山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4036号 上诉人（原审被告）：孙雨菲，女，1992年11月29日出生，汉族，户籍地青岛市崂山区，住黑龙江。 委托诉讼代理人：孙波，男，汉族，1966年5月11日出生，住址山东省青岛市崂山区，系上诉人父亲。 被上诉人（原审原告）：浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司（原名称嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司），住所地青岛市李沧区。 主要负责人：赵硕，总经理。 委托诉讼代理人：李娜，女，汉族，1982年1月10日出生，住址山东省青岛市李沧区，系被上诉人职工。 上诉人孙雨菲因与被上诉人浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司（以下简称：碧嘉物业青岛分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 孙雨菲上诉请求：1.撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3719号民事判第一项，改判为：孙雨菲于判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司2015年1月至2018年12月期间的物业服务费23379元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、依据上诉人同青岛嘉凯城房地产开发有限公司（房屋投资建设者）签定的《房屋交接书》中明确写明房屋正式交接时间为2013年3月7日，故房屋交纳物业服务费的时间应该由2013年3月7日开始。2、2014年初，为了支持物业公司正常运营，上诉人和被上诉人双方协商约定：全额交纳2014年度物业服务费的业主，减免2015年度物业服务费（即物业服务费优惠50%），为此已给50多户业主办理了减免手续，上诉人按要求按时交纳了2014年度全额物业服务费，也应该享有该项权益。3、根据上诉人和被上诉人已达成的协议和事实综合计算，上诉人应该支付被上诉人2015年1月至2018年12月期间的物业服务费为23,379元。综上所述，一审判决由上诉人支付被上诉人2015年1月至2018年12月期间的物业服务费52,709元是错误的，依法应予纠正。 被上诉人碧嘉物业青岛分公司辩称，上诉人的房屋并非是普通住宅，而是别墅。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 碧嘉物业青岛分公司向一审法院起诉请求：1.判令孙雨菲给付2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费68,011.68元（4.8元/月/平方米×295.19平方米×48个月）及车位管理费7680元（80元/月×48个月×2个）；2.判令孙雨菲按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日（截至2018年12月31日应支付滞纳金为6121.05元）；3.判令孙雨菲承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1、嘉凯城·时代城·翡翠郡前期物业管理服务协议约定，由浙江嘉业物业管理有限公司青岛分公司（后变更名称为嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司）为该小区提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准为排屋住宅按建筑面积每月每平方米4.8元。物业服务费实行预付制，业主在接收房屋之前，须预交一季度的物业管理费。后续管理费按照季度预交，业主在每个季度第一个月的10日之前预交本季度物业服务费。物业服务费起算时间为开发公司发出入伙通知书载明交付之日起。空置房、空置车位物业服务费按所述类型物业服务费的100%交纳。业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三向嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司交纳违约金，若拒不支付的，嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司可依法至人民法院强制其履行给付义务及承担诉讼费、律师费等相关费用。协议自嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司及业主签字后生效，至物业业主大会成立并依法选举产生业主委员会，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止。该小区尚未成立业主委员会。 2、孙雨菲系青岛市李沧区xx路xx号嘉凯城?时代城?翡翠郡xx号楼xx户房屋业主，房屋面积295.19平方米，现为毛坯房，孙雨菲尚未实际入住使用。孙雨菲之父孙波代孙雨菲办理交房手续，于2012年12月26日签署交房确认单；2012年12月27日签署业主收房物品交接单，确认签收住宅质量保证书、住宅使用说明书、交房钥匙箱、钥匙34把、交房礼品、业主手册、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》等，交纳2013年1月1日至3月31日期间物业费4250.74元，签署交房物业费免交确认单，嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司免收2013年4月1日至2014年1月31日期间的物业服务费14,169.1元（4.8元/月/平方米）。2014年12月31日孙雨菲交纳2014年2月至2014年12月期间的物业服务费15,586.01元，此后孙雨菲未缴纳物业服务费。 3、嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司在青岛市李沧区物业管理办公室2012年12月12日对涉案小区物业服务费收标准进行备案，多层4.8元、高层1.8元、商业4.8元、车位租赁费300元、停车服务费80元。嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司至今并未收取小区业主车位管理费。 一审中，嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司同意2015年1月-2018年6月期间的物业管理费按八折计算，2018年7月-2018年12月期间的物业管理费按六折计算。 一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 本案第一个争议焦点：嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司是否有权向孙雨菲主张物业费？孙雨菲父亲孙波作为孙雨菲委托诉讼代理人否认孙雨菲本人签署了《前期物业管理服务协议》，虽该协议中孙雨菲姓名笔迹外观与其授权不符，但孙波代为办理了交房、交费等相关手续，并收取房屋钥匙、业主手册、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》，且协议中孙雨菲姓名笔迹与孙波代为签署的交房确认单、交接单笔迹外观相符。孙雨菲作为涉案房屋业主对其父亲以其名义办理交房、交费手续的行为未做否认表示，应视为同意，故孙雨菲应当作为协议一方受协议约束。 《青岛市物业管理条例》第二十二条规定，前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年。前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。本案所涉《前期物业管理服务协议》约定协议至业主大会成立并依法选举产生业主委员会，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止，现该小区尚未成立业主委员会，故根据管理条例的上述规定及合同约定，嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司、孙雨菲仍应按照服务协议的约定履行各自义务。 关于孙雨菲辩称意见中反映的嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司物业服务不到位的多种情况，一审法院认为物业公司提供的物业管理服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要物业公司与业主共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的。物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，业主对物业服务质量的体验标准不一，物业服务本身亦具有一定的难度。即使孙雨菲主张的上述问题存在，业主亦可要求物业服务企业采取相应措施，履行维修、养护、管理、维护等义务。个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由抗辩拒交物业费，造成物业管理企业运营经费不足，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费的业主的利益，故对孙雨菲以物业服务不达标为由拒交物业管理服务费的意见，一审法院不予采纳。 第二个争议焦点：嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司所主张的2015年期间的物业服务费应否支持？针对嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司承诺缴纳2014年全年物业费折抵2014、2015两个年度费用的主张，孙雨菲仅提交了间接证据，并无直接证据予以证实，故一审法院不予支持。 第三个争议焦点：孙雨菲关于房屋空置应当进行物业费减免的主张是否成立？2012年9月15日开始施行的《青岛市物业服务收费管理办法》第十六条规定（有效期至2017年9月14日），业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当减免，减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，从其约定。本案所涉《前期物业管理服务协议》约定，空置房物业服务费按所述类型物业服务费的100%交纳。《山东省物业服务收费管理办法》规定，自2018年7月1日起，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，收取费用最高不得超过百分之六十。涉案房屋自交付房屋后一直空置至今，且嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司表示同意2015年1月至2018年6月期间的物业服务费按照80%计算，2018年7月至12月期间的物业服务费按照60%计算，不违反法律规定，系其对自身权利的合法处分，一审法院予以确认。 嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司关于小区物业服务费的收取标准经过管理部门备案，前期物业服务协议进行了约定且孙雨菲此前亦按照该标准缴纳，孙雨菲未举证证实物业服务费收费标准经过管理部门或者通过合同约定进行了变更，故孙雨菲应当按照合同约定的4.8元/月/平方米缴纳物业服务费。 第四个争议焦点：嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司主张逾期违约金是否应予以支持？嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司作为物业服务企业，应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。根据孙雨菲提供的证据，可以看出嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司在物业管理过程中，服务水平和方式确有不足之处，故嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司主张孙雨菲支付其逾期支付物业费滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。 第五个争议焦点：嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司的诉请是否超过诉讼时效？《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，物业服务合同为继续性合同，各期给付债务的诉讼时效应自最后一笔债务履行期限届满之日起计算。孙雨菲自2015年1月起存在持续欠缴物业费的行为，故嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司于2020年7月提起诉讼，其债权并未超过诉讼时效。 第六个争议焦点：孙雨菲在交房后缴纳的2013年1月至3月的物业服务费应否返还？孙雨菲主张的损失应否支持？《青岛市物业管理条例》第二十七条规定，出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。本案中，孙雨菲之父孙波于2012年12月26日签署交房确认单并于27日取得房屋钥匙并缴纳了物业费，故房屋交付之日为2012年12月27日。孙雨菲所提到的《房屋交接书》系开发商向业主出具用于办理产权登记的书面文书。故孙雨菲应当自2013年1月开始缴纳物业服务费。孙雨菲在缴纳了2013年1月至3月的物业服务费后，嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司免除了孙雨菲2013年4月1日至2014年1月31日期间的物业服务费，系嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司、孙雨菲一致的合意，在时间上顺承，并无重复或矛盾，故对孙雨菲要求嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司返还2013年1月至3月期间物业服务费4250.74元并支付利息的反诉请求一审法院不予支持。孙雨菲交房时已经签收房屋钥匙，其对自有房屋的专有部分具有查看、管理义务。孙雨菲未提交证实因嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司物业管理不到位导致其经济损失及数额的证据，故一审法院对其要求嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司赔偿损失20,000元的反诉请求亦不予支持。 综上，孙雨菲应向嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司支付2015年1月至2018年12月期间的物业管理服务费为52,709元（4.8元×295.19平方米×42个月×80%+4.8元×295.19平方米×6个月×60%）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条，第二十三条，《青岛市物业管理条例》第二十二条、第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孙雨菲于判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司2015年1月至2018年12月期间的物业服务费52,709元；二、驳回嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求；三、驳回孙雨菲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1654元，减半收取827元，嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司负担239元，孙雨菲负担588元；反诉案件受理费350元，减半收取175元，由孙雨菲承担。 二审查明，2021年2月7日，嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司变更名称为浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，关于交纳物业服务费的起始时间问题；孙雨菲应交纳物业费数额的认定问题。 关于交纳物业服务费的起始时间问题，孙雨菲之父孙波于2012年12月26日签署交房确认单并于27日取得房屋钥匙并缴纳了物业费，故房屋交付之日为2012年12月27日。孙雨菲所提到的《房屋交接书》系开发商向业主出具用于办理产权登记的书面文书。故一审认定孙雨菲应当自2013年1月开始缴纳物业服务费并无不当，本院予以确认。 关于孙雨菲应交纳物业费数额的认定问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人孙雨菲主张，已全额交纳2014年度物业服务费的业主，减免2015年度物业服务费；2015年1月至2018年12月期间的物业服务费双方已达成协议为23,379元。被上诉人碧嘉物业青岛分公司对上诉人孙雨菲的上述主张不认可，上诉人孙雨菲但未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，孙雨菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费384元，由上诉人孙雨菲负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二一年四月二十二日 书记员  方高海 书记员  韩 平