辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终53号上诉人（原审原告）：尹君，女，1972年1月22日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：李东，男，1986年9月5日出生，汉族，住辽宁省海城市。被上诉人（原审被告）：李轩宇，男，1988年3月13日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：袁宝鑫，男，1988年6月16日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：李龙，男，1988年5月24日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审第三人）：海城市骏峤房屋开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市千山区大屯镇林家村。法定代表人：李云峰，该公司总经理。上诉人尹君因与被上诉人李东、李轩宇、袁宝鑫、李龙、海城市骏峤房屋开发有限公司（以下简称骏峤公司）案外人执行异议之诉一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初3459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尹君上诉请求：1、撤销海城市人民法院（2020）辽0381民初3459号民事判决书。2、确认上诉人同被上诉人签订的《圣源山庄住宅认购协议》合法有效。3、判令位于海城市圣源山庄14号楼1单元602号，建筑面积115.74平方米房屋归上诉人所有。4、判令被上诉人配合上诉人办理产权过户更名。5、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定上诉人诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，是错误的。最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书的裁判摘要规定：1、己抵账方式进行的房屋交易，可以认定为买受人已实际支付了购房款。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。而本案，一审法院在上诉人符合该法律规定情形下，枉法认定上诉人所购买的上述房屋不符合以上法律规定，为由驳回上诉人的诉讼请求。故一审法院认定事实错误，适用法律错误。李东、李轩宇、袁宝鑫、李龙、骏峤公司二审均未答辩。尹君向一审法院诉称：2018年4月20日，原告同第三人签订《圣源山庄住宅认购协议》，该协议约定：乙方（原告）在2018年4月20日购买圣源山庄楼盘住宅商品房一套，该住宅位于圣源山庄楼盘14号楼1单元6层2户，该住宅面积115.74平。该住宅单位3024.02元/平方米，总房款计人民币350000元（叁拾伍万元整）等其他事项。同日，原告向第三人支付了全额房款350000元（叁拾伍万元整）人民币。2020年4月原告得知海城市人民法院（2018）辽0381执2094号查封公告，将原告在第三人处已抵顶方式进行的交易房屋查封。原告于2020年4月13日向贵院提出执行异议，贵院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书页买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案中案外人尹君提供的证据不足以排除本院的强制执行措施为由驳回原告申请解除查封位于海城市圣源山庄14号楼1062号的异议请求。原告认为海城市人民法院（2020）辽0381执异55号执行裁定书认定事实错误。一、根据最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书的裁判摘要规定：1、已抵账方式进行的房屋交易，可以认定为买受人以实际支付了购房款。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于审理房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，原告同第三人签订的《圣源山庄住宅认购协议》未违反法律规定，应认定为合法有效的。位于海城市圣源山庄14号楼1单元602号，建筑面积115.74平方米房屋应归原告所有。故诉至法院请求依法撤销（2020）辽0381执异55号执行裁定书；依法确认原告同被告签订的《圣源山庄住宅认购协议》合法有效；依法判令位于海城市圣源山庄14号楼1单元602号，建筑面积115.74平方米房屋归原告所有；依法判令第三人配合原告办理产权过户更名，另由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：该院于2019年1月1日出具查封公告，查封了第三人海城市骏峤房屋开发有限公司所有的坐落于海城市圣源山庄小区的部分房屋，其中包含诉争的该小区14号楼1单元602号房屋。后原告尹君不服向该院提出执行异议，该院于2020年5月14日出具（2020）辽0381执异55号执行裁定书，裁定驳回尹君申请解除查封位于海城市房屋的异议请求。后因原告对此不服，诉讼来院。原告在庭审中提供了2018年4月20日签订的圣源山庄住宅认购协议书，甲方为海城市骏峤房屋开发有限公司，乙方为尹君，地点为该小区14号楼1单元6层2户面积为115.74平方米的住宅一套，总价款为350000元，单价为3024.02元/平方米，一次性付款，协议下方加盖了海城市骏峤房屋开发有限公司合同专用章和尹君的签名。另同日第三人为原告出具了收款收据一份，金额为350000元。另查，2016年9月12日第三人与北京市景春律师事务所签订委托代理合同，由该律所为第三人与海城市后英小额贷款有限公司买卖合同纠纷一案中进行诉讼代理，代理费为200万元。且在第三人与李东、袁宝鑫、李轩宇、李龙商品房销售合同一案【（2016）中辽0381民初4209号】中原告和北京市景春律师事务所的王景春律师系第三人在该案中的委托代理人参与诉讼。现原告主张上述房屋的房款350000元系作为抵顶上述代理费用。一审法院认为，当事人对于自己的主张有责任提供证据予以证明。本案原告尹君主张位于海城市圣源山庄小区14号楼1单元6层2号面积为115.74平方米的房屋系其出资购买的，其应享有所有权，但是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，因原告所购买的上述房屋不符合以上法律规定，故对于原告尹君的全部诉讼请求，该院均不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告尹君的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告尹君承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，尹君与骏峤公司签订房屋认购协议书是为了抵偿代理费用，而并非用于居住，尹君在二审中也自认其委托骏峤公司帮其出售涉案房屋，显然该房屋出售后所得款项将偿还尹君代理费用，尹君所享有的始终是骏峤公司欠付其代理费的债权，故尹君对骏峤公司享有的债权并不能够排除执行，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。关于尹君主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一节。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，尹君并未能提交充分证据证明其对涉案房屋已实际合法占有，故亦不能排除执行。尹君的此节主张，本院不予支持。综上所述，尹君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人尹君负担。本判决为终审判决。审判长 朱 安审判员 王 瑶审判员 秦长虹二〇二一年四月二十三日法官助理郑熙哲书记员徐彤