湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2293号上诉人（原审被告，反诉原告）：朱巧红，女，1979年11月12日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：穆新伟，湖北知微恪晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：武汉力旗开发建设有限公司，住所地武汉市汉阳区四新大道608号新城阳光国际广场A栋4楼07-12室。法定代表人：何春峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陶思，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘禾，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人朱巧红因与被上诉人武汉力旗开发建设有限公司（以下简称力旗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱巧红的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回力旗公司的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由力旗公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1、一审法院认定朱巧红与力旗公司签订《武汉市商品房买卖合同》时间为2017年4月18日错误。首先，朱巧红购买诉争商品房，按照约定向力旗公司缴纳定金和首付款时间分别为2016年3月2日和2016年3月9日，其后即签订武汉市商品房买卖合同先后向力旗公司指定的中国银行、上海浦东发展银行武汉分行、武汉农村商业银行等几家银行分别申请贷款，但朱巧红苦苦等待，力旗公司均回复没能贷下款，再向其他银行申请以解决剩余房款支付问题。其次，朱巧红与力旗公司签订《武汉市商品房买卖合同》时间应为2016年4月。银行贷款需要提交申请资料，包括房屋买卖合同、首付款发票、身份证明、个人收入证明等资料，只有提交完善的贷款申请资料才会审核放款。朱巧红认购房屋缴纳定金和首付款后，已经与力旗公司于2016年4月签订了《武汉市商品房买卖合同》，开发商却以贷款名义将所签订房屋买卖合同全部收走。双方不可能在缴纳首付款一年多后才签订房屋买卖合同，2017年4月18日签订《武汉市商品房买卖合同》仅仅为网签备案使用，而且不可能仅在交房时间2017年6月30日的前两个月才签订。综上所述，双方签订合同的实际时间不可能为2017年4月18日，一是到2017年5月18日也不可能走完贷款程序并放款，二是力旗公司最早于2019年7月30日才向朱巧红邮寄EMS告知在收到催款函之日起30日内通过银行贷款或自行筹集资金补齐剩余房屋也证明了签订房屋交易合同时间不是2017年4月18日的事实。二、朱巧红依约在合同实际签订之日起30日内向开发商提供了齐全的个人资料并办理完毕银行按揭手续。首先，从双方签订的合同第六条、第七条等条款约定看，买受人于签订合同之起三十日内提供齐全的个人资料并办理完毕银行按揭手续。至于按揭贷款应当何时到账，合同没有约定，事实上也无法约定。其次，因商品房买卖按揭贷款，涉及与三方之间的权利与义务，银行发放贷款的时间不等于购房人“提供齐全的个人资料并办理完毕银行按揭手续”的时间。根据《贷款通则》第六章规定，贷款程序为：贷款申请-对借款人的信用等级评估-贷款调查-贷款审批-签订借款合同-贷款发放-贷后检查-贷款归还。在整个贷款程序中，借款人的义务仅仅是填写贷款申请书，提交相应的个人资料，至于贷与不贷、何时放贷、放贷的具体数额等等，决定权均不在朱巧红。朱巧红在交完首付款，签订实际购房合同的当日，就提交了完整的个人资料，并在由上述几家银行提供的《借款合同》上签字，朱巧红的义务已经履行完毕。从义务履行的先后顺序看，购房人和开发商在前，银行在后。故银行发放贷款的时间不等于购房人“提供齐全的个人资料并办理完毕银行按揭手续”的时间。三、朱巧红与力旗公司对支付剩余房款已经于2019年7月30日达成新的协议。几次贷款未果后，力旗公司最早于2019年7月30日向朱巧红邮寄EMS告知在收到催款函之日起30日内通过银行贷款或自行筹集资金补齐剩余房款。协商过程中，朱巧红也向力旗公司提交了延期支付剩余房款的申请表，因此双方对支付剩余房款已经达成新的协议。四、朱巧红未能贷款支付剩余房款是因为力旗公司的原因，朱巧红不构成违约。1、力旗公司销售人员承诺保证能够提供顺利办理按揭贷款。因开发商原因按揭无法办理，开发商应该对此承担责任。2、办理按揭贷款时，诉争房产尚未解压，导致银行按揭无法办理。从朱巧红的委托代理人和一审法院在武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市不动产登记中心、武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局调取的证据显示：力旗公司武汉力旗开发建设有限公司交易的诉争的房屋于2016年4月26日设定抵押，2017年4月6日注销抵押，抵押权人为上海国际信托有限公司。力旗公司于2016年3月9日交完首付款后，正是因为诉争房屋抵押权人为上海国际信托有限公司而非力旗公司合作抵押银行，朱巧红向力旗公司提交齐全的房屋买卖合同等贷款申请资料后，不可能取得开发商指定的所谓合作银行的贷款，力旗公司所说的贷款支付剩余房款构成欺诈。因力旗公司原因不能贷款支付剩余房款的，力旗公司应当承担违约责任，赔偿延期交房、延期办证的违约金。五、力旗公司隐瞒事实将抵押的诉争房屋出卖给朱巧红存在违反法律、法规规定的行为，其不应当取得剩余房款支付利息、律师费等损失。力旗公司辩称，一审判决认定事实清楚，符合法律规定，应维持原判。朱巧红与力旗公司签订的书面房屋买卖合同合法有效，合同上的签订时间为2017年4月18日，合同订立时并不存在抵押登记。力旗公司发催款函并不代表对书面合同的变更，支付房款是朱巧红履行合同的义务，无论以何种方式支付房款，均应按照合同约定的时间履行。不论其是否提交贷款手续资料，只要未按约定支付剩余房款，均不属于履行了合同义务，均应承担违约责任。力旗公司向一审法院起诉请求：1、判决朱巧红向力旗公司支付欠缴的购房款人民币350,000元；2、判决朱巧红以人民币350,000元为基数，按日万分之一的标准向力旗公司支付违约金，自2017年5月19日起计算至全部支付完毕之日止；3、判决朱巧红承担力旗公司为维权支付的律师费用人民币12,679元；4、判决朱巧红承担本案的诉讼费用。朱巧红向一审法院反诉请求：1、依法判令力旗公司赔偿朱巧红延期交房违约金人民币40,376.22元（自2017年7月1日起至实际交付之日止,暂计至2020年7月31日）；2、依法判令力旗公司赔偿朱巧红延期办证违约金人民币27,288.01元（自2018年7月1日起至实际登记之日止，暂计至2020年7月31日）；3、依法判令力旗公司承担全部诉讼费用。一审认定的事实：2015年7月8日，力旗公司取得武汉市汉阳区四新大道606号新城阳光国际广场（C地块）的《武汉市商品房预售许可证》。2017年4月18日，出卖人力旗公司与买受人朱巧红签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：……三、商品房基本情况：买受人购买位于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西新城?阳光国际广场（C地块）E幢6层17号房（建筑面积为75.58平方米）；……五、计价方式与价款：该房屋单价为人民币9,375.24元/平方米，总价为人民币708,581元；六、付款形式及时间：买受人应于2017年5月19日前，一次性存入商品房首付款人民币358,581元，其余价款办理贷款；七、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；双方确认，对于买受人按照本合同第六条第2项约定采取贷款方式付款的，若买受人未能按照约定日期办理完毕贷款手续亦为逾期付款行为，买受人按本合同第七条第1种方式的约定承担违约责任；……九、交房期限及条件：出卖人应当在2017年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；……十一、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；……十四、出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；……十六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人同意出卖人办理房地产初始登记的期限宽限至商品房交付之日起一年，出卖人在前述一年期限内仍不能办理完房地产初始登记的，则出卖人自前述一年期满后起，按已付购房款总额的日万分之一向买受人支付违约金，直至初始登记办理完毕之日止，为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产初始登记的，出卖人不承担违约责任，等内容。力旗公司及朱巧红在合同末尾处签章及签字捺印。同日，双方还签订《合同补充协议》，约定：买受人在签订本合同之日付首期房款人民币358,581元，剩余房款人民币350,000元买受人应在本合同签订之日起30日内（即2017年5月18日之前）通过商贷贷款方式支付，若买受人未能获得贷款，则买受人仍应在2017年5月18日之前通过自筹方式支付剩余房款，无论买受人采取任何付款方式，双方在前期签订的《商品房认购书》等文件中约定买受人支付的定金均在第一次支付房款时冲抵相应等额房款，不再具有定金性质。如因买受人违约逾期付款，出卖人起诉或仲裁的，买受人应当赔偿出卖人因此支付的诉讼费、交通费、律师费、公告费、邮寄费等出卖人为实现权利有关的一切费用。关于按揭贷款，买受人在此保证其具备支付房款的履约能力，无论合同签订后银行信贷政策是否变化，均不以此为由迟延支付房款，等内容。朱巧红于2016年3月2日向力旗公司支付了上述房屋的购房定金人民币10,000元，2016年3月9日向力旗公司支付了上述房屋的购房首付款人民币348,581元，共计人民币358,581元，力旗公司向朱巧红开具收款收据，并于2017年2月9向朱巧红出具了湖北增值税普通发票，后朱巧红未支付该房屋的剩余房款。2019年7月30日，力旗公司通过EMS邮件向朱巧红发出催款函，告知朱巧红在收到催款函之日起30日内通过银行贷款或自行筹集资金的方式补齐剩余房款，如到期仍未缴清剩余房款，将通过诉讼方式解除与其签订的合同，朱巧红于2019年8月2日收到该邮件。2019年12月12日，力旗公司委托湖北瑞通天元律师事务所通过EMS邮件向朱巧红发出律师函，告知朱巧红于收到该函3日内补齐剩余购房款并支付违约金，如仍未缴清，将解除合同并追究违约责任，朱巧红于2019年12月15日收到该邮件。2020年5月22日，力旗公司再次通过EMS邮件向朱巧红发出催缴函，告知朱巧红于2020年5月31日前携带本人身份证件前往新城阳光国际广场营销中心缴清剩余房款并支付违约金，否则将通过诉讼方式解决纠纷，朱巧红于2020年5月24日收到此邮件。一审另查明，2020年6月28日，力旗公司与湖北瑞通天元律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托湖北瑞通天元律师事务所处理其与朱巧红房屋买卖合同纠纷案，并向湖北瑞通天元律师事务所支付律师费人民币12,679元。经朱巧红申请，一审法院前往武汉市不动产登记中心及武汉市房管局进行调查。经查，2016年4月26日，力旗公司将武汉市汉阳区四新大道606号新城?阳光国际广场（C地块）中581,32.89平方米，价值人民币30,120.96万元的建筑物抵押给上海国际信托有限公司（期房抵押证明：市2016021669），2017年4月6日，该抵押注销，其中包括朱巧红所购买的位于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西新城?阳光国际广场（C地块）第E幢6层E座17号（建筑面积为75.58平方米）房屋。2020年9月30日，力旗公司取得武汉市汉阳区606号新城阳光国际广场（C地块）E栋6层17号房屋的不动产权属证明。一审法院认为，力旗公司与朱巧红于2017年4月18日就位于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西新城?阳光国际广场（C地块）第E幢6层17号房屋（建筑面积75.58平方米）房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同的附件六约定“买受人在签订本合同之日付首期房款人民币358,581元，剩余房款人民币350,000元买受人应在本合同签订之日起30日内（即2017年5月18日之前）通过商贷贷款方式支付；若买受人未能获得贷款，则买受人仍应在2017年5月18日之前通过自筹方式支付剩余房款”，朱巧红按照合同约定向力旗公司支付了首付款人民币358,581元，但余款人民币350,000元至今未支付，其行为构成违约，现力旗公司要求朱巧红支付欠缴的购房款人民币350,000元的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第七条的约定“买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，现力旗公司要求朱巧红以人民币350,000元为基数，按日万分之一的标准向力旗公司支付自2017年5月19日起至全部支付完毕之日止的违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六的约定“如因买受人违约逾期付款，出卖人起诉或仲裁的，买受人应当赔偿出卖人因此支付的诉讼费、交通费、律师费、公告费、邮寄费等出卖人为实现权利有关的一切费用”，现力旗公司要求朱巧红支付律师费人民币12,679元的诉讼请求，亦予以支持。朱巧红辩称力旗公司承诺为其办理贷款，但朱巧红未提交证据予以证明，故对朱巧红的该辩称理由不予采信。朱巧红辩称因力旗公司将诉争房屋抵押而不能贷款，诉争房屋所涉地块于2016年4月26日设定抵押，2017年4月6日该抵押注销，力旗公司与朱巧红签订《武汉市商品房买卖合同》的时间为2017年4月18日，此时诉争房屋所在地块并没有抵押的情形，故对朱巧红的该辩称理由亦不予采信。朱巧红逾期支付剩余房款购成违约，其反诉要求力旗公司赔偿延期交房违约金和延期办证违约金的反诉请求，不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、朱巧红于本判决生效之日起十日内支付给武汉力旗开发建设有限公司购房款人民币350,000元；二、朱巧红于本判决生效之日起十日内支付给武汉力旗开发建设有限公司逾期付款的违约金，以人民币350,000元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月19日起至全部款项支付完毕之日止；三、朱巧红于本判决生效之日起十日内支付给武汉力旗开发建设有限公司律师费人民币12,679元；四、驳回朱巧红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用人民币7,330元、反诉费人民币1,491元，以上共计人民币8,821元由朱巧红承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：力旗公司一审中提交的《武汉市商品房买卖合同》载明签订于2017年4月18日，朱巧红虽称该合同仅为网签备案使用，双方实际签订商品房买卖合同时间为2016年4月，但朱巧红缺乏充分证据对此予以证明，本院对朱巧红该陈述难以采信，一审认定双方商品房买卖合同签订于2017年4月18日并无错误。力旗公司与朱巧红于2017年4月18日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法、有效，应遵照履行。该合同附件六约定“若买受人未能获得贷款，则买受人仍应在2017年6月2日之前通过自筹方式支付剩余房款”，朱巧红向力旗公司支付首付款后，余款350000元未取得银行贷款，根据前述约定应在2017年5月18日之前通过自筹方式支付。朱巧红上诉认为其未能获得银行贷款系因诉争房产未解押、存在欺诈等力旗公司的原因造成，但经一审查明诉争房屋已于2017年4月6日注销抵押，早于双方商品房买卖合同签订时间，朱巧红称力旗公司关于贷款支付余款构成欺诈亦缺乏证据证实，故本院对朱巧红前述上诉理由均不予采信。朱巧红至今未向力旗公司支付余款350000元，已构成违约。鉴于朱巧红未支付购房余款违约在先，力旗公司有权延迟交房，故朱巧红的反诉请求不应支持；力旗公司关于朱巧红支付购房余款350000元并自2017年5月19日起按日万分之一的标准支付违约金及承担律师费12679元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持并无不当。朱巧红上诉认为双方于2019年7月30日就剩余房款支付达成新协议缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，朱巧红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8821元，由朱巧红负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  张 红审判员  叶 欣二〇二一年四月二十八日法官助理阮小琴书记员李明志