山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初1490号原告：中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（以下简称济南军区基地），住所地山东省东营市河口区孤岛镇滨海路100-1号。法定代表人：宋波，司令员。委托诉讼代理人：胡继龙，山东国曜律师事务所律师。被告：姜维，男，1979年6月26日生，汉族，原济南市中君盛天康酒店业主，住山东省济宁市市中区。被告：济南海木健康咨询有限公司（以下简称海木公司），住所地济南市历城区华龙路1825号104室，统一社会信用代码91370112076196425M.法定代表人：胡卫涛，职务不详。被告：山东简饰装饰设计工程有限公司(以下简称简饰公司)，住所地济南市市中区经十一路49号银座八一店B馆8层802，统一社会信用代码91370103MA3TT3CF4W。法定代表人：翟洋洋，经理。被告：济南鲁蕴艺术馆有限公司（以下简称鲁蕴公司），住所地济南市市中区经十一路49号银座八一店B座9层，统一社会信用代码91370103MA3PK3Q91K。法定代表人：廖文胜，职务不详。被告：山东坤瑞土地整理有限公司（以下简称坤瑞公司），住所地济南市市中区经十一路49号银座八一店B座塔楼10层1001，统一社会信用代码91370103MA3MRRJE9P。法定代表人：姜小青，董事长。委托诉讼代理人：马敬哲，山东舜康律师事务所律师。被告：济南市市中区汉华小额贷款有限公司（以下简称汉华公司），住所地济南市市中区经十一路49号银座八一店B座塔楼10层西侧，统一社会信用代码91370100589906277M。法定代表人：张淼，董事长。委托诉讼代理人：刘晓，女，该公司员工，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：马敬哲，山东舜康律师事务所律师。被告：山东蓝色经济资产管理有限公司（以下简称蓝色资产公司），住所地济南市市中区经十一路49号银座八一店B座塔楼10层南侧，统一社会信用代码913700003261294020。法定代表人：张辉，总经理。委托诉讼代理人：马敬哲，山东舜康律师事务所律师。被告：山东季民泰禾贸易有限公司（以下简称季民公司），住所地济南市市中区经十一路55-1号103室，统一社会信用代码91370103MA3DTBR55P。法定代表人：翟强，职务不详。原告济南军区基地与被告姜维、海木公司、简饰公司、坤瑞公司、鲁蕴公司、汉华公司、蓝色资产公司、季民公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南军区基地的委托诉讼代理人胡继龙，被告姜维，被告简饰公司的法定代表人翟洋洋，被告坤瑞公司、蓝色资产公司的委托诉讼代理人马敬哲，被告汉华公司的委托诉讼代理人刘晓、马敬哲（同前）到庭参加诉讼，被告海木公司、鲁蕴公司、季民公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告济南军区基地向本院提出诉讼请求：1、被告姜维向原告支付自2018年8月1日起至2020年11月30日拖欠的租金5878816元，并支付违约金(以1245088元为基数，自2019年1月1日起至实际清偿之日止；以1245088元为基数，自2019年7月1日起至实际清偿之日止；以1282400元为基数，自2020年1月1日起至实际清偿之日止；以1068666.67元为基数，自2020年7月1日起至实际清偿之日止；以上违约金的计算，自2017年8月11日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日至实际支付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价(LPR)利率的1.95倍计算)；以及支付自2020年12月1日至实际返还房屋之日的占用费(按照每年租金2564881元标准计算)；2、解除原告与济南市中君盛天康酒店（以下简称君盛天康酒店）2014年12月28日签订的《军队房地产租赁合同》；3、被告姜维返还承租原告济南市的房屋；4、判令被告海木公司、简饰公司、坤瑞公司、鲁蕴公司、汉华公司、蓝色资产管理公司、季民公司，向原告返还其实际占用的涉案房屋；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月28日，原告下属单位济南军区黄河三角洲综合训练基地济南办事处与被告姜维经营的君盛天康酒店签订编号为基房合字(2014)第46号的《军队房地产租赁合同》，约定：原告将位于济南市，面积为5248平方米的房屋租赁给被告君盛天康酒店，租赁期限自2015年7月1日至2033年6月30日，并且约定前五年每年租金2490176元，自第六年起每五年递增3%，租期内以半年为一个付款周期，君盛天康酒店应于每个付款周期前的5个工作日内向原告支付半年租金，每逾期一日，按逾期支付总额的3‰向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋，因自2016年7月1日起，君盛天康酒店即存在逾期缴纳租金违约行为，2018年原告将君盛天康酒店起诉至贵院，要求支付自2016年7月1日至2018年7月31日的租金及违约金，贵院作出(2018)鲁0103民初7101号民事判决书，该判决书生效后，君盛天康酒店、姜维均未履行上述生效民事判决书的给付义务。君盛天康酒店、姜维亦未履行支付2018年8月1日之后租金的义务。根据《军队房地产租赁合同》第五条中“逾期超过60日的，甲方有权单方解除本协议，并无偿收回该物业，乙方已付的费用及保证金不予退还”的合同约定，君盛天康酒店存在严重违约，现原告请求法院判决解除与君盛天康酒店签订的《军队房地产租赁合同》。因君盛天康酒店性质为个体工商户，根据《民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”的规定，现要求被告姜维支付拖欠租金等费用，以及返还涉案房产。后了解得知，君盛天康酒店、姜维承租涉案房屋后存在转租行为。近期原告通过调查了解，得知涉案房产具体占用情况为：7层由被告海木公司占用，8层由被告简饰公司、坤瑞公司、季民公司占用，9层由被告鲁蕴公司占用，10层由被告汉华公司、蓝色资产公司占用。根据《物权法》第三十四条等规定，现原告要求被告海木公司、简饰公司、坤瑞公司、季民公司、鲁蕴公司、汉华公司、蓝色资产公司配合被告姜维立即停止占用行为，协助配合被告姜维返还其各自实际占用的涉案房屋。综上所述，被告姜维的行为已严重违约，被告海木公司、简饰公司、坤瑞公司、季民公司、鲁蕴公司、汉华公司、蓝色资产公司的占用行为，也严重侵害了原告的合法权益。请求法院查明案件事实，支持原告的诉讼请求，维护军队国有资产不受侵害。被告姜维辩称，我不同意支付租金，房子早就腾完了，甲方房屋存在严重缺陷，不能正常使用，一直都没有用，产权也不明确，包括合同中的附件都没有，特别是合同第16页的权属证明到现在也没有提供过，导致这个房子不能用。在原告提供的情况说明中，写的按照合同条款在2014年10月26日备好一切资料，这个资料到现在也没有备齐。说明的第二项原告说按时付款，我方第一笔合同款已经按时支付，对涉案房屋进行装修，前后花了700余万元，然后开始招租经营，因为没有权属证明一直都租不出去，在2016年时我已经被房屋权属不齐全的问题逼迫的无力经营，于是我向甲方提交了解除合同申请书，但甲方说近期内部改革，先减免一些房租，过段时间再说解除的事情。之后到2016年年底，甲方单位就撤销了，合同解除之事也没有人管。2018年我就被起诉了，在判决书中提到的山东水泥厂租房一案现在也已经发回重审改了判决，在2018年判决之后，我已经明确表示没有经营能力，甲方依然不解除合同，故意累加房租，让我苦不堪言。被告简饰公司辩称，我公司是从山东艺点空间文化产业发展有限公司处承租的涉案房屋，合同期限五年，自2020年7月12日至2025年7月11日，位置在八一银座B座8层，实际使用的是802号，房屋现在正常使用中，房租交给山东艺点空间文化产业发展有限公司，房租正常缴纳，我公司希望与原告继续建立租赁关系并使用涉案房屋。请求法院依法判决。被告汉华公司辩称，一、根据原告与济南市中君盛天康酒店签订的“军队房地产租赁合同”第八条的约定，涉案房屋可以转租。二、在转租合同租赁期限尚未届满以及我公司（次承租人）没有违约的情况下，若原告强行解除与被告济南市中君盛天康酒店签订的租赁合同收回房屋，则我公司的装修费及搬迁费等实际损失应当由原告负担。三、我公司作为涉案房屋的合法使用者，为了减少双方的损失，希望继续租赁使用房屋，可以另行与原告签订租赁合同。被告坤瑞公司、蓝色资产公司辩称，我们这两个公司是与汉华公司作为共同承租体，涉案房屋是以汉华公司名义租赁的，汉华公司、坤瑞公司、蓝色资产公司共同使用涉案房屋，同意汉华公司的答辩意见。被告海木公司、鲁蕴公司、季民公司均未作答辩。原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交证据，本院组织双方进行了质证，根据原告提交的本院（2018）鲁0103民初7101号民事判决书及济南市中级人民法院（2019）鲁01民终1621号民事裁定书等证据，本院认定事实如下：原济南市中君盛天康酒店（简称君盛天康酒店）是2014年9月19日注册成立的个体工商户，经营者系被告姜维，经营场所位于济南市市中区部，已于2018年9月27日经企业登记主管机关登记注销。本院于2018年12月10日作出（2018）鲁0103民初7101号原告济南军区基地与被告君盛天康酒店房屋租赁合同纠纷一案民事判决，认定：“一、2012年12月7日，中国人民解放军济南军区联勤部下发联（2012）410号关于黄河三角洲农副业基地使用联勤部综合服务楼追加公摊面积经费的通知，内容为：“按照联[2011]482号《关于黄河三角洲农副业基地使用联勤部综合服务楼的通知》精神，分配你部7至10层建筑面积5322.79平方米。……实际分配总建筑面积5586.69平方米（7至10屋建筑面积5248平方米，公共建筑面积分摊338.69平方米……）”。二、中国人民解放军济南军区于2013年11月16日下发济（2013）136号命令载明，保留军区黄河三角洲农副业基地名称，对外可使用“济南军区黄河三角洲综合训练基地”名称。2014年2月14日，济南军区黄河三角洲农副业基地更名为济南军区黄河三角洲综合训练基地。三、2014年12月28日，济南军区黄河三角洲综合训练基地济南办事处（甲方）与被告济南市中君盛天康酒店（乙方）签订济南办事处综合楼租赁合同及附件，约定甲方将坐落在济南市经十一路银座八一店B座塔楼7-10层，面积5248平方米出租给乙方。经营用途为酒店经营、办公使用。自该物业交付之日起至2015年6月30日，属于乙方装修免租期。租赁期共18年，自2015年7月1日起至2033年6月30日止。自起租日起，具体每年租金，每平方米每天租金1.3元，从第六年开始，每五年递增3%。2015年至2019年的年租金均为2490176元。乙方自合同签订后5个工作日内向甲方支付2015年7月1日－12月31日半年租金1245088元。甲、乙双方同意租赁期内租金以每半年为一个付款周期，第一个半年和最后一个半年不满整半年的，按实际天数计算缴纳。租金的计算从计租日开始，按半年缴纳。乙方应于每个付款周期前的5个工作日内，向甲方支付半年租金；乙方应按本合同约定如期足额支付租金。若乙方无正当理由逾期向甲方支付本合同约定的应由乙方承担的相关费用，每逾期一日，按逾期支付总额的3‰向甲方支付违约金。逾期超过60日的，甲方有权单方解除本协议，并无偿收回该物业，乙方已付费用及保证金不予退还。签订后，2016年12月22日，案外人济南大望文化传播有限公司交纳涉案房屋的2016年上半年租金1245088元。自2016年7月1日起至2018年7月31日，被告累计欠涉案房屋租金5360410.67元。”该案中认为：“涉案合同及附件系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。合同当事人应按约履行合同义务……”。该案判决：“一、被告济南市中君盛天康酒店于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地房租5360410.67元并支付违约金（以380058.67元为基数，自2016年7月1日起；以1245088元为基数，自2017年1月1日起；以1245088元为基数，自2017年7月1日起；以1245088元为基数，自2018年1月1日起；以1245088元为基数，自2018年7月1日起，以上均计算至实际清偿之日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算。）；二、驳回原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49320元，由被告济南市中君盛天康酒店负担。”被告君盛天康酒店不服提起上诉，后又撤回上诉，济南市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）鲁01民终1621号民事裁定，准许君盛天康酒店撤回上诉，一审判决发生法律效力。上述民事判决生效后，该案被告君盛天康酒店及其经营者姜维至今尚未履行生效判决确定的法律义务，该案仍处于执行程序期间。另查，2014年12月28日济南军区黄河三角洲综合训练基地济南办事处（甲方）与原济南市中君盛天康酒店（乙方）签订的《军队房地产租赁合同》第五条规定：自2015年至2019年期间，每年度房屋租金为2490176元；自2020年至2024年期间每年度房屋租金为2564881元（半年租金为1282440元）等；第八条规定：“乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：（一）转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。……（三）转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也随之相应变更、解除或终止”；第十条规定：“10.3若乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除本合同……（二）无正当理由逾期不支付装修免租期内的费用及租赁后的租金、其他费用累计超过60日。……”君盛天康酒店向原告租赁涉案房屋后，于2015年10月9日与被告汉华公司签订《房屋租赁合同》，将其中第10层的房屋转租给被告汉华公司，租赁期间自2016年1月1日起至2023年12月31日止，现实际由汉华公司与被告坤瑞公司、蓝色资产公司共同使用，并以君盛天康酒店所欠汉华公司的借款抵顶房屋租金，现房屋租金已抵顶至2020年12月31日。君盛天康酒店于2018年8月1日与案外人山东艺点空间文化产业发展有限公司（以下简称艺点公司）签订《商业用房授权委托租赁合同书》，委托授权艺点公司对“经十一路49号八一银座B馆八层”（整层，建筑面积1312平方米）进行招商运营、对外转租等，委托授权期限为2018年8月1日至2030年7月31日止等。艺点公司于2020年7月与案外人山东唐朝商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，将“山东省济南市市中区经十一路49号八一银座B馆八楼”出租给山东唐朝商贸有限公司使用，租赁期限60个月，自2020年7月12日起至2025年7月11日止等。被告简饰公司称山东唐朝商贸有限公司系其占股份70%的股东，上述租赁合同签订后，相关房屋实际由被告简饰公司使用并缴纳房租，现房屋租金已缴纳至2021年4月底。原告称，涉案房屋除上述使用情况外，第7层现已没有人实际经营，但是放有一些零星装修材料和设备等，具体使用人显示是被告海木公司；第8层由被告简饰公司、坤瑞公司、季民公司等使用；第9层实际使用人显示是被告鲁蕴公司，经了解该公司正在陆续搬离。原告对此仅提供了现场照片，未提供其他相应的证据。被告姜维对此质证称，其仅知道十层出租给被告汉华公司，对其他楼层房屋的实际使用情况不清楚。以上事实，由原告提供的本院（2018）鲁0103民初7101号民事判决书、济南市中级人民法院（2019）鲁01民终1621号民事裁定书，被告姜维提供的济南市市中区市场监管局准予注销通知书，被告简饰公司、汉华公司提供的房屋租赁合同、及各方当事人的陈述等为证。本院认为，根据已经发生法律效力的本院（2018）鲁0103民初7101号民事判决，2014年12月28日济南军区黄河三角洲综合训练基地济南办事处（甲方）与原君盛天康酒店（乙方）签订济南办事处综合楼租赁合同及附件，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，合同当事人应当全面履行合同约定的义务。原君盛天康酒店系个体工商户，已经于2018年9月27日依法注销企业登记，被告姜维作为其经营者，应当依法承担相应的民事责任。根据原告提供的证据及各方当事人的陈述、质证意见，本院应予确认被告姜维自2018年8月1日起至2020年11月30日期间从未向原告缴纳过房屋租金的事实。原告主张自2018年8月1日起至2020年11月30日期间的房屋租金为5878816元，经本院审查核对，该数额符合前述租赁合同中的相应规定标准，本院予以确认。本院（2018）鲁0103民初7101号民事判决于2019年6月24日起已经发生法律效力，该判决生效后，被告姜维至今未履行生效判决确定的法律义务，亦未依法定程序解除合同，且涉案房屋实际由被告姜维转租给被告汉华公司等租赁使用至今。被告姜维长期不向原告缴纳房屋租金，系违约行为，应当依照合同约定及相关法律规定依法承担违约责任。原告济南军区基地请求被告姜维立即支付自2018年8月1日起至2020年11月30日期间的房屋租金5878816元并解除涉案租赁合同，符合合同约定，理由正当，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据涉案租赁合同的规定，承租方拖欠缴纳房屋租金超过60日，出租方即有权提出解除租赁合同并收回房屋。根据前述生效判决认定的事实，原君盛天康酒店自2016年起即拖欠缴纳房屋租金，自2016年7月1日起至2018年7月31日期间，累计拖欠涉案房屋租金高达5360410.67元，且前述判决生效后，被告姜维亦未履行生效判决确定支付房屋租金的义务。原告济南军区基地应当及时与被告姜维解除涉案租赁合同，或者在协商未果的情况下及时通过法律程序解除合同并收回房屋，以避免损失无限性扩大。由于原告怠于行使合同中规定的解除合同的相应权利，致使涉案房屋租赁纠纷长期得不到解决，导致房屋租金损失不断扩大，造成自2016年7月1日起至今已高达1000万元以上的房屋租金损失。对于原、被告之间因房屋租赁纠纷导致的巨额房屋租金损失及不断扩大的违约损失，原告亦有一定程度的过错。因此，对于原告关于要求被告姜维支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院酌情不予支持。根据涉案租赁合同第八条的规定：“乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：……转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也随之相应变更、解除或终止”。本案中，由于被告姜维的违约行为，致使涉案房屋租赁合同被解除，按照租赁合同中的上述规定，原告君盛天康酒店与次承租人签订的转租合同亦随之相应变更、解除或终止。因此，原告请求被告姜维返还涉案房屋并由被告汉华公司等次承租人承担返还相应房屋的责任，符合合同约定，合法有据，本院应予支持。因解除转租合同、返还房屋给次承租人造成经济损失的，次承租人有权依法另行向被告姜维主张权利。原告主张被告海木公司、鲁蕴公司、季民公司实际占有、使用涉案房屋，未能提供足够的证据予以证实，本院不予采纳，对原告相应的诉讼主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告济南军区黄河三角洲综合训练基地济南办事处于2014年12月28日与原济南市中君盛天康酒店签订的《军队房地产租赁合同》于本判决生效之日起解除。二、被告姜维于本判决生效之日起十日内，给付原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地自2018年8月1日起至2020年11月30日期间的房屋租金5878816元。三、被告姜维于本判决生效之日起十日内，将位于济南市的房屋返还给原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地。四、对于本判决第三条确定的返还房屋义务，被告山东简饰装饰设计工程有限公司、济南市市中区汉华小额贷款有限公司、山东坤瑞土地整理有限公司、山东蓝色经济资产管理有限公司承担共同返还其各自实际占有、使用的相应房屋的民事责任。五、驳回原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52952元，由被告姜维负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  徐计方二〇二一年四月十四日书记员  孟晓铮