山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁06民终2427号 上诉人（原审被告）：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地烟台市高新区蓝海路8号。 法定代表人：赵伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘晓，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓楠，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：战祥瑜，女，1987年3月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。 被上诉人（原审原告）：李文，男，1987年8月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。 被上诉人（原审被告）：北京崇盛投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里42号楼4层3单元412。 法定代表人：杨昌友，总经理。 被上诉人（原审被告）：北京鑫合众成资产管理有限公司，住所地北京市大兴区庆祥南路29号院8号楼10层1001。 法定代表人：毛京军，总经理。 上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）因与被上诉人战祥瑜、李文、北京鑫合众成资产管理有限公司（以下简称鑫合公司）、北京崇盛投资基金管理有限公司（以下简称崇盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中盛公司上诉请求：1、依法撤销烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初789号民事判决书第二、三项；2、改判驳回战祥瑜、李文对中盛公司的诉讼请求，由鑫合公司、崇盛公司返还战祥瑜、李文购房款及损失；3、一审、二审诉讼费用由战祥瑜、李文、鑫合公司、崇盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认为中盛公司、鑫合公司和崇盛公司转让房地产开发项目的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定，所实施的“房屋买卖”的行为属于以合法形式掩盖非法目的，依法应认定为无效，属于适用法律错误。1、中盛公司与崇盛公司订立的相关合同及补充协议是房屋买卖合同关系，并非转让房地产开发项目的合同关系。中盛公司于2010年开发建设烟台中盛国际海景酒店项目，并于2011年取得了该项目B座楼盘的预售许可，且双方签订合同时已经主体验收合格。2017年9月16日，中盛公司与崇盛公司签订《购房合同》，中盛公司将中盛国际海景酒店B座整体出售给崇盛公司。合同中约定价格为每平方米2890元，总价为94372632元。是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。一审法院认定双方之间系转让房地产开发项目是错误的。2、一审法院认为“三公司均应知道该转让房地产开发项目的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定”，却未明确第几条的规定，紧接着又以“房屋买卖”的行为属于以合法形式掩盖非法目的为由认定中盛公司与崇盛公司之间的合同无效是极其荒谬的。首先，中盛公司与崇盛公司的真实意思表示系已经具备预售条件的房屋的整体买卖；其次，《城市房地产开发经营管理条例》规定的禁止转让的情形均不适用于本案；第三，即使《城市房地产开发经营管理条例》的规定中有适用于本案的条款，因其属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反此条例并不必然导致合同无效。二、原审法院认为鑫合公司与购房户签订《商品房认购书》的行为构成表见代理，属于认定事实错误。表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。置办房产对于当今社会每个人来说都可谓重大事项，人们在购房过程中必然会小心谨慎，而不使自己上当受损。本案中，战祥瑜、李文在购房过程中错误相信鑫合公司具有代理权，未尽合理审慎注意义务，对自己的行为应当承担过失责任。1、《商品房认购书》的合同主体分别是鑫合公司与战祥瑜、李文，合同书中并无中盛公司的公章印鉴或其他可以体现中盛公司的表象因素，因此仅凭合同不能推断鑫合公司是中盛公司的销售代理人。2、战祥瑜、李文称是奔着中盛公司开发的房屋去买的，那么战祥瑜、李文完全可以直接与中盛公司洽谈购房事宜，而不是与鑫合公司在无任何保障的条件下直接交易。即便鑫合公司在销售房屋，其与鑫合公司进行商谈购房事宜，也应与中盛公司取得联系，查明鑫合公司是否拥有销售代理权及权限大小的事实。在整个交易活动过程中，未能体现出中盛公司的任何有效信息，仅凭鑫合公司在销售房屋，难以认定其具有销售代理权。3、战祥瑜、李文直接向鑫合公司交付购房款，对于购买商品房事项具有重大过失。众所周知，购房者购买房屋时应当将购房款直接支付给开发商，由开发商向其开具购房发票。即便战祥瑜、李文认为中盛公司知晓并允许鑫合公司代其进行缔结合同前期磋商，但是战祥瑜、李文贸然将购房款直接支付给鑫合公司的行为不符合常理，其主观具有重大过失，不能认定为表见代理的相对人，鑫合公司的行为不产生表见代理的法律后果。4、从案件事实出发，鑫合公司实际收受战祥瑜、李文的购房款（一审时法院应审查而未审查战祥瑜、李文的交房款银行转账凭证，中盛公司根本不知道鑫合公司与战祥瑜、李文之间是否存在真实的房款交付行为，中盛公司也未收到战祥瑜、李文的购房款），理应由其向战祥瑜、李文返还购房款及利息，中盛公司不应承担任何责任。三、原审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。未经合同相对方同意，概括转让合同无效。崇盛公司在未经中盛公司同意的情况下，其与鑫合公司签订的《房屋转让合同》无效。中盛公司与鑫合公司无任何法律关系，鑫合公司的权利来源于崇盛公司的合同转让，但因该合同无效，崇盛公司应当对鑫合公司由此产生的债务承担赔偿责任。四、2018年1月13日鑫合公司私刻中盛公司公章并伪造了一份中盛公司的授权书（见附件控告书），利用其进行诈骗，诈骗金额达一亿多元。鑫合公司未经中盛公司授权，与战祥瑜、李文私签《商品房认购书》，该认购书对中盛公司无任何法律上效力。中盛公司也不受《商品房认购协议》的约束，由此给战祥瑜、李文造成的损失与中盛公司无关，中盛公司保留追究鑫合公司、崇盛公司一切责任的权利。五、鑫合公司、崇盛公司造谣惑众，寻衅滋事，扰乱社会秩序，欺骗政府主管部门、业主和施工单位，造谣称“钱都交给中盛公司了，中盛公司不装修、不交房、不签合同等谣言”，还在各种媒体发布造谣文案，通过电话、微信，以其黑社会成员为骨干，统一组织、统一印制白背心、统一发工资、统一送饭，裹胁煽动业主和农民工到政府有关部门和中盛酒店下属的高新区中盛酒店，牟平中盛海景酒店等地聚众闹事十几次，每次少则数十人，多则100多人，严重扰乱了社会秩序，影响极坏、他们妄想用这些非常恶劣的手段，给中盛公司施加压力，公然叫嚣他们的黑恶势力有“保护伞”，意图逼迫中盛公司和那些我们没有收到房款的所谓的业主签合同，他们不装修，不交房，拿钱跑路，将给中盛公司造成重大损失。综上所述，一审法院的判决适用法律严重错误，在事实面前，一审法官有意颠倒黑白，扭曲事实，有枉法裁判之嫌，严重损害了中盛公司的合法权益。望二审法院查明事实，正确适用法律，予以改判。 战祥瑜、李文辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回中盛公司的上诉请求，维持原判。 鑫合公司、崇盛公司均未作答辩。 战祥瑜、李文向一审法院起诉请求：1、请求依法解除战祥瑜、李文与鑫合公司签订的《商品房认购书》；2、请求判令中盛公司、鑫合公司、崇盛公司共同双倍返还战祥瑜、李文定金计80000元及已付房款178712元，合计258712元；3、中盛公司、鑫合公司、崇盛公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：中盛公司于2010年开发建设烟台中盛国际海景酒店项目，并于2011年取得了对该项目B座楼盘的预售许可。2017年9月16日，中盛公司（甲方）与崇盛公司（乙方）签订《购房合同》，中盛公司将中盛国际海景酒店B座现状（截止至2017年8月12日的现状未完成水电及消防安装，尚未达到综合验收条件）整体出售给崇盛公司，总价为94372632元，合同中约定：第三条：付款方式3.1在合同签订后三日内乙方向甲方支付贰佰万定金，3.2乙方于2018年2月5日前支付甲方壹仟伍佰万元整，3.3乙方于在2018年7月15日支付甲方叁仟万元整，3.4乙方于2018年12月付清甲方肆仟柒佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元整。第四条：其他约定4.1乙方向第三者售卖甲方B座房产，所回笼的全部资金由甲方收取，乙方不得自行收取…4.2乙方须履行向第三方承诺的交房时间，甲方有权对乙方进行监督，否则所造成的一切损失由乙方负责。…4.5甲方负责支付玖仟肆佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元以内的税费，乙方销售给第三方超出玖仟肆佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元以上的税费由乙方负责。…4.8如乙方或乙方的第三方客户付房款后提出网签，甲方要无条件配合。4.9乙方付款使用北京崇盛投资基金管理有限公司公户或法人代表杨昌友私人卡汇款均有效。2018年1月16日，中盛公司、崇盛公司及鑫合公司三方签订补充协议，约定变更原合同4.9条款为：乙方付款使用北京鑫合众成资产管理有限公司公户或法人毛京军私人卡汇款有效。同日，崇盛公司作为甲方与乙方鑫合公司签订《房屋转让合同》，崇盛公司将中盛国际海景酒店B座房产全部平价转让给鑫合公司，付款义务参照崇盛公司与中盛公司的约定可由鑫合公司直接支付给中盛公司，并约定由鑫合公司负责房屋的装修，于2019年5月31日全部竣工验收达到交房标准，鑫合公司向第三方售卖B座房产，所回笼的全部资金先由中盛公司收取…鑫合公司或鑫合公司卖给第三方客户的房屋（含已办理的认购书、购房合同或预告登记等）总价款不能超过鑫合公司已付给崇盛公司房款的70%…2018年6月1日，中盛公司（甲方）与崇盛公司（乙方）签订补充合同，对楼房的装修施工标准及期限作了约定，2.3乙方应当于2018年5月30日前将B座37层样板间装修完毕，经甲方验收并作为交付给客户的标准，乙方整个B座的装修工期如下1.…2.…3.B座水电、门窗、消防等所有施工项乙方要按照国家有关法律法规达到综合验收标准，并于2019年5月1日前全部完工，否则造成的一切损失全部由乙方承担。乙方应当按以上进度表按时完成装修，并达到综合验收标准否则甲方可随时解除合同，并不予办理购房合同和预告登记并收回B座房产。第三条其他约定…。 经查，崇盛公司及鑫合公司均不具备房地产开发资质。中盛公司向崇盛公司转让中盛国际海景酒店B座房产时尚未完成建设施工，崇盛公司受让后亦未进行施工即转让给鑫合公司，鑫合公司实施配套工程施工、房屋装修及房屋预售。鑫合公司在中盛公司国际海景酒店的售楼处及中盛公司在高新区蓝海路的办公地点对中盛国际海景酒店B座房产进行预售或签订协议等销售活动，销售活动地点有涉案房地产项目的五证公示并有鑫合公司代表中盛公司对外销售涉案楼盘的授权公示（注：中盛公司称其未授权鑫合公司对外出售涉案房屋，鑫合公司对外公示的授权书中中盛公司的印章系伪造，其已向公安机关报案。）。经初步了解，中盛国际海景酒店B座批准预售的房屋450余套，总建筑面积32654.89㎡，已销售370余套（其中已备案155套），鑫合公司已支付中盛公司6000余万元，中盛公司对收取的6000余万元中的70%款项视作收取的购房款，并与对应房价数额的部分购买人签订了正式的《商品房买卖合同》。中盛公司因为崇盛公司未按照合同约定的期限和数额向其支付房款，停止了与鑫合公司所售房屋的购房户签订商品房买卖合同及合同备案，引发购房户的群访，中盛公司、鑫合公司、崇盛公司之间也发生纠纷并提起诉讼，相关配套及装修施工一度陷于停滞。购房户的上访引起政府及行政主管部门的高度重视，烟台市牟平区住房和城乡建设局已向中盛公司发出通知，要求中盛公司启动复工程序并完成竣工验收备案工作，即时与合法业主签订购房合同并备案。截止本案审理终结时，涉案地产项目尚未通过综合验收，中盛公司未与本案战祥瑜、李文签订《商品房买卖合同》。 关于战祥瑜、李文购房的过程，经法庭调查，战祥瑜、李文称2018年7月在中盛公司的售楼处，鑫合公司与战祥瑜、李文签订《商品房认购书》，约定战祥瑜、李文认购中盛岛湾一号项目16层19002号房，总房款为388712元。战祥瑜、李文于2018年7月8日交纳定金10000元，7月9日交纳定金30000元。战祥瑜、李文按照认购书约定的交款时间和签署《商品房买卖合同》时间于2018年7月15日联系鑫合公司，鑫合公司称公司账户有问题，要求战祥瑜、李文等其通知再交款，后按要求于2018年8月26日交纳了房款178712元。上述款项均由鑫合公司给战祥瑜、李文出具了收据。后因为没能签订《商品房买卖合同》，按揭贷款无法办理。战祥瑜、李文认为涉案项目由中盛公司开发建设，中盛公司授权鑫合公司与崇盛公司对外出售房屋，鑫合公司与战祥瑜、李文签订认购书的行为构成表见代理，且鑫合公司称其已将战祥瑜、李文交付的部分钱款支付给了中盛公司，故要求中盛公司、崇盛公司及鑫合公司承担双倍返还定金及给付房款的义务。 一审法院认为，一、关于中盛公司与崇盛公司之间法律关系的认定问题。房屋买卖合同关系是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同关系，其内容应包括房屋位置、结构、建筑面积、价款及支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等基本条款。本案中，中盛公司与崇盛公司签订的合同虽名为《购房合同》，但根据合同中关于“中盛公司将中盛国际海景酒店B座现状（截止至2017年8月12日的现状未完成水电及消防安装、尚未达到综合验收条件）整体出售给崇盛公司”及付款方式等内容的约定，该《购房合同》实质是中盛公司转让涉案中盛国际酒店Ｂ座在建工程项目给崇盛公司，并以此收取固定价款的合同，中盛公司与崇盛公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，亦不具备共担风险的意思表示，因此应认定其二者之间系转让房地产开发项目的合同关系。崇盛公司在受让涉案项目后，又将受让的房地产开发项目平价转让给鑫合公司，由鑫合公司进行具体运作。崇盛公司及鑫合公司均不具备房地产开发主体资质，三公司均应知道该转让房地产开发项目的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定，所实施的“房屋买卖”的行为属于以合法形式掩盖非法目的，依法应为无效。中盛公司、崇盛公司及鑫合公司应对后期发生的所涉中盛国际海景酒店B座房地产交易行为承担相应的民事法律责任。 二、关于鑫合公司与战祥瑜、李文签订《商品房认购书》的行为是否构成表见代理，中盛公司应否向战祥瑜、李文双倍返还定金及房款的问题。一审法院认为，中盛公司系涉案项目的开发销售主体，根据中盛公司与崇盛公司及崇盛公司与鑫合公司签订的合同，崇盛公司负责向第三者售卖涉案项目房产，崇盛公司又将该权利转让给鑫合公司，由鑫合公司负责向第三方售卖涉案项目房产，鑫合公司系在涉案项目销售大厅办公室对外销售涉案房屋，结合房屋销售过程中宣传、展示资料情况以及已经签订《商品房买卖合同》的购房人与中盛公司订立合同前亦与鑫合公司签订《商品房认购书》等事实，本案中，战祥瑜、李文有理由相信鑫合公司有权代表中盛公司对外销售涉案房屋。因此，鑫合公司与战祥瑜、李文签订《商品房认购书》的行为构成表见代理，中盛公司作为被代理人应当对代理人的行为承担相应责任。现因所涉房产项目的纷争及现状，以及中盛公司拒绝承认与战祥瑜、李文之间形成房屋买卖关系，双方缔约不能，战祥瑜、李文有权要求解除《商品房认购书》并要求中盛公司双倍返还定金及购房款。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2020年9月23日作出判决：一、解除战祥瑜、李文与鑫合公司签订的《商品房认购书》；二、中盛公司于判决生效之日起十日内双倍返还原告战祥瑜、李文定金80000元及购房款178712元，合计258712元；三、驳回战祥瑜、李文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，保全费1820元，由鑫合公司、崇盛公司、中盛公司共同负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点问题为：一、中盛公司与崇盛公司之间是转让房地产开发项目合同关系还是商品房买卖合同关系；二、鑫合公司与战祥瑜、李文签订《商品房认购书》的行为是否构成表见代理；三、向战祥瑜、李文返还定金及购房款的是中盛公司还是鑫合公司和崇盛公司。 一、关于中盛公司与崇盛公司之间是转让房地产开发项目合同关系还是商品房买卖合同关系的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，根据中盛公司与崇盛公司于2017年9月16日签订的《购房合同》的约定，中盛公司系将中盛国际海景酒店B座现状（截止至2017年8月12日的现状未完成水电及消防安装，尚未达到综合验收条件）整体出售给崇盛公司，由崇盛公司向第三者出售房屋、中盛公司收取购房款并与买受人签订正式的商品房买卖合同。中盛公司与崇盛公司于2018年6月1日签订的《补充合同》对崇盛公司关于中盛国际海景酒店B座的装修施工标准及期限作了约定。结合生效的一审法院（2019）鲁0612民初139号民事判决认定的事实及该案庭审笔录中鑫合公司、崇盛公司、中盛公司的自认，该三方认可其之间系合作开发关系，即中盛公司负责土建主体建设，崇盛公司负责配套施工，鑫合公司又与崇盛公司系合作关系，共同完成配套建设。综上，中盛公司与崇盛公司之间签订的《购房合同》的真实意思表示并非中盛公司向崇盛公司出售中盛国际海景酒店B座并将所有权转移至崇盛公司，中盛公司与崇盛公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，一审判决认定其二者之间系转让房地产开发项目的合同关系并无不当，本院予以确认。又因崇盛公司与鑫合公司均不具备房地产开发主体资质，鑫合公司、崇盛公司、中盛公司之间签订的房屋买卖合同系以房屋买卖的合法形式掩盖其非法转让房地产开发项目的目的，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”之规定认定上述合同无效于法有据，本院予以确认。 二、关于鑫合公司与战祥瑜、李文签订《商品房认购书》的行为是否构成表见代理的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，鑫合公司在对中盛国际海景酒店B座房屋进行预售或签订《商品房认购书》的销售活动中，对外公示了中盛公司对鑫合公司对外出售涉案房屋的授权书，中盛公司虽主张该授权书中中盛公司的印章系伪造，但即使鑫合公司没有代理权，战祥瑜、李文作为购房人在见到该授权书的情况下也有理由相信鑫合公司有代理权，故鑫合公司构成表见代理，该代理行为有效。中盛公司主张战祥瑜、李文作为购房人未尽到谨慎注意义务没有依据，本院不予采信。 三、关于向战祥瑜、李文返还定金及购房款的是中盛公司还是鑫合公司和崇盛公司的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。鑫合公司与战祥瑜、李文签订《商品房认购书》的行为构成表见代理，该代理行为对中盛公司发生效力，故该《商品房认购书》的合同相对方为战祥瑜、李文与中盛公司，根据合同的相对性原则，中盛公司理应向战祥瑜、李文返还房款及利息。中盛公司主张应由鑫合公司和崇盛公司向战祥瑜、李文返还房款及利息没有依据，本院不予采信。 综上所述，中盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5180元，由上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王守远 审判员  侯伟平 审判员  张婷婷 二〇二一年四月十四日 法官助理孙晓 书记员孙嘉慧