广西壮族自治区百色市田阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1021民初2576号 原告：覃金笛，女，1985年5月29日出生，壮族，住址：广西壮族自治区百色市田阳区。 委托诉讼代理人：廖美岚，广西凌盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦伟，广西凌盛律师事务所律师。 被告：广西亿利佳酒店管理有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区中泰路9号天健·国际公馆B座414号。统一社会信用代码：91450100MA5K9N0U1Y。 法定代表人：李东军，该公司执行董事。 被告：百色市田阳区豪亿酒店管理有限公司，住所地：广西壮族自治区百色市田阳区田州镇那塘村（古城购物中心）L1-022A、022B。统一社会信用代码：91451021MA5NL3Y065。 法定代表人：魏香辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏美娟，北京市尚衡（南宁）律师事务所。 被告：百色市田阳区维也纳酒店管理有限公司，住所地：广西壮族自治区百色市田阳区田州镇那塘村（古城购物中心）L1-022A、022B。统一社会信用代码：91451021MA5MT2B185。 法定代表人：魏香辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋斌，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告覃金笛与被告广西亿利佳酒店管理有限公司（以下简称“亿利佳公司”）、百色市田阳区豪 2 亿酒店管理有限公司（以下简称“豪亿公司”）、百色市田阳区维也纳酒店管理有限公司（以下简称“维也纳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。审理期间发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告覃金笛的委托诉讼代理人廖美岚、韦伟、被告豪亿公司的委托诉讼代理人苏美娟、被告维也纳公司的委托诉讼代理人宋斌到庭参加诉讼。被告亿利佳公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃金笛向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告亿利佳公司于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2、请求三被告返还原告租赁物；3、请求三被告连带支付原告租金12250元（租金计算至实际返还租赁物之日为止，现暂计到2020年10月）；4、请求被告亿利佳公司支付违约金5万元；5、本案的全部诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，原告放弃第2项即请求三被告返还原告租赁物的诉讼请求。事实和理由：2017年10月7日，原告购买了广西田阳通慧投资有限公司开发的坐落于田阳县。2017年10月31日，原告与被告亿利佳公司签订《房屋租赁合同》，原告将自己购买的田州镇古城购物中心1幢1单元403号房出租给被告亿利佳公司，双方约定第一个五年租金自2017年12月1日起至2022年11月30日止，每月租金为1225元，且合同第五条第2项约定：“租金按照每月交付一次，每月的10日之前缴纳上个月租金。若乙方（被告）拖欠租金，按该笔租金的0.1%每日计算逾期违约金，如逾期超过3个月，属于乙方违约，甲方（原告）有权解除合同。”该合同签订后，原告积极履行了交付租赁物的义务，但被告未支付2018年11月、2020年2月至10月租金，截至今日为止，拖欠原告10个月租金，合计12250元。且其未经原告同意就擅自将租赁物转让给被告豪亿公司、被告维也纳公司经营，致使原告的合法权益受到侵犯。综上，被告亿利佳公司拖欠租金的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，被告豪亿公司、被告维也纳公司占用原告租赁物经营，也应当对原告的欠付租金承担连带支付责任。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 被告亿利佳公司未作答辩。 被告豪亿公司辩称，原告与被告亿利佳公司存在租赁合同，与其则不存在房屋租赁合同关系，根 3 据合同相对性原则，原告应向被告亿利佳公司要求支付租金。其已不再经营酒店大堂销售小食品的场地，该场地系被告维也纳公司承租后，再转租给其使用，其不是本案租赁合同的义务方，不应与被告亿利佳公司、维也纳公司共同承担义务。综上，应驳回原告要求其支付租金的诉讼请求。 被告维也纳公司辩称，原告与被告亿利佳公司存在租赁合同，与其则不存在房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，原告应向被告亿利佳公司要求支付租金。原告自2017年12月起已经知晓涉案场地转租给其经营的事实，但原告从未表示异议，视为原告同意转租。从2020年1月份起，因受疫情影响，其经营的酒店陷入困境，为此其已向被告亿利佳公司及原告申请减免租金，但均未得到准许，2020年10月份，其得知被告亿利佳公司向南宁市中级人民法院申请破产，根据破产法第十六条、第十七条的规定，其应向被告亿利佳公司支付的租金不能向原告支付，只能向破产管理人支付。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以综合认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月7日，原告购买广西百色市田阳区，建筑面积42.22平方米。2017年10月31日，原告（甲方）与被告亿利佳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告亿利佳公司租赁原告的403号房用于经营酒店式公寓，租期15年，从2017年12月1日起至2032年11月30日，第一个5年（即从2017年12月1日起至2022年11月30日止），乙方每年按甲方购房总价的7%向甲方支付租金，即年租金14702元，每月租金1225元……。租金按照每月交付一次，每月的10日之前缴纳上个月的租金，若乙方拖欠租金，按该笔租金的0.1%每日计算逾期违约金，如逾期超过3个月，属乙方违约，甲方有权解除合同；第十一条违约责任第一条约定：若该物业建筑面积在40㎡以下的：甲方自出租之日起至第一个五年内违约时，需赔偿乙方80000元／间；若该物业建筑面积在41㎡-60㎡以下的：甲方自出租之日起至第一个五年内违约时，需赔偿乙方100000元／间；若该物业建筑面积在61㎡以上的：甲方自出租之日起至第一个五年内违约时，需赔偿乙方150000元／间 4 ……。合同签订后，被告亿利佳公司将包括原告403号房在内的田州古城购物中心1幢装修成酒店，命名为维也纳酒店，实际经营者为被告维也纳公司。被告亿利佳公司的法定代表人李东军于2018年2月14日至2019年1月10日，通过其个人账户向原告支付每月租金，而从2019年1月10日起支付的租金，通过案外人卢冬的个人账户转账支付给原告。2020年5月4日，被告维也纳公司向原告等业主发出《关于恳请减免租金的申请函》，申请免除2020年2月、3月的租金，2020年4月的租金按每间500元进行补偿，原告不同意被告维也纳公司的申请。2020年10月，原告自行将403号房收回，不再给被告维也纳公司使用。被告维也纳公司于2018年1月至10月、2018年12月至2019年11月及2020年1月每月向原告支付租金1225元，而2018年11月、2019年12月、2020年2月至9月未向原告支付租金，合计12,250元。 另查明，被告豪亿公司在被告维也纳公司经营的上述酒店一楼经营小食品。经工商登记核查，被告亿利佳公司的法定代表人李东军是被告亿利佳公司的大股东。2017年9月20日李东军与案外人广西乐品酒店投资管理咨询有限公司共同投资并在工商登记成立被告维也纳公司，李东军持有被告维也纳公司80%的股份，广西乐品酒店管理有限公司持有被告维也纳公司20%的股份。2019年1月7日，李东军将其持有被告维也纳公司50%的股份转让给案外人张鹏（广西乐品酒店管理有限公司的法定代表人），2019年9月23日，李东军将其持有被告维也纳公司30%的股份转让给案外人周贤娟。被告维也纳公司曾用名称田阳维也纳酒店管理有限公司。 本院认为，原告与被告亿利佳公司签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示、内容未违反法律规定，合同合法有效，双方应依约履行各自义务。被告亿利佳公司超过三个月以上未支付租金，构成违约，故原告要求解除房屋租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持；因全国疫情防控需要，实际经营租赁房屋的被告维也纳公司于2020年1月底至4月9日停业，2020年2月、3月的租金应予免收，2020年4月份的租金减半收取，原告于2020年10月收回租赁房屋，被告亿利佳公司应付租金至2020年9月止，故被告亿利佳公司应支付原告租金9187元（12,250元-1225元-1225元-613元=9187元），原告要求被告亿利佳公司支付租金12,250元过高，过高部分本院不予支 5 持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，虽原告与被告亿利佳公司《房屋租赁合同》约定一方违约需向对方支付违约金10万元（物业建筑面积在41㎡-60㎡以下的），且被告亿利佳公司逾期未付租金构成违约，但双方约定违约金过高，现原告要求被告支付违约金5万元仍然过高，本院予以调整。根据本案租金未付情况，本院支持被告亿利佳公司向原告支付违约金，以欠付租金9187元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍计算，从逾期支付租金之日即2020年10月11日起至实际清偿之日止。因被告亿利佳公司的大股东李东军，在成立被告维也纳公司时亦是被告维也纳公司的大股东，后李东军将其持有的被告维也纳公司股份全部转让，但被告维也纳公司未提供证据证实其与被告亿利佳公司对案涉房屋租赁合同的处理，被告亿利佳公司与被告维也纳公司之间属于关联公司，故原告要求被告维也纳公司承担连带付款责任，本院予以支持。被告维也纳公司提出其不应承担付款责任的辩解意见，本院不予采纳。原告要求被告豪亿公司承担付款责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告覃金笛与被告广西亿利佳酒店管理有限公司于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告广西亿利佳酒店管理有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告覃金笛支付租金9187元及违约金（违约金以9187元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2020年10月11日起至实际清偿之日止）； 三、被告百色市田阳区维也纳酒店管理有限公司对上述第二项的债务承担连带责任； 四、驳回原告覃金笛的其他诉讼请求。 6 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1264元，公告费300元，共计1564元，由原告覃金笛负担1077元，被告广西亿利佳酒店管理有限公司、百色市田阳区维也纳酒店管理有限公司负担487元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。 审 判 长  许 祥 人民陪审员  周晓文 人民陪审员  梁旭世 二〇二一年四月二十七日 书 记 员  覃冬迷