安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终253号 上诉人（原审原告）：安徽福延健康管理咨询有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京西路18号。 法定代表人：张国良，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：傅莲芳，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：芜湖宜居投资（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市瑞祥路88号皖江财富广场A1楼8-9层。 法定代表人：沈世跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏厚本，安徽纬纶律师事务所律师。 原审第三人：安徽长江产权交易所有限公司，住所地安徽省芜湖市渡春路1号。 法定代表人：武冰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张玉水，该公司员工。 上诉人安徽福延健康管理咨询有限公司（以下简称福延公司）因与被上诉人芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称宜居公司）、原审第三人安徽长江产权交易所有限公司（以下简称长江产权交易所）合同纠纷一案，安徽省芜湖市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）皖02民初10号民事判决，驳回福延公司的诉讼请求。福延公司向本院提起上诉，本院作出（2020）皖民终13号民事裁定书，撤销芜湖市中级人民法院（2019）皖02民初10号民事判决，发回芜湖市中级人民法院重审。后芜湖市中级人民法院经重新审理，作出(2020)皖02民初78号民事判决。福延公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人福延公司的委托诉讼代理人傅莲芳、许子庆，被上诉人宜居公司的委托诉讼代理人谭啸、夏厚本到庭参加诉讼，原审第三人长江产权交易所的委托诉讼代理人张玉水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福延公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持福延公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未就宜居公司违背陈述及承诺、应承担违约责任进行认定，并排除福延公司所享有的违约损害赔偿请求权，显属事实不清、法律适用错误。1.一审法院未就宜居公司违背陈述及承诺、存在严重违约行为损害福延公司利益及其应当承担违约责任的相关事实进行认定，显属事实不清。案涉土地使用权登记在宜居公司名下时产证面积为12868.7平方米，挂牌公告及转让合同约定的土地使用权转让标的亦为产证面积12868.7平方米。然房地产转让过户后，新产证的土地使用权面积仅为7283.12平方米。宜居公司在公告文件和合同中的陈述及承诺是虚假的，实际已违背承诺和合同约定。转让方未按约定履行的，应当承担赔偿责任。宜居公司在未告知福延公司的情况下，于2018年1月30日单方面向不动产交易中心申请注销了土地使用权证下面积5585.58平方米的权利登记，导致变更后办理至福延公司名下的土地使用权面积只有7283.12平方米。宜居公司在不动产交易后，无权擅自注销已交易的土地使用权登记面积，在交易后的单方注销土地证部分面积的行为构成恶意的欺诈;此外，宜居公司在注销部分土地使用权登记面积时明确向不动产登记中心承诺，将自行承担上述注销行为产生的法律责任和赔偿责任，宜居公司对其行为的后果是明知的。2.一审法院关于权证土地使用权面积的减少仅侵害福延公司选择交易自由及福延公司未主张撤销交易就是放弃其他救济权利的认定，显属错误。土地使用权面积的巨额减少不仅损害福延公司的交易自由，更是损害了福延公司在已成立生效合同项下的根本利益，宜居公司存在严重违约行为。一审法院认为土地使用权面积的减少只是影响福延公司是否参与竞拍的权利而没有认定福延公司享有生效合同的合同利益，显属认定错误。二、一审法院关于土地使用权面积减少系因原芜国用(2012)184号权证登记错误而产生的认定，显属错误。案涉土地使用权面积减少，系由于宜居公司单方面申请对案涉地块进行面积核减，上述情况绝非测绘误差、登记误差等可归于登记错误的情形，而是宜居公司严重违约行为所致，土地使用权面积的减少应当归责于宜居公司。1.案涉转让标的土地使用权的减少系因宜居公司单方面于2018年1月30日向芜湖市不动产登记中心申请核减注销变更登记所致，不属于登记错误。宜居公司非常清楚其申请的是变更登记而非更正登记，向芜湖市不动产登记中心申请注销核减芜国用(2012)184号土地证范围内5559.67平方米系因物权变动申请变更登记，而非因登记错误申请更正登记。一审法院认定为权证登记错误缺乏事实和法律依据。2.一审法院认定宜居公司在发布《挂牌转让公告》及签订《产权交易合同》时，对土地使用权面积减少并不知情，不存在欺诈等情形，未认定宜居公司应当承担违约责任明显不当。案涉土地使用权面积减少的差距明显超出合理误差范围。宜居公司对于产证登记面积与其实际所有并使用多年的的土地使用权面积之间存在如此巨大差异的风险应当有所预见，但放任差异的存在直至支付完全部转让价款后，在未与福延公司协商的情形下，单方面向芜湖市不动产登记中心申请变更登记。且案涉土地使用权流转的资料均在宜居公司处存放多年，宜居公司声称所谓“其在办理过户手续时才发现”违背常理，主观恶性明显。三、一审法院关于土地使用权面积存在巨额减少也不会影响不动产价格的认定，显属错误。在福延公司已在一审程序中提供损失计算方法的基础上，一审法院仍将申请评估鉴定的责任分配给福延公司也是错误的。1.土地使用权面积的大幅减少必然损害福延公司所享有的合同权益，福延公司已经就损失提供相应的证据。一审法院对巨额土地使用权面积减少而导致的显而易见的不动产价值贬损和当事人合同利益的现实损害视而不见，作出了严重违背逻辑推理和生活经验的认定，显然构成了对事实的认定不清，最终导致一审判罚的不公。2.案涉不动产的交易系通过公开竞拍的方式进行，故最终的成交价格能够反映19.3亩及10栋房产的市场价值，故一审法院要求福延公司就2016年摘牌时不动产减少的面积对应的价值进行评估，没有必要性和合理性，且该举证责任不属于福延公司。3.福延公司既已提供损失的计算依据，并论证合理性，已经完成举证义务。四、一审法院将格式条款认定有效并作有利合同提供方的解释是错误的。五、一审法院未支持合理律师费用是错误的。六、一审法院未列明本案是发回重审的案件，亦未列明发回重审的原因，而是将此案作为新的一审普通案件作出一审判决，程序违法。 宜居公司辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，宜居公司在涉案挂牌转让标的交易过程中不存在违约行为，福延公司主张的违约赔偿款及律师代理费无事实及法律依据。一、长江产权交易所在涉案不动产挂牌转让公告等文件、福延公司与宜居公司签订的产权交易合同以及福延公司向长江产权交易所出具的承诺中明确转让标的范围为原芜湖市公安局原办公楼及办公用地，并不包含住宅楼及对应的土地使用权，福延公司在竞买时已对转让标的物现状充分了解并认可。二、涉案转让标的挂牌底价9243.6万元系基于标的物建筑面积的评估价值，《土地使用权证》记载的使用权面积12868.7平方米与现状面积的偏差并不会对标的评估价值产生任何影响。在一审庭审中，福延公司明确放弃按竞拍时的评估时点就权证土地使用权面积减少后的转让标的市场价格进行市场价值评估，因此福延公司所称的损失无事实依据。三、虽然案涉挂牌转让标的土地使用权证记载的面积由12868.7平方米变更为7283.12平方米，但该变更并未改变转让标的现状，也未给福延公司造成任何损失，宜居公司对土地使用权证记载的转让标的使用权面积与现状面积的偏差无过错及欺诈行为。福延公司参与竞买涉案标的时已对转让标的的现状充分了解并认可，土地使用权证记载的面积并没有改变转让标的的现状，宜居公司在交易标的转让过程中不存在欺诈行为。四、福延公司违约赔偿款的计算标准不能成立。五、福延公司在知晓土地使用权证记载的转让标的使用权面积与现状面积的偏差后，并未要求撤销本次交易，而是委托律师发函催促宜居公司尽快办理产权变更登记，继续履行《产权交易合同》，由此可以认定福延公司对土地使用权证登记面积与现状面积存在差异的事实确认及认可，一审中福延公司放弃按竞拍时的评估时点就权证土地使用权面积减少后的转让标的市场价格进行市场价值评估，因此其主张按土地使用权证记载的转让标的使用权面积与现状面积的偏差支付赔偿款无事实及法律依据。故请求依法驳回福延公司的诉讼请求。 长江产权交易所述称，其根据国有资产法和国务院国资委32号令的有关规定，依法接受宜居公司的委托将其转让的房产采用挂牌的方式进行处置，在处置过程中宜居公司提供了审批文件、挂牌转让公告及相关附件等符合相关规定，其于2016年9月在公司网站发布相关信息，明确了挂牌转让受让的有关条件，接受了福延公司的报名，组织签订产权交易合同，福延公司未提出异议，交易流程符合相关规定，关于土地使用权面积差异，长江产权交易所依据宜居公司提供的房屋产权登记部门核发的面积如实记录，并未故意隐瞒或者有任何过失行为。 福延公司向一审法院提出诉讼请求：1.宜居公司向福延公司支付违约赔偿款35859423元；2.宜居公司赔偿福延公司律师代理费损失50万元。 一审法院认定事实：2016年9月23日，长江产权交易所在大江晚报上刊登“北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权挂牌转让公告（摘要）长（长交所公字[2016]第86号）”，载明：一、转让标的的基本情况：北京西路18号房产及土地使用权为原芜湖市公安局原办公楼及办公用地，位于芜湖市镜湖区，距离中山路步行街约300米，其具体包含10幢房产和1块土地使用权，办公用房总建筑面积为13283.7平方米。土地使用权面积为12868.7平方米（约19.3亩），类型为出让，用途为办公。二、转让底价人民币9243.6万元。三、交易保证金：人民币300万元。四、意向受让方资格及前置性条件：详见公告全文…… 宜居公司公开发布的“北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权挂牌转让公告”，载明：一、转让方承诺（宜居公司）现委托长江产权交易所公开挂牌转让北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权，按本公告内容由长江产权交易所在其网站及相关媒体上公开发布产权转让信息并由长江产权交易所组织实施交易活动。本转让方依照公开、公平、公正、诚信的原则作如下承诺：1、本次产权转让是我方真实意思表示，转让的产权权属清晰，我方对该产权拥有合法的处置权且实施不存在限制条件。2、我方转让的产权的相关行为已经履行了相应程序，经过有效的内部决策程序，并获得相应批准。3、我方所提交的挂牌转让公告及附件材料内容真实、完整、合法、有效，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其承担相关的经济和法律责任，若宜居公司违反上述承诺或有违规违约行为，给意向受让方等交易相关方造成损失，宜居公司愿意承担法律及经济赔偿责任，以本项目设定的交易保证金同等金额承担赔偿责任，保证金金额不足以弥补上述损失的，利益受损方可以向宜居公司进行追偿。二、转让标的简况：北京西路18号房产及土地使用权为原芜湖市公安局原办公楼及办公用地，位于芜湖市镜湖区，距离中山路步行街约300米，其具体包含10幢房产和1块土地使用权，房地产权利人及土地使用权人为宜居公司。具体如下：1、十二层钢混结构办公楼，建筑面积8086.29平方米，权证编号：房地权证芜镜湖区字第××号；2、六层混合结构办公楼，建筑面积3277.83平方米，权证编号：房地权证芜镜湖区字第××号；3、三层混合结构办公楼，建筑面积951.78平方米，权证编号房地权证芜镜湖区字第××。4、一层砖木结构办公楼，建筑面积65.31平方米，权证编号房地权证芜镜湖区字第××号。5、二层混合结构办公楼4幢，建筑面积分别为94.08、288.21、176.92、167.74平方米，权证编号房地权证芜镜湖区字第××、房地权证芜镜湖区字第××号。6、一层混合结构办公楼2幢，建筑面积分别为26.09、149.54平方米，权证编号为房地权证芜镜湖区字第××、房地权证芜镜湖区字第××号。7、土地使用权面积为12868.7平方米（约19.3亩），类型为出让，用途为办公，终止日期为2049年6月12日，权证编号：芜国用（2012）第184号。本次转让标的房屋建筑面积即房屋所占用的土地面积以权证登记为准，如与实际建筑面积、土地使用权面积存在差异，则不调整成交价款。意向方受让方承诺：对转让方拟定的《产权交易合同》（样本）内容已全面了解，且无异议并遵照执行。已现场勘察了转让标的，对转让标的进行了详细的了解和调研，均放弃对转让标的提出数量、质量、外观、结构情况等方面的异议，对其存在的风险已做了充分预判，竞得转让标的后的所有风险自行承担，与转让方、安徽长江产权交易所无关。五、资产评估及备案情况：评估机构为芜湖徽瑞资产评估事务所，评估基准日2016年8月8日，评估文号徽瑞评估报字［2016］010037号，评估对象为宜居公司拥有的位于芜湖市镜湖区北京西路18号（芜湖市公安局）办公用房，资产评估结果人民币92435825.00元，评估备案机构为芜湖市国有资产监督管理委员会…… 2016年10月24日，福延公司作为受让方签署《网络报价成交确认单》，承诺以9243.6万元成交价格受让前述房产及土地使用权。同日，宜居公司与福延公司签订《产权交易合同》，约定：转让价款92436000元。宜居公司承诺：1、本次产权转让是我方真实意思表示，转让的产权权属清晰，我方对该产权拥有合法的处置权且实施不存在限制条件。2、我方转让的产权的相关行为已经履行了相应程序，经过有效的内部决策程序，并获得相应批准。3、在办证及过户过程中涉及的税费，根据相关法律、法规规定，由甲乙双方各自承担。福延公司承诺：对转让标的权证情况和现状进行了详细的了解和调研，已现场勘察了转让标的，均放弃对转让标的提出数量、质量、外观、结构情况等方面的异议，对其存在的风险已做了充分预判，竞得转让标的后的所有风险自行承担，与转让方、长江产权交易所无关。双方还在产权交易合同中对转让方式、转让价款及支付要求、交割事项、违约责任等进行了约定。合同签订后，福延公司支付了转让价款。2018年3月30日，福延公司就交易合同项下的房产办理了不动产权登记，不动产权证记载房屋共有宗地面积为7283.12平方米，与挂牌转让公告及《产权交易合同》中载明的土地使用权面积相比，减少了5585.58平方米。 一审另认定：1.芜国用（2012）第184号土地使用权证记载：土地使用权人宜居公司，坐落北京西路18号，使用权类型出让，终止日期2049年6月12日，使用权面积12868.7平方米。 2.2019年3月22日，安徽徽瑞资产评估事务所（变更前名称为芜湖徽瑞资产评估事务所）出具《关于对宜居公司拥有的位于芜湖市镜湖区北京西路18号办公用房拟对外出售市场价格资产评估报告的说明》，载明：估价对象总建筑面积13283.79平方米，评估师根据现场勘察的实际情况运用市场比较法和收益法并最终采用市场比较法的结果得出估价对象评估总价值为人民币92435825.00元（上述评估结果含土地价值，因采用市场比较法评估，土地价值未单独体现，其价值按估价对象现状的实际情况包含在每平方米建筑面积单价中）。 3.2018年1月30日，宜居公司向芜湖市不动产登记中心出具《情况说明》，载明：2016年，经芜湖市国资委批复，北京西路18号（原芜湖市公安局机关办公楼）已通过长江产权交易所挂牌转让给福延公司。在办理过户手续时，发现该处不动产所涉土地证的宗地范围内涉及部分楼幢为个人住宅，已房改或转让至个人名下，经市国土局批复，同意对该地块已转让至个人名下的住宅房所占土地予以核减注销。现已明确申请注销芜国用（2012）第184号土地证范围内原市公安局房改房、个人住宅房所占土地面积（经实测为5569.67平方米），核减后剩余面积7283.12平方米。 一审法院认为，首先，《产权交易合同》约定：“本次转让标的房屋建筑面积即房屋所占用的土地面积以权证登记为准，如与实际建筑面积、土地使用权面积存在差异，则不调整成交价款”，据此，权证土地使用权面积与实际面积存在差异的风险依约应由福延公司自行承担，宜居公司无需就此向福延公司承担违约赔偿责任。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，福延公司在本案中应当举证证明其因权证土地使用权面积减少遭受了何种损失及其金额。对此，一方面，根据安徽徽瑞资产评估事务所出具的说明，案涉转让标的在拍卖评估时未单独体现土地价值，土地价值实际包含在每平方米建筑面积单价中。另一方面，一审法院在开庭审理时曾向福延公司释明，是否申请按竞拍时的评估时点就权证土地使用权面积减少后的转让标的的市场价值进行评估，福延公司明确表示拒绝。基于上述两方面情形，应认定案涉转让标的的市场价值在拍卖时并不会因权证土地使用权面积减少而发生贬损。此外，案涉转让标的是房地一体转让，并非仅仅是土地使用权转让，拍卖前的市场价值评估也是对房地一体进行评估，福延公司主张按芜湖市人民政府发布的基准地价计算确定其遭受的损失，显然不能成立。综上，福延公司在本案中未能举出有效证据证明其遭受的实际损失，故其诉请主张违约赔偿款等，缺乏事实依据，不予支持。最后，本案纠纷系因原芜国用（2012）184号权证登记错误而产生，宜居公司在发布《挂牌转让公告》及签订《产权交易合同》时，对土地使用权面积减少并不知情，不存在欺诈等情形。权证土地使用权面积减少可能会导致福延公司对转让标的内心估值的降低，进而有可能影响到其决定是否参与竞买，故实际侵害的法益是福延公司选择交易的自由。福延公司本可通过请求人民法院撤销交易来保障其合同自由，但福延公司选择继续履约，已经以其行为放弃了相应救济权利。综上，福延公司的诉请不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回福延公司的全部诉讼请求。案件受理费223597元，由福延公司负担。 二审中，双方所举证据及相对方的质证意见均同一审。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：宜居公司对权证土地使用权面积减少应否承担违约责任，若承担，具体损失数额如何确定；福延公司主张的律师费用应否支持，一审程序是否不当或违法。 福延公司主张其取得的土地使用权面积减少了5585平方米，致使福延公司损失达35859423元，宜居公司应支付其违约赔偿款35859423元。本院认为，第一，在一审法院审理过程中，福延公司曾认可其工作人员前往案涉的转让标的物现场进行过查看，且在《产权交易合同》中承诺已对转让标的的权证情况和现状进行了详细了解和调研，已现场勘察了转让标的，均放弃对转让标的提出数量、质量、外观、结构、权证情况等方面的异议。挂牌转让公告与《产权交易合同》均明确指出转让标的物是“北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权”，具体包含10幢房产和1块土地使用权，并且对10幢房产的建筑面积及权证等均记载明确，对交易的标的实物状态通过现场勘查肉眼即可辨识，交易时福延公司应知晓不包括此范围之外的涉及个人住宅的楼栋及所占土地，土地权证面积减少部分不属于双方交易范围。第二，请求赔偿损失，应以受有损害为构成要件之一。虽然案涉公告、合同上记载的面积与最后办理的产权证书上的面积有差异，但案涉标的物在拍卖评估时土地价值并未单独体现，福延公司应知晓交易标的物现状，登记面积的减少，并不影响其勘验时可见标的物的减损，福延公司并无实际损害后果。第三，在一审审理过程中，经一审法院释明，是否申请按竞拍时的评估时点就权证土地使用权面积减少后的转让标的的市场价值进行评估，福延公司明确表示拒绝。福延公司主张根据芜湖市人民政府于2018年6月6日发布的《芜湖市人民政府关于公布实施芜湖市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》，按照商务金融用地一级地的基准地价为6420元/平方米，乘以减少面积5585平方米计算赔偿损失数额，理据不足，且明显超出宜居公司能预见到或者理应预见到的、可能因其不履行而造成的损失承担的责任。第四，福延公司主张宜居公司构成欺诈，与客观事实不符，不予采信。如果福延公司对转让的土地使用权面积减少认为系宜居公司构成欺诈或者自身存在重大误解等，应依法主张撤销合同，但其没有请求撤销或解除合同，而是继续履行案涉合同，故一审法院认为福延公司诉请主张违约赔偿款缺乏事实依据，不予支持其诉讼请求，并无不当。 关于福延公司主张的律师费，依据不足，不符合合同约定的承担条件，不予支持。关于福延公司主张的一审判决书没有列明案件发回重审情况，因民事案件千差万别，裁判文书未按照最高人民法院印发的《人民法院民事裁判文书制作规范》和《民事诉讼文书样式》格式进行表述，不属于程序违法事项。对福延公司该主张，不予采信。 就本案案件受理费，考虑到案涉转让公告和交易合同上记载的面积与最后办理的产权证书上的面积存在差异系本案诉讼的起因等实际情况，本院依照《诉讼费用交纳办法》，确定一审案件受理费由宜居公司承担。 综上，福延公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费223597元，由芜湖宜居投资（集团）有限公司负担；二审案件受理费223597元，由安徽福延健康管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王依胜 审判员  陈小艳 二〇二一年四月十六日 法官助理赵方超 书记员陈茜