江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2065号上诉人（原审原告）：夏厚平，男，1956年11月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：马宁，男，1963年3月26日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘应深，南京市鼓楼区联宇法律服务所法律工作者。上诉人夏厚平因与被上诉人马宁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏厚平上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人南京市鼓楼区的房屋；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：案涉房屋是上诉人的公租房，而一审法院却将该房判给没有权属的被上诉人。双方签订的《公房居住权转让协议》第二条明确约定：如因上诉人个人原因要回住房，不论被上诉人住多少年，全额退回转让费。一审法院以上诉人“有违诚信原则”，对上诉人的诉讼请求不予支持，没有依据。马宁辩称，上诉人与被上诉人签订公房居住权转让协议是双方真实意思表示，转让费2万元是当时商品房的市场价格，双方约定不得要回房屋。被上诉人已经履行转让协议约定的给付义务，并实际占有使用房屋。上诉人反悔缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。夏厚平向一审法院起诉请求：1.解除夏厚平与马宁所签订的协议，马宁归还夏厚平南秀村6号的居住权；2.判令马宁恢复共享公堂大门及水、电、下水设施的原状，使夏厚平在公用区域有做饭、卫生等生活位置；3.马宁负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年4月29日，夏厚平作为甲方，马宁作为乙方，签订《公房居住权转让协议》，约定：甲方因南秀村6号公房面积太小（11.5平方米），无法居住，乙方也因居住不便，经双方协商达成如下转让协议：一、甲方将南秀村6号公房居住权转让给乙方，乙方给付甲方转让费贰万元整（过户费由乙方自理）；二、乙方先行给付甲方壹万元整，剩余壹万元在2004年5月31日前给付，住房证暂由甲方保管，待乙方支付完款再给乙方过户；若乙方付款发生困难或其他变故，中止本协议，必须按每月贰佰伍拾元支付甲方房租费，并赔偿甲方违约金伍佰元整（从先行支付的壹万元中冲抵，剩余款返还给乙方，若壹万元抵充租金已完，甲方有权收回房屋，中止本协议）。三、如过户发生困难或乙方未过户，甲方不得随意要回住房，十年内如发生拆迁，甲方如能得到补偿款，必须从补偿款中返还百分之六十给乙方，十年后返还百分之五十。四、2003年5月至2004年5月公房租金暂由甲方代付，待乙方支付剩余款时一并付给甲方。未尽事宜双方协商解决。本协议一式两份甲乙双方各执一份，签字生效。协议下方手写部分写明“4.29马宁给壹万；7.16周维华给壹万（马宁的妈），共计收到贰万元整，办过户未成周维华壹万又退还；5.25退还给马宁柒仟叁百陆拾元，改租一年每月220×12=2640元”。2003年8月25日，夏厚平作为甲方，马宁作为乙方，签订《租约》，约定：一、甲方将南秀村6号二楼公房租给乙方马宁，每月租金贰佰贰拾元整，预付一年房租计贰仟陆佰肆拾元整；二、租期一年2003年5月1日至2004年4月30日止；三、一年后如若不租，必须提前一个月通知房主，到期交付钥匙，清空房屋还给甲方；四、原《公房居住权转让协议》中止，壹万元押金，扣除一年房租贰仟陆佰肆拾元整，剩余部分柒仟叁百陆拾元已退还乙方，无纠纷争议。马宁在租约尾部书写有“钱已收到柒仟叁百陆拾元整”字样。2014年9月10日，夏厚平作为甲方，马宁作为乙方，签订《公房居住权转让协议》，约定：甲方因南秀村6号公房面积太小，无法居住，乙方也因居住不便，经双方协商达成如下转让协议：一、甲方将南秀村6号公房居住权转让给乙方，乙方给付甲方转让费贰万元整。甲方收款后，应将公有住房租赁合约交乙方。（房证号码：古房字第204139）。二、由于过户困难，甲方不得要回住房。（如因甲方个人原因要回住房，不论乙方住多少年，全额退回转让费。乙方自付公房房租，其它非甲方个人原因，包括因公拆迁或台湾老房主收回该房等，不适用该条款），十年后拆迁，以甲方的名义得到补偿款，甲方应从补偿款中返还百分之五十给乙方。三、乙方如遇特殊原因中止本协议，甲方按租房处理，从贰万元转让款中每月按贰佰伍拾元抵冲房租（公房房租由乙方支付），并扣减违约金伍佰元整，剩余款返还给乙方。四、十年内如发生拆迁变故，按租房处理，每月贰佰贰拾元整（公房房租由甲方支付），从转让费中扣除，剩余部分返还乙方。未尽事宜双方协商解决。本协议一式两份甲乙双方各执一份，签字生效。一审中，夏厚平提交了：1.缴款收据，证明夏厚平向南京市鼓楼区住房保障和房产局缴纳南秀村6号2020年租金246元。当时房管员给夏厚平打电话，案涉房屋有2019年10月到2020年6月，共计8个月房屋未交，让夏厚平去交；2.公有住房租赁合约，证明案涉房屋是夏厚平向鼓楼区房产经营公司承租的，夏厚平是合法承租人；3.江苏省人民医院门诊治疗申请表，证明夏厚平于2018年4月被诊断为恶性肿瘤，需要治疗，案涉房屋距离医院较近，方便夏厚平就诊，夏厚平想尽快解决案涉房屋问题；4.照片，证明马宁将原来的窗户改造为门，夏厚平的房子一层和二层，马宁将公堂大门也进行改造；5.南京市职工（离休、退休、退职）伤亡丧葬、抚恤金审批表，证明当时前妻去世，小孩上学，马宁对房屋进行改造，夏厚平并没有精力去处理这些事情，当时就没有就过问这些；6.房屋照片以及改动前后对比图，证明2020年7月24日下午去案涉房屋进行拍照，房屋已经进行了改造，要求恢复原状；7.2020年7月23日房管局因为欠租要夏厚平过去，要求夏厚平写的情况说明。马宁提交了南京市房管部门直管公房租金收据（2011年7-8月、2017年1-12月），证明马宁一直在缴纳案涉房屋租赁费用，提交的是部分收据，有的收据未找到。另外案涉房屋原租赁公约在马宁手上，但现在马宁妹妹那里，上面写的是夏厚平名字，当时签过合同后夏厚平就将租赁证交给了马宁，后来夏厚平又去补办的租赁证。夏厚平主张根据协议第2条，夏厚平根据自身原因要求解除合同，退给马宁2万元。个人原因是因为夏厚平生了重病，患了癌症。马宁不同意解除案涉合同，认为夏厚平依据的理由是未取得房管部门认可，但事实上马宁是承租人，房管部门也认可马宁是承租人。另案涉房屋现在市场价值是30多万元，这是夏厚平要回房子主要的动机。一审法院认为，夏厚平与马宁于2004年9月10日签订的《公房居住权转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于夏厚平要求解除合同的问题。针对双方签订的《公房居住权转让协议》转让的系公房承租权或是公房居住权，夏厚平与马宁双方意见不一。对此，从日常经验法则来看，双方如果转让的是居住权，就不会在协议中约定“由于过户困难，甲方不得要回住房”，且夏厚平此前也未向马宁主张收取过租金。结合双方在签订协议前就过户问题进行数次协商，夏厚平收取马宁转让款2万元后，马宁一直居住在案涉公房且向相关部门缴纳房租至今的事实，可以认定夏厚平与马宁之间于2004年9月10日达成的合意为转让公房承租权更符合客观事实。现夏厚平主张根据协议第二条，要求解除案涉协议，依据不足，且有违诚信原则，一审法院不予支持。故对夏厚平要求马宁归还案涉公房的居住权，恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决：驳回夏厚平的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由夏厚平负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，夏厚平与马宁于2014年9月10日签订的《公房居住权转让协议》约定：由于过户困难，夏厚平不得要回住房（如因夏厚平个人原因要回住房，不论马宁住多少年，全额退回转让费。马宁自付公房房租，其它非夏厚平个人原因，包括因公拆迁或台湾老房主收回该房等，不适用该条款）。现夏厚平要求马宁返还案涉房屋，显然不符合上述“夏厚平不得要回住房”的约定。一审法院对夏厚平该项诉讼请求不予支持，并无不当。上述约定中“如因夏厚平个人原因要回住房，不论马宁住多少年，全额退回转让费”仅是对于夏厚平要回房屋后关于转让费的约定，并非约定夏厚平可以要回房屋。夏厚平据此上诉要求马宁返还案涉房屋，本院不予支持。综上所述，夏厚平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人夏厚平负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年四月二十七日法官助理徐琨玉书记员冯瑞