江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏07民终710号 上诉人（原审被告、申请执行人）：马成彦，男，汉族，1964年5月10日生，住江苏省东海县。 被上诉人（原审原告、案外人）：颜士亮，男，汉族，1963年11月16日生，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：曹士江，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：东海县浩博房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县。 法定代表人：戚文诗，总经理。 委托诉讼代理人：王善方，系公司副经理。 上诉人马成彦因与被上诉人颜士亮、原审第三人东海县浩博房地产开发有限公司（以下简称浩博公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）（2020）苏0722民初6208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 马成彦上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审。2、一审、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。1、一审法院对《拆迁赔偿协议》的效力予以确认，不能成立。上诉人一审中己举证了相应证据，可以证明该协议并不是真实的，是恶意串通伪造的。被上诉人一审并没有举证该协议的原件，无法查明协议的真实性。第三人的代理人曾经在谈话中也认可涉案的房产是公司未卖房产，并不是拆迁补偿房屋。该协议未经网签登记，协议的内容也不具体明确。2、涉案房屋并没有达到房屋的交付条件，小区的水电没有验收，因此，涉案房屋在法律上，被上诉人并没有合法占有使用。二、一审法院适用法律错误，导致判决错误。1、涉案房屋的权利人，应依据《民法典》的相关规定依法确定，从登记公示主义原则，应认定涉案房产的权利人是本案第三人。2、一审法院认为根据江苏省高院执行异议及执行异议之诉案件审理指南的规定，认为根据该协议，已经确认涉案房屋已经特定化，被上诉人对涉案房屋享有物权期待权，可以排除普通金钱债权的执行，不能成立。另外，一审法院认定涉案房屋未登记是第三人过错是错误的。小区张贴的公告已经告知业主可以办理产权证。在执行异议时，法院查明东海县房管局说拆迁户只要有拆迁协议就可以办理网签手续，颜士亮没去办理。拆迁协议的第四款明确规定了被上诉人颜士亮的责任，办理产权费用由乙方颜士亮负责。上诉人在一审申请司法鉴定时，因法官误导，所以其撤回鉴定。现在还是申请鉴定。 被上诉人颜士亮辩称，被上诉人和第三人签订的拆迁赔偿协议真实合法有效，不存在任何虚假。该协议所涉房屋是被上诉人作为被拆迁户以其所有的房屋以产权置换的形式取得，且在协议签订时，就将房号进行了特定化，另外被上诉人和第三人签订的协议时间是2019年11月20日，而上诉人申请保全查封的时间是2020年5月20日，所以一审法院纠正该院（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书的错误，并且判决不得执行是完全正确的。请求二审法院依法维持原判决。 原审第三人述称，同意被上诉人意见。 经审理查明，2019年5月28日，东海县法院对马成彦诉浩博公司民间借贷纠纷一案，作出（2019）苏0722民初415号民事判决，浩博公司于判决发生法律效力之日起十日内向马成彦归还借款本金83万元及利息。 根据马成彦的申请，东海县法院于2019年8月20日立案强制执行，案号为（2019）苏0722执3670号。在本案执行过程中，东海县法院于2020年5月11日作出（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书，裁定查封浩博公司名下位于东海县镇小区--、--、--、--、--房屋及位于东海县北侧的土地使用权（地号），查封期限三年。案外人颜士亮对本案执行标的提出异议后，东海县法院于2020年8月10日作出（2020）苏0722执异66号执行裁定，驳回颜士亮的异议请求。颜士亮不服该裁定，向东海县法院提起执行异议之诉称，请求确认东海县镇小区号楼单元室房屋产权为其所有，并停止对该房屋产权的查封执行。 东海县法院另查明，东海县镇因推进小区建设项目，需要占用镇村部分农户老宅基地等土地。2014年2月11日，镇村村民委员会向镇人民政府作出《老供销社北边三组老宅基地地形报告》一份，载明所占用土地中包含颜士才、颜某1、颜士亮、颜士停、颜士国等18户土地，并写明“合同已经签完”。浩博公司成立于2016年1月19日，王鹏和戚文诗系股东，分别持有50%股权，戚文诗系法定代表人。该公司系上述小区改造项目（即小区项目）的开发商。2018年1月15日，由于股东王鹏和戚文诗之间产生矛盾，小区项目运行陷入僵局，浩博公司与东海县第三建筑安装公司（承建方）、东海县房管局、东海县住建局清欠办等有关人员在东海县房管局4楼会议室召开小区项目建设推进会。依据会议纪要内容，尚有8套拆迁安置房未网签合同。会议纪要要求，该8套拆迁安置房能确定对应房源与安置户的予以确定，不能确定的列出意向房源。但最终该纪要因分歧较大未获相关人员签字确认。依据浩博公司陈述，该8套拆迁安置房所涉拆迁安置户为颜士才、颜某1、颜士亮、颜士停、颜士国、颜某2、沈连成。 一审庭审中，颜士亮举证2019年11月20日和25日浩博公司（甲方）与颜士亮（乙方）签订《拆迁赔偿协议》，约定甲方拆迁乙方房屋3间，东邻颜士才，西邻颜某2，北至朱方同南墙，南至颜某1屋后。乙方同意将甲方用小区号楼单元室房屋一套抵充作为补偿。甲方小区在未验收合格交付使用前，乙方不得以任何借口和理由无理取闹，更不得占用房屋，否则，甲方有权拒绝赔偿，乙方自愿放弃赔偿。乙方同意随购房户一同交付房屋，办理产权证和相关费用由乙方负责。在甲方落款处有陈某和王善方签名。马成彦对该证据的真实性和形成时间提出异议，并申请司法鉴定。在东海县法院采集鉴定比对样本期间，马成彦自愿撤回鉴定申请。2020年10月29日，浩博公司出具《证明》一份，载明“王善方和陈某是浩博公司实际投资人，投资人王善方和陈某在2019年11月20号、25号所签给拆迁户颜士亮拆迁补偿协议合法有效，我公司认可。”为证明颜士亮已经实际入住案涉房屋，颜士亮提供了东海县城乡供水有限公司平某分公司出具的证明一份，显示2020年3月26日，颜士亮为案涉房屋办理了水卡并使用。 东海县法院认为：本案争议焦点为，颜士亮对案涉房屋是否享有足以阻却执行的实体权益。首先，关于颜士亮对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据物权法的规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外，故对于房屋产权的认定应以登记为准。案涉房屋所有权人并未变更登记至颜士亮名下，《拆迁赔偿协议》不具有物权变动效力，故对颜士亮要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。其次，江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）规定，关于案外人基于国有土地上房屋征收用于产权调换（以下简称征收安置房）提起执行异议之诉案件的处理，案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：（1）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；（2）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；（3）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化；（4）案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。同时规定，案外人对基于征收集体土地的安置房屋提起的执行异议之诉的案件，可参照上述意见处理。案涉宅基地被征收且已经实际用于开发建设，颜士亮作为宅基地使用权人，应当认定其作为被征收人并且已经签订合法有效的征收补偿协议。关于《拆迁赔偿协议》的效力如何认定的问题。马成彦主张该协议系后期伪造形成，但其提供的通话录音、房屋清单等证据不足以充分证明其抗辩主张，且马成彦自愿撤回对《拆迁赔偿协议》真伪性鉴定，故对该协议的真实性予以确认。马成彦还辩称王善方和陈某无权代表浩博公司签订协议，因浩博公司在出具的《证明》中明确表示对王善方、陈某与颜士亮签订的拆迁补偿协议予以认可，故对于马成彦的该项辩称，不予采信。对于马成彦以该协议未明确拆迁房屋价值、没有办理网签登记等为由主张协议无效的抗辩意见，无法律依据，不予采纳。综上，东海县法院对《拆迁赔偿协议》的真实性和合同效力均予以确认。《拆迁赔偿协议》明确颜士亮通过产权置换补偿形式取得小区号楼单元室房屋，该房屋已经特定化，并且颜士亮已经实际入住该房屋。虽然该房屋因开发商原因未能及时办理过户登记，但依据上述规定，并从权利性质、权利取得的来源与时间和价值角度予以考量，应认定颜士亮对案涉房屋享有物权期待权，且该权益可以排除普通金钱债权的执行。综上所述，颜士亮请求停止对案涉房产执行的理由成立，东海县法院予以支持。对颜士亮要求确认对案涉房产所有权的请求，不予支持。由于本案纠纷系由浩博公司过错引起，故应由其承担案件受理费。据此，东海县法院于2020年12月26日作出（2020）苏0722民初6208号民事判决，一、不得执行（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书查封的东海县镇小区室房屋；二、驳回颜士亮的其他诉讼请求。案件受理费1650元，由第三人浩博公司负担。 本案二审审理过程中，上诉人马成彦向本院提交了如下证据：1、2019年3月12日小区告知书，证明房屋没有过户登记是颜士亮的错误。2、另案颜某2司法鉴定意见书、裁定书，证明颜某2与本案是同类，经司法鉴定拆迁补偿协议乙方签名不是颜某2所写，在开庭前两天，颜某2撤诉了。本案的协议也是假的。被上诉人颜士亮质证意见为：小区告知书不影响被上诉人和第三人签订的赔偿协议效力。涉案房屋是否网签，是否登记并不影响被上诉人对涉案房屋拥有所有权和期待权。对于另案的司法鉴定意见书、裁定书与本案无关联性，该鉴定书是鉴定颜某2的签字不具有真实性，不代表颜士亮和第三人签订的协议是虚假的。第三人浩博公司质证意见为：因开发商和投资商出现矛盾，造成烂尾，为不影响业主权利，镇政府出面发了公告让业主放心买房，和拆迁赔偿协议没有关联性。颜某2和颜士亮的拆迁协议没有关联性。本院对马成彦提交证据的真实性，因颜士亮、浩博公司未提出异议，本院予以确认。对上述证据的证明力，本院将结合案件其他事实在本院认为部分予以认定。 经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点问题是案外人颜士亮对东海县镇小区室房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为，在审判实践中，案外人基于征收集体土地的安置房屋，案外人作为被征收人与征收部门签订了合法有效的征收补偿协议，协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化，案外人以产权置换补偿的形式取得案涉房屋的，案外人请求排除执行的应予支持。至于案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。根据本案查明的事实，东海县镇因推进小区建设项目，需要占用镇村部分农户老宅基地，《老供销社北边三组老宅基地地形报告》载明：所占用土地中包含颜士才、颜某1、颜士亮、颜士停、颜士国等18户土地。浩博公司（甲方）与颜士亮（乙方）签订《拆迁赔偿协议》亦载明，甲方拆迁乙方房屋3间……乙方同意将甲方用小区号楼单元室房屋一套抵充作为补偿。从上述报告、协议的内容可以看出，颜士亮宅基地被征收用于开发建设，颜士亮作为宅基地使用权人，其与开发建设方浩博公司签订了《拆迁赔偿协议》，并且明确约定了案涉小区号楼单元室作为征用宅基地的补偿，故该房屋已特定化，颜士亮请求排除对该房屋的执行，一审法院予以支持，并无不当。对于马成彦提交的小区告知书，证明案涉房屋未办理过户登记是颜士亮的过错，本院认为，涉案房屋作为征用宅基地的补偿已特定化，颜士亮对未办理房屋过户是否存在过错，并不影响其享有排除执行的权利。另外，对马成彦提交的另案的司法鉴定意见书、裁定书，本院认为与本案无关联性，不能证明颜士亮和第三人签订的协议是虚假的。 综上所述，马成彦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由东海县浩博房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 胡海涛 审 判 员 李红梅 二〇二一年四月八日 法官助理 于学金 书 记 员 王 坤 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。