北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3073号上诉人（原审被告）：北京丝绸之路建设股份有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路186甲3号楼10层1022。法定代表人：张曙光，董事长。被上诉人（原审原告）：北京忠轩物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇站前路11号。法定代表人：王迎艳，经理。委托诉讼代理人：陈雨萌，北京安太律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖俊，北京安太律师事务所实习律师。原审被告：张曙光，男，1970年6月26日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京丝绸之路建设股份有限公司（以下简称丝绸之路公司）因与被上诉人北京忠轩物业管理有限公司（以下简称忠轩物业公司）、原审被告张曙光房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丝绸之路公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回忠轩物业公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《租赁合同》第五条第一项约定，乙方若拖延支付合同规定的任何费用，甲方均可以直接以保证金抵充，乙方在收到抵充通知时，必须在五日之内将该抵充金额及每日千分之三的滞纳金交付甲方，否则，视为乙方自动中止合同，有权收回出租给乙方的房屋。丝绸之路公司在缴纳了三个月租金和两个月保证金之后，未能继续支付房租，依照双方《租赁合同》上述约定，忠轩物业公司抵充了3400元保证金后，双方合同已经终止，丝绸之路公司没有义务继续支付房租。2.忠轩物业公司自2016年6月8日知晓丝绸之路公司不再支付租金，故诉讼时效应当截止到2019年6月8日，忠轩物业公司起诉的时间是2020年3月17日，已经超过民法总则规定的三年诉讼时效。忠轩物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意丝绸之路公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.丝绸之路公司以注册公司为由承租北京市昌平区8206室（以下简称涉案房屋），在租赁合同到期后仍未将其注册的营业地址迁出，应当按照合同约定支付租金，是否发出抵充通知是忠轩物业公司的权利，忠轩物业公司并未通知抵充，双方债权债务并未提前抵充；2.丝绸之路公司于2019年9月4日才将注册地址迁出，故诉讼时效应从2019年9月4日起算，且忠轩物业公司曾催要过租金，只是没有证据。张曙光述称，同意丝绸之路公司的上诉请求和事实理由，张曙光的意见与丝绸之路公司的意见一致。忠轩物业公司向一审法院起诉请求：1.丝绸之路公司、张曙光支付忠轩物业公司2016年6月8日至2017年3月7日的租金15300元；2.丝绸之路公司、张曙光支付注册地址使用费51000元（1700*30个月，自2017年4月起暂计算至2019年9月，实际计算至迁出日）。一审法院认定事实：2016年3月8日，忠轩物业公司（出租方、甲方）与张曙光（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁涉案房屋，面积29平方米，主要设备为空调、暖气等，租期1年，自2016年3月8日至2017年3月7日；年租金20400元，平均每月1700元；租金一年分四次付清，第一次支付时间为签订合同之日，金额为5100元，第二次支付时间为2016年6月7日，金额为5100元，以后的租金以此类推，应在前一个付款时段到期之日前三日内支付；作为本合同履行债务的信誉，乙方应在本合同签订的同时向甲方交纳保证金3400元，该保证金不计利息；本合同结束时，乙方应负责将租赁房间恢复原状（双方另有约定时除外）之后交给甲方，从房屋交还后交办完全部交接手续之日起的10天之内，甲方将保证金退还给乙方，如果乙方对甲方负有债务未能清偿时，甲方将从保证金中扣除乙方所欠债务及相应经济损失，只履行退还保证金余额的义务；因乙方原因在租赁期内中止合同，保证金甲方不予退还；本合同自甲、乙双方法定代表人或委托代理人签字盖章后生效；乙方不再租用甲方房屋时须在自搬出房屋之日起1个月内自行自费将公司注册地址迁出甲方房屋，否则，甲方将及时通报相关政府部门进行注销；如乙方不按期将营业手续迁出租赁房屋，甲方有权将乙方缴纳的保证金补偿因此对甲方所造成的影响；双方在本合同上的签字人，应是登记证件上的法定代表人，双方如拟委托其他代理人作为签字人，应提供法定代表人签发的委托书；合同还约定了双方的其他权利和义务。本合同甲方由忠轩物业公司加盖公章，并由法定代表人王迎艳签字；乙方由张曙光签字。同日，张曙光向忠轩物业公司交纳采暖费957元、水牌制作费100元、保证金3400元、房租5100元（自2016年3月8日至2016年6月7日止）；忠轩物业公司向张曙光出具收据四张，均为“今收到北京丝绸之路建设股份有限公司”相关费用。2019年9月4日，丝绸之路公司注册地址由涉案房屋变更为北京市昌平区东小口镇立汤路186甲3号楼10层1022。2020年3月，忠轩物业公司将张曙光诉至法院，要求张曙光支付欠付租金及注册地址使用费。在本案审理过程中，忠轩物业公司于2020年5月6日向法院提出申请，追加丝绸之路公司为被告，要求丝绸之路公司与张曙光承担连带责任，共同向其支付租金和注册地使用费。庭审中，张曙光称合同签订后，并未实际使用涉案房屋，亦未领取过涉案房屋钥匙；忠轩物业公司称张曙光已经领走涉案房屋钥匙，确实没有搬进涉案房屋，当时张曙光称先注册公司。另查明：涉案房屋所有权人为北京市煤炭总公司昌平县公司。北京市煤炭总公司昌平县公司于2004年5月19日经北京市工商行政管理局昌平分局核准，名称变更为北京昌煤同鑫商贸有限公司。北京昌煤同鑫商贸有限公司将涉案房屋委托忠轩物业公司管理，委托期限10年（自2015年4月1日起），在委托期内，由忠轩物业公司全权负责地上建筑物的使用、经营、转租、装修、改造及相应配套设施的建设。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。张曙光与忠轩物业公司于2016年3月8日签订《租赁合同》，根据《租赁合同》的内容、形式以及签订时间，同时结合张曙光本人自述、租金交纳收据等，法院认为丝绸之路公司法定代表人张曙光在设立公司阶段以其名义与忠轩物业公司签订的《租赁合同》系真实意思表示，应为合法有效，法院予以认可；丝绸之路公司成立后，忠轩物业公司有权要求丝绸之路公司承担合同责任。对于张曙光、丝绸之路公司认为《租赁合同》未生效或无效的答辩意见，法院不予采信。合同签订后，忠轩物业公司与丝绸之路公司均应按照合同约定享有权利，并承担义务。丝绸之路公司仅交纳2016年3月8日至2016年6月7日期间租金，故对于忠轩物业公司要求丝绸之路公司支付2016年6月8日至2017年3月7日期间租金15300元的诉讼请求，法院予以支持。对于丝绸之路公司、张曙光称忠轩物业公司未交纳房屋钥匙的答辩意见，法院综合考虑租赁合同履行的行业习惯等因素，不予采信。丝绸之路公司在租赁合同结束后，直至2019年9月4日才将注册地址由涉案房屋迁出，根据《租赁合同》约定，忠轩物业公司有权将丝绸之路公司所交纳的保证金3400元补偿因此对自己造成的影响，故忠轩物业公司不再退还丝绸之路公司保证金，但忠轩物业公司要求丝绸之路公司支付注册地址使用费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于忠轩物业公司要求张曙光与丝绸之路公司承担连带责任的诉讼请求，并无法律依据，法院不予支持。对于张曙光、丝绸之路公司辩称忠轩物业公司诉讼请求已过诉讼时效的意见，并无法律依据，法院不予采信；对于张曙光、丝绸之路公司称忠轩物业公司并无出租权，原告资格存在问题事宜，因忠轩物业公司已获得产权人北京昌煤同鑫商贸有限公司授权委托，故该答辩意见法院不予采信；对于张曙光、忠轩物业公司其他答辩意见中的合理部分，法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京丝绸之路建设股份有限公司于判决生效后七日内支付北京忠轩物业管理有限公司租金15300元；二、驳回北京忠轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院另查明，一审卷宗记载，一审法院收到忠轩物业公司诉状的时间为2020年4月23日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，丝绸之路公司发起人张曙光为设立公司与忠轩物业公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对丝绸之路公司及忠轩物业公司均具有法律约束力。依照双方合同约定，丝绸之路公司应于2016年3月8日支付第一期租金，于2016年6月7日支付第二期租金，于2016年9月4日前支付第三期租金，于2016年12月4日前支付第四期租金。丝绸之路公司支付了第一期租金后，至今未支付第二、三、四期的房屋租金。其中第二、三期租金，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，一年的诉讼时效期间已经届满；第四期租金，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，尚未满民法通则规定的一年时效期间，应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故该期租金的诉讼时效应于2019年12月4日届满。鉴于此，忠轩物业公司于2020年4月23日提起本案诉讼，要求丝绸之路公司支付欠付的2016年6月8日至2017年3月7日的租金15300元，已经超过诉讼时效，应予驳回。丝绸之路公司的诉讼时效抗辩成立，一审判决对丝绸之路公司、张曙光提出的诉讼时效抗辩未予支持，适用法律有误，本院予以纠正。忠轩物业公司要求丝绸之路公司支付注册地址使用费，一审判决驳回其该项诉讼请求，忠轩物业公司未提出上诉，且表示同意一审判决，本院不持异议。综上所述，丝绸之路公司的上诉请求成立，应予支持。一审法院判决丝绸之路公司向忠轩物业公司支付租金15300元，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初4353号民事判决；二、驳回北京忠轩物业管理有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费1458元，由北京忠轩物业管理有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费183元，由北京忠轩物业管理有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 王爱红二〇二一年四月二十六日法官助理 王湘羽书 记 员 舒 妍