山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3204号上诉人（原审原告）：张某甲，男，1972年10月5日出生，汉族，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张某乙，女，1967年2月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李树伟，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亚茹，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东三威置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张辉，董事长。上诉人张某甲、张某乙因与被上诉人山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张某乙上诉请求：1.撤销一审判决，或查清事实后改判驳回张某甲的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张某甲承担。事实和理由：一、一审判决举证责任认定错误，应由张某甲承担证据不足和举证不能的不利后果。1、一审法院对案涉装饰装修的现值损失的认定无事实依据，张某甲应承担举证不能的法律后果。山东正源和信资产评估有限公司在2020年6月2日出具的“退鉴函”中明确了“综合贵院提供的全部鉴定材料及现场查勘状况，我公司认为，由于涉案装饰装修的工程量无法确定，我公司无法对其现值进行评估鉴定，为此，特将该鉴定委托退回贵院”，由此可见，张某甲举证不能，应承担举证不能的法律后果。2、其次，一审法院未能核实证据真伪而作出认定。一审中张某甲提交的第四组证据合同、统计表、结算清单、付款凭证、微信聊天记录等系其与案外人形成，无法认定上述证据与涉案房屋装修价值的对应关系，未能质证上述证据真实性、是否实际履行及履行情况。张某甲所提交的证据亦无法证明其装修损失的事实，具体如下：①2019年10月17日张某甲与案外人刘清月签订的合同真实性存疑，按照张某甲所称其2019年2月12日腾退816室房屋、2019年8月7日搬离案涉21层房屋，并于2019年8月7日登报公告解除案涉房屋租赁合同关系后，却在2019年10月17日又签订了案涉房屋装修合同有悖常理。②张某甲与案外人徐传兴所签合同工程地点和内容为“2105室地毯铺装工程”，但在工程价款中却为“2105室空调改造工程”，前后矛盾。③张某甲与案外人山东优品新型材料有限公司签订2105室空调改造工程合同，但案外人山东优品新型材料有限公司并没有为张某甲提供过空调改造服务，该合同的真实性存疑。张某甲就该份合同未提供发票、材料进购单等证据材料，仅提供的其与“李成勇”的微信转账记录及收据复印件无法证明该交易行为真实发生及关联性。由此，依据谁主张谁举证原则，在鉴定机构退回被申诉人现值鉴定申请的情况下，案涉房屋装饰装修的现值损失无法确定。同时，张某甲在提交的证据的真实性及履行情况无法确认的情况下，亦不能证实其实际支付304,642.24元装修费用，应当承担举证不能的法律后果。二、一审法院判决未将案涉装饰装修是否形成附合加以区分而是错误的将“告知张某甲拆除的范围”义务判定由张某乙承担，举证责任完全颠倒，且判决张某乙对装饰装修的人工费、设计费及罚款等进行分担更是明显无理由的加重张某乙的责任。1、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第七条的规定，张某乙不同意继续利用案涉房屋的装饰装修，一审法院应当首先区分案涉装饰装修是否形成附合，张某甲将未形成附合的装饰装修自行拆除。但本案中，一审法院未严格区分案涉装饰装修是否形成附合，而直接判决张某乙对全部装饰装修承担责任。对于张某乙主张未形成附合的装饰装修物应当由张某甲自行处分，一审法院不予认可，并错误的将“告知张某甲拆除的范围”义务判决由张某乙承担，系将区分装饰装修物是否形成附合的责任转移到张某乙，于法无据。2、张某乙不应对装饰装修的人工费、设计费及罚款等进行责任分担，因为人工费、设计费属于对案涉租赁合同的合理使用范畴和增加收益的行为，费用业已摊销在张某甲转租房屋的租金收益中，客观上也属于发生与否和实际价值不确定的项目；另外，所谓的罚款（张某甲一审中提交的第四组证据第（2）项）也并非张某乙造成，与张某乙无关，与本案争议的解决亦无任何关联性。由此，一审法院未将案涉装饰装修是否形成附合，而是认定张某乙应当承担告知义务、非装饰装修（已形成附合的）现值损失所包含的费用显属增加张某乙的责任，于法无据，亦不符合公平原则。三、一审法院判定张某乙对合同无效具有70%的过错，属案件事实认定错误。张某甲在租赁房屋时本就应对房屋是否具有建设工程规划许可证等尽到审慎的注意义务。《租赁合同》文本补充条款第一条已明确约定“交房标准为双方均已认可的现状”，张某甲亦在补充条款页单独签字表示认可。尤其是案涉纠纷中，在上诉人交房后，张某甲通过转租案涉房屋进行正常经营而收取了大量租金收益。房屋的装修损失问题一直未解决的主要责任在于张某甲长期拖欠房屋占用费，且一直未向张某乙腾退房屋，并继续对案涉房屋实际租赁业主提前收取了后续租金，该行为显属张某甲明知违约仍在获益的情形。案涉房屋在张某甲对合同无效及案涉房屋装饰装修的解决，显然都具有重大的主观过错。张某甲自2017年至今在涉案房屋所在项目经营房屋租赁后转租业务，转租业务已4年的时间，对于合同的签订、涉案房屋的现状清楚、明了，对于合同无效，具有直接责任过错；故，一审法院认定张某乙对合同无效及装饰装修损失过错责任，属法律应用错误。在一审案件审理中，一审法官在客观上给人形成了错误的逻辑：1、张某甲租赁房屋后可拒不缴纳租金，仍可通过转租收取大量租金收益；2、张某甲可以通过无法核实真实性、无相关佐证的装修合同将大部分装修费用和损失转嫁到张某乙一方。这一错误逻辑助长了违约之风，损害了正常交易秩序，严重破坏社会公平正义和诚实信用原则。综上，一审判决程序错误、认定案件事实错误、适用法律错误，请求依法撤销一审判决，或查清事实后改判驳回张某甲的诉讼请求。张某甲辩称，一、张某甲在一审中提交的证据足够形成完整的证据链条，一审法院据此认定张某甲因装修而支付的费用为损失金额并无不当。二、一审认定本案装饰装修的损失并无不当。三、张某甲对案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系无效合同无过错，张某甲不应承担任何过错责任。张某甲上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法查清事实后改判支持张某甲一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费均由张某乙、三威公司承担。事实和理由：一、张某甲对案涉两份《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系无效合同无过错，一审法院认定张某甲对上述合同系无效合同应承担30%过错责任，系认定事实不清。首先，一审法院认定案涉两份《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系因案涉房屋所在项目大地锐城二期现状建筑（汇隆广场）未取得建设工程规划许可、未通过消防验收，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定和《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》相关强制性法律规定。上述事实系由作为开发方和建设方的三威公司和张某乙造成的，张某甲对此并无任何过错。其次，基于《房屋委托管理合同》，张某乙系汇源大厦8层、21层4400余平方米如此大面积的受托经营管理者，其作为经营管理者在明知汇隆广场无建设工程规划许可手续和消防验收手续时故意未明确告知，却仍将案涉房屋出租给张某甲，存在严重的故意和目的的不正当性。再次，基于诚实信用原则，张某甲与三威公司磋商并与指定人张某乙签订了案涉两份《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，其信赖利益应受保护，不应对上述合同无效承担任何责任。二、张某乙、三威公司已完全接收案涉房屋及其装饰装修物并已对外出租获取相应收益，对于装饰装修物其已完全利用，一审法院判决张某乙按照70%过错责任分担现值损失156,383元，系认定事实不清、适用法律错误。张某甲已将案涉房屋全部交还张某乙、三威公司，张某乙、三威公司接收案涉房屋后已快速将其予以出租并获取租金收益。经张某甲申请，一审法院委托山东正源和信资产评估有限公司对案涉房屋的装饰装修现值予以评估鉴定，各方当事人、鉴定机构和一审法院工作人员在勘验现场时已核实案涉房屋均处于租赁状态，即张某乙、三威公司对案涉房屋的装饰装修物均已利用。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”依据本案上述事实，张某乙、三威公司已实际利用案涉房屋的装饰装修物，应适用“折价归出租人所有”；而不应适用“不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因此，张某乙应赔偿张某甲全部装饰装修物现值损失。三、一审法院对案涉房屋的装饰装修折旧统一按照16个月占5年租赁期限的比例扣除无事实和法律依据。一审法院已认定张某甲实际占有使用涉案2105、2106、2107、2108、2109、2112室六个房间16个月8天，实际占有使用816室12个月12天。一审法院酌定对案涉房屋的装饰装修折旧统一按照16个月占5年租赁期限的比例扣除无事实和法律依据。四、三威公司作为案涉房屋的实际所有权人和装饰装修物的实际收益人，应与张某乙共同承担赔偿责任。张某甲已将涉案房屋返还给张某乙、三威公司，并已由三威公司实际占有使用并另行出租给其他承租人，对于涉案房屋的装饰装修物已予以利用并获取收益。三威公司作为房屋的实际所有权人、实际出租人和装饰装修物的实际使用人，在本案两份《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》依法被确认无效后，三威公司应共同承担赔偿责任。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误。张某乙辩称，一、张某甲不仅在签约时明知案涉租赁房屋的现状，而且高额加价转租获益多年，故应当自行对《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》无效的法律后果承担责任。二、张某甲恶意违约直接导致张某乙客观上丧失对案涉房屋的实际控制，导致合法房主有房不能租、有判决不能执行这一“法”向“不法行为”低头的局面。三、张某甲提交的装饰装修证据材料存在明显的前后矛盾，也无法核实真实性，无法核实是否实际履行等严重瑕疵，存在伪造变造等嫌疑，依法不能作为装修费的定案依据。张某甲向一审法院起诉请求：1.判令张某乙赔偿张某甲装修损失304,642.24元；2.判令三威公司对上述债务承担共同责任；3.本案案件受理费由张某乙、三威公司承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，张某乙（乙方）与三威公司（甲方）签订《房屋委托管理合同》，约定甲方自愿将其依法享有所有权的汇源大厦8层、21层房屋委托给乙方代为管理。汇源大厦位于济南市历下区华能路38号，甲方为汇源大厦的土地所有权人、实际承建人和实际产权所有人，但尚未办理权属登记证书。甲方授权乙方以自己的名义从事包括但不限于①与第三方签订房屋租赁合同以及其他有关汇源大厦商业管理的文书，②收取租金，③订立、中止、解除与第三方的租赁合同，④处理与汇源大厦租赁相关的其他一切纠纷，且特别授权乙方有权以自己名义提起涉及汇源大厦的租金、租期、押金等诉讼，并不可撤销的承诺：在此期间乙方以自己名义所做出的有关汇源大厦的一切民事法律行为（如免租期、租金价格等）、诉讼行为的法律效力予以无条件认可。委托租赁期限为自本协议签署生效之日起至甲方以书面通知形式解除本委托管理合同之日止。2018年1月8日，张某甲（承租人，乙方）与张某乙（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定张某甲承租济南市历下区华能路38号汇源大厦2105、2106、2107、2108、2109、2112六个房间，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日，出租人于本合同签署次日将房屋交付承租人。房屋交付之日至2018年3月30日为装修期，出租人免收承租人房租。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，以由承租人提供并由出租人审核同意的装修、装饰方案为准。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：合同期满，承租人必须保持所租房屋完整无缺，以装修后效果退还出租人，除正常自然损耗外，经出租人验收认可后归还，承租人所投入的不可拆除移动的部分，即分户门、内门、吊顶、隔断、地板等无偿归出租人所有（家具除外）。双方对租金、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，张某甲支付了押金及部分租金。2018年1月15日，张某甲（承租人，乙方）与张某乙（出租人，甲方）又签订《房屋租赁合同》，约定张某甲承租济南市历下区华能路38号汇源大厦816室，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日，双方对装修及违约责任的约定与上述《房屋租赁合同》约定一致。并支付了押金及部分租金。2018年2月11日，张某甲（承租人）与张某乙（出租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定出租房间增加济南市历下区华能路38号汇源大厦2105房间，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日，具体租金标准及其他事项执行上述租赁合同的约定。2018年1月16日，张某甲入驻汇源大厦2105、2106、2107、2108、2109、2112六个房间。2018年1月17日，张某甲入驻汇源大厦816室，2019年2月12日腾退了816室。张某甲提交与三威公司工作人员柳文静的微信聊天记录载明，张某甲曾与柳文静沟通8楼平面图、21层的装修图纸、租赁合同等事项。上述租赁合同签订后，张某甲签署了业主装修承诺书，缴纳了垃圾清运费、电梯费等费用，张某甲对租赁房屋进行装修。张某甲提交汇源大厦21层装饰工程竣工图、装饰合同书、银行流水转账，证明已支付装修、装饰费273,383.78元。2018年7月17日，张某甲委托他人新增空调及增加风口，支付费用7000元；2018年7月25日，张某甲委托他人进行汇源大厦816室形象墙工程，支付费用2400元；2018年8月24日，张某甲委托他人进行拆除门、封闭隔墙、吊顶恢复工作，支付费用387.5元；2018年8月3日，张某甲委托他人对汇源大厦2105室空调改造工程，支付费用1000元；2018年8月9日，张某甲委托他人对汇源大厦2105室地毯铺装工程，支付费用400元；2017年12月29日，张某甲委托他人对汇源大厦816室进行装饰工程，支付费用20,070.96元，以上装饰、装修实际共支付302,973.05元。2020年1月16日，张某甲向一审法院提交鉴定申请书，申请评估鉴定：1、济南市历下区华能路38号汇源大厦816室的装饰装修于2019年2月12日的现值；2、济南市历下区华能路38号汇源大厦2105、2106、2107、2108、2109、2112室的装饰装修于2019年8月7日的现值。一审法院依法委托山东正源和信资产评估有限公司进行评估。2020年6月2日，鉴定人以涉案装饰装修的工程量无法确定，无法对其现值进行评估鉴定为由将鉴定委托退回。2019年8月7日，张某甲向三威公司发出解除合同通知，载明大地锐城项目二期现状建筑（汇隆广场）未办理建设工程规划手续，属于违法建筑，通知三威公司及张某乙解除上述签订的房屋租赁合同，限三威公司自通知发出之日起3日内进行交接，收回上述租赁房屋。2019年8月8日，三威公司签收该解除通知书。经查，2019年8月23日，张某乙曾因案涉房屋租赁合同纠纷将张某甲诉至一审法院，请求解除租赁合同、支付租金及滞纳金。一审法院依法作出（2019）鲁0102民初8646号民事判决书，张某甲不服一审法院一审判决结果提起上诉，济南市中级法院依法作出（2020）鲁01民终3384号民事判决书。生效判决书中认定涉案《房屋委托管理合同》系有效合同，涉案《房屋租赁合同》因未办理建设工程规划许可手续系无效合同。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点问题为：一、租赁合同无效的责任认定；二、张某甲诉请的装修损失的问题；三、三威公司是否承担责任。关于焦点问题一，涉案房屋所在的汇隆广场项目未取得建设工程规划许可证，亦未取得建设工程消防验收手续，依据济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终3384号民事判决已认定张某甲、张某乙之间签订的两份《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效。张某乙依据其与三威公司签订的《房屋委托管理合同》，在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可、未通过消防验收的情况下，却仍然将涉案房屋出租给张某甲，对于合同无效具有明显的过错；张某甲作为承租方，在租赁房屋之前未能审慎考察该房屋的建设手续和权属证书，没有尽到相应的谨慎注意义务，对于合同无效也具有一定的过错。综合考虑本案的实际情况，一审法院认为对于合同无效，张某乙应承担70%的过错责任，张某甲应承担30%的过错责任。关于焦点问题二，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。张某甲主张其对涉案房屋进行了装饰装修，要求赔偿其装修损失304,642.24元。经一审法院查明，张某甲提供的证据可以证实其对涉案房屋进行了装饰装修，对于张某甲实际支付的304,642.24元装修损失，一审法院予以认定。张某乙辩称，涉案房屋的装饰装修物应区分未形成附合和已形成附合的范围，且不同意接收利用装饰装修物。一审法院认为，对于未形成附合的装饰装修物张某甲有权拆除，张某乙应告知张某甲拆除的范围，但截至本案辩论终结前张某乙未予告知，因此，张某乙主张未形成附合的装饰装修物应由张某甲自行处分的主张，一审法院不予采纳。张某乙还辩称，张某甲诉请的装修损失中包含属于前期费用投入的人工费、设计费等费用，一审法院认为如张某甲诉请中包含上述费用，该费用仍为张某甲因涉案房屋装修的实际投入，张某乙应予赔偿。另查明，张某甲自2018年4月至2019年8月8日实际占有使用涉案2105、2106、2107、2108、2109、2112室六个房间16个月8天，至2019年2月12日实际占有使用涉案816室12个月12天，故上述期间的使用折旧应在装修损失中扣除。一审法院酌定，参照5年的租赁期限，对涉案房屋的装修折旧统一按照16个月占5年租赁期限的比例扣除，扣除折旧后装修损失为218,326.91元，计算方式：304,642.2元×[（60个月-16个月）/60个月]=223,404.3元。综上，依据双方过错责任，一审法院酌定，张某乙应赔偿张某甲装修损失156,383元，计算方式：223,404.3元×70%=156,383元。关于焦点问题三，依据济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终3384号民事判决，认定张某乙与三威公司之间签订的《房屋委托管理合同》有效，张某乙有权对外签订租赁合同，《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系张某甲与张某乙签订，依据合同相对性，张某甲要求三威公司承担共同责任的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、张某乙于判决生效之日起十日内向张某甲支付装修损失156,383元；二、驳回张某甲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7832元，减半收取3916元，由张某乙负担2741元，由张某甲负担1175元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张某甲提交涉案房屋2021年3月31日的照片一组，证明涉案房屋分别于2019年2月12日和2019年8月7日将房屋交还张某乙、三威公司后，涉案房屋已由其控制，并对外出租，且该房屋至今仍由其出租，使用，并处于满租状态。其对房屋的装饰装修物一直予以全部利用中。经质证，张某乙认为，该证据不属于本案新证据，且真实性无法核实。同时该证据与张某甲的主张装饰装修费的多少无关，只是张某甲与次承租人之间的租赁关系，涉案装饰装修物是张某甲允许次承租人使用，该组证据与本案无关联。本院认为，该证据不能证明张某甲的证明目的，本院不予采信。本院认为，关于过错责任比例问题，涉案房屋所在的汇隆广场项目未取得建设工程规划许可证，亦未取得建设工程消防验收手续，依据本院生效判决已认定张某甲、张某乙之间签订的两份《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效。张某乙依据其与三威公司签订的《房屋委托管理合同》，在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可、未通过消防验收的情况下，却仍然将涉案房屋出租给张某甲，对于合同无效具有明显的过错；张某甲作为承租方，在租赁房屋之前未能审慎考察该房屋的建设手续和权属证书，没有尽到相应的谨慎注意义务，对于合同无效也具有一定的过错。综合考虑本案的实际情况，一审法院认为对于合同无效，张某乙应承担70%的过错责任，张某甲应承担30%的过错责任，并无不当。关于装修损失问题，一审法院依法委托山东正源和信资产评估有限公司进行评估。2020年6月2日，鉴定人以涉案装饰装修的工程量无法确定，无法对其现值进行评估鉴定为由将鉴定委托退回。经一审法院审查，认定张某甲对涉案房屋进行了装饰装修，装修款项为304,642.24元，参照5年的租赁期限，对涉案房屋的装修折旧统一按照16个月占5年租赁期限的比例扣除，酌定张某乙应赔偿张某甲装修损失156,383元，亦无不当。综上所述，张某甲、张某乙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15664元，由上诉人张某甲、张某乙各负担7832元。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年四月十二日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏