山西省运城市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）晋08行终67号 上诉人（原审第三人）柳酉琰，男，1980年8月1日出生，汉族，现住运城市盐湖区。系肖剑萍之子。 委托诉讼代理人熊建林，山西众志诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）耿洁菊，女，1973年3月19日出生，汉族，现住运城市人民北路锦绣华城北区。 委托诉讼代理人张少戈，山西晋华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）运城市规划和自然资源局，住所地：运城市河东东街新区。 负责人解更生，该局局长。 出庭负责人李继军，该局副局长。 委托诉讼代理人任鹏宏，该局不动产登记中心负责人。 委托诉讼代理人贾利，山西正豪律师事务所律师。 原审第三人毕宏斌，男，1987年12月5日出生，汉族，住临猗县。 上诉人柳酉琰因与被上诉人耿洁菊、被上诉人运城市规划和自然资源局、原审第三人毕宏斌房屋所有权登记一案，不服运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 运城市国土资源局于2018年4月4日将房屋坐落于锦绣花城北区35幢1单元4层402号房屋的房屋所有权转移登记在肖剑萍名下，并颁发晋（2018）运城市不动产权第0003415号不动产权证书。 原审认定，2017年3月23日，原告耿洁菊通过房屋中介公司与第三人毕宏斌签订了《运城市存量房屋买卖合同》，约定将坐落于盐湖区锦绣花城北区35幢1单元402号房屋出让给原告耿洁菊。2017年8月24日辽宁省本溪市正大公证处作出（2017）正大证民字第890号公证，公证毕宏斌、杨芬委托鞠全林出售涉案房产。2018年3月19日，鞠全林与肖剑萍来到被告不动产登记大厅，申请将位于盐湖区锦绣花城北区35幢1号楼4单元4层402室，面积为148.86平方米的房屋转让给肖剑萍，双方填写了《房屋所有权转移登记申请书》，并向被告不动产登记中心工作人员提交了房屋所有权人为毕宏斌、共有人杨芬的运城市房权证市辖区字第××号房屋所有权证、2018年3月19日的《房地产买卖契约》、毕宏斌、杨芬二人的身份证复印件、由辽宁身本溪市正大公证处在2017年8月24日出具的委托人毕宏斌、杨芬夫妇委托鞠全林办理房产过户、出售等相关事宜的公证书，随后，又提供了税务部门在2018年3月27日出具的《增值税普通发票》及税收完税证明。被告运城市规划和自然资源局根据第三人提供以上材料及《不动产登记暂行条例》的有关规定，向第三人肖剑萍颁发了（2018）运城市不动产权0003415号不动产产权证。2018年10月8日辽宁省本溪市正大公证处作出《撤销（2017）正大证民字第890号公证书的决定》。2018年5月4日肖剑萍向本院提起民事诉讼要求耿洁菊腾出涉案房屋，本院于2018年7月16日作出（2018）晋0802民初3105号民事判决书，支持了肖剑萍的诉请。原告耿洁菊不服上诉于运城市中级人民法院，2018年10月29日运城市中级人民法院作出（2018）晋08民终2808号民事判决，维持了一审判决。原告耿洁菊于2018年12月13日向本院提起民事诉讼，要求确认毕宏斌、杨芬、肖剑萍签订的房地产买卖契约无效，本院于2019年3月17日作出（2018）晋0802民初8348号民事判决，判决毕宏斌与肖剑萍签订的《房地产买卖契约》无效。肖剑萍不服上诉于运城市中级人民法院，运城市中级人民法院维持了一审判决。本案诉讼中，肖剑萍于2019年5月19日去世，柳酉琰作为肖剑萍的继承人参加本案的诉讼。另查明，原运城市国土自然资源局的行政管理职能由运城市规划和自然资源局行使。 原审认为，《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”本案中，本院于2019年3月17日作出（2018）晋0802民初8348号民事判决，判决毕宏斌与肖剑萍签订的《房地产买卖契约》无效，肖剑萍不服上诉，二审维持了一审判决。因此，被告虽在不动产登记时权源依据正确，但被告运城市规划和自然资源局为肖剑萍作出不动产权登记是根据申请人提交的《房地产买卖契约》，相关的不动产权属来源已被法院判决无效，作出的不动产登记行为所依据的事实不复存在，故作出不动产登记行为所根据的证据不足，应当予以撤销。被告运城市规划和自然资源局和第三人柳酉琰均主张原告耿洁菊仅是毕宏斌的债权人，其与肖剑萍之间无债权或者物权法律关系，不具有本案原告主体资格。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，与行政行为有利害关系的公民有权提起诉讼，本案，原告耿洁菊通过房屋中介公司与第三人毕宏斌签订了《运城市存量房屋买卖合同》，约定将坐落于盐湖区锦绣花城北区35幢1单元402号房屋出让给原告耿洁菊，耿洁菊分三次共向毕宏斌支付购房款47.2万元，并从2017年底居住在案涉房屋内。被告将案涉房屋登记在肖剑萍名下行为就当然与耿洁菊具有了利害关系，被告及第三人的主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项规定，判决：撤销被告运城市规划和自然资源局于2018年4月4日作出的（2018）运城市不动产权0003415号不动产权证。案件受理费50元，由被告运城市规划和自然资源局负担。 上诉人柳酉琰上诉称：一、一审法院认定耿洁菊在涉案房屋居住错误。运城市中级人民法院2018年10月29曰作出（2018）晋08民终2808号民事判决，判令耿洁菊将案涉房屋腾出交由肖剑萍。肖剑萍一方于判决书生效后，入住了案涉房屋，一审法院认定仍在耿洁菊在案涉房屋居住错误。二、耿洁菊不是行政机关拒不撤销肖剑萍房屋登记行政行为的利害关系人，其与变更登记前的房屋所有人毕宏斌的买卖关系，不符合法律及司法解释规定的债权人作为利害关系人诉讼的情形。运城市不动产登记中心于2018年11月6日，针对耿洁菊的申请作出2018001号不动产登记不予受理通知书，已经将不受理理由说明，注销登记申请主体是不动产登记簿记载的权利人或者其他依法享有不动产权利的权利人。一审原告耿洁菊，从未成为涉案房屋登记的权利人，不享有申请注销登记的权利。一审法院以耿洁菊向毕宏斌支付47．2万元，并从2017年底居住在案涉房屋内，认定其为利害关系人，系将耿洁菊认定为涉案房屋的债权人，但根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的规定，“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的：（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的，”原告耿洁菊与原权利人毕宏斌签署买卖合同，但未对涉案房屋办理预告登记、抵押登记、未查封、未举证恶意串通的存在，故不符合上述债权人作为行政诉讼利害关系人的任何一种情形。即使按照一审法院的思路，将不符合规定的债权人认定为利害关系人后，耿洁菊也是属于变更登记前的原利害关系人。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。本案一审原告耿洁菊未就变更登记行政行为提出诉讼，而是对转移登记后权利人登记权源依据被撤销，不动产登记中心拒不撤销房屋登记的行政行为提出行政诉讼，属于司法解释规定的人民法院不予受理范围。三、一审法院以一审被告作出行政行为主要证据不足的，判令撤销，没有法律依据。本案第三人肖剑萍依照不动产登记部门的规定，与毕宏斌的委托人签订房屋买卖契约，付款50余万元，并依照法律规定缴纳相应的税款，一审被告按照法律规定的程序，对肖剑萍和毕宏斌的委托人的材料进行了审查，于2018年4月4日为肖剑萍颁发房屋所有权证。公证机构于2018年10月8日因案涉房屋存在产权纠纷为由撤销公证，系事后发生的事实变化，不属于行政登记时存在违法。行政诉讼对行政行为合法性的评价，主要依据行为作出时的事实和法律状态，一般不受事后变化了的事实和法律规定的影响。一审原、被告及第三人，对涉案房屋由毕宏斌变更登记为肖剑萍的登记行为合法不持异议，一审法院对此事实亦予以认可。一审法院以登记后出现权源依据被撤销，作出撤销房屋登记的判决，系法律适用错误。四、一审法院以（2018）晋0802民初8348号民事判决作为本案审理依据错误。（2018）晋0802民初8348号民事判决认定毕宏斌与肖剑萍的《房地产买卖契约》无效，本质上是认定了案外人鞠全林没有代理权，但无代理权导致合同无效在法律上没有依据，且民事案件审理代理权问题的整个过程，代理人鞠全林始终未作为当事人。故，该判决本身存在重大错误。一审法院中止程序等待耿洁菊与肖剑萍的民事基础法律关系审理结果，且最终依据该民事判决作出行政判决，但却忽略了本案审理的行政机关是否应当撤销肖剑萍房屋登记行为，肖剑萍与耿洁菊之间并不存在需要参考的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系的事实。综上所述，上诉人认为一审法院在审理行政案件过程中，未严格依照法律及司法解释规定，审查原告主体资格，随意扩大利害关系人范围，变更行政诉讼审查范围，导致本案适用法律错误，作出了错误的判决。上诉人希望二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决，驳回一审原告的起诉。故请求，1、依法撤销山西省运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802行初3号行政判决书；2、改判驳回一审原告耿洁菊的起诉。2021年3月19日，上诉人柳酉琰申请中止，理由为：贵院受理的（2021）晋08行终字第67号上诉人柳酉琰与被上诉人耿洁菊、原审被告运城市规划和自然资源局、原审第三人毕宏斌不动产行政登记纠纷一案，上诉人柳酉琰发现被上诉人耿洁菊提起多场诉讼所依据的合同、毕宏斌签字收据均系伪造的，该买卖合同中的山西舒适家房地产经纪有限公司根本不存在，被上诉人存在伪造交易提起诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”，本案被上诉人合同和签字均系伪造的，不符合原告主体资格。为查明上述事实，上诉人柳酉琰于2020年11月16日向运城市盐湖区人民法院起诉，诉请依法确认毕宏斌、耿洁菊2017年3月23日签订的《运城市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》无效，及依法确认毕宏斌、杨芬、耿洁菊、山西感恩居房地产中介服务有限公司签订的《补充协议》无效，运城市盐湖区人民法院于2021年1月15日受理，案号为（2021）晋0802民初1006号。综上，上诉人柳酉琰依据《行政诉讼法》第六十一条第二款，“在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼”，和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国行政诉讼法）的解释》第八十七条规定，“在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的”规定，提出中止审理申请，请予以准许。 被上诉人耿洁菊辩称：一、被上诉人自2017年3月和毕宏斌签订购房协议至今一直占有着案涉诉争房屋。2018年10月29日运城市中级人民法院作出（2018）晋08民终2808号民事判决后，被上诉人既没有向上诉人交付过房屋，人民法院也没有对案涉房屋进行过强制执行，上诉人又是怎么入住的呢。二、被上诉人作为案涉房屋的实际购买人，不仅交纳了购房款，而且实际居住、占有至今。原审被告运城市规划和自然资源局将案涉房屋产权转移登记至上诉人名下，对被上诉人的重大利益造成的严重损害是显而易见的，被上诉人当然有权依法提起本案诉讼。就本案而言，案涉房屋只有一次转移登记，并不存在多次转移登记。上诉人的第二点理由，是对《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定的曲解。三、人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定“自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记．机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”现有证据已经证实，上诉人和鞠全林（自称是第三人毕宏斌的代理人），共同申请的案涉房屋产权转移登记，所持有的授权委托书是虚假的、无效的。行政机关作出行政行为时不知道所依据的是虚假的事实，作出行政行为后才知道该虚假事实的，无论是依理还是依法都应予以撤销。四、原《合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”换句话说，鞠金林冒用毕宏斌的名义，至今也未获得毕宏斌的追认，其和上诉人签订的房屋买卖合同当属无效。五、山西省三级人民法院分别作出的（2018）晋0802民初8348号民事判决、（2019）晋08民终2033号民事判决，（2020）晋民申857号民事裁定，均确认毕宏斌和肖剑萍（上诉人之母）于2018年3月19日签订的《房地产买卖契约》无效。由此充分说明，上诉人并未获得案涉房屋的所有权。一审法院据此作出撤销行政机关登记行为的判决，完全符合法律规定。综上，人民法院的生效判决否决了上诉人购买案涉房屋的合同效力，上诉人丧失了取得案涉房屋所有权登记的基础权利。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。另，上诉人没有提起中止诉讼的权利。 被上诉人运城市规划和自然资源局认为，登记机关在行政登记时程序合法。关于之后出现的要求撤销登记的情形，由人民法院依法处理。 经二审查明事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。《最高人民法院关于适用的解释》第十二条规定，“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（一）被诉的行政行为为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形”。被上诉人耿洁菊通过房屋中介与原审第三人毕宏斌签订了《运城市存量房屋买卖合同》，约定将坐落于盐湖区锦绣花城北区35幢1单元402房屋出让给耿洁菊，耿洁菊付房款47.2万元。原审被告运城市规划和自然资源局为肖剑萍颁发晋（2018）运城市不动产权第0003415号不动产权证书的行为与被上诉人耿洁菊具有利害关系，即被上诉人耿洁菊2019年1月7日提起行政诉讼时具有原告资格。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人，代理人身份证明材料，授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料，登记原因证明文件，不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记材料目录和示范文本等信息”。运城市盐湖区人民法院作出的（2018）晋0802民初8348号民事判决已生效，判决确认了毕宏斌与肖剑萍签订的《房地产买卖契约》无效。一审法院认为相关的不动产权属来源已被人民法院判决无效，原审被告运城市规划和自然资格局所作出的不动产登记行为所依据的事实不复存在，判决撤销（2018）运城市不动产权0003415号不动产权证并无不当。《最高人民法院关于执行的解释》第八十七条第一款规定：“在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：（一）原告死亡，须等待其近亲属表明是否参加诉讼的；（二）原告丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的行政机关、法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗力的事由不能参加诉讼的；（五）案件涉及法律适用问题，需要送请有权机关作出解释或者确认的；（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；（七）其他应当中止诉讼的情形”。人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查，本案应对登记行为合法性进行审查，上诉人柳酉琰申请中止诉讼，不符合法律规定，本院不予准许。综上，上诉人柳西琰的上诉理由缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人柳酉琰负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓波 审判员  林学武 审判员  裴黎杰 二〇二一年四月二十日 书记员  余 婧