洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0311执异40号异议人（案外人）：刘俊峰，男，汉族，1979年6月20日出生，住洛阳市西工区。申请执行人：毛玺，男，汉族，1962年11月27日出生，洛阳市涧**号。委托代理人：牛丽环，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。被执行人：陈志平，男，汉族，1967年3月19日出生，洛阳市西工区号。被执行人：洛阳阳光房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路**综合楼。法定代表人：陈志平。本院执行申请执行人毛玺与被执行人陈志平、洛阳阳光房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，异议人刘俊峰作为案外人对（2019）豫0311执恢442号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘俊峰提起异议称：请求停止对位于河南省洛阳市老城区道南路19号1幢102、103、104号房产的执行。事实与理由：洛阳市洛龙区人民法院作出（2019）豫0311执恢442号查封公告及（2019）豫0311执恢442号腾房通知书，定于2020年6月19日将于河南省洛阳市老城区道南路19号1幢102、103、104号腾空侵害了案外人的合法权益。2011年，案外人同被执行人洛阳阳光房地产开发有限公司达成协议，约定被执行人洛阳阳光房地产开发有限公司将涉案房屋出售给案外人，案外人于2010年至2011年向被执行人洛阳阳光房地产开发有限公司交纳房款。被执行人于同年将房屋交付案外人使用，案外人使用至今。案外人认为，涉案房屋已经由被执行人洛阳阳光房地产开发有限公司出售给案外人，案外人已经交纳了全部房款，且房屋已经交付使用。案外人认为，案外人已经取得涉案房屋的所有权，法院将涉案房屋腾空严重侵害了案外人的合法权益。维护案外人的合法权益，特提出申请，望贵院支持案外人的请求。申请执行人毛玺辩称：答辩人认为：案外人刘俊峰提出执行异议，请求停止对其主张不应得到法庭的支持。理由如下：一、涉案房产现登记在洛阳阳光房地产开发有限公司的名下，洛阳阳光房地产开发有限公司作为被执行人，答辩人有权执行其名下房产；二、案外人刘俊峰的主张不符合排除执行的条件，不应当排除执行。刘俊峰作为案外人要想排除执行，必须符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，1、从刘俊峰提供的证据材料上看，其并没有签订合法有效的书面买卖合同，其所提供的《商品房定单》并不能代替买卖合同，《商品房定单》的附带约定里显示买方需携带相关法律文书，签订正式合同手续，而案外人并没有签订正式合同手续，且该《商品房定单》为第二联公司联，并非刘俊峰本人持有，该《商品房定单》只是个复印件。因此，其不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法律规定，不能够排除答辩人的执行行为。2、刘俊峰并没有支付全部价款，从案外人的诉状可知，房产总价为2509000元，其支付的款项为1254500元，并没有付清全部款项，况且其支付的1254500元也应提供银行流水予以佐证，在此情况下，也不符合排除执行应支付全部价款的要件。3、直到现在，案外人依然没有办理过户手续。三、案外人所提供的证据和执行异议申请书存在多处自相矛盾之处，不能证明其停止执行的观点。其一，案外人所提供的三张《商品房定单》上显示买方为刘俊峰，买方签章处的签名为靳娟，说明靳娟是买方的人。而在其提供的由洛阳阳光房地产开发有限公司所出具的五张收据上，有四张收据的收款人签名处也是靳娟，又证明靳娟是卖方的人，那么靳娟到底是代表卖方收款，还是代表买方买房？其提供证明自相矛盾。其二，案外人的执行异议申请书一方面称房产总价为2509000元，案外人于2010年6月6日至2017年7月18日向被执行人洛阳阳光房地产开发有限公司交纳房款1254500元，另一方面又称其已经交纳了全部房款，而其提供的收据显示是1254500元，而不是全款。其三，案外人述称的交款时间从2010年6月6日开始，而其提供的收据从2010年1月10日开始。2010年1月10日所交款项用于购买10号商铺，直到2010年11月20日10号商铺才签订了《商品房定单》，交款55万元后10个月才签订《商品房定单》，这是不符合常理的。综上所述，案外人的主张依法不能成立，其请求停止对河南省洛阳市老城区道南路19号1幢101、102、103号房产的执行应予以驳回。经审查查明：原告白高举诉被告陈志平、洛阳阳光房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案洛阳市中级人民法院于2014年12月30日作出（2014）洛民三初字第88号民事调解书，调解书内容为：一、被告洛阳阳光房地产开发有限公司共欠原告白高举借款本金600万元；二、被告洛阳阳光房地产开发有限公司于2015年4月30日前向原告白高举归还借款本金50万元。剩余本金550万元及利息230万元，共计780万元。被告洛阳阳光房地产开发有限公司从2015年7月1日起每月归还原告白高举100万元直至还清为止。2015年元月7日以后产生的利息，双方协商解决。(利率按中国人民银行同期贷款四倍利率计算)；三、若被告洛阳阳光房地产开发有限公司未按期归还，原告白高举可申请强制执行，被告陈志平对以上款项承担连带还款责任；四、本案的诉讼费53800元减半收取26900元，保全费5000元，共计31900元由被告陈志平承担(此款由原告白高举已垫付，被告陈志平于2015年4月30日前支付原告白高举）。因陈志平、洛阳阳光房地产开发有限公司未履行生效民事调解书确定的义务，白高举向洛阳中中级人民法院申请强制执行。后洛阳市中级人民法院于2015年12月23日作出（2015）洛执字第198-1号执行裁定书，裁定洛阳市中级人民法院（2014）洛民三初字第88号民事调解书执行一案指定由洛阳市洛龙区人民法院执行。本院依据该执行裁定书，本院于2016年3月1日立案执行，执行案号为：（2016）豫0311执231号，并于2016年12月20日裁定终结本次执行程序。2017年12月5日白高举作为转让人（甲方）与受让人（乙方）毛玺签订一份债权转让协议书，毛玺向本院提出执行异议，要求变更其为（2016）豫0311执231号执行一案的申请执行人，本院经审理作出（2019）豫0311执异176号执行裁定书，裁定变更申请人毛玺为申请执行人白高举与被执行人陈志平、洛阳阳光房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案的申请执行人。后毛玺依据（2019）豫0311执异176号执行裁定书向本院申请恢复执行，案号为（2019）豫0311执恢442号。执行中，本院于2019年1月24日作出裁定查封了被执行人洛阳阳光房地产开发有限公司名下位洛阳市老城区××、××、××、××房房产。异议人不服提出执行异议。异议人刘俊峰为证明事实提交以下证据：证据一、2010年6月6日刘俊峰与洛阳阳光房地产开发有限公司签订的《商品房定单》复印件一张，写明定购户别12#商铺。证据二、2010年11月20日刘俊峰与洛阳阳光房地产开发有限公司签订的《商品房定单》复印件一张，写明定购户别10#商铺。证据三、2010年6月6日刘俊峰与洛阳阳光房地产开发有限公司签订的《商品房定单》复印件一张，写明定购户别11#商铺。证据四、洛阳阳光房地产有限公司给刘俊峰于2010年1月10日出具的收据复印件一张，写明10号商铺550000元。证据五、洛阳阳光房地产有限公司给刘俊峰于2010年6月6日出具的收据复印件一张，写明12号商铺200000元。证据六、洛阳阳光房地产有限公司给刘俊峰于2010年6月22日出具的收据复印件一张，写明12号商铺300000元。证据七、洛阳阳光房地产有限公司给刘俊峰于2011年7月18日出具的收据复印件一张，写明房款4500元。证据八、洛阳阳光房地产有限公司给刘俊峰于2010年7月31日出具的收据复印件一张，写明11号商铺200000元。证据九、2011年7月19日刘俊峰与洛阳寅生物业管理有限公司签订的阳光牡丹花园多层住宅前期物业管理服务协议复印件一份，写明乙方阳光牡丹花园1号楼门面房10号。证据十、2011年7月19日洛阳寅生物业管理有限公司为刘俊峰出具的收据复印件一张，写明阳光牡丹花园1号楼门面房10号物业费，装修管理费。证据十一、洛阳北控水务集团有限公司出具的增值税发票复印件7张，写明购买方阳光公司道南路牡丹花园1-1-商10。证据十二、商贸服务业企业（商户）复工营业备案表复印件一份，写明企业名称为洛阳市老城区百车居汽车美容装饰店，，企业地址洛阳市老城区道南路阳光牡丹花园**商铺证据十三、2011年7月19日刘俊峰与洛阳寅生物业管理有限公司签订的阳光牡丹花园多层住宅前期物业管理服务协议复印件一份，写明乙方阳光牡丹花园1号楼门面房11号。证据十四、2011年7月19日洛阳寅生物业管理有限公司为刘俊峰出具的收据复印件一张，写明阳光牡丹花园1号楼门面房11号物业费，装修管理费。证据十五、洛阳北控水务集团2020年6月水费通知单复印件一张，写明地址道南路牡丹花园1-1-商11。证据十六、2011年7月19日刘俊峰与洛阳寅生物业管理有限公司签订的阳光牡丹花园多层住宅前期物业管理服务协议复印件一份，写明乙方阳光牡丹花园1号楼门面房12号。证据十七、2011年7月19日洛阳寅生物业管理有限公司为刘俊峰出具的收据复印件一张，写明阳光牡丹花园1号楼门面房12号物业费，装修管理费。证据十八、洛阳北控水务集团有限公司出具的增值税发票复印件7张，写明购买方阳光公司道南路牡丹花园1-1-商12。证据十九、12月欠费停电单复印件一张。证据二十、尚艳红于2020年6月18日出具的证明复印件两张。证据二十一、张自刚于2020年6月20日出具的证明复印件三张。证据二十二、陈智琴于2020年6月20日出具的证明复印件三张。证据二十三、杨国鹏于2020年6月18日出具的证明复印件三张。证据二十四、刘建中于2020年6月18日出具的证明复印件三张。证据二十五、黄云峰于2020年6月18日出具的证明复印件三张。证据二十六、王新宁于2020年6月18日出具的证明复印件三张。证据二十七、全户常住人口登记表复印件两张。证据二十八、关于道南路阳光牡丹花园小区不办房产证网上投诉复印件十四张。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产登记在被执行人洛阳阳光房地产有限公司名下，故本院的查封行为符合法律规定。案外人刘俊峰虽与被执行人洛阳阳光房地产有限公司签订有商品房定单，但该定单不属于合法有效的书面买卖合同，且其购买的房产为商铺，不是用于居住，不符合法律所规定的能够排除执行的条件，故案外人的异议请求本院不予支持，不能排除对涉案房产的执行，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十九条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回刘俊峰的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长  赵爱国人民陪审员  武幼谦人民陪审员  王晓燕二〇二一年四月二十六日书 记 员  卢璐璐