浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0604民初1127号 原告：浙江中富建筑集团股份有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道江扬路**，统一社会信用代码：913300007125582803。 法定代表人：王建新，系公司董事长。 委托诉讼代理人：谢宝永，浙江民间律师事务所律师。 被告：绍兴市上虞富丽华大酒店有限公司，住，住所地绍兴市上虞区百官街道江扬路******一社会信用代码：91330604095657119R。 法定代表人：周健华，系公司董事长。 被告：周健华，男，1957年6月10日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：倪建刚，浙江左右律师事务所律师。 原告浙江中富建筑集团股份有限公司（以下至判决主文前简称中富公司）诉被告绍兴市上虞富丽华大酒店有限公司（以下至判决主文前简称富丽华大酒店）、周健华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告中富公司的委托诉讼代理人谢宝永，被告富丽华大酒店、周健华的共同委托诉讼代理人倪建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中富公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告富丽华大酒店支付2020年期间房屋租赁费用425万元整，并支付欠付期间的违约金，违约金以425万元为基数，按日万分之五计算，自2020年1月1日起算至实际履行之日止；2.支付原告垫付的2020年11月、12月水电费用136388元；3.判令被告富丽华大酒店支付原告为维护权利而产生的律师费3万元；4.判令被告周健华在被告富丽华大酒店的付款责任内承担连带保证责任；5.诉讼等相关费用由二被告承担。事实和理由：2010年5月20日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于上虞区××路××号××大厦××层，面积约2万平方米的房屋租赁给被告，约定租期15年，并约定前五年租金400万每年，第六到第十年租金450万每年，并约定了违约责任。2017年1月22日，双方签订备忘录一份，下调租金25万元，租金变更为年租金425万元。2020年期间，按照双方租赁合同约定，被告应当支付租金425万元，2020年6月18日，被告富丽华大酒店出具承诺书一份，承诺支付租赁费用，并且被告周健华为被告富丽华大酒店做了连带保证。但虽经原告多次催讨，被告至今未履行支付租金义务。 被告富丽华大酒店、被告周健华共同辩称：两被告未付租金并非两被告故意违约，实在是因为新冠疫情导致被告富丽华大酒店的生产经营受到了很大影响，在经营过程中举步维艰。第一项诉请中的租金425万元，双方在年前谈过，下调50万后按375万支付，虽然没有形成书面协议，但是原告口头是答应过的；违约金要求过高，如需支付利息，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为依据。第二项诉讼请求中的水电费，应以原告支付费用后产生的实际票据为准，但原告现出具的均为其自行制作的水电费清单。第三项诉讼请求中的律师费，并非原告的必要支出，两被告不予承担。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告富丽华大酒店、被告周健华对原告中富公司提交的合同、关于富丽华大酒店租赁合同之“租赁税”备忘录、备忘录、租赁协议补充、2020年租赁费用约定及支付承诺书、催款函均无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告中富公司提交的1.水电费结算清单，两被告虽在庭审中表示应以实际缴费为准，但庭后对该费用予以认可，故结算清单虽系原告自行制作，本院亦予以认定；2.委托代理合同（民事）、律师费发票，本院对真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月20日，原告中富公司（甲方）与上虞市富丽华大酒店（乙方）签订合同一份，约定甲方将位于绍兴市上虞区××街道××路××号××大厦××楼××层××方用作开办餐饮住宿娱乐等服务业，租赁期为自2011年1月1日起的15年，租金首五年每年400万元人民币，次五年每年450万元，最后五年每年500万元，按每半年一期，在开始前15天由乙方通过银行转账方式向甲方支付。同时约定乙方最迟2010年12月15日未交纳首次租金，经营期不按时缴纳租金，经多次催讨且超过规定期限一个月，视作乙方违约，甲方有权收回乙方所租赁物业，并追讨所欠租金，另要求乙方赔偿相当于6个月租金（乙方违约责任下同）；否则有权对乙方所装修设施设备进行处置，并不予负责乙方一切与装修经营有关的在外债务；有权单方面终止合同，并转租第三方，在完成转租前的甲方相应租金损失，甲方仍有权向乙方继续要求赔偿。乙方租金拖欠期间不得对设施设备进行单独处置。合同并就其他权利义务进行了约定。 2017年1月22日，原告中富公司与被告富丽华大酒店签订备忘录一份，约定富丽华大酒店租赁中富大厦B楼之租金，原始合同规定2016年到2020年五年为450万元/年；鉴于目前经济下行，酒店行业经营相对困难的实际情况，经酒店方要求，业主方同意自2017年开始至2020年的四年给予每年25万的租金下调，即租金调整为425万元/年。酒店方和业主方此前的其他约定均不变。 2020年6月18日，被告富丽华大酒店以承诺人身份出具2020年租赁费用约定及支付承诺书一份，载明：按原租赁合同约定2020年应支付年租赁费用共计为450万元，经双方协商并确定2020年支付年租金费用共计为425万元。同时，根据目前市场经营情况，双方约定2020年的支付方式，并达成一致意见执行：一、租赁费用支付约定：1.2020年7月31日前，向中富公司支付不少于55万元租赁费用；2.2020年10月31日前，向中富公司支付不少于55万元租赁费用；3.2021年1月29日前，向中富公司支付不少于55万元租赁费；4.2021年3月5日前，向中富公司支付剩余租赁费用。二、承诺人严格按照本约定按时足额支付租金的，则中富公司同意再次减免50万元租金，并在最后一期租金支付时予以核减；若承诺人未按约支付的不予减免。三、若承诺人未按约支付，承诺人还应承担迟延支付租金的违约责任，违约金按照2020年度确定的租赁费用总额为基数日万分之五计算违约金，违约金自2020年1月1日起算至实际还清之日止。四、若因承诺人违约导致发生诉讼的，则承诺人还应当承担中富公司为维护权利所产生的律师费、诉讼费、差旅费等。被告周健华在担保人处签字。 另查明，被告富丽华大酒店于庭后认可原告中富公司已垫付2020年11月、12月水电费用共计136388元。原告中富公司因本纠纷产生律师代理费30000元。上虞市富丽华大酒店现已变更为被告富丽华大酒店，被告周健华系其法定代表人。2020年11月20日，被告周健华收到原告中富公司向被告富丽华大酒店发出的催款函。截至目前，被告富丽华大酒店未支付过2020年度租金，遂成讼。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。本案中，被告富丽华大酒店于2020年6月18日出具的承诺书中已明确中富大厦B座1-22层2020年度的租金、租金支付方式及违约责任等内容，现支付期限已经届满，被告富丽华大酒店应按约向原告支付2020年度租金425万元、律师费30000元及相关诉讼费用，并支付以425万元为基数、自2020年1月1日起算至实际支付日止的违约金。但双方约定的违约金过高，本院酌情调整为按照2020年度确定的租赁费用总额为基数日万分之二计算。被告周健华在担保人处签字，但未约定保证方式，故被告周健华对上述被告富丽华大酒店应承担的付款义务承担连带保证责任。被告富丽华大酒店认可原告已垫付2020年11月、12月水电费136388元，但其出具的《2020年租赁费用约定及支付承诺书》中未有关于水电费的内容，故原告要求被告富丽华大酒店支付水电费的主张，本院予以支持；要求被告周健华对被告富丽华大酒店应支付的水电费承担连带保证责任的主张，本院不予支持。两被告辩称2020年度可金需扣减50万元，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、被告绍兴市上虞富丽华大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江中富建筑集团股份有限公司2020年度房屋租金4250000元，并支付以4250000元为基数自2020年1月1日起至实际支付日止按日万分之二计算的违约金。 二、被告绍兴市上虞富丽华大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江中富建筑集团股份有限公司律师费30000元。 三、被告周健华对被告绍兴市上虞富丽华大酒店有限公司上述第一、二项的付款义务承担连带保证责任。 四、被告绍兴市上虞富丽华大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江中富建筑集团股份有限公司垫付的2020年11月、12月水电费136388元。 五、驳回原告浙江中富建筑集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费42131元，减半收取21066元，由被告绍兴市上虞富丽华大酒店有限公司、周健华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王锦晶 二〇二一年四月二十一日 书记员  阮玉兰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。…… 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条第二款…… 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。