贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终870号 上诉人（原审被告）：贵定县昌盛小城镇置业有限公司，住所地：贵州省。 法定代表人：黎文煜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨和兴，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：梁燕华，女，汉族，1988年11月24日生，广东省肇庆市人，住。 委托诉讼代理人：班忠明，贵州向君律师事务所律师。 上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司（以下简称贵定昌盛公司）与被上诉人梁燕华商品房销售合同纠纷一案，贵定县人民法院于2020年12月20日作出（2020）黔2723民初2437号民事判决后，贵定昌盛公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵定昌盛公司上诉请求：1、撤销原判，依法予以改判；2、本案一、二审诉讼费由双方按照比例进行承担。 上诉理由：一、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金，可上诉人逾期办证根本没有给被上诉人带来经济损失，上诉人不用承担违约金。一审法院认定被上诉人未就其因逾期办证造成的损失进行举证证明；同时，上诉人于2018年7月10日将案涉房屋交付被上诉人使用至今。以上可知，被上诉人逾期办证根本没有给被上诉人带来经济损失。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属于过分高于造成的损失。本案有法定调低违约金的事由，一审法院按被上诉人诉请的违约金标准直接判决上诉人支付违约金，存在适用法律不当。二、一审法院在被上诉人未就其因逾期办证造成的损失进行举证证明的情况下，调高了违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，违约金应分段计算，逾期时长在180日内的，按总房款的万分之零点五计算；逾期时长超过180日的，才按日计算违约金，每日违约金按总房款的万分之零点五计算。本案中一审法院从房屋实际交付90日后即2018年7月10日起一律按日计算违约金，不符合合同约定，在没有法定调高违约的情形下，调高逾期办证180日内的违约金，加重上诉人的违约责任。因此，从2018年7月10日起180日内即2019年1月6日的违约金应为总房款的万分之零点五。三、一审法院判决案件受理费全部由上诉人承担，不符合《诉讼费用交纳办法》的规定。本案中，被上诉人的一审诉讼请求是部分胜诉、部分败诉。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此，本案中，被上诉人败诉部分的案件受理费应由被上诉人自己承担。综上，上诉人认为一审判决适用法律不当，特依法提起上诉，请求二审查明情况后，依法予以改判。 被上诉人梁燕华二审向本院作出书面答辩：一审法院的判决事实清楚，法律适用正确，程序合法；请二审法院驳回上诉，维持原判。 原审原告梁燕华向一审法院提出诉讼请求：1、判令贵定昌盛公司交付昌明新城小城镇城市综合体第D幢1层1-2号商品房的《销售不动产统一发票》（购房全款发票）给梁燕华；2、判令贵定昌盛公司按日16.3元支付房屋产权转移登记违约金，从2018年4月3日起至交付办理不动产产权证书时止，至起诉状写成日违约金共计14963.4元；3、判令贵定昌盛公司支付违约金3259元；4、本案诉讼费由贵定昌盛公司承担。一审庭审中，梁燕华依法撤回了第一项诉讼请求，法院当庭口头裁定予以准许。 一审法院认定事实：贵定昌盛公司与梁燕华于2018年3月15日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，梁燕华购买贵定昌盛公司开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体第D幢1-2号商品房，建筑面积47.04㎡，总价款为325954元。合同对商品房基本状况、付款方式及时间、逾期交房的责任等进行了约定。合同第四章第十一条对商品房交付条件进行了约定，出卖人应当在2015年4月30日前向买卖人交付商品房。合同第八章第二十二条约定：出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，如出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。《补充协议》第6.2项约定，双方应积极履行合同义务，无法定或约定理由而拒绝履行合同义务的，按照房屋总价款的1%支付违约金，同时还应当承担赔偿责任。《补充协议》第10条约定，交房日期及转移登记时间顺延至2015年12月1日。2018年3月14日梁燕华支付首付款165954元，又于2018年4月3日以按揭贷款形式支付16万元购房尾款。贵定昌盛公司于2018年4月9日将房屋钥匙交付梁燕华使用。因贵定昌盛公司未能将办理商品房转移登记的有关文书交付梁燕华，遂向法院提起诉讼。诉讼过程中，梁燕华向法院申请撤回要求贵定昌盛公司交付“发票”的诉讼请求，予以准许。另查明，一、双方签订《商品房买卖合同》时，贵定昌盛公司经贵定县住房和城乡建设局许可取得了“商品房预售许可证”，预售许可证号为“2013013”，截至本案开庭时，贵定昌盛公司未向贵定县住房和城乡建设局对合同房屋申请验收，未进行该商品房所有权的初始登记；二、双方签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同性质。 一审法院认为：一、贵定昌盛公司系依法成立的从事房地产开发、销售、土地开发及规划的公司法人，梁燕华因个人需要与贵定昌盛公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，予以确认；二、依法成立并生效的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同权利、义务。合同签订后梁燕华依约履行了付款义务，但贵定昌盛公司至今未办理该商品房的初始登记，贵定昌盛公司的行为违反了双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中的约定，本案中梁燕华并未就其因逾期办证造成的损失进行举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，依照双方约定，综合本案实际及当地居民生活水平等因素，贵定昌盛公司承担违约责任的标准即以购房款325954元为基数自交付商品房90日后，即2018年7月10日起按照日利率0.005%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，为便于计算2018年7月10日至2020年7月10日共计二年（每年按照365天计算）共730天，违约金共计11897元，并自2020年7月11日起以325954为基数按照日利率0.005%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、本案审理过程中，梁燕华自愿撤回要求贵定昌盛公司提供发票的诉讼请求，是对其权利的处分，予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付梁燕华违约金一万一千八百九十七元（￥11897.00）元并以购房款325954元为基数自2020年7月11日起，按照日利率0.005%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取计128元，由贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、一审认定违约金的标准为日万分之零点五是否恰当；2、逾期办证违约金起算时间如何认定。 本院认为：对于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，因双方当事人对《商品房买卖合同》及《补充协议》均无异议，故合同中约定“逾期办证违约金以总房款为基础按日万分之零点五计算”系双方当事人的意思自治，标准亦基本适当；故一审法院依据双方合同约定结合上诉人违约情形支持被上诉人的逾期办证违约金的诉求并无不当，本院予以确认。 对于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议成立并生效，双方应当严格遵守合同及补充协议的约定。双方在合同及补充协议中约定了上诉人交付办理案涉房屋的权属证书给被上诉人的时间，虽双方约定的交付时间早于签订合同的时间，不符合客观实际，但上诉人在2018年3月15日与被上诉人签订合同及补充协议时，案涉房屋已属现房，上诉人作为专业的房产公司对于能否办证情况应是清楚了解的，从2018年3月15日签订合同到2018年4月9日交付房屋钥匙这段时间，上诉人理应积极采取措施主动履行合同中的相关义务（交房及移交相关权属证书），但从本案一、二审审理过程中上诉人均未举证证实其积极履行合同义务，截止目前案涉房屋不具备办理产权证初始登记的条件，综合本案实际，本院认定实际交房时间应为交付办理案涉房屋的权属证书的时间，因此，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应自2018年4月10日起开始计算，但是一审对于逾期办证违约金起算时间认定为2018年7月10日起算并作出判决后，被上诉人未提出上诉，视为其对自身诉权的放弃，本院予以确认。另外，对于上诉人提出一审判决由其全部承担诉讼费问题，因本案系上诉人的违约行为导致，一审根据案件性质决定由上诉人承担一审全部诉讼费并无不当。 综上所述，上诉人贵定昌盛公司的上诉请求不成立，不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理97元，由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月十二日 法官助理王菲 书记员刘皓