湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0114民初100号原告（反诉被告）：武汉世纪尚德商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区凤凰山工业园凤凰路1号。法定代表人：舒绪辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱志勇，湖北平渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，湖北平渊律师事务所律师。被告（反诉原告）：周荣妹，女，1982年5月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。原告武汉世纪尚德商业管理有限公司（以下简称世纪尚德公司）与被告周荣妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案。被告周荣妹于2021年1月21日提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）世纪尚德公司的委托诉讼代理人李婷，被告（反诉原告）周荣妹的委托诉讼代理人李明照到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告世纪尚德公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《中核?世纪广场房屋租赁合同书》予以解除，被告交还所租赁商铺；2.判令被告向原告支付2018年7月8日至2020年10月8日期间未交租金、物业费共计1,307,369.2元及逾期支付利息（以租金135,573元/季为基数，按年利率6%，分别从2019年1月8日、4月8日、10月8日，2020年1月8日、4月8日起计算至款项付清之日止；以租金81,343.8元/季为基数，按年利率6%，分别从2018年7月8日、10月8日，2019年1月8日、4月8日、7月8日、10月8日，2020年1月8日、4月8日、7月8日起计算至款项付清之日止）；3.判令被告向原告支付合同解除之日至商铺交还之日的占用费用（按合同约定45,191元/月计算）；4.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，世纪尚德公司明确第1项诉讼请求为：判令确认原告与被告签订的《中核·世纪广场房屋租赁合同书》自2021年1月6日解除，并要求被告交还所租赁商铺。事实和理由：2018年5月8日，世纪尚德公司与周荣妹签订《中核?世纪广场房屋租赁合同书》，约定周荣妹承租武汉市蔡甸区中核世纪广场商业中心商场二层部分商铺，租赁面积1,807.64平方米，月租金40元/平米（其中含月物业管理费15元/平米，免租期内需按此缴纳物业管理费），月租金总额72,306元，按季度支付；租期3年，自2018年7月8日至2021年7月7日；如逾期支付租金，且未达成书面谅解的，则本协议在逾期的第31天自动终止；逾期支付租金及服务费的，每逾期一天，应按照应付未付金额的千分之五支付罚息。合同签订后，世纪尚德公司依约向周荣妹交付出租商铺，周荣妹进场经营。周荣妹在2018月7月8日至2020年10月8日期间应付租金、物业费合计1,412,369.2元，但周荣妹仅支付105,000元，下欠租金、物业费共计1,307,369.2元未付。被告周荣妹辩称，1.原告主张的租金无事实依据。2020年10月，原告已委托律师以律师函的形式确认被告欠其物业管理费41万余元。租赁合同签订之后，因原告经营管理不善，商场人气不足，被告经营商铺生意惨淡，亏损严重。故原告对被告商铺免予收取经营期间的租金，律师函中也有体现；2.虽租赁合同对物业费的标准有约定，但实际履行中并未按合同约定执行。原告一方面同意减交、缓交经营期间的物业费，一方面又以拒交物业费为由起诉要求解除合同，违反了商业惯例和道德，应对被告的损失承担赔偿责任；3.原告主张2018年7月8日至2019年10月7日期间的物业费，因未在起诉前履行书面催缴的前置程序，应予驳回。该期间的物业费，原告实际上根据商场运营情况对被告等商铺予以免除；4.原告主张的逾期利息无事实和法律依据。因双方未对所欠物业费的金额对账，即使存在欠款的事实，也应当从双方对账确定之日起计算。利息最多只能参照同期银行贷款利率。关于利息的截止日期，以及原告主张的占用费，均无事实依据。案涉商铺从2020年9月底就被原告封锁，不存在被告占用的问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告周荣妹向本院提出反诉请求：1.判令解除周荣妹与世纪尚德公司所签订的《中核?世纪广场房屋租赁合同书》；2.判令世纪尚德公司向周荣妹返还履约保证金108,459元以及装修保证金50,000元；3.判令世纪尚德公司承担因提前解除合同给周荣妹造成的装修、设备设施投资等损失合计100万元；4.本案诉讼费用由世纪尚德公司承担。事实和理由：2018年5月8日，周荣妹与世纪尚德公司签订《中核?世纪广场房屋租赁合同书》，约定世纪尚德公司将其位于中核世纪广场商业中心商场二层商铺（面积1,807.64平方米）出租给周荣妹经营，租期为2018年7月8日至2021年7月7日。虽合同对租金、物业费和支付时间有约定，但租赁合同签订后因世纪尚德公司经营管理不善，商场人气不足，致使周荣妹等商户生意惨淡、亏损严重。故世纪尚德公司对周荣妹免收经营期间的租金，并同意减交、缓交商户经营期间的物业费。2020年9月底，世纪尚德公司突然通知周荣妹停止经营，并将周荣妹正常经营的商铺封锁，周荣妹为案涉商铺投入装修费40多万元，设备设施费用50多万元，世纪尚德公司在没有通知且未与周荣妹协商一致的情况下，单方面拒绝履行合同义务，导致周荣妹停止经营，给周荣妹造成巨大的经济损失。世纪尚德公司应承担提前解除合同给周荣妹造成装修损失、设施设备损失的赔偿责任。反诉被告世纪尚德公司辩称，1.同意解除双方签订的《中核?世纪广场房屋租赁合同书》，但解除原因是周荣妹未按约定交纳租金和物业费。双方未就租金、物业费的减交、缓交达成书面谅解，合同解除的违约方是周荣妹，故不存在反诉请求3中的提前解除合同所要求我方承担的损失。根据合同约定，合同解除后的装修费用，我公司不应承担；2.反诉请求2中要求返还履约保证金、装修保证金，该款项应当在周荣妹需缴纳的租金和物业费中予以抵扣。综上，请求驳回反诉原告的第2、3、4项反诉请求。原告（反诉被告）世纪尚德公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件，以证明原、被告的基本情况；2.《中核?世纪广场房屋租赁合同书》（2018年5月8日签订），以证明原、被告对案涉商铺租赁事宜进行约定的事实。合同约定了租金、物业费、逾期支付租金的违约责任等事项；3.《中核?世纪广场房屋租赁合同书》（2014年10月10日签订）及《委托经营管理协议书》，以证明原告有权与被告签订租赁合同，将案涉商铺出租给被告并提供物业服务的事实；4.《律师函》（2020年10月13日），以证明原告对被告所欠款进行催收，被告未按律师函要求付清催缴款项，也未与原告达成书面协议。被告（反诉原告）周荣妹对上述证据的真实性均无异议，但对证据2、3、4的证明目的提出了异议。认为证据2中的合同虽对租金、物业费等做出了约定，但实际并未按合同履行，世纪尚德公司从未向周荣妹主张其经营2年半期间的相关费用。合同12.2条第4款的逾期支付的费用指向不明，并不包含物业费。合同关于一方违约，另一方可以处置设备、设施的格式条款应为无效；认为证据3可以证明案涉商铺其他业主在购买商铺时有5年收益抵房款的事实，侧面证明商铺交付到收益有5年期间；认为证据4中的《律师函》明确对2018年7月至2020年10月期间的租金全部免除。《律师函》是周荣妹经营2年期间第一次收到世纪尚德公司催缴物业费通知，2018年7月8日至2019年4月7日期间的物业费，世纪尚德公司未向周荣妹催缴，是予以免除了。经本庭审核，世纪尚德公司提交证据2系为证明双方之间签订的合同就租赁事宜进行的约定，合同第十二条12.2第4款对逾期支付的费用明确为租金、押金及其他一切费用，同时该条款中针对世纪尚德公司可处置设备、设施的条款与本案诉请相关联，故周荣妹的异议不成立，对证据2本院予以采信；证据3仅系证明世纪尚德公司有权出租案涉商铺并提供物业服务，周荣妹的异议与本案无关，本院不予支持，对证据3本院予以采信；证据4《律师函》中，明确写明截止到2020年10月8日，世纪尚德公司已免除贵店所有租金，但贵店仍欠物业管理费419,372.48元，同时附2019年4月8日至2020年10月8日期间的物业费明细。故本院对世纪尚德公司于2020年10月13日向周荣妹催收2019年4月8日至2020年10月8日的物业费419,372.48元的事实予以确认。被告（反诉原告）周荣妹围绕反诉请求向本院提交了以下证据：1.《收款收据》2张，以证明世纪尚德公司于2018年5月31日收取周荣妹履约保证金108,459元以及装修保证金50,000元；2.《关于商场商户政策申请报告》、微信聊天记录（周荣妹经营商铺合伙人朱华敏与世纪尚德公司的经理舒绪辉聊天记录），以证明因经营管理不善，商场人气不足，世纪尚德公司于2019年2月25日出具报告一份，明确对商场商户免除租金、物业费；3.《暂停营业通知》，以证明2020年9月底，世纪尚德公司突然通知周荣妹停止经营，并将案涉商铺封锁，给周荣妹造成经济损失；4.《请求函》，以证明周荣妹于2020年9月25日才收到《暂停营业通知》，并于9月27日向世纪尚德公司发出请求函，提出申请缓交物业管理费；5.《鱼你同乐（中国）运营中心主题设计、设备安装、技术服务合同书》及收款收据（收据号码2909930）、《中山市沸腾壹佰环境艺术工程有限公司项目施工安装合同书》、《龙程电子VR设备订货合同》、《广州康童游乐工程有限公司销售合同》、《吉宝游乐设备有限公司设备购销合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细，以证明周荣妹租赁案涉商铺是为了长期投资经营，为此花去装修费40多万元，设备设施费用50多万元。世纪尚德公司提前解除合同，应对上述损失承担赔偿责任。原告（反诉被告）世纪尚德公司对周荣妹提交的证据1无异议；对证据2提出异议，认为《关于商场商户政策申请报告》仅是内部讨论，未形成结论。微信记录也无法认定对周荣妹予以免租；对证据3的证明目的提出异议，认为世纪尚德公司是2020年8月予以通知，且和相关商铺商量过延长租期和减免租金，但周荣妹未到世纪尚德公司签署相关协议；对证据4的真实性认可，但认为周荣妹未按要求提交相关材料；对证据5提出异议，认为合同和转账记录不能直接看出支付款项的对象，不能确定装修费、投资费。合同第9条约定装修投入费用是由周荣妹自行支付，且周荣妹的设备仍占用在世纪尚德公司的商铺。经本庭审核，世纪尚德公司对证据1无异议，本院予以采信；证据2《关于商场商户政策申请报告》中的记载为“申请商场一至三层部分商户免除租金”，该“报告”有原告法定代表人舒绪辉的签名，并加盖有原告公司印章。“报告”载明对商场一至三层部分商户免除租金，虽未明确具体的商户，但也未明确将被告所租二层的商铺排除在免除租金之外。世纪尚德公司的异议不能成立，对周荣妹提交的证据2予以采信；证据3与证据4共同显示世纪尚德公司向商户发出《暂停营业通知》后，周荣妹向世纪尚德公司提出了缓交租费用的请求，故对证据3和证据4予以采信；证据5中的合同能够与收据、中国建设银行个人活期账户交易明细相互印证，对此证据的真实性予以采信，对证明目的将在本院认为部分阐述。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，世纪尚德公司与湖北中核置业有限公司签订《中核?世纪广场房屋租赁合同书》，约定由世纪尚德公司租赁中核世纪广场商业综合体的房屋用于对外统一租赁。同时世纪尚德公司与案外人张金球、田永利等商铺业主签订《委托经营管理协议书》，约定由世纪尚德公司对其商铺进行经营管理。2018年5月8日，世纪尚德公司（甲方）与周荣妹（乙方）签订《中核?世纪广场房屋租赁合同书》，约定周荣妹承租位于武汉市蔡甸区凤凰山工业园凤凰路1号中核世纪广场商业中心二层编号为F2-15.16.17.18.20.21商铺用于经营蓝宝童儿童乐园；租赁面积1,807.64平方米；合同附件A约定租期三年：2018年7月8日至2021年7月7日；租金为40元/月/平方米（含空调费、物业费），月租金总额72,306元，租金支付方式为按季支付；物业管理费为15元/月/平方米（免租期内需按此缴纳物业管理费，按季支付）；装修免租期为12个月，分三个租赁年实行6+3+3，免租期内，乙方无须支付租赁房屋租金，但仍应按照本协议的约定支付物业管理费及实际发生的公用事业费……；合同4.1.2条约定：乙方允许甲方在本协议书有效期内、到期或终止时，从租赁押金中扣除任何金额，包括但不限于：a.乙方延迟支付租金、物业管理费用、租赁区域房屋修复保养费……；合同9.4条约定：乙方对租赁房屋的任何永久性改造，延长或改变，及装修，布置或陈列，不论是否取得甲方的许可，将立即成为甲方的财产。并且乙方没有任何权利要求补偿。但是，如果将来甲方要求乙方将对租赁房屋所作的任何改造，延长或改变，或将永久性的装修，布置或陈列在本协议到期或终止时移走，乙方必须立即遵守要求并承担相应费用；合同12.2条约定：租赁期间内，如果乙方逾期支付租金及服务费的，每逾期一天，应按照应付未付金额的千分之五向甲方支付罚息。若乙方逾期支付租金，或逾期支付押金（包括租赁押金）及其他一切应付费用……且甲方与乙方未达成书面谅解的，则本协议在逾期的第31天自动终止。乙方应在第31天离开租赁房屋，并付清所有应付未付租金及其他相关费用。合同签订后，周荣妹经营的蓝宝童乐园于2018年5月31日向世纪尚德公司缴纳了108,459元履约保证金及50,000元的装修保证金。嗣后，周荣妹及其合伙人朱华敏在对案涉商铺进行装修并购置设备、设施完毕后即进场经营。2019年2月25日，世纪尚德公司出具《关于商场商户政策申请报告》一份，载明：“关于2019年2月22日集团领导组织商户召开的商户座谈会提到商户免租相关政策，目前商场商户实际经营情况十分困难，申请商场一至三层部分商户免除租金（免租赁费期间物业费、空调费以及其它相关费用正常收取），待经营情况好转恢复正常收费。请领导审批！”公司法定代表人舒绪辉在报告上签名并加盖有公司印章。中核世纪广场商业综合体大部分权属所有人中核置业公司的董事长肖杰也在报告上签了名。2020年8月24日，世纪尚德公司以商场进行大面积闭店升级改造为由向商场商户发出《暂停营业通知》，要求商场一至三层商户暂停对外营业并配合整体闭店调整。并写明暂定闭馆时间：2020年9月25日。周荣妹知晓后，于2020年9月27日向世纪尚德发出《请求函》，提出因经营困难，希望能慢慢补交费用。2020年10月13日，世纪尚德公司委托湖北平渊律师事务所对蓝宝童乐园/周荣妹发出《律师函》，载明：“2018年7月8日世纪尚德公司与贵公司/您就湖北中核世纪广场商业综合体内房屋租赁签订房屋租赁合同，截至2020年10月8日，世纪尚德公司已免除贵店所有租金，但贵店仍欠物业管理费419,372.48元。上述款项合计人民币419,372.48元，贵公司/您应当及时付清……如在本律师函送达后五个工作日内仍不履行付款义务或者置之不理，本律师将代理武汉世纪尚德管理有限公司依法对贵店/您提起诉讼。”同时附2019年4月8日至2020年10月8日期间的物业费明细，并注明“物业费6期488,966.62元，疫情期间减免69,594.14元，交419,372.48元。”周荣妹于2019年6月4日向世纪尚德公司缴费40,000元、2019年7月30日缴费20,000元、2019年10月24日缴费25,000元、2019年12月31日缴费20,000元，四次共缴费105,000元。本院认为，世纪尚德公司与周荣妹自愿签订的《中核?世纪广场房屋租赁合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同签订后，因双方当事人就案涉商铺的租赁事宜发生纠纷不能达成一致意见。2021年1月6日，世纪尚德公司诉请判令解除合同，周荣妹提出反诉亦要求解除合同，即双方均无继续履行合同的意愿。故本院确认双方签订的《中核?世纪广场房屋租赁合同书》于2021年1月6日解除。合同解除后，被告周荣妹应腾退所租赁商铺。关于被告周荣妹是否应向原告支付租赁期间的租金问题。世纪尚德公司委托湖北平渊律师事务所于2020年10月13日向蓝宝童乐园/周荣妹发出的《律师函》中，明确写明“截至2020年10月8日，世纪尚德公司已免除贵店所有租金”，该内容应视为世纪尚德公司向周荣妹做出的真实意思表示。故对原告世纪尚德公司诉请被告周荣妹支付2018年7月8日至2020年10月8日的租金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告周荣妹是否应向原告支付租赁期间的物业费。2020年10月13日，世纪尚德公司委托律师对蓝宝童乐园/周荣妹发出《律师函》，载明截至2020年10月8日，周荣妹仍欠物业管理费419,372.48元。周荣妹在收到该律师函后向世纪尚德公司发出《请求函》，提出因经营困难，希望能慢慢补交费用，并未对《律师函》中所载尚欠物业费事实提出异议，应视为对其欠物业费的事实的认可。世纪尚德公司以商场进行大面积闭店升级改造为由向商场商户发出《暂停营业通知》，要求商场一至三层商户暂停对外营业并配合整体闭店调整。并写明暂定闭馆时间为2020年9月25日，庭审中双方均确认商场至今尚未改造完毕。故租赁期内的物业费应从2019年4月8日计算至2020年9月25日止。扣除疫情期间2020年1月23日至2020年4月8日。按照双方合同约定的物业费计算标准，周荣妹应向原告支付物业费为：1,807.64平方米×15元／月／平方米÷30天×460天=415,757.2元。庭审中，原、被告双方均认可周荣妹共向世纪尚德公司缴费105,000元。结合原告向被告发出的《律师函》中“世纪尚德公司已免除贵店所有租金”的表述以及合同关于物业管理费按季度支付的约定，上述105,000元应认定为被告周荣妹向原告世纪尚德公司支付的物业费。两项相减，周荣妹尚欠世纪尚德公司物业费为310,757.2元。故对原告要求被告支付租赁期间物业费及逾期付款利息的诉求本院依法予以支持，对其超出上述物业费金额的部分，本院不予支持。对逾期付款利息计息起算时间，因周荣妹请求“慢慢补交”后，世纪尚德公司并未拒绝，应视为其默认同意，故应从世纪尚德公司起诉之日即2021年1月6日起开始计算。对计息标准，因周荣妹逾期支付物业费给世纪尚德公司造成的损失实际上就是利息损失，合同第十二条12.2约定的按照应付未付金额的日千分之五支付罚息及世纪尚德公司主张按年利率6%计算利息过高。应根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度予以调减。关于被告周荣妹是否应向原告支付合同解除之日至商铺交还之日的占用费。双方解除合同发生在原告闭店升级改造之后，原告闭店升级改造至今尚未完工，即不能进行正常招租营业，被告未腾退并没有给原告造成实际损失，故对原告诉请判令被告从合同解除之日起支付占用费，本院依法不予支持。被告所租场所用于经营蓝宝童儿童乐园，安装有相应娱乐设施，因被告退场需撤出设施另寻场地存放，故需给予适当腾退时间。合同签订后周荣妹向世纪尚德公司缴纳了108,459元履约保证金及50,000元的装修保证金，现合同解除，根据合同4.1.2条约定，108,459元履约保证金应充抵其尚欠物业管理费。故对反诉原告周荣妹诉请返还108,459元履约保证金的反诉请求，本院依法不予支持。对反诉原告周荣妹诉请返还50,000元的装修保证金，本院予以支持。本案在审理中，被告周荣妹于2021年4月23日向本院申请撤回判令世纪尚德公司承担因提前解除合同给周荣妹造成的装修、设备设施投资等损失合计100万元的反诉请求。此项撤诉申请符合法律规定，本院依法照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉世纪尚德商业管理有限公司与被告（反诉原告）周荣妹在2018年5月8日签订的《中核·世纪广场房屋租赁合同书》于2021年1月6日解除；二、周荣妹于本判决生效之日起五日内腾退其承租的位于武汉市蔡甸区凤凰山工业园凤凰路1号中核世纪广场商业中心二层编号为F2-15.16.17.18.20.21商铺，交还武汉世纪尚德商业管理有限公司。逾期未腾退，则按45,191元／月支付占用费；三、被告（反诉原告）周荣妹应向原告（反诉被告）武汉世纪尚德商业管理有限公司支付物业费310,757.2元，扣减其向世纪尚德公司缴纳的履约保证金108,459元；余款202,298.2元于本判决生效之日起五日内付清；四、被告（反诉原告）周荣妹向原告（反诉被告）武汉世纪尚德商业管理有限公司支付以202,298.2元为基数，从2021年1月6日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算的利息；五、原告（反诉被告）武汉世纪尚德商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告（反诉原告）周荣妹缴纳的装修保证金50,000元；六、驳回原告（反诉被告）武汉世纪尚德商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、准许被告（反诉原告）周荣妹撤回判令原告（反诉被告）武汉世纪尚德商业管理有限公司承担因提前解除合同给周荣妹造成的装修、设备设施投资等损失合计100万元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8,635元，减半收取计4,317.5元，由被告周荣妹负担；反诉受理费3,469元，减半收取计1,734.5元，由反诉原告周荣妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  甘彬二〇二一年四月二十五日法官助理吕凡书记员刘亦夫