江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1113号上诉人（原审被告）：上海腾格建筑装饰有限公司，住所地上海市杨浦区国和路36号15幢D座306室。法定代表人：李洪昌。委托诉讼代理人：薛本肖，江苏求本律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚坤玘，江苏求本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市中富塑胶有限公司，住所地江苏省无锡惠山经济开发区堰桥配套区堰翔路1号。法定代表人：陈姣。委托诉讼代理人：沈妍，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。原审被告：李洪昌，男，1974年2月5日生，汉族，住安徽省阜南县。上诉人上海腾格建筑装饰有限公司（以下简称腾格公司）因与被上诉人无锡市中富塑胶有限公司（以下简称中富公司）、原审被告李洪昌房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾格公司向本院上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判其公司、李洪昌支付租金424167元。事实及理由：1.其公司已付租金应为78万元，其公司财务人员李云侠转账给中富公司陈建刚5万元也属于租金，中富公司不予认可也未进行说明。2.其公司并未提前退出终止合同，因2019年4月20日厂房发生火灾，双方租赁合同履行不能且中富公司在诉讼中要求解除合同，双方达成合意解除，其公司不应承担违约责任。而一审法院判决其公司支付违约金27万元更是超出了一审诉讼请求。中富公司在诉请以及庭审中均明确，要求基于租赁合同违约条款8.1条支付违约金150万元，并未要求其公司基于2020年4月17日承诺书支付27万元利息作为违约金。其次，27万元利息超出了法律规定的利率标准，法院应当进行调整。被上诉人中富公司二审辩称：1.转账人李云侠的身份不能确定，无法证明该笔5万元款项系支付的租金。2.腾格公司支付租金的日期和承诺书均明确腾格公司存在违约行为，即使因火灾事故导致合同无法履行，腾格公司也应当根据承诺书在4月底前结清租金，腾格公司违约行为造成其公司损失，其公司主张违约金符合法律规定，一审法院参照腾格公司自认的利息27万元调整并无不当。3.火灾发生并不必然导致合同无法履行，且发生火灾的事故原因和责任不明，腾格公司未按承诺书履行支付租金义务，应按照合同约定自行搬离，属于合同约定的提前终止，应承担合同约定的违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告李洪昌二审未发表辩述意见。中富公司向一审法院起诉请求：1.解除中富公司与腾格公司于2019年5月21日签订的《厂房租赁协议》；2.腾格公司立即迁出无锡市惠山区惠畅路69号厂房；3.腾格公司、李洪昌支付欠付的租金474167元（2019年7月1日至2020年4月19日共计9个月19天，按年租金150万元计算为1204167元，扣除已支付的730000元，剩余474167元）；4.腾格公司、李洪昌支付违约金150万元。一审认定事实如下：2019年1月31日，无锡红中红木业有限公司（以下简称红中红公司，甲方）与腾格公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由红中红公司向腾格公司出租惠山区惠畅路69号的厂房、住宿楼、办公楼及车间外场地等，租赁期限自2018年8月1日起至2024年7月30日止，2018年8月1日-2019年1月30日6个月租金为60万元，从2019年2月1日开始，每年租金150万元分三次支付，每年2月1日、7月1日、12月1日每次各付50万元……，现有工厂所有证件设备在租赁期内由乙方使用，如果甲方原因乙方不能正常生产产生损失由甲方负责。租赁期间，厂房内所发生的所有水、电、电话通讯等费用按成本价由乙方按月向甲方交纳；应以政府收费标准，甲方不得加价。租赁期间，乙方应服从甲方安全部的统一管理，因乙方生产导致的消防事故、环境污染等而造成的损失或引起的相关行政部门处罚的，均由乙方自行承担全部责任。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使租赁的厂房、仓库及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担。租赁期间，甲方保证所提供的附属设施处于正常的可使用和安全的状态。乙方另需装修或增设附属设施和设备的，由乙方负责。厂房转租和归还，租赁期满，乙方应当保证该厂房及附属设施符合正常使用状态。租赁期间，双方均应遵守国家法律法规，不得利用租赁的厂房进行非法活动；租赁期间甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；租赁期间，乙方在合法经营内可自行调整生产或转租，转租部分厂地，所产生的增加设备、政府活动及其他费用由乙方承担；租赁期满后，甲方如继续出租该厂房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，均由乙方承担。违约责任：1、在租期内乙方提前退出终止合同，赔付甲方一年租金150万元，2、在租期内甲方违约终止合同，赔付乙方一年租金150万元，3、乙方合法生产经营，如甲方原因导致停产无法正常营业由甲方承担乙方所有损失……。2019年5月14日，红中红公司、江苏龙在田机械有限公司与沈纪清、中富公司签订房产转让协议，案涉厂房以总价1200万元转让给中富公司，同时约定红中红公司在签订该房产转让协议后与李洪昌等租户解除租赁合同，由中富公司与李洪昌等租户重新签订租赁协议，租期和租金按原协议执行。此后案涉房屋所有权登记于中富公司名下。2019年5月21日，中富公司（出租方，甲方）与腾格公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，协议内容与腾格公司与红中红公司签订的《厂房租赁合同》一致。2020年4月17日，腾格公司法定代表人李洪昌手写承诺书一份，内容为：因上海腾格建筑装饰有限公司（李洪昌）拖欠无锡中富塑胶公司厂房租金一百万，原约定分二期交付，现第一期50万元没有在三月底如数支付，出现再次违约行为，现双方再次商洽，李洪昌承诺第一次50万元中的欠款及利息27万元一定在4月底前支付结清，如再次失信，后果及损失由上海腾格建筑装饰有限公司（李洪昌）承担，自行搬离无锡中富塑胶有限公司厂区。承诺人：上海腾格建筑装饰有限公司，下面一行手写李洪昌。2020年4月20日下午15时许，案涉厂房发生火灾事故。无锡市惠山区消防救援大队（以下简称消防救援大队）出具锡惠消火认字（2020）第0008号火灾事故认定书一份，载明事故基本情况：2020年4月20日15时57分，无锡市119指挥中心接到报警称，无锡市惠山区长安街道惠畅路69号一厂房发生火灾，指挥中心调派惠育路消防救援站、刘潭消防救援站前往处置，此次火灾主要造成厂房、车间内设备、产品过火烧损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：认定此次火灾起火部位为无锡市惠山区长安街道惠畅路69号南侧厂房一层西北侧面漆车间处，起火点为面漆车间北侧漆料仓库东墙电源开关处，起火原因：排除雷击、排除遗留火种、排除外来火种、排除人为放火，不排除电气线路故障引发火灾。事故当日，消防救援大队出具封闭火灾现场公告，告知对火灾现场进行封闭，禁止任何人员进入封闭区域，警戒标志撤除时，视为现场封闭解除。2019年7月1日之前的租金由腾格公司支付给红中红公司，自2019年7月1日起的租金应由腾格公司支付给中富公司，双方一致确认自2019年7月1日起至发生火灾前日即2020年4月19日，腾格公司总共应付租金为1204167元。付款情况：2019年7月30日，腾格公司转账给陈建刚20万元（备注厂房租金），2019年9月4日，李洪昌转账给陈建刚10万元，2019年9月5日，李洪昌转账给陈建刚10万元，2019年10月8日，李洪昌转账给陈建刚10万元，2020年4月3日，李洪昌转账给陈建刚20万元（附言：厂房租金）。2020年7月1日，李洪昌转账给陈建刚8万元（附言：中建对换8万承兑汇票），审理中双方确认其中5万元为水电费。2020年3月13日，户名李云侠账户支付陈建刚2万元（附言领导费用）。2020年3月19日，李云侠又转账给陈建刚50万元。2018年12月、2019年5月，江苏红中红明辉家居装饰有限公司分别委托无锡市众安企业管理咨询有限公司建立管理体系全程咨询、通过安监验收服务及编制应急预案，约定服务费分别为13000元、8000元；2019年3月，江苏红中红明辉家居装饰有限公司委托无锡锡惠检测技术有限公司对作业场所职业病危害状况进行检测，约定服务费为3万元；2019年6月，江苏金螳螂明辉家居装饰有限公司委托无锡沁馨绿嘉环保科技有限公司进行环评，合同约定总费用7万元。之后腾格公司支付了35000元费用（备注用途为环保验收服务及环保设施改造），李洪昌支付了3000元费用（附言国家排污许可证申请）。案涉房屋内设备曾被法院查封，腾格公司亦陈述电梯曾被市场监督管理局于2019年11月30日查封，影响其经营使用。以上事实，由不动产权证、厂房租赁合同、承诺书、转账明细、房产转让协议、火灾事故认定书、封闭火灾现场公告、厂房租赁合同、付款凭证、技术咨询合同书、技术咨询合同、技术服务合同书、应急预案编制服务合同、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：中富公司与腾格公司签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。中富公司现主张与腾格公司之间的租赁合同解除，因案涉标的发生火灾事故，租赁合同客观上无法继续履行，腾格公司亦表示同意解除，法院予以确认。关于中富公司要求腾格公司迁出租赁房屋，法院认为，双方合同解除，腾格公司应迁出租赁标的并返还，但腾格公司自述设备等已烧毁，且设备均非被告方所有，厂房也已由中富公司实际控制，无需迁出，法院照准。因2020年4月20日发生火灾，责任目前尚无定论，故中富公司按照2019年7月1日至2020年4月19日期间计算租金法院予以支持，双方对该期间的租金已确认为1204167元。对于已付款项，双方无争议的为73万元（已扣除50000元水电费），对于有争议部分法院认定如下：腾格公司支付的环保验收费及整改费并非租金，亦无证据证明应由中富公司承担，故腾格公司抗辩抵扣租金的意见不予采信，关于李云侠转账给陈建刚的7万元，法院认为，李云侠转账给陈建刚的其中2万元备注系领导费用，故无法证明与租金的关联性，另外5万元其仅提供了银行的支付通知，并未提供跟2万元转账类似的记录，李云侠支付的第一笔系备注领导费用，且之前的租金均由其法定代表人李洪昌转账支付，第一次庭审中关于已付租金的抗辩及举证，腾格公司也未提及该两笔费用，腾格公司也未举证证明李云侠的付款与腾格公司支付租金存在关联，根据腾格公司的举证情况分析，法院认为该70000元费用法院不能确定为租金。关于支付主体，本案是否构成债务加入，法院认为，债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，在不违反法律规定情况下应尊重当事人的意思自治。法院认为，李洪昌手写了承诺书，李洪昌如果仅是作为腾格公司法定代表人代表公司进行承诺，仅需写公司名称，但承诺书内容中腾格公司后面括号中均有李洪昌名字，落款处在腾格公司名称下并列写了李洪昌，内容中亦有“李洪昌”承诺字样，故法院认为李洪昌书写的承诺系其债务加入的意思表示。而其抗辩称系受胁迫，并未能提供证据，法院不予采信。关于违约金，法院认为，中富公司所主张的违约金是基于双方租赁合同中的约定，在租期内乙方提前退出终止合同，赔付甲方一年租金150万元。虽然腾格公司确实欠付租金，但在其承诺的再次违约可能导致提前迁让的期限前，案涉租赁标的发生了火灾，客观上合同无法继续履行，虽然支付期限距离火灾发生时间较短，但并不能推定腾格公司不能履行导致提前退场，故无法定性为腾格公司提前退出终止合同，同时该违约金亦过高。因租金先付后用，即使没有火灾介入因素，腾格公司确实已欠付租金，且至今仍未支付欠付的租金，李洪昌亦在承诺书中明确已再次出现违约，并承诺支付第一次50万元中的欠款及利息27万元，故该自愿承担的利息损失可视为腾格公司及李洪昌认可违约后承担的违约责任，故法院依据该承诺支持违约金27万元，中富公司主张高出部分不予支持。关于腾格公司抗辩电梯被封，设备被封，其迟延支付租金履行抗辩权，法院认为，设备保全查封，并非设备不能使用，滕格公司亦未证明系中富公司的原因导致电梯、设备等被查封，其也未提供证据证明因查封影响其实际使用及程度，能否对抗租金的支付，在使用后其也未提供证据证明向中富公司提出过此异议，反而在此后的承诺书中写明欠付租金、再次违约及违约后应承担的责任，故对其抗辩意见不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出判决：一、中富公司与腾格公司于2019年5月21日签订的《厂房租赁合同》解除。二、腾格公司、李洪昌于判决发生法律效力之日起十五日内支付中富公司欠付的租金474167元及违约金270000元。三、驳回中富公司的其他诉讼请求。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。二审中，腾格公司提供手机截屏图片一张、账户交易明细一张以及李云侠的劳动合同一份，证明2020年3月19日腾格公司员工李云侠向中富公司陈建刚支付的5万元附言，明确该笔款项是腾格公司支付厂房租金，李云侠的中国建设银行个人活期账户交易明细中也有相同记载。中富公司质证称，对上述证据真实性均予以认可，2020年4月17日李洪昌向陈建刚出具承诺书时，两方之间已经就个人经济往来进行了对账，该5万元系作为李洪昌归还给陈建刚的还款，不应作为本案租金予以扣除。以上事实，由手机截屏图片、中国建设银行个人活期账户交易明细、劳动合同以及当事人陈述等在卷佐证。本案二审主要争议焦点：一、李云侠向陈建刚支付的5万元性质如何认定。二、腾格公司是否应承担违约责任；如应承担，27万元违约金是否超出诉讼请求、有无违反法律规定。关于争议焦点一，本院认为：本案中，双方对于李云侠向陈建刚支付的5万元性质存在争议，一审中腾格公司未进一步提供证据。二审中，腾格公司提供的证据能够证明李云侠系腾格公司员工，且该5万元系李云侠履行职务行为向中富公司支付的房租，中富公司不予认可也未提供充分的理由和反驳证据，故本院对腾格公司二审提供的新证据证明力予以认可，腾格公司应向中富公司支付租金424167元（474167元-5万元）。关于争议焦点二，本院认为：从已经查明的事实看，在火灾发生之前，腾格公司法定代表人李洪昌以书面形式确认其公司欠付房租，违反合同约定。虽火灾导致房屋无法继续使用，但腾格公司也未在承诺的期限内支付前期欠付房租。本案诉讼中，双方均同意解除合同，并不视为对腾格公司违约责任的免除，中富公司并未放弃主张权利。故腾格公司上诉认为其公司不承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中明确约定违约金为一年租金150万元，系双方真实意思表示，腾格公司认为该金额过高，一审法院进行了调整，考虑到腾格公司法定代理人李洪昌承诺如再次出现违约支付50万元中的欠款及利息27万元，该利息实质是资金占用损失，中富公司接受该承诺书视为双方对于违约金额再次协商一致，一审法院以27万元作为违约金额不超出中富公司的起诉范围，也不违反法律规定。腾格公司认为27万元仍过高，但未提供相应证据。故本院对腾格公司的该上诉主张不予支持。腾格公司在二审中提供的新证据在本案诉讼之前就已经形成，李云侠供职于腾格公司，客观上腾格公司不存在举证困难，而腾格公司一审怠于举证，故本院对一审法院确定的诉讼费用负担不做调整，二审案件受理费由腾格公司全部负担。综上，腾格公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，对其他上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因腾格公司提供了新证据，本院应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初2909号民事判决第一项；二、撤销无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初2909号民事判决第二、三项；三、上海腾格建筑装饰有限公司、李洪昌于本判决发生法律效力之日起十五日内支付无锡市中富塑胶有限公司欠付的租金424167元及违约金270000元；四、驳回无锡市中富塑胶有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22568元、保全费5000元，合计27568元，由中富公司负担17176元、由腾格公司、李洪昌负担10392元。该款已由中富公司预交，腾格公司、李洪昌于本判决发生法律效力之日起十五日内将应负担款项直接给付中富公司；二审案件受理费6100元，由腾格公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年四月二十五日法官助理周喆菁书记员陆焱琳