江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2655号上诉人（原审原告）：徐云，男，1968年4月5日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：南京广发资产管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区集庆门大街268号1幢2407室。法定代表人：李铁柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈德明，该公司员工。委托诉讼代理人：侯柳，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人徐云与被上诉人南京广发资产管理有限公司（以下简称广发资产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初5082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐云上诉请求：一、变更一审法院判决第一项，依法改判占用费标准按照6000元/月计算；二、变更一审法院判决第二项，判令广发资产公司支付违约金13092元；三、撤销一审法院第三项，要求广发资产公司将房屋恢复原状并且赔偿房屋内的原有设施；四、本案的诉讼费用由广发资产公司承担。事实和理由如下：关于判决第一项。首先，上诉人的财产损失完全是由于被上诉人的过错造成的。被上诉人不但私自拆改房屋结构，而且还不积极处理遗留的问题致使上诉人的损失在不断扩大。一审法院判决的4000元/月的房屋占用费没有任何法律依据，如果对方不违约，我不会有这样的损失。其次，关于合同的解除，双方在合同第八条约定：甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金。至今为止，我从来就没有收到过乙方书面终止租赁合同的通知。也就是说双方的租赁合约一直合法有效。所以被上诉人应该按照原租金补偿上诉人。关于判决第二项：在双方合同内明确标明任何一方违约即赔偿对方两个月的租金。由于对方私自改造一直未能还原，致使房屋至今未能交还甲方。关于判决第三项，合同签订时房屋内是办公装修，有成套的办公家具和设备。甲乙双方签订的租赁用途也是办公。现在被上诉人拆除了房屋内群居的隔间，但是房内设施已经完全被损。根本不能以办公性质出租。如果恢复原来的办公装修，预计房屋装修水电、瓦、木、油漆工的施工费用都要2万余元，再加上材料费。何况装修期还需要2月左右，至少再损失2个月租金，单单这些损失至少5万元以上，所以一审判决赔偿我2万元远远不够。广发资产公司辩称：对于第一项上诉请求，双方租赁合同于2020年3月18日解除，当天广发资产公司将房屋密码告知徐云，此后未进入涉案房屋，房屋一直处于徐云控制之下，且一审法院判令广发资产公司赔偿物品损失及恢复原状的补偿款共计2万元，在此情况下，所谓的返还义务仅在于交还房屋钥匙，在本案当中也已经告知房屋的密码。关于合同违约金，正是由于广发资产公司因疫情的影响，无法履行合同，故提前告知徐云要求解除，也恳请法院考虑到广发资产公司的实际经营的情况，对违约金予以调低。关于恢复原状，因徐云一审中一直未能举证证明原房屋状况，故事实上恢复原状无法履行，广发资产公司也同意进行补偿。双方于2020年3月18日交接房屋后，徐云于2020年3月26日将房屋挂卖，且网页显示，房屋状态为空置，故再要求广发资产公司支付所谓的房屋占用费用不合理。广发资产公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，依法改判上诉人仅支付2020年3月14日至2020年3月18日房屋占用费用；二、请求将广发资产公司应当支付的损失调低至1万元；三、一审诉讼费用、二审上诉费用由被上诉人承担。理由如下：一、被上诉人对于房屋未能交接存在过错，应当相应减轻上诉人责任。2020年3月18日，双方租赁合同解除时，因被上诉人主张的屋内物品损失，但未能提供相应的物品交接清单，双方产生争议，故上诉人未能及时拆除房屋内隔断。但上诉人在2020年3月18日已经将房屋密码告知被上诉人，此后，上诉人未再进入案涉房屋。至一审第一次开庭时（2020年7月8日），上诉人方知晓被上诉人未修改案涉房屋密码。庭审结束后，上诉人明确要求在被上诉人的见证下，上诉人进入案涉房屋，将案涉房屋内隔断拆除，双方进行交接，避免损失进一步扩大，但徐云并未回应。第二次开庭后，上诉人再次提出要求在被上诉人的见证下进入房屋拆除隔断进行交接，但被上诉人仍未回应。上诉人无奈之下，于2020年10月16日，在2020年3月18日双方合同解除后第一次进入案涉房屋，将房屋内隔断拆除并告知上诉人，但上诉人未做任何回应。故被上诉人对于未能拆除隔断进行交接存在过错，应当相应减轻上诉人的责任。二、合同解除后，被上诉人完全可以自行拆除隔断并要求上诉人承担相应费用，被上诉人对于损害扩大部分无权主张赔偿，一审法院法律适用错误。在上诉人因双方争议未能及时拆除隔断，影响被上诉人继续对外出租的情况下，被上诉人应当采取适当措施防止损失扩大。被上诉人完全可以自行安排人员进行隔断拆除，对于拆除的费用向上诉人进行主张。但被上诉人不仅不采取措施，对于上诉人要求拆除隔断的请求亦不做回应，而是直接要求上诉人承担全部租金。故对于因被上诉人未采取任何措施导致的租金损失，应当由其自行承担。三、一审法院查明事实错误。上诉人于2020年10月16日拆除隔断后，已经电话告知法官，并通知被上诉人。至于被上诉人主张的玻璃隔断，上诉人也在一审庭审中多次说明，并不清楚房屋内原先情况且被上诉人也未提供任何证据证明存在玻璃隔断，故上诉人的恢复原状义务，也仅有拆除隔断。在此情况下，一审法院继续要求上诉人承担租金损失，显然与事实不符且对上诉人极其不公。退一步说，在双方租赁合同已经解除且被上诉人在解除时知晓房屋密码的情况下，双方所谓的返还房屋的交接义务也仅存在于恢复原状。徐云辩称：我和对方签订合同的时候，是以办公的用途租赁给对方的，对方在违背合同的情况下，不经房主本人的同意，擅自改变房屋结构，改变房屋出租的状态，已经违反了合同约定，合同明确约定房屋装修整修必须经过房主的同意，而对方作为专业的房屋管理公司，应该预见其行为造成的后果，承担此行为造成的责任。关于房屋交付的问题，因为当时房屋在3月18日本来是想和对方进行合理的交付，但是对方在房屋的结构和房屋的装修状态没有经过我的同意就改变了，所以当时房屋交接中止了，根本就没有进行房屋交接，我当时就提出了恢复原状的要求，但对方从来没有表明过恢复原状积极的态度，也从来没有跟我商讨过怎么样恢复原状。徐云向一审法院起诉请求：一、要求广发资产公司支付2020年3月14日起至房屋交付徐云时止的房屋租金（租金按6546元/月标准计算）；二、广发资产公司支付徐云违约金13092元；三、广发资产公司将租赁房屋恢复原样（主要是要求广发资产公司拆除自己隔断，恢复原来玻璃墙）并交付房屋；四、广发资产公司赔偿徐云房屋内物品损失。一审法院认定事实如下：2017年7月29日，徐云（委托方、甲方）、广发资产公司（租赁代理机构）双方签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，徐云将位于本市秦淮区房屋（115.44平方米）租赁给广发资产公司，租赁用途为办公。乙方出租代理权限包括，代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜，代甲方签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件（包括合同解除或变更协议），代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租委托代理期限自2017年9月14日至2020年9月13日，出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。租金为6546元／月，年租金为72005元，租金为每季度支付一次。出租委托代理期限内，由乙方承担水电费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费。违约责任约定为，出租委托期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同最后补充条款还约定，乙方或承租方对房屋进行装修、装饰需甲方同意。合同最后落款处，甲方有徐云签字，乙方加盖广发资产公司公章。合同签订后，广发资产公司按约交纳租金至2020年3月13日，下一季度（2020年3月14日-2020年6月13日）租金19638元，按约定本应提前一周支付，但到期后，广发资产公司未能交纳，故徐云于2020年3月7日向广发资产公司催要并给予广发资产公司十天宽限期，否则就收回租赁房屋。宽限期届满后，广发资产公司仍未给付租金，故双方约定于2020年3月18日办理房屋交接手续。2020年3月18日交接时，因广发资产公司将房屋分隔成七间作为群居房，徐云当即提出拆除并要求广发资产公司赔偿10万元，因双方存在分歧故未能办理交接手续。审理中，广发资产公司称合同约定是办公用途，2018年10月之前是用于办公，后因无人承租，为减少损失，就将本案房屋隔了七间用于群租，但主体结构并没有变化，当时用途改变是没有告知徐云。目前虽未恢复原状，但广发资产公司随时可以恢复原状，因徐云提出赔偿10万元，所以一直没有恢复。现徐云明确诉讼请求为，1、要求广发资产公司支付2020年3月14日起至房屋交付徐云时止的房屋租金（租金按6546元／月标准计算）；2、广发资产公司支付徐云违约金13092元；3、广发资产公司将租赁房屋恢复原样（主要是要求广发资产公司拆除自己隔断，恢复原来玻璃墙）并交付房屋；4、广发资产公司赔偿徐云房屋内物品损失。对于水电及物业费用，徐云同意判决后由双方自行结算。审理中，徐云为证明物品损失，提供了一份加盖广发资产公司合同专用章的物品清单，清单显示：淋浴房一套、电热水器一套、烘手机一台、干肤机一台、保险柜一台、电冰箱一台、煤气灶一套、电话两门、抽油烟机一套、空调两台、老板桌一套、橱柜两组、办公桌一张、四区组合工作台一套、转椅五张、三人沙发一张、饮水机一台、程控交换机一台。广发资产公司对清单上公章有异议，经一审法院释明后，其提出鉴定，但在一审法院指定的期限内又未提供相关鉴定申请。目前广发资产公司认可租赁房屋内有热水器、煤气灶、抽油烟机、空调（两台），其它物品目前并未看到。对于物品损失，双方均同意由法院酌定。对于徐云主张的违约金，广发资产公司认为过高应当调整为按一个月租金标准计算。对于恢复原样，广发资产公司称原样并不清楚，但隔断确实是广发资产公司出租给他人时广发资产公司安装的。审理中，经一审法院主持调解，徐云要求广发资产公司赔偿6万元，双方了结此事，广发资产公司只同意赔偿2万元。一审法院认为：双方之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己权利并承担义务。合同约定，租赁用途为办公，且租金按每季度支付，但广发资产公司在合同履行过程中，未告知徐云擅自变更用途，且将租赁房屋改造为群居房，在租金到期后经徐云多次催要也未支付，故徐云提出解除合同收回房屋符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。因双方定于2020年3月18日交接，故合同应于2020年3月18日解除。合同解除后，广发资产公司应将房屋恢复原状并办理交接手续，2020年3月18日交接时，广发资产公司未将涉案房屋内部结构恢复原状，故徐云提出赔偿并要求广发资产公司恢复原样后再进行交接并无不当，至目前为止，广发资产公司尚未履行恢复原状义务，故广发资产公司应当支付徐云自2020年3月14日起至房屋返还之日止的房屋占用费，占用费的标准考虑到租赁房屋目前空置情况，一审法院酌定按4000元/月标准计算，对于违约金，一审法院考虑到广发资产公司租赁期间遭遇“新冠肺炎”疫情，且广发资产公司也提出调低的意见，故一审法院酌定支持徐云违约金6546元（一个月租金）。对于广发资产公司要求将租赁房屋恢复原样（主要是要求广发资产公司拆除自己隔断，恢复原来玻璃墙）并赔偿徐云房屋内物品损失的诉求。一审法院认为，徐云要求恢复原状并赔偿物品损失并无不当，但双方对恢复原状标准并未取得一致，且徐云主张物品损失也未提供发票，故在标准不一致的情况下，如判决恢复原状会存在增加矛盾的可能，故一审法院根据徐云调解意见合计物品损失一并支持徐云损失2万元，广发资产公司赔偿以上2万元后对租赁房屋不再恢复原状。租赁房屋内仍有的热水器、煤气灶、抽油烟机、空调（两台），广发资产公司应当保持原状交付给徐云。一审法院判决：一、南京广发资产管理有限公司于判决生效后十五日内将其租赁于徐云的位于本市大砂珠巷2幢3002室房屋返还给徐云并支付徐云自2020年3月14日起至返还之日止的房屋占用费（占用费的标准按4000元/月计算）；二、南京广发资产管理有限公司于判决生效后十五日内支付徐云违约金6546元；三、南京广发资产管理有限公司于判决生效后十五日内支付徐云物品损失等合计2万元（含免于恢复原状的补偿款）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费618元，由广发资产公司负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，徐云提交微信聊天记录的截图一份，证明广发资产公司从来没有跟其探讨过房屋恢复原状的事，一直不积极恢复原状。广发资产公司质证称：对证据真实性认可，根据双方的聊天记录，2020年8月3日广发资产公司联系过徐云，就涉案房屋交接一事进行沟通。2020年10月16日，因徐云一直不配合共同前往涉案房屋，将房屋内隔断进行拆除，广发资产公司只能单方前往房屋内拆除隔断，并通知徐云，事后也将房屋内视频发送给徐云，故广发资产公司一直是积极履行恢复房屋原状的义务。广发资产公司提交上述微信聊天记录里第6页的视频一份，证明其已经将房屋内隔断拆除，垃圾也已经拖走。徐云质证称：对视频真实性没有异议，房屋现在是毛坯状态，隔断都已经拆除了，但是没有恢复到房屋原来的状况。二审中另查明以下事实：一、徐云在2020年3月26日将涉案房屋在互联网上挂牌出售，并标明房屋状态为空置。二、广发资产公司在2020年10月16日将涉案房屋中的隔断拆除；三、徐云自认涉案房屋出租前的装饰装修完成于2000年或2001年。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案广发资产公司应当支付的房屋占有使用费的标准以及计算期间如何确定；二、广发资产公司应该支付的违约金数额应当如何确定；三、广发资产公司是否应当恢复房屋原状，并赔偿房屋内物品损失以及相应的数额如何确定。关于争议焦点一。本案一审法院认定双方之间的合同应于2020年3月18日解除，双方对此均未提出异议。但合同解除后，双方对恢复原状问题产生分歧，未能完成房屋交接手续。广发资产公司于2020年10月16日拆除了房屋内的隔断，但徐云认为并未恢复到出租时的状态，故依然不同意接收房屋。因本案双方之间的租赁合同早已解除，且合同解除后徐云知晓房屋门锁的密码并将房屋挂牌出售，加之房屋内原装饰装修年代较早且徐云无法举证房屋原有的装饰装修状态，在一审法院已经认定广发资产公司另行赔偿徐云物品损失的前提下，广发资产公司于2020年10月16日将房屋中的隔断拆除应认定为其已将房屋返还，此后徐云拒绝接收房屋依据不足，故本院依法认定广发资产公司应向徐云支付的租金和房屋占用费应从2020年3月14日计算至2020年10月16日。一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。广发资产公司主张涉案房屋占有使用费仅应计算至2020年3月18日依据不足，本院对此不予支持。关于涉案房屋占有使用费的计算标准。双方合同约定租金为6546元/月，一审法院考虑到房屋早已清空且徐云早已将房屋挂牌出售且表明房屋状态为空置，故依法酌定房屋占有使用费按4000元/月计算并无不当。综上，广发资产公司应当向徐云支付租金1056元（2020年3月14日至2020年3月18日，按6546元/月计算）和房屋占有使用费27748元（2020年3月19日至2020年10月16日，按4000元/月计算），以上合计28804元。关于争议焦点二。本案系广发资产公司违约解除合同，故广发资产公司应当向徐云支付违约金。虽然双方对违约金计算方式已有约定，但是一审法院考虑到新冠肺炎疫情对合同履行的影响以及广发资产公司要求调低违约金的意见，依据本案的实际情况依法酌定违约金为6546月并无不当。徐云要求增加违约金数额依据不足，本院对此不予支持。关于争议焦点三。本案徐云要求广发资产公司恢复房屋原状，但是并未举证证明涉案房屋出租前的装饰装修状态，故本院对此不予支持，但是徐云有权要求广发资产公司赔偿相应损失。从本案查明的事实看，广发资产公司确实在租赁期间遗失了部分物品，且对房屋进行过改造，但考虑到涉案房屋装饰装修的年代较早，且广发资产公司已将房屋中的隔断拆除，加之徐云早已将涉案房屋挂牌出售，故一审法院依法酌定广发资产公司赔偿徐云损失2万元（含免于恢复原状的补偿款），既保护了徐云的合法权益亦有利于化解双方之间的矛盾，本院对此予以维持。本院对徐云恢复原状的主张不予支持，对广发资产公司要求调低损失赔偿数额的主张亦不予支持。综上所述，上诉人徐云的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人广发资产公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初5082号民事判决第二项、第三项：二、变更南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初5082号民事判决第一项为：南京广发资产管理有限公司于本判决生效后十日内支付徐云租金和房屋占有使用费共计28804元；三、驳回上诉人徐云的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费618元，由上诉人南京广发资产管理有限公司负担；二审案件受理费113元，由上诉人徐云负担50元，由上诉人南京广发资产管理有限公司负担63元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 李任飞审判员 汪德全二〇二一年四月二十九日书记员 朱亚芳