江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终10298号上诉人（原审原告）：刘海，男，1975年1月4日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张海青，北京市盈科(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛永华，北京市盈科(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京燕子矶保障房开发有限公司，住所地南京市栖霞区和燕路408号晓庄国际广场1幢2016室。法定代表人：张江虎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈子建，男，该公司员工。委托诉讼代理人：薛文隆，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人刘海因与被上诉南京燕子矶保障房开发有限公司（以下简称燕子矶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，依法由审判员汪德全独任审理了本案。本案现已审理终结。刘海上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、双方已经成立房屋买卖合同关系，不以是否签订书面合同为必要。首先，被上诉人于2013年9月17日向其出具收据，明确载明了涉案商品房的坐落、买卖双方姓名或者名称、收款方式、订金数额、单价等主要内容，形式上虽为订金收据，实质上己经包含了商品房买卖的主要内容。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。本案中，对房屋的坐落和房价的确定方式均作出了明确的约定，应视为双方己经达成涉案房屋买卖的合意，并不以是否签订书面合同为必要，且最终没能签订书面合同也不是上诉人原因导致。其次，因涉案房屋存在其他法律纠纷尚未解决完毕，故而缴纳订金时未能签订书面合同，显然原因在于被上诉人。另外，上诉人缴纳订金时，被上诉人即将涉案房屋交付上诉人使用，并承诺待法律纠纷解决完毕后，将配合上诉人办理过户手续。此后，上诉人多次联系被上诉人支付剩余房款事宜，答复均是纠纷尚未解决完毕，暂时无法付款。事实上，经查询被上诉人与案外人谈某的房屋买卖合同纠纷，案号为(2014)建民初字第1144号，南京市建邺区人民法院己于2014年9月1日判令解除双方的买卖合同关系，2015年6月9日，被上诉人又与谈某重新达成调解协议，将涉案房屋卖于谈某，完全置上诉人利益于不顾。一审法院在未查清事实的基础上，仅因没有签订书面合同即判定房屋买卖合同未成立，完全由上诉人承担相应的不利后果，显失公平。二、被上诉人应当赔付涉案房屋的装修维修款。被上诉人在将涉案房屋交付上诉人使用时，因房屋硬装部分存在质量问题，上诉人即联系南京百特装饰设计工程有限公司办理维修事宜，并添加了部分软装。然而被上诉人隐瞒房屋另行出售的事实，并将上诉人添附的软装搬至仓库且从未告知，一审法院不查清事实，简单地以证据不能达到证明目的为由，驳回上诉人此项诉讼请求，也是有失偏颇。综上，请求二审法院依法支持其上诉请求。燕子矶公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉理由，没有相应的事实及法律依据。一、双方并没有建立房屋买卖合同关系。二、因双方没有建立买卖合同关系，也就不存在涉案房屋的装修问题。刘海向一审法院起诉请求判令：1.燕子矶公司返还刘海购房定金人民币3万元、购房款人民币10万元整及利息（以3万元为基数按同期银行贷款利息自2013年9月17日起计算至实际支付之日止，以10万元为基数按同期银行贷款利息自2018年6月13日起计算至实际支付之日止）；2.燕子矶公司赔偿刘海损失共计239869元，其中装修维修款人民币80880元，涉案房屋增值损失人民币158989元；3.燕子矶公司承担已付购房款的一倍，即人民币13万元的赔偿责任；4.燕子矶公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月17日，就盛世公馆707室房屋，刘海向燕子矶公司交纳3万元，燕子矶公司向刘海出具收据一张，内容为“入账时间：2013年9月17日，交款单位：刘海，收款方式：刷卡，人民币：叁万元，收款事由：盛世公馆707室预收订金（单价12703元/㎡），左上角备注：此房司法程序处理中”。同日，刘海就盛世公馆417室房屋，刘海向燕子矶公司交纳3万元，燕子矶公司向刘海出具收据一张，内容为“入账时间：2013年9月17日，交款单位：刘海，收款方式：刷卡，人民币：叁万元，收款事由：盛世公馆417室预收定金单价11597元/㎡”。一审庭审中，刘海举证了手机银行汇款明细一张（载明刘海于2018年6月13日向燕子矶公司汇款20万元，刘海备注盛世公馆417、707购房款），刘海称：其购买了燕子矶公司盛世公馆417室和707室两套房子，20万元其中10万元是707室的购房款。燕子矶公司质证：燕子矶公司确实收到该款项，但并非刘海所述的购房款，刘海、燕子矶公司之间包括417室在内并无商品房买卖合同，备注是刘海自己行为。刘海举证了2014年10月15日的工作联系函（内容为：根据你部门报在盛世公馆417、707房屋折扣的报告，经过与地产集团及建工集团等部门的反复磋商，并研究决定按当时挂牌价格的七折进行定价，由于707室存在一定的法律纠纷待调解完成无争议后一并进行结算，以上待地产董事会批准后正式实施），刘海称：该工作联系函明确刘海购买的707室房屋因存在法律纠纷，需要调解完成无争议后结算。燕子矶公司质证：三性不予认可，该函并非燕子矶公司方同意，系刘海方自行制作。刘海举证了维修清单（加盖南京百特装饰设计工程有限公司公章）、银行流水（收款人为倪光辉，2016年10月9日2000元，2016年10月28日8000元，2016年11月15日2.5万元，2016年11月17日3000元）及南京百特装饰设计工程有限公司说明，刘海称：刘海为房屋花费装修款为80880元，因刘海购买的是707室房屋，后燕子矶公司在没有通知刘海情况下将707房屋卖给案外人，刘海、燕子矶公司达成一致意见燕子矶公司将盛世公馆922室房屋代替707室房屋卖给刘海，故刘海对922室房屋也进行了必要装修，银行流水中的收款人倪光辉系南京百特装饰设计工程有限公司员工，经南京百特装饰设计工程有限公司授权由倪光辉代为收取刘海装修维修款。燕子矶公司质证：对维修清单三性不予认可，燕子矶公司出售房屋均为精装修，无需维修装修。707室与922室刘海、燕子矶公司均未就房屋买卖达成一致意见，刘海陈述不是事实，银行流水系刘海与案外人的金钱往来，与本案无关，南京百特装饰设计工程有限公司说明三性不认可，该系复印件，刘海也未提交该公司的营业执照等相关主体资料。刘海举证了案涉小区价格网站的走势图，刘海称：2019年12月该小区平均价格为每平方米17610元。燕子矶公司质证：三性不予认可，该组证据来源不明，无法反映价格走势。刘海举证了通知（内容为：刘海，你在我项目装修的二十套公共卫生间费用至今已收取42.64万元，余款待你至我集团地产营销部结算707室、417室两套房款时一并结算，结算明细将在两日内送达给你。盛世公馆物业服务中心二零一四年六月二十四日），刘海称：刘海曾负责给燕子矶公司装修，故产生了购买房屋的折扣。燕子矶公司质证：刘海、燕子矶公司没有业务往来，燕子矶公司没有欠付刘海任何的装修款。刘海举证了：1、南京市建邺区黄山路12号922室房屋的不动产登记查询结果及该房屋《南京市商品房现售合同》，刘海称：该套房屋燕子矶公司于2018年12月28日出售给案外人葛某，并于2019年3月20日办理过户登记手续；2、南京市建邺区南湖路盛世大厦1幢707室不动产登记查询结果，刘海称：该房屋只是燕子矶公司在刘海购买之前于2011年3月11日与案外人谈某办理预告登记，但并未办理产权过户，此后没有新的产权变更信息。据刘海了解707室房屋也被售卖出去，新的业主在2018年已经居住其中，并告知刘海自己已经付清全款。燕子矶公司质证：真实性无异议，但922室的《南京市商品房现售合同》第二页单价和总价包含了装饰装修价格，可以证明燕子矶公司所有房屋均是精装修交付。燕子矶公司称：案外人谈某于2011年购买922室和707室房屋后，迟迟没有交齐购房款，燕子矶公司起诉谈某要求解除922室和707室的购房合同，法院判决支持燕子矶公司诉请，解除购房合同，后谈某和燕子矶公司达成和解协议，谈某退出922室房屋的购买，燕子矶公司将707室房屋出售给谈某，417室房屋目前被刘海非法占有，707室和922室房屋刘海也非法占有过，在2018年6月至8月燕子矶公司曾通过报警收回了922室房屋，417室房屋也是通过报警收回过，后刘海反复换锁强行占有，至今417室房屋还是刘海非法占有，707室房屋已经交付案外人谈某了，为此燕子矶公司举证了燕子矶公司与谈某2015年6月9日的和解协议。刘海质证：真实性不认可，与刘海无关，不动产登记查询结果也显示2011年燕子矶公司确实和谈某办理了预告登记，但燕子矶公司在2013年又将707室房屋出售刘海，证明燕子矶公司出现一房二卖的情况。一审法院认为，本案中，刘海据以707室房屋主张各项诉请，从刘海举证的2013年9月17日的收据中，载明的为订金，且备注“此房司法程序处理中”，故该3万元并不能当然视为购房的定金。综合全案证据，在刘海于2013年9月17日向燕子矶公司交纳了3万元后，并无充分证据证明双方在后续就707室房屋达成了房屋买卖的合意，且双方后续也未签订书面合同，亦无充分证据证明因燕子矶公司原因致终未能签订书面合同，故刘海主张双方就707室存在房屋买卖合同法律关系，并以燕子矶公司违约等原因主张燕子矶公司赔偿已付房款的一倍及增值损失等，一审法院不予支持。就刘海主张燕子矶公司支付装修维修款，刘海现有证据并不能完成其证明目的，一审法院亦不予支持。就刘海于2018年6月13日向燕子矶公司汇款20万元，刘海备注为“盛世公馆417、707购房款”，刘海称其中10万元为本案707室的购房款，该10万元及前述刘海已付的3万元，燕子矶公司应予退还，对该13万元刘海主张的利息，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、燕子矶公司于判决生效之日起十日内退还刘海刘海人民币13万元，并支付利息（其中：以3万元为基数自2013年9月17日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，以3万元为基数自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止；以10万元为基数自2018年6月13日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，以10万元为基数自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止）。二、驳回刘海的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4481.5元，由刘海负担2481.5元、燕子矶公司负担2000元。针对一审查明的事实双方均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人刘海向本院提交录音光盘一张。称：其与物业公司、装修公司三方之间的谈话录音，用以证明丰盛地产新能源物业管理有限公司知晓其购买房屋的整个过程。在被上诉人卖掉涉案707室房屋后，以922室房屋替换707室房屋给其，请物业公司帮忙处理，其对707室及922室房屋的软装及硬装的装修问题，物业公司均知晓。燕子矶公司对该份证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。本院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案双方围绕涉案707室房屋的买卖有无达成合意问题存在争议。虽然上诉人提供了收款收据，载明：交款单位刘海，坐落及单价，燕子矶公司加盖财务专用章，但并不能确定该房屋的总价款。故刘海以该收据为由，主张双方之间已经成立了房屋买卖合同，缺乏事实依据，与法不符。该收据已经明确30000元为订金，且收据右上角注明“此房司法程序处理中”，也充分说明刘海购买涉案707房屋处于不确定状态，同时表明燕子矶公司无故意隐瞒所售房屋另售他人存在争议的事实。本案已查明，刘海于2018年6月13日向燕子矶公司的汇款，系其单方行为，并未取得燕子矶公司的认可。因此，刘海依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》之规定，要求燕子矶公司向其承担已付购房款一倍的赔偿责任，与法相悖。刘海与燕子矶公司只建立了预约合同关系，亦明知涉案707房屋存在争议，且刘海进入该房屋并未得到燕子矶公司的认可，故刘海对该房屋的装修系扩大损失行为，其后果应由刘海自行承担，刘海二审提交的录音证据并不能达到其证明目的。综上，刘海的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8963元，由上诉刘海负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二一年四月八日书记员  冯 瑞