安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终145号 上诉人（原审原告）：包强，男，1982年9月30日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：于贯军，安徽金天都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山助业投资担保有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山中路百川财富广场****，统一社会信用代码9134100056498923X1。 诉讼代表人：郑明继。 委托诉讼代理人：张瑶。 被上诉人（原审被告）：杨辉，男，1979年3月29日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 被上诉人（原审被告）：鲍君英，女，1980年11月30日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：杨辉，男，1979年3月29日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 上诉人包强因与被上诉人黄山助业投资担保有限公司、杨辉、鲍君英案外人执行异议之诉一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年12月14日作出的（2020）皖1002民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 包强上诉请求：1.依法撤销原判发回重审或依法改判支持包强的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄山助业投资担保有限公司、杨辉、鲍君英负担。事实与理由：1.一审法院未认清包强不愿意支付后续购房款的理由。包强未能付清后续购房款系因杨辉、鲍君英在外有多笔欠款，导致案涉房屋设立了抵押，并被法院查封，包强系担心支付完后续购房款后仍然无法办理过户登记手续，为保障自身合法权益才未能支付完毕后续购房款。一审法院仅简单的认为包强未达到实际购房条件，系事实认定不清。2.一审判决适用法律错误。根据相关法律规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，包强在能保证办理过户登记的前提下是愿意按照合同约定支付剩余购房款，并将该款提存至法院。 黄山助业投资担保有限公司辩称：1.包强未支付全部房款的事实清楚，包强诉称未支付购房款的实际原因无证据证明，且即便如此，也不是排除执行的理由。2.原审适用法律正确，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定，已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。包强所谓在能保证办理过户登记的前提下，是愿意按照合同约定支付剩余购房款，这一说法改变不了一个事实，即至执行时仍未支付全部价款，也未将剩余价款按人民法院的要求交付执行。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回包强的上诉请求。 杨辉、鲍君英辩称：包强是愿意支付购房款的，但是当时的情况是不知晓将款项支付给谁，考虑到支付购房款有风险就未支付。同意包强的上诉请求。 包强向一审法院起诉请求：1.依法判决解除对鲍君英名下坐落于安徽省黄山市屯溪区天都大道50号同馨园小区405室房产的查封（房地权证黄昱字第××号）。2.依法确定包强与杨辉、鲍君英签订的房屋买卖合同有效。3.判令杨辉、鲍君英继续履行合同，办理房屋过户手续。4.本案诉讼费用由杨辉、鲍君英负担。 一审法院查明：2011年2月24日，杨辉、鲍君英与包强签订一份《房屋买卖合同》，约定杨辉、鲍君英自愿将其所有的坐落于黄山市屯溪区天都大道50号同馨园小区3幢405室转让给包强,转让总款为583000元,包强于合同签订之日支付定金15万元之后又支付购房款1.3万元。合同还约定：剩余房款于2016年1月31日前签订上述房屋的买卖合同公证书后一次性付清(含银行贷款)，但包强直至现在未支付剩余购房款。 另查明，黄山助业投资担保有限公司与杨辉、鲍君英追偿权纠纷一案，一审法院于2013年11月15日作出（2013）屯民二初字第00130号民事判决，判决：一、被告杨辉、鲍君英于本判决生效之日起十五日内偿付原告黄山助业投资担保有限公司代偿款394160元；二、被告杨辉、鲍君英于本判决生效之日起十五日内偿付原告黄山助业投资担保有限公司利息、罚息（以394160元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率4倍计算，自2013年5月15日起至款清之日止）；三、被告杨辉、鲍君英于本判决生效之日起十五日内支付原告黄山助业投资担保有限公司律师费15000元；四、如被告杨辉、鲍君英在本判决指定付款期限未履行本判决第一至三项确定的还款义务时，原告黄山助业投资担保有限公司有权请求人民法院对被告陈友斌、杨玲所有的位于屯溪区屯光大道9号城东花园东苑32幢501室房产折价或者拍卖、变卖所得价款200000元之内、城东花园东苑33幢408室房产折价或者拍卖、变卖所得价款250000元内优先受偿，优先受偿后不足部分由被告杨辉、鲍君英继续清偿；五、被告陈友斌、杨玲承担连带保证责任后有权在承担上述抵押担保责任的范围内向被告杨辉、鲍君英追偿；六、驳回原告黄山助业投资担保有限公司其他诉讼请求。 判决生效后黄山助业投资担保有限公司于2014年7月28日向一审法院申请执行，后双方达成和解协议如下：一、杨辉、鲍君英、陈友斌、杨玲欠黄山助业投资担保有限公司304832.47元，杨辉、鲍君英于2014年12月31日前支付给黄山助业投资担保有限公司150000元；于2015年7月31日前支付给黄山助业投资担保有限公司余款154832.47元。二、本案执行费人民币4472元由杨辉承担。 由于被执行人未按照和解协议履行，一审法院分别于2017年12月14日、2019年3月1日、2020年5月8日恢复执行，其中2020年5月8日恢复执行案号为（2020）皖1002执恢205号。一审法院于2020年6月22日，裁定查封了登记在鲍君英名下坐落于安徽省黄山市屯溪区天都大道50号同馨园小区3幢405室房产（房地权证黄昱字第××号）。案外人包强于2020年7月3日，向一审法院提出执行异议认为：该房产实际在2011年2月24日就与被执行人杨辉、鲍君英签订了房屋买卖合同。约定：合同签订当日案外人支付购房款150000元，余款433000元，在2016年1月31日前付清。在支付余款时案外人发现该房产在徽商银行尚有420000元的最高额抵押贷款未归还，于是又支付了13000元，余款420000元一直协调未果，至今未付，也导致该房产至今未办理过户手续。 对包强提出的书面异议，一审法院于2020年7月17日作出（2020）皖1002执异39号执行裁定书，裁定驳回包强的异议请求，之后包强又于2020年8月3日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为：综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一是案涉房屋买卖合同是否有效；二是能否确认包强是案涉房屋的实际所有权人；三是包强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一。本案中，虽然包强与杨辉、鲍君英签订了房屋买卖合同，支付了部分购房款，其行为不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。上述协议签订后，包强只支付了部分房款15万元，而大部分房款未支付，未达到实际购房的条件。 关于争议焦点二。我国法律关于不动产物权采取登记生效主义，当事人之间就不动产物权的设立、变更、转让和消灭订立的有关合同，须经依法登记，才发生物权变动的效力。本案中，包强在签订购房合同后，只支付了小部分购房款，故对包强要求确认其为案涉房屋实际所有权人的诉请，一审法院不予支持。 关于争议焦点三。根据相关法律规定,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋还登记被执行人名下；包强只支付了定金15万元和之后的1.3万元；包强未支付全部房款，且未能将剩余购房款交付人民法院执行，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，故包强就案涉房屋不足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对案涉房屋的查封的诉请，于法无据，一审法院不予以支持。 综上，对包强主张的诉请，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回包强的诉讼请求。案件受理费80元由包强承担。 二审中，本院向包强进行询问是否同意将剩余购房款交付本案执行的法院执行，其陈述：“如果剩余购房款优先归还该房产的银行抵押贷款，我方同意交付，反之我方不同意。” 本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为包强是否享有排除对案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对买受人的权利能够排除执行规定了四项条件，且只有在四项条件同时满足时案外人的权利才能排除执行。本案中，案外人包强上诉主张其未支付剩余购房款有正当理由，但该主张并不能否认其未支付全部购房款的事实。且在本院询问其是否同意限期将剩余购房款交付执行时，其答复仅同意将剩余购房款优先用于支付案涉房屋的银行抵押贷款，由于该笔抵押贷款与本次查封所涉案件并无关联，故包强不具备上述规定中第（三）项条件，即“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”因此，包强请求排除强制执行的主张不能成立。 包强与杨辉、鲍君英签订的《房屋买卖合同》应属有效合同。对于包强主张确认合同有效的诉讼请求，一审法院在已经作出合同有效认定的情况下，判决驳回包强提出的包括该项诉请在内的全部诉讼请求明显不当，本院予以纠正。关于包强提出的继续履行合同和办理房屋过户手续的诉请，鉴于包强不享有排除对案涉房屋强制执行的权利，故包强的该项诉请不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1870号民事判决； 二、确认包强与杨辉、鲍君英于2011年2月24日签订的《房屋买卖合同》有效； 三、驳回包强的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，由包强负担；二审案件受理费80元，由包强负担。 本判决为终审判决。 审判长  狄志国 审判员  戴东辉 审判员  胡泽萍 二〇二一年四月十四日 法官助理胡莉艳 书记员张芳黎 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。