江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏07执复31号复议申请人（申请执行人）：刘波，男，汉族，1990年9月8日生，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：李阳阳，江苏田湾律师事务所律师。被执行人：东海县郭翰泽房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县。法定代表人：郭勤生，董事长。委托诉讼代理人：宋立新，江苏润鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭传财，男，汉族，1960年3月6日生，住江苏省东海县，系该公司经理。复议申请人刘波不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）（2020）苏0722执异118号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，东海县法院受理刘波与东海县郭某房地产开发有限公司（以下简称郭某公司）民间借贷纠纷一案，于2020年1月14日作出(2019)苏0722民初10208号民事调解书，确认双方自愿达成如下协议：一、被告郭某公司应偿还原告刘波借款共计750万元（包括郭某公司借的600万元，郭传财借刘波父亲刘某的100万元、张金松、郭勤生和郭某公司借刘波50万元）及利息（利息以750万元借款本金为基数，自2018年9月16日起按照月息1.6%计算至实际付清款日止，利随本清），于2020年4月10日前付清；二、被告郭某公司将其开发的位于东海县××驻地××省道东侧、权证号为苏（2019）东海县不动产权第0××4号的房产网签25套给原告（具体房号为：××2、××2、××2、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××2、××2、××2、××2、××2、××2、××1、××1、××2、××1、××2、××1、）作为履行债务的担保，直到本息还清为止；网签时间：被告郭某公司办理商品房预售许可证后5日（节假日顺延）内将以上协议网签的房产网签到刘波名下；三、如被告郭某公司一房二卖以及拒绝办理网签，每套赔偿原告10万元；四、原告在被告本息还清以后5日内将房子网签变更退还给被告郭某公司；五、被告郭某公司支付原告15万元违约金，定于2020年3月1日前给付原告；六、双方在本协议上签字后，由原告申请法院解除对本案被告郭某公司房地产的查封；七、原告诉讼费和保全费、保险费、代理费共计10.3万元，有被告郭某公司负担，于2020年3月1日前给付原告。根据刘波的申请，东海县法院于2020年4月23日立案执行，执行案号（2020）苏0722执1045号。2020年4月26日，东海县法院作出（2020）苏0722执1045号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人郭某公司名下位于东海县××驻地××省道东侧××小区的房产共计47套。具体房号：一号楼××1、××1、××2、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2；××号楼××2、××1、××2、××2、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××1、××2、××1、××2，期限为3年。郭某公司不服提出异议称，请求解除对异议人名下××小区共计47套房产的查封。东海县法院查明，被执行人郭某公司于2020年1月17日取得商品房预售许可证，但至今双方未按照生效调解书的约定办理房产网签手续。（2020）苏0722执1045号执行裁定书和协助执行通知书，裁定查封被执行人房产47套，其中××号楼××房号重复，实际查封46套房产。本案审查过程中，为了对查封房产的价格有规范、合理的参考依据，东海县法院就涉案46套房产中的25套房产价格向江苏达拍网络科技有限公司进行询价，该公司对46套房产中的××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××2、××1、××2、××2、××1、××2、××1、××1、××2、××1、××1、××1、××1、××1、××1共25套房产进行了评估，出具了《询价意见书》，确定以上房产市场参考价为15089180元。被执行人郭某公司所建房产经东海县发展和改革委员会作出了东某改房备（2019）34号文，进行了价格备案，备案销售均价为每平方米5500元，并附有所建1、2号楼一房一价表(详见价目表)。东海县法院认为，本案的争议焦点是，执行中是否存在超标的查封的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”据此，执行过程中不得明显超标的额查封，如存在超标的额查封的情形，应及时予以纠正。本案中，按照(2019)苏0722民初10208号民事调解书，根据申请人的执行请求，经核算：被执行人应履行偿还借款750万元本金、支付250万元违约金、10.3万元实现债权费用等共计1025.3万元，以及给付750万元借款的利息2254590元（750万×564日×5.33元／日）按调解书计算起止时间）,合计12507590元。《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》指出“严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。”经对东海县法院查封的46套房产，参照政府备案销售均价，执行中查封被执行人郭某公司46套房产属于明显超标的查封，应予纠正。对于双方未按照生效法律文书将25套房产网签到申请执行人刘波名下的原因，郭某公司提交的相关证据材料不足以证明系申请执行人刘波的原因造成未能办理网签手续，并不影响对涉案财产的查封。“查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。”东海县法院执行过程中应当参照上述意见办理，查封财产是为了保证生效文书的执行，达到查封控制的财产与主张实现债权基本相适应，并不能完全等同于债权数额，本案中因为查封财产尚未实现变现，且现有房产尚未出售，同时出售时价格也可能存在浮动，尚需在后的议价或拍卖等执行中才能实现财产的变现。为此，综合本案案情，东海县法院依法采用政府确定价格标准均价予以计算，并结合房屋面积，折算申请执行合理款项予以查封。东海县法院依法决定以政府确定价格标准均价予以计算，并结合房屋面积，折算申请执行合理款项予以查封被执行人郭某公司名下位于东海县××驻地××省道东侧××房产××套，其中｛××号楼××栋楼房7370165元（5500元／平方×1340.03平方）；××号楼××栋楼房5208390｛（5500元／平方×（105.22平方×9栋=946.98平方），因其中折算不足一套数额按一套数额价格计算｝，合计12578555元，综合考虑申请人主张和损失，按合计12578555元总额折算查封被执行人郭某公司房产，以确保被执行人郭某公司能足额履行债务，对其余房产应解除查封。但在确保能够控制相应价款的前提下，被执行人郭某公司应尽快按照合理价格自行销售已查封的房屋，尽量减少因查封房产可能对被执行人郭某公司企业经营造成影响，同时实现执行债权人的合法权益。据此，东海县法院于2020年12月28日作出（2020）苏0722执异118号执行裁定，对东海县法院（2020）苏0722执1045号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人郭某公司名下位于东海县××驻地××省道东侧××小区的房产共计46套，变更为：查封被执行人郭某公司名下位于东海县××驻地××省道东侧××小区的房产共计19套，具体房号：××号楼××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1；××号楼××、××、××、××2、××1、××1、××1、××1、××1。期限为3年。刘波不服上述裁定向本院申请复议称，请求依法撤销东海县法院于2020年12月28日作出的（2020）苏0722执异118号执行裁定书，并依法改判查封被执行人35套房产。事实与理由：一、一审法院认定债权总额错误，截至2020年12月28日的债权总额为1358.9万元。一审法院认为“按照（2019）苏0722民初10208号民事调解书，被执行人应履行偿还借款750万元本金、支付250万元违约金、10.3万元实现债权费用等共计1025.3万元，以及给付750万元借款的利息2254590元（按调解书计算起止时间），合计12507590元。”复议申请人认为，一审法院将借款利息计算至年4月10曰的利息2254590元，对于借款在2020年4月10日以后的利息未计算在债权总额中，没有法律依据，调解书约定利息内容为“利息以750万元借款本金为基数，自2018年9月16日起按照月息1.6%计算至实际付清款日止，利随本清。于年4月10日前付清。”因被执行人郭某公司未按照调解书内容在2020年4月10日前付清，遂引发本案，调解书已经明确利息计算至实际付清款日止，不是2020年4月10日，一审法院已经严重损害了复议申请人的合法权益。申请执行人刘波对被执行人郭某公司截至2020年12月28日的债权数额为1025.3万元（包含750万元本金+250万元网签违约金+15万元违约金+10.3万元诉讼费、代理费）+750万元借款利息333.6万元，共计1358.9万元。一审法院计算至2020年4月10日，因被执行人郭某公司未履行，4月10日之后还要产生新的利息，一审法院将查封的房产变更为19套，无法保证新产生的债权。所以复议申请人认为应变更为35套。二、一审法院按照5500元/平方价格计算19套房产的总金额为12578555元，并因此变更查封房产为19套，严重损害了复议申请人的合法债权，严重偏离市场价格。理由如下：（一）5500元/平方的单价远远高于市场价格《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》指出“定向询价结果严重偏离市场价格的，可以进行适当修正。”据此，人民法院发现询价结果明显高于市场的正常价格，可以进行适当降低。本案涉案19套房产经询价确认市场参考价为12578555元，询价结论明显高于市场的正常价格行情。被执行人郭某公司在谈话笔录中，已经承认涉案房产均价在4600元左右。并且复议申请人经人了解，涉案房产已经销售了部分，成交价在4500元左右，而且现在的房产售价均采用一房一价制，本案全部房产均采用政府备案价（销售最高价）5500元/平方的价格，明显与市场行情相违背。本案涉案房产价格超过市场价格1000元左右，按照一审法院认定的19套房屋的总面积为1340.03+946.98=2287.01平方，本案19套房屋定价总额超过市场价值2287010元，极可能导致本案债权无法足额清偿，严重损害了债权人的债权。（二）考虑到拍卖保留价可以在评估价基础上最高降低百分之三十的规定，避免因流拍导致拍卖物变卖价格过低，应采用拍卖保留价确定房产价值，以便于足额清偿债权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第八条第三款的规定，人民法院对被查封、冻结的财产可以进行最多三次拍卖，每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。考虑到拍卖保留价可以在评估价基础上降低百分之三十的规定，本案涉案19套房产询价为12578555元，按三次流拍变卖价格计算为l2578555*0.64=8050275.2元，最终变卖价已经远远低于申请执行人刘波的1358.9万元债权，一审法院裁定解除查封的27套房产已经严重损害了执行债权人的合法权益。(三）执行财产应当预留合理部分，以保障执行债权人即将产生的新的债权。申请执行人刘波对被执行人郭某公司截至2020年12月28日的债权总额为1358.9万元，利息以每月120000元数字递增，按照19套房产的最终变卖价8050275.2元计算，涉案每套房产的价格为423698元，所以，平均三个多月被执行人郭某公司就要向申请执行人刘波清偿一套房产。另外，人民法院的执行费用和评估、拍卖等费用的产生，也应当预留合理财产进行清偿，这与“明显超标的额查封”是有明显区别的。综上所述，一审法院裁定解除查封被执行人郭某公司27套房产，已经严重损害执行债权人的合法债权，极可能造成日后财产不足抵债的后果。请贵院依法对东海县法院错误的执行行为给予纠正，以维护法律尊严，维护复议申请人的合法权益。被执行人郭某公司辩称，其公司对一审法院债权总额的认定有异议，因为错过异议期限就没有申请复议。一审法院在计算债权总额的时候将250万元违约金计算入内没有依据。在本案第一次申请复议的时候提交了初步证据证明公司当时不存在违约情况。一审法院按照每平方5500元计算19套房屋的总价是有依据的，一审法院委托了有关评估机构进行询价得出的结果，其公司认为复议申请人要求在19套房屋之外还要进行查封公司的房屋缺乏依据。复议申请人认为拍卖保留价是要在评估价基础上进行降低，这不是必然发生的情况，要求执行财产预留合理部分缺少法律依据。一审法院在执行本案时不光查封了公司的房屋还查封了公司的监管账户，账户内有60多万元，因为被查封导致公司无法支付相应工程款。对此已提出异议，但不知道什么结果。本院经审查查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，根据被执行人郭某公司提交已销售的《商品房买卖合同》中，其销售价格从每平方4300元到4850元不等，均价为每平方4489元。本案的争议焦点是，本案是否存在超标的查封的情形。本院认为，根据本案查明的事实，一审法院按照（2019）苏0722民初10208号民事调解书，截止到2020年年底，经核算被执行人应履行的债务合计为1250万余元。郭某公司提交的已销售房屋均价为每平方4489元，实际销售价格未达到每平方5500元，故一审法院按照政府备案销售均价每平方米5500元计算不当，本院予以纠正，按照郭某公司已销售的均价计算房屋的市场价格较为合理。因此，一审法院将查封的房产变更为19套，将无法保证申请执行人的合法债权。结合本案执行标的额较大，案涉查封房产数量多且地处东海县青湖镇等实际情况，在执行过程中房屋处置难度大时间长，将会产生新的利息等债务，后期的房屋处置也将会产生评估、拍卖等费用。本院认为，综合考虑上述因素，并结合房屋面积，将本案查封的房产46套变更为35套，以确保被执行人郭某公司能够足额履行债务。另外，本案虽然对35套房产予以查封，但在确保能够控制相应价款的前提下，法院可以监督被执行人郭某公司在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。这样以来，既可减少因查封房产可能对被执行人郭某公司经营造成影响，同时也能保障申请执行人刘波的合法权益。综上所述，复议申请人刘波提出的复议申请理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：变更江苏省东海县人民法院（2020）苏0722执异118号执行裁定为：对（2020）苏0722执1045号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人东海县郭翰泽房地产开发有限公司名下位于东海县××驻地××省道东侧××小区的房产共计46套，变更为查封被执行人东海县郭翰泽房地产开发有限公司名下位于东海县××驻地××省道东侧××小区的房产共计35套，具体房号：××号楼××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1、××1；××号楼××2、××1、××2、××2、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××2、××1、××1、××2、××1、××2、××2、××1、××2、××1、××1、××2、××1。期限为3年。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二一年四月十三日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。