安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终275号 上诉人（原审原告）：林军，男，1974年7月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：赵冬青,安徽胜方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐立新,安徽胜方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钱劲，男，1969年1月25日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：朱安君，安徽省淮北市辰光法律服务所法律工作者。 原审第三人：淮北海通房地产开发区有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县淮海路东段。 法定代表人：倪梁生，该公司执行董事兼总经理。 上诉人林军因与被上诉人钱劲、原审第三人淮北海通房地产开发区有限公司（以下简称海通公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初4552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林军的委托诉讼代理人徐立新，被上诉人钱劲及其委托诉讼代理人朱安君到庭参加诉讼。原审第三人海通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林军上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判支持林军的诉讼请求；2.一、二审诉讼费等与本案有关的所有费用均由钱劲负担。事实和理由:一、一审判决未能全面、客观地确认生效法律文书认定的事实,并将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议与复议规定》)第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的“过户登记”扩大解释到“办理房屋备案和预告登记”,显属不当。已生效的(2020)皖06民终680号民事判决确认了以下事实:(1)“2013年11月30日,林军与海通公司签订商品房买卖合同,根据该合同约定,林军购买涉案510室,同日向海通公司交付购房款261905元,海通公司出具收据,载明交款单位林军,交款事由住房款,人民币贰拾陆万壹仟玖佰零伍元,收款方式现金”;(2)2014年5月1日,林军委托蒋恩兴将其购买的涉案510室房屋出售;(3)钱劲向一审法院申请强制执行,一审法院于2019年4月10日作出(2018)皖0621执687号之六、(2018)皖0621执689号之四裁定书,查封了涉案房产。以上生效判决确认的事实足以说明:1.林军与海通公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.林军委托蒋恩兴出售510房屋的事实，结合林军提交的物业费收据,能够证实其在人民法院查封之前已合法占有该不动产;3.林军已支付全部价款。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定,林军已满足三个条件,林军只需证明非因自身原因未办理过户登记即足以享有排除强制执行的民事权益。涉案房屋未能办理过户是因为海通公司不能提供且迄今仍不能提供协助购房者办理过户的资料,亦不具备预告登记的条件,因此不仅在濉溪县区域内众所周知,而且海通公司委托诉讼代理人在其相关涉诉案件中不止一次作出上述说明。因此,林军对涉案房屋不能办理过户没有过错,符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，林军依法享有足以排除强制执行的民事权益。但一审将法律规定的“未能办理过户”扩大至“未能办理备案变更登记和预告登记,”并将此“未能”归因于林军不当。二、一审认定“涉案510房屋备案在丁伟波名下,林军既未办理备案变更登记,亦未向登记机构申请权属变更预告登记,林军不符合执行异议与复议案件规定第二十八条规定的无过错不动产买受人及该规定第二十九条规定的消费者买房人的保护条件,林军对涉案510房屋不享有足以排除强制执行的民事权益”错误。预告登记并非买受人必须履行的法定义务,即使林军“既未办理备案变更登记,亦未向登记机构申请权属变更预告登记”,其行为与案涉房产未办理权属转移登记并无必然联系，理由如下:1.关于林军未办理备案变更登记问题。林军与海通公司的预售商品房买卖合同签订于2013年11月30日,早于丁伟波于2013年12月2日与海通公司因以房抵债签订的商品房买卖合同。海通公司未将先与林军签订的合同备案在林军名下，并非林军过错。根据城市房地产管理法等规定可知,商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权,房地产企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为,启动主体应是海通公司,海通公司不启动,林军无权备案和变更备案。2.关于林军未向登记机构申请权属变更预告登记问题。首先,根据物权法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记”规定,可知:(1)一般情况下,预告登记的启动主体是合同当事人,即海通公司和林军,鉴于海通公司明确表示其不具备办理预告登记条件,510房屋亦未预告登记至他人名下,所以海通公司不可能明知不能办理还和林军向登记机构“申请权属变更预告登记”;(2)对510房屋是否预告登记系海通公司与林军的意思自治,既可预告登记,也可不申请预告登记,并非林军的法定义务。林军与海通公司的商品房买卖合同并无办理预告登记的约定,所以即使林军不申请预告登记亦无过错。其次,根据房屋登记办法规定,办理预购商品房预告登记必须是已经备案的商品房预售合同才能办理,即备案登记是预告登记的前置程序。涉案房产备案至丁伟波名下,林军不可能持有备案的预售合同办理预告登记,一审认定“林军未向登记机构申请权属变更预告登记”作为林军过错的理由于法无据,加大林军义务，违反公平原则。综上,请二审依法公正判决。 钱劲辩称，林军的上诉理由不能成立，应维持原判。理由如下：一、林军不是（2020）皖06民终680号和已被撤销的（2020）皖0621民初443号案件的当事人，也未参与上述案件庭审活动，对林军情况未进行实质性审查，仅是对部分书面证据进行形式审查。林军与海通公司关系不是上述案件需要确认的。但根据上述判决可以看出，高凤龙向法庭进行了虚假陈述，其向法庭提供林军的银行流水记录与其向法庭陈述“林军先后于2013年11月17日取款10万元，11月29日分三次取款5万元用于支付购房款”自相矛盾。因为11月29日的一笔5万元系转款，而不是取款。2013年11月17日取款10万元，18日又存现9万元，银行流水多处备注为货款、贸易商行，且对方账户与海通公司无关。（2020）皖06民终680号案件并不是针对林军有关事实行为的判决，法院查明和认定事实的侧重点也不是林军，仅是对与判决结果并不紧密相关情况的概括叙述。本案一审法院通过庭审调查，对相关事实进行了认定，并认为林军所举证据达不到其证明目的。根据相关案例以及向海通公司法定代表人倪梁生了解本案有关情况可知，林军并非涉案实际购房人，其常年居住浙江，不会在濉溪购买房屋，也未向海通公司交付购房款，其与海通公司股东张世正系朋友，是以投资方式借贷关系，签订商品房买卖合同是对部分未付借款的担保，且当时签订了多套商品房买卖合同，所以林军与海通公司不存在真实的房屋买卖关系，合同签订时及签订后林军也未向海通公司支付购房款。二、即使林军与海通公司签订商品房买卖合同也是以房抵债，其基础法律关系并未发生实质变化，林军对涉案房屋享有的权利属性并非所有权、他物权或应受特别保护债权，并不应优先于钱劲的金钱债权。林军在合同签订后可以向登记机关申请办理预告登记而未办理，也未向登记机构申请权属变更预告登记，故不产生物权变动的效力。综上，林军不属于《执行异议与复议规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人，也不属于该规定第二十九条规定的消费者买受人，林军不符合物权期待权特别保护的规定，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 海通公司未提交答辩意见。 林军向一审法院起诉请求：1.不得执行位于安徽省濉溪县;2.确认位于安徽省濉溪县属林军所有，价值261905元；3.诉讼费等由钱劲承担。 一审法院认定事实：钱劲与海通公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年4月分别作出（2017）皖0621民初952号、954号民事判决，海通公司于判决生效之日起十五日内偿还钱劲借款本金30万元及相应利息、42万元及相应利息。判决生效后，海通公司未履行生效判决，钱劲申请强制执行，一审法院于2019年4月10日作出（2018）皖0621执687号之六、（2018）皖0621执689号之四裁定书，查封了海通公司名下的位于安徽省濉溪县。高凤龙提出执行异议，一审法院作出（2019）皖0621执异77号裁定，驳回高凤龙的异议请求。高凤龙不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。一审法院于2020年3月27日作出（2020）皖0621民初443号民事判决：一、确认高凤龙对濉溪县房屋拥有物权期待权；二、不得执行位于濉溪县房屋；三、驳回林军的其他诉讼请求。钱劲不服该判决，向淮北市中级人民法院提出上诉，淮北市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）皖06民终680号民事判决书：一、撤销安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初443号民事判决；二、驳回高凤龙的诉讼请求。林军以其已购买涉案房产，涉案房产已不属于海通公司所有为由针对上述执行标的提出执行异议，一审法院于2020年9月29日作出（2020）皖0621执异90号执行裁定,以无证据证明林军已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，认定林军对查封的涉案房产提出执行异议不符合相关规定，林军的理由不能成立，依法不予支持，驳回了林军的异议请求。林军提起诉讼。 一审法院另查明：（2020）皖06民终680号民事判决书认定如下事实：2013年11月30日，林军与海通公司签订商品房买卖合同，根据该合同约定，林军购买涉案房屋510室。 案外人李坤、刘建春、丁伟波与海通公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年12月19日作出（2016）皖0621民初5712号民事判决书载明“2013年12月5日，李坤、刘建春、丁伟波作为出借人与海通公司作为借款人签订借款合同，约定海通公司向李坤、刘建春、丁伟波借款100万元，借款期限6个月，自2013年12月5日至2014年6月4日，月利率2.5%。海通公司用海通财富广场5单元2#、5#、509#、516#、809号，8单元11#的房产作为抵押”。2013年12月2日，丁伟波与与海通公司签订关于安徽省濉溪县淮海路西侧、沱河路南侧濉溪影都商城1栋516室、509室、809室的商品房买卖合同，备案号为201306469。前述商品房买卖合同封面处显示备案号为201306469，而备案号为201306469的信息表中载明的房号为510室，附属房产为509室、809室，涉案510室房产备案在丁伟波名下。 一审法院认为，本案争议焦点为林军对涉案510房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。林军主张其对涉案510房屋享有足以排除强制执行的民事权益的主要理由是其与海通公司具有真实有效的房屋买卖合同关系，其已全额支付购房款并合法占有了该房屋，对涉案510房屋享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，根据已查明的事实及生效法律文书认定，海通公司于2013年11月30日将涉案510房屋出售给林军，林军虽与海通公司签订了商品房买卖合同，但涉案510房屋系备案登记在案外人丁伟波名下，林军既未办理备案变更登记，亦未向登记机构申请权属变更预告登记，其与海通公司签订的商品房买卖合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，故不产生物权变动的效力，林军不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人及该规定第二十九条规定的消费者买房人的保护条件，林军与海通公司之间应按债权法律关系处理，林军对涉案510房屋不享有物权期待权，故林军对涉案510房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，判决：驳回林军的诉讼请求。案件受理费5229元，由林军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林军提交三份证据，证据一，（2020）皖06民终607号钱劲诉赵爱君、第三人海通公司执行异议之诉民事判决书，拟证明海通公司明确未能办理预告登记等相关手续是因为涉案房屋没有综合验收，不具备办证条件，责任在海通公司。证据二，（2019）最高法民申3912号民事裁定书，拟证明预告登记并非购房人必须履行的法定义务，备案、预告登记与涉案房屋未办理过户无必然联系。证据三，不动产登记信息，拟证明林军在淮北无居住房屋。 钱劲质证意见为：证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，该判决书说明对未实际支付购房款、不是真实房屋的买受人不受法律保护；证据二的真实性无异议，关联性有异议，该裁定书说明法律对真实的房屋买受人保护；证据三的真实性无异议，关联性有异议，该证据反映林军在濉溪购买房屋的实际意思表示，因为其未在濉溪生活工作过。 钱劲提交三份证据，证据一，通话录音、录音光盘，证据二，（2020）皖0621民初3203号判决，拟共同证明林军与海通公司不是真实的房屋买卖关系，林军未交付购房款，林军与海通公司之间的法律关系与（2020）皖0621民初3203号案件的当事人朱宣东类似，系投资形式的借贷关系，林军对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。证据三，安徽省高级人民法院（2020）皖民申4112号民事裁定书，拟证明法律对不具有真实房屋买卖关系的买受人不予保护。 林军质证意见为：证据一的三性均有异议，录音人的身份不明，不能仅凭录音中的老倪可以判定，其次关于被录音人所称林军2013年没有钱进入海通公司，有一笔钱跟张世正是内部隐形股东，房子是抵给林军之类的说法不具有真实性，没有证据支持，无法对抗林军提供的商品房买卖合同、取款记录、物业费收据、海通公司的收款收据，更不能推翻生效判决认定的事实。海通公司未收到款项开具收据的行为不符合常理，证明海通公司收到林军购房款。证据二与本案没有关联性，达不到证明目的；证据三的真实性合法性没有异议，对证明目的有异议，未支持是因为赵爱君与海通公司是以房抵债，与本案有明显差异，达不到证明目的。 本院认证意见：对林军提交的三份证据，钱劲对该三份证据的真实性无异议，予以认定。钱劲提交的证据一属于证人证言性质，因证人未出庭作证，且林军有异议，不予认定，证据二与本案没有关联性，亦不予认定，证据三，林军对该证据的真实性无异议，予以认定。 本院与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为林军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，林军与海通公司签订商品房买卖合同，约定购买涉案房屋，没有办理权属变更登记，亦未向登记机构申请权属变更预告登记，依法不产生物权变动的效力。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。林军虽然在人民法院查封之前签订了书面商品房买卖合同，但林军提交的证据不能充分证明其已经按照合同约定交纳了购房款。海通公司未为林军出具不动产销售发票，林军提交的银行流水显示其于2013年11月29日取现两笔，各5万元，转出一笔5万元，且无证据证明转出的对方账户系海通公司，其取现的两笔10万元和2013年11月17日取现的一笔10万元，亦无证据证明该20万元交付海通公司，且与海通公司所出具收据载明的收到林军“住房款”261905元不能相互印证，作为被执行人，海通公司所出具的该收据证明效力明显较低。林军并非（2020）皖06民终680号案当事人，该案判决对案外人的相关表述不能作为对本案事实的认定。综上，林军不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，一审认定林军对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益正确，应予维持。 综上所述，林军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5229元，由上诉人林军负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  李 姗 审判员  葛 侠 二〇二一年四月十四日 书记员  李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。