四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终470号 上诉人（原审原告）：李钰，男，1994年1月23日出生，彝族，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 被上诉人（原审被告）：西昌市正黄置业发展有限公司。住所地：四川省西昌市北碧府路康宏国际A座10楼1.5.6号，统一社会信用代码91513401MA657UTT4T。 法定代表人：杨林，总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：谢继江，四川鼎仁律师事务所律师。 上诉人李钰因与被上诉人西昌市正黄置业发展有限公司（以下简称正黄置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省越西县人民法院（2020）川3401民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭于2021年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人李钰，被上诉人正黄置业公司的委托诉讼代理人谢继江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 李钰上诉请求：1.撤销四川省西昌市人民法院（2020）川3401民初3990号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人李钰于2017年10月27日与被上诉人正黄置业公司签订《商品房买卖合同》，上诉人购买正黄置业公司开发位于西昌市××道××栋××单元××号，购房金额为532218.00元，上诉人已按照《商品房买卖合同》约定履行了付款约定。被上诉人应按照合同于2019年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付上诉人使用。上诉人收到被上诉人2019年9月18日至2019年9月20日交房通知，被告知可以前往售楼部签订收房手续，但不允许入场装修，因此上诉人未签订收房手续拒绝收房，上诉人只能在外续房屋租金继续租住，被上诉人的行为严重影响了上诉人的利益。2019年11月11日被上诉人取得《竣工验收备案表》，组织集体交房仪式才允许收房后入场装修，且未说明逾期交房的原因，同时要求上诉人签订《补偿协议》（即补偿三年物业管理费用后免除被上诉人所有责任），上诉人因在外租房急需装修入住，勉强收房，但未签订被上诉人的《补偿协议》。按照《（商品房买卖合同）补偿协议》第八条第一项规定，被上诉人应自逾期之日起按日向上诉人支付已付房款万分之三的违约金（532218.00元×0.3%×72天＝11495.90元），被上诉人并未按照合同约定履行。上诉人认为，《竣工验收报告》是工程项目竣工之后，经过开发商施工单位相关部门成立的专门验收机构，组织进行质量评估验收以后单方形成的书面报告，是取得竣工合格证明的过程，系开发商向政府房地产开发主管部门提出的竣工验收申请，仅代表竣工验收意见，不具备公信力，需要政府相关部门审核、检验、备案，在此前不能作为竣工验收合格证明。被上诉人在取得《竣工验收备案表》前并不具备交付条件，而竣工合格证明是指被上诉人2020年11月11日取得政府相关部门出具的《竣工验收备案表》，才是《预售》第十五条中约定的“建筑工程竣工验收合格证明”。我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，竣工验收备案表是查验是否验收合格的主要依据，即取得工厂竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。这也正是前期（2019年9月18至2019年9月20日）通知交房，正黄金色学府一期共有1000余户仅有78户收房的原因。而2019年11月11日被上诉人取得《竣工验收备案表》后证明了政府相关部门验收合格，才组织集体交付并允许入场装修。综上所述，被上诉人逾期交房违约事实明显。 正黄置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果合法合理，依法应予维持。竣工验收备案表并不是双方合同约定的交房条件，合同对交付条件有明确约定，且该约定不违反法律禁止性规定。 李钰向一审法院起诉请求：1.判令正黄置业公司因逾期交房而向李钰支付违约金11495.90元；2.本案诉讼费用由正黄置业公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月27日，李钰、正黄置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（2017102700228），其中第四条约定李钰购买正黄置业公司所开发的位于西昌市城郊片区××道××栋××单元××层××号的房屋，房屋规划用途为住宅；第八条约定购房总价款为532218元；第十五条约定商品房交付条件为交付给李钰时符合该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和该商品房已取得房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，正黄置业公司还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；第十八条第一款约定被告在2019年8月30日前向原告交房，若因不可抗力或法律、法规、政府行为导致不能在约定期限内达到交付条件，需要延期交房的，正黄置业公司书面通知李钰。李钰、正黄置业公司于同日签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，其中第七条约定双方明确《商品房买卖合同（预售）》第十五条第一款约定的“建设工程竣工验收合格证明”仅指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》；第八条约定正黄置业公司未按《商品房买卖合同（预售）》第十八条第一款约定的时间向李钰交付房屋的，李钰不退房，但正黄置业公司自逾期之日起按日向李钰支付已付房款万分之三的违约金。李钰在合同签订后向正黄置业公司支付购房款532218元。2019年7月8日，案涉工程的建设单位、施工单位、监理单位共同出具《住宅工程质量分户验收结果表》。2019年8月3日，案涉工程的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同出具《竣工验收报告》，工程质量验收合格。2019年8月10日，经被告委托，凉山新多维测绘服务有限公司出具了涉及案涉房屋的房屋面积测绘报告。2019年8月26日，正黄置业公司分别出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。正黄置业公司通知原告在2019年9月18日——2019年9月20日期间收房，李钰收到交房通知后以正黄置业公司不具备交房条件（房管部门未对房屋验收）为由未收房。2019年11月12日，正黄置业公司再次向李钰邮寄交房通知，李钰于2019年11月16日与被告针对案涉房屋进行了验收交付。另查明，2019年8月28日，正黄置业公司与西昌市利宏建材有限公司针对案涉工程室内刮白施工签订了《合同书》，约定工期自2019年8月24日起至2019年9月2日止。2019年9月10日，案涉工程室内刮白施工通过竣工验收。2019年11月11日，正黄置业公司以“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收”为由报送工程竣工验收备案，备案部门经审查研究于同日同意备案。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》均系李钰、正黄置业公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十五条第一款明确约定《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“建设工程竣工验收合格证明”仅指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》，李钰主张合同约定的“建设工程竣工验收合格证明”是竣工验收备案表于法无据，本院不予采信。案涉合同约定的商品房交付条件——建设工程竣工验收合格证明（《竣工验收报告》）、房屋面积测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，前述材料均形成于2019年9月18日前，李钰收到正黄置业公司的交房通知后以正黄置业公司未取得竣工验收备案表从而不具备交房条件为由拒绝收房于法无据。根据正黄置业公司通知的交房日期（2019年9月18日——2019年9月20日），该日期迟于《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间（2019年8月30日）。正黄置业公司辩称因政府部门通知正黄置业公司整改导致延期，但未提交合法、有效的证据证明正黄置业公司对延期交房无过错，一审法院对该答辩意见不予采信。正黄置业公司逾期交房，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》关于逾期交房违约金的约定，正黄置业公司应向李钰支付逾期交房违约金3352.97元（532218元×0.3‰×21天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：正黄置业公司于本判决生效之日起十日内支付李钰逾期交房违约金3352.97元。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87.00元，减半收取计43.50元，由李钰负担21.75元，由正黄置业公司负担21.75元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议。 二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，李钰与正黄置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1.2.项所列条件：1.该商品房已经取得【建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告”、《〈商品房买卖合同〉补充协议》第七条约定“对交付条件的辩称协议：双方在此明确：合同第十五条第一款约定的‘建设工程竣工验收合格证明’仅指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》”，审理中，李钰对正黄置业公司于2019年8月3日取得案涉商品房工程竣工验收报告，2019年9月18日前收到正黄置业公司交房通知的事实无异议，故李钰上诉主张正黄置业公司在2019年11月11日取得竣工验收备案表才具备合同约定的交房条件，与双方合同约定不符，本院不予采信。虽然李钰上诉主张正黄置业公司通知在2019年9月18日至20日期间收房，但实际只让我们办理收房手续，不能进场装修，至2019年11月11日正黄置业公司才允许进场装修，但并未提交证据证明，故本院对其上诉主张亦不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，因李钰未提交证据证明正黄置业公司至2019年11月11日才具备交房条件，并于同日才正式交房违约72天，应承担不利的法律后果。对其“请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求”的上诉请求，本院不予支持，一审判决确认正黄置业公司违约21天正确，应予维持。 综上所述，李钰的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费87.00元，由李钰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈慧玲 审判员  马 俊 审判员  邱红莲 二〇二一年四月十八日 书记员  朱智鹏 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。