贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终549号上诉人（原审被告）：袁明景，男，1977年7月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：金钊，贵州千载律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳市白云区瑞安物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区朝晖路12号。统一社会信用代码：915201137096843909。法定代表人：邵斌，该公司经理。委托诉讼代理人：戴伟，贵州汝洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海林，贵州汝洋律师事务所律师。上诉人袁明景因与被上诉人贵阳市白云区瑞安物业管理有限公司（以下简称瑞安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初4897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。袁明景上诉请求：1、撤销一审判决，改判租赁合同继续履行；2、免一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人对一审认定其应当向被上诉人支付欠付租金及违约金的事实予以认可，但事出有因，不可抗力因素疫情影响，应当适用情事变更原则和公正原则审理本案。贵阳市餐饮、娱乐行业受疫情影响处于关停状态长达4月（2月至5月）之久，未付租金实非上诉人本意。上诉人希望减免部分租金后分期支付，共渡难关；2、本案租赁合同约定的租期为20年，尚有10年未满。上诉人投资近200万元装修，营业前期经营困难，希望通过继续经营扭亏为盈，减少损失。一审法院判决解除《房屋租赁合同》对上诉人方显失公平，不利于维护交易稳定，应改判继续履行《房屋租赁合同》。被上诉人瑞安公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞安公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告截至2020年8月13日止的房屋租金994993元、违约金140000元、逾期支付租金滞纳金412401.5元，合计1547394.5元；3、判令被告从2020年8月14日起按58333元／月的标准支付房屋占有使用费（以约定租金为计算标准），直至实际退还租赁房屋为止；4、判令被告将坐落于贵阳市白云区房屋及附属设施恢复原状返还给原告（如不恢复原状则赔偿相应损失），并结清租赁期间被告应当承担的水费、电费、燃气费、卫生费、物业管理费等租赁期间产生的各项费用；5、本案诉讼费、保全费、律师费等由被告负担。一审法院查明：贵州白云朝晖房地产开发有限公司为位于贵阳市白云区房屋的所有权人。其将所有的涉案房屋委托原告瑞安公司进行经营管理，2017年9月13日，原告瑞安公司与被告袁明景签订《房屋租赁合同》（合同落款时间为2009年9月1日），约定“出租方（甲方）：贵阳市白云瑞安物业管理有限公司，承租方（乙方）：袁明景。第一条、房屋基本情况，该房屋坐落于贵阳市白云区，包括拈花素斋酒楼及旁边荷花池、网球场及旁边鸟笼占地、停车场（部分）、水拱桥、湖面包房、岛上茶褛一栋及周边绿化地（不含岛上别墅及岛上茶楼及周边绿化）。用途为商业，所有权人为朝晖公司。第二条、租赁期限，1、房屋租赁期自2009年9月1日至2029年8月31日，共计20年。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲、乙双方重新签订房屋租赁合同。第三条租金，1、租金标准：租金为每年人民币陆拾捌万元整。租期至2019年起每年递增人民币贰万元整；2、支付方式：按季度支付，每季度租金为：壹拾柒万元整。2、租金支付时间：租赁合同签订当日支付本季度租金，下一季度租金提前10日支付。3、租金由甲方委托工作人员直接向乙方收取，乙方可通过现金或银行转账等方式支付。第四条房屋装修，1、甲方允许乙方对该房屋内部进行装修、装饰或添置新物，由乙方自行设计施工，但不能改变、损坏甲方房屋框架主体等建筑结构和影响房屋安全。2、装修设计图纸及方案需事先交甲方审查，甲方同意后方可实施，装修后产生的添附物归甲方所有，乙方不能拆除，乙方只具有合同期内的使用权。3、甲方给予乙方一个月免租金装修期限。第五条、房屋租赁保证金，1、本合同签订后当日内乙方向甲方支付房屋租赁保证金即拾伍万元。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第六条、其他费用。租赁期间，与该房屋有关的各项费用（包括但不限于水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、物业管理费等费用）由乙方承担，乙方应保存并向甲方出示相关交费凭证。其他任何费用（含乙方经营产生的费用）均由乙方承担，与甲方无关???第七条、房屋的交付及返还???2、返还：租赁期间或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施并结清应当承担的费用。返还时需经甲方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章才完成返还。乙方添置的家具及电器可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，乙方放弃收回，归甲方所有???第九条、合同的解除，（一）经甲、乙双方协商一致，可以解除合同???（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达贰万元以上超过10日的；3、擅自改变该房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、擅自将该房屋转租或转借给第三人的，若乙方确需介入合伙人，需在甲方备案后，甲方同意乙方转租；6、利用该房屋从事违法活动的???第十一条、违约责任，1、甲方未按约定交付房屋或用水、用电等设施或条件，致使乙方不能正常使用的，应减少相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失；2、乙方有本合同第九条第三款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，并解除合同，给甲方造成损失的，乙方还应承担损失；3、乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失???5、乙方未按约定时间返还房屋的，迟延返还房屋一日由乙方支付违约金壹万元整，直至返还房屋为止；6、乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。滞纳金每天按照所欠租金额的3‰收取，并解除合同。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租给第三人使用的，因此造成出租屋损坏的，应负损害赔偿责任，并解除合同”。合同签订后，原告瑞安公司与被告袁明景在合同尾页签字捺印予以确认。原告瑞安公司依约将案涉房屋交付给被告袁明景经营使用，被告袁明景亦先后于2018年1月12日、2018年4月10日、2018年7月18日、2018年10月25日、2019年1月16日、2019年2月26日支付原告瑞安公司170000元、170000元、170000元、170000元、56667元、56667元。后被告袁明景怠于履行支付义务，截止2020年8月13日，被告袁明景尚欠原告瑞安公司994993元租金未支付，故原告诉至一审法院，诉请如前。案件受理后，原告因本次诉讼已支付保全费5000元。另查明，2019年3月期间，原告确实将其栽种的部分树木进行移种，在移种树木过程中，影响了承包范围内的部分电线线路，后原告已安排工作人员将路径进行清理。再查明，2020年1月下旬以来发生的新型冠状病毒肺炎疫情，对餐饮经营确有一定影响。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间的《房屋租赁合同》虽落款时间为2009年9月1日，但经庭审确认，原、被告双方均认可合同实际发生时间为2017年9月，且被告对于合同中租金、违约事由的约定均无异议，故该合同已于2017年9月成立并生效，被告袁明景应按照合同约定在租赁合同签订当日支付本季度租金，下季度租金提前10日支付。现被告怠于履行支付租金的义务，根据《房屋租赁合同》第九条第三款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之约定，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，法院予以支持。被告辩称其不同意解除合同，且其未交租金的原因在于原告未按承诺解决损坏的电路及移走的树木，同时表示也同意交纳租金。法院认为，根据被告提交的照片及一审法院现场查看，原告移走的树木并不影响被告山庄的经营，因移种树木损坏的电线路径，在短时间内已经修复，同时，部分线路损坏亦不影响被告山庄的经营使用，故对被告该项辩称，法院不予采纳。对于原告提出由被告支付截止2020年8月13日止的房屋租金994993元的诉请，根据原告提供的滞纳金计算明细表可以看出，被告至2019年3月13日再无支付租金，且2019年1月、2月仅支付56667元+56667元=113334元，尚欠3332元，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告欠付的租金为3332元+（700000元÷365天）×293天+（720000元÷365天）×226天=1011058.03元，原告主张被告承担租金994993元，法院从其自愿。关于被告提出应该扣减疫情期间的房屋租金费，法院认为，虽原、被告在《房屋租金合同》中未约定疫情期间租金由谁承担、如何承担的问题，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，2020年1月下旬发生的新型冠状病毒肺炎疫情，符合不可抗力的情形，对餐饮业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，法院予以采纳，根据新型冠状病毒肺炎疫情发生的时间及对被告承租山庄的影响程度，法院酌定以减免1个月租金为宜，即被告应向原告支付租金994993元-（720000元÷365天）×31天=933842.32元。关于违约金和逾期支付租金滞纳金的诉请，首先关于违约金，根据《房屋租赁合同》第十一条第二款“乙方有本合同第九条第三款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，并解除合同，给甲方造成损失的，乙方还应当承担损失”之约定，原告以2019年租金标准70万元/年为基准，按照20%主张违约金，即700000元×20%=140000元，该金额未高于法定标准，因此对于该诉请，法院予以支持；其次，关于滞纳金，原、被告在合同中既约定滞纳金，又约定违约金，本案中，滞纳金和违约金都是对被告因为违约所造成的损失的赔偿，二者有重叠的地方，原告既要求违约方支付违约金，又要求支付滞纳金，属于重复要求赔偿，故原告要求被告承担滞纳金的诉请，法院不予支持。对于原告主张被告从2020年8月14日起按照58333元/月的标准向原告支付房屋占有使用费（以约定租金为计算标准），直至实际退还租赁房屋为止，根据双方签订的合同，涉案房屋租金标准为租金68万元整，租期至2019年起每月递增2万元整，涉案房屋的的月租金（2019年标准）为：700000元÷12月=58333元/月，故对于原告的该项诉请，法院予以支持。关于原告诉请被告将涉案房屋及附属设施恢复原状返还给原告（如不恢复原状则赔偿相应损失），并结清租赁期间被告应当承担的水费、电费、燃气费、卫生费、物业管理费等租赁期间产生的各项费用，根据《房屋租赁合同》第六条“租赁期间，与该房屋有关各项费用（包括但不限于水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、物业管理费等费用）由乙方承担”及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之约定，原告的该项诉请，于法有据，法院予以支持。对于原告提出的由被告支付律师费20000元的诉请，因原告未提供的发票，且《房屋租赁合同》亦未明确约定，故对该项诉请，法院不予支持。关于保全费的问题，原告因本次诉讼确已产生保全费5000元，故对该部分费用的请求法院也予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告贵阳市白云瑞安物业管理有限公司与被告袁明景于2017年9月13日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告袁明景于本判决生效之日起十五日内支付原告贵阳市白云瑞安物业管理有限公司截止至2020年8月13日的房屋租金933842.32元及违约金140000元；三、被告袁明景于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳市白云区房屋及附属设施恢复原状，并将其房屋及附属设施一并返还给原告贵阳市白云瑞安物业管理有限公司；同时，被告袁明景于本判决生效之日起十五日内结清租赁期间被告应当承担的水费、电费、燃气费、卫生费、物业管理费等租赁期间产生的各项费用；四、由被告袁明景自2020年8月14日起按58333元／月的标准向原告贵阳市白云瑞安物业管理有限公司支付占有使用费至实际退还房屋之日止；五、驳回原告贵阳市白云瑞安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9363元（已减半，原告已预交），保全费5000元（原告已预交），由被告袁明景负担12232.5元，由原告贵阳市白云瑞安物业管理有限公司负担2130.5元。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，被上诉人瑞安公司向本院提交《民事起诉状》一份，用以证明上诉人将涉案房屋转租给案外人，违反租赁合同约定构成违约。上诉人袁明景质证后对该份证据材料的真实性、合法性予以认可，认为与本案无关，且转租的房屋只是案涉房屋的一小部分。二审审理中，本院组织双方当事人进行调解，但因双方对于欠付租金及违约金的支付时间及数额分歧较大，未能成功。二审另查明，因新冠疫情影响，贵州省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应的期间为自2020年1月24日20时至2020年2月23日24时。另外，二审中，双方当事人均认可袁明景自2019年3月至今未支付租金。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前履行合同发生的争议引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。因本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》第九条中对于承租人欠付租金达10日，出租人享有合同解除权进行了明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，袁明景自2019年3月至今未支付租金的行为构成违约，达到合同约定的解除条件，因此，瑞安公司有权根据合同约定行使解除权。一审判决解除案涉《房屋租赁合同》符合法律规定，并无不当。至于上诉人袁明景提出的新冠疫情影响问题，因新冠疫情影响，贵州省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应的期间为自2020年1月24日20时至2020年2月23日24时，而袁明景欠付租金的违约行为时间远早于新冠疫情发生时间，故其将新冠疫情影响作为欠付租金的抗辩理由与事实不符。鉴于该疫情发生后确实对餐饮业的冲击较大，符合不可抗力的情形，故一审法院参照贵州省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应的时间酌情减免1个月租金属于其依法行使自由裁量权的合理范畴，本院对此不持异议并予以维持。袁明景对于减免期间提出的上诉意见，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14465元，由上诉人袁明景负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二一年四月六日法官助理钟钦书记员左文艳