淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1823号原告：孙兆喜。原告：嵇增杰。两原告共同委托诉讼代理人：马大政、耿婷婷，江苏天立言信律师事务所律师。被告：淮安市龙华房地产开发有限公司，住所地淮安市延安东路北侧书香华庭C03号楼。法定代表人：孙慧荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾金婷。原告孙兆喜、嵇增杰诉被告淮安市龙华房地产开发有限公司（以下简称龙华房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告嵇增杰及两原告的共同委托诉讼代理人马大政，被告龙华房地产的委托诉讼代理人顾金婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙兆喜、嵇增杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金102969元及逾期办理房屋权属证书违约金6496元；2、判令被告即时为原告办理房屋权属证书。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年3月4日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的淮安市清江浦区欧洲城商品房一套，房屋建筑面积为147.45平方米，价款615900元及第34幢11号车库房屋建筑面积为26.96平方米，价款33748元；合同第8、9条约定被告如未按期交付超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二日起按日向申请人支付房总价款万分之一的违约金；合同第15条约定，被告如未按期办理产权登记超过90日，向原告支付已付房款1%的违约金。原告根据合同约定期限支付全部房款，但被告未按合同约定按期交付，直到2015年12月1日才将约定房屋交付给原告，但交付后至今没有办理房屋权属证书。现原告为维护合同权益诉至法院。被告龙华公司辩称：一、原告申请逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。2010年3月4日，原告购买答辩人开发的欧洲城商品房1套、储藏室1套，并签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同第八、九条约定，答辩人应该在2011年7月28日将以上房屋交付原告，根据民法总则，诉讼时效为3年。本案中房屋实际交付日期为2015年12月1日，按照合同约定，2011年7月28日为交付房屋的时间，即自2011年7月29日起，原告就应该知道权利受到侵害，并且以日为单位，每日都产生一个独立的债权，每个债权都作为独立的请求权分别计算时效，直至原告于2020年11月21日就逾期交房违约金向贵院提起诉讼，原告未曾向答辩人主张过权利。原告请求的逾期交房违约金已超过法律规定的诉讼时效。二、原告主张的逾期办证违约金的请求也超过诉讼时效。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同约定自2016年3月1日起，原告就应该知道权利被侵害并且权利侵害的状态得到固定，并不因答辩人未予办证行为而使原告收到的侵害增加损失，因原告未主张过逾期办证违约金，故法院不应支持该诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月4日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的欧洲城房屋，房价款为615900元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2011年7月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，双方还签订欧洲城车库的《商品房买卖合同》1份，约定车库价款33748元，交付期限2011年7月28日，出卖人逾期交房的违约责任和产权登记的约定与前一份合同一致。合同签订后，被告履行了涉案房屋及车库的付款义务。但被告一直未按约定交付房屋，直至2015年12月1日，被告才向原告交付了涉案房屋，原告对此亦予以接受。2020年2月24日，涉案房屋所在的34#楼通过单位工程竣工验收证明。同年9月22日，涉案34#楼办理了竣工验收备案。同年10月14日，被告取得欧洲城小区权属证书。同年11月7日，被告电话通知原告办理涉案房屋产权证。时至今日，原告仍未去办理涉案房屋产权证。对于被告抗辩原告从未主张过权利，原告嵇增杰在庭审中陈述“拿房之前去问的，拿房之后我也去问过的，当时我去要钱的，拿房子的前后都要过钱的，都是我丈夫去弄得，我不记得时间”，并表示被告一直要求用酒来抵扣违约金。后法庭询问其2018年之后有无去被告处索要，其明确表示没有。庭审结束后，原告申请证人罗某（原告邻居）、刘某（原告邻居兼同事）到庭作证，罗某表示其儿子系购房人，购买的是二手房，买房时开发商与其约定所有费用一笔勾销，并于2017年、2018年陪同原告前往索要逾期交房费用，但其本人并未要钱；刘某表示每年与原告共同前往被告处索要违约金。经质证，被告对此不予认可。后原告孙兆喜到庭陈述其每次去被告处主张权利均告诉妻子嵇增杰，但均是一人前往，从未与他人相约共同前往，但其曾在要钱时碰到罗某和刘某，同时被告也从未与其谈过用酒抵扣违约金的事情。因涉案房屋交房后其一直对外出租，所有才在要钱要了两三年后到法院起诉，经质证，被告对此无异议，表示原告孙兆喜陈述与证人证言相矛盾，不应予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告龙华公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案原告已经于合同签订后向被告支付全部房价款，并已实际入住，涉案合同亦不存在法律和事实上的履行障碍，具备继续履行的客观基础和条件。故双方之间商品房买卖合同应当继续履行，卖方负有协助办理过户的义务。原告要求被告协助办理房屋权属证书，于约相符，与法不悖，本院予以支持。对于原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋与车库交付时间为2011年7月28日，但被告未按照约定期限交付房屋。因合同中约定逾期交房违约金按日计算，此时违约金属于继续性债权，被告从2011年7月28日未按约交房且没有支付延期交房违约金，原告就应当知道权利受到侵害，被告直至2015年12月1日办理了收房手续，至起诉时已超过三年的诉讼时效。原告于2015年12月1日办理收房手续后，因双方合同中明确约定逾期办证的违约金为已付房价款的百分之一，该数额系确定数额，为一时性债权，应从合同约定的期限届满次日起算诉讼时效。按照合同约定，被告最迟应于2016年3月1日前办理权属登记备案手续，因至民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年，对此应适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，即2019年3月1日时效届满。原告虽主张其多次至被告处主张权利，其申请的证人也表明其曾向被告主张违约金，但因证人系其同事和邻居，且证人证言中关于与原告孙兆喜共同前往被告处主张权利与原告孙兆喜自述存在矛盾，亦未得到被告的认可，应属孤证，不具有证据效力。同时原告嵇增杰在庭审中明确表示其2018年后未再至被告处主张过权利，原告亦未提供其他证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形；故不存在诉讼时效中断的情形，对于被告关于抗辩原告主张超过诉讼时效的抗辩本院予以采信，依法驳回原告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条》，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条、第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市龙华房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内协助原告孙兆喜、嵇增杰办理淮安市清江浦区欧洲城房屋的权属登记手续；二、驳回原告孙兆喜、嵇增杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费2489元，减半收取1244.5元，由原告孙兆喜、嵇增杰负担1204.5元，被告淮安市龙华房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××87）。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二一年四月十四日法官助理  刘雨霖书 记 员  王 天附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2018〕12号）第二条民法总则施行之日，诉讼时效期限尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。