湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终215号上诉人（原审被告）：宜昌真诚机电有限公司，统一社会信用代码91420500MA48TG3TXK，住所地宜昌市伍家岗区伍临路31号。法定代表人：曾冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵祥，湖北新世界律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：湖北富程祥云生物科技有限公司，统一社会信用代码91420500695114206B，住所地宜昌市猇亭区猇亭大道160号。法定代表人：黄代翠，该公司执行董事。诉讼代表人：余爱东，该公司破产管理人负责人。上诉人宜昌真诚机电有限公司（以下简称真诚公司）因与被上诉人湖北富程祥云生物科技有限公司（以下简称祥云公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市猇亭区人民法院（2020）鄂0505民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭于2021年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人真诚公司的委托诉讼代理人赵祥，被上诉人祥云公司的破产管理人负责人余爱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。真诚公司上诉请求：一、撤销原审民事判决，依法改判驳回祥云公司全部诉讼请求；二、祥云公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定双方系不定期合同，显然与事实不符。双方于2018年4月26日签订的《4S店租赁合同》补充协议第二条明确约定租赁期限是从2017年7月9日至2027年7月8日止。双方对合同期限是有清楚的约定。同时在2019年8月15日，祥云公司管理人再次承诺双方仍然按原房屋租赁合同执行。原审认定不定期合同无任何事实依据。二、本案系祥云公司单方违约解除合同，应由祥云公司承担违约责任，而原审判决解除合同并不承担任何责任，是对违约行为支持，对此法律关系的认定及法律适用显然与法相悖。原审中真诚公司提出如解除合同双方的费用应相互抵销，系真诚公司依法行使的抵销权，根据民九会议纪要，抵销权可以反诉、答辩等方式提出，针对答辩内容原审居然以反诉认定。另《中华人民共和国企业破产法》第十八条第二款规定“管理人决定继续履行合同的，双方当事人应当履行合同”；而本案的管理人已与真诚公司达成继续合同的协议，其无权再以该条为由行使解除权。二审当庭补充上诉理由：原审对租金的计算与原合同约定不一致，原合同车间租金的计算是14个月的租期交12个月的租金，而办公区域交12个月的租期交10个月的租金，而原审全部按12个月交纳的租金，没有算2个月的免租期，在租赁协议的附表（一）里面有计算方式。祥云公司辩称，1、关于第一条原租赁合同中约定了履行期限这个我们认可，2019年8月15日管理人再次承诺双方仍按原租赁合同执行的说法是不正确的。2019年8月15日，管理人与真诚公司签订了有协议书，该协议书第一条的表述“双方确认在甲方（管理人）对破产财产变价之前，双方仍然按原租赁合同执行”，这是真诚公司把这个前提条件忽略掉了，这个条款可以理解为是附条件的，也可以理解为是不定期的。因为破产财产在协议签订一年多以后才变价成功，当时不能确定具体的变价、拍卖成交时间。2、关于真诚公司说的免租期间的问题，免租期只是在租赁合同第一年考虑真诚公司的装修问题，给予了二个月的免租期，之后再没有少计算二个月租金的约定。相反，合同第四条明确约定的是年租金，并没有扣减二个月租金的内容。3、由于管理人解除租赁合同是一种法定的解除权，破产法并没有规定因为管理人解除合同履行承担违约责任，因此真诚公司要求因管理人违约要求管理人承担违约金并且以破产债权进行冲抵的说法是不能成立的。综上，请求驳回上诉，维持原判。祥云公司向一审法院起诉请求：一、确认祥云公司、真诚公司之间签订的《4S店租赁合同》已于2020年7月31日起解除；二、判令真诚公司向祥云公司返还区先锋路9号富程物流园内A1-103号4S店及A1-102号车间部分；三、判令真诚公司按276643.62元/年的标准支付自2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止的租赁费和占用费（原请求中要求真诚公司支付2019年6月的欠缴租金2353.64元的请求已撤回）。一审法院认定事实:2017年7月9日，祥云公司（合同甲方）与曾晓惠（合同乙方）签订《4S店租赁合同》，合同约定：祥云公司将其位于区先锋路9号富程物流园内的4S店A1-110号全部及A1-108号车间部分（879.97平方米）出租给真诚公司用于机电设备加工、销售等；租期从2017年7月9日至2027年7月8日，租金标准为306197.98元/年；因国家政策调整或甲方规划变更等原因，致使合同无法履行时，双方合同终止履行，不视为违约。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，祥云公司按约定交付了租赁标的物。2018年4月26日，祥云公司与曾晓惠签订补充协议，约定将租赁标的物变更为位于区先锋路9号富程物流园内的4S店A1-103号全部及A1-102号车间部分（879.97平方米），将年租金变更为276643.62元，将租期变更为从2017年7月9日至2027年7月8日止。补充协议签订后，祥云公司按约定将变更后的租赁标的物交付给了真诚公司，真诚公司此后一直租用变更后的租赁标的物从事经营。曾晓惠系真诚公司监事。曾晓惠从祥云公司处租赁的房屋实际用于真诚公司经营。本案审理中，真诚公司当庭认可曾晓惠系代表真诚公司与祥云公司签订前述租赁合同与补充协议。2018年6月15日，宜昌市猇亭区人民法院裁定受理祥云公司破产清算申请。2018年6月22日，宜昌市猇亭区人民法院指定湖北演绎律师事务所担任祥云公司破产管理人。在宜昌市猇亭区人民法院受理祥云公司破产申请之日起二个月内，祥云公司破产管理人未就祥云公司、真诚公司之间的《4S店租赁合同》解除或者继续履行通知真诚公司。2018年9月6日，宜昌市猇亭区人民法院裁定宣告祥云公司破产。2019年8月15日，祥云公司破产管理人（协议甲方）与真诚公司（协议乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：一、双方确认在甲方对破产财产变价之前，双方仍按原房屋租赁合同执行；二、乙方在承租期间须确保安全文明生产和经营；三、双方确认乙方本次交付租金的期间为2019年7月1日至2019年12月31日，金额为138321.81元。2019年8月15日，真诚公司按协议向祥云公司破产管理人支付租金138321.81元。因祥云公司破产财产即将拍卖，祥云公司破产管理人于2020年7月15日向真诚公司发出书面《通知书》，通知主要内容为：祥云公司的破产财产即将进行第三次公开拍卖；依破产法18条的规定，管理人决定于2020年7月31日起解除双方没有履行完毕的租赁合同，真诚公司应自合同解除之日起一周内腾退租赁房屋或场地；真诚公司租金已付至2019年12月31日，若真诚公司按时腾退且按标准交纳2020年1月至7月租金的，管理人同意免租二个月，否则不予减免。2020年8月26日，祥云公司破产管理人委托拍卖机构在报纸上刊登了祥云公司破产拍卖公告。因真诚公司未腾退房屋且未支付2020年以来的租金和占用费，祥云公司即提起诉讼。2020年9月10日，祥云公司破产财产被整体拍卖。一审法院认为，祥云公司的破产管理人在宜昌市猇亭区人民法院受理祥云公司破产申请后二个月内，未就尚未履行完毕的租赁合同作出解除或继续履行的决定并通知承租人，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同……”的规定，祥云公司与真诚公司之间的《4S店租赁合同》依法应视为已经解除，解除时间为2018年8月15日。此后，真诚公司继续使用租赁物，祥云公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。祥云公司与真诚公司虽于2019年8月15日签订《协议书》，且约定继续执行原合同至祥云公司破产财产变价之前止，由于“祥云公司破产财产变价之前”的约定并不明确，故并未改变双方以原合同为基础的不定期租赁关系。由于双方之间的租赁期限为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，祥云公司作为租赁合同的一方当事人，可随时解除合同。本案中，祥云公司管理人于2020年7月15日向真诚公司发出了书面《通知书》，告知双方间租赁合同自2020年7月31日起解除，虽然其对解除合同所援用的法律依据有误解，但其解除合同意思表示明确，符合合同法关于不定期租赁合同解除的法定程序，已产生合同解除的法律效力。真诚公司关于合同解除无效、合同应继续履行的意见，应不予采纳。故双方之间的不定期租赁合同已于2020年7月31日解除。合同解除后，承租人应当腾退租赁房屋，且应按约定租金标准向出租人支付自合同解除之日至其实际腾退租赁房屋之日止的占用费。真诚公司未支付2020年1月至7月的租金，应按约定标准支付。真诚公司所提出的因合同解除导致的损失问题，因其未提出反诉，本案中应不予审理。综上理由，一审法院根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、确认祥云公司与真诚公司之间的不定期《4S店租赁合同》于2020年7月31日解除。二、真诚公司于本判决生效后三日内腾空从祥云公司处租赁的4S店A1-103号及A1-102号车间部分，并将租赁房屋交还给祥云公司。三、真诚公司于本判决生效后三日内按276643.62元/年的标准向祥云公司支付自2020年1月1日起至实际腾退租赁车间之日止的租金和占用费。四、驳回真诚公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2206元，由真诚公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审适用法律是否正确？针对该争议焦点，评述如下：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定可知，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，破产管理人有权决定继续履行或者解除该合同，但其继续履行的意思表示须以通知的形式向对方当事人进行明示。若破产管理人未在人民法院受理破产申请之日起二个月内向对方当事人作出同意继续履行的通知，则视为解除合同，相关合同因此予以解除。案涉《4S店租赁合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。一审法院于2018年6月15日受理祥云公司破产申请后，破产管理人没有于二个月内（即没有于2018年8月15日之前），向真诚公司作出同意继续履行该租赁合同的通知，真诚公司也未催告破产管理人作出相应意思表示，依照前述《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，应认定破产管理人已至迟于2018年8月15日作出了解除该租赁合同的意思表示，一审法院认定该租赁合同于2018年8月15日解除，符合法律规定，适用法律正确。案涉租赁合同于2018年8月15日解除后，真诚公司继续占用租赁物，破产管理人未提出异议，可视为双方重新达成了新的租赁合同，但鉴于双方未明确约定该租赁合同的履行期间，一审法院认定2018年8月15日之后当事人之间形成不定期租赁合同关系，没有违反法律规定。此外，由于案涉《4S店租赁合同》解除情形属于法定解除，并非由于祥云公司违约而致合同解除，因此祥云公司无须向真诚公司承担违约责任。另，关于租金认定问题。2019年8月15日，破产管理人与真诚公司又签订了《协议书》，并在其中明确约定“双方确认乙方（真诚公司）本次交付租金的期间为2019年7月1日至2019年12月31日，金额为138321.81元（276643.62元/12个月*6个月）”，是双方对租金的自愿重新确认和约定，一审法院据此认定真诚公司应按276643.62元/年的标准向祥云公司支付自2020年1月1日起至实际腾退租赁车间之日止的租金和占用费，符合双方的上述约定，并无不当。综上所述，真诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4412元，由上诉人宜昌真诚机电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二一年四月十六日书记员  余 丹