湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂12民终592号上诉人（原审原告）：咸宁市职业教育投资发展有限公司，住所地湖北省咸宁市贺温路咸宁市高新投集团院内。法定代表人：陈先平，该公司董事长。委托诉讼代理人：余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何永华，男，1971年12月30日出生，汉族，住湖北省武汉市。上诉人咸宁市职业教育投资发展有限公司（以下简称咸宁职教公司）因与被上诉人何永华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。咸宁职教公司上诉请求：撤销一审判决，判决被上诉人赔偿上诉人租金损失46.80009万元。事实与理由：1.一审程序违法，上诉人在一审提交的胡齐志以五年共计94.22352万元竞得涉案房屋承租权的证据，与以前竞拍的年租金30万元相比，年租金差额为11.1553万元，一审法院对该新证据既未组织质证，也未在一审判决中进行评判；2.一审判决计算损失金额明显错误，从2019年4月17日到2020年9月30日应按年租金30万元计算，从2020年10月1日到2022年4月16日按年租金11.1553万元计算，再减去疫情期间三免六减半共计金额14.2148万元，被上诉人应支付给上诉人的赔偿金额为46.80009万元。何永华辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。咸宁职教公司向一审法院起诉请求：1.判令何永华赔偿咸宁职教公司三年的租金损失共计人民币900000元；2、本案的诉讼费用全部由何永华承担。一审法院认定事实：2015年12月21日，原市艺术学校（甲方）与被告何永华（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》）（以下简称租赁合同），主要约定：乙方承租甲方淦河大道15号街面新楼房第一层西起及二楼从西至东九间房屋，商铺面积430.6㎡，用于合法经营商品批发，租赁期六个月，从2016年2月1日起至2016年7月30日止，在期限临近届满前，如双方同意继续租赁，应在期限届满前15日重新签约。租金为第一层每平方米每月110元，乙方实际应付租金61710元。乙方应于签约日全部交清。甲方如将房屋产权转移给第三人，无需征求乙方同意，但应告知乙方。租赁合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告双方各自履行了各自的义务。租赁期限届满后，原、被告双方未续签租赁合同，但双方仍按原租赁合同的约定履行至2019年4月。2019年3月29日，原艺术学校通过湖北泉盛拍卖有限公司在咸宁日报发布《原咸宁市艺术学校教学楼、练功房、操场（停车场）、宿舍楼五年租赁权及7间商铺三年租赁权拍卖公告》，同年4月16日，被告何永华与湖北泉盛拍卖有限公司签订了《竞拍协议》，武汉光谷联合产权交易所咸宁产权交易有限公司，湖北泉盛拍卖有限公司向何永华送达了《竞拍资格确认书。同年4月17日，被告何永华参加了竞买人拍卖会，但被告何永华未竞得原租赁房屋（商铺）的租赁权，竞买人石风雨以每年30万元租金，竞得三年租赁权，原告、湖北泉盛拍卖有限公司、石风雨三方签订了《成交确认书》。石风雨竞得租赁权后，因被告何永华未退出其租赁的房屋（商铺），并占用至2020年5月，导致签订的《成交确认书》的目的无法实现，竞得人石风雨放弃竞得的房屋（商铺）的租赁权。武汉光谷联合产权交易所咸宁产权交易有限公司于2020年1月22日向原艺术学校发出《关于终结“咸宁市温泉大道96-5号原咸宁市艺术学校旁临街一、二层商铺（森马店）三年租赁权”项目的通知》，为此发生纠纷，原告诉至一审法院，请求被告赔偿原告三年租金损失90万元，并承担本案诉讼费用，经一审法院主持调解未果。同时查明，2010年11月2日，咸宁市委、市政府决定将咸宁市城区包括原咸宁艺术学校在内的八所中职学校的资产全部移交给咸宁市职业教育投资发展有限公司。2020年1月17日，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会作出咸国资产权（2020）1号《关于将原城区八所中职学校资产划转至职教投公司的批复》，同意将原城区八所（包括原咸宁艺术学校）中职学校资产划转至你公司。还查明，2020年5月11日，被告何永华向原告发出《关于解除商铺租赁合同的通知》，该通知载明：解除双方之间的商铺租赁关系，请贵方在收到本通知之日起及时确认我方已移交商铺（商铺钥匙随本通知一同送至贵司）；如逾期，由此产生的所有费用和损失由贵方承担。一审法院认为，被告于2015年12月21日租赁案涉商铺，租赁期限为六个月，租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告继续使用案涉商铺，并按原租赁合同的约定履行了义务，原告亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。至此，原、被告双方是租赁关系。从2019年4月16日被告何永华与湖北泉盛拍卖有限公司签订《竞买协议》和收到《竞买资格确认书》时至原、被告双方的不定期租赁合同已实际解除，但被告何永华明知案涉房屋（商铺）的租赁权已通过拍卖程序由案外人石风雨竞得，其租赁关系已解除，应当及时返还案涉租赁商铺，其不但未及时将租赁商铺返还给原告，反而占用一年，构成侵权，应当承担侵权赔偿责任。根据上述事实，被告应当按原告与湖北泉盛拍卖有限公司、石风雨签订的《成交确认书》拍卖成交价年租金30万元的租赁价格承担一年的侵权责任，并予以赔偿损失。原告请求被告按拍卖成交价赔偿三年的租金损失，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持；被告何永华提出同意承担违约责任，但应当扣减疫情防控措施三个月的影响和《成交确认书》确认原告三个月的腾退商铺时间，即减去三个月被告合理腾退时间，承担赔偿责任的主张，符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的有关规定，应当免除其相应的赔偿责任，结合本案实际。一审法院依法酌情调整按成交拍卖价年租金30万元为基数，免除被告应当赔偿的租金（三个月）损失7.5万元（30万元/年×12（月）-2.5万元/月×3（月）＝7.5万元）。给予被告三个月的合理腾退案涉商铺时间，即免除三个月的租金损失7.5万元，两项合计免除被告应当赔偿的损失15万元，被告何永华还应当赔偿原告案涉商铺租金损失15万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告何永华在本判决生效之日起十五日内赔偿原告咸宁市职业教育投资发展有限公司案涉商铺租金损失15万元。案件受理费12800元，由被告何永华承担3800元，原告咸宁市职业教育投资发展有限公司承担9000元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，上诉人咸宁职教公司与被上诉人何永华的租赁合同2016年7月30日到期后，双方未再续签租赁合同，被上诉人何永华仍在继续租赁经营，并按原租金标准缴纳租金至2019年4月，双方形成不定期租赁合同。2019年4月17日，案外人石风雨以年租金30万元竞得该商铺的租赁权。被上诉人何永华作为竞买人亦参与此次拍卖会竞买未成，但其一直占用该租赁商铺拒不腾退，致使竞买人石风雨不能入店装修经营而被迫放弃其竞得的商铺租赁权。因被上诉人何永华的这一侵权行为对上诉人咸宁职教公司造成的损失，被上诉人何永华应当承担赔偿责任。一审法院根据《成交确认书》的约定和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，扣除六个月免租期，并按照石风雨竞得涉案房屋承租权的价格计算六个月的租金损失，并无不当，本院继续予以确认。2020年5月11日，被上诉人何永华才与上诉人咸宁职教公司解除之前的租赁关系。上诉人咸宁职教公司随后依程序对该商铺发布招租公告。2020年9月30日，该商铺由案外人胡齐志以租金94.22352万元竞得五年的租赁经营权，年租金180000元。在此期间，被上诉人何永华腾退了案涉商铺，但因其并未提前告知何时腾退商铺，导致上诉人咸宁职教公司不能及时将商铺进行出租转让，使涉案商铺在出租给胡齐志之前闲置了四个多月，对上诉人咸宁职教公司造成了相应的租金损失。被上诉人何永华在腾退涉案商铺后，应给予上诉人咸宁职教公司必要的合理期限行使竞买转让权。鉴于被上诉人何永华腾退商铺何时能对外竞买转让的时间长短无法掌控，更未从中获益，本院结合当事人的过错程度和上诉人的实际损失情况，酌定由被上诉人何永华按照第二次竞买该商铺后年租金18万元的标准向上诉人咸宁职教公司赔偿商铺腾退后三个月租金损失4.5万元。综上所述，咸宁职教公司的上诉请求部分成立，本院支持相应部分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初1377号民事判决；二、被上诉人何永华于本判决生效之日起十五日内赔偿咸宁市职业教育投资发展有限公司租金损失19.5万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费6070元，由何永华负担859元，由咸宁市职业教育投资发展有限公司负担5211元。本判决为终审判决。审判长  潘盛礼审判员  田志刚审判员  沈朝明二〇二一年四月二十二日书记员  杨 锐附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。