河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1134号上诉人(原审被告)：毛合香，女，1951年11月12日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。上诉人(原审被告)：张金法，男，1944年7月16日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。被上诉人(原审原告)：徐小伟，男，1976年3月15日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：蒲子江，河南倚天剑律师事务所律师。上诉人毛合香、张金法因与被上诉人徐小伟房屋买卖合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初3839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人毛合香、张金法，被上诉人徐小伟的委托诉讼代理人蒲子江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛合香、张金法上诉请求：1.请求依法改判一审判决；2.请求判令徐小伟返还不当利益144000元；3.本案诉讼费由徐小伟承担。事实和理由：一、毛炜（毛合香侄子）及其父母（毛合香哥嫂）口头授权委托毛合香代理售房，并将房产证及住房钥匙交给毛合香、张金法，故毛合香有权代理售房。二、《房屋买卖协议》是遵循自愿原则签订的，《房屋买卖协议》是有法律效力的。徐小伟既未提出解除协议的书面请求，也未返还财产，私下与房主进行房屋买卖交易，属单方违约，应承担违约责任，赔偿经济损失。三、一审法院判决毛合香、张金法退还房款，赔偿经济损失有失公正公平。毛炜的房产证、住房钥匙从毛合香手里取得，已入住17年，徐小伟请求退还房款、赔偿经济损失，就等于徐小伟无偿入住17年，毛合香、张金法有权请求徐小伟返还不当利益144000元（按每月租金800元计算）。徐小伟辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。毛合香、张金法在上诉状中陈述的事实没有相关证据证实，其上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。一、毛合香没有证据证明自己有权出售，或有权代理出售登记在案外人“毛炜”名下的案涉房产，更无证据证实所谓“口头授权”的事实存在，毛合香出售案涉房产的行为属无权处分。二、徐小伟在与毛合香、张金法协商退还房款无果的情况下，选择司法途径诉请解除《房屋买卖协议》，要求毛合香、张金法退还已收取的全部购房款，并支付相应利息是符合法律规定的，依法应当予以支持。三、毛合香、张金法在二审程序中提出反诉要求徐小伟返还不当利益的诉请，不属于本案审理范围，可另行起诉解决。四、若二审判决结果是“驳回上诉，维持原判”，对于一审判决书中“利息终止期限”的笔误问题，恳请二审法院一并予以更正解决。徐小伟向一审法院起诉请求：1.判令解除徐小伟与毛合香于2005年9月5日签订的《房产买卖协议》；2.判令毛合香、张金法连带偿还徐小伟购房款80000元，并赔偿经济损失（参照银行同期贷款利率，以80000元为基数，自2005年9月5日起计算至债务全部履行完毕之日止，但至起诉之时的经济损失为75095.22元）；3.本案的诉讼费用由毛合香、张金法承担。一审法院认定事实：本案争议的房屋位于平顶山市新华区××楼××单元××西户（面积92.41平方米），该房屋的所有权人为毛炜。2005年9月5日，毛合香与徐小伟签订《房产买卖协议》一份，合同约定毛合香将位于平顶山市新华区××楼××单元××西户（面积92.41平方米）出售给徐小伟，双方商定房产价格85000元，由徐小伟分两次付款，首付80000元，时间为2005年9月5日，剩余款5000元待房产过户手续办理完毕后给付。双方均在合同末页签字按手印。徐小伟于2005年9月5日向毛合香支付80000元，毛合香向徐小伟出具收条一份，内容为：“今收徐小伟房款捌万元，毛合香，2005年9月5日。”毛合香在收条上签字。毛合香提供《委托书》一份，内容为：“我委托张文全权代理售房事宜。委托人：毛炜，2003年6月8日。”毛合香称毛炜出国前口头委托毛合香和张金法代为售房，但毛炜向张文出具了委托书。一审法院另查明，1.2017年徐小伟向法院起诉毛炜、毛合香所有权确认纠纷一案，后徐小伟撤诉。2.2019年9月30日，毛炜与徐小伟签订《房屋买卖合同》一份，毛炜将位于平顶山市新华区××楼××单元××西户房屋卖于徐小伟，双方约定房屋总价款为300000元，徐小伟在合同签订当日向毛炜支付首付款60000元，并于2020年2月2日前一起到房产局办理产权转移手续，过户后，徐小伟将剩余房款240000元一次性支付给毛炜。双方均在合同末页上签字。2019年9月30日徐小伟向毛炜转账支付60000元，毛炜向徐小伟出具收款条一份，内容为：“今收到徐小伟购房首付款人民币陆万元￥60000。收款人毛炜，2019年9月30日。”毛炜在收款条上签字。2020年1月16日，本案所涉房屋通过转移登记过户至徐小伟、刘春平名下，不动产证号：豫（2020）平顶山市不动产权第0001334号。一审法院认为，民事主体应遵循诚实信用原则行事权利履行义务。毛炜并未向毛合香、张金法出具授权委托书委托其二人代为卖房，毛合香与徐小伟签订售房合同并收取房款的行为属于无权处分，事后并未得到所有权人毛炜的追认，故徐小伟要求解除与毛合香签订的房产买卖协议并向徐小伟返还房款80000元的诉讼请求，一审法院予以支持。徐小伟要求毛合香按照银行同期贷款利率自2005年9月5日起计算利息至起诉之日（2020年9月16日）的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，毛合香应向徐小伟退还房款80000元及利息，（利息以80000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2005年9月5日起计付至2019年8月20日，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至2020年9月16日。）徐小伟要求张金法承担共同偿还责任，一审法院认为，房屋买卖协议及收条均系毛合香所签，徐小伟的交易相对人为毛合香，而非张金法，故徐小伟要求张金法承担共同偿还责任的诉讼请求一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款之规定，判决：一、解除徐小伟与毛合香于2005年9月5日签订的《房产买卖协议》；二、毛合香于判决生效之日起十日内向徐小伟返还房款80000元（利息以80000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2005年9月5日起计付至2019年8月20日，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至2020年9月16日）；三、驳回徐小伟的其他诉讼请求。案件受理费3402元，由毛合香负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院依法调取了（2017）豫0402民初213号原告徐小伟诉被告MAOWEI、第三人毛合香所有权确认纠纷一案的庭审笔录，并组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于毛合香、张金法上诉主张徐小伟返还不当得利144000元，因其在一审未就该主张提出反诉，故该项上诉请求已超出本案的审理范围，本院不再将该意见列为本案二审争议焦点，因此本案二审争议焦点为：1.应否解除案涉《房产买卖协议》；2.毛合香应否返还购房款80000元。对此，本院结合双方的诉辩意见以及查明的案件事实，具体分析评判如下：关于应否解除案涉《房产买卖协议》的问题。2005年9月5日，毛合香与徐小伟签订《房产买卖协议》约定将案涉房屋出售给徐小伟，房价为85000元。合同签订后毛合香收取了徐小伟交纳的首付款80000元。但是经查，案涉房屋的所有权人为毛炜，毛合香并非房屋所有权人。毛合香、张金法上诉主张其受毛炜和毛炜父母委托代为出售房屋，但从（2017）豫0402民初213号原告徐小伟诉被告MAOWEI（中文名毛炜）、第三人毛合香所有权确认纠纷一案的庭审笔录内容来看，毛炜在该案中明确称其从未委托毛合香将本案争议房屋进行出售，更没有收到任何房款，主张毛合香以毛炜名义转让房屋的行为属于无权处分。毛炜的陈述与毛合香、张金法的上诉意见明显不一致，毛合香、张金法对毛炜的陈述不予认可，但却未提供充分有效的证据予以证实。由此可见，毛合香向徐小伟出售案涉房屋时并未取得房屋所有权人毛炜的授权，毛炜亦未对毛合香的行为予以追认，该份《房产买卖协议》因毛合香对涉案房屋未取得所有权而致使合同无法履行，因此徐小伟有权要求解除合同。一审判令解除双方签订的《房产买卖协议》并无不当，本院予以支持。关于毛合香应否返还购房款80000元的问题。如前文所述，毛合香未取得授权也未取得房屋所有权，却与徐小伟签订《房产买卖协议》收取了徐小伟交纳的购房款80000元，其收到80000元购房款后，并未将该款项交付给房屋所有权人毛炜，而是自己占有使用至今，其行为明显不当。现徐小伟与毛合香签订的《房产买卖协议》依法解除，毛合香收取的购房款理应予以返还，故一审判令毛合香向徐小伟返还房款80000元亦无不当，本院予以支持。综上所述，毛合香、张金法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3780元，免于收取。本判决为终审判决。审判长  宋红彦审判员  郭 滨审判员  彭 莉二〇二一年四月十九日法官助理朱晓鸽书记员贾亚航