江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0983民初2188号原告:江西省某某物业管理有限公司,住所地江西省宜春市高安市。法定代表人:喻某某,该公司经理。委托诉讼代理人：付某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：邹某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市，该公司员工，一般代理。被告:高安市某某某形象设计店,住所地高安市瑞阳大道。经营者:左某某，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。被告:邓某某,男,汉族,江西省高安市人。原告江西省某某物业管理有限公司（下称某某物业公司）与被告高安市某某某形象设计店（下称某某某设计店）、邓某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄春根独任审判，书记员刘丹担任记录，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托代理人邹某某、付某某，被告某某某设计店经营者左某某到庭参加诉讼，被告邓某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业费拖欠款项3162元及违约金948元;2、本案的诉讼费用等所有费用由被告承担。事实与理由：原告与高安市亿达广场业主委员会于2019年6月19日签订了亿达广场小区物业服务合同,合同约定原告对亿达广场小区提供物业管理服务。合同签订生效后,原告即按合同约定完全履行了合同约定义务和相关法律法规规定的义务。被告未按合同约定支付物业管理费用,经核算,被告亿达广场瑞阳大道B11店面“新潮理发店”建筑面积为87.84m,2019年06月19日起至2021年06月18日止,被告欠原告物业费金额3162元(欠费明细见附件)。原告按照合同约定和法律法规规定,多次电话、微信、短信催缴和送达书面物业费催缴函等,但是被告仍然未缴纳2019年6月19日至2021年6月18日止的物业费3162元。物业服务合同约定了延迟缴纳物业费应按照应付金额每日千分之五支付违约金,因此原告按被告欠费总金额的30%,主张违约金948元。根据以上事实和《物业管理条例》第7条和第41条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条和《民法典》第939条、第944条等,以上事实及理由,有物业合同等证据予以证实,请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告某某某设计店辩称：店铺收取物业费1.5元/平方如何计算的，你为我服务了什么。关键在于物业公司将我店铺的3相电改为了2相电，导致我店铺中央空调无法使用，只要合理的费用我会支出，但是违约金948元是如何计算，不同意支付。我和房东签订的租赁合同没有明确规定物业费归我们租户支付。被告邓某某既未向本院提交答辩状，也未到庭参加本案一审庭审。在庭审中，原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据（一）物业服务合同原件、欠费明细，证明物业费金额的依据；证据（二）缴纳物业费通知单签字领取表（2019年和2020年2次的）、书面催缴函存根联和催缴照片、店面门头照片、短信催缴证明，证明已经催缴但未缴纳物业费；证据（三）物业服务满意度调查表和物业服务报告，证明尽了物业服务的义务和责任；证据（四）理发店和物业公司签订的协议，证明被告租户也签订了相关协议；证据（五）业主和租户的房屋凭证、合同和理发店工商信息、不动产档案信息，证明被告的主体没有问题。对原告的举证被告某某某设计店经质证认为：对证据（一）业主委员会与原告公司签订的合同，约定了店铺收取物业费1.5元/平方，租户和业主都不知情；证据（二）2020年发给我的，原告是2019年6月份进入的，催缴函我收到了放在我店里了；对证据（三）调查表中有几家店刚装修开业没多久，其余几家建行、农行肯定会签的，原告只是在我门口扫扫地、门口的树修剪一下，调查表随时可以造假，签个字很容易；对证据（四）字是我签的，当时我不签订就断我的电，电改前原告就停了我很多次电，原告明知我是3相电，改电表将我3相电改为2相电，因为这个事情多次找过原告，一直未得到满意的答复和解决，另外要我出3000多元帮我改回3相电，物业帮我服务，这个都做不到，租赁合同中没有明确规定物业费归我出；对证据（五）无异议。被告某某某设计店没有证据材料向本院提供。因被告邓某某未到庭质证，视为其放弃质证，本院对上述证据综合认证如下：原告的证据（二）、（五）双方当事人均无异议，可以作为本案认定事实的依据；对证据（一）、（三）经本院审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据；对证据（四）《物业商铺转供用水电协议书》为原告某某物业公司与被告某某某设计店签订的转供用水用电合同，上述合同及消防安全承诺书并非为物业服务合同，与本案没有关联性。综合以上认证并结合当事人陈述，本院认定事实如下：被告邓某某为涉案高安市亿达广场B11店面的所有权人，建筑面积为87.84平方米。2017年9月26日，被告邓某某将其所有的B11店面出租给被告某某某设计店的经营者左某某用于经营，双方签订了租赁店面协议书，并约定水电费及租赁期间产生的各种税费由被告某某某设计店经营者左某某自行承担，并缴付押金3000元。双方未约定物业费由谁缴纳。2019年6月19日，原告某某物业公司与高安市亿达广场业主委员会签订《物业服务合同》，高安市亿达广场业主委员会委托原告进行小区的物业管理，原告收取物业费，双方签订的合同第六条中约定物业收费标准为商业店面为每平方米每月1.5元，商业用电每度1元；合同同时约定物业费按年度缴纳，业主/使用人应于每年的5月19日至7月19日缴费，逾期缴费的每逾期一日按欠费总额的千分之五支付违约金。2020年3月21日、8月13日及9月27日，原告某某物业公司向业主被告邓某某的父亲邓秋根及被告某某某设计店送达了三次物业费催缴函，通知要求其缴纳2019年6月19日至2021年6月18日的物业费。被告某某某设计店的经营者左某某签收了2020年的缴费通知并存放于店内。原告经多次催缴无果后，遂向法院提起诉讼。本院认为，原告某某物业公司与高安市亿达广场业主委员会签订物业服务合同，双方物业服务合同关系成立，双方权利义务明确，应当受到法律保护。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条之规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务企业等事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告邓某某作为高安市亿达广场B11商铺的业主，高安市亿达广场业主委员会与原告所签订的物业服务合同对其具有约束力，物业服务合同约定物业费按年度缴纳，故原告要求被告邓某某支付2019年6月19日至2021年6月19日年度的物业费3162元（87.84㎡×1.5元/月×24月），合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告某某某设计店承担物业费的问题，原告提供的物业服务合同虽然规定物业费由业主或使用人缴纳，但该合同的相对方为原告及高安市亿达广场业主委员会，高安市亿达广场业主委员会在合同中作出的约定对被告邓某某具有约束力，但对合同之外的第三人被告某某某设计店并无约束力。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告邓某某与被告某某某设计店仅对水电费及税费的缴纳进行了约定，对物业服务费用未进行约定，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于原告主张的拖延物业费的违约金问题，依据原告与高安市亿达广场业主委员会签订物业服务合同之规定，物业费按年度缴费，缴费时间为每年的5月19日至7月19日，业主或使用人每逾期一日按欠费总额的千分之五支付违约金。原告通知被告缴纳的是至2021年6月19日的物业费，6月19日之前缴纳均不属于违约，故本院认为原告主张物业费的违约金于理不合，本院不予支持。为了维护社会主义市场经济制度，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告邓某某在本判决生效之日起十日内支付原告江西省某某物业管理有限公司物业费3162元。二、驳回原告江西省某某物业管理有限公司的其他全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓某某承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费。款汇至江西省宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  黄春根二〇二一年四月二十七日书记员  刘 丹