湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2168号上诉人（原审被告）：武汉洪港置业发展有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路131号武汉电脑大世界18088室。法定代表人：张钜文，该公司董事长。委托诉讼代理人：张齐婉，湖北予智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张少华，男，1967年10月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：张梦帆，系张少华之女。委托诉讼代理人：邹汉华，湖北獬志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北泰格实业股份有限公司，住所地武汉市洪山区南湖北路88号。法定代表人：谢格，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯合心，湖北大汉口律师事务所律师。上诉人武汉洪港置业发展有限公司（以下简称洪港置业公司）因与被上诉人张少华、湖北泰格实业股份有限公司（以下简称泰格实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。洪港置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案的一审、二审诉讼费用由张少华、泰格实业公司承担。事实与理由：一、一审法院对案件的基本事实认定有误。1.涉案商品房买卖合同中无洪港置业公司签章，洪港置业公司亦未收取购房款并出具凭证，洪港置业公司并非是涉案商品房买卖合同的相对人，不应承担合同义务。2.洪港置业公司对张少华提交的证据材料“委托书”的真实性提出质疑，该委托书并非洪港置业公司出具给泰格实业公司，上面记载的公司名称非“湖北泰格实业股份有限公司”，而是“湖北泰格物业发展有限公司”。并且，此二公司经工商登记查实曾并存半年多，并不是法律上的承继关系。即便泰格实业公司的股东会决议认可接受湖北泰格物业发展有限公司的全部债权债务，也不能认定委托售房的代理权也一并被转移。而且一审判决在本院认为部分认定湖北泰格物业发展有限公司改制时所作“全部债权债务由泰格实业公司承继”，更换概念变为“权利义务全部由泰格实业公司承继”，此二概念之间的本质区别导致一审法院对整个案件的基础事实认定错误。所以，一审法院错误认定泰格实业公司有售房权利。3.洪港置业公司与湖北泰格物业发展有限公司之间虽然签订了合作协议，但该协议并未实际履行，而且合作对象也不是泰格实业公司。况且即便是双方存在合作开发泰格生态公寓的情形，也不是必然说明合作中的一方有售房权利。上述合作协议是合作双方的内部约定，并无对第三人的约束力。实践中大量存在着开发商完成楼盘建设后交由专业销售公司包销的情形，这种情况下即便是开发商也没有售楼权利。另外，洪港置业公司与泰格实业公司之间虽签订了一份补充协议，但该协议的内容未涉及售房权利委托。二、本案中张少华存在明显违约情形，其提交的付款凭证已证明其未按合同约定期限交齐购房款，依合同条款应承担相应违约责任。而且，洪港置业公司在一审答辩中己明确提出，如法院认定洪港置业公司应对涉案购房合同承担法律责任，洪港置业公司将另案追究张少华的违约责任，在此情形下一审法院只字未提张少华的违约情况，只单方面考量洪港置业公司的违约责任，有失公允。张少华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正、合理，请求驳回上诉，维持原判，张少华不存在违约，就张少华的违约情形洪港置业公司没有提出反诉。泰格实业公司辩称，一审法院已经查清本案的全部事实，适用法律正确，请求法院依法驳回洪港置业公司的上诉请求，维持一审判决。张少华向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《武汉市商品房购销合同》有效；2.判令洪港置业公司、泰格实业公司协助张少华到房地产产权登记机关办理洪山区洪山村（雄楚大街）泰格生态公寓第1栋底层14号、15号商铺（洪200103026号，登记房号：1-09）不动产所有权证；3.判令洪港置业公司、泰格实业公司返还张少华购房款28956元[（96-88.38）平方米*3800元]；4.判令洪港置业公司、泰格实业公司按照张少华已付购房款总额、以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向张少华支付延迟办理房产证的违约金，计付期限自1999年10月1日起至张少华房产证办理完成时止（现暂计算至2018年10月30日止为655326元）；5.本案诉讼费用由洪港置业公司、泰格实业公司承担。一审法院认定事实：1998年10月20日，张少华（买方，乙方）与洪港置业公司（卖方，甲方）、泰格实业公司（委托代理机构）签订了一份《武汉市商品房购销合同》。该合同约定：乙方购买甲方开发的泰格生态公寓第1幢底层14#、15#号商铺（商品房预售许可证号武开管内销字[1998]016号），房屋建筑面积96㎡，销售价格为3800元/㎡，房屋总价款为364800元，该房屋交付时，甲乙双方同意每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整；乙方于1998年11月2日前支付房款200000元、于1999年4月28日支付剩余房款164800元；甲方须于1998年11月2日前交付房屋；乙方在实际接受该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的5%赔偿乙方损失。合同还对逾期付款、逾期交付的责任、质量争议的处理、物业等均做了相关约定。合同第9页上泰格实业公司在“甲方（签字）代表人/代理人”处加盖了公章，法定代表人谢格在合同上签字，张少华在“乙方（签章）”处签名，洪港置业公司未在合同的尾部签名盖章。张少华于1998年11月3日、1999年7月1日、1999年11月25日、1999年12月6日分四次共支付房款364800元，泰格实业公司均开具了收款收据。案涉房屋交付工作由泰格实业公司负责。因案涉房屋未达到交房条件，水、电问题一直未解决，直至1999年12月6日张少华才收房，收房时上述问题仍未能解决。房屋交付后，洪港置业公司与泰格实业公司未配合张少华向房地产产权登记机关办理权属登记手续。一审另查明，泰格生态公寓第1幢底层14#、15#号商铺实际是一间商铺，该商铺在房产登记部门登记的信息为：权属证明书及权证编号洪200103026、00042338；房号1栋1-09；建筑面积88.38平方米。另，据已生效的（2010）武民终字第971号判决书、（2017）鄂0111民初8340号判决书、（2018）鄂01民终11060号判决书查明的事实，陈述如下：1995年底，洪港置业公司和湖北泰格物业发展有限公司了签订了一份《合作开发“泰格生态公寓工程”项目合同书》。1997年2月21日，洪港置业公司与湖北泰格物业发展有限公司签订了一份《委托书》，委托书约定：洪港置业公司委托泰格物业公司全权销售洪港置业公司开发的“泰格生态公寓”事宜。1997年10月，湖北泰格物业发展有限公司改制为泰格实业公司。1998年12月18日，洪港置业公司与泰格实业公司签订了一份补充协议，对双方于1995年底签订的《合作开发“泰格生态公寓工程”项目合同书》进行了确认。2004年1月30日，泰格实业公司被湖北省工商行政管理局吊销了营业执照。一审法院认为，张少华与洪港置业公司的代理售房机构即泰格实业公司签订的《武汉市商品房购销合同》不违反法律规定，是双方当事人真实的意思表示，合同合法有效。对张少华确认双方签订的《武汉市商品房购销合同》有效的诉讼请求，依法予以支持。本案中，根据洪港置业公司与湖北泰格物业发展有限公司签署的《委托书》可认定，双方构成委托代理关系，湖北泰格物业发展有限公司是代理人，洪港置业公司系被代理人。后，湖北泰格物业发展有限公司改制为泰格实业公司，湖北泰格物业发展有限公司的权利义务全部由泰格实业公司承继，即泰格实业公司成为售房代理人，其售房行为系有权代理，洪港置业公司作为被代理人，应根据案涉合同的约定承担相应的合同义务和责任，故洪港置业公司是否在合同上盖章，不影响合同的效力，也不能排除洪港置业公司的合同义务。且本案中，张少华已履行了给付房款的义务，至于泰格实业公司是否将该款项交付给洪港置业公司，是洪港置业公司、泰格实业公司之间对房款的分配问题，洪港置业公司如未收到相应房款应另案向泰格实业公司主张权利，故对洪港置业公司的抗辩意见，不予认可。根据双方签订的《武汉市商品房购销合同》的约定，洪港置业公司、泰格实业公司应协助张少华办理诉争房屋的权属登记手续的诉讼请求，依法予以支持。关于房款的返还。因房屋产权登记部门登记的案涉商铺面积为88.38平方米，故对多出面积已支付的房款28956元[（96-88.38）平方米×3800元]，应当退还给张少华。关于逾期办证违约金。案涉合同约定洪港置业公司未协助张少华办理权属登记手续超出365天的，张少华有权解除合同，并承担已付房款5%的损失。本案中，1999年12月6日，张少华收房之后，直至合同约定的2000年12月6日，案涉房屋均未能办理权属登记，但张少华并未要求解除合同，故一审法院综合考量张少华已实际占有使用案涉房屋多年、一审法院亦判令洪港置业公司、泰格实业公司协助张少华办理案涉房屋的产权登记手续等情况，故参照合同关于解除合同违约金的约定，酌情认定洪港置业公司、泰格实业公司向张少华支付逾期办证违约金18240元（364800元×5%）。同时，因洪港置业公司、泰格实业公司系合作开发该项目，两者系合作关系，泰格实业公司不能因为其系代理人就不承担返还房款及支付违约金的责任，故应由洪港置业公司、泰格实业公司共同向张少华返还28956元及支付违约金18240元。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认张少华与武汉洪港置业发展有限公司、湖北泰格实业股份有限公司于1998年10月20日签订的《武汉市商品房购销合同》有效；二、武汉洪港置业发展有限公司、湖北泰格实业股份有限公司于判决生效之日起十日内协助张少华办理洪山区泰格生态公寓第1幢底层14#、15#号商铺（1栋1-09）的权属登记手续；三、武汉洪港置业发展有限公司、湖北泰格实业股份有限公司于判决生效之日起十日内向张少华返还购房款28956元；四、武汉洪港置业发展有限公司、湖北泰格实业股份有限公司于判决生效之日起十日内向张少华支付逾期办证违约金18240元；五、驳回张少华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理10354元，由武汉洪港置业发展有限公司、湖北泰格实业股份有限公司负担6509元，张少华负担3845元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据数份生效民事判决书的事实认定，洪港置业公司和湖北泰格物业发展有限公司签订了《合作开发“泰格生态公寓工程”项目合同书》、《委托书》，在湖北泰格物业发展有限公司改制为泰格实业公司后，洪港置业公司又与泰格实业公司签订补充协议，对洪港置业公司和湖北泰格物业发展有限公司签订的《合作开发“泰格生态公寓工程”项目合同书》进行确认，故一审法院认定泰格实业公司系受洪港置业公司委托向张少华出售涉案房屋并无错误。洪港置业公司主张其与湖北泰格物业发展有限公司、泰格实业公司之间的前述协议未实际履行，但并无证据能够证明，反而泰格实业公司与张少华签订房屋买卖合同并将涉案房屋交付于张少华足以印证前述协议已履行的事实，故本院对洪港置业公司前述说法不予采信。洪港置业公司并未提出追究张少华违约责任的诉讼请求，也并非以此抗辩对方诉请，故本案中无须对张少华在该房屋买卖合同关系是否存在违约进行审查。综上所述，洪港置业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10354元，由武汉洪港置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  陈继红审判员  方 红二〇二一年四月二十五日法官助理杜文书记员肖**