淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2648号原告：丁东旭。委托诉讼代理人：吴文贵，江苏拓力律师事务所律师。被告：汪闯。被告：吴方圆。两被告共同委托诉讼代理人：张海峰，江苏海越（淮安）律师事务所律师。第三人：淮安水韵爱心房地产代理有限公司，住所地淮安市清江浦区榕兴水韵天成玉兰苑31室。法定代表人：丁泓铭，该公司总经理。第三人：中国工商银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市淮海西路81号。负责人：黄保成，该分行行长。委托诉讼代理人：陈久芳、蒋英，该分行员工。原告丁东旭与被告汪闯、吴方圆、第三人淮安水韵爱心房地产代理有限公司（以下简称爱心房产）、中国工商银行股份有限公司淮安分行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告丁东旭的委托诉讼代理人吴文贵，被告汪闯、吴方圆的共同委托诉讼代理人张海峰，第三人工商银行的委托诉讼代理人陈久芳到庭参加诉讼。第三人爱心房产经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁东旭向本院提出诉讼请求：1、判令双方合同继续履行，被告协助原告办理位于淮安市房屋产权过户手续；2、判令准许原告代被告偿还第三人中国工商银行股份有限公司淮安分行的按揭贷款，待被告债务清偿后，第三人中国工商银行股份有限公司淮安分行解除上述房屋抵押权；3、被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：2020年10月24日，原、被告经第三人爱心房产促成签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定被告以127.6万元的价格将其所有的位于淮安市房屋出售于原告。当日原告支付被告购房定金5万元。2020年11月初，爱心房产通知原告，被告要求于2020年11月20日前支付首付款，原告同意后于2020年11月22日转账35万元至爱心房产店长陆如勤账户。当日，爱心房产发函告知被告，要求办理领款手续，遭被告拒绝。后爱心房产将35万元返还给原告。2020年12月7日，原告支付购房尾款122.6万元至爱心房产账户，并告知被告要求协助办理过户手续，被告予以拒绝。因被告欠工商银行贷款，且设立了抵押权，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告汪闯、吴方圆共同辩称，1、原告在本次诉讼中对被告的全部主张，在（2020）苏0819民初732号案件中均主张过，属于恶意重复起诉，应予以驳回。2、双方曾补充约定在2020年11月20日前支付首付款，2020年12月15日前支付尾款。原告在支付定金后并未履行上述支付义务，使被告的交易目的不能实现，其行为已构成根本违约。故被告按照《民法典》第563条的规定，对原告履行解除合同的通知义务。3、定金系原告与案外人丁伟共同出资，丁伟在原、被告签订合同后不久即以其自己的名义与案外人程成签订房屋买卖合同，可以证明案外人丁伟为实际购房人，原告从被告处购买房屋的目的系为了倒卖房屋，扰乱交易市场，其行为严重相悖“房住不炒”的定位。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人爱心房产未述称。第三人工商银行述称，同意原告代被告偿还贷款，具体金额以银行系统和当时的贷款合同为准，以法院判决为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮安市清江浦区房屋的所有权人为被告汪闯、吴方圆，两被告系夫妻关系，该房屋在2017年曾设有第三人工商银行的抵押权，抵押金额为69万元。2020年10月24日，原告丁东旭与被告汪闯、吴方圆在第三人爱心房产的居间下签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定两被告将其名下位于淮安市清江浦区房屋出售给原告；房屋建筑面积为144.76平方米，转让总价款为127.6万元；合同签订时原告支付定金5万元，原告以向银行按揭付款的方式给付定金之外的购房款122.6万元。被告承诺此房无抵押纠纷，可正常过户，否则与原告、爱心房产无关；若因原告购房资格问题，原告可用其他人姓名购买。合同签订当日，原告丁东旭向被告汪闯转账支付定金5万元。2020年11月初，原、被告在爱心房产的居间下达成口头的补充协议，双方协商一致约定原告在2020年11月20日之前按照总房价的30%支付首付款，在2020年12月15日之前支付尾款，爱心房产的工作人员石杨在征得原告同意后将该补充条款添加到被告手上的合同里。另查，2020年11月期间，原告的亲兄弟丁伟与案外人程成签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，丁伟将涉案房屋以142.8万元的价格出卖给案外人程成。2020年11月21日，被告汪闯发微信给爱心房产处的工作人员石欢、许燕和石杨，表示因原告未按照约定支付首付款故要求解除合同。2020年11月22日，原告向爱心房产处工作人员陆如勤转账35万元，加上其自提的7万元现金，凑齐首付款后爱心房产向被告汪闯发出《通知函》，载明因被告未提供收款账户，首付款已提存在爱心房产处，书面通知被告来爱心房产处收取首付款。因被告汪闯发现原告的亲兄弟丁伟又将涉案房屋出卖给他人，其认为自己出卖的价格过低且原告首付款迟付2天，故未收取首付款并要求解除合同。该首付款现已从爱心房产处退还给原告。2020年11月26日，被告汪闯与丁伟电话联系，表示房价卖低了，丁伟表示其转手卖给他人赚取的利润与被告汪闯一人一半，其同意多给被告汪闯8万元，被告汪闯表示同意并希望原告的剩余购房款尽快全款到账。2020年12月7日，原告分两次共计支付122.6万元购房款至第三人爱心房产账户上并告知被告汪闯。因两被告坚决要求解除合同，2021年1月15日，原告诉至本院要求两被告协助办理涉案房屋过户手续，后又撤回起诉。2021年3月15日，原告再次诉至本院并追加爱心房产和工商银行为本案第三人，截止庭审结束，涉案122.6万元房款仍在第三人爱心房产账户上。另查：第三人工商银行于2017年12月8日向两被告发放涉案房屋的贷款69万元，客户名称为被告汪闯，贷款账号为11×××79（合同号为01110001482017一手贷0001048），两被告自2018年1月8日开始还款，截至2021年4月8日，尚余贷款本金623139.12元，截至2021年4月13日的贷款利息为496.91元。本院认为，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，房屋买卖合同应认定有效。本案中，被告汪闯、吴方圆未经抵押权人工商银行的同意，即就涉案房屋与原告丁东旭签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同中约定被告汪闯、吴方圆将涉案房屋出售给原告丁东旭，总房款127.6万元。两被告在原告已按照合同约定履行支付定金及剩余购房款缴纳至爱心房产的情况下，拒绝继续履行合同和领取购房款，违反合同约定，故原告丁东旭要求被告汪闯、吴方圆继续履行合同约定并协助原告办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告迟延支付首付款已构成根本违约，合同应予以解除，本院认为，原、被告签订合同后曾形成“2020年11月20日之前支付首付款，2020年12月15日之前支付尾款”的补充意见，原告经催告后于2020年11月22日凑齐首付款并通知被告汪闯领款，但被告汪闯予以拒绝，且被告汪闯提供的11月26日中的电话录音中并未表明其要求解除合同，其仍催促要求尽快凑齐全款，故本院认为原告首付款迟付2天的行为并不构成根本违约，更不能导致合同解除。原告在被告拒绝接收首付款后亦于2020年12月7日将剩余全部购房款支付至第三人爱心房产账户上并告知被告，该时间亦早于双方约定的尾款支付时间，并未实际损害到被告的利益，故本院对被告的辩称不予采纳。对于原告的迟付行为，被告可依据合同约定要求原告承担相应的违约责任。关于第三人工商银行应否协助办理解除房屋抵押权手续。本院认为，根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中，第三人工商银行在涉案商铺上设立了69万元的抵押债权，原告丁东旭表示愿意代为清偿该债务以消灭抵押权，第三人工商银行作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到保障，故对于原告要求继续履行合同，第三人工商银行协助办理涤除手续的诉讼请求，本院对此予以支持。在第三人工商银行协助办理解除抵押权手续的同时，原告丁东旭应向工商银行支付剩余全部按揭贷款，因贷款利息仍在每日持续发生变动，贷款数额无法明确，故原告可在实际清偿后向两被告另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告汪闯、吴方圆、第三人中国工商银行股份有限公司淮安分行于本判决生效后十五日内协助原告丁东旭办理坐落于淮安市清江浦区房屋的房屋权属登记变更手续。二、原告丁东旭于本判决生效后十日内代被告汪闯、吴方圆偿还第三人中国工商银行股份有限公司淮安分行的剩余全部贷款（客户名称：汪闯、贷款账号：11×××79、合同号：01110001482017一手贷0001048），第三人中国工商银行股份有限公司淮安分行协助原告丁东旭办理解除坐落于淮安市清江浦区房屋的抵押权手续。三、第三人淮安水韵爱心房地产代理有限公司于本判决生效后十日内向被告汪闯、吴方圆支付购房款122.6万元。案件受理费7917元（已减半收取）、保全费520元，合计8437元，由被告汪闯、吴方圆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××65)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二一年四月二十八日法官助理  刘雨霖书 记 员  王 天附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。