江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1643号上诉人（原审原告、反诉被告）：淮海技师学院,住所地宿迁经济技术开发区苏州路1号。法定代表人：张兵营，院长。委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆伟，系单位员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏硕林科智能科技有限责任公司,住所地宿迁经济技术开发区苏州路（淮海技师学院西侧）。法定代表人：赵亮，执行董事。委托诉讼代理人：王琦，江苏宏夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冠君，系公司员工。上诉人淮海技师学院（以下简称淮海学院）因与上诉人江苏硕林某智能科技有限责任公司（以下简称硕林某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人淮海学院不服一审判决向本院提起上诉，请求二审法院维持一审判决第一、三、五项，撤销一审判决第二项、第四项，依法改判硕林某公司支付自2017年5月1日至2020年8月9日的租金或占用费、酒店装修投入费用由硕林某公司自行承担。事实和理由：1.硕林某公司的租金仅支付至2017年5月1日，后便不再支付租金。后经双方当事人协商一致，淮海学院已于2020年8月9日交接案涉房屋。故本案应当判决硕林某公司支付淮海学院自2017年5月1日至2020年8月9日实际占用期间的租金或占用费。2.双方签订的租赁合同明确约定了租赁期间的投入资产处理方式。硕林某公司是因其自身行为导致消防违法被处罚，淮海学院已经履行协助办理消防验收的义务，故案涉酒店装修投入的费用应由硕林某公司自行承担。硕林某公司针对淮海学院的上诉主张答辩称：1.诉讼中，硕林某公司一直多次表示愿意继续租赁房屋，前提是淮海学院要协助办好消防验收许可、结清消费款、安排评估损失条件下才同意解除。2.2016年11月，硕林某被消防行政处罚之后，硕林某公司的租赁目的已经无法实现，淮海学院已经构成根本性违约，作为后履行义务人的硕林某公司有权不支付租金。故淮海学院要求支付2017年5月1日至房屋实际返还期间的占用费，没有事实和法律依据。3.案涉租赁合同关于租赁期间投入资产的处理方式应是指租赁合同在正常的履行完毕之后的处理方式。本案淮海学院在明知没有经过消防验收的情况下，在明知其出租的租赁物不能用作酒店经营的前提下，还故意以酒店经营为关键词对外进行招标，存在一种商业欺诈行为。本案中淮海学院已经构成根本违约，淮海学院不能因为其自己的过错反而获利，故不适用该约定。4.另，在案涉租赁合同履行过程中，淮海学院还对硕林某公司经营的案涉酒店实施停水停电封堵道路，多次私自毁损案涉酒店财产等等行为，淮海学院存在重大过错的，淮海学院亦应当赔偿硕林某公司租赁期间投入的财产损失。5.硕林某公司经营的案涉酒店被行政处罚，并非硕林某公司自身原因导致，根本原因是淮海学院至今无法提供验收所需的全部消防设计图纸、规划许可证等资料进而无法办理消防检查合格证。6.硕林某公司并非擅自营业。当时公务员面试安排在淮海学院，需安排接待考官等人员，硕林某公司是根据淮海学院的要求进行营业的。综上，淮海技师的上诉请求，没有法律依据，请求予以驳回。上诉人硕林某公司不服一审判决向本院提起上诉，请求二审法院维持一审判决第一、二、三、四项，撤销一审判决第五项，改判淮海学院赔偿硕林某公司违约金1400万元、门卫室和广告牌的费用15.7万元。事实和理由：1.硕林某公司是通过招标程序与淮海学院签订租赁合同的，且淮海学院系公办院校，硕林某公司对案涉房屋验收状况及租赁合同能够正常履行存在合理信赖。现因淮海学院违约，致使双方签订的租赁合同无法履行，淮海学院应当按照约定赔偿违约金及其他投入损失。2.涉租赁合同是双方自愿平等协商一致签订的，且违约金的计算方式对淮海学院是更有利的，本案应按双方的约定计算违约金。3.淮海学院在主观上具有商业欺诈的故意，在合同的履行过程中并首先提出解除合同，构成根本性违约。淮海学院具有严重过错，本案违约金条款是对硕林某公司损失的一种补偿，亦具有惩罚的意义，合理合法。4.淮海学院公开招标涉及硕林某公司经营酒店的停车场、门卫室、跨街广告牌等设施的绿化改造项目，在没有通知硕林某公司的情况下故意毁坏硕林某公司经营酒店的门卫室和广告牌，应当予以赔偿。该情形亦能证明淮海学院急于单方终止租赁合同。淮海学院针对硕林某公司的上诉辩称：1.至今案涉房屋土建部分确实尚未通过消防验收。淮海学院没有证据证明当时已经向硕林某公司提供消防验收所需的全部资料，但其提供的资料已是淮海学院能够提供的与消防验收有关的全部资料，淮海学院已尽了协助办理消防验收的义务。2.本案确实确实有两份《关于驰笛大酒店相关问题的报告》，淮海学院提交的是修改后的。在硕林某公司提交《报告》之前，双方当事人进行过沟通，沟通的意思是由硕林某公司先提出解除合同，但硕林某公司提交第一份《报告》没有写明解除合同就退回硕林某公司修改，第二份《报告》就有了解除租赁合同的内容。3.淮海学院从未有擅自终止合同的想法和做法。出租案涉房屋时，双方都明确知晓案涉房屋尚未取得消防合格证，淮海学院不清楚后期消防办证困难，但认为案涉房屋还是能够通过消防验收且目前一直在办理，不存在所谓的商业欺诈。硕林某公司拖欠租金等费用，淮海学院受到有关部门督办，后来才考虑提出解除合同。4.在硕林某公司经营的酒店受到第二次消防处罚之前，淮海学院因建实训基地广场，为了防止学生外出，确实拉起一面围墙封堵了向北进入酒店的通道，但大概三天后就将围墙拆除，安置了个铁大门，该铁大门钥匙在淮海学院控制范围内。5.被拆除的门卫室和跨街广告牌不是租赁标的物。案涉被拆除的传达室是在硕林某公司租赁范围内，但系硕林某公司拆除了学院原有的门卫室后自行建设的违法建筑，损失数额无法确定，不应赔偿该项损失。6.机器人实训基地和机器人广场两个项目建设用地均和案涉租赁范围不冲突，边界线无缝对接。后期因文明城市创建和环境卫生整治需要，在案涉酒店已经实际停业且处于诉讼阶段的情况下，对其周边环境进行过必要的清理和整理。7.淮海学院于2017年8月31日进行停电停水属实，但原因是由于每学期正式开学上课前必须对水电彻底维修，且只有趁夜间维修才能最大限度地减少对留宿师生用水用电以及宾馆用水用电的负面影响。同时，停水停电的信息已经提前告知宾馆承包人并且作了善意的提醒，硕林某公司提供的往来短信也印证维修前已经提前告知。一审原告淮海学院向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁协议，硕林某公司将承租的培训中心宾馆予以返还；2.硕林某公司支付2017年5月1日至房屋实际返还时的承包费（截止2020年2月28日金额为1922320元）和欠付淮海学院的水电费106435元；3.本案诉讼费用由硕林某公司负担。庭审中淮海学院撤回对第二项水电费的诉请。一审反诉原告硕林某公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令淮海学院赔偿硕林某公司对酒店的投入2757430.16元；判令淮海学院支付违约金1400万元（按2015年营业额的5倍计算）；判令淮海学院支付消费款82.03万元，合计1757.77万元。2.判令淮海学院承担本案诉讼费用。庭审中硕林某公司撤回对消费款的诉请，主张另行处理。一审法院认定事实：淮海技师学院原名为宿迁市。2010年7月20日，江苏省人民政府作出批复，同意在宿迁市基础上建立淮海技师学院。淮海学院在宿迁市产权交易中心发布招标公告，硕林某公司通过招投标程序中标。2014年5月1日双方签订《淮海技师学院培训中心宾馆租赁协议》一份。协议内容包括“一、租赁场地和用途1、甲方（淮海学院）将位于江苏省宿迁经济技术开发区苏州路甲方学院西侧的面积约为8000㎡的培训中心（含两栋五层主楼，两栋二层辅楼及楼内由甲方施工、购买的物品、院内、外其他面积及附属物）出租给乙方（硕林某公司）做酒店、宾馆经营；培训中心宾馆内的相关设施、设备一并租赁给乙方。3、甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等文件，乙方应提供身份证明文件并复印保存。二、租赁期限1、该培训中心宾馆租赁期限共拾年，从2014年5月1日起至2024年4月30日。三、租赁金额第一年租金的总价为人民币伍拾万元整，从第二年至第六年每年租金在上一年基础上递增8%。四、租金支付方式第一、二年租金每半年支付一次，第三年至第十年每一年支付一次。如乙方确需分期支付，需征得甲方书面同意后方可执行，否则视为违约，甲方有权收回宾馆使用权并对乙方收取滞纳金。六、双方权利和义务1、在租赁期限内，甲方保证该房屋的使用安全（乙方使用不当除外）并提供完好的设施设备，双方当场验收清点后签字确认，移交前如存在故障或不能正常使用的，由甲方负责维修。3、乙方在经甲方同意后，在不改变房屋内部结构的情况下可根据需要进行装修；依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不得在收回宾馆时要求乙方进行复原。九、违约责任乙方需向甲方支付履约保证金人民币叁拾万元整，合同到期后甲方即向乙方无息支付该笔费用……。在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按协议向甲方支付最高租金额的五倍作为违约金。甲方未经乙方同意，中途擅自终止合同，需向乙方支付最高年营业额的五倍作为违约金。十、其他约定事项1、涉及宾馆经营所需办理的证件，如消防许可证、工商营业执照等，需甲方协助办理。如未能及时办理相关手续而受到相关部门约束的，甲方承诺给予向相关管理部门协调……”。硕林某公司已向淮海学院支付2014年5月1日至2017年5月1日期间的租金。关于协议中约定的履约保证金30万元，硕林某公司未向淮海学院缴纳。2010年6月21日宿迁市规划局审批同意淮海学院建设宿迁市职业培训公共实训中心（涉案房屋）选址红线图，占地面积约20亩（实测为准）。因涉案房屋在建设中存在部分规划变更，本案在审理过程中，宿迁市规划局于2018年5月24日在原设计图纸中注明“仅同意以下两点调整内容：……2、扩建西北角公共实训基地，增加建筑面积2552㎡，2018年5月24日”，2013年5月13日宿迁市公安消防支队向淮海学院出具《建设工程消防设计审核意见书》内容包括“一、同意该工程消防设计、请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工，并且在工程竣工后依法申请消防验收。……审核合格的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，建设单位应当重新申报消防设计审核”。另，经多次释明，本案在庭审辩论终结时，淮海学院仍未能提供涉案房屋取得不动产权属证书或消防验收合格的相关证据资料。硕林某公司承租涉案房屋后进行重新装修，在未通过消防验收的情况下擅自营业。2016年10月27日硕林某公司法定代表人赵亮从淮海学院处借用培训中心装饰装修工程竣工资料等资料用于办理消防验收，但因不符合消防部门相关要求，未能办理。2016年11月2日消防部门对硕林某公司作出宿开公（消）行罚决字（2016）0044号行政处罚决定书，查明“2016年9月23日，我大队接宿迁市公安消防支队转来的举报投诉并现场核查发现，江苏硕林某智能科技有限责任公司经营的驰笛大酒店，未经消防安全检查擅自投入使用……决定给予江苏硕林某智能科技有限责任公司经营的驰笛大酒店处以责令停产停业，并处罚款人民币叁万元整的处罚……”。2016年11月8日赵亮签收该决定书，但截至一审法庭辩论终结时，硕林某公司仍未缴清消防部门罚款。2017年9月7日淮海学院朱玉亮向硕林某公司陈冠君微信送达解除合同协议书，但陈冠君予以拒绝，不同意淮海学院提出的解除协议方案。2017年11月10日，硕林某公司向淮海学院出具《关于驰笛大酒店相关问题的报告》，主要内容为在双方合同履行过程中硕林某公司存在租金不能及时缴纳、经营管理不到位、因租金问题导致淮海学院受到有关部门督办等不足，淮海学院存在消防问题突出、土建问题较多、原有设施不达标、设备过保、房内漏水问题严重、处理不及时、机器人实训基地规划影响酒店经营等问题。决定不再租赁淮海学院培训中心并要求淮海学院解决以下事项：结清消费款、尽快安排评估、核算电费等内容。庭审中因双方对于硕林某公司对培训中心的投入金额未达成一致，一审法院依硕林某公司的申请，依法对涉案酒店凉菜间、门卫室、厨房间、仓库及办公区、广告牌、大厅及其他购置装修费用、餐具厨具卫具及其他设备总价等内容通过摇号选取宿迁天园资产评估有限公司（以下简称天园公司）、江苏泽豪工程咨询管理有限公司宿迁分公司（以下简称泽豪公司）进行鉴定。天园公司依照双方主张的评估基准日期即2016年11月2日和2018年1月2日对未形成附合的装饰装修物进行鉴定，鉴定资产净值分别为63.39万元、55.24万元。为此淮海学院支付鉴定费5300元，硕林某公司支付鉴定费6300元。泽豪公司出具的鉴定造价意见为培训中心投入装修工程613887.74元、培训中心投入安装工程93995.25元、后期改建增加的仓库及办公室主体工程385278元-483246元、凉菜间部分彩钢复合夹芯板（含钢屋架）屋面23540元-28820元、餐具厨具卫具等其他设备779011.83元，共计1825712.82元-1928960.82元。泽豪公司在上述鉴定过程中因门卫室、广告牌实体现场勘查不到，无法核实，故此项费用无法鉴定。因硕林某公司未能提供后期改建增加的仓库、办公室主体工程、凉菜间部分彩钢复合夹芯板（含钢屋架）屋面、其他可见的装饰部分等设计图纸，对于隐蔽的主体工程该鉴定机构无法计量和计价，泽豪公司采用同时期结构类似的工程经济指标、工程造价进行综合比较分析作出鉴定意见。该鉴定意见基准日期为2014年5月-7月。硕林某公司为此支付鉴定费79000元。一审法院认为，关于双方签订的租赁协议效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，淮海学院在宿迁市产权交易中心发布招标公告，硕林某公司通过招投标程序中标，涉案房屋虽在建设中存在部分规划变更，但在本案辩论终结前，宿迁市规划局已经批准同意淮海学院规划调整，故双方在自愿平等、协商一致的基础签订的涉案租赁合同合法有效。涉案《租赁协议》是否应当解除，如确需解除则解除时间点如何确定。淮海学院庭审中陈述硕林某公司在向淮海学院提交的《关于驰笛大酒店相关问题的报告》中主动决定不再履行租赁合同，应硕林某公司解除承包合同请求而提出第一项诉请。硕林某公司在整个庭审过程中坚持认为该份报告系应淮海学院的要求而出具并非其本意，且该报告同时要求淮海学院将消费款、安排评估等内容一并解决才同意解除，另硕林某公司始终不同意将未形成附合物品搬离，表示继续占用，等待法院判决后，在双方没有异议的情况下再搬离。淮海学院主张涉案租赁合同解除时间为起诉之日。关于淮海学院通过诉讼方式通知硕林某公司解除合同，人民法院在认定合同是否解除时，应否审查通知方有无合同解除权。当事人根据《合同法》第96条的规定通知对方解除合同的，必须具备《合同法》第93条或者第94条规定的条件，即需要具备约定或者法定的解除权，合同才能解除。法院在审查合同是否解除时，需要审查发出解除通知的一方是否享有合同解除权。本案中，首先，淮海学院作为出租人的义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方签订的租赁合同对于租赁用途均系明知即用于硕林某公司酒店、宾馆经营，但截至法庭辩论终结时，淮海学院仅提供消防部门出具的《建设工程消防设计审核意见书》一份，且该意见书中亦明确要求淮海学院在工程竣工后依法申请消防验收。涉案房屋是否通过消防验收，淮海学院并未提供证据证实。硕林某公司在被消防部门作出处罚前，从淮海学院处借用培训中心工程装饰装修工程竣工资料、施工文件等材料积极到消防部门补办消防验收手续，但在淮海学院出租的租赁物未通过消防验收的情况下，硕林某公司无法通过验收。综上能够认定淮海学院作为出租人提供的租赁物并不符合租赁用途。其次，淮海学院是否能够以硕林某公司拖欠租金为由而解除合同，本案中硕林某公司在被消防部门责令停产停业前的租金均已缴纳，因涉案酒店被消防部门责令停产停业并处罚款后次年的租金硕林某公司未予以缴纳。当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行的一方履行债务不符合约定的，后履行的一方有权拒绝其相应的履行要求。本案淮海学院提供的租赁物不符合合同约定，硕林某公司无法仅凭其自身通过消防验收，导致涉案酒店被消防部门责令停产停业，硕林某公司有权拒绝支付租金，并不构成违约。综上，淮海学院在不享有合同解除权的情况下虽通过诉讼方式向硕林某公司通知合同解除，亦不能达到合同解除目的。本案硕林某公司整个庭审过程表明其不同意解除合同。本案涉案酒店自2016年11月份被消防部门责令停产停业后至今一直处于闲置状态，在此期间淮海学院并未积极办理相关消防验收手续，硕林某公司至今亦未缴清消防部门3万元罚款，综上，双方均无继续履行合同诚意，合同已经丧失继续履行的条件，解除合同也可避免双方损失进一步扩大。综合案件具体情况，认定自本判决作出之日起涉案《租赁合同》予以解除。合同解除的效力依照《合同法》第九十七条予以处理。关于硕林某公司主张酒店投入2757430.16元损失。关于未形成附合的装饰装修物，庭审中淮海学院明确提出不同意利用。故依照法律规定合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由硕林某公司拆除，目录同天园公司评估的409项内容。考虑搬离上述物品需要一定时间，限硕林某公司于判决发生法律效力之日起十五日内予以清空交付租赁物。关于已经形成附合的装饰装修物，泽豪公司评估基准日为2014年5月-7月，评估价值扣除餐具厨具卫具等其他设备评估价779011.83元，剩余价值评估价区间为1046700.99元-1149948.99元。硕林某公司虽辩称上述价格过低，与其实际投入不符，但原因系硕林某公司未能提供设计图纸，导致评估公司对于隐蔽工程无法计量，责任应由硕林某公司自行承担。另外评估公司参照同期类似工程的造价进行综合比较分析而得出的评估价格，在现有条件下具有客观真实性，予以确认。据此，结合该鉴定意见及庭审查明事实认定评估价格为114万元。双方签订的租赁协议租期为十年，截止2016年11月2日涉案酒店被消防部分查封之前硕林某公司正常经营，认定剩余租期内装饰装修残值损失为85.5万元。淮海学院在宿迁市产权交易中心发布招标公告，硕林某公司通过招投标程序中标，且在合同中淮海学院亦承诺予以积极协助，故硕林某公司对淮海学院产生合理信赖并无过错，该部分损失应当由淮海学院予以赔偿。关于鉴定费用淮海学院除负担其已经支出部分，另应向硕林某公司支付54000元。关于硕林某公司主张违约金1400万元即按2015年营业额5倍计算的经营损失。《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案硕林某公司在未通过消防安全检查前擅自营业，之后被消防部分责令停产停业，其所主张的营业损失系由其造成的损失扩大部分应由其自行承担。在硕林某公司被责令停产停业后，淮海学院公某的《工业机器人应用与维护实训基地景观绿化项目》与硕林某公司的营业损失并无直接关系，因为硕林某公司此时已经处于被责令停产停业状态。硕林某公司主张违约金的前提是双方在合同中约定了一方违约时应当根据违约情况对对方支付一定数额的违约金，但本案中，双方仅在第九条约定了违约金条款，以及要求淮海学院承担违约金的条件为“甲方未经乙方同意，中途擅自终止合同”，本案造成合同不能履行系因硕林某公司未经消防验收擅自营业导致消防部门对其责令停产停业，而非合同约定的违约条件，故硕林某公司关于该部分的辩解及陈述，不予支持。另关于硕林某公司主张水电费抵扣事项，未提供证据证实，也非其反诉请求内容，硕林某公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、淮海技师学院与江苏硕林某智能科技有限责任公司签订的《淮海技师学院培训中心宾馆租赁协议》于2020年3月23日解除；二、淮海技师学院于判决发生法律效力之日起十五日内向江苏硕林某智能科技有限责任公司支付装饰装修残值损失85.5万元及鉴定费54000元，共计909000元；三、江苏硕林某智能科技有限责任公司于判决发生法律效力之日起十五日内将天园公司评估的409项未形成附合的装饰装修物予以搬离；四、驳回淮海技师学院其他诉讼请求；五、驳回江苏硕林某智能科技有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8406元，反诉费63633元，由淮海学院负担17039元，硕林某公司负担55000元。二审中淮海学院未提交新的证据。二审中硕林某公司提交以下证据：1.2017年10月拍摄的淮海学院单方对案涉酒店进出道路进行封堵的实景照片四张及当前实景照片，证明2017年10月，淮海学院把路堵死后案涉酒店无法正常经营，现在淮海学院已经彻底将进出案涉酒店的道路用大门给封上了，进一步证明淮海学院单方违约终止租赁合同的情形。2.案涉酒店门卫室及跨街广告存在的照片、音像资料及宿迁齐与思装饰工程有限公司出具的造价报告，证明淮海学院已单方擅自将门卫室及广告牌拆除，且租赁合同标的物有围墙，至少包含停车场。案涉酒店门卫室及跨街广告经宿迁齐与思装饰工程有限公司评估价值为288424.48元。3.2017年12月6日，宿迁12345论坛上出现一则有关硕林某公司经营案涉酒店消防问题的帖子，证明之后硕林某公司经营的案涉酒店被消防查封不是一个孤立的事件。4.2017年12月8日，硕林某公司与酒店工作人员解除劳动合同的协议并作出相应赔偿的材料，证明硕林某公司一直存在继续经营的意愿并希望淮海学院能够提供相关消防验收的所需材料，一直等到最后酒店被查封。淮海学院对上述证据质证意见：1.对拍摄的照片真实性认可，但对图片拍摄的具体时间无法查证。淮海学院并非故意封堵通道，而是施工期间谨防学生进入施工现场带来安全隐患而被迫采取的临时围挡措施。其后紧接着安装施工院墙并留有大门，安排专人值守谨防学生与闲散人员进入，车辆可以出入，从未封死过道路。2.对证据2中的照片、音像材料真实性认可。但该门卫室和跨街广告设施不属于约定的租赁标的物，而是对方在租赁范围内自建的，但该跨街广告设施和门卫室是机器人实训基地中标单位的施工队直接拆除的。淮海学院确实承诺提供校园内部的停车场给承租人使用。该评估报告系硕林某公司单方作出，淮海学院不予认可。3.宿迁12345论坛截图真实性认可，但与本案无关。4.解除劳动合同的协议真实性认可，与本案无关。本院对上述证据认证意见:结合淮海学院的质证及答辩意见，本院对证据1、2、3、4形式真实性认可。上述证据能够证明淮海学院存在影响案涉租赁合同履行的行为、硕林某公司的门卫室及广告牌被拆除的事实。二审中就案涉房屋消防处罚及消防验收等事项，本院函询了宿迁经济技术开发区消防救援大队，该救援大队书面函复如下：一、大队对市消防支队转发的举报投诉核查后，发现江苏硕林某智能科技有限责任公司经营的驰笛大酒店未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，遂对其进行消防行政处罚。该单位可以通过整改办理相关手续，办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》需要提供以下材料：1、营业执照或工商行政管理机关出具的企业名称预先核准通知书；2、依法取得的建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书；3、消防安全制度、灭火和应急疏散预案、场所平面布置图;4、员工岗前消防安全教育培训记录、自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书；5、法律、行政法规规定的其他材料。二、在作出处罚决定后江苏硕林某智能科技有限责任公司向我单位咨询办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》情况，但未进行整改。2016年11月15日，我大队监督员在检查中发现该场所在责令停止使用后再次投入使用，遂对该场所采取临时查封措施。三、该建筑在出租给江苏硕林某智能科技有限责任公司前由宿迁市申报消防设计审核并取得《建设工程消防设计审核意见书》（宿公消审[2013]第0087号），但宿迁市未申报消防验收。依据新修正的《消防法》第十三条规定，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收，该建筑整改措施及申报材料需咨询区建设部门，以其意见为准。后该消防救援大队又补充函复如下情况：一、大队对市消防支队转发的举报投诉核查后，2016年9月23日现场核查发现江苏硕林某智能科技有限责任公司经营的驰笛大酒店未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，遂对其进行消防行政处罚。2016年11月15日根据宿开公（消）行罚决字〔2016〕0044号《行政处罚决定书》，对该公司三停履行情况进行检查，经现场检查，该公司经营的驰笛大酒店已停止营业。2017年12月7日，检查过程中发现该场所在责令停止使用后再次投入使用，遂对该场所采取临时查封措施，2017年12月7日第一次查封（宿开公消封字〔2017〕第0052号），2018年1月10日第二次查封（宿开公消封字〔2018〕第0001号），2018年2月12日第三次查封（宿开公消封字〔2018〕第0006号），2018年3月15日第四次查封（宿开公消封字〔2018〕第00013号），2018年5月22日第五次查封（宿开公消封字〔2018〕第00017号），2018年6月26日，现场检查，场所负责人电话一直无人接听，无法进入内部进行检查解除临时查封。二、江苏硕林某智能科技有限责任公司可以直接申报内装修设计备案，无需提供土建工程相关手续。该建筑的土建竣工验收和内装修竣工验收可以一同办理，应符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014，2018版）等有关规定要求和验收所需各项资料，内装修竣工验收不得早于土建竣工验收。淮海学院对于宿迁经济技术开发区消防救援大队出具的两份书面函复意见发表如下意见：对函复意见的真实性无异议。淮海学院确实没有办理相应的消防验收，目前正在办理涉案房屋原土建房屋的消防验收事项。函复意见也表明硕林某公司可以直接申报内部装修设计备案的形式获得相应的消防许可。硕林某公司对于宿迁经济技术开发区消防救援大队出具的两份书面函复意见发表如下意见：对函复意见的真实性无异议。上述函件已明确提出依据《消防法》第十三条规定，申请建设工程消防验收的主体单位是建设单位即淮海学院，但淮海学院一直无法提供消防验收所需的资料。上述函件已明确提出内装修竣工验收不得早于土建竣工验收，但淮海学院土建部分至今未取得消防验收。另，案涉酒店不能继续经营并非完全因消防许可证不能办理导致，淮海学院的恶意阻碍行为亦导致酒店无法继续经营。二审中，本院对本地区三家租赁他人房屋经营住宿餐饮业务的酒店进行了市场调查，调查显示该类行业净利润率约在3%-10%左右。二审查明的其他事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。本案二审主要争议焦点：1.硕林某公司是否应当支付淮海学院自2017年5月1日至2020年8月9日的房屋租金或占用费。2.淮海学院是否存在违约行为，是否应支付硕林某公司约定的违约金或赔偿相应损失。3.淮海学院是否应当赔偿硕林某公司经营期限投入的装修残值。4.淮海学院是否应当赔偿被拆除的门卫室和广告牌损失，损失数额如何确定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，淮海学院在宿迁市产权交易中心发布招标公告，硕林某公司通过招投标程序中标，双方在自愿平等、协商一致的基础上签订的涉案租赁合同合法有效。淮海学院上诉主张硕林某公司应当支付淮海学院自2017年5月1日至2020年8月9日的房屋租金或占用费。对此，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，其一，2016年11月，消防部门就因硕林某公司经营的驰笛大酒店未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，责令硕林某公司经营的驰笛大酒店停产停业。后期消防部门又加强了对硕林某公司经营酒店的消防检查并对整个酒店经营领域采取临时查封措施。其二，硕林某公司在被消防部门责令停产停业前的租金均已缴纳。硕林某公司在被消防部门作出处罚前，从淮海学院处借用案涉房屋工程竣工资料、施工文件等材料积极到消防部门补办消防验收手续，但在淮海学院出租的案涉房屋土建未通过消防验收的情况下，硕林某公司无法通过消防检查并取得《消防安全检查合格证》。故本案硕林某公司经营的案涉酒店受到消防处罚无法正常营业，系因淮海学院提供的案涉房屋不适租造成。其三，淮海学院不仅未能及时履行协助取得《消防安全检查合格证》的义务以促使案涉租赁协议正常继续履行，相反还在案涉房屋附近进行施工并以施工规范、学校管理需要等原因为由对通往案涉房屋的道路予以封堵，实施了影响硕林某公司正常使用案涉房屋的相关行为。综上所述，因淮海学院的原因造成硕林某公司在淮海学院主张的上述期间不能正常占有使用案涉房屋，淮海学院上诉主张硕林某公司应当支付淮海学院自2017年5月1日至2020年8月9日的房屋租金或占用费，本院不予支持。淮海学院还上诉主张依据合同约定，依附于房屋的装修归淮海学院所有，故淮海学院不需赔偿硕林某公司主张的装饰装修残值损失及鉴定费。对此，本院认为，案涉租赁合同载明的该项约定，应当系双方当事人按照合同约定履行后合同正常终止或不归责于双方当事人的原因终止的情形下，按照该约定内容处理依附于房屋的装修，但本案案涉租赁合同的终止，主要系因淮海学院一方原因导致，该部分损失应当由淮海学院予以赔偿。故对淮海学院该上诉主张，本院不予支持。硕林某公司上诉主张依据案涉租赁合同约定，淮海学院擅自终止合同，构成违约，本案应当按约定方法计算违约金，即淮海学院应支付硕林某公司违约金1400万元。对此，本院认为，本案中，依据双方当事人举证及陈述，案涉酒店在2016年11月即已被消防部门责令停产停业，硕林某公司亦确实存在未按约定期限支付租金的情形；在本案诉讼前即2017年下半年，淮海学院与硕林某公司曾对于案涉合同解除事项亦进行过“友好协商”；后淮海学院于2018年1月以双方协商解除合同未果为由提起诉讼请求法院判令解除案涉租赁合同。综上所述，即使淮海学院提供的房屋不适租及存在其他影响合同履行的行为，但淮海学院依据硕林某公司拖欠租金等费用为由及案涉酒店已被消防部门责令停业的事实向硕林某公司提出解除租赁合同之意，事出有因，不能据此认定淮海学院构成合同约定的擅自终止合同情形，故硕林某公司不能够依据该项约定要求淮海学院支付违约金。现本案双方当事人对于解除案涉租赁合同均无异议，但淮海学院对案涉租赁合同不能正常继续履行直至解除负有责任，应当承担相应赔偿责任。因案涉租赁房屋用于商业用途，结合本地区类似酒店的净利润率及案涉酒店营业额情况，本院酌定淮海学院赔偿硕林某公司六个月的经营损失10万元。硕林某公司还上诉主张淮海学院应当赔偿被淮海学院拆除的门卫室和钢架广告牌损失15.7万元。对此，本院认为，诉讼中，淮海学院认可该门卫室和钢架广告牌系硕林某公司自建并由其拆除，故淮海学院应当承担该部分损失赔偿。淮海学院辩称该门卫室是硕林某公司先行拆除淮海学院的原有门卫室后建设，但未能举证证实，本院不予采信。至于该门卫室和钢架广告牌损失数额，硕林某公司提交了其单方委托评估机构出具的评估价值为28万余元，淮海学院对该证据不予认可，亦未提供参考价值数额。而案涉门卫室和钢架广告牌不能在诉讼中由法院依法委托的评估机构进行评估，系因淮海学院擅自拆除该建筑物所致，故淮海学院应当承担不利后果。结合硕林某公司的主张、案涉门卫室及广告牌的相关影像及建设过程等情形，本院酌定淮海学院赔偿硕林某公司被拆除的门卫室和钢架广告牌损失为8万元。综上，淮海学院的上诉理由不成立，应予驳回。硕林某公司的上诉主张部分成立，应予支持。因出现新证据，一审判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初23号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初23号民事判决第五项；三、淮海技师学院于判决发生法律效力之日起十五日内向江苏硕林科智能科技有限责任公司赔偿经营损失10万元及被拆除的门卫室和广告牌损失8万元；四、驳回江苏硕林科智能科技有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8406元，反诉费63633元，由淮海学院负担20939元，硕林科公司负担51100元；二审案件受理费83272.88元，由淮海学院负担26500.88元，硕林科公司负担56772元。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇二一年四月十二日法官助理 刘宗强书 记 员 黄 莘