浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终557号上诉人（原审原告）：陈伟峰，男，1979年12月9日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：沈夏青，浙江中锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚伟光，浙江中锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈新达，男，1968年9月5日出生，汉族，住浙江省桐乡市。上诉人陈伟峰因与被上诉人陈新达房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈伟峰上诉请求：撤销（2020）浙0483民初4180号民事判决，改判支持陈伟峰一审的诉讼请求。事实与理由：（一）本案应当适用“无过错原则”、即使是第三人的原因也不能免除陈新达的违约责任。首先，陈新达没有提供证据证明其逾期支付尾款系银行拖延发放贷款导致。一审未经调查，就武断认定系银行原因导致陈新达逾期三天支付尾款，不当。其次，《房屋买卖合同》的相对方系陈伟峰与陈新达，而不是银行，即使是银行拖延发放贷款导致陈新达逾期付款，陈新达也不能免除违约责任。（二）(2020)浙04民终2396号民事判决根据“不告不理”原则未对陈新达的违约情形作出处理,并不代表二审法院认为陈新达无需承担违约责任。首先,上述判决已明确“20%的赔偿额”不能限缩在违约情形导致合同无法履行的情形下才适用，纠正了(2020)浙0483民初2013号民事判决对于该违约条款的适用范围,但一审在处理本案时仍遵循(2020)浙0483民初2013号一案的思路，认为只要违约不导致合同无法履行、只要合同能继续履行、只要不影响合同目的的实现，该违约条款就不能适用。其次，虽然(2020)浙04民终2396号案件判决陈伟峰向陈新达承担7万元违约金，但是没有在裁判中认定陈新达的行为不需要承担违约责任，一审在本案中推断二审未支持陈伟峰的请求明显错误。（三）一审适用法律错误，本案中约定的违约金系“惩罚性违约金”，陈新达理应按照《房屋买卖合同》第五条第一款之约定，按照房屋成交总价的20%向陈伟峰支付违约金。首先，在认定违约条款有效且在陈新达先违约的情况下，二审仍支持陈新达要求陈伟峰支付逾期交房违约金的请求，那么，根据“举轻以明重”原则，为了公平对等，一审在本案中理应更加支持陈伟峰的诉讼请求。其次，合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。从该规定可知，违约金是违约前预先约定的，针对嗣后违约情事的违约责任，兼具了预定性和约定性。同时，该条区分了“一定数额的违约金”与“因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，也就是“惩罚性违约金”与“赔偿性违约金”，但调整仅适用于赔偿性违约金。因为违约金的惩罚性，体现在债务人须于法定违约责任外承担附加的负担，而赔偿性违约金则仅使债务人在法定违约责任的幅度内承担责任。本案中的违约金设立的主要目的就是为了预防违约而设立的负担。若根据相关法律及司法解释调低该违约金幅度，或有无视商事活动中督促履约的交易需求之嫌，势必导致整个房产交易市场的混乱，违背了当初设立违约金条款的初衷。（四）陈伟峰已代陈新达支付了物业费，陈新达理应偿还。《房屋买卖合同》第八条第一款约定，物业管理费在房产过户前由陈伟峰承担，过户以后由陈新达承担。根据该约定，2017年6月14日开始产生的物业费理应由陈新达承担。房屋过户后因物业公司仍向陈伟峰催讨物业费，陈伟峰才进行了缴纳，陈伟峰缴纳物业费并不存在恶意，而且，在庭审中陈新达也认可该物业费应由其承担。（五）陈伟峰缴纳的保证金实质为中介费，陈新达理应归还陈伟峰中介费1万元。签订《房屋买卖合同》时，陈伟峰、陈新达与嘉兴市鼎昌房地产营销策划有限公司协商一致，案涉房产的中介佣金2万元由陈新达承担，但陈新达只在签订合同时支付了1万元。后因陈新达未向嘉兴市鼎昌房地产营销策划有限公司支付剩余的1万元中介费，故嘉兴市鼎昌房地产营销策划有限公司扣留了陈伟峰在其处预留的1万元保证金，陈伟峰多次向嘉兴市鼎昌房地产营销策划有限公司讨要，均遭到了拒绝。由此可知，陈伟峰实际上代陈新达支付了《房屋买卖合同》项下的中介费1万元，陈新达理应归还。陈新达辩称，其未违约。陈伟峰向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈新达支付违约金440000元；2.判令陈新达支付中介费10000元；3.判令陈新达支付物业费8680元。一审法院认定事实：2017年6月1日，陈伟峰与陈新达在房屋中介参与下签订《房屋买卖合同》一份，约定陈伟峰将其所拥有房产即坐落于桐乡市××新区××路××号××幢××单元××室房屋及配套汽车位、储藏室以2200000元价格转让给陈新达，其中定金为200000元、首付款为1100000元、余款900000元办理银行贷款，陈伟峰在收到全额房款后三日内腾空该房交予陈伟峰使用。若发生违约，违约方应按该房屋成交总价的20%赔偿给对方，并对违约情形作了约定：“本合同生效后，双方应相互配合丙方到相关部门办理房产过户交易手续，如因一方原因致使本合同无法履行，则视为该方违约。”及“如因甲乙双方任何一方原因延误（最多3个工作日）过户期限即被视为违约，但……。”该合同中备注陈新达承诺7月30日前贷款到达陈伟峰账户。合同签订后，陈新达按约支付了定金、首付款，并办理了银行贷款手续，陈伟峰、陈新达于2017年6月14日办理了该房地产过户手续。因尾款（银行贷款）900000元于2017年8月2日到达陈伟峰账户，陈伟峰拒绝向陈新达交付房屋，双方发生纠纷。陈伟峰于2016年12月23日交纳物业费3050元（自2016年12月1日起至2017年12月31日止）、2019年1月9日交纳物业费2815元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）、2020年1月8日交纳物业费2815元（自2019年1月1日起至2019年12月31日止）。另查明，陈新达因房屋买卖合同纠纷于2020年4月19日向一审法院起诉。一审法院于2020年7月23日作出判决，陈新达不服提出上诉。嘉兴中院于2020年11月20日作出判决：一、维持浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初2013号民事判决第一项，即“陈伟峰于本判决生效之日起十日内将坐落于桐乡市××新区××路××号××幢××单元××室及配套车位、储藏室交付给陈新达，并办理移交钥匙、门禁卡、车位等相关手续”；二、撤销浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初2013号民事判决第二项；三、陈伟峰于判决生效之日起十日内支付陈新达违约金70000元；四、驳回陈新达的其余诉讼请求。一审法院认为，陈伟峰主张陈新达承诺在7月30日前将款项支付至陈伟峰处，但陈新达8月2日才将余款900000元支付给陈伟峰，已违反承诺约定，按照《房屋买卖合同》第五条第一款关于“乙方违约应按该房屋成交总价的20%赔偿给甲方”的约定，要求陈新达赔偿440000元违约金。对此，一审法院认为，陈新达虽存在逾期三天支付尾款的行为，但该款项为银行贷款，陈新达主观上没有故意拖延支付尾款的恶意，客观上该行为显著轻微且没有造成陈伟峰的经济损失，不影响合同目的的实现。根据嘉兴中院的判决，也未支持其陈新达逾期付款违约在先的主张，反而判决陈伟峰支付陈新达违约金70000元。综上，陈伟峰要求陈新达支付440000元违约金的请求不能成立，不予支持。关于陈伟峰主张的中介费10000元，合同约定中介费20000元由陈新达支付，另约定了陈伟峰预留保证金10000元在中介处，陈伟峰提交的收款收据上也载明了预留保证金，此费用可以确定为保证金，陈伟峰向陈新达主张显然没有依据，不予支持。关于物业费，陈伟峰于2016年12月23日交纳的3050元（自2016年12月1日起至2017年12月31日止），在房屋买卖之前，合同约定房产过户以前物业费由陈伟峰承担，过户以后由陈新达承担，即2017年6月15日至2017年12月31日的物业费1542.5元（2815/365*200）由陈新达承担。在房产已过户且陈伟峰认为为已经交付的情况下，其又于2019年1月9日、2020年1月8日分别交纳物业费2815元，在确定非陈伟峰债务的情况下，陈伟峰依然进行了清偿，其主观上具有恶意，且此纠纷涉及第三方物业公司，与本案不是同一个法律关系，陈伟峰应另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、陈新达于判决生效之日起十日内支付陈伟峰物业费1542.5元；二、驳回陈伟峰的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8180元，财产保全费2820元，合计11000元，由陈伟峰负担10950元，陈新达负担50元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈新达逾期三天支付尾款，并未对陈伟峰造成损失，故一审判决驳回陈伟峰要求陈新达承担440000元违约金的请求，正确。陈伟峰认为案涉《房屋买卖合同》第五条第一款约定的按照房屋成交总价20%支付的违约金属于惩罚性违约金，应当予以适用且不应予以调整的上诉理由，违背了民事损害赔偿的填平原则，应当予以驳回。关于物业费，在买卖合同约定房屋过户后由陈新达承担的情况下，陈伟峰却向物业公司缴纳，并不符合陈新达的意思，其向陈新达索要，无依据，应予驳回。至于保证金，系陈伟峰交予中介公司，其向陈新达主张，显然亦无依据。综上，一审判决驳回陈伟峰的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8180元，由上诉人陈伟峰负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年四月十三日书记员 金佳欢书记员 张叶娟