吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉02民终438号 上诉人（原审原告）：付雨恒，男，1981年5月19日生，汉族，农民，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：王兴社（系付雨恒姨父），男，1955年12月11日生，蛟河市医药总公司退休职工，住北京市大兴区。 被上诉人（原审被告）：鹿培刚，男，1971年1月8日生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：杜刚，吉林寒松律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周冰梅（鹿培刚之妻），女，1971年6月18日生，汉族，蛟河市漂河镇九年制学校教师，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：杜刚，吉林寒松律师事务所律师。 上诉人付雨恒因与被上诉人鹿培刚、周冰梅房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付雨恒的委托诉讼代理人王兴社，被上诉人鹿培刚、周冰梅及其共同委托诉讼代理人杜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付雨恒上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或查清事实后改判，解除涉案《楼房买卖协议》，依法改判为退房、返还已付购房款20万元，并按已付购房款一倍的金额互付连带赔偿损失及承担一、二审诉讼费。将涉嫌伪证、虚开契税发票和虚假诉讼罪的证据移送公安机关追究刑事责任。 事实理由：付雨恒提起本案诉讼的诉求之一，是解除涉案《楼房买卖协议》，而涉案《楼房买卖协议》双方当事人对涉诉房屋权属性质与民事法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断该协议约定的内容是否是当事人的真实意思表示，是否违反法律、行政法规的强制性的规定，是认定《楼房买卖协议》应否解除的关键。 一、城镇居民非法购买小产权房通过登记将违法用地合法化已突破管控红线；本案鹿培刚、周冰梅从原横道子村村民宋喜成处，非法购买在农村集体土地上的小产权平房，后经违法违规、翻扩建成二层楼房后，因鹿培刚、周冰梅系城镇非农户口居民，故导致双证全无的违建楼房。依据自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》自然资发（2020）84号“三、积极化解疑难问题，依法依规办理登记。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化”且违反法律、行政法规的强制性无效规定。 二、城镇居民出售双证全无的违建房屋，属买卖权属有争议房屋协议无效。本案鹿培刚、周冰梅与付雨恒签订的涉案《楼房买卖协议》，系城镇居民与农村集体土地的所有权人之一的本村村民，在农村集体土地上的倒卖倒买房屋的途径，属于通过外循环流转回农村集体土地上的违建房屋即属于城镇居民出售双证全无的违建房属买卖权属有争议房屋买卖协议，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》的禁止性规范，属于强制性规定，且《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性无效规定。故鹿培刚、周冰梅应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，鹿培刚、周冰梅并不一定拥有绝对的所有权，其签订的涉案《楼屋买卖协议》当然无效。 三、以恶意捏造虚假契税发票和证明的伪证，诱使一审判决错误；本案鹿培刚、周冰梅假借陈洪竹（已死亡），原系漂河镇横道子村村民的所有权房产执照，并恶意捏造其与故意隐瞒付雨恒，以其俩人的身份证复印件，已达到鱼目混珠的目的，签订虚假《房屋买卖合同》，骗取行政机关出具房屋买卖契税。同时，又向一审提交恶意串通、横道子村村委会的虚假证明，当付雨恒核实横道子村村委会马洪云时，其口头承认村委会至2020年12月4日止，并未向上级“登记”申报的虚假事实真相，却遭遇拒绝为本村村民的付雨恒出具补正证明，诱使一审法庭采信恶意串通而捏造的虚假伪证，即证明：已向上级“登记”申报的虚假民事行为，并非一审判决认定，房地产管理局依法“登记备案”的物权转移法定要件。故导致一审判决错误的驳回原告诉求。 四、以房屋买卖为小产权房通过登记将违法用地合法化提供抵押担保属无效。双方当事人所签订的涉案《楼房买卖协议》约定：“甲方将自己所留房暂时办成付雨恒名下，以后重新分户，所产生的费用甲方负责。”双方当事人达成一致将双证全无的违建全部房屋，即一半自用，另一半卖给付雨恒，并将涉诉全部房屋土地使用权，通过虚假“登记”农村集体土地，达到内循环流转方式将违法用地合法化。故以房屋买卖为办小产权房证提供抵押担保进行通谋，即双方一致对外作出虚假的、非自己真意的意思表示，其特征在于“效果意思与表示行为不一致”要件为“以楼房买卖为办理小产权房证提供抵押担保”，而涉诉《楼房买卖协议》本身作为伪装行为无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件，且办理小产权属证的登记行为作为隐藏行为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，且城市非农户口居民非法倒买倒卖农村集体土地上的双证全无违建房屋违反法律、行政法规的强制性无效规定。 综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项、第二项规定，二审应撤销原判决，发回重审或者查清事实后改判，支持鹿培刚、周冰梅对付雨恒承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 鹿培刚、周冰梅辩称，在一审时，付雨恒主张是解除双方签订的房屋买卖合同，解除的前提是双方当事人均认可合同有效。但在二审庭审中，付雨恒书面的上诉请求及宣读变更后的上诉状中事实和理由又强调无效。鹿培刚、周冰梅认为其主张的事实、理由及依据与上诉请求之间相互矛盾，合同的解除与合同的无效系两个独立的法律关系。 付雨恒的诉讼请求与上诉请求混乱。上诉请求按照已付购房款一倍的金额给付赔偿，这项诉求也与一审主张的购房款利息相矛盾，属于对上诉请求的变更和增加，按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应当另案告诉或者直接驳回。 鹿培刚、周冰梅认为双方签订的房屋买卖合同是有效合同，并且能够履行，理由如下。鹿培刚、周冰梅购买宋喜成的房屋后，与他人共同翻建二层连体楼房，并且交纳了3830元的城市建设配套费用，说明鹿培刚、周冰梅所出售的房屋是有合法来源的，是享有处分权的。 鹿培刚、周冰梅所出售房屋能够办理产权证至付雨恒名下，付雨恒为横道河子村村民具有宅基地的合法使用权。横道河子村社区居民委员会已将包括付雨恒在内的无证房户上报至乡国土资源所，乡国土资源所等待批复后上报，说明产权证正在办理当中，且能够办理。 办理房证是需要一定的时间，这是付雨恒购买房屋时明确知道的。当初双方签订协议时，付雨恒已明确知道该房屋无产权证，产权证正在办理，双方在协议中没有明确约定办理的时间，但根据原审调查可知，鹿培刚、周冰梅一直在积极办理，而不是怠于办理，且房产证的办理也不是鹿培刚、周冰梅作为一个老百姓能够完全左右的。双方当年签订协议之后，鹿培刚、周冰梅即将案涉房屋交付给了付雨恒使用至今，付雨恒正常使用该涉案房屋没有造成其任何损失。 综以，请求二审法院维持原判，驳回付雨恒上诉请求。 付雨恒向一审法院起诉请求：1．解除付雨恒与鹿培刚签订的买卖协议，鹿培刚、周冰梅立即返还购房款20万元及利息（以购房款20万元为基数，自付款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2．鹿培刚、周冰梅互付连带给付责任；3．本案所有费用由鹿培刚、周冰梅承担。 一审法院认定事实：宋喜成系横道子村村民。付雨恒系横道子村村民。鹿培刚、周冰梅均系城镇户口。鹿培刚先前购买了宋喜成所有的平房。后来，鹿培刚申请翻盖房屋并于2010年12月29日向蛟河市漂河镇人民政府交纳了城市建设配套费3830元。交纳城市建设配套费后，鹿培刚与其他五户共同建设连体二层楼房。2012年6月16日，付雨恒与鹿培刚签订楼房买卖协议。协议约定：鹿培刚将兽医站斜对门面积为104.16平方米两层门市楼卖给付雨恒，价格为贰拾捌万伍仟元整（285,000元）；所卖楼房过户至付雨恒名下（房照、土地证），所产生的费用由鹿培刚承担，与付雨恒无关；协议签订之时，付雨恒首付贰拾万元，鹿培刚将钥匙交与付雨恒，房权归付雨恒所有，剩余捌万伍仟元待鹿培刚将房照、土地使用证等过户手续全部交给付雨恒时，付雨恒将全部剩余款付清，交易完毕。协议签订后，付雨恒当日给付鹿培刚20万元购房款，鹿培刚将钥匙交于付雨恒。2013年5月9日，鹿培刚交纳了契税1050元，完税证上的纳税人为付雨恒。因涉案房屋的土地系集体土地，鹿培刚至2019年也没有办理完毕房屋不动产证。2019年，付雨恒找鹿培刚、周冰梅协商办理产权事宜。在付雨恒与周冰梅通话录音中，付雨恒坚持要么退房，要么免除剩余款结束交易，周冰梅承诺2020年8月末前办理完毕相关证照，如不成再协商退房或免除剩余款结束交易问题。2020年11月12日，蛟河市漂河镇横道子村民委员会出具证明：本村村民付雨恒在横道子村镇内购买鹿培刚私有住宅一处，该住宅在横道子村已登记上报，正在申请办理手续。 一审法院认为，不应解除付雨恒与鹿培刚于2012年6月16日签订的楼房买卖协议。虽然付雨恒与鹿培刚签订楼房买卖协议并支付购房款20万元后，鹿培刚至今未将房屋不动产证办理至付雨恒名下，但是鹿培刚建设房屋时已经交纳了城市建设配套费3830元，双方签订楼房买卖协议后也交纳了纳税人为付雨恒的房屋买卖契税1050元。鹿培刚至今未办理房屋不动产证是因为涉案房屋土地系集体土地，未办理涉案房屋不动产证并非鹿培刚主观意志所决定，且现在涉案房屋已经登记上报正在办理手续，故鹿培刚并不构成根本性违约，付雨恒的请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定。综上，付雨恒的诉讼请求证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回付雨恒的诉讼请求。案件受理费2150元，由付雨恒负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。 鹿培刚、周冰梅提交证据：1.蛟河市漂河镇漂河社区居民委员会出具的两份书证（农村集体建设用地宅基地房屋证书调查明细表、上报乡国土资源所的档案），证明包括涉案房屋在内的无证房屋作为村集体已上报至乡政府，案涉房屋的房产证正在办理当中。2.证明，出具单位是吉林省蛟河市漂河镇自然资源所，证明村委会已将包括案涉房屋在内的相关房屋手续交到了蛟河市漂河镇自然资源所，自然资源所等待审批上报，证明案涉房屋能够办理房证，房证正在办理中。3.宋喜成名下的房屋产权证，证明鹿培刚当年购买了宋喜成房屋购买后与他人共同出资翻建连体房，所出售的房屋具有合法来源，享有处分权。 付雨恒质证称：本案主体不是鹿培刚和周冰梅，应该是宋喜成，鹿培刚、周冰梅的主体不适格。登记表鹿培刚、付雨恒，虽然是分开了，可以证明两个房是一样的，诉讼当中出售的房屋是付雨恒，付雨恒我认可。居委会调查表，我方调查的时候不存在，关键是隐匿了建筑面积不存在鹿培刚，因为鹿培刚不是本村村民，只有付雨恒才是本村村民。 本院经审查认为，鹿培刚、周冰梅所提交证据符合有效证据的条件，本院予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，案涉房屋所在地的蛟河市漂河镇人民政府正在开展乡镇空间规划编制工作，规划完成后政府将对房屋办理不动产登记手续，现案涉房屋已经在漂河镇社区登记在付雨恒名下，对此，有蛟河市漂河镇人民政府的情况说明为凭。付雨恒主张案涉房屋为违建，但付雨恒没有举出政府部门对该房屋认定为违建的证据，故付雨恒的该项主张本院不予支持。关于付雨恒二审中增加一审中没有提出的诉讼请求为“按已付购房款一倍的金额互付连带赔偿损失”的上诉请求，因鹿培刚、周冰梅不同意在二审中调解，付雨恒的该项上诉请求不属于二审审理范畴。关于付雨恒上诉提出本案涉嫌伪证、虚开契税发票和虚假诉讼罪的证据移送公安机关追究刑事责任等问题，因现有证据不足以证明其主张。若付雨恒认为鹿培刚、周冰梅存在以上问题，应依法到有关机关去主张权利。 综上所述，付雨恒的上诉主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实查清，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由付雨恒负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  郝振翔 审判员  李 炜 二〇二一年四月二十六日 书记员  王丽宁