江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1452号上诉人（原审被告）：南京宝龙通讯产品经营部，住所地南京市雨花台区应天西路8号。经营者：胡江龙。委托诉讼代理人：高徐，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京太源贸易有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路127-5号201室。法定代表人：宋迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳，江苏圣典（六合）律师事务所律师。上诉人南京宝龙通讯产品经营部（以下简称宝龙经营部）因与被上诉人南京太源贸易有限公司（以下简称太源公司）物权保护纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝龙经营部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实与理由：一审判决书中对宝龙经营部提交的核心证据《承租协议》的相关事实认定错误，这也导致一审法院在法律适用上出现严重错误。一审判决中认定“2015年底，在关联案件审理期间，案外人红某店与被告补签了一《承租协议》…”，这一认定否认了《承租协议》的真实性、合法性，也否认了宝龙经营部作为次承租人的善意相对人地位。但是，这一认定与一审双方当事人所主张的证据及辩论意见都没有关系，一审法院以＂无中生有＂的方式做了认定,严重侵害了上诉人的权益。综上，请求依法撤销该判决，并依法改判。太源公司辩称，一审判决认定事实准确，适用法律准确，请法庭依法驳回上诉人的上诉请求。太源公司已在第一时间发函告知上诉人，太源公司与二房东南京吉庆红某店有限责任公司（以下简称红某店）的合同已经解除，解除之日起上诉人就已无权使用涉案房屋，因此上诉人依法应支付使用期间的使用费。太源公司向一审法院起诉请求：1、判决宝龙经营部支付自2015年9月8日起至2018年1月9日止的房屋使用费344780元及利息36433元共计381213元（利息暂计算至2020年3月31日，之后利息从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；2、诉讼费用由宝龙经营部承担。一审法院认定事实：2002年6月21日，案外人红某店（出租人，甲方）与宝龙经营部经营者胡江龙（承租人，乙方）签订了一份《承租合同》，约定：乙方承租甲方应天路8号，租期自2002年6月21日至2003年6月21日，乙方付款方式为半年付款，于2002年6月21日付半年，2002年12月21日付清全年房租。南京市雨花台区人民法院于2015年8月6日作出的（2015）雨民初字第735号判决，判令太源公司对南京市应天大街687号房产享有占有、使用、收益的权利。该判决生效后，案外人宋某提起第三人撤销之诉，南京市雨花台区人民法院于2017年1月24日作出（2016）苏0114民撤1号判决：撤销南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第735号民事判决。太源公司上诉，南京市中级人民法院经审理，认定（2015）雨民初字第735号判决确认太源贸易公司对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利并无不当，于2017年12月21日作出（2017）苏01民终2574号民事判决：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民撤1号民事判决；二、驳回宋某的诉讼请求。至此，（2015）雨民初字第735号民事判决书仍具有法律效力。2015年底，在关联案件审理期间，案外人红某店（出租人，甲方）与宝龙经营部经营者胡江龙（承租人，乙方）补签了一份《承租协议》，约定：甲方将坐落于应天大街687号-5手机店门面房二间半承租给乙方使用，租期暂定为十年，自2013年1月1日至2022年12月31日止。租金每年为13万元，付款方式为前四年一次性付清（已付清，最后一笔于2015年11月20日支付），第五年起每年提前一个月先付后用。在（2015）雨民初字第2613号原告太源公司诉被告宝龙经营部房屋迁让一案审理过程中，就宝龙经营部出具的落款日期为2012年1月1日的承租合同（约定租期为20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止），宝龙经营部经营者胡江龙向法院出具情况说明：因原告起诉宝龙经营部要求搬离应天大街的房屋，宝龙经营部找到宋某要求补签一份书面合同，并补开一份交款收据。由此可见，落款日期为2012年1月1日、租期20年的承租合同系原告太源公司于2015年10月28日提起诉讼、宝龙经营部应诉后与宋某补签，非善意相对人，由此产生的不利后果由其自行承担。（2015）雨民初字第2613号民事判决作出后，宝龙经营部上诉，二审发回一审法院重审，在审理期间，原告太源公司撤诉。2018年11月6日，原告太源公司诉被告宝龙经营部返还原物纠纷一案，法院作出（2018）苏0114民初136号判决，认定宝龙经营部继续占据房屋构成侵权，因2015年9月7日太源公司与红某店的租赁合同已经解除，租赁关系归于消灭，故红某店与宝龙经营部的转租关系也归于消灭；（2017）苏01民终2574号判决指出涉案687号房屋存在改、扩建、装修等房屋经营期间的投入，对涉案房屋的权利认定不产生实际影响，该部分费用可另行主张。故宝龙经营部所承租的687-6号与687号大楼属一个整体，即便存在扩建部分，权利仍属于太源公司，宝龙经营部陈述687号与其没有关系不予采信。遂法院判令宝龙经营部迁出并返还应天大街687号（包括687-6号）；宝龙经营部自2018年1月10日起至实际腾退房屋之日止按每天356.2元计算房屋占有使用费。（2018）苏0114民初136号案件二审中，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终11338号终审判决书，认定宝龙经营部所占用的房屋面积在2015年至2018年之间发生了变化，并包含了原艺泉图片社（门牌号为687-5号）占用的房屋面积部分。故判决宝龙经营部在每日356.16元的基础上，增加支付每日55元的占有使用费，自2018年1月10日起至实际腾退房屋之日止。另查明，2015年9月7日，太源公司与案外人红某店解除了南京市应天大街687号房产的租赁合同。2015年10月13日向宝龙经营部邮寄律师函告知宝龙经营部，太源公司与红某店的租赁合同已经解除，并告知太源公司有权要求返还租赁房产，2015年10月14日宝龙经营部签收了律师函。又于2018年1月向宝龙经营部邮寄律师函告知宝龙经营部，2018年1月29日宝龙经营部方相关人员签收了律师函。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。南京市应天大街687号房屋占有、使用、收益的权利已经经法院（2015）雨民初字第735号民事判决书的确认。因此太源公司对于案涉房产具有占有、使用、收益的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。宝龙经营部作为次承租人在太源公司与红某店的租赁合同解除后，再占有太源公司房产的，已经生效判决确认依法应支付占有使用费。太源公司主张2015年9月8日起至2018年1月9日止支付，因太源公司与红某店的租赁合同已于2015年9月7日解除，此后太源公司即可向宝龙经营部主张占有使用费，因此太源公司的主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持。宝龙经营部提交其与宋某签订了20年租期的承租合同的原件，辩称其签订合同不存在恶意且已交付了租金，但太源公司在解除合同后2015年10月13日、2018年1月29日通知了宝龙经营部，宝龙经营部仍占有涉案房屋且向宋某支付租金，由此产生的不利后果由其自行承担。且宝龙经营部的转租是以红某店的租赁权的存在为基础的，当红某店与太源公司的租赁关系归于消灭时，红某店与宝龙经营部的转租关系也归于消灭。宝龙经营部继续主张其具有租赁权没有法律依据，故一审法院对宝龙经营部的抗辩依法不予采信。一审法院在审理中，太源公司认可宝龙经营部提出的其于2017年8月接手图片社，该事实法院予以确认。太源公司主张宝龙经营部占有图片社之前期间按照每日356.16元支付占用使用费，一审法院认为宝龙经营部与红某店签订的合同约定每年130000元的租金（日租金356.16元）与涉案房屋相同地段的其他房屋租金的市场价格悬殊不大。因此，法院参照合同租金标准支持宝龙经营部占有房屋期间的占有使用费。宝龙经营部占有图片社后的一段期间法院参照（2018）苏01民终11338号终审判决书在每日356.16元的基础上，增加支付每日55元的占有使用费。但太源公司与红某店解除租赁合同后于2015年10月13日通知宝龙经营部，宝龙经营部签收邮件是在14日，一审法院依法从2015年10月14日起计算占有使用费。故，2015年10月14日至2017年7月31日，共计656天，按356.16元／天合计233640.96元；2017年8月1日至2018年1月9日，共计162天，按411.16元／天合计66607.92元，合计应由宝龙经营部支付占有使用费300248.88元。太源公司主张的利息自2018年1月10日起至2020年3月31日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年4月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于太源公司的主张是否超越诉讼时效，一审法院认为，当事人提起诉讼或提出履行请求，诉讼时效就发生中断。本案，太源公司于2018年1月份向宝龙经营部发出律师函，要求宝龙经营部迁让房屋、支付占有使用费、不再向宋某交付房屋等，宝龙经营部显示已签收，此时太源公司已提出履行要求，符合诉讼时效中断的情形，故宝龙经营部主张太源公司提起的诉讼超过诉讼时效，于法无据，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出判决：一、南京宝龙通讯产品经营部于判决生效之日起三十日内支付南京太源贸易有限公司自2015年10月14日起至2018年1月9日止的房屋占有使用费300248.88元；利息自2018年1月10日起至2020年3月31日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年4月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回南京太源贸易有限公司其他诉讼请求。二审中，宝龙经营部申请证人宋某出庭作证。宋某陈述的主要内容为：2012年我代表红某店与宝龙经营部胡江龙就涉案房屋签订过承租协议，这份协议是我签的，上面红某店公章是真实的；合同中关于一次性收到4年的房租，我收到了，款项支付有转帐有现金，我拿过10万现金的，其他是转帐；我还多拿了胡江龙的钱，我还欠胡江龙的房租，预收房租收多了，但是不能返还给胡江龙，因为这个房子本身就是我的。胡江龙从2002年就开始租赁，这期间都有合同，将近20年的时间，没有拖欠房租。关于从2002年之后收取的租金一直到最后的租金，有没有给红某店的问题，房子是我的，为何要给红某店，买房子的时候也是我给的钱。红某店的法人是我的弟弟，这个房子一半是我的，一半是我弟弟的，我弟弟将他的那部分委托给我。有证房屋的面积只有500多平方米，实际面积是2000多平方米，多出来的是我盖的，出租给胡江龙的面积中合法建筑和违建都有。关于太源公司或红某店有无找宋某要过租金的问题，他们要过租金，房租中我占30%，我弟弟占40%，太源公司占30%，协议现在手上没有了；2013年1月1日起四年的租金我和他们分了，没有转帐凭证，我们基本是现金，宋迎春拿了9万元现金。关于太源公司和红某店2015年9月7日解除合同，我不知道解除合同的事，根本没有太源公司和红某店的合同这一说，没有解决过实际承租人已支付租金的问题。刚才说曾经给宋迎春钱，大概是2004年4月份给的。宝龙经营部质证认为，证人证言可以说明几个基本问题，第一，红某店早在2012年12月30日就与胡江龙签订了为期10年的次承租协议，且胡江龙已经实际支付租金至2017年1月1日，2015年9月7日太源公司与红某店解除租赁合同之时，宝龙经营部在实际使用房屋，且还有预付的16个月的房租没有使用完，而太源公司与红某店明知此情形，却没有就红某店与宝龙经营部之间的次承租协议作出安排。第二，次承租协议是2012年12月30日签订的，在当时红某店是该房屋的合法承租人，其有权对外出租，因此该次承租协议合法有效，并不因2015年9月7日太源公司与红某店解除租赁合同，而当然解除。因此，太源公司与红某店解除租赁合同时，依法应保障次承租人的合法权益。证人证言也说明红某店与太源公司解除协议时并没有通知代理红某店出租房屋的宋某，导致次承租人宝龙经营部一直没有得到公正的对待，而太源公司起诉宝龙经营部要求给付房屋占用费，相当于是在宋某收取一轮租金以后，要求宝龙经营部支付双倍租金。鉴于宋某是太源公司法定代表人的亲哥哥，是红某店实际控制人赵景琴的儿子，宝龙经营部认为相关矛盾纠纷其实是他们家庭内部分配租金的纠纷，通过租赁合同收取一次租金，又通过房屋占用费再来收一次租金，严重损害了宝龙经营部的合法权益。太源公司质证对证人证言的真实性、合法性不认可。首先，所谓的合同是否履行，仅凭证人单某陈述无法证明。四年房租一共是42万元，证人陈述收到了10万元现金，其他的付款证明要求提供。第二，因为证人宋某与上诉人存在利害关系，所以对证人证言真实性有异议。证人刚才也陈述了他还欠上诉人的所谓房租100多万元，他们之间有经济纠纷，存在利害关系。第三，案涉房租面积很大，但是他们所签订的所谓合同中，每年房租仅仅13万元，远远低于市场价，很显然是双方恶意串通，损害被上诉人的合法权益。第四，被上诉人和宋某、上诉人之间早就有纠纷，曾经也到法院诉讼过，对此上诉人是明知的。而上诉人在没有看到红某店与被上诉人太源公司之间的租赁协议时，就一次性向宋某支付四年的房租，有违常理，即便是真实的，风险也应由其自行承担。第五，太源公司在第一时间就已经向上诉人发律师函，要求解决房租、租赁问题，要求上诉人及时迁出。第六，证人陈述对太源公司与红某店之间解除租赁的事宜不清楚，不符合事实。第七，一审判决书已认定，上诉人在2017年8月接手了艺泉图片社，显然其在明知艺泉图片社相应面积也属太源公司的权利后，依然从宋某处租赁该艺泉图片社，并将所谓的房租交给宋某，此行为就是与宋某恶意串通，损害太源公司的利益。综上，上诉人并不是善意第三人，其与宋某恶意串通损害太源公司的利益，所有法律风险应由其承担。证人宋某也称其收取的所谓房租从来没有给过太源公司，因此，太源公司有权要求上诉人支付使用费。本院认证意见在本院认为部分阐述。二审中，宝龙经营部申请对红某店（出租人，甲方）与宝龙经营部经营者胡江龙（承租人，乙方）签订的落款时间为2012年12月30日的《承租协议》进行鉴定。二审中，根据宝龙经营部的陈述，本院要求宝龙经营部就其主张的2013年1月1日至2022年12月31日期间租赁合同的租金支付情况作出说明，宝龙经营部提交书面情况说明，其中主要内容为：宝龙经营部于2002年6月21日开始租赁红某店房屋开设中国联通营业厅，房租一直都是如实缴纳，2012年与红某店签订10年租赁合同，前四年现金一次性付清，2015年后手机银行逐步开始使用，有部分转账及现金，2015年11月20日转账95000元；2016年6月8日转账40000元；2016年7月31日转账40000元；2016年8月3日转账50000元、50000元；2016年8月4日转账50000元、50000元；2017年6月9日转账50000元、50000元；2017年6月15日转账40000元。还有很多年份都是超前缴纳给红某店的代理人宋某，其中转账金额515000元和剩余现金支付。一审中，宝龙经营部提交情况说明一份，并陈述系在关联案件审理过程中提交，其中载明租金支付的主要内容为：租赁合同从2012年1月1日至2031年12月31日，每年租金13万元，本人支付了2015年-2018年租金共计39万元，具体如下：1、2015年11月支付给宋某指定收款人刘虎13万元；2、2015年11月支付给宋某指定收款人刘虎7.8万元；3、2013年6月1日支付给借款人蔡树宝3万元，由宋某担保，后借款人失联，视为房租租金；4、2015年11月20日向宋某银行转账9.5万元；5、余款5.7万元是现金支付。经审理查明，除“2015年底，在关联案件审理期间，案外人红某店（出租人，甲方）与宝龙经营部经营者胡江龙（承租人，乙方）补签了一份《承租协议》”之外，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有邮寄单、（2015）雨民初字第735号民事判决书、（2015）雨民初字第2613号民事判决书、（2017）苏01民终2574号民事判决书、（2018）苏0114民初136号民事判决书、（2018）苏01民终11338号民事判决书、承租合同、承租协议、账单及当事人陈述等证据证实。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。太源公司对于案涉房产主张权利，具有事实依据。已生效的（2018）苏01民终11338号民事判决书中查明红某店与宝龙经营部签订过承租合同，并未否定宝龙经营部曾为案涉房屋次承租人，但因太源公司与红某店的租赁合同已经解除，故判决宝龙经营部返还房屋及支付占有使用费。关于宝龙经营部申请对承租协议进行鉴定的问题，该协议出租人红某店并未参加本案诉讼，承租协议的合同当事人对协议真实性或履行问题如存在争议，应当依法另行处理。宝龙经营部申请在本案中对该协议进行鉴定，缺乏法律依据，本院不予准许。关于宝龙经营部陈述其签订2012年12月30日承租协议时已一次性付清前四年房租的问题。本院认为，首先，宝龙经营部关于租金的支付情况，在关联案件中提交的情况说明称租赁合同从2012年1月1日至2031年12月31日，每年租金13万元，已支付了2015年-2018年租金共计39万元，与本案中的主张及提交的情况说明内容并不一致。其次，仅就宝龙经营部本案二审中提交的租金支付说明而言，其陈述前四年（2013年1月1日至2016年12月31日）租金以现金一次性付清，但并未提供相应证据予以证明，且即使按照其该陈述，则宝龙经营部所列举的2015年11月20日至2016年8月4日七笔合计375000元的款项缺乏另行支付的依据。最后，宝龙经营部申请的证人宋某的陈述自相矛盾，且并无证据证明宋某有权代红某店收取租金并自行支配。故对证人证言本院不予采信。一审法院认定宝龙经营部应当支付的占用使用费，依据充分，本院予以维持。宝龙经营部可就与宋某之间款项往来，另行主张权利。综上，宝龙经营部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5804元，由南京宝龙通讯产品经营部负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二〇二一年四月十四日书记员  曹 洁