山东省曹县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1721民初184号 原告：王沂云，女，1963年2月23日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：张玉香，山东桂林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐紫凯，山东都君律师事务所律师。 被告：苏本明，男，1968年3月6日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：陈永胜，山东都君律师事务所律师。 第三人：曹县我爱我家房产信息咨询服务中心，统一社会信用代码91371721MA3CE1NE3F,经营场所曹县磐石街道办事处锦绣江南小区北门西100米。 投资人：郭龙敏，总经理。 委托诉讼代理人：杨保鲁，该中心员工。 原告王沂云与被告苏本明、第三人曹县我爱我家房产信息咨询服务中心（以下简称我爱我家房产咨询中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王沂云及其委托诉讼代理人张玉香、徐紫凯，被告苏本明及其委托诉讼代理人陈永胜，第三人委托诉讼代理人杨保鲁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王沂云向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其延期办理房产证违约金129000元；2.判令被告赔偿其延期交房损失，自2020年10月1日起至实际交付之日，按25000元/年的标准计算；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.其经第三人居间购买被告坐落于曹县客运站0024-01-1-102房产（以下简称案涉房产），双方签订房屋买卖合同，约定房屋价款为43万元，被告负责将房屋全部手续更改到其名下，若2020年5月11日前未能将房产证办理到其名下，每天按照总房价的3%支付违约金，经多次催促，至2020年11月12日房产证才办理到其名下，因总体违约金过高，现要求按照总房价的30%计算违约金；2.合同第四条约定被告在改名成功当日交付房屋，房屋现存在重大交房瑕疵，至今未办理交房手续，被告应赔偿相关损失。 苏本明辩称：1.其不存在违约情形，案涉房产已于2019年12月7日网签到原告名下；2.不动产登记及权属证书的发放系相关登记机构职责，合同约定由其将不动产证办理到原告名下违反法律强制性规定，该项约定无效；3.案涉房产已于2020年11月12日登记到原告名下，原告房屋权属利益没有受到实质性损害；4.合同签订时，房屋已由马木海麦承租，租赁期限至2022年10月1日止。原告支付房款时已扣减了11000元房租；5.原告无视买卖不破租赁的规定，多次到案涉房屋取闹，要求承租人退租或增加租金，承租人被迫于2020年12月退租该房屋；6.其已在马木海麦退租时将房屋交付原告，不存在延期交付房屋情形，原告系恶意诉讼。 我爱我家房产咨询中心述称：因原告未要求其中心承担责任，无答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的房屋交接确认书，无双方签字，被告又不予认可，对该项证据不予确认；2.对原告提交的录音和视频，能够与其他证据相互印证的部分予以确认，不能相互印证的部分不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2019年11月6日，被告苏本明作为甲方与原告王沂云作为乙方、第三人我爱我家房产咨询中心作为丙方签订出售/购房定金协议，约定：乙方有意购买案涉房产，甲方未领取房产证，房屋面积50.71平方米。房屋总价款43万元。甲乙双方同意签订本合同时，支付定金1万元。签订此房屋买卖合同时，乙方支付的定金转为房款。乙方所交付的定金暂时由丙方保管。协议还约定了其他内容。甲乙双方签字捺印，我爱我家房产咨询中心无签字或盖章。2019年12月16日，苏本明作为甲方与王沂云作为乙方、我爱我家房产咨询中心作为丙方签订居间合同和房屋买卖合同，居间合同主要约定：甲乙双方委托丙方订立案涉房屋买卖合同，丙方提供服务范围为提供签约买卖合同、带领看房、协助办理过户手续，甲方向丙方支付服务费8600元。房屋买卖合同约定：一、甲方所售房屋坐落于曹县客运站0024-01-1-102房产，房屋建筑面积50.71平方米，房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等具体情况为毛坯；二、房屋及附属物由甲方售卖给乙方，价格43万元整；三、乙方于签订合同当日向甲方支付38万元，甲方将房屋不动产证姓名办理到乙方名下当天，由丙方将剩余房款5万元转交甲方，因此房屋房产证（或不动产证）未办出，甲方负责将此房屋姓名全部手续更改到乙方名下，乙方应积极配合甲方办理更名手续；自签合同当日起至2020年5月1日前，将此房屋不动产证办理到乙方名下；若2020年5月1日前甲方未能将不动产证办理到乙方名下，由甲乙双方另行商议，在10个工作日内，甲方负责将不动产证姓名办理到乙方名下；若逾期超过1日，每天按照总房价3%的标准计算；四、甲方应在改名成功当日，经乙方确认无误后，将房屋交付给乙方；改名时，双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修，相关物品等进行交接；甲方将房屋收据姓名（或房屋管理部门备案）更改到乙方名下为房屋交付占有标志；五、改名时所交费用由甲方承担…因此房屋正在租赁中，在租赁期间的房租自2019年11月6日至2020年4月15日的房租11000元由甲方另行支付给乙方。合同还约定了其他事宜。当日，被告向原告出具购买案涉房产38万元房款的收据，第三人向原告出具收取王沂云5万元房屋押金的收据。被告及第三人提交的同一份交易明细显示：2019年12月3日王沂云向我爱我家房产咨询中心转房款405000元。被告提交的加盖有我爱我家房产咨询中心印章的明细显示：总房款43万元，首付款38万元，押金5万元，支房租11000元，支服务费8600元，实收360400元。被告主张该11000元即为合同中约定的2019年11月6日至2020年4月15日的房租11000元，原告支付房款时已经自行扣除。我爱我家房产咨询中心主张代被告通过微信向原告转账11457元，即案涉房屋2020年4月15日至2020年10月1日的租金，剩余保证金38543元已经转给被告，并提供2020年7月4日和2021年1月21日的微信转账记录加以证明。 为办理网签，菏泽交通集团房地产开发有限公司与原告签订署时间为2019年12月7日的网签商品房买卖合同。2020年8月4日，原告办理了案涉房产纳税，当月12日又缴纳印花税，同年11月10日申请不动产登记。2020年11月12日，案涉房产登记到原告名下。案涉房产的承租人马木海麦当庭证言称，原告2020年4月份左右要求增加房租或者搬离，其已经于2020年12月8日腾空了房子。原告提交的录音资料显示被告告知其马木海麦已腾空案涉房产的事实。原告亦曾到现场察看了案涉房产。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告签订的案涉房产买卖合同，是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约履行支付购房款的合同义务，被告未依约履行办理案涉房产不动产权证或更名义务，已构成违约。原告诉求判令被告支付违约金和延期交房损失，对其中合法部分，本院予以支持。 双方约定若2020年5月1日之前甲方未能将案涉房产不动产证办理到乙方名下，则另行商议，在十个工作日内甲方负责完成办理，考虑到原、被告双方均明知案涉房屋当时无产权证，故更名完成也应视为被告完成了该项任务，依照此约定被告该项违约的起算点扣除法定节假日后应为2020年5月19日。被告未举证证明其完成更名的具体日期，至2020年8月4日原告办理纳税事项时的前一天可视为被告完成更名的具体时间点，即2020年8月3日。之后申请办理案涉房产的权属登记依照相关规定应由原告向职能部门申请，并非被告所能掌控，故不应视为被告继续违约。原告未能举证证明延期办理不动产权证给其造成的具体损失，其认可按照房款总金额的日3%计算违约金过高，被告亦明确提出双方约定的违约金计算方法过高。本院酌定以总房款为基数，按照同期LPR的1.5倍即年利率5.775%（3.85%×1.5）予以计算。被告应支付原告延期办证违约金5238.64元（43万元×5.77%÷365天×77天）。 原告虽未对案涉房产实现直接占有，但已经收取被告支付的2019年11月6日至2020年10月1日的租金，承租人于2020年12月8日腾空案涉房产时，被告已通知原告收房，原告因承租人拆除案涉房产承租人自己的装修装饰而未接受房产，其责任亦不在被告，但被告亦应支付此段时间内的延期交房损失，按照此前双方支付租金的标准即每年25000元计算，被告应支付原告该项损失4658元（25000元/年÷365天×68天）。原告其他诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告苏本明本判决生效后5日内赔偿原告王沂云延期办证（更名）违约金5238.64元和延期交房租金4658元； 二、驳回原告王沂云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3130元，减半收取1565元，由原告王沂云负担1505元，被告苏本明负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 员 项本升 二〇二一年四月六日 法官助理 冉玉国 书 记 员 张远方 附：1.权利人应于本判决确定的履行期限届满之日起二年内申请执行。 2.过付款账户：户名为曹县人民法院过付款专用户，开户银行为中国邮政储蓄银行曹县支行，账号为9370××××6666。 3.转账或付款请注明案号。