广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终614号 上诉人（原审原告）：柳州市鼎安物业服务有限责任公司，住所地：广西柳州市高新南路11号桂中花苑3栋2单元2-1，统一社会信用代码：914502003101743485。 法定代表人：廖四箴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟艳，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张玉德，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：兰万甫，男，1974年12月12日生，壮族，住广西柳州市柳江区。 上诉人（原审被告）：韦冬妮，女，1975年12月22日生，壮族，住广西柳州市柳江区。 上诉人柳州市鼎安物业服务有限责任公司（以下简称鼎安物业）因与上诉人兰万甫、韦冬妮物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鼎安物业的委托诉讼代理人钟艳、上诉人兰万甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎安物业上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由兰万甫、韦冬妮承担。事实和理由：一、一审判决无法院审理查明认定的事实部分。本案一审适用普通程序进行审理，但判决书仅列明双方诉辩部分及一审法院的处理意见、判决结果，而对双方提交的证据、证据的认定及审理查明认定的事实部分只字未提，该判决存在严重错误。二、一审判决违反法定程序。一审法院说理部分提及“结合其他被告提供的证据及本院的实地走访调查”等内容，若一审法院确实经过实地走访调查，应制作相应的现场勘查笔录，并将该勘查笔录经双方当事人质证或听取双方当事人意见后，才能作为认定案件事实的依据。但一审法院并未向双方当事人出示过现场勘查笔录，亦未听取双方当事人的意见，就将此作为认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵的依据，严重违反法定程序。三、一审法院认定事实错误，进而做出错误的判决。首先，关于物业服务费的计算标准问题。本案案涉小区建设单位柳江县瑞丰房地产开发有限公司与鼎安物业签订的《前期物业服务合同》、鼎安物业与兰万甫、韦冬妮签订的《前期物业服务协议》对兰万甫、韦冬妮具有约束力，双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。鼎安物业作为物业管理单位，为包括兰万甫、韦冬妮在内的全体业主提供了物业服务，兰万甫、韦冬妮接受了鼎安物业的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。现鼎安物业已经按照合同约定提供了三级物业服务，而兰万甫、韦冬妮提供的几张某一时间段的小区照片，仅能证实在某一特定时间（如定点收垃圾之前、定时清扫路面之前）小区的状况，并不能证实整个小区真实的常态，且某些时间段小区出现的卫生问题亦和小区部分业主素质高低有一定关系，一审法院据此认定鼎安物业提供的物业服务存在瑕疵属认定事实错误。若鼎安物业提供的物业服务真实存在瑕疵，按常理兰万甫、韦冬妮应及时向鼎安物业提出并要求改进，但兰万甫、韦冬妮未能提交任何证据证实在长达三年多的时间里其因此而向鼎安物业反映或要求改进，且在鼎安物业向一审法院起诉后，有部分业主即按照合同约定的物业费标准及时缴纳了物业费，足以证实鼎安物业提供的物业服务是符合合同约定的。一审法院作出该事实认定错误，进而作出错误的判决。其次，关于违约金的问题。案涉物业合同已经对双方的违约责任进行了详细的约定，兰万甫、韦冬妮无理由拒缴物业服务费，应依约承担相应的违约责任，故该项诉请应得到法院的支持，以此对拒缴物业服务费的部分业主予以惩戒，才能彰显公平。综上，一审判决违反法定程序，认定事实错误，侵害了鼎安物业的合法权益，请求二审法院依法改判，支持鼎安物业的上诉请求。 兰万甫、韦冬妮辩称，请求法院驳回鼎安物业的上诉请求，并撤销一审判决第一项，改判驳回鼎安物业的诉讼请求。 兰万甫、韦冬妮上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回鼎安物业的诉讼请求；二、鼎安物业承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院遗漏审查本案重要事实，认定鼎安物业可按照1元/㎡的标准收取物业服务费实属错误。一、根据《柳州市住宅小区物业服务收费管理细则》（下称细则）第九条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，鼎安物业主张其按照1元/㎡收取相应的物业服务费，其应当承担举证责任证明其具有收取1元/㎡物业服务费的相应资质及其提供的物业服务等级符合细则规定，若鼎安物业无法提出相应证据，则应当承担举证不能的法律后果。另鼎安物业在一审庭审中对于其收费的标准出示了初步证据，但兰万甫、韦冬妮对此标准提出了明确质疑，而鼎安物业未能进一步提交相应证据证明其收费标准的来源合法。因此一审法院未能严格按照民事诉讼法关于举证规则的规定，片面采用鼎安物业的证据并判令案涉物业费收费标准为1元/㎡实属不当。二、柳州市自然资源和规划局2020年4月27日明确：案涉物业总建筑面积等进行调整，其中“总建筑面积调整前为212455.6㎡，调整后为200750.98㎡，面积减少11704.62㎡；计容建筑面积调整前为174638.8㎡，调整后为156825.51㎡，面积减少17813.29㎡；住宅面积调整前为151384.78㎡，调整后为143786.18㎡，面积减少7598.60㎡；地上停车位调整前为75个，调整后为20个，减少了55个车位；地下停车位调整前为1159个，调整后为1082个，减少另外7个车位；非机动车停车位调整前为3683各，调整后为3404个，减少了279个车位；居住户数调整前为1455户，调整后为1335户，减少了120户。”因此鼎安物业实际提供的物业服务与其和开发商所签订的前期物业服务协议的面积、范围以及内容都明显缩小，暂且不论鼎安物业提供的服务质量如何，其实际匹配的工作人员和提供的物业服务数量等就明显不需要按照1元/㎡的标准收取，因此以原物业服务协议的标准认定鼎安物业可收取的物业费与客观实际不符。三、案涉小区未能按原规划配置老年人活动中心，鼎安物业没有为此支付服务成本。鼎安物业在提供物业服务期间未按法律规定将财务收支进行公示以便业主知悉，明显侵害了业主的知情权和支配权。案涉小区公用的楼道未予打扫、设置车辆进出门禁但未为业主停放的车辆及车上物品进行妥善管理等等，诸如此类损害业主权益的状况数不胜数。综上，鼎安物业的物业服务根本无法达到1元/㎡的标准，且其无法提供证据证实其实际可收费的依据，一审法院未能查清案件事实，请求二审法院撤销一审判决，改判支持兰万甫、韦冬妮的上诉请求。 鼎安物业辩称，兰万甫、韦冬妮的上诉请求无事实与法律依据，鼎安物业不予认可，请求法院依法驳回。 鼎安物业向一审法院起诉请求：一、兰万甫、韦冬妮向鼎安物业支付2017年4月1日至2020年3月31日物业服务费4305.6元；二、兰万甫、韦冬妮按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业服务费之日止，截至2020年3月31日，兰万甫、韦冬妮应支付滞纳金为4717.63元；三、兰万甫、韦冬妮承担本案诉讼费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，鼎安物业与兰万甫、韦冬妮签订的物业服务协议系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持”的规定，鼎安物业为恒美嘉园小区提供了物业服务，兰万甫、韦冬妮作为业主，接受鼎安物业提供的物业服务，应当支付物业服务费，鼎安物业主张的物业服务费已经书面催交，但兰万甫、韦冬妮至今仍未交纳，鼎安物业现要求兰万甫、韦冬妮交纳尚欠的物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。关于鼎安物业主张的物业服务费，根据物业服务协议的约定，物业服务费按每月1元/平方米计算，兰万甫、韦冬妮的房屋建筑面积以产权登记证书载明的119.6平方米为准。鼎安物业主张兰万甫、韦冬妮尚未交纳2017年4月1日至2020年3月31日的物业服务费，根据审理查明的事实，鼎安物业于2016年4月2日与兰万甫、韦冬妮签订《恒美嘉园前期物业服务协议》，并开始对该小区提供物业服务，庭审中，鼎安物业承认兰万甫、韦冬妮已付清2017年3月31日前的物业服务费。兰万甫、韦冬妮抗辩其未交纳物业服务的区间段为2017年3月16日至2020年3月30日，并扣减2016年4月2日领取钥匙至竣工验收阶段已预交的1435.70元的物业费，但未能提供证据予以证实，因此一审法院对兰万甫、韦冬妮的抗辩意见不予采纳。对于兰万甫、韦冬妮反映所在小区管理混乱及卫生问题，结合其他兰万甫、韦冬妮提供的证据及一审法院的实地走访调查，鼎安物业对小区公共区域的管理不到位、公共设施的维修不及时，鼎安物业在履行物业服务合同的过程中存在瑕疵，可适当减少兰万甫、韦冬妮应当交纳的物业服务费，一审法院酌情确定兰万甫、韦冬妮应交纳的物业服务费在物业合同约定的标准基础上减少10%。据此，兰万甫、韦冬妮应支付的物业服务费为119.6平方米×1元／平方米×36个月×90%＝3875.04元。 关于鼎安物业主张的滞纳金，实为兰万甫、韦冬妮逾期交纳物业服务费的违约金，由于兰万甫、韦冬妮对鼎安物业提供的物业服务不满而不交纳物业服务费及相关费用，基于双方之间的物业服务合同关系具有相对的长期性、稳定性，且从其他兰万甫、韦冬妮提供的证据来看，鼎安物业在物业管理服务上确实存在一定瑕疵，鼎安物业对小区的公共部位、公共设施的维护不足，兰万甫、韦冬妮拒不交纳物业服务费及相关费用存在部分客观原因，故一审法院对鼎安物业主张的违约金不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、兰万甫、韦冬妮向柳州市鼎安物业服务有限责任公司支付2017年4月1日至2020年3月31日的物业服务费3875.04元；二、驳回鼎安物业其他诉讼请求。案件受理费50元（鼎安物业已预交），由柳州市鼎安物业服务有限责任公司负担15元，兰万甫、韦冬妮负担35元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：一、对于上诉人鼎安物业提交的《保洁人员工作记录表》、《秩序维护员交接班记录表》、《外来车辆进出登记表》、《公共绿化维护记录》、《工作跟踪记录》、《I小区卫生整洁维护照片及车位划定、监控安装照片》，因这组证据均是鼎安物业单方制作，兰万甫、韦冬妮对其真实性不予认可，且该组证据所指向的时间为2020年8月至2021年1月，并非本案诉争的缴纳物业服务费的期间，因此本院对这组证据的真实性、关联性不予认可；二、对于兰万甫、韦冬妮提交的《关于瑞丰国际恒美嘉园8栋、9栋、10栋自管委信访事项受理告知单》、《柳州市柳江区住房和城乡建设局关于梁志标业主信访事项答复意见书》、《来访登记表》，这组证据来源合法，且鼎安物业认可其真实性，因此本院对该组证据的真实性予以认可，该组证据证实了经柳江区住房和城乡建设局开发股工作人员现场查看，案涉小区物业管理质量确实有问题，且案涉小区部分业主长期未交纳物业服务费用的事实；三、对于兰万甫、韦冬妮提交的《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，鼎安物业认可其真实性，本院对该证据的真实性予以认定，但该证据并不能证实兰万甫、韦冬妮所主张的鼎安物业未按收费的价格进行相应等级的项目服务；四、对于兰万甫、韦冬妮提交的小区脏乱差照片及视频，该组证据系兰万甫、韦冬妮单方制作，且鼎安公司对其真实性不予认可，因此本院对该组证据不予采信。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，鼎安物业起诉要求兰万甫、韦冬妮向其支付2016年9月至2020年3月期间的物业服务费，而兰万甫、韦冬妮则以鼎安物业所提供的物业服务不符合合同约定为由拒绝支付物业服务费。对此本院认为，鼎安物业与兰万甫、韦冬妮签订的《恒美嘉园前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。鼎安物业为案涉恒美嘉园小区提供了物业服务，兰万甫、韦冬妮作为业主，应当支付物业服务费，因此鼎安物业要求兰万甫、韦冬妮交纳尚欠的物业服务费于法有据，本院予以支持。综合本案一、二审所查明的事实，因鼎安物业在小区服务管理上存在一定的瑕疵，可适当减少兰万甫、韦冬妮应当交纳的物业服务费，因此一审法院将兰万甫、韦冬妮应当交纳的物业服务费酌情确定为合同约定的标准的90%合法合理，并无不妥，本院予以维持。 关于兰万甫、韦冬妮的上诉请求，对业主应交纳物业费的标准的问题，因在鼎安物业与兰万甫、韦冬妮签订《恒美嘉园前期物业服务协议》中已经明确约定按每月1元/平方米计算，故兰万甫、韦冬妮认为不应按此标准交纳的理由不成立。至于兰万甫、韦冬妮陈述的其他理由，不属于本案审理的范围，本院不予审查，故兰万甫、韦冬妮的上诉理由亦不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人鼎安物业与兰万甫、韦冬妮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（柳州市鼎安物业服务有限责任公司已预交50元，兰万甫、韦冬妮已预交50元），由上诉人柳州市鼎安物业服务有限责任公司负担50元，由上诉人兰万甫、韦冬妮负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 蓝丽霜 审 判 员 孙书文 二〇二一年四月十八日 代书记员 苏阳晶