江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1235号上诉人（原审被告）：倪小红，女，1985年5月6日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：马丽，女，1979年6月16日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：朱士军，江苏勤辉律师事务所律师。上诉人倪小红因与马丽定金合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初8668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪小红上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马丽一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由马丽负担。事实和理由：1.倪小红在合同履行期内从未表示不履行合同，不存在违约行为。《定金合同》签订后15日内，马丽从未联系倪小红，也未提及支付首付款。《定金合同》约定“签订房屋买卖合同时，支付房款人民币1308000元”，马丽在约定期限内对首付款只字未提，倪小红才没有签订正式合同，系依法行使同时履行抗辩权。《定金合同》签订后，倪小红多次催促售楼部办理房产证，积极履行合同约定。马丽对于《定金合同》是否继续履行，是否按约签订房屋买卖合同，理应与倪小红协商，不能仅与中介联系。2.证人吉某称中介人员庄某多次联系倪小红不属实，庄某仅联系倪小红一次，询问倪小红有无办理房产证，倪小红称没有办好，庄某询问是否需要延期签订合同，倪小红认为15日期限未到所以不需要延期，之后庄某再未联系倪小红。庄某作为中介，应当在约定的合同签订时间前再联系倪小红，但其并未联系。证人吉某还称中介人员李某也多次联系倪小红，但李某联系倪小红并非是因本案房屋买卖合同，是因其他房屋买卖事宜。中介人员一直强调办好房产证才能签订合同，在15日内，中介从未提过马丽要签订正式合同和支付购房款，定金合同迟延履行是中介责任。吉某还称是因房价上涨导致双方买卖未成，是其个人臆断，不是倪小红真实所想。3.倪小红仅实际仅收到4万元，并非5万元，其中1万元被中介扣留。马丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.《定金合同》签订后，马丽多次联系中介人员，要求签订正式合同，但倪小红以种种理由拖延，房产证办理完成后，中介人员庄某、李某多次联系倪小红，倪小红拒绝签订正式合同，构成违约，应当承担违约责任。2.马丽按照《定金合同》约定支付5万元定金，倪小红出具5万元收条，即便其中1万元被中介扣留，中介也向倪小红出具了交房保证金收条，所以马丽实际支付的定金就是5万元。马丽向一审法院起诉请求：倪小红双倍返还马丽购房定金10万元。一审法院认定事实：2020年7月25日，马丽、倪小红在沭阳县房缘地产经纪有限公司（下简称房缘公司）的居间下签订《定金合同》，约定马丽向倪小红购买坐落于沭阳县房屋；总价款为1808000元；付款时间为签订《房屋买卖合同》时支付首付款1308000元，包含已付定金5万元，剩余房款50万元办理银行贷款；双方应于达成一致意见约定于15日内，依房缘公司的安排到房缘公司签约处，签订《房地产买卖合同》，同时积极协助办理后续的产权转移、房屋交接等相关手续；倪小红同意马丽以上总价和付款方式，并收到马丽交付的定金5万元；倪小红同意马丽以上总价和付款方式，并同意马丽交付的定金1万元暂由房缘公司保管作为交房保证金，待房屋交付完成后由房缘公司退还给倪小红；马丽于倪小红同意出售该房屋后，未按合同约定时间前来签订《房地产买卖合同》等其他行为，致使无法完成签订《房地产买卖合同》之情形，则马丽支付的定金倪小红不退，作为赔偿倪小红的违约金，倪小红并同意将已收定金的50%支付于房缘公司作为服务报酬，定金50%房屋总价款1%的部分，马丽须向房缘公司补足；倪小红同意出售本合同房屋后，未按合同约定时间前来签订《房地产买卖合同》等其他行为，致使无法完成签订《房地产买卖合同》之情形，则倪小红应退一赔一已收定金给马丽作为违约金，马丽并同意将违约金50%部分给房缘公司作为服务报酬，违约金50%不足房屋总价款1%的部分，倪小红须向房缘公司补足……马丽于2020年7月25日给付倪小红定金5万元，倪小红于当日将其中1万元交给房缘公司作为交房保证金。2020年8月2日起，马丽配偶陶某连续多次通过微信聊天的方式告知房缘公司员工庄某马丽已准备好材料、催签正式合同以及给首付款办理手续、询问房产证大概什么时候能好等，庄某称中介与倪小红联系，但倪小红未及时去售楼部领取房产证，想逃避、不想见面等，其中9月7日提及倪小红尚未去售楼部领取房产证，店里的其他同事与倪小红正在联系。李某与倪小红于2020年7月30日、8月1日、8月3日、9月5日、9月7日等均有微信语音聊天记录。2020年8月，马丽名下的银行存款超过130.8万元，并向房缘公司提交了不动产登记信息查询结果表以办理银行贷款。倪小红至今未与马丽签订《房地产买卖合同》，并于2020年10月9日当庭表示不愿意出售涉案房屋给马丽。一审法院认为：马丽和倪小红之间的定金合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。虽然倪小红称其只收到定金4万元，但结合倪小红向马丽出具的5万元定金收条以及马丽、倪小红及房缘公司签订的《定金合同》中关于交房保证金的约定，可以认定马丽已按合同约定支付了定金5万元。结合马丽的银行存款足够支付首付款、向房缘公司提交不动产登记信息查询结果表并通过马丽丈夫陶某联系多次向房缘公司员工庄某催签正式合同以及给首付款办理手续、询问房产证大概什么时候能好等，可以看出马丽积极履行《定金合同》约定的义务，不存在违约行为。倪小红辩称房缘公司只联系过其一次是询问房产证有无办理下来、是否需要延期签合同，而至少根据2020年9月7日庄某与陶某的微信聊天记录中称店里其他同事正在与倪小红联系，2020年9月7日李某与倪小红有多次微信语音聊天记录，倪小红的该辩称不属实，不予采信。倪小红在涉案房屋的不动产权证办理好之后未与马丽签订《房地产买卖合同》且当庭表示不愿意出售涉案房屋给马丽，倪小红的行为构成违约，现马丽要求倪小红双倍返还定金10万元，有事实和法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：倪小红于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还马丽定金合计10万元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费1070元，合计2220元，由倪小红负担。双方当事人对一审法院查明认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，倪小红为证明其上诉主张，提供了以下证据：1.倪小红与李某的微信聊天记录截图打印件一份（15页），拟证明李某从未就本案房屋买卖事宜联系过倪小红，二人关系较好，微信联系所涉是另外一套房屋买卖事宜，李某一审陈述虚假；2.倪小红手机通话记录截屏一张，拟证明庄某仅在2020年8月6日联系倪小红，通话内容是庄某询问房产证办理情况，倪小红告知其房产证没办好，庄某询问是否需要延期签订正式合同，倪小红认为15日期限还没到，所以没同意延期签订正式合同。拟证明中介人员张某仅联系倪小红仅是催促倪小红办理房产证，并未催促签订正式合同。马丽对上述两份证据的质证意见：对证据真实性、合法性无异议，但认为均不能实现倪小红证明目的。相反，两份证据能够证明张某和李某多次联系倪小红，倪小红先是以房产证没办好为由拖延，房产证办好后，又明确拒绝签订正式合同，构成违约。本院对上述两份证据的认证意见：双方对两份证据真实性、合法性无异议，本院依法予以确认。至于关联性，本院认为，该两份证据仅能够证明庄某、李某多次联系马丽，微信聊天记录中存在语音通话情况，但因通话过程亦未录音，故不能证明每次联系的具体内容，不能实现倪小红的证明目的。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：倪小红是否构成违约，应否承担双倍返还定金的违约责任。本院认为：倪小红与马丽签订的《定金合同》属于预约合同，目的在于促使合同双方当事人将来签订正式的房屋买卖合同，一方当事人违反预约合同约定导致房屋买卖合同未能签订的，应当按照定金罚则承担违约责任。马丽于2020年8月2日催促中介人员庄某要求支付首付款并签定房屋买卖合同，于2020年8月6日告知庄某“明天到期”，再次催促签订房屋买卖合同。庄某告知马丽由其负责联系倪小红，并于当日多次打电话联系倪小红。2020年8月18日，马丽询问庄某房产证有无办好，庄某回复“问了房东，应该快了”。由此可见，马丽一方多次联系中介催促签订正式合同，且中介已联系倪小红。未在合同约定时间内签订房屋买卖合同原因系倪小红尚未取得案涉房屋产权登记证，并非马丽拒绝签订合同导致，双方之间预约合同并未解除，对合同双方当事人仍然具有约束力。2020年9月7日，马丽和中介人员找到倪小红协商房屋买卖事宜，但倪小红以《定金合同》约定的15日期限已过为由拒绝签订正式合同，故未能签订房屋买卖合同的原因系倪小红拒绝签订合同导致，倪小红拒绝签订房屋买卖合同行为构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。倪小红辩称马丽未支付首付款，其不签订正式合同是履行同时履行抗辩权，不构成违约。本院认为，《定金合同》约定“签订房屋买卖合同时支付房款1308000元”，该约定并未严格限制履行顺序，而根据房屋买卖交易习惯，应当理解为正式房屋买卖合同后支付首付款。在房屋买卖合同尚未签订的情况下，倪小红并不享有同时履行抗辩权，且不签订合同也不是同时履行抗辩权的行使方式，故倪小红以享有同时履行抗辩权主张免除违约责任的理由不能成立。倪小红还辩称仅收到4万元定金，但根据《定金合同》、倪小红向马丽出具的5万元定金收据和倪小红陈述中介公司向其出具1万元交房保证金收据可见，马丽实际支付定金5万元。中介公司扣留1万元系作为倪小红向中介支付的交房保证金，该1万元已由中介公司向倪小红出具收据，倪小红可就该1万元交房保证金与中介另行解决，不影响倪小红按照马丽实际支付的5万元定金承担双倍返还定金的违约责任。综上，上诉人倪小红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人倪小红负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 孙 权审判员 董大千审判员 刘爱萍二〇二一年四月二十日书记员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。