江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2487号上诉人（原审原告，反诉被告）：潘建宁，男，1957年12月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：周惠新，江苏环业律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：彭伟东，男，1963年12月18日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人潘建宁因与被上诉人彭伟东房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初10540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人潘建宁的委托诉讼代理人周惠新，被上诉人彭伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘建宁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案诉争房屋租赁合同是由原承租人陈霞经中介公司介绍转租给上诉人的。潘建宁并不知原承租人与被上诉人之间的合同约定。所有商谈均为潘建宁与陈霞及中介公司商谈。潘建宁亦按协商的合同约定支付给陈霞租金、转让费、押金共277500元（详见银行流水）。潘建宁按与陈霞的约定与被上诉人签订房屋租赁合同后，开车送被上诉人，被上诉人在其所持有的合同被面书写补充：“因此房是陈霞转租给潘建宁，故此房租是付给陈霞的，彭伟东没有收到此房租款。特此说明。”这是当时的内容。潘建宁因在开车，看后顺手就签字。至于后面的“差价由潘建宁给彭伟东”等内容是后添加的，潘建宁并不知情。同时被上诉人在补充中也说明：此房租是潘建宁付给陈霞的，因此亦不存在潘建宁支付差价给被上诉人的事实与理由。从银行流水亦可以看出，该款是潘建宁直接全额支付给陈霞的，并不存在差价款支付被上诉人一说。彭伟东辩称，上诉人称涉案房屋是陈霞出租给上诉人的，如果是陈霞租给上诉人的，那么上诉人就应该和陈霞签订合同，上诉人既然和被上诉人签订了租赁合同，那么租赁费用就应该交给被上诉人，然后再由被上诉人转交给陈霞。双方签订的租赁合同是合法有效的，所以租金上诉人应该是支付给被上诉人。潘建宁向一审法院起诉请求：判令彭伟东退还押金20000元。彭伟东向一审法院提起反诉请求：判令潘建宁支付房屋租金差价款15000元。一审法院查明事实：2018年5月1日，彭伟东将其承租的案涉房屋出租给案外人陈霞，并约定：租赁期限自2018年5月1日至2020年4月30日止，租赁期间双方未经协商一致均不得提前解约；租金每月为15000元，租金按半年支付，支付时间为签合同当日，下半年房租为2018年10月1日前支付，第二年房屋租金为年付190000元；押金20000元。后陈霞向彭伟东支付房屋租金至2020年4月30日，并支付押金20000元。2019年7月23日，陈霞与潘建宁签订《定金协议》一份，协议约定：由潘建宁租住案涉房屋，年租金为210000元，转让费100000元；签订合同与二房东签订，签订合同时支付给陈霞剩余房租及转让费；双方由雅濠居房产公司居间，签订合同时双方各支付半个月房租给雅濠居房产；潘建宁于2019年7月23日支付陈霞租房定金5000元。2019年7月25日，彭伟东与潘建宁在南京雅濠居房产经纪有限公司见证下签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：彭伟东将案涉房屋出租给潘建宁使用，租赁期自2019年8月1日至2020年4月30日，房屋月租金为17500元，租金支付方式为一次性付清；彭伟东于签约时收取潘建宁押金20000元。2019年7月25日，彭伟东向潘建宁出具押金收条一张，载明收到潘建宁押金20000元。一审庭审中，彭伟东还提供双方签订的签约时间为2019年8月1日的《房屋租赁合同》一份，该合同内容与2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》一致，但该合同的空白处有手写补充内容：“因此房是陈霞转租给潘建宁，故此房租是付给陈霞的，彭伟东没收到此房租款，特此说明一下：差价由潘建宁给彭伟东”。在上述文字的下方有彭伟东、潘建宁的签名，落款日期为2019年8月1日。经质证，潘建宁陈述其签名时手写补充内容中并无“差价由潘建宁给彭伟东”这段文字。一审中，潘建宁陈述，其共向陈霞支付了押金5000元、房屋租金157500元、转让费100000元，合计262500元；其未向彭伟东支付过押金，陈霞将彭伟东出具的20000元押金收条交给了潘建宁，潘建宁将此收条交给彭伟东，彭伟东向潘建宁出具了新的押金收条。彭伟东陈述其认可潘建宁按年租金190000元的标准向陈霞支付租金的行为，但认为潘建宁应向其支付租金差价款15000元。一审法院认为，潘建宁与彭伟东签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约履行。潘建宁陈述其已将全部租金157500元支付给陈霞，但其将房屋租金差价15000元[（210000元-190000元）÷12×9]支付给陈霞的行为，并未得到彭伟东的同意或追认，故潘建宁应向彭伟东支付租金15000元。彭伟东陈述其收回向陈霞出具的押金收条后，向潘建宁出具了押金收条，并同意向潘建宁退还押金20000元，不违反法律规定，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、彭伟东于判决发生法律效力之日起十日内返还潘建宁押金20000元；二、潘建宁于判决发生法律效力之日起十日内向彭伟东支付租金15000元。二审中，潘建宁提交招商银行历史交易明细表一张，拟证明潘建宁在2019年7月23日至7月27日期间已经将所有的费用共计277500元支付给了陈霞。彭伟东质证称，潘建宁给陈霞多少钱我不知道，潘建宁和陈霞签订的任何协议我也不知道，都没有和我说。本院对该证据予以认定。经审理查明，潘建宁于2019年7月23日至7月27日期间通过其招商银行账户共计向已经将陈霞转账277500元。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。彭伟东要求潘建宁支付房屋租金差价款15000元，应就其主张提供证据，本院认为其主张依据不足，主要理由如下。一、彭伟东与潘建宁签订了案涉《房屋租赁合同》，如果双方真实意思是建立房屋租赁法律关系并据此履行，则彭伟东无须在合同空白处手写添加“因此房是陈霞转租给潘建宁，故此房租是付给陈霞的，彭伟东没收到此房租款”内容。二、就案涉房屋的租赁事宜，结合前述分析及彭伟东向其后手原承租人陈霞收取租金至2020年4月30日的情况，以及陈霞与潘建宁签订的《定金协议》内容，可以认定彭伟东与陈霞及陈霞与潘建宁之间存在两层房屋租赁法律关系。三、基于两层房屋租赁法律关系，彭伟东应依据其与陈霞签订的租赁合同向陈霞主张权利，而潘建宁则基于其与陈霞的约定履行义务。而本案证据所反映的事实履行情况，正是如此。四、潘建宁已于2019年7月23日至7月27日期间向陈霞支付277500元，履行完毕其付款义务。故对于彭伟东在2019年8月1日手写添加的后半部分内容，即“差价由潘建宁给彭伟东”的表述，本院认为，首先，此时潘建宁已向陈霞支付完毕全部应付租金，再同意将所谓租金差价支付给彭伟东，明显有悖常理；其次，该后半部分内容不仅与前述分析的法律关系及履行情况相冲突，也与前半部分手写内容的含义相矛盾。故该部分手写内容不能单独作为认定案件事实的依据。综合以上情况，潘建宁已将其应付租金向陈霞支付完毕，彭伟东亦向陈霞按双方约定收取了租金，彭伟东再向潘建宁主张两个租赁法律关系之间的租金差价，无事实及法律依据。综上所述，潘建宁的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但根据二审中的新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初10540号民事判决第一项；二、撤销南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初10540号民事判决第二项；三、驳回彭伟东的反诉请求。一审本诉案件受理费300元，减半收取为150元，反诉案件受理费88元，共计238元，由彭伟东负担。二审案件受理费175元，由彭伟东负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年四月二十七日书记员  汪海燕