新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新23执异16号 案外人：邓军，男，1972年9月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 委托诉讼代理人：李锐，新疆益一律师事务所律师。 申请执行人：叶新东，男，1966年9月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 委托诉讼代理人：邓媛，新疆金仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文亭，新疆金仕诚律师事务所律师。 被执行人：新疆方达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市东方花园通汇小区19-2-206室。 法定代表人：黄志方，公司经理。 委托诉讼代理人：孙宪海，男，系该公司副总经理。 被执行人：黄志方，男，1954年7月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 在本院执行叶新东与新疆方达房地产开发有限公司（以下简称方达公司）、黄志方商品房预售合同纠纷一案中，案外人于2021年4月1日对阜康市通汇小区XXX号（原东方花园XXX号楼）底商楼XXX号、XXX号商铺的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邓军称，请求依法停止昌吉州中级人民法院（2015）昌中执字第327号执行裁定书对案外人所有的阜康市通汇小区XXX号（原东方花园XXX号楼）底商楼XXX号、XXX号商铺的执行。事实及理由：经昌吉州中级人民法院判决的叶新东与被申请人新疆方达房地产开发有限公司一案，判决生效后叶新东申请执行。昌吉州中级人民法院在执行过程中作出（2015）昌中执字第327号执行裁定，查封了阜康市通汇小区XXX号（原东方花园XXX号楼）底商楼XXX号、XXX号商铺。但是该房屋在2014年项目建成后就已经分配给了案外人，案外人系该涉案工程项目的被拆迁安置户，案外人早已经入住并实际占有该房屋，该房屋不应当作为被执行人的财产进行执行。故案外人向法院提出执行异议申请，请求停止（2015）昌中执第327号执行裁定的执行，停止执行属于案外人的财产，并申请解除对该房产的查封，注销被申请人叶新东对该房屋的预告登记。 叶新东称，案外人的异议请求不成立，请求驳回。一、从执行程序来说，（2015）昌中民一初字第63－1号财产保全生效裁定完全符合法律规定。二、从实体法上讲，案外人主张停止对涉案商铺保全查封的异议理由不成立。1．本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，案外人提交的与方达公司的商品房买卖合同形成时间、内容真实性无法确认，存在涂改，其中一份未标明签订日期无法确认是在执行申请查封之前签订的，不排除双方恶意串通签订涉案商铺买卖合同的可能性；即便签订商品房买卖合同，但案外人提交的入住证明为复印件且存在涂改真实性无法确认，不符合证据形式要件，无单位公章及单位负责人或经办人签字或盖章，与方达公司所陈述的案外人入住时间相矛盾；案外人未支付涉案商铺买卖合同中的购房款。2．本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。本案的房屋为商铺，属于投资型、经营性房屋，不是为了满足家庭日常基本居住需要。三、案外人主张注销叶新东对涉案商铺的预告登记，无事实及法律依据，不应支持。 方达公司称，邓军是拆迁户，用他的老房子拆迁置换的本案涉案商品房，商品房是要办理房产证才签订的买卖合同。涉案房屋是2014年12月交付的，钥匙都给邓军了，2017年邓军的商铺经营过程中被法院查封的。对异议申请认可。未办理过户是因为消防没有验收，没有达标，再加小区进行了整合，2019年消防才验收，2020年五方认证，一家一户全部都有资料，移交给了房产交易中心。 邓军为证实其主张，向本院提交以下证据： 1．方达公司与邓军2010年11月6日签订的《拆迁补偿安置合同书》。拟证实方达公司与案外人就拆迁安置问题进行协商，确定预换住宅一套，门面房一套，建筑面积未标明。经质证，申请执行人对该证据的真实性不予认可，认为对该安置补偿协议形成时间的真实性无法确认，相关的拆迁补偿协议应当向政府部门进行备案，方达公司也是本案的利害关系人，不排除与案外人恶意串通。方达公司对该证据予以认可。 2.2015年3月20日方达公司与邓军签订的XXX的商品房买卖合同，建筑面积10.7平方米。拟证实案外人与方达公司对安置补偿房屋进行了确立，并为办理房产证签订了商品房买卖合同。经质证，申请执行人认为无法证明其在查封前签订合法有效的合同。合同中的房号未填写，对合同的关联性不予认可。申请执行人认可在李孟清案中案外人提交的房屋栋的更改的证据材料地名使用批准书。方达公司对该证据予以认可。 3.2015年3月20日东方花园（通汇小区）XXX号楼XXX室、XXX室的入住证明复印件二份。拟证实邓军于2015年3月20日入住并实际使用案涉房屋。经质证，申请执行人对入住证明三性均不予认可，认为是复印件，没有经办人和入住人的签字，不得作为证据使用。入住证明上载明的入住时间与方达公司所陈述的拆迁户于2014年入住时间相互矛盾。方达公司对证据的真实性予以认可。 4．置换明细表。拟证实房屋置换面积160平方米。经质证，申请执行人对证据真实性不予认可，没有日期无法证明是在入住前产生的。方达公司对证据予以认可，认为邓军是2014年入住的。 叶新东向本院提交以下证据： 1．方达公司于2016年3月10日向各拆迁户购房户发出的通知。该通知为2016年3月10日叶新东和当时承办法官前往通汇小区做调查时，方达公司设立在通汇小区售楼部门口张贴的，拟证实方达公司在得知法院查封涉案房屋之后，为达到排除执行的非法目的，通知拆迁户购房户尽快办理相应手续，房屋查封之后涉案房屋没有办理相应的入住手续，与被执行人陈述的邓军自主入住是自相矛盾的。联系人及方式是方达公司的会计人员。经质证，案外人邓军对该证据三性均不予认可，认为证据模糊不清，也没有方达公司的公章，办理的费用是正常费用。方达公司对证据的三性均不认可，认为未见过这个通知，不是其公司出具。 2．阜康市房产中心调取的房屋信息档案，拟证实案涉房屋性质均为商铺，而非住宅。经质证，案外人与方达公司对证据的真实性均认可。 方达公司向本院提交以下证据： 1．阜康市房屋征收管理办公室的批复复印件，拟证实提出异议的案外人都是拆迁户。经质证，申请执行人对三性均不认可，认为该文件是复印件，无相关部门加盖的印章，对真实性无法确认，对具体房屋涉案拆迁户是谁也无显示。案外人对证据予以认可。 2．阜康市城关镇四十户村村委会出具的清单。拟证实提出异议的房产从东方花园小区改为通汇小区，楼房、房号变动情况。该清单是立案审查后村委会出具的。经质证，申请执行人对证据真实性不予认可，认为该证据实际形成时间与载明日期不一致，对村委会的印章真实性无法确认。案外人对证据予以认可。 3．方达公司与邓军签订的商品房买卖合同。经质证，申请执行人对真实性不认可，认为合同有涂改的情况。案外人对证据予以认可。 本院查明，叶新东诉方达公司、黄志方商品房预售合同纠纷一案中，本院于2015年5月6日作出（2015）昌中民一初字第63－1号民事裁定，裁定内容为“一、查封被申请人新疆方达房地产开发有限公司的位于阜康市东方花园XXX商铺；XXX商铺；东方花园XXX商铺；XXX号商铺，XXX号商铺。二、查封、扣押、冻结被申请人新疆方达房地产开发有限公司1,000,000元的银行存款或同行价值的财产”，并于2015年5月8日向阜康市房产局送达协助义务通知书。本院于2015年11月20日作出（2015）昌中民一初字第63号民事调解书。调解书查明，2014年9月26日，原告叶新东与被申请人方达公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告以每平方米5,000元的价格购买了被申请人方达公司位于阜康市东方花园的商铺，并办理商铺的预售登记，在办理商铺的预登记后三日内支付500万元购房款，剩余房款在被申请人方达公司交付房屋并办理房屋产产权证后15日内支付。被告黄志方作为担保人承担连带担保责任。合同签订后，原告叶新东办理了商铺预售登记，并支付了500万元购房款。但方达公司未能向原告交付房屋。双方遂发生纠纷，原告诉至法院要求被告继续履行合同，并承担违约金。调解书确认的调解内容为“一、解除原告叶新东与被申请人新疆方达房地产开发有限公司于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被申请人新疆方达房地产开发有限公司于2015年11月25日前向原告叶新东返还购房款500万元，支付违约金140万元，合计640万元；三、被告黄志方对上述被申请人新疆方达房地产开发有限公司向原告叶新东返还购房款及支付违约金承担连带清偿责任；四、案件受理费58,508元，减半收取29,254元，保全费5,000元，合计32,454元，由原告叶新东负担。” 执行过程中，本院于2015年12月9日作出（2015）昌中执字第327号执行裁定，并于2016年1月6日下发协助执行通知书，查封了方达公司位于阜康市通汇小区XXX号楼（即原东方花园XXX号楼）1单元XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX的房屋和通汇小区XXX号楼（XXX栋）的房产；查封了方达房产公司叶新东名下通汇小区XXX幢（即原东方花园XXX号楼）XXX单元商铺XXX套，XXX幢楼（即原东方花园XXX号楼）XXX单元商铺XXX套，XXX单元商铺XXX套，XXX单元商铺XXX套，共计20套。案外人遂对阜康市通汇小区XXX号（原东方花园XXX号楼）底商楼XXX单元XXX号、XXX号商铺的执行提出执行异议。 另查明，2010年11月6日，方达公司作为拆迁人与邓军签订《拆迁安置补偿合同书》，内容载明为加快四十户村旧城改造，依据国家《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，对被拆迁人邓军位于四十户村新村北路团结路面积为320平方米的宅基地，预（置换）住宅1套，门面房1套（小套），预置换4楼。 2013年7月24日，阜康市地名委员会办公室出具编号为：20130724的《地名使用批准书》，载明“新疆方达房地产开发有限公司：你单位送审的东方花园1－6幢楼地名命名更名申报表，经地名办审核、标准化处理后，确定为团结路XXX号通汇小区，依次为XXX幢、XXX幢、XXX幢、XXX幢、XXX幢、XXX幢符合国家的相关规定与要求。” 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人邓军虽然提交了其与方达公司签订的《拆迁补偿安置合同书》及置换明细表，但案外人邓军与被执行人提交的商品房买卖合同日期填写不全、入住证明系复印件，不能证实其在法院查封前已经合法占有案涉商铺，故案外人邓军对查封案涉房产主张所有权请求排除执行的异议不能成立，本院不予支持。对于案外人请求注销案涉房产的预告登记，因不属于执行异议案件的审查范围，本院对此不作审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回案外人邓军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  加马勒 审判员  郑 延 审判员  摆 玲 二〇二一年四二十四日 书记员  祁 雪