河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终156号上诉人（原审被告）：杨培元，男，1997年5月19日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：杨晓东，系杨培元父亲。被上诉人（原审原告）：翟艳追，女，1983年12月26日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：翟燕伟，系翟艳追哥哥。被上诉人（原审第三人）：济源市北街瀚兴置业有限公司，住所地：济源市济水办事处北街居委会。法定代表人：宋战伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丽琴，河南剑光律师事务所律师。上诉人杨培元因与被上诉人翟艳追、济源市北街瀚兴置业有限公司（瀚兴置业公司）排除妨害纠纷一案，杨培元于2019年7月12日向济源市人民法院提起诉讼，济源市人民法院于2019年11月12日作出（2019）豫9001民初6089号民事判决，杨培元不服判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日作出（2020）豫96民终7号民事裁定，撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初6089号民事判决，将本案发回济源市人民法院重审。济源市人民法院重审后于2020年12月30日作出（2020）豫9001民初1147号民事判决，杨培元不服判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨培元及其委托诉讼代理人杨晓东、被上诉人翟艳追及其委托诉讼代理人翟燕伟到庭参加诉讼，被上诉人瀚兴置业公司未到庭。本案现已审理终结。杨培元上诉请求：一、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初1147号民事判决，改判驳回翟艳追的一审诉讼请求；二、一二审诉讼费由翟艳追、瀚兴置业公司承担。事实和理由：一、杨培元的商品房买卖合同成立在先。1.一审法院已经查明，杨培元与瀚兴置业公司签订商品房买卖合同的时间为2018年6月21日；翟艳追与瀚兴置业公司签订商品房买卖合同的时间为2018年9月3日。翟艳追在一审中对于该事实也予以认可，因此，杨培元与瀚兴置业公司签订商品房买卖合同的时间早于翟艳追。二、瀚兴置业公司已向杨培元交付房屋。2015年初，由于瀚兴公司欠吴某款项，瀚兴置业公司将包括案涉房屋在内的5套商品房抵押给吴某。之后刘某找到吴某购买商品房，吴某便决定将抵押在其名下的商品房转卖给刘某，购房款用于偿还瀚兴置业公司所欠款项。之后瀚兴置业公司便与刘某签订了商品房买卖合同，刘某也全额支付了购房价款，瀚兴置业公司为刘某出具了购房款收据和维修基金、物业费等收据，同时将案涉房屋交付给了刘某。之后，刘某又将案涉房屋卖给杨培元，杨培元按照约定支付了全额的购房款项，刘某向杨培元交付了房屋钥匙，瀚兴置业公司也与杨培元签订了商品房买卖合同并出具了购房款及配套费用的相关收据。之后，杨培元便入住并对案涉房屋进行装修。上述事实也可以充分说明，早在合同签订时，瀚兴置业公司已经按照约定向杨培元交付了案涉房屋，杨培元此时已经依法占有了案涉房屋，并交纳了全部购房款。三、一审事实认定及法律适用均存在错误。首先，备案登记仅仅是商品房买卖过程中行政管理的手段之一，在法律上并不具有任何优先、排他效力。翟艳追在一审中称瀚兴置业公司已经给其办理备案登记手续，但是，办理备案登记并不能排除法律规定的交付效力，在法律上不能排除其他合法购房人对商品房享有的权利。其次，一审法院以杨培元未核实房屋备案登记情况和房产证办理情况为由认定杨培元败诉，有违法律规定。法律对于购房者在购买商品房过程中需要尽到的审查义务并没有明确规定，对于是否能办理房产证以及房屋是否已办理备案登记等手续，购房者并没有法定的审查义务，如将上述义务强加给购房者，在实践中也很难具体实施。最后，根据诚实信用原则，瀚兴置业公司作为房地产开发商，在销售房屋订立合同时，应当如实将房屋信息及房产证办理情况如实告知购房者。但本案中，瀚兴置业公司刻意隐瞒的上述事实，与杨培元签订购房合同，并向杨培元交付了房屋，杨培元也对房屋进行了装修。在整个过程中杨培元主观上并不具备任何过错，导致本案纠纷的根本原因和全部过错均是由于瀚兴置业公司的不诚信行为所造成。而一审法院却因为瀚兴置业公司的过错而判令杨培元承担相应的法律后果，显然有违公平公正原则，也缺乏事实及法律依据。四、翟艳追和瀚兴置业公司签订的商品房买卖合同仅仅是合同期待权，是一种债权，并不是物权，翟艳追在没有取得物权的情况下，应驳回翟艳追的一审诉讼请求或驳回翟艳追的一审起诉。五、翟艳追称首付款24万元是现金交付，明显不符合常理，也没有提供资金来源，每次庭审对该款交付给谁说法不一，说明翟艳追和瀚兴置业公司存在恶意串通行为，严重侵害了杨培元的合法权益。六、本案审理中，瀚兴置业公司“一房二卖”已经涉嫌诈骗犯罪，人民法院应驳回翟艳追的起诉，将该案移送公安机关侦查。综上所述，杨培元签订合同时间、实际占有案涉房屋的时间均早于翟艳追，且对于房产证办理及备案登记等事由并不是其法定注意义务。一审法院却以本不属于杨培元承担的注意义务为判其败诉，与本案客观事实相悖，也有违法律诚实信用、公平公正的基本原则。请求二审法院依法支持杨培元的上诉请求。翟艳追辩称，杨培元陈述其合同日期在前，但是杨培元并没有按照正常手续开具发票备案，翟艳追购房日期在后但是已经正常开发票备案，充分说明杨培元买卖房屋是不正当的，无法进行正常的备案手续。翟艳追之前提供的证据中有正规的增值税发票，而杨培元提供的仅仅是收据。2.关于吴某欠款，开发商将房屋抵押给吴某，与翟艳追购房没有任何关系。2014年房屋备案在崔规划名下，翟艳追买房是开发商作为中间人将手续从崔规划名下转到翟艳追名下，2014年房屋已经在崔规划名下，开发商无权将房屋抵押给吴某。之前提交的证据中开发商也承认将房屋抵押给吴某仅仅是走手续，不允许买卖。3.杨培元所述瀚兴置业公司的欺骗行为与翟艳追没有任何关系，和本案房屋归属权无关，杨培元应当向瀚兴置业公司主张权利。4.关于房款交付的情况，其到建设银行查询，部分房款是通过银行转账支付，其余房款交付现金，开发商也提供了收到翟艳追转账的交易记录。瀚兴置业公司庭审后提交书面意见如下：亢彦飞以门面房的收据作为证据向济源市人民法院提起诉讼，济源市人民法院已经作出判决，判决瀚兴置业公司偿还亢彦飞借款2426960元，该判决已经生效。瀚兴置业公司与吴某、亢彦飞之间的债权债务关系已经法院作出生效判决，双方的债权债务关系已经消灭，吴某和亢彦飞应将五套住宅的收据和合同予以退还，该五套住宅的收据和合同应当作废，所以本案诉讼的房屋款项应当由吴某予以退还杨培元，而不是瀚兴置业公司。翟艳追向一审法院起诉请求：判令杨培元撤离翟艳追的房屋，拆除一切装修、恢复原貌，并赔偿给其造成的损失1万元。一审法院认定事实：1.翟艳追与瀚兴置业公司签订商品房买卖合同的经过：2014年8月12日，瀚兴置业公司向崔规划借款1200万元，约定借款期限半年，并给崔规划出具承诺书一份，承诺如不能按时支付借款本息，崔规划有权按照2014年8月11日和翰兴置业公司签订41套房产的商品房买卖合同的规定，将该41套房产移交给崔规划所有，且按照崔规划的要求办理房产产权证书。该41套房产总的商品房买卖合同已在房管部门备案。2016年4月12日，瀚兴置业公司和崔规划将41套房产中包括诉争房屋在内的25套房产重新分别签订了商品房买卖合同，并进行了备案。2018年7月12日瀚兴置业公司给济源市轩辕房屋中介服务有限公司出具委托书，委托济源市轩辕房屋中介服务有限公司出售登记备案在崔规划名下，包括诉争房屋在内的15套房产，客户所交首付款经赵苗苗账户转交给崔规划。2018年8月17日瀚兴置业公司给翟艳追出具河南增值税普通发票1份，价款236602.86元、税额11830.14元，价税合计248433元；2018年8月27日翟艳追转给赵苗苗148433元；瀚兴置业公司和翟艳追于2018年9月3日签订了商品房预售合同，双方约定房价每平方米5100元，总房价728433元，瀚兴置业公司于2018年12月30日前交付翟艳追使用。2018年9月4日瀚兴置业公司与崔规划将诉争房屋原来的合同备案注销，瀚兴置业公司将与翟艳追签订的商品房买卖合同重新进行了登记备案。2018年9月27日，翟艳追和中国工商银行股份有限公司济源分行签订个人购房借款担保合同，向该银行贷款48万元，并将诉争房屋抵押给该银行，该行于2018年10月1日支付瀚兴置业公司。现翟艳追按合同约定分期偿还本息。2.杨培元与瀚兴置业公司签订商品房买卖合同的经过：2015年初，瀚兴置业公司因欠吴某款项，将包括诉争房屋在内的五套房屋抵给吴某，吴某后将其中的星湖湾19号楼东单元13层西户房屋转让给刘某，并于2015年12月2日在翰兴置业公司办理了购房手续，瀚兴置业公司与刘某签订了商品房买卖合同，瀚兴置业公司为刘某出具了476338元的购房款收据以及16078元的维修基金等费用的收据。刘某称，其后其购买的19号楼东单元13层西户又调换为诉争房屋，其于2018年6月又将诉争房屋转让给杨培元，并找吴某去瀚兴置业公司办理了购房手续。瀚兴置业公司与杨培元于2018年6月21日签订了19号楼东单元11层西户的商品房买卖合同，瀚兴置业公司为杨培元出具了476338元的购房款收据以及16078元的维修基金等费用的收据。同日杨培元父亲杨晓东通过农商行杨培元的账户转给刘某200000元。证人吴某当庭证言称杨培元要装修时，给其打电话，让其帮拿钥匙，其说杨培元自己就可以拿。证人刘某当庭证言称钥匙是杨培元与瀚兴置业公司2018年6月21日签订合同前，其已拿到，签订合同后就交给杨培元。3.翟艳追、杨培元发生争议的情况：2019年5月，翟艳追发现杨培元在对19号楼东单元11层西户的房屋进行装修，翟艳追进行阻止，杨培元仍然装修，翟艳追随后报警，但双方未协商一致，杨培元以自己的购房合同签订时间在前为由继续将房屋装修完毕，杨培元共支付装修费用129010元。现杨培元及家人在诉争房屋中居住。一审法院认为，从翟艳追、杨培元分别与瀚兴置业公司签订合同的时间来看，翟艳追和瀚兴置业公司签订商品房预售合同的时间为2018年9月3日，次日瀚兴置业公司进行了登记备案；杨培元和瀚兴置业公司签订商品房买卖合同的时间为2018年6月21日。翟艳追、杨培元与瀚兴置业公司分别签订的商品房买卖合同均成立生效，本案争议焦点是如何确定翟艳追、杨培元的权利保护的顺位问题。翟艳追与瀚兴置业公司签订的商品房预售合同，是在瀚兴置业公司和崔规划将该房屋的备案注销同时签订的，又与银行签订了借款合同并将该房屋抵押给银行。虽然杨培元签订的合同时间在前，但根据杨培元的诉称，在其家庭中购买房屋属于大项支出，备案登记即为防止开发商一房二卖的情形，其明知瀚兴置业公司在签订合同时，不能办理备案登记，暂时无法办理房产证的情况下，常理应当核实瀚兴置业公司不能办理备案登记的原因，其未核实即与瀚兴置业公司签订商品房合同的行为不符合常理；两份合同中约定的交房期限均是2018年12月31日前，双方均未提供交房证据，杨培元提供的证人吴某证明杨培元在要装修时，让其帮拿钥匙，与证人刘某证言及杨培元陈述在其与瀚兴置业公司2018年6月21日签订合同后刘某就交给其，存在相互矛盾，且瀚兴置业公司否认向杨培元交付房屋，故不能证明杨培元已合法占有诉争房屋。综上所述，本案应优先保护翟艳追的权利，故翟艳追主张判令杨培元撤离其的房屋，拆除一切装修，恢复原貌的诉讼请求，一审法院予以支持。翟艳追另要求杨培元赔偿损失1万元，并未提供证据予以证明，对该请求一审法院不予支持。因本案系瀚兴置业公司对诉争房屋分别与翟艳追、杨培元签订商品房买卖合同引起纠纷，造成杨培元支出的装修费用等损失问题，经一审法院向杨培元释明，杨培元不予主张，本案不予涉及，当事人可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条第一款第四项、第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、杨培元于判决生效后三十日内从济源市星湖湾19号楼东单元11层西户的房屋中搬出并拆除对房屋的装修，将房屋交付给翟艳追。二、驳回翟艳追的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由翟艳追、杨培元各半负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，翟艳追起诉要求杨培元搬离案涉房屋，翟艳追为证明其系房屋权利人，提供了2018年9月3日其与瀚兴置业公司签订的商品房买卖合同、增值税发票，商品房买卖合同约定的总房价为728433元，该商品房买卖合同进行了备案登记，翟艳追于2018年9月27日办理了购房借款担保向银行贷款，后分期偿还贷款本息。杨培元主张杨培元购买房屋时间在先，杨培元提供了2018年6月21日与瀚兴置业公司签订的商品房买卖合同、购房收据、维修基金收据，购房收据显示房款为476338元，杨培元陈述其是购买刘某的房屋，刘某购买的是瀚兴置业公司抵给吴某的房屋，杨培元与瀚兴置业公司签订的商品房买卖合同未备案登记。综合上述事实，本案诉争房屋存在“一房数卖”情形，在债权形式主义的物权变动模式下，数个买卖合同均为有效合同，本案的争议焦点是确定哪一份买卖合同应优先履行以及诉争房屋权属的归属。对于本案争议焦点，就合同签订时间、合同内容、合同履行情况具体分析如下：1.杨培元签订的合同时间在先，但瀚兴置业公司提交的意见并不认可吴某出卖房屋的行为效力，杨培元与瀚兴置业公司在签订合同时未核实是否能够办理备案登记及原因，合同签订后未办理备案登记；关于房屋交付手续，杨培元提供了吴某证言、刘某证言，但证人证言关于房屋钥匙交付时间和过程不一致，与杨培元的陈述存在相互矛盾，杨培元未能提供交付房屋以及开发商允许其装修的手续，瀚兴置业公司否认向杨培元交付房屋，且在杨培元装修过程中已产生纠纷，因此，杨培元提供的证据不足以证明其对诉争房屋合法占有。2.翟艳追与瀚兴置业公司签订的商品房预售合同，是在瀚兴置业公司和崔规划将该房屋备案注销时签订，并在房管部门办理备案登记，后翟艳追与银行签订购房借款担保合同，将该房屋抵押贷款，银行已将贷款支付给瀚兴置业公司；翟艳追提供的商品房预售合同、个人购房借款/担保合同、翟艳追向瀚兴置业公司支付房款的转账记录及分期偿还银行贷款等证据，可以证明翟艳追按商品房买卖合同的流程办理了相关手续且已实际支付房款。本案两份商品房预售合同约定的交房时间均是2018年12月30日前，翟艳追签订合同后不能交付房屋的原因在于与杨培元之间有纠纷，因此，一审判决确定优先保护翟艳追的权利，支持翟艳追要求杨培元搬离诉争房屋的请求，认定事实清楚，处理结果正确，杨培元的上诉请求不能成立，应予驳回。瀚兴置业公司就诉争房屋分别与翟艳追、杨培元签订商品房买卖合同，客观上只能实际履行一份合同，另一份合同目的必然不能实现。本案支持翟艳追要求杨培元搬离房屋的诉求，杨培元的购房目的不能实现，而杨培元已经对房屋进行装修支出装修费用，对于杨培元因装修费用等产生的损失问题，一审法院在庭审中向杨培元进行了释明，杨培元未提出明确的主张，一审对此未予涉及；杨培元可在本案判决后，对装修产生的损失以及房款退还等问题另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨培元负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇二一年四月二十九日书记员 张凌霄