江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初1048号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法人代表人：王金明，该公司总经理。被告：施连山，男，1975年1月10日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：李莉，女，1978年9月17日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：施连山，男，1975年1月10日出生，汉族，住址同上，系被告李莉丈夫。原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告施连山、李莉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年2月25日、2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的法定代表人王金明、被告施连山（被告李莉的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告物业服务等费用11882.89元（以计算清单计算为准）；2.承担违约损失（其中计算至起诉日的2020年11月22日的数额为7540.77元、之后按照日利率0.06%计算至实际清偿之日）。事实和理由：被告系盛世嘉缘小区5号楼1单元301室业主，房屋面积116.91平方米，车库21.93平方米，被告一直拖欠原告物业服务费、垃圾费、二次供水电费、车位费等费用合计15482.89元不予缴纳。原告经多次催缴未果，故诉至法院。被告施连山、李莉辩称，1.原告与业委会签订的合同已到期，但未采取书面催缴、上门催缴等方式通知被告缴费；2.原告未按照约定提供符合要求的物业服务，物业服务费用应当酌减；3.原告主张的车库物业服务费不符合《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》的约定，2017年缴纳物业费之前，原告从未主张车库物业服务费；4.原告主张的垃圾处理费不符合相关规定，不予认可；5.对二次供水、电费认可，但不认可利息和违约金；6.原告主张的费用已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日、2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与原告金明物业公司（乙方）分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，合同约定：盛世嘉缘小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意金明物业公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：一、甲方责任、义务：1.服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2.小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3.监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1.负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，地上停放车辆有偿看管，夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2.负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3.负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4.服务工作接受业主委员会监督。5.乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。……。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）；2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）。2014年8月15日，盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司联合发通知，内容涉及：“多层二次泵房电费每月5月每户、服务费每平方每月0.35元、车辆停车占用费每辆每月60元”。2016年7月12日，盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司再次联合发通知，内容涉及：“多层二次泵房电费每月5月每户、服务费每平方每月0.45元、车辆停车占用费每辆每月60元”。另查明，被告施连山、李莉系连云港市海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区5号楼1单元301室（建筑面积116.91平方米）、4号楼9号车库（建筑面积21.93平方米）业主。苏Ｇ×××××号小型普通客车登记在被告施连山名下，注册日期为2014年5月7日。原告提交证据显示，该车停放于小区内。苏GD19990微型轿车登记车主为刘如毕，车辆注册日期为2016年10月31日。本院认为，原告金明物业公司与连云港市盛世嘉园小区业主委员会签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，被告施连山、李莉为小区业主，及时缴纳物业费用是小区物业管理正常运行的保障，也是业主应尽的义务。物业服务收费，是业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。另，上述合同均约定物业管理服务费标准以房产证面积为准，涉案房屋及车库均有房产证，故原告有权主张涉案房屋及车库的物业服务费。关于被告欠缴的物业费，涉案房屋建筑面积116.91平方米，涉案车库建筑面积21.93平方米。涉案房屋欠缴期间自2017年1月1日至2020年12月31日，物业服务费2525.26元（116.91平方米×0.45元/平方米/月×48个月）。涉案车库欠缴期间自2012年9月1日至2020年12月31日，其中2012年9月至2015年8月欠费金额为276.32元（21.93平方米×0.35元×36个月）；2015年9月至2020年12月欠费金额为631.58元（21.93平方米×0.45元×64个月）。上述欠缴物业费合计3433.16元（2525.26元+276.32元+631.58元）。根据原告提交的证据，综合本院审理涉案小区其他纠纷，可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，本院依法酌情对物业服务费予以扣减30%，故被告应当向原告缴纳的物业服务费为2403.21元（3433.16元×70%）。关于原告主张的二次供水费用，原告主张缴费期间自2017年1月1日至2020年12月31日，被告施连山、李莉尚欠费共计240元（5元×48个月）。关于原告主张的自2012年9月1日至2020年6月30日垃圾处理费500元的诉讼请求，于法无据，且垃圾处理费应包括在物业服务费内，故，本院不予支持。关于原告主张的车位费，被告所有的号牌号为苏Ｇ×××××车辆注册日期为2014年5月7日，经盛世嘉缘业主委员会确认车辆停车占用费每辆每月60元，结合原告提交的证据，原告主张自2014年5月至2020年12个月（扣除被告已支付6个月）欠付74个月停车费用，按照车辆登记日扣除6日予以计算停车费用，被告共应支付停车占用费4428.39元（60元×73个月+60元÷31天×25）。关于登记在刘如毕名下的苏GD19990微型轿车，被告称系他人借用在其车库前充电，无证据证明原告为该车另划定停车位，且该车在小区内的停放时间不明，故，关于该辆车，没有足够的证据证明二被告应向原告缴纳明确的停车占用费，关于该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张违约损失的诉讼请求，鉴于对物业费用进行了酌减，本院酌情认定不予支持。关于被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效的辩解意见，因物业服务费欠付存在持续性，故，原告可在最后的缴费期间期限届满依法最后一次主张后的三年内行使诉讼权利，原告起诉并未超出诉讼时效，对于被告的该项辩解意见，本院不予采信。综上，被告施连山、李莉共应支付原告金明物业公司物业服务费、二次供水费用、停车费共计7071.6元（2403.21元+240元+4428.39元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告施连山、李莉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业服务费、二次供水费用、停车费共计7071.6元；二、驳回连云港金明物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元（原告已预交），由原告连云港金明物业服务有限公司负担182元，由被告施连山、李莉负担104元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。本判决为终审判决。审 判 员 时恒雨二〇二一年四月二十五日法官助理 金 鑫书 记 员 朱珊珊法律条文及案款缴款账户附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。二、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-65880