江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终11007号上诉人（原审原告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市庐山路158号嘉业国际城3号楼3楼。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈军，该公司员工。被上诉人（原审被告）：南京墨客咖啡餐饮管理有限公司，住所地南京市鼓楼区祁家桥2号5幢501室。法定代表人：熊伟江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘迪，江苏苏砝律师事务所律师。上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业公司）因与被上诉人南京墨客咖啡餐饮管理有限公司（以下简称墨客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院作出的（2019）苏0105民初10294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉业公司上诉请求：1.维持一审判决第一、三项，撤销一审判决第二、四项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院不考虑合同明确约定的递增比例因素，酌定租金及占有使用费标准为每月5000元无事实及法律依据。双方于2014年12月30日签订的《南京市嘉业国际城购物中心店铺租赁合同书》第五条明确约定，被上诉人承租的面积是160平方米，第一年租金2.3元每平方米每天，第四、五年租金递增率为5%;第八条明确约定了占有使用费的支付标准，一审法院无视合同意思自治原则，擅自调低租金及占有使用费的标准，损害了上诉人的利益。况且，被上诉人一直都在正常经营，经营的好坏与被上诉人自身商业定位、品牌宣传、产品市场认可度等众多因素有关，不能将被上诉人的经营风险转嫁给上诉人。即便案涉嘉业国际城购物中心从2015年下半年起经营业态严重不良，大量商铺停业，也是整个项目及其他商铺正常的商业经营风险，未影响被上诉人的实际经营。其已把符合约定用途的房屋交付给被上诉人，在租赁期间内房屋能按照约定用途使用，其他商铺是否处于空置状态，与被上诉人无任何关系。二、一审法院认定支付租金的起点即不付免租期租金不符合合同约定。本案的发生是因为被上诉人未按约支付租金、综合管理费等费用引发，而按照合同约定，因为被上诉人违约而导致租赁合同解除，被上诉人应当支付免租期的租金。三、一审法院没有支持综合管理费，无事实及法律依据。上诉人已依约履行了综合管理服务义务，被上诉人理应支付综合管理费。四、一审法院认定其未在租赁期间提供良好的经营环境，存在过错，故对其要求被上诉人支付逾期付款违约金、解约违约金等都不予支持，混淆了双方违反合同应相互承担的违约责任。首先，其不存在违反租赁期间提供良好的经营环境的义务，被上诉人对可能存在的经营风险是有充分预期的，即便认定其承担相应责任，也应按照不同情形予以区别。其次，即便上诉人存在违约情形，也只承担相应的违约责任，而不是以豁免被上诉人的全部违约责任予以抵充。被上诉人至今拖欠租金，拖欠大部分综合管理费，对于如此严重的违约行为，不承担任何违约责任，与合同约定不符且没有法律依据。墨客公司辩称，一、关于上诉人提出的一审法院酌定房屋占有使用费5000元每个月标准过低的问题，租赁合同中承租人与出租人的权利义务是对等的，即承租人支付租金，出租人也应提供良好的租赁环境，上诉人作为购物中心管理者无法提供正常的商业环境，导致其经营困难，产生重大损失，一审判决以该事实为基础适当调整房屋租金、占有使用费符合法律规定。租赁合同为上诉人提供的格式合同，第八条所规定的房屋占有使用费标准远高于正常租金，属于增加其义务的不合理条款，且上诉人在诉讼中还要求其支付违约金，与高额的房屋占有使用费相冲突，不应认定该条款合法有效，一审判决未以此条款为基准合乎法律规定。其虽然一直在经营，但由于上诉人对整个商业体的招商管理出现问题，导致商业体内几乎没有商户，也无人管理，垃圾遍地，照明灯光不足，没有电梯，且从2017年起就没有物业服务，处于实际的无人管理状态，其一审中提交的减免房租的申请可对此予以证明。二、关于支付租金起点问题，本案起因是上诉人对商业体招商失败，放弃对商业体的管理造成的，上诉人未能提供适合经营的环境导致其及其他商户无法继续经营，违约在先，其延迟支付房租行为是法律上的自救行为。三、关于上诉人否认一审判决认定未能提供良好的经营环境，不应支付综合管理费的问题。1、上诉人在一审法院有众多诉讼案件，案件中承租人一方均提交了证据证明上诉人在租赁期间未履行管理义务，导致商业体无法正常经营的情况。2、被上诉人在一审中提交的生效判决载明：自2015年起，该租赁物中公共设施缺乏维修管理，2017年起就已经停止了物业服务，空调关闭、电梯停运，直接导致了商业体人流量越来越少，严重影响了被上诉人以及其他租户正常经营。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。嘉业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方的租赁合同，墨客公司腾空房屋并恢复原状后交还嘉业公司；2、请求判令墨客公司立即支付拖欠租金496539.25元。(自2015年3月1日计算至2018年2月28日按年租金100740元计算，共计293800元，自2018年3月1日至2019年7月31日按照每年递增5%计算共202739.25元，以上租金合计496539.25元)；3、请求判令墨客公司立即支付拖欠租金的违约滞纳金177003.37元。4、请求判令墨客公司立即支付拖欠综合管理费62160.00元。(自2015年3月1日暂计至2019年7月31日)；5、请求判令墨客公司立即支付拖欠综合管理费的违约滞纳金22498.96元。6、请求判令墨客公司向嘉业公司支付房屋占有使用费自2019年8月1日起计算至实际返还房屋之日止，按照每月11753元两倍的标准计算。7、请求判令墨客公司向嘉业公司支付解约违约金42186.91元；8、请求判令墨客公司将注册在墨客公司处的营业执照注销；9、本案的诉讼费用由墨客公司承担。一审法院认定事实如下：2014年12月30日，嘉业公司、墨客公司签订《南京市嘉业国际城购物中心店铺租赁合同书》，由墨客公司承租座落在南京市建邺区庐山路158号五栋首层商铺，租赁面积160平方米，租赁期限72个月，从2015年3月1日至2021年2月28日。租金第一年2.3元每平方米每天，第四、五年起租递增率为5%。免租期为交付日起计6个月，分段享受，每年三个月，合计六个月。租金按照四月一付。承租保证金为两个月租金22387元。另查明，墨客公司已经支付嘉业公司2015年6月1日至2016年3月31日租金共计86773元，2015年3月18日至2017年11月30日综合管理费58408元。其后租金、综合管理费均未支付。2019年5月31日，南京市建邺区市场监督管理局核准南京墨客咖啡餐饮限公司庐山路店营业执照，登记企业地址为南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢1-17。再查明，2015年12月25日，嘉业公司向墨客公司发出付款通知函，要求墨客公司支付2015年10月1日至2016年1月31日期间租金共计28000元，按每月7000元支付。一审法院认为，当事人应当按约全面履行合同。嘉业公司要求解除双方的租赁合同，墨客公司腾空房屋并恢复原状后交还嘉业公司，墨客公司同意，故对嘉业公司的该诉讼请求，一审法院予以支持。嘉业公司要求墨客公司立即支付拖欠租金496539.25元。(自2015年3月1日计算至2018年2月28日按年租金100740元计算，共计293800元，自2018年3月1日至2019年7月31日按照每年递增5%计算共202739.25元，以上租金合计496539.25元)。另要求墨客公司支付房屋占有使用费自2019年8月1日起计算至实际返还房屋之日止，按照每月11753元两倍的标准计算一审法院认为，综合嘉业公司、墨客公司合同履行情形等因素，对嘉业公司主张的租金及占有使用费，一审法院酌定为每月5000元，理由如下：1、案涉嘉业国际城购物中心从2015年下半年起经营业态严重不良，大量商铺停业，在一审法院已有多起群体性案件，故对嘉业公司主张的租金及占有使用费应当适当予以减少；2、此前案涉同商场相关类似案件中，有商户租金被酌情判决按三分之一标准支持。结合本案具体情形，嘉业公司承租商铺位于一楼，且有部分经营面积在一楼户外。相对于同栋楼内其他高楼层商户，其承租的商铺位置较好，因商场经营不良给其造成的影响小于高楼层商户，故本案酌定为按每月5000元计算。墨客公司租金已支付至2016年3月31日，按合同约定免租期为交付日起计6个月，分段享受，每年三个月，合计六个月，2015年3个月免租期已按约履行，还应当再扣除2016年度3个月的免租期。故对嘉业公司主张的租金及占有使用费，一审法院酌情支持按每月5000元标准，从2016年7月1日起计付至房屋实际返还之日止。嘉业公司要求墨客公司立即支付拖欠租金的违约滞纳金177003.37元以及解约违约金42186.91元，一审法院认为，案涉嘉业国际购物中心经营不良，已产生多起群体性纠纷。案涉租赁合同履行过程中，嘉业公司未能按约提供良好的经营环境，亦存在过错。故对嘉业公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。嘉业公司要求墨客公司立即拖欠综合管理费62160.00元(自2015年3月1日暂计至2019年7月31日)，以及支付拖欠综合管理费的违约滞纳金22498.96元，综合各种情形综合考量，对嘉业公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。嘉业公司要求墨客公司将注册在墨客公司处的营业执照注销，墨客公司同意，故对嘉业公司的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除南京嘉业商业管理有限公司、南京墨客咖啡餐饮管理有限公司于2014年12月30日签订的《南京市嘉业国际城购物中心店铺租赁合同书》，南京墨客咖啡餐饮管理有限公司于判决生效后十内腾空返还嘉业公司南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢一楼商铺。二、南京墨客咖啡餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付南京嘉业商业管理有限公司租金及占有使用费（从2016年7月1日起按每月5000元标准计付至房屋实际返还之日止）。三、南京墨客咖啡餐饮管理有限公司于判决生效后十五内将其注册地址登记为南京市建邺区的执业执照注销。四、驳回南京嘉业商业管理有限公司其它诉讼请求。一审案件受理费13623元，由南京墨客咖啡餐饮管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因嘉业公司对外出租的嘉业国际城五幢自2015年下半年起，大部分商铺处于空置状态，嘉业公司已不能提供良好的经营条件，致墨客公司不能完全实现订立租赁合同的目的，嘉业公司对此应承担相应责任。一审法院在双方合同约定的租金金额范围内酌定墨客公司按每月5000元的标准支付租金及占有使用费，并无不当。墨客公司租金已支付至2016年3月31日，按合同约定免租期为交付日起计6个月，2015年3个月免租期已按约履行，还应当再扣除2016年度3个月的免租期,故一审法院对墨客公司应当支付嘉业公司租金的期间计算，符合客观事实。关于嘉业公司主张的综合管理费,因嘉业公司未能有效为墨客公司提供综合管理服务，故一审法院对嘉业公司主张墨客公司向其交纳综合管理费之诉请不予支持，并无不当。关于嘉业公司主张的违约金,因嘉业公司在租赁期间保持租赁物符合约定的用途方面存在问题，应当承担相应责任，而墨客公司未经嘉业公司同意，拖欠租金，也应承担相应责任。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故一审法院对嘉业公司要求墨客公司向其支付违约金的诉讼请求不予支持，符合法律规定。上诉人嘉业公司的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9954元，由上诉人南京嘉业商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二○二一年四月十四日法官助理闫宇虹书记员王凤