江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1080号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏炫动我心品牌管理有限公司，住所地南京市江宁区西门子路66号（江宁开发区）。法定代表人：段玉强，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜志民，江苏巨楷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京八班汽车服务有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区西门子路66号。法定代表人：沈跃,该公司总经理。委托诉讼代理人：张常宁，南京市建邺区莫愁法律服务所法律工作者。原审第三人：南京南中光电科技有限公司，住所地南京市江宁区西门子路66号（江宁开发区）。法定代表人：张驰，该公司董事长。委托诉讼代理人：于静，该公司职工。上诉人江苏炫动我心品牌管理有限公司（以下简称炫动我心公司）因与被上诉人南京八班汽车服务有限公司（以下简称八班公司）、原审第三人南京南中光电科技有限公司（以下简称南中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人炫动我心公司上诉请求：改判支持上诉人原审反诉第1、2、4项诉讼请，相应诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)被上诉人在第三人向上诉人发出合同解除函之前即己违约，未按期支付租金，其欠缴租金的主观恶意非常明显。（二）在第三人和上诉人达成和解之后，第三人即已将被上诉人此前支付的租金退还给八班公司，然而八班公司在明知第三人和上诉人己经和解的情况下，并没有向上诉人支付原本早就应当支付的租金。（三）一审不应将保证金与欠付租金进行抵扣。（四）上诉人向被上诉人主张合同总额30%的违约金是基于被上诉人违约要求解除双方签订的商业租赁合同的行为。（五）上诉人向被上诉人主张律师代理费完全符合双方合同约定。（六）民事诉讼调解需双方自愿，本案因双方分歧较大调解不成，不应归责于任何一方，原审法院行使自由裁量权应符合裁判思维。被上诉人八班公司辩称：（一）本次诉讼是上诉人与第三人之间的纠纷引发的，被上诉人完全是上诉人与第三人纠纷中的受害方。（二）上诉人与被上诉人之间的租赁合同提前解除是上诉人于2019年6月17日书面提出，18日解除的，而不是被上诉人在本案一审中提出的。（三）被上诉人为了避免无辜受牵连，也为了最大限度降低上诉人与原审第三人之间纠纷造成的经济损失，被迫应第三人要求才于2019年3月13日向第三人缴纳了房屋租金177840元。（四）被上诉人已经于2019年10月11在第三人公司员工同意并见证下将涉案租赁场地交付给案外人南京联弘汽车服务有限公司。（五）在本案第三人起诉上诉人之前，被上诉人已经接到第三人口头通知，被上诉人后续收到第三人一系列通知函，其要与上诉人解除双方签订的租赁合同且准备通过法律途径解决。（六）如果上诉人与第三人的诉讼败诉，基于上诉人在经营过程的诚信度以及应支付租金安全方面考虑，出于自我保护以及将经济损失降到最低的目的，被上诉人认为将房租交予第三人是最佳的方式，被上诉人也实际将租金交给了第三人，被上诉人在此行使的是不安抗辩权。（七）被上诉人支付了租金，是有偿使用场地，并无恶意拖欠租金。（八）被上诉人在知道第三人和上诉人诉讼和解，第三人退回租金后未主动交租金给上诉人的原因是被上诉人与上诉人的诉讼尚未判决，同时收到法院的通知是否愿意调解，我方同意调解且积极配合并起草了和解的方案提交给一审法院，最终是上诉人拒不接受导致调解失败。（九）我方确定是在2019年3月28日提起的诉讼，但是诉讼中并无解除合同的诉讼请求，我方是直至2019年8月15日开庭时当庭提出的愿意解除合同。（十）一审法院费用计算没有任何错误。原审第三人南中公司未发表意见。八班公司一审请求：1.判令解除其与炫动我心公司签订的商业租赁合同；2.炫动我心公司赔偿其经济损失30000元并承担本案的诉讼费。炫动我心公司一审反诉请求：1.八班公司支付租金133824元（截至2019年6月18日）；2.八班公司支付违约金280953元（按合同总金额的30%计算）；3.八班公司腾空并向其交付案涉承租区域；4.八班公司支付律师费9000元；5.承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月14日，南中公司（甲方）与炫动我心公司（乙方）签订《工业土地租赁合同》，合同约定：合作目标为乙方以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升商业项目的市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成甲乙双方的共赢局面；项目名称为租赁西门子路66号厂房土地，土地面积13853.50平方米，建筑面积为3890.67平方米（土地面积以甲方出租土地的国有土地使用证为准）。《工业土地租赁合同》并对其他事项进行了约定。2016年10月9日，炫动我心公司与八班公司法定代表人沈跃签订商业租赁合同1份，约定：“甲方（出租方）：江苏炫动我心品牌管理有限公司（筹备中）乙方（承租方)：沈跃根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，甲乙双方就厂房租赁事宜，协商一致，缔结本合同，以资信守。一、租赁物业及用途1.1甲方将位于南京市江宁区西门子路66号厂房（原厂区餐厅）(以下简称“该区域”）出租给乙方。1.2该区域建筑面积为380㎡，另免费提供一块室外约40㎡安装标准烤漆房位置。1.3乙方承租该区域用于经营汽车修理，未经甲方书面同意不得变更经营项目。二、租赁期限该区域租赁期限共5年，自2016年10月1日起至2021年10月30日。三、交付3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2016年10月1日前将该区域交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。另免费提供一块室外约40㎡安装标准烤漆房位置甲方于2016年11月1日前将该区域交付乙方使用，若不按时交付，甲方将租赁厂房东侧与东院墙之间位置提供使用。3.2该区域交付使用时，双方应依该区域及相关配套设施的清单进行交接，并对其核对后签字确认。四、租金及相关费用4.1甲方给予乙方1个月的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日付租金（下称计租日）。4.2租金按照该区域的土地面积计算，租金为人民币1.30元/㎡/天，租赁期内第3年开始，租金递增5%，具体如下：第一期年租金(元)170000元；第二期年租金(元)177840元；第三期年租金(元)186732元；第四期年租金(元)196096元；第五期年租金(元)205872。4.3租金按年支付，乙方须于每期到期前15日以现金或银行转账方式将下一年租金支付至甲方指定的账户。4.4甲方收款账号若有变更，甲方将以书面方式通知乙方，并由甲方授权代表签字并加盖甲方公章。4.5以上租金不含税，甲方收到乙方款项后向乙方开具收据。4.6乙方于签署本合同时支付租赁保证金，于2016年11月1日预付首次租金10万元整，余款2017年2月1日前结清，首次租金为2016年10月1日至2017年10月31日租金。4.7物业管理费、水电费及停车费由乙方自行承担。4.8乙方使用该区域所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，该等费用中需甲方代收代交的，乙方应于甲方指定缴纳时间前将上月发生的费用交给物业管理公司，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理。五、租赁保证金5.1保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付总额合计人民币（大写）：壹万伍仟元整(￥15000)给甲方作为租赁保证金。5.2在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该区域后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。……九、双方权利和义务9.1甲方权利和义务9.1.1甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用。9.1.2合同期满前三个月甲方可带其他有意承且者进入该区域视察。9.1.3甲方提供水、电设施。9.1.4甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该区域。……十一、违约责任11.1乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该区域的水电供应，逾期超过10日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付曰）。11.2甲方违约解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。11.3乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方需按本协议租赁总额的30%支付违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。……11.6违约方除需支付违约金外，还需向守约方支付其因本协议纠纷诉至法院的全部维权成本，该成本包括且不限于：律师服务费（按照江苏省物价局律师费标准)、交通费、住宿费、相关鉴定费。……”商业租赁合同并对其他事项进行了约定。商业租赁合同签订后，炫动我心公司向八班公司交付了租赁物，八班公司支付了押金15000元及至2018年10月30日前的租金。2018年11月27日，南中公司向炫动我心公司发出通知，要求解除双方签订的《工业土地租赁合同》。同月28日，炫动我心公司向八班公司发出通知，称南中公司擅自解除合同的行为无效，要求八班公司继续履行双方签订的商业租赁合同。同月30日，南中公司向八班公司发出告知书，要求八班公司与其重新签订租赁合同。12月4日，八班公司回复炫动我心公司，表示在炫动我心公司与南中公司的纠纷解决前其暂时中止支付租金。2019年3月6日，南中公司向各商户发出通知，要求各商户于次日与其签订相应的租赁合同。同月7日，八班公司与南中公司就案涉场地签订协议书；8日，炫动我心公司向八班公司发出告知函，称南中公司与其解除合同系无权解除并要求各承租户继续履行与其签订的租赁合同。当月13日，八班公司向南中公司支付租金177840元。2019年6月17日，炫动我心公司向八班公司发出解除《商业租赁合同》的通知，通知解除双方签订的商业租赁合同。该通知于次日到达八班公司。2019年10月11日，八班公司在南中公司工作人员同意并见证下将案涉租赁场地交付给南京联弘汽车服务有限公司。另查明，2019年3月，南中公司向一审法院提起诉讼，要求炫动我心公司支付违约金，案号为(2019)苏0115民初4903号。同月，炫动我心公司亦向一审法院提起诉讼，要求南中公司支付违约金、律师费等，案号为(2019)苏0115民初5164号。一审法院经审理认为，炫动我心公司与南中公司签订的工业土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，南中公司以炫动我心公司未按租赁合同第4.2条的约定履行对次承租人的管理义务，经其催告后仍未履行，致其合同目的不能实现为由主张其享有法定解除权，一审法院认为其该主张不能成立。遂于2019年10月24日依法作出(2019)苏0115民初5164号民事判决书，判决：一、南京南中光电科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付江苏炫动我心品牌管理有限公司违约金30000元；二、南京南中光电科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付江苏炫动我心品牌管理有限公司律师代理费10000元；三、驳回江苏炫动我心品牌管理有限公司的其他诉讼请求。后南中公司不服该民事判决，向本院提起上诉，后南中公司申请撤回上诉。后双方就两起案件达成和解协议，双方之间的《工业土地租赁合同》继续履行。2019年3月，八班公司向一审法院提起诉讼，要求解除其与炫动我心公司的租赁合同并赔偿经济损失，审理中，炫动我心公司则认为双方的合同已经解除，并反诉要求八班公司支付租金及违约金。因双方意见分歧，致调解未成。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，八班公司与炫动我心公司签订的商业租赁合同合法有效，应受法律保护。在租赁合同履行过程中，南中公司虽向八班公司发出通知，但炫动我心公司亦向八班公司发出通知要求继续履行双方所签订的租赁协议的情况下，八班公司仍执意与南中公司重新签订租赁合同，并向南中公司支付了租金，已经构成违约。因双方在合同中约定如逾期交纳租金，炫动我心可以停止该区域水电供应，八班公司对此后果应当预见，故对八班公司要求炫动我心公司赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院不予支持；因八班公司违约，炫动我心公司于2019年6月17日向八班公司发出解除合同的通知，该通知已于同年6月18日到达八班公司，故双方的租赁合同已于2019年6月18日解除，故对八班公司要求解除双方签订的商业租赁合同的诉讼请求，一审法院亦不予支持。对于炫动我心公司主张的至2019年6月18日的租金，根据双方合同约定，该年度的租金为186732元，故截至2019年6月18日的租金应为186732元/年÷365天×231天=118178.33元，超出部分，一审法院不予支持，八班公司支付的保证金，应当予以扣除；对于超过该期限的租金，因炫动我心公司在本案中未予主张，双方可另行解决；关于炫动我心公司要求八班公司支付违约金及律师代理费的问题，因炫动我心公司主张的违约金过高，加之炫动我心公司在合同履行过程中因其与南中公司之间的纠纷，致使八班公司与南中公司另行签订了租赁合同并向南中公司支付了租金，八班公司并无欠缴租金的主观恶意，故一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍计算，超出部分一审法院不予支持；对于律师代理费一审法院亦不予支持。案涉房屋在本案诉讼期间已由八班公司在南中公司同意并见证的情况下交付，可由炫动我心公司与南中公司及案外人另行解决，故对其要求交付案涉承租区域的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审判决：一、八班公司支付炫动我心公司租金103178.33元(计算至2019年6月18日)及利息(利息计算自2018年10月16日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍计算至给付之日止)，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回八班公司的诉讼请求。三、驳回炫动我心公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费550元，反诉案件受理费减半收取为7657元，合计8207元，由八班公司负担2914元，炫动我心公司负担5293元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，炫动我心公司与八班公司均无异议，本院二审予以确认。上诉人炫动我心公司二审主张其在一审中已将律师费数额变更为2万元。上诉人炫动我心公司二审陈述，其认可一审认定的截至2019年6月18日的租金为118178.33元，但一审不应与保证金进行抵扣。本院认为：本案中，上诉人炫动我心公司认可截至2019年6月18日的租金为118178.33元。由于被上诉人八班公司已依约向上诉人支付了保证金15000元，虽双方当事人一审中对此保证金均未主张，但为减少当事人诉累，一审将此保证金与租金进行抵扣，并无不当。案涉租赁合同履行中，被上诉人八班公司虽存在未依约支付租金的违约行为，但考虑到，上诉人炫动我心公司与原审第三人南中公司之间就案涉土地租赁存在纠纷。虽双方纠纷已和解解决，但双方纠纷过程中的种种行为，势必对承租人履行合同的信心、合理预期产生影响。故一审判决未支持上诉人要求被上诉人支付违约金280953元及律师费用的诉请，而判决被上诉人以103178.33元为基数自2018年10月16日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍计算至给付之日止支付利息，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人江苏炫动我心品牌管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6108元，由江苏炫动我心品牌管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年四月八日法官助理李晓龙书记员曹洁