北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终2755号上诉人（原审被告）：北京金福世纪酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄苇子坑149号北厂。法定代表人：栾世杰，总经理。委托诉讼代理人：马子迁，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘丹，女，1992年11月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何继兰（刘丹之母）1969年12月12日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王晓伟，北京市惠诚律师事务所律师。上诉人北京金福世纪酒店管理有限公司（以下简称金福世纪公司）因与刘丹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金福世纪公司上诉请求：对一审判决第三项依照公平原则改判，或发回重审。事实与理由：判决书认为双方都有过错，过错责任应当平均承担。刘丹利用金福世纪公司的房屋每月获利二千余元。B栋8121号房屋自2016年4月1日起至今43个月，刘丹获利约86000元。在合同无效的前提下，刘丹利用金福世纪公司房屋所获收益应当归金福世纪公司，金福世纪公司应当退还所收“租金”。根据合同法第五十八条的规定，金福世纪公司应当在应退还“租金”中扣除上述款项。刘丹辩称：同意一审判决，不同意金福世纪公司的上诉请求。第一，一审法院认定房屋使用费标准符合法律规定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案中一审法院已经依照该规定判令刘丹支付占有使用费。第二，本案不适用公平原则，公平原则是原则性条款，只有双方都没有过错才可以适用公平原则，本案中一审判决认定刘丹有一定过错，也让刘丹承担了该过错的损失。适用的是过错责任。在可以适用过错责任并且有具体的法条加以约束的情况下并不能直接一句公平原则来裁判。第三，刘丹转租的收益与金福世纪公司无关。首先，该主张属于金福世纪公司提出的反诉，其在一审没有提，现在我方不认可。其次，根据合同相对性原则，刘丹和次承租人签订的合同与金福世纪公司无关，金福世纪公司无权针对该部分收益提出任何请求。最后，本案中，刘丹是经金福世纪公司同意后的转租，举重以明清，金福世纪公司的该项主张更不能得到支持。刘丹向一审法院起诉请求：1.请求依法解除刘丹与金福世纪公司签订的房屋租赁合同，刘丹向金福世纪公司交付房屋；2.请求判令金福世纪公司返还房屋租金158720元、押金10000元；3.判令金福世纪公司给付刘丹利息，以168720元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2018年2月22日始至租金押金返还完毕之日止；4.诉讼费、保全费由金福世纪公司承担。一审法院认定事实：2016年3月24日，金福世纪公司向刘丹出具《收款收据》，载明收到刘丹交来B栋8121室租赁款168000元及房屋窗户改门押金10000元。2016年4月1日，出租方金福世纪公司与承租方刘丹签订《金福世纪公寓楼房屋租赁合同》，约定，房屋坐落于大红门南路158号公寓楼B栋一层8121号，建筑面积27平方米。该房屋用途为住宅。承租方在支付该房屋的租金后，在本合同约定的承租期内，对该房屋拥有完全的使用权，享有将该房屋使用权转让、转租、赠与使用等相关权利；承租方行使本条约定之权利时，出租方应配合承租方，并按照本合同约定的权利义务及剩余期限与承租方选定的第三方签订《房屋租赁合同》，出租方有权收取变更手续费一千元。该房屋租赁期限20年，自2016年4月1日至2036年4月1日。经双方协商确定，该房屋按整套整租、一次性计费的方式计算租金，承租方需向出租方支付该房屋的租金总金额为168000元。该房屋租金付款方式为一次性付款，承租方应在2016年4月1日之前，将该房屋的租金付清。在本合同履行过程中，双方不得无故解除合同，但如遇政府规划、政策调整或有关单位依法征、占该房屋及土地而导致本合同成为履行不能时，本合同自然终止；出租方将按照已使用年限扣除租金，将剩余未使用年限租金退还给承租方。该合同另注明：在不动承重墙的前提下允许承租方把窗户改成防盗门，并交纳壹万圆押金，本合同到期后，甲方将壹万圆押金全额退还给承租方。2018年2月3日，金福世纪公司经理马子迁向刘丹出具《证明》，载明：“今日收到融家公寓B栋8121房间住业刘丹交回房间钥匙2套（含外间2把，内间2把，门禁2把，开的后门钥匙2把）房间所有权、使用权归公寓所有，春节后公司结算房间剩余房款。”2018年3月27日，刘丹之母何继兰又从金福世纪公司处取回涉案房屋钥匙。2019年1月29日，刘丹向金福世纪公司提交《退房申请书》，载明交房钥匙2把。马子迁签字确认。在马子迁下备注“2020.6.18拿回钥匙。”刘丹、金福世纪公司均表示同意扣除2018年2月3日至2018年3月27日期间及2019年1月29日至2020年6月18日期间的租金。审理中，金福世纪公司向一审法院提交房屋所有权证，国有土地使用证及其与北京长城日用品工业有限公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明涉案房屋的权属、使用性质。国有土地使用证载明土地使用者北京市长城日用品工业公司，土地座落大兴县南苑北和义庄，登记日期为1996年4月18日，土地用途工业，使用期限永久，四至为东至南苑北路，西至长城日用品工业公司住宅，南至和义农业队耕地，北至厨具公司。房屋所有权证载明所有权人为北京长城日用品工业公司，房屋座落为大兴县红星区大红门南路，登记日期为1992年10月24日，所有权性质为集体，房屋状况详见房屋登记表。该登记表显示有平房51幢，二层楼房5幢，三层楼房2幢。36幢系二层楼房。《房屋租赁合同》约定金福世纪公司租赁北京长城日用品工业有限公司位于大红门南路158号B栋、F栋房屋，经营范围为商业酒店业，承租期限为15年，自2015年1月1日至2029年12月31日止。金福世纪公司称大红门南路158号B栋系房屋所有权证房屋登记表中36幢。刘丹、金福世纪公司均认可大红门南路158号B栋现系六层楼房，B栋8121房间仍由刘丹占有使用。经一审法院向北京市规划和自然资源委员会大兴分局调查，未查询到大红门南路158号的产权登记信息。一审法院认为，刘丹与金福世纪公司签订了《房屋租赁合同》，因租赁标的物没有取得合法建房审批手续，金福世纪公司对该房屋并不享有合法权利，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。金福世纪公司依据房屋所有权证、土地使用权证主张其对涉案房屋享有合法权利，经一审法院审查，房屋所有权证登记的房屋无法确认为涉案房屋，土地使用权证登记的土地四至亦无法确认为涉案房屋所在的地块，且经一审法院调查，大红门南路158号未查询到产权登记信息，故金福世纪公司的主张，一审法院不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，造成合同无效，双方都有过错，应各自承担相应的责任。因此，刘丹应将所承租房屋腾空后交由被告金福世纪公司，金福世纪公司应将押金予以返还。关于刘丹主张的房屋租金，因合同无效即已不存在房屋租金问题，但金福世纪公司并非无偿取得房屋使用权，刘丹占有使用房屋应支付一定的使用费，具体标准由一审法院参照双方约定的房屋租金确定，金福世纪公司多收取的部分，应向原告刘丹返还。关于应退还的房屋使用费的款项，应加上2018年2月3日至2018年3月27日期间及2019年1月29日至2020年6月18日的费用。刘丹要求金福世纪公司支付利息，鉴于造成合同无效，刘丹亦存在过错，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、刘丹与北京金福世纪酒店管理有限公司于二〇一六年四月一签订的《房屋租赁合同》无效；二、刘丹于判决生效后十五日内将坐落于北京市丰台区大红门南路158号B栋8121号房屋腾退后交付被告北京金福世纪酒店管理有限公司；三、北京金福世纪酒店管理有限公司于判决生效后十五日内返还刘丹房屋使用费142075.2元（截至二〇二〇年十二月十六日为142075.2元，自二〇二〇年十二月十七日起至原告刘丹实际交付房屋之日止的房屋使用费按照每日23.33元的标准从142075.2元中扣除）；四、北京金福世纪酒店管理有限公司于判决生效后十五日内返还原告刘丹押金10000元；五、驳回刘丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋没有取得合法的建造手续，故刘丹与金福世纪公司就案涉房屋签订的房屋租赁合同无效。双方当事人均未对一审判决第一项、第二项、第四项、第五项提出上诉，本院不持异议。金福世纪公司上诉主张将刘丹转租案涉房屋的收益，应从一审判决第三项判令金福世纪公司返还刘丹的房租使用费中扣除。一审法院根据刘丹未使用案涉房屋的期限，判令金福世纪公司返还相应的房屋使用费，并无不当，本院予以确认。金福世纪公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，金福世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3674元，由北京金福世纪酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年四月二十六日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁