天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1575号上诉人（一审原告）：天津北方五金机电城有限公司，住所地天津市南开区南泥湾路与延安路交口北方城**1-10-601。法定代表人：陈英，董事长。委托诉讼代理人：张一弛，男，该公司职员。上诉人（一审被告）：石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司，住所地河北省石家庄市长安区中山东路**东胜广场**商铺。法定代表人：杨兰，董事长。委托诉讼代理人：王海霞，河北双烨律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛玉婷，河北双烨律师事务所律师。上诉人天津北方五金机电城有限公司（以下简称北方五金公司）因与上诉人石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司（以下简称瑞儿水育公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初10322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北方五金公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项及第三项，改判支持北方五金公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由瑞儿水育公司承担。事实和理由：1.一审判决认定北方五金公司与瑞儿水育公司签订的《商铺租赁合同》系格式条款认定错误,《商铺租赁合同》尾部约定“本合同系经甲乙双方谈判并协商一致后达成,甲乙双方均知悉,明确本合同项下全部条款的具体含义,本合同及本合同项下条款不构成任何一方提供的格式合同或者格式条款”,并做了加黑、加粗处理。且该《商铺租赁合同》在签订过程中,只要瑞儿水育公司提出要求,条款是可以进行任意修改的。由此判决的违约损失远远低于瑞儿水育公司持续占用商铺给北方五金公司造成的损失。2.一审判决对疫情期间经营活动认知有误。2020年6月中旬,天津市南开区有关部门已许可瑞儿水育公司及其同类业态商铺进行经营活动,只要注意疫情防控即可。在2020年6月16日至21日瑞儿水育公司开业的数日间,有很多客户到店消费,并未因所谓“疫情未完全解除”而影响其经营状况。自2020年6月22日起,瑞儿水育公司完全具备开业条件,其擅自停业,完全是其主观原因。瑞儿水育公司辩称，应驳回北方五金公司的上诉请求。事实和理由：一审法院认定双方签订的《商铺租赁合同》为格式合同，适用法律正确，瑞儿水育公司不应支付北方五金公司违约金。瑞儿水育公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方继续履行合同；2.撤销一审判决第二项,改判驳回北方五金公司请求瑞儿水育公司支付违约金的请求;3.一审及二审诉讼费用由北方五金公司承担。事实和理由：1.瑞儿水育公司与北方五金公司及天津盛信商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同)》以及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议之所以不能履行并非瑞儿水育公司的主观原因,而是由于疫情反弹这一不可抗力所导致的,因此瑞儿水育公司没有违约事实,故不应承担违约金。2.《商铺租赁合同》以及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议约定了协议履行期限到期日为2020年9月17日,该日期应为合同履行期限。在此之前，瑞儿水育公司自2020年6月份起，多次向北方五金公司提出续约申请，北方五金公司不仅不与瑞儿水育公司签订租赁合同、商量续租问题，还以瑞儿水育公司根本违约为由，在2020年8月4日通知解除合同，违反了《商铺租赁合同》约定的瑞儿水育公司的续约以及承租人的优先权。3.北方五金公司为了恶意达到不与瑞儿水育公司签订租赁合同的目的，在诉讼期间,未经瑞儿水育公司同意进行了擅自拆除，给瑞儿水育公司造成了巨大的经济损失。北方五金公司辩称，请求驳回瑞儿水育公司的上诉请求。瑞儿水育公司停止营业系其主观原因，且经北方五金公司查询未在本市南开区发现××确诊病例。北方五金公司向一审法院起诉请求：1.要求判令解除北方五金公司、瑞儿水育公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》之补充协议、《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议；2.要求判令瑞儿水育公司向北方五金公司支付自2020年6月22日至2020年9月16日期间（共计87天）的未营业违约金691650元；3.要求判令瑞儿水育公司向北方五金公司支付解约违约金155263.5元；4.本案诉讼费用由瑞儿水育公司负担。一审法院认定事实：2015年8月12日，北方五金公司（出租方、甲方）与瑞儿水育公司（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，其中载明：……购物中心：指坐落于天津市南开区××路××购物中心，……开业日期：乙方租赁商铺应与购物中心同日开业，……甲方另行通知的购物中心开业日与本合同约定的暂定开业日不一致的，以甲方通知的购物中心开业日为准；……甲方的合同解除权：发生下列任意一项或多项情形的，乙方应承担违约责任，且甲方有权单方解除本合同：……乙方发生拖欠租金、管理费、能源费及其他费用的情况，6个月内各次拖欠金额累计达到人民币50000元或任何一次拖欠超过15日的；……乙方商铺未按本合同约定的开业时间开业的或未经管理方事先的书面同意擅自暂停营业的，甲方未解除合同的，乙方除应按本合同约定向甲方支付租金外，每日还应按人民币5元／日／平方米的标准向甲方支付未营业违约金；……发生本合同约定的违约情况的，乙方除应按本合同其他约定承担违约责任外，还应按合同终止前最后一个自然月或最后一个正常营业的自然月实际应付租金的3倍的标准向甲方支付解约违约金，乙方应于本合同解除之日起15日内向甲方付清前述全部违约金，……《附件一：合同基本条件》中载明：商铺位置：位于购物中心第**的第**商铺，商铺租赁面积总计1590平方米，乙方承租商铺的用途为以瑞儿水育商号／名称，使用瑞儿水育水上乐园商标，经营儿童水上游乐业态；租赁期限总计十年五个月，五个月的装修免租期及六个月的营业免租期，购物中心暂定开业日为2015年11月17日，……租金计算标准为：2018年11月17日至2020年11月16日：日租金标准为人民币1.05元／日／平方米，月租金为50780.6元，……保证金数额为45000元，乙方投保的公众责任险保险金额不得低于人民币壹佰万元。2016年3月9日，北方五金公司（甲方）与瑞儿水育公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》之补充协议，其中载明：……购物中心已于2015年12月31日盛大开业，甲方给予乙方的装修免租期为自商铺交付之日起至2015年12月30日，……商铺租赁期限为自商铺交付之日起至2025年12月30日止，逐年递增的日租金标准，具体为：……2018年12月31日至2020年12月30日：日租金标准为人民币1.05元/日/平方米，……2020年5月13日，瑞儿水育公司向北方五金公司发出《石家庄瑞儿致天津北方五金机电城的解约申请函》，其中载明：……因××疫情的影响，我司熙悦汇店被迫于2020年1月25日暂停营业，至今仍被禁止恢复营业，疫情之下，我司亏损严重，负债累累，且复工无望，不得已申请撤店，提前解除租赁合同，据贵我双方合同约定，因不可抗力导致合同不能履行，双方均可提出解除合同，双方均不承担违约责任，据此，请贵司将因疫情停业期间费用：1月26日至1月31日租金物业费20034元、2月份租金物业费96831元，租赁保证金45000元，共计161865元予以返还，我司会按照合同约定的交还场地要求尽快腾空场地……2020年5月31日，瑞儿水育公司出具《撤场声明》，其中载明：……新型肺炎事件对我司影响严重，资金几近枯竭，多方筹措未果，现不得已决定将2018年底投资200多万升级改造的熙悦汇店撤掉，会员卡未消费金额，我司将分批逐步退还……后北方五金公司（甲方）、瑞儿水育公司（乙方）与天津盛信商业管理有限公司（以下简称盛信公司）（丙方）签订了《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议，其中载明：现经甲乙丙三方协商一致，达成如下补充协议：……1.乙方于2020年1月25日提出闭店，系自行申请闭店，故乙方应按甲方、丙方的费用减免扶持举措缴纳2020年1月25日至2月5日期间的相关费用，减免后乙方应向甲方缴纳的实收租金为10017元，减免后乙方应向丙方缴纳的实收物业管理服务费为10017元，2020年2月6日至2020年6月16日期间的租金、物业管理服务费用，甲方、丙方予以免除；2.甲方为扶持乙方妥善处理乙方已销售的消费凭证，乙方承诺自2020年6月17日至2020年9月16日期间妥善处理所有未核销的消费凭证，且甲方将前述期间的租金优惠至50085元，丙方将物业管理费优惠至50085元，前述期间内，乙方实际产生的其他费用，包括但不限于水、电、能源费、员工工资等一切费用，均由乙方自行承担。……6.前述期间届满后，三方《商铺租赁合同》、《商业运营及物业管理服务协议》及相关补充协议均终止，乙方顾客若欲办理预售消费凭证退款的，乙方应积极办理，并自行处理与顾客之间的纠纷，该等纠纷与甲方、丙方无关；……7.前述期间届满后30日内，乙方应将商铺恢复至乙方接收此店铺时的状态并交还甲方，乙方自行承担拆除费用，搬离所有乙方的设施设备、装饰装修，此过程产生的费用及损失由乙方承担；……9.原《商铺租赁合同终止协议》、《商业运营及物业管理服务终止协议》自本协议生效之日起废止。……2020年6月22日及2020年6月26日，北方五金公司及案外人盛信公司分别向瑞儿水育公司发出《通知函》、《回复函》，均要求瑞儿水育公司立即恢复营业。现双方均确定的事实如下：瑞儿水育公司向北方五金公司缴纳场地租金至2020年2月底，自2020年3月1日开始未再缴纳过租金，2020年6月22日至2020年9月16日瑞儿水育公司未经营。一审法院认为，本案的争议焦点有二：一是涉诉合同是否应予以解除及解除时间；二是自2020年6月22日至2020年9月16日期间的未营业违约金是否应予支持，如支持，金额为多少；解约违约金是否应予支持，如支持，金额为多少。关于争议焦点一：本案中，因双方已签订了《商品租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议，其中约定：“前述期间（2020年6月17日至2020年9月16日）届满后，三方《商铺租赁合同》、《商业运营及物业管理服务协议》及相关补充协议均终止”，现2020年9月16日的期限已过，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，双方约定解除合同的条件已经成就，故原、瑞儿水育公司之间签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》之补充协议、《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议应予解除，解除时间应为2020年9月17日。关于争议焦点二：《商铺租赁合同》中约定若瑞儿水育公司未经管理方事先的书面同意擅自暂停营业的，北方五金公司未解除合同的，瑞儿水育公司应向北方五金公司支付未营业违约金，……发生《商铺租赁合同》中8.2.1款项下情形的，瑞儿水育公司除应按合同约定承担违约责任（包括未营业违约金）外，还应按合同终止前最后一个正常营业的自然月实际应付租金的3倍的标准向北方五金公司支付解约违约金。本案中，瑞儿水育公司自认自2020年6月22日至2020年9月16日未营业，理由诸多，但并不符合合同约定的系“经管理方书面同意”之情形，且瑞儿水育公司也存在《商铺租赁合同》8.2.1款中约定拖欠租金达15日之情形，因此北方五金公司按照《商铺租赁合同》之约定向瑞儿水育公司主张未营业违约金及支付解约违约金的诉讼请求，符合合同的约定；然，2020年6月22日至2020年9月16日疫情并未完全解除，瑞儿水育公司停业并非仅因其自身原因所致，且根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案中，《商铺租赁合同》符合格式条款的形式，且北方五金公司并未在相应处对瑞儿水育公司以加黑加粗字体等方式进行重点提示，该合同中同时约定了“未营业违约金”及“解约违约金”明显加重了瑞儿水育公司的责任，因此应对该条款予以调整，鉴于原、瑞儿水育公司均认可“最后一个自然月”为2019年12月份及该月应付租金为51754.5元，结合本案的基础事实、双方提交的证据、解除合同的过错程度、瑞儿水育公司使用涉诉场地的情况及面临的现实情况，考虑××疫情对中小微企业产生的影响，对于因疫情影响导致经营困难、营业收入明显减少的承租方，在依法保障各方合法权益的同时，最大限度地降低双方当事人的实际损失，故根据公平原则一审法院酌定瑞儿水育公司向北方五金公司支付2个月租金作为对北方五金公司违约损失的赔偿为宜，即103509元（51754.5元×2个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、确认原告天津北方五金机电城有限公司与被告石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》之补充协议、《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议于2020年9月17日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司向原告天津北方五金机电城有限公司支付违约金103509元；三、驳回原告天津北方五金机电城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12269元，减半收取计6134.5元，由原告天津北方五金机电城有限公司负担4949.5元，由被告石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司负担1185元，被告石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司负担部分于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告天津北方五金机电城有限公司”。二审中，北方五金公司未提交证据。瑞儿水育公司提交证据一、“瑞儿喜水撤场！会员群”微信聊天记录截图，证明瑞儿水育公司已按《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议的约定，自2020年6月16日恢复营业。证据二、告知书及“瑞儿喜水撤场！会员群”微信聊天记录截图，证明2020年6月17日，天津市南开区普东街出现新冠确诊病例，瑞儿水育公司自2020年6月22日开始暂停营业是因不可抗力因素导致，非瑞儿水育公司主观因素造成。北方五金公司对上述两份证据的真实性及证明目的均不认可。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院审理查明的事实与一审法院一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《商铺租赁合同》及相关补充协议是否应予以解除；2.瑞儿水育公司是否构成违约及违约金的数额认定。关于本案的第一个争议焦点，北方五金公司与瑞儿水育公司于2020年6月份签订的三方补充协议，系协议签订各方真实意思表示，该三方补充协议明确约定，“前述期间（2020年6月17日至2020年9月16日）届满后，三方《商铺租赁合同》、《商业运营及物业管理服务协议》及相关补充协议均终止”，结合该三方补充协议其他条款的约定，该三方补充协议签订的目的是给予瑞儿水育公司一定的期限，妥善处理消费者预存金额，并于其后退还涉案商铺。现三方协议约定的期限业已届满，涉案租赁合同及相关补充协议按照约定已经终止，瑞儿水育公司要求继续履行的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，三方补充协议约定，本补充协议与原合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议未约定的，适用于原合同约定。该三方补充协议未就违约责任问题进行约定，故应适用《商铺租赁合同》的相关约定。瑞儿水育公司认可其于2020年6月22日至2020年9月16日未经营，瑞儿水育公司提交的证据不能证明其未营业系不可抗力因素导致，其未按期营业的行为构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，北方五金公司明确其系根据《商铺租赁合同》第9.2条、第8.2.1条第八项及9.3条诉请瑞儿水育公司支付未营业违约金及解约违约金。本院认为，《商铺租赁合同》针对未按期营业同时约定了未营业违约金及解约违约金，北方五金公司未提交证据证明其损失，且瑞儿水育公司主张的违约金约定过高，本院对该违约金进行调整。一审法院判令瑞儿水育公司向北方五金公司支付103509元违约金，数额适当。瑞儿水育公司关于不应支付违约金的上诉请求，本院不予支持。北方五金公司要求瑞儿水育公司支付846913.5元违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，北方五金公司、瑞儿水育公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4740元，由天津北方五金机电城有限公司负担2370元，由石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司负担2370元。本判决为终审判决。审判长  李国忠审判员  白俊勇审判员  刘慧韬二〇二一年四月二十三日法官助理周航书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……