贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1376号原告：胡余雄，男，1983年6月24日生，汉族，住贵州省安顺市。原告：陶晶，女，1983年12月1日生，汉族，住贵州省安顺市。二原告共同委托诉讼代理人：钟艳，贵州麒翔律师事务所律师。代理权限：特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：杨金缘，贵州麒翔律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司，住所：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内。统一社会信用代码：91520490598366401M。法定代表人：艾志华，职务：执行董事。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告胡余雄、陶晶与被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人钟艳、杨金缘、被告多彩万象公司委托诉讼代理人彭佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡余雄、陶晶向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书。2、判令被告支付原告2016年12月25日起至2020年8月7日止逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金65417.27元，2020年8月8日起至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书之日期间的违约金，以原告已支付房价款495619元为基数，按日万分之一进行计付。3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发销售位于贵州省安顺市。房屋建筑面积144.76平方米，套内面积124.35平方米。该商品房总价款为495619元，其中包括购房首付款195619元和贷款300000元。同时2016年3月30日原告支付被告各项代收费用13198元。根据双方签订《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款：（一）、（二）双方约定：出卖人（被告）承诺于取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告）；出卖人约定日期起180日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照选择退房或不退房的条款处理。买受人不退房的，由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人（原告）支付已交付房价款的万分之一的违约金。然而，被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告所购买商品房的不动产产权证一直未办理，这给原告带来了诸多损失以及诸多不便。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原告已按照合同约定支付全部购房款，但被告未按约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。综上，原告依法提起诉讼。审理中，原告变更第二项诉讼请求为逾期办证违约金从2016年4月8日起计算，金额为78406.93元。被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为原告第一项诉讼请求现阶段无法实现，因小区整体还没有通过验收。原告第二项诉讼请求被告方认为起算时间存在错误，其次该违约金是按月支付，已经超过三年的诉讼时效。而且违约金过高，本案涉案房屋被告均已交付给原告使用，逾期办证并不会影响使用，因此违约金应该调整为每日万分之0.15计算。本院经审理查明事实与原告诉状事实一致。同时查明，原、被告于2016年5月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2015年7月13日。被告实际交付房屋的时间为2016年9月2日。经本院向安顺市国土资源局经济技术开发区分局不动产登记中心调查，案涉房屋尚无现势的首次登记（初始登记），目前尚不具备办理转移登记条件。原告曾于2020年8月10日向本院递交民事起诉状，本院于2020年8月10日登记审查。本院认为，被告认可原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。本案争议的焦点为：1、被告是否违约；2、违约金数额计算标准及起止期间及部分违约金是否过诉讼时效；3、被告应否立即向产权部门提交办理房屋转移登记的有关文书，并协助办理房屋权属证书。关于被告是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2015年7月13日前向买受人交付商品房，第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。出卖人应当在交付房屋后90日内办理初始登记，并在180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，虽然合同约定房屋应于2015年7月13日交付原告，但原、被告签订合同的时间为2016年5月5日，故该约定视为未明确约定交房时间，现经原、被告确认被告于2016年9月2日交付原告，至今未履行办理商品房转移登记义务，确已构成违约。关于违约金数额及起止期间的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中被告逾期未向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，并协助办理房屋权属证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经于2014年12月31日交付给原告，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。结合被告违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。同时，原告的诉请的逾期办证违约金计算至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书止。支付逾期办证违约金的起算日应从交付房后270日起开始计算支付，计算至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书止。原告可从2016年9月2日后的270天即2017年5月30日起主张逾期办证违约金。被告辩称原告部分权利已过诉讼时效。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告曾于2020年8月10日向本院提交民事起诉状登记主张权利，诉讼时效中断，故原告主张的逾期办证违约金应从2020年8月10日倒推三年即从2017年8月10日开始计算，之前的违约金已过诉讼时效。现暂计算至2021年3月10日共计1308天的逾期办证违约金为已交购房款495619元×1308天×0.0015%＝9724元，2021年3月11日起的违约金以已交购房款495619元为基数，按日万分之零点一五计算至被告交付案涉房屋不动产权证之日止；对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于被告应否立即向产权部门提交办理房屋转移登记的有关文书，并协助办理房屋权属证书的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了被告具有为原告办理房屋不动产权证的义务，被告虽承担了违约责任，但并不意味着其办理房屋不动产权证书的责任的免除。因目前案涉房屋尚达不到办理房屋转移登记的有关文书条件，故对该项诉求暂不予支持。原告可待该房屋具备办理房屋转移登记有关文书的条件后，可另行向被告主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡余雄、陶晶从2017年8月10日开始计算至2021年3月10日止的逾期办证违约金人民币9724元，2021年3月11日起至被告交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付房价款人民币495619元为基数，按日万分之零点一五计算支付；二、驳回原告胡余雄、陶晶的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1760元，减半收取人民币880元，由原告胡余雄、陶晶负担人民币137元，被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司负担人民币743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇二一年四月六日法官助理何娇娇书记员龚玥