天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1259号上诉人（原审原告）：张昊，男，1980年10月1日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：周朕，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚宝鹏，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胥日，男，1990年11月11出生，汉族，住天津市河西区。委托代理人李凤琴（胥日之母），女，1964年7月22出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审被告）：胥金玉，男，1964年4月17日出生，汉族，住天津市河西区。上诉人张昊与被上诉人胥日、胥金玉房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初5543号民事判决，本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张昊上诉请求：1、依法改判二被上诉人支付全部欠付房屋租金104500元及违约金10万元或发回重审；2、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋非国有房屋，不能直接引用有关租金减免政策，且该房屋的地理位置不会因疫情导致经营受损，故免除两个月租金条件不成立；2、一审判决适用法律错误，本案系二被上诉人主张解除合同，且在疫情发生前就已未按时缴纳房租，属违约在先。被上诉人胥日、胥金玉辩称，同意一审的判决结果，减免两个月租金系因疫情影响，被上诉人又主动给付了10000元补偿费，而且上诉人当时亦默许了被上诉人腾房。张昊向一审法院起诉请求：1.胥日、胥金玉连带支付租金104500元（2019年8月20日至2020年7月20日期间）及延期付款补偿金10000元；2.胥日、胥金玉连带支付违约金100000元；3.胥日、胥金玉连带支付律师费10000元；4.诉讼费、保全费由胥日、胥金玉负担。一审法院查明，涉案位于天津市河东区××号楼××号的房屋系张昊所有。2018年8月19日，张昊（甲方、出租方）委托赵琦与胥日、胥金玉（乙方、承租方）就上述房屋签订合同，约定：“租赁期限五年：2018年8月19日至2023年8月18日。因乙方进场装修，甲方愿免除半月租金；租金金额每月9500元（注：房租为房屋使用费和物业费），付款方式：季度支付，合同签订之日支付第一季度房租，其它季度由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金，租赁保证金9500元，在本合同签订之日起一次性支付，甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金金额退还给乙方（保证金不计息）；若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。解除合同需向对方支付拾万元违约金”。上述合同中胥日签名系胥金玉代签。合同签订后，张昊向胥日、胥金玉交付了涉案房屋，胥日、胥金玉使用涉案房屋以“天津市河东区好逑餐厅”个体字号进行经营，该字号于2018年8月14日成立，经营者登记为胥日，2019年11月1日注销。胥日、胥金玉已向张昊支付2018年8月19日至2019年8月20日期间租金并交纳押金9500元，后未再支付租金。2020年7月15日，胥日、胥金玉将涉案房屋腾空返还。一审法院认为，涉案合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案合同出租人的主体问题，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。本案中，合同明确载明甲方为张昊，张昊委托赵琦代理涉案合同的签订及履行事务，且赵琦已到庭证明上述受托事实，故张昊作为涉案合同出租人主张权利，符合上述法律规定。二、关于胥日是否为涉案合同承租人的问题，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，合同虽系胥金玉代签，但签订合同目的系为了在涉案房屋经营胥日为经营者的天津市河东区好逑餐厅，鉴于胥金玉与胥日系父子关系，故张昊有理由相信胥金玉具有代理权，已尽到合理的注意义务，善意无过错。据此，胥金玉代胥日签订涉案合同的行为有效，胥日作为涉案合同的共同承租人，依法应承担相应责任。三、关于涉案合同未付租金的金额问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的。应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，鉴于胥日、胥金玉系租用涉案房屋经营餐馆，属于人员聚集场所的服务性行业，营业收入必然受疫情及疫情防控措施影响大幅减少。依照上述指导意见，经综合考量胥日、胥金玉经营所受影响的程度，法院依照公平原则酌情判令涉案合同免除两个月租金。租金免除后，胥日、胥金玉还应支付2019年8月21日至2020年7月20日期间的租金为85500元｛9500*（11-2）｝。四、关于胥日、胥金玉是否应承担违约金、律师费的问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。如前所述，依照上述指导意见，胥日、胥金玉解除合同的行为属于不可抗力，不应承担违约责任。张昊要求胥日、胥金玉支付违约金的诉讼请求，不予支持。另，涉案合同未约定律师费负担条款，张昊要求胥日、胥金玉支付律师费的诉讼请求，无事实及法律依据，亦不予支持。原审庭审中，胥日、胥金玉因延期支付租金，同意向张昊支付10000元补偿金，张昊的该项诉讼请求，予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、胥日、胥金玉应于判决发生法律效力之日起十日内向张昊支付2019年8月21日至2020年7月20日期间的房屋租金85500元；二、胥日、胥金玉应于判决发生法律效力之日起十日内向张昊支付补偿金10000元；三、胥日、胥金玉应于判决发生法律效力之日起十日内向张昊支付财产保全费975元；四、驳回张昊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4668元，减半收取计2334元，由张昊负担1240元，胥日、胥金玉负担1094元。二审审理期间，被上诉人提交证据：1、营业执照注销手续，证明胥日没有参与经营；2、被上诉人与案外人赵琦的谈话录音，录音里提到了在疫情期间给被上诉人做减免的计划。上诉人对上述证据的真实性及关联性均不认可。本院的认证意见为，该证据的真实性可予以认定，但不能证实其主张。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否应赔偿违约金、是否应减免租金。2018年8月19日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同履行期间，被上诉人虽欠付部分租金，但一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，结合新冠肺炎疫情对餐饮业的影响，以及被上诉人同意支付10000元补偿金等情节，酌情减免被上诉人两个月租金，并不再支付违约金，具有相应依据，本院予以维持。关于被上诉人所称押金问题，双方可另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2480元，由上诉人张昊负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年四月二十九日法官助理曹丽霞书记员梁哲琦