江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终189号上诉人（原审原告）：无锡市颐和湾公寓第五届业主委员会，住所地江苏省无锡市北大街颐和湾公寓31号二楼。负责人：王峰，该业委会主任。委托诉讼代理人：施国锋，洪卫，江苏正太和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中大金石集团有限公司，住所地浙江省杭州市下城区中大广场A座20楼。法定代表人：王洪林，该公司董事长。委托诉讼代理人：周寅辉，江苏衡欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州中大物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市下城区回龙路231号619室。法定代表人：骆逸波，该公司董事长。委托诉讼代理人：周寅辉，江苏衡欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市北塘房地产经营有限公司，住所地江苏省无锡市凤翔北路9号。法定代表人：解胜明，该公司负责人。被上诉人（原审被告）：汤建良，男，1956年10月26日生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：周寅辉，江苏衡欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐伟，男，1963年11月13日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：周寅辉，江苏衡欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董魏，男，1965年8月26日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。上诉人无锡市颐和湾公寓第五届业主委员会（以下简称业委会）与被上诉人中大金石集团有限公司（以下简称中大金石公司）、杭州中大物业服务有限公司（以下简称中大物业公司）、无锡市北塘房地产经营有限公司（以下简称北塘房地产公司）、汤建良、唐伟、董魏业主专有权纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初5890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉求或发回重审。事实与理由：一、本案争议的核心问题为中大颐和湾公寓159个人防车位的建设成本是否计入商品房销售价格中。一审在有证据可以证实人防车位,以建设成本已经计入商品房销售价格的情况下，仅凭物价局的《政府信息公开告知书》，对《政府信息公开告知书》内容进行曲解，从而认定人防车位的建设成本未计入商品房销售价格，系对事实真相的曲解。首先，《关于中大颐和湾成本认定申报总表》及《中大颐和湾成本认定申报表》系开发商进行价格认证时自行申报的材料。其中，《关于中大颐和湾成本认定申报总表》涉及土地征用及拆迁补偿、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共基础设施费、附属公共配套设施费共计五大类，均有具体的金额，申报总表同时对价格组成作出了说明“可销售面积为200421平方米，总建筑面积为250056平方米”，该说明中总建筑面积250056平方米与可销售面积200421平方米之差必然为不可销售面积，在申报价格为总建筑面积的情况下，申报价格必然包括了不可销售面积，也就是开发商在申报价格过程中，把不可销售面积的建造成本全部进行了成本申报，这其中必然包括人防车位。其次，就整个小区楼盘而言，无论是可销售房屋，还是公建配套，或者是人防车位等等均是总建筑面积的组成部分，均涉及到土地征用及拆迁补偿、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共基础设施费等成本费用，且人防车位均在楼层地下空间，属于大楼基础建设部分，与整个大楼形成整体，在建造过程中不可避免会在建设前期涉及土地征用及拆迁补偿费，在建设过程中涉及土方、土建、水电、通风……等费用，人防车位也会使用公共基础设施等等，而上述各种成本费用均在总建筑面积中由开发商进行了成本申报。如果人防车位的成本不包括其中，在申报时必然会将人防车位建造成本单独列支。再次，关于成本认定申报表的理解，开发商原副总经理董魏也在一审中明确提出“认证中心的报告是都算成本了”，只是认为“如果按照认证中心的认定结论书，房子造价是远远不够的，房子都造不起来”，由此表明，作为开发商的副总经理，董魏理应对成本认定申报表的组成是清晰的，董魏同样认为成本认定申报表的内容将人防车位“都算成本了”，只是其自己理解按照这样的价格认定“房子都造不起来”。需要说明的是，2018年6月5日，董魏现在所担任法定代表人的无锡中大营销策划有限公司曾向被上诉人杭州中大物业服务有限公司购买了案涉51个人防车位的收益权，作为案涉人防车位的既得利益者，案件的处理结果必然对其产生影响。二、一审中，中大金石集团也明确表示，开发商虽已经注销，但财务账册均由中大金石集团保管。但在长达二年多的诉讼中，始终未向法院提供进行审计。无锡市物价局《市物价局关于中大颐和湾三期商品房销售价格的批复》中仅涉及总建筑面积142639.78平方米，并未涉及人防车位及经营性车位问题，2018年6月12日无锡市物价局《政府信息公开告知书》虽同时明确三期商品房总建筑面积142639.78平方米，其中经营性车位18448.75平方米，但同样未涉及人防车位的问题，一审关于18448.75平方米经营性车位中包含了人防车位的推理不具有逻辑性。一审仅凭物价局的批复文件中“汽车库(位)实行市场调节价管理”的规定，就得出汽车库(位)的成本未纳入普通商品房住宅的价格成本的结论，没有任何依据，因此一审所做的推论不具有说服力。综上所述，一审关于人防车位建造成本的分摊问题，有原始成本认定申报表却不认定，有原始财务账册却不要求中大金石集团提交审查，最终以完全不具有关联性的物价局批复文件作简单推理，以致判决错误。被上诉人中大金石集团、中大物业公司、北塘房地产公司、汤建良、唐伟辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。业委会没有提供任何相关证据证明人防车位是由业主投入资金本案焦点确实是人防车位的收益权归属问题，由谁投资谁收益原则来确定，根据其提供的物价批准报告及会议纪要和第三方出具的审计报告结论，均能得出人防车位的建造成本是单独列支，并未在业主购买的商品房价格中体现，所以业委会的请求与事实与法均没有依据，请求驳回二审法院予以驳回。被上诉人董魏未作答辩。业委会向一审法院起诉请求：1.确认中大颐和湾公寓159个人防车位收益权归其所有。2.判令被告方立即向其返还已收人防车位租金共计1250700元，其中中大金石公司、中大物业公司承担连带责任，北塘房地产公司、汤建良、唐伟、董魏承担补充赔偿责任。一审法院认定事实：业委会原名中大颐和湾公寓业主委员会，2019年经中大颐和湾公寓全体业主选举，产生新一届业委会，名称变更为无锡市颐和湾公寓第五届业主委员会。中大颐和湾公寓由荷花里公司建设，人防工程建筑面积6917平方米，平时用途机动车库，机动车泊车数159（个）。荷花里公司股东为中大房地产集团有限公司（即中大金石公司）、董魏、北塘房地产公司、汤建良、唐伟，于2010年3月17日核准注销。荷花里公司注销时的清算情况：1.公司人员已全部安置完毕。2.公司债权清算及清偿情况：清算费用、职工工资和社会保险费用、法定补偿金、税款已全部缴清，债权债务已全部清理完毕。3.公司清偿债务后的剩余财产已按照股东的比例分配完毕。4.公司清算组已于成立之日起十日内通知债权人，并于2009年10月20日起六十日内在《现代快报》上公告《公司注销公告》。2018年3月22日，中大金石公司向业委会、无锡市金佳物业管理有限公司（负责颐和湾公寓的物业管理，以下简称金佳公司）出具一份《关于颐和湾公寓人防车位情况的复函》，内容为：颐和湾公寓人防车位系我司开发、应由我司使用、管理及收益，主要理由如下：一、颐和湾公寓人防车位系我司投资开发。……中大荷花里房地产开发有限公司系我司的子公司，并被注销由我司接管。因此，该颐和湾公寓人防车位由我司投资开发。二、颐和湾公寓人防车位应由我司使用、管理及收益，等。中大物业公司于2018年5月26日出具一份《关于颐和湾公寓地下车位处置说明》，内容为：为了提高颐和湾公寓车位的有效利用管理，满足广大业主的需求，我司授权无锡中大营销策划有限公司处置管理我司名下颐和湾公寓的176个地下车位（包括人防车位），车位数量及编号详见图纸。另查明：无锡市价格认证中心锡价证认[2003]第7号《关于中大颐和湾商品房的开发成本认定结论书》载明：一、成本认定标的：中大·颐和湾位于无锡市荷花里泗堡桥地块，是经无锡市发展计划委员会锡计资（2002）第143号文批准立项建设的工程项目。按照规划设计，该工程总占地面积89000M2，总建筑面积250056M2，其中住宅房建筑面积189440M2，商业用房建筑面积10981M2，地下室建筑面积43436M2，其他建筑面积6199M2。……成本认定结论：经测算，中大颐和湾的五项成本为柒亿捌仟玖佰伍拾肆万贰仟玖佰玖拾圆整（789542990.00元）。详见《中大颐和湾商品房开发成本认定汇总表》。另《中大颐和湾成本认定申报总表》载明中大颐和湾公寓的土地征用及拆迁安置补偿费268127402元，前期工程费40489681元（该项下第13项为人防费，金额120万元），房屋建筑安装工程费460222686元，公共基础设施费112443975元，附属公共配套设施费35820472元，五项合计917104215元，可销售面积为200421平方米，总建筑面积为250056平方米。经法院调查，上述人防费用为人防易地建设费，即荷花里公司没有按照文件规定的面积建造全部人防工程，不足部分缴纳了120万元易地建设费。2003年11月7日，无锡市物价局作出锡价服[2003]358号《市物价局关于中大颐和湾（一期）商品房销售价格的批复》，批复：一、由你（荷花里）公司承建开发的中大颐和湾（一期）商品房，计划总建筑面积为39254平方米，住宅商品房销售价格为每平方米4350元，销售时，可根据市场供求情况作适当浮动，但最高幅度不得超过6%。商业用房、汽车库销售价格实行市场调节价，销售时，你公司可根据市场供求情况自行定价。……2004年3月19日，无锡市物价局作出锡价服[2004]55号《市物价局关于中大颐和湾（二期）商品房销售价格的批复》，批复：一、由你（荷花里）公司承建开发的中大颐和湾（二期）商品房，计划总建筑面积为64496.39平方米（预测面积），住宅商品房基准销售价格为每平方米4750元，销售时，可根据市场供求情况作适当浮动，但最高幅度不得超过5%。二、商业用房、汽车库销售价格实行市场调节价，销售时，你公司可根据市场供求情况自行定价。……2004年10月22日，无锡市物价局作出锡价服[2004]344号《市物价局关于中大颐和湾三期商品房销售价格的批复》，批复：一、由你（荷花里）公司承建开发的中大颐和湾三期商品房，计划总建筑面积为142639.78平方米（预测面积），普通住宅商品房销售价格为每平方米5400元，销售时，可根据市场供求情况作适当浮动，但最高幅度不得超过5%。二、商业用房、汽车库（位）实行市场调节价管理，销售时，你公司可根据市场供求情况自行定价。……无锡市物价局于2018年6月18日向仲龙根出具《政府信息公开告知书》，载明1.中大颐和湾（一期）商品房，总建筑面积为39254平方米，公建配套面积为2608平方米，可销售商品房为36646平方米，其中住宅28834平方米，商业用房2342平方米，汽车库3657平方米，自行车库1812平方米。2.中大颐和湾（二期）商品房，总建筑面积为64496.39平方米，公建配套面积为3597.22平方米（自行车库1225平方米、会所2115.34平方米、居委会256.88平方米），可销售商品房为60899.17平方米，其中住宅44765.28平方米，商业用房4709.56平方米，车库11424.33平方米，自行车库1812平方米）。3.中大颐和湾（三期）商品房，总建筑面积为142639.78平方米，其中：公建配套面积为5780平方米（自行车库3080平方米、幼儿园2700平方米），可销售商品房为136859.78平方米（住宅114882.21平方米，商业用房3488.82平方米，经营性汽车库（位）18448.75平方米）。2018年6月18日，业委会向中大物业公司发出一份《告知书》称：一、坚持2018年3月27日中大颐和湾公寓业主委员会扩大会议要点和2018年5月31日“函告”精神之原则，在地下人防车位处置未达成一致意见之前不得私自转让。二、请中大物业公司于2018年6月24日前将“颐和湾公寓地下车位的转让合同”抄送业委会；将关于颐和湾公寓“地下人防工程建设费未摊入商品房建造成本”的市物价局核定的正式文件提供给中大颐和湾公寓业主委员会。2018年8月23日，金佳公司就颐和湾公寓人防车位有关问题出具了一份《情况说明》，内容为一、关于颐和湾公寓三期车位情况：颐和湾公寓三期（9-18号）包括三号车库和四号车库两个车库，其中三号车库为人防车位，所属幢房号为36、37、38、41、42、43、45，四号车库为经营性车位，所属幢房号为47、52、53、55、56、57，因此颐和湾公寓三期除了有人防车位外还有很多经营性车位。二、关于人防车位日常维护管理情况：颐和湾公寓159个人防车位，历年来都由我司代为进行日常维修养护，对于维修养护过程中所采购的材料由业主委员会直接向所采购单位付款。另外，杭州中大物业服务有限公司在收取人防车位租金后也会将其中部分租金向我司支付车辆物业服务费，该物业服务费用于日常物业服务，不涉及人防车位的维修养护。三、关于159个车位出租、销售情况：颐和湾公寓159个人防车位，其中104个车位已经被中大公司陆续出售（由于中大公司企业名称较多，具体哪个抬头不详），另55个人防车位也由中大公司对外出租，……人防车位出租率至少在90%以上，近几年更是全部对外出租，租金自2006年到2014年中大房产公司按照每个人防车位每月200元收取租金，其中30元支付给我司用于物业管理，2015年起中大公司按照每个人防车位300元收取租金，其中50元支付给我司用于物业管理费。一审法院认为：《中华人民共和国防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。可见投资兴建人防工程的主体对人防工程享有收益的权利；此外，人防和物业管理法规均要求对开发利用的人防工程应加以维护管理，开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行使用、管理与收益的权利。业委会以荷花里公司已将人防车位的建设成本摊入商品房成本，业主为人防车位的投资者为由，要求被告方返还租金，主要理由是其认为《中大颐和湾成本认定申报表》中的成本价格组成是总建筑面积，而不仅仅是可销售面积，该表的“前期工程费”中有120万元人防费用列支，“房屋建筑安装工程费”涉及“土方、土建、桩机、水电”等工程费均作为一项整体成本列支，未将人防车位的“土方、土建、桩机、水电”等工程费用排除在外，故得出上述结论。但根据已经查明的事实，上述人防费为荷花里公司缴纳的人防易地建设费，而非建造中大颐和湾公寓的人防车库（位）的建设费用，且该成本申报表中虽未将人防车库（位）的“土方、土建、桩机、水电”等工程费用排除在这一项下，但也未将商业用房、经营性汽车库的“土方、土建、桩机、水电”等工程费用排除在外，而根据无锡市物价局《市物价局关于中大颐和湾三期商品房销售价格的批复》，（中大颐和湾三期）普通住宅商品房基准销售价格为每平方米5400元，商业用房、汽车库（位）实行市场调节价管理，可见荷花里公司在申报中大颐和湾公寓的建设成本时，商业用房、汽车库（位）的成本也未纳入普通商品住宅的价格成本中，而是根据市场价进行销售，故根据成本认定申报表不能直接得出上述结论。本案的争议焦点为人防车库（位）的建设成本是计入商品房住宅价格还是计入商业用房、汽车库（位）的价格。无锡市物价局批复文件虽未涉及人防车位问题，但结合中大颐和湾公寓的规划许可证可以看出，批复中显示的三期9-18号楼总建筑面积（142639.78平方米）已包括3号地下车库和4号地下车库面积，颐和湾公寓三期商品房核价计算书中总建筑面积142639.78平方米的组成为：公建配套面积5780平方米（自行车库3080平方米，幼儿园2700平方米），可销售面积136859.78平方米（住宅114882.21平方米、商业用房3488.82平方米、经营性汽车库位18448.75平方米），可见人防车位未列入公建配套面积内，而是列入经营性汽车库（位）的面积中。另外，根据9-18号楼对应的规划许可证可以计算出总建筑面积为142237平方米（与物价局批复中的总面积142639.78平方米相差402.78平方米），其中公建配套面积为5757平方米（地下自行车库3017平方米、幼儿园2740平方米），可销售住宅113325平方米，商业用房3713平方米，全部地下汽车库19442平方米（包括3号人防地下车库7006平方米和4号地下车库6998平方米，与报批的经营性汽车库位18448.75平方米相差993.25平方米），规划面积与报批面积虽略有差异，但口径吻合，可见荷花里公司在进行颐和湾公寓三期商品房销售价格申报时，经营性汽车库（位）18448.75平方米中已包含了3号内人防地下车库在内的全部地下车库面积，人防车库的建造成本未摊入商品房成本中。业委会认为中大颐和湾公寓的商品房成本包括人防建设成本的依据不足，其要求确认中大颐和湾公寓159个人防车位收益权归其所有并由中大金石公司等被告返还租金收益的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回业委会的诉讼请求。一审案件受理费16056元，由业委会负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，业委会向一审法院提交了建设工程规划许可证、人民防空工程使用证、人防车位图、无锡市价格认证中心锡《关于中大颐和湾商品房的开发成本认定结论书》、《中大颐和湾商品房开发成本认定汇总表》《中大颐和湾成本认定申报总表》等证据以证明中大颐和湾公寓的土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共基础设施费、附属公共配套设施费等五项合计917104215元中，包含了人防车位面积在内的公共部分建筑成本都已纳入了建造成本，对此，一审法院分别对规划许可证面积、总建筑建造面积与物价局批复总面积的组成进行了对比、核查，经查涉案小区实际公建配套面积即自行车库和幼儿园、住宅、商业用房、经营性汽车库位等面积与物价局批复中的面积略有差异，但不足以证明人防车位面积列入公建配套面积内，人防车库的建造成本也未纳入荷花里公司申报的商品房销售价格成本之内。且一审法院就《中大颐和湾成本认定申报总表》前期工程费列表中120万元人防费项目向人防办进行了调查，经核查该费用为荷花里公司建造涉案小区人防工程面积不足按规定向相关部门缴纳的人防易地建设费，而非人防工程建造成本。故业委上诉所称面积之差必然为不可销售面积、不可销售面积进行了成本申报，以此推定人防车位的建设成本是否计入商品房销售价格中，事实依据不足。本院对业委会的上诉意见，不予支持。综上所述，业委会的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16056元，由上诉人业委会负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年四月二十三日书记员  汪丽敏