湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2912号上诉人（原审被告）：沈黎，女，1984年11月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市蔡甸区。被上诉人（原审原告）：武汉市蔡甸区芦苇管理总站，住所地武汉市蔡甸区树藩大街1240号。法定代表人：蔡明星，该管理总站站长。委托诉讼代理人：张彦雄，男，该管理总站副站长。上诉人沈黎因与被上诉人武汉市蔡甸区芦苇管理总站（以下简称蔡甸区芦苇站）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2020）鄂0114民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。沈黎上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，将本案发回重审或依法改判；2.判令蔡甸芦苇站赔偿沈黎门面装修费用及货款和第三方债务，每间门面补偿五万元整，弥补沈黎经营损失；3.如蔡甸芦苇站不认可上述条款则无偿让沈黎继续经营三年，以弥补沈黎巨大经营损失；4.判令一审、二审诉讼费用全部由蔡甸芦苇站承担。事实与理由：一、蔡甸芦苇站于2019年底发文关于门面租金调价及续租合同的通知，充分证明蔡甸芦苇站对沈黎承诺续租事实，而沈黎也在接到该通知后签名认可，签名文件由蔡甸芦苇站保存。因为疫情原因及国家减免租金的优扶政策双方没有及时签定新的续租合同，视同门面续租。根据民法典第四百八十三条的规定，沈黎与蔡甸芦苇站租赁合同成立，具有法律效力。蔡甸芦苇站于2020年6月8日要求沈黎腾退，违反合同约定，沈黎有权继续履行原租赁合同。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。二、2019年底沈黎收到蔡甸芦苇站的调价续租通知后，沈黎对来年的工作进行了规划与调整，对门面进行了装修升，对备货库存投入了大量的资金时间和精力，投入共计104300余元。因下发门面回收通知消息扩散，对沈黎日常客流造成严重影响，且第三方债务因此成为呆账死账，产生的经济损失无法估量，以上损失应由蔡甸芦苇站补偿给沈黎。三、2019年蔡甸芦苇站对办公环境及场所进行升级改造，扩建了办公使用面积，该事实与门面回收通知内容相悖，且2020年8月后蔡甸芦苇站职工迁至蔡甸湿地局进行日常办公，致使蔡甸芦苇站原有办公场所闲置，门面回收主体与事实不符。四、2020年受疫情影响人民群众生活艰辛，蔡甸芦苇站不考虑租户的实际困难，与国家理念与政策相悖。蔡甸芦苇站辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡甸芦苇站向一审法院起诉请求：1.沈黎立即搬离位于蔡甸芦苇站办公楼1楼由西向东1号门面的出租房屋；2.沈黎向蔡甸芦苇站支付应付未付的租金2020年1月份1400元；2020年5月至9月减半收取3500元，共计4900元；3.沈黎向蔡甸芦苇站支付房屋占有使用费（按月租金标准），从2020年9月30日计算至沈黎实际搬离之日止；4.本案诉讼费全部由沈黎负担。一审法院认定事实：蔡甸芦苇站拥有蔡甸蔡甸街树藩大街512号1层的房屋产权（武房权证蔡字第××号），规划用途为办公，该房屋其中由西向东1号门面长期出租给沈黎用于经营建材。2019年1月25日，双方续订《房屋门面租赁合同》，约定：出租方为蔡甸芦苇站（甲方），承租方为沈黎（乙方）；租赁期限：合同一年一签，2019年1月1日至2019年12月31日；门面租金采取先签合同付租金后经营的方式，租金1400元/月，合法经营，未付清租金视为违约，甲方依法追究乙方违约的经济损失和法律责任，律师费和诉讼费由乙方承担。租赁期满，乙方结清租金和水电费，合同自动解除；乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订门面租赁合同；门面不得转让，乙方擅自转让造成甲方损失的，甲方有权终止合同，乙方并承担甲方一切损失费用。门面原则上谁承租谁经营，特需原因乙方转租的，乙方要丙方对甲方写承诺书并得到甲方同意方可转租。未按照程序办理，造成甲方损失的由乙方承担责任。租赁期内，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同：该房屋因社会公共利益或城市建设需要被征用、征收或拆迁的；该房屋因甲方项目发展需要提前收回的；租赁期内，乙方因特需原因可以申请提前解除本合同，但要结清经营期间的租金和水电费。乙方如需装修，装修方案需甲方书面同意，费用自理，合同到期后甲方收回，甲方不承担任何责任和装修费用。2020年6月1日，武汉市蔡甸沉湖湿地自然保护区管理局向蔡甸芦苇站发出《蔡甸湿地局关于办公地点迁到树藩大街512号1楼的通知》的通知，要求蔡甸芦苇站做好1楼出租合同解除及腾空办公室等相关事宜。6月8日，蔡甸芦苇站向承租门面的承租户发送《关于收回门面的通知》：一、请各承租方在收到本通知之日起至2020年8月31日前自行清退离场。二、根据“疫情期间减免租金”的优抚政策，除2020年1月份租金照常收取外，我站将减免全部承租户2－4月份的房屋租金，另清退期间5－8月份的租金减半收取。9月9日，武汉市蔡甸沉湖湿地自然保护区管理局也向蔡甸芦苇站的承租户发出了门面清退通知，再次要求承租户在2020年9月20日前清退离场，减免2020年1－9月的租金。9月16日，蔡甸芦苇站再次向承租户发出《关于收回门面的最终通知》，通知回复了部分承租户提出的如清退离场，则要求减免一年房租并补偿一年房租和相关费用的要求，表示无合同义务对各承租户进行经济补偿。同时请各承租户于9月30日前自行清退离场。2020年10月10日，蔡甸芦苇站向承租户发出北京大成（武汉）律师事务所的律师函，向承租户告知如下事宜：1.蔡甸芦苇站已于2020年6月8日以书面通知的方式与承租户解除房屋租赁合同，承租户应当在2020年9月30日之前搬离出租房屋，并与蔡甸芦苇站办理房屋交接手续。2.蔡甸芦苇站依法享有向承租户收取房屋租赁合同解除后承租户继续占有出租房屋期间相关费用的权利。3.如承租户仍不搬离租赁房屋，蔡甸芦苇站将自行收回该出租房屋，处理、移除承租户在出租房屋内的任何财物，并将通过法律途径追究承租户相关法律责任，包括但不限于占用费等，并由承租户承担因此产生的各项开支（如诉讼费、律师费等）。沈黎收到通知、函件后仍未退回承租的蔡甸芦苇站房屋。武汉市财政局〔2020〕303号文件《市财政局关于做好行政事业单位房屋租金减免工作的通知”》载明：减免对象为承租行政事业单位的中小企业、个体工商户、民办教育机构；减免标准及期限为免收2020年2月至4月份共三个月租金，减半收取2020年5月至10月份共六个月租金；武汉市蔡甸财政局蔡财〔2020〕2号文件对租金减免对象及减免标准期限作出同样规定。一审法院认为，蔡甸芦苇站、沈黎自愿签订的房屋租赁合同不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，合同到期后，双方没有续签合同，沈黎继续使用租赁的房屋，蔡甸芦苇站对此未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。蔡甸芦苇站已于2020年6月8日以书面通知的方式要求沈黎清退离场，应系提出与承租户解除房屋租赁合同，该解除通知合法有效，双方的房屋租赁合同至此时解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，对蔡甸芦苇站要求沈黎立即搬离位于蔡甸芦苇管理总站办公楼1楼由西向东1号门面的出租房屋的诉讼请求予以支持。依据疫情特殊情形下政策的规定，沈黎应向蔡甸芦苇站支付2020年1月租金1400元、5月1日至6月8日的租金887元，共计2287元，以及2020年6月9日至10月31日的占用费3313元，并继续按照1400元/月的标准向蔡甸芦苇站支付自2020年11月1日起至实际腾退房屋之日止的占用费，蔡甸芦苇站主张占用费超出部分不予支持。沈黎提出的装修问题，合同已有明确约定，蔡甸芦苇站对此不承担任何费用。沈黎提出的如果退房，希望蔡甸芦苇站给予一定补偿，免一年租金，再继续租一年，同时支付20000元补偿金的要求，没有事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、沈黎于判决生效之日起三十日内腾退租赁的位于蔡甸芦苇站办公楼1楼由西向东1号门面并交还给武汉市蔡甸芦苇管理总站；二、沈黎于判决生效之日起三十日内向武汉市蔡甸芦苇管理总站支付截至2020年6月8日的租金共计2287元，支付2020年6月9日至10月31日的占用费3313元，并继续按照1400元/月的标准，向武汉市蔡甸芦苇管理总站支付自2020年11月1日起至实际腾退房屋之日止的占用费；三、驳回武汉市蔡甸芦苇管理总站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由沈黎负担（蔡甸芦苇站已垫付，执行时由沈黎一并给付蔡甸芦苇站）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈黎向本院提交蔡甸芦苇站于2019年11月19日向所有租户送达的通知及其附件复印件，拟证明蔡甸芦苇站原本要与沈黎续签租赁合同，因为疫情所以没来得及续签。经质证，蔡甸芦苇站对该证据的真实性认可。本院经审查认为，沈黎提交的证据真实性可予确认，但该证据仅能表明蔡甸芦苇站具有与租户签订续租合同的意向，不能认定为已签订续租合同，故不能达到其证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，蔡甸芦苇站、沈黎签订的房屋租赁合同系基于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方租赁合同到期后，蔡甸芦苇站虽然原本准备与租户签订续租合同，但由于疫情影响实际上并未续签。沈黎继续使用租赁房屋，蔡甸芦苇站对此未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同当事人可以随时解除，蔡甸芦苇站于2020年6月8日书面通知沈黎清退、离场，沈黎收到该通知，该解除通知合法有效。故一审认定双方租赁关系解除，处理得当，未有不妥，沈黎应及时腾退案涉房屋并支付租金及房屋占用费。另，沈黎上诉请求蔡甸芦苇站赔偿沈黎门面装修费用及货款和第三方债务、无偿让沈黎继续经营三年，因沈黎在一审未就此提起反诉，且蔡甸芦苇站不同意对沈黎提出的前述请求由二审法院一并审理，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，沈黎的前述请求超出本案审理范围，本院不予处理。综上所述，沈黎的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈黎负担。本判决为终审判决。审判员  刘鑫荣二〇二一年四月二十五日法官助理杜文书记员肖**