江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏01民终4052号上诉人（一审起诉人）：胡祖坤，男，1982年6月8日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（一审起诉人）：陈茜，女，1981年3月10日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（一审起诉人）：于红薇，女，1968年2月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：田殿洪，男，1965年1月14日出生，汉族，住江苏省姜堰市。上诉人（一审起诉人）：王玉景，女，1977年8月5日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（一审起诉人）：仇悦慧，女，1992年10月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：陈天一，男，1987年4月26日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（一审起诉人）：邢爱华，男，1981年5月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：张瑞丽，女，1990年1月29日出生，汉族，住江苏省仪征市。上诉人（一审起诉人）：吴怡，女，1994年8月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（一审起诉人）：宋莎莎，女，1979年10月30日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。上诉人（一审起诉人）：童香雅，女，1977年10月26日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（一审起诉人）：张莹，女，1982年11月4日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（一审起诉人）：郎咸忠，男，1933年2月17日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（一审起诉人）：李广琴，女，1956年7月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：万亿，男，1983年5月8日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（一审起诉人）：袁红琴，女，1966年10月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（一审起诉人）：章青，女，1985年1月10日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人（一审起诉人）：李红梅，女，1976年1月29日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（一审起诉人）：唐艳萍，女，1982年3月12日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（一审起诉人）：刘风荣，女，1948年1月11日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（一审起诉人）：杨希茜，女，1993年7月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（一审起诉人）：朱腊云，女，1962年7月12日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（一审起诉人）：赵芸萱，女，1968年10月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（一审起诉人）：徐炎，女，1965年7月24日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（一审起诉人）：罗婷，女，1987年6月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（一审起诉人）：季炜鹏，男，1995年4月7日出生，汉族，住江苏省通州市。上诉人（一审起诉人）：起王琼，女，1973年12月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：唐道军，男，1970年9月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（一审起诉人）：陈大昕，男，1966年9月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：王青云，女，1986年10月30日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（一审起诉人）：蔡亦心，女，1999年12月28日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：杨瀚晨，男，1994年12月29日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（一审起诉人）：丰放，男，1957年9月2日出生，汉族，住南京市高淳区淳溪镇县。上诉人（一审起诉人）：尹根红，男，1955年8月14日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：张婧琛，女，1994年11月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（一审起诉人）：钱军，女，1969年2月26日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：韩明辰，男，1990年1月24日出生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人（一审起诉人）：陈阳阳，男，1987年4月14出生，汉族，住山东省安丘市。上诉人（一审起诉人）：伏正英，女，1955年2月12日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（一审起诉人）：楼晓莺，女，1972年5月4日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人（一审起诉人）：郑力铭，男，1994年8月24日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙湖风景区。上诉人（一审起诉人）：赵正来，男，1977年1月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（一审起诉人）：吴越，男，1984年1月5日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李欲斌，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶利，江苏三法律师事务所律师。上诉人胡祖坤等44人因诉南京华侨城置地有限公司（以下简称华侨城置地公司）物权纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2021)苏0105民初754号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡祖坤等44人上诉请求：撤销一审民事裁定，指令一审法院立案受理。事实和理由：第一，案涉纠纷的性质为商品房预售合同纠纷而非建筑物区分所有权纠纷，一审法院在立案审查时及一审民事裁定认为本案为建筑物区分所有权纠纷系对案涉法律关系及纠纷性质认定错误。上诉人所诉被起诉人为华侨城置地公司，系海珀星晖花园小区的开发商，与上诉人签订《商品房预售合同》的合同相对人。上诉人提出的主要诉讼请求为确认截止2020年6月30日海珀星晖花园小区不符合交付标准。在事实及理由中，上诉人列出的是被起诉人因小区各类设施不能满足相应标准，达不到交付条件的相关事实，请求被起诉人承担的是基于《商品房预售合同》的约定应当承担的违约责任。显然，上诉人所提诉讼是合同纠纷而非物权纠纷，一审裁定认定案涉纠纷系物权纠纷系错误理解了案涉法律关系及纠纷性质。第二，一审裁定适用《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定不予受理本案，系适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条系民法典物权编条款，如前所述，案涉纠纷系合同纠纷，应适用民法典合同编条款。上诉人所提诉讼基于与开发商签订的《商品房预售合同》所构建的合同法律关系，并非基于住房所有权和物业管理方或其他物权人之间所构建的物权法律关系，并不适用物权编的法律规定调整。合同相对人之间基于合同法律关系发生的诉讼也不需要按照民法典物权编第二百七十八条的规定，经过业主共同决定。起诉时，上诉人提交的书面民事诉状提出了明确的诉讼请求，提交了《商品房预售合同》等相关证据，以合同相对人华侨城置地公司为被起诉人，完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，一审法院应当依法受理本案。综上，一审裁定不予受理系未查明案件事实，错误适用法律，依法应予撤销。本院经审理认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”且根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。本案中，上诉人胡祖坤等44人要求对案涉小区进行整改的诉讼请求,与案涉小区全体业主利益直接相关。但上诉人的起诉既未经过小区专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主表决，也未经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，故上诉人胡祖坤等44人并非本案适格原告，不符合起诉的法定条件。一审法院裁定对上诉人胡祖坤等44人的起诉不予受理并无不当，依法应予维持。综上，对上诉人胡祖坤等44人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  郑彦鹏审判员  陈 辉审判员  查 寅二○二一年四月十二日书记员  高紫琪