浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0502民初1498号 原告：方丽娟，女，汉族，1979年1月5日出生，住所地：湖州市吴兴区。 原告：周柏权，男，汉族，1976年11月30日出生，住所地：湖州市。 委托诉讼代理人：孙静，浙江银湖律师事务所律师。 被告：湖州富力房地产开发有限公司。住所地：杭州市余杭区余杭塘路**浙江富力办公楼**。 法定代表人：李尚明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王涛、夏亮。 原告方丽娟、周柏权与被告湖州富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理。本案依法由审判员黄剑适用简易程序于2021年3月16日公开开庭进行了审理，定于2021年4月19日宣判。原告周柏权及其委托诉讼代理人孙静、寿轶楠，被告富力公司的委托诉讼代理人王涛、夏亮到庭参加诉讼。 方丽娟、周柏权共同起诉称：2017年5月30日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议书》各一份。合同约定方丽娟、周柏权向富力公司购买位于湖州市××幢××室商品房××，建筑面积138.36平方米，房屋总价1409400元，定于2019年6月30日前交房。合同签订后，方丽娟、周柏权按照合同约定履行了支付房款的义务，同时富力公司于2019年6月25日收取了物业维修基金13759元、代办权证预收款340元、契税19287.47元、物业管理费及能源费4045.2元等。但富力公司却未按照合同约定提供符合质量要求的房屋，方丽娟、周柏权发现案涉房屋顶面存在露筋和严重的贯穿性裂缝等现象，承重结构存在严重质量问题，认为因富力公司未按照合同约定提供符合质量要求的房屋，致使其无法正常居住，导致合同目的不能实现。方丽娟、周柏权有权解除合同并要求富力公司赔偿利息损失。综上，为维护自身的合法权益，特请求法院判令：1.解除方丽娟、周柏权与富力公司之间于2017年5月30日签订的合同编号为2017330502ＹＳ0012447的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》；2.富力公司向方丽娟、周柏权返还购房款1429400元，并支付自2017年5月30日起以首付款449400元为基数、自2019年1月22日起以余款980000元为基数、均按每日万分之三计算至全部款项付清之日止的违约金及利息损失（暂计算至2020年6月3日为295142元）；3.富力公司向方丽娟、周柏权返还物业维修基金、代办权证预收款、代收契税、物业管理费及代收能源费共计29587.67元，并支付自2019年6月25日起按每日万分之三计算至款项付清之日止的违约金及利息损失（暂计算至2020年6月3日为3862.95元）；4.本案诉讼费由富力公司承担。 富力公司答辩称：一、案涉房屋不存在贯穿性裂缝情形，不存在主体结构质量不合格问题，亦不存在因质量问题严重影响正常居住使用情形，故方丽娟、周柏权诉请解除《商品房买卖合同》的条件未成就。即便房屋存在质量瑕疵问题，亦应当通过修复予以解决，只有无法修复或维修后仍超出安全限值的情形下，才能认定合同目的无法实现而予以解除。二、在解除《商品房买卖合同》理由不能成立的情形下，富力公司无须返还购房款，也无须向方丽娟、周柏权支付违约金。并且方丽娟、周柏权不应并行主张违约金赔偿与利息损失。三、方丽娟、周柏权所主张事实与富力公司所确认的事实不符。案涉房屋实际购房款为1401556元（因退补差价7844元），首付款为429400元，并非其诉请的1429400元。四、富力公司并非代办权证预收款、物业管理费及代收能源费的收款主体，无须承担返还责任；代收的契税已上缴属地税务机关，亦无须承担返还责任。故请求法院驳回对富力公司的全部诉讼请求。 针对富力公司的答辩意见，方丽娟、周柏权补充陈某：一、在签订合同时，方丽娟、周柏权曾向富力公司支付20000元中介费，故首付款为449400元，实际购房款为1421556元。二、诉请中所主张的违约金参照案涉合同所规定的出卖人逾期交房的违约责任计算。三、对物业专项维修资金、代办权证预收款、物业管理费、代收能源费、代收契税的实际收费主体没有异议，但因向富力公司购买房屋所产生这些费用，故仍在本案中主张该请求。 方丽娟、周柏权为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》、《补充协议书》各一份，证明双方于2017年5月30日签订《浙江省商品房买卖合同》，合同中就买卖标的物、价款、交付期限及条件等内容进行了约定。 2.浙江省增值税普通发票、中国银行零售贷款借款借据、贷款还款计划、中国农业银行个人账户明细各一份，证明方丽娟、周柏权方已依约履行支付房屋价款。 3.中国农业银行个人账户明细、收据、收费票据各一份，证明方丽娟、周柏权向富力公司支付了物业维修基金、代办权证预收款、代收契税、物业管理费。 4.照片共八张，证明案涉房屋承重结构存在严重质量问题。 5.图纸一份，证明富力公司存在规划设计变更未告知方丽娟、周柏权的情形。 本案审理过程中，方丽娟、周柏权提出书面申请，要求对案涉房屋朝南西边房间（次卧）楼板存在露筋和贯穿性裂缝的形成原因及该房屋是否存在包括主体结构在内的质量问题进行鉴定，本院审查后作出司法鉴定决定书，并委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对上述内容进行鉴定。2020年10月10日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具司法鉴定报告一份,鉴定结论为：湖州尚城91幢1单元901室朝南西边房间（次卧）被检混凝土楼板裂缝产生主要原因是施工工艺不完善引起，且该楼板不满足安全性要求。 富力公司申请专家辅助人陈尚平出庭质证，本院组织浙江瑞邦建设工程检测有限公司鉴定人员姚志森、孙灵喜到庭接受询问。专家辅助人陈尚平对司法鉴定报告提出如下异议:1.对于检测报告第三项中所得数据（即混凝土构件钢筋配置及保护层厚度检测），现场检测人员并未进行扩展性监测（动态监测），仅进行静态监测不科学，故无法得出裂缝宽度及其扩展态势对结构安全性产生影响的结论；2.完善的结论应排除其他原因，而司法鉴定报告仅列明施工工艺不完善是导致楼板产生裂缝的主要原因，并未排除其他导致结构主体质量问题的原因；3.无法确认现场检测人员是否具备主体结构检测工程师资质，报告批准人员是否具备国家注册结构工程师二级及以上资质。鉴定人员陈某：1.裂缝出现时间已久，已处于相对稳定状态，仅对裂缝现状进行鉴定，其裂缝宽度已超出《民用建筑可靠性鉴定标准》中关于构件安全性受力裂缝宽度＞0.5ｍｍ的限值要求，无须再进行扩展性检测（动态监测）；2.保护层厚度不均匀、钢筋间距不符合标准是现场检测的结果，施工工艺不完善包含以上原因，无须做排除性检测原因的认定；3.同意于庭后提交出具鉴定报告的相关工作人员的资质证书。 庭后，浙江瑞邦建设工程检测有限公司向本院提交了检测人员、报告编写人员、报告校对人员、报告批准人员相关资质证书。 对双方提交的证据，结合对方质证意见及本案争议的焦点，本院审查认定如下：庭审中鉴定人员出庭接受质询，对于专家辅助人所提出的异议均予以回应并对鉴定报告予以解释说明，庭后向本院提交相关资质证书，且该鉴定公司系由本院经法定程序选定并委托，对其鉴定资质本院予以认可，对富力公司主张鉴定人员缺乏资质要求并主张撤销该鉴定报告的质证意见，本院不予采信。专家辅助人认为须进行扩展性检测（动态监测）才能得出裂缝宽度及其扩展态势对结构安全性产生影响，并且须对其他导致楼板产生裂缝的原因进行严格排除才可得出鉴定结论，但未能提供相关行业规范性文件或通用鉴定标准等支持上述意见，故本院对其该节质证意见不予采信。浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具司法鉴定报告，委托程序及公司资质等均符合法定要求，鉴定人员亦能到庭接受质询并作说明，本院对其鉴定报告的证明力予以确认，其能证实案涉房屋存在主体结构质量问题。根据方丽娟、周柏权提交的浙江省增值税普通发票、中国农业银行个人账户明细、中国银行零售贷款借款借据等证据可以证明方丽娟、周柏权向富力公司支付房屋首付款429400元，通过银行贷款支付购房款980000元，富力公司退补房屋面积差价7844元（该差价款项在后续缴纳的物业维修基金中扣除），实际支付购房款为1401156元。方丽娟、周柏权主张其向富力公司支付20000元购房中介费，但未能提供证据证明，本院不予采信。根据方丽娟、周柏权提交的各类收据凭证，可以证明其已向富力公司、湖州市力信房地产经纪有限公司及广州天力物业发展有限公司湖州分公司支付物业维修基金、契税、代办权证预收款、物业管理费及代收能源费等款项。对于因违约导致的损失情况，本院在下文再行论述。 本院经审理，认定事实如下：2017年5月30日，方丽娟、周柏权与富力公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》。合同约定，方丽娟、周柏权向富力公司购买位于湖州市××幢××室商品房××，建筑面积138.36平方米，房屋总价1409400元，定于2019年6月30日前交付房屋。合同中第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。补充协议第五条第十款约定，商品房交付时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量（不含装修质量问题）产生争议，可委托检测机构进行检测，双方仍应按本合同约定时间办理交房手续。若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由出卖人承担，买受人可选择由出卖人修复或退房。买受人要求退房的，出卖人须在买受人提出退房要求且办妥退房手续后30天之内将买受人已付款退还买受人并支付利息，利息按银行同期存款利率计算，出卖人不再承担包括逾期交付在内的其他违约责任。 2017年5月30日，方丽娟向富力公司支付首付款429400元。2019年1月22日，周柏权通过发中国银行发放住房按揭贷款的方式支付购房款980000元。2019年6月25日，富力公司向方丽娟、周柏权交付房屋，并代收物业维修基金13759元、契税19287.47元。因实际测量面积与合同约定面积有差异，富力公司退还房屋面积差价7844元，与上述两项费用抵充，方丽娟、周柏权实际支付购房款1401156元。同日，方丽娟、周柏权向湖州市力信房地产经纪有限公司支付代办权证预收款340元，向广州天力物业发展有限公司湖州分公司支付物业管理费及代收能源费合计4045.2元。2019年10月，周柏权发现房屋顶板开裂并向富力公司反映。后双方一直未能就维修补偿及退房事宜达成一致意见，以致纠纷成诉。 本院认为：原告方丽娟、周柏权与被告湖州富力房地产开发有限公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应严格履行各自的义务。庭审查明本案争议的焦点为：一、案涉合同解除条件是否成就；二、如合同解除，富力公司承担违约责任范围。 关于案涉合同解除条件是否成就。双方于补充协议中约定：商品房交付时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量（不含装修质量问题）产生争议，可委托检测机构进行检测，双方仍应按本合同约定时间办理交房手续。若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由出卖人承担，买受人可选择由出卖人修复或退房。上述约定合法有效，对双方具有约束力。本院委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具司法鉴定报告书及鉴定人员当庭陈某：本案案涉房屋存在混凝土楼板保护层厚度不均匀，钢筋间距不符合标准等问题；房屋楼板属于房屋主体结构一部分，案涉房屋质量问题属于房屋主体结构质量问题；且该楼板不满足安全性要求，该质量问题已影响房屋居住使用。故本院认定案涉房屋确存在房屋主体结构质量问题。现双方约定的解除合同条件成就，方丽娟、周柏权主张解除该《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 关于合同解除后产生的法律效果以及富力公司应承担的违约责任范围。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。方丽娟、周柏权已按约履行支付房款义务，因富力公司所交付的房屋存在主体结构质量问题而导致合同解除，系富力公司单方原因导致合同解除，方丽娟、周柏权诉请富力公司返还已支付的购房款及物业维修基金，于法有据，本院予以支持。对于方丽娟、周柏权支付的购房款，以本院认定为准；因其未能提供证据证明其向富力公司支付购房中介费20000元（作为购房款的组成部分），应当承担举证不能的法律后果，对该部分款项本院不予支持。对于因富力公司违约给方丽娟、周柏权造成的损失，本院认定如下： 第一，关于代办权证预收款、代收契税、物业管理费及代收能源费等费用。根据方丽娟、周柏权提交的收据，契税的收款主体为富力公司，系方丽娟、周柏权为购买房屋的合理支出，亦系因合同解除所造成的直接损失，故方丽娟、周柏权主张富力公司赔偿契税损失，本院予以支持。代办权证预收款、物业管理费及代收能源费的收款主体为案外人湖州市力信房地产经纪有限公司及广州天力物业发展有限公司湖州分公司，并非由富力公司收取，根据合同相对性原则，方丽娟、周柏权可以另行主张，故对其该部分诉讼请求，本院不予支持。 第二，关于违约金及利息损失。方丽娟、周柏权主张就退还的购房款等费用自支付之日起计算违约金及利息损失，本院认为，该主张实际为合同解除后富力公司应向周柏权支付资金占用期间的利息损失。上述损失系因合同解除买受人遭受的合理损失，因方合同解除，富力公司自始无约定或法定的事由取得并占有购房款等，故且方丽娟、周柏权主张富力公司自支付日起计算资金占用期间的利息损失，于法有据，本院予以支持。关于计算标准，根据双方补充协议约定，按银行同期存款利率计算利息，现本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其主张超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，判决如下： 一、解除原告方丽娟、周柏权与被告湖州富力房地产开发有限公司之间签订的合同编号为2017330502YS0012447的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》； 二、被告湖州富力房地产开发有限公司向原告方丽娟、周柏权返还购房款1409400元，并支付以首付款429400元、余款980000元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别自2017年5月30日、2019年1月22日起计算至实际清偿之日止的资金占用利息损失，限于本判决生效之日七日内清偿； 三、被告湖州富力房地产开发有限公司向原告方丽娟、周柏权返还支付物业维修基金、代收契税共计25202.47元，并支付以25202.47元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年6月25日起至实际清偿之日止的资金占有利息损失，限于本判决生效之日七日内清偿； 四、驳回原告方丽娟、周柏权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费20622元，鉴定费25000元，合计诉讼费45622元，由被告湖州富力房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黄 剑 二〇二一年四月二十日 法官助理  吴晨悦 书 记 员  金子昂