江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0781民初104号原告：瑞金市工业投资发展有限公司，住所地：江西省瑞金市经济技术开发区金龙二路创新创业孵化基地，统一社会信用代码：91360781MA35JJC17R。法定代表人：徐德雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘克俊，江西洪都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘康，江西洪都律师事务所律师。被告：瑞金市天盛照明有限公司，住所地：江西省瑞金市经济技术开发区长征大道光电产业园内**楼厂房，统一社会信用代码：91360781MA38C9HT52。法定代表人：文亚球，系该公司执行董事兼总经理。原告瑞金市工业投资发展有限公司（以下简称“工投公司”）与被告瑞金市天盛照明有限公司（以下简称“天盛照明”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工投公司的委托诉讼代理人刘克俊、刘康，被告天盛照明的法定代表人文亚球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工投公司向本院提出诉讼请求：1.判决依法解除原告工投公司与被告天盛照明签订的三份《租赁合同》，其中租赁一楼10间宿舍，期限从2019年1月1日至2020年12月31日；租赁二楼6间宿舍，期限从2020年1月1日至2020年12月31日；租赁5号楼一楼，期限从2020年1月1日至2020年12月31日。2.判令被告支付拖欠的租金681361元（截至2020年10月，已扣减疫情期间2020年3月至5月的租金），并支付逾期交纳租金的违约金81155元（截至2020年10月15日），并判决被告支付法院判决解除《租赁合同》为止的租金；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的租金681361元（截至2020年10月，已扣减疫情期间2020年3月至5月的租金），并支付逾期交纳租金的违约金81155元（截至2020年10月15日），并判决被告支付截至2020年12月31日止的租金。事实和理由：2018年12月，被告要在瑞金市沙洲坝工业园办厂，到原告处联系租赁经开区胜利大道光电产业园厂房和5号楼中的一楼至二楼以及宿舍等相关设施。双方就租赁物面积、租金标准、租金支付及违约责任等事宜进行了平等协商，达成了《租赁合同》相关条款，并签订了六份《租赁合同》。租赁合同签订后，被告于2019年1月1日开始使用原告公司出租的厂房及宿舍等设施。六份《租赁合同》中有三份已经到期，分别是2019年1月1日至2019年2月18日租赁经开区胜利大道光电产业园厂房、2019年3月1日至2019年12月31日租赁5号楼一楼和二楼西侧、2019年4月1日至2019年12月31日租赁二楼6间宿舍的合同，该三份合同租赁期满后已自动终止了。另外三份未到期的合同是2019年1月1日至2020年12月31日租赁一楼10间宿舍、2020年1月1日至2020年12月31日租赁二楼6间宿舍、2020年1月1日至2020年12月31日租赁5号楼一楼的合同，被告一直在使用租赁物。原、被告在履行六份《租赁合同》过程中，原告将租赁物按合同约定的时间交付给了被告使用，履行了合同的义务，但是被告未按合同约定向原告支付租金，自2019年1月1日以来，被告应付租金为781361元，被告仅于2020年3月10日通过银行转账100000元给原告，尚欠租金681361元。原告多次通过电话和派人到被告公司催款，被告总以资金紧张，以后会付为由予以拖欠。被告的行为侵犯了原告的合法权益，根据《租赁合同》第三条“被告逾期未缴纳租金，应支付所欠租金万分之三的逾期金。逾期超过15日的，原告可以通知被告终止合同”的约定，原告要求被告支付租金及支付违约金有事实和法律依据。被告天盛照明辩称，被告在2019年未与原告工投公司签订租赁合同，被告是在2020年3月11日开始与原告签订了租赁合同，原告交付的租赁物没有进行消防验收，导致被告不能如期进行生产，2020年的新冠××疫情也导致被告在2020年11月份前未进行开工，被告要求原告减免违约金。被告同意自2021年4月起按每月50000元标准支付租金。因为原、被告在2019年期间未签订租赁合同，就不能计算2019年的违约金，违约金如果要计算的话，应当从2020年开始计算。被告在2020年12月29日支付了租金120000元。经审理查明：原告工投公司将位于经开区等出租给被告天盛照明使用，双方于2020年1月15日签订《租赁合同》四份。其中租赁物为经开区胜利大道光电产业园厂房的合同中约定租赁期限为2019年1月1日至2019年2月28日，每月租金为13069元；租赁物为经开区胜利大道光电产业园5号楼一楼和二楼西侧的合同约定，一楼租赁期限为2019年3月1日至2019年12月31日止，二楼西侧的租赁期限为2019年3月1日至2019年9月30日止，租金标准为7.5元／平方米／月，一楼面积为4347.63平方米，每月租金为32607元，二楼面积为2255.48元，每月租金为16916元；租赁物为经开区胜利大道光电产业园二楼宿舍6间的合同约定租赁期限为2019年4月1日至2019年12月31日，每月租金为1921元；租赁物为经开区胜利大道光电产业园一楼宿舍10间的合同约定租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日，每月租金为2724元。以上四份合同均约定租金按月缴纳，每月租金于当月15日前缴纳，如逾期未缴，按日加收万分之三的逾期金，逾期超过15日未缴，原告通知被告后可单方终止合同，收回出租房屋。2020年3月13日，原、被告签订《租赁合同》两份，约定原告将经开区胜利大道光电产业园5号楼一楼和光电产业园二楼宿舍6间出租给被告使用，其中租赁物为5号楼一楼的每月租金为32607元，租赁物为二楼宿舍6间的每月租金为1921元。两份合同均约定租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日，租金按月缴纳，每月租金于当月15日前缴纳，如逾期未缴，按日加收万分之三的逾期金，逾期超过15日未缴，原告通知被告后可单方终止合同，收回出租房屋。被告按合同约定的期限使用租赁物，并于2020年3月10日支付了租金100000元，于2020年12月29日支付了租金120000元。原告多次催讨被告支付其余租金未果，原告遂诉至本院。庭审过程中，原告自愿放弃要求被告支付以2019年4月30日前所产生的租金为基数计算的违约金。以上事实，有原告营业执照、法定代表人证明书、企业变更信息各1份，被告营业执照复印件1份，租赁合同复印件7份，租金缴付情况1份，瑞金工投VS天盛照明违约金计算表8份，村镇银行入账回单复印件1份，工程竣工验收报告复印件1份以及原、被告在庭审中的相关陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原告工投公司与被告天盛照明签订案涉六份《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。截至原告起诉时，案涉六份合同租赁期限均已届满，合同已经终止，并不存在需要解除《租赁合同》的情形，故对原告要求解除租赁物为一楼10间宿舍（租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日）、二楼6间宿舍（租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日）及5号楼一楼（租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日）的诉请，本院不予支持。关于租金的问题，租赁物为光电产业园厂房的租赁期限为2019年1月1日至2019年2月28日，租金为13069元／月，租金共计26138元（13069元／月×2个月）；租赁物为光电产业园5号楼一楼的租赁期限为2019年3月1日至2020年12月31日，租金为32607元／月，扣减新冠××疫情期间3个月的租金，租金共计619533元（32607元／月×19个月）；租赁物为光电产业园5号楼二楼西侧的租赁期限为2019年3月1日至2020年9月30日，租金为16916元／月，租金共计118412元（16916元／月×7个月）；租赁物为光电产业园二楼宿舍6间的租赁期限为2019年4月1日至2020年12月31日，租金为1921元／月，扣减新冠××疫情期间3个月的租金，租金共计34578元（1921元／月×18个月）；租赁物为一楼宿舍10间的租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日，租金为2724元／月，扣减新冠××疫情期间3个月的租金，租金共计57204元（2724元／月×21个月），以上租金共计855865元，被告仅支付220000元，其余租金635865元未付构成违约，应当承当相应的违约责任，故对原告要求被告支付租金635865元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，原、被告在六份《租赁合同》中均约定被告应当于每月15日前缴纳当月租金，逾期未交，被告应当按日万分之三支付逾期金。该“逾期金”即为“违约金”，被告未按约定支付租金，应当自逾期之日起按日万分之三支付违约金。原告自愿放弃要求被告支付以2019年4月30日前所产生的租金为基数计算的违约金，且违约金计算至2020年10月15日，系原告自由处分的权利，本院予以准许。按照计算，2019年5月16日至2019年6月15日的违约金为503.76元（54168元×0.0003×31天），2019年6月16日至2019年7月15日的违约金为975.02元（108336×0.0003×30天），2019年7月16日至2019年8月15日的违约金为1511.29元（162504元×0.0003×31天），2019年8月16日至2019年9月15日的违约金为2015.05元（216672元×0.0003×31天），2019年9月16日至2019年10月15日的违约金为2437.56元（270840元×0.0003×30天），2019年10月16日至2019年11月15日的违约金为2865.26元（308092元×0.0003×31天），2019年11月16日至2019年12月15日的违约金为3108.1元（345344元×0.0003×30天），2019年12月16日至2020年1月15日的违约金为3558.14元（382596元×0.0003×31天），2020年1月16日至2020年2月15日的违约金为3904.59元（419848元×0.0003×31天），2020年2月16日至2020年6月15日的违约金为16592.73元（457100元×0.0003×121天），2020年6月16日至2020年7月15日的违约金为4449.17元（494352元×0.0003×30天），2020年7月16日至2020年8月15日的违约金为4943.92元（531604元×0.0003×31天），2020年8月16日至2020年9月15日的违约金为5290.36元（568856元×0.0003×31天），2020年9月15日至2020年10月15日的违约金为5454.97元（606108元×0.0003×30天）。因此，被告应付违约金共计为57609.92元。被告辩称租赁物未进行消防验收，导致被告不能如期生产以及2019年未签订租赁合同，故违约金应当自2020年开始计算，本院认为，被告自2019年开始使用案涉租赁物，双方于2020年签订合同时，可以就违约金减免事由进行约定，但是双方在合同中未就违约金减免事由进行约定，应当认定违约金的计算以合同约定为准，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告瑞金市天盛照明有限公司应当于本判决生效之日起十日内支付给原告瑞金市工业投资发展有限公司租金635865元；二、被告瑞金市天盛照明有限公司应当于本判决生效之日起十日内支付给原告瑞金市工业投资发展有限公司违约金57609.92元；三、驳回原告瑞金市工业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11425元（原告瑞金市工业投资发展有限公司已预交），由原告瑞金市工业投资发展有限公司负担690元，由被告瑞金市天盛照明有限公司负担10735元并于本判决生效之日起十日内返还给原告瑞金市工业投资发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  邹 洁人民陪审员  杨文红人民陪审员  钟小青二〇二一年四月七日书 记 员  李燕玲