湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0502民初5759号原告：杨伟康，男，1955年7月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：陈俊杰、沈舒铭（实习），北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被告：湖州万佳房地产开发有限公司，住所地：浙江省湖州市太湖路116-118号。法定代表人：陈建荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李萍、傅建峰，浙江六和（湖州）律师事务所律师。第三人：湖州恒佳房地产开发有限公司，住所地：浙江省湖州市望湖花园天和苑18幢凤凰路18号。法定代表人：陈建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱治中，该公司员工。原告杨伟康与被告湖州万佳房地产开发有限公司与第三人湖州恒佳房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法由审判员张俊按简易程序公开开庭进行了审理。原告杨伟康的委托诉讼代理人陈俊杰，被告湖州万佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人傅建峰，第三人湖州恒佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱治中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年，本案第三人湖州恒佳房地产开发有限公司（下称“恒佳地产”）开发并建设湖州太阳城住宅小区项目，其中项目Ⅰ标段土建安装工程由案外人杭州建工集团有限责任公司（下称“杭建工”）中标并施工，杭建工委派原告作为项目现场施工的实际负责人。2016年6月25日，原被告双方与恒佳地产、杭建工签订《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》一份。合同约定原告购买被告开发的湖州长岛府两处住宅及两个配套车位（长岛府3幢201室、长岛府3幢1002室）。原告用以购买以上两套房屋及两个配套车位的购房款370万元及税金18.5万元，从恒佳地产应付给杭建工的工程款中扣除388.5万元。合同对签订四方的权利义务和违约责任做了约定。合同签订后，被告已将上述房屋交付给原告，现案涉房屋由原告实际占有并居住。但经多次催促，被告仍未配合办理房屋过户登记手续也未交付合同约定的位于长岛府二期的两个房屋配套车位。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告履行合同义务，协助原告办理湖州市××幢××室房屋过户登记手续；2、判决被告将湖州市长岛府二期的两个配套车位交付给原告；3、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：原告已入住案涉长岛府3幢201室的房屋，但既未与被告签订《商品房买卖合同》，也未要求被告办理过户手续，造成案涉房屋未过户的原因在原告自身；原告要求被告向其交付两个配套车位的诉请没有事实和法律依据，四方协议约定的房屋价格不包含车位，且双方对车位的位置、价格未作约定。被告愿意配合原告对案涉长岛府3幢201室的房屋办理过户登记手续。第三人辩称：同意被告答辩意见，已履行四方协议中的付款义务。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1：《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》一份，证明原、被告与第三人、案外人杭建工签订该协议书，约定原告购买被告开发的两处房屋及两个配套车位，总价3885000元从第三人应付给案外人杭建工的工程款中扣除，协议书对签约四方的权利义务作出约定的事实。证据2：建设工程施工合同一份，证明第三人作为发包人开发湖州太阳城项目，杭建工是该项目Ⅰ标段承包人的事实。证据3：内部承包合同一份，证明原告与杭建工集团签订内部承包合同一份，原告是湖州太阳城Ⅰ标段项目内部承包人的事实。证据4：对账单二份、增值税发票一份，证明原告购买被告房屋及车位的3885000元从第三人应付给杭建工的工程款中抵扣，杭建工已向第三人开具工程款发票的事实。证据5：（2019）浙05民特24号民事裁定书一份，证明第三人与杭建工关于太阳城项目工程款的纠纷已由法院裁定结案的事实。被告对原告提交的证据质证如下：对证据1的证据三性无异议，对其证明内容有异议；对证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的证据三性无异议，但抵扣的工程款为3700000元，185000元是第三人支付给案外人杭建工的税款，实际的税款承担主体是第三人，而非案外人杭建工。第三人对原告的证据质证如下：对证据的证据三性均无异议。被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：《浙江省商品房买卖合同》、《机械式车位使用权转让合同》各二份、增值税普通发票四份，证明2016年6月11日和19日，被告出售3幢2202室、1702室时，房屋与车位均分别计价并开具增值税发票的事实。证据2：《浙江省商品房买卖合同》、增值税普通发票各一份，证明2016年10月10日，被告出售3幢101室时，买受人未购买车位，被告开具增值税普通发票中仅记载房屋价格的事实。证据3：承诺书、《浙江省商品房买卖合同》、增值税普通发票、《关于太阳城Ⅰ标段房产抵混凝土材料款协议》各一份，证明根据四方协议的约定，3幢1002室根据杭建工及原告的指定，出售给案外人张志全、曹海燕，并于2016年6月29日签订了《浙江省商品房买卖合同》，双方并未签订关于车位的协议，被告开具的增值税普通发票中也仅记载房屋的价格的事实。证据4：网上房屋备案价信息一份，证明四方协议约定的3幢1002室、201室在网上备案中也仅指房屋本身的价格，并不包含车位的价格的事实。证据5：建设项目选址意见书、望湖·长岛府项目经济技术指标、证明书各一份，证明望湖·长岛府项目总户数为523户，规划车位437个，居住建筑机动车位配置率为0.84个/户，无法达到1比1配置比例，因此不存在原告主张的每套房配套一个车位的事实。证据6：2016年1月至12月望湖花园小区空置物业费通知单四份、结算业务付款通知一份，证明四方协议签订后，原告已实际占有长岛府3幢201室并居住，但并未办理交房手续，至今未缴纳物业费，实际由被告承担空置物业费的事实。原告对被告的证据质证如下：对证据1、证据2的真实性无异议，对其关联性有异议，原告要求交付车位是基于销账协议书的约定；对证据3的证据三性均无异议；对证据4、证据5的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据6的合法性、关联性均有异议。第三人对被告的证据质证如下：对上述证据均无异议。第三人向本院提交如下证据：收据、转账凭证各二份，证明第三人已向案外人杭建工支付案涉工程款税金185000元的事实。原告对第三人的证据质证如下：对该证据无异议。被告对第三人的证据质证如下：对该证据无异议。本院对证据认定如下：原告提交的证据经被告及第三人质证对其真实性均无异议，能够证明原告与被告、第三人、案外人杭建工通过签订《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》，约定由原告向被告购买房屋的形式抵扣原告与第三人、案外人杭建工之间的债权债务关系的事实，对该证明效力予以确认，但对协议书涉及的3700000元款项是否包含两个机械车位的价款存在争议。被告提交的证据1至证据5经被告、第三人质证对其真实性无异议，但根据该证据并不能直接推定《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》约定的3700000元款项是否包含两个机械车位的事实，仅能证明案涉房屋所在的小区居住建筑机动车位配置率为0.84个/户，无法达到1比1配置比例，以及房屋备案价与真实售价之间存在差额的事实，其中被告向其他买受人销售房屋的价格及折扣分别如下：长岛府3幢2202室售价1970000元，折扣率90.7%；长岛府3幢1702室售价1850000元，折扣率88.3%；长岛府3幢101室售价1970000元，折扣率96.47%。证据6为物业公司向被告发出的空置物业费通知单，该证据与房屋是否已由被告向原告交付缺乏关联性，对其证明效力不予确认。经审理，本院认定如下事实：2016年6月25日，原告杨伟康与被告湖州万佳房地产开发有限公司、第三人湖州恒佳房地产开发有限公司、案外人杭州建工集团有限责任公司签订《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》一份。该协议书确定第三人湖州恒佳房地产开发有限公司为协议书的甲方，案外人杭州建工集团有限责任公司为乙方，被告湖州万佳房地产开发有限公司为丙方，原告杨伟康为丁方；由甲方开发建设的太阳城住宅小区，其中Ⅰ标段土建安装工程由乙方中标并施工，乙方委派在太阳城项目现场施工的实际负责人为丁方。目前丁方欲购买甲方的控股股东丙方开发的长岛府两处住宅，乙方同意以甲方应该支付给乙方的总包工程款项中以扣减款项的方式用来丁方支付丙方的购房款。为此，经四方友好协商，达成如下委托购买和委托支付的销账协议书各条款，以资共同遵守。协议书约定：一、丁方购买丙方开发的房源及地下室机械车位为：1、长岛府3幢201室住宅，实测建筑面积为182.45平方米；2、长岛府3幢1002室住宅，实测建筑面积为182.45平方米。二、丙方销售给丁方房产的价格，经协商并一次性优惠后，丙方对本协议项下销售给丁方的两处房产的销售总价为人民币叁佰柒拾万元整，小写3,700,000.00元。具体价格如下：1、长岛府3幢201室住宅，折后价197万元；2、长岛府3幢1002室住宅，折后价173万元。同时，第三人（甲方）在协议书中承诺：由于丁方现拥有机动车的轴距尺寸较大原因，无法在长岛府地下室的机械车位停靠，甲方承诺：在长岛府二期车位中予以优先考虑。案外人杭建工（乙方）在协议书中承诺：在本协议书生效后，同意开具工程税务发票叁佰捌拾捌万伍仟元，小写3,885,000.00元给甲方。同时同意上述开具的发票应收甲方370万元的工程款项不转入自身银行账户，作为丁方购买本协议书项下两处房产及两个机械车位的专用款项，委托甲方支付给丙方。被告在协议书中承诺：同意甲方在本协议书生效后的30个工作日内，向丙方支付本协议书项下丁方购买长岛府两处房产的全部款项。原告在协议书中承诺：本人同意本次购买本协议书项下两处房产的款项由乙方代为支付，并同意该款项的支付方式按照本协议书中第三条第二款即《乙方承诺》条款进行。2016年6月28日，原告向被告出具承诺书一份，将《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》中约定的长岛府3幢1002室房屋产权证落户于浙江天立新材有限公司名下。2016年6月29日，被告与案外人张志全、曹海燕签订《浙江省商品房买卖合同》，将长岛府3幢1002室转让给案外人张志全、曹海燕。现原告以被告未交付长岛府3幢201室房屋，且《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》中约定3700000元款项包含两个机械车位为由，诉至本院，要求被告交付长岛府3幢201室房屋并协助办理不动产权转移登记手续，同时交付两个配套车位。由于被告对于协助原告办理长岛府3幢201室房屋的不动产权转移登记手续并无异议且当庭表示同意协助办理，故本案的争议焦点为：一、《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》中约定3700000元款项是否包含两个机械车位；二、长岛府3幢201室房屋有无交付。关于第一个争议焦点，《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》的第一条关于原告向被告购买房屋的内容表述为“一、丁方购买丙方开发的房源及地下室机械车位为：1、长岛府3幢201室住宅，实测建筑面积为182.45平方米；2、长岛府3幢1002室住宅，实测建筑面积为182.45平方米”，该部分内容虽然提及了地下室机械车位，但随后的内容并未确定车位的位置或编号。在第二条关于房屋价格的约定中又确定为“1、长岛府3幢201室住宅，折后价197万元；2、长岛府3幢1002室住宅，折后价173万元”，亦未确定车位的价格。后续被告与案外人张志全、曹海燕签订的《浙江省商品房买卖合同》，将前述长岛府3幢1002室住宅以1730000元的价格出售给案外人张志全、曹海燕，该《浙江省商品房买卖合同》及1730000元的价格亦未包含机械车位。而在《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》的第三条部分，原告、被告、第三人、案外人杭建工均各自做出了承诺，且各方承诺的内容从文义上并不一致。第三人关于“由于丁方现拥有机动车的轴距尺寸较大原因，无法在长岛府地下室的机械车位停靠，甲方承诺：在长岛府二期车位中予以优先考虑”的承诺，其所处分的事项并非第三人所享有的权利，而是被告所享有的权利。案外人杭建工关于“同时同意上述开具的发票应收甲方370万元的工程款项不转入自身银行账户，作为丁方购买本协议书项下两处房产及两个机械车位的专用款项，委托甲方支付给丙方”的承诺亦将本属于原、被告的关于房屋买卖合同的权利义务做出了处分。真正享有房屋及车位交易权利的被告并未在其承诺中明确3700000元款项包含了长岛府3幢201室、1002室两处房屋及两个地下室机械车位的价款。由于四方都在协议书中签名并加盖印章，因此原、被告对于《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》中约定3700000元款项是否包含两个机械车位的理解上产生了争议。本院认为，《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》的第一条、第二条并未涉及各方承诺，且该两条的内容均为原、被告之间的权利义务，而本案的争议涉及的利益亦发生在原、被告之间，该部分权益对第三人及案外人杭建工并无实质影响。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此在《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》第三条中各方的承诺出现歧义与争议的情况下，仍应当根据《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》的第一条、第二条内容及实际履行情况认定原、被告的权利义务。根据《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》的第一条、第二条的内容，原、被告对于案涉的地下室机械车位位置、价格均未作出约定，也未通过补充协议等方式作出约定，这与一般的市场交易习惯不符。结合案涉地下室机械车位均通过另行签订使用权转让合同的形式进行买卖的交易规则，难以认定《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》中约定的3700000元款项包含了两个地下室机械车位。综上，本院认为《关于四方委托购买委托支付的销账协议书》中约定的3700000元款项并未包含两个地下室机械车位。原告要求被告交付两个地下室机械车位的诉请，本院不予支持。关于第二个争议焦点，被告辩称已向原告交付房屋，但并未能提供房屋交付的证据，亦未能举证证明原告已实际占有使用长岛府3幢201室的房屋，故本院认为该房屋尚未交付，被告应当履行交付义务。原告要求被告协助其办理不动产权转移登记手续的诉请，本院予以支持。根据原、被告的当庭陈述，办理不动产权转移登记手续所需的税费根据相关法律法规、政策由缴纳的主体各自负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告湖州万佳房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告杨伟康交付坐落于湖州市××幢××室的房屋并协助其办理不动产权转移登记手续，办理不动产权转移登记手续所应缴纳的税费由原、被告根据缴纳主体各自负担；二、驳回原告杨伟康的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告杨伟康支付迟延履行金。本案受理费80元，减半收取40元，由被告湖州万佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 张 俊二〇二一年四月十六日书记员 潘蓉秀