江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1587号上诉人（原审被告）：重庆市万州区德园居佳餐饮管理有限公司，住所地重庆市万州区金泉路1号金泉阳光花园1幢负1楼1-95室。法定代表人：李明珍，总经理。委托诉讼代理人：田国军，重庆森吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州晶汇置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区苏州中心广场6幢。法定代表人：KENNETHLIMKIANSWEE。委托诉讼代理人：施莉珏，上海埃孚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑英，上海埃孚欧律师事务所律师。上诉人重庆市万州区德园居佳餐饮管理有限公司（以下简称德园居佳公司）因与被上诉人苏州晶汇置业有限公司（以下简称晶汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初13704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。德园居佳公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判德园居佳公司不承担晶汇公司主张的各项费用；2.一、二审诉讼费由晶汇公司承担。事实和理由：一、一审程序错误。一审适用普通程序审理，却由审判员适用独任制审理。二、一审认定事实不清。1.双方《房屋租赁合同》约定合同经双方授权的代表签字并加盖公章或合同专用章时生效，现该合同未经双方授权代表签字，故合同至今未生效。2.晶汇公司提供的合同系格式合同，该合同无效，故合同约定的违约金等责任条款对双方不具有法律约束力。3.晶汇公司一审时提交的拆除合同、搬运合同等证据为虚假证据。4.律师费并非必然发生的损失，不应予以支持。三、一审适用法律错误。晶汇公司答辩称：一、一审程序合法。二、一审认定事实正确。1.《苏州中心MALL房屋租赁合同》合法有效。2.德园居佳公司对合同约定内容明知且在签订合同过程中未曾提出异议，并实际接受并签署了合同，租赁合同系双方真实、一致意思表示。3.晶汇公司一审提交的证据合法。晶汇公司主张的律师费为律师见证费，根据双方合同约定，应由德园居佳公司承担。晶汇公司向一审法院起诉请求：1.判令德园居佳公司与晶汇公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月15日解除；2.判令晶汇公司向德园居佳公司收取的租赁保证金307577.84元不予返还；3.判令晶汇公司向德园居佳公司收取的公共事业保证金42235.2元不予返还；4.判令晶汇公司向德园居佳公司收取的装修押金91967.15元不予返还；5.判令晶汇公司向德园居佳公司收取的POS机保证金1350元不予返还；6.判令德园居佳公司支付晶汇公司自2018年12月1日截至2019年3月15日欠缴的保底租金183927.48元；7.判令德园居佳公司支付晶汇公司自2019年2月1日至2019年2月28日欠缴的提成租金6176.37元；8.判令德园居佳公司支付晶汇公司自2018年12月1日截至2019年3月15日欠缴的物业管理费136474.2元；9.判令德园居佳公司支付晶汇公司自2018年12月1日截至2019年3月15日欠缴的POS租金1554.36元；10.判令德园居佳公司支付晶汇公司自2018年11月、12月、2019年1月、2月发生的水费4174.9元；11.判令德园居佳公司支付晶汇公司自2018年11月、12月、2019年1月、2月、4月发生的电费47281.5元；12.判令德园居佳公司支付晶汇公司逾期付款违约金共计63007.27元，暂算至2019年7月1日，逾期付款违约金=逾期款项*逾期天数*0.1%；13.判令德园居佳公司支付晶汇公司解除合同违约金共计551802.9元，六个月租金及六个月物业管理费之和；14.判令德园居佳公司支付晶汇公司自合同解除自2019年3月16日起至2019年3月29日搬离占用费141540.71元，房屋占用费=每日每平方米19.15元*14天*527.94平方米；15.判令德园居佳公司支付晶汇公司自搬运工程完工之日起仓储费用61403.23元，自2019年3月29日起暂算至2019年7月1日，仓储费用=每日每平方米75元*94天/31天*270平方米；16.判令德园居佳公司支付晶汇公司拆除费共计353600.36元；17.判令德园居佳公司支付晶汇公司搬运费共计25920元；18.判令德园居佳公司支付晶汇公司律师见证费共计3000元；以上欠款共计2022993.48元。19.判令本案诉讼费用由德园居佳公司承担。一审法院认定事实：晶汇公司（出租方、甲方）、德园居佳公司（承租方、乙方）签订《苏州中心MALL房屋租赁合同》，乙方应向甲方支付包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用，合同价款为含增值税的价格；实际发生的各种性质的价外费用包括不限于违约金、赔偿金、代收款等。乙方按照21.1.1条约定的保底租金的标准按租用面积计算，向甲方预付每月租金，并应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。关于租赁保证金，如乙方违反本合同之约定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该差额。乙方应于租赁期内向甲方或指定的管理公司支付该房屋的物业管理费、市场推广费，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用费（合称能源费用）均应由乙方承担。关于收银，当乙方在该房屋的收银方式采取独立收银或租用甲方POS机时乙方使用专用收银系统（POS机）产生的银行刷卡POS机的手续费以及由POS机产生的任何第三方收取的费用均由乙方自行承担。关于违约责任：乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按12.2条处理。乙方逾期支付和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中12.2约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。其中“下列情形”包括：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。关于房屋的交还，13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。13.2乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开户该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出，将房屋腾空收回，甲方对因此引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该物品向乙方收取仓储费用，物品被搬出后，甲方依照15条约定的通知方式通知乙方领取物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或者以其他任何方式处分该等物品，甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动的物品的保留，适用本合同13.1条的约定。关于合同专用条款部分，出租房屋位于“苏州中心MALL”L6层（B）06-03/04号，用作经营华馨园餐饮用途，租用面积527.94平方米，收银方式为租用甲方POS机，乙方遵守甲方关于该收银方式的相关规定。租赁期限自2017年11月11日至2022年11月10日，甲方同意给予乙方92天装修期，即2017年9月11日至2017年11月10日，双方暂约定该房屋交付日期为2017年8月11日，甲方可以提前交付房屋，通知的交付日期为该房屋的交付日期。关于租金：自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，本合同签订时租金的适用增值税税率5%。保底租金：按租用面积计算，第一个租金计收年度的含税月保底租金为每平方米100元，含税月保底租金52794元；第二个租金计收年度的含税月保底租金为每平方米100元，含税月保底租金52794元；第三个租金计收年度的含税月保底租金为每平方米110元，含税月保底租金58073.4元；第四个租金计收年度的含税月保底租金为每平方米110元，含税月保底租金58073.4元；第五个租金计收年度的含税月保底租金为每平方米120元，含税月保底租金63352.8元。提成租金：第一个及第二个租金计收年度的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的10%计算的金额。第三个及第四个租金计收年度的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的11%计算的金额。第五个租金计收年度的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的12%计算的金额。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付租赁保证金307577.84元，每月含税物业管理费为39173.15元，乙方须在甲方通知的交付日后7日内进场装修，并承诺在2017年11月11日开业。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按照每日每平方米19.15元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间所发生的一切其他费用，造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应承担甲方委托律师起草合同的律师费3726元，乙方应于本合同签订的同时或之前将此费用支付甲方。乙方承诺第一个租金计收年度的每个日历月营业额不低于530元的最低预定指标额；第二个租金计收年度的每个日历月营业额不低于630元的最低预定指标额；第三个租金计收年度的每个日历月营业额不低于730元的最低预定指标额；第四个租金计收年度的每个日历月营业额不低于830元的最低预定指标额；第五个租金计收年度的每个日历月营业额不低于930元的最低预定指标额。若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费用自实际租用之日起计算，每个月450元/台，保证金1350元/台；乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付装修押金，装修押金的金额91967.15元，乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付公共事业保证金42235.2元。诉讼中双方一致确认德园居佳公司自2017年11月11日未支付保底租金、POS机租金、物业管理费、提成租金及水电费。落款日期为2019年2月18日，晶汇公司向德园居佳公司发出《租费催缴函》，要求于函件发出之日起3日内付清各项欠款费用共计312243.8元，该函件显示于2019年2月23日签收。落款日期为2019年3月13日，晶汇公司向德园居佳公司发出《解除租赁关系通知函》，言明：自2019年3月15日起贵方与我方签订的租赁合同即行解除，双方间的租赁关系终止。该信件于2019年3月15日签收。一审庭审中，双方一致确认案涉租赁关系于2019年3月15日解除。落款日期2019年3月19日，晶汇公司向德园居佳公司发出告知函，言明：双方租赁关系已于2019年3月15日解除，贵方无权再继续占有使用案涉房屋，再次责令贵方将房屋于2019年3月22日之前恢复原状并返还我方。如果贵方逾期未交付恢复原状的房屋，则我司有权自行进入该房屋并进行拆除，并要求贵方承担相应拆除费用，且我司有权将可移动物品搬走，并将房屋收回，因此引起的贵方的损失我方不承担责任；3.贵方支付拖欠的所有费用。落款日期2019年4月9日，晶汇公司向德园居佳公司发出通知函，言明：合同已解除，我司于2019年3月29日进入该房屋进行拆除、腾空并收回房屋，并将该房屋内留存物品存放至我司指定地点，拆除等相关费用由贵方承担。晶汇公司另提交律师见证书及视频资料，律师见证书载明：2019年3月29日晚上23时10分至2019年3月30日凌晨1时40分北京德和衡（苏州）律师事务所接受原告的委托，指派律师提供律师进行见证，承租人未能主动清理租赁场地内遗留物品，继续占用租赁场地，委托人自行清理租赁场地内遗留物品并自行收回租赁场地，特对租赁场地的内部状况进行查看并摄像，本所接受委托人的委托对前述摄像过程进行律师见证，并出具律师见证书。以上事实，由房屋租赁合同、函、票据、签收单等证据及双方庭审陈述予以证实。一审法院认为，针对合同效力问题，根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方当事人接受时，该合同成立。本案中双方当事人均在合同中加盖印章，且德园居佳公司的授权代表人亦在合同中签字，双方的合同已经实际履行，且并无证据表明晶汇公司与德园居佳公司签订的《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方签订的上述合同合法有效，双方均应诚信履约。一、关于合同解除和返还房屋根据合同约定，德园居佳公司欠付租金一个月以上，晶汇公司有权解除合同，现德园居佳公司欠付租金远超一个月，晶汇公司主张解除合同，一审法院予以支持。双方一致确认德园居佳公司收到晶汇公司发出的《解除租赁关系通知函》，该函件于2019年3月15日签收，庭审中，双方一致确认双方之间的租赁关系于2019年3月15日解除，一审法院对此予以确认。二、关于欠付各项费用1、对双方一致确认的保底租金183927.48元、POS机租金1554.36元、物业管理费136474.2元、提成租金6176.37元、水费4174.9元一审法院予以确认。就电费47281.5元，一审法院认为，双方一致确认房屋租赁合同于2020年3月15日解除，且结合晶汇公司提供的证据，晶汇公司于2019年3月29日在律师见证下进入租赁场所对物品进行了搬离、腾空，其亦主张德园居佳公司就该房屋占有使用至2019年3月29日，故其主张德园居佳公司支付4月份电费的诉讼请求，一审法院碍难支持。一审法院对剩余电费43856.16元予以支持。以上合计376163.47元。关于房屋占用费：晶汇公司主张德园居佳公司支付自2019年3月16日起至2019年3月29日占有使用费141540.71元，一审法院认为，晶汇公司提交合同、发票等证据主张进行搬迁及拆除，德园居佳公司虽对此持有异议，一审法院认为，晶汇公司对此提交了相应证据，上述期间亦属于合理，对上述占用期间一审法院予以确认，房屋占有使用费，系晶汇公司的实际损失，经核算一审法院对上述费用141540.71元予以支持。双方一致确认公共事业保证金42235.2元、租赁保证金307577.84元、装修押金91967.15元、POS机保证金1350元，以上合计443130.19元。晶汇公司主张不予退还，德园居佳公司认为应当与违约金一并予以考量。一审法院认为，上述保证金系为履约的保证，其本质也系因德园居佳公司违约所应当承担的违约责任的一种方式，但因德园居佳公司尚结欠上述保底租金，且晶汇公司也另行主张德园居佳公司承担逾期付款违约金、解除合同违约金、房屋占用费等，为免诉累，对于上述保证金，一审法院于上述费用中一并予以抵扣，经扣除后尚余74573.99元。违约金：针对晶汇公司主张解除合同违约金为6个月租金、物业管理费之和计551802.9元，德园居佳公司认为该金额过高，一审法院结合合同约定及合同履行情况，晶汇的实际损失，德园居佳公司的违约情形等因素，酌情参照三个月租金、物业管理费计解除合同违约金275901.45元。逾期付款违约金：关于晶汇公司主张德园居佳公司支付逾期付款违约金63007.27元（暂算至2019年7月1日，自欠付之日实际算至付款之日止，按照逾期款项×每日0.1%），一审法院认为，德园居佳公司逾期付款，应当承担相应的逾期付款违约金，但晶汇公司主张的上述计算方式过高，一审法院参照11.7%的年利率酌定逾期付款违约金合计32000元。关于拆除费用、搬运费用、仓储费、律师费，晶汇公司主张拆除费用353600.36元，搬运费25920元、律师见证费3000元，德园居佳公司不予认可，一审法院认为，晶汇公司为案涉房屋恢复原状支付的合理的费用，且具有相应合同依据，德园居佳公司并未举证证实上述费用明显不合理，上述费用系晶汇公司的实际损失，一审法院对其主张上述费用382520.36元予以支持。针对晶汇公司主张的仓储费用61403.23元（自2019年3月29日起暂算至2019年7月1日最终算至实际搬离之日止，按照每日每平方米75元*94天/31天*270平方米），一审法院认为，合同约定：对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该物品向乙方收取仓储费用，物品被搬出后，甲方依照15条约定的通知方式通知乙方领取物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或者以其他任何方式处分该等物品，本案中，德园居佳公司已经自案涉房屋中搬离，且晶汇公司将其物品腾空并通知德园居佳公司领取其物品，对于合理的仓储费用，一审法院一并予以支持，然晶汇公司主张的上述仓储费用显然较高，对于由于晶汇公司一方扩大损失而产生的仓储费用，应当由晶汇公司自行承担，综上，一审法院酌定仓储费15000元。以上合计779995.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认苏州晶汇置业有限公司与重庆市万州区德园居佳餐饮管理有限公司就“苏州中心MALL”L6层（B）06-03/04号的租赁关系于2019年3月15日解除；二、重庆市万州区德园居佳餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州晶汇置业有限公司各项费用合计779995.8元；三、驳回苏州晶汇置业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费收取为22984元，由重庆市万州区德园居佳餐饮管理有限公司负担10984元，苏州晶汇置业有限公司负担12000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，晶汇公司与德园居佳公司签订的房屋租赁合同合法有效，该合同已实际履行，现德园居佳公司主张合同未生效且合同系格式合同没有事实和法律依据，本院不予支持。因德园居佳公司未按约支付租金等费用，晶汇公司有权依据双方合同约定解除合同并要求德园居佳公司赔偿实际损失。一审法院综合案件情况认定晶汇公司的各项损失并无不当。德园居佳公司虽对晶汇公司的损失有异议，但其未提供证据予以反驳，对其该项上诉主张本院不予采信。关于一审程序。最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定：基层法院法院审理的事实不易查明，但法律适用明确的案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理。故德园居佳公司上诉主张一审程序错误没有依据，本院不予支持。综上，上诉人德园居佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10984元，由上诉人重庆市万州区德园居佳餐饮管理有限公司负担，重庆市万州区德园居佳餐饮管理有限公司多交的716元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二一年四月十九日法官助理 徐馨岚书 记 员 陈雨萱法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。