江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1683号上诉人(原审被告）：梅玮菁。委托诉讼代理人：干昊雯，江苏惟新律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：裴香菊。委托诉讼代理人：肖宇峰，江苏德策律师事务所律师。上诉人梅玮菁因与被上诉人裴香菊转让合同纠纷一案不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。梅玮菁上诉请求：撤销一审判决，依法驳回裴香菊的全部诉讼请求。事实和理由：一、梅玮菁已履行完《转让协议》的全部约定，转让店铺的法律行为已经完成，裴香菊的合同目的已实现。此后发生的经营风险应由裴香菊自行承担，不应当由梅玮菁承担。二、转让协议中约定“如转让过程中有任何问题导致无法正常转让的，应当全额退款”。但《转让协议》约定的所有内容，梅玮菁已经全部履行到位，转让过程非常顺利，并不存在任何瑕疵和问题，裴香菊在协议签订的当天就开始正常经营咖啡店，当日的咖啡店的收益也归了裴香菊所有。梅玮菁系涉案店铺的原承租人，其义务是帮助裴香菊与江苏吴中集团有限公司（以下简称吴中集团）续租。续租成功后，裴香菊与无吴中集团之间的承租问题，不应当转嫁给梅玮菁。三、涉案店铺的产权和管理均属于吴中集团，该店铺无法继续经营的责任在于吴中集团，解决该消防问题的责任主体是吴中集团，而不是梅玮菁。吴中集团明知自己违反消防法规，还长期出租大厅供承租人商业使用，具有明显的主观恶性，应承担就涉案店铺不可租赁而产生的租金、营业损失等责任。四、吴中集团同意该涉案店铺的转租，裴香菊的房租是直接交给吴中集团的，因此梅玮菁不是房租的返还主体，裴香菊应当要求吴中集团退还房租。根据一审中裴香菊提供的苏州辰日餐饮管理有限公司向吴中集团出具的回函，裴香菊2020年7月16日经吴中集团同意，概括受让了梅玮菁与吴中集团之间的原租赁合同的权利义务，并续签了合同。因此，合同和事实的租赁关系都已经是裴香菊和吴中集团，与梅玮菁无关。综上所述，梅玮菁已经完成了《转让协议》约定的所有义务，转让过程也顺利结束，裴香菊已经于协议签订当日正常经营，合同目的已经实现。梅玮菁不存在任何违约行为，裴香菊正常经营几个月后，因第三方吴中集团的违法行为给裴香菊造成的所有损失，应当向出租方吴中集团索赔，不应当由梅玮菁承担。请求二审依法改判。裴香菊辩称，根据合同相对性。协议中的转让方为梅玮菁，受让方为裴香菊，吴中集团并非合同的相对方。从合同订立的目的看，裴香菊之所以愿意花二十多万从梅玮菁处受让店铺，更多考虑的是该店铺的地段以及长期积累的口碑和客源，而我方在转让协议中明确要求续租五年，系看中该店铺的装修、及可持续经营的良好盈利能力。订立合同的主要目的就是为了在原址继续经营五年。因此梅玮菁当然负有保证向我方交付的房屋具备合法持续经营条件的义务，而不仅仅只是将店铺交付裴香菊即可。至于梅玮菁所称造成房屋无法正常用作商业经营的根本原因在吴中集团，本案的转租关系，梅玮菁可在转让协议解除并向裴香菊退还转让款后，就其所遭受的损失要求吴中集团承担相应的违约责任，不存在权利无法救济的情形，也更符合合同相对性的原则。综上请求法院驳回上诉，维持原判。裴香菊向一审法院起诉请求：1.解除裴香菊与梅玮菁之间于2019年7月6日签订的转让协议，梅玮菁返还裴香菊转让费28万元，并赔偿原告2019年9月11日至2020年1月24日期间已付但未能正常营业的房租42157.5元及物业费1575元。2.判令江苏吴中集团有限公司对梅玮菁的付款义务承担连带责任。后裴香菊撤回了对吴中集团的起诉。一审法院认定事实：坐落于苏州市东吴北路299号101室的不动产为吴中集团单独所有，建筑面积为1923.19平方米，该不动产项下的土地使用权人亦为吴中集团，地类（用途）为商务金融用地。土地使用权证备注栏中载明本宗地为“办公用地”。2017年10月，吴中集团（出租方、甲方）与梅玮菁（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁东吴北路299号吴中大厦1层111室房屋，面积为70平方米。租赁期为60个月，从2015年4月25日至2020年4月24日。乙方向甲方承诺，租赁该租赁物仅作为商业使用，并向甲方承诺不随意变更用途。第1-3年的月租金为8517元，年租金为102200元，自第4年起租金增长10%。除得到甲方书面同意外，乙方不得将该租赁物的全部或部分转让、转租、增加承租人或以其他方式交与任何第三方使用或共同使用该租赁物。2017年10月10日，吴中集团出具《情况说明》一份，内容为：租户梅玮菁与我司签订了吴中大厦1楼111室房屋租赁合同，我公司办理吴中大厦房产证登记时，1楼整层登记为一本房产证，门牌号××室。在实际出租时，我公司将1楼划为11户，111室即为其中的一户。2019年7月6日，梅玮菁（甲方）、裴香菊（乙方）、苏州楼宇之间品牌管理有限公司（丙方）签订《转让协议》一份，约定：甲方同意将赛我咖啡（吴中大厦店）转让给乙方使用，面积为70平方米。店铺转让后乙方履行原有店铺租赁合同中所规定条款，按时交纳租金及合同约定的要缴纳的水电费和其他各项费用。店面现有装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。随该协议同时转让赛我咖啡品牌使用权（已经赛我咖啡连锁总公司同意），继续享有赛我咖啡加盟服务条款，具体条款见（赛我咖啡品牌使用合作协议书）。转让费用共计280000元，乙方支付转让费当天，店铺所有营收归乙方所有。甲方承诺转让过程中如有任何问题导致无法正常转让，全额退款。2019年7月16日前变更完所有交接手续。店铺租金递增不超过10%，续签五年有效合同。2019年7月8日，裴香菊向梅玮菁转账付款220000元。2019年7月10日，裴香菊向吴中集团支付租金56210元。转账凭证备注中载明“赛我咖啡111室第十期房租”。吴中集团以苏州辰日餐饮管理有限公司为购买方开具了金额为56210元的江苏增值税发票。2019年7月11日，吴中大厦招商中心向苏州辰日餐饮管理有限公司发送《物业费催缴通知书》一份，内容为：根据贵我双方签订的《吴中大厦租赁物业合同》，贵单位承租了我单位吴中大厦111室作为办公用房，本期的物业费时间为2019年8月16日至2020年2月15日，支付第一期物业费2100元，请贵单位接此通知3个工作日内将该笔费用存入江苏蓝园商业管理发展有限公司银行账户。2019年7月30日，裴香菊向江苏蓝园商业管理发展有限公司支付物业费2100元。江苏蓝园商业管理发展有限公司以苏州辰日餐饮管理有限公司为购买方开具了金额为2100元的江苏增值税专用发票。裴香菊接手案涉咖啡店铺后，在经营过程中，姑苏区消防大队在例行检查中发现该店铺处于大厅的公共区域，属于人群疏散区域，不能用作经营使用，并要求裴香菊停止继续经营。裴香菊为证明其系因消防要求停业而向本院举证了如下证据：1.2020年5月15日现场开会沟通录音一份，消防人员明确告知裴香菊案涉咖啡店铺处于大厅公共区域，属于人群疏散的地方，不具备从事营业这种业态的功能。除非调整原始图纸，申请变更使用功能，也就是需要从头开始申请，即从立项开始，因为原来审批的用途是办公楼，以甲方即吴中集团的名义进行申请。吴中大厦消防监督员陈述在瑞幸咖啡进驻写字楼之后，其在消防检查时发现一些咖啡店开在大厅公共区域。因为大厅是公共区域，没有使用功能，所以消防才去控制和要求停业整改。2.吴中大厦平面图，显示案涉咖啡店铺处于共享大厅位置。3.电话录音，姑苏消防大队工作人员明确告知裴香菊的律师因咖啡店铺占用大厅中庭，中庭内不能有可燃物，不具有使用功能。需要做房产分割，即咖啡店铺不能在中庭里面，需要用防火砖墙隔出去，上面的顶也需要用砖墙。4.寒山闻钟投诉及回复内容：显示徐晨辉于2020年8月在寒山闻钟网站反映其是吴中大厦一楼赛我咖啡的经营者，姑苏消防大队先前以其承租的区域为大厅，不具备商业经营功能而要求其停业。此后，其从姑苏城建档案馆调取了相关图纸，图纸显示其所租赁的区域确实为大厅。姑苏消防大队亦保存着吴中大厦2010年申报消防验收时的设计蓝图，亦显示为大厅。因姑苏消防大队答复关于消防设计规划的查处现改由住建部门负责，故申请住建部门答复其所租赁的区域是否可作商业经营使用。住建部门于2020年8月22日答复：经了解，该大楼为办公性质，按照有关法律法规，该大楼大厅不能作为商业性质使用。5.微信群聊天记录打印件，显示2019年9月11日吴中大厦物业招商负责人问：“昨天消防大队的又在问是否还开着，你们要赶紧办好了，不然消防大队过来，真的要罚款了”。裴香菊在群里发了几张图片，显示案涉咖啡店“暂停营业”。2019年11月29日，徐晨辉说道“消防那里说了，不管以前还是现在，1楼咖啡店的位置是不允许做任何餐饮的，只能作为接待。”梅玮菁群里说道：“这我就不清楚了，我也是收的别人的店，铺位也是甲方拿出来给我做的，合同上都有。这铺位也不是一年两年了，最早就是个咖啡店，后来王老板收过来做的赛我，然后卖给我，我又卖给你，我知道的来龙去脉就是这样的”。一审另查明，2019年7月20日，吴中集团（出租方、甲方）与苏州辰日餐饮管理有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租苏州市东吴北路299号吴中大厦1层111室商铺，租金面积为70平方米。租赁期为60个月，自2020年4月25日至2025年4月24日，仅作为经营使用。2019年12月9日，吴中集团城区分公司向苏州辰日餐饮管理有限公司发送《租金催缴通知书》一份，内容为：根据贵我双方签订的吴中大厦租赁合同，贵单位承租了我单位吴中大厦111室作为办公用房，并应于2020年1月10日支付第十一期（三个月）租金28105元，请贵司接到通知书3个工作日将该笔费用划入吴中集团城区分公司账户。2020年8月10日，吴中集团向苏州辰日餐饮管理有限公司发送《公函》一份，内容为：2020年4月25日，贵我双方签订了租赁合同，贵方租赁我司111室，合同约定租赁期限为60个月，自2020年4月25日至2025年4月24日，首年每月租金为10646元，每半年支付一次。按照租赁情况，贵方应在2020年4月25日前支付租金63875元，保证金17034元，物业费2100元，我司曾多次催缴，但至今未付。为此，我司特致函贵方：1、自本日起，解除贵我双方的租赁合同、物业服务协议，我司有权将该租赁房屋另行出租给第三方，同时保留进一步追究违约责任和损失的权利。2、自协议解除之日起3日内，请自行将贵方私有财产和自置设备、物品搬出租赁房屋，逾期视为放弃权利，届时我司将收回租赁房屋，并有权将贵方的上述财产与物品予以处理。2020年8月15日，苏州辰日餐饮管理有限公司向吴中集团回函一份，内容为：兹于2020年8月14日收到贵司的公函，我司特澄清如下：首先，租赁房屋系在贵司同意的情况下，由我司股东裴香菊于2019年7月16日从原承租人梅玮菁处接手，概括受让了梅玮菁与贵司之间原租赁合同的权利义务，并在贵司要求下以我司名义提前续签本合同，签订日期为租赁合同载明的2019年7月20日，而非2020年4月25日。其次，租赁房屋系贵司将原产证下的一楼101室，在未办理消防设计变更的情况下，擅自分割出租，事实上并不存在所谓111室房屋，而111室所处区域为一楼大厅，经苏州市住建局××××区消防大队核查，依法不得作为商业性质使用。贵司早在2019年8月底即接到了消防部门的监督意见，并要求我司于2019年9月起停业配合贵司整改，但至今仍未解决上述消防违法问题。最后，由于贵司无法向我司提供可合法出租用于商业性质的房屋，且长时间无法解决消防问题，存在丧失履行债务能力的可能，我司已于2020年1月9日委托律所向贵司致函，要求贵司在消防事宜解决之前，我司将暂停支付后续租金，我司已根据合同法之规定及时通知贵司中止履行合同，故不存在拖欠租金的违约情形。一审中，一审法院于2020年10月26日对案涉咖啡店铺依法进行了现场勘验。根据现场勘验，案涉咖啡店铺位于吴中大厦1楼大厅，咖啡店铺主要由玻璃墙围起，店铺进出大门位于大厅内部。经裴香菊的代理人现场拨打姑苏消防大队工作人员电话咨询，姑苏消防大队答复店铺目前仍不能开业经营，与之前回复的原因相同，因违反消防法规，需要改建砖墙、做消防隔断，同时咖啡店大门应设于吴中大厦大厅外面。一审另查明，裴香菊与徐晨辉系夫妻关系。苏州辰日餐饮管理有限公司成立于2019年3月，法定代表人为裴香菊，股东为裴香菊，持股100%，监事为徐晨辉。姑苏区赛我生活咖啡店注册日期为2017年11月，经营者为梅玮菁，经营场所为苏州市东吴北路299号101（111）室。一审庭审中，裴香菊、梅玮菁一致确认案涉店铺自2019年9月11日起未再营业。裴香菊陈述：1.我方与梅玮菁签订转让协议，受让案涉咖啡店铺，更多考虑的是该店铺地段和长期积累的口碑和客源，且我方在转让协议中也要求续租五年，系看中了该店铺的可持续经营，无需装修，具备良好的盈利能力，才在租赁期仅仅剩余半年的情况下，以28万元进行了受让，主要目的是为了在原址持续经营五年。2.转让费28万元中22万元直接支付给了梅玮菁，另外6万元的转让费支付给了赛我咖啡总部。3.2019年8月底，当时负责吴中大厦消防监督检查的陶成到案涉咖啡店铺例行检查，指出案涉店铺位置为共享大厅，属于人群疏散通道，不得用作商业用途，要求立即停止营业。之后吴中大厦的物业负责人也敦促我方立即停业，并将消防人员要求停业的微信截图转发了我方。我方根据消防大队及吴中大厦的要求，于2019年9月11日进行了停业。此后，我方前往姑苏区行政服务中心办理消防检查手续，被窗口人员告知案涉店铺位置属于大厅，不得用作经营使用。此后我方通过寒山闻钟、12345投诉，姑苏消防大队组织我方以及吴中大厦相关人员进行听证，在听证会上消防人员明确告知我方大厅不能用作经营，案涉咖啡店不得继续经营。此后市住建局也同样回复店铺所在位置为大厅区域，不得用作商用用途。此后经过调取吴中大厦相关消防图纸，进一步发现案涉店铺位置为共享大厅，与姑苏消防大队、市住建局的答复一致，即大厅属于公共疏散通道，不能用作经营使用。以上事实，由转让协议、转账凭证、物业费催缴通知书、江苏增值税专用发票、租赁合同、情况说明、房屋产权证、国有土地使用权证、现场沟通录音、吴中大厦平面图、电话录音、寒山闻钟投诉及回复内容、微信群聊天记录打印件、租金催缴通知书、公函、回函、结婚证、工商登记材料、现场勘验笔录及一审法院庭审笔录等予以证明。一审法院认为，根据梅玮菁与裴香菊签订的转让协议约定，梅玮菁将位于吴中大厦1楼111室的赛我咖啡店铺转让给裴香菊经营，转让后裴香菊代替梅玮菁履行案涉店铺租赁合同中的各项条款，同时约定如转让过程中有任何问题导致无法正常转让的，应当全额退款。据此，裴香菊与梅玮菁之间形成了店铺转让法律关系，包括经营权和有形资产的整体转让、以及房屋的转租等。裴香菊作为案涉咖啡店店铺的受让人，其订立上述转让协议的主要目的是为了取得店铺的经营权并能正常经营。而根据裴香菊举证及已查明事实，案涉店铺位于吴中大厦大厅，属于公共疏散通道，不得用于经营使用。同时根据苏州市住建局答复，吴中大厦大楼为办公性质，按照有关法律法规，该大楼大厅不能作为商业性质使用。此后姑苏消防大队要求裴香菊停止营业，而梅玮菁至今仍无法解决案涉商铺的消防问题与合法经营问题，即裴香菊受让店铺的合同目的已无法实现，其有权根据法律规定要求解除转让协议，并要求梅玮菁返还转让费及赔偿相关损失。关于转让协议的解除时间，因裴香菊于2020年7月10日庭审中才明确增加诉讼请求要求解除与梅玮菁间的转让协议，故一审法院认定双方转让协议自2020年7月10日起解除。裴香菊要求梅玮菁返还转让费28万元，但其仅举证了向梅玮菁支付了22万元的证据，对于其他的6万元并未提供梅玮菁已实际收到相关款项的证据，在梅玮菁予以明确否认的情况下，应由裴香菊承担举证不能的法律后果，故梅玮菁需向裴香菊返还转让费的金额为22万元。关于裴香菊主张梅玮菁赔偿未能正常营业的房租42157.5元及物业费1575元损失的诉讼请求。一审法院认为，基于案涉转让协议中标的物的特殊性，裴香菊在签订合同前并未对案涉商铺的消防等问题进行充分的核实，存在一定的预见上的过错，故对于合同解除后的损失应适当由裴香菊自行承担一定的比例，一审法院酌定裴香菊自行承担10%的损失。根据已查明事实，裴香菊2019年9月11日之前正常营业，自2019年9月11日起停止营业，故2019年9月11日之后裴香菊已交的剩余租金41155元及剩余物业费1540元合计42695元，其中的38425.5元应由梅玮菁赔偿支付给裴香菊。裴香菊申请撤回对吴中集团的起诉以及撤回要求被告赔偿物料损失、经营损失的诉讼请求，系对其诉讼权利的自由处分，一审法院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、裴香菊与梅玮菁于2019年7月6日签订的《转让协议》自2020年7月10日起解除。二、梅玮菁于判决发生法律效力之日起十日内返还裴香菊转让费220000元。三、梅玮菁于判决发生法律效力之日起十日内赔偿裴香菊租金及物业费损失38425.5元。四、驳回裴香菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6204元，减半收取3102元，由裴香菊负担703元，梅玮菁负担2399元。二审中梅玮菁举证如下：证据一，吴中集团工作人员菡丝丝和梅玮菁的微信聊天记录一份，证明2019年7月5日梅玮菁向吴中集团表示裴香菊一方请求变更租赁合同的主体，吴中集团工作人员菡丝丝表示：“其实马上就付钱了，你先付了钱，等下一期就续签了，变更有费用而且系统难弄。”证实从裴香菊接手案涉咖啡店起，应当视为裴香菊与吴中集团之间成立租赁关系，而非梅玮菁与裴香菊之间存在转租关系。证据二，“111群聊”的聊天记录一份，证明2019年7月19日，梅玮菁与吴中集团的租赁合同尚未到期，此时裴香菊已经要求与吴中集团签订新的租赁合同，同时2019年7月10日，吴中集团也直接向裴香菊作为股东的苏州辰日餐饮管理有限公司开具了租金发票。裴香菊质证认为：对证据一和证据二的真实性认可，但不认可证明目的。不管是转租还是权利义务的概括转让，只要能保证裴香菊正常经营店铺即可，因此其在一审中将吴中集团列为被告。证据一不但不能证明梅玮菁的证明目的，反而反映了当时梅玮菁未履行转让协议的义务，没有尽职尽责地与吴中集团达成任何的书面协议，以明确房屋到底是转租还是概括转让。从菡丝丝的回复来看，吴中集团认为变更有费用，并且系统难弄，意思是不变更主体，最终梅玮菁也同意了。至于之后的续签，并不能反映原合同主体已实际变更。即使原租赁合同剩余租期内，裴香菊已概括受让取得承租人身份，但梅玮菁收取转让款却未履行交付具备合法经营条件店铺的合同义务，裴香菊仍有权要求其退还转让款,相关物料损失、经营损失，裴香菊可以另行向吴中集团主张。原租赁合同的处理方式不影响裴香菊在本案中主张权利。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据2019年7月6日裴香菊与梅玮菁签署的《转让协议》，梅玮菁向裴香菊转让了案涉店铺的装饰装修、设备及赛我咖啡的品牌使用权，同时由裴香菊概括受让了梅玮菁与吴中集团原合同中的所有权利义务。协议签署当日，梅玮菁即向裴香菊转让了店铺的装饰装修、设备、赛我咖啡的品牌使用权，并将案涉商铺交付裴香菊使用。根据合同约定，梅玮菁还负有协调变更其与吴中集团签署的租赁合同中的承租人的义务。然根据二审中梅玮菁提交的其与吴中集团工作人员菡丝丝的微信聊天记录，因变更承租人有手续费及系统难以操作等原因，实际上并未就梅玮菁与吴中集团原租赁合同中的承租人进行变更。故2019年7月6日至2020年年4月24日期间梅玮菁与吴中集团之间仍就案涉商铺存在租赁关系，而梅玮菁与裴香菊之间则形成事实上的转租关系。后，案涉商铺因位于吴中大厦大厅，属于公共疏散通道，不得用于经营，自2019年9月11日起停止营业。本院认为，裴香菊与梅玮菁之间的事实转租关系存续期间，案涉商铺无法继续经营，导致双方之间的《转让协议》事实上无法继续履行。造成上述情形的主要责任在于转让方梅玮菁，现裴香菊请求解除《转让协议》于法有据，本院予以支持。对于裴香菊因协议无法履行而产生的租金损失和物业费损失，根据合同相对性，裴香菊依法可向梅玮菁主张。根据双方当事人的过错程度，一审法院酌定由梅玮菁承担90%并无不当，本院予以维持。因梅玮菁与吴中集团于2015年4月25日至2020年4月24日期间存在租赁关系，梅玮菁因案涉商铺不能正常经营产生的损失等可另行向吴中集团主张。综上，梅玮菁的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6204元，由上诉人梅玮菁负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二一年四月二十一日书记员  陈闵悦