湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初1761号原告：阳平，男，1973年12月1日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。被告：郴州市凯利房地产开发有限公司。住所地湖南省郴州市开发区五岭大道东侧怡松园小区**。法定代表人：桂许文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李雄雅，湖南郴江律师事务所律师。原告阳平与被告郴州市凯利房地产开发有限公司（以下简称“凯利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳平及其委托诉讼代理人谢春丽、被告凯利公司委托诉讼代理人李雄雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告于2011年2月22日签订的《商品房买卖合同》;2、请求依法判决被告按已付购房款的二倍返还原告人民币447990元（即：223995元×2＝447990）；3、请求依法判决被告赔偿原告损失181210元（以现有房价5000元／平方进行计算补差，被告因二倍返还房款无法按现有房价对原告补偿）；4、案件受理费、诉讼保全费由被告承担。事实与理由：凯利公司在资兴市唐洞新区××小区，原告购买了汇源名邸小区1栋1单元1504号房，双方于2011年2月22日签订了《商品房买卖合同》，原告依据合同约定已将购房款223995元全部付清，被告于2012年7月将该房屋钥匙交付给了原告。被告又于2019年3月19日与黄林奔签订《商品房买卖合同》，将该房屋出卖给案外人黄林奔，并给黄林奔办理了该套房屋预告登记手续且将房屋实际交付给黄林奔。2020年3月25日，资兴市人民法院依法作出的（2020）湘1081民初81号民事判决书中认定：被告将同一房屋出售给二位业主的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，属于典型的“一房二卖”。原告认为，被告凯利公司“一房二卖”行为违反了《中华人民共和国民法总则》的诚实信用原则，造成了原告不必要的经济损失，致使原告购房的目的无法实现。现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”的相关规定，特向法院起诉，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告阳平为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的基本情况；2、被告营业执照复印件，证明被告的基本情况；3、房屋买卖合同及收据，证明2011年2月22日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，原告交付了房款223995元给被告；4、一审、二审民事判决书，证明依法认定“被告将房屋买给阳平后，又出售给黄林奔，属于典型的一房二卖行为”；5、评估报告及转款凭证、保全费收据等，证明涉案房屋市场价值评估为57.46万元，评估费5000元、保全费3770元；6、资兴市人民法院（2019）湘1081刑初229号刑事判决书，证明受害人是指黄林奔，资金41万元是黄林奔的定金10万元和31万元的购房款；7、预告登记证，证明该涉案房屋已经预告登记在黄林奔名下。被告凯利公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求或不予受理，本案诉讼费由原告承担。理由：1、涉案房产的房款已经在刑事案件中进行了判决处理，本案应予以驳回原告的诉讼请求或不予受理，资兴市人民法院于2019年12月24日作出了（2019）湘1081刑初229号刑事判决书，继续追缴被告樊志勇诈骗所得款41万元返还给被害人，且该判决已经生效，根据最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干问题，阳平应当通过刑事追赃程序救济程序，阳平通过刑事报案并将诈骗其房款的樊志勇绳之以法，又依据同一事实提起诉讼，应当驳回或不予受理，如果法院受理的话，那么阳平获得了双重利益，不符合民法典的双重原则；2、凯利公司并没有将涉案房产卖给阳平，只是办理了更名手续，并不是交易的实际主体，从阳平在2019年5月7日向资兴市阳安路派出所的报警记录、询问笔录以及辩认笔录可以看出，阳平同意樊志勇帮其把涉案房产卖了，价格为415000元，并要求一次性付清，其他中介费、转让费都不管，且阳平隔三岔五地追问樊志勇涉案房产是否卖掉，并同意卖掉的话，其去房产局签字。樊志勇没有将所卖房款给阳平，阳平才去报的警，合同双方实际上是黄林奔、阳平，交易的意思表示并非出于凯利公司，樊志勇也因为本次居间行为将阳平的房款用于赌博而判处诈骗罪，其法律后果应由该刑事判决书中的被告人樊志勇承担。综上，请求法院驳回阳平的诉讼请求或不予受理。被告凯利公司为证明自己的答辩主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明凯利公司的基本情况；2、资兴市人民检察院资检公诉刑诉（2019）214号起诉书、资兴市人民法院（2019）湘1081刑初229号刑事判决书、郴州市中级人民法院（2020）湘10刑终258号刑事裁定书，证明①樊志勇本次居间被判决构成诈骗罪；②凯利房产不存在一房二卖的意思表示，凯利地产仅仅是配合办理更名手续，并不是交易的实际主体，房款也支付给了知心中介，而不是凯利房产；③法院判决继续追缴樊志勇诈骗所得赃款410000元返还被害人；3、接报案登记表，证明2019年5月7日，阳平向资兴市公安局阳安路派出所报警，其被诈骗了。称汇源名邸原工作人员樊志勇私自将其在汇源名邸1栋1－1504的房产卖了，卖房产的钱一直未给阳平；4、询问笔录，证明①阳平同意樊志勇帮其把涉案房产卖了，价格为415000元，并要求一次性付清，其他中介费、转让费都不管；②阳平隔三差五的追问樊志勇涉案房产是否卖掉，并同意卖掉的话，其去房产局签字；③阳平与案外人黄林奔有过电话联系；④2019年5月5日，因打不通樊志勇的电话，及发现涉案房产不在阳平，也不在何锋名下，并报警。说明阳平是十分清楚，并同意将涉案房产委托给樊志勇卖掉；5、辨认笔录，证明阳平委托樊志勇将涉案房产帮其放在中介售卖，后涉案房产所有权被转让，但阳平未收到房款，樊志勇是涉案诈骗；6、樊志勇的讯问笔录，证明①阳平委托樊志勇帮他卖涉案的房子；②樊志勇将涉案房产的房款用于赌场赌博，且全部输光了；7、黄林奔的询问笔录，证明黄林奔将房款全部支付给了知心房产（二手房中介）；8、收条，证明阳平将涉案房产的合同原件交给了樊志勇；9、员工离职工资结算单，证明樊志勇于2019年1月31日已辞职。对于原告阳平和被告凯利公司提交的所有证据材料，双方当事人对以上所有证据的真实性、合法性、关联性“三性”均无异议或者实质性异议。即使当事人就部分证据发表异议意见，也仅属于当事人对该证据的不同理解，发表不同证明方向的质证意见。对于原、被告所举证据，本院认证如下：原告阳平、被告凯利公司提交的所有证据符合证据“三性”要求，能相互印证，已形成证据锁链，经审查予以认定。根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方当事人的陈述，本院认定下列事实：被告凯利公司在湖南省资兴市唐洞新区××小区。2011年2月22日，原告阳平与被告凯利公司双方签订了合同编号为20110222111504的《商品房买卖合同》，约定原告以223995元的价格购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房。在此之前，案外人何锋于2011年1月28日与被告凯利公司签定了购买汇源名邸小区1栋2单元1504号房合同编号为20110001-21504的《商品房买卖合同》。原告依据合同约定，将购房款全部付清给了被告，被告也于2012年7月份将该房钥匙交付给了原告。2012年8月1日，原告又与管理汇源名邸小区的资兴市中泰物业有限责任公司签订了《物业管理合同》，缴纳了物业管理费，并预交了装修押金、装修管理费、垃圾清运费，在电力部门开户缴纳电费。同时，原告亦将契税、房屋维修基金、房屋办证所需费用等交付给了被告，由被告代办房屋产权证。另查明，樊志勇原系被告凯利公司汇源名邸项目经理，于2019年1月31日从该公司离职。2018年下半年，汇源名邸1栋2-1504房主何锋找到被告凯利公司汇源名邸项目经理樊志勇，告知其在资兴汇源名邸小区住房要转卖，当时何锋名下网签的房产是汇源名邸1栋1-1504房。樊志勇将房产信息告知了中介知心房产。2019年2月份，案外人黄林奔通过知心房产看中了汇源名邸1栋1-1504房间，并要求樊志勇将该房的网签撤销才能转付购房订金。樊志勇将该情况告知何锋，并要何锋去撤销网签，这时发现1栋1-1504的实际房主是原告阳平，何锋将此情况也告知了原告阳平。何锋为了自己房子之后能够出售，于2019年2月初将1栋1-1504的网签到政务中心办理了撤销。2019年2月10日左右，樊志勇与黄林奔等人一同到政务中心交购房资料，当时确定汇源名邸1栋1-1504房的网签已经撤销。2019年2月12日知心房产中介公司工作人员联系樊志勇要支付购房订金，樊志勇明知汇源名邸1栋1-1504房主不是何锋，仍虚构何锋出售1栋1-1504的房产。通过中介公司知心房产居间介绍，2019年3月19日，案外人黄林奔与被告凯利公司签订《商品房买卖合同》，约定黄林奔以460000余元的价格购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房，樊志勇找到汇源名邸工作人员冯小英要其办理黄林奔购买的1栋1-1504网签手续，冯小英要求樊志勇把之前阳平购房合同原件收回才能去办理新的网签手续。2019年3月20日，樊志勇联系阳平要其把购房合同拿来，谎称要去撤销之前的错误网签手续，阳平就将购房合同原件交给了樊志勇，樊志勇拿着阳平的购房合同原件交给冯小英，冯小英拿着购房合同到政务中心将汇源名邸1栋1-1504房办理了新的网签至案外人黄林奔名下，同时办好了黄林奔维修基金的过户手续、契税，并办理了不动产预告登记手续。樊志勇并未将此情况告知阳平。黄林奔先后分两次交清的购买汇源名邸1栋1-1504房全部购房款，亦被樊志勇要求知心房产中介公司工作人员将款转至樊志勇实际掌控的银行账户内，全部用于去澳门赌博挥霍一空。至此，汇源名邸1栋1-1504房实际上被凯利公司又出售给了案外人黄林奔。原、被告由此发生纠纷，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2019年12月24日，本院（2019）湘1081刑初229号刑事判决书以诈骗罪判处原凯利公司汇源名邸项目经理樊志勇有期徒刑七年二个月，现该刑事判决已生效。2020年3月25日本院(2020)湘1081民初81号民事判决书认定：原告阳平与被告凯利公司2011年2月22日签订的《商品房买卖合同》及案外人黄林奔与被告凯利公司2019年3月19日所签订的《商品房买卖合同》，均合法有效。根据目前实际，被告凯利公司已经为黄林奔办理了案涉房屋的物权登记手续，使得原告主张被告办理该案涉房屋登记过户手续，已经成为不可能实现的合同债务行为，案外人黄林奔实际已成为该案涉房屋善意取得人。被告凯利公司对该民事判决不服，曾提起上诉。2020年7月1日，湖南省郴州市中级人民法院以(2020)湘10民终1316号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。现本院(2020)湘1081民初81号民事判决书亦生效。审理中，因原告阳平申请，经本院委托，湖南求是土地房地产评估有限公司对案涉房产进行了市场价值评估。该公司湘求是房评报字（2021）第14号房地产估价报告书评定，原告阳平曾经购买的位于资兴市××路××小区××栋××单元××号××房的市价，确定估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无阻碍的条件下，得到在价值时点包含土地使用权价值在内的市场价值为人民币伍拾柒万肆仟陆佰元整（￥57.46万元）。同时，该评估机构特别提示：估价机构提请估价委托人及估价报告使用者注意，估价报告需整体使用，估价结论受已说明的估价假设和限制条件的限制。请相关方在完整阅读估价报告的基础上谨慎使用本估价报告。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议的焦点是：一、被告凯利公司的“一房两卖”民事行为应否在本案中处理；二、原告阳平的诉讼请求能否得到支持。关于焦点一、被告凯利公司在2011年2月22日与原告阳平订立原告购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房的《商品房买卖合同》后，又于2019年3月19日与案外人黄林奔签订《商品房买卖合同》，将该套房屋出卖给黄林奔，并给黄林奔办理了该房屋预告登记手续，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，属于典型的“一房两卖”行为。被告凯利公司作为房地产开发企业，将该套商品房“一房两卖”的行为，对第一购房人原告阳平构成了恶意违约，对第二购房人构成欺诈。它不但使得原告阳平的合同不能得到履行，损害了原告作为购房者的合法利益，同时也违反诚实信用原则，加大了商品房交易风险，影响了房地产销售买卖的市场秩序。虽然本院（2019）湘1081刑初229号刑事判决书以诈骗罪判处了原凯利公司汇源名邸项目经理樊志勇有期徒刑、判决涉案房产房款410000元返还给受害人。但是纵观全案，被告凯利公司2019年3月19日卖给黄林奔的案涉房屋早已办理了物权登记手续，本院业已生效(2020)湘1081民初81号民事判决确认了黄林奔为该房屋善意取得人，故根据买卖公平原则，黄林奔被樊志勇诈骗购房款现应归卖方即被告凯利公司收取。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，对被告“一房两卖”行为起诉维权，可以在本案当中进行依法处理。被告主张涉案房产的房款已经在刑事案件中进行了判决处理、本案应驳回原告诉讼请求或不予受理之答辩主张，与事实不符，本院不予支持。关于焦点二、既然原告阳平与被告凯利公司2011年2月22日签订的《商品房买卖合同》及黄林奔与被告凯利公司2019年3月19日所签订的《商品房买卖合同》，均合法有效，目前被告已为黄林奔办理了案涉房屋物权登记手续，使得原告购买该房屋并登记过户成为不可能实现的合同债务行为，故原告主张解除与被告凯利公司《商品房买卖合同》，并主张被告按已付购房款的二倍返还原告人民币447990元，合理且正当，本院予以支持。由于双倍返还购房款后，按照湖南求是土地房地产评估有限公司湘求是房评报字（2021）第14号房地产估价报告书评估结论，原告仍不能购买与案涉房屋价值相当的房产，原告以此为由要求被告赔偿购房差价损失，事实与理由成立，本院根据案涉房屋当地市场行情、价格、需求，结合估价结论综合考虑，酌情认定原告现行购买与案涉房屋价值相当房产的差价损失为110000元为宜。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告阳平与被告郴州市凯利房地产开发有限公司于2011年2月22日所签订的《商品房买卖合同》；二、限被告郴州市凯利房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，支付原告阳平已付购房款的二倍即447990元（223995元×2=447990元）、赔偿原告阳平购房差价损失110000元，合计557990元。三、驳回原告阳平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10092元，减半收取5046元、其他诉讼费5000元、诉讼保全费3770元，合计13816元，由被告郴州市凯利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄忠二〇二一年四月二十日书记员  吴丹