江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8045号上诉人（原审原告）：谈龙泉，女，1953年11月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。法定代理人：谈龙源（曾用名曹源，系谈龙泉之子），1978年3月12日出生，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：江苏恒久物业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区虎踞北路181号。法定代表人：杨志前，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。上诉人谈龙泉因与被上诉人江苏恒久物业发展有限公司（以下简称恒久物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，于2020年10月16日由审判员汪德全独任开庭进行了审理。上诉人谈龙泉的法定代理人谈龙源、被上诉人恒久物业公司的委托诉讼代理人陈全亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谈龙泉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定有遗漏。根据一审法院2020年7月3日现场勘验的事实，表明被上诉人违反《丁山桂墅园前期物业管理服务协议》的约定，而一审判决对此未予认定。一审认定被上诉人无法履行该协议也存在错误。同时案涉小区没有选聘新的物业公司，一审认定有新物业公司与被上诉人交接了小区的公共设施管理事项，不是事实。二、一审法院判决存在错误。案涉协议对被上诉人具有约束力，不因其“撤场”而免除其责任。三、本案一审诉讼时间在小区召开首次业主大会之前，案涉协议尚未到期，被上诉人仍负有为上诉人提供物业服务的义务，一审法院混淆了诉讼请求时间和审判时间，错误地认定本小区新进驻的物业公司交接了被上诉人的物业服务义务。四、一审法院认定上诉人不能单独提起拆除单元楼电梯内广告的主张，颠倒了因果关系。被上诉人为了盈利私自安装广告，侵占上诉人的广告收入，上诉人就此项主张权利无需经过业主大会表决同意。五、根据《南京市住宅物业管理条例》第五十一条规定，催缴物业费的公告应该在物业管理区域的公共位置进行，而被上诉人把带有威胁性语言的纸质文本贴在上诉人家门上和家门边的墙上，造成墙体表面损坏。一审法院认为不需要清除并修复破损的墙面存在错误。六、一审法院认为被上诉人展示了部分收据存根就是履行了交付发票的义务，该认定于法无据，被上诉人应该提交发票给上诉人。七、一审法院对其第3项诉讼请求未予审理及判决。综上，请求二审法院查清事实，依法支持其上诉请求。恒久物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谈龙泉向一审法院起诉请求：1.恒久物业公司修复南京市鼓楼区小区（以下简称归云堂1号小区）的电脑、视频转换器、监控线路、摄像头、电网、公共区域照明设备、水泵设施；2.恒久物业公司拆除归云堂小区电梯内的广告；3.恒久物业公司恢复归云堂小区大门门锁，并配置原有数量钥匙；4.恒久物业公司恢复归云堂小区公共绿地的植物和树木；5.恒久物业公司对进出归云堂小区外来人员和车辆进行登记和管理；6.恒久物业公司清理归云堂小区水泵房、人防工事房间，从小区保安室内搬走娱乐设施，恢复保安室安全和卫生；7.恒久物业公司清除张贴在归云堂小区304室门口催缴物业费通知书，并恢复墙面如初；8.恒久物业公司将从2005年1月至今谈龙泉缴纳物业费的发票（304室和601室）给付谈龙泉；9.恒久物业公司修复归云堂小区5栋人防工事处的水泵。一审法院认定事实：谈龙泉系归云堂1号小区601室、304室产权人。2005年1月18日，恒久物业公司（甲方）与谈龙泉（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定甲方为归云堂1号小区提供物业服务；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；本协议终止时5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业移交手续须经业主委员会确认；共用设施设备是指共用的水泵、电梯、照片、绿地、路灯等；主出入口24小时值班、区域内24小时定时巡逻；对出入本区域的机动车和非机动车进行管理等等。2020年1月1日，恒久物业公司发布《公告桂墅园全体业主》，称恒久物业公司将于2020年3月31日正式撤离桂墅园（即案涉归云堂1号小区），同时书面报送相关部门：属地丁山社区及挹江门街道物业办。在这三个月过渡期内，恒久物业公司不收取业主的各项物业费等等。2020年4月1日，恒久物业公司将归云堂1号小区门房钥匙一把交接给社区工作人员。2020年5月16日，归云堂1号小区召开首次业主大会，选举产生业主委员会，并由业主委员会选聘新物业公司。此前，该小区无业主委员会。本案一审过程中，谈龙泉称已收到恒久物业公司交付的2012年至2019年期间物业费缴纳票据。恒久物业公司提交了2006年、2007年、2009年谈龙泉缴纳物业费的收费收据（已入账）以证明其已向谈龙泉开具了物业费收费凭据。2020年7月3日，一审法院对归云堂1号小区进行现场勘验。经勘查，归云堂1号小区内多处公共摄像头、路灯损坏、亭子座椅损坏、大门右侧堆有垃圾、5栋、4栋电梯内存在广告、地下车库出口处水泵可手动操作、车库内6个房间门关闭、4栋周围绿地损坏等。2020年7月17日，恒久物业公司与归云堂1号小区业主委员会及新驻物业服务公司办理了小区物业交接手续，将小区物业以上述状况进行了交接。另查明，因谈龙泉欠缴2012年至2019年物业费，恒久物业公司在304室门口张贴催缴通知。后恒久物业公司以此纠纷另案诉至一审法院，后经一审法院判决谈龙泉支付相应物业费用。谈龙源系经一审法院（2018）苏0106民特68号生效民事判决书所指定的谈龙泉监护人。谈龙泉曾在一审法院（2019）苏0106民初11050号案件中提出与本案部分诉讼请求相同的诉求，但其后又在该案中撤回该部分诉讼请求，最终其在该案中的诉讼请求为：要求恒久物业公司将拆除的南京市鼓楼区丁山桂墅园5幢1单元601室和2单元304室信报箱牛奶箱恢复原状。一审法院认为，首先，恒久物业公司已从归云堂1号小区撤场，谈龙泉、恒久物业公司之间的物业服务合同已终止履行。恒久物业公司已与小区业委会及新驻物业公司进行了交接，相关物业服务内容已不再由恒久物业公司履行。因此，谈龙泉依据物业服务合同，要求恒久物业公司修复电脑、视频转换器、监控线路、摄像头以及公共照明设备等小区公共设施、恢复绿地、对外来人员及车辆进行登记和管理已无合同基础。其次，即便恒久物业公司存在合同期内未按约履行物业服务合同义务，构成违约，现已因恒久物业公司撤场，新物业服务企业已进驻，原物业服务合同不适于强制履行。再次，归云堂1号小区已成立业主委员会，谈龙泉要求拆除的电梯内广告，存在区域属于单元楼电梯内，是否需要拆除，亦应当由符合法律规定的业主人数决定，而非谈龙泉单独对此提起诉讼。最后，恒久物业公司因谈龙泉欠缴物业费而在其门口张贴催缴通知书，并不违反法律规定，谈龙泉要求恒久物业公司予以清除，无法律依据。另物业服务合同未约定恒久物业公司需向谈龙泉提供物业费缴费发票，且恒久物业公司已就谈龙泉缴纳物业费开具了相关收费凭证，因此，谈龙泉要求恒久物业公司提供物业费缴费发票的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，谈龙泉各项诉讼请求，不符合法律规定及合同约定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第二项、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款七项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回谈龙泉的诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由谈龙泉负担。针对一审查明的事实，除上诉人谈龙泉对“恒久物业公司与归云堂1号小区业主委员会及新驻物业服务公司办理了小区物业交接手续，将小区物业以上述状况进行了交接”的内容持有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实不持异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，上诉人谈龙泉与被上诉人恒久物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。恒久物业公司在本案一审中，已经提供其与小区业主委员会、新驻物业公司于2020年7月17日就案涉小区物业交接的证据，故一审法院认定双方之间物业服务合同关系已经终止，具有事实依据。在前述三方已经办理物业交接手续的情况下，上诉人并无证据表明被上诉人仍需承担小区损坏物业的修（恢）复、拆除电梯内广告，以及其他管理服务内容等义务，且上诉人本案大部分诉讼请求涉及小区业主共同管理权的事项，而其作为原告单独提起本案诉讼，不符合法律规定。本案中，因上诉人长期欠缴物业服务费，被上诉人为采取有效的送达救济措施，而在上诉人门口张贴催缴费通知，该行为并无不当，上诉人要求被上诉人清除该缴费通知并将墙面恢复原状，本院不予支持。另，双方在物业服务合同中并未约定被上诉人需向上诉人开具物业费发票，现其要求被上诉人提供发票，缺乏事实依据，如其对被上诉人未开具发票行为持有异议，应依法向税务机关申请解决。综上，谈龙泉的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谈龙泉负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二一年四月十四日书记员  汪海燕