四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1102民初2466号 原告：乐山市商业银行股份有限公司市中区支行，住所地：四川省乐山市市中区。 负责人：兰斌，支行行长。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓宇，四川创实律师事务所实习律师。 被告：乐山恒达房地产开发有限公司，住所地：四川省井研县。 法定代表人：张勇兵，董事长。 委托诉讼代理人：刘立科，四川武阳律师事务所律师。 被告：乐山市融金商贸有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：易文书，董事长。 委托诉讼代理人：刘立科，四川武阳律师事务所律师。 被告：乐山市贵泰商贸有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：王佩勇，董事长。 委托诉讼代理人：刘立科，四川武阳律师事务所律师。 被告：乐山市林源建材商贸有限责任公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：张勇兵，董事长。 委托诉讼代理人：刘立科，四川武阳律师事务所律师。 被告：张勇兵，男，1974年7月25日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：刘立科，四川武阳律师事务所律师。 原告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称：乐山商行市中区支行）与被告乐山恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达房开司）、乐山市融金商贸有限公司（以下简称：融金公司）、乐山市贵泰商贸有限公司（以下简称：贵泰公司）、乐山市林源建材商贸有限责任公司（以下简称：林源公司）、张勇兵金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山商行市中区支行的委托诉讼代理人肖斌、邓宇，被告恒达房开司、融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵的共同委托诉讼代理人刘立科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山商行市中区支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒达房开司立即归还原告借款本金1699万元及利息、罚息、复利（截止2020年12月15日的期内利息为619666.64元；罚息，从2020年6月29日起至2020年12月15日为27603.32元，从2020年12月16日起，以尚欠本金为基数按照年利率12%计算至本金付清之日止；复利，从2020年6月29日起至2020年12月15日以每月新增罚息为基数按照年利率12%计算，从2020年12月16日起以所欠期内利息以及每月新增罚息为基数按照年利率12%计算至期内利率付清之日止）；2.判令被告恒达房开司立即归还原告挂账利息1087257.54元及复利（截止2020年12月15日的复利为25520.36元，从2020年12月16日起，复利以所欠挂账利息1087257.54元为基数按照月利率4.166667‰计算至挂账利息付清之日止）；3.判令被告恒达房开司支付原告因本案产生的律师费15000元；4.判令原告有权就被告恒达房开司位于井研县研城镇迎宾大道99号7栋1层1号-21号和2层1号-3号的房产共计24套折价、拍卖或者变卖所得价款在上述第1、2、3项诉讼请求所列债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵对上述第1、2、3项诉讼请求所列债务承担连带清偿责任；6.本案全部诉讼费用由五被告承担。 事实和理由：2018年8月27日，乐山商行市中区支行与恒达房开司签订了编号为03012018年01字第0020号的《房地产借款合同》1份，主要约定：恒达房开司向乐山商行市中区支行借款1750万元用于支付项目开发，借款期限为36个月；借款利率为固定利率，即年利率9%，实行按月结息付息，按约定比例偿还借款（本金），具体为：2019年5月归还本金不低于50万元，2020年5月归还本金不低于50万元，剩余货款到期前结清。恒达房开司未按约定偿还借款本息及其他应付款项即构成违约，乐山商行市中区支行有权宣布本借款合同和其他未偿还的借款立即到期。同日，乐山商行市中区支行与融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵分别签订了《保证合同》，融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵均自愿为恒达房开司前述借款债务提供连带责任保证担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利和实现债权的费用等，保证期间为借款到期之次日起两年。2020年1月16日，乐山商行市中区支行与恒达房开司签订《抵押合同》，合同约定：恒达房开司以其所有的位于井研县研城镇迎宾大道99号7栋1层1号-21号和2层1号-3号的房产共计24套为其上述借款债务提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利和实现债权的费用等，之后，双方依法办理了前述抵押房产的登记手续。然而，贷款发放后，恒达房开司并未按照合同约定向乐山商行市中区支行支付借款利息，为此，乐山商行市中区支行与恒达房开司、融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵于2020年6月29日签订《借款补充协议》，对2020年6月29日前的借款利息1087257.54元进行挂账处理，并约定挂账期间恒达房开司应继续以挂账利息金额为基准按月利率4.166667‰的标准计算复利。但该补充协议签订后的借款利息，恒达房开司仍未能按时足额支付。另外，恒达房开司还仅支付了合同约定的2019年5月的借款本金，2020年5月的借款本金恒达房开司仍未支付。原告乐山商行市中区支行认为，恒达房开司应当按照约定按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，原告乐山商行市中区支行有权宣布借款立即到期，恒达房开司除应当立即向原告乐山商行市中区支行还清全部借款本金和利息（含挂账利息）外，还应当向原告乐山商行市中区支行支付逾期罚息和复利直至全部借款本金、利息还清为止，原告乐山商行市中区支行为追索债权产生的律师代理费也应当由恒达房开司承担；恒达房开司以其持有的房产为其前述借款债务提供抵押担保并依法办理了抵押登记，在恒达房开司未按时足额还款的情况下，原告乐山商行市中区支行有权就恒达房开司所有的抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款在恒达房开司尚欠的借款本金、利息、罚息、复利和应承担的律师代理费范围内优先受偿，融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵自愿为恒达房开司的前述借款债务提供连带责任保证担保，在恒达房开司未按时足额还款的情况下，依法应当对在恒达房开司尚欠的借款本金、利息、罚息、复利和应承担的律师代理费范围内向原告乐山商行市中区支行承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告恒达房开司、融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵辩称，对原告陈述的借款金额、时间、尚欠本金及融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵作为担保人等内容，五被告均不持异议。恒达房开司尚欠乐山商行市中区支行借款本金1699万元，恒达房开司无异议。但恒达房开司认为利息、罚息计算过高，请求法院依法判决。律师费，不该由五被告承担。承建人即将起诉在抵押物处理范围内要求优先受偿，因此原告的第4项诉讼请求不应该得到支持，应该由承建人在工程范围内支付后剩余部分原告享有优先受偿权。 本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，原告乐山商行市中区支行（贷款人）与被告恒达房开司（借款人）签订《房地产借款合同》（合同编号：03012018年01字第0020号），主要约定：恒达房开司向乐山商行市中区支行借款1750万元用于“公园99号”2期项目开发，借款期限为36个月，自实际提款日起算；借款利率为固定年利率9%。按日计息，按月结息，结息日为每月20日，日利率=年利率/360。罚息利率为原借款利率基础上加收50%。借款本金按约定比例偿还，2019年5月归还贷款本金不低于50万元，2020年5月归还贷款本金不低于50万元，剩余贷款到期前结清。同时，抵押于乐山商行市中区支行的在建工程销售时须将销售款全部用于归还乐山商行市中区支行贷款本息。借款人承担因本合同的订立和履行所发的费用，以及贷款人为实现本合同项下债权已付和应付的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务的构成借款人违约。借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，立即收回未偿还款项。借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。 同日，被告融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵作为保证人分别与原告乐山商行市中区支行签订《保证合同》（合同编号：03012018年05字第0020-1号、03012018年05字第0020-2号、03012018年05字第0020-3号、03012018年05字第0020-4号），上述4份保证合同主要约定：被告融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵为《房地产借款合同》（合同编号：03012018年01字第0020号）项下的本金、利息、复利、罚息、违约金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）和所有其他应付费用等提供连带责任保证，保证期间自主合同确定的借款到期日之次日起两年，若原告提前收回贷款的，保证期间自贷款人向借款人通知的还款日之次日起两年。 乐山商行市中区支行分别于2018年8月31日向恒达房开司发放贷款1600万元，于2018年9月4日向恒达房开司发放贷款150万元。 2020年1月16日，被告恒达房开司与原告乐山商行市中区支行签订《抵押合同》（合同编号：03012018年04字第0020-1号），主要约定：被告恒达房开司将其位于井研县研城镇迎宾大道99号7栋1层1号-21号和2层1号-3号的房产共计24套为《房地产借款合同》（合同编号：03012018年01字第0020号）项下的借款本金、利息、罚息、复利、律师费等提供抵押担保。此后，双方依法办理了抵押登记，乐山商行市中区支行取得了《不动产登记证明》。 2020年6月29日，乐山商行市中区支行作为贷款人，恒达房开司作为借款人，融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵作为担保人签订《借款补充协议（欠息转贷的）》，主要约定：截止2020年6月29日，恒达房开司在上述借款合同项下欠乐山商行市中区支行贷款利息1087257.54元，乐山商行市中区支行同意从2020年6月29日起，将上述借款合同欠息作挂账处理，挂账期间恒达房开司应继续以欠息金额为基数按月息4.166667‰的标准计算复利，恒达房开司应在主合同到期日即2021年8月27日随主合同项下贷款本息一并支付本条所述的原合同欠息及所产生的复利。原合同项下的担保人同意前述欠息处理方案，并承诺继续为前述欠息及所产生的复利、损害赔偿金、诉讼费、律师费等承担担保责任，保证期限自主合同到期日次日起两年。恒达房开司有主合同项下约定的违约情形，乐山商行市中区支行有权要求恒达房开司提前支付应付利息。 2020年12月1日，乐山商行市中区支行委托四川创实律师事务所指派律师代理本案，并实际支付律师代理费15000元。 庭审中，原告和五被告均陈述，虽然《房地产借款合同》（合同编号：03012018年01字第0020号）上载明的借款年利率为9%，但双方在2020年签订《借款补充协议（欠息转贷的）》时，口头约定，将借款年利率调降低为8%，罚息年利率相应降低为12%。 上述事实有营业执照复印件、负责人身份证明书、身份证复印件、《房地产借款合同》《保证合同》《抵押合同》《股东会决议》《不动产登记证明》《借款支取凭证》《不动产权证书》《借款补充协议（欠息转贷的）》《诉讼案件委托代理合同》《转账进账单》《四川增值税专用发票》、国家企业信用信息公示查询结果及当事人陈述予以证实。 本院认为，《房地产借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告乐山商行市中区支行按约发放贷款1750万元，被告恒达房开司应按合同约定完成还本付息的义务。被告恒达房开司未按合同约定按时偿还借款本息，其行为已构成违约。故，乐山商行市中区支行依合同约定宣告贷款提前到期，要求被告恒达房开司清偿借款本金1699万元的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于利息、罚息、复利的问题。原告乐山商行市中区支行有权依据合同约定，并通过向法院提起诉讼的方式宣告贷款提前到期，但应该给对方合理的准备时间，本院酌定2021年3月20日贷款到期。本案中，《房地产借款合同》仅约定对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。参照《中国人民银行关于印发〈人民币利率管理规定〉的通知》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息。故，本院对原告请求利息、罚息、复利符合法律规定和双方约定的部分予以支持，其余部分不予支持。经本院核算，被告恒达房开司应支付原告乐山商行市中区支行1.截止2021年3月20日的期内利息968000元，罚息（截止2021年3月20日的罚息43120元，从2021年3月21日起至付清之日止以尚欠借款本金为计算基数按年利率12%计算），复利（从2021年3月21日起至付清之日止以968000元为计算基数按年利率12%计算）；2.挂账利息1087257.54元及复利（从2020年6月29日起至挂账利息付清之日止以1087257.54元为计算基数按月利率4.166667‰计算）。 关于律师费的问题。《房地产借款合同》约定律师费由恒达房开司负担。现原告实际支付律师费15000元。故，本院对原告请求被告恒达房开司支付因本案而产生的律师费15000元予以支持。 关于优先受偿权的问题。乐山商行市中区支行与恒达房开司签订的《抵押合同》是双方真实意思表示，合法有效。上述抵押合同约定恒达房开司将其位于井研县研城镇迎宾大道99号7栋1层1号-21号和2层1号-3号的房产共计24套抵押给乐山商行市中区支行，且依法办理了抵押登记。现恒达房开司未能归还乐山商行市中区支行贷款本息，原告乐山商行市中区支行主张对被告恒达房开司抵押的位于井研县研城镇迎宾大道99号7栋1层1号-21号和2层1号-3号的房产共计24套【不动产权证号：川（2020）井研县不动产权第0××4号至0000037号】的折价、拍卖、变卖所得价款在上述贷款本息、律师费的范围内享有优先受偿权的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另，即使承建人对案涉抵押物享有优先受偿权，该优先受偿权与原告对案涉抵押物享有的优先受偿权之间只是受偿顺位不同，并不意味着原告对案涉抵押物不享有优先受偿权。故，本院对五被告抗辩原告第4项诉讼请求不应该得到支持的意见，不予采信。 关于保证人的担保责任范围问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和《中华人民共和国民法典》第三百九十二条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，本案中同时存在物的担保和人的担保，现并无证据证明各方约定了实现担保物权的顺序，乐山商行市中区支行作为债权人应当先就债务人恒达房开司提供的抵押物实现债权，才能要求保证人融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵承担保证责任。故，恒达房开司提供的抵押物折价、拍卖、变卖所得价款清偿案涉债务后仍不足的部分，由被告融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵承担连带清偿责任，被告融金公司、贵泰公司、林源公司、张勇兵在承担保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向被告恒达房开司追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、第三百九十五条、第四百零二条、第四百一十条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告乐山恒达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内偿还原告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行借款本金1699万元并支付截止2021年3月20日的期内利息968000元、罚息（截止2021年3月20日的罚息43120元，从2021年3月21日起至付清之日止以尚欠借款本金为计算基数按年利率12%计算）、复利（从2021年3月21日起至付清之日止以968000元为计算基数按年利率12%计算）； 二、被告乐山恒达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行挂账利息1087257.54元及复利（从2020年6月29日起至挂账利息付清之日止以1087257.54元为计算基数按月利率4.166667‰计算）； 三、被告乐山恒达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行因本案产生的律师费15000元； 四、原告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行就被告乐山恒达房地产开发有限公司抵押的位于井研县研城镇迎宾大道99号7栋1层1号-21号和2层1号-3号的房产共计24套【不动产权证号：川（2020）井研县不动产权第0××4号至0000037号】折价或者以拍卖、变卖所得的价款在本判决第一、二、三判项的债权范围内享有优先受偿的权利； 五、上述第四判项列明的抵押物折价、拍卖、变卖所得价款清偿上述第一、二、三判项债务后仍不足的部分，由被告乐山市融金商贸有限公司、乐山市贵泰商贸有限公司、乐山市林源建材商贸有限责任公司、张勇兵承担连带清偿责任，被告乐山市融金商贸有限公司、乐山市贵泰商贸有限公司、乐山市林源建材商贸有限责任公司、张勇兵在承担保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向被告乐山恒达房地产开发有限公司追偿； 六、驳回原告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计67195元，由被告乐山恒达房地产开发有限公司、乐山市融金商贸有限公司、乐山市贵泰商贸有限公司、乐山市林源建材商贸有限责任公司、张勇兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  周亲亲 二〇二一年四月六日 书记员  罗 宇