浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初2163号 原告:王瑞松，男，1973年9月14日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：李晶晶，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆江浩，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：吴跃军，男，1979年7月4日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈强，浙江融哲（义乌）律师事务所律师。 被告：吴跃兵，男，1975年2月14日出生，汉族，住义乌市，现住龙××区××单元。 被告：吴嗣芹，男，1949年8月8日出生，汉族，住义乌市，现住龙××区××单元。 被告：何东菊，女，1951年10月4日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 原告王瑞松为与被告吴跃军、吴跃兵、吴嗣芹、何东菊农村房屋买卖合同纠纷一案，于2021年1月27日向本院提起诉讼，本院于2021年1月28日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序。2021年3月2日，原告王瑞松向本院提出申请要求追加吴跃兵、吴嗣芹、何东菊为本案的共同被告，本院经审查予以准许，并通知吴跃兵、吴嗣芹、何东菊作为本案的共同被告参加诉讼。本院于2021年4月6日公开开庭审理了本案。原告王瑞松及其委托诉讼代理人李晶晶，被告吴跃军及其委托诉讼代理人陈强，被告吴跃兵、吴嗣芹、何东菊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王瑞松向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告、吴跃兵、吴嗣芹、何东菊于2015年8月6日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；2、请求判令被告协助原告办理位于义乌市××街道××幢××单元××平方米的不动产过户到原告名下的转移登记手续。诉讼过程中，原告王瑞松变更诉讼请求为：1、请求确认原告王瑞松与被告吴跃军、吴跃兵、吴嗣芹、何东菊于2015年8月6日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；2、请求判令被告吴跃军协助原告办理位于义乌市××街道××幢××单元××平方米的不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实和理由：原告系义乌市赤岸镇前川村股份经济合作社成员。2015年8月6日，原告与吴跃军、吴跃兵、吴嗣芹、何东菊签订《购房协议》，约定：兹有被告愿将位于义乌市××街道××村××幢××单元××层房××幢及其土地（建筑占地90平方米）以2200000元转让给原告；原告在协议签订时支付70万元，签订协议后一个月内支付80万元，在本协议签订二年内支付50万元，余款20万元于办理过户手续时付清；协议还对其他事项作出了约定。嗣后，原告按照协议约定支付被告200万元。2020年10月19日，涉案房屋已经办理了初始登记。2021年1月19日，经义乌市稠江街道龙回村股份经济合作社审核同意，原告缴纳了涉案房屋过户费。现原告要求被告履行协议约定的过户义务，未果。综上，原告与被告签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现被告拒绝协助原告办理过户手续，实属违约。为此，原告为维护自己合法权益，诉请贵院，请求予以支持。 被告吴跃军辩称：1、房地产买卖协议书签订是事实，原告在义乌市前川村有宅基地及住房，涉案的房产买卖违反土管法第62条一户一宅的规定，涉案房产买卖应依法认定为无效。2、涉案房产出售以后被告吴跃军及其父亲没有住所，违反保障性住房的政策规定，综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告吴跃兵辩称，他们协议有签订过，最好给我父亲留一套房子，其他没意见。 被告吴嗣芹辩称，与被告吴跃兵的答辩意见一致。 被告何东菊辩称，协议我也签过，因为被告吴嗣芹年纪大没地方住，就给被告吴嗣芹留一套房子，其他没意见，我是跟被告吴跃兵住一起。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告王瑞松提供的建房用地审批表一份、不动产权证一份、建设工程规划许可证（核对件）一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、原告王瑞松提供的《房地产买卖协议书》一份、客户回联单五份、进账单两份和本票两份，拟证明被告将位于义乌市××街道××村××幢××单元××层房××幢及其土地（建筑占地90平方米）以2200000元转让给原告及原告已履行相应支付义务的事实。 四被告对该组证据中的《房屋买卖协议书》无异议，但对合法性和关联性有异议，认为涉案房产买卖违反土管法一户一宅的规定；对客户回联单、本票形式真实性无异议，就转让款收到的数额而言，被告实际只收到过200万元，其中有一张2018年4月16日10万的转账单是走账的，先给被告吴跃军，然后又返还给原告王瑞松，实际被告吴跃军只收到200万元，还有20万元是作为押金押在原告王瑞松名下，待过户以后原告才给付给被告吴跃军。 2、原告王瑞松提供的情况说明一份，拟证明原告王瑞松系义乌市赤岸镇前川村股份经济合作社成员的事实。 四被告对该情况说明的真实性、合法性都有异议，但该单位的情况说明没有经办人签字，股员的身份应由股权证予以证明。 3、原告王瑞松提供的收款收据一份，证明原告已向义乌市稠江街道龙回村股份经济合作社缴纳涉案房屋过户费的事实。 4、稠江街道龙回经济股份合作社农村宅基地使用权转让公示表（复印件）一份、稠江街道宅基地使用权转让公告（复印件）一份，拟证明被告吴跃军同意转让涉案宅基地给原告，原告支付了相应转让款，且该事实经过涉案宅基地所在地的经济股份合作社公示的事实。 四被告对证据3、4的真实性无异议，但对合法性有异议，认为违反了一户一宅的规定。 本院认为，鉴于四被告对原告提供的上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王瑞松系义乌市赤岸镇前川村股份经济合作社成员。被告吴嗣芹、何东菊原系夫妻关系，被告吴跃军、吴跃兵系被告吴嗣芹、何东菊之子。 2009年12月13日，被告吴跃军在义乌市××街道××村××村改造中获批90平方米农村建房用地。2010年5月12日，义乌市建设局向吴跃军颁发建设工程规划许可证。嗣后，被告吴跃军在该宅基地上建造了坐落于义乌市××街道××村××幢××单元××层××幢。2015年8月6日，原告王瑞松（乙方）与被告吴跃军、吴跃兵、吴嗣芹、何东菊（甲方）签订《房地产买卖协议书》一份，约定甲方自愿将位于义乌市××街道××村××幢××单元××层建筑占地90平方米房产转让给乙方；转让价格包括房产和土地共计220万元，乙方于本协议签订时支付70万元，签订协议后一个月内支付80万元，协议签订二年内支付50万元，余款20万元在办理过户手续时付清；上述房地产于本协议签订时由甲方交付给乙方，交付时将审批表等所有资料全部交付乙方；该房产一至四层之前已由乙方出租他人，甲方已预收租金以本协议签订时间为分界点进行结算，之前租金归甲方，以后租金归乙方在支付上述80万元时乙方予以扣除，到期后所有权利归乙方，与甲方无关；本协议签订乙方支付上述转让款150万元后，甲方应无条件协助办理过户手续，过户手续费等由乙方负担。原告王瑞松与被告吴跃军、吴跃兵、吴嗣芹、何东菊均在协议下方签名捺印。嗣后，被告吴跃军向原告王瑞松交付了房屋，原告王瑞松按约向吴跃军支付了转让款200万元。2020年10月19日，案涉房屋取得浙（2020）义乌市不动产权第0××9号《不动产权证书》，载明权利人吴跃军单独所有。2021年1月，义乌市稠江街道龙回村股份经济合作社对被告吴跃军与王瑞松之间的宅基地使用权转让进行了公示和转让公告。2021年1月19日，原告王瑞松向义乌市稠江街道龙回村股份经济合作社交纳了过户费159300元。 本院认为，原告王瑞松与四被告签订的《房地产买卖协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。各方当事人均应按照诚信原则和约定全面履行自己的义务。原告王瑞松已按约履行付款义务，被告吴跃军作为转让方及案涉不动产登记的所有权人按约负有协助原告王瑞松办理案涉不动产转移变更登记之义务。故，原告王瑞松的诉请，于法有据，应予支持。 被告吴跃军辩称该协议违反一户一宅的法律规定，对此本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，原告王瑞松不能再行购买宅基地的条件为其已拥有一处宅基地，且现有宅基地面积已达当地宅基地面积标准，现被告吴跃军并未提供证据证明上述事实存在，故本院对此不予采信。 不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明。依据不动产权利证书，案涉不动产为被告吴跃军单独所有，故被告吴跃兵、吴嗣芹、何东菊辩称应为被告吴嗣芹保留一套房子依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第一百五十三条和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，判决如下： 一、确认原告王瑞松与被告吴跃军、吴跃兵、吴嗣芹、何东菊于2015年8月6日签订的《房地产买卖协议书》合法有效； 二、被告吴跃军于本判决生效之日起后十日内协助原告王瑞松办理将坐落于义乌市稠江街道龙回新村四区73幢2单元占地90㎡的不动产转移过户登记至原告王瑞松名下。 案件受理费12200元，财产保全费5000元，由被告吴跃军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二一年四月二十二日 书记员  吴丹妮 ? ?