宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0203民初639号 原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司。住所地：宁波市江北区德记巷3号。统一社会信用代码91330205793034330K。 法定代表人：方宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘日军，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐晶晶，该公司员工。 被告：张鹏，男，1990年2月10日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告张鹏房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年1月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年4月16日公开开庭进行审理并当庭宣告判决，原告宁波银隆商业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人徐晶晶与被告张鹏到庭参加诉讼。 原告诉请：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立刻腾退房屋；2.被告支付2019年12月27日至2020年11月20日的租金25878元及逾期支付租金的违约金5411元（暂计算至2020年11月20日，实际按逾期付款总额的0.1%/日的标准计至租金清偿之日止）；3.被告向原告支付违约金8118元；4.被告支付143室商铺的租金优惠及违约费用39135元；5.被告支付欠缴的水费、电费、物业费合计1858.90元；6.本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：被告同意解除，但原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月6日，原、被告签订《租赁合同》一份，该合同约定：原告将位于宁波市海曙区××道××号××室房屋出租给被告，租期自2017年9月27日至2022年7月31日止，租金三月一付，2021年9月26日前的季度租金为14775元；为确保合同履行，被告交付保证金14775元；为扶持被告经营，原告在前二个合同年度给予被告租金折扣各9850元。合同还约定，如被告原因导致合同不能履行的，被告应返还给原告租金折扣，且原告可要求被告支付三个月租金作为违约金。合同履行过程中，因被告逾期支付租金，双方又签订《补充协议》一份，约定：《租赁合同》于2019年9月26日解除，被告应于2019年9月29日前归还宁波市海曙区××道××号××室的房屋，履约保证金14775元不予退还，《租赁合同》与《补充协议》不同之处以《补充协议》为准。嗣后，被告按约腾退宁波市海曙区××道××号××室的房屋。 2019年12月13日，原、被告补签《租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市海曙区××道××号××室房屋出租给被告，租期自2019年9月27日至2022年7月31日止，租金三月一付，2021年9月26日前的季度租金为7469元，物业费保证金为649元，装修期1个月，为2019年9月27日至2019年10月26日，被告应于每个缴费期最后一个月的20日前支付下一期租金。合同还约定，如被告逾期支付租金、物业费、租赁保证金等费用的，应按照逾期总额的0.1%／日标准支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告支付三个月租金及物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金。同日，双方就该《租赁合同》又签订《银亿南城商业中心项目〈租赁合同〉补充协议》一份，被告承诺如因被告原因导致该合同解除或无法履行完毕的，被告应补足被告原承租的宁波市海曙区石碶街道雅戈尔大道521、549号143室商铺所享受的租金优惠包括租期租金19700元，装修期免租租金3076元，三个月租金的违约金14775元，三个月物业违约金1584元，以上合计39135元。上述合同签订后，被告自2019年12月起就未再按约支付房屋租金，经原告催讨，被告仍分文未付。原告于2020年11月20日向法院就解除合同等事宜请求调解未成。 另查明：宁波市石碶街道雅戈尔大道521、549号153室房屋属案外人季洪干、王洪英共同所有，案外人季洪干、王洪英将该房屋委托原告经营管理，经营管理期限为2017年8月1日至2022年7月31日，故原告有权出租涉案房屋。涉诉宁波市石碶街道雅戈尔大道521、549号143室房屋至今空置，尚未出租。被告尚欠原告水电费、物业费合计1858.90元。 上述事实由原告提供的《租赁合同》二份、《补充协议》、《银亿南城商业中心项目〈租赁合同〉补充协议》、委托租赁经营管理合同、房产证、通知函、水电费票据及原、被告陈述予以证明。 本院认为，原告与被告签订的二份《租赁合同》及相对应的两份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告依约向被告交付了涉案房屋，但被告自2019年12月起未依约支付租金，显属违约。根据合同约定，如被告逾期支付租金、物业费、租赁保证金等费用的，应按照逾期总额的0.1%/日标准支付违约金，超过30日的，原告有权解除合同。现被告未支付租金已超过30日，故原告有权解除合同，该《租赁合同》已于原告要求解除合同的通知到达被告之日解除。合同解除后，被告仍应支付拖欠的租金、水电费，并承担违约责任。就逾期支付租金导致的违约事实，被告应支付逾期付款违约金，但0.1%/日过高，本院酌情调整至银行业间同业拆借协会公布的贷款市场报价利率4倍；就逾期支付租金导致合同解除的违约事实，被告应依约支付相当于3个月租金、物业费、公共能耗费之和的违约金。 基于双方在第一份《补充协议》中约定，因被告违约，故保证金14775元不予退还，而第二份《银亿南城商业中心项目〈租赁合同〉补充协议》中又约定：被告承诺如因被告原因导致2019年12月13日所签的《租赁合同》解除或无法履行完毕的，被告应补足被告原于2017年9月6日承租的宁波市海曙区石碶街道雅戈尔大道521、549号143室商铺的所享受的租金优惠包括租期租金19700元，装修期免租租金3076元，三个月租金的违约金14775元，三个月物业违约金1584元，以上合计39135元。现原告主张被告支付该39135元的诉请虽有合同约定，但因相当于三个月租金的保证金再加上三个月租金的违约金已足够保障原告遭受的违约损失，故对原告主张物业违约金本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告张鹏于2019年12月13日签订的《租赁合同》于2020年11月20日解除，被告张鹏应于本判决生效之日起十五日内腾退位于宁波市海曙区××道××号××室的房屋。 二、被告张鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司涉宁波市海曙区××道××号××室的房屋2019年12月27日至2020年11月20日的租金25878元及逾期支付租金的违约金2283元（暂计算至2020年11月20日，自2020年11月21日起以25878元为基数，按全国银行业间同业拆借协会公布的贷款市场报价利率四倍支付逾期付款违约金至该款付清之日止），解除合同违约金8118元及所欠水电费、物业费合计1858.90元。 三、被告张鹏应于本判决生效之日起十日内支付涉宁波市海曙区××道××号××室房屋的租金、违约金等款项37551元； 四、驳回原告宁波银隆商业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1810元，减半收取905元，由原告宁波银隆商业管理咨询有限公司负担53元，被告张鹏负担852元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 王惠珍 二〇二一年四月二十二日 代书记员 章燕儿 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。