安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终341号 上诉人（一审被告、反诉原告）：安徽将粤商业管理有限公司，住所地安徽省六安市金寨县梅山湖路与悬剑山路交叉口香港花园二期综合楼。 法定代表人：陈从龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：李学兵，男，1990年7月7日生，汉族，住安徽省金寨县。系该公司经理。 委托诉讼代理人：陈鑫，安徽凡平律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈前付，男，1976年3月12日生，汉族，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：宋宁宁，女，1990年8月4日生，汉族，住安徽省金寨县。系陈前付店内员工。 委托诉讼代理人：房扬晟，安徽远宏律师事务所律师。 上诉人安徽将粤商业管理有限公司（简称将粤公司）因与被上诉人陈前付房屋租赁合同纠纷一案，不服金寨县人民法院(2020）皖1524民初4035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 将粤公司上诉请求：撤销金寨县人民法院(2020）皖1524民初4035号民事判决，改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人请求不能成立，没有事实和法律依据。其单方解除合同，构成违约。被上诉人请求不符合法定解除条件与约定条件。作为承租人，合同相对人没有法律依据支持其单方行使法定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条对法定解除事由予以明确规定，这一设计在一定程度上体现了对突破合同严守原则的克制。其一，法定解除权之核心---不能实现合同目的。其二，守约方利益受损的程度。一审判决，解除合同确定时间错误。首先，到目前为止，租赁标的物没有完成交付，没有腾让，上诉人仍然背负房租给鸿福置地(安徽)有限公司(以下简称鸿福置地)。解除时间的认定，造成数月空白期，给上诉人蒙受极大损失。其次，被上诉人并非租赁目的不能实现，该市场仍然在持续经营，应当承担预期可见的商业风险。一审判决返还装修费用和消防履行费用显然不当，将自然商业风险转嫁到承租人方不公平，也没有法律依据。再者，上诉人没有违约，没有造成被上诉人损失，本合同应当在纠纷发生时妥善处理，化解纷争，继续履行合同才更合理。被上诉人主张系第三方发函造成其对经营出现顾虑，系其自己经营信息不足，与本案没有关联性，与上诉人没有关系，因此，不应作为被上诉人的合同解除理由。二、上诉人反诉成立，被上诉人拖欠房租是不可置疑的事实。其支付房租应当计算至判决生效时止或者房屋腾让，双方结算完毕止，且返还装修费用和消防改造费用显然不当。三、本案应当溯源，不能简单一刀切，客观结合商业特性，化解纷争，考虑继续与鸿福置地履行租赁合同，避免承租人发生损失扩大。 二审中，上诉人对其上诉请求，具体明确如下：对房屋的装修费用不应由上诉人承担。履约保证金问题，上诉人没有违约，依然可以继续履行合同，不影响被上诉人的利益，不应当返还履约保证金。 陈前付辩称，一、本案一审判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同是成立的。在本案一审起诉以前鸿福置地已经解除了将粤公司的租赁合同，作为将粤公司便丧失了转租给被上诉人的基础，同时由于将粤公司在履行转租合同的过程中，擅自停水停电，陈前付提出继续履行合同时，遭到将粤公司的拒绝，表明将粤公司以自己的行为拒绝继续履行合同，依法应当认定为合同解除。二、本案一审认定双方各自的损失是尊重事实的前提下做出的认定，二审法院应当予以确认，请求驳回上诉，维持原判。 陈前付向一审法院提出诉讼请求:1.要求原、被告双方2019年1月12日签订的《将粤购物城租赁合同》已于2020年7月20日解除;2.要求被告返还原告履约保证金、装修费等63827.5元，赔偿原告各项经济损失15460.5元，两项合计79288元;3.诉讼费用由被告承担。 将粤公司向一审法院提出反诉请求：1.要求原告支付下欠租金（2020年7月1日－2020年12月31日）30921元，欠付电费4347.68元，物业费5622元等费用38426.68元和违约金每日399.10元（后变更为空调主机电费4347.68元，租金为46381.5元，空调使用费7027.5元）;2.原告承担反诉费用。 一审法院查明：2019年1月12日，原、被告双方签订《将粤购物城租赁合同》,合同约定：原告承租被告欣悦广场三楼C-4区域,用作啄木鸟男装的经营,租期3年,租赁费用为55元/平方米，每月租金为5153.5元,租金半年一付;同时在签订租赁合同时约定,原告须向被告一次性交纳履约保证金，保证金为该商铺的三个月租金，共计人民币15460.5元,并承担消防改造费用9370元,及装修费用46381.5元,各项费用合计102133元;该商铺的计租期从2019年12月31日起。原告支付租金2020年1月-6月。专卖店从2019年9月4日开业后，生意一直很稳定。因鸿福置地与将粤公司发生租赁合同纠纷，鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向原告发函,明确告知:要求其中止与被告的租赁合同,提醒原告方慎重考虑与被告的合作关系。2020年7月4日,被告向原告发函:要求原告及时交付租金并变更了交付租金的账号。同日,被告向原告发租金催缴通知函,“啄木鸟金寨欣悦广场店：由双方合同得我司开业及计租期为2019年12月31日起,截止到2020年6月30日经营已有半年，按合同租金为半年一付先付后用原则。贵店现需付合同第二期租金（2020年7月1日-12月31日）计租金30921元，物业费（原空调使用费2019.9.6-2020.9.5）5622元，需补扣开业前装修费1214元,空调主机电费2164元（电费计费时间2019年12月1日-2020年1月24日,2020年5月1日-2020年6月26日）”。2020年7月21日，被告向原告发租金催缴通知函,“啄木鸟金寨欣悦广场店:因贵店不服从商场管理及由7月9日所发函件我司财务仍未收到任何租金等相关款项,已逾期构成严重违约,本函为最后通知函请在2020年7月21日下午5时前缴款否则我司将取消所有优惠政策。并请自行清理店内货物,逾期不清理,商场不保证货物安全。如在2020年7月22日下午5时前仍未清理,我司将留置并下架贵店所有货物，期间产生搬运仓储货物及数量质量损失等任何相关费用后果均由贵店承担。同时我司保留诉讼权利及进一步追索所欠租金及合同违约造成的商场损失”。2020年7月20日,被告对原告停电,7月23日晚,原告要求交租金,希望被告送电,遭被告拒绝,造成原告停业至今。2020年11月1日，原告退场。实际装修费用45167.5元（46381.5-1214.9元）。 一审法院认为：本案争议焦点：一、本案合同是否应当解除的问题。从本案事实看,鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向原告发函,明确告知原告要求中止与被告的租赁合同；2020年7月20日,被告对原告停电；2020年7月21日，被告发的租金催缴通知函；2020年11月1日,原告退场；综合认定,双方的合同已无法履行,应予解除。二、合同解除时间节点问题。从2020年7月20日，被告对原告停电，从被告向原告发的租金催缴通知函的内容及双方关于缴纳租赁费的微信聊天记录看，被告有解除合同的意思表示,现原告诉请于2020年7月20日解除合同,该院予以确认；三、关于违约问题,鸿福置地对原告发函、鸿福置地与将粤公司产生诉讼、被告变更缴纳租金的账号,原告即对被告履行合同的能力产生怀疑,然被告对原告进行停电,被告向原告发的租金催缴通知函的内容及双方关于缴纳租赁费的微信聊天记录看，被告有解除合同的意思,应视为双方认可于7月20日解除合同，故对违约责任互不追究；四、关于原告的诉请：合同解除，履约保证金15460.5元应退还,消防改造费用9370元及装修费用46381.5元是原告准备经营3年,应按3年分担,故应返还消防改造费用9370－（9370÷3×7／12）＝7548元,装修费用45166.6－（45166.6÷3×7／12）＋1214.9元＝27024.4元。五、被告的反诉：合同于2020年7月20日解除，原告尚应支付20天的租金3435.7元（5153.52×2／3）,原告于2020年11月1日退场,房租损失酌定3个月,原、被告各承担一半,即7730.25元,合计租金11165.95元;空调主机电费2977.77元（927.63元+1237.77元+812.37元）,空调使用费4919.25元（93.7平方米×5元×10个月+93.7平方米×5元÷30天×15天）（2019年9月6日至2020年7月20日）。装修费用19357.1元（已扣除）。综上，原告诉请、被告反诉符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十八条、第二百一十二条规定。一审判决：一、原告（反诉被告）陈前付与被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司公司签订的《将粤购物城租赁合同》于2020年7月20日解除；二、被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司返还原告（反诉被告）陈前付履约保证金15460.5元、消防改造费7548元、装修费用27024.4元，合计50032.9元；三、原告（反诉被告）陈前付给付被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司租赁费11165.95元、空调主机电费2977.77元、空调使用费4919.25元，合计19062.97元；四、驳回原告（反诉被告）陈前付与被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司其他诉讼请求。上述款项于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1782元，减半收取891元，原告（反诉被告）陈前付负担291元，被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司负担600元，反诉费607元，原告（反诉被告）陈前付负担257元，被告（反诉原告）安徽将粤商业管理有限公司负担350元。 二审中，上诉人向法庭提交如下新证据：证据一、鸿福置地给将粤公司的移交房屋的回复函，证明：被上诉人的房屋到目前为止还在占用，鸿福置地认可管理人还是上诉人将粤公司，没有完成退场和交付。 被上诉人质证意见：真实性由法院核实，但该证据不能证明鸿福置地认可将粤公司是管理人，只能证明其未按照判决履行移交义务。 本院认证：从上诉人一审所举证据现场照片看，案涉商铺事实上于2020年11月1日已经腾空，故对上诉人上述证据的证明目的不予认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间，双方争议焦点为：一、一审法院认定案涉房屋合同于2020年7月20日解除是否正确。二、案涉合同的解除，被上诉人是否存在违约情形。一审法院对装修费用以及履约保证金的判决是否适当。 关于争议焦点一。从双方履行合同的过程看，鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向被上诉人发函,明确要求被上诉人慎重考虑与上诉人的租赁合同关系；2020年7月20日,上诉人对被上诉人租赁的商铺停电。自此，被上诉人从2020年7月20日起即停业。从上诉人向被上诉人发出的租金催缴通知函的内容及双方关于缴纳租赁费的微信聊天记录看，上诉人有解除合同的意思表示,且在被上诉人2020年7月23日要求继续交纳租金的时候，上诉人明确拒绝。故一审法院认定双方的租赁合同于2020年7月20日解除,符合客观事实。 关于争议焦点二。从本案基本事实看，案涉商铺是由鸿福置地出租给将粤公司经营，将粤公司又与本案被上诉人签订了《租赁合同》，在合同的履行过程中，鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向被上诉人等商铺承租者发函，载明：“本公司于2020年1月4日向将粤公司发出解除通知，终止租赁合同。本公司将于租赁合同终止后30日内收回金寨欣悦广场”。作为承租人，被上诉人有理由对其与将粤公司之间的租赁合同能否继续履行产生合理怀疑。而在本案诉讼过程中，将粤公司与鸿福置地之间因房屋租赁合同产生纠纷，且业经生效判决确认其与鸿福置地之间的《商业用房租赁合同》解除。故虽然被上诉人未按合同约定的时间按时交付房租，但由于上诉人与鸿福置地的合同已解除，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已无法继续履行，鉴于此，一审法院认定双方均不存在过错，并无不当。关于一审法院判决对装修费用的分担以及履约保证金的返还是否适当的问题。履约保证金实际上是为了保证租赁合同的实际履行而交纳的保证金，本案中，对于合同的解除，被上诉人并无过错，故上诉人在合同解除后，理应退还履约保证金。关于装修费用的问题，考虑到被上诉人对案涉租赁商铺进行装修是准备经营三年，由于未能实际经营满三年，故一审法院按实际经营的时间进行分摊，计算应当返还的装修费用，符合客观事实。 综上所述，上诉人的上诉理由，不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1328元，由上诉人安徽将粤商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 莉 审判员 王世如 审判员 高 华 二〇二一年四月七日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。