福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1123号 上诉人（原审原告）：吴建华，女，1956年6月29日出生，汉族，福建省平潭县。 委托诉讼代理人：邱乐婷，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪惠丽，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林霞，女，1976年6月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：杨美伦，福建闽天律师事务所律师。 原审第三人：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县城关西航路北段。 法定代表人：周廷艳，董事长。 委托诉讼代理人：魏良琼，女，公司员工。 上诉人吴建华因与被上诉人林霞、原审第三人平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省平潭县人民法院作出的（2020）闽0128民初3568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴建华上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴建华的一审诉讼请求。事实和理由：吴建华于讼争房产被查封前，不仅与西航公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，还交付了全部购房款，系讼争房产的实际所有权人。一审法院仅依据不动产登记簿判定讼争房产的权利人，并进而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定驳回吴建华的一审诉讼请求，明显错误。一、因西航公司向案外人吴国庆借款750元且无力偿还，西航公司与吴国庆遂于2014年达成了以物抵债约定，之后又因吴国庆出借部分款项是从吴建华处所借且吴国庆无力归还，故经吴国庆申请，西航公司同意将抵债的讼争房产买受人直接更名为吴建华，并与吴建华签订了《商品房买卖合同》对上述约定予以明确。1.在2014年签订《商品房买卖合同》前，西航公司向吴国庆借款750万元，并将750万元转为购房款的事实清楚、证据充分。2014年之前，案外人周安受西航公司指示多次向吴建华借款，总计750万元。因借款时间过长，且部分款项系经第三方或现金交付，吴国庆仅能提供2011年期间的银行流水。西航公司董事长周廷艳曾在2017年周安因非法吸收公众存款罪被平潭县公安局立案侦查时，确认欠吴国庆750万元借款以及借款均已被西航公司使用的事实。后因西航公司无力偿还，遂与吴建华于2014年达成了以物抵债约定，将借款转为购房款（共3套房产，其中2761443元借款是用于抵扣讼争房产的购房款及公共维修基金）。西航公司遂出具收款收据对收到购房款事实予以确认。2.吴国庆与西航公司设立了事实上的商品房买卖合同关系之后，由于吴国庆出借给西航公司的款项部分是从吴建华处所借，2014年吴国庆向西航公司申请将讼争房产所享有的权利义务转让给吴建华承继。西航公司审批同意后，吴建华即与西航公司设立了事实上的商品房买卖合同关系。3.西航公司同意吴国庆的更名申请后，于2014年与吴建华签订了《商品房买卖合同》,并在收款收据上备注了受让人姓名。购买与更名事实平潭县公安局于2017年1月亦已查明，此时讼争房产还未被查封。二、《商品房买卖合同》、收款收据及2017年平潭县公安局侦查笔录足以证实讼争房屋在被查封之前已签订了书面买卖合同，并交付了全部购房款，吴建华已就其在讼争房产被查封前与西航公司签订了合法有效的书面买卖合同，并交付全部购房款的事实完成举证责任，吴建华的主张应当得到支持。若林霞认为《商品房买卖合同》、收款收据系在其查封之后，与西航公司串通伪造的，应当自行承担举证责任。一审法院将举证责任分配给吴建华，适用证据规则错误，过分加重吴建华的举证义务。此外，因西航公司所借款项最终转为向西航公司支付的购房款，收款收据及证明只能由西航公司出具，吴建华无法提供其他证据。若要求吴建华证明其提供的商品房买卖合同及收款收据不是伪造的，不仅违反证据规则，且违背常理。一审法院仅以收款收据及证明是西航公司一方出具为由，否认吴建华提交证据的证明力，认定事实及适用法律错误。三、按照购房惯例，所有购房人根据售楼部人员指示在商品房买卖合同上签字，由售楼部人员收走，公司盖章后再归还购房人。吴建华作为普通购房人，难以注意签订时间是否载明，也无法意识到签订时间未载明带来的法律后果。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，买卖合同只能由西航公司向交易中心办理备案手续。一审法院将未备案的过错转嫁给吴建华负担，明显不公。在未违反法律、行政法规强制性规定的情况下，即使《商品房买卖合同》没有载明签订日期或未备案，亦不会导致《商品房买卖合同》无效。四、吴国庆与西航公司达成以物抵债约定之前，二者之间是金钱之债。但在2014年西航公司出具收款收据之后，吴国庆与西航公司签订已经形成了事实上的商品房买卖合同关系。之后吴建华承继吴国庆相应权利义务，与西航公司之间设立事实上的商品房买卖合同关系。吴建华基于《商品房买卖合同》享有对讼争房产的物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定，吴建华有权就讼争房产提起异议，并请求中止对讼争房产的执行。一审法院认定是事实与适用法律错误，应当予以纠正。 林霞辩称，一、吴建华与西航公司不存在借款及将借款转为购房款、以房抵债等事实。1.吴建华提交的证据显示吴建华仅与周安之间存在经济往来，与西航公司无关。2.吴建华与西航公司签订的《商品房买卖合同》明确约定吴建华需一次性支付现金2761442元，而不是债务作抵。二、吴建华不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的足以排除强制执行的民事权益。1.在案证据可以明确吴建华并未向西航公司支付任何购房款。2.退一步讲，即使吴建华所付购房款系基于借款转化而来，案涉《商品房买卖合同》系基于以房抵债签订，但吴建华不能证明西航公司拖欠款项，也不能证明周安将向其所借款项汇入西航公司。3.尽管吴建华与西航公司达成以房抵债的条件，因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，当事人可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，其不能基于《商品房买卖合同》形成优于其他债权的利益，不能据此排除强制执行。 西航公司述称，一、西航公司未向吴建华借款，借款实为西航公司前员工周安个人行为。后因周安无力偿还债务，将此前在西航公司所购买、已交付订购金或购房款的房产抵债给吴建华。这一事实在2017年周安因非法吸收公众存款罪被平潭县公安局立案侦查的笔录中有详细陈述。故此，西航公司与吴建华间接产生关系，即协助周安办理转让房产的相关手续，该房产西航公司与周安已完成了结算。二、案涉《商品房买卖合同》的签订系西航公司与吴建华的真实意愿，在《商品房买卖合同》签订后不久，平潭县公安局向西航公司送达了关于限制办理讼争房屋备案、交房等手续的通知，且至今未告知西航公司可以解除此项通知，案涉《商品房买卖合同》一直无法办理备案手续。 吴建华向一审法院起诉请求：1.判令立即中止执行并返还吴建华所有的位于福建省平潭县××庄××号××期××＃楼××号房产；2.本案诉讼费用由林霞承担。 一审法院认定事实：林霞与西航公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2019年3月20日作出（2019）闽0128民初1117号民事判决书，判决西航公司向林霞支付逾期交房违约金，判决生效后，林霞申请强制执行。一审法院在执行林霞与西航公司商品房预售合同纠纷一案过程中，于2020年2月24日查封了登记在西航公司名下位于平潭县××庄××号××期××＃楼××室的房产，以及后续采取委托评估及拍卖等执行措施。案外人吴建华于2020年6月11日对此提出书面异议，2020年7月23日，一审法院作出（2020）闽0128执异52号执行裁定，驳回吴建华的异议请求，吴建华不服该裁定并向一审法院提起本案诉讼。 另查明，吴建华与西航公司签订一份《商品房买卖合同》，合同未签署落款时间，且未办理预告登记。合同约定西航公司将诉争房产出售给吴建华，价格为每平方米14696元，总金额为2707297元。合同约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上，监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：中国建设银行股份有限公司平潭支行；监管账户：3500××××2953。并约定2016年12月30日前交付案涉房产。 西航公司向吴建华的弟弟吴国庆出具三张盖有西航公司收款专用章、收款时间为2014年8月12日的收款收据，金额分别为997297元、990000元、720000元，合计2707297元，收款收据右上角“孙林芳甫”签注“同意更名吴建华”。西航公司于2020年6月6日出具一份《证明》，内容为：“2014年8月12日，我司与吴建华签订一份《商品房买卖合同》，约定吴建华购买我司开发的位于福建省平潭县××庄××号××期××＃楼××号房产，转让价格为每平方米14696元，总金额为2707297元。因吴建华已交付了全额购房款，我司向其出具三张收款收据，同时因故未开具正式发票和未办理房产预告登记”。 一审法院认为，本案中吴建华主张因案外人周安欠其胞弟吴国庆借款750万元，西航公司用包括本案诉争房产在内的三套房屋抵偿周安对吴国庆的债务。据此，吴建华并非一般的消费者购房人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。依照上述规定的第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”。西航公司作为本案被执行人未能履行法律文书确定的义务，人民法院执行其名下财产，符合法律规定，并无不当。本案中，吴建华主张阻却执行的依据系其与西航公司之间签订的《商品房买卖合同》以及三份加盖西航公司收款专用章的收款收据和西航公司出具的称其已收到购房款2707297元的《证明》。按照其提供的《商品房买卖合同》约定，购房款应进入西航公司银行监管账户，而吴建华并未提供相应证据证明款项已支付至西航公司监管账户或西航公司名下其他账户，且本案涉及除吴建华、西航公司以外的申请执行人林霞的权益，仅凭西航公司一方出具的收款收据或者对吴建华付款事实的承认，不足以认定吴建华已经支付购房款的事实。此外，吴建华提供的《商品房买卖合同》未签署落款时间，买受人姓名及身份信息和房屋交付5日期有涂改痕迹，且合同未进行备案，不能证明其系案涉房产权利人以及该权利的合法性和真实性。据此，吴建华对一审法院查封的案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回吴建华的诉讼请求。案件受理费28458元，由吴建华负担。 本院二审期间，吴建华围绕上诉请求提交了证据并申请本院向一审法院调取（2015）岚刑初字第237号案件中西航公司向平潭县公安局出具的算账清单、情况说明、周安侦查笔录、周廷艳的侦查笔录及刑事判决书。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴建华二审中提交的证据及本院依法调取的证据，本院将结合其他在案证据综合认定。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据吴建华的主张，其通过与西航公司签订《商品房买卖合同》，以“以房抵债”的方式抵销其通过吴国庆出借给周安的借款债务。本案存在二重“以房抵债”行为，周安以三套房产（含讼争房产）抵偿其欠吴国庆的7500000元借款，西航公司以上述房产抵偿其与周安间的欠款。本案中，吴建华没有提供任何借据、收据等证据证明借贷事实，其提供的银行流水不足证明吴国庆有实际出借7500000元，结合周安在刑事案件中的庭审笔录中对吴国庆陈述的欠款金额存有异议的事实，在案证据尚不足以证明吴建华通过以房抵债的方式支付了讼争房产的购房款。案涉《商品房买卖合同》、西航公司出具的收款收据及证明均不足以证明吴建华实际足额支付了购房款。此外，吴建华二审中提交的平潭县公安局于2015年1月22日出具的岚公函【2015】1号《关于要求对周安涉案房产限制交易的函》中，平潭县公安局明确要求西航公司“在该案件未办结之前，贵公司不得对周安所订购的所有贵公司销售的房产办理开票、备案、变更转让、交房等手续。”以证明其未办理备案的原因，但依据上述函件，西航公司于2015年11月23日将案涉房屋交付给吴建华的行为，亦不具有合法性。据此，吴建华对讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。 综上所述，吴建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28458元，由吴建华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二一年四月十四日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 林 舒