河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4451号上诉人(原审被告):河南锦雍置业有限公司，住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。法定代表人:李荣芳，董事长。委托诉讼代理人:佘陈平，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人:王永康，河南成务律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱哲璇,女,汉族,1988年9月24日出生,住郑州市中原区。委托诉讼代理人：周毅林,河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：温晨星,河南天基律师事务所实习律师。上诉人河南锦雍置业有限公司因与被上诉人朱哲璇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。河南锦雍置业有限公司上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院(2021)豫0191民初2654号判决书第一项“被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱哲璇逾期交房违约金12021.23元”;2、驳回朱哲璇对河南锦雍置业有限公司的全部诉讼请求;3、本案一审、二审诉讼费由朱哲璇承担。事实与理由:一、锦雍公司已经代朱哲璇承担案涉房屋两年物业费作为补偿,该补偿系锦雍公司与朱哲璇为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议,朱哲璇接受补偿,锦雍公司不应承担其他任何责任。朱哲璇于2020年8月3日办理案涉房屋交接手续时,锦雍公司给予朱哲璇两年物业费的补偿,该补偿系锦雍公司与朱哲璇为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议而给予朱哲璇的补偿,朱哲璇已经接受该补偿并办理完毕房屋交接手续,朱哲璇无理由要求另行赔偿。因此,朱哲璇的诉讼请求没有事实和法律依据。二、郑州市中级人民法院(2020)豫01民终16856号民事判决书中明确认定业主接受锦雍公司代其支付的两年物业费为补偿,应视为业主接受被告补偿物业费为其承担违约责任的方式,锦雍公司不承担任何责任。本案中,朱哲璇同样接受物业费补偿，即无权再要求锦雍公司承担任何责任。三、朱哲璇逾期支付购房款9日,交房时间应当据实顺延。案涉《商品房买卖合同》第六条第三款约定,朱哲璇应当2019年3月30日前以现金方式支付430646元,于2019年4月30日前以公积金贷款方式支付600000元;而于2019年5月9日,朱哲璇才以公积金贷款方式支付60000元,逾期付款9日。按照《商品房买卖合同》第八条第二款约定,朱哲璇未按合同约定付清房款和其他费用的,锦雍公司有权据实顺延交房时间,据此交房时间亦应当相应顺延9日。朱哲璇为公积金贷款并非商业贷款,公积金贷款为朱哲璇到住房公积金管理中心自行办理,放款银行系住房公积金管理中心受托银行,无论是公积金贷款还是商业贷款,放款期限与购买人何时办理手续、提交资料是否齐全相关,锦雍公司无法左右放款期限。四、案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工,交房时间据实顺延,属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由。双方《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定:“但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除或变更合同外,出卖人可据实予以延期。2、因政府命令、环境治理、交通管制、重大会议等导致停工,因重大技术问题不能及时解决、市政配套没有到位、恶劣气候引起的延误交房”,锦雍公司可顺延交房时间。因政府行为、环境治理措施无法把控,锦雍公司与朱哲璇在签订《商品房买卖合同》时明确约定,出现上述事宜影响施工的,交房期限据实顺延。政府命令、环境治理等引起的延误交房,属于合同明确约定的据实顺延交房时间的事由,且不存在无效或可撤销等事由,该合同依法成立且生效,发生纠纷时,应尊重合同约定。五、因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后,遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力,交房期限应当再行顺延(一)因疫情及疫情防控措施,锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天,另外受疫情二级响应管控措施影响49天,交房期限应当相应顺延103天,锦雍公司不应当承担违约责任。且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响,交房时间应当另行酌情顺延。由于受新冠疫情的影响,河南省人民政府于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件I级响应,至2020年3月18日将河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由I级调整为II级,锦雍公司受疫情一级管控措施影响共计54天,该期限应当顺延交房期限,上诉人不应承担违约责任。且因疫情影响,自2020年3月19日至2020年5月6日河南省人民政府将重大突发公共卫生事件响应级别从II级调整为III级之时,锦雍公司受疫情二级管控措施影响共计49日,该期限应当顺延交房期限,锦雍公司不应承担违约责任。除上述受影响的明确的期限外,因新型冠状肺炎,锦雍公司案涉工程施工及相关工作均无法正常开展,且疫情及管控措施对劳动力的回流、原材料的供应等均有重大不利影响,本案涉及的工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序也受疫情影响无法按时进行,锦雍公司交房时间亦应另行酌情顺延。(二)自2020年1月1日起,所有工程建设项目开始实行联合验收,办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间,锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。一审查明“《竣工验收备案表》显示,案涉房产于2020年9月18日竣工验收”系查明事实错误。根据《竣工验收备案表》,案涉工程已于2020年7月17日竣工验收合格,2020年9月18日取得竣工验收备案表。因为政府自2020年1月1日起施行联合验收影响至2020年9月18日才取得建设行政主管部门竣工验收备案表,导致锦雍公司正在进行的工程竣工验收程序延长,锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。综上,锦雍公司已经代朱哲璇承担案涉房屋两年物业费作为补偿,该补偿系锦雍公司与朱哲璇为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议,朱哲璇予以接受补偿,锦雍公司不应承担其他任何责任;案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工,交房时间据实顺延,属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由,因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后,遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力,交房期限应当再行顺延,故锦雍公司不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法改判,维护锦雍公司的合法权益。朱哲璇辩称，一、物业费补偿并非双方一次性解决逾期交房争议的处理方式,一审法院未予认定并无不当。首先,上诉人主张物业费补偿系双方解决交房争议方式的依据为《告知书》,但该告知书仅为答辩人出具的通知性函件,内容也无任何“以物业费抵扣逾期交房违约金”或“接收物业费视为不再向上诉人追究逾期交房违约责任”的意思表示。答辩人签署上述《告知书》也仅表明收到了上诉人代缴物业费的通知,而非上诉人所称双方已一次性解决了取得竣工验收备案表前所有交房争议。其次,根据双方签订《商品房买卖合同》的约定,被告逾期交房超过60日的,仅一个月的违约金便已超过物业费补偿数额。在补偿差额巨大且《告知书》未明确表明通过物业费折抵逾期交房违约金的情况下,如将答辩人接收两年物业费,视为接受上诉人补偿物业费为其承担违约责任的方式,也明显显失公平。再次,与上诉人相关郑州市中级人民法院(2020)豫01民终16856号商品房买卖合同纠纷案件,与本案案情并不完全一致,不具有可参考性。此外,答辩人认为该物业费补偿实际系上诉人单方赠与行为,但为有效解决双方争议,对一审法院直接抵扣便未提出异议。二、上诉人以贷款逾期到账主张顺延交付的理由不成立,一审法院未予认定并无不当。答辩人已按照上诉人及贷款机构要求及时提交了办理贷款所需资料,贷款部分由贷款机构直接支付至上诉人账户,贷款何时到账答辩人无法确定,而贷款未按期到账,上诉人也未告知答辩人或通知答辩人及时补足。因此,一审法院对上诉人以贷款延期到账为由主张顺延交房时间的理由未予支持,并无不当。三、一审法院已充分考虑了影响本案交房的因素,对逾期时间进行了扣减,并对违约责任酌定降低,一审裁判结果有理有据。首先,就大气环境治理、新冠疫情及防控措施、建设工程验收程序变更等,不构成本案顺延交房的理由,答辩人在一审庭审中及《代理词》中已做了详尽论述。上诉人将发生在合同签订之前及约定交付时间之后的因素,均算作影响本案房屋交付的不可抗力因素,毫无任何事实及法律依据,而一审法院也已结合实际情况对违约天数进行了扣减。其次,根据《商品房买卖合同》的约定,上诉人逾期交房超过60日且合同继续履行的,上诉人应当按照答辩人已付房款的日万分之二支付违约金。一审法院在综合考虑其违约原因、违约时间、可能造成的损失等因素后,酌情将违约金标准由日万分之二调整为日万分之一,已极大的降低了上诉人的违约责任。因此,一审法院酌定将上诉人逾期交房的违约标准由日万分之二调整为日万分之一后,又将违约天数酌情扣减了40日天,最终认定违约金并无不当。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决结果公平合理,故请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求,维持原判。朱哲璇向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金53799.72元（以1030646元为基数，按日万分之二的标准，自2020年1月1日起计算至2020年9月18日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月30日，双方签订了编号D190××××8105的《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，确定房屋为2幢2单元20层2003号房。因被告所售房屋面积确定为89.51平方米，房屋总价款调整为1030646元，同时，交房日期变更为2019年12月31日。约定金额4306468元，付款方式为现金，约定付款日期为2019年3月30日，交纳比例：41.788％；约定金额：600000元，付款方式：公积金贷款，约定付款时间2019年4月30日，交纳比例：58.22％。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2019年12月4日，被告发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。原告于2020年8月3日签署入伙手续书及房屋资料签收单。2020年8月16日，原告提出装修申请。《竣工验收备案表》显示，涉案房产于2020年9月18日竣工验收。被告出具告知书载明：河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡·西苑2号楼2单元20层2002户业主朱哲璇缴纳24个月的物业费，合计6015.07元，时间为2020年8月1日一一-2022年7月31日，特此证明。原告在该告知书上签字。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于交房时间，被告主张已向原告邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且原告已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，被告单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明原被告双方已经对合同主要内容的变更达成合意，故该主张该院不予采信。关于违约金标准，纵观本案案情，被告逾期交房确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，该院酌情将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％。关于被告逾期交房的天数，被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者大部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，该院不予采信。但鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，该院对被告逾期交房天数酌情扣减40天。原告于2020年8月3日签署入伙手续书及房屋资料签收单，即2020年8月3日为收房日期。自2020年1月1日至2020年8月3日计215天，逾期交房时间为215-40=175天，被告应支付违约金18036.3元（即175天×0.01％×1030646元），扣除被告代原告缴纳物业费6015.07元，被告应支付逾期交房违约金12021.23元（18036.3元-6015.07元）。被告主张原告逾期付款9日，交房日期应据实顺延，根据合同约定，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于签订合同的同时向贷款方、出卖人提交并签署申请贷款所需的资料，因买受人原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。被告主张原告存在逾期付款的情形，主张有权顺延交房，根据合同约定，贷款银行为被告指定银行，被告未能举证证明因原告自身原因导致贷款逾期，对于被告该项辩称，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱哲璇逾期交房违约金12021.23元；二、驳回原告朱哲璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元，减半收取572.5元，由原告朱哲璇负担444.5元，被告河南锦雍置业有限公司负担128元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人河南锦雍置业有限公司与被上诉人朱哲璇签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。朱哲璇在合同签订后已按约定支付了房屋购房款，河南锦雍置业有限公司未按照合同约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给朱哲璇使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。为妥善解决纠纷，平衡各方当事人利益，原审法院在计算违约金时，以被上诉人的实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％，对河南锦雍置业有限公司逾期交房天数酌情扣减40天，并无不当。河南锦雍置业有限公司上诉称因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延，不符合案件的实际履行情况，本院不予支持。2020年8月3日双方签订的《告知书》，虽然说明由上诉人代被上诉人向物业公司支付24个月的物业费作为交房时间变更的补偿，但被上诉人在《告知书》中并未明确表示放弃追究上诉人所有的逾期交房的违约责任，所以，原审认定扣除代缴的物业费后上诉人仍应向被上诉人支付逾期交房违约金亦无不当。上诉人所称的郑州市中级人民法院（2020）豫01民终16856号民事判决，该案当事人在《告知书》注明：因未取得一表，保留后期延期房屋质量维权的权利。而本案当事人在《告知书》上没有任何注释，本案与（2020）豫01民终16856号一案的案情并非完全相同。上诉人称因被上诉人逾期付款9日，交房日期应据实顺延，但双方合同约定，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于签订合同的同时向贷款方、出卖人提交并签署申请贷款所需的资料，因买受人原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。根据该约定，贷款银行为上诉人指定银行，上诉人未能举证证明因被上诉人自身原因导致贷款逾期，所以，原审对上诉人该项辩称不予支持也无不当。综上所述，河南锦雍置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元，由河南锦雍置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年四月十二日法官助理张彦超书记员娄杨杨