河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫03民申338号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吕延欣，女，1978年2月8日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区，现住河南省洛阳市老城区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张东海，男，1978年2月6日出生，汉族，住福建省南安市，现住河南省洛阳市老城区。二再审申请人共同委托诉讼代理人：夏文远，河南弘创律师事务所律师。二再审申请人共同委托诉讼代理人：许婷，河南弘创律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区王城大道**。法定代表人：王彦红，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。再审申请人吕延欣、张东海因与被申请人洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称住总宇泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终8928号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吕延欣、张东海申请再审称：依据《中华人民共和民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。事实与理由：一、原审法院部分事实认定错误，损害了再审申请人的合法权益。2017年6月12日再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》约定“若因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。该房屋约定的交房日期为2018年7月31日，实际交付之日为2017年7月31日。无论是根据合同约定的交付日期还是实际交付日期，住总宇泰房地产公司均未在90日内给再审申请人办理房屋所有权证书，构成根本违约。其违约责任给再审申请人的生活造成了极大的不便，也给再审申请人造成了很大的经济损失和精神损失。但原审却以再审申请人未举证证明逾期办证给其造成的损失情况为由，判令被申请人按照房屋实际价款的2%向再审申请人支付违约金，该判决严重违背了合同法的基本原则，也违背了合同订立的目的和初衷。首先，法律之所以将合同行为作为规范的对象，一是为了充分尊重当事人的意志，体现私法自治原则；二是为了平衡当事人的利益、维护公共秩序和善良风俗；三是为了维护交易安全，鼓励交易、助长流通。约定必守是现代契约精神的基本体现，是契约自由的重要保障。在依法成立并生效的合同中，违约金条款理应对合同各方主体具有法律约束力，不得随意变更或取消。如果签订合同后，却不按照合同约定履行义务，守约方还不能依照合同约定的违约责任主张权利，那么订立合同的意义何在？如果法官的自由裁量权可以无限制地超越合同的约定，违反法律规定，那么是不是意味着合同法就形同虚设，一切皆由法官自由裁量了？其次，合同约定的违约责任本身就是对不履行合同约定义务的一种惩罚及督促的作用，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。一审法院从合同约定的自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，直接判令被申请人按照房屋实际价款的2%向再审申请人支付违约金，二审法院还予以维持，如果之后被申请人依然不履行生效的法律文书给再审申请人办理不动产权证书，那么再审申请人对被申请人还有什么约束力，还有什么惩罚措施，那是不是意味着被申请人可以无拘无束、肆无忌惮地继续违约？那么再审申请人的利益又该如何保障，订立合同的意义又在哪？再次，根据谁主张谁举证的原则，如果被申请人认为合同约定的违约金过高，其应当举证证明，但被申请人却未提交任何证据证明合同约定的违约金过高。而一审、二审法院却举证责任倒置，让再审申请人举证证明自己的实际损失，后又以再审申请人没有提交逾期办证给其造成的损失情况，未按合同约定支持再审申请人的诉求，难道合同约定就是废纸一张吗？逾期办证给再审申请人的生活带来许多不便之处，再审申请人急需用钱需要房子贷款，因无房产证，贷款也无法办理，卖房又因无房产证，房价直降二三十万，难道这些还不足以证明再审申请人的损失吗？作为一名普通公民，买房的首付款都是东拼西凑的血汗钱，其余房款更是向银行付着利息的贷款，目的就是能有一个稳定的住所，一个国家的长治久安，一个社会的稳定，其中最重要的因素不就是稳定的住所吗？物权以登记为主，买房后一直办不了房产证，怎么证明该房屋真正属于再审申请人的？再审申请人的预期利益得不到保证，又怎么利于国家和社会的稳定？且该判决不仅仅损害了再审申请人一个人的利益，更是损害了整个小区业主的利益，更是容易造成集体上访等社会问题，损害国家的稳定。综上，一审、二审法院认定事实错误，完全忽视合同约定，违背事实，错误判决给再审申请人造成了极大的经济损失。二、原审法院适用法律错误。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，作出判决，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定是“当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，而原审法院却完全没有理解过分高于和适当减少的字意，直接一刀切把合同约定的按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，直接减少至被申请人按照房屋实际价款的2%向再审申请人支付违约金，完全违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，极大纵容了被申请人的违约，损害了再审申请人的利益。首先，被申请人怎么证明合同约定的违约金过分高于造成的损失？是否提交了相关证据？原审法院对该事实的认定，对该案件的判决又是依据哪个证据，依据哪条法律？其次，原审直接判令被申请人按照房屋实际价款的2%向再审申请人支付违约金，也不是适当减少，而是极大的维护了违约方的利益，侵害了守约方的权益，助长了违约风气。原审法院忽视合同约定，主动降低被申请人的违约成本，未论述降低违约金的合理性，不仅缺乏说服力，还让众多买受人的信赖利益遭受到严重损失。在商品房买卖合同中，出卖人开发商企业处于缔约优势地位，且合同为其提供的格式文本，大多条款对其较为有利，在此情形下，其对买受人承诺逾期办理房产证的违约金标准，系其真实意思表示，对其应当具有约束力，而且违约金不仅具有补偿性，在一定程度上也具有惩罚性，否则其承诺的违约金标准不被认定，会使买受人的信赖利益受到损失。原审法院在自由裁量时未论述其调整的合理性，也未论述其调整的参照标准，缺乏说服力。即使按照民间借贷的标准调整，参考标准也应当为年利率24%（即每日万分之6.6），合同中约定的标准也不过为每日万分之一，还不及民间借贷利率六分之一，何谈违约金约定过高一说？原审判决未遵循同案同判原则。“同等情况相同对待”是古老的法律格言，也是现代法治的基本原则。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第三条：承办法官依托中国裁判文书网、审判案例数据库等进行类案检索，并对检索的真实性、准确性负责。第四条：类案检索范围一般包括：（一）最高人民法院发布的指导性案例；（二）最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件；（三）本省(自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。第九条：检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，的规定，一审、二审法院也应遵循同案同判原则，以保证法律的公正性。“同案同判”既是自然正义的要求，也是宪法法制统一原则的要求。同案同判价值功能体现在诸多方面：一是维护法制统一。法制统一是现代法治社会的基本要求，没有法制统一，也就无法实现国家的法治化。坚持法制统一是依法治国必须始终坚持的重大原则之一。“同案同判”可以在司法层面促进法律适用的统一，促进法律的正确实施，从而维护法制统一。二是树立法律权威。一个国家要实现法治化，就必须有社会公众对法律的尊重、认可和接受，没有社会公众的尊重、认可和接受，即没有社会公众对法律的信仰，法律就会丧失稳定性，失去权威，变成一纸空文。“同案同判”可以使社会成员看到法律的公平正义，在内心产生对法律的忠诚和信仰，自觉崇尚法律，服从法律，有利于整个社会法治精神的形成，从而有利于法治社会的构建。三是保障司法公正。司法公正始终是人民法院工作的生命线，是司法工作必须永远恪守的底线。尽管由于一些难以克服的技术原因，诉讼活动无法完全还原客观真实，然而，在法治国家建设进程中，司法应尽最大可能接近“同案同判”目标，这对于保障司法公正和推进严格司法的重要意义显而易见。四是提升司法公信。普通公众是通过个案中一个个具体纠纷的处理结果去体会法律和感受公正的。如果司法实践中大量存在“同案异判”现象，那么传递给人们的就是司法不公的消极信息，法治原则就无法真正得到张扬，人们便无法通过个案形成法律行为与结果之间的稳定预期。“同案同判”能最大程度地固化这种预期，使社会公众对司法信任程度提升，也有利于服判息诉。本案的法律关系和案由都与二审中我们所提交的洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终1845号民事判决、（2019）豫03民终6186号民事判决以及河南省高级人民法院（2020）豫民再140号民事判决相同，但二审法院对此却置之不理，不看不参考。另根据京高法发〔2014〕489号《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第21条：逾期办证违约金过高的判断标准，出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。又根据《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条：逾期办证违约金的调整，合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。再审申请人与被申请人之前签订的商品房买卖合同，约定的违约金数额完全合理合法，根本不违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人约定的违约金过分高于造成的损失的规定。原审法院不但适用法律错误，还违反了同案同判原则。因此，原审法院认定部分事实不清，所依据的证据不足，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并违反同案同判原则，严重损害了再审申请人的合法权益，不仅违背了制定合同法的目的和原则，更是助长了违约方的违约行为，助长社会的不正之风，应依法改判。住总宇泰房地产公司陈述意见称：一、再审申请人无提请再审的资格，应依法驳回其再审申请。再审申请人再审申请书中明确，其已将案涉房屋出售于第三人。因此，再审申请人依法无权再行提起再审，应依法驳回其再审申请。二、一审、二审判定被申请人按房屋总价款的2%向再审申请人支付违约金符合事实和法律规定，也契合和贯彻了疫情防控常态化模式下处理社会矛盾的理念，兼顾公平，合法有据，主要体现在以下几个方面：首先，案涉《商品房买卖合同》文本是房管局强制推行的国家14版示范合同文本，并非被申请人提供的文本。该合同主要以“保护购房人合法权益”为出发点，未能兼顾合同双方的利益，使合同双方的权利义务并不对等，对出卖人明显不利，导致当前房地产市场群访、群诉现象的发生，已严重影响了房地产市场的健康稳定发展，也与疫情期间国家维护企业发展稳定的大方向相悖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及案涉《商品房买卖合同》的约定，均明确前提是“因出卖人”的原因，合同补充协议也进一步明确“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”。被申请人一直在积极推动和协调案涉房产的产权登记备案手续，一审也已查明，未能如期办理产权登记备案确有总包方拒不配合提供案涉房产相关竣工资料的原因。期间又适逢国务院机构调整，原消防部门承担的消防验收工作改由住建部门承担，相应工作暂停办理。随后又发生新冠疫情事件政府管控，加之案涉楼栋也存在私搭乱建及个别业主因涉债权债务纠纷房屋被查封等情况，这些均非被申请人能控制和左右的但又是客观存在的事实和因素，而这些因素也均是影响规划核实等工作开展进而影响办理产权登记备案（首次登记）的重大因素，且办理产权备案（首次登记）和逾期交房两者造成的后果和损失不同，逾期办理产权登记备案并未给再审申请人造成损失，再审申请人也未提交其有损失的任何证据，被申请人有权申请调低违约金，且目前案涉房屋升值高达近一倍，一审、二审法院综合考虑双方的权益，兼顾公平，依法酌定处理并无不妥，符合事实和法律规定。其次，2020年受新冠病毒肺炎疫情和疫情防控常态化的影响，大量企业受到重大冲击,有的已倒闭有的挣扎在死亡线,全社会的商业活跃度均有较大的降低,随之而来的，对地产的需求也会下降，银行目前的政策，又进一步限制了房地产企业的融资，加之，年前又经历了多地的疫情散复发等等情况，这些因素叠加在一起,必然会给房地产市场的前景进一步蒙上阴影。被申请人同样是受损者之一，且疫情以来，企业的经营异常困难，承担过高的违约金，对被申请人来说无疑是雪上加霜。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的精神，对于审理商品房买卖合同中的相关事宜，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。再次，需向法庭说明的是，这一期住宅项目共计980户，截至2021年4月10日，已诉前调解388户、一审阶段调解39户、已司法确认285户，另外，经协商后签订协议213户。一审判决（违约金亦是按照按房屋总价款的2%裁判）后上诉的14户，二审均维持原判后，申请再审的为9户（其他5户已按一审判决支付）。综上，前述接受按房屋总价款的2%补偿的暂合计932户，占比小区业主比例为95.10%。绝大部分业主本着客观实际，均同意按房屋总价款的2%计算违约金，后续就此事的签约被申请人仍正在有序进行，付款按批次已陆续支付。另，经被申请人多方努力和政府协调，已于2020年10月底完成了再审申请人案涉房屋的首次登记，目前小区业主在陆续办理转移登记，目前已知已办理了545户。被申请人为了业主的利益，自愿承担了前述业主的代办费用。基于上述情况，若出现不同的计算方式，其他业主可能会再次出现大量群诉群访现象，不利于社会稳定，也势必会严重影响房地产市场的健康稳定发展，不利于创造良好的营商环境，与国家“六保”、“六稳”政策相左，与疫情期间国家维护企业发展稳定的大方向相悖。综上，一审、二审法院事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，裁判结果并无不妥，亦符合疫情下国家的相关政策和最新的司法精神，兼顾公平，再审申请人的再审请求无事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审查认为：本案争议焦点为生效判决将违约金数额调整为房屋总价款的2%是否正确。原审查明，被申请人与再审申请人约定，自2018年7月31日起90日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如违约，被申请人按日计算向再审申请人支付全部房价款的万分之一的违约金。再审申请人提起本案诉讼时，被申请人尚未向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，故生效判决认定被申请人存在逾期办证行为有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，鉴于2019年4月《中华人民共和国消防法》修改导致建设工程消防验收政府部门职责变化以及2020年1月至5月新冠病毒肺炎疫情爆发对政府部门办证工作带来的客观影响，生效判决根据案件实际情况，兼顾考虑被申请人逾期办证的违约情节、过错程度以及再审申请人可能获得的预期利益等因素，根据公平原则，酌定将违约金调整为房屋总价款的2%,符合自由裁量权的范围，并无不当。综上，吕延欣、张东海的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回吕延欣、张东海的再审申请。审判长 苏 娜审判员 王鑫杰审判员 时志伟二〇二一年四月二十五日书记员 姚显营