贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1670号 上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地都匀市剑江中路67号金海岸观江楼15层附83号，统一社会信用代码91522701063051892J。 法定代表人：王玮，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋德洋，贵州一苇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周传林，男，1970年10月3日生，汉族,住都匀市。 被上诉人（原审原告）：吴静，女，1970年12月27日生，汉族，住都匀市。 上诉人贵州铁建房地产开发有限公司与被上诉人周传林、吴静商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2020年11月30日作出（2020）黔2701民初4494号民事判决后，贵州铁建房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州铁建房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第一项,并依法改判铁建房开公司承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金标准为已付房款的日万分之零点二；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一、铁建房开公司未能按期交付办理商品房转移登记有关文书，是由于消防验收未通过造成。铁建房开公司曾积极整改，但部分业主不配合，导致整改未顺利完成。因此，业主方也存在一定过错。二、逾期交付办理商品房转移登记有关文书并未给买受人造成较大损失，一审判决的违约金明显过高。三、《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款的违约金是日万分之零点二，与合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金日千分之零点二相比，权利义务不对等。综上，请求二审改判支持铁建房开公司的上诉请求。 被上诉人周传林、吴静二审未向本院作出书面答辩。 原审原告周传林、吴静向一审法院提出诉讼请求：1、贵州铁建房地产开发有限公司支付逾期交房违约金3281.53元；2、贵州铁建房地产开发有限公司支付逾期办证违约金24827.24元，并明确房屋产权办理时间；3、选择租赁本项目（小区）的非产权地下车位；4、诉讼费由贵州铁建房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：1、周传林、吴静以636596元的价格购买贵州铁建房地产开发有限公司开发的都匀市“尚城一品”6栋2-24-3号房屋；2、贵州铁建房地产开发有限公司应于2019年12月30日前交付该商品房转移登记有关文书给周传林、吴静，如逾期(超过90日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算向周传林、吴静支付已付购房款0.2‰的违约金；3、贵州铁建房地产开发有限公司应于2017年12月31日前交付商品房给周传林、吴静，如逾期(超过90日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算支付已付购房款万分之0.2的违约金。签订合同后，周传林、吴静依约支付了全部购房款，但贵州铁建房地产开发有限公司没有依约于2017年12月31日交付该商品房，也没有依约于2019年12月30日交付该商品房转移登记有关文书。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，周传林、吴静与贵州铁建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。周传林、吴静依照合同约定履行了交纳购房款的义务，贵州铁建房地产开发有限公司未能依约于2017年12月31日前，将商品房交付给买受人，构成违约，应依约支付逾期交房违约金，按照周传林、吴静已付房款日万分之零点二计算至2018年9月30日止（636596元×万分之0.2×273天=3475元），周传林、吴静主张3281.53元，系对其自身权利的处分，予以支持;贵州铁建房地产开发有限公司未能依约于2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，构成违约，应依约支付逾期办证违约金，而贵州铁建房地产开发有限公司则认为违约金过高，请求调整，按照公平原则和诚信原则综合考量，酌定调整为按周传林、吴静已付房款日万分之零点五计算，且违约期限截止至起诉之日，按照购房款636596元×万分之0.5×219天=6970元;对周传林、吴静提出“明确房屋产权办理时间”的诉讼请求，不予采纳，对贵州铁建房地产开发有限公司起诉之日之后的违约行为，周传林、吴静可另行起诉；对周传林、吴静提出“选择租赁本项目（小区）的非产权地下车位”的诉讼请求，因不属于本案处理范围，不予采纳；对贵州铁建房地产开发有限公司提出的业主存在过错的抗辩，因未能提供证据证明其主张，不予采纳。综上所述，周传林、吴静要求贵州铁建房地产开发有限公司支付逾期办证、逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付周传林、吴静逾期办证违约金6970元；二、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付周传林、吴静逾期交房违约金3281.53元；三、驳回周传林、吴静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由贵州铁建房地产开发有限公司负担200元，由周传林、吴静负担52元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：一审法院对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的调整比例是否适当。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金按照买受人支付已交付房价款千分之零点二的标准计算，一审诉讼中，上诉人公司认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金酌情调整为按买受人已付房价款的日万分之零点五计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人公司主张未能按期交付办理商品房转移登记有关文书系业主的原因导致，一审法院调整后的违约金仍明显过高，但其并未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。另外，针对上诉人公司主张《商品房买卖合同》约定的权利义务不对等的问题，由于案涉违约金的比例是铁建房开公司自己提供的格式合同条款，不存在双方约定的权利义务不对等的情形，因此，上诉人公司的该项主张的理由亦不成立。 综上所述，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月六日 法官助理王菲 书记员刘皓