汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民事判决书     (2021)陕0702民初1291号     原告李保平，男，汉族，生于1956年10月28日，住陕西省南郑县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人李旻、王**，陕西迪杰律师事务所律师。   被告邓洪兴，男，汉族，生于1958年6月11日，住汉中市，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人王宝贤，陕西锐博律师事务所律师。   原告李保平诉被告邓洪兴租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李保平及委托代理人李旻、王**，被告邓洪兴及委托代理人王宝贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称：被告于2008年3月21日与原告签订了《场地租用协议》，约定：被告将自己承包的新民寺二组3300平方米（4.95亩）烂泥地租给原告用于废旧金属收购，场地租赁期限为15年，从被告交付日期计算，原告方也交付租金20000元且被告方保证在2008年12月31日之前交付给原告使用。合同签订后被告方一直未将场地交付给原告，经原告方一直催要，要求被告方履行合同义务，直至2012年8月18日被告方才将2346平方米（约3.5亩）以及地上附着的厂房交付给原告，还剩954平方米（约1.43亩）原告一直催要至今也未履行。2020年9月被告方拒绝收取下一年度租金，强行将厂房断电，并派人将厂房用挡板钉住还将其大门砸毁，导致原告方无法正常使用场地，被告的行为已经严重违约。综上所诉，原被告签订的合同合法有效，应当受法律保护。被告的行为已经严重违反合同义务，原告为维护自己的合法权益，实现债权，依据《合同法》等相关法律规定，特具状起诉，恳请贵院判如所请。现诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《场地租用协议》，将合同协议约定的3300平方米（4.95亩）场地立即交付给原告；2、请求法院依法判令被告因违约给原告方造成的损失共计7000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担   被告辩称：一、原告分别承租了被告的场地跟厂房，应是两个不同的租赁关系。双方对于场地的租赁签订了书面的《场地租赁协议》，被告一直按照协议履行义务，并未违约。对于厂房的租赁，双方并未签订租赁协议，应当视为双方签订了无固定合同，被告可随时解除厂房的租赁合同。原告与被告于2008年3月21日签订《场地租赁协议》,约定被告将其承包的位于新民寺村组的3300平方米场地租赁给原告作为废旧金属物资收购使用,租赁期限为15年,自答辫人交付时起算。协议签订后被告即开始对场地进行清理。被告于2009年8月将租赁场地交付给原告使用。原告自2009年12月起每年按照合同约定的租金向被告缴纳场地租金,场地一直也由原告占有使用,因此被告并未违反《场地租赁协议》的约定。对于厂房的租赁,双方一直未签订书面的租赁协议,根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告与原告一直未就厂房的租赁签订书面协议,也没有约定租赁期限,被告欲解除厂房的不定期租赁关系,并且已在合理期限内通知原告解除对厂房的租赁收回厂房,但原告一直不予腾退厂房。因此,被告认为,原告对于被告场地与厂房的租赁是两个不同的租赁关系,应当区分对待。被告按照法律规定及约定收回厂房并不构成违约。而对于场地的租赁,双方约定的15年的租赁期未到,被告也并未向原告收回租赁场地,被告并不构成违约,更不应当承担违约责任。二、原告与被告在《场地租赁协议》里约定被告将3300平方米场地租赁给原告,同时在协议第四条中约定“如国家政策占用,甲方(被告)合同终止。….”根据2009年7月15日被告与汉台区七里镇新民寺村二组签订的《协议》可以证明,被告约定租赁给原告的部分场地因国家政策需要征用,被告将其中的5.5亩土地(包括租赁给原告的3300平方米里的部分场地)退让给新民寺村二组用于拆迁户安置修建房屋。因此,被告未能将约定的全部土地租赁给原告系因国家政策需要而履行不能,这一点双方在合同中也已进行了明确的约定。况且,原告自2009年起承租了被告向其交付的3.2亩土地,也一直是按照3.2亩的土地向被告支付租金,原告对此也一直未提出过异议,双方实际上也一直是按照3.2亩土地在履行场地租赁协议,应当视为双方对合同内容实质上的变更。因此,被告也并未违约,不应向原告承担违约责任。三、被告向原告交付租赁场地的时间应为2009年8月,而非原告主张的被告直至2012年8月18日才将租赁场地交付给原告。被告于2009年8月将场地交付给原告后,原告分别于2009年12月10日、2009年12月25日向被告支付场地租赁定金合计13000元,该笔定金即为原告向被告支付的第一笔租金。且双方在《场地租赁协议》第一条中约定了场地租赁以被告的交付时间为准,被告于2009年8月向原告交付场地,原告于2009年12月份开始向被告支付租金。同时,根据汉中市汉台区七里镇街道办事处向被告出具的《证明》以及证人证言均可以证实原告自2009年8月开始使用被告交付的场地。因此,双方的租赁合同的实际履行期应从2009年8月份开始计算。综上所述,被告认为,被告与原告签订《场地租赁协议》后直按照协议的约定履行自己的义务,并未构成违约,被告按照不定期租赁合同的规定收回厂房也是合法的,原告的诉讼请求不应当得到支持,请求人民法院予以驳回违背客观事实，没有法律依据，请求人民法院驳回原告不合法的主张，彰显公平正义。   经审理查明：被告邓洪兴租赁汉台区XX村土地用于养殖。2008年3月21日原告与被告签订租赁场地租用协议，双方约定了租赁期限15年,租金从第二个5年按2％，第三个5年按6％上涨、租金4000元/亩、场地为3300平方米等权利、义务及违约责任。2011年9月1日双方达成了场地置换，由被告提供给原告场地3.2亩，租金4000元/亩，年租金为12800元。自2012年8月，被告将厂房213平方米租赁给原告使用，约定每平方米2.5元/月，年租金计6390元，未签定补充合同,双方对此无异议，本院予以确认。按照合同双方履行到2020年9月，因对场地租金无争议，唯对厂房产生纠纷，原告请求继续履行合同，同意对厂房的租金增加为每月3元/平方米。被告同意继续履行合同，对厂房的租金增加为每月6元/平方米或者收回。双方意见分歧，调解未成。   上述事实，有原告的陈述，被告的答辩、身份证、租赁合同、收条载卷，予以确认。   本院认为：公民之间合法的租赁关系受法律保护。原、被告对2008年3月21日所签订的场地租赁合同及履行无异议，本院予以确认。双方自2012年8月被告将厂房213平方米租赁给原告使用，双方虽未签订补充租赁合同，但原告一直使用多年，双方已经形成事实上的租赁合同关系，本院予以确认。原告请求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。其请求继续租赁厂房213平方米，原告已经使用多年，为有利于双方生活生产的实际情况，且双方对厂房租金产生分歧，考虑当地的交通、物流、信息等因素，酌情确定对厂房的租金按照每月4元/平方米计算，从2021年4月1日起开始计算厂房租金，本院予以支持。原告请求支付赔偿损失的请求，因其场地无争议，对厂房未签订补偿合同，视为不定期租赁关系，且双方对厂房的租金未协商一致，故原告请求被告赔偿其损失于法无据，本院对原告的此请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条之规定判决如下：   一、原告李保平与被告邓洪兴于2008年3月21日所签订的场地租用赁用协议继续履行；   二、从2021年4月1日起由原告李保平支付给被告邓洪兴租金厂房213平方米，按照每月4元/平方米，计10224元。计算租金至租赁关系终止时止（每年支付一次）。   三、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费150元，减半收取75元，由原告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。       审判员   张全沛     二〇二一年四月六日     书记员   雷茜