江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终778号上诉人（原审被告）：曹星明，男，1958年10月10日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：顾清扬，泰兴市河失法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：泰兴市盐业有限公司，统一社会信用代码91321283MA1NXPACXM，住所地泰兴市河失镇城黄公路北侧。法定代表人：赵建忠，该公司经理。委托诉讼代理人：宋国强，江苏兴泰律师事务所律师。上诉人曹星明因与被上诉人泰兴市盐业有限公司（以下简称盐业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初4662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹星明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.盐业公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.在2013年5月1日至2018年4月30日的租期内，根据合同约定曹星明应给付租金72万元，实际给付56.316万元。在该租期内，因房屋漏水等因素，经当时领导同意分别进行了减免。依据合同约定，该期间的租金应在2017年4月30日付清，但盐业公司一直未向曹星明主张，故即使存在欠付租金的情形，盐业公司也已超过诉讼时效，该部分尚欠租金15.684万元依法不应支持。一审法院认为是同一租赁以及权利义务具有连续性是错误的。2.在2018年5月1日至2019年8月1日租期内，曹星明并未从2018年5月1日承租房屋，是经过几个月反复协商才签订了补充协议。2018年5月16日盐业公司发函给曹星明，明确告知双方租赁协议于2018年4月30日到期后将不再续租。事实上在这一阶段，双方首尾时间段并未实际履行合同。2018年5月1日开始，盐业公司张贴租赁招标广告、网络招租等，并没有与曹星明签订租赁协议，曹星明完全没有租赁经营，这一部分主张减免三个月的租金计3.75万元。2019年5月1日前双方协商约定，为签订2019年8月1日至2022年7月31日的租赁协议，盐业公司预留三个月给曹星明装修，免收该期间租赁费用，这一部分主张减免三个月的租金计3.75万元。加之，曹星明所租房屋开浴室，全国搞打黑除恶活动，公安机关勒令关停，严重影响了经营。在此期间给付的10万元因上述原因均应予以免除，这一部分主张减免一个半月的租金计1.875万元。盐业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。盐业公司向一审法院起诉请求：1.判令曹星明立即给付盐业公司租金37.684万元；2、曹星明负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月1日，原江苏省苏盐连锁有限公司泰兴分公司（甲方）（以下简称苏盐泰兴分公司）与曹星明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由苏盐泰兴分公司将位于泰兴市盐政宾馆楼的相关房屋及附属设施租赁给曹星明使用，期限为2013年5月1日至2018年4月30日止。关于租金，合同约定:前三年每年租金为14万元，第四年、第五年为15万元，采取先付款后使用的方式。第一年租金在本合同签订时一次性交清，后四年的租金交款必须于当年的五月底前一次性交清。特殊情况乙方需延期缴纳，须经甲方同意，否则逾期一日按应付租金每日万分之五向甲方支付违约金。该合同约定的租赁期满后，双方于2018年5月1日签订《补充协议》，约定：甲方因经营需要决定将出租给乙方的房屋（大庆西路36号盐政宾馆楼）收回用作他用。因甲方暂时还未正式收到总公司下发文件，故与乙方协商，原出租的房屋暂按原合同约定事项执行。合同租金按原合同年租金15万元计算，按月结算一次，每月5日前先缴后租。当甲方收到上级公司通知确认处置方式后，如同意出租再按程序约定续约，反之，乙方必须在一个月内配合甲方解除合同，完成搬迁。2018年10月17日，苏盐泰兴分公司经批准整体划转至盐业公司。2019年9月2日，盐业公司（甲方）就上述房屋与曹星明（乙方）签订《房屋租赁合同》，期限为2019年8月1日至2022年7月31日。关于租金，合同约定:租金（人民币）及增长率。乙方承租该房产第一年的年租金为14万元，从第二年起每年的年租金相比上一年递增1万元，即：第二年租金为15万元；第三年租金为16万元。租金的支付方式为按年支付，在签订本合同后三个工作日（法定节假日顺延）内，乙方一次性支付第一年的租金14万元。租赁期限内，待上一年租赁期满前一个月支付下一年的租金。按上述《房屋租赁合同》、《补充协议》的约定，截止2020年7月31日，租金总额为118.5万元。双方一致确认2013年9月至2020年7月31日期间曹星明已给付租金77.316万元，2020年10月19日，曹星明给付租金7万元。盐业公司当庭表示因新冠××疫情按三个月租金标准，减免租金3.5万元并变更诉讼请求，要求曹星明给付租金30.684万元。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方都享有权利并应当履行义务。曹星明应当按合同约定支付租金，根据合同约定的租赁期间及租金标准，并结合盐业公司已支付租金的数额，截止2020年7月31日，曹星明尚欠盐业公司租金41.184万元。因新冠××疫情的影响，盐业公司主动减免三个月的租金3.5万元，予以采纳。又因曹星明于2020年10月19日给付7万元，故确认曹星明尚应给付盐业公司租金30.684万元，对盐业公司的诉讼请求予以支持。至于曹星明抗辩认为2013年5月1日至2018年4月30日及2018年5月1日至2019年8月1日租赁期间，经盐业公司同意减免相关租金，但其未能充分举证证明该抗辩主张，不予采纳。至于曹星明抗辩认为租赁房屋前修路，对经营造成影响，但其未能充分举证证明具体影响程度及后果，对该抗辩主张，不予采纳。至于曹星明抗辩认为盐业公司就2013年5月1日至2018年4月30日期间租金给付的诉讼主张已经超过诉讼时效，因双方之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》是针对同一租赁物承前启后而签订，相关权利义务具有连续性，故盐业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，对该抗辩主张不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决：曹星明于判决生效后十日内给付泰兴市盐业有限公司租金人民币30.684万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5903元，保全费2405元，合计8308元，由曹星明负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为曹星明是否欠付盐业公司租金。根据已查明事实并结合相关法律规定，分析如下：一、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中盐业公司主张的租金所对应的租期均在民法典施行之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。二、根据双方历次合同约定，案涉租金总额应计算为118.5万元，曹星明实际支付租金累计84.316万元，按此计算曹星明欠付34.184万元，扣除盐业公司自认的3.5万元疫情期间减免租金，曹星明仍欠付30.684万元。曹星明上诉称其还具有多项减免租金事由，且盐业公司主张的部分租金已经超过诉讼时效。经审查，曹明星的主张和辩解均不能成立，逐一分述如下：1.关于双方2013年5月1日所签《房屋租赁合同》所涉欠付租金的诉讼时效问题。该合同约定的租期虽于2018年4月30日届满，但根据双方于2018年5月1日签订的《补充协议》中约定的“原出租的房屋暂按原合同约定事项执行”的内容，上述租赁合同和补充协议之间具有明显的连续性和同一性，双方之间因此产生的债权债务关系并未出现变化。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，盐业公司主张的该部分欠付租金的诉讼时效应当按照《补充协议》约定的最后一期租金履行期限届满之日起计算，并未超过诉讼时效，曹星明提出的诉讼时效抗辩不能成立。另外，曹星明主张该租期内有盐业公司原领导同意减免租金，并无充分依据，本院不予采信。2.根据双方2018年5月1日签订的《补充协议》，虽然载明出租方决定收回租赁房屋另作他用的内容，但同时约定了“因甲方暂时还未正式收到总公司下发文件，故与乙方协商，原出租的房屋暂按原合同约定事项执行”的内容，表明出租方仅是预先告知收回租赁房屋的可能，实际收回还需要等待特定条件达成，在此之前双方原有租赁状态仍予以维持。曹星明主张在此期间内因为盐业公司另行招租行为等缘故致其一部分时间未租赁经营，应减免租金，但其既未提供该时间段内其停止经营的证据，也未提供其腾退并不再占有房屋的证据，其主张缺乏充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。曹星明还主张2019年5月1日至2019年8月1日期间为双方因曹星明装修而约定的免租期，但其亦未能充分证明双方对此进行了约定，且盐业公司予以否认，故对该主张不予采信。3.曹星明主张因扫黑除恶活动致其经营的浴室被公安机关勒令关停，关停期间的租金应予免除。但曹星明未能提交浴室被关停的相关证据，且即便其所述属实，关停也是其自身原因导致，出租方对此并无过错，租金不应免除。曹星明还主张因修路导致其经营损失，也应减免租金。对此，曹星明既未能充分证明这一客观情况的发生，也未能证明双方对出现此种情形可以减免租金进行了约定，且该情形亦不属于减免租金的法定事由，故对该主张不予支持。综上所述，上诉人曹星明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5903元，由曹星明负担（曹星明已预交6953元，由本院退还1050元）。本判决为终审判决。审 判 长 李霖审判员李志霞审 判 员 宗      雯二〇二一年四月二十二日法官助理 刘      旭书 记 员 朱      菁