湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3451号上诉人（原审被告）：李华才，男，1950年8月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李君，男，1976年9月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。系李华才之子。被上诉人（原审原告）：武汉天宇弘物业管理有限公司。住所地：武汉市洪山区珞瑜路716号华乐山庄12栋2单元202室。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：田伦，该公司员工。委托诉讼代理人：何江雁，湖北楚道律师事务所律师。上诉人李华才因与被上诉人武汉天宇弘物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李华才上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案受理费。事实与理由：一、第一届业委会与武汉天宇弘物业管理有限公司二次签订物业合同的上述行为都未经业主大会同意，并进行相关公示，损害了业主的知情权；二、一审法院认定武汉天宇弘物业管理有限公司实际向上诉人提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。但该物业公司未正常提供物业服务；三、本案已经超过法律规定的三年诉讼期，天宇弘公司无权要求本人缴纳该时段内的物业服务费。武汉天宇弘物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对于上诉人李华才提到的诉讼时效问题，物业公司在提供服务过程中是持续不中断的服务，并不涉及诉讼时效问题，对于其提到的该请求我方不予认可。武汉天宇弘物业管理有限公司向一审法院起诉，请求判令：1、依法由李华才支付拖欠物业费6140.16元，违约金3361.74元；2、由李华才承担本案全部诉讼费。一审查明事实：李华才系武汉市洪山区徐东大街143号华腾园小区9栋1单元33层5室的业主，房屋建筑面积为98.4平方米。2014年9月28日，武汉市华腾园小区业主大会、第一届业主委员会与武汉天宇弘物业管理有限公司签订《武汉市物业服务合同》，约定由武汉天宇弘物业管理有限公司对华腾园小区提供物业服务事宜，合同期限为2年，自2014年12月1日至2016年11月30日。合同约定：物业服务费业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，标准为：1层1元／月／㎡，2层l.1元／月/㎡，3-11层1.25元／月／㎡，12层以上1.3元／月／㎡；业主应于每年6月5日、12月5日前向武汉天宇弘物业管理有限公司交纳半年度物业服务费，逾期未缴纳的，每逾期一日，应交欠交总额的5%作为违约金；业主逾期缴纳物业管理费的按每天5‰缴纳滞纳金；合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方（武汉天宇弘物业管理有限公司）有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。合同还就双方的其他权利义务作了约定。2018年4月23日，武汉市华腾园小区第一届业主委员会与武汉天宇弘物业管理有限公司签订《武汉市物业服务合同》，该合同期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，物业服务费收费标准等约定不变。李华才自2015年1月1日起未支付物业服务费，截至2018年12月31日，李华才共欠交物业服务费48个月。另，综合同期在法院受理的该小区物业服务纠纷案件中业主提供的相关证据，该小区存在公共设施设备维护不到位、安保措施不到位、绿化面积减少、垃圾清理不及时、安全通道堵塞及消防设施不齐全等现象。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，据此，2014年9月28日武汉市华腾园小区业主大会、第一届业主委员会与武汉天宇弘物业管理有限公司签订的《武汉市物业服务合同》及2018年4月23日武汉市华腾园小区第一届业主委员会与武汉天宇弘物业管理有限公司签订《武汉市物业服务合同》均对李华才产生法律约束力。此外，武汉天宇弘物业管理有限公司实际向李华才提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。因此，李华才未按时向武汉天宇弘物业管理有限公司支付物业服务费，武汉天宇弘物业管理有限公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取物业服务费用。基于李华才的答辩意见及法院同期受理该小区其他案件中业主的抗辩，结合双方针对自己主张及反驳对方主张所提供的证据，法院对2015年1月1日至2018年12月31日的物业费酌定按照65%的比例计算，即3991元（98.4平方米×1.3元/平方米×48个月×65%）。同时，因武汉天宇弘物业管理有限公司在履行物业服务合同中存在一定瑕疵，对于其违约金的诉讼请求不予支持。关于李华才抗辩的房屋漏水问题属房屋质量问题，武汉天宇弘物业管理有限公司未有效协调解决，李华才可另行向相关责任主体主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李华才于判决生效后十日内向武汉天宇弘物业管理有限公司支付自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费3991元；二、驳回武汉天宇弘物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取25元，由李华才负担。二审期间，各方均未提交新证据。二审查明，李华才于2021年2月4日因病死亡。依据李华才出具的《遗嘱》，华腾园小区9栋1单元33层5室（即涉案房屋）由其子李君继承所有。李君在本案二审诉讼中明确表示其愿意继承李华才在本案中的诉讼权利。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十二条规定：“上诉案件的当事人死亡或者终止的，人民法院依法通知其权利义务承继者参加诉讼。需要终结诉讼的，适用民事诉讼法第一百五十一条规定。”依据上述规定，经通知，李君作为李华才二审诉讼权利的继承人参加诉讼。因此，本案不属于《民事诉讼法》第一百五十一条所规定的终结诉讼情况，二审应继续进行审理。其他事实与一审一致。本院认为，本案二审的审理焦点为业主李华才是否应缴纳物业费。首先，对于案涉物业合同的效力，依照国务院《物业管理条例》第十五条第二款、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，及小区业主委员会执行业主大会的决定事项而代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对全体业主均具有约束力。一审法院认定第一届业主委员会于2014年9月28日、2018年4月23日分别与武汉天宇弘物业管理有限公司签订的两份《武汉市物业服务合同》均对业主产生法律效力是正确的。上诉人李华才主张该小区业主委员会的签约未经业主大会同意及未进行公告而损害了业主知情权，且其该合同未经备案，故认为案涉《武汉市物业服务合同》对业主不产生约束力，本院认为，上诉人李华才如对该物业合同的效力持异议，其可行使业主撤销权藉此推翻该物业合同的法律效力，进行另案主张，故其该部分上诉请求不在本案的审理范围。其次，对于2016年11月30日至2018年1月1日期间（即第一份物业合同终止之日至第二份物业合同生效之日期间）的物业费收取问题，根据查明事实，武汉天宇弘物业管理有限公司确按原物业合同约定的内容持续提供了物业服务，其与小区业主构成事实上的物业服务合同关系，一审对此认定准确，符合客观事实，上诉人李华才认为该物业公司未正常提供物业服务，但未充分举证予以证明其主张，应承担举证不能的不利法律后果。根据当事人提交的小区环境照片及双方庭审陈述等，结合该小区其他业主也因物业服务质量与被上诉人物业公司发生过纠纷的情况，一审予以综合考量，已鉴于小区物业服务确有卫生环境、停车管理、公共设施等部分瑕疵的情况而对上诉人迟延缴纳物业费的违约金予以了免除，并对上诉人李华才欠缴的物业费打折计算，藉此间接督促物业公司进一步加强服务管理意识、提高物业服务质量、改善小区生活环境，该处理较为合理，但上诉人李华才仍要求2018年1月1日之前的物业费免交，此后的物业费按打折支付，这一主张缺乏事实与法律依据。第三，对于本案诉讼时效的问题，武汉天宇弘物业管理有限公司自2014年9月28日至二审审理期间，仍持续在为华腾园小区提供物业服务，且该物业公司提供了通知函、缴费通知单等，本案中并不存在诉讼时效已经过的情形，故上诉人李华才主张2015年1月1日至2016年12月31日已过三年诉讼时效，于法无据，本院不予支持。综上所述，李华才的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由李华才负担。本判决为终审判决。审判员  李行二〇二一年四月二十三日法官助理熊雪婷书记员郑思旗