江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终644号上诉人（原审被告）：宋建华，女，1949年5月10日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：孙浩瑜，男，1973年8月1日生，汉族，住连云港市海州区，系宋建华儿子。被上诉人（原审原告）：连云港市海州区人民政府朐阳街道办事处，住所地连云港市海州区。负责人：马玉昌，该办事处主任。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广凤，江苏田湾律师事务所律师。上诉人宋建华因与被上诉人连云港市海州区人民政府朐阳街道办事处（以下简称朐阳街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院(2019)苏0706民初8538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日受理后，依法组成合议庭于2021年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人宋建华、被上诉人朐阳街道办事处的委托诉讼代理人王广凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋建华上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实与查清事实矛盾，未查清涉案摊位证房屋来源，将摊位证的发放主体与涉案房屋建筑物所有人混同，错误认定为被上诉人。一审法院对双方争议的核心认定不清，双方核心的争议并非租赁关系，而是对门面房所有权归属，门面房的归属问题直接决定了租赁合同是否存在。7区西3号门面房位于原新建村办公室楼下，由我方出资、新建村负责建设，盖完之后交给我方所有，我方和新建村是出资人与承建方的关系，门面房所有权归我方所有，有发票存根为依据。发票出具时间在前，门面房建成在后，说明我方与新建村是出资人与承建方的关系。出资发票明确我方出资额为4000、出资缘由为建设新建村楼下的平房。即使文书有瑕疵，也是由于新建村出具发票不合规造成，也可以通过基本事实认定。在当时，十几平方的平房，建设费用500元都不用，我方出资4000，是建设成本的近10倍，哪有房租是房价的10倍。这4000元很明显是我方为取得房屋所有权支付的高额建房款。一审法院对此不加甄别，损害了我方权益。一审判决查明2007年12月24日连云港市海州综合批发市场办公室向宋建华发放涉案摊位市场许可证，涉案房屋房屋是谁建设的，哪一年建设的？就算涉案房屋没有建设工程许可证和批准手续，但房屋总有人建造。被上诉人承认1994年5月3日将涉案摊位出租给宋建华使用，但判决书认定的是2007年12月24日，中间空档13年，这13年期间摊位房屋归谁？一审判决凭一份情况说明就认定连云港市海州综合批发市场办公室与被上诉人是同一单位主体，没有信服力。所谓的摊位管理人仅仅是管理人，不是摊位房屋的所有权人。二、一审判决认定摊位证为租赁协议，属于适用法律错误。涉案摊位证的条款不符合租赁合同的内容条款，被上诉人有收过哪一年租金？租金条在哪？为什么约定上诉人可以转让？上诉人作为承租人依据什么法律规定可以转让自己向被上诉人承租来的摊位？三、一审法院适用法律错误，违反了“法不溯及既往”原则。涉案摊位房屋在1994年就建设使用至2018年，长达24年的时间里，上诉人及其前转让人在此房屋内办理营业执照，也在国家机关的管理下合法经营了24年。一审判决依据2007年《中华人民共和国物权法》认定为违法建筑，依据1999年《中华人民共和国合同法》、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定1994年存在的法律关系为租赁关系或者确定租赁关系无效，属适用法律错误。四、如果一审判决认定涉案摊位房屋因为没有建设施工许可证而为违法建筑，不能认定为2007年《中华人民共和国物权法》中的租赁物，不能合法出租，那么被上诉人就根本不是合法的原告，主体不适格，适用法律错误。即使涉案摊位房屋不是合法建筑，但也是财产，不管合不合法，都有实际拥有人，被上诉人不是建设方和实际拥有人，只是管理人，没有权利出让、出租或者收回。被上诉人没有原告主体资格。被上诉人朐阳街道办事处辩称，一、上诉人与答辩人之间是租赁法律关系，一审判决认定事实清楚。上诉人持有的市场摊位使用证是双方租赁关系的凭证。摊位交付使用后，答辩人向上诉人交付市场摊位使用证，上诉人对使用证记载内容从未提出异议。市场摊位使用证遵守事项栏明确载明了上诉人占用摊位的性质为使用,上诉人享有的只是使用权，且在上诉人违约情况下发证部门有权收回摊位使用权，如果是上诉人所称的享有所有权，发证部门是没有权利收回的，足以证明上诉人取得的只是使用权，而不是所有权。上诉人主张对涉案摊位享有所有权没有事实和法律依据。涉案摊位土地不是上诉人所有，土地上摊位也不是上诉人建设，即使上诉人在使用过程中缴纳了改建费，也不能证明上诉人取得了案涉摊位的所有权，在后的摊位使用证明确了经营者对摊位享有的是使用权而非所有权。二、上诉人与答辩人之间租赁合同关系无效，一审判决适用法律正确。上诉人租用答辩人摊位，而摊位没有取得建设工程规划许可证，这是客观事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案摊位没有任何规划、审批、准建手续，双方之间的租赁合同应为无效。依据该解释第二十五条，该解释可以适用于本案。一审法院根据该解释认定涉案租赁合同无效，认定事实清楚，适用法律正确。三、关于被上诉人主体资格问题，被上诉人是根据有权部门的授权对案涉的白某山市场进行管理，一审中提交了有权部门出具的相关说明，被上诉人作为一审原告有事实和法律依据。朐阳街道办事处向一审法院起诉请求：1、确认朐阳街道办事处、宋建华之间的关于海州白某山批发市场7区西门面3号摊位租赁关系无效；2、诉讼费由宋建华承担。一审法院认定事实：一、涉案摊位来源问题2007年12月24日，连云港市海州综合批发市场办公室向宋建华发放一份市场摊位使用证，使用证上载明使用者姓名为宋建华；摊位地址为海州白某山批发市场7区西门面3号，摊位面积11平方米。市场摊位使用证遵守事项一栏中载明主要内容为：1.经营者凭此证使用市场摊位，自觉遵守市场各项管理规定，按时缴纳各项费用（税费）；2.转租、转让或改变摊位用途必须到公司办理变更手续；3.此证不得涂改，如有遗失或损毁应及时申报补发；4.每年12月份使用者凭此证到公司换发新证方能有效（凭此证到辖区工商所年检盖章）；5.违反上述规定，由公司依据有关法律法规予以处罚，直至收回摊位使用权。二、消防安全隐患整治问题2018年1月8日，连云港市公安局海州分局、连云港市公安消防支队海州区大队、白某山市场管理公司等多部门联合发布《关于海州白某山批发市场消防安全隐患整治的通告》，该通告载明：根据连云港市安全生产委员会办公室下发的《连云港市安全生产事故隐患整改公示》、连云港市公安局消防支队海州区大队责令限期整改通知书以及其他规定，有关部门将于2018年2月15日整体关停海州白某山批发市场，同时参照市场消防安全整治方案，在市场原址范围内妥善安置，从而彻底消除消防安全隐患。2018年1月18日，连云港日报在要闻县区一栏中刊发上述通告。三、涉案摊位现状2018年5月28日，海州区人民政府作出《海州区人民政府海州白某山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收决定书》，决定对海州白某山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收红线范围内的房屋及构筑物等实施征收。该决定书后附的征收补偿方案中载明合法产权房屋以及摊位证房屋的征收标准。之后，包括涉案摊位在内的白某山批发市场被整体拆迁完毕。四、其他事实1.海州白某山批发市场无建设工程规划许可证以及相应的审批准建手续。2.2019年9月6日，朐阳街道办事处出具情况说明：连云港市海州综合批发市场办公室，是我单位为了对白某山市场实施经营管理设立的部门。后来我单位成立了连云港市鑫泰工贸公司负责白某山市场经营管理，由鑫泰工贸公司对外租赁，发放摊位使用证，但该公司未经工商设立登记，不具有主体资格。3.白某山市场管理公司诉郭某翠房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年3月12日立案受理，白某山市场管理公司诉求确认其与郭某翠之间的房屋租赁关系无效。一审法院于2018年10月8日作出（2018）苏0706民初1791号民事判决书，判决确认双方之间的租赁关系无效。郭某翠不服，上诉至江苏省连云港市中级人民法院，江苏省连云港市中级人民法院经审理后，于2019年2月21日作出（2018）苏07民终4163号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。郭某翠对该判决书不服，向江苏省高级人民法院申请再审。在该案审理过程中，郭某翠于2020年9月30日以其与白某山市场管理公司达成和解为由，向该院申请撤回再审申请，江苏省高级人民法院于2020年10月14日作出（2019）苏某7424号裁定书，裁定准许郭某翠撤回再审申请。一审法院认为，本案的争议焦点为：朐阳街道办事处、宋建华之间就涉案摊位形成的关系系买卖关系还是租赁关系，双方之间形成的关系是否有效？关于该争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据此规定，买卖合同的标的是“物的所有权”。本案查明的事实足以认定涉案的摊位没有任何规划等审批、准建手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权只有经过法律行为（登记）或事实行为（合法建造、继承等）才能设立，但涉案摊位没有登记，也没有合法建造等事实行为，涉案的物（摊位）没有产生物权，而所有权系物权之一，故涉案摊位没有设立所有权。本案如果定性买卖合同，买受人却不能取得物的所有权，达不到合同目的。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，根据此规定，租赁合同的标的是“物”，案涉房屋在法律上属于物权法意义中的物，故本案定性为租赁合同符合法律规定。摊位证视为双方签订的租赁协议，因朐阳街道办事处未取得摊位的建设工程规划许可证，故该租赁协议无效，因此，对于朐阳街道办事处要求确认双方之间形成的租赁关系无效的诉讼请求，一审法院予以支持。宋建华辩称涉案摊位系其出资建设，取得原始产权。一审法院认为，宋建华虽然提供一份4000元的收据，但该收据上的交款人为张三，并不是宋建华，收款事由也是收“村办公室楼下边平房定金款”，无法证明与涉案摊位有关。因涉案摊位在之后并未办理所有权登记手续，在宋建华后期的使用过程中涉案摊位依法办理了摊位证，摊位证上明确载明摊位的经营者对摊位享有的是摊位使用权而并非所有权，故一审法院对宋建华的上述抗辩意见不予采纳。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决确认朐阳街道办事处与宋建华之间关于海州白某山批发市场7区西门面3号摊位形成的租赁关系无效。一审案件受理费用100元，由朐阳街道办事处负担50元，由宋建华负担50元。二审期间，上诉人宋建华向本院提交安置选铺资格单、选铺通知书、公示表，证明房屋自建成起一直是宋建华在使用，拆迁协议也是找宋建华签字，2019年9月12日拆迁办工作人员要求宋建华签拆迁协议，不签就抓起来；摊位证是宋建华的名字，如果房子是张三的，应让提供相应的转让手续。经质证，被上诉人朐阳街道办事处质证意见为：对资格单、选铺通知书的真实性没有异议，公示表的真实性无法确认，但与本案不具有直接的关联性，也达不到上诉人的证明目的，政府部门是依据上诉人持有的摊位使用证确定的上诉人选铺资格，并不是依据张三的交款凭据进行认定，政府部门也没有认定上诉人对案涉摊位享有所有权，而只是在使用权的情况下根据相关的征收决定进行消防隐患整治征收工作。经审查，本院对上诉人宋建华所举安置选铺资格单、选铺通知书的真实性予以确认，对公示表不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、被上诉人朐阳街道办事处是否是适格原告；2、双方是否是房屋租赁关系，租赁合同的效力如何认定。关于第一个争议焦点。本院认为，朐阳街道办事处依据涉案市场摊位使用证提起本案诉讼，而涉案市场摊位使用证系由连云港市海州综合批发市场办公室向宋建华发放，该机构未经登记注册，系朐阳街道办事处的内设部门，故被上诉人朐阳街道办事处是本案适格原告。关于第二个争议焦点。关于宋建华举证的收据原件问题，本院认为，宋建华举证的该收据，交款单位为张三，收款事由定金款，不能证明涉案摊位系由宋建华购买，本案无需调取该收据原件。宋建华虽主张涉案摊位由其购买，但未能举证证明其主张。涉案摊位由连云港市海州综合批发市场办公室在2007年12月24日发放市场摊位使用证，摊位证明确记载经营者对摊位享有的是使用权而非所有权，故双方系房屋租赁合同关系。又因涉案摊位无合法建筑手续，故双方租赁合同关系无效。该摊位证发放的时间为2007年，一审法院适用2007年《中华人民共和国物权法》、1999年《中华人民共和国合同法》、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并无不当，上诉人关于一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人宋建华的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宋建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  程 艳二〇二一年四月二十五日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰