山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0911民初2876号原告（反诉被告）：吴某，男，1986年5月28日生，汉族，住泰安市肥城市。原告（反诉被告）：崔某霞，女，1986年6月23日生，汉族，住泰安市宁阳县。上列两原告的委托诉讼代理人：徐亚生，山东泰山蓝天律师事务所律师。被告（反诉原告）：泰安某置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区创业路北首路东。法定代表人：于茂立，任总经理。委托诉讼代理人：孟燕，山东儒商律师事务所律师。原告（反诉被告）吴某、崔某霞与被告（反诉原告）泰安某置业有限公司（以下简称明辰置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴某、崔某霞的委托诉讼代理人徐亚生到庭参加诉讼，被告明辰置业（反诉原告）的委托诉讼代理人孟燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某、崔某霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付两原告逾期交房违约金50128元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月30日，两原告与被告签订合同编号为YS0086777的《商品房预售合同》一份，约定两原告购买被告开发的岱岳区青春创业开发区振兴街京润华庭B区12号楼4层401号房产及配套储藏室。《商品房预售合同》第四条约定商品房总价款为418080元；第十条约定出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房；第十一条约定自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房预售合同》订立后，原告向被告支付了约定房款418080元，被告违反约定直至2019年1月12日才向两原告交付房屋。被告违约行为给原告造成损失，原告为维护合法权益特诉至法院，请判如所请。被告明辰置业辩称，一、答辩人虽逾期交房，但不构成违约，不应向原告支付逾期交房的违约金。1.原告与答辩人在2014年10月30日签订《商品房预售合同》，购买答辩人开发的位于京润华庭小区的房产一套，双方对房款总价、付款方式、付款期限、交房期限、交房条件及违约责任等进行了约定，且双方签字盖章予以确认，故该合同对原告及答辩人双方均为有效，双方应严格按照合同约定履行自己的权利义务。根据合同第六条约定，买受人应该在2014年12月14日前交付房屋尾款，无论何种原因未到账的均视为买受人逾期付款；而合同第十条但书条款第2条约定，买受人未按合同约定支付全部到期款项的（包括违约金），出卖人可顺延交房。原告尾款的交付时间是2015年2月6日，比合同约定的最晚2014年12月14日前交付，逾期53天，产生逾期违约金2120元，在原告一直未将该违约金支付的情况下，答辩人根据合同第十条约定顺延交房完全符合合同约定，不存在违约行为。2.根据合同第十条但书部分第4条约定，因政府或专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的，也是出卖人可以顺延交房的情形之一。承接涉案小区天燃气配套建设的施工单位是泰安泰山港华燃气有限公司，答辩人早在2014年就和燃气公司签订了合作协议书，在签约后立即支付了履约保证金并在燃气公司实际施公前就将583200元的配套费支付完毕，给燃气公司预留了工程施工时间，因政府对基础设施的审批及工程施工存在延误，致使涉案工程迟迟未验收，直到2018年12月26日燃气工程经有关部门验收合格后，才达到送气条件并正式送气。从天燃气配套设施未到位的情况看，答辩人未在合同约定时间内交房是有理由的，也是正当的，更是符合合同约定的，答辨人同样也不存在违约行为。二、本案原告向被告主张因被告逾期交房的违约金已超出诉讼时效，不应被支持。通过庭审原告陈述的事实，本案原告之所以向被告主张逾期交房的违约金，是因被告在2021年向其索要垫付的天然气和暖气开户费，原告不想交纳，和被告协商不一致的情况下以逾期交房索要违约金为由起诉形成本案，经庭后向被告核实，原告在这之前从未和被告提过逾期交房的事，更未主张过逾期交房的违约金，况且原告对被告何时交房时是明知的，从知道或应当知道交房之日起到现如今起诉早已超4、5年时间，现却因天然气和暖气开户费的承担问题起诉被告索要逾期交房违约金，和实际情不符，更超过了法律规定的诉讼时效。三、原告逾期付款，产生逾期付款违约金，违约行为在先，被告以合同约定迟延交房是在行使自己的先履行抗辩权。合同第六条第3款明确约定，只要尾款未在2014年12月14日前支付，不论何种原因，就视为原告逾期付款。同时根据合同第十条但书部分第2款规定，包含违约金在内的逾期付款的，被告可以据实顺延。那么在原告逾期付款产生违约行为的情况下，且违约行为一直在持续，被告迟延交房就是在行使自己的先履行抗辩权。四、被告再次申请法院调取承接涉案房屋小区内天然气的施工单位泰安泰山港华燃气公司的具体施工日志、管道铺设情况、竣工验收情况等材料用以证实仅因天然气配套设施未到位的原因，被告也有迟延交房的正当且合法合理的理由。双方签订的合同已明确约定，因政府或专业市政配套经营单位原因造成配套设施未到位的，被告可顺延交房。被告庭审中已举证证明和燃气公司进行了合作，在实际施工前缴纳了全部配套费，给燃气公司预留了合理的施工时间，那为何燃气公司用了几年的时间才验收合格符合通气条件，具体的施工日志和竣工验收材料里肯定有详细的记载，如果能从这些材料中找到原因，就能进一步证实和燃气公司的合作中被告并不存在违约行为，纯粹是燃气公司或政府审批等原因，那被告迟延交房就完全符合合同约定，故被告再次申请法院调取上述材料。被告明辰置业向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金2120元；2、本案反诉费用由两反诉被告承担。事实与理由：2014年10月30日，反诉原被告双方签订编号为YS0086777的《商品房预售合同》一份，合同约定反诉被告购买反诉原告开发的位于泰安市岱岳区，房屋面积共125.05平方米。房款总价418080元。合同同时对付款方式、期限及违约责任进行了约定。根据合同第六条约定，买受人应该在2014年12月14日前支付房屋尾款，无论何种原因，未到账的视为买受人逾期付款；第七条约定买受人逾期超过15日的，买受人继续履行合同并经出卖人同意的，应自付款期限届满之次日至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款的万分之二的违约金；第十四条约定暖气、天然气、电话及有线电视等基础设施和配套设施的开户费和其他相关费用均由买受人承担，本合同项下房价不含上述费用。合同签订后，反诉被告按约交纳了首付款，但尾款迟迟未付，直到2015年2月6日才交纳。另暖气和天然气的开户费按照合同约定也应由反诉被告承担，但反诉原告为了整个小区能及时供暖、供气，替反诉被告交纳了上述费用，反诉被告理应返还。反诉被告吴某、崔某霞辩称，合同签订后，反诉被告如期按期缴纳首付款，至2015年2月6日按揭贷款到位已经支付给反诉原告，其现反诉要求支付逾期付款违约金已经超出诉讼时效。其诉请不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月29日，吴某、崔某霞与明辰置业签订合同编号YS0086777《商品房预售合同》一份，约定购买明辰置业位于泰安市岱岳区房屋一套，房屋面积为125.05平方米，每平方米3343.3元，房屋总价418080元；同时购买储藏室-1-1号，面积为12.53平方米，价款22554元。合同第六条付款方式及期限约定，签订本合同当日付清首付款人民币贰拾壹万捌千零捌拾元整（小写：218080），余款人民币：贰拾万元整（小写：200000）办理公积金贷款手续，并保证余款于2014年12月14日（合同签订日期起45天内）前到账（出卖人账户）；无论何种原因，余款未按期到账的，视为买受人逾期付款。第七条逾期付款责任约定，逾期在15日内，自约定的应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支出应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付预期应付款的万分之2的违约金。第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定全部到期款项的（包括违约金）；买受人选择按揭付款方式购房，在合同约定交房之日，买受人的按揭款未划入出卖人指定账户的，交房期顺延。3、因国家或当地政府的政策、批文和相关规定等原因，且出卖人接到通知后六十工作日内通知买受人的；4、由于政府或专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的；5、其他非出卖人能够的因素造成延期的。第十一条逾期交房责任约定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过90日，且买受人不要求退房的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。另查明，合同签订后，吴某、崔某霞于当日向明辰置业支付首付款218080元，2015年2月6日，通过在中国建设银行岱宗支行公积金贷款，向明辰置业转账剩余房款200000元；另按合同约定支付储藏室款22554元。明辰置业于2019年1月7日向吴某、崔某霞发出办理验房交接手续的通知。吴某、崔某霞于2019年1月12日出具承诺书一份，显示已于当日领取所购房号12号楼1单元401室钥匙。以上事实由《商品房预售合同》、中国建设银行单位客户专用回单及房款收据、当事人陈述等证据在案证实。本院认为，吴某、崔某霞与明辰置业签订的《商品房预售合同》为当事人双方真实意思表示，形式要件完备，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行。关于吴某、崔某霞主张明辰置业支付逾期交房违约金的诉讼请求。根据双方合同约定，买受人支付首付款后，余款通过公积金贷款，应于2014年12月14日前支付；出卖人应于2015年9月30日前向买受人交付涉案房屋，如买受人未按合同约定支付全部到期款项，交房期限顺延。现吴某、崔某霞公积金贷款20万元于2015年2月6日支付，实际逾期付款53天，根据双方合同约定，明辰置业交房期限应顺延53天，即明辰置业需于2015年11月22日交付涉案房产，其未按期交付房屋已构成违约，应依法承担相应的违约责任。根据双方合同约定，逾期交房超过90日的，买受人不要求退房的，出卖人应自交付期限届满之日起，按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，明辰置业于2019年1月7日才履行通知交房义务，通知吴某、崔某霞办理交房手续，逾期交房1141天，故其应以涉案合同项下（包括房产及储藏室）全部已付款440634元为基数，自2019年11月23日起至2019年1月7日止按照日万分之一向吴某、崔某霞支付逾期交房违约金，因吴某、崔某霞主张违约金50128元未超出按照上述标准计算的违约金数额，故对其此项请求本院予以支持。明辰置业辩称，根据合同第十条约定，因吴某、崔某霞逾期付款，交房日期应顺延，故其不存在逾期交房的违约情形。本院认为，虽然合同第十条约定买受人未按合同约定支付全部到期款项的交房期限可顺延，但该顺延期限应以逾期付款期限为限，而非无限期顺延；吴某、崔某霞虽逾期支付购房余款，但仍于合同约定的交房之日前支付了全部购房款，不属于合同第十条约定的买受人选择按揭付款方式购房，在合同约定交房之日，买受人的按揭款未划入出卖人指定账户，交房期限顺延的情形；吴某、崔某霞虽未交纳违约金，但明辰置业从未告知吴某、崔某霞应支付违约金，故其不得以买受人未按合同约定支付全部到期款项（违约金）为由无限顺延交房期限，也不得以此为由主张先履行抗辩权。明辰置业提交了泰安泰山港华燃气泰西分公司出具的说明，泰安市明晨物业管理有限公司出具的证明，其与泰安泰山港华燃气有限公司签订的天然气供用气合作协议书及居民用户燃气工程合同，辩称，根据涉案商品房预售合同第十条约定，由于政府或专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的，出卖人也可据实延期交房，明辰置业于2014年即与燃气公司签订了合同并支付了工程款，涉案小区天然气配套设施至2018年12月26日始符合天然气开通条件，系由于政府和燃气公司原因，故交房期限应顺延，不存在违约情形。本院认为，明辰置业提交的供用气合作协议及燃气工程合同仅能证明其与相关单位就涉案小区的燃气工程签订过合同，其提交的证明及说明仅书写了涉案小区燃气工程于2018年12月26日验收合格达到送气条件，上述证据均不能证实系由于政府和市政配套经营单位原因导致其存在逾期交房事由；此外，据明辰置业陈述，其提交的供用气合作协议书签订时间均早于本案商品房预售合同签订时间，其作为专业的房地产开发企业，对办理交房手续中可能遇到的问题以及后期签订合同确定交房时间应有足够的预见、亦应有足够的能力处理，因其自身未能预见等原因造成延期交房，故其辩称的上述免责事由不能成立，本院不予采信。明辰置业当庭申请本院对涉案小区天然气配套设施经营服务单位泰安泰山港华燃气有限公司对该区内详细的管道施工记录、竣工验收材料、天然气通气手续等材料进行调取，本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，明辰置业提交的燃气工程合同中对该合同双方的权利义务、违约责任及工程设计、施工、建立、验收约定明确，其作为居民用户燃气工程合同的甲方，对相关工程的施工、进度等事项及材料理应知晓并掌握，应由其自负举证责任，而非法院调取范围；此外，即使存在施工记录、竣工验收等材料，亦无法通过本案的审理以认定其与港华燃气公司签订的燃气工程合同双方是否存在违约行为，故对其调取证据申请本院不予准许。明辰置业辩称，吴某、崔某霞的诉讼请求已超诉讼时效。本院认为，双方合同第十一条约定，逾期交房违约金应当自该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付，明辰置业于2019年1月12日交付房屋，故违约金支付期限应至2019年4月12日，吴某、崔某霞于2021年向本院提起诉讼，未超诉讼时效，对其抗辩理由本院不予采信。关于明辰置业提起逾期付款违约金的反诉请求，吴某、崔某霞辩称反诉请求已过诉讼时效。本院认为，根据合同约定，吴某、崔某霞应于2014年12月14日前支付购房余款200000元，而吴某、崔某霞于2015年2月6日向明辰置业支付该款项。现无证据证明明辰置业向吴某、崔某霞告知或催要逾期付款违约金，故其反诉请求已超诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告泰安某置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴某、崔某霞逾期交房违约金50128元；二、驳回反诉原告泰安某置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费527元，由被告泰安某置业有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告泰安某置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张娅娟二〇二一年四月二十八日法官助理刘乘廷法官助理孟琪书记员黄迎春