云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终288号上诉人（原审原告）：姚祥楚，男，1965年5月12日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：骆绍国，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南华丰集团股份有限公司，住所地云南省昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城B11栋6楼。法定代表人：赵云焜，董事长。委托诉讼代理人：仇艺，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周安琪，云南义海律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人姚祥楚因与上诉人云南华丰集团股份有限公司（以下简称“华丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初6132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚祥楚的委托诉讼代理人骆绍国、上诉人华丰公司的委托诉讼代理人仇艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚祥楚上诉请求：撤销一审判决第二项，改判华丰公司支付姚祥楚自2010年10月10日起至付清之日止按照年利率6%计算的资金占用费，暂计至2020年4月21日为40883元；本案一、二审案件受理费由华丰公司承担。事实和理由：华丰公司长期占用姚祥楚商品房面积误差款项70488元，已长达十年之久，根据相关司法解释规定，一审未支持姚祥楚资金占用费的请求不符合法律规定，请求二审法院依法改判。针对姚祥楚的上诉请求、事实和理由，华丰公司辩称，双方在支付补偿款时已达成一致，且补偿款已实际支付，故不存在资金占用费，请求二审法院驳回姚祥楚的上诉请求。上诉人华丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚祥楚的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由姚祥楚承担。事实和理由：华丰公司提交的《协议》和《归还贷款承诺书》是一一对应配套使用的，《协议》确定姚祥楚购买房屋减少的面积为8.01平方米以及需要退还购房款70488元，《归还贷款承诺书》是退房款时签订的付款凭证，因华丰公司当时涉及退款的有多家购房人，故用了统一格式的《归还贷款承诺书》。该承诺书中明确说明《协议》是2011年2月23日签订，一审中姚祥楚亦明确《协议》和《归还贷款承诺书》是其本人签订，故姚祥楚在2011年2月23日签订《协议》时就已知道购买的房屋出现了8.01平方米的面积误差以及需要退还购房款70488元的事实，依此计算姚祥楚的诉请早已超过诉讼时效。综上，一审认定事实错误，请求二审法院依法改判。针对华丰公司的上诉请求、事实和理由，姚祥楚辩称，姚祥楚购买的房屋确实少了8.01平方米，少的这部分款项应予退还，华丰公司长达十年之久未向姚祥楚退还70488元，期间确实存在资金占用费的问题。虽然双方对此没有约定，但资金占用费对于姚祥楚来说是不应当承担的一个损失。华丰公司的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。姚祥楚向一审法院起诉请求：1.判令被告依法退还多收原告的商品房购房款70488元及支付原告自2010年10月10日起暂计算至2020年4月21日止的资金占用费按照年利率6%计算40883元，共计111371元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月9日，原被告签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定由原告购买被告坐落于昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城C-9幢1-2层12号房屋，合同主要约定:“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种计算商品房价款：2.按套计价，该商品房总价款为人民币肆拾玖万贰仟零佰零拾捌元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内建筑面积54.60平方米。参考建筑面积为55.91平方米。第五条、面积误差的处理。按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积有误差的，总价款按产权登记面积由甲乙双方按多退少补的方式进行调整。第六条、付款方式及期限，乙方按下列第1种方式付款。1.一次性付款，2010年10月9日一次性付款492008元。买卖合同签订后,原告自述于2010年10月9日付清购房款492008元，当天，本案C-9幢1-2层12号房屋办理了《商品房合同登记备案表》。被告于2011年3月30日向原告交付了房屋，因该房屋一直未办理所有权证，原告诉至法院，经云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民终8371号判决，由被告在法律文书生效之日起30日内将办理该房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门，并协助原告办理产权登记等。原告于2020年3月17日将上述房屋进行房屋权属登记，房产证登记面积：分摊土地面积9.32平方米，房屋建筑面积47.9平方米。因房产证面积与合同约定面积少了8.01平方米，故诉至法院，主张如上所请。另查明，原被告双方签订了《协议》，约定乙方购买甲方华丰国际商贸城C-9幢1-2层12号商业用房1套，原《商品房购销合同》约定的预测建筑面积55.91平方米，现产权登记建筑面积47.90平方米，面积减少8.01平方米，根据甲乙双方签订的《商品房购销合同》第五条约定，甲方需要向乙方退还房款人民币70488元（8800元/平方米），大写柒万零肆佰捌拾捌元整。原被告双方均签字确认，但未签署具体时间。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告是否已经实际还款？原告的诉请是否已超过诉讼时效？被告主张其已经实际向原告支付了上述房屋的面积差价款，其就该项主张向法院提交了《协议》《归还贷款承诺》。第一，根据原被告所提交的《商品房合同登记备案表》，案涉房屋系原告一次性付款购买，未产生实际贷款，《归还贷款承诺》与实际情况相矛盾，故对于《归还贷款承诺》内容的真实性不予确认。第二，被告主张其已于2011年2月23日支付原告全部补偿款项，且原告的诉请已经超过了诉讼时效。根据被告所提交《协议》，该《协议》虽上述均有双方签字，但未注明签订日期，被告依此计算诉讼时效无事实依据，且被告亦未提交其已支付房屋补偿款的凭证，被告称其系现金支付，首先不符合国家财务制度，再者也并无原告收款的收据为证，不符合履行中的金钱交易习惯。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”,参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定,被告所提交证据不能完全证实其主张，其应当承担举证不利后果。案涉房屋的不动产权证书系2020年3月17日办理,原告取得不动产权证书后才真正得知房屋相关信息,根据法律规定其诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算,故本案原告起诉未超过诉讼时效。本案为商品房销售合同纠纷,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:……。”本案中,原、被告在房屋买卖合同中,已经对建筑面积、套内建筑面积误差的处理作出了约定。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条,双方约定面积误差的处理。按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积有误差的，总价款按产权登记面积由甲乙双方按多退少补的方式进行调整。另外，双方原《商品房购销合同》中约定乙方购买甲方华丰国际商贸城C-9幢1-2层12号商业用房1套，约定的预测建筑面积55.91平方米，房屋总价格492008元，现产权登记建筑面积47.90平方米，面积减少8.01平方米，结合双方签订的《商品房购销合同》第五条约定，甲方需要向乙方退还房款人民币70488元（8800元/平方米），大写柒万零肆佰捌拾捌元整。本案中，原被告对面积误差的处理已作出约定，故对于原告诉请被告支付其因建筑面积减少而多支付的房屋面积差价款,予以支持。对于原告主张的资金占用费，原被告双方未在合同中对该费用进行约定，被告亦不认可，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条,判决：一、由被告云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚祥楚房屋面积差价款70488元；二、原告的其他诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。同时，华丰公司要求补充确认：《协议》的签订时间为2011年2月23日。对此，姚祥楚不予认可。本院认为，《归还贷款承诺》上明确载明，“依据本人姚祥楚于2011年2月23日与华丰公司签订的《协议》……”，该承诺尾部姚祥楚作为承诺人进行了签字捺印，由此可看出《协议》的签订时间应为2011年2月23日，故对华丰公司要求补充确认的事实，本院予以确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。另补充查明，1.2011年2月23日，姚祥楚向华丰公司出具《归还贷款承诺》，载明：依据本人姚祥楚于2011年2月23日与华丰公司签订的《协议》，本人收到华丰公司支付购房贷款人民币70488元……。2.《协议》的签订时间为2011年2月23日。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：华丰公司应否向姚祥楚支付房屋面积差价款及相应的资金占用费？本院认为，姚祥楚、华丰公司于2010年10月9日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自义务。该合同明确约定，按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积有误差的，总价款按产权登记面积由双方按多退少补的方式进行调整。姚祥楚于2020年3月17日取得案涉房屋不动产权证，该证上明确载明房屋建筑面积为47.9㎡，而合同上约定的房屋参考建筑面积为55.91㎡，面积减少了8.01㎡，故华丰公司按照合同约定应向姚祥楚支付房屋面积差价款70488元。虽然姚祥楚签字捺印确认的《归还贷款承诺》上有“本人收到华丰公司支付购房贷款人民币70488元”的文字表述，但华丰公司对此并未提交其他证据佐证证明其已向姚祥楚实际支付了房款70488元，华丰公司主张系现金支付，但姚祥楚否认收到该笔款项，且现金支付亦不符合日常交易习惯，故在华丰公司不能举证证明其已向姚祥楚支付了房款70488元的情况下，华丰公司应承担举证不能的不利后果，本院对华丰公司的该主张不予采信。双方当事人于2011年2月23日签订的《协议》上虽载明华丰公司需向姚祥楚退还房款70488元，但因案涉房屋不动产权证于2020年3月17日才取得，最终华丰公司应否向姚祥楚退还房款以及退还的金额应在不动产权证取得时才可确定。因此，姚祥楚在未收到华丰公司支付的房款70488元时，于2020年5月6日向一审法院提起诉讼主张权利，并未超过法律规定的诉讼时效。一审据此判决华丰公司向姚祥楚支付房屋面积差价款70488元，有事实和法律依据，本院予以维持。对于姚祥楚主张的资金占用费，无合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姚祥楚、华丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2528元，由上诉人姚祥楚负担1264元，上诉人云南华丰集团股份有限公司负担1264元。本判决为终审判决。审判长 李 蕊审判员 符圆圆审判员 白 昱二〇二一年四月二日书记员 武 雨