湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2848号上诉人（原审被告）：伍文清，男，1969年1月6日出生，回族，居民身份证住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：焦自峰，系伍文清之妻。委托诉讼代理人：李敏，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍宇晨，男，2003年11月25日出生，回族，居民身份证住址武汉市青山区。法定代理人：朱某，系伍宇晨之母。上诉人伍文清因与被上诉人伍宇晨排除妨害纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。伍文清上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回伍宇晨的一审诉讼请求；3.一审、二审案件受理费由伍宇晨承担。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误。一、涉案房屋由伍文清出资购买，伍文清有权使用房屋。涉案房屋购房合同由伍文清与武汉钢铁（集团）公司签订，购房款也由伍文清支付，非其父亲伍汉生（原产权人）签订购房合同和支付购房款。1998年10月6日，伍文清的父母伍汉生、铁桂枝与伍文清及弟弟伍文忠签订的协议书约定,“如以后武钢售房，由两个儿子各买（付）一半买房……伍文清、伍文忠不愿住在此地，本人有权将房屋收回，供本人及妻使用”。一审中，伍宇晨对于伍文清支付购房款27850.7元并无异议，只是称购房款中有一半是伍宇晨父母支付的。不论伍文清是支付了购房全款，还是支付了一半购房款，按协议约定伍文清可以取得涉案房屋一半的权利。伍文清居住在涉案房屋数十年，没有其他住房，并愿意居住在房屋中，也不符合协议约定收回房屋的条件。因此，伍文清有权继续使用涉案房屋。二、伍宇晨取得涉案房屋所有权是恶意的，不能发生涉案房屋所有权的变更。1.伍宇晨法定代理人朱某知晓伍汉生、铁桂枝生前的意愿是将涉案房分给伍文清和伍宇晨父亲各一半，在伍文清姑姑、叔叔见证下也签订了协议。2.伍宇晨及其母朱某均知晓涉案房屋购房合同和购房款系伍文清办理，房产证和土地证原件均由伍文清保管，伍宇晨当初以上学为由从伍文清处拿走房产证，现原土地证仍在伍文清处。3.伍文清父亲伍汉生曾多次中风住院，母亲铁桂枝患老年痴呆，两位老人身体极差，这些情况众多街坊邻居均可以作证，也曾到一审法院作证过。而伍宇晨之母在两位老人去世前几个月，趁伍文清外出打工不在老人身边，隐瞒伍文清，欺瞒两位老人，带领其到房屋登记机关办理了房屋过户登记，属于阴谋霸占房屋。4.伍宇晨取得房证后便着手将伍文清撵出房屋，其行为有违公序良俗，涉案房屋产权变更手续不合法，其不能完全取得涉案房屋所有权。第一，伍宇晨法定代理人知晓涉案房屋历史情况，却私下与两位老人办理房屋变更手续，侵害了伍文清的合法权益。第二，伍宇晨签订的房屋买卖合同价款明显低于同期同地段房屋市场价的70%，且未实际支付购房款，明显不属于正常的市场交易行为，侵害了国家正常的税收制度，破坏了正常的社会秩序。第三，原产权人在办理手续之时不具备相应的民事行为能力，其并不清楚办理权属变更的后果，也未获得相应的房屋对价，伍宇晨在一审时辩称是赠与，却提供不出相应的证据，更加说明存在欺骗两位老人的情形。5.涉案房屋过户不合法，伍文清拟向法院提出撤销诉讼，但一审时伍宇晨以调解为由故意拖延，而在伍文清等待调解时，却突然收到了法院判决。而且，涉案房屋在多年前就发生了重大变化，伍文清为方便生活，经相关部门同意，对自住部分进行了改建与扩建。一审法院对这一事实只字不提，未全面综合衡量社会影响与实际效果，侵害了伍文清的合法权益。综上，伍汉生、铁桂枝工作单位福利分房时考虑了伍文清的家庭成员居住问题，分配房屋面积较大；伍文清依照与伍汉生、铁桂枝签订的协议出资购买；伍文清已进行相关扩建，有权利继续居住占有涉案房屋；伍宇晨恶意谋得涉案房屋，伍文清将就房屋变更手续提起行政诉讼。请求二审法院公正审理，依法驳回伍宇晨全部诉讼请求。伍宇晨辩称，公房买断的时候购房款总共是27850.7元，伍宇晨家给付给伍文清18000元现金，剩下的钱是怎么出的不清楚，应该是伍文清出的，公房买断的事情主要由伍文清办理。房屋买断是在两个老人不知情的情况下办理的，但是用的是两个老人的名义。当时房子虽然签订的是买卖合同，但实际上房子是赠与给伍宇晨的，因为中介说如果是赠与过户费用很高，所以就签订的买卖合同，也是为了节省过户费用。伍宇晨是合法取得所有权，一审判决正确。伍宇晨向一审法院起诉请求：1.伍文清立即腾退位于武汉市青山区钢花新村118街92门2号房屋一间（预估面积20平方米），并返还租金（从2016年5月19日至今月租金4000元，暂计算至2020年7月19日按50个月合计200000元，此后租金从2020年7月20日起算至实际腾退之日止）；2.本案诉讼费由伍文清承担。一审法院认定事实：伍宇晨系伍文清侄子，案外人伍文忠系伍宇晨父亲。案外人伍汉生、铁桂枝系伍文清、案外人伍文忠父母。伍汉生于2016年8月22日去世，铁桂枝于2016年9月29日去世。伍文忠于2012年1月14日去世。伍汉生、铁桂枝将武汉钢铁集团焦化有限责任公司分配的公房与他人交换，交换后的房屋位于武汉市青山区钢花新村118街92门2号，该房屋（建筑面积74.56平方米）的承租人系伍汉生，该房屋由伍汉生、铁桂枝及其子伍文忠、伍文清居住。1998年10月6日，伍汉生、铁桂枝与伍文忠、伍文清签订协议书，载明：伍汉生、铁桂枝为了今后能够平安过生活，安度晚年，特与其子伍文清、伍文忠为房子、水、电及其他生活事务作协议如下；由于两个儿子没有住房，为了安逸过日子，不再为家庭事务烦恼，同意将涉案房屋的两室分给两个儿子居住，大室分给伍文清，小室分给伍文忠，本人及妻住半室，客厅、厨房、厕所归本人及妻使用，大室壁柜封在外面，由我们两位老人存放杂物；为了避免矛盾，两间房前门封闭，全部从后院开门进出，后院两个儿子各一半，前门供本人及妻进出；房子大部分都分给两个儿子居住，房租由伍文清、伍文忠各付一半。如以后武钢售房，由两个儿子各买（付）一半买房；伍文清、伍文忠不愿住在此地，本人有权将房屋收回，供本人及妻使用。伍文清、伍文忠无权出租或出售此房。伍文清、伍文忠结婚后，其配偶也住进涉案房屋。2005年2月起，伍汉生、铁桂枝在外租房居住，2005年12月16日，伍汉生、铁桂枝将伍文清夫妻及伍文忠夫妻起诉至武汉市青山区人民法院，要求腾退涉案房屋。后伍汉生、铁桂枝于2006年2月20日撤回对伍文清夫妻的起诉。一审法院于2006年2月23日作出（2006）青民二初字第20号民事判决，判决伍文忠夫妻搬出涉案房屋，该房屋由伍汉生、铁桂枝居住。此后，伍汉生与武汉钢铁（集团）公司签订成本价购房合同书，购买涉案房屋，涉案房屋产权登记在伍汉生名下。2016年4月27日，伍宇晨与伍汉生、铁桂枝签订《武汉市存量房买卖合同》，约定伍汉生将涉案房屋以500000元价格出售给伍宇晨。涉案房屋的产权于2016年5月23日登记于伍宇晨名下。本案审理中，伍文清称后来其外出打工，遂将其居住的涉案房屋中的一室交由案外人杨耀文看管，未收取房屋租金。伍宇晨则称伍文清将其居住的涉案房屋中的一间出租给案外人杨耀文开设律师事务所。2007年伍宇晨父母将其居住的一间房屋做餐饮，后于2014年对外出租，出租范围包括房间、客厅、厨房、卫生间。一审法院认为，位于武汉市青山区钢花新村118街92门2号房屋原系武汉钢铁（集团）公司出售给伍汉生的自管公房。伍汉生在与铁桂枝夫妻关系存续期间取得涉案房屋完全产权，该房屋属于伍汉生、铁桂枝的夫妻共同财产。伍汉生、铁桂枝对涉案房屋享有处分权。伍汉生、铁桂枝与伍宇晨签订的《武汉市存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。伍汉生、铁桂枝与伍宇晨已办理涉案房屋过户登记手续，涉案房屋的产权于2016年5月23日已登记于伍宇晨名下。故伍宇晨为涉案房屋所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分权利。涉案房屋中的一间房屋由伍文清交给案外人占有、使用，伍宇晨作为房屋所有权人要求伍文清腾退涉案房屋，于法有据，予以支持。1998年10月6日的协议书，仅能证明伍汉生在承租涉案房屋期间，为解决家庭矛盾协商同意其两个儿子居住涉案房屋的相关事宜。在协议签订时，伍汉生并未取得涉案房屋的所有权，其没有权利处分涉案房屋，无权设立居住权，且该协议也并未约定伍文清对涉案房屋享有一半所有权。故伍文清辩称其享有居住权，没有事实与法律依据，对此辩称意见不予支持。关于伍文清是否应向伍宇晨返还租金的问题。涉案房屋的产权虽于2016年5月23日登记于伍宇晨名下，但其未提交证据证明其在取得涉案房屋所有权后向伍文清主张过要求伍文清腾退房屋或要求伍文清返还因出租涉案房屋而获取的租金收益。现伍宇晨要求伍文清返还租金，其提交的证据不足以证明伍文清已实际出租涉案房屋并实际收取了房屋租金，亦不能证明涉案房屋租金标准。故伍宇晨要求伍文清返还租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，伍宇晨的部分诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审判决：一、伍文清于判决生效之日起30日内腾退位于武汉市青山区钢花新村118街92门2号房屋中的一室；二、驳回伍宇晨的其他诉讼请求。本案减半收取的一审案件受理费2190元，由伍宇晨负担2150元，由伍文清负担40元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，伍文清向本院提交《中止诉讼申请书》，以武汉仲裁委员会已受理伍文清就涉案房屋申请仲裁案件，该仲裁案件审理结果直接影响本案审判结果为由，申请中止本案诉讼。本院认为，伍宇晨系房屋登记产权人，其对房屋享有权利已经行政部门确认，对外具有公示效力，在无相反证据足以推翻产权登记的情况下应推定伍宇晨为房屋真实权利人，伍文清所称仲裁案件处于审理过程中结果未定，不能以该仲裁案件的可能性结果否定房屋登记的推定效力，故本案不应因此中止审理。如前述仲裁案件裁决结果最后对伍文清有利，伍文清可视情再行维护权益。本院认为，根据伍汉生、铁桂枝与伍文忠、伍文清签订的协议书内容，伍文忠、伍文清对涉案房屋仅享有暂时居住权利，不属于民法典规定的居住权。即便伍文忠、伍文清出资购买涉案房屋属实，根据协议中“伍文清、伍文忠无权出租或出售此房”的约定，以及房屋原登记于伍汉生名下的实际情况，不应认为伍文清因出资即可取得涉案房屋一半权利，涉案房屋仍应认为原属于伍汉生、铁桂枝的夫妻共同财产。伍文清主张取得案涉房屋一半权利依据不足，本院不予支持。其后伍汉生、铁桂枝与伍宇晨签订《武汉市存量房买卖合同》，并将涉案房屋过户至伍宇晨名下，根据不动产物权设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力的物权公示原则，涉案房屋所有权人变更为伍宇晨，伍文清继续占用缺乏依据，应根据伍宇晨的要求腾退案涉房屋。伍文清主张其在占用房屋期间存在扩建、改建行为，首先该主张缺乏证据证明，其次擅自改建、扩建他人所有房屋本属非法，以此为由继续占用房屋更属侵害所有权人合法权益，不应予支持。伍文清另上诉认为伍宇晨取得涉案房屋所有权系恶意、行为有违公序良俗、房屋产权变更手续不合法等，但均未提交充分证据予以证明，本院不予采信。综上所述，伍文清的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由伍文清负担。本判决为终审判决。审判员  刘鑫荣二〇二一年四月二十五日法官助理杜文书记员肖**