江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初5813号原告：常州江南中鑫物业服务有限公司，住所地常州市天宁区晋陵北路18号，统一社会信用代码913204022508389651（1/1）。法定代表人：赵新义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺小花，江苏强森律师事务所律师。委托诉讼代理人：高勉之，江苏强森律师事务所律师。被告：王宇栋，女，1974年12月26日生，汉族，住常州市武进区。被告：胡仁环，女，1970年4月24日生，汉族，住常州市钟楼区。被告：王宇洲，男，1972年6月24日生，汉族，住常州市钟楼区。被告：朱卫刚，男，1974年4月8日生，汉族，住常州市武进区。以上四被告共同委托诉讼代理人：诸小燕，江苏泽晟律师事务所律师。原告常州江南中鑫物业服务有限公司（以下简称中鑫公司）诉被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告中鑫公司的委托诉讼代理人高勉之，被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚的共同委托诉讼代理人诸小燕到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法组成合议庭转为普通程序于2021年3月15日再次公开开庭进行了审理。原告中鑫公司的委托诉讼代理人高勉之，被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚的共同委托诉讼代理人诸小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中鑫公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令四被告支付自2012年1月1日起至2018年6月8日止的物业服务费共计人民币114306.19元，并按欠缴总额以每日万分之五承担自每年物业费应付之日止起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金；判令四被告承担律师费17000元；本案诉讼费用由四被告共同负担。事实与理由：我公司系本市新北区府西花园的物业管理企业，四被告原系本市新北区府西花园3-301室房屋的业主，该商用房于2011年9月3日办理入住手续，用于经营本市新北区三井环洲绿岛咖啡馆。自2012年1月1日起，四被告开始拖欠物业费，期间我公司多次催要。至2018年6月8日，四被告将本市新北区府西花园3-301室的产权转让给第三方，但由于咖啡馆仍在经营，故我公司并不知情，所以没有结清物业费。我公司己按约为四被告提供物业服务，但四被告并未支付全部物业服务费用。望贵院依法支持我公司的诉讼请求。被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚共同辩称，答辩人入户时已将物业费支付至2012年6月30日，后原告中鑫公司从未催要过物业费，因此原告中鑫公司主张相应的物业费及滞纳金请求已过诉讼时效；原告中鑫公司未按合同性质目的及交易习惯履行向答辩人发出书面催缴通知的义务及前置程序而直接提起诉讼，违反了诚信原则，不符合合同性质及交易习惯，原告中鑫公司亦未采取措施防止损失进一步扩大，原告中鑫公司应自己承担滞纳金；原告中鑫公司没有留出专用车位供答辩人咖啡店经营所用，严重影响经营；对车位未进行有序管理，导致答辩人经营的咖啡店的供货车辆无法到达楼面，加重了答辩人的搬运成本；答辩人咖啡店员工停在地面下的电瓶车经常被盗；原告中鑫公司对电梯不进行维护，答辩人只能自行出资请人维护检测。2016年6月5日发生客户被困电梯事件，导致答辩人赠送客户8000元充值卡方才解决了纠纷；一楼的公共位置环境卫生差，卫生均由答辩人自己处理。故因原告中鑫公司没有履行应尽的义务，造成答辩人损失，无权主张物业费。综上，请求驳回原告中鑫公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚原系常州市新北区府西花园3-301室房屋的业主，房屋总建筑面积1221.22平方米。2011年7月11日，被告王宇栋、胡仁环（甲方）与原告中鑫公司（乙方）签订府西花园商业用房物业管理服务协议，约定：甲方须按规定及时交纳物业管理服务费、电费（含合理分摊部分）及其他费用，也应及时缴纳政府所规定收取的各项规费；甲方在将本物业租借予第三方使用时，应及时将有关的租赁合同书等复印件交予乙方，并由使用者与乙方签订管理协议，否则由甲方承担所有法律责任。业主应加强对承租户的管理，并承担所购物业所有费用的最终交纳责任……乙方根据《江苏省物业管理条例》及本协议，对本小区的商户行使管理服务权力，根据相关规定，乙方有权向甲方收取物业管理服务费、电费（含合理分摊部分）及其他费用……乙方须维护本小区商户正常经营秩序，确保良好的经营环境，当本小区公共秩序因甲方人员或业务对象原因遭到破坏或可能导致混乱时，乙方有权制止该人员的有害行为和禁止其进入，并视情节严重情况报告有关部门处理；乙方须定期维护保养本小区内共用设施（设备），确保各项设施的正常运转；乙方须维护本小区内共用设施及公共部位的清洁卫生，并做好绿化养护工作。乙方须接受本小区各商户对各项管理服务工作的监督、意见或建议，提供优质服务……商业用房物业管理服务费按照1.20元/㎡/月计收；……物业管理服务费每一年预收一次，每个缴费期首月的10日前为缴费日期，甲方必须按时交纳各项费用，如未按期缴纳，每日按欠缴总额的万分之五计收滞纳金，并应承担原告中鑫公司为追讨此项款项而发生的额外行政、法律费用（包括采取法律方式追讨款项而发生的费用、寄发催交信函费用、聘请律师的代理费、诉讼费等）……,物业管理服务协议签订后，被告王宇栋、胡仁环于2011年9月3日办理入住手续用于经营咖啡店，并向原告中鑫公司预交物业费至2012年6月30日。2018年6月8日，被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚将该房屋转让给案外人。因被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚拖欠缴纳物业服务费，原告中鑫公司于2017年8月25日向被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚发出催收函，要求被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚支付自2012年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费96720.63元，并限其于收函七日内缴纳拖欠的物业服务费和电梯运行维护费，并承担诉讼费、律师代理费。但在被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚否认签收该催收函，原告中鑫公司无法提供被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚的签收凭证。另查明，原告中鑫公司因被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚拖欠物业服务费和电梯运行维护费而于10月向常州市仲裁委员会申请仲裁，因被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚提出管辖权异议，常州市仲裁委员会于2019年12月10日作出仲裁决定书，决定终结该案仲裁程序。再查明，原告中鑫公司为本案诉讼支出律师费17000元。以上事实，由原告中鑫公司提供的物业管理服务协议、入户通知书、存量房买卖合同、催收函及挂号信函收据、委托代理合同、江苏增值税专用发票、仲裁决定书及当事人庭审陈述等证据予以证明。本院认为，合法的物业服务合同关系受法律保护。原告中鑫公司与被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚签订的《物业管理服务协议》，依法对原、被告具有约束力，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。原告中鑫公司提供的证据证明其已提供了物业服务，被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚应当依约履行缴纳物业费的义务，并承担逾期缴纳的违约责任。原告中鑫公司要求被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚支付自2012年1月1日起至2018年6月8日止的物业服务费114306.19元的诉讼请求中，因被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚的物业服务费已从入户之日起缴纳至2012年6月30日，故本院仅支持自2012年7月1日起至2018年6月8日止的物业服务费104047.90元；关于本案是否超出诉讼时效，根据《最高人民法院》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，物业服务合同是一个持续性的长期服务合同，物业费也是分期付款履行的，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。截至2018年6月8日，原、被告之间的《物业管理服务协议》一直处于持续的履行状态，且原告中鑫公司于2019年10月申请仲裁而发生诉讼时效中断，故本案没有超过诉讼时效。被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚辩称本案已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。原、被告在《物业管理服务协议》中约定：如被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚未按期缴纳物业服务费，则原告中鑫公司每日按欠缴总额的万分之五计收滞纳金，被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚还应承担原告中鑫公司为追讨此项款项而发生的额外行政、法律费用。原告中鑫公司要求被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚承担律师费17000元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持；原告中鑫公司要求被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚按每日万分之五承担自每年物业费应付之日止起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，该主张的起算时间合理，但计算标准过高，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚辩称原告中鑫公司没有履行应尽的义务，造成其经营和电梯自行维修等损失的抗辩意见，因未提供相应的证据证明，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《江苏省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚于本判决生效之日起十日内向原告常州江南中鑫物业服务有限公司支付自2012年7月1日起至2018年6月8日止的物业服务费104047.90元，承担律师费17000元，并按每年应支付的物业费承担自应付之日止起至实际付清之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。二、驳回原告常州江南中鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4963元，由原告中鑫公司自行负担2848元，被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚共同负担2115元（此款原告中鑫公司已预交，原告中鑫公司同意被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚承担的诉讼费用2115元由被告王宇栋、胡仁环、王宇洲、朱卫刚在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋英怡人民陪审员  徐少成人民陪审员  田佳玲二〇二一年四月二十八日书 记 员  杨奕婷