安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终340号 上诉人（一审原告）：江守涛，男，1968年1月14日生，汉族，户籍地安徽省金寨县，现居住地安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：王智勇，安徽远宏律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：吕向林，男，1981年6月9日生，汉族，户籍地安徽省金寨县，现居住地安徽省金寨县梅山镇新城区世纪新城南门惠民宾馆。 上诉人江守涛因与被上诉人吕向林房屋租赁合同纠纷一案，不服金寨县人民法院(2020）皖1524民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 江守涛上诉请求：一、撤销金寨县人民法院(2020）皖1524民初4101号民事判决，发回重审或改判被上诉人返还上诉人房屋，支付房屋租金90000元；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定原告与被告签订的《租房协议书》和《饭店出租协议书》均无效，没有依据。二、被上诉人租用使用房屋三年应当支付房屋租金。被上诉人租赁房屋经营饭店三年，协议约定房屋租金为135000元。被上诉人只支付了30000元租金，比除上诉人应付饭店租金15000元，被上诉人仍欠上诉人房屋租金90000元。 吕向林辩称，一、经过一审金寨县人民法院调查取证，并在判决书上明确写明梅山水电实业总公司2017年6月23日发出书面通知，明确反对江守涛的转租行为。被上诉人认为上诉人与梅山水电实业总公司签订的租房协议，也是弄虚作假的，上诉人江守涛提供的四份合同中，第四份合同也就是2020年4月1日至2021年3月31日签订的租赁合同，后面的日期明显不符，落款日期是2020年8月24日，这四份合同存在一个关联性，如果这份是后补，前面几份合同也可以后补，因为当时被上诉人口头向上诉人要过合同，但是上诉人称与梅山水电实业总公司没有合同，但是在开庭时又拿出了合同。同时在上诉人与梅山水电实业总公司签订的协议中，不难看出他每年的租金是24400元，而转租给我的只是其中一部分，租金就是45000元。被上诉人认为上诉人存在弄虚作假，构成欺骗。二、上诉人要求被上诉人退还房屋，自2019年12月1日起，双方签订饭店转租协议书至今，事实上饭店已经在上诉人手里，同时上诉人已将房屋转租他人了，同时根据双方签订饭店出租协议，上诉人应支付被上诉人租金15000元整，至今分文未付。三、上诉人认为被上诉人在一审中提供两个证人，因与被上诉人有利害关系，应为无效。被上诉人认为自2019年12月1日，将饭店转租给上诉人起，被上诉人和两名证人就已经解除了劳动雇佣关系，这几年各自做起了各自的事业，没有经济往来，没有联系，更何况我们三人都不住在同一个乡镇。两位证人出庭作证，也只是秉着实事求是的原则出庭作证，同时根据被上诉人和上诉人签订的房屋租赁合同及证人证言，已经证明被上诉人已经支付了上诉人的房租，上诉人所诉9万元房租未付不能成立。 江守涛向一审法院提出诉讼请求：1．请求判决被告腾空并返还租赁原告位于梅山水电实业总公司预制厂的房屋；2．判决被告支付拖欠原告的房屋租金9万元整并按同期银行公布的贷款利率支付自起诉之日起至租金付清之日止的利息；3．判决被告按租金标准支付自2020年5月1日起至房屋交给原告之日止的房屋占用金；4．判决被告承担本案所有诉讼费。 一审法院查明：江守涛与梅山水电实业总公司一年一签订《房屋租赁合同》，租用梅山水电实业总公司预制厂房屋经营预制厂。2017年5月1日，江守涛与吕向林签订《租房协议书》，约定被告租原告预制厂内空置的房屋经营饭店，租赁期限为三年，时间自2017年5月1日起至2020年4月30日止。租金为每年45000元，一年一付，租期届满协议自然失效。2019年12月1日，吕向林、郑彩凤与江守涛、陈从芳签订《饭店出租协议书》，吕向林将经营的上述饭店转租给江守涛经营，期限2019年12月1日至2020年4月30日，每一个月租金3000元。另查明，江守涛将梅山水电实业总公司预制厂房屋转租给吕向林时梅山水电实业总公司不知晓，随后梅山水电实业总公司于2017年6月23日发出书面通知，明确反对江守涛的转租行为。 一审法院认为：一、江守涛租赁的房屋所有权人是梅山水电实业总公司,江守涛在没有征得房屋所有权人同意的情况下,将房屋擅自转租给吕向林,其转租行为违反合同法规定,租赁合同当然无效。在2017年6月23日梅山水电实业总公司给江守涛的“通知”中也可以看出，梅山水电实业总公司不同意江守涛将房屋对外转租。2019年12月1日，吕向林、郑彩凤与江守涛、陈从芳签订《饭店出租协议书》，又将吕向林经营的饭店反租给江守涛，其一系列租赁行为均为无效合同。该院认定原、被告双方的租赁合同和反租合同均无效，无论吕向林是否付清了江守涛的租赁费，原告江守涛的“支付租赁费9万元”的诉讼请求该院不予支持。二、江守涛与吕向林签订《租房协议书》的租赁期限是2017年5月1日起至2020年4月30日止。吕向林、郑彩凤与江守涛、陈从芳签订《饭店出租协议书》的租赁期限是2019年12月1日至2020年4月30日，故至原、被告第一份租赁合同结束之日止，该房屋已实际在原告江守涛手中，原告江守涛的“腾空并返还租赁房屋”的诉讼请求已经履行。至于吕向林经营饭店里的物品存放问题，根据吕向林、郑彩凤与江守涛、陈从芳签订的《饭店出租协议书》，属另外一个法律关系，双方当事人均可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回原告江守涛的诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告江守涛负担。 二审中，上诉人向法庭提交如下新证据：证据一、梅山水电实业总公司的证明，证明：房屋所有人梅山水电实业总公司不反对江守涛转租房屋。 证据二、微信截屏，手机短信截屏。证明：江守涛在2019年向被告催要房屋租金和水电费，被告还表示会尽快解决，并没有称已支付房屋租金，一审开庭称租金已付与事实不符。 被上诉人质证意见：对证据一梅山水电实业总公司证明的真实性质疑。认为该份证明日期是后补的，与一审提供的证据不符，而且一审判决明确指出梅山水电实业总公司明确反对江守涛的转租行为。证据二微信截屏，手机短信截屏是真实的。但被上诉人并没有欠上诉人房租，只是欠水电费，而且这几年已经付清了。被上诉人对上诉人发送的信息没有回复，但并不代表能够证明被上诉人欠上诉人的房租未付。 本院认证：结合本案的一审其他证据，对上诉人所举证据一，因与一审证据相印证，故对其证明效力予以认定，对证据二的真实性，被上诉人不持异议，故对其真实性予以认定。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院另查明：2017年6月23日，梅山水电实业总公司向江守涛发出《通知》载明：“你所承租的总公司建材厂房屋，按照合同约定只能作为生产建材产品之用。现你转租部分所租房屋给他人开饭店，违反了合同约定，本公司在此向你声明，如因你本次之行为造成的一切纠纷和责任以及其他连带责任均由你本人负责，本公司不承担任何责任”。 2019年12月1日，江守涛、陈从芳与吕向林、郑彩凤签订《饭店出租协议书》约定，吕向林、郑彩凤在梅山水电站河东五七院内有饭店，房屋接待厅、客厅、厨房租给江守涛、陈从芳使用，2019年12月1日开始至2020年4月30日5个月，每一个月租金￥3000.00元，合计壹万伍仟元整。租金支付在这5个月时间吕向林、郑彩凤不向江守涛、陈从芳支付房屋费用。…… 2020年12月18日，梅山水电实业总公司出具《证明》，载明：“兹证明我公司预制厂房屋自2004年至今始终出租给江守涛使用。江守涛租赁我公司房屋，除部分自用外，闲置的车间转租给他人使用。我公司要求江守涛对转租行为的后果负责，不反对江守涛转租房屋”。 本院认为，上诉人与被上诉人之间所签订的《租房协议书》以及《饭店出租协议书》是否有效，上诉人主张返还房屋，支付9万元的房屋租金、利息及后期房屋占用费用是否有事实和法律依据。 首先，关于上诉人与被上诉人之间签订的《租房协议书》及《饭店出租协议书》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，案涉房屋所有权人是梅山水电实业总公司,上诉人在与梅山水电实业总公司签订房屋租赁合同后，又将案涉房屋转租给被上诉人从事饭店经营，后又从被上诉人处返租案涉饭店。上诉人在实施转租并返租行为前，并未取得梅山水电实业总公司的同意，根据上述法律规定，梅山水电实业总公司享有解除租赁合同的权利，然从梅山水电实业总公司2017年6月23日向上诉人发出对上诉人转租行为相关意见的《通知》后至今，梅山水电实业总公司并未行使法律所赋予的解除权，视为其同意上诉人转租案涉房屋。且二审期间，上诉人出具了梅山水电实业总公司的《证明》，证实该公司不反对上诉人转租案涉房屋。因此，上诉人与被上诉人之间签订的《租房协议书》及《饭店出租协议书》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。一审法院认定双方签订的上述协议无效，无法律依据，应予纠正。 其次，关于上诉人主张返还房屋、支付9万元的房屋租金、利息及后期房屋占用费用的诉请能否成立的问题。 其一，上诉人与被上诉人签订的《租房协议书》约定，租赁期限为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，同时约定“三年期满，本协议自然失效”。现该份租房协议到期并失效，被上诉人理应腾空房内的设施并返还租赁房屋，通过现场查看，被上诉人经营饭店的相关设备仍旧放置在租赁房屋内，根据上述法律规定及案件的客观事实，上诉人主张被上诉人腾空租赁房屋并予以返还的诉讼请求成立，应予支持。 其二，关于被上诉人是否欠付租金，欠付租金的金额如何认定的问题。2017年5月1日，上诉人与被上诉人签订的《租房协议书》约定，租金是一年一次付清，每年租金是45000元。2019年12月1日，被上诉人吕向林、郑彩凤与上诉人江守涛、陈从芳签订的《饭店出租协议书》约定，“吕向林、郑彩凤在梅山水电站河东五七院内有饭店，房屋接待厅、客厅、厨房租给江守涛、陈从芳使用，2019年12月1日开始至2020年4月30日5个月，每一个月租金￥3000.00元，合计壹万伍仟元整。租金支付在这5个月时间吕向林、郑彩凤不向江守涛、陈从芳支付房屋费用……”。 上诉人认为，根据双方《租房协议书》的约定，三年房租为135000元，被上诉人在合同签订后二、三个月支付了30000元的房租，双方签订的《饭店出租协议书》约定，上诉人应向被上诉人支付15000元的租赁费用，故被上诉人仍欠上诉人的房租费用为135000元-30000元-15000元=90000元。被上诉人向法庭陈述房租的支付情况如下：第一年的房租系于2017年6月16日现金支付10000元、同月19日现金支付5000元，计15000元是定金；同年5月1日签订合同后银行转账支付了30000元的租金。第二年的房租系于2018年5月2日左右在饭店包厢内现金支付45000元。第三年的房租支付至2019年12月31日，是在包厢内现金支付。 双方对房租的支付各执一词，根据双方租赁合同的约定及证据，分析认定如下：双方《租房协议书》约定房屋一年一次付清；双方微信交流显示，上诉人于2019年4月4日向被上诉人主张“…你的房租第三年即将到了，含以上的房租，水电费，你准备钱支付，像这样拖着不能算事，后一年你不租可以，把你的东西般出，大门头拆除…”。从合同的约定及当事人的交流信息看，并无证据证实上诉人向被上诉人主张第一年、第二年的房屋租赁费用欠付的事实，且合同约定房屋租赁费是一年一次付清。因此，综合认定被上诉人已支付了第一年、第二年的房屋租赁费用。关于第三年的房屋租赁费用，上诉人通过手机微信交流信息中向被上诉人主张过，而被上诉人并未能举证证实其已向上诉人支付了第三年的租赁费用。根据双方签订的《饭店出租协议书》约定，被上诉人将饭店返租给上诉人，租赁期限为2019年12月1日至2020年4月30日，每一个月租金3000元；同时约定，该期间内，被上诉人不需向上诉人支付房租。因此，第三年租期中2019年12月1日至2020年4月30日五个月的租金，被上诉人不需支付。因此，第三年的租赁费用为45000元÷12×7=26250元，扣除上诉人应当支付给被上诉人的饭店租赁费用3000×5=15000元，被上诉人仍需支付上诉人第三年的租赁费用为26250元-15000元=11250元。关于欠付的房屋租金是否应当支付逾期利息的问题，因租金的欠付，与双方履行《饭店出租协议书》产生矛盾具有一定的关联性，且无充分证据证实被上诉人系故意拖欠上诉人租金不付，故对上诉人主张欠付租金的利息，本院不予支持。 关于上诉人主张的2020年5月1日之后的房屋占用费用，经本院现场查看饭店的具体情况，被上诉人的饭店设施仍旧存放在租赁房屋内，虽然被上诉人表示即使丢失也不要求上诉人予以赔偿。但在租赁期限结束后，承租人应当腾空房屋并向出租人返还房屋，这是承租方的法定义务，然被上诉人并未将其饭店的相关设施搬出，其行为违反了合同法的相关规定，影响了上诉人对租赁房屋的使用，被上诉人理应承担房屋的占有使用费。鉴于上诉人在租赁期限届满后，并未采取积极的措施要求被上诉人搬离或者将相关设施提存，上诉人放任损失的扩大，亦应当自行承担一定的责任。因此，本院酌定对后期的房屋占有使用费用由被上诉人承担每月1875元的费用，直至腾空并返还租赁房屋之日止。 综上所述，上诉人的上诉理由，部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销金寨县人民法院(2020）皖1524民初4101号民事判决； 二、吕向林于本判决书送达之日起十五日内腾空并向江守涛返还案涉租赁房屋； 三、吕向林于本判决书送达之日起十五日内支付江守涛房屋租赁费用11250元； 四、吕向林于本判决书送达之日起十五日内向江守涛支付房屋占有使用费用(按每月1875元为标准自2020年5月1日起计算至租赁房屋返还之日止)； 五、驳回江守涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2050元，减半收取1025元，由吕向林负担500元，江守涛负担525元；二审案件受理费2050元，由吕向林负担1000元，由江守涛负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二一年四月一日 法官助理 耿广玉 书记员 陈佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。