江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1436号上诉人（原审被告）：无锡市晓初针织服装厂，住所地无锡市锡山区羊尖镇工业园区。投资人：徐国明。委托诉讼代理人：钱鹏，毛敏，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈某，男，1976年6月20日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：查英，江苏漫修律师事务所律师。上诉人无锡市晓初针织服装厂（以下简称晓初厂）因与被上诉人沈某房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。晓初厂上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。一审、二审诉讼费用由沈某承担。事实和理由：一、适用法律错误。涉案《土地使用权转让协议》无效。其与沈某于2016年1月16日签订《土地使用权转让协议》、《工业厂房转让协议》，约定其将名下土地证号为锡锡集用（2005）第1007号，面积为3340.9平方米的工业用地使用权及该土地上房产证号为锡房权证字第Ｘ××0号，面积为2810平方米的厂房、前部无房产证的面积为2400平方米的厂房及其上其他临时建筑和添附物一并转让给沈某，约定土地使用费和房屋所有权转让款合计600万元。2016年4月12日，无锡市不动产登记中心锡山分中心出具《不动产登记不予受理告知书》，理由是不符合法律法规规定的情形，违反了当时的《中华人民共和国土地管理法》第63条相关规定。第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据《中华人民共和国民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”因此，该转让土地使用权的民事法律行为自始无效。综上，该《土地使用权转让协议》自始无效，案涉土地仍属于上诉人。二、一审对于折抵款项的认定缺乏证据支持。1.沈某所陈述的已支付的所有款项只有收条作为证据，没有任何支付凭证。2.其和沈某之间的工业厂房租赁合同约定的租赁期限为2016年4月30日至2019年4月30日，而实际上其于2017年9月被沈某赶出，并非其提前终止合同，因此其不应支付全额的租金439680元。3.其于2017年1月12日结清福生水泥厂一年的租金62400元，不应当进行折抵。4.沈某代付的律师费和见证费3万元，未提供律师委托合网及律师费发票，无法确认该事实。5.沈某代付的水电费5万元，未提供缴款记录或收据，无法确认该事实，6.20万元可期路权，没有法律依据，不应当作为其的付款义务，因此无法折抵。三、一审存在严重违反法定程序的事由。其系个人独资企业，法院应当按照《中华人民共和国个人独资企业法》来适用晓初厂的主体资格及责任认定。一审中，投资人徐国明于2020年10月31日去世，需要等待继承人表明是否参与诉讼的裁定中止诉讼，但本案中并未通知徐国明继承人并由继承人表明是否参与诉讼。被上诉人沈某辩称，1.双方执行异议之诉的判决书已明确写明双方之间的转让协议是合法有效，不违反法律禁止性规定。原土地管理法第63条的正确理解是，禁止农用地用于非农建设，而非禁止集体建设用地的流转。从国家政策、规范性文件、规章等都可以明确集体建设用地流转是合法的。而现行的土地管理法更进一步明确了集体经营性建设用地可以进行流转，所以双方的转让协议合法有效。2.对于总收条的问题，在刑事判决书中徐国明和陈龙英都承认收到其500万元款项，故该金额应得到法院确认。3.其起诉的是晓初厂，晓初厂是本案的当事人而并非自然人徐国明。陈龙英为晓初厂的实际控制人，已在刑事判决书中进行查明，晓初厂工商档案显示陈龙英为晓初厂登记的厂长，具有该职务身份，一审过程中陈龙英作为晓初厂的实际控制人了解本案情况，也是代表晓晓初厂出庭的。综上所述，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈某向一审法院起诉请求：判令晓初厂立即协助其将锡锡集用（2005）第1007号土地使用权及锡房权证字第Ｘ××0号房屋所有权的转移登记至其名下，登记所需税费由晓初厂承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，晓初厂（甲方）与沈某（乙方）签订土地协议。协议第一条约定本协议所涉土地证号为锡锡集用（2005）第0003号，土地面积为3340.9平方米，用途为工业用地，使用年限为50年，使用年限至2055年2月6日；第三条载明因该土地的使用权转让涉及关联合同的厂房买卖、厂房返租等事由，故土地使用金已涵盖在600万元总价款中，本协议不再具体确定土地使用转让价格，乙方先行支付关联交易的定金20万元，该定金在合同顺利签订并办理完毕产权转让手续后作为关联交易的相应抵价等。土地协议附二份《集体土地使用权证》复印件，第一份载明土地使用者为晓初厂，所有者为无锡市锡山区羊尖镇人民政府（以下简称羊尖镇政府），地号为“4424-35-02-02”，图号为“Ｈ-51-14-（9）”，用途为工业用地，使用权类型为集体土地使用权流转，终止日期为2055年2月6日，使用权面积为3340.9平方米；第二份载明土地使用权人为羊尖镇政府，土地所有权人为羊尖镇政府，地号为“4424-35-02-02”，图号为“Ｈ-51-14-（9）”，用途为工业用地，使用权类型为集体土地使用权划拨，座落于无锡市锡山区××镇××村，使用权面积为3340.9平方米。查询日期为2018年4月27日的《土地登记查询结果告知书》载明土地使用权人为晓初厂，坐落于无锡市锡山区××镇××村，用途为工业用地，使用权类型为集体土地使用权流转，使用权面积为3340.9平方米，终止日期为2055年2月6日，土地证号为锡锡集用（2005）第1007号等。2016年1月20日，晓初厂（甲方）与沈某（乙方）签订厂房协议。协议第一条约定本协议所涉厂房包括但不限于晓初厂所有土地使用权证上所建立的厂房和附属设施、添附物，土地证号为锡锡集用（2005）第0003号，土地面积为3340.9平方米，用途为工业用地，使用年限为50年，使用年限至2055年2月6日，该宗土地依法进行了建设用地使用权登记，取得《房屋产权证》，证书号为锡房权证字第Ｘ××0号；第二条载明厂房坐落于锡山区羊尖镇工业园内，建筑面积分别为三层厂房1872平方米，一层厂房308平方米，以及前部无房产证的2400平方米厂房，并包括其他临时建筑和添附物；第三条载明总成交金额为600万元，包括土地使用费和房屋所有权转让款两部分，因甲方在三年内需返租，故租金每年16万元（暂定，具体金额在返租协议中明确），三年租金48万元在总成交金额中扣除，甲方提前退租房屋租金不予退还，定金20万元作为土地使用权转让的定金在本协议中折抵，乙方代行支付甲方在江苏银行未到期贷款本息130万元，作为消除土地和厂房的最高额抵押权的条件在本次成交金额中折抵，乙方于2016年2月7日前再行支付180万元，剩余款项在房屋产权变更后一个月内支付给甲方，但甲方同意留存50万元在乙方作为无其他第三人主张债权的担保金，若涉及案外第三人主张正当权益的，经甲方同意留存款作为垫付金支付给第三人，若无其他涉案事由则50万元在房屋产权转让手续办理成功后一年内付清或折抵相应房租；第八条载明甲方在工业厂房交付后30日内，将为乙方办理产权证的所有资料递交土地房屋权属登记中心，乙方协助办理产权过户手续，甲方保证将厂房办理在乙方个人名下，一切税费由甲方承担，鉴证费包括律师费和见证费总计6万元由甲乙双方各半承担，最迟至乙方支付180万元给甲方时支付；第十条载明乙方不与甲方签订产权登记中心规定格式的房屋买卖合同的，甲方有权解除本协议，甲方解除本协议的，定金不予返还；第十一条载明本合同不向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理合同登记备案及预告登记，双方另行签订产权登记中心规定格式的房屋买卖合同，其真实意思表示以本合同约定为准，本合同未约定的，以法律法规政策规定为准等。厂房协议附收条载明“今收到沈某房款壹佰叁拾万元整”、经手人处加盖有晓初厂印章，并由陈龙英签字，落款日期为2016年1月19日；另附房产证复印件载明房屋所有权人为晓初厂，共有情况为单独所有，房屋状况中3层建筑面积为1872平方米，1层建筑面积为308平方米，房产证编号为锡房权证字第Ｘ××0号。2016年6月13日，沈某（甲方）与晓初厂（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的厂房坐落无锡市锡山区羊尖镇工业园区，建筑面积1832平方米，租赁期限自2016年4月30日至2019年4月30日，年租金为146560元，合计439680元，双方一旦签订合同，乙方交给甲方的第一年租金在转让款中优先扣除，剩余两年的租金在房屋产权变更手续完备后一年内无其他权利瑕疵则相应抵扣等。2017年1月12日，陈龙英向福生水泥厂出具收条，载明收到福生水泥厂房租62400元。收条加盖了晓初厂印章。2019年9月23日，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）就上诉人（原审原告、申请执行人）马红与被上诉人沈某（原审被告、案外人）、原审第三人（被执行人）晓初厂申请执行人执行异议之诉一案作出（2019）苏02民终2763号民事判决书，载明：1.锡山法院在原审中查明涉案房产登记所有权人为晓初厂（所有权证号××），涉案房产所占用土地的使用权人亦为晓初厂〔土地证号锡锡集用（2005）第0003号〕；2.2016年4月，沈某向无锡市不动产登记中心锡山分中心申请进行涉案房产转移登记，同年4月12日，该中心作出不动产登记不予受理告知书，告知沈某其申请不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，对其申请不予受理；3.2016年7月底8月初，沈某及其经营的无锡市锡山区羊尖岳天五金加工厂即开始对涉案房产实际占有使用；4.2016年9月22日，沈某作为抵押权人，晓初厂作为抵押人签订抵押借款协议，协议载明沈某借款800万元给晓初厂，借款期限为2016年1月1日至2055年1月1日，晓初厂将涉案房产抵押给沈某，确定价值为800万元，并办理了抵押登记；5.2016年2月5日，晓初厂出具总收条，确认截止2016年2月5日晓初厂收到沈某前期购房款叁佰叁拾万元整。2016年10月19日，晓初厂出具总收条（2），确认现沈某总计支付合同款伍佰万元整。2016年10月19日，晓初厂与沈某签订协议，向沈某借款130000元，并承诺如逾期不还抵后期房租金，并将200000元可期路权抵至房屋买卖合同中。2017年1月12日，晓初厂出具收条，确认2016年房租金全部收清。2017年2月24日，晓初厂出具收条，载明“今收到沈某房屋款（8万元）捌万元整”。沈某代晓初厂支付了律师见证费30000元、水电费50000元；6.2017年10月，沈某向锡山法院提起建设用地使用权合同纠纷诉讼，要求晓初厂继续履行合同并立即为其办理土地使用权和房产过户手续。2018年5月29日，沈某以涉案房产被法院查封，暂时不具备转移登记的条件等为由，申请撤回对晓初厂的起诉，锡山法院予以准许。无锡中院另查明：涉案房产登记所有权人为晓初厂，登记时间2013年7月25日。无锡中院经审理认为涉案土地于2005年2月7日被无锡市锡山区国土资源局批准该土地使用者为晓初厂，使用权类型为集体土地使用权流转，而涉案房屋的所有权人晓初厂于2013年7月25日已核发了房屋所有权证，故晓初厂与沈某于2016年1月20日签订的厂房协议并不违反国家法律的禁止性规定，双方当事人对买卖涉案房屋是真实的意思表示，无锡中院对于双方当事人买卖房屋的行为应予确认。至于晓初厂与沈某另行签订的《抵押借款协议》，双方虽至房产登记部门办理了抵押登记手续，但双方在签订借款协议前后，并不存在沈某向晓初厂另行支付800万元借款的事实，且双方约定的借款期限为2016年1月1日至2055年1月1日，并明确将晓初厂的相应房地产抵押给沈某，故从该协议内容来看，该所谓的“抵押借款协议”，并非由沈某向晓初厂借款，实际上是因沈某在购买了涉案房屋后，因办理不动产变更登记未获准，为了维护其相应权益，而采取的抵押担保形式，故沈某与晓初厂实质上履行的仍然是厂房协议。另晓初厂在向沈某交付了相应厂房后，并未因另行签订《抵押借款协议》，要求沈某迁出涉案房屋，故沈某对涉案房屋的占有使用行为，已符合法律的规定。无锡中院遂驳回了马红的上诉，维持原判。2020年3月11日，沈某向“无锡市晓初针织服装厂徐国明”寄送《履行义务通知书》，要求晓初厂于收到通知后5日内配合其办理案涉房屋土地的过户手续。邮递凭证载明收件人为徐国明，收件地址为无锡市锡山区××镇××巷杨树头8号，投递信息显示次日由他人代收。2020年11月3日，法院至无锡市不动产登记中心锡山分中心就本案相关情况进行调查。该分中心主任毛志彦陈述，经查看本案所涉集体土地使用权，该土地的所有权人为羊尖镇人民政府。如土地所有权人同意，可以办理集体土地使用权人的变更登记手续。2020年11月10日，无锡市锡山区羊尖镇人民政府出具《情况说明》，载明：1.锡锡集用（2005）第0003号《土地使用权证》和锡锡集用（2005）第1007号《集体土地使用证》指向的是同一幅土地，初始登记的土地所有权人和土地使用权人是无锡市锡山区羊尖镇人民政府。经流转，于2005年2月7日登记到晓初厂名下。2.该幅土地使用权类型是集体土地使用权流转，沈某和晓初厂已于2016年1月签订土地协议、厂房协议，并于同年7月向园区管理委员会进行了备案。根据《土地管理法》、《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的相关规定，作为土地所有权人该镇政府同意其依法转让。2020年12月22日，无锡市不动产登记中心出具《无锡市不动产（房屋）登记簿证明》，载明权利人“无锡市晓初针织服装厂××”，混合结构1层建筑面积308平方米，混合结构2层建筑面积1872平方米，其他有效权利情况载明一般抵押权利人为沈某等，不动产有效限制情况为空白。同日，无锡市不动产登记中心出具《无锡市土地登记簿证明》，载明土地使用权人为晓初厂，证号为锡锡集用（2005）第1007号，其他有效权利状况和土地有效限制情况均为空白。12月23日，沈某提供苏（2016）无锡市不动产证明第0193968号《不动产登记证明》，载明证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为沈某，义务人为晓初厂，不动产单元号为32020510XXXXＪＢ00001Ｆ0001XXXX，担保债权数额为800万元等。该证明上加盖“注销”印章。一审中，晓初厂提供：1.沈某和晓初厂于2016年9月22日签订的《抵押借款协议》复印件、沈某于2016年6月28日出具的《授权书》复印件和戴叙英于同日出具的《申请》复印件。其中，《抵押借款协议》载明借款金额为800万元，《授权书》载明授权人为沈某，受托人为戴叙英，以及“因房屋买卖交易失败，故受托人沈某同意受托人戴叙英前来办契税退税，共计税金：叁万玖仟柒佰陆拾贰圆整”，《申请》载明由于集体流转土地目前未有相关健全转让政策导致房产交易失败，申请退还税款39762元等。晓初厂拟以此证明2016年3月3日，陈龙英和沈某到东亭地税局去交房产税74885.4元，2016年3月7日到东亭房管中心交土地税39762元，双方办理过户手续，窗口告知有新的政策，两证合一土地不能转让，所以未办成，然后交易就取消了，为此他们再三到地税局、房产中心协商要求把过户交的税退给陈龙英。2016年8月9日，房管中心将39762元退到戴叙英银行卡上，2016年8月5日，地税局的税退到了晓初厂的账上，双方重新协商签订了不动产登记中心金额为800万元的《抵押借款协议》。沈某对上述证据的真实性无异议，认为上述证据可以证明双方之间的房屋买卖关系合法有效，且晓初厂愿意配合办理转移登记。2.《税收完税证明》，拟证明案涉土地税和房产税均由其缴纳，案涉土地使用权和房屋所有权属晓初厂所有。沈某对该证据的真实性无异议，但认为无法证明晓初厂的证明目的。3.照片和视听资料（拍摄于2018年6月10日、11日），拟证明晓初厂的物品被沈某拿走，沈某不让其人员进厂，其实际使用厂房至2017年9月。沈某认为上述证据与本案无关，晓初厂从未向其作出过提前解除返租关系的意思表示，其无法在返租期内将返租场地用作他用，其代理人于2019年10月29日至现场查看，发现返租区域内仍留有晓初厂大量物品，也就是说直到返租期到期，其为阻止晓初厂使用返租场地，实际上是由于晓初厂自己的资金问题及实际控制人陈龙英服刑等原因不再继续经营。沈某为证明上述事实，提供其代理人于2019年10月29日在返租场地内拍摄的照片。晓初厂确认照片内的物品确系其所有，但物品摆放并非原状。4.《公章备案证明》复印件，晓初厂陈述沈某骗走其公章，在其重新申请办理过程中，沈某通过不正当关系派人强行撕毁备案证明，其当场将已撕毁的备案证明抢回。5.保管公章收条复印件，晓初厂陈述为公章多次争吵，后来到羊尖派出所解决，2017年11月6日，羊尖派出所吴裕代理保管晓初厂公章，为何本案，徐国明病危，不能出庭，其申请延期开庭，安镇法庭要求提供盖好公章，其4次到派出所要盖章，派出所说谁都不知道，其要求见所长，所长视而不见，后经法院询问后，派出所说被沈某取走了，法院询问沈某，沈某说在派出所保险柜里，后来其找到吴裕，吴裕因调动工作已将公章交给副所长，副所长说他们内勤给了沈某，拟以此证明沈某用了不正当关系和手段，将公章取走制作了收条等伪证。6.照片，拟证明晓初厂陈述沈某把晓初厂仓库拆除，并禁止晓初厂人员进入。7.总收条、总收条（2），拟证明沈某禁止其进入厂房、办公室取回重要资料，抢走公章的目的就是制造假证据。8.金额为8万元的收条，拟证明凡是其收到沈某的钱，都是和8万元收款一样，都是用晓初厂的纸写的，有陈龙英代徐国明签名，沈某所说付给其这么多钱不是事实。9.晓初厂内财产明细清单，陈述其目前还有相关物品在厂内，沈某不能私自动用。关于案涉厂房和土地的转让款，沈某主张总价款为600万元，其于2016年1月16日支付定金20万元，于1月19日代付江苏银行贷款本息130万元，1月27日支付20万元，1月29日支付10万元，2月3日支付120万元，2月5日支付30万元，10月19日支付170万元，2017年2月24日支付8万元。另晓初厂于2016年10月19日向其借款13万元，双方约定若晓初厂于2019年4月30日前未归还，则该13万元折抵总价款，且晓初厂自愿将价值20万元的可期路权折抵转让总价款，目前晓初厂未归还该借款。上述款项合计521万元（不含路权费用20万元）。再有租赁合同项下租金439680元折抵转让款。晓初厂于2017年1月12日代收福生水泥厂房租62400元，也应折抵转让款。其为晓初厂代付律师鉴证费3万元，应折抵总价款。其为晓初厂代付返租区域的水电费5万元，应折抵转让款。因此，加上折抵款项，其共支付5992080元（含路权费用20万元）。针对上述款项，晓初厂陈述福生水泥厂的62400元确由陈龙英收取，但该费用系基于晓初厂与福生水泥厂签订的合同收取，该费用实际上是福生水泥厂支付的2016年2月5日至2017年2月5日的租金，应属晓初厂所有；其另对沈某主张的垫付水电费5万元有异议，要求沈某提供水电费发票；关于律师见证费3万元，其要求沈某提供发票，且因沈某请律师未与其商量，后其发现律师不公正，故没有支付该费用；20万元的路权不包含在3340.9平方米中，沈某实际占用4000多平方米，厂房协议中没有路权，其没有该证据；13万元是付款，错写成了借款，厂房款项未付清，不可能存在借款。关于陈龙英是否系晓初厂的实际控制人，沈某提供了晓初厂的《私营企业聘用人员登记表》和法院作出的（2018）苏0205刑初430号刑事判决书。其中，《私营企业聘用人员登记表》载明陈龙英系该厂厂长；刑事判决书查明：1.徐国明的证言称其于2013年中风后行动不便，便将该厂委托给陈龙英，厂里的生产经营一直由陈龙英负责，合同签订、内部工资发放、税款缴纳时陈龙英签的名字厂里都认可……2015年11月，沈某购买了晓初厂的厂房，在2016年2月沈某支付了180万元，其中130万元还了江苏银行的贷款，50万元用于支付工人工资，到2016年5、6月又断断续续支付了340余万元，被用于公司的生产经营。当时签订了土地使用权转让协议、工业厂房转让协议，转让手续完备后要付600万，另外约定返租三年。因为土地和房产过户问题，沈某将晓初针织厂起诉至法院。厂里的停工决定是由陈龙英作出的，公司未来如何经营其没有参与商量，陈龙英没有和其说过；2.证人陆某的证言笔录，证明沈某以600万元的价格购买了晓初针织厂的土地与厂房，因为当时二证还没有合一，土地使用权可以买卖，后来政策改变，二证合一，土地使用权无法单独购买，沈某的目的无法实现。经其建议，以晓初针织厂的土地与厂房作为抵押，双方又签了一份800万元的抵押借款协议。土地与厂房买卖前期陈龙英参与比较多，随后徐浩也加入；3.陈龙英的供述笔录称晓初厂由其丈夫徐国明独资成立，徐国明系厂长，其负责生产经营。2013年徐国明身体不好，徐国明委托其负责……晓初针织厂于9月23日停止了前道生产，次日全厂停工。其当时通知了两个车间主任，说中秋节后再开，暂时没别的订单，让她俩转告工人。9月25日，其离开羊尖，工人以为其跑了，就去了劳动局。30日左右，其回来了一次，很多人围着其要钱。其就没敢再回羊尖，去锡山劳动监察大队签了字。因人身安全得不到保障，其居住在姐妹和亲戚家，住处不固定。后其身体不好，手机被亲戚朋友保管了，所以外界联系不到其，手机又坏了……2015年，由于厂里欠债很多，就将厂房卖给了沈某。当时内部谈好600万，但实际是800万，主要是为了少缴税，沈某先后支付了500多万，并签订了买卖合同和对外的抵押合同，其用130万还江苏银行，分配工资付了130万，支付各种费用50多万，归还私人高利贷100多万。法院经审理认为职工代表大会会议记录明确陈龙英任该厂厂长，主管全厂的所有工作；陈龙英的供述、相关证人证言及签订的合同（协议）、收条等书证，均证实陈龙英实际管理着企业销售、人事安排、生产组织、资金收付、债务清偿、财产处置、财务管理等企业生产经营的全过程，且陈龙英系徐国明的妻子。综上，被告人陈龙英属于个人独资企业的“实际控制人”，应当承担相应的法律责任。陈龙英在本案中对上述事实有异议，认为认定其是实际控制人是冤枉的，其只是到晓初厂帮忙，厂里的事情都是徐国明吩咐其去做的，徐国明没有委托其经营晓初厂。法院要求陈龙英举证证明其并非晓初厂实际控制人，然法院逾期未收到相关证据。上述事实，有双方当事人提供的土地协议及附件、土地登记查询结果告知书、厂房协议及附件、租赁合同、收条、民事判决书、履行义务通知书、授权书复印件、申请复印件、税收完税证明、照片、视听资料、私营企业聘用人员登记表、刑事判决书、情况说明，法院所作调查笔录及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，晓初厂和沈某分别签订了土地协议和厂房协议，约定晓初厂将合同项下的土地使用权和厂房转让给沈某。该两份合同，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。按照两份合同的约定，土地使用权和厂房的转让费用共计600万元，沈某应先行支付关联交易的定金20万元，代付晓初厂在江苏银行未到期的贷款本息130万元，并于2016年2月7日前再行支付180万元，剩余转让款除用租赁合同项下的租金抵扣外，沈某应于房屋产权变更后一个月内将剩余款项支付给晓初厂（剩余款项中应留存50万元担保金）。按照上述约定，沈某在房屋产权变更前应向晓初厂支付的款项为330万元（不包括租赁合同项下的租金）。根据无锡中院所作（2019）苏02民终2763号民事判决书查明的事实，截止2016年2月5日晓初厂收到沈某前期购房款330万元，截至2016年10月19日晓初厂收到沈某支付的合同款项总计500万元。该款项已经超过沈某依据两份合同的约定应在房屋产权变更前向晓初厂支付的款项。沈某在依约履行合同义务后，有权要求晓初厂继续履行合同义务，包括买卖合同项下应有的附随义务。按照厂房协议的约定，晓初厂应于厂房交付后30日内将为沈某办理产权证书的所有资料递交至相关登记部门，即晓初厂应履行将案涉土地、厂房变更登记至沈某名下的义务。现沈某要求晓初厂将两份合同项下所涉权证编号为锡锡集用（2005）第1007号的土地使用权和权证编号为锡房权证字第Ｘ××0号的房屋所有权转移登记至沈某名下，符合双方约定，法院予以支持。关于因上述土地使用权和房屋所有权转移登记而产生的税费，依据厂房协议的约定，因房屋所有权变更登记而产生的税费，由晓初厂承担。双方在两份合同中未就土地使用权变更登记而产生的税费由何人承担作出约定，故因土地使用权变更登记而产生的税费应依法由双方各自承担。晓初厂关于双方就案涉土地使用权和房屋所有权的转让应以《抵押借款协议》为准的意见，因无锡中院已在（2019）苏02民终2763号案件中查明《抵押借款协议》，并非由沈某向晓初厂借款，实际上是因沈某在购买了涉案房屋后，因办理不动产变更登记未获准，为了维护其相应权益，而采取的抵押担保形式，故沈某与晓初厂实质上履行的仍然是厂房协议。故，法院对晓初厂的该意见不予采纳。晓初厂关于其未收到沈某所说金额的款项，许多证据系伪造的意见，因相关付款情况已经无锡中院生效判决书查明，晓初厂未提供证据证明上述查明事实有误，故法院该意见不予采纳。晓初厂关于租赁合同履行情况的意见，相关履行的实际期限仅涉及用于折抵转让款的租金的金额，并不影响晓初厂依约履行土地协议和厂房协议项下的义务，故法院对其意见不予采纳。关于陈龙英是否系晓初厂的实际控制人，因法院在（2018）苏0205刑初430号案件中已查明陈龙英系晓初厂的实际控制人，陈龙英虽否认其实际控制人的身份，但未举证证明，故法院对其意见不予采纳。当事人的其他意见法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决：一、晓初厂于判决生效之日起十五日内协助沈某将编号为锡锡集用（2005）第1007号的《集体土地使用证》项下的土地使用权转移登记至沈某名下，因变更登记产生的税费由双方依法承担；二、晓初厂于判决生效之日起十五日内协助沈某将编号为锡房权证字第Ｘ××0号的《房屋所有权证》项下的房屋所有权转移登记至沈某名下，因变更登记产生的税费由晓初厂承担；三、驳回沈某的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取80元，由晓初厂负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，晓初厂提交徐国明居民死亡医学证明书复印件一份，证明晓初厂的投资人徐国明于2020年10月31日去世，一审应当通知其继承人参加诉讼。沈某质证认为，真实性没有异议，不认可证明目的。晓初厂的主体情况，目前还存续，并且晓初厂也委托了诉讼代理人来参加本案的庭审，在案件事实已经查明的情况下，本案应该正常进行。本院认为：二审争议焦点：一、晓初厂与沈某签订的土地使用权协议是否有效。二、沈某是否支付了相应款项，晓初厂协助沈某变更土地使用权的条件是否成就。三、一审程序是否违法。关于争议焦点一，涉案土地使用权类型是集体土地使用权流转，初始登记的土地所有权人和土地使用权人为羊尖镇政府。晓初厂与沈某于2016年1月20日签订的协议系双方真实意思的表示并不违反国家法律的禁止性规定，晓初厂自愿将协议项下的土地使用权和厂房转让给沈某，未违反法律、行政法规强制性规定。虽然，沈某于2016年4月向无锡市不动产登记中心锡山分中心申请进行涉案房产转移登记时，该中心告知沈某其申请不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，对其申请不予受理。但根据涉案土地所有权人羊尖镇政府出具的《情况说明》，现行的《土地管理法》、《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的相关规定，羊尖镇政府同意依法转让，即可办理集体土地使用权人的变更登记手续。故晓初厂与沈某签订的土地使用权转让协议合法有效，晓初厂上诉称协议无效，无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，根据双方协议约定，土地使用权和厂房的转让费用共计600万元，在沈某应先行支付定金20万元、代晓初厂归还江苏银行贷款本息130万元、2016年2月7日前再行支付180万元之后，晓初厂应将涉案房屋产权变更至沈某名下，根据已生效的（2019）苏02民终2763号民事判决，载明截至2016年10月19日晓初厂收到沈某支付的合同款项总计500万元。由于涉案土地交易时间久远，期间双方在交易过程中，款项收到后即出具收条，陈龙英有书写总收条的习惯，在总收条上注有以往收条一律作废、零碎收条不再生效等字句，陈龙英于2016年10月19日书写的总收条上明确沈某总计支付500万元，现晓初厂上诉称沈某陈述的款项没有支付凭证，本院不予采信。至于晓初厂抗辩不应支付全额租金、代收福生水泥厂的租金以及20万元可期路权不应从转让款中折抵、沈某代付的律师费和见证费、水电费等情况，并不影响双方签订的土地协议和厂房协议权属转让办理变更的生效条件。晓初厂在沈某按协议约定的条件履行了付款义务后，应当履行协助沈某将锡锡集用（2005）第1007号土地使用权及锡房权证字第Ｘ××0号房屋所有权的转移登记的义务，故本院对该意见不予采纳。关于争议焦点三，个人独资企业存续期间登记事项发生变更的，应当在作出变更决定之日起的十五日内依法向登记机关申请办理变更登记。本案协议相对方系沈某和晓初厂，晓初厂为本案被告，虽投资人徐国明在诉讼中死亡，但晓初厂的企业工商主体依然存续，晓初厂也未向登记机关申请办理变更登记。陈龙英系徐国明的妻子，且（2018）苏0205刑初430号案件中，查明陈龙英系晓初厂的实际控制人、厂长，实际管理着企业销售、人事安排、生产组织、资金收付、债务清偿、财产处置、财务管理等企业生产经营的全过程，陈龙英以诉讼代表人的身份参加了一审诉讼，徐国明的死亡并不影响一审法院对本案诉讼主体承担法律责任的认定，一审程序并无违法之处。故本院对晓初厂上诉称一审应中止审理并通知徐国明的继承人参加诉讼的意见，不予支持。综上所述，晓初厂的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人晓初厂负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年四月二十六日书记员  汪丽敏