江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1167号上诉人（原审被告）：卓启萍，女，1967年4月14日出生，住江苏省宿迁经济技术开发区。委托诉讼代理人：马雷，江苏开禧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅，江苏开禧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林大周，男，1963年12月20日出生，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：王阿珠，女，1964年2月15日出生，住浙江省瑞安市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：苗振，江苏大楚律师事务所律师。原审被告：宿迁淮海建材装饰城管理有限公司，住所地江苏省宿迁经济技术开发区淮海建材城36幢三楼。法定代表人：王**，该公司总经理。上诉人卓启萍因与被上诉人林大周、王阿珠及原审被告宿迁淮海建材装饰城管理有限公司（以下简称淮海公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2021年3月31日组织双方当事人公开进行听证。上诉人卓启萍委托诉讼代理人马雷，被上诉人林大周、王阿珠共同委托诉讼代理人苗振到庭参加了听证。本案现已审理终结。卓启萍上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，依法改判驳回林大周、王阿珠要求卓启萍返还宿迁市房屋及支付租金的诉讼请求；2.上诉费用由林大周、王阿珠负担。事实与理由：卓启萍与淮海公司于2020年9月16日签订合同系因淮海公司明确告知其已与林大周、王阿珠达成口头返租协议，卓启萍已经按照协议向淮海公司支付了租金，卓启萍并非恶意，故卓启萍无需返还林大周、王阿珠位于宿迁市房屋且无需向林大周、王阿珠支付租金。林大周、王阿珠二审辩称：林大周、王阿珠在一审法院组织的2020年7月6日庭审中已经明确告知卓启萍其与淮海公司签订的合同到期（即2020年9月15日）之后，林大周、王阿珠不会再和淮海公司续签返租协议，如卓启萍需要继续租赁案涉房屋，必须和林大周、王阿珠重新签订协议，否则应于2020年9月15日之后将案涉房屋依法返还。而卓启萍在明知淮海公司无权出租案涉房屋的情况下，于2020年9月16日与淮海公司签订租赁协议，明显是恶意串通，该租赁协议对林大周、王阿珠不产生约束力，卓启萍应依法返还房屋并支付租金。林大周、王阿珠向一审法院起诉请求判令：1.卓启萍、淮海公司立即将房屋（淮海建材装饰城65幢101、102、201）返还给林大周、王阿珠；2.卓启萍、淮海公司支付上述房屋租金损失82084.4元（按每年13600元的标准，自2014年2月1日计算至被告实际返还上述房屋之日止）；3.案件受理费由卓启萍、淮海公司负担。诉讼过程中，林大周、王阿珠变更诉讼请求，第二项变更为自2014年2月1日至2016年1月31日按照每年12240元的标准支付租金；2016年2月1日至实际搬离之日按照每年13600元的标准支付租金。一审法院认定事实：2010年5月7日，林大周（甲方）与淮海公司（乙方）签订委托合同，主要内容如下：第一条委托事项，甲方授权乙方经营位于宿迁市经济开发区商铺，计2间，建筑面积共132.88平方米。第二条委托期限，自2011年1月31日至2016年1月31日止。第三条委托权限，1、甲方全权委托乙方经营管理商铺。2、甲方全权委托乙方代为收缴各项费用。3、甲方同意乙方商城总体规划、统一经营和管理。4、甲方不得以任何理由收回商铺使用权，但因甲方不能按约偿还按揭贷款，银行依法对甲方所有的商铺主张权利的除外。第四条支付约定，乙方经营甲方铺位五年，由于乙方培育市场前期投入较大，甲方同意前三年零租金给乙方使用，第四至第五年乙方按实际租金90％付给甲方，租赁房产税及土地税按各自所得的比例承担，第四、五年租金凭实际出租收入的原始凭证为准，租金按年支付。第五条合同终止，1、本合同委托经营期满后，在同等条件下乙方享有优先续约权。2、本合同商铺所有权在约定时间内变更，甲方须于一个月前书面通知乙方，并保证本合同所约定之权利与义务一并转移，否则甲方需承担由此造成之一切经济损失。2013年11月19日，宿迁市淮海建材装饰城65栋101室、102室、103室房屋办理产权登记，登记所有权人均为林大周、王阿珠。2014年9月16日，淮海公司将101、102商铺租赁给卓启萍使用，每年签订一次租赁合同，租期期限从9月16日至次年9月15日，租金共计13600元。截止目前，涉案101、102商铺由卓启萍在使用，201商铺由淮海公司控制。另查明，诉讼过程中，淮海公司与卓启萍又签订租赁合同，租期从2020年9月16日起算。一审法院认为：林大周与淮海公司就涉案商铺签订的委托合同系双方真实意思表示，双方之间形成委托合同关系，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，淮海公司与林大周的委托合同已经于2016年1月31日到期，淮海公司与卓启萍之间的租赁合同已经于2020年9月15日到期，在诉讼过程中，双方再次签订合同，明显属于恶意，淮海公司与卓启萍签订的合同对林大周、王阿珠不产生约束力，也不能对抗林大周、王阿珠作为所有权人享有排除妨害的请求权，因涉案的101和102房屋卓启萍在使用，201房屋仍然由淮海公司在控制，故淮海公司、卓启萍对于分别使用的房屋应予以返还。关于林大周、王阿珠主张的租金，涉及租金计算起点、计算标准认定和淮海公司、卓启萍如何支付的问题。关于租金起算时间，本案中，林大周与淮海公司在合同中约定：“甲方同意前三年零租金给乙方使用，第四至第五年乙方按实际租金90％付给甲方”。租赁期限为2011年1月31日至2016年1月31日止。其中2011年1月31日至2013年1月31日属于免租期，根据淮海公司、卓启萍提供多份租赁合同和收据，能够证实涉案房屋于2014年9月16日出租，林大周、王阿珠对此不予认可，但是未提供相反的证据，对林大周、王阿珠的主张，不予采信。故租金的计算的起点应该从2014年9月16日开始计算。关于租金计算标准，根据双方陈述，能够确认扣除的10%是管理费用，即使合同到期后，商铺管理费用依然存在，淮海公司主张扣除10%的意见，予以采信。故2016年2月1日至实际搬离之日租金按照每年12240元的标准计算。关于淮海公司、卓启萍租金如何支付，一审法院认为，分三个部分，第一部分，2014年9月16日至2016年1月31日合同期内的租金，已经由淮海公司收取，应该由淮海公司按照收取实际租金13600元的90%支付给林大周、王阿珠，租金计算为16830元（13600×0.9/12×16.5）；第二部分，2016年2月1日至2020年9月15日租金，卓启萍已经支付给淮海公司，基于卓启萍、淮海公司之间的合同，卓启萍支付给淮海公司租金，符合合同约定，淮海公司应将收取的租金支付给林大周、王阿珠，租金计算为56610元（13600×0.9/12×55.5）；第三部分，2020年9月16日之后的租金，在此之前林大周、王阿珠已经提起诉讼，卓启萍已经明知淮海公司无权出租涉案房屋，此时卓启萍占用房屋租金应该按照13600元的90%支付给林大周、王阿珠，并且应计算至卓启萍实际搬离之日。以上第一、二部分合计73440元（56610元+16830元）。综上，淮海公司未按约支付租金，已构成违约。林大周、王阿珠现要求其支付租金的请求，部分予以支持。对于林大周、王阿珠要求淮海公司、卓启萍返还涉案房屋的诉讼请求，按照分别占有的情况，支持分别返还。对于林大周、王阿珠主张其他请求，不予支持。淮海公司辩称双方达成口头返租协议，但未提供证据证实，对该辩解，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、淮海公司于判决生效之日起十日内将位于宿迁市房屋返还给林大周、王阿珠；二、卓启萍于判决生效之日起十日内将位于宿迁市房屋返还给林大周、王阿珠；三、宿迁淮海公司于判决生效之日起十日内向林大周、王阿珠支付租金73440元；四、卓启萍于判决生效之日起十日内向林大周、王阿珠支付租金（自2020年9月16日起至实际搬离之日，按照每年12240元的标准计算）;五、驳回林大周、王阿珠其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2012元，由卓启萍负担200元，淮海公司负担1812元。二审中，双方当事人均未提供新证据，且对一审法院认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本院归纳本案二审争议焦点为：1.林大周、王阿珠要求卓启萍返还位于宿迁市房屋是否有事实和法律依据；2.卓启萍是否应当支付租金。本院认为：关于第1个争议焦点，林大周、王阿珠要求卓启萍返还位于宿迁市房屋有事实和法律依据，理由如下：首先，卓启萍于2020年7月6日在一审法院组织的第一次庭审中明确表示，其与淮海公司签订的租赁合同于2020年9月15日到期，若2020年9月15日到期后，未与林大周、王阿珠协商好租金事宜，其同意搬离案涉房屋，现双方未就租金事宜达成一致，故卓启萍应当返还案涉房屋。其次，林大周、王阿珠与淮海公司签订的委托合同已于2016年1月31日到期，合同到期后，林大周、王阿珠与淮海公司并未续签合同，且林大周、王阿珠一审庭审中已经明确要求淮海公司与卓启萍在双方租赁合同到期后，即2020年9月16日返还案涉房屋，故淮海公司无权再行出租案涉房屋。最后，卓启萍主张因淮海公司明确告知其已与林大周、王阿珠达成口头返租协议，故其与淮海公司于2020年9月16日又签订租赁合同，林大周、王阿珠对此不予认可，卓启萍未提供证据证明林大周、王阿珠与淮海公司达成口头返祖协议，故其在明知淮海公司无权出租案涉房屋，且未与案涉房屋所有权人核实确认的情况下，与淮海公司签订租赁合同，并非善意，该合同对林大周、王阿珠不发生法律效力，卓启萍以其与淮海公司再行签订租赁合同为由主张不应当返还案涉房屋，理由不能成立。关于第2个争议焦点，基于第1个争议焦点的分析，卓启萍在合同到期后仍占有使用案涉房屋，应当支付占有使用费用，卓启萍主张已将房屋租金支付给淮海公司，但因其与淮海公司于2020年9月16日签订的租赁合同对林大周、王阿珠不发生效力，故其是否支付租金给淮海公司均不影响林大周、王阿珠向其主张租金。综上所述，上诉人卓启萍上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2012元，由卓启萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 刘路路审 判 员 李 静二〇二一年四月十四日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。