北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3349号上诉人（原审被告）：祁娜，女，1979年8月12日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人（原审被告）：王建，男，1956年5月1日出生，汉族，住北京市门头沟区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：付建东，北京市承光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王长革，男，1967年11月27日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人祁娜、上诉人王建因与被上诉人王长革房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁娜、王建上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王长革的起诉。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，认定基础法律关系错误。《房屋买卖协议》是案外人胡连喜向王长革、唐淑叶借款的让予担保，应当依据隐藏行为确定本案的基础法律关系为民间借贷纠纷。2.一审法院适用法律错误。本案应当适用民法总则第146条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条的规定，应当以民间借贷为基础法律关系审理，王长革坚持本案诉求，应当驳回起诉。3.本案应当追加胡连喜作为当事人参加诉讼。本案的基础法律关系为民间借贷合同关系，因此胡连喜作为借款人应当为本案的适格被告参加诉讼。王长革辩称，同意一审判决，不同意祁娜、王建的上诉请求和理由。祁娜、王建与王长革之间是房屋买卖合同关系，祁娜、王建在一审中并没有提出将案外人胡连喜列为被告，祁娜、王建在一审中有虚假陈述，祁娜、王建在上诉状中对83万元房款并没有提出异议，是房款就应该返还，如果祁娜、王建主张83万元是借款，不仅应该还本金也应该给付利息。王长革向一审法院起诉请求：1.确认王长革与祁娜、王建于2018年3月1日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令祁娜、王建返还购房款133万元；3.判令祁娜、王建支付王长革信赖利益损失50万元。一审法院认定事实：祁娜、王建原系夫妻，二人2016年离婚。北京市1304号房屋（以下简称1304号房屋）系祁娜、王建共有（每人各占50%），该房屋系限价商品房，该房屋2017年取得房屋所有权证书，2022年可以上市交易。关于王长革与祁娜、王建之间是否存在房屋买卖合同关系，当事人存在异议。王长革为此提交以下证据证明：证据一，2018年3月1日，王长革与祁娜、王建签订的《房屋买卖协议》，该协议载明：王长革购买祁娜、王建共有（每人各占50%）的1304号房屋一套（性质为经济适用房），总房款180万元。证据二，转账记录与收条，证明签订上述买卖协议后，王长革向祁娜支付款项如下：2018年3月1日通过朋友唐淑叶向祁娜转账60万元，2018年3月31日通过朋友唐淑叶向祁娜转账20万元，2018年3月31日给付祁娜现金3万元，祁娜出具收条确认收到房款现金3万元、转账20万元。证据三，2018年4月6日，王长革与祁娜签订的《协议》一份。双方在《协议》中约定：祁娜曾在2016年12月向王长革借款人民币35万元，当时约定月息百分之三，一直未予归还，截止到2018年4月，本金、利息已达50万元。目前祁娜没有还款能力，经协商双方同意以该款（人民币50万元）作为王长革购买祁娜名下1304号房屋的剩余房款（已经支付购房款83万元），该房房款已经累计支付133万元。祁娜不再有对王长革50万元的债务。证据四，2018年7月8日签订的《租房协议》，证明王长革按约定支付房款后，因祁娜、王建一直未能交付房屋，故王长革与祁娜签订租赁协议。该协议主要内容为：王长革购买了祁娜、王建名下1304号房屋，由于祁娜、王建不能按协议约定按时将房屋交付给王长革，王长革同意将该房屋出租给祁娜、王建居住，祁娜、王建每月5日前支付房租5000元，祁娜、王建在购买房屋后三个月内将房屋交付王长革，最迟期限为一年……该协议作为房屋买卖协议的补充，但不影响买卖协议的权利义务。该协议落款处有王长革、祁娜的签名，王建的签名为祁娜代签。证据五，2019年11月11日王长革、祁娜签订的《撤诉协议》，王长革曾于2019年以房屋买卖合同纠纷案由将祁娜、王建诉至北京市门头沟区人民法院，案号为(2019)京0109民初7492号。后因王长革与祁娜达成撤诉协议而向法院撤回起诉。上述协议主要内容为：双方存有房屋买卖合同纠纷，已诉至北京市门头沟区人民法院，现双方协商达成撤诉协议。祁娜支付王长革1304号房屋房租1万元，祁娜自2019年12月1日以后按月支付房租5千元，王长革收到1万元后撤回起诉。对上述证据，祁娜、王建质证如下：第一，《房屋买卖协议》上的签名确为祁娜、王建所签，但该协议的目的是为了给案外人胡连喜从王长革处借款提供担保，而并非为了出卖房屋；第二，祁娜收到王长革转账的80万元，但该款项并非王长革支付的购房款，而是王长革通过祁娜的账户出借给案外人胡连喜的借款。3万元现金，祁娜虽在收条上签字，但祁娜没有实际收到该笔款项；第三，2018年4月6日，王长革与祁娜签订的《协议》中涉及的款项，也系王长革出借给胡连喜的借款，原来该款项本来是以案外人周建华的房屋作为担保，后来换成以祁娜的房屋作为担保，因此，祁娜才与王长革签订了上述《协议》；第四，祁娜认可《租房协议》上的签名为本人所签，但祁娜表示签订此协议只是为了解决胡连喜欠王长革80万元一事，和房屋买卖、租赁没有关系；第五，祁娜认可《撤诉协议》上的签名为本人所签，但祁娜表示签该协议是因为关于胡连喜80万元的欠款，双方协商后准备私下解决，故才签订此协议。祁娜、王建向北京市门头沟区人民法院提交祁娜银行账户交易明细，证明王长革通过祁娜银行账户出借给案外人胡连喜的80万元后，胡连喜陆续通过祁娜账户向王长革还款31.95万元。祁娜账户向王长革账户转账记录如下：2018年3月1日转账12万元，2018年6月28日转账6.65万元，2018年7月1日转账2万元，2018年8月8日转账2.5万元，2018年8月21日转账2万元，2018年8月28日转账0.8万元，2018年11月28日转账5万元，2018年12月18日转账1万元。王长革认可上述转账记录真实性，但称祁娜、胡连喜为了偿还其他欠款，因此发生了上述转账行为。为证实祁娜、胡连喜与王长革存在其他债务纠纷，王长革提交证据六，祁娜2018年4月2日向王长革出具的收条一张，该收条主要内容为：祁娜收到王长革借款7.5万元，月息百分之三，2018年7月1日偿还。证据七，两份调解书，分别为北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初814号民事调解书，该调解书载明：胡连喜于2017年9月1日前偿还王长革本金及利息共计70万元，如果逾期还款，胡连喜要按年利率24%的标准另行向王长革支付逾期利息；另一份调解书为北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初5807号民事调解书，该调解书载明：胡连喜于2017年10月31日前给付王长革37.5万元，如胡连喜逾期付款，要按月息2%的标准另行向王长革支付逾期利息。证据八，转账记录，证明2018年10月23日，王长革通过银行转账出借给祁娜5万元，祁娜提交的转账记录中，2018年11月28日转账给王长革5万元，是针对上述借款的还款。证据九，三段通话录音，分别为2018年10月19日，王长革与胡连喜的通话录音，2018年10月23日，王长革与祁娜的通话录音，2018年12月27日，王长革与祁娜的通话录音，证明上述通话发生之前，根据祁娜、王建的证据，胡连喜已经开始偿还80万元欠款，但祁娜在通话录音中认可133万元为房款，胡连喜、祁娜均表示二人与王长革还有其他债务纠纷，这足以说明祁娜、王建对证据证明目的的陈述与事实不符。对王长革提交的上述证据，祁娜、王建表示，第一，借条上的签字为祁娜所签，但是祁娜没有实际收到7.5万元；第二，认可调解书真实性，但是调解书与本案没有关联性；第三，转账记录证明目的不予认可；第四，通话录音无法证明王长革与祁娜、王建之间存在房屋买卖合同关系，对通话录音证明目的不予认可。关于王长革主张的信赖利益损失，其提交《网络询价报告》（报告有效期至2021年4月）。该报告显示1304号房屋因涉及强制执行案件，北京市门头沟区人民法院执行局于2020年4月2日委托京东大数据评估询价平台，对1304号房屋价值进行询价，询价结果为379.1127万元。王长革表示，根据房屋买卖合同约定的总价款、上述询价结果，以及双方对合同无效均负有50%的过错，综合上述情况，故向王建、祁娜主张信赖利益损失50万元。为此，祁娜、王建表示，本案不属于房屋买卖合同关系，其提交的证据与本案没有关联性，不予认可。另，就本案纠纷，法院向案外人胡连喜核实了相关情况，胡连喜与祁娜、王建意见基本一致，其认可王长革转账给祁娜的80万元，系王长革出借给其的借款，但是胡连喜无法向法院提供借款协议、借条等相关证据证明借款的事实，关于是否约定过借款利息，胡连喜表示双方约定了利息但记不清利息标准了，之前向王长革借款，利息通常约定为月息百分之三。关于王长革称祁娜曾在2016年12月向王长革借款人民币35万元一事，胡连喜认同祁娜的意见，即该款项系王长革出借给胡连喜的借款，但关于此借款事实，胡连喜也未能向法院提交任何证据证明。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于王长革与祁娜、王建之间的法律关系，法院根据双方举证分析如下：第一，根据双方的陈述，王长革与祁娜、王建确实在2018年3月1日签订了《房屋买卖协议》，该协议载明，王长革以180万元的价格购买祁娜、王建共有的1304号房屋；第二，祁娜、王建与胡连喜均称王长革支付的80万元款项系出借给胡连喜的借款，但是祁娜、王建与胡连喜并没有向法院提交证据证明王长革与胡连喜之间存在80万元的借贷关系；第三，王长革提交的收条、《协议》《租房协议》《撤诉协议》，也间接印证了王长革与祁娜、王建存在房屋买卖合同关系。故综上，法院认定王长革与祁娜、王建之间存在房屋买卖合同关系。损害社会公共利益的合同无效。本案中，1304号房屋属于限价商品房，祁娜、王建于2017年取得房屋的所有权证书。限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。双方签订房屋买卖合同的时间尚在涉案房屋的限售期内，如确认合同有效将损害住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的权益。故法院认定双方签订的房屋买卖合同无效。房屋买卖合同无效后，祁娜、王建应向王长革返还已经支付的房款。关于祁娜、王建应当返还款项的金额，第一，祁娜、王建应当向王长革返还80万元。该款项祁娜、王建确认王长革已经支付，虽祁娜、王建辩称80万元系胡连喜的欠款，且胡连喜通过祁娜已经偿还31.95万元，但是鉴于王长革提交收条、民事调解书证明其与祁娜、胡连喜另有其他债务纠纷，祁娜、王建、胡连喜未向法院举证证明上述款项是针对80万元的还款，也未能举证证明王长革所称其他债务并未实际发生，故法院对祁娜、王建辩解意见不予采纳，祁娜、王建应向王长革返还80万元。第二，祁娜、王建应当返还王长革3万元。关于王长革主张的3万元现金，有祁娜出具的收条在案佐证，祁娜、王建辩称祁娜仅在收条上签字，并未实际收到现金，但祁娜、王建并未举证证明，也未能作合理解释，故法院对祁娜、王建意见不予采纳。故祁娜、王建应返还王长革3万元。关于王长革主张的50万元，根据王长革提交的《协议》，该款项系王长革与祁娜之间债务本金及利息，王长革与祁娜协商用于抵扣房款，鉴于房屋买卖合同自始无效，故关于该款项，当事人可在明确法律关系后另行解决。综上，祁娜、王建应向王长革返还83万元。信赖合同有效成立致受损害的一方当事人有权要求另一方赔偿信赖利益损失，信赖利益损失包括所受损害和所失利益，损失赔偿数额以不超过履行利益为限。本案中，双方均存在过错从而导致合同无效，现基于合同无效的法律后果，王长革确实遭受一定损失，法院结合证据、合同履行情况、损失情况以及房屋性质予以综合考虑，认为王长革主张50万元损失较为合理，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认王长革与祁娜、王建于2018年3月1日签订的《房屋买卖协议》无效；二、祁娜、王建于本判决生效之日起七日内返还王长革830000元，并赔偿王长革损失500000元，共计1330000元。三、驳回王长革其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院另查，一审法院查明的祁娜账户向王长革账户转账记录存在笔误，本院予以纠正。其中，2018年8月8日转账2.5万元应为2018年8月2日转账2.5万元，2018年11月28日转账5万元应为2018年11月8日转账5万元。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王长革主张其与祁娜、王建之间存在房屋买卖合同关系，并就此提供了2018年3月1日的《房屋买卖协议》、转账记录与收条、2018年4月6日的《协议》、2018年7月8日的《租房协议》、2019年11月11日的《撤诉协议》等予以证明。祁娜、王建否认其二人与王长革之间存在房屋买卖合同关系，并主张《房屋买卖协议》实际系为案外人胡连喜向王长革借款提供的担保，但祁娜、王建并未就其二人与王长革之间存在“名为房屋买卖，实系为他人担保”的意思表示提供证据予以证明。根据一审法院查明的事实，胡连喜未向法院提供借款协议、借条等相关证据证明借款的事实；且祁娜自身亦与王长革之间存在借贷合同关系，故一审法院未采信祁娜、王建所称以房屋买卖形式为胡连喜向王长革的借款提供担保的主张，并认定王长革与祁娜之间存在房屋买卖合同关系，并无不当。对于祁娜、王建上诉认为应当以民间借贷合同纠纷为案由审理本案并应当驳回王长革的起诉的理由，本院不予支持。因本案并非民间借贷合同纠纷，一审法院未予追加胡连喜作为被告，所作处理并无不当。经审查，一审法院关于《房屋买卖协议》效力、应当返还的款项和应当赔偿的损失的处理正确，本院予以维持。综上所述，祁娜、王建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有部分瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21270元，由祁娜、王建负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年四月二十六日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪