河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初733号 原告陈秀平，女，满族，1965年1月25日生，住北京市海淀区。 委托代理人何琼华、赵丽丽，北京市京师律师事务所律师。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司，住所地：涿州市松林店镇太和庄村（三义街）。法定代表人：贾明洋，系执行董事。统一社会信用代码：91130681697599788E。 委托代理人郭俊芳、郎猛，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告王雪润，女，汉族，1981年6月13日生，住涿州市。 被告王雪姣，女，汉族，1982年12月28日生，住涿州市。 原告陈秀平与被告涿州市济祥房地产开发有限公司（以下简称济祥公司）、王雪润、王雪姣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀平委托代理人何琼华、赵丽丽、被告济祥公司委托代理人郎猛到庭参加了诉讼，被告王雪润、王雪姣经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秀平向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告一涿州市济祥房地产开发有限公司2017年2月23日签订的商品房买卖合同无效；2.判令被告一涿州市济祥房地产开发有限公司退还原告房屋首付款325479元；并以325479元为基数按照一年期贷款市场报价利率(LPR)标准计算自2017年2月23日至实际还清之日止的资金占用利息87262.95元(暂计至2021年2月1日)；3.判令被告二、被告三退还已收取原告的服务费40000元；并以40000元为基数按照一年期贷款市场报价利率(LPR)标准计算自2017年2月16日至实际还清之日止的资金占用利息10779.67元(暂计至2021年2月1日)；4.判令三被告承担连带赔偿责任；5.诉讼费由被告承担。【以上金额暂计：463521.62元。事实和理由：2017年初原告计划在涿州市买房，经业务员推荐，最终决定购买被告一开发的位于涿州市松林店镇的祥云里项目，业务员称购买该项目必须先缴纳服务费，2017年2月16日，原告在祥云里售楼处向被告二、被告三经营的涿州市鼎居房地产经纪有限公司支付服务费40000元，于2017年2月23日，与被告一签订了《商品房买卖合同》，并向被告一支付了325479元购房首付款，根据合同约定，原告购买了祥云里项目6号楼3单元1601室房屋一套，建筑面积113.53平方，总价共计1065479元，付款方式为按揭，被告一交房日期为2018年12月31日前。合同签署后，截止2017年2月23日原告向被告一交付购房款325479元。加之支付的服务费40000元，合计支付365479元。到交房日期后，被告仍未通知网签或验收房屋。被告济祥公司作为专业的房产开发企业，在证照不齐的情况下故意隐瞒没有预售许可证的事实，违反了法律规定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《中华人民共和国民法典》157条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。被告二和被告三经营的鼎居公司作为房产代理销售单位，明知济祥公司没有房屋预售许可证，仍然虚假宣传，导致原告与被告签订商品房买卖合同无效，主观上带有明显的欺诈故意，其收取的服务费没有合法依据，应予退还，因鼎居公司已经注销，被告二和被告三对注销的鼎居公司债务应承担连带赔偿责任。综上，原告与被告协商无果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告济祥公司辩称：1.被告与原告的商品房买卖关系成立，且我方并没有欺骗原告所售房屋五证的情况，也未给原告承诺任何事项，原告多次去被告开发的项目现场看房，是经过充分考虑作出的真实意思表示，并且当时我方开发的房屋单价比预售五证齐全的房屋价格要低很多，这个情况原告是清楚的，所以双方签订的购房合同有效。如果法院认定涉案合同无效，原告也应承担相应的法律责任，其向被告主张缔约责任没有法律依据。因历史遗留问题，我公司为了履行合同积极办理相关证件，现本案涉案楼号已经符合交房条件，被告正在办理产权手续。2.关于利息及违约金，不应支持违约金及利息。如法院认定本合同无效，原告对此应承担相应责任，不应认定被告违约。依据法律规定，应双方返还。3.中介费不是我公司收取的与我公司无关。第二被告已经履行了服务，不应返还中介费用。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题会议纪要。京高法发【2014】489号第一条符合房屋限售条件的商品房预售合同的效力，出卖人未取得商品房预售许可证明，既签订预售合同，转让房屋在一审辩论终结前，房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房限售，当事人以出卖人取得的商品房预售许可证明为由，主张合同无效的不予支持。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告王雪润、王雪姣未到庭，亦未提交书面答辩材料。 经审理查明，2017年2月16日，原告陈秀平向涿州市鼎居房地产经纪有限公司（以下简称鼎居公司）交款40000元，鼎居公司出具收据一份，显示“今收到陈秀平服务费金额肆万”。2017年2月23日，原告与被告济祥公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告济祥公司的祥云里项目6号楼3单元1601室房屋，该房屋建筑面积为113.53平方米，单价为9385元/平方米，总价为人民币1065479元；原告采取按揭付款的方式，于2017年2月23日支付首期购房款325479元，贷款740000元；被告济祥公司应在2018年12月31日前将符合使用条件的商品房交付原告。同日，原告向被告济祥公司支付首期购房款325479元，被告济祥公司出具收据一份，显示“今收到陈秀平交来祥云里6-3-1601室房款人民币叁拾贰万伍仟肆佰柒拾玖元整”。被告济祥公司称涉案房屋的商品房预售许可证正在办理中。 另查明，原告提交鼎居公司国家企业信用信息公示系统报告一份，显示鼎居公司有股东二人，为本案被告王雪润及王雪姣，二人各占50%股份、出资额均为250000元，该公司已注销且无清算信息。 上述事实有商品房买卖合同一份、POS机转账单三张、国家企业信用信息公示系统报告两页、收据两张及双方当庭陈述在卷佐证。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案涉案房产项目至庭审结束仍未取得商品房预售许可证，违反法律的强制性规定，被告济祥公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告济祥公司应返还原告购房款首付款325479元。根据原告举证，鼎居公司注销但无清算信息，被告王雪润及王雪姣作为鼎居公司负有清算义务的股东应对公司债务承担清偿责任，故原告主张被告王雪润及王雪姣退还原告服务费40000元的诉讼请求，本院予以支持，根据二人持股比例，各自偿还20000元。原告要求三被告支付利息并要求三被告承担连带偿还责任的诉讼请求，理据不足不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈秀平与被告涿州市济祥房地产开发有限公司于2017年2月23日签订的《商品房买卖合同》无效。 二、被告涿州市济祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈秀平购房款325479元。 三、被告王雪润于本判决生效之日起十五日内返还原告陈秀平服务费20000元。 四、被告王雪姣于本判决生效之日起十五日内返还原告陈秀平服务费20000元。 五、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4126元，由原告负担909元，被告涿州市济祥房地产开发有限公司负担2865元、被告王雪润、王雪姣各负担176元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张环宇 二〇二一年四月二十三日 书记员  吕明双