湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0105民初253号原告：路长虹，女，1972年3月13日出生，汉族，住湖北省老河口市。委托诉讼代理人:周玉宏，系路长虹之夫，1968年7月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。特别授权代理。被告：武汉青客公寓酒店管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区江城大道360号天祥广场1号楼7层办公38号，统一社会信用代码91420106MA4KX1W84T。法定代表人：王显才，该公司执行董事。委托诉讼代理人:鄢佳，系公司法务，特别授权代理。原告路长虹诉被告武汉青客公寓酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告路长虹的委托诉讼代理人周玉宏，被告武汉青客公寓酒店管理有限公司的委托诉讼代理人鄢佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路长虹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的房屋租金3,298元及电费129元。2、请求判令被告返还原告委托代缴税费1,071元（21个月）。3、请求判令被告支付违约金92,820元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2018年7月18日与被告签订了六年的《房屋托管租赁合同》，将位于武汉市汉阳区江城明珠小区的自有房屋出租给被告，以及2018年7月19日签订补充协议，该房屋租期为72个月4天，自2018年10月21日起至2024年10月24日止，前三年租金为每月1,700元，第四年开始每年月租金增长5%，税费由被告从房租中扣除代缴，支付方式为付三押零。根据合同约定，被告应于2020年4月25日前向原告支付后三个月的房租4,947元，但被告未予支付也没有提供代缴税凭证。2020年6月9日，被告区域负责人吴某用其微信向原告发出了《房屋托管租赁合同》强制解除通知。鉴于被告已严重违约，案涉房屋装修损坏，给原告造成了很大损失。为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告武汉青客公寓酒店管理有限公司辩称：诉请第一条中对于我公司欠付的租金金额无异议，但公司退房的时候没有搬走房屋内所有的电器，包括四台空调，冰箱，热水器，微波炉等，我方认为电器可以折抵一部分房租。对于在租赁期间产生的电费，核实相关凭证后我方愿意承担。诉请第二条根据我们签订的房屋托管租赁合同中第四条，租金支付方式和期限其中有约定租金产生的税费由乙方承担，因此不应返还代缴税费。诉请第三条根据房屋托管租赁合同一般条款中提到，因不可抗力致使本合同不能继续履行的，合同应予解除，我公司是由于不可抗力，也就是疫情原因解除的，不应承担违约责任。诉讼费由法院判决承担。经审理查明：2018年7月18日，原告路长虹与被告武汉青客公寓酒店管理有限公司签订《房屋托管租赁合同》，约定由原告将位于武汉市汉阳区江城明珠X栋X单元X室的房屋出租给被告；月租金为1,700元，并在备注处注明“第37-48月：增长5%85元”其后以此类推。合同还约定，“租金产生的税费由甲方（原告）承担，可委托乙方（被告）代办”“乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金”。次日，原被告签订《补充协议一》，约定上述租赁合同的租赁期限为72个月零4天，即2018年10月21日起至2024年10月24日止。合同签订后，被告支付房租至2020年5月24日止，其后未再支付。2020年6月9日，被告通过微信向原告发出解除合同的通知。通知载明，“因不抗力的肺炎疫情影响”，解除与原告签订的租赁合同，并将房屋以现状返还给原告。原被告共同确认，租赁合同的实际解除时间为2020年7月24日。原告认为，被告违约解除合同，未继续支付租金，遂引起本次诉讼。另查明，原被告签订合同后，原告以毛坯房的形式交付了房屋，其后房屋由被告装修及使用。原被告双方共同确认，案涉房屋税后租金为每月1,649元，被告共计拖欠原告两个月租金计3,298元，尚欠电费129元。关于代缴税费。原告述称，被告共计从房租中扣税1,071元，且未予提交相关税费票据。被告对扣税金额无异议，但未能提交相关税费票据。再查明，2014年11月20日，武汉仲裁委员会作出（2014）武仲调字第0401945号调解书，确认“申请人周顺刚、罗小玲自愿将汉阳区江城明珠小区第X栋X号房屋的拆迁安置权益让渡给被申请人路长虹”。2020年9月28日，武汉仲裁委员会汉阳分会作出《证明》，确认上述调解书已发生法律效力。上述事实有原被告陈述、《房屋托管租赁委托合同》（含补充协议、授权书）、房租转款记录、被告终止合同通知、电费缴款记录、仲裁委调解书及证明在卷证实，足以认定。本院认为：原告路长虹与被告武汉青客公寓酒店管理有限公司于2018年7月18日签订的《房屋托管租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。合同约定，房屋租赁期为2018年10月21日起至2024年10月24日止。被告在租期未到的情况下向原告发出解除合同的通知，表示“因不抗力的肺炎疫情影响”，解除与原告签订的租赁合同，后原被告双方共同确认，案涉租赁合同于2020年7月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告拖欠原告租金3,298元及电费129元，应予支付。关于原告要求被告返还代缴税费的诉请。原告系纳税义务人，被告对于在应付给原告的租金中扣除原告应缴纳税费金额1,071元无异议，但未能提交税费票据等相关证据用以佐证其已代原告缴税费，被告需承担举证不能的法律后果，故被告未履行代缴税费的义务，则应将该款返还给原告，原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的：因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……。自2020年1月24日发生的新冠疫情系不可抗力，本市疫情防控期间自2020年4月8日逐步解除，被告经营受影响，但是在疫情防控结束后，可逐步恢复经营。双方约定的租赁期限至2024年10月24日止，疫情防控结束后尚有较长期间恢复经营，并非完全属于上述法律规定的因不可抗力不能履行合同的情形，故被告关于疫情系不可抗力，解除合同不构成违约的辩称，本院不予支持；考虑疫情影响，被告应承担违约责任。合同虽约定，“乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金”，但原告在被告违约解除合同后可另行出租减少损失，而非将房屋空置要求被告支付剩余租赁期间的全部租金作为违约金，造成损失的扩大，故该违约金的计算方式明显过高。疫情期间，被告经营的案涉房屋无法经营，根据公平原则，原告应减免部分房租而未减免，则被告已支付的疫情期间租金可作为被告对违约责任的承担。综合考虑上述因素后，本院酌定由被告再向原告支付一个月的租金即1,700元作为违约金。关于原告对房屋装修损失的陈述。因原告系以毛坯房的形式交付的案涉房屋，该房屋一直由被告装修并使用，故被告以现状交付房屋不违反合同约定，原告的该项陈述，本院不予采信。关于被告对案涉房屋内家电折抵房租的辩称。因被告未举证证明双方存在上述约定及家电的价值，需承担举证不能的法律后果，故其上述抗辩理由，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉青客公寓酒店管理有限公司支付原告路长虹房屋租金3,298元及电费129元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、被告武汉青客公寓酒店管理有限公司返还原告路长虹代缴税费1,071元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告武汉青客公寓酒店管理有限公司支付原告路长虹违约金1,700元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回原告路长虹的其他诉讼请求。如果被告武汉青客公寓酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1,116元，原告路长虹已预交，由原告路长虹负担1,091元，被告武汉青客公寓酒店管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二一年四月一日法官助理杨昀晅书记员程苗