湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2254号上诉人（原审被告）：湖北好租宝公寓管理有限公司，住武汉市洪山区徐东路7号凯旋门广场B座20层E室。法定代表人：张敬义，执行董事。委托诉讼代理人：陈景辉，该公司汉阳分部经理。被上诉人（原审原告）：邓明，男，1977年8月10日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人湖北好租宝公寓管理有限公司（以下简称好租宝公司）为与被上诉人邓明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初5187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好租宝公司上诉称：1.武汉因为新冠疫情2020年1月23日10时至2020年4月8日零时封城。此涉案房屋的租客房租缴纳至2020年3月6日，年后该租客因为武汉封城及害怕感染风险等原因一直不来武汉，不交房租也联系不上人，租客的押金抵房租到2020年4月6日。2020年4月6日至2020年5月5日之间共计30天，因疫情造成整个武汉城区人心惶惶，未有新租客，故我方也没有收到任何房租。这个损失非我方经营导致，乃是新冠疫情突发所致。邓明拥有该房屋，属于城市长期发展既得利益者，武汉疫情过后他还可以继续长期期待升值或收租。反观我方损失，却难以挽回。本着谁受益谁负责基本原则，被上诉人理应对此期的租金予以适当减免。2.至于一审判决中认为合同期7.5个月房租是分摊至整个租期一说，我方并不认同。免租期的放置问题是双方协商一致的结果，放置位置都系基于当时的市场情况、房源装修、租金价格等综合博弈的一个结果，放置在前面就是在前面予以减免。在经营此房的过程中，因该房装修配置比同小区其他房源差很多但价格却不比别的房源低，我方在前几年招租时总共花了不低于7.5个月的空置时间。一审判决对于对这个问题，并不是特别理解，在判决书中有明显偏袒被上诉人的措辞，在此，我方做一下补充说明。3.2020年4月8日武汉解封以后各个行业虽然陆续复工，但众多员工担心疫情复发，迟迟不能到岗，直到2020年4月底我司才复工。在2020年4月底我公司员工叶志刚与被上诉人取得联系。鉴于当时大量租客未交租，我方跟被上诉人就疫情免租问题进行谈判沟通，希望能够综合减免我司两个月租金并降低300元租金，被上诉人对我司是否能够经受住疫情而继续经营表示质疑，曾明确表示，如果降租免租问题谈不成自己想收回去自己管。最终，我们双方未就疫情降租免租问题，达成一致意见，邓明于2020年5月5日收回房屋并与我公司解除合同关系，约定互不追究违约责任，业主愿意免除我方2020年3月6日之后租金不予追偿。当时双方仅有口头协议和实际的房屋交接，并未签订书面协议。其后我司经过几个月的休整继续经营，被上诉人得知我方继续经营，认为自己吃亏或有利可图，故推翻口头协议将我方诉至法院，要违约赔偿，请贵院明鉴。综上，请求二审法院：改判关于2020年3月13日至5月4日之间租金，被上诉人应进行适当减免；改判上诉人不承担任何违约金责任。邓明答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。邓明向一审法院起诉请求：1.判定好租宝公司支付邓明2020年2月13日到2020年5月5日的房租6013元；2.判定好租宝公司支付邓明违约金6600元；3.本案诉讼费由好租宝公司承担。一审法院查明，位于武汉市汉阳区汉桥城中花园C区3栋2单元10层2号（建筑面积85.72平方米）房屋系邓明拆迁还建安置房屋。2017年4月11日，邓明作为出租房屋委托人（甲方）与出租房屋受托人（乙方）好租宝公司签订《出租房屋委托合同》一份，约定甲方自愿将房屋提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或使用，委托期限为60个月自2017年4月13日起至2022年4月12日止，其中共支付52.5个月租金。乙方按照合同规定向甲方缴纳房租，月租金额为人民币2200元。甲方同意将第1、2、3（半月）、13、14、15（半月）、25、26、27（半月）作为免租期提供给乙方，免租期内，乙方不向甲方支付房屋租金。房屋租金每次付2个月，乙方向甲方支付的租金之外的差额部分及其他收益，作为乙方的劳动报酬。合同签订后，甲方不能履行合同或者提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属违约。甲方应当于收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金金额三倍的违约赔偿金，因此给乙方及乙方代理出租客户造成损失的，甲方应承担赔偿责任。乙方租期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额5%的滞纳金。委托期内，乙方无故解除合同，应向甲方支付本合同规定月租金额三倍的违约赔偿金。有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或者解除合同。房屋租金按照实际使用时间计算，剩余部分甲方须在变更或者解除本合同当日全部退还乙方：1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、依照政府房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同的。合同还对房屋相关费用、房屋交接、房屋修缮、保证事项等进行了约定。双方另约定补充条款，关于租金支付，第一年为年付、以后为季付，提前一个月支付。甲方同意7.5个月的空置期。房屋必须以整租的形式出租，只租给一户，乙方不能以任何形式分租。合同签订后，双方办理了物业验收，同日，邓明将房屋交付好租宝公司。好租宝公司依约支付租金至2020年3月12日，其中有7.5个月系免租期，未支付房租。好租宝公司承租邓明房屋后将房屋出租次承租人使用，2019年9月5日，好租宝公司就诉争房屋与案外人陈锐签订《房屋租赁合同》一份，将诉争房屋出租给案外人陈锐居住使用，租赁期限2019年9月7日至2021年9月6日，月租金为2100元。好租宝公司陈述次承租人支付好租宝公司租金至2020年3月6日，另支付了2100元的押金，好租宝公司未予退还。2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月8日零时，武汉市解除离汉离鄂通道管制措施。2020年4月，好租宝公司复工后，与邓明就疫情期间是否免租和租赁合同的继续履行问题未能协商一致，好租宝公司未向邓明支付2020年3月13日之后的房屋租金。2020年5月4日，好租宝公司工作人员将诉争房屋钥匙交给邓明，邓明收回钥匙后将房屋收回，但双方未就诉争租赁合同解除签订书面解除协议。2020年8月，邓明将诉争房屋重新出租。现双方一致确认房屋租赁合同已于邓明收回钥匙时解除，但双方对于合同解除后的事宜未能协商一致，邓明诉至法院请求判如所请。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。一审法院认为：邓明、好租宝公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。邓明、好租宝公司双方签订的合同虽名为出租房屋委托合同，但从双方合同约定的内容可以看出，系邓明将房屋交付好租宝公司使用、收益，好租宝公司支付租金的合同，双方之间系房屋租赁合同关系。合同签订后，双方依约履行合同。好租宝公司支付租金至2020年3月12日，后好租宝公司未再依约支付租金。现双方一致认可合同于2020年5月4日解除，法院予以照准。关于合同解除的原因，首先，新冠××疫情是否导致邓明、好租宝公司之间的房屋租赁合同关系不能履行，邓明、好租宝公司之间的房屋租赁合同系关于住宅的租赁，仅涉及对于诉争房屋的居住使用而不涉及使用诉争房屋经营，新冠××疫情并不影响对诉争房屋的居住使用。双方签订的系五年期合同，在新冠××疫情导致的封城之前，双方合同已经履行了将近三年，且在这三年内，好租宝公司享受了7.5个月的免租期，该7.5个月的免租期系针对整个合同履行期间的优惠，在新冠××疫情导致的封城结束后，租赁合同仍有两年左右的履行期。新冠××疫情并不构成邓明、好租宝公司之间的房屋租赁合同关系不能履行的因素。其次，好租宝公司拒付租金是否构成违约，好租宝公司在新冠××疫情导致的封城期间不能缴纳租金，但在2020年4月其公司复工后应予缴纳租金，好租宝公司拒绝支付租金构成违约。本案邓明、好租宝公司之间租赁合同的解除系因为好租宝公司违约导致，好租宝公司应支付2020年5月4日合同解除之前的房屋租金。2020年1月24日至4月8日期间虽系新冠××疫情导致的封城期间，但本案诉争房屋系住宅租赁，好租宝公司已收取了次承租人至2020年3月6日的租金和扣留了相当于一个月租金的押金，好租宝公司在该期间并无租金损失，故其仍应对邓明支付其使用期间的租金，好租宝公司应按每月人民币2200元的标准支付2020年3月13日至5月4日期间的房屋租金合计人民币3813.33元。因为好租宝公司违约导致合同解除，好租宝公司依约应承担违约责任。依据双方合同约定，好租宝公司应支付月租金额三倍的违约金即人民币6600元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、好租宝公司于判决生效之日起十日内支付邓明自2020年3月13日至5月4日租金人民币3813.33元；二、好租宝公司于判决生效之日起十日内支付邓明违约金人民币6600元；三、驳回邓明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币116元（此款邓明已缴纳），由邓明负担人民币20元、好租宝公司负担人民币96元。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，案涉房屋的次承租人向好租宝公司交纳租金至2020年3月，且次承租人一个月租金的押金未退还，故好租宝公司的收益并未受到影响。2020年4月8日零时武汉市解除离汉离鄂通道管制措施，好租宝公司亦于4月底复工。此时武汉刚经历过疫情，确实会对好租宝公司的继续转租产生影响。但涉案的租赁合同履行并不存在无法实现的情形。好租宝公司基于公司经营状况的考量，将房屋钥匙交给了邓明，应视为好租宝公司解除合同的意思表示。虽然好租宝公司抗辩系邓明对其不信任，主动要求收回钥匙和房屋，但未提交证据证明。好租宝公司可以解除合同，但应支付欠付的租金，以及承担相应的违约责任。考虑到案涉房屋并非经营性用房，故原审法院依据合同约定认定的违约金并无不当。好租宝公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，好租宝公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取116元，由湖北好租宝公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇二一年四月二十二日法官助理陈喜兰书记员于宁