山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终112号 上诉人（原审被告）：李又锋，男，1963年5月13日出生，汉族，自由职业，住山东省聊城市东昌府区。 上诉人（原审被告）：刘艳军，女，1965年1月25日出生，汉族，退休工人，住山东省聊城市东昌府区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：连加利，山东东昌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李凯，男，1978年11月14日车速横，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。 上诉人李又锋、刘艳军因与被上诉人李凯物权确认纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初2962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 李又锋、刘艳军共同上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或者依法改判为驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、聊城正泓置业有限公司（以下简称正泓置业公司）与上诉人李又锋解除商品房买卖合同存在瑕疵。正泓置业公司系2014年9月12日正式通知李又锋解除商品房买卖合同，而涉案房款是2014年9月9日被划扣。涉案房款被划扣之日正泓置业公司与李又锋的商品房买卖合同尚未解除，则被聊城市中级人民法院划扣的涉案房款仍属正泓置业公司所有。换而言之聊城市中级人民法院划扣了正泓置业公司资金，而该公司未向聊城市中级人民法院提出任何异议，就向李又锋发出购房合同解除通知书，侵害了李又锋合法权益。应当认为李又锋已经向正泓置业公司支付了超过50%的购房款，正泓置业公司无权解除购房合同。二、被上诉人李凯与正泓置业公司签订的商品房购房合同应属无效合同。被上诉人李凯购买涉案房屋不符合常理，被上诉人购买涉案房屋既没有看房，也没有充分证据证明被上诉人实际支付了购房款，并且被上诉人与正泓置业公司签订的商品房购买合同竟然没有签订日期。上诉人认为该合同是被上诉人与正泓置业公司恶意串通以损害上诉人李又锋合法权益为目的而签订的，根据《合同法》第五十二条的规定应属无效合同。因此被上诉人所办理的不动产证书应当被撤销。三、上诉人刘艳军占有涉案房屋是合理、合法的。上诉人刘艳军是从上诉人李又锋处购买的涉案房屋，支付了价款，装修了涉案房屋并在此居住已达7年之久。上诉人刘艳军取得并占有涉案房屋是合理、合法的。 被上诉人李凯辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实法律依据，请二审法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。 李凯向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令二被告向原告交还位于聊城市东昌府区××公寓××号楼××单元××室的房屋；2.依法判令二被告支付截止2020年1月5日的房屋占用费152500元（2020年1月6日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费按照30000元／年的标准计算）；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月24日，被告李又锋与案外人聊城正泓置业有限公司签订了商品房买卖合同，约定的主要内容：被告李又锋购买该公司开发的湖景公寓1号楼1幢1单元17层1192号房屋，建筑面积182.3平方米，合同价款710970元，于2010年12月24日一次性付清。合同中还对其他权利义务进行了约定。2014年9月12日，聊城正泓置业有限公司向被告李又锋发出购房合同解除通知书，主要内容：“李又锋：根据山东省聊城市中级人民法院（2014）聊执字第83号执行裁定书和协助执行通知书，你于2010年12月24日因购买我公司开发建设的，位于××路××路××公寓小区××幢××号房屋，所缴纳的购房款410970元已被法院依法扣留提款，为此，特通知如下：解除双方于2010年12月24日签订的《商品房买卖合同》并予以收回，我公司将对该房屋另行出售，特此通知。”李又锋于2014年10月18日向东昌府区法院提起诉讼，诉讼请求为：判决确认解除商品房买卖合同的行为无效，案号为（2014）聊东民初字第3461号，同年12月15日李又锋申请撤诉，东昌府区法院于该日作出（2014）聊东民初字第3461号民事裁定书，裁定，准许李又锋撤回起诉。 原告与案外人聊城正泓置业有限公司签订了一份没有落款时间的商品房买卖合同，原告购买该公司开发的涉案湖景公寓1号楼1幢1单元17层1192号房屋，并于2014年9月28日交纳房款410970元，于2014年11月13日交纳房款300000元，该公司分别为原告出具了收据，收据上加盖了“聊城正泓置业有限公司林业局项目财务专用章”。2017年11月28日对商品房买卖合同进行备案，并加盖了“聊城市房地产交易市场管理局合同备案专章”，同年12月2日，聊城正泓置业有限公司为原告开具增值税普通发票，载明：购买方李凯，价税合计710970元。此后办理了不动产权证书，载明的主要内容：证号为鲁（2018）聊城市不动产权第0000479号，权利人李凯，单独所有，坐落于东昌府区××路××路××公寓××号楼××单元××层××室，建筑面积182.3平方米。 2014年12月5日，原告李凯与被告李又锋签订了租赁合同，被告李又锋租赁涉案房屋，租赁期限一年（ 2014年12月5日至2015年12月5日），年租金30000元整，合同中还对其他权利义务进行了约定。2019年1月10日，被告李又锋出具一份承诺书和一份欠条，内容分别为：“承诺人李又锋（身份证号码：372501196305××××）租赁了李凯所有的位于湖景公寓一号楼1192室的房屋一套，承诺人有意购买该房屋（承诺人承担房屋过户全部税费），如承诺人李又锋2019年5月31日前不能一次性付清房款，2019年5月31日前承诺人李又锋负责目前居住房屋的亲属搬出并将房屋交还李凯。”“欠款人李又锋（身份证号码：372501196305××××）自2014年12月5日开始租赁李凯所有的位于湖景公寓一号楼1192室的房屋一套，双方约定年租金为30000元，截止到2019年1月5日，李又锋欠付李凯房屋租金共计122500元（大写：壹拾贰万贰仟伍佰元整）。欠款人李又锋保证于2019年5月31日前付清租金，并负责目前居住房屋的亲属搬出并将房屋交还李凯。（2019年1月5日至搬出之日的租金按月租金2500元计算支付。”但被告李又锋未支付原告李凯租金。 审理中，原告向法院提交了如下证据：1.（2014）聊东民初字第1590号民事判决书一份，证明李又锋于2013年将涉案房屋出卖给案外人吴桂生，房屋买卖协议中载明李又锋保证2013年2月搬出该房屋，后吴桂生向聊城市东昌府区人民法院提起诉讼，东昌府区人民法院于2015年7月3日作出民事判决书，判决如下，吴桂生与李又锋、李红军签订的房屋买卖协议有效；2.（2016）鲁1502民初4900号民事裁定书一份，证明2016年8月8日吴桂生又向聊城市东昌府区人民法院提起诉讼，要求解除与李又锋、李红军签订的房屋买卖协议并返还购房款及利息，2017年3月21日向法院提出书面撤诉申请，东昌府区人民法院于2017年3月22日作出民事裁定书，以所涉房屋款已被聊城市中级人民法院于2014年9月9日扣划，房屋买卖合同标的已不存在为由，准许吴桂生撤诉。以上两份证据证明涉案房屋案外人聊城正泓置业有限公司已收回，可以另行出售。被告刘艳军对上述证据异议称均不知情。 审理中，被告刘艳军为佐证其购买了涉案房屋并实际居住向法院提交了如下证据：1.2011年11月1日刘艳军与李又锋、李红军签订的房屋买卖协议一份，约定的主要内容：李又锋、李红军将涉案房屋以900000元的价格出售给刘艳军，现金一次付清，半年后李又锋、李红军负责过户；2.收到条一份，主要内容：今收到刘艳军交湖景公寓1单元19楼1192室购楼款玖拾万元整；3.住房公积金贷款结清证明一份，载明的主要内容：刘艳军在中国建设银行股份有限公司临清支行的贷款220000元于2017年8月29日结清；4.银行交易明细一宗；5.物业费收款收据一宗。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告刘艳军与李又锋的配偶李红军系亲姐妹关系，双方是否存在真实的房屋买卖无法查实。交房款的相关证据也不能与其主张相匹配，物业收费单据也显示居住人为李又锋，因此，被告提交的上述证据不能证明其与李又锋之间存在房屋买卖关系，且其提交的物业费单据均显示在2013年之后，根据原告提交的李又锋与吴桂生纠纷的案卷材料，能够证实被告刘艳军陈述的2011年签订房屋买卖协议的情况不属实。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则没有取得对不动产的支配权。在出卖人一物多卖的情况下，肯定只能有一个买受人才能取得标的物的所有权，而其他的买受人就不能取得该物的所有权。在此时，对其他的买受人而言，虽然不能取得该物的所有权，但是可以依据有效合同请求追究违约方的违约责任、并主张赔偿损失等。本案中，被告李又锋与被告刘艳军和案外人吴桂生先后签订房屋买卖合同，将涉案房屋先后出卖给刘艳军和案外人吴桂生，二人均未办理不动产登记，均未取得涉案房屋的物权。后被告李又锋因未向案外人聊城正泓置业有限公司交纳剩余的房款300000元，其交纳的房款410970元已被聊城市中级人民法院依法扣留提取，聊城正泓置业有限公司解除了与李又锋的商品房买卖合同，李又锋虽向法院提起诉讼请求确认解除合同的行为无效，但其后向法院申请撤诉，法院裁定准许其撤诉。聊城正泓置业有限公司又将涉案房屋出卖给原告李凯，李凯办理了不动产登记，取得了涉案房屋的物权。故根据区分原则，被告刘艳军没有办理不动产登记，只能享有债权，不享有对诉争房屋的所有权，而原告李凯签订了商品房买卖合同，支付了房屋价款，并办理了不动产登记，已经取得诉争房屋的所有权。刘艳军因购买诉争房屋收到的损失，可以另案向李又锋主张权利。现原告主张被告刘艳军交还涉案房屋，符合不动产或者动产被占有人占有，权利人可以请求返还原物的法律规定，法院予以支持。 关于原告主张被告李又锋、刘艳军支付截止2020年1月5日的房屋占用费152500元（2020年1月6日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费按照30000元/年的标准计算）的问题，法院认为，原告李凯与被告李又锋签订的房屋租赁合同合法有效，双方在合同中对租赁期限及租金进行了明确约定，被告李又锋向原告李凯出具了承诺书及欠条，原告据此主张被告李又锋支付房屋占用费，事实清楚，证据充分，予以支持。但被告刘艳军与原告李凯之间不存在租赁合同关系，刘艳军虽然实际使用涉案房屋，但其系基于与李又锋之间签订的房屋买卖合同，对于李凯与李又锋之间的租赁合同并不知情，故李凯要求刘艳军支付房屋占用费，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告刘艳军于本判决生效后三十日内交还原告李凯所有的位于东昌府区××路××路××公寓××号楼××单元××层××室房屋；二、限被告李又锋于本判决生效后十日内支付原告李凯房屋租金152500元（2020年1月6日起至实际返还房屋之日止的房屋租金按照30000元／年的标准计算）；三、驳回原告李凯的其他诉讼请求。案件受理费3350元，减半收取1675元，由被告李又锋承担。 二审中，上诉人刘艳军补充提交一审未提交的刘艳军向上诉人李又锋支付房款的转账明细，张振国、刘楠楠、刘艳军、刘文英、温春香所出具的证言及相应银行流水5份，拟证明：上诉人刘艳军已向李又锋支付了全额涉案房款。被上诉人李凯质证称：对上诉人提交的上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，相应的转账凭证及银行记录系上诉人刘艳军与其他人之间的另一法律关系，与本案无任何关联。上诉人所主张的向李又锋支付款项无任何证据，不管上诉人刘艳军是否向上诉人李又锋支付过何种形式的款项，均属于其二人之间的法律纠纷，与本案物权的归属没有任何关系。在涉案房屋已经取得不动产证书的情况下，应当按照不动产物权的登记原则依法驳回上诉人的主张。另外，上诉人刘艳军在本案一审时自述，其是2011年11月1日从上诉人李又锋处购买的房屋，但上诉人所提交的交易记录与该时间存在冲突，而且在吴桂生诉李又锋、李红军房屋买卖合同一案中，李又锋在庭审时所做的陈述与本案上诉理由以及刘艳军的陈述均存在矛盾及冲突之处。加之二上诉人之间存在亲属关系，二上诉人关于涉案房屋的描述与事实完全不符，不排除恶意串通的可能。 另，二审中，上诉人刘艳军提交聊城市东昌府区人民法院于2021年1月15日作出的（2021）鲁1502行初11号《受理案件通知书》，该《受理案件通知书》载明：“本院已接到你诉聊城市自然资源和规划局认为侵犯房产权的起诉状，经审查，符合《中华人民共和国行政诉讼法》规定的起诉条件，本院决定立案审理。” 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，案涉房产由聊城正泓置业有限公司出售给李凯，李凯办理了不动产登记手续，根据上述法律规定，李凯已经取得案涉房屋的所有权。上诉人刘艳军在与李凯无任何约定的情况下占有使用案涉房屋，无论其居住的时间有多长，均无事实和法律依据，应当将案涉房屋交还李凯。刘艳军主张从李又锋处购买房屋并支付了价款，因李又锋未就该房产办理不动产登记手续，不是合法所有权人，其无权就案涉房屋进行处分，刘艳军可就自己的损失向李又锋另行主张权利。李又锋主张聊城正泓置业有限公司与其解除合同存在瑕疵，但李又锋未取得案涉房产的权属登记证书，在李凯取得的不动产登记手续被撤销前，李凯是案涉房产的所有权人，李又锋与聊城正泓置业有限公司之间的合同纠纷，可另行主张权利。李又锋主张李凯与聊城正泓置业有限公司签订的商品房购买合同无效，但是现有证据不能证明李凯与聊城正泓置业有限公司之间存在恶意串通的情形，对李又锋的该主张，本院不予支持。一审中李凯提交了与李又锋签订的租赁合同及李又锋书写的承诺书、欠条，一审法院据此判令李又锋支付租金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人李又锋、刘艳军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3350元，由上诉人李又锋、刘艳军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  孙久强 审 判 员  郭召勇 二〇二一年四月八日 法官助理  李志新 书 记 员  王倩倩