安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终1275号 上诉人（原审被告）：宋广初,男,1977年11月12日出生,汉族,住安徽省滁州市南谯区，身份证码341125197711127790。 被上诉人（原审原告）：深圳市嘉诚物业管理有限公司,住所地深圳市宝安区新安街道翻身社区49区河东工业区8栋厂房G2609A,统一社会信用代码91440300755665879R。 法定代表人:马哲春,该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙国荣，安徽伟诚律师事务所律师。 上诉人宋广初因与被上诉人深圳市嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2021）皖1102民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宋广初上诉请求：1.依法撤销原判，改判其不承担任何责任；2.一、二审诉讼费用由嘉诚公司承担。事实和理由：1.嘉诚公司未履行《物业服务合同》以及安保义务；2.嘉诚公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任；3.嘉诚公司收费标准是按照滁州市市本级五级收费,但实际提供的服务与五级服务标准严重不符,故收费标准理应作相应调整；4.物业管理服务合同属继续性合同,不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。 嘉诚公司辩称，1.嘉诚公司所在的小区业主委员会与嘉诚公司签订了《物业管理服务合同》，嘉诚公司在物业服务合同内有效妥善地履行了合同的义务，宋广初居住在此小区内享受了物业提供的服务，宋广初应当按照合同约定向嘉诚公司缴纳物业服务费的义务；2.小区的建设是各业主与物业共同建设的，任何一方不配合都不能将小区建设好，物业服务不同于其他服务，物业服务的对象是全体小区业主，管理整个小区的方方面面，并且涉案小区不同于其他小区，人口众多，众口难调，且物业服务机构运营的资金来源就是小区业主缴纳的物业费，如果各业主不以包容接纳的态度接受物业，想尽以各种理由、办法吹毛求疵，拒交物业费，物业也没有能力对小区进行服务，嘉诚公司在涉案小区服务期间内，认真尽职尽力地服务涉案小区，多次受到业主及各管理部门的认可及嘉奖；3.在一审判决中一审法院突破合同自愿原则，主动对物业费进行部分的核减，以此来督促物业努力提高物业服务质量，对此物业也表示愿意接受，但宋广初仍觉得不够满足，不肯接受一审判决，认为自己即便享受了物业服务，但也不应当缴纳物业费，找出各种理由进行抗辩，并且宋广初无正当理由拖欠物业费侵犯了支持物业并积极缴纳物业费的合格业主的权利，恳请二审法院驳回宋广初的请求，维持原判。 嘉诚公司向一审法院起诉请求：1.判令宋广初立即向嘉诚公司支付拖欠的物业费6,291.95元(其中物业服务费4,627.4元,能耗费1,664.55元)、违约金2000元，合计8,291.95元；2.由宋广初承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年2月16日，（甲方）滁州市发能房地产有限公司与（乙方）南京安居物业有限公司签订《滁州国际城花园前期物业服务合同》，约定由南京安居物业有限公司为滁州国际城花园提供前期物业管理服务，并对物业服务内容、费用等作出约定。2016年4月1日，（甲方）南京安居物业有限公司滁州分公司与（乙方）嘉诚公司在滁州市南谯区房地产管理局见证下签订《协议书》，载明：“1.因甲方需要做好发能国际城的移交前准备，现确定推迟移交时间到2016年4月11日9时......2.在2016年4月11日9时前仍由甲方继续履行发能国际城物业管理服务责任与义务......3.甲方收取物业服务费的截止时间为2016年3月31日......”。2016年4月28日，（甲方）南谯区发能国际城小区业主委员会与（乙方）嘉诚公司签订《协议书》，约定了乙方先将南京安居物业有限公司服务期间遗留的问题物业进行修缮、垃圾进行清理等。2016年10月10日，委托方（甲方）南谯区发能国际城小区业主委员会与受委托方（乙方）嘉诚公司签订《滁州市“发能国际城”物业服务合同》，约定合同期限为自2016年10月10日至2019年10月10日止。物业服务内容为制定物业服务工作计划并组织实施、房屋共用部位的维修、养护和管理等。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳。公共能耗费应设独立计量表核算，按实际发生费用和使用情况由业主按建筑面积分摊，与物业服务费同一时间预收，根据实际产生费用分摊核算情况多退少补。物业服务费多层、高层住宅0.88元/月/平方米。物业服务费用按半年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月。业主未能按时足额交纳物业服务费及公共能耗费的，应按延迟日起，日缴纳千分之一违约金向乙方支付。合同还对物业服务的其他内容作出约定。2017年8月8日，嘉诚公司滁州分公司对公共能耗费下调收费情况发布公告，其中27-33层每月每平方收0.32元。宋广初为发能国际城小区1幢2单元3301室业主，房屋面积为115.59平方米。自2016年4月11日至2019年12月31日的物业服务费为4,548.10元（0.88元/㎡×115.59平方米×12月/365天×1360天）、2016年4月11日至2019年12月31日的公共能耗费为1,653.85元（0.32元/㎡×115.59平方米×12月/365天×1360天），合计6,201.95元。 另查，2019年9月5日，发能国际城业主委员会张贴关于发能国际城公开选聘物业公司的公告。2019年10月11日，滁州市南谯区住房城乡建设交通局下发南建字（2019）214号文件，认定本次招标无效，招标结果不予认可。同时为了确保小区业主生活，由原物业公司继续为该小区进行为期六个月的服务，待新业主委员会成立后再进行续聘或重新选聘等事宜。 一审法院认为，嘉诚公司与南谯区发能国际城小区业主委员会签订的《滁州市“发能国际城”物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。因嘉诚公司实际自2016年4月11日完成交接工作，并自2016年4月11日提供物业服务，故宋广初为发能国际城小区的业主，接受相关物业服务，按照合同约定需支付物业费及公共能耗费。虽然宋广初不交物业服务费、公共能耗费的理由不成立，但并非恶意拖欠物业服务费、公共能耗费，而是因其对嘉诚公司所提供的服务不满意，作为物业服务企业理应从自身的服务意识、服务效率及服务质量上多加考虑并不断完善。因物业服务存在瑕疵，故对嘉诚公司主张违约金的诉讼请求，该院不予支持，同时考虑到该因素，对物业费酌情扣减。宋广初辩称发能小区内公共区域广告等收入，嘉诚公司从未向业主公示，该行为亦损害了业主合法权益，该辩称与本案诉请不属同一法律关系，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、宋广初于判决生效后十日内支付嘉诚公司物业费4,093.30元及公共能耗费1,653.85元，合计5,747.15元；二、驳回嘉诚公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由嘉诚公司负担10元，由宋广初负担15元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。 宋广初为支持其上诉理由，举证了照片打印件一组，证明目的：嘉诚公司在办公区域内给电瓶车以及电瓶三轮车充电，安全通道乱堆杂物，小区四个大门长期敞开，所以宋广初拒交物业费。 嘉诚公司质证称：对该组证据的三性均不认可，宋广初反映的是物业工作人员用自己的电动车在自己的物业办公区域内进行充电，与宋广初是否缴纳物业费无任何关系。 嘉诚公司为支持其答辩理由，举证了照片打印件一组，证明目的：涉案小区物业对该小区管理较好，多次获得业主及各管理单位的认可及嘉奖，宋广初所述物业未尽到安保义务及管理不到位并不属实。 宋广初质证称：对该组证据的真实性及证明目的不予认可。 当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。本院认证意见与一审一致。二审中，宋广初举证的照片打印件一组，因达不到其证明目的，本院对其证明效力不予确认。嘉诚公司举证的照片打印件一组，真实性无法确认，本院对其证明效力不予确认。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：宋广初对嘉诚公司主张的物业费、公共能耗费是否应当承担给付责任，若承担，具体金额是多少；嘉诚公司的诉请是否超过诉讼时效。 本院认为，本案中，嘉诚公司与南谯区发能国际城小区业主委员会签订的《滁州市“发能国际城”物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。嘉诚公司按照该物业服务合同约定向小区提供物业服务，宋广初作为小区的业主，理应根据该物业服务合同的约定向嘉诚公司缴纳物业服务费以及公共能耗费。因嘉诚公司实际自2016年4月11日完成交接工作，并自2016年4月11日提供物业服务，故宋广初应支付2016年4月11日至2019年12月31日的物业服务费为4,548.10元（0.88元/㎡×115.59平方米×12月/365天×1360天）。但考虑嘉诚公司在物业服务方面存在瑕疵，一审法院根据查明的事实等情况，对物业服务费进行酌情扣减，判决宋广初支付嘉诚公司物业服务费4,093.30元，并无不当。因公共能耗费收费标准自2017年8月8日公示予以价格下调，故宋广初应支付2016年4月11日至2019年12月31日的公共能耗费1,653.85元（0.32元/㎡×115.59平方米×12月/365天×1360天）。宋广初上诉不缴纳物业服务费、公共能耗费的理由不能成立，本院不予支持。关于嘉诚公司的诉请是否超过诉讼时效的问题，就案涉物业服务费、公共能耗费，嘉诚公司已于2019年8月向一审法院提起诉讼，宋广初上诉认为嘉诚公司的诉请超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。 综上，宋广初的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宋广初负担。 本判决为终审判决。 审判长  陶继航 审判员  邓见阁 审判员  田 祥 二〇二一年四月二十六日 书记员  夏胜琼 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。