内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终91号上诉人（原审原告）：范忠明，男，1963年3月18日出生，住内蒙古自治区包头市。被上诉人（原审被告）：包头市联邦置业有限责任公司。法定代表人：武钰。委托诉讼代理人：王业佳。上诉人范忠明因与被上诉人包头市联邦置业有限责任公司（以下简称联邦置业)中介合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。范忠明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判联邦置业退还范忠明中间费5000元及利息或发回重审；2、一、二审案件受理费由联邦置业承担。其上诉主张的事实和理由为：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。第一，一审法院以联邦置业提供的《房屋销售委托合同》认定该合同的内容是双方真实意思表示，且合法有效。并依据该合同第三条约定认定范忠明向联邦置业支付居间代理服务费，金额为最终销售价格的0.5％居间费，即626000元×0.5％=3130元。范忠明认为一审法院认定该事实不清。首先，联邦置业在一审法院提供的《房屋销售委托合同》是伪造的，2018年6月份，双方签订的《房屋销售委托合同》格式是竖版合同，且是自带复写功能的纸质，一式两联，签订后，双方各持一联。而联邦置业在一审提供的《房屋销售委托合同》格式是横版的，且是经过手写的非复写纸质材质。其次，联邦置业提供的该《房屋销售委托合同》中范忠明的身份证号是错误的。因此，联邦置业提供的《房屋销售委托合同》是伪造的，并非是在2018年6月与范忠明签订的《房屋销售委托合同》。不应该将其作为本案的裁判依据。第二、依据联邦置业提供的《房屋销售委托合同》第九条其他约定第3条:在委托期内，若甲方(范忠明)自愿降价出售仍需按合同约定支付服务费，该条款为手写条款，是非格式条款认定错误。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。并非是一审法院认为的手写就是非格式条款，范忠明认为无论是手写还是电子书写只要未与对方协商或者磋商都应认定为格式条款。本案中，双方签订的合同并未与范忠明经过协商，都是格式合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，因此，根据范忠明提供的《房屋买卖(置换)合同》中并未约定范忠明向联邦置业交中介费。故应当认定双方未约定中介费，即以范忠明提供的《房屋买卖(置换)合同》中并未约定范忠明向联邦置业交纳中介费为依据。联邦置业未提出答辩意见。范忠明向一审法院起诉请求：1.请求依法判令联邦置业退还范忠明中介费及保证金费用5500元;2.请求依法判令联邦置业给付范忠明以5500元为基数,从2018年6月1日起按法定利率计算的利息2000元；3.请求依法判令联邦置业承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年6月2日，范忠明与联邦置业签署了《房屋销售委托合同》，该合同为联邦置业提供的格式合同。合同约定：范忠明委托联邦置业出售其座落于包头稀土高新技术产业开发区鹿港小镇花园1栋1单元302室房屋，委托出售的价格为640000元（包含联邦置业的中介费10000元），委托费用：90天之内出售，范忠明承担房屋实际成交价1.5%作为委托费用，交与联邦置业（此处未捺印）。范忠明委托联邦置业出售房屋，联邦置业向范忠明交纳500元保证金，如联邦置业未实现90日内卖房承诺，则将此保证金作为赔偿金补偿范忠明。若委托期内联邦置业推荐的客户与范忠明订立《房屋买卖（置换）合同》，范忠明应于订立该合同当日向联邦置业返还已收到保证金。同时合同第二条中2.6条约定范忠明在约定的销售期内不得自行销售上述房屋，也不得委托第三人销售，在委托期内未经对方同意不得单方变更、解除合同。《房屋销售委托合同》第三条约定代理服务费：在委托销售期限内，联邦置业推荐的客户与范忠明订立《房屋买卖（置换）合同》，则范忠明应于订立合同当日，支付联邦置业中介代理服务费，金额为最终销售价格的0.5%中介费。《房屋销售委托合同》第九条其它约定第3条、第4条约定：若范忠明自愿降价出售仍需按合同约定支付联邦置业服务费，委托期限：2018年6月2日至2018年9月2日。上述第九条其它约定第3条、第4条为手写添加并捺印，非为格式条款。《房屋销售委托合同》还约定了违约责任等。委托期内联邦置业为了更好的宣传房屋，将范忠明房源在联邦置业的房源列表中处于置顶状态，将范忠明房源优先展示给联邦置业经纪人，让经纪人更好的宣传该房屋，积极为范忠明销售房屋。委托其间，联邦置业多次带客户看房，也在所有的经纪人朋友圈进行分享等工作。2018年6月29日，范忠明与案外人赵某在联邦置业处签订《房屋买卖（置换）合同》。合同约定的房价为626000元。范忠明持有的《房屋买卖（置换）合同》原件中第三条信息服务费及支付第一款中甲方（即范忠明）需向丙方（即联邦置业）交纳中介服务费处空白，联邦置业提供的《房屋买卖（置换）合同》复印件（联邦置业无法提供原件）此处填写伍仟元，但未捺印。2018年6月30日联邦置业为范忠明出具收据载明：“今收到范忠明交来人民币伍仟伍佰元”。其中包括范忠明为联邦置业交纳中介费5000元及退还联邦置业的保证金500元。之后《房屋买卖（置换）合同》未实际履行。范忠明向包头市房管局相关部门曾反映联邦置业收取居间费一事，未得到解决。现范忠明诉至人民法院，请求人民法院支持其诉讼主张。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在居间合同中，接收委托、报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。根据该院法庭调查的事实及范忠明、联邦置业列举的证据看，范忠明与联邦置业签订的《房屋销售委托合同》符合居间合同的所有特征，联邦置业为该合同的居间人，范忠明为该合同的委托人。且该院查明该合同约定的内容是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规规定，上述合同合法、有效，双方均应依约定履行。联邦置业如约为范忠明提供了居间服务，即为范忠明的房屋找到买主案外人赵某，并促使案外人赵某与范忠明签订《房屋买卖（置换）合同》，联邦置业履行了《房屋销售委托合同》中约定的居间义务，范忠明也应依《房屋销售委托合同》中相关约定支付居间费。范忠明提供的《房屋买卖（置换）合同》第三条约定：信息服务及支付：“甲（范忠明）、乙（赵某）、丙（联邦置业）三方签订合同当日，甲方（范忠明）需向丙方（联邦置业）交纳中间服务费”，范忠明以此条款中未约定其需交纳中介费，认为其不应当交纳居介费，联邦置业应退还范忠明交纳的居间费。该条款系联邦置业提供的格式合同中的格式条款。又根据双方签订《房屋销售委托合同》第九条其他约定第3条：在委托期内，若甲方（范忠明）自愿降价出售仍需按合同约定支付联邦置业服务费，该条款为手写条款，是非格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，故该案范忠明、联邦置业应当以该非格式条款约定履行各自义务，即在委托期内，若甲方（范忠明）自愿降价出售仍需按合同约定支付联邦置业服务费。同时因《房屋销售委托合同》第三条约定：联邦置业推荐的客户与范忠明订立《房屋买卖（置换）合同》，则范忠明应于订立合同当日，支付联邦置业居间代理服务费，金额为最终销售价格的0.5%居间费。联邦置业已促成范忠明与案外人赵某签订《房屋买卖（置换）合同》，范忠明支付联邦置业居间费条件成就，即范忠明应按《房屋销售委托合同》第三条约定支付联邦置业居间费3130元（626000元×0.5%）。范忠明在签订《房屋买卖（置换）合同》后支付联邦置业居间费5000元，联邦置业应退还范忠明居间费1870元（5000元－3130元）。范忠明要求联邦置业退还居间费5000元的诉讼请求，该院部分予以支持；关于范忠明要求联邦置业支付利息的诉讼请求，因联邦置业多收取范忠明居间费，属违约行为，故占用范忠明资金1870元，应支付范忠明相应利息损失；范忠明要求联邦置业退还500保证金的主张，本院不予支持。理由如下：该费用是退还联邦置业预先支付范忠明的500元售房保证金，因联邦置业为范忠明找到了买主，并促成范忠明与买主签订了《房屋买卖（置换）合同》，范忠明依合同约定应该退还联邦置业售房保证金500元。联邦置业在庭审中提出90天内售出房屋，范忠明需按实际成交价的1.5%交纳居间费，联邦置业提供证据不充分，其主张不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告范忠明居间费1870元。二、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告范忠明以居间费1870元为基数，从2018年7月1日起至2020年8月19日止，按照中人民银行公布同期同类贷款利率计算的利息及从2020年8月20日起至人民法院判决确定的给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告范忠明的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告范忠明已预交），由原告范忠明负担16元；被告包头市联邦置业有限责任公司负担9元。二审中，范忠明向本院提交：1、《销售委托合同》一份，用以证明对方委托合同拿不出来，对方的原件已经废止了。2、联邦置业工作人员名片一张，该名片中写明交易不成，退还中介服务费，用以证明联邦置业公司未将案涉房屋出售，应当将5000元予以退还。联邦置业公司对上述2组未提出质证意见。经本院审查认为，上述两组证据并不能证明其主张成立，本院依法不予采信。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：联邦置业是否应当全额退还案涉中介服务费5000元。现从以下几点进行分析判断：首先，范忠明主张联邦置业一审提交的案涉《房屋销售委托合同》因格式系横版亦是经过手写的非复写纸质材质且其身份证号码错误，故属于联邦置业伪造的合同，一审法院依据该份合同判决联邦置业仅退还部分中介服务费错误。因范忠明二审提交的其持有的《房屋销售委托合同》与联邦置业提交的该份合同内容一致，无其他证据证明联邦置业提交的上述合同为伪造合同，故范忠明的该上诉主张不能成立，本院不予支持。其次，根据《房屋销售委托合同》第三条“在委托销售期限内，乙方（联邦置业）推荐的客户与甲方（范忠明）订立《房屋买卖（置换）合同》，则甲方应于订立该合同当日，支付乙方中介代理服务费，金额为最终销售价格的0.5%中介费”的约定，因联邦置业已经促成范忠明与案外人赵某签订了《房屋买卖（置换）合同》，故依据上述约定，一审判决范忠明支付联邦置业中介服务费3130元并无不当。最后，关于范忠明提出的一审法院将《房屋销售委托合同》第九条其他约定第3条认定为非格式条款错误的主张，因该条款为手写，并非联邦置业预先拟定好的打印条款，故一审法院对此认定准确，范忠明的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，范忠明的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人范忠明负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓燕审判员 杨 娜审判员 董婷婷 二○二一年四月六日法官助理 常慧青书记员 刘博尧附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。