广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13740号上诉人（原审原告）：深圳市新瑞商置有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区布吉路1021号天乐大厦11层，统一社会信用代码9144030061883084XD。法定代表人：李勇，董事长。委托诉讼代理人：王**、翟璐，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市农产品集团股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东晓街道布吉路1019号产品批发市场第一层，统一社会信用代码91440300192179163P。法定代表人：何建锋，董事长。委托诉讼代理人：银广震，男，1987年10月1日出生，汉族，身份证住址：广东省。原审第三人：深圳市布吉海鲜市场有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区布吉农产品中心批发市场北侧，统一社会信用代码91440300279538448W。法定代表人：冷思广，董事长。上诉人深圳市新瑞商置有限公司（以下简称新瑞公司）因与被上诉人深圳市农产品集团股份有限公司（以下简称农产品公司）及原审第三人深圳市布吉海鲜市场有限公司（以下简称布吉海鲜公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖人民法院（2019）粤0303民初29214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新瑞公司上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判农产品公司支付2016年4月起至2019年6月30日（暂计至2019年6月30日，应计算至实际支付之日）的租金收益共计人民币78000.00元（租金收益为2000.00元／月，期限为39个月，共计2000.00＊39＝78000.00元）；三、依法改判农产品公司支付2016年4月起至2019年6月30日（暂计至2019年6月30日，应计算至实际支付之日）因拖欠租金收益而产生的违约金共计人民币12041.25元，上述费用合计为90041.25元（暂计至2019年6月30日，实际计至农产品公司履行完毕全部赔偿义务之日止）；四、判令农产品公司承担本次诉讼的诉讼费。事实与理由：一、新瑞公司与农产品公司签订的《相邻关系处理和权益确认协议》系双方真实意思表示，一审判决以涉案铺位已经由农产品公司实际出租并取得收益作为农产品公司向新瑞公司支付租金的前提，是严重的事实认定错误。1、新瑞公司系位于深圳市罗湖区的房产权利人。农产品公司系前述房产相毗邻的深圳市东晓街道布吉路1019号农产品批发市场的房产权利人。2016年3月25日，新瑞公司（原名深圳市农产品交易大厦有限公司，后更名为深圳市天乐商置有限公司，现名为深圳市新瑞商置有限公司）与农产品公司（原名深圳市农产品股份有限公司，现名为深圳市农产品集团股份有限公司）签订了《相邻关系处理和权益确认协议》（以下简称“《确认协议》”）。《确认协议》第七条约定，农产品公司可以对位于天乐大厦Ｂ2层（实际在负一楼）红线范围内的海鲜铺位进行出租并收取租金，但在海鲜铺位出租期间，农产品公司需向新瑞公司每月支付2000元的租金收益。新瑞公司与农产品公司均具有独立的法人资格，具备完全民事权利能力和行为能力，双方签订的《确认协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该《确认协议》合法有效。2、《确认协议》第七条约定“甲方将涉及该红线内的铺位出租的，应每月向乙方支付人民币贰千元（￥2000元）的收益”，一审法院错误理解为农产品公司获得收益是农产品公司向新瑞公司支付租金的前提，而以新瑞公司没有提交农产品公司实际出租并取得收益的证据为由驳回新瑞公司的诉讼请求。根据简单的文义解释即可得出该条款表达的意思为只要农产品公司将涉案铺位出租，农产品公司就应该向新瑞公司支付租金，协议中的“收益”仅仅是对2000元的描述，是指甲方向乙方支付2000元后，该2000元即为乙方的收益，一审法院将农产品公司获得收益作为前提，没有事实依据。二、农产品公司作为布吉海鲜公司的控股股东，通过布吉海鲜公司对外出租涉案海鲜铺位获取收益，应按照《确认协议》的约定向新瑞公司支付租金，但一审法院对农产品公司的自认视而不见，却要求新瑞公司提交由农产品公司掌握的涉案铺位收益的证据，违反了《证据规则》的规定。1、2016年4月至今，涉案海鲜铺位的实际经营管理人为布吉海鲜公司，布吉海鲜公司通过将涉案海鲜铺位对外出租获取收益。布吉海鲜公司在《关于天乐大厦排水泵房费用分摊及红线内海鲜铺位租金等相关事项的回函》中表示以《确认协议》为基础，签订补充协议执行，包含了对其对涉案铺位经营管理行为的默认，以及愿意签订补充协议交付租金的意思表示。此事实亦可从农产品公司提交的《追加第三人申请书》中得到佐证，农产品公司在申请书中称“涉案铺位已为布吉海鲜公司实际经营管理用于海鲜批发”，该申请书亦可说明农产品公司对布吉海鲜公司“实际经营管理”涉案铺位的行为是明知的。而且，在涉案铺位进行海鲜贩卖的商户已承认涉案铺位由农产品公司及布吉海鲜公司进行实际经营管理，并已在涉案铺位经营十年。在本案受理后至一审开庭期间，农产品公司和布吉海鲜公司均承认涉案商铺由布吉海鲜公司负责出租，在开庭前调解期间，农产品公司和布吉海鲜公司发送给新瑞公司的和解协议中明确表示愿意支付2016年4月至今的租金。2、农产品公司持有布吉海鲜公司51.22%的股权，为布吉海鲜公司的控股股东，双方是母子公司关系，农产品公司对布吉海鲜公司的经营方针具有控制权、决策权，且子公司收益合并报表后大部分归于母公司所有，双方存在紧密的关联关系，这种特殊关系导致二者在履行对新瑞公司的义务时易于采取一致行动。二者在对外时，显然会相互串通，统一口径。农产品公司在《追加第三人申请书》与庭审中所述前后不一致，完全矛盾，严重扰乱民事诉讼的正常秩序。根据证据规则，这属于“自认”行为，不得任由其反悔。一审法院在判决中完全忽略农产品公司的自认，违反了《证据规则》第八十三条的规定。新瑞公司无法获取农产品公司及布吉海鲜公司对外出租涉案铺位相关的租赁合同、发票及所获租金收益，且这些租赁合同等控制在布吉海鲜公司或农产品公司手中，根据证据规则，应当由其承担举证责任，否则，布吉海鲜公司或农产品公司属于故意隐瞒证据，应当承担举证不能的不利后果。3、一审法院在没有调查的情况下，对新瑞公司提交的涉案铺位出租的照片和录像的真实性不予确认，属于事实认定错误。农产品公司通过布吉海鲜公司将涉案铺位对外出租是农产品公司自认且客观存在的事实，新瑞公司已经向一审法院提交了农产品公司将涉案铺位出租的照片和录像，足以证明案涉海鲜铺位已被出租（现仍处于持续租赁状态）。一审庭审在法庭调查中，农产品公司代理人表示对涉案铺位是否处于出租状态并不清楚，而一审法院在没有实地调查的情况下，即对该照片和录像的真实性不予确认，是对事实完全忽略，存在严重的事实认定错误。4、农产品公司应按照《确认协议》的约定向新瑞公司支付租金。农产品公司对布吉海鲜公司经营管理涉案铺位的行为是明知并默许的，农产品公司通过布吉海鲜公司将涉案铺位对外出租并获取收益，布吉海鲜公司的行为是农产品公司占有使用涉案铺位的一种方式，无论实际对外出租、经营管理涉案铺位的是农产品公司还是布吉海鲜公司，相对于新瑞公司而言，都是海鲜铺位收益的受益人，其收益与新瑞公司的损失具有因果关系，严重损害了新瑞公司的合法权益。根据《合同法》第六十条的规定及《确认协议》的约定，农产品公司通过布吉海鲜公司将海鲜铺位对外出租，需向新瑞公司每月支付2000元的租金收益。农产品公司应向新瑞公司支付自2016年4月1日起至2019年6月30日（暂计至2019年6月30日，应计算至农产品公司实际完成之日）39个月的租金收益共计人民币78000.00元。三、经新瑞公司多次向农产品公司催收租金，农产品公司至今仍未支付，已构成违约，农产品公司应根据《确认协议》的约定向新瑞公司支付违约金。2018年8月31日，新瑞公司向农产品公司及布吉海鲜公司发出《关于天乐大厦红线内海鲜铺位租金的催款函》，催促农产品公司及布吉海鲜公司支付租金收益。2019年3月28日，新瑞公司再次向农产品公司及布吉海鲜公司发出《关于乐天大厦红线内海鲜铺位租金的催款函》，要求农产品公司及布吉海鲜公司按照协议约定的支付租金收益及违约金。但农产品公司至今仍未支付上述费用。农产品公司拒不支付租金的行为已构成违约，且农产品公司滥用公司法人独立地位，企图逃避债务，严重损害新瑞公司利益，存在过错，应该承担违约责任。《确认协议》第十三条约定：“甲方（农产品公司）违反本合同的付款义务的，经乙方（新瑞公司）催告后十日内仍未纠正的，应按银行利息向乙方支付违约金。”因此，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，农产品公司应向新瑞公司支付因拖欠租金收益而产生的违约金，共计人民币12041.25元。综上，农产品公司应按照协议约定向新瑞公司支付租金收益、拖欠租金收益而产生的违约金以及新瑞公司为维护自身合法权利产生的诉讼费用。上诉人新瑞公司一审起诉请求：一、判令农产品公司支付自2016年4月1日起至2019年6月30日（暂计至2019年6月30日，应计算至被告实际支付完毕至之日）的租金收益共计人民币78000元（租金收益为2000元/月）期限为39个月，共计2000元/月×39个月=78000元）；二、农产品公司支付2016年4月1日起至2019年6月30日(暂计至2019年6月30日，应计算至实际支付之日）因拖欠租金收益而产生的违约金共计人民币12041.25元，上述费用合计为90041.25元（暂计至2019年6月30日，实际计至农产品公司履行完毕全部支付义务之日止）；三、判令农产品公司承担本次诉讼的诉讼费。一审法院经审理查明，新瑞公司于1992年6月9日成立，原名称为深圳市农产品交易大厦有限公司，2016年9月19日变更名称为深圳市天乐商置有限公司，2018年12月11日再次变更名称为深圳市新瑞商置有限公司，即现用名称。2016年3月25日，新瑞公司与农产品公司签订一份《相邻关系处理和权益确认协议》，称，2001年1月12日，新瑞公司与深圳市布吉海鲜批发市场有限公司（下称布吉海鲜公司）签订《租赁协议》，约定将天乐大厦B2层（实际上在负一楼）部分场地出租给布吉海鲜公司，租金场地面积及用途为：877.7平方米的海鲜批发铺位，租赁期限为：2000年11月1日至2015年10月31日（该《租赁协议》项下的2060.9平方米的冰鲜冷库或零售市场租赁关系已终止），现农产品公司已将该877.7平方米场地收回；协议第七条约定，鉴于上述《租赁合同》中涉及的877.7平方米海鲜批发铺位，几乎全部超出天乐大厦土地红线，现农产品公司已收回，双方同意：其出租权利及全部收益归农产品公司所有，新瑞公司不再享有；但考虑到有少量面积在天乐大厦土地红线范围内，如农产品公司将涉及该红线内的铺位出租的，应每月向新瑞公司支付人民币2000元的收益；第十三条约定，农产品公司违反本合同约定的付款义务的，经新瑞公司催告后10日内仍未纠正的，应按银行利息向新瑞公司支付违约金。2018年8月31日，新瑞公司向农产品公司及布吉海鲜公司发函，要求其支付每月人民币2000元的收益。农产品公司称没有收到该函件。布吉海鲜公司回函称，在新瑞公司与其对排水泵前期费用分摊及后续管理等相关事宜的争议问题达成一致的前提下，其认同农产品公司与新瑞公司的有关约定，同意以2016年3月25日签订的《相邻关系处理和权益确认协议》为基础，双方重新签订相关补充协议并执行。新瑞公司虽然向法庭提供了其拍摄的据其所称为红线范围内已出租海鲜铺位的照片及录像，但农产品公司和布吉海鲜公司对上述证据的真实性均不予认可，新瑞公司也没有提供任何能够证明天乐大厦土地红线范围的证据材料，即使上述照片和录像是真实的，亦无法确认该照片和录像的所在地是属于天乐大厦土地红线范围内，因此对上述照片及录像的真实性不予确认。新瑞公司连天乐大厦土地红线范围的证据都没有提供，也没有提供涉案铺位已经由农产品公司实际出租并取得收益的证据，新瑞公司无法证明自己的主张，对此新瑞公司应当承担相应的法律后果。一审法院认为，新瑞公司与农产品公司签订的《相邻关系处理和权益确认协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据上述协议“考虑到有少量面积在天乐大厦土地红线范围内，如农产品公司将涉及该红线内的铺位出租的，应每月向新瑞公司支付人民币2000元的收益”的约定，新瑞公司应当提交天乐大厦土地红线范围图及农产品公司已经将天乐大厦红线范围内的铺位实际出租并取得收益的证据，但新瑞公司仅提供了其拍摄的据其所称为红线范围内已出租海鲜铺位的照片及录像，农产品公司和布吉海鲜公司对上述证据的真实性均不予认可，新瑞公司也没有提供任何能够证明天乐大厦土地红线范围的证据材料，无法确认该照片和录像的所在地是属于天乐大厦土地红线范围内，对上述照片及录像的真实性，一审法院不予确认，新瑞公司也没有提供涉案铺位已经由农产品公司实际出租并取得收益的证据，新瑞公司无法证明自己的主张,对此新瑞公司应当承担相应不利的法律后果，故新瑞公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回新瑞公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币2052元，由新瑞公司负担。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。新瑞公司要求农产品公司按照《相邻关系处理和权益确认协议》的约定支付每月2000元的收益，但新瑞公司并未提交有效证据证明农产品公司已经将涉案商铺出租，农产品公司虽然在《追加第三人申请书》中主张涉案商铺由布吉海鲜公司实际经营管理，但并未认可涉案商铺是由农产品公司交由布吉海鲜公司经营管理或者出租给布吉海鲜公司经营。涉案商铺在新瑞公司的红线图范围内，新瑞公司应当提交有效证据证明系农产品公司将涉案商铺出租，否则应承担举证不能的不利后果。因此，本院对新瑞公司的主张不予支持。综上，上诉人新瑞公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2052元，由上诉人深圳市新瑞商置有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二一年四月八日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……