湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2319号上诉人（原审原告、反诉被告）：贺茜，男，1981年11月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：彭超，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘郁文，女，1983年2月17日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘小军，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛芬，湖北谦牧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汤志芳，男，1983年3月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘小军，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛芬，湖北谦牧律师事务所律师。上诉人贺茜因与被上诉人潘郁文、汤志芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。贺茜上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项；2.依法判决潘郁文、汤志芳向贺茜支付50000元违约金；3.依法判决潘郁文、汤志芳向贺茜赔偿经济损失23600元；4.依法判决潘郁文、汤志芳以200000元为基础按照银行间同业拆借利率支付资金占用费（从2020年7月8日起计算至实际支付之日止）；5.潘郁文、汤志芳承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决关于潘郁文、汤志芳的行为不构成根本违约的事实认定错误，应当依法改正。一审认定双方合同没有明确交易的先后顺序，系认定错误，合同中已约定“在办理过户手续时，当场支付尾款”，该约定从字面理解就能明确是潘郁文、汤志芳先配合贺茜办理房屋过户手续，贺茜再支付购房尾款。同时，根据通常的二手房交易习惯和交易规则，购房人在已支付了购房首付款和定金后，出卖人应当配合购房人办理房产过户的交件手续，此时购房人再依据约定支付剩余购房款。一审认为“双方最大的分歧便体现在尾款的支付与过户的先后顺序上”，一审对双方分歧体现认定错误。从微信聊天记录中可以看出双方分歧在于潘郁文、汤志芳屡次要求重签居间合同，并由贺茜承担中介费用。虽然潘郁文、汤志芳提出的种种要求表面上是为了保证交易安全，使其可以顺利收到购房尾款，但最终目的就是要贺茜重签居间合同，不想履行原合同。而贺茜为了积极履行原合同，答应了潘郁文、汤志芳提出的需要在2020年7月3日提前准备好尾款的要求，并且承诺如果在2020年7月3日未准备好尾款，愿意按照潘郁文、汤志芳的要求每逾期一天承担购房总额263万元的万分之五的违约金。贺茜为了积极推动交易，向身边朋友筹款，按照潘郁文、汤志芳要求的时间将购房尾款备齐，在潘郁文、汤志芳提出对尾款资金安全担忧时又提出可以提前先支付购房尾款，再办理过户手续，而潘郁文、汤志芳还是提出需要中介介入或资金监管等无理要求，不配合贺茜办理过户手续。且在双方交涉过程中，潘郁文、汤志芳多次提出不重签居间合同就终止原合同的意思表示。贺茜作为普通的购房人，有理由相信潘郁文、汤志芳的上述种种行为和意思表示就是拒绝履行原购房合同。潘郁文、汤志芳的行为构成了根本违约，应当依法承担相应法律责任。一审确认定潘郁文、汤志芳的行为不构成根本违约显属认定错。二、一审判决关于案涉合同对过户时间并未进行明确约定的事实认定错误。虽然双方购房合同没有约定办理房产过户的具体时间，但在双方交涉过程中，过户时间均以潘郁文、汤志芳提出的过户时间为准。潘郁文、汤志芳先后两次明确提出过户时间，第一次时间为2020年7月3日，第二次时间为2020年7月6日。当贺茜按潘郁文、汤志芳要求准备好购房尾款并告知潘郁文、汤志芳可以办理过户手续时，潘郁文、汤志芳有充分的时间准备办理房产过户手续的相关事宜，但到了潘郁文、汤志芳提出的过户时间时，其又以资金安全为由，提出需要资金监管、重签居间合同的无理要求，拒绝办理过户手续。潘郁文、汤志芳的行为是导致案涉合同无法履行的根本原因，其应当承担相应的法律责任。双方四次沟通的结果是潘郁文、汤志芳要求必须重新签订居间合同，不签就不过户终止合同。对于签居间合同贺茜是不会同意的，四次沟通次次都回到签居间合同上，导致贺茜无法正常履行原合同，迫于无奈才于2020年7月7日提出解除合同。一审判决认定贺茜没有给予潘郁文、汤志芳必要的准备时间，系认定错误，应当依法改正。潘郁文、汤志芳辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。双方在案涉合同中只约定“在办理过户手续时，当场支付尾款”，因约定不明，贺茜本应给予潘郁文、汤志芳合理必要的准备时间对该项约定进行磋商，而事实上在贺茜明知潘郁文、汤志芳已办理完所有手续并取得不动产权的次日即向潘郁文、汤志芳发出《解除合同通知》。无论根据房屋市场交易规则还是合同法第六十二条的规定，贺茜任意行使合同解除权，明显未给予潘郁文、汤志芳必要的准备时间，其行为不符合法律规定，也违反了履行合同应遵循的诚实信用原则。二、一审适用法律正确，程序合法，贺茜的上诉理由不能成立。贺茜一直以个人利益为出发点，多次对潘郁文、汤志芳提出无理要求，潘郁文、汤志芳质疑贺茜的履约能力且提出双方签订的案涉合同不规范应重新签订居间合同，但贺茜想偷逃税费减少交易成本而拒绝沟通，导致其单方行使合同解除权，损害了潘郁文、汤志芳的信赖保护利益。贺茜向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《武汉市存量房居间买卖合同》于2020年7月8日解除；2.依法判决潘郁文、汤志芳退还原告支付的购房款20万元，并按银行间同业拆借利率支付资金占用利息（从2020年7月8日起计算至实际支付之日止）；3.依法判决潘郁文、汤志芳双倍退还贺茜支付的定金人民币10万元，并按银行间同业拆借利率支付资金占用利息（从2020年7月8日起计算至实际支付之日止）；4.依法判决潘郁文、汤志芳赔偿贺茜经济损失人民币23600元（借款利息）；5.依法判决潘郁文、汤志芳承担本案全部诉讼费用。潘郁文、汤志芳向一审法院反诉请求：1.判令潘郁文、汤志芳对贺茜支付的5万元定金不予返还；2.本案本诉及反诉的诉讼费用由贺茜承担。一审法院认定事实：2020年6月17日，贺茜（购买方）与潘郁文、汤志芳（出售方、共有权人）签订《武汉市存量房买卖合同》。合同约定：1.出售方所售房屋位于洪山区和平街铁机村武汉保利城一期C22号楼5002室；2.该房屋已设抵押，买卖双方协商一致，由购买方出资赎楼；3.该房屋转让价2630000元；4.房屋转让价=定金+首付款+尾款，定金50000元，首付款200000元由购买方在出售方预约银行和公积金结清房屋余款时间的前一天支付给出售方，尾款2380000元由购买方在双方办理过户手续时当场支付给出售方；5.该房屋为合同房，前述约定的房屋转让价格不包含税费及其他费用，办理房产证及过户中涉及的全部税费及其他费用均由购买方承担；6.买卖双方任何一方逾期履行本合同约定的，每逾期一日，违约方按房屋转让价的万分之五向守约方支付违约金，购买方履行本合同约定的义务超过十五日构成根本违约的，出售方有权以书面通知的方式解除本合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金。2020年6月18日，贺茜向潘郁文支付定金50000元及首付款200000元。2020年6月23日，潘郁文、汤志芳向贺茜交付案涉房屋的钥匙一把，贺茜向潘郁文、汤志芳出具钥匙收条。另，兴业银行武汉分行出具“个人贷款结清证明”载明：借款人潘郁文的全部贷款本息于2020年6月23日结清。2020年6月29日，兴业银行武汉分行出具“住房公积金贷款结清证明”载明：潘郁文的住房公积金贷款已于2020年6月29日结清。2020年7月1日，潘郁文通过微信与贺茜聊天并表示若不签订居间合同就不配合过户并中止合同。2020年7月6日，潘郁文、汤志芳取得案涉房屋的不动产权证。2020年7月6日，贺茜通过微信与潘郁文、汤志芳聊天，表示同意先支付尾款，但要签补充协议，潘郁文未同意。2020年7月7日，贺茜通过微信向潘郁文、汤志芳发出《解除合同通知书》。通知书载明：2020年7月6日，贺茜通知潘郁文、汤志芳协助办理过户手续，但潘郁文、汤志芳拒绝前往房产局办理过户手续，潘郁文、汤志芳的行为违反合同约定，构成严重违约，现贺茜通知潘郁文、汤志芳解除合同，该解除通知书送达潘郁文、汤志芳时，合同立即解除，潘郁文、汤志芳应当立即退还已支付的20万元首付款，并双倍返还本人已支付5万元定金。2020年7月9日，潘郁文、汤志芳通过微信向贺茜发出《通知书》。通知书载明：贺茜突然于2020年7月7日向潘郁文、汤志芳发送《解除合同通知书》，恶意推卸责任，不继续履行合同，存在恶意违约，若在2020年7月12日前，协商共同签署解除协议，潘郁文、汤志芳同意返还5万元定金及20万元首付款，若你方拒不联系且不配合处理，将追究你方违约责任。针对贺茜提出的本诉诉讼请求及潘郁文、汤志芳提出的反诉诉讼请求，结合双方的诉辩意见，一审法院评判如下：第一，关于合同的解除。2020年7月7日，贺茜向潘郁文、汤志芳发出解除合同的通知，潘郁文、汤志芳收到上述通知后，于2020年7月9日，向贺茜发出同意解除合同的通知。一审法院认为，双方就解除合同已达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，贺茜发出的解除通知书，潘郁文、汤志芳已于2020年7月7日收到，且对解除合同并无异议，故一审法院确认案涉合同已于2020年7月7日解除。第二，关于违约责任。贺茜辩称潘郁文、汤志芳要求第三方介入，否则拒绝办理过户，使得贺茜的购房目的无法实现，构成根本违约，贺茜有权解除合同。潘郁文、汤志芳辩称，根据案涉合同第4条3款、第6条2款2项的约定，贺茜于2020年7月7日单方发出解除合同函件的行为构成根本违约。首先，双方的纠纷在于合同约定不明，因案涉合同已经履行到过户并支付尾款的环节，故此时双方最大的分歧便体现在“尾款的支付与过户的先后顺序”上。贺茜认为应先办过户手续再支付尾款，潘郁文、汤志芳则认为应先支付尾款再办过户手续。而案涉合同中对此是没有明确约定的，只约定“在办理过户手续时，当场支付尾款”。对此，潘郁文、汤志芳在微信聊天中提出“重新签订居间服务合同、第三方介入交易、且不负担中介费”的要求，这些要求显然增加了贺茜的购房成本，虽不合理，但这仅是一个磋商的过程，贺茜可以拒绝。而后，潘郁文、汤志芳拒绝了贺茜给出的先支付尾款但要签订补充协议的意见，该行为确实导致合同继续履行面临困难，但这并不意味着潘郁文、汤志芳拒绝办理过户，只是会因双方协商导致过户有所延迟，即使如此，贺茜也应给予潘郁文、汤志芳合理的期限。其次，案涉合同对过户的时间并未进行明确的约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限不明确的，可随时履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，潘郁文、汤志芳于2020年7月6日才取得不动产权证，2020年7月6日双方因分歧协商无果及潘郁文、汤志芳存在违约的可能性，贺茜就在2020年7月7日就发出解除合同的通知，并未给潘郁文、汤志芳必要的准备时间，亦不符合法律的规定。最后，案涉合同对潘郁文、汤志芳未履行过户义务应承担的违约责任亦未进行约定，故对潘郁文、汤志芳认为贺茜违反合同约定，构成根本违约的抗辩意见，亦不予认可。综上，本案系因双方约定不明且协商无果导致合同无法继续履行，且双方均同意解除合同，双方均未构成根本违约，但双方在协商过程中并未给予对方足够的信任，未能友好协商，促成合同继续履行，双方对合同的解除，均存在过错，由此产生的损失亦应由各自承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，结合各方当事人的行为，案涉合同解除后，潘郁文、汤志芳应将50000元定金及200000元首付款全部返还给贺茜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十六、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认贺茜与潘郁文、汤志芳于2020年6月17日签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2020年7月7日解除；二、潘郁文、汤志芳于判决生效之日起三日内向贺茜返还定金50000元；三、潘郁文、汤志芳于判决生效之日起三日内向贺茜返还房款200000元；四、驳回贺茜的其他诉讼请求；五、驳回潘郁文、汤志芳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取3077元，由贺茜负担。反诉案件受理费减半收取525元，由潘郁文、汤志芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贺茜向本院提交二手房交易网上截屏的关于案涉房屋的挂牌销售信息，拟证明潘郁文、汤志芳反复拒绝交易的真实目的是提高交易价格。经质证，潘郁文、汤志芳对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明目的不予认可；该证据显示双方签订案涉合同时潘郁文、汤志芳已经给予了贺茜优惠的价格，也在积极履行合同，并不是贺茜所说的为了提高价格不愿意履行合同，贺茜在一审中也自述其已另行购置房产。本院认为，根据日常经验法则，房屋挂牌销售价格往往高于订立合同时的交易价格，故贺茜提交的案涉房屋网上挂牌信息即便真实亦不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，存量房买卖社会实践中，过户和支付尾款的先后顺序往往由当事人协商确定，先过户后支付尾款和先支付尾款后过户的情形均大量存在，并未形成稳定的交易习惯。本案双方所签订房屋买卖合同中关于“尾款2380000元由购买方在双方办理过户手续时当场支付给出售方”的约定，未明确办理过户和支付尾款的先后顺序，属于约定不明。贺茜上诉认为应根据交易习惯确定履行顺序为先过户后支付尾款缺乏依据，本院不予采纳。双方经多次协商无法达成一致，该房屋买卖合同无法有效履行，形成合同僵局，双方均有权解除合同。本案双方均未违约，且合同签订至解除历时较短，对双方影响较小，故各自无须向对方承担违约责任。综上所述，贺茜的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1703元，由贺茜负担。本判决为终审判决。审判员  刘鑫荣二〇二一年四月二十七日法官助理杜文书记员肖**