山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民初3907号原告（申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市。法定代表人：吕宙，中国银保监会派驻该公司接管组组长。委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被告（案外人）：夏一天，男，1989年1月31日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：夏立建（系被告夏一天之父），男，1962年12月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：田丰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告（被执行人）：山东火炬置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈岭，董事长。委托诉讼代理人：姚海彬，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕婧然，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。原告新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被告夏一天、山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华信托公司的委托诉讼代理人李序蕊、被告夏一天的委托诉讼代理人夏立建、田丰及被告火炬置业公司的委托诉讼代理人姚海彬、毕婧然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华信托公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行火炬置业公司名下的坐落于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第55号楼105号别墅(价值445万元)；2.判令夏一天、火炬置业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年4月18日，重庆市高级人民法院作出(2013)渝高法民初字第00005号民事判决书，判决新华信托公司在673.24万元本金及其利息(包括逾期利息、复利)、实现债权的费用等范围内可就编号为济房建历城他字第055207号所载抵押物(即55号楼101、102、103、104、105号别墅)享有优先受偿权。2020年9月6日，夏一天对新华信托公司享有抵押权的55号楼105号别墅提出书面异议。2020年10月29日，济南市中级人民法院作出（2020）鲁01执异359号执行裁定书(该裁定于2020年11月4日向原告代理律师邮寄送达)，裁定中止对被执行人火炬置业公司开发的坐落于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第55号楼105号房产的执行。新华信托公司认为，夏一天购买上述房产时尚处于求学阶段、毕业后定居北京，且该房产为面积达348.99平方米的别墅，其所购上述房产并不是为了满足其本人的基本居住需要，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(二)项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定之情形，其对55号楼105号别墅享有的民事权益不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定的消费者物权期待权。济南市中级人民法院在案外人执行异议程序中，认定夏一天对55号楼105号房产享有消费者物权期待权、其权利优于新华信托公司的担保物权，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定作出（2020）鲁01执异359号执行裁定书，系认定事实和适用法律错误，应予纠正。综上所述，为保护自身的合法权益，新华信托公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特提起诉讼，望判如所请。夏一天辩称，一、济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01执异359号执行裁定书认定事实清楚，裁定正确，应当依法驳回新华信托公司的诉讼请求；本案系执行异议之诉，且涉及商品房消费者的权利与抵押权的关系问题，对此，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，夏一天提交的证据足以满足上述条件，当然可以排除对涉案房产的执行。二、夏一天作为涉案房产的买受人，是本案的最大受害者，望法院在查明事实的基础上，依法驳回新华信托公司的诉讼请求。夏一天作为消费者，早在2011年便全款购买了涉案房产，随后精心装修，购买家具予以入住至今，但不曾想夏一天购买的房产先后出现了抵押、查封等种种情况，以至今夏一天多次要求开发商办理不动产权证也无法办理，还要去应对种种法律程序，无奈的面对一轮轮的诉讼，望依法查明事实，驳回新华信托公司的诉讼请求，维护消费者夏一天的正当权益。火炬置业公司辩称，一、本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，应当中止对涉案房产的执行。夏一天于2011年7月向火炬置业公司交付定金10万元，确定购买涉案房产；之后，于2011年8月17日交付房款170万元，2011年9月17日交房款100万元，2011年11月2日交房款165万元。2011年11月2日，夏一天与火炬置业公司签订正式《商品房买卖合同》，火炬置业公司向夏一天出具了收款收据。2012年6月26日，火炬置业公司向夏一天出具《入住通知书》，通知其办理房屋入住收房手续。2012年11月21日，夏一天办理了入住手续，缴纳了物业管理费并对涉案房屋进行了装修、入住。2011年8月12日，火炬置业公司与新华信托公司签订了《信托贷款合同》及《财产抵押合同》，于2011年8月30日办理了《在建工程抵押登记证明》。因火炬置业公司工作失误，误将已出卖给夏一天的涉案房产抵押登记给了新华信托公司。其后，因新华信托公司与火炬置业公司之间合同纠纷，新华信托公司向重庆市高级人民法院提起诉讼，重庆市高级人民法院于2013年1月25日作出（2013）渝高法民初字第00005-1号民事裁定书，裁定查封火炬东第项目部分房产，其中即包含本案所涉55-105号别墅。在涉案房产被查封之前，夏一天已经与火炬置业公司签订了《商品房买卖合同》、支付了全部购房款并已经实际入住，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，夏一天的物权期待权依法应当予以保护，应当中止对涉案房产的执行。二、对新华信托公司享有的火炬置业公司债权，如剩余抵押房产不足以清偿债务，火炬置业公司同意调换房源。重庆市高级人民法院作出（2013）渝高法民初字00005-1号民事裁定书，裁定查封了火炬置业公司火炬东第项目面积33349.47平方米的房屋，面积为7719.01平方米的商铺。除涉案55-105号房产外，新华信托公司仍可就其他的查封房产行使相应的优先受偿权；如剩余抵押房产不足以清偿债务，火炬置业公司同意另行调换其他房源用于抵偿债务。综上所述，新华信托公司的诉讼请求没有事实根据、法律依据，请求依法查明案件事实，驳回新华信托公司的的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对如下证据的真实性无异议：新华信托公司提交的证据1.重庆市高级人民法院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决；证据2-1.济南市中级人民法院(2019)鲁01执异1458号执行裁定；证据2-2.案外人刘政提交的执行异议书；证据4.夏一天在执行异议程序中提交的《执行异议申请书》；证据5.夏一天与张烨的结婚证；证据6.夏一天及其妻子张烨的户籍登记信息查询结果。夏一天提交的证据1-1.夏立建与夏一天的父子关系公证书；证据2-4.物业费、预收水电费、代收有线电视开户费收据；证据2-5.2013年至2020年水电费收据四张及管理费缴费通知；证据2-6购买家具合同一宗；证据3-1.夏一天与张烨结婚登记证明及身份证复印件；3-2.夏一天及张烨的济南市无房证明。对上述证据的真实性，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新华信托公司提交如下证据：证据2-3.案外人刘政在济南市中级人民法院(2019)鲁01执异1458号案件中提交的商品房买卖合同、004520号收据。拟证明：2019年11月27日，案外人刘政就案涉55-105号房产提交执行异议书，并提交了购房合同及收据，称其于2011年5月19日与火炬置业公司就案涉55-105号房产签订该合同，并于2011年5月23日向火炬置业公司交付案涉55-105号房产的全部购房款。2019年12月23日，济南中院作出(2019)鲁01执异1458号执行裁定，驳回刘政的执行异议。案外人刘政在（2019）鲁01执异1458号执行异议程序中提交了商品房买卖合同、收据等材料，拟证明其为案涉55-105号房产的买受人。结合夏一天提交的证据材料可知，同一套房产出现两个买受人，明显不符合常理，故被告还应提交其他证据证明其于法院查封前与火炬置业公司已签订合法有效的购房合同，即被告需要证明其为案涉55-105号房产的真实权利人。夏一天质证称：案外人刘政所提的该执行异议书系虚假行为，对此法院已经查明且在执行异议程序中予以明确。对商品房买卖合同、004520号收据的真实性不予认可，该买卖合同系刘政与火炬置业公司虚假所签，真正的购房人是夏一天，且刘政仅有收据，没有实际的银行转账凭证，也没有实际入住，而夏一天提交的证据能够证明夏一天才是涉案房产的真正购买人和实际入住人。火炬置业公司质证称：火炬置业公司人员目前还未查清刘政是否为真实购房人及其合同的签订情况。经审查本院认为，因合同签订一方火炬置业公司不能确认合同签订的真实情况，对该证据本院不予采信。夏一天提交如下证据：证据1-2.2011年11月2日签订的商品房买卖合同一份。拟证明：夏一天依法购买涉案房产。证据1-3.银行付款凭证四张及收款收据一份。拟证明：夏一天依约交纳了全部房款。证据2-1.2012年6月26日涉案房产入住通知书一份；证据2-2.2012年10月26日延期收房证明一份；证据2-3.2012年11月21日房产入住手续会签表及房屋验收交接书各一份。拟证明：夏一天实际居住的情况。新华信托公司质证称：对证据1-2商品房买卖合同及收款收据真实性有异议，因为刘政亦持有同一套房产的商品房买卖合同及收款收据，无法甄别谁为实际买受人；对证据1-3中有原件的银行付款凭证真实性无异议，但无法证明所付款项系涉案房产的购房款，且付款金额合计并非合同所载的445万元，与夏一天所述支付全部购房款相矛盾。对证据2-1.入住通知书；证据2-2.延期收房证明；证据2-3.入住手续会签表；证据2-4.房屋验收交接书因没有原件，真实性不予认可，证据2中仅能证明有人居住，不能证明夏一天实际入住涉案房产。火炬置业公司质证称：对夏一天提交的所有证据均无异议。其所提交的银行付款凭证及收款收据的款项与实际购房款相差44万元，是因为夏一天于2011年7月24日以现金方式支付的定金10万元，于2011年9月17日以现金方式支付购房款9万元，于2011年11月2日以现金方式支付购房款25万元。经审查本院认为，刘政提交的合同签订时间早于夏一天提交的合同，且刘政在另案中未能举证证明双方实际履行了该合同。对夏一天提交的证据1-2商品房买卖合同及收款收据、证据1-3银行付款凭证，合同签订双方夏一天、火炬置业公司均予以认可，且能够与夏一天提交的房屋居住使用等证据相互印证，对证据1-2本院予以采信。证据2-1.入住通知书；证据2-2.延期收房证明；证据2-3.入住手续会签表；证据2-4.房屋验收交接书，上述证据因系复印件，无法与原件核对，本院不予采信。火炬置业公司提交如下证据：夏一天支付购房款的会计凭证12张。拟证明：夏一天于2011年7月向火炬置业公司交付购房定金10万元，于2011年8月17日交付购房款170万元，于2011年9月17日交付购房款100万元，于2011年11月2日交付购房款165万元，共计支付购房款445万元。新华信托公司质证称：对证据的真实性有异议，在刘政执行异议案中刘政亦提交了火炬置业公司提交的收据原件，无法证明火炬置业公司提交的收据为真实性的。火炬置业公司陈述夏一天于9月17日支付现金9万元，但是火炬置业公司提交的收据中没有该9月17日的收据。夏一天质证称：对该证据的真实性没有异议，且夏一天提交的证据与火炬置业公司提交的证据一一对应，夏一天不仅有转账且有现金的交付记录，而案外人刘政仅有收据，根本没有当时交付款项的任何记录，由此可以看出刘政并非涉案房产的购买人。经审查本院认为，火炬置业公司提交的会计凭证与收据及夏一天提交的付款凭证能够相互印证，在会计科目部分载明预收账款夏一天，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、新华信托股份有限公司、山东火炬置业有限公司、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2013年1月25日作出（2013）渝高法民初字第00005-1号民事裁定，查封火炬置业公司位于济南市历城区港沟镇大官庄村“火炬东第”项目面积33349.47平方米的房屋（包括涉案房产）、面积为7719.01平方米的商铺。2014年4月18日，重庆市高级人民法院作出（2013）渝高法民初字第00005号民事判决，判决：“一、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司偿还贷款本金257589331.02元及贷款利息29514935.56元……二、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司支付实现债权的费用32万元；三、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、山东火炬置业有限公司不履行本判决第一项、第二项所确定的债务时，新华信托股份有限公司可在下列范围内就火炬置业公司提供的抵押物享有优先受偿权：……在673.24万元本金及其利息（包括逾期利息、复利）、实现债权的费用等范围内可就编号为济房建历城他字第055207号《在建工程抵押登记证明》所载抵押物享有优先受偿权……五、驳回新华信托股份有限公司的其他诉讼请求。”二、上述判决生效后，新华信托公司向重庆市高级人民法院申请强制执行。2014年8月27日，重庆高院作出（2014）渝高法民执字第00004号委托执行函，委托山东省高级人民法院代为执行（2013）渝高法民初字第00005号民事判决。2014年10月22日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁执字第23号执行裁定，裁定本案指定由本院执行。本院于2014年11月11日立案执行，案号为（2014）济中执字第848号。2015年11月26日，本院作出（2014）济中法执字第848号执行裁定，对重庆市高级人民法院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决终结本次执行程序。2018年9月1日，本院作出（2014）济中法执字第848-1号执行裁定，继续查封被执行人火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有房屋（包括涉案房产），查封期限为三年，自2018年9月18日至2021年9月17日。三、执行过程中，案外人刘政对本院查封涉案房产不服，曾向本院提出书面异议，本院经审查查明刘政未提交其实际占有该涉案房产的证据，于2019年12月23日作出（2019）鲁01执异1458号民事裁定，裁定：“驳回案外人刘政的异议。”该裁定业已生效。四、案外人夏一天对本院查封涉案房产不服，向本院提出书面异议。本院于2020年10月29日作出（2020）鲁01执异359号执行裁定，裁定：“中止对被执行人山东火炬置业有限公司开发的坐落于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第55号楼105号房产的执行。”申请执行人新华信托公司不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。五、重庆市高级人民法院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决中关于涉案房产抵押登记情况查明事实如下：“2011年8月12日，新华信托公司作为甲方、火炬置业公司作为乙方签订《信托贷款合同》（新华信托合同第Y1120010号），约定乙方因其名下的火炬东第项目一、二期及后续开发建设所需资金向甲方申请贷款，乙方将其火炬东第项目一期、二期、三期的建设用地使用权及在建工程全部抵押给甲方。同日，新华信托公司与火炬置业公司签订《财产抵押合同》（新华信托合同第Y1120011号），约定火炬置业公司将其开发的火炬东第项目在建工程抵押给新华信托公司，为新华信托公司依据前述《信托贷款合同》向其发放的20432.3万元贷款以及利息、信托报酬、信托保管费用以及可能产生的复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的费用和所有其他应付费用等债权提供担保。……2011年8月30日，双方办理了17份《在建工程抵押登记证明》，分别为：……16.编号为济房建历城他字第055207号，载明：抵押权人新华信托公司，抵押人火炬置业公司，在建工程坐落为历城区火炬东第55号楼101、102、103、104、105，债权数额673.24万元……”六、2011年11月2日，夏一天与火炬置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定购买火炬置业公司开发的火炬东第55号楼105号房产，该商品房的用途为住宅，总价款445万元。七、火炬置业公司于2011年7月24日出具编号为4042937收据一份，载明夏一天向其支付涉案房产定金10万元，收款方式为现金。2011年8月17日，夏一天之母黄玉芳通过pos机向火炬置业公司支付170万元，同日，火炬置业公司出具编号为4042939收据一份，载明夏一天向其支付涉案房产房款180万元。2011年9月17日，夏一天之母黄玉芳通过pos机向火炬置业公司支付91万元，同日，火炬置业公司出具编号为4037308收据一份，载明夏一天向其支付涉案房产房款280万元。2011年11月2日，夏一天之母黄玉芳通过pos机向火炬置业公司支付71万元、69万元，共计140万元，同日火炬置业公司出具编号为4030006收据一份，载明夏一天向其支付涉案房产房款445万元。火炬置业公司认可夏一天已支付445万元购房款。对于四张收据数额问题，火炬置业公司称，夏一天分四次缴款，第一次缴款10万元，开具了10万元收据；第二次缴款170万元，开具180万元收据，并将之前收据收回；第三次缴款100万元，开具280万元收据，并将之前收据收回；第四次缴款165万元，将之前收据收回，重新开具了445万元的收据。对于缴费凭证与收款收据及银行付款凭证存在的差额问题，火炬置业公司称，夏一天于2011年7月24日以现金方式支付定金10万元，于2011年9月17日以现金方式支付购房款9万元，于2011年11月2日以现金方式支付购房款25万元。八、2012年11月21日，济南唐驰物业服务有限公司收取涉案房屋物业管理费（2012.11.1-2013.4.30）5234.8元、预收水电费200元、代收有线开户费250元。2014年2月24日，济南鸿骏物业管理有限公司收取涉案房屋电费834元、水费207.9元。2014年11月22日，济南鸿骏物业管理有限公司收取涉案房屋电费291元、水费54元。2015年7月28日，济南鸿骏物业管理有限公司收取涉案房屋电费918元、水费507元。2020年4月22日，济南鸿骏物业管理有限公司收取涉案房屋电费6056.9元、水费768.6元。2012年至2013年期间，夏一天之母黄玉芳分别在济南华耐建筑陶瓷有限公司、莱芜市巧夺天工家具有限公司、山东银座家居有限公司国际时尚生活广场、山东银座家居有限公司博览中心、济南红星美凯龙世博家居生活广场有限公司为涉案房屋购买瓷砖、餐桌、床垫、木门等。九、夏一天配偶为张烨，双方于2017年1月18日登记结婚，户籍地均为北京市，截至2020年10月28日，双方在济南市不动产登记系统中均无房屋登记信息。本院认为，本案争议焦点为夏一天对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者购房人的物权期待权优先于承包人的建设工程优先受偿权，承包人的建设工程优先受偿权优先于一般抵押权。消费者购房人的物权期待权属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定中“法律另有规定”情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，新华信托公司认为，夏一天不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的消费者购房人条件，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，新华信托公司主张不能成立，理由如下：首先，涉案房产于2013年1月25日首次被人民法院查封，查封前，夏一天与火炬置业公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》。其次，合同约定涉案房屋用途为住宅，夏一天提交的家具购买合同、水电及燃气缴费收据等证据能够证实涉案房产系用于居住，夏一天及其配偶张烨名下在济南市内均无其他用于居住的房屋。夏一天与火炬置业公司签订《商品房买卖合同》时是否为学生身份、现夏一天及其配偶的户籍地非在济南市，新华信托公司以此为由认为夏一天非商品房消费者的主张不成立。新华信托公司认为夏一天及其配偶应当育有子女，应查询其子女名下的房屋登记情况，证据不足，本院不予支持。最后，夏一天能够提供交易凭证其向火炬置业公司支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。综上，夏一天就涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，新华信托公司主张继续执行涉案房产的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：驳回新华信托股份有限公司的诉讼请求。案件受理费42400元，由原告新华信托股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  郭维敬人民陪审员  张秀梅人民陪审员  段巧华二〇二一年四月六日法官 助理  李骏飞书 记 员  侯新新