江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终636号上诉人（原审被告、反诉原告）：李本坠，男，1955年11月9日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：何秀江，江苏连云港吉祥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王小转，女，1986年7月7日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：茆宝民，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人李本坠因与被上诉人王小转房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初7428号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李本坠上诉请求：1.依法撤销（2020）苏0722民初7428号民事判决书，或依法改判支持上诉人一审反诉请求。2.—、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同是认定事实错误，没有法律依据。本案中上诉人与被上诉人2018年11月8日签订一份房屋租赁合同，合同明确约定租期五年，从2018年11月10日至2023年11月10日止。租金每年70000元，共计350000元，考虑到被上诉人支付能力，租金350000元分两次交清，第一次支付250000元，余下租金到2020年11月8日前交清，上诉人书写收条给被上诉人，2020年11月8日到期被上诉人拒付租金擅自离开涉案房屋，并没有和被上诉人说要解除租赁合同，更没有经上诉人口头和书面同意，被上诉人因生意不好无法经营下去单方解除租赁合同，是违约在先，并不符合《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，一审法院没有查清事实，就擅自认可双方解除合同，显然是错误的。二、一审法院认可上诉人家属接收租赁房屋及其上诉人儿子微信聊天记录认可上诉人同意解除合同是错误的。本案中房屋租赁合同是上诉人和被上诉人两人所签，并没有上诉人家属及其儿子，收条26万也是上诉人所写，本案中的当事人仅是上诉人和被上诉人，并不是上诉人家属及其儿子，上诉人家属及儿子也没有经过上诉人的委托，一审庭审时被上诉人始终没有举出上诉人本人同意解除合同的证据。上诉人家属接收房屋是被上诉人离开时交给上诉人家属的，双方并没有对解除合同及其退钱达成合意，更没有经过上诉人的同意，上诉人的儿子与被上诉人微信聊天记录也并没有对涉案房屋怎么解除，如何退钱做具体规定，只是回答“我这周回去”，并没有明确同意解除租赁合同，而且微信语音聊天明确告知被上诉人房屋可以转租，但不退钱。三、一审法院没有认可被上诉人违约，没有支持上诉人的一审反诉请求是错误的。本案中是被上诉人到期不支付剩余租金，违约在先，更违反诚实信用原则，一审法院不但不追究被上诉人违约责任，还支持被上诉人解除合同，显然违反法律规定，更违反了立法的本意。因此，一审法院没有支持上诉人的反诉请求是错误的。四、一审法院判决上诉人退还被上诉人12万元租金，违反公平原则。本案中是被上诉人违约在先，涉案合同是2018年11月8日签订，当时的租金价格是7万-8万每年，而且是租期时间是5年，现如今房屋租金价格是3万-4万每年左右，一审法院没有考虑2018年11月份房屋租赁市场行情，更没有考虑现在的租赁市场行情，两者之间的差价损失要求上诉人自己来承担，显然违反公平公正原则。上诉人认为租金差价损失应由被上诉人承担。被上诉人王小转答辩称：上诉人的上诉不能成立。在起诉之前被上诉人与上诉人双方是协商解除了租赁合同，并且被上诉人将涉案的房屋已经交付给上诉人，上诉人也接收了房屋。一审判决确认的数额是双方解除合同后的被上诉人预付的租金，因双方对该预付租金在解除合同时没有达成协议，被上诉人向一审提起诉讼，一审法院依法支持了被上诉人的起诉。请求维持原判，驳回上诉人的上诉。王小转向一审法院起诉请求：1.解除王小转、李本坠签订的租赁合同；2.李本坠向王小转退还已收租金137499元；3.诉讼费由李本坠承担。李本坠向一审法院反诉请求：1.王小转继续履行房屋租赁合同，支付剩余房屋租金90000元；2.王小转承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2018年11月8日，王小转（乙方承租方）与李本坠（甲方出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租房屋，位于东海县，由南向北第一间门面房及二楼三楼悦星宾馆，面积约600平方米，租期5年（2018年11月10日至2023年11月10日），租金7万元/年，合计35万元，签订合同时支付租金25万元，剩余租金11万元（合同中载明实际需要支付9万元），在2020年11月8日前付清。另查明，王小转向李本坠支付26万元，2018年11月8日，李本坠出具26万元收条。再查明，2020年10月，王小转不想继续经营，也无力支付剩余房屋，王小转、李本坠协商由王小转进行转租，但转租未果。2020年11月3日，王小转向李本坠的儿子李某发微信，内容为：“哥我上次都跟你说过了，这个房子交给你，你什么时候来接房子”，李某回复：“好的，我这周有时间过去。”2020年11月7日，在李本坠的妻子在场的情况下，王小转将房屋清理腾退，双方交接无异议后，王小转离开案涉租赁的房屋。一审法院认为，王小转、李本坠签订的房屋租赁合同，合法有效，对当事人具有约束力。本案当事人争议的焦点为，案涉租赁合同是否已经解除，如未解除，是否应当解除？根据合同法相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。王小转在2020年11月3日向李某微信联系将房屋交给李本坠，李某回答同意，2020年11月7日，王小转清空房屋与李本坠的妻子进行了交接，至此应当认定双方协商一致解除了案涉租赁合同。根据法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行，并进行结算和清理。案涉合同实际履限为2年，应付租金14万元，王小转已预交租金26万元，剩余12万元应当退还。王小转诉讼请求中超出12万元的部分17499元，王小转主张为新冠疫情不能正常经营应当给付的补偿，庭审结束后，王小转自愿撤回了该部分诉讼请求，经一审法院审查，不违反法律规定，系当事人对自身权利的处分，应予照准。李本坠反诉请求继续履行房屋租赁合同，支付剩余房屋租金，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，一审法院判决：一、李本坠于判决生效之日起十日内退还王小转已收取的租金12万元；二、驳回王小转其他的诉讼请求；三、驳回李本坠的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3275元，由王小转负担1275元，李本坠负担2000元（已由王小转预交，李本坠应负担部分与上述款项一并支付王小转）。反诉费2525元，由李本坠负担，已交纳。二审期间，上诉人李本坠向本院提交证据：2018年11月4日，上诉人的儿子与被上诉人签订的商铺租赁合同，证明涉案的门面房租金是1万元，能够间接证明上诉人的儿子李某解除合同是解除涉案的商铺一间合同，不是上诉人与被上诉人签订的合同。被上诉人王小转质证称：对合同真实性无异议，但对关联性以及上诉人的证明目的有异议。该证明目的与被上诉人在一审中提供的微信聊天记录相矛盾，上诉人在一审中也认可在被上诉人与上诉人签订合同以及支付租金时是上诉人的儿子李某一直在参与，并且在微信中被上诉人与李某谈得都是宾馆而且谈到了预付租金12万是否退还的问题。因此，上诉人提供的该证据不能达到其证明目的。结合双方当事人的质辩意见，本院对上诉人李本坠提交的证据真实性予以确认，但该商铺租赁合同租期为2018年11月4日至2019年11月4日，合同中载明的商铺与租金与涉案合同亦不一致，且证明目的与李某在一审庭审中的陈述存在冲突，不能达到上诉人的证明目的，与本案事实之间没有关联性，故本院对该证据不予采信。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：双方签订的合同是否已经解除。本院认为，关于双方签订的合同是否已经解除，首先，根据王小转与李某2020年11月3日上午的微信聊天截图，在双方对转租和后续支付租金未能达成一致的情况下，王小转在即时聊天软件中明确表示要把房子交还，而李某回复同意并约定交付时间，至此王小转、李某双方已对解除涉案房屋租赁合同达成合意。其次，李某系李本坠的儿子，虽不是涉案租赁合同的当事人，但仍代为与王小转协商房屋转租、后续租金支付、房屋交还等事宜，足以使王小转相信李某享有代理权，且一审庭审中其还作为李本坠的委托代理人出庭说明涉案房屋租赁协商相关情况，故李某代李本坠协商解除租赁合同的代理行为有效。综上，王小转、李本坠双方房屋租赁合同已经协商一致解除。关于上诉人主张被上诉人王小转违约，要求支持其反诉请求的上诉意见，本院认为，涉案房屋租赁合同系经双方协商一致解除，并非王小转未经李本坠同意而单方面解除。故李本坠以王小转提前解除涉案房屋租赁合同为由，认为王小转违约并要求支持其反诉请求的上诉意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人主张涉案房屋租金差价损失由被上诉人王小转承担的上诉意见，涉案租赁合同非因王小转违约导致解除，涉案房屋已交接返还，上诉人也应返还王小转多付的租金，故该上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人李本坠负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年四月二十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。