湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1228民初211号原告：杨志平，男，1970年7月6日出生，侗族，农民，住湖南省芷江侗族自治县。原告：蒋光达，男，1973年11月27日出生，苗族，农民，住湖南省芷江侗族自治县。原告：蒋光顺，男，1970年11月16日出生，苗族，农民，住湖南省芷江侗族自治县。三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张艳红，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。被告：蒋光长，男，1974年9月28日出生，苗族，农民，住湖南省芷江侗族自治县，现羁押于芷江侗族自治县看守所。原告杨志平、蒋光达、蒋光顺与被告蒋光长合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，对本案进行了公开开庭审理。原告杨志平、蒋光达及原告杨志平、蒋光达、蒋光顺三人的共同委托诉讼代理人张艳红、被告蒋光长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志平、蒋光达、蒋光顺向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告杨志平、蒋光达、第三人蒋光永与蒋光长于2013年1月1日签订的《合伙出资购地协议书》有效；2.请求判令解除三原告与被告于2017年2月3日签订的《合伙购地股权转让协议》；3.请求判令被告向原告支付截止2021年1月的租金51000元（杨志平35000元、蒋光达、蒋光顺16000元）；4.本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2××2年4月，蒋光长与蒋光达、杨志平、蒋光永协商与邓成程合伙购买位于芷江县火车西站旁边的土地，2××2年10月，以蒋光长的名义拍卖取得“芷国用（2××2）第158-23号”宗地。蒋光长收取三原告的购地款项后，2013年元月分别向蒋光达、杨志平出具收条。2××2年年底，因该地块需办理产权登记，杨志平、蒋光达、蒋光永与被告签订《合伙出资购地协议书》，蒋文进为见证人，协议约定，该宗地块登记于蒋文进（蒋光长的父亲）及邓成程名下，蒋文进对该地块不占有任何股份，蒋文进名下的50%实际为被告占5／8，杨志平占1／8，蒋光永占1／8，蒋光达占1／8（其中蒋光达占有的1／8有一半为蒋光顺所有），协议另约定，该地块由蒋光长继续使用，以56000元／计算租金，由杨志平、蒋光达、蒋光顺、蒋光永及蒋光长按所占份额分配。截止至起诉之日，该地块一直由蒋光长租赁使用，用于经营芷江银河木材加工厂及芷江林鑫木业有限责任公司，2017年4月4日，蒋光长通过芷江林鑫木业有限责任公司向杨志平支付租金21000元，2018年10月，蒋光长向蒋光达支付租金40000元。2017年2月3日，蒋光长提出购买三原告所有的土地份额，并与三原告签订了《合伙购地股权转让协议》，协议约定，蒋光长以总价509600元购买三原告所持的土地使用权份额，蒋光长于2017年4月底支付杨志平、蒋光达各134800元，于2017年10月底前付清余款120000元，双方签字之日起，协议付清第一笔款项时该协议生效，但截止三原告起诉之日，蒋光长一直未按照合同约定支付转让款，该《合伙购地股权转让协议》未生效。三原告已按原、被告及蒋光永签订的《合伙出资购地协议书》向蒋光长履行了付款义务，并确认了三原告对该地块享有使用权，《合伙出资购地协议书》应当有效，蒋光长未按《合伙购地股权转让协议》履行付款义务，经三原告催收后，蒋光长仍未履行，已达法定解除条件，蒋光长应当按照《合伙出资购地协议书》的约定向三原告按期支付租金。现杨志平、蒋光达、蒋光顺为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持其诉请。蒋光长答辩称：1.三被答辩人要求确认2013年1月1日签订的《合伙出资购地协议书》有效的诉讼请求与三被答辩人及答辩人没有直接的法律关系；2.三被答辩人要求解除2017年2月3日签订的《合伙购地股权转让协议》的诉讼请求于法无据；3.三被答辩人要求答辩人支付租金51000元的诉讼请求与事实不符，于法无据；4.2013年以来，蒋光达所占有份额的土地一直由其个人占用，并栽种了树木、修建了房屋；5.答辩人已向三被答辩人支付了61000元，已经超额支付，且自2013年以来，蒋光达一直拖欠其占用土地期间应当支付的水电费，答辩人一直念在亲情不予计较；6.请求法院驳回三被答辩人的全部诉讼请求。对杨志平、蒋光达、蒋光顺三人提交的证据，本院认定如下：对杨志平、蒋光达、蒋光顺向本院提交的杨志平、蒋光达、蒋光顺的身份证复印件及蒋光长的户籍证明，经本院审查核实，依法予以采信。对杨志平、蒋光达、蒋光顺向本院提交的芷江银河木材加工厂及芷江林鑫木业有限责任公司的企业登记信息，经本院审查核实，依法予以采信。对杨志平、蒋光达、蒋光顺向本院提交的收条及《合伙出资购地协议书》，经本院审查核实，仅对蒋光长收取了杨志平及蒋光达的购地款项及蒋光长与杨志平、蒋光永、蒋光达签订《合伙出资购地协议书》的相关事实予以采信。对杨志平、蒋光达、蒋光顺向本院提交的银行流水，经本院审查核实，依法予以采信。对杨志平、蒋光达、蒋光顺向本院提交的《合伙购地股权转让协议》，经本院审查核实，仅对蒋光长与杨志平、蒋光达、蒋光顺签订协议的相关事实予以采信。对杨志平、蒋光达、蒋光顺向本院提交的土地登记资料，经本院审查核实，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2××2年，邓成程、蒋文进通过拍卖方式取得了湖南省芷江侗族自治县芷江镇西站旁一宗土地的使用权，2××2年10月19日，芷江侗族自治县国土资源局与邓成程、蒋文进签订了《国有建设用地使用权转让合同》，合同约定，出让宗地编号为2××2-53，宗地面积为16360㎡，出让价款为180万元，合同另就双方的权利义务等作出约定。2××2年11月30日，邓成程、蒋文进共同向芷江侗族自治县国土资源局申请对该出让土地的使用权进行初始登记，经芷江侗族自治县国土资源局审查，对该出让土地的使用权进行登记，该土地使用权证号为芷国用（2××2）第158-23号。之后，蒋光长占用该宗土地作为芷江银河木材加工厂及芷江林鑫木业有限责任公司的经营。2013年1月1日，蒋光长、杨志平、蒋光永、蒋光达四人签订了《合伙出资购地协议书》，协议约定：“四人对芷江木材站芷江火车西站的一宗工业用地房地产进行合股购买，具体事项为1.该地块土地使用权证号为芷地（87）号，使用者为邓成程、蒋文进，邓成程与蒋文进各占50%的股权；2.上述地块蒋文进没有占任何股份，只是合伙人共同委托其本利手续，适用其名字；3.蒋文进的50%股权中，蒋光长占该股的5／8，蒋光永占该股的1／8，杨志平占该股的1／8，蒋光达占该股的1／8（其中蒋光达的1／8有部分为蒋光顺的）；4.该地通过股东协商，如果低于购买价出售，股东有权按比例分地处理，如果高于购买价处理，按实际价格凭股权分配，但不能低于以下利润比例，即2013年1月1日起，每年按成本50%的购买价递增，订协议之日起，未满一年被收购按月计算，对此比例三年后可另行协商，任何股东都有权按此比例收购其他股东的股份，不得私自分地；5.此地块的土地使用证不得单独使用、出租或抵押，如有股东拿此证抵押办理贷款或其他使用，必须按第四点收购其他股东的股权才可使用；6.如出租，上述四合伙人的租金56000元／年按比例分配（此价自2013年6月1日起三年协调一次）；7.该协议的出资以收据为凭；8.该协议一式七份，各股东及见证人各一份，并通过公证机关公证即具有法律效力”，蒋光长、杨志平、蒋光永、蒋光达作为合伙人在协议上签字，蒋文进作为见证人在协议上签字，之后，杨志平、蒋光达分别向蒋光长支付了购地款124200元，并由蒋光长分别向二人出具了收条。2017年2月3日，蒋光长作为甲方与作为乙方的杨志平、蒋光达、蒋光顺签订了《合伙购地股权转让协议》，协议约定蒋光长购买杨志平、蒋光达位于芷江火车西站木材站内土地2／8的股份（其中蒋光达、蒋光顺为一份），总价款为509600元，其中杨志平为254800元，蒋光顺、蒋光达为254800元，蒋光长于2017年4月底前付杨志平、蒋光达各134800元，2017年10月底前付清余款120000元，协议自蒋光长付清第一笔款时生效，如果蒋光长未能在约定的第二笔付款时间付清价款，则蒋光长需支付全年租金1万元，协议另就双方的其他权利义务作出约定，蒋光长、杨志平、蒋光达在该协议上签字。之后，蒋光长未按该协议的约定按时支付价款，仅向杨志平支付了21000元，向蒋光达支付了40000元，用于支付租金。因蒋光长一直未按协议支付购地价款，也未支付租金，双方因此产生纠纷。另查明，蒋光长、杨志平、蒋光永、蒋光达四人于2013年1月1日签订的《合伙出资购地协议书》中所称的芷地（87）号土地及2017年2月3日，蒋光长与杨志平、蒋光达、蒋光顺签订的《合伙购地股权转让协议》中所称的位于芷江火车西站木材站内土地实际均为邓成程、蒋文进名下的土地使用权证号为芷国用（2××2）第158-23号的土地。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。蒋光长所占用的作为芷江银河木材加工厂及芷江林鑫木业有限责任公司的经营场所的土地为登记在邓成程和蒋文进名下的土地使用权证号为芷国用（2××2）第158-23号的土地，虽然，蒋光长、杨志平、蒋光永、蒋光达四人于2013年1月1日签订的《合伙出资购地协议书》约定，蒋文进对此宗地并不占任何股份，仅是蒋光长、杨志平、蒋光永、蒋光达四人共同委托其办理手续，蒋文进也在该协议上作为见证人签字，杨志平、蒋光达亦向蒋光长支付了所谓的购地款，但根据杨志平、蒋光达、蒋光顺向本院提交的土地登记资料中由芷江侗族自治县不动产登记中心出具的国土产权情况证明显示，该土地的建设用地使用权登记为邓成程和蒋文进共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定：“处分共有不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”及《中华人民共和国物权法》第一百零三条之规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，即使蒋文进将该建设用地使用权转让或赠予，仍应经得共有人邓成程的同意，并办理相关变更登记后，建设用地使用权转让合同才能生效，而涉案土地现在的使用者仍是邓成程和蒋文进，杨志平、蒋光达、蒋光顺并未向本院提交相关证据证实该土地已由蒋文进转让或赠予给蒋光长及其三人，蒋光长、杨志平、蒋光达、蒋光顺亦未向本院提交相关证据证实该涉案土地的建设用地使用权登记确有错误，故对于杨志平、蒋光达、蒋光顺要求确认蒋光长、杨志平、蒋光永、蒋光达四人于2013年1月1日签订的《合伙出资购地协议书》有效的诉讼请求，本院依法不予支持。因涉案的芷国用（2××2）第158-23号土地的建设用地使用权人仍为邓成程和蒋文进，蒋光长、杨志平、蒋光达、蒋光顺均不是该土地的权利人，因此，蒋光长与杨志平、蒋光达、蒋光顺于2017年2月3日签订的《合伙购地股权转让协议》系无效合同，故对于杨志平、蒋光达、蒋光顺要求解除合伙购地股权转让协议》的诉讼请求，本院依法不予支持。蒋光长虽然占用芷国用（2××2）第158-23号土地作为芷江银河木材加工厂及芷江林鑫木业有限责任公司的经营场所，但杨志平、蒋光达、蒋光顺均非该土地的权利人，依法不具备向蒋光长追索租金的资格，故对于杨志平、蒋光达、蒋光顺要求蒋光长支付截止至2021年1月的租金51000元的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零三条、第一百一十七条、第一百三十五条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条，《不动产登记暂行条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨志平、蒋光达、蒋光顺的诉讼请求。案件受理费1075元，依法减半收取537.5元，由杨志平、蒋光达、蒋光顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  向芳洪二〇二一年四月二十四日法官助理曾磊书记员杨林