安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初2243号 原告：巢湖市恒宇物业发展有限公司，住所地安徽省巢湖市山水华庭**楼****，统一社会信用代码91340100557814938。 法定代表人：李光云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱兴友，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴太康，安徽格意律师事务所律师。 被告：昌亚平，男，1958年12月3日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告巢湖市恒宇物业发展有限公司（以下简称“恒宇物业公司”）诉被告昌亚平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告恒宇物业公司的委托诉讼代理人吴太康、被告昌亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒宇物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年1月25日至2020年12月31日期间的物业管理费5114.2元及违约金（以差欠的物业管理费为基数，自2019年1月25日起以日万分之6.5标准支付逾期付款违约金至款清之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告昌亚平系巢湖市凤凰山庄安置小区9栋1单元101室、10栋1单元401室的业主。原告恒宇物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》两份，双方在协议中就服务标准、收费方式、起始方式及违约责任进行约定。自协议签订以来，原告依约对被告居住的凤凰山庄安置小区提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业服务，却自2016年1月25日起未按时向原告交纳物业服务费用，原告向被告催要上述物业服务费用无果，遂成讼。 被告昌亚平辩称：对于原告主张的欠交物业费期间以及案涉房屋面积均无异议。被告欠交物业费的原因是被告家外面的公共管道漏水导致家中墙体发霉，被告为此向原告反映，但原告认为该问题应找开发商，故未予理睬，被告认为该问题属于物业管理职责范围，原告有义务帮被告维修房屋。 经审理查明：被告昌亚平系巢湖市凤凰山庄安置小区9栋1单元101室(面积为88.2㎡,系多层)、10栋1单元401室（面积为108.5㎡，系多层）房屋业主，于2013年1月25日与原告签订《前期物业管理服务协议》两份，合同约定由原告恒宇物业公司为被告昌亚平上述房屋所在小区物业管理服务，原告提供的物业服务内容：（一）房屋公用部位的维修和管理；（二）房屋公用设施设备及其运行为维护和管理；（三）环境卫生；（四）治安防卫；（五）交通秩序与车辆停放；（六）房屋装饰装修管理；（七）档案资料管理；（八）其他服务内容：受业主委托的房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护，向业主和使用人提供各类特约有偿服务及商务服务。同时约定“乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金”等。 另查明被告欠交物业费情况如下：9栋1单元101室，2016年1月25日至2020年12月31日期间未交物业费；10栋1单元401室，2016年1月25日至2020年12月31日期间未交物业费。 上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提供的证据载卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务，原告为案涉小区提供物业管理服务，被告作为该小区业主的一员在享受了物业公司提供的物业服务时就应按时缴纳相应的物业管理费。 关于物业费的收费标准，原告主张2019年1月1日之前多层按0.4元/月/平米计算物业费，被告对该收费标准表示接爱，本院予以支持。另原告当庭向本院提交文件公示照片一组，欲证明原告自2019年1月1日起按巢政办（2017）49号文件规定，变更收费标准为多层0.5元/月/平米，且已就该变更后的标准进行公示，但该组照片系该案庭审之日（2021年4月6日）提交，无法显示具体的公示时间，故原告主张自2019年1月1日起按照多层0.5元/月/平米收取物业费，本院不予支持。被告对原告主张的案涉房屋面积、欠交物业费期间无异议，本院依据原告主张确定。综上，被告昌亚平应交物业费计算如下：9栋1单元101室，2016年1月25日至2020年12月31日的物业费为2088.58元（88.2㎡×0.4元/月/平米×59.2个月）；10栋1单元401室，2016年1月25日至2020年12月31日的物业费为2569.28元（108.5㎡×0.4元/月/平米×59.2个月）；合计4657.86元。 关于被告辩称的案涉房屋因公共管道漏水导致家中墙面发霉问题，被告仅提供墙体发霉照片一组，无法反映系何原因所致，更无法佐证其辩称的该问题属于原告的物业管理职责范围，被告以此为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据；退一步讲，即使对公共管道的维护属于原告的物业服务内容，被告有权要求原告及时修复或更换，若给其造成损失，应另行主张，不能以公共管道漏水为由拒交物业服务费。 考虑到被告拒交物业费确系事出有因，原告主张违约金，本院不予支持。 合理化建议：作为提供物业服务的原告，应全面履行物业服务义务，尽可能提供完善、优质服务，以改善彼此之间的信任关系；作为小区业主，要切实转变观念，物业不是小区的一切，它仅是小区事务中很小的一部分，小区的众多事务都需要广大业主的积极参与并遵守，拒交物业费在一定程度上亦是对广大已交费业主权益的损害。 综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十九条，《物业管理条例》第十二条第四、五款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告昌亚平于本判决生效之日起十日内给付原告巢湖市恒宇物业发展有限公司物业管理费4657.86元； 二、驳回原告巢湖市恒宇物业发展有限公司的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告昌亚平负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒋琰 二〇二一年四月十二日 书记员  俞青 附本判决援引的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 三、《物业管理条例》 第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第十二条第五款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。