湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1023民初129号 原告（反诉被告）赵翔辉，男，汉族，湖南省湘潭县人。 委托诉讼代理人王武忠，永兴阳光法律服务所法律工作者，特别授权。 原告（反诉被告）永兴县农业农村局，住所地永兴县便江街道铜角湾小冲组。 法定代表人刘勇，该局局长。 委托诉讼代理人刘振军，湖南楚瑞律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）赵翔辉与被告（反诉原告）永兴县农业农村局租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵翔辉及委托诉讼代理人王武忠、被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵翔辉向本院提出诉讼请求：一、判令被告退回一楼门面延期交付18个月（包括装修期2个月）租金共计223165元给原告；二、判令被告赔偿原告2011年至2017年因房屋漏水而导致装修的材料费、人工工资等费用415393.6元；三、判令被告退回原告2011年至2018年因房屋漏水装修停业期间的房租110529元；四、判令被告赔偿原告2018年5月至2018年10月因房屋漏水造成的商品报废损失费129630元；五、判令被告减免原告承租期间，因人民路及便江南路道路改造和亮化工程，造成门面无法经营，被迫停业8个月的租金共计161000元，上述1-5项共计1039716.6元；六、被告承担本案全部案件受理费。事实与理由：一、1999年原告租赁被告在永兴县××镇××大厦北端的门面开飞翔家具店，直到2019年止，持续租赁了二十年。在2011年3月1日至2016年2月28日合同期内，被告本应在2011年3月1日就应将新增加的三个门面交给原告，但迟迟没有交付，后被告通过向法院提起诉讼，经法院判决，被告于2012年6月20日，才将新增加的三个门面在延期了18个月后才交付给原告（包括装修期2个月），因此，原告要求被告在门面未交付完成之前，按上届合同租金每年 92800元计算，退还原告这18个月多收取的租金223164元。二、因被告房屋质量问题，二楼门面漏水点多达30多处。排水管和污水管经常破裂，导致原告新装修的门面一到雨季就变得面目全非。同时，商品受损非常严重。九年来，原告每次受灾后都会及时的向被告主管领导报告灾情，请求解决问题并赔偿损失，但是被告没有出面解决过一次问题，被告只管收取租金，其他一概不管，被告的这种不作为，属于严重违约。2020年8月6日，原、被告共同委托“湖南湘亚房地产评估有限公司”对原告所租二楼门面进行了装修费用评估，评估装修价值为：560164元，并出具了《房地产评估报告书》，这也有力的证明了原告这几年来的装修费用实在、合理。仅2018年5月至10月，因房屋漏水致使家具报废损失129630元。2011年至2018年因房屋多次漏水，装修期间无法营业，造成二楼封闭维修作业309天，停业期间的房租费共计110529元，被告应以退给原告。三、2012年至2014年，县政府对城区人民路及便江南路道路升级改造和便江两岸亮化工程改造，连人都无法通行，门面更是无法正常营业，同区域经营户都减免了相应的租金，原告多次向被告提出申请，也递交了减免租金的报告，但被告未做任何回复，现请求法院判令被告减免原告承租期间，因门面无法经营被迫停业8个月的租金161000元。四、原告拖欠被告房租，是因为被告多年违约，对原告的请求不作任何处理，原告表示抗议所为，其中2016年2月28日合同到期，2016年9月15日才中标续租三年，对空档期的房租133170元有异议，但是，现原告与被告协商支付所欠租金的数额，待本案结案后一次性抵减付清。五、原告九年来遭受的间接损失非常大，至少在壹佰万元以上，考虑到各方面的因素，原告保留要求被告赔偿间接损失的权利。综上所述，由于被告的违约和不及时修缮出租房屋，致使原告遭受了壹百万元以上的收入损失，原告无法继续经营下去，现在已经租了新的场地。请求法院判令被告退回租金和赔偿损失共计1039716.6元，本案案件受理费用由被告全部承担。 永兴县农业农村局辩称：一、原告主张的诉讼请求一共有6项，已经超过了诉讼时效，根据原告的诉称前后共租赁了20年，2006年到2011年是一个合作阶段，这个合同到期后，在合同履行期间被告有违约行为或者有多收租金的行为原告应当在两年之内向法院起诉，原告一直未主张权利；二、2011年到2016年期间的合同期间，我们认为也超过了诉讼时效，根据法律规定诉讼时效是三年，原告是2020年11月才向法院起诉的，目前来看，原告没有提供充分的证据证明其诉讼时效中断。三、原告主张的房屋质量漏水的事情，房屋是有渗水的情况，但是并没有原告诉称的这么严重，原告夸大了事实，其次原告方在九年期间多次装修，他是因为经营需要自行装修的，与漏水是没有直接关联的，我们认为对方诉称的装修费用与被告是没有关联的，也与门面直接渗水也是没有关联的；四、评估机构对原告方进行装修的价值50多万元，所花费的装修款是因为其经营需要重新做的装修，而不是被告的行为所导致他的损失才产生的装修费用；五、原告诉称的第四点，我们认为不是客观事实，我们也不认可，漏水会有损失，但是不可能会有10多万元的损失，如果说有损失，那就是原告方扩大了损失，没有实物清点，也没有清单和评估，我们不认可。六、原告诉称的第三点，我们认为不是被告的原因造成的停业，是因为原告方经营需要多次重新装修造成的现状，而不是被告方造成的。七、原告诉称的第五点，我们认为对方主张的缺乏事实依据，原告方一直在经营，客观的说道路维修对经营是会有影响，但不至于会有很大的影响，家具和其他的商品是有差异的，原告方目前也没有向法庭提供县政府改造之前每个月的收入是我少，经营期间的收入是多少，原告没有向被告方提供充分的理由和证据证实他的损失，原告方所主张的租金161000元要求返还没有事实和依据；八、原告所主张的空档期133170元应当核减，我们认为是不能成立的，2016年2月28日至2019年的三个月租赁期间，原告方一直是占用门面在经营，是不符合事实和租赁合同的相关法律规定，综上所述，被告方认为，原告所诉称的六项诉讼请求不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。 永兴县农业农村局反诉请求：一、请求人民法院判令反诉被告支付拖欠租金618512元；二、请求人民法院判令反诉被告支付违约金200000元；三、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2010年12月31日，反诉原告与反诉被告签订了《门面出租合同》，合同约定租期五年，即从2011年3月1日起至2016年2月28日止，承租价格：2011年3月1日至2014年2月28日，年租254208元，2014年3月1日至2016年2月28日租金在前壹年基础上递增5%计算。合同到期后反诉被告拖欠2015年2月28日至2016年2月28日租金266342元，拖欠2016年3月1日至2016年9月15日租金133170元。2016年9月，反诉被告使用的门面（建筑面积1602平方米）招租招标，反诉被告投标中标，双方续签租赁合同，为期3年，2016年9月15日至2019年9月14日止，总租金657000元。合同到期后，反诉被告拖欠2018年9月15日至2019年9月15日租金219000元。反诉被告共欠反诉原告租金618512元。反诉原告一直向反诉被告追讨，反诉被告愿意支付，仅以门面漏水为借口拖欠。反诉被告拖欠租金已构成严重违约，依据合同约定反诉被告拖欠租金理应支付违约金。请求人民法院判令反诉被告立即支付拖欠全部租金并承担违约责任。 赵翔辉对永兴县农业农村局的反诉辩称：一、反诉原告所谓判令反诉被告支付拖欠租金618512元的事实，是基于反诉原告在该租赁合同中违约，不履行合同义务，具体事实有反诉被告与反诉原告房屋租赁合同纠纷的所诉之请的第一至第五项事实，足以证实。二、反诉原告所谓，判令反诉被告支付违约金20万元有违合同约定及法律规定。基于反诉原告在租赁合同签订后，即2011年3月1日交付的租赁物，拖至2012年6月长达18个月后才将合同中新增三个门面交付答辩人租用，首先是反诉原告明显违约。同时在租赁期间，基于反诉原告不能对租赁物的维修，造成答辩人在承租期间巨大财产及直接经济损失。三、反诉原告所谓“本案反诉费用由反诉被告承担”，与人民法院诉讼费缴纳办法第二十九条规定相违背。综上所述，反诉原告的反诉之请有违合同约定及法律规定，恳请人民法院依法驳回反诉原告的反诉之请，以维护答辩人的合法权益。 经审理查明，1999年10月起，赵翔辉租赁永兴县便江街道人民路种子大厦北端的门面开飞翔家具店，直到2019年止，前后持续二十年。期间，2013年12月20日，永兴县农业农林局与赵翔辉签订《门面房屋租赁合同书》，双方就承租范围及经营项目、租赁期限、承租价格、付款方式及履约保证、权利义务、违约责任及处理方法，解决纠纷的方法等租赁事项进行了具体约定。合同签订后，因该合同在上个合同的基础上就一楼租赁面积增加了三个门面，赵翔辉为了经营需要，准备对一楼514平方米的店面进行装修。但该三个门面原承租人不肯退还，经赵翔辉多次向县级领导及出租方永兴县农业农林局反映情况未果，直到2012年6月20日通过法院诉讼才交还赵翔辉，致使赵翔辉在此之前未能对一楼514平方米的门面进行正常经营。此外，租赁期内，由于房屋漏水等质量问题赵翔辉对房屋进行了多次装修，就此，赵翔辉向永兴县农业农村局及县级领导反映情况。 另查明：1、由于租赁房屋质量问题，赵翔辉为了经营家具业务需要多次对房屋进行装修，为此，赵翔辉又多次向永兴县农业农林局及县领导反映要求索赔。2020年8月6日，原、被告就双方共同委托湖南湘亚房地产评估有限公司对赵翔辉装修费用进行评估，评估价值为560164元。2、合同期内，永兴县政府对案涉租赁房屋所在路段，即人民西路和便江南路道路进行了升级改造亮化工程，其中人民西路标段工期为63天，沿江景观带工期为730天。3、2016年3月原、被告双方租赁合同到期后，赵翔辉继续租用案涉房屋至2019年9月14日，共计租金657000元，但双方未签书面合同，原、被告双方对此予以认可。4、租赁期内，赵翔辉累计欠永兴县农业农林局房屋租赁费618512元，赵翔辉予以认可。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告身份证复印件、营业执照、被告代码证、租赁合同及补充协议、永兴县人民法院民事判决书、装修报表、票据、视频、报告及商品损失清单、证明及身份证、报告、索赔请求、索赔诉求、照片、U盘视频、延期交付门面图纸、房租催缴及房屋到期通知、房地产评估报告书、中标通知书、工程施工合同、门面出租合同、租赁合同、2016年3月至2016年9月租金的计算、招租、竟租成交确认书等证据予以证明，上述证据经当庭质证和本院审查，均来源合法，内容客观，能够证明本案事实，予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。赵翔辉与永兴县农业农林局签订的《门面房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。争议焦点为：一、永兴县农业农林局延期交付租赁房屋的租金减免问题；二、案涉租赁房屋路段施工期间租金认定和承担问题；三、案涉租赁物装修费用的承担问题；四、赵翔辉拖欠租金问题；五、违约金问题；六、案件管辖及时效问题。 关于焦点一。根据双方《门面房屋租赁合同书》约定的承租范围和租赁期限，永兴县农业农林局应于2011年3月1日前将种子大厦一楼514平方米的门面交付赵翔辉经营，但永兴县农业林业局因未与原承租人处理好增加的三个门面的租赁纠纷，拖延至2012年6月20日才交付给赵翔辉，造成赵翔辉不能正常经营，显然已构成违约。根据双方合同第六条（3）项约定，赵翔辉要求永兴县农业农林局退还延期交付期间的租金，符合法律规定。经查，延期交付期限为16个月，计算租金为198370元（241580元－92800元÷12个月×16个月）；赵翔辉主张增加装修期2个月，但未提供充分证据证明；因此，赵翔辉该项请求，本院予以部分支持。 关于焦点二。经查，在双方合同期限内，案涉房屋所在路段确实进行过路面改造升级和亮化工程，致使赵翔辉在内的绝大部分门面承租人不能正常营业，这是双方当事人在订立合同时无法预见的，亦不属于商业风险的重大变化，应属于情势变更，赵翔辉据此向永兴县农业农村局提出了要求减免租金的诉求，但未得到出租方永兴县农业农村局回应。经查，案涉门面所在路段在人民西路，而路段提质改造工期为63天，沿江南路是案涉房屋的后门，现赵翔辉要求减免租金的该项请求，虽未提供充分证据证明其停业，但确实给其正常营业带来极大不便。根据公平原则，本院酌情减免赵翔辉两个月租金40863.33元（241580÷12个月×2个月），因此，赵翔辉的该项请求，本院予以部分支持。 关于焦点三。根据赵翔辉提供的证据证明，案涉房屋因存在漏水等质量问题，造成赵翔辉多次重复装修，经赵翔辉向被告永兴县农业农村局等有关部门和领导书面反映后，2020年8月6日，原、被告双方共同委托湖南湘亚房地产评估有限公司对案涉房屋合同期内的装修费用进行了评估，价值为560164元，经审查，该评估符合规定，本院予以采信。因该费用系案涉房屋质量问题造成原告赵翔辉多次重复装修，从而发生的房屋修缮费用。赵翔辉据此要求永兴县农业农村局承担或赔偿上述损失费415393.6元，符合双方合同第五条第1款（2）项的约定，也符合法律规定，本院予以支持。 关于焦点四。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。赵翔辉作为本案承租方应依法承担支付租金的义务，经查，租赁期内赵翔辉累计拖欠租金6108512元，永兴县农业农村局经书面催告后，赵翔辉拖欠至今，已构成违约，现要求其交纳，本院予以支持。 关于焦点五。综合本案双方履行合同义务的情况来看，原、被告双方当事人均存在违约行为，且被告永兴县农业农村局拖延交房违约在先，故其要求赵翔辉承担违约金200000元的请求，本院不予支持。 关于焦点六。永兴县农业农村局对本案管辖权有异议，但未在提交答辩状期间提出，亦未在本案开庭前提出，且应诉并提出反诉，依法视为本院对本案有管辖权。根据法律规定，诉讼时效届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩，权利人向义务人提出履行请求诉讼时效发生中断，诉讼时效期间重新计算。经查，先是永兴县农业农村局违约拖延交付房屋的；其次，赵翔辉从2011年起至2020年一直就案涉房屋减免租金、装修费用等事宜向永兴县农业农村局和有关部门在主张权利；且原、被告双方还于2020年8月6日共同委托湖南湘亚房地产评估有限公司对案涉装修费用进行评估，故本案赵翔辉的诉请没有超过诉讼时效，永兴县农业农村局的上述抗辩理由不能成立。 对于赵翔辉主张的第三项、第四项诉讼请求，因其未提供充分证据证明停业的具体时间、期间的损失的有效计算依据，应依法承担举证不能的法律效果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百三十三条、第五百九十二条、第七百一十三条、第七百二十三条、第一百九十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）永兴县农业农村局退还原告（反诉被告）赵翔辉租金198370元； 二、被告（反诉原告）永兴县农业农村局退还原告（反诉被告）赵翔辉因人民路及便江南路改造和亮化工程减免租金40863.33元； 三、被告（反诉原告）永兴县农业农村局支付原告（反诉被告）赵翔辉房屋维修费用415393.6元； 四、原告（反诉被告）赵翔辉支付被告（反诉原告）永兴县农业农村局拖欠租金618512元； 五、驳回原告（反诉被告）赵翔辉的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）永兴县农业农村局的其他诉讼请求。 上述一至四项相抵后，由被告（反诉原告）永兴县农业农村局支付原告（反诉被告）赵翔辉人民币36114.93元，限被告（反诉原告）永兴县农业农村局于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7079元，反诉受理费5997.56元，合计13076.56元，由原告（反诉被告）赵翔辉负担7099.3元，由被告（反诉原告）永兴县农业农村局负担5977.26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  马朝晖 二〇二一年四月八日 书记员  陈丹英 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。 第七百二十三条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百二十七条人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。 当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。