江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终848号上诉人（原审被告）：连云港东南置业有限公司，住所地连云港市连云区。法定代表人：朱文丽，总经理。委托诉讼代理人：张鹏，江苏路卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贵，江苏路卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许超，男，1977年12月21日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：茆宝民，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人连云港东南置业有限公司（以下简称东南置业公司）因与被上诉人许超商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2020）苏0703民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东南置业公司上诉请求：1、依法撤销连云港市连云区人民法院（2020）苏0703民初987号民事判决书第二项，并依法改判驳回被上诉人要求上诉人退还3万元优惠定金及利息的诉讼请求，依法按照合同约定给付违约金。2、上诉费某被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决对于商品房买卖合同解除后，认定上诉人退还的购房款金额与事实不符。被上诉人一审的诉讼请求为解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并退还被上诉人已交的购房款，该诉讼请求的指向性非常明确，购房款的数额就当以商品房买卖合同的约定为准。被上诉人购买涉案商品房时，上诉人只收取了被上诉人143884元购房款，按照规定，上诉人只须按照合同约定，在合同解除后退还已交购房款。二、被上诉人所称的3万元优惠定金并非上诉人收取，不属于商品房买卖合同的内容，与上诉人无关。从被上诉人提供的优惠定金收据以及《龙港商业广场购房优惠定金协议》来看，该协议的签约主体以及收款主体是案外人，与上诉人无关，同时从《龙港商业广场购房优惠定金协议》约定内容来看，该协议的性质是居间合同，并且协议明确约定，“买受人与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则向买受人提供的购房优惠服务即告履行完毕，购房优惠定金不再退还”，同时还明确“该优惠定金并非购房款的一部分”，从该协议可以看出，只要案外人履行完上诉人与被上诉人之间签订完《商品房买卖合同》则被上诉人与案外人的居间服务完成。该居间行为在被上诉人与案外人之间发生与上诉人无关，且该3万元款项并非上诉人收取。因此，一审判决由上诉人承担退还责任没有事实和法律依据。三、一审法院按照中国人民银行同期贷款利息以及同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算利息没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》约定，如逾期付款超过90日，被上诉人有权解除合同，由被上诉人按已付购房款的0.1%支付违约金。在被上诉人没有申请调整违约金的情形下，一审法院按照中国人民银行同期贷款利息以及同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算利息没有事实和法律依据。被上诉人许超辩称，一审中被上诉人提交的银行出具的ｐｏｓ机的记录能够证明被上诉人交纳了两笔款项是同一台机器刷的，上诉人与销售公司之间是其与案外人另外进行结算的事情，与被上诉人无关。上诉人委托销售公司代为销售涉案房产，并且收取了款项，包括３万元定金。而一审中一审法院向不动产登记部门了解上诉人出售的涉案房屋根本无法办理房产证。因此一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。许超向一审法院起诉请求：1、请求判令解除许超与东南置业公司签订的商品房买卖合同，东南置业公司返还购房款173884元及利息（从2018年11月13日起到实际给付之日止）；2、请求判令东南置业公司双倍返还30000元定金；3、东南置业公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，东南置业公司（甲方）与内蒙古助远房地产经纪有限公司（乙方，以下简称内蒙古助远公司）签订《龙港商业广场委托销售合同书》，约定“因甲方要求，乙方销售甲方的龙港商业广场（平山路和云和路交汇处）项目，甲方从乙方每天的销售回款额中提取一定比例的金额支付给乙方，作为乙方的销售费用，具体按回款额的20%提取服务费，结算方式为日结；乙方根据双方确定的每楼层均价，制定出每套房的价格，乙方在此价格的基础上制定出对外销售价格、优惠政策、优惠幅度，甲方只需要考虑成交底价和销售任务完成情况；乙方执行甲方现有的商铺划分政策进行销售，商铺面积区间为6-10平方，甲方负责办理分割后商铺的报备或变更手续；代理销售的时间为2018年7月至2019年5月31日；乙方销售该项目时，在售楼处由乙方人员负责与客户签订购房合同或者认购书，客户支付的定金需交予双方指定的甲方财务人员，甲方需委派专业人士到销售现场审核签订《商品房买卖合同》或者《认购书》并收取客户缴纳的首期购房款及安排专人负责办理银行按揭、产权登记等客户服务工作；乙方需将每个阶段销售情况、客户成交情况、客户资料、回收款等数据统计，向甲方汇报；乙方负责填写、核查排单号、认购合同、预售合同中所售房屋情况、客户身份确认等条款，确保内容与实际情况相符合，协助甲方收取认购款和购房款”等内容。2018年11月9日，许超（本人，买受人）在龙港商业广场营销中心与置业顾问签署《龙港商业广场购房优惠定金协议》一份，内容载明“本人许超自2018年11月9日至2018年11月16日期间，享受龙港商业广场项目提供的额外优惠3万抵5万。就此项购房优惠服务，约定如下：1、本人愿意支付购房优惠定金3万元；2、本人需按开发商指定流程完成余下的购房手续办理，如购房本人未按指定流程办理购房手续，在此基础上由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，开发商不承担任何相关责任；3、签署《龙港商业广场购房优惠定金协议》、《商品房买卖合同》应为同一人，且一份购房优惠定金协议只能享受一套购房的优惠资格，买受人与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则向买受人提供的购房优惠服务即告履行完毕，购房优惠定金不再退还；4、如果本人以上述额外优惠购房成功后，因任何原因不配合后续缴纳首付及面签手续的，超过3日，视为买受人自动放弃认购权利，开发商有权单方解除本协议，并另行出售认购房屋，且优惠定金不予退还；5、本次缴纳的优惠定金系买受人为获取，在上述时间，以上述优惠，购买上述房源的资格，此优惠定金并非购房价款的一部分”等内容，卖受人处加盖了“营销中心专用章”字样的印章。同日，许超在营销中心以POS机刷卡支付方式缴纳3万元，置业顾问向许超出具了收款事由为“青年城商业广场308A优惠定金”、收款方式为“刷卡”的收据，该收据上加盖了“营销中心专用章”字样的印章。2018年11月13日，东南置业公司（出卖人）与许超（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定“许超购买东南置业公司青年城第3层308A号房，该商品房预测建筑面积16.88平方米，单价为每平方米8523.93元，总金额143884元；东南置业公司应当在2019年7月31日前，将经验收合格的商品房交付许超使用，逾期超过90日后，许超有权解除合同，东南置业公司应当自许超解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按许超累计已付款的0.1%向许超支付违约金”等内容，该合同上加盖东南置业公司合同专用章以及法定代表人印章。同日，许超即缴纳购房款143884元，东南置业公司向许超出具收款事由为“青年城商铺308A”、收款方式“刷卡”的收据，该收据上加盖东南置业公司单位财务专用章。因东南置业公司至今未能向许超交付涉案房屋，许超因而诉至一审法院，一审庭审中，许超、东南置业公司均认可上述买卖合同和收据上载明的青年城商铺即龙港商业广场商铺。一审法院还查明，内蒙古助远公司销售人员系以“龙港商业广场置业顾问”的名义从事销售工作，东南置业公司取得了龙港商业广场的预售许可证后，私自将每套商铺分为多套小铺向许超等业主销售，目前尚未取得相关职能部门的变更备案手续。一审庭审中，法庭向许超询问为何签订《商铺买卖合同》后实际缴纳143884元。许超陈述，东南置业公司当时没有按照我要求将合同中的购房款写19万多。我认为当时就应该把5万元减去。当时东南置业公司说房价是11000多元/平方，然后按照他们这样抵来抵去，合同就写了8000多元/平方。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。许超与东南置业公司签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、东南置业公司双方具有约束力。本案中，按照合同约定，许超依约履行了支付全部房款的义务，东南置业公司没有按照合同约定的时间于2019年7月31日前向许超交付验收合格的房屋，截止法庭辩论终结前，东南置业公司逾期交房已超过90日，且涉案房屋仍不具备交付条件，故依据《商铺买卖合同》第九条第1项第（2）款“逾期超过90日后，许超有权解除合同……”的约定，许超有权解除合同。故一审法院对许超要求解除涉案《商铺买卖合同》诉讼请求予以支持。关于涉案的30000元优惠定金，许超有意向购买东南置业公司开发的涉案商铺，内蒙古助远公司基于其与东南置业公司签订的《龙港商业广场委托销售合同书》制定了优惠销售政策，并在东南置业公司设立的龙港商业广场营销中心向许超收取涉案商铺优惠定金30000元，许超与东南置业公司及内蒙古助远公司达成合意并实际履行，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。东南置业公司辩称未收取许超的该笔30000元优惠定金，许超提供的定金收据盖的也不是其公司的公章或财务章，该定金款项也没有汇到其公司帐户上，一审法院认为，许超提供的定金收据虽然加盖的不是东南置业公司的公章或财务章，但基于涉案商铺的开发商系东南置业公司，内蒙古助远公司是东南置业公司委托的营销代理商，许超的30000元款项以及143884元款项系在东南置业公司设立的营销中心同一POS机刷卡支付的事实，且许超在与东南置业公司签订《商铺买卖合同》时以“3万抵5万”的优惠价格作为涉案商铺的成交价格，上述涉案房屋的销售行为让作为普通购房者的许超有理由相信该笔款项的收取系东南置业公司的行为，故东南置业公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。许超在缴纳30000元优惠定金后，与东南置业公司签订《商铺买卖合同》，约定的商铺价格通过庭审许超的自认可知已是享受了“3万抵5万”优惠政策后的价格。该30000元应认定为许超支付的购房款，东南置业公司应向许超返还。因此，东南置业公司应向许超返还该30000元及《商铺买卖合同》约定的购房款143884元，共计173884元。对于许超要求东南置业公司双倍返还30000元优惠定金的诉讼请求，因优惠定金从性质上来说并非履约定金，许超已按《龙港商业广场购房优惠定金协议》与东南置业公司签订了购房合同，且享受了优惠政策，故其要求东南置业公司双倍返还30000元优惠定金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于许超主张的利息损失，因东南置业公司违反合同约定导致合同解除，应承担违约责任，许超主张利息损失有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。一审法院支持利息以173884元为基数，从2018年11月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至东南置业公司实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除许超与东南置业公司于2018年11月13日签订的《商铺买卖合同》；二、东南置业公司于判决发生法律效力之日起十日内返还许超购房款173884元及利息（利息以173884元为基数，从2018年11月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至东南置业公司实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回许超其他诉讼请求。如东南置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4445元，由东南置业公司承担3778元，由许超负担667元（因许超已预交，东南置业公司于判决发生法律效力之日起十日内给付许超）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、3万元优惠定金是否包含在购房款中，上诉人是否应承担退还的责任；2、一审对利息计算是否正确。关于争议焦点1，3万元优惠定金是否包含在购房款中，上诉人东南置业公司是否应承担退还责任的问题。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《商铺买卖合同》是由上诉人东南置业公司与被上诉人许超签订，虽然合同约定房价总金额为143884元，但签订合同前被上诉人许超已向涉案商铺销售人员缴纳了购房优惠定金3万元，该商铺买卖合同是对优惠定金的延续，是商铺买卖合同的组成部分，且龙港商业广场系上诉人开发，涉案商铺的销售人员是以“龙港商业广场置业顾问”身份向被上诉人推介签订《商铺买卖合同》，指令被上诉人按其指令帐户缴纳“优惠定金”、“购房款”，最终房屋价格系按“3万抵5万”的优惠方案确定，上诉人没有向被上诉人告知销售人员非该公司员工，也没有披露其与销售公司之间签订的协议。一审法院认为许超有理由相信销售人员是代表东南置业公司从事销售活动，其缴纳的优惠定金系缴纳给东南置业公司，故东南置业公司应当向许超退还该款项并无不当。关于争议焦点2，一审对利息计算是否正确。被上诉人许超在向一审法院起诉时，主张要求东南置业公司返还其购房款173884元及利息（自2018年11月13日起至实际给付之日止）。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），自此以后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故一审法院判决东南置业公司返还许超购房款173884元及利息（利息以173884元为基数，从2018年11月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至东南置业公司实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）正确。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4445元，由上诉人东南置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年四月十九日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。