江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终794号上诉人（原审被告）：王林海，男，汉族，1952年6月28日出生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：周宇平，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王笑，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周国方，男，汉族，1964年4月19日出生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：陈伟，江苏金牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨雯，江苏金牌律师事务所律师。上诉人王林海因与被上诉人周国方房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王林海上诉请求：1.撤销（2019)苏0411民初3530号判决，改判驳回周国方的诉讼请求或依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由周国方承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，案涉《房屋买卖协议书》形式上不符合生效条件，是未生效的合同。一审判决认定双方“签订的房屋买卖合同成立并有效”不符合合同约定和法律规定。双方签订的《房屋买卖协议书》记载：“出让方：王林海、邓亚琴，以下简称甲方”，协议第六条明确约定“本房屋买卖协议经甲乙双方签字生效”，故《房屋买卖协议书》应在甲方王林海、邓亚琴均已签字的情况下才能生效。但协议落款处只有王林海一人签字，在形式上不符合生效的条件。《合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。现《房屋买卖协议书》在形式上不符合约定的生效条件，故应认定为未生效的合同。二、一审判决不应依据未生效合同判令王林海承担违约责任。根据一审周国方的主张以及一审判决依据的法条，一审判决认定王林海构成违约，并判令王林海承担房屋差价损失的违约责任，这显然不符合法律规定。适用违约责任的前提是合同已生效。如前所述，案涉《房屋买卖协议书》因在形式上不符合生效条件，是没有生效的合同。且庭审中，邓亚琴明确表示不同意转让，合同无法生效并履行，故王林海和周国方均同意解除合同，该《房屋买卖协议书》应视为自始没有法律效力。王林海是否承担责任应按照缔约过失原则认定，而不应适用违约责任。因此一审判决适用法律显属有误。三、一审判决认定事实不清，王林海在缔约过程中不存在过错，不应承担赔偿责任。根据《合同法》第四十二条规定，承担缔约过失责任的前提是缔约方存在过错。第一，在2008年双方协商转让房屋时，协议甲方处写明为王林海、邓亚琴。王林海也明确告知了邓亚琴尚不知道转让的事实。但周国方坚持要求先签合同确定价格，所以王林海才同意先在协议上签字。协议签订后，王林海即将房屋交付给周国方占有使用，始终没有反悔或提出异议，只是邓亚琴知晓以后不同意转让才引起本案争议。可见，王林海在签订合同时并无欺骗或隐瞒的情况，且协议签订以后也积极履行交付义务，配合周国方办理相关手续，不存在过错。相反，周国方明确知晓房屋转让需要邓亚琴同意，却在邓亚琴未到场，也未核实邓亚琴是否同意转让的情况下，仍然要求王林海配合签署《房屋买卖协议书》，并非善意买受人，自身过错较大。可以说，邓亚琴可能不同意转让房屋而导致协议无法履行本就是周国方已经预见的风险，在此情况下，周国方坚持要求签订合同，所产生的责任应由周国方自行承担。一审认为周国方已尽到审慎义务不存在过错并判令王林海承担全部责任，显然不公平。第二，一审判决认为王林海承诺如发生争议由王林海负责，“这一约定系王林海与周国方之间关于无权代理后果的特别约定”，与事实不符。双方在签订合同时，王林海如实告知房屋共有以及邓亚琴不知道转让的事实，双方均知晓合同生效及房屋转让需要邓亚琴同意，王林海原以为邓亚琴不会提出异议，因此同意协议签订后告知邓亚琴，并在符合过户条件时让邓亚琴配合签字并办理过户手续。故此，王林海承诺如果邓亚琴提出异议，则王林海负责协调处理。王林海的目的是促成合同生效、交易完成，这一条款并非是王林海就无权代理所做的特别约定。因为王林海在合同中的签字仅代表本人，并不是代表邓亚琴。王林海连代理的表象都没有，又何来无权代理一说？第三，缔约过失责任与违约责任的赔偿范围不同，缔约过失的赔偿范围仅限于缔约费用的直接损失。而周国方主张的房屋差价损失并不是直接损失，不属于缔约过失的赔偿范围，一审判令王林海赔偿房屋差价损失没有法律依据。综上所述，王林海认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，双方签订的合同未生效，且对于合同的无法履行周国方亦存在一定过错，请求二审查明事实，支持王林海的上诉请求。周国方辩称，王林海主张涉案房屋买卖协议未生效，这与事实不符，也不符合法律规定。王林海作为涉案房屋的共有人对涉案房屋无处分权，但其签订的房屋买卖合同合法有效，周国方主张解除合同，并要求王林海赔偿相应损失符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周国方向一审法院起诉请求：1.判令王林海继续履行双方签订的房屋买卖协议书，协助周国方办理产权变更手续；2.王林海支付违约金70000元；3.本案诉讼费用由王林海承担。后变更诉讼请求为：1.请求解除双方签订的房屋买卖协议；2.判令王林海退还购房款141310元；3.王林海赔偿周国方损失726872.5元（其中房屋差价损失535890元、装修损失85000元、按年息6%标准暂计算至2020年8月31日止的购房款占用期间利息损失105982.5元）；4.本案诉讼费、评估费由王林海承担。一审法院认定事实：2008年5月6日，双方在常州市魏村法律服务所签订《房屋买卖协议书》（以下简称协议），协议约定甲方（王林海、邓亚琴）将其坐落于常州市新北区××镇××幢××单元××室的安置房屋转让给周国方，面积85.75平方，出让价款为144310元，协议订立乙方支付甲方房屋购买款141310元，甲方收款后应将出让房屋钥匙交付乙方，乙方即可进入购买房屋装饰、居住等，甲方无权干涉，余款30000元待甲方将房产证交付乙方时结清；同时约定首期领房产证的费用由甲方承担，乙方收到甲方交付的房产证如要变更产权人，甲方应为乙方变更产权提供一切手续，变更房产证的费用由乙方承担。如因市场价格调整甲方违约，甲方除应支付乙方全额购房款、装饰费用外，还应支付违约金70000元，乙方违约同样支付违约金70000元；该协议第五条约定：由于甲方间邓亚琴无法到场，本房屋买卖中发生有邓亚琴提出争议，该争议均由甲方王林海负责。协议签订后，周国方向王林海支付购房款141310元，王林海将钥匙交由周国方进入房屋。2018年10月8日案涉房屋进行了不动产登记，登记权利人为王林海、邓亚琴。后周国方要求王林海协助办理产权变更登记，双方产生争议，周国方遂向法院起诉，要求处理。另查明，案涉房屋经一审法院委托常州市常联房地产评估造价咨询有限公司进行评估，2020年7月1日该公司出具房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2020年6月16日的单位建筑面积市场价值为8886元/㎡，总价为762200元（含固定装修价值85000元）。一审法院认为，案涉房屋为王林海、邓亚琴共同共有，王林海在与周国方签订合同处分案涉房屋时未能得到共有人的授权，事后亦未得到共有权人的追认，故不能发生物权变动的事实，但并不导致合同无效。周国方与王林海之间签订的房屋买卖合同合法成立并有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。王林海未能取得案涉房屋的处分权，最终导致合同未能按约履行。现周国方要求解除与王林海所签订房屋买卖协议的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。双方签订的房屋买卖协议第五条显示，双方已经注意到共有人邓亚琴未到场签字的情况，王林海承诺如发生争议由其负责，这一约定系王林海与周国方之间关于无权代理后果的特别约定，周国方在签订合同过程中已尽到审慎义务，并无过错，因合同解除的所有损失应由出卖人王林海赔偿；周国方主张的房屋差价损失及装修损失已经涵盖其全部损失，对其主张的利息损失法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除周国方与王林海签订的房屋买卖协议。二、王林海于本案一审判决生效之日起十日内向周国方返还购房款141310元。三、王林海于本案一审判决生效之日起十日内向周国方赔偿损失620890元。四、驳回周国方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12482元，保全费1770元，评估费6263元，合计20515元，由王林海负担18010元，由周国方负担2505元（该款周国方已预交，王林海应负担的款项于本案一审判决生效之日起十日内直接支付给周国方收取）。二审中，王林海提交新北区春江街道录安洲社区居委会出具的《证明》一份，证明自2007年起，王林海与邓亚琴处于长期分居状态，签订协议时，邓亚琴不知道也未到场，双方确定协议还需要邓亚琴签字后才能生效，故在协议中就邓亚琴未到场签字，以及由王林海负责协调邓亚琴签字事宜做了特殊约定，一审判决认定协议第五条是“关于无权代理后果的特别约定”与事实不符。周国方质称，对《证明》的形式真实性无异议，但是该证据与本案无关，无法确认证明的内容。二审中，双方均对一审查明的“……余款30000元待甲方将房产证交付乙方时结清……”提出异议。本院对双方无异议的一审查明事实予以确认。二审中,王林海与周国方一致认为王林海未经邓亚琴同意转让涉案房屋系无权处分。经审理，二审查明以下事实：一、经审查，一审查明“……余款30000元待甲方将房产证交付乙方时结清……”中的“30000元”系笔误，实际应为3000元，本院予以纠正。二、案涉协议第六条约定：“本房屋买卖协议，经甲乙双方签字生效”。三、在2019年7月17日的一审庭审中邓亚琴表示不同意转让涉案房屋。围绕双方二审的争议内容，本院认为：一、无权处分与无权代理均系无权处分他人财产，二者的主要区别是：行为人以自己的名义或是以他人名义处分他人的财产权益。本案中，协议约定房屋的出卖人为王林海、邓亚琴,其中第五条约定：“由于甲方间邓亚琴无法到场，本房屋买卖中发生有邓亚琴提出争议，该争议均由甲方王林海负责。”据此，因案涉房屋系王林海、邓亚琴共有，王林海除以自己名义出卖房屋外，同时也代表邓亚琴转让涉案房屋。因无证据证明双方在签署协议时邓亚琴已授权王林海转让涉案房屋，据此王林海对邓亚琴构成无权代理。故一审法院根据案涉事实认定王林海构成无权代理并无不当。二、协议第六条约定：“本房屋买卖协议，经甲乙双方签字生效。”根据协议，甲方包括王林海和邓亚琴。如前所述，王林海对邓亚琴构成无权代理，虽然协议的甲方处只有王林海署名，但这并不影响协议发生法律效力，只是因邓亚琴拒绝追认，协议不能对邓亚琴发生法律效力，但仍对王林海具有法律约束力。三、本案中，周国方基于王林海、邓亚琴系夫妻关系，以及对于王林海在协议第五条中承诺的信赖，而决定购买涉案房屋，已经尽到审慎注意义务，其在订立协议时并无过错。综上所述，王林海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12482元，由王林海负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年四月二十二日法官助理 骆云辉书 记 员 吴 洋