北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3056号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩婷，女，1983年11月18日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董丽娟，女，1981年10月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张洋（董丽娟之夫），1981年10月3日出生，住北京市朝阳区。原审原告（反诉被告）：王珂，男，1975年6月18日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。上诉人韩婷因与被上诉人董丽娟、原审原告王珂房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩婷上诉请求：1.撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5869号民事判决第三项，改判支持韩婷全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由董丽娟承担。事实与理由：1.一审判决事实不清。韩婷在一审立案时已经提交未交接物品清单详细列明了未予以返还的物品，并举证相关物品购买单据、快递信息等，2019年3月27日视频亦能够证明房屋内物品情况及董丽娟拒不配合交还物品的情况。双方签订合同中已经明确列明了屋内原有物品，董丽娟爱人在现场有关屋内没有挂画等物品陈述与事实不符，其曾在电话中要求韩婷就物品开价，其强行留置了美容仪、美容床、消毒柜之外的其他不属于董丽娟所有的物品。一审法院主持双方交接物品过程中已经确认白色小茶几、金色椅子均有破损、电视遥控器缺失，一审法院未判令赔偿有误。综上，一审法院仅判令董丽娟返还地毯、实木拐角吧台、自动饮水机违背了事实。2.一审法院未判令董丽娟返还押金错误。双方系协商解除合同，韩婷不应支付违约金，且董丽娟曾承诺如果韩婷找到下家承租人即可退还押金，韩婷亦成功帮助找到下家继续承租案涉房屋，下家毁约导致合同未能履行的责任不应当由韩婷承担，因此董丽娟应当退还押金。3.韩婷有新的证据证明董丽娟应当返还屋内其他物品及退还押金。董丽娟辩称，同意一审判决，不同意韩婷的上诉请求。王珂向本院出具了委托韩婷代为诉讼的授权委托书，但未按照法院要求提供符合法律规定的推荐函，故本院对于韩婷作为王珂委托诉讼代理人的身份无法确认。王珂本人亦未向本院出具书面陈述意见。韩婷、王珂向一审法院起诉请求：1.董丽娟向韩婷、王珂返还现保存在东城区东方银座1幢18层D20F号公寓（以下简称D20F号公寓）内的归属于韩婷、王珂所有的全部物品；2.董丽娟向韩婷、王珂返还《房屋租赁合同》的押金11000元及未履行的房屋租金11000元，共计22000元，以及相应利息（利息从2019年3月27日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，款清息止）；3.本案诉讼费由董丽娟承担。董丽娟向一审法院反诉请求：1.韩婷向董丽娟支付违约金11000元；2.王珂向董丽娟支付违约金11000元；3.王珂向董丽娟支付恢复租赁房屋原状损失11000元；4.韩婷、王珂连带赔偿董丽娟房屋空置损失1200元；5.诉讼费由韩婷、王珂承担。一审法院认定事实：2018年10月28日，董丽娟（甲方）、张杰（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定张杰承租董丽娟名下D20F号公寓，租期两年，自2018年11月1日至2020年10月31日止，租金11000元/月，押金11000元，支付方式为押一付三。合同签订后，张杰于2018年10月29日支付给董丽娟三个月租金及押金44000元。2018年12月8日，董丽娟（甲方）、张杰（乙方）、王珂（丁方）签订《补充租赁协议》，约定三方就甲方上述房产租赁事宜达成如下协议：“1.上述甲方房产原承租人乙方（张杰）将上述房屋承租权转至丁方（王珂），并延续原租赁合同（有效期自2018年11月1日至2020年10月31日）；2.原租赁合同条款保持不变，甲丁双方应各自按照约定履行合同；3.房屋租赁合同到期后，丁方享有优先续约权，若丁方不再续租，甲方将和丁方进行房屋交割，与乙方无关，相应条款依照租赁协议执行；4.本协议共3份，甲乙丁各持1份，本合同于2018年12月8日生效。”2018年12月31日，董丽娟（甲方）和韩婷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述涉案房屋租给乙方使用，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日止，租金为11000/月，乙方应向甲方支付押金11000元，支付方式为押一付三，合同第9.2.6约定：“因乙方原因造成本合同的无法继续履行的，则由乙方承担违约责任。甲方有权扣除乙方壹个月房租同等金额的款项作为违约金，在乙方已结清本合同第七条款所约定的各项费用的前提下，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金（租金按日结算）。”合同签署日期为2018年10月28日。双方均认可韩婷实际自2019年1月1日起租房屋。2019年2月1日，韩婷向董丽娟支付了2019年2月1日至2019年4月30日期间的房租33000元。2019年3月20日，韩婷以家中有事为由通过微信向董丽娟提出将房屋转租。董丽娟答复称：“妹妹，没问题，你帮着转租吧，你要需要中介的话，费用就请你这边出了。咱们这次租金是到4月底吧？咱就这个时间前租出去哈，谢谢你。”韩婷回复称：“我也找了中介，我不知道他们几时能租出去，我是急着要回家，假如我按毁约的话，押金我不要了，直接给你们可以吗？这个房子现在租12000-13000之间肯定没问题。”2019年3月27日，韩婷和董丽娟办理了房屋及房屋内部分物品的交接手续，并签署了交接清单。韩婷主张双方约定了如果其为董丽娟找到下家就退还押金，但董丽娟对此不予认可。韩婷其未提交证据证明董丽娟曾对其做出相关意思表示。2020年6月24日，在一审法院主持下，韩婷和董丽娟再次到涉案房屋中办理了部分物品的交接手续。韩婷主张尚有地毯、实木拐角吧台、自动饮水机、挂架、鞋套盒、垃圾桶、白色茶几、白色椅子等部分物品没有交接。董丽娟主张地毯、实木拐角吧台、自动饮水机另外存放在他处，其余在收房时就没有这些物品。一审法院认为，董丽娟与张杰签订的《房屋租赁合同》，不违反法律强制性规定，合法有效。双方在合同履行期间，又和王珂签订了补充协议，董丽娟同意张杰将其合同权利义务概括转让给王珂，故王珂应当承受张杰在《房屋租赁合同》中的全部权利义务。董丽娟和韩婷又在2018年12月31日签订《房屋租赁合同》，且合同的租期及签署日期均与张杰签署的《房屋租赁合同》一致，董丽娟亦未证明其和王珂有解除合同的行为，故应认为韩婷实际继受了王珂在第一份《房屋租赁合同》中的权利义务。2020年3月20日，韩婷因家中有事要求转租，董丽娟虽对韩婷转租的请求予以认可，但并无证据证明韩婷实际将房屋转租。后双方在2020年3月27日办理了房屋交接，故应确认双方之间的房屋租赁合同于2020年3月27日解除。韩婷要求董丽娟退还剩余租金，于法有据，且金额不高于法院核定的金额，法院应予支持。韩婷要求董丽娟退还房屋押金，但根据双方签订的合同，韩婷因自身原因解除合同的应当支付等同押金的违约金，故韩婷的此项主张，法院不予支持。韩婷要求董丽娟归还房屋内物品，董丽娟认可尚有地毯、实木拐角吧台、自动饮水机未办理交接，故法院对韩婷要求归还上述物品的诉讼请求予以支持，但韩婷未充分提供证据证明房屋内遗留上述物品，故法院不予支持。韩婷要求董丽娟支付利息，缺乏合同依据，法院不予支持。关于董丽娟的反诉请求，如前所述，根据董丽娟、张杰、王珂签订的补充协议，董丽娟认可张杰向王珂的转租，亦认可王珂向韩婷的转租，故董丽娟要求王珂承担违约责任，缺乏依据，法院不予支持。董丽娟亦无证据证明其向张杰或王珂退还过房屋押金，而韩婷承受了张杰及王珂的《房屋租赁合同》的全部权利义务，故张杰支付的房屋押金相关权益应属韩婷所有，董丽娟因韩婷违约退租要求韩婷支付违约金，应与该房屋押金相抵扣，故董丽娟要求韩婷再行支付违约金，缺乏依据，法院不予支持。董丽娟未提供证据证明其房屋因韩婷租用而受损，故其要求韩婷赔偿房屋损失的诉讼请求，法院不予支持。在韩婷已经以押金抵扣违约金的情形下，董丽娟要求韩婷另行支付房屋空置费，缺乏依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决：一、董丽娟于判决生效之日起十日内返还韩婷房屋内地毯、实木拐角吧台一个、自动饮水机一台；二、董丽娟于判决生效之日起十日内退还韩婷租金11000元；三、驳回韩婷、王珂的其他诉讼请求；四、驳回董丽娟的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，韩婷主张案外人张杰通过董丽娟丈夫转账支付押金11000元，王珂续租后已将上述押金转付予张杰，韩婷续租后其已将房屋押金11000元及屋内原有物品折价款2000元转账给王珂，据此主张董丽娟应将押金退还韩婷。韩婷主张屋内物品归韩婷所有董丽娟无权扣押，因董丽娟不予配合故双方未能办理物品交接，除一审法院判决物品外，屋内另有窗帘、黑色置物架、吧台凳、灰白色沙发、沙发靠背、壁画、黑色展示铁架、黑色装饰铁架、黑色格子隔板铁架、顶灯、鞋套盒、金色展示架应当予以返还。韩婷为证明其主张，向法院提交招商银行账户历史交易明细、微信聊天记录截屏打印件、手机转账记录截屏打印件、一审期间物品交接单、勘验笔录、大众点评照片打印件、出库单、收据、电话录音光盘、视频光盘等。董丽娟对上述证据材料不予认可，主张上述证据材料韩婷均未在举证期限内提交故不属于新证据，在本案一审中经法庭询问，韩婷不能提交证据证明除已交接及一审法院判决返还的物品外归其所有，认可韩婷与董丽娟电话通话录音的真实性，对韩婷与其他人电话通话录音真实性无法核实，韩婷在一审中已经提供过视频，视频不是在韩婷已经搬走物品后拍摄的，也不能说明董丽娟收房时存在视频中的物品，另外，韩婷主张的物品均已经使用，故其主张的价格不合理。经阅查卷宗，有董丽娟、韩婷签名的日期为2019年3月27日交接清单显示当日双方交接物品包括：美容仪及配套设备3台、咖啡色美容床1张、毛巾消毒柜（型号TYP-78L-380L）、铁架。在本案一审中，韩婷向法庭提交屋内物品清单共计27项物品：1.电视1台；2.冰箱1台；3.洗衣机1台；4地毯（全屋整铺）；5.窗帘6幅；6.实木拐角吧台1组；7.黑色置物铁架2个；8.白色小茶几1个；9.金色椅子1个；10.自动饮水机1台；11.香槟杯8个；12.吧台凳4个（棕色3个、白色1个）；13.灰白色沙发1张；14.沙发靠背4个；15.壁画12张；16.黑色展示铁架1个；17.黑色装饰铁架1个；18.黑色鞋柜1个；19.白色衣柜1个；20.白色柜子1个；21.黑色格子隔板铁架2个；22.黑色大穿衣镜1个；23.顶灯1盏；24.黑色铁制挂衣架1个；25.金色展示架；26.垃圾桶4个；27.鞋套盒1个。一审法院2019年6月25日《调解笔录》显示，董丽娟对于上述清单中1、2、3、4、5、6、9、10、12、13、14、15、18、19、20、22、23、24、27项物品没有异议，同时主张7、16、17、21项物品均系铁架，故无法确定双方是否已经于2019年3月27日交接，对于其余8、11、25、26项物品表示需进一步核实，当庭未予确认。在案2020年6月24日《勘验笔录》记载双方在一审法院勘验现场确认在场物品包括1、2、3、18、19、20、24，董丽娟表示第4项物品在其家中、第6、10项物品存放于大兴仓库中，除上述1、2、3、4、6、10、18、19、20、24项物品外，董丽娟表示其他物品在其收回房屋时即不存在。有韩婷、张洋签名的日期为2020年6月24日交接单显示当日双方交接物品包括以下项目物品：1（缺失遥控器，张洋同意配置）、2、3、5（2幅）、8、9、18、19、20、22、24，其中白色小茶几和金色椅子均注明有破损。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点有二，一是董丽娟应否退还韩婷押金11000元，二是除一审判决物品外是否还有其他应当退还的物品。关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，董丽娟与韩婷于2018年12月31日签订房屋租赁合同，约定董丽娟将房屋出租予韩婷使用，租赁期限自2018年11月1日起至2020年10月31日止，租金11000元/月。双方所签合同不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵照履行。在合同履行过程中，韩婷因故需提前终止租赁，后双方于2019年3月27日办理房屋及屋内部分物品交接。现韩婷主张董丽娟向案外人张杰收取了11000元房屋押金，王珂续租后已将押金给付予案外人张杰，韩婷续租时又将押金11000元交付予前承租人王珂，故要求董丽娟向其退还押金11000元。根据双方所签订的房屋租赁合同第9.2.6条约定，因乙方（韩婷）原因造成本合同无法继续履行的，则由乙方承担违约责任。甲方（董丽娟）有权扣除乙方壹个月房租同等金额的款项作为违约金，在乙方已结清本合同第七条款所约定的各项费用的前提下，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金（租金按日结算）。如违约金不能赔偿因此给甲方带来的直接财产损失，甲方有权再向乙方追偿。本案合同系因韩婷原因需提前终止，故根据双方合同约定，董丽娟有权扣除1个月租金作为违约金。韩婷虽主张双方商定如其代为寻得续租人其即可退还押金，但在案证据不足以证明韩婷为案涉房屋重新寻得续租人。在此情况下，一审法院驳回韩婷所提要求董丽娟退还押金的诉讼请求并无不当。关于争议焦点二，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在本案一审中，董丽娟对于韩婷要求返还的地毯（全屋整铺）、窗帘6幅、实木拐角吧台1组、金色椅子1个、自动饮水机1台、吧台凳4个（棕色3个、白色1个）、灰白色沙发1张、沙发靠背4个、壁画12张、黑色鞋柜1个、白色衣柜1个、白色柜子1个、黑色大穿衣镜1个、顶灯1盏、黑色铁制挂衣架1个、鞋套盒1个等物品均无异议。双方在2020年6月24日已经就电视（无遥控器）、冰箱、洗衣机、窗帘2幅、白色小茶几、金色椅子、黑色鞋柜、白色衣柜、白色柜子、黑色大穿衣镜、黑色铁制挂衣架完成交接。据此可知，董丽娟对于其在一审中自认的地毯、实木拐角吧台、自动饮水机、窗帘（4幅）、吧台凳、灰白色沙发、沙发靠背、壁画、顶灯、鞋套盒等物品并未完成交接。董丽娟虽在现场勘验过程中否认其收回房屋时存在窗帘、吧台凳、灰白色沙发、沙发靠背、壁画等物品，但因其对于收回房屋时屋内物品情况未予留存相关证据，其应承担不利后果，结合其在一审中自认，本院推定上述地毯、实木拐角吧台、自动饮水机、窗帘（4幅）、吧台凳、灰白色沙发、沙发靠背、壁画、顶灯、鞋套盒董丽娟未予返还。关于韩婷所主张的黑色置物铁架、黑色展示铁架、黑色装饰铁架、黑色格子隔板铁架，因在案清单显示双方在2019年3月27日交接物品包括铁架，董丽娟亦主张无法确定双方在该次物品交接中是否已就上述铁制品完成交接，在此情况下本院亦难以推定董丽娟未返还上述黑色置物铁架、黑色展示铁架、黑色装饰铁架、黑色格子隔板铁架。关于韩婷所主张香槟杯、金色展示架、垃圾桶，现有在案证据无法证明屋内存在上述物品及上述物品应归韩婷所有，故本院对此三项物品不予采信。综上，结合在案证据及当事人陈述，本院认为董丽娟应当向韩婷返还地毯、实木拐角吧台、自动饮水机、窗帘（4幅）、吧台凳、灰白色沙发、沙发靠背、壁画、顶灯、鞋套盒，一审法院已经判令董丽娟返还地毯、实木拐角吧台、自动饮水机，本院对此予以维持。对于其他应当返还的物品，双方就返还问题无法达成一致，且当事人均未提供证据证明上述剩余其他物品的下落。经本院询问韩婷表示接受折价补偿，但主张物品价值30000元左右。综合本案情况及当事人意见，本院酌予确定董丽娟对于应当返还的窗帘（4幅）、吧台凳、灰白色沙发、沙发靠背、壁画、顶灯、鞋套盒折价向韩婷进行补偿。具体折价金额，本院考虑物品市场价格、使用折损等情况，酌情确定董丽娟补偿韩婷2000元。综合韩婷在二审中所提供证据及本案情况，本院对于一审判决此节内容酌予调整。综上所述，韩婷上诉请求部分成立，本院酌予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5869号民事判决第一、二、四项；二、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5869号民事判决第三项；三、董丽娟于本判决生效之日起十日内返还窗帘（4幅）、吧台凳、灰白色沙发、沙发靠背、壁画、顶灯、鞋套盒折价款3000元；四、驳回韩婷、王珂的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费175元，由韩婷负担100元（已交纳），由董丽娟负担75元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；一审反诉案件受理费328元，由董丽娟负担（已交纳）。二审案件受理费350元，由韩婷负担300元（已交纳），由董丽娟负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年四月二十五日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞