湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1000号原告（反诉被告）：霍新昊，男，1989年1月22日出生，满族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘梅芳，湖南锐杰事务所律师。委托诉讼代理人：杨青青，湖南锐杰事务所实习律师。被告（反诉原告）：湖南省泰禹实业有限公司。住所地长沙市雨花区白冶路168号泰禹家园4栋。法定代表人：刘晓武。委托诉讼代理人：周金平，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：文楚贤，湖南森力律师事务所律师。原告（反诉被告）霍新昊（以下简称原告）诉被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司（以下简称泰禹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告泰禹公司对原告提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘梅芳、杨青青，被告泰禹公司的委托诉讼代理人周金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告泰禹公司15日内为原告位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××单元××号房屋办理不动产权证书；2、判令被告泰禹公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计77010.52元（按年利率6%，从2017年12月18日暂计算至2020年11月30日）；3、判令被告泰禹公司支付因其逾期办理土地使用权证和房屋所有权证导致原告无法办理公积金贷款产生的商业贷款与公积金贷款之间的利息差额97032元。（贷款金额为400000元，贷款期限为20年，商业贷款按年利率5.15%计算，利息总额为241539元；公积金贷款按年利率3.25%计算，利息总额为144507元）；4、判令被告泰禹公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月5日，原告与被告泰禹公司签订了合同编号为716130918306的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定被告泰禹公司将位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××单元××号房屋出售给原告，并约定该商品房总价为828630元。合同签订之日，原告向被告泰禹公司支付首期房款共计428630元，剩余房款400000元向省直公积金中心申请贷款。合同第二十条约定“出卖人在商品房交付后360个工作日内申请办理该栋商品房初始登记，在取得该栋房屋所有权证后240个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在取得买受人的房屋所有权证后的180个工作日内办妥买受人的土地使用权证”。合同签订之后，原告按照合同约定支付了首期房款，依法缴纳相关税费，并按照被告泰禹公司的通知，将申请贷款所需的资料交由被告泰禹公司。原告已按照合同履行义务，但被告泰禹公司却怠于履行合同义务，至今未为被告泰禹公司办理好不动产权证书且因被告泰禹公司一直未能办理好产权证及现房抵押导致委托人的省直住房公积金超过贷款审批时间，无法办理。2020年8月25日，原告与妻子登记结婚，妻子婚前有一套公积金贷款的房子需要还贷。按照省直公积金中心的相关规定，先进行商业贷款，再转住房公积金贷款也无法办理。被告泰禹公司的上述违约行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也导致原告错过了最佳买房或卖房时机，严重侵害了原告的利益。原告认为，原告与被告泰禹公司之间依法订立商品房买卖合同，该合同合法有效，且原告已按照合同约定履行合同义务，被告泰禹公司理应及时为原告办妥所购商品房的相关不动产权证，并应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。被告泰禹公司（反诉原告）中泰公司辩称，一、在泰禹公司为涉案房屋办理不动产权证书之前，原告应当支付尚欠的购房款400000元及违约金。二、根据2016年8月19日长沙市人民政府发布的《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的规定，从2016年8月29日起，停止办理房屋所有权证和土地使用权证。该情形系国家政策调整所致，泰禹公司对此不能预知且无法控制。三、原告主张逾期办证导致的利息差额损失97032元是其自行计算，且尚未实际产生。同时，未能办理公积金贷款的原因系国家政策调整所致，不应归责于双方当事人。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告泰禹公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判决原告（反诉被告）支付被告泰禹公司（反诉原告）剩余购房款400000元，违约金8286元（828630×1%）；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2016年7月5日，原告与泰禹公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定泰禹公司将位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××单元××号房屋出售给原告，房屋总价款为828630元，签订合同当日原告支付首期房款计428630元，剩余购房款400000元由原告向省直公积金中心申请贷款支付；同时约定因非归责于双方的原因导致泰禹公司未获得贷款的，原告应在7日内以自有资金支付，原告逾期付款的，应按照逾期应付款金额的万分之一向泰禹公司支付违约金，逾期付款违约金最高不超过总购房款的1%。上述合同签订后，原告支付了首期购房款，剩余购房款400000元原告向湖南省直单位住房公积金管理中心申请住房贷款，并签订《个人住房公积金担保贷款合同》，约定合同采用抵押方式的，自办妥抵押登记之日起生效。按照正常办理流程，前述合同签订后，泰禹公司会将涉案房屋使用权证（不包括土地使用权证）过户至原告名下，原告取得房屋所有权证，并办理现房抵押即可放款。然而2016年8月，因不动产统一登记制度的实施需要，长沙市住房和建设委员会停止受理房屋所有权证初始登记、过户登记等办证业务。2016年8月19日，长沙市人民政府出台《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月9日起，长沙市城区范围内实施不动产统一登记，原房屋所有权证和土地使用权证不再单独办证，合并办理不动产权证。因新政策的实施，导致泰禹公司无法继续按照以往正常程序将涉案房屋所有权证过户至原告名下，进而导致原告无法办理房屋抵押，无法获得公积金贷款。泰禹公司认为，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系在《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》发布之前，按照通知发布前的规定，泰禹公司可按照合同约定办完房屋所有权过户登记手续，原告亦可办理房屋抵押登记，获得公积金贷款。而通知发布后，泰禹公司无法继续按照合同约定办理房屋所有权过户手续，原告无法继续获得公积金贷款。造成这一结果，系因新政策实施所致，双方均无法预计，不能归责于泰禹公司。在此情况下，原告应当按照《长沙市商品房买卖合同》第六条第三款规定，在2016年9月15日前以自有资金支付剩余购房款。然而，截止至2021年2月8日，原告仍未予以支付，依据合同约定，泰禹公司有权要求其支付剩余购房款和违约金。原告（反诉被告）针对被告泰禹公司的反诉辩称，原告从未表示过不支付剩余房款，没有支付是因为泰禹公司原因导致公积金无法办理。本案属于因出卖人原因导致买受人无法办理贷款的情形，泰禹公司应该赔偿原告的损失，承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月5日，原告与被告泰禹公司签订了《长沙市商品房买卖合同》一份，约定，原告购买被告泰禹公司开发的位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××单元××号房屋，建筑面积115.61平方米，总房价828630元；买受人以银行按揭方式付款，在合同签订之日向出卖人支付首期房款428630元，其中含履约定金20000元，剩余房款400000元向省直公积金中心申请贷款，出卖人应协助办理，买受人在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料完整地提交给出卖人，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，逾期超过7日，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期付款违约金总额以不超过总购房款的1%为限；出卖人应当在2016年10月5日前向买受人交付商品房；在商品房交付后360个工作日内申请办理该栋商品房初始登记，在取得该栋房屋所有权证后240个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在取得该栋房屋所有证后240个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在取得买受人房屋所有权证后180个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记，出卖人不解除合同，买受人按已付房款的0.1%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，原告向被告泰禹公司支付了首期房款428630元、房屋契税11837.57元、物业维修基金13883.82元、预告登记费80元、抵押登记费80元、权证登记费80元、国土登记费120元等。原告按合同约定将相关申请办理公积金贷款的资料交给了被告泰禹公司。2016年8月19日，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，载明，2016年8月29日至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，进行不动产登记系统对接调试、登记流程测试及人员上岗培训等工作。因原告和案外人王弯弯等四人的省直公积金贷款手续一直未办理，2020年4月23日，被告泰禹公司向湖南省直住房公积金中心出具《报告》，载明，原告和案外人王弯弯等四人向省直公积金中心申请的公积金贷款2016年8月已审批通过（当时由于不动产登记中心即将成立，住建委产权处已停止受理房屋产权证办理业务），需办理不动产登记证明后办理现房抵押才能发放贷款。根据不动产登记办理流程规定，办理首次登记前需完善国土手续。我司在2005年取得建设用地时，该地为六级地，标准容积率为住宅1.2，商业1.3。2016年我司按相关流程申请办理国土修改出让条件手续，因国土局2014年24文出台，我司泰禹家园四期地块由六级地调整为四级地（四级地标准容积率为住宅2.0），我司该项目相关手续办理时间均在国土局2014年24号文出台之前，补交相关土地出让金涉及两个文件两个标准，系遗留问题。现因这一遗留问题，以上四个房号暂未办理好权证及现房抵押。由于距离贵中心贷款审批时限太长，现申请以上四户作退件处理。此后，被告泰禹公司未将案涉房屋不动产权登记在原告名下，原告亦办理公积金贷款，剩余房款400000元未向泰禹公司支付。因原告不同意办理商业贷款，而原告因为结婚，配偶方在婚前已办理了公积金贷款，故原告不符合商业贷款转往公积金贷款的条件，双方对此产生争议。原告诉至本院，被告泰禹公司依法提起反诉。另查明，案涉房屋产权于2016年5月11日登记在被告泰禹公司名下，被告泰禹公司于2016年9月向原告交付了房屋，现一直由原告占有、使用。2020年7月31日，被告泰禹公司向长沙市自然资源和规划局出具《关于统一土地年限的承诺》，保证按相关会议精神及时缴纳相关土地出让费用。2020年8月10日，长沙市自然资源和规划局向被告泰禹公司反馈意见，统一将地块使用年限统一调整为住宅使用至2082年8月24日，商业使用至2052年8月24日。统一年限需交纳土地价款根据现行文件办理，由泰禹公司按承诺补缴相关费用，不动产中心可依据上述年限先行办理项目不动产权证。此后，被告泰禹公司为案涉房屋所在的泰禹家园1栋的房屋买受人邓毛伟等人办理了长沙市不动产权登记。本案经本院组织调解，双方不能达成一致协议。本院认为，原告与被告泰禹公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于原告的本诉部分。1、案涉房屋办理不动产权证书的问题。原告已向被告泰禹公司交纳了购房首付款及契税等相关费用，且该房屋已交付原告使用，双方均未主张解除《长沙市商品房买卖合同》，故该合同应继续履行。原告主张由被告泰禹公司将案涉房屋产权办理至其名下，应履行买受人的付款义务，现原告仍有400000元购房尾款未付清，原告在履行了付清购房款的义务后，被告泰禹公司应将案涉房屋产权变更登记在原告名下。2、逾期办证的违约金问题。原、被告在签订《长沙市商品房买卖合同》后，原告申请办理住房公积金贷款期间，长沙市办理产权登记的流程发生了变更，即原房屋所有权证、土地使用权证合二为一，统一办理不动产权证。在此规定之前，只要办理了房屋所有权证即可办理现房抵押贷款，而此后需完善国土手续。由于被告泰禹公司将案涉房屋土地容积率、土地用途进行了调整，需补缴土地使用权出让金，而被告泰禹公司一直未补缴，导致被告泰禹公司2020年4月23日向湖南省直住房公积金中心申请撤回原告的住房公积金贷款申请。后因原告不同意办理商业贷款，而其又不符合商业贷款转公积金贷款的条件，双方在房屋产权办理过程中均有过错。虽然逾期办证有政策调整的原因，但被告泰禹公司改变土地容积率、土地用途后又未及时补缴土地使用权出让金，被告泰禹公司应承担主要违约责任，原告在被告泰禹公司交付了房屋后一直未付清购房款，应承担次要违约责任。现被告泰禹公司已补缴了相关费用，可以办理不动产权证书，根据双方过错责任大小、损失程度，本院酌定被告泰禹公司承担逾期办证的违约金损失50000元。3、原告无法办理公积金贷款产生的与商业贷款之间的利息差额损失。原告至今尚未向被告泰禹公司支付购房尾款400000元，其主张的利息差额损失亦未实际产生，本院不予支持。二、关于被告泰禹公司的反诉部分。按照原告与被告泰禹公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，原告应履行支付购房款的义务，被告泰禹公司应履行交房义务。被告泰禹公司在合同约定的期限内向原告交付了房屋，原告应向被告泰禹公司付清购房款。被告泰禹公司主张由原告支付购房尾款400000元，有事实及法律依据，本院予以支持。由于被告泰禹公司在履行合同过程中系主要过错方，兼顾公平原则，被告泰禹公司主张由原告支付逾期付款违约金8286元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司应于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）霍新昊支付逾期办证违约金50000元；二、原告（反诉被告）霍新昊应于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司支付购房款400000元；三、被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司应于原告（反诉被告）霍新昊付清购房款后30日内将位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××单元××号房屋产权变更登记至原告（反诉被告）霍新昊名下；四、驳回原告（反诉被告）霍新昊的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取1890元，反诉受理费3712元，合计5602元，由原告（反诉被告）霍新昊负担2400元，被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司负担3202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二一年四月十九日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。