湖南省古丈县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3126民初87号 原告：李国华，男，1977年8月27日出生，土家族，住湖南省古丈县。 原告：黄红梅，女，1975年8月20日出生，苗族，住湖南省古丈县。 共同委托诉讼代理人：潘春光，湖南新世纪律师事务所律师。 被告：湘西自治州经典房地产开发有限公司，住所地湖南省古丈县古阳镇城北竹溪湾。 法定代表人:李德双,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李成云,男,1972年10月12日出生,苗族,住湖南省泸溪县。系该公司的项目经理。 委托诉讼代理人：向晓丽,湖南新世纪律师事务所律师。 原告李国华、黄红梅与被告湘西自治州经典房地产开发有限公司（以下简称经典公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国华、黄红梅及其委托诉讼代理人潘春光、被告经典公司的委托诉讼代理人李成云、向晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李国华、黄红梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告在本案判决后一个月内，按照设计要求对原告所购房屋（含公摊部分）及其相关附属工程进行施工完善，直至达到质量合格为止，否则，由被告承担相应的损失；2、依法判令由被告于本案判决后两个月内，为原告所购房屋办理不动产权证；3、依法判令由被告向原告支付逾期交付所购房屋的违约金78194元（计算方法：逾期天数×已交付房价款×万分之五）；4、依法判令由被告向原告支付延期办理所购房屋不动产权证的违约金2514.876元（计算方法：已交付房价款×百分之一）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年3月28日签订了《古丈县商品房销售合同》，合同约定原告购买由被告开发修建的位于古丈县××镇××小区××楼××栋××号房，房屋合同总价为343710元（因楼层差价实际房屋总价为343710元），交付房屋的时间为2018年06月30日前。办理不动产权证的时间为交付房屋后365日内。合同还约定了逾期交房以及逾期办证的违约责任。现原告已经按照合同的约定交付了购房款,因被告未按时交付房屋，原告于2020年4月11日自主控制房屋，但至今未给原告办理不动产证，为此原告多次与被告协商未果，故原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告经典公司及其委托诉讼代理人辩称，一、本案案涉红星住宅楼工程已经分户验收（2018年6月10日至2018年6月12日相关验收单位已对152户全部验收合格）和工程验收合格（2019年6月10日），原告要求被告按设计要求对其所购房屋及附属工程进行施工完善，否则承当相应损失的诉求无事实与法律依据，依法应当予以驳回；二、被告不存在逾期交房行为，无需承担逾期交房违约责任。2018年6月12日，本案案涉红星住宅楼小区152户分户验收，全部合格，被告多次向业主告知收房，且通过物业张贴公告通知业主收房，便已向业主交付房屋。交房后业主自行决定是否入住以及入住时间，业主未装修并不代表未交房，原告装修了就是已经交付；三、关于本案事实部分，因本案团购小组的原因，导致本案案涉红星住宅楼小区实际成本远远高于预算成本、尚有房屋未销售、部分范围尾款未缴清，导致被告尚欠银行贷款、民工工资、部分税款无法缴纳，困难重重。因此案涉房屋不能办证并非被告原因导致。被告与古丈县财政局部分职工组成的团购小组于2017年8月21日签订的团购协议明确规定由团购小组负责2017年交清房款，至今原告黄红梅、李国华仍有部分房款未付清，经多次书面催收拒不付清，无法办理不动产权登记，被告不存在违约情形。另原告主张的日万分之五的利率明显超出法律规定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告所举证据《古丈县商品房销售合同》，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，本院经审查认为，证明目的具有主观性，是对事实的主观评价，本院对以上证据证明的客观事实予以采信。对于被告提供的红星房地产开发协议书，红星房地产开发补充协议，原告认为该组证据与本案无关联性，经本院审查认为，该组证据系涉案房屋建成前古丈县财政局部分职工组成的团购小组与被告签订的协议，而本案系原告与被告的商品房销售合同，根据合同相对性原则，该组证据与本案无直接的关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）系被告经典公司开发建设的房地产开发项目，2017年8月21日，古丈县财政局部分职工组成的团购小组与被告签订了团购协议。原告占用了其妹妹黄红君的团购指标，享受团购价格。2018年3月28日，原、被告双方签订了《古丈县商品房销售合同》，合同签订后，原告已支付251487.6元,尚欠部分房款至今未付清，2019年11月5日，被告给原告的妹妹送达未缴清房款告知书，通知原告应当在同年11月15日前付清购房余款，但原告至今未将购房余款给付被告。被告未与原告办理房屋交付手续。2020年4月11日，原告从物业处拿到进入其购买的房屋的钥匙。现双方当事人因逾期交房及逾期办证问题发生争议，故原告提起本案诉讼，请求判如所请。 本院认为，本案系双方当事人在履行商品房销售合同过程中因交房、办证等事宜产生的纠纷，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。本案原告与被告因购房事宜于2018年3月28日签订了《古丈县商品房销售合同》，该合同约定了原、被告双方的相关权利与义务，系双方当事人真实意思的表示，亦没有违反法律强制性规定，该商品房销售合同成立并生效。原告应在合理期限内向被告支付购房款，被告应当将符合交付条件的房屋于2018年6月30日前交付给原告，并按合同约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的全部资料报产权登记机关备案。原告仅支付251487.6元房款,尚欠部分房款经催收至今未付清，于2020年4月11日已经拿到所购房屋的钥匙，已实际控制房屋，因原、被告在《古丈县商品房销售合同》中并未约定最后的付款期限，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现原告在自身未付清房款，且实际占有了该房屋的情况下，要求被告支付逾期交房、逾期办证的违约金及办理不动产证，违反了一般的行业交易习惯，原、被告签订的《古丈县商品房销售合同》第七条明确规定了买受人逾期付款的违约责任及第九条明确规定了原告未付清房款被告可以延期交房，原告的付款义务属于先行义务，被告的交房、办理不动产证的义务属于后行义务，故原告要求支付逾期交房、逾期办证的违约金及办理不动产证的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按合同要求对原告所购房屋（含公摊部分）进行整修，直达到质量合格为止，否则由被告承担相应损失的诉讼请求，因原告没有提供充分扎实的证据予以证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 驳回原告李国华、黄红梅的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1818元，减半收取计909元，由原告李国华、黄红梅负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  向明阳 二〇二一年四月二日 法官助理向春琳 书记员杨思 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。