湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0106民初1178号原告：罗斌，男，1956年12月20日出生，汉族，居民身份证住址广东省珠海市香洲区，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：尹斌（系罗斌妻子），女，1961年1月23日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：武汉锦居瑞智房产管理有限公司，住所地武汉市汉阳区龟山北路**汉阳造文化创意产业园**楼。法定代表人：章芙蓉，董事长。委托诉讼代理人：周瑜，系公司员工。委托诉讼代理人：肖健，系公司员工。原告罗斌诉被告武汉锦居瑞智房产管理有限公司（以下简称锦居瑞智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告罗斌及委托诉讼代理人尹斌、被告锦居瑞智公司的委托诉讼代理人周瑜、肖健到庭参加诉讼。在审理过程中，被告锦居瑞智公司当庭提起反诉，本院依法休庭。2021年3月11日，被告锦居瑞智公司撤回反诉申请。本院于2021年3月25日第二次公开开庭进行了审理。原告罗斌及委托诉讼代理人尹斌、被告锦居瑞智公司的委托诉讼代理人周瑜、肖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗斌的诉讼请求：1、终止原、被告间的委托合同；2、被告应向原告支付房屋租金人民币10800元；3、被告应向原告赔偿违约金人民币4300元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月16日，原告与被告签订房屋委托代理合同，原告委托被告管理武昌区青石桥小区42-1-1-2房屋，期限为24个月，2018年10月16日起至2020年10月15日止，每月10号支付房租，每月租金人民币1800元。原告未收到2020年2月、3月、4月、5月、7月、8月、9月共计7个月的房屋租金。按合同约定扣除一个月招租期费用，被告仍欠原告房屋租金共计人民币10800元。原告多次催促被告补交欠款，被告以过去已完成合同执行期间未扣招租期费用为由拒不支付，同时还提出核算被告投资房屋费用。原告认为对已完成的合同已按规定届满，合同结束时双方并无异议和纠纷，不存在补交或者用现在拒付的房租抵扣。被告对房屋的投资并未告知原告，原告在不知情的情况下不能接受其支付要求。被告一连几个月不按时支付原告房租的行为属于严重违约。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告罗斌为支持其诉讼请求，向本院提交原告身份证、被告企业信息、武汉市房屋委托代理合同、中国银行交易流水明细表清单、邮局挂号信照片、租户缴纳租金记录等证据。被告锦居瑞智公司辩称，我们公司与租户的合同时间是2019年8月8日到2022年6月7日，租金2000元一个月，租户缴纳租金到2020年11月7日，剩余19个月期限没有执行完，业主要求租金11月8日以后的租金都缴纳给业主。业主的租金是1800元一个月，公司支付业主一个月押金，公司租金支付业主到2020年12月17日（含押金）。业主强行收房，并与租户达成协议，业主合同2020年10月15日到期，疫情期间业主同意减免2个月房租，公司根据房屋配置投资了8735元，相当于4.9个月租金。本公司不差原告款项，不应该支付违约金。请求驳回原告的诉讼请求。被告锦居瑞智公司为支持其诉讼请求，向本院提交营业执照、对账单等证据。经庭审举证、质证，本院对双方无争议的证据予以采信，对双方有争议的证据将结合其他在案证据进行综合审查判断。经审理查明，坐落于武汉市武昌区青石桥小区**********屋所有权人为原告罗斌及其妻尹斌，两人共同共有。被告锦居瑞智公司于2013年8月成立，曾用名“武汉瑞智房地产经纪有限公司”、“武汉锦居瑞智资产管理股份有限公司”、“武汉锦居瑞智房产管理股份有限公司”。2018年4月23日，由“武汉锦居瑞智房产管理股份有限公司”变更为现在使用的“武汉锦居瑞智房产管理有限公司”。原告罗斌与被告锦居瑞智公司于2014年开始建立了房屋委托合同关系，被告锦居瑞智公司向原告罗斌支付了押金1700元。2018年9月16日，甲方罗斌与乙方锦居瑞智公司续签《武汉市房屋委托代理合同》。双方在合同中约定：甲方全权委托乙方管理武昌区青石桥小区42-1-1-2房屋；委托管理期为24个月，自2018年10月16日起至2020年10月15日；甲方委托乙方房屋出租总价格1800元/月，付款时间为每月10号；2018年11月16日至2018年12月15日为招租期，无租金，甲方1700元押金，退房转最后一个月租金。双方在合同中的第七条还约定：“乙方有以下行为之一的，甲方有权解除协议，并要求乙方按年租金总额的20%进行赔偿，如不足弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任。（1）未经甲方同意，变动房屋主体结构的。（2）逾期未交纳按约定应当由租户交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（3）利用委托房屋存放危险物品或进行违法活动”；第八条约定：“甲方接受乙方服务，在合同完成后自动续签服务合同。合同期届满前，若合作双方均未有终止协议的书面意思表示，则合作期将按照原合同条款自动延续至任意一方书面解除协议为止。”合同签订后，双方办理了房屋交接手续，锦居瑞智公司开始对外招租，并向罗斌交纳房租，但2020年2月、3月、4月、5月、7月、8月、9月共计7个月的房屋租金未支付。现原告罗斌认为，被告一直拒绝支付2020年2月、3月、4月、5月、7月、8月、9月共计7个月的房屋租金，故诉至本院，请求判如所请。另查明，2019年8月5日，被告锦居瑞智公司与承租人贾燕峰签订《武汉市房屋租赁合同》，贾燕峰承租涉案房屋，租金2000元/月，房屋租赁期自2019年8月8日起至2022年8月7日止。贾燕峰已按约定向被告锦居瑞智公司交纳了房屋租金。2020年11月，原告罗斌通过到被告锦居瑞智公司的办公场所张贴的方式和发挂号信的方式向被告锦居瑞智公司发出《解除房屋委托代理合同通知书》。庭审中，双方均认可2020年2月、3月、4月、5月、7月、8月、9月共计7个月的房屋租金未支付。原告罗斌陈述，我们是2020年11月15日在合同完结后一个月收房，租户也没有走，我们从2020年12月15日开始收租户的租金。被告锦居瑞智公司陈述，我们一直是线上办公，未看到原告张贴的解除房屋委托代理合同通知，挂号信可能是公司职员代为收取。原告罗斌陈述，疫情期间，我同意减免2个月的租金，但是被告锦居瑞智公司仍全额收取了租户贾燕峰两个月的租金，被告锦居瑞智公司对该事实予以认可。本院认为，原告罗斌与被告锦居瑞智公司签订的合同，虽名为《武汉市房屋委托代理合同》，但是根据原告的诉讼请求和合同约定的内容分析，系因房屋租赁产生的法律关系和法律行为，实为房屋租赁合同纠纷。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应本着诚实信用原则全面履行合同约定的权利义务。关于原告诉请判令终止双方签订的合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”的规定，本院审查证据后认为，涉案房屋委托管理协议已于2020年10月15日到期，原告于2020年11月收回涉案房屋，双方权利义务已终止，故双方签订的《武汉市房屋委托代理合同》因解除而终止。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金的问题，被告锦居瑞智公司应按合同约定向原告罗斌交纳2018年10月16日起至2020年10月15日间的房屋租金，但2020年2月、3月、4月、5月、7月、8月、9月共计7个月的房屋租金未交纳，在扣除双方约定的无租金的一个月招租期后，还应交纳6个月租金，即1800元/月×6个月=10800元。因被告锦居瑞智公司已向原告罗斌支付了押金1700元，按约定转为最后一个月的租金，故被告锦居瑞智公司欠缴房租为10800元-1700元=9100元。故本院对原告的该项诉讼请求，予以部分支持。对于被告锦居瑞智公司辩称原告同意减免疫情期间2个月的房租的意见，虽然双方口头约定减免两个月租金，但是被告事实上仍全额收取了租户贾燕峰疫情期间的租金，并没有经济损失。基于公平原则，原告罗斌仍有权要求被告交纳这部分租金。故对被告锦居瑞智公司的该项辩解意见，不予采纳。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，双方在合同中约定“逾期未交纳按约定应当由租户交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除协议，并要求乙方按年租金总额的20%进行赔偿”，被告未按合同约定的时间和金额按时足额向原告缴纳租金，应按合同约定承担违约责任，原告有权按照合同约定向被告主张1800元/月×12个月×20%=4320元的违约金。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，对被告锦居瑞智公司辩称不应该支付违约金的意见不予采纳。被告锦居瑞智公司辩称为原告房屋配置及投资费用8735元，因被告锦居瑞智公司未在本案中提出主张，亦未提交相关证据，故本案不予处理。被告锦居瑞智公司可在取得相关证据后，另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告罗斌与被告武汉锦居瑞智房产管理有限公司签订的《武汉市房屋委托代理合同》终止；二、被告武汉锦居瑞智房产管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告罗斌支付房屋租金9100元；三、被告武汉锦居瑞智房产管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告罗斌支付违约金4320元；四、驳回原告罗斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费178元，减半收取89元，由被告武汉锦居瑞智房产管理有限公司承担（该款已由原告罗斌垫付，被告武汉锦居瑞智房产管理有限公司随同上述款项一并给付原告陶友萍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员  李红鹰二〇二一年四月二十二日书记员  邱 琳