北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1677号原告：李清路，男，1955年9月16日出生，汉族，中国联通北京分公司退休员工，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告李清路与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李清路与被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李清路向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即给付逾期办理房屋所有权证违约金214743．62元（从2020年5月10日起计算至2021年4月25日止）；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年9月9日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同编号为Y1530101。合同约定原告向被告购买被告开发的位于门头沟区滨河路23号房屋，被告应于交房日期2015年7月31日730天内为原告办理房屋所有权证书。但是被告违约，至今未办理房产证，已经构成违约。2020年4月1日，原告曾向贵院起诉，门头沟区法院作出（2020）京0109民初1495号民事判决书（以下简称1495号判决书），法院判决被告支付原告2017年8月1日至2020年3月31日的逾期办证违约金595898．26元，2020年4月2日至2020年5月9日的逾期办证违约金23248．78元，该案现在强制执行过程中。现被告的违约行为尚未停止，故被告应当继续支付违约金，以总房款6118052元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金。从2020年5月10日计算至2021年4月25日，发生违约金天数为351天，产生违约金247743．62元，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：本案适用简易程序不符合法律规定。天台山不承担逾期办证的责任，此前生效判决已经确定业主在签订预售合同时签订了委托书一份，委托第三方对涉案房屋进行加建改建，根据合同第22条约定，买受人的责任造成未能如期取得房屋所有权证书的由买受人承担责任。原告未按照预售合同第16条的约定交齐全部的税和费，根据预售合同第14条第二款，及附件十补充协议第12条的约定，办证期限应当相应顺延，出卖人不承担责任。根据合同的约定，办证的期限应当以其延期收房的时间相应顺延。李清路存在逾期交付房款的情形，根据预售合同第14条的约定办证期限应当按照延期付款的时间进行顺延。原告此前与天台山签订了西园嘉园收房补充协议，被告已经按照合同约定书面通知原告收房，且案涉房屋在约定交付之日前已经符合预售合同约定的交付条件，原告未按合同履行其收房义务，办证期间应当自原告实际收房之日起计算，原告支付房款迟延，办证期间应当相应顺延。原告主张的违约金过高，根据合同法及其司法解释的规定约定的违约金超过造成损失的30%可以认定为高于造成的损失，本案当中加建的部分一直是原告在使用，原告无偿获得了使用的利益，并没有受到任何损失，没有实际损失的情况下，要求天台山公司承担违约金不符合法律规定。2020年1月23日疫情爆发以来因为收到疫情不可抗力的影响，原告所在小区，房屋的现场测量勘验等工作无法正常落实，导致涉案房屋的权属登记工作无法进行，我们认为即使法院认定天台山承担责任，天台山也不应当承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。该部分应当予以核减。2021年2月23日，被告组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为被告应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月22日止。本次诉讼与上次诉讼是一个整体，即使上次诉讼中对应当核减的部分未予认定和核减，本次诉讼中亦应当在整体中予以核减。原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金违背公平、诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定的事实如下：2013年9月19日，天台山公司（出卖人）与李清路（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1530101）（以下简称预售合同），约定李清路购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A14）门头沟新城城子地区天台山居住项目房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路），房屋预测建筑面积198．83平方米，其中套内建筑面积166．96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．87平方米，单价每平方米36643．82元，房屋总价6118052元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。李清路向天台山公司共交纳购房款6118052元，天台山公司向李清路出具发票。涉案房屋于2016年3月4日交付予李清路。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。2019年5月9日，天台山公司委托北京中海地理信息测绘有限公司就门头沟区滨河路23号院6号楼出具房屋面积测算技术报告书载建筑面积229．8平方米。超出预售合同约定房屋建筑面积。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。李清路曾于2020年诉至本院，要求天台山公司支付逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2020年7月8日作出1495号民事判决书，判决：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付李清路2017年8月1日起至2020年4月1日止的逾期办证违约金595898．26元。1495号民事判决书现已生效。本院至北京市门头沟区不动产登记中心调查，截至2021年4月23日，李清路就案涉房屋尚未办理不动产登记。双方均认可已经提交李清路房产证办理申请，具体办证时间尚未确定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的预售合同已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期为李清路办理房屋不动产权转移登记手续，应按照合同约定承担违约责任，对李清路主张的以已交房款6118052元每日万分之一的标准支付违约金的意见，本院予以支持。原告主张计算至2021年4月25日，本院不持异议。因生效判决已经确认天台山公司按照日万分之一的标准支付李清路2017年8月1日至2020年5月9日期间的逾期办证违约金，对天台山公司所提不应支付违约金、违约金标准过高、违约金起算时间应顺延、违约金应当相应核减的答辩意见，本院均不予采纳，天台山公司应继续支付2020年5月10日至2021年4月25日的逾期办证违约金214743．62元。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。本案事实清楚，权利义务明确，符合简易程序的规定，对天台山公司所提本案应适用普通程序的答辩意见，本案不予采纳。对天台山公司所提本案违约金应截至2021年2月22日的答辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付李清路2020年5月10日起至2021年4月25日止的逾期办证违约金214743．62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百六十元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 源二〇二一年四月二十七日法官助理  陈新明书 记 员  沈 彤