湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初2822号原告：大金新百黄石百货有限责任公司，住所地湖北省黄石市黄石大道209号，统一社会信用代码914202005737212517。法定代表人：金先好，总经理。委托诉讼代理人：朱国京，男，公司员工。委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。被告：刘相会，男，1984年5月21日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：李清，安徽李丰升律师事务所律师。原告大金新百黄石百货有限责任公司（以下简称大金新百公司）与被告刘相会房屋租赁合同纠纷一案，立案后，被告刘相会在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2019年12月2日裁定驳回。被告刘相会不服，上诉于黄石市中级人民法院。黄石市中级人民法院作出（2020）鄂02民辖终1号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2020年6月10日依法公开开庭进行了审理，原告大金新百公司的委托诉讼代理人朱国京、黎相毅，被告刘相会的委托诉讼代理人李清到庭参加了诉讼，于2020年7月17日依法公开开庭进行了审理，原告大金新百公司的委托诉讼代理人罗云飞、黎相毅，被告刘相会的委托诉讼代理人李清到庭参加了诉讼，于2020年9月27日依法公开开庭进行了审理，原告大金新百公司的委托诉讼代理人朱国京、罗云飞到庭参加了诉讼，被告刘相会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大金新百公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2019年3月15日至2019年9月16日的房屋占用费200万元；2.判令被告向原告支付2019年3月15日至2019年9月16日的应交电费47194.36元、预交电费34439.58元、水费9539.23元，合计91173.17元；3.判令被告向原告支付停车费10831元；4.判令被告向原告支付自来水垃圾处置费50910.84元；5.判令被告向原告支付物业结构及消防设施损坏的损失22万元；以上费用合计237.2915万元；6.判令本案诉讼费由被告承担。诉讼中，大金新百公司变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2019年3月16日至2019年9月15日的房屋租金200万元,并自2019年9月16日起至实际返还租赁物之日止按每月33.3333万元继续支付租金;2.判令被告向原告支付逾期付款违约金10750元（暂计算至2019年9月15日，自2019年9月16日起至实际付清租金之日止继续以欠付租金为基数按日万分之五计算）；3.判令被告向原告支付2019年3月15日至2019年9月16日的应缴电费47194.36元、水费9539.23元；4.判令被告向原告支付停车场预收停车费10831元；5.判令被告向原告支付自来水垃圾处置费50910.84元；6.判令被告向原告支付物业结构及消防设施损坏费用22万元；7.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月17日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，合同第三条第一款约定第1-3年每年租金400万元。每年分三次缴纳，即协议生效后次日第一次向原告缴纳200万,2018年12月31日被告应向原告缴纳100万,2018年年底前缴纳100万，后期租金按半年缴纳一次。原告收到第一次租金200万后，被告未按期缴纳第二次租金，原告于2019年1月3日去函催要租金，被告无理拒交。2019年3月5日，被告来函请求，双方履行合同到2019年4月15日，双方互不追究任何经济和法律责任。双方经协商于2019年3月6日签订《补充协议》，约定涉案协议履行到2019年3月15日，前期所有的经济和法律责任互不追究。2019年4月2日，原告去函告知被告，要求其交还场地并交纳2019年3月15日至4月15日期间租金33.3333万元。被告继续占用场地经营，后于2019年6月15日停业关门。2019年6月16日，被告锁住大门不辞而别，未与原告办理任何交接手续，其物品至起诉之日仍占用场地。2019年3月15日补充协议生效至2019年9月16日半年期间的场地占用费，依《房屋租赁协议》计算合计33.3333万元/月*6=200万元。被告的违约行为造成原告无法与业主徐三明进行交接，导致原告无法退还场地给徐三明。徐三明于2019年7月31日以微信通知被告进行场地交接，以便其对外租赁，但被告置之不理。2019年3月15日至2019年6月15日期间被告经营使用的水电费、预收电费等91173.17元、垃圾处置费50910.84元，应由被告承担。物业损坏及消防维修费用22万，遵循谁经营谁承担的原则，也应由被告承担。2019年1月1日至2019年6月15日被告经营停车场预收的停车费10831元，被告应退还给原告。故原告诉至法院。刘相会辩称，1.法院应驳回原告各项诉请，原告主张的租期2019年3月15日至2019年9月16日不能成立，（2019）鄂0202民初88号判决判令原告租用案涉房屋的租期至2019年4月15日，也就是说原告作为承租人享有的出租权利是基于出租人徐三明，原告与徐三明于2019年4月15日解除合同，原告不享有出租权，故原告主张2019年4月15日以后的租金和各项费用无任何事实及法律依据；2.原告支付的租金200万元实际使用期限至2019年6月30日，按照合同约定，被告是从2018年12月31日使用这个房屋，200万元使用6个月，实际租用时间至2019年6月30日，但因为徐三明与原告发生纠纷，是原告违约才找被告协商解除合同，解除合同日期是双方补充协议约定的2019年3月15日，当时原告的工作人员朱国京和被告商议只要徐三明不要房子被告可以继续使用，朱国京给被告撤离场地的时间从2019年3月15日至2019年4月15日左右。另外，原、被告和徐三明签订了三方协议，被告为安装变压器向原告及徐三明支付了60.9万元。被告经营过程中，因为徐三明向外发放的消费卡引发了纠纷，涉案场地于2019年6月18日被他人锁门，锁门之前抄了水电表，涉案场地也没有被告的物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于结算，当事人于2019年6月19日抄水表和电表，原告的工作人员于2019年6月20日向被告及徐三明分别发送《刘相会应交预收停车费用（截止到2019.6.20）》、《水分表情况一览表（截止到2019.6.19）》、《刘相会应交总电费（截止到2019.6.19）》、《刘相会应交总水费（截止到2019.6.19）》、《刘相会应付租金》、《刘相会应付预收电费（截止到2019.6.19）》、《刘相会应付费汇总》，当事人并未对上述表格的内容提出异议，且徐三明在2019年6月26日、7月11日向被告催款时亦未提出异议，结合当事人陈述及微信聊天记录等证据，可以认定上述表格内容系原、被告及徐三明三方的结算。关于返还租赁房屋，涉案租赁协议约定，被告租赁涉案房屋用于经营，结合当事人陈述及微信聊天记录、证人证言可知，被告与徐三明就租金协商未果，被告遂处理货物准备搬离，在进行水费、电费等抄表结算后，徐三明担心被告一走了之，于2019年6月21日锁住部分大门。被告应原告的要求于2019年6月底将涉案房屋的钥匙交还原告，由此可知，被告已不再实际占有涉案房屋，也不具有继续租赁或占有涉案房屋的意思表示，原告以被告未办理书面交接手续、涉案房屋内遗留物品为由主张被告未实际交换房屋，依据不足，本院认定被告于2019年6月底向原告返还涉案租赁房屋。关于被告已支付的部分费用，原、被告提供的《三方协议》、《刘相会应付费汇总》，原告提供的施工费用确认单、用电改造请款单，被告提供的银行交易明细、收条等证据相互印证，可以证明被告为安装变压器所垫付费用已经在结算时作为已付租金扣除，被告支付朱国京线路连接改造费用与本案缺乏关联性；原告提供的《租赁合同》、《协议书》、《店面出租合同》可以证明被告向朱国京租赁涉案房屋负一楼通往门前广场的部分场地并支付租金，该部分租金与本案缺乏关联性；原告提供的微信聊天记录、电费清单、银行账户流水、银行交易短信通知可以证明被告于2019年4月25日、2019年5月28日委托朱国京代为交纳电费；被告提供的《消防工程承包合同书》、《消防设备维护保养协议》与本案缺乏关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，徐三明与原告签订《房屋租赁合同》，原告承租坐落于黄石××××层建筑面积370平方米、二层5485.79平方米房屋，租赁期限为2015年7月1日至2024年12月31日。2018年7月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），协议约定：甲方将位于黄石市黄石大道大金新百1层约3300平方米、2层约5200平方米合计约8500平方米房屋出租给乙方开展衣世界淘宝百货经营；租赁期限与甲方承租的租赁期限一致，双方商定记租日为2018年12月1日或乙方实际营业日（两者取前）；租金标准为第1-3年年租金为400万元，第一年乙方按年分三期缴纳，即协议签订次日缴纳200万元，第二次在2018年12月内缴纳，第三次在2018年底前缴纳；乙方承租经营期间，租赁场地的装修改造费用、中央空调、水、电、气、网络使用费及垃圾费等自理；乙方预先知道租赁房屋一层部分面积系黄石农业银行抵债资产，出租权存在争议，该争议由甲方负责解决，保证乙方正常经营；如经甲乙双方协商一致，可提前终止本协议；乙方拖欠租金，甲方自逾期之日起每日按乙方所欠租金的万分之五加收滞纳金。2018年7月18日，被告向原告的法定代表人金先林支付租金100万元。2018年7月19日，被告再次向金先林支付租金100万元。2019年1月3日，原告向被告送达《工作联系函》，要求被告于2019年1月6日前支付租金200万元。2019年3月5日，被告向原告送达《函》，表示由于多方原因，其无力经营，连续亏损，人员工资难以发放，其向原告提出租赁协议履行至2019年4月15日，双方互不追究法律责任。2019年3月6日，原、被告签订《补充协议》，约定租赁协议履行至2019年3月15日，合同解除，双方互不追究任何经济和法律责任。2019年3月16日，原告向徐三明发出《工作联系函》，提出自2019年4月15日解除房屋租赁合同。徐三明未作回复。2019年4月2日，原告向被告送达《工作联系函》，认为涉案租赁合同于2019年3月15日解除，要求被告于2019年4月15日前支付3月15日至4月15日的租金33.3333万元，或受理原告前期发行的面值卡抵扣租金。被告与徐三明协商涉案房屋租赁事宜，但双方未达成一致意见，自2019年6月起，被告开始清退货物准备搬离。2019年6月19日，原、被告及徐三明查抄水表、电表。2019年6月20日，原、被告及徐三明经结算后，确认被告应付2019年4月15日至2019年6月20日的租金33万元、2019年1月1日至2019年6月20日停车场租金132220元、截止2019年6月19日总水费2157.1元、截止2019年6月19日总电费46253.93元、停车场预收停车费10831元、预存电费10000元，合计565901.61元，被告已付40万元，尚欠165901.61元。2019年6月21日，被告向原告返还了停车场地，原告向徐三明返还了停车场地。同日，徐三明将涉案房屋的部分大门上锁，被告的工作人员撤离。2019年6月底，被告将涉案租赁房屋的部分钥匙交还原告，向原告返还涉案租赁房屋。另查明，2019年4月16日，黄石市黄石港区人民法院受理原告徐三明诉被告大金新百黄石百货有限责任公司、金先林、大金新百百货股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2019年10月12日作出一审判决。宣判后，当事人均未上诉。本院认为：原、被告之间订立的租赁协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同并已生效。当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原、被告双方经协商一致已于2019年3月15日解除租赁协议。合同解除后，被告未及时返还涉案房屋，应参照租赁协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据当事人的意思表示，原、被告及徐三明于2019年6月20日就2019年4月15日至2019年6月20日期间徐三明出租的房屋租金进行了结算，但因被告承租的涉案房屋一楼面积远大于徐三明出租的部分，一楼超出部分的面积涉及其他业主，故被告仍应参照租赁协议约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院酌定被告应参照租赁协议约定的租金400万元/年的标准支付从2019年3月16日起计算至2019年6月30日止的房屋占有使用费1166666.67元（4000000÷12×3.5），扣减已付占有使用费40万元，被告还应支付房屋占有使用费766666.67元。对原告主张超出部分的诉请，本院不予支持。关于违约金，原告主张按租赁协议约定的日万分之五计算违约金，被告主张违约金过高请求予以适当减少，原告对其实际损失未举出证据予以证明，故被告逾期支付使原告遭受的损失主要为逾期支付租金的可得利益，其损失可参照中国人民银行规定逾期贷款利息的标准计算，为便于计算，本院酌定被告从2019年7月1日起按年利率6%计算至房屋占有使用费清偿之日止。对原告主张超出的部分，本院不予支持。关于应缴电费、水费、停车场预收停车费，原、被告及徐三明已就被告应支付的电费、水费、停车场预收停车费进行了结算，被告应支付电费46253.93元、水费2157.1元、停车场预收停车费10831元，对原告主张超出部分的诉请，本院不予支持。关于自来水垃圾处置费，原告主张的2017年10月至2019年5月的垃圾处理费，因原告未提供证据证明被告租赁期间对应的具体费用，故本院不予支持。关于物业结构及消防设施损坏费用，被告不认可原告的该项诉请，原告对该项诉请并未举出充分证据予以证明，故本院不予支持。以上欠款合计：766666.67+46253.93+2157.1+10831＝825908.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘相会于本判决生效后十日内给付原告大金新百黄石百货有限责任公司房屋占有使用费、电费、水费、停车场预收停车费共计825908.7元；二、被告刘相会于本判决生效后十日内给付原告大金新百黄石百货有限责任公司违约金（以766666.67元为基数，从2019年7月1日起按年利率6%计算至房屋占有使用费清偿之日止）；三、驳回原告大金新百黄石百货有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25782元，由原告大金新百黄石百货有限责任公司负担12802元，由被告刘相会负担12980元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  阮 珊人民陪审员  叶海林人民陪审员  吴能斌二０二一年四月一日书 记 员  左 梦