的利息”。相对应的，“中化公司未按约履行还款义务”说明是在债务履行期限届满后，且确实存在合法的借款担保关系，不存在恶意损害的情形；“孙超越将案涉房屋的钥匙交付联丰小贷公司，以案涉房屋抵偿中化公司向联丰小贷公司的借款200万元及相应的利息”，证明是达成以物抵债的合意，因为泽凯置业公司的原因，没有办法办理过户，但是有交付钥匙的意思表示。因此根据《全国民商事审判共工作会议纪要》第四十四条第一款规定，应支持联丰小贷公司一审中的全部诉请，而一审判决适用的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款，也只是针对签订商品房预售合同时的让与担保，与本案后续的以房抵债的实际情况不符，更与本案的争议焦点不符。三、一审法院程序错误。一审庭审时，联丰小贷公司在庭审中多次强调了担保的合意转变为以房抵债的合意，且一审法官在庭审中明确争议焦点在于以房抵债是否成立。但是驳回联丰小贷公司诉请的理由却是签订商品房预售合同时具有的担保合意，对于后续的以房抵债合意只字未提，与庭审中归纳的争议焦点偏差太大，误导了庭审重点，法庭辩论意见和最后陈述意见的重点同样会有重大偏差，无异于剥夺了联丰小贷公司的权利。综上，请求支持联丰小贷公司的上诉请求。泽凯置业公司辩称，联丰小贷公司并未取得涉案房屋物权。1.联丰小贷公司与中化公司及泽凯置业公司签订了三方借款担保协议，以涉案房屋网签形式进行担保，其从未有过购房的真实意图。2.在泽凯置业公司破产案件于2017年3月份被受理后，联丰小贷公司于2018年1月和11月两次债权申报时均申报债权，并未主张物权。关于孙超越在相关案件中陈述将涉案房屋钥匙交付给联丰小贷公司，在联丰小贷公司申报债权之后，不构成以房抵债的情形。3.物权的转移是以房产部门登记为准，即使涉及让与担保，也不应办理不动产登记。4.涉案两套房屋的销售价格合计260万元，联丰小贷公司主张的本息不足。联丰小贷公司向一审法院起诉请求：1.确认位于南京市高淳区房屋的所有权归联丰小贷公司所有；2.判令泽凯置业公司协助将位于南京市高淳区房屋的不动产权证转移登记至联丰小贷公司名下；3.判令泽凯置业公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月3日，案外人中化公司与联丰小贷公司签订了最高额借款合同，约定联丰小贷公司在2014年12月3日至2015年12月3日期间向中化公司提供不超过200万元的贷款。同日，联丰小贷公司与中化公司、泽凯置业公司以及泽凯置业公司当时的股东孙超越、孙威签订最高额保证合同，约定由泽凯置业公司以及孙超越、孙威对上述最高额借款提供连带责任担保。同日，中化公司又与泽凯置业公司签订高房预售合字2013606029号和2013606030号两份《南京市商品房预售合同》，约定泽凯置业公司将其开发的位于南京市高淳区房屋出售给联丰小贷公司，房价总额为2679180元，但联丰小贷公司一直未支付购房款。此后，联丰小贷公司按约分别于2014年12月26日和2015年6月30日向中化公司提供贷款200万元，借款到期日分别为2015年7月24日和2015年12月3日。由于中化公司未按约履行还款义务，孙超越将案涉房屋的钥匙交付联丰小贷公司，以案涉房屋抵偿中化公司向联丰小贷公司的借款200万元及相应的利息。2017年3月16日，一审法院裁定受理案外人朱建国对泽凯置业公司的破产清算申请，并指定江苏高的律师事务所（后更名为江苏新高的律师事务所）担任泽凯置业公司的管理人。2019年6月，泽凯置业公司管理人以双方均未履行上述房屋买卖合同为由，以泽凯置业公司的名义诉至一审法院，要求解除上述房屋买卖合同。一审法院于2019年9月4日作出（2019）苏0118民初2713号民事判决书，依法驳回泽凯置业公司的诉讼请求。一审法院认为，泽凯置业公司与联丰小贷公司虽签订了案涉房屋的商品房预售合同，但从该合同形成时间与最高额借款合同、最高额保证合同形成时间的一致性来看，结合联丰小贷公司的陈述，可以确定房屋签订时泽凯置业公司与联丰小贷公司并不具有买卖案涉房屋的合意，签订商品房预售合同的目的，是为中化公司向联丰小贷公司借款提供相应的担保。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。故对联丰小贷公司要求确认其对位于南京市高淳区房屋所有权的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回宜兴市联丰农村小额贷款有限公司的诉讼请求。一审案件受理费25033元，由宜兴市联丰农村小额贷款有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决认定事实均称不持异议。泽凯置业公司另认为，关于孙超越将涉案房屋交付给联丰小贷公司，仅系另案中，一审法院通知孙超越到庭谈话其自行陈述，并无证据佐证。二审联丰小贷公司另称，双方所签预售合同、网签合同应属让与担保性质，涉案借款到期后，中化公司与泽凯置业公司未按约定履行还款义务，故联丰小贷公司公司与泽凯置业公司的实际控制人孙超越达成以房抵债的约定，且孙超越也实际交付涉案房屋钥匙。从债权债务变更为以房抵债，双方未签订书面协议，但以房抵债事实发生。泽凯置业公司称，孙超越交付钥匙，是让与担保行为。一审法院（2019）苏0118民初2713号民事判决裁判理由中称，孙超越向联丰小贷公司交付案涉房屋钥匙，也是为了以房抵债，实现以案涉房屋履行担保义务的目的。本案二审争议焦点为：案涉房屋是否形成以物抵债合意。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，泽凯置业公司为中化公司向联丰小贷公司贷款提供担保，并于同日与联丰小贷公司签订《南京市商品房预售合同》，应认定双方并无买卖房屋合意，签订商品房预售合同的目的，是为中化公司向联丰小贷公司借款提供担保，就此联丰小贷公司亦不持异议。故在债务人不履行到期债务或者出现约定的事由时，债权人主张享有动产、不动产所有权或者股权的，人民法院应不予支持。但其与债务人事后就动产、不动产或者股权达成折价或者回购协议的除外。其后，就买卖房屋问题，泽凯置业公司与联丰小贷公司未重新达成新的合意，即便由孙超越交付钥匙，并单方作出陈述，也不能当然认定构成新的合意，推导出该行为的意思为通过交付案涉房屋消灭债务。另外，在其后泽凯置业公司破产清算程序中，联丰小贷公司仅向管理人申报债权，未就涉案房屋主张物权，也可见该公司未就以房抵债形成共同意思表示。由此，仅凭孙超越将钥匙交付给联丰公司，并作出情况说明，比较当事人双方提交证据，并不能当然认定双方重新达成以房抵债新的合意。在一审法院（2019）苏0118民初2713号民事判决中，对担保目的已经作出认定。综上所述，联丰小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25033元，由联丰小贷公司负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二○二一年四月十二日法官助理刘小琴书记员孙雪松