山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终928号上诉人(原审原告、反诉被告）：中国建设银行股份有限公司商河支行，住所地商河县。负责人：王宁，行长。委托诉讼代理人：刘伟，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱莹莹，山东环周律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：张秀玉，女，1968年4月11日出生，汉族，住商河县。委托诉讼代理人：王加良，商河曙光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：靖光文，男，1970年1月9日出生，汉族，住商河县。委托诉讼代理人：王加良，商河曙光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：济南双华置业有限公司，住所地商河县。法定代表人：靖正晨（曾用名：靖光飞），总经理。上诉人中国建设银行股份有限公司商河支行（以下简称建行商河支行）、张秀玉因与被上诉人济南双华置业有限公司（以下简称双华置业公司）、靖光文金融借款合同纠纷一案，不服商河县人民法院（2020）鲁0126民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。建行商河支行上诉请求：1.依法撤销一审判决，对本案依法改判，并支持建行商河支行的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张秀玉、靖光文、双华置业公司承担。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》应为不成立，一审法院认定该《商品房买卖合同》无效，继而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判令解除涉案《个人住房(商业用房)借款合同》，无事实与法律依据。1．涉案《商品房买卖合同》系不成立，并非无效。合同的意思表示真实是当事人的心理活动，一般无从判断，特别对于商事行为来说，由于其对交易效率的要求，相对于意思表示真实来说，更应关注的是公示公信的信赖利益保护，并非所有的“意思表示不真实”均会导致合同无效。意思表示不真实通常具有三种情况：一是仅一方当事人的意思表示不真实，此时合同仍是有效的，但该当事人有权请求撤销合同；二是双方当事人的意思表示不真实，但不损害其他主体的利益，此时也不存在合同无效，但应当认定虚假意思表示的合同未成立；三是双方当事人意思表示不真实，并且意在损害其他主体的利益，或者掩盖非法目的，此时合同无效。本案而言，张秀玉与双华置业公司签署《商品房买卖合同》时虽然并没有真实买卖的意思表示，但是仅从该合同来看并没有损害其他主体的利益，应认定为该合同不成立。2．涉案《商品房买卖合同》系不成立，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用条件。一审法院认定涉案《商品房买卖合同》无效，继而解除《个人住房(商业用房)借款合同》是错误的。二、因借款人张秀玉与保证人双华置业公司串通损害建行商河支行利益，涉案《个人住房(商业用房)借款合同》属于可撤销合同，而建行商河支行未行使撤销权，故张秀玉、靖光文和双华置业公司仍应按照合同约定向建行商河支行承担还款责任。本案中，《个人住房(商业用房)借款合同》中并不存在导致合同无效的情形，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于可撤销合同。建行商河支行并未提出撤销该《个人住房(商业用房)借款合同》，故该合同应为有效合同，张秀玉、靖光文和双华置业公司应按照合同约定向建行商河支行承担还款责任。三、一审法院适用法律错误，对《商品房买卖合同》为无效合同的认定超出本案审理范围，应予纠正。《商品房买卖合同》与《个人住房(商业用房)借款合同》系主体、法律关系、权利义务内容完全不同的两个独立的民事法律行为，张秀玉、靖光文在一审判决中明确辩称“购房人已提起诉讼请求解除商品房买卖合同”，即本案并未与商品房买卖合同纠纷案进行合并审理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件而制定的，但商品房买卖合同纠纷案不是本案的审理对象，一审法院径行依据该解释审理本案金融借款合同纠纷，并作出《商品房买卖合同》为无效合同的认定，明显超出本案审理范围，应予纠正。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。建行商河支行与张秀玉已在《个人住房(商业用房)借款合同》违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款中明确约定，借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项、未按合同约定用途使用贷款、提供虚假的、无效的或不完整的信息、文件或资料的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用，计收罚息和复利。且该借款合同其他约定条款中，亦约定借款人与售房人签订商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。即张秀玉作为完全民事行为能力人，签署《个人住房(商业用房)借款合同》的行为，视为放弃上述权利，自愿承担还款义务。四、退一步来说，涉案《商品房买卖合同》无效，因张秀玉和双华置业公司恶意串通损害建行商河支行利益，其两方应向建行商河支行共同承担赔偿责任。根据一审庭审调查情况，张秀玉明确表示其与双华置业公司签署《商品房买卖合同》并非想购房，而是为了帮助双华置业公司融资，双华置业公司亦予以认可。可见张秀玉和双华置业公司存在恶意串通，目的是为了骗取建行商河支行贷款。因张秀玉和双华置业的串通行为导致《商品房买卖合同》无效，导致建行商河支行贷款损失，其应依法共同向建行商河支行承担赔偿责任。一审判决张秀玉在双华置业公司不能承担范围内承担10%的责任，既无事实依据也无法律依据，显然是错误的。另，最高人民法院作出的（2018）最高法民申1739号民事裁定书及江西省高级人民法院作出的（2017）赣民终399号民事判决书，亦对相同类型案件作出认定，商品房买卖合同关系与借款合同关系并非同一法律关系，不具有从属性，借款合同有效，应当依据该合同的约定确定各方当事人的权利义务，进而根据合同的履行情况确定本案民事责任承担的认定。综上所述，涉案商品房买卖合同关系与购房合同关系并非同一法律关系，《个人借款合同》系有效合同，张秀玉、靖光文与双华置业公司应向建行商河支行履行还款和保证责任，恳请二审法院依法审理本案，支持建行商河支行上诉请求。张秀玉辩称，一审法院认定事实基本正确，但不应判决张秀玉承担10%的赔偿责任。因在购不到房的同时还要成为建行的债务人，即不符合案件的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排，应改判张秀玉无责任。最高人民法院（2019）最高法民再245号也有明确指导案例，购房合同无效、解除，贷款合同同时解除，不应承担还款责任。靖光文辩称，同张秀玉答辩意见。双华置业公司未答辩。张秀玉上诉请求：1.依法撤销一审判决第四判项；2.本案一、二审诉讼费用由双华置业公司、建行商河支行承担。建行商河支行辩称，同上诉意见，另我方已尽到相应审查义务并无过错，且张秀玉无证据证实我方对于张秀玉和双华置业公司串通行为知情，故因此导致我方贷款损失的应由张秀玉承担相应的还款责任。靖光文述称，同意张秀玉的上诉意见。双华置业公司未答辩。建行商河支行向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令张秀玉立即偿还建行商河支行借款本金248968.71元，截止到2020年1月7日的利息4024.78元、罚息149.82元，自2020年1月8日起至实际支付之日止的利息、罚息按照借款合同的约定继续计算；2.判令张秀玉赔付建行商河支行为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费、公告费等所有费用；3.请求依法判令靖光文、双华置业公司对上述第一项与第二项诉讼请求承担连带清偿责任，如法院判决解除建行商河支行与张秀玉、靖光文、双华置业公司之间的借款合同，要求张秀玉、靖光文、双华置业公司承担共同还款责任。张秀玉、靖光文向一审法院提出反诉请求：要求解除购房人与建行商河支行的《个人住房（商业用房）借款合同》。一审法院认定事实：2015年4月19日，张秀玉与双华置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定张秀玉向双华置业公司购买双华置业公司开发的位于商河县郑路镇展家村以西、商展路以北的济南展旺商贸城3-108的商品房一套，房屋建筑面积326.92平方米；第四条约定该商品房总价款为1046144元；第六条约定首付款650144元，剩余房款396000元在建行商河支行办理按揭贷款；第八条约定出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设五方责任主体、验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。另查明，张秀玉与靖光文系夫妻关系，2015年4月22日张秀玉与建行商河支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》并办理了按揭贷款。借款合同约定借款金额为人民币396000元，借款期限自2015年4月22日至2025年4月22日，合同还约定了借款用途、借款利率及违约责任等内容。其中合同第三十一条约定：贷款利率执行浮动利率即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率约定本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第四十一条约定借款人与贷款人关于费用承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。靖光文在《共同还款责任承诺书》上签字，并承诺为上述债务承担连带清偿责任；双华置业公司承诺为上述债务承担连带保证责任。涉案《个人住房(商业用房)借款合同》签订后，张秀玉、靖光文并未缴纳首付款及偿还按揭贷款，涉案按揭贷款均由双华置业公司偿还。截止2020年9月11日，张秀玉尚欠银行借款本金248968.71元，利息12631.28元、利息罚息543.41元，本金罚息1430.37元。另查明，涉案房屋至今未交付给张秀玉，且已办理产权登记手续至案外人边芹英名下。双华置业公司法定代表人靖正晨在一审法院向其调查时称“当时公司陷入经济困难，我就叫我的亲戚朋友帮忙在建行贷的款，他们没有实际购买我公司的房屋”，另一审法院受理的其他17个购房人起诉双华置业公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》案件中，部分购房人亦陈述并没有购房的真实意愿，只是帮开发商办理按揭贷款才签订的《商品房买卖合同》。一审法院认为，判断当事人之间的法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，而应分析当事人之间法律关系的实质。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中张秀玉与双华置业公司签订《商品房买卖合同》仅是双华置业公司从银行获取贷款资金的形式,案涉房屋所有权并未转移至张秀玉名下,张秀玉也未实际占有使用该房屋,亦未向双华置业公司实际支付购房款,双方并无买卖房屋的真实意思表示,涉案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因涉案《商品房买卖合同》认定为无效合同，涉案抵押借款合同的目的也不能实现，因而张秀玉、靖光文要求解除借款合同的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定以及双华置业公司系涉案借款实际使用人的事实，借款合同解除后，应由双华置业公司承担偿还贷款本息的责任。截止2020年9月11日，涉案借款尚欠本金248968.71元，利息12631.28元、利息罚息543.41元，本金罚息1430.37元，双华置业公司应当予以偿还，对于2020年9月11日之后产生的利息及罚息，建行商河支行主张按照合同约定执行符合法律规定，一审法院予以支持。另本案中，张秀玉明知双华置业公司系以融资为目的以其名义贷款，仍向该公司提供身份证明，并与银行签订借款合同，虽未参与合同履行，亦未实际占有借款所购房屋，但其帮助双华置业公司套取银行按揭贷款并造成损失，应就其过错向银行承担不能偿还部分10%的赔偿责任。对于靖光文是否应当承担责任，靖光文作为共同还款人，无证据证实其在涉案《商品房买卖合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》的签订及履行中存在过错，因而不应承担责任。对于建行商河支行主张的律师代理费2500元，建行商河支行提交了委托代理协议及部分律师代理费发票，对此一审法院认为，张秀玉与建行商河支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》对律师代理费的承担有约定，并且该费用系必然发生的相关费用，且该律师代理费的标准并未超出法律规定，一审法院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条第二款之规定，判决：一、济南双华置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司商河支行借款本金248968.71元，2020年9月11日之前的利息12631.28元、利息罚息543.41元，本金罚息1430.37元；二、济南双华置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司商河支行2020年9月11日之后的借款利息（以248968.71元为基数，自2020年9月11日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及罚息（以248968.71元为基数，自2020年9月11日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；三、济南双华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司商河支行律师代理费2500元；四、张秀玉对济南双华置业有限公司上述第一、第二、第三项债务不能偿还部分承担10%的赔偿责任；五、驳回中国建设银行股份有限公司商河支行的其他诉讼请求；六、解除张秀玉与中国建设银行股份有限公司商河支行于2016年11月23日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5098元，减半收取2549元，保全费1870元，由济南双华置业有限公司负担；反诉案件受理费50元，由中国建设银行股份有限公司商河支行负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案《个人住房(商业用房)借款合同》能否解除的问题。案涉《个人住房(商业用房)借款合同》系张秀玉与建行商河支行签订，《商品房买卖合同》系张秀玉与双华置业公司签订，两合同在主体、法律关系、权利义务内容等方面并不相同，《商品房买卖合同》与《个人住房(商业用房)借款合同》之间亦不具有从属性；张秀玉在明知双华置业公司系以融资为目的以其名义贷款的情况下，其仍主动提供身份证明、收入证明等证明材料，与银行签订借款合同，且张秀玉亦未提交证据证实建行商河支行对张秀玉贷款的真实目的是明知的，故张秀玉与靖光文请求解除其与建行商河支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》于法无据，本院不予支持。关于本案民事责任的承担问题。双华置业公司既是涉案贷款的实际使用人，又是涉案按揭贷款的实际还款人，因此，双华置业公司应承担偿还涉案贷款本息的责任。建行商河支行提交委托代理协议及律师代理费发票，主张双华置业公司应承担律师代理费2500元，该费用属于必要支出，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。张秀玉辩称案涉房屋所有权并未转移至其名下，也未实际占有使用该房屋，不应承担清偿借款本息责任，但张秀玉在明知双华置业公司是为套取银行按揭贷款的情况下仍提供帮助并造成损失，具有重大过错，张秀玉应就涉案贷款本息承担连带还款责任。靖光文在《共同还款责任承诺书》上签字，并承诺为上述贷款本息及相关费用承担连带清偿责任，依此，靖光文应对上述债务承担连带清偿责任。综上所述，建行商河支行的上诉请求部分成立，本院予以支持；张秀玉的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持商河县人民法院（2020）鲁0126民初1370号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销商河县人民法院（2020）鲁0126民初1370号民事判决第四项、第五项、第六项；三、张秀玉、靖光文对商河县人民法院（2020）鲁0126民初1370号民事判决第一项、第二项、第三项济南双华置业有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回中国建设银行股份有限公司商河支行的其他诉讼请求；五、驳回张秀玉、靖光文的反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5098元，减半收取2549元，保全费1870元，由张秀玉、靖光文、济南双华置业有限公司负担；反诉案件受理费50元，由张秀玉、靖光文负担；二审案件受理费5098元，由张秀玉、靖光文、济南双华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘永刚二〇二一年四月十六日法官助理 秦长葳书 记 员 张 艺