四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川17民终579号上诉人（原审原告）：张仕周，男，1966年2月19日出生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：陈红宇，四川瀛诚虹信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王素萍，女，1965年12月4日出生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：陈红宇，四川瀛诚虹信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：达州市众意物业服务有限公司，住所地：达州市通川区大北街**原市检察院内通川区商务局**车库，统一社会信用代码：915117023377272802。法定代表人：任江荣，系该公司执行董事。上诉人张仕周、王素萍因与被上诉人达州市众意物业服务有限公司（简称众意物业公司）物权保护纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2020）川1702民初4090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张仕周、王素萍上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人众意物业公司返还上诉人位于达州市通川区皂角垭社区二组东华农超市场综合楼A、B幢东华农超第003、048号门市；3、请求判令被上诉人众意物业公司按35.857元/天的标准赔偿其非法占有期间（从2019年9月1日开始，至被上诉人实际返还上诉人的门市之日止）给上诉人造成的租金损失（截止2020年8月2日租金12083.81元）；4、请求判令被上诉人众意物业公司排除对上诉人位于达州市通川区皂角垭社区二组东华农超市场综合楼A、B幢东华农超第003、048号门市的妨害，恢复原状；5、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人众意物业公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院根据被上诉人口头陈述认定东华农贸市场高压配电线浸泡水中错误，该农贸市场设施不完善有安全隐患的话，那么就不会被竣工验收，也不会通知包括上诉人在内的所有业主去办理相关产权证；一审法院认定东华农贸菜市场现有业主300余人，《东华农超市场业主代表推选大会签到册》参加人数174人，电话联系业主43人，合计217人，属于认定错误。理由：实际到场人数只有88人，还有重复签名、代签，电话联系也没有提供相关依据，被上诉人也没有到场，也没有委托其他人代签；一审法院认定的五位业主代表里面杜兆仁、杨全、龚雪莲三位业主代表的推选不合法。二、一审法院适用法律错误。涉案的东华农超市场业主在2017年8月11日就已经选举产生了业主委员会，陈传建为主任，张晓林、覃碧华为副主任，李小华、刘佳、陈飞宏为委员，但2019年7月20日签订案涉委托经营协议的五位代表不是本案的业主委员会委员。上诉人请求的是物权保护，即使五位代表有代表权，但在当事人事后没有追认的情况下，也不能代表上诉人与被上诉人签订委托协议书，被上诉人依据无效的委托协议书侵占上诉人的门市（或摊位），已经构成侵权，应当承担侵权责任。众意物业公司辩称，2019年4月30日入住东华市场，电梯未开、垃圾未清理，欠水电费１０多万，朝阳街道是清楚的。我公司对电梯进行维护、水井、路灯换了80多根，市场业主处于半停滞状态，业主代表请的我公司。关于选举的事情，我没有参与，也无权过问，当时我代管市场，仅是收水电费，并对排污系统进行过维护，入住对市场进行维护并建立相关制度。市管局、城管局、街道办、社区对农贸市场情况很着急，就一直催我，我当时坚持称仅是代管，无权做其他事情，只是到后面才接手。我提交一份朝阳街道办关于选举情况的说明请法庭参考。对协议签订情况，我也有一份情况说明。我知道选举代表的事情，但我没有参与细节不清楚，他们在会议室商讨的结果才签订的这个协议，五位代表是签了字的，签字后一年多才说无效，签字后我组织对电缆、自来水等改造。所以，我没有违反协议，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。张仕周、王素萍向一审法院提出的诉讼请求：1、请求法院判令达州市众意物业服务有限公司返还张仕周、王素萍位于达州市通川区皂角垭社区二组东华农超市场综合楼A、B幢东华农超第003、048号门市；2、请求法院判令达州市众意物业服务有限公司按35.857元/天的标准赔偿其非法占有期间（从2019年9月1日开始，至众意物业公司实际返还张仕周、王素萍的摊位之日止）给张仕周、王素萍造成的租金损失（截止2020年8月2日租金12083.81元）；3、请求法院判令达州市众意物业服务有限公司排除对张仕周、王素萍位于达州市通川区皂角垭社区二组东华农超市场综合楼A、B幢东华农超第003、048号门市的妨害，恢复原状；4、本案诉讼费用全部由达州市众意物业服务有限公司承担。一审法院认定事实：张仕周、王素萍系夫妻关系。2012年5月2日、23日，张仕周、王素萍分别与达州市通川区东华商贸有限公司（简称东华商贸公司）签订《商品房买卖合同》，约定张仕周、王素萍购买东华商贸公司开发的位于达州市通川区皂角垭社区二组的东华农超市场综合楼A、B栋003号、048号门市，价款总计163600元。2012年5月23日、29日，张仕周、王素萍与东华商贸公司分别签订《委托经营协议》，约定东华商贸公司受张仕周、王素萍委托经营003号、048号门市五年（其中003号门市从2013年3月29日至2018年3月28日，048号门市从2013年3月23日至2018年3月22日），每年按购买总价款的8%向张仕周、王素萍支付租金。五年委托经营期限届满后，通川区东华农贸市场因产权纠纷等原因曾两度关停，该农贸市场也存在高压配电线浸泡水中、消防设施不完善等安全隐患，被评为达州市最不满意的市场之一。2019年6月19日，应“四城同创”的要求，通川区朝阳街道皂角垭社区牵头，通知广大购买门市和摊位的业主在东华农贸市场一楼院坝内召开了选举业主代表大会。东华农贸市场现有业主300余人，《东华农超市场业主代表推选大会签到册》载明现场参加人数174人，电话联系业主43人，合计217人。该会通过投票方式推选出陈林、杜兆仁、任娟、杨全、龚雪莲5人作为业主代表，并予以了公告。《业主代表推选大会签到册》有张仕周、王素萍的签名，但张仕周、王素萍否认其参加业主代表推选大会。2019年7月20日，东华农贸市场五名业主代表陈林、杜兆仁、任娟、杨全、龚雪莲作为甲方与众意物业公司作为乙方在达州市通川区朝阳街道办事处会议室签订了《东华农贸市场经营管理委托协议书》，主要约定：“一、委托时间甲方委托乙方经营管理东华农贸市场，委托时间5年即2019年9月1日起至2024年8月31日止。二、租金收取前一年半免收租金，后三年半收取租金，租金收取按当年市场价格商定，并在商定后前三个月交清当年租金。三、双方责任1.现有的市场基础设施投入（水电网改造、消防通风、制度职责等）由乙方负责，并达到市场经营的基本要求，甲方用一年半免租费用作为对乙方投入基础设施建设费用的补贴，乙方经营期满后，无条件完整的交由甲方使用。在改造期间，改造内容交由甲方审定并适时监督。2.在经营期间，甲方每季度对乙方经营情况、安全责任的落实进行监督，并有权督促乙方进行整改。3.甲方必须把所有门市、摊位完整交给乙方自主经营管理，保证乙方正常经营…”。嗣后，众意物业公司按照协议约定投入资金对水电网、消防通风等基础设施进行了改造，并对外招租，目前东华农贸市场已有100多个门市及摊位在正常经营。一审法院同时查明，2017年8月22日，达州市通川区人民政府朝阳街道办事处出具《关于对东华农超首届业主委员会予以备案的复函》，载明：2017年8月11日，东华农超全体业主投票选举产生了东华农超首届业主委员会委员6名，其中陈传建为主任，张晓林、贾碧华为副主任，李小华、刘佳、陈飞宏为委员，任期5年。一审法院认为：在东华农超首届业主委员会存续期间，通川区东华农贸市场处于关停状态，应“四城同创”的要求，通川区朝阳街道皂角垭社区通过召集购买东华农贸市场门市和摊位的业主召开业主大会的方式，选举产生了五名业主代表，并予以了公告。嗣后，众意物业公司与五名业主代表在达州市通川区朝阳街道办事处会议室签订了《东华农贸市场经营管理委托协议书》，故众意物业公司有理由相信由通川区朝阳街道皂角垭社区组织推选的五名业主代表有代理权，可以代表全体业主签订前述委托协议书。同时，张仕周、王素萍在签订协议后长达一年多的时间内未提出异议，应当视为其对该协议的认可。该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效，张仕周、王素萍、众意物业公司应当按照协议约定全面履行各自的义务。东华农贸市场内存在众多门市和摊位，虽各门市和摊位在结构上能作出物理性区分，但作为农贸市场而言，若存在高压配电线浸泡水中、消防设施不完善等安全隐患显然无法正常经营，受损的是全体业主的共同利益。众意物业公司签订协议后，投入资金对东华农贸市场基础设施进行改造，使东华农贸市场恢复了正常经营，在一定程度上维护了广大业主的共同利益，故张仕周、王素萍要求判令众意物业公司返还门市（摊位）、排除妨害、恢复原状的诉讼请求，不予支持。关于张仕周、王素萍要求众意物业公司支付租金占用损失的诉讼请求：因《东华农贸市场经营管理委托协议书》明确约定租金的支付方式为2019年9月1日起至2021年2月28日止免收租金，2021年3月1日起至2024年8月31日止的租金收取按当年市场价格商定，并在商定后前三个月交清当年租金，故众意物业公司无需支付2019年9月1日起至2021年2月28日止的租金，2021年3月1日起至2024年8月31日止的租金支付期限未届满，应由双方按照协议约定进行协商，若协商不成，张仕周、王素萍可另行起诉。因此张仕周、王素萍主张众意物业公司按照其与东华商贸公司签订的委托经营合同约定的租金标准支付租金占用损失缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条规定，判决：驳回张仕周、王素萍的诉讼请求。案件受理费102元，由张仕周、王素萍负担。二审中，上诉人张仕周、王素萍提供的证据有，涉案东华农贸市场业主代表推荐大会签到册、票数统计表、在场88位业主的选票复印件（加盖社区印章）、东华农贸市场业主代表推荐表，拟证明，选票票数2019年6月19日到会的涉案农超业主人数只有88人，如果到会超过88人的话，另外的人也应当被社区组织每人发一张选票来选举代表，社区事后就应当保存其相应选票，既然社区只保存了88张选票，那么就证明只有88人到场，反推当时社区推荐大会签到册（160多人）中除了这88人外，其余根本没有到会，没达到人数过半的要求，这些资料中没有其他未到场业主的书面授权委托书。陈述词，对涉案人数进行了统计，签到册上有174人中各种情形进行了统计，有些当事人在外务工根本未回家，王素萍、张仕周系夫妻的签名有出入，且一审中其陈述根本未到庭，电话联系43人中，有重复签字的，且既然是电话联系，那么就不应当出现在签到册上，因为根本未到现场，同时，推荐表中有明确的打印备注，10人以上推荐才能成为代表，而本案5个代表中就有达不到要求的人却被推为代表。被上诉人众意物业公司质证认为，上诉人所称的选举过程和参加情况，我未参加主持选举，不清楚具体情况，我不承担责任，与业主代表签订协议均系真实意思表示，签订协议也是经过探讨的，有职能部门和街道办事处主持，我有理由相信。被上诉人众意物业公司提供的证据有：进场前后的照片，证明进入东华农贸市场，公司投入巨大，并非上诉人所称的获取政府补助，侵害业主权利，东华农贸市场在我公司进入前后的现状是有很大改观的。上诉人张仕周、王素萍质证认为，照片未显示拍摄时间，无法证明系东华农贸市场现在状态还是入住前的状态，即使现在的农贸市场状况好也不能表明是被上诉人的经营成果，因为东华农贸市场所处位置随着周边商业的成熟，居民越来越多等因素导致，即使东华农贸市场现在状况好，也不能证明上诉人起诉被上诉人侵权过程中被上诉人的合法占有，本案物权保护不能因为被上诉人经营有功达到合法侵权的目的。对上诉人和被上诉人二审中提供的证据，其待证事实和证明目的，本院应综合全案证据予以认定。二审中还查明，一审判决在本院认为中误将另案当事人张国煌之妻龚雪莲参与了业主代表的推选，并作为业主代表之一在委托协议书上签字确认的事实，误写为张仕周、王素萍之妻，应予纠正。二审查明的其余案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，达州市通川区东华农贸市场在投入使用过程中，因产权纠纷等多种原因导致市场曾两度关停，加之消防等基础设施不完善、存在安全隐患和脏乱差现象，市场所在社区为配合达州市“四城同创”及周边环境整治等工作需要，通过组织东华农贸市场门市和摊位的业主召开业主大会选举的五名业主代表在街道办事处会议室与被上诉人众意物业公司签订了《东华农贸市场经营管理委托协议书》。嗣后，众意物业公司按照协议约定投入资金对市场基础设施进行改造和管理，使东华农贸市场逐步恢复了正常经营属实，本院应予认定。本案二审中争议的主要焦点是案涉《东华农贸市场经营管理委托协议书》的效力及上诉人张仕周、王素萍的诉讼请求能否成立的问题。张仕周、王素萍上诉认为，东华农贸市场业主代表推选不合法，不能代表其签订委托管理协议，该协议也对其无效。本院认为，众意物业公司经协商与市场所在社区组织东华农贸市场门市和摊位的业主召开业主大会选举的五名业主代表所签订的《东华农贸市场经营管理委托协议书》，有理由相信五位业主代表系有权代表全体业主签订的协议，协议内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定应属合法有效。同时，该协议签订后，众意物业公司已进行了实际履行且长达一年多全体业主均未提起诉讼要求撤销该协议。对于业主代表具体的推选程序是否合法均不影响本案合同的效力，不属本案审理范畴。因此，张仕周、王素萍应受《东华农贸市场经营管理委托协议书》所产生的权利义务的约束，其要求判令众意物业公司返还门市、排除妨害、恢复原状并支付协议约定的免租期内的租金占用损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据。一审法院据此对其诉讼请求不予支持，判决驳回其诉讼请求并无不当。同时，也明确了免租期外的租金应由双方按照协议约定进行协商，若协商不成，张仕周、王素萍可再另行主张权利。综上所述，上诉人张仕周、王素萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由上诉人张仕周、王素萍负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 杜琼瑶二〇二一年四月十三日书记员 罗 恒