湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初734号原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区吉星路与月塘东街交汇处东北角檀香山小区****。法定代表人邱艳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人彭宏伟，湖南民声律师事务所律师，特别授权代理。被告戴云喜，女，汉族，1969年7月17日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人张俊，湖南星奥律师事务所律师，一般授权代理。第三人刘国荣，男，汉族，1965年10月10日出生，户籍所在地：长沙市岳麓区。原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司诉被告戴云喜、第三人刘国荣合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司的委托诉讼代理人彭宏伟、被告戴云喜及其委托诉讼代理人张俊、第三人刘国荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告中介服务费23094元；2.由被告承担本案诉讼费。被告戴云喜辩称：1、《房屋买卖（转让）合同》无法顺利履行是原告无法为被告办理按揭贷款所致，原告违约在先，与被告无关；2、三方签订的《房屋买卖（转让）合同》中的部分条款不能成为合同内容。合同第五条第四款、第六条第三款和第五条的约定，明显免除了原告自身的责任，加重了被告的责任，原告作为格式条款的提供者，在订立合同时，原告并未采取任何合理的方式提示被告注意合同中关于免除或减轻原告责任等与被告有重大利害关系的条款，原告未履行条款提示或者说明义务，致使被告没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，被告可以主张该条款不成为合同的内容，原告也不能依据这些条款向被告主张权利；3、因贷款无法办理，涉案《房屋买卖（转让）合同》已无继续履行的必要，请求法庭将案涉合同是否应当解除在本案中一并进行查明判决。综上，驳回原告的诉讼请求。第三人刘国荣陈述，请求法院依法判决。根据当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，本院认定本案事实如下：第三人刘国荣作为出售方甲方、被告戴云喜作为购买方乙方、原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司作为经纪方丙方于2020年12月13日签订《房屋买卖（转让）合同》，合同约定：第一条、房屋基本情况1、座落：娄底市娄星区信步闲庭7栋3单元322室……第二条、成交价格1、甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币769800元。国家规定之买卖双方须付水费，双方一致同意由乙方承担。该房屋配套设施过户的相关费用，双方一致同意由乙方承担。成交价包含甲方中介费7700元，实收762100元……第三条、房款付款约定乙方按2方式向甲方支付房款……2、乙方采取按揭方式付款(1)第一次：乙方须于签订本合同当日支付人民币20000元予甲方。（2）第二次：乙方须于2020年12月25日前过户当日支付人民币339800元予甲方。（3）第三次：乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款／公积款人民币40万元用于支付甲方房款。（4）第四次：乙方须于交接该房屋时交付人民币10000元予甲方作为尾款。3、乙方自行向甲方支付。第四条、中介服务、权证代办费、按揭服务费、过户税费、借垫资费及其它方式费用约定1、甲乙双方签订本合同时，须向丙方支付中介服务费，其中甲方须支付人民币7700元，乙方须支付人民币7700元……第五条、相关约定……甲乙双方一致同意于2020年12月25日前办理该房地产权过户转移登记手续，且甲方承诺于全款付清当日腾空该房屋……第六条、违约责任……因乙方原因（如：延迟交房款、延迟交证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或购买意向有所改变等乙方原因）导致无法办理按揭贷款或房地产权转让登记手续，应书面通知甲方、丙方，乙方向甲方支付的定金20000元将做为违约金不予退款，另向丙方支付中介服务费为房屋成交价的3%……第七条、免责条款如因洪水、地震、火、地震可抗力原因和法律、政府政策变化等原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方不承担违约责任。第八条、其他约定事宜①房价769800元②全包价789800元，包含房价／中介费／贷款服务费／杂费／评估费等相关费用③贷款40万元整④乙方保证征信无不良记录⑤此房为装修房，只带走私人物品，以照片为凭⑥水、电费／物业交至交房当日⑦如甲乙双方有任何一方违约，按合同赔偿。被告戴云喜向原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司支付定金20000元，原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司将该定金20000元转交给第三人刘国荣。被告戴云喜在与原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司的微信聊天记录回复如下：“你好！因为凑不够钱，小孩又不同意卖现在住的房子，也不愿意还贷款，本来母女关系就不好，希望处理以下为感”、“是小孩不出钱”、“我没钱”、“也不愿还贷款”、“因为我年纪大了，还贷能力有限”、“关键是拿不出钱，本来别人答应借钱的，泡汤了”、“我买不起”、“无法凑齐款”、“没有办法了，只能违约”等。之后原、被告约好一起去银行办理贷款手续，因被告不符合贷款条件，无法办理贷款。在本案的审理过程中，原、被告及第三人均同意解除三方签订的《房屋买卖（转让）合同》。本院认为，被告戴云喜与第三人刘国荣经原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司提供媒介服务后,达成买卖房屋意向,并最终签订了《房屋买卖（转让）合同》，系三方真实意思表示,其中不违反法律、行政法规的强制性规定的内容,依法成立且有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。上述《房屋买卖（转让）合同》的第三条约定,付款方式为按揭贷款,其中第二款第3项约定“乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款／公积款人民币40万元用于支付甲方房款。”可以认定被告在签订合同时,向中介方、卖方明确表明需以办理银行按揭贷款的方式支付房款这一特殊需求属实。被告主张其在合同签订后,不能通过正常途径获得商业贷款以支付房款。原告作为被告的房产按揭贷款业务的受托人,未提交证据证明被告具备通过正常途径获得商业贷款以支付房款的条件,庭审中，原告及第三人对被告主张解除上述合同亦均无异议,上述合同应自庭审之日解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。本案中,原告诉请被告支付中介服务费。本案系因被告不能获取商业贷款以支付房款导致房屋买卖合同不能履行,三方均同意解除合同而解除,对于造成合同解除的后果,被告作为购买人,在需商业贷款购房的情形下,理应确保自身能够获得商业贷款资格的情形下与他人订立房屋买卖合同;同时,原告作为专业的房地产经纪公司,在促成签订《房屋买卖（转让）合同》之前理应对被告能否获得商业贷款资格尽到提前审查义务。综上,综合考虑案涉合同的履行情况,原、被告的过错程度,及原、被告因合同解除造成的实际损失,并督促原告今后合理规范履行房地产经纪,本院酌情认定被告需向原告承担的中介服务费为房屋成交价的1.5%即11547元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。原告主张被告违约系购买意向有所改变，虽被告在聊天记录里表示过因家庭原因想违约，但事后又与原告一起去银行办理贷款手续，以实际行动继续履行合同，故对原告该主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条、第九百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、被告戴云喜于本判决生效后十日内支付原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司中介服务费11547元；二、驳回原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由被告戴云喜负担94.5元，由原告娄底市家和盛房产经纪服务有限公司负担94.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。审判员 刘 芯二〇二一年四月十二日书记员 肖思良附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。