河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1082民初1033号原告：中国银行股份有限公司长葛支行，住所地：长葛市人民路525号。负责人：屈凯亮，该行行长。委托诉讼代理人：尚永红，男，汉族，1970年8月26日生，住长葛市，该行员工。委托诉讼代理人：郭瑞，河南天苑律师事务所律师。被告：樊建岭，男，汉族，1972年10月20日生，住长葛市。被告：长葛建业城市建设有限公司。住所地：长葛市产业集聚区魏武大道中段东侧。法定代表人：姚明杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯江斐，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晓豪，男，汉族，1995年12月6日生，住长葛市，该公司员工。原告中国银行股份有限公司长葛支行（以下简称中行长葛支行）与被告樊建岭、长葛建业城市建设有限公司（以下简称长葛建业城建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告中行长葛支行的委托诉讼代理人尚永红、郭瑞，被告长葛建业城建公司的委托诉讼代理人侯江斐、曹晓豪到庭参加了诉讼。被告樊建岭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中行长葛支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告樊建岭偿还原告借款本金216722.71元，利息、罚息1689.34元（计算至2021年1月12日，自2021年1月13日起的利息、罚息按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算至还清本息之日止），合计218412.05元；2、依法判令原告对被告樊建岭位于长葛市老城镇××楼××单元××房产折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、依法判令被告长葛建业城建公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4、诉讼费、保全费及其他费用均由被告承担。事实与理由：2017年1月4日，被告向原告借款并签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，合同约定借款本金为249000元整，借款期限为240个月，借款用于购买位于长葛市老城镇××楼××单元××房产。被告樊建岭、长葛建业城建公司与原告签订《长葛市房地产抵押（按揭）合同》，被告樊建岭以其自有房产对上述债务提供抵押担保，被告长葛建业城建公司自愿对上述债务提供连带责任保证。上述借款发放后，被告未按约支付借款本息，已构成违约，为维护原告合法权益，诉至法院。被告樊建岭未做答辩。被告长葛建业城建公司辩称，1、我公司仅为担保人，且承担的是阶段性担保义务，对被告樊建岭的实际还款情况和欠款情况无法核实；2、原告诉请的利息和罚息、实现债权费用等超过24%的部分不应予支持；3、根据《中华人民共和国民法典》第392条规定，既有物保又有人保的，债权人应先就物的担保实现债权，本案中，被告樊建岭已经将房产抵押给原告，且已经办理预告登记，据我公司所知，该房产已经办理有不动产产权证，依据民法典有关担保制度的解释第52条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理首次登记的，人民法院应予支持并应当认定抵押权自预告登记之日起设立，结合本案，银行在可实现物保的情况下，对房屋进行处置显然有利于债权的实现及争议解决，若银行不行使该权利，将会导致银行及我公司对该房屋丧失优先受偿权，且案涉房屋存在被第三方查封的风险，将使被告我公司难以追偿，故请求法院判令由原告先实现物保，不足部分由我公司清偿；4、若法院判令我公司承担保证责任，请在判决书主文中明确保证人享有追偿权。本院经审理认定以下案件事实：2016年9月21日，被告樊建岭（××）与被告长葛建业城建公司（出卖人）签订了合同编号为20164584的《商品房买卖合同》，约定被告樊建岭购买长葛建业桂园第22幢2单元1层0201002号住宅商品房，房屋总价款356912元，付款方式为××支付首付款比例30.23%计人民币107912元，剩余房款比例69.77%计人民币249000元以办理按揭方式支付等。2017年1月4日，被告樊建岭（借款人）、长葛建业城建公司（保证人）与原告中行长葛支行（贷款人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2017年按字049号），合同约定：借款人向贷款人贷款249000元用于购买上述房产，借款期限240个月；贷款利率为浮动利率，参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮5%，每12个月为一个浮动周期；还款方式为等额本息还款法，按月还款、按月付息，首期还款日为放款日在第一个还款周期对应日之前的最后一个10日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；贷款放款方式为受托支付，放款账户户名为长葛建业城市建设有限公司，账号为24×××11；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关部门办理正式抵押登记；借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及其他权利证书交贷款人保管；担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失或其他所有应付费用；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定行使抵押权；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任等；并约定：开发商为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍承担相应的违约责任或/及保证责任，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任等。同日，被告樊建岭（抵押人、甲方）、被告长葛建业城建公司（担保人、丙方）与原告（抵押权人、乙方）签订了《长葛市房地产抵押（按揭）合同》，约定：抵押人将长葛建业桂园22号楼2单元0201002房产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证；担保人为抵押人承担担保责任；抵押（按揭）合同期限自2017年1月4日开始到2037年1月4日贷款本息清偿之日止；甲、乙、丙三方在签订合同同时，向房屋登记部门办理预购商品房抵押权预告登记，自办理预购商品房抵押登权预告登记之日起至设立房屋抵押权登记之日止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任；三方一致同意在房屋竣工之日起一个月内办理房屋所有权初始登记、房屋所有权转移登记和抵押权登记；并约定有担保范围等。2017年1月16日，上述预售商品房已办理抵押权预告登记［证号为豫（2017）长葛市不动产证明第0000483号］，登记的权利人为原告中行长葛支行。2017年2月1日，原告履行了放款义务，被告樊建岭在中国银行零售贷款借据中签字，其中显示月利率3.8792‰，借款期限自2017年2月1日至2037年2月1日。被告樊建岭自2020年12月开始逾期，下欠原告借款本金216722.71元，及截至2021年1月12日的利息、罚息共计（其中利息1678.49元、罚息10.85元），原告诉至本院。本院认为，被告樊建岭、长葛建业城建公司签订的《商品房买卖合同》，被告樊建岭、长葛建业城建公司与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《长葛市房地产抵押（按揭）合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。原告发放贷款后，被告樊建岭未依约定期限还本付息，已构成逾期，原告依约可宣布贷款本息全部到期，故对原告要求被告樊建岭提前偿还借款本金216722.71元的诉请，本院予以支持。原告诉请的利息、罚息不违反法律规定，本院亦予支持，计算至2021年1月12日的利息、罚息共计1689.34元，自2021年1月13日起的利息、罚息以本金和应付未付利息之和即218401.2元为基数计算。关于原告主张就案涉房产折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉请，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，并非现实的抵押权，故对原告该项诉请，本院不予支持。被告长葛建业城建公司自愿为被告樊建岭向原告的贷款提供阶段性连带责任保证，自办理预购商品房抵押登权预告登记之日起至设立房屋抵押权登记之日止，其作为保证人无条件地承担其担保范围内的担保责任，故被告长葛建业城建公司应承担连带保证责任，其承担责任后，有权向被告樊建岭追偿。被告樊建岭经本院传票传唤拒不到庭，不答辩、不举证，由此产生的诉讼风险应由其自己承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告樊建岭于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司长葛支行借款本金216722.71元、截至2021年1月12日的利息和罚息共计1689.34元，及自2021年1月13日起至实际给付之日以218401.2元为基数、按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准计算的罚息；二、被告长葛建业城市建设有限公司对被告樊建岭的上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向被告樊建岭追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司长葛支行的其他诉讼请求。本案受理费4576元，减半收取后计2288元，由被告樊建岭、长葛建业城市建设有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至河南省许昌市中级人民法院。审判员  任伟娜二〇二一年四月二十日书记员  乔炜炜