江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终143号上诉人（原审原告）：无锡我爱安源房地产经纪有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城41-1608。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄阳，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴悠，男，1976年12月29日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：王磊，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡我爱安源房地产经纪有限公司（以下简称安源经纪公司）因与被上诉人吴悠居间合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。安源经纪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。双方《房屋买卖居间服务合同》第十条约定的“若因银行政策导致乙方贷款不能按合同履行，则三方免责”，此约定仅指违约责任的免除，并不包含居间服务费支付义务的免除。一审判决认定该免责等于免收居间服务费无事实依据。2018年11月20日，吴悠签署佣金确认书，对居间服务费的支付义务予以确认，至此该笔债权已经确定。二、在双方《房屋买卖居间服务合同》签订后，其居间义务即告完成。根据该合同第3.3条之约定，其协助吴悠办理房屋贷款属于额外服务，且无法办理或未能办理的相关责任需由吴悠自行承担。本案中，吴悠并未举证证明其在居间过程中存在重大过失，因此不管房屋贷款是否成功，吴悠均应支付居间服务费。三、双方《房屋买卖居间服务合同》未能履行系因吴悠的原因所导致，与其无关。1.案涉合同系由吴悠与房东水克东于2018年12月13日协商解除。一审时其向法院提交了吴悠与水克东所签订的解除协议书，吴悠虽否认该协议的真实性，但吴悠此前支付的购房定金并未退回，且解除协议书上吴悠的签名与《房屋买卖居间服务合同》上的签名一致，故应认定双方《房屋买卖居间服务合同》系由吴悠与水克东自行解除。根据该合同第8.1条之约定，未经三方同意不得解除三方协议，故吴悠的解除行为已构成违约。2.在其将办理贷款的难度及原因告知吴悠后，吴悠并未采取适当措施解决问题，也未自行至银行办理贷款，故贷款办理不成的责任应由吴悠承担。3.吴悠故意隐瞒存在消费贷的情况。据吴悠提交的双方11月23日的微信聊天记录显示，“目前主要问题就是还掉消费贷才能办理贷款，当时也说了有没有贷款，您只说公积金贷款……”，吴悠答复“消费贷肯定是不能还的，还了首付就没有了，这消费贷我们也是问过招行的，只要不在招行办理商业贷款，都是没有问题的，都可以贷到6成……”。可见，吴悠此前已就消费贷问题咨询过银行，对相关政策是熟悉的，但吴悠对其隐瞒了该信息，相关责任应由吴悠承担。4.吴悠在签订合同时，并未将存在消费贷未还的情形作为可以贷款的前置条件。本案中，吴悠在合同签订后再次向银行办理消费贷，该情形与合同约定的免责情形并不一致。四、一审判决适用法律错误。1.其系依据合同法第426条之规定向吴悠主张居间服务费，且其已完成了居间服务的义务，就合同解除的事实，其也提供了吴悠与水克东所签订的解除协议予以佐证，在此情况下，吴悠应对是否承担违约责任及是否支付的举证责任，抗辩的依据也应是合同法的第425条之规定。2.消费贷是否是银行办理贷款的限制条件以及是否符合“银行政策”的举证责任应由吴悠承担，不应由其承担。3.退一步讲，即便消费贷是所有银行的限制条件，那么“免责”等于免收全部居间服务费也无法律依据。按照合同法中关于居间的规定，即便居间不成，尚可主张必要的居间成本，更何况本案中其已完成居间义务的情形。吴悠辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安源经纪公司向一审法院起诉请求：一、吴悠立即支付居间服务费55125元。二、吴悠立即支付律师费12807元。三、本案的诉讼费用由吴悠承担。一审认定事实如下：2018年11月20日，水克冬（甲方）、吴悠（乙方）、安源经纪公司（丙方）签订《房屋买卖居间服务合同》一份，约定：甲乙双方经丙方居间服务撮合，甲乙双方就位于万达广场C区4号1903室的房屋买卖事宜达成一致，甲方自愿将其无锡市滨湖区万达广场C区4号1903室的房屋出售给乙方，居间服务费为55125元由乙方承担，应于本合同签订当日支付。甲乙双方确认房屋转让总价款245万元，乙方于2018年11月20日前支付甲方购房定金1万元，于2018年12月15日前支付甲方购房款83万元，甲方同意乙方以贷款方式支付购房款160万元，乙方在本合同签订后备齐按揭贷款的资料向银行申请贷款手续，如乙方无法取得贷款等，由乙方以现金方式支付相关购房款，乙方在房屋交付之日一次性支付甲方购房尾款1万元。本合同签订后，本合同解除、终止等，甲乙双方应按合同约定支付居间费用，丙方追讨服务费用所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全担保费等）由乙方承担，若因银行政策导致乙方贷款不能按合同履行，则三方免责。同日，吴悠出具佣金确认书，载明同意支付案涉佣金55125元。案涉合同签订后，因吴悠在银行有个人消费贷款未还，导致无法办理银行贷款，案涉房屋没有过户。安源经纪公司催讨居间服务费未着，成讼。2019年6月5日，安源经纪公司（甲方）与江苏路泰律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定甲方委托乙方参加吴悠居间服务合同纠纷一案的一审活动，并支付乙方代理费12807元。庭审中，安源经纪公司认为房屋买卖合同是2018年12月13日解除的，吴悠认为房屋买卖合同是2018年12月11日解除的。上述事实，有房屋买卖居间服务合同、佣金确认书、委托代理合同及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：双方当事人和水克冬签订的房屋买卖居间服务合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有约束力。案涉合同约定若因银行政策导致吴悠贷款不能按合同履行，则三方免责。现双方确认吴悠因银行个人消费贷未归还，导致案涉房屋买卖不能办理银行贷款。现安源经纪公司未能举证证明吴悠不能办理贷款非因银行政策导致，应认定吴悠不能办理贷款系银行政策导致。故对于安源经纪公司的诉讼请求本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条之规定，判决：驳回安源经纪公司的诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审另查明：《房屋买卖居间服务合同》第三条约定：居间服务费为55125元，应于本合同签订当日支付；由乙方承担。第八条违约责任8.4条约定：本合同签订后，不论因何方原因致使本合同解除、终止等的，均不影响本合同第三条之效力，甲乙双方均应按本合同约定支付相关居间费用，丙方追讨服务费用所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全担保费等）均3.2条约定的支付方承担。上述约定系双方《房屋买卖居间服务合同》的打印内容，双方另在合同第十条其他约定部分以手写方式载明“若因银行政策导致乙方贷款不能按合同履行，则三方免责。”庭审中，双方一致确认该手写内容系由安源经纪公司的工作人员书写完成。二审中，安源经纪公司主张，合同第十条关于“若因银行政策导致乙方贷款不能按合同履行，则三方免责。”之约定，仅是免除各方当事人的违约责任，但并不包括免除居间服务费的支付义务；而吴悠则认为，上述约定的真实意思是若因银行政策原因导致其贷款不能，则案涉《房屋买卖居间服务合同》即不再履行。以上事实，有《房屋买卖居间服务合同》及当事人陈述在卷佐证。本院认为：法律上的居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。但实践中，因房屋总价较高，买房人在通过银行贷款支付剩余房款时，能否在既有条件下顺利取得银行贷款系买房人签订买卖及居间合同时重点关心的问题。由此，买房人可与居间机构就居间报酬的支付另行约定条件。本案中，虽然安源经纪公司提供的《房屋买卖居间服务合同》第三条、第八条约定，不论因何方原因致使本合同解除、终止等的，均不影响其收取居间费用，但上述约定系双方《房屋买卖居间服务合同》的打印内容，从双方合同第十条手写的“若因银行政策导致乙方贷款不能按合同履行，则三方免责”来看，应认定因银行政策原因致使吴悠无法取得贷款情况时，买卖双方及居间机构均不承担合同项下继续履行之义务，且无需承担相关违约责任。围绕吴悠因个人消费贷未归还，未能办得银行贷款能否认定系银行政策导致的争议，因银行政策并非法定概念，实践中各家银行信贷政策也存在一定差异，而吴悠存在消费贷未还，本身不具有法律上的可规责性，在双方就银行政策本身概念存在争议的情况下，应当作出不利于该条款提供方的解释，即银行因吴悠存在消费贷未还，不予办理贷款属于银行政策因素导致。现安源经纪公司未能举证证明吴悠不能办理贷款另有其他原因，其请求改判吴悠应继续支付居间费用及赔偿律师费，与合同约定及法律规定不符，一审法院不予支持，并无不当。综上，安源经纪公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1507元，由上诉人安源经纪公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘志江审 判 员 杜伟建审 判 员 宁尚成二〇二一年四月二十六日法官助理 唐广征书 记 员 李宜洋