江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1984号上诉人（原审被告）：江苏国信物业管理有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320205678315911H，住所地无锡市新吴区国信世家14号楼一、二层楼。负责人：杨飞，该分公司总经理。委托诉讼代理人：夏红。委托诉讼代理人：马红君，江苏亿诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏国信物业管理有限公司，统一社会信用代码91320000743141832R，住所地南京市长江路88号21楼2106室。法定代表人：杨飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：马红君，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔文娟，江苏亿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：国信世家溪园第二届业主委员会，住所地无锡市新吴区春华路8号国信世家溪园38单元架空层物业服务中心内。负责人：宋广富，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨和龙，上海远同律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨富涵，上海远同律师事务所律师。上诉人江苏国信物业管理有限公司无锡分公司（以下简称国信无锡分公司）、江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信公司）因与被上诉人国信世家溪园第二届业主委员会（以下简称溪园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初5927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国信无锡分公司、国信公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回溪园业委会的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由溪园业委会承担。事实和理由：1、一审法院将物业服务合同范围等同于停车场使用管理服务费用分配范围，将地面临时停车收费和用于地面临时停车的固定车位费用混为一谈，属于事实认定错误。事实上，物业服务合同第十条明确了停车位的个数，其也举证了2017-2019年的包月停车位情况，证明地面临时停车一直没有固定的临时停车位，故按照三个临时停车位理论上每天最高能达到的收入作为收益计算依据符合公平原则。2、开发商证明、物价局审批文件、物价局审批档案资料等均证明地下车位属于开发商所有，一审法院无视开发商产权车位收入与业主共有部分收入的区别，直接将所有停车收入认定为公共收益，且未按合同约定扣除管理费用和成本，既与事实不符，亦于法无据，致使国有资产流失。3、其已如实提交完整的收费记录、发票等凭证以证明停车收费情况和应支付给溪园业委会的公共收益情况，审计系其内部管理行为，并无类似第三方机构的审计报告，一审法院认定其拒不提供资料系事实认定错误。其为该小区提供物业服务已十多年，一直按规定公示收支账目，没有拒不公示和提交。综上，其已按合同约定向溪园业委会支付了公共收益的分成部分，溪园业委会的诉讼请求不能成立。溪园业委会辩称：物业服务合同适用于所有的服务范围，包括临时停车服务，且合同约定的分配比例中，国信无锡分公司及国信公司应得的30%已经包含了成本和报酬。根据其在档案部门调取的车位情况，很多车位不属于开发商所有，而是属于全体业主所有，故国信无锡分公司及国信公司收取的临时停车费用也应当归全体业主所有。国信无锡分公司电脑系统显示的金额已经明确了收费情况，国信无锡分公司及国信公司平时没有对财务和公共收益进行公示，一审中也没有如实提交证据材料，意图掩盖事实达到私吞业主公共收益的目的，所谓的国有资产流失之说不存在。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。溪园业委会向一审法院起诉请求：1.判令国信无锡分公司支付无锡国信世家溪园小区（以下简称溪园小区）2017年7月31日至2019年7月8日期间的公共收益189253.4元及利息损失（以189253.4元为基数，自2019年9月21日起至判决给付之日止，按年利率6%计算）。2.判令国信无锡分公司支付溪园小区2016年10月10日至2017年7月30日期间的公共收益78588.85元及利息损失（以78588.85元为基数，自2019年9月21日起至判决给付之日止，按年利率6%计算）。3.判令国信公司对国信无锡分公司上述应付款项承担连带付款责任；4.本案诉讼费用由国信无锡分公司、国信公司共同承担。一审法院认定事实：一、有关物业服务的情况国信无锡分公司由国信公司依法设立，不具备法人资格。国信公司为溪园小区的前期物业服务单位，实际由国信无锡分公司提供物业服务。2015年12月31日，甲方国信世家溪园业主大会授权国信世家溪园第一届业主委员会与乙方国信公司签订《溪园小区物业管理服务合同》1份，约定甲方将溪园小区委托乙方进行物业服务，委托服务期限自2016年1月1日至2016年12月31日，总建筑面积196110.51平方米，停车场车位180个，停车库车位1193个，机动车库约16497平方米。第十条约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、小区公共部位及公用设备设施同意委托乙方管理和经营，具体约定如下：1、停车场的使用及管理服务的费用收取：停车场属于全体业主共有的，停车场共有停车位180个，其中小区围墙内部165个，小区围墙外东门北侧15个，本小区业主享有优先使用权。乙方可以向使用人代为收取停车位使用和服务费100元/位，双方约定该笔停车位使用和服务费的收益及成本均按照甲方70%，乙方30%分配与分担。……4、上述项目由于管理过程中产生的成本，经由双方审核确认后按甲方70%，乙方30%承担，上述相关费用按约定扣除成本后的甲方分成部分，乙方需要在收取相关费用后10个工作日内转交至甲方银行账户，逾期返还的，由乙方承担支付相当于应返还甲方费用总金额每日千分之五的违约金责任。第十八条第（四）款约定，按照甲方或者其指定的会计人员的要求提供财务账册和凭证，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每半年公布一次物业服务费用收支账目。第二十四条约定，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前二个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前二个月书面通知甲方。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限为不固定期限，双方随时可以要求解除。上述合同签订后，国信无锡分公司继续为溪园小区提供物业服务。2016年12月31日，上述合同约定的委托服务期限届满后，双方当事人均未解除委托，国信无锡分公司继续为溪园小区提供物业服务。2018年1月12日，溪园业委会成立后，国信无锡分公司仍然为溪园小区提供物业服务，双方当事人未订立新的物业服务合同。诉讼中，双方当事人一致认可在上述物业服务合同约定的期限届满之后，至国信无锡分公司继续提供物业服务的期间，双方当事人均是按照上述物业合同的约定履行各自的权利义务，并一致同意将上述合同作为处理双方纠纷的依据。上述事实，有双方当事人的陈述、物业服务合同、无锡市物业管理区域内业主委员会备案存根及回执等证据在卷佐证。二、双方交涉情况2019年7月8日，国信无锡分公司向溪园业委会发送《联系函》1份并附相应包含临停车位费明细的附件，载明：溪园小区公共收益2017年至2019年上半年经双方核算确认后，业委会需给付物业公共收益的管理费及核算后的公共电费为38633.48元（详情见附件），物业核算需给付业委会的公共收益费用为38764元（详情见附件），因此双方经协商，该费用不再进行款项的来回转账打款，直接以函件的形式进行告知的同时，双方进行核算抵扣（38633.48-38764元=-130.52元）。2019年7月19日，溪园业委会委托北京市炜衡（南京）律师事务所（以下简称炜衡所）向国信公司及江苏省房地产投资有限责任公司无锡分公司（以下简称苏房无锡分公司）各寄送《律师函》1份，均载明：近期，国信无锡分公司与业委会就临停费账目问题进行了交接，经核查发现分公司提供的数据和实际发生的账目存在巨大差异。经查，2017年7月至2018年6月，溪园小区临停费收益在10万元左右，但分公司提供的数据是12000元；2018年7月至2019年6月，溪园小区临停费收益也达10万元左右，但分公司给出的数据不到4万元。为查明事实减少纠纷，业委会特邀国信公司与苏房无锡分公司一起就临停费收益问题进行联合审计核查。请该两公司在三日内与业委会（附徐海妹电话号码）沟通相关事宜，否则将考虑通过诉讼途径解决。在寄送给苏房无锡分公司的函件中另载明：国信物业项目经理给出的解释时，有些收费给了贵公司。后溪园业委会根据业主大会议事规则发布公告，经讨论后决定提起本案诉讼。2019年7月10日，溪园业委会成员徐海妹与国信公司溪园小区项目经理曹丽等人沟通溪园小区临停收费问题。2019年11月12日，溪园业委会成员徐海妹至溪园小区东门保安室与保安沟通，保安称临停车辆进小区后停在空地上或未卖出的车位上，一般需车主明确需要下地库的才打开地库道闸让临停车辆进入地库停放。上述事实，有双方当事人的陈述、《联系函》、《律师函》、溪园小区业主大会议事规则、溪园业委会关于小区地面临停车位收益诉讼表决、关于启动小区内临停收益诉讼的公告、关于召开溪园小区业主大会第五次会议的公告及唱票结果、录音资料、视频资料等证据在卷佐证。三、溪园小区临停收费情况国信无锡分公司工作人员协助溪园业委会自国信无锡分公司电脑系统中调取了溪园小区2017年7月30日至2019年7月8日期间临时车辆停放收费每日金额及汇总，载明临时车总实收金额为270362元，以及2019年5月10日至2019年7月17日期间临时车辆车牌号、进出时间及收费的具体明细，载明临时车总实收金额为22778元。溪园业委会成员至溪园小区门卫处调取了2019年度溪园小区东门和北门的临停收费微信、现金账本，载有每日进出的临停车辆车牌号、进出时间及收费的具体明细，所载情况及金额与上述电脑系统明细基本能够对应。除包括本案所涉临停车位费在内的存在争议的费用外，溪园小区其他公共收益均已由国信公司及国信无锡分公司按约支付给业委会了。国信公司及国信无锡分公司称其就临停收费及其他公共收益情况未会同溪园业委会委托第三方进行审计，而是由其内部进行审计，审计结果不通知溪园业委会，且其明确不将审计内容作为证据提供。上述事实，有双方当事人的陈述、视频资料、溪园小区临停收费电脑流水记录（2017年7月30日至2019年7月8日）、溪园小区临停收费电脑流水记录详单（2019年5月10日至2019年7月17日）、溪园小区（东门）临停收费微信账本（2018年12月29日至2019年7月9日）、溪园小区（东门）临停收费现金账本（2019年2月6日至2019年7月9日）、溪园小区（北门）临停收费微信账本（2019年2月9日至2019年7月9日）、溪园小区（北门）临停收费现金账本（2018年12月16日至2019年7月9日）等证据在卷佐证。诉讼中，国信公司及国信无锡分公司提供工作记录单、截取的照片打印件若干、系统截图2张、微信群记录截图1张、国信世家溪园2017-2019年三年的地面车位明细表、临停车位费减免明细表及相应工作台账、临停收费明细及相应发票和费用台账及物价局的收费标准等证据，并主张：1、车辆道闸系统自动显示时间和金额，但电脑系统至今存在异常，还有业主先临时停车一段时间后又包月导致免除前面临时停车费用的情况，这些情况在系统里无法消除，对于这些情况其工作人员都会做好记录，工作记录单涵盖了所有的异常情况，系统记录也会有应收和实收的内容。2、溪园小区2017年、2018年的地面临时停车位为每年3个，其余均为小区业主的包月车位。2019年溪园小区的全部车位均为包月车位，没有临时停车位。根据物价局的批文，一个车位自第三个小时起按2元/小时的标准收费，12小时封顶20元，每天最多两次封顶，考虑到时间可能存在交叉按每天三次封顶计算，三个临停车位每天最多180元。3、微信记录本和现金记录本是门岗在收费时候做的记录，但只是记录每天门岗和物业管理人员交接的情况。4、其已将临停费用公共收益按约支付给溪园业委会，也有发票相印证。经质证，溪园业委会不予认可，认为：1、上述材料系单方制作。而且即使设备可能会有故障，也不影响收费记录，结合小区门岗的现金、微信记录本，可以确定是实际收到相应款项的。2、临停车辆进入小区后不仅是停放在所谓三个临时车位上，还会停在空地或者其他公共地方，所以不存在所谓只计算三个临停车位费的情况。3、发票只能证明部分收费情况，还有大量临停收费是没有开具发票的，应以电脑系统记录为准。4、工作记录单和台账均只有部分时间段的内容，且与电脑记录出入较大。这些材料的内容也不完整，工作台账只有下半部分内容。经一审法院询问，国信无锡分公司和国信公司表示相应工作台账的相同纸页上的上半部分内容其不作为证据提供。一审法院认为：案涉《溪园小区物业管理服务合同》约定的委托服务期限届满后，国信无锡分公司继续为溪园小区提供物业服务，且溪园业委会成立后，国信无锡分公司仍实际为溪园小区提供物业服务，双方当事人亦未订立新的物业服务合同，故上述合同按约自动延续，合同期限为不固定。双方当事人均应按约履行合同义务，现双方一致同意将该合同作为处理本案纠纷的依据，并无不当，依法应予准许。双方当事人的争议在于，溪园业委会本案诉讼请求主张期间内的临停费用是否存在以及金额如何确定。关于2016年10月10日至2017年7月30日期间的临停费用。因国信公司及国信无锡分公司主张其在2017年7月之前未收取过临停费用，而溪园业委会对该期间确实存在应分配的临停费用亦未提供初步证据予以证明，故在本案中，溪园业委会就该期间的相应诉讼请求一审法院无法予以支持。关于2017年7月31日至2019年7月8日期间的临停费用。国信公司及国信无锡分公司的电脑系统显示该期间临停收费实际金额为270362元，国信公司及国信无锡分公司抗辩称该金额不准确或其中应有部分予以扣除，应由其提供证据予以证明，但其提供的证据不足以证明其上述辩称意见，一审法院依法不予支持，理由如下：一、其辩称溪园小区仅有三个地面临时停车位，但首先，其无法指出这三个临时停车位具体是哪三个位置，且物业服务合同明确载明了物业服务范围包括停车场停车位和地下停车库停车位。其次，其称该三个临停车位不是固定的位置，而是与业委会结算时按照三个临停车位结算，但其未就此提供合同的约定或其与业委会、业主大会共同确认的材料予以证明。再次，无论其电脑系统的记录还是门卫的账本均未载明所谓三个临停车位，相反，这些记录均载明远超三个临停车位的临停费用。而且根据双方当事人的陈述及溪园小区项目经理曹丽、门卫等的录音、视频资料，进入溪园小区的临停车辆也并非仅停在所谓三个临停车位上。所以，无论是只有三个临停车位还是按照三个临停车位结算费用，国信公司及国信无锡分公司的该抗辩意见均无法成立，临停收费理应按照临时车辆进入小区后产生的费用如实计算。二、国信公司及国信无锡分公司认为进入地下车库的临停收费应予扣除，但其未提供证据证明溪园小区地下车库全部车位均为开发商所有且委托其经营管理，而且即使确有部分地下车库车位仍属于开发商所有，但国信公司及国信无锡分公司也未提供证据证明这部分属于开发商所有的车位与小区业主所有或租用的车位如何区分，更无证据证明二者之间存在明确的区分管理。故在此情况下，国信公司及国信无锡分公司不能直接扣除所谓进入地下车库的临停费用，而应进一步提供相应区分的证据予以证明。但是，国信公司及国信无锡分公司对此未提供证据予以证明，甚至不能提供临时车辆进入地下车库的道闸记录，也不能在其电脑记录和门卫账本中区分出哪些临停车辆是进入地下车库的，故应由国信公司及国信无锡分公司承担举证不能的法律后果。此外，国信公司及国信无锡分公司所述临时车辆优先安排进入地下车库停放的意见与其项目经理、门卫的陈述亦不一致，故一审法院对其该项抗辩意见，依法不予采信。三、国信公司及国信无锡分公司陈述电脑系统记录存在错误。但首先，其作为证据提供的异常情况调整的工作记录和台账并不完整，溪园业委会亦不认可，且其拒不将工作记录和台账相同纸张上的其余部分作为证据提交也不符合证据提交的要求，难以让人信服。其次，即使如国信公司及国信无锡分公司所述，电脑系统记录存在异常，但该电脑系统记录的时间跨度自2017年至2019年，在此相对较长的期间内，在有相应工作记录的情况下，国信公司及国信无锡分公司完全有时间有能力对数据进行相应调整。实际上，电脑系统的记录中已经列有差异金额的项目，应是对系统显示的应收金额的调整，在此情况下，国信公司及国信无锡分公司主张未对电脑系统记录进行修正的意见，一审法院难以予以采信。四、根据物业服务合同的约定，国信公司及国信无锡分公司应按要求提供财务账册和凭证并每半年公布一次收支账目，但国信公司及国信无锡分公司对于公共收益特别是其中存在争议的部分未委托第三方机构进行审计并公示，而且其在明确认可其曾存在自行审计的资料的情况下，却不将相应审计提供给溪园业委会也不作为证据提交给法院，故对国信公司及国信无锡分公司应作出不利的认定。综上，溪园业委会要求按照电脑系统记录载明的实际金额270362元确定小区临停费用的意见，依法应予支持。其要求返还公共收益按270362元的70%计算为189253.4元，并无不当，一审法院依法予以支持。因国信无锡分公司系国信公司依法设立的不具有法人资格的分公司，相应的民事责任应由国信公司承担。现溪园业委会要求实际提供物业服务的国信无锡分公司承担支付义务，由国信公司对国信无锡分公司的支付义务承担连带责任的请求，于法有据，依法予以支持。关于利息损失，一审法院酌定以189253.4元为基数，自溪园业委会提起诉讼之日即2019年9月29日起至判决给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。一审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款,《物业管理条例》第十五条第（三）款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《江苏省物业管理条例》第六十五条之规定，判决：一、国信无锡分公司于判决发生法律效力之日起十日内向溪园业委会支付公共收益189253.4元并支付利息损失（以189253.4元为基数，自2019年9月21日起至判决应给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、国信公司对国信无锡分公司的上述付款义务承担连带责任。三、驳回溪园业委会其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5318元，由溪园业委会负担1561元，由国信公司负担3757元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：一审中，国信无锡分公司及国信公司提供的其（乙方）与苏房无锡分公司（甲方）之间的《地下车库委托出租协议》打印件载明，甲方委托乙方对国信世家地下停车场属于甲方产权车位的划定部分进行出租，甲方产权车位租赁的费用由乙方暂行收取，乙方全力配合甲方车位销售的正常进行，乙方承诺未经甲方同意任何车辆不得在地下产权车位临停，若甲方发现临停在产权车位，每次处罚1000元。关于地下车位情况，国信无锡分公司向一审法院出具的情况说明载明“开发商委托我公司管理地下车位808个，其中已售出车位426个，剩余未出售车位382个，暂不可用车位94个，未出售车位中目前已出租166个，尚余122个车位用于临停”。二审中，国信无锡分公司及国信公司补充提供如下证据：1、对一审中遮盖上半部分复印提交的工作记录和台账，现提供完整版。2、2019年11月26日国信无锡分公司致溪园业委会的《工作联系函》，载明对2019年8月1日至2020年7月31日地面189个车位的收费总额226800元，扣除成本后给付70%费用为149975元，以证明双方对于停车位收费一直是按照物业服务合同第十条约定将收入扣除成本后再进行分配。经质证，溪园业委会认为：1、工作记录和台账即使有完整版，也系单方制作形成，无法确认真实性和合法性，应当以国信无锡分公司电脑显示的收费数据为准。2、对《工作联系函》的真实性、合法性和关联性不予认可。以上事实，有《地下车库委托出租协议》打印件、国信无锡分公司情况说明、工作记录和台账、《工作联系函》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：案涉溪园小区的《物业管理服务合同》第十条约定，停车场、小区公共部位等属于全体业主共有，停车位有180个，小区业主享有优先使用权，乙方可以向使用人代为收取停车位费用和服务费100元/位，该笔停车位使用和服务费的收益及成本均按照甲方70%、乙方30%分配与分担。从条款内容看，用以分配的是车位使用收益，应包括包月租金和临时停车费。正因为小区没有固定的临时停车位，故临时来访车辆不免占用业主的车位，实际是业主车位在空置时段不特定的额外收益，理应归入上述第十条的分配中。关于地下车位问题，即使地下车位的产权属于开发商所有，但首先，国信无锡分公司及国信公司没有证据证明临时停车占用地下车位的相关情况，小区保安也称临停车辆是停在地面上，车主有明确要求的才进地下车库，这比较符合一般人首选便利的心态；其次，国信无锡分公司及国信公司提交的《地下车库委托出租协议》明确约定“任何车辆不得在开发商的地下产权车位临停”，再根据其情况说明中的数据，可用的地下车位已有83%出售或出租给业主，从以上比例和使用限制看，如临停车辆进入地下车库，也将更多停放在这部分已售已租车位上，事实上是该部分业主对车位使用权的临时让渡，相应收费应归业主所有，因此，国信无锡分公司及国信公司以地下车位的产权归开发商所有而要求扣除进入地下车库的临停费用之抗辩，不能成立，本院不予采纳。关于临时停车的收费总额，国信无锡分公司的电脑系统显示2017年7月31日至2019年7月8日期间的临停费用实收金额为270362元，表格中有“临时车应收金额”、“临时车实收金额”、“临时车差额”这三项明细，说明汇总统计时已经根据实际情况进行了调整，这与国信无锡分公司及国信公司提供的工作记录和台账中记载有些临停车辆不用交费并不矛盾，汇总统计本身就包括了对原始数据的采集、修正、删减等整理工作，其结果的真实性和准确性应当予以认定。至于有无应予扣除的成本，如前所述，临时停车实际是利用业主车位的空置时段产生的不特定收益，从国信无锡分公司及国信公司二审举证的2019年11月26日《工作联系函》看，其在车位的包月固定收益分配中已经扣除了车位的管理成本，其没有提供证据证明为临时停车另外增加了管理成本以及相应的金额，故要求扣除成本的主张无法得到支持。国信无锡分公司及国信公司应将案涉期间内临时停车费实收金额270362元的70%计189253.4元支付给溪园业委会。综上所述，国信无锡分公司、国信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4086元，由国信无锡分公司、国信公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年四月二十九日书记员  蒋 懿