江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2351号上诉人（原审被告）：盐城市城燕花炮专营有限公司，住所地盐城市盐南高新区伍佑街道伍西村。法定代表人：高晔萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省盐南高新技术产业开发区伍佑街道财政和资产管理局（原盐城市城南新区伍佑街道财经服务中心），住所地盐城市盐南高新区伍佑街道伍佑东路20号。法定代表人：龚永红，该局局长。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。委托诉讼代理人：束方萍，江苏中盐律师事务所律师。上诉人盐城市城燕花炮专营有限公司（下称城燕公司）因与被上诉人江苏省盐南高新技术产业开发区伍佑街道财政和资产管理局（下称伍佑财政局）土地租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院于2020年12月4日作出的（2020）苏0991民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城燕公司的委托诉讼代理人周权、被上诉人伍佑财政局的委托诉讼代理人万光德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城燕公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中提出的诉讼请求，或者裁定驳回其起诉；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2007年10月1日施行的物权法规定，土地使用权与地上不动产不能分离；而此前，徐某向国有资产管理人（出租人）交纳的涉案土地租金，足以抵充该土地的出让金。地随房走，应视为徐某已经取得涉案国有土地使用权。故被上诉人在物权法施行后已失去主张土地使用权租金的请求权基础。2.即使被上诉人有权主张涉案土地租金，其直至2020年才主张权利，时隔8年，也超过诉讼时效。3.上诉人与地方政府在同年11月9日达成了搬迁协议，该搬迁协议签订时，已经将本案土地租金问题纳入协议中一并处理。故即使此前被上诉人所称的租金债权仍存在，也因搬迁协议的签订而消灭。请求二审法院依法裁决。伍佑财政局辩称，1.土地出让系国土管理部门的职权，我方无此职权。涉案国有土地使用权未出让给上诉人，上诉人承租该土地，依法应向被上诉人交纳租金。2.租赁合同到期后双方没有约定租期或者租金缴纳期限，在上诉人持续使用涉案土地的情况下，我方主张租金不超过诉讼时效，也没有一定的期限。3.上诉人虽然与地方政府达成房屋搬迁补偿协议，但该协议没有对涉案土地租金问题作出处理。被上诉人没有撤回诉讼，本案仍应依法判决支持被上诉人的诉讼请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。伍佑财政局向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租赁的位于原伍佑花炮厂二厂区土地租金（自2013年5月1日至2020年4月30日，按合同约定的年租金27938元计算）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1998年1月5日，原告所属的原伍某集体资产管理委员会（甲方）与被告的原法定代表人徐某（乙方）签订一份《企业产权有偿转让协议书》，协议约定：原盐都县伍佑花炮厂一、二厂区除企业实用土地和转让给孙某的资产外的资产以2万元的价格转让给乙方，土地出租给其使用，租期15年。租赁期满，双方可协商另订续租合同，甲方不得无故停止出租。原厂资产估价882467.16元，债务1031490.39元一并转让乙方，抵冲后差额部分149023.23元债务以土地租金逐年补偿。原企业职工58名随企业转移，并安置使用等。合同签订后，徐某取得位于原伍某伍西村一组属于盐都县伍佑花炮厂所有的固定资产厂房九幢，接管了该厂并生产经营烟花爆竹。2006年12月2日原告所属的伍某集体资产管理委员会（甲方）与被告城燕公司（乙方）续签了一份《土地使用租赁协议》，租地面积为6984.3平方米，约定年租金为27938元，在每年的1月1日、7月1日按均分两次解缴，租期三年，到期续租，重新签订合同。如遇规划需要乙方必须服从甲方。并约定在该协议之前甲方所欠乙方关闭补偿金和乙方未缴纳租金抵冲，双方认可两不相欠。乙方如违背合同，不按时交纳租金，甲方有权终止合同，造成损失由乙方自负。该协议签订后双方未再续签订协议。2013年，原盐城市城南新区伍佑街道办事处向盐城市盐都区人民法院起诉，请求判令城燕公司支付2007年1月1日至2013年4月30日的土地租金，并返还涉案租赁土地。盐都区法院审理该案后作出（2013）都民初字第1233号民事判决，判令城燕公司支付2007年1月1日至2013年4月30日的租金96940元，驳回伍佑街道办事处的其他诉讼请求。伍佑街道办事处不服该判决，上诉至盐城市中级人民法院，盐城市中级人民法院审理该案后作出（2014）盐民终字第01811号民事判决，维持一审判决。2020年3月16日，原盐城市城南新区伍佑街道财经服务中心向一审法院提起本案诉讼。一审法院审理本案过程中，江苏省盐南高新技术产业开发区伍佑街道办事处于2020年11月26日向一审法院出具一份《情况说明》载明，原伍某资产管理委员会系原盐城市盐都区伍某人民政府的内设机构，负责镇政府的资产管理……伍佑财经中心为独立的事业法人单位，具体负责街道的财经服务和资产管理，资产管理委员会是财经服务中心的内设机构。一审法院认为，1.原、被告双方签订的土地租赁合同是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。涉案租赁合同2013年4月30日前的租金纠纷已经生效判决予以处理，自2013年5月1日之后的租金被告未能支付，构成违约，故原告主张按合同约定年租金标准27938元，计算2013年5月1日至2020年4月30日的租金195566元，符合法律规定，予以支持。2.关于被告提出的原告主体身份问题。涉案合同由原伍某集体资产管理委员会与被告签订，根据伍佑街道办事处出具的说明，该资产管理委员会隶属于原告，故伍佑财产中心作为原告向被告主张租金，主体适格，对于被告的抗辩不予采信。3.关于被告提出出租人在2012年2月至2014年10月期间关停被告厂房，造成的损失应冲抵租金的抗辩。被告对其主张的事实未能提交相应的证据予以真实，被告抗辩的关停时间及相应损失亦无相应证据，在本案中被告亦未提出反诉请求一并处理，故对被告的该项抗辩不予采信，被告可另行主张权利。4.关于被告提出原告诉请已经超过诉讼时效的抗辩。根据原、被告双方之间的租赁合同约定，租赁期限15年已经届满，此后双方未再另行签订租赁合同，视为双方没有约定租金的支付期限，被告依然占有涉案土地，原告有权随时主张权利，故原告起诉不超过诉讼时效。据此，一审法院判决：被告城燕公司应于判决生效之日起十日内支付原告盐城市城南新区伍佑街道财经服务中心自2013年5月1日至2020年4月30日的土地租金195566元；案件受理费6112元，由被告城燕公司负担。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明，因机构改革，原盐城市城南新区伍佑街道财经服务中心名称变更为江苏省盐南高新技术产业开发区伍佑街道财政和资产管理局。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，2006年12月2日原盐城市城南新区伍佑街道财经服务中心所属的伍某集体资产管理委员会与城燕公司签订的《土地使用租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同虽约定租期为三年，但同时又约定“到期续租”，依法应认定该合同在2009年12月31日到期后继续有效，但租赁期限为不定期。城燕公司持续承租合同约定的土地，应当履行交纳租金的义务。城燕公司上诉称涉案国有土地已经“地随房走”，其土地使用权已经为徐某取得。经查，涉案土地至今未依法办理向徐某或城燕公司出让的手续，故城燕公司的该主张无事实和法律依据。该公司对涉案土地的占有仍属租赁。关于城燕公司上诉所称的租金债权“因搬迁协议的签订而消灭”问题。对此，伍佑财政局予以否认。而城燕公司对自己的该主张未能提供任何证据予以证明，故其该主张不能成立，本院不予采信。关于城燕公司上诉所称的“超过诉讼时效”问题。涉案《土地使用租赁协议》约定城燕公司分期支付租金，各期租金的支付虽具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂涉案土地租赁合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并从最后一期租金履行期限届满之日起计算。涉案《土地使用租赁协议》约定城燕公司在每年1月1日、7月1日分两次交纳土地租金，伍佑财政局要求城燕公司支付2013年5月1日至2020年4月30日期间所欠的租金，其诉讼时效应从2020年1月1日起算。因此，2020年3月16日原盐城市城南新区伍佑街道财经服务中心向一审法院提起本案诉讼，未超过法定诉讼时效期间。一审判决支持其诉讼请求，符合法律规定。综上，城燕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6112元，由上诉人盐城市城燕花炮专营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 村审 判 员  周 和审 判 员  时 云二〇二一年四月三十日法官助理  范永龙书 记 员  栾雪薇附录法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。