河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4781号上诉人（原审原告）：巩义雅居乐置业有限公司，住所地河南省郑州市巩义市孝义街道鹊桥路4号法定代表人：王立生，该公司执行董事。委托诉讼代理人:郭永璞,男，该公司员工。委托诉讼代理人:李健,男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：周云会，女，汉族，1982年4月18日出生，住河南省巩义市。委托诉讼代理人:张虎飞,河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人:尤艳明,河南魁达律师事务所律师。上诉人巩义雅居乐置业有限公司因与被上诉人周云会商品房预售合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2021）豫0181民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。巩义雅居乐置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原审民事判决第二项，改判为“巩义雅居乐置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告周云会购房款180144元。巩义雅居乐置业有限公司配合周云会向巩义市物业维修基金管理中心申请退还7500元维修基金。周云会应向巩义雅居乐置业有限公司支付违约金50000元”；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定判令上诉人承担7500元维修基金的退还义务，这属于认定事实错误。上诉人在一审中申明被上诉人缴纳的7500元维修基金已向巩义市物业维修基金管理中心缴纳，该笔款项并不在上诉人处，且维修基金缴纳相关事宜为巩义市通行做法，本为事实证据，无需上诉人举证，但原审法院判决上诉人退还该笔费用实属显失公平。二、原审法院对违约金的举证责任分配明显错误，违约金数额过低，显失公平，严重损害上诉人的合法权益。一审法院认定“对于被告主张的双方约定的违约金过高，原告没有实际损失的事实，原告未举证证明其因被告的违约行为给其造成的损失数额…。综合考虑合同履行情况，酌定被告向原告支付违约金1万元”。上诉人认为一审法院未支持上诉人关于违约金的主张是错误的,且无任何事实及法律依据。根据《九民纪要》关于【违约金过高标准及举证责任】规定：“主张违约金过高的违约方应当对违约金是够过高承担举证责任”，而本案当中一审法院却认定上诉人承担举证责任，将该举证责任分配给上诉人，明显错误。本案的事实是：导致上诉人解除《商品房买卖合同》的根本原因，是周云会的严重违约行为造成的。首先，周云会购买房屋已在房管局备案，其未按时足额支付合同款项导致上诉人投资款项无法及时收回，且该套房屋也无法二次出售，试想如果所有买受人均像周云会不支付购房款，那么上诉人的权益如何保护，法律保护的公平正义何在。导致合同目的无法实现的根本原因在于被上诉人，其在银行预审已经通过的情况下，恶意再次贷款，导致最终审批未通过。上诉人认为周云会具有违约的故意，根据相关法律规定及上诉人与周云会签订的《商品房买卖合同》约定，周云会违约应当承担违约责任，按约定向上诉人支付违约金，故上诉人主张违约金事实清楚，于法有据。其次，《商品房买卖合同》一旦签订，对合同各方均有约束力。上诉人与周云会约定的违约金标准为：违约方应支付总房款20％的违约金。一审法院径行认定违约金标准明显过高，周云会仅承担1万元违约金，无事实依据且对上诉人严重不公。即使按照银行贷款利率计算，周云会未付金额为53万，2019年9月至今已一年半有余，按照最新银行LPR，该笔贷款产生的利息也有近4万元，但原审法院仅判决1万元，违约金明显过低，该一审判决可能对该项目产生恶劣影响，可能导致部分客户因违约金过低恶意拖欠购房款。综合上诉人实际损失、合同履行情况、周云会过错等原因，二审中主张5万元违约金。故此，因周云会的违约行为导致《商品房买卖合同》解除，上诉人按照相关法律规定向周云会主张违约金于法有据、应予支持。周云会辩称，一、一审判决上诉人退还维修基金合法合理。1、答辩人周云会将7500元维修基金交付于了被答辩人,被答辩人出具有相关收据,自当承担相应的返还义务。2、被答辩人具体是否已向巩义市物业维修基金管理中心缴纳,被答辩人没有提供相关的证据。3、根据巩义市亦或郑州市的通行做法,不仅仅是缴纳维修基金,同时还包括退还维修基金,都是由开发商统一与维修基金管理中心沟通协商处理。4、维修基金管理中心亦没有向周云会出具任何的手续,同时,维修基金管理中心亦不是本案的当事人之一,法院当然无法判决维修基金中心承担责任。5、即使该维修基金已经向维修基金中心缴纳,那么在被答辩人向周云会退还过后,在持有本案判决书的情况下与维修中心沟通退还即可,被答辩人的利益亦不会有任何的损失。二、被答辩人在上诉状中陈述的关于违约的事实及违约金计算方法是错误的。周云会根本不存在故意违约、恶意违约等情况。周云会为了购买本案的房屋,将自己之前的唯一住房已经变卖,截止目前仍租房居住,这些情况被答辩人的工作人员都清楚,可以说周云会是最不愿意看到银行拒贷的一方,其不可能有故意违约的行为。至于银行最终拒贷,是因为在银行预审时,周云会名下已经有一笔贷款,但是由于征信报告的滞后性,该笔贷款并未显示,因此,预审正常通过。但上述情况周云会的置业顾问及在售楼部的银行工作人员都清楚了解,表示没问题,在这种情况下,被答辩人才允许周云会签订了购房合同。因此,周云会不存在隐瞒及恶意违约的情形。基于上述情况,周云会的置业顾问及售楼部经理也清楚,贷款不通过的原因不是周云会个人的责任,因此双方才积极的协商退房事宜,终于在第二任售楼部经理的同意下,双方在2020年7月签订了退房协议。但之后被答辩人更换了第三任售楼部经理,对此之前的事情一概予以否认。这也是为什么一直到银行拒贷的一年之后,被答辩人才向周云会出具解除合同通知书的原因。因此,发起本次诉讼的前提就是被答辩人及其现任销售经理擅自否定了之前所签订退房协议,这是被答辩人不诚信的表现。被答辩人在上诉状中以银行利息来作为违约金的参考标准是完全不正确的。因为,本案中,不诚信的是被答辩人,不承认之前签订有退房协议的也是被答辩人。被答辩人早在2019年10月份就知道涉案合同贷款不通过,一直到2021年1月份才发起诉讼,期间所耽误的时间也是被答辩人短时间内连续三次更换销售经理引起的,以此期间作为利息计算期间当然是不合理的。如果按照被答辩人的逻辑,本案诉讼时效为3年时间,那么就意味着被答辩人完全可以卡着3年诉讼时效再行起诉,从而要求当事人支付这3年时间的利息。这种思维逻辑当然是完全不合理且与本案的事实所不符的。同时,根据整个郑州市及巩义市这两年的楼市行情,房屋销售价格是稳步上升的,其再次销售完全没有任何损失。一审法院正是考虑到上述种种情况以及本案事实的综合情况,才作出了由周云会支付1万元违约金的判决。因此,一审法院判决正确,请驳回上诉人的上诉请求,维持原判。巩义雅居乐置业有限公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原、被告于2019年9月4日签订的编号为GY190××××4192的《商品房买卖合同》；2．依法判令被告履行合同附随义务，配合办理上述合同的注销备案登记手续及注销预告登记手续；3．依法判令被告向原告支付违约金142028.8元。一审法院认定事实：对于原告诉称的与被告签订商品房买卖合同，以及被告在交纳了首付款180144元后，未能按约定通过银行按揭贷款支付剩余房款，且经原告催告后被告未交纳剩余房款，原告遂向被告邮寄了解除合同告知书，告知其合同解除，配合原告办理相关手续，但被告不予办理的事实，双方均无异议，予以确认。对于被告辩称的其已与原告签订了退房协议的事实，原告不认可，被告未提供充分证据证明，故不予认定。对于被告主张的双方约定的违约金过高，原告没有实际损失的事实，原告未举证证明其因被告的违约行为给其造成的损失数额。另，被告在涉案合同签订后向原告交纳了房屋维修基金7500元。原告称该款已交到维修管理中心，亦未提供证据证明。一审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法有效成立，但在合同履行过程中，因被告不能通过银行办理按揭贷款，亦未在约定期限内交纳剩余房款，原告向其发送了解除合同告知书，根据合同法第九十六条的规定，该合同自被告收到该告知书之时解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，原告应返还收取被告的购房款180144元及维修基金7500元。因为被告的行为构成违约，原告有权按照合同约定要求被告支付违约金。但因被告以原告没有实际损失为由认为不应支付，而原告亦未提供证据证明其实际损失数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付违约金1万元。该款可以从原告应返还给被告的款项中扣除。作为附随义务，合同解除后，被告应配合原告办理涉案合同的注销备案登记手续及注销预告登记手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告巩义雅居乐置业有限公司与被告周云会于2019年9月4日签订的编号为GY190××××4192的《商品房买卖合同》已于2020年11月解除；二、原告巩义雅居乐置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告周云会购房款及维修基金共计177644元（已扣除被告周云会应支付的违约金10000元）；三、被告周云会于本判决生效后十日内配合原告巩义雅居乐置业有限公司办理第一项中合同的注销备案登记手续及注销预告登记手续；四、驳回原告巩义雅居乐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，减半收取1570元，由原、被告均担。本院二审期间，巩义雅居乐置业有限公司提交如下证据:一、巩义市物业维修基金缴存凭证（编号0008803）,证明目的：周云会缴纳的涉案房屋维修基金7500元已缴纳至巩义市物业维修基金管理中心,该款项并不在上诉人处,上诉人无退款义务。二、《固定资产借款合同》（浙商银固借字（2020）第02265号）,证明目的：涉案项目与浙商银行签订了开发贷借款合同,依据合同22.9条利率为固定利率,按年利率6.7%执行。按照此利率,周云会欠付购房款53万元，自2020年1月4日至今,仅产生的利息已超过4.5万元。一审法院酌定周云会支付违约金1万元明显过低。周云会质证称，证据一,缴存凭证是复印件，即使该维修基金已经交付于巩义市物业维修基金中心,但是由于维修基金管理中心不是本案的当事人,也没有向周云会出具手续,法院无法判决维修基金承担责任,同时根据郑州市及巩义市的通行做法,无论是代收亦或是退还,都是由开发商与维修基金中心沟通。因此法院判决上诉人退还维修基金是合法合理的,其在退还之后与维修基金沟通处理即可,并不会损害上诉人的任何权益。证据二,对于借款合同的真实性，代理人无法确定,但证明目的有异议,上诉人想借银行的贷款利息来以此证明违约金过低的计算方式是错误的，因为在2019年10月份银行就已经拒贷，此事实上诉人与周云会均同意,之所以上诉人一直到2021年1月份才起诉,这是因为上诉人连续更换了三任销售经理所引起的,也不承认之前所签订的退房协议,所以此期间耽误的时间当然不能用来作为利息的计算时间。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人巩义雅居乐置业有限公司、被上诉人周云会之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，但在合同履行过程中，因周云会未通过银行的按揭贷款审批程序，其亦未在约定期限内交纳剩余房款，巩义雅居乐置业有限公司向周云会发送了解除合同告知书，该合同自周云会收到该告知书之时解除。合同解除后，巩义雅居乐置业有限公司应返还收取周云会的购房款180144元。关于是否应由上诉人巩义雅居乐置业有限公司退还7500元维修基金的问题。周云会交纳的7500元维修基金是由巩义雅居乐置业有限公司收取，并向周云会出具收据，上诉人辩称该款项已交付至巩义市物业维修基金管理中心，不应由上诉人退还。但因该项费用是周云会交给上诉人，周云会并未向巩义市物业维修基金管理中心交纳该项费用，因此，一审法院判决巩义雅居乐置业有限公司退还周云会7500元维修基金并无不当。关于一审酌定周云会承担1万元违约金是否过低的问题。在涉案合同履行中因周云会存在违约行为，按约定周云会应向上诉人支付违约金。但周云会已向上诉人交纳了首付款180144元，该款项至今由上诉人使用而未及时退还给周云会，原审法院仅判令上诉人退还该180144元，没有让上诉人支付使用该款项期间的利息，所以，原审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，从而酌定周云会向巩义雅居乐置业有限公司支付违约金1万元较为合适。巩义雅居乐置业有限公司二审提交的证据不足以证明其目的，本院不予采信。综上所述，巩义雅居乐置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1238元，由巩义雅居乐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 常    爱    萍二〇二一年四月二十八日书记员 娄杨杨法官助理张彦超