江西省高级人民法院行 政 判 决 书（2021）赣行终96号上诉人（原审被告）赣州市章贡区人民政府，住所地：赣州市章贡区章江路16号。法定代表人连天浪，该区区长。委托代理人刘星林，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赖青峰，男，1969年2月21日生，汉族，住赣州市章贡区。委托代理人吴洪涛，北京吴少博律师事务所律师。原审被告赣州市人民政府，住所地：章贡区长征大道市政中心。法定代表人许南吉，该市市长。委托代理人何平，该市司法局行政复议中心工作人员。上诉人赖青峰诉赣州市章贡区人民政府（以下称章贡区政府）、赣州市人民政府（以下称赣州市政府）房屋行政补偿及复议一案，不服赣州市中级人民法院（2020）赣07行初53号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：为贯彻落实赣州市政府《关于〈关于赣州市西城区暨香港产业园北区控制性详细规划〉的批复》（赣市府字〔2017〕19号），章贡区政府实施金坪旧城改造项目，该项目纳入了2018年章贡区国民经济和社会发展年度计划等。2017年10月12日，赣州经济技术开发区管委会组织相关部门对金坪工业园改造国有土地上房屋征收补偿方案进行论证。2018年3月6日，赣州经济技术开发区征收搬迁办公室（以下称征收办）作出《关于金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收范围的公告》《关于公布〈金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）〉并征求公众意见的公告》，在征收范围内进行张贴，并在章贡区政府官网上进行公示。2018年3月8日和14日，征收办发布《关于金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构的公开邀请公告》《关于选定金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构的公告》。因被征收人在7日内未共同协商选定评估机构，同月24日，在赣南公证处现场公证和被征收人代表、评估机构代表现场监督下，通过被征收人代表抽签的方式，随机选定了金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构和资产评估机构，分别为江西诚达房地产土地估价咨询有限公司、江西恒方房地产土地估价咨询有限公司、江西东升资产评估有限公司、赣州君和资产评估事务所。同月26日，征收办发布《关于公布金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构选定结果的公告》，并在征收范围内进行张贴。2018年5月28日，赣州经济技术开发区党工委召开区党工委第101次会议，会议讨论并原则同意《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（讨论稿）》《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定公告（讨论稿）》。2018年6月8日，作出《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收公告》《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》《金坪旧城改造项目征收范围红线图》及《关于〈金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案〉（征求意见稿）征求意见及修改情况的公告》，并在征收范围内进行了张贴。赖青峰创办的启蒙幼儿园位于赣州经济技术开发区在该征收范围内。2019年1月14日，江西金域勘测设计有限公司赣州分公司对申请人位于征收范围的房屋、构筑物等进行了房屋征收（拆迁）测量登记，赖青峰在登记表上进行了签字确认。2019年2月12日至2月16日，赣州经济技术开发区征收办及黄金岭街道办事处将被征收房屋调查情况公示表张贴在被征收区域。2019年6月，赣州经济技术开发区征收办及赣州市自然资源局经开区分局等单位对赖青峰未经登记的建筑进行了合法性认定。之后，江西东升资产评估有限公司对赖青峰被征收区域内的附属设施、物品等制作《固定资产－构筑物及其他附属设施评估明细表》《固定资产－不可搬迁类机器设备评估明细表》等，赖青峰在相关表格中进行了签字确认。2019年6月6日，江西恒方房地产土地资产估价咨询有限公司对赖青峰被征房屋作出《房地产征收估价报告》（赣恒方（2018）征字第ＪＰ0181号〔初评〕），并将初评结果进行了送达和公示。2019年6月8日，江西东升资产评估有限公司对赖青峰的房屋构筑物等资产进行评估，并将初评结果告知赖青峰。赖青峰对上述两份初评报告提出异议。之后，江西恒方房地产土地资产估价咨询有限公司和江西东升资产评估有限公司分别作出了回复，对赖青峰提出的异议进行了说明。2019年7月3日，江西东升资产评估有限公司作出《赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处启蒙幼儿园拆迁补偿价值资产评估报告》（赣东升评报字〔2019〕第106号），载明房屋建筑物、构筑物、苗木、停产停业损失等资产评估价值共计1193584元。2019年7月5日，江西恒方房地产土地资产估价咨询有限公司对赖青峰涉征房屋作出《房地产征收估价报告》〔赣恒方〔2018〕征字第ＪＰ0181号（正评）〕。赖青峰对上述两份估价报告分别提出复核申请。2019年7月22日，江西恒方房地产土地资产估价咨询有限公司作出并送达复核估价报告，该估价报告载明：估价对象市场价值为3960826元，其中土地价值为491361元、地上建筑物价值为2644162元、装修价值为825303元。同日，江西东升资产评估有限公司作出维持原评估结果的复核意见。赖青峰对估价报告有异议，向赣州市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。2019年8月13日，赣州市房屋征收评估专家委员会作出《关于对〈赣州经开区金坪旧城改造项目红线范围内启蒙幼儿园一原赣州市高新防火门总厂征收补偿估价报告〉的鉴定意见》，维持了江西恒方房地产土地资产估价咨询有限公司出具的评估报告。经协商，赖青峰与章贡区政府未达成征收补偿协议。2019年8月25日，章贡区政府作出《房屋征收补偿事先告知书》，并送达申请人，该告知书载明：对赖青峰给予货币补偿（补偿总金额为5154410元）或房屋产权调换（其中产权调换房源为赣州经济技术开发区华昌科技园或横江产业园内建筑面积不低于2487.47平方米的标准厂房），由赖青峰在三日内作出选择；逾期不选择，视为选择货币补偿。赖青峰在规定时间未对补偿方式作出选择。2019年9月6日，章贡区政府对赖青峰作出房屋征收补偿决定：一、征收你户（园）位于金坪旧城改造项目内国有土地上房屋，对你户（园）给予货币补偿，补偿项目及金额具体如下：1．被征收房屋，构筑物、苗木等不可搬迁类资产价值补偿为4587210元；2．因征收房屋造成的搬迁的损失补偿为93606元；3．因征收房屋造成的停产停业损失补偿为473594元。上述补偿总金额合计5154410元。二、你户（园）应当自房屋征收补偿决定送达之日起十五日内自行搬迁；拒不搬迁的，本府将申请人民法院强制执行。赖青峰对该决定不服，向赣州市政府申请行政复议。赣州市政府经审查，于2020年1月22日作赣市府复字［2019］148号行政复议决定，维持章贡区政府2019年9月6日作出的《房屋征收补偿决定》。一审另查明，1994年4月13日，赖青峰的父亲赖修清以原赣州市高新防火门总厂的名义取得了赣州市湖边乡人民政府《关于同意征（占）用土地的批复》（乡府征字〔1994〕第0018号），批准征（占）用土地3.555亩，用途为新建厂房及配套设施建设。1994年9月9日，赖修清又以原赣州市高新防火门总厂的名义取得了《关于同意征（占）用土地的批复》［乡府征字（1994）第028号］，批准征（占）用土地0.885亩，用途为新建厂房及配套设施建设。高新防火门厂于上世纪90年代末倒闭，倒闭后该宗土地上所建房屋一直由赖青峰一家3户9口人居住，并办理了公有房屋产权证，产权证注明住宅面积70.93平方米，非住宅面积1392.63平方米。之后，原告赖青峰将该厂转型为赣州市启蒙幼儿园（后更名为赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处启蒙幼儿园），并取得民办学校办学许可证，单位住所为赣州经济技术开发区，法定代表人为园长徐红（系赖青峰妻子）。一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第八条规定，为了公共利益的需要，市、县级人民政府有权作出国有土地上的房屋征收决定。本案中，金坪旧城改造项目符合公共利益的需要，章贡区政府有权作出涉案房屋征收补偿决定。但是征收补偿决定应当客观地反映被征收对象的价值。本案在实施征收过程中，虽对案涉房屋进行了测量，对被征收区域内的建筑物及其他资产进行了评估，但其入户调查没有查清产权的性质，致使其评估报告一律按工业用地上的房屋进行估值，没有客观地反映被征收对象的价值。章贡区政府作出的《房屋征收补偿决定》认定事实不清，应予撤销。基于此，赣州市政府作出的行政复议决定也应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销章贡区政府于2019年9月6日对赖青峰作出的《房屋征收补偿决定》；二、撤销赣州市政府于2020年1月22日作出的赣市府复字［2019］148号行政复议决定；三、责令章贡区政府于本判决生效后三个月内重新作出《房屋征收补偿决定》。章贡区政府不服一审判决，提起上诉称：1．房屋征收实施单位组织对涉案被征收房屋进行入户调查，经调查认定涉案被征收房屋所占土地用途为工业用地。2．涉案被征收房屋所占土地明确认定为国有划拨工业用地，一审法院称“入户调查没有查清产权性质”明显错误。3．一审法院作出“评估报告一律按工业用地上的房屋进行估值，没有客观地反映被征收对象价值”的判决缺乏依据。请求省高级法院撤销一审判决，依法改判驳回上诉人的诉讼请求。赣州市政府辩称，章贡区政府2019年9月6日作出的房屋征收补偿决定符合法律规定，依法应予维持。行政复议期间，被上诉人未向复议机关提供《赣州市公有房屋产权证》，该证据不能作为本案证据。市政府作出维持该房屋征收补偿决定的复议程序合法。一审法院以被上诉人提供的《赣州市公有房屋产权证》即认为评估报告一律按工业用地上的房屋进行估值，未客观反映被征收对象的价值，该事实认定错误。请求省高级法院撤销一审判决，依法改判驳回上诉人的诉讼请求。本案当事人向原审法院提交的证据材料均随卷移送本院，本院经审查核实，对原审定案证据的效力和认定的事实予以确认。本院查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。该条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本案中，涉案土地性质登记为国有划拨工业用地，但亦有《赣州市公有房屋产权证》等证据材料反映出涉案土地上存在住宅、办公用房。对涉案房屋及土地征收进行的评估，评估机构采用的估价方法为“土地为基准地价系数修正法、成本逼近法，房屋为成本法”等。对此，一审法院作出有关“没有客观地反映被征收对象的价值”认定并无不当，本院予以支持。章贡区政府作出的涉案补偿决定认定事实不清，应予撤销，赣州市政府作出的涉案复议决定也应一并予以撤销。章贡区政府的上诉主张和赣州市政府的答辩主张不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赣州市章贡区人民政府负担。本判决为终审判决。审判长 王 芬审判员 郑红葛审判员 彭彩玲二〇二一年四月二十日法官助理蔡维琴书记员张建平