湖北省宜昌市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂05执复21号复议申请人（申请执行人）王堂敏，女，汉族，1985年2月1日出生，住巴东县。原审异议人黄爽，男，汉族，1990年3月19日出生，住宜昌市伍家岗区。被执行人赵秋方，男，汉族，1969年3月2日出生，住宜昌市西陵区。被执行人李静，女，汉族，1982年3月29日出生，住宜昌市西陵区。复议申请人王堂敏不服宜昌市西陵区人民法院（以下简称西陵区法院）（2020）鄂0502执异57号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。西陵区法院在执行申请执行人王堂敏与被执行人赵秋方、李静民间借贷纠纷一案中，异议人黄爽对拍卖行为不服，请求撤销网络司法拍卖，向该院提起书面异议。西陵区法院经审查查明，陈晶与赵秋方、李静民间借贷纠纷一案，西陵区法院于2017年1月19日作出（2016）鄂0502民初2167号《民事判决书》：赵秋方、李静于判决生效之日起十日内偿还陈晶借款本金70万元及利息（利息以本金70万元为基数，按照年利率24%从2015年8月18日计算至借款实际偿清之日止）。赵秋方、李静负担案件受理费、保全费合计10400元。因赵秋方、李静逾期未履行还款义务，2017年2月15日陈晶向西陵区法院申请执行，西陵区法院依法立案受理。执行过程中西陵区法院于2017年2月20日公告查封被执行人赵秋方建设的位于宜昌市××××路临时办公楼加层（三楼和四楼）房屋。2019年9月13日陈晶与王堂敏签订《债权转让合同》：将（2016）鄂0502民初2167号《民事判决书》所确认的全部债权转让给王堂敏，转让价款为48万元。2019年11月19日西陵区法院根据王堂敏的申请，裁定变更王堂敏为本案申请执行人。2019年12月25日西陵区法院委托湖北日晟行房地产评估有限公司对被执行人赵秋方建设的位于宜昌市××××路临时办公楼加层三楼、四楼，面积738.26平方米（建设工程规划许可证号为建字第宜市规建临（2012）X号）进行价格评估。2020年5月20日湖北日晟行房地产评估有限公司出具《估价报告书》：该建筑物成本价值为86.30万元。2020年6月30日西陵区法院通过淘宝网、《三峡晚报》发布《拍卖公告》：“拍卖标的‘位于一宗建筑物残值’。该房屋为依附于整栋1-2层有证房屋的加层部分，不包含该加层建筑物占用范围内的土地，未办理不动产权证。建设工程规划许可证证号为建字第宜市规建临（2012）X号，建设者赵秋方，工程名称临时办公楼加层，所在楼层为3-4/4层，三楼层高3米，四楼层高3.4米，约建成于2012年，建筑物建筑总面积为738.26㎡，使用期限为临时，工程性质为办公，现状用途为酒店及其配套用房。该房屋现出租经营为‘背包客酒店’,租户正常经营中。特别提示：该房屋为临时办公加层，无产权证，能否过户请自行向相关部门咨询，并承担不能办证的风险。评估价86.3万元，起拍价86.3万元。”《拍卖标的调查情况表》对拍品现状（房屋使用情况）表述为“有租赁；该房屋为临时办公加层，无产权证，能否过户请自行向相关部门咨询，并承担不能办证的风险。请竞买人在拍卖前务必前往实地看样，谨慎竞买，标的物以现状拍卖。”2020年8月3日在第一次公开拍卖中黄爽以最高价1175000元竞得。2020年8月6日黄爽付清拍卖尾款。另查明：1、案涉建筑物3-4层为被执行人赵秋方建设的临时办公加层，建设工程规划许可证【建字第宜市规建临（2012）X号】签发日期为2012年9月7日，使用期限为临时。该建设工程规划许可证（副本）第七项载明：“该项目属临时建筑，不得擅自改变其建筑用途，不得办理房屋产权登记。使用期两年，确需延期的，可依法申请延期1年，期满后必须在20日内自行拆除，清理现场。未自行拆除的，由市规划执法部门依法责令限期拆除。”2、案涉建筑物自2018年7月起由杜双平承租经营“宜昌市西陵区背包客酒店”。根据杜双平提供的《房屋租赁合同》，租赁期限为16年，自2018年7月14日起至2034年7月13日止，每年租金10万元。西陵区法院认为，本案争议的焦点问题为异议人黄爽请求撤销拍卖行为是否有事实和法律依据。首先，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”的规定可以看出，超过批准使用期限的临时建筑要承担自行拆除的后果，且在房屋征收中不予补偿。本案拍卖公告中虽明确拍卖标的为未办理不动产权证的临时建筑，并对不能办证的风险作了特别提示，但对该临时建筑的使用期限仅表述为临时，是否已超过批准期限未作出具体的说明，亦未对超过批准期限的临时建筑可能承担的风险予以提示。拍品页面虽插入了案涉拍卖标的评估报告，该报告第10页“建设工程规划许可证（副本）”载明了临时建筑的使用期限，但对于涉及拍卖标的的重要信息应当在《拍卖公告》、《拍卖标的调查情况表》显著位置予以说明，并进行风险提示，以防止买受人产生重大误解，影响其购买目的实现。其次，本案拍卖标的为依附于1-2层有证部分的临时加层，使用上与1-2层不能完全分开，单独对3-4层进行拍卖对房屋的使用、收益会造成实质性的影响。故本案中不宜单独对3-4层进行拍卖，对其租金收入予以执行为妥。最后，西陵区法院在《拍卖公告》中已明确该拍卖标的未办理不动产权证，要求竞买人在拍卖前务必前往实地看样，谨慎竞买，强调标的物以现状拍卖，因此异议人以拍卖标的未办理不动产权证、有租赁、实际面积与预期不符等撤销拍卖的理由不能成立。综上，本案拍卖标的为已超过批准期限的临时建筑，《拍卖公告》中未作具体说明，买受人买受已超过批准期限的临时建筑面临随时可能拆除、征收过程中不予补偿的风险，从而导致其无法实现购买目的。异议人黄爽请求撤销拍卖的部分理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款的规定，裁定撤销对被执行人赵秋方建设的位于宜昌市西陵区西陵后路738.26㎡的一宗建筑物残值的拍卖。申请执行人王堂敏不服，向本院提起复议，请求撤销（2020）鄂0502执异57号民事裁定，驳回黄爽的执行异议。理由为：1、一审法院认为不宜对3-4层进行拍卖没有法律依据，违法建筑被相关部门拆除或自行拆除前，该违法建筑仍具有财产的用益属性，经了解，本案拍卖的三四加层部分能够单独使用，单独出租经营；2、《拍卖公告》及《拍卖标的调查情况表》对拍卖标的进行了风险提示；3、合同已成立，并已实际履行完毕，买卖行为已经完成。本院对西陵区法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条之规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对拍卖财产已知瑕疵和权利负担予以特别提示。本案拍卖房产为临时建筑，且已超过批准使用期限，该项信息属于拍卖财产的重要信息，直接影响到竞买人对参与竞买的判断，该项信息应当予以特别提示。且案涉拍卖房屋没有独立入口，需经一二层进入，西陵区法院在拍卖中均未予以特别提示，致使竞买人竞买该房屋后与其参与竞买时的认识相悖，无法实现其购买目的，西陵区法院审查后撤销该拍卖符合法律规定。王堂敏的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回王堂敏的复议申请。维持宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502执异57号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  胡永传审判员  徐晓东审判员  高见成二〇二一年四月二十一日法官助理王金侨书记员许婧