陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕07民终377号上诉人（原审被告）：李蓉玲，女，汉族，生于1960年3月4日，住陕西省西安市新城区。被上诉人（原审原告）：杨君，男，汉族，生于1976年12月12日，住陕西省略阳县。被上诉人（原审原告）：赵富平，女，汉族，生于1979年12月6日，住陕西省略阳县。二被上诉人共同委托代理人：陆栩安，陕西兢业律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人：张建平，陕西兢业律师事务所律师。原审被告：汉中格泰房地产经纪有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区（市公安局对面）。统一社会信用代码：91610702MA6YW9TL45。法定代表人：张建生，该公司执行董事兼总经理。上诉人李蓉玲因与被上诉人杨君、赵富平，原审被告汉中格泰房地产经纪有限公司（以下简称汉中格泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李蓉玲上诉请求：1、撤销汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4446号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人作为合同的权利义务主体，被上诉人自己签订的合同，应当遵循诚实信用原则充分履行自己的义务，被上诉人作为该案合同的违约方不具有合同的法定解除权。2、一审法院把定金规则和违约责任混淆。定金具有惩罚性质，根据法律规定，给付定金的一方不履行合同的义务，无权要求返还定金。违约金具有补偿性质，根据法律规定，违约金可以根据实际损失的多少来增减金额。本案中，双方约定的就是定金，一审法院却适用违约金的法律规定，明显属于适用法律错误。应当适用定金的法律规定，上诉人不予返还定金。杨君、赵富平辩称，1、合同不能履行是因为无法贷款，而无法贷款是因为杨君、赵富平目前仍有贷款未还清，这是公积金政策的原因所致，不是自己主观上的责任。2、卖房之前三方说清了，不论什么原因，能贷到款就买房，贷不到就不买的。且汉中格泰公司也表示，如果贷不到款，定金会退还。3、上诉人目的是卖房，现在上诉人也已经将房子卖掉了，一审判决也平衡了双方权益。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。汉中格泰公司述称，1、合同签订很清楚，是一份正式的房屋买卖合同，并非意向合同。2、定金关系很清楚，且定金是上诉人收取的，汉中格泰公司并未收取，另外汉中格泰公司从来没作出过贷款不成返还定金的承诺。杨君、赵富平向一审法院起诉请求：1、解除双方的《二手房买卖合同》，要求李蓉玲退还已付房款叁万元整。2、诉讼费用由李蓉玲承担。一审法院认定事实：李蓉玲自有一套房屋坐落于汉台区XX小区XX楼XX室（面积94.79㎡）及9#柴房-1层（面积18.78㎡），房屋所有权证号为004512号。在2020年春节前期间，李蓉玲即在网上发布了销售信息，三月份汉中格泰公司与李蓉玲联系在其中介服务网上挂牌销售。5月1日汉中格泰公司联系李蓉玲商量房屋销售价格为385000元，同日下午杨君、赵富平也与中介汉中格泰公司商定好价格，后双方同在中介汉中格泰公司签订了二手房买卖合同。该合同第二条载明：“交易金额及付款方式：该房屋总房款为人民币¥385000元整（大写：叁拾捌万伍仟元整）。本合同签订之日，乙方（即杨君、赵富平）向甲方（即李蓉玲）支付人民币¥30000元整（大写：叁万元整）作为购房定金。剩余房款人民币¥355000元整（大写：叁拾伍万伍仟元整）以下方式支付。3、公积金贷款：甲乙双方约定在银行面签或过户当日，乙方支付首付款（含定金）人民币¥120000元整（大写：拾贰万元整）给甲方（首付款支付比例不得低于公积金管理中心规定的最低首付比例），银行放贷后，乙方必须在收到贷款的三日内将剩余房款人民币¥265000元整（大写：贰拾陆万伍仟元整）支付给甲方（如公积金管理中心实际审批数额不足，乙方应在尾款支付当日将差额一并支付给甲方）。”；该合同第八条载明：“乙方违约责任：1、乙方如未按合同规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款项有权追究违约责任。自本合同规定的应付款之日起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金。逾期超过7天的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。2、如乙方由严重违约行为，则乙方已支付的定金不予返还，归甲方所有，甲方有权解除合同并将其余房款退还乙方，但乙方必须承担与交易相关的各项代理费及手续费。”；该合同第十条载明：“合同终止：1、因甲乙任何一方违约导致本合同终止的，违约方应双倍赔偿守约方的损失，并向居某某支付全部合同内甲乙双方应支付代理费用。2、因不可抗拒力导致本合同终止的，双方互不承担任何责任。”。合同签订后，杨君、赵富平即以现金形式向李蓉玲支付了30000元定金。5月8日杨君、赵富平到公积金管理部门询问后得知因其征信问题无法贷到款，随后即将此情况告知了汉中格泰公司并于5月20日转达了李蓉玲。此间杨君、赵富平督促汉中格泰公司要回定金，格泰公司即联系双方又约定首付款延迟到6月5日，但期限届满后杨君、赵富平仍未支付首付款，李蓉玲于2020年6月11日由汉中喜福美庭房地产有限责任公司以370000元将房屋出让。审理中李蓉玲提交其电话通话清单证明在2020年5月1日至5月20日期间并未予杨君、赵富平通话联系。一审认为，杨君、赵富平及李蓉玲在汉中格泰公司的中介下形成的二手房买卖合同系各方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应视为有效合同。该合同项下所约定的具体条款是经过双方审查后所约定的权利义务关系。同时在合同签订后，杨君、赵富平也依据合同约定向李蓉玲以现金形式支付了30000元定金，以保证该合同的履行。后杨君、赵富平因其他原因导致其贷款不能，从而无法正常履行合同，导致违约行为的发生。此间杨君、赵富平尽管没有与李蓉玲直接沟通联系，但也积极与汉中格泰公司反映相关情况，并提出解除双方合同退还定金。同时在汉中格泰公司的努力下，杨君、赵富平及李蓉玲双方也协商适当延迟了继续履行合同的期限，但终因杨君、赵富平无能力足额支付首付款。在此情况下，李蓉玲低于与杨君、赵富平协商价格15000元的将房屋出让于他人，最终导致杨君、赵富平与李蓉玲双方合同不能履行的结局发生。鉴于杨君、赵富平在购房过程中对贷款行为是否能实现未能作认真核实从而导致与李蓉玲所签订合同无法正常履行，虽其主观动机是善意的，但实际又形成了后来李蓉玲以低于与杨君、赵富平所商定的价格15000元出让房屋，客观上李蓉玲是有损失的，根据双方已实际无法履行合同的状况及杨君、赵富平诉请，双方所签订的二手房买卖合同应予解除，结合本案实际情况及相关法律规定，杨君、赵富平主张由李蓉玲退还30000元定金与法不符，不予支持，但可酌定适当予以调整。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、解除杨君、赵富平与李蓉玲所签订的《二手房屋买卖合同》。二、限李蓉玲在本判决生效后十五日内返还给杨君、赵富平定金15000元。三、驳回杨君、赵富平其他诉讼请求。四、汉中格泰公司不承担责任。案件受理费650元，减半收取325元，由杨君、赵富平及李蓉玲各负担一半。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交证据：1、杨君、赵富平的个人征信报告各一份。以证明被上诉人的个人征信良好，可以贷款。2、2020年5月8日西乡至汉中的往返汽车票复印件各一张。以证明被上诉人与中介汉中格泰公司进行了沟通。上诉人李蓉玲质证意见：对该两组证据的真实性和证明目的均不认可。原审被告汉中格泰公司质证意见：对该两组证据的真实性和证明目的都认可。上诉人李蓉玲和原审被告汉中格泰公司均无证据提交。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：1、杨君、赵富平的个人征信报告真实性予以认可；但其证明目的不予认可，征信只是信贷的多个条件中的一个条件，并非征信良好就一定能成功办理信贷。2、2020年5月8日从西乡至汉中的往返车票复印件真实性不予认可，无复制来源证明的复印件依法不能作为人民法院采信的证据；证明其与汉中格泰公司沟通的证明目的不予认可，车票本身只能证明两地之间的移动行为，对目的地所从事的具体行为无证明之效力。虽然以该证据不能证明，但该案一审中已经查明了杨君、赵富平与汉中格泰公司的沟通联系的事实，上诉人并未就该事实提出异议，该事实从一审认定中可以确认。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，在二审中，上诉人已确认该房屋买卖合同目的不能达成，遂撤回了对一审判决解除双方《二手房买卖合同》的上诉请求。故本案争议焦点只有一个，即上诉人是否应当返还定金。第一、双方之间定金合同生效且实际履行。2020年5月1日双方签订的《二手房买卖合同》第八条第2项明确约定了乙方违约，乙方支付的定金不予返还，归甲方所有。且在当日，被上诉人实际履行了支付定金的义务，在上诉人出具的收条也明确为“定金”。第二、定金罚则是法定责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，给付定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。该定金罚则是法定的，应严格适用。第三、被上诉人不具有协议的和法定的免责事由。虽然被上诉人述称在合同签订时，其与汉中格泰公司以及上诉人协议贷款不成定金可以返还，但是另两方当事人均予以否认，被上诉人又无证据证明该事实，人民法院无法仅凭单方陈述确认该事实。被上诉人认为贷款不成是因为自身还有贷款未还清所致，不属于自己的责任，该抗辩不属于法定的不可抗力等免责事由。第四、定金罚则不能任意适用填补原则。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条虽规定了定金罚则适用填补原则，但是该条规定的是定金不足以弥补损失时，可以请求增加超出定金部分，以填补实际损失，并未规定实际损失少于定金金额的，可以减少定金以平损失。本案中，一审认定上诉人实际损失为15000元，以填补原则减少定金罚则不符合法律规定。第五、上诉人的上诉请求中只要求二审诉讼费由被上诉人承担，并未就一审诉讼费承担进行上诉，故本院只依法对二审诉讼费作出判决，不再变更一审诉讼费承担。综上所述，李蓉玲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4446号民事判决第一项、第四项；二、撤销汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4446号民事判决第二项；三、变更汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4446号民事判决第三项为驳回杨君、赵富平诉讼请求。一审案件受理费案件受理费650元，减半收取325元，由杨君、赵富平及李蓉玲各负担一半。二审案件受理费650元，由杨君、赵富平负担。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二一年四月十二日法官助理 王雅泽书 记 员 王 梦1