天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0114民初1389号原告：刘庆元，男，1957年12月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王硕，北京潞丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：白静，北京潞丰律师事务所律师。被告：孔德鉴，男，1989年8月29日出生，汉族，住天津市武清区。原告刘庆元与被告孔德鉴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆元的委托诉讼代理王硕、白静，被告孔德鉴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘庆元向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《房屋转让定金协议》、《宅基地永久转让协议》无效；2．判令被告返还原告购房款8万元及利息（利息以8万元为基数，自2019年10月20日起，以贷款市场报价利率四倍为标准，计算利息至实际给付之日止）；3．被告支付原告律师费1万元；4．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年初，原告得知被告出售宅基地房屋院落一处，出于晚年生活考虑，在与被告协商并达成合意后，双方于2019年4月13日签订《房屋转让定金协议》（以下简称《定金协议》），约定被告（甲方）愿意将位于天津市武清区××镇××村平房一所（五间平房120米院子约260平米）转让于原告（乙方）；第二条约定房屋价款16万元整；第四条约定，在房屋转让定金合同签订当天，原告（乙方）支付甲方定金1万元……《定全协议》签订后，原告委托儿子刘某代为支付1万元。2019年4月28日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订《宅基地永久转让协议》（以下简称《转让协议》），约定原告出资购买被告名下的位于天津市武清区××排××号××地及房屋永久所有权。《转让协议》第三条约定：宅基地及地上物价款为人民币16万，支付方式为三年内付清。第一年付款8万（首付5万，剩余3万于10月份付完，2020年5月份付4万，2021年5月份付4万）。第九条第4项约定，如发生诉讼，被告需要赔偿原告全部诉讼费用（包括但不限于聘请律师的费用）。协议签订后，原告又委托刘某代为付款7万元。付款共计8万元后，因季节、疫情的原因，原告一直未对涉案房屋进行管理。后，原告听说被告将涉案房屋转让他人并已进行翻建。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”原告与被告并非同一集体经济组织成员，被告也无权出让宅基地使用权，因此原被告签订的《房屋转让定金协议》、《宅基地永久转让协议》因违反法律强制性规定而无效。原告在多次与被告沟通返还购房款事宜时，被告消极对待，告知原告起诉解决。现原告为了维护自身合法权益，根据《土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《房屋转让定金协议》、《宅基地永久转让协议》，证明双方存在房屋买卖合同关系，约定了房屋坐落、房屋价款；2、收条，证明原告已向被告支付首付款5万元；3、派出所证明信，证明原告与刘某系父子关系；4、银行交易明细，证明原告通过刘某的账户向被告支付购房款8万元；5、微信聊天记录，证明被告将涉案房屋另行出售，且双方对于返还房屋价款事宜曾协商一致，被告同意返还原告已支付的8万元；6、代理合同及发票，证明原告委托律师，支付1万元律师费；7、58同城信息截屏，证明被告在出售房屋时登记土地性质为国有土地，被告存在欺诈行为，被告是过错方，且出售时房屋无法居住，原告未曾使用、居住过涉案房屋。被告辩称，不同意原告诉请。2019年当时我们俩人签的合同，原告和我谈这个房，看房后过了一个月，我们私底下草拟的协议，给我了3万元的定金，说是匀3年给我钱。原告是一民警，现在说是不知道房屋不能买卖。现在不想买了，因为原告第二批应该给我的钱没给我，造成我当时要偿还别人钱被延期了。后来双方没能协商成，我说不行我把房再卖给别人，卖完把钱给原告。后来我卖房了，原告找到说问我是不是把房卖了，让我给钱，我把钱已经还账了，我让原告起诉我。现在原告说我的房没法买卖，起诉我，耽误我事情了。原告曾诉过我一次，原告没来，按撤诉处理了。我现在也同意给原告钱，但是我现在没有，我得挣钱，我可以分期分批给原告钱。被告未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告之子刘某代原告与被告于2019年4月13日签订《房屋转让定金协议》，合同约定：被告愿将位于天津市武清区××镇××村平房一所（五间平房120平米院子约260平米）转让于原告，永远为业，房价款160000元。后原告之子刘某代原告与被告于2019年4月28日签订《宅基地永久转让协议》，对转让房屋后的权利义务等事项进行了约定，其中约定有宅基地及地上物价款为160000元，支付方式为3年内付清，第一年付80000元，2020年5月付40000元，2021年5月付40000元。合同中诸多条款约定有关宅基地、翻建房屋等事项需要被告配合原告。现经双方共同确认，刘某给付被告购房款80000元。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。原告之子刘某代原告与被告签订的《房屋转让定金协议》、《宅基地永久转让协议》所涉及的房屋系在该村集体土地上建造，原告非该村集体经济组织成员，故双方之间转让房屋的行为为我国法律、行政法规所禁止，故《房屋转让定金协议》、《宅基地永久转让协议》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该买卖合同自始无效且涉案房屋始终未完成实际交付，被告理应将收取的购房款返还原告，故原告要求被告返还购房款80000元的诉讼请求，本院应予支持。结合《宅基地永久转让协议》中条款的约定，考虑原告及其儿子刘某的职业，应认定原告知晓宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。故原告亦有过错，原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刘庆元之子刘某代原告与被告孔德鉴于2019年4月13日签订的《房屋转让定金协议》、于2019年4月28日签订的《宅基地永久转让协议》无效；二、被告孔德鉴于本判决生效后三日内返还原告刘庆元购房款80000元；三、驳回原告刘庆元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告负担512.5元，由被告负担512.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二一年四月八日书记员  李静华附：本案适用的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。