新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1400号   上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市天山区铭铭储运服务部，住所地乌鲁木齐市天山区。   经营者：仝丽塬，女，1965年8月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙依巴克区。   委托诉讼代理人：王治岗，新疆旭光律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：新疆葱岭房地产开发有限公司，住所地新疆喀什市。   法定代表人：吴勇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：康明远，新疆法爱律师事务所律师。   委托诉讼代理人：付月华，新疆法爱律师事务所律师。   上诉人乌鲁木齐市天山区铭铭储运服务部（以下简称铭铭储运部）因与被上诉人新疆葱岭房地产开发有限公司（以下简称葱岭房产公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初5504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铭铭储运部的经营者仝丽塬、委托诉讼代理人王治岗，被上诉人葱岭房产公司的委托诉讼代理人康明远、付月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   铭铭储运部上诉请求：请求撤销一审判决，驳回葱岭房产公司的诉讼请求。事实和理由：一、本案不适用合同法。我方与八户梁村委会《临时用地租赁协议》签订于1997年10月1日，早于合同法颁布的时间，且合同法中规范的租赁物不包括土地。涉案土地为八户梁农民集体所有的荒地，农村土地应当适用《中华人民共和国农村土地承包法》，涉案土地的租赁期限应当由双方协商，双方的涉案协议有效；二、一审法院认定事实错误。地上的房屋是我方自建的，在协议未到期的情况下一审法院判决我方搬离，无法律依据。葱岭房产公司对我方与八户梁村委会签订的协议的内容是明知且认可的，2013年11月之后，我方一直向其履行合同义务，其并未提出异议。根据协议的内容在1,700万元的转让费用中，并不包含建筑物的价值，一审法院对此认定存在错误。综上，请求二审法院依法支持我方的上诉请求，予以改判。   葱岭房产公司辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法维持一审判决。关于主体问题，《临时用地租赁补充协议书》中，合同相对人乌鲁木齐县大湾乡八户粱村村委会于2005年3月22日改制为新疆延隆投资开发有限公司，2013年11月15日新疆延隆投资开发有限公司与我方签订协议，新疆延隆投资开发有限公司将位于大湾片区三宗土地及地上资产转让给我方，2020年1月14日我方取得涉案房屋的不动产权证，我方系本案适格的主体。关于适用法律的问题，本案属于租赁关系，不是农村土地承包关系，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的规定，不适用所谓的《中华人民共和国农村土地承包法》，我方要求铭铭储运部支付损失符合法律规定。   葱岭房产公司向一审法院起诉请求：1.终止双方的租赁关系；2.请求判令铭铭储运部搬离位于天山区延安路XX号库房XX栋XX室等7处房产；3.请求判令铭铭储运部赔偿损失161,975元。   一审法院认定事实：1997年10月1日，乌鲁木齐县大湾乡八户梁村村委会与铭铭储运部签订《临时用地租赁补充协议书》，协议约定：“甲方：乌鲁木齐县大湾乡八户梁村村委会，乙方：乌鲁木齐县铭铭储运服务部，双方本着平等互利、协商一致的原则，经甲乙双方商定，甲方将八户梁村村委会后院临时用地租用给乙方盖库房使用，有关事项达成协议如下：1.甲方同意将八户梁村村委会后院临时用地8亩院落租赁给乙方盖库房，进行经营活动，并保证其经营活动的交通畅通。2.临时用地地皮租赁期限暂定为30年，即1997年10月1日起至2027年10月1日止。合同签订之日起为乙方使用时间。3.临时地皮租赁费的标准为：前10年每年每亩地6,100元,8亩地共交租金48,800元。中间10年如经营状况良好，每亩地递增500元，如经营状况不佳，还按前10年的标准交租金，后十年按中间10年的标准交租金。付款方法：每年10月1日一次付清当年的租金，第一年合同签订生效后立即付第一年租金，以后按年依次类推。4.乙方在租赁期间建临时库房，甲方必须负责办理城建临时用地手续，办手续的费用由乙方支付，并保证乙方正常开展施工；合同期满后所建的临时库房设施全部无偿归甲方所有，乙方不得自行拆除。在合同期内，如遇国家征购土地，甲乙双方应服从国家利益，按国家政策办理。5.租赁期内的水、电费等国家税收由乙方承担，按规定日期交付，甲方按规定收取场地租用费和水、电费后再不得以任何理由收取其他费用，并不得干涉乙方的经营活动。6.乙方必须按消防局的规定安装好消防设备(为了安全起见，乙方必须将加油站的隔墙扎到3米高度)，配备保安值勤，安全经营如发生问题，甲方不承担任何责任；乙方在经营中必须遵纪守法，合法经营，如出现犯法行为，甲方不予承担任何责任。7.乙方在租赁期内有权进行各类合法的商贸经营活动，但必须做到文明生产、合法经营，并积极维护社会治安；凡乙方对外的债权、债务、民事纠纷等均由乙方自行承担。8.租赁期满后，如此地需继续租赁，乙方必须提前三个月通知甲方，在同等条件下，乙方有优先租用权，经双方协商后可续订合同。9.本协议自盖章之日起生效，如有一方违约，另一方有权向人民法院起诉。在合同期内不得单方撤销合同，否则应承担乙方的一切经济损失。10.本协议一式四份，甲、乙双方各持两份，具有同等法律效力并盖有双方公章。   2005年3月22日乌鲁木齐市大湾乡人民政府下发乡政发【2005】6号《关于撤销天山区大湾乡八户梁村组建新公司的批复》，决定撤销天山区大湾乡八户梁村，组建新疆延隆投资开发有限公司。同意天山区大湾乡八户梁村撤村组建公司的改制方案，集体资产量化折股方案，将量化折股的净资产作为注册新公司的资金来源，按批复办理公司注册及相关事宜。2013年7月8日，新疆延隆投资开发有限公司下发《关于延隆公司处置土地的函》，其内容为：“各租赁单位(个人)为了积极配合乌鲁木齐市城市规划和公司经营的需要，延隆公司近期拟对位于天山区延安路的大湾南路十字路口附近的3宗地进行处置，宗地详情如下:1.加气站地块：宗地号:XXXX,土地面积为2867.17平方米，折合4.3亩。2.邵某托运部地块：宗地号:XXXX，土地面积为6333.54平方米，折合9.5亩。3.延隆公司办公楼地块：宗地号为:XXXX，土地面积为6333.54平方米，折合3.61亩。经公司研究决定，以上3宗地以捆绑的方式整体处置。考虑到租赁方优先购买权的因素，请各租赁单位(个人)根据自身需要，于2013年7月15日前以书面形式复函说明是否有购买意愿。如果在规定时限没有复函的，我方将视作放弃优先购买权。”下方有仝丽塬的丈夫邵某签名并写明：“放弃优先购买权”。   2013年11月15日，新疆延隆投资开发有限公司与葱岭房产公司签订一份《协议书》，其内容为：“出让方：新疆延隆投资开发有限公司，受让方：新疆葱岭房地产开发有限公司，就出让方拟处置位于乌鲁木齐市天山区大湾路与延安路交叉口东南角加油站托运站、办公楼三宗相邻土地使用权及地上资产相关事宜，经双方协商，本着客观自愿的原则，签署本协议。一、宗地及地上资产基本情况:1.办公楼宗地；2.加油站宗地；3.托运部宗地：位于天山区延安路XX号现状为托运部宗地号：XXXX，土地面积:6333.54平方米，折合:9.5亩。该宗地属划拨性质建设用地，土地使用权证已办理完毕，目前已出租。租赁期限:1997年10月-2027年10月，租金合计:6.2万一年承租人接手后投资新建砖混结构库房3500平方米用于托运部经营。二、以上三宗土地使用权、现状地上资产的总价款:1,700万元，此价格不含租赁户自建房、加气站的设施及全面改造费、土地出让金。本次交易相关税费按照国家规定各自承担，国家规定没有明确的，可双方协商承担。出让方保证提供给受让方以上三宗地现状情况真实、客观、全面,无任何与之相关的纠纷、诉讼、抵押等情况隐匿。如有以上三宗土地及地上资产相关纠纷、诉讼、抵押，由出让方负责，与受让方无关。三、受让方基于出让方提供的以上三宗土地真实、客观、全面的现状情况，经过充分调研、慎重考虑，完全清楚掌握出让方拟处置资产的全部真实情况，决定自愿购买、绝不反悔，并签署确认书为证。四、自本协议书双方签订之日起七日内，受让方向出让方支付人民币:1,700万元，前期缴纳的保证金直接抵缴。五、本协议双方签字生效后，视作双方对本次资产交易完全认可。自正式转让协议签订之日，以上三宗土地使用权及地上资产权属完全归受让方所有，出让后再与出让方无关。”   另查明,2013年12月1日铭铭储运部向葱岭房产公司缴纳2013年12月1日至2014年10月1日场地费52,250元。2014年11月2日铭铭储运部向葱岭房产公司缴纳2014年10月2日至2015年10月1日场地费62,700元。2015年9月30日铭铭储运部向葱岭房产公司缴纳2015年10月2日至2016年10月1日场地费62,700元。2016年10月8日铭铭储运服务部向葱岭房产公司缴纳2016年10月2日至2017年10月1日场地费62,700元。   新疆维吾尔自治区天山区人民法院作出的（2018）新0102民初3895号民事判决书和本院作出的（2019）新01民终2569号民事判决书认为,“如葱岭房产公司取得涉案房屋权属证书，则其可再行向铭铭储运部予以主张。”   2020年1月14日葱岭房产公司取得涉案房屋的不动产证（新（2020）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号）。   一审法院认为，关于葱岭房产公司主体问题。《临时用地租赁补充协议书》中合同相对人乌鲁木齐县大湾乡八户梁村村委会于2005年3月22日改制为新疆延隆投资开发有限公司。2013年11月15日新疆延隆投资开发有展公司与葱岭房产公司签订协议，新疆延隆投资开发有限公司将位于大湾片区三宗土地及地上资产转让给葱岭房产公司。2020年1月14日葱岭房产公司取得涉案房屋的新（2020）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号不动产证，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权和处置权归葱岭公司，因此葱岭房产公司有权对上述土地及房产主张其权利《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，原乌鲁木齐县大湾乡八户梁村村委会与铭铭储运部签订的《临时用地租赁补充协议书》，约定租赁期限为30年，超过20年的部分当属无效。铭铭储运部在葱岭房产公司受让争议房产后，实际上也向葱岭房产公司支付了场地租金，说明双方已经实质上建立了新的租赁关系。2020年1月14日葱岭房产公司取得涉案房屋的不动产证，涉案土地及地上不动产均属于葱岭房产公司所有，所有权和处置权归葱岭公司，故葱岭房产公司要求终止双方的租赁关系、铭铭储运部搬出房产的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对于葱岭房产公司要求赔偿损失161,975元的诉讼请求，铭铭储运部2017年10月2日至2020年5月2日期间未缴纳场地费，在此期间的场地费应按每年62,700元计算即161,975元。故对葱岭房产公司要求铭铭储运部赔偿损失161,975元的诉讼请求，法院予以支持。故判决：一、终止新疆葱岭房地产开发有限公司与乌鲁木齐市天山区铭铭储运服务部的租赁关系；二、乌鲁木齐市天山区铭铭储运服务部在判决生效后十日内搬出位于乌鲁木齐市天山区延安路XX号库房XX栋XX室等7处房屋；三、乌鲁木齐市天山区铭铭储运服务部赔偿新疆葱岭房地产开发有限公司损失161,975元（62,700元÷12个月×31个月）。   本院二审期间,当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，涉案的土地为，铭铭储运部通过与乌鲁木齐市大湾乡八户梁村村委会签订《临时用地租赁补充协议书》，承租使用，并于涉案土地上修建了地上建筑物。后因乌鲁木齐市大湾乡八户梁村撤村建居，成立新疆延隆投资开发有限公司，新疆延隆投资开发有限公司又与葱岭房产公司签订《协议书》将涉案土地转让给葱岭房产公司，葱岭房产公司后取得涉案土地及地上建筑物的产权证书，在此期间，铭铭储运部一直使用涉案土地及地上建筑物。自新疆延隆投资开发有限公司将涉案土地转让给葱岭房产公司后，铭铭储运公司一直向葱岭房产公司支付租赁费用至2017年10月1日。从以上事实可以看出，涉案土地流转后，铭铭储运部与葱岭房产公司继续履行了涉案租赁合同的权利及义务，双方之间形成了租赁合同法律关系。铭铭储运部于辩护意见中提出葱岭房产公司不是本案合同关系的相对人的意见，本院不予采纳。   关于本案因适用法律的问题而导致合同履行期限的争议，铭铭储运部提出涉案合同签订于1997年，在《中华人民共和国合同法》实施之前，故不应当受该法律中关于租赁期限的限制，则涉案租赁合同期限应当适用涉案合同约定的30年，对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”的规定，涉案的《临时用地租赁补充协议书》虽签订于《中华人民共和国合同法》之前，但当时的法律对租赁期限并没有规定，故一审法院认为双方诉争的合同关系适用《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同期限应当适用20年的限制的意见，符合法律规定，铭铭储运部提出涉案合同不适用于《中华人民共和国合同法》，涉案租赁期限应当认定为30年的意见，本院不予采纳。涉案租赁合同于1997年10月1日订立，履行至2017年已经过20年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”的规定,葱岭房产公司提出双方涉案的租赁合同于2017年10月1日即终止的意见，本院予以采纳。根据涉案合同的约定，铭铭储运部在租赁期间修建的临时库房，合同期满后全部无偿归乌鲁木齐市大湾乡八户梁村（即现在的葱岭房产公司）所有，故涉案租赁合同终止，葱岭房产公司提出要求铭铭储运部返还涉案土地及地上建筑物的意见，本院予以采纳。   关于葱岭房产公司提出的损失赔偿的问题。因葱岭房产公司提出涉案租赁合同已因法律规定的租赁期限届满，而铭铭储运部未及时交付涉案土地及地上建筑，应当依据租赁合同约定租赁费用的标准，赔偿其损失。对此本院认为，根据已查明的事实，铭铭储运部自本案二审期间仍未搬离涉案土地及地上建筑物，但其自2017年10月2日起即未交纳过租赁费用，涉案租赁合同终止后，其已不享有继续占有涉案土地及地上建筑物的权利，葱岭房产公司因其占用行为产生了租赁费用的损失，故葱岭房产公司要求铭铭储运部向其赔偿此部分损失，合法有据，现葱岭房产公司主张2017年10月2日至2020年5月2日期间的租金损失的意见，本院予以采纳。   铭铭储运部上诉提出,涉案土地上的建筑物是其出资建造,合同终止后,该建筑物归葱岭房产公司所有,对涉案的地上建筑物葱岭房产公司应当给予其补偿的意见,因一审中铭铭储运部未就此意见提出反诉,该上诉部分不是本案二审的审理范围,对此本院不予处理。   综上所述，铭铭储运部的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3,539.50元，铭铭储运部预交，由其负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   陈 琛   审  判  员   刘玉涛   审  判  员   谭 红   二 〇 二 一 年 四 月 二 十 五 日   书  记  员   杨德力