苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0509民初300号原告：李建红，男，1969年3月5日生，汉族，住苏州市吴江区。原告：曹金妹，女，1971年6月17日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：朱菊华，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：许芯月，江苏天辩律师事务所律师。被告：吴江恒宇房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区平望镇复兴民营开发区。法定代表人：吴金土，该公司执行董事。原告李建红、曹金妹诉被告吴江恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告李建红、曹金妹的委托诉讼代理人朱菊华、许芯月，被告恒宇公司的法定代表人吴金土到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建红、曹金妹向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2013年1月8日签订的《吴江市商品房买卖合同》有效；确认位于同里镇××××号房屋产权为原告所有；2.判令被告立即向原告支付逾期办证违约金555718.78元（以1674999元为基数，自2014年1月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年10月23日，并继续计算至原告实际取得产权证之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告申请撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2013年1月8日，原、被告签订编号为Y2013000330的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于同里镇××××号房屋出售给原告，总价款为1674999元。合同同时约定被告于2013年1月31日前将房屋交付原告，并于交付使用后360日内办理产权证，然原告付清房款至今，被告仍未完成产权证办理。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告恒宇公司辩称，1.办理产权登记手续是开发商应尽的义务，但原告未提交办理产权登记手续所需的有效证件，如结婚证、契税发票、维修基金发票等，因此未完成产权登记；2.被告目前无能承担违约金，也无需承担违约金。经审理查明：2013年1月8日，李建红、曹金妹作为买受人，恒宇公司作为出卖人共同签订《商品房买卖合同》（合同编号Y2013000330）一份，约定李建红、曹金妹购买恒宇公司开发的位于同里镇迎燕××、现××同里御花园××单元××房，该房屋总价为1674999元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即360日之后办理产权证，需买房人提供手续齐全。2013年1月8日，恒宇公司向李建红、曹金妹出具收据一份，载明收到涉案房屋契税、维修基金、办证费合计80000元。同日，恒宇公司将涉案房屋交付李建红、曹金妹。2013年7月8日，恒宇公司向李建红、曹金妹出具金额为1674999元的销售不动产统一发票。2019年8月30日，李建红与案外人朱剑华向苏州市吴江区住房和城乡建设局提交遗失证明一份，载明李建红与案外人朱剑华因个人原因分别遗失了各自房屋的维修基金票据，申请开具维修基金已缴存证明。苏州市吴江区住房和城乡建设局在该证明下回复“经系统查询，此幢房屋维修资金已交”并盖章确认。另查明，同里镇迎燕东路125号八景苑1幢-03号房屋登记权利人为恒宇公司，该房屋他项权利信息显示，中国工商银行股份有限公司吴江支行于2012年5月3日设立债权数额为350000元的最高额抵押（他项权证号00148073号）。庭审中，恒宇公司称已清偿上述债务本金，但利息至今未清偿，其对于《商品房买卖合同》效力无异议，并认可涉案房屋实际所有权人为原告。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、取款回单、遗失证明、不动产登记簿查询记录等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，李建红、曹金妹与恒宇公司于2013年1月8日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告依约支付购房款，但被告恒宇公司在收取办证费用后未按约在涉案房屋交付使用360日后办理权证，且在《商品房买卖合同》订立前将该房屋抵押给第三人，致使原告至今未取得不动产权证，已构成违约，应依法承担违约责任并应向原告支付逾期办证违约金。原告主张的逾期办证违约金，其计收利率未违反法律法规强制性规定，依照该利率计收的违约金未过分高于其实际损失，本院对该利率予以支持，但逾期办证违约金应计算至涉案房屋不动产权登记至原告名下之日止。原告撤回部分诉请，系原告自愿处分其民事权利的真实意思表示，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:被告吴江恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李建红、曹金妹逾期办证违约金（以1674999元为基数，自2014年1月25日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日以及自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至涉案房屋不动产权登记至原告名下之日止）。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××63）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9938元，由原告李建红、曹金妹负担5259元，由被告负担4679元。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××63）。原告已预交的诉讼费用中4679元本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二一年四月一日书记员  王 昊附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。