江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终2549号上诉人（原审原告）：褚元庆。委托诉讼代理人：蒋晓强，江苏东银（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州恒泰控股集团有限公司。委托诉讼代理人：汪凯，江苏尚韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区唯亭联发装饰城有限公司。委托诉讼代理人：汪凯，江苏尚韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾长生。委托诉讼代理人：朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。上诉人褚元庆因与被上诉人苏州恒泰控股集团有限公司（以下简称恒泰公司）、苏州工业园区唯亭联发装饰城有限公司（以下简称联发装饰城公司）、顾长生房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区法院（2020）苏0591民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。褚元庆的上诉请求：撤销一审判决，依法改判顾长生返还自2020年1月1日至2020年5月31日的租金27396元；改判顾长生支付褚元庆包括但不限于装饰装修损失、停产停业损失、搬迁费补偿共计15万元；一审、二审诉讼费用由顾长生承担。事实和理由：一、联发装饰城公司与顾长生之间的房屋租赁合同关系于2019年12月31日终止，顾长生无权收取褚元庆自2020年1月1日至2020年5月31日的租金，顾长生理应返还。二、褚元庆因案涉房屋拆迁，导致装修、搬迁、经营遭受损失，顾长生与联发装饰城公司签订补偿协议时，褚元庆还在租赁合同期限内，有权获取相应的拆迁补偿款。三、一审法院在庭后收到了恒泰公司、联发装饰城公司、顾长生一方补寄的解除租赁合同材料、拆迁补偿协议等，但并未邮寄或通知褚元庆发表质证意见，一审程序严重违法。恒泰公司、联发装饰城公司二审辩称，请求二审法院依法认定。顾长生二审辩称，褚元庆与顾长生之间是租赁合同关系，顾长生与联发装饰城公司之间是拆迁合同关系，一审没有向褚元庆提供顾长生与联发装饰城公司之间终止合同及拆迁相关材料，是因上述材料与褚元庆无直接关联性。褚元庆实际占有使用案涉房屋至2020年6月29日，按照租赁合同约定的到期日期，褚元庆尚结欠顾长生一个月租金未付，故顾长生无需退还褚元庆任何租金。根据租赁合同约定，如遇到政府拆迁，褚元庆必须服从，如果褚元庆因特殊原因导致无法正常营业，顾长生无需承担任何损失。因此褚元庆的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。褚元庆向一审法院起诉请求：1、判令恒泰公司、联发装饰城公司、顾长生返还褚元庆租金113750元；2、判令恒泰公司、联发装饰城公司、顾长生支付褚元庆包括但不限于装饰装修损失、停产停业损失、搬迁费等拆迁补偿款共计15万元；3、判令恒泰公司、联发装饰城公司、顾长生承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月1日，顾长生（出租方/甲方）与褚元庆（承租方/乙方）签订的《租房合同》约定：乙方承租甲方装饰城601号房靠西后两间，营业面积70平方米，用于经营五金建材、水暖电器材料等；在联发装饰城正常营业的情况下，甲方租给乙方的合同期为一年，到期一年后双方再商讨续签情况，如果联发装饰城出现特殊情况带来不能正常营业，甲方将不承担乙方的损失，各自由己承担；房屋年租金为65000元整，第二年须提前一个月付清整年房屋租金；承租期内如遇政府动迁等特殊情况，乙方必须无条件服从，房屋租金按月计算，超付部分甲方退还给乙方……合同还作了其他相关约定。2019年6月11日，褚元庆向顾长生转账支付65750元。落款日期为2019年4月19日的联发装饰城公司（甲方）与顾长生（乙方）之间的《租赁合同》显示：乙方承租甲方位于苏州工业园区唯亭联发装饰城6幢6-1号房屋1间，建筑面积为144平方米；租赁期限为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止……合同还作了其他相关约定。诉讼中，褚元庆及顾长生均认可：褚元庆与顾长生自2010年起就案涉房屋建立了房屋租赁关系，租赁合同一年一签，最后一份租赁合同到期日为2020年5月31日。褚元庆称，其在2020年6月27日已经全部从案涉房屋搬离了，钥匙也已经以邮政快递的方式邮寄给顾长生了。庭审中，褚元庆另提供以下证据：1、告知书，证明恒泰公司于2019年9月份发布对联发装饰城公司的拆迁公告，并且明确租赁商户自2018年9月21日以后所交的租金无息返还。2、通知，证明恒泰公司于2019年11月份对联发装饰城公司的被拆迁房屋进行资产评估。3、照片四张，分别是2020年6月29日褚元庆发送给顾长生解除租赁关系通知书以及钥匙，上述材料褚元庆通过邮政快递寄送给了顾长生。证明褚元庆已经于2020年6月底搬离了，而且已经把房屋的钥匙交还给顾长生了。顾长生质证认为上述证据真实性无法认可。恒泰公司及联发装饰城公司质证认为，认可上述证据的真实性。证据一系其为推进搬迁区域内商户搬迁所给予的优惠政策，该项政策是基于联发装饰城公司与项目区域内租户之间的租赁合同关系所拟定的，与褚元庆无关。对于证据二，系恒泰公司为做好整治动迁工作所进行的评估工作通知。对于证据三，经现场核实，褚元庆已搬离并腾空涉案房屋。以上事实，由当事人提交的租赁合同、银行交易明细、告知书、通知、照片以及当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，褚元庆与顾长生之间成立房屋租赁合同关系。双方间的房屋租赁合同于2020年5月31日到期。此后，双方并未续签租赁合同，庭审中褚元庆亦认可其已于2020年6月底从案涉房屋搬离，故褚元庆、顾长生之间的房屋租赁关系已终止。案涉房屋的拆迁行为并未给褚元庆带来租期利益的损失。褚元庆诉请顾长生返还租金于法无据，一审法院碍难支持。褚元庆诉请恒泰公司、联发装饰城公司、顾长生支付装饰装修损失、停产停业损失、搬迁费等拆迁补偿款，亦无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回褚元庆的诉讼请求。案件受理费减半收取为2628元，由褚元庆负担。二审与一审查明事实一致。二审中，各方均未提交新的证据。二审中，针对联发装饰城公司与顾长生之间《租赁终止协议书》、《搬迁补偿协议书》，褚元庆认为对于真实性认可，但认为顾长生与联发装饰城公司之间的租赁合同至2019年12月31日到期，故自2020年1月1日起顾长生无权向褚元庆收取相应租金。而且《搬迁补偿协议书》签订于2019年12月23日，此时评估项目中包含了褚元庆的财产利益。二审中，联发装饰城公司明确其与顾长生之间的租赁合同于2019年12月31日到期，但联发装饰城公司给予顾长生搬迁的期限至2020年9月20日之前。二审中，顾长生陈述若二审最终认定褚元庆与顾长生之间的租赁期限超过联发装饰城公司与顾长生之间租赁合同期限部分无效，顾长生认为褚元庆在超过部分的期限应当支付占有使用费，故不同意返还该期限租金。本院认为，顾长生与联发装饰城公司之间的租赁合同关系于2019年12月31日到期，顾长生将案涉房屋转租给褚元庆的租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日，根据法律规定，转租期限超过顾长生剩余租赁期限的，本院依法认定超过部分的约定无效。虽超过期限部分约定无效，但褚元庆继续占有使用案涉房屋至2020年6月底，联发装饰城公司明确表示顾长生有权使用案涉房屋至2020年9月20日，因此褚元庆应当参照租金标准支付占有使用费，褚元庆无权要求顾长生返还自2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金。关于褚元庆主张顾长生应当向其支付因案涉房屋拆迁导致装修、搬迁、经营遭受损失。本院认为，褚元庆实际使用案涉房屋至其与顾长生约定的租赁期限届满之后，其要求顾长生支付装饰装修损失、停产停业损失、搬迁费等缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于褚元庆上诉主张一审程序违法，本院认为，顾长生与联发装饰城公司之间终止租赁合同协议及拆迁补偿协议与褚元庆实体上无关联性，且二审中褚元庆对于上述材料发表了质证意见，在一审程序不存在严重违法的情况下，本院对于褚元庆上诉请求不予支持。综上所述，褚元庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3848元，由褚元庆负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年四月十九日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉