四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1725民初1091号 原告：渠县名苑物业管理有限责任公司。 法定代表人：包丽漫，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：田云，四川天仁和律师事务所。 被告：渠县名都汇茶楼。 经营者：范明文。 被告：范明文，男，1965年12月29日出生，汉族。 原告渠县名苑物业管理有限责任公司诉被告渠县名都汇茶楼、范明文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月26日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渠县名苑物业管理有限责任公司，被告渠县名都汇茶楼、范明文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告渠县名苑物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告承担物业服务费30581.4元、滞纳金7773.4元，共计38354.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告范明文于2015年12月2日签订了《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》，房号为C-2-1，该房作为被告渠县名都汇茶楼的商用房使用。从2017年12月2日起至2020年12月31日，被告下欠原告物业服务费30581.4元，应该依约承担滞纳金7773.4元。原告工作人员多次催收未，故起诉至法院请求支持诉讼请求。 被告渠县名都汇茶楼、范明文辩称，1、被告没有违约，对给付违约金的请求和标准不予认可；2、前期物业合同没有把商用房和住宅的物业分开，且原告没有按合同全面履行服务，从未对被告所在的楼梯、消防通道进行清扫，仅提供了下水管道服务、垃圾转运服务；3、被告所在的商用房是独立的，与住宅区是分开的，被告没有享受到云满庭住宅区内的安保、绿化等物业服务，原告向被告收取的物业费标准不合理，不应将住宅区的物业服务费加在被告的商用房的物业费上；4、原、被告签订的前期物业服务合同属于格式合同，没有征求业主的意见，侵害了被告的权利。 当事人为支持其主张向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院作如下认定： 1.原告提交的《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》、《滞纳金明细表》，拟证明原告与被告范明文就C-2-1号商业门市签订了前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合同中关于物业服务费的收取标准、违约责任进行了约定，现被告未按约定交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。被告质证认为对协议的真实性无异议，但对合同物业服务费的收取标准及违约金的约定有异议。本院审查后认为该协议系原、被告自愿签订，对其真实性、合法性、关联性予以采信;对于《滞纳金明细表》将结合庭审查明的事实予以综合认定； 2.被告渠县名都汇茶楼、范明文提交了《回复函》、《收据》、《施工合同》、《购销合同》，拟证明原、被告曾就物业服务费多次协商，且原告曾减少收取被告的物业服务费，现原告不按以前的约定收取费用；同时，被告自行配备所在区域的设施设备并进行管理，原告并未对被告自行配备的相关部分提供物业服务。原告质证认为《施工合同》、《购销合同》真实性无异议，但关联性有异议；对于《收据》真实性无异议，但不能证明原、被告达成以后就按这个标准收取物业费的协议；对于回复函，对其真实性有异议。本院审查后对原告的质证意见予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告范明文购买了四川天苑房地产开发有限公司开发的位于渠县天星镇文峰社区天苑·云满庭的商用门市一间（房号：C-2-1，建筑面积516.58㎡）。2015年12月2日，被告范明文办理了接房手续。同日，被告范明文与原告渠县名苑物业管理有限责任公司签订了《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》，甲方为渠县名苑物业管理有限公司，乙方为范明文。其中，第二条对物业服务内容进行了约定“一、房屋共用部位的日常维护和管理。1.共同部分指房屋主体承重结构部分、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2.房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井和共用设备的房屋等。二、环境卫生。三、绿化。四、秩序。……”、第三条对物业管理服务质量进行了约定“一、房屋外观；二、设备运行；……”、第四条对物业管理服务费用进行了约定：“一、乙方缴费时间为每年1月或于上次交费到期日（缴纳当年一年物业费）；……；四、商铺按建筑面积每月1.6元/平方米”、第九条对违约责任进行了约定“三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天所欠费的3%的比例收取滞纳金”。其后，原告渠县名苑物业管理有限责任公司进场为案涉商用房所在的云满庭小区提供物业管理至今。被告范明文按照《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》约定的交费标准，交纳了2015年12月2日至2016年11月30日期间的物业服务费。2016年12月后，被告范明文以案涉商用房为临街商铺，独立于云满庭小区，未与小区相通，其自行配备设施设备进行管理，没有享受到住宅区内的相关服务及原告从未对案涉商用房的楼梯提供过保洁、安保服务等为由，主张按每月1.6元/平方米计算物业服务费过高，拒绝交纳物业服务费。原告与被告经多次协商，原告于2019年4月26日同意被告范明文交纳2016年12月1日至2017年12月1日期间的物业服务费为6998元，但双方对此后的物业服务费标准未重新进行约定。现因被告范明文、渠县名都汇茶楼拒绝按照《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》约定的交费标准（商铺按建筑面积每月1.6元/平方米）交纳从2017年12月2日起至今的物业服务费，原告多次催收无果后起诉来院。 同时查明，天苑·云满庭小区至今未成立业主委员会。 本院认为，原告渠县名苑物业管理有限责任公司与被告范明文签订了《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》，双方建立了物业服务合同关系。本案主要有以下争议焦点： 一、原告渠县名苑物业管理有限责任公司与被告范明文签订的《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》是否合法有效 依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，2015年12月2日，原告渠县名苑物业管理有限责任公司与被告范明文签订的《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》明确了由原告渠县名苑物业管理有限责任公司为被告范明文所购买的位于云满庭小区的商用房提供物业服务及收费标准、服务内容等，其中载明“商铺按建筑面积每月1.6元/平方米”计费，被告范明文自愿签字并捺印确认，能够认定该协议系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。 二、原告是否按协议约定提供了物业服务，被告是否应当缴纳物业服务费 依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原、被告签订的《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》约定了原告应提供物业服务的项目，现被告认可原告提供了部分物业服务，抗辩原告提供的服务项目、质量不到位，但未提供有效证据证明原告未按合同履行义务，被告依法应承担举证不能的法律后果。同时，被告抗辩指出案涉商用房位于云满庭小区外围临街，独立于云满庭小区，不与小区相通，其未享受到原告为小区住宅业主提供的安保、绿化等服务，故物业服务费标准过高，拒绝缴纳过高部分的物业服务费。本院认为，原、被告所签订的前期物业管理服务协议文本，不仅包括了小区住房业主，也包括了商业业主两个部分，物业服务合同中的清洁、绿化、保洁、安保、设备设施的维护、水电管网的疏通与维护等内容主要涵盖小区共有部分，物业服务的对象除了小区业主外，还涉及对整个小区内外包括被告在内的全体业主的全部物业服务，显然，小区的绿化等部分不在与被告的物业服务范围内，原告的服务质量应当从整体上进行评价，而被告所在的临街商用房作为云满庭小区的组成部分，其不得以未接受或无需要接受相关服务为由拒绝支付物业服务费。因此，被告的抗辩本院不予采纳，其应当按前期物业管理服务协议约定缴纳物业服务费。 三、被告渠县名都汇茶楼、范明文是否应共同承担交纳物业服务费的责任 原告渠县名苑物业管理有限责任公司按协议约定提供保安、保洁、绿化、管道维护等各方面物业服务后，有权向业主或者物业使用人收取物业服务费。在业主与物业的实际使用人对物业服务费没有进行约定的情况下，应由业主自行承担物业服务费。本案中，虽然案涉物业的业主被告范明文与被告渠县名都汇茶楼经营者系同一人，但与原告签订《天苑·云满庭前期物业管理服务协议》的系业主被告范明文，按照合同相对性原则，交纳物业服务费的义务主体应是被告范明文，故原告要求被告渠县名都汇茶楼支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 四、被告应当支付的物业服务费金额及违约金的支付问题 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告向被告范明文提供物业服务后，被告范明文未按约定履行交纳物业服务费的义务，故原告诉请要求被告范明文支付物业服务费的请求，本院予以支持，被告范明文应当按合同约定支付从2017年12月2日至2020年12月31日期间的物业服务费共计30581.4元（每月1.6元㎡×516.58㎡×37个月）。关于违约金的支付问题，因被告范明文未按约定的期限支付物业服务费，确实存在违约行为，应当向原告支付逾期付款违约金。被告认为原告主张以每年逾期付款的总额按每天万分之六点六计算违约金明显过高，本院认为原、被告曾多次就物业服务费标准进行协商，被告并非恶意欠交，根据公平、合理原则，本院酌定以每年实际拖欠的物业服务费9918.3元为基数，按原告起诉当月中国人民银授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.84%计算，对于原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。 因物业服务具有普适性、公共性、动态性、连续性，物业公司在服务过程中要及时了解业主的需要，加强与业主之间的沟通，减少双方误会，提升服务质量；同时，业主在接受服务时要配合物业公司，理解、包容物业公司某些不尽人意之处，这样业主与物业公司相互配合、相互理解包容才能形成良性循环，进而营造舒适、美丽、和谐的居住生活环境。 综上所述，原告渠县名苑物业管理有限责任公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持；部分请求不能成立，本院不予支持。被告范明文的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告范明文在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告渠县名苑物业管理有限责任公司支付2017年12月2日至2020年12月31日期间的物业服务费30581.4元；以年度缴纳物业服务费9918.3元为基数，按2021年2月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.84%，分段计算从2017年12月2日起至2020年12月31日期间的违约金共计1174.3元； 二、驳回原告渠县名苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费758元，减半收取379元，由原告渠县名苑物业管理有限责任公司负担82元，被告范明文负担297元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  杨惠 二〇二一年四月七日 书记员  张月