河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1350号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚成军，男，1954年12月3日出生，汉族，居民，住河南省永城市。委托诉讼代理人：陈桂莲，女，1954年5月29日出生，汉族，居民，住河南省永城市，系姚成军之妻。委托诉讼代理人：苏英，永城市人和法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审原告、反诉被告）：谢为荣（曾用名谢伟），男，1968年3月28日出生，汉族，居民，住河南省永城市。上诉人姚成军因与被上诉人谢为荣租赁合同纠纷一案，不服永城市人民法院（2021）豫1481民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈桂莲、苏英，被上诉人谢为荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚成军上诉请求：1、依法撤销(2021)豫1481民初359号民事判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同认定事实错误。因为上诉人与被上诉人在签订此合同时,双方没有经过平等主体之间的协商,完全是由被上诉人按自己个人的利益或意愿而草拟打印的合同内容,在上诉人对合同内容完全不了解的情况下,被上诉人拿到饭桌上让上诉人签字而成的。订立合同的过程不符合民法典的基本原则。而且从上诉人接到合同要约到合同签字自始至终被上诉人都存在欺骗行为。诱导上诉人在合同上签字。同时被上诉人在要约时说租房子为自己使用,并未说转租他人,而且在合同上也没有明确约定上诉人准许其转租给他人。因此被上诉人将房子转租的行为应为无效。上诉人依法要求解除此合同合乎法律规定。因此一审法院应判决解除此合同而不是判决履行此合同。二、上诉人已按合同约定退给被上诉人的租金。一审法院应依法判决解除此合同,而非判决继续履行该合同本案案发是因被上诉人将上诉人的房子非法转租的过程中因转租费用太高,致使承租人找到上诉人拒绝在租此房经营使用,上诉人为制止被上诉人的这种欺行霸市行为,并保障市场上的经营环境。维护经营者的合法权益,才要求与被上诉人解除租赁合同引发的此案。上诉人在要求解除合同的同时,随按合同约定将2021年租金29000元退给了被上诉人,作为这一行为上诉人已经履行了合同约定。被上诉人还有什么理由起诉上诉人在要求继续履行合同呢,而一审法院又为什么强制判决上诉人再继续履行此合同呢?再者作为此案,人民法院通过诉讼解决当事人之间的纠纷是法的本质所在,但也要同时兼顾有利于和谐,有利于解决矛盾这一社会效益。谢为荣辩称，签合同是在饭店签的，时间地点也是由上诉人定的，包间的环境属实，灯光明亮，时间宽裕，并且签了合同。这次合同载明了两张纸都不到，合同就三个核心，一租赁年限、二租赁费用、三依法就是我收房租多少甲方不予干涉，就这三个核心。上诉人看过之后在合同上签字。就视为认同此合同了，就是受法律保护的有效合同。此合同已履行一年了，租赁出去一年了。这是第二年我按合同的约定提前把房租转到他的农行卡，他提供我的农行的户上。就是2020年12月3日，他看我的生意兴隆，然后就是不愿意把房子租给我了，才把我给他的转房租给我转回来退回来，并无理要求要解除合约。第三，而且双方签订的合同约定，在租赁期间甲方不能以任何理由终止合同这一条。上诉人姚成军作为党的领导干部在工作上签发各种文书，而且我的合同都签过一年了，怎么能说存在欺骗和诱导，这个理由不成立。请二审法院驳回上诉，维持原判。谢为荣向一审法院起诉请求：1、判决被告姚成军继续履行合同，承担违约金29000元；2、要求被告姚成军停止侵害，排除妨害。一审法院认定事实：原告谢为荣与被告姚成军经人介绍认识，2019年12月7日双方签订房屋租赁合同书，合同约定：被告将其所有的永城市电脑城一楼两间门面与后面的小房出租给原告，租赁期限自2020年1月1日至2026年1月1日，前三年租金每年29000元，第四、五年租金每年30000元，第六年租金每年32000元，合同第一条第四款：租赁期间，根据经营需要，在不改变房屋结构的情况下，允许原告进行门头及屋内装修，原告收取租金的多少，被告不许干涉。合同第三条：若发生被告有关财产纠纷或债务（如房屋变卖、抵押）由被告负责协调，并承担诉讼责任，不能影响原告使用权。租赁期间，被告不能以任何理由终止合同，否则要退回原告当年租金并赔偿由此引起的一切经济损失。第四条：违约责任，双方如不遵守本协议条款，所造成的一切经济损失，均由违约方全部承担。原告于2019年12月7日交付2020年1月1日至2021年1月1日期间的租金29000元，使用至2020年12月3日，原告交付2021年租金后，被告姚成军在2020年12月6日通过转账退回了房屋租金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人自愿签订，系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律规定,属有效合同,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同,被告现无单方解除合同的法定事由,应承担继续履行合同的义务，故对原告要求被告继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持；双方签订的《房屋租赁合同》第四条违约责任条款中约定“甲乙双方如不遵守本协议条款，所造成的一切经济损失，均由违约方全部承担”，因本案原告未提交证据证明其经济损失的具体数额，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持；原告谢为荣亦未提交证据证明被告姚成军实施了侵害其承租权、妨碍其正常经营的行为，故对原告谢为荣要求被告停止侵害、排除妨害的诉讼请求，不予支持；被告姚成军辩称其签订合同时并未详细了解合同内容，对合同内容存在重大误解，因被告姚成军并未提交有效证据证明其质辩意见成立，对其答辩意见，不予采信。反诉原告姚成军以反诉被告谢为荣转租涉案房屋为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，原审认为，双方签订的《房屋租赁合同书》第一条“具体事项”第四款约定“租赁期间，根据经营需要，在不改变房屋结构的情况下，允许乙方进行门头及屋内装饰，乙方收取租金的多少，甲方不许干涉”，该条约定中“乙方收取租金的多少，甲方不许干涉”应视为反诉原告同意反诉被告转租房屋的约定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，通过对双方签订涉案《房屋租赁合同书》的目的、上下文词句及交易习惯等能够确定，反诉原告姚成军在与反诉被告谢为荣签订涉案合同之初就已经允许反诉被告转租涉案房屋，故反诉被告谢为荣转租涉案房屋的行为符合双方合同约定，反诉原告姚成军以反诉被告谢为荣转租涉案房屋为由要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告姚成军继续履行原、被告于2019年12月7日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告谢为荣的其他诉讼请求；三、驳回被告姚成军的反诉请求。案件受理费263元（已减半收取），由被告姚成军负担150元，原告谢为荣负担113元，反诉费263元由被告姚成军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交如下证据：申请证人出庭,证明因为被上诉人收取56000元的租金，然后他不愿意租上诉人这个房子,他找上诉人说不租这个房子了，因为租不起,房租太高。因为在这种情况下，上诉人为了让他继续租这个房子经营，所以才要求给被上诉人解除合同，就证明这个过程。被上诉人质证认为，认可这个事实，但是与被上诉人的租赁合同无关。被上诉人二审提交证据，申请两个证言证人证明他在场，证明姚成军在这个状况下签订合同，是上诉人的真实意思表示，还有一个四份同区域的租赁合同，内容完全一致，不存在欺诈上诉人的行为。上诉人质证认为，从证据的形式来看，是一种书面的行为，按照证据规则的规定，证人作证证明本案的事实情况要出庭作证。因此从证据的形式来看，本案的书面证据不能作为证明当事人的真实意思表示，不能作为证据使用。而且这个情况说明只有蒋谦钟一份。作为这四份房屋租赁合同，从这四份租赁合同的真实性无法按照证据规则的规定去核实，因为不是当事人，就是租赁人拿到本庭当面接受法庭即双方当事人质证的一种情况，因此它的真实性无法核实。而且合同里这个形式也比较简单，具体是否为这个出租人的签字，不能核实，因此也不能作为证据证明签订合同的事后的真实性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：合同具有相对性，上诉人提交的证据不能推翻案涉合同的真实性，合同外其他人是否愿意从被上诉人处租赁房屋不影响本案合同的效力。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示,不违反法律规定强制性规定,原审认定为有效合同并无不当。合同内容未约定禁止转租，并且存在“乙方收取租金的多少，甲方不许干涉”、“租赁期间，甲方不能以任何理由终止合同”的约定，故被上诉人转租案涉房屋不违反合同约定。根据合同相对性，其他人是否愿意从被上诉人处租赁房屋不影响本案合同的效力。上诉人为完全民事行为能力人，合同内容明确，案涉合同不显示禁止转租的意思表示，上诉人关于受到欺诈、诱导的上诉理由无有效证据证明，本院不予支持。综上所述，姚成军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由姚成军负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  王晓辉审判员  张学朋二〇二一年四月十五日法官助理刘畅书记员彭兰