贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初974号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：陈利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张庆敏、张达菊，该公司员工。 被告：丁诗燕，女，1959年4月25日出生，彝族，住贵州省贵阳市南明区。 被告：吴际，男，1979年1月20日出生，汉族，住毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司(下称“点滴物业公司”)与被告丁诗燕、吴际物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告点滴物业公司的委托诉讼代理人张庆敏、张达菊，被告吴际到庭参加诉讼。被告丁诗燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告点滴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务管理费，共计人民25020元，欠费明细如下：从2019年3月1日起至2020年8月31日，共18个月的物业服务费，每月1390元（建筑面积695㎡×2元/月）合计为：25020元；2.本案全部诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：被告丁诗燕系原告管理的毕节市七星关区XX座室业主，被告吴际系原告管理的毕节市七星关区XX座室实际使用人，从2019年3月1日一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2020年8月31日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币25020元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向法院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告丁诗燕未进行答辩，未提交证据材料。 被告吴际提交书面答辩状称：我于2016年7月7日入住该小区，由点滴物业公司负责物业服务管理，但在实际管理服务中该公司并未尽到管理义务。2018年12月13日来我店消费的吕凤朝等客人被困电梯长达三小时，在事故发生后我店人员第一时间通知物业公司工作人员，但时间过去了很久都未见该公司救援人员到现场开展救援，于是我店向119中心报告后，在被困电梯长达三小时后被困人员在消防救援人员的帮助下才得以脱险。其中有位中年人员由于惊吓过度送医救治，事件后被困人员向我店进行索赔，为了生意平安做下去，经协商我店向吕凤朝等被困人员支付了15000元精神抚慰金。我多次要求物业公司就此事给出合理的解决方案，但是至如今该公司置若罔闻而且还将我起诉至法院。该事件的发生充分暴露该公司在日常工作中对公共设施设备未进行日常养护及巡查，以至于小区经常发生电梯困人事故而无专业人员救援，未按物业合同约定尽到相关义务。在我经营期间该公司服务态度恶劣，共用下水管道堵塞，我多次致电该物业公司要求疏通，但答应后一直未进行施工处理。再次致电该公司前台要求处理此事，但前台工作人员总是以各种理由推诿。万般无奈下我为了巨额房租不打水漂，只有与相邻共用该管道的毕节七号菜馆店老板协商由两店共同出钱疏通该管道，2016年至2020年4月疏通该共用排污管，花去人民币11430元整，但该公司一直未就此事与我们有任何解决方案，因此在屡次要求未得到处理后我不得以才用拒缴物业服务的方式向该公司维权。根据民法典第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行和义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述，被告认为原告方给被告造成的经济损失及名誉损失足以抵销被告所欠原告的物业服务费，为维护当事人的合法权益，特作出如上答辩，并保留通过法律途径向原告追偿一切经济损失的权利。 被告吴际当庭补充答辩称：原告公司对于卫生的打扫根本不到位，小区电瓶车等管理不规范。被告在发生电梯困人事件之前并未逾期缴纳物业费，是因为原告未履行其职责，被告才未缴纳物业费的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，以七星关区滨湖小区业主委员会为甲方，原告点滴物业公司为乙方，双方签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》约定，选聘点滴物业公司对毕节市七星关区滨湖小区进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房1.1元/月?平方米，商业物业2元/月?平方米，点滴物业公司按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由其享有或承担，合同期限自2015年8月1日起至2018年12月31日止。签订物业服务合同后，原告入驻毕节市七星关区滨湖小区提供物业服务。2018年10月26日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，在滨湖小区第三届业主委员会成立前，由滨湖社区依法代行业主委员会职责，监督小区物业管理公司履职。2019年1月3日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，因滨湖小区第三届业主委员会仍在筹备阶段，为规范小区秩序，方便居民生活，经社区与点滴物业协商，此期间由点滴物业继续为小区提供服务，请各位居民到物业公司缴纳物业服务费用。 2019年12月29日，以七星关区滨湖小区业主委员会为甲方，原告点滴物业公司为乙方，双方签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》约定：“甲方续签乙方对滨湖小区提供物业管理服务。在物业服务管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；7、物业档案资料管理；8、双方协商的其他未尽事项。乙方按《毕节市住宅物业服务标准对照表（试行）》四星级（其中满意度调查按三星级服务标准）提供物业服务。物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.9元/月?平方米，商业物业2元/月?平方米，乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。业主/使用人应在每月的10日前缴纳当月的物业服务费用和其他应缴纳的相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。合同期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。”物业服务合同还约定了其他事项。被告丁诗燕系毕节市七星关区XX座室业主，被告吴际在原告主张的物业费期间系毕节市七星关区XX座室实际使用人，涉案商业建筑面积为695平方米。2019年3月1日至2020年8月31日期间，被告未按照合同约定向原告点滴物业公司缴纳物业管理服务费。原告向被告催收物业费未果后，以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为，原告未履行管理服务职责，被告不应缴纳物业服务费。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告丁诗燕作为原告提供物业管理服务的毕节市七星关区XX座室的业主，《物业服务合同》对其具有法律上约束力，其应按照合同约定履行义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在2019年3月1日至2020年8月31日期间，未支付的物业管理服务费为25020元（695平方米×2元/月?平方米×18个月）。但是，根据物业管理服务合同的约定，原告提供的物业服务存在,小区局部区域存在垃圾未及时清理，物业共用设施设备的维护管理不足等问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。”结合原告实际收取涉案商业物业部分的物业管理服务费情况，以及本案物业服务合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持12510元（695平方米×1元/月?平方米×18个月）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”被告吴际到庭陈述称，二被告之间约定物业费由被告吴际支付。故对原告诉请判决二被告承担物业费支付责任的请求，本院予以支持。对于被告吴际答辩称因电梯困人被告支付给了被困人员精神抚慰金的问题，与本案并非同一民事法律关系，故本院不作审查。 被告丁诗燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。本案当事人之间系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告丁诗燕、吴际于本判决生效之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2019年3月1日至2020年8月31日期间的物业管理服务费12510元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费213元，由原告重庆点滴物业管理有限责任公司负担157元，被告丁诗燕、吴际负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二一年四月十二日 书记员 杨云兴