广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3670号 原告：赵朝东，男，壮族，1995年10月17日出生，住广西靖西县，现住北海市。 委托诉讼代理人：潘情静，广西海城律师事务所律师。 被告：刘国文，男，汉族，1966年11月21日出生，住吉林省桦甸市。 被告：杨立萍，女，汉族，1969年6月27日出生，住吉林省桦甸市。 两被告共同委托诉讼代理人：李焕兰，广西壹舟律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人，梁武诚，广西众言律师事务所律师。 被告：张爽，男，汉族，1993年1月28日出生，住吉林省双辽市。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 第三人：北海美地房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：914505023403136286，住所地北海市云南南路与西南大道交叉处东北角银龙花园10栋1号商铺。 法定代表人：李军兰，该公司董事长。 -2- 委托诉讼代理人：冯建，男，汉族，1990年1月10日出生，住四川省邻水县，系第三人公司工作人员。 原告赵朝东诉被告刘国文、杨立萍、张爽、第三人北海美地房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵朝东及其委托诉讼代理人潘情静，被告刘国文、杨立萍的共同委托诉讼代理人李焕兰、被告张爽的委托诉讼代理人赵成民、第三人北海美地房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人冯建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵朝东向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年10月14日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；2、判令被告刘国文、杨立萍、张爽共同返还原告购房款11万元；3、判令被告刘国文、杨立萍向原告支付违约金92000元。原告当庭变更第3项诉讼请求：判令刘国文、杨立萍、张爽共同支付违约金92000元。 事实和理由：被告刘国文与被告杨丽萍系夫妻关系。二被告共同委托被告张爽出售其二人所有位于北海市房屋并收取房款。原告于2019年10月12日与被告签订《买卖定金协议书》，双方约定：房屋买卖定金为1万元。随后，原告于2019年10月14日与被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，双方约定：“被告自愿将其位于北海市房屋出售给原告，原告向被告交付定金1万元之后于2019年10月25日向被告交付第一笔首付款9万元，于2019年11月10日向被告支付第二笔首付款3万元，余款33万元通过银行贷款方式支付。被告用原告首付款解押，被告于2019年10月31日前向房屋贷款机构提交解押申请，最迟于2019年11月10日前办理完毕解除抵押登记手续。原、被告双方于原告支付第一笔首付款7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。如被告逾期履行《补充协议》第2条约定的义务超过15日的，视为被告根本违约，被告须向原告支付房屋总价款的20%的违约金。”由于被告出售的房屋出现漏水现象，原、被告就解决漏水问題，双方合意原告可以迟延交付2万元首付款直到漏水问題解决。原告按约定向被告交付定金1万元及购房首付款10万元。被告收取上述购房款后并没有依约履行合同约定的义务。被告的 -3- 行为已构成根本违约，导致双方无法实现房屋买卖的目的。原告多次要求被告返还购房款及支付违约金遭被告拒绝。为此，原告特向法院提起诉讼，请法院立案受理，支持原告所请。 被告刘国文、杨立萍辩称，一、两被告从未委托张爽出售涉案房屋，也未收到原告交付的任何款项。二、两被告从未和原告签署过《买卖定金协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》等合同文书，两被告对原告提交的上述协议书不知情，也未委托张爽代理上述事宜，也未收到任何购房款，合同中两被告的名字也不是两被告签署的。张爽系擅自实施的行为，产生的后果与被告无关，若张爽收到购房款则由张爽返还。三、被告曾和北海智奇房地产营销策划有限公司签订过委托销售合同，但是该合同是限时销售合同，合同销售时间是2019年5月20日至2019年7月20日，因合同期内北海智奇房地产营销策划有限公司未将房屋售出，相关材料已取回。原告提供的房屋买卖协议签订的时间显示在委托销售合同期满后。即便张爽和北海智奇房地产营销策划有限公司有任何关系，也不能再代表被告办理任何售房事宜，况且与被告签订限时委托销售合同的是智奇公司，张爽的行为系无权处分，应自行承担后果。综上，原告起诉刘国文、杨立萍返还购房款11万元没有事实和法律依据，请法院查明事实后驳回原告对两被告的诉讼请求。 被告张爽辩称，一、三方签订的商品房买卖合同及其他协议合法有效，原告诉讼请求的所有合同协议合法有效，对解除上述合同协议无异议；二、张爽不承担共同返还房款的责任；三、张爽不承担共同支付违约金92000元的违约责任。 第三人北海美地房地产营销策划有限公司述称，签订的合同合法有效，对解除合同无异议，三被告应共同承担责任。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2019年10月5日，原告赵朝东（甲方）与第三人北海美地房地产营销策划有限公司（乙方）签订一份《买卖意向金协议书》，约定甲方欲购买位于北海市房屋，甲方希望房屋总价款460000元，甲方授权乙方在甲方与出售人签署《买卖定金协议书》后，即可代甲方向出售人转交购房定金10000元，委托期限自本协议签署起7个工作日。 2019年10月12日，被告张爽代被告刘国文（甲方、出卖方）与原告赵朝东（乙方、买受方）、第三人北海美地房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）签订一份《买卖定金协议书》，就甲 -4- 方出售房屋给乙方而收取定金达成协议：交易房屋位于北海市，房屋总价款460000元，乙方应于签署本协议时向甲方支付定金10000元，此定金在签署《房屋买卖业务签订文件合订本》前为缔约定金，在签署合订本后为履约定金，甲乙双方应于签署本协议后7个工作日内签署合订本等相关文件。 2019年10月15日，被告张爽代被告刘国文、杨立萍（甲方、出卖方）与原告赵朝东（乙方、买受方）、第三人北海美地房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）签订一份《房屋买卖业务签订文件合订本》，合订本含《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定甲方所售房屋位于北海市，成交价460000元；乙方向甲方支付定金10000元；首付款120000元（不包含定金），乙方于2019年10月25日支付第一笔首付款90000元给甲方，于2019年11月10日将第二笔首付款30000元支付给甲方；乙方拟贷款金额330000元；甲乙双方应于乙方支付给甲方第一笔首付款7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲方应于2019年10月31日前向该房屋的原贷款机构提前一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年11月10日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方逾期履行15日的，甲方构成根本违约，乙方有权书面通知解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。2019年11月12日，被告张爽代杨立萍（甲方）与原告赵朝东（乙方）签订一份补充协议，约定鉴于室楼上漏水问题，餐厅问题和卫生间周围作补充：甲方承诺预留首付20000元，等做好楼上漏水问题再交房给乙方，乙方收房后装修入住三个月不漏水再把预留的两万首付打给甲方。 原告称共向三被告支付了包括定金1万元在内的房款共计110000元。被告刘国文、杨立萍则称上述合同均非二被告本人所签，二被告未收到原告述称的房款，二被告也未委托张爽出售涉案房屋或收取购房款，对张爽所代签的合同亦不知情、不追认。被告张爽庭审时称上述被告刘国文、杨立萍签名的合同均系其本人代二被告所签，其亦收取了110000元房款，其依据二被告出具的公证授权委托书出售涉案房屋并收取房款，但其将收取的110000元房款中转给第三人9200元，通过公证委托人张立龙转给杨立萍14000元，还于2019年5月份转给杨立萍13000元。 被告张爽向本院提交的公证授权委托书复印件载明：委托人刘国文、杨立萍委托张立龙就北海市西 -5- 办理解押手续、注销抵押登记、查询档案等事项。 另查明，被告杨立萍与案外人北海智奇房地产营销策划有限公司签订一份《委托销售合同》，北海智奇房地产营销策划有限公司的签约代表系张立龙，该《委托销售合同》约定杨立萍委托北海智奇房地产营销策划有限公司销售涉案房屋，销售净收价520000元，独家委托期限自2019年5月20日至2019年7月20日。被告张爽庭审中称其系北海智奇房地产营销策划有限公司的法定代表人，张立龙系该公司员工，并认为张立龙的公证授权系代表北海智奇房地产营销策划有限公司的履职行为。 本院认为，涉案《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议均系张爽代刘国文、杨立萍签订。由于刘国文、杨立萍并未委托张爽代为出售涉案房屋及收取房款等事宜，且刘国文、杨立萍对其代理行为不予认可，故张爽出售涉案房屋及收取房款的行为为无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，涉案《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议对刘国文、杨立萍不发生效力，应由行为人张爽承担责任。被告张爽提供的公证委托书复印件载明：刘国文、杨立萍系委托张立龙办理涉案房屋的解押手续、注销抵押登记、查询档案等事项，即使张立龙系张爽作为法定代表人的北海智奇房地产营销策划有限公司的员工，刘国文、杨立萍公证委托张立龙的行为也不能视为对张爽的委托，且公证委托张立龙的事项范围也不包括出售涉案房屋及收取房款，杨立萍与北海智奇房地产营销策划有限公司签订的《委托销售合同》的独家委托期限也于2019年7月20日到期，故张爽关于依据公证授权委托书或《委托销售合同》享有代理权利的抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。 各方当事人庭审时均对解除涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》无异议，本院对此予以认可。关于涉案房款，张爽庭审时承认收取了原告支付的110000元房款，虽辩称其收取110000元房款后，转给了第三人9200元，通过张立龙转给了杨立萍14000元，还于2019年5月份自行转给了杨立萍13000元，但张爽所提供的证据均不能证实其上述辩称的所转款项系涉案房款，故本院对其上述抗辩意见不予采信。被告张爽应向原告返还购房款110000元。 关于违约金，原告主张根据《房屋买卖业务签订文件合订本》的约定要求按总房价款 -6- 460000元的20%即92000元支付违约金，被告张爽则辩称不予支付。对此本院认为，张爽未取得授权即与原告签订涉案《房屋买卖业务签订文件合订本》存在过错，原告作为完全民事行为能力主体在签订合同时对张爽的授权未尽到审慎的审查亦存在一定的过错，故综合合同履行情况、双方当事人的过错程度以及原告的实际损失等因素，原告主张的违约金过高，本院予以酌定支持被告张爽应支付违约金20000元给原告。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告赵朝东、被告张爽、第三人北海美地房地产营销策划有限公司于2019年10月14日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、被告张爽返还购房款110000元并支付违约金20000元给原告赵朝东； 三、驳回原告赵朝东的其他诉讼请求。 案件受理费4330元，公告费260元，合计4590元，由被告张爽承担（该费用原告已向本院预交，被告张爽应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4330元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭小凤 -7- 人民陪审员  陈俊宏 人民陪审员  莫传辉 二〇二一年四月六日 法官 助理  黄艳芝 书 记 员  劳淑桢