四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0114执异82号 案外人：何伟，男，1966年9月15日出生，汉族，住西宁市城西区。 委托诉讼代理人：李波，四川审是律师事务所律师。 申请执行人：姚海霞，女，1977年1月4日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：黄胜基，四川兴超律师事务所律师。 被执行人：徐敏，女，1965年1月28日出生，汉族，住成都市成华区。 在本院执行姚海霞与徐敏民间借贷纠纷一案中，案外人何伟以其系位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的所有权人为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 何伟称，立即中止对位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：贵院因（2020）川0114民初2820号一案，查封了登记在徐敏名下案涉房屋。2013年1月22日，何伟与徐敏约定徐敏自愿将其单位（成都理工大学）东苑集资建房名额让与何伟购买，由何伟对何敏所购买案涉房屋享有所有权。因何伟当时不在成都，所以何伟与徐敏商定由何军（与何伟系兄弟关系）代何伟与徐敏签订《协议》。协议第一条约定“徐敏自愿将自己名下的一套住房（XX栋XX单元XX号房屋）让与何伟集资购买，何伟拥有该房屋所有权，徐敏保证该房屋不受他人追述”，第二条约定“何伟补偿徐敏好处费10万元整”，第三条约定“集资建房金额350407元由何伟以徐敏的名义按时交纳”。协议签订后，何伟委托何军向徐敏支付了200000元，向成都理工资产经营管理有限责任公司支付了剩余的集资购房款250407元。之后，徐敏将案涉房屋交给何伟并由何伟实际占有、使用和收益。2020年1月7日，何伟与徐敏签订《补充协议》，约定“待满足过户条件时，乙方配合将标的房产过户到甲方或其他指定人名下”。未过户原因在于案涉房屋是单位职工集资建房，遂限制徐敏5年不能出售案涉房屋。综上，案涉房屋的所有权应当归属于何伟，贵院对徐敏名下案涉房屋的查封行为是错误的，损害了何伟的合法权益，现依据法律规定，请求贵院解除对该房屋的查封。 姚晓霞称，何伟的异议请求不能成立。一、案涉房屋登记在徐敏名下并办理了抵押登记，姚晓霞办理了登记的担保物权由贵院生效判决载明，案涉房屋物权属于徐敏，担保物权属于合法登记的姚晓霞。二、即使何伟与徐敏签订的《协议》和《补充协议》是有效的合同，但其并非物权登记，仅为债权债务，商定的合同条款不能对抗已经公示的物权和担保物权。三、何伟所举证据自相矛盾且不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形。 本院查明，一、2013年1月17日，徐敏与成都理工大资产经营有限责任公司签订《“理工东苑”商品房买卖合同》及补充协议，约定由徐敏一次性支付350407元购买由成都理工大资产经营有限责任公司开发的“XXXX”XX幢XX单元XX层XX号商品房。合同第一条约定出卖人以出让方式取得案涉房屋所在地块的国有土地使用权，第三条约定案涉房屋建设方式为普通商品房。补充协议第十三条约定“该房屋是以综合成本价出售给教职工，交房后5年内不能出售。如在交房后5年内出售，或因个人原因5年内调离学校（包含但不仅限于调离、离职、辞职），出售者或者调离者必须向成都理工大资产经营有限责任公司补交政策性市场价价差，该价差为教职工团购优惠价与出售时‘理工东苑’周边楼盘市场价间的差额”。 二、2013年1月22日，何军（甲方）与徐敏（乙方）签订《协议》，约定：一、乙方单位在成都理工大学东苑集资建房，乙方自愿将自己名下的一套住房（XX栋X单元XXXX号）让与甲方购买，甲方拥有该房屋的所有权、乙方保证该房屋不受他人合法追述；二、甲方补偿乙方好处费十万元整；三、集资购房金额350407元由甲方以乙方名义按时交纳，交款票据由甲方拥有；四、办理房屋产权证书时，如只能办理在乙方名下而不能直接办理在甲方名下时，则先办理在乙方名下再由甲乙双方适时到相关部门办理过户手续，过户费用由甲方承担；五、甲方承担该房屋水电、物业等所有相关费用、履行住户的权利和义务……。 2020年1月7日，何伟（甲方）与徐敏（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于乙方单位在成都理工大学东苑集资建房（30栋2903室），乙方自愿将拥有的购房资格让与甲方集资购买，因过户受限，现房产登记在乙方名下，乙方与何军就此事于2013年1月22日签订的协议（称原协议）。根据原协议现做如下补充：1、何军是接受甲方委托，代甲方办理购买集资房一事，包括查看房屋、签订原协议等事项，购房支付的相关费用、对于乙方的补偿等均为甲方实际出资；2、将原协议第四条之约定变更为“待满足过户条件时，乙方配合将标的房产过户到甲方或其指定人名下，过户费用由甲方承担……。 三、2013年1月21日，何伟向何军转款450000元；次日，何军向徐敏转款200000元、向理工东苑转款250407元；2013年1月25日，徐敏出具收条“收到理工东苑XX栋XX单元XXXX号房屋转让费100000元”。2014年6月29日，何伟向成都市东兴物业管理有限公司转款1875.16元、向成都理工大资产经营有限责任公司转款13142.81元。2014年6月29日，何伟签取了《“理工东苑”交房物品清单（XX栋XX单元XXXX号）》；同日，何伟以业主身份签署了《钥匙委托书（业主联）（编号：1XX5）》“本人是‘理工东苑’项目XX号楼X单元XXXX室业主，同意将门户钥匙一把留在成都市东兴管理有限公司，用于燃气管道检测及工程返修等工作，上述工程完工后，物业管理公司将此钥匙归还本人”。2014年10月14日，成都福一装饰工程有限公司出具收据“收到理工东苑30栋2903号何老师装修尾款10000元”。 四、据成房权证监证字第4××5号证书显示，案涉房屋系徐敏单独所有，登记时间为2015年7月24日。据成华国用（2016）第35362号证书显示，案涉房屋的土地使用权人系徐敏。据川（2018）成都市不动产证明第0××0号证书显示，姚晓霞系案涉房屋的抵押权权利人，徐敏系抵押权义务人，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为110万元，债务履行期限：2018年11月9日至2019年11月8日。 五、2020年6月24日，本院在审理姚晓霞诉徐敏民间借贷纠纷一案中作出（2020）川0114民初3054号民事判决书，判决：一、徐敏于本判决发生法律效力之日起7日内归还姚晓霞借款本金1100000元，并支付逾期利息及违约金（逾期利息及违约金以借款本金1100000元为基数，自2019年11月9日起至借款本金付清之日止，按年利率24%计付）；二、徐敏于本判决发生法律效力之日起7日内支付姚晓霞为实现本案债权所支出的律师代理费55000元；三、姚晓霞对徐敏提供的抵押财产〔川（2018）成都市不动产证明第0××0号《不动产登记证明》所载位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号的抵押房屋〕折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；四、驳回姚晓霞其他诉讼请求。 2020年8月24日，本院在执行姚晓霞与徐敏民间借贷纠纷一案中作出（2020）川0114执2820号执行裁定书，裁定：将徐敏名下……成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（不动产单元号：5XXXX6XX04XX6）予以查封。2020年10月29日，本院作出（2020）川0114执2820号之一裁定书，载明本案在执行过程中，本院依法查封被执行人位于成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋，并向成都市成华区法院发出移送处置函，因首法院未移交处置权，现暂无法处置，现被执行人无其他可执行的财产。申请执行人书面申请终结本次执行程序，裁定：成都市新都区人民法院作出的（2020）川0114民初3054号民事判决书的本次执行程序予以终结。 以上事实有“理工东苑”商品房买卖合同及补充协议，协议、补充协议，“理工东苑”交房物品清单、钥匙委托书（业主联），中国建设银行客户存根、转账凭条、收条、收据、个人活期明细信息﹣新一代，不动产登记证明、房屋所有权证、土地使用权证，民事判决书、执行裁定书、当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为，何伟以其系案涉房屋实际所有人为由请求中止对案涉房屋的执行，系对执行标的权属的主张，而请求解除对案涉房屋的查封，究其实质还是基于对案涉房屋的所有权这一实体权利主张而来，故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”的规定进行审查。 本案中，从徐敏与成都理工大资产经营有限责任公司签订的商品房买卖合同及补充协议可以看出，案涉房屋系普通商品房，交房后5年内限制性出售系成都理工大资产经营有限责任公司与徐敏之间的约定。本院认为，何伟作为完全民事行为能力人，在与徐敏签订案涉房屋买卖的协议时，应当尽到应有的谨慎和注意义务。其借名买房，又误认为案涉房屋系单位集资房，且在设置抵押权之前未办理房屋过户手续，何伟自身存在过错。现案涉房屋登记在徐敏名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，何伟的异议请求因不满足排除执行的条件，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回何伟的全部异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  蒋建军 审判员  王立国 审判员  敬 坤 二〇二一年四月十五日 书记员  沈欣瑶