贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终904号 上诉人（原审被告）：贵定县昌盛小城镇置业有限公司，住所地：贵州省。 法定代表人：黎文煜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙春，贵州存理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闵应云，女，布依族，1986年2月1日生，贵州省贵定县人，住。 委托诉讼代理人：班忠明，贵州向君律师事务所律师。 上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司（以下简称贵定昌盛公司）与被上诉人闵应云商品房销售合同纠纷一案，贵定县人民法院于2020年11月16日作出（2020）黔2723民初2138号民事判决后，贵定昌盛公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵定昌盛公司上诉请求：1、撤销原判，依法予以改判；2、本案一、二审诉讼费由双方按照比例进行承担。 上诉理由：一、一审法院判决上诉人从2016年10月1日起向被上诉人支付违约金，已超过3年诉讼时效，适用法律错误。违约金按日计算，属于继续性债权，每个债权都分别适用诉讼时效。因此，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属于过分高于造成的损失。本案有法定调低违约金的事由，一审法院依照《商品房买卖合同》约定的逾期办证日违约金标准判决上诉人支付违约金，存在适用法律不当。三、一审法院判决案件受理费全部由上诉人承担，不符合《诉讼费用交纳办法》的规定。本案中，被上诉人的一审诉讼请求是部分胜诉、部分败诉。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。综上，上诉人认为一审判决适用法律错误和不当，望二审院查明情况后，依法予以改判。 被上诉人闵应云二审向本院作出书面答辩：一审法院的判决事实清楚，法律适用正确，程序合法；请二审法院驳回上诉，维持原判。 原审原告闵应云向一审法院提出诉讼请求：1、判令贵定昌盛公司交付昌明新城小城镇城市综合体第B幢2单元4层2-4-3号商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《销售不动产统一发票》（购房全款发票）；2、判令贵定昌盛公司按日10.2元支付房屋产权转移登记违约金（从2016年10月1日起至办得不动产产权证时止），至起诉状之日的违约金共计14259.6元；3、判令贵定昌盛公司支付违约金2042元；4、本案诉讼费由贵定昌盛公司承担。庭审中，闵应云依法撤回了第一项诉讼请求，法院当庭口头裁定予以准许。 一审法院认定事实：贵定昌盛公司与闵应云于2016年2月26日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，闵应云购买贵定昌盛公司开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体B幢2单元4层2-4-3号商品房，总价款为204201元。合同对商品房基本状况、付款方式及时间、逾期交房的责任等进行了明确约定。合同第四章第十一条对商品房交付和条件的约定：出卖人应当在2016年3月31日前向买卖人交付商品房，且该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。合同第八章第二十二条第三项约定：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，如出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。《补充协议》第6.2项约定,双方应积极履行合同义务，无法定或约定理由而拒绝履行合同义务的，按照房屋总价款的1%支付违约金，同时还应当承担赔偿责任。合同签订后，闵应云支付首付款64201元，又于2016年4月22日按揭贷款14万元支付房款。贵定昌盛公司于2016年4月25日将房屋钥匙交付闵应云，闵应云装修居住至今。后因贵定昌盛公司未能将办理商品房转移登记的有关文书交付闵应云，闵应云追索未果后遂向法院提起诉讼。诉讼过程中，闵应云向法院自愿撤回要求贵定昌盛公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、发票的诉讼请求。另查明，一、双方签订《商品房买卖合同》时，贵定昌盛公司经贵定县住房和城乡建设局许可取得了“商品房预售许可证”，预售许可证号为“2014011”，截至本案开庭时，贵定昌盛公司未向贵定县住房和城乡建设局对合同房屋申请验收，未进行该商品房所有权的初始登记；二、双方签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同性质。 一审法院认为：一、贵定昌盛公司系依法成立的从事房地产开发、销售、土地开发及规划的公司法人，闵应云因个人需要与贵定昌盛公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，予以确认；二、依法成立并生效的合同对签订合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同权利、义务。合同签订后闵应云依约履行了付款义务，但贵定昌盛公司至今未移交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，贵定昌盛公司的行为违反了双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，本案中闵应云并未就其因逾期办证造成的损失进行举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，依照双方约定，综合本案实际及当地居民生活水平等因素，贵定昌盛公司承担违约责任的标准即以购房款204201元为基数，自2016年10月1日起按照日利率0.005%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。为便于计算，2016年10月1日至2020年9月30日共计四年（每年按365天计算）共1460天，违约金共计14892元，并自2020年10月1日起以204201元为基数，按照日利率0.005%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、本案审理过程中，闵应云自愿撤回要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、发票的诉讼请求，是对其权利的处分，予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付闵应云违约金14892.00元，并以购房款204201元为基数，自2020年10月1日起，按照日利率0.005%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，因适用简易程序减半收取104元，由贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、一审认定违约金的标准为日万分之零点五是否恰当；2、逾期办证违约金起算时间如何认定。 本院认为：对于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，因双方当事人对《商品房买卖合同》及《补充协议》均无异议，故合同中约定“逾期办证违约金以总房款为基础按日万分之零点五计算”系双方当事人的意思自治，标准亦基本适当；故一审法院依据双方合同约定结合上诉人违约情形支持被上诉人的逾期办证违约金的诉求并无不当，本院予以确认。 对于争议焦点二，经审查，双方当事人于2016年2月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，上诉人承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人超过约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且被上诉人不退房的，则上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款0.05‰（万分之零点五）的违约金。由此看出双方约定违约金是按日计算，诉讼时效的起算以日为单位，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然被上诉人是在上诉人贵定昌盛公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为仍在继续，故对于被上诉人自起诉之日起倒推三年的违约金，本院予以支持，超过三年的部分，因已超过诉讼时效期间，本院不予支持；因此，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应自2017年10月10日起开始计算；故一审对于逾期办证违约金起算时间错误，本院予以纠正。综上，截止2020年10月9日，上诉人应向被上诉人给付的迟延交付办理案涉房屋的权属证书的违约金金额为204201元×0.05‰×1095天=11180元，2020年10月10日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金以204201元为基数，按照日利率0.05‰计算。 另外，对于上诉人提出一审判决由其全部承担诉讼费问题，因本案系上诉人的违约行为导致，一审根据案件性质决定由上诉人承担一审全部诉讼费并无不当。 综上所述，上诉人贵定昌盛公司的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审认定事实清楚，但对违约金的起算时间认定有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初2138号民事判决； 二、由上诉人被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付被上诉人闵应云违约金11180元，并以购房款204201元为基数，自2020年10月10日起，按照日利率0.05‰计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 三、驳回上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司其余上诉请求； 四、驳回被上诉人闵应云其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取104元，由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司承担；二审案件受理费172元，由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月十二日 法官助理王菲 书记员刘皓