湖南省桑植县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0822民初222号原告：桑植星河物业服务有限责任公司，住所地桑植县澧源镇高家坪（名萃园商住楼）。法定代表人：叶建彬，执行董事。委托诉讼代理人：谷青，男，1968年2月22日出生，住湖南省桑植县，系该公司项目经理。被告：甄如军，男，白族，1966年11月27日出生，户籍地桑植县，现居住于湖南省桑植县。原告桑植星河物业服务有限责任公司（以下简称“星河物业”）诉被告甄如军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星河物业的法定代表人叶建彬及其委托诉讼代理人谷青、被告甄如军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河物业诉称，2015年1月1日，原告与桑植县福联房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务委托协议》，该协议约定由原告向桑植县福联房地产开发有限公司开发的桑植县澧源镇星河华都商住小区提供物业管理服务，协议有效期为该物业小区业委会选定的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止，原告提供物业管理服务的受益人为该小区全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理服务费用，物业服务费以每月1.2元/m2的标准计算，自来水二次增压能耗费以每年100元的标准计算，公共设备二次供电能耗费以每年100元的标准计算，缴费时间为业主或使用人收房之日及今后每周年的对应月日，逾期未缴费的从逾期之日起按每天应缴费用万分之五的标准缴纳滞纳金（违约金）等。被告系星河华都商住小区1#B0601号房屋业主，房屋面积为133.76m2，按约定应当向原告缴纳从2015年7月13日至2020年11月30日的物业管理服务费用，但被告缴费至2017年7月12日后，就一直欠费。现为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1．判令被告支付原告物业管理服务费用，合计6957.39元，滞纳金（违约金）2136.54元；2．判令被告承担本案诉讼费；3．判令被告承担原告支付的律师费3000元。庭审过程中，原告对第一点诉讼请求物业服务费明确为133.76m2×1.2元/m2×35个月（2017年7月12日至2020年6月30日）＋133.76m2×1.4元/m2×5个月（2020年7月1日至2020年11月30日），同时自愿放弃要求被告支付滞纳金（违约金）2136.54元的诉讼请求。被告甄如军辩称，1．其所购买的该套房屋厨房公用下水管道在2015年装修时就存在漏水问题，建设单位和原告均不予解决；2．原告设置门禁后未给被告发放门禁卡，致使被告无法正常出入。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据认定的证据，结合各方当事人的陈述，确认以下案件事实：2013年12月18日，被告购买星河华都商业住宅小区一期1幢2单元6层1603号房一套，面积为133.76m2。2015年1月1日，桑植县福联房地产开发有限公司作为该小区建设单位（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务委托协议》，约定由原告为小区提供物业服务，物业服务费以每月1.2元/m2计价、按年度预收（甲乙双方可根据本地区行业价格波动和物价主管部门的规定协商进行上下浮动），房屋面积以产权证记载的为准，自来水二次增压能耗费以每户100元/年的标准收取（六层及以下楼层免收），公共设备二次供电能耗费以每户100元/年的标准收取，服务期限自2015年1月1日至小区成立业委会且业委会与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同为止。2019年12月15日，原告与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同于2024年12月31日前有效，并以附件的方式对物业服务费、自来水二次增压能耗费、公共设备二次供电能耗费等进行了约定（与《前期物业管理服务委托协议》中的收费标准基本一致）。被告作为该小区业主交纳了2017年7月12日以前的物业服务费。之后，被告以所购房屋厨房公用下水管道漏水等理由拒付物业服务费，原告便采取停用被告门禁卡的方式进行督促，因原告多次催收未果，故遂诉至法院。另查明，2020年6月15日，桑植县发展和改革委员会就桑植县福联房地产开发有限公司物业和地下停车场收费标准进行批复（桑发改价［2020］10号），同意将星河华都商业住宅小区的物业服务收费标准调整至每月1.4元/m2。同年6月24日，小区业主委员会以（2020）02号文件发布《关于调整物业服务收费标准的公告》，决定自2020年7月1日起全面执行桑发改价（2020）10号文件。本院认为，星河华都商业住宅小区的建设单位桑植县福联房地产开发有限公司及该小区业主委员会与原告星河物业分别签订的《前期物业管理服务委托协议》、《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，且对小区全体业主具有法律约束力。被告甄如军作为该小区的业主，长期接受了原告提供的物业服务，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因被告未提起反诉，亦未提供证据证明星河物业负有解决其房屋厨房公用下水管道漏水问题的作为义务，故被告不能以此为由拒绝缴纳物业服务费。考虑原告确有停用被告门禁卡，影响其正常出入小区，本院酌情对物业服务费进行适当调整，确定被告应支付2017年7月12日至2020年6月30日的物业服务费5899元较为适宜。原告自愿放弃要求被告支付滞纳金（违约金）2136.54元的诉讼请求，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许。原告未提交证据证明因本案产生律师费且该费用非必要支出，对其主张律师费3000元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告甄如军于本判决生效之日起十日内向原告桑植星河物业服务有限责任公司支付2017年7月12日起至2020年6月30日的物业服务费5899元；二、驳回原告桑植星河物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102.32元，减半收取51.16元，由原告桑植星河物业服务有限责任公司负担20元，被告甄如军负担31.16元。本判决为终审判决。审判员  叶光双二〇二一年四月七日法官助理陈娅心书记员聂天飞附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反规定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。