河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1929号原告：魏小杰，女，汉族，1991年7月13日出生，住河南省温县。被告：付卫东，男，汉族，1977年1月6日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：褚凡俊，河南扬善律师事务所律师。被告：郑州老友汇网络科技有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路49号绿地原盛国际2号楼11层118A号。统一社会信用代码：91410100MA47XMJ797法定代表人：杨坚，职务不详。原告魏小杰诉被告付卫东、郑州老友汇网络科技有限公司（以下简称老友汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告魏小杰、被告付卫东的委托诉讼代理人褚凡俊到庭参加诉讼。被告老友汇公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏小杰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告老友汇公司签订的合同编号为ZZYJ-ZK0000115号的《房屋租赁合同》；2.判令被告付卫东返还房屋押金1850元和剩余租金12950元（租期自2020年7月10日起至2020年11月12日止）；3.判令被告老友汇公司对上述债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月29日，被告付卫东和被告老友汇公司签订《资产委托管理服务合同》，约定老友汇公司代理付卫东办理付卫东所有的位于郑州市××大学××路××楼××单元××号房屋的出租事宜。老友汇公司代理事宜包括但不限于代付卫东签署房屋租赁合同、代付卫东收取租金等费用、代为解决与承租人之间的纠纷等。老友汇公司的代理期限为2020年7月4日至2022年9月18日。2020年6月29日，付卫东向老友汇公司出具有正式的授权委托书。2020年7月8日，老友汇公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租前述房屋，租赁期限自2020年7月10日起至2021年7月9日止，租金为每月1850元，按年支付。签约时，原告支付押金1850元及全年租金。后因老友汇公司拒绝向付卫东支付租金，被告付卫东拒绝继续履行合同，要求原告搬离房屋，经协商未果，原告搬离房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告付卫东辩称：一、被告付卫东与原告无租赁合同关系，被告付卫东不是适格的诉讼主体。被告付卫东和被告老友汇公司系委托合同关系，老友汇公司与原告是房屋租赁合同关系。二、被告付卫东委托老友汇公司租赁房屋，因老友汇公司超越委托权限，造成的法律后果应由老友汇公司自行承担，被告付卫东不承担法律责任。1.依据《民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，被告付卫东委托老友汇公司房屋租赁，并签订有《房屋委托管理合同》，合同约定房屋租金一月一交，而老友汇公司和原告签订《房屋租赁合同》，合同约定租金一年一交，且远远超过被告付卫东和老友汇公司委托租赁房屋的租金数额。老友汇公司超越原告的委托代理权限，对双方合同条款进行实质性变更，事后并未得到被告付卫东的追认，故造成的法律后果，应由老友汇公司自行承担，被告付卫东不承担法律责任。2.依据《民法典》第九百二十二条，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理事务，但是事后应当将该情况及时报告委托人。本案中被告付卫东委托老友汇公司租赁房屋，老友汇公司应当按照委托人的指示处理房屋事宜。但老友汇公司对委托人的委托事宜作出实质性变更，也未得到委托人付卫东的同意，老友汇公司且能和委托人取得联系。老友汇公司未按照委托人付卫东的指示处理房屋租赁事宜，超越委托权限，事后也未及时向委托人付卫东报告。老友汇公司的行为系自己行为，产生的法律后果和法律责任，应当由老友汇公司自行承担，与被告付卫东无任何关系，被告付卫东不承担任何法律责任。三、原告的诉讼请求第二项，现被告付卫东已将房屋押金全部退还原告。综上，被告付卫东不是适格被告，且老友汇公司超越代理权限，对委托事项作出实质性变更，法律责任不应由被告付卫东承担，应由老友汇公司自行承担。被告老友汇公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告老友汇公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年6月29日，被告付卫东（委托人、甲方）与被告老友汇公司（受托人、乙方）签订了合同编号为ZZYJ-WT0000208号《房屋委托管理合同》，合同约定：甲方委托乙方代理本人全权处理座落于二七区大学××路××楼××单元××号房屋（房产证编号：1501180885）所有出租相关事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。乙方在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，甲方予以承认；委托代理权限自2020年7月4日起至2022年9月18日止，共计26个月零15天；第一年免租期为2020年7月4日起至2020年8月18日止；房屋租金为每月2632元，租金支付方式为押一付一，押金的支付日期为2020年7月4日，首期租金于2020年8月19日支付，首期租金为2332元，之后租金依次类推直至租赁期限届满；甲方同意向乙方支付管理费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的管理费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）；乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的，甲方有权单方解除合同。该合同还约定了其他事项。被告老友汇公司（甲方）与原告魏小杰（乙方）于2020年7月8日签订合同编号为ZZYJ-ZK0000115号的《房屋租赁合同》，载明：原告承租座落于郑州市××院××号房屋（即上述1501180885号房屋），用于居住；租赁期自2020年7月10日起至2021年7月9日止，共计12个月；租金为每月1850元，付款方式为年付，首期租金分期付款（剩余尾款5200元于2020年7月10日前补齐，如不补齐，视为违约，甲方有权收回房屋）；押金为1850元，于合同签订当日支付。该合同载明房屋所有权人为付卫东。后被告付卫东以未收到房屋租金为由收回案涉房屋，原告魏小杰实际租赁期间为2020年7月10日至2020年11月12日。被告付卫东称《房屋租赁合同》为影印件，对其真实性存疑。且该合同的租金支付方式为年付，《房屋委托管理合同》的租金方式为月付，被告老友汇公司在该合同中对委托事项作出了实质性变更，未告知被告付卫东。2020年7月6日，原告向被告老友汇公司通过支付宝转账1850元，备注“万达一号院2-2-1902房屋押金”；2020年7月8日，原告向被告老友汇公司支付宝转账17000元，备注“万达一号院2-2-1902房租”；2020年7月10日，原告向被告老友汇公司支付宝转账5200元，备注“万达一号院2-2-1902尾款”。房租共计22200元。2020年8月19日与2020年9月18日，被告老友汇公司分别以银行转账的形式向被告付卫东支付2332元、2632元。另查明：被告老友汇公司未再支付其他房租，被告付卫东要求原告搬出。2020年11月12日，被告付卫东与王炎冰（原告称与其系夫妻关系）签写《人民调解协议书》，达成如下协议：1.王炎冰于中旬撤离，11月12日下午双方验收退房；2.验收结束后房东退还其押金；3.结清水电费后退还押金1729元，以微信形式退还王炎冰。当日，被告付卫东向王炎冰微信转账1729元，备注“退租押金扣除水电费”。原告于2020年11月12日搬离涉案房屋，原告称在其搬离前，被告付卫东为保证房屋内物品受损，额外收2000元押金。被告认可该事实，称上述退还王炎冰押金1729元，实为扣除水电费后退还原告魏小杰的房租押金。以上事实，有原告及被告付卫东陈述、《房屋委托管理合同》、《房屋租赁合同》、支付宝转账截图、银行转账凭证、《人民调解协议书》、微信转账记录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋租赁合同》系原告魏小杰与被告老友汇公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行。被告老友汇公司与原告签订《房屋租赁合同》并收取押金和一年房租后，因其未按《房屋委托管理合同》的约定向被告付卫东支付房租，致使房屋租赁合同的目的无法实现，现原告主张解除与被告老友汇公司签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告老友汇公司在收取押金和一年租金后不能让原告继续承租房屋，应承担违约责任，故原告主张被告老友汇公司返还其房屋押金及剩余租金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告老友汇公司未按照《房屋委托管理合同》的约定向被告付卫东支付租金，付卫东并未从中受益，关于押金问题已通过调解解决，故原告主张被告付卫东支付房屋押金及剩余租金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告魏小杰与被告郑州老友汇网络科技有限公司于2020年7月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑州老友汇网络科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告魏小杰房屋租金12950元及押金1850元；三、驳回原告魏小杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取85元，由被告郑州老友汇网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 娇二〇二一年四月七日书记员 张晓楠