辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终667号 上诉人（原审原告）：丹东启胜房地产开发有限公司，住所地东港市黄海大街298号。 法定代表人：辛雨霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于仲卿，辽宁仁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜婷婷，辽宁仁正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京盛世华梦音乐文化投资管理有限公司，住所地北京市海淀区清上园6号楼1层4-108-3号。 法定代表人：桑海波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙宝仁，辽宁宝仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于媚涵，辽宁宝仁律师事务所实习律师。 上诉人丹东启胜房地产开发有限公司因与被上诉人北京盛世华梦音乐文化投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服辽宁省东港市人民法院（2020）辽0681民初5473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丹东启胜房地产开发有限公司（以下简称丹东启胜公司）的委托诉讼代理人于仲卿、姜婷婷，被上诉人北京盛世华梦音乐文化投资管理有限公司（以下简称北京盛世公司）的委托诉讼代理人孙宝仁、于媚涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东启胜公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人2016年4月20日签订的《东港佳地二期配套幼儿园物业租赁合同》，并由被上诉人立即给付上诉人违约金50万元或发回重审。事实和理由：一、一审判决未支持上诉人的诉讼请求错误，依法应予纠正。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第5条1款和第6条2款的规定，上述规定适用的情形是承租人欠付租金的行为发生在疫情管控期间，继续履行显失公平，人民法院在调解不成的情况下，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案被上诉人欠付的租金是2020年9月至2021年8月，此时东港地区的疫情管控措施已经解除，已经不存在疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的情形。被上诉人提出的因疫情原因幼儿园一直闭园至2020年6月的抗辩意见与本案没有直接的关联，因为该时间段属于上一个租赁期，且该租赁期已经履行完毕。二、被上诉人未提起反诉，一审判决直接变更合同，程序违法。本案上诉人的诉讼请求是解除租赁合同及给付违约金，一审判决应当在上诉人的诉讼请求范围内进行审理。在被上诉人未通过反诉程序提出明确主张的情况下，一审法院不能直接超出上诉人的诉讼请求作出变更合同的裁判。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第6条已明确规定人民法院变更合同的前提条件，即“承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的”，而不是抗辩。三、一审判决变更合同租金标准为35万元/年无事实根据。本案不存在变更合同租金标准的情形，因为被上诉人应交租金的期间东港地区已不存在疫情，也没有实施疫情管控措施，缺少合同变更的事实基础。即使可以变更租金标准，应当根据公平原则进行调整，而不能仅考虑承租人的情况，忽视了出租人合法权益。根据国家在疫情管控期间出台的相关政策，只有国有房屋出租才有免收租金的规定，而本案出租的房屋是上诉人自有的商业用房，租赁的目的是获得正当收益。 北京盛世公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，应驳回上诉，维持原判。 丹东启胜公司向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原、被告双方2016年4月20日签订的《东港佳地二期配套幼儿园物业租赁合同》；二、依法判决被告给付原告违约金500000元。 一审法院认定事实：2016年4月20日，原、被告双方签订一份《东港佳地二期配套幼儿园物业租赁合同》，约定被告租用原告建筑物占地面积约3000平方米开办幼儿园，租赁期限12年，自2016年9月1日起算。租金标准：第一年至第五年每年租金500000元；第六年以后每年增长10%；年租金达到1000000元后租金不再调整。租金支付方式：每12个月为一个年度。第一年度租金于合同签订后10日内支付，其余年度租金于该年度租期开始前一个月内支付。双方约定，开园后被告单方解除合同或因被告违约导致原告解除合同的，被告须以该年度全年租金为标准向原告支付违约金。原告不承担被告装修等相关损失。双方同时约定，由于战争、严重水灾、台风、地震、瘟疫和其他一方同意的不可抗力事故或由于国家政策、法律法规的变化及当地教育机构政策变化，导致无法正常履行合同的，不视作违约，未受影响部分，双方有义务继续履行；任何一方遇有不可抗力事件发生，应立即通知对方，并在合理期限内向对方出示由有权机关出具的证明不可抗力事件存在的书面证据材料。否则，无权以不可抗力为由逃避其迟延履行或不履行协议书义务的违约责任。同时原、被告双方对其他事项作了约定。合同签订后，自2016年9月1日起原、被告双方按合同约定履行至2020年8月。2020年8月，被告没有按合同约定给付2020年至2021年度的租金。被告于2020年5月22日向被告发出《律师函》，提出因受疫情重大影响，要求将年租金降低到100000元以下。原告于2020年9月1日向被告发出《房租催缴通知单》，对2020年至2021年度的租金进行催缴。被告又于2020年9月7日向原告回复《律师函》，以受疫情和普惠制影响，表明对《租赁合同》中租金条款实在无能为力。原告认为，被告违反合同约定，原告有权解除合同，同时要求被告给付违约金。 另查，根据国务院、省、市新冠××疫情防控指挥部要求幼儿园推迟到2020年6月28日复园，停业期间被告无营业收入，仍需支付教职员工工资及社会保险等幼儿园其他费用。原告出租的房屋现仍由被告继续租用经营幼儿园。 一审法院认为，原、被告双方签订的《东港佳地二期配套幼儿园物业租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”原、被告签订的《东港佳地二期配套幼儿园物业租赁合同》第十条已约定：“甲、乙双方的任何一方由于战争、严重水灾、台风、地震瘟疫和其他一方同意的不可抗力事故，或由于国家政策、法律法规的变化及当地教育机构政策变化，导致无法正常履行合同的，不视作违约，未受影响部分，双方有义务继续履行。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，各级政府要求教育部门推迟复园开学，这属于政府强制性要求，幼儿园无法经营的情形，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，故原告的请求没有法律依据，本院不予支持。疫情防控期间被告不能营业，无法收益产生，因此导致被告无法及时履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求减免责任。根据公平原则和不可抗力免责规则，被告要求应继续履行房屋租赁合同，减免疫情期间的房屋租金的主张，有事实根据和法律依据，该院予以支持。因疫情不可抗力影响，原、被告对房屋租金应协商解决，同时也通过《律师函》的形式对房屋租金事项进行了沟通，但未达成一致意见。根据疫情防控要求，结合幼儿园推迟复园时间的实际，2020年度至2021年度房屋租金酌定减少150000元，即2020年至2021年房屋租金变更为350000元。判决：一、被告北京盛世华梦音乐文化投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丹东启胜房地产开发有限公司支付房屋租金350000元(2020年9月1日至2021年8月31日);二、驳回原告丹东启胜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告承担6160元，被告承担2640元。此款原告已预交，待执行时一并执行给原告。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案所涉租赁合同应否解除；2、北京盛世公司应给付丹东启胜公司的租金数额。 关于丹东启胜公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求：其一，本案系因新冠疫情及疫情防控措施影响合同履行而产生的纠纷，最高人民法院《关于依法妥善审理新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”。根据上述规定，北京盛世公司承租丹东启胜公司的房屋，用于经营幼儿园，因根据国家疫情防控规定推迟幼儿园复园开学，疫情防控期间无营业收入，导致北京盛世公司资金周转困难，没有按照约定的期限支付下一年度租金，符合上述规定的情形。其二，双方签订的租赁合同约定的租赁期限为12年，北京盛世公司为开办幼儿园投入大量资金，现租赁合同仅履行了不足5年时间，如解除涉案租赁合同北京盛世公司可能造成较大损失，现北京盛世公司的幼儿园可以正常营业,并不存在不可抗力长期持续的情形，结合涉案租赁合同的目的、合同期限、疫情实际影响等情况综合考量，虽防控措施对租赁合同的履行产生一定影响，但影响尚未致使涉案租赁合同目的不能实现，即未达到解除合同的条件,故对丹东启胜公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。一审法院的处理符合本案的实际情况,既考虑到了北京盛世公司的实际困难,亦维护了市场交易秩序的正常进行。 关于北京盛世公司应给付丹东启胜公司的租金数额。因本案所涉的租赁合同没有达到解除的条件,租赁合同还可以继续履行,《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。依据上述规定，考虑本案北京盛世公司在租赁合同履行的过程中，2020年受到新冠疫情影响，导致下一年度继续按照合同原先约定履行，对一方当事人显失公平，故从平衡双方利益又兼顾公平原则的角度，一审法院酌情减免北京盛世公司的租金并无不当。故对丹东启胜公司的该项主张，本院亦不予支持。 另外，虽然丹东启胜公司一审诉讼请求为要求北京盛世公司支付违约金500000元，但二审庭审中，经本院询问丹东启胜公司，丹东启胜公司认可在本院认定涉案租赁合同继续履行的情况下，将请求的违约金变更为租金，故为避免造成当事人诉累，本院将丹东启胜公司主张的违约金调整为租金予以认定。 综上，丹东启胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人丹东启胜房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹立新 审判员  李秀洁 审判员  孔亮亮 二〇二一年四月二十五日 法官助理张天骄 书记员李益宁