湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0116民初851号原告：付文壮，男，1995年3月6日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：陶振华、覃铭，湖北华徽律师事务所律师。特别授权。被告：武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区滠口街汉口北大道数码城路**木兰畅谷**楼（**）。法定代表人：余震辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凡，该公司员工。一般授权。原告付文壮与被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司（以下简称大汉口投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告付文壮的委托诉讼代理人陶振华、覃铭，被告大汉口投资公司的委托诉讼代理人李凡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付文壮向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金，违约金计算方式为：以267584.03元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年12月1日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年6月6日签订《武汉市商品房买卖合同》，购买被告位于武汉市黄陂区滠口街环湖路以东、京广铁路以西的大汉口国际数码城的商品房。合同对商品房总价款、交房时间、逾期交房、逾期办理产权登记等内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告逾期数年未能履行交房及办证的义务。后原、被告双方签订《协议书》，根据协议书约定，被告应自2018年8月1日起每日按总房款的万分之三的标准向原告支付违约金。但被告未能按照协议书的约定支付2019年12月1日起至今的违约金。被告的行为违反了我国合同法的相关规定，依法应承担违约责任。被告大汉口投资公司辩称：1、双方违约金协议签订时，由于原告方人数众多，处于较为强势的地位，且被告方由于经验不足，人手不够，未对实际情况予以核实，导致签订协议时，未明确约定违约金性质，使实际计算违约金时显失公平，且部分违约金标准约定过高，因此被告认为该违约金协议部分条款应属于可撤销，可变更内容；2、双方商品房买卖合同中约定，办理房屋初始登记时间，应为自商品房交付使用之日起90日内，则如原告主张违约金性质为办证违约金，那么被告在具备正式交房条件后，依约完成了房产初始登记，并无违约情形，如原告主张违约金性质为逾期交房违约金，则违约金应计算至被告正式竣工验收备案之日为止，现原告的主张，因一个法律事实主张被告既要承担逾期交房违约责任，又要承担逾期办证违约责任，属于显失公平；3、根据湖北省办公厅鄂政办发（2020）13号文件中第5点第16项的规定，“因疫情影响，不能完成竣工综合验收备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况，合理顺延交房日期”，被告受疫情影响，无法完成竣工综合验收备案和交付属于不可抗力，不应承担违约金；4、被告因相关规划政策，导致竣工综合备案无法及时完成，但实际上对于公寓客户，在各分项验收已通过的情形下，实际已提前向业主交付房屋，部分业主实际已装修使用出租，即使未实际装修，也已获得房屋钥匙，形成事实上的合法占有，因此原告实际上并未因被告的行为产生实际的损失，现原告要求过高的违约金，请人民法院根据公平原则，予以调整。综上，根据《中华人民共和国民法典》第151条、533条的规定，被告申请人民法院对于显失公平及情势变更的情况，对双方的违约金协议进行调整，结合实际情况作出公正判决。经审理查明，2017年6月6日，原告付文壮（买受人）与被告大汉口投资公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄140308625），合同第三条：买受人购买出卖人开发建设的位于武汉市黄陂区“大汉口国际数码城”项目中的1【幢】2层39号房，建筑面积为28.35平方米。第五条：该商品房单价为9438.59元/平方米，总价为267584元。第六条：买受人按下列第1种形式付款。…1、一次性付款的，买受人应于2017年9月30日前，一次性存入商品房全部价款267584元。第九条：出卖人应当于2017年8月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；…。合同附件六《合同补充协议》…。8、如出卖人不能按照本合同第九条规定的期限交房的：（1）买受人同意给予出卖人6个月的交房宽展期（下称“宽展期”，自本合同第九条约定的交房期限届满次日开始计算），并允许出卖人在宽展期届满前达到交付条件后交房。买受人同意宽展期内合同继续履行且出卖人无需承担任何违约责任；（（2）如出卖人超出本条款第1款约定的宽展期但未超过宽展期届满日后6个月交房的，自本条第1款宽展期届满次日起至房屋交房通知书确定的房屋交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（3）如出卖人超出本条款第1款约定的宽展期届满次日起6个月后交房的，…买受人未在上述期限向出卖人书面提出解除合同或要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按本条第2款约定的违约金标准向买受人支付违约金。第十二条：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件等内容书面通知买受人…方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单…。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；…；3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起一年内取得房屋权属证书时，自商品房交付满一年次日起，每逾期一日，出卖人需要按买受人已付房款价的万分之一向买受人支付违约金，但出卖人支付的违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的百分之一。合同签订后，原告付文壮向被告大汉口投资公司全额交纳房款。2017年6月6日，被告大汉口投资公司向原告付文壮出具了金额为267584元的湖北增值税普通发票。2018年6月25日，原被告因交房及办证问题，双方签订《协议书》，约定如被告大汉口投资公司未能在2018年7月31日前向原告付文壮提供办理房屋产权证的相关资料，原告有权要求被告从2018年8月1日起每日按原告已付房款的万分之三向原告支付违约金。原告就2018年8月1日对合同履行出现延迟的情形表示支持和谅解并不追究被告的责任。以上违约金被告每月支付一次…。《协议书》签订后，被告向原告支付了2018年8月至2019年11月期间的违约金，此后未继续支付。2020年8月27日，被告大汉口投资公司在大汉口·国际数码城项目1-6号楼处张贴《告客户书》:“大汉口·国际数码城项目已经办理完成了项目的实际测量及初始登记工作，于2020年8月26日达到办证条件。…，分批次，采取电话通知的方式，通知业主至项目部领取办证资料。…。”2020年10月23日，原告付文壮在被告处领取了不动产权属证明、宗地图、产权附图、不动产登记申请表及不动产登记授权委托书资料。本院认为，原告与被告间签订的《武汉市商品房买卖合同》、《协议书》，其内容均未违反法律、行政法规强制性规定，均为合法有效，双方当事人均应按照约定诚信地全面履行各自的义务，被告大汉口投资公司未按约定履行义务，应承担相应的违约责任。原被告间达成《协议书》系针对《武汉市商品房买卖合同》中被告出现的违约行为所应承担违约责任的重新约定，被告应按此约定履行；《协议书》中约定的违约金标准为日万分之三，亦未超过法律规定。因被告已经实际履行了2018年8月至2019年11月间的违约金，故原告诉请的违约金起算时间应从2019年12月1日开始起算；合同中约定了多种通知的方式的情况下，被告在未对业主进行个别通知情况下，直接张贴告知书方式通知业主领取办证资料，是对业主未尽到通知义务的表现。原告实际领取办证相关资料的时间为2020年10月23日，应以此确定违约金截止时间；对于被告辩称案涉房屋因签订了委托经营管理合同而产生了收益，原告并未因被告的行为产生实际损失的意见。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中确定的房屋总价款与原告实际支付的房屋价款一致，且被告无证据证实“收益”的实际存在，故本院对此意见不予采信；关于被告辩称受疫情影响，无法完成竣工综合验收备案和交付，属于不可抗力，不应承担违约金的意见，本院酌情扣减30天违约期间。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付文壮支付违约金23841.73元；二、驳回原告付文壮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取236元。由原告付文壮27元，由被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司负担209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李勇胜二〇二一年四月十二日法官助理张钊书记员梅远星