江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1652号上诉人（原审被告）：响水县凤凰房地产开发有限公司，住所地响水县城体东路东侧、珠江路南侧。法定代表人：王奎根，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鑫，该公司销售经理。被上诉人（原审原告）：陈树华，男，1977年9月28日出生，汉族，住江苏省灌南县。被上诉人（原审原告）：闵涛，女，1980年11月12日出生，汉族，住江苏省灌南县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张耀宏，响水县城东法律服务所法律工作者。上诉人响水县凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰房地产公司）与被上诉人陈树华、闵涛房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2020）苏0921民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凤凰房地产公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或在查清事实基础上予以改判；一、二审诉讼费用由陈树华、闵涛承担。事实和理由：1.商品房买卖合同虽约定在2019年4月11日交房后60日内协助陈树华、闵涛办理产权登记，但凤凰房地产公司按约交房后申请办理产权登记过程中，由于登记部门职能调整、合并，一直无法办理。2.作为办理不动产登记前提之一必须协调好地下车位配比问题，响水县公安局交警大队关于地下车位配比问题直到2019年12月11日才给予答复，后又爆发疫情，凤凰房地产公司通过各方面沟通协调，在此案的诉讼过程中已办理涉案房屋产权登记。3.陈树华、闵涛并未因为延期办证遭受任何经济损失，且凤凰房地产公司主观上并没有违约的故意，都是因为客观原因和不可抗力因素造成，一审法院不考虑上述原因判决凤凰房地产公司全额承担违约责任显然不当。陈树华、闵涛辩称，关于交房延期的时间，在一审判决已认定清楚，凤凰房地产公司以各种理由和借口搪塞如期办证承担违约责任，理应承担违约责任和违约金，请求法院驳回凤凰房地产公司的上诉请求，维持原判。陈树华、闵涛向一审法院起诉请求：1.判令凤凰房地产公司未按约办理产权登记，支付给陈树华、闵涛违约金6478.37元；2.判令凤凰房地产公司签订合同后变更规划设计未履行告知义务，按补充协议违约金标准承担违约金（购房款10%），对陈树华、闵涛所住楼栋地下停车位享有使用权。在本案审理过程中，陈树华、闵涛书面请求放弃诉讼请求第二项。一审法院认定的事实：2017年1月18日，陈树华、闵涛（买受人）与凤凰房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预告登记证明号：FB1210）约定，凤凰房地产公司将其开发的大湖富某第1幢第9层906号房屋出售给陈树华、闵涛，合同主要内容为：1.所购房屋位于第一幢，该幢建筑层数地上24层，底下1层；2.房屋单价为5024.33元/平方米，房款合计647837元，以上住宅价格组成包括：供电、供水等建设费用。未包括：地下车库、地下车位、自行车库、供水、供电、供气、通讯、有限电视开户费、公告维修基金、物业管理费、其他除建筑面积外配套设施及相关费用等；3.交付期限：出卖人应当在2019年3月31日前交付房屋；4.规划、设计变更约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权退房；5.关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.按买受人意愿选择1或2处理。2017年1月19日，陈树华、闵涛与凤凰房地产公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，对买受人申请银行贷款按揭付款的办理时间及房款给付时间及逾期付款的违约责任作了约定。2019年4月11日，陈树华在楼宇验收单上签名、收房。另查明，凤凰房地产公司于2016年左右以其开发的响水大湖富某小区1#楼、2#楼、3#楼内部设计不合理，为满足市场的需要为由，向响水县规划和城市管理局报告，申请对1#、2#、3#楼作出调整，其中案涉1#楼建筑层数由24层调整为33层，建筑四址尺寸由51.75米*19.91米调整为61.6米*14.76米，建筑面积增加约6280平方米，占地面积增加约1.3平方米，户数增加约50户，自行车车库面积减少约106平方米等。2016年7月29日，响水县规划和城市管理局在规划公示栏、建设项目现场、响水县规划和城市管理局网站上对响水大湖富某小区1#楼、2#楼、3#楼变更情况予以公示，公示期间为：2016年7月29日—2016年8月28日。2016年8月1日，凤凰房地产公司开发的响水县大湖富某1#楼、2#楼住宅楼工程开始施工，2017年6月2日，被告凤凰房地产公司变更后的大湖富某小区1#、2#楼加层及3#楼工程，取得建设工程规划许可证（建字第320921017034号）。2018年8月25日，响水县大湖富某1#、2#住宅楼工程完工，2019年3月31日，该工程通过竣工验收。响水县广厦房屋测绘有限责任公司出具《关于大湖富某小区房产面积测绘报告说明》，载明大湖富某小区物业用房、社区用房、变电房、地下汽车位、汽车库等建筑，单独计算面积不列入公摊。一审法院认为，依法成立的买卖合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格全面履行自己的义务。陈树华、闵涛与凤凰房地产公司就房屋买卖达成合意，陈树华、闵涛按约支付价款，凤凰房地产公司于2019年4月11日交付房屋后，亦应按合同的约定履行在60日内协助办理产权登记的义务，凤凰房地产公司辩称因种种原因客观上在2019年12月份左右才具备协助办理产权登记的条件，已明显违反合同约定，应按约承担合同价款1%的违约责任，故陈树华、闵涛关于要求被告支付未按约办理产权登记的违约金6478.37元的诉讼请求，符合双方约定及相关法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：凤凰公司于判决生效之日起十日内向陈树华、闵涛支付违约金6478.37元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由凤凰房地产公司负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，陈树华、闵涛于2017年1月18日与凤凰房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。按双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，凤凰房地产公司于2019年4月11日交付房屋后，未能按合同的约定在60日内协助办理产权登记的义务，故凤凰房地产公司应按合同约定向陈树华、闵涛承担违约责任。凤凰房地产公司上诉认为其未能及时协助办理产权登记原因是因为登记部门职能调整、合并及响水县公安局交警大队关于地下车位配比问题迟延答复等原因，对此，本院认为，双方合同约定协助办理产权登记时间时上诉人应考虑到办理产权登记时所应考虑的因素，因其他原因导致的，也应是出卖人自身应当承担的风险，并不属于不可抗力的因素。因双方约定的违约责任只以违约方是否存在违约行为为前提，且违约金是兼顾赔偿损失及惩罚之性质，故凤凰房地产公司上诉认为其迟延办理产权登记并未给买受人造成损失为由而不承担违约责任的理由亦不能成立。综上，凤凰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人响水县凤凰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年四月二十六日书记员  郁婷婷