陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0825民初2176号 原告榆林市某某房地产开发有限公司，地址：定边镇工业园区。 法定代表人郭某某，系该公司经理。 委托代理人戴昌辉，陕西金赞律师事务所律师。 被告李某，男，汉族，农民，住定边县贺圈镇。 委托代理人赵一雷，陕西言泽律师事务所律师 原告榆林市某某房地产开发有限公司诉被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法由审判员赵彩艳适用简易程序于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告榆林市某某房地产开发有限公司的委托代理人戴昌辉、被告李某及其委托代理人赵一雷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2015年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告将开发建设的某某小区楼房一套以总价413364元出售给了被告，楼房套内面积约105.58平方米。合同签订前原告向被告交付了房屋。合同签订前后，被告向原告累计交付的购房款203364元，尚有购房款210000元未交付。被告欠款后经原告催要未果，故原告提起诉讼。请求：1、依法判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，由被告向原告交付下欠房款210000元；2、由被告承担本案的一切诉讼费用。 原告向法庭提交了以下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明各1份，证明原告开发案涉房产具备法定的主体资格。 2、商品房买卖合同1份、合同补充协议1份，证明案涉楼房即某某某小区2号楼4单元102室的总价款为413364元；除去被告已支付的203364元，仍下欠210000元。 3、建设工程质量监督报告、竣工验收备案表各1份，证明原告开发建设竣工的案涉楼房经定边县建设工程质量安全监督站验收合格。 4、不动产登记测绘委托书，证明定边县不动产登记服务中心已对包括被告购买原告的楼房在内的案涉原告开发的小区整体楼房已正式受理测绘、并根据测绘进一步办理产权登记手续。 5、定边县发展改革局关于榆林市某某房地产开发有限公司建设定边县某某某小区项目备案的通知1份（定政发改发[2011]27号）、建设用地规划许可证1份（地字第61082500018号）、建设工程规划许可证2份（建字第610825201400045号、建字第610825201400046号）、建筑工程施工许可证2份（编号6108252014049、6108252014050）、商品房预售许可证1份（定住建预售证第6108252014007号）、国有土地使用证2份（定国用（2015）第1-15707号、定国用（2015）第1-15708号），证明原告开发、预售、销售案涉房产所有手续齐全合法。 6、商品房买卖合同备案表1份，证明原告已将原被告签订的《商品房买卖合同》提交不动产登记机构备案，等待被告将房款及税费交清后予以办理不动产权属手续。 被告李某辩称，被告与原告签订的《商品房买卖合同》中明确约定该商品房的规划用途为住宅商业，现原告未按照约定为被告办理商业住宅房屋产权证书，导致原告的合同目的不能实现。 2015年11月7日，被告与原告榆林市某某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》中明确约定该商品房的规划用途为住宅商业。双方在签订合同时，原告承诺为被告办理该房屋的商业住宅房屋产权证书，被告才同意购买位于定边县贺圈镇某某某小区2号楼1层108号的房屋。被告购买该房屋的目的就是为了方便日后开展商铺经营活动，现原告告知被告该商业住宅房屋产权证书无法办理，导致被告的合同目的不能实现。原告存在事先违约行为，其无权要求被告支付剩余购房款。被告与原告签订合同时约定，被告不办理按揭贷款，被告先向原告支付一部分购房款，待商业住宅房屋产权证书办理完毕后，由被告一次性支付剩余购房款。现原告未按照双方的约定为被告办理商业住宅房屋产权证书，原告违约在先，被告享有先履行抗辩权。因此原告无权要求被告支付剩余购房款。被告从原告处购买的房屋用途为商业住宅，其价格明显高于普通住宅的价格，如果原告无法为被告办理商住产权证书，其应当返还差价。按照市场价格规定，商业住宅房屋的价格明显高于普通住宅，而且两者的使用年限不同，商业住宅的生活成本较普通住宅而言也高出许多。被告支付的购房款明显高于市场中普通住房的价格，如果原告无法为被告办理商住房屋产权证书，其中的差价应当由原告予以返还。原告存在不能办理商业住宅房屋产权证书的现实可能性。被告经询问调查同小区内的住户得知，与被告处于相同位置的商业住宅住户，已经由原告已经办理了住宅房屋产权证书，原因是原告告知该住户现在商业住宅房屋产权证书无法办理。因此，被告有理由相信自己购买的房屋原告也无法办理商业住宅房屋产权证书。 故被告认为其与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中明确约定该房屋的规划用途为住宅商业，原告未按照约定为被告办理商业住宅房屋产权证书，导致被告订立合同的目的不能实现。现原告违约在先，被告享有先履行抗辩权，原告起诉要求被告支付剩余购房款的诉请无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李某向法庭提交以下证据： 1、商品房买卖合同一份，证明原、被告在合同中明确约定该商品房的规划用途为住宅商业，现原告未按照约定为被告办理商业住宅的房屋产权证书，已经构成根本违约。 2、录音光盘一张及整理材料一份，证明原告存在事先违约，明确向被告告知无法办理所购房屋商住性质的产权登记证书。 3、照片一张，证明案外人与被告系同一栋楼，同一楼层，原告为其办理的产权登记证书住房性质为住宅，而非商住，由此结合前期原告负责人向被告告知的情况，被告有理由认为原告无法按照合同约定向被告办理商住性质的产权证书。如无法办理商住产权证书，应当将按商住收取的多余房屋价款按照住宅的市场价向被告退还。 经庭审质证： 被告李某对原告所举的1、3、5均无异议。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，合同中约定交付房屋属性为商住，但未在约定期限内办理产权登记，且原告向被告告知产权证无法办理，也无法将产权证办成商住性质，导致被告合同目的根本无法实现，原告事先存在违约行为，因此被告具有先履行抗辩权，有权拒绝支付尾款。对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，原告并未向被告进一步办理产权登记手续，而且根据原告给本单元其他楼层办理的产权登记情况，办理的产权房屋性质为住宅，而非合同中约定的商住。对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，原告与被告前期约定房款一次性缴纳，但前提为将产权办至被告名下，且产权性质为商住。如原告按照前期约定顺利办证，被告将按照约定支付房款。 原告对被告所举的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该合同恰能证明被告购买案涉楼房是其真实意思表示，被告购买原告的楼房属于具有商铺结构的住宅楼，楼房的价格也是被告认可的，因此，被告的证明目的不能成立。对证据2有异议，原、被告签订的商品房买卖合同足以证明被告购买原告案涉楼房的真实情况以及具体的价格，被告在未交清房款之前所要享有产权证书既与合同不符，也与交易习惯不符。对证据3有异议，该证据系复印件，无法证明其真实性，且与本案无关。 本院对原告提交的证据作如下认定： 对原告所举的证据1、2、3、4、5、6的真实性本院予以确认。 对被告所举证据1本院予以确认，对证据2、3被告无其他证据予以印证，故不做认定。 根据原告的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2015年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告将开发建设的某某某小区2号楼108室楼房一套以总价413364元出售给被告，楼房套内面积约105.58平方米。被告向原告累计交付购房款203364元，尚有购房款210000元未交付，经原告催要未果，故提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）和《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。原告已经向被告交付符合条件的房屋，被告亦应当依照合同约定交纳相应的购房款，故本院对原告请求被告支付剩余购房款210000元的请求予以支持。对被告辩称涉案的房屋为商铺，因其提供的证据不能印证其辩称，故对此辩称不予采信。本案系《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条、一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）和《合同补充协议》合法有效。 二、由被告李某于本判决生效后十日内支付原告榆林市某某房地产开发有限公司的购房款210000元。 如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2225元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  赵彩艳 二〇二一年四月二十二日 书记员  王 飞