北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)京03民终2987号 上诉人（原审被告）：廖建钧，男，1963年7月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：苏海滨，北京海润天睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：齐帅朝，男，1989年10月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：高建权，河北泰科律师事务所律师。 上诉人廖建钧因与被上诉人齐帅朝房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初46808号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖建钧上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持廖建钧的一审反诉请求；本案诉讼费由齐帅朝承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清。（一）一审法院在本案审理过程中，将齐帅朝不能完全实现合同目的原因归结于“疫情及防控措施”，属于对基本事实认定错误本案庭审过程中，廖建钧及齐帅朝均认可齐帅朝只能入住三人的原因在于小区物业的阻止，但廖建钧曾积极协调，廖建钧在此期间并无违约行为。小区物业阻止齐帅朝并非单纯疫情防控的原因，而是齐帅朝存在利用承租房屋进行非法活动、妨碍他人正常工作生活的行为。（二）一审法院无视廖建钧基于《房屋租赁合同》享有单方解除权，错误的认定廖建钧无权依约主张权利，属于认定事实错误。因廖建钧不存在《房屋租赁合同》第九条第（三）款的情形，齐帅朝却存在《房屋租赁合同》第九条第（四）款项下“欠缴各项费用达1000元”、“利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活”等情形，基于此，廖建钧享有单方解除《房屋租赁合同》的权利。（三）一审法院认为廖建钧与齐帅朝之间就解除合同达成一致，属于认定事实错误。（1）本案所涉《退房协议》并非廖建钧与齐帅朝就解除《房屋租赁合同》达成的合意。1.廖建钧、齐帅朝在2020年4月14日签订的《退房协议》在形式上不符合《租赁合同》关于对退房进行确认并解除合同的要求，不能视为解除《租赁合同》的依据。2.从内容上看，该《退房协议》属于廖建钧、齐帅朝对诉争房屋从2019年6月15日至2020年4月14日租赁期间房屋使用损坏情况，以及水电燃气费用欠缴情况等的简单统计与核算，实质上为水电卡等的收据。3.从时间上看，2020年4月10日至2020年4月14日，廖建钧、齐帅朝未就是否解除《租赁合同》进一步协商，廖建钧也根本没有改变之前主张的协商解决方案，不能将《退房协议》解释为对廖建钧不利的解除《租赁合同》行为。从廖建钧收到水电卡等物品至2020年8月3日廖建钧向齐帅朝发送解除通知之日止，诉争房屋一直由廖建钧代齐帅朝保管并处于空置状态，廖建钧未将其另行租给他人。（2）齐帅朝声称罗瑞强有权解除《房屋租赁合同》的主张不能成立。（四）一审法院认定廖建钧应向齐帅朝主张违约责任的依据不足，属于认定事实错误。即使如一审法院依据《退房协议》推定廖建钧与齐帅朝解除合同时间为2020年4月14日，则距离齐帅朝于2020年4月7日提出退租申请的时间尚不足30日。二、一审法院的判决缺乏法律依据，适用法律错误。本案所涉《房屋租赁合同》不能实现全部合同目的原因在于小区物业的阻止，小区物业阻止的根源系齐帅朝违法使用案涉房屋所致。此外，即使《房屋租赁合同》因疫情及防控措施导致合同目的不能实现，则根据最高人民法院2020年5月15日发布实施的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发［2020］17号），承租人因此主张减免租金、解除合同的前提是租赁物为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地或用于经营用途的房屋，而本案所涉的房屋系居住用途的民宅。三、一审法院遗漏了应当参与诉讼的当事人。小区物业与本案有直接的利害关系，应由其参与到本案诉讼之中。 齐帅朝辩称，同意一审判决，不同意廖建钧的上诉请求。 齐帅朝向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编码为BJZLZZ2019050741）于2020年4月7日解除；2.判令廖建钧返还已交纳的2020年4月8日至2020年6月14日期间的租金142933.3元；3.判令廖建钧以142933.3元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年4月8日至实际付款期间的利息；4.判令廖建钧退还已交纳的房屋押金128000元；5.判令廖建钧以128000元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年4月8日至实际付款期间的利息；6.判令廖建钧减免2020年2月19日至4月3日期间的部分租金9533元。 廖建钧提出反诉请求：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编码为BJZLZZ2019050741）于2020年8月3日解除；2.判令齐帅朝向我支付2020年6月15日至2020年8月3日期间欠缴租金102399.94元；3.判令齐帅朝以102399.94元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的利率计算自2020年6月15日起至实际支付期间的利息；4.判令齐帅朝支付房屋维修费用4700元；5.判令齐帅朝支付违约金64000元。6.判令齐帅朝支付未结水费1219元、电费269元。 一审法院认定事实：2019年5月14日，甲方（出租人）廖建钧与乙方（承租人）齐帅朝签订《北京市房屋租赁合同》，甲方将涉租房屋出租给乙方用于居住，房屋建筑面积494.5平方米，居住人数为8人。租赁期限自2019年6月15日至2021年6月14日。租金标准64000元／月，押二付三，首期租金及押金应于签约当日支付，以后每期租金支付日期分别为2019年9月10日、2019年12月10日、2020年3月10日、2020年6月10日、2020年9月10日、2020年12月10日、2021年3月10日。押金128000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3.不承担约定维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日；2.欠缴各项费用达1000元；3.擅自改变房屋结构；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；7.擅自将房屋转租给第三人。甲方有约定情形之一导致合同解除的，应按月租金100％向乙方支付违约金；乙方有约定情形之一导致合同解除的，应按月租金100％向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金100％向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金100％向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。《北京市房屋租赁合同》由罗瑞强代廖建钧签署，齐帅朝本人签署。 经查，2019年5月10日，廖建钧向罗瑞强出具《房屋出租委托书》，就涉租房屋出租事宜，廖建钧委托罗瑞强代为签署出租上述房屋的各类交易合同；代为收取上述房屋交易的租房押金、租金；代为办理房屋交接手续等租房相关事宜。 经询，双方均确认齐帅朝支付租金至2020年6月14日。2020年4月7日，齐帅朝向罗瑞强发送信息提出退租申请，退还剩余未使用租金及所有押金，希望第一时间给予解决。2020年4月8日，罗瑞强回复信息称同意退租申请，同意于2020年6月14日退租，将房屋恢复原状，交接无误后退还一半押金。2020年4月14日，齐帅朝与罗瑞强签署《退房协议》，内容如下：“因承租方要求退还房屋的燃气卡、电卡，后门钥匙。经查看，负一层墙壁有破损，二层墙纸没有还原，三层门框有凹凸不平的坑（此项有争议），其他房屋及附属物品、设施设备暂无损坏。承租方于2020年4月14日单方要求腾退房屋，后续双方之间的责任及违约和退款等，全部都由租赁双方自行协商解决。未结水费1219元，底数460；燃气底数291m3；电表底数269元；燃气卡、电卡、钥匙已全部退还。”2020年8月3日，罗瑞强向齐帅朝发送信息称《租赁合同》通知发出之日时解除。 庭审中，齐帅朝认为受疫情影响，北京市于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，涉租房屋所在鸿华家园小区物业公司实行封闭式管理。2020年2月19日，共同居住人唐恩杰被禁止进入小区，不得不另行承租房屋居住。2020年4月3日，经与物业公司协商仅允许入住3人。在另行租住房屋增加额外费用的情况下，廖建钧拒绝减免租金，继续履约显失公平，故提出解除合同，租赁合同应于其发送解约通知当日即2020年4月7日解除。就此，齐帅朝提交物业公司人员谈话录音、信息截屏、唐恩杰书面说明、房屋租赁合同为证。 对此，廖建钧表示涉租房屋于2020年2月19日至4月3日期间被禁止进入，此后经与物业公司协商限制不超过3个人居住的事实基本属实，但不仅是因为疫情，而是齐帅朝涉嫌违法行为。齐帅朝于2020年4月7日发送的通知为协商申请，并不具有解约效力。双方于4月14日签署退房协议系齐帅朝单方交付房屋的行为，罗瑞强亦无解约授权，并非双方达成的解约合意。因齐帅朝欠付租金及费用，廖建钧于2020年8月1日向罗瑞强出具授权，罗瑞强于8月3日向齐帅朝发送解约通知，租赁合同于当时解除。就此，廖建钧提交短信截屏、罗瑞强书面说明及授权委托书为证。 关于维修费用，廖建钧提交北京世纪华明装饰有限公司出具的维修报价单并注明费用已清，载明：负一层墙面腻子修补粉刷金额1010.01元、二层墙纸更换2842元、三楼更衣间墙纸更换478.632元、三楼门套更换300元、更换3层磨砂玻璃一块150元，合计4780.642元，优惠价4700元，廖建钧据此要求齐帅朝支付维修费用。对此，齐帅朝仅同意支付前两项维修费用折合优惠后价格3787.032元。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，齐帅朝与廖建钧签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。疫情开始后，全市采取疫情防控措施严格社区及人员管理。结合双方诉辩意见及在案证据可知，齐帅朝等承租人确于2020年2月至4月期间无法进入涉租房屋，于2020年4月后限制不超过3人进住。廖建钧以齐帅朝涉嫌违法使用房屋为由予以抗辩，但未能举证证明，一审法院难以采信。齐帅朝以月租金64000元价格承租面积494.5平方米的涉租房屋用于8人居住使用，租赁用途事关缔约目的，现涉租房屋租赁用途受到限制约束，难以实现合同目的。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，沿用原合同标准继续履行对齐帅朝明显不公，齐帅朝向廖建钧提出解除合同理由正当。罗瑞强受廖建钧授权出租房屋并代收租金，且租赁事宜均由罗瑞强出面交涉，罗瑞强收到齐帅朝退租申请后回复意见，并与齐帅朝办理房屋交接，齐帅朝有理由相信罗瑞强具有代理权限。应齐帅朝提出的退租申请，廖建钧与其签署《退房协议》办理房屋交接手续，在没有明确约定情形下，应推定双方就租赁合同解除达成合意，一审法院判定《北京市房屋租赁合同》于2020年4月14日解除，对于双方分别主张确认的合同解除时间均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，齐帅朝租金付至2020年6月14日，其要求退还剩余租金于法有据，一审法院予以支持并酌情判处128000元。齐帅朝主张租金利息依据不足，一审法院不予支持。齐帅朝于2020年2月至4月期间未能居住使用涉租房屋，其参考另行租房发生费用请求减免退还租金理由正当，考虑其主张数额并未超过合理限度，一审法院对此予以支持，就减免租金连同退还租金一并判处廖建钧予以返还。廖建钧要求齐帅朝支付租金至2020年8月3日并支付逾期付款利息依据不足，一审法院不予支持。关于维修费用，一审法院参考《退房协议》所载明损失情况酌情核算齐帅朝给付廖建钧维修费4100元。关于涉房费用，双方经查勘核算于《退房协议》中载明未结水费1219元，齐帅朝同意支付，一审法院不持异议；电表底数处载明269元并未注明欠费，亦未能与接收房屋时电表底数核对印证，难以认定为欠付费用，一审法院不予支持；齐帅朝质证中谈及燃气费，但并未就此提出诉求，本案不予处理。关于押金，合同约定租赁期满或合同解除后，押金扣抵租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还。齐帅朝要求返还押金于法有据，一审法院于押金中扣抵维修费及未结水费后，剩余部分判处廖建钧予以返还；齐帅朝主张押金利息于法无据，一审法院不予支持。关于违约责任，齐帅朝承租房屋用于居住，受疫情及防控措施影响以致其租赁目的无法实现，继续履约易致利益失衡，齐帅朝提出解约于法有据，廖建钧依约向齐帅朝主张违约责任依据不足，一审法院不予支持。一审判决如下：一、齐帅朝与廖建钧签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年四月十四日解除。二、廖建钧于判决生效之日起七日内退还齐帅朝租金十三万七千五百三十三元。三、廖建钧于判决生效之日起七日内退还齐帅朝押金十二万二千六百八十一元。四、驳回齐帅朝的其他诉讼请求。五、驳回廖建钧的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3800元，由齐帅朝负担1215元（已交纳），由廖建钧负担2585元（齐帅朝已交纳，廖建钧于判决生效之日起七日内给付齐帅朝）。一审反诉案件受理费1850元，由齐帅朝负担25元（廖建钧已交纳，齐帅朝于判决生效之日起七日内给付廖建钧），由廖建钧负担1825元（已交纳）。 本院二审期间，廖建钧为证明自己的上诉主张，提交鸿华家园物业公司工作人员录音光盘三份及文字稿，并申请本院向北京市朝阳区大屯路派出所核实齐帅朝利用涉租房屋进行涉嫌违法活动、妨碍他人正常工作或生活的情况。齐帅朝对录音内容的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，对调证申请的内容不予认可。 本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，齐帅朝与廖建钧签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。结合双方诉辩意见及在案证据可知，齐帅朝等承租人确于2020年2月至4月期间无法进入涉租房屋，于2020年4月后限制不超过3人进住。廖建钧主张齐帅朝无法进入涉租房屋及被限制入住人数并非仅仅因为疫情及防控措施原因，还因齐帅朝存在违法使用房屋，利用承租房屋进行非法活动所致。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，廖建钧并未提供证据证明齐帅朝无法进入涉租房屋及被限制入住人数系因齐帅朝存在违法使用房屋，利用承租房屋进行非法活动所致，故对于廖建钧的上诉意见，本院不予采纳。 本案中，齐帅朝承租涉租房屋用于8人居住使用，租赁用途事关缔约目的，现涉租房屋租赁用途受到限制约束，以致其租赁目的无法实现，继续履约易致利益失衡。因罗瑞强受廖建钧授权出租房屋并代收租金，且租赁事宜均由罗瑞强出面交涉，齐帅朝有理由相信罗瑞强具有代理权限。本案中，应齐帅朝提出的退租申请，廖建钧与其签署《退房协议》办理房屋交接手续，在没有明确约定情形下，应推定双方就租赁合同解除达成合意，一审法院判决涉诉合同于2020年4月14日解除并无不当，廖建钧关于罗瑞强没有代理权限以及齐帅朝应当承担违约责任的上诉意见，本院不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，齐帅朝租金付至2020年6月14日，其要求退还剩余租金，于法有据。因齐帅朝于2020年2月至4月期间未能居住使用涉租房屋，其请求减免租金数额未超过合理限度，一审法院就减免租金连同退还租金一并判处廖建钧予以返还并无不当，本院予以维持。廖建钧主张齐帅朝应支付租金至2020年8月3日并支付逾期付款利息的诉讼请求及理由，本院不予支持。关于押金，合同约定租赁期满或合同解除后，押金扣抵租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还。故齐帅朝要求返还押金于法有据，一审法院于押金中酌情扣抵维修费及未结水费后，剩余部分判处廖建钧予以返还，并无不当，本院予以维持。廖建钧的上诉请求及理由，本院不予支持。 综上所述，廖建钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由廖建钧负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 弘 审 判 员  申峻屹 审 判 员  杨 夏 二〇二一年四月二十一日 法官助理  吴 琳 法官助理  曾琪惠 法官助理  刘旭萌 书 记 员  任 宇