安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖民终264号 上诉人（原审原告）：代婷，女，汉族，1979年12月22日出生，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人（原审原告）：李润芳，女，汉族，1979年9月19日出生，住安徽省亳州市谯城区。 以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：张禹，安徽王善利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜兴市建工建筑安装有限责任公司，住所地：宜兴环科园茶泉路6号，统一社会信用代码:91320282142812119G。 法定代表人：张亚义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张旭峰，该公司党委书记。 被上诉人（原审被告）：张立伟，男，1976年2月12日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区，现羁押于白湖监狱。 被上诉人（原审被告）：严纪修，男，1967年5月16日出生，汉族，住安徽省长丰县。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：郑超，安徽金的律师事务所律师。 原审第三人：亳州市广齐置业有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区工业路131号，统一社会信用代码：91341600553252582E。 法定代表人：李力明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张豹，该公司法律事务部主任。 委托诉讼代理人：李永发，该公司总裁助理。 上诉人代婷、李润芳因与被上诉人宜兴市建工建筑安装有限责任公司（以下简称宜兴建安公司）、张立伟、严纪修及原审第三人亳州市广齐置业有限公司（以下简称广齐置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省亳州市中级人民法院（2020）皖16民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人代婷、李润芳共同的委托诉讼代理人张禹，被上诉人宜兴建安公司的委托诉讼代理人张旭峰，被上诉人张立伟、严纪修共同的委托诉讼代理人郑超，原审第三人广齐置业公司的委托诉讼代理人张豹、李永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代婷、李润芳上诉请求：1.撤销本案一审判决，依法改判或发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由宜兴建安公司、张立伟、严纪修负担。事实和理由:1.一审法院未考虑到案件存在的客观履行不能等情况，有失公平。一审法院以代婷、李润芳未在案涉房屋被查封之前合法占有案涉房屋为由，认定代婷、李润芳不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，但本案的客观事实是案涉房屋系于2015年5月11日被查封之时尚不具备交付条件，直到2015年9月1日案涉房屋才竣工交付。在案涉房屋被查封之前，代婷、李润芳根本不可能占有使用案涉房屋。但是在2015年9月1日案涉房屋开始交付之后，代婷、李润芳第一时间就接收了房屋并合法占有使用至今，已尽其所能的维护自身合法权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法本意，旨在保护真实买卖不动产且不怠于行使自身权利的购房人的合法权益。第二十八条的四项规定中，关于买卖合同以及支付购房款的规定是为了确认买卖关系的真实性，而关于合法占有以及对未能过户登记不存在过错的规定，则是为了强调购房人要积极行使自身的权利。本案中，案涉房屋自2015年9月1日交付，代婷、李润芳在当日便积极的接收了房屋并在之后的时间里一直占有使用至今，代婷、李润芳一直都在积极的行使自己的权利、毫无怠慢。尽管代婷、李润芳已经尽自己所能的维护自己的权利，但是客观现实是代婷、李润芳不可能在房屋交付之前就开始占有使用房屋。法律不能强人所难，在客观履行不能的情形下，不能过分要求代婷、李润芳的占有时间。2.代婷、李润芳已经按约支付了绝大部分房款并承诺愿意将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，且其对于未办理过户不存在过错。综上，代婷、李润芳的诉请符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求二审依法改判支持其诉讼请求。 宜兴建安公司辩称，1.宜兴建安公司与张立伟、严纪修已于2018年4月14日达成《执行和解协议》，约定张立伟、严纪修与宜兴建安公司之间的就“安徽亳州广齐城市广场项目工程”所涉及的权利、义务一次性了结，双方之间再无任何其他争议，互不追究，执行终结，无论张立伟，严纪修今后工程款是否执行到位，都不得再向宜兴建安公司主张任何款项，不再执行宜兴建安公司。故宜兴建安公司已经将权利与义务转移至张立伟、严纪修处，后续产生的一系列经济问题纠纷概与宜兴建安公司无关，在代婷、李润芳案外人执行异议之诉一案中宜兴建安公司作为被告属于诉讼主体不当。2.亳州市中级人民法院2020年3月31日作出的（2019）皖16执恢17号法律文书程序合法。3.代婷、李润芳提供的《广齐城市广场商品房认购协议书》是无效的。代婷、李润芳应签订商品房买卖合同来进行买卖，应把购房款依照房屋买卖合同的约定支付至第三人在银行的指定账户。案涉房屋是私下买卖，没有依照法律程序进行，该房屋没有办理房屋备案登记和产权手续。4.代婷、李润芳支付的房款没有转款凭证，该房屋不符合法律规定的买卖条件，该房屋没有契税，产权登记证，他项权登记费等。综上，应驳回代婷、李润芳的诉讼请求。 张立伟、严纪修共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。 广齐置业公司述称，同意代婷、李润芳的上诉意见。 代婷、李润芳向一审法院起诉请求：1.确认其与广齐置业公司签订的《广齐城市广场认购协议》有效，并确认位于亳州市谯城区属于其所有;2.停止对广齐城市广场1号楼第16层房屋的执行;3.案件诉讼费由宜兴建安公司、张立伟、严纪修负担。 一审法院认定事实：代婷、李润芳与广齐置业公司签订了广齐城市广场认购协议，约定:广齐置业公司拟出售给代婷、李润芳的房屋位于芍花路南侧、三曹路东侧的广齐城市，面积总计1082.48平方米（最终数据以房地产主管部门的测绘数据为准），该房屋总价为人民币肆佰万元整，在代婷、李润芳支付完毕所有购房款之后，广齐置业公司为代婷、李润芳办理房产证等相关事宜。总购房款分五个阶段支付完毕。代婷、李润芳于2013年12月25日转账支付10万元定金，当日广齐置业公司向其出具收据。代婷、李润芳于2014年1月27日转账支付90万元购房款，广齐置业公司于2014年6月10日向其出具收据，并在收据上注明“实际收款日期2014年1月27日”。代婷、李润芳于2014年6月10日通过ＰＯＳ机刷卡分别支付6万元、64万元，广齐置业公司于当日向其出具70万元收据。代婷、李润芳于2015年8月31日通过ＰＯＳ机刷卡分别支付150万元、50万元购房款，广齐置业公司于当日向其出具200万元收据。以上合计支付款项370万元。案涉房产未在房产部门网签备案。 宜兴建安装公司与广齐置业公司建设施工合同纠纷一案，经安徽省高级人民法院作出（2014）皖民四终字第00299号民事判决书，发生效力后，一审法院于2015年4月15日立案执行。张立伟、严纪修与宜兴建安公司、广齐置业公司建设施工合同纠纷一案，经安徽省高级人民法院作出（2016）皖终字第781号民事判决书，一审法院于2017年3月27日立案执行，执行过程中，最高人民法院对安徽省高级人民法院（2016）皖终字第781号一案进行了提审，变更了安徽省高级人民法院（2016）皖终字第781民事判决第二项，生效后恢复执行。因上述两案系关联案件，一审法院予以合并执行。该院于2015年5月11日查封了被执行人广齐置业公司开发的广齐城市广场1号楼第16层(房号为1601至1611)的房产，后又进行了续封。代婷、李润芳对执行标的提出执行异议，该院于2020年6月12日作出（2020）皖16执异8号执行裁定书，驳回代婷、李润芳的异议申请。代婷、李润芳不服该裁定，提起本案诉讼。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人代婷、李润芳是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于商品房消费者物权期待权审查的情形。本案案涉房屋为第十六层，共十一套房屋，该房屋部分用于居住，部分用于办公，因此本案不符合第二十九条第二款规定的情形，应当审查是否符合第二十八条规定的情形。 本案中，案涉认购协议系代婷、李润芳与广齐置业公司于2014年1月6日签订，内容具备了商品房买卖合同中关于商品房基本状况、房屋价款、付款方式、违约责任等主要条款，且广齐公司已收受大部分购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，可认定为商品房买卖合同。基于该商品房买卖合同，代婷、李润芳仅对广齐置业公司享有债权，不能对其所购房屋享有物权，代婷、李润芳请求确认案涉房屋归其所有，不予支持。代婷、李润芳当庭自述其自2015年9月1日起占有该房屋，且其举证的电费发票、物业管理服务协议、物业公司出具的收据等证据亦不能证明其在2015年5月11日法院查封前，已合法占有该不动产。故不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上所述，代婷、李润芳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款的规定，判决:驳回代婷、李润芳的诉讼请求。一审案件受理费38800元，由代婷、李润芳负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据，所举证据及相对方质证意见同一审。本院对一审认定事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：代婷、李润芳是否享有排除对案涉房产强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，买受人代婷、李润芳购买亳州广齐公司名下案涉广齐城市广场1号楼第1601号至第1611号房产引发的执行异议，可以参照适用上述司法解释的规定进行审理。根据该司法解释的规定，买受人享有排除执行须符合四个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，案涉房产被人民法院查封的时间是2015年5月11日，案涉房产由广齐置业公司交付给代婷、李润芳的时间是2015年9月，显然代婷、李润芳在人民法院查封之后占有案涉房产，不符合上述司法解释第二十八条第二项规定情形，一审据此判决驳回其诉讼请求，符合法律规定。 综上所述，代婷、李润芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38800元，由上诉人代婷、李润芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二一年四月六日 法官助理李军 书记员陈茜 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。