江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1270号上诉人（原审原告）：石金乾，男，1993年10月10日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：杨盛，江苏众想律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王亚奉，男，1978年1月8日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审被告）：蒯兰香，女，1982年11月5日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审被告）：江苏房先锋房地产经纪有限公司，住所地江苏省盐城经济技术开发区河东新城美食休闲街8幢1层。法定代表人：吴晓卫，该公司董事长。上诉人石金乾因与被上诉人王亚奉、蒯兰香、江苏房某房地产经纪有限公司（以下简称房某公司）房屋买卖暨居间合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石金乾上诉请求：1.撤销一审判决第二条“返还原告房款401000元及违约金40000元”，依法改判为“返还原告房款401000元及违约金92000元”；2.本案的一、二审诉讼费、保全费由王亚奉、蒯兰香承担。事实与理由：1.存量房买卖及买卖居间合同第八条违约责任第一点约定：“甲方(王亚奉、蒯兰香)保证该房屋没有纠纷，未限制转让；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生纠纷的，由违反承诺方承担定金责任或按房屋成交总价百分之十赔偿守约方的损失，二者以高为准。”本案中，案涉房屋因被法院查封无法转让，是王亚奉、蒯兰香违反约定，应当承担约定的违约责任，为房屋成交总价的百分之十(案涉房屋成交价为920000元)即违约金92000元。2.一审法院酌情支持王亚奉、蒯兰香支付违约金40000元不合法、不公正。一审认为“结合实际情况，酌情支持40000元为宜”，不符合合同约定，也没有法律依据。王亚奉、蒯兰香也未提出违约金过高要求降低的请求。一审法院减少52000元违约金的判决即是将超过一半违约的责任强加给石金乾，不符合本案的实际情况，不符合情理。石金乾在支付首付款后，多次要求王亚奉、蒯兰香履行协议，但王亚奉、蒯兰香既不过户房屋，又不退款，案件审理至今，盐城房价普遍上涨，约定的违约金无法弥补石金乾的损失，一审法院还要减少违约金于法无据、于理不合。综上，王亚奉、蒯兰香不能按合同约定向石金乾过户案涉房屋，是单方违约，应承担约定的违约责任。王亚奉、蒯兰香、房某公司均未作答辩。石金乾向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除石金乾与王亚奉、蒯兰香、房某公司签订的《存量房买卖及买卖居间合同》。2.蒯兰香退还石金乾购房首付款401000元，并赔偿石金乾违约金92000元。3.房某公司退还石金乾服务费19000元(合计512000元)。4.本案的诉讼费、保全费、保全保险费由王亚奉、蒯兰香、房某公司承担。一审法院经审理查明，2020年4月19日，石金乾（乙方）与王亚奉、蒯兰香（甲方）和房某公司（丙方，中介公司）签订了《存量房买卖及买卖居间合同》一份，约定：乙方购买甲方位于盐城市盐都区开创路29号钱江绿洲1幢1803室住宅用房〔产权证号：苏（2016）盐城市不动产第0017728号〕，面积96.61平方米，总价款920000元。乙方于协议签订之日向甲方支付定金40000元，同年5月前乙方支付房款250000元，乙方于同年5月30日前申请贷款向甲方支付620000元，余款10000元于房屋交付之日支付给甲方，甲、乙双方于2020年6月1日到不动产登记部门进行网签并在全款到账后七个工作日内办理权属转移登记手续等。协议签订的当日，石金乾向房某公司转账59000元，其中40000元购房定金，房某公司收取服务费19000元，（其16000元为服务费，另3000元是借款利息）。同年4月20日、5月8日，石金乾分别向蒯兰香支付房款250000元、110000元，2020年5月20日石金乾又向王亚奉、蒯兰香支付1000元（用于办理银行贷款）。2020年5月22日，因王亚奉涉及诉讼，案涉房屋被北京市大兴区人民法院查封，致使无法办理抵押贷款及权证转移登记手续，石金乾与王亚奉、蒯兰香、房某公司交涉未果，遂诉至法院。一审法院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。本案石金乾与王亚奉、蒯兰香、房某公司签订的存量房买卖合同及买卖居间合同，系各方当事人的真实意思表示，不违背国家法律政策的规定，应为合法有效。案涉合同在履行过程中，因王亚奉、蒯兰香涉及诉讼，房屋被其他法院查封，致买卖双方无法实现合同的目的，石金乾要求解除房屋买卖合同及买卖居间合同的请求，符合法律规定，一审法院应予支持。石金乾主张王亚奉、蒯兰香返还已付房款401000元的请求，不违背法律规定，一审法院亦应支持。因合同不能履行的责任在于王亚奉、蒯兰香涉诉房屋被查封，对石金乾主张违约金的请求，一审法院依据合同约定、结合本案实际情况，酌情支持王亚奉、蒯兰香支付违约金40000元为宜。石金乾还主张要求房某公司返还中介费19000元，虽非房某公司的因素致房屋买卖合同不能继续履行而解除，但应当予以返还，综合房某公司确实履行了中介义务，亦已办理了房屋买卖网签登记，一审法院酌情支持返还8000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除石金乾与王亚奉、蒯兰香及房某公司于2020年4月19日签订的《存量房买卖及买卖居间合同》；二、王亚奉、蒯兰香于判决生效后十日内返还石金乾购房款401000元及违约金40000元；三、房某公司于判决生效后十日内返还石金乾中介服务费8000元。四、驳回石金乾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9720元，减半收取4860元，保全费3520元，合计8380元，由石金乾负担1513元，王亚奉、蒯兰香负担6824元，房某公司负担43元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审另查明，石金乾（乙方）与王亚奉、蒯兰香（甲方）和房某公司（丙方，中介公司）签订的《存量房买卖及买卖居间合同》第八条违约责任载明：甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性、负全责。甲方保证该房屋符合国家及江苏省有关规定及政策法规，保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让……如因一方违反前述承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生纠纷的，由违反承诺方承担定金责任或按照房屋成交总价款的10%赔偿守约方的损失，二者以高为准，同时向丙方承担违约责任。违反承诺方向丙方赔偿数额为甲乙双方应付居间服务费之和。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，石金乾与王亚奉、蒯兰香、房某公司签订的存量房买卖合同及买卖居间合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。案涉合同明确约定王亚奉、蒯兰香负有保证该房屋没有产权纠纷及未被限制转让的义务，但案涉房屋因王亚奉涉及诉讼，房屋被其他法院查封，致买卖双方无法实现合同的目的，故案涉合同的违约方为王亚奉、蒯兰香。现石金乾依据合同约定主张王亚奉、蒯兰香承担92000元的违约责任，具有合同和法律依据，结合王亚奉、蒯兰香至今尚未归还石金乾的已付房款401000元及盐城房屋的价格走势，一审法院酌情支持王亚奉、蒯兰香支付违约金40000元不当，本院予以纠正，王亚奉、蒯兰香应按合同约定向石金乾支付92000元违约金。综上，石金乾的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初4302号民事判决第一项、第三项即维持“解除石金乾与王亚奉、蒯兰香及江苏房先锋房地产经纪有限公司于2020年4月19日签订的《存量房买卖及买卖居间合同》”“江苏房先锋房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还石金乾中介服务费8000元”；二、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初4302号民事判决第二项、第四项；三、王亚奉、蒯兰香于本判决生效后十日内返还石金乾购房款401000元并向石金乾支付违约金92000元；四、驳回石金乾的其他一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9720元，减半收取4860元，保全费3520元，合计8380元，由王亚奉、蒯兰香负担8337元，江苏房先锋房地产经纪有限公司负担43元；二审案件受理费1100元（石金乾已预交9720元，由本院依法退还8620元），由王亚奉、蒯兰香负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  谢超亮二〇二一年四月二十六日书记员  成以琴