湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘04民终881号 上诉人（原审被告）：曾徽，男。 委托诉讼代理人：李测海，男。 被上诉人（原审原告）：湖南银泰置业有限公司。 法定代表人：戚宇平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘千义，湖南天戈律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：康作，男。 被上诉人（原审第三人）：衡阳市高新技术开发区车联邦汽车生活馆。 经营者：康作，该生活馆负责人。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李小武，湖南金州律师事务所律师。 原审被告：杨将军，男。 上诉人曾徽因与被上诉人湖南银泰置业有限公司(以下简称银泰公司)、康作、衡阳市高新技术开发区车联邦汽车生活馆（以下简称车联邦汽车生活馆）、原审被告杨将军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 曾徽上诉请求：撤销原判，改判驳回银泰公司对曾徽的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，曾徽与康作之间已经形成转租关系，银泰公司对转租事宜是知道或者应当知道的，康作向银泰公司交了数个月房租，2020年1月开始康作开始拖欠房租，在催收中银泰公司不可能不知道曾徽转租的事实。既然转租有效，房屋出租合同的权利义务双方则转变成出租人和转租人。 银泰公司答辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求维持原判。租赁合同的主体变更为曾徽，曾徽与康作是合作关系还是租赁合同关系，与银泰公司无关。 康作与车联邦汽车生活馆答辩称，同一审的答辩意见，上诉人的上诉没有依据。 银泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除银泰公司与杨将军、曾徽所签订的《商铺F6栋201房屋租赁合同》；2.判令杨将军和曾徽支付银泰公司租金336407元（暂计算至2020年7月31日，实际计算至腾退门面之日止）；3.判令杨将军和曾徽支付银泰公司违约金20000元；4.判令杨将军和曾徽所缴纳的保证金归银泰公司不予返还；5.本案诉讼费用由杨将军和曾徽承担。 一审法院认定事实：2016年，银泰公司（甲方）与杨将军（乙方）签订《商铺E7栋101号房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于衡阳市101号的建筑面积为811.52平方米的商铺门面租给乙方经商使用；租期五年，自2016年2月15日至2021年6月30日止；租金为：第一年租金为28403元/月，第二年租金为32461元/月，第三年租金为36518元/月，第四年38710元/月，第五年41032元/月，其中免租期为2016年2月15日至2017年6月30日；每季度开始的前10日交清当季租金，先租后用；本合同签订之日，乙方须向甲方交付8.5万元的履约保证金；如乙方拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳违约金，拖欠租金达一个月的，则甲方有权单方终止合同、收回商铺、拒绝返还保证金；合同终止时，可移动物品乙方可带走，固定物品归甲方，乙方未搬迁的设备、物品、装修等归甲方所有。合同签订后，杨将军依约支付了保证金8.5万元。2016年9月5日，杨将军、曾徽分别以“原法人承租人”、“现法人承租人”的身份向银泰公司发出申明：“现由于车联邦汽车生活馆的经营者发生变化，原法人代表杨将军改为曾徽，故请求贵公司将租赁合同承租人由杨将军改为曾徽”。曾徽经营一段时间后，又将其车联邦汽车生活馆的股份转让给康作，康作遂向银泰公司支付了部分房租。自2020年1月1日起，曾徽及康作均未向银泰公司支付租金，银泰公司遂于2020年6月锁住了涉案店铺的大门，车联邦汽车生活馆未再继续经营。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，银泰公司与杨将军签订的《商铺E7栋101房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。杨将军、曾徽于2016年9月5日向银泰公司发出书面《申明》，告知银泰公司，杨将军已将涉案租赁合同的承租人变更为曾徽，即已将合同的权利义务概括转移。银泰公司在收到该申明后未提出异议，且在本案中，将变更后的承租人曾徽亦列为被告，并在本案庭审过程中提出“2016年出示声明杨将军更改为曾徽，我方同意；我方认为现合同实际义务人为曾徽”，应视为银泰公司对于杨将军、曾徽债权债务概况转移的认可，故租赁合同的承租人应为曾徽，曾徽享有《商铺E7栋101房屋租赁合同》中承租人权利，并承担合同约定的承租人义务，杨将军不再是合同当事人。曾徽提出，其已将在车联邦汽车生活馆所持股份转让给康作，并将该汽车生活馆的经营者变更为康作，且已将上述事实告知银泰公司，故应由康作承担支付租金的责任。该院认为，自杨将军承租开始，承租人均系使用个人的名义与银泰公司形成租赁关系，车联邦汽车生活馆并非该合同的当事人，其合伙人或经营者的变化，对涉案租赁合同不产生影响；即使康作曾向银泰公司支付了部分房租、银泰公司也知悉康作经营汽车生活馆的事实，也仅能反映银泰公司认可曾徽的转租行为，而不能以此断定银泰公司同意变更合同的当事人为车联邦汽车生活馆或康作，在此情形下，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，银泰公司及曾徽之间的租赁合同继续有效，故曾徽仍应履行合同义务。曾徽自2020年1月1日起开始欠付租金，该院考虑到新冠疫情对店铺经营的影响，酌情认定银泰公司应当免除一个半月的房租。据此，至2020年5月底，曾徽共拖欠了三个半个月的房租，而涉案租赁合同约定，承租人拖欠租金达一个月的，银泰公司有权单方终止合同、收回商铺，银泰公司基于曾徽拖欠房租、康作亦未替代支付之事实以及合同之约定，于2020年6月锁住了涉案租赁物的大门，属于行使自力救济权利之行为，并未违反双方之约定以及法律之规定，该院由此认定银泰公司与曾徽之间的租赁合同关系自此解除，此时应视为银泰公司已收回租赁物，故租金亦仅能计算至2020年5月底为止。依据涉案租赁合同之约定，2020年1月至6月期间的租金为38710元/月，故曾徽应向银泰公司支付租金135485元（38710元/月×3.5个月）。杨将军向银泰公司交纳了8.5万元的履约保证金，在杨将军将合同权利义务概况转移给曾徽之后，该保证金应视为曾徽交纳，根据租赁合同的约定，承租方拖欠租金达一个月以上的，银泰公司还有权拒绝返还履约保证金，该约定未违反法律之规定，该院予以支持。双方虽在租赁合同中对迟延支付租金的违约金进行了明确的约定（3‰/天），但违约金应当以银泰公司的损失为计算基础，而曾徽交纳的8.5万元履约保证金，足以弥补银泰公司的损失，故对于银泰公司诉请的违约金20000元，该院依法不予支持。康作、车联邦汽车生活馆提出的银泰公司侵犯了其合法权益的主张，属于另一法律关系，不应在本案审查处理；曾徽与康作之间的转租关系，亦属于另一法律关系，应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决:一、确认湖南银泰置业有限公司与曾徽之间的房屋租赁合同关系已经解除；二、曾徽自判决生效之日起十日内向湖南银泰置业有限公司支付租金135485元；三、曾徽向湖南银泰置业有限公司支付的履约保证金85000元，湖南银泰置业有限公司不予退还；四、驳回湖南银泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3323元，由湖南银泰置业有限公司负担1019元，曾徽负担2304元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。曾徽从杨将军处概括承受租赁合同的权利义务后，向银泰公司交纳租金的义务人变更为曾徽。曾徽上诉主张，从2019年3月至12月，交纳租金的一直是康作，且康作于2019年7月30日重新变更了个体工商户车联邦汽车生活馆的经营者，应视为银泰公司知道或者应当知道曾徽将房屋转租给康作。但根据合同相对性原则以及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，转租行为并不影响出租人与承租人之间的合同关系，交纳房租的仍然应该是承租人曾徽，故曾徽上诉主张无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，曾徽的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6646元，由曾徽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  丁枥澎 审 判 员  张 健 二〇二一年四月十八日 法官助理  王 婷 书 记 员  谢倩茜