舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0903民初285号 原告：舟山众跃文化传播有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道海印路****综合馆**服务用房6、7。 法定代表人：李冬冬，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：应王雷，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山普陀体育发展有限公司，住所，住所地舟山市普陀区东港街道海印路****div> 法定代表人：史芳，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：马国海，浙江民鸿律师事务所律师。 原告舟山众跃文化传播有限公司与被告舟山普陀体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人李冬冬及其委托诉讼代理人应王雷和被告委托诉讼代理人马国海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决解除原、被告于2019年4月12日签订的《房屋租赁合同》，并免除2020年8月25日起至合同解除日止的房屋租金；2.判决被告赔偿原告因租赁合同解除产生的装修装饰损失人民币111330.1元（按照装修金额159043元的7折计算）；3.判决被告赔偿因租赁合同解除产生的游乐设施设备损失371000元（按照娱乐设施购买及运费、安装价53万元的7折计算）；4.判决被告赔偿原告经营损失47304元（按本年度三个月租金计算）；5.判决被告返还履约保证金38592元；6.判决被告支付原告为实现合同债权支付的律师费20000元。事实与理由：2019年4月，原告因经营“健身蹦床运动项目”所需通过找寻、对比多处房屋，认为被告对外招租的位于舟山市普陀区××街道××路××号××层××房6-7的房屋（即普陀全民健身中心）无论从房屋层高、面积（建筑面积576ｍ？）及进出通道的便利性均符合原告将要经营的项目之要求，故原、被告经协商，于4月12日签订《普陀全民健身中心--房屋租赁合同》。根据租赁合同第1.2条约定“本房屋仅限作为乙方健身蹦床运动项目用房使用，不作其他用途，否则甲方可视为违约。”第2.1条约定“本房屋租赁期限为叁年（其中免租期3个月），自2019年4月12日起至2022年4月11日止；”第3.1条约定“第二年租金按0.9元／天／ｍ？标准收取，即第二年全年（2020年4月12日—2021年4月11日）租金为：0.9＊576＊365天＝189216.00元，大写：壹拾捌万玖仟贰佰壹拾陆元整......；”第7.1条约定“本合同签订之日，乙方应向甲方缴付履行合同的保证金为房租押二付六，计24192元，水电保证金按照15元／ｍ？收取，计8640元（合同结束后归还），装修保证金按照10元／ｍ？收取，计5760元（装修结束验收无误后退还），共计履约保证金38592元。在签订合同后3个工作日内支付，甲方公司提供等额收据给乙方作为付款凭证。”第8.16条约定“因政府规划调整需对中心进行整体经营定位，导致乙方不能在租赁期经营的，乙方应无条件配合；同时双方根据中介评估机构的评估，仅对乙方不动产的装修部分按照租赁年限折价赔偿，对动产及设备部分由乙方自行处置，甲方不予赔偿。”第8.8条约定“乙方应按照本合同第一条条款约定的房屋用途及经营品牌予以开业并持续经营，如乙方在合同期内未能遵守本条款约定，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁房屋，同时当年度已交租金和物业费、保证金不予退回。”第9.9条约定“本合同履行中，任何一方违反本合同约定，导致合同解除，违约方除应按合同约定承担各项违约责任外，尚需承担守约方逾期利润损失，逾期利润损失按本合同解除时的三个月房屋租金计算。同时违约方尚需承担守约方为实现合同中的债权而支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费）。”等等。合同签订后，原告按约缴纳了首年租金及履约保证金，被告交付了房屋。原告接收房屋后，根据经营项目特点，对房屋进行了装修，及结合房屋内部结构由游乐设备公司设计并定制了游乐设施器材并安装，全部游乐设施器材费用安装共计产生费用530000元。后，原告投入运营，因游乐项目深受游客喜爱，顾客络绎不绝，收益甚好。但2020年8月下旬被告突然张贴通告，承租房屋相邻房屋（一、二层）将作为普陀区行政审批中心使用，并进入装修阶段，在装修过程中将原本通往承租房屋的便捷通道永久性堵塞，改从地下停车库绕着走，相比原来的通道不仅入口难以找寻，通道更加狭长，且弯弯绕绕，用时也比原来通道多近10分钟，极其不便，加之相邻房屋装修产生的噪音、粉尘等污染，导致原告经营状况严重恶化，收益急剧下降，入不敷出，致使原告承租房屋的目的难以实现，最终为了最大限度的减少损失，只能被迫关门停业。以上情形发生后，原告多次与被告交涉，要求恢复通道，并减免通道恢复前的房屋租金，未果。原告认为，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，受法律保护。承租房屋在普陀全民健身中心所处位置的便利性系原告承租的主要因素，也得益于通道的便利性，在通道堵塞之前，原告经营收益相当可观。现在被告擅自改变房屋相邻结构，致使促成合同签订的条件发生重大变化，导致原告承租房屋的目的难以实现，故被告擅自改变的行为已经构成违约，应当承担相应违约责任，但因与被告无法达成协商意见，原告只能诉请解除合同，以减少损失。为此，原告根据《民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法公正判决。 原告向本院提供如下证据材料： 1、普陀全民健身中心房屋租赁合同，拟证明原、被告间的房屋租赁关系的事实； 2、温馨提示，拟证明被告对承租房屋之相邻房屋于2020年8月24日起进行改造，装修，在此期间将通往案涉房屋的便捷通道堵塞，造成原告承租房屋目的难以实现的事实； 3、照片，拟证明因被告将便捷通道堵塞，电梯停用（不停靠案涉房屋楼层），导致原告承租房屋出入不便及人流量直线下降的事实； 4、微信聊天截图，拟证明因被告将便捷通道堵塞，造成出入案涉房屋极其不便，致原告经营受损（相关顾客退费），租赁目的受阻的事实； 5、光盘（视频），拟证明被告将原本可以通过房屋大厅直接进入案涉房屋的通道堵塞、电梯停用，让原告改道走狭长且分叉多的小道，造成出入极其不便，原告承租目的难以实现的事实； 6、设施、设备安装图纸及价目表格，拟证明原告承租房屋后为经营而定制安装相关设备设施的图纸及支付相关费用的事实； 7、律师聘用合同及发票，拟证明因被告违约造成原告通过诉讼途径主张权利而支付的律师费的事实； 8、民事裁定书，拟证明原告曾就本案提起诉讼，因故未能在规定时间内缴纳诉讼费，故按照自动撤诉处理的事实； 9、室内照片打印件，拟证明原告承租房屋后为经营项目在屋内安装相应的娱乐设施，该些设施都是根据房屋结构定制并固定于房屋，若拆除则无法再次利用的事实； 10、室外照片打印件，拟证明案涉房屋外进行改造的情形，通道通行存在安全隐患等事实； 11、2019年-2020年同时期经营收入对比表格，拟证明因通道改造后造成原告经营收入大幅度降低的事实； 12、编号1-2平面图，拟证明原告所承租房屋所在的全民健身中心的结构图，图中能够显示改道前后，通往承租房屋的通行线路；图中能够看出改道前通行线路与改道后通行线路之间存在线路更长，入口寻找更难的情形。 13、编号3-5线路图，这三张图，分别是编号1为原线路图，总长度为71米；编号2为改道后线路图，总长度124米，比原来长了53米；编号3为地下停车场改道前电梯入口，与改道后电梯入口间的距离，共计167.8米的事实，增加了寻找电梯入口难度的事实。 被告舟山普陀体育发展有限公司答辩如下：答辩人和被答辩人于2019年4月12日签订一份房屋租赁合同，合同就被答辩人租赁答辩人所属的普陀全民健身中心综合馆二层服务用房6、7号房屋（套内建筑面积576平方米）有关事宜达成一致书面条款。租赁合同生效后，被答辩人在租赁房屋内经营“健身蹦床运动项目”。2020年6月份，根据区政府的统一布署，普陀全民健身中心综合馆二层一部分房屋拟将作为普陀区行政审批中心使用，原从综合馆东侧进入被答辩人等租户经营场地的电梯将单独被普陀区行政审批中心使用。为了不影响被答辩人等租户的正常进出通道，答辩人在普陀区行政审批中心使用房屋改造之前，在综合馆南侧一楼设立进入二楼到被答辩人等租户经营场地的通道，并在一、二楼进出口的多处明显位置设立了指示标牌（该通道比原从综合馆东侧进入被答辩人经营场地更便捷）。同时，为了向被答辩人等租户提供更多进出通道，答辩人又开通了综合馆二楼与游泳馆二楼的通道，进出被答辩人等租户经营场地可从游泳馆地下停车场电梯和一楼电梯直达被答辩人等租户的经营场地，并在地下停车场、一楼、二楼进出口的多处明显位置设立了指示标牌。据此，被答辩人在诉状称“改从地下停车库绕着走，不仅入口难以找寻，通道更加狭长，且弯弯绕绕，用时也比原来通道多近10分钟”的陈述，完全与客观事实不符。在2020年8月28日对普陀区行政审批中心使用的房屋进行施工改造之前，答辩人不但已全部完成对上述通道的设置并在多处明显位置设立了指示标牌，并通过普陀全民健身中心微信公众号和明显位置张贴了温馨提示，答辩人已尽到了附随和注意之义务。同时，在施工改造过程，答辩人提前告知了施工单位要严格执行规范、文明施工，并在施工过程中应做好各种防范措施，最大限度消除或减少因施工对相邻房屋的噪音、粉尘影响。综述以上事实，被答辩人以促成合同签订的条件发生重大变化，导致合同目的难以实现，要求解除合同的请求不能成立。其理由如下：根据《民法典》第五百六十三条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。1、答辩人不存在违约行为。双方签订的房屋租赁合同条款内容，没有对租赁房屋的进出口和通道有特别约定。当然，能使进出租赁房屋正常通行是答辩人的附随义务。无论在普陀区行政审批中心使用房屋进行施工改造前后，答辩人均能保证被答辩人和其客户进出其经营场地的正常通道。况且，参照《民法典》第二百八十八条规定的处理相邻关系的原则，被答辩人也应体谅、许可答辩人改变进出口通道的行为。2、被答辩人认为促成合同签订的条件发生重大变化的观点难以成立。答辩人认为：均能保证租赁房屋的正常进出通道，只是进出口位置稍有变化，根本不能认定合同签订的条件发生重大变化的定性。3、被答辩人认为致使不能实现合同目的观点更加不能成立。要达到民法典第五百六十三条第四款规定“不能实现合同目的”有严格的条件和要求，涉案仅是进出租赁房屋的位置和通道稍有变化，与被答辩人能否正常经营或能否实现合同目的毫无法律意义上的因果关系。被答辩人由于选项和经营等原因，本身就因客户不足造成其经营极度困难，只是借答辩人对进出口位置和通道稍有变化之机，提出要求解除合同。综上所述，答辩人请求贵院能依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告向本院提供如下证据材料： 1、现场照片复印件五页，拟证明：（1）、被告在综合馆一楼南侧设置的到二楼原告经营地通道；（2）、被告在综合馆一楼南侧到二楼原告经营地通道各进出口均设立了明显的指示牌。 2、现场照片复印件八页，拟证明：（1）、被告在游泳馆一楼设置的到二楼电梯至原告经营地通道；（2）、被告在游泳馆一楼的内外、电梯口、二楼到原告经营地通道均设立了明显的指示牌。 3、现场照片复印件四页，拟证明被告在游泳馆地下停车场电梯至二楼电梯均设立了明显的指示牌。 4、工程开工报告复印件一页，拟证明普陀区行政审批中心房屋改造始终时间。 被告对原告证据质证意见：证据1真实性无异议,原被告直接签订，合同的内容合法，房屋租赁合同没有对租赁外部通道要求的约定，当然保证租赁房屋外部正常通行是被告的义务；证据2真实性没有异议，根据这份证据表明被告对办证中心的房屋进行改造以前，已经完成其他便捷的通道，从这份证据来看被告已经尽到了提前告知义务；证据3真实性没有异议，被告已经另行设置原告租赁物的正常通道，所以被告认为该组证据不能证明原告所主张的承租房出入不便及人流下降的待证事实；证据4三性有异议,在这份证据里面要求退款人的主体是谁无法证明，这份证据合法性有异议，哪怕是客户提出要求退款，退款理由是不是成立,被告有异议；对关联性有异议，客户提出退款与出入通道的变更是否存在法律上的因果关系？哪怕这份聊天记录是真实的，那么至多证明被告变更出入通道后，退款客户只有一个；证据5真实性没有异议，但不能证明原告方待证的事实；证据6三性有异议，被告认为该组证据不能证明原告方已经支付了定制、安装相关费用，原告根本没有支付凭证；证据7真实性没有异议，被告认为这组证据不能证明原告方已经支付律师费2万元的待证事实，应该要向法院提供支付凭证；证据8三性没有异议；证据9真实性没有异议，我们认为原告方租赁房屋内的设施设备与诉讼请求没有关联性；证据10真实性没有异议，但是照片上的通道被告认为并不是原告租赁房屋外的通道，而是办证中心改造房屋外的通道；证据11三性有异议，严格说这组证据并不是民诉法规定的证据，是当事人自己的陈述；证据12、13三性均有异议，该组证据是原告自己制作的，属于当事人陈述的性质，且根本不能佐证原告想要待证的事实。 原告对被告证据质证意见：证据1真实性没有异议，关联性有异议，原来签订合同是当时的通道，车子直接开入地下室，第一个转弯的电梯口上去，第二个是从正大门进去，通道的变更不醒目，对消费者来说复杂了很多，在改造完之后才进行设立；证据2真实性没有异议，原告当时签订合同的条件发生了改变，原告承租房屋的时候，所有通道从东大门及其地下车库，宣传的位置也在全民健身中心，但是游泳馆西门的入口并不在全民健身中心的东大门进去，会导致这个通道很难让消费者看到，这个通道比原来的通道时间长很多；证据3真实性没有异议，照片中可以看出进入地下车库找电梯上楼，标注了很多箭头，比原来东大门进去复杂了很多，刚来的消费者很难找，指示牌是改造完之后设立；证据４工程开工报告真实性没有异议，工程改造期间，造成粉尘，通道无法通行，造成原告这段时间无法正常经营。 本院经审理确认以下事实：原、被告于2019年4月12日签订一份《普陀全民健身中心--房屋租赁合同》，合同就原告租赁被告所属的普陀全民健身中心综合馆二层6、7号服务用房（套内建筑面积576平方米）有关事项达成诸多条款，其中租赁期限为2019年4月12日起至2022年4月11日止。租赁合同生效后，原告用于经营“健身蹦床运动项目”。2020年6月份，根据普陀区政府的统一布署，普陀全民健身中心综合馆一层、二层一部分房屋将作为普陀区行政审批中心使用，原从综合馆东侧大门进入原告等租户经营场地的电梯单独由普陀区行政审批中心使用，原告不能再从该部电梯和该条通道进入经营场地，被告在电梯口及其他有关位置张贴提示。被告在普陀区行政审批中心使用的房屋改造前、后，在综合馆东南角和南侧一楼原安全通道处，设立进入二楼原告经营场地的指示牌；同时开通了综合馆二楼与西面游泳馆二楼的通道，可从游泳馆地下停车场电梯和一楼电梯上升至二楼后到达原告经营的场地；并在地下停车场、游泳馆一楼、二楼进出口的多处位置设立了指示牌。改造后的主要变化为：原从综合楼东侧电梯进入改为从西边游泳馆电梯进入，二楼通道路程增加约50米。综合楼南侧消防通道依然可以通行出入原告经营场地。被告从2020年8月28日起对普陀区行政审批中心使用的房屋进行改造施工，至2020年11月底结束。被告施工期间，产生的噪音及粉尘对原告经营造成一定影响。原告于2020年10月中旬开始停止营业，一直至今。 本院认为，本案争议焦点是被告改变进出原告经营场地的其中一处通道的行为，是否构成原告解除租赁合同的法定条件，即原告是否具备合同解除权。对照合同法第九十四条关于合同法定解除的条件，共有五款，其中第四款规定比较接近本案情况，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案被告是否构成违约，且其违约行为是否足以导致原告不能实现合同目的，是判断租赁合同能否解除的关键。一、就是否构成违约分析，这里的违约是指根本性违约而非轻微违约。租赁合同中虽然没有明确约定具体通道，但签订合同时，现成的主要通道之一是可以从综合馆东侧大门内的电梯出入租赁场地，双方均是明知的，但被告未经原告同意在改造时阻断了此通道，而在西边的游泳馆另辟通道代替原通道，此行为客观上改变了签订合同时使用租赁物的环境状况，被告的行为构成违约。通道只是改变，并没有消除，所以只是属于轻微违约，未构成根本性违约。二、就违约行为是否“致使不能实现合同目的”分析，被告改变主要通道之一的方向并延长距离约50米，客观上对消费者出入原告经营场所带来不便，对原告的经营带来一些不利影响。但由于出入原告经营场所的另一条通道（原安全通道）路线没有改变，且该安全通道经改造和设立指示牌后更加明显，出入更加方便，从此通道进出经营场所的距离，比原来从综合馆东侧大门进出经营场所的距离更短。所以，被告对于其中之一通道的改变，并没有从根本上损害原告的经营环境，由此也不会对原告的正常经营带来根本性影响，不足以致使原告不能实现合同目的。综上，原告要求解除合同的条件尚不具备，合同可以继续履行，原告的诉请缺乏事实依据，依法应予驳回。至于被告装修改造和擅自改道给原告经营带来的不利影响，可通过调整租金等方式另行予以解决，不属于本案处理范畴。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告舟山众跃文化传播有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取4841元，由原告舟山众跃文化传播有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  俞 辉 二〇二一年四月二十二日 法官助理  臧超静 代书记员  李 妮