洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0311执异41号异议人（案外人）：靳晓娟，女，汉族，1981年1月25日出生，住洛阳市西工区。委托代理人：张松涛，河南伊洛律师事务所律师，特别授权。申请执行人：毛玺，男，汉族，1962年11月27日出生，洛阳市涧**号。委托代理人：牛丽环，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。被执行人：陈志平，男，汉族，1967年3月19日出生，洛阳市西工区号。被执行人：洛阳阳光房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路**综合楼。法定代表人：陈志平。本院执行申请执行人毛玺与被执行人陈志平、洛阳阳光房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，异议人靳晓娟作为案外人对（2019）豫0311执恢442号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人靳晓娟提起异议称：请求法院停止对申请人所有的位河南省××××房房产的查封及执行。事实与理由：贵院在执行洛阳市中级人民法院（2014）洛民三初字第88号民事调解书过程中，于2020年6月12日查封了异议人靳晓娟所有的位河南省××××房房产。异议人认为，该涉案房产虽然登记在洛阳阳光房地产开发有限公司名下，但实际上，2010年10月13日，异议人已经从被申请人洛阳阳光房地产开发有限公司处购买了涉案房屋，并且异议人已经于2011年1月25日按照合同约定的价款65万元支付给了被申请人洛阳阳光房地产开发有限公司，同年8月25日被申请人洛阳阳光房地产开发有限公司向异议人出具了购房款收据。异议人已经按照被申请人洛阳阳光房地产开发有限公司要求支付了全部购房款，异议人多番要求被申请人洛阳阳光房地产开发有限公司办理相应的房产变更手续，一开始被申请人洛阳阳光房地产开发有限公司以各种理由推搪，后来该公司售楼部直接人去楼空，造成异议人购买的涉案房屋迟迟无法办理不动产权权属证明。异议人为此常年向有关部门反映情况，要求予以解决，但是至今都无法办理过户手续。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，异议人已经在2010年已经购买了涉案房屋，且全款支付了购房款，自2011年9月1日起，异议人已经办理了相应的入住手续，因为涉案房屋为门面房，异议人一直将涉案房屋出租，并收取房租租金，占有使用该房屋十余年之久，但是因为找不到被申请人洛阳阳光房地产开发有限公司，无法办理过户登记，并非因为异议人的原因无法办理。因此，涉案房屋所有权依法应当属于异议人靳晓娟所有，异议人的情况完全符合上述法律规定，对本案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，请贵院裁定停止对申请人所有河南省××××房房产的执行行为。申请执行人毛玺辩称：答辩人认为：案外人靳晓娟提出执行异议，请求停止对其主张不应得到法庭的支持。理由如下：一、涉案房产现登记在洛阳阳光房地产开发有限公司的名下，洛阳阳光房地产开发有限公司作为被执行人，答辩人有权执行其名下房产；二、案外人靳晓娟的主张不符合排除执行的条件，不应当排除执行。靳晓娟作为案外人要想排除执行，必须符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，1、从靳晓娟提供的证据材料上看，其并没有签订合法有效的书面买卖合同，其所提供的《商品房定单》并不能代替买卖合同，《商品房定单》的附带约定里显示买方需携带相关法律文书，签订正式合同手续，而案外人并没有签订正式合同手续，且该《商品房定单》为第二联公司联，并非靳晓娟本人持有，该《商品房定单》只是个复印件。因此，其不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法律规定，不能够排除答辩人的执行行为。2、靳晓娟所提供的证据不能够证明其向阳光房地产开发有限公司支付了全部房款。靳晓娟提供的银行流水显示其于2011年1月25日向金水明转账65万元，显然金水明并不能代表阳光房地产开发有限公司，因此，该转账行为不能作为其已经支付购房款的依据。且2011年1月25日已经付款，直到同年8月份才由洛阳阳光房地产开发有限公司给出具收款收据，这是不符合常理的，毕竟在2011年65万元也不是个小数目，并且案外人提供收据上的65万元有明显更改的现象。在此情况下，也不符合排除执行应支付全部价款的要件。3、案外人称一直将涉案房屋出租，但其提供的是王新宁和白天过之间的《房屋租赁合同》，出租方王新宁与案外人靳晓娟是什么关系，案外人并没有提供相关证据材料。4、直到现在，案外人依然没有办理过户手续。综上所述，案外人的主张依法不能成立，其请求停止河南省××××房房产的查封及执行的请求应予以驳回。经审查查明：原告白高举诉被告陈志平、洛阳阳光房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案洛阳市中级人民法院于2014年12月30日作出（2014）洛民三初字第88号民事调解书，调解书内容为：一、被告洛阳阳光房地产开发有限公司共欠原告白高举借款本金600万元；二、被告洛阳阳光房地产开发有限公司于2015年4月30日前向原告白高举归还借款本金50万元。剩余本金550万元及利息230万元，共计780万元。被告洛阳阳光房地产开发有限公司从2015年7月1日起每月归还原告白高举100万元直至还清为止。2015年元月7日以后产生的利息，双方协商解决。(利率按中国人民银行同期贷款四倍利率计算)；三、若被告洛阳阳光房地产开发有限公司未按期归还，原告白高举可申请强制执行，被告陈志平对以上款项承担连带还款责任；四、本案的诉讼费53800元减半收取26900元，保全费5000元，共计31900元由被告陈志平承担(此款由原告白高举已垫付，被告陈志平于2015年4月30日前支付原告白高举）。因陈志平、洛阳阳光房地产开发有限公司未履行生效民事调解书确定的义务，白高举向洛阳中中级人民法院申请强制执行。后洛阳市中级人民法院于2015年12月23日作出（2015）洛执字第198-1号执行裁定书，裁定洛阳市中级人民法院（2014）洛民三初字第88号民事调解书执行一案指定由洛阳市洛龙区人民法院执行。本院依据该执行裁定书，本院于2016年3月1日立案执行，执行案号为：（2016）豫0311执231号，并于2016年12月20日裁定终结本次执行程序。2017年12月5日白高举作为转让人（甲方）与受让人（乙方）毛玺签订一份债权转让协议书，毛玺向本院提出执行异议，要求变更其为（2016）豫0311执231号执行一案的申请执行人，本院经审理作出（2019）豫0311执异176号执行裁定书，裁定变更申请人毛玺为申请执行人白高举与被执行人陈志平、洛阳阳光房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案的申请执行人。后毛玺依据（2019）豫0311执异176号执行裁定书向本院申请恢复执行，案号为（2019）豫0311执恢442号。执行中，本院于2019年1月24日作出裁定查封了被执行人洛阳阳光房地产开发有限公司名下位洛阳市老城区××、××、××、××房房产。异议人不服提出执行异议。异议人靳晓娟为证明事实提交以下证据：证据一、2010年10月12日靳晓娟与洛阳阳光房地产开发有限公司签订的《商品房定单》复印件一张。证据二、2011年8月25日洛阳阳光房地产开发有限公司为靳晓娟开具的收据复印件一张。证据三、卡号********的中国建设银行卡在2011年1月1日至2011年12月1日的个人存款明细查询复印件一张。证据四、2011年9月25日靳晓娟与洛阳阳光房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》复印件一份。证据五、2011年8月25日靳晓娟出具的委托书复印件一份，委托刘晓梅全权办理其所购买的洛阳市道南路阳光牡丹花园1号楼9号商铺的交房事宜。证据六、2011年9月11日刘晓梅与洛阳寅生物业管理有限公司签订的阳光牡丹花园多层住宅前期物业管理服务协议复印件一份。证据七、靳晓娟与王新宁结婚证复印件一张。证据八、2012年2月22日刘晓梅与张义锋签订的房屋租赁合同复印件一份，将洛阳市老城区道南路阳光牡丹花园1#-10号商铺租赁给张义锋修车行，时间2012年2月22日至2014年2月22日，租金每年伍万元整。证据九、2014年3月14日王新宁与孙晨旭签订的房屋租赁合同复印件一份，将洛阳市老城区道南路阳光牡丹花园1号-9商铺租赁给孙晨旭修车行，时间2014年3月15日至2016年3月15日，租金每年陆万元整。证据十、2017年2月15日王新宁与白天过签订的房屋租赁合同复印件一份，将洛阳市老城区道南路阳光牡丹花园9号商铺租赁给白天过修车行，时间2017年3月15日至2018年3月15日，租金每年陆万元整。证据十一、2018年3月15日王新宁与白天过签订的房屋租赁合同复印件一份，将洛阳市老城区道南路阳光牡丹花园9号商铺租赁给白天过修车行，时间2018年3月16日至2020年3月16日，租金每年陆万元整。证据十二、洛阳北控水务集团有限公司开具的增值税发票复印件三张，写明购买方阳光公司，，地址道南路牡丹花园1-1-商09证据十三、洛阳北控水务集团2020年6月水费通知单复印件一张。证据十四、王新宁中国建设银行个人活期账户交易明细复印件一张。证据十五、微信转账记录复印件一张。证据十六、支付宝转账电子回单复印件一张，写明付款方白天过，收款方王新宁，时间2019年2月27日，金额陆万元整。证据十七、关于道南路阳光牡丹花园小区不办房产证网上投诉复印件十四张。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产登记在被执行人洛阳阳光房地产有限公司名下，故本院的查封行为符合法律规定。案外人靳晓娟虽与被执行人洛阳阳光房地产有限公司签订有商品房买卖合同，但其购买的房产为商铺，不是用于居住，不符合法律所规定的能够排除执行的条件，故案外人的异议请求本院不予支持，不能排除对涉案房产的执行，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十九条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回靳晓娟的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长  赵爱国人民陪审员  武幼谦人民陪审员  王晓燕二〇二一年四月二十六日书 记 员  卢璐璐+