福建省南平市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）闽07行终46号 上诉人(原审原告)南平市粮顺大厦业主委员会，住所地南平市延平区东山路208号粮顺大厦。 负责人吴接睿，主任。 委托代理人周慧玲，女。 委托代理人余萌，男。 被上诉人（原审被告）南平市自然资源局，住所地南平市武夷新区南林核心区广场西路79号南林写字楼2号楼四楼。 法定代表人王冲，局长。 委托代理人黄朝辉，福建启新律师事务所律师。 委托代理人鹿梅华，福建启新律师事务所律师。 原审第三人黄政超，男，1959年11月1日出生，汉族，住南平市延平区。 上诉人南平市粮顺大厦业主委员会（以下简称粮顺业委会）诉被上诉人南平市自然资源局房屋所有权登记一案，不服南平市延平区人民法院（2020）闽0702行初39号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2021年3月24日公开开庭审理了本案，粮顺业委会的委托代理人周慧玲、余萌，南平市自然资源局四级调研员牟榕杰及委托代理人黄朝辉、鹿梅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，南平市粮顺房地产开发有限公司（以下简称粮顺公司）开发的顺发住宅楼于2002年7月22日取得原南平市房地产管理局（以下简称南平房管局）颁发的（南）房预售证第011号《商品房预售许可证》，可预售总建筑面积20549平方米，共148套。2003年7月31日经测绘，该局市场管理科核准了《顺发住宅楼分户面积明细表》，其中夹05室（单间）计53.84平方米列在其内。2005年5月13日，粮顺公司与原审第三人黄政超签订《商品房买卖合同》，黄政超以56000元了购买诉争的夹05室房屋。2006年6月15日，买卖双方共同向原房屋登记机关申请办理房屋所有权转移登记。2006年7月4日，原房屋登记机关向黄政超颁发了南房权证字第2××5号《房屋所有权证》。2018年11月30日，粮顺业委会向一审法院提起行政诉讼，请求确认原房屋登记机关为黄政超颁发诉争的夹05室房屋所有权证（证号：××号）的行政行为违法。2019年12月30日，一审法院作出（2018）闽0702行初123号《行政裁定书》，以粮顺业委会不符合原告主体资格条件为由，裁定驳回原告的起诉。粮顺业委会对该裁定不服向本院提起上诉，本院作出（2020）闽07行终42号《行政裁定书》，裁定撤销原行政裁定，指令一审法院继续审理。2020年7月13日，一审法院对本案进行立案审理，粮顺业委会的诉讼请求为确认原房屋登记机关为黄政超颁发诉争的夹05室房屋所有权证（证号：××号）的行政行为违法。 另查明，自2003年3月26日南平房管局进行机构改革，不再保留南平房管局机关实体，其行政职能划归南平市建设局，在南平市建设局加挂“南平房管局”牌子；组建南平市房地产交易登记服务中心，承担原南平房管局办理的房产交易登记以及权属转移手续等职责，隶属南平市建设局。粮顺大厦于2003年7月30日竣工验收，于2003年11月10日通过竣工验收备案。经南平市自然资源局向相关单位核实，南平市对房地产开发项目实行不动产初始登记自2004年开始。 一审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”的规定，南平市自然资源局作为南平市人民政府确定的不动产登记部门，负责本区域内的不动产登记工作。因此，南平市自然资源局在本案中的被诉行政主体资格，予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见、举证质证及庭审查明的事实，本案争议的焦点如下：1.原房屋登记机关为黄政超办理的房屋所有权转移登记是否事实清楚、依据充分、程序合法。2.粮顺业委会提起诉讼主体是否适格，起诉是否超过法定期限。 关于第一个焦点问题，房屋登记机关在办理不动产登记时,应根据相关法律、法规的规定进行审核。具体到本案被诉行政行为,则表现为对黄政超提交的申请材料是否符合法定形式进行审查,在职责范围内对相关材料的真实性、合法性、有效性是否尽到审慎的审查义务。因被诉行政行为发生于2006年7月，根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”以及第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书”的规定，2006年6月15日，粮顺公司和黄政超共同向原房屋登记机关申请办理诉争的夹05室房屋所有权转移登记,并提交了房地产转移登记申请表、身份证、商品房买卖合同、购房发票、契税完税证等材料。在当时南平市尚未实施房屋初始登记的历史背景下，原房屋登记机关在收到申请材料后，根据（南）房预售证第011号商品房预售许可证以及顺发住宅楼房屋分户面积明细表，作出涉案房屋行政登记。该分户面积明细表系2003年7月31日经测绘，由南平房管局市场管理科核准，属于行政机关在其职权范围内对房屋分户面积作出的审核批准，系房屋登记部门办理转移登记的重要事实依据，该分户面积明细表中未将涉案夹05室房屋标注为物业管理用房，且在2007年《福建省物业管理条例》实施以前未对物业管理用房的配建提出明确要求。在此情况下前述证据足以证明诉争的夹05室房屋权属来源清楚，符合房屋所有权转移登记所需要的材料。经审核，原房屋登记机关于2006年7月4日向黄政超颁发了《房屋所有权证》，符合《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条关于办理期限的规定，整个转移登记也按照《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定的受理登记申请、权属审核、核准登记、颁发房屋权属证书等流程进行，因此,原房屋登记机关向黄政超颁发《房屋所有权证》事实清楚,依据充分，且程序合法。 关于第二个焦点问题，一审法院作出并已生效的（2020）闽07行终42号《行政裁定书》中已对粮顺业委会具有本案原告主体资格进行阐明，故不再赘述。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。”以及《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《行政诉讼法解释》）第六十五条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”的规定，粮顺业委会的起诉并未超过起诉期限。 综上所述，南平市自然资源局向黄政超颁发涉案夹05室房屋所有权证的行政行为，事实清楚、依据充分，适用法律准确，符合法定程序。粮顺业委会仅凭由施工单位单方绘制的竣工图上的标注，将涉案夹05室房屋划归物业管理用房，主张其属于全体业主共有，请求确认该行政行为违法的理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定，判决：驳回南平市粮顺大厦业主委员会的诉讼请求。 粮顺业委会不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”房屋权属证书是证明权利人具有处分权的唯一合法凭证，一审判决认为《顺发住宅楼房屋分户面积明细表》具有权属凭证的功能，违反《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第十七条的规定。根据南平房管局工作分工，市场管理科负责测绘成果审核工作，其审核的结果是将房产测绘成果纳入房产档案统一管理。2.任何建筑功能、用途的变更应经规划部门审批同意，本案中规划机关未对涉案夹05房的功能、用途进行审批变更，开发商也未对该房产的功能、用途申请变更。一审判决认定涉案《房屋所有权证》的颁发依据充分、程序合法，明显错误。3.法律规定房屋权属证书是房产的唯一合法凭证，不可替代，行政机关为没有取得权属证书的房屋进行转移登记即是违法。4.一审判决查明事实有矛盾，一方面已查明涉案房屋不在可预售的范围，一方面又认定分户面积明细表具有权属凭证功能。请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。 被上诉人南平市自然资源局答辩称，1.粮顺业委会上诉理由缺乏事实和法律依据。2006年6月15日，粮顺公司和原审第三人黄政超共同向原房屋登记机关申请办理诉争的夹05室房屋所有权登记，并提交了房地产转移登记申请表、身份证、商品房买卖合同、购房发票、契税完税证等材料。原房屋登记机关按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条之规定颁发《房屋所有权证》，权属来源清楚，程序合法。2.粮顺业委会所诉自相矛盾，滥用诉权。根据南平市城乡规划局于2017年11月28日出具的《南平市城乡规划局关于顺发商住楼有关问题的答复》明确夹05室已变更规划，不属于全体业主共有。《顺发住宅楼房屋分户面积明细表》虽是测绘成果，但经房屋行政主管机关审定后，可作为房屋权利登记的依据材料之一，登记机关予以采用，并无不当。 二审期间，粮顺业委会提交一份南平市住建局科室职能分工材料，拟证明产权登记转移审核是由产权产籍科负责，市场管理科无权加盖印章。南平市自然资源局对该份证据的真实性和关联性均存在异议。本院认为，粮顺业委会提交的证据系其庭前在网络上打印，其无正当理由在一审中未提交，不属于新的证据，且该证据未体现网址、网站名称，亦不能证明《顺发住宅楼房屋分户面积明细表》审核时有关行政机关科室的职能分工情况，因此本院对该份证据不予采信。南平市自然资源局提交一份南平市住房和城乡建设局于2021年3月23日出具的《关于原南平市房地产管理局市场管理科业务专用章使用情况的函》，拟证明“南平市房地产管理局市场管理科业务专用章”至今仍在使用。粮顺业委会对该份证据的合法性和关联性存在异议，认为章的使用情况应当由南平市人民政府函复。本院认为，南平市住房和城乡建设局作为涉案公章的现使用单位，对涉案公章的使用情况出具说明函符合法律规定，本院对该份证据予以采信。 上诉人提出上诉后，原审法院已将各方当事人提交的证据材料连同原审卷宗随案移送本院。经审查，原审认定的案件基本事实有相应证据佐证，本院予以确认。 另查明，《顺发住宅楼房屋分户面积明细表》记载的套内面积和分摊面积是原房屋登记机关为粮顺大厦全体业主办理房屋产权登记的依据，其中记载户号夹05（单间）分摊面积的计算系数为住宅。粮顺公司与黄政超签订的《商品房买卖合同》第三条约定，涉案房屋用途为住宅。 本院认为，本案的二审争议焦点为被诉房屋所有权转移登记行为审查的材料是否符合法律规定，认定事实是否清楚。1.原房屋登记机关根据当时的材料作出被诉行政行为已尽审查义务。2001年8月15日修订的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定了行政机关办理房屋所有权转移登记应当审查的材料。涉案房屋系粮顺公司出售的一手房，而顺发住宅楼取得原南平房管局颁发的《商品房预售许可证》及原南平市房地产管理局核准《顺发住宅楼分户面积明细表》之时，南平市对房地产开发项目尚未强制实施初始登记，南平市同一时期竣工楼盘的商品房转移登记均以加盖“南平市房地产管理局市场管理科业务专用章”的分户面积明细表作为权属依据。因此，本案原房屋登记机关根据《顺发住宅楼分户面积明细表》，审核原审第三人黄政超提交的房地产转移登记申请表、身份证、商品房买卖合同、购房发票、契税完税证等材料，符合法律规定。粮顺业委会认为，因机构改革，《顺发住宅楼分户面积明细表》中加盖的“南平市房地产管理局市场管理科业务专用章”在2003年7月应当封存或销毁，《顺发住宅楼分户面积明细表》因加盖该公章而不具合法性。经查，原南平房管局机构改革后，“南平市房地产管理局市场管理科业务专用章”并未被销毁。本院认为，机构改革和公章变更的时间客观上会存在先后顺序，在公章并未废止的情况下，不能因为机构改革否定公章的效力。《顺发住宅楼分户面积明细表》所加盖公章的时间虽然在南平房管局机构改革之后，但在“南平市房地产管理局市场管理科业务专用章”仍在使用的情况下，不能因该问题对《顺发住宅楼分户面积明细表》的效力作出否定性评价。2.原房屋登记机关将涉案房屋登记至原审第三人黄政超名下认定事实清楚。第一，涉案房屋在所有权转移登记时性质为住宅。经查，在加盖“南平市房地产管理局市场管理科业务专用章”的《顺发住宅楼房屋分户面积明细表》中，涉案房屋系作为住宅实施面积测绘，可见粮顺公司并无将涉案房屋作为物业管理用房交付业主使用的意思。此后，粮顺公司以住宅为用途与黄政超签订《商品房买卖合同》。原房屋登记机关根据《顺发住宅楼房屋分户面积明细表》以及《商品房买卖合同》的内容办理涉案房屋所有权转移登记，认定事实并无不当。第二，粮顺大厦全体业主自始未取得涉案房屋的所有权。首先，粮顺大厦竣工图中虽然标注涉案房屋的用途为物业用房，但该标注并不产生将涉案夹05房屋所有权转移至全体小区业主的法律效力。其次，根据《顺发住宅楼房屋分户面积明细表》，涉案房屋的面积并未作为物业用房计入公摊面积，由粮顺大厦全体业主支付相应费用，即粮顺大厦全体业主并未为涉案房屋支付对价。粮顺业委会关于粮顺大厦全体业主对涉案房屋享有权利的主张没有事实依据。综上，粮顺业委会认为竣工图上标明涉案房屋为物业用房，应当归粮顺大厦全体业主所有的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。至于粮顺业委会提出的规划变更及容积率超标等问题，与本案被诉房屋所有权转移登记行为无关，并非本案审查范围。 综上，上诉人南平市粮顺大厦业主委员会的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人南平市粮顺大厦业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  张文硕 审判员  吴良福 审判员  张钰梅 二〇二一年四月十二日 书记员  孙美丽 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。